江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8606号上诉人（原审被告）：刘长江，男，1973年6月11日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：李军，江苏京时唯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街****（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。法定代表人：陈辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨宇剑，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：费寅博，北京市中伦（南京）律师事务所实习律师。第三人：陈玉华，女，1969年2月9日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人刘长江因与被上诉人便利蜂商贸有限公司（以下简称便利蜂公司）与原审第三人陈玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2020年10月15日公开开庭审理了本案，上诉人刘长江及其委托诉讼代理人李军，被上诉人便利蜂公司的委托诉讼代理人杨宇剑到庭参加诉讼，原审第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但在庭前提交了书面辩论意见。本案现已审理终结。刘长江上诉请求：请求二审法院撤销原审判决的第三项，改判驳回便利蜂公司原审第三项诉请。事实及理由：第一，刘长江不存在违约行为，无需承担违约责任。原审判决认定刘长江未取得原审第三人陈玉华（房屋所有人）同意将涉案房屋转租给便利蜂公司，从而导致刘长江与便利蜂公司之间的房屋租赁合同无法继续履行错误。2019年初，原审第三人已经知道刘长江将房屋转租给便利蜂公司，且6个月内未提出任何异议，说明原审第三人同意刘长江将房屋转租。故原审判决认定刘长江与便利蜂公司的房屋租赁合同由于刘长江无权转租导致合同无法继续履行错误。便利蜂公司是单方面要求解除合同，不是便利蜂公司存在违约行为，便利蜂公司无需承担违约责任。第二，刘长江与便利蜂公司之间的房屋租赁合同无法履行，是由于原审第三人的原因所致，而不是刘长江原因。原审第三人着急出售涉案租赁房屋且不同意刘长江与便利蜂公司继续承租是导致刘长江与便利蜂公司之间房屋租赁合同无法继续履行的直接原因。原审第三人的原因给便利蜂公司造成的损失，应当由原审第三人承担，不应由刘长江承担。而且，在原审第三人与刘长江之间（2019)苏0106民初12993号案件中，南京市鼓楼区人民法院判决原审第三人陈玉华支付刘长江损失10万元，本案却判决刘长江支付便利蜂公司损失20万元，刘长江承租涉案房屋的全部仅能得到10万元损失补偿，便利蜂公司仅承租涉案房屋一部分确能够得到20万元损失补偿，于理有悖。便利蜂公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据原审法院查明，本案刘长江与便利蜂公司所涉及的租赁合同解除的原因系由于刘长江原因导致解除。由于刘长江与本案第三人陈玉华之间的纠纷，而导致便利蜂公司无法按照合同约定在约定的期限内正常使用房屋，给便利蜂公司造成了严重的经济损失。根据合同法第121条的规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。退一步而言，即使不考虑刘长江所陈述刘长江与陈玉华一案中的违约责任由谁承担的问题，刘长江对于便利蜂公司的违约行为是清晰的，因此应当承担相应的违约责任。对于其所诉称的在关联案件中鼓楼法院仅判决陈玉华支付刘长江装修损失10万元，而在本案中却判决由刘长江向便利蜂公司支付20万元的损失与理相悖的意见不能成立，在该案关联案件中，刘长江仅向陈玉华主张的损失为10万元，而在本案中，便利蜂公司通过举证证明，证明其所实际支出的各项损失远远超过了法院酌定的20万元。原审第三人陈玉华提交书面意见称，一、刘长江未经本人同意擅自将本人房屋转租给便利蜂公司，构成违约，依法应当承担全部违约责任。本人与刘长江签订的房屋租赁合同明确约定，刘长江如欲转租，须征得本人书面同意。在（2019)苏0106民初12993号案件中，本人已明确说明从未同意刘长江转租，也没有出具过同意刘长江转租的任何书面材料。关于刘长江将房屋转租给便利蜂公司一事，本人不知情、也从未出具过任何书面材料同意刘长江转租。故刘长江应当承担全部违约责任。二、（2019)苏0106民初12993号判决未生效，该案正在二审审理中，刘长江以未生效判决内容作为其主张依据，于法无据。南京市鼓楼区人民法院做出(2019)苏0106民初12993号判决后，本人已提起上诉。便利蜂公司向一审法院起诉请求：1.确认便利蜂公司、刘长江2018年4月2日签订的房屋租赁合同己于2020年1月18日解除；2.刘长江退还便利蜂公司租赁押金46302元、2020年1月18日至2020年1月31日期间的租金10219.5元；3.刘长江支付便利蜂公司违约金71536.59元、中介费损失15000元、装修损失263821元、设备损失38171元、设备拆除费4519元，合计393047.59元；4.刘长江赔偿便利蜂公司律师费损失30000元。一审法院查明事实：2018年4月2日，便利蜂公司（乙方、承租方）与刘长江（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于南京市鼓楼区的房屋租赁给乙方使用，租赁房屋的实际使用面积为50平方米，甲方向乙方承诺其对租赁房屋拥有完整、合法的所有权或出租权利，并保证乙方在本合同租期内对租赁房屋享有合法用益权，甲方向乙方提供的全部信息及资料均合法、真实、有效；甲方同意乙方承租租赁房屋的用途为经营全年无休24小时便利店，甲方于2018年4月2日前将租赁房屋交付给乙方，本合同的租期为5年零29天，从租赁房屋的实际交付日起算，甲方同意给予乙方自实际交付日起二十九天的装修期，装修期内乙方无需支付租金；本合同第一个租赁年度的租金为277812元，第二租赁年度的租金为286146.36元，租金每3个月支付一次；在本合同签署后十五日内，乙方应向甲方支付租赁押金46302元；如甲方违反本合同的条款致使乙方不能正常使用租赁房屋，并经乙方书面通知后五日内仍不改正的，乙方有权单方面解除本合同，本合同自乙方发出解除书面通知之日起解除，此种情形下，甲方应当向乙方支付相当于三个月租金的违约金（违约金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算），甲方还应赔偿乙方装修的折旧价值（折旧年限参照国家有关会计制度执行）、搬迁和安置费用；本合同任何一方违反本合同的任何约定，违约一方应当负责纠正其违约行为，并应赔偿由此给对方造成的全部损失等等。刘长江在签订上述房屋租赁合同时向便利蜂公司提交了承诺人为陈玉华的同意分租确认函，该确认函载明本人系位于南京市的产权人，本人与刘长江于2018年3月30日签署了房屋租赁合同，约定租赁期限从2018年5月1日至2023年4月30日，现本人同意将一楼约50平方米分租给便利蜂公司开设24小时便利店之用，租赁条件由刘长江与便利蜂公司自行协商并另行签署租赁合同。刘长江在该同意分租确认函上亦签字确认。第三人陈玉华不认可同意分租确认函中签名是其本人所签，亦不同意刘长江转租房屋。上述合同签订后，刘长江将南京市鼓楼区房屋中一楼约50平方米房屋交付便利蜂公司，便利蜂公司在接收上述房屋后对涉案房屋进行了装修用于经营便利店。便利蜂公司已支付刘长江租赁押金46302元及截至2020年1月31日期间的租金。2019年10月31日，第三人陈玉华将刘长江诉至一审法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同并返还房屋，由于刘长江将一层部分房屋转租给便利蜂公司，故陈玉华申请追加便利蜂公司为该案第三人，要求便利蜂公司与刘长江连带返还涉案房屋。在该案审理中，便利蜂公司于2020年1月10日向刘长江发送解除租赁合同及接收房屋告知函，载明因房屋产权人陈玉华明确表示刘长江无转租权，刘长江在知晓产权人欲出售房屋且同意解除房屋租赁合同的情况下未告知便利蜂公司，导致便利蜂公司无法继续使用租赁房屋，故告知双方之间的租赁合同于2020年1月10日解除，并计划于2020年1月18日前撤店。2020年1月18日，便利蜂公司、刘长江双方就租赁房屋进行了交接。由于便利蜂公司搬离涉案房屋，故陈玉华在其诉刘长江的案件中撤回对第三人便利蜂公司的起诉。另查明，南京市鼓楼区房屋（建筑面积255.8平方米）登记的所有权人为第三人陈玉华，用途为商业。2015年7月18日，陈玉华与刘长江签订房屋租赁合同，约定陈玉华将南京市鼓楼区凤凰片中海凤凰花园9幢15室（含1、2层）门面出租给刘长江作为彩票销售及办公使用，租赁期限自2015年7月21日至2020年7月20日止。便利蜂公司为证实其损失情况向法庭提交了合同、付款记录、账册及发票等证据，证明其已为租赁房屋花费居间费15000元、消防改造费32000元、电力安装费36000元、空调通风设备及安装费54510元、装修及设施施工费263750元、招牌费用24772元、瓷砖费7932.4元、自动门54409.3元、灯具10220元、设备拆除费4519元、律师费30000元、设备的拆除及折旧损失38171元等。根据便利蜂公司提交的支付凭证，其中居间费、电力安装费、律师费已实际支付完毕，消防改造费已实际支付16000元，装修及设施施工费已实际支付195822.4元，灯具已实际支付8810.36元，瓷砖已实际支付6108.1元，闭店拆除费用已实际支付4518.98元，自动门已实际支付29134.49元。便利蜂公司称2020年1月18日前的电费3784元已支付第三人陈玉华，刘长江予以认可。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，便利蜂公司与刘长江就涉案房屋签订了房屋租赁合同，由于刘长江将涉案房屋转租给便利蜂公司的行为并未取得第三人陈玉华的同意，并最终导致便利蜂公司、刘长江双方的租赁合同无法继续履行，便利蜂公司要求解除双方签订的房屋租赁合同符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持，由于便利蜂公司、刘长江双方已于2020年1月18日就涉案房屋进行了交接，故便利蜂公司要求确认双方签订的房屋租赁合同已于2020年1月18日解除的诉讼请求，一审法院予以确认。关于押金及租金问题。由于便利蜂公司、刘长江双方已于2020年1月18日就涉案房屋进行了交接，且便利蜂公司已结清租赁房屋的水电费用，故刘长江应将租赁押金46302元及剩余租期的租金9999.74元退还便利蜂公司。关于违约金及赔偿损失问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中由于刘长江的原因导致双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，刘长江应赔偿便利蜂公司的损失，对于便利蜂公司主张的中介费损失、装修损失、设施设备拆除费及折旧损失、律师费损失，一审法院结合双方的过错程度、租赁房屋的装修情况、拆除情况、装修费用支付情况及剩余租期情况等，酌定为200000元。对于便利蜂公司主张的违约金，由于便利蜂公司已主张实际损失，故对其主张的违约金不再予以支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认便利蜂商贸有限公司与刘长江于2018年4月2日签订的房屋租赁合同于2020年1月18日解除；二、刘长江于判决生效之日起三日内退还便利蜂商贸有限公司租赁押金46302元、租金9999.74元，合计56301.74元；三、刘长江于判决生效之日起三日内赔偿便利蜂商贸有限公司损失200000元；四、驳回便利蜂商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8154元，减半收取计4077元，保全费3020元，合计7097元，由便利蜂商贸有限公司负担3117元，刘长江负担3980元。当事人对一审法院查明的其事实均无异议，本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。二审中，各方均未提交新证据。本院二审还查明，一审中，便利蜂公司提交的房屋租赁合同附件八《同意转租确认函》中的承诺人处，刘长江签字并加盖了指印。一审中，便利蜂公司还提交《同意分租确认函》一份，内容为：本人系位于南京市的产权人。本人与刘长江于2018年3月30日签署了《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2018年5月1日至2023年4月30日。现本人同意将1楼约50平方米分租给便利蜂公司开设24小时便利店之用。租赁条件由刘长江与便利蜂自行协商，并另行签署租赁费用。该确认函中有刘长江签字并按指印，承诺人处签字字体为“陈干2008.4.2”，该确认函中还手书添加了“仅供租房、办理营业执照使用”的注记。一审中，刘长江对该份确认函的真实性、合法性、关联性均认可，且陈述称，该分租确认函的签字真实性与否不影响租赁合同的正常履行，其认为陈玉华对房屋出租及转租事实均予以追认或认可。本案二审争议焦点为，刘长江是否应赔偿便利蜂公司损失200000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘长江上诉主张租赁合同无法履行为陈玉华原因，且陈玉华知晓且同意刘长江转租案涉房屋，刘长江对此应承担举证责任。一审中，刘长江认为《同意分租确认函》中的签字签字真实性与否不影响租赁合同的正常履行，刘长江也未提交充分证据证明上述《同意分租确认函》中的签字为陈玉华所签。综合上述情况，且陈玉华明确否认曾经出具同意刘长江转租的任何书面材料，刘长江应举证证明陈玉华已同意其转租或知晓其转租且未在规定范围内提出异议。刘长江对此并未提交充分证据予以证实，应自行承担相应的不利后果。刘长江将案涉房屋出租给便利蜂公司，应保证案涉房屋适租。另案中，陈玉华主张诉请解除合同，刘长江在该案中也已与陈玉华解除房屋租赁合同，刘长江未能保证案涉房屋适租，应承担相应的违约责任。合同具有相对性，一审法院根据本案的实际情况，酌定刘长江赔偿便利蜂公司的损失金额，属依法行使裁量权，结果亦属合理，本院予以维持。综上所述，刘长江的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人刘长江负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十一月二日书记员  陈晓君