浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初492号原告（反诉被告）：长兴益民泉水有限公司，住所地浙江省长兴县雉城镇牛步墩村。法定代表人：王美金，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈诚，浙江君安世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈逸帆，浙江君安世纪律师事务所律师。被告（反诉原告）：张涛，男，1987年4月16日出生，汉族，长兴县人，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：刘明明，浙江兴长律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志良，男，1960年12月3日出生，汉族，长兴县人，住浙江省长兴县。系被告父亲。原告（反诉被告）长兴益民泉水有限公司与被告（反诉原告）张涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长兴益民泉水有限公司的法定代表人王美金及委托诉讼代理人陈诚、陈逸帆，被告张涛及委托诉讼代理人刘明明、张志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并已当庭宣判。原告长兴益民泉水有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2014年5月2日签订的《租赁协议》于2018年5月17日解除；2、被告向原告支付2018年5月30日至2019年4月30日（计335天，截止日最终以执行卷宗记载的实际腾退日为准）房屋占有使用费223110元（按2018-2019年度租金666元/天计算），电费10522.43元，城镇土地使用税20248元（以租赁面积2531平方米为基数，按8元/平方米/年计算），房产税1412.83元，上述费用共计255293.26元；3、被告向原告赔偿腾退过程中车间墙体、简易棚毁损以及化验室设备、水处理系统等灭失的损失6万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告因生产经营需要向原告租赁厂房，双方于2014年5月2日签订《租赁协议》一份，约定：租赁期限为2014年6月1日至2024年5月30日；第一年租金20万元，支付方式为以物抵租，第二年起每年在上一年度的租金基础上递增5%，先付后用；被告用电按照供电局的电价支付给原告。2015年5月30日，被告因资金困难向原告要求迟延至当年7月30日一次性付清租金及2个月的迟延付款利息，同时向原告承诺此后每年租金提前一个月支付，即每年4月30日前支付。被告向原告出具《承诺书》一份，载明上述内容。2016年6月25日，原、被告就税费及变压器增容事宜达成《租赁补充协议》，其中第二条约定，被告承担的土地使用税、房产税按实际使用面积2531平方米计算，以税务部门的核定计算。2018年4月30日前后，原告多次向被告催讨下一年度租金，被告以经济困难为由一直不予支付。另原告在租赁期间发现，被告父亲张志良未经同意，擅自以原告名义与案外人上海厚德易到商贸有限公司签订《资金入股合作协议》，约定以原告现有实体为基础，以上海厚德易到商贸有限公司投入资金为合作意向。在原告不知情的情形下，长兴县市场监督管理局2018年1月10日颁发的《食品生产许可证》中原告法定代表人被违法登记为张志良，被告还私刻了原告公司检验专用章对外使用。被告及张志良长期逃避债务，其债权人多次到原告厂区骚扰闹事。以上种种行为严重侵犯了原告的合法权益。2018年5月7日，原告法定代表人王美金以个人名义向法院提起诉讼，请求判令解除涉案《租赁协议》。2019年2月20日，湖州市中级人民法院终审作出（2018）浙05民终1223号民事判决：确认涉案《租赁协议》于2018年5月17日解除，判令被告腾空“8000瓶小瓶生产线”设施，并按666元/天向王美金支付自2018年5月30日起至腾空之日止的租金及房屋占有使用费。经长兴县人民法院强制执行，被告完成“8000瓶小瓶生产线”设施腾空。腾空过程中，被告毁损车间东面墙体和简易棚，原告为此支出修复费用22000元。此外，被告私自拿走了全套化验室设备、水处理系统设施等。而原生效判决确定的租金及占有使用费等给付金钱义务，至今未执行完毕。2019年6月25日，涉案厂房另行出租给案外人使用。被告因不服原生效判决，向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院经审理，于2019年12月23日作出（2019）浙民再434号民事裁定书，以涉案《租赁协议》出租方应为长兴益民泉水有限公司，王美金作为原告主体不适格为由，裁定撤销原一、二审判决，驳回王美金的起诉。被告张涛辩称：驳回原告的诉讼请求。原告赔偿被告因其违约造成腾退搬迁过程中涉及的原材料报废、设备拆迁安装、调试、运输、装卸、停工停产等造成的损失为2728784.7元。本诉和反诉费用由原告承担。事实和理由：原、被告签订《租赁协议》后对租赁期限约定为每年5月30日前交付租金。2018年5月7日原告以催讨租金为由提出诉讼，坚持要求被告搬离，导致了被告的生产经营无法进行。租赁前原告只是有2人从事生产的小作坊，租赁后被告将生产经营扩大，并添置设备。2016年夏打开市场。原告强行收回厂房，湖州市中级人民法院判决错误认定了事实，该案件被浙江省高级人民法院撤销，被告于2019年4月将厂房腾退，原告将其高价出租给案外人。原告滥用诉权造成被告损失应由其承担。被告张涛向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告因其违约造成腾退搬迁过程中涉及的原材料报废、设备拆迁安装、调试、运输、装卸、停工停产等造成的损失为2728784.7元；2、反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2014年5月2日签订《租赁协议》一份，约定租赁期限为2014年6月1日至2024年5月30日，以及双方权利、义务。后双方对租金交付时间作了变更，约定每年5月30日前交付租金。2018年5月7日，原告法定代表人王美金以口头催交租金未果为由起诉至法院，要求提前解除《租赁协议》并腾退厂房。按约定支付租金尚未到期，为避免纠纷，被告同意提前交并将租金交由法院，王美金不要租金，坚持让被告搬离。原告于2017年下半年起就不愿在被告销售发票上加盖公章，致被告生产经营无法正常进行。王美金起诉是在被告于2017年帮其把SC证件办好后进行。涉案房屋租赁给被告之前为小作坊，包括王美金只有两人从事加工生产。租赁后被告将生产经营范围扩大，并新添置相应生产设备，广告宣传，招募大量人员生产并销售。2016年夏市场打开，招待了不计其数各地慕名而来的加工商与经销商。王美金以诉讼手段，以莫须有的理由强行收回租赁房屋并另行出租。湖州市中级人民法院错误的判决使其目的得逞。现该案已被浙江省高级人民法院撤销。因法院执行，被告于2019年4月腾退承租房屋，涉案房屋已被原告高价出租给案外人李响。原告法定代表人滥用诉权给被告造成巨大损失，理应由原告承担。原告长兴益民泉水有限公司针对反诉辩称：（2018）浙05民终1223号案被撤销，系因该案原告主体不适格，该判决实体处理并无不当。涉案《租赁合同》应予解除的理由：被告逾期交纳租金构成违约。被告称交纳租金期限未到期的依据是2016年5月29日承诺书，该承诺书只加盖原告公章，没有王美金签字。从其他签订协议情况看，王美金习惯签字确认。从内容上看与2016年6月25日《租赁补充协议》及2017年6月13日的收条都是存在矛盾，王美金身份证复印件作为该承诺书附件，该复印件上张志良书写“此身份证仅用于2016年5月29日承诺书之用”，说明当时王美金没有对承诺书作出确认。被告存在其他严重侵犯原告权益的行为。被告擅自与其他人签订入股协议，以原告名义与他人合作。2017年7月，被告在租赁房屋大门口标识“上海厚德易到紫砂山泉生产基地”，王美金对该“鸠占鹊巢”的行为以各种方式劝阻。被告在反诉状中提到2017年下半年原告不给加盖公章，正是因为上述矛盾。2018年1月，被告告通过不当手段把原告生产许可证的法定代表人变更为张志良，后被王美金投诉登记机关后得以更正。另外被告私刻原告公司检验专用章，张志良擅自以原告创始人身份对外宣传。上述行为侵害原告的权益，违背了被告作为承租人的义务，继续履行合同会导致原告的经营风险加剧，对于被告的反诉请求，涉案合同解除是原告行使诉权，原告不存在违约和滥用诉权，被告要求原告承担违约责任缺乏事实和法律依据，原告无须承担任何赔偿责任。被告在反诉状中说原告本是小作坊，是其投入后将生产扩大无根据，2002年起原告陆续进行建设，至被告承租前已十分完善。被告投入简易厂房配套设施，即大桶生产线、8000瓶小瓶生产线、空气净化房，除8000瓶小瓶生产线，其余物品用于抵交第一年租金。8000瓶小瓶生产线已由被告拆除搬迁。被告反诉主张原材料和硬件搬迁后仍具备使用价值，不存在损失，主张的其他损失没有充分有效的证据证明。综上，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。原告向本院提交的证据材料为：1、《租赁协议》复印件一份，证明原、被告签订房屋租赁协议及相关约定；2、承诺书复印件一份，2015年5月30日签订，证明被告向原告书面承诺此后租金提前至每年4月30日支付；3、《租赁补充协议》、收条复印件各一份，证明2016年6月25日原、被告就被告承担土地使用税、房产使用税等补充约定；4、《资金入股合作协议》复印件一份，证明张志良以原告名义与案外人签订资金入股合作协议，以原告现有实体为基础；5、照片打印件，证明被告和张志良逃避债务，其债权人到原告厂区闹事；6、食品生产许可证复印件二份，证明长兴县市场监督管理局2018年1月10日颁布的食品生产许可证中原告法定代表人被违法登记为张志良，原告提出异议后进行了更正；7、国家食品安全抽样检验抽样单复印件一份，证明被告私刻原告公司检验专用章，并对外使用；8、长兴新闻报复印件一份，证明被告对外宣称原告公司系其创办和所有；9、照片打印件，证明被告在腾空过程中毁损车间墙体和简易棚，并私自拿走了化验室全套设备和水处理系统；10、发票、收款收据复印件一组，证明化验室部分设备采购费用，车间墙体和简易棚修复费用。11、收税缴款书、发票复印件一组。证明原告垫付被告实际使用期间产生的电费、土地使用税和房产税；12、民事裁定书一份、民事判决书二份，证明原审案件审理情况及原案件中王美金作为原告主体不适格，案件被撤销；13、国有土地使用权证复印件，证明涉案房屋土地使用权登记情况；14、照片打印件，证明被告以原告现有厂区与案外人合作，门口已标识上海厚德易到紫砂山泉生产基地；15、接处警登记表一份，证明2016年8月1日王美金报警反映张志良擅自以原告名义与上海厚德易到贸易公司进行合作；16、检验章印文照片，证明原告的检验章与争议的检验专用章不一致；17、公安机关询问笔录；18、微法庭调查（听证）记录；19、食品安全国家标准包装饮用水GB19298-2014，证据材料17、18、19证明被告及其相关人员对检验专用章来源说法存在矛盾；20、企业信用信息查询结果一份，证明原告企业信息联系电话为颜红梅的号码，未经原告同意；21、食品安全抽样单复印件二份，2016年11月28日和2017年4月11日原告的食品安全抽样检验抽样单加盖是原告公章而不是“检验专用章”；22、报告复印件一份，证明2014年8月4日王美金向长兴县监察委员会反映被告妻子颜红梅等人将原告的公章拿走，自行加盖在王美金不掌握内容的资料上，被告有侵犯原告合法权益的事实。原告提交的证据交被告质证认为，对证据材料1《租赁协议》真实性无异议，协议约定由张志良负责质量管理；对证据材料2、3证据三性无异议，要说明的是租金约定交付期作了变更，最终以双方2016年5月29日达成的协议；对证据材料4原告未提交资金入股协议原件，对证明对象有异议；对证据材料5不法分子行为不应由被告承担责任；对证据材料6真实性无异议，登记错误后更正了，对证明对象有异议；对证据材料7有检验专用章，不能证明该章由被告私刻；对证据材料8长兴新闻报的真实性无异议，报道未经被告确认，无须承担任何责任；对证据材料9照片上墙体挖了个洞是客观的事实，是腾退过程中必然产生，不能证明被告私自拿走的化验设备和水处理系统；对证据材料10不具有证明效力；对证据材料11只能说明有这些费用产生，2017年的费用均由被告承担，以原告名义出具的；对证据材料12的真实性无异议，二审判决书认定的被告私刻检验专用章缺乏依据；对证据材料13无异议；对证据材料14照片真实性无异议，企业经营要包装，未对原告利益造成损失；对证据材料15系王美金单方向公安部门陈述，与本案无关联性；对证据材料16被告不清楚；对证据17、18、19真实性无异议，被告的陈述前后不矛盾；对证据材料20留颜红梅的电话没有不妥；对证据材料21与被告使用的章有矛盾；对证据材料22系原告单方陈述，不能达到其证明目的。经审查，本院对原告提供证据材料1、2、3、11、12、13证明效力予以认定；对证据材料4、14、15，结合庭审，张志良有以原告现有实体为基础与他人合作的事实；证据材料5与本案无关联性；证据材料6证明被告未经同意变更原告法定代表人；对证据材料7、16、17、18、19、21，结合庭审，能证明被告使用的检验专用章未经原告同意；证据材料8、20、22不能充分证明待证事实；对证据材料9、10，不能充分证明腾退过程中造成不合理的损失和拿走原告物品，以及损失的价值。被告向本院提交的证据材料为：1、承诺书一份，落款时间2016年5月29日，证明租金交纳期限变更为每年5月30日前；2、（2018）浙0522民初3385号民事判决书，（2018）浙05民终1223号民事判决书，（2019）浙民再434号民事裁定书，证明错误判决被撤销，已造成损失；3、受案登记表及终止案件调查决定书，证明王美金报警称张涛私刻检验专用章，经公安机关调查不成立；4、《租赁协议》一份，签订时间2019年6月25日，证明原告提前收回涉案房产，高价转租案外人；5、损失明细及附件，证明张涛承租房屋被提前收回产生的损失；6、（2018）浙05民终1223号案笔录、授权委托书，证明不存在私刻检验专用章，也不需要私刻；7、长兴县市场监督管理局行政处罚决定书及相关材料，证明被告未私刻检验专用章，原告对检验专用章知情，王美金在复检申请书上存在加盖公章不签字的情形；8、食品质量安全管理制度汇编，证实原告任命张涛、张志良、颜红梅职务情况；9、销售统计，证明由原告租赁经营后，原告税收增长，原告之前经营惨淡；10、浙江省产品质量监督检查抽样单、成品出厂检验报告各一份，证明该抽样单上加盖原告圆形的检验专用章、报告中有原告公章及检验专用章；11、浙江省地方标准一份，该标准关于瓶装饮用天然水，证明被告在租赁原告房屋时已启用圆形检验专用章。被告提交的证据材料交原告质证认为，对证据材料1承诺书三性均有异议，该承诺书系被告偷盖，该承诺书关于土地使用税和办理纳税的约定，与2016年6月25日租赁补充协议办理手续义务主体和交税的面积不一致。承诺书载明的电费抵扣租金约定如果真实，2017年6月13日结算时，被告应该提出予以抵扣；对证据材料2真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，判决被撤销系因王美金作为原告主体不适格；对证据材料3证明对象有异议，不构成犯罪不表示没有私刻印章的行为；对证据材料4原告与案外人签订的协议，与被告无关；对证据材料5损失明细及清单系被告单方制作，损失价值不明确，即使支付对价，不应由原告承担；对证据材料6调查笔录真实性无异议，对证明对象有异议，该笔录可看出被告私刻检验专用章，对授权委托书有异议；对证据材料7真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，该材料是被告紫砂矿泉水经检验不合格，因配合长兴县市场监督管理局的需要加盖原告公章，不能得出对被告使用检验专用章知情，因行政处罚不应由原告承担责任，故王美金拒绝在上面签字；对证据材料8证据三性均有异议，该制度汇编所有签字均非王美金本人书写，反而证明被告存在侵害原告权益的情形；对证据材料9真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，原告之前销售偏低系因厂房建设和改造导致，被告盈利也是归其所有；对证据材料10真实性无异议，对合法性和关联性有异议，原告之前不知检验专用章的存在，在报告上盖章系配合行政处理；对证据材料11，2012年后均使用原告公章，原告未曾刻过检验专用章。经审查，本院对被告提交证据材料1承诺书，与双方于2016年6月25日签订的《租赁补充协议》，张涛、张志良于2015年5月30日出具的承诺书内容存在冲突，庭审中被告自认王美金公民身份证复印件上“此身份证仅用于2016年5月29日承诺书之用”系张志良所写，此表述与常理不符，另该承诺书有关电费的承担，被告称未予实际履行系王美金不同意，未提交证据材料加以证明，且与常理不符，对该承诺书不予认定；对证据材料2、3真实性予以认定；证据材料4、5、6、7、9、10、11不能充分证明待证事实；对证据材料8，被告认可签字均非王美金本人所签，对该证据材料本院不予认定。根据上述采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：被告因生产经营需要向原告租赁厂房，厂房土地使用权面积4500平方米。双方于2014年5月2日签订《租赁协议》一份，约定：租赁期限为2014年6月1日至2024年5月30日；第一年租金20万元免交，被告抵交在原告工厂内投入的所有简易厂房配套设施，以及被告投入的不动产、产权归属原告。第二年起每年在上一年度的租金基础上递增5%，先付后用；第五年租金为243100元。被告用电按照供电局的电价支付给原告，须承担合理电损。2015年5月30日，被告因资金困难向原告要求迟延至同年7月30日一次性付清租金及2个月的迟延付款利息，同时向原告承诺此后每年租金提前一个月支付，即每年4月30日前支付。为此，张涛、张志良向原告出具承诺书一份。2016年6月25日，原、被告就税费及变压器增容达成《租赁补充协议》，其中第二条约定，被告承担的土地使用税、房产使用税按实际使用面积2531平方米计算。2018年4月30日前，被告未按2015年5月30日承诺书约定时间交付租金。2016年5月19日，张志良以原告名义与上海厚德易到贸易有限公司签订资金入股合作协议，约定以原告现有实体为基础，以上海厚德易到贸易有限公司投入资金为合作意向。2018年1月10日，长兴县市场监督管理局颁发的食品生产许可证载明，原告法定代表人为张志良。同日，更正为王美金。被告对外使用长兴益民泉水有限公司检验专用章，未经原告同意。另查明，2018年5月7日，原告法定代表人王美金以个人名义向法院提起诉讼，请求判令解除涉案《租赁协议》。（2018）浙0522民初3385号案件作出判决后王美金上诉，2019年2月20日，湖州市中级人民法院终审作出（2018）浙05民终1223号民事判决：确认案涉《租赁协议》于2018年5月17日解除。经长兴县人民法院强制执行，被告于2019年5月21日完成“8000瓶小瓶生产线”设施腾空。被告因不服原生效判决，向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院经审理，于2019年12月23日作出（2019）浙民再434号民事裁定书，以涉案《租赁协议》出租方应为长兴益民泉水有限公司，王美金作为原告主体不适格为由，裁定撤销原一、二审判决，驳回王美金的起诉。再查明，（2018）浙0522民初3385号案件，王美金作为该案原告起诉被告解除合同涉案租赁合同，案件副本于2018年5月17日送达张涛。原告已代支付电费10522.43元，支付2018年度房产税2511.94元，城镇土地使用税36000元。本院认为：原告与被告之间的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。本案主要争议焦点为原告能否行使合同解除权，能否行使解除权关键要判断被告是否存在违约行为。本案中，一、根据张涛、张志良于2015年5月30日出具的承诺书，被告应于2018年4月30日前支付房屋租金，但直到2018年5月7日王美金作为另案原告提起诉讼之日其未支付。二、2016年5月19日，张志良以原告名义与上海厚德易到贸易有限公司签订资金入股合作协议，约定以原告现有实体为基础，以上海厚德易到贸易有限公司投入资金为合作意向。三、在食品生产许可证办理过程中，被告未经原告法定代表人王美金同意将原告法定代表人变更为张志良。四、2018年5月16日在国家食品工业安全抽样单上所盖的名义为原告的检验专用章，被告否定系其私自刻制，陈述系其在实验室捡到该专用章，可看出该专用章的使用并未经原告法定代表人王美金同意。五、被告提交的2016年5月29日承诺书内容及庭审中被告自认王美金公民身份证复印件上“此身份证仅用于2016年5月29日承诺书之用”系张志良所写与常理不符。虽然租赁协议及租赁补充协议对出现上述情形是否可以解除合同并未作明确约定，但被告作为承租人，未按约定时间支付房屋租金，且未在原告同意的情形下作出有损原告合法权益的行为，有违双方的租赁合同关系，故被告在履行租赁协议过程中存在违约行为，租赁协议不具有继续履行的诚实信用基础，故原告可以主张解除协议。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据上述法律规定，原告应当以通知的方式行使解除权。如果以诉讼方式行使解除权的，应当将起诉状副本的送达视为行使解除权的通知，另案中，王美金作为原告法定代表人起诉被告解除租赁合同，应视该案起诉状副本送达之日为涉案租赁协议解除之日。原告与被告所签租赁协议于2018年5月17日解除。对于原告主张的租金及房屋占有使用费，因涉案租赁房屋实际已于2019年5月21日腾退，经计算为237096元（自2018年5月31日计算至2019年5月21日，按666元/日计算)。对于原告主张的电费10522.43元，城镇土地使用税20248元，房产税1412.83元，本院予以支持。对于原告主张腾退过程中产生的各项损失6万元，其未提交充分的证据材料证明损毁物的价值及应由被告承担，本院不予支持，驳回该项诉请。对于被告反诉请求，因原告违约造成腾退搬迁过程中涉及的原材料报废、设备拆迁安装、调试、运输、装卸、停工停产等造成的损失为2728784.7元，因本案租赁合同解除系被告违约，其反诉主张无法律依据，对被告的反诉请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）长兴益民泉水有限公司与被告（反诉原告）张涛于2014年5月2日签订的租赁协议于2018年5月17日解除；二、被告（反诉原告）张涛支付原告（反诉被告）长兴益民泉水有限公司租金及房屋占用费237096元，电费10522.43元，城镇土地使用税20248元，房产税1412.83元，合计269279.26元，限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）长兴益民泉水有限公司其余的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6029元，财产保全费2092.5元，合计8121.5由原告（反诉被告）长兴益民泉水有限公司承担880元，被告（反诉原告）张涛承担7241.5元；反诉案件受理费24990.5元，由被告（反诉原告）张涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  赵耀中人民陪审员  王丽华人民陪审员  吴喻美二〇二〇年十一月六日书 记 员  徐小燕