广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22488号上诉人（原审被告）：范光何，男，住广州市增城区。委托诉讼代理人：刘慧君，广东乐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：范宇聪，男，系范光何的儿子。被上诉人（原审原告）：张锡芬，女，住广州市增城区。被上诉人（原审原告）：陈李宏，男，住广州市增城区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。原审第三人：广州市中营房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区。法定代表人：张雪霞。委托诉讼代理人：吴桂兰，该司职员。上诉人范光何因与被上诉人张锡芬、陈李宏、原审第三人广州市中营房地产代理有限公司（以下简称中营公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院(2020)粤0118民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。上诉人范光何及其代理人刘慧君、范宇聪，被上诉人张锡芬、陈李宏代理人李跃、原审第三人中营公司代理人吴桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范光何上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判范光何无需向张锡芬、陈李宏返还定金100000元；3.由张锡芬、陈李宏承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审以存量房买卖合同的定金金额未予修正，导致张锡芬、陈李宏无法继续办理银行按揭贷款手续为由认定涉案房屋买卖合同无法继续交易，该项认定与事实不符。首先，存量房买卖合同约定定金5万元是为了便于张锡芬、陈李宏申请按揭而由张锡芬、陈李宏与中营公司商定的金额。其次，范光何已经配合签署了张锡芬、陈李宏第二次申请按揭的全部资料，即使存量房买卖合同定金金额不修正，张锡芬、陈李宏也完全具备条件申请第二次按揭贷款，交易可以继续履行。但张锡芬、陈李宏迟迟不申请第二次按揭，以存量房买卖合同需改动等借口为由屡次拖延履行应负义务，表明张锡芬、陈李宏不愿继续履行涉案合同，购买涉案房屋。以上事实有范光何一审提交的证据1、2以及补充提交的视频证据可证实。最后，范光何发出解除通知后，张锡芬、陈李宏向范光何发送的《告知书》，其内容承认了双方在2018年4月23日进行了网签，但未陈述由于范光何不配合修改存量房买卖合同的定金条款导致合同不能履行。一审忽略张锡芬、陈李宏第一次申请贷款至第二次申请贷款过程中，张锡芬、陈李宏多次出现的迟延履行及违约行为。2018年4月10日中国农业银行股份有限公司广州增城支行（以下简称农业银行）出具第一次同贷书，因张锡芬、陈李宏一直没有签署同贷材料，中营公司通过上门催告及在2018年4月18日向张锡芬、陈李宏发函，均足以说明张锡芬、陈李宏在第一次贷款申请批下来后出现了违约行为。2018年4月23日范光何已经配合签署第二次贷款审批材料后，张锡芬、陈李宏作为贷款的主要义务人，却一直通过各种借口拖延办理贷款申请手续。以上行为足以反映张锡芬、陈李宏作为贷款义务人没有积极履行申请贷款、交付房款的义务，在一审判决中均没有认定。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，范光何在2018年5月29日送达了关于解除房屋买卖合同的《律师函》，张锡芬、陈李宏虽于5月31日提出了异议，但直至2019年9月14日才提起本案诉讼，时间长达一年有余，双方没有约定异议期，该时间远超过上述法律规定的三个月期限，现涉案合同已不具备可履行性，且范光何手机原保存的与中营公司针对本次交易的沟通记录因时间较久已不复存在，对范光何举证不利，故张锡芬、陈李宏的诉请不应当得到支持。综上所述，请判如所请。张锡芬、陈李宏二审答辩称：张锡芬、陈李宏收到一审判决后也不同意一审判决，准备提起上诉，要求范光何承担支付双倍违约金的责任，但最后在准备签署上诉状时，张锡芬、陈李宏表示尊重一审判决，最终没有上诉。双方买卖不成，一审判处返还张锡芬、陈李宏已经支付的本金是合理的。范光何上诉所述与事实不符，范光何对其主张也没有举证证明。买卖合同约定贷款52万多元，不是20万元，但由于中介公司说不要贷款这么多金额，导致张锡芬、陈李宏认为20万元也可以。张锡芬、陈李宏原来计划申请50多万元的银行贷款，但因为申请贷款过程中中介误导了张锡芬、陈李宏，将贷款写成20万元。同贷书出来后，张锡芬、陈李宏认为贷款金额与合同约定不一致，且没有那么多的现金支付余款，双方又协商同意重新申请贷款，所以之前的20万元贷款并没有签名。2018年4月23日三方一起去房管局办网签手续，双方均签了字，该份合同定金写的是5万元，但张锡芬、陈李宏实际支付了10万元，范光何开具的收据也是10万元，张锡芬、陈李宏要求实事求是更正为10万元，也是为了保护自己的利益。之后，双方再约时间到现场去更改网签合同的金额，所以各方再于4月27日到房管局进行网签，但4月27日范光何没有到场签字，导致合同不能备案，也不能办理贷款手续。一审认定4月27日范光何没有配合更改网签合同，双方交易不成是范光何不配合导致的并无不当。现范光何在8月将房屋已另行出售。本案张锡芬、陈李宏请求维持一审判决。中营公司二审述称：签订合同后，中营公司按合同约定帮双方办理了贷款手续。张锡芬、陈李宏认为原贷款20万元不够，要求重新办理贷款50多万元，范光何也同意配合办理重新申请按揭手续。双方在中营公司协商办理按揭的时候，张锡芬、陈李宏交了定金10万元，其实申请贷款，支付5万元的定金还是10万元定金都是可以批下来，但根据银行的要求5万元的定金就不需要有银行的流水作为凭证，10万元的定金就要有银行的流水作为凭证。张锡芬、陈李宏原来同意合同中写5万元的定金，之后又不同意，要求在合同中写定金为10万元。三方经协商，范光何认为这样的修改没有必要，5万元也可以贷款，不同意修改合同。双方之后没有协商一致。本案双方都交齐了按揭申请的资料，只是因为网签合同没有张锡芬、陈李宏的签名导致最终没有办贷款申请手续。中营公司已经通知张锡芬、陈李宏要在网签合同中签名，已经通过微信、电话多次催促张锡芬、陈李宏。5月16日中营公司通知张锡芬、陈李宏去房管局办递件过户手续，因为第一次的贷款已经办下来了，可以进行交易。当日，范光何先到了，先签了名，张锡芬、陈李宏没有网签，所以最后没有办到递件手续。张锡芬、陈李宏于2020年2月13日向一审法院起诉请求：1.范光何向张锡芬、陈李宏双倍返还购房定金200000元；2.由范光何承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月6日，范光何（卖方）、张锡芬、陈李宏（买方）与中营公司（居间人）签订《房地产买卖居间合同》，约定：居间人接受买卖双方就位于广东省××灯街××房转让事宜达成一致意见并签署本合同。卖方以928000元的价格将该房产转让给买方。买方于签署本合同之日支付购房定金100000元；买方应在过户前支付首期房款（以银行规定为准）（含定金）400000元；余款528000元为按揭付款，由买家以向银行申请的方式支付给卖方。买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书7个工作日内共同到国土部门办理产权转移登记手续，并签署《广州市二手房屋买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间人保管。买方应在银行出具贷款承诺书后的3个工作日内核实确认首期房款，并于过户当天办理多退少补。银行以书面形式承诺发放相应的按揭贷款。买方保证充分考虑到因政策、市场变化而导致房价变化并自愿承担。卖方保证：合法拥有上述房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷、过户受限等情形；在签署合同时已获得合法授权，有完整的处分上述产权的权利。充分考虑到因政策、市场变化而导致房价变化并自愿承担。买方的违约责任：买方未按本合同约定期限支付房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日（含7日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售。卖方的违约责任：未按本合同约定期限办理交付《房地产证》原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的水费、向买方交付该房产、结清拖欠的相关费用，上述事项每延迟1日办理，须按房产转让价格每日1‰的标准向买方支付违约金，逾期超过7日（含7日），则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。等内容。2018年3月16日，陈李宏向中营公司出具《服务收费确认书》，载明：本人陈李宏经中营公司承购位于增城市××灯街××402，现确认经该公司成功介绍承购上述房产。现本人承诺于2018年3月16日支付玖仟叁元（￥9300元）给该公司作为佣金。该公司收齐佣金后，买卖双方在约定时间内办理相关过户手续。此确认书自签署确认后，即产生法律效力。2018年3月17日，范光何（产权人）向张锡芬、陈李宏出具《收款收据》，载明：房屋产权人转让物业地址位于增城市××连灯街××房，产权人于2018年3月17日收到购房人交来承购转让物业之定金100000元。2018年4月10日，中国农业银行股份有限公司广州增城支行向张锡芬出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明：关于您向我行提出的用于购买位于增城市××灯街××402房屋的个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放人民币贷款20万元，贷款期限8年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准；等内容。2018年5月9日，范光何向张锡芬、陈李宏出具《关于催告履行房地产买卖合同义务的函》，函称：中国农业银行于2018年4月10日向张锡芬发放了《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意向张锡芬、陈李宏发放贷款200000元；在银行出具上述同贷书后，中介机构多次联系张锡芬、陈李宏处理房屋产权转移登记手续，张锡芬、陈李宏消极对待，随后张锡芬、陈李宏提出申请第二次按揭贷款，范光何也做出让步，积极配合张锡芬、陈李宏办理，在2018年4月23日范光何已经协助签署第二次贷款的文件资料，但据中介机构了解，张锡芬、陈李宏至今未向中介机构或贷款银行提交第二次按揭贷款所需的材料；为此，通知张锡芬、陈李宏于2018年5月16日前将房屋首期余额628000元交至中营公司代管，于2018年5月16日14时30分到增城区国土资源和规划局与范光何共同办理缴交税费及交易过户手续，若继续不配合，范光何将解除双方签订的《房地产买卖居间合同》并追究张锡芬、陈李宏的违约责任。2018年5月28日，范光何委托广东乐信律师事务所出具[2018]乐律函字第0052号《律师函》，通知张锡芬、陈李宏解除双方签订的《房地产买卖居间合同》，并没收定金10万元。张锡芬、陈李宏于次日收到该律师函。2018年5月31日，张锡芬、陈李宏向范光何出具《告知书》，告知：合同签订后张锡芬、陈李宏按中营公司相关工作人员的指引及时提交了按揭贷款所需全部资料，但因中营公司相关工作人员操作的原因，银行仅批准贷款200000元，在张锡芬、陈李宏强烈要求下，中营公司向银行重新提出528000元的贷款申请，但至今未获银行审批同意，在中营公司积极协调下，张锡芬、陈李宏与范光何于2018年4月23日进行了网签，该网答合同第三条约定银行不批准贷款申请或批准的贷款金额少于528000元的，由双方协商解决。鉴于范光何单方面解约的行为违反相关协议规定，张锡芬、陈李宏不排除通过诉讼解决。张锡芬、陈李宏为证明其陈述的事实，向一审法院提交张锡芬、陈李宏外甥刘海根与中营房地产经纪吴桂霞微信聊天记录：其中，2018年4月20日微信聊天记录显示：[吴桂霞：“刘生，我刚刚问了按揭陈小姐，之前那份20万贷款合同已撤销了，今天刚叫人重新评估，因为要撤销了才能贷53万这份合同”……]，2018年4月25日微信聊天记录显示：[吴桂霞：“按揭员讲，你们想做等额本金会难通过，如果做不了，都是你们的问题，业主没时间等，10万元定金没得退。”……]，2018年4月26日微信聊天记录显示：[吴桂霞：“刘生，我刚刚了解了一下，按揭员讲关于网签合同打5万定金，这一项可以改回10万。但必须要贷款人亲自签名才可改。……不是按揭员粗心，因要换另一间银行贷款，5万元定金不需要银行凭证，10万则需要凭证，要做多个手续。网签的话。5万不需要凭证，10万则需要凭证，做多个手续，但都可以做，大家麻烦些。”……吴桂霞：“业主问你是否明天回来签按揭及网签，及带齐资料”。刘海根：“有劳吴小姐代我向业主范先生讲一下，我已经和按揭部的陈小姐沟通过具体的的事项，我明后实在回不来。真的抱歉！”]，2018年5月3日微信聊天记录显示：[吴桂霞：“我刚才与业主沟通，他不会再出来签网签，按原来的网签贷款，不然就找律师。”……刘海根：“买方张锡芬女士要求修改之前没有按照事实，在没有买卖双方在场协议的网签合同，尽快促成房产交易！”]，2018年5月19日微信聊天记录显示[吴桂霞：“从签合同至今已两个月，第一次按揭贷款是根据买家意愿将贷款金额调低到20万的，后来20万贷款获批，你们又提出过低，要求申请第二次贷款，但到今日买家张阿姨还未在第二次贷款的网签合同上签名，我们中介也多次上门告知你们这些情况，但陈先和张阿姨都不理会，现在贷款资料不完备的情况下，我们无法为你们申请第二次贷款。业主方面多次提出你们买方拖延时间，不配合办理手续，上个礼拜要求你们备足首期余款62.8万，就可以马上办过户，否则不会再妥协和浪费时间。”]一审庭审期间，张锡芬、陈李宏陈述：1、我方第一次向银行申请贷款是30万元，因为中营公司说我方年龄大申请50多万元可能批不下来，但是最后才批了20万元；2、4月23日与4月27日的合同除了定金条款不一致，其余条款一致，但范光何不同意签4月27日这个合同；3、由于范光何不同意签4月27日这个网签合同导致我方无法办理按揭手续；4、2018年5月16日是范光何函件提出当天去办理过户手续，但由于贷款还没有签名，这个事情还没有解决，所以无法继续下去。范光何陈述：1、我方在2018年4月23日协助张锡芬、陈李宏办理了第二次按揭贷款；2、张锡芬、陈李宏要求改的不是定金条款，而是贷款情况不足后的处理方式，故我方不同意；3、我方约张锡芬、陈李宏于2018年5月16日去房管局办理过户手续，当天张锡芬、陈李宏也到场了，因为其没有备齐首期款，我方告诉其这样无法办理过户手续，故张锡芬、陈李宏说房屋和定金都不要了，就走了；4、涉案房屋已经在2018年10月过户给案外人。一审法院认为：张锡芬、陈李宏与范光何及中营公司于2018年3月6日签订的《房地产买卖居间合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据本案查明事实及张锡芬、陈李宏与范光何双方的陈述可知，张锡芬、陈李宏因为不满意第一次银行按揭贷款发放的金额而要求办理第二次按揭贷款手续，范光何已配合张锡芬、陈李宏签署并提交第二次按揭贷款手续所需资料（包括于2018年4月23日签署的《存量房买卖合同》），但是由于2018年4月23日《存量房买卖合同》中定金金额仅记载5万元（事实上张锡芬、陈李宏已向范光何支付10万元定金），故张锡芬、陈李宏要求中营公司对此予以修改，但范光何不同意再签署存量房买卖合同，导致张锡芬、陈李宏无法继续办理银行按揭贷款手续。因此，一审法院认为涉案房屋买卖合同无法继续交易不可归责于张锡芬、陈李宏与范光何双方，现由于范光何已经将涉案房屋过户至他人名下，涉案房屋买卖合同实际已无法继续履行，因此，现张锡芬、陈李宏请求范光何返还定金10万元，理据充分，一审法院予以支持。但张锡芬、陈李宏请求范光何双倍返还定金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年7月16日作出判决：一、被告范光何于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张锡芬、陈李宏返还定金100000元；二、驳回原告张锡芬、陈李宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由原告张锡芬、陈李宏负担1075元，由被告范光何负担1075元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，范光何申请中营公司原职员吴桂吓出庭作证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对范光何的上诉请求与张锡芬、陈李宏的答辩意见及中营公司的陈述意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为范光何是否可依定金罚则没收张锡芬、陈李宏的定金10万元。从一审查明事实可知，在第一次办理按揭贷款申请，农业银行经审批出具20万元《个人住房贷款同意贷款意向书》后，因贷款金额不达张锡芬、陈李宏预期，双方协商均同意再次向银行申请52.8万元的按揭贷款。前述行为，应视为范光何同意履行房地产买卖合同，对范光何上诉认为张锡芬、陈李宏此前未签署20万元《个人住房贷款同意贷款意向书》已构成违约的主张，本院不予采纳。在重新办理52.8万元按揭手续过程中，由于张锡芬、陈李宏实际已付定金10万元，而2018年4月23日《存量房买卖合同》中的定金金额仅记载5万元，张锡芬、陈李宏坚持要求对《存量房买卖合同》中的定金金额更正为10万元，但根据范光何及中营公司二审所述，范光何、中营公司均认为不更正定金金额并不影响银行贷款，范光何更不同意张锡芬、陈李宏提出贷款不足52.8万元双方再次协商的请求，故由于双方对更正定金金额协商不成，即使中营公司通知双方于2020年5月16日到房管部门办理递件手续，双方因前述问题未能协商一致发生口角，最终不欢而散，导致亦未能成功办理递件。在此情况下，一审认定涉案房屋买卖合同不能继续交易不可归责于双方并无不当，本院予以认可。再此后，范光何已将房屋另售他人。因双方交易不成，张锡芬、陈李宏未构成违约，范光何上诉要求依据定金罚则没收张锡芬、陈李宏已付定金10万元缺乏依据，本院不予支持。至于范光何以《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定提出其发出解除房屋买卖合同律师函后，张锡芬、陈李宏未在合理期限内提出异议，张锡芬、陈李宏诉求不应予支持的主张与上述本案所认定双方均不应承责不符，本院不予采纳。综上所述，范光何的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由范光何负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十一月二十七日书记员  颜旭怀徐毅敏