湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0304民初3589号原告：湘潭市锦程物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区中山街道。法定代表人：欧阳镕徽，董事长。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。被告：左蕾，女，1989年3月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，现住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：易振兴，男，汉族，1986年12月28日出生，住湖南省湘潭市岳塘区，系被告左蕾之夫。原告湘潭市锦程物业管理有限公司与被告左蕾物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湘潭市锦程物业管理有限公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告左蕾及代理人易振兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7388.30元（从2016年7月1日起计算至2020年9月30日）；2、判令被告支付原告违约金2000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月30日，原告湘潭市锦程物业管理有限公司与湘潭正盛置业有限责任公司签订《湘潭正盛·城市星座前期物业服务合同》，约定由原告为湘潭正盛·城市星座小区提供物业服务；高层住宅（居住户）物业收费标准为1.58元/月·㎡，逾期按照支付金额的每天5%交纳滞纳金；服务期限至业主大会成立并确定物业管理方式止。被告左蕾系该小区******房产所有权人，产权面积为91.69㎡。被告一直享受原告提供的物业服务，但被告尚欠原告2016年7月1日至2020年9月30日期间物业服务费7388.3元。原告多次催缴未果，遂诉至本院，请求判如所请。被告左蕾辩称：原告需要有收费的合法依据，其应提交物价局相关收费的审批文件并备案；开发商与被告签订的房屋买卖合同约定的物业服务企业不是原告，被告亦没有与原告签订物业服务合同；小区消防不到位，消防部门下达了整改通知书后至今仍未整改；疫情期间，原告疫情防控措施不到位；小区绿化、安保等不到位，到处都是牛皮藓，被告家中被撬，门锁损坏等；被告家中阳台、主卧、次卧渗水严重，原告一直没有处理；原告诉请物业服务费已过诉讼时效。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。2014年7月30日，原告湘潭市锦程物业管理有限公司与湘潭正盛置业有限责任公司签订《湘潭正盛·城市星座前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。被告认为原告应提交物价部门相关文件并备案，非本案审理范围。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上述合同对全体业主及物业使用人均具有约束力。合同约定，物业服务费由业主按照其拥有的物业的产权面积交纳物业服务费，标准为：高层住宅（居住户）1.58元/月·㎡（其中2014年7月至2015年6月期间的物业管理服务费标准为1.28元/月·㎡，不足1.28元/月·㎡的部分由开发商补足）、商用物业（含办公物业）3元/月·㎡、地下停车位30元/月·个。被告系湘潭市。被告系湘潭市岳塘区书院路街道建设南路**正盛城市星座******房产所有权人，.69㎡。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告应按该合同约定履行交纳相应物业服务费用的义务。被告拖欠自2016年7月1日起至2020年9月30日期间的物业服务费7388.38元（1.58元/月·㎡×91.69㎡×51月），原告诉请7388.30元，不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请违约金，因其提供的物业服务存在瑕疵，对其该诉请，本院不予支持。被告左蕾辩称原告各项服务均不到位，到处都是牛皮藓、消防整改不到位、被告家中被撬、门锁损坏等。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费。被告辩称其房屋漏水，本院认为，该问题系房屋质量问题。如房屋系质保期内，房屋质量责任主体系开发商；质保期外，确系开发商责任的，仍应由开发商承担责任，除此之外，分情况由业主自行承担维修责任或启动维修基金维修；被告辩称原告诉请已过诉讼时效。本院认为，物业服务费系分期履行的债务，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，原告为被告提供的系连续不间断的物业服务，且目前仍系正盛城市星座小区的物业服务企业，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。综上，本院认为，物业服务的提高需要物业服务企业和小区全体业主及物业使用人相互配合、共同努力，履行共同维护小区和谐秩序之义务。业主不缴纳物业费的行为，会影响物业服务企业正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费业主的利益。因此，物业服务企业应当不断提供物业服务质量，业主及物业使用人亦应积极缴纳物业服务费，共同构建和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第三十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用时效制度若干问题的规定》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、左蕾于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭市锦程物业管理有限公司物业管理服务费7388.30元；二、驳回湘潭市锦程物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由左蕾负担。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 英二〇二〇年十一月九日代理书记员  李佩玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理民事案件适用时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。