河北省保定市满城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0607民初1485号 原告：马素娟，女，1981年11月1日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 原告：陈会宁，女，1981年7月11日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：李聪亮、李潮，河北曾知律师事务所律师。 被告：保定市景坤房地产开发有限公司。住所地保定市满城区东外环西侧。 法定代表人：李光辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李静梅、孙丽娟，该公司职工。 原告马素娟、陈会宁与被告保定市景坤房地产开发有限公司（下称“景坤公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马素娟、陈会宁的委托诉讼代理人李聪亮、被告景坤公司的委托代理人李静梅、孙丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马素娟、陈会宁向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告已付购房款243202元；2.判令被告支付原告逾期交房违约金（以243202元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月26日起至2019年8月20日止。按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，自2019年8月21日起至付款之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月26日，原、被告（原名称“满城县未来城房地产开发有限公司”）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于满城区 2 外环西侧隆基泰和广场第S6幢55号商铺，总价款243202元，付款方式为一次性付款，交房时间为2018年10月31日。当日，原告将房款243202元一次性支付至被告账户。 被告在开发该项目时，对外发布的宣传广告载明“商铺整体已出租，就等你来收租”、“商家已入驻，即买即收租”、“隆基泰和统一招商、统一运营、统一管理”、“返租3年，年收益21%”等内容。作为消费者，原告认为上述宣传足以说明被告对案涉房屋已统一招商并统一出租，且原告购买房屋的目的也是为了出租赚取租金。但时至今日，所有商品一直未对外出租，原告更未得到预期的租金收入。 根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房超过90天的，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。且被告承诺案涉房屋已统一招商、整体出租，但被告未能兑现，其行为已构成根本违约，致使原告购买房屋的目的无法实现。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告景坤公司辩称，案涉房屋已竣工并通过验收，该房屋可以交付，原告不收房并非被告违约，故不存在逾期交房情形；对于案涉房屋出租问题，双方已签订补充协议，以优惠房款21%给付原告，原告以此为由诉请解除合同没有事实根据，且已超过诉讼时效，法院不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无异议的证据和事实，本院予以确认并记录在卷佐证。对有争议的证据，本院列明如下： 原告举证如下：1.被告公司市场主体信息，用以证实被告公司基本信息及名称变更情况；2.《商品房买卖合同》，用以证实双方存在买卖合同关系，及价款、交房时间、交房条件、违约责任等内容；3.收款收据，用以证实原告于合同签订当日支付房款243202元；4.被告公司六张宣传单页，用以证实被告开发该项目时对外的宣传及承诺；5.保定市满城区人民法院四份判决书，用以证实案涉开发建设项目未经竣工验收备案及销售房屋时对消费者的承诺等事实。 针对上述举证，被告质证如下：对证据1.3.无异议。对证据2.不认可，要求出示合同原件。对证据4.不认可，均是 3 复印件，不能证实被告何时发布。对证据5.不认可，几个案件均上诉，中院正在审理之中。原告提交的判决均未生效，不能证实其主张。 关于合同原件，原告表示，合同签订后，被告收走合同原件，答应在办好房本后再给付原件。关于宣传单页，因时间久远，原件已丢失。 被告举证如下：1.建设工程竣工验收报告一份、建设工程竣工验收备案证明书一份，用以证实按涉房屋已取得竣工验收，符合交房条件，可以交付；2.商品房买卖合同补充协议一份，其中第三条约定“交付标准：如该商品房为空置，则交付标准与原合同保持一致；如该商品房于2018年10月31日前甲方（景坤公司）已招商经营，则交付标准以实际交付现状为准。”从中可以看出，原告签订该补充协议时，即认可交房时该商品房可以空置，也可以由景坤公司招商运营。第四条约定“该商品各部位保修期自2015年10月31日起算。”从中可以看出，原告的诉请已经超过诉讼时效。 针对被告举证，原告质证认为，对证据1.的真实性及证明目的均不认可。竣工验收报告时间可以随便填写。验收备案证明书与原告提交的四份判决书认定的事实不一致；对证据2.的真实性认可，但证明目的不认可。补充协议第一条约定“甲方（景坤公司）就该商品房给予乙方（马素娟/陈会宁）该商品房总价款21%的优惠，该优惠乙方与甲方签订《认购协议书》及《商品房买卖合同》时已直接在合同总价款中予以享受（即合同总价款为享受优惠之后的价格）。”从中可以看出，此21%优惠（房价款优惠）非彼21%收益（返租三年，年收益21%）。结合补充协议第三条及第五条“乙方同意根据甲方要求配合办理前期招商运营所需的各种手续”的约定，被告宣传单中“统一招商、整体出租”的承诺应视为被告之义务，被告未履行其义务，致使合同目的不能实现，应承担违约责任。另外，补充协议第四条的约定属于无效约定，保修期应从房屋交付时起算，被告至今未交付房屋，本案没有超过诉讼时效。 被告解释称，补充协议所涉21%优惠，与原告所说“返 4 租三年，年收益21%”承诺中的21%性质上是一致的，是一种变通。如单纯理解为房价款优惠，不符合房屋买卖市场规律。 本院认为，2015年10月26日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定了户型、建筑面积、单价、总价款、付款方式、交房日期、物业管理、产权办理约定、违约责任等内容。并于同日签订《补充协议》，就合同之不足进行了进一步补充。原告虽未提交合同原件，但结合案件具体情况，双方对存在房屋买卖关系的事实应无异议，本院同时对其效力予以认定。从合同及协议内容分析，协议所涉21%优惠，应理解为被告宣传单中承诺的一种变通，在性质上二者属于一个概念，否则违背房地产交易市场规律。在这一点上本院认可被告的辩称及质证意见，故原告以被告违背承诺属于根本违约的主张，本院不予采纳。从证据上分析，被告提交的验收报告虽未签署时间，属于证据瑕疵，但结合验收备案证明书，可以认定该房产通过验收及备案，对其证明力本院予以确认。然而，商品房达到交付使用条件与交房是两个概念。本案，原告按约足额支付了房款，履行了己方义务。现在我们看一下合同中关于被告义务的约定。合同第十一条约定“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任1.（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”诉讼中被告没有提交证据证实2018年10月31日前向原告交付房屋，故应承担逾期交房的违约责任。关于违约金偏低，原告诉请调整，并无明显不当，本院予以支持。被告关于诉讼时效的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条第二款、第九十四 5 条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原、被告双方2015年10月26日签订的《商品房买卖合同》。被告保定市景坤房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告马素娟、陈会宁已付购房款243202元； 二、被告保定市景坤房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告马素娟、陈会宁逾期交房违约金（以243202元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月26日起至2019年8月20日止。按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，自2019年8月21日起至付款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2878元，由被告保定市景坤房地产开发有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 王 力 二〇二〇年十一月二十日 6 书记员 苟明君