湖南省江**瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1129民初2242号 原告（反诉被告）：何美花，女，1977年9月12日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。 委托诉讼代理人：盘枫，湖南华峰法律服务所法律工作者，特别代理。 被告（反诉原告）：罗春凤，女，1970年1月30日生，汉族，湖南省新田县人，住湖南省江**瑶族自治县。 委托诉讼代理人：刘平，湖南超创律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：邹小华，男，1970年8月24日生，汉族，湖南省新田县人，住湖南省新田县，与罗春凤系夫妻关系，特别代理。 原告（反诉被告）何美花与被告（反诉原告）罗春凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理，依法适用简易程序，本院于2020年10月22日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）何美花及其委托诉讼代理人盘枫到庭参加诉讼，被告（反诉原告）罗春凤的委托诉讼代理人邹小华、刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提起以下诉讼请求：1、请求法院判令确认解除原被告在2019年8月28日签订的《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁承包合同》和《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》；2、请求判令被告向原告退还承包押金140000元；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2019年8月28日，原、被告签订了《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁承包合同》、《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》，协议约定被告将江**瑶族自治县长征路大市场6号楼及江**大风车幼儿园的经营权承包给原告使用，原告按照约定缴纳了第一年租金150000元及承包押金150000元。被告在承包期间未完全履行义务，未将合同承包的部分房间交付原告使用。在承包期间被告还带女儿到幼儿园休息，扰乱了原告的教学秩序。2020年8月29日，原告通过电话、微信明确告知被告不再承租房屋及江**大风车幼儿园的经营权，故申请法院确认解除双方签订的《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁承包合同》、《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》，及返还原告承包押金150000元。 被告（反诉原告）罗春凤辩称，1、原被告签订的《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁承包合同》、《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的；2、被告罗春凤未违反合同约定，原告所称被告锁住未给付使用的是两间无法满足原告教学需求的杂房，而且除外两间杂房，原告的租赁面积也超过了合同约定的2500平米；3、原告因经营不善，招纳不到学生，进而推脱合同义务和责任。请求法院驳回原告（反诉被告）何美花本诉的诉讼请求。 被告（反诉原告）罗春凤向本院提出反诉：1、判令反诉被告履行《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁承包合同》、《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》，给付反诉原告第二年度2020年8月28日至2021年8月28日的租赁承包费用250000元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订的《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁承包合同》、《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》，约定反诉被告在2020年3月15日前向反诉原告缴纳12500元承包费，2020年9月15日前缴纳12500元承包费，共计250000元，反诉被告至今未给付反诉原告。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）何美花辩称，原告（反诉被告）虽未按约定给付原告（反诉原告）租金，在2020年8月29日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提出解除合同，解除双方的租赁关系。被告请求的250000元是从2020年8月29日至2021年8月28日的租金，应先确认双方的法律关系，被告（反诉原告）才有权请求原告给付租金。因为新冠疫情对原告从事行业的冲击，原告无法继续履行双方签订的合同和协议。综上所述，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 本院经审理认定法律事实如下：2019年8月28日，原告（反诉被告）何美花与被告（反诉原告）罗春凤签订了《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁承包合同》、《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》，该《合同》第一条约定罗春凤将江**瑶族自治县长征路大市场6号楼及江**大风车幼儿园的经营权承包给何美花，租赁面积大约为2500平方米，包括江**瑶族自治县沱江镇长征路大市场6号楼江**瑶族自治县大风车幼儿园一楼、二楼、三楼以及四楼户外楼顶（南边套件四间房除外）。一楼两间房间被罗春凤锁上，未交付给何美花使用。 双方约定租赁期共5年，从2019年8月28日至2024年8月28日。2019年8月28日至2020年8月28日租金为150000元，从2020年8月28日开始至2024年每年租金250000元，上半年3月15日前缴纳125000元，下半年9月15日前缴纳125000元。 2019年8月28日原告（反诉被告）何美花向被告（反诉原告）罗春凤缴纳了150000元承包租金、150000元承包押金。何美花提交的2020年8月29日8：42通话记录，何美花向罗春凤因幼儿园招生难，房租贵，不愿继续租赁，并请求退还一半押金。何美花提交的2020年9月6日9：01的微信聊天：“罗园长，早上好！我已打了3次电话给你，大风车幼儿园我们不搞了，请你尽快抽时间回来，我们做好交接。”罗春凤当日10:02微信回复：“你没有损坏我的东西就行了，反正在你租期内。” 《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》第三点：甲方在九月一日前搬离园。乙方在开园时间内，甲方不能入住园内。第6点：如乙方提出申请中途不做园或者五年期满时，乙方交给甲方的押金，乙方在最后一期将相应的房租作抵扣。 以上事实有原、被告的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》复印件一份、《不动产权证》复印件一份、《委托租赁合同书》复印件一份以及被告提交的《银行客户专用单》复印件一份等证据予以证实。 本院认为：本案为租赁合同纠纷。被告（反诉原告）罗春凤（甲方）与原告（反诉被告）何美花（乙方）签订了《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁承包合同》、《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效。 在本诉案件中，罗春凤与何美花双方签订的《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁承包合同》的第一条约定大风车幼儿园的一楼、二楼、三楼以及四楼户外楼顶（南边套件四间房除外）为园内租赁服务的范围。园内四至与面积不符，应以园内四至为准。罗春凤未将一楼的两间房交付使用，系罗春凤违约。而原告（反诉被告）在一年的承包经营中未提出异议并主张权利。罗春凤与何美花双方签订的租赁合同及补充协议约定租赁期间为5年，但《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》第6点约定确定了何美花在租赁过程中是可以申请中途不做园。何美花提出与罗春凤解除租赁合同，罗春凤未拒绝，应当视为双方协商一致解除合同。何美花提出与罗春凤解除租赁合同，本院予以支持。 《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》第6点约定乙方（何美花）提出申请中途不做园或者五年期满时，乙方交给甲方的押金，乙方在最后一期将相应的房租作抵扣。何美花已于2020年8月29日提出不再做园，罗春凤未拒绝，不存在租金。何美花提出的罗春凤返还押金的诉讼请求，本院予以支持。 反诉案中，反诉原告罗春凤请求反诉被告何美花给付第二年度2020年8月28日至2021年8月28日的租赁承包费用250000元的诉讼请求。双方当事人在签订合同及补充协议时，没有约定乙方申请中途不做园的时间。何美花在2020年8月29日申请不做园，没有给付罗春凤足够的时间去对外租赁，造成租金损失的事实存在。但依照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。租赁合同解除后，在一定时间内，罗春凤可另觅他人承租，以防止损失扩大。综合上述事实和法律规定，本院酌定幼儿园的租赁合同解除后，何美花应当赔偿罗春凤半年的租金损失125000元，对罗春凤反诉给付2020年8月29日至2021年8月28日租金的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定判决如下： 一、解除原告（反诉被告）何美花与被告（反诉原告）罗春凤签订的《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁承包合同》、《江**瑶族自治县大风车幼儿园租赁合同补充协议》； 二、限被告（反诉原告）罗春凤在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何美花返还承包押金150000元； 三、限原告（反诉被告）何美花在本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）罗春凤的租赁租金损失125000元； 四、驳回被告（反诉原告）罗春凤的其他反诉请求。 以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3100元，减半收取1550元，由被告（反诉原告）罗春凤负担；反诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告（反诉原告）罗春凤负担1262元，原告（反诉被告）何美花负担1263元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审判员  吴木东 二〇二〇年十一月十一日 法官助理贾鑫 书记员蒋团杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。