广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初21864号原告：广州市弘罡物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇西环路**荔园新天地**楼205、207，统一社会信用代码91440113320962444G。法定代表人：杜娟。委托诉讼代理人：罗钜文，男，1989年4月1日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：欧念梅，女，1985年2月24日出生，汉族，系该公司员工。被告：赖友君，男，1981年12月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：张梅珍，女，1985年11月10日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。原告广州市弘罡物业管理有限公司诉被告赖友君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依原告申请，本院依法通知被告张梅珍作为共同被告参加诉讼。本案依法适用小额诉讼程序，于2020年9月1日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人欧念梅、被告赖友君到庭参加诉讼，被告张梅珍经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付2017年9月17日至2020年5月31日拖欠的物业管理费8064.85元（2.6×95.54平方米×32个月+2.6×95.54÷30×14天）。二、请求判令被告支付2017年9月17日至2020年5月31日期间的违约金（以每月物业管理费248.40元为本金，从当月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准分别计算至实际清偿之日止）。三、请求判令被告支付2018年5月至2020年2月的公摊水费75.86元；2018年6月至2020年2月的公摊电费309.8元，以上公摊水电费共计385.66元。四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告调整违约金的起算时间为从逾期月当月11日开始计算。事实与理由：2016年5月15日，被告与开发商即案外人佛山市顺德区迎晖投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了佛山市顺德区××××××××2504单元（下称“涉案房屋”），涉案房屋建筑面积为95.54平方米。后开发商向被告发出《收楼通知书》，要求被告于2017年9月16日前来办理收楼手续，但被告却置之不理，直至2017年9月23日才前来收楼。《商品房屋买卖合同》附件五《补充协议》第九条第1项第（1）款约定：若乙方（被告）逾期未收楼，在甲方指定的交楼期限届满当天，视为甲方已实际交付该商品房给乙方使用。该商品房自出卖人交付日（视为交付日）次日起算物业管理费及保修期。因此，根据上述约定，在开发商通知被告办理收楼手续后，被告无正当理由拒绝收楼的行为，视为开发商已交付涉案房屋。被告应于2017年9月17日支付涉案房屋的物业管理服务费。原告系被告涉案房屋所在小区的合法物业管理服务公司，被告系涉案房屋的业主，负有向原告支付物业管理服务费、水电费等费用的义务，根据《物业备案回执》和《前期物业管理委托合同》第四章第九条第1项约定：高层住宅2.6元/月/平方米，可知被告每月物业管理费为248.40元（2.6×95.54平方米）。被告无故拖欠物业管理服务费至今，并拖欠2018年5月至2020年2月的公摊水费75.86元；2018年6月至2020年2月的公摊电费309.8元。期间原告多次催告（包括涉案房屋门外张贴和邮寄方式），被告均置之不理，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告赖友君辩称，我方是跟广州奥联酒店物业管理有限公司（以下简称奥联公司）签合同的，我方跟广州市弘罡物业管理有限公司没有合同关系。在我方购房的时候，是指定奥联公司提供物业的，我方跟奥联公司是签订了协议的。我方不知道哪间公司提供物业服务，但是奥联公司未提供案涉小区的物业服务，我方也未向任何一家物业公司交物业管理费，我方对物业的金额有异议，之前签合同的时候是2.4元每平方米，现在合同上写的是2.6每平方米；对于公摊水电费的金额无异议，据我了解奥联公司的物业级别是比较高的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本庭将结合全案证据及案件事实进行综合认定。本院依法向被告张梅珍送达起诉状副本和开庭传票，但被告张梅珍没有到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，也没有提交书面答辩意见及证据，视为自动放弃质证和抗辩的权利。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2016年5月15日，被告赖友君、张梅珍与佛山市顺德区迎晖投资有限公司（以下简称迎晖公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告购买位于佛山市顺德区×××××××××2504房，房屋建筑面积95.54平方米，交房时间为2017年7月1日前。合同还约定在商品房移交后，两被告承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司依法制定的物业管理规定，在业主委员会未选定物业管理机构之前，迎晖公司指定广州奥联酒店物业管理有限公司负责物业管理，两被告遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定。两被告在签订本买卖合同时，应与迎晖公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业服务协议》。同日，两被告与奥联公司签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》一份，约定奥联公司是迎晖公司委托管理悦星花园物业管理区域的物业服务企业，两被告交纳物业服务费的标准按所拥有物业的建筑面积2.6元/月/平方米计收，物业服务费不包含二次供水费用。两被告应于交楼之日或符合交楼条件之日起交纳物业服务费。两被告声称其后与奥联公司签订了补充协议，调整物业服务费按建筑面积2.4元/月/平方米计收。2017年1月1日，奥联物业股份有限公司出具《关于决定退出悦星花园住宅前期物业管理的公示》一份，载明因公司内部机制转型及地域市场定位原因，决定退出对悦星花园小区的前期物业管理，现推荐广州市弘罡物业管理有限公司接管该小区。以上退出决定现依法向全体业主公示三个月，该小区也可成立业主委员会后，自行聘请物业管理企业，如果三个月后仍未成立业主委员会并未聘请新的物业管理企业接管的，我公司将于2017年4月将悦星花园的物管经营权移交由建设单位重新选聘的物业服务企业接管，物业服务费将按原收费标准不变。2017年4月6日佛山市顺德区陈村镇赤花社区居民委员会在该公示上加盖公章，且确认“已按要求公示”。随后迎晖公司与原告广州市弘罡物业管理有限公司签订《顺德区前期物业管理委托合同》一份，约定迎晖公司委托原告为悦星花园提供物业管理服务，收取物业服务费用，其中综合管理服务参照一级标准提供服务，物业共用部位和共用设施设备维护参照一级标准提供服务，公共秩序维护参照二级标准提供服务，保洁服务参照二级标准提供服务，绿化养护参照二级标准提供服务。高层住宅的物业服务费用按2.6元/月/平方米计收，物业服务费不包含公共水电分摊。迎晖公司协助原告向业主于房屋交付使用之日起收取物业服务费。迎晖公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按5‰的标准向原告支付违约金。2017年5月25日佛山市顺德区国土城建和水利局向迎晖公司和广州市弘罡物业管理有限公司顺德分公司出具《前期物业管理备案通知书》一份，确认两家公司申报的关于悦星花园项目前期物业管理协议和有关物业费收费标准、收取方式、物业服务标准符合法律法规规定，同意备案。2017年9月11日迎晖公司向两被告发出书面《收楼通知书》，通知两被告于2017年9月16日前办理收楼手续，并注明收楼流程包括到开发商财务缴交未缴房款、税费、签收交楼通知书，到物业公司财务缴交物业费用等。2017年9月23日，两被告到悦星花园办理房屋交接手续，并签署了《房屋交接书》并填写了《业主/住户登记表》，该《房屋交接书》抬头注明“弘罡物业”，业主签名一栏的右边注明物业公司为“广州市弘罡物业管理有限公司”，且加盖了原告公司公章。收楼后，两被告未向原告支付过物业服务费，原告曾多次通过微信、张贴催费通知书的方式催讨物业服务费未果。2020年4月21日原告再次向两被告邮寄《催告付款通知函》，要求两被告清偿欠付的自2017年9月16日至2020年4月30日的物业服务费7410.25元及滞纳金14858.61元、及自2018年5月1日至2020年2月29日的公摊水费75.86元、自2018年6月1日至2020年2月29日的公摊电费309.8元，合计22654.52元。两被告于2020年5月8日收到该《催告付款通知函》。诉讼中，被告赖友君确认案涉悦星花园8栋2504房现登记在两被告名下。本院认为，本案的争议焦点在于原被告之间是否构成物业服务合同关系。首先，虽然奥联公司是迎晖公司最初委托管理悦星花园物业管理区域的物业服务企业，两被告亦与奥联公司签订了《顺德区（前期）物业管理服务协议书》及补充协议，但在两被告办理收楼之前，奥联公司就已经于2017年4月退场，退场公告已经依照程序对外公示，公示程序亦经过佛山市顺德区陈村镇赤花社区居民委员会确认。可见两被告与奥联公司之间签订的物业服务协议并未实际履行。其次，在奥联公司依法办理退场手续后，迎晖公司重新选定原告作为物业管理企业，并与原告签订了《顺德区前期物业管理委托合同》，有关合同及收费标准均已依法办理备案手续。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故此，虽然两被告未与原告另行签订新的物业服务协议，但迎晖公司与原告签订的《顺德区前期物业管理委托合同》对包括被告在内的全体业主具有约束力。再次，两被告办理涉案房屋收楼时签署的《房屋交接书》及《业主/住户登记表》文本抬头均有“弘罡物业”字样，《房屋交接书》落款处两被告收楼签名处的旁边，原告亦作为物业管理方加盖了公章，因此两被告办理收楼手续时即应当知晓物业服务企业已经更换成原告。此外，因两被告逾期支付物业服务费，原告多次向两被告催收款项，被告赖友君亦确认收到原告的催收微信和函件，故被告赖友君不知道原告为该小区的物业管理企业的辩称，不符合常理，对此本院不予采纳。原告依约提供了物业服务，原被告之间形成事实上的物业服务合同关系。关于两被告欠付款项的认定。原告依约提供了物业服务，被告应当按照约定的收费标准向原告缴纳物业服务费，但两被告自收楼之日起未向原告支付物业服务费，已构成违约。原告要求两被告按照《顺德区（前期）物业管理服务协议书》约定的单价支付欠付物业服务费，合法有据，本院予以支持。迎晖公司通知两被告于2017年9月16日前办理收楼手续，故物业服务费应自2017年9月17日开始计算，经核算，自2017年9月17日至2017年9月30日的物业服务费计115.92元，自2017年10月至2020年5月31日止的物业服务费计7948.93元，综上合计8064.85元。关于违约金，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金系其对自身权利的处分，且未超过法律限定，本院予以支持。诉讼中原告调整违约金的起算时间为从逾期当月的11日开始计算，符合合同约定。故被告应支付的违约金应以每月所欠物业服务费总额为基数，从逾期当月的11日起计算至实际清偿完毕之日止（违约金计算标准：截止到2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍计算），总额以所欠物业服务费总额为限。原告主张两被告应支付2018年5月至2020年2月的公摊水费75.86元及2018年6月至2020年2月的公摊电费309.8元，共计385.66元，符合《顺德区（前期）物业管理服务协议书》的约定，且被告赖友君对此无异议，对原告的上述主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告赖友君、张梅珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市弘罡物业管理有限公司支付2017年9月17日起至2020年5月31日止的物业服务费8064.85元及违约金（违约金的计算方法：截止到2019年8月19日分别以每月所欠物业服务费总额为基数，从逾期当月的11日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；自2019年8月20日起分别以每月所欠物业服务费总额为基数，从逾期当月的11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍计算至实际清偿完毕之日止，违约金总额以所欠物业服务费总额为限）；二、被告赖友君、张梅珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市弘罡物业管理有限公司支付2018年5月至2020年2月的公摊水费75.86元及2018年6月至2020年2月的公摊电费309.8元；三、驳回原告广州市弘罡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由被告赖友君、张梅珍负担。本判决为终审判决。审判员  钟贵二〇二〇年十月三十日书记员  李娜吴国盛