北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8877号上诉人（原审被告）：北京隆元行房地产经纪有限责任公司，住所地北京市东城区东直门北小街**。法定代表人：李柏茹，董事长。委托诉讼代理人：陈晓东，男，该公司业务员。委托诉讼代理人：郑越，男，该公司经理。被上诉人（原审原告）：刘红霞，女，1989年11月18日出生，汉族，北京大米未来科技有限公司员工，住北京市朝阳区。上诉人北京隆元行房地产经纪有限责任公司（以下简称隆元行公司）因与被上诉人刘红霞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初3654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。隆元行公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判刘红霞支付违约金24000元；一、二审诉讼费用由刘红霞承担。事实和理由：2018年8月20日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，租住北京市东城区民旺四巷1号院-3平房，租期为一年：2018年9月1日至2019年8月31日止，由于被上诉人将房屋转租转借给多个外国人，直到2019年4月6日将主管道造成严重堵塞，严重影响他人正常生活，事后上诉人与被上诉人多次联系，但被上诉人根本没有正面解决问题，于是2019年4月10日上诉人将院子门锁更换，没有更换卧室门锁，不影响被上诉人正常生活，在2019年4月15日被上诉人将上诉人投诉工商，经工商见面协商，双方同意继续居住履行合同，由上诉人帮忙被上诉人协商造成主管道堵塞的赔偿，当时沟通好一周内给回复，但被上诉人在2019年4月17日向上诉人提出交接不在继续居住，上诉人也明确表示如果合同没到期中途不住是要赔付两个月房租作为违约金，于是被上诉人只是把钥匙给了上诉人并没有办理退房的相关手续，所以说事实上并没有退房，被上诉人应2019年5月1日付下一季度房租，但一直没有收到，合同中有如承租人未按约定时间付房租达到5日视为违约，放弃屋内物品，于是上诉人将在2019年5月6日收回房屋，合情合理。综上所诉，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当。刘红霞辩称，同意一审判决，不同意隆元行公司的上诉请求和理由。刘红霞向一审法院起诉请求：1.请求判令隆元行公司退还2019年4月17日至2019年5月31日的房屋租金18000元及押金12000元；2.请求判令隆元行公司支付违约金24000元；3.隆元行公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月20日，隆元行公司（甲方）与刘红霞（乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版），约定隆元行公司将其代理的北京市东城区民旺四巷1号院3平房出租给刘红霞，租赁用途为居住，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日；租金标准12000元，租金支付方式为押壹付叁，提前30天支付下一期房租；各期租金支付日期：首次2018.8.20，第二次2018.11.15，第三次2019.2.1，第四次2019.5.1；押金12000元。同日，刘红霞向隆元行公司支付了押金12000元及首期房租36000元。一审庭审中，双方认可刘红霞的房屋租金交至2019年5月31日。双方均向一审法院提交了刘红霞与隆元行公司委托诉讼代理人陈晓东的微信聊天记录截屏，显示2019年4月6日，陈晓东向刘红霞发送微信“在吗，你方便的时候你跟老外说一声儿吧，咱这房子让人举报了，没法儿住了。这下水堵了，这邻居全举报了。房东这早上给我打一早上电话了，肯定是住不了了，你让他尽快吧，赶紧搬家吧。”后双方就此事进行沟通，2019年4月10日，刘红霞向陈晓东发送微信问“他们告诉我已经换锁了，是吗？”陈晓东回复“对啊我当然要换锁了”、“之前告诉过你搬家”。后刘红霞一方向北京市东城区市场监督管理局投诉，该局组织双方进行调解，因未能达成一致的调解方案，故该局于2019年4月15日出具京工商东北新[2019]第0514-01号《终止消费者权益争议调解告知书》，因出现“当事人拒绝调解或者无正当理由不参加调解的”情形，决定终止调解。2019年4月17日，刘红霞向陈晓东发送微信“哈喽，我们九点半在房子见吧”，后陈晓东向刘红霞发送微信“这样子，你要是今天不来公司退房的话，可算不了今天退房公司可不认啊。”2019年5月6日，陈晓东向刘红霞发送微信“你租住我民旺四巷1号房屋应于2019年5月1日交付租金，至今到2019年5月6日未曾收到租金，按合同规定，不按照约定支付租金达五日的，我们有权开始门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为你自动放弃。”一审庭审中，刘红霞主张双方房屋租赁合同已于2019年4月17日其交还钥匙时解除。隆元行公司主张合同于2019年5月6日其公司收房时解除。经一审法院询问，隆元行公司认可2019年4月17日刘红霞交还钥匙时已将屋内腾空。隆元行公司主张刘红霞违反了双方房屋租赁合同第九条合同解除中第（四）款第5项“利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的”约定，发生堵塞主管道的违约行为，隆元行公司有权收回房屋，提供了视频资料。刘红霞认可该视频的真实性，但主张该证据无法证明系其使用不当导致主管道堵塞，亦未从事违法活动、损害公共利益或给其他人造成利益损害的行为。刘红霞主张隆元行公司存在房屋租赁合同第十条违约责任第（二）项“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金”的行为，应退还租金、押金并支付违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。隆元行公司与刘红霞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，隆元行公司因租赁房屋出现主管道堵塞等问题，按房东要求通知刘红霞退房，但未能就系因刘红霞使用房屋不当导致主管道堵塞向法院提供充分证据加以证明；后双方调解不成，刘红霞于2019年4月17日主动要求隆元行公司到租赁房屋现场并交还了钥匙；虽隆元行公司主张因刘红霞未按合同约定交纳第四期房租构成违约而于2019年5月6日收回房屋，但其认可于4月17日收取了刘红霞交还的钥匙，亦认可当日刘红霞已将租赁房屋腾空，故双方之间的房屋租赁合同实际已于2019年4月17日提前终止。且通过双方处理本案所涉争议的过程及刘红霞与陈晓东之间的微信聊天记录可见，隆元行公司根据房东要求，因刘红霞存在堵塞主管道的行为通知其退房，刘红霞虽对该理由不予认可，但亦主动腾空租赁房屋并向隆元行公司交还钥匙，双方均以实际行动表明了解除合同的意思表示，可视为协商一致解除合同，故隆元行公司应将刘红霞交纳的押金12000元及2019年4月17日至5月31日的房屋租金17600元予以退还。刘红霞要求隆元行公司支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：一、自判决生效之日起七日内，北京隆元行房地产经纪有限责任公司退还刘红霞2019年4月17日至2019年5月31日期间的房屋租金17600元；二、自判决生效之日起七日内，北京隆元行房地产经纪有限责任公司退还刘红霞押金12000元；三、驳回刘红霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，隆元行公司在一审诉讼中认可于2019年4月17日收取了刘红霞交还的钥匙，亦认可当日刘红霞已将租赁房屋腾空，双方均以实际行动表明了解除合同的意思表示，可视为协商一致解除合同，双方之间的房屋租赁合同事实上已于2019年4月17日提前终止，故隆元行公司应将刘红霞交纳的押金12000元及2019年4月17日至5月31日的房屋租金17600元予以退还。鉴于双方属协商一致解除合同，且隆元行公司未提供充足证据证明其主张的刘红霞存在违约的事实，故隆元行公司要求刘红霞支付违约金，依据不足。同时，隆元行公司在一审阶段未就违约金事项提出反诉，现隆元行公司于二审诉讼阶段提出该项上诉请求，于法无据，故本院对隆元行公司的该项上诉请求不予支持。综上，隆元行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由北京隆元行房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 元二〇二〇年十一月十六日法官助理  姬 雷书 记 员  王媛媛