广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22385号上诉人（原审原告）：广州市越秀区北秀实业公司。住所地：广州市越秀区海珠北路****。法定代表人：叶宇骏，职务：副总经理。委托诉讼代理人：钟正华、杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李太强，男，1982年1月2日出生，汉族，住广东省廉江市。上诉人广州市越秀区北秀实业公司（以下简称北秀公司）因与被上诉人李太强租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。北秀公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.依法改判李太强将广州市海珠区*路*号*房腾空交还北秀公司；3.依法改判李太强向北秀公司支付自2019年6月1日起至交还房屋之日止的租金（每月按1505元计算）；4.依法改判李太强按照每月租金金额的2%每日向北秀公司支付自2019年6月11日起至实际付清租金之日止的逾期支付租金的违约金；5.本案一、二审诉讼费用由李太强负担。事实和理由：1.北秀公司和李太强在签订《租赁合同》前，已通过广州市越秀公有物业租赁服务平台工作人员看过涉案房屋，而签订合同当天，李太强已支付保证金，即证明李太强当时已知悉并接受房屋的使用状态，同意承租涉案房屋。2019年10月17日，北秀公司向李太强发出《催租通知书》，要求李太强支付2019年6月至10月的租金，但李太强拒收，也即李太强清楚其欠租的情形并拒绝交租。2.自双方签订《租赁合同》之日起，李太强应当履行承租人的相应义务，在其取得涉案房屋钥匙之后，如其认为房屋未交付及不符合居住条件，应将房屋钥匙返还北秀公司，采取积极措施解决相关问题，但李太强不仅未将钥匙返还，甚至拒收北秀公司发出的《催租通知书》，涉案房屋一直处于李太强的占有和控制状态，该行为已排除了包括北秀公司在内的其他任何人对房屋的使用权，对实际使用房屋并拒绝支付租金的行为，北秀公司有权要求李太强支付租金及违约金。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判。李太强辩称，同意一审判决，不同意北秀公司的上诉意见。北秀公司于2020年1月3日向一审法院起诉请求：1.判令解除北秀公司与李太强关于广州市海珠区*路*号*房的租赁合同；2.判令李太强将广州市海珠区*路*号*房腾空交还北秀公司；3.判令李太强向北秀公司支付自2019年6月1日起至交还涉案房屋之日止的租金10535元（暂计至2019年12月31日的租金为10535元，按每月1505元，共7个月计算，即1505元/月×7月=10535元。4.判令李太强按照每月租金金额的2%每日向北秀公司支付自2019年6月11日起至实际付清前述欠付租金之日止的逾期支付租金的违约金（暂计算至2019年12月31日的违约金=月租金额×2%×逾期天数=1505×2%×204=6140.4元）。一审法院认定事实据粤房地证字第**《房地产权证》记载：海珠区*路*号*房的权属人是广州市越秀区北秀实业公司，建筑面积32.927平方米，套内面积28.979平方米。2019年5月13日，北秀公司（出租方、甲方）与李太强（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》主要约定：甲方同意将海珠区*路*号*房出租给乙方作为住宅使用；租赁期限2019年6月1日至2022年5月31日，其中2019年6月1日至2020年5月31日每月租金1505元，2020年6月1日至2021年5月31日每月租金1580.25元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票或现金（银行转账）的付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳4515元履约保证金；甲方的权利和义务：依照合同的约定将出租标的及设备交付乙方使用，未按约定提供出租标的的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；…发现乙方擅自改变出租标的结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回出租标的，并要求赔偿损失；乙方的权利和义务：依时缴纳租金，逾期缴纳租金的，每逾期一日的，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金…；出租标的出租期限为三年，租期起算日为租赁合同签订且生效之日；租赁期内，乙方须承担出租标的的水、电、煤气、电视费用和因使用出租标的所产生的有关费用；甲方于出租标的的租期起算日期(含起算日)收到乙方支付的首月租金和履约保证金的，出租标的的交付使用时间为租期起算日，否则，出租标的的交付使用时间为甲方收到乙方支付的首月租金和履约保证金之日；租赁期满或租赁合同因故解除，乙方应将出租标的交还甲方；乙方认可并承诺按照出租标的的现有质量、现状和甲方指定的用途进行使用，不得擅自改变出租标的结构及拆卸相关物品；双方确定李太强已经于签订合同当天向北秀公司支付了保证金4515元，李太强没有向北秀公司支付过租金。2019年10月17日，北秀公司向李太强发出《催租通知书》，要求李太强支付2019年6月至2019年10月的租金。根据邮局《改退批条》显示：收件人拒收。涉案物业拖欠2014年9月至2019年5月物业管理费及垃圾处理费共计1851元，北秀公司已于2019年7月1日向广州中信*物业管理有限公司交清并提供《广东增值税普通发票》为证。北秀公司陈述接到李太强通知后已经于2019年7月1日交清物业管理费并由郭昀亮通知李太强，李太强予以否认。涉案物业欠缴2015年7、8月份电费，广州供电局有限公司多次向该物业发出《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》，根据现有的通知书，最早的通知是2015年10月29日对该户进行停电，最晚的通知是2018年12月23日对该户进行停电。根据上述通知书，用户名称是吴芽仙，（根据广州供电局有限公司2018年10月23日发出的通知，用户名依然是吴芽仙）。据李太强提交的广东电网有限责任公司广州海珠供电局出具的《缴费明细》，涉案物业的2015年7月及8月的电费及违约金共计1448.94元，用户名称吴芽仙，缴费时间2019年12月10日。北秀公司当庭陈述电费不知是否是其交付，故没有通知李太强已经交清。李太强陈述，其没有使用过涉案房屋，原因是没有钥匙和没有电，不具备居住条件，无法入住，故其无需支付租金及违约金。李太强陈述涉案房屋是一个大房间，房间里有厨房、厕所、阳台，房间外就是走廊，楼下3楼有一道门，大门口还有一道门，三道门均需要钥匙才能通行，北秀公司对该情况予以确认。关于房屋是否交付，北秀公司陈述已经在签订合同当天将涉案钥匙交付给李太强，李太强陈述交付了几把钥匙，其中只有一把钥匙是房间的，其他钥匙均无用，无法打开三楼门及大门，其多次联系物业，物业公司以涉案物业欠缴物业管理费为由没有给其钥匙。李太强陈述物业管理费是北秀公司催其交租的时候知道已经交清，电费是本案起诉后其才去查，2020年3、4月份才知道，北秀公司交完费没有通知其，其一直以为不符合居住条件，一直找北秀公司沟通，北秀公司没有回复。北秀公司于2020年7月1日向一审法院提交《情况说明》主要陈述：于签订租赁合同当天把涉案房屋房门钥匙一套两条交予李太强，并告知李太强，因该房所处小区大门与该楼三楼大门使用的是电子门禁卡，物业管理处会定期对其进行升级，故需要李太强自行到物业管理处购买电子门禁卡；电费并非其缴纳，因供电局的用户名不是其，其无法缴纳电费，在签订合同时已与李太强协商好，我司从2019年6月1日开始向李太强计收租金，如涉案房屋有欠缴的电费由李太强自行消化；领取钥匙约两周，李太强电话联系我方反馈欠缴物业管理费问题，我方已经在2019年7月1日已经交清排除了不能进入小区门口问题，2019年10月23日，李太强在收到催租通知书后，李太强曾上公司，我方当面通知已经补交物业管理费并当李太强面给管理处确认此事，李太强离开后没有再与我司联系，也未向我司反馈因存在停电不能入住的问题。一审另查明，李太强通过广州市越秀公有物业租赁服务平台租赁涉案物业。李太强陈述在签订涉案合同前已经与上述平台的工作人员看过涉案物业，但北秀公司没有参与。其在看房子的时候已经发现没有电，但平台工作人员说签订合同的时候会处理。一审庭审中，北秀公司、李太强均同意于2020年6月29日解除合同，李太强同意随时将涉案房屋交还给北秀公司。李太强明确本案中无需处理保证金等问题。一审法院认为：北秀公司与李太强双方签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，没有损害第三人的合法权益，双方理应根据诚实信用原则切实履行义务。根据我国《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”,故北秀公司最主要的义务是交付房屋及保证涉案房屋能够符合居住的用途，否则，应承担相应的民事责任。根据查明的事实，一审法院认为，北秀公司未交付涉案房屋，其要求李太强支付租金的主张缺乏事实依据，不予支持，理由如下：一、北秀公司未完全交付涉案房屋的钥匙或门禁卡。交付涉案房屋的钥匙及通行的钥匙（门禁卡），保证李太强能正常使用涉案物业，是北秀公司的必要义务，但北秀公司只是交付了涉案房屋的房间钥匙，未交付涉案小区大门与该楼三楼大门的钥匙（门禁卡），导致李太强无法入住，不能认定已经交付涉案物业；二、北秀公司经李太强通知后，在长达一个多月后才交清物业管理费，由于北秀公司的迟延履行，严重影响李太强按时入住。此时虽已经解除取得涉案钥匙（门禁卡）的障碍，但未有证据证明北秀公司已经通知李太强障碍已经解除，在李太强否认收到通知的情况下，北秀公司应承担举证不能的法律后果。三、北秀公司虽主张其已经通知李太强自行联系物业管理处购买门禁卡，但如前文论述，交付涉案房屋钥匙（门禁卡）是北秀公司的必要义务，在没有证据证明李太强同意自行联系购买以及可以购买的情况下，不能认定已经免除了北秀公司该义务，事实上北秀公司拖欠物业管理费，物业公司不予配合李太强购买门禁卡，李太强也无法取得该门禁卡。关于涉案物业是否符合居住条件的问题。李太强主张涉案物业没有电，不符合居住条件。根据现有证据，供电部门给涉案物业下发了几次停电通知，涉案物业于2019年12月10日才交清电费及违约金，北秀公司虽陈述没有停电的记录，但没有提交相应的证据为证，故李太强的主张盖然性更高，一审法院予以采信。北秀公司作为涉案物业的权属人，涉案物业的用电用户名虽然为案外人吴芽仙，但其有能力及义务去变更用户名并缴清相应费用后才将涉案物业出租给李太强，保证涉案符合约定的居住条件，但北秀公司没有变更并否认涉案欠缴的电费是其所交，是极之不负责任的行为，应承担相应的民事责任。北秀公司主张已经口头约定由李太强自行清缴所欠的电费，从2019年6月1日起才计收租金（2019年5月13日至2019年5月31日免租），但李太强不予确认，北秀公司亦未提供相应的证据证明，故北秀公司的该主张一审法院不予采信；北秀公司主张李太强同意按现状承租，在签订合同时李太强已经知道现状，李太强应承担责任。根据双方合同约定：乙方认可并承诺按照出租标的的现有质量、现状和甲方指定的用途进行使用，不得擅自改变出租标的结构及拆卸相关物品；根据该条文的上下文理解，更偏向于李太强同意按照房屋现有质量的问题的现状承租，并不包含没有电的情况，李太强同意没有电的情况下承租涉案房屋作为居住用途显然也不符合常理，北秀公司也不清楚是否存在没有电的情况，故不可能合同中约定的“现状”包含“停电”，北秀公司也不可能因为有可能拖欠电费直接给与李太强免租。另外，李太强陈述在看房时已经提出停电问题，涉案交易平台陈述签订合同时会解决，根据李太强提交的现场遗留的大量的《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》及日常生活经验，李太强的陈述合理，一审法院予以采信，故北秀公司该主张没有依据且不合常理，一审法院不予支持。鉴于北秀公司未实际交付涉案房屋给李太强且未保证涉案房屋符合居住条件，故北秀公司主要求李太强支付租金及违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持，相反，鉴于北秀公司的行为已经构成违约，李太强可另行向北秀公司主张权利。鉴于双方均同意解除合同，一审法院予以准许。关于腾空搬迁的问题，李太强尚未实际使用涉案房屋，如前文论述，北秀公司亦未实际交付涉案房屋给李太强，故不存在腾空搬迁的问题，但李太强应将涉案的房间钥匙交还给北秀公司。鉴于李太强当庭确认北秀公司交付给其3、4把钥匙，一审法院确定涉案钥匙数量为4把。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等规定，于2020年9月1日判决如下：一、北秀公司与李太强于2019年5月13日签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年6月29日解除；二、李太强在本判决书生效之日起十日内向北秀公司返还4把钥匙；三、驳回北秀公司的其他诉讼请求。本案受理费1377元，由北秀公司承担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审双方均未提交新证据。二审过程中，北秀公司述称，其公司的出租业务都是给与承租人一定的免租期作为对价，而要承租人自行解决相关费用问题，但相应合同中没有作出相关约定；李太强对北秀公司该说法不予认可。双方当事人均确认涉案物业欠缴的电费在2019年12月份结清，但双方当事人都主张不是自己去缴纳的电费，不清楚谁缴纳的。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为北秀公司是否有将涉案房屋实际交付给李太强，以及该房屋是否符合正常居住条件。对此，分析如下：关于争议焦点一，根据双方的陈述，在签订租赁合同后，北秀公司将涉案房屋的房间钥匙交付给了李太强，但未交付涉案小区大门与该楼三楼大门的门禁卡。根据日常生活经验可知，北秀公司该未完全交付行为，将严重影响李太强正常入住涉案房屋，甚至导致李太强无法入住。北秀公司认为其已通知李太强自行到物业管理处购买电子门禁卡，李太强则对此予以否认，且涉案房屋因之前拖欠物业管理费，在未缴清费用之前李太强也无法取得该门禁卡。而在北秀公司缴清拖欠物业管理费用后，亦未提交证据证明其已通知李太强。因此，在交付钥匙作为出租人必要义务的情况下，北秀公司未向李太强交付门禁卡，一审法院认定北秀公司未完成交付涉案房屋义务，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，李太强主张涉案房屋没有电，无法入住。根据生活常理，正常供水供电应是房屋满足居住的基本条件。审查现有证据，供电部门向涉案房屋发送的几次停电通知，涉案房屋于2019年12月10日才缴清之前拖欠的电费及违约金，且双方当事人均表示不是自己缴纳的电费亦不清楚谁缴纳的电费，结合北秀公司虽主张涉案房屋没有停电，但未提交房屋用电情况或电费交费单等证据予以证明，一审法院采信李太强的主张，并无不当，本院予以维持。北秀公司上诉认为李太强在签订合同当天已经查看涉案房屋表明其接受现状，对此，根据正常逻辑，查看现状并接受应更倾向于李太强接受房屋现有框架结构、装饰装修、物品陈设等内容，李太强租赁涉案房屋用于居住，在房屋没有电无法达到其居住目的的情况下认为其予以接受，不符合常理，本院不予采信。因此，在北秀公司未实际交付涉案房屋，且涉案房屋不满足居住条件的情况下，北秀公司要求李太强支付租金及违约金，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。北秀公司上诉认为涉案房屋一直处于李太强的占有和控制之下，与上述结论不符，本院不予支持。综上所述，北秀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1377元，由上诉人广州市越秀区北秀实业公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十一月二十七日书记员  眭 翘苏劲丹