杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初4213号 原告：沈生明，男，1986年8月31日出生，汉族,公民身份 号码×××12，住杭州市西湖区。 原告：满晓燕，女，1987年6月11日出生，汉族,公民身份 号码×××26，住杭州市西湖区。 两原告共同委托诉讼代理人：张燕平,浙江康城律师事务所律 师。 被告：周晶，男，1986年7月9日出生，汉族,公民身份号码 330104198607093818，户籍地杭州市江干区景芳********，现服刑于浙江省乔司监狱。 原告沈生明、满晓燕与被告周晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序审理。2020年7月14日，本院裁定本案中止诉讼。恢复诉讼后，本院公开开庭审理了本案。两原告共同委托诉讼代理人张燕平、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还定金20万元及购房款100万元；3、被告支付违约金84万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年，两原告因拆迁后需购置住房，至杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）处登记购房信息。经我爱我家公司多次介绍卖家后，两原告就被告所有的杭州市西湖区××九里××幢××单元××室房屋与被告于2017年2月底签订了《购房意向合同》，于2017年6月12日签订了《房屋转让合同》，约定总房价420万元。两原告按约支付了被告20万元定金及100万购房款，并进行了网签登记，但在办理房屋变更登记前，被告失联且案涉房产被杭州市公安局西湖区公局（以下简称西湖公安分局）查封。至2020年12月，两原告才知晓被告因涉嫌刑事案件已被判刑入狱，且该房产即将被拍卖，双方的合同因被告原因无法履行。两原告已将210万元打入中介监管账户，其中100万元已被被告提取。在此期间，两原告大量资金被占用无法使用，且因被告的行为，使两原告错过了最佳的购房机会，损失惨重。为此，两原告诉至法院，要求判如所请。 被告答辩称：1、案涉房屋系被告于2012年所购的期房，交房时间为2014年、2015年间，总房价257万元，首付款100万元，剩余购房款向中国工商银行股份有限公司杭州众安支行（以下简称工行众安支行）按揭贷款。被告系于2017年7月被刑事拘留，故被告在签订案涉《房屋转让合同》时并不知道该房屋会被公安部门查封直至被拍卖。但被告收取两原告的购房款100万元后归还了该房屋的按揭款，故两原告就其已付的定金、购房款应从案涉房屋拍卖款中提取，不应由被告退还。2、被告系因被刑事拘留导致案涉《房屋转让合同》无法履行，属于合同里约定的“不可抗拒的因素”，无须承担违约责任。综上，要求依法判决。 经审理，本院认定事实如下： 2017年3月20日，我爱我家公司就案涉房屋向原告沈生明出具了收款收据，确认代收了案涉房屋购房意向金20万元。2017年3月20日，我爱我家公司将前述20万元分四次向被告转账，转账附言有载明“之江九里1-3-802室购房定金”。 2017年6月12日，两原告作为乙方与甲方被告签订《杭州市房屋转让合同》，约定：乙方向原告购买杭州市西湖区××九里××幢××单元××室房屋（建筑面积137.83平方米）；该房屋抵押权人为工行众安支行，抵押登记日期为2015年10月28日，甲方于产权受理前办理抵押注销手续；房屋转让总价420万元，乙方于2017年8月30日前支付首期款210万元，至双方约定的第三方银行监管账户，余款乙方申请银行贷款，于2017年6月16日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款210万元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；待银行放贷后三个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算，逾期交付超过10天，甲方向乙方支付违约金84万元，合同终止，乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。我爱我家公司作为房地产经纪机构亦在该合同落款处盖章。 2017年6月12日，两原告作为乙方与甲方被告签订《协议》，约定：随前述房屋赠送编号为1013号地下车位一个；乙方承诺名下为首次购房，于2017年6月16日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续，如因乙方个人征信情况或所提供资料不真实，影响本合同履行的，由乙方承担全部责任；若非乙方原因导致按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追宄责任，已产生的实勘费由乙方承担，甲方需在接到委托代理机构通知后五个工作日内将已收房款返还给乙方；若甲方需在符合领取首笔房款前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日至委托代理机构领取首笔房款并用于结清抵押贷款，且应在1个工作日内完成抵押注销手续。如甲方领取的首笔房款不足以还清该房屋的抵押贷款，则不足部分由甲方自行筹款补足还清贷款；甲乙双方约定于2017年10月31日后开始办理产权过户手续；本协议为《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》之补充协议，具有同等法律效力，若本协议与原合同有冲突，以本协议为准。 2017年6月15日，两原告向约定的监管账户支付购房款100万元。2017年6月中、下旬，被告将案涉房屋钥匙交给了两原告。2017年7月20日，我爱我家公司向被告支付了该100万元。2017年8月29日，两原告向约定的监管账户支付购房款110万元，该110万元已由我爱我家公司返还给了两原告。 另查明：2017年7月28日，被告因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事拘留。2019年7月10日，杭州市西湖区人民法院作出（2018）浙0106刑初444号刑事判决书，判决包括本案被告在内的共12名被告人犯非法吸收公众存款罪，判处被告人周晶有期徒刑九年六个月，并处罚金45万元，对查扣在案被告人周晶名下杭州市之江九里1幢3单元802室房产、杭州市天福财智大厦3幢703室房产予以拍卖，对公安机关冻结在案的被告人周晶名下5个银行账户内钱款依法予以追缴，对被告人周晶名下证券账户依法处置。在将上述涉案财产依法拍卖、追缴、处置后执行所得钱款依法扣除优先债权和共有人份额后与其他被告人、同案人退缴在本院及公安机关的共计5429606.3元按比例发还本案有损失的集资参与人，未追回的赃款责令各被告人在各自承担的责任范围内予以退赔。2019年11月20日，浙江省杭州市中级人民法院就该上诉案件作出（2019）浙01刑终641号刑事裁定书，驳回上诉人上诉，维持原判。 以上事实有《杭州市房屋转让合同》、协议、收款收据、POS机刷卡单、交通银行转账回执、农业银行个人结算业务申请书、农业银行转账回执、兴业银行补发出账证明书、（2018）浙0106刑初444号刑事判决书、（2019）浙01刑终641号刑事裁定书及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，两原告与被告签订的《杭州市房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但因被告犯罪导致案涉房屋被生效的法律文书判决予以拍卖，拍卖执行所得款项依法扣除优先债权后发还有损失的集资参与人，故案涉《杭州市房屋转让合同》事实已无法履行，两原告要求判决解除该合同及要求被告退还定金、购房款的诉请，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告辩称两原告应从房屋拍卖款中提取其主张的返还款项于法无据，本院不予采信。 两原告主张的违约金依约适用的条件是除不可抗拒的因素外，被告未按约定的银行放贷后三个工作日内交房逾期超过10天。对此，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。该不可抗力是法律术语，被告因犯罪被羁押，其个人财产要赔偿受害者，该法律后果是从事非法活动者应当预见的，也是遵纪守法者所能避免的，因被告对两原告的案涉贷款被审核通过无异议，故如果合同约定的争议违约金适用的除外情形是不可抗力，本院认为被告要承担违约责任。但现在合同约定的除外情形是不可抗拒，由于生效法律文书具有强制执行力，被告对此不可抗拒，也无法抗拒，故两原告在被告适用除外情形下仍主张被告承担违约金的诉请，本院不予支持。两原告可以就其因案涉购房导致的经济损失另行向被告主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、沈生明、满晓燕与周晶于2017年6月12日签订的《杭州市房屋转让合同》于判决生效之日解除； 二、周晶于本判决生效之日起十日内返还沈生明、满晓燕定金200000元、购房款1000000元； 三、驳回沈生明、满晓燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取11560元，由沈生明、满晓燕负担4760元，周晶负担6800元。 沈生明、满晓燕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；周晶于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 陈 曦 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 章颐灵