湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2338号原告：刘建辉，女，1957年1月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。系原告刘建辉的特别授权委托代理人。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告刘建辉与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告刘建辉的委托诉讼代理人周政到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付房屋收益款54000元，违约金270元；2、判令被告张家界山水置业公司、被告湖南大成酒店公司对第一项诉讼请求中的债务承担连带责任；3、判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年1月20日，原告与被告张家界山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了张家界大成山水国际大酒店第13层1356A房，房屋总价150000元。签订合同当日，原告付清了全部购房款。同日，原告与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同主要内容：1、原告将购买的上述房屋交给被告张家界大成酒店公司统一管理、经营，被告张家界大成酒店公司对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利；2、投资期限最短不少于3年，最长不超过6年；3、投资收益标准为1375元/月；4、被告张家界山水置业公司、被告湖南大成酒店公司为被告张家界大成酒店公司支付收益款及回购义务提供连带担保；5、如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未支付投资收益，应支付该房屋本年度投资收益的千分之五作为违约金。合同签订后，被告开始一直按合同约定履行支付收益款义务。合同到期后，原被告仍继续按原合同履行义务。因自身经营问题，被告张家界大成酒店公司从2016年1月开始少付或拒付原告的投资收益。截至2020年8月31日，被告张家界大成酒店公司少付原告房屋收益款54000元，被告张家界大成酒店公司还应承担逾期付款的违约金270元。原告认为，原被告签订的合同均合法有效，原告依约支付了购房款也交付了房屋，被告张家界大成酒店公司未能按约定支付房屋收益款，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司也未按合同约定承担连带责任。经原告多次催促，三被告仍未支付，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司向本院提交答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2016年1月1日起至2020年8月31日止，对原告主张的已付租金没有异议；2．被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的房屋装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就房屋装修达成续签协议，也没有新的装修事实产生；3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，并请求原告放弃违约金。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1．原告举证主张被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司应承担连带责任的依据是《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》和《房屋承包经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2．法律规定。《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下法律事实：2012年1月20日，原告刘建辉（买受人）与被告张家界山水置业公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：1、被告张家界山水置业公司将位于张家界大成酒店第13层1356A号房以150000元的价格出售给原告刘建辉；2、出卖人应当在商品房交付使用6年后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后的当日，原告刘建辉向被告张家界山水置业公司支付了150000元的购房款，被告张家界山水置业公司向原告刘建辉出具了一份金额为150000元的收据。2012年1月20日，原告刘建辉（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：1、甲方将投资的房屋交由乙方统一管理、经营，投资期限内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理；2、投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年；3、投资期限自全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；4、在本合同的投资期限内，该房屋月收益1375元，由乙方按月向甲方支付；5、丙方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的投资收益，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；6、丁方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的投资收益，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；7、本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应向支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金。合同期限内，被告张家界大成酒店公司按照合同的约定全面履行支付原告刘建辉投资收益的义务。合同到期后，被告张家界大成酒店公司继续占用、使用、管理原告刘建辉购买的房屋，也未将原告刘建辉的购房款退给原告刘建辉。自2016年1月1日起，被告张家界大成酒店公司开始欠付原告刘建辉的投资收益，截至2020年8月31日，被告张家界大成酒店共计欠付原告刘建辉投资收益54000元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《收据》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1.关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付欠付房屋投资收益54000元及支付违约金270元的问题。2012年1月20日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的最长5年期限内双方均按照合同约定进行了履行。在合同到期后，被告张家界山水置业公司没有按照合同约定对房屋进行回购，原告刘建辉与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用房屋，原告刘建辉没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，被告张家界大成酒店公司未向原告刘建辉足额支付投资收益，其行为亦构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。根据本院查明的事实，被告张家界大成酒店公司在2016年1月1日至2020年8月31日期间实际欠付房屋投资收益54000元。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，酌情减免一个月的房屋投资收益1375元为宜。被告张家界大成酒店公司应支付原告刘建辉自2016年1月1日起至2020年8月31日止的房屋投资收益52625元（54000元-1375元），故原告诉称被告张家界大成酒店公司支付其房屋收益52625元该部分的诉讼请求，本院予以支持。关于支付违约金270元的问题。原告刘建辉与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第3项约定：“本合同投资期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益外，应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金”，原告刘建辉要求被告张家界大成酒店公司支付投资收益违约金270元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2.关于原告刘建辉诉请被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带支付责任的问题。《房屋投资经营合同》虽然约定被告张家界山水置业公司以自有的资产和物业，为被告张家界大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保，但双方未对担保物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属等进行明确约定，且未进行补正，根据《中华人民共和国担保法》第三十九条中“抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正”之规定，被告张家界山水置业公司应承担的担保责任为连带责任保证，并非抵押担保责任。2018年1月20日，合同履行期限届满，但未就担保事项进行约定，现原告要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告未在保证期间内向被告张家界山水置业公司主张保证期间内承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告刘建辉要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。三被告答辩称原告未在保证期间内主张被告承担保证责任，且合同期满后，双方未再续签合同，三被告免除担保责任的理由，本院予以采信。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，依法承担不举证，不质证，不辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘建辉支付房屋投资收益52625元及违约金270元（自2016年1月1日起至2020年8月31日止）；二、驳回原告刘建辉其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1156元，适用简易程序减半收取578元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年十一月二十日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十九条抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。