江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3683号上诉人（原审原告）：常州南洋房地产开发有限公司，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区广电东路**铂安国际商务楼****。法定代表人：虞亚芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈煜，江苏东鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王铁炎，男，1972年4月6日出生，汉族，住安徽省泾县。上诉人常州南洋房地产开发有限公司（以下简称南洋公司）因与被上诉人王铁炎房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。南洋公司上诉请求：1.依法撤销（2020)苏0412民初236号民事判决，改判王铁炎支付违约金78826元，且保证金27310元不予退还。2.本案上诉费用由王铁炎承担。事实和理由：1.一审法院认定相当于6个月的租金违约金过高，系事实认定错误。案涉房屋系商业用房，双方之间签订的是长期租赁合同。如果任由王铁炎肆意违约，对南洋公司是不公平的。双方合同约定的违约金标准为合同项下租金总金额的50%，现南洋公司已经调整为6个月的租金。自王铁炎撤场后，案涉房屋一直未有新的租赁户入驻，仍是空置状态，所以王铁炎擅自撤场的违约行为，造成南洋公司很大的损失。并且，如有新的租户，南洋公司还需再给予新的租户免租期，这也是南洋公司的损失。2.王铁炎擅自退场，保证金应当没收。基于双方合同的约定，擅自退场，保证金没收。该保证金系履约保证金，在合同履行过程中王铁炎应当严格按照协议履行支付租金、物业费等义务，以及履行完毕双方签订的租赁合同的义务。双方之间约定的房屋租金不高，是考虑到王铁炎租赁时间较长，南洋公司能够长期收取租金，才给予王铁炎租金优惠。如果任由王铁炎违约、退场，对南洋公司不公。所以，该保证金应当予以没收。综上，请求二审法院查明事实，支持南洋公司的上诉请求。王铁炎辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。南洋公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令王铁炎按第一年租金标准补足2个月装修期间的租金26275.3元；并承担违约金78826元；3.诉讼费由王铁炎承担。一审法院认定事实：南洋公司为出租方（即甲方）与王铁炎为承租方（即乙方）于2019年7月9日签订房屋租赁合同，合同约定，乙方承租甲方所有的位于常州市房屋，建筑面积149.46平方米，用于经营时尚中式餐厅。租赁期限自2019年7月10日至2022年7月9日，共计36个月。甲方于2019年7月10日以该项房屋现状交付给乙方，2019年7月10日至2019年9月9日为乙方装修期。本合同项下约定乙方开业日为2019年9月10日，且该房屋约定的开业日开业面积应不低于80%，否则视为乙方违约。甲乙双方约定，自起租日起本房屋租赁总价格为人民币490711元。本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付租金（自2019年7月10日开始计算），计人民币78826元，房屋租金先付后用，每6个月支付一次（以下简称支付周期）。租金具体支付时间及金额如下：租赁期限2019.7.10—2020.7.9，年租金157652元，协议签订之日起三日内支付78826元，2019.12.10前支付78826元；2020.7.10—2021.7.9年租金162348元，2020.6.10前支付81174元，2020.12.10前支付81174元；2021.7.10—2022.7.9年租金17011元，2021.6.10前支付85355元，2021.12.10前支付85356元，在租赁期间，因乙方原因解除合同的，乙方交纳的保证金不予返还。本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付租赁保证金27310元。双方约定，甲方未按时交付房屋供承租方使用的，每逾期一天，支付违约金按第一年租金的万分之二计算；乙方未按本合同约定俗成交纳租金，逾期三十天内，每逾期一天，支付违约金按年租金的万分之五计算；逾期三十天以上的，甲方可以解除合同，乙方应支付当年租金50%即人民币85356元作为违约金，并立即交还租赁房屋。在租赁期间，如一方擅自解除合同，违约方应向守约方支付相当于本合同项下租金总额的50%即人民币245356元的违约金。违约责任的承担并不免除本合同项下保证金责任。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，王铁炎于2019年7月11日向南洋公司交纳租赁保证金27310元及2019年7月10日至2020年1月9日的租金78826元及相应物业费、物业保证金。王铁炎于2019年7月9日将租赁房屋交付南洋公司。王铁炎于2019年7月10日对租赁房屋进行装修并按约开业。王铁炎营业后处于亏损状态，即向南洋公司提出提前解除合同，但南洋公司未同意。后实在无力经营，王铁炎遂于2019年12月3日向南洋公司提交书面申请，明确王铁炎已经停业，提前撤场，愿意以租赁保证金、剩余一个多月的房屋租金和七个多月物业、物业保证金抵算提前解除合同违约金，同时将租赁房屋的钥匙交还南洋公司。南洋公司收到王铁炎返还的租赁房屋的钥匙后，即提起诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的房屋租赁合同有效，对双方有约束力。因王铁炎未能按约支付租金，现南洋公司请求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，对南洋公司的该项诉讼请求应予以支持。合同解除后，王铁炎应当返还南洋公司租赁物，本案中，王铁炎已于2019年12月3日将租赁房屋的钥匙返还南洋公司，即将租赁房屋返还了南洋公司，应当认定案涉租赁合同于2019年12月3日已解除；王铁炎应对提前解除租赁合同承担相应的违约责任。关于南洋公司要求王铁炎按第一年度租金标准补足二个月装修期间的租金的诉讼请求，本案中，双方虽约定了租赁房屋的装修期为二个月，但南洋公司并未免除王铁炎该二个月装修期的租金。且双方在合同中明确约定2019年7月10日至2020年7月9日的年租金为157652元，王铁炎已按约定支付了半年租金即78826元，因此，南洋公司的该项诉讼请求无事实依据，该院不予支持。关于南洋公司要求王铁炎承担提前解除合同相当于当年度六个月租金的违约金78826元的诉讼请求，本案中，双方约定，在租赁期间，如一方擅自解除合同，违约方应向守约方支付相当于本合同项下租金总额50%即人民币245356元的违约金，现南洋公司主张的违约金数额虽不超过双方在合同中的约定，但王铁炎还是认为南洋公司主张的违约金数额过高，无力支付，该院考量王铁炎要求提前解除合同的违约情形、租赁房屋装修成本及实际的租赁期限等因素，为了衡平双方的利益，王铁炎在本案中因提前解除合同，王铁炎应支付相当于本年度三个月租金即约39413元的违约金较为公平合理，因此，该院对南洋公司的该项诉讼请求予以部分支持；本案中，王铁炎已向南洋公司交纳租赁保证金27310元，尚余一个月房租金13138元，该款项可用于抵算王铁炎应承担的违约金。鉴于双方在合同中约定，因王铁炎原因解除合同的，王铁炎交纳的租赁保证金南洋公司不予返还。一审法院认为，本案中，王铁炎申请提前解除合同，王铁炎在承担提前解除合同违约责任的前提下，仍约定南洋公司不予返还王铁炎交纳的租赁保证金有违公平原则。因此，该约定对王铁炎无约束力，该院对南洋公司的该项主张亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如：一、常州南洋房地产开发有限公司与王铁炎签订的房屋租赁于2019年12月3日解除；二、王铁炎于本案一审判决生效之日起十日内支付常州南洋房地产开发有限公司解除合同的违约金39413元（王铁炎已交付常州南洋房地产开发有限公司的租赁保证金27310元、剩余房租金13138元可用于抵算王铁炎应支付常州南洋房地产开发有限公司解除合同的违约金）；三、驳回常州南洋房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本案一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2484元，由常州南洋房地产开发有限公司负担1242元，由王铁炎负担1242元。二审中，南洋公司提交照片四张，证明从2019年12月3日至2020年7月16日案涉房屋一直处于空置状态，王铁炎违约解除合同已经造成南洋公司超过6个月的租金损失。王铁炎质证认为房屋持续空置是由南洋公司造成的。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》，王铁炎交纳的27310元保证金具有担保违约责任的功能，因此南洋公司要求王铁炎在承担违约责任之外还要没收交纳的27310元保证金，这违反了违约责任的补偿性原则，不能得到支持。虽然南洋公司在二审中提交照片以证明案涉房屋实际上空置超过半年，但是南洋公司未能证明房屋空置超过半年的主要原因是由王铁炎造成。同时，在本案房屋租赁合同履行中，南洋公司并未给予王铁炎房屋免租期，而南洋公司主张将给予新租户免租期的租金损失由王铁炎承担，这对王铁炎难言公平。综上，一审法院结合本案实际情况认定王铁炎承担2019年度三个月租金的违约责任，系一审法院行使自由裁量权，且并无明显不当，本院予以确认。综上所述，南洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2484元，由常州南洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗希夷审 判 员 王 莹审 判 员 刘岳庆二〇二〇年十一月十八日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐