湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0324民初1182号原告：明新，男，1970年5月28日生，汉族，住湖北省竹溪县。被告：朱本兵，男，1967年11月25日生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：龚孝江，湖北君迪律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告明新与被告朱本兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后。依法由审判员王国辉适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告明新、被告朱本兵及其委托诉讼代理人龚孝江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明新向本院提出诉讼请求：1、由被告结清合同以外超出合同多余面积9.75平方米，按照当时交易价格4376元每平方米共计42666元（9.75×4376元）；还有对4套房屋的窗纱进行制作安装；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告2012年2月29日签订房屋买卖协议，属国有土地，房屋位于县××大道××楼右边，协议初步测量面积为85㎡，后经竹溪县房地产交易中心测量队精准测量面积为94.75㎡，超出合同面积9.75㎡，另外，原告所建的房屋的门、窗都由被告按市场价制作安装，房屋完工不久，原告已与被告结清账目，但至今还有右边三楼、五楼，中间六楼，左边四楼窗纱还没有制作安装，严重丢失了原告对其他买户的信誉。原告与被告签订合同时，只承诺给被告办理国有土地使用证，后来因国家政策改变，只能办理不动产权证，也就是土地使用证和房产证两证合一。原告于2019年1月29日已完善涉及土地方面的所有合法手续，次日就通知被告及其他买主办理不动产登记证，由于涉及到所有买户需要承担的税费太高（房屋总交易额的30%），因此没有买户愿意办理，于是原告就让不愿办证的买户签名确认，并领取属于他们的两证合一的房产平面图及土地分摊面积。原告已经履行了协议责任和义务，被告应无理由不按协议履行自己的义务。请求通过法律途径解决。被告朱本兵辩称:1.原告所诉不实，其自称所建房屋占用的土地系国有土地没有证据支持；2.原告与答辩人之间签订的协议对房屋总价款进行了约定，并不是按面积计算的价款，而是按套确定的价格，更没有约定单价，也没有“据实结算、多退少补”的约定。原告无权要求答辩人支付差额面积的房屋价款。答辩人购买原告开发建设的房屋一楼一层两间，双方签订协议第二条“议定价格及付款方式”约定总价款为372000元，而不是以单价进行计算，答辩人与原告签订合同约定购买房屋价款的本意就是按套购买，总价37.2万元不变，包括原告应为答辩人办理国有土地使用证的费用都不再增加费用，显然是双方对房屋总价款进行了明确约定，而没有约定按照实际面积和约定单价据实结算多退少补，故原告没有合同约定的依据来向答辩人主张差额面积的价款；3.原告无权要求答辩人制作安装四楼的窗纱，更何况两项诉讼请求不是同一法律关系。本案系房屋买卖合同纠纷，是基于答辩人与原告诉争房屋买卖之间产生的纠纷，而原告诉请的纱窗安装制作是承揽合同关系，两者不属于同一法律关系。答辩人与原告之间早已就纱窗安装制作已经验收并结算支付工程款，原告已经验收，无权要求答辩人重新制作安装纱窗；4.原告诉称因为办证的税费太高无法办证，不是原告拒不向答辩人交付约定的国有土地使用证的合法理由。原告未按协议约定向答辩人交付国有土地使用证已构成根本违约，应当按照协议约定承担违约责任，并应当立即按照协议约定向答辩人交付国有土地使用证。税费高低与原告作为销售商应当履行的纳税义务无关，原告应当依法纳税，无论税收高低，更何况协议明确约定了办证的一切费用概由原告自行承担，答辩人与原告签订的合同约定，原告应当为答辩人办理国有土地使用证并承担费用，而且还明确约定无论政策如何变化，都概由原告负责，原告应当返还答辩人于2019年1月26日为办证超额支付的10000元，答辩人在此保留向原告追索10000元的权利；5.本案与同一人民法院已经审理并作出生效判决书的案件事实基本一致，应当同案同判。同一人民法院作出的生效判决书对房屋买卖合同当事人在合同中未对差额面积的结算进行约定的，应当认定为合同对房屋总价款进行了约定。综上所述，原告的诉请无事实依据、无合同约定的依据，更无法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的原告提交的不动产产权证书、原告自书被告签名的领到土地使用证（实际是房屋分户平面图）登记；被告方提交的收据、转账凭证、本院（2016）鄂0324民初46号民事判决书、十堰市中级人民法院（2016）鄂03民终1782号民事判决书、房屋分户平面图。本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方分别向本院提交了双方签订的协议书，并对真实性均无异议，但证明目的不同。原告方的证明目的是证明房屋面积超出合同约定9.75㎡，应该按照实际精准测量的面积计算房款；被告的证明目的是证明合同对总房价进行了约定，按套计算，并没有约定单价，不是按面积计算房款。本院认为，双方当事人对协议书的真实性均无异议，对协议书的真实性本院予以采信。对于双方的证明目的，从协议书第二条议定价格及付款方式的约定内容看，明确约定了房款372000.00元整，预付220000.00元，总房款的百分之六十，其余款项等办好土地使用证后付清此款。应视为对房屋总价款进行了约定，且原告在该协议书上已经注明了朱本兵房款已结清，欠土地使用证。故对原告的证明目的本院不予采信，对被告的证明目的本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年2月29日，明新（甲方）与朱本兵（乙方）签订买房协议书一份，协议书约定：一、甲方：在位于竹溪县××河镇示范场，已建好框架结构房子两间，一楼一层，面积85㎡，楼梯间（卫生间）2㎡，东至信用社墙，南至屋后石岸，西至楼梯间，门前临公路及场所范围；二、议定价格及付款方式，经甲乙双方议定：房款叁拾柒万贰仟元整，现在预付贰拾贰万元，总房款的百分之六十，其余房款等办好土地使用证后付清此款，搬迁时间定于本房建起搬进使用；三、房子因政策变动要求或办证的一切费用，概由甲方负责，房前屋后场地如有纠纷，概由甲方负责协调；四、水、电上户都由甲方出面协调解决，费用由乙方承担；五、本协议从签订之日起生效，无论哪一方违约，按照房子总款百分之二十给付对方违约金及承担违约责任；六、签订协议，领取土地使用证后，此房子永久性的所有权归乙方所有。协议签订后，朱本兵按照约定于2012年2月29日支付房款220000.00元，2012年9月，明新将房屋交付给朱本兵由其装修并使用，2014年1月28日，朱本兵将剩余的房款全部付清，明新在协议书上注明：朱本兵房款已结清，欠土地使用证，并签名。2019年1月28日，明新办理了朱本兵等人购买的位于竹溪县××河镇县河大道50号1幢等20套房屋的不动产权证书总证，2019年1月29日，竹溪县房地产交易中心分别对朱本兵等人购买的房屋进行了测绘，绘制了房屋分户平面图，朱本兵所购买的房屋经测绘为94.75㎡。2019年5月5日，明新将房屋分户平面图交给朱本兵，至今未办理分户的产权证件。现明新以测绘的面积超出合同约定的面积为由诉至本院，请求支持前列诉请。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订房屋买卖协议书，是双方真实意思表示，未违背法律法规的规定，合同合法有效。对于原告主张的要求被告结清超出合同以外的面积9.75㎡,按照4376.00元每平方米，共计42666.00元的诉请，本院认为，原、被告双方签订的协议书第一条载明甲方：在位于竹溪县××河镇示范场，已建好框架结构房子两间，一楼一层，面积85㎡，楼梯间（卫生间）2㎡，东至信用社墙，南至屋后石岸，西至楼梯间，门前临公路及场所范围；第二条载明议定价格及付款方式，经甲乙双方议定：房款叁拾柒万贰仟元整，现在预付贰拾贰万元，总房款的百分之六十，其余房款等办好土地使用证后付清此款，搬迁时间定于本房建起搬进使用；从上述约定看，对于房屋面积，双方当事人均认可系签订协议时预测的，并没有约定以实际面积结算多退少补，也未约定单价，该协议书第二条明确约定房款为372000.00元，也明确约定了付款方式，且被告已经付清了全部房款，应当认定为对房屋总价款进行了约定，虽然经竹溪县房地产交易中心测绘为94.75㎡，但原告未提供其他证据证明应该按照测绘的实际面积结算房款，应由其承担举证不能的不利后果，其主张不能成立，本院不予支持；对于原告主张的对四套房屋的窗纱进行制作安装的诉请，与本案不属同一法律关系，本院不予支持，可由其另行主张；被告朱本兵辩称的原告未按协议约定向答辩人交付国有土地使用证已构成根本违约，应当按照协议约定承担违约责任，并应当立即按照协议约定向答辩人交付国有土地使用证的理由，因其明确表示将另行起诉，不在本案中处理，系其对自己的民事权利和诉讼权利的处分，故本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回明新诉讼请求。案件受理费867.00元，已减半收取433.50元，由明新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。审判员  王国辉二〇二〇年十一月六日书记员  罗成弯附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。。