四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1201号 上诉人（原审被告）:赵习成，男，汉族，1966年4月14日出生，住四川省旺苍县。 上诉人（原审被告）:张本菊，女，汉族，1966年3月15日出生，住四川省旺苍县。 二上诉人的委托诉讼代理人：李勇，旺苍县普济镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：何君成，男，汉族，1992年6月28日出生，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：许开均，旺苍治城法律服务所法律工作者。 原审被告：四川亿通达建筑工程设计有限公司，住所地四川省旺苍县东河镇********，统一社会信用代码9151010635xxxxxxxx。 法定代表人：杨元林，执行董事。 委托诉讼代理人：李明，系公司员工。 上诉人赵习成、张本菊因与被上诉人何君成、原审被告四川亿通达建筑工程设计有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市旺苍县人民法院（2020）川0821民初747号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵习成、张本菊上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担返还义务；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审认定事实不清。首先，被上诉人系享受异地搬迁政策的精准扶贫户，该买卖行为符合《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作的通知》（国土资发（2014）xxx号）第七条的规定，应为有效行为，仅未完成办理变更登记，且本案买卖合同标的非单纯的宅基地建房，根据四川省《宅基地管理办法》第十一条二款规定地上建筑物、构筑物可以买卖，且物权取得人应承担物权变更或土地使用权变更登记的义务，而本案被上诉人不作为，责任理应由被上诉人全部承担。其次，本案买卖合同非法定无效且因已双方履行完毕而消灭，不能再以该合同溯及或约束双方当事人办理变更登记的权利义务。另外，一审引用的亿通达公司与上诉人张本菊签订的协议，张本菊不仅不知，也未签名。二、一审判决适用法律错误。一审判决所引用的法条无关于房屋买卖后关于变更登记的规定。三、一审判决程序违法。首先，一审判决未对上诉人提出的答辩、证据等进行评判，程序有失公允。其次，本案原审诉讼请求是确认买卖协议有效，侵权赔偿，但一审法院主动审查合同效力却未审查合同时效，对上诉人有失公允。 何君成答辩称，一审法院审理程序合法，作出的判决正确，适用法律准确，依法应当驳回上诉，维持原判。我方不清楚所购房屋拆除的事实，是上诉人单方与公司签订协议，领取了补偿款，由于双方就购房8万元未达成协议才诉讼；上诉人隐瞒重要情形买卖房屋，该买卖没有经过集体经济组织同意，而且该村委也不同意我方落户，在增减挂钩试点项目中上诉人是一户多宅，房屋是危险地带必须撤除，上诉人没有告知我方，基于上诉事实根据相关规定，买卖协议无效。 四川亿通达建筑工程设计有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。 何君成向一审法院提出诉讼请求：1、确认2013年6月2日原告何君成与被告张本菊、赵习成签订的房屋买卖协议有效；2、被告赔偿损失141500元（购房款、入住装修安装费、住宿）并承担损害之日至赔偿清之时13万的年利率6%计算的资金占用利息；3、被告承担本案诉讼诉讼费。 一审法院认定的案件事实：2013年6月2日，原告何君成与被告张本菊签订《购房协议书》，被告张本菊将位于黄洋镇古天村一组的住房出售给居住在四川省旺苍县的原告，约定价款130000元，原告于2015年2月17日付清款项，被告也给原告移交了案涉房。2019年被告亿通达公司与被告张本菊签订旺苍县黄洋镇古天村城乡建设用地增减挂钩试点项目拆旧复垦协议，协议第一（三）条约定“经现场测量，三方核实，乙方符合土地利用现状图上的宅基地面积177.62㎡，乙方承诺将上述所有集体建设用地全部纳入本次挂钩项目复垦范围，并按本协议约定享受相应补助”。被告张本菊于2020年1月16日领取拆旧补助金7120元。后案涉房屋被拆除。 一审法院认为，农村宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有，因此，在房地一体的原则下，农村宅基地上房屋属法律限制非本集体成员之间交易标的物。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”本案诉争房屋所在地不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围内（四川省只有郫县、泸县），因此涉案房屋买卖合同无效，原告何君成与被告赵习成、张本菊签订的《购住房协议书》应认定为无效。被告赵习成、张本菊应当返还购房款，原告何君成在普济政府领取的异地搬迁补偿款，应由原告何君成享有，被告赵习成、张本菊主张抵扣应返还原告何君成购房款的理由于法无据；原告何君成本应返还房屋，但因被告张本菊与被告四川亿通达建筑工程设计有限公司签订合同后将案涉房屋拆除，免除了原告何君成的返还义务。被告四川亿通达建筑工程设计有限公司在该买卖过程中没有过错，不承担责任。原告主张被告赔偿入住装修安装费、住宿等损失证据不足。因在该买卖过程中亦有过错，原告要求被告承担损害之日至赔偿清之时的资金占用利息不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告何君成与被告赵习成、张本菊于2013年6月2日签订的《购房协议》无效；二、被告赵习成、张本菊于本判决生效之日起三十日内将购房款人民币13万元返还给原告何君成；三、驳回原告何君成的其他诉讼请求。 二审中，被上诉人何君成出示其所在生产队队长赵某的调查笔录一份。证明上诉人出售的系危房，该房屋也没有经过村集体讨论同意出售。上诉人赵习成、张本菊质证认为，对该证据三性有异议，2020年4月12日调查的不是新证据；证人赵某应当出庭接受双方询问；一审中赵某有书面证据，该证据与一审出示的证据自相矛盾，自己亲笔书写的证明力大于该证明效力。 二审查明，被上诉人何君成的母亲熊维琼于2014年12月31日向旺苍县普济镇人民政府申请，其家庭人口四人，住普济镇××组，现有穿逗结构房屋2间，共40平方米，因实施异地扶贫搬迁，拟定四川省旺苍县黄洋镇古天村一组购买房屋6间120平方米，将于2014年12月31日前完工，同日入住，且拆除原旧房屋。2018年11月15日经普济镇综合治贫领导小组对洪江村综合治贫房屋建设验收，普济镇××组熊维琼旧房已拆，新房已买，旺苍县普济镇政府按照人均1.5万元，合计6万元从2015年2月至2018年12月分五次向其支付完毕。购买涉案房屋后，被上诉人在此居住至2019年房屋被拆迁，但至今未没有迁移户口；张本菊由于本社土地因广巴高速征收转户为居民户，赵习成一直为农民户，夫妇二人修建有两处住宅房屋，张本菊买卖的是老房子；赵习成重新修建的新房屋；夫妻各有一处房产。 二审查明的其余案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”的规定，本案中，上诉人赵习成、张本菊夫妇拥有两处宅基地房产，且进行买卖，违反法律强制性规定，其买卖行为无效。无效合同自始无效，上诉人应当将房款予以返还。被上诉人因实施异地扶贫搬迁享受的国家补偿政策，系国家针对特定的贫困户实施，其户享有的建房补助款与上诉人无关，不存在与上诉人应退还被上诉人的购房款抵扣的问题，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3130元，由上诉人赵习成、张本菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  吕 晶 审判员  徐小雁 二〇二〇年十一月二十日 书记员  黄 琴