江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7231号上诉人（原审原告）：张玉贵，男，1978年10月1日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托代理人：祖广东，江苏建大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万凤池，男，1976年6月1日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托代理人：夏建设，江苏融悦律师事务所律师。上诉人张玉贵因与被上诉人万风池房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初7667号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张玉贵上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人万凤池支付上诉人张玉贵租金246500元及律师费10000元。事实与理由：一审法院以新冠疫情影响造成被上诉人履行困难为由，按情势变更原则酌情判决扣减3.5个月租金55000元，显失公平。1、被上诉于2019年3月27日就出具欠条，拖欠的90000元租金并非受疫影响，而上诉人对此未主张违约金，减免被上诉人负担。2、国家规定国有企业租赁场所可以减3个月租金，现一审法院扣减租金55000元，超过3个月租金水平。3、一审法院适用情势变更原则错误，被上诉人经营的小超市位于小区的大门口，在疫情期间大门也没有关过，经营没有受到影响，而且生意还非常好。我们国家统计部门在公布GDP时，对于销售业经统计增长10%以上，政府部门因为疫情并没有要求被上诉人关门停业或者是整顿，本案也不存在情势变更的问题。4、如果考虑到双方之前协商意见，可以减少10000元租金的话，上诉人可以同意这个要求，但一审判决扣减租金数额，显失公正。5、上诉人每月需要偿还按揭贷款26000元，如3.5个月没有收入，其无力偿还银行贷款。万凤池辩称：1、按上诉人所说，我们国家ＤＧＰ消费行业增长10%，即使全国是这样，但被上诉人有证据证明销售业绩下降，并且关门多月。2、一审判决是合情合理，上诉人要求增加45000元没有依据。被上诉人以案涉南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）经营超市，该房屋位于小区后门门口，自2020年1月发生新冠疫情至小区后门2020年5月20日开通，历时4个多月。期间，有关部门通知必须关门2个多月，后门开通后，人流量也较少，被上诉人每月还需支付10000元租金。3、一审查明案涉合同签订后就交付，这不符合事实。当时房屋交付给被上诉人时，楼上正在装潢，要在一楼打柱子，被上诉人无法施工，上诉人直至合同签订24天后才将该房屋交付给被上诉人，一审中装修公司也出具了装潢情况的证明。4、由于疫情影响，生意不太好，被上诉人和上诉人沟通无法经营下去，双方协商减免两个月租金，且每两个月打一次23500元，这是在上诉人同意降价的情况下被上诉人才打款的。张玉贵向一审法院起诉请求：判令万凤池支付尚欠房租256500元及律师费10000元。一审法院认定事实：2019年3月27日，张玉贵与万凤池签订《资产租赁合同（一楼）》，约定张玉贵将位于南京市栖霞区和门）租赁给万凤池从事正常的商业经营，房屋建筑面积共约75左右平方米，房屋位于两层中下层（临街）；租赁期限自2019年5月1日起2022年5月1日止，每年租金为190000元，采用先付租金后使用方式，每年租金于4月1日前向张玉贵支付下一年租金；万凤池在签约时，一次性向张玉贵支付20000元，作为履约保证金，合同期满后，若万凤池无违约行为发生，则该保证金无息退还万凤池；张玉贵按合同约定将租赁房屋交付与乙方使用；在合同租赁期限内，万凤池拖欠租金累计达二个月的，视为万凤池违约，张玉贵有权解除租赁合同，收回租赁房屋，张玉贵退还万凤池已交而未使用的租金，万凤池向张玉贵支付违约金50000元，且履约保证金不再退还；若遇不可抗力导致本合同无法继续履行，双方均不承担责任；若任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于调查费、律师费、受理费、保全费、交通费）均由违约方承担。合同签订后，张玉贵将房屋交予万凤池使用，万凤池支付张玉贵200**元履约保证金及100000元租金。2019年3月27日，万凤池向张玉贵出具欠条一份，欠条载明万凤池欠房租90000元，于2019年11月1日之前支付（6个月租金）。张玉贵现以万凤池仅支付23500元租金，且未按约定支付案涉房屋自2020年5月1日至2021年5月1日190000元租金为由，诉至一审法院，请求判如所请。一审庭审中，万凤池陈述在协商支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金的过程中，张玉贵同意减少20000元租金，但张玉贵则陈述是协商过，但最终没有达成约定；万凤池陈述受新型冠状病毒疫情的影响，其在2020年1月26日接到通知不让开门，一直到3月20几号才接到相关部门的口头通知准许开门经营，张玉贵则陈述相关部门建议关门的时间只有一周左右；万凤池陈述受疫情影响，其无法继续经营，请求解除合同，如果法院认为合同可以继续履行，申请降低租金，把年租金降到150000元以下，张玉贵认为受疫情影响比较小，同意降低10000元房租。张玉贵举证微信聊天记录，拟证明万凤池于2019年11月28日同意支付拖欠的租金，万凤池认可真实性，并认为当时万凤池就要求张玉贵降低50000元租金，不降的话就退还房屋；张玉贵举证律师费发票和委托代理人合同，拟证明张玉贵为索要租金，花费了10000元律师费，但万凤池认为合同解除是不可抗力造成的，万凤池并未违约。一审法院认为，张玉贵、万凤池签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。但万凤池未按合同约定支付租金，张玉贵现依据合同及相关法律规定，要求万凤池支付租金，于法有据，一审法院予以支持。至于万凤池应支付的租金数额，考虑到张玉贵租赁案涉房屋用于经营，受疫情影响，张玉贵的经营确受一定影响，故综合根据合同约定、疫情影响时间、双方陈述及意见、相关政策及法律规定，对于截止至2021年4月31日的租金，一审法院酌定万凤池应支付张玉贵租金225000元，扣减万凤池已支付张玉贵235**元，万凤池尚欠张玉贵租金201500元。至于律师代理费，一方面，依据合同约定，若任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于调查费、律师费、受理费、保全费、交通费）均由违约方承担，另一方面，在租赁合同签订后，万凤池仅支付张玉贵部分租金，尚欠部分租金，万凤池承诺于2019年11月1日之前支付张玉贵，但万凤池并未按照该承诺履行义务，故综合根据张玉贵举证及双方陈述，万凤池应支付张玉贵律师费10000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：万凤池于判决生效之日起二十日内支付张玉贵租金人民币201500元及律师费10000元。如万凤池未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2649元、保全费1070元，合计3719元，由张玉贵负担919元、万凤池负担2800元。针对一审查明的事实，除被上诉人对合同签订后实际交房时间持有异议，双方当事人对一审查明的其他事实不持异议，本院依法予以确认。二审中，被上诉人向本院提交“南京室之雅装饰工程有限公司”出具的证明，以证明上诉人向其交付案涉房屋迟延27天。张玉贵质证称，该证据从形式上来说，属于证人证言，证人万某未出庭作证。一审法院在查明事实当中，认定上诉人2019年3月27日把案涉房屋交付给被上诉人使用，对该事实被上诉人没有上诉，一审对该事实认定正确。被上诉人说到2019年4月23日楼上施工打地坪，楼下全是柱子顶着，直到4月23日结束，装修公司于4月24日进场装修施工一个月，与客观事实不符。按常理，上诉人交房拖延24天，被上诉人为何对于2019年租金给付未提出异议。故其对该证据的合法性、关联性、真实性均不予认可。本院认为，上诉人张玉贵与被上诉人万凤池签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人在本案二审中，提交“南京室之雅装饰工程有限公司”出具的证明，主张上诉人交付房屋存在迟延，意在扣减租金，但该证据系书面证言，证明人未到庭作证，同时被上诉人在诉讼前就租金价格协商过程中，对此并未向上诉人提出异议，且案涉合同也约定了一个月零四天的免租期。故被上诉人以楼上装修影响其对案涉房屋的装修使用为由，主张上诉人交房迟延，本院不予支持。截止2021年4月31日，被上诉人应结算租金为280000元，扣减已付23500元，在此基础上，一审法院考虑新型冠状病毒感染肺炎疫情等因素的影响，又酌情扣减55000元（约3.5个月租金）。对此，本院认为，新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，上诉人与被上诉人在订立案涉合同时无法预见，也不能避免，且从被上诉人所经营超市的行业特点来看也无法克服，故案涉房屋因疫情防控需要无法正常经营属于不可抗力的情形。因不可抗力致使合同无法正常履行，不能归责于本案任何一方。故对于案涉房屋的租金损失应由双方分担。但根据被上诉人经营超市行业特点，相关政府部门针对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控采取的相关措施及应急管控期间等因素，被上诉人在支付租金时，本院酌情减免1.5个月租金23750元，而一审法院按3.5个月租金数额酌情扣减，存在不当，本院予以纠正。故，被上诉人欠付上诉人租金232750元（280000元－23500元－23750元）。综上所述，上诉人张玉贵的部分上诉请求成立，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初7667号民事判决为：万凤池于本判决生效之日起二十日内支付张玉贵租金232750元及律师费10000元。二、驳回张玉贵其他上诉请求。如万凤池未按本照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2649元、保全费1070元，合计3719元，由张玉贵负担454元、万凤池负担3265元；二审案件受理费925元，由张玉贵负担274元、万凤池负担651元。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 许云苏审 判 员 李任飞二〇二〇年十一月十一日法官助理 冯 超书 记 员 朱亚芳