湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2323号原告：虢国均，女，1957年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告：罗亚萍，女，1962年9月5日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，该公司董事长。原告虢国均、罗亚萍与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告虢国均、罗亚萍的委托诉讼代理人周政到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虢国均、罗亚萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付原告虢国均房屋回购款298020元，支付房屋租金和装修改造折旧款122164.5元，违约金1221.6元，被告张家界山水置业公司对房屋租金和装修改造折旧款及违约金承担连带责任；2、判令被告张家界大成酒店公司支付原告罗亚萍房屋回购款298020元，支付房屋租金和装修改造折旧款122164.5元，违约金1221.6元，被告张家界山水置业公司对房屋租金和装修改造折旧款及违约金承担连带责任；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月17日，两原告与被告张家界山水置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买了张家界大成山水国际大酒店山水座第18层1811房，房屋总价248350元，两原告各占50%份额，并于当日一次性支付购房款248350元。同日，两原告与两被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，原告将购买的上述房屋委托被告张家界大成酒店公司按五星级酒店标准装修改造后对外统一经营管理，装修改造款共计347690元，委托装修改造期限不少于3年，最长不超过5年，被告张家界大成酒店公司按年向原告支付委托装修改造折旧款，被告张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保，为被告张家界大成酒店公司提供连带担保，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告返还委托装修改造折旧款，应支付应付款的1%作为违约金。合同签订后，两原告付清了装修改造款347690元。同日，两原告与两被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，原告将购买的上述房屋交给被告张家界大成酒店公司统一管理、经营，被告张家界大成酒店公司对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年，租金标准为第一年、第二年37252.5元，第三年至第五年24835元，两原告各得50%，租赁期满五年后，原告有权按房屋原始总价值将该物业转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司必须接受转让。逾期60天未履行，则应支付房屋总价值千分之五的违约金，被告张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保，为被告张家界大成酒店公司提供连带担保，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未支付租赁收益，应支付应付租金3%作为违约金。合同签订后，被告因自身经营问题，从2016年开始少付或拒付原告的租金和装修折旧款。2018年起，原告多次到两被告处催要房屋租金及装修折旧款并要求回购房屋，被告均以老板不在或者资金困难等为由拒不见面或拒不答复，一直未按合同约定履行义务。截止到2020年8月31日，被告张家界大成酒店公司少付原告虢国均租金及装修折旧款122164.5元，被告张家界大成酒店公司还应承担逾期付款的违约金1221.6元。被告张家界大成酒店公司少付原告罗亚萍租金及装修折旧款122164.5元，被告张家界大成酒店公司还应承担逾期付款的违约金1221.6元。原告认为，原被告双方签订的合同均合法有效，原告依约支付了全部的购房款和装修改造款并交付了房屋，被告张家界大成酒店公司未能按合同约定支付房屋租金、装修改造款及房屋回购款，被告张家界山水置业公司也未按照合同约定承担连带责任。请法院依法裁判。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司未到庭，但向本院提交了书面答辩状，共同答辩称：依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。理由如下：一、租金支付情况。对原告主张的已付租金无异议。被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的房屋装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就房屋装修达成续签协议，也没有新的装修事实产生。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，并请求原告放弃违约金。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。原告未举证证实其实际经济损失，亦未采取相应措施弥补以及防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任。根据本案的情势变更原则，被告即使主张承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。四、若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》亦于本案起诉之日解除。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，导致其与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》无法履行而终止。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年9月17日，原告虢国均、罗亚萍与被告张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》，约定：原告虢国均、罗亚萍共同购买被告张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店山水座第18层1811号房屋，房款总价为248350原告虢国均、罗亚萍各占50%份额，并于当日一次性付清了各自的购房款。2013年9月17日，原告虢国均、罗亚萍（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）签订《房屋委托装修合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店18层1811号房交由被告张家界大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，装修费用共计347690元，委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；2、委托期限内，第一年、第二年委托装修改造折旧款标准为房屋委托装修改造款总额的15%，原告虢国均、罗亚萍的委托装修改造折旧款均为26076.75元/年，第三年至第五年为房屋委托装修改造款总额的10%，原告虢国均、罗亚萍的委托装修改造折旧款均为17384.5元；3、丙方以张家界山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保；4、合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付的委托装修改造折旧款之外，另支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款总额的1%作为违约金。原告虢国均、罗亚萍于当日按照其占房屋的份额向被告张家界大成酒店公司付清了装修款。2013年9月17日，原告虢国均、罗亚萍（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店18层1811号房交由被告张家界大成酒店公司统一管理经营，租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年，租赁期限内第一年、第二年的年租金为37252.5元，原告虢国均、罗亚萍的年租金均为18626.25元，第三年至第五年的年租金为24835元，原告虢国均、罗亚萍的年租金均为12417.5元；2、租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值（《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和）将该物业转让给乙方，乙方须接受转让；3、丙方以张家界山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保；4、合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付租金的3%作为违约金。自2016年9月开始，张家界大成酒店陆续拖欠原告虢国均、罗亚萍租金和房屋委托装修折旧款。截止至2020年8月17日，张家界大成酒店公司下欠原告虢国均租金和委托装修改造折旧款共计122164.5元[17384.5元×3+12417.5×3+（17384.5元+12417.5元）÷12×23]，下欠原告罗亚萍租金和委托装修改造折旧款共计122164.5元[17384.5元×3+12417.5×3+（17384.5元+12417.5元）÷12×23]。2020年1月下旬以来发生的新冠肺炎疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、中信银行账户交易明细等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原告虢国均、罗亚萍与被告张家界山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定享有权利和履行义务。原告虢国均、罗亚萍已经按照《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的约定履行了相应的义务，被告张家界大成酒店公司应按照合同约定向原告虢国均、罗亚萍支付租金和房屋委托装修改造折旧款，并在原告虢国均、罗亚萍提出回购后接受转让、支付回购款，本院对原告虢国均、罗亚萍要求被告张家界大成酒店公司支付回购房屋款各298020元的诉讼请求予以支持。原告虢国均、罗亚萍提出回购并同意自起诉之日起终止相关合同，则自2020年10月10日起原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》等相关合同终止。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，被告张家界大成酒店公司亦未履行回购义务，应向原告支付租金和委托装修改造折旧款。现原告虢国均、罗亚萍要求被告张家界大成酒店公司支付2015年9月至2020年8月17日期间欠付的租金和委托装修改造折旧款各122164.5元，本院考虑到被告因受新冠疫情影响导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金和委托装修折旧款2483.5元（17384.5元÷12个月+12417.5元/年÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告虢国均支付欠付租金和委托装修改造折旧款为119681元（122164.5元-2483.5元），被告张家界大成酒店公司向原告罗亚萍支付欠付租金和委托装修改造折旧款为119681元（122164.5元-2483.5元），本院对原告虢国均、罗亚萍要求被告张家界大成酒店公司支付房屋租金和装修改造折旧款的诉讼请求部分予以支持。因违约金的计算基数发生变化，本院对原告虢国均、罗亚萍要求被告张家界大成酒店公司支付违约金的诉讼请求部分予以支持。被告张家界山水置业公司以其名下自有的物业提供担保，属于抵押担保责任，但《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》自2018年9月17日履行期限届满后，双方未就抵押担保责任另行签订书面合同，故被告张家界山水置业公司仅对合同履行期间的债务承担连带清偿责任，对合同履行期满后的债务免除担保责任。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告虢国均支付房屋回购款298020元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗亚萍支付房屋回购款298020元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告虢国均支付2015年9月至2020年8月17日下欠的房屋租金和委托装修改造折旧款共计119681元及违约金1197元；四、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗亚萍支付2015年9月至2020年8月17日下欠的房屋租金和委托装修改造折旧款共计119681元及违约金1197元；五、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内，对上述第三、四项中确定的在合同履行期限内（即自2015年9月起至2018年9月17日止）的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；六、驳回原告虢国均、罗亚萍其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12228元，适用简易程序减半收取6114元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年十一月十日法官助理田丽萍书记员张沂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。