河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初71号原告（案外人）：原利荣，女，汉族，1978年10月15日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人:荆富生，河南国昌律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南中德建筑工程有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区航海东路**富田财富广场**楼****。法定代表人：余世德，总经理。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南，住所地：河南省武陟县龙源东仲许村法定代表人：银功亮，总经理。委托诉讼代理人：王不井，男，汉族，1974年7月3日出生，住河南省武陟县，该公司员工。原告原利荣与被告河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）、第三人武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原利荣及其委托诉讼代理人荆富生，被告中德公司的委托诉讼代理人杨友信，第三人东泰公司的委托诉讼代理人王不井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原利荣向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）豫08执异149号民事裁定书，对东盛苑小区2号楼1单元602号房产（以下简称案涉房产）解封；2.本案的一切费用由被告承担。事实和理由：原告原利荣于2017年12月10日购得涉案房产，原利荣虽然付款不足总房款的50％，但是是双方自愿的。中德公司辩称，应依法驳回原告原利荣的诉讼请求。原利荣付款未达到合同约定的总房款的50%，在执行异议申请中也不同意将剩余房款交由法院执行。东泰公司述称，所有在东泰公司购房业主不管是全款购买合同还是分期合同，只要东泰公司愿意与业主达成任何支付方式即为有效，交款方式可以在签订购房合同后随时口头协商改变。考虑到当时房地产的销售困难及走银行分期审批慢而东泰公司又存在资金问题，商品房首付款达到或超过15%就可以签定合同，余款由东泰公司和购买业主协商支付。东泰公司与原告签订的购房合同第二十四条明确规定30日内向房管局备案由出卖人办理，东泰公司因资金问题未能及时解押所以办理不了备案手续，故原告不存在任何过错。东盛苑1号楼、2号楼在建工程抵押，东泰公司是需要严格保密的，购买人根本不可能知道，如果一旦购买人知道自己所购买的房屋是在建工程抵押的，直接会影响东泰公司的房屋销售及资金回收。本案审理过程中，原告原利荣围绕诉辩主张提交以下证据：购房合同一份、收费票据及装修合同各一份，证明原告原利荣与东泰公司购房合同成立及履行情况，现原利荣已将案涉房产装修。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原利荣提交的上述证据的真实性予以认定，可以证明2017年12月10日原告原利荣与东泰公司签订《商品房买卖合同》的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：中德公司与东泰置业公司、东仲许村委会建设工程施工合同纠纷一案中，中德公司在诉讼期间向本院申请财产保全，本院经审查认为，中德公司的财产保全申请符合法律规定，于2019年5月30日作出（2019）豫08民初82号民事裁定书，裁定冻结东泰置业公司银行存款39956583元，或查封其等额财产。本院于2019年7月1日作出（2019）豫08执保37号协助执行通知书，请武陟县房产管理中心查封了东泰置业公司名下位于木××大道与××交叉口东盛苑小区包括案涉房产在内的141套房产。查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。本院于2019年10月15日作出（2019）豫08民初82号民事判决书，判决：一、东泰公司与中德公司于2013年9月8日签订的《建筑工程施工合同》、2015年1月1日签订的《建筑工程施工合同》、2014年6月1日签订的《补充协议》、2014年9月17日签订的《补充协议》、2015年7月25日签订的《以房抵账协议》、2016年3月9日签订的《补充协议》予以解除；二、东泰公司于该判决生效后三十日内支付中德公司工程款18825680.7元及其利息（从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算值实际付清之日止）；三、驳回中德公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，东泰公司未能自觉履行，中德公司向本院申请执行。2020年3月31日本院作出（2019）豫08执保37号查封公告。另查明：2017年12月10日原告原利荣与东泰公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房产，房款400000元，面积103.56平方米。东泰公司于2017年10月30日向其出具180000元房款收据。剩余220000元未支付。2019年7月8日原利荣与武陟县明鑫物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并交纳相应物业费及装修保证金。另案涉房产因东泰公司原因未办理过户登记。本院审理期间，原利荣将剩余房屋价款220000元按照人民法院的要求交付中德公司用以执行，并自愿承担本案一审诉讼费用。中德公司承诺由其向银行支付案涉房产银行抵押款项并予以解押该房产。本院认为，本案的争议焦点是原利荣对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于原利荣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，原告原利荣未提供其在武陟县区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，案涉房产被人民法院查封时间为2019年7月1日，原告原利荣与被告东泰公司签订《商品房买卖合同》的时间系2017年12月10日，同时结合东泰公司出具的购房款收款收据，可以证明原利荣在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；依据原利荣提供的物业服务合同以及预存电费、燃气开口费等相关凭证可表明，在法院查封之前，案涉房产即已处于原利荣的实际控制之下；原利荣已按照合同约定支付部分价款，一审期间又将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；依据本案已查明事实，案涉房产未办理过户登记非因买受人原利荣自身原因。综上，原告原利荣对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行武陟县东泰置业有限公司名下位于木栾大道与沁河路交叉口东盛苑小区2号楼1单元602号房产。案件受理费7300元，由原利荣自愿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异149号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 孙志强审判员 米新秀法官助理刘成功二〇二〇年十一月十一日书记员 刘永俊