广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2293号 上诉人(原审被告):广西利来福房地产开发有限责任公司，住所陆川县温泉镇温泉大道**。 法定代表人：李鑫,该公司经理。 委托诉讼代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：钟祖贤，男，1964年9月14日出生，汉族，住，住广西陆川县/div> 委托诉讼代理人：林刚，陆川县九洲法律事务所法律工作者。 原审第三人：广西壮族自治区陆川县房地产开发公司，住，住所陆川县温泉镇园林路**/div> 法定代表人：谢育明，该公司总经理。 上诉人广西利来福房地产开发有限责任公司（以下简称利来福房开公司）因与被上诉人钟祖贤及原审第三人广西壮族自治区陆川县房地产开发公司（以下简称陆川房开公司）合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2020）桂0922民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 利来福房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人钟祖贤的诉讼请求或发回原审法院重审；2.本案诉讼费用由被上诉人钟祖贤承担。事实和理由：一、一审遗漏当事人周济强，程序错误，应发回重审。1.2013年2月19日签订的《协议书》，签订协议的双方为“甲方：广西壮族自治区陆川县房地产开发公司（即钟祖贤）和乙方：广西利来福房地产开发有限责任公司（即周济强）”。本案钟祖贤自认自己个人代表甲方，那么相应的应是周济强代表乙方，应认定钟祖贤与周济强个人签订，如本案存在应付债务理应是周济强个人承担，据此钟祖贤应向周济强主张权利。钟祖贤放弃要求周济强承担责任那么应减免利来福房开公司的责任。2.钟祖贤对以上《协议书》的相关事宜是与周济强对接联系，周济强是否付款及付款的具体金额是多少全部资料均在周济强处，唯有周济强参与本案才能查明基本事实。3.就本案土地，利来福房开公司已举证周济强多拿土地款等共1784477元，如本案存在应付债务理应是由周济强个人承担。二、钟祖贤未履行《协议书》约定的可以得到100万元的义务，即利来福房开公司应支付给钟祖贤100万元的条件尚未成就，钟祖贤无权取得本案的100万元。钟祖贤与周济强签订的《协议书》约定，“甲方处理好第三期工地红线外流转所得的二处（即其中一处临近东环水渠边的土地、一处是在西北角的土地）土地使用权并交付给乙方使用后，同时将相关书面材料也交给乙方持有，乙方支付余款1000000元给甲方。…三、对于第三期工地红线外甲方通过有偿流转所得的土地范围内涉及到相关补偿款纠纷事宜由甲方负责处理解决，乙方只负责协助，所需费由甲方承担”，钟祖贤均违反上述约定未履行相应义务。首先，钟祖贤多次在一审庭审中陈述临近东环水渠边的土地部分已经被政府征用作为道路无法交付给利来福房开公司。其次，由于钟祖贤未履行合同约定的义务，利来福房开公司被迫三次出资共2635000元从政府受让“九洲江·世纪花园小区”西北角的两块土地和“九洲江·世纪花园小区”临近东环路水渠边的一块土地。最后，一审查明事实部分第二段不是事实，无任何证据证明，就该内容一审中任何一方均未提出，也未进行调查。 钟祖贤辩称，一审判决认定被上诉人把合同约定的两处国有土地给上诉人使用，被上诉人获得100万元的条件成立的事实清楚，上诉人的上诉无法律事实。一、合同约定上诉人支付100万元土地款支付条件已经成就。本案中，红线外流转的土地只有一处即临近东环路水渠边的土地，该地属于公共用地，虽然协议约定需要被上诉人办理好该土地的国有土地使用权证及相关材料交给上诉人，但事实上上诉人是没有权力办理红线外公共用地的土地使用权证的，被上诉人只能与县有关部门协调是否可以使用公共用地，本案被上诉人已与县有关部门协调好可以由上诉人使用；另一处西北角的土地不在红线外，而是在国有土地证8228平方米范围内，只是该地当时有农户种有小部分果树尚未砍伐处理，需要被上诉人处理补偿。后来被上诉人也已经处理好交由上诉人开发使用，被上诉人已经将协议书约定的全部土地建好楼盘出售了，于2019年7月对多开发的土地办好国有土地使用权证。二、上诉人支付给周济强的土地款与本案没有联系。利来福房开公司从成立至2013年2月19日期间，周济强在该公司工商注册登记中不是股东也不是法人，但其是该公司的实际控制人。虽然上诉人的股东不断变更，但始终均以利来福公司名义投资被上诉人提供的上述土地进行房地产开发，开发房地产的公司即利来福公司主体始终不变，上诉人应当按照该协议书的约定支付土地使用款给被上诉人，而不是支付给周济强。被上诉人并没有指定或委托上诉人将土地使用款支付给周济强。三、上诉人以其公司原实际控制人周济强（已故）多领取上诉人已支付的土地使用款178万多元为由抗辩一审判决遗漏当事人。一审诉讼中，上诉人已申请追加周济强作为第三人参加诉讼，因了解到其已死亡后撤回了追加申请。基于上诉人支付给周济强土地款与本案无关联，所以不存在一审判决遗漏当事人的程序错误。 钟祖贤向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付1000000元给原告；2、依法判令被告支付利息给原告（利息的计算方法：以1000000元为基数，从起诉之日起起至付清之日止按全国银行同行业拆借中心公布银行间同业公布拆借贷款月利率计算）；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2003年4月28日第三人陆川房开公司与原告钟祖贤签订《协议书》,该协议书约定，第三人陆川房开公司同意原告钟祖贤挂靠陆川房开公司以第三人的名义进行房地产开发经营，第三人不参与原告的经营活动，开发经营过程中的投资、管理、盈亏与第三人无关，第三人仅协助原告办理相关手续收取一定的挂靠费用。协议签订后，由原告钟祖贤出资在国土资源局通过竞标出让的方式以第三人的名义取得温泉镇万丈村地豆坡队及新屋队的过河垌土地（四址界限：东接规划的东二环路、西接九洲江、南接刘宁开发区、北接温泉镇温泉村白老屋队）约33.13亩的国有土地使用权。2003年5月19日原告钟祖贤以第三人的名义办理了该宗土地13862平方米（约20.8亩）的国有土地使用权证。2006年5月23日原告钟祖贤与被告利来福房开公司签订《协议书》，协议书约定，原告将已办理好上述13862平方米（约20.8亩）的国有土地使用权证的土地交由被告利来福房开公司投资开发房地产，该小区楼盘名称定为九洲江新世纪花园小区。开发经营过程被告仍以第三人的名义。协议书签订后原告将上述土地交给被告开发，被告也将楼盘建好出售。此期间原、被告无纠纷。2008年1月21日，原告以第三人的名义办理了上述该宗土地剩余的8228平方米（约12.33亩）的国有土地使用权证。2013年2月19日原告钟祖贤与被告利来福房开公司继续签订《协议书》，协议书约定：“一、乙方（被告）自愿支付12500000元给甲方（原告），甲方同意乙方单方开发经营本小区第三期房地产（含红线外的约三亩地），乙方自主开发、自负盈亏。收益或亏损与甲方无关；二、乙方分三次支付12500000元给甲方，本协议书签订两天内，乙方应支付1000000元给甲方作定金，建好围墙5天内，乙方支付10500000元给甲方。甲方处理好第三期工地红线外流转所得的二处（即其中一处临近东环水渠边的土地、一处是在西北角的土地）土地使用权并交付给乙方使用后，同时将相关书面材料也交给乙方持有，乙方支付余款1000000元给甲方。乙方支付给甲方的款项按甲方指定的帐户，甲方钟祖贤收到乙方的款项后立即写收据给乙方收执。三、对于第三期工地红线外甲方通过有偿流转所得的土地范围内涉及到相关补偿款纠纷事宜由甲方负责处理解决，乙方只负责协助，所需费由甲方承担。四、……。五、……。六、……”。协议书签订后，原告将上述约定的土地交给被告利来福房开公司投资开发经营，被告利来福房开公司通过周济强支付了1000000元定金给原告、通过李阶伟支付10500000元给原告，合计11500000元。被告利来福开发公司已将上述土地建好楼盘出售。另查明，原、被告协议书约定的“甲方处理好第三期工地红线外流转所得的二处（即其中一处临近东环水渠边的土地、一处是在西北角的土地）土地使用权并交付给乙方使用后，同时将相关书面材料也交给乙方持有，乙方支付余款1000000元给甲方”。其中一处临近东环水渠边的土地不在8228平方米（约12.33亩）的国有土地使用权证范围内，属于红线外公共用地，原告只是协调有关部门将该地使用权交被告开发使用，至于被告是否能够使用或使用多少面积不是原告的权力范围，本案原告已协调好有关部门将该红线外公共土地使用权交给被告进行楼盘开发；另一处西北角的土地本来就在8228平方米（约12.33亩）的国有土地使用权证范围内，只是当时农户在该地处种有部分果树需要原告处理，本案原告也已处理好完毕交给被告。再查明，被告利来福房开公司于2006年4月20日成立。从公司成立至2013年2月19日期间周济强在该公司工商注册登记里既不是该公司股东，也不是该公司法人，但周济强是该公司的实际控制人。2013年2月22日被告利来福房开公司原股东全部退出变更新股东为李阶伟、朱和才。变更新股东后，周济强才不是该公司的实际控制人。被告利来福房开公司于2018年、2019年先后变更股东和法人，2019年12月最后一次变更后法人为李鑫。虽然被告利来福房开公司的股东不断变更，但以被告利来福房开公司名义投资开发原告提供的上述土地进行房地产开发始终不变。被告在答辩期间向本院提出追加周济强作为本案第三人参加诉讼的申请，后了解周济强已死亡，被告于2020年4月27向该院提出撤销追加申请。 一审法院认为，本案的纠纷为合同纠纷，本案需要解决的问题：1、合同的效力问题？2、诉讼时效问题？3、被告支付给周济强的土地款与本案是否有关联问题？4、合同约定原告获得1000000元的条件是否成就问题？1、关于合同的效力问题。原告钟祖贤出资在国土资源局通过竞标出让的方式以第三人的名义取得温泉镇万丈村地豆坡队及新屋队的过河垌土地（四址界限：东接规划的东二环路、西接九洲江、南接刘宁开发区、北接温泉镇温泉村白老屋队）约33.13亩的国有土地使用权。先期以第三人的名义办理了该宗土地13862平方米（约20.8亩）的国有土地使用权证并交给被告利来福房开公司投资开发。余下8228平方米（约12.33亩）于2008年1月21日以第三人的名义办理了上述该宗8228平方米（约12.33亩）的国有土地使用权证。办证后2013年2月19日原告钟祖贤与被告利来福房开公司继续签订《协议书》，协议书约定，上述该宗土地继续由被告利来福房开公司投资开发，被告支付12500000元给原告。本院认为，原、被告双方签订的协议书是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，并且已经实际履行，应认定双方签订的《协议书》合法有效。2、关于诉讼时效问题。被告抗辩本案已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案协议书约定，原告将已办理好的8228平方米（约12.33亩）的国有土地使用权证的土地交给被告进行房地产开发，被告支付12500000元土地款给原告。协议书约定12500000元的支付分三期，第一期合同签订后支付1000000元定金，第二期被告砌好围墙后5天内支付10500000元，第三期原告处理好红线外流转所得的二处（即其中一处临近东环水渠边的土地、一处是在西北角的土地）土地使用权并交付给被告使用后，同时将相关书面材料也交给被告持有，被告支付余款1000000元给原告。合同签订后被告已支付了第一、二期的款项给原告，余下第三期1000000元没有支付。本案对于第三期的1000000元支付双方在协议书上并没有约定支付的具体时间，双方只是约定原告处理好红线外流转所得的二处土地，实际上，本案红线外流转的土地只有一处即临近东环水渠边的土地，该土地属于公共用地，原告已与有关部门协调好由被告使用，另一处西北角的土地不在红线外，而是在红线内即在8228平方米土地证范围内，只是该地当时有农户种有果树尚未处理，需要原告处理补偿。后来原告也已处理好交由被告开发使用，被告也已经将协议书约定的全部土地建好楼盘出售，于2019年7月对多开发的土地办好国有土地使用权证。原告于2020年2月21日向该院提起诉讼，该院认为原告的起诉没有超过诉讼时效。3、被告支付给周济强的土地款与本案是否有关联问题。本案被告利来福房开公司于2006年4月20日成立。从公司成立至2013年2月19日期间周济强在该公司工商注册登记里既不是该公司股东，也不是该公司法人，但周济强是该公司的实际控制人。2013年2月22日被告利来福房开公司原股东全部退出变更新股东为李阶伟、朱和才。虽然被告利来福房开公司的股东不断变更，但以被告利来福房开公司名义投资原告提供的上述土地进行房地产开发始终不变。被告应当按协议书的约定支付土地使用款给原告，而不是支付给周济强，原告并没有指定或者委托被告将土地使用款支付给周济强。因此，本院认为，被告支付土地款给周济强的行为与本案无关。4、关于合同约定原告获得1000000元的条件是否成就问题。本案协议书约定被告支付1000000元给原告的条件是，原告将红线外流转所得的二处土地（即其中一处临近东环水渠边的土地、一处是在西北角的土地），事实上，本案红线外流转的土地只有一处即临近东环水渠边的土地，该土地属公共用地，虽然协议书约定需要原告办理好该土地的国有土地使用权证及相关材料交给被告，但事实上原告是没有权力办理红线外公共用地的土地使用权证的，原告只能与有关部门协调是否可以使用公共用地，本案原告已与有关部门协调好可以由被告使用；另一处西北角的土地不在红线外，而是在红线内即在8228平方米土地证范围内，只是该地当时有农户种有果树尚未处理，需要原告处理补偿。后来原告也已处理好交由被告开发使用，被告也已经将协议书约定的全部土地建好楼盘出售，于2019年7月对多开发的土地办好国有土地使用权证。因此，该院认为，本案合同约定原告获得1000000元的条件已经成就，被告应当支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条的规定，判决：一、被告广西利来福房地产开发有限责任公司支付1000000元给原告钟祖贤。二、被告广西利来福房地产开发有限责任公司支付利息给原告（利息的计算方法：以1000000元为基数，从2020年2月21日起至付清之日止按全国银行同行业拆借中心公布银行间同业公布拆借贷款月利率计算）。本案案件受理费13800元（原告已预交6900元），由被告广西利来福房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人钟祖贤提交1.陆川县土地管理技术服务站《官田开发区（北小区）勘测定界图》、陆川县城乡规划建设设计室的《陆川县城官田开发区（北区）》测绘图及不动产登记局测量图，欲证明《协议书》中所约定的红线外两处其中一处西北角土地于国有土地使用权证范围内，另一处临近东环水渠边的土地已为公共道路。2.两份《收据》，欲证明其与利来福房开公司签订协议书后即于2013年3月1日提取430000元处理协议书中所约定的西北角的土地及林木问题。利来福房开公司质证认为上述三份图纸并没有明确是本案土地的图纸，不予认可，两份《收据》的真实性由法院认定，但认为不能证明其已经按协议书的约定交付这两处土地给利来福房开公司。本院对钟祖贤提供的有陆川县建设局加盖公章的《官田开发区（北小区）勘测定界图》及《陆川县城官田开发区（北区）》测绘图的真实性予以认可，但不能确定《协议书》中所约定的西北角及临近东环水渠边两处的具体位置。对于两份《收据》，因收据上并未明确系对本案讼争的西北角一处的土地和林木所作的补偿，故本院不予采纳。 经审理查明，一审认定的事实中“原告只是协调有关部门将该地使用权交被告开发使用，至于被告是否能够使用或使用多少面积不是原告的权力范围，本案原告已协调好有关部门将该红线外公共土地使用权交给被告进行楼盘开发；另一处西北角的土地本来就在8228平凡米（约12.33亩）的国有土地使用权证范围内，只是当时农户在该地处种有部分果树需要原告处理，本案原告也已处理好完毕交给被告。”，因无证据证明，本院不予确认外，认定的其余事实属实，本院予以确认。另查明，利来福房开公司于2019年受让取得宗地编号为2018-037，总面积为662.94㎡；宗地编号为2018-038,总面积为556.03㎡；宗地编号为2019-008，总面积为326.44㎡的三宗土地的土地使用权后，办理了权利人为原审第三人陆川房开公司的国有土地使用权证，该证登记面积为9765.98㎡。 本院认为，上诉人利来福房开公司与被上诉人钟祖贤签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议书全面履行各自的义务。利来福房开公司主张与钟祖贤签订协议的是周济强个人并非利来福房开公司，这一主张与利来福房开公司在该协议书上加盖公章，并在协议书所涉及的土地上以公司的名义进行房地产开发，利来福房开公司的原股东李阶伟向钟祖贤支付协议书约定的10500000元价款等事实不符，本院不予采纳，本院认定利来福房开公司是本案协议书的当事人。据此，利来福房开公司所主张的遗漏周济强参加诉讼的程序违法及应由周济强支付涉案债务的理由没有依据，本院不予采纳。关于利来福房开公司应否支付100万元给钟祖贤的问题，双方协议书关于100万元支付的约定为“甲方（钟祖贤）处理好第三期功夫红线外流转所得的两处（即其中一处是临近东环路水渠边的土地，一处是在西北角的土地）土地使用权并交付给乙方（利来福房开公司）使用后，同时将相关书面材料也交给乙方持有，乙方支付余款壹佰万元给甲方”。对于“红线外”的定义双方在诉讼中均明确为8228㎡土地使用权证以外的范围，根据以上协议的内容，钟祖贤应在8228㎡土地使用权证外交付位于西北角及临近东环水渠边的两块土地使用权及相关手续给利来福房开公司。本案中，钟祖贤明确临近东环路水渠边的土地已经为公共道路无法办理相关使用权证，而所主张的西北角的土地本来就在8228㎡范围内与上述协议书中明确为“红线外”的内容不符，且钟祖贤未能提供证据证明双方所签订的该协议书中对争议红线外两处土地的位置及交付条件所达成的意思一致与协议书所表述的不符，故在钟祖贤无证据证明其已经交付在8228㎡土地外两处土地的使用权及相关书面材料给利来福房开公司的情形下，诉请利来福房开公司支付100万元没有依据，不应支持。 综上所述，利来福房开公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、撤销陆川县人民法院（2020）桂0922民初520号民事判决； 二、驳回被上诉人钟祖贤的诉讼请求。 一审案件受理费13800元，二审案件受理费13800元（上诉人已预交），共计27600元，由被上诉人钟祖贤负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭泉清 审判员  吕海欢 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月十三日 书记员  庞世旺