江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7453号上诉人（原审被告）：张莉，女，1975年3月23日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：傅建华（系张莉丈夫），男，住南京市下关区。被上诉人（原审原告）：南京锦江物业管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太路**。法定代表人：彭轶，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：薄文雯，江苏品映律师事务所律师。上诉人张莉因与被上诉人南京锦江物业管理有限公司（以下简称锦江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案于2020年9月9日公开开庭，上诉人张莉委托诉讼代理人傅建华、被上诉人锦江物业公司委托诉讼代理人薄文雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张莉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判按照每平方米0.5元计算物业费后按30%收取；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人张莉在购买涉案房屋后与江苏爱涛物业管理有限公司于2007年5月29日签订了《前期物业管理服务协议》，对物业管理服务内容和物业管理服务质量等做了明确的约定。但被上诉人锦江物业公司后又与涉案房屋的开发商于2009年3月18日签订了前期物业服务合同。锦江物业公司并没有和上诉人重新签订物业合同，该物业合同对上诉人设立的责任权利是完全不对等的，上诉人对该合同不予认可。一审中被上诉人提供的南京市江宁区物价局文件《关于“莱茵东郡”小区普通住宅前期物业管理公共服务费试行标准的批复》（江宁价字【2009】60号）第一条明确规定，无电梯住宅每月每平方米0.5元，如因绿化环境、配套设施等不到位的，应以此批复标准相应下浮，差额部分由开发建设单位弥补。非住宅用房收费标准由当事人协商确定。该物价局文件是在2009年4月10日制定的，在被上诉人与原开发商签的协议之后，一审法院依据锦江物业公司私自确定的收费标准判定错误。一审法院判定上诉人给付被上诉人2011年4月1日至2017年6月15日的物业费错误，此判定忽略了物业费请求超过诉讼时效的问题。物业公司三年没有催缴物业费，可不予缴纳拖欠的物业费。且每月应缴纳的物业费的金额是确定的，即债权明确、主体明确、履行期限明确，构成一个独立的债权。故每个月的物业费应从履行期满之曰起算诉讼时效，所以，每月应缴纳的物业费的诉讼时效应当单独计算。一审法院依据己生效（2016)苏0115民初12550民事判决书认定锦江物业公司在涉案小区提供服务期间的物业服务存在瑕疵，表明存在共性的问题，由于管理缺失，带来了直接的损失，相应物业服务费下浮比例应提至为30%。鉴于以上事实与理由，请求依法改判。锦江物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，双方的前期物业合同中对商业房的单价作出了明确的约定，是1.5元/平方米/月，被上诉人于2017年6月15日撤出涉案小区，2019年底提起诉讼，未超过诉讼时效。且一审法院已经酌情考虑了服务情况对物业费进行打折。请求依法驳回上诉人的上诉请求。锦江物业公司向一审法院提出诉讼请求：张莉支付物业服务费54338.81元、公摊电费325元及违约金（自2017年6月16日起，按照日万分之五的标准计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2009年3月18日，锦江物业公司与南京莱茵达置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由锦江物业公司为莱茵东郡小区提供物业服务，服务期限自2009年3月20日起至莱茵东郡业主大会选聘新的物业管理单位签订《物业服务合同》生效日止；物业费收费标准为商业用房：1.5元/月/平方米。合同同时对物业服务标准、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，锦江物业公司为莱茵东郡小区业主提供物业服务至2017年6月15日。2009年4月10日，南京市江宁区物价局出具江宁价字〔2009〕60号关于“莱茵东郡”小区普通住宅前期物业管理公共服务费试行标准的批复，该批复未涉及商业用房物业费收费标准。一审法院已生效（2016）苏0115民初12550号民事判决书认定锦江物业公司在莱茵东郡小区提供的物业服务存在瑕疵，并对物业费收费标准酌定下浮10%。一审另查明，张莉系南京市江宁区天元东路228号莱茵达财富广场5-1幢101-2室（用途：商业，建筑面积486.25平方米）业主，未交纳2011年4月1日至2017年6月15日期间物业服务费及公摊电费。一审庭审中，张莉对公摊电费不予认可，也不同意缴纳。锦江物业公司对公摊电费主张未提交证据证明。为证明锦江物业公司在服务期间存在多项违约行为，张莉提交照片打印件四页、接处警记录一张，锦江物业公司对张莉的证明目的不予认可。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2009年3月20日至2017年6月15日期间，锦江物业公司系莱茵东郡小区物业服务企业，并为该小区业主提供了物业服务。张莉系该小区5-1幢101-2室业主。依据《前期物业服务合同》约定，张莉应缴纳2011年4月1日至2017年6月15日期间物业费54338元（1.5元/月/平方米×486.25平方米×74.5月）。一审法院已生效的（2016）苏0115民初12550号民事判决书中认定锦江物业公司在涉案小区提供服务期间内的物业服务存在一定的瑕疵，相应物业服务费下浮10%。一审法院依据现有证据，酌定张莉支付物业费元48904元。关于公摊电费325元，因张莉不同意缴纳，锦江物业公司亦未提供相应证据，故对锦江物业公司的该项主张，一审法院不予支持。关于违约金，因锦江物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，对其主张的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于张莉主张锦江物业公司的收费标准不符合物价局文件规定，因未能提交证据证明，一审法院不予采信。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、张莉于判决发生法律效力之日起10日内向南京锦江物业管理有限公司支付物业费48904元；二、驳回南京锦江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取608元，由南京锦江物业管理有限公司负担60元，张莉负担548元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主均具有约束力。本案被上诉人与南京莱茵达置业有限公司签订《前期物业服务合同》后，2009年3月20日至2017年6月15日为涉案小区提供了物业服务，故上诉人作为涉案小区业主，应当按照合同约定向被上诉人交纳相应的物业费。上诉人上诉主张，该合同对其无约束力，该合同约定的物业费收费标准与政府相关部门出具的文件不符，其不予认可的上诉理由，没有依据，本院不予采信。一审法院依据已生效的另案中认定的被上诉人对涉案小区提供的物业服务存在瑕疵，对所涉物业费予以折扣，并无不当。物业服务人要求业主给付物业服务费用诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。被上诉人提供物业服务至2017年6月15日，其于2019年10月12日提起本案诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期限。上诉人主张被上诉人提起本案超过诉讼时效的相关主张，本院不予采信。综上，张莉的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费887元，由张莉负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年十一月十八日书记员  王宇白