辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终1261号上诉人（原审原告）：吴利刚，男，汉族，1976年7月4日生，现住辽宁省阜新市海州区。委托代理人：葛明，系阜新市细河区北苑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）刘强，男，汉族，1981年9月6日生，阜蒙县综合执法局工作人员，现住阜蒙县。原审第三人：刘伟（刘强的哥哥），男，汉族，1976年10月5日生，现住阜蒙县。原审第三人：张春艳（刘强的嫂子），男，汉族，1979年7月18日生，现住阜新市海州区。上诉人吴利刚诉被上诉人刘强、原审第三人刘伟、张春艳土地转让合同纠纷一案，不服辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院（2020）辽0921民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴利刚向本院提出上诉请求：请求法院依法撤销阜蒙县法院(2019)辽0921民初3157号民事判决书第二项，改判被上诉人刘强、第三人刘伟、张春艳返还上诉人定金84万元并给付利息。原审法院判决被上诉人及第三人返还上诉人42万元没有事实与法律依据：一、上诉人与被上诉人签定《粮库厂房土地买卖合同》，上诉人依据约定向被上诉人交付定金42万元，同时原审法院也已认定该款的性质为定金，依据《中华人民共和国合同法》第115条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保，债务人履行债务后，定金抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。二、本案合同未能履行系因被上诉人未按合同约定履行土地使用证过户义务，经上诉人多次催告后至上诉人第一次起诉至今5年仍未履行，且因被上诉人至今未取得该土地的土地使用证，致使不能实现粮库厂房土地转让给上诉人的合同目的，被上诉人有重大过错，有严重的欺诈行为，同时被告作为接受定金的一方不履行约定的债务，应当向原告双倍返还定金，并给付利息。综上，请求二审法院依法判决。原审原告吴利刚向重审法院起诉请求：1、请求法院判决解除原、被告于2014年12月2日签订的《粮库厂房土地买卖合同》；2、请求法院判决向原告双倍返还定金84万元。事实与理由：2014年12月2日，原、被告签订《粮库厂房土地买卖合同》，约定，原告购买被告坐落于阜蒙县的粮库厂房和土地，总价值304万元，过户费由原告承担（不超过2万元），付款方式为，签约日原告支付定金42万元整，当日过户土地使用证，剩余钱款在原告贷款后一次性付清。合同签订后，原告依约给付被告定金42万元，但被告至今未按约定过户土地使用证，后原告得知被告未取得该土地的土地使用权证。原告认为，被告未按合同约定履行土地使用证过户义务，且被告至今未取得该土地的土地使用权证，致使不能实现粮库厂房和土地转让过户给原告的合同目的，故双方签订的《粮库厂房土地买卖合同》符合法定解除情形，被告作为收受定金方不履行约定义务，应当向原告双倍返还定金。一审法院经重审查明，刘伟与被告刘强系兄弟关系，刘伟与张春艳系夫妻关系。2013年6月1日，张春艳与扎兰营子乡人民政府签订《扎兰乡林业站转让合同书》，扎兰营子乡人民政府将扎兰营子乡林业站（原老农机厂）土地14042.50平方米国有土地使用权及林木、房屋以46万元的价格转让给张春艳。2014年5月23日，扎兰营子乡人民政府、张春艳、刘伟将张春艳与扎兰营子乡人民政府签订的《扎兰乡林业站转让合同书》在阜蒙县公证处公证，但双方未将该土地使用权在土地登记机关过户。2014年9月11日，阜新强国粮食购销有限公司授权刘强将阜新强国粮食购销有限公司法定代表人由张春艳变更为赵玉曼。阜新强国粮食购销有限公司住所为阜蒙县（原农机厂院内）。2014年12月2日，原、被告签订《粮库厂房土地买卖合同》，约定，被告以304万元的价格购买原告坐落于阜新市阜新县的粮食厂房和土地，厂房建筑面积和配套厂地按房产证为准，土地使用年限按产权证，粮库总价分二次付清，签约日被告支付定金42万元，当日过户土地使用证，其他钱款被告贷款后一次性付清。刘强收取原告42万元后，双方一直未将涉案土地使用权过户。2017年11月17日，张春艳、刘伟向本院出具声明，内容为，刘强与吴利刚签订的粮库厂房土地买卖合同，其知情同意，合同指向的阜新强国粮食购销有限公司土地是张春艳与扎兰营子乡人民政府签订扎兰乡林业站转让合同受让取得的。2018年1月9日，赵玉曼向本院出具情况说明，内容为，吴利刚与刘强于2014年12月2日签订的《粮库厂房土地买卖合同》中约定的定金42万元系吴利刚向刘强支付，其同意该合同权利义务由吴利刚承担。刘伟一审出庭作证称，粮库是其兄弟二人（刘伟、刘强）以其妻子张春艳名义合伙经营。阜蒙政发（2016）4号《阜新蒙古族自治县人民政府关于公布实施土地级别及基准地价标准的通知》附件2阜新蒙古族自治县土地级别范围说明中将扎兰营子镇商业用地级别列为五级；阜蒙政发（2016）4号《阜新蒙古族自治县人民政府关于公布实施土地级别及基准地价标准的通知》附件3阜新蒙古族自治县基准地价表中将扎兰营子镇商业用地级别列为五级，为400元/平方米。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，2013年6月1日张春艳与扎兰营子乡人民政府签订的《扎兰乡林业站转让合同书》，阜蒙县公证处（2014）阜证经字第102号公证书，吴利刚与刘强于2014年12月2日签订的《粮库厂房土地买卖合同》，张春艳、刘伟向本院出具的声明及刘伟的出庭证人证言，赵玉曼向本院出具情况说明，阜蒙政发（2016）4号《阜新蒙古族自治县人民政府关于公布实施土地级别及基准地价标准的通知》等在案为凭，这些证明材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。重审法院认为，一、原告吴利刚是与被告刘强签订《粮库厂房土地买卖合同》的合同签订主体，是吴利刚向刘强支付的部分合同价款，且其对于该合同的权利义务主体资格得到了赵玉曼的追认，因此，其具备本案诉讼主体资格。二、第三人张春艳与扎兰营子乡人民政府签订《扎兰乡林业站转让合同书》后，双方至今未实际履行该合同项下14042.50平方米国有土地使用权转让手续，在张春艳未取得涉案国有土地使用权证的情况下，原、被告不可能过户涉案土地使用权证。事实是涉案土地为国有划拨土地。法律规定，未经有批准权的人民政府批准，不得转让、出租、抵押土地使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案的涉案土地的转让方起诉前未取得土地使用权证书，也未经县土地管理部门批准，不符合转让条件，违反法律的强制性规定，因此，双方签订的《粮库厂房土地买卖合同》应认定无效。阜新强国粮食购销有限公司是被告刘强与其兄刘伟合伙经营并以刘伟妻子张春艳名义登记，授权刘强实施合同行为，故原告吴利刚已付的合同价款42万元应由被告刘强、第三人刘伟、张春艳共同返还。对原告双倍返还的请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告吴利刚与被告刘强于2014年12月2日签订的《粮库厂房土地买卖合同》无效；二、被告刘强、第三人刘伟、张春艳于本判决生效后立即返还原告吴利刚42万元。案件受理费12200元，由原告、被告各承担6100元。本院经审理认定事实如下：一审判决认定事实属实。另查明，2013年6月1日，张春艳与扎兰营子乡人民政府签订《扎兰乡林业站转让合同书》第四条约定，合同签订后，乙方经甲方许可可自行依法办理各种相关证照、项目立项手续、土地转让手续，所需费用全部由乙方自理，甲方有义务为乙方提供办理各种合法证件的相关手续证明等。第五条约定：经县国土局登记发证后，乙方有转让、转包的权利。再查明，一审卷宗内《企业信用信息公示报告》中显示阜新强国粮食购销有限公司变更信息如下：2014年9月11日，公司高级管理人员备案1张春艳执行董事；2张春艳经理；3薛洪彪监事变更为1赵玉曼执行董事；2赵玉曼经理；3薛洪彪监事。法定代表人由张春艳变更为赵玉曼。2015年10月13日高级管理人员备案中，由1赵玉曼执行董事；2赵玉曼经理；3薛洪彪监事变更为1、张春艳执行董事；2张春艳经理；3徐洪标监事，法定代表人由赵玉曼变更为张春艳。2017年4月26日，法定代表人由张春艳变更为郑天保宝；投资人由刘玲玲、张春艳变更为阜新聚辉新能源科技有限公司，即该公司为阜新强国粮食购销有限公司的唯一股东。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保，债务人履行债务后，定金抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，上诉人与被上诉人刘强在《粮库厂房土地买卖合同》中明确约定了定金的数额及给付期限，该约定符合法律规定，应为有效约定。2013年6月1日，张春艳与扎兰营子乡人民政府签订《扎兰乡林业站转让合同书》约定，合同签订后，乙方（张春艳）经甲方许可可自行依法办理各种相关证照、项目立项手续、土地转让手续，所需费用全部由乙方自理，及经县国土局登记发证后，乙方有转让、转包的权利。但在张春艳与扎兰营子乡人民政府尚未办理土地转让手续亦未经县国土局登记发证的情况下，被上诉人刘强与上诉人吴利刚签订《粮库厂房土地买卖合同》，该转让行为违反了张春艳与扎兰营子乡人民政府签订《扎兰乡林业站转让合同书》的约定，亦违反法律的强制性规定，导致上诉人与被上诉人签订的《粮库厂房土地买卖合同》无效。2014年9月11日，阜新强国粮食购销有限公司授权刘强将该法定代表人由张春艳变更为赵玉曼，但《粮库厂房土地买卖合同》中对此没有约定，到2015年10月13日已由赵玉曼变更为张春艳，且在本案的诉讼过程中2017年4月26日，法定代表人由张春艳变更为郑天宝，投资人变更为阜新聚辉新能源科技有限公司，该公司成为唯一的股东，致使上诉人与被上诉人无法按《粮库厂房土地买卖合同》约定的内容及期限履行。另外，依照阜蒙政发（2016）4号《阜新蒙古族自治县人民政府关于公布实施土地级别及基准地价标准的通知》附件3阜新蒙古族自治县基准地价表中将扎兰营子镇商业用地级别列为五级，为400元/平方米，本案涉及土地即张春艳与扎兰营子乡人民政府签订《扎兰乡林业站转让合同书》土地14042.50平方米，价值为5，617，000.00元，超出了上诉人与刘强签订《粮库厂房土地买卖合同》约定的厂房和土地的总价值及过户费用由乙方承担（不超过贰万元）。一审法院认定吴利刚与刘强签订的《粮库厂房土地买卖合同》无效，而导致合同无效及无法履行的原因在于被上诉人及原审第三人。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。也就是说上诉人与刘伟签订的《粮库厂房土地买卖合同》中关于定金的约定仍然有效，被上诉人及原审第三人应双倍返还定金。至于上诉人要求被上诉人及原审被告支付利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人吴利刚的上诉请求部分有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十条、九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院（2020）辽0921民初3157号民事判决第一项，即上诉人吴利刚与被上诉人刘强于2014年12月2日签订的《粮库厂房土地买卖合同》无效；二、撤销辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院（2020）辽0921民初3157号民事判决第二项；三、变更辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院（2020）辽0921民初3157号民事判决第二项为：被上诉人刘强、原审第三人刘伟、张春艳于本判决生效后立即返还上诉人吴利刚已经支付定金42万元的双倍，计84万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各12200元，由上诉人吴利刚负担4400元，被上诉人刘伟负担20000元。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 吴晓东审判员 乔丹青二〇二〇年十一月十八日书记员 牟 赫