福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终3056号 上诉人（原审被告）：陈桂英，女，1970年12月10日出生，汉族，住福建省漳浦县。 被上诉人（原审原告）：中国邮政集团有限公司福建省漳浦县分公司，住所地漳浦县绥安镇龙泉路**，统一社会信用代码913506237052544659。 法定代理人：陈武跃，总经理。 委托诉讼代理人：许育平，福建平贯律师事务所律师。 上诉人陈桂英因与被上诉人中国邮政集团有限公司福建省漳浦县分公司（以下简称邮政漳浦分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院(2020)闽0623民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈桂英上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，依法改判，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由邮政漳浦分公司承担。事实理由如下：（一）双方租赁关系自2004年至今已长达16年，其均能按约支付租金，本案的《房屋租赁合同》合法有效应受法律保护，而邮政漳浦分公司仅凭内部文件，请求解除合同，明显违法；在全国“新冠××”疫情已趋于平稳状态，邮政漳浦分公司作为国有单位，应当按照中央、国务院保障企业复工复产要求和“六稳”“六保”精神，本案合同应继续履行或再续租3至5年。（二）涉案面积约200平方米的两层钢结构建筑物，系经邮政漳浦分公司默许后才搭建的，其现已支出约35万元搭建费用，并购置了相关配套材料约30万元，邮政漳浦分公司无故请求终止合同，应给予相应补偿。（三）自2004年7月起，陈桂英均能按约支付租金，不存在拖延支付租金情形，且租金现已支付至2020年3月31日，而后续租金系邮政漳浦分公司以合同终止为由拒绝收取，并非其不予支付，邮政漳浦分公司无权没收履约保证金1800元。 邮政漳浦分公司辩称：（一）陈桂英严重违约，一审判决双方终止合同，事实清楚，应驳回上诉，维持原判。1.本案合同租期一年，租期届满，邮政漳浦分公司随时有权收回涉案房屋；2.《中国邮政福建公司房屋资产出租管理办法》是邮政漳浦分公司上级主管部门颁布的硬性文件，其必须严格执行，又租期届满前，已于2016年3月6日告知陈桂英不再续租，但期满陈桂英仍继续占用房屋，至今已四年多。期间，邮政漳浦分公司已多次告知陈桂英停止占用、拆除违法搭建物、交还房屋及空地，并也多次给予合理宽限期，但陈桂英没有诚信，至今仍继续占用，已严重违约；3.根据《房屋租赁合同》约定，陈桂英未经邮政漳浦分公司书面同意，擅自搭建200平方米违法钢结构建筑物，且拖延支付占用费，已构成严重违约。二、邮政漳浦分公司没有默许陈桂英搭建违法钢结构建筑物，反而已于2018年8月10日向其送达《责令限期拆除违章建筑通知书》，故陈桂英严重违约，无权请求补偿。三、陈桂英在租期届满，继续占用涉案房屋及空地，并拖延支付占用费，至2020年4月1日才一次性补交占用费，已构成根本性违约，根据《房屋租赁合同》约定，邮政漳浦分公司有权终止合同，没收履约保证金。四、从维护和保障幼儿安全角度，在全省对各级企事业单位房屋等建筑物进行安全大排查中，已发现陈桂英搭建的二层钢结构建筑物存在严重安全隐患，一审判决拆除该违法搭建的两层钢结构建筑物，并交还房屋及土地，事实清楚，应驳回上诉，维持原判。 邮政漳浦分公司向一审法院起诉请求：1.判令终止双方于2015年7月9日签订的合同编号为20156163号《房屋租赁合同》；2.判令陈桂英立即交还址在漳浦县马坪邮政支局内建筑面积约100平方米的房屋一座；3.判令陈桂英支付自2020年4月1日起至实际交还房屋之日的占用费，占用费按合同约定的上一年月租金上调10%的标准计算；4.判令其有权没收履约保证金1800元，不予返还。 一审法院认定事实：2015年7月9日，邮政漳浦分公司与陈桂英补签合同编号为20156163号的《房屋租赁合同》，合同约定：邮政漳浦分公司将其址在漳州市漳浦县马坪邮政支局建筑面积约100平方米房屋出租给陈桂英作为幼儿园使用，租赁期限12个月，从2015年8月1日起至2016年7月31日止；月租金300元，月租金每年调整一次，在上年月租金基础上上调10%；陈桂英若违约，邮政漳浦分公司有权直接扣收履约保证金1800元以优先实现债权；陈桂英未经邮政漳浦分公司同意，擅自装修、拆改承租房屋结构或改建扩建的，邮政漳浦分公司有权终止合同、收回房屋。租期届满前，邮政漳浦分公司于2016年3月6日向陈桂英送达了通知书，该通知载明：根据闽邮分[2015]295号《中国邮政福建公司房屋资产出租管理办法》规定，严禁出租给用于粉尘作业、幼儿园等安全条件高的行业使用，编号为20156163合同到期后将不予续租，请做好搬迁工作。租期届满后，陈桂英没有搬离，并搭建面积约200平方米的两层钢结构建筑物。2018年8月10日，邮政漳浦分公司向陈桂英送达了《责令限期拆除违章建筑通知书》，要求其于2018年8月31日前拆除已建房屋并恢复空地原貌。期满，陈桂英仍没有拆除。2018年8月15日，邮政漳浦分公司考虑到马坪镇马圩村委会向其提出关于幼儿学习连续性的请求，将陈桂英搬离过渡期限延长至2019年1月15日。过渡期届满，陈桂英仍继续占用该房屋。2019年10月14日，邮政漳浦分公司委托福建平贯律师事务所向陈桂英发送律师函，要求其拆除已搭建的建筑并补交租金等。但陈桂英并没有拆除搭建的建筑物，而仍继续占用。现陈桂英的租金支付至2020年3月。 一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案《房屋租赁合同》合法有效，双方应根据合同约定履行义务。本合同约定“租赁期限从2015年8月1日起至2016年7月31日止”和“未经邮政漳浦分公司同意擅自装修、拆改承租房屋结构或改建扩建的，邮政漳浦分公司有权终止合同、收回房屋”。在租期届满后，邮政漳浦分公司已多次催告陈桂英搬离，而其仍没有搬离，且未经邮政漳浦分公司同意，擅自搭建面积约200平方米的两层钢结构建筑物，陈桂英的行为已构成违约，邮政漳浦分公司请求终止合同并要求交还址涉案房屋，有事实和法律依据，予以支持。关于占用费及履约保证金问题，因合同约定“月租金300元；月租金每年调整一次，在上年月租金基础上上调10%”和“陈桂英逾期交付房租，每逾期一日按月租金3%向邮政漳浦分公司支付违约金。逾期30日不交付房租的，邮政漳浦分公司有权终止合同。陈桂英除支付违约金外，邮政漳浦分公司不予返还保证金。”现陈桂英没有搬离租赁场地，邮政漳浦分公司请求其支付自2020年4月1日起至实际交还土地之日止，占用费按约定上年月租金基础上上调10%的标准计算及不予退还履约保证金1800元，有事实和法律依据，应予支持。陈桂英提出《房屋租赁合同》系2015年才签订及邮政漳浦分公司曾同意继续出租给其使用等意见，未提供证据予以证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条规定，判决：一、邮政漳浦分公司与陈桂英于2015年7月9日签订的合同编号为20156163号的《房屋租赁合同》终止；二、陈桂英应于判决生效后交还址在漳浦县马坪邮政支局内面积约100平方米的房屋；三、陈桂英应于判决生效后十日内支付邮政漳浦分公司自2020年4月1日起至实际交还土地之日止的占用费，占用费按上年月租金上调10%的标准计算；四、邮政漳浦分公司收取陈桂英的履约保证金1800元不予返还。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈桂英负担，应于判决生效之日起七日内缴纳。 二审中，陈桂英提供漳浦县马坪中心学校出具的《关于漳浦县马坪中心幼儿园租赁问题的反馈意见》和漳浦县马坪镇马圩村民委员会出具的一份意见，欲证明马坪中心学校、马圩村民委员会均建议邮政漳浦分公司给予陈桂英继租，同意督促、协调陈桂英尽快购地建园。邮政漳浦分公司提出陈桂英在一审中已提供与该证据内容基本一致的情况说明，该证据属于重复提供，不属二审新证据。本院认为该证据与本案无关，不予作为本案定案依据。 经二审审理查明，除陈桂英对一审认定邮政漳浦分公司将搬离过渡期限延长至2019年1月15日外，双方对一审查明其他事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。对有异议的事实，本院分析认定如下：陈桂英提出不清楚涉案房屋搬离过渡期限延长至2019年1月15日。关于过渡期问题，邮政漳浦分公司在一审诉讼中，已提供其回复马坪镇马圩村民委员会的《关于漳浦县马坪邮政支局内幼儿园租赁房产、空地使用及搭建钢结构房屋事项的回复》为据，且陈桂英是否清楚，也不影响对该事实的认定，故陈桂英的该异议不能成立。 二审另查明，本案的《房屋租赁合同》约定：除非合同另有约定，陈桂英应在租期届满将房屋按现状交还邮政漳浦分公司，不得移除任何装饰装潢物或附着物，邮政漳浦分公司不补偿任何装修装饰、改造费用。邮政漳浦分公司确认陈桂英在合同履行中没有逾期支付租金，但存在占用涉案房屋及土地的违约情形，且至2020年4月1日才补交占用费。 本院认为，本案的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方有权请求其承担相应的违约责任。根据诉、辩双方的主张，本案争议焦点为：一、本案《房屋租赁合同》是否应继续履行；二、合同终止履行，邮政漳浦分公司是否应对陈桂英进行补偿；三、邮政漳浦分公司是否有权没收履约保证金1800元。具体分析认定如下： 一、本案的《房屋租赁合同》是否应继续履行 本案合同已明确约定租期为12个月，即从2015年8月1日起至2016年7月31日止，且邮政漳浦分公司在租期届满前的2016年3月6日已告知陈桂英合同期满不予续租，陈桂英在租期届满就应按约返还涉案房屋，但其并没有按约履行合同义务，而仍继续占用并擅自搭建两层钢结构建筑物，已构成违约。后邮政漳浦分公司虽于2018年8月15日同意其搬迁过渡期延迟至2019年1月15日，但期限届满，陈桂英又继续占用仍不予搬离，已违反合同应当遵循平等自愿、诚实信用、依约履行的原则，严重构成违约，故陈桂英请求继续履行本案的《房屋租赁合同》，与事实和法律均不符，不予采纳。 二、合同终止履行，邮政漳浦分公司是否应对陈桂英进行补偿 租期届满，陈桂英没有按约返还涉案房屋，并擅自搭建两层钢结构建筑物，已构成违约，邮政漳浦分公司于2018年8月10日已责令其限期拆除并恢复原貌。而陈桂英主张系经邮政漳浦分公司默许才搭建该建筑物，并没有提供相关证据予以证明，且本案《房屋租赁合同》已约定：陈桂英在租赁期限届满，应按现状交还，不得移除任何装饰装潢物或附着物，邮政漳浦分公司不予任何补偿。故陈桂英请求邮政漳浦分公司补偿相关搭建费用，与事实和法律均不符，不予采纳。 三、邮政漳浦分公司是否有权没收履约保证金1800元 履约保证金是为担保合同的履行,由合同当事人一方预先支付给另一方一定的金钱作为债权的担保,其功能是为合同履行提供担保。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，邮政漳浦分公司是否有权没收履约保证金，关键在于合同对该款项的约定是否具备定金性质。因本案《房屋租赁合同》关于履约保证金已约定：陈桂英若违约，邮政漳浦分公司有权直接扣收履约保证金1800元以优先实现债权。即双方已明确约定履约保证金的用途为陈桂英违约造成邮政漳浦分公司损失，邮政漳浦分公司从该款项中优先抵扣相关款项以实现其债权，故该履约保证金明显不符合定金罚则的规定。又合同关于违约责任约定“陈桂英逾期交付房租，每逾期一日按月租金3%支付违约金外，邮政漳浦分公司不予返还保证金。”但本案并非陈桂英逾期支付租金构成违约，而是其要求续租拒不腾还租赁物构成违约，该约定明显不适用于本案情形。故陈桂英主张邮政漳浦分公司无权没收履约保证金，于法有据，予以采纳。鉴于陈桂英尚应支付2020年4月1日至实际交还房屋之日止的占用费，邮政漳浦分公司可将该款项用于抵扣陈桂英应支付的占用费。 综上所述，陈桂英的上诉请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对本案履约保证金的定性有误，且没有确定陈桂英交还涉案房屋的履行期限，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳浦县人民法院(2020)闽0623民初3582号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省漳浦县人民法院(2020)闽0623民初3582号民事判决第四项； 三、变更福建省漳浦县人民法院(2020)闽0623民初3582号民事判决第三项为：陈桂英应于本判决生效后十日内向中国邮政集团有限公司福建省漳浦县分公司支付自2020年4月1日起至实际交还房屋之日止，按上一年月租金上调10%标准计算的占用费（陈桂英已支付的履约保证金1800元在该占用费中予以抵扣）； 四、驳回中国邮政集团有限公司福建省漳浦县分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由陈桂英负担。二审受理费50元，由中国邮政集团有限公司福建省漳浦县分公司负担10元，由陈桂英负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志凌 审 判 员 苏雅冰 审 判 员 谢旭耀 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 陈佳臻 书 记 员 严怡芳 书 记 员 王 靖 附本判决相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。