湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初4723号原告：周一景，女，1989年1月13日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：张磊，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：薛李盼，女，1990年7月12日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：万波，湖北普明律师事务所律师。原告周一景诉被告薛李盼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任审理，对本案公开开庭进行了审理。原告周一景及委托诉讼代理人张磊，被告薛李盼及委托诉讼代理人万波参加诉讼。本案现已审理终结。周一景向本院提出诉讼请求：1.确认周一景与薛李盼签订的《店铺租赁合同变更协议》解除；2.判令薛李盼返还转让费51000元；3.判令薛李盼支付双倍返还定金差额10000元；4.本案诉讼费由薛李盼承担。事实与理由：2020年1月3日，周一景于网上获知薛李盼出租本市江汉区马场角新世纪都市花园沁园春4-5-6栋4号楼125房店铺（下称诉争店铺）的信息，在与之联系并到实地看房后，向其支付订金1000元。2020年1月4日，双方签订《店铺租赁合同变更协议》一份，主要约定：薛李盼于2020年2月5日前将诉争店铺转让给周一景使用，转让费80000元；合同签订之日周一景向薛李盼支付定金10000元，周一景与产权人签订房屋租赁协议当日一次性向薛李盼支付剩余转让费70000元。合同签订后，周一景依约于当日向薛李盼支付了10000元定金。2020年1月15日，周一景要求薛李盼提供诉争店铺的相关证件用于办理公司营业执照，但薛李盼拒不提供，只说明届时与房东签订租赁合同时，由房东提供相应材料。2020年2月5日，薛李盼未能按期腾退及交付该处店铺，也未让周一景与出租方见面签订租赁合同，且薛李盼在尚未与出租方解约的情况下要求周一景提前支付全部剩余款项。经双方协商，周一景于2月10日提前支付了40000元转让款。自合同签订之日起，薛李盼一直阻挠周一景与出租方见面以及直接联系，均由其转达消息，直至2020年4月3日三方同时见面后，周一景才从房东处得知诉争店铺仅有一间厨房具有产权，且属于车库产权，80%以上部分属于违建。且店铺客厅有一半是与当地社区共用，隔了一部分给社区做楼道、消防通道。周一景最初查看该处店铺时，薛李盼只介绍诉争店铺门头有被社区征用及地窖由社区使用的情况，因不太影响经营，故周一景未提出异议，但薛李盼并未说明诉争店铺有大面积违建的情况，属于有重大事项未进行告知。因周一景租赁店铺是为注册公司经营，店铺大部分面积属于违建，势必对公司注册及之后的经营造成重大影响，鉴于租赁房屋目的无法达到，周一景向薛李盼提出解除合同，但薛李盼拒不同意，亦不退还周一景已付费用，反而要求赔偿其租金损失。双方虽多次协商，司法局及派出所也进行过调解，但未能达成一致意见。薛李盼违约交付并隐瞒重大事项，导致合同目的无法实现，且周一景的资金被压于薛李盼处亦无法另行租赁房屋开展经营，造成极大损失，薛李盼应当双倍返还定金予以补偿。综上，为维护原告合法权益，特具状提起诉讼。薛李盼辩称，周一景的诉请没有事实和法律依据，依法应当全部驳回。1.2020年1月4日签订的《店铺租赁合同变更协议》系周一景、薛李盼的真实意思表示。产权人已同意薛李盼将诉争店铺转租给周一景，周一景也实际接受了店铺钥匙并与产权人达成了租赁协议，原、被告双方签订的变更协议不存在显失公平的情况；2.薛李盼并未收到过周一景送达的解除合同通知书或者类似文书，不存在解除合同情形；3.周一景曾实地到现场了解过诉争店铺的现状，房东在与其准备签署租赁合同时也对房屋的现状做过说明，周一景诉称薛李盼在转租过程中故意隐瞒房屋现状与客观事实不符；4.本案系周一景单方违约，对于其下欠的房屋转让费薛李盼保留向其追究的权利。当事人围绕诉讼请求，依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，关于周一景与薛李盼协商订立《店铺租赁合同变更协议》，前者依约向后者支付订金1000元、定金10000元及转让费40000元的情况属实，本院予以确认。另查明，诉争商铺规划用途为工、交、仓，登记产权人鲍泓睿，建筑面积39.49㎡，套内建筑面积36.45㎡，客观上存在未经规划审批进行改扩建的情况，商铺现实际使用面积约为150-160㎡。案外人胡子奇做为承租人于2018年7月5日与出租方代表订立租赁合同，承租诉争商铺与薛李盼等人共同从事餐饮经营活动，租赁期间自2018年7月5日起至2021年7月4日止。周一景因准备与他人开办摄影公司需要经营场所，在获知诉争商铺转让信息后，遂与薛李盼取得联系。薛李盼接受承租人委托全权办理诉争商铺退租事宜，签约过程中，薛李盼未向周一景披露该情况。周一景曾实地察看了诉争商铺，并就转让具体事宜与薛李盼之间多有协商，但其与出租方的沟通则主要由薛李盼居中协调。关于诉争商铺实际经营面积与产权面积有较大出入的情况，薛李盼在订约过程中并未预先向周一景进行充分告知与说明。直至在与出租方代表见面后，周一景才确切知晓诉争商铺产权登记信息，由于出租方不愿就商铺产权问题可能引发的经营风险作出任何保证，故周一景未与出租方重新订立租赁合同。现原、被告双方就解除变更协议及费用退还问题协商未果，导致本案诉讼。本院认为，经营场所产权登记面积与实际经营面积是否相互匹配，属于对商业活动正常开展具有重大影响的因素。薛李盼在向周一景转让诉争商铺时，未将诉争商铺产权登记面积与实际经营面积存在较大出入这一重要信息向周一景进行充分告知与说明，有违诚实信用原则，将会导致周一景受让商铺后面临不可预知的经营风险。周一景受让商铺长期稳定从事商业活动的目的没有切实保障，为此请求解除与薛李盼签订的《店铺租赁合同变更协议》，符合法律规定，本院予以支持。周一景于2020年4月3日通过微信方式向薛李盼明确表达了不再承租门店及退还费用的意思表示，薛李盼业已收悉，应视为周一景解除合同的通知已经抵达，所涉变更协议依法应自该日予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损害赔偿。据此，案涉《店铺租赁合同变更协议》解除后，周一景有权要求薛李盼返还其已支付的全部款项。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据《店铺租赁合同变更协议》第四条的约定，如由于甲方（薛李盼）原因导致不能履行协议的，甲方应退还定金。据此，由于薛李盼的原因导致协议不能履行的，薛李盼仅负有向周一景返还定金的合同义务，双方经由协商已排除了定金罚则的适用，故周一景诉请薛李盼双倍返还定金的诉请与合同约定内容不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告周一景与被告薛李盼2020年1月4日签订的《店铺租赁合同变更协议》于2020年4月3日解除；被告薛李盼于本判决生效之日起十日内向原告周一景返还订金1000元、定金10000元、转让费40000元，共计51000元；驳回原告周一景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元，由原告周一景负担212元（已付），被告薛李盼负担1113元（此款原告周一景已垫付本院，被告薛李盼随同上述判决第二项应付款一并向原告周一景支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  纪承二〇二〇年十二〇二〇年十一月四日书记员  赵毅