新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0102民初6892号 原告：王静，女，1971年9月14日出生，住新疆乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：宣志江，新疆玖腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴新生，新疆金桥律师事务所律师。 被告：新疆亿和兴达房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区民主路**世纪大厦****。 法定代表人：赵士瑞，新疆亿和兴达房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：宁烁臻，新疆珅盟律师事务所律师。 原告王静与被告新疆亿和兴达房地产开发有限公司（以下简称亿和兴达房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王静的委托诉讼代理人宣志江，被告亿和兴达房产公司的委托诉讼代理人宁烁臻。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告王静的委托诉讼代理人宣志江、吴新生，被告亿和兴达房产公司的委托诉讼代理人宁烁臻到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王静向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向原告偿还欠款19,060,000元。事实和理由：2017年3月27日，原告与被告签订了编号为MXXX-3《还款协议书》，对原、被告之间的债权债务进行了确认，截至2017年3月27日，被告欠原告合计214,466,000元。《还款协议书》同时约定：其中被告欠原告本金195,406,000元，被告将其开发建设的，位于新疆乌鲁木齐天山区新华北路**中瑞国际大厦综合商业楼地上****商铺，地上写字，地上写字楼7、8层共计40套房产以物抵债方式销售给原告，原告与被告已就上述40套房产办理了网签手续，待产权登记手续完备后，被告直接配合原告办理上述40套房产相关权属凭证；被告尚欠原告19,060,000元，被告保证于2017年3月27日前以现金方式偿还给原告。如到期不还，被告应自2017年3月27日起至还清全部欠款期间，按月息2%向原告支付欠款占资使用费。被告针对此笔欠款，又出具了编号为MXXX-5《还款担保协议书》和《欠条》。时至原告起诉之日，被告一直没有偿还上述款项，被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。 被告亿和兴达房产公司辩称，原被告之间从无任何借贷关系，原告是刘泽堂的嫂子，我们与刘泽堂之间确实存在借贷关系，刘泽堂与赵士瑞的借款于2012年产生，到2014年合计总借款金额为7,654万元，以本案为开端，未来还有7个案件即将开庭，共计八个案子，除此之外，还有两个公证债权文书，合计金额将近两亿元，而这些钱均是基于7,654万元借款、利滚利重复打借条产生。赵士瑞及被告亿和兴达房产公司从2012年开始已经以现金方式还款196,794,500元，涉及到本案原告王静，被告以66套房产抵债，有35套已经完成网签，剩余31套没有网签，网签的房屋价值是249,177,860元，未网签的价值161,213,740元，合计价值4亿余元。其中有7套是直接网签给新疆银行的，新疆银行将房款支付给了刘泽堂。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告王静提交的证据有： 证据一：《还款协议书》，是2017年3月27日被告与王静签订，证明原、被告之间债权是真实的，还款协议有被告盖章确认。 证据二：2017年3月27日被告公司出具的《欠条》。 证据三：2017年3月27日被告公司出具的《还款担保协议书》，针对19,060,000元的欠款提供担保，担保人是被告公司用在建的40套房屋对借款提供担保。 证据四：2016年3月27日被告公司与王静签订的《商品房买卖合同》。 证据五：《债务代偿协议》五份，第一份是2016年5月15日被告公司与刘泽堂、王静签订，金额是63,230,000元；第二份是被告公司与新疆金堂投资担保有限公司签订，金额是42,350,000元；第三份是被告公司与新疆友帮宏业国际贸易有限公司、王静签订，金额是18,647,223.33元；第四份是被告公司与刘杰堂、王静签订，金额是25,327,000元。第五份是被告公司与刘忠堂、王静签订，金额是25,327,000元。其中每份协议后面都有被告出具的收到王静交来的购房款收据和一张收条，收条记载的是以上五位债权人对被告公司已经清偿完毕，转由王静来行使债权，王静是以债务代偿的形式取得了债权。 证据六：乌鲁木齐市不动产产权交易中心查询的网签记录6页，证明房屋已网签在王静名下，网签了33套。 证据七：2016年6月1日原告王静与被告公司签订的《商品房退房协议书》，此协议未实际履行，但对之前的购房协议进行了调整，证明房屋价值调低了，资金占用费及月息的比例月息2%； 证据八：2017年3月27日原、被告双方签订的《商品房预售补充协议》，证明房屋调整成40套，价款是195,406,000元。 证据九：2017年3月27日，被告公司法定代表人赵士瑞与王静签订的《合作框架协议》，证明40套房的销售问题。 证据十：2017年3月27日原告与被告签的一份《抵偿协议书》及被告向原告出具的收据一份，证明这40套房抵给原告的事实。 以上证据综合证明扣除被告向原告顶账的40套房屋后，双方进行清算后，被告仍欠原告19,060,000元。 被告亿和兴达房产公司对证据一《还款协议书》的真实性、合法性、关联性均不认可，对赵士瑞的签名认可，对于公司的公章提出异议，经过核实，无法确认公章的真实性；对于记载的内容与我们的不一致，关于房价的约定双方也是不一致的，与实际出借的数额不符，原告也没有提供实际出借的凭证，含有大额的利息；对证据二《欠款协议》及《还款担保协议书》真实性、合法性、关联性均不认可，签名确实是被告公司法定代表人赵士瑞签的，这里面只有欠款数额，但没有出借的数额，王静与被告公司、赵士瑞个人均没有借贷关系，而这个欠款数额是其与利息累加出来的数额，不存在借贷关系，不能以该欠条作为还款的依据；对证据四《商品房买卖合同》印章的真实性予以认可，内容的真实性和关联性不认可，王静确认拿取我公司价值四亿的房产，总共66套，其中有网签的；对证据五中五份《债务代偿协议》真实性、合法性、关联性均不认可，对于赵士瑞签字认可，对于这组证据中公司公章及涉及的财务印章都不予确认，赵士瑞签字时并未对双方的借款进行核算，并且仍然存在计算复利的情形。同时，《代偿协议》涉及的债权人均是刘泽堂、刘杰堂和刘忠堂，《代偿协议》涉及金额与实际出借金额不一致，原告应当出具其向被告出借款项的实际金额，这是以代偿的形式变相的高利贷，变相的高息。对证据六《网签记录》的真实性认可，合法性、关联性均不认可，我方确实给原告网签了33套房产，我们不仅以现金偿还了实际债务76,540,000元，还以房屋顶账的形式偿还，所以多余偿还的部分应当给我们退回。对证据七的真实性认可，合法性、关联性均不认可，在签订退房协议时，我们协商将顶账的房屋全部退还给我方，然后双方算账，但其中有7套已经网签给新疆银行了，新疆银行也已经将款付给刘泽堂，但至今原告也没有退回，双方之间也没有算账。 对证据八的真实性认可，合法性、关联性均不认可。 对证据九《合作框架协议》的真实性认可，合法性、关联性均不认可，这就是赵士瑞与实际借款人刘泽堂达成协议，这个协议最初的目标双方是一起卖房子，房款双方清算以后归还借款，但不是原告又拿房子，又拿现金，现在又通过诉讼还让被告还19,060,000元；对于《抵偿协议书》真实性、合法性、关联性均不认可。 本院认为，上述证据均有被告公司盖章和法定代表人赵士瑞签名，被告亿和兴达房产公司未提交相反证据证明其质证意见，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。 证据十一、2017年8月11日至2020年3月30日，王静的新疆银行网上银行转款凭证以及刘泽堂收到款后向王静出具的收条19页，金额是62,320,000元； 证据十二：王静的新疆银行网上银行转款凭证3页及一张金堂投资集团公司收款后向王静出具的收据，金额为42,350,000元； 证据十三：王静向新疆永邦宏业贸易有限公司网银转款18,647,223.33元的凭证及新疆永邦宏业贸易有限公司向王静出具的收款收据，也是债务代偿三方协议项下的款项； 证据十四：王静按照代偿协议向刘杰堂支付货款的转款凭证8份，因为王静是分次付款，刘杰堂收到款后分两次向王静出具了收条； 证据十五：王静按照代偿协议向刘忠堂支付代偿款项，金额是25,327,000元，刘忠堂在收到款后出具了收条，分两种方式转款，一种是网银，一种是通过银行卡转账。 以上五份证据证明王静按照《代偿协议》已经向新疆金堂投资担保有限公司、刘忠堂、刘泽堂等履行了代偿义务，涉及的款项已经履行完毕。被告亿和兴达房产公司对上述证据十一、证据十二、证据十三、证据十四及证据十五的真实性、合法性及关联性均不认可，没有银行印章，有一部分没有收款人的信息，收条需要核实；如果这些转账打款是真实存在的，交易金额将近两个亿，亿和兴达房产公司向刘杰堂已经还了1.9亿，因此可以认定款项中有明显的高息、复息，且此组证据证明的内容与原告在第一次庭审中陈述事实完全不符。 本院认为，此组证据仅是打印件，且记载的交易时间是2018年或者2020年，原告王静提交的证据五中的《债务代偿三方协议书》和收据记载的时间为2016年5月15日，此时间段接收代偿款项的相应债权人均出具了《收条》，两组证据相互矛盾，故本院对此组证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。 证据十六：2017年3月27日被告公司及赵士瑞向原告王静出具的《收据》一份，金额为21,430,000元，证明被告除收到原告195,406,000元外，还收到购房款21,430,000元。被告亿和兴达房产公司对此证据的真实性认可，对关联性不认可，此收据记载的款项包含在195,406,000元中。 本院认为，此收据形成日期为2017年3月27日，原告王静提交的证据五证明王静代偿的金额为173,971,223.33元，证据十《抵偿协议书》也形成于2017年3月27日，该协议记载，亿和兴达房产公司未按期退还王静支付的购房款，产生了40,494,776.67元的“退款占资费和损失赔偿金”，亿和兴达房产公司同意用此款中的21,434,779.67元抵偿乙方购房款。原告王静提交的证据八《商品房预售合同补充协议》也形成于2017年3月27日，该协议记载的王静支付购房款付款明细显示，王静付款除代偿的五笔款项即173,971,223.33元外，还有一笔21,434,779.67元，共计付款195,406,000元，因此，本院对此证据的真实性予以确认，对原告王静主张的除收到原告195,406,000元外，还收到购房款21,430,000元的事实不予确认，认定此收据记载金额包含在已付房款195,406,000元中。 被告亿和兴达房产公司提交的证据有： 证据一：亿和兴达房产公司自己制作的2012-2014年期间的借款明细表一份，两份公证的续借合同复印件，续签合同的时间为2013年9月26日，金额为29,540,000元，另一份续签时间为2015年6月18日、金额为30,000,000元，这两笔是我们制作的明细表中可以反映，但我方没有找到明细表对应的原始借款合同。以上证据证明我方与王静之间不存在任何借款关系，但我们真实收到了刘泽堂、刘忠堂、刘泽堂借款76,540,000元，而本案是不真实的，利复利产生的诉讼。 证据二：亿和兴达房产公司自己制作的款项汇总表，共6页，这是我们以现金的方式向刘泽堂、刘忠堂、刘泽堂还款196,754,500元，这是我们目前累计出来的，还有其他款项，证明我们已经现金还款了。 证据三：亿和兴达房产公司自制的房屋顶账明细表，共2页，里面有房屋的价值、单价，其中35套网签里面有两套是手工合同没有网签，剩余33套网签合计价值249,177,860元。第二张是涉及31套房产，其中7套网签给新疆银行，剩余24套仅签了手工合用，价值合计161,273,740元，同时附一组银行明细表复印件，证明7套房屋是网签给新疆银行的房屋，新疆银行向刘泽堂付款78,516,780元。 证据四：微信聊天记录截屏打印件，是王静本人和亿和兴达房产公司财务总监的微信聊天记录，里面内容大致是原告指示我方给哪个账户打钱，证明我方已经向刘泽堂为实际出借人的还款信息。 原告王静对被告提供的证据一中借款明细表的真实性、合法性、关联性均不认可，对公证书提出异议，是复印件，要求出具原件，不予质证；对证据二被告单方做的汇总表真实性、合法性、关联性均不认可；对证据三是被告单方制作的明细表不予质证，没有原件。对于银行的凭证不合证据形式的要求，没有原件不予质证。对证据四微信截屏，对证据形式提出质疑，网络传来证据应当按照法律规定形式提供，是被告单方制作，不予质证。 本院认为，上述证据一中的借款明细与证据二中的还款明细是被告亿和兴达房产公司单方制作，无其他相应证据予以印证，《公证书》系复印件，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。证据三中房屋顶账明细中与王静顶账的33套房产及7套网签给新疆银行股份有限公司的顶账房产与本案有关，其余房屋与本案无关，故本院对此证据中与本案有关的内容的真实性、合法性及关联性均予以确认，对其余内容的真实性、合法性及关联性均不予确认。证据三中微信聊天截屏图是王静指示还款的信息，与本案争议款项无关，故本院对此证据的真实性、合法性及关联性均不予确认；证据三中的七份《商品房预售合同》及《公证书》所涉及的房屋与原告王静提交的相关顶账房屋信息相互印证，故本院对此部分证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。 本院经审理认定如下： 一、2016年3月21日，亿和兴达房产公司与王静签订了一份《商品房买卖合同》，约定：乙方（王静）购买甲方（亿和兴达房产公司）开发的位于本市天山区新华北路78号的商铺共计12000平方米、地下1-、地下**车位50个53,000,000元，乙方分三次付清全额房款。乙方按代甲方偿还对外债务的方式支付首次部分购房款，付款时间为2016年10月1日，乙方代偿债务具体事项详见三方签订的《债务代偿三方协议》。 二、2016年5月15日，亿和兴达房产公司与其法定代表人赵士瑞作为甲方（债务人），分别与五位债权人（乙方）刘泽堂、新疆金堂投资担保（集团）有限责任公司、新疆友邦宏业国际贸易有限公司、刘杰堂、刘忠堂及债务代偿人（丙方）王静签订了五份《债务代偿三方协议书》，约定王静于签订合同当日代债务人向五位债权人偿还债务，其中向债权人刘金堂代偿的金额为62,320,000元，向债权人新疆金堂投资担保（集团）有限责任公司代偿的金额为42,350,000元，向债权人新疆友邦宏业国际贸易有限公司代偿的金额为18,647,223.23元，向债权人刘杰堂代偿的金额为25,327,000元，向债权人刘忠堂代偿的金额为25,327,000元，以上代偿金额合计173,971,223.33元。债权人向亿和兴达房产公司及赵士瑞出具了收条，并注明债权债务全部结清；亿和兴达房产公司向王静出具了五份收到相应数额购房款的《收据》。 三、2016年6月1日，亿和兴达房产公司（甲方）与王静（乙方）签订一份《商品房买卖合同退房协议书》，约定甲方因出售给乙方的商品房出现市场价格上涨，单方向乙方提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，对此乙方同意甲方提出的解除请求，甲方应于2016年6月15日一次性以现金的方式全额退还乙方已经缴纳的购房定金及预付款。甲方同意自2016年5月16日起按照月息2%计算资金使用费。 四、2017年3月27日亿和兴达房产公司与王静签订一份《还款协议》，再次确认王静以债务代偿方式向亿和兴达房产公司支付了首次购房款173,971,223.33元，后双方解除了《商品房买卖合同》，亿和兴达房产公司于2016年6月15日前一次性以现金方式全额退还王静已缴纳的购房款，并自2016年5月16日起按照月息2%计算延期退还资金使用费及损失赔偿金。确认截至2017年3月27日，亿和兴达房产公司应退还王静购房款及延期退款占资使用费和损失赔偿金共计214,466,000元，包含应退房款和占资使用费36,358,914.45元、损失赔偿金4,135,862.22元。亿和兴达房产公司自愿将其开发建设的位于本市天山区新华北路78号“中瑞国际大厦”综合商业楼地上一层、地上二层商铺、地上**商铺、地上写字楼**整层**整层40套房产以物抵债的方式销售给乙方，用于偿还欠王静的部分债务195,406,000元，此40套房产已于2016年4月25日、26日签订了正式《商品房预售合同》，并办理了房屋销售网签手续，因此双方决定不再就上述房产办理网签手续，待产权登记手续完备时亿和兴达房产公司直接配合王静办理上述40套房产相关权属凭证即可。剩余欠款本金19,060,000元由亿和兴达房产公司于2017年3月27日前全额偿还，亿和兴达房产公司同意自2017年3月27日起至其还清全部欠款期间按月息2%核算向乙方支付延期退款占资使用费。亿和兴达房产公司据此向王静出具了一张《欠条》，确认欠款金额为19,060,000元。 同一日，双方当事人根据前述《还款协议》，签订一份《抵偿协议》，确认截至2017年3月27日，甲方亿和兴达房产公司应付乙方王静占资使用费36,358,914.45元、损失赔偿金4,135,862.22元，甲方自愿用应付占资使用费和损失赔偿金中的2,143,477.67元抵偿乙方购房款，抵偿房屋为地上一层商铺、地上七层写字楼、地上**写字楼、地上**写字楼、地上**写字楼偿金额为195,406,000元。亿和兴达房产公司据此向王静出具了一张收到购房款21,434,776.67元的《收据》。 同一日，亿和兴达房产公司（甲方）与王静（乙方）就上述19,060,000元欠款签订一份《还款担保协议》，约定甲方愿意用已经网签在乙方名下的、应退的房产（地上十层和十一（地上**和**写字楼责任担保。 五、2017年7月20日，王静（甲方）作为转让人、新疆银行股份有限公司（乙方）作为受让人、亿和兴达房产公司（丙方）作为开发商、新疆金堂投资担保（集团）有限责任公司（丁方）作为担保方，签订一份《协议书》，内容有：1．甲方于2016年4月25日通过网签的方式与丙方签署了位于乌鲁木齐市天山新华北路288号“中瑞国际中心”在建综合商业楼一层商业102室524.63平方米和7层共计6间建筑面积864.51平方米的写字间《商品房预售合同》，丙方支付了全部房屋款。2．乙方因机构建设需要购买上述房产，在上述房产还未交付甲方之前，甲方同意将上述房产转让给乙方，甲方同意与丙方解除网签协议，并按照本协议履行相关义务。3．丙方作为开发商同意甲方转让上述房产给乙方，丙方同意与甲方办理解除网签等相关协议，丙方与乙方另行签署关于上述房产的《商品房预售合同》。上述总房款合计金额为78,516,780元，第一次付款：本协议签署后，甲方应立即与丙方解除涉及上述房产买卖的相关协议。在丙方给乙方办理完毕买受人为乙方的关于上述房产的《商品房预售合同》，并完全办理完毕房产局销售备案和销售预告登记后，同时丙方向乙方提供全额购房发票及全额收款收据，并在公证手续完全办理完毕后5个工作日内，乙方以转账方式向丙方指定的甲方银行账户支付总房款的30%即23,555,034元。第二次付款：在丙方给乙方提供“中瑞国际中心”所购房屋的消防验收合格手续、建设工程项目竣工验收证明后，且达到入住条件、符合银行对外营业要求，并将房屋交付使用之后5个工作日内，乙方以转账方式向丙方指定的甲方银行账户支付总房款方的65%即51,035,907元。第三次付款：在丙方给乙方办理完毕《不动产登记证》、《土地使用权证》后……，乙方以转账方式向丙方指定的甲方银行账户支付总房款方的5%即3,925,839元，至此乙方向甲方支付完毕该房产的所有款项。协议签订后，亿和兴达房产公司将前述顶账给王静的七套房产为新疆银行股份有限公司办理了销售预告登记。四方当事人对上述协议进行公证。 因亿和兴达房产公司未按照约定向王静给付欠款19,060,000元，王静遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。 本院认为，一、本案被告亿和兴达房产公司与刘金堂等债权人存在借款合同关系，且此关系因原告王静以代为偿还债务支付购房款的方式终止，原告王静与亿和兴达房产公司之间基于已经解除的《商品房买卖合同》及生效的《债务代偿三方协议书》、《商品房买卖合同退房协议书》，建立了商品房买卖合同关系，因此本案案由不是借款合同纠纷，应定为商品房买卖合同纠纷。 二、原告王静与被告亿和兴达房产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同补充协议》不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人协商解除《商品房买卖合同》，是对自己实体权利的合法处分，本院予以确认。2016年5月15日被告亿和兴达房产公司与其债权人及原告王静签订的《债务代偿三方协议书》不违反法律、法规的强制性规定，且系三方当事人的真实意思表示，故本院认定此协议合法有效。2016年6月1日，王静与亿和兴达房产公司签订的《商品房买卖合同退房协议书》有双方当事人的签名、盖章和捺印，且内容不违反法律、法规的强制性规定，故本院认定此协议合法有效。在该退房协议中，双方当事人明确约定，甲方即亿和兴达房产公司应于2016年6月15日一次性以现金方式全额退还乙方即王静已经缴纳的购房定金及预付款，甲方同意并接受按照月息2%计算自2016年5月16日起的占资使用费。此利率未超过法律规定上限，本院予以确认，至2017年3月27日，双方达成用40套房产抵偿应退的购房款协议时，产生的占资使用费数额应为36,070,033.64元（173,971,223.33元×2%×10个月＋173,971,223.33元×2%÷30天×11天）。双方在2017年3月27日签订的《还款协议》中确定的、超过月息2%部分的占资使用费及损失赔偿金，本院不予支持。 《债务代偿三方协议书》可以证明王静已付的购房款是173,971,223.33元；双方于2017年3月27日签订的《抵偿协议书》确认，甲方亿和兴达房产公司同意以应付乙方王静的占资使用费和损失赔偿金中的21,434,776.67元抵偿乙方购房款。据此可以计算，亿和兴达房产公司用40套房产以物抵债的方式向王静偿还了应退房款195,406,000元（173,971,223.33元+21,434,776.67元）。原告王静未将已经转让给新疆银行股份有限公司的7套房产计算在顶账房产内，仅以查询的网签登记在其名下的33套房产计算其受偿的金额，与事实不符，本院对其主张不予采信，认定亿和兴达房产公司尚欠王静占资使用费14,635,256.97元（36,070,033.64元-21434776.67）。 综上所述，双方虽然签订了《还款协议》及《还款担保书》，被告亿和兴达房产公司也就所欠的19,060,000元出具了《欠条》，但此金额超过了双方约定的按照月息2%计算的标准，故本院对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告新疆亿和兴达房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告王静14,635,256.97元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费136,160元（原告已预交），由原告王静负担一半即68,080元，剩余一半即68,080元由被告新疆亿和兴达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  盖明霞 人民陪审员  陈 瑛 人民陪审员  辛冬梅 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  李 洋