广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19890号上诉人（原审原告）：陈广池。上诉人（原审原告）：陈广佳。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东省农业生产资料总公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路****。法定代表人：罗伟江，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨瑞华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚博，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人陈广池、陈广佳因与上诉人广东省农业生产资料总公司（以下简称农资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈广池、陈广佳上诉请求：1.维持一审判决第三项；2.撤销一审判决第四项；3.改判一审判决第二项为农资公司向陈广池、陈广佳支付因拆除坐落在海珠××路××号（以下简称案涉房屋）而不能补偿房屋产权的补偿款15669500元；4.案件诉讼费用由农资公司全部承担。事实和理由：一、一审判决事实不清，未考虑陈广池、陈广佳20多年未能回迁的实际损失。农资公司应按新建回迁安置房屋（建成时间为陈广池、陈广佳提起一审诉讼之日）的评估价格15669500元支付货币补偿款。获得新建回迁安置房屋补偿，系陈广池、陈广佳履行《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的可预期利益。农资公司违约未能向陈广池、陈广佳提供回迁安置房屋，应赔偿相应因不能获得新建回迁房屋所遭受的全部损失。二、农资公司违约未能在1997年9月30日交付回迁安置房屋，一审法院在其预期回迁超过二十年后，判决按1997年建成的回迁安置房屋价值赔偿陈广池、陈广佳现未能取得回迁安置房屋的损失，明显不能弥补陈广池、陈广佳所遭受的实际损失，对陈广池、陈广佳明显严重不公。逾期未能回迁，陈广池、陈广佳对此没有任何过错，农资公司应自行承担其违约所造成的一切损失，包括因房屋价格上涨导致应付货币补偿款大幅度增加的损失。一审法院按1997年建成回迁安置房屋的价值来赔偿陈广池、陈广佳现不能取得新建回迁安置房屋的损失，变相直接剥夺了房管海珠分局、陈广池、陈广佳对回迁安置房屋自1997年10月1日起至陈广池、陈广佳提起本案诉讼期间的占有、使用、收益、处分的所有者权益，变相让陈广池、陈广佳自行承担自2010年8月1日起未能对回迁安置房屋占有、使用、收益、处分所造成的损失，明显对陈广池、陈广佳严重不公、三、参考相关案例，农资公司应按新建回迁安置房屋的价值向陈广池、陈广佳支付不能回迁安置的货币补偿款15669500元。综上，请二审法院查明事实，依法支持陈广池、陈广佳的上诉请求。对陈广池、陈广佳的上诉请求及事实理由，农资公司辩称：陈广池、陈广佳主张自2016年1月1日至2016年10月1日的租金已超过诉讼时效，对该租金的上诉请求依法不应得到支持。其他方面意见与上诉事实理由一致。农资公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项判决；2.依法改判驳回陈广池、陈广佳全部诉讼请求；3.诉讼费用由陈广池、陈广佳承担。事实和理由：一、一审判决查明事实存在重要遗漏。1.案涉房屋产权人存在另一共有人陈绍波，而不仅仅是陈沃波。一审法院遗漏权利主体，侵害了案涉房屋共有人的合法权益，应予纠正。2.案涉房屋档案资料反映被拆迁房屋为非住宅性质。一审法院无视广州市房屋管理有关部门出具的档案材料、陈广池、陈广佳在多个民事诉讼及行政复议等案件中的自认以及人民法院经审理查明后作出的生效法律文书所确定的内容，而错误认定案涉房屋为住宅性质。3.一审法院没有依法查明《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中没有约定回迁安置房为电梯楼。二、《征地拆迁直管房屋补偿协议书》合法有效，对当事人具有法律约束力，合同应继续履行，陈广池、陈广佳要求解除合同，改为货币补偿没有事实事由和依据。关于案涉房屋拆迁补偿问题，农资公司经与广州市海珠区房地产管理局友好协商，于1993年9月30日签署《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，并于1994年1月11日经广州市房地产管理局批准并备案，《征地拆迁直管房屋补偿协议书》系农资公司与广州市海珠区房地产管理局真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力，合同应继续履行，陈广池、陈广佳单方要求变更合同，改为货币补偿没有事实和法律依据。根据《征地拆迁直管房屋补偿协议书》第一条和附表②《补偿给回房管局部门房屋情况表》约定，农资公司补偿给广州市海珠区房地产管理局的房屋为在案涉拆迁地块上建设的××路××外街综合楼东西南向3-7层，建筑面积为322.4182平方米的房屋，货币补偿并非《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中约定的补偿方式。陈广池、陈广佳作为《征地拆迁直管房屋补偿协议书》项下广州市海珠区房地产管理局的权利义务承接主体，而且在本案起诉之前，陈广池、陈广佳也依据该协议多次主张合同租金权益，应视为其对该协议内容的确认，故其基于该协议书要求农资公司支付货币补偿款没有事实和法律依据，依法不应被支持。三、退一步讲，即便解除《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，一审法院采用住宅电梯楼的评估价，判决农资公司向陈广池、陈广佳补偿款10156200元也没有事实依据。一审法院应采用房屋性质为非住宅、楼梯楼的评估结果，评估标准应以房屋拆迁前状态为准，评估时点应以案涉房屋回迁时间1997年9月30日为准。根据相关部门登记资料及文件、生效判决中陈广池、陈广佳的自认事实，案涉房屋为非住宅，结构层数为双木1-1/2层；陈广池、陈广佳多次主张恢复原状即楼梯楼，双方当事人在拆迁补偿文件中均无约定回迁房屋为“电梯”，故农资公司无义务为陈广池、陈广佳提供“电梯房”。农资公司报建的25层高层楼是办公用的并非住宅，故案涉回迁房补偿应该为楼梯楼，不应采用电梯房标准评估补偿。四、一审判决与广州市中级人民法院同类判决相违背，违反最高人民法院同案不同判的要求，故即便要评估，也应以房屋拆迁前结构——双隅（双木），建筑时间——战前为标准进行评估，本案并非回迁房建成后将其出售给第三方导致无法回迁，而是由于政府规划等客观历史原因造成。如前所述，陈广池、陈广佳多次恢复原状可证实其自认补偿标准为房屋拆迁前标准。根据物权法相关规定，本案评估对象应以其有效登记状态为准。农资公司已支付各种拆迁费用、租金、违约金等，且至今没有任何收益，故从尊重历史、公平、公正的角度出发，本案评估对象应以房屋未拆迁前的基本状况进行评估。五、农资公司不应承担全部评估费用。一审判决中，陈广池、陈广佳所提出的评估内容并未被全部采纳，对此一审法官已当庭作出提示和提醒，故其应承担相应的评估费用。综上，请求二审法院查明事实，依法支持农资公司的上诉请求。对农资公司的上诉请求和事实理由，陈广池、陈广佳答辩称，一、关于被拆迁房屋的产权人及使用性质。广州市规划和自然资源局已在2019年5月20日函复一审法院，案涉房屋登记的产权人为陈沃波，使用性质为住宅。生效裁判文书已判决确认农资公司与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于1993年9月30日签订的案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中甲方即广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局的权益自2010年8月1日起归陈广池、陈广佳所有，陈广池、陈广佳是本案的适格当事人。二、陈广池、陈广佳有权解除《征地拆迁直管房屋补偿协议书》、要求货币补偿。依据案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，农资公司应在1997年9月30日前交付回迁安置房屋，但至今逾期超过二十年仍未交付回迁安置房屋，且回迁无望，农资公司已构成根本违约，致使合同目的不能实现，陈广池、陈广佳有权依据《合同法》第九十四条规定解除案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，要求货币补偿。三、关于评估时点、评估价格，以陈广池、陈广佳的上诉意见为准。农资公司上诉主张回迁房应为楼梯楼没有事实依据。农资公司原提交的及其申请律师调查令调取的与涉案项目有关的规划报建资料，均显示农资公司按高层建筑办理涉案项目的规划报建，回迁安置房屋是电梯房，且农资公司约定回迁安置陈广池、陈广佳的房屋所在的建筑属于高层建筑，只能是电梯楼。四、农资公司主张应按房屋拆迁前的结构、建筑时间进行评估，没有任何事实和法律依据。农资公司声称陈广池、陈广佳自认本案补偿标准为房屋拆迁前标准，没有任何事实依据。因农资公司未能向陈广池、陈广佳提供回迁安置房屋，农资公司应按新建的回迁安置房屋的价值向陈广池、陈广佳支付货币补偿款。五、农资公司违约未能提供回迁安置房屋而引发本案纠纷，应由农资公司承担全部评估费。此外，陈广池、陈广佳在本案的上诉意见，同时作为答辩意见。综上，农资公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回农资公司的上诉、支持陈广池、陈广佳的上诉。陈广池、陈广佳向一审法院起诉请求：1.农资公司向陈广池、陈广佳支付货币补偿款，具体以评估价为准（暂按60000元/平方米×322.4182平方米计算，暂计为19345092元）；2.农资公司向陈广池、陈广佳支付每月房屋租金收益2127.5元及逾期交付补偿房屋的日违约金322.42元（均自2016年1月1日起至农资公司向陈广池、陈广佳实际足额支付货币补偿之日止，暂计为424803.6元）；3.案件诉讼费由农资公司承担；4.解除陈广池、陈广佳与农资公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。一审法院认定事实：陈广池、陈广佳就××路××外街×号房屋的权益问题，以农资公司、广州市土地开发中心（以下简称土地开发中心）为被告，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（以下简称房管局海珠分局）为第三人，于2012年8月10日向一审法院提起诉讼，要求判令：1、农资公司与房管局海珠分局于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中甲方即房管局海珠分局的权益归陈广池、陈广佳所有；2、农资公司按（2001）海房初字第××号民事判决书确定的租金标准向陈广池、陈广佳支付自2010年8月1日起的租金；3、土地开发中心对上述第2项诉讼请求的义务承担连带责任；等。一审法院于2012年11月26日对该案作出（2012）穗海法民三初字第1694号民事判决书，判决驳回陈广池、陈广佳的诉讼请求。陈广池、陈广佳不服，向本院提起上诉。本院对此作出（2013）穗中法民五终字第697号民事判决书，判决如下：一、撤销中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1694号民事判决；二、确认农资公司与房管局海珠分局于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中甲方即房管局海珠分局的权益自2010年8月1日起归陈广池、陈广佳所有；三、驳回陈广池、陈广佳其他诉讼请求。该判决书于2013年5月15日发生法律效力。该判决书查明以下事实：据房产登记号为南字××号的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2011年3月11日）记载，南区××路××外街×号房屋产别经租，产权人陈沃波，占有部分全部，附注：此地于1960年12月08日××路征用；2008年2月1日以拆许字[2008]第4号批准广州市土地开发中心拆迁该房屋，拆迁期限由2008年2月1日至2010年1月31日；该业已撤管越秀撤字1395号2010年7月1日（落实政策发还，撤××路××外街×号全间非住宅322.4182平方米）；1994年07月市房管局申请转移统字66183号存案，撤销登记；此地于1993年9月30日广东省农业生产资料总公司征用，交换产权，协议书存案。2001年6月29日，一审法院作出（2001）海房初字第××号民事判决书，查明农资公司经规划部门以（92）城地批字第715号文核准，征用本市××西路××外街26号-34号地段作扩建楼房之用。座落本市××西路××外街30号房屋属房管局海珠分局管辖的经租房。1993年9月30日，房管局海珠分局与农资公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定房管局海珠分局将海珠××路××号房屋（建筑面积322.4182平方米）交农资公司拆除，农资公司在1997年9月30日补偿回同等面积的房屋给房管局海珠分局，拆除房屋的原居住户搬迁安置工作由农资公司妥善解决；农资公司从原住户迁出被拆除房屋之月起至补偿房屋给房管局海珠分局接管之日止，按原租金额每月2127.53元补偿给房管局海珠分局；等。该征拆协议事后经广州市房管部门作了备案登记。1996年6月17日，农资公司与广东广源工程公司（以下简称广源公司）签订《合作兴建楼宇合同》，约定：由农资公司提供合作建房的合理用地，并以每平方米建筑面积提供2120元作为建房投资要回2000平方米建筑的使用权和产权，广源公司负责本地段内的一切搬迁补偿、土建施工等工作，该协议签订后，该地块的有关拆迁安置补偿事项，均由广源公司负责处理。1998年7月31日，农资公司与广源公司签订《关于退出合作兴建楼宇的合同》，约定：农资公司退出本项目的合作，广源公司补偿4996000元给农资公司；在此之前农资公司本项目对外签署的所有协议、合同书等均交由广源公司负责履行，农资公司协助广源公司办理有关项目申报、规划报建、用地结案等手续，直至该用地或房屋办理到广源公司名下为止；如经双方努力，最迟到2000年底仍不能取得政府部门认可该用地及房产成为广源公司名义所有时，农资公司应开具对新建大楼全部的所有权和处理、使用权的证明书给广源公司执管。广东省广州市南方公证处于2010年4月21日作出的（2010）南公证内字第09753号《公证书》载明：申请人陈广池、陈广佳因继承被继承人陈沃波、蔡丽嫦的遗产，于2010年3月9日向我处申请办理继承权公证；现查明如下事实：一、被继承人陈沃波、蔡丽嫦分别于一九六一年七月二十一日、二ＯＯ四年一月二十八日在香港死亡；二、被继承人陈沃波、蔡丽嫦死亡时遗留有坐落在广州市××路××外街×号房屋，该房屋是被继承人陈沃波、蔡丽嫦的夫妻共有财产，依法各占二分之一份额；三、截止至本公证书出具之日，未发现被继承人陈沃波、蔡丽嫦生前立有遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议；四、被继承人陈沃波、蔡丽嫦是夫妻，陈沃波、蔡丽嫦共生育子女两人：陈广池、陈广佳，无收养子女；陈沃波、蔡丽嫦的父母均先于其死亡；五、现陈广池、陈广佳表示要求继承被继承人陈沃波、蔡丽嫦的上述遗产，根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人陈沃波、蔡丽嫦的遗产应由其子女、父母共同继承；因被继承人陈沃波、蔡丽嫦的父母均先于其死亡，因此，被继承人陈沃波、蔡丽嫦的遗产由陈广池、陈广佳两人共同继承；继承后，陈广池、陈广佳共同占有上述房屋。本院由此认定：现广州市国土资源和房屋管理局《房地产登记簿查册表》显示原南区××路××外街×号产权人为陈沃波，依《物权法》规定，陈沃波享有原南区××路××外街×号房屋的物权。1961年7月21日，陈沃波在香港死亡。广东省广州市南方公证处于2010年4月21日作出的（2010）南公证内字第09753号《公证书》则证明了陈沃波所遗留的原南区××路××外街×号房屋由陈广池、陈广佳两人共同继承。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定：“因继承或者受遗赠取得的物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”故陈广池、陈广佳于2010年4月21日因继承陈沃波遗产而取得原南区××路××外街×号房屋的物权。2010年8月1日，广州市国土资源和房屋管理局越秀分局以越秀撤字1395号《通知单》对案涉房屋全间撤管，发还面积322.4182平方米，故陈广池、陈广佳自撤管日起对原南区××路××外街×号房屋享有占有、使用、出租等合法权利。1993年9月30日，原南区××路××外街×号房屋在房管局海珠分局经租期间，已由该局与农资公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，并已拆除房屋实物。农资公司与房管局海珠分局于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中甲方即房管局海珠分局的权益系属于对原南区××路××外街×号房屋所享有的权益（该权益包括房屋被拆除后的租金补偿款及房屋补偿面积等）。依涉及上述协议书的征拆案尚未结案的事实，如上所述，陈广池、陈广佳自广州国土资源和房屋管理局越秀分局撤管日起享有对原南区××路××外街×号房屋合法权利，故自撤管日起基于上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》所享有的甲方即房管局海珠分局的权益作为行使物权权利的延续应归上诉人陈广池、陈广佳所有。陈广池、陈广佳于2013年7月24日向一审法院提起诉讼，要求判令：1.农资公司向陈广池、陈广佳支付自2010年8月1日至2013年7月31日的房屋收益76590元（每月2127.5元×36个月）以及逾期回迁违约金353047.85元（2010年8月1日至2013年7月31日，322.418平方米×每天l元×365天×3年）；2.责令农资公司在三个月内安置陈广池、陈广佳回迁；等。一审法院在该案中另查明：诉讼中，陈广池、陈广佳和农资公司确认原××路××外街×号房屋所在项目至今尚未开发。另查，《征地拆迁直管房屋补偿协议书》还约定：如农资公司不按规定日期移交房屋给房管局海珠分局，农资公司应向房管局海珠分局偿付逾期违约金每平方米每天1元计算；第七条订明，以上房屋如日后落实政策发还产权人须退回使用权时，不须由农资公司负责腾退使用权。一审法院于2013年11月6日对该案作出（2013）穗海法民三初字第2073号民事判决书，判决如下：一、农资公司在该判决生效之日起10日内支付自2010年8月1日至2013年7月31日的房屋租金收益（每月按2127.5元计）及逾期交付补偿房屋的违约金（每日按322.418㎡×1元/㎡元计）给陈广池、陈广佳；二、驳回陈广池、陈广佳的其他诉讼请求。该判决已生效。陈广池、陈广佳于2014年6月6日向一审法院提起诉讼，要求判令：1.农资公司自2013年8月1日至2014年5月31日向陈广池、陈广佳支付房屋租金收益116070.5元（按广州市房屋租金参考标准每月每平方米36元×322.418平方米=11592元）；2.农资公司向陈广池、陈广佳支付自2013年8月1日至2014年5月31日因逾期移交房屋的违约金97692.65元（每日按322.418平方米×1元/平方米计算）；3.农资公司向陈广池、陈广佳支付自2010年8月18日至2013年7月31日因不能依约按月缴纳租金收益的违约金21563.28元（每日以应付月租金收益2127.5元的万分之五标准计算）；4.农资公司向陈广池、陈广佳支付自2013年8月1日至2014年5月31日因不能依约按月缴纳租金收益的违约金9680.28元（每日以应付月租金收益11592元的万分之五标准计算）；5.案件的受理费由农资公司承担。农资公司在该案中没有到庭参加诉讼，也未答辩和举证。在该案诉讼中，陈广池、陈广佳表示原××路××外街×号房屋所在地块至今尚未开发，故农资公司至今未安置其回迁。一审法院于2014年11月7日对该案作出（2014）穗海法民三初字第799号民事判决书，判决如下：一、农资公司广东省农业生产资料总公司在本判决生效之日起10日内支付自2013年8月1日至2014年5月31日的房屋租金收益（每月按2127.5元计）及逾期交付补偿房屋的违约金（每日按322.418㎡×1元/㎡元计）给原告陈广池、陈广佳；二、驳回原告的其他诉讼请求。判后，陈广池、陈广佳不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日作出（2015）穗中法民五终字第2768号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2015年10月21日发生法律效力。陈广池、陈广佳于2015年5月11日向广州市国土资源和房屋管理局（以下简称为市房管局）递交《请求书》，反映陈广池、陈广佳为广州市海珠区××路××外街×号房屋的业权人，1993年由省农资公司征用并拆除上述房屋后一直未给予开发建设等，请求政府职能部门应该依法和及时收回该土地；并且在收回土地过程中，责令省农资公司为原告在原址上复建原房屋。市房管局收到上述请求书后于2015年8月5日以其下属海珠区分局名义作出穗国房海告字[2015]46号《信访事项告知书》，告知原告代理人，鉴于上述房屋已于2010年8月落实政策发还给业主，建议与征用单位协商或通过法律途径解决上述房屋补偿安置问题。陈广池、陈广佳遂以市房管局为农资公司向广州市越秀区人民法院（以下简称为越秀法院）提起诉讼，要求市房管局对广州市海珠区××路××外街×号地段土地使用人违法用地作出处理。越秀法院于2016年4月28日对该案作出（2015）穗越法行初字第464号行政判决书，判决市房管局于该判决发生法律效力之日起十日内对陈广池、陈广佳2015年5月11日递交的《请求书》作出处理。判后，市房管局不服，向广州铁路运输中级法院提起上诉。广州铁路运输中级法院于2016年10月11日作出（2016）粤71行终665号行政判决，判决：撤销越秀法院（2015）穗越法行初字第464号行政判决，驳回陈广池、陈广佳的诉讼请求。陈广池、陈广佳于2015年12月18日向一审法院提起诉讼，要求判令：1.农资公司支付自2014年6月1日至2015年12月31日的房屋租金收益（每月按2127.5元计）及逾期交付补偿房屋的违约金（每月按322.418平方米×1元/平方米）给原告；2.农资公司承担诉讼费。一审法院于2016年9月20日作出（2015）穗海法民三初字第2153号民事判决书，判决：农资公司在该判决生效之日起10日内支付自2014年6月1日至2015年12月31日的房屋租金收益（每月按2127.5元计）及逾期交付补偿房屋的违约金（每日按322.418㎡×1元/㎡元计）给陈广池、陈广佳。该判决于2016年10月21日发生法律效力。陈广池、陈广佳于2017年1月17日以农资公司、广州市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）、广州市海珠区住房和建设水务局（以下简称区住建局）为被告向一审法院提起诉讼，认为农资公司未取得案涉土地使用权即进行拆迁属于违法，故要求判令：1.农资公司、市住建委、区住建局立即恢复原告××路××外街×号房屋的原状；2.农资公司、市住建委、区住建局承担受理费。一审法院在该案诉讼中另查明：市住建委提交了（92）房拆字第××号《广州市城市房屋拆迁许可证》，其中拆迁范围为海珠区××西路××外街26-30号地段，拆迁单位为省农资公司，拆迁期限为从1992年9月30日起至1993年3月30日止等。省农资公司提交了广州市房地产管理局通告[（93）拆再字第033号]，载明：因建设需要，我局于1992年9月28日发出（92）房拆字第告156号《公告》，同意由省农资公司对广州市××西路××外街26号、28号、30号、32号、34号地段依法进行征、拆，并规定上述地段的房屋业主或其委托的代理人应从通告之日起一个月内（港澳同胞三个月内、海外华侨六个月内）携带房屋所有权证（或其它有效证件）前来我局办理房屋拆迁手续，惟至今尚有少数业主仍未按规定前来办理；为此，现再通告如下：××西路××外街26号、28号、30号、32号、34号地段的房屋所有权人限于一九九三年十二月三十一日前应携带房屋所有权证（或其它有限证件）前来我局办理房屋拆迁手续；如逾期不办的，我局将依法予以代管。各方当事人对上述证据的真实性均无异议。一审法院于2017年12月12日作出（2017）粤0105民初493号民事判决书，判决：驳回陈广池、陈广佳的全部诉讼请求。判后，陈广池、陈广佳不服，向本院提起上诉。本院在二审中另查明：陈广池、陈广佳述称其继受了案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的权益后，也想按照该协议来履行，但是直至现在尚不能回迁。陈广池、陈广佳认为不能回迁，且了解到当时的拆迁行为不合法，故提起诉讼。农资公司述称案涉地块现在还没有开始兴建房屋，因为各政府部门批复的规划层数不一样，其司一直在申请协调一致，但一直得不到答复，由于案涉地块是其司和广源公司合作开发，资料大部分由广源公司掌握，所以其司也不清楚案涉地块最早规划情况和协商这么久都没有结果的原因。各方均确认被拆迁地块上的房屋均已经全部拆迁完毕。本院认为，农资公司经原广州市房地产管理局核发《房屋拆迁许可证》，对含案涉房屋在内的海珠区××西路××外街26-30号地块进行拆迁，农资公司对该地块进行拆迁是政府批准许可的，且上述地块上的所有房屋（包含案涉房屋）均已被实际拆除完毕。陈广池、陈广佳亦通过诉讼方式承接了案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中被拆迁人的权利义务，收取了房屋收益和逾期回迁违约金，可见案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》已经开始履行，只是因为农资公司一直未对被拆迁地块进行兴建，导致至今都无法安排陈广池、陈广佳回迁，故陈广池、陈广佳提起本案诉讼。因农资公司是对海珠区××西路××外街26-30号地块进行拆迁，故上述地块是作为一个整体被拆迁使用，陈广池、陈广佳仅主张对原海珠××路××号地块上的被拆迁房屋进行原址复建，有违被拆迁地块的整体规划设计使用，该院不予支持。陈广池、陈广佳以农资公司未取得海珠区××西路××外街26-30号地块的土地使用权以及案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》签订时间在《房屋拆迁许可证》核发的拆迁期限之外为由，主张案涉房屋拆迁不合法，理据不足，不予支持。需要说明的是，案涉房屋从1993年被拆除至今，长达20多年都未能安置被拆迁人陈广池、陈广佳回迁，显然有违公平合理原则，故陈广池、陈广佳虽不能主张原址复建，但亦有权另循途径救济。本院遂于2018年6月5日作出（2018）粤01民终8494号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。陈广池、陈广佳于2017年4月27日向一审法院提起诉讼，要求判令：1.农资公司支付自2016年1月1日至2017年4月30日的房屋租金收益（每月按2127.5元计）及逾期交付补偿房屋的违约金（每月按322.418平方米×1元/平方米计）给原告；2.农资公司承担诉讼费。一审法院以（2017）粤0105民初3429号立案。后陈广池、陈广佳于2017年7月19日向一审法院申请撤诉。一审法院于2017年7月26日口头裁定准予陈广池、陈广佳撤诉。陈广池、陈广佳在本院作出（2018）粤01民终8494号民事判决后，以申请人名义就其与被申请人农资公司就广州市海珠区××路××外街×号房屋的拆迁补偿安置问题向广州市住房和城乡建设委员会（以下简称为市住建委）申请行政裁决。市住建委于2018年8月13日作出穗房拆裁字[2018]第5号《不予受理决定书》，决定对申请人的裁决申请不予受理。陈广池、陈广佳不服该《不予受理决定书》，向广州市人民政府申请行政复议。广州市人民政府于2018年11月11日作出穗府行复[2018]2313号《行政复议决定书》，决定维持被申请人市住建委于2018年8月13日作出的穗房拆裁字[2018]第5号《广州市住房和城乡建设委员会不予受理决定书》。陈广池、陈广佳遂于2018年12月26日提起本案一审诉讼。诉讼中，陈广池、陈广佳和农资公司均确认（2013）穗海法民三初字第2073号民事判决、（2014）穗海法民三初字第799号民事判决、（2015）穗海法民三初字第2153号民事判决已执行完毕。农资公司表示目前回迁楼尚未建设，也无法确定何时可以动工建设。另查：房管局海珠分局（甲方）与农资公司（乙方）于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》还约定：甲方同意下列座落在海珠××路××号房屋，共壹幢，建筑面积322.4182平方米（详见附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》）交由乙方拆除；乙方同意将下列座落在（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）、建筑面积322.4182平方米的房屋，移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1997年9月30日移交完毕；移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批材料，包括建筑四至图，建筑平面，立面，剖面图，结构施工图，上下水管线埋设图和规划部门审定的建筑竣工验收证书等；附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》载明：房屋座落地址为××西路××外街30号房屋产别为经，结构为砖木，建筑面积为322.4182平方米，房屋产值为24943.85元，月租金为2127.5元；附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》载明：房屋座落地址为××路××外街综合楼，楼层部位及单元数量为东、南、西向3-7层，建筑面积为322.4182平方米，结构为框架，楼层高度为3米，楼地面为水泥地面，内墙面为灰沙批荡，外墙面为水磨石米，门窗为钢窗木门，厨房墙面为灰沙批荡、地面、地面为马赛克墙面为灰沙批荡、地面、地面为马赛克、电、蹲厕；等。关于原址房屋的使用性质问题。陈广池、陈广佳认为是住宅性质，农资公司认为是非住宅性质。鉴此，一审法院就原址房屋的性质问题向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》。该局向一审法院复函称该房屋登记的产权人为陈沃波，使用性质为住宅。根据广州市房地产档案馆于2019年4月2日向一审法院出具的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：南字2931号）记载：南区××路××外街×号房屋的产权人为陈沃波，占有部分为全部（所有权人）；产权人为陈绍波，占有部分为代理人；建筑面积为322.4182平方米；结构为双隅（双木）；层数为1-1/2；建筑时间为战前；使用性质为住宅；登记附注：﹡该业已撤管越秀撤字1395号2010年7月1日（落实政策发还，撤××路××外街×号全间非住宅322.4182平方米）；﹡2008年2月1日以拆许字[2008]第4号批准广州市土地开发中心拆迁该房屋，拆迁期限由2008年2月1日至2010年1月31日；﹡国家经租；﹡1994年7月市房管局申请转移统字66183号存案，撤销登记，已归档；﹡此地于1993年9月30日广东省农业生产资料总公司征用，经办人李祥，文锋交还产权，协议书存案；等。陈广池、陈广佳表示：对上述复函和查册表的真实性、合法性、关联性均无异议，原址房屋的使用性质确为住宅性质。农资公司表示：对上述复函中盖章的真实性无异议，但对复函的内容有异议，该内容与查册表显示的登记附注备注的“全间非住宅”是不一致的，其公司认为原址房屋就是非住宅性质；对查册表的真实性无异议，该表中显示房屋产权人为“陈绍波”，不清楚是什么回事；另外，当时原址房屋由房管局海珠分局出租给铝制品厂，也是作为非住宅使用的。农资公司为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：一、广州市城市规划局核发的（91）穗城规地1453号《建设用地规划许可证》，其中载明：用地单位为农资公司；用地项目名称为临江饭店工程配套；用地位置为河南××路26、28、32号；用地面积为746平方米；等。二、广州市城市规划局向农资公司核发的（92）城地批字第715号《国家建设征用土地通知书》，其中载明：同意农资公司征用××西路26、28、32号地段土地，核准面积共746平方米，如附图红线范围，兴建临江饭店工程、配套工程，请即到广州市房管局及海珠区规划土地管理处办理征地手续，领取土地使用证后，方得使用土地；根据（91）穗城规地1453号《建设用地许可证》划拨土地；等。三、广州市城市规划局向农资公司发出的穗城规南片发字（1993）第76号《广州市城市规划局设计要点》，其中载明：申请单位为农资公司；建设位置为××路临江酒店西面；工程项目为酒店配套工程；批准层数为十八层（部分九层）；1、按规划要求，建筑物为十八层；2、有关建筑红线、道路红线等控制范围如附图红色线所示；该地段建筑密度应不大于35%，容积率不大于8；建筑物之间：东与原有酒店相连；距用地红线：西距用地不少于6.5M和6M；距规划路（街）边线：北距规划路边线不少于3M；距规划路（街）中线：南距规划路中线不少于0.35H；应平行南面规划路布置；3、必须按有关规定配置相应的自行车、汽车停放场（库）；配备加压水池、水泵房或配变电房，应设置在建筑物内部；本建设项目内不得安排商品住宅，只可安排少量的回迁住宅项目放在九层部分；该地段停车库较少，应设两层地下停车库；因建筑密度太大，首层应全部架空作为对外开放的休闲场地；并搞好绿化；4、应先做建筑设计方案送审；5、有关要求：⑴因新建工程与东面十八层酒店相连，请先征求原共建单位广州市医药公司的意见；⑵应抓紧办好市国土局核发的《建设用地批准书》并随报建时一并附送；等。四、广州市城市规划局向农资公司发出的穗规建发字（1996）第550号《关于送审建筑设计方案的复文》，主要内容：你单位在××路临江酒店以西地段拟建二十五层（部分十层）办公、住宅楼工程送审的建筑设计方案悉；经研究，基本同意送审的建筑设计方案，但仍应作拒不修改（修改意见及有关要求如后）；其他有关要求仍按我局穗城规南片发字（1993）第76号文办理；修改意见：……⑶办公电梯与住宅电梯应分开使用；……等。五、农资公司向广州市规划局提交的粤农资基（97）002号《关于广东临江酒店配套工程深基坑先行施工的请示》。六、广州市城市规划局向农资公司发出的穗规建发字（1997）第40号《复函》，主要内容：经研究，鉴于实际情况，同意该工程按经我局核定的建筑位置和建筑设计方案图纸控制范围进行土方开挖工程施工；……等。七、广州市城市规划局向农资公司发出的穗规建字[1997]第846号《建设工程报建审核书》，其中载明：建设单位为农资公司；建设地点为××西路地段；建设项目名称为临江酒店配套工程；幢数为1；层数为地上25，地下，地下2不按已经我局审定的建筑设计方案及要求进行设计，故本工程暂不同意报建，应按下列修改意见设计后重新办理报建：1、南面十七层部分应调整为11层，首层可与东面原建筑相连；2、住宅部分仍应按原送审方案审定的要求在南面经调整的**（部分十层）设置；垂直交通（电梯）仍应与办公部分分开设置使用；……等。陈广池、陈广佳质证表示：对证据一至七的真实性、合法性无异议，对证据一的关联性有异议，该证据中记载的用地位置为河南××路26、28、32号，不包括30号的被拆迁房屋，与陈广池、陈广佳无关；对证据二至七的关联性有异议，农资公司未成功办理规划报建手续与陈广池、陈广佳无关，且这些证据证明农资公司自1998年后未有任何行动推进回迁房的建设，回迁安置事实上是不可能的。在一审诉讼期间，陈广池、陈广佳向一审法院提交《评估申请书》，请求一审法院委托评估机构对农资公司应回迁安置给陈广池、陈广佳的位于广州市××路××外街×号地段322.4182平方米房屋的市场价格进行评估（评估时点为陈广池、陈广佳起诉之日即2018年12月26日）。后因陈广池、陈广佳、农资公司对需评估市场价格房屋的建筑时间及是否为电梯楼产生分歧，陈广池、陈广佳主张按建成时间为2018年12月26日、楼宇设施为电梯进行评估，农资公司则认为应按建成时间为1997年9月30日、楼宇设施为楼梯进行评估。鉴此，一审法院依法委托广州合富房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称评估公司），对位于广州市××路××外街综合楼东、南、西向3-7层房屋（用途为住宅，建筑面积为322.4182平方米），建成时间分别为1997年9月30日（电梯和楼梯）及建成时间在2018年12月26日（电梯和楼梯）、价值时点为2018年12月26日的市场价值进行评估。评估公司向一审法院出具了《房地产估价报告》，其中载明：价值时点为2018年12月26日、估价对象广州市××路××外街综合楼东、南、西向3-7层（现址为广州市海珠区××西路128号西侧停车场）、房屋用途为住宅的评估结果为：1、建成时间为1997年9月30日、楼宇设施为楼梯、评估单价为26900元/平方米、评估总价为8673000元；2、建成时间为1997年9月30日、楼宇设施为电梯、评估单价为31500元/平方米、评估总价为10156200元；3、建成时间为2018年12月26日、楼宇设施为楼梯、评估单价为41200元/平方米、评估总价为13283600元；4、建成时间为2018年12月26日、楼宇设施为电梯、评估单价为48600元/平方米、评估总价为15669500元；等。一审法院在2020年5月21日进行第三次庭审时，双方当事人对上述《房地产估价报告》发表质证意见。陈广池、陈广佳表示：对《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性均予以确认，虽然其认为评估价格偏低，但其也认可这份报告；其认为应该按评估报告中关于建成时间为2018年12月26日、楼宇设施为电梯的评估总价15669500元作为基准，因为被拆迁房屋的产权人是香港人，按照广东省拆迁城镇华侨房屋的规定，本案的补偿金额应在评估价格的基础上增加25%来确定补偿金额，即按19586875元来计算房屋补偿金额。农资公司表示：其司对评估公司之前出具的评估报告初稿发表了几次意见，但评估公司仅对法律适用问题进行调整，没有采纳其司发表的其他意见，故对《房地产估价报告》的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，具体意见是：其司认为原址房屋原来是砖木结构，本来房屋就不值钱，多份已生效的判决已经证实原址房屋是非住宅性质，而且房管局在发还原址房屋给陈广池、陈广佳时，都是注明房屋为非住宅性质，根据证据规则的规定，已生效的法律文书及陈广池、陈广佳的自证意见，应该认定原址房屋为非住宅性质；案涉房屋的建筑时间为战前，其司认为按照房屋的建筑时间在战前、房屋的结构为砖木结构来评估，才能算是尊重历史的做法，但是评估报告没有采取这种做法，其司认为是不对的、不公正的；评估报告中也提到房屋未记载土地所有权取得方式及土地使用年限，土地是否已办有偿使用手续证载不详，由于案涉房屋的取得方式、土地使用年限、是否有办有偿使用手续等，这些都会影响房屋的价格、价值，但评估公司均按该房屋已经完善产权的方式去评估，这种评估方式是错误的，对价格有影响，作出的价格是不公正的；报告第十一页表格右上方中提到，估价对象1和估价对象2假设在1997年竣工，正常使用情况下，成新率约7成，其司认为成新率是没有达到7成的；报告第十八页开始，对案涉房屋所在区域的背景描述，其司认为与案涉的价格评估是没有任何联系的，评估公司根据背景的状况评估的房屋价格过高；另外，评估公司没有按照法院要求的期限出具评估报告，程序有问题，由法院去认定；另外，针对陈广池、陈广佳在第三次庭审时重新明确的第1项诉讼请求的金额问题回应如下：陈广池、陈广佳的第1项诉讼请求在起诉时是暂按每平方米70000元计算，后面调整为按每平方米60000元计算，以实际评估价为准，也就是陈广池、陈广佳主张的就是按评估价为准，所以陈广池、陈广佳现在要求以最高评估价计算，而评估价里有三点问题，第一大问题是房屋性质为住宅，第二大问题是房屋的建成时间2018年12月26日，这是毫无依据的，属于单方的主张，第三大问题是楼宇设施为电梯，这三大错误影响到每平方的单价，最终直接影响评估总价，在第四项的评估存在三大问题的情况下，15669500元的总值本身就是错误的，陈广池、陈广佳选择错误的最高总值再上调25%确定房屋的补偿价格，陈广池、陈广佳本来的第1项诉讼请求就是以评估价为准，经过多次开庭，陈广池、陈广佳现在才要求在评估价格基础上增加25%，已经超过可以变更或调整诉讼请求的期限，其司认为陈广池、陈广佳的诉讼请求早已经固定，而且陈广池、陈广佳认为华侨房屋应增加25%的金额没有依据；陈广池、陈广佳还称是鉴于一审法院的收案标的而调整诉讼请求金额，证明陈广池、陈广佳也是为了规避法院的管辖权，这种动机也是不对的，请求法院严格按程序办，所以其司不同意陈广池、陈广佳现在增加诉讼请求；如果按照评估报告第二页序号1，其司认可新建房屋是楼梯楼，根据拆迁补偿协议的附表和拆迁协议书，均没有说到其司要给陈广池、陈广佳回迁电梯楼，所以应该按楼梯楼来计算价格；在评估总价中应该考虑原址房屋是否已经交纳土地出让金、其司多年来付出的租金和多年来对案涉房屋所作出的努力以及是因为政府的原因导致其司无法建回迁楼，综合考虑上述因素，其司认为假如要对陈广池、陈广佳作出房屋价格补偿，应按建成时间为1997年9月30日、楼宇设施为楼梯、房屋用途是非住宅、面积为322.4182平方米，再综合考虑原址房屋是否有交纳土地出让金来确定房屋的价格，但是现在无法查清土地出让金的缴纳问题，所以其司认为序号1的评估价格是过高的。序号3、4的建成时间更加是错误的，其司均不予认可。陈广池、陈广佳为此次评估预交了评估费64416元，并要求由农资公司负担评估费。农资公司表示：评估费的负担问题由法院确定，但请求法院考虑陈广池、陈广佳在评估过程中无理增加几次的评估内容，增加了评估公司的工作量，因此而增加了评估费用，应由陈广池、陈广佳负担；另外请法院考虑其司是因为政府的原因导致至目前无法建成回迁楼，多年来也对陈广池、陈广佳不能回迁所造成的租金损失作出赔偿，拆迁后政府现在也没有将案涉土地交给其司开发，如果按照评估报告序号1的价格来赔偿，对于其司来说也是不堪重负的，特别强调回迁楼并非电梯楼。陈广池、陈广佳在一审第三次庭审后向一审法院提交《关于明确诉请货币补偿款金额的补偿说明》，明确要求农资公司支付货币补偿款15669500元，不再要求农资公司按该评估价格上浮25%支付货币补偿款。一审法院认为：生效的裁判文书已确认农资公司与房管局海珠分局于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中房管局海珠分局的权益自2010年8月1日起归陈广池、陈广佳所有。陈广池、陈广佳对上述协议享有的权益包括原址房屋被拆除后的租金收益及农资公司应交付的补偿房屋等，因此，陈广池、陈广佳有权依据上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》向合同相对方即农资公司主张权利。农资公司以其公司不是案涉地块的实际拆迁人、故不应承担相关责任的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。案涉争议焦点是：一、《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是否应予解除及合同解除后的赔偿金额如何确定问题；二、陈广池、陈广佳主张的部分房屋租金收益请求是否已超过诉讼时效问题；三、受理费和评估费的负担问题。对此，一审法院作如下分析：一、关于解除合同和赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。根据《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，农资公司同意移交给房管局海珠分局的补偿房屋，定于1997年9月30日移交完毕。但时至今日，农资公司超过协议约定的交付回迁房屋的时间已二十年多年，案涉项目至今没有动工建设，且案涉项目何时动工、陈广池、陈广佳何时能得到回迁房屋均不可知，即《征地拆迁直管房屋补偿协议书》所约定的农资公司以新建回迁房屋作为农资公司拆除陈广池、陈广佳原址房屋的产权调换（补偿）房屋的合同目的无法实现。在原址房屋发还给陈广池、陈广佳之前，原房管局海珠分局与农资公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的行为，应视为代表陈广池、陈广佳与农资公司签约的行为，故陈广池、陈广佳要求解除与农资公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的请求，实为要求解除原房管局海珠分局代陈广池、陈广佳与农资公司签订的上述协议。鉴于上述情况，陈广池、陈广佳该诉请符合法律规定，一审法院予以支持。农资公司认为合同不应解除的意见，显然有违公平合理原则，一审法院不应采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因农资公司无法按约定提供回迁房屋供陈广池、陈广佳调换产权，故陈广池、陈广佳要求农资公司支付不能补偿房屋产权的货币补偿款的请求，合法有理，一审法院予以支持。获得新建回迁房屋的补偿，是陈广池、陈广佳原址房屋被农资公司拆除后依据《征地拆迁直管房屋补偿协议书》可获得的合同权益，现因农资公司无法继续履行该协议，故陈广池、陈广佳主张按《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定的回迁房屋建筑面积及陈广池、陈广佳提起一审诉讼之日为评估时点对协议约定之回迁房屋的市场价值确定货币补偿款的意见合理，一审法院予以采纳。关于评估市场价值的回迁房屋的建成时间如何确定问题。因陈广池、陈广佳本应在协议约定的回迁时间即1997年9月30日取得回迁房，故陈广池、陈广佳因不能取得回迁房而要求农资公司对该房屋市场价值予以赔偿，则回迁房的建成时间应以协议约定的回迁时间确定。陈广池、陈广佳以评估市场价值的房屋应当是新建房屋、故应按其提起一审诉讼的时间作为房屋的建成时间来评估的意见，属于陈广池、陈广佳理解错误，故对陈广池、陈广佳该意见，一审法院不予采纳。关于评估市场价值的回迁房屋是否为电梯楼的问题。农资公司向一审法院提交的案涉项目的规划报建、审批资料均显示农资公司对案涉项目是按高层建筑办理规划报建手续并得到批准的，故一审法院认定协议约定的农资公司应向陈广池、陈广佳交付的回迁房屋为电梯楼。农资公司主张回迁房为楼梯楼的意见，显然与事实不符，一审法院对此不予采纳。根据评估公司出具的《房地产估价报告》记载，建成时间为1997年9月30日、楼宇设施为电梯的新建回迁房屋在估值时点2018年12月26日的市场价值为1015.620000元。陈广池、陈广佳对该报告的真实性、合法性、关联性均无异议，但主张按建成时间为2018年12月26日的评估价格15669500元确定货币补偿款。农资公司对该报告的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，且认为评估价格过高，但没有提交相反证据反驳该报告，故一审法院对上述报告予以采信。农资公司还认为即使其司需向陈广池、陈广佳支付补偿款，也应按回迁房为非住宅性质、楼梯楼及按协议约定的回迁日为评估时点的回迁房屋市场价值并考虑未缴交土地出让金的情况酌情确定。对此，一审法院认为，农资公司上述意见显然与房管部门的复函、规划部门审批的报建资料及拆迁有关政策的规定相悖，故一审法院对农资公司上述意见不予采纳。鉴此，农资公司应向陈广池、陈广佳支付不能补偿回迁房屋产权的货币补偿款10156200元。陈广池、陈广佳的其他补偿款请求，因依据不足，一审法院不予支持。农资公司认为陈广池、陈广佳无权单方将合同约定的取得房屋产权补偿变更为取得货币补偿款，但其至今却未有启动案涉项目建设的任何行动和方案，故农资公司上述抗辩意见缺乏依据，对陈广池、陈广佳来说也显失公平，一审法院不应采纳。二、关于房屋租金收益和逾期交付补偿房屋的违约金问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。陈广池、陈广佳曾在2017年4月27日向一审法院提起诉讼，要求农资公司支付2016年1月1日至2017年4月30日期间的房屋租金收益及逾期交付补偿房屋的违约金。后陈广池、陈广佳申请撤诉，一审法院已口头裁定准予陈广池、陈广佳撤诉，故诉讼时效因陈广池、陈广佳提起该案诉讼而中断，诉讼时效期间从2017年4月27日起重新计算。陈广池、陈广佳主张的房屋租金收益实为房屋租金的损失，并非租赁合同关系中的“租金”，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于二年诉讼时效期间的规定。陈广池、陈广佳于2018年12月26日提起本案诉讼主张自2016年1月1日起的房屋租金收益时，并未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，故应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间。因此，农资公司认为陈广池、陈广佳主张的2016年1月1日至2016年10月1日期间的租金收益请求已超过诉讼时效的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。由于农资公司至今未向陈广池、陈广佳交付补偿房屋，已构成违约，且陈广池、陈广佳之前通过诉讼所主张的房屋租金收益和逾期交付补偿房屋的违约金计至2015年12月31日，故陈广池、陈广佳要求农资公司继续支付自2016年1月1日起至农资公司实际支付货币补偿款之日的房屋租金收益（每月按2127.5元计算）及逾期交付补偿房屋的违约金（每日按322.42元计算），合情合理，也符合法律规定，故一审法院予以支持。三、关于受理费和评估费的负担问题。因本案纠纷是农资公司违约引起的，且农资公司在评估过程中坚持主张回迁房为楼梯楼及应按协议约定的回迁日期作为评估时点，导致陈广池、陈广佳因此而相应增加评估内容以供审判参考，故受理费和评估费应由农资公司负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、解除原房管局海珠分局代陈广池、陈广佳陈广池、陈广佳与农资公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。二、农资公司在判决生效之日起15日内，支付因拆除广州市××路××外街×号房屋而不能补偿房屋产权的补偿款10156200元给陈广池、陈广佳。三、农资公司支付自2016年1月1日起至实际付清判决主文第二项确定的应付补偿款给陈广池、陈广佳之日止的房屋租金收益（每月按2127.5元计算）及逾期交付补偿房屋的违约金（每日按322.42元计算）给陈广池、陈广佳；其中截至判决书生效之日止的房屋租金收益和违约金在判决书生效之日起15日内支付，之后的房屋租金收益和违约金逐月在每月的最后一天前支付。四、驳回陈广池、陈广佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费119757.44元，由农资公司负担。农资公司在判决生效之日起15日内将其应负担的上述受理费交到一审法院。评估费64416元，由农资公司负担。农资公司在判决生效之日起10日内将其应负担的上述评估费支付给陈广池、陈广佳。经审查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院二审期间，陈广池、陈广佳向法庭提交2010年至2019年广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价相关通知及参照该租金价格计算的案涉房屋收益表，拟证明其在2010年8月1日后未能按照广州市房屋租金参考价出租回迁安置房所造成的租金收益差额损失；对此，农资公司质证认为该证据并非新的证据，且农资公司与房管局海珠分局签订案涉拆迁补偿协议后，切实履行给付租金及逾期交付违约金的义务，已足以弥补陈广池、陈广佳的损失。农资公司提交（2012）穗海法民三初字第1694号民事判决，拟证明房管局海珠分局应诉时多次提及案涉房屋产权人不只是陈沃波一人，还有其他产权人，故陈广池、陈广佳并非案涉被拆迁房屋的全部产权所有人。对此，陈广池、陈广佳质证认为对拆迁房屋产权人身份的问题，一审法院曾就被拆迁房屋的产权人及使用性质向广州市规划和自然资源局发函，回复内容是案涉房屋登记的产权人为陈沃波，使用性质为住宅；多份生效判决已经确认农资公司与房管局海珠分局签订的案涉拆迁补偿协议中被拆迁人的权益自2010年8月1日起归陈广池、陈广佳所有，陈广池、陈广佳承接该协议的权益，自然有权依据案涉拆迁补偿协议主张货币补偿款。另，各方当事人二审庭询均确认案涉拆迁项目进展与一审查明情况一致，并无变化。陈广池、陈广佳确认通过诉讼途径已取得自2010年8月1日起至2015年12月31日的租金收益及逾期交付补偿房屋违约金。本院认为，因陈广池、陈广佳是香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷案件，应参照涉外民商事纠纷案件处理。陈广池、陈广佳依据案涉拆迁补偿协议主张权益，各方当事人并未对该合同适用法律进行约定，而该协议签订、履行均发生与我国内地，且案涉房屋亦在广东省广州市辖区内，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，我国内地与本案纠纷有最密切联系，应适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合各方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于：一、案涉拆迁补偿协议是否具备继续履行的条件；二、陈广池、陈广佳解除合同主张是否成立及解除后责任承担问题；三、陈广池、陈广佳对租金收益及违约金的主张是否超过诉讼时效；四、评估费用负担问题。关于案涉拆迁补偿协议是否具备继续履行的条件方面。房屋拆迁补偿协议是拆迁人与被拆迁人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。本案中，经生效判决认定案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中被拆迁人的权益自2010年8月1日起归陈广池、陈广佳所有，陈广池、陈广佳有权依据该协议要求农资公司依约履行产权调换补偿义务。农资公司上诉称案涉房屋尚有其他产权人，不能作为陈广池、陈广佳主张案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》合同权利的合法抗辩，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。结合一、二审查明事实，农资公司逾期二十多年仍未依约交付回迁房屋，至今未能提供证据证明该协议具备继续履行的条件，现陈广池、陈广佳主张解除该协议合法合理，一审法院予以支持并无不当，农资公司关于该协议应继续履行的上诉主张无据，本院不予支持。关于陈广池、陈广佳解除合同主张是否成立及解除后责任承担问题。如前所述，陈广池、陈广佳解除案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》主张成立，农资公司未能依约交付回迁房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，将被拆迁房屋移交拆迁方拆除等被拆迁方义务已履行完毕，就此，陈广池、陈广佳曾起诉要求恢复原状，该诉请业经一、二审判决驳回，根据一、二审查明的履行情况，结合案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》性质，现陈广池、陈广佳关于货币补偿款及租金收益的诉求，实质上均系要求农资公司承担违约赔偿的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对被拆迁方而言，因农资公司违约造成的损失是未能于约定期限接收回迁房屋所产生的损失，一审法院认定农资公司应参照评估机构以建成时间为1997年9月30日同期同地段同等条件房屋市场价格承担损失赔偿责任，虽对该款额表述为货币补偿款欠妥，但处理结果基本准确。陈广池、陈广佳上诉称以1997年9月30日建成房屋价值赔偿不能弥补其遭受的实际损失，本院认为，一审判决对认定回迁房屋建成时间作为评估时点的依据阐述清晰，准确得当，陈广池、陈广佳要求以2018年12月26日建成房屋价值予以赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；陈广池、陈广佳主张2010年8月1日起未能对回迁房屋占有使用造成的收益损失，已通过租金收益主张获得赔偿，以此为据认为农资公司应以2018年12月26日建成房屋价值赔偿无据，本院不予支持。至于农资公司关于被拆迁房屋为非住宅性质、楼梯楼以及存在其他共有产权人的上诉意见，本院认为，农资公司应赔偿的是未依约交付回迁房屋造成的损失，应以回迁房屋同等条件评估价格为参考标准，对回迁房屋是否住宅性质、楼梯楼还是电梯楼，一审法院已通过函询相关规划、房管部门并结合查明事实予以核实；案涉《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中被拆迁方的权益自2010年8月1日起归陈广池、陈广佳所有亦已有生效判决确认。农资公司上述上诉意见缺乏理据，本院不予采信。关于陈广池、陈广佳对租金收益及违约金的主张是否超过诉讼时效的问题。一审判决分析认定合法有据，准确得当。至于农资公司上诉称陈广池、陈广佳于2017年4月27日向一审法院起诉2016年1月1日至2017年4月30日期间租金收益及逾期交付回迁房屋违约金一案，因陈广池、陈广佳未缴纳诉讼费情况下撤诉，应视同未起诉不产生诉讼时效的中断。经核，上述陈广池、陈广佳的起诉一审法院于2017年4月26日立案受理，案号为：（2017）粤0105民初3429号。2017年5月6日，陈广池、陈广佳预交诉讼受理费4115元，2017年7月19日，陈广池、陈广佳向一审法院提交撤诉申请，一审法院于2017年7月26日裁定准予陈广池、陈广佳撤诉。据此，农资公司上述上诉意见缺乏事实依据，本院不予采纳。关于诉讼费用及评估费用负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第十二条规定，诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。第二十九条第一、二款的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院根据上述规定，根据案件具体情况按照实际结案标的额决定当事人负担诉讼费用数额，以及评估费用承担，处理得当。农资公司对诉讼费用及评估费用的上诉主张，欠缺理据，本院不予支持。综上所述，陈广池和陈广佳、农资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133130元，由广东省农业生产资料总公司负担82737元，由陈广池、陈广佳负担50393元。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十一月二十六日书记员  王嘉宝陈蕴琦