广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5053号上诉人（原审被告）：温秋格，女，汉族，1985年7月4日出生，住广东省陆丰市************，公民身份号码为441************86X。被上诉人（原审原告）：孙兰兰，女，汉族，1986年2月19日出生，住湖北省潜江市后湖农场前湖分场新桥队，公民身份号码为429************720。委托诉讼代理人：邓铁柱，广东国律律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：东莞市易达房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市黄江镇新市社区华安小区******。法定代表人：曾某1。原审被告：郑庆，男，汉族，1979年3月16日出生，住广东省陆丰市******************之一，公民身份号码为441************039。现羁押于广东省揭阳监狱。上诉人温秋格因与被上诉人孙兰兰、东莞市易达房地产经纪有限公司（以下简称易达公司）、原审被告郑庆房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初16194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温秋格上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决温秋格无须向孙兰兰支付违约金140000元；3.判决孙兰兰与易达公司应共同承担因本案所造成的损失；4.由孙兰兰与易达公司承担本案的一审、二审诉讼费。事实及理由：一、关于温秋格出卖案涉房屋的背景。温秋格因丈夫郑庆坐牢，需独自抚养三个小孩，又无固定工作收入，经济困难，故在没有咨询郑庆的情况下就出售案涉房屋咨询了中介，又因温秋格学历低，无法辨认房屋买卖交易中的风险才致本案发生。二、孙兰兰、易达公司签订合同时明知温秋格不是案涉房屋的所有权人，没有经过丈夫郑庆的委托同意，具有明显过错。刚开始，温秋格仅就案涉房屋价格咨询腾成中介的孙女士，并告知其案涉房屋的实际情况，但孙女士告知温秋格虽然案涉房屋不登记在温秋格名下，但只要有房产证、结婚证和户口本仍可签订合同，其余事项可以后续再处理。2019年1月24日，孙女士在没有买家前来看房的情况下通知温秋格到中介处签订房地产买卖合同，签订合同的三方为腾成中介、易达公司和温秋格，买家没有签订合同，对此易达公司解释说买家没有时间过来，因此由易达公司代买家签署合同。温秋格出于信任签订了房地产买卖合同。2019年3月，在温秋格没有案涉房产权利人郑庆的身份证及委托书的情况下，腾成中介和易达公司又通知温秋格到易达公司重新签订房地产买卖合同，即案涉孙兰兰提交的合同。孙兰兰、易达公司明知温秋格不是案涉房屋所有权人，也无郑庆的委托，仍签订案涉房屋买卖合同，明显具有过错。2019年4月25日，易达公司要求温秋格按模板书写申请书用以办理公证，因温秋格没有在监狱见到丈夫郑庆，故按照易达公司的指示，温秋格自己书写案涉申请书，用来交给公证处尝试到监狱办理公证。易达公司明知该申请书由温秋格书写，却拍照给买家。直到2019年5月，温秋格因无法办理丈夫郑庆的公证委托，案涉房屋无法继续交易，故向孙兰兰、易达公司商量能否先退款，并非单方要求解除合同，孙兰兰与易达公司对此一直未予回复，故案涉房屋买卖合同并未解除。三、案涉房屋登记在温秋格丈夫郑庆名下，温秋格未取得郑庆的授权，温秋格在案涉房地产买卖合同中作为代理人签名，故温秋格就案涉房屋签订买卖合同应认定为无权代理，不是一审认定的无权处分。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款的规定，因易达公司签订合同前已经知悉案涉房产权利登记情况以及温秋格未取得授权，且第二次补签合同时，孙兰兰及易达公司也知悉温秋格没有授权亦未办理公证委托。故孙兰兰及易达公司明知温秋格无权代理的情况下，仍签订案涉房屋买卖合同，具有重大过错，应自行承担由此造成的损失。四、关于易达公司在本案中的责任认定。根据《广东省高级人民法院关于审理房地产买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条第四款的规定，易达公司从一开始就知悉温秋格的丈夫在服刑，温秋格没有取得授权，却利用温秋格经济困难，多次恶意怂恿温秋格在没有取得委托的情况下签订案涉房屋买卖合同。且在买家没有看房的情况下，直接代买家签订合同，两个月后才告知买家补签合同，可知系易达公司故意向温秋格隐瞒房屋交易过程中的风险及重要信息，才导致本案纠纷发生。因此，易达公司为求促成交易取得报酬，严重违反诚信原则，故意误导温秋格，隐瞒重大交易风险，应对本案损失承担主要责任。综上，请二审法院判如所请。孙兰兰未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。易达公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。郑庆陈述称，其事前并不知悉案涉房屋买卖事宜，也不同意出售案涉房屋。易达公司及孙兰兰明知温秋格不是房屋所有权人，也未经公证委托，仍与温秋格签订案涉房屋买卖合同，存在欺诈行为，具有重大过错。孙兰兰向一审法院起诉请求：1.孙兰兰与温秋格、郑庆、易达公司签订的《房地产买卖合同》解除；2.温秋格与郑庆连带退还孙兰兰已付定金50000元；3.温秋格与郑庆连带支付孙兰兰违约金140000元；4.本案的诉讼费用由温秋格与郑庆承担。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2019年1月24日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、限温秋格在判决发生法律效力之日起三日内向孙兰兰返还定金50000元；三、限温秋格在判决发生法律效力之日起三日内向孙兰兰支付违约金140000元；四、驳回孙兰兰对郑庆的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4100元（孙兰兰已预交），由温秋格负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初16194号民事判决书。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据温秋格的上诉意见，归纳二审争议焦点为：孙兰兰、易达公司在签订案涉房屋买卖合同中有无过错以及一审判定温秋格承担相应违约责任是否有误。对此，本院分析如下：首先，案涉房屋虽单独登记于郑庆名下，但该房屋取得于温秋格与郑庆婚姻存续期间，本案并无证据显示该房屋属于郑庆单独所有，故根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、第十九条的规定，可认定该房屋为郑庆与温秋格共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，温秋格处分该房屋应取得郑庆同意。其次，案涉房地产买卖合同补充事项第1条、第3条明确约定，案涉房屋产权人郑庆需作公证给温秋格全权办理房屋业务，温秋格必须在2019年3月10日前做好公证，温秋格确定郑庆同意出售案涉房屋，如后续不同意出售的，温秋格应承担相应法律责任。该合同约定没有违反法律法规的禁止性规定，且温秋格没有举证证明系该约定受孙兰兰、易达公司误导而作出的意思表示，其亦没有举证证明该约定存在其他可予撤销或无效的情形，故该合同约定有效，温秋格应予遵守履行。再次，孙兰兰、易达公司在合同签订时已知悉案涉房屋的登记权人为郑庆，以及温秋格尚未取得郑庆公证委托的事实，因温秋格在合同中明确确认郑庆同意出售案涉房屋，故根据诚实信用原则，已可免除孙兰兰与易达公司相应的注意义务。温秋格虽主张孙兰兰、易达公司在交易过程中存在误导、隐瞒交易风险等可能导致前述合同约定可予撤销或无效的情形，但其均未提供证据证实，应自行承担举证不能的不利后果，因此，温秋格以孙兰兰、易达公司在签订合同时有过错为由应承担相应责任的主张缺乏理据，本院不予采纳。最后，从本案证据看，案涉合同无法履行的原因系由于温秋格无法办妥公证委托，且郑庆不同意出售案涉房屋，因此，温秋格违反了其在合同中作出的确定郑庆同意出售案涉房屋的约定，构成根本违约，一审法院据此判定由温秋格依据合同约定承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，温秋格的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元（温秋格已预交），由温秋格负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚渠旺审 判 员 邓晓畅审 判 员 李远伦二〇二〇年十一月十日法官助理 张春宁书 记 员 谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。