广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21422号上诉人（原审被告）：王贵山，男，1956年8月20日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：赖文扬，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：饶征佳，女，1994年10月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵广群，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东栓，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔志斌，该公司员工。上诉人王贵山因与被上诉人饶征佳、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王贵山上诉请求：1.撤销一审判决，改判第二项为王贵山向饶征佳退还定金200万元，由合富公司向饶征佳支付违约金195万元或裁定将一审发回重审；2.一、二审诉讼费、保全费由饶征佳、合富公司承担。二审庭询中变更上诉请求为：1.改判一审判决第二项、第三项，合富公司就王贵山返还定金200万元、支付违约金、保全费5000元的债务承担连带清偿责任，其中违约金应调整为以饶征佳实际损失为限，按照同地段同类房屋的租金标准确定，截止至2020年10月23日，违约金共计28万元，每月以28000元计算；2.本案一审、二审受理费由合富公司负担。事实和理由：（一）一审判决以“涉案房屋在交易前已经登记网签”为由，认定“王贵山未主动向饶征佳披露涉案房屋存在网签情况”属于认定基本事实不清，实际上王贵山在双方交易前，对涉案房屋已网签的情况并不知情，其过错根本不在王贵山，该事实已由判决文书依法查明确认，无可争议。王贵山在2019年12月23日才获知涉案房屋已被网签，2018年4月2日的网签合同并非王贵山参与所作，并无王贵山本人签名，系案外人恶意所为，与王贵山无关。如王贵山明知涉案房屋已被网签，在明知违约的情况下也不可能仍与饶征佳签订存量房买卖合同，这完全不符合常理。（二）一审法院认为“合富公司作为中介对涉案房屋产权情况进行了查册并告知饶征佳”，遂认定合富公司不存在过错属认定事实错误。合富公司作为房产证中介，根据涉案合同约定其未履行合理的审慎提醒义务，其消极怠于履行中介义务直接导致本案诉讼发生，应承担过错责任，并承担全部违约责任。涉案合同具备继续履行的可能，影响房屋继续过户的因素已基本消失，另案已撤销了案外人恶意所为的历史网签记录。（三）退一万步，即使王贵山违约，但一审判决在饶征佳未提供任何证据证明其实际损失的情况下，在涉案纠纷发生不到一个月的时间里要求王贵山承担高达195万元的违约金，其违约责任已远超法律规定的合理补偿范围，有违公平原则及全面审查原则，属适用法律错误。涉案合同从签订之日到纠纷发生时仅不到一个月，饶征佳根本不可能产生195万元的实际损失，其主张如此高额的违约金没有任何事实依据。饶征佳仅支付购房定金200万元作为房屋预付款，在其未有证据证明其他实际损失的情况下，其实际损失充其量也仅为资金占用期间的利息，饶征佳主张高达195万元的违约金没有任何法律依据，应予调整。综上，一审法院未能查清案件基本事实，将不能继续履行的过错全部推责给王贵山，未依法审查合富公司的严重过错责任，在证据不足的情况下错误支持了饶征佳195万元高额违约金的诉讼请求，应支持王贵山的上诉请求，将本案发回重审。饶征佳二审答辩称，1.不同意王贵山当庭变更上诉请求，没有任何法律依据，不应予以支持；2.王贵山作为涉案房屋出卖人，理应保证涉案房屋具备交易过户的条件，这是根本的义务和责任。在签订涉案买卖合同之前，王贵山隐瞒了涉案房屋已进行买卖及网签的事实，导致涉案房屋存在一房二卖的情况，致使饶征佳无法实现合同目的，王贵山根本性违约。另案买卖合同签订后，由于王贵山与案外人存在其他法律纠纷，涉案房屋被一审法院查封，至今尚未解封，由于王贵山的个人原因导致买卖标的被查封，导致买卖合同根本无法实现，其负有重大过错，也造成重大违约。因此，饶征佳有权依法起诉要求解除涉案买卖合同，并要求王贵山退还定金及支付违约金，违约金的标准符合国家法律规定，理应得到支持。王贵山关于实际损失的抗辩主张没有依据，饶征佳要求王贵山承担的是违约责任而不是赔偿损失，违约行为非常清楚，违约金的约定合法合理，依法不存在调整的情况。综上，饶征佳对王贵山的上诉请求与理由全部不同意。合富公司二审答辩称，1.不同意王贵山在本案中变更上诉请求，应予驳回。同意饶征佳的陈述意见，从王贵山提供的材料看，王贵山对房屋返还情况早已存在纠纷，其理应知道该纠纷对本案交易造成影响，但王贵山一直没有告知饶征佳。2.在合同签署之前，合富公司的工作人员有向王贵山询问涉案物业的网签跟权属情况，当时王贵山确认涉案物业的权属，但没有确认网签情况，而且合富公司也有对该物业的产权情况进行核实。交易物业的网签情况本身属于王贵山自动披露的信息，即使王贵山因案外第三人恶意网签而导致本次交易无法进行，王贵山也应承担损失赔偿，向案外第三人主张权利，而非将过错责任推给合富公司。饶征佳向一审法院起诉请求：1.解除饶征佳与王贵山、合富公司签订的《存量房买卖合同》；2.王贵山向饶征佳退还定金200万元并支付违约金195万元；3.合富公司对王贵山的上述债务承担连带清偿责任；4.王贵山、合富公司承担本案受理费、保全费、保全担保费。一审法院认定事实：2019年12月20日，合富公司打印了广州市越秀区***房的查册表，显示涉案房屋为住宅，建筑面积197.26平方米，不存在共有情形、抵押权登记情形、预告登记情形、查封登记或者其他限制处分的记录。同日，饶征佳（乙方）与王贵山（甲方）、合富公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，写明甲方将广州市越秀区***房以1950万元的价格出售给乙方，建筑面积197.26平方米；丙方应于2020年2月10日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务，丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方提供中介服务，按照法律法规规定履行职责，非经甲乙双方书面同意，房地产中介服务机构不得泄露买卖双方的信息资料；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；付款方式为商业贷款，买方应在签署本合同当日自行交付定金200万元给卖方，买卖双方应在签署本合同后三日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请费30年1365万元的银行按揭贷款，首期楼款与85万元由买方在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方等。饶征佳向王贵山支付定金200万元。同日，王贵山将房产证、身份证拍照给合富公司员工以便办理网签手续，经合富公司查询，涉案房屋已登记网签。2019年12月26日，广州市房屋交易监管中心向王贵山出具关于查询网签情况的复函，写明：2018年4月2日，涉案房屋于广州瑞信信息咨询有限公司通过存量房网上交易管理系统制作了存量房买卖合同（合同编号180××××****）。2020年1月3日，涉案房屋被一审法院以（2020）粤0104民初1050号民事裁定书及协助执行通知书予以查封。2020年1月6日，王贵山向一审法院起诉广州瑞信信息咨询有限公司、王*海（2020）粤0104民初1735号合同纠纷一案，要求撤销涉案房屋网签。一审法院认为：饶征佳与王贵山签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，饶征佳依约向王贵山支付定金200万元，因涉案房屋在本次交易之前已经登记网签，买卖双方未能办理上述买卖合同的网签手续。不久之后涉案房屋被一审法院查封，上述合同无法继续交易，王贵山作为出卖人没有向饶征佳披露涉案房屋存在网签的情况，未能确保涉案房屋具备交易条件，已构成根本性违约，故饶征佳要求解除上述买卖合同，由王贵山退还定金200万元，并按照合同约定总房款10%的标准支付违约金195万元合法，一审法院予以支持。合同履行过程中，合富公司作为中介方对涉案房屋产权情况进行了查册并告知饶征佳，履行了查册义务，对于买卖合同纠纷不存在过错，故饶征佳要求合富公司一并承责没有依据，一审法院不予支持。本案纠纷是因王贵山违约所致，受理费及保全费由王贵山负担，在支持了违约金的情况下，饶征佳的损失已能得到弥补，其要求王贵山支付保全担保费，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，于2020年6月22日作出如下判决：一、饶征佳与王贵山签订的《存量房买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、王贵山在本判决发生法律效力之日起10日内，向饶征佳退还定金200万元并支付违约金195万元；三、王贵山在本判决发生法律效力之日起10日内，向饶征佳支付保全费5000元；四、驳回饶征佳的其他诉讼请求。案件受理费38400元，由王贵山负担。本院二审期间，王贵山向本院提交：1.（2020）粤0104民初1735号民事判决书，拟证明王贵山与饶征佳签订《存量房买卖合同》时，对涉案房屋已网签的事实并不知情，本次纠纷的发生系因合富公司未尽合理、审慎的提醒义务，存在严重过错，合富公司应承担支付涉案违约金的责任。涉案房屋历史网签记录已被法院判决撤销，影响房屋继续过户之因素已消除，涉案合同存在继续履行之可能。2.（2020）粤0104民初1050号民事判决书，拟证明王贵山系涉案房屋的合法产权所有人，有权对外出售涉案房屋，法院已判决涉案房屋产权归王贵山所有，阻碍合同继续履行之因素已消除，涉案合同存在继续履行之可能；3.与合富公司工作人员沟通网签查询视频；4.视频文字翻译稿，证据3-4拟证明合富公司获取涉案房屋产权证信息即可查询涉案房屋是否存在网签情况，其在王贵山与饶征佳签订《存量房买卖合同》前已获取涉案房屋产权证信息，但其在未履行查询义务的情况下即安排双方签订涉案合同，直接导致涉案房屋买卖交易失败，合富公司应当对交易的失败承担全部责任；5.广州市越秀区***路同类型房屋租金天下官网截图，拟证明涉案房屋所在地段同类型房屋平均月租金为28000元/月，一审法院判决王贵山向饶征佳支付195万元违约金的金额过高；6.（2020）粤0104民初1735号案件庭审笔录，拟证明案外人王*海在该案一审庭审中自认其通过非法手段将涉案房屋网签，王贵山对涉案房屋在交易前被网签的事实不知情。饶征佳经质证认为，证据1、2原件及复印件一致，不确认其证明目的及证明内容，因为双方是合同关系，合同有相对性，合同以外的事实与本案无关，饶征佳没有去了解，也不需要去了解，卖家的责任已经很明确；对于光盘证据的真实性、合法性和关联性不予确认，王贵山与合富公司沟通时饶征佳不在场；对证据5的真实性、合法性和关联性不予确认，合同有相对性，饶征佳主张的是违约金，不是损害赔偿，且饶征佳主张的数额为成交价10%，按照最高人民法院的规定不超过30%都不属于过高，都不需要调整，本案纠纷发生也将近一年，至今王贵山都不同意退还饶征佳支付的定金，明显具有恶意，所以饶征佳主张违约金合情合理；证据6的质证意见与证据1、2一致。合富公司经质证认为，对证据3、4的真实性、合法性和关联性不予确认，该视频证据发生的时间、地、地点物等信息均无法确认，视频人员之间不排除存在利益导向或输送，以致视频所述内容不能反映真实情况，该视频未在一审期间提交，不应作为二审新证据处理，且王贵山二审当庭提交已超过二审举证期限；其余质证意见与饶征佳意见一致。经审理查明，一审期间，王贵山并无提供证据证明合富公司在涉案《存量房买卖合同》签订前已经知悉涉案房屋存在网签，合富公司亦无确认其在2019年12月20日已经知道涉案房屋存在网签，除此之外，一审法院查明的其他事实基本无误，本院予以确认。另查明，合富公司称其公司只是询问王贵山涉案房屋是否存在网签，对涉案房屋的产权情况进行查册。王贵山称其不记得合富公司有无询问网签问题，其是应合富公司的要求提供资料，其在12月20日下午1点钟将房产证、身份证拍照发给合富公司员工，其认为合富公司员工在此时就可以对涉案房屋的权属情况和是否办理网签进行查询。合富公司称：网签需要买卖双方签订买卖合同，确定买卖关系后，再提供相关的房产资料及身份资料，进行相关信息的录入，办理网签也需要对交易双方的信息进行一个识别，交易双方需要到场人脸识别才能办理网签；大概在提交录入网签资料的时候可以知道交易房屋是否因存在网签而被锁定；2019年12月20日为周五，其系在2019年12月23日才查知涉案房屋存在网签，其并无故意拖延网签。王贵山认为合富公司有能力在签合同前查询是否存在网签，但没有证据证明合富公司在签合同前实际进行了网签查询。饶征佳称合同约定其是以银行按揭的方式支付剩余购房款，故王贵山要求以查封购房款的方式置换对涉案房屋的查封实质上是要求饶征佳一次性付款，变更了合同约定的付款方式，增大了饶征佳的义务。王贵山称饶征佳已经取得银行同贷书，故其认为饶征佳将银行发放的贷款存入法院指定账户以替换对涉案房屋的查封，并无增加饶征佳的义务。王贵山无证据证明其上述置换查封物的方案得到相关贷款银行同意以及相关法院的批准。王贵山确认饶征佳曾向其提出退还定金，其当时经济很困难，无力退还定金，想继续交易。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案《存量房买卖合同》解除的违约责任承担主体以及违约金数额如何界定。关于涉案《存量房买卖合同》解除的违约责任承担主体的问题。根据本案查明的事实，涉案《存量房买卖合同》因交易房屋在签约前已被网签且存在司法查封而无法继续履行，王贵山并无证据证明饶征佳在签订合同时已知悉涉案房屋存在网签，故合同无法继续履行的责任不能归咎于饶征佳。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”王贵山称涉案房屋在涉案《存量房买卖合同》签订前被网签以及被司法查封，均系案外人恶意所致，并不能免除其依照涉案《存量房买卖合同》约定应向饶征佳承担的违约责任，王贵山以此为由主张不应由其向饶征佳承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。王贵山系涉案房屋登记的产权人，亦为涉案《存量房买卖合同》载明的出卖人，王贵山负有保证涉案房屋具备交易条件的义务，王贵山在出售前理应核实交易房屋是否存在影响交易正常进行的障碍。涉案房屋早在2018年4月已被网签，此为与房屋交易有关的重大信息，作为出卖人，理应及时掌握并予以披露。本案现有证据反映出王贵山未向合富公司、饶征佳披露该信息，未尽产权人应有的注意义务和出卖人应尽的提示义务。其次，合富公司在促成交易双方签订合同前，已经对涉案房屋的产权情况进行了查册，在确定涉案房屋在当时并无抵押登记以及查封后才通知交易双方签订合同，合富公司已履行一般居间人应尽的审查义务。本案现有证据并不足以证明合富公司在知悉涉案房屋存在网签的情况下仍促成交易双方签订合同，王贵山主张合富公司恶意促成交易双方签订合同，依据不足，本院对此不予采信。合富公司在涉案《存量房买卖合同》签订后的第一个工作日为交易双方录入网签信息，在查询到涉案房屋的网签记录后即反馈给交易双方，并无存在拖延网签和未及时提醒的情形，王贵山认为合富公司未尽审查、提醒义务，依据不足，本院不予支持。涉案《存量房买卖合同》解除的责任在王贵山，王贵山要求合富公司承担合同解除的违约责任，依据不足，本院不予支持。关于违约金的数额问题。涉案《存量房买卖合同》约定：“甲方（王贵山）不按本合同约定将该房地产出售给乙方（饶征佳）的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”。涉案《存量房买卖合同》因王贵山出卖的房屋存在网签以及被查封而解除，饶征佳有权依照合同约定要求王贵山承担违约责任。饶征佳在交易障碍出现后已向王贵山提出返还定金的主张，王贵山在不能及时消除履行障碍的情况下应及时予以返还。王贵山自称经济困难而无力返还，双方无法及时就合同解除达成合意以及对合同解除后的后续事宜进行清结的责任在王贵山。合同约定的违约金195万元系涉案房屋成交价总额的10%，涉案合同解除后王贵山未及时返还200万元定金，对于饶征佳二次购房确实造成一定影响，王贵山并无充分证据证明合同约定的违约金标准过高，王贵山要求按照同地段同类房屋的租金标准（每月28000元）来确定饶征佳的实际损失，该主张缺乏依据，本院不予采纳。涉案合同解除的责任在于王贵山，并由此引发诉讼，一审判决王贵山向饶征佳支付违约金195万元、支付保全费5000元并承担诉讼费，并无不当，本院予以维持。综上所述，王贵山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38400元，由王贵山负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十一月十九日书记员 贾 妍苏劲丹