湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初2631号原告：王秀君，女，1989年12月5日出生，汉族，户籍地：武汉市洪山区，委托诉讼代理人：王翠，湖北尊而光（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仁科，湖北尊而光（洪山）律师事务所律师。被告：李骁，男，1986年3月24日出生，汉族，户籍地：武汉市洪山区，原告王秀君与被告李骁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序审理过程中，发现不宜适用简易程序的情形，遂依法转为普通程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告王秀君的委托诉讼代理人王翠、张仁科，被告李骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年9月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告房屋保证金、剩余租金、剩余物业费共计14193.64元及利息（自2019年12月9日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项还清之日止）；3.判令被告赔偿原告损失1626.68元；5.判令本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更第1项诉讼请求为：要求法院确认原告与被告于2019年9月7日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月8日解除。事实和理由：2019年9月7日，原告与被告在武汉市尚居不动产代理有限公司的见证下签订了《房屋租赁合同》（合同编号：0002059），由被告将第三人王灿所有的位于武汉市洪山区鹏程国际A栋2716室房屋出租给原告，约定租期为三年，自2019年10月18日至2022年10月17日，租金每月6000元，按季度结算，房屋保证金6000元。原告已于合同签订当日向被告支付1000元定金，并于次日支付剩余23000元。自2019年12月3日开始，原、被告一直在协商案涉房屋的转租事宜。2019年12月9日上午10时，被告便直接通知原告案涉房屋已出租。当日晚20时，被告未经原告同意便擅自将案涉房屋内原告经营所需桌椅等物品搬走，不知置于何处。原告多次同被告协商沟通合同终止事宜，被告仅说已收保证金和租金不退并再未置一词。被告在原告毫不知情的情况下擅自搬走原告经营所需物品，并将案涉房屋转租的行为，已明确表示其不履行合同义务。综上所述，原告为维护自身合法权益，依据合同法、民事诉讼法相关规定，提起诉讼。被告李骁辩称：2019年9月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》。因考虑租赁期限较长，原告要求给予40天免租期，故合同约定租赁期限为2019年10月18日至2022年10月17日。实际原告在2019年9月7日当天就实际使用了房屋，至原告2019年12月9日退租，共计使用93天。原告诉状中称2019年12月3日开始，原、被告一直在协商房屋转租事宜等，实际情况是2019年12月3日，原告自行打电话给被告告知要退租，要求解除合同、退还保证金。被告告知原告是其违约在先，应从实际占据房屋之日起计算租金，不会给予40天的免租期，租金支付至2019年12月7日，在此期间根据合同约定，原告可以进行转租。原告在未经本人同意的情况下，将本人房屋内部全部用油漆涂成粉色，不仅如此，还将本人家具家电全部刷漆，包括一个冰箱、一个文件柜、一个斗柜、两张桌子，最后搬离时将本人两个空调刷上油漆，私自带走本人的一个实木柜子。2019年12月9日，原告既不交纳下一季度租金，也未将房屋转租出去，被告便通知原告腾退房屋。原告表示同意，也答应自行搬离，此时房屋租赁合同已经事实上解除。根据双方的房屋租赁合同第八条第一款“双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方6000元，乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金”。2019年12月11日，原告带人上门阻扰新的租户进出房屋，并威胁如果被告不退房屋保证金，就不让新租户动工，新租户随即报警。2019年12月16日，珞南街派出所将原被告约到一起调解，被告表示原告未经允许将被告房屋内部、家具家电全部改色，在腾退房屋时私自拿走家具，且将两台挂式空调刷上油漆损坏，故拒绝退还房屋保证金。原、被告争议焦点在于是谁先违约，提出解除合同的。被告有微信聊天记录证明原告于2019年12月3日主动提出退租，原告故意隐瞒这一点。原告共占用房屋93天，被告给予原告一周时间转租，但当时接近年底，且新冠疫情已在武汉各大医院出现，根本无人接手转租。后被告经朋友找到新的租户，也对原告进行了告知，原告表示理解并承诺搬离。原告违约在先，根据合同约定不予退还房屋保证金。综上所述，被告认为原告签订合同时故意夸大租赁时间，骗取40天免租期，履行合同期间又先行违约，拒绝履行合同义务，强行要求退还保证金，遭到拒绝后对房屋家具、家电设施进行故意损坏。原告的诉讼请求不合理也不合法，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审查认定事实如下：2019年9月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方）。租赁房屋坐落于武汉市洪山区鹏程国际A栋2716室。租赁期限自2019年10月18日至2022年10月17日。该房屋月租金6000元，租金按季结算，首次租金于当日交付给甲方，以后各期租金交付时间为每季度前十日。乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金6000元。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。甲方应于本合同生效当日内，将该房屋交付给乙方，甲方逾期交付该房屋的，每逾期一日按月租金的千分之三向乙方支付违约金。甲方逾期一日不能交房的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿相应损失。租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方6000元；乙方擅自解除合同的，无权要求甲方退还保证金。乙方退租时，留置不搬的家具杂物任由甲方处置。如乙方在租期内因经营不善无法继续经营，乙方有权将该房屋转租。该合同对双方的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，被告将案涉房屋交付给了原告，原告向被告支付租金及房屋保证金共计24000元。原告在该房屋内从事经营活动至2019年12月初，因经营不善要求退租，被告于2019年12月8日将案涉房屋再次出租给他人，并于2019年12月9日搬走了原告的相关物品。以上事实有原、被告提交的《房屋租赁合同》，原告提交的物业公司收款专用收据、支付宝转账记录、微信支付明细，被告提交的微信聊天记录等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。案涉合同约定的租赁期限为三年，原告实际承租不足两个月便退租。虽然原告称案涉合同约定原告有权转租，且双方系协商一致均可寻找新租户，但是根据原告提交的证据无法证实原、被告就双方均可转租达成了一致，原告提前退租的行为应当视为其违约，按案涉合同的约定，被告有权不退还房屋保证金。同时，原告2019年12月初向被告提出转租事宜，被告于2019年12月8日便将案涉房屋转租了出去，没有给予原告充足的寻找新租户及腾退的时间，也存在一定过错，也应承担一定的责任。本院综合原告的违约情形以及被告的过错等情况，依法酌情认定被告应当向原告退还房屋保证金1000元。关于被告辩称原告将案涉房屋内部刷油漆，对家具家电进行改色，损坏空调，原告应当赔偿其损失的问题，被告提交了相关照片拟予证明，但本院无法核实照片来源，且即使其提交的照片确系案涉房屋的照片，但仅凭此也无法确定原告对空调等造成的具体损坏情况。对被告的抗辩主张，本院不予采信。原告提前退租，以行为表明不履行合同的主要债务，被告因此有权解除合同。被告于2019年12月9日告知原告找到新租户，要求原告搬离，并搬走原告物品的行为，可以视为被告将解除合同通知送达到了原告，案涉合同应已于当日解除。被告对原告已支付的2019年10月1日至2019年12月31日的物业管理费予以认可，而原告于2019年12月9日腾退，故2019年12月10日至2019年12月31日共2天的上述费用186元（759元÷3个月÷30天×22天≈186元）被告应当退还给原告。虽然被告辩称给予了原告40天免租期，原告实际是2019年9月7日即占用了案涉房屋，并提交了视频拟予证明，但本院无法核实该视频的拍摄地点、拍摄时间等，仅凭该视频不能证明原告于2019年9月7日即占用案涉房屋。根据案涉合同约定的起租日期及原告腾退时间，原告实际承租一个月23天，而原告实际支付了三个月租金18000元，被告多收取的租金7400元（18000-6000元-6000元÷30天×23天=7400元）应当退还给原告。被告逾期退还上述费用，应当支付利息。故原告要求被告退还房屋保证金、剩余租金、剩余物业费14193.64元及自2019年12月9日起的利息，因案涉合同于2019年12月9日解除，当日不应视为逾期，本院在8586元及自2019年12月10日计算利息范围内予以支持，超出部分不予支持。原告要求被告赔偿损失，并提交了淘宝购买记录、支付记录等拟予证明，购买记录、支付记录不能证明上述记录中购买的物品系被告搬走的物品，也不能证明支出的费用系被告造成的原告损失，仅凭上述证据不能证明原告的损失情况。现有证据只能确定被告搬走了原告的椅子等物品，而被告未给予原告充足的腾退时间已承担了相应的责任，视为对原告的损失进行了赔偿。故原告要求被告赔偿损失1626.68元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王秀君与被告李骁于2019年9月7日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月9日解除；二、被告李骁于本判决生效之日起十日内向原告王秀君退还8586元及利息（以8586为基数，自2019年12月10日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）；三、驳回原告王秀君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费196元，由原告王秀君负担146元，由被告李骁负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  成婧文二〇二〇年十一月十日书记员  刘诗婷