安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初3560号原告:天长市某房地产开发有限公司，住所地安徽省天长市万寿路东侧、石梁路西侧金华闶****401，统一社会信用代码91341181734966701E。法定代表人：翟金华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏云，安徽诚天律师事务所律师。被告：薛某某，男，1970年4月15日出生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：李森，安徽知秋（天长）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯义梅，安徽知秋（天长）律师事务所律师。被告：薛某，女，1973年3月2日出生，汉族，住安徽省天长市。原告天长市某房地产开发有限公司（以下简称盛华公司）与被告薛某某、薛某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛华公司的委托诉讼代理人王学翥、柏云，被告薛某某及其委托诉讼代理人李森到庭参加诉讼。被告薛某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。盛华公司向本院提出诉讼请求：1、解除被告薛某某与原告盛华公司签订的《天长市商品房预售合同》并赔偿原告14500元；2、两被告配合原告办理注销商品房预售合同备案手续；3、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年1月27日，原告与被告薛某某签订《天长市商品房预售合同》，合同约定被告向原告购买天长市广陵路北侧清风别苑小区2栋101室房屋一套，合同总价款为145万元，被告以分期付款、商业贷款的方式支付价款。合同第七条约定：“乙方（被告）若未按本合同时间付款，应当向甲方（原告）支付违约金……逾期超过30天，甲方有权单方解除合同，乙方应承担赔偿责任。赔偿金额为总价款的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方……”2016年2月22日，两被告与中国工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，向银行贷款95万元用于支付购房款，合同约定原告为该笔贷款提供阶段性的连带责任保证。因被告未履行还款义务，中国工商银行根据与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》第八条：“如借款人在乙方（原告）提供阶段性连带责任担保期间为按照合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知书后15日内履行原款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，甲方有权从保证金账户中扣除相应款项，优先用于清偿乙方相关债务”的规定，直接从原告的保证金账户中扣划被告的贷款金额95万元。虽然从形式上看，被告已支付了全部的购房款，其违反的只是借款合同的约定，但从实质上看，原告代为清偿了被告在银行按揭的全部款项，对于原告来说订立《商品房预售合同》目的没有实现，被告的行为构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同或者赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告有权解除《天长市商品房预售合同》，并要求被告承担赔偿责任。薛某某辩称：我不同意解除合同。一、预售合同付款义务我方已经履行完毕，我是按合同规定的时间付款的，有首付款、按揭款，房款我已经支付完毕。原告诉状中的自认以及对收到银行95万按揭款的证据也能够证实我方履行了预售合同的付款义务，原告辩称的没有支付50万元的首付款与其向被告出具的50万元的购房款发票矛盾，原告明确其请求权基础为合同法规定的解除权，解除理由为诉状中陈述其代为垫付按揭款，而当庭又陈述是被告未支付50万元的购房款，基于原告的表述，被告认为原告的起诉已过法定的诉讼时效，合同签订于2016年1月，如果原告按照合同第七条起诉，应当在2019年1月主张合同解除权。二、我们认为原告的诉请不具有正当性，原因有：1、原、被告在签订合同时，如原告明知违约行为，应当及时行使相关权利，现在的房屋市场价值已经远远高于合同签订时房屋的价值；2、在与银行的三方协议中约定争议解决方式是诉讼，而原告与银行通过代偿的方式提前归还贷款未通知被告，银行有权行使拍卖变卖的优先求偿权，在原告垫付了按揭款后，其取得了依照保证合同的追偿权，应当按照债权主张；3、判例我们认为在本案中不应当适用，原告提供的判例被告是缺席的，没有抗辩，不代表判决是正确的。薛某未作答辩，亦未向法庭提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《天长市商品房预售合同》，无合同双方的签章，对该证据本院不予确认；原告提交的王红玲银行借记卡明细清单、电子回单，经与王红玲本人核实，可以证明盛华公司清风别苑项目部会计王红玲向户名为天长市盛华房地产开发有限责任公司清风别苑小区2号楼的银行账户转账的44万元确为薛某某、薛某购买涉案房产的首付款，该款项来源自案外人许春媚；中国工商银行网上银行电子回单、中国工商银行转账凭证，形式合法，内容真实，与本案有关联性，对该组证据本院予以确认；被告提交的商品房预售合同、购房发票、中国工商银行个人贷款明细，被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：薛某某与薛某系夫妻关系。2016年1月27日，盛华公司（甲方）与薛某某签订《天长市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买天长市广陵路北侧清风别苑小区2栋101室，总价款暂定145万元，付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方应于2016年1月29日付首付款44万元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方；甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，甲方如未按期交房，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算，逾期超过30天，乙方有权单方面解除合同。2016年1月27日，薛某某的购房首付款44万元通过盛华公司清风别苑项目部会计王红玲账户汇入天长市盛华房地产开发有限责任公司清风别苑小区2号楼账户。2020年1月28日，薛某某补缴购房款6万元。同日，盛华公司向薛某某开具金额为50元的预收款发票，发票付款方为薛某某。2016年2月2日，薛某某、薛某与中国工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款95万元用于支付清风别苑2栋101室房款，借款期限为2016年2月3日至2026年2月3日，担保方式为保证、抵押，盛华公司自愿为薛某某提供担保金额为95万元的阶段性连带责任保证。合同签订后，中国工商银行向薛某某发放95万元贷款，该款进入盛华公司账户。自2016年12月29日起，因薛某某、薛某未按期向中国工商银行履行还款义务，中国工商银行从盛华公司名下保证金账户扣款至薛某某账户用于偿还银行贷款，至2018年10月29日，盛华公司总计为薛某某、薛某偿还银行贷款本息合计969348.62元。另查明，盛华公司至今未向薛某某、薛某交付涉案房屋。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人依法享有合同解除权。本案中，薛某某、薛某以按揭贷款的方式购买盛华公司开发的房屋，在按揭贷款履行过程中发生“断供”，导致盛华公司已收到的按揭购房款又通过其承担连带清偿责任的形式返还给银行，薛某某、薛某亦未能通过其他方式补足该部分按揭贷款，从而致使盛华公司通过签订《商品房预售合同》出售涉案房屋并获取购房款的合同目的不能实现，盛华公司取得合同解除权。商品房买卖纠纷中，享有合同解除权的当事人应在合同约定或者法定期间内行使该权利,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，当事人未进行催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。盛华公司在2018年10月29日付清薛某某、薛某在银行按揭贷款的本金及利息，取得合同解除权，至2020年8月12日盛华公司才以起诉的方式提出与薛某某、薛某解除合同，其已经超出了解除权行使期限,盛华公司的合同解除权消灭。综上，盛华公司要求与薛某某、薛某解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告天长市某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费164元，减半收取82元，由原告天长市某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  韩玉惠二〇二〇年十一月三日书记员  马天宇附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。