陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书（2020）陕01民终10744号上诉人（原审原告、反诉被告）：石拓林，男，1992年11月12日出生，汉族，个体工商户，住陕西省西安市未央区万科金域东郡21-2-2904。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐宝珍，女，1973年11月29日出生，汉族，个体工商户，住陕西省西安市新城区楼XX。委托诉讼代理人：段愈强，陕西百平法律事务所法律工作者。 上诉人石拓林因与被上诉人徐宝珍租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。石拓林上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求，一、二审诉讼费由徐宝珍负担。事实和理由:其与徐宝珍之间是不定期租赁合同关系，原合同到期后未签订书面租赁合同。徐宝珍已于2020年4月6日晚接收涉案商铺，其于该日解除合同关系合法有效且无需负担违约责任，更无需承担徐宝珍再次出租可能遭受的租金损失，其多预交的房租应当全部退回。今年疫情对双方均有影响，涉案商场已对徐宝珍提出补偿措施，享受减租两个月租金的红利，徐宝珍的损失早已通过减免政策得到弥补，不应双重收益。2020年4月6日后徐宝珍自用涉案商铺，不存在房屋空置期损失。但其权益未得到保障，商场免租的两个月应当由其享有，其无需向徐宝珍再负担三个月的租金损失。徐宝珍是否出租或多久出租涉案房屋都与其无关。一审认定事实不清，适用法律错误。徐宝珍辩称，一审判决双方于2019年1月4日签订的《多彩城商铺租赁协议》有效，予以解除，是完全正确的。一审实际上是确认双方在该协议到期前，协商变更延长租期一年（即将合同原一年租期变更两年租期）的民事行为合法有效。一审判决其返还石拓林已付租金82733.37元，保证金4000元，共计86733.34元，完全照顾了疫情给石拓林的影响。石拓林自认的不定期租赁合同关系不能成立，强行解约是违法的，应赔偿给守约人造成的损失。石拓林在搬离涉案商铺时，未向其交付钥匙、电卡、结算与商城的管理费，仅向其发送一条微信，通知解除租赁协议，故应当支持其3-6个月的租金损失。其与商城系买断商铺租期，其是与多彩商城的租赁合同的相对人，与石拓林无关。石拓林向一审法院起诉请求：1.确认其与徐宝珍之间的不定期租赁关系已于2020年4月6日解除；2.徐宝珍退还其预交的房屋租赁费143567元及资金占用利息（以143567元为本金，自2020年4月6日起 ，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日），保证金4000元；3.诉讼费由徐宝珍负担。徐宝珍向一审法院反诉请求：1.依法确认其与石拓林协商一致，以口头协议将原租赁合同租期一年变更为两年，且石拓林已自动履行；该变更后的租赁合同应属定期租赁合同，合法并受法律保护；2.判令石拓林违反诚信，随意解约行为属违约，应赔偿给其造成的各项违约损失75000元，并押金4000元不退。交回租房钥匙前的房屋占用费用由石拓林承担。一审法院认定事实：2019年1月4日，徐宝珍作为甲方与石拓林作为乙方签订《多彩城商铺租赁协议》，约定XX商城XX座XX层XX号商铺给乙方经营服装使用，协议有效期自2019年2月1日起至2020年1月31日止，为期1年。乙方支付给甲方的年租金176000元，一次性付清，商铺的其他一切相关费用全部由乙方负责，协议到期乙方多交多彩城的其他相关多余费用全部不退。乙方支付给甲方商铺保证金4000元，待协议到期后再退还给乙方。乙方要保护甲方的所有设备、设施、若有损坏照价赔偿。2019年1月4日，石拓林按约向徐宝珍支付租金，并支付保证金4000元。2020年1月18日、2020年1月21日石拓林分两次共计向徐宝珍转账146000元，双方均认可为一年租金。2020年4月6日下午5:50，石拓林通过微信告知徐宝珍：“本人石拓林已于2020年4月6日晚17:XX商城XX座XX楼XX号宁宁家搬出，现与你终止该房不定期租赁合同。” 2020年5月8日，徐宝珍在涉案商铺挂有女性服装。一审法院认为，石拓林与徐宝珍签订的《多彩城商铺租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以确认。双方约定的租期届满前，石拓林向徐宝珍支付下一年度租金，石拓林继续使用租赁商铺，双方签订的原租赁合同继续有效，视为双方延长一年租赁期限。石拓林于2020年4月6日向徐宝珍明确告知不再履行租赁合同，符合合同的法定解除条件，依法予以确认。徐宝珍在收到石拓林的解除通知后需要合理的期限将涉案商铺再次出租，考虑疫情原因，给予徐宝珍合理期限3个月（2020年4月7日至2020年7月7日）。故石拓林要求徐宝珍退还137078元及资金占用利息，依法予以支持82733.34元。关于石拓林要求徐宝珍退还4000元保证金，徐宝珍辩称其未收到钥匙，石拓林未办理移交手续，但徐宝珍于2020年5月8日已进入商铺，故应将4000元退还石拓林。徐宝珍反诉要求石拓林支付违约损失75000元及交回钥匙前房屋占用费，无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、原告石拓林与被告徐宝珍于2019年1月4日签订的《多彩城商铺租赁协议》有效，予以解除；二、被告徐宝珍于本判决生效之日起十日内退还原告石拓林租金82733.34元、保证金4000元，共计86733.34元；三、驳回原告石拓林其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐宝珍反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3172元、反诉费888元，合计4060元，减半收取2030元，由石拓林负担1000元，徐宝珍负担1030元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，徐宝珍将涉案商铺出租给石拓林，双方合同到期后,石拓林继续使用涉案商铺并支付了一年租金。2020年4月6日石拓林向徐宝珍明确告知其不再继续履行合同，故石拓林主张该日双方租赁合同关系解除，于法有据，应予以支持。石拓林要求徐宝珍退还未使用期间的租金，因石拓林未提前告知解除合同，一审给予徐宝珍合理期限另行出租，并无不妥，但考虑今年疫情对承租人的影响，本院酌定扣除石拓林一个月的租金，徐宝珍应退还剩余租金107066.67元及保证金4000元。关于资金占用利息，无法律依据，不予支持。徐宝珍反诉主张石拓林支付违约损失及房屋占用费，因石拓林并未违约行为，亦未在合同解除后占用涉案商铺，对该请求依法不予支持。综上所述，石拓林的上诉请求，部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4142号民事判决第四项；二、撤销西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4142号民事判决第三项；三、变更西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4142号民事判决第一项为：确认石拓林与徐宝珍之间的租赁合同关系于2020年4月6日解除；四、变更西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4142号民事判决为：本判决生效之日起十五日内，徐宝珍退还石拓林剩余租金107066.67元、保证金4000元；五、驳回石拓林其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费3172元，由石拓林负担1000元，由徐宝珍负担2172元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年十一月十六日法官助理  高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧  1