广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2206号 上诉人(一审被告)：北海兰庭房地产有限公司，住所地合浦县廉州镇廉东大道**穗丰大厦**，统一社会信用代码：91450521685152161L。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 上诉人（一审原告）：钟景禄，男，1982年3月4日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人：苏云燕，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易娟，广西桂鸿凯律师事务所律师。 上诉人北海兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）因与上诉人钟景禄商品房预售合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初2541号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 -2- 兰庭公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初2541号民事判决；二、改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、涉案房屋均为统一竣工验收、统一交付，一审判决认定兰庭公司交房时间应以小区公告通知交房的时间为准，而钟景禄未依通知接收房屋，于2017年8月22日才接受其买受的房屋，该期间不能视为上诉人延迟交房。二、按照合同约定，钟景禄应当提供物业维修资金等完整办证资料作为物权登记的前提条件之一，而钟景禄于2019年10月27日才交纳物业维修资金，一审判决将钟景禄交纳物业维修资金前的时间认定为办证违约时间，没有事实依据。综上，双方因违约造成的后果不同，进而约定了各自的违约责任，一审判决仍以钟景禄诉求的违约金计算标准为准，没有事实依据。 针对兰庭公司的上诉请求钟景禄辩称：一、涉案合同约定的交房时间为2017年1月31日，而根据《玫瑰郡交接书》记载，上诉人于2017年8月22日才将涉案房屋交付给被上诉人，存在逾期交房现象。二、涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定属于上诉人的义务，上诉人不按约定履行上述义务，导致被上诉人不能在规定的期限内取得涉案房屋权属证书，上诉人已构成违约，被上诉人请求上诉人支付逾期办证违约金，应予以支持。三、上诉人主张因被上诉人未缴纳物业专项维修资金导致办证迟延的理由没有合同依据，也没有法律依据，被上诉人是否缴纳物业专项维修资金与本案无关。 钟景禄上诉请求：一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初2541号民事判决；二、改判兰庭公司向钟景禄支付逾期交房违约金6890元；三、改判兰庭公司向钟景禄支付逾期办证违约金21314元。事实与理由：一、一审判决未将逾期交房和逾期办证的违约金计算标准日万分之零点二调整为万分之 -3- 一是错误的，违反公平原则。本案中《商品房买卖合同》第七条的约定，买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，但涉案合同第九条却约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付房款万分之零点二的违约金，明显违反了《中华人民共和国合同法》第五条的规定，应将违约金调至日万分之一。二、本案中约定的逾期交房违约金标准较金融机构计收逾期利息标准、比较损失明显偏低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，应予以调高。三、人民法院应当遵循同案同判。根据部分玫瑰郡楼盘的业主的案件，人民法院均作出了将违约金从日万分之零点二调整至日万分之一。综上，一审判决违反了公平原则以及同案同判的精神，请求二审法院撤销一审判决，改判支持钟景禄的全部诉讼请求。 针对钟景禄的上诉请求兰庭公司辩称：一、涉案房屋均为统一竣工验收、统一交付，一审判决认定兰庭公司交房时间应以小区公告通知交房的时间为准，而钟景禄未依通知接收房屋，于2017年8月22日才接受其买受的房屋，该期间不能视为上诉人延迟交房。二、按照合同约定，钟景禄应当提供物业维修资金等完整办证资料作为物权登记的前提条件之一，而钟景禄于2019年10月27日才交纳物业维修资金，一审判决将钟景禄交纳物业维修资金前的时间认定为办证违约时间，没有事实依据。 钟景禄向一审法院起诉请求：1、兰庭公司向钟景禄支付逾期交房违约金6890元（以339394元作为计算基数，按照日万分之一，自2017年2月1日起计算至2017年8月22日止，共计203天）；2、兰庭公司向钟景禄支付逾期办证违约金21314元（以339394元作为计算基数，按照日万分之一，自2018年2月18日起计算至2019年11月6日止，共计628天）。两项合计28204元。 -4- 一审法院判决：一、兰庭公司应支付钟景禄逾期办理商品房权属证书的违约金4242.43元；二、兰庭公司应支付钟景禄逾期交房的违约金1377.94元；三、驳回钟景禄的其他诉讼请求。 本院二审经审理认为，兰庭公司与钟景禄签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定内容履行合同义务。 根据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2017年1月31日前将涉案房屋交付被上诉人，但上诉人未在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约。另根据涉案合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案中，涉案房屋于2017年8月22日交付钟景禄使用，而兰庭公司未在交房180内向登记机关提交相关手续进行备案，亦构成违约，应承担违约责任。根据涉案合同第九条的约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付房价款万分之零点二的违约金，钟景禄主张该约定违反了公平原则，逾期交房违约金及逾期办证违约金应调整至按日万分之一计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合案涉楼盘的实际情况，参照同小区楼房其他买受人与出卖人约定的违约金计算标准，涉案合同约定的违约金计算标准过低，应将违约金计算标准调整至日万分之一。综上。 -5- 逾期交房违约金应从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即从2017年2月1日计至2017年8月22日止，共计203天，故逾期交房违约金为339394元×0.01%%×203天=6889.70元。逾期办证违约金应从交房后180日结束的第二日起算至涉案房屋实际办理不动产权证的前一日止，即从2018年2月19日起至2019年11月5日止，共计625天，故逾期办证违约金为339394元×0.01%×625天=21212.13元，故一审判决按已付房价款为基数，按日万分之零点二计算违约金过低，本院予以变更。 上诉人兰庭公司主张，涉案房屋已经通过公示的方式通知业主收房，但被上诉人未依通知接收房屋，而于2017年8月22日才接受其买受的房屋，该期间不能视为上诉人延迟交房。本院认为，上诉人未能提供证据证明其通过公示的方式通知业主收房，亦未能举证证明业主经告知后不接收房屋，而被上诉人提交的《玫瑰郡交接书》载明的交房时间为2017年8月22日，故上诉人的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。 上诉人兰庭公司主张，逾期办证的原因是由于被上诉人没有及时缴纳物业专项维修资金导致，但其没有提供相关证据予以证明，本院亦不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚。上诉人兰庭公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持，上诉人钟景禄的上诉主张有事实和法律依据的，本院予以支持，没有事实和法律依据的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初2541号民 -6- 事判决； 二、北海兰庭房地产有限公司应支付钟景禄逾期办理商品房权属证书的违约金21212.13元； 三、北海兰庭房地产有限公司应支付钟景禄逾期交房的违约金6889.70元； 四、驳回钟景禄的其他诉讼请求。 一审案件受理费505元，减半收取252.5元，二审案件受理费1010元，合计1262.5元，其中1257元由上诉人北海兰庭房地产有限公司负担，剩余5.5元由上诉人钟景禄负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 候远婕 -7- 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 张 玲 书 记 员 陈旖琦