湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2293号原告：张家界信富物业服务有限公司，统一社会信用代码91430800661695188T。住所地：张家界市永定区回龙路（老十字街口）。法定代表人：陈姣姣，执行董事。委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。代理权限特别授权。委托诉讼代理人：芮建涛，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：吕爱华，女，1952年2月3日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。被告：陈兴国，男，1967年10月13日出生，住张家界市永定区。原告张家界信富物业服务有限公司（以下简称信富物业公司）与被告吕爱华、陈兴国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信富物业公司的委托诉讼代理人张霞、芮建涛到庭参加了诉讼，被告吕爱华、陈兴国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信富物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吕爱华立即支付物业服务费8011.48元及相应的违约金即合同约定的滞纳金（按日加收应纳费用的千分之三，从2016年1月1日起至欠款付清之日止）；2、被告陈兴国对2018年10月23日至2020年6月22日期间产生的物业服务费3023.2元及相应的违约金即合同约定的滞纳金承担共同付款责任；3、本案所有诉讼费用由两被告承担。在庭审过程中，原告信富物业公司将诉讼请求2变更为：被告陈兴国对2018年10月23日至2020年5月31日期间产生的物业服务费2912.35元及相应的违约金承担共同付款责任。事实与理由：张家界市“维港十字街”8栋101号房屋为被告吕爱华所有，该商品房面积共37.79平方米。原告与张家界市维港房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告在内的所有十字街的业主或物业使用人提供物业服务，业主或物业使用人应向原告缴纳物业服务费，商铺、写字楼按4元/月/平方米标准收取。自《前期物业服务合同》签订后，原告一直按合同约定为被告在内的所有十字街的业主提供物业服务，为被告提供了一个良好的经营、生活环境。但自2016年1月1日起，被告吕爱华一直未按约定缴纳物业服务费，截至2020年5月30日，共累计拖欠物业服务费8011.48元和滞纳金即违约金。根据双方合同约定违约金为按日加收应纳费用的万分之五，从2016年1月1日起至欠款付清之日止。两被告的违约行为已严重影响到原告的服务质量，原告已多次对被告吕爱华以及陈兴国进行催缴，但两被告均以各种理由拒绝交纳。2018年9月5日，被告陈兴国承租了吕爱华名下8栋101号房屋，被告作为物业使用人应对其使用期间产生的物业服务费承担共同付款责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告吕爱华、陈兴国未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2013年7月26日，原告信富物业公司与张家界维港房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告信富物业公司为维港十字街商住小区提供物业服务，住宅的物业费为1.3元/月/平方米，商铺、写字楼的物业费为4元/月/平方米，业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用的千分之三的滞纳金，委托服务期限为三年。2016年7月1日，原告信富物业公司与张家界维港房地产开发有限公司续签了《前期物业服务合同》，将委托服务期限约定为自2016年7月25日起至业委会成立，并与选定的物业服务公司签订物业服务合同生效时止，其余内容与2013年7月26日签订的《前期物业服务合同》相同。被告吕爱华2009年购买了张家界维港房地产开发有限公司开发的维港十字街第8幢1层101号房，并于2010年10月25日签署《承诺书》，承诺：1、确认已详细阅读张家界维港房地产开发有限公司制定的张家界“十字街”旅游商贸城临时管理规约；2、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约；3、本人同意承担违反临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任。被告吕爱华交纳该房屋的物业费至2015年12月31日。2013年3月25日，张家界市房屋测绘部门对维港十字街的房屋进行测绘，确定被告吕爱华购买的8栋101房屋的建筑面积为37.79平方米。2018年9月5日，被告吕爱华与被告陈兴国签订《租赁合同》，约定：吕爱华将位于维港十字街8栋101号门面租给陈兴国，租赁期限为两年，2018年10月23日起至2020年10月22日止，租赁期满后吕爱华有权无偿收回，房屋每年净租金柒万伍仟元整，其他税费与吕爱华无关。2019年9月29日，原告信富物业公司的工作人员在8栋101房屋门口张贴了《物业服务费催缴通知》，催缴2016年1月1日至2019年9月30日的物业费，并请该户在收到通知书3日内付清全部全部拖欠费用。2020年4月30日，原告信富物业公司的工作人员将《催缴物业服务费的通知》送至8栋101房屋的工作人员手中，内容包括“你户截止2020年4月30日止已欠缴物业服务费7860元……请你在收到此通知书3日内来我物业管理处客服部（或通过转账方式）付清全部拖欠的物业服务费”。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、前期物业服务合同、租赁合同、临时管理规约、承诺书、信富物业保洁部门员工考勤统计表（部分）、秩维部岗位交接记录（部分）、秩维部日巡查记录表（部分）、户室面积对照表、物业服务费催缴通知、照片等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力；经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，原告信富物业公司是维港十字街的物业服务企业，按照《前期物业服务合同》的约定对维港十字街履行了相应的物业服务，被告吕爱华作为维港十字街的业主，被告陈兴国作为物业使用人，在催告后未向原告信富物业公司交纳物业服务费属违约，应承担相应的违约责任，但《前期物业服务合同》对物业费的交纳方式没有约定，故本院对原告信富物业公司已经催收的2020年4月30日前的物业服务费予以支持，即7860元（4元/月/平方米×37.79平方米×52个月）。《前期物业服务合同》约定的滞纳金实际上是一种违约金的性质,因原告信富物业公司在合同中只约定了违约后滞纳金计算方式，未约定物业管理费的具体交纳方式，且原告信富物业公司主张的违约金计算标准过分高于其损失，本院对催收后的物业费计算相应的违约金，酌定为500元。原告信富物业公司认可两被告签订的《租赁合同》，《租赁合同》约定租金之外的费用由被告陈兴国交纳，被告陈兴国对租赁期间的物业服务费（4元/月/平方米×37.79平方米×18个月7天=2756元）和违约金有交纳的义务，被告吕爱华对陈兴国的交款义务承担连带责任。被告吕爱华、陈兴国经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕爱华于本判决生效之日起五日内向原告张家界信富物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年10月22日物业服务费5104元、违约金350元；二、被告陈兴国于本判决生效之日起五日内向原告张家界信富物业服务有限公司支付2018年10月23日至2020年4月30日物业服务费2756元及违约金150元，被告吕爱华承担连带支付责任；三、驳回原告张家界信富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，被告吕爱华负担20元，陈兴国负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年十一月十七日法官助理田丽萍书记员张沂附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。