文书内容辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民再78号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：葫芦岛渤海热电有限公司，住所地：兴城市四家屯街道周家村冯家屯**。法定代表人：尚世雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：张昊，辽宁大成（沈阳）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张爽，女，1981年10月6日出生，蒙古族，无业，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：宫丽，辽宁易木律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凤琴，辽宁山盟律师事务所律师。第三人，侯秀敏，女，汉族，1969年10月21日生，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：孙宇任，辽宁大成（沈阳）律师事务所律师。再审申请人葫芦岛渤海热电有限公司（以下简称渤海热电公司）因与被申请人张爽房屋买卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法院作出的（2018）辽1481民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月31日作出（2018）辽14民终1431号民事判决。渤海热电公司向辽宁省高级人民法院申请再审，省高院于2019年9月26日作出（2019）辽民申3494号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请人渤海热电公司的委托诉讼代理人张昊，被申请人张爽及委托诉讼代理人宫丽、徐凤琴，第三人侯秀敏及委托诉讼代理人孙宇任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张爽向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原、被告之间的商品房买卖协议；二、依法判令被告返还原告已付购房款12740040元及利息；三、依法判令被告赔偿原告经济损失10万元；四、依法判令被告承担给付原告12740040元的赔偿责任；五、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月29日，原告张爽作为乙方（买受人）与被告渤海热电公司作为甲方（出卖人）签订《商品房买卖协议书》一份，双方约定：1、甲方出售给乙方的楼房位于兴城市，“山海文苑”项目第15栋、户数总计34户（兴城市36-15号1单元111、121、131、141、151、161、171、181、191、112、122、132、142、152、162、175、182、192、211、221、231、241、251、261、271、281、291、212、222、232、242、252、262、272、282、292室），建筑面积合计3391.62平方米（面积以产权证面积为准，按实际面积多退少补）；2、甲乙双方同意上述房产售价总计人民币￥12740040元（大写：壹仟贰佰柒拾肆万零肆拾元整）；3、乙方于签订合同之时一次性付清总房款为人民币￥12740040元（大写：壹仟贰佰柒拾肆万零肆拾元整）；4、甲方保证2017年10月30日前交付乙方使用，商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。甲方保证出售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。同日，渤海热电公司向张爽出具《收款收据》一张，内容为：房款单位张爽，收款单位葫芦岛渤海热电有限公司，房款12740040元。渤海热电公司在该《收款收据》上加盖财务专用章。2017年10月10日，渤海热电公司将张爽所购买的案涉房屋在兴城市不动产登记中心办理了抵押权登记，债务履行期限为：自2017年10月10日起至2018年10月9日止。张爽因向一审法院提出诉前财产保全，向中国太平洋财产保险股份有限公司葫芦岛中心支公司投保诉讼财产保全责任保险，花费保险51300元。张爽于2018年1月11日向一审法院提出诉前财产保全申请，请求：对葫芦岛渤海热电有限公司名下座落于兴城市新东路“山海文苑”小区第36-5号楼（除一单元111室、二单元212室、二单元222室）、第36-16号楼房屋予以查封，一审法院于2018年1月12日作出（2018）辽1481财保4号民事裁定书，裁定：查封被申请人葫芦岛渤海热电有限公司名下的“山海文苑”小区第36-5号楼25户房屋（除一单元111室、二单元212室、二单元222室以外）、第36-16号楼38户房屋，查封期限三年。一审法院认为，双方对2016年7月29日所签订的《商品房买卖协议书》真实性均无异议，该《商品房买卖协议书》是在双方自愿平等的基础上签订，系双方真实意思的表示，具备商品房买卖合同要件，不违反法律法规的强制性效力规定，合法有效。对于渤海热电公司认为，案涉房屋系张爽以抵债方式取得，房屋款冲抵所欠工程款12740040元，所以，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的罚则的抗辩，对此，一审法院认为，渤海热电公司对所欠工程款12740040元的事实表示认可，且明确与张爽约定，以此数额作为案涉房屋总价款，与张爽签订了《商品房买卖协议书》，用以冲抵所欠工程款12740040元，所以，在渤海热电公司结清所欠工程款的同时，也应当视为张爽已对案涉房屋款项全部支付完毕。原、被告之间已经形成了商品房买卖的法律关系。本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的罚则予以裁判。对于渤海热电公司的此抗辩，不予支持。对于张爽主张解除合同的请求，一审法院认为，因渤海热电公司在当庭明确表示同意解除与张爽所签订的《商品房买卖协议书》，所以，该《商品房买卖协议书》符合法定的合意解除，对于张爽解除合同的请求，予以支持。对于张爽主张返还房款12740040元及利息，并主张渤海热电公司承担给付张爽12740040元赔偿责任的请求，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”，本案中，原被告所签订的《商品房买卖协议书》中明确约定，渤海热电公司应当在2017年10月30日前向张爽交付案涉房屋，渤海热电公司在交付房屋前，将所出售给张爽的案涉房屋抵押于案外人，并且，对案涉房屋办理了抵押权登记，至庭审结束，渤海热电公司未能将案涉房屋交付张爽，且渤海热电公司未将案涉房屋抵押权解除的情况下，已经构成违约，张爽在无法取得案涉房屋所有权的情况下，合同目的无法实现，所以，对于张爽主张返还房款12740040元及利息，并主张渤海热电公司承担给付张爽12740040元赔偿责任的请求，应予支持。对于张爽当庭主张变更赔偿损失为81300元的请求，一审法院认为，张爽的此项主张分为二部分，其中包括因本案保全所缴纳保险费用51300元以及张爽认为因本案往返交通费用30000元，对此，一审法院认为，张爽所缴纳保险费用确系因实现本案诉讼目的所花费的实际损失，且有合法票据予以佐证，所以，对于张爽主张保险费用51300元损失的请求，予以支持。对于张爽称因本案所支付的交通费30000元请求，张爽虽然提交了飞机票、火车票若干，但从飞机票、火车票所载日期、目的地无法体现与本案具有直接关联，且张爽所提交的飞机票也无明确金额，所以，对于张爽主张因本案所花费交通费30000元的请求，不予支持。综上所述，诚信原则在社会生活行为中具备重要规范作用，遵循诚信原则的行为法律予以保护，违反诚信原则要负担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项规定，判决：一、解除原、被告于2016年7月29日所签订的《商品房买卖协议书》；二、被告葫芦岛渤海热电有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告张爽购房款12740040元，并给付原告张爽利息损失（计算方式：以购房款12740040元为基数，自2016年7月29日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、被告葫芦岛渤海热电有限公司于本判决生效之日起三十日给付原告张爽《诉讼财产保全责任保险》保费51300元；四、被告葫芦岛渤海热电有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告张爽经济损失12740040元；五、驳回原告张爽其他诉讼请求。案件受理费169700元，保全费5000元，由被告葫芦岛渤海热电有限公司负担。渤海热电公司上诉请求：一、依法撤销原判第三项、第四项，依法改判；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人无法取得案涉房屋所有权，致使合同目的不能实现的事实错误；上诉人在一审答辩时已说明：“上诉人开发承建的山海文苑小区目前已竣工，正在验收中，完全具备交付条件，不会导致被上诉人无法取得房屋，致使被上诉人购买该商品房使用、占有的合同目的不能实现。”，上诉人虽然用案涉房屋办理了贷款，但该笔贷款为一年期短期贷款，不影响上诉人在山海文苑小区竣工验收合格后向被上诉人交付案涉房屋。且一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，属于适用法律错误。本案中，虽然上诉人将案涉房屋做了贷款，抵押给了第三人，但是不会导致被上诉人商品房买卖合同目的不能实现，所以，本案不应适用该司法解释判令上诉人承担一倍房款的赔偿责任。另，赔偿幅度应衡量案件标的大小、给买受人造成的损失情况予以确定。被上诉人因保全缴纳的保险费用51300元，属于间接损失，不是订立合同时能够预见因违反合同可能造成的损失，也不是必然发生的损失。根据合同法一百一十三条规定不应予以支持。张爽辩称，一审法院认定上诉人将已出售的房屋又抵押的行为直接导致商品房买卖合同目的不能实现，事实认定清楚，法律适用正确。双方商品房买卖合同订立后，上诉人未告知被上诉人又将出售给被上诉人的房屋抵押，这一民事欺诈行为，使其不能按买卖合同约定日期即2107年10月30日交房，商品房买卖合同也无法备案，无法办理房屋产权证，直接导致商品房买卖合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被上诉人可以同时主张解除合同、返还已付购房款、利息、赔偿损失，还可以主张上诉人因民事欺诈而应承担的惩罚性的已付购房款一倍的赔偿责任。被上诉人因诉讼保全而产生的保险费51300元，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条，此项支出属于被上诉人合理必要的费用，应当由违约方即上诉人承担。故请求驳回上诉，维持原判。二审期间，当事人未提交新的证据。故本院认定：一审判决认定事实属实。二审认为，双方当事人争议的焦点问题为渤海热电公司应否承担张爽已付购房款12740040元一倍的赔偿责任及承担张爽因保全缴纳的保险费用51300元。本案双方当事人对2016年7月29日签订的《商品房买卖协议书》无争议，该协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应遵照协议的约定，依法享有各自权利、履行各自义务。而在合同履行过程中，渤海热电公司为张爽开具收款收据，收取其购房款12740040元后，未告知张爽又将案涉房屋抵押给第三人并办理了抵押权登记。渤海热电公司在案涉房屋上设立担保物权的行为，使得双方在《商品房买卖协议书》中关于渤海热电公司应在2017年10月30日前向张爽交付案涉房屋的约定不能如期实现，张爽无法如期取得案涉房屋，合同目的不能实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”的规定，原审判令渤海热电公司承担张爽已付购房款12740040元一倍的惩罚性赔偿责任，具有事实根据和法律依据。渤海热电公司的此项上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于渤海热电公司应否承担张爽因保全缴纳的保险费用51300元问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，因张爽为保全缴纳的保险费用与双方协议的履行、违约等行为无直接必然的关联，不属订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范畴，且在《商品房买卖协议书》中双方就此费用承担事宜又无特别约定，故原审判令渤海热电公司给付张爽诉讼财产保全责任保险保费51300元，缺乏法律依据。渤海热电公司的此项上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，渤海热电公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定本案基本事实清楚，但适用法律部分有误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定,判决如下：一、维持兴城市人民法院（2018）辽1481民初531号民事判决第一、二、四项，即：一、解除原被告于2016年7月29日所签订的《商品房买卖协议书》；二、被告葫芦岛渤海热电有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告张爽购房款12740040元，并给付原告张爽利息损失（计算方式：以购房款12740040元为基数，自2016年7月29日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、被告葫芦岛渤海热电有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告张爽经济损失12740040元；二、撤销兴城市人民法院（2018）辽1481民初531号民事判决第三、五项，即：三、被告葫芦岛渤海热电有限公司于判决生效之日起三十日给付原告张爽《诉讼财产保全责任保险》保费51300元；五、驳回原告张爽其他诉讼请求；三、驳回被上诉人张爽其他诉讼请求。一审案件受理费169700元，保全费5000元，由上诉人葫芦岛渤海热电有限公司负担173617元，由被上诉人张爽负担1083元；二审案件受理费98548元，由上诉人葫芦岛渤海热电有限公司负担97465元，由被上诉人张爽负担1083元。渤海热电公司申请再审称：一、原一、二审判决适用法律错误。本案事实上是以物抵债，并不是真实的商品房买卖合同，再审申请人与案外人侯秀敏确认债权后又签订《商品房买卖合同》，后又经侯秀敏申请将其中部分转给被申请人张爽形成总价值12740040元的《商品房买卖合同》，双方并非真实商品房买卖关系，该合同意思表示不真实。商品房买卖合同关系与三方以房抵债关系显然内容、客体不同，不属于同一法律关系。房产项目土地在2014年4月已设立抵押，原因是因为当时房产证与土地证合一的政策变化，在续期抵押是应银行要求，并没有新增贷款，而且贷款已经偿还大半，另外，申请人房产项目共计17栋楼，有5栋楼的抵押担保贷款，恰巧张爽的抵债房产在抵押担保的5栋楼中，申请人多次表示可以调换，遭到张爽拒绝。所以，抵押行为发生在本案债权债务转移前，即签订《商品房买卖合同》前，申请人已经将部分房产项目抵押担保，案外人侯秀敏及张爽对此知情。二、原审认定事实错误。首先，本案申请人与张爽间的真实目的是抵债，而非商品房买卖。申请人不存在逃避债务的情况。其次，申请人没有按期交付房屋，不足以导致合同目的不能实现。本案的施工项目已经接近尾声，不存在无期限拖延可能。最后，张爽与申请人签订34户房产购买合同，是为抵债签订，对房屋不存在特定位置需求。申请人多次向张爽明示，抵押贷款可以还清，若有疑虑，可以调换其他没有抵押担保的房产，遭到张爽拒绝。申请人有充足房源可供张爽调换，张爽拒绝调换是其自身原因。所以，本案不存在合同目的不能实现的情况。三、原一、二审法院庭审遗漏重要当事人，程序违法。申请人与张爽签订《商品房买卖合同》，是因与侯秀敏三方以房抵债引起，侯秀敏与张爽间债权债务情况是否真实、是否合法、是否清楚，其对申请人与张爽签订《商品房买卖合同》抵债金额是否认可，均对本案审判具有重大影响，侯秀敏与本案有直接利害关系，为查清案件事实，应当追加侯秀敏为第三人参加诉讼。四、原一、二审法院判处申请人赔偿金额显失公平，缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，在申请人与张爽签订《商品房买卖合同》中，对违约金未做约定的情况下，原一、二审法院判令申请人支付合同价款及利息外，支付与合同价款等额12740040元赔偿金，显失公平。支付利息已经足以弥补张爽的损失，利息与赔偿金不应同时适用，重复补偿。原一、二审判决显失公平，违反法律规定。综上所述，本案以房抵债的基础债权债务的合法性有待商榷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（二）（三）（四）款的规定，请法庭依法撤销原判决，予以改判。张爽辩称，1、一审中，渤海热电公司答辩内容为“张爽是从渤海热电公司抵债取得房屋34套，抵债款12740040元，同意解除双方签订的商品房买卖协议书，返还张爽12740040元及利息。”可以看出，渤海热电公司对协议书的真实性及12740040元的数额无异议。2、一审中，渤海热电公司与张爽对于双方签订的商品房买卖协议书，真实性均无异议，是双方真实意思表示。渤海热电公司将已出售给张爽的房屋，在未告知张爽的情况下又抵押给银行，截至一审庭审结束，该抵押仍然存在，到目前为止，山海文苑小区不符合入住条件无法交付使用，合同目的无法实现，渤海热电公司严重违约。3、原一、二判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人的再审请求应予驳回。再审查明事实，追加侯秀敏为本案第三人，其本人证实案涉债权转让事实存在。其他事实与原审查明事实一致。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，渤海热电公司、侯秀敏与张爽之间互负债务，侯秀敏用以渤海热电公司的部分债权抵顶欠张爽的债务，在这种情况下，张爽与渤海热电公司形成了2016年7月26日的《商品房买卖合同》，虽然该合同是双方真实意思表示，但并非是真正意义上的“商品房买卖”，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，因此，本案应当按照一般的债权债务关系处理。因渤海热电公司违约，张爽要求解除合同，不违反法律规定，应予解除。经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）辽14民终1431号民事判决及兴城市人民法院（2018）辽1481民初531号民事判决。二、解除张爽与葫芦岛渤海热电有限公司于2016年7月29日所签订的《商品房买卖协议书》；三、葫芦岛渤海热电有限公司于本判决生效之日起三十日内返还张爽购房款12740040元，并给付张爽利息损失（计算方式：以购房款12740040元为基数，自2016年7月29日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、一审案件受理费169700元，保全费5000元，二审案件受理费98548元，合计：273248元，均由葫芦岛渤海热电有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 于 洋审判员 刘永鸿审判员 侯秀菲二〇二〇年十一月二十四日            本件与原本核对无异      书记员 刘佳欣本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。