湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初2103号原告：马泽勇，男，1964年1月19日出生，汉族，湖北省潜江市人，住湖北省潜江市，委托诉讼代理人：马子雨，女，1992年4月20日出生，汉族，湖北省潜江市人，住武汉市沌口经济开发区，被告：武汉鸿翔地产集团有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区平江路西，统一社会信用代码91420117733587881Y。法定代表人：钱树雄，总经理。委托诉讼代理人：刘英，湖北佑君律师事务所律师。第三人：深圳白酒网电子商务有限公司，住所地深圳龙岗区平湖街道华南城**交易中心B1A-456，统一社会信用代码91440300359961705N。法定代表人：王良清，董事长。委托诉讼代理人：雷鸣，公司员工。第三人：武汉上善至高置业集团有限公司，住所地武汉市蔡甸区工农路，统一社会信用代码914201147282425398。法定代表人：徐家宝，公司执行董事。委托诉讼代理人：尹鹃，公司员工。原告马泽勇与被告武汉鸿翔地产集团有限公司（以下简称“鸿翔公司”）、第三人深圳白酒网电子商务有限公司（以下简称“白酒网公司”）、第三人武汉上善至高置业集团有限公司（以下简称“上善至高公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，适用普通程序，由审判员潘应军独任审理。被告鸿翔公司于2020年11月3日申请追加上善至高公司为本案第三人参加诉讼，本院依法追加上善至高公司为本案第三人参加诉讼。本院于2020年7月27日、10月29日、11月18日三次公开开庭进行了审理。原告马泽勇及其委托诉讼代理人马子雨、被告鸿翔公司的委托诉讼代理人刘英，第三人白酒网公司的委托诉讼代理人雷鸣、第三人上善至高公司委托诉讼代理人尹鹃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马泽勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告将原告购买的水映澜湾1-1902号房屋（弘源国际公寓）办理房产证及备案登记至原告名下；2.判令被告支付逾期60日交房违约金8,716元；3.判令被告按购房合同约定按日向原告支付购房款万分之一自2016年12月30日计算至2017年4月28日的违约金3,480元；4.判令被告按购房款1%向原告支付违约金2,905元；4.由被告承担诉讼费。事实与理由：2016年5月9日，原告与鸿翔公司签订了武汉市商品房买卖合同（合同编号：新1202373**），原告全款购买水映澜湾1-1902号房屋（弘源国际公寓），合同约定被告应当在2016年12月30日前交房给原告，被告拖延至2017年4月28日才与原告办理售房手续，按照合同约定，被告逾期超过60日后交房按照3%支付买受人违约金8,716元，出卖人还应按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金3,480元，被告还应支付推迟交房和推迟办证违约金2,905元。原告与被告签订了前期物业服务协议，并缴纳了2016年5月19日至2017年12月30日的物业费。被告收取了原告水、电、有线报装、天然气报装等各项费用5,313元和装修押金。被告交付房屋后，未按照合同约定为原告办理产权登记，构成了违约。2017年12月14日，因被告欠华渝公司3,800万元，武汉市中级人民法院根据（2017）鄂01民初2124号民事判决书，查封被告鸿翔公司名下的427套房屋，原告购买的房屋不应在查封范围内，不能成为被告推迟办理房产证的理由，被告拖延至今未办理房产证，违反了合同约定，严重损害原告的权益。故原告诉至贵院，希望判如所请。被告鸿翔公司辩称，本案不是普通的房屋买卖合同关系，实际是履行三方协议约定以房抵债。被告已按协议约定与白酒网公司及其指定的人员签订了商品房买卖合同，履行了合同义务，不存在违约行为。未办理备案登记的原因是因白酒网公司及原告未按照协议约定向被告或上善至高公司支付全部购房款。因原告存在重大违约行为，故应驳回原告的全部诉讼请求。第三人白酒网公司述称，被告至今未与原告办理房屋产权登记，原告在2016年5月9日支付全款290,548元购买房屋，被告未按合同约定为原告办理房产证，应该承担违约责任。综上，请求法院支持原告的全部诉讼请求。第三人上善至高公司述称，基于三方协议的履行，我公司仅收到了一台362**元的车辆，未收到任何款项，白酒网公司与鸿翔公司之间的交房情况我公司不清楚。听说鸿翔公司与白酒网公司签订了合同，已经交付了几套房屋。原告马泽勇围绕自己的诉请向本院提交了证据，被告鸿翔公司及第三人白酒网公司、上善至高公司对原告马泽勇提交的武汉市商品房买卖合同、三方协议、工商查询信息、工作联系函、物业费收据、民事判决书的真实性均无异议，被告鸿翔公司及上善至高公司对收据、三方协议补充协议有异议，认为收据系白酒网公司开具的，真实性无法确定；补充协议是白酒网公司单方制作的，不具有法律效力。原告马泽勇、被告鸿翔公司及第三人白酒网公司对上善至高公司出具的情况说明的真实性均无异议。对上述无异议的证据，本院依法予以采信。对上述有异议的证据，本院认为收据系白酒网公司出具的，收据的真实性应由白酒网公司进行确认；补充协议是由白酒网公司单方制作，鸿翔公司以及上善至高公司并未签字盖章确认，对外不具有法律效力。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，被告鸿翔公司（甲方）与第三人白酒网公司（丙方）以及第三人武汉天下置业集团有限公司（以下简称“天下置业”，后变更为上善至高公司）（乙方）签订了一份三方协议，内容为：(1)甲方是湖北武汉新洲房地产企业，甲方因与乙方234.3万元债权关系将其名下在阳逻开发的东港中心城弘源国际公寓十套代售商品房抵给乙方，甲方负责配合相关手续。(2)。甲、乙、丙三方，现就丙方用泸州老窖金牌等系列酒或水泥、建材等抵偿乙方价值291万元代售商品房的有关事项，本着诚实守信，平等自愿原则，经充分协商达成以下协议条款，各方须共同遵守，严格履行。第一条置换方式：1、乙方因对鸿翔公司的股东钱树雄享有债权，鸿翔公司以其开发的代售商品房为钱树雄提供担保，将载明的价值约291万元的住宅房源10套交付乙方抵偿债务。2、丙方用价值60万元的汽车、60万元的水泥再加上342万元的酒水转换乙方上述10套房源（291万元），乙方应协调鸿翔公司于丙方指定人员签订房屋买卖合同。经乙方书面确认收货人及地址丙方可以发货用泸州金牌等系列酒作为置换资产。第二条操作流程：1、甲、乙、丙三方首先签订本抵偿协议，确定抵偿方式、抵偿总额。2、本协议签订后10日内，丙方及关联个人代表丙方与鸿翔公司签订附件房源的买卖合同。面积、房源、价格见附表。3、本协议签订后10日内，丙方与乙方确定置换用的水泥品牌、型号、单价和数量，并确认交货方式和地点。乙方选择用酒水置换的（协议附件一酒清单），乙方选定置换酒水的品牌、型号、单价、数量和交货时间及地点。4、丙方根据乙方的提货要求将乙方选定的物资发货给乙方。协议还约定了其他事项。协议签订后，第三人白酒网公司向第三人上善至高公司交付了一辆价值36200元的面包车，其余款项至今未付。被告鸿翔地产与白酒网公司指定的人员签订了十份商品房买卖合同，户主姓名和房号分别为：马泽勇，1-1902号；程都，1-1803号；谢金梅，1-3113号；周桂怀，1-1802号；张四清，1-1903号，王**，1-2202号；马泽勇，1-2403号；巴菲，1-3007号；余正明，1-3006号；虞振强，1-2203号。其中马泽勇、程都、谢金梅、周桂怀、张四清五套房屋办理了交房手续，以上十套房屋均未办理备案登记。原告马泽勇系白酒网公司总经理，亦是白酒网公司指定的购房人。2016年5月9日，原告马泽勇（买受人）与被告鸿翔公司（出卖人）签订了一份《武汉市商品房买卖（样本）合同》（合同编号：新1202373**），合同约定：买受人购买鸿翔公司开发的武汉市新洲区阳逻街平江西路南水映澜湾（弘源国际公寓）第1幢/单元19层2号，建筑面积70.47平方米的房屋。商品房单价为每平方米4,123元，总金额290,548元整。买受人一次性付款。出卖人应当在2016年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。买受人于2016年5月9日一次性付清全款。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向白酒网公司支付购房款290,548元，被告于2017年4月向原告交付诉争房屋，双方签订了前期物业服务协议，原告交纳了2016年5月19日至2017年12月30日期间的物业费，但未按合同约定向被告支付全部购房款。2020年10月13日，上善至高公司出具了一份情况说明，内容为：我司与鸿翔公司、白酒网公司于2016年8月6日签订三方协议，协议约定白酒网公司以价值462万元的汽车、水泥、白酒等物资置换鸿翔公司提供给我司作为担保的10套房产。自三方协议签订至今白酒网公司仅交付一台价值36,200元的车辆给我司，后续再未按照协议向我司履行义务。另查明，上善至高公司另案向武汉市新洲区人民法院起诉，请求解除三方协议，武汉市新洲区人民法院作出了（2019）鄂0117民初2477号民事判决书，判决驳回上善至高公司的诉讼请求。上善至高公司上诉至武汉市中级人民法院，2020年4月22日，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终12405号民事判决书，确认三方协议有效，驳回上诉，维持原判。再查明，诉争房屋于2012年8月31日办理了武房期新字第××号《武汉市期房抵押证明》及武新他项（2012）第480号《土地他项权证》，抵押权人华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）。诉争房屋因另案被武汉市中级人民法院于2018年1月15日查封，至今尚未解封。本院认为，原告马泽勇主张要求被告鸿翔公司办理房屋权属登记是基于第三人白酒网公司于2016年8月16日与被告鸿翔公司及第三人天下置业签订的三方协议，该协议系三方当事人的真实意思表示，且该协议已经由人民法院生效判决确认有效，故当事人应当按照三方协议的内容履行各自的义务。协议签订后，鸿翔公司依约与白酒网公司及其指定的购房人分别签订了商品房买卖合同，履行了三方协议约定的义务，并向白酒网公司交付了五套房屋，白酒网公司应依约向上善至高公司交付抵偿债务所用的水泥、白酒以及汽车，但至今除向上善至高公司交付一辆价值36,200元的汽车外，其余物资及价款均未支付，明显违反协议约定，构成违约。被告基于三方协议与原告签订了商品房买卖合同，依照合同约定，原告应向被告支付购房款，且双方履行合同义务的顺序是原告向被告支付购房款的时间在前，被告向原告交付房屋的时间在后。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互付债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”现原告未向被告支付全部购房款却向白酒网公司支付购房款，合同约定是由被告收取购房款，在被告未委托白酒网公司收取购房款的情形下，原告向白酒网公司支付购房款属于错误履行合同义务，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。依照合同的先后履行顺序，被告有权拒绝为原告办理权属登记。原告在既未向鸿翔公司支付相应的购房款亦未向上善至高公司交付指定的物品或相应价值价款的情形下，其要求被告鸿翔公司为其办理诉争房屋的权属登记的请求，违反了合同约定及法律规定，对该项请求本院不予支持；其主张要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告未向被告支付购房款违约在先，故该项请求于法无据，本院不予支持。被告辩称要求驳回原告诉讼请求的意见，符合法律规定，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马泽勇的诉讼请求。诉讼费5797元，由原告马泽勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  潘应军二〇二〇年十一月十九日书记员  汪 婵