福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1171号 上诉人（原审原告）：光泽县红锦物业管理有限公司，住所地光泽县武林路**楼县有线电视台楼下。 法定代表人：张善亮，执行董事。 委托诉讼代理人：吴世乐，福建名仕（南平）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：光泽佳阳房地产开发有限公司，住所地光泽县武林路**皇庭丹郡****店面。 法定代表人：李国恩，总经理。 委托诉讼代理人：江天辉，福建宗法律师事务所律师。 上诉人光泽县红锦物业管理有限公司（以下简称红锦公司）、光泽佳阳房地产开发有限公司（以下简称佳阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省光泽县人民法院（2020）闽0723民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 红锦公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持红锦公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定2016年6月之前的物业费已超过诉讼时效，无事实依据。红锦公司自2015年9月1日与皇庭丹郡小区（以下简称案涉小区）业主委员会签订物业服务协议起至今一直持续为该小区提供物业服务，小区业主应缴纳的物业费系一种延续性的债务，不能分割为独立的债务。佳阳公司既是案涉小区的开发商，又是该小区业主，长期拖欠物业费至今。故应从最后一笔物业费付款期限届满之日起计算诉讼时效。二、一审认定红锦公司存在服务瑕疵并酌定按合同约定的90%的标准计算物业管理费，并驳回红锦公司提出的违约金的诉请，没有事实与法律依据。首先，佳阳公司在一审中并无充分的证据证明红锦公司存在履约瑕疵。且从红锦公司与案涉小区业主委员会多次续签合同的事实，可证实大部分小区业主对红锦公司提供的物业服务是满意的。一审仅以部分业主的证人证言认定红锦公司存在物业服务瑕疵，没有事实依据。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。红锦公司均按合同约定履行了相关义务，一审却以红锦公司存在服务瑕疵为由，酌定按合同约定的90%计算服务费，属于不当行使自由裁量权。最后，佳阳公司作为案涉小区开发商，本应比其他业主更自觉承担交费义务。但佳阳公司却拒不交纳物业费，故佳阳公司应当按照物业服务合同承担违约责任。一审未予支持该部分主张，判决结果有误。综上，请求二审法院支持红锦公司的上诉请求。 佳阳公司辩称，佳阳公司与红锦公司并不存在物业服务合同关系。即便存在物业服务合同关系，案涉物业服务合同明确约定了缴费期限，故该笔债务并非连续性债务，红锦公司直至2019年7月5日才提起诉讼，其部分主张已超过诉讼时效。 佳阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回红锦公司的一审诉讼请求。事实与理由：佳阳公司提交的照片、视频及部分非住宅用户的证人证言，可以形成完整的证据链，可证实红锦公司从未清理案涉小区非住宅区及一、二楼公共走道卫生，也未履行对非住宅区提供安保，消防设施维护、维修的义务。且非住宅区业主也未参与业主委员会的选举，对案涉物业服务合同的签订并不了解。红锦小区从未向非住宅用户提供任何物业服务，也未向佳阳公司主张物业费及公摊费。即便红锦小区与案涉小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同中关于非住宅用户物业服务的相关约定也从未履行。因此，一审认定佳阳公司应当支付物业费，明显存在错误。退言之，如果红锦公司提供了物业服务，红锦公司未提交物业费收费标准的政策性材料，根据政府性指导价格，应按最低等级0.3元/㎡计算物业费。同时根据《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的规定，没有达到相关等级，每平方米扣减0.1元物业费，据此计算红锦公司的物业费也已扣完。一审要求佳阳公司承担90%物业费的标准，也明显过高，有失公平。 红锦公司辩称，红锦公司已于案涉小区业主委员会签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对全体业主均具有约束力。红锦公司已依约履行全部合同义务，佳阳公司提交的证据不足以证明其主张。且物业费系红锦公司与案涉小区业主委员会共同协商，应按双方约定标准支付物业费。即便红锦公司提供的物业服务存在瑕疵，亦不能成为佳阳公司拖欠物业费的理由，佳阳公司应足额支付物业费。 佳阳公司向一审法院起诉请求：佳阳公司支付2015年9月1日至2020年2月29日的物业费437060.26元及违约金131118元。 一审法院认定事实：2015年9月1日，红锦公司与案涉小区业主委员会签订《皇庭丹郡物业服务合同》，约定由红锦公司为案涉小区提供物业服务，期限2015年9月1日至2018年8月31日，物业费标准如下：2015年9月1日至2016年8月31日，住宅用户按建筑面积每月每平方米0.4元（多层）、0.55元（高层），非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1元；2016年9月1日至2018年8月31日，住宅用户按建筑面积每月每平方米0.5元（多层）、0.65元（高层），非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1.1元。若业主逾期交费，从逾期之日起每日按应交费用的5%支付违约金。2018年9月1日，红锦公司再次与皇庭丹郡小区业主委员会签订《皇庭丹郡物业服务合同》，约定由红锦公司为皇庭丹郡小区提供物业服务，期限2019年9月1日至2021年8月31日，物业费标准如下：2018年9月1日至2019年8月31日，住宅用户按建筑面积每月每平方米0.5元（多层）、0.65元（高层），非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1元。2019年9月1日至2021年8月31日，住宅用户按建筑面积每月每平方米0.6元（多层）、0.75元（高层），非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1.3元。若业主逾期交费，从逾期之日起每日按应交费用的5%支付违约金。佳阳公司在皇庭丹郡小区的商业用房有60余套，其中截至2019年11月30日面积共计7734.15平方米，2019年12月1日起至2020年2月29日面积共计6907.1平方米。在审理过程中，佳阳公司提交了照片、视频及部分非住宅用户的书面证明并申请证人出庭，照片、视频反映皇庭丹郡小区存在垃圾无人清扫、消防设施破损等情况，证人证言反映业主未参与选举业主委员会，对签订合同的情况不了解，红锦公司也未向非住宅用户提供物业服务，红锦公司也从未主张物业费。2019年7月5日，红锦公司提起诉讼，要求佳阳公司支付物业费，后以重新搜集证据为由撤诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中案涉小区业主委员会与红锦公司签订的《皇庭丹君物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，佳阳公司作为案涉小区非住宅用户（商铺）的业主，上述合同依法对其具有约束力。关于佳阳公司辩称的“红锦公司从未向非住宅用户（商铺）提供物业服务，无需支付物业费”的问题，根据佳阳公司提交的相关照片、视频，并申请证人出庭作证，该照片、视频以及证人证言能够客观反映皇庭丹郡小区部分区域在公共部位、消防设施设备、环境卫生等方面存在瑕疵，可以确认并推断红锦公司在日常工作中存在物业管理服务不到位的情形，对此，在裁判时将予以考虑这一因素。但是，物业服务针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于业主共有权利，如果业主均以物业服务企业未提供物业服务或服务不满意而拒交物业费，则物业服务正常所需经费将无法得到保障，物业服务区域内的“交费”与“提供保质保量服务”将陷入恶性循环之中，最终受害的仍是该区域内的所有业主，物业管理服务中的一般性瑕疵不能成为拒交物业费的事由。因此，佳阳公司应向红锦公司支付物业费。关于佳阳公司欠交物业费的金额，依合同约定，佳阳公司拖欠的物业管理费计算为：1.截至2019年11月30日佳阳公司所有的店面面积为7734.15平方米，2019年12月1日起至2020年2月29日的面积为6907.1平方米，合同约定2015年9月1日至2016年8月31日非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1元；2016年9月1日至2018年8月31日，按建筑面积每月每平方米1.1元，2018年9月1日至2019年8月31日，按建筑面积每月每平方米1元，2019年9月1日至2021年8月31日，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1.3元。截至2020年2月29日的费用计算为：7734.15平方米×1元×12个月（2015年9月1日至2016年8月31日）+7734.15平方米×1.1元×24个月（2016年9月1日至2018年8月31日）+7734.15平方米×1元×3个月（2018年9月1日至2018年11月30日）+6907.1平方米×1元×1个月（2018年12月1日至2018年12月31日）+6907.1平方米×1元×8个月（2019年1月1日至2019年8月31日）+6907.1平方米×1.3元×6个月（2019年9月1日至2020年2月29日）=436233.09元。关于本案是否超出诉讼时效的问题，诉讼时效是当事人向人民法院请求保护民事权利的期间，因权利人向义务人提起履行请求或义务人同意履行义务之日起中断。本案中，案涉小区业主委员会与红锦公司签订的物业服务合同中约定“每季度的第一个月为缴费时间”，可见本案物业费属于继续性债务，分别以季和月为单位独立形成债权，应分别计算诉讼时效。佳阳公司从2015年9月1日开始拖欠物业费，《中华人民共和国民法通则》规定的普通诉讼时效期间为二年，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效期间为三年，本案中佳阳公司否认红锦公司向其催讨过物业费，红锦公司认为其于2019年6月3日以书面形式向佳阳公司邮寄催款函，但邮局查询单无法体现红锦公司有向佳阳公司有效送达该催款函，对红锦公司提出2019年6月3日催讨物业费的意见，应不予采纳。本案中2015年10月开始产生的物业费，在《中华人民共和国民法总则》施行时尚未满二年，可适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，红锦公司曾于2019年7月5日提起诉讼，后撤诉，2019年7月5日可以认定为红锦公司主张物业费，故2016年7月5日前产生的物业费已超过诉讼时效期间。2016年7月前的物业费金额为：7734.15平方米×1元×10个月（2015年9月1日至2016年6月30日）=77341.5元。综上所述，红锦公司为案涉小区提供了物业服务，佳阳公司作为小区业主应按合同约定向红锦公司履行支付物业管理费用的义务，佳阳公司拖欠物业管理费，是造成本起纠纷的原因，应承担相应的民事责任。佳阳公司拖欠的2015年9月1日至2020年2月29日期间的物业管理费共计436233.09元，其中2016年6月30日以前的物业费77341.5元已超过诉讼时效，2015年7月起至2020年2月29日期间所欠的物业管理费为358891.59元。因红锦公司在提供物业管理服务过程中，确实存在一定的服务瑕疵，为促进物业服务企业与业主之间的和谐关系，酌定佳阳房地产按约定标准的90%支付物业管理费，即佳阳公司应支付物业管理费323002.43元（358891.59元×90%）。对红锦公司主张的违约金131118元，鉴于红锦公司在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，导致业主未能及时交纳物业费，故红锦公司主张的违约金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、佳阳公司应于判决生效后十日内向红锦公司支付物业管理费323002.43元；二、驳回红锦公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9481.7元，减半收取计4740.85元，由佳阳公司负担2695元，红锦公司负担2045.85元。 二审中，当事人均未提交新证据。除双方当事人在上诉状中提及的异议事实外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，本院对双方均无异议的一审认定事实予以确认。关于双方当事人二审争议的事实，即双方是否存在物业服务合同关系及红锦公司提供的物业服务是否存在瑕疵，属于本案的争议焦点，本院在下文裁判理由中一并予以分析、认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1.红锦公司与佳阳公司是否存在物业服务合同关系；2.如存在，红锦公司是否依约全面履行合同义务及由此产生何种法律后果；3.红锦公司的主张是否超过诉讼时效。 关于争议焦点1。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，红锦公司与案涉小区业主委员会签订《皇庭丹郡物业服务合同》，该合同约定的物业服务范围包括住宅及非住宅房屋（商铺）。案涉商铺位于案涉小区，属于红锦公司的物业管理范围，佳阳公司虽主张红锦公司未到商铺去提供卫生、安保等物业服务，但小区公共区域的管理服务具有整体性、不可分割性，故红锦公司与佳阳公司存在物业服务合同关系，即便红锦公司提供的物业服务存在瑕疵,也不能免除佳阳公司交纳物业管理费的义务。佳阳公司的该上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点2。虽已查明红锦公司为案涉小区提供物业服务，但在佳阳公司提供的相关照片、视频等证据体现案涉小区在公共部分卫生、消防设备管理等方面存在不足的情况下，红锦公司应对其已全面履行合同义务进一步举证，否则应承担举证不能的不利后果。现红锦公司未提交证据证明其全面履行合同约定的各项义务，故一审认定其提供物业服务存在瑕疵，并酌定物业费用按合同约定的90%计算，且不予支持其违约金的主张，该处理并无不当，红锦公司的该上诉理由，本院不予采纳。至于佳阳公司提出的物业费收费标准问题，双方在物业服务合同中明确约定物业费计算标准，在无证据证明该标准违反法律禁止性规定的情况下，该约定对双方均具有约束力，故佳阳公司的该上诉理由，本院亦不予采纳。 关于争议焦点3。经查，讼争合同并未明确约定物业费缴纳时间。且即便物业费应按月缴纳，因2016年6月30日前的物业费与2018年9月1日前的物业费均基于同一合同（2015年9月1日《皇庭丹郡物业服务合同》）的同一约定而产生，仍属于双方在同一合同项下约定的具有同一性质之债，具有整体性与连续性，其分期履行不足以否定债务的整体性与连续性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”该合同约定提供物业服务的最后期限为2018年8月30日，从此时计算诉讼时效，红锦公司的主张亦未超过诉讼时效。因此，佳阳公司应支付2015年9月1日至2016年6月30日的物业费69607.35元（77341.5*90%元），佳阳公司合计应支付物业费392609.78元（323002.43+69607.35）。一审适用法律有误，本院予以纠正。 综上，红锦公司的上诉请求，部分成立；佳阳公司的上诉请求不能成立。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省光泽县人民法院（2020）闽0723民初484号民事判决； 二、光泽佳阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向光泽县红锦物业管理有限公司支付物业管理费392609.78元； 三、驳回光泽佳阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4740.85元，由光泽佳阳房地产开发有限公司负担3275.95元，由光泽县红锦物业管理有限公司负担1464.9元；二审案件受理费9481.7元，由光泽佳阳房地产开发有限公司负担6551.8元，由光泽县红锦物业管理有限公司负担2929.9元。 本判决为终审判决。 审 判 长 熊建安 审 判 员 吴彦瑾 审 判 员 刘冬龙 二〇二〇年十一月六日 法官助理 庄淑鸿 书 记 员 张 隽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。