湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2015号上诉人（原审原告）：何万丽，女，汉族，1970年2月27日出生，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：汤劲松（系何万丽之夫），男，汉族，1971年5月12日出生，住湖北省宜都市。特别授权代理。委托诉讼代理人：李军，湖北长青律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：湖北宜都农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91420500MA488XYT9H，住所地湖北省宜都市陆城街办清江大道**。法定代表人：陈颂，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹传强，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：朱其芳，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：宜都市陆城街道解放社区居民委员会，统一社会信用代码55420581735207176E，，住所地湖北省宜都市陆城街道城乡路**法定代表人：陈永红，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：张祖喜，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。上诉人何万丽因与被上诉人湖北宜都农村商业银行股份有限公司（以下简称宜都农商行）、原审第三人宜都市陆城街道解放社区居民委员会（以下简称解放社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜都市人民法院（2019）鄂0581民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何万丽及其委托诉讼代理人汤劲松、李军，被上诉人宜都农商行的委托诉讼代理人曹传强，原审第三人解放社区居委会的委托诉讼代理人张祖喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何万丽上诉请求：撤销原审民事判决，依法改判支持何万丽一审诉讼请求或者发回重审，并承担全部诉讼费用。一审认定事实不清。1、宜都农商行及解放社区居委会均没有提供2001年5月30日《资产抵偿债务协议书》原件及相关证明文件。2、宜都农商行称，2010年与第三人签订的抵偿债务合同，本身是一个无效合同，2018年签订的回购合同对上述合同进行修正，不提供2010年签订的合同，宜都农商行及解放社区居委会隐瞒了重要事实。3、一审判决遗漏三宗抵债物中文峰路房屋的处置事实。4、宜都市解放实业总公司陆城贸易公司（以下简称陆城贸易公司）在2007年4月9日被吊销，一审判决书认定为歇业。二、适用法律错误。1、《资产抵偿债务协议书》订立在物权法实施以前，协议是有效。2、本案中租赁物上原来附有建筑物，现在依然附有建筑物，该地段至始至终都是有房屋的。3、宜都农商行没有履行通知义务。其刻意隐瞒的真实目的是这桩买卖不符合法律规定，处置资产的方式也不符合信用联社的内部规定，因此其没有履行通知义务也是违法的，不应该支持。二审当庭补充理由：1、本案争议的地点是有房屋的，宜都农商行和解放社区居委会买卖的这个房屋位于宜都市城区规划内，这个房屋的位置是符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的。2、买卖房屋的本身是经过当时的宜都市城建局建设的，属于上述司法解释第二条规定的可以租赁、买卖的房屋。应适用第二十二条规定的优先购买权。3、关于登记的问题。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，房屋的产权与登记不一致时，应以真实权利状况为依据。本案的房屋在宜都农商行与解放社区居委会签订的资产抵债协议之后，就确定该房屋是宜都农商行所有，并且在这个过程中，宜都农商行将抵债资产中的一项已经处置，并且办理了过户手续。宜都农商行辩称，1、一审认定的事实清楚，享有优先购买权的前提存在地上的所有权人。本案中，和何万丽发生争议的所谓的土地只有土地，而土地上零星的建筑物没有所有权证，所以何万丽要求的优先购买权的前提就没有。刚才何万丽重点说的2003年处置的文峰路的房屋是房屋，进一步佐证了宜都农商行的答辩观点，处置的是房屋而不是土地。2、一审适用法律正确。房屋包括土地是属于不动产，不动产的所有权进行转移必须经过登记，只有登记才能生效，法律一直以来就是这样规定的。本案中土地至今没有土地所有权进行转移登记，同时土地因为是集体所有制土地，也是转移不能。一审法院适用法律是正确的，请求二审法院依法驳回何万丽的上诉请求。解放社区居委会述称，1、本案诉争的标的物是场地，而并不是已经登记的合法房屋。对于场地何万丽无法享有优先购买权。2、2003年处置的房屋与本案没有关联性，该处置的房屋也不属于宜都农商行和解放社区居委会应该向法庭提供的证据，该证据应由何万丽自行收集，而且该买卖协议和过户资料并不是由宜都农商行和解放社区居委会保管，而是由相应的不动产登记管理部门进行保管，所以何万丽要求宜都农商行和解放社区居委会提供2003年买卖和变更的记录是没有依据的。3、本案涉及诉争的土地性质是没有发生变化的，诉争的土地属于解放社区居委会集体所有制土地，对于集体所有制的土地是禁止买卖的，根据法律规定，土地只能进入一级市场，由政府主管部门依法行使权利，在二级市场进行土地买卖是一种违法行为。解放社区居委会与宜都农商行回购该房屋土地也是为了纠正原错误的违法行为，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回何万丽的上诉请求，维持原判。何万丽向一审法院起诉请求：确认何万丽对位于清江大道24号面积1459.7平方米的场地及地上房屋享有优先购买权，并由宜都农商行承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：1999年2月13日，宜都市陆城农村信用社（原宜都市农村信用社的二级单位，原宜都市农村信用社现已更名为宜都农商行，以下简称陆城信用社）、宜都市陆城街道办事处解放村民委员会（现解放社区居委会，以下简称解放村委会）、湖北解放实业集团有限公司、陆城贸易公司签订《抵押担保借款合同》一份，约定将位于清江饭店旁（××大道××）宗地的使用权抵押给陆城信用社，并于1999年7月16日办理了抵押登记，抵押期限至2001年7月16日止。2001年5月30日陆城信用社与解放村委会签订了一份《资产抵偿债务协议书》，约定解放村委会用包括陆城清江大道附24号土地一宗在内的三项资产和实际配套设施作价325万元，清偿解放火柴厂、陆城贸易公司和湖北解放实业集团有限公司三家的贷款本息，移交方式为按照平面图（设计施工图）、证件和资产、水电设施移交清单接收，并约定陆城信用社在将资产进行变现处理时，以解放村委会的名义进行操作，解放村委会将积极配合进行宣传并按照解放村在市内的有关优惠政策协助陆城信用社办理产权过户交接手续，视为解放村委会自己出售资产。但之后双方并未将土地使用权登记进行变更，仅将土地交由陆城信用社管理使用，2004年3月1日宜都市农村信用社将土地租赁给宜都市城市管理局，并签订了租赁合同，双方约定，租赁期限为十年（2004年3月1日至2014年2月28日），之后一年一续签，2017年3月1日签订最后一份租赁合同，约定租赁期限为一年（2017年3月1日至2018年2月28日止）。宜都市城市管理局承租该场地后，市政府决定将该场地改建为停车场。2005年9月20日宜都市城市管理局与案外人王学喜签订《清江路停车场买断经营权协议》一份，协议有效期为三年（2005年12月1日-2008年12月1日），该协议约定乙方（王学喜）兼营洗车汽车美容业务，若需建设必要临时设施，必须先提供方案由甲方（宜都市城市管理局）认可方能建设，不得建设永久建筑，2009年1月6日，宜都市城市管理局收回对该场地的管理权。2011年2月24日宜都市城市管理局与另一案外人陈红签订了《房屋（场地）租赁合同》，将该场地租赁给陈红，约定用途为停车、洗车，租赁期限为2011年2月24日-2013年6月20日。2014年1月2日，何万丽通过转让的方式取得了该停车场的经营权。2018年1月22日何万丽与宜都市城市管理局签订了《房屋（场地）租赁合同》一份，约定租赁期限为2018年1月21日至2019年1月22日，合同期限届满需要继续租赁的，需提前1个月书面提交申请。2019年2月26日，宜都农商行与解放社区居委会签订《资产转让（回购）协议》一份，约定将包括陆城清江大道附24号集体土地使用权在内的原抵债资产赎回。2019年4月15日宜都市陆城街道办事处解放社区股份合作社通知何万丽于4月18日之前办理续租手续，后双方协商续租事宜未果，解放社区居委会于2019年9月16日向法院起诉要求何万丽返还租赁物并支付占用费。何万丽于2019年10月26日起诉确认其对诉争土地及地上房屋的优先购买权。诉争标的物是位于宜都市陆城街办清江大道附24号的土地，地号，地号为1312109面积为1459.7平方米，土地权属性质为集体土地，所有权登记在解放村委会名下，土地使用者为陆城贸易公司，用途为商业用地，土地权属来源为划拨。1999年进行土地估价时，该土地上建有五栋砖木结构平房，2004年宜都市城市管理局承租后将其改建为清江路停车场，建有停车位27个，并建有管理用房及公共厕所各两间，之后案外人王学喜对停车场也进了修缮，到何万丽经营时除了宜都市城市管理局修建的管理用房及公共厕所4间外，还增加了两间铁皮房和一间烤漆房。解放村委会于2003年9月18日经宜都市人民政府批准成立了解放社区居委会。陆城贸易公司目前已经歇业。一审法院认为，首先，优先权是一项法定权利，须由法律明确授予符合优先权行使条件的权利人，而承租人法定优先购买权仅为房屋的承租人所享有，对房屋以外的其他租赁物，法律并未规定承租人享有优先购买权，本案中租赁物为土地，虽然该土地上附有建筑物，但已经拆除，何万丽也未提供证据证明之后修建的建筑的合法性，且该土地权属性质为集体土地，所有权无法转让，承租人行使优先购买权的前提也不存在。其次，不动产物权的变更、转让应当依照法律规定登记。2001年5月30日宜都信用社与解放村委会签订的《资产抵偿债务协议书》中虽然约定将案涉土地抵偿给陆城信用社，但是双方并没有对案涉的土地所有权及使用权进行变更、转让登记，虽然陆城信用社与解放村委双方有将案涉土地转让的合意，并将土地实际交付给陆城信用社以“以租代管”的模式进行管理使用，但因未办理变更、转让登记，该土地的所有权、使用权并没有发生转移，2019年2月26日宜都农商行与解放社区居委会签订的《资产转让（回购）协议》确认，在甲方（宜都农商行）管理期间，原集体土地使用权和房屋产权未发生变化，协议生效后办理实物移交，租赁关系变更、水电使用移交及费用分割确认等，也未办理土地所有权、使用权的变更、转移登记。故该土地从2001年至今，所有权并没有发生变化。综上，何万丽主张享有清江大道附24号土地及其地上房屋的优先购买权无事实和法律依据，应不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回何万丽的诉讼请求。一审案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元由何万丽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审中，何万丽提交了提供书证申请书，申请由法院责令宜都农商行、解放社区居委会提交宜都农商行和解放社区居委会签订的《资产转让（回购）协议》第一条第3项所涉陆城文峰路房屋一栋，在宜都农商行接收后已于2003年公开处置变现的处置资料，包括处置合同、处置前该房屋的登记证书及处置过户的登记证书。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条第二款关于“当事人申请提交的书证不明确、书证对于待证事实的证明无必要、待证事实对于裁判结果无实质性影响、书证未在对方当事人控制之下或者不符合本规定第四十七条情形的，人民法院不予准许”之规定，由于何万丽申请提供的书证所指向的待证事实对于裁判结果无实质性影响，且根据现有证据能够对本案相关事实进行认定，因此本院对其提供书证的申请不予准许。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，何万丽是否对案涉争议场地及地上房屋享有优先购买权。存在优先购买权的前提是案涉争议场地及地上房屋可以进行转让、曾经进行转让或权利人目前有意转让。但是：首先，案涉土地性质为集体土地，且使用权虽曾设立抵押，但从未进行过转让登记，对此一审法院已有详论，本院不再赘述。其次，在二审庭审中，案涉土地目前的使用权人解放社区居委会明确表示，当前并无转让该土地使用权的意图，也未对任何人发出过转让案涉土地使用权的要约，因此何万丽提出的案涉场地优先购买权的前提并不存在。最后，关于案涉争议场地上的房屋，由于至今未办理权属证书，无法买卖，无法交易，因此何万丽也不能享有争议场地地上房屋的优先购买权。至于何万丽在上诉中反复提及的宜都农商行和解放社区居委会签订的《资产转让（回购）协议》第一条第3项所涉陆城文峰路房屋一栋的处置问题，因即使该房屋已经处置，也不能以此事实证明案涉争议土地和房屋进行过转让或者可以进行转让，所以其与本案双方争议事实无关联，本院对何万丽的此项上诉理由不予采纳。综上所述，何万丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由何万丽负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二〇年十一月十五日书记员  余 丹