浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3292号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江小吙记餐饮管理有限公司，住所地浙江省温州市苍南县灵溪镇华府新世界花园******。 法定代表人：周锦秀，总经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈亚君，女，1973年11月16日出生，汉族，现住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：陈根藏，浙江梦园律师事务所律师。 上诉人浙江小吙记餐饮管理有限公司（以下简称小吙记公司）因与被上诉人陈亚君房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初6099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。 小吙记公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判陈亚君返还租金120000元、水电费押金5000元，赔偿装修损失77795元；2.本案一、二审诉讼费均由陈亚君承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审将火锅店经营未能获得许可登记的责任归结于小吙记公司装修过程中存在改建、扩建，系对《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定的理解错误，导致对事实认定错误。兰溪市市场监督管理局于2019年6月18日针对小吙记公司申请餐饮服务项目作出不予登记的决定，理由非常清楚，依据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定：禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居民层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味废气的餐饮服务项目。陈亚君租赁给小吙记公司的房屋属于“未配套设立专用烟道的商住综合楼”，这是导致小吙记公司不能获得登记的根本原因，并非如陈亚君所讲的因为小吙记公司装修过程中改建、扩建造成。因新建、改建、扩建不予批准的登记系该“商住综合楼”原先已经具备“配套设立专用烟道的”，由于新建、改建、扩建原因导致不符合规定。原审误解了不予登记的理由，忽视了陈亚君提供的租赁房原本就不能满足小吙记公司开设火锅店的事实，仅把小吙记公司装修过程中正常拆除部分隔离墙等行为，视为“新建、改建、扩建”，进而归结于系小吙记公司的原因未能获得登记。退一步讲，就算小吙记公司不进行任何装修，依照租赁物的原貌，市场监督管理局亦不会给予许可。二、原审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。小吙记公司与陈亚君签订租赁合同时就明确该租赁房系用于经营火锅店，小吙记公司不仅支付了12万元的租金，还投入了人力、物力予以装修。但陈亚君所提供的租赁房因未能具备配套设立专用烟道，无法保证租赁房符合约定的用途，导致了小吙记公司未能取得许可经营登记，合同目的无法实现。陈亚君依法应当采取补救措施或赔偿损失，但原审却未支持小吙记公司的请求。 陈亚君二审辩称，一、原审认定事实清楚。1.陈亚君出租的房屋在租赁前也从事餐饮，一楼就有厨房、专用烟道。签订房屋租赁合同后已将可用于餐饮的房屋交付给小吙记公司，已履行合同义务，工商登记审批是小吙记公司的义务。小吙记公司在签订租赁合同前经过充分了解和实地查勘，陈亚君并非转让房屋、财产及有营业执照的公司。2.小吙记公司与陈亚君签订房屋租赁合同后，为了增加营业面积，又从杜建华、“一鸣鲜奶”处租赁了二楼二间房屋，且将陈亚君原在一楼的厨房、烟道移至二楼，属于改建、扩建。陈亚君出租的房屋二楼上面是平台，无商住楼的住户，但杜建华、“一鸣鲜奶”的二楼上面是三楼住户。小吙记公司在装修过程中，未经陈亚君同意，擅自夜里敲墙违规施工。将原本在一楼的厨房、油烟机、空调装在二楼杜建华房屋的墙上，导致楼上居民不满，加以阻拦、报警、投诉，才导致兰溪市市场监督管理局于2019年6月18日作出《驳回登记通知书》。3.小吙记公司在装修过程中处置不当漏水，造成楼下“大唐饼业”的损失，“大唐饼业”多次提出索赔。兰溪市市场监督管理局驳回登记是小吙记公司改建、扩建、违规装修造成的，与陈亚君无关。另外，与陈亚君相隔几十米的同一综合商住楼的中洲大酒店也是经营餐饮的，其就有合法的营业执照。二、原审适用法律正确，不存在适用法律错误。陈亚君出租的房屋在此前也是经营餐饮的，几十米外的同一幢综合商住楼也是经营酒店餐饮的，陈亚君出租房屋完全符合法律规定。双方签订的租赁合同中只约定用于餐饮，并未写明经营火锅店，至于能否经营餐饮及是否得到有关部门审批是小吙记公司自己的事情，审查、核实、判断也是小吙记公司的义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。 小吙记公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令返还租金及水电费押金共计125000元；3.陈亚君赔偿小吙记公司装修及其他损失共计77795元（庭审中变更）；4.陈亚君承担上述二、三项总计为202795元为本金计算的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起算至履行完毕之日止）；5.本案诉讼费由陈亚君承担。 陈亚君向一审法院反诉请求：1.若解除房屋租赁合同，请求法院判令小吙记公司恢复原状或赔偿陈亚君经济损失545700元（仅指房屋装修损失）；2.如果判令合同解除，小吙记公司赔偿自2020年2月18日至合同解除之日的房屋租金损失（庭审中变更）；3.本案反诉诉讼费由小吙记公司承担。 一审法院认定事实：小吙记公司与陈亚君于2019年2月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定陈亚君将位于兰溪市××街道××道××号××层××楼××层，建筑面积约200平方米，出租给小吙记公司用于餐饮经营；租赁期限为2019年2月18日至2024年2月17日，共计5年，其中2019年2月18日至2019年3月18日为装修期，免租金；租金为第1年至第2年租金为12万元／年，第3年起每年递增5%计算房租。合同签订后，小吙记公司于同日向陈亚君支付了一年的租金12万元和水电费的押金5000元。小吙记公司在装修期间，附近的居民抵触、阻拦并向相关部门投诉。2019年6月18日小吙记公司收到兰溪市市场监督管理局的《登记驳回通知书》，因小吙记公司申请的餐饮服务项目不符合登记条件，对小吙记公司提交的浙江小吙记餐饮管理有限公司兰溪分公司设立登记，决定不予登记。不予登记的理由是：依据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味废气的餐饮服务项目”。另查明：1、兰溪市兰江街道丹溪大道103号营业房2018年12月20日前是兰溪市味尊寿司店的经营场所；2、2019年3月19日小吙记公司与案外人杜建华签订兰溪市兰江街道丹溪大道105号二楼的《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2019年3月29日至2024年4月28日，共计5年。 本案在审理过程中，小吙记公司于2020年4月29日向一审法院申请对兰溪市××街道××道××号××层××楼××层的装修价值进行评估。一审法院委托金华市华诚房地产土地评估有限责任公司评估，2020年6月5日金华市华诚房地产土地评估有限责任公司作出金华诚（估）字（2020）第05-1261号估价报告：装修价值为人民币77795元。 陈亚君于2020年5月18日向一审法院申请对涉案房屋恢复到出租前已装修（味尊）的原状进行价格评估，一审法院委托金华弘信资产评估有限公司评估，2020年6月2日金华弘信资产评估有限公司作出委托评估项目退回函：经现场勘查及提供的有关原有装修的书面材料，无法对该案涉及的2019年2月18日双方签订租赁合同前装修（味尊）的状态的费用进行评估。 一审法院认为，小吙记公司与陈亚君签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定享有各自权利，履行各自义务。本案的争议焦点是：租赁合同的解除时间、原因、责任及造成的损失承担问题。 本诉部分，陈亚君已按合同约定履行交付出租房屋的义务，小吙记公司已按合同约定支付了一年的租金及押金，现小吙记公司以租赁房屋不能用于餐饮，合同目的无法实现为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。为了减少损失，陈亚君在第一次庭审时同意解除双方签订的《房屋租赁合同》并以第一次开庭时间为解除合同时间，故确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除，对小吙记公司认为合同解除的时间应以2019年6月18日其收到兰溪市市场监督管理局的《登记驳回通知书》为准的意见不予采纳。陈亚君的出租房屋在租赁小吙记公司前系用于餐饮经营，小吙记公司在租赁涉案房屋后，又与杜建华签订了房屋租赁合同，增加了租赁面积，导致装修过程中的新建、改建、扩建。兰溪市市场监督管理局对小吙记公司提交的浙江小吙记餐饮管理有限公司兰溪分公司设立登记，不予登记的理由是“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味废气的餐饮服务项目”。故造成本案合同解除的责任在小吙记公司，陈亚君无过错，小吙记公司要求返还租金12万元、赔偿装修及其他损失77795元的诉请，不予支持。水电费押金5000元按合同约定应在小吙记公司结清费用后，由陈亚君退还小吙记公司。因5000元是押金，不存在利息损失，故小吙记公司要求陈亚君承担202795元为本金计算的利息损失的诉请，不予支持。 反诉部分，陈亚君未提供涉案房屋出租前的原状，鉴定机构也无法对涉案房屋恢复至2019年2月18日双方签订租赁合同前的原状费用进行评估，庭审中陈亚君确认对小吙记公司已装修的现状如小吙记公司不拆除由其自行拆除和利用，故陈亚君要求小吙记公司恢复涉案房屋原状或赔偿经济损失545700元的诉请，难以支持。双方签订的合同约定2019年2月18日至2019年3月18日为装修期，免租金，小吙记公司已支付第1年的租金12万元，第1年的租赁到期日应为2020年3月17日，合同解除的时间为2020年4月13日，考虑到今年疫情的特殊情况，对陈亚君要求小吙记公司赔偿自2020年2月18日至合同解除之日的房屋租金损失的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认浙江小吙记餐饮管理有限公司与陈亚君2019年2月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除；二、陈亚君于判决生效后十日内退还浙江小吙记餐饮管理有限公司押金人民币5000元；三、驳回浙江小吙记餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈亚君的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4342元，由浙江小吙记餐饮管理有限公司负担4235元，陈亚君负担107元；反诉案件受理费9258元，由陈亚君负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为陈亚君应否返还小吙记公司租金及赔偿装修损失。涉案《房屋租赁合同》约定小吙记公司租赁涉案房屋系用于餐饮经营，根据已查明的事实，涉案房屋在租赁给小吙记公司前也用于餐饮经营，且经营者取得了营业执照，说明涉案房屋可用于餐饮经营。小吙记公司在租赁涉案房屋后，又租赁了二楼相邻杜建华等人的房屋，并将原本在一楼的厨房搬至二楼，且在装修时对其租赁的房屋实施敲墙等改、扩建行为。根据兰溪市市场监督管理局的《登记驳回通知书》，不予登记的理由是“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味废气的餐饮服务项目”，故系小吙记公司的原因导致其无法取得相关营业执照，造成涉案租赁合同解除的原因在于小吙记公司，小吙记公司无权要求陈亚君返还租金及赔偿装修损失。 综上，小吙记公司的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4256元，由浙江小吙记餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  钱 萍 审 判 员  张燕燕 二〇二〇年十一月十七日 代书记员  曹 慧