广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20691号上诉人（原审原告）：叶斯娜，女，1980年3月27日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州欧赛思房地产开发有限公司，住所地广州市增城区永宁街永顺大道**。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈水泉，该公司职员。原审第三人：广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司，住，住所地广州市增城区永宁街永和居委会永顺大道**/div>负责人：陈春明，该公司总经理。委托诉讼代理人：林恒娥，该公司职员。上诉人叶斯娜因与被上诉人广州欧赛思房地产开发有限公司（以下简称欧赛思公司）、原审第三人广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司（以下简称海伦堡新塘分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人叶斯娜上诉请求：1.撤销一审判决，改判欧赛思公司向叶斯娜支付2011年6月8日至2017年5月8日期间的逾期交楼违约金5万元和赔偿设计损失5万元；2.本案的诉讼费用由欧赛思公司承担。事实和理由：一、涉案房屋的交楼时间应为2017年5月，之前房屋因漏水严重无法居住使用，一直在维修。2017年5月叶斯娜跟海伦堡新塘分公司达成一致，因欧赛思公司长期无法修好房屋漏水问题，叶斯娜才决定收楼自行维修。欧赛思公司未按双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，提供其取得永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，故在合同约定的交楼时间即2011年6月8日时涉案房屋不具备交楼条件。在2011年6月8日至2017年5月长达6年的时间里，涉案房屋一直在维修，总共有20次左右，无法正常居住使用。涉案房屋多处漏水非常严重，楼顶的水呈水柱状直往下流，墙面完全湿透，且地面凿开的大坑里就像地底泉水一样直往外冒，造成渗水漏水严重、无法进行电线管道安装及房屋基本装修，可见涉案房屋存在质量问题并严重影响叶斯娜正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，叶斯娜有权拒绝收楼。二、欧赛思公司直到2016年4月才向叶斯娜邮寄《催收楼通知书》，但没有提供邮局出具的妥投证明，且超过收楼时间5年后突然邮寄收楼通知却没有事前致电，导致叶斯娜完全不知道欧赛思公司会邮寄收楼通知，也没有收到该通知书。一审判决查明部分称欧赛思公司提供了送达该通知书的妥投证明不是事实，叶斯娜在一审阶段已经提出了反驳。即使欧赛思公司真的已维修好涉案房屋，也应提前通知叶斯娜并在得到叶斯娜确认后，才能邮寄收楼通知书，且邮寄材料的内容应由欧赛思公司自己或邮局拍照、留底。由此，欧赛思公司提交的《催收楼通知书》不能证明其已经履行了通知义务，收楼时间应从2017年5月开始计算。三、一审判决认定涉案房屋至少在2013年11月中下旬时已具备了永久供气的使用条件，属于事实认定错误。一审法院调取的“关于广州市增城区新塘镇永和奥晨留学家园花墅二街xx号商品房燃气事项的复函”第二大点明确载明广州东部发展燃气有限公司并未参加涉案房屋燃气管道工程的交工验收，不清楚该一期别墅燃气管道的接驳情况。该证据不能证明涉案房屋具备永久供气使用条件的时间，更加不能证明涉案房屋具备收楼条件的时间。且欧赛思公司到现在也还未提供证据证明涉案房屋具备永久通邮的时间。四、欧赛思公司在整个售楼过程中存在多处违法违规行为，如未取得预售许可证就违法销售、容积率造假、无故扣留购房者买卖合同原件等，足以证明其不是严格依法依规办事的房地产企业。欧赛思公司拒绝将商品房买卖合同给叶斯娜，导致叶斯娜一直不清楚合同条款，在叶斯娜一再催促下，欧赛思公司直到2019年11月23日才将合同快递给叶斯娜，严重侵犯了叶斯娜的合法权益。被上诉人欧赛思公司二审辩称：不同意叶斯娜的上诉请求，同意一审判决的处理。原审第三人海伦堡新塘分公司二审述称：不同意叶斯娜的上诉请求，同意一审判决的处理。因本案纠纷，叶斯娜于2020年2月20日诉至一审法院，请求判令：1.欧赛思公司支付叶斯娜逾期交楼违约金5万元和赔偿设计损失5万元；2.海伦堡新塘分公司自2017年5月开始向叶斯娜计收物业费，并用欧赛思公司应支付给叶斯娜的补偿款42800元自2017年5月起抵扣物业费；3.欧赛思公司出具房屋实际测量报告（合同约定涉案房屋的面积为242.13平方米，而实际测量面积为614平方米）；4.欧赛思公司承担本案受理费。一审法院经审理查明：2010年6月8日，叶斯娜、郑壮洪（乙方、买方）和欧赛思公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的奥晨留学家园住宅楼……地址：增城市新塘镇永和奥晨留学家园花墅二街xx号（自编号A2）101房……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2011年6月8日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。合同的附件七为补充协议，约定“……二、保修责任：在保修期限内，在正常使用情况下，发生《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，一概由乙方承担……三、交楼手续：乙方应在甲方发出的收楼通知（以寄出的邮戳日为准）或《商品房买卖合同》约定的收楼期限内到甲方指定的收楼地点办理收楼相关手续。在此期限内，乙方逾期收楼的或由于乙方原因导致甲方拒绝交楼的，在合同约定的交楼期限届满当天，视为房屋已实际交付乙方使用，甲方不再另行通知……按上述约定视为乙方收楼的，甲方无需向乙方交付本合同第十五条约定的房屋交付时的有关资料，并不影响按约定视为乙方已收楼，但乙方日后有权按第十五条规定向甲方查询/要求交付资料。……5.在该商品房符合《商品房买卖合同》第十二条约定的前提下，乙方在按照甲方通知或者合同约定的时间收楼时，如发现该商品房存在未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，甲方应按实际情况在合理时间内修缮完毕，修缮期间，乙方不得向甲方提出任何追偿。……”。合同及附件落款处有叶斯娜、郑壮洪及欧赛思公司的签名、指模及盖章。2013年3月1日，涉案房屋办理了产权人为叶斯娜和郑壮洪的房地产权证书。2014年1月25日、2014年4月11日，欧赛思公司通过邮政专递向叶斯娜的合同地址发出《催收楼通知书》，通知叶斯娜于2014年2月20日前、2014年4月21日前到欧赛思公司处办理收楼手续。另查明，郑壮洪与叶斯娜系夫妻关系，二人均为涉案房屋的产权人，故此，郑壮洪向一审法院提交《声明》，其放弃在本案中主张权利，由其配偶全权主张。上述事实有叶斯娜提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》《声明》，欧赛思公司提交的《催收楼通知书》及快递单和妥投证明，以及各方当事人庭审中的陈述等予以证明，一审法院对此予以确认。诉讼中，叶斯娜另举证如下：一、郑壮洪与北京四合茗苑建筑设计有限公司于2013年3月5日签署《委托设计协议》及收据，拟证明叶斯娜因涉案房屋损失质量问题损失设计费88888元。二、郑壮洪、欧赛思公司、广州海伦堡物业管理有限公司、海伦堡新塘分公司于2016年1月14日签订《和解协议》，约定因郑壮洪另一商铺的质量问题欧赛思公司同意补偿郑壮洪42800元用于抵扣涉案房屋的物业管理费等内容。三、2017年5月8日、2017年5月10日、2017年7月26日的《维修工程调度及验收单》，载明涉案房屋存在的问题，其中2017年5月8日的验收单中有海伦堡新塘分公司的员工签署“情况属实”等字样。郑壮洪于同日签署《装修申请表》（其中物业中心审核意见中载明“无欠费情况”等字样）、广州海伦堡物业管理有限公司于2017年5月10日签发《装修施工许可证》、海伦堡新塘分公司于2019年5月24日出具5000元装修押金的《收款收据》、海伦堡新塘分公司于2017年5月24日出具的当月物业费发票，上述证据拟证明因涉案房屋存在质量问题长期无法收楼，故叶斯娜和海伦堡新塘分公司协商2017年5月前不收取物业费，叶斯娜才对涉案房屋收楼装修。四、涉案房屋的照片及视频，拟证明涉案房屋存在严重的质量问题。欧赛思公司另举证如下：1.2010年7月28日办理的商品房预售许可证；2.广州市增城区住房和建设局于2011年1月13日针对涉案房屋所在住宅楼出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；3.2011年8月23日的《客户受电工程竣工检验意见书》、2011年8月25日签订的《供用电合同》；4.2009年6月10日签订的《供水协议》、2010年7月31日由增城新和自来水有限公司出具的《供水证明》；5.2012年6月5日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》等，拟证明涉案房屋具备了交楼条件。叶斯娜对上述证据不予认可，其认为上述材料不能证明涉案房屋已具备交楼条件。为了查明涉案房屋是否具备交楼条件，一审法院发函至广东电网有限责任公司广州增城供电局、广州东部发展燃气有限公司。其中广东电网有限责任公司广州增城供电局复函如下“一、我局和广州欧赛思房地产开发有限公司就其开发的位于广州市增城区新塘镇永和奥晨留学家园一期项目的用电于2011年8月25日签订了《供用电合同》。二、函中提及的地址广州市增城区新塘镇永和奥晨留学家园花墅二街xx号（自编号A2）属于一期项目用电，现用电性质为永久居民生活用电，于2011年11月23日装表送电”。其中广州东部发展燃气有限公司复函如下“我司于2013年11月中下旬接收永和海伦春天小区（含永和海伦堡一期别墅）的燃气供气管理工作，在我司接收该小区时，该小区已经在使用管道燃气……”。庭询中，叶斯娜陈述，其已经于2017年5月对涉案房屋进行装修并入住；叶斯娜所主张的“涉案房屋质量严重影响正常居住”的问题即《维修工程调度单》上所列举的问题以及严重的漏水问题，最终是叶斯娜自行请人对涉案房屋进行了维修，并因此与欧赛思公司和海伦堡新塘分公司协商了管理费的免除问题。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，叶斯娜与欧赛思公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，签约人应依约履行。根据涉案合同约定，欧赛思公司应在2011年6月8日前将符合交付条件的房屋交付给叶斯娜。而根据一审法院查明的事实可知，涉案房屋于2011年1月13日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2009年6月10日欧赛思公司与增城市永和自来水有限公司签署《供水协议》，2011年11月23日具备永久用电，2013年11月中下旬由广州东部发展燃气有限公司接管供气。也就是说，涉案房屋未在合同约定的2011年6月8日前具备交楼条件，但涉案房屋至少在2013年11月中下旬时已具备了永久供气的使用条件，即涉案房屋于2013年11月中下旬之前已经具备了法律规定和合同约定的交楼条件。随后，欧赛思公司于2014年1月25日向叶斯娜发出《催收楼通知书》，要求叶斯娜于2014年2月20日前办理收楼手续，但叶斯娜并未办理收楼。叶斯娜主张拒收楼因涉案房屋存在质量问题，而根据合同约定，质量问题可由欧赛思公司进行维修，并非拒绝收楼的理由。同时，涉案房屋已于2013年3月1日办妥了产权证书，叶斯娜于2017年5月对涉案房屋进行装修后入住。综合上述可知，在涉案房屋出具房产证、具备交楼条件及欧赛思公司通知叶斯娜收楼后，直至本案起诉之日，叶斯娜未举证证明其在上述期间向欧赛思公司主张过逾期交楼违约金，其存在怠于行使权利的情形。因此，欧赛思公司抗辩叶斯娜的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院予以采纳，对叶斯娜主张的逾期交房违约金，一审法院不予支持。而对于叶斯娜主张的设计损失，以及要求欧赛思公司出具测量报告等，依据不足，一审法院不予支持。另，因本案系商品房预售合同纠纷，故叶斯娜主张要求抵扣或减免物业管理费问题，本案不予调处，叶斯娜可另案主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年7月30日作出如下判决：驳回叶斯娜的全部诉讼请求。一审案件受理费1160元，由叶斯娜负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是涉案房屋何时具备交楼条件的问题。一审法院结合查明的事实，对涉案房屋取得竣工验收备案表的时间以及完成永久供水、供气、供电的时间进行认定，并最终确定涉案房屋至少在2013年11月中下旬之前已经具备交楼条件，并无不当，本院予以认同。叶斯娜提供的证据不足以认定涉案房屋存在因质量问题严重影响正常居住使用的情形，且未提供证据证明涉案房屋的通邮情况对其正常居住使用构成影响，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张收楼时间应以2017年5月开始计算的上诉理由不予采纳。叶斯娜在2013年3月1日已经取得涉案房屋的产权证书，而欧赛思公司也已经于2014年1月25日向叶斯娜在《广州市商品房买卖合同（预售）》填写的地址发出《催收楼通知书》，叶斯娜亦承认上述通知书上联系的手机号码是正确的，可以认定叶斯娜至少在此时已经知晓涉案房屋符合收楼条件，但叶斯娜直至2017年5月才收楼。基于上述分析，叶斯娜主张欧赛思公司支付2014年1月25日以后的逾期交楼违约金缺乏事实和法律依据，而2014年1月25日及以前的逾期交楼违约金也已经超过了诉讼时效，故一审法院对叶斯娜主张的逾期交楼违约金不予支持，理据充分，本院予以维持。至于叶斯娜主张的设计损失，缺乏有效的证据支撑，一审法院对此不予支持，处置得当，本院予以维持。综上所述，上诉人叶斯娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2320元，由上诉人叶斯娜负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二〇年十一月十八日书记员 莫善友