河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2992号上诉人（原审原告）：王爱红，女，1966年10月1日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：毋红卫，河南华云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王雨田，男，1971年4月11日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。委托诉讼代理人：孙朝阳，河南好谦律师事务所实习律师。原审第三人：焦作市解放区太行路新世纪房地产经纪服务部。营业场所：河南省焦作市解放区华园小区三号楼4号。经营者：张玉华，男，1989年1月19日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。上诉人王爱红因与被上诉人王雨田、原审第三人焦作市解放区太行路新世纪房地产经纪服务部（以下简称新世纪房地产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。王爱红上诉请求：1、依法撤销原判第二项,改判被上诉人赔偿上诉人损失20000元;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误,适用法律错误。首先,被上诉人王雨田是否违约支付首付款的时间节点问题,2020年5月22日上诉人王爱红去办理过户手续时,被上诉人支付首付款义务就已经产生，但其在此节点后的15日内未完成支付首付款的义务,系明显违约。原审对此视而不见,反而认为上诉人没有充分证据证明被上诉人违约,系认定事实错误。其次，王爱红与王雨田因“先支付首付款还是先过户”产生纠纷,进而产生互不信任,系解除合同的根本原因,而不能认定是上诉人单方面原因导致合同解除。上诉人要求对合同变更,系行使合同约定的协商权利,在双方未达成书面一致意见的情况下,原合同应当继续有效,上诉人与被上诉人均应按原合同履行义务。故被上诉人支付首付款的义务不能免除,但时至2020年8月3日第一次开庭时,被上诉人也未支付首付款。再次,原审第三人与被上诉人具有特殊关系,其不利于上诉人的陈述不能采信。居间费用系由被上诉人支付,第三人为维护自身利益,主、客观上都不可能不利于委托人(被上诉人)利益,其陈述客观性较低，故其不利于上诉人的陈述不能作为证据予以采信。原审对其陈述没有综合判断,从而认定事实错误。最后,买卖合同约定“办理过户手续签字时”不能认为就是约定了同时履行各自义务。上诉人办理过户签字与支付首付款不可能同时履行,必然有先后顺序，上诉人要求先转款,不违背合同约定的“办理过户手续时”。原审认为被上诉人支付首付款义务是在上诉人办理过户手续时产生,过于机械,且不符合常理。综上,被上诉人未按合同约定的时间支付首付款,并最终导致合同解除,存在违约。恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。王雨田辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。1、王爱红没有按照合同约定时间办理过户手续，存在违约情形。答辩人、被答辩人和原审第三人于2020年4月27日签订的房屋买卖合同第三条第三款公积金贷款中明确约定，本合同签订之日起20日内，王爱红配合王雨田到相关部门办理产权过户手续，即2020年5月17日王爱红应配合王雨田到相关部门办理过户手续。王爱红与王雨田签订房屋买卖合同时，所卖房子还在银行抵押，直至2020年5月20日才从房管局办理完解押手续，故存在违约情形。2、王爱红私自变更付款方式，存在违约。王雨田和王爱红就首付款支付的时间节点，确实产生过争议，但在中介的调解下，王雨田同意支付首付款后再过户，王雨田想用手机银行转账的方式支付，但王爱红不放心手机银行支付，提出去银行柜台转账，王雨田也答应了，因中介下午有事，三方没有去银行办理转账手续。之后，王爱红单方变更买卖合同的付款方式，要求王雨田一次性付全款或者过户后将房子抵押给她，抵押过后让王雨田再走公积金贷款手续。上述事实在一审庭审笔录中有体现。3、原审第三人在一审中的陈述客观真实，应予采信。第三人中介公司是一审法院为了查明案件事实依职权追加的，不是王雨田申请追加的，与王雨田没有特殊关系。第三人作为居间方，全程参与了房屋买卖合同签订、磋商及履行情况，其陈述客观真实，不存在偏袒一方的情形。一审庭审笔录中，第三人的负责人曾多次明确表示，王爱红存在违约情形，王雨田的要求合情合理，可见在房屋买卖合同中违约方为王爱红。综上，王爱红没有按照合同约定的时间办理过户手续，且单方变更付款方式，导致合同无法继续履行，违约责任在于王爱红。原判正确，应予维持，请求贵院依法驳回王爱红的上诉请求。第三人新世纪房地产服务部陈述称，其意见同原审意见，即：王爱红和王雨田如能达成一致意见同意解除合同，第三人没有意见。对于合同的解除，王雨田没有违约，不应当赔偿。因为在办理手续过程中，他们双方又产生了分歧，王爱红要求王雨田先支付首付款再进行办理过户手续，王雨田要求王爱红先办理过户手续签字后再给首付款，双方因为首付款的支付产生了分歧，办手续当天，三方协商5月25日再来办理，约定王雨田申请公积金贷款的银行卡和电话卡放第三人处，等款项下来后通知双方办理尾款的支付和双方的交接。但5月23日双方提出新的要求，王雨田不同意将银行卡和手机卡放在第三人处，希望王爱红夫妻双方到房管局办理过户手续；王爱红要求王雨田支付全款或者先支付首付款再办理过户手续，办理完过户手续后将房子质押给王爱红，王雨田再办理公积金贷款。5月23日到5月25日双方一直达不成一致意见，之后第三人一直和双方沟通，6月2日上午，第三人与王爱红沟通办理相关手续的事宜，其因有事回老家了，说等回来后会配合办理相关手续。6月8日其从老家回来后，第三人与其一起到不动产中心咨询房子质押的问题，然后又一起到公积金中心咨询房子质押的问题，不动产中心和公积金中心答复是不能办理质押。6月9日王爱红通知第三人房子不卖了，6月10日其通知第三人已经请求法院调解。以后第三人再通知原告，其不接电话，联系不上。王爱红向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告赔偿原告损失20000元；3、案件受理费由被告承担。一审法院查明：2020年4月27日，王爱红（甲方：卖方）、王雨田（乙方：买方）与新世纪房地产服务部（丙方：居间方）签订编号为焦新世纪售字第20200402的《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于河南省焦作市解放区新华中街焦矿供应处28号住宅楼2单元10号的房产卖于乙方。房屋用途：住宅，房屋权属证书编号为：豫（2016）焦作市不动产权第0000187号，建筑面积为83.33平方米，以实测面积为准。房屋总价款为388500元。付款方式为：公积金贷款，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金10000元，本合同签订之日起20天内，甲方配合乙方到相关部门办理产权过户手续签字时，乙方再向甲方交付首付款178500元。剩余房款200000元申请公积金贷款，并按焦作市公积金管理中心贷款发放程序一次性交给甲方。如果贷款不能办理或贷款金额少于合同约定的剩余房款金额，则乙方应于焦作公积金管理中心贷款资料退回之日或银行放款之日起三日内一次性补齐剩余房款，否则视为违约。……乙方逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同，甲方收取的定金不予退还并有权要求乙方赔偿因违约所造成的损失贰万元整。……合同签订后，王雨田向王爱红支付定金10000元。2020年5月22日，王爱红、王雨田及新世纪房地产服务部前往房管部门办理过户手续，但因为首付款何时支付问题，双方产生分歧，原告提出被告先向其支付首付款，再办理过户签字手续，被告认为合同约定的是在办理过户签字时支付，应是同时履行，而非先后履行。之后被告同意用手机银行转账的方式先支付首付款再进行办理过户手续，原告认为手机转账这一形式不安全，提出到银行进行转账，被告对此也予以认可。因房管部门工作原因以及第三人的原因，当天并未进行，三方约定5月25日再行前往办理。2020年5月25日三方未再前往不动产部门进行办理过户手续。2020年5月31日，王爱红与王雨田的配偶王小毛通电话，内容主要为：王爱红要求王雨田支付全部购房款或者分期支付，先将首付款支付，房产过户后办理抵押手续，公积金贷款下来后再解押。王小毛在电话中表示对王爱红所说内容不清楚，需要跟新世纪房地产服务部进一步了解。之后双方未再对房款的支付方式达成一致，也未再到房管部门办理过户手续。原告于2020年7月13日诉至法院，纠纷成诉。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容合法有效，各方均应按照合同内容履行义务。关于原告要求解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求。根据法律规定,当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告通过起诉的方式主张解除双方签订的房屋买卖合同，被告在答辩中当庭明确表示同意解除，应视为双方协商一致解除房屋买卖合同。双方当事人协商一致的结果，不违反法律的禁止性规定，也不损害他人的合法权益，对此该院予以确认。关于原告要求被告赔偿经济损失20000元的诉讼请求。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同虽已解除，但合同中关于违约责任的约定仍然有效，可以作为确定双方权利义务的依据。原告依据《房屋买卖合同》第五条违约责任中“乙方逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同，甲方收取的定金不予退还并有权请求乙方赔偿因违约所造成的损失贰万元整”这一条款主张被告承担赔偿责任，其关键在于确定被告是否存在违约行为。根据该条约定，乙方赔偿甲方损失的前提是乙方未按本合同约定期限付款或办理有关手续的，且乙方逾期超过15日，即被告在付款或办理有关手续过程中存在违约行为。根据合同约定，被告应当承担的付款义务内容为“本合同签订之日起20天内，甲方配合乙方到相关部门办理产权过户手续签字时，乙方再向甲方交付首付款178500元。剩余房款200000元申请做公积金贷款，并按焦作市公积金管理中心贷款发放程序一次性交给给甲方”。经庭审查明，2020年5月22日，原、被告及第三人确实前往房管部门准备办理过户手续，该时间节点，未超出双方合同约定的时间，且该节点为原告配合被告办理产权过户的义务，而被告支付首付款178500元的义务，在办理产权过户手续签字时产生。但在原、被告及第三人共同办理过户手续时，原告提出被告先向其支付首付款，再办理过户签字手续，被告认为合同约定的是在办理过户签字时支付，应是同时履行，而非先后履行。经过协商之后，被告同意用手机银行转账的方式，先支付首付款再进行办理过户手续，原告认为手机转账这一形式不安全，故提出到银行进行转账，被告对此也予以认可。但因为房管部门工作原因以及第三人的原因，当天并未进行，三方约定5月25日再行前往办理。根据法律规定，双方协商一致，可以对合同进行变更。不能达成一致的，则视为合同未变更，仍应按照原协议履行。由于在协议履行期间，双方又提出了新的要求，但客观上并未达成一致，仍应以原合同作为确定被告是否构成违约的依据。综合以上案件事实，原告提供的证据不足以证明被告在整个交易过程中存在违约行为，致使合同未能继续履行，并最终导致合同的解除。故原告要求被告按照合同第五条约定赔偿损失20000元的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、确认原告王爱红与被告王雨田2020年4月27日签订的《房屋买卖合同》于2020年8月3日解除；二、驳回原告王爱红的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为200元，由原告王爱红负担。二审中，当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，涉案《房屋买卖合同》约定：“本合同签订之日起20天内，王爱红配合王雨田到相关部门办理产权过户手续签字时，王雨田再向王爱红交付首付款178500元”。因双方对“办理产权过户手续签字时”的理解不同，在实际办理涉案房屋过户时对支付首付款问题产生分歧，后双方另行协商未果，未再前往不动产部门办理过户手续。上述事实说明双方对支付首付款的时间节点约定不明，且又未达成一致意见，故不能证明王雨田未支付首付款而存在违约行为。王爱红的上诉缺乏事实依据，其上诉理由不能成立，本院不予采信。原审以王爱红没有事实依据，证明王雨田存在违约行为，而判决驳回其主张的20000元损失正确。综上，上诉人王爱红的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王爱红负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  余同云审 判 员  毕 蕾二〇二〇年十一月十七日代书记员  张艳娇