湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10440号上诉人（原审被告）：周振，男，1990年1月15日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。被上诉人（原审原告）：朱思哲，男，2001年8月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：姜琪，女，1972年10月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。上诉人周振因与被上诉人朱思哲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。周振上诉请求：一、请求判令朱思哲返还周振2020年1月23日至2020年4月3日因新冠××疫情期间封城关门停业的租金，共计70天32667元整；二、周振租金已交到2020年4月18日，在2020年4月3日至2020年5月27日停电停业止，共计55天，周振应付朱思哲5366元；三、因在合同期朱思哲要求物业停电，迫使周振停业退门面，朱思哲属违约，应赔付周振押金14000元的3倍即42000元；四、由于朱思哲要求物业停电和起诉，迫使周振停业退门面，朱思哲应分摊周振为其装修的门面钱和设备折旧钱共计76000元；五、本案一、二审费用由朱思哲承担。事实与理由：一、周振于疫情之前预付了租金，但疫情期间关门停业，故朱思哲应返还疫情期间70天的租金。二、周振经营期间为2020年4月3日至2020年5月27日停电停业，共计只有55天，疫情期间国家都提倡对公免三减六政策，朱思哲也应承担此期间一半的租金。三、朱思哲用要求物业停电、起诉的手段迫使周振停业退出门面，是蓄意、有预谋和周振毁约，根据合同约定，违约方应赔偿三倍押金。四、周振为门面装修等花费了7万元，合同是五年期，周振已租用一年，空调设备等共计15万多，朱思哲无情停电促使合同解约，望法庭酌情处理朱思哲补偿周振2万元。五、关于后期的物业费、水电费，因物业在疫情期间停电维修，给周振造成较大的经济损失，应当予以赔偿，周振作为受害方可以拒绝交物业费、水电费。朱思哲辩称，周振的上诉请求无事实与法律依据，不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，合同解除是周振不按合同约定交付租金所致，为减轻周振的负担，朱思哲作出了租金交付期限方面的让步，但周振仍拒不交付房租，一审法院系在查明案件事实后正确适用法律作出判决，无任何不当之处，请求驳回上诉，维持原判。朱思哲向一审法院起诉请求：1、解除朱思哲与周振签订的《房屋租赁合同》；2、周振将位于武汉市洪山区保利公园九里25幢1单元1-2层9号房屋腾退交付给朱思哲；3、周振向朱思哲支付2020年4月15日至2020年6月1日期间的租金21000元；4、周振向朱思哲支付水电费共计1012元；5、周振向朱思哲支付物业费2172元（自2020年1月1日起计算至2020年6月1日止）；6、本案诉讼费由周振承担。一审法院认定事实：2019年4月28日，朱思哲（甲方，出租方）与周振（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、甲方将位于武汉市洪山区保利公园九里第25幢1单元1-2层9号房屋出租给乙方，该房屋仅作商业使用，乙方不得擅自挪作他用。2、租赁期限自2019年5月2日起至2024年6月15日止，月租金为14000元，租金按季度结算，首次租金乙方于签订本合同当日交付给甲方，以后各期租金交付时间为当期租金到期前7个工作日内支付。3、乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金14000元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在三十天内退还该房屋，同时没收保证金……（3）拖欠租金累计达15日……。5、该房屋租赁期间，乙方应支付物业管理费、水电费……。6、租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方三倍押金；乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金。同日，朱思哲母亲姜琪与周振还签订《补充协议》1份，约定：押金为14000元，合同自2019年5月2日起生效，租金起算日期为2019年6月18日，给予周振45天的装修空置期。案涉合同签订后，朱思哲将案涉房屋交付给周振，周振收到房屋后，将案涉房屋用于经营生鲜超市。周振按照案涉合同及补充协议约定向朱思哲支付了押金14000元及2019年6月18日至2020年4月17日期间的租金。自2020年4月18日起，周振再未向朱思哲支付租金，后朱思哲向周振催要租金，周振表示因新冠××疫情影响其承租的案涉房屋在疫情期间并未经营使用，要求朱思哲减免租金，双方多次就房租缴纳事宜进行磋商未果。2020年6月1日，周振搬离了案涉房屋。一审法院另查明，2020年6月30日，朱思哲向保利（武汉）物业管理有限公司缴纳了2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业费2606.4元，在庭审中，朱思哲表示，因周振仅居住5个月，故要求周振向其支付2020年1月1日至2020年6月1日期间的物业费2172元。同日，朱思哲还向保利（武汉）物业管理有限公司支付了水电费1012元。在本案审理中，朱思哲向一审法院申请撤回第二项诉讼请求：周振将位于武汉市洪山区保利公园九里25幢1单元1-2层9号房屋腾退交付给朱思哲。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。周振依约向朱思哲支付了2019年6月18日至2020年4月17日期间的租金，自2020年4月18日起再未支付租金，周振应向朱思哲支付自2020年4月18日至2020年6月1日（腾退之日）期间的租金20533元（14000元/月÷30天*44天），扣除朱思哲应向周振退还的押金14000元，周振本应还向朱思哲支付6533元，但本案中周振承租案涉房屋的主要目的是用于经营生鲜超市，双方签订的合同系商业用房租赁合同，因受疫情及疫情防控措施影响导致周振在疫情期间无法正常经营使用案涉房屋，依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”规定，按照公平原则，一审法院依法酌情对周振还应向朱思哲支付6347元的责任予以免除。朱思哲诉请要求解除与周振签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，周振表示同意，对朱思哲该项诉请，一审法院予以支持。案涉《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期间所产生的水电费、物业费等费用应由周振承担，朱思哲已代周振缴纳上述费用，故周振应向朱思哲支付水电费1012元、物业费2172元。在本案审理中，朱思哲向一审法院申请撤回第二项诉讼请求，系朱思哲在法律规定的范围内自行处分其民事权利，其提出的撤回诉讼请求申请符合有关法律规定，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除朱思哲与周振于2019年4月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、周振于判决生效之日起十日内向朱思哲支付水电费1012元；三、周振于判决生效之日起十日内向朱思哲支付物业费2172元；四、驳回朱思哲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费406元，减半收取为203元，由朱思哲负担102元，由周振负担101元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，朱思哲与周振签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在双方合同未解除的情况下，周振自2020年4月18日至2020年6月1日腾退之日未支付租金，构成违约，朱思哲根据《房屋租赁合同》第七条第1款的约定有权单方解除合同并没收保证金。周振上诉称朱思哲用要求物业停电、起诉的手段迫使其停业系蓄意有预谋毁约的说法没有证据支持。关于周振称朱思哲应返还2020年1月23日至2020年4月3日关门停业期间的租金以及减免其2020年4月3日至2020年5月27日实际使用期间租金的问题，因双方就此进行磋商未果，一审法院考虑到疫情及疫情防控措施确实会导致周振在此期间无法正常使用案涉房屋，故根据公平原则，酌情将周振应支付的自2020年4月18日至2020年6月1日期间的部分租金6347元予以免除，本院予以尊重。关于周振称不应支付朱思哲水电费、物业费，原因是物业有停电维修的行为造成了损失。本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》约定，周振承担房屋租赁期间的水电费、物业费，现朱思哲代缴了上述费用，有权向周振主张返还。至于周振上诉称要求朱思哲赔偿三倍押金及装修、设备折旧费，因其一审未反诉、朱思哲在二审也不同意调解，本院依法对此不予处理。综上，周振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费406元，由周振负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二〇年十一月二十四日法官助理胡海洲书记员杨俊华