广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21856号上诉人（原审被告）：广州高新建设开发有限公司，住所地广州经济技术开发区永和经济区摇田河大街**。法定代表人：张威林，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄舜谦，广东广开律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社，，住所地广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社法定代表人：黄庆权，该合作社社长。委托诉讼代理人：谢小毅，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：余少敏，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原审被告：广州经济技术开发区卜威工业有限公司，，住所地广州经济技术开发区永和经济区新业路**法定代表人：曾发仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：杭正武，江苏联创伟业律师事务所律师。原审第三人：广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会，，住所地广州市黄埔区永和街永和大道中**之一法定代表人：黄焕培。委托诉讼代理人：郑晓姬，女，系该居委员工。上诉人广州高新建设开发有限公司（以下简称高新公司）因与被上诉人广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社（以下简称横坑经济合作社）、原审被告广州经济技术开发区卜威工业有限公司（以下简称卜威公司）、原审第三人广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会（以下简称新庄居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。高新公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判高新公司与横坑经济合作社、新庄居委会于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定有效；3.驳回横坑经济合作社的其他诉讼请求；4.诉讼费用由横坑经济合作社承担。事实和理由：一、一审法院法律适用错误，本案应适用《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，认定50年租期合法有效。案涉《租用土地协议书》租赁标的物为横坑经济合作社自留用地（集体经营性建设用地），目前我国经济生活中，土地是不可再生的自然资源，因此，集体经营性建设用地的租赁合同虽然也是租赁合同的一种形式，但有别于其他动产或不动产租赁的特定的法律关系。2020年1月1日修改施行的《土地管理法》是调整土地开发利用和管理的专项法律，集体经营性建设用地的出租是在特定时间、特定区域内因特定事项并在特定主体之间形成的租赁法律关系，因而必然受《土地管理法》这一特别法律调整。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）是普遍调整租赁关系的一般规定，而《土地管理法》是基于具体土地关系的特殊需要的前提下制定的，更符合调整土地法律关系的特点，是土地使用权租赁的特别规定。根据特别法优于一般法、新法优于旧法的规则，本案应适用《土地管理法》。而根据《土地管理法》第六十三条第四款规定，以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，工业用地的土地使用权出让最高年限为五十年。广东省高级人民法院于2010年2月8日作出的粤高法民一复字【2010】17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》，认为“如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效”。据此，案涉《租用土地协议书》约定的50年租赁期限合法有效，横坑经济合作社应继续履行合同约定。二、一审判决未充分考虑签约时各方真实意思表示，严重损害高新公司和卜威公司的权益。高新公司承租了案涉土地后，转租予实际使用人卜威公司投资建设。高新公司和卜威公司出于对横坑经济合作社的信赖，为最大限度发挥案涉土地的使用价值及投资价值，带动当地经济繁荣发展，投入大量资金建设房屋及相应的配套设施。横坑经济合作社分文未投，显然对地上建筑物不拥有所有权，故不存在交还一说。一审法院未充分考虑并尊重签约时双方真实意思，直接把地上建筑物判给横坑经济合作社过于武断。当时双方系在平等自愿的基础上协商一致，均无法预料《中华人民共和国合同法》及相关法律出台，关于“租期满后，土地及地上建筑物无偿归乙方所有”的约定是有前提条件的，就是协议正常履行期满50年，自行终止。即使合同部分无效导致合同被迫终止，亦与合同正常履行完毕后自行终止是有本质区别的。一审所判超出20年租期部分无效，高新公司与卜威公司无法收回投资成本，该损失仅由高新公司和卜威公司承担极不公平，造成此种后果是由于横坑经济合作社出尔反尔，违背当初50年租期承诺，导致高新公司和卜威公司重大损失，横坑经济合作社存在重大过错，应予赔偿。综上，请求二审法院查明事实，支持高新公司上诉请求。横坑经济合作社辩称：一审判决适用法律正确，本案根据《中华人民共和国合同法》规定超过20年租赁期限属于无效，《中华人民共和国合同法》施行前后的衔接问题，《中华人民共和国合同法》司法解释（一）也作出明确规定，这里面不应存在任何歧义，也就是说双方所签订的租赁合同从《中华人民共和国合同法》实施后20年内即从1999年10月1日起至2019年9月30日止的合同部分属于有效，从2019年10月1日起自2046年12月27日的部分应属无效。既然合同无效，横坑经济合作社作为出租方有权要求承租人即高新公司将案涉土地及地上建筑物交还，符合法律规定。请求二审法院查明事实，驳回高新公司的上诉请求。卜威公司述称，一审判决错误，高新公司与横坑经济合作社之间的合同不应当适用《中华人民共和国合同法》，该合同属有效合同。新庄居委会述称，案涉纠纷与新庄居委会无关，新庄居委会是没有利害关系的第三方。横坑经济合作社向一审法院起诉请求：1.横坑经济合作社与高新公司及新庄居委会于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》中租赁期限超过二十年的部分无效，即租赁期限自2016年12月27日起至2046年12月27日止的部分无效；2.高新公司、卜威公司将位于广州市黄埔区永和街新业路以西广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社东北面总面积1551.8平方米【四至坐标（1）X=36333.496，Y=68243.071；（2）X=36361.737，Y=68253.339；（3）X=36342.781，Y=68299.391；（4）X=36313.287，Y=68293.718】的土地及地上建筑物返还给横坑经济合作社；3.诉讼费用由高新公司、卜威公司承担。一审法院认定事实：1993年11月18日，广州经济技术开发区管理委员会与广州市增城县永和镇人民政府签订《合作开发永和经济区协议书》，约定永和经济区位于永和镇西北部，共同开发的范围包括贤江、新庄、永岗、禾丰四个行政村的全部辖区；永和经济区内的各行政村可按实际征用土地面积的12%划出自留地，其中在红线外村庄边用于农民住宅用地控制在6%，在红线内工业用地控制在6%，自留地在总体规划图中确定位置，主要用于解决村民住宅和发展工企业项目等……1996年12月27日，广州经济技术开发区永和发展总公司（甲方）、增城市永和镇新庄村横坑合作社（乙方）与增城市永和镇新庄村民委员会（鉴证方）签订《租用土地协议书》。协议主要内容如下：一、该地块位于横坑社东北面，面积1551.8平方米，四至坐标为1.36333.49668243.071；2.36361.73768253.339；3.36342.78168299.391；4.36313.28768293.718。二、该地块租用期限为五十年，即从1996年12月27日至2046年12月27日。三、该地块主要用来建住宅楼房。四、租期满后，土地及地上建筑物无偿归乙方所有，如要求续租，甲、乙双方按国家有关政策规定，商定有关续租条款。五、甲方如不能如期支付租金，即从超期之日起至支付之日止，每日按每年租金千分之五付给乙方滞纳金。如甲方长期抗付租金期限超过两周年，乙方有权冻结甲方在该地块的使用权并无偿收回该地块所建的住宅楼房。租期内，如乙方违约，除退回已交租金外，并赔偿甲方由此导致的一切经济损失。六、年租金为三万七千贰佰元整。鉴于物价上涨因素，以后每十年对地价调整一次，每次调整的幅度为10%。本协议签订后，三十天内支付第一年租金，以后每年租金定于每年12月25日前支付。七、本协议一式九份，三方各执三份。本协议三方代表签字后，具有法律效力。各方均盖章签字确认。同日，广州经济技术开发区永和发展总公司（甲方）与卜威公司（乙方）签订《租用土地协议书》，约定上述地块租期50年，从1996年12月27日至2046年12月27日，主要用来兴建与卜威工业厂房配套的住宅楼房。租金为每平方米350元，共计543130元。协议签订三十天内，支付总租金30%即162939元，协议签订100天内，支付余下租金70%共计380191元。其余内容与上述三方签订的协议书内容相似。1998年10月28日，广州经济技术开发区永和发展总公司（甲方）、增城市永和镇新庄村横坑合作社（乙方）、卜威公司（丙方）签订《租用土地补充协议》，约定丙方租用的新庄村横坑合作社村庄保留地（该地块甲方向乙方租用后再转租给丙方），最终租用人为丙方，且租用时无地上建筑物，日后丙方需要在当地报建，乙方负责配合报建工作，所需费用由丙方负责至2046年12月27日，该地建筑物为丙方财产，由丙方出资兴建，三方在租用期内，丙方使用该地块及地上建筑物与甲乙两方无关，租期满后土地及土地上建筑物无偿归乙方所有，三方不得有异议。各方均签字盖章确认。1997年11月21日，增城城市规划局颁发的《建设用地规划许可证》（编号9703B034）显示：用地单位为增城市永和镇新庄村横坑合作社，用地项目名称为宿舍楼（五层），用地位置为永和镇新庄村横坑合作社，用地面积为1550平方米。1998年5月11日，卜威公司（发包方）与潮阳市建筑安装工程总公司（承包方）签订《广州市建设工程施工合同》，约定工程名称为宿舍楼，工程地点为永和区，工程内容为土建工程五层，建筑面积4207.59平方米，承包范围包括土建、水电安装、道路、门卫、室内外给排水、消防及附属设施等，工程造价约350万元。2006年10月11日，广州经济技术开发区永和发展总公司经广州市工商行政管理局核准，名称变更为广州永和建设发展有限公司。2019年5月22日，广州永和建设发展有限公司经广州市黄埔区市场和质量监督管理局核准，名称变更为广州高新建设开发有限公司（即高新公司）。2019年10月29日，广州市黄埔区人民政府永和街道办事处出具《证明》，证明增城市永和镇新庄村横坑合作社已更名为广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社（即横坑经济合作社）。根据横坑经济合作社提供的2019年10月4日会议纪要显示，“关于本经济社与卜威公司、高新公司土地租金纠纷事宜，经社员大会讨论，表决通过了以下决议：一、1996年12月27日，本经济社为乙方、高新公司为甲方、新庄村民委员会为鉴证方，签订了《租用土地协议书》。该《租用土地协议书》约定的租赁年限过长，租金远远低于市场水平，损害了本社社员的利益，现决定向人民法院提起诉讼，请求法院认定《租用土地协议书》租赁期限超过二十年的部分无效，高新公司将上述土地返还给本经济社……”高新公司认为其将案涉土地转租给卜威公司经过政府确认，并提供了广州经济技术开发区财政局于2004年12月2日出具的《关于补充确认区永和发展总公司历史工程大口径结算中遗漏事项的函》，记载高新公司与横坑经济合作社协议租用的农民自留地，由管委会承接该地块50年的租金支付，由财政每年按租用土地协议书与高新公司进行租金结算，高新公司需上缴收取卜威公司租用该地块的租金余额等……经质证，横坑经济合作社认为上述函件不能证明转租行为经政府确认。卜威公司、新庄居民委员会对上述证据无异议。当事人在庭审中确认，案涉土地上的建筑物由卜威公司建造，由卜威公司使用。庭审中，经一审法院多次释明，高新公司均表示不在本案中提起反诉要求横坑经济合作社赔偿相应损失，其另案主张损失。一审法院认为：横坑经济合作社作为案涉土地的出租方，经过集体讨论同意，可以作为原告提起本案诉讼。案涉土地上的建筑物已经取得《建设用地规划许可证》，横坑经济合作社与高新公司于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反合同签订时的法律和行政法规的强制性规定。在合同签订时，当时的法律法规对于租赁合同的期限并没有规定。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行，实施后才对于租赁合同的期限予以规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由于案涉《租用土地协议书》履行期间跨越《中华人民共和国合同法》实施之日，根据法不溯及既往的原则，对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，即租赁期间为1996年12月27日起至1999年9月30日部分应认定为有效。对于租赁期间为1999年10月1日之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限的禁止性规定，超过部分应认定为无效。综上，《租用土地协议书》约定的案涉土地自2019年10月1日至2046年12月27日的租赁期限，应属无效。横坑经济合作社要求确认《租用土地协议书》中关于租赁期限自2016年12月27日起至2019年9月30日止的约定无效，于法无据，一审法院不予支持；横坑经济合作社要求确认《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。高新公司、卜威公司认为《租用土地协议书》不受《中华人民共和国合同法》调整，没有依据，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《租用土地协议书》约定“租期满后，土地及地上建筑物无偿归横坑经济合作社所有”，故此约定仍然有效。如前文所述，《租用土地协议书》的租赁期限已于2019年9月30日届满，高新公司应将案涉土地及地上建筑物返还给横坑经济合作社。卜威公司作为次承租人，有协助返还的义务。若高新公司、卜威公司认为造成其他损失的，可另循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认横坑经济合作社与高新公司、新庄居委会于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效；二、高新公司应于判决发生法律效力之日起三十日内将位于横坑社东北面总面积1551.8平方米[四至坐标为：（1）X=36333.496，Y=68243.071；（2）X=36361.737，Y=68253.339；（3）X=36342.781，Y=68299.391；（4）X=36313.287，Y=68293.718]的土地及地上建筑物交还给横坑经济合作社；卜威公司负有协助返还义务；三、驳回横坑经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由横坑经济合作社负担50元，高新公司负担50元。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提供新的证据。经审查，本院对原审已查明的事实依法予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人诉、辩意见，本案争议焦点在于案涉《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止部分的效力问题。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。案涉《租用土地协议书》签订于1996年12月27日，当时的法律法规并未对租赁期限进行规定，根据上述法律规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，认定租赁期限超过二十年的部分无效，适用法律正确，本院予以认可。又，因二十年租赁期限届满后，当事人并未续订租赁合同，故一审法院认定案涉《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止部分无效，并无不当，本院亦予认可。高新公司上诉称本案应适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定，集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行；具体办法由国务院制定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。上述规定系对土地使用权出让和转让年限方面的规定，并不适用于本案租赁合同纠纷，高新公司上述上诉主张于法无据，本院不予支持。至于高新公司关于案涉租赁场地地上建筑系高新公司和卜威公司投入建设，横坑经济合作社收回场地将导致高新公司和卜威公司重大损失的上诉意见，一审法院已就此释明，告知高新公司可提出反诉请求，但高新公司明确表示不在本案一审中提出赔偿损失的诉请，二审庭询中，高新公司对上述一审意见再次明确并坚持。因此，高新公司上述主张可通过另行起诉等方式解决。综上所述，高新公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州高新建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十一月十八日书记员  王嘉宝陈蕴琦