江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7147号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚积保，男，1947年4月4日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：仇星，江苏马健律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，江苏马健律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市江宁区江宁中心供销合作社，住所地南京市江宁区江宁镇集镇。法定代表人：谢斌，该合作社主任。委托诉讼代理人：盛六林，男，1960年3月11日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈钢，江苏上元律师事务所律师。上诉人姚积保因与被上诉人南京市江宁区江宁中心供销合作社（以下简称江宁供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的（2020）苏0115民初3405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。姚积保上诉请求：1、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初3405号民事判决,驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、支持上诉人的全部反诉请求；3、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案是普通的房屋租赁合同关系错误。（一）案涉房屋租赁系基于上诉人职工身份及解决职工住房问题。上诉人于1966年在被上诉人处参加工作，2007年退休。1996年，因上诉人父母年事已高且身体状况差，为照顾老人及方便工作，上诉人向被上诉人提出帮助解决住房的申请。1998年1月25日，经被上诉人社委会研究，决定将案涉房屋作为职工福利性公租房分配给上诉人居住，由时任主管副主任孙某在其申请书上签字批复，后供销社主任王胜勇又在住房协议上签字，并盖了单位公章，房租参照当地房管所房租标准收取，协议一年一签，现已实际居住23年。（二）案涉租赁关系具有明显的福利分房、公房租赁特征。1、案涉房屋月租金1999年为30.88元、2000年为48.8元，均按公租房租金标准与房屋面积核算而来，远低于房屋租赁市场价；2、案涉租赁协议约定不得将承租房屋转让、转租、转借或擅自改变用途，带有一定的人身专属性，有别于普通的房屋租赁合同；3、案涉《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》第一条载明案涉房屋地址为“采购站职工住家1-2号”，亦表明案涉房屋用途系被上诉人解决职工住房安置问题。二、一审法院适用合同法解决上诉人与被上诉人之间的腾房纠纷系适用法律错误。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，上诉人与被上诉人之间是单位内部不平等主体之间形成的租赁关系，系单位内部建房、分房等引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院的受理范围，被上诉人的诉请应予驳回。三、一审法院认定案涉房屋为营业用房，系事实认定错误。1、案涉房屋所有权证并未载明房屋性质为营业用房或住宅用房；2、上诉人的户籍地、居民身份证住所地均为案涉房屋所在地，已在案涉房屋内实际居住二十余年；3、案涉《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》第一条载明案涉房屋地址为“采购站职工住家1-2号”，亦可印证案涉房屋系住宅用房。四、一审法院认定上诉人不享有案涉房屋货币补偿处理不当。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条规定，“对直管公房承租人按照下列方式进行补偿：（一）征收住宅房屋的，将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人，百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定。”案涉房屋系被上诉人自管公房，上诉人作为案涉房屋承租人按照该办法第二十六条规定取得案涉房屋货币补偿具有事实与法律依据。江宁供销社辩称，一、从房屋的性质来看，案涉房屋是被上诉人的自持房屋，没有委托相关政府部门、房管所进行托管，也不是自管公房。虽然租赁合同中对上诉人有所照顾，租金相对低于市场价，但并不是廉租房的租金标准，不能仅凭房屋的照顾性质，禁止转让、转租等就认定该房屋的性质为公租房。本案是平等民事主体的房屋租赁纠纷，合同已经到期的情况下，作为房屋所有权人行使所有权，要求上诉人迁出，符合法律规定。一审判决查明事实清楚，适用法律准确，对判决其虽有异议，但考虑到本案与其他案情不同没有上诉。江宁供销社向一审法院提出诉讼请求：判令姚积保从位于南京市江宁区江宁中心供销社采购站职工住家1-2的2.5间房屋中清空迁出。姚积保向一审法院提出反诉请求：判令江宁供销社支付拆迁补偿款807650元（其中房屋价值742550元、过渡费15100元、搬家奖励50000元）及装璜补偿款34000元。一审法院认定事实如下：姚积保原系江宁供销社职工，于2007年办理了退休手续。江宁供销社为位于江宁镇瑜桥街两幢房屋的所有权人，房屋所有权证编号为宁江系字第0013号。1996年10月30日，姚积保以“本人居住官山村，现已年龄偏大，加上还有父母已有七八十岁，身体状态也不太好，现无人照顾。为了方便照顾二位老人及本人工作的方便”为由，向江宁供销社申请设法帮助解决住房。江宁供销社领导孙某于1998年1月25日批示“经研究同意安排采购站原政府计生办借用房”。1999年1月24日，原江宁县江宁供销合作社（甲方）和姚积保（乙方）签订《江宁供销社非营业性住房租赁协议》，约定：姚积保租赁房屋2.5间，地点在瑜桥街采购站南北之间，面积49.8平方米，每月租金30.88元，从1999年2月1日至2000年元月31日止；租金在每月5日前交付甲方，不能按期交纳租金的，按租金额的20%缴付违约金；不得将承租的房屋转让、转租、转借，或擅自改变用途；租赁期间，因乙方原因需变更租赁房屋或退租的，应提前一个月向甲方提出书面申请并办理手续；本协议每年签订一次，期满续租，乙方应提前一个月与甲方签订协议，因甲方需要收回租赁房时，乙方无任何理由拒绝或拖延，但甲方必须提前一个月书面通知乙方。该份协议到期后，双方再次续签了租赁协议。2016年12月30日，江宁供销社（甲方）与姚积保（乙方）签订《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》，约定：甲方同意承包、承租给乙方门面房屋两间，地点在采购站职工住家**，房屋面积49.8平方米，每月承包承租金165元，从2017年1月1日至2017年12月30日止；因政府规划拆迁或甲方需要收回承包、承租房时，甲方须提前一个月书面通知乙方，乙方不得找任何理由拒绝或拖延，到期后5日内必须无条件搬迁，逾期不搬，所留物品则作为放弃权利论，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；本协议每年签定一次，期满如续租，乙方应提前一个月与甲方签定协议。姚积保自1999年起实际使用案涉房屋，房屋实际面积为69.92平方米，姚积保使用案涉房屋期间的水电费由姚积保交纳，案涉房屋内装璜、附属物等设施、设备由姚积保出资。2017年5月31日，南京市江宁区房屋征收管理办公室发布《公告》：因江宁集镇棚户区改造项目需要，对江宁河以南、宁芜铁路以西、官山道口以北、205国道以东（详见附图）范围内房屋实施征收。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号令）及南京市人民政府《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府第318号令）等相关规定，江宁区对《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》进行了论证，予以公布。住宅房屋征收补偿补助标准：1、搬迁补助费：按联合确认的被征收房屋建筑面积每平方米50元计算，每个权证不足1000元的补足至1000元。2、临时安置费：成套房屋被征收后进行安置过渡的临时安置补助费，按被征收房屋合法建筑面积计算，江宁街道每月每平方米16元，不足1000元的补足至1000元；实行货币补偿的，一次性发放12个月的临时安置费。……3、住宅房屋设备迁移有关补助费标准：……5、搬迁奖励补助标准：被征收人自征收签约期限首日起45日内完成搬迁并办理交接手续的，给予一次性提前搬迁奖励费。奖励费根据被征收房屋合法建筑面积或经认定的建筑面积，结合签约期限，按照下列规定执行：（1）自征收签约期限首日起至30日内，成套房屋按被征收房屋合法建筑面积，每平方米1000元计算搬迁奖励；非成套房屋按被征收房屋经认定的建筑面积，每平方米700元计算搬迁奖励；上述搬迁奖励标准，每个权证不足50000元的补足至50000元；……。2017年7月27日，南京市江宁区人民政府作出江宁府征字（2017）第2号房屋征收决定，案涉房屋在该征收决定范围内。江宁供销社于2017年7月25日通知姚积保其租住的供销社房屋在征迁范围内，通知姚积保自2017年7月31日终止双方协议履行，希望姚积保在接到通知后一个月内搬出所属自己的物品。姚积保对此通知内容有异议，后向供销社提交了书面诉求，要求供销社按照拆迁直管公租房和自管公租房的模式解决。2018年3月23日，江宁供销社与江宁区人民政府江宁街道办事处（以下简称江宁街道办）签订《南京市江宁区国有土地上房屋征收与补偿协议（货币补偿）》，约定：因江宁集镇棚户区改造项目建设需要，对江宁供销社房屋进行征收，房屋货币补偿金额75926853元，江宁街道办向江宁供销社支付下列补助：固定电话拆移补助15190元、有线电视拆移补助23200元、空调拆装补助12400元、宽带网拆除补助24500元、太阳能热水器拆除补助127500元、装修及附属设施5474571元、提前搬家奖励3796342.65元、货币安置奖励7592685.3元，合计17066388.95元；江宁街道办支付江宁供销社下列补偿费用：生产用房设备拆除安装搬运费110892.08元、其他非住宅房屋设备搬运费2981628.08元、营业用房停业补偿4365136.8元、非营业用房停业补偿费1068132.15元，合计8525789.11元；江宁街道办于2018年5月1日前支付各项补偿总计101519031.06元。上述房屋征收与补偿协议还附有室内装修及附着物补偿金额分户估价表、非住宅房屋征收补偿金额分户估价表、住宅房屋征收补偿金额分户估价表、非营业性房屋及仓储房屋征收补偿金额分户估价表、房屋装饰装修丈量数据汇总表、附属物丈量数据汇总表、建筑物丈量数据汇总表及平面布置图等材料。本案涉及的房屋包含于建筑物丈量平面布置图（编号：工企4-17-3）中5号（3501）房屋，5号房建筑面积201.81平方米，评估认定用途为“营业”，评估单价16803元，评估总价3391013元。庭审中，双方协商确认姚积保所居住房屋对应的装修及附着物补偿金额为33000元。江宁供销社陈述建筑物丈量平面布置图（编号：工企4-17-3）中5号（3501）房屋建设之初用作门面房，后姚积保使用的2.5间房屋用作计划生育指导站，1999年起该2.5间房屋由姚积保作为住宿使用至今，该5号房屋的其余部分仍对外出租作为门面房使用。姚积保陈述该5号房屋建成后作为农副产品收购站使用，其于1989年至江宁供销社××经理××其现××房屋××经理宿舍使用，后被政府借用作为计划生育指导站，到1998年单位领导批准由其使用该2.5间房屋至今，5号房屋除其使用的2.5间房屋以外的部分仍然作为农副产品收购站，前面是门面房，后面作为仓库。经一审法院释明，姚积保坚持按照住宅用房性质主张各项拆迁补偿费用，坚持不变更诉讼请求。一审另查明：1、《南京市江宁区城市房屋拆迁管理办法》（江宁政发[2004]279号）于2004年10月1日起施行，2010年10月20日废止。2、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府第318号令）于2017年3月10日起施行，现行有效，该办法第26条规定对直管公房承租人按照下列方式进行补偿：（一）征收住宅房屋的，将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人，百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定；（二）征收非住宅房屋的，租赁双方有约定的，从其约定；未约定的，其分配比例按照市相关规定执行。该文件对征收“自管公房”没有进行规定。3、《南京市城镇公有房屋管理条例》于1994年9月3日施行，2004年6月28日废止。一审审理中，姚积保主张案涉房屋系自管公房，租金参照政府规定的租金标准，双方之间系公有自管住房租赁合同关系，并提交其于1996年10月30日向江宁供销社提交的《申请书》、其与江宁供销社于1999年1月24日及2000年12月20日签订的《江宁供销社非营业性住房租赁协议》、其父亲姚顺与原江宁县房地产管理所签订的《公有住房租赁合约》、案涉房屋的租金收款凭证、水电费票据、《南京市进一步深化住房制度改革的实施方案》（宁政发[1998]278号文）、《南京市城镇公有房屋管理条例》等加以证明。一审法院认为，江宁供销社与姚积保分别于1999年1月24日、2000年12月20日签订的《江宁供销社非营业性住房租赁协议》及于2016年12月30日签订的《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》，均系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。从三份协议的内容及履行情况来看，姚积保系租赁江宁供销社所有的位于瑜桥街采购站职工住家1-2号房屋，实际面积为69.92平方米，姚积保按照协议约定的标准向出租人江宁供销社交纳租金，故双方之间应为租赁合同关系，而非承包关系。姚积保自1999年以来居住使用案涉房屋至今，该房屋位于政府征收范围内，在房屋征收决定发布后，相应租赁合同已无法继续履行，故双方于2016年12月30日签订的《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》应当终止履行。合同终止后，姚积保应将案涉房屋返还给江宁供销社。故对江宁供销社要求姚积保从位于南京市江宁区江宁中心供销社采购站职工住家1-2的房屋中清空迁出的诉讼请求，一审法院予以支持。民事主体的财产权利受法律平等保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，江宁供销社与姚积保之间系租赁关系，姚积保亦陈述有关自管公房的文件即《南京市城镇公有房屋管理条例》已废止，案涉项目的拆迁政策规范依据也并非上述文件。姚积保虽提交了向江宁供销社申请帮助解决住房问题的申请书、缴纳租金及水电费的凭据、其父亲姚顺所承租公房的《公有住房租赁合约》等证据，但是从江宁供销社批准姚积保使用案涉房屋后，姚积保与江宁供销社签订的第一份《江宁供销社非营业性住房租赁协议》的内容来看，明确记载双方之间为租赁关系，协议每年签订一次，江宁供销社在提前一个月书面通知的情况下有权收回出租房。此后就案涉房屋再次签订的书面协议也均有上述约定。由此可见，双方之间形成的是普通的房屋租赁合同关系，姚积保提供的现有证据并不足以证明其与江宁供销社之间的关系性质属于法律、政策规定的公有自管公房租赁关系。对于案涉房屋性质系住宅房屋还是营业房屋的争议问题，江宁供销社主张案涉房屋系营业用房，姚积保主张案涉房屋为住宅房屋，并陈述其多次就此向江宁供销社及有关部门反映该诉求，但均未被采纳，江宁供销社与拆迁部门确定案涉房屋为营业用房侵犯了其居住权。对于姚积保的该主张，一方面，江宁供销社与姚积保均陈述案涉5号房屋建成后系作为营业使用，可以认定5号房屋为营业用房，后案涉2.5间房屋作为计划生育指导站，江宁供销社将该2.5间房屋出租给姚积保使用后，姚积保确系作为住宅使用，但是房屋承租人姚积保对该2.5间房屋的实际使用状况并不能改变该5号房屋原本的房屋使用性质。另一方面，江宁街道办与江宁供销社是按照5号房屋为营业用房性质签订了有关补偿协议，江宁街道办并按照营业用房的补偿项目及标准支付了江宁供销社有关拆迁补偿费用。因此，一审法院认定姚积保使用的2.5间房屋的性质为营业用房。姚积保要求江宁供销社支付案涉房屋货币补偿金额的90%，无事实和法律依据，一审法院不予支持。江宁供销社与姚积保于2016年12月30日签订的《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》对案涉房屋遇到拆迁的补偿未做明确约定，拆迁相关补偿项目中，姚积保作为搬家主体，有权获得相应的搬家奖励。根据案涉房屋的面积、房屋性质、评估单价、赔偿比例等进行折算，姚积保主张的搬家奖励50000元，符合相应的搬家奖励标准，一审法院予以支持。对姚积保主张的过渡费，因案涉房屋为营业用房，拆迁人向江宁供销社支付的补偿明细中并不包含过渡费此补偿项目，故对姚积保主张的过渡费，因无事实与法律依据，一审法院不予支持。对于姚积保主张的装修及附着物补偿费用，双方协商一致为33000元，一审法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、姚积保于判决发生法律效力之日起10日内从位于南京市江宁区江宁中心供销社采购站职工住家1-2的2.5间房屋（建筑面积69.92平方米）中腾空迁出，并将上述房屋返还给南京市江宁区江宁中心供销合作社；二、南京市江宁区江宁中心供销合作社于判决发生法律效力之日起10日内支付姚积保拆迁补偿款83000元；三、驳回姚积保的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取40元，由姚积保负担。反诉案件受理费减半收取5938元，由姚积保负担5351元，由江宁供销社负担587元.二审中，上诉人姚积保提交如下证据，证据1、孙某的证人证言一份，证明案涉房屋性质是承租公房，其应当按照90%分配拆迁补偿。证据2、出院记录一份，证明上诉人配偶马月兰患有癌症多年，家庭条件困难。被上诉人质证认为，上诉人应当提前向法院申请出庭作证，当庭提交证人证言程序不合法，不能作为认定的事实的依据。孙某未到庭，无法证实证人证言是否其本人真实意思表示，孙某原为单位的副主任，无权决定涉案房屋的安排，对证人证言的合法性和关某不予认可。关于出院记录，与本案没有关某，证明目的不认可。本院认为，上诉人提交的证人证言系事先打印后签名，证人孙某未出庭接受质证，签名的真实性无法确认，且出院记录与本案没有关某，本院对上述证据均不予采信。经审查，一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为,上诉人姚积保与被上诉人江宁供销社签订的《江宁供销社非营业性住房租赁协议》、《江宁中心供销社房屋承包租赁协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人姚积保虽主张双方之间系公有自管公房租赁关系并提交了向江宁供销社申请解决住房问题的申请书、缴纳租金及水电费的凭据等证据，但是双方之间签订的第一份《江宁供销社非营业性住房租赁协议》即载明双方之间为租赁关系，协议每年签订一次，江宁供销社在提前一个月书面通知的情况下有权收回出租房等内容，在之后签订的协议也有上述约定，从上述协议约定的权利义务内容及协议履行情况来看，双方之间系房屋租赁合同关系，上诉人姚积保提供的证据不足以证明其与江宁供销社之间系公有自管公房租赁关系，故对上诉人姚积保的该项上诉主张，本院不予支持。关于案涉房屋系住宅房屋还是营业房屋的问题，一审中，上诉人姚积保与被上诉人江宁供销社均认可案涉房屋建成后作为营业用房使用，且江宁街道办与江宁供销社按照营业用房性质签订了案涉房屋补偿协议，并按照营业用房的补偿标准支付了拆迁补偿费用。一审法院认定案涉房屋的性质为营业用房并无不当。上诉人姚积保主张其作为案涉房屋承租人应取得案涉房屋货币补偿金额的90%，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人姚积保虽主张根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院的受理民事诉讼的范围，但根据查明的事实，双方之间系房屋租赁合同关系，并非单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，上诉人的该项上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姚积保的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人姚积保负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二○二○年十一月二十日法官助理闫宇虹书记员戴苗