四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川1322民初2615号 原告：薛媛元，女，生于1989年2月11日，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：谢涛，四川营欣律师事务所律师。 被告：营山县新三毛火锅店，经营场所：四川省南充市营山县中城社区翠屏公园******。 经营者：张小洋，男，生于1985年10月22日，汉族，住四川省营山县。 第三人：刘世德，女，生于1957年11月28日，汉族，住四川省营山县。 原告薛媛元与被告营山县新三毛火锅店、第三人刘世德租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告薛媛元的委托诉讼代理人谢涛、被告营山县新三毛火锅店的经营者张小洋、第三人刘世德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告薛媛元向本院提出诉讼请求：1.判令被告营山县新三毛火锅店及经营者张小洋立即支付原告2018年4月至2019年4月房屋租金13500元；2.判令被告营山县新三毛火锅店及经营者张小洋立即支付原告2019年4月至2021年4月房屋租金158208元，并按照年利率6%的标准支付延迟履行资金利息至全部清偿为止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人刘世德与原告系母女关系。2017年3月27日，案外人孙建军租赁了原告位于营山县城翠屏公园内Ｃ3幢201号二楼商业用房（产权证号：营房**）203.21㎡用于餐饮经营，第三人代表原告与承租人签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为5年，即从2017年3月27日起至2022年4月26日止，原告给予承租人1个月装修期，不收租金。该房屋第一年租金为7万元，在签订合同时一次性付清。以后每年的租金都以前一年的租金为依据增加5%，即第二年的租金为7.35万元、第三年的租金为7.7175万元、第四年的租金为8.1033万元、第五年的租金为8.5084万元。从第二年起，每年提前一个月交清房租。同时约定租赁期限内，承租人可以将租赁期内未满的期间转租与他人，并收取转让金。2017年4月26日，承租人孙建军登记了“营山县孙三毛小火锅店”，并在租赁房屋内从事餐饮经营。2017年9月中旬，原告同意孙建军将承租的案涉房屋转让给张小洋等人，同月15日，张小洋将原承租人孙建军出具的《转让收款收条》通过微信发给原告予以确认。2018年4月29日、2018年5月14日，张小洋通过其合伙人聂冰在中信银行开设的账户62×××15两次转款共计6万元给第三人刘世德，用于支付2018年至2019年度的租金，并于2018年5月29日将该火锅店更名登记为“营山县新三毛火锅店”，登记经营者为张小洋。被告除支付2018年4月至2019年4月年度部分租金外，经原告催收后，一直未支付后续租金，原告遂诉至法院，请求判如所请。 被告营山县新三毛火锅店的经营者张小洋答辩称，1.因经营效果不佳，其与房东协商一致，2018年至2019年的租金为6万元，该年度的租金早已支付完毕；2.2019年的租金因涉及拆迁，评估下来后，其与房东协商的用装修补偿款抵租金，所以才一直未支付；3.2020年由于新冠肺炎疫情的影响，营山县新三毛火锅店一直处于关门停业状态，并且停业也是国家强制的行为；4.其认可每年房租为6万元，其与房东未签书面合同，不存在解除合同和赔偿违约金问题。既然原告方不解除合同，其也不解除合同。 第三人刘世德答辩称，其与原告系母女关系，案涉房屋在2017年3月份出租给了孙建军，孙建军经原告同意于2017年9月将案涉房屋转租给张小洋。被告及经营者拖欠租金属实，截至目前大概下欠租金17万余元。 原告薛媛元围绕诉讼请求依法提交了原告身份信息、被告营业执照、张小洋户籍信息、第三人身份信息、产权证、房屋租赁合同、营山县孙三毛小火锅店营业执照、孙建军身份信息、店铺转让相关手续（收条）、银行流水、经营照片及水电气流水、催收租金通知及张贴照片等证据；被告营山县新三毛火锅店的经营者、第三人刘世德均未提交证据。对上述证据，本院组织了当事人进行质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人刘世德与原告薛媛元系母女关系。刘世德受原告薛媛元的委托作为出租方（甲方）与孙建军作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于营山县房屋出租给乙方使用，租期为5年，即从2017年3月27日起至2022年4月26日（多一个月为甲方送给乙方的装修期，不收费）；该房屋第一年（2017年3月27日至2018年4月26日）租金为7万元，在签订合同时一次性付清，以后每年的租金都以前一年的租金为依据增加5%，即第二年（2018年4月27日至2019年4月26日）的租金为7.35万元、第三年（2019年4月27日至2020年4月26日）的租金为7.7175万元、第四年（2020年4月27日至2021年4月26日）的租金为8.1033万元、第五年（2021年4月27日至2022年4月26日）的租金为8.5084万元，从第二年起，每年提前一个月交清房租；乙方交保证金伍仟元；乙方返还房屋时，乙方的装修、装饰、设施、设备、照明灯具不能拆除、损坏、无论连接地面、墙壁、顶部的固定物品都不能拆除和损坏，无偿交由甲方自行处理。乙方如有拆迁或损坏，照价赔偿，乙方可搬走的物品有：可移动的空调（立式空调）、固定的空调不能搬走，冰箱、冰柜、橱柜、厨具、桌椅、凳等；若乙方无违约情形，返还房屋时退还保证金伍仟元；在租赁期间，乙方有权将租赁期内未满的期间转租给第三人，并收取转让金，但乙方也必须承担第三方履行本合同义务的连带责任。2017年4月26日，孙建军在营山县市场监督管理局登记注册营山县孙三毛小火锅店，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为孙建军，经营，经营场所为案涉租赁房屋div> 同时查明，2017年9月中旬，原告同意孙建军将承租的案涉房屋转让给张小洋等人，同月15日，张小洋将孙建军出具的《转让收款收条》通过微信发给原告予以确认。2018年5月29日张小洋以案涉租赁房屋为经营场所重新登记注册营山县新三毛火锅店，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为张小洋。 还查明，原告自认其收到2018年4月27日至2019年4月26日的部分租金6万元。 庭审中，原、被告双方及第三人均认可案涉房屋现尚未拆迁。本院组织双方进行调解，因分歧太大，未能达成一致意见。 本院认为：第三人刘世德受原告薛媛元的委托将原告所有的房屋租赁给孙建军经营餐饮使用，并签订了《房屋租赁合同》，未违反法律法规的禁止性规定，原告与孙建军之间的房屋租赁合同关系合法有效。孙建军经原告同意，将案涉租赁房屋转租给被告的经营者张小洋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定，原告与孙建军之间的《房屋租赁合同》继续有效，合同效力及于营山县新三毛火锅店的经营者张小洋，营山县新三毛火锅店的经营者张小洋应按《房屋租赁合同》约定的内容履行合同，按期支付租金。营山县新三毛火锅店在2018年5月29日前虽未注册登记，但张小洋已经实际经营餐饮，2018年4月27日至2018年5月29日期间产生的租金亦应由被告的经营者承担。被告营山县新三毛火锅店的经营者张小洋未提供证据证明其与原告协商的租金为6万元/年，故对该答辩意见，本院不予采纳；案涉房屋现并未拆迁，且被告的经营者亦未提供证据证明其已与原告方协商用案涉房屋拆迁的装修补偿金抵扣2019年4月27日至2020年4月26日的租金，故对被告的该答辩意见，本院不予采纳。从现有的证据显示，现原告请求被告营山县新三毛火锅店的经营者张小洋支付租金的理由成立，本院予以支持。 关于疫情期间是否应扣减租金。本案中案涉房屋是作为经营餐饮的场所，今年初正值春节期间爆发新冠肺炎疫情，导致被告的经营在疫情严格防控期间无法进行，后餐饮业逐步开放，被告仍面临客流稀少、营业收入大幅下降等问题，鉴于新冠肺炎疫情影响，可以减免被告部分租金。结合营山县实际情况，本院酌定减免被告2019年4月27日至2020年4月26日年度4个月的租金，即减免租金为25725元（77175/12×4=25725）。故，被告的经营者张小洋应支付2019年4月27日至2021年4月26日的租金为132483元（77175+81033-25725=132483）。 关于是否支付利息的问题，结合原告的诉讼请求及本院酌定扣减的租金，被告的经营者应从原告起诉之日起（即2020年9月1日），以下欠租金132483元为基数，按全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85%计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告营山县新三毛火锅店的经营者张小洋在本判决发生法律效力后十日内支付下欠原告薛媛元2018年4月27日至2019年4月26日的租金13500元； 二、被告营山县新三毛火锅店的经营者张小洋在本判决发生法律效力后十日内支付下欠原告薛媛元2019年4月27日至2021年4月26日的租金132483元及利息（利息计算方式：以所欠租金132483元为基数，从2020年9月1日起至本判决确定的履行期限或履行期限届满前实际清偿之日止，按照年利率3.85%计算）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1867元，由被告营山县新三毛火锅店的经营者张小洋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  朱秋霞 二〇二〇年十一月二十日 书记员  文 韬