河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终4433号上诉人(原审原告、反诉被告)：项城市亿景电力设备有限公司。住所地：项城市祥盛路。统一社会信用代码91411681080834995D。法定代表人：赵光景，经理。委托诉讼代理人：何东明、李凤杰（实习），河南腾瀚律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：胡志俊，男，汉族，1962年4月21日生，住项城市。委托诉讼代理人：霍绍兴，河南旅途律师事务所律师。上诉人项城市亿景电力设备有限公司（以下简称亿景电力公司）、胡志俊土地使用权转让合同纠纷一案，不服河南省项城市人民法院（2020）豫1681民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿景电力公司的法定代表人赵光景及其委托诉讼代理人何东明、李凤杰，上诉人胡志俊及其委托诉讼代理人霍绍兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿景电力公司上诉请求及答辩意见：1、请求二审法院依法撤销项城市人民法院（2020）豫1681号民初7号民事判决，依法改判撤销双方之间签订的《合伙开发建房协议书》及《合伙开发建房补充协议书》。2、本案一、二审诉讼费用由胡志俊承担。事实与理由一、一审法院认定事实不清1、本案中在订立协议时，订约双方利益严重失衡，胡志俊具有明显优势。亿景电力公司与2006年以出让方式取得项城市建材市场西国有土地8776平方米，土地用途为综合用地。2018年10月16日，亿景电力公司与胡志俊签订《合伙开发建房协议书》（下称：原协议），原协议第六条约定，本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商解决。在签订原协议时，双方达成口头的一致约定在涉案土地建设不少于六间门面归亿景电力公司所有，建房最多不超过七层。原协议签订后，亿景电力公司多次要求胡志俊明确添加建设门面及楼层数量，胡志俊均不予同意。2019年2月13日，胡志俊自行提供一份补充协议，该协议也并未写明涉案土地建设门面及楼层数量，亿景电力公司审阅后时再次强烈要求把具体建设的门面房数量和楼层数写入合同，胡志俊依然仅口头承诺门面不会少于六间、楼层不会高于七层，写不写都不会有问题。然而胡志俊在实际建设过程中不守承诺，将约定建设的六间门面房，七层房屋私自改建为四间门面房，十层房屋且未经过备案审批，也未办规划许可证，属于违法建筑又因加高楼层仅在一楼增加大量承重柱未进行安全检测，存在巨大安全隐患，所以亿景电力公司无法配合胡志俊办理相关手续。2、本案中胡志俊为获利方，且主观上存在恶意。胡志俊违背双方的真实意愿，未将本案所涉及土地建设的房屋规划图给亿景电力公司审阅，经亿景电力公司多次要求，胡志俊也未将该图纸出示，直至一审开庭时亿景电力公司才第一次看到施工图纸。在亿景电力公司不知道且不同意的情况下，将原所约定的建设六间门面房七层房屋建设为四间门面房、十层房屋，且因加盖楼层导致门面房实际面积不足三间面积。在建设期间，胡志俊提供虚假手续办理涉案房屋的规划许可证手续，建设自来水管道等，该行为其目的就是不经过亿景电力公司同意，进行违约建设。该行为应当认定为主观上的恶意。同时，在本案中亿景电力公司自签订开发建设合同以来，自始至终向胡志俊明确表示所涉土地建设房屋为六间门面房，最多不超过七层，且胡志俊也承诺按照双方达成的口头约定进行施工。亿景电力公司针对胡志俊的违约建设行为完全不是其真实意愿。综上所述，以上事实符合显失公平的构成要件，本案中存在显失公平这一可以撤销合同的法定情形。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，即“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”作为判决的依据，将本案定性为土地使用权转让合同纠纷系错误的。首先，《合伙开发建房协议书》第一条约定由亿景电力公司提供所涉土地房屋建设的相关手续，因此亿景电力公司对于所诉土地房屋建设的一系列相关审批手续承担全部的风险。第二条约定亿景电力公司提供光景家园小区内的协调，亿景电力公司对于光景家园小区内部协调的结果直接影响到涉案土地的房屋开发建设，因此也是承担相关的经营风险。《合伙开发建房补充协议》第三条约定办理不动产证费用按各自所占房产比例承担，基于此，亿景电力公司在房屋开发建设中还需承担相关的登记手续费用，由此可见亿景电力公司并不是纯粹的只收取固定收益。其次，涉案土地上建设房屋过程中对外签订的各类合同均以亿景电力公司名义签订，亿景电力公司对于合同的履行承担直接责任，需要承担合同履行过程中的违约及其他相关风险。另外，涉案房屋对外均以亿景电力公司名义销售，因胡志俊私自加盖房屋所产生的安全隐患导致的纠纷最终均需由亿景电力公司承担法律责任。综上所诉，该房屋开发建设的经营风险并不是全部由胡志俊承担，亿景电力公司也是承担相应的经营风险，并不是只收取固定利益。最后，本案中协议所约定的归于亿景电力公司的门面部分的价值远远低于本案所涉土地转让所能获得的收益。因此本案中不能依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定将本案定性为土地使用权转让合同纠纷。一审法院以此为依据判决亿景电力公司为胡志俊办理涉诉土地的土地使用权证也为错误判决。三、一审法院判决超出当事人诉讼请求，损害亿景电力公司的诉讼权利。一审中亿景电力公司请求法院就撤销《合伙开发建房协议书》及《合伙开发建房补充协议书》一事依法裁决，胡志俊提起反诉也并未就门面房归属及20万元提出任何诉讼请求，一审法院对此部分作出判决明显超出当事人的诉讼请求，损害了亿景电力公司的诉讼权利。胡志俊上诉请求及答辩意见：1、请求改判项城市亿景电力设备有限公司向胡志俊交付案涉土地并为胡志俊办理案涉国有土地使用权不动产证（东西长29.3米，南北实际占用宽23.6米）。2、改判项城市亿景电力设备有限公司返还胡志俊交纳的城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费共计223080元。3、上诉费用由项城市亿景电力设备有限公司承担。事实与理由：原判项城市人民法院（2020）豫1681号民初7号民事判决认定事实正确，但部分判项不妥，具体理由是：一、双方当事人签订的案涉合伙建房协议合法有效，不存在欺诈和显失公平的情形，同时亿景电力设备公司在该楼房开发建设中除提供土地使用权外，不承担任何经营风险，同时享有一楼门面房的所有权和20万元现金的固定利益，其合伙开发楼房的行为符合土地使用权转让的特征，依法应认定为土地使用权转让协议，原判认定事实清楚正确。依据合伙开发建房协议约定，同时结合本案双方当事人行为的性质，亿景电力设备公司应当向胡志俊交付案涉土地，同时结合本案的具体情况，亿景电力设备公司还应为胡志俊办理案涉国有土地使用权不动产证，该不动产土地使用证的具体使用范围，依据建设用地规划许可证应为东西长29.3米，南北实际占用宽度23.6米，故原判判决亿景电力设备公司“配合”胡志俊办理案涉国有土地使用权证不妥，应予改判。二、亿景电力设备公司应当返还胡志俊交纳的城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费共计223080元。合伙开发建房协议约定，亿景电力设备公司提供建房的相关手续，因此与合伙开发建房相关的手续如国有土地使用权证、建设用地规划许可证等相关手续依约应由亿景电力设备公司提供，由此发生的费用如城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等建房规划应由亿景电力设备公司负担，胡志俊分别于2019年7月16日、7月18日以亿景电力设备公司的名义交纳的城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费共计223080元应由亿景电力设备公司返还给胡志俊，原判驳回胡志俊的该诉讼请求错误，请求二审予以改判。项城市亿景电力设备有限公司向一审法院起诉请求：一、判令撤销双方于2018年10月16日、2019年2月13日签订的合伙建房协议书；二、案件受理费由胡志俊承担。胡志俊向一审法院反诉请求：1、请求认定双方签订的合伙开发建房协议为土地使用权转让协议；3、判决亿景电力公司向胡志俊按协议约定土地现状（东西长29.3米，南北宽23米）交付土地；3.判决亿景电力公司为胡志俊办理用途为住宅建设的国有土地使用权不动产证，并承担相关费用；4、判决亿景电力公司返还胡志俊以亿景电力公司名义缴纳的规划费等223080元；5、本案诉讼费由亿景电力公司承担。一审法院认定事实：一、2018年10月16日亿景电力公司（甲方）与胡志俊（乙方）签订《合伙开发建房协议书》约定：1、甲方提供位于光景家园西北角地皮一块，并提供该地块涉及到的建房所需的相关手续，由乙方开发建设；2、该项目建设费用、政府部门协调费用由乙方承担，光景家园小区内协调由甲方负责；3、该项目建好后，一褛门面房（最东面一间空：出作为小区北门使用）归甲方所有，二褛或三褛中的其中一套房子由甲方付给乙方建房成本100000元后也归甲所有；剩余所有房子均归乙方所有s乙方可自行支配和变卖，甲方不得以任何理由干涉；4、该项目涉及到的水、电、出路均与原光景家园统一对接，建成后统一交给原光景家园物业管理；……。二、2019年2月13日亿景电力公司与胡志俊（乙方）又签订《合伙开发建房补充协议书》约定：1、甲方提供合法有效的地皮位于项城市农机监理站西侧、光景家园西北角，以土地证25.87米、规划证29.3米为准（该块土地西侧3.43米水沟未办理土地证）。2、乙方承担本次建设过程中的建设质量、安全责任、建房投资及房屋对外经营买卖风险。3、原协议中的第三条改为：一楼门面房最东面一间作为小区北门（消防通道）供小区业主共同使用，其余门面房归甲方所有；在该楼房建成办理不动产证后由乙方付给甲方200000元（大写：贰拾万元整），乙方不再给甲方二楼或三楼中的其中一套房子；二楼及二楼以上所有房子均归乙方所有，乙方可自行支配和变卖甲方不得以任何理由干涉，另甲方须积极提供建房及办理不动产证所需前各种原始手续、配合乙方办理不动产证，办理不动产证费用按各自所占房产面积比例承。甲方只负责一楼门面不动产证费用（以发票为准）；……。三、亿景电力公司于2019年10月9日办理营业执照，经营范围包括房地产开发业务；该涉案土地于2006年11月24日办理国有土地使用证，证号为项土国用（2006）第304号；于2006年11月24日办理建设用地规划许可证，编号为2006025。四、胡志俊分别于2019年7月15日、7月16日、7月18日以亿景电力公司的名义向政府部门交纳了城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等共计223080元；现该涉案土地建设楼房十层已实际完工，楼房一层四间门面（除消防通道）。一审法院认为，亿景电力公司、胡志俊双方签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及法规的规定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。首先，关于亿景电力公司主张撤销双方之间于2018年10月16日、2019年2月13日签订的合伙建房协议书的诉讼请求，双方在两份协议中均没有对建设楼房门面及楼层进行明确约定，也未对解除情形进行明确约定，庭审中亿景电力公司提供的证据也不能证明存在显失公平或欺诈等符合撤销合同法律规定的相关情形，且该涉案土地建设楼房现已实际完工，故对亿景电力公司主张撤销该协议的诉讼请求，原审法院不予支持；其次，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。双方于2019年2月13日签订《合伙开发建房补充协议书》第二款明确约定由乙方承担本次建设过程中的建设质量、安全责任、建房投资及房屋对外经营买卖风险。据此，本案应定性为土地使用权转让合同纠纷，因涉案国有土地（土地证东西长25.87米，建设用地规划许可证东西长29.7米，南北宽以实际占用宽度为准）已由胡志俊实际使用和建房，亿景电力公司应配合为胡志俊办理涉案国有土地使用权不动产证并提供相关办理手续，胡志俊自行承担相关后续建设费用，对胡志俊主张亿景电力公司返还其以亿景电力公司名义缴纳的规划费等223080元的诉讼请求不予支持；同时按照合同约定胡志俊应当向亿景电力公司交付涉案楼房一层所有门面四间（除消防通道）及200000元。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第七条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、项城市亿景电力设备有限公司于判决生效之起日三十日内配合胡志俊办理涉案国有土地使用权不动产证并提供相关办理手续（土地证东西长25.87米，建设用地规划许可证东西长29.3米，南北宽以实际占用宽度为准）；二、胡志俊于判决生效之日起三十日内向项城市亿景电力设备有限公司交付涉案楼房一层全部门面四间（除消防通道）及200000元；三、驳回项城市亿景电力设备有限公司其他诉讼请求；四、驳回胡志俊其他诉讼请求。案件受理费100元，由项城市亿景电力设备有限公司负担；反诉案件受理费2428元，由胡志俊负担。本院二审期间，亿景公司在二审期间向法庭提交了以下证据：1、房屋外围照片一份。证明胡志俊在实际建房过程中不守承诺，将约定建设的六间门面房、不超过七层房屋私自改建为三间门面房、十层房屋。2、涉案房屋一层门面内部照片一份。证明胡志俊加盖房屋在一楼门面内增加大量的承重柱的行为，导致门面房的实际面积不足三间，导致亿景公司的利益却严重缩水。本案所涉及标的价值巨大，因胡志俊的行为导致亿景公司只分配到少量的利益，所得利益甚至达不到涉案土地使用权正常转让价值，存在严重的利益失衡。3、商品房买卖合同一份。证明案涉土地上建设房屋采用砖混结构，依据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《建筑抗震设计规范》（GB5001-2001）及《中国地震动参数区划图（GB18306-2015）》（2016年6月1日实施）砖混结枘在我市采用六级标准，建房高度不能超过7层，高度不得高于22米，然胡志俊加盖至十层，完全不符合住建部关于房屋抗震的规定且未进行安全检测，存在巨大安全隐患，所以亿景公司无法配合胡志俊办理相关手续。4、项城市公安局立案告知书一份、《管道自来水设施建设合同》一份。证明胡志俊私刻亿景公司公章，提供虚假手续办理涉案房屋的规划许可证手续、签订建设自来水管道合同等，现经公安机关鉴定胡志俊所使用的公章属于虚假公章且已立案，该行为的目的就是不经过亿景公司的同意，进行违约建设。该行为应当认定为主观上的恶意。5、涉案土地附近土地政府出让记录一份。证明根据涉案土地附近土地政府出让价格，均价为200万每亩，案涉土地为一亩多，价值200万左右。本案中协议所约定的归亿景公司的门面部分的价值远远低于本案所涉土地转让所能获得的收益。胡志俊质证意见对亿景电力公司提交的证据及证明目的均不予认可。胡志俊向法庭提交了以下证据：第一组证据共三份1、2018年10月27日拍摄的照片。证明楼房施工前案涉土地的南边界围挡的彩钢瓦状况。2、2018年11月1日拍摄的照片。证明楼房基础施工时从施工现场拍摄的案涉土地南边界围挡的彩钢瓦状况。3、2020年10月31日拍摄的照片。证明现在楼房前原南边界围挡的彩钢瓦状况。该组证据综合证明楼房建设前后南边界维持原状，没有发生改变。第二组证据共2份，均是2020年10月31日拍摄的照片。照片1证明：（1）开发楼房的北边界到楼房门面前的台阶外边缘。案涉土地南北宽依据现使用现状为23.6米。（2）楼房门面前有施工道路。（3）楼房东西两侧为原边旧界。照片2证明：（1）楼房前有施工道路，该施工道路系胡志俊出资修建。（2）从楼房的消防通道可以看到土地的南边界围挡的彩钢瓦现状。亿景电力公司对胡志俊提交的证据及证明目的均不予认可。本院认为，对上诉人亿景电力公司、胡志俊提交的证据真实性无法核实，本院均不予采信。本院查明的事实与一审相同。本院认为，关于案涉的两个合同是否符合撤销条件。《合伙开发建房协议书》及《合伙开发建房补充协议书》的签订是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，是合法的民事法律行为，亿景电力公司提供的证据不能证明协议存在显失公平或欺诈等符合撤销协议的法定情形，其行使撤销权已经超过法定的期间，两份协议合法有效，亿景电力公司的诉讼请求与理由不成立，本院不予支持。关于原判是否超过亿景公司的诉讼请求。原判对案涉门面房的归属和20万元一并裁判，是对本案土地使用权转让合同纠纷的完整性处理，是妥当的，不应将此定性为超出当事人的诉讼请求裁判。关于亿景电力公司是否应当向胡志俊交付案涉土地并为胡志俊办理案涉土地使用权证。依据本案《合伙开发建房协议书》及《合伙开发建房补充协议书》，亿景电力公司在该楼房开发建设中，除提供土地使用权外，在整个楼房开发中不承担任何经营风险，同时享有一楼门面房的所有权和20万元现金的固定利益，而胡志俊在该楼房开发建设中，不仅负担建房的投资费用，还负责建设质量、安全责任和房屋对外经营买卖风险等，其合伙开发楼房的行为符合土地使用权转让的特征，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案双方当事人签订的合伙开发建房协议应当定性为土地使用权转让合同，亿景公司诉称其在该合伙开发建房中承担风险没有充分证据证明，其诉称理由不成立，本院不予支持，关于亿景电力公司是否应当返还胡志俊以亿景公司向政府缴纳的配套费。《合伙开发建房协议书》约定项目建设费用、政府部门协调费用由胡志俊承担，因此本案所涉城市基础设施配套费及防空地下室易地建设费等总计223080元应当由胡志俊承担，胡志俊诉请亿景电力公司返还配套费223080元，本院不予支持。至于，上诉人亿景电力公司、胡志俊诉称的其他理由，同样因无事实根据和法律依据，本院均不予支持。综上所述，项城市亿景电力设备有限公司、胡志俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5056元，由项城市亿景电力设备有限公司负担2528元、胡志俊负担2528元。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  张子亚二〇二〇年十一月二十日法官助理石磊书记员潘克宇