海南省高级人民法院   民事裁定书   （2020）琼民申935号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：海南美好中和房地产开发有限公司。   法定代表人：王某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吴某，广东天伦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，广东天伦律师事务所实习律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张某，住贵州省贵阳市云岩区。   委托诉讼代理人：苏某，贵州铭和律师事务所律师。   原审第三人：乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。   法定代表人：陈某。   再审申请人海南美好中和房地产开发有限公司（以下简称美好中和公司）因与被申请人张某、原审第三人乐东黎族自治县住房保障与房产管理局（以下简称乐东房管局）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省第二中级人民法院（2019）琼97民终2573号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   美好中和公司申请再审称，第一，原判决遗漏诉讼请求。张某在一审中提出交付案涉房屋的诉讼请求，但一审法院并未对该诉讼请求进行审理，亦未对该诉讼请求予以判决。二审法院同样未对该诉讼请求进行审理，在判项中也未涉及交付案涉房屋的问题，属于遗漏诉讼请求的情形。第二，原判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先，原判决认定张某购房款已支付完毕缺乏证明依据。（1）张某至今仍有501644元购房款未支付。根据《商品房买卖合同》，张某应支付的购房款总额为1761664元。根据美好中和公司提交的收据显示，张某于《房屋认购书》签订时支付了定金5万元，在2013年12月11日支付了购房款121万元，共计支付126万元，尚有501644元购房款未支付。二审庭审中，张某的代理人也陈述“双方也进行了磋商，我们也同意支付剩余款项，前提是对方什么时候可以交房备案。”可见，张某也承认购房款未支付完毕。（2）没有证据证明242万元中的1711664元是支付张某的购房款。根据张某提供的《个人转账汇款业务受理回单》，案外人闫某于2013年12月11日向美好中和公司支付242万元，用途为“购房款”。根据张某的陈述，该笔款项为支付张某及张严之（二人为双胞胎）分别购买的两套房的购房款，但在受理回单上并未注明代张某支付的1711664元。美好中和公司财务人员确认收到款项后，向张某出具了收据一份，确认收到张某支付的购房款121万元。张某仅口头主张支付完毕所有购房款，但未提供任何能证明242万元中的1711664元是用于支付其本人购房款的证据。因此，原判决认定张某已支付完毕购房款缺乏证明依据。其次，原判决错误认定发票为证实款项支付的唯一证据。本案中，发票不应作为认定款项支付的唯一证据。（1）发票与收据所载明的已支付金额不相符合。本案中，张某出示的支付凭证有5万元的定金收据及242万元的转账记录。其中5万元的收据已经注明“张某”字样，而242万元的银行转账凭据上并未注明其中为张某支付了多少款项。而美好中和公司在确认收到款项后向张某出具了121万元的收据，该收据是能证明款项实际支付情况的重要证据，根据证据优势规则，应当认定该242万元中只有121万元是为张某支付。发票与收据所载的支付金额明显不符，原判决仅凭一张发票就认定张某购房款已支付完毕属于明显证据不足。（2）原判决仅凭收据没有盖章就对收据不予认定，没有查清案件事实。美好中和公司开具的收据是真实、合法有效的，有相应完整的编号及时任美好中和公司正式财务员工崔瑶签字确认。收据虽然没有加盖公章，但有财务人员签字确认，也属于能证实当时的款项支付情况的证据。原判决仅凭收据没有盖章就对收据不予认定，明显缺乏证据支持，属于认定错误。第三，原判决认定张某已全部支付购房款缺乏充分的证据支持。本案中，张某购房款是否支付、何时支付、支付金额等是认定美好中和公司是否已履行支付义务，美好中和公司是否应当承担违约责任的重要前提。但是，本案中，原判决未经任何阐述推理，仅以美好中和公司逾期交房的简单事实即认定美好中和公司应当承担逾期交房违约金，故意回避本案关键问题。根据最高人民法院发布的《关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》的要求，裁判文书要围绕证据审查判断、事实认定、法律适用进行说理，反映推理过程，做到层次分明；要针对诉讼主张和诉讼争点、结合庭审情况进行说理，阐明支持或不予支持的理由。但是，原判决明显没有进行审查判断和推理。第四，违约金明显过高，且部分已过诉讼时效，原判决未予任何调整。根据《商品房购房合同》，美好中和公司未如期交房的违约责任为按已支付房价款万分之二支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”的规定，张某因逾期交房产生的损失主要为案涉同类型房屋的租金损失。据调查，该小区其他同面积户型的月租金为2000元左右，且由于小区候鸟属性，每年只能出租半年左右。张某主张的违约金已超出租金损失的数倍，明显过高，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋租金标准调整。同时，张某提请本案诉讼的时间为2019年3月，因此，2017年3月之前的违约金请求已过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（十一）项规定，请求对本案再审。   张某提交意见称,首先，美好中和公司第一项申请再审的理由不成立，原判决第4页有详细的论述。案涉房屋属于抵押状态，尚未解除抵押，当时并未通过消防验收，房屋不能交付。其次，关于发票和收据的问题，根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条，说明美好中和公司开具给张某的发票本身就是收款的凭证。在该发票的备注栏有美好中和公司已缴纳营业税，但未开具营业税发票的收入，该款项已经向税务局缴纳，只是没有开具发票。发票的由来是张某支付了全部款项，美好中和公司在2016年12月向张某开具。发票的效力明显高于美好中和公司内部开具的收据。退一步讲，美好中和公司出具的收据属于其单方行为，该收据完全由美好中和公司控制，张某手里没有任何收据。本案一、二审庭审笔录亦载明，美好中和公司提供的收据没有公司的公章，仅仅是工作人员出具的收据。2019年美好中和公司起诉请求解除与张某的合同，已于2019年年底被法院驳回。第三，关于美好中和公司提交的租赁合同的问题，与本案没有关联性，对其合法性没有办法进行认定。从房屋面积、户型来看与案涉房屋没有可比性。综上，美好中和公司的再审申请没有事实和法律依据，应予驳回。   本院经审查认为，一、关于原判决是否遗漏诉讼请求的问题。美好中和公司申请再审称，张某一审中提出请求判令美好中和公司将案涉房屋交付予张某使用，但一、二审法院对此诉求均未进行审查处理。经查，本案中，原审法院审理后，认定张某与美好中和公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，美好中和公司应根据《商品房买卖合同》的约定于2014年12月31日前将验收合格的案涉房屋交付张某使用，但因案涉房屋尚未进行竣工验收，不具备交房条件，故据此判令美好中和公司将《商品房买卖合同》向乐东房管局申请登记备案，向张某支付逾期交房违约金，驳回了张某关于交付案涉房屋的诉讼请求。因此，原审法院已就张某的全部诉讼请求进行了审理，美好中和公司关于原判决遗漏诉讼请求的再审申请理由缺乏事实依据，不能成立。   二、关于原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。本院认为，第一，关于原判决认定张某已支付完毕全部购房款是否正确的问题。首先，美好中和公司于2013年12月11日向张某开具了《海南增值税普通发票》，载明购买方为张某，金额为1761664元。其次，美好中和公司和张某于2013年12月31日签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条中，双方一致同意由张某一次性向美好中和公司支付案涉房屋全部购房款1761664元（含定金）。因此，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条关于“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”的规定，原判决认定张某提供的证据足以证明其已支付完毕全部购房款具有事实依据和法律根据。第二，美好中和公司主张其提供的公司财务人员崔瑶签字的收据有相应完整的编号，虽未加盖公司印章，但能证明当时购房款项的支付情况，美好中和公司只收到张某购房款121万元。但是，本案中，张某为证明其已支付全部购房款，同样也提供了由美好中和公司出具的收据，该收据不仅有崔瑶签字还加盖了美好中和公司财务专用章。美好中和公司未能就两份不同的收据作出合理说明，原判决在综合考虑双方各自提供的证据后，认定张某提供的现有证据足以证明其已支付完毕全部购房款，并无不当。故美好中和公司关于原判决认定基本事实缺乏证据证明的再审申请理由没有事实根据，不能成立。第三，经查，美好中和公司在原审审理过程中，未向法院提出《商品房买卖合同》约定的违约金过高、请求法院调整违约金的抗辩主张。现其以原审法院未对违约金进行调整为由申请再审，不具有法律依据。   综上所述，美好中和公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（十一）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回海南美好中和房地产开发有限公司的再审申请。   审判长 程 序   审判员 王显芳   审判员 王芸芸     二〇二〇年十一月二十七日   法官助理 刘文慧   书记员 王闻珠   附相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   ……   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   ……   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   ……   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   ……   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。