辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8008号上诉人（原审被告）：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地大连庄河市城关街道水仙委景源名郡小区******。法定代表人：于长杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邹慧，辽宁华轩(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾秀坤，女，1986年11月10日生，汉族，住庄河市。被上诉人（原审原告）：杨国辉，男，1981年8月29日生，汉族，住庄河市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：贾秀宁，辽宁环胜律师事务所律师。上诉人大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）因与被上诉人贾秀坤、杨国辉商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宸宇公司上诉请求：1、撤销（2020）辽0283民初3173号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认为无充分证据证明案涉房屋是上诉人抵顶给案外人郑雁斌、案外人孙宝贵与郑雁斌又以该房屋抵顶工程款后以被上诉人名义与上诉人签订《商品房买卖合同》是错误的，被上诉人对案涉房屋是抵债房这一事实明知，且被上诉人贾秀坤、杨国辉不是真正的购房者。1、上诉人提交的《收据》上，明确写明“此房抵付工程款先是抵给案外人郑雁斌，后郑雁斌抵给孙宝贵”，后孙宝贵同意将买受人变更为被上诉人贾秀坤，被上诉人贾秀坤在收据上签字，说明其对该房是抵债房明知。2、该房屋是上诉人用以抵顶给郑雁斌工程款、郑雁斌又抵债给了孙宝贵。孙宝贵的爱人贾秀宁与被上诉人贾秀坤是姐妹，孙宝贵接受抵债房后，为了贷款，只是利用了被上诉人贾秀坤的名字而已。上诉人提供的证据证明该房屋的首付款是孙宝贵交的，贷款发放之后，因为是以房抵债，故该房上诉人扣除保证金后，将其余全部房款放给了孙宝贵，房屋的贷款是由孙宝贵偿还，房屋也是由孙宝贵居住，可见被上诉人贾秀坤、杨国辉并不是案涉房屋的真正买受人，与上诉人之间不存在真实的商品房买卖合同关系。二、原审法院认为上诉人应协助办理不动产权登记手续是错误的，上诉人协助办理登记手续应当以案外人郑雁斌开具工程款发票、提交竣工验收资料等为前提条件。1、因案涉房屋是上诉人抵债给郑雁斌、郑雁斌又抵给孙宝贵的（孙宝贵以被上诉人的名义接收的抵债房），因此上诉人对郑雁斌的抗辩权应适用于被上诉人。上诉人对抵债房办理不动产登记手续的前提条件就是郑雁斌应当向上诉人出具工程款发票。因为如果对案涉房屋办理不动产登记手续，就需要开具出售房屋的全款发票，郑雁斌不给上诉人出具工程款发票，就会导致上诉人在开具房屋全款发票时，多交十几万的税金，会给上诉人带来巨大的经济负担，上诉人也无力承担，故在郑雁斌未向上诉人出具工程款发票前，上诉人不具备办理不动产产权登记手续的条件。2、由于郑雁斌未提交竣工验收相关资料，导致整个工程无法办理竣工验收，给上诉人造成巨大损失。案涉房屋没办竣工验收，从正常程序上看，也不具备办理不动产产权登记手续的法定条件，政府出台的特殊办理的政策，不应当作为上诉人应履行义务的依据。三、原审法院判决上诉人承担违约金是错误的。案涉房屋是抵债房，上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系。《辽宁省高级法院民事审判服务基层、服务群众热点、难点100问》中68问规定：“债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任”，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。2、原审法院认为上诉人办证的“合理期限为一年”，没有事实和法律依据。原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WT201502591）第十五条对预购商品房预告登记和产权登记约定：1、在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应该在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项为：由出卖人在合理期限内办理。对于合理期限，双方没有具体约定，原审法院将其认定为一年，没有依据，其据此判决上诉人承担违约责任的起始时间，显然不当。四、本案应当追加郑雁斌、孙宝贵为被告或第三人参加诉讼。本案中，双方争议的问题都与郑雁斌、孙宝贵有关，如：案涉房屋是否是抵给郑雁斌、郑雁斌又抵给孙宝贵的抵债房屋?被上诉人是直接与上诉人签订的房屋买卖合同，还是只是孙宝贵接收抵债房的名义买受人?尤其上诉人认为只有郑雁斌出具工程款发票才具备办理不动产产权登记手续的条件，故案件审理结果与郑雁斌有直接关系，只有郑雁斌参加诉讼，才能查清本案事实。补充上诉意见：根据千韵坊补充协议第16页2约定，承包人即案外人郑雁斌必须提供正式的工程税务发票，双方才能进行结算。根据房屋抵付工程款协议书第四条（1）约定，在抵房时乙方即案外人郑雁斌应当出具与房屋全款金额等同的正式工程税款发票。根据这两条约定，案涉房屋既然是抵债房，就应当履行关于抵债协议当中约定的义务。上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同不是真实的商品房的交易关系，应当以上诉人与案外人郑雁斌签订的抵债协议的约定为履行义务的前提。房屋抵付工程款协议书第四条（2）约定了乙方在收到顶帐房，在购房者签订房屋购买合同前所有权归甲方，已抵的房屋由甲方统一办理手续、统一销售，还款由甲方统一收取，根据此条约定，上诉人收取被上诉人支付的房款也是根据抵债协议约定而履行的义务。贾秀坤、杨国辉辩称,不同意宸宇公司的上诉请求。1、上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系。上诉人所称其与案外人的抵账情况，被上诉人并不清楚，被上诉人是向上诉人购买的案涉房屋，在上诉人的售楼处与上诉人签订了《商品房买卖合同》并向上诉人全额交付了购房款、契税、产权证工本费及入住费等费用。合同签订后，上诉人将案涉房屋交付给被上诉人，足以说明上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系。2、上诉人应当协助被上诉人办理不动产登记证。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国合同法》第135条关于买卖合同的规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”，以及《物权法》第9条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，同时，《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故上诉人作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物的占有使用之义务，且应承担转移标的物房屋的所有权于买受人，上诉人协助被上诉人办理产权登记是上诉人的法定义务也是合同义务。上诉人所称的“上诉人协助办理登记手续应当以案外人郑雁斌开具工程款发票、提交竣工验收资料等为前提”没有事实和法律依据。3、上诉人应当承担逾期办证违约责任。（1）上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系，被上诉人是向上诉人购买的案涉房屋，在上诉人售楼处与上诉人签订了《商品房买卖合同》并向上诉人全额交付了购房款、契税、产权证工本费及入住费等费用，上诉人将房屋交付给被上诉人，故案涉房屋并不符合《辽宁省高级法院民事审判服务基层服务群众热点难点100问》中68问，“签订以房抵债协议后，施工方又将抵债得来的房屋出卖给第三人，第三人将对价支付给施工方后与开发商签订商品房买卖合同，第三人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期办证违约责任”的情形。另外，依据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第一条规定，人民法院的裁判文书应当依法引用相关法律、法规等规范性法律文件作为裁判依据。《辽宁省高级法院民事审判服务基层服务群众热点难点100问》不属于规范性法律文件，不能作为人民法院的裁判依据。（2）案涉《商品房买卖合同》第十五条关于办证期限约定为，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人在合理期限内办理”，“合理期限”没有具体约定，上诉人向被上诉人交付房屋已达三年之久，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第18条对办证期限有明确规定，当合同对办证期限有约定时从约定，无约定时应从法定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该《司法解释》第19条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。一审法院判决上诉人自房屋交付后1年零180日的次日起承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人反复提及的其与案外人之间的抵债问题、工程款发票问题、竣工验收问题等均是其与案外人之间的其他法律关系，与本案不属于同一法律关系，上诉人不能以此作为其不协助被上诉人办理案涉房屋产权登记和不承担逾期办证违约责任的理由。贾秀坤、杨国辉向一审法院起诉请求：1、被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金58,600元；2、被告立即协助原告办理案涉房屋的产权登记手续；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2015年8月21日，原告贾秀坤、杨国辉与被告宸宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于庄河市房屋，建筑面积77.92平方米，房屋总价款为372,458元。合同第十五条对预购商品房预告登记和产权登记约定：在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：。3.由出卖人在合理期限内办理。合同签订后，原告向被告缴纳首付款112,458元。2015年8月，原告在被告的协助下与中国银行股份有限公司大连庄河支行签订了《个人一手住房贷款合同》，对剩余购房款260,000元在中国银行股份有限公司大连庄河支行办理了抵押贷款，所贷款项转至被告公司账户，被告为原告的贷款行为提供了阶段性担保。诉讼中被告宸宇公司认可收到了案涉房屋的首付款及银行贷款，但是言称上述款项已经全部转交给案外人孙宝贵，被告宸宇公司用案涉房屋抵顶欠案外人郑雁斌的工程款后又因案外人郑雁斌欠案外人孙宝贵的工程款再次进行了抵顶，故将款项发放给了案外人孙宝贵，被告宸宇公司就此提供千韵坊项目部售房款支付单、收款收据予以佐证。另查，2017年6月15日，原告向被告宸宇公司缴纳契税、产权证工本费、他项权利登记费及其他入住费用，共计12,962元，宸宇公司将案涉房屋交付原告居住至今。案涉千韵坊小区可以办理产权证，但原告至今未取得产权证。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告是否形成商品房买卖合同关系；2、被告是否应协助原告办理案涉房屋不动产权登记手续；3、被告应否给付原告逾期办证违约金、给付数额如何计算。关于第一个争议焦点问题，被告并未提供充分证据证明案涉房屋系由其抵顶给案外人郑雁斌、案外人孙宝贵与案外人郑雁斌又以该房屋抵顶工程款后以原告的名义与被告签订《商品房买卖合同》，被告亦未将案涉房屋交付给案外人郑雁斌，其与案外人郑雁斌间的抵债协议并未履行完毕，且被告在合同签订后全额收取了原告交付的购房款并收取了契税、产权证工本费及入住费等费用，并由其将案涉房屋交付给了原告，应视为被告对案涉《商品房买卖合同》的认可并已经实际履行，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则，应为合法有效。至于被告辩称其收取案涉房屋款项后转交给案外人孙宝贵，应系其基于与案外人郑雁斌施工合同关系等原因做出的对案外人孙宝贵的支付行为，该情形不足以认定系符合债权人没有取得房屋权属证书又将抵债房屋出售给第三人、第三人又与开发商签订房屋买卖合同之情形，故对被告的辩解意见，一审法院不予采信。关于第二个争议焦点问题，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。协助买受人办理不动产权登记是出卖人的法定义务也是合同义务。本案中，双方当事人签订合同后，原告作为买受人向被告宸宇公司支付了全部购房款，被告收取案涉房屋的契税及入住费用后将案涉房屋交由原告占有使用，并向原告收取产权证工本费，被告应按照合同约定协助原告办理不动产权登记手续。原、被告双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人在合理期限内办理”，被告以此约定辩称合同未约定办理产权证书的时间，被告至今未办理产权证书并未违反合同约定，一审法院认为，该“合理期限”的约定应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，为不超过商品房买卖合同约定的期限届满后一年为宜。被告向原告交付房屋已达三年之久，应当在合理期限内协助原告办理产权登记手续，由于其自身的原因致使原告至今未办理产权登记，系其履行合同义务不符合约定，应当继续履行。现案涉千韵坊小区已经可以办理产权登记，被告应协助原告办理不动产权登记手续，故对原告的此项诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告辩称案外人郑雁斌未配合其进行工程造价决算、提交竣工验收相关资料、未开具工程款发票而拒绝办理不动产权登记的辩解意见，一审法院认为，案外人郑雁斌作为施工人的法定和合同义务的履行与本案审查的房屋买卖合同关系并无直接关联，被告也不能以此拒绝协助原告办理案涉房屋的产权登记，故对被告的此项辩解意见，一审法院亦不予采信。关于第三个争议焦点问题，结合对第二个争议焦点的论述，被告应继续履行协助办理不动产权登记的义务，逾期未履行，构成违约，应承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的“在合理期限内办理”，应为不超过商品房买卖合同约定期限届满后一年为宜，本案双方约定的期限为商品房交付使用后180日内，故被告应在2017年6月15日交付房屋后1年零180天内即2018年12月12日前协助原告办理不动产权登记手续，逾期未办理，应自该日的次日即2018年12月13日起承担逾期办证违约金，计算至原告主张截止日2020年7月13日，共计578天。关于违约损失数额的计算方式，双方在合同中并未约定，应以已付购房款总额为基数参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的年利率6%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金为宜。故被告应承担以372,458元为基数自2018年12月13日起至2019年8月19日止按年利率6%计算及自2019年8月20日起至2020年7月13日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期办证违约金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告大连宸宇房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内协助原告贾秀坤、杨国辉办理位于庄河市房屋的产权登记手续；二、被告大连宸宇房地产开发有限公司于判决发生效力之日起十日内给付原告贾秀坤、杨国辉以372,458元为基数自2018年12月13日起至2019年8月19日止按年利率6%计算及自2019年8月20日起至2020年7月13日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期办证违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3883元，由原告负担209元，被告负担3674元。本院审理过程中，上诉人提交《千韵坊住宅小区工程补充协议》及《房屋抵付工程款协议书》各一份，拟证明案涉房屋为抵债房，应当根据抵债协议约定，由案外人郑雁斌提供工程款发票及竣工验收资料，宸宇公司才具备协助办理登记手续的条件。被上诉人认为，在房屋抵付工程款协议书中，约定的抵顶房屋楼号并不包括案涉房屋，无法证明上诉人要证明的事实。本院认为，宸宇公司提交的证据系该公司与案外人之间签订，真实性无法核实，且即使真实，亦涉及与案外人之间的权利义务关系，与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。上诉人对于被上诉人提交的《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》的真实性均无异议，现案涉商品房买卖合同已备案登记在被上诉人名下，且被上诉人已缴纳案涉房屋的相关费用并实际办理入住手续，案涉小区已具备办证条件，故上诉人理应按合同约定履行协助被上诉人办理产权登记手续的义务。首先，对于上诉人上诉主张应追加郑雁斌、孙宝贵作为当事人参加诉讼一节，本院认为，上诉人虽在二审中提交其与案外人郑雁斌签订的两份协议，但被上诉人并非该协议的当事人，被上诉人系与上诉人签订案涉《商品房买卖合同》，双方均应按该合同约定履行各自义务，因该合同中并没有约定以郑雁斌开具工程款发票作为办理产权证的前提条件，且郑雁斌、孙宝贵并非案涉《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》的当事人，故本案并无追加郑雁斌、孙宝贵作为当事人的必要。其次，对于上诉人上诉称被上诉人明知案涉房屋为抵债房屋，郑雁斌未开具工程款发票，故该公司无义务协助被上诉人办理案涉房屋的不动产登记手续的上诉理由，如前所述，上诉人系与被上诉人签订《商品房买卖合同》并已将合同备案至被上诉人名下，在《商品房买卖合同》中并没有关于上诉人与案外人郑雁斌之间权利义务的约定，亦未约定当案外人郑雁斌不履行开具发票义务或履行该义务不符合约定时上诉人可拒绝协助被上诉人办理产权证。上诉人二审提交的《千韵坊住宅小区工程补充协议》及《房屋抵付工程款协议书》上并无被上诉人签字，上诉人在一审时提交的收款收据上虽标注有“此楼顶付工程款”字样，但仅凭该收据不能证明被上诉人对上诉人与案外人郑雁斌之间的约定内容知晓并认可，上诉人与案外人郑雁斌签订的协议内容亦不应作为限制被上诉人权利的依据，故对上诉人此项上诉理由本院不予采纳。被上诉人已经提交证据证实，其通过银行转账向上诉人支付了案涉房屋的首付款，故上诉人关于房屋首付系案外人孙宝贵交纳的主张不能成立。至于案涉房屋的实际居住人是否系房屋买受人本人，亦不能成为上诉人拒绝为合同相对人办证的合理理由。上诉人已向被上诉人收取办理案涉房屋产权证的契税及工本费，并实际向被上诉人收取了案涉房屋的面积差价款，上诉人在诉讼中亦认可其应当为被上诉人办理房屋产权登记且房屋具备办证条件，现上诉人仅以其与郑雁斌之间的施工合同未完全履行为由不配合被上诉人办理房屋权属登记显然依据不足，本院对上诉人的上诉理由不予采纳。同时，对于合同关于约定期限内未能办证则上诉人应“在合理期限内办理”一节，一审法院对此结合交易习惯及司法解释的规定认定该合理期限应为一年并无不妥。案涉房屋交付使用已三年之久，上诉人理应及时为被上诉人办理房屋权属证书，故一审法院判令上诉人协助被上诉人办理案涉房屋产权登记依据清晰、理由充分，本院对此予以维持。另外，被上诉人在二审庭审中申请放弃其一审要求上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求，其自行作出的权利处分行为不违反法律规定，本院对此予以照准。鉴于当事人申请撤回该项诉讼请求，本院对一审判决第二项判项相应予以撤销。综上所述，宸宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销庄河市人民法院（2020）辽0283民初3173号民事判决第二项；二、维持庄河市人民法院（2020）辽0283民初3173号民事判决第一项。一审案件受理费3883元，由贾秀坤、杨国辉负担633元，大连宸宇房地产开发有限公司负担3250元。二审案件受理费7766元，由贾秀坤、杨国辉负担1266元，大连宸宇房地产开发有限公司负担6500元。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年十一月三十日书记员 黄月妍