贵州省安顺市西秀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔0402执异153号案外人：谢某某，男，1960年2月28日生，汉族，浙江省温岭市人，住浙江省温岭市。案外人：许某某，女，1962年6月17日生，汉族，浙江省温岭市人，住浙江省温岭市。案外人：谢某某，男，1985年12月2日生，汉族，浙江省温岭市人，住浙江省温岭市。案外人：叶某某，女，1986年8月10日生，汉族，浙江省温岭市人，住浙江省温岭市。申请执行人：中国某某银行股份有限公司安顺分行，住所：贵州省安顺市西秀区某某路**，统一社会信用代码：91520400709677537N。法定代表人：杜某某，系该行行长。委托诉讼代理人：张某某，男，1962年10月8日生，汉族，贵州省安顺市人，该行员工，，住贵州省安顺市西秀区代理权限：特别授权。被执行人：贵州某某房地产开发有限公司，，住所：贵州省贵阳市南明区解放西路南冲北巷**某某花园**负1夹层**法定代表人：陈某某，该公司董事长兼总经理。被执行人：刘某某，男，1966年3月24日生，贵州省贵阳市，，住贵州省贵阳市南明区被执行人：侯某某，女，1967年1月7日生，汉族，，住址同上本院在执行申请执行人中国某某银行股份有限公司安顺分行被执行人刘某某、侯某某、贵州某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）借款合同纠纷一案【案号：（2017）黔0402执1372号】中，案外人谢某某、许某某、谢某某、叶某某于2020年10月23日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人谢某某、许某某、谢某某、叶某某称：1、依法撤销（2017）前0402执1372-2号查封公告；2、依法撤销（2017）前0402执1372-2号执行裁定书；3、依法解除对安顺市开发区房屋的查封。事实与理由：2013年12月11日，申请人与贵州某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买由某某公司开发的建设项目黔中苑的黔中苑第4-6幢1层13、14号两套商铺，合同签订后，申请人依合同约定支付两套房屋的首付款1234675元、949927元，某某公司将房屋交付给申请人。该房屋包含于因（2017）黔0402执1372-2号执行014裁定书被列为执行财产的黔中苑5幢1跃2层12号房屋中。后因某某公司相关办证手续不全，导致至今未能办理到按揭贷款，申请人购买的上述商铺亦未办理房屋登记过户手续。2016年1月因某某公司违约，申请人向安顺市西秀区人民法院提起诉讼，请求法院判决某某公司为四申请人办理所购房屋的商铺预售合同登记备案、预购商品房预告登记、房屋所有权证，并支付申请人逾期交房违约金、逾期办证违约金。该案经安顺市西秀区人民法院一审判决后，申请人不服提出上诉，经安顺市中级人民法院作出（2013）黔04民终533、534号民事判决书，判决由某某公司自判决生效之日起15日内为申请人办理所购房屋的商品房预售合同登记备案、预购商品房预告登记；同时判决某某公司在判决生效之日起九十日内为申请人办理所购房屋所有权证，支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。该判决已发生法律效力，且申请人向安顺市西秀区人民法院申请强制执行。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。申请人的异议请求符合上述四项规定，法院应当支持，并申请解除依据（2017）黔0402执1372-2号执行裁定书查封的属于申请人的部分财产。被执行人刘某某、侯某某辩称，一、谢某某、许某某、谢某某、叶某某并未提供证据证明其与某某公司签订的《商品房买卖合同》中所购买的房屋与答辩人被执行的房屋系同一标的。二、答辩人于2012年12月18日与某某公司签订《商品房买卖合同》，于2013年3月21日向安顺市房屋产权管理处进行合同网签备案登记，后经中国某某银行办理按揭贷款用于支付购房案涉房屋尾款，并办理预售商品房买卖预告登记（登记证号：Y1302683）、预购商品房抵押权预告登记（登记证号：Y1303266）。被答辩人谢某某、许某某、谢某某、叶某某与某某公司签订的《商品房买卖合同》在上述预售商品房买卖预告登记及预购商品房抵押权预告登记办理之后才签订，谢某某、许某某、谢某某、叶某某与某某公司之间签订的买卖合同的行为属一般债权行为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第四条之规定，被答辩人谢某某、许某某、谢某某、叶某某与某某公司买卖涉案房屋的行为不发生任何物权效力，应依法驳回异议申请。申请执行人中国某某银行股份有限公司安顺分行在指定期限内未做答辩，亦未提交证据。被执行人贵州某某房地产开发有限公司在指定期限内未做答辩，亦未提交证据。经审查查明，2017年7月10日安顺市西秀区人民法院作出（2017）黔0402民初935号民事调解书：“一、解除原告中国某某银行股份有限公司安顺分行与被告侯某某、刘某某签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告侯某某、刘某某于2017年8月17日之前向原告中国某某银行股份有限公司安顺分行偿还借款本金3160888.23元及利息（截止2017年2月21日止为34327.76元，2017年2月22日至本金还清之日以所欠本金为基数按年利率12.7725%计算，复利以所欠利息为基数按年利率12.7725%计算）；三、被告贵州某某房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；四、被告贵州某某房地产开发有公司于2017年8月15日之前为原告中国某某银行股份有限公司安顺分行办理位于安顺市开发区房屋（安市房预开发字第××号）的抵押登记手续，抵押登记手续办理后，原告中国某某银行股份有限公司安顺分行有权对该房屋折价或以拍卖、买卖的价款享有优先受偿权；五、如果未按本调解书约定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、本案案件受理费16181元，由三被告负担（该费用由三被告于2017年8月17日之前直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。”因刘某某、侯某某、某某公司未按上述生效法律文书履行义务，2017年9月25日中国某某银行股份有限公司安顺分行向本院申请强制执行，同年10月12日本院查封被执行人刘某某、侯某某坐落于安顺开发区房屋（权证号：Ｙ1302683，建筑面积745.41平方米）。同年10月18日申请执行人中国某某银行股份有限公司安顺分行与被执行人刘某某、侯某某、贵州某某房地产开发有限公司达成执行和解协议，案件终结执行。2020年7月13日，中国某某银行股份有限公司安顺分行向本院申请恢复执行，本院依法立案执行［案号：（2020）黔0402执恢239号］，同年9月20日本院以（2017）黔0402执1372-2号执行裁定书继续查封被执行人刘某某、侯某某坐落于安顺开发区房屋（权证号：Ｙ1302683，建筑面积745.41平方米）。另查明，2013年4月9日被执行人刘某某、侯某某到产权登记部门就坐落于安顺开发区房屋（权证号：Ｙ1302683，建筑面积745.41平方米）办理了预售商品房预告登记。案外人谢某某、许某某、谢某某、叶某某购买的坐落于安顺开发区房屋，房产管理部门没有该房屋的任何登记信息。本院认为，刘某某、侯某某就争议房屋办理了预售商品房预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定,“当事人签订买卖合同或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权的合法权益，即可排他性的对抗他人针对本案房产的处分。因而案外人谢某某、许某某、谢某某、叶某某的异议请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十五条规定，裁定如下：驳回案外人谢某某、许某某、谢某某、叶某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  方远审判员  罗琴审判员  何坤二〇二〇年十一月二日法官助理赵雷书记员张川黔