浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3238号 上诉人（原审被告）：金华市婺城区王素仙食品店，住所地：金华市婺城区八咏路**。 经营者：王素仙。 上诉人（原审被告）：王素仙，女，1976年9月23日出生，汉族，住金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：金华市婺州古城文化旅游投资发展有限公司，住，住所地：金华市婺城区城东街道鼓楼里**/div> 法定代表人：汤华，执行董事。 委托诉讼代理人：邢森波，北京盈科（金华）律师事务所律师。 上诉人金华市婺城区王素仙食品店（以下简称素仙食品店）、王素仙因与被上诉人金华市婺州古城文化旅游投资发展有限公司（以下简称古城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初2168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 素仙食品店、王素仙上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判。二、一、二审诉讼费均由古城公司承担。事实与理由：一审事实认定不清，证据不足。理由如下：一、一审判决素仙食品店、王素仙承担房屋租金59390元以及5229元违约金不合理。二、关于八咏路213号，八咏路127号合同已经履约完毕，与本案无关。三、其一，八咏路213号房屋未签订书面租赁合同，古城公司未告知具体的租赁租金，此前古城公司口头承诺以传统手工艺业态引进婺城区王素仙食品店，并给予房租优惠的政策租赁给素仙食品店，而实际租房条件与承诺相违背，搬迁之后古城公司对之前的承诺不认可，缺乏诚信。其二，由于古城公司未事先告知古城古玩市场搬迁事宜，素仙食品店自搬入八咏路213号以后，经营一个月就面临市场搬迁，人流流失，经营无法维系，此后一直处于关门状态，该事实古城公司予以肯定，故实际经营时间为一个月。新址搬迁造成直接经济损失搬迁费12000元，装修费30000元，以及其他经济损失。综上，请求依法改判。 古城公司辩称，1、双方于2017年10月3日签订的房屋租赁合同合法有效，合同明确约定八咏路127号房屋的年租金为52290元，承租人逾期支付租金的应以本合同当年房屋租金总额的10%作为违约金，此后素仙食品店仅支付了30000元，尚欠22290元租金，由此产生违约金5229元。2、双方对八咏路213号房屋虽然没有签订书面的合同，从古城公司在一审中提交的会议纪要、会议签到单看，素仙食品店对承租八咏路213号的房屋是认可的，事实上该房屋一直由素仙食品店使用至2020年3月底，对该事实双方在一审中均予以认可。对于租金的标准，古城公司提交的会议纪要中明确为70000元每年，鉴于素仙食品店不认可该标准，一审法院采纳了金华中勤资产评估事务所出具的资产评估报告书，对该份证据素仙食品店也无异议，故一审按照63600元每年的标准计算租金，具有事实依据。3、关于是否给予减免租金的问题，素仙食品店未提供相应的证据证明。4、素仙食品店、王素仙提出的有关搬迁装修的损失没有事实和法律依据，也不是本案审理范围。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回素仙食品店、王素仙的上诉请求。 古城公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间关于金华市××路××号房屋的租赁合同，由素仙食品店、王素仙腾空并返还租赁房屋；2、判令素仙食品店、王素仙支付租金74790元（租金己算至2020年3月31日，此后算至房屋实际腾空并返还之日止）、支付违约金5229元，合计：80019元；3、判令素仙食品店、王素仙支付拖欠的水电费97.56元；4、由素仙食品店、王素仙承担本案诉讼费用。庭审中，古城公司撤回第1项及第3项诉请。 一审认定的事实：2017年10月3日，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定：由金华市婺城区王素仙食品店（乙方）承租金华市婺州古城文化旅游投资发展有限公司（甲方）坐落于金华市××路××号房屋，租期为1年，自2017年10月3日至2018年10月2日止；年租金为52290元，支付方式：第一年租金应在本合同签订之时一个月内一次性付清，合同到期后，每个月续租租金每半年缴纳一次；如乙方逾期未交付房屋租金的，除应如数及时补交外，还应支付每日房屋租金未交金额3‰的违约金；乙方逾期支付租金的，除缴纳应缴费用外，还应以本合同当年房屋租金总额的10%作为违约金赔付甲方，并赔偿因此给甲方造成的经济损失等等。合同签订后，素仙食品店按约使用八咏路127号房屋，但仅于2019年2月支付房屋租金30000元，尚欠22290元租金未予支付。嗣后，古城公司与王素仙签订了1份租期为半年，即自2018年10月3日至2019年4月2日的《房屋租赁合同》，素仙食品店承租坐落于金华市××路××号房屋，双方约定半年房屋租金为22000元，该合同项下的租金，素仙食品店已履行完毕。2019年5月6日，王素仙参加了古城公司的“古子城招商会议”。同年6月28日，素仙食品店搬至古城公司所有的位于金华市××路××号的房屋经营，但双方未签订书面的租赁合同。2020年3月底，素仙食品店将该房屋腾空后，交还给古城公司。素仙食品店对其租赁在八咏路213号房屋的自2019年6月28日始至2020年3月底止的租金未予缴纳。另查明，素仙食品店系个体工商户，经营者为王素仙。金华中勤资产评估事务所出具金华中勤评字（2018）第112号《资产评估报告书》，评估结论：金华市××路××号房屋（出租面积132.46平方米）的年租金为63600元。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。合同明确约定2017年10月3日至2018年10月2日的租金为52290元，素仙食品店辩称古城公司给予减免半年租金的优惠，但并无相关证据证明，需承担举证不能的后果，租金以合同约定为准，应支付尚欠的八咏路127号房屋租金22290元。素仙食品店对其提前1个月零10天搬离八咏路127号，古城公司应该返还其已缴纳的3667元租金的抗辩，亦无相应证据佐证，依法不予采信。因双方对八咏路213号房屋的租赁未签订相关合同，现古城公司对金华中勤资产评估事务所的金华中勤评字（2018）第112号《资产评估报告书》无异议，故租金应按63600元/年计，自2019年7月1日始至2020年3月31日为9个月，核减2个月（因疫情影响，为切实降低交易市场的租金2020年2月1日至2020年3月31日），租金应为37100元。案涉合同约定的违约金按每日房屋租金未交金额3‰计算过高，现古城公司选择按“以合同当年房屋租金总额的10%作为违约金赔付”较为合理，予以支持。综上所述，古城公司诉讼请求合法有据部分，予以支持；于法无据部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、金华市婺城区王素仙食品店于判决生效之后十日内，给付金华市婺州古城文化旅游投资发展有限公司房屋租金59390元。二、金华市婺城区王素仙食品店于判决生效之后十日内，给付金华市婺州古城文化旅游投资发展有限公司违约金5229元。三、驳回金华市婺州古城文化旅游投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费901元（已减半收取，金华市婺州古城文化旅游投资发展有限公司预交），由金华市婺州古城文化旅游投资发展有限公司负担193元，金华市婺城区王素仙食品店、王素仙负担708元。 二审中，素仙食品店、王素仙向本院提供了一份录音光盘，证明对于租金的协商。 古城公司对上述证据认为，1、没有完整的整理录音的内容，只是截取了部分对素仙食品店、王素仙有利的内容，故其提供的书面录音整理资料不能作为认定案件事实的依据。2、在录音9分25秒左右的内容：可以说明素仙食品店在2019年4月份搬出，是在八咏路127号房屋半年的租赁合同（2018年10月3日至2019年4月2日）到期后才搬出，因此，达不到素仙食品店陈述的提前2个月搬出的事实。3、录音整理资料中司爱平（王素仙母亲）的陈述，给我们优惠半年，系其单方陈述，没有其他证据佐证；在录音58分50秒左右的内容：原来承诺免6个月租金，有争议，古城公司并没有认可该事实。4、在录音62分50秒左右的内容：谈不好，公司肯定会一步一步做，把原来的租金核算出来，算出来拖欠的话，我们公司要起诉，还要算违约金，最终以判决为准。综上，从录音的内容看，是双方对履行租赁合同过程中发生争议后一个协商的过程，在协商的过程中，一方当事人为达成调解或和解的目的作出妥协所涉及的对有关事实的认可，不能作为在其后的诉讼中作为对其不利的证据；且本案中涉及争议的提前2个月搬出、免租6个月的内容、装修补偿的问题，古城公司并没有认可。因此，该份录音证据，不能推翻一审法院判决认定的事实，达不到其证明目的。 以上证据经质证，结合双方的质证意见，本院认证如下：素仙食品店、王素仙提供的证据不足以证实其主张，本院不予认定。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，一、关于素仙食品店尚欠古城公司案涉127号房屋租金和213房屋租金金额认定问题。对于127号房屋租金问题，根据查明的事实，素仙食品店承租了该房屋，并签订《房屋租赁合同》一份，约定2017年10月3日至2018年10月2日租金为52290元，素仙食品店于2019年2月支付了3万元，剩余22290元未支付，素仙食品店、王素仙主张双方口头约定减免半年租金，故不存在欠付租金情况，但未提供充分的证据证实，且古城公司不予认可，由此，一审认定素仙食品店尚欠古城公司127号房屋租金22290元，有事实依据。对于213号房屋租金问题，素仙食品店对2019年6月28日搬进该房屋，2020年3月底搬出的事实无异议，双方亦未签订房屋租赁合同，一审依据案涉《资产评估报告书》评估的该房屋年租金额度来计算自2019年7月1日至2020年3月为9个月，核减因疫情影响的2个月（2020年2月1日至2020年3月31日）租金，合情合理，素仙食品店、王素仙提出古城公司未告知具体租金及古城古玩市场搬迁事宜，导致其经营无法维系，且古城公司答应给予房租优惠，因此，不存在欠付租金情况的主张，依据不充分，本院不予采纳。二、关于违约金问题。双方就127号房屋于2017年10月3日签订的《房屋租赁合同》中明确约定，逾期未支付房屋租金的，应支付每日房屋租金未交金额3‰的违约金。根据上述分析，素仙食品店尚欠古城公司127号房屋租金22290元，已经违约，因合同约定的违约金过高，一审认为古城公司选择以合同当年房屋租金总额的10%作为违约金赔付，较为合理，并予以支持，合法有据。 另，素仙食品店、王素仙提出要求古城公司赔偿新址搬迁造成搬迁损失、装修费损失及其他经济损失的问题，不属于本案审理范畴，其可另行主张。 综上，素仙食品店、王素仙提出其无需支付租金及违约金的主张，于法无据，本院不予支持，素仙食品店、王素仙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1416元，由金华市婺城区王素仙食品店、王素仙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  钱 萍 二〇二〇年十一月十二日 代书记员  吴晓雯