北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1339号上诉人（原审原告）：张**，男，1960年10月10日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：张建忠，男，远洋亿家物业服务股份有限公司项目经理。委托诉讼代理人：隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人张**因与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称亿家物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初8413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张**上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持张**全部诉讼请求。事实和理由：2016年签订的《物业服务合同》并未经过业主大会讨论和公示，应属无效合同；亿家物业长期对小区违章建筑、电梯设备未尽到管理职责，门禁系统无法正常使用，亿家物业并未履行物业服务合同约定的职责；1001号房屋的漏雨确系亿家物业违约行为所致；张**有权要求亿家物业提供楼顶私搭乱建初始制止文件等材料，用以证明亿家物业并未履行《物业服务合同》约定的义务；亿家物业理应提供小区每年广告合作的公司及收入明细。亿家物业辩称，不同意张**的上诉请求及理由，业委会与亿家物业签订的《物业服务合同》合法有效；1001号房屋漏雨并非亿家物业所致，且漏雨与张**的损害后果无因果关系；亿家物业提供的物业服务并无瑕疵。请求二审法院维持原判。张**向一审法院起诉请求：1.判令亿家物业向张**返还物业服务费60929.39元；2.判令亿家物业向张**赔偿房屋损失5000元、房屋空置损失95000元；3.判令亿家物业向张**提供楼顶私搭乱建初始制止文件、初始对城管、房管等上级部门举报文件和物业相应的管理文件、提供每年小区广告合作的公司和收入明细；本案诉讼费由亿家物业负担。一审法院认定事实：2002年5月4日，张**、张思维（委托方，甲方）与北京远洋基业物业管理有限公司（亿家物业原企业名称，以下简称基业物业，受托方，乙方）就登记在张**之妻王凤涛名下的位于北京市海淀区德胜门西大街15号（远洋风景小区）9号楼10层2门1001号房屋（以下简称1001号房屋）、1002号房屋（以下简称1002号房屋）、3门1001号房屋（以下简称3门1001号房屋）分别签订《远洋风景家园物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方实行统一、专业化的物业管理，房屋建筑面积均为80.91平方米。合同期限为委托管理期限自入住签字之日起到业主委员会成立并与物业公司签订委托管理合同之日止。乙方的权利义务如下。1、对物业公共区域、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务并管理。2、在业主委员会成立之前，负责制定《远洋风景家园使用、管理、维修公约》《装修协议》《消防安全协议》及物业管理制度，并将其作为此委托合同的附件，要求甲方及物业使用人遵守。第六条、委托管理事项。一、房屋建筑共用部位的维护、保养和管理，包括楼盖、房屋顶、内外承重墙体、柱、梁、楼板、走廊通道、门厅、楼梯间、、地下室二、房屋建筑共用设备设施的维修、养护管理和运行服务包括：共用上下水管道、落水管、垃圾间、共用照明、天线、供暖锅炉房、暖气干线、高压水泵房、楼内消防设施、电梯、配电室、空调制冷设备、电话交接间等。三、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施和附属建筑包括道路、室外上下水管道、化粪池、池、井、绿化等维修、养护和管理。五、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区内道路的交通管理。八、电梯运行服务管理。十、保安服务、消防管理。第七条、管理目标。一、房屋外观完好、整洁。二、设备良好、运行正常。三、房屋及设施设备的维修养护、完好率95%以上。六、保安：无重大火灾、公共秩序正常。第八条、物业管理服务费用。物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用）甲方应向乙方交纳的费用如下（以下收费标准中不含税费，按北京市有关部门规定需加收5.5%的税费）。一、1.绿化费0.55元每平米/年；2.管理费3.50元每平米/年；3.小修费1.83元每平米/年（公共部分38.7%）；4.电梯费33.65元每平米/年；5.高压水泵费1元每平米/年；6.化粪池清掏费0.3元每平米/年；7.垃圾清运费30元每户/年；8.共用设施维修费1元每平米/年；9.保洁费36元每户/年；10.保安费60元每户/年；11.各项费用统一收费12元每户/年；12.电梯检验费0.14元每平米/年；13.电视端子维修费19.92元每端/年；14、生活垃圾处理费36元每户/年。第十一条、违约责任。一、乙方违反合同，未达到管理服务质量的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律和经济责任。二、甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律、经济责任。三、乙方违反合同，擅自提高收费标准或收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用。四、甲方违反合同不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按天加收3‰的违约金。2006年1月27日，北京市海淀区远洋风景业主委员会（以下简称远洋风景业委会，委托方，甲方）与基业物业（受托方，乙方）签订《物业管理委托合同书》，有关约定如下：委托管理期限为18个月。自2005年6月15日起到2006年12月31日止。第二章、委托管理事项。第三条、房屋建筑共有部位的维修、养护和管理。第四条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不仅限于：共用的上下水道、垃圾站、烟道、共用照明、天线、区内消防设施设备。第五条、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道，化粪池、沟渠、池、井、自行车棚。第七条、附属配套建筑和设施的维修，养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第十条、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，在当地派出所的协助下加强小区内的治安管理。第五章、物业管理服务质量。第二十条、乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观：完好、整洁；2、设备运行：正常，无事故隐患，保养、检修制度完善；3、房屋及设施、设备的维修、养护：制定计划，按计划落实，保证质量；4、公共环境：无大面积乱堆乱放、无严重超标噪音、无大面积乱贴广告现象，实行标准化环保与清洁管理；5、绿化：无大面积斑秃、无严重死苗、养护合格；6、交通秩序：井然有序，无严重交通事故隐患；7、保安：24小时保安，工作规范，作风严谨，无重大治安事故隐患；8、急修：在10分钟到达急修现场；小修：随报随修，实行回访制度；9、业主和物业使用人对乙方的客观满意率达到95%以上。第七章、违约责任。第三十条、乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改（最多三个月），逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。2008年5月27日，北京市国信公证处出具《公证书》，对基业物业向远洋风景小区业主陈小惠邮寄送达《关于拆除违章、停止占用公共部位及他人房屋的通知》及其附件的行为进行保全证据公证。该通知有关内容如下：您在使用所购C2公建房屋过程中，存在以下违反物业管理公约及相关房屋使用规范的行为：1、您所购房屋（海淀区德胜门西大街15号远洋风景小区8号楼公建C2底商）擅自搭建烟道并将烟道出口接入消防通道的行为，违反了消防管理规定，存在重大安全隐患；并且烟道排烟时产生的烟尘和噪声，给周围业主的正常生活造成了严重不良影响。2、您擅自将三层平台封闭用于员工宿舍，属占用小区公共部位，侵犯了其他业主的合法权益，在社区内影响极坏。就此我公司物管中心已接到多起相关投诉。3、您擅自占用地下一层2间作为库房，所占用房屋其中一间属于公共部位，归全体业主所有，侵犯全体业主的合法权益；另一间为开发产权，在未得到许可情况下，您无权使用。为维护全体业主包括您本人和家人的良好居住环境及其他业主对共同部位和自有空间的合法权益，现我公司依职责正式通知您，请您立即将私搭烟道予以拆除，并将擅自占用的公共部位和他人空间恢复原状。如您在接到本通知后30日内未主动拆除或腾退，我公司将诉诸相关政府主管部门或司法机关解决此事。2011年9月30日，基业物业颁布的《电梯机房管理制度》有关内容如下：电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应有主管人员或专门人员保管，闲杂人等不准进入机房。2015年12月11日，基业物业名称变更为亿家物业。2016年5月10日后，张**未再向亿家物业缴纳1001号房屋物业服务费。2016年6月2日，远洋风景业委会（委托方，甲方）与亿家物业（受托方，乙方）签订《物业服务合同》，有关约定如下：第二章、物业服务事项。第五条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、主体结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道、设备间等，但不包括业主拥有所有权和独立使用权的地方。第六条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：可视对讲及门禁系统、电视监控系统、消防警报系统、共用照明系统、泵房、消防设施设备、电梯、建筑物防雷设施、水箱、道路、沟渠、化粪池、下水井、风机房等，只供专属产权人使用的设施不包括在内。第八条、附属公共配套建筑和设施的维修、养护和管理。第十一条、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。第三章、物业服务期限。第十八条、物业服务期限为一年，自2016年7月1日零时起至2017年6月30日零时止。本合同期限届满前90日，如任何一方均未按照合同的约定以书面方式提出不再续约的要求，则本合同到期后有效期自动顺延，直至新物业服务合同签订生效为止。第五章、物业服务标准。第二十一条、物业服务标准具体见附件三《远洋风景物业服务标准》对于业主违反房屋使用用途的，乙方有权拒绝按照上述服务标准提供服务，且业主不能以此为由拒绝缴纳相应物业服务费用。第七章、违约责任。第二十九条、乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十三条、因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。服务质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。2016年7月19日至21日，北京市出现强降雨天气，包括1001号房屋在内的小区部分房屋漏水并报修，亿家物业对部分房屋的漏雨报修情况进行记录。2017年3月14日、2017年3月31日、2018年3月15日、2018年4月2日、2019年3月15日，亿家物业对小区信息发布栏中张贴的上一年度的《物业服务项目收支情况报告》及附表1《物业服务收支情况明细表（包干制）》、附表2《物业共用部分经营收支情况表》《2017年度远洋风景物业服务中心合同履行情况报告》等文件拍照。2017年7月24日，亿家物业出具《关于更换7、8、9号楼室内可视对讲的通知》，有关内容如下：为酬谢广大业主对物业服务工作的大力支持，业主凭借2017年物业费缴纳凭条即可免费领取崭新户内可视对讲机一部，并根据您的作息时间，与远洋风景物业服务中心预约上门安装调试工作。2017年9月20日，亿家物业拍摄照片显示城管部门对远洋风景小区内的违章建筑下发整改通知书并进行拆除。2018年6月28日，北京汇鑫联合电梯工程股份有限公司（以下简称汇鑫公司）出具《电梯、自动扶梯急修工作报告单》（以下简称《工作报告单》）有关内容如下:电梯号为9-1的电梯无外呼，无法正常运行。经检查故障原因为IF61板损坏。板身有击穿现象，机房温度过高，空调已打开，更换组修IF61板。7月6日，汇鑫公司出具《工作报告单》有关内容如下:电梯号为7-1的电梯无法正常运行，经检查发现变频器主板存在故障，已拆除、维修，更换备用主板。7月13日，汇鑫公司出具《工作报告单》有关内容如下:电梯号为5-3的电梯死机，经检查发现主板过热保护，断电后散热恢复正常。2018年7月16日、2018年7月20日、2018年8月18日、2018年8月24日、2018年9月15日、2018年9月19日，亿家物业工作人员签署了远洋风景小区巡逻签到表。2018年7月20日，亿家物业拍摄的照片显示城管部门对远洋风景小区内的私搭乱建情况进行现场调查。2018年9月2日，王凤涛、陈新强出具《房屋漏水经过证明》，有关内容如下：2016年7月25日北京大雨后，远洋风景9号楼2单元从顶层1201室向下至1101、1001、9001、8001室每家都在类同的房屋地方漏水。通知物业后给出的答复是每家窗户漏水造成的，是属于业主自己维修范围，对此业主们不认可。现场查看窗户是关闭状态，且漏水部位与窗户有一定距离。业主认为是楼顶私搭乱建导致从楼顶开始漏水，要求亿家物业出具书面证明，其只同意口头说明。为方便提起诉讼或者索赔，业主希望亿家物业提供违建者信息，但其至今仍以保护业主信息为由不予提供。2018年9月3日，远洋风景业委会向张**出具《房屋漏水经过证明》，有关内容如下：2016年7月25日北京大雨后，远洋风景9号楼2单元从顶层1201室向下至1101室、1001室、9001室、8001室每家都在类同的房屋地方漏水。要求物业出具漏水书面证明，但亿家物业只口头说明。包括张**在内的业主认为漏水是因为楼顶私搭乱建，改变通风管道造成，在楼顶修复通风管道后的雨季再未出现过漏水现象进一步证实了这一猜想。远洋风景业委会在此前收到业主多次反映房屋漏水情况，在接到业主张**的问题反映及让远洋风景业委会查看问题是否属实的要求后，经现场查看，业主反映问题属实。2018年9月3日，远洋风景小区9-3单元业主与远洋风景业委会在张**打印的《安全隐患证明》上签名盖章，该证明有关内容如下：业主委员会谢树淼主任和刘洁以及9号楼3单元业主共同前往查看实际情况。上午11:20在9-2-1001房内没有厨房使用仍出现厨房烟味，9号楼2、3单元顶层设备间房门打开，无人值守。设备间内看到能够致人危险的电器正在运行。通向顶楼的安全门随意打开，但9号楼2单元北侧门打不开，门上可见物业于2017年9月30日所贴的带有远洋风景通知专用章的“安保部封”封条、应该与1单元顶层南单元业主占用2单元楼顶盖房有关。查看9-2-1001室东侧墙体有漏水痕迹且覆盖墙上电源插座，屋顶有大片漏水痕迹和吊顶坍塌落地实景。现场9-2-1201业主孙与谢主任就2016年7月房间漏水和烟道烟味进入其房间，影响其生活作了陈述。2018年11月22日，刘洁出具《证明》，有关内容如下：远洋风景小区自开发商建成交付之日（2002年）起，物业服务公司就是由开发商指定的，并且此物业服务公司始终在本小区办公和服务至今。刚开始交付使用本小区时没有私搭乱建行为发生，每个业主对房屋装修都要和物业签定装修协议（包括装修方案），并且缴纳装修保证金。装修过程中经常有物业公司派人来现场巡视、查看，对违反装修方案的业主扣除保证金。以后就不断发生私搭乱建行为，也没有看到物业服务进行制止行动，至今造成了小区7、8、9号楼私搭乱建面积超过1000平米以上的局面。物业服务公司的行为违背了国家的有关规定及物业服务合同所规定服务职能。其不履行物业管理的行为，造成了安全和消防等隐患，违背了大多数业主缴纳物业费应得的权利和利益，同时给执法部门拆除违建造成了人力和物力的投入，社会影响恶劣。刘洁后于2019年6月26日出庭作证。同日，远洋风景业委会出具两份《证明》，第一份《证明》有关内容如下：2018年11月22日应张**要求，对本小区7、8、9号楼进行了实地查看，事实如下：1）7、8、9号楼从东向看到三层楼：中空部分有多家私搭乱建成房屋；9号楼2单元楼顶及其他楼顶也存在私搭乱建房屋情况。其中看到9号楼2单元顶层北侧安全通道门被封死，还有物业封条存在。2）9号楼顶层机房设备间的门没有上锁，打开后发现设备在通电运行，轮盘在转动，存在安全隐患。3）9号楼2单元三层南侧被安装上了防盗门。以上情况属实，特此证明。第二份《证明》有关内容如下：远洋风景小区自开发商建成交付之日（2002年）起，物业服务公司就是由开发商指定的，并且此物业服务公司始终在本小区办公和服务至今。刚开始交付使用本小区时没有私搭乱建行为发生，每个业主对房屋装修都要和物业签订装修协议（包含装修方案），并且缴纳装修保证金。装修过程中经常有物业公司派人来现场巡视、查看，对违反装修方案的业主扣除保证金。以后就不断发生私搭乱建行为，也没有看到物业服务进行制止行动，造成本小区至今私搭乱建面积超过1000平米以上的局面。物业服务公司的行为违背了国家的有关规定及物业服务合同所规定服务职能。其不履行物业管理的行为，造成了安全和消防等隐患，违背了大多数业主缴纳物业费的利益和权利，同时给执法部门拆除违建造成了人力和物力的投入，其社会影响恶劣。以上情况属实，特此证明。2018年11月22日、12月21日，张**向亿家物业发函要求就9号楼2单元楼顶上出现私搭乱建房屋，导致其房屋长期存在厨房味道倒进，9号楼2单元楼三层存在私搭乱建房屋并私自安装了防盗门，提供2016年7月份雨季造成9号楼2单元部分房屋被淹时的物业查看、判断漏水原因记录、业主认可书面材料，基业物业与亿家物业关系，提供每年一份的纸质版财务收支公开信息，提供小区动用大修基金2/3以上业主同意的证据以及大修基金收入和支出情况，并就专项维修基金不存放业主委员会专用账户，开发建设单位一次性提供的建安费2%的总额、流向和银行存入收益等问题进行答复。2018年11月28日、2019年1月10日、2019年1月28日，远洋风景业委会分别向亿家物业发送《致远洋亿家物业函》就业主反映的问题向亿家物业提问，并希望其于五日内予以答复。2019年1月28日，张**、王凤涛向亿家物业发函要求就小区楼房私搭乱建相关问题进行答复。2018年12月6日，王凤涛（甲方）与张**（乙方）签订《委托证明函》，称甲乙双方为夫妻关系，甲方为1001号房屋、1002号房屋、3门1001号房屋现房主。关于上述房产所涉及所有问题，甲方全权委托乙方代表其处理相关问题，包括法院起诉等法律纠纷。此函自双方签字之日起生效。2018年12月7日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局向张**出具《政府信息公开告知书》并附带四张北京市规划和国土资源管理委员会向其出具的《关于远洋风景部分建筑物规划审批情况函》复印件，有关内容如下:远洋风景部分建筑未依法取得建设工程规划许可证。2019年1月7日、2月1日，海淀区房屋管理局向张**出具《政府信息公开答复书》并向其公开亿家物业向海淀区房屋管理局报告的关于北京市海淀区远洋风景小区7、8、9号楼三层违建材料复印件。在2018年12月24日多封亿家物业出具的《关于远洋风景公建私自搭建事项的反映》中有关内容如下:亿家物业对违建业主多次劝阻、要求整改，但收效甚微并附上其向违建业主出具的违章行为整改通知单。2019年3月13日，远洋风景小区业主崔永健、张提、喻孟乔、王降晨共同出具《远洋风景小区违建时间证明》有关内容如下:自2003年开始小区陆续出现违建行为，其中7、8、9号楼违建现象最为明显。同日，张**委托远洋风景业委会副主任刘洁为其开门配合物业工程部安装可视门禁系统。2019年3月19日，业主陈新强、张**、王凤涛出具《远洋风景小区违建危害证明》有关内容如下:自楼顶存在违建房屋之后，房间在做饭时间存在从烟道向屋内倒灌厨房味道，弥漫整个房间，严重影响其家人的身心健康和房屋在缴纳物业管理费下所要求的使用环境条件。2019年3月22日，张**以财产损害赔偿纠纷为案由将远洋风景小区业主杨光泽诉至法院，请求判令赔偿其1001号房屋不能使用费用265600元、屋顶修复费2000元，因取证、投诉、起诉所产生的全部费用。该案仍在审理中。2019年5月17日，张**向亿家物业发送《设施报修申请》有关内容如下:楼下对讲机没有声音，询问其他业主也是同样故障现象。于2019年3月3日向前台报修，3月13日又向物业前台报修。截止2019年5月17日仍未修复，希望给出明确答复。并询问对讲系统是否系正规厂家申请、是否有售后服务，请物业提供合同复印件。另外更换前是否征得相关业主同意。高志勇出具《远洋风景小区违建危害证明》有关内容如下:自楼顶存在违建房屋后，在做饭时间存在从烟道向屋内倒灌厨房味道现象，严重影响其生活。2019年5月30日，汇鑫公司出具《关于远洋风景9号楼2单元电梯机房开门的情况说明》有关内容如下:现场维保人员杜路陆在接到公司维修通知后，进入9号楼2单元电梯机房时发现机房门锁有异常损坏。检查巡视后立即去市场购置新的门锁，在此期间因门锁损坏并未上锁。待新锁安装完毕后由于接到了7号楼2单元的维修请求，杜路陆先行离开，没有锁门，后修理完7-2电梯后返回9-2进行锁门。同日，陈利华出具《远洋风景9号楼2单元电梯机房未关闭情况说明》有关内容如下:2018年11月20号与张**从9号楼2单元电梯机房出来后，碰到维修人员说其去取维修工具了，暂时没有关门。2019年5月25日，亿家物业出具《远洋风景7、8、9号楼门禁、对讲系统情况说明》有关内容如下:2017年远洋风景物业服务中心为彻底解决门禁频繁损坏问题，提高新老客户满意度，特向远洋地产集团申请忠诚资金（远洋集团批复的非物业费用）对7、8、9号楼各单元门禁、对讲系统进行更新，而且没有收取广大业主任何费用的一项惠民工作。在更新过程中于2017年7月在各单元门及电梯宣传栏张贴通知，并且分批次电话通知业主；在更新单元门门禁、对讲惠民工程时已经征得业主同意；2017年7月集中更新安装大部分户内对讲机后，于2018年1月对未安装的业主进行提示。当时9-2-1002业主反馈：目前在国外，不能及时回来，需另约时间择日安装；2019年3月13日张**向物业服务中心要求安装对讲主机，14日物业工程帮助安装测试完毕；并非像业主所描述未经同意，私自安装情况。2019年3月7日庭审中，张**称其要求对方提供的物业相应的管理文件包括亿家物业墙上贴的装修管理规定，针对涉案楼房和顶层私搭乱建的亿家物业相关规定，亿家物业制止私搭乱建文件、不能阻止情况下向有关部门汇报的文件；亿家物业称其无法判定私搭乱建，处理方式为如已建成的其向有关机构举报，正在建的其可以制止；制止文件有证据证明，举报文件都是电话举报，没有书面的；其自2002年开始与其他公司进行小区广告合作。2019年5月16日庭审中，张**称其主张的房屋损失5000元是1001号房屋被淹后屋内东北向办公室屋顶、东南向办公室北面墙体重新装修，被淹的空调室内机组无法使用需更换的损失，空调品牌是澳柯玛，使用了十年；房屋空置损失是1001号房屋每年租金10万元，按两年租金损失50%主张，理由是如果亿家物业按照物业管理条例去执行，损失就可以避免，其已经起诉了私搭乱建第二责任人杨光泽，所以亿家物业承担50%租金损失；其要求亿家物业提供的物业相应的管理文件为亿家物业对违建初始制止文件、初始对城管、房管等上级部门举报文件，具体名称不清楚。要求提供该文件是为了证明亿家物业不作为，对方提供证据模糊不清，所以要求其提供文件和初始时间；具体时间不清楚，应该是十年前。亿家物业称其从2011年开始招租，名称和收入还没有核实；张**要求提供的文件还涉及适格主体问题；广告招租其公示过，该收入用于弥补物业费的不足，其公示中也已经列明。这是张**应知道的事实，且其从2011年开始公示，即使张**有诉权也过了诉讼时效。2019年6月29日庭审中，张**称其第三项诉讼请求的依据是根据北京市物业管理办法第23条；亿家物业称其已按该条规定公示，并提交了照片证据；其至今未提供广告合作的公司和收入明细的原因是因为年代久远，提供困难，即使穷尽查找方式，也不能保证可以向法院提交这些文件。关于张**是否拖欠物业费问题，张**称三套房屋的物业费从2002年交到现在。亿家物业称1001号房屋物业费只交到了2014年，另外两套房屋正常缴纳；其未就物业费起诉过，至今仍在小区内继续提供物业服务。一审法院认为，涉案《远洋风景家园物业管理委托合同》《物业管理委托合同书》《物业服务合同》均系各合同当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故法院确认合法有效，对张**与亿家物业均具有约束力，双方均应严格遵守履行。张**请求判令亿家物业向其返还物业服务费60929.39元，根据本案查明事实，亿家物业公司就小区存在的私搭乱建问题已向相关业主张贴或送达整改通知并向有关部门进行反映，履行了相应义务，且对涉案小区物业服务基本尽责，虽然在涉案电梯、门禁系统等问题上存在一定瑕疵，但不属于重大违约情形，尚未达到应向张**返还物业费的程度，故对张**的该项诉讼请求，法院不予支持。张**请求判令亿家物业向其赔偿1001号房屋损失5000元及空置损失95000元，根据本案查明事实，其提供的证据多为证人证言，且证人基本未出庭，现有证据不足以证明1001号房屋漏水是由亿家物业违约行为所致，故对张**的上述诉请求，法院不予支持。张**请求判令亿家物业向其提供楼顶私搭乱建初始制止文件、初始对城管、房管等上级部门举报文件和物业相应的管理文件，缺乏法律根据，法院不予支持。张**提出要求亿家物业提供每年小区广告合作的公司和收入明细，根据本案查明事实，亿家物业已经依约对涉案小区公共区域相关收支进行了公示，张**要求亿家物业向其提供上述信息缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张**的全部诉讼请求。本院二审期间，张**提交和解协议一份,证明张**家屋顶漏雨系楼顶违建造成的；张**提交证据一，两页照片、证据二，四个证人出具的张**家屋顶及墙体被淹情况证明、证据三，顶层用户家中被淹以及违建者对其修复、赔偿情况的证明、证据四，远洋风景小区违建情况统计表，用以证明亿家物业未尽到制止违建的义务、张**家漏雨系违建造成的。张**提交证据五，银行转账凭证、证据六，远洋风景项目2011年至2017年共用部位收入明细，用以证明亿家物业违法侵占小区共用部位收益。张**提交证据七，北京市海淀区远洋风景业主委员会出具的证明，证明亿家物业未履行物业服务合同。亿家物业对和解协议的真实性无异议，但认为和解协议用词为补偿，并不是赔偿，且张**与违建者的案件已认定张**家漏雨与违建并无因果关系，张**于二审亦撤回了上诉，对和解协议的证明目的不予认可。亿家物业对证据一的真实性认可，该组照片证明了行政机关已对违建进行了相应的执法行为，证明目的不认可。亿家物业对证据二至证据四的真实性、证明目的均不予认可。亿家物业对证据五的真实性认可，相关款项已经汇至业委会账户。亿家物业对证据六、证据七的真实性均不予认可。本院意见为：认定和解协议的真实性，但该份和解协议系张**与案外人签订，与亿家物业无关，因此关联性及证明目的不予认定；认定证据一的真实性，但关联性及证明目的不予认定；证据二、证据三及证据四因证人未出庭，与本案缺乏紧密关联，且不充分，对几份证据的真实性、关联性及证明目的均不予认定；认定证据五的真实性，对其证明目的不予认定。证据六未提交原件，对其真实性不予认定；证据七业委会出具的证明内容，不能达到其证明目的，故不予认定。经审查，一审法院查明的事实正确,本院予以确认。本院认为，根据我国相关物业管理法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，2016年6月2日，远洋风景业委会与亿家物业签订了《物业服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张**上诉主张亿家物业未尽到《物业服务合同》约定的义务，应退还其2004年至2018年已缴纳的部分物业费。对此，张**理应提交亿家物业未履行物业服务义务的证据。根据双方提交的证据及本院核实的情况，张**主张的物业服务瑕疵问题为小区私搭乱建、电梯维护管理及门禁系统三个问题。首先，对于小区私搭乱建问题，亿家物业仅系为小区提供物业服务的单位，其并非认定违章建筑及拆除违章建筑的有权主体，且在发现问题后，亿家物业亦已向相关业主张贴或送达了整改通知，并且向有关职权部门进行了反映，并不存在消极不作为的情况。其次，关于电梯维护管理问题，根据汇鑫公司出具的《工作报告单》，小区电梯虽出现过无法正常运行的情况，但每次均有及时维修的记录，亿家物业尽到了电梯设备的维护义务，但电梯专用机房确因发热和维修存在未锁门的情形。最后，关于门禁系统问题，亿家物业确已为张**安装并测试完毕，但存在更换门禁时间长且多次维修的情形。综上，根据现有证据及庭审陈述，亿家物业虽在电梯维护管理及门禁系统更换上存在一定瑕疵，但并未对业主生活造成实质性影响，张**亦没有充分证据证明亿家物业履行合同存在重大违约行为，导致其丧失了根本上的合同利益，故对于张**要求亿家物业退回2004年至2018年已缴纳的部分物业费的上诉请求，本院不予支持。关于房屋损失及房屋空置损失一节。张**上诉主张因亿家物业未对小区私搭乱建的行为进行制止，而楼顶违章建筑系导致其房屋漏雨致损的原因，因此亿家物业应承担赔偿责任。经查，首先，亿家物业无权对违章建筑进行确认及拆除，其在发现问题后，已向相关业主张贴或送达了整改通知，并且向有关职权部门进行了反映，履行了相关合同义务；其次，张**与违建者杨光泽已就因漏雨导致的财产损失达成了和解协议。该协议系张**与杨光泽之间自愿达成，并未经过任何有检验资质的第三方确认张**家漏雨系楼顶违章建筑造成，故无法得出张**家漏雨与楼顶违章建筑之间存在因果关系。最后，退一步讲，就算两者之间存有因果关系，张**业已获得了房屋损失补偿，且该违章建筑并非亿家物业所建，张**亦未提交有效证据证明其房屋漏雨损失系亿家物业造成。因此，张**关于房屋损失及空置损失的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。另，张**上诉请求亿家物业向其提供楼顶私搭乱建初始制止文件、初始对城管、房管等上级部门举报文件和物业相应的管理文件及每年小区广告合作的公司和收入明细，缺乏合同及法律根据，本院不予支持。综上，张**的上诉请求和理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3519元，由张**负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 军审 判 员  汤 平审 判 员  杨 磊二〇二〇年十一月十三日法官助理  詹 浩书 记 员  张颖岚