山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民再82号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：许传峰，男，1980年4月8日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：乔荣辈，男，1960年5月9日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：信跃发，山东德洲律师事务所律师。原审被告：朱庆刚，男，1968年8月24日出生，汉族，德州市农商行职工，住山东省德州市德城区。原审被告：韩淑静，女，1968年7月10日出生，汉族，无业，住山东省德州市德城区。原审被告：朱奕璇，女，1995年1月17日出生，汉族，住山东省德州市德城区。再审申请人许传峰因与被申请人乔荣辈及原审被告朱庆刚、朱奕璇、韩淑静申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2018）鲁14民终2856号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月26日作出（2020）鲁14民申13号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人许传峰、被申请人乔荣辈及其委托诉讼代理人信跃发到庭参加诉讼，原审被告朱庆刚、韩淑静、朱艺璇经本院合法公告送达，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。许传峰再审请求：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2017）鲁1402民初3171号和山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民终2856号民事判决，依法改判不准执行朱庆刚名下位于德州市德城区房屋；二、诉讼费用由乔荣辈承担。事实与理由：一、1.许传峰与朱庆刚实际借款合同已经过双方同意转变为商品房买卖协议，并且合法有效。2.许传峰购买并实际占有房屋时间早于乔荣辈查封、起诉时间。2016年9月5日，许传峰与朱庆刚通过中介机构达成房屋买卖合同，朱庆刚将房产证、鈅匙交付给许传峰，2016年11月中旬至11月底，许传峰将房屋进行了装修，并买了家具准备出租，2016年12月、2017年3月，许传峰前后两次将房屋出租，现该处房屋仍在租赁中，乔荣辈是在2017年1月23日申请德城区法院进行的诉前保全，该裁定没有送达许传峰。许传峰实际购买、占有该处房屋的时间早于乔荣辈提请诉前保全的时间。3.许传峰与朱庆刚达成房屋购房协议，房屋价值35万元，朱庆刚即向许传峰出具35万元的收款条，其中用借款冲抵房款即337000元，许传峰发现该处房产尚在抵押中，承诺剩余的13000元在抵押权注销后支付。如果许传峰没有买受占有该房产，就不会张贴出售涉案房产广告。二、该房屋应属许传峰所有，乔荣辈无权执行案外人不动产，物权期待权可排除人民法院强制执行。许传峰合法善意取得该处房产，实际占有使用了房产，并已实际业主的身份缴纳物业水电等费用，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定的四种情形。乔荣辈答辩称，许传峰与原审被告朱庆刚所签的《房屋买卖合同》实质上是以房抵债。本案中《房屋买卖合同》的订立是基于双方本来的民间借贷行为，上述合同的性质其实质就是以物抵债，许传峰曾经在一审当庭认可“以房抵债”关系，不是单纯、善意的房屋买卖关系，以房抵债协议不能体现买卖房屋的真实意思表示，不能引起房屋权属的变动。根据《山东高院执行异议之诉案件审判观点综述》第11条，当事人签订以房抵债协议，但未办理产权变更登记，案外人以其系该房产的实际权利人为由提起执行异议之诉，请求排除执行的，原则上不予支持。最高法院（2016）最高法民申810号判例要旨：以房抵债未办过户登记，不能排除强制执行。许传峰要求撤销涉案房屋执行无法律依据。另，许传峰在《民事再审申请书》中两次提到的最高人民法院指导案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖纠纷案》，该案裁判要旨是借款转化为购房款并未违反法律、行政法规的强制性规定。而本案的法律关系是借款转化为购房款可以有效，但是以房抵债关系在未办理产权变更之前，不能抗拒第三人基于生效的法律文书申请强制执行。两者是不同的法律关系，该指导案例并不能在本案中适用。许传峰提交的房屋装修前、装修中、装修后的照片，不足以证明其在房屋被查封前已经实际占有、使用。许传峰的证据不能证明已经支付了全部购房款。许传峰所谓属于集体土地上的房改房不能办理过户登记是谎言。至于无法找到朱庆刚，是2017年5月以后的事情（2017年2月在德城区法院参与调解，有庭审笔录为证），与本案争议焦点“2017年1月23日房屋查封前是否办理过户无关”，那时朱庆刚一直在正常上班。许传峰自始至终没有做过任何过户的准备、网签、测绘、交税等工作，究其买房之动机就是以房抵债卖房回款，原本就未曾考虑过户到自己名下。许传峰对未办理过户登记的理由出尔反尔，未及时办理过户系许传峰自身过错导致。朱庆刚未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。韩淑静未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。朱艺璇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。乔荣辈向一审法院起诉请求：准许执行被告朱庆刚名下位于德州市德城区的房屋。一审法院认定事实：原告乔荣辈与被告朱庆刚、韩淑静、朱奕璇民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年2月28日作出（2017）鲁1402民初290号民事调解书，调解内容为：一、被告朱庆刚、韩淑静、朱奕璇所欠原告20万元借款本金及利息，于2017年4月30日前偿还原告借款本金1.3万元及2.7万元利息（20万元借款本金按月利率1.5%计算到2016年5月26日的利息）；于2017年6月30日前偿还原告3.86万元借款利息（从2016年5月27日起至2017年6月30日止按月利率1.5%计算）；于2017年8月31日前偿还原告借款本金5万元；于2017年10月31日前偿还原告借款本金13.7万元及利息（从2017年7月1日起至付清之日止按月息1.5%计算）。如有一期违约，则原告可对剩余全部借款及利息申请强制执行；二、其他无争议；三、案件受理费4335元，保全费2520元及保险费1200元，共计8055元，由被告承担。2017年1月23日，一审法院作出（2016）鲁1402保字第9号民事裁定书，查封登记在朱庆刚名下位于德州市德城区房屋。该查封为诉前保全查封，进入执行程序后转为执行程序中的查封。许传峰向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年9月3日作出（2017）鲁1402执异59号执行裁定书，裁定中止对登记在朱庆刚名下房产（证号：鲁德字第××号）的执行。原告乔荣辈遂诉至一审法院。2016年7月12日，2016年7月20日，2016年7月26日，许传峰向朱庆刚银行账户分别转款60000元、270000元、7000元，共计337000元。2016年9月5日，朱庆刚、韩淑静作为出售方（甲方）与许传峰作为购买方（乙方）签订《存量房买卖合同》，合同约定：一、甲方将座落于德州市德城区解放南路245号小区1号楼3单元302室，建筑面积83.01平方米的房产出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。二、甲乙双方议定的上述房产成交价格为人民币叁拾伍万元整。付款方式为：一次性现金支付房款叁拾伍万元整。三、双方同意于2016年9月5日由甲方交上述房产正式交付给乙方……。十一、双方约定的其他事项：①甲乙双方约定该房屋成交价为叁拾伍万元整，乙方一次性现金支付。②甲方房产可办理土地证或国家政策允许过户时第一时间积极办理过户，并由甲方承担所有税费。③该房为鲁德字第××号，产权人为朱庆刚，自签订合同之日后，甲方不得对所有证件再次转让、买卖、补办，甲方承诺此房屋无任何抵押及纠纷。④以上条款经甲乙双方充分协商确认无误后。⑤谁违约谁承担违约责任。朱庆刚、韩淑静、许传峰分别在出售方、购买方处签字并按捺手印。同日，朱庆刚、韩淑静作为出售方（甲方）、许传峰作为买受方（乙方）与德州市开发区尚家房产作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：一、甲方自愿出售德州市德城区（县）解放南路245号1号楼3-3-302的房屋给乙方，该房屋所有权证编号为鲁德字第××号，产权性质为：私产，产权人为：朱庆刚，建筑面积：83.01㎡。二、甲乙双方已确认该房成交价格为人民币叁拾伍万元整，甲乙同意乙方于2016年9月5日之前到房屋所在地房管局办理过户登记手续，乙方支付甲方全部尾款叁拾伍万元整……四、甲方应于2016年9月5日内将房屋交付乙方，甲方有义务配合乙方办理水、有限电视等房屋配套设施之更名过户手续……八、居间费用：基于丙方已提供之居间服务，丙方有权向乙方收取该房屋成交价的1%为佣金，该笔佣金于签署本合同时付清……十四、补充条款：1、甲乙双方各支付丙方信息服务费为成交价1%，2、签单之日，乙方一次性现金给付全部房款叁拾伍万元整，3、因甲方为集体土地证不能办理过户，双方约定在甲方可以办理单独或国家出政策可以办理过户时，双方在第一时间积极办理过户，并由甲方承担全部税费，4、此房屋为鲁德字第××号，产权人为朱庆刚，自签订合同之日后甲方不得对所有证件再次转让买卖，挂失等，甲方承诺此房产无任何抵押及纠纷，5、双方约定自签订合同之日，此房屋的买卖，所有权益归乙方所有，6、以上条款经甲乙双方充分协商后签订，谁违约谁承担违约责任……。朱庆刚、韩淑静、许传峰、德州市开发区尚家房产分别在甲、乙、丙方处签章并按捺手印。合同签订当日，德州经济技术开发区尚家房产信息责任服务部出具贰仟元收据。合同签订后，许传峰主张以337000元的债权抵顶购房款337000元，余款于2016年12月28日、2017年1月3日向朱庆刚银行转款8000元、5000元。2016年9月5日，朱庆刚出具收条，注明：今朱庆刚身份证号3724011968××××××××收到许传峰身份证号3724011980********，购买甲方南路245号1号楼3-3-302，房款大写：叁拾伍万元整。另查，涉案房屋为房改购房100%产权，2016年1月16日，该房设定抵押，2016年12月8日，抵押权注销。2017年6月15日，德州市国土资源局出具证明，注明：德州市不动产登记中心于2016年8月开展房屋登记业务，至今工作一直正常进行，特此证明。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。许传峰与朱庆刚、韩淑静签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同》，系双方真实的意思表示，虽具有以物抵债的性质，但不违反法律、法规的强制性规定，不影响合同效力，双方签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同》合法有效。关于许传峰是否已支付全部房款的问题，双方合同约定乙方（许传峰）一次性现金支付房款，而许传峰主张以337000元债权冲抵了部分购房款，剩余房款于2016年12月28日、2017年1月3日向朱庆刚银行账户共计转款13000元，许传峰实际履行方式既与合同约定不符，又与朱庆刚出具的收据内容不符，且朱庆刚在未收到实际房款时出具收据，明显与日常生活常识不符，在朱庆刚、韩淑静未到庭应诉及许传峰无其他证据证明的情况下，不足以认定许传峰已支付全部房款。关于许传峰是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题，按双方约定甲方（朱庆刚、韩淑静）应于2016年9月5日内将房屋交付乙方（许传峰），但许传峰未提交相关证据证明，仅凭提交的照片，不足以证明其在涉案房屋查封前实际占有、使用。涉案房屋于2016年11月8日解押后至2017年1月23日法院查封之日许传峰有充足的时间可办理房屋过户手续，许传峰对未办理房屋过户登记存在自身过错。许传峰就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决：准许执行本院作出的（2017）鲁1402执异59号执行裁定书被告朱庆刚名下位于德州市德城区的房屋。案件受理费100元，由被告许传峰负担。许传峰上诉请求：1.请求依法撤销一审判决并依法终止对德城区产的执行程序；2.本案诉讼费由被上诉人承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交如下证据，证据一、朱庆刚在（2017）鲁1402执异59号案件中的答辩书；证据二、房屋中介公司证明一份；证据三、房权证鲁德字第**、德国用2009第251号土地证、建设工程规划许可证、工程竣工验收证书。本院二审对以上证据认定如下；一、当事人对答辩状真实性无异议，本院对该证据真实性予以采纳；二、署名德州经济技术开发区尚家房产信息咨询服务部的证明，无制作人及负责人签字，也未提交营业执照，本院对该证明不予采信；三、被上诉人对上诉人提交证据三的真实性无异议，本院对该证据真实性予以采纳。二审调查结束后，许传峰又提交的部分证据不是一审判决后新发生的证据，而是逾期证据，且其提交的逾期证据与本案的处理无关联性，不再进行质证、认定。二审查明的其他事实与一审法院查明事实相同。本院二审认为，争议的焦点问题为：许传峰关于对诉争房屋排除执行的上诉请求是否应当支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，涉案房屋登记在朱庆刚名下。从物权公示的角度来看，朱庆刚是涉案房产的所有权人。虽然朱庆刚办理了房屋交接手续，且许传峰实际占有使用涉案房屋，但不能据此认定许传峰取得案涉房屋所有权。案外人提出执行异议的目的是阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本案许传峰的上诉状明确载明“本案事实是：2016年许传峰借给被告朱庆刚33.7万元，后因朱庆刚无力还款，因此双方约定朱庆刚用其所有的位于德城区产（房屋权属登记号：鲁德字第××号）作价35万元用于抵顶上述债务，差价部分由上诉人补齐。”案涉房屋买卖合同的订立系基于许传峰与朱庆刚之间的民间借贷抵账行为，案涉房屋买卖合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭许传峰对朱庆刚的债权而非单纯的房屋买卖。本案当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益；若认定以房抵债协议优于其他债权，破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与朱庆刚之间存有债权债务关系当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人许传峰负担；公告费300元，由朱庆刚、韩淑静负担。本院再审期间，各方当事人均未提交新证据。再审查明事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案争议焦点问题为：许传峰对德城区产（房屋权属登记号：鲁德字第××号）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，承担举证证明责任。本案是申请执行人乔荣辈提起的执行异议之诉，案外人许传峰对涉案房产权益的主张具有举证责任。根据已查明的事实，许传峰与朱庆刚以物抵债协议的目的在于消灭许传峰对朱庆刚的债权，并非单纯的房屋买卖，以物抵债协议不能体现许传峰与朱庆刚买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不会必然引起房屋权属的变动。德州市国土资源局证明，德州市不动产登记中心于2016年8月开展房屋登记业务，至今工作一直正常进行。涉案房屋于2016年11月8日解押后至2017年1月23日法院查封之日，许传峰有充足的时间可办理房屋过户手续，许传锋并无证据证明其在不动产管理部门办理了变更登记手续，对未办理房屋过户登记存在自身过错。涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，许传峰作为朱庆刚的债权人只有债权请求权，而非物权或物权期待权。在作为抵债物的涉案房屋未办理权属转移登记的情况下，原一、二审判决认定许传峰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。许传峰再审申请称其享有足以排除强制执行涉案房产的民事权益，无事实和法律依据，其该再审申请理由不能成立。综上所述，许传峰的再审理由不能成立，对其再审请求本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2018）鲁14民终2856号民事判决。本判决为终审判决。审判长 杨 敏审判员 单仕东审判员 王玉敏二〇二〇年十一月三十日法官助理齐鑫卉书记员郭园