河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初21890号原告：河南亿佳优鲜便利店有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）地润路****楼****，统一社会信用代码：91410100MA3X5N0C0A。法定代表人：王振清。委托诉讼代理人：李可乐，河南天景律师事务所律师。被告：林志荣，男，汉族，1967年6月20日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘亚洲，河南胜威律师事务所律师。被告：河南农业大学实业开发总公司，住所地郑，住所地郑州市金水区文化路**信用代码：914101051702352837。法定代表人：韩彪，职务总经理。原告河南亿佳优鲜便利店有限公司（以下简称原告）诉被告林志荣、河南农业大学实业开发总公司（以下简称农大实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李可乐，被告林志荣及其委托诉讼代理人刘亚洲，被告农大实业公司法定代表人韩彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告免除原告2020年上半年三个月租金共计52500元，并将已经预收的租金予以返还；2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告林志荣于2017年5月31日签订了关于郑州市文化路95号商铺的租赁合同，合同约定租赁期限至2020年6月5日止，并于2019年5月31日、7月1日将2019年6月6日至2020年6月5日租金共计21万元打款至被告林志荣账户。该商铺实际产权所有人为被告河南农业大学实业开发总公司。2020年1月份至今，由于新冠肺炎疫情原因，再加上学校商铺服务目标的特殊性质，原告在被告处租赁商铺一直处于关闭状态。根据2020年5月9日国家发展改革委等部门联合下发的发改投资规〔2020〕734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第一款规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。根据2020年6月20日河南省发展和改革委员会下发的豫发改服务业〔2020〕487号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第一条第一款、第三款、第四款之规定：明确实施主体和免租标准。对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，实施主体为国有房屋权属单位，包括出租房产的在豫各级国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位。已经预收房租的，由房屋权属单位予以退还或抵顶后期房租。原告于疫情缓解后至今多次与二被告沟通协商请求减免房租，但均遭受拒绝，因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》以及国家相关政策规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。被告林志荣答辩如下：一、原告起诉状中陈述事实与客观事实严重不符。（一）原告在起诉状中称“2020年1月份至今，由于新冠肺炎疫情原因，再加上学校商铺服务目标的特殊性质，原告在被告处租货商铺一直处于关闭状态。”该陈述与客观事实严重不符，实情是原告于2020年正月初七（即2020年元月31日）开门一直营业到6月5日止。因原告开的是生鲜便利店，多是生活日用品，并不是受疫情影响严重的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。2020年5月19日原告发给被告的《沟通联系函》中，原告称“今年1月底开始，受新冠肺炎影响。导致我司农大分店日均销售收入不足300元，月均亏损达到两万元以上。”可以证明原告于2020年1月底开门开始营业的客观事实。（二）原告在起诉状中称“原告于疫情缓解后至今多次与二被告沟通协商请求减免房租，但均遭受拒绝”该陈述与客观事实不符。客观事实是，被告同意给予原告疫情期间租金减免，但减免数额是按照被告方与农大签订的合同中的月租金乘以减免月数，且前提是原告搬离前交清所有税费等费用，注销营业执照、税务登记证等事项。但原告先违约，拒不结清其经营期间所欠税费，也不办理营业执照等证件注销事宜，私自拿走营业执照，差点因欠税费，导致被告上了征信黑名单。因此，是因原告先行违约，才导致本案纠纷的产生。过错在于原告自己。二、原告起诉诉求即无事实依据又无法律依据。（一）原告诉求被告林志荣免除原告2020年上半年三个月租金无事实和法律依据。首先，根据《民法总则》第十条规定“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但不得违背公序良俗”。因本案是租赁合同纠纷，处理此纠纷应依照《合同法》的有关规定，而“发改投资规〔2020〕734号文属法律的政策文件，仅具有政府指引、参考作用，不具有法律上的强制性，不是必须遵守的行为准则，也不是被告的法定义务。其次，退一步讲，即便法院可以参考适用，但该政策也是有适用条件的，根据该文件第一条规定，租金减免政策要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业，而原告所经营的行业不属于该政策优先帮扶的行业对象；原告也没有证据证明其符合“经营困难”的条件。另外，农大只给被告林志荣减免了2个月租金（2×900元），被告林志荣没有义务给原告减免3个月租金。（二）原告诉求被告林志荣按每个月17500元的标准减兔三个月租金共计52500元也无事实和法律依据。如前所述，即便人民法院可以参考运用上述政策文件，但该文件只能约束国有房产单位河南农大，被告林志荣与被告河南农大的租赁合同约定的租金是每月9000元，原告与河南农大之间没有直接租赁合同关系，被告林志荣将本案所涉商铺租给原告是私人对私的合同关系，被告林桂荣被减免的租金按月9000元标准，被告因此无义务按月租金17500元标准给原告减免租金。综上所述，原告诉请被告林志荣免除原告2020年上半年三个月租金52500元元无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告诉讼请求。被告农大实业公司答辩如下：原告的诉讼请求中，诉讼主体错误，本被告不应成为本案被告，请求法院予以驳回。1、本被告依法依规出租本单位所属房屋，原告所称的房屋，由我单位出租给林志荣先生，双方已经合作十余年，本被告从未与原告发生过任何租赁关系。2、本被告与林志荣的租赁合同中，第二条明确规定，本被告所属房屋不允许承租人转租转包。3、本被告出租的房屋中，一直挂着林志荣的社会统一代码证，被告方并不了解原告和林志荣的合作关系。综上，原告对本被告的诉讼请求没有任何法律依据，故请求法院驳回原告诉讼请求，维护本被告的合法权益。经审理查明：1、2014年1月13日，被告农大实业公司（甲方）与被告林志荣（乙方）签订《房屋使用协议书》，主要约定：甲方将位于文化路95号农大校区外北侧临街房建筑面积40平方米出租给乙方，租赁期间为2014年1月1日至2024年1月1日。乙方有如下情形，甲方可以中止合同，收回房屋：乙方擅自将房屋转让或转借的；乙方利用房屋进行非法活动的，损害甲方或公共利益的；乙方未按时交付管理费或物业方面支出的；乙方从事违反物业管理方有关规定的。甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮应符合物业管理公司的要求，因此产生的纠纷和损失由乙方承担。水电费、门前三包费、绿化费以及经营中产生的其他费用均由乙方自行交纳。乙方按时交纳房租，甲方不收取押金。落款处，甲方农大实业公司盖章确认，乙方林志荣签字并捺印确认。2019年11月26日，被告农大实业公司（甲方）与被告林志荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将位于河南农大34号楼文化路95号一楼2间出租给乙方，租赁期限为1年，自2020年1月1日至2020年12月31日。乙方有如下情形，甲方可以中止合同，收回房屋：乙方擅自将房屋转让或转借的；乙方利用房屋进行非法活动的，损害甲方或公共利益的；乙方未按约定交付租金的；乙方从事违反学校或者办事处有关管理规定的。年租金为108000元，每半年交一次，每次交年租金的一半，时间为12月15日前和6月15日前。乙方的装修及修缮应符合学校和办事处社区的管理要求，不得私自改变房屋结构，水电及其它设施布局合理规范。楼体结构性维修由甲方负责，房屋日常维修由乙方负责。乙方不再使用甲方的房屋时，不得破坏已装修的地面、墙壁及房屋结构等。乙方按合同约定时间交纳房租，甲方不收取押金。落款处，甲方农大实业公司盖章确认，乙方林志荣签字并捺印确认。2、2017年5月31日，被告林志荣（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于郑州市文化路95号建筑面积70平方米（其中实际建筑面积为58平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积12平方米）出租给乙方，房屋用途为商铺，租赁期限自2017年6月6日至2020年6月5日。自2017年6月6日至2019年6月5日，每年房屋租金为20万元；2019年6月6日至2020年6月5日，每年房屋租金为21万元。租金按年结算，由乙方每年的第一个月的1日向甲方支付。乙方承租本房屋时，应向甲方交付押金为共计2万元和12个月租金共计22万元。租赁期间，乙方负责房屋的日常维修，甲方定期检查，乙方积极协助，不得阻挠施工。正常房屋大修理费用由甲方承担。房屋租赁期间，乙方负责交纳水电费、煤气费、电话费、物业管理费。乙方要求继续租赁，须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月向乙方书面回复。落款处，甲方林志荣签字并捺印确认，乙方河南亿佳优鲜便利店有限公司盖章确认。3、2019年5月31日，原告向被告林志荣转账10.5万元。2019年7月1日，原告向被告林志荣转账10.5万元。庭审中，被告林志荣承认原告2020年6月5日前的房租已经向其支付过了。4、2020年10月27日。河南农业大学出具一份证明，载明：河南农业大学实业开发公司为河南农业大学下属企业。该公司具有独立法人资格，财务独立，自主经营，自负盈亏，属于自收自支单位，河南农业大学不向该公司拨付事业经费。本院认为，原告与被告林志荣签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告与被告林志荣签订的《房屋租赁合同》的履行期处于新冠肺炎疫情发生期间。2020年6月20日，我省发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》明确对承租国有房屋的各类服务业微小企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，实施主体为国有房屋权属单位，包括出租房产的在豫各级国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位。主业为餐饮、住宿、旅游、教育培训、影院剧场等受疫情影响较大行业自收自支的国有房屋权属单位，可与承租人协商确定具体减免标准。原告承租的房屋为被告农大实业公司所有，而被告农大实业公司属于国有企业。原告作为小微企业所经营的主业范围虽不属于餐饮、住宿、旅游、教育培训、影院剧场等行业，但新冠肺炎疫情对原告的营商环境造成的影响是客观存在的，原告请求免除3个月的房屋租金过高，本院酌定免除其2个月房屋租金。根据原告与被告林志荣签订的《房屋租赁合同》的约定，自2019年6月6日起房屋的月租金为17500元，故被告林志荣应当免除原告35000元的房屋租金。由于原告已经支付了2019年6月6日至2020年6月5日全年的房屋租金。被告林志荣应当返还房屋租金35000元，本院予以确认，超出诉讼请求的部分不予支持。因被告农大实业公司并非《房屋租赁合同》的当事人，原告请求被告农大实业公司返还房屋租金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告林志荣于本判决生效后十日内退还原告河南亿佳优鲜便利店有限公司疫情期间房屋租金35000元；二、驳回原告河南亿佳优鲜便利店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，适用简易程序减半收取556元，由被告林志荣负担371元，原告负担185元。本判决为终审判决。审判员  李世达二〇二〇年十一月十八日书记员  程 雯