湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0626民初3003号 原告：彭曙光，男，1979年12月6日出生，汉族，住平江县天岳经济开发区。 委托代理人：单树兴，平江县弘正法律服务所法律工作者。 被告：王泱，男，1966年2月24日出生，汉族，住湖南省平江县天岳经济开发区。 委托代理人：廖园，湖南湘杰律师事务所律师。 被告：朱跳辉，女，1969年5月4日出生，汉族，住平江县。 被告：王思怡，女，1995年11月11日出生，汉族，住平江县。 被告王思怡委托代理人：朱跳辉，身份信息同上，系王思怡之母。 第三人：赖胜兵，男，1965年3月24日出生，汉族，住平江县。 委托代理人：罗丹丹，湖南汉昌律师事务所律师。 原告彭曙光与被告王泱、朱跳辉、王思怡房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2019年12月4日作出（2019）湘0626民初3920号民事判决书，被告王泱提起上诉，湖南省岳阳市中级人民法院裁定发回重审。本院追加赖胜兵为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，由审判员林雄文担任审判长，与人民陪审员吴劲松、邓雄军另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告彭曙光及委托代理人单树兴、被告朱跳辉、被告王泱委托代理人廖园、第三人赖胜兵及委托代理人罗丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2.请求法院判令三被告继续履行原、被告订立的房屋买卖合同，协助办理房屋物权过户手续；3.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2014年原告与被告王泱、被告朱跳辉、王思怡近亲属王嵬订立商铺买卖合同书，约定被告将自己建造位于平江县××镇××路××商铺××楼××商铺××0元出卖给原告，合同生效后由原告支付被告方购房款700000元。合同同时约定由被告方在合同生效后二年内将该商铺物权过户给原告，原告将未付购房款100000元支付给被告方。双方订立合同后，原告向被告支付购房款700000元。事后，签订合同当事人王嵬因病亡故。因被告方未按约定配合原告办理房屋过户手续，至今已有五年之久，故原告起诉。 为支持其诉讼请求，原告提交如下证据： 1.原、被告身份信息，证明原、被告身份； 2.商铺买卖合同书，证明原告与被告王泱、王嵬签订买卖合同的事实； 3.土地使用权转让协议书、私人住宅建设用地审批单及规划许可证，证明签订买卖合同后，被告王泱将相关手续转给原告的事实； 4.岳阳市中级人民法院裁定书，证明法院已经查明原告付房屋价款的事实； 5.黄思宇、刘桂香与城关镇政府的安置协议，证明王泱对涉案铺面有处分权的事实，原件留置在原告处说明王泱已经同意将铺面转让给原告。 被告王泱辩称：原告与王泱之间并不存在真实的商铺买卖关系，双方是由于此前有债权债务关系后因王泱资金断裂无力偿还，所产生的以本案铺面进行抵债的法律关系行为。2018年12月9日王泱已经和原告签订协议，双方的债权债务关系已抵销，包括本案商铺在内，原有的所有买卖商铺的债权债务凭证都已作废。 被告王泱提交如下证据： 1.协议一份，证明原告与被告王泱、王嵬所产生的债权债务关系已经处理完毕； 2.原告向公安局所做的证人证言，证明原告与被告王泱、王嵬所产生的债权债务关系已经处理完毕，原告在第一次开庭时向法院的陈述不符合事实； 3.检察院补充侦查书面意见，证明原告与被告王泱、王嵬之间的债权债务关系已经处理完毕。 被告朱跳辉、王思怡辩称：被告并不认识原告，王嵬生前也从未跟被告说过三兴西路的一楼铺面和二楼房产用于抵债给原告。原告与王嵬之间的债务已经交由政府部门处理完毕。王嵬生前说三兴西路的一楼五个铺面，其中三个在2013年8月15日卖给赖胜兵，另外两个卖给杨娟。签订买卖协议后王嵬还向赖胜兵先后出具两张合计70万元的收条。这三间铺面也一直是由赖胜兵占有使用并收取租金。原告也知情王嵬早已将这三个铺面卖给赖胜兵的事实。王泱也认可这一事实。原告不在王嵬在世和王泱未进看守所之前起诉，等到今天才起诉，就是欺负被告孤儿寡母，企图牟取不正当利益，希望法院查明事实，公平公正处理。 被告朱跳辉、王思怡未提交证据。 第三人赖胜兵提出诉讼请求：1.请求依法确认赖胜兵与被告王泱、王嵬于2013年8月15日签订的买卖协议有效；2.请求判令位于平江县三兴西路五间铺面中三间归赖胜兵所有，并判令被告王泱、朱跳辉、王思怡协助赖胜兵办理不动产登记证书；3.本案诉讼费用由原告及三被告共同承担。事实和理由：王嵬因建设三兴西路的房子资金困难，于2010年—2014年间向第三人借款，后无力偿还。2013年8月15日，王泱、王嵬与赖胜兵签订《买卖协议》，约定王泱、王嵬将涉案的三个铺面以人民币70万元价格出售给赖胜兵，并注明一楼五间铺面中还有两间已出售给杨娟。随即王泱、王嵬将涉案的三个铺面交付给赖胜兵并由其实际占有使用至今，同时王嵬分别于2013年8月16日、2014年5月17日向赖胜兵出具收条。现该三个铺面已由赖胜兵出租并收取租金。故《买卖协议》交易已完成并得到实际履行。原告与王泱、王嵬签订的商铺买卖合同时间为2014年11月28日，且原告至今未占有或使用涉案三个铺面。综上，赖胜兵系涉案三个铺面的所有权人，请求判决如诉请。 第三人提交证据如下： 1.买卖协议、收条及存取款凭证、抵押担保承诺，证明赖胜兵于2013年8月15日与王泱、王嵬签订了买卖协议，王嵬分别出具了收条，确认收到赖胜兵70万元购买铺面款，存取款凭证证明赖胜兵向王嵬账户存款315000元，王嵬和王泱均同意将涉案铺面作为王嵬向赖胜兵借款的抵押。 2.铺面租赁合同书二份，证明赖胜兵一直占有使用铺面并收取租金的事实。 3.调查笔录，证明第三人与王泱、王嵬签订协议以及赖胜兵一直占有使用该铺面的事实。 4.申请证人黄某出庭作证，证明彭曙光与赖胜兵一起前往证人家中，商量购买王泱、王嵬铺面一事，彭曙光要求将一楼的三个铺面过户给赖胜兵。 对第三人的诉请，原告辩称：原告认为第三人的房屋买卖合同系伪造，不应采信。诉讼请求不具有事实和法律依据。 对第三人的诉请，被告王泱辩称：王嵬多次向赖胜兵借款，并因无力偿还与第三人签订涉案铺面买卖协议一事属实。该铺面以70万元价格出让给第三人后一直由第三人占有使用并产生收益也是事实。 对第三人的诉请，被告朱跳辉、王思怡辩称：三个铺面归赖胜兵所有，一直由赖胜兵使用，被告对此知情。王嵬跟被告说铺面已经卖给赖胜兵，签订合同后也是一直由赖胜兵使用和收取租金，被告没有去收过租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对原告提交的证据1，三被告及第三人均无异议，本院予以采信。 对当事人有异议的证据，本院认证意见如下：原告提交的证据2，被告王泱对关联性有异议，第三人对合同内容有异议，认为即使协议真实，价格也明显低于市场对价，本院认为，原告提交的证据2，与本案具有关联性，且王泱本人无论是原审还是本次诉讼过程中亦均认可该份协议上王泱签名的真实性，故对该证据，本院予以采信；对原告提交的证据3，被告及第三人有异议，认为不能达到原告证明目的，本院认为，证据能够反映涉案建筑物系经行政审批许可后兴建，至于证据是否由被告王泱交给原告，并不影响对这一事实的认定，故对该证据，本院予以采信；对原告提交的证据4，被告对关联性有异议，本院认为，该证据系已生效的法律文书，故本院对该证据予以采信；对原告提交的证据5，被告王泱及第三人对关联性有异议，本院认为，安置协议系案外人黄思宇、刘桂香与城关镇政府之间的协议，与本案不具有关联性，故对该证据，本院不予采信。 对被告王泱提交的证据1、2、3，原告方均有异议，认为政府工作组已处理完毕的是原告及李顺生与丽富公司的债务，本案涉及的债务和财产不在协议处理范围，本院认为，协议中抵给乙方的是平江家电数码城内铺3个，抵销的债务是彭曙光、李顺生2013年借出的460万元债务中未清偿的150万元，协议中的甲方是平江县丽富房地产开发有限公司，甲方签名系王泱并加盖丽富公司印章，无论是用于抵偿债务的铺面位置、抵销的债务数额还是协议的双方都与本案涉及的铺面和债务双方并不一致，无法根据此协议推定原告与王嵬之间产生的70万元资金往来即包含于丽富公司所借的460万元债务之中，证据2公安局询问笔录中原告亦陈述该70万元系购房款，70万元中抵销的30万元债务系原告与王嵬个人之间的债务，证据3检察院退侦意见中亦仅提及丽富公司的抵押合同已解决，综合上述三组证据亦无法得出原告与王嵬之间产生的70万元资金往来包含于丽富公司所借460万元债务之中的结论，故证据无法达到被告的证明目的，本院对该三份证据，均不予采信。 对第三人提交的证据1，原告方有异议，认为原审开庭时王泱本人已否认协议中签名的真实性，在场人蔡朝辉亦陈述系后来补签，涉嫌伪造证据，本院认为，证据中王嵬的签名是真实的，证据本身能够证明赖胜兵与王嵬就涉案铺面签订买卖协议的事实（至于该买卖合同的效力问题，本院在后文再进行分析），故对该证据，本院予以采信；对第三人提交的证据2，原告方认为属于第三人非法侵占他人铺面，本院认为，原告方的意见并非是对证据本身的质证意见，该证据能够证明第三人已实际占有涉案铺面，故对该证据，本院予以采信；对第三人提交的证据3，均系证人证言，应以证人出庭的陈述为准，故对未出庭的证人证言及与证人出庭陈述不一致的证言，本院不予采信；对证人黄某出庭陈述的证言，因证人陈述签协议时其并不在场，是事后补签，故对其证言，本院不予采信。 为查明案件事实，本院依法对王泱进行询问并制作调查笔录。原告、被告及第三人对调查笔录真实性、合法性均无异议，本院对调查笔录中王泱的陈述内容予以采信。 根据当事人陈述和已采信的证据，本院查明如下事实：涉案的建筑物位于平江县××镇开发区××路，建筑于案外人黄思宇、刘桂香所分得的安置地之上，其占用土地性质属国有土地。2007年8月14日，案外人黄思宇、刘桂香获得建设用地规划审批许可，审批许可的用地面积分别为105.7平方米和105.9平方米。2008年6月10日，案外人黄思宇、刘桂香与被告王泱签订《土地使用权转让协议书》，将平江县天岳经济开发区三兴西路的两处国有土地使用权转让给被告王泱。被告王泱委托其同胞兄弟王嵬管理该两处国有土地上房产的施工建设。2010年11月5日，王嵬、被告王泱与案外人杨娟签订《购铺面合同书》，将平江县天岳经济开发区三兴西路一楼第四间、第五间铺面（面积合计74平方米）以450000元价格出售给案外人杨娟，签订协议当日即向杨娟出具450000元购房款收据一张，收据中经手人签名为江珍妮、王嵬。2010年11月16日，王嵬以黄思宇、刘桂香土地转让权作为抵押向第三人赖胜兵借款，被告王泱亦在其身份证复印件上书写“本人同意将房产作为王嵬的借款担保”并签名。2010年11月17日，第三人赖胜兵向王嵬支付借款315000元。2013年8月15日，王嵬因无力偿还赖胜兵的借款，遂与第三人赖胜兵签订《买卖协议》，约定将在黄思宇、刘桂香安置地上建造的第一层商铺中三间商铺（面积合计137.6平方米，不含已出售给杨娟的两间商铺）作价700000元出售给第三人赖胜兵。王嵬随后分别于2013年8月16日向赖胜兵出具400000元收条一张，于2014年5月17日向赖胜兵出具300000元收条一张。2014年11月20日，第三人赖胜兵、案外人杨娟共同将一楼五间商铺出租给案外人湖南万创科技发展有限公司。 2014年11月28日，原告彭曙光与王嵬、被告王泱签订《商铺买卖合同书》，约定将位于平江县开发区××路××商铺××楼××商铺（面积合计211.6平方米）、二楼五间房屋（面积合计230平方米）以800000元价格整体转让给原告彭曙光。原告彭曙光、王嵬、被告王泱均在《商铺买卖合同书》上签名。2018年8月18日，原告彭曙光将平江县开发区三兴西路351号二楼房屋出租给案外人叶踏清。 另查明，王嵬已于2016年病逝，本案被告朱跳辉系王嵬之妻，被告王思怡系王嵬之女。庭审中，第三人赖胜兵认可王嵬向其出具的两张合计700000元收条均系2010年—2014年期间产生的借款，因王嵬无力偿还后充抵购房款而出具。 本院认为，本案系典型的“一房多卖”案件，原告、被告、第三人、案外人就同一标的物分别签订多个不同的买卖合同，故应分别对其各自签订的合同性质、效力进行认定和分析，再依据分析结果确认标的物所有权的归属。 一、案外人杨娟所持《购铺面合同书》的性质和效力 原、被告及第三人对案外人杨娟已于2010年11月5日购买平江县开发区三兴西路一楼第四间、第五间商铺的事实并无异议，《购铺面合同书》中有王嵬、被告王泱、案外人杨娟的签名，且有落款日期同样为2010年11月5日的收款收据为证，足以认定该合同系真实有效的买卖合同，合同生效时间为2010年11月5日。同时，依据杨娟与湖南万创科技科技发展有限公司签订的出租协议，杨娟至迟于2014年11月20日即已占有该两间商铺，且其占有商铺的依据是已生效的合同，属合法占有。 二、第三人赖胜兵所持《买卖协议》的性质和效力 王嵬与第三人赖胜兵之间本系借贷关系，因无力偿还而以房抵债，签订《买卖协议》。但该协议中被告王泱的签名并非其本人所签，有被告王泱本人签名的仅有其同意将房产作为王嵬债务抵押的一份书证，被告王泱给予王嵬的授权范围并不包含出售房屋，协议处分的房屋亦非王嵬所有，协议中抵偿的债务却系王嵬以个人名义所借。因此，王嵬以自己的名义与第三人赖胜兵签订以物抵债协议，将并非自己所有的财产用于抵偿以自己名义所欠的债务，属于无权处分，其与第三人赖胜兵签订的《买卖协议》属于效力待定的合同，需经追认后才有效。 而被告王泱在本案原审开庭时（2019年12月4日）表示对王嵬与赖胜兵签订的合同并不知情，直至本案发回重审后另行组成合议庭再次开庭审理时（2020年9月30日），才由被告王泱的特别授权委托代理人对王嵬与赖胜兵签订的合同表示认可，即使被告王泱是在2019年12月4日开庭后立即想起此事并表示追认，其追认时间也不会早于2019年12月4日。同时，与无权代理不同，无权处分系行为人以自己的名义处分他人所有的财产，如果无权处分的合同亦可以经追认后即自合同订立时生效，并据此产生对抗真实有效合同的法律效力，则会加重合同签订时当事人的审查注意义务，导致当事人签订合同时需确认合同标的物除以所有权人名义对外签订的合同之外是否还有以其他无所有权人名义对外签订的合同，客观上不利于市场经济交易秩序的稳定。因此，王嵬与第三人赖胜兵签订的《买卖协议》应自被告王泱追认后生效，即生效时间不早于2019年12月4日。 第三人赖胜兵处此前已有一份被告王泱亲笔签名的抵押担保书证，该书证中被告王泱的签名与《买卖协议》中被告王泱的签名存在明显且肉眼可见的差异，第三人赖胜兵亦自述自己拿协议去找王泱签字，是王嵬将协议拿进办公室后出来说王泱已经签字，但其并未亲眼看见王泱签字。由此可见第三人赖胜兵一方面明知房屋所有权人是被告王泱，其与王嵬签订的《买卖协议》上应当有王泱的签字，另一方面却又在未亲眼目睹王泱签字的情况下，不核对《买卖协议》上王泱签名与自己手中抵押担保书证上王泱签名是否相同。且据被告王泱所述，对外出售房子都需要王泱签字，如王泱不在，公司有王泱的私章，但王嵬与第三人赖胜兵的《买卖协议》上却并未加盖王泱的私章。综上，第三人赖胜兵在与王嵬签订《买卖协议》的过程中存在重大过失，不符合可认定为善意取得的情形，故第三人赖胜兵虽于2014年11月20日即已实际占有《买卖协议》中的三间商铺，但并不属于合法占有。 三、原告彭曙光所持《商铺买卖合同书》的性质和效力 被告王泱、王嵬与原告彭曙光签订的《商铺买卖合同书》中有被告王泱、王嵬、原告彭曙光的签字。虽然该份《商铺买卖合同书》并未与杨娟的买卖合同一样在签订协议当日即出具收款收据，但出具收款收据并非该买卖合同的生效要件，故该《商铺买卖合同书》应属真实有效的合同。 被告王泱虽然主张该《商铺买卖合同书》系以物抵债协议，而所抵销的债务已经政府工作组处理后清偿完毕，该买卖合同亦一并作废，但依据其提交的证据不足以得出《商铺买卖合同书》涉及的70万元资金往来包含于政府工作组已处理的丽富公司460万元债务之中的结论，故被告王泱的这一主张因缺乏充分的证据而无法采信。 第三人赖胜兵主张该《商铺买卖合同书》中约定的价格明显低于市场价格，属于显失公平。本院认为，认定合同显失公平不能仅仅依据合同价格是否明显低于市场价格，还应当考虑导致价格低于市场价格是否因订立合同时当事人意思表示不真实所致，本案中目前并无证据证明原告彭曙光与被告王泱、王嵬签订《商铺买卖合同书》时存在欺诈、胁迫、趁人之危等情形，故无法仅依据约定价格低于市场价格即认定合同显失公平。况且，即使认定该《商铺买卖合同书》系显失公平的合同，也仅属于可变更或可撤销的合同，并非属于无效合同，且该《商铺买卖合同书》签订至今已超过五年，撤销权已经消灭，故该《商铺买卖合同书》即使被认定为显失公平的合同，也因撤销权消灭而自合同订立时生效，即自2014年11月28日生效。 四、涉案房屋商铺所有权归属 根据上述分析结论，案外人杨娟与被告王泱、王嵬之间的合同于2010年11月5日生效，生效时间在本案三份购房合同中最早，且杨娟购买的两间商铺已于2014年11月20日即为其合法占有，故位于平江县开发区××路××楼××商铺应归杨娟所有。 原告彭曙光与被告王泱、王嵬之间的合同于2014年11月28日生效，合同中的平江县开发区三兴西路二楼五间商铺已于2018年8月18日为其合法占有，而一楼五间商铺中有两间商铺应归杨娟所有，故位于平江县开发区××路××楼××商铺××楼××商铺应归原告彭曙光所有。 第三人赖胜兵与王嵬之间的合同虽订立于2013年8月15日，但因王嵬系无权处分，导致合同需经追认后生效，且生效时间被认定为不早于2019年12月4日，晚于原告彭曙光与被告王泱、王嵬之间合同的生效时间，又因第三人赖胜兵存在重大过失，不符合善意取得的情形，故其实际占有商铺的行为亦不能认定为合法占有。同时，即使认定第三人赖胜兵的占有行为在被告王泱追认后已属于合法占有，其合法占有的时间也晚于原告彭曙光与被告王泱、王嵬之间合同的生效时间，如非法占有经追认后即可以对抗追认前已签订的真实有效合同并导致此前签订的真实有效合同之目的无法得到实现，等于认同“先占先得”，无形中会鼓励当事人在发生纠纷时采取“先下手为强”的策略，增大正常市场交易活动的风险，不利于维护社会主义市场经济秩序。因此，对第三人赖胜兵要求将位于平江县开发区××路××层××商铺判决归其所有的主张，本院不予支持。 原告还主张被告朱跳辉、王思怡承担继续履行合同义务的责任。本院认为，王嵬并非涉案房屋所有权人，仅系接受被告王泱委托代为管理房屋建设施工的代理人，故其虽然在原告彭曙光与被告王泱之间的合同上签字，但其并非合同相对方，该合同的义务应由涉案房屋所有权人即被告王泱履行，王嵬本人尚不具有履行合同的义务，仅仅是王嵬近亲属的被告朱跳辉、王思怡更不具有履行合同的义务，故对原告要求被告朱跳辉、王思怡继续履行合同义务的主张，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十一条、第五十四条、第七十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条之规定，判决如下： 一、确认原告彭曙光与被告王泱于2014年11月28日签订的《商铺买卖合同书》有效； 二、被告王泱应自本判决生效之日起六十日内协助原告彭曙光办理位于平江县××镇开发区××路××号××楼××商铺（面积合计137.6平方米）及二楼五间房屋（面积合计230平方米）的不动产产权登记过户手续； 三、驳回原告彭曙光的其他诉讼请求； 四、驳回第三人赖胜兵的诉讼请求。 本案受理费11800元，由被告王泱承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  林雄文 人民陪审员  吴劲松 人民陪审员  邓雄军 二〇二〇年十一月九日 法官助理刘咏冬 书记员刘咏冬