江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2630号上诉人(原审被告、反诉原告):蔡斌斌，男，1983年11月8日生，汉族，居民，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：周达华，江苏海西律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：灌南县新安镇满意房产中介服务部，经营场所灌南县新兴北路**，统一社会信用代码92320724MA1UTWPK4Y。经营者：杨红娟，女，1988年1月24日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：李冬明，江苏民盈律师事务所律师。原审被告：葛彦君，女，1985年2月23日生，汉族，居民，住江苏省通州市。上诉人蔡斌斌因与被上诉人灌南县新安镇满意房产中介服务部（以下简称满意房产中介）及原审被告葛彦君委托合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初4997号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原审被告葛彦君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人蔡斌斌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的起诉，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间没有合同关系，更不存在居间合同关系。上诉人仅是与伏某有协议，委托代办房屋过户手续，仅是委托代理关系，并不存在居间法律关系。上诉人是向伏某支付费用，没有向被上诉人支付费用，与被上诉人没有任何关系。2.是案外人伏某违约在先，没有按约完成委托事项，无权主张报酬。首先上诉人与伏某约定如3日内不能办理完成，伏某将已收费用不计利息如数退还上诉人。事实上，伏某并未在3日内办理完成。其次，伏某在2019年5月31日书面承诺确保2019年6月5日前可以办理缴税事宜亦未能按约完成。6月5日可以缴税应当由征税机关出具相关的书面材料证明，付玉林未能提供任何证据证明上诉人可以缴纳税款以及缴税的具体数额。第三，伏某在事先已经违约的情况下，原先的约定已不再适用，伏某的单方承诺仅是违约后的补救措施，上诉人已不能按原先的约定向其支付报酬。3.上诉人与伏某关于报酬的约定无效。上诉人与伏某在协议中约定上诉人拿出200万元交相关税费，如果200万元之内剩下的费用上诉人给付玉林一半作为代办中介方费用。该约定违反法律规定，税收应该按照法律规定缴纳，不能通过伏某个人努力而发生改变，伏某无权以交税多少作为计算其报酬的依据。4.伏某作为个人代理为上诉人办理房产过户，无权收取费用。即使双方在协议中有约定，也是建立在伏某有权收取费用且没有超出收费标准的基础上。退一步讲，即使中介公司代客户办理过户也是有收费标准的，且应当提供相应的收费票据，不应当出现显失公平的情况，一审法院对此没有审查。5.本案上诉人与被上诉人之间仅是代办过户的委托行为，按照江苏省房地产中介服务收费管理办法，该项收费应实行政府指导价，规定在该办法的第四条第三项。6.上诉人与伏某于2019年签订了房产过户协议书。就上诉人愿意出资200万元交相关税费，是建立在伏某告知上诉人涉案房产的税费可能要200多万，但是他有办法协调可以少于200万，这是双方在协议中由此约定的原因，由此上诉人认为双方的该项约定属于无效约定。税收应依照法律规定进行交纳，并不能通过个人约定规避国家的相关税收。因此，被上诉人不能依据该约定，向上诉人主张。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决上诉人向被上诉人支付36.5万元没有依据，请求二审法院公正判决。被上诉人满意房产中介答辩称：1.依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当按约履行。上诉人与被上诉人签订的《房产过户协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定。被上诉人员工伏某签字并加盖被上诉人印章符合合同法相关规定，该协议合法有效。2.被上诉人没有任何违约行为。被上诉人的员工应上诉人要求签署了承诺书，并按承诺书作出努力，于2019年6月3日请求相关机关出具灌价证税（2019）073号涉税价格认证书，并且致电上诉人及时来办理，但上诉人要求税务机关打电话来办理的要求不符合常理的，可以证明被上诉人已在6月5日前已做好为上诉人办理缴税事宜准备。没有在6月5日前办理缴税是上诉人故意造成的，被上诉人无违约行为。但最终办理相关缴税手续仍然是建立在被上诉人的工作成果之上的。3.双方关于中介费用的约定不违反法律规定。税收应当按照法律规定缴纳，但在双方协议时，因涉案过户的房产达20套，房产价格无法估量准确，因此无法得出税费缴纳的确切数额，从而上诉人估计后以200万缴纳税费后剩余的一半作为中介费用，该约定不违反法律规定，应当有效。4.双方约定的中介费用合法合理。首先，本案中并不存在被上诉人员工伏某无权收取费用问题，被上诉人员工收取费用后，最终需与被上诉人进行核算。其次，本案中双方约定的中介费用是合法的，中介收取费用属于市场调节价，双方可以根据中介的事项进行约定，并无法律强制执行的收费标准。最后，本案双方约定的中介费用是合理的，涉案房产达20套，面积达6700平方，总价近1800万，最终确定的中介费用数额并无任何依据和常理认定为不合理，更不存在显失公平之说。综上，一审法院认定事实和适用法律并无错误，上诉人违背诚实信用，不给付中介费用的理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告葛彦君未到庭答辩，亦未提供书面答辩状。满意房产中介向一审法院起诉请求：依法判决蔡斌斌、葛彦君给付中介费40万元及其利息（从2019年6月18日起按照年利率6%计算至实际给付之日止），由蔡斌斌、葛彦君承担本案诉讼费用。审理中，满意房产中介将诉讼请求由40万元及利息变更为36.5万元。蔡斌斌向一审法院提起反诉请求：要求满意房产中介双倍返还收取的中介费20万元，并承担反诉费用。一审法院认定事实：2019年5月29日，满意房产中介与蔡斌斌签订房产过户协议书，协议约定：“甲方（被告）位于位于灌南县房屋总面积达6700平方米，房产证二十本。现甲方委托与中介公司代办过户，双方协商同意甲方愿意出资200万元整，交相关税费，如果200万之内剩余下来的费用甲方给乙方（原告）一半，另出10万元整，作为代办中介方费用，评估费用4万元，全部由甲方负责，甲方在过户时必须提供真实有效证件，乙方必须保证甲方不动产真实无误，如有证件不实，承担法律责任。甲方现支付给乙方4万元，如三日内不能办理成交，乙方三日内不计利息如数退给甲方，甲方不追究任何责任。”2019年5月31日，满意房产中介经办人伏某向蔡斌斌作出承诺书：“本人伏某作为中介受蔡斌斌、葛彦君委托办理人民东路世贸广场地下室房屋总面积约6700平方米，产权证20本，本人于2019年5月30日收取中介费用10万元，收款账号为62×××91，户名：叶礼燕。本人确保2019年6月5日之前葛彦君可以办理缴税事宜，各项税费不得超过200万元，如不能按时办理，本人双倍返还已收取的费用。”蔡斌斌已支付给满意房产中介费用23.5万元。房屋过户缴纳税费为108万元。双方争议的事实：满意房产中介是否在2019年6月5日前确保做好为蔡斌斌可以办理好缴税事宜。满意房产中介提供了通话录音及涉税价格认定结论书。灌南县价格认定中心根据灌南县税务局的价格认定协助书，于2019年6月3日作出灌价证税（2019）073号涉税价格认定结论书，涉案房屋的计税价格为17272200元。满意房产中介的经办人伏某在2019年6月4日与蔡斌斌通电话，告知蔡斌斌相关材料已准备好可以办理相关手续，但蔡斌斌要求要得到税务机关人员的通知才能到灌南来。根据涉税价格认定结论书和通话录音，可以认定满意房产中介在2019年6月5日前已确保做好为蔡斌斌可以办理好缴费事宜。一审法院认为：满意房产中介与蔡斌斌签订房产过户协议书不违反法律规定。满意房产中介经办人伏某于2019年5月31日作出的承诺书，已经在承诺2019年6月5日之前完成了相关材料，蔡斌斌可以办理相关缴税事宜，且已通知蔡斌斌，满意房产中介履行了协议约定的义务，蔡斌斌应当按照协议约定，向满意房产中介支付居间费用。根据约定，蔡斌斌自愿出资200万元缴纳相关税费，如200万元内剩余下来的费用，给一半给满意房产中介。涉案房屋过户税费为108万元，剩余92万元，蔡斌斌应当支付46万元给满意房产中介。蔡斌斌已支付给满意房产中介费用23.5万元，其中包括4万元的评估费，和另外支付10万元中介费用。对应支付的46万元，蔡斌斌仅支付了9.5万元，还应当支付36.5万元。葛彦君不是合同一方当事人，满意房产中介提供的证据不足以证明葛彦君为该中介费用提供担保，葛彦君不承担责任。蔡斌斌没有证据证明满意房产中介未在约定时间内完成可以办理缴费相关事宜，其反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、蔡斌斌于判决生效之日起十日内给付满意房产中介36.5万元；二、驳回满意房产中介的其他诉讼请求；三、驳回蔡斌斌的反诉请求。案件受理费6775元（满意房产中介已预交），反诉费2150元（蔡斌斌已交纳），由蔡斌斌负担，于判决生效之日起十日内向一审法院交纳。本院二审期间，上诉人向本院提交：1.上诉人蔡斌斌与伏某微信聊天截图2份，证实上诉人委托伏某代办过户并不是五月份开始的，之前伏某就有过多次的违约，向上诉人做出多次承诺未能兑现。2.《江苏省房地产中介收费管理办法》一份，证实其中第四条明确收费标准。被上诉人经质证认为，证据1并不是新证据，只是截图复印件，没有提供载体进行核对，无法查明其真实性，和本案并无关联性；证据2真实性无异议，但是对第四条规定的情形，与双方约定的事项并无完全一致的地方，本案并非是完全的权证代理。本院经审查认为，上述证据不能证明上诉人的证明目的，本院依法不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人蔡斌斌与被上诉人满意房产中介签订的房产过户协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。上诉人上诉提出其与被上诉人之间没有居间合同关系，协议签订时没有被上诉人公章，该协议系其与伏某个人之间协议，但是对此不能提供相应证据证实。对于上诉人提出的伏某违约在先的上诉理由，经查，根据一审被上诉人提供的电话录音及灌南县价格认定中心2019年6月3日出具的灌价证税（2019）073号涉税价格认定结论书，一审法院认定被上诉人在2019年6月5日在这之前已经确保上诉人可以办理缴税事宜并无不当。对于被上诉人的收费标准，虽然《江苏省房地产中介收费管理办法》第四条第三款明确规定权证代办费的收费标准为每户不超过50元，但是本案被上诉人为上诉人代为办理的房产过户事宜不仅仅是权证代办，其中还包括涉案房产的评估等事宜，故本案事实不适用上述规定中的相关收费标准。被上诉人作为房地产中介服务企业，接受上诉人委托，为其代办相关业务，有权依据双方约定收取费用，故一审法院依据双方约定判决上诉人给付剩余36.5万元并无不当。综上，上诉人蔡斌斌的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6775元，由上诉人蔡斌斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年十一月十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。