广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18992号上诉人（原审被告）：周润德（曾用名周志华），男，1964年2月19日出生，汉族，户籍住址广州市白云区。上诉人（原审被告）：李泽琴，女，1969年1月18日出生，汉族，身份证住址四川省自贡市大安区。上诉人（原审被告）：李朝州，男，1965年11月11日出生，汉族，身份证住址四川省自贡市大安区。三上诉人共同委托诉讼代理人：何禹婷，广东国鼎律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：刘思琼，广东国鼎律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：黄强，男，1984年6月7日出生，汉族，身份证住址广西浦北县。委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兵文，广东环球经纬律师事务所律师。原审被告：广州市白云区新市街小坪经济联合社，住所地广州市白云区新市街小坪村。法定代表人：黄干纯，社长。委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。上诉人周润德、李泽琴、李朝州因与被上诉人黄强、原审被告广州市白云区新市街小坪经济联合社（以下简称“小坪经济联合社”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。三上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黄强全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由黄强承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋实际经营人为黄强并据此判决周润德向黄强支付搬迁补偿款，属认定事实错误。（1）根据周润德一审提交的黄小梅（黄强的姐姐）与李泽琴微信聊天记录可知，黄小梅向李泽琴承诺将于2018年12月内搬离涉案房屋，并于2018年12月31日表示搬离涉案房屋，要求李泽琴到涉案房屋进行检查，同时黄小梅多次在微信聊天中要求结算“租金”均证实了黄强对涉案房屋的实际占有使用到2018年12月31日止。在2019年1月10日小坪经济联合社发出搬迁通知、计算搬迁补偿费时，涉案房屋的实际经营人已经恢复为李朝州、李泽琴。小坪经济联合社见证李朝州与广州小坪房地产开发有限公司、广州市白云区新市街小坪村第四经济合作社签订《拆迁补偿协议》也证明上述主体均认可李朝州对涉案房屋的实际占有使用。（2）一审法院既已认定租赁合同因涉案房屋未办理规划报建手续而无效，涉案房屋在计算搬迁补偿费时的实际经营人就应当根据当时涉案房屋实际占有使用人来确定。如前述，在小坪经济联合社发出搬迁通知时，涉案房屋实际使用人为李朝州、李泽琴。一审法院在已经确认租赁合同无效的情况下，仍根据无效的合同认定未实际占有使用涉案房屋的黄强为实际经营人，事实认定错误，也无视了合同无效应产生的法律后果。（3）一审法院根据周润德与黄强于2019年1月补签《租赁合同书》行为，认定周润德认可黄强系涉案房屋的实际经营者，属认定事实错误。一审法院根据《拆迁补偿协议》认定实际经营人有权领取搬迁补偿费，但具体如何向实际经营人支付搬迁费应由李朝州来认定和协商，而非周润德。周润德与李朝州在搬迁补助费支付问题上，是两个相互独立的民事主体，不能用一个主体的意思表示来约束另一个主体。一审判决逻辑混乱，认定错误。二、根据《拆迁补偿协议》约定，实际经营人的搬迁补偿费数额应由李朝州与实际经营人商议决定，一审法院也认定上述约定，但一审法院又判决周润德直接向黄强支付搬迁补偿费，以判决替代当事人的意思自治，严重损害当事人的合法民事权益，确有错误。三、一审法院认定涉案房屋面积与实际不符，导致判决应向实际经营人支付的搬迁补偿费高于实际，认定错误。一审法院根据“黄强于周润德确认4楼面积与2楼面积是一样的”表述及《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议》中载明，涉案房屋测绘面积为1359.2703平方米，认定涉案房屋面积也应为1359.2703平方米，从而认定补偿款为244668.65元，与实际不符。事实上，涉案房屋的面积为1182.123平方米，按照180元/平方米的标准，搬迁补偿费应为212782.14元。此外，黄强于2019年3月才迁出位于案涉房屋面积为420平方米的办公室。由于黄强超期未搬离该办公室，应在搬迁补偿费中扣除每个月每平方米5元的管理费。黄强对该办公室的使用自2019年1月起至2019年3月止，管理费应为6300元，扣除管理费后，搬迁补偿费应为206482.14元。综上，黄强不符合获取搬迁补助费的条件，无权向其主张搬迁补助费，且一审法院关于涉案场地搬迁补偿费金额的计算存在严重错误，应予以纠正。黄强答辩称，1.租赁合同是否有效不是本案争议的焦点，合同有效与否并不能否定黄强是实际承租人的事实。2.周润德是租赁合同相对方，周润德与李泽琴、李朝州之间的内部委托关系不能对抗承租人黄强。作为实际受领搬迁费的当事人无论是内部关系的任何方，均有返还给实际经营者黄强搬迁费的义务。3.关于搬迁的通知问题，该通知针对主体是实际经营者并非转租人，本案周润德、李泽琴、李朝州不具备收取搬迁费的资格，周润德、李泽琴、李朝州上诉主张其应当享有搬迁费的理由与事实不符。搬迁早在2018年进行，并非是2019年1月10日临时通知决定的，搬迁费作为拆迁补偿协议中必须支付的费用是支付给实际经营者及搬迁经营者，黄强早于2019年1月10日的通知发出前完成搬迁，黄强应得到搬迁费。4.关于拆迁面积问题，因黄强未在测量现场，具体面积以法院实际查明的事实为准。综上，请求驳回周润德、李泽琴、李朝州的上诉请求，维持原判。原审被告小坪经济联合社称，周润德、李泽琴、李朝州未针对我社提出上诉，其上诉意见由法院依法审查，其他意见同我社一审陈述意见。黄强向一审法院起诉请求：1.周润德、李泽琴、李朝州共同支付其搬迁费255600元；2.周润德、李泽琴、李朝州从2019年5月1日起，以255600元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率向其支付利息直至搬迁费全部支付给其之日为止；3.周润德、李泽琴、李朝州承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：黄强向一审法院提交了一份落款时间为2012年8月1日的《租赁合同书》，合同甲方为周润德，乙方为黄强，合同约定甲方将位于小坪四社水闸边自编一号安达路自编82号房屋租赁给乙方使用，使用房屋总面积为1420平方米，每平方米13元，使用时间8年，即从2012年8月1日起至2019年7月31日，使用仓储费计算为每月租金15000元。本合同期内，政府对该地规划征收，甲乙双方解除合同，甲方不作任何赔偿只退回保证金等等。本案审理过程中，黄强与周润德确认上述《租赁合同书》实际签署日期为2019年1月19日。本案审理过程中，黄强与周润德确认双方实际履行的租赁合同是周润德（发包方，甲方）与案外人王浩波（承租方，乙方）于2015年12月29日签署的《租赁合同书》。2018年期间，黄强承接了该合同承租方王浩波（乙方）的合同权利和义务，该份合同约定：甲方将位于小坪四社水闸自编一号安达路82号2楼南房屋（以下简称涉案租赁场地）租给乙方使用，使用房屋总面积为1420平方米，使用时间3年，即从2016年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金22500元整（租期内租金每三年递增10%）。合同期内，政府对该地规划征用，甲乙双方解除合同，甲方不作任何赔偿只退回保证金。黄强并未在该合同上签名。黄强承租涉案租赁场地后将该场地用作厂房使用。涉案租赁场地的租金是通过黄强的姐姐黄小梅的账户向李泽琴的账户支付租金。黄强提交的《房租、水、电费（专用）收据》显示其支付租金至2018年11月。周润德确认2018年12月黄强未支付租金，而是直接在押金中抵扣。李泽琴陈述其与李朝州为兄妹关系。2018年12月31日，黄强搬离涉案租赁场地，但保留了办公室，直至2019年3月底才搬离。周润德提交黄小梅与李泽琴的微信聊天记录显示，2018年11月9日，李泽琴告知黄小梅称，黄强承租的宿舍（非涉案租赁场地）要拆，厂房没听说要拆；黄小梅在微信中称2楼除了办公室以外在2018年12月31日可以搬完，要求李泽琴过来检查，并要求结算房租。2019年5月7日，李泽琴在微信中称，补偿款下来了，以前说打到你们账户上面就一人一半，现在我们这样赔你们，你们不同意。黄小梅问什么时候说一人一半啊，这个我不知道他们。李泽琴称是你们自己给他说的，那次有你爸，有六楼那个老板，说如果赔下来就一人一半。本案审理过程中，黄强主张其从未同意过赔偿款下来一人一半，黄强还主张承租了包括涉案租赁场地在内的厂房和宿舍，其中宿舍和厂房是连在一起的，当时李泽琴要求其搬宿舍，其肯定是连带处理厂房的问题，因此从涉案租赁场地搬离。2019年1月10日，小坪经济联合社发布搬迁通知，主要内容为：小坪村城中村改造项目已正式启动，为配合小坪村集体物业清拆工作，我方正式通知贵方如下：1.我村已正式启动小坪村城中村改造项目改造范围内的集体物业搬迁工作。2.自本搬迁通知发出之日起，贵方于2019年3月31日前结清工人工资、清空房屋、结清水电费并交回房屋的，按有效租赁合同上记载的租赁面积，给予一次性180元/平方米的搬迁费。未在2019年3月31日前搬迁并交回房屋的，不予以任何补偿。3.贵方需要提供合法租赁合同、连续3个月的租金收据及水电费收据、结清工人工资的清单作为证明材料，并提供身份证、银行卡等复印件。4.搬迁费将在集体物业拆迁补偿协议签订后，在完成搬迁并交回房屋后一次性发放。2019年1月15日，小坪经济联合社向涉案物业所在场地的厂场、仓库、商铺的经营者发出《搬迁补偿通告》（通[小坪联社]2019003），内容为：小坪村城中村改造项目正式启动，小坪村集体物业的搬迁补偿工作正在开展，根据2019年1月14日《白云区新市街办事处会议纪要》的决定，现我方通知贵方如下：1.自2019年1月8日发出《关于解除合同的通知》之日起，凡无合同、合同过期或合同期内正在经营的厂场、仓库、商铺等实际经营者，愿意在2019年3月31日前搬迁的，小坪联社将按180元/平方米的补偿标准发放搬迁补助费；2.如合同未到期，仍想继续经营的厂场、仓库、商铺经营者，可按合同约定时间继续履行合同经营，并依时缴纳租金，至合同结束后，无条件退回。3.合同已到期的或无租赁合同的经营者，于2019年3月31日后必须无条件清空厂场、仓库、店铺等，自行搬迁；4.对于2019年3月31日以后搬迁的厂场、仓库、商铺等经营者，小坪经济联合社不再发放搬迁补偿费用。小坪经济联合社提交了两份租赁合同，其中一份《租赁合同》签署时间为2009年12月30日，合同双方当事人为小坪村四社（甲方，出租方）与李朝州（乙方，承租方），该合同约定甲方同意将（土名为）安达路水闸边厂房（2、3、4楼）租给乙方使用，乙方租用期限为8年，由2010年1月1日至2017年12月30日止，租金每平方米为7.50元，面积4000平方。每四年提升1元。另一份《租赁合同》签署时间为2017年12月1日，合同双方当事人为小坪村四社（甲方，出租方）与李朝州（乙方，承租方），合同约定甲方同意将坐落在广州市白云区新市街小坪村安达路水闸边2楼和3楼共2650平方出租给乙方作厂房用途使用，租赁期限为一年，从2018年1月1日开始至2018年12月31日止，租金15360元/月，综合服务费10240元/月。小坪经济联合社提交李朝州与小坪村四社于2019年4月9日签署的《租赁合同解除协议》，该协议主要内容为李朝州最迟应于2019年3月31日搬离租赁物业，并负责将租赁物业交还给甲方等等。小坪经济联合社提交《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议》，该协议签署日期为2019年4月9日，甲方（拆迁人）为广州市小坪房地产开发有限公司，乙方（被拆迁人）为小坪村四社，丙方（承租人）为李朝州，见证方为小坪经济联合社，协议约定：因广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目的需要，根据《广州市城市更新办法》及其实施细则、《广州市旧村庄更新实施办法》、《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》等的相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙、丙三方达成本协议：被拆迁物业位于安达路××楼、××楼（土名：小坪村安达路水闸边），根据测绘报告，三方确认被拆迁物业总建筑面积5719.2984平方米，其中框架结构面积4297.0569平方米。如被拆迁物业范围内的实际经营人在2019年3月31日前搬迁并清空移交被拆迁物业给甲方的，甲方同意按被拆迁物业总建筑面积5719.2984平方米，按180元/平方米的标准，向丙方支付搬迁补助，共1029473.71元，由丙方自行支付给实际经营人。乙方、丙方双方应在2019年4月30日前将被拆迁物业交付给甲方。李朝州已经于2019年4月25日收取了上述1029473.71元搬迁补偿款。一审另查明，黄强还向周润德承租了小坪村安达路水闸边4楼的场地，本案审理过程中，黄强与周润德确认4楼的面积与2楼的面积是一样的。在一审法院审理的（2020）粤0111民初124号案件中，当事人提交签署日期为2019年4月8日，甲方（拆迁人）为广州市小坪房地产开发有限公司，乙方（被拆迁人）为小坪村四社，丙方（承租人）为李泽琴，见证方为小坪经济联合社的《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议》中载明，小坪村安达路水闸边4楼经测绘面积为1359.2703平方米。本案审理过程中，黄强坚持认为其租赁合同相对方为周润德，李泽琴是周润德聘请的财务人员，负责租金和水电费的收取。李泽琴、李朝州和周润德则主张周润德是李泽琴、李朝州聘请管理涉案物业的管理人，故周润德仅是李泽琴、李朝州的代理人。一审法院另查明，涉案租赁场地未办理规划报建手续。一审法院认为：关于本案黄强租赁合同的合同相对方是谁的问题。周润德与案外人王浩波于2015年12月29日签署了《租赁合同书》。2018年期间，黄强承接了该合同承租方王浩波的合同权利和义务。双方于2019年1月19日补签《租赁合同书》是对原有租赁合同关系的确认。故黄强租赁合同的相对方为周润德。李泽琴、李朝州和周润德现主张周润德是李泽琴、李朝州的委托代理人，即使双方委托之事实成立，由于周润德以自己的名义与黄强签署租赁合同，无证据证明黄强在订立合同时知晓周润德与李泽琴、李朝州之间的代理关系，且黄强坚持认为其租赁合同的相对方为周润德，故租赁合同直接约束黄强和周润德，黄强租赁合同的合同相对方应为周润德。由于涉案租赁场地未办理规划报建手续，故黄强与周润德就涉案租赁场地所成立的租赁合同为无效合同。在合同无效的情况下，搬迁费并不属于黄强因合同无效所导致的损失，故对于搬迁补偿费的分配根据该笔款项的性质及参照双方的约定进行确定。本案中，现有证据并不足以证实黄强和周润德对搬迁补偿款的分配达成一致协议，故应当根据该笔款项的性质进行处理。首先，搬迁补偿款系拆迁人用于补偿实际经营者因经营场地被拆迁需要搬离场地而发生的搬迁费损失。从周润德与黄强于2019年1月补签《租赁合同书》的行为来看，周润德对于黄强系涉案厂房的实际经营者并无异议。其次，根据广州市小坪房地产开发有限公司、小坪村四社和李朝州于2019年4月9日签署的《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议》，该协议中约定，李朝州领取搬迁补助，应由李朝州自行支付给实际经营人。故搬迁补偿款应当由作为实际经营者的黄强实际获得。现鉴于拆迁人广州市小坪房地产开发有限公司已于2019年4月25日按照按180元/平方米的标准实际向李朝州发放了安达路××楼、××楼的搬迁补偿款，该协议并未载明安达路15号2楼的拆迁补偿款的金额，但鉴于本案中各方当事人确认安达路15号2楼面积与4楼面积一致，本案审理的（2020）粤0111民初124号案件中查明安达路15号4楼经测绘面积为1359.2703平方米，故涉案场地的搬迁补偿费应当为244668.65元。李朝州和周润德均自认双方存在委托代理关系，故李朝州实际取得了涉案场地的搬迁补偿款，应当视为周润德已实际取得了涉案场地的搬迁补偿款244668.65元，故周润德应当将搬迁补偿款244668.65元支付给黄强。黄强主张的超出部分，不予支持。至于周润德与李朝州之间就搬迁补偿款的处理，可根据双方的委托代理合同关系进行处理。对于黄强主张的利息，予以支持，利息应当以244668.65元为本金，从2019年5月1日起，按照中国人民银行公布同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起算，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止。本案为租赁合同纠纷，李泽琴、李朝州、小坪经济联合社与黄强之间不存在直接的租赁合同关系，故黄强依照租赁合同关系向李泽琴、李朝州、小坪经济联合社主张权利依据不足，黄强对李泽琴、李朝州、小坪经济联合社的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，于2020年6月17日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，周润德向黄强支付244668.65元及利息（利息以244668.65元本金，从2019年5月1日起，按照中国人民银行公布同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以244668.65元为本金，从2019年8月20日起算，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止）；二、驳回黄强的其他诉讼请求。一审案件受理费5314元，由黄强负担127元，周润德负担5187元（上述受理费5341元已由黄强预交，黄强同意由周润德在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给黄强，一审法院不作退回）。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无新证据提交。另，周润德二审提交律师调查令申请书，申请向佳兆业集团控股有限公司调查收集涉案厂房的测绘图，以确定补偿的实际面积。鉴于该调查事项不足以否定《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议》中各方一致确定的补偿面积，不影响本案处理，故本院对该项申请不予采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。针对双方争议的搬迁补偿费的补偿对象及补偿标准问题，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。周润德、李泽琴、李朝州虽上诉称黄强不属于搬迁补偿费的补偿对象，无需支付该笔补偿费给黄强，但本院审理期间，周润德、李泽琴、李朝州既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，对周润德、李泽琴、李朝州的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5187元，由周润德、李泽琴、李朝州负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年十一月十九日书记员  曾美玲