广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21531号上诉人（原审原告）：吴红霞，女，1987年12月2日出生，侗族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：古少栋，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧婷，广东安国（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市绿翠珠宝首饰有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街桥东路**自编**号。法定代表人：曾梅兰，职务：总经理。委托诉讼代理人：卢如建，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤雷，广东明盛律师事务所实习人员。上诉人吴红霞、广州市绿翠珠宝首饰有限公司（以下简称绿翠珠宝公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴红霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判绿翠珠宝公司返还代办消防费用60000元、外墙玻璃费60000元；3.改判绿翠珠宝公司赔偿吴红霞的损失680508.48元（含加盟费用144700元、土建及装修损失22万元、空调和排风机损失66930元、厨房油烟设备损失49000元、白铁环保设备费用30238元、音响设备1744元、监控设备7205元、桌椅52280元、员工宿舍退租押金损失7200元、电信网络设备2027元、监测废水废油烟费用5000元、购买经营用小物品94484.48元）；以上合计不服一审判决的金额为740508.48元；4.绿翠珠宝公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、绿翠珠宝公司在签约及履行过程中存在欺诈和过错。涉讼物业是由项目标识授权人广州市圣益企业管理有限公司协助选址的，前期由其与绿翠珠宝公司洽谈，绿翠珠宝公司自始至终均知悉案涉物业为经营餐饮项目。直至涉案商铺多次被环保部门要求整改，绿翠珠宝公司仍保证能搞定让吴红霞继续经营。二、代办消防费用和外墙玻璃费应全额返还。因绿翠珠宝公司的欺诈行为，涉讼合同为可撤销合同。且绿翠珠宝公司办理消防事项尚未完成，外墙玻璃也附着在涉讼物业内无法拆除，吴红霞在缔约合同以及履行的过程中无过错，故绿翠珠宝公司应承担返还义务。三、一审对涉讼物业内的物品、设备的处置，存在认定错误。在绿翠珠宝公司赔偿吴红霞经营损失的情况下，吴红霞才同意“无需办理交接手续，由绿翠珠宝公司自行处理”。从吴红霞提交的代理律师之间的微信聊天记录看，吴红霞同意与绿翠珠宝公司清点物业内物品及设备，但因绿翠珠宝公司将进入2楼商铺的铁门焊死，导致吴红霞无法进入清点物品。绿翠珠宝公司既不确认吴红霞的损失，又不配合吴红霞进行清点工作，其应承担相应不利后果。一审法院既不支持吴红霞关于损失赔偿的诉请，又不组织对涉讼物业内的物品及设备进行清点，明显存在错误。一审法院仅因绿翠珠宝公司不确认吴红霞主张的损失，就不支持吴红霞的诉请，缺乏理据。四、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，绿翠珠宝公司作为过错方应对吴红霞的损失承担赔偿责任。一审法院判决不合理，应予撤销。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院予以改判。对吴红霞的上诉，绿翠珠宝公司二审答辩称：一、同意吴红霞要求撤销一审判决的上诉请求，不同意吴红霞其他上诉请求。若撤销一审判决，则绿翠珠宝公司无需退还押金和保证金。二、绿翠珠宝公司在合同订立及履行过程中不存在欺诈行为，且已交付商铺，吴红霞也已经开业，本案不属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同情形。三、关于代办消防和玻璃外墙费用。1.消防代办费用于涉案商铺内消防设施的建设及改造完善工程，已实际支付72000元给案外公司。绿翠珠宝公司是无偿代理，并未收取代理服务费。一审法院要求绿翠珠宝公司返还已支付给第三方的费用，不符合事实。2.绿翠珠宝公司自费聘请人员拆除外墙并且加装玻璃，该项目已投入使用。四、从水电费缴纳情况可看出吴红霞于2019年2月开始对外营业至8月份。五、吴红霞主张是涉案合同为可撤销合同，即其并不认为涉案合同应该解除，也不认可解除合同的理由是合同的目的无法实现，由此可见，吴红霞对于合同目的的实现无异议。一审法院以合同目的不能实现作为解除合同的依据，违背双方真实意思。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回吴红霞的其他上诉请求并支持绿翠珠宝公司的上诉请求。绿翠珠宝公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回吴红霞的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由吴红霞承担。事实和理由：一、一审法院认定涉讼物业不得作餐饮使用、吴红霞租赁物业目的无法实现系查明事实不清。（一）涉讼物业可作餐饮使用。l.案涉物业的房地产权证中载明可作商铺使用，不禁止用于餐饮行业。2.租赁合同备案时已列明商业用途。3.吴红霞以涉讼物业作为住所地办理了营业执照，经营范围为餐饮业。4.涉讼物业于2019年3月22日由广州市公安消防支队番禺大队核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明使用性质为餐厅。5.至今未有行政机关发文禁止涉讼物业从事餐饮行为。而涉讼物业的使用性质和用途属于行政机关认定范围，一审法院无权越过行政机关管辖直接界定物业用途。（二）吴红霞租赁涉讼物业的目的已经实现。1.吴红霞以个人名义承租涉讼物业，可以从事餐饮也可从事其他。绿翠珠宝公司在签约时并不清楚吴红霞承租用途，亦无权干涉吴红霞合法使用。2.如前所述，吴红霞租赁物业用于餐饮的目的已经实现，一审对此认定错误。3.吴红霞的公司因违反环保法律法规被要求整改但拒不整改，其应承担由此带来的经营或法律风险，与绿翠珠宝公司无关。一审混淆了经营风险与合同目的。二、《番禺区环保检查情况告知书》不是《物业租赁合同》解除的原因。1.环保部门发文针对的对象是广州叁零贰玖餐饮有限公司（以下简称叁零贰玖公司），一审法院不能以叁零贰玖公司违反法律法规的后果作为判断绿翠珠宝公司与吴红霞《物业租赁合同》是否应解除的依据。2.《番禺区环保检查情况告知书》的功能是督促违规经营者履行法定义务。三份告知书均系检查发现场所存在不同方面的环保违规而发出，并不是禁止从事餐饮。叁零贰玖公司在接到通知后拒不作设备改进并继续经营，应当承担由此带来的法律后果。三、绿翠珠宝公司因吴红霞未按合同约定支付租金、水电费而通知解除涉案租赁合同。1.依据涉案合同第11.1条之规定，由于吴红霞未依约支付2019年7月、8月租金，绿翠珠宝公司有权解约、没收租赁押金及水电保证金。吴红霞于2019年8月22日收到绿翠珠宝公司发出的解除通知后，并无提出异议，故《物业租赁合同》已于2019年8月22日解除。2.一审认定《物业租赁合同》解除的时间为2019年8月14日不正确。由于吴红霞欠费，绿翠珠宝公司有权参照涉案合同第11条、第12条采取相应措施限制绿翠珠宝公司使用租赁物。吴红霞在未将商铺恢复原状的情况下即于2019年8月14日擅自留下钥匙，该行为不产生合同终止或交还商铺的后果。四、一审法院判决返还租赁保证金、水电保证金、代办消防费用、代办外墙玻璃费显属不当。1.关于保证金。如前所述，绿翠珠宝公司解除《物业租赁合同》程序合法，并有权根据合同第11.1条规定没收租赁押金及水电保证金。2.关于消防代办费。绿翠珠宝公司受吴红霞委托，代为办理消防手续并支付相关费用，双方之间形成了消防手续委托代理关系，这与本案租赁合同纠纷所适用的法律不同。绿翠珠宝公司的代理行为是无偿且无过错，代收60000元已实际支付第三方，且绿翠珠宝公司还为促进吴红霞顺利营业多支付了12000元，故一审判决返还该费用有违事实与法律。3.玻璃墙是绿翠珠宝公司接受吴红霞委托代为拆除临街实体外墙后安装的，双方形成代理关系，与本案纠纷不属于同一法律关系，不应在本案中处理。一审判决绿翠珠宝公司返还代办玻璃墙费用与事实不符，也不符合合同法关于代理合同的法律规定。对绿翠珠宝公司的上诉，吴红霞二审答辩称：不同意绿翠珠宝公司的上诉请求。1.涉案合同目的的实现是持续性行为。绿翠珠宝公司认为吴红霞开业经营则合同目的已实现，与事实与法律规定均不相符，一审判决认定合同目的无法实现正确。2.绿翠珠宝公司对合同的解除存在过错，故绿翠珠宝公司应退还所收取的押金并赔偿吴红霞的损失。一审未判决绿翠珠宝公司归还或折价赔偿案涉场地内的物品是错误的。吴红霞向一审法院起诉请求：1.撤销吴红霞、绿翠珠宝公司于2018年12月26日签订的《物业租赁合同》；2.绿翠珠宝公司返还吴红霞租赁保证金72000元、水电保证金30000元、代办消防费用60000元、外墙玻璃费60000元；3.绿翠珠宝公司赔偿吴红霞的损失680508.48元；4.绿翠珠宝公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区市桥街繁华路47、49、51、53号首、二层物业的登记权属人为案外人广州市番禺物业经营有限公司，建筑面积为1635.7平方米，房屋用途为商铺。2018年7月15日，广州市番禺物业经营有限公司作为出租方（甲方）与绿翠珠宝公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区市桥街繁华路47、49、51、53号首、二层物业按现状整体出租给乙方使用；该物业只能作商铺用途；租赁期限为5年，自2018年7月16日起至2023年7月15日止；等等。2018年12月26日，吴红霞出具《授权委托书》，申明委托赵敬魁为其代理人，代表其与绿翠珠宝公司签订关于广州市番禺区市桥街繁华路47号201物业（以下简称涉讼物业）的《物业租赁合同》。同日，绿翠珠宝公司作为出租人（甲方）与赵敬魁代理吴红霞作为承租人（乙方）签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将总建筑面积为450平方米的涉讼物业按现状整体出租给乙方使用；乙方已充分了解该物业现状（如有，该物业未取得消防合格证明、因产权人原因导致乙方经营所需的相关证照未能办理等）并自愿承租该物业，租赁期间，乙方不得借此为由解除（终止）本合同或追究甲方的违约责任；该物业的外墙不属于租赁范围，仍由甲方享有占有、使用、处分和收益权（包括但不限于广告收益权），乙方需要使用外墙的，必须另行取得甲方的书面许可；该物业只能作商业所使用；租赁期限自2018年12月26日起至2023年7月15日止；免租期限2018年12月26日至2019年2月5日，在此免租期内，乙方无需承担该物业租金，但须承担物业管理服务费及水、电、燃气等其他使用该物业相关费用；租赁期限内，因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租期限的免租金优惠，乙方应按本合同约定的租金标准计算租金，并向甲方补交该期间的全部租金；乙方于第一年应向甲方支付的租金为每月36000元，第三年起租金在上一年的基础上递增5%，即2019年2月6日起至2021年2月5日止每月租金为36000元，2021年2月6日起至2022年2月5日止每月租金为37800元，2022年2月6日起至2023年7月15日止每月租金为39690元；租金每个月缴交一次，乙方须于每个月的第5日前向甲方支付当月的租金，若乙方在每个月的第5日前未转入租金，视为乙方逾期支付租金；乙方须于本合同签订前向甲方支付租赁押金72000元、水电费保证金30000元；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，须按所欠租金总额0.5‰向甲方支付违约金，如逾期30天仍未付清的，甲方有权解除本合同，租赁押金及水电保证金不予退回；本合同租赁期限届满或合同合法解除时，乙方应在租赁期限届满或合同解除之日起5天内将可移动的物品全部搬走、将物业腾空归还给甲方，否则，视为乙方自动放弃物业内的全部物品的所有权；等等。另合同落款处手写备注：消防办证所有费用60000元，预2018年12月26日支付；外墙玻璃所有费用60000元，预2019年3月1日支付。同日，绿翠珠宝公司开具三份《收据》，确认收到吴红霞向其司支付的涉讼物业保证金72000元、水电保证金30000元、2019年2月6日至2019年3月5日的租金36000元及代办消防费用60000元。2019年1月1日，绿翠珠宝公司作为出租人（甲方）与吴红霞作为承租人（乙方，委托代理人赵敬魁）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼物业出租给乙方作商业用途使用；租赁期限自2019年1月1日至2023年7月15日，月租金为10000元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前转账支付；等等。2019年1月9日，广州市番禺物业经营有限公司出具《证明》，其上载明其司同意绿翠珠宝公司在2019年1月1日至2023年7月15日期间将涉讼物业转租给吴红霞，但吴红霞必须按房产证载明的用途使用物业，并且转租过程中所产生的一切费用，以及包括但不限于安全、消防等责任均由绿翠珠宝公司承担，与其司无关。2019年4月1日，广州市番禺区市桥街环境保护监督检查中队向广州叁零贰玖餐饮有限公司（股东为吴红霞、吴春燕，以下简称叁零贰玖公司）作出并送达《番禺区环保检查情况告知书》，告知经现场检查发现涉讼物业存在未作环境影响登记表备案、该店铺不符合选址要求等环境问题，要求完善环境影响登记表备案及建议转型或搬迁。该告知书下方显示被调查人为吴春燕。2019年5月10日，广州市番禺区市桥街环境保护监督检查中队向叁零贰玖公司作出并送达《番禺区环保检查情况告知书》，告知经现场检查发现涉讼物业存在选址不符合要求等环境问题，建议转型或搬迁。该告知书下方显示被调查人为赵敬魁。2019年6月3日，广州市番禺区市桥街环境保护监督检查中队向叁零贰玖公司作出并送达《番禺区环保检查情况告知书》，告知经现场检查发现涉讼物业存在产生油烟项目，店内有两个炒锅一个蒸锅等环境问题，要求立即停止产生污染的有关生产或经营活动，搬迁或转型。2019年8月21日，广东明盛律师事务所受绿翠珠宝公司委托向吴红霞邮寄《律师函》，其上载明：吴红霞已交纳租金至2019年6月，交纳水电费至2019年5月，截至2019年8月20日止，吴红霞累计拖欠7月、8月租金共72000元及2019年6月以来的水电费共8505元，吴红霞已构成根本违约，故告知自2019年8月22日起解除与吴红霞签订的涉讼合同，限于2019年8月27日前付清欠缴的租金及水电费，限于2019年8月28日前将涉讼物业腾空并归还予绿翠珠宝公司等。该函于次日妥投。2019年9月4日，吴红霞向一审法院提起本案诉讼，要求撤销其与绿翠珠宝公司签订的涉讼合同，绿翠珠宝公司退还租赁保证金、水电保证金等及赔偿损失。2019年9月5日，绿翠珠宝公司向一审法院提起诉讼，要求吴红霞支付拖欠的商铺租金、水电费、违约金等，案号为（2019）粤0113民初11496号，一审法院立该案后与本案合并审理。2019年9月17日，广东明盛律师事务所受绿翠珠宝公司委托向吴红霞邮寄《律师函》，要求吴红霞于2019年9月19日前自行搬走物业内财物。一审庭审过程中，吴红霞与绿翠珠宝公司均确认：1.双方实际履行的为涉讼合同；2.绿翠珠宝公司于签订涉讼合同当天将涉讼物业交付予吴红霞；3.吴红霞已缴清涉讼物业2019年6月30日之前的租金及2019年5月31日之前的水电费，尚欠涉讼物业2019年6月至8月的水电费8505元；4.绿翠珠宝公司已实际完成代办消防手续、外墙玻璃改造。吴红霞称其在签订涉讼合同时已明确告知绿翠珠宝公司其承租涉讼物业是为经营餐饮，且其亦将加盟协议及企业名称自主申报告知书通过微信发送给绿翠珠宝公司的工作人员王丽贞，而绿翠珠宝公司一直向其承诺涉讼物业可以经营餐饮项目，直到涉讼物业被环保部门查封后仍一再向其保证可以经营，并宣称可通过关系解决问题，故在签订涉讼合同的过程中绿翠珠宝公司存在欺诈行为，涉讼合同应被撤销。2019年8月13日绿翠珠宝公司将进入2楼商铺的铁门焊死，其已向公安机关报警，并于2019年8月14日将涉讼物业的钥匙交还予绿翠珠宝公司。为此，吴红霞向一审法院提交了其方分别与绿翠珠宝公司的工作人员袁竹、张桂龙、王丽贞的微信聊天记录，涉讼物业现场照片若干、报警回执、视频予以证明。另吴红霞主张其为经营餐饮项目的需要对涉讼物业进行了装修，委托监测排烟、排污工程等，并采购了桌椅板凳等营业所需的全部物品，还为员工另行租赁了房屋，故其要求绿翠珠宝公司赔偿其为经营承担的土建装修损失、检测费损失、各类设备及经营物品损失、员工宿舍退租的押金损失等共计678835.88元，为此吴红霞向一审法院提交了《餐饮服务协议书》《装修工程合同》《设备工程购销合同》《油烟设备安装服务合同》《工程合同（白铁24538元）》《工程合同（白铁5700元）》《购销合同（音响）》《产品购销合同（监控）》《工业品买卖合同（桌椅）》《委托监测合同》《个人房屋租赁合同书》《房屋出租协议》，若干微信转账记录、支付宝转账记录、收据、银行回单，电信网络安装费用发票、电信网络光猫和电视机顶盒购买记录予以证明。对此，绿翠珠宝公司确认上述涉讼物业现场照片、报警回执、视频的真实性。绿翠珠宝公司称吴红霞的代理人赵敬魁于2018年12月26日早上在其司办公地点签订了涉讼合同，因需办相关手续故赵敬魁加了其司工作人员王丽贞微信，根据吴红霞提交的赵敬魁与王丽贞的微信聊天记录可知，赵敬魁于当日下午才将加盟协议等材料发给王丽贞，故双方是签订涉讼合同在前，发送加盟材料在后，并非吴红霞所述系先告知其司加盟事项才决定签订租赁合同，其司在招租及签订涉讼合同的过程中不存在任何形式的欺诈行为，涉讼合同是双方的真实意思表示，应为合法有效。涉讼物业被环保部门检查是因吴红霞营业产生的噪音、排污被他人投诉，吴红霞作为餐饮经营者在经营前理应向工商、消防、卫生、环保等部门咨询经营过程中可能发生的监管措施，其司在收到吴红霞反映后通过多方办法向吴红霞提供协助以助其渡过难关，这本不是其司的合同义务。而就其司将进入2楼商铺的铁门焊死，绿翠珠宝公司称系因吴红霞未按涉讼合同约定支付涉讼物业2019年7月、8月的租金及水电费，其司有权按照涉讼合同的约定采取相应措施以限制吴红霞使用涉讼物业，而吴红霞将钥匙留下是其单方行为，并未付清租金及水电费，亦未腾空涉讼物业及办理移交手续，故吴红霞仅仅留下钥匙不能产生涉讼合同终止或交还涉讼物业的法律后果。另绿翠珠宝公司表示吴红霞可自行带走涉讼物业内的物品、设备等，故不存在吴红霞所谓的损失。另经一审法院询问，吴红霞表示若一审法院认定的涉讼合同效力与其主张的不一致，其要求确认涉讼合同已于2019年8月13日解除。而就涉讼物业内的物品，吴红霞于庭审中明确表示无需办理交接手续，由绿翠珠宝公司自行处理，其已将上述物品作为损失主张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第67条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定欺诈行为。”现吴红霞主张绿翠珠宝公司在签订涉讼合同前已明知其承租涉讼物业是为经营餐饮项目，且一直向其承诺涉讼物业可用于经营餐饮项目，绿翠珠宝公司的行为构成欺诈。然吴红霞并未提供充分、有效、足以采信的证据予以证明其在签订涉讼合同的过程中受到欺诈，故涉讼合同应为双方的真实意思表示，并不存在法律规定的可撤销情形，亦未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据吴红霞提交的广州市番禺区市桥街环境保护监督检查中队作出的多份《番禺区环保检查情况告知书》，可知涉讼物业不符合吴红霞签订涉讼合同之目的，即吴红霞签订涉讼合同的目的无法实现。吴红霞作为承租人，对于涉讼物业能否实现其租赁意图理应谨慎审查，在承租前对涉讼物业的用途等产权情况进行详尽的了解和查询，现吴红霞未履行审慎注意义务，存在过错。而根据吴红霞提交的其方与绿翠珠宝公司工作人员王丽贞的微信聊天记录可知，绿翠珠宝公司至迟于签订涉讼合同当天即2018年12月26日已知悉吴红霞承租涉讼物业是为经营餐饮项目，其时尚未到达涉讼合同约定的租金起计时间即2019年2月6日。绿翠珠宝公司作为出租人，在明知吴红霞承租涉讼物业的目的系为经营餐饮而涉讼物业不能作为餐饮项目经营使用，且双方约定的租金起计时间尚未起算的情况下，未及时将涉讼物业不能作为餐饮项目经营使用的情况告知吴红霞，反而继续履行涉讼合同，亦存在明显过错。绿翠珠宝公司于2019年8月13日将进入涉讼物业的铁门焊死导致吴红霞无法使用涉讼物业，且吴红霞于2019年8月14日将涉讼物业的钥匙交还予绿翠珠宝公司，故涉讼合同于2019年8月14日解除。而对涉讼合同解除的法律后果，双方均存在过错，均应负相应责任。就吴红霞要求绿翠珠宝公司返还租赁保证金72000元、水电保证金30000元、代办消防费用60000元、外墙玻璃费60000元的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，现涉讼合同因双方的过错原因而解除，故合同双方应负相互返还的权利义务，绿翠珠宝公司应向吴红霞返还租赁保证金72000元、水电保证金30000元。而就代办消防费用及外墙玻璃费，因双方对合同解除的法律后果均负相应责任，故就该代办消防费用及外墙玻璃费，应由吴红霞与绿翠珠宝公司各承担一半，现吴红霞已向绿翠珠宝公司支付了代办消防费用60000元、外墙玻璃费60000元，故绿翠珠宝公司应向吴红霞返还代办消防费用30000元、外墙玻璃费30000元。就吴红霞要求绿翠珠宝公司赔偿其各类损失的诉请。首先，庭审过程中经一审法院询问，吴红霞明确表示其不同意与绿翠珠宝公司就涉讼物业内的物品、设备进行交接，确认由绿翠珠宝公司自行处理；其次，因吴红霞与绿翠珠宝公司并未就涉讼物业内的物品及设备进行清点，而吴红霞所提供的证据无法证明其遗留在涉讼物业内的物品、设备的种类、数量及价值，亦不足以证明涉讼物业装修残值的损失及吴红霞所主张的其他损失，而绿翠珠宝公司对吴红霞主张的损失不予确认，故就该诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对吴红霞的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年5月20日作出如下判决：一、确认广州市绿翠珠宝首饰有限公司与吴红霞签订的《物业租赁合同》已于2019年8月14日解除；二、广州市绿翠珠宝首饰有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向吴红霞退还押金租赁押金72000元、水电费保证金30000元、代办消防费用30000元、外墙玻璃费30000元；三、驳回吴红霞的其余诉讼请求。一审案件受理费12925元，由吴红霞负担9285元，绿翠珠宝公司负担3640元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，在一审法院2019年12月9日的开庭笔录第32页，载明如下内容：一审法官询问：“双方当事人是否同意办理交接手续？”吴红霞委托诉讼代理人回答：“无需交接，我方已经把商铺内的物品作为损失主张，商铺内的物品由被告（绿翠珠宝公司）自行处理。”绿翠珠宝公司委托诉讼代理人追问：“请原告（吴红霞）明确商铺内的物品是否由我方处理？”吴红霞委托诉讼代理人回答：“我方确认由被告自行处理。”对上述笔录记载内容，吴红霞、绿翠珠宝公司均予以确认；绿翠珠宝公司表示其无需赔偿吴红霞，愿意配合吴红霞搬走现场物品；吴红霞表示其会尽快搬走物品。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对吴红霞、绿翠珠宝公司的上诉，二审争议焦点在于涉案租赁合同不能继续履行的原因及责任归属，即如何处理保证金、代办消防费用、外墙玻璃费用及损失赔偿等问题。对此，分析如下：关于涉案租赁合同不能继续履行的原因。虽然吴红霞坚称绿翠珠宝公司存在欺诈，但是吴红霞并未就此充分举证证明。从涉案租赁合同签约的过程及内容来看，该合同应为签约双方的真实意思表示，不存在可撤销情形，亦未违反法律法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效并无不当。从涉案租赁合同签约后的履行情况来看，虽然吴红霞承租涉案商铺后已开业经营，但不久后即经环保部门检查发现涉讼物业存在“选址不符合要求”等环境问题而多次被建议“转型或搬迁”，实际上对吴红霞的经营造成影响。随后，在吴红霞、绿翠珠宝公司双方就此协商处理过程中，吴红霞出现拖欠租金行为，而绿翠珠宝公司据此于2019年8月13日将进入2楼商铺的铁门焊死，吴红霞遂于次日交还商铺钥匙的行为，此后双方均未继续履行合同。一审据此认定涉案租赁合同于2019年8月14日实际解除，且双方均有一定责任，合理有据。在涉案租赁合同已经实际解除之后，绿翠珠宝公司于2019年8月21日发出的《律师函》并不能产生解除合同的效力，故绿翠珠宝公司认为涉案租赁合同于2019年8月22日解除的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于保证金、代办消防费用、外墙玻璃费用的处理问题。承前所述，因双方当事人对于涉案租赁合同的解除均有过错，一审判令绿翠珠宝公司向吴红霞返还全部保证金，并酌情判令绿翠珠宝公司向吴红霞返还一半的代办消防费用及外墙玻璃费，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，亦无明显不公。至于吴红霞有关损失赔偿的上诉主张，一方面，吴红霞并未在一审中充分举证证明其有关损失赔偿的构成及金额，且其在一审中明确表示涉案商铺内物品由绿翠珠宝公司自行处理，而绿翠珠宝公司亦对吴红霞主张的损失不予确认，故一审法院据此判令驳回了吴红霞对此的诉请，处理上并无明显不妥。从吴红霞表述的损失构成来看，主要包括可移动物品、加盟费用以及已形成物业添附的装修等，对其中的可移动物，双方当事人已经在二审中达成了同意由吴红霞自行取回的一致意见，对此可按当事人一致意见处理，本院不再支持吴红霞对该部分的损失赔偿请求。加盟费用等属于经营成本范畴，在双方均有过错的情况下，吴红霞要求绿翠珠宝公司承担其该费用损失，理据不足，本院不予支持。至于装修部分，因吴红霞并不充分举证证明装修残值，且吴红霞对于合同的解除亦有一定过错，而吴红霞亦未在二审中举证佐证其上诉主张或推翻一审上述相关认定，故吴红霞对此的上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，吴红霞、绿翠珠宝公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14845元，由上诉人吴红霞负担11205元、广州市绿翠珠宝首饰有限公司负担3640元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十一月三十日法官助理张冰玲书记员李逸丹