辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2264号上诉人（原审原告）：张福鹏，男，1988年9月19日出生，汉族，农民，户籍地喀左县，现住喀左县河畔新城**。被上诉人（原审被告）：喀左县兴建房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇青年街**。法定代表人：张世中，董事长。被上诉人（原审被告）：喀左县兴建物业管理有限公司，住所地喀左县大城子镇青年街**。法定代表人：张世中，执行董事。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：侯占一，辽宁通政律师事务所律师。上诉人张福鹏因与上诉人喀左县兴建房地产开发有限公司（以下简称“兴建房地产”）、喀左县兴建物业管理有限公司（以下简称“兴建物业”）物业服务合同纠纷一案，不服喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2020）辽1324民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人张福鹏、被上诉人兴建房地产及兴建物业的委托诉讼代理人侯占一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张福鹏上诉请求：请求二审法院撤销一审法院判决；依法撤销被上诉人张世中自己签约的《前期物业服务合同》；依法改判《前期物业合同》、《兴建物业收费标准》无效；判令被上诉人返还上诉人电费100元、公用电费20元、电梯卡费50元、燃气管道建设费2632元，可视对讲系统及移屏费1500元、电梯电费360元、电梯年检、维保费700元、有线电视入网费300元、物业费1011元、热水器费2300元，共计返还上诉人8973元，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是：1．自上诉人入住“河畔新城小区”那时起，被上诉人兴建房地产、兴建物业为了牟取暴利为目的，在“河畔新城”前期物业服务管理过程中，故意违反国家法定程序，非法私自制定收费项目、提高收费标准、扩大收费范围、只收费不服务，以“关停业主电梯、限制业主出行”为手段强买强卖、强行多收费，掠夺上诉人及其他业主钱财，非法侵害上诉人及“河畔新城”业主的合法权益。本案的被上诉人张世中于张世中自己签订《前期物业服务协议》，违背契约精神，无任何法定效力。张世中与张世中本人签订的《前期物业服务协议》，让合同以外的上诉人及“河畔新城”业主履行合同，故意损害合同外第三人利益。而且这份合同定价为天价，并且只收费不服务。该合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项合同无效的情形。2．张世中与张世中签订的《前期物业服务协议》从未得到喀左县房地产主管部门的批准，上述合同违反了的《物业管理条例》第二十四条第二款、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定。3．上诉人向一审法院提出调取证据申请，请求一审法院向喀左县房地产行政主管部门调查收集张世中与张世中本人签订的《前期物业服务协议》是否按法定程序经喀左县住房和城乡建设局监督管理之下签订，以及全过程的相关文件档案材料符合法律规定，应予支持。兴建房地产、兴建物业辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。张福鹏向一审法院起诉请求：1．判令被告的《前期物业服务合同》违法；2．撤销被告的《前期物业服务合同》；3．判令被告兴建物业管理有限公司的《兴建物业收费标准》无效，撤销《兴建物业收费标准》；4．判令被告返还原告电费100元、公用电费20元、电梯卡费50元、燃气管道建设费2635元、可视对讲系统及彩屏费1500元、电梯电费360元、电梯年检、维保费400元、有线电视入网费300元、物业费1011元、热水器费2300元，共计返还原告8973元；5．判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告喀左县兴建房地产开发有限公司开发建设了河畔新城小区。原告张福鹏为河畔新城小区业主。2018年3月15日，喀左县兴建房地产开发有限公司（甲方）与喀左县兴建物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方将河畔新城委托乙方进行前期物业管理服务，自2018年3月15日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同约定了物业管理服务事项、甲乙双方的权利义务、物业管理服务标准，并在第七章约定了物业管理服务费用标准：（一）物业管理服务费用1、竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担。2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，房屋按建筑面积每月每平方米0.8元由业主交纳。3、配备电梯电费（电业局代收费）为：6-8层每层30元，全年共计360元。4、配备电梯维保费（电梯厂家代收费）为：（1）层高为8层收费标准为每户每年500元；（2）层高为11层收费标准为每户每年275元；（3）层高为17层收费标准为每户每年200元；（4）层高为24层收费标准为每户每年150元；（5）层高为30层收费标准为每户每年160元。5、配备电梯年检费用（朝阳市特种设备检验所代收费）为：（1）层高为8层收费标准为每户每年200元；（2）层高为11层收费标准为每户每年125元；（3）层高为17层收费标准为每户每年100元；（4）层高为24层收费标准为每户每年50元；（5）层高为30层收费标准为每户每年60元。6、车/门卡工本费：（1）电梯卡为每张50元；（2）车卡为每张100元。以上费用业主应在每年物业费交纳期统一交纳；1、甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费用的，由甲方交纳。2、未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方交纳。3、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。（二）代办服务费乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关部门或者甲方委托，提供代办服务，代办服务费按以下方式收取：1、甲方与相关部门办理移交手续前，代办服务费由甲方交纳；2、甲方与相关部门办理移交手续后，代办服务费由委托方交纳。2018年9月4日，原告张福鹏购买被告喀左县兴建房地产开发有限公司开发建设的河畔新城二期3-4幢3单元层03072号楼房一套，该房屋系喀左县兴建房地产开发有限公司抵账给赵达刚，赵达刚于2018年9月4日出具一份说明，其同意将上述房屋转卖给张福鹏。2018年9月4日，原告张福鹏与被告喀左县兴建房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）并办理了备案。该合同约定原告购买被告喀左县兴建房地产开发有限公司开发建设的河畔新城二期3-4幢3单元层03072号楼房一套，建筑面积105.27平方米，房价为3000元/㎡，房屋总价款为人民币315,810元。合同第九章约定出卖人选聘的前期物业服务企业为兴建物业公司，物业服务费暂定0.8-1.5元/月?平方米（建筑面积）。附件十一的补充协议中约定，购房人需到指定地点结清后期费用，方可取得钥匙并办理入住手续。同时，商品房销售价格不包括下列费用，买受人须另行缴纳：1、燃气管道建设费25元/㎡；2、电话开户费、宽带网介入开通费、有线电视入网费（根据有关部门当年收费标准）和电子门（可视）费1500元/户收取；3、取暖费（26元/㎡），如有变动，以供热公司当年收费标准代收；4、热水器；5、门牌号××元；以上费用如有变动，以市场价为准。同日，喀左县兴建物业管理有限公司与张福鹏签订《河畔新城项目入住收费及代收代缴费明细协议（住宅）》，约定：喀左县兴建物业管理有限公司收费及为相关部门代收代缴费情况，其中原告购买房屋基本状况：房屋坐落1-1东-单元6层西户。被告为有关部门代收代缴费用内容如下：1、有线电视：300元/户（为喀左县有线电视台）2、取暖费（24元/㎡）高层7层（含7层）以上（25元/㎡）（为供暖公司代收）3、燃气设备费（25元/㎡）（为港华天然气有限公司代收）4、可视对讲系统及彩屏费用（主机、线路、网络、维护）（1500元/户）、物业费、垃圾清运费（300元/户）、装修押金（300元/户）、电梯电费、电梯年检维保费等。具体详见物业管理协议书（为喀左县兴建物业管理由公司代收）5、门牌号××元/户）（为地名办代收）6、预交电费（100元/户）（为国网辽宁省电力有限公司喀左县供电分公司代收）7、太阳能热水器费用2300元/台。2019年10月8日，原告接受房屋时，与喀左县兴建物业管理有限公司签订一份《物业服务协议书》，约定双方的责任，以及各项费用收费标准，其中对物业费、电梯电费、电梯维保基金、电梯年检测费、电梯卡、电梯使用费、垃圾清运费装修抵押金，以及代收的可视电子门、有线电视初装费、取暖费、燃气建设费、门牌号、共同电费、热水器等费用做出了明确的约定。原告据此向被告缴纳了电费100元、公用电费20元、电梯卡费50元、燃气管道建设费2635元、可视对讲系统及彩屏费1500元、电梯电费360元、电梯年检、维保费400元、有线电视入网费300元、物业费1011元、热水器费2300元，共计8973元。原告称二被告是张世中一个人的公司，所签订的《前期物业服务协议》有欺骗业主骗取钱财的嫌疑，是以虚假的合同掩盖非法目的，且该合同并未经过招投标，相关行政主管部门也未进行监管，违反国家法定程序，违反法律强制性规定，认为该《前期物业服务协议》违法而无效，要求确认该《前期物业服务协议》违法并予以撤销，确认《兴建物业收费标准》无效并予以撤销，并要求返还所交纳的相应物业费用。另查明，一、被告喀左县兴建房地产开发有限公司与喀左县兴建物业管理有限公司均为有限责任公司，法定代表人均为张世中。二、被告喀左县兴建物业管理有限公司经营范围为物业管理，资质为三级。在其提供物业服务的河畔新城小区门口张贴了由喀左县市场监督管理局监制的《物业服务价格公示板》，公示了《兴建物业收费标准》。三、河畔新城小区目前尚未成立业主委员会。四、2015年5月29日，辽宁省物价局辽价发［2015］31号《关于放开我省部分服务价格的通知》，其中针对保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务收费，市县人民政府可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价。2015年7月14日，朝阳市物价局朝价发［2015］62号转发关于放开我省部分服务价格的通知，其中关于在省放开7项服务价格的基础上，经朝阳市政府第42次常务会议决定，自2015年7月9日起，放开市区保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务价格，实行市场调节价。各县（市）可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价。五、河畔新城小区的部分业主曾关于物业服务不到位、物业费过高收费和服务不成比例问题、申请政府公开物业收费等分别向喀左县住房和城乡建设局、喀左县市场监督管理局、喀左县人民政府进行过反映，相关部门均予以回复。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。关于原告要求确认二被告签订的《前期物业服务协议》违法的诉讼请求。因违法并非合同的形态，合同可基于违法而无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）乙方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案二被告的法定代表人虽均为张世中，但二被告均系有限责任公司，属于两个独立的法人，现原告未提供证据证明二被告就签订的《前期物业服务协议》存在恶意串通等违法行为，亦不能证明属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，不应因二被告的法定代表人均为张世中而导致该协议无效。而原告主张二被告所签订的《前期物业服务协议》未经招投标、未受行政主管部门监管，并申请该院予以调查。因《前期物业管理招标投标管理暂行办法》属于部门规章，并非法律及行政法规，且该规定涉及的具体内容亦属于管理性规定，《物业管理条例》第二十四条关于招投标方式选聘物业服务企业的规定，亦属于管理性规定，均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效依据。因此，《前期物业服务协议》是否通过招投标方式签订，并不必然导致合同的无效，且相应的行政主管部门是否履行监管义务并非民法调整范围，亦不属于合同无效的情形。故该院未同意原告关于该《前期物业服务协议》是否符合法定程序，是否依照法定程序招标、竞标、投标，喀左县政府房地产行政主管部门喀左县住房和城乡建设局是否对相应的获得进行监督管理的调查申请。综上，因原告主张该《前期物业服务协议》违法的理由不能成立，其诉讼请求该院不予支持。关于原告要求撤销二被告签订的《前期物业服务协议》的诉讼请求。因可撤销合同为一方存在欺诈、胁迫、乘人之危，或基于重大误解、显失公平而订立的会同，原告并未提供证据证明该《前期物业服务协议》存在上述情形，故原告要求撤销《前期物业服务协议》，无事实和法律依据，该院不予支持。本案二被告所签订的《前期物业服务协议》系在该小区未成立业主委员会，业主、业主大会未选聘物业服务企业之前签订，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告喀左县兴建物业管理有限公司作为物业服务企业，为河畔新城小区的业主提供物业服务并收取相关费用，原告作为该小区业主之一，双方之间形成物业服务合同关系。原告以其未在《前期物业服务协议》上签字并非合同当事人为由进行抗辩，该院不予支持。关于原告要求确认《兴建物业收费标准》无效，要求撤销《兴建物业收费标准》的诉讼请求。该收费标准在《前期物业服务合同》中进行了约定，在原告购房时其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《物业服务协议书》和河畔新城项目入住收费及代收代缴费明细协议（住宅）中均进行了约定，该《兴建物业收费标准》亦在小区进行了公示，且经价格主管部门监制备案，具有公示性，与上述协议内容中载明的收费标准并不冲突、矛盾，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》、《物业服务协议书》和河畔新城项目入住收费及代收代缴费明细协议（住宅）不存在无效和可撤销情形，亦未被解除的情况下，原告已按约定的标准缴纳了相应的物业费用，并未提供证据证明被告采取了违法手段强迫其交纳，故原告主张《兴建物业收费标准》无效，要求撤销《兴建物业收费标准》的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。据此，原告要求返还已交纳的8973元物业费用的诉讼请求，亦无事实依据和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《物业管理条例》第二十条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告张福鹏的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张福鹏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张福鹏于庭审中向本院提交了照片三张，用以证明被上诉人物业服务存在瑕疵，只收费不服务。被上诉人对上述证据提出异议，认为不能以点代面，任何物业公司不能小区内一个烟头都没有，有瑕疵是违约可以退钱，物业几十万平方米的服务，墙面脱落不可能每天都去维修，积雪是哪个小区的都不清楚，被上诉人小区积雪是及时清扫的。本院经审查认为，物业服务具有时间持续性的特点，单凭某个时间点上的照片并不能充分证明被上诉人物业服务存在瑕疵，上诉人提交的上述证据证明力不足，故本院不予采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，兴建房地产、兴建物业是分属不同性质、具有独立法人资格的经营企业，所签订的《前期物业服务协议》是在案涉小区未成立业主委员会，业主大会未选聘物业服务企业之前形成的，属双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。此后，兴建物业与案涉房主张福鹏签订了《物业服务协议书》，约定了案涉房屋的各项收费项目和标准，包括物业费、电梯维保基金、电梯年检费、电梯使用费以及代收电费、有线电视装费、燃气建设费等项目。代收项目均有喀左县有线电视台、喀左县港华燃气有限公司出具的授权委托书佐证，且其他收费项目和标准均向业主进行张贴公示，上诉人包括案涉小区业主已经交纳了物业管理等相关费用。案涉纠纷形成后，喀左县人民政府政务公开工作领导小组办公室、喀左县市场监督管理局已就张福鹏关于案涉小区物业收费项目和标准的信访问题进行了调查，并依法答复告知其本人，明确了权利救济渠道。二审期间，张福鹏未提交充分证据证明，案涉《前期物业服务协议》、《物业服务协议》存在无效或具有可撤销情形，也未能提交充分证据证实物业服务企业存在怠于履行服务义务的事实，张福鹏主张案涉合同无效、撤销收费项目和标准以及要求返还相关费用的请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于张福鹏主张兴建房地产、兴建物业所签订的《前期物业服务协议》未经招投标、未受行政主管部门监管，并申请一审法院予以调查。因《前期物业管理招标投标管理暂行办法》属于部门规章，并非法律及行政法规，且该规定涉及的具体内容亦属于管理性规定，《物业管理条例》第二十四条关于招投标方式选聘物业服务企业的规定，亦属于管理性规定，均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效依据。因此，《前期物业服务协议》是否通过招投标方式签订，并不必然导致合同的无效，且相应的行政主管部门是否履行监管义务并非民法调整范围，亦不属于合同无效的情形，故一审法院未予准许和调取亦无不当。综上，张福鹏的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张福鹏负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十一月十二日书记员  张 多（法官助理代）