广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21358号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市丰衣足食食品有限公司，住所地广州市白云区石门街鸦岗中路****。法定代表人：陈海霞，总经理。委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅思，广东国慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：凌绍强，男，1971年6月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：萧勇钧，男，1971年2月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：蔡伦声，男，1961年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡勇常，广东颖贵律师事务所律师。上诉人广州市丰衣足食食品有限公司（以下简称丰衣足食公司）因与被上诉人凌绍强、萧勇钧、蔡伦声房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2342号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。丰衣足食公司上诉请求：1.撤销（2020）粤0111民初2342号民事判决；2.确认上诉人与被上诉人于2018年4月18日签订的《租赁合同》无效；3.三被上诉人共同向上诉人退还保证金24000元；4.三被上诉人共同向上诉人赔偿损失312372.62元（损失按70%计算，其中装饰装修损失146436.5元、包装材料费损失94536.12元、搬迁费用损失21000元、窝工损失50400元）；5.上诉人无需向被上诉人支付房屋占有使用费63310.34元；6.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。原审认为案涉租赁合同的出租方为凌绍强，与萧勇钧、蔡伦声无关是错误的。从上诉人在原审中提交的《收据》、光盘录音可清晰反映案涉租赁物由三被上诉人共同经营。三被上诉人在诉讼中作虚假陈述，称大楼仅由被上诉人凌绍强经营，与被上诉人蔡伦声、萧勇钧无关明显与事实不符，三被上诉人应共同承担本案的法律责任。1.《租赁合同》签订当天，萧勇钧作为经手人出具《收据》给上诉人确认收取案涉租赁物的押金。2.《租赁合同》履行过程中，由萧勇钧收取上诉人的租金及水电费，萧勇钧是《租赁合同》的出租方之一，并不只是代凌绍强管理案涉租赁物。上诉人在原审中提交的微信聊天记录清晰反映，合同履行过程中，由萧勇钧开具租金及水电费《收据》给上诉人后，上诉人将对应金额转账至萧勇钧名下的银行，若萧勇钧只是代凌绍强管理案涉租赁物，租金及相关水电费应转账至凌绍强名下的银行账户，而非萧勇钧名下的银行。3.三被上诉人均作为房东与上诉人多次协商搬迁赔偿问题。上诉人在原审提交的光盘中的现场录音，萧勇钧、蔡伦声多次与上诉人协商搬迁问题。其中20191228现场录音中，被上诉人蔡伦声在9分26秒处明确说：“我作为房东”。光盘中的20200107现场录音中，被上诉人蔡伦声3分46秒处明确说：“我已经没有收4个月租，我再给5万元搬迁费你们”，从上述两个录音可明确反映出被上诉人萧勇钧、蔡伦声均是案涉租赁物的出租方。二、原审法院认为案涉《租赁合同》无效的过错方为双方，由双方各自承担50％的责任是错误的。《租赁合同》无效的过错在于被上诉人，被上诉人应承担全部的赔偿责任。三被上诉人在出租给上诉人时承诺租赁期5-6年是没有问题，但现今被上诉人拒绝出租的原因是案涉租赁物需要升级改造以提升租金，被上诉人明显违背诚实信用原则，应当赔偿上诉人因此所受到的直接损失，包括装修损失、包装材料损失、搬迁损失、新场地装修及办理相关证照期间无法正常经营的租金损失（即窝工损失）。1.案涉租赁合同无效的过错方是被上诉人。1）根据双方签订《租赁合同》第一条的约定：“此大楼必须债务清晰，不能有第三债务人或产权人，否则由甲方（被上诉人）负责一切损失。”虽然合同无效但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，案涉物业的产权人并非被上诉人，被上诉人违背诚实信用原则，恶意隐瞒上诉人案涉物业的实际情况，令上诉人最后因案涉物业的真实产权人收回物业重新经营而被逼搬迁，按照上诉人、被上诉人双方约定解决争议的方法，本案的一切损失应由被上诉人独立承担。2）被上诉人从未向上诉人披露案涉租赁物是违章建筑，被上诉人能顺利为上诉人办理营业执照，后更是提出案涉租赁物因为政府与村统一升级改造而要求上诉人搬迁，上诉人无法预见到政府、村、被上诉人会联合运营违章建筑。反而被上诉人是一开始便知晓，却蒙骗上诉人，合同无效的过错方在被上诉人。2.装修损失、包装材料损失、搬迁损失、新场地装修及办理相关证照期间无法正常经营的租金损失属于上诉人的实际、直接损失，被上诉人应予以赔偿。1）上诉人从事食品行业，装修需按照《食品生产通用卫生规范》的要求进行装修，为此，上诉人需要进行全面的装修及翻新，故案涉《评估报告书》项下双方有争议部分的项目亦属于上诉人的正常装修范围，应将该部分损失列为上诉人的直接损失。而且被上诉人亦未提供证据证明争议部分项目在交付给上诉人便是评估时的状态，应承担举证不能的不利后果，法院应推定双方有争议部分的项目亦属于上诉人的正常装修范围，该损失同样属于上诉人的直接经济损失。《食品生产通用卫生规范》规定了食品行业的厂房、车间内的顶棚、墙壁、、地面门窗、卫生间、照明设施等的装修规范，即使案涉租赁场地前承租人从事的亦是食品行业，上诉人仍需要按照生产经营的实际需要进行装修，更何况案涉租赁场地前承租人并非食品行业，上诉人是需要进行整个租赁物的装修及翻新以适应食品行业生产经营的需要。而且，上诉人承租后对租赁物的格局进行重新布置，原有的日光灯具不可能再使用，应重新配置。另外，卫生间的设置，是上诉人为适应食品生产而改造的。同时，根据证据规则，应由作为出租方的被上诉人，承担证明交付租赁物状况的证据，否则应推定双方有争议部分的项目亦属于上诉人的直接经济损失。2）如前所述，上诉人承租后因自身行业特性进行装修，现上诉人被逼搬迁，搬至新场地后仍需要装修并经审查重新申领《食品生产许可证》，期间至少6个月无法正常生产经营，必然产生租金损失，上诉人主张按照原租赁合同约定租金标准计付期间的租金（窝工）损失7.2万元（1.2万元×6上个月）是直接、合理的损失，并非预期利益，被上诉人应予以赔偿。3）上诉人搬迁后，预先印刷的包装材料不符合《食品安全国家标准预包装食品标签通则》的相关规定，该部分包装材料是上诉人为履行双方合同而印制的，因搬迁后无法继续使用，属于上诉人产生的直接损失，被上诉人应予以赔偿。从双方在原审中提供的图片以及《评估报告书》第8页图六可知，案涉场地遗留大量的包装材料，其中包括印刷上诉人搬至案涉场地前地址的包装材料、上诉人更改地址后的包装材料、印刷案涉租赁物地址的包装材料，上诉人主张的包装材料损失仅为印刷案涉租赁物地址的包装材料及相关印刷电脑雕版的损失。上诉人搬至案涉场地后，曾希望对印刷有上诉人搬至案涉场地前地址的包装材料进行更改地址后继续使用，但因不符合食品行业的相关规定，故最后并未使用。从被上诉人提供的图片可知，上诉人在部分包装材料的外纸箱标记“不合格”，亦可印证该部分包装材料因违反食品行业的相关规定而不能使用的事实，故遗留在现场印刷案涉地址的包装材料无法通过更改至上诉人搬迁后的地址而继续使用，该部分包装材料是上诉人为履行双方合同而印制的，现因上诉人受到被上诉人逼迁而无法继续使用，故该损失属于上诉人的直接损失，并非预期收益，被上诉人应予以赔偿。上诉人认为，从现有证据已经可以证明上诉人存在该损失，若法院认为现有证据无法证实案涉包装材料的实际价值，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十九条的规定，恳请法院予以释明，上诉人愿意申请鉴定。三、原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定人民法院一般应予支持房屋占有使用费，而非人民法院应当、必需支持房屋占有使用费，由于本案存在以下特殊情况，故不应支持被上诉人收取房屋占有使用费的诉求。1.被上诉人从2019年8月起便对案涉场地做出明确的规划，被上诉人未产生损失。被上诉人从村承租案涉物业后转租，现与村协商将物业交回村统一装修升级改造，所以被上诉人并无预期的租金收入，而村委会因双方合同的终止而赔偿相关损失给被上诉人，被上诉人的损失已经得到足额的赔付，而不应该获得双倍的收益。2.上诉人一直处于被上诉人逼迁过程中，未能合理利用案涉场地。根据公平和权利义务对等原则，该时段不应计收使用费。3.双方《租赁合同》第一条明确约定因产权产生的问题，由被上诉人承担一切损失。4.被上诉人在答辩状中以及与上诉人的录音中均明确表示同意免除上诉人半年的租金（即案涉租金全部免交）并额外赔偿上诉人5万元损失款项。现被上诉人出尔反尔要求计付房屋使用费及利息，完全违背诚实信用原则，不应予以支持。四、退一万步而言，即使上诉人尚需支付部分房屋占有使用费给被上诉人，因受新冠××疫情的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，上诉人依法也可要求无需支付2020年1月、2月期间的房屋占有使用费。虽然案涉物业为非国有房屋，但上诉人因2019年8月起受被上诉人迫迁，上诉人已经无法正常使用物业，而且自2020年1月起，因新冠××疫情导致上诉人没有经营，并未产生营业收入，继续按照原租赁合同约定租金标准支付使用费对上诉人明显不公平，根据公平原则，上诉人无需支付使用费。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律不当，实体判决不公，严重损害上诉人的合法权益。虽然上诉人认为案涉合同无效的过错在于被上诉人，被上诉人应承担由此产生的全部损失，但上诉人考虑到平衡双方的利益，愿意承担30％的责任，故主张由被上诉人对本案损失承担70％的赔偿责任。为此，上诉人特提起上诉，恳请二审法院依法改判并支持上诉人的全部上诉请求。凌绍强、萧勇钧、蔡伦声辩称：一、针对主体适格问题，我方认为萧勇钧、蔡伦声不是本案的适格当事人。1、根据合同相对性原则，萧勇钧、蔡伦声不是本案合同的相对人，不承担本案合同的相关权利义务。本案合同是由凌绍强与上诉人的法定代表人陈海霞签订的，相关的权利义务应当由他们双方各自承担。而且合同中也没有任何条款反应出与萧勇钧、蔡伦声有任何的关联。2、凌绍强与萧勇钧是朋友关系，而且萧勇钧是鸦岗村村民，凌绍强为了方便管理，便委托萧勇钧代为管理案涉大楼的收租以及水电管理情况，萧勇钧仅是管理的角色并非是案涉大楼所有权人。3、蔡伦声也和凌绍强是比较友好的朋友，又是鸦岗村村民，其自己有房屋出租，在房屋出租方面有一定的管理经验，所以有空的时候就和凌绍强在案涉大楼里喝茶交谈，并帮助凌绍强出面调解、协商与租户之间的租赁问题。4、上诉状中认为蔡伦声在录音中说了“我作为房东”，就认定蔡伦声是案涉大楼的股东，是错误的。那句话指的是“我方”，具体是指凌绍强，因为当时蔡伦声是帮助凌绍强过来协商的。不能单凭一句口语，而认定案涉大楼是蔡伦声的。所以，萧勇钧、蔡伦声不是本案的适合当事人，不承担本案的任何权利义务。二、关于本案的责任划分，双方具有同等的过错责任。1、双方在签订《租赁合同》时，在第三条交付条件，已经约定，“甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租”，也就是说明了上诉人在承租时对租赁物的现状是清楚知悉的。2、在主观上，凌绍强没有存在隐瞒或者欺诈的行为，也没有提供虚假的资料让上诉人错误认为该建筑物具有报建手续，更加没有作出任何的承诺及保证。3、上诉人在租赁相关承租物的时候，也应当具有审查注意的义务。4、根据白云区人民法院作出的（2019）粤0111民初14633号民事判决书，在法院说理部分认为“对于涉案场地的装饰装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错进行分担。黄粤强作为出租方，其出租标的为超过使用期的临时建筑，陈梅作为承租方在承租涉案场地时亦应当尽到审慎义务，故陈梅与黄粤强对于双方租赁合同无效具有同等过错。（持有相同观点的案例有：广州中院作出的（2020）粤01民终5348号、（2019）粤01民终17133号民事判决书）凌绍强认为，上述判例的案件情况与本案相似，该审判观点应当适用于本案的纠纷，双方应当承担同等责任。4、上诉人认为凌绍强不是案涉大楼的产权人，却要承担全部责任，这是错误的。该大楼的所有权属于凌绍强所有，这是没有疑问的。鸦岗村是向凌绍强等这一类的房东，要求统一由村里面承租他们的物业，然后统一安排管理，并不是由村里面收回全部的物业。所以凌绍强没有违反诚信原则，案涉大楼债务清晰。三、关于赔偿的项目，凌绍强认为只需要赔偿装修损失的50%责任。1、凌绍强愿意赔偿的项目。本案中，上诉人的装修损失经鉴定为209195元，其中双方争议的金额为13959元。上诉人认为争议部分的装修属于上诉人所有，并且要求凌绍强承担举证责任。这是对证据规则错误的理解适用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条规定，上诉人作为积极的主张方，认为争议部分属于其所有，应当提供充分的证据予以证明。而凌绍强认为该部分不属于上诉人所有，属于消极事实的承认，不需要承担举证不能的后果。而且，上诉人在一审的诉状中（见起诉状第二页第6行），主张的装修项目也不包含争议的项目。主张的项目在广州志尚公司的报价表中已经列举了，争议项目不在报价表里面。关于争议项目，上诉人在一审中没有增加诉讼请求，不应当列入二审的审查范围。凌绍强同意承担195236元的一半，即97618元。凌绍强认为这是《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，其愿意遵守。2、不应当由凌绍强赔偿的项目。因合同无效，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。①经营收入、窝工损失不应当赔偿。首先，上诉人没有提供足够证据证明其经营的损失。其次，凌绍强认为，经营损失本质上属于履行利益，由于双方之间的合同无效，无效合同不能产生上诉人所预期的法律效果，所以上诉人主张经营收入损失，不应当获得支持。而且，凌绍强只是把房屋出租给上诉人使用的，一个月就收取那么12000元的租金。至于承租人是怎样使用的，凌绍强是无权干涉，不能无限增加出租方的责任。②包装袋及标签的印刷费用，不应当赔偿。上诉人提交的证明包装印刷损失的依据是三份2018年10月11日的“承印核对表”、一份2019年3月1日的“购销合同”、六张2019年3月10日的“送货单”，欲以证明包装损失。但是该证据根本无法证明任何的包装损失。理由如下：首先该些包装的送货时间到双方确认合同无效，正式搬离的时间已经过了将近一年的时间。在这段时间里，上诉人是需要进行生产、销售的。包装袋和标签的使用，是必然产生消耗的，上诉人以包装袋和标签的生产数量来主张赔偿，是没有依据的。其次，从《鉴定报告》第8页，图6可以看出，剩余的包装袋和标签就剩下那么十来箱，其中还包括“不合格品”以及在包装箱中打了“x”代表不能使用的。上诉人要证明包装印刷的价值，应该以剩下的合格品进行评估确定。最后，凌绍强认为，包装印刷也是属于经营类的损失，不符合“合同无效时，以恢复原状处理为原则”的观点，其不承担赔偿责任。③上诉人没有证据证明搬迁费用损失，凌绍强不应当赔偿。而且搬迁费用也是不属于合同无效所导致的直接损失，其不承担赔偿责任。四、关于场地占有使用费，凌绍强认为一审法院在说理部分作出了正确合理的分析。针对上诉状，另再补充如下：1、上诉人认为凌绍强重复收取租金，获得双倍利益是错误的事实。本来凌绍强与其他协商的租户的免租期是到2019年年底的，后来延长至农历新年。后因为疫情原因，农历新年后，鸦岗村委一直没有与凌绍强开展承租代管的合作，最后是到2020年4月份开始，才和凌绍强约定承租代管合作，从4月份开始才向凌绍强支付租金。也就是说，凌绍强从2019年8月份和租户协商之后，到2020年4月份之前，就都一直没有收取租金。就更别说什么获得双倍利益了。2、凌绍强提出免除租金及补偿5万元，是以双方协商一致解除租赁关系为前提的。上诉人把协商的条件，认定为凌绍强放弃自主权利的行为，岂不可笑？3、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》不适用于本案的纠纷，该意见针对的是因疫情受到影响的企业以及要求免租的主体为国有企业。针对私人企业，没有强制免租。而且，今年一月份底、二月份初的时候，上诉人已经在享受国家的春节假期，如何谈得上因疫情而受到影响。新冠××疫情是全球性的灾难事件，希望上诉人不要滥用这一灾难事件来谋取不当利益。综上所述，请求法院予以驳回。丰衣足食公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除丰衣足食公司与凌绍强、萧勇钧、蔡伦声双方于2018年4月18日签订的《租赁合同》；2.判令凌绍强、萧勇钧、蔡伦声向丰衣足食公司返还租赁保证金（押金）24000元；3.判令凌绍强、萧勇钧、蔡伦声向丰衣足食公司赔偿各项经济损失502000元（包括装修费损失25万元，包装材料费损失15万元，搬迁费用3万元，窝工损失7.2万元）；4.本案诉讼费用由凌绍强、萧勇钧、蔡伦声承担。后丰衣足食公司变更其第一项诉讼请求为：确认丰衣足食公司与凌绍强、萧勇钧、蔡伦声双方于2018年4月18日签订的《租赁合同》无效。凌绍强向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令丰衣足食公司向我支付房屋占有使用费64965.52元（从2019年9月计算至2020年2月8日）及延期付款利息（利息以64965.52为本金，以银行同期贷款利率的四倍计算，从2020年2月9日计算）；2.请求法院判令反诉费用由丰衣足食公司承担。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，一审法院对丰衣足食公司提交的《租赁合同》、押金收据、催缴租金通知书、通话录音、银行流水记录、《工程合约》、工程报价表予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经一审法院审查后认定的证据，一审法院查明事实如下：2018年4月18日，凌绍强（出租方，甲方）与陈海霞（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区鸦岗村鸦岗中路44号的商务大楼共七层半租赁于承租方使用，租赁期限为5年，即从2018年6月1日起至2023年5月31日止。租赁保证金（押金）24000元，乙方承租甲方位于石门街鸦岗村鸦岗中路44号商务大楼第2层（以下简称涉案物业），租金每月12000元，乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金等等。本案审理过程中，陈海霞、丰衣足食公司陈述陈海霞系代表丰衣足食公司与凌绍强签署合同，故上述《租赁合同》的承租方为丰衣足食公司，丰衣足食公司对此无异议。上述合同签订后，丰衣足食公司的股东邓剑峰向凌绍强支付了押金24000元，凌绍强出具的押金收据上注明经手人为萧勇钧。凌绍强并将涉案物业交付给丰衣足食公司使用。丰衣足食公司向凌绍强支付租金至2019年8月31日。丰衣足食公司委托广州志尚净化工程有限公司对涉案物业进行了装修。2019年9月，凌绍强向丰衣足食公司提出，因鸦岗村的出租项目需要进行升级改造，故希望与丰衣足食公司提前解除租赁合同，凌绍强自2019年9月开始不再收取丰衣足食公司的租金，只收取水电费。此后双方一直就赔偿问题进行协商，但一直未能达成一致意见。2020年1月10日，凌绍强向陈海霞发出《催缴租金通知书》，催讨自2019年9月份开始的租金。2020年2月8日，丰衣足食公司从涉案物业中搬离。丰衣足食公司确认在其搬离涉案物业前，涉案物业并未停电。本案审理过程中，一审法院根据丰衣足食公司的申请，依法委托广东证诚价格评估有限公司对丰衣足食公司对涉案物业已形成附合的装饰装修于2020年2月8日的装修现值进行评估。广东证诚价格评估有限公司于2020年5月7日作出《评估报告书》，评估结论为在评估基准日2020年2月8日位于广州市白云区鸦岗村鸦岗中路44号的商务大楼第二层的房屋内已形成附合的装饰装修现时价值评估总额为209195元（其中双方有争议的项目评估金额为13959元）。根据上述《评估报告书》所附的《案涉商务大楼二层的装饰装修价格评估鉴定表》，双方有争议的项目为1.铲除卫生间面层，金额为1094元（60.80㎡×18元/㎡）；2.卫生间墙壁贴瓷砖4985元（60.80㎡×120元/㎡×68.33%）；3.安装日光灯具金额为2460元（40个×90元×68.33%）；4.办公区域天花抹灰4796元（233.95㎡×30元/㎡×68.33%）；5.办公室木门624元（4.35㎡×210元/㎡×68.33%）。丰衣足食公司预交鉴定费11000元。丰衣足食公司和凌绍强对上述《评估报告书》均无异议。对于《评估报告书》中双方有争议的项目，凌绍强主张有争议的项目属于基本设施的装修，是之前的租户已经完成的装修项目，且丰衣足食公司提交的装修报价表中也并未包含争议项目。丰衣足食公司则主张争议项目是其承租后根据其生产经营需要进行了重新装修，争议项目是当事人自己做的，所以没有列入装修公司的报价范围内。凌绍强陈述涉案物业所在的建筑系其向鸦岗村委承租地块后自行建设的，并未办理规划报建手续。涉案物业现已由村收回。一审法院认为：本案各方当事人对涉案《租赁合同》的承租方为丰衣足食公司并无异议，一审法院予以确认。对于《租赁合同》的出租方，因《租赁合同》已载明出租方为凌绍强，萧勇钧、蔡伦声均未在《租赁合同》上签名，故萧勇钧、蔡伦声并非涉案《租赁合同》的当事人，丰衣足食公司要求萧勇钧、蔡伦声承担责任的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。涉案物业所在的建筑未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，丰衣足食公司与凌绍强之间的《租赁合同》为无效合同，丰衣足食公司对此要求予以确认，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故丰衣足食公司要求凌绍强返还押金24000元的诉讼请求一审法院予以支持。对于丰衣足食公司要求凌绍强赔偿其损失502000元（包括装修费损失25万元，包装材料费损失15万元，搬迁费用3万元，窝工损失7.2万元）的诉讼请求。首先对于装饰装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，租赁合同无效时，对于形成附合的装饰装修物，应当由凌绍强与丰衣足食公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案场地的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，凌绍强与丰衣足食公司均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任。对于形成附合的装饰装修损失的金额，根据广东证诚价格评估有限公司对丰衣足食公司对涉案物业已形成附合的装饰装修于2020年2月8日的装修现值进行评估作出的《评估报告书》，在评估基准日2020年2月8日位于广州市白云区鸦岗村鸦岗中路44号的商务大楼第二层的房屋内已形成附合的装饰装修现值时价值评估总额为209195元，其中双方有争议的项目评估金额为13959元。对于争议项目是否由丰衣足食公司完成的问题，因双方争议项目主要是卫生间及办公室的装饰装修，属于涉案物业的基本设施，丰衣足食公司主张其对相关项目进行了翻新等，但其提交的装修公司的报价表中并未包含争议的项目，丰衣足食公司主张其自行完成了争议项目的装修但未提供证据予以证实，故丰衣足食公司对此应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对丰衣足食公司主张争议项目由其完成的主张不予采信。因此丰衣足食公司的装饰装修损失金额为195236元，由丰衣足食公司和凌绍强各承担一半即97618元。故凌绍强应当赔偿丰衣足食公司装饰装修损失97618元。对于丰衣足食公司主张的包装材料费损失、搬迁费损失及窝工损失等均不属于合同无效的所导致的直接损失，故丰衣足食公司要求凌绍强赔偿上述损失一审法院不予支持。对于凌绍强主张的房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”鉴于丰衣足食公司实际使用涉案物业至2020年2月8日，故凌绍强要求丰衣足食公司参照双方约定的租金标准即12000元/月的标准支付2019年9月1日至2020年2月8日的房屋占有使用费诉讼请求一审法院予以支持，金额合计63310.34元（12000元/月×5月+12000元/月÷29天×8天）。对于房屋占有使用费的利息，因双方并未进行最终结算，凌绍强也未退还丰衣足食公司保证金及赔偿装饰装修损失，故一审法院对凌绍强主张的占用费利息不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出如下判决：一、确认广州市丰衣足食食品有限公司与凌绍强之间于2018年4月18日签订的《租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，凌绍强向广州市丰衣足食食品有限公司退还保证金24000元；三、在本判决生效之日起三日内，凌绍强向广州市丰衣足食食品有限公司赔偿装饰装修损失97618元；四、在本判决生效之日起三日内，广州市丰衣足食食品有限公司向凌绍强支付房屋占有使用费63310.34元；五、驳回广州市丰衣足食食品有限公司的其他诉讼请求；六、驳回凌绍强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4530元，由广州市丰衣足食食品有限公司负担3164元，凌绍强负担1366元；反诉受理费719元，由凌绍强负担28元，广州市丰衣足食食品有限公司负担691元。鉴定费11000元，由广州市丰衣足食食品有限公司负担5500元，凌绍强负担5500元（鉴定费已由广州市丰衣足食食品有限公司预交，凌绍强负担的鉴定费由其在履行本判决时迳付给广州市丰衣足食食品有限公司）。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，1.合同相对方的认定，萧勇钧和蔡伦声对上诉人主张的诉请应否承担责任；2.上诉人装修损失的责任承担；3.上诉人主张的包装材料费损失、搬迁损失及窝工损失应否得到支持；4.上诉人是否应当支付2019年9月1日至2020年2月8日的占有使用费。关于合同相对方的认定。丰衣足食公司以案涉物业的押金由萧勇钧经手收取，萧勇钧、蔡伦声多次与上诉人协商搬迁事宜为由，认为涉案租赁物由凌绍强、萧勇钧、蔡伦声三人共同经营，进而主张涉案合同的出租方为三被上诉人。据此，本院认为，应以涉案合同来认定本案当事人，而该合同明确约定出租方（甲方）为凌绍强，且合同落款处也由其签字确认，萧勇钧、蔡伦声未在合同签字，不属于涉案合同当事人，丰衣足食公司基于涉案合同诉请三被上诉人承担责任不当，本院仅对其诉请凌绍强承担责任的部分进行审理。关于装修损失的责任承担。涉案物业所在的建筑由于未办理规划报建手续，涉案合同为无效合同，一审认定无误，本院予以确认。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，应由丰衣足食公司与凌绍强按照各自过错分担装饰装修物的现值损失。凌绍强作为出租方，依法应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，确保租赁物办理了合法的建设手续，其对合同无效应承担过错责任，丰衣足食公司作为承租人，虽称对案涉物业属于违章建筑并不知情，但其在承租案涉房屋时亦应当尽到审慎义务，对于租赁合同无效也具有一定过错。此外，本院亦注意到，从双方当事人的提供的通话及微信记录来看，系出租人凌绍强以村、政府收回及停水、停电强行要求丰衣足食公司搬迁，并明确系自己违约，涉案合同未继续履行的主要原因系凌绍强明确表示不履行合同的行为所致，故本院根据诚实信用原则，结合涉案合同无效的事实，酌定凌绍强承担装饰装修损失的70%，丰衣足食公司自行承担30%的损失。一审中广东证诚价格评估有限公司对丰衣足食公司对涉案物业已形成附合的装饰装修现值进行评估作出了《评估报告书》，价值评估总额为209195元，丰衣足食公司和凌绍强对该报告书均无异议，但双方有争议的项目评估金额为13959元。对此，丰衣足食公司主张争议项目由其完成，应由凌绍强对该部分进行赔偿，而该积极主张依法由丰衣足食公司承担举证责任，但其并未提供证据加以证实，因此对丰衣足食公司的该项主张不予支持。一审认定丰衣足食公司的装饰装修损失金额为195236元无误，本院予以确认。根据上述责任分担，凌绍强向丰衣足食公司赔偿装饰装修损失136665.2元。关于上诉人主张的包装材料费损失、搬迁损失及窝工损失应否得到支持。对于包装材料费损失，上诉人提供的送货单显示时间为2019年3月10日，距离其搬离涉案房屋将近一年的时间，期间必然产生使用和消耗。上诉人以包装袋的采购数量和标签的承印数量主张损失，不能据此证明包装材料的具体损失，何况还有使用和消耗，因此上诉人的上诉意见缺乏有效证据予以证实，本院对该项主张不予采纳。至于搬迁损失、窝工损失，上诉人未提供有效的证据予以证实，且亦不属于直接损失，本院对其主张不予支持。关于上诉人是否应当支付2019年9月1日至2020年2月8日的占有使用费。丰衣足食公司从2019年9月份开始暂停交租，直到2020年2月8日才搬离涉案物业。因涉案合同为无效合同，凌绍强有权要求丰衣足食公司参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审认定无误，本院予以维持。另外，上诉人以新冠××疫情阻碍经营为由主张不予支付2020年1月、2月期间的房屋占有使用费。对此，本院认为，凌绍强于2019年9月以自己的行为表示不再履行合同，丰衣足食公司既不交租又不搬离涉案场地，其理应承担在此期间的占有使用费，请求减租依据不足，故对上诉人的该项主张不予支持。综上所述，上诉人请求调整损失赔偿比例合理，予以支持，原审认定不当，本院予以纠正；其他上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2342号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2342号民事判决第三项为，在本判决生效之日起三日内，凌绍强向广州市丰衣足食食品有限公司赔偿装饰装修损失136665.2元；三、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2342号民事判决第五项；四、驳回广州市丰衣足食食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4530元，由广州市丰衣足食食品有限公司负担3147元，由凌绍强负担1383元。反诉受理费719元，由凌绍强负担28元，由广州市丰衣足食食品有限公司负担691元。鉴定费11000元，由广州市丰衣足食食品有限公司负担5500元，凌绍强负担5500元。二审案件受理费5212元，由广州市丰衣足食食品有限公司负担4390元，由凌绍强负担822元。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十一月二十日书记员 钟丹霞王日平