广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初5553号原告：麦树林，男，汉族，1968年4月12日出生，住广州市南沙区，委托代理人：陈慧婷，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：郭涣淇，广东广信君达律师事务所律师。被告：陈惠洪，男，汉族，1964年4月4日出生，住广州市南沙区，委托代理人：雷雨，广东瑞丰律师事务所律师。原告麦树林诉被告陈惠洪租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法进行了审理，原告麦树林和委托代理人陈慧婷、郭涣淇，被告陈惠洪的委托代理人雷雨到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还租金50000元；2、被告赔偿原告损失共计379100元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年6月13日签订《时代广场租地协议》，协议约定：被告将“位于东××镇××村××队时代广场租用的地块，现有的绿化树场地空置耕地”租给原告耕种；按协议签订的时间计算时间，在协议签订之日起定为每年支付租金的日期，租期每年一租，至被告开发该地块为止；被告租地给原告的同时，并保证每一年种植收成；被告公司如需要收回该地块发展时，提前半年时间发给原告收回通知书，如作物未达到租约时间及收成，而被告公司急需收回时，被告应与原告协商该作如何补偿乙方损失；在每一年租金到期之前，如被告还没开发，被告应提前告知原告，以便及时交付租金。协议签订后，原告向被告支付了2018年6月13日至2019年6月12日的租金50000元；一年后，根据被告的通知，原告于2019年6月15日向被告支付了2019年6月13日至2020年6月12日的续租租金50000元。2019年续租后，原告投入资金用于挖掘蕉坑、购入焦苗、竹尾、农药及化肥、雇佣工人养护等。2020年2月7日，原告收到由南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社发出的《清场通知书》，原告方知联合社系与原租户谢友初签订《土地承包合同》，谢友初将该地交由被告出租，被告在明知《土地承包合同》将于2020年2月19日到期的情况下，隐瞒该事实通知原告续约并收取续约租金，导致原告所租用耕地上的农作物及木棚屋等被联合社全部清除，对原告造成损失共计379100元。依据协议约定，被告需保证原告每一年种植收成（注：按种植香蕉生长期十二个月计算），若被告欲收回该地发展时需提前半年时间向原告发出收回通知书，如作物未达到租约时间及收成，若被告急需收回时，被告应与原告协商达成补偿标准。现被告在未告知原告《土地承包合同》于2020年2月19日到期的情况下与原告续约，在联合社欲收回该土地时，被告既未提前半年向原告发出收回通知书，也未与原告协商达成补偿标准。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，应向原告返还续约租金并赔偿相应损失。被告辩称：1、被告没有违约行为。2、本案没有损失的事实。本院经审理查明：2016年11月8日，案外人广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社（甲方）与广州市南沙区东涌沙源种植场（乙方）签订《土地承包合同》，约定：乙方承包甲方位于东涌镇大同村时代广场以西127.718亩耕地，租赁期限为3年，从2017年2月20日至2020年2月19日止。被告陈惠洪从广州市南沙区东涌沙源种植场承租了部分土地。原告麦树林（乙方）与被告陈惠洪（甲方）于2018年6月13日签订《时代广场租地协议》，协议约定：一、被告将位于东××镇××村××队时代广场租用现有的绿化树场地空置耕地租给原告；二、甲方以租金每年50000元租给乙方，按协议签订的时间计算时间，租期每年一租，至甲方开发该地块为止；三、甲方的责任与要求：1、甲方将租用大同村十队树场地空置地租给乙方耕种，甲方与乙方在协议签订之日起定为每年支付租金的日期，不得愈期，愈期交租超过一个月，甲方将无条件收回所租用地。2、甲方租地给乙方的同时，并保证每一年种植收成（注：种香蕉生长期十二个月计算）。3、甲方公司如需要收回该地块发展时，原告的同时，并保证每一年种植收成；被告公司如需要收回该地块发展时，提前半年时间发给乙方收回通知书，如作物未达到租约时间及收成，而甲方公司急需收回时，甲方应与乙方协商该作如何补偿乙方损失；4、甲方在乙方租用期内负责协调当地治安及村民滋扰，保证乙方的作物不受损害。四、乙方的责任：乙方租用时代广场绿化树场地空地，在使用耕作期内，对现有苗木保护好，不得损坏。2、乙方在每一年租金到期之前，如甲方还未开发，甲方应提前告知乙方，以便乙方及时交租金，逾期一个月未交付租金，视乙方违约，甲方将收回所有地块。3、乙方在收到甲方需要收回该地块发展的通知后，应在通知书的限期内尽快处理所种植的作物收成，交还土地给甲方。协议签订后，原告依约向被告支付了2018年6月13日至2019年6月12日的租金50000元。2019年6月15日，原告又向被告支付续租租金50000元，双方没有续协议。原告投入资金用于挖掘蕉坑、购入蕉苗、竹、农药、化肥和雇佣工人进行种蕉生产。庭审中，原告称：广东省广州市南沙区东涌镇大同村委会的副书记通知他，在蕉地边有张贴清场通知，我在2020年2月10日左右知道了该清场通知。经广州市南沙区东涌沙源种植场对涉案土地进行清理，2020年5月23日，广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社已确认可以接收涉案土地。原告为证明造成损失379100元，提供了以下证据：1、挖蕉坑费用收款收据，证明原告雇两台钩机挖蕉坑耗时三十六天，共计32400元。2、蕉苗订购单，证明原告两次购买蕉苗，分别支出15400元和17940元。3、竹尾及运费收款收据，证明原告支付购买竹尾及运费共11次，共计32400元。4、农药、化肥及机器等收款收据，证明原告支付购买农药、化肥及机器等共计105010元。5、搭建木棚款项收据，搭建木棚款项收据，证明原告向黄善明支付搭建木棚款项共计16800元。6、转蕉插竹、绑竹费用收据。7、黄善明、黄润好、黄焕容三个工人工资收据，证明原告雇佣黄善明、黄润好、黄焕容三人对香蕉种植物进行养护，每人每月工资3000元，共支付三人11个月工资共计99000元。被告对上述证据质证意见如下：2020年2月，香蕉是没有果实的，此时的香蕉已经收割或者开始收割，原告的种植已经收割，完成了合同的目的。证据1是2018年7月15日出具的收据，是在履行合同期间内原告的投入，是在第一份合同中的投入，该投入已经变化为收获，该证据没有盖章，不能证明被告与该证据的关系，是内部使用的证据，故三性不予认可。证据2关联性不予认可，2018年8月种植的香蕉苗，生长周期分别为12个月-18个月，最长生长周期在19个月，全部收割应当是到2020年3-4月，该香蕉苗收获了，不存在损失。证据3三性均不予认可，该证据日期和序号相互矛盾。没有盖章也没有出票人，只有经手人，是白色存根联。所有的票据都是原告为了种植和管理香蕉所作出的投入，而且该投入已经收益，不存在损失。该证据不具有证明效力。证据4机器不能算是损失，原告购买的设备，设备还在存在的。证据5、6、7真实性、合法性、关联性不予认可，我方不清楚黄善明与原告的关系，不能作为证据提交，不符合证据规则，也不可能证明损失，如果存在劳务关系，应当为相应的证据予以证明，原告没有提供任何证据证明与三个人的关系。如果该三人是原告的员工作为本案的证人，请求三人到庭作证，接受律师和法庭的庭询，以查明本案原告是否存在真实的损失。被告为证明原告没有实际损失，提供了以下证据：1、香蕉品种资料，证明案件中西侧香蕉的生长期；2、姚某、周某证言，证明地块2020年5月23日收回，收回时荒废状态没有香蕉。原告对上述证据质证意见如下：证据1、该证据只是被告从联网打印的资料，不能实际反映涉案香蕉的生长情况，在租赁协议中也清楚的注明了“按种植香蕉生长期12个月计算。证据2、三性不予认可，不清楚证明人的身份，该证据反映出涉案的香蕉地最晚是在2020年4月初已经清理完毕。本院对于本案争议焦点问题评释如下：本院认为：原、被告于2018年6月13日签订《时代广场租地协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按该合同约定履行各自义务。在该《协议》履行期限届满后，2019年6月15日，原告向被告再支付原《协议》一年期的租金50000元，虽然双方没有续签新的《协议》，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原告向被告再支付原《协议》一年期的租金50000元，按交易习惯以及诚实信用原则，应认定原、被告的《时代广场租地协议》再续租一年。本院对于本案争议焦点问题评释如下：一、被告是否构成违约。应否退还原告支付的租金50000元和赔偿原告的损失。根据本案查明的事实，再续租一年的租期截止日为2020年6月12日，被告提供的证人姚某、周某《证明》确认：麦树林租用种植香蕉的。我们大约13日进场时看到香蕉已经全部收完，香蕉树上都没有香蕉，我们清场时和麦树林进行了沟通，他没有提出异议并进行了配合，大约4月18日清理完毕，大约5月23日交了场地。从4月18日清理完毕的日期来看，尚未到再续租一年的租期截止日2020年6月12日，因此，被告构成违约。二、关于原告请求被告返还租金50000元的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告履行合同义务不符合约定，出租的土地于2020年4月18日被清理完毕，早于租期截止日2020年6月12日两个月，以每年租金50000元计算，每月租金为4166.6元，两个月租金为8333.3元，无法履行两个月租金为8333.3元，应由被告返还给原告，原告主张返还一年租金50000元缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于原告请求被告赔偿损失379100元的问题。依照上述《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告没有履行土地出租期限，导致原告种植的蕉无法到2020年6月12日进行收成，难免给原告预期投入和实际收入造成一定损失。从原、被告于2018年6月13日签订《时代广场租地协议》条款约定：四、甲方的责任与要求：2、甲方租地给乙方的同时，并保证每一年种植收成（注：种香蕉生长期十二个月计算）。3、甲方公司如需要收回该地块发展的同时，并保证每一年种植收成；被告公司如需要收回该地块发展时，提前半年时间发给乙方收回通知书，如作物未达到租约时间及收成，而甲方公司急需收回时，甲方应与乙方协商该作如何补偿乙方损失。由于原、被告双方并没有就协商补偿损失达成一致，而原告举证损失主要是挖蕉坑费、蕉苗费、竹尾及运费、农药、化肥及机器费、搭建木棚款、转蕉插竹、绑竹费、工人工资。对于农作物蕉一般生长期为一年，在双方签订《时代广场租地协议》约定租赁期限为一年，原告投入生产也应作一年考虑，对于农药、化肥是属于蕉的生长所需，转蕉插竹、绑竹费属于工人劳动工资的生产管理支出，挖蕉坑费属于种蕉的生产性投入，竹尾及运费属于种蕉的生产成本短期投入，仍有可能循环利用，机器的生产投入可在清理土地前自行拆除利用，搭建木棚一般为简易材料，可在清理土地前自行拆除利用，对于原告损失的证据并不完备，无法确定损失的具体数额，鉴于被告在被视为续约的一年中收取了原告一年租金50000元，扣除应退还两个月租金8333.3元，被告所得利益为41666.7元。依照《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本院酌定由被告赔偿原告损失41666.7元。原告请求被告赔偿损失379100元因事实和证据不充分，本院作部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，的规定判决如下：一、被告陈惠洪应于本判决发生法律效力后七日内向原告麦树林退还租金8333.3元；二、被告陈惠洪应于本判决发生法律效力后七日内向原告麦树林赔偿损失41666.7元；三、驳回原告麦树林的其他诉讼请求。本案受理费3868元,由原告负担3000元，被告负担868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇二〇年十一月三日法官助理罗小燕书记员许婷婷