湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民初22号原告（执行案外人）：罗静，女，1980年12月19日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：邓晓君，湖北七君律师事务所律师。被告（申请执行人）：宜昌市伍家岗区德邦小额贷款股份有限公司，住所地宜昌市沿江大道特**(万达广场****）。统一社会信用代码91420500585475879X。法定代表人：张烈平，该公司董事长。委托诉讼代理人：许湖云，湖北诚业律师事务所律师。第三人（被执行人）：宜昌卓越投资开发有限公司，住所地宜，住所地宜昌市西陵区东山大道**v>法定代表人：吴克岸，该公司董事长。第三人（被执行人）：宜昌卓越置地建设有限公司，住所地宜昌市，住所地宜昌市点军区江南大道**91420500691765829D。法定代表人：王道贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢强，湖北前锋律师事务所律师。第三人（被执行人）：吴克岸，男，1968年7月12日出生，公民身份号码3522241968********，汉族，户籍所在地福建省福鼎市桐山街道施厝巷**。现在荆州市沙洋长林监狱服刑。委托诉讼代理人：朱国辉，湖北三立律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迪艳，湖北三立律师事务所律师。第三人（被执行人）：谭波，女，1977年5月15日出生，汉族，住宜昌市。原告罗静与被告宜昌市伍家岗区德邦小额贷款股份有限公司（以下简称德邦小贷公司）、第三人宜昌卓越投资开发有限公司（以下简称卓越投资公司）、宜昌卓越置地建设有限公司（以下简称卓越置地公司）、吴克岸、谭波案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。罗静的委托诉讼代理人邓晓君、德邦小贷公司的委托诉讼代理人徐湖云、卓越置地公司的委托诉讼代理人卢强、吴克岸的委托诉讼代理人刘迪艳到庭参加了诉讼。卓越投资公司、谭波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。罗静向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对罗静购买的位于宜昌市点军区江南大道95-43号所有权证为0402283项下房号为012801号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.本案诉讼费由德邦小贷公司承担。事实和理由：2019年3月26日，德邦小贷公司因与卓越投资公司、卓越置地公司、吴克岸、谭波民间借贷纠纷一案[（2014)鄂宜昌中民一初字第00213号]向宜昌市中级人民法院申请执行。2019年4月2日，宜昌市中级人民法院向宜昌市不动产登记中心下达(2019)鄂05执63号协助执行通知书，续查封了位于宜昌市××大道××号房屋所有权证为040283项下八套房屋及分摊土地使用权，其中包含房号为012801的房屋。罗静作为案外人对该房屋向宜昌市中级人民法院提出了执行异议，2020年5月25日，宜昌市中级人民法院作出（2020)鄂05执异14号执行裁定书，裁定驳回罗静的异议申请。该裁定缺乏事实与法律依据。2010年12月31日，罗静与卓越置地公司签订“维多利亚港湾一期”住宅团购协议书，约定罗静认购卓越置地公司开发的位于宜昌市点军区江南大道153号《维多利亚港湾》项目中第43幢28层01号房，建筑面积为166.10平方米，单价为3240元/平方米，总房款为538164元。2010年12月31日，罗静向卓越置地公司交纳了16万购房款。2013年3月20日，高家作（罗静舅舅）作为出让方、周石富作为受让方、卓越置地公司原法定代表人吴克岸、谭波作为担保方，三方签订《股权转让协议》，高家作将其所持有的卓越投资、卓越置地、晶宝矿业、葛汽公司的股权作价9300万元转让。2013年4月16日，高家作与各标的公司进行往来对账，高家作应付公司合计3692134.39元，其中包含与卓越置地1期房款2467261.10元（备注43号楼：012801房款）。2013年4月28日，经过各标的公司、吴克岸、公司财务人员对账确认，对《高总股权款明细》进行分项对账计算。其中第6项：高总应付公司3692134.39元,即为包含涉案房屋尾款在内的债务。2013年12月16日，吴克岸对《维多利亚43#楼2801情况说明》再次确认“将属于高家作外甥罗静名下团购的该房尾款378164元，冲抵了股权转让款，该房全款付清”。2014年3月25日，在卓越置地公司为其办理过户登记手续时，由于卓越置地公司内部投资人发生变更，一直未办理完毕。罗静2014年10月开始向宜昌坤达物业有限公司缴纳物业管理费。2018年6月25日，卓越置地公司、宜昌市悦江置业有限公司对罗静进行业主前期物业管理调查。据此，罗静已与卓越置业公司在法院查封之前签订房屋买卖合同，付清房款，并已实际占有房屋，因卓越置地公司经营陷入困境、公司投资人发生变更未能及时办理产权登记,罗静对此无过错，其符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的排除执行的情形。罗静同时认为，依民诉法解释第三百一十二条之规定，由于罗静对涉案房产享有期待物权，且该权利优先于德邦小贷公司的普通债权，罗静也享有阻止其对涉案房产进行执行的权利。德邦小贷公司辩称，一、罗静不是案涉房屋的合法权益人。1.罗静没有签订正式商品房买卖合同，而只是签订了认购协议书，也没有在认购协议书约定的时间内签订商品房买卖合同，该认购协议书应当解除。2.罗静也没有合法占有案涉房屋。卓越置地公司从2018年才开始对包括案涉房屋在内的房屋办理交付，罗静与卓越置地公司之间没有办理房屋的交付手续，罗静是怎么入住的？目前情况不清楚。但我公司认为，罗静没有办理合法的交房手续，就不是合法的占有。二、罗静没有支付购房款。1.首付款16万元没有相应的银行流水可以佐证，剩余的30余万元，罗静主张是由吴克岸支付，但股权转让协议的当事人是高家作和吴克岸，而购房款的支付应是发生在罗静和卓越置地公司之间，不同主体间不能直接抵偿。罗静提交的公司往来和明细往来之间没有任何关于债权债务转让的意思表述，卓越置地公司盖章仅仅只是对相关金额的认可，并没有认可这个转让。2.即使就算是进行了转让，由吴克岸向卓越公司支付后期的购房款，吴克岸也没有向卓业置地公司支付相应的款项。综上，罗静没有支付购房款，不是案涉房屋所有权人，不享有排除强制执行的权利。请求法院驳回其诉讼请求。卓越置业公司辩称，罗静在2010年12月签订了团购协议，在当月支付了房屋款16万元，剩余房款的情况，因为公司人员变换频繁，现处理该问题的公司职员均不是当时的经办人，对于后期支付房款的情况不清楚，但经过查阅公司账目，后期房款没有支付。卓越之地公司委托的物业公司与罗静之间没有办理房屋交接手续。目前，该房屋没有办理产权证，没有签订书面购房合同。卓越置业公司在本案中与罗静和德邦小贷公司没有对抗性，请求法院依法处理。吴克岸辩称，关于罗静后续购房款的问题，是由当时卓越投资公司和卓越置地公司的原始股东高家作以股权转让款的形式支付，吴克岸与高家作也办理了书面的往来明细。请求法院依法处理。卓越投资公司、谭波未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以认定。对双方当事人有异议的证据，本院将结合全案证据情况综合予以认定，具体的认证意见将在相关分析认定意见中予以明确。经审理查明：2010年12月31日，罗静与卓越置地公司签订《“维多利亚港湾一期”住宅团购协议书》，双方约定，由罗静认购的房屋为卓越置地公司所开发的位于宜昌市点军区江南大道153号《维多利亚港湾》项目中的第43幢28层01号房，总房款为538164元。罗静自愿在签订协议时向卓越置地支付团购诚意金160000元，本期项目取得《预售许可证》之日起60个工作日之内，购房人必须签订《商品房买卖合同》，并通过现款、商业贷款或公积金贷款等多种形式缴清购房余款。该协议还约定，罗静需在本协议书约定的时间内到指定地方与卓越置地公司签订正式的《商品房买卖合同》，并按双方约定的付款方式缴纳房款。罗静逾期未与卓越置地公司签订《商品房买卖合同》的，卓越置地公司有权解除本协议书。卓越置地公司解除协议书的，有权将该房屋另行出卖给第三方且不承担任何责任。同日，卓越置地公司向罗静出具了160000元的收据。2013年3月20日，高家作与周石富签订《股权转让协议》，约定高家作向周石富转让其合法持有一系列股权，包括：卓越投资公司30%的股权（作价3000万），卓越置地公司23%股权（作价3000万），晶宝矿业23%股权（作价2300万），葛汽公司20%的股权（作价1000万）。双方同意并确认本次股权转让价款为人民币9300万元，并约定周石富自协议生效后至2013年3月20日前向高家作支付3300万，高家作收到上述价款后7日内即为周石富办理晶宝矿业、葛汽公司和卓越置地股权转让过户事宜；周石富偿还相关公司和个人贷款交割完成后，高家作7日内即为周石富办理卓越投资（质押25.5%股权2013年6月21日到期）30%股权过户事宜。吴克岸、谭波作为担保方在协议上签字，并保证对本次股权转让的行为充分知情，为保证周石富履约承诺向高家作承担连带责任保证，保证担保的范围包括本协议主债权、违约金、违约方给守约方造成的损失和实现债权的费用，包括但不限于差旅费、律师费、评估费、拍卖费等费用。协议还对违约责任、协议变更与终止、争议解决的方式等事项作出了约定。卓越投资公司、卓越置地公司、湖北晶宝矿业有限责任公司签订、宜昌葛洲坝车辆制造有限公司在协议上加盖了公司印章。2013年9月15日，吴克岸与高家作及某某（签名无法辨认）共同签字确认《高总与公司往来》，对高家作与卓越投资、卓越置地、晶宝矿业、葛汽公司的资金往来进行核算，确认高家作应付公司合计3692134.39元（不含葛汽说明中的550万元），其中在卓越置地款项中，包括1期房款确认高家作欠付金额2467261.10元，备注栏中标示43号楼：012801、012803、012804、012805、012901、012903、012904、012905。卓越投资公司、卓越置地公司、晶宝公司、葛汽公司在前述账目中相关部分加盖印章。同日，前述三人另共同确认《高总股权款明细》，确认高家作股权款合计93200000元（备注：股权转让款9300万；峰瑞兴业、招行贷款费用20万）卓越投资公司、卓越置地公司、晶宝公司、葛汽公司在前述账目中相关部分加盖印章。宜昌市中级人民法院根据已生效的（2014）鄂宜昌中民一初字第00213号民事判决书，于2019年3月26日立案执行申请执行人德邦小贷公司与被执行人卓越投资公司、卓越置地公司、吴克岸、谭波民间借贷纠纷一案，并于2019年4月2日向宜昌市不动产登记中心下达（2019）鄂05执63号协助执行通知书，续查封卓越置地公司名下位于宜昌市××大道××号的房屋，房屋所有权证为0402283（房号：000105、000201、010204、000301、012304、012305、012801、012901）项下八套房屋及分摊土地使用权。罗静得知上述查封后遂向宜昌市中级人民法院请求撤销前述协助通知书，主张位于宜昌市××大道××号房屋（所有权证012801）系其于2010年12月31日购买，前述查封没有事实与法律依据。宜昌市中级人民法院经审查，作出（2020）鄂05执异14号裁定，驳回了罗静的异议申请，以致成讼。本院认为，本案当事人争议的焦点问题在于案外人罗静对涉案的房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，即需审查罗静定购买涉案房产是否符合前述条件，本院对此评述如下。一、罗静没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。当事人主张不动产物权期待权，前提是依据有效的合同，能够要求合同相对人履行向其交付标的物，并办理不动产转移登记的义务。因此，前述司法解释规定的“合法有效的书面买卖合同”无论是依据文意解释，还是体系解释，当然指的是买卖合同本约。罗静与卓越置地公司签订《“维多利亚港湾一期”住宅团购协议书》，约定罗静向卓越置地公司支付160000元认购案涉房屋，双方需在签订团购协议书后60日内签订商品房买卖合同。也就是说，如果卓越置地公司违约，罗静并不能依据该协议直接向卓越置地公司主张交付房屋，仅能要求卓越置地公司承担不签订商品房买卖合同的违约责任，该协议书的性质为预约合同。根据前述分析，罗静排除执行的主张不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。二、即使《“维多利亚港湾一期”住宅团购协议书》能够认定为“合法有效的书面买卖合同”，罗静亦不能证明“已支付全部价款”。首先，对首付款的交付，罗静虽提供了收据证明和银行对账单明细，但该对账单明细显示转款时间为2011年1月4日，与收据时间不符；转款金额40万元，与收据金额不符；付款人不明，不能证明是罗静付款。上述证据不能达到高艳的证明目的。其次，罗静主张高家作基于与其的亲属关系，自愿承担罗静对卓越置地公司的债务，高家作在与吴克岸签订转让协议时把案涉剩余房款的给付义务转让给了吴克岸，罗静及高家作退出了与卓越置地公司的债权债务关系。因卓越置地公司盖章认可，应当视为罗静剩余房款已经全部清结。经查，卓越置地公司并非股权转让协议的当事人，因此该协议不能约束卓越置地公司。卓越置地公司在《高总与公司往来》表上盖章，充其量只能认为对往来明细的认可，而不能得出卓越置地公司同意所谓债务转移之说。高家作与吴克岸原均系卓越置地公司公司股东，两人利用持有卓越置地公司印章的便利，即使盖章认可卓越置地公司负担吴克岸个人债务，如此公然损害公司利益的行为，依法亦不能认可其效力。三、罗静没有合法占有案涉争议房屋。众所周知，入住商品房应当先办理房屋交接手续。本案中，罗静虽举证交纳物业管理费，但并未提交房屋交接单等证据证明其占有的“合法性”，故本院不予认定。综上所述，罗静不能依据对案涉房屋的物权期待权，主张排除人民法院对该房屋的强制执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回罗静的诉讼请求。本案案件受理费9182元（罗静已预交），由罗静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  陈继雄审判员  王瑞菊审判员  曹 斌二〇二〇年十一月二十三日书记员  袁昌芹