湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6292号原告：朱敏，女，1986年9月4日出生，汉族，住址湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张元康，湖北武银律师事务所律师，特别授权。被告：唐俊武，男，1979年10月11日出生，汉族，住址广东省汕头市潮**。被告：胡凤玲，女，1982年10月10日出生，汉族，住址广东省汕头市潮**。以上两被告的共同委托诉讼代理人：邹俏、方风智，湖北仁义律师事务所律师，特别授权。被告：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路**复地东湖国际********。法定代表人：金莉，经理。委托诉讼代理人：夏小芳，公司员工，一般授权。原告朱敏（以下称朱敏）与被告唐俊武、胡凤玲、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱敏及其委托诉讼代理人张元康、唐俊武及胡凤玲的共同委托诉讼代理人方风智、吉家公司委托诉讼代理人夏小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除朱敏与唐俊武、胡凤玲于2019年10月29日签订的《存量房买卖合同》，解除朱敏与吉家公司于2019年10月29日签订的《居间服务合同》；2、判令唐俊武、胡凤玲立即向朱敏返还购房款20万元；3、判令吉家公司立即向朱敏返还居间服务费18500元；4、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：经吉家公司居间介绍，朱敏与唐俊武、胡凤玲于2019年10月29日签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定唐俊武、胡凤玲将其名下位于江汉区青年路528号葛洲坝国际广场北区8栋1单元15层3室（产权证号为：鄂（20**）武汉市江汉区不动产权第0035080号）的房产出售给朱敏。该《存量房买卖合同》对房屋基本情况、交易流程、权属情况、转让价款、付款约定、违约责任、争议解决方式进行了约定。2019年10月29日，朱敏按照合同约定向唐俊武支付了购房款20万元，并向吉家公司葛洲坝分公司支付了居间服务费18500元。合同签订后，朱敏一直严格按照合同约定履行自己的义务。但2020随着新冠××疫情的发生，对朱敏从事的饮食服务行业造成了很大的打击，朱敏本想依靠餐饮店的收入来支付购房款已经行不通。由于新冠××疫情导致合同目的无法实现，因此朱敏按照《合同法》第九十四条第一款规定及《存量房买卖合同》第十二条的约定解除合同。合同解除后，朱敏支付的购房款以及居间服务费理应返还。为维护朱敏的合法权益，避免买卖双方因不可抗力原因遭受的损失扩大，依据我国有关法律，特具状法院，恳请支持。唐俊武、胡凤玲共同答辩称，同意解除存量房买卖合同。购房合同约定定金不予返还，朱敏所称的新冠××疫情与本案房屋买卖合同交易时间并无重合，在疫情发生之前，朱敏已经违约，唐俊武、胡凤玲亦向对方发出了解除通知函。中介费与唐俊武、胡凤玲无关。吉家公司答辩称，不同意解除居间合同。吉家公司的居间合同义务已经履行完毕，吉家公司按照合同约定促成了朱敏与唐俊武、胡凤玲的房屋买卖合同成立，朱敏应该按照合同约定向吉家公司支付居间服务费5万元，但朱敏至今只支付了1万元，其行为已构成违约，不存在吉家公司向其退还款项的情形。吉家公司在整个交易过程中一直积极履行义务，并无任何过错。买卖合同无法履行与吉家公司无关，吉家公司不是本案适格被告，不应当承担任何费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2019年10月29日，朱敏、案外人夏红义、唐俊武、胡凤玲与吉家公司签订《居间服务合同》，合同约定甲方（出卖人）为唐俊武，乙方（买受人）为朱敏，丙方（居间人）为吉家公司。合同第二条约定“甲、乙双方签订《存量房买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务佣金”；合同第二条约定“如买卖双方最终签订《存量房买卖合同》，则居间方所收取的款项充抵买、卖双方应当支付的佣金”；第三条约定“……乙方于《存量房买卖合同》签订当日向丙方支付居间服务佣金人民币伍万圆整”。2019年10月8日案外人夏红义向吉家公司支付了1万元意向金，2019年11月30日吉家公司退还该1万元意向金给夏红义，同日案外人夏红义向吉家公司支付了1万元的佣金，吉家公司出具收据。《居间服务合同》签订同日，朱敏、案外人夏红义与唐俊武、胡凤玲签订了《存量房买卖合同》，该合同第五条约定：（一）房屋转让价为人民币（大写）肆佰贰拾玖万圆整；第六条约定：（一）定金人民币（大写）贰拾万圆整，买受人应于本合同签订当日将定金支付给出卖人；（二）买受人首付款（不包含定金）人民币玖拾玖万圆整；（三）尾款人民币（大写）叁佰万圆整，商业贷款方式支付。出卖人同意买受人在2019年11月30日首次贷款审批被拒15个工作日内继续向其他贷款机构申请贷款直到贷款获得批准（但最多不得超过2家贷款机构），买卖双方应提交贷款机构所需全部资料。第十一条第（三）款第2项、第3项约定：买受人拒绝购买该房屋或未按约定支付房款的、逾期履行本合同约定的义务超过三十日的，出卖人有权没收买受人的定金。合同签订当日2019年10月29日，案外人夏红义向唐俊武转账20万元，当日唐俊武向案外人夏红义出具收到购房款20万元的收条，后吉家公司配合朱敏办理银行按揭贷款，但朱敏没有办理完成银行按揭贷款，未说明不到银行贷款的原因，也未举证证明到过两家银行无法贷到款项的情况，其购房首付款及尾款至今未交付。另查明，案外人夏红义与朱敏原是夫妻关系，已于2019年9月29日在民政部门办理离婚。案外人夏红义已将《居间服务合同》及《存量房买卖合同》的权利转让给朱敏。本院认为，朱敏与唐俊武、胡凤玲签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》系双方真实意思表示，自成立之日起生效，朱敏向本院起诉主张解除合同，唐俊武、胡凤玲在2020年8月26日的本案庭审也同意解除合同，故朱敏与唐俊武、胡凤玲之间的《存量房买卖合同》于2020年8月26日解除，本院予以确认。关于朱敏首付款20万元的定性及是否返还的争议焦点问题。第一、《存量房买卖合同》第六条付款约定中第一款明确约定“定金人民币（大写）贰拾万圆整，买受人应于本合同签订当日将定金支付给出卖人”，第二款约定“买受人首付款（不包含定金）玖拾玖万圆整……”，强调首付款不包含定金，根据合同约定，合同签订双方的真实意思为合同签订当日交付的20万元作为定金，而朱敏20万转款的时间为2019年10月29日，即合同签订当天，与合同约定定金支付的时间及金额均一致。朱敏认为20万元的性质为购房款而不是定金，理由是唐俊武出具的收条上写明的是：收到购房款20万元。经审查，该收条为打印字体与空格结合，是格式模板，购房款三个字为打印字体，唐俊武收取的20万元是基于朱敏与唐俊武、胡凤玲之间的买卖合同关系收取的，20万元的性质应结合整体交易、合同签订过程、付款时间等明确性质。故对朱敏认为该首付款20万元定性为购房款的理由本院不予支持，而对唐俊武、胡凤玲认为该首付款20万元定性为定金的抗辩意见本院予以采纳。第二、唐俊武收取的20万元首付款应为合同签订当天朱敏向其支付的购房定金。朱敏与唐俊武、胡凤玲签订《存量房买卖合同》，朱敏因自身原因无法办理贷款手续，且违约不支付购房首付款及尾款，系朱敏违约。朱敏与唐俊武、胡凤玲签订的《存量房买卖合同》约定办理贷款发生在新冠疫情之前，故对朱敏称新冠疫情导致合同目的无法实现的意见本院不予采纳。《存量房买卖合同》第十一条第（三）款第2项、第3项约定：买受人拒绝购买该房屋或未按约定支付房款的、逾期履行本合同约定的义务超过三十日的，出卖人有权没收买受人的定金。在朱敏与唐俊武、胡凤玲的买卖合同关系中，朱敏明确主张解除合同，应承担拒绝购房及不付购房款相应违约的不利后果。20万元定金系朱敏保证其会购买房屋，保证唐俊武、胡凤玲合同权利实现的“违约定金”，具有担保性质，因朱敏自身违约导致合同目的无法实现，故对朱敏主张唐俊武、胡凤玲返还20万元诉讼请求，本院不予支持。朱敏与吉家公司签订的《居间服务合同》第二条约定“甲、乙双方签订《存量房买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务佣金”。朱敏与吉家公司签订《居间服务合同》的合同目的是促成朱敏与唐俊武、胡凤玲之间的房屋买卖合同关系签订，而实际上吉家公司已促成了朱敏与唐俊武、胡凤玲间的《存量房买卖合同》签订且成立生效，吉家公司已经实际履行了所有合同义务，且居间合同义务已经履行完毕。现朱敏以买卖房屋之目的未成及新冠疫情为由要求解除《居间服务合同》没有事实和法律的根据。对朱敏主张解除与吉家公司签订的《居间服务合同》、返还居间服务费18500元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告朱敏与被告唐俊武、胡凤玲之间的《存量房买卖合同》于2020年8月26日解除；二、驳回原告朱敏的其他诉讼请求。案件受理费2289元，由原告朱敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李国华二〇二〇年十一月五日书记员  王诗云