重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8828号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院，统一社会信用代码91500222736563527B。法定代表人：翁春涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛兰，女，1970年3月28日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：余昌兰，女，1986年10月24日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工，一般授权。被告：卓荣健，男，1987年9月17日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）诉被告卓荣健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员刘斌适用小额诉讼程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告千山物业公司委托诉讼代理人薛兰、余昌兰与被告卓荣健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告物业服务费9，308.48元；2、请求判决被告支付原告公共能源费100.00元；3、请求判决被告支付原告商业电费814.70元；4、请求判决被告支付原告电损电费132.79元；5、请求判决被告支付违约金4，606.68元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年4月4日与被告签订了《前期物业服务协议》。原告一直积极履行相关权利义务，对被告居住的小区提供物业服务。但被告自2019年11月1日至2020年8月31日拖欠物业服务费9，308.48元、公共能源费100.00元、商业电费814.70元、电损电费132.79元，且依据被告签署的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，累计产生违约金4，606.68元，以上费用合计14，962.65元。被告拖欠费用的行为对物业服务工作造成了严重影响，同时侵犯了已缴费业主的切身利益。原告曾多次以电话、张贴催费单、书面邮件等多种形式向被告催缴费用，但其至今未予补交。原告根据《前期物业服务协议》的相关规定，特诉至贵院，请求判如所请。被告卓荣健辩称：原告从去年9月以来都未对二楼通道进口的公共玻璃破碎问题进行处理，直到今年国庆前才处理，我租用的经营场所从承租时漏水，原告看现场不下10次，但均未得到处理，对我的经营造成一定影响，原告的物业服务不符合合同的约定。另外，在我正常经营期间原告阻止我搬货。经审理查明，2019年3月29日，被告卓荣健与重庆千山万水置业有限公司签订了《租赁合同》，租赁千山半岛国际项目×××（幢）第一层，房号为1，租赁期从2019年4月6日起至2024年4月5日止。2019年4月4日，原告与被告卓荣健签订《前期物业服务合同》，约定：原告为千山半岛国际（A区）提供物业服务，具体服务范围：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的维护和管理、公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理和其他服务。物业服务费高层住宅为1.70元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费，实际按1.20元/平方米·月收取），花园洋房住宅为2.50元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费，实际按2.00元/平方米·月收取），商业物业3.00元/平方米·月（不含公摊水电费及经营垃圾处理费），物业服务管理自建设单位通知的正式接房之日起计算。公摊水电费：包括楼道照明、大堂（厅）照明、电梯间照明、消防通道照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等，根据专表计量或总表与各分表的差额、损耗所产生的费用自正式接房之日起按户据实分摊（后实际按每户每月10元计收）。水、电、气等相关能源费用，按国家或重庆市相关标准收取，水费涉及二次加压供水的，其收费标准按照二次供水单位或参照政府有关规定核算执行，现行收费标准为每吨加收0.80元。服务协议还对物业服务质量、合同期限、双方的权利义务、违约责任等进行约定。原告按照服务协议约定，为千山半岛国际（A区）提供了物业服务。被告卓荣健系该小区×××门面租户，房屋建筑面积310.38平方米；被告卓荣健从2019年11月起以原告未按物业服务合同服务、未能履行物业服务职责、未处理玻璃破裂及房屋漏水等理由未向原告缴纳物业服务费，截止2020年8月31日，被告共欠物业服务费9，308.48元、公共能源费100.00元、商业电费814.70元、电损电费132.79元，合计10，355.97元。庭审中，原告自愿撤回对被告违约金的诉讼请求。审理中，被告卓容健认为：原告对玻璃破碎问题直到2020年国庆节前才处理，而对房屋漏水问题直到现在均未处理严重影响被告的经营，且对被告搬离无理进行阻拦。原告对被告在答辩中提出的问题认为，被告对玻璃破碎问题是向招商中心反映的，并未直接向原告反映，招商中心也未向原告进行反映；漏水问题原告去看现场是事实，但时漏时不漏，怀疑是楼上业主阳台洗衣机的地漏漏水，但与楼上业主沟通时业主没有进行配合；阻拦搬货问题，从疫情期间我们一直联系不上被告，被告员工也不理我们，当发现被告搬东西离场时，我们拦下被告询问具体什么时候交费，完清费用后才能离场。前述事实，有《租赁合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等书证和双方当事人陈述在案为凭，经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系依法成立的合同，原告对千山半岛国际(A区)进行了物业服务，履行了合同的主要义务，被告作为经营者，在长期接收原告提供的物业服务的同时，应当按照合同的约定支付物业服务费。而物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益。在原告对该小区提供相应物业管理服务后，小区业主和商业经营者在没有重大事由的情况下，不能对抗物业服务费的交纳。庭审中被告提出的房屋漏水问题，虽然原告与楼上业主进行沟通但业主不予配合，但被告已向原告反映多次，且一直未得到妥善处理，对被告的经营造成一定的影响，原告可适当减少收取物业服务费，本院认为减少收取一月的物业费为宜。庭审中原告自愿放弃对违约金的主张，系对自身权利的放弃，本院予以准许。因此，对原告要求被告支付2019年11月1日至2020年8月31日拖欠物业服务费8，377.38元（原费用9，308.48元，减少收取931.10元）、公共能源费100.00元、商业电费814.70元、电损电费132.79元，合计9，424.87元，本院予以支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告卓荣健尚欠原告重庆市綦江区千山物业有限公司2019年11月1日至2020年8月31日拖欠物业服务费8，377.38元（原费用9，308.48元，减少收取931.10元）、公共能源费100.00元、商业电费814.70元、电损电费132.79元，合计9，424.87元，此款于本判决发生法律效力后5日内给付；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费174.06元，减半收取87.03元，由被告卓荣健负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告卓荣健在履行上述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员 刘 斌二〇二〇年十一月十八日书记员 邓乐懿