广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21580号上诉人（原审原告）：广东晟富物业管理有限公司（原称广州晟富物业管理有限公司），住所地：广州市海珠区。法定代表人：宁桂如。委托诉讼代理人：杨敏，该公司职员，联系地址。被上诉人（原审被告）：广州精彩实业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：刘会根，该司职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭文慧、张欣，均系广东中天律师事务所律师。上诉人广东晟富物业管理有限公司（以下简称晟富公司）因与被上诉人广州精彩实业有限公司（以下简称精彩公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初9108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人晟富公司代理人杨敏、被上诉人精彩公司代理人彭文慧、张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟富公司上诉请求：1.维持一审判决，加判精彩公司支付2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费8309.16元及滞纳金（自2015年10月1日起精彩公司实际返还款项之日止，按照人民银行同期贷款利率标准计算）；2.判令精彩公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年10月18日，晟富公司向精彩公司发出的结清确认函并不包括涉案1806房，而是指六套员工自住房，具体房号为709房、710房、703房、702房、自编610房（登记为609房）、2301房。请二审法院查明事实，支持晟富公司的上诉请求。精彩公司二审答辩称其司坚持一审的意见，并认为2018年10月份的表格是双方共同确认的，而且已经履行完毕，包括精彩公司应支付的全部物业管理费，该确认函确认的费用是双方总核算的管理费。晟富公司于2020年2月24日向一审法院起诉请求：1.判令精彩公司向晟富公司支付广州市越秀区文明路48号1806房自2014年11月1日至2019年11月30日止的物业服务费14079.37元（按建筑面积82.4319平方米，每月每平方米2.8元，每月为230.81元）及逾期付款违约金（每月物业服务费的违约金从当月8日起，每日按照欠付总额的千分之三计至实际支付之日止）；2.判令精彩公司向晟富公司支付2015年8月5日至2019年9月30期间的公摊电费1159.31元。一审法院认定事实：广州市越秀区文明路48号1806房的所有权登记在精彩公司名下（原称广州精彩投资有限公司），建筑面积82.4319平方米，规划用途为住宅。2014年11月4日，晟富公司（乙方）与精彩公司（甲方）签订《安泰大厦物业服务合同》，约定：安泰大厦位于广州市越秀区文明路36-48号，总建筑面积20558平方米，其中住宅13040平方米，商场4783平方米；安泰大厦住宅小业主自收楼之日起均按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方交纳物业管理服务费，但不包括甲方自用的三套办公用和一套公司食堂用房（房号分别为607、1206、1207、708），如甲方将前述四套自用办公用房出租或出售，需按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方缴纳物业服务费；甲方公司员工自住房6套自2015年8月1日起按每平方米建筑面积1.4元每月向乙方交纳物业服务费，甲方公司员工自住房6套出租或出售，需按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方交纳物业服务费，前述物业之外的其它空置物业不计收管理服务费；公摊电费按广州市居民住宅公共用电电量摊分办法，2015年8月5日前由甲方向物业产权人或物业使用人收取，乙方协助；2015年8月5日后由乙方向物业产权人或物业使用人收取；甲方、业主和物业使用人应在每月7日之前缴纳当月的物业管理费、公摊电费，从逾期之日起按每日应交管理费、公摊电费的千分之三交纳滞纳金；管理服务期限自2014年11月4日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止，本合同自然终止等。2018年10月18日，晟富公司向精彩公司发出《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》，内容为：按照2014年11月4日双方签订的《安泰大厦物业服务合同》，我司2018年10月以与贵司的财务就电费、物管费、车场分红三项进行了相互确认，请贵方按照附表明细进行结款等。附表记载：“物业应收公摊与监控电费（算至8月）2131.88元”、“应付物业公司物管费（付至9月）8248.8元”等项目，总计精彩公司应付晟富公司金额为28776.65元。2020年4月22日，精彩公司以银行转账方式向晟富公司支付28776.65元，付款回单摘要记载“付2018年10月结清确认函费用”。本案审理过程中，晟富公司与精彩公司共同确认，涉案《安泰大厦物业服务合同》时合同约定的“甲方公司员工自住房6套”是指709房、710房、703房、702房、自编610（房管局登记为609）房和2301房，并不包括涉案1806房。精彩公司称，涉案1806房在2017年年初才有人入住，之前属于空置的不需要支付物业管理费的房屋；因上述6套精彩公司员工自住房中有2套在2018年已经出售，而涉案1806房由精彩公司的股东使用，故1806房应替换出售的员工自住房，按照每月1.4元/平方米的标准收取2018年10月1日至2019年11月30日期间的物业服务费。晟富公司表示不同意以1806房替换原6套精彩公司员工自住房，并称1806房在签订《安泰大厦物业服务合同》时并非空置，属于应当交纳物业管理费的房屋。为证明该房屋已经出租，晟富公司向一审法院提交《出租屋疫情防控期间承诺书》作为证据，该证据显示“广州保富龄生物科技有限公司”及徐路杨以涉案1806房业主身份签名确认该房屋为出租屋，承诺遵守疫情防控工作要求等。精彩公司对该证据真实性无异议，称徐路杨是合作公司的股东，该房屋为免费给他居住的。晟富公司为证明关于公摊电费的主张，提供其自行制作的自2015年10月9日至2019年9月30日期间《安泰大厦各住户电梯、梯灯照明和水泵用电电量摊分方法》，记载涉案1806房屋应缴公摊电费分别为37.34元、39.95元、46.40元、54.39元、49.35元、49.37元、39.53元、45.34元、43.23元、45.96元、49.91元、51.28元、47.21元、47.55元、45.17元、49.69元、51.86元、55.65元、48.61元、47.36元、46.88元、50.84元、59.78元、62.29元，合计1164.94元。精彩公司认为2018年8月以前的费用已结清；另晟富公司是按130-142户来计算公摊电费，实际是156户，晟富公司的计算方法是错误的，是不真实的；晟富公司没有举证证明每个计费时段的电梯梯灯照明、水泵用电量与其制作的表格上数据是一致的。一审法院认为：晟富公司与精彩公司自愿签订的《安泰大厦物业服务合同》合法有效，双方均应依约履行。据晟富公司向精彩公司发出的《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》及附表，至2018年8月的公摊电费及至2018年9月的物业管理费经双方核算后，精彩公司已经支付完毕。晟富公司称已结清的费用不包括涉案房屋在内，但未进一步提供证据予以证实，一审法院不予采信。涉案1806房既不属于《安泰大厦物业服务合同》约定的按照1.40元/月计收物业服务费的6套精彩公司员工住房，2018年10月1日以后也不属于可以免收物业服务费的空置房，晟富公司已为该房屋所在住宅小区提供了物业管理服务，其主张按照合同约定的住宅物业服务费标准计收该房屋物业服务费合法合理。精彩公司答辩认为2018年10月以后涉案1806房应按照员工自住房1.40元/平方米的标准计付物业服务费，但未能举证证明双方就1806房替换原6套员工自住房已达成合意，故对其上述答辩意见，一审法院不予采纳。另晟富公司主张按欠费金额每日千分之三交付违约金，因该计算标准过分高于其实际损失，故一审法院依法予以调整。关于2018年8月之后的公摊电费（根据晟富公司提交的公摊电费表实为2018年8月6日以后），晟富公司提供了其自行制作的《安泰大厦各住户电梯、梯灯照明和水泵用电电量摊分方法》，虽未提供相应的凭证，但所显示的数据均在合理和正常范围之内，一审法院予以采信，精彩公司应当按该数据缴交公摊电费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2020年8月25日作出判决：一、被告广州精彩实业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东晟富物业管理有限公司支付广州市越秀区文明路48号1806房自2018年10月1日起至2019年9月30日止的物业管理服务费（每月按2.8元/平方米×82.4319平方米计付）。二、被告广州精彩实业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东晟富物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理服务费的违约金[每月物业管理服务费的违约金自当月8日起计至实际支付之日止，以同期应付未付的物业管理服务费为基数，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；违约金总额以不超过所欠的物业管理服务费总额为限]。三、被告广州精彩实业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东晟富物业管理有限公司支付2018年8月5日至2019年9月30日期间的公摊电费371.41元。四、驳回原告广东晟富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费562元，由原告广东晟富物业管理有限公司负担512元，被告广州精彩实业有限公司负担50元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，晟富公司向本院提交如下证据：证据一、分红款、应收管理费清单（2017年9月）；证据二、分红款、应收管理费清单（2017年8月）；证据三、分红款、应收管理费清单（2017年7月）；证据四、分红款、应收管理费清单（2017年2月）；证据五、分红款、应收管理费清单（2017年1月）；证据六、分红款、应收管理费清单（2016年8月）；证据七、分红款、应收管理费清单（2016年5月）；证据八、分红款、应收管理费清单（2016年4月）；证据九、光盘一份，内容为晟富公司制作，双方确认的分红明细表。上述证据共同证明1015元仅为六套房屋的管理费，不包括1806房的物业管理费。精彩公司质证意见为其不确认光盘的真实性、合法性、关联性，只确认签名盖章的纸质内容。晟富公司提交表格的制作时间是2020年，有修改痕迹，且有部分表格月份相同，但数据不一。对证据1-8有精彩公司签名的真实性确认，但从精彩公司及晟富公司在庭审所陈述的六套员工住房所应计付的物业管理费，一个月仅645.4元，可以说明双方结清确认函中的物管费不仅仅包括员工住房的物管费，该确认函属于综合费用的结算。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对晟富公司的上诉请求与精彩公司的答辩意见，分析如下：本案二审争议的是精彩公司是否应向晟富公司支付1806房2015年10月1日至2018年9月30日的物业管理费及滞纳金？根据晟富公司向精彩公司发出的《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》及附表，至2018年8月的公摊电费及至2018年9月的物业管理费经双方核算后，精彩公司现已经支付完毕。晟富公司称已结清的费用不包括涉案1806房屋在内，现要求精彩公司向其支付1806房2015年10月1日至2018年9月30日的物业管理费及滞纳金，但晟富公司未提交证据证明涉案1806房此前应向其支付物业管理费而未支付，晟富公司曾向精彩公司进行过催缴。一审法院以晟富公司提出《晟富物业公司与精彩公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》中所确认的金额未包括涉案1806房物业管理费未进一步提供证据予以证实，不予采信并无不当，本院予以维持。综上所述，晟富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广东晟富物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十一月二十八日书记员  颜旭怀王日平