广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21522号上诉人（原审原告）：李惠聪，男，身份证住址：广东省化州市。委托诉讼代理人：林峰，广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：周进，该司执行董事。委托诉讼代理人：陈爱华，该司员工。上诉人李惠聪因与被上诉人广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司（以下简称诺亚方舟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初37787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李惠聪及其代理人林峰、被上诉人诺亚方舟公司代理人陈爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李惠聪上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判诺亚方舟公司向李惠聪退还租金60000元；3.改判诺亚方舟公司向李惠聪赔偿未通知上述拆除房屋设备而导致的损失18175.04元；4.改判诺亚方舟公司承担李惠聪支付的律师费8000元；5.判决诺亚方舟公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、李惠聪承租案涉房屋的目的在于经营酒吧、实现经营收入，但因诺亚方舟公司隐瞒案涉房屋属于违章建筑的事实，导致李惠聪无法取得营业执照，合同目的无法实现，诺亚方舟公司构成违约，其应当就其违约行为承担法律责任，退还李惠聪租金。二、根据案涉租赁合同的约定，案涉房屋一层、二层是作为一个整体出租给李惠聪的，二层拆除导致一层漏水，一层无法使用，损害了李惠聪规划的营业范围及场所，李惠聪的经营目的无法实现。李惠聪从未使用过案涉房屋，一审认为《退租表》签订之前，李惠聪有使用案涉房屋，拆除二层后李惠聪有使用一层，属认定事实错误。如前所述，诺亚方舟公司存在欺骗及违约行为导致李惠聪的合同目的无法实现，故诺亚方舟公司应当退还李惠聪租金。三、诺亚方舟公司未经通知，强行拆除案涉房屋二层及李惠聪的设备，属于民事侵权行为，且诺亚方舟公司没有给予李惠聪合理的拆除时间，故诺亚方舟公司应当就其侵权行为及违约行为承担法律责任，赔偿李惠聪损失。四、根据最高人民法院的司法判例，李惠聪的律师费应当由违约方诺亚方舟公司承担。诺亚方舟公司二审答辩称其认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本案是因为承租人自己生意不好，一直没有使用场地，诺亚方舟公司也多次跟李惠聪协商让其继续经营，但是李惠聪一直空置租赁物业，所以承租人是自己单方面不使用房屋，现反而要求诺亚方舟公司退租，进行赔偿，诺亚方舟公司没有没收李惠聪的押金，已经是非常照顾的处理了。李惠聪于2019年9月2日向一审法院起诉请求：1.诺亚方舟公司向李惠聪退还租金60000元及押金15000元；2.诺亚方舟公司向李惠聪赔偿未通知李惠聪拆除房产设备而导致的损失18175.04元；3.诺亚方舟公司承担李惠聪支付的律师费8000元。一审法院认定事实：2018年10月24日，诺亚方舟公司（甲方）与李惠聪（乙方、承租方）签订了《物业租赁合同书》，主要约定以下内容：一、物业坐落、面积、设施情况。甲方出租、乙方承租的物业的位置为广州市天河区中成路301号122房124房办公室。办公室建筑面积为66平方米。二、租赁期限和用途。租赁期限是2018年10月28日至2021年10月27日止，共计3年；乙方若需续租，须在租期届满其时提前两个月书面通知甲方，经甲方同意另行签订《物业租赁合同书》否则视为放弃租用；同等条件下乙方享有优先承租权。三、租金及支付办法。2018年10月28日至2019年10月27日的租金政策为：每月5000元；2019年10月28日至2020年10月27日的租金政策为：每月5500元。合同保证金：签订本合同时，乙方应付15000元作为租赁该办公室的合同保证金及支付第一年租金60000元。李惠聪在上述合同签订后依约向诺亚方舟公司支付了保证金15000元及第一年租金60000元，对此有李惠聪提供的盖有诺亚方舟公司公章的收据两张予以证实。李惠聪主张在合同签订后诺亚方舟公司未协助李惠聪办理《营业执照》，因该房屋为违章建筑，李惠聪自己也无法办理，导致李惠聪一直无法营业，为此提交了以下李惠聪与诺亚方舟公司财务颜萍、熊主任、天琦庄、周总的微信聊天记录，显示李惠聪多次催促诺亚方舟公司方办理营业执照事宜，诺亚方舟公司均表示“好的、尽快”。诺亚方舟公司确认上述证据的真实性，但认为李惠聪与诺亚方舟公司双方并未在合同中约定诺亚方舟公司必须帮助李惠聪办理营业执照和卫生许可证，且李惠聪未提交相应的材料及支付相关的成本费用。李惠聪主张诺亚方舟公司单方面拆除了案涉房屋的二楼，并导致其损失18175.04元，为此提交了以下证据：1.拆除前及拆除后的房屋照片，显示该建筑为集装箱搭建的二层建筑物，二楼已全部被拆除；2.李惠聪与诺亚方舟公司工作人员的微信聊天记录，显示：李惠聪在2019年6月19日质问诺亚方舟公司工作人员“你们拆我二楼干嘛？”诺亚方舟公司工作人员未回应；3.物品购买清单。诺亚方舟公司认为，拆除的是二楼，李惠聪已自行搬走一部分物品，其余物品在一楼，在拆除前已通知李惠聪，但诺亚方舟公司未提供通知的证据。诺亚方舟公司主张拆除案涉场地是当地的城管对违章建筑的要求，对此提供了广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书，载明：诺亚方舟公司在中成路301号临街商铺后门进行乱搭建，违反《广州市市容环境管理规定》第二十三条的规定，责令诺亚方舟公司立即停止违法行为，在2019年7月20日17时前自行整改。诺亚方舟公司主张李惠聪与诺亚方舟公司双方于2019年9月24日协商退租，对此提交了：1.退租表，载明无欠缴租金、无应退租赁押金，李惠聪、诺亚方舟公司于2019年9月24日签章确认；2.收据，载明李惠聪已结清水电费；3.诺亚方舟公司工作人员与李惠聪的微信聊天记录，载明双方协商退租事宜。李惠聪对上述证据的真实性无异议。李惠聪主张案涉房屋为两层集装箱，属于违章建筑，对此提供了现场照片予以佐证。诺亚方舟公司陈述案涉房屋没有建设许可证。一审庭后，为查明本案事实，一审法院向广州市规划和自然资源局天河区分局出具《协助调查函》，请该局协助调查案涉物业规划报建手续。该局出具《协助司法查询复函》回复：经查，我局未查询到案涉物业及其所在的天河区中成路301号大院的规划报建审批记录。一审法院另调取了案涉场地的产权证书，显示：坐落天河区上××岗中××号大院，权利人广东中人集团建设有限公司。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉房屋122房124房未取得建设工程规划许可证，故李惠聪与诺亚方舟公司签订的《租赁合同》为无效合同。合同无效，自始不发生法律效力，双方因该合同取得的财产应予以返还，李惠聪要求诺亚方舟公司返还租赁保证金15000元合理有据，一审法院予以支持。关于退还租金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然租赁合同无效，但李惠聪占有使用了案涉租赁物，应参照合同约定的租金标准向诺亚方舟公司支付房屋占有使用费。根据双方陈述及李惠聪提供的微信聊天记录，诺亚方舟公司在2019年6月19日拆除了案涉房屋二层，《退租表》显示李惠聪在2019年9月24日退租且退租前钥匙在李惠聪手中。故一审法院认定李惠聪使用案涉房屋（一、二层）时间为2018年10月28日至2019年6月19日期间，参照《租赁合同》约定租金5000/月，李惠聪应支付该期间的房屋使用费38666.67元（5000元/月×7个月+5000元/月÷30天/月×22天）；此后李惠聪继续从2019年6月20日使用案涉房屋（一层）至2019年9月24日，参照《租赁合同》约定租金，一审法院酌定案涉房屋（一层）的房屋占有使用费为2500元/月，李惠聪应支付该期间房屋占有使用费7916.67元。综上，李惠聪应支付房屋占有使用费共计46583.34元（38666.67元+7916.67元）。因李惠聪已缴纳第一年租金60000元，故诺亚方舟公司应退还租金13416.66元（60000元-46583.44元）。关于设备损失。李惠聪要求诺亚方舟公司赔偿因未通知李惠聪拆除案涉房屋二楼而导致的损失18175.04元，虽李惠聪提交了照片、微信聊天记录、购买清单等证据，但其购买的为可移动物，李惠聪未能举证证明其购买的物品固定于二楼无法拆卸因而导致其损失的存在，对此承担举证不能的法律后果，且其本身对租赁违章建筑需分担一定比例的过错，故其主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于律师费。该项费用并非李惠聪的必要支出，属于其自行承担的诉讼成本，故李惠聪主张诺亚方舟公司支付律师费缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年8月3日作出判决：一、被告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李惠聪返还租赁保证金15000元；二、被告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李惠聪退还租金13416.66元；三、驳回原告李惠聪其他诉讼请求；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2320元，由原告李惠聪负担1810元，被告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司负担510元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，李惠聪确认已从诺亚方舟公司取回搬离二楼的物品，双方列明的清单无法提供给二审法院。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李惠聪的上诉请求与诺亚方舟公司的答辩意见，分析如下：本案二审双方争议的焦点为：一、诺亚方舟公司是否应向李惠聪返还租金60000元？二、诺亚方舟公司是否应向李惠聪赔偿未通知上述拆除房屋设备而导致的损失18175.04元？三、诺亚方舟公司是否应承担李惠聪支付的律师费8000元？关于李惠聪主张返还租金60000元。因案涉租赁物业无合法建设手续，一审认定双方所签订的租赁合同无效正确，本院予以确认。根据双方陈述及李惠聪提供的微信聊天记录可知，合同签订后，李惠聪使用租赁物业，而诺亚方舟公司在2019年6月19日拆除了案涉房屋二层，《退租表》显示李惠聪在2019年9月24日退租且退租前钥匙在李惠聪手中。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”李惠聪应按实际占有使用物业的期间向诺亚方舟公司计付占有使用费。一审法院认定李惠聪应支付房屋占有使用费共计46583.34元（38666.67元+7916.67元）无误。因李惠聪已缴纳第一年租金60000元，故诺亚方舟公司应退还租金13416.66元（60000元-46583.44元）。关于李惠聪主张拆除房屋设备而导致的损失18175.04元。本案李惠聪一审虽提交了照片、微信聊天记录、购买清单等证据证明其损失，但其购买的为可移动物，李惠聪未能举证证明其购买的物品固定于二楼无法拆卸因而导致其损失的存在，而二审期间，李惠聪确认其已取回诺亚方舟公司搬离二楼的物品，双方列明的清单无法提供给法院，故李惠聪应承担举证不能的法律后果。一审法院结合李惠聪本身对租赁违章建筑需分担一定比例的过错，认定其该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持并无不当，本院予以认可。关于律师费8000元。该项费用并非李惠聪必要支出，故李惠聪主张诺亚方舟公司支付律师费缺乏法律依据，一审法院不予支持正确，本院亦予维持。综上所述，李惠聪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2324元，由李惠聪负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十一月二十八日书记员  颜旭怀王日平