江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7312号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心，住所地江苏省南京市鼓楼区察哈尔路**。经营者：顾夏杨，男，1979年4月24日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：何飞跃，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马述壮，男，1953年12月22日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：汪宽，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心（以下简称克特姆销售中心）因与被上诉人马述壮房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法由审判员王劲松独任，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人克特姆销售中心的委托诉讼代理人何飞跃、被上诉人马述壮及其委托诉讼代理人李美柯、汪宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。克特姆销售中心上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、在查清事实的基础上依法改判（1、将违约金5万元改为2万元；2、房屋占有使用费13286元改为6643元；3、退还保证金3万元）或者裁定发回重审；三、判令马述壮承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审法院认定上诉人“亦未及时支付租金及占有使用费”与事实不符。马述壮认可收到案涉房屋租金截至到2020年3月31日，而马述壮于2020年3月30日起诉至一审法院并被受理，截至马述壮起诉之日，克特姆销售中心不拖欠租金。依照合同约定，马述壮应当返还保证金3万元。2、关于违约金5万元，明显过高。案涉房屋的年租金为人民币20万,约定违约金5万，相当于两个半月的房租。克特姆销售中心认为应当就马述壮实际损失与约定违约金进行必要的调整。3、2020年1月22日国内爆发新冠肺炎疫情到2020年4月19日，克特姆销售中心将房屋恢复原状交予马述壮，这段时间属于不可抗力，请求法院考虑公平原则合理分摊因疫情造成的房屋占用费用。马述壮辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1、关于保证金。双方同意房屋租赁合同于2020年3月31日解除，如果克特姆销售中心希望继续使用房屋的话，则应当在3月15日前按照合同约定缴纳下1年度的租金，如不缴纳，则应当在3月31日之前退还房屋，但是克特姆销售中心既未支付租金，又未按时退还房屋，并继续使用该房屋至2020年4月19日，已经迟延缴纳房租达一个月，按照合同约定，马述壮有权没收该保证金。2、关于违约金。案涉商铺2020年4月19日起一直在招租，但仍未找到合适的租户闲置至今，以上的损失皆因克特姆销售中心违约造成。双方之间的未履行的房屋租赁合同部分长达30余月，涉及的租金70余万元，而双方约定的违约金仅为5万元，该违约金约定并不过高。3、房屋占有使用费。案涉房屋占有使用费是2020年4月1日至2020年4月19日之间的费用，克特姆销售中心早于2019年12月已经通知马述壮提前退租，从2019年12月份开始就已经可以着手准备案涉房屋的恢复原状和退租的事宜，但是克特姆销售中心并没有这样做。根据宁政办发（2020）4号文件通知，南京企业复工复产时间不得早于2020年2月8日24时，即从2020年2月9日开始，克特姆销售中心实际已经有条件履行房屋恢复原状的工作，但是克特姆销售中心直至马述壮提起诉讼后才开始着手退租事宜，其迟延退租并非不可抗力的因素造成，而是其自身拖延造成。马述壮一审诉讼请求：1.克特姆销售中心支付马述壮违约金50000元；2.克特姆销售中心支付马述壮2020年4月1日起至2020年4月19日止的房屋占有使用费13286.99元；3.克特姆销售中心支付马述壮补办电表卡、水表卡的费用400元。克特姆销售中心一审反诉请求：马述壮退还克特姆销售中心保证金30000元，并支付该款项自2020年4月1日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。一审法院认定事实：南京市鼓楼区房屋（建筑面积122.79平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为马述壮。2015年2月28日，马述壮、克特姆销售中心签订房屋租赁合同，约定克特姆销售中心承租马述壮拥有的坐落于南京市鼓楼区的房屋，房屋租金自2015年4月1日起年租金为20万元，自2016年4月1日起每年租金在上年度租金的基础上递增5%，年租金一年一付，按照先交费后使用的原则，2015年3月15日前一次性支付2015年房屋租金20万元，以后每年的3月15日之前交纳下年度的房屋租金；租赁期限自2015年4月1日起至2023年3月31日止；克特姆销售中心在签订房屋租赁合同时向马述壮交纳保证金3万元，租赁期满双方交接完毕并付清所应付费用后，马述壮应将保证金无息退还克特姆销售中心；双方任一方擅自提前终止合同，需向对方支付违约金5万元；如克特姆销售中心逾期不支付租金累计超过15天的，马述壮可书面通知解除合同，如克特姆销售中心继续逾期不支付租金，累计超过1个月的，马述壮有权没收保证金等等。同日，双方又签订房屋租赁合同补充协议，对租赁房屋恢复原状及房租交纳时间、金额等问题作了约定。上述合同签订后，马述壮将涉案房屋交付克特姆销售中心使用，克特姆销售中心向马述壮支付了保证金3万元及截至2020年3月31日的租金。2019年12月，克特姆销售中心向马述壮提出提前解除房屋租赁合同，马述壮同意解除房屋租赁合同。2020年4月19日，克特姆销售中心将涉案房屋交付马述壮。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，马述壮与克特姆销售中心就涉案房屋所签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。克特姆销售中心在合同履行期间提出提前解除合同，马述壮亦同意提前解除合同，一审法院对此予以确认。关于房屋占有使用费问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，克特姆销售中心作为承租人应当在合同解除后返还租赁物，由于克特姆销售中心的租金仅支付至2020年3月31日，但其于2020年4月19日才将涉案房屋返还马述壮，马述壮要求克特姆销售中心按照原租金标准支付2020年4月1日至4月19日期间的房屋占有使用费13286.99元，符合法律规定，予以支持。关于违约金问题。克特姆销售中心在合同履行期间提前解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，马述壮要求克特姆销售中心支付违约金5万元，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于水、电卡补办费用问题。克特姆销售中心作为承租人在租赁合同解除后应将马述壮交付的水、电表卡返还马述壮，现克特姆销售中心明确表示水、电表卡已丢失，马述壮要求克特姆销售中心支付补办费用400元，结合补办的各项成本，该项主张较为合理，予以支持。关于保证金问题。合同约定如克特姆销售中心逾期不支付租金累计超过1个月的，马述壮有权没收保证金，由于克特姆销售中心在合同解除后未及时返还租赁房屋，亦未及时支付租金及占有使用费，马述壮没收该保证金并不违反合同约定，且此时的保证金亦有违约金的性质，结合克特姆销售中心违约给马述壮造成的实际损失情况，对克特姆销售中心要求退还保证金的反诉请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、克特姆销售中心于判决生效后七日内支付述壮违约金50000元；二、克特姆销售中心于判决生效后七日内支付马述壮房屋占有使用费13286.99元；三、克特姆销售中心于判决生效后七日内支付马述壮水、电卡补办费400元；四、驳回克特姆销售中心的反诉请求。本诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由克特姆销售中心负担；反诉案件受理费275元，由克特姆销售中心负担。二审中，对于一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，马述壮提供照片复印件3张，以证明案涉房屋仍在闲置、招租状态。克特姆销售中心以非原件、不能确定拍摄时间等为由，对该证据不予认可。本院认为，克特姆销售中心在《房屋租赁合同》履行期间提前解除合同，虽然得到马述壮同意，但仍应当依照合同约定及法律规定承担违约责任。克特姆销售中心在合同履行期间提前解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，故一审法院依马述壮请求判决克特姆销售中心支付违约金5万元，并无不当。克特姆销售中心认为违约金过高而请求调整，并无充分理由，本院不予支持。克特姆销售中心的租金仅支付至2020年3月31日，而其于2020年4月19日才将涉案房屋返还马述壮，故一审法院依马述壮请求，判决克特姆销售中心按照原租金标准支付2020年4月1日至4月19日期间的房屋占有使用费13286.99元，并无不当。2020年2月24日，江苏省人民政府将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；3月28日，江苏省人民政府将疫情防控应急响应级别由二级响应调整为三级响应。考虑到疫情防控应急响应级别的调整与克特姆销售中心的经营范围，对于克特姆销售中心请求调整2020年4月1日至4月19日期间的房屋占有使用费的上诉理由，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定，如克特姆销售中心逾期不支付租金累计超过1个月的，马述壮有权没收保证金。马述壮向一审法院起诉时，克特姆销售中心并未逾期支付租金；而克特姆销售中心于4月19日向马述壮交付涉案房屋时，也尚未满1个月。即便其后双方就2020年4月1日至4月19日期间的房屋占有使用费存在争议，也是应当在诉讼中加以解决的问题，而不能认为系克特姆销售中心逾期支付“租金”。故马述壮无权以《房屋租赁合同》的约定没收保证金，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。二审中，克特姆销售中心同意以保证金与其应付债务抵销。综上，克特姆销售中心的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1810号民事判决第二项、第三项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1810号民事判决第一项为：被告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心于本判决生效后七日内支付原告马述壮违约金20000元；三、撤销南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1810号民事判决第四项；四、驳回南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心的其他反诉请求和上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心负担；反诉案件受理费275元，由马述壮负担。二审案件受理费1466元，由南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心、马述壮各负担916元、550元。本判决为终审判决。审判员  王劲松二〇二〇年十一月十一日法官助理李玲玲书记员戴苗