江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7843号上诉人（原审原告）：王乃志，男,1986年5月15日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京滨江雅居乐房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市浦口区凤凰大街**。法定代表人：赵磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈丹，女，1986年6月29日生，汉族，该公司法务，住广西荔浦县。上诉人王乃志因与被上诉人南京滨江雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人王乃志及其委托诉讼代理人蒋宜贯、被上诉人雅居乐公司的委托诉讼代理人陈丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王乃志上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决遗漏了部分重要事实，且错误认定了相关事实，适用法律错误，依法应予改判支持上诉人的全部诉讼请求。具体事实与理由如下：一、一审判决遗漏部分重要事实。1、一审法院遗漏了上诉人证据3房屋销售时现场公示的材料照片，包括10幢的商品住房价目表和房地产估价报告。一审判决对上述证据未查明及认定。销售现场公示房地产估价报告和住房价目表是房屋开盘销售的强制性要求，是被上诉人申报和政府部门最终审批房屋价格的依据，也是买房人信任销售价格、订立预售合同的重要依据。2、一审法院遗漏了上诉人证据5房屋销售时被上诉人展示的样板房照片。样板房是开发商展示房屋，买房人决定购买房屋、签订预售合同的直观依据，对价格的确定及合同的订立有重大影响。3、一审法院遗漏了上诉人证据6交付后的房屋现场照片。4、一审法院遗漏了上诉人证据7《业主收房验收表》。《业主收房验收表》表明，上诉人认为被上诉人交付的房屋装修达不到合同约定及被上诉人承诺的标准，要求整改；无法整改的，应赔偿损失。5、一审法院遗漏了上诉人证据8《房地产估价报告》。第三方评估机构对同户型房屋的装修价值进行的评估，证明了上诉人对涉案房屋装修标准的判断。相关标准仅为被上诉人承诺标准的一半，严重损害了买房人的利益，依法应当退还上诉人差价损失。6、一审法院遗漏了上诉人证据9EMS函件、面单、拒收证明证据的查明及认定，该证据以证明获知同户型房屋装修价值评估结果后，上诉人立即向被上诉人发出《关于要求按照4820元/平米对房屋进行装修的函》，要求限期对房屋进行整改；逾期不整改或整改不达标的，应赔偿上诉人全部损失。被上诉人拒绝签收，不予理会。二、一审判决认定错误的事实。一审法院未能查明上诉人证据3所举证事实，且认定“被告也不认可其在售房现场公示过住房价目表和房地产估价报告”。上诉人认为，一审法院对相关事实未能查明，仅以被上诉人否认为由，不认定相关事实，有违民诉法的规定。《房地产估价报告》及《商品房住房价目表》是开发公司依照相关法律规定和政府部门要求必须在现场公布的材料。被上诉人否认对自己不利的证据，公然虚假陈述，没有事实和法律依据。三、关于法律适用问题。一审法院认定错误，与查明的事实前后矛盾，适用法律错误。1、售楼现场公示的住房价目表和房地产估价报告，以及被上诉人向浦口物价局申报的住房价格表中均将装修单价4820元/平米单独列明，一审判决认为是整体单价，未列明装修单价，没有事实依据。首先，一审判决第4页“另查明，被告向浦口区物价局申报的涉案房屋的装修单价为4820元/平方米。”，后又认定是整体单价，未将装修单价单独约定和列明，前后矛盾。其次，被上诉人向物价部门申报的装修价格是4820元/平方米，物价部门备案的住房价目表上单独载明了“其中装修单价为4820元/平方米”，此价格包含在房屋单价中，被上诉人也是以此价格向上诉人收取了精装修款项，一审法院否认涉案房屋的装修单价是4820元/平方米，没有事实依据。再次，售楼现场公示的住房价目表及房地产估价报告中均明确载明装修单价为4820元/平方米或以上，房地产估计报告也是被上诉人向物价部门申报价格的依据，若未能对价格进行第三方评估并列明价格组成，未能列明精装修房屋的装修单价，物价部门依法不能对开发商申报的价格进行备案，开发商不可能取得预售许可。一审判决认定装修单价未能单独列明，没有事实依据。2、现场公示的住房价目表和房地产估价报告对房屋价格的确定和预售合同的订立产生重大影响，应认定为要约，被上诉人应予遵守。上诉人出于对现场公示的第三方房地产估价报告的信任，以及对物价部门备案的住房价目表中明确载明的4820元/平方米装修单价的确信，认为装修价格在房屋单价中所含比例较高，精装修交付标准物超所值，故同意按被上诉人公示的价格购买，签订预售合同。被上诉人公示的4820元/平米的装修标准是对买房人作出的明确、具体的说明和允诺，对预售合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影响，依法应作为合同组成部分，对双方当事人具有法律约束力。3、合同附件4及《雅居乐滨江花园精装修交付标准》约定并非具体确定，不能作为认定被上诉人已经完成装饰装修交付义务的依据。附件4及《精装修交付标准》虽然约定了相关装修部位的品牌或材质，但是装修配置标准并未对装修设计、装修施工、装修材料及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定。同样品牌的产品，但由于部品型号的不同，会导致价格的巨大差异。因此，不能认为被上诉人依照附件4及《精装修交付标准》的约定交付房屋，即已完成交付义务。4、在装修质量不明确具体，交付房屋明显不足以反映基本装修价格，交付房屋实际装修质量与样板房存在明显差异的情形下，应以装修价格作为装修要求。5、被上诉人除须依照《装修配置标准》列明的品牌等交付房屋，还须达到4820元/平米的标准，方才符合合同约定及被上诉人的承诺。雅居乐公司辩称：1、涉案商品房预售合同当中对于装修单价并未予以约定，上诉人以装修单价作为装修的标准没有依据。2、被上诉人已经向上诉人交付了涉案房屋，商品房的交易过程已经完成，从上诉人接收涉案房屋的事实情形也可以看出，对于涉案商品房的装修标准上诉人是予以认可的。3、对于上诉人所说的证据认定事宜，在一审中上诉人与被上诉人对于双方的举证质证均充分发表了意见，并不存在遗漏的情形。综上，一审法院认定事实清楚完整，法律适用正确，程序正当，应当予以维持。王乃志向一审法院起诉请求：1、判令雅居乐公司赔偿装修差价80000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2、判令雅居乐公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月23日，王乃志（乙方）与雅居乐公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为浦口区江浦街道天浦路100号10幢1单元502室，建筑面积为108.4平方米。该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为31932元/平方米，总价款合计3461428元。该总价款由下列款项构成：【√】房价款：单价31932元/平方米，合计3461428元。【×】房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）元/平方米，合计（以下空白）元。甲方应于2018年10月31日前向乙方交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；第二条所列权利瑕疵已消灭；应当在交付该商品房同时达到甲方承诺条件的附件7中的第1、2、6、7项已达到甲方承诺的条件；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方承担下列违约责任：【×】按交付时的市场差价双倍赔偿乙方；【√】在90天内采取补救措施使其达到附件4约定标准。预售合同附件4对装饰装修及设备标准进行了列明。双方还签订一份《甲、乙双方的其他约定特别提示》，约定：第九条中的第9.3款：最终所交付房屋的装饰装修及设备标准均以本合同约定为准，样板房内装饰装修及设施等不作为交付标准。第十四条中的第14.1款：甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。合同签订后，王乃志共支付购房款3454084元。2017年12月21日，雅居乐公司取得《建设工程规划核实合格书》。同年12月26日，雅居乐公司报送了工程竣工验收备案文件，申请备案，12月29日取得了工程竣工验收备案表。2019年1月10日，王乃志接收涉案房屋。另查明，雅居乐公司向浦口区物价局申报的涉案房屋的装修单价为4820元/平方米。一审庭审中，王乃志申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。上述事实，有王乃志、雅居乐公司陈述，南京市商品房预售合同及附件、增值税发票、南京市商品住房价格申报价格表、建设工程规划核实合格书、工程竣工验收备案表、交房物品清单等证据在卷证明。一审法院认为,王乃志、雅居乐公司之间签订的南京市商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：王乃志以住房价目表、房地产估价报告及备案表主张装修价格应为4820元/平方米，并主张装修差价损失能否成立？一审法院认为，首先，王乃志、雅居乐公司签订的《南京市商品房预售合同》的标的物为装修房，是包含装修在内的房屋整体，房屋以建筑面积计价，单价为31932元/平方米，总价款合计3461428元，该总价款均为房价款，对房屋套内的装饰装修款的约定为空白，并未约定案涉房屋装饰装修价款为4820元/平方米。其次，双方签订的《甲、乙双方的其他约定特别提示》第九条约定，最终所交付房屋的装饰装修及设备标准均以本合同约定为准，样板房内装饰装修及设施等不作为交付标准，第十四条约定，甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以合同及其附件为准。故住房价目表及备案表均非双方合同的组成部分，且雅居乐公司也不认可其在售房现场公示过住房价目表和房地产估价报告，王乃志以此主张装修价格4820元/平方米并主张雅居乐公司赔偿装修差价损失，无合同与法律依据。最后，双方自愿签订的预售合同及其他约定，其中预售合同附件4中对于涉案房屋的装修材料的品牌和档次作出了明确具体约定，双方在约定具体明确情形下，经自愿平等磋商对该商品装修房的整体价格形成了合意，是双方的真实意思表示，合法有效。现王乃志申请单独对涉案房屋装修价格鉴定，无事实和法律依据，一审法院对此鉴定申请不予准许，对其主张的装修差价损失的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王乃志的诉讼请求。一审案件受理费1800元，减半收取900元，由原告王乃志承担。当事人在二审中均未提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。一审法院认为，上诉人与被上诉人雅居乐公司签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方在《南京市商品房预售合同》附件4中对于房屋的装修部位、品牌、材质及设备标准做出了明确具体的约定。《南京市商品房预售合同》的标的物为装修房，房屋单价为31932元/平方米，总价款合计3461428元，该总价款均为房价款，并未约定案涉房屋装饰装修价款为4820元/平方米。上诉人要求按照4820元/平方米的标准对房屋装修价格进行鉴定，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人王乃志负担。本判决为终审判决。审 判 员 孙伟二〇二〇年十一月二十三日法官助理 高婷书 记 员 戴苗