江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2578号 上诉人（原审原告）南昌君之家广场置业有限公司，住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：何国有，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙迪、余家楠，系北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈长生，男，1968年10月生，汉族，住江西省南昌市新建区。 上诉人南昌君之家广场置业有限公司（以下简称君之家公司）因与被上诉人陈长生房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 君之家公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判解除上诉人与被上诉人签订两份《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》。2、改判被上诉人向上诉人支付违约金17971.64元。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人未就案涉的商铺租赁合同达成解除的合意，合同解除的时间也并非2019年12月17日。2、上诉人的锁门行为是在行使了合同解除权后终止履行合同的行为，并非属于违约行为。上诉人不存在过错，而被上诉人确系未履行合同义务且应当承担逾期支付租金的违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项并依法改判，支持上诉人的上诉请求。 陈长生辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 君之家公司向一审法院起诉请求：1、判令解除君之家公司与陈长生签订两份《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》；2、判令陈长生向君之家公司支付租金（此租金从2019年1月20日至2020年6月19日暂计为114405.17元，租金从2020年6月20日至陈长生搬离租赁商铺之日止，租金按照《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》确定）及违约金34321.55元，上述两项合计148726.72元；3、判令陈长生向君之家公司支付物业管理服务费用4000元及滞纳金1200元；4、判令陈长生将案涉租赁物2162、2164号商铺恢复原状；5、一审案件诉讼费用由陈长生承担。 一审法院认定事实：2017年10月25日，君之家公司与陈长生签订两份《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，合同约定：君之家公司将位于南昌市新建区，香江·君之家建材家居广场基础建材区的两个商铺出租给陈长生，面积均为71.43平方米；租期均为39个月，按36个月计租，自2017年12月1日至2021年2月28日止（具体以开业时间为准）；租金分别为：第一年36566元、39104元（分别按照42.66元／㎡／月与45.62元／㎡／月的合同标准计算），第二年41787元、44692元（分别按照48.75元／㎡／月与52.14元／㎡／月的合同标准计算），第三年47015元、50281元（分别按照54.85元／㎡／月与58.66元／㎡／月的合同标准计算）；履约保证金分别为：6094元、6517元。君之家公司委托第三方物业管理公司收缴物业管理服务费用，每月管理费250元，若逾期付费，则按所拖欠金额向君之家公司承担每日1%的滞纳金。合同签订当日，陈长生向君之家公司支付质保金5000元，押金12611元。2018年1月21日，君之家公司将商铺交付给陈长生。香江·君之家建材家居广场于2018年10月20日开张营业。之后，君之家公司于2019年8月20日向所有商户发出《告知函》，表示会对一楼扰乱业态经营的商户进行限期整改，如果没有整改到位商户从8月20日开始不用交房租；后君之家公司又于2019年11月4日向所有商户发出《通知》，决定对所有租赁商铺的商户实行优惠政策，第二年（2019年10月20日-2020年10月19日）不涨租，延续第一年的租金折扣。另查明，因陈长生未付租金，君之家公司分两次对陈长生的两个商铺锁门，第一次是2019年6月15日至2019年7月28日；第二次是2019年12月17日，当日君之家公司还向陈长生发出解约通知书：“由于你租赁我司商铺，自2018年10月20日开业至今已欠租金74937元，（欠租时间2019年1月20日-2019年12月17日），根据双方租赁合同条款，你严重违约，我司今天对你所租赁的商铺关电、锁门并收回店铺，且保留起诉追回欠款的权利”，君之家公司直至2020年6月22日对陈长生两个商铺开锁。陈长生同意合同自2019年12月17日解除。 一审法院认为，君之家公司与陈长生签订的两份《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，因双方均同意解除合同，且陈长生方已搬离物品，合同已经再无继续履行的可能，应当予以解除；关于两份合同的解除日期，因君之家公司方于2019年12月17日向陈长生送达了《解约通知书》，并对陈长生两个合同涉及的两个店面作出了锁门的行为，陈长生方已无法继续正常使用店面，且陈长生方对《解约通知书》未表示异议，故依据双方的意思表示合意，两份合同的解除时间均为2019年12月17日，陈长生向君之家公司支付租金及物业费的时间也应当截止至2019年12月17日；对于陈长生在答辩中指出，君之家公司于2019年8月20日的《告知函》中提到“如果没有整改到位商户从8月20日开始不用交房租”的内容，一审法院认为双方商铺租赁合同并未对业态分布作详细约定，陈长生也未提供充分证据证明君之家公司未对一楼扰乱业态经营商户进行整改，不能证明陈长生是否符合2019年8月20日后免交租金的条件；对于陈长生提供的长堎镇综治办信访接访及日常事项登记，一审法院认为陈长生仅提供复印件作为证据，未提供原件，故对该证据一审法院不予采信；针对陈长生方提出依照合同的约定，租赁前三个月为免租期的答辩意见，一审法院认为商铺租赁合同书中并没有明确约定三个月免租期，且合同解除时陈长生亦没有按照合同约定租满39个月的期限，故对陈长生该意见一审法院不予支持；因陈长生未付租金，君之家公司两次对陈长生的两个店面进行了锁门处理，第一次锁门时间为2019年6月15日至2019年7月28日（约一个半月），第二次锁门时间为2019年12月17日，锁门期间陈长生无法正常使用店面，不应当承担租金与物业管理费，故应当减去一个半月的租金与物业费，2019年12月17日合同解除后陈长生亦无需再支付租金与物业费；本案的锁门事件中，双方均存在过错，故对于君之家公司要求陈长生支付违约金和物业费滞纳金的要求，一审法院不予支持；针对君之家公司方要求将涉案租赁物商铺恢复原状的诉讼请求，根据双方签订的租赁合同，并未规定租客退租后要将租赁店面恢复原状，君之家公司亦未提供证据证明陈长生在租赁过程中有破坏租赁物内部已有物体、擅自改变房屋主体结构等行为，双方可就装修附属物进行协商折价补偿，故该请求于法无据，一审法院不予支持；依照君之家公司于2019年11月4日向所有租户公布的《通知》，陈长生两个商铺欠付的租金应当分别按照第一年45.62元/㎡/月与42.66元/㎡/月的标准计算。综上，陈长生自2019年1月20日后约11个月内未再支付租金，自2019年10月20日后约2个月未支付物业管理费，故陈长生应当承担租赁商铺的租金为59905.48元[（71.43*45.62+71.43*42.66）*（11-1.5）]；应当承担的物业管理费为250元[（250+250）*（2-1.5）]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除南昌君之家广场置业有限公司与陈长生签订的两份《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，合同解除时间均为2019年12月17日；二、由陈长生向南昌君之家广场置业有限公司支付商铺租赁期间未交租金共计人民币59905.48元，限一审判决生效之日起十五日内付清；三、由陈长生向南昌君之家广场置业有限公司支付商铺租赁期间未交物业管理费共计人民币250元，限一审判决生效之日起十五日内付清；四、驳回南昌君之家广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6758元，已减半收取3379元，由陈长生承担651.94元，南昌君之家广场置业有限公司承担2727.06元。 本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：君之家公司要求陈长生承担违约金17971.64元是否有事实和法律依据。根据审理查明事实和当事人在诉讼中的陈述可知，陈长生于2018年1月21日接收案涉店铺，根据案涉合同约定“香江·君之家建材家居广场开业时间为2018年3月1日”，而实际却于2018年10月20日开业，虽然君之家公司系按实际开业时间计付租金，但其并非是按合同约定的时间开业；其次，从当事人在诉讼中提交的君之家公司于2019年8月20日向各位商户发出的《告知函》以及《长堎镇综治办新房接待及日常事项登记》等证据分析，能够看出君之家公司对“香江·君之家”建材家居广场业态运营管理存在不足；况且，君之家公司在履行合同过程中分别于2019年6月15日及2019年12月17日对案涉店铺进行锁门，虽其解释称是由于向陈长生多次催要欠付的租金无果后才进行锁门，但此行为并非其主张租金的正当手段，且对陈长生的经营活动造成了一定影响，因此，在综合考虑上述情形的基础上，一审法院认为“本案的锁门事件中，双方均存在过错，故对于君之家公司要求陈长生支付违约金和物业费滞纳金的要求，不予支持”并无不当，本院予以维持。君之家公司上诉要求陈长生承担违约金17971.64元缺乏事实和法律依据，应不予支持。 综上所述，君之家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125元，由上诉人南昌君之家广场置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年十一月九日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉