广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22491号上诉人（原审被告）：广州富翔商场经营管理有限公司。住所地：广州市荔湾区地铁芳村站内及出入口芳村万象商业街自编B58、B59铺。法定代表人：陈佩霞。委托诉讼代理人：李剑铭、陆泽娴，均系广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃永发，男，1994年10月10日出生，汉族，身份证住址广西横县。委托诉讼代理人：龙亚飞，男，1986年7月16日出生，系被上诉人姐夫。上诉人广州富翔商场经营管理有限公司（以下简称富翔公司）因与被上诉人覃永发房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张明艳独任审理，于2020年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人富翔公司委托诉讼代理人李剑铭，被上诉人覃永发委托诉讼代理人龙亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富翔公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判富翔公司无须向覃永发返还押金；2.本案全部诉讼费用由覃永发承担。事实与理由：一、一审法院已查明覃永发对涉案租赁合同解除负有全部过错，故租赁保证金按照租赁合同约定无须返还。一审判决富翔公司退回50%租赁保证金显然有违双方约定。二、一审法院罔故覃永发给富翔公司造成巨大经济损失的事实，也罔故双方已生效的合同约定，错误适用公平原则，应予以纠正。1.双方签订的租赁合同已经充分考虑了合同义务负担和风险的合理分配，覃永发擅自解约提前撤场已经给富翔公司造成了经济损失，没收租赁保证的约定符合公平原则。富翔公司已通过微信告知覃永发可书面申请减免租金，但覃永发仍然执意解除合同，也没有按照双方约定提前九十天书面通知富翔公司，而是在2020年1月31日通过报警强行撤场，没有给富翔公司预留足够的招租时间，导致涉案商铺至今空置，富翔公司已遭受了近七个月的租金损失，损失金额近十万元，即使没收覃永发的租赁保证金，也无法覆盖富翔公司的经济损失。故双方合同关于没收租赁保证金的约定没有违背公平原则。2.本案并不存在适用公平原则的情形，一审法院错误适用，对富翔公司有失公平。因租赁合同对双方违约责任已经有明确约定，在不存在无效或被撤销的情形下，双方均应当遵照执行，法院也应尊重当事人意思自治。一审法院滥用公平原则反而进一步扩大富翔公司的损失，对富翔公司显失公平。三、覃永发多次违反诚信原则，撤场后还通过各种网络平台造谣抹黑富翔公司商业形象，给富翔公司造成极坏的社会影响，导致富翔公司社会评价降低，影响富翔公司正常经营管理活动，严重损害富翔公司及“芳村万象”的商业声誉及形象。富翔公司已经就此向广州互联网法院起诉，覃永发的代理人也当庭表示同意澄清道歉。可见，覃永发极不诚信，在此情形下，一审法院还判决富翔公司将50%的保证金退还给覃永发，是对覃永发行为的一定程度的纵容，给其他商户带来不良示范作用，给富翔公司带来负面后果。综上，一审适用公平原则显然错误，致使违约方在违约情形下无需承担责任，明显违背公平原则和诚实信用原则。请求二审法院依法撤销一审判决。覃永发辩称，一、一审判决认定事实不清。双方微信聊天记录显示，覃永发申请终止合同并退回相关费用是经过富翔公司同意的，只是欠缺委托证明，覃永发后来已补充完毕。双方发生争执是因为覃永发在搬离货物时，富翔公司临时打了一份解除合同的协议，覃永发认为该协议有失公平，拒绝签订，富翔公司阻止覃永发离场遂产生争执，覃永发才报警处理。后来在警察调解下双方协商一致解除合同，不需要签署解除合同协议书，富翔公司也开出放行条件。覃永发在警察见证下搬空档口，交回钥匙给富翔公司，并非一审法院认定的单方搬离。二、覃永发曾以经营困难为由向富翔公司申请减租，是因为富翔公司私下对部分商户减租，尝试以经营困难为由申请，但两次被拒绝。三、一审法院认为即使疫情有影响，但是商场3月11日复工，却没有考虑到后续影响。覃永发经营服装生意，属于季节性的，疫情发生时刚好是旺季，导致覃永发损失惨重。四、根据双方签订的租赁合同，第十条约定出现非覃永发所能控制的情况使该商铺设施无法运行等，且中断期连续超过10日，严重影响商铺正常使用的，可解除合同。疫情非覃永发所能控制，且中断经营超过一个月，所以覃永发可以终止合同。五、富翔公司并未在疫情爆发后与众租户共度时艰，而是想着如何对覃永发的费用不予退还，还起诉名誉损失赔偿，有失诚信。因本案纠纷，覃永发于2020年3月10日向一审法院起诉请求：1.判令富翔公司返还覃永发水电押金1000元、租赁保证金39600元和已多缴纳的2020年2月份1个月租金12178.56元（包括租金、管理费、电费），共计52778.56元。2.本案诉讼费用由富翔公司承担。一审法院认定事实：2019年4月17日，富翔公司（甲方、出租方）与覃永发（乙方、承租方）签订《芳村·万象商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区地铁芳村站内及出入口芳村万象商业街自编XXX号商铺出租给乙方作商业经营使用。该商铺使用面积约14平方米，租赁期限自2019年4月15日起至2021年4月30日止，其中2019年4月15日至2020年4月30日止月租金12000元。每月的第25日至当月最后一日为缴费期，乙方应在此期间向甲方和经营管理公司缴交下月租金、综合管理费等应付费用。…如果交费期限的最后一个为法定节假日的，乙方应当于法定法定节假日后的第一个工作日交付费用。乙方于合同签订同时向甲方缴纳租赁保证金和综合管理费保证金以及首一个月的租金及综合管理费39600元。保证金不是乙方预付的租金、综合管理费等费用，仅作为乙方履行合同及“芳村·万象”相关经营管理规定的保证。保证金由甲方保管直到租赁期满意或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约向甲方交还商铺，并缴清全部租金和其他费用，且向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）注销证明文件及该商铺登记的电话销户证明文件之日起三十天内由甲方将保证金凭原开具的票据不计利息退还乙方。在第6-14条约定：若因政府相关规定需临时停止“芳村·万象”经营的，或地铁公司通知因地铁运营需要临时性关闭地铁连通口的，乙方应无条件予以配合，且甲方对此无需承担任何责任。在第7-4条约定：乙方须在合同期满或解除合同之日将承租商铺全部空出，将该商铺大门和其他所有锁匙交回甲方…。在第8-7条约定：在合同期满前，在无违约的情况下，乙方如提前撤场、解除合同的应提前九十天书面向甲方申请，经甲方同意后方可撤场，但保证金不予退还，且乙方应按未完租期租金50%的标准对甲方进行赔偿。第九条《不可抗力》，第9-1条约定：由于国家政策或地震、台风、水灾及动乱、战争及其他不可抗力因素影响合同执行或造成损失的，由甲乙双方各自承担…。第9-1-2条约定：遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；但应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响。第十条《合同的变更、终止和商铺的出让》，第10-2-4条约定：因不可抗力或意外事件，使合同无法履行的。第10-3条约定：因解除合同，使一方遭到损失的，除前述因不可抗力或意外事件或政府行为（包括公用事业单位的限/停水、限/停电）可依法免除责任的外，有过错的一方应赔偿另一方的损失…。合同签订后，覃永发于2019年4月19日向富翔公司交纳39600元租赁保证金及水电周转金1000元。富翔公司将商铺交覃永发使用，覃永发每月向富翔公司支付租金。2020年1月15日富翔公司向覃永发发出《富翔商业收费通知单（2020年1月）》，通知覃永发缴纳2020年2月1日至2020年2月29日租金10140元、管理费1860元、2019年12月16日至2019年12月31日止的电费178.56元。要求覃永发在本月最后一天之前缴交以上费用。覃永发于2020年1月16日向富翔公司支付上述费用。2020年1月28日覃永发向万象管理处的管理人员以微信方式发出内容为：由于年前发生的新冠型××病毒影响较大，实属不可抗拒因素，听从国家号召，大家都自我隔离，客流急速下降，根本无法经营，一直处于亏损状态，个人能力有限，多次向贵公司申请减租共渡难关，但一直得不到审批同意，现在疫情数量不断增加，自我隔离可防止病菌散播、但毫无收入还要面临着高额的租金，实在承担不起。疫情扩散至今，贵公司未作出任何应对措施、与租户共渡难关的行动，出于情势变更，所以特向贵公司申请终止合同，恳求早日批复的《请求报告》。2020年1月29日芳村·万象商业街管理处发出《紧急通知》，“为有效配合与落实新型冠状病毒感染××疫情防控工作，根据广东省人民政府2020年1月28日发布的“广东各类企业复工时间通知”并结合疫情防控实际情况，芳村·万象商业街营业时间调整如下：自2020年1月30日至2月9日早上11：00至下午18：00。请需要购物或用餐的客户佩戴口罩进入商场…。商场具体恢复正常经营时间，视疫情防控状况再作确定及通知。”2020年1月30日芳村·万象商业街管理处发出《通知》，鉴于目前冠状病毒疫情持续，导致零售行业萧条，部分商铺以微信或短信形式向富翔公司提出减免租金的申请，富翔公司充分理解各商家遭遇的经营困难。富翔公司统一回复如下：1、请各商家于2020年2月5日前以书面形式向富翔公司提交相关租金减免申请，并由商铺盖章或负责人签字确认；2、富翔公司将商户的申请情况汇总，并尽快向业主单位广州地铁公司汇报，共同沟通协商解决方案；3、在具体解决方案未作出前，允许各商户暂缓缴交2020年2月份的租金及综合管理费。2020年1月31日覃永发通过报警处理，搬离承租商铺。富翔公司收回商铺，但没有将覃永发支付的押金、租金等退回给覃永发。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审庭审中，富翔公司对覃永发提供的如下证据：1、覃永发与富翔公司杜主任的微信聊天记录，质证认为聊天记录是真实的，但不同意证明内容，该内容富翔公司没有同意其终止合同，双方也没有达成一致意见，覃永发也没有按照富翔公司要求办理相关手续。第2页请求报告第6行“根本无法经营，一致存在亏损状态。”，覃永发终止合同的理由并非是疫情，而是因自己的亏损而单方提出解除合同。从微信证明内容看双方并没有就终止合同达成一致意见，覃永发也没有按照合同前往办理终止手续。2、报警回执和警察在场处理，质证认为证明覃永发是通过报警方式强行撤场，双方没有达成一致意见。证据3第14页租户申请，该申请中富翔公司没有作任何批示和同意，该租户申请中也证实覃永发不是因疫情的原因要求终止，而是因经营亏损要求解除，终止合同提前撤场。第15页解除合同协议真实性没有异议，正是杜主任发给覃永发的，要提前解除合同必须签署该解除协议，根据该解除协议保证金和相关费用不予退款，该解除协议覃永发没有签署，该解除协议的范本是富翔公司提供，但覃永发不同意签订，所以双方就解除合同没有达成协议，若是覃永发强行解除合同需要承担违约责任。第17页2020年1月17日的通知，富翔公司应疫情面对各租户已经主动提出可以减租、免租和缓交2月份的租金。2020年2月10日停业通知真实性没有异议，但该通知是根据广东省防疫防控工作疫情作出的，该提议富翔公司认为是不可抗力，但时间也仅仅是到2月20日，实际停业的时间也仅仅到2月20日。富翔公司为证明其答辩意见中所主张的事实，还提交如下证据：1、涉案房屋《建设工程规划验收合格证》。2、覃永发在相关网站发布的相关文章。3、广州互联网法院受理案件通知书。4、原富翔公司双方签订的《芳村万象商铺租赁合同》。5、覃永发与富翔公司销控部主任杜小仪微信聊天记录。6、富翔公司运营经理李翠屏出具的《情况说明》（2020.3.20）。覃永发认为涉案房屋《建设工程规划验收合格证》、覃永发在相关网站发布的相关文章、广州互联网法院受理案件通知书，与本案无关。《芳村万象商铺租赁合同》覃永发认为富翔公司提出的覃永发违反了合同第8页第7条与事实不符，因为覃永发提出解除合同是基于疫情期间，在1月23日广东省政府已经启动了重大疫情一级防控，当时国家号召大家在家里自我隔离，商场的人流量也下降，1月23日富翔公司也同时对商场的13个出入口进行防控，只使用其中2个，其他11个进行封闭。1月15日疫情很严重，覃永发与富翔公司协商能否解除合同，1月15日富翔公司就要求覃永发交2月份的租金。在疫情发生期间，商场缩短了经营时间。微信聊天记录，覃永发认为在1月29日覃永发就向富翔公司发出终止租赁合同，1月30日前后的微信记录里面显示富翔公司已经同意了覃永发终止租赁合同。微信记录里显示解除合同协议是当时覃永发撤场时富翔公司提供出来要求覃永发签了才可以退场，是不利于覃永发的，合同不公平，所以最后没有签。富翔公司运营经理李翠屏出具的《情况说明》，覃永发认为不属实，第二次报警后覃永发与富翔公司达成一致意见，富翔公司也开了放行条，覃永发也交还了钥匙，后来萍姐说等公司上班才能落实钱什么时候退给覃永发，然后覃永发就等通知了。在庭审中，富翔公司同意退回覃永发交纳的2月份租金，覃永发尚有电费249.24元未付。覃永发确认1月份水电费249.24元未付，同意在水电周转金押金中扣除。一审法院认为：覃永发与富翔公司签订的《芳村·万象商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同在履行期间，覃永发于2020年1月28日以疫情影响经营为由，向富翔公司申请终止租赁合同的履行，并于2020年1月31日自行搬离承租商铺将商铺交还给富翔公司。因此，覃永发与富翔公司签订的《芳村·万象商铺租赁合同》的解除时间应确定在2020年1月31日。由于该时点正值疫情一级防控期间，合同不能履行并非富翔公司责任。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形，因合同承包期从2019年4月15日至2021年4月30日，根据富翔公司确认商场于3月11日已经复工，即使经营有影响，覃永发可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应自行搬离商铺单方要求解除合同。富翔公司收回商铺是基于覃永发自行退出，而不能够认定为协商解除并免除覃永发的违约责任。鉴于疫情对原、富翔公司双方经营均有影响，故依据公平原则酌定富翔公司需退还的押金为覃永发已付押金总额的50%（即19800元）。对于覃永发已缴纳的2月份租金（含管理费）。富翔公司在答辩中明确同意退还该月租金12000元给覃永发，一审法院对此予以采纳。对于2019年12月16日至2019年12月31日止的电费178.56元和水电周转金应否退还问题。根据覃永发提交的缴费单显示，电费178.56元是2019年12月16日至2019年12月31日期间产生，是覃永发经营期间实际产生的电费。覃永发要求富翔公司退回该费用没有合法的依据，一审法院不予支持。由于覃永发自行搬离承租商铺，没有对其在2020年1月期间使用商铺产生的电费与富翔公司进行结算。覃永发在庭审中也同意在电费押金中扣除2020年1月的电费249.24元。故富翔公司应退还水电周转金余款750.76元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年6月23日判决如下：一、自本判决生效之日起10内，富翔公司向覃永发返还押金19800元及2020年2月租金、管理费12000元；二、自本判决生效之日起10内，富翔公司向覃永发返还水电周转金余款750.76元；三、驳回覃永发其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费560元，由覃永发负担210元，富翔公司负担350元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，富翔公司未提交新证据。覃永发向本院提交了微信号×××与微信号×××的聊天记录复印件，因无提供原始载体，且与本案待证事实无关，本院不予采纳。本院另查明，根据双方一审提交的微信聊天记录，覃永发在2020年1月15日向富翔公司工作人员以生意太差为由提出减租要求，同年1月24日下午富翔公司工作人员回复不同意其减租。同年1月29日，覃永发以新冠××疫情发生，一直亏损请求终止合同，富翔公司工作人员于1月30日下午回复覃永发要求其本人1月31日前签订解除合同协议并将铺内物品搬走，并按富翔公司工作人员要求提供委托书及相关照片。2020年1月31日，覃永发方报警，在警方协调下搬离涉案商铺。二审庭询中，富翔公司述称该公司原本不同意与覃永发解除合同，覃永发报几次警后，在警察协调下该公司才同意覃永发搬离。覃永发则称2020年1月31日去涉案商铺搬离时，富祥公司要求其签订解除合同的协议，而其认为该协议显失公平，不愿意签，富祥公司遂阻拦其搬离导致双方冲突，覃永发遂报警。2020年2月15日，广州市互联网法院受理了富翔公司诉覃永发等人网络侵权责任纠纷（名誉权纠纷）一案，案号为（2020）粤0192民初6229号案。庭询中，富翔公司承认涉案商铺为其向广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）承租，地铁公司给予的租金优惠到2020年4月，其中2月和3月的租金予以免除。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。覃永发与富翔公司解除案涉合同系基于覃永发自行退出，不属于双方协商一致解除或因不可抗力致不能实现合同目的的解除情形，一审判决对此论述充分，并无不妥，本院予以确认。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为，富翔公司是否应退还覃永发押金19800元。本案中，覃永发虽然在2020年1月15日已经以经营困难为由提出减租的要求，但仍然按照富翔公司的通知如约支付了2020年2月的租金、管理费、电费等，在此之前也一直按约履行，直到新冠疫情发生，本市采取相关防疫措施，至商业场所人流减少、封闭，覃永发的损失面临继续扩大的风险，才提出解除合同，可见，其并非恶意违约，而是在政府采取防疫措施后，其履约能力恶化而采取止损措施。新冠疫情发生，政府采取相应防疫措施后，双方应友好协商，共度时艰；但如继续履行对一方造成的损失巨大，亦应恪守诚实信用，秉持减损原则，坦陈各自商业风险，充分评估因合同履行障碍导致的损失程度，公平合理分担，避免权利失衡引发纠纷。于本案租赁合同而言，富翔公司获益方式是获取租金，覃永发获益方式则是使用租赁物经营所得；在政府采取防疫措施后，覃永发短期内失去经营收益，且损失可能进一步扩大至履约不能；而富翔公司虽因覃永发解约而失去租金收益，且面临寻找下一个出租人的时间风险，但其亦获得上一手出租人给予的租金优惠政策，可以得到一定程度的补偿。因此，虽然覃永发对其解除合同行为确实应按照合同约定承担违约责任，但是鉴于新冠疫情的发生及政府采取防疫措施并非双方所能预见和控制的风险范围，结合上述双方当事人在本合同项下因解约而产生的损失程度及双方解约的过程，一审法院判决富翔公司退还覃永发一半押金19800元以减轻覃永发的违约责任，符合双方解除合同的情形，合理分担了双方损失，并未导致双方在本合同项下的权利失衡，本院予以认可。至于富翔公司上诉认为覃永发在解除合同后对其进行名誉上的贬损行为而造成的后果，属于另一法律关系，并不构成影响本案退还租赁保证金数额的因素，且富翔公司亦就此另案诉讼，本案对富翔公司该上诉理由不予采纳。综上所述，富翔公司上诉主张不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人广州富翔商场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年十一月二十七日书记员  眭 翘苏劲丹