辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终847号上诉人（原审原告、执行案外人）：李艳霞，女，1964年12月17日出生，汉族，现住义县。委托诉讼代理人：肖彦春、黄欣，辽宁新阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：费国利，男，1964年11月17日出生，汉族，现住义县。委托诉讼代理人：于福旭，辽宁燕郡律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：吕富，男，1963年12月7日出生，汉族，现住义县。原审第三人（被执行人）：锦州晟源房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区锦娘路****。法定代表人：关翰，该公司经理。上诉人李艳霞因与被上诉人费国利、原审第三人吕富、锦州晟源房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李艳霞及其委托诉讼代理人肖彦春、黄欣，被上诉人费国利及其委托诉讼代理人于福旭，原审第三人吕富到庭参加诉讼，原审第三人锦州晟源房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳霞上诉请求：1、请求撤销辽宁省义县人民法院作出的（2019）辽0727民初1937号民事判决，并发回重审或改判。2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，原审法院认定上诉人与原审第三人之间“不存在真实的买卖关系”，且上诉人“提供的商品房买卖合同、收款收据均缺乏真实性、合法性”错误。具体理由如下：一、上诉人李艳霞与锦州晟源房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同合法有效。本案的客观事实为：原审第三人吕富系原审第三人锦州晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）的实际控制人。2014年因吕富开发房产缺乏资金，便鼓动上诉人购买其公司开发的房产，基于吕富是上诉人孩子的父亲这一特殊关系，先后向晟源公司交付八笔购房款用以购买涉案房屋，共计130.9万元，以上款项来源可以根据上诉人向一审法院提交的银行流水等证据予以证实，在上诉人交付的130.9万元购房款中，其中大部分款项系上诉人转让一处房产所得，该部分相关证据的真实性，上诉人一审时已向法院提交相关证人证言加以证明。上诉人于2014年6月27日交完最后一笔款项后，于2014年7月2日与晟源公司签定商品房买卖合同，晟源公司为上诉人出具收款收据，并收回之前八笔白条收据。一审法院以上述收据无公章而否定上诉人交款事实存在明显错误，上诉人一审提交的收据来源于晟源公司财务账，上诉人所持有的盖有公章的收据已在签订合同换据时被晟源公司收回。上诉人在第三人晟源公司2014年底交房之后，于2015年4月份开始装修，并于当年7月入住。关于这一点，上诉人也已经向法院提交证据证明上诉人在法院查封之前已实际占有并居住于该房屋。以上事实的发生，时间远早于被上诉人费国利与第三人吕富纠纷发生的时间，既符合客观事实也符合常理，上诉人在购房时无法预见到吕富及晟源公司可能出现的纠纷，更不会与他们恶意串通去实施规避强制执行的行为。而原审法院的判决对案件事实的判断，更多的是基于上诉人与吕富之间曾经是夫妻关系的特殊身份，从而先入为主的判断事实的客观性与合理性，而忽略合同、交款收据及其他证据的真实性以及上诉人已经在争议房屋居住多年的事实。上诉人想说明的是，上诉人与吕富早在2010年已经离婚，双方已经没有深厚感情，当时的吕富也是很风光，上诉人没有帮助的主观故意。二、原审法院认定上诉人在高崇案件审理期间未提出异议不符合常理明显不当。上诉人对义县人民法院审理费国利与吕富案件的过程以及高崇提出执行异议的案件，在上诉人提出执行异议前始终不知情。义县人民法院查封案涉房产，从未有法官向上诉人下达过相关法律文书，也没有法官到案涉房屋处核实情况或者贴封条，导致上诉人对房屋被查封一事一直不知情。而原审第三人吕富当时正在看守所羁押，吕富从看守所释放后，也一直对上诉人隐瞒房屋被查封的事实，直到义县法院执行庭王法官准备拍卖上诉人房屋并现场查看时，上诉人才知道房屋被查封一事，之后立即向法院提起了执行异议。因此，上诉人没有及时提出异议并非是其主观原因造成，也就不存在原审法院认定的所谓不合常理。三、原审法院以第三人吕富2018年的询问笔录与2017年的询问笔录的矛盾之处作为案件性质的判断依据明显有误。首先，第三人吕富不是上诉人的代理人，其发表的意见不能代表上诉人，更不能代表案件事实，上诉人认为应以客观证据进行定案。其次，据上诉人了解的情况，第三人吕富在2018年6月22日所做的询问笔录的时间距吕富无罪释放仅相差一月时间，当时吕富状态极度不好，所作笔录内容与事实严重不符。这一点主要体现在：第一，2018年询问笔录中陈述的离婚时间记错为2015年，而在2017年的询问笔录中陈述时间正确。第二，吕富在该询问笔录中所述的将上诉人的房产抵押给信用社顶账的事实虽然确实存在，但是却与本案的真实情况不符。上诉人在原审当中也提交了信用社抵账协议，显示的抵账时间为2017年5月，而此时上诉人在该处房产早已装修入住，不存在无房可住的问题。这样一份与客观事实明显不符的笔录不能否定上诉人购买房屋及入住的事实，更不能作为本案定性的关键证据而被法院采信。上诉人不理解吕富在2018年的询问笔录中，是因为当时刚被释放而造成的精神错乱还是基于其他原因这样说，更难以理解法院以此为依据，而无视客观事实，将上诉人的唯一住房予以剥夺。四、原审法院适用法律错误，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。回归本案，上诉人与晟源公司在法院查封之前已经签订合法有效的书面商品房买卖合同，上诉人已经全额交付购房款。该房屋系上诉人为居住使用的唯一住房，且在法院查封前已经合法占有使用，未办理过户系因原审第三人开发房屋欠缺手续无法办理。故无论依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条规定，上诉人的上诉请求都应予以支持。综上所述，上诉人认为上诉人在原审法院提交的证据足以证明上诉人符合法律规定的对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。而原审法院对事实认定及适用法律错误从而作出的（2019）辽0727民初1937号民事判决书判决内容严重损害了上诉人的合法权益，故请求贵院依法支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。费国利答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。吕富答辩称，支持上诉人上诉请求。同意上诉人上诉意见。锦州晟源房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李艳霞向一审法院起诉请求：1、依法判令不得执行义县颐和嘉园9号楼西第一单元3层8号楼，解除对该处房产的查封；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2017年3月13日，本院受理了费国利与吕富、晟源公司民间借贷纠纷一案，2017年3月17日，本院依费国利的申请查封了坐落于颐和家园小区西大门北侧第一栋别墅。2018年7月2日，本院作出了（2017）辽0727民初539号民事判决：吕富、晟源公司共同偿还费国利借款本金345万元及利息。该案中认定晟源公司归吕富个人控股。判决生效后，吕富、晟源公司未按判决书指定的期限履行还款义务。2017年12月14日，案外人高崇以本院查封的房屋系其从晟源公司以全部购房款55万元的价格购买，公司将该房屋交付于高崇，高崇对该房屋进行了装修，该房屋与吕富没有任何关系，法院查封错误为由向本院提出书面异议，并提供了其于2015年3月2日与晟源公司签订的商品房买卖合同一份及收款收据。2018年8月13日，本院作出（2017）辽0727民初539号之六民事裁定书，裁定中止对坐落于义县颐和家园小区西大门北侧第一栋别墅的执行。费国利对该裁定不服向本院提起诉讼。2018年12月19日，本院作出（2018）辽0727民初1743号民事判决：准许本院（2017）辽0727民初539号之一民事裁定书对坐落于颐和家园小区南大门北侧第一栋别墅的执行。高崇对该判决不服，向锦州市中级人民法院提起上诉。2019年8月26日，锦州市中级人民法院作出（2019）辽07民终539号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年10月8日，费国利向本院申请执行。2019年9月17日，李艳霞向本院提出书面异议，请求解除对义县颐和家园9号楼西一单元3层8号楼的查封并停止对该房产的执行。2019年9月27日，本院作出（2019）辽0727执异44号执行裁定：驳回李艳霞的异议请求。李艳霞对该裁定不服向本院提起诉讼，其提交的证据载明李艳霞与吕富原系夫妻关系，双方于2010年8月30日登记离婚。2014年7月2日，李艳霞与晟源公司签订了商品房买卖合同一份，价款135.6万元。2014年1月28日至2014年6月27日的八张收款收据，金额共计130.9万元，该八张收据中未加盖公章，亦未标明交款人及交款事项。另查明，2014年1月14日，义县人民政府下发了义政纪（2014）3号文件，该文件中载明：该会议议定同意县土地储备中心对原第二机械厂宗地、原物资回收公司（案涉房屋所占用的土地）和原交通驾校三块宗地进行收储。2014年5月28日，义县颐和嘉园二期工程开始施工。2014年年底该工程竣工。2015年9月22日，晟源公司取得国有建设用地使用权。2017年6月16日，晟源公司办理了商品房预售许可证。2017年10月27日，晟源公司在义县不动产登记中心将案涉房屋登记于自己名下。2017年12月13日，本院对吕富的询问笔录中，吕富表明涉案房屋系李艳霞所有。2018年6月22日，本院对吕富的询问笔录中，吕富又表明其与李艳霞离婚时将东街门市楼给李艳霞了，后又用这个楼作的贷款320万元，钱没还上，楼被银行扣了，李艳霞说没地方住，吕富将这个别墅抵顶给李艳霞了。一审法院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告李艳霞与第三人吕富原系夫妻关系。第三人晟源公司归第三人吕富个人控股。虽然原告李艳霞与第三人晟源公司签订了商品房买卖合同，但原告李艳霞提供的八张收据系发生于商品房买卖合同订立之前，无交款人和交款事项，无法认定该款项系原告所付购房款，本院于2018年6月22日对第三人吕富的询问笔录中，第三人吕富表明涉案房屋系抵顶原告的。故原告与第三人晟源公司之间不存在真实的买卖关系，且高崇曾就涉案房屋提出异议期间，原告未曾提出过异议，有悖常理，故原告提供的商品房买卖合同、收款收据、收据均缺乏真实性、合法性。原告对涉案房屋不享有排除强制执行的权利。故对原告的诉求，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告李艳霞的诉讼请求。案件受理费17004元，由原告李艳霞负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人李艳霞提交了证据：记账凭证、9号楼各户建筑面积明细表，拟证明当时真实购买的房屋。费国利质证意见为：记账凭证是复印件，不属于新证据，不真实，与此前上诉人所举证的8张收据矛盾。吕富质证意见为：认可证据。以上两份证据不能直接证明上诉人李艳霞交付了购房款，故本院不予采信。上诉人李艳霞申请证人张某出庭作证，拟证明上诉人分8次预交购房款后开了总收据。费国利质证意见为：不属于新证据，证人是虚假证明，证人说的不符合相关规定、不符合常理、很难自圆其说。吕富质证意见为：证人所证明的都是事实。证人张某称其在上诉人李艳霞交购房款时是锦州晟源房地产开发有限公司现金，2014年3月至7月其收到上诉人李艳霞分7、8次交纳的购房款现金135万元左右。但证人张某对于为何8张收据上无款项性质、交款人姓名、锦州晟源房地产开发有限公司公章不能做出合理的解释说明，故证人张某的证言，本院不予采信。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上诉人李艳霞与原审第三人锦州晟源房地产开发有限公司虽签订有书面的房屋买卖合同，合同落款时间2014年7月2日，在法院查封之前。但在高崇与费国利、吕富、锦州晟源房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案中，高崇也曾提交了其与锦州晟源房地产开发有限公司签订的本案所涉房屋的商品房买卖合同，故可见锦州晟源房地产开发有限公司在签订商品房买卖合同过程中缺乏严谨性，仅凭该份书面合同不能直接认定上诉人李艳霞与原审第三人锦州晟源房地产开发有限公司之间存在真实的房屋买卖关系，应结合上诉人李艳霞是否真实出资的事实来综合认定其是否购买了该房屋。上诉人李艳霞主张其向原审第三人锦州晟源房地产开发有限公司交付了8笔购房款共计130.9万元用以购买案涉房屋，但该8张收据的日期在2014年1月至2014年6月之间，均在其与原审第三人锦州晟源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之前，且收据无编号，收据上无款项性质、交款人姓名的记载，也无锦州晟源房地产开发有限公司的公章，上诉人李艳霞虽申请证人张某出庭作证，但证人对于依据这些收据如何能辨别认定是锦州晟源房地产开发有限公司出具的收据、收据中记载的是何人交付的何种款项等问题并不能做出合理的解释说明，且收据总计金额也与商品房买卖合同中约定的及2014年7月2日购房款收款收据中记载的1356000元不符，故上诉人李艳霞以该8份收据证明其分笔交付的购房款，不能予以认定。综上，在不能认定上诉人李艳霞与原审第三人锦州晟源房地产开发有限公司存在房屋买卖关系且实际交付了购房款的情况下，不能认定上诉人李艳霞的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。上诉人李艳霞不享有足以排除执行的民事权利。综上所述，上诉人李艳霞的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17004元，由上诉人李艳霞负担。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  赵洪全审判员  郭慧峰二〇二〇年十一月二十七日法官助理郭建华书记员暴思洋