江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7712号上诉人（原审原告）：程启云，女，1973年3月29日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴恩雅，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路**嘉业国际城****。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地，住所地南京市建邺区庐山路**嘉业国际城****iv>法定代表人：付滕，该公司执行董事兼总经理。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：邵琪，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人程启云因与被上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商业公司）、被上诉人南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初9214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。程启云上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉请；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉商铺不属于虚拟式产权商铺。从案涉商铺的购买合同来看，合同明确约定了商铺的面积以及交付条件,在案涉合同附件4中约定了装饰装修的标准，附件7中约定了配套设施的标准等，同时，上诉人就案涉商铺取得了产权证，故案涉商铺不属于虚拟式产权商铺，案涉商铺的交付条件等均有明确的约定。二、合同对案涉商铺交付的条件有明确的约定，从案涉商铺的现状来看，案涉商铺不符合合同约定的交付条件。1、上诉人与被上诉人二于2009年10月签署了《商品房预售合同》，同一天与被上诉人一签署了《委托经营管理合同书》。在《委托经营管理合同书》第十二条明确写明“本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。＂即《委托经营管理合同》是《商品房预售合同》的补充协议，在《委托管理合同》中没有约定的内容，应当以《商品房预售合同》的约定为准。在《商品房预售合同》附件4中明确约定了装饰装修及设备标准：外墙：进口陶板及玻璃幕墙；内墙：轻质隔墙及玻璃隔断；顶棚：顶棚批白；室内地面：砂浆找平；外窗：铝合金窗及LOW-E玻璃；分户门：玻璃门；卫生间：地面地砖；墙面：地面地砖附件7配套基础设施及其他设施中约定了：上水、下水设施；供配电设施；供暖、供冷设施等。从以上约定可以看出，合同对商铺的交付标准有明确的约定，该约定虽然是《商品房预售合同》中的约定，但是对《委托经营管理合同》同样适用，显然案涉商铺并不符合合同约定的交付标准。2、在《委托管理合同》第六条约定“乙方（即被上诉人一）的权利与义务4、有权根据承租人的要求，在不影响物业的整体结构时，对该物业进行合理的装修、改造和布局＂被上诉人及实际承租人对案涉商铺进行装修、改造或布局时，不能对整体结构造成影响，而实际情况是，被上诉人将案涉商铺整体结构进行了彻底的改造，致使业主根本无法确认自身商铺的具体位置。被上诉人的上述做法显然严重违约，其应当将主体结构完好且相关交付条件成就时才能交付案涉商铺。三、包括上诉人在内的业主根本无法确认自身商铺的具体位置，更谈不上实际接收商铺。被上诉人对案涉商铺进行了彻底的改造，致使很多商铺的主体结构全部被拆除，截至目前为止，被上诉人未将商铺的主体结构进行恢复，导致上诉人根本无法确认自身商铺的具体位置，更无法确认商铺的四至等，更谈不上已经实际交付商铺了。四、案涉商铺被被上诉人彻底改造，从现状来看，根本无法进行交付和返还。被上诉人经营案涉商铺期间，严重违约，对案涉商铺进行了彻底的改造，将很多商铺打通进行出租，实际承租方又进行重新隔断，装修等，导致商铺根本无法进行交付。五、上诉人明确要求被上诉人将符合接受条件的商铺进行交付，同时又在被上诉人已经盖章的交接确认单上注明了商铺不具体接受条件，所以不能收铺。在与上诉人案件相类似的关联案件中，相关证据均能证明被上诉人并未按照约定交付案涉商铺，一审法院认定被上诉人交付的商铺符合交付条件或者认为被上诉人已经按照约定通知交付明显错误。综上所述，一审法院仅仅以发函确认被上诉人完成了交房义务显属错误，请求本院支持上诉人的上诉请求。嘉业商业公司、嘉业房地产公司辩称：案涉商铺系虚拟式产权商铺，委托经营管理合同中并未约定商铺返还标准和条件，根据虚拟式产权商铺按照现状返还的原则，被上诉人已经向上诉人完成商铺返还并且符合返还的相关条件，本案是委托经营管理合同纠纷，被上诉人无需按照商品房买卖合同约定的交房标准进行返还，并且该商铺已经委托专业的测绘单位进行测绘，有明确的四至，具备返还条件。请求本院驳回上诉人的上诉申请。程启云向一审法院起诉请求：1.嘉业商业公司支付店铺占用费130745.79元（自2017年11月1日起至2019年3月13日止，按3元/平米/天计算）及利息（自起诉之日计算至实际付款之日）；2.嘉业房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3.嘉业商业公司、嘉业房地产公司承担本案诉讼费及公证费（2000元）。一审法院认定事实：程启云于2009年购买嘉业房地产公司开发建设的南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢4-58室商铺，双方在商铺买卖合同中还对装饰装修、设备标准、配套基础设施等作了约定。同时，程启云与两被上诉人就案涉商铺另签有《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：程启云委托嘉业商业公司对该商铺进行长期管理，管理期限自商铺交付日起20年；程启云另将该商铺5年的经营权委托给嘉业商业公司，委托管理权包括经营收益权、租赁权、转租权、结构改造和装修权等；嘉业商业公司应支付5年经营期内的经营收益金；嘉业房地产公司对嘉业商业公司支付经营收益金的义务承担连带担保责任。2012年5月，程启云与两被上诉人签订《补充协议》，约定委托经营期限延长至2017年10月31日。另查明，嘉业商业公司曾于2017年9月30日向程启云发送《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》，言明委托经营期将于2017年10月31日到期，请程启云于2017年10月31日前就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还。程启云收到告知函后在其上注明因商铺不具备接收条件，故不能收铺。2017年10月26日，程启云又在被上诉人已盖章的商铺交接确认单上注明因商铺不具备接收条件，故不能收铺。一审诉讼中，程启云称嘉业商业公司对涉案商铺未进行隔断，故无法接收商铺，且嘉业商业公司擅自改变商铺结构，故应按照商铺预售合同约定的相关标准一审法院认为，嘉业商业公司在委托经营期内依约有权对商铺进行结构改造、装修等，故不存在擅自改变商铺结构之说；而《委托经营管理合同》并未约定委托经营期满后的商铺返还标准，故不能将商铺预售合同约定的交付标准推定适用为委托经营期满后的商铺返还标准，且涉案商铺系产权式商铺，其特点和性质决定了进行实体隔断必然会损害其他业主的合法利益，故嘉业商业公司按商铺现状进行返还，并无不当；嘉业商业公司已标注了商铺编号，据此可以确认商铺具体位置、四至等，故程启云关于无法接收商铺的说法，不能成立。嘉业商业公司在委托经营期满前一个月已发函告知程启云商铺交接事宜，其已履行通知交付义务，且在委托经营期满后未再继续占用涉案商铺，故程启云提出的委托经营期满后的占用费及利息主张，不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：驳回程启云的诉讼请求。案件受理费2699元，由程启云负担。二审中，上诉人程启云认为一审认定事实存在遗漏：案涉商铺并未腾空，内部尚有承租户经营时的座椅和板凳等相关用品，同时案涉商铺部分商铺被上锁，也未按照预售合同的约定，在商铺和商铺之间安装隔断和分户门。被上诉人嘉业商业公司、嘉业房地产公司对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人程启云提交一份光盘（内含三段视频）及文字材料，主张以上视频内容为2017年11月15日部分业主讨要商铺，交涉会谈记录，证明：1、被上诉人自己承认商铺截至2017年11月15日并未交付，未交付的原因是被上诉人认为交掉铺子，铺子就“死”了，进一步证明商铺在2017年8月4日并未交付的事实；2、被上诉人承诺会在第一次起诉的案件二审生效判决出具之后，对商铺进行隔断，并对四至进行明确然后交付给业主，表明其承认案涉商铺并无四至，且被上诉人有义务对商铺进行隔断。被上诉人发表质证称：1、对该证据的真实性没有异议，但是对于关联性和证明目的不予认可，该视频光盘属于视听资料，没有提供原始载体，不符合法定的证据形式，视频中业主的身份不明，代表嘉业商管公司发言的周琳琳是物业公司的工作人员，并非嘉业商管公司的员工，而且其已从物业公司离职，其陈述的内容不代表嘉业公司的意思；2、本案中业主的诉请要求嘉业商管公司给付使用费同时要求嘉业房地产公司承担连带责任，根据合同相对性，业主提供的该份证据意图证明嘉业房地产公司没有按照约定将商铺恢复为有隔段分门户的原始状态，与嘉业商管公司在本案中应该承担的占用费没有关联，从双方交谈的内容来看，双方对商铺的交付标准存在争议，周琳琳表示嘉业商管公司没有占用的理由，也并未拒绝交付，而是认为进行隔段会导致商场彻底陷入无法经营的状态，而业主方则是以商铺没有隔段为由拒绝接受商铺；3、该证据系双方就商铺交付事宜在案外协商，我方并未对商铺的交付标准进行过任何的承诺；4、虽然买卖合同附件4约定商铺有隔段分门户，因签订买卖合同的当天就签订了委托管理合同，实际交付时并没有隔分门户，双方是按照虚拟式商铺完成了交付，而且委托管理合同约定嘉业商管公司有权进行结构改造，该合同也是对预售合同的补充，现业主以非虚拟式产权商铺为由，要求继续支付占有使用费也与双方的行为不符。被上诉人嘉业商业公司、嘉业房地产公司提交一份《房屋面积测绘成果书》，证明：其于2015年时已经委托测绘大队进行测绘并对四至进行标注。上诉人质证称：对该份证据的证明目的不予认可，该份证据仅能证明被上诉人委托第三方测绘的事实，以及测绘的时间，但是无法证明标点的事实，也无法证明标点的时间，被上诉人无法证明在2017年8月1日发函之前已经将商铺按照房产证的位置对四至进行了标点。本院认为：关于交付的状态问题。上诉人主张涉案商铺装修情况不符合商品房预售合同约定的条件、四至不明，故其无法接收商铺。首先，关于涉案商铺的装修约定。嘉业房地产公司与上诉人签订的《商品房预售合同》附件4约定了房屋的装修情况，同日上诉人程启云（甲方）与被上诉人嘉业商业公司（乙方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定嘉业商业公司有权对涉案商铺进行装修改造，本协议是《南京市商品房预售合同》之补充，与《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。二审中，上诉人对此陈述，合同签订后涉案商铺并没有交付给他们，现场都在施工，不清楚什么状态。以上情况表明，虽然上诉人与被上诉人嘉业房地产公司约定了商铺的装修状态，但是上诉人并未实际收房，且在同日与被上诉人嘉业商业公司签订委托经营管理合同，授权被上诉人嘉业商业公司对涉案商铺进行装修改造，亦未约定商铺交还时的状态，故上诉人主张涉案商铺应恢复至预售合同中约定的状态没有依据，本院对此不予支持。其次，关于商铺的四至问题。从本案查明的情况看，目前商场确实存有大量之前承租人留下的装修，但被上诉人已委托案外人进行了点位测量并且张贴了号码纸，上诉人亦未在本案中举证证明涉案商铺存在无法确定四至的现实障碍，故上诉人在本次诉讼中以此为由认为商铺不符合交接的条件没有依据，本院对此不予支持。最后，被上诉人已在委托经营期满前一个月发函告知程启云商铺交接事宜，且在委托经营期满后未再继续占用涉案商铺，一审法院认定嘉业商业公司已完成通知交付义务并无不当。综上所述，上诉人程启云的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2699元，由上诉人程启云负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二〇年十一月二十三日法官助理李晓龙书记员陈晓君