河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4539号 上诉人（原审被告）：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区邯山街**。 法定代表人：栗志勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏金峰，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高鑫，女，1986年5月23日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：高利民，男，汉族，1958年10月3日出生，住河北省邯郸市邯山区。系高鑫父亲。 上诉人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司因与被上诉人高鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邯郸市龙瑞房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）冀0402民初2928号民事判决书，上诉人不应向被上诉人支付违约金；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案已超过诉讼时效。诉讼时效条款的立法目的在于督促权利人及时行使其权利维护确定化的社会关系，若权利人能够行使其权利而长期怠于行使，则义务人的法律地位长期处于不确定的状态。若权利人不关心自己的利益并进行决策，可以推定其有放弃该利益的意思表示，因此应当撤销对其利益的保护。所以，基于公共利益考量，普遍认为应当通过确立强制性的诉讼时效制度来部分地限制意思自治。本案中，上诉人与被上诉人就取得产权证的期限已做了明确约定，即《商品房买卖合同》中十五条第三项规定，交房后540天仍未取得房产证的按已付房款的千分之一支付违约金。按照合同约定最后取得房产证的时间就是履行的最后期限，而该期限届满后的第一天即为诉讼时效起算时间，被上诉人在期限届满后未取得产权证，就已经知道自己的权益受到损害，有通过诉讼取得违约金的权利，应当向法院提起诉讼，一审法院认为告知办证时间晚，因此不认可已过诉讼时效属于适用法律错误。通知办证的时间并不影响被上诉人行使诉权，而且违约金之诉属于债权，适用我国关于诉讼时效的相关规定。而被上诉人直至2019年7月才向法院起诉，显然已过诉讼时效，法律不应对其怠于履行权利的行为进行保护。二、主体不合格。上诉人不是一审案件适格主体，一审中，被上诉人诉求“判令被告支付逾期办理房地产权属证书违约金”，但是按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人仅应在商品房交付后在约定期限将办理房屋权属登记需要由出卖人提供材料报产权登记机关备案。合同并未约定上诉人为办理房屋权属证书的义务主体，上诉人的义务仅为提交相关资料，具体办理产权证需要由业主自行办理，因此上诉人并不是本案适格被告。三、无法提供办理产权证的条件并非出卖人原因，不适用合同约定的违约条款。首先，该《商品房买卖合同》第十五条违约责任条款适用的前提条件是因“出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，要适用该条款，前提是“出卖人的责任”，但是本案中并非因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限取得房地产权属证书。随后，上诉人调取了邯郸市城乡规划局文件复印件、收文呈办笺复印件、关于赵都新城一期垃圾站情况说明复印件、报警案件登记表复印件、2013年12月30日邯郸市邯山区五仓区开发管委会证明复印件，该组证据均可证明上诉人未按照合同约定提交办理产权证的相关资料，是由于业主群体阻挠施工，导致规划范围内的垃圾站及公厕等配套设施无法施工，进而导致项目重新更改规划图纸，拖延了提报资料的时间，最终导致业主无法按期取得产权证，因此上述结果并非上诉人的责任，上诉人不应承担违约责任（法庭调查阶段，部分诉讼代表也亲口承认阻扰垃圾站施工之事实）。因此，一审法院适用《合同法》第一百零七条规定，判令上诉人承担违约责任属于事实认定不清，适用法律错误。再次，依据《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。在本案中，施工过程中上诉人已将相关机关审批通过的规划图纸在工地外进行公示，并依据相关规定在规划局官网进行公示，业主群体阻挠垃圾站及公厕施工，是上诉人不能预见且不能克服的客观情况，属于不可抗力的群体事件。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法支持上诉人的全部诉讼请求。 高鑫答辩称，垃圾站和厕所是小区基础配套设施，交房前就应该建好，在基础设施不完备的情况下就向业主交房，这显然是开发商方的问题，与业主无关，且整个过程中，业主也从未阻挠过开发商施工。关于拆迁的问题，这个不是影响交房和办证的必要条件，同一个小区同一栋楼办证却不是同时进行，可以看出开发商缺失存在逾期办证的现象，也缺失存在违约行为。2016年左右由三个业主代表就违约金事宜在邯山区法院起诉，邯山法院判决后，业主也多次找开发商协商这个事宜，但均未果，无奈只能又提起诉讼，业主从未放弃过自己的权利，所以不存在本次诉讼超诉讼时效的说法。综上，请求二审法院予以驳回上诉，维持原判。 高鑫向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，违约金以房价441735元为基准，按购房合同规定千分之一计算，违约金为441元；2本案诉讼费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年12月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号NO00058783),原告购买了被告开发的赵都新城美和园10号楼1单元1701房屋、面积121.01平方米，单价为每平方3680.82元，购房款共计441735元。合同约定，出卖人应当在2013年3月31日前办完全部的房地产权属登记备案手续。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的。买受人不退房、但逾期超过540天仍未取得的，出卖人向买受人支付已付房款的千分之一的违约金。2017年11月25日被告龙瑞公司发出通知：原告可领取办理房产证相关手续。办理《房屋所有权证》，现双方因违约金问题协商未果，导致纠纷，原告诉至法院。诉请如前。 一审法院认为，高鑫与龙瑞公司于2011年12月18日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿、协商达成，为双方真实意思表示、合法有效。双方应按合同约定履行各自的权利义务。龙瑞公司提出未按约定提供办理产权证手续。是由于拆迁受阻，并出示五仓区管委会的证明、变更规划审批时间长达几年、但不足以证明为原告的行为所致、本院不予认可。龙瑞公司未依约将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，必然影响原告办理房屋所有权证，依照合同约定，存在违约行为、应当承担违约责任由于办理房屋所有权证所需要资料齐备后，方可最后计算出房屋总价款、进而确定违约金数额。被告龙瑞房地产公司于2017年11月25日才告知原告办证资料齐备，故被告龙瑞公司主张原告诉请超过诉讼时效本院不予认可。原告高鑫诉请被告龙瑞房地产公司承担律师费用，由于合同无此约定，也没有其他证据证明有该项支出，本院不予支持。综上所述，龙瑞公司应按原告已付房屋总价的千分之一承担违约责任，支付高鑫逾期办证违约金441元(441735x1‰)。判决：被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告高鑫逾期办理房屋权属证书的违约金441元。 经本院查明，2012年5月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号NO00058783)。本院查明案件其他事实与一审基本一致。 本院认为，当事人双方2012年5月31日签订的《商品房买卖合同》，系双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成，是双方真实意思表示，且不损害国家、集体和第三人的利益，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当为有效合同。合同中关于逾期办证违约金的约定对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应遵循。关于上诉人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司上诉称无法按期提交办证资料并非出卖人原因，是由于部分业主阻挠，应属不可抗力，其不属于适格被告等说法，均不能对抗双方合同约定，无法豁免其应按期履行办证合同义务。关于上诉人称本案已经超过诉讼时效，由于上诉人通知被上诉人办证资料齐备的时间是2017年，且未通知之前逾期办证处于持续状态，办理产权证作为商品房买卖合同的附随义务，不能因此免除，故本院对其上诉理由不予以支持。 综上所述，邯郸市龙瑞房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元。由上诉人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜海波 审判员  聂洪文 审判员  潘新丽 二〇二〇年十一月十三日 书记员  贾欢欢 ——