河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15869号上诉人（原审被告）：张林涛，男，1975年4月2日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：张国强，巩义市明达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵秋利，女，1990年8月11日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：张哲利，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，河南瀛豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺传奇，男，1985年5月31日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：赵建波，河南星光律师事务所律师。上诉人张林涛因与被上诉人赵秋利、贺传奇物权保护纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初4686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月26日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。张林涛上诉请求：撤销一审判决，改判或变更为驳回赵秋利的一审起诉，或由被上诉人共同偿还购房款29万元和房屋装修款36920元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，判决有错误。请求二审法院对本案重新审理后，撤销一审判决，依法改判，驳回赵秋利的一审诉讼请求。1、本案系争的房产为小产权房，依法不应受到法律保护，应当依法驳回赵秋利的起诉。庭审中，上诉人与被上诉人均认可诉争的房产性质为小产权房。根据目前法律规定，被上诉人与上诉人均无购买资格，买卖也属无效。并且，由小产权买卖等原因引起的纠纷，人民法院应不予受理，应当依法裁定驳回起诉。因此，应当驳回赵秋利的起诉。2、一审法院认定贺传奇对涉案房产无权处分，属错误认定。①因为离婚协议中对涉案房产的处理不具有约束力，贺传奇欠外债多，甚至卖给张林涛房产所得房产款是偿还外债（法院的执行款）。离婚协议中，包括房产及所有的财产全部处分给赵秋利，让赵秋利不承担任何债务，是规避法律的行为，有损他人的利益，根据合同法52条规定，属于无效处分。②离婚协议中，贺传奇把涉案房产处分给赵秋利属于赠予行为，根据合同法第187条规定赠予房产要办理登记手续，在该房产未登记在其名下前，其未取得赠予房产的权利。③赵秋利从2015年8月12日离婚至今，并没有对涉案房产占有使用和管理。赵秋利称其占有涉案房产，并未有缴纳物业费，不合常理。并且所有的购房手续均在贺传奇手里，并没有给赵秋利办理房屋的交接手续，也就是没有把涉案房产交给赵秋利。贺传奇通过买卖合同将赠予房产交付给了购买人张林涛，该买卖行为有效。贺传奇实际上是中止并撤销了赠与行为，赠予房产未完成。3、上诉人张林涛属于善意购买，上诉人张林涛有理由相信涉案房产系贺传奇所有，且有权处分涉案房产。因为上诉人张林涛购房时，确实查看了该房开发商处存在的存根联是贺传奇的名字，看房时房屋也是能够正常打开，张林涛购买房屋，是从介绍人处得知卖房信息。一审法院认为，上诉人张林涛购房时知道贺传奇知道与赵秋利离婚，但贺传奇告知该房产是留给自己和孩子的。张林涛没有查看离婚协议，试想可知贺传奇怎能把离婚协议书的隐私材料交给张林涛查看。就张林涛而言，离婚夫妻对离婚财产如何处理安排，这不是张林涛所能掌控的，也是不现实的。所以，从社会诚信以及保护善意第三人角度考虑，赵秋利以配偶一方不知情，不同意为由主张返还房产的，请求法院不予支持。4、上诉人已支付合理对价，且已经投资装修，并实际占有和使用该涉案房屋。5、一审法院认为张林涛购房时，物业登记为赵秋利，其物业既不是合法的物业公司，也不是全体业主选定的，只是西村供销社指定一个收费的，没有一定约束性。并且赵秋利从2015年离婚至今，也没有缴纳任何物业管理费用。上诉人张林涛购买涉案房产时，到物业办公室补交了2016年至今的物业费，且物业处随即就把涉案房产登记在了上诉人张林涛名下，发放了购房本。所以，原审法院认为物业的名字是赵秋利，房产属于赵秋利所有，证据不足。6、违背公序良俗，显失公平。上诉人张林涛属于善意购买，支付了合理对价房款29万元，又进行了装修，补交了物业费等，一审法院判决让上诉人搬离涉案房产，仅维护了被上诉人赵秋利的利益，未平衡张林涛、贺传奇的利益。被上诉人赵秋利有明显过错，不及时办理房产交接手续，缴纳物业费，反而获得房屋装修的增值利益，违背了公平正义的法治理念，扩大了社会矛盾，增加了诉讼成本，让上诉人张林涛陷入了诉讼深渊。因此，请二审法院撤销一审判决驳回赵秋利的请求。二、一审法院适用法律不当。1、赵秋利的诉讼请求，一审法院处理错误。根据赵秋利提供的诉状，明确请求为确认房屋买卖的合同无效，并要求搬离房屋。而一审判决书中显示为请求被告搬离房屋，并承担搬离房屋及返还房产的义务。一审判决书中不显示，诉讼请求变更的法律事实。一审法院超诉讼请求进行了判决。2、本案的定性错误。根据赵秋利先后二次起诉的事实与理由，可以明确赵秋利的请求是确认小产权房屋的合同无效，并搬离房屋及返还房产。案件的性质是合同纠纷，并非是物权纠纷。况且，赵秋利并未取得该套房屋的占有权。小产权房交易是不受法律保护的。三、本案一切费用有被上诉人承担。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，上诉人请求撤销一审判决，对本案重新审理，依法改判，驳回赵秋利的诉请。赵秋利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。贺传奇辩称，同意张林涛上诉理由。赵秋利向一审法院起诉请求：1、判令被告张林涛立即搬出巩义市西村镇新时代家园4单元10楼102室；2、判令贺传奇对第一项诉讼请求承担协助搬离房屋及返还房产义务；3、本案的诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告赵秋利和被告贺传奇于2010年8月19日登记结婚，于2015年8月12日登记离婚。离婚协议约定婚生子由男方抚养，抚养费男方自理，婚后住房一套，归女方所有，双方无共同债权、债务。诉争位于西村镇的房屋即为双方离婚约定的住房。该房系赵秋利和贺传奇于2010年9月12日至2010年12月26日出资购买，购房交款人为贺传奇。双方离婚后，原告赵秋利在巩义市打工，双方基本没有在诉争房屋居住。原告和二被告均认可诉争房屋不能办理房产证，系小产权房。赵秋利与贺传奇离婚约定该房给原告后，被告贺传奇因欠案外人张某某借款，曾于2017年将该房门锁更换，将钥匙交给张某某抵账，后因物业报警，经派出所处理，张某某将房钥匙退给赵秋利。此后，赵秋利将门锁更换。换锁后贺传奇没有对该房占有或管理。张某某向法院申请强制执行贺传奇偿还债务期间，与贺传奇协商出售涉案房产以清偿张某某欠款。张某某联系买家，2019年9月14日晚，张林涛及其妻子李某某和张某某及其他案外人张某某、李某某到该房看房。当晚，由张某某联系贺传奇商定以29万元价格出售。2019年9月15日上午，在李某某家中张林涛付定金5万元，2019年9月17日，在案外人李某某家张林涛与贺传奇订立协议，张林涛付清购房款，张某某等人在场，付款后贺传奇清结了张某某的欠款。张林涛是从本村在该小区住的张某某处获取该房出售信息，张林涛购房时知道贺传奇与赵秋利离婚，但其称贺传奇告诉他，房子是留给贺传奇和他的孩子的，张林涛没有查看贺传奇与赵秋利的离婚协议书。张林涛购房时，知道该房原始购房交款人为贺传奇，原始交款收据系在开发商处获取的存根联，贺传奇没有原始购房的收据联，张林涛购房时也没有要求贺传奇提供。购房时，物业上登记的房主为赵秋利。一审法院认为，本案争议焦点是张林涛基于购房协议购买入住诉争房屋是否构成对原告房屋物权的妨害。具体分析如下：第一、贺传奇对涉案房产无权处分。根据原告赵秋利与被告贺传奇离婚协议约定，涉案房屋约定归属原告赵秋利所有，赵秋利基于离婚协议对涉案房屋享有占有使用权。离婚后，贺传奇并没有对该房进行相应的管理，该房在物业上已变更为赵秋利名字，应视为该房已经实际交付给原告占有使用。从贺传奇第一次将该房抵给案外人张某某时的纠纷看，派出所处理后，该房的钥匙已交还给赵秋利，也能证明该房属于赵秋利管理使用。贺传奇对该房没有处分的权利，贺传奇更换房屋钥匙，与张林涛签订购房协议，将房屋出售给张林涛，是无权处分，妨害了原告对房屋居住使用权的行使。第二、张林涛在购房时没有尽到谨慎注意义务，不构成善意取得。张林涛在购房时，对贺传奇与原告已离婚这个事实是清楚的，其没有要求查看双方离婚协议约定房产状况，仅听信于贺传奇所述，在没有看到能够证明房屋所有权的购房收据联，且物业登记又为赵秋利所有的情况下，便与贺传奇签订购房协议，购买该房。其作为购买人，没有尽到应有的谨慎注意义务，不构成善意取得，其购买入住行为妨害了原告对房屋居住使用权的行使。综上，原告请求张林涛搬出该房屋，有事实根据和法律依据，应予支持。原告请求贺传奇协助张林涛搬离该房，因张林涛已经实际装修并入住该房，贺传奇签订售房协议后并没有占有该房，其协助搬离义务不能确定需要执行的内容，过于宽泛，不具体明确，对该请求，予以驳回。需要指出的是，张林涛购房时也确实查看了该房开发商处存的存根联是贺传奇名字，看房时房屋也能够正常打开，张林涛也尽到了买房的一些必要注意义务，且张林涛也已经装修入住，判决张林涛搬出该房，会对已经形成的稳定的交易关系造成影响，还可能引发其他纠纷，但不能因为需要保持交易的稳定，而置原告权益于不顾，让原告赵秋利去承担离婚协议已经约定的财产归属在不知情下被出售。法律有社会指引作用，法院的个案判决更要注重对社会秩序的指引，对于涉及房屋买卖的社会指引，应当指引到让购买人尽到完全确信出售人是有权处分人，具体到本案，购买人张林涛应当查看离婚协议约定内容后，判断贺传奇是否能够出售该房，这些才能够避免产生纠纷，维护良好社会的秩序和交易习惯。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百零六条之规定，判决如下：一、被告张林涛于判决生效后十日内搬出巩义市西村镇新时代家园4单元10楼102室；二、驳回原告赵秋利的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告贺传奇和张林涛共同承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，虽然诉争房屋不能办理房产证，系小产权房，但该房屋具有使用功能和价值。故一审法院根据赵秋利与贺传奇离婚协议约定，认定赵秋利对涉案房屋享有占有使用权正确。张林涛在购房时，对贺传奇与原告已离婚这个事实是清楚的，但其没有要求查看双方离婚协议约定房产状况，仅听信于贺传奇所述，在没有看到能够证明房屋所有权的购房收据联，且物业登记又为赵秋利所有的情况下，便与贺传奇签订购房协议，购买该房。故一审法院认定其作为购买人，没有尽到应有的谨慎注意义务，不构成善意取得，并无不当。综上所述，张林涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张林涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  袁斌二〇二〇年十一月二十七日法官助理邹靖书记员宋兵