江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7337号上诉人（原审被告）：张小忠，男，1975年6月7日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：陈柏红，女，1982年8月9日生，汉族，住南京市江宁区。两上诉人共同委托诉讼代理人：丁明胜，江苏六朝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周以后，男，1971年12月21日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：熊怀春，江苏天之权律师事务所律师。上诉人张小忠、陈柏红与被上诉人周以后房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案于2020年9月14日公开开庭，上诉人张小忠、陈柏红委托诉讼代理人丁明胜、被上诉人周以后委托诉讼代理人熊怀春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小忠、陈柏红上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回周以后赔偿损失的诉请或将本案发回重审。2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、涉案《房屋买卖协议书》约定，卖方反悔除全额退还所收取的房款外，另按反悔时该房市场评估价的30%承担违约责任。据上可知，卖方不履行合同需支付反悔时房屋市场评估价的30%赔偿款，系双方签订协议时能够预见到的损失金额，系双方真实的意思表示。故根据一审法院询价130万元的结果，计算后应是39万元，58万元不是双方签约时预见到的金额。一审法院判决赔偿58万元违反法律规定。二、一审法院询价结果不当。如果按照同一小区、现在己经明确能够办证、并能上市交易的房屋来询价，就脱离了双方签订《房屋买卖协议书》买卖房屋的实际状况，不符合签订合同时双方真实意思表示。现没有产权证、不知道能否办证、何时能办证的同地段、同样面积的房屋售价约在80万元左右，故按买卖协议约定上诉人只须赔偿24万元左右。三、被上诉人并未在同地段购房，其所谓的差价损失并未实际产生。即便支持周以后的损失诉求，也应当等待周以后实际损失明确后，再行主张，一审判决支持没有客观存在的差价损失，缺乏事实和法律依据。且当事人在合同中明确约定的违约责任的承担方式。四、张小忠以签字领房为由，匆忙地让正在上班的陈柏红在协议书抬头书写了身份证号并按手印，有许多工友和监控为证。陈柏红从来没有想过卖房，张小忠个人行为侵害了陈柏红共有权人合法权益，上诉人认为涉案《房屋买卖协议书》无效。即便有效但造成本案诉争，被上诉人明显存在过错，一审法院将差价损失全部支持，不符合事实和法律依据。综上，请求支持上诉人上诉请求。周以后辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与两上诉人2017年1月18日签订的涉案房屋买卖协议是双方真实意思表示。现因房屋涨价上诉人毁约，且一审庭审中上诉人明确不予出售房屋给被上诉人，构成根本违约。根据结合该小区房屋1.6万元/平方米的市场行情，被上诉人请求判令赔偿损失72万元合情合理。为节省时间避免房屋评估而加大费用支出，双方均同意由法院询价，虽然询价130万元远低于150万元，被上诉人利益受损，且赠送的储藏间、车库还未计算在内。上诉人主张按市场评估价30%承担违约责任，远远不能补偿被上诉人的损失，请求驳回上诉，维持原判。周以后向一审法院提出诉讼请求：1.判令张小忠、陈柏红履行《房屋买卖协议书》，将南京市江宁区秣陵街道凤仪街123号沐贤苑2幢2103室交付给周以后，并过户给周以后；2.本案的诉讼费用由张小忠、陈柏红承担。一审法院认定事实：张小忠、陈柏红系夫妻关系。2017年1月18日，张小忠、陈柏红作为甲方与乙方周以后签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方原居住地秣陵街道火炬社区，2013年被政府征地拆迁，拆迁后由政府另行安置居住房，经甲方和乙方友好协商，甲方同意将安置房中的一套出售给乙方，政府安置给甲方的安置房现尚在建造中，还未安置，甲方意欲将其中的一中套（90平方米），如有储藏室和停车位在内，均一并出售给乙方，乙方共计支付给甲方购房款柒拾贰万元整；此款乙方在协议签订之日先行支付伍拾万元整，余款贰拾贰万元整，在乙方领取到上述房屋之日一次性全部付清，甲方收到乙方支付的房款后应出具收款收条；政府的安置房在第一批安置给甲方时，甲方必须将90平方的分房房票交给乙方，由乙方自行抓阄领取安置房，楼层的好坏与甲方无关；因此房尚未安置，在安置前甲方不得反悔，如甲方反悔除全额退还所收取的房款外，另按反悔时该房市场评估价的30%承担违约责任，乙方如对上述房屋产生装修费用，甲方按实际产生费用赔偿，乙方也不得反悔，如乙方反悔则甲方只需返还房款总额的70%，另30%作为违约金不予退还。陈柏红在协议书抬头甲方处书写自己身份证号码并按手印。张小忠另向周以后交付南京市江宁区秣陵街道火炬社区村民委员会于2017年1月18日出具的证明（内容为：兹有我社区村民张小忠，2013年拆迁时实有房产233.43㎡，分得房产240㎡，特此证明）。同日，周以后向张小忠支付购房款50万元。张小忠在社区出具的证明上书写：已收周以后房款伍拾万元整，下欠贰拾贰万元整。2019年7月29日，张小忠向周以后转账伍拾万元整，附言：还你款。2019年8月23日，周以后诉至一审法院。一审另查明：2013年10月15日，张德建（张小忠父亲）、张小忠（乙方）与南京上秦淮建设发展有限公司（甲方）签订《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定甲方拆除乙方坐落于江宁区，建筑面积达到466.87平方米，乙方选择产权置换安置方式，面积约480平方米，中套（约90㎡）2套，小套（约60㎡）5套。张小忠领取了南京市江宁区秣陵街道凤仪街123号沐贤苑2幢2103室房屋（中套，以下简称2103室房屋）。审理中，张小忠、陈柏红陈述其目前仅领取了一套拆迁安置房，其共可以领取三套拆迁，两套90平方米，一套60平方米；张小忠跟周以后协商解除了房屋买卖合同，故于2019年7月29日退还了50万元购房款。周以后不予认可，其认为该50万元是张小忠自行转账给其，其不同意解除合同，其随时可以支付50万元购房款。张小忠、陈柏红认为2103室房屋目前系其唯一住房，不同意交付2103室房屋，也不同意交付以后分配的拆迁安置房。因张小忠、陈柏红不愿意继续履行房屋买卖合同，周以后变更诉讼请求，要求：1.判令解除其与张小忠、陈柏红签订的房屋买卖协议书；2.判令张小忠、陈柏红赔偿损失72万元。经一审法院向相关部门询价，南京市江宁区秣陵街道上秦淮新苑沐贤苑中套拆迁安置房市场价130万元左右。一审法院认为：陈柏红在涉案《房屋买卖协议书》抬头甲方处书写身份证号码并按手印，可以认定为陈柏红系合同当事人。陈柏红辩称其非合同当事人，与事实不符，一审法院不予采信。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周以后与张小忠、陈柏红签订的《房屋买卖协议书》合法有效，各方均应按约履行。根据合同约定，张小忠、陈柏红应出售给周以后90平方米的房屋一套，且在第一批分房时需将90平方米的房票交付给周以后，现张小忠、陈柏红已经领取了2103室中套拆迁房一套，合同标的物已明确，其辩称合同标的物不明确，与事实不符，一审法院不予采信。现张小忠、陈柏红明确表示不同意履行交付2103室房屋及后期分配的拆迁安置房，周以后据此要求解除双方之间的房屋买卖协议书，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，张小忠、陈柏红应向周以后承担违约赔偿责任，周以后因张小忠、陈柏红违约行为产生的损失为在同地段购买同类型房屋所产生的差价损失，结合目前同地段同类型房屋市场价，张小忠、陈柏红应赔偿周以后房屋差价损失58万元（130万元-72万元）。张小忠、陈柏红辩称涉案合同已于2019年7月29日协商解除，未提供证据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、解除周以后与张小忠、陈柏红于2017年1月18日签订的《房屋买卖协议书》；二、张小忠、陈柏红于判决发生法律效力之日起10日内赔偿周以后房屋差价损失580000元；三、驳回周以后的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5540元，由周以后负担1069元，张小忠、陈柏红负担4471元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人明确提出其不同意继续履行涉案合同，故在被上诉人提出解除合同后，一审法院判决合同解除，具有依据。上诉人对其违约情形需承担相应责任，应当赔偿被上诉人的相关损失。双方当事人虽然在涉案合同中约定了违约金的具体计算方式，但约定的违约金不足以弥补被上诉人的损失，被上诉人提出赔偿损失的诉请，具有依据，符合法律规定。一审法院根据询价结果，判定上诉人赔偿被上诉人房屋差价损失，并无不当。一审中，上诉人对一审法院询价方式和询价结果并未提出异议，且该询价结果亦符合涉案房屋市场价格行情，公平合理，并无明显不妥之处，故本院对上诉人认为一审法院认定的涉案房屋现有价格不当的上诉理由，不予采信。涉案合同的抬头，上诉人陈柏红自行书写了身份证号码，并按捺了手印。据此，可以认定签订涉案合同系陈柏红真实意思表示，根据其书写身份证号码及按手印的行为，一审法院认定陈柏红系涉案合同当事人，具有依据。上诉人二审主张，陈柏红对合同内容不知情，涉案合同非其真实意思表示的上诉理由，本院不予采信。综上，张小忠、陈柏红的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由张小忠、陈柏红负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年十一月十三日书记员  王宇白