湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初5355号原告：武汉市万科物业服务有限公司，住所地东西湖区金山大道**（12），统一社会信用代码91420112300021428J。法定代表人：魏旭，总经理。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀女，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：孙萍，女，1942年4月23日出生，汉族，住武汉市东西湖区，被告：孙睿，女，1972年9月30日出生，汉族，住武汉市东西湖区，原告武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告孙萍、孙睿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案。被告孙萍在答辩期内向本院提起反诉，本院于2019年12月3日作出（2019）鄂0112民初5355号之一民事裁定：对孙萍的反诉本院不予受理。孙萍不服上述民事裁定，上诉至湖北省武汉市中级人民法院。该院2020年4月25日作出（2020）鄂01民终1333号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案后依法适用普通程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人张秀女，被告孙萍到庭参加了诉讼。被告孙睿经本院依法传唤未到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告万科物业公司提出诉讼请求，判令被告孙萍、孙睿：1、支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费12757.14元，并按日万分之五的标准支付至实际给付之日止的违约金（暂计算至2019年9月30日的违约金为3008.87元）；2、承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告孙萍、孙睿系武汉市东西湖区东方海棠花园小区3栋1单元601室的业主，我公司为该小区的物业服务企业。被告孙萍、孙睿自2017年1月1日开始就未按时交纳物业服务费用，长期无故拖欠物业服务费至今。我公司多次对其进行催缴，但其仍拒不缴纳。为维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求支持我公司的诉讼请求。被告孙萍辩称，第一，物业服务合同的主要合同条款无效。物业服务合同第十五条的约定违反了《管理规约》第十二条规定，酬金制和包干制是两种截然不同的收费和管理方式，而前业委会成员在未召开业主大会，更改管理规约的前提下，导致合同的主要条款与全体业主的意愿相违背，因此条款无效，对业主无约束力。第二，原告违反合同约定和国家相关规定，无视业主知情权，不向业主公示物业费的收支详细情况。第三，物业服务合同中用以计价的建筑面积与实际不符，导致业主单位面积承担的物业费过高，侵害了小区业主的权益。第四，原告以打造高端小区之名，行欺诈之实，忽悠业主，收取高端费用。第五，原告服务不到位，原告未按合同约定履行职责和义务，没有达到承诺的服务标准。第六，保安、监控形同虚设，服务态度恶劣，安全保障措施不到位，盗窃时有发生，安保人员态度恶劣，经常恶语伤人。第七，小区管理混乱，车库存在严重的漏水和火灾隐患。第八，原告违规收费，擅自扩大收费范围。第九，原告对合同到期后是否续签合同的决定出尔反尔，公开发表不实言论，诬陷业委会成员；原告公司工作人员冒充小区业主，在业主群散布谣言，挑起业主矛盾。综上，请求驳回原告的诉讼请求，或要求原告按照相关规定对三年物业服务期间的物业费进行公开，并进行审计，按照审计结果，认定被告应缴纳的物业费用。被告孙睿经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理认定如下事实：孙萍、孙睿系武汉市东西湖区东方海棠花园小区3号楼1单元6层1号房的业主，该房屋面积167平方米。2017年1月1日，武汉市东方海棠花园第一届业主委员会（以下简称东方海棠花园第一届业委会）与万科物业公司签订《东方海棠花园物业服务合同》，约定由万科物业公司为东方海棠花园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。该小区物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的类型、建筑面积预交物业服务资金，具体标准为小高层、高层按照建筑面积2.32元/月/平方米预交。万科物业公司每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。业主或物业使用人应于每季度首月15日前交纳本季度的物业服务资金，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。孙萍、孙睿从2017年1月1日开始未交纳物业服务费至今。2020年7月6日，孙萍、孙睿与东方海棠花园第一届业委会签订《物业费托管协议》，孙萍、孙睿将物业服务费10000元交由东方海棠花园第一届业委会保管，因孙萍、孙睿一直不交纳物业服务费及车位服务费，万科物业公司多次进行催缴，孙萍、孙睿仍未交纳。万科物业公司遂诉至法院，要求如诉称。审理中，孙萍提交东方海棠花园小区的测绘图纸，拟证明该小区的总建筑面积为85556平方米，而万科物业公司按照98616平方米核算物业服务费，对业主不公平，万科物业公司对该上述证据的真实性无异议，但认为该图纸仅为规划设计图，与最终的实测面积有出入，且无论建筑面积是多少，该面积与万科物业公司的最终收费无直接关联，因为根据合同约定，是根据物业服务费单价及物业面积预收物业服务费，经第三方审计后，如有盈余转为公共收益，如亏损则可召开临时业主大会提价，但目前审计结果是物业经营收入处于亏损状态。本院认为，东方海棠花园的总建筑面积与物业服务合同有效性之间并无关联性，故该证据与本案无关，不作为本案定案依据。孙萍认为万科物业公司的服务质量存在瑕疵，并提供证人证言及照片等证据予以证明，万科物业公司对上述证据均不予认可。本院认为，其提供的证人证言不符合证据的法定形式，不予确认，照片未显示拍摄时间，无法证明其待证事实。即使照片是真实的，但物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭几张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供持续地、充分地证据形成完整的证据链加以证明。本院认为，关于物业服务费及违约金的诉讼请求。东方海棠花园第一届业委会与万科物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有约束力。孙萍认为物业服务合同中关于小区总建筑面积及户数的约定有误，万科物业公司根据错误的建筑面积及户数核算的物业服务费的标准不能作为交纳物业服务费的标准，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，孙萍所依据的理由并非导致合同无效的法定情形，因此，即使物业服务合同中约定的总建筑面积和户数与实际总建筑面积和户数不一致，也不导致物业服务合同的无效。另，物业服务合同中约定该小区物业收费实行酬金制，即根据物业面积和物业类型预交物业服务费，万科物业公司提取应收物业服务费的10%作为酬金，再根据审计结果，如结算后有结余，结余部份转入公共收益，如有亏损，再视情况召开临时业主大会讨论是否提价。因此，物业总建筑面积和户数对物业服务费的标准亦无直接关联，孙萍以此为由认为物业服务费标准过高的辩称意见本院不予支持。孙萍辩称万科物业公司的服务不达标，存在服务瑕疵，但根据其提供的照片不能证明万科物业公司存在服务质量问题，而根据万科物业公司提供的证据证明其按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务，故对孙萍的该项辩称意见，本院亦不予支持。孙萍、孙睿从2017年1月1日开始未交纳物业服务费，对万科物业公司主张其支付物业服务费的请求本院予以支持，经计算，孙萍、孙睿需支付的物业服务费为12785.52元（2.32元/平方米/月×167平方米×33个月）。万科物业公司仅主张12757.14元，本院依据其主张确定孙萍、孙睿应支付的物业服务费。因孙萍提供的部分照片可以说明万科物业公司并非完全无服务瑕疵，对此结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对万科物业公司的违约金诉求不予支持。对孙萍、孙睿将部分物业服务费交由东方海棠花园第一届业委会进行保管的行为，因该行为系孙萍、孙睿与东方海棠花园第一届业委会之间的约定，该约定对万科物业公司不发生效力，故对孙萍主张已将物业服务费交由业委会保管的意见与本案无关，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和国务院《物业管理条例》第六条第二款的规定，业主享有的知情权的范围仅限于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况以及物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况。法律并未规定物业公司应该公开物业收支账目明细的义务，法律亦未赋予业主知晓物业公司收支账目明细的权利，故对孙萍要求万科物业公司公布收支明细以确定物业服务费标准的请求本院不予支持。孙睿经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，本案依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十二条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，国务院《物业管理条例》第六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告孙萍、孙睿于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费12757.14元；二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元（原告武汉市万科物业服务有限公司已预缴），由被告孙萍、孙睿负担，并在履行上述给付义务时一并支付给原告武汉市万科物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 殷 璇人民陪审员 叶 炜人民陪审员 何汉芬二〇二〇年十一月九日书 记 员 李盼盼