河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初2856号 原告：唐山柒麟正东房地产开发有限公司。住所地：唐山路**光明西里****北侧。 法定代表人：孙彦来，该公司经理。 诉讼代表人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司管理人。 诉讼代表委托代理人：王展鹏。 诉讼代表委托代理人：刘硕。 被告：唐山市大仟商贸有限公司。住。住所地：唐山市路**国防道**底商****/div> 法定代表人：高春辉。 委托代理人：郭利利，该公司员工。 委托代理人：王海超，河北唐名律师事务所律师。 原告唐山柒麟正东房地产开发有限公司（下简称柒麟正东公司）与被告唐山市大仟商贸有限公司（下简称大仟商贸公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年8月17日立案，依法适用普通程序进行了审理。原告柒麟正东公司诉讼代表人的委托代理人王展鹏、刘硕，被告大仟商贸公司的委托代理人王海超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柒麟正东公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告于2017年4月2日签订的以房抵债《协议书》已经解除；2、判令被告配合原告撤销其名下柒麟湾房产的网签备案；3、因本案产生的诉讼费等相关费用均由被告承担。事实与理由：2018年7月16日，贵院裁定受理柒麟正东公司进入破产重整程序。2018年8月8日，贵院依法指定北京市炜衡律师事务所担任唐山柒麟正东房地产开发有限 -2- 公司管理人（以下简称管理人）。原告于2017年4月2日与被告签订了以房抵债《协议书》，约定将“唐诗里项目（柒麟湾二期）”住宅**，总房款31459016.98元，用于抵顶原告应付被告钢筋款本金和贴息合计31527846.71元；约定将“唐诗里项目（柒麟湾二期）”;住宅**总房款26614816.05元，地下室1，地下室**137538元，用于抵顶原告应付被告合作单位（即：唐山市大仟机电设备安装有限公司、丰润建筑安装股份有限公司、唐山新林建筑工程有限公司）的工程款及其他材料款。上述协议书涉及不动产为原告开发“唐诗里项目（柒麟湾二期）”在建工程，至今尚未申请不动产权属登记，亦不可能发生产权变更，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，其应为原告破产财产。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”现原告已进入破产重整程序，原告与被告的以房抵债协议不能阻止原告的其他债权人对抵债物主张权力。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。被告仅能基于以房抵账协议而拟受让所抵房产，但在完成物权变更之前，该以房抵债协议不足以形成优先于一般债权的利益，亦不能侵犯其他债权人对抵债房产所享有的权力。原告认为，上述以房抵债协议符合《合同法》一百一十条规定的除外情形之一，在事实上或法律上均不能实际履行。若继续履行上述协议，对原告及其所有债权人是显失公平的，且有悖于诚实信用原则。综上所述，管理人为维护破产企业及债权人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请依法支持原告诉请。 被告大仟商贸公司辩称：原告要求解除《协议书》没有事实根据和法律依据。一、《协议书》依法成立并生效，对原告具有法律约束力。 -3- 《协议书》是柒麟正东公司进入破产程序一年前签订，不应解除。二、涉案房屋不属于破产财产。认为《协议书》中约定了用于抵偿债务的楼层、楼号、面积、单位等，用于抵偿的房屋范围明确具体，属于特定物。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定的“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产。三、《协议书》可以履行，且已实际履行。《协议书》项下的财产可以履行，且已实际履行。房屋已网签至大仟商贸名下，待具备产权登记条件时，柒麟正东公司只需配合将房屋进行确认登记即可，不存在法律上或事实上无法履行的情形。对方提出的《合同法》第一百一十条不适用。四、《协议书》解除，将严重损害案外人利益，将会引发系列诉讼，甚至出现群体性事件。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年4月2日签订《协议书》一份，内容：一、柒麟正东公司截至2017年3月31日，欠付大仟商贸公司钢筋款本金16842873.12元，贴息14684973.59元，共计31527846.71元。柒麟正东公司同意将网签至大仟商贸名下的柒麟湾二期56套房产抵偿所欠付大仟商贸的钢筋款及贴息，双方同意，用于抵偿钢筋款的房源最终总定价为31459016.98元（协议书后附有附件1为具体房号）；除此以外，柒麟正东公司同意将其余已网签至大仟商贸公司名下的房源及地下室用于偿还柒麟正东公司拖欠大仟商贸公司合作单位（唐山市大仟机电设备安装有限公司、丰润建筑安装股份有限公司、唐山新林建筑工程有限公司）的工程款及其他材料款，（房号、地下室号、面、地下室号总价详见该协议书附件2）；二、（约定了协议签订后双方的权利义务——协议书第二项）协议签订后大仟商贸有权进行任何形式处置、先由大仟商贸公司与购买方签订买卖合同，正式办理房屋手续时，柒麟正东公司须无条件配合等。 协议签订后，网签至大仟商贸公司的56套房屋中的14套于2018 -4- 年签订房屋买卖合同并附有转款记录（部分房款），另有1套备注为路北劳动监察大队已备案，剩余房屋均为2020年后签订的买卖合同，无转账记录佐证。 上述《协议书》中涉及的抵账房屋共计109套另有部分地下室，具体明细如下： 1、柒麟湾（二期）住宅A02-1-3002、A02-3-1202、A03-1-3201、A03-1-3403、A03-2-0302、A03-2-0303、A03-2-0304、A03-2-0402、A03-2-0403、A03-2-0404、A03-2-0502、A03-2-0503、A03-2-0504、A03-2-0602、A03-2-0603、A03-2-0604、A03-2-0702、A03-2-0703、A03-2-0704、A03-2-0802、A03-2-0803、A03-2-0804、A03-2-0902、A03-2-0903、A03-2-0904、A03-2-1002、A03-2-1003、A03-2-1004、A03-2-1102、A03-2-1103、A03-2-1104、A03-2-1202、A03-2-1203、A03-2-1204、A03-2-1302、A03-2-1304、A03-2-1402、A03-2-1403、A03-2-1404、A03-2-1502、A03-2-1503、A03-2-1504、A03-2-1602、A03-2-1603、A03-2-1604、A03-2-1702、A03-2-1704、A03-2-1802、A03-2-1803、A03-2-1804、A03-2-1901、A03-2-1902、A03-2-1903、A03-2-1904、A03-2-2001、A03-2-2003、A03-2-2004、A03-2-2101、A03-2-2102、A03-2-2103、A03-2-2104、A03-2-2201、A03-2-2202、A03-2-2203、A03-2-2204、A03-2-2301、A03-2-2302、A03-2-2303、A03-2-2304、A03-2-2401、A03-2-2402、A03-2-2403、A03-2-2404、A03-2-2501、A03-2-2502、A03-2-2503、A03-2-2504、A03-2-2601、A03-2-2602、A03-2-2603、A03-2-2604、A03-2-2702、A03-2-2703、A03-2-2704、A03-2-2801、A03-2-2802、A03-2-2803、A03-2-2804、A03-2-2901、A03-2-2902、A03-2-2903、A03-2-2904、A03-2-3001、A03-2-3002、A03-2-3003、A03-2-3004、A03-2-3101、A03-3-0902、A03-3-1602、A04-1-0504、A04-1-0704、A04-1-0801、A04-1-0804、A04-1-0901、A04-1-0904、A04-1-1004、A04-1-1104、A04-1-1304、 -5- A04-2-1604。 2、柒麟湾（二期）地下室A02）地下室A02-1、A02-2、A02-3、A02-4、A02-5、A02-6、A02-7、A02-8、A02-9、A02-10、A02-11、A02-12、A02-13、A02-14、A02-15、A02-16、A02-17、A02-18、A02-19、A02-20、A02-21、A02-22、A02-23、A02-24、A02-25、A02-26、A02-27、A02-28、A02-29、A02-30、A02-31、A02-32、A02-33、A02-34、A02-35、A02-36、A02-37、A02-38、A02-39、A02-40、A02-41、A02-42、A02-43、A02-44、A02-45、A02-46、A02-47、A02-48、A02-49、A02-50、A02-51、A02-52、A02-53、A02-54、A02-55、A02-56、A02-57、A02-58、A02-59、A02-60、A02-61、A03-1、A03-2、A03-3、A03-4、A03-5、A03-6、A03-7、A03-8、A03-9、A03-10、A03-11、A03-12、A03-13、A03-14、A03-15、A03-16、A03-17、A03-18、A03-19、A03-20、A03-21、A03-22、A03-23、A03-24、A03-25、A03-26、A03-27、A03-28、A03-29、A03-30、A03-31、A03-32、A03-33、A03-34、A03-35、A03-36、A03-37、A03-38、A03-39、A03-40、A03-41、A03-42、A03-43、A03-44、A03-45、A03-46、A03-47、A03-48、A03-49、A03-50、A03-51、A03-52、A03-53、A03-54、A03-55、A03-56、A03-57、A03-58、A03-59、A03-60、A03-61、A04-1、A04-2、A04-3、A04-4、A04-5、A04-6、A04-7、A04-8、A04-9、A04-10、A04-11、A04-12、A04-13、A04-14、A04-15、A04-16、A04-17、A04-18、A04-19、A04-20、A04-21、A04-22、A04-23、A04-24、A04-25、A04-26、A04-27、A04-28、A04-29、A04-30、A04-31、A04-32、A04-33、A04-34、A04-35、A04-36、A04-37、A04-38、A04-39、A04-40、A04-41、A04-42、A04-43、A04-44、A04-45、A04-46、A04-47、A04-48、A04-49、A04-50、A04-51、A04-52、A04-53、A04-54、A04-55、A04-56、A04-57、A04-58、A04-59 -6- 因原被告意见各异，故本案不能协议。 本院认为，原告柒麟正东公司与被告大仟商贸公司于2017年4月2日签订以房抵债《协议书》，直至人民法院受理柒麟正东公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更记手续，仍属于柒麟正东公司的破产财产。在人民法院已经受理柒麟正东公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的大仟商贸公司事实上取得了所有权，对其他债权人不公。故原告主张解除原、被告于2017年4月2日签订的以房抵债《协议书》、由被告配合办理撤销本案所涉房屋网签手续的诉请，理据充分，本院予以支持。被告主张“案涉房屋属于特定物，不属于破产财产”等主张，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、解除原告唐山柒麟正东房地产开发有限公司与被告唐山市大仟商贸有限公司于2017年4月2日签订的《协议书》； 二、被告唐山市大仟商贸有限公司于本判决生效7日内配合原告唐山柒麟正东房地产开发有限公司办理上述案涉柒麟湾（二期）房屋及地下室网签撤销手续。 案件受理费人民币199095元，由被告唐山市大仟商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  张 莉 人民陪审员  李佳琳 人民陪审员  屈大庆 -7- 二〇二〇年十一月三日 法官 助理  刘 宪 书 记 员  陈 扬