江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6008号上诉人（原审被告）：叶家文，男，1934年2月21日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：严信益，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田宗良，男，1940年7月28日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：杜慧敏，江苏江北律师事务所律师。原审被告：孙兰英，女，1935年2月19日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：马冬青，系孙兰英儿媳。上诉人叶家文因与被上诉人田宗良及原审被告孙兰英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人叶家文的委托诉讼代理人严信益，被上诉人田宗良的委托诉讼代理人杜慧敏以及原审被告孙兰英的委托诉讼代理人马冬青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶家文上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人是涉案房屋登记的产权人，上诉人从未出售过案涉房产。孙兰英向被上诉人借款1.2万元，与被上诉人办理借款手续，纠纷发生前上诉人从不知道涉案房屋《买卖私房协议》的存在，被上诉人也从未向孙兰英提及房屋买卖，根本不存在“名为买卖”的事实。事实为是孙兰英与被上诉人田宗良达成借款意向，被上诉人自己拟写一份借条，内容为：孙兰英向田宗良借款人民币壹万贰千元整。只约定了借款的数目，没有约定还款的日期、利息、还款方式。钱款出借后，《借条》由被上诉人收取。二、孙兰英将房屋产权证抵押给被上诉人，不代表上诉人同意将房屋出售给被上诉人。孙兰英向被上诉人借款时，将产权证抵押给被上诉人，目的在于作为借款的担保。在涉案房屋给被上诉人无偿借用后，作为一定程度上的借款利息。被上诉人占住时间长并不是取得房产的合法依据。2013年，被上诉人声称抵押的产权证遗失，并告知上诉人可以代办产权证，以此为由取得了上诉人的印章。被上诉人自己保管不善遗失抵押的产权证，自然应当承担补办手续和费用的责任，一审判决以被上诉人持有上诉人的产权证、印章，上诉人配合被上诉人办理补证手续为由，就认为上诉人同意出售案涉房屋，显然没有事实与法律依据。三、案涉房屋是上诉人一家人辛劳建成。材料加聘请工人总费用在10万元左右，上诉人不可能以1.2万元的超低价出售给被上诉人。四、一审判决法律适用错误。一审判决将房屋买卖关系是否成立的举证责任分配给上诉人，没有法律依据。本案中被上诉人没有提交任何上诉人同意出售涉案房屋的证据。被上诉人在一审中自认《买卖私房协议》形成前，就明知孙兰英不是涉案房屋登记的产权人，明知产权人是上诉人，被上诉人不属于善意购买。五、被上诉人提交的《买卖私房协议》，协议条款内容为复写纸复写的印迹，具名处“孙兰英”三字的签名却非复写纸印迹，签字的时间也与被上诉人签字时间不一致，并且协议中房款金额涂改。“孙兰英”签名不排除被上诉人描摹的可能；也不排除被上诉人在孙兰英签字的空白纸上，自行书写房屋买卖的内容，然后倒签日期等技术处理。被上诉人称南京市房产局2名工作人员至交易房屋处进行测量和评估，但在上诉人不知情，未到场情况下，南京市房产局2名工作人员带走非产权人递交的产权证，显然不合常理。土地使用证是作为借款抵押的担保，而交由被上诉人保管。土地使用费收据源自被上诉人实际居住涉案房屋而产生，谁住谁缴纳。金陵晚报仅能证明原产权证由被上诉人遗失，登报申明原产权证作废。上诉人将印章交给被上诉人是用于补办因被上诉人保管不当而遗失的产权证。对于借款未进行还款，是因两家是朋友关系、借款没有约定还款日期、被上诉人实际居住涉案房屋未曾催促还款。被上诉人无偿借住房屋，应付的房屋使用费远远大于借款的利息，所以被上诉人获得利益更大。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。田宗良辩称：1.上诉人称双方是借贷关系，没有任何事实依据。上诉人称被上诉人田宗良原来是做建筑材料商人，在1990年有钱借给孙兰英，事实上田宗良在1991年7月才以女儿田冰名义租下店面，准备经营。上诉人陈述属于虚假陈述。上诉人在一审中陈述，孙兰英目前意识不清，无法进行意思表示，但又详细编撰了田宗良借款1.2万元给孙兰英的故事，明显自相矛盾。2.上诉人称涉案房屋价值10万元，完全不符合事实。涉案房屋在1975年以前建成，在1990年进行交易时，房屋已经老旧不堪。3.上诉人在田宗良提起诉讼后，才否认其房屋交易。在交易当时，叶家文是明知交易事实，也以自己行为明示愿意配合完成交易手续。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告孙兰英述称，1.孙兰英并没有意识不清。孙兰英明确表示没有签过协议，没有卖过房子。2.被上诉人称1991年7月以其女儿名义办理营业执照，与本案无关。3.孙兰英之所以没有还款，是因为已经将房屋质押给被上诉人，被上诉人也实际入住，没有迫切要求还款，且双方没有约定还款期限。4.被上诉人长期不要求过户也与常理不符。田宗良向一审法院提出诉讼请求：1.判令叶家文、孙兰英继续履行双方签订的《买卖私房协议》，配合田宗良办理房屋过户登记手续；2.判令叶家文、孙兰英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：叶家文、孙兰英系夫妻关系，坐落于南京市大厂区房屋登记在叶家文名下。1990年8月1日，田宗良与孙兰英签订《买卖私房协议》一份，约定孙兰英（甲方）将建在大厂区小营子的旧私房转售给田宗良（乙方），售价12000元，甲方让出房屋，将房、地产证等交给乙方，乙方即应一次性付清买房款子，办理转卖手续，均由乙方办理，如需要甲方出面，甲方应会同乙方办理，卖、买房产国家税收，按规定甲乙双方各自负责交纳。协议签订后，田宗良支付孙兰英12000元，孙兰英将涉案房屋的土地使用证、房产证交给田宗良。随后，田宗良即入住涉案房屋，并向有关部门交纳土地使用费。此后，叶家文将其个人印章交给田宗良。2013年11月14日，叶家文、田宗良前往南京市六合区房产交易登记中心办理补证手续。2013年11月17日的金陵晚报刊登了叶家文遗失涉案房屋房产证，该房产证作废的公告，该登报费用由田宗良支付。一审法院认为，田宗良与孙兰英签订的《买卖私房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性规定，应当合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。田宗良主张叶家文、孙兰英继续履行协议，配合办理房屋过户登记手续，有事实及法律依据，一审法院予以支持。叶家文、孙兰英辩称双方签订的《买卖私房协议》名为买卖、实为借贷，田宗良居住使用涉案房屋系为借贷作质押，但未提供证据证明，一审法院不予采纳。叶家文辩称对涉案房屋买卖不知情，综合叶家文、孙兰英系夫妻关系，田宗良实际居住使用涉案房屋近三十年，并交纳土地使用费多年，田宗良持有涉案房屋土地使用证及叶家文印章，且叶家文曾与田宗良一同前往有关部门办理补证手续等情况，一审法院对叶家文该辩称不予采信。叶家文、孙兰英将涉案房屋交付给田宗良，田宗良已实现对房屋的占有，其主张叶家文、孙兰英协助办理房屋过户手续的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故叶家文、孙兰英辩称田宗良的诉讼请求已经超过最长诉讼时效，一审法院不予采纳。综上所述，田宗良的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：叶家文、孙兰英于判决生效后十日内配合田宗良办理南京市大厂区房屋（丘号718100-1）过户登记手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由叶家文、孙兰英负担。二审中，上诉人向本院提交以下证据：叶家文所有的大厂区房屋产权证一份、户口迁移证一份，证明该房屋的建筑年代为1992年，在《买卖私房协议》落款时间，该房屋尚未建成，田宗良陈述在上述房屋内签订了协议，没有事实依据，《买卖私房协议》不真实。被上诉人对该组证据的真实性无异议，但认为被上诉人陈述双方签订房屋买卖协议的地点系在上诉人家中，被上诉人没有义务考察上诉人的实际居住地址。原审被告认可上诉人的意见。被上诉人向本院提交1991年7月被上诉人女儿承租店面的收据，证明1991年以后，被上诉人才经营建材店面取得收入，上诉人称被上诉人1990年即有钱向其借款是虚假陈述。上诉人及原审被告认为该证据与本案无关。上诉人认为《买卖私房协议》并非孙兰英签字，故其申请法院对《买卖私房协议》上孙兰英签字是否系本人书写以及该签字的形成时间进行鉴定。一审法院查明的其他事实正确，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人田宗良与孙兰英签订的《买卖私房协议》为双方当事人的真实意思表示。上诉人虽对该《买卖私房协议》的真实性提出质疑，并在二审中申请对《买卖私房协议》中孙兰英签字的真伪及形成时间进行鉴定，但从被上诉人长期占有涉案房屋以及孙兰英将涉案房屋的产权证、土地证交付给被上诉人等情况来看，足以认定双方之间存在房屋买卖关系，上诉人二审提出鉴定申请，因无必要，本院不予准许。上诉人主张与被上诉人之间系借贷关系，但上诉人不能提交借条等书面证据；上诉人称将涉案房屋交付给被上诉人居住及将房产证、土地使用权证交付给被上诉人仅是将涉案房屋作为借款的担保，亦无证据予以证明；此外，上诉人亦不能证明被上诉人曾要求其还款或其曾经要求向被上诉人还款的证据。因此，上诉人主张双方之间是借贷关系，证据不足，本院不予支持。上诉人另主张其并未同意出售涉案房屋。本院认为，虽然《买卖私房协议》为孙兰英与被上诉人签订，但被上诉人占有涉案房屋多年，上诉人理应知晓该情况，但从未提出异议，且上诉人叶家文还将印章交给被上诉人保管，应视为上诉人认可将涉案房屋出售给被上诉人。上诉人该上诉意见，本院不予采纳。被上诉人已经根据《买卖私房协议》的约定支付了购房款，且实际占有使用涉案房屋多年，被上诉人要求叶家文、孙兰英配合办理涉案房屋的过户登记手续，本院予以支持。综上所述，上诉人叶家文的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人叶家文负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年十一月九日法官助理高峥书记员郭旭冬