河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初16545号原告：孙德强，男，1971年6月16日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王治国，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：左婷，河南天坤律师事务所律师。被告：郑州健达房地产有限公司，住所地郑州市洁云路**，统一社会信用代码为914101007126593138。法定代表人：贾长贵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：习正乔，河南舒展律师事务所律师。原告孙德强与被告郑州健达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王治国、被告委托诉讼代理人习正乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未按合同约定条件和期限交付房屋的违约金暂为70817.75元（以总房款591627元为基数，按照日万分之一的标准自2016年6月1日起计算至房屋具备交付条件实际交付之日止，暂计算至2020年9月9日）；2．判令被告向原告支付未按约定时限报送办理房屋权属初始登记或者首次登记资料的违约金暂为67208.83元（以总房款591627元为基数，按照日万分之一的标准自2017年8月1日起计算至涉案房屋权属登记资料实际报送受理之日止，暂计算至2020年9月9日）；3．判令被告退还原告多支付的购房款12456元；4.本案的受理费由被告承担。事实和理由：2014年4月16日，原告认购被告建于郑州高新技术开发区化工路59号1号楼3单元25层302号的房屋，面积103.35平方米，原告支付了总房款610592元。2016年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（即网签合同），正式合同房屋面积为100.14平方米，总房款591627元。合同约定被告应于2017年5月31日前将符合约定条件的房屋交付给原告使用，并约定被告应于2017年7月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未按条件交付房屋以及未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，逾期分别以总房款日万分之一的标准向原告支付违约金。被告拒不退还原告多交房款12456元，且被告至今未按合同约定将具备交付条件的房屋交付给原告，也未在约定的时间内向有关部门申报资料进行房屋权属初始或首次登记，被告存在严重的违约行为，损害了原告的合法权益，应按约定向原告支付违约金。被告辩称：一、原告关于逾期交房违约金的计算有误：1.《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金的计算标准是已付房款的日万分之0.1而不是原告主张的日万分之一；2.涉案房屋于2018年4月20日实际交付，因此违约金应计算至该日期；3.交房时原、被告签订有违约金冲抵协议，对于冲抵过的物业费和垃圾清运费2783元，应从逾期交房违约金中扣除。二、逾期办理初始登记违约金应依法予以驳回：1.在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，政府部门职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，报送资料及报送部门均已改变，合同中约定的初始登记自始不能履行；2.因施工单位的原因造成迟延交房，且至今没有竣工验收，无法办理后续手续，因一个违约行为要求被告承担两项违约金，显失公平；3.即使要计算逾期办理初始登记违约金，起算时间也应当是2018年6月21日而不是2017年8月1日。三、如果网签合同与认购合同确实存在面积差，被告同意据实予以退款。经审理查明：2014年4月16日原、被告签订一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于郑州高新技术开发区化工路××西单元××西××房，户型为C，面积103.35平方米，总价款610592元。2016年10月10日，原告与被告签订了编号为GX16002806661的《商品房买卖合同》，约定原告购买上述房屋，面积100.14平方米，总价款591627元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。”第九条规定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”该合同附件四《合同补充协议》第六条约定：“出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。”签订网签合同时，原告已实际交付房款610592元，双方结算显示“面积差为3.21平方米，减去维修基金后应退12456元”。涉案房屋所在的西湖颐城小区建设工程于2017年6月竣工，但由于被告与施工单位河南国安建设集团有限公司之间有纠纷，导致该建设工程至今未取得主管部门的竣工验收备案。2017年9月10日，被告发布《致全体业主的一封信》，向全体业主承诺：“保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”。2017年12月，该小区水、电、气开通。期间有部分业主陆续入住，本案原告于2018年4月20日签收了移交房屋告知书，并于2018年5月13收房并与被告及物业公司签订了《违约金冲抵协议》，与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》，《违约金冲抵协议》约定原告用被告认可的逾期交房违约金冲抵原告应当向物业公司缴纳的物业费和垃圾清运费。同日，被告开具物业费收据2283元、垃圾清运费收据500元，并注明“冲抵”。另查明，2016年8月20日起郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：《商品房买卖合同》两份、签约审核单、收据复印件、购房发票、《致全体业主的一封信》、移交房屋告知书、房屋装饰装修管理服务协议、前期物业管理服务协议、违约金冲抵协议书、物业费收据、垃圾清运费收据。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案原告已经事实上接收房屋，涉案房屋已经由原告占有，房屋交付行为事实上已完成，原告主张交房后的逾期违约金，理由不能成立，本院不予支持。对于违约金的计算依据，网签合同明确约定为已付房款的日万分之0.1，但被告承诺从2018年1月1日起按已交房款日万分之一支付违约金，故被告应当支付自逾期交房之次日至原告实际收房之日止的违约金，即自2017年6月1日至2018年5月13日逾期交房违约金9076元（591627×214×0.001%+591627×132×0.01%＝9076）。原告与被告及物业公司达成三方协议，以物业费和垃圾清运费冲抵逾期交房违约金，被告主张物业费2283元、垃圾清运费500元实际已冲抵逾期交房违约金，因原告未提供证据证明其实际向物业公司支付了该部分费用，故被告要求将该部分费用冲抵逾期交房违约金的理由成立，该笔费用应从交房违约金中扣除，扣除后被告应向原告支付违约金6293元（9076-2283-500=6293）。关于原告要求支付未按约定时限报送办理房屋权属登记资料违约金的问题，违约金作为一种责任方式兼有补偿性和惩罚性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。本案中，考虑到不动产登记的法律规定变化时间节点及相关行政管理部门职责调整的时间节点等因素，原告主张的违约金标准过高，本院酌定按日万分之0.6的标准从2018年7月14日起（房屋实际交付后满2个月的次日）计算至房屋权属首次登记资料实际报送受理之日止。关于房屋面积差价款，因双方在签订网签合同时已对面积差价款进行了结算，被告应退还原告12456元，被告对此也无异议，愿意退还，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告孙德强逾期交房违约金6293元。二、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告孙德强逾期报送房屋首次登记资料违约金（以591627元为基数，按照日万分之0.6的标准自2018年7月14日计算至涉案房屋权属首次登记资料实际报送受理之日止）。三、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内退还原告孙德强房屋面积差价款12456元。四、驳回原告孙德强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1655元，由原告孙德强负担1326元，被告郑州健达房地产有限公司负担329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二〇年十一月二十日书记员  薛建星