北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初225号原告：北京金地格林物业管理有限公司,住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里****。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：王建，北京金地格林物业管理有限公司客服经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：彭丹丹，北京金地格林物业管理有限公司客服经理，住北京市大兴区。被告：刘素荣，女，1968年10月14日出生，汉族，退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈振明（系刘素荣之夫），1964年9月11日出生，汉族，北京中治瑞和科技有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：金勇，北京赛尔律师事务所律师。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称格林物业公司）与被告刘素荣物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。格林物业公司的委托诉讼代理人王建、彭丹丹，刘素荣及其委托诉讼代理人陈振明、金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。格林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘素荣给付格林物业公司2016年9月1日至2019年12月31日物业费59926元；2.判令刘素荣给付格林物业公司拖欠物业费的滞纳金35955.6元；3.本案诉讼费用由刘素荣承担。事实和理由：2013年11月21日，北京金水兴业房地产开发有限公司（以下简称开发商）与我公司签订《前期物业管理服务协议》之后，我公司根据该协议及业主公约为格林雅苑小区全体业主提供优质物业服务，但刘素荣在其购买格林云墅27号楼1单元302房屋已于2015年5月31日达到交付验收、办理入住情况下，以各种借口拖延收房时间而拖欠物业费至今，我公司经多次催要未果，故请求法院依法维护我公司的合法权益。刘素荣辩称：我是购买了格林云墅27号楼1单元302房屋，但我没有与原告签订过物业服务合同，没有与原告产生实际物业服务关系，没有实际得到原告提供的物业服务；我购买的该房屋存在层高、面积问题，与预售前的欺骗宣传等原因，开发商在售楼宣传时存在违法、欺骗行为，我开发商存在的纠纷还没有解决，故未办理房屋登记、未办理入住，我没有收房入住是出于善意，该房屋至今空置并由开发商实际管理，产生的物业费应由开发商交纳，我没有成为该小区实际业主；开发商与原告是同一家公司的不同部门，所以，原告提供物业服务是违反规定的；自2019年11月底前，我没有收到过原告催缴物业费通知，所以，原告的起诉已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、2013年11月21日，开发商（甲方）与格林物业公司（乙方）签订《格林雅苑前期物业服务委托协议》，协议约定：甲方委托乙方对格林雅苑住宅小区进行前期物业服务工作，此前期物业服务是指首户业主入住起至全体业主与本建设单位完成物业共用部分交接止所提供的物业服务；本协议自签订之日生效，至业主大会成立并确定物业管理方式后，完成与建设单位物业公共部分查验交接之日终止；甲方在销售商品房时，应当向购房人明示《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的内容，并由购房人签字确认；甲方以预付的形式向乙方支付，房屋集中入伙一个月内，甲方向乙方支付此批入伙房屋一年的物业管理服务费，以后的每年1月30日前，甲方向乙方支付已入伙房屋的本年度物业管理服务费；以上物业管理服务费包括入伙范围内业主已办理入住手续的房屋及空置房屋；甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费的由甲方交纳，未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方全额交纳。二、2014年4月8日，刘素荣与开发商签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》。该合同其中约定：刘素荣购买出卖人开发商位于大兴区黄村镇暂定名为格林雅苑23#住宅楼3层3单元-302房屋，开发商应于2015年5月31日交付房屋，并约定该房屋交付条件、交接手续、违约责任等具体内容；关于前期物业服务约定开发商依法选聘物业服务企业即北京金地格林物业管理有限公司，物业服务费标准为：住宅洋房3.48元/建筑平米/每月;别墅为6.38元/建筑平米/每月；买受人应当在每年1月1日前缴纳物业服务费；在该合同附件七《北京市前期物业服务合同》第八条约定，交付房屋前开发商应向刘素荣发放该套房屋的银行“业主一卡通”，双方并与相关银行签订前期物业服务费托收协议，刘素荣按约定收费标准在“一卡通”内预存不超12个月的物业服务费，刘素荣在“业主一卡通”中预存费用不足支付物业服务费，经催缴未果，应当自催缴之日起每逾期一日按欠费总额万分之五的标准支付违约金；在该合同附件九《补充协议》第六条2.约定，前期物业费按年交纳，首期交纳期满后，物业费应于期限届满后首月10日内缴纳。双方均认可开发商于2015年5月通知刘素荣办理房屋入住手续；刘素荣表示因开发商交付的房屋不合格、存在欺骗行为而没有实际办理入住手续，亦未实际入住。刘素荣购买上述房屋后经有权机关核准确定为大兴区安顺北路1号院27号楼1单元302,该房屋为住宅别墅,经测绘部门测算建筑面积234.82平米。三、格林物业公司一直为刘素荣购买房屋所在格林雅苑小区提供相应物业服务至今，刘素荣没有向格林物业公司缴纳过物业服务费。格林物业公司表示曾多次向刘素荣催缴物业欠费；刘素荣表示未收到过催缴物业费的通知，直到2019年11月收到法院传票。本院认为，根据国务院《物业管理条例》关于在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同的规定，格林物业公司受开发商的委托为格林雅苑小区提供物业服务属于该条例规定的前期物业管理服务行为，另在刘素荣与开发商签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》中显示，开发商依法选聘物业服务企业即格林物业公司，以及收费标准等，故格林物业公司与刘素荣虽未直接签订物业服务合同，但格林物业公司为刘素荣购买房屋及所在小区整体提供相应的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，双方当事人应各自遵守履行提供物业服务与交纳费用的义务，刘素荣关于未与格林物业公司签订物业服务合同、未实际得到物业服务而不予缴纳物业费的辩解意见，不符合法律规定，不予采纳。刘素荣关于开发商与格林物业公司系同一公司不同部门在提供涉案小区物业服务不符合规定的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于刘素荣主张格林物业公司请求交纳的物业费已经超过诉讼时效一节，本院认为，格林物业公司主张物业费应于每年采取提前上交方式，而其就本案欠费于2019年11月6日向本院主张权利，对于之前其是否持续性向刘素荣主张该权利未能提交相应证据，故其请求自2016年9月1日至10月31日的物业服务费数额，因超过诉讼时效期限，本院不予支持。经核算2016年11月1日至2019年12月31日的刘素荣所欠物业服务费为56929.76元，刘素荣应予给付。因格林物业公司与刘素荣并无违约金约定，且开发生或格林物业公司曾经催缴所欠物业服务费的行为，事实证据不足，故格林物业公司要求给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。刘素荣关于开发商交付的涉案房屋不合格、与当时售楼宣传不符以及未实际办理接收等原因而拒付物业费的问题，对此，本院认为，对购房合同或房屋质量问题引起的纠纷，不属于同一法律关系，不应在物业服务合同纠纷中处理，此纠纷不能成为刘素荣拒付物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定,判决如下：一、刘素荣给付北京金地格林物业管理有限公司2016年11月1日至2019年12月31日物业服务费56929.76元（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1093元，由负担北京金地格林物业管理有限公司975元（已交纳）；由刘素荣负担1223元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李继伟二〇二〇年十一月三十日书记员  薄 伟