昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异116号异议人（案外人）：张文军，男，汉族，1987年10月14日生，住昆明市呈贡区。身份证号：3303041986年05092716。被申请人（申请执行人）：昆明市呈贡区农村信用合作联社大渔信用社。住所地云南省昆明滇池旅游度假区大渔街道办事处太平关村。法定代表人：张原玮，系该社主任。统一社会信用代码：915301009167804816。被执行人：农国富，男，1975年6月3日出生，壮族，云南省广南县人，住昆明市西山区。被执行人：张建兰，女，1981年9月11日生，汉族，住昆明市西山区。被执行人：云南云道茶业有限公司，住所地云南省昆明市滇池路阳光海岸日光码头组团****第**。法定代表人：张建兰。统一社会信用代码：91530100662637625G。在本院执行昆明市呈贡区农村信用合作联社大渔信用社与被执行人农国富、张建兰、云南云道茶业有限公司借款合同纠纷一案中，异议人张文军对执行标的提出书面异议，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人张文军称：1、解除查封及相关措施。2、中止（2017）云0114执472号执行裁定书。事实与理由:案外人在下乡扶贫工作过程中,获知你院在2019年6月18日要求案外人将案外人于2015年10月26日查封执行的农国富名下滇池度假区阳光海岸日光码头5号（房产证号:昆房权证昆明字第**）腾出。案外人认为你院采取的执行措施存在错误,特依法提出本异议:昆明市滇池度假区阳光海岸日光码头**房屋的实际所有权人为案外人。根据《合同法》的相关规定,依法成立的合同,自成立时生效。第133条规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第15条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。结合本案,具体阐述如下：1.标的房屋虽然依然登记在农国富名下,但在2014年5月22日案外人与农国富在云南省昆明市国信公证处签订了《房屋转让预约协议》,该公证书显示:农国富将该房屋转让给了案外人,双方已经进行了房屋交接验收,该房屋已经交予案外人实际占有、使用、管理而且案外人也在你院查封之前就已经按照约定支付约定购房款。你院在进行查封时并未查明该房屋存在转让的事实。2.按照2015年9月23日案外人与张文军签订了《房屋转让预约协议》,农国富应该将该房屋过户给案外人,经公证的《房屋转让定金协议》真实、合法、有效,确认了该房屋产权转让给案外人的事实。3.《房屋转让预约协议》签订后,农国富也向案外人交付了房屋，案外人接收房屋后,装修了房屋,一直在实际占有、使用、管理该房屋,享有该房屋的用益物权,并在前述自有房屋内办理了居住证,缴纳从2015年至今以及房屋交付之前拖欠3年的物管费、水电费、停车费等费用。案外人与农国富的《房屋转让定金协议》,系双方的真实意思表示,未违反国家法律法规强制性规定,合同依法成立并生效,对双方产生约束力,房屋的实际所有权人为案外人,案外人已经早已实际占有、使用、管理该房屋,这一点已经公证书确认,案外人享有的该房屋的合法权利依法也应受到保护。二、你院应依法解除对位于标的房屋的执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定,被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。第17条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封扣押、冻结。由此可知，在执行过程中,案外人只要在付清全部价款并实际占有不动产,并对未办理过户登记没有过错的前提下,人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。结合本案：1、案外人与农国富签订了《房屋转让定金协议》签订在你院查封之前。2、案外人在你院查封之前已经支付完毕《房屋转让定金协议》约定的购房款,以及装修款等。3、案外人也早已经从农国富手里接收房屋,并实际占有、使用管理该房屋,同时,该房屋也是案外人一家在昆明的唯一、合法住所。4、涉案房屋未办理过户登记手续的原因是农国富尚未取得不动产权登记证,约定的过户条件尚未成就,案外人已经积极主张权利，该案已经于2015年10月26日进行查封（2015西法执第1195号）。因此,你院应根据法律的规定,依法解除对房屋的执行措施。本院查明:关于申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社大渔信用社与被执行人农国富、张建兰、云南云道茶业有限公司借款合同纠纷一案，昆明市呈贡区人民法院于2016年8月23日作出的（2016）云0114民初371号民事判决书已发生法律效力。申请人昆明市呈贡区农村信用合作联社大渔信用社于2017年3月10日向本院申请执行，本院于同日立案执行。该案在执行过程中查明,被执行人农国富、张建兰、云南云道茶业有限公司无可供执行财产，申请执行人申请执行的案款￥5633711.77元现暂不具备执行条件。本院于2017年9月8日将该案终结本次执行程序。另查明，2014年5月22日，原告张文军（乙方）与被告农国富、张建兰（甲方）签订《定金协议》，约定：“甲方农国富、张建兰夫妻拥有位于昆明市滇池路阳光海岸日光码头组团5幢1-3层的房屋【房屋所有权证号：昆房房权证（昆明市）字第**】乙方要购买上述房屋，……上述房屋交易价格为人民币贰佰万元整（该交易价格为甲方的净收房价款），……乙方在《定金协议》签订的当天内支付人民币肆拾万元整作为签约定金，作为日后正式订立《房屋买卖合同》的担保，并额外支付人民币陆拾万元整的首付房款。……”该协议经（2014）云昆国信证字第19945号《公证书》公证。协议签订当日，二被告出具《收条》，记载：“2014年5月22日收到张文军购买农国富阳光海岸日光码头5号购买房款现金人民币大写壹佰万元正￥1000000.00元。”2015年1月26日案外人张文军在昆明市西山区人民法院起诉被执行人农国富、张建兰房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2015）西法民初字第1026号，诉讼中张文军提出“1、解除原、被告房屋买卖定金协议；2、被告退还原告首付款人民币600000元；3、被告双倍返还原告定金800000元；4、本案诉讼费由被告承担。”四项诉讼请求，审理中，案外人和被执行人农国富、张建兰一致陈述确认《定金协议》约定买卖的房屋现仍登记在被告农国富名下。该案在审理过程中，经西山法院主持调解，张文军与农国富、张建兰于2015年4月9日自愿达成如下协议：一、解除原告张文军与被告农国富、张建兰于2014年5月22日签订的《定金协议》。二、被告农国富、张建兰于2015年4月19日前一次性退还原告张文军购房首付款人民币600000元。三、被告农国富、张建兰于2015年4月19日前一次性双倍返还原告张文军购房定金人民币800000元。四、原告张文军与被告农国富、张建兰因2014年5月22日《定金协议》产生的权利义务一次性处理终结。五、本案案件受理费人民币17400元（原告已预交），减半收取，计人民币8700元，由原告张文军自愿负担，余款8700元退还原告张文军。上述协议，符合法律的有关规定，本院予以确认。本调解书经双方当事人签收后即具有法律效力。因农国富、张建兰未履行（2015）西法民初字第1026号民事调解书确定的义务，张文军向西山区人民法院申请执行，执行案号为（2015）西法执字第1195号，执行中西山区人民法院查封了案涉房屋。恢复执行中，本院于2019年6月18日在案涉房屋上张贴了腾房公告，要求被执行人农国富及其相关权利人在2019年8月19日前腾出上述房屋，移交本院处置。张文军于2020年9月4日向本院提出异议，要求解除房屋的查封，并中止执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，案涉房屋登记的实际产权人为被执行人农国富，按照物权法等规定，农国富对案涉房屋拥有独立的产权和所有权；其次，案外人张文军虽提出其与被执行人农国富、张建兰签订了定金协议，但该定金协议（涉及案涉房屋转让）案外人又于2015年起诉被执行人农国富和张建兰，并最终于2015年4月9日双方协议解除了案涉房屋的买卖合同即定金协议，故按照（2015）西法民初字第1026号民事调解书确定的内容，案外人张文军与被执行人农国富、张建兰已经就案涉房屋的买卖协议已经解除，同时案外人张文军原本依据定金协议享有的房屋期待权根据（2015）西法民初字第1026号民事调解书已经转化为了定金和房款的支付请求权，并且案外人张文军也在西山区人民法院申请要求被执行人农国富、张建兰返还其已经支付的购房定金和首期房款等费用［执行案号为（2015）西法执字第1195号］，故案外人张文军已并非案涉房屋的买受人，按照法律规定案外人亦不能占用案涉房屋。现案外人提出其已对案涉房屋进行装修并占有使用房屋系合法用益物权的观点缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，异议人提出的执行异议请求并不符合上述法律规定，故异议人提出的异议无法排除本院的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人张文军提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼。审判长  李世民审判员  司马衍审判员  雷保华二〇二〇年十一月十九日书记员  段学升