广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21423号上诉人（原审被告）：陈智超（曾用名陈智坚），男，1980年7月15日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州海谊投资置业发展有限公司，住所地广州市越秀区东华北路**401铺3。法定代表人：杨国勇，该公司经理。委托诉讼代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上诉人陈智超因与被上诉人广州海谊投资置业发展有限公司（以下简称海谊公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈智超上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判陈智超支付给海谊公司的房屋使用费，自2018年4月1日起至2020年12月1日止的房屋使用费标准按照原有2012年房屋租赁合同所约定的每月126.71元计算，2021年起至房屋有效承租人离世，按照广州市最新的公房住宅租金标准计算；2.撤销一审判决第二项，改判陈智超及同住人员无需搬出涉案房屋，海谊公司与陈智超重新签订公房租赁合同；3.一、二审诉讼费由海谊公司承担；4.驳回海谊公司的其他诉讼请求；5.判决海谊公司与广东省南方房地产开发公司（以下简称南方公司）所签订的《房地产预售契约》无效，不具备法律效力。事实和理由：（一）南方公司与陈智超父亲签订的安置补偿协议已明确约定将涉案房屋回迁安置给陈智超父亲居住，回迁房应受该拆迁安置协议约束，即存在长期租赁关系。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。拆迁安置房是根据国家政策规定，对被拆迁户进行的安置补偿，故凡是通过正规拆迁程序，由取得拆迁许可证的开发商开发建设的安置房屋，被安置人将来都能取得房屋的产权证并拥有房屋所有权。（二）根据企业信用资料显示，广州谊居物业管理有限公司（以下简称谊居公司）与海谊公司均属于一体企业，其均应清楚《东川阁回迁房交付使用合同》中约定涉案房屋为回迁安置房，受国家政策所规定的安置和补偿关系约束，不具备商品房条件进行买卖。（三）南方公司拆迁的房屋为公有住宅房屋，南方公司与陈智超父亲签订的协议中明确约定陈智超的父亲为涉案房屋使用人，包括陈智超在内的三人为实际居住人口。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。海谊公司与南方公司签订房地产预售契约时，未经过共有人书面同意，违反了前述法律规定，该预售契约违反法律规定，应视为无效及不合法。（四）涉案房屋为公房，性质一直未曾改变，根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员可以继续承租。陈智超随父亲回迁至涉案房屋后，一直常年居住在涉案房屋，陈智超夫妻及儿女名下在本市无房产，根据前述规定，陈智超夫妻及子女均应该继续享有涉案房屋的承租权。《中华人民共和国民法典》第一百五十九条规定，居住人有权依照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。承租人即原始受配人在与住房管理部门建立公有住房租赁关系时，即已设立了“居住权”。海谊公司二审答辩称，不同意陈智超的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.原拆迁协议的被拆迁人是陈智超的父亲，正式户籍人员三人，其中陈智超的父母均已去世。陈智超的父亲原租住东川一街11号，其是租户身份，并非房屋的产权人身份，回迁至涉案房屋时是根据回迁安置的租户身份，并非拆迁补偿的业主身份。作为租户，在回迁安置后必须与涉案房屋业主建立租赁关系，并不存在陈智超认为其父亲回迁后同住人员享有永久居住的权利，更不存在双方存在长期租赁关系的情况。2.陈智超及父亲等三人在1998年10月以回迁安置方式居住在涉案房屋，海谊公司在2012年1月9日通过房管部门登记取得房产证，同年3月28日与陈智超的父亲签订租赁合同，合同期限至2012年12月31日，之后双方没有签订任何租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，双方租赁关系为不定期租赁，海谊公司有权依据该条规定随时解除合同。由于陈智超的父亲去世，陈智超没有再与海谊公司就涉案房屋订立任何租赁合同，因此，一审法院认定海谊公司与陈智超之间并不存在不定期租赁关系符合事实和法律。陈智超在涉案房屋居住至今已经有22年，海谊公司作为涉案房屋产权人，根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》的规定，按照市价收租有事实与法律依据。4.陈智超称涉案房屋不具备商品房买卖条件，没有事实依据，海谊公司通过诉讼方式最终取得涉案房屋房产证，在一审判决中有详细论述，可见海谊公司购买涉案房屋是合法有效的行为，并不存在陈智超认为的无效买卖情形。海谊公司向一审法院起诉请求：1.立即解除海谊公司与陈智超就广州市越秀区东川一街7号803房的租赁关系；2.陈智超户（含同住人员）立即迁出广州市越秀区东川一街7号803房，并将该房屋交回给海谊公司管业使用；3.陈智超立即向海谊公司支付2018年4月1日至其实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，即月租金为：每月每平方米33元×43.19平方米=1425元；如房管部门尚未公布当年参考价，同意按照上一年的租赁参考价计算）。一审法院认定事实：2008年，海谊公司曾因商品房预售合同纠纷一案将案外人南方公司诉至一审法院，一审法院经审理后于2008年12月4日作出（2008）越法民三初字第2063号民事判决：一、广州市东川路东川一街7-13号东川阁第1幢（西）第八层F号房地产的产权归海谊公司所有；二、南方公司应于判决发生法律效力之日起三十日内，协同海谊公司到广州市国土资源和房屋管理局办理广州市东川路东川一街7-13号东川阁第1幢（西）第八层F号房地产的产权交易过户和登记手续。该判决还查明了以下事实：南方公司是位于广州市东川路东川一街7-13号东川阁的建设开发商；1998年5月30日，海谊公司（为乙方）与陈智超（为甲方）签订了编号穗房预契字第××号《房地产预售契约》，向甲方预购上述房地产第1幢（西）第八层F号；等。上述民事判决生效后，广州市国土资源和房屋管理局向海谊公司核发《房地产权证》，其中记载：越秀区东川路东川一街7号803房由海谊公司单独所有，规划用途为住宅，建筑面积为43.19平方米，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2012年1月19日。2012年3月28日，海谊公司（为出租人）与陈智超的父亲陈耀荣（为承租人）签订《房屋租赁合同》，约定海谊公司将涉案房屋出租给陈耀荣居住使用，租赁期限从2012年1月1日至2012年12月31日止。租赁期限届满后，海谊公司与陈耀荣没有续签租赁合同，陈智超户向海谊公司支付租金至2018年3月31日止。此后，海谊公司无再收取陈智超户支付的租金，也无与陈智超签订租赁合同。现涉案房屋的户籍人员为陈智超及其女儿陈纬恩、儿子陈德栩。陈智超称，陈耀荣去世后，涉案房屋的实际居住人员为其与妻子钟靖、女儿陈纬恩及儿子陈德栩。为此，陈智超还向一审法院提交了结婚证及《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》4份（其中均显示“查无房地产情况记录”），拟证明上述四人在本市无其他房屋可供居住。海谊公司对结婚证的真实性无异议，但认为其配偶并非案涉房屋户内人员。一审法院另查明，陈耀荣是原东川路东川一街11号房屋公有住宅承租人。陈耀荣曾与南方公司签订《房屋拆迁安置协议书》，其中载明，南方公司经批准拆迁上述房屋，南方公司应在新建东川路东川一街第八层套间给陈耀荣回迁居住；南方公司与回迁住户签订新的租赁合约；等。1998年10月19日，案外人广州谊居物业管理有限公司（甲方）与陈耀荣（乙方）签订《东川阁回迁房交付使用合同》，载明甲方根据南方公司与乙方所签订的安置和补偿协议，将新建大楼西梯803套间安排乙方回迁居住等。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产权证是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据《房地产权证》记载，海谊公司在2012年1月19日起为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。因此，海谊公司要求陈智超户腾空交还涉案房屋，合理合法，一审法院予以支持。但考虑到陈智超户是原东川路东川一街11号房屋的合法承租人，其被安排回迁至涉案房屋，且其与同住人员名下在本市无房产，因此一审法院酌情给予陈智超六个月搬迁期，以另觅房屋搬迁。海谊公司要求陈智超按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价为标准支付2018年4月1日起至腾空交还房屋之日止的使用费，合理合法，一审法院予以支持。鉴于房管部门尚未公布2020年及此后的租金参考价，海谊公司主张以2019年的租金参考价来处理2020年1月1日起的房屋使用费，一审法院亦予以支持。此外，海谊公司并未就租赁涉案房屋与陈智超达成一致的意思表示，双方在2018年4月后亦并未交、收租金，故双方之间并无租赁关系。因此，对于海谊公司要求解除其与陈智超就涉案房屋租赁关系的诉讼请求，一审法院不予支持。同时，海谊公司并非《房屋拆迁安置协议书》的合同相对方，其无需承担该合同约定的义务。因此，陈智超有关的抗辩意见，一审法院均不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，于2020年7月7日作出如下判决：一、陈智超于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区东川一街7号803房自2018年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按建筑面积43.19平方米，从2018年4月1日起至2018年12月31日止按33元/平方米/月计，从2019年1月1日起按34元/平方米/月计）一次性支付给广州海谊投资置业发展有限公司（如陈智超户于本判决发生法律效力之日前迁出上址房屋，则房屋使用费计至该日止）；二、陈智超（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起六个月内，迁出广州市越秀区东川一街7号803房。搬迁期间，陈智超应按照上述标准按月支付房屋使用费给广州海谊投资置业发展有限公司；三、驳回广州海谊投资置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费512元，由陈智超负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：陈智超关于其无须搬离涉案房屋且要求以公房租金标准承租涉案房屋的主张是否成立。（2008）越法民三初字第2063号民事判决已确认涉案房屋归海谊公司所有，并判令南方公司为海谊公司办理涉案房屋的产权交易过户和登记手续，涉案房屋在该判决发生法律效力后已于2012年1月19日登记在海谊公司名下。陈智超认为海谊公司与南方公司所签订的《房地产预售契约》无效，实质上是对前述生效判决有异议，理应依法通过审判监督程序或者是第三人撤销之诉寻求救济，南方公司与海谊公司之间的合同是否有效，不属于本案审查范围，对于陈智超的该上诉请求，本案不作审查。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋已登记在海谊公司的名下，海谊公司已取得涉案房屋物权，作为所有权人依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。陈耀荣户并非原被拆迁房屋的产权人而是承租人，现有证据显示出涉案房屋并非作为与被拆迁房屋进行产权调换的房屋，且陈耀荣基于承租的房屋被拆迁而安置入住涉案房屋，其入住涉案房屋时仍属于承租人的身份。陈耀荣与海谊公司就涉案房屋所签订租赁合同约定的租赁期限早已届满，而陈智超与海谊公司之间并无就涉案房屋签订过书面合同，陈智超向海谊公司交纳租金至2018年3月31日止，故在2018年3月31日前，陈智超与海谊公司之间就涉案房屋形成不定期租赁合同关系。海谊公司自2018年4月1日起未再收取陈智超户的租金，陈智超一审答辩意见提及海谊公司因双方租金标准存在争议而拒绝与其重新签订租赁合同，陈智超已无继续占用涉案房屋的合同依据、法律依据，海谊公司作为涉案房屋所有权人起诉请求陈智超搬离涉案房屋应当予以支持。一审法院根据陈智超户的家庭情况以及入住涉案房屋的缘由，判令陈智超在判决生效后6个月内迁出涉案房屋，并无不当，本院予以维持。海谊公司是涉案房屋的所有权人，陈智超无权占有使用涉案房屋，海谊公司请求陈智超支付无权占有期间的房屋占有使用费合法合理，应予以支持。双方当事人均无对涉案房屋的租金价格提出鉴定申请，且一审审理期间房管部门尚未公布2020年及此后的租金参考价，海谊公司要求陈智超按照2019年同地段同类房屋租金参考价来处理2020年1月1日起的房屋使用费，具有一定的合理性，一审法院予以采纳并无不当，本院予以认同。陈智超要求按照公房租金标准支付占用期间的房屋使用费，依据不足，本院不予支持。综上所述，陈智超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元，由上诉人陈智超负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十一月十九日书记员 贾 妍苏劲丹