天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初10117号原告：夏玉英。委托诉讼代理人：崔树利，天津世杰律师事务所律师。被告：刘晓龙。委托诉讼代理人：谭绍君，天津泰世天铖律师事务所律师。原告夏玉英与被告刘晓龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏玉英的委托诉讼代理人崔树利，被告刘晓龙及其委托诉讼代理人谭绍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付天津市河西区X房地产2017年6月20日至2019年10月18日房屋租金256500元（2017年6月20日至2019年10月18日租金应为342000元，原告主张75%即256500元）；2.依法判令被告按照合同的约定给付违约金109617元;3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年2月27日杨某就其名下天津市河西区X房屋与被告刘晓龙签订房屋租赁合同（合同编号X），合同约定租赁期限自2017年3月20日起至2019年3月19日止，月租金为12000元，租金交付方式为按季度结算，于每季度提前7天打款，并约定被告若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向杨某支付违约金。杨某与本案原告夏玉英系夫妻关系，所出租房屋为杨某与原告夏玉英的夫妻共同财产。2017年3月19日杨某去世，根据《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，原告夏玉英有权向本案被告主张收取房屋租金的权利。原告自2017年6月至今多次向被告催缴租金，2018年6月25日通过特快专递给被告寄送房租催缴通知，但被告始终推诿至今不履行给付租金的合同义务。无奈，为维护自身合法权益，现按照相关法律规定起诉至贵院，望查明事实判如所请。原告向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同、房屋登记证明、不动产统一发票、房地产查询证明，证明诉争房屋登记在杨某名下；2.房屋租赁合同、租房定金协议，证明双方签订过租赁合同，按照约定原告收取租金，由于被告的违约行为，应支付原告租金并按照合同约定承担违约责任；3.房租催缴通知、EMS快递邮寄凭证、交寄邮件计费单、查询单，证明原告向被告催缴租金，同时提出按照合同约定向原告支付违约金；4.（2019）津0103民初7064号民事调解书，证明原告与杨某系夫妻关系，原告为杨某的继承人，对涉案房屋的租金有收取的权利，该房屋系原告与杨某的共有财产，原告有权收取75%的租金；5.利息明细表，证明被告应承担的违约金数额。被告刘晓龙辩称，不同意原告的全部诉请，诉争房屋的产权人杨某在租赁合同签订第二个月即去世，案外人杨X及配偶告知被告因家庭遗产纠纷暂不要支付租金，所以被告就未向任何人支付租金。诉争房屋的产权人为杨X，被告不清楚应向谁支付租金，被告不存在违约的情形。被告于合同到期后主动搬出诉争房屋，得知杨某欠缴物业费83095元，物业不同意被告将物品搬出，被告无奈代替产权人交纳了物业费，被告于2019年3月份腾空诉争房屋。被告向本院提供如下证据：1.房屋租赁合同、租房定金协议，证明诉争房屋的产权人为杨某，因杨某于2017年3月19日去世，被告不知道向谁支付租金；2.证明、发票，证明被告替杨某垫付2017年6月20日至2019年7月20日物业费83095元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告证据2、3、5，被告的质证意见为对证据2，真实性无异议，证明目的有异议；对证据3，不认可，不显示日期，看不出来为被告签收；对证据5，不认可。本院认为，原告证据2、3与本案具有关联性，可作为有效证据使用；证据5不是证据。被告证据1、2，原告的质证意见为对证据1，真实性无异议，证明目的不认可；对证据2，发票为复印件，不认可真实性，证明的真实性不认可，证明目的不认可，关联性不认可，不是被告交纳的。本院认为，被告证据1与本案具有关联性，可作为有效证据使用；证据2与本案不具有关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市河西区X房屋系杨某购买的商品房。原告与杨某系夫妻关系。2017年2月27日杨某与被告签订房屋租赁合同，租赁地点为天津市河西区X房屋，建筑面积174.14平方米，租赁期限自2017年3月20日至2019年3月19日，每月租金为12000元。租金支付方式为按季支付。首次付款日期为2017年2月27日。以后各期租金交付时间为每季度提前7天打款。被告向杨某支付保证金12000元。被告逾期支付租金，每逾期一日按月租金的千分之三支付违约金。合同签订之日，杨某将出租房屋交由被告使用。被告向原告支付房屋租金至2017年6月19日，之后因杨某去世，被告未再交纳房屋租金。2018年6月25日原告向被告发房租催缴通知，要求被告于2018年6月30日前交付五个季度房租180000元，被告否认收到该催缴通知。2019年5月20日原告与杨某之子杨X因继承纠纷成讼，2019年10月18日本院作出（2019）津0103民初7064号民事调解书，预告登记于被继承人杨某名下坐落天津市河西区X房四分之三份额归原告所有，其余四分之一份额归杨X所有，具体分配如下：确认坐落天津市河西区X房屋归杨X所有，坐落天津市河西区X房屋归原告所有，杨X给付原告房屋补偿款1311120元。被告辩称已于2019年3月20日腾空诉争房屋，但被告未向本院提供诉争房屋钥匙交付及进行交接的证据。现原告诉至本院，请求判如所请。经当事人确认，本案的争议焦点为：被告未向原告支付租金是否存在违约的情形；合同到期后被告是否搬离诉争房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，原告之夫杨某与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。合同履行期间，被告辩称因杨某去世，杨某之子杨X通知被告不要支付租金，不存在违约行为的抗辩意见，因被告未向本院提供充足证据证明自己的主张，故对其抗辩意见，本院不予采信，被告未按时交纳房屋租金的行为属于违约，应承担违约责任。关于被告辩称2019年3月20日腾空租赁房屋问题，被告未履行房屋交接手续，也未向本院提供证据证明被告腾空租赁房屋已履行通知义务。故被告应承担举证不能的后果。综上，关于原告的第1项诉讼请求，要求被告给付原告坐落天津市河西区X房屋2017年6月20日至2019年10月18日房屋租金256500元（2017年6月20日至2019年10月18日租金应为342000元，原告主张75%即256500元）的诉讼请求，符合法律规定，但数额应予调整，应为252000元（12000元×28个月×75%＝252000元），超出部分，不予支持。关于原告的第2项诉讼请求，要求被告按照合同的约定给付违约金109617元的主张，符合合同约定，结合本案的出租人杨某去世的客观情形，应酌情减免50%，计算后为54808.5元，超出部分，不予支持。关于被告辩称，已将诉争房屋腾空，未向本院提交证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起7日内，被告刘晓龙给付原告夏玉英坐落天津市河西区X房屋2017年6月20日至2019年10月18日房屋租金252000元（2017年6月20日至2019年10月18日租金应为336000元，原告主张75%即252000元）；二、本判决生效之日起7日内，被告刘晓龙给付原告夏玉英违约金54808.5元；三、驳回原告夏玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6792元，减半交纳3396元，由原告夏玉英负担550元，被告刘晓龙负担2846元（于本判决生效之日起7日内执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  蔡荣华二〇二〇年十一月三日书记员  李 璐本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。