广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初35481号原告：严顺娴，女，汉族，1956年7月23日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：谭宗禄，广东扬权律师事务所律师，执业证号：14403201710287312。委托诉讼代理人：张天虹，广东扬权律师事务所律师，执业证号：14403200110369370。被告：蔡媚珠，女，汉族，1966年12月9日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：肖鹰，广东四为律师事务所律师，执业证号：14403200510887833。委托诉讼代理人：刘晓龙，广东四为律师事务所实习律师。被告：罗红，女，汉族，1951年4月26日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：赵连勇，广东深博律师事务所律师，执业证号：14403201810072006。委托诉讼代理人：陈彤，系被告儿子。原告与两被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谭宗禄、张天虹，被告蔡媚珠委托诉讼代理人肖鹰、刘晓龙，被告罗红委托诉讼代理人赵连勇、陈彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2005年10月18日签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》第一条变更为“甲方出售坐落于深圳市罗湖区（房地产权证号：深房地字第**）13.8%份额”；2、确认深圳市罗湖区（房房地产权证号：深房地字第**为原告与两被告共有，共有份额分别为：严顺娴13.8%份额、蔡媚珠43.1%份额、罗红43.1%份额，两被告配合办理变更登记手续；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2005年，两被告通过司法拍卖竞得深圳市罗湖区（以下称涉案房屋），该房屋建筑面积为1083.19平方米，用途为办公。两被告根据深圳市罗湖区人民法院出具的（2003）深罗法执字第3692号民事裁定书和协助执行通知书，向深圳市房地产权登记中心申请办理变更登记。深圳市房地产权登记中心据此向两被告出具了深了深房地字第**产权证，确认两被告就涉案房屋各享有50%产权。同年10月18日，两被告就涉案房屋与原告签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定将涉案房屋面积150平方米，以60万元的价格出售原告。原告根据合同约定向两被告支付了60万元购房款。两被告入住后，将其中139平方米（原被告自行丈量）交付给原告使用至今，剩余的11平方米没有交付，但每月向原告支付11平方米的租金。涉案房屋只有一本房产证，为一整层。自两被告拿到涉案不动产权证书后，原告曾多次要求两被告办理分割转移登记手续，即俗称拆分房产证，被告均以各种理由推托。当时拆分房产证无明确法律规定，实践中可以办理，但2008年建设部发布了《房屋登记办法》，其中第十条规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”分证登记在法律上不再允许。自然资源部于2019年修正了《不动产登记暂行条例实施细则》，第五条再次明确“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间……前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”自此，分证转移登记明确不能办理。在得知已经无法再继续按照双方签订的《深圳市房地产买卖合同》之约定办理分证转移登记后，原告又多次向两被告主张变更履行方式，按照150平方米的建筑面积，折算为占涉案房屋13.8%的份额，将涉案房屋登记为按份共有。被告未明确拒绝，却至今未配合办理。综上，双方签订《深圳市房地产买卖合同》后，原告早已经按照合同约定支付了60万元购房款，被告虽已将部分面积交付原告使用至今，却没有按约定配合办理分权登记手续，之后政策及实务发生变化，导致原告合同部分条款无法履行。原告依法可以要求变更合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”故请求将涉案《深圳市房地产买卖合同》第一条变更为“甲方出售位于深圳市罗湖区％份额”。并根据《物权法》第三十三条的规定，确认涉案房屋为原告与两被告共有，原告享有13.8％份额，被告蔡媚珠享有43.1％份额，被告罗红享有43.1％份额，两被告应当配合办理变更登记手续。被告蔡媚珠答辩称，1、原告购买房屋的事实是客观存在的，但请求将合同原约定变更为产权分割没有法律依据。2、原告诉请被告罗红享有相应份额的涉案房屋产权缺乏依据，涉案房屋所有的购房款都是被告蔡媚珠承担并支付，故原告请求确认变更登记房屋产权份额没有事实和法律依据。被告罗红答辩称，1、涉案合同买卖标的是601号房，属于房产的分割转让，而非共有份额的转让。根据涉案合同约定，双方买卖的是601号房，即原告现在使用的房间。该房间属封闭可以独立使用，不应扩大为整层楼的份额。2、涉案合同不属于适用情势变更原则的情形。涉案房屋买卖合同签署于2005年10月18日。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。601号房从未取得权属证书，依法不能转让。此外，2004年深圳市规划与国土资源局下发的《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》规定，商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的，房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理分割预售和登记。根据上述规定，双方当事人签订合同时，601号房不能转让或者分割转让的风险即已存在，双方房屋买卖合同不能履行的风险，不属于当事人签约时无法预见的风险，不应适用情势变更原则。需要提请注意的是，根据《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知（法【2009】165）》，情势变更原则应慎重适用，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。3、本案变更合同约定的请求已超过诉讼时效。最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知第73条规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。涉案房屋买卖合同签订后，原告并未向被告罗红主张过变更履行方式。2008年建设部发布了《房屋登记办法》，其第十条明确规定：“房屋应当按照基本单位进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”该办法自2008年7月1日起施行，自该日起原告即知道或者应该知道合同履行已不可能，却未向被告罗红和法院提起变更履行方式的请求。此外，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，其第八条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，其第五条规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。……前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”即使从2016年1月1日起算，原告的诉讼请求也已超过了诉讼时效，不应受到法律保护。4、原告是否实际支付涉案房屋的价款被告罗红不清楚，也没有收到。经审理查明，2005年10月18日，原告（买方）与两被告（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定如下主要内容：两被告将涉案房屋中的601号房（建筑面积150平方米，用途办公）以售价60万元卖给原告；原告应于本合同生效之日向两被告交付定金30万元，并应于本合同生效之日起按揭日内将上述房地产全部价款付给两被告；两被告应于收到上述房地产全部价款之日起按揭日内将上述房地产交付给原告；双方自合同生效之日起三十日内，携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续，该房地产权即归原告所有；本合同自双方签订之日起生效。2005年12月21日，两被告共同出具收据，确认收到原告购买涉案房屋601号房的房款60万元。被告蔡媚珠在庭审中确认该房款目前由其占有。随后原告与两被告共同签订了《深圳市房地产转移登记申请表》，该申请表载明房地产名称为涉案房屋601号房，建筑面积150平方米。至今双方仍未办理该房地产的转移登记手续。原告在庭审中陈述，前述合同约定两被告出售的对象是601号房（分割出150平方米），后来没有分割，就让原告使用602号房，但602号房又不够150平方米，剩下的10几平方米按差额给原告补房租，补房租的形式是从原告应交管理费中抵扣。目前原告任法定代表人的深圳市华道实业有限公司将涉案房屋602号作为经营场所使用。被告蔡媚珠对原告该陈述内容予以确认。另查，关于涉案房屋产权取得情况。2005年4月6日，被告蔡媚珠向深圳市土地房产交易中心支付了款项20万元。2005年4月7日，深圳市土地房产交易中心出具收据，确认收到蔡媚珠、罗红交来的拍卖保证金20万元。2005年8月2日，两被告与深圳市土地房产交易中心签订《深圳市房地产拍卖成交确认书》，确认两被告竞得涉案房屋，成交价款1664000元，交易服务费33280元。2005年8月4日，被告蔡媚珠向深圳市土地房产交易中心支付款项1497280元。2005年8月5日，深圳市土地房产交易中心出具收据，确认收到蔡媚珠、罗红涉案房屋全款1664000元和交易服务费33280元。2005年10月18日，被告蔡媚珠向深圳市房地产权登记中心支付市政设施配套费及地价款701672元。2005年10月21日，涉案房屋办理产权登记至两被告共同名下（被告蔡媚珠50％，被告罗红50%），用途为办公。2005年10月24日，深圳市财政局出具契税完税证，确认两被告交纳契税24960元；深圳市地方税务局出具税收完税证，确认两被告交纳印花税1664元；深圳市房地产权登记中心出具发票，确认收到两被告交纳的交易手续费6499.14元和房屋所有权转移登记费50元。2005年11月8日，涉案房屋抵押给广东发展银行股份有限公司深圳景田支行。又查，2004年3月25日，深圳市规划与国土资源局发出《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》，其中第五条规定，已竣工验收或已取得房地产证书的商场、办公楼需要分割转让的，须按前述规定办理手续。房地产登记部门依据分割建设工程竣工查丈报告和经批准的总平面分割图办理产权登记手续或变更登记手续。经房地产登记机构核准登记的房地产方可进行转让。2006年12月28日，深圳市国土资源和房产管理局发出深国房【2006】761号《关于规范房地产分证登记有关事项的通知》，其中第一条规定，住宅（含政策性住宅）、商业、办公、产权式酒店等商品房性质用地上的房地产可以分证登记，分证登记的最小权属单元必须通过建筑设计审批及竣工验收。该通知目前已废止。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行义务。本案争议的焦点为该合同是否存在可适用情势变更原则而变更合同约定的情形。其一，该合同签订之前，深圳市规划与国土资源局已于2004年3月25日发出通知，明确办公楼需要分割转让的须办理核准登记手续；但该合同签订时双方并未办理涉案房屋分割转让的核准登记手续。其二，即使合同签订之后，深圳市规划与国土资源局于2006年12月28日发出通知，允许办公楼予以分证登记，但后来该通知又被废止。其三，根据双方的庭审陈述内容及原告实际占用的房屋位置来看，两被告实际交付的房地产并非合同约定的出售对象，即合同实际履行内容与合同约定内容不一致。其四，合同双方均未举证证明合同约定的涉案房屋601号房实际存在并可交付原告给使用。综上，该合同存在事实上与法律上均不能履行的情形，而非存在当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形。因此，原告主张适用情势变更原则，请求变更合同约定并据以继续履行理由不成立，本院对其诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告严顺娴的诉讼请求。案件受理费人民币9888元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈贵生二〇二〇年十一月十三日书记员  冯雪蒙