河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6836号上诉人（原审原告）：肖克，男，汉族，1991年10月14日出生，住河南省卢氏县。被上诉人（原审被告）：付学斌，男，汉族，1953年7月22日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：岳永信、刘秋爽，河南博同律师事务所律师，特别授权。原审第三人：张力伟，男，汉族，1974年9月21日出生，住河南省洛阳市涧**。上诉人肖克因与被上诉人付学斌，原审第三人张力伟案外人执行异议之诉一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人肖克及被上诉人付学斌的委托诉讼代理人刘秋爽到庭参加诉讼，原审第三人张力伟经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。肖克上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判解除上诉人所有的洛龙区绿都悦府2号楼2单元402室查封，同时确认上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认房屋归上诉人所有；2、本案的案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查封的绿都悦府2号楼2单元402室房屋实际权利人为上诉人。1、2017年5月1日上诉人已经和张力伟夫妇签订《房屋买卖合同》，而一审法院在2018年2月份才对上述房屋进行查封保全，上诉人在法院查封之前已经和张力伟夫妇签订合法有效的书面买卖合同。2017年5月1日，上诉人在中间人的介绍和见证下与张力伟夫妇就绿都悦府2号楼2单元402室房屋签订了《房屋买卖合同》，张力伟夫妇转让该房屋的所有权给上诉人，同时将该房屋的《商品房预售合同》、购房发票等所有关联票据交给上诉人持有，并有中间人的全程见证，上诉人与张力伟夫妇签订的房屋买卖协议发生在被上诉人提请法院保全之前，且该协议是买卖双方的真实意思表示，上诉人先行购买房屋产权的事实理由应依法维护。2、上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。上诉人与张力伟夫妇签订房屋买卖合同之时，该被查封房屋尚未办理交房手续。2017年7月份，开发商与业主间的交房、验房、收房、办理入住等全部业主享有的权利和义务都是由上诉人实际履行。在此之后，上诉人对房屋进行了整体装修、按期交纳物业费、水电费，同时也在物业公司处第一时间变更了402室的业主姓名和联系方式为上诉人，这一部分事实物业公司完全可以核实。上诉人实际上从房屋交房至今的近三年时间内一直在此居住生活，已经属于上诉人的“家”，系上诉人家庭的唯一住房。3、上诉人已按照《房屋买卖合同》约定全部支付给张力伟夫妇购房款且居住至今。《房屋买卖合同》签订后，上诉人就按照合同约定支付给张力伟夫妇26.5万元购房款，已经买断张力伟夫妇对该房屋的所有权，同时上诉人替代张力伟夫妇向开发商交纳了滞纳金20043元（有交款凭证）。按照合同约定，上诉人每月以张力伟的名义向银行履行还贷义务至办理完毕过户手续，迄今已还贷8万多元，而且上诉人从毛坯房到全屋装修累计花费20余万元，全部投入到该房屋内。在此期间产生的物业费用、水电费等都是上诉人实际缴纳。4、按照《房屋买卖合同》约定，张力伟夫妇配合上诉人进行房屋过户的义务，但张力伟夫妇严重违约，导致房屋迟迟不能办理过户，并非上诉人的过错。2017年7月份，开发商交付房屋，2017年10月份，物业公司通知居住业主可以办理第一批房屋产权证书，上诉人便立即催促张力伟夫妇前往配合交纳契税和维修基金，由上诉人实际出资2万余元代替交纳了房屋维修基金和契税。交纳契税和维修基金后，上诉人又直接要求张力伟夫妇提供个人资料前往物业公司配合办理不动产权证书并代为交纳了不动产权证书的工本费，因为，只有张力伟夫妇先行办理不动产权证书后才能进一步办理与上诉人之间的房屋过户手续，但对方一直不接听电话，或者就是以抽不开空为由拖延，迟迟不予配合，导致办证手续一拖再拖。与此同时，在2018年2月份，该房屋被人民法院查封，致使上诉人要求张力伟夫妇配合办理房屋过户的诉求无法实现。二、被上诉人对属于上诉人的房屋申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。上诉人与第三人的交易是客观真实的，上诉人支付了全部购房款并一直居住至今，上诉人是善意取得，被告无权对上诉人的上述财产申请执行。综上所述，一审判决缺乏事实与法律依据，请二审法院依法查明事实，支持上诉人的诉求。付学斌答辩称：第一点，本案涉案房屋权利人为张力伟而非上诉人肖克。根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。第17条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。在本案中，涉案房产登记在第三人张力伟名下，其权利人为张力伟。上诉人肖克没有证据证明涉案房产登记在其名下，因此其主张涉案房屋归其所有没有法律依据。第二点，答辩人对上诉人所谓的权利的合法性和真实性存在疑问。本案所涉房产被查封是在2018年的2月8日，而上诉人提交的产权工本费收据是2018年的2月10日，上诉人明知涉案房产已被查封的情况下，仍然与第三人进行交易，办理产权登记明显不合法，且上诉人当时应该知道房产已经被查封，也未向法院提出异议，明显不符合常理。第三点，上诉人主张的权利不能排除执行，依据最高法关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形，且其权利能够排除执行的人民法院应予支持。那么根据担保法第49条的规定，在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。本案中，其双方均知道该房产被抵押，在未告知抵押权人的情况下买卖违反该条法律规定，应属于无效合同。上诉人没有证据证明其在法院查封前已经合法占有该房产。上诉人所述的其在2017年7月办理交房、收房、装修、入住等，一直居住在此，并缴纳物业费、水电费等，但没有证据证明，而其提供的物业费、水电费、滞纳金单据、维修基金、契税缴费记录不但不能证明涉案房产的物业由上诉人所缴纳，反而可以证明这些费用均系本案的第三人所缴纳，因为这些费用显示缴款方均是第三人，上诉人没有证据证明其已经支付了全部的购房款，其提供的收据仅显示按合同约定收到购房款265000元，并非全部房款，而且其提交的收据与购房合同的约定购房款为255000元及银行转账记录只显示有245000元，三者不符，存在相互矛盾，但从其提供的中国建设银行流水也无法证明涉案房产由上诉人代还房贷。涉案房产未办理过户完全是上诉人肖克自身原因所致。首先上诉人签订买卖合同及补充协议的内容充分证明上诉人肖克在签订合同时明知张力伟未取得涉案房屋的房产证，无法办理房屋买卖过户登记手续以及及时取得房产证登记证书,因案涉房屋系三人按揭贷款购买，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前无法办理过户登记手续的情况。其次，上诉人肖克与第三人在买卖合同中约定，为避免在两年内商品房买卖导致的个税缴纳问题，甲方承诺在两年期满缴纳契税或者办理房产证，早者起算为准，符合免征个税条件的次日起15日内配合乙方办理房屋过户手续，其根本目的是为了逃避税收，其主观过错明显。最后该涉案房产在未满足过户条件前已被法院查封，因此一审法院判决认为涉案房屋没有办理过户登记是上诉人肖克存在过错，事实清楚，证据确凿，并无不妥之处。综上，上诉人作为案外人既非涉案房产的权利人，其所谓的权利的合法性和真实性也有异议，更不存在足以证明其就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故一审法院事实清楚，适用法律正确，所以请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。张力伟未到庭，亦未提交陈述意见。肖克向一审法院起诉请求：1、依法判决停止对原告购买的位于洛龙区绿都悦府2号楼2单元402室（房款共计615000元）的强制执行，并解除查封；2、判决确认原告及第三人于2017年5月1日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于洛龙区绿都悦府2号楼2单元402室归原告所有；3、判决第三人应立即协助和配合原告办理洛龙区绿都悦府2号楼2单元402室的产权过户登记；4、本案的案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，原告肖克及其配偶胥佳佳（乙方）与第三人张力伟及其配偶董雪丽（甲方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方将本案涉诉标的即绿都悦府二号楼二单元402室商品房以人民币255000元出卖给乙方（仅包括甲方截至签订该购房合同之日所支付的首付款、部分房贷及房屋溢价款）。自2017年4月8日（甲方实际最后还贷之日）起，由乙方承担按期还贷义务。合同另约定，“为避免在2年期内商品房买卖导致的个税缴纳问题，甲方承诺在2年期满，符合免征个税条件的次日起算15日内配合乙方办理房屋过户手续，由此产生的相关费用由乙方承担”。在合同签订前，原告肖克于2017年4月30日向第三人张力伟转账50000元，后原告又分别于2017年5月1日、5月2日、5月12日、5月24日向第三人转账100000元、55000元、30000元、10000元，共计245000元。第三人张力伟于2017年5月24日向原告出具《收据》一张，载明“今收到肖克购买绿都悦府2-2-402室购房款总计贰拾陆万伍仟元正（265000）”。案涉房产没有进行变更登记，至今该房产仍没有登记原告名下。另查明，付学斌诉张力伟、董雪丽、袁金霞、张海波、刘明利民间借贷纠纷一案中，付学斌向本院申请诉讼保全，本院于2018年2月8日作出（2018）豫0329民初448号民事裁定书，查封了张力伟名下位于洛阳市××区长××街绿都悦府2-2-402号房产，查封期限三年。2018年6月25日，本院出具（2018）豫0329民初448号民事调解书，张力伟、袁金霞分别自愿分31次各偿还付学斌借款本息310000元，后因张力伟、袁金霞未按上述调解内容履行还款义务，付学斌向本院申请强制执行，在执行过程中，案外人肖克向本院提出执行异议，本院于2020年3月10日作出（2019）豫0329执异43号执行裁定书，驳回了肖克的异议请求。肖克诉讼来院。一审法院认为：本案的争议焦点是原告是否享有阻止执行的实体权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本案中，原告肖克没有提供证据证明案涉房产登记在其名下，因此原告主张案涉房屋为其所有，没有法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，原告没有证据证明其已支付了全部房款。其次，原告在购房时明知案涉房产是由第三人按揭贷款购买，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前无法办理过户登记。再次，原告与第三人约定“为避免在2年内商品房买卖导致的个税缴纳问题，甲方承诺在2年期满（以缴纳契税或者办理房产证早者起算为准），符合免征个税条件的次日起算15日内配合乙方办理房屋过户手续”。但是，在未满足过户条件前已被法院查封。综上所述，房屋未办理过户登记，原告存在过错，故对于其提出的停止强制执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的确认合同效力以及要求第三人协助配合办理过户的诉求，是原告与第三人之间的民事法律关系，可另案另诉。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告肖克的诉讼请求。案件受理费4975元，由原告肖克负担。本院认定的事实与一审认定的事实相一致。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的焦点问题在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，由于案涉执行标的（洛阳市××区长××街绿都悦府2-2-402号房产）未登记在肖克名下，且根据张力伟、董雪丽为卖方（甲方），肖克、胥佳佳为买方（乙方）的《房屋买卖合同》第三条（付款方式及费用承担）、第四条（2年期满，符合免征个税条件后办理房屋过户）载明的内容以及履行情况，肖克对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院根据本案案情作出原审判决并无不当。综上所述，肖克的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4975元，由上诉人肖克承担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十一月十三日法官助理白璐书记员马晓青