安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3596号上诉人（原审原告）：王俊，女，1978年9月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市长盛路**，统一社会信用代码913403000772147796。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人王俊因与被上诉人蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初3311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王俊上诉请求：撤销一审判决，改判支持王俊一审诉讼请求；一审、二审诉讼费用均由荣盛公司承担。事实和理由：一、本案应当判令荣盛公司向王俊提交王俊位于蚌埠市西湖观邸16栋2单元7层02071号房屋的不动产权证；应当依法判令荣盛公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金计人民币117428元（逾期办证时间从交房日期2016年9月30日后360天即2017年9月26日暂计至2019年11月4日共计769天，违约金为已付房款763513元*0.02%*769日=117428元）。王俊于2020年8月17号一审开庭前查询无王俊房屋产权信息（蚌埠市家庭住房查询证明在我市无房产证明）。二、1.根据规定，荣盛公司（开发商）办理房产证主要分为两个环节，第一个是办“大证”即初始登记，第二个就是办“小证”即转移登记。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理商品房买卖登记。办理初始登记须由开发商单方面提出申请，当商品房竣工后，开发商需将登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料准备好，并提交给权属登记部门，之后取得房屋权属登记部门的收件单，这时初始登记办证的义务视为完成。办理完初始登记后，荣盛公司（开发商）和王俊（业主）需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为王俊（业主）办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另根据有关规定在办理转移登记前，王俊（业主）应先缴纳契税和维修基金等相关税费。最后按规定领取房产证即可。本案系王俊委托荣盛公司办理产权证，所需材料均由荣盛公司提交。2.王俊与荣盛公司签订的商品房买卖合同的目的，系王俊取得涉案房屋所有权，不是荣盛公司办理取得整栋楼宇的大证。3.荣盛公司提供的蚌埠市房屋所有权受理单，仅是房屋所有权初始确认登记，是荣盛公司将涉案房屋转移到王俊名下登记的前提条件，是办理确认书所需材料。且该确认书明确载明只是交易当事人申请房屋转移登记的证明，并不是颁发房屋权属证书的材料；该证明仅作为房屋预告登记证明并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，一旦后来发生了与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力。根据我国《城市房地产管理办法》《不动产登记实施细则》确定房屋登记发证制度，自受理登记申请之日起，房屋登记机构在规定期限内（国有土地房屋30日、集体土地房屋60日）将申请登记事项决定记载于登记簿或不予以登记的决定，从而完成房屋权属登记。按照原审法院的认定，即可推定房屋转移登记的证明等同于权属登记证书，明显与事实不符，与法相悖，如此混淆概念，至王俊的合法权益于不顾。4.荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权受理单和房屋确认书显示，荣盛公司提交的资料不是蚌埠市不动产登记中心，而是蚌埠市房地产交易管理处。上述部门是两个不同部门，部门之间各司其责。另外一个部门收取荣盛公司材料不能认定是蚌埠市不动产登记中心收取涉案房屋的办证材料，原审法院不顾这一事实，必然导致事实错误，作出错误判决。三、按法律规定荣盛公司承担违约责任期限应为房屋交付360日至房屋权属证书颁发之日期限。1.根据商品房买卖合同第15条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”，很明确是指买受人取得其买的房屋的房产证,且取得房屋产权证也是王俊签订房屋买卖合同的目的。2.根据买卖合同第15条约定，如果认为该条约定不清的，视为没有约定。根据商品房买卖合同解释第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”规定，买受人取得房屋权属证书的，不是出售人取得房屋权属证书。3.本案房屋买卖合同系格式条款，该合同第15条约定交房360日内荣盛公司向不动产登记中心提交办证资料备案，又约定王俊取得房屋权属证书。根据合同法规定，应当作出有利于非提供格式条款的解释，即王俊在交房360日内取得房屋权属证书。荣盛公司辩称，一、根据案涉合同的约定，荣盛公司应当承担的办证义务为在交房后360日之内将办理产权证书所需资料提交至产权部门进行备案，在完成该备案义务后荣盛公司不承担任何与办证有关的义务或违约责任。二、根据荣盛公司在一审中提交的证据，蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明的日期之时，荣盛公司已经完成了提交资料进行备案的义务。因此最迟在该日期，荣盛公司就已经完成了案涉合同约定所需要承担的办证义务。三、关于合同文本，本案中案涉合同均是由不动产管理部门提供的官方制式文本，并非是荣盛公司提交给王俊的格式合同，因此王俊认为应当将该合同按照不利于王俊的格式合同进行解释的理由不能成立，该合同并非荣盛公司提交的，也更不是格式合同。根据合同约定，荣盛公司在将办证所需资料提交备案之后，即已经完成了自身的义务。对于提交日期之后办证还需要的其他审批等流程，荣盛公司只能起到配合不动产登记部门的义务，对此荣盛公司也愿意积极配合，但在后续的审核流程中，审核主体是不动产管理部门，荣盛公司无权对其行政权力的行使进行干预。王俊向一审法院起诉请求：一、依法判令荣盛公司立即向产权登记机关即蚌埠市不动产登记中心提交为王俊办理王俊位于蚌埠市西湖观邸16栋2单元7层02071号房屋权属登记的资料；一审庭审中，王俊将上述诉请变更为依法判令荣盛公司向王俊提交王俊位于蚌埠市西湖观邸16栋2单元7层02071号房屋的不动产权证；二、依法判令荣盛公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金计人民币117428元（逾期办证时间从交房日期2016年9月30日后360天即2017年9月26日暂计至2019年11月4日共计769天，违约金为已付房款763513元*0.02%*769日=117428元，此后以763513元为基数，按照日利率0.02%计算至被告向产权登记机关提交上述资料）；三、本案诉讼费由荣盛公司承担。一审法院认定事实：一、合同名称及签订日期：《商品房买卖合同》（合同编号201606200168）；2016年6月21日签订。二、房屋坐落及总价款：荣盛西湖观邸小区第16幢2单元7层02071号，总价款763513元。三、实际交房时间：2016年9月30日。四、报送办理权属登记资料时间：2017年9月7日。一审法院认为，本案争议的事实即为荣盛公司依照《商品房买卖合同》第十五条履行报送资料的时间。经查，《商品房买卖合同》第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故对于王俊诉请荣盛公司向王俊提交王俊位于蚌埠市荣盛西湖观邸小区第16幢2单元7层02071号房屋的不动产权证无事实和法律依据，一审法院不予支持。荣盛公司的义务按照合同约定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，自交房时间2016年9月30日，经过360日为2017年9月25日，荣盛公司已按照《商品房买卖合同》第十五条约定履行报送资料义务，故王俊主张荣盛公司支付相应违约金的请求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回王俊的全部诉讼请求。案件受理费2649元，减半收取计1324.5元，由王俊负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。荣盛公司对一审查明事实无异议。王俊对一审法院查明的“报送办理权属登记资料时间为2017年9月7日”有异议，认为交易时间不是办证时间，荣盛公司应当代其办理权证。对其余查明的事实无异议。经审查，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王俊主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于荣盛公司是否应向王俊提交案涉房屋不动产权证问题。根据王俊与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，荣盛公司负有的合同义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，荣盛公司仅负有提交其所有资料的义务，王俊要求荣盛公司提交案涉房屋不动产权证无事实和法律依据。一审法院未予支持王俊该项诉请，并无不当。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2017年9月7日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为王俊户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。王俊上诉称双方签订的商品房买卖合同第十五条系格式条款，应作出对提供合同的一方即荣盛公司不利的理解，但该合同虽系荣盛公司提供，但该条并未免除荣盛公司责任、加重王俊责任、排除王俊主要权利，故王俊关于该条系格式条款应作出对荣盛公司不利解释的上诉理由不能成立，本院对该上诉理由不予采纳。综上所述，王俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2649元，由王俊负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  朱怀甫审判员  秦 玉审判员  陈二伟二〇二〇年十一月二十六日法官助理丁刘女书记员张智瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。