湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11629号上诉人（原审被告）：喻琴，女，1975年1月10日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：长沙前景物业管理有限公司，住所地长沙市天心区友谊路**星语林名园大门。法定代表人：徐思思，董事长。委托诉讼代理人：周靖，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人喻琴因与被上诉人长沙前景物业管理有限公司（以下简称前景物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。喻琴向本院提出上诉请求：1.请求撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6459号民事判决；2.依法改判由前景物业管理有限公司赔偿对喻琴所住房屋星语林.名园1栋1416室的损坏维修；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审法院认定前景物业在2010年至2017年4月间，在其提供对星语林.名园物业服务期间，没有启动对星语林.名园1栋的物业维修基金，对1栋进行防水专项维修，故不具有对涉案房屋做外墙防水的条件。事实是，2011年前景物业使用了天心区星语林.名园物业维修基金，专项对1栋屋面，屋顶女儿墙及外墙渗水做防水；2、一审判决适用法律不当。应当依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条由前景物业赔偿喻琴房屋损毁维修的损失。前景物业辩称：1、前景物业动用维修基金记录属实，但与本案无关。就一审法院认定的事实，前景物业提供《星语林1栋屋面及女儿墙防水施工方案》《防水施工合同》《关于支取使用物业维修资金的公示》等证据进一步证明，当时拨付的维修基金所使用的对象并不包括涉案房屋，仅仅针对1栋顶层屋面及女儿墙的漏水问题进行修缮，属于紧急启动维修基金的行为。为上诉人房屋外墙漏水申报后一直未能启动维修基金的原因在于并未达到当时长沙市维修基金审批条件“业主签字户数与面积都要超过2/3”的标准。上诉人所列记录表无法达到证明目的；2、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条上诉人要求前景物业承担赔偿房屋损坏维修责任的诉求无法得到支持。房屋质量问题在保修期内应由开发商承担，保修期后依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，前景物业已经将房屋维修方案提交有关部门，申请启动住宅专项维修资金进行维修，但一直是该栋业主无法达到启动维修基金标准，并不属于前景物业责任。综上所述，请求法院驳回上诉人的上诉请求。前景物业向一审法院起诉请求：1.判令喻琴支付物业管理服务费4829.76元，资金占用费2476元（资金占用费暂计算至2020年6月30日，后续资金占用费计算至喻琴实际履行之日止），合计7305.76元；2.判令喻琴承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：案涉房屋位于长沙市天心区韶山××路××号××栋××号，面积为83.85平方米。2005年5月1日，前景物业（甲方）与该房屋的前所有权人杨馥春（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：一、发展商选聘并委托甲方为本物业的前期物业管理单位，并与甲方签订了星语林·名园小区《前期物业管理服务委托合同》；二、在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位、共用设施设备的运行管理和维护。2.物业公共场所、共用部位的环境清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。3.小区环境绿化的养护和管理。4.车辆停放与交通秩序的管理。5.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。...；三、物业管理服务费用由业主或使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，住宅（生活用途）为1.2元/月·平方米；四、物业维修基金的使用由物业管理公司提出年度计划或预算，经业主委员会审定，报市物业管理主管部门后，维修基金账户管理银行方可解冻及拨付；五、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准、时间及规定缴交有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。2009年8月3日，喻琴自杨馥春处受让案涉房屋，成为房屋所有权人，并于同日入住。2011年1月1日，案涉房屋开发商长沙创普房地产开发（集团）有限公司与前景物业续签《星语林·名园物业管理委托合同》，约定前景物业于2011年1月1日至2014年12月31日期间提供案涉小区的物业服务，服务费用标准为1.2元/平方米/月（小高层住宅）。上述合同签订后，前景物业于案涉的星语林·名园提供物业服务。喻琴于2010年1月1日至2013年12月31日期间未向前景物业交纳物业服务费，自2014年1月1日起正常交纳。前景物业2017年4月29日、2017年6月15日于案涉小区张贴公告催收物业费，2020年6月11日于喻琴入户门前张贴《律师函》催收，均未果。前景物业遂诉至一审法院，酿成本案纠纷。另查明：喻琴于收房入住后发现案涉房屋存在漏水问题，并自2009年9月起多次向前景物业申请维修。前景物业工作人员会同维修人员查看后，称系外墙漏水导致，需要申请专项维修基金予以维修。但直至2011年，喻琴房屋问题都未得到处理。2011年10月24日，前景物业公布《星语林·名园维修基金方案》，称案涉房屋所在1号栋的整体防水维修工程项目的前置程序已于2011年5月审批完毕，但未能达到“业主签字户数与面积分别要通过2/3”的维修基金审批标准，故未能启动维修基金。维修基金审批申办工作具体安排为：2011年11月底前完成1号栋业主签字工作，并达到双2/3标准，2011年12月1号栋整体防水工程进入施工阶段。但此后该栋的专项维修基金亦未得到拨付。期间，喻琴的房屋持续因漏水遭受损失，包括内墙多处起壳、腻子胶脱落、、地板起胀发泡屋顶霉变、柜子变形等。2017年4月30日，前景物业退出案涉小区的物业管理服务。2019年10月24日，该小区的现任物业管理公司湖南乐家物业管理有限公司委托工程咨询公司出具《建设工程造价咨询报告》，并申请维修基金对案涉小区1号栋的外墙进行了维修。喻琴当庭确认，其房屋漏水问题已基本得到解决。以上事实，有前景物业提交的《星语林·名园物业管理委托合同》、不动产登记情况表、《星语林名园下水管道清理检查记录表》、《星语林·名园小区排水系统检查处理记录表》、《协议书》、《管理处巡检记录表》、《关于星语林名园单元门禁现状的报告》（抄送业主委员会）》、《电梯定期检验报告》、《电梯（扶梯）维护保养合同》、《电梯定期检验报告》（复验合格）》、《星语林·名园维修基金方案》、《关于支取使用物业维修资金的公告（排污）及维修资金业主分摊表》、《关于支取使用物业维修资金的公告（卫生）及维修资金业主分摊表》、《星语林名园小区保洁承包协议书》（外包）、《防水工程维修合同》、物业服务跟进照片、退场公告、催费照片，喻琴提交的照片、《前期物业管理服务协议》、契税凭证、工程造价汇总表、《建设工程造价咨询报告》等证据证明，并有庭审记录在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，前景物业系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。案涉房屋的前任所有权人、开发商均与前景物业签订前期物业服务合同，约定由前景物业为涉案小区提供物业服务，并对物业费收费标准进行了约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应对喻琴具有拘束力。喻琴确认其入住后接受了前景物业提供的物业服务，故原、喻琴物业服务合同关系成立，双方均应依约履行义务。喻琴对欠交物业费的期间及金额无异议，但抗辩称拒绝交费系因前景物业怠于履行物业管理职责，未对其房屋所在楼栋的外墙渗水问题进行解决，致使其房屋遭受严重损失。一审法院认为，根据双方物业服务合同的相关约定，前景物业对楼栋外墙等物业共用部位具有日常管理和维护的义务。前景物业作为物业公司，虽不具备对外墙渗水进行修复的施工资质，但仍应当履行积极申请和筹措物业维修基金、组织各方进行沟通协调的职责。前景物业于庭审中确认喻琴于2009年向其报告过漏水问题、前景物业亦进行了实地查看，但其直至2011年方才启动维修基金申请程序，且截至2017年前景物业退出涉案小区，该楼栋的问题仍未得到处理。而喻琴当庭确认接管的物业公司现已基本将漏水外墙修复完毕，可见该问题并非无法解决。但考虑前景物业同时还提供了卫生、安保及秩序维护等其它日常管理服务，喻琴仅以其中部分物业服务内容存在瑕疵为由拒绝支付2010年至2013年期间的全部物业服务费,有违等价有偿的民事活动原则。综上，前景物业于案涉小区履行物业管理职责确有瑕疵，不能满足喻琴作为业主的正常居住要求,一审法院酌情对相应费用予以减免。现前景物业主张喻琴实欠费用为4829.76元，喻琴对此无异议，一审法院予以确认，并酌情将物业服务费调整至欠付部分的80%，即3863.81元。对前景物业主张的资金占用费2476元，一审法院不予支持。喻琴另抗辩称案涉债务发生于2013年，前景物业主张的物业费已超过诉讼时效，一审法院认为，物业服务费的支付系物业服务企业与业主基于同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。喻琴未及时支付物业服务费，前景物业作为权利人未即时主张权利，并非怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必即时主张权利。前景物业主张的2010年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费的诉讼时效应从双方物业服务合同关系终止之日，即2017年4月30日起算。经查，前景物业于2017年6月15日、2020年6月11日分别向喻琴主张了权利，诉讼时效期间亦分别于上述日期中断而重新计算，故案涉物业服务费请求权并未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间。对喻琴该项抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条第一款、第一百八十九条、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限喻琴于本判决发生法律效力之日起十日内，向长沙前景物业管理有限公司交纳2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费3863.81元；二、驳回长沙前景物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由喻琴承担。本院二审过程中，上诉人提交一份《长沙市住宅与城乡建设局官网上的公示》，该证据真实、合法，与本案有关，本院予以认定。被上诉人提交三份证据《关于支取使用物业维修资金的公示》《防水工程施工合同》《星语林壹号栋屋面防水施工方案》真实、合法，与本案有关本院予以认定。对于上述证据的证明力本院将结合全案证据进行综合评定。本院另查明，上诉人提交的《长沙市住宅与城乡建设局官网上的公示》显示，政府信息公开中包括星语林·名园1栋屋面、屋顶女儿墙及外墙严重渗水，需要做防水层。预算金额为86354.402元，时间为2011年12月15日。被上诉提交的《关于支取使用物业维修资金的公示》显示，前景物业申报，星语林·名园1栋屋面及女儿墙防水维修，维修金额为86354.42元，经审计，维修金额为81117.66元。落款为长沙市物业维修资金管理中心，时间为2011年11月29日。《防水工程施工合同》《星语林壹号栋屋面防水施工方案》的内容均是维修涉案小区1栋的屋面及女儿墙部分。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人已使用了涉案小区物业维修基金，其中包含对涉案小区1栋外墙渗水做防水。但从被上诉人提交的证据来看，被上诉人启用的维修基金仅针对涉案小区1栋屋面及女儿墙的防水维修，不涉及涉案房屋的外墙渗水维修，上诉人提交的仅仅是公示，不能证明最后审批及实际使用维修金的情况，故上诉人据此主张一审法院认定事实错误的上诉理由不能成立。一审法院考虑到上诉人家中外墙渗水的实际情况及被上诉在提供物业服务过程中存在的瑕疵，已对上诉人应当缴纳的物业费酌情进行减免，该处理亦无不当。至于上诉人主张由被上诉人赔偿损失，因本案系物业服务合同纠纷，上诉人可就该问题另案提起诉讼，本院在本案中不予支持。综上所述，喻琴的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由喻琴负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十一月十六日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。