湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初2787号原告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路**克拉美丽山庄会所**。法定代表人：刘建武。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖思慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：谢红兵，男，1978年4月24日出生，汉族，住湖南省南县。原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）与被告谢红兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天环物业公司的委托诉讼代理人鲍宇辉、肖思慧、被告谢红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天环物业公司向本院提出诉讼请求：判令谢红兵支付拖欠的物业管理费2012.12元及违约金271.64元（违约金暂计至2020年5月31日），合计2283.76元。事实和理由：天环物业公司接受案外人湖南立中置业有限公司（以下简称立中置业公司）委托，并与其签订《汉寿银谷国际前期物业服务合同》，约定由天环物业公司为银谷国际小区全体业主提供物业服务，其中高层住宅物业费为1元/月/平方米，商业门面为1.5元/月/平方米。天环物业公司自2015年2月进入银谷国际小区服务至2020年5月31日，积极履行了合同约定的义务。谢红兵作为小区业主持续享受天环物业公司提供的物业服务，却怠于履行缴纳物业管理费义务，至今仍未缴纳2019年1月1日至2020年5月31日的物业管理费累计2012.12元，经天环物业公司书面催收未果。依据合同约定，除应缴纳的物业管理费外，谢红兵还应支付欠缴物业费违约金271.64元（暂计至2020年5月31日）。谢红兵辩称，拖欠物业费的理由：1、谢红兵停放在小区的电动车被盗；2、房屋质量存在问题；3、小区张贴的广告费收入应归业主所有；4、物业服务存在问题。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方有争议的事实及证据，天环物业公司提交了催收物业费短信截图、保洁员服务工作图、保安巡逻签到表、保安及监控室交接班记录表、公共设施设备巡查记录表、电梯定期检验报告、电梯维保工作照片、派工单、日常维修统计表、工程部日常巡查及维修的工作图片、值班登记表、巡查记录表、客户回访记录、接待中心记录表、机动车辆出入登记表、日常巡查工作照片、工作联系函、申请维修资金工作记录、协调处理油烟、噪音问题工作记录。经审查，本院认为，天环物业公司提交的证据来源合法、内容客观真实，组成证据链能够证明天环物业公司提供了相应的物业服务，虽谢红兵认为以上证据无法达到天环物业公司的证明目的，但谢红兵未提交相应证据证明其主张，故本院对谢红兵的质证意见不予采纳，对天环物业公司提交的证据均予以采信。根据采信证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：谢红兵与立中置业公司签订《商品房买卖合同》，购买由立中置业公司开发的××小区××栋××号商品房，房屋面积为118.36平方米。2015年2月1日，天环物业公司与立中置业公司签订《汉寿银谷国际前期物业服务合同》，约定天环物业公司承担汉寿银谷国际前期物业管理服务，物业管理服务费采取包干方式，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1元／月／平方米，商业门面为1.5元／月／平方米，物业管理服务期限为2015年2月1日至2018年1月31日。2018年2月1日至2020年5月31日期间，天环物业公司继续为汉寿银谷国际小区全体业主提供物业服务。谢红兵缴纳了部分物业管理费，尚欠天环物业公司2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理费2012.12元（118.36㎡×1元／㎡×17月）。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，前期物业服务合同对物业服务的具体内容、物业收费标准等权利义务均进行了约定，2018年1月31日，前期物业合同到期后，虽未续签书面合同，但天环物业公司继续为银谷国际全体业主提供物业服务至2020年5月31日，双方构成事实上的物业合同关系，谢红兵作为银谷国际小区业主，应向天环物业公司支付物业管理费，故对于天环物业公司要求谢红兵支付2019年1月1日至2020年5月31日期间物业管理费2012.12元的诉讼请求，予以支持。因前期物业服务合同未约定违约金条款，前期物业管理服务协议对于违约金的约定不明，天环物业公司主张违约金271.64元没有事实依据，本院依法不予支持。谢红兵主张房屋有质量问题，但房屋质量问题与本案非属同一法律关系，故本院对该辩称意见不予采纳；谢红兵主张公共部位广告费收益应归业主，该意见与本案无关联，谢红兵可通过其他途径解决，故本院对该辩称意见不予采纳；谢红兵主张天环物业公司未完全履行物业服务合同约定的合同义务导致电动车被盗，根据天环物业公司提交的证据，在天环物业公司进驻小区后，整个小区的物业服务处于正常的运行状态，业主拒交物业服务费会造成物业管理无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益，且谢红兵未能提交证据证明其主张，故本院对该辩称意见亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限谢红兵于本判决生效之日起十日内支付湖南天环物业管理有限责任公司物业服务费2012.12元；二、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由谢红兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  周洪二〇二〇年十一月二日法官助理杜程书记员杜程（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。