广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17141号上诉人（原审原告）：广州市凯骏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区桥南街南珠路**。法定代表人：李伟红，总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立群，广东均桓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：裴东国，男，1978年9月5日出生，朝鲜族，身份证住址广东省广州市南沙区。上诉人广州市凯骏房地产开发有限公司（以下简称凯骏公司）因与被上诉人裴东国商品房买卖（预售）合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人凯骏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持凯骏公司一审违约金及律师费的诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由裴东国承担。事实与理由：（一）涉案《委托装修协议》，除关于装修款性质的约定（即将购房款约定为装修款）部分无效外，其他部分均有效。一审判决认定《委托装修协议》全部无效，显然属于事实认定及法律适用错误。1.因广州市政府的限价政策，涉案房屋的实际价格高于政府备案价。裴东国提交《购房及签约申请书》，自愿将该房屋总价拆分为毛坯购房款1555301元与装修款1695774元两部分，分别签署合同，并确认该房屋的毛坯部分与装修部分、购房款与装修款是不可分割的整体，并自愿承担因拆分签署合同而产生的相关法律风险。同日，双方在《时代柏林（时代雅苑）认购书》中约定，涉案房屋的成交总价拆分为《广州市商品房买卖合同（预售）》项下购房款1555301元及《委托装修协议》项下购房款1695774元（装修款）。其中《商品房买卖合同》约定了备案价的购房款的金额及支付方式、违约责任、涉房屋的预告登记、面积差处理、产权登记等，并约定《商品房买卖合同》项下的装修标准为毛坯房标准。《委托装修协议》约定了《商品房买卖合同》备案价以外的购房款（装修款）的金额及支付方式、违约责任，也约定了裴东国将涉案房屋委托给凯骏公司进行装修，并约定了涉案房屋的装修标准、装修工程的验收标准及物业交付时间，并约定了本协议与《商品房买卖合同》必须同时完整履行或者解除，还约定了凯骏公司对于装修工程的质量保修等内容。因此，《委托装修协议》并非单纯的装修协议，其与《商品房买卖合同》的内容相互补充，共同构成了规定买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，最终形成了完整的商品房买卖合同，故《委托装修协议》属于双方的真实意思表示。《委托装修协议》签订后，凯骏公司按照《委托装修协议》约定的装修标准对涉案房屋进行了装修，并将房屋交付给裴东国。裴东国按照《委托装修协议》的约定支付了前三期款项，也于2018年12月23日按照《委托装修协议》约定的装修标准进行验收并收楼；2.《委托装修协议》的内容仅装修款的性质是虚假意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，《委托装修协议》约定的装修款的性质无效，不影响其他部分的效力；3.一审判决一方面认定《委托装修协议》无效，另一方面又认定“隐藏的房屋买卖意思表示内容有效”，该认定自相矛盾，显属事实认定错误。如前所述，《委托装修协议》与《商品房买卖合同》的约定，共同构成双方之间的商品房买卖合同关系，即《委托装修协议》也是双方房屋买卖的意思表示的一部分。一审判决认定《委托装修协议》无效，则《委托装修协议》的内容全部无效。认定《委托装修协议》全部无效，导致的法律后果是，裴东国不需要承担逾期付款的违约责任，凯骏公司也不需要按《委托装修协议》附件一《装饰装修及相关设备标准》的装修标准装修及交付房屋，更不需要承担装修工程的质量保修义务。该法律后果显然与买卖双方当事人的真实意思表示相悖。（二）在《委托装修协议》只有装修款的性质无效，其他部分均有效的情况下，裴东国逾期付款，应当按照约定支付违约金及律师费。即使《委托装修协议》被认定为全部无效，因装修款实为购房款，裴东国也应按照《商品房买卖合同》约定的逾期付款责任赔偿凯骏公司的资金占用损失及律师费损失。1.因《委托装修协议》关于逾期付款违约责任及律师费的约定有效，裴东国应按照约定支付违约金及律师费。在《委托装修协议》只有装修款的性质无效，其他部分均为有效的情况下，裴东国逾期支付《委托装修协议》项下的第四期、第五期、第六期款项，应当按照《委托装修协议》第6.2条的约定支付违约金，按照《委托装修协议》第6.6条的约定支付律师费；2.即使《委托装修协议》被认定为全部无效，因装修款实为购房款，裴东国逾期支付的，应按照《商品房买卖合同》中关于逾期支付购房款的约定，赔偿凯骏公司的资金占用损失及律师费损失。根据《商品房买卖合同》附件八补充协议第四条第1款约定，裴东国应按商品房总价款的0.05％向凯骏公司支付违约金，直至付清应付款项之日止。因为《商品房买卖合同》约定的违约金标准高于凯骏公司一审诉讼请求的计算标准，凯骏公司主张该资金占用损失仍按照一审诉讼请求的违约金计算标准计算，即第四期装修款的资金占用损失以169682元为本金，逾期不超过15日的，按照每日0.05％的标准计算，逾期超过15日的，按照每日0.07％的标准计算，自2019年4月28日计算至实际清偿之日，暂计至2019年12月10日的资金占用损失为26453.42元；第五期装修款的资金占用损失以169682元为本金，逾期不超过15日的，按照每日0.05％的标准计算，逾期超过15目的，按照每日0.07％的标准计算，自2019年7月28日计算至实际清偿之日，暂计至2019年12月10日的资金占用损失为15644.68元；第六期装修款的资金占用损失以169682元为本金，逾期不超过15日，按照每日0.05％的标准计算，逾期超过15日的，按照每日0.07％的标准计算，自2019年10月28日计算至实际清偿之曰，暂计至2019年12月10日的资金占用损失为4717．16元。同时，根据《商品房买卖合同》附件八补充协议第二十一条第4款的约定，对于裴东国违约，凯骏公司为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由裴东国承担，故裴东国还应赔偿律师费损失24196元。凯骏公司开发的涉案房屋所在的时代雅苑项目，截止2020年5月6日，其中住宅楼有10栋，共有974套房屋，均采取与本案相同的交易方式。（三）《委托装修协议》是双方协商一致签署的，属于裴东国的真实意思表示，故裴东国对于《委托装修协议》约定的装修款实为购房款是明确知悉的。一审判决不支持支付违约金，显属事实认定及法律适用错误。（四）一审判决认定《委托装修协议》无效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释（2001）33号，于2008年12月16日调整）第三十五条的规定，一审法院在一审中应当告知当事人可以变更诉讼请求，但是一审法院并未行使释明权，违反法定程序。（五）一审判决认定凯骏公司将原装修一体的商品房拆分为毛坯价和装修款再进行捆绑销售的认定明显属于认定事实错误。事实上，涉案房屋并非捆绑销售，双方对于房屋真实价格也是明知的，并未掩盖房屋真实价格，且凯骏公司并未将质量安全风险及后续交易成本转嫁给裴东国承担，也未规避房地产监管及税收政策，故一审判决的认定明显属于事实认定错误。（六）涉案楼盘地块出让时土地出让金折合楼面价为15950元／平方米，而涉案房屋的政府备案价为不超过15820元／平方米。楼面价已高于备案价，故开发商采取拆分房屋总价的方式实属无奈之举。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人裴东国辩称：不同意凯骏公司的上诉意见。1.凯骏公司描述裴东国是自愿将房款进行拆分，不符合裴东国个人意思表示。裴东国在购房时已表示资金不足，希望能提高贷款比例，当时凯骏公司所能承受的最高贷款约为150万元左右，当时凯骏公司的销售人员认为可以符合凯骏公司的要求。在2018年正式签约房屋认购书时，凯骏公司告诉裴东国备案价只能达到155万元左右，当时要求如果不同意这个备案条件的话，裴东国当时交的5万元定金可能收不回来。在2018年签署买卖合同时，裴东国所有的房款只有155万元，裴东国所有的房款按揭都是凯骏公司指定的按揭公司。裴东国表示反对，但是因为定金以及认购书已经签订了，裴东国只能被迫接受该条件。从签合同、交税、按揭，凯骏公司所有的相关文件都是约定了房价为155万元，同时签订的装修合同其他的房款被纳入装修合同中，裴东国所有既定的应付款、应缴费用，都是按期足额缴纳。纠纷主要出现在2019年4月，裴东国在2019年4月11日按照155万元的房价款缴纳完契税之后，番禺税务局在4月底时催缴裴东国按照补交装修款169万元的契税。税率应该是一样的，在裴东国接到番禺税务局的通知后就与凯骏公司沟通，裴东国没有避税意愿，但契税对象要明确。如果155万是相关部分认可的情况下，裴东国可以足额交税。如果因凯骏公司的技术或失误，导致税务局备案的价格有差误，裴东国希望这个损失由凯骏公司承担。裴东国与凯骏公司多次沟通，但凯骏公司没有回复，所以裴东国与相关的人员联系告知，将因此暂停支付装修款。裴东国多次通过400开头的时代地产的全国服务电话多次投诉，这个电话是时代地产给每一个业主留下的号码。凯骏公司上诉状指出多次与裴东国沟通，事实上是裴东国主动与凯骏公司沟通，凯骏公司都不予回复。凯骏公司向一审法院起诉请求：1.裴东国向凯骏公司支付尚欠的第四期装修款169682元及违约金（以169682元为本金，逾期不超过15日的，违约金按照每日0.05％的标准计算，逾期超过15日的，违约金按照每日0.07%的标准计算，自2019年4月28日计算至实际清偿之日，暂计至2019年8月28日违约金为14100.57元）；2.裴东国向凯骏公司支付尚欠的第五期装修款169682元及违约金（以169682元为本金，逾期不超过15日的，违约金按照每日0.05％的标准计算，逾期超过15日的，违约金按照每日0.07%的标准计算，自2019年7月28日计算至实际清偿之日，暂计至2019年8月28日违约金为3291.83元）；3.裴东国向凯骏公司支付尚欠的第六期装修款169682元及违约金（以169682元为本金，逾期不超过15日的，违约金按照每日0.05％的标准计算，逾期超过15日的，违约金按照每日0.07%的标准计算，自2019年10月28日计算至实际清偿之日，暂计至2019年12月10日违约金为4717.16元）；4.裴东国向凯骏公司支付因本案而实际支付的律师费24196元；5.裴东国承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月12日，凯骏公司（甲方、出售方）与裴东国（乙方、认购方）签订编号为17070029的《时代柏林（时代雅苑）认购书》，约定乙方向甲方购买广州市番禺区桥南街福景路765号时代柏林（时代雅苑）9栋1801房，建筑面积暂定为98.6284平方米，其中套内建筑面积暂定为79.3975平方米，该物业成交总房价暂定为3251075元。2018年9月28日，凯骏公司作为甲方（出售方）与裴东国作为乙方（认购方）签订《时代柏林（时代雅苑）认购书》（编号：b10004995），约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区桥南街福景路765号时代柏林（时代雅苑）9栋-1801房（以下简称“涉案物业”），建筑面积为98.6284平方米，其中套内建筑面积为79.3975平方米，实际面积以产权登记面积为准；乙方认购该物业总价为3417423元，成交总价为3251075平方米，物业成交总价按建筑面积计算为每平方米32963元，按套内建筑面积计算为每平方米40947元；甲乙双方同意成交总价拆分为：（1）乙方按照毛坯的交付标准与甲方签订《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》约定的毛坯购房款为1555301元，（2）乙方按照委托甲方对该物业进行装修的形式与甲方签订《委托装修协议》，且《委托装修协议》约定的装修款为1695774元；乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金50000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》及《委托装修协议》签订后转化为购房款；首期购房款于2017年7月18日前乙方支付785301元（已包含定金），同日甲乙双方签订《商品房买卖合同》，购房款的49.51%（即770000元）由乙方于签订《商品房买卖合同》当日到甲方指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）；在签订本认购书同时，乙方应当与甲方签订《委托装修协议》。同日，凯骏公司（甲方、受委托方）与裴东国（乙方、委托方）签订《委托装修协议》，约定乙方不可撤销地委托甲方以包工包料的方式对涉案物业进行装修，装修款为1695774元，乙方承诺按照下列约定向甲方支付：第一期装修款于2018年8月27日前支付677682元，第二期装修款于2018年10月27日前支付169682元，第三期装修款于2019年1月27日前支付169682元，第四期装修款于2019年4月27日前支付169682元，第五期装修款于2019年7月27日前支付169682元，第六期装修款于2019年10月27日前支付169682元，第七期装修款于2020年1月27日前支付169682元；乙方确认，就该物业的成交总价及委托装修事宜，乙方已与甲方进行了充分的沟通与协商，并已对本协议约定的装修款进行了充分考量，该装修款为综合考虑了各项因素（包括但不限于当地购房政策，甲方的品牌价值，该物业的成交总价，买卖合同约定的购房款，设计费、材料费、劳务费、监理费、水电费、利润等装修可能发生的费用）后确定的包干价，乙方对此并无任何误解，对该装修款的合理性、公平性无任何异议，不会因任何原因要求调整该装修款；乙方同意，为便于装修工程的进行，乙方不再依据买卖合同就毛坯状态的该物业要求验收及交付，而由甲方直接将按照本协议约定装修完工的该物业交付予乙方，甲方应于2018年12月30日前将装修完工的该物业交付予乙方；若乙方未按照本协议约定支付装修款，则甲乙双方同意按逾期时间分别处理，若逾期不超过15日，本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按照逾期装修款的0.05%向甲方支付违约金，若逾期超过15日，甲方未行使本条约定的解除权，则本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按照逾期装修款的0.07%向甲方支付违约金，且甲方有权暂不为乙方办理该物业的《房地产权证》；对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担。另外，凯骏公司（甲方、卖方）与裴东国（乙方、买方）于上述协议签订当日还签署一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买涉案物业，按套内建筑面积计算房价，单价为19588.79元，总金额1555301元，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。该合同附件《补充协议》约定，乙方应在甲方发出的书面通知规定的时间内签署及提交办理《不动产权证》所需的有关资料和证明文件（包括房地产买卖申请审批表、买卖合同、交清购房的全额发票等，具体以当地政府房屋管理部门要求为准）并缴纳相关费用，乙方逾期签署、提交或缴纳的，应向甲方支付违约金，且按照逾期的时间相应顺延甲乙双方共同办理《不动产权证》的时间及相应免除甲方逾期办证的责任；乙方未按本合同约定按时支付房款，或未按本补充协议约定按时补足应补房款及税费，或未按本合同及本补充协议约定按时支付其他乙方应付之税费、住宅专项维修资金、违约金等，按照乙方逾期付清各类款项的时间相应顺延甲乙双方共同办理《不动产权证》的时间及相应免除甲方逾期办证的责任，乙方逾期超过30天的，甲方关于办理《不动产权证》的责任全部免除，乙方须自行办理该商品房的《不动产权证》。2019年9月9日，凯骏公司以裴东国未按涉讼《委托装修协议》的约定支付第四、五、六期装修款为由提起本案诉讼，要求裴东国向其支付拖欠的装修款项及违约金、律师费等。诉讼中，凯骏公司及裴东国均确认裴东国已向凯骏公司支付了涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房款1555301元及《委托装修协议》约定的前三期装修款，第四、五、六期装修款均未支付，现裴东国已接收涉案物业。裴东国称涉讼《委托装修协议》并未约定装修标准，凯骏公司交付的涉案物业存在装修质量问题，其未支付剩余装修款项的原因在于凯骏公司将其所缴交的装修款归为购房款，但涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未就装修款进行约定，装修款也无法办理按揭贷款手续，裴东国已足额缴纳了涉案物业购房款的契税，现税务部门要求裴东国补缴装修款部分的契税，裴东国认为，若凯骏公司将涉案装修款写入涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》，其可根据变更后的购房款金额缴纳契税。而凯骏公司主张本案系房屋买卖合同纠纷，因受广州市购房限价政策的限制，涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款在备案价格范围内，但实际成交价格超过备案价格，超过部分以签订《委托装修协议》的形式进行约定，即涉案装修款应为房款的一部分，但根据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，不论是装修款还是房款均需缴纳契税，裴东国以此拒付剩余装修款并无事实和法律依据。关于凯骏公司主张的律师费问题。凯骏公司提交了以下证据予以证明：1、凯骏公司（甲方）与广东均桓律师事务所（乙方）于2019年9月10日签订的《法律服务委托合同》，约定甲方因本案委托乙方代理参加诉讼，律师费总额17470元；2、广东均桓律师事务所于2019年9月29日向凯骏公司开具的《广东增值税专用发票联》，载明服务名称为律师费，价税合计17470元；3、凯骏公司（甲方）与广东均桓律师事务所（乙方）于2019年12月13日签订的《法律服务委托合同之补充协议》，约定因甲方在诉讼过程中增加诉讼请求，律师费总额为24196元，扣除甲方已支付的律师费后为6726元；4、广东均桓律师事务所于2019年12月16日向凯骏公司开具的《广东增值税专用发票联》，载明服务名称为律师费，价税合计6726元。以上事实有凯骏公司及裴东国提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。一审法院认为：根据凯骏公司与裴东国于2018年9月28日签订的《时代柏林（时代雅苑）认购书》、《委托装修协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定内容，裴东国向凯骏公司认购涉案物业的总价为3251075元，双方同意该成交总价拆分为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯购房款1555301元及《委托装修协议》约定的装修款1695774元。诉讼中，凯骏公司确认《广州市商品房买卖合同（预售）》是因受广州市房地产调控政策的限制，双方在备案价格范围内约定房价款，但涉案房屋实际成交价格超过了备案价格，超过部分以签订《委托装修协议》的形式进行约定。即《委托装修协议》所约定的装修费用并非真实地反映装修成本，而是房款的一部分，该款与《广州市商品房买卖合同（预售）》所约定的价款共同构成涉案物业的总购房款，故本案应为商品房预售合同纠纷。凯骏公司通过与裴东国签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》的方式向裴东国出售涉案物业，以此规避广州市政府关于房地产调控的限价政策。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”现涉讼《委托装修协议》中关于委托装修的内容均非凯骏公司及裴东国的真实意思表示，故该协议应为无效。凯骏公司以签订双份合同的方式将买卖双方的主要权利义务关系内容分割规定的做法，实际上是将原本装修一体的商品房拆分为毛坯价和装修价再进行捆绑销售的行为，不仅掩盖了房屋真实价格，而且将房屋质量安全风险及后续交易成本转嫁给购房者承担，更有规避房地产监管及税收政策之嫌，凯骏公司应当对其与裴东国就涉案物业买卖关系的权利义务进行补正和明确，重新办理证明材料或纠正有关手续，使履行过程合法有效，从而反映涉案物业的真实交易情况。关于凯骏公司主张的第四、五、六期装修款及相应违约金的问题。如前所述，涉讼装修款实际为涉案物业房款的一部分，虽虚假房屋装修合同被认定无效，但其隐藏的房屋买卖意思表示内容有效，裴东国亦在《时代柏林（时代雅苑）认购书》中同意将总购房款进行拆分为毛坯购房款及装修款两部分，现裴东国未按期向凯骏公司给付第四、五、六期装修款项，在凯骏公司与裴东国签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》未予解除的前提下，为实现双方合同目的，裴东国应依约向凯骏公司支付第四、五、六期装修款（即购房款）共计509046元（169682元＋169682元＋169682元）。另外，凯骏公司要求裴东国按《委托装修协议》的约定标准向其支付违约金，但该协议已被认定为无效，而凯骏公司对此亦存在过错，对于其要求裴东国支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，凯骏公司要求裴东国根据《委托装修协议》约定承担其因本案而支出的律师费，由于凯骏公司通过签订双合同规避广州市政府关于房地产调控的限价政策，进而导致本案纠纷的产生，纯属徒添是非，且上文已认定《委托装修协议》为无效合同，凯骏公司对此亦存在过错，凯骏公司为解决本案纠纷所支付的律师费，应由其自行承担。因此，对于凯骏公司主张的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。对于凯骏公司的其他诉讼请求，一审法院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、裴东国应于判决生效之日起十日内向凯骏公司支付购房款509046元；二、驳回凯骏公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9354元，由凯骏公司负担464元，裴东国负担8890元。经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。二审期间，上诉人凯骏公司向本院提交证据：1.《购房及签约申请书》。拟证明裴东国申请以3251075元的成交总价购房涉案房屋，并自愿将该房屋总价拆分为毛坯购房款1555301元与装修款1695774元两部分，分别签署合同，并确认该房屋的毛坯部分与装修部分、购房款与装修款是不可分割的整体，并自愿承担因拆分签署合同而产生的相关法律风险；2.《交付标准确认书》。拟证明裴东国按照《委托装修协议》的装修标准进行验收并收楼；3.《广东省增值税普通发票》。拟证明凯骏公司对于收取的“装修款”已经依法开票；4.《国有建设用地使用权出让合同》。拟证明涉案房屋所属地块的土地出让成交总价为24.6949亿元，建筑总面积小于等于154826平方米，拆合楼面价位15950元每平方米；5.《广州房屋管理系统网页截图》。拟证明涉案房屋的销售备案总价为1570486.2元，建筑面积单价为15820元，已低于楼面价；6.《广州市住房和城乡建设局网页截图》。拟证明截止2020年5月6日，涉案房屋已售住宅套数为974套，其中大部分房屋采取与本案相同的交易方式，将购房款拆分为毛坯价款及装修款。因为本案一审提出装修协议认定为无效，而凯骏公司主张的是基于有效的合同协议进行追款。被上诉人裴东国发表质证意见称：对证据1-4三性均无异议，证据5的真实性、合法性予以确认，但不能因此溢价销售房屋，同时如果只有150万元的话，裴东国认为按照157万元缴纳税款是合理的。证据6中每一个购房者的续签都不同，其他人购买的房屋与本案无关。被上诉人裴东国亦向本院提供证据：裴东国在2019年4月底收到番禺区税务局追缴装修款契税的短信通知。上诉人凯骏公司发表质证意见称：根据裴东国提供的短信显示，确实是依据国家税务总局（2007）606号文件要求裴东国核查信息缴纳契税情况，根据该批复无论装修款还是房款都需要缴纳契税，因此裴东国以此为由暂停支付装修款，并没有事实及法律依据。二审查明，凯骏公司与裴东国签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件《补充协议》，其中第四条约定：“将本合同第十条变更为：1.乙方未按本合同第八条约定按时支付房款，或未支付其他乙方应付之住宅专项维修资金、税费，或未按本补充协议第九条约定向甲方补足应补房款及因此增加的税费，每逾期1日，乙方应按逾期付款金额的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十八条约定执行，如甲方选择不解除本合同的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金，直至乙方付清应付款项之日止。”第二十一条约定：“……4.对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，现双方当事人均未对裴东国应向凯骏公司支付购房款509046元提起上诉，本院在二审中不予审查。故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：裴东国是否应向凯骏公司支付逾期付款违约金及承担律师费的问题。经查，从凯骏公司与裴东国于2018年9月28日签订的《时代柏林（时代雅苑）认购书》《委托装修协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定内容来看，裴东国向凯骏公司认购涉案房屋的总房价应为3251075元，双方均同意该成交总价拆分为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯购房款1555301元及《委托装修协议》约定的装修款1695774元。因凯骏公司确认涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》是因受广州市房地产调控政策的限制，双方在备案价格范围内约定房价款，但涉案房屋实际成交价格超过了备案价格，超过部分以签订《委托装修协议》的形式进行约定。可见，凯骏公司通过与裴东国签订《委托装修协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》的方式向裴东国出售涉案房屋，其目的是为了规避广州市政府关于房地产调控的限价政策。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”。故《委托装修协议》中关于委托装修的内容无效,而虚假房屋装修合同中隐藏的房屋买卖意思表示的内容应为商品房买卖合同的一部分，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，各方应诚信履行。关于裴东国是否需要向凯骏公司支付逾期付款违约金的问题。由于《委托装修协议》隐藏的房屋买卖内容属于双方真实意思表示，《委托装修协议》中约定的付款方式和付款期限对双方具有法律约束力。《委托装修协议》约定装修款分期支付，即第四期装修款169682元于2019年4月27日前支付，第五期装修款169682元于2019年7月27日前支付，第六期装修款169682元于2019年10月27日前支付等，但裴东国并未依约履行，已构成违约。对于违约金的计付标准，因《委托装修协议》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定裴东国应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第四条明确约定：“将本合同第十条变更为：1.乙方未按本合同第八条约定按时支付房款，或未支付其他乙方应付之住宅专项维修资金、税费，或未按本补充协议第九条约定向甲方补足应补房款及因此增加的税费，每逾期1日，乙方应按逾期付款金额的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十八条约定执行，如甲方选择不解除本合同的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金，直至乙方付清应付款项之日止。……”因该违约金标准过高，且考虑到凯骏公司作为开发商在签约过程中存在的过错程度，本院酌情认定裴东国应付违约金的标准为同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。至于律师费的负担问题。由于凯骏公司通过签订双合同规避广州市政府关于房地产调控的限价政策，导致本案纠纷的产生，故凯骏公司为解决本案纠纷所支付的律师费，应由其自行承担。凯骏公司上诉请求裴东国负担律师费，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但处理部分欠妥，对该部分应予更正；上诉人凯骏公司上诉理由部分成立，对该部分应予支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11649号民事判决第二项；二、维持广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11649号民事判决第一项；三、裴东国应于本判决生效之日起十日内向广州市凯骏房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以169682元为本金，自2019年4月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日；以169682元为本金，自2019年7月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日；以169682元为本金，自2019年10月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日。）四、驳回广州市凯骏房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9354元，由广州市凯骏房地产开发有限公司负担717元，裴东国负担8637元。二审案件受理费1575元，由广州市凯骏房地产开发有限公司负担1312元，裴东国负担263元。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年十一月二十日书记员  郭 俏古文娜