重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1907号上诉人（原审被告）：重庆泛华房地产有限公司，住所地重庆市渝中区民族路**，统一社会信用代码91500000709345153B。法定代表人：方向春，总经理。委托诉讼代理人：熊亚利，重庆迈纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市渝中区住房和城市建设委员会，，住所地重庆市渝中区民生路**统一社会信用代码11500103MB16469382。负责人：陈勇，主任。被上诉人（原审原告）：重庆市渝中区住房综合事务中心，住所，住所地重庆市渝中区民生路**社会信用代码12500103MB0U463216。法定代表人：何迈能，主任。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吕威，重庆索通律师事务所律师。上诉人重庆泛华房地产有限公司（以下简称泛华公司）因与被上诉人重庆市渝中区住房和城市建设委员会（以下简称渝中区住房和城市委员会）、重庆市渝中区住房综合事务中心（以下简称渝中区住房中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初8534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泛华公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.案件一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房屋没有竣工验收没有达到安置条件，且被上诉人没有提供租金损失的证据，因此上诉人不应当承担支付租金损失的责任。2.一审法院在判决中将上诉人与被上诉人双方签订的《非住宅产权划还补偿和解书》作为了认定案件事实的证据使用，将该和解书中上诉人于2003年1月10日安置了拆迁户的时间点认定为新房建成的时间点，但却未对和解书中已经明确的上诉人在2003年已经安置给拆迁户的371.54平方米非住宅房屋进行确认，未该已经安置面积从计算租金损失的总面积598.1平方米中扣除，属于认定事实不清。渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。渝中区住房城市委员会、渝中区住房中心向一审法院起诉请求：1.判令泛华公司支付渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心未划还非住宅房屋产权的货币补偿款101605.3元；2.判令泛华公司支付渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心从1995年4月1日起至2019年6月30日止的逾期划还非住宅房屋产权造成的租金收益损失2276966.7元；3.本案诉讼费用、保全费由泛华公司承担。一审法院认定事实：1992年3月24日，重庆新型建筑材料开发公司（甲方）与重庆市房地产管理局市中区分局（乙方）签订《拆迁补偿安置协议书》约定：甲方经重庆市计委以重计委固（1991）522号文下达计划，市规划局划定红线，在新华路地区进行旧城改造，现就甲方拆除乙方管理的市有公产的有关事宜，根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》和重人发（87）13号文以及重人发（91）70号文的有关规定，经双方协商，达成协议如下，……；二、甲方拆除乙方直管公房建筑面积1286平方米，按照《重庆市房屋估价标准》评估的房屋补偿费金额为149914.76元，本协议生效之日起三日内，由甲方一次性付给乙方；新房建成后，视甲方对乙方住户的安置情况，双方再签订产权划还协议，乙方根据现行政策规定的按建筑面积以每平方米住宅175元、非住宅250元的单价向甲方支付建房费，购回新房产权；新房建成后，甲方对乙方住宅进行原地安置，逐户安置后，甲方原则上按实际安置面积立体划还给乙方，甲方对乙方非住宅仍进行原地安置，乙方现有的平街门面的面积原则上不得减少；……。该协议签订后，重庆市房地产管理局市中区分局将其直管公房交由重庆新型建筑材料开发公司拆除。1994年11月，重庆市国土局解除其与重庆新型建筑材料开发公司签订的重地合字（1992）中区第10号《重庆市国有土地使用权出让合同》，收回了重庆新型建筑材料开发公司新华路筷子街旧城改造片区工程的国有土地使用权，同时将新华路筷子街旧城改造片区工程的国有土地使用权出让给泛华公司，由泛华公司负责开发建设新华路筷子街旧城改造片区工程。1999年4月，泛华公司安置了承租使用重庆市渝中区房地产管理局（原重庆市房地产管理局市中区分局）直管公房的22户住宅拆迁户，并将该22户安置住宅房屋的产权划还给重庆市渝中区房地产管理局望龙门房管所（以下简称望龙门房管所）管理。2001年12月18日，望龙门房管所向泛华公司发函，载明：你公司于1992年3月拆迁我所管理的市有公房新华路、民族路、筷子街片区；今年你公司将拆迁住宅划还名单22户报送本所，但绝大多数住户因你公司安置纠纷为由，拒不到本所办理租约，也未缴纳房租，致使你公司安置本所住宅并未落到实处；希你公司接此函后，立即督促已安置住户到本所办理住宅租约，缴纳房租；否则，本所房屋经营损失（未收到房屋租金）由你公司承担责任；并希你公司尽快将非住宅划还本所，与本所完善拆迁划还协议。2003年12月12日，望龙门房管所向泛华公司送达了《望龙门房管所关于加强联系、清理拆迁还房的函》（望房所［2003］26号），载明：贵公司在我所辖区内新华路、筷子街片区进行旧城改造，应于1995年将建成的新房移交我所，至今尚有非住宅户未划还我所纳入管理，现我所正进行拆迁还房清理工作，希望我们双方加强联系，友好协商，尽快落实。2004年11月17日，望龙门房管所向泛华公司送达了《望龙门房管所关于新华路片区房屋拆迁划还及租金损失的函》（望房所［2004］26号），载明：……；一、希贵公司尽快履行划还我所非住宅房屋12户，面积814.7平方米的义务；二、同时协商结清未能按时划还房屋的租金损失，其中……，非住宅1995年4月-2004年11月（按30元/平方米、月）814.7平方米×30元/平方米、月×115个月=281.1万元……。2007年1月8日，望龙门房管所向泛华公司送达了《望龙门房管所关于新华路片区房屋拆迁划还及租金损失的函》（望房所［2007］7号），载明：……；二、希贵公司尽快划还我所非住宅房屋11户，面积706.7平方米，配合我所与使用权人建立租赁关系；三、同时结清未能按时划还房屋的空损租金，其中……，非住宅1995年4月-2006年12月（按30元/平方米、月）706.7平方米×30元/平方米、月×141个月=298.9万元……。2008年1月10日，望龙门房管所向泛华公司送达了《望龙门房管所关于新华路片区房屋拆迁划还及租金损失的函》（望房所［2007］54号），载明：……；二、希贵公司尽快划还我所非住宅房屋11户，面积706.7平方米，配合我所与使用权人建立租赁关系；三、同时协商结清未能按时划还房屋的租金损失，其中……，非住宅1995年4月-2007年12月（按30元/平方米、月）814.7平方米×30元/平方米、月×151个月=369.1万元……。2008年7月18日，望龙门房管所向泛华公司送达了《新华路片区房屋拆迁划还基本情况》，载明：……；二、贵公司应尽快安置划还我所非住宅房屋11户，面积706.7平方米，配合我所与使用权人建立租赁关系，并将安置情况及资料移交我所；三、请贵公司尽快结清未能按时安置划还房屋的空损租金，完善该片区拆迁产权人补偿协议的签订及住宅22户划还的两证办理；……。2009年2月9日，望龙门房管所向泛华公司送达了《望龙门房管所关于新华路片区房屋拆迁划还及租金损失的函》（望房所［2009］11号），载明：……；二、希贵公司尽快划还我所非住宅房屋11户，面积706.7平方米，配合我所与使用权人建立租赁关系；三、同时协商结清未能按时划还房屋的租金损失，……，非住宅1995年4月-2008年12月（按30元/平方米、月）814.7平方米×30元/平方米、月×165个月=403.27万元……。2010年2月2日，望龙门房管所向泛华公司送达了《望龙门房管所关于新华路片区房屋拆迁划还及租金损失的函》（望房所［2010］11号），载明：……；二、希贵公司尽快划还我所非住宅房屋11户，面积706.7平方米，配合我所与使用权人建立租赁关系；三、同时协商结清未能按时划还房屋的租金损失，……。2011年10月9日，本案涉案房屋划归重庆市渝中区房屋管理局解放碑房屋管理所（以下简称解放碑房管所）经营管理，解放碑房管所向泛华公司送达了《解放碑房管所关于新华路片区房屋拆迁划还及租金损失的函》（渝中房解所［2011］35号），载明：……；二、贵公司应尽快划还我所非住宅房屋11户，面积706.7平方米，配合我所与使用权人建立租赁关系；三、依据原拆迁协议，贵公司应及时支付我所空损租金如下，……，非住宅1995年4月至2010年12月（按30元/平方米、月）814.7平方米×30元/平方米、月×189个月=4619349元……。2011年12月30日，解放碑房管所向泛华公司送达了《解放碑房管所关于新华路片区房屋拆迁划还及租金损失的函》，载明：……；二、贵公司应尽快划还我所非住宅房屋11户，面积706.7平方米，配合我所与使用权人建立租赁关系；三、依据原拆迁协议，贵公司应及时支付我所空损租金如下，……，非住宅1995年4月至2011年12月（按30元/平方米、月）814.7平方米×30元/平方米、月×201个月=4912641元……。2012年12月3日，解放碑房管所向泛华公司送达了《解放碑房管所关于新华路片区房屋拆迁划还及租金损失的函》（渝中房解所［2012］44号），载明：……；二、贵公司应尽快划还我所非住宅房屋11户，面积706.7平方米，配合我所与使用权人建立租赁关系；三、依据原拆迁协议，贵公司应及时支付我所空损租金如下，……，非住宅1995年4月至2012年12月（按30元/平方米、月）814.7平方米×30元/平方米、月×213个月=5205933元……。2016年3月23日，重庆市渝中区房屋管理局（原重庆市渝中区房地产管理局）、重庆市渝中区房屋管理局解放碑房屋管理所作为原告向一审法院提交《民事起诉状》，请求：1.判令泛华公司在新华路地区的平街门面位置向原告划还安置非住宅建筑面积598.1平方米房屋，并办理房地产权证；2.若泛华公司不能足额向原告划还安置上述房屋，判令泛华公司按照拆除房屋同等地段、同等用途房屋的现阶段市场价值对原告进行货币补偿（具体金额以评估为准）；3.判令泛华公司向原告支付因拆除原告管理的非住宅公房给原告造成的租金收益损失（从1995年4月起至2015年10月止，具体金额以评估为准）；4.本案诉讼费用由泛华公司承担。2016年4月20日，一审法院以（2016）渝0103民初4897号案件予以立案。在该案审理过程中，重庆市渝中区房屋管理局和重庆市渝中区房屋管理局解放碑房屋管理所因机构编制调整更名，该案涉及的非住宅房屋划归重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心负责管理经营，重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心于2017年12月18日向一审法院提出撤诉申请，同日，一审法院作出（2018）渝0103民初8534号《民事裁定书》，裁定重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心撤诉。2018年3月27日，重庆市渝中区房屋管理局、重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心作为原告向一审法院提交《民事起诉状》，提出本案诉讼请求。2018年4月4日以本案案号予以立案。2019年4月2日，重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心（甲方）与泛华公司（乙方）签订《非住宅产权划还补偿和解书》约定：甲方与乙方房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案［案号：（2018）渝0103民初8534号］，重庆市渝中区人民法院正在审理过程中，针对甲方在本案中的诉讼请求，为了纠纷的解决，经甲乙双方多次友好协商，自愿达成如下协议，1.甲乙双方确认，乙方还需向甲方整体划还598.1平方米非住宅房屋；2.甲方于2019年1月24日到现场实地察看还房的地点、位置及面积后，双方明确乙方向甲方划还具体位置为门牌号渝中区筷子街51号，建筑面积197.99平方米房屋（图7位置，现空置，另安置使用人）；门牌号渝中区筷子街51号附x号，建筑面积117.01平方米房屋（图8位置，乙方已于2003年1月10日安置给重庆市棉花有限责任有限公司使用）；门牌号渝中区筷子街55号，建筑面积254.53平方米房屋（图11位置，乙方已于2003年2月26日将部分安置给重庆天利粮油实业总公司（原解放碑粮站）使用）；三处房屋安置总建筑面积为569.53平方米（附附图一份）；3.除上述房屋安置外，另有建筑面积28.57平方米非住宅房屋乙方无法提供房屋安置，甲方同意乙方以货币方式补偿给甲方，双方同意以法院确定的评估机构对位于渝中区筷子街51号和55号非住宅房屋评估单价的均价作为补偿金额的依据，乙方按上述房屋评估价的三分之一作为向甲方补偿未划还产权部分房屋的货币补偿；4.根据1992年3月24日《拆迁补偿安置协议书》约定，甲方应按非住宅房屋每平方米250元的标准向乙方支付建房费；双方确认，甲方应向乙方支付本案569.53平方米非住宅房屋建房费，购回产权，合计金额142382.5元，该费用与上述第3条约定乙方应支付甲方的货币补偿款相抵扣，待货币补偿金额确定后双方再行结算，其他已安置住宅和非住宅事宜双方另行协议约定；5.关于被拆迁使用人解放碑粮站占用的位于渝中区筷子街55号部分房屋，实际拆迁面积为115平方米，解放碑粮站实际占用254.53平方米，多占用139.53平方米；多占用的139.53平方米非住宅房屋，由乙方负责在本协议签订之日起一年内确定此部分房屋的使用权人，否则，该占用部分房屋租金由乙方向甲方支付，房屋使用权人仍由乙方确认；6.位于渝中区筷子街51号非住宅房屋，现为空置房，由乙方负责在本协议签订之日起一年内确认此部分房屋使用权人；否则，该部分房屋租金由乙方向甲方支付，房屋由乙方承租使用；7.乙方在本协议签订之日起6个月内，将上述569.53平方米非住宅不动产权证办理给甲方，相关税费按国家政策各自承担；乙方承诺确保用于安置划还的569.53平方米非住宅房屋，不存在与最终登记机关确认面积存在误差或抵押或被司法机关依法查封、执行等其他导致房屋不能在本协议签订之日起6个月内足额办证过户给甲方的情形，若因乙方原因导致本协议签订之日起6个月内未将房屋（全部）办证过户于甲方名下，则未实际办证过户面积部分，由乙方按照上述第3条约定的标准向甲方进行货币补偿；8.关于甲方主张的租金收益损失，双方本着尊重历史的原则同意按公房出租的租金平均值为租金标准，以渝中区筷子街51、55号房屋为参考地点进行评估确定租金单价，该部分租金损失是否由乙方实际承担，以渝中区法院判决为准；9.双方确认，本协议只解决协议中涉及的相关事项，不产生对诉讼时效的追认；10.本案甲方其他诉讼请求，以法院判决为准；……。2019年5月，一审法院依重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心申请，委托重庆道儿敦资产评估土地房地产估价有限公司对渝中区筷子街51号和55号非住宅房屋每平方米的市场均价及从1995年4月起至鉴定评估勘察之日的租金均价进行评估，2019年9月27日，重庆道儿敦资产评估土地房地产估价有限公司作出重道资咨字［2019］第119号《咨询意见书》确定：渝中区筷子街51号和55号非住宅房屋单位建筑面积平均单价为25620元/平方米，1995年4月至1999年12月31日期间单位建筑面积月租金平均单价为7元/平方米，2000年1月1日至2004年12月31日期间单位建筑面积月租金平均单价为9元/平方米,2005年1月1日至2009年12月31日单位建筑面积月租金平均单价为12元/平方米，2010年1月1日至2014年12月31日期间单位建筑面积月租金平均单价为16元/平方米,2015年1月1日至2019年6月期间单位建筑面积月租金平均单价为22元/平方米。另查明，重庆市渝中区房屋管理局现更名为重庆市渝中区住房和城市建设委员会，重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心现更名为重庆市渝中区住房综合事务中心。渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心与泛华公司在庭审中一致确认以下事实：1.重庆新型建筑材料开发公司与重庆市房地产管理局市中区分局于1992年3月24日签订《拆迁补偿安置协议书》的权利义务由泛华公司承担；2.本案涉及的新华路筷子街旧城改造工程，泛华公司虽已建成新房，并将房屋安置给拆迁户使用，但至今仍未取得该工程项目的竣工验收备案登记；3.泛华公司于2019年9月6日在重庆市不动产登记中心办理了将重庆市渝中区筷子街51号、51号附x号、55号房屋的不动产权证转移登记给渝中区住房中心的相关手续，渝中区住房中心取得了《业务受理通知书》。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，重庆新型建筑材料开发公司与渝中区住房和城市委员会签订《拆迁补偿安置协议书》系合同当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同。因该合同中的旧城改造工程项目变更为泛华公司，合同中的被拆迁人权利义务因单位机构编制调整变更划归由渝中区住房中心承继，故渝中区住房中心和泛华公司应当按照该合同的约定履行各自的义务。而现针对本案诉请作如下评析：一、关于渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心要求泛华公司支付未划还非住宅房屋产权的货币补偿款的问题。本案中，根据《拆迁补偿安置协议书》和《非住宅产权划还补偿和解书》的约定，双方确定泛华公司无法提供非住宅安置房屋的建筑面积为28.57平方米，按照评估的非住宅房屋单位建筑面积平均单价为25620元/平方米的三分之一计算，泛华公司不能安置划还非住宅房屋产权的货币补偿款为243987.8元（28.57平方米×25620元/平方米÷3），扣除渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心应向泛华公司支付的已划还产权部分房屋（建筑面积569.53平方米）的产权回购款142382.5元（569.53平方米×250元/平方米）后，泛华公司应支付未划还房屋产权的货币补偿款为101605.3元。据此，现渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心要求泛华公司支付未划还非住宅房屋产权的货币补偿款101605.3元的请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。二、关于泛华公司提出渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心要求支付从1995年4月起至2019年6月期间逾期划还非住宅房屋产权造成的租金收益损失中部分租金损失超过诉讼时效的抗辩问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……；（三）延付或者拒付租金的；……。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心要求泛华公司支付逾期划还安置房屋产权造成的租金收益损失的请求，系因泛华公司的违约行为提出的赔偿请求，并非系因延付或拒付租金而提出的诉求，不符合特殊诉讼时效期间为一年的规定，故本案应当适用诉讼时效期间为二年的规定。虽双方在《拆迁补偿安置协议书》中未对逾期划还安置房屋产权造成的租金收益损失、计算方式、支付时间进行约定，但本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，按照拆迁安置的相关政策和交易习惯，拆迁人应当按月向被拆迁人支付过渡补偿费或者经济补偿金，故泛华公司向渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心支付的租金收益损失理应按月计算。按照渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心举示的证据，渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心从2014年11月17日起才开始向泛华公司主张1995年4月起的逾期划还非住宅房屋的租金损失，且渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心于2012年12月3日向泛华公司发函催收1995年4月至2012年12月的租金损失后，未再向泛华公司催收过租金收益损失。时至2016年3月23日，渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心才向一审法院提起（2016）渝0103民初4897号案件的诉讼，要求泛华公司支付从1995年4月至2015年10月期间的租金损失，此时按照民法通则诉讼时效期间二年的规定，渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心主张的1995年4月至2014年2月期间的租金损失已超过诉讼时效期间，不应受到法律保护。鉴于渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心于2017年12月18日撤回（2016）渝0103民初4897号案件的诉讼后，又于2018年3月27日向一审法院提起本案诉讼，要求泛华公司支付1995年4月至2019年6月期间的租金损失，其中渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心请求的1995年4月日至2014年2月期间的租金损失已超过诉讼时效期间，不应受法律保护，渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心请求的2014年3月日至2019年6月期间的租金损失，因渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心提起前案诉讼的诉讼时效中断而未超过诉讼时效期间。据此，泛华公司提出渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心请求1995年4月至2019年6月期间的租金损失中存在部分租金损失已超过诉讼时效期间的抗辩，理由成立，一审法院予以采信。三、关于泛华公司应支付渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心逾期划还非住宅房屋产权造成的租金收益损失的金额问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方在《拆迁补偿安置协议书》中未对是否应支付逾期划还安置房屋产权造成的租金收益损失进行约定，新华路筷子街旧城改造工程项目至今仍未竣工验收，但按照拆迁相关政策，泛华公司应当在该工程项目的拆迁期限内及时安置房屋并划还渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心安置房屋的产权。庭审中，渝中区住房城市委员会及渝中区住房中心、泛华公司虽均不能确定泛华公司何时建成新房的具体时间，但按照双方签订《非住宅产权划还补偿和解书》的约定，能够确定泛华公司已于2003年1月10日安置了拆迁户非住宅房屋，故一审法院至少可判定泛华公司在此时已建成新房。鉴于泛华公司未能在拆迁期限内及新房建成后及时划还渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心安置房屋的产权的违约行为，导致渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心不能及时收取安置房屋的租金收益，造成的损失，理应由泛华公司赔偿。据此，现渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心要求泛华公司支付从1995年4月1日起至2019年6月30日止的逾期划还非住宅房屋产权造成的租金收益损失2276966.7元的请求，其中渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心请求的1995年4月日至2014年2月期间的租金损失已超过诉讼时效期间，不应受法律保护，一审法院不予支持；而渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心请求的2014年3月日至2019年6月期间的租金损失806238.8元（2014年3月至2014年12月31日期间评估价16元/平方米×598.1平方米×10个月+2015年1月1日至2019年6月30日期间评估价22元/平方米×598.1平方米×54个月），符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆泛华房地产有限公司在判决生效后立即支付重庆市渝中区住房和城市建设委员会、重庆市渝中区住房综合事务中心货币补偿款101605.3元；二、重庆泛华房地产有限公司在判决生效后立即支付重庆市渝中区住房和城市建设委员会、重庆市渝中区住房综合事务中心租金损失806238.8元；三、驳回重庆市渝中区住房和城市建设委员会、重庆市渝中区住房综合事务中心的其他诉讼请求。一审案件受理费25869元、司法鉴定费25000元，合计50869元，由重庆市渝中区住房和城市建设委员会、重庆市渝中区住房综合事务中心承担30521元，重庆泛华房地产有限公司承担20348元。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，泛华公司陈述，如要法院认定泛华公司承担支付租金损失的责任，泛华公司对一审法院关于租金损失的计算有以下意见：对租金损失的起算时间点2014年3月无异议，但认为截止时间点应为双方签订《非住宅产权划还补偿和解书》的时间2019年4月2日；对评估价格无异议，面积应当扣除已经划还的371.54平方米。泛华公司在二审中确认：渝中区筷子街55号重庆天利粮油实业总公司（原解放碑粮站）多占用的139.53平方米非住宅房屋以及渝中区筷子街51号非住宅空置房屋（建筑面积197.99平方米），泛华公司未能在《非住宅产权划还补偿和解书》签订之日起一年内确定此部分房屋的使用权人。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：泛华公司是否应当向渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心支付租金损失，如应支付，租金损失金额如何计算。关于泛华公司是否应当向渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心支付租金损失的问题。泛华公司上诉称，涉案房屋没有竣工验收没有达到安置条件，且被上诉人没有提供租金损失的证据，因此不应当承担支付租金损失的责任。本案中，按照《拆迁补偿安置协议书》的约定，泛华公司作为拆迁人应当在工程项目拆迁期限内及新房建成后及时向被拆迁人渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心安置划还房屋。泛华公司逾期安置划还房屋必然会给渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心就房屋的租金收益造成损失，因此一审法院认定泛华公司应当向渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心支付租金损失并无不当。关于租金损失金额如何计算的问题。双方于2019年4月2日签订的《非住宅产权划还补偿和解书》第2、5、6条约定：“2.甲方于2019年1月24日到现场实地察看还房的地点、位置及面积后，双方明确乙方向甲方划还具体位置为门牌号渝中区筷子街51号，建筑面积197.99平方米房屋（图7位置，现空置，另安置使用人）；门牌号渝中区筷子街51号附x号，建筑面积117.01平方米房屋（图8位置，乙方已于2003年1月10日安置给重庆市棉花有限责任有限公司使用）；门牌号渝中区筷子街55号，建筑面积254.53平方米房屋（图11位置，乙方已于2003年2月26日将部分安置给重庆天利粮油实业总公司（原解放碑粮站）使用）；三处房屋安置总建筑面积为569.53平方米（附附图一份）；……5.关于被拆迁使用人解放碑粮站占用的位于渝中区筷子街55号部分房屋，实际拆迁面积为115平方米，解放碑粮站实际占用254.53平方米，多占用139.53平方米；多占用的139.53平方米非住宅房屋，由乙方负责在本协议签订之日起一年内确定此部分房屋的使用权人，否则，该占用部分房屋租金由乙方向甲方支付，房屋使用权人仍由乙方确认；6.位于渝中区筷子街51号非住宅房屋，现为空置房，由乙方负责在本协议签订之日起一年内确认此部分房屋使用权人；否则，该部分房屋租金由乙方向甲方支付，房屋由乙方承租使用。”自上述协议的签订之日起，应当认定泛华公司向渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心安置划还了三处房屋，总建筑面积共计569.53平方米。但由于泛华公司在二审中确认：渝中区筷子街55号重庆天利粮油实业总公司（原解放碑粮站）多占用的139.53平方米非住宅房屋以及渝中区筷子街51号非住宅空置房屋（建筑面积197.99平方米），泛华公司未能在《非住宅产权划还补偿和解书》签订之日起一年内确定此部分房屋的使用权人。按照上述协议约定，未按期确定此部分房屋的使用权人的，该部分房屋租金仍应由泛华公司支付。因此，自上述协议的签订之日起，泛华公司已经安置且不需要支付租金的房屋建筑面积为232.01平方米（569.53平方米-139.53平方米-197.99平方米）。综上，泛华公司应向渝中区住房和城市委员会、渝中区住房中心支付的租金损失为790926.14元[2014年3月至2014年12月31日期间评估价16元/平方米×598.1平方米×10个月+2015年1月1日至2019年3月30日期间评估价22元/平方米×598.1平方米×51个月+2019年4月1日至2019年6月30日期间评估价22元/平方米×366.09平方米（598.1平方米-232.01平方米）×3个月]。综上，泛华公司的上诉请求部分成立。二审基于二审查明的新事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初8534号民事判决第一项；二、撤销重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初8534号民事判决第二项、第三项；三、重庆泛华房地产有限公司在判决生效后立即支付重庆市渝中区住房和城市建设委员会、重庆市渝中区住房综合事务中心租金损失790926.14元；四、驳回重庆市渝中区住房和城市建设委员会、重庆市渝中区住房综合事务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25869元、司法鉴定费25000元，合计50869元，由重庆市渝中区住房和城市建设委员会、重庆市渝中区住房综合事务中心负担30869元，重庆泛华房地产有限公司负担20000元；二审案件受理费25869元，由重庆泛华房地产有限公司承担负担25000元，重庆市渝中区住房和城市建设委员会、重庆市渝中区住房综合事务中心负担869元。本判决为终审判决。审 判 长 苏     渝审 判 员 韩艳审判员申威二〇二〇年十一月九日法官助理 周  媛  媛书 记 员 黄  晚  秋