北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14097号上诉人（原审被告、反诉原告）：东旭瑞琪（北京）科技有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：刘凯，经理。委托诉讼代理人：刘晨，男，1968年6月25日出生，东旭瑞琪（北京）科技有限公司部门经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京国展宾馆，住所地北京市朝阳区静安西街**。法定代表人：贺望，总经理。委托诉讼代理人：付琼，男，1966年11月30日出生，北京国展宾馆职员。上诉人东旭瑞琪（北京）科技有限公司因与被上诉人北京国展宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初94601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东旭瑞琪（北京）科技有限公司（以下简称瑞琪公司）上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、六项，改判支持我公司全部反诉请求；一、二审诉讼费由北京国展宾馆（以下简称国展宾馆）负担。事实和理由：一、北京市朝阳区静安西街10号B1层（以下简称涉案房屋）不符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第四条规定的使用条件，已被北京市朝阳区房管局左家庄街道房管科和朝阳区防火第一大队通知整改腾退。国展宾馆交付的房屋污水倒灌，给我公司造成重大损失，一审法院未认定国展宾馆违约情形，驳回我公司反诉请求，存在事实及法律错误。二、国展宾馆在履约过程中，多次无理由断水断电，给我公司经营造成了极大阻碍，产生了巨大损失。一审法院仅以我公司未在每月10日前支付下月房租，无视国展宾馆停水、停电、我公司装修店面各种冲突处理中，双方对于房租减免、损失赔偿的协商，迳行认定我公司违约导致合同解除，错误判令我公司承担违约金，请求二审法院予以纠正。三、国展宾馆未向我公司开具租金发票，一审法院驳回错误。四、国展宾馆内部管理混乱，错发通知，房租、电费计算错误时有发生，动辄以停水停电相威胁，设备老化，下水爆裂无人维护。国展宾馆在我公司遭受损害未赔偿的情况下，要求我公司承担水电费、灭蟑费没有事实依据。国展宾馆辩称，同意一审法院判决结果，不同意瑞琪公司的上诉请求。瑞琪公司拖欠租金事实清楚，2016年漏水属实，但瑞琪公司从未说有损失存在，否则我宾馆完全可以用保险金赔偿。我公司在2017年只减免了其9月、10月的租金，且以其完全履行义务为前提。在其不交纳租金的情况下，我宾馆解除合同是有依据的。国展宾馆向一审法院起诉请求：1．解除双方于2015年12月16日签订的《房屋租赁合同》；2．瑞琪公司支付房屋租金87500元；3．瑞琪公司支付违约金12500元；4．瑞琪公司支付其他费用4689．2元（包含电费4139．2元、清洁费300元、灭蟑费250元）。瑞琪公司向一审法院提出反诉请求：1．国展宾馆赔偿2017年的装修残值款270000元；2．国展宾馆赔偿2018年装修残值款42000元；3．国展宾馆赔偿4名员工的工资收入32000元；4．国展宾馆赔偿2018年10月的撤场费22000元；5．国展宾馆赔偿另行承租工作室租金和新工作室的装修费97282元；6．国展宾馆赔偿因撤场导致文物修复支出的人工费，包括交通费、住宿费、劳务费、返工材料人工费85438元；7．因国展宾馆在2017年5月停电造成工人工资支出和销售利润损失21000元。一审法院认定事实：2015年12月16日，国展宾馆作为出租方（甲方）与北京瑞琪五矿工贸有限公司作为承租方（乙方）签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，期限为2016年2月5日至2021年2月4日，年租金为150000元，乙方每月10日前支付下月房租12500元；甲方同意在本合同签订后，有效交付房屋之日起顺延一个月（即自2016年2月5日至2016年3月4日止）为装修施工与开张准备期，在此期间甲方免收乙方租金；乙方在承租期间，电费、电话费及取暖费由乙方自行承担（目前电费每度1．3元，水费每吨8．51元，另每月收取灭蟑螂费50元，清洁费50元）；甲方未按约定在合理期限内履行维修义务的，乙方可以自行维修。维修费用由甲方承担，因维修影响乙方正常经营的甲方应减少租金或延长租期，因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身，财产损失的，甲方应承担赔偿责任；因甲方或乙方原因导致本合同不能完全履行，应承担各自违约责任，如乙方违约，应赔偿甲方一月租金，如甲方违约，应退回乙方租赁期内多余租金。经询，双方均认可涉案合同于2018年9月1日解除。另查，瑞琪公司原名称为“北京瑞琪五矿工贸有限公司”，后于2018年7月26日变更为现名称。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1．国展宾馆主张瑞琪公司未支付2017年7月至12月及2018年8月至9月的租金，故其以此为由解除涉案合同。国展宾馆就其主张提交：2017年11月8日催款函、2018年5月21日催款函、2018年8月30日告知函及2018年8月31日的解除通知。瑞琪公司对2017年11月8日及2018年5月21日催款函的真实性不予认可，主张与国展宾馆向其出具的不符，国展宾馆向其出具的催款函中没有2017年9月及10月的两个月租金；告知函及解除通知的真实性认可，但瑞琪公司已支付了2018年8月的租金，也可以证明国展宾馆单方违约。瑞琪公司认可其确实未支付2017年7月至12月的房租及电费，但主张双方协商免除2017年9月及10月的房租，并且其并非故意不支付房租，而是就国展宾馆给其造成损失的赔偿问题一直在与国展宾馆协商。瑞琪公司就其主张提交2018年4月25日、5月21日、6月25日、7月25日国展宾馆向其发出的4份催款函，载明国展宾馆免除其2017年9月及10月的房租，另载明2017年7月至12月应交费用为房租50000元、电费2827．5元、清洁费250元、灭蟑费200元。国展宾馆对上述催款函的真实性予以认可，但主张其虽答应瑞琪公司免除2017年9月及10月的租金，但前提是瑞琪公司将所欠付的租金交齐，现在瑞琪公司仍未支付2017年7月、8月、11月及12月的租金，所以国展宾馆不同意免除2017年9月及10月的租金了。2．瑞琪公司主张其于2018年8月底接到房管局的通知，由于涉案房屋系人防工程，故其无法继续承租涉案房屋，国展宾馆要求瑞琪公司撤场，因涉案合同系国展宾馆单方解除，故国展宾馆是违约方，而双方也就撤场问题在2018年8月进行了协商，但双方关于装修赔偿的问题未达成一致意见，但瑞琪公司仍然撤场了，瑞琪公司员工就自行制作了会议纪要，国展宾馆代理人没有对会议纪要所涉及的条件全部认可，但也签字了，此后其于2018年10月19日搬离涉案房屋。瑞琪公司就其主张提交2018年8月的会议纪要、告知书及告知函，其中告知函系国展宾馆发送，要求瑞琪公司于2018年9月30日前将存放于涉案房屋内的一切物品全部搬走。国展宾馆对上述会议纪要的真实性认可，认可双方确实开过会，但最终没有协商一致；告知书真实性认可，国展宾馆确实接到了街道的通知；告知函的真实性认可，国展宾馆向瑞琪公司发送了告知函。3．瑞琪公司主张2016年夏季因为下雨，导致宾馆的排水管出现破损导致污水全部倾泻到涉案房屋给其造成了很大损失。瑞琪公司就其主张提交损失清单，显示损失共计20756元。国展宾馆主张确实曾经出现过漏水，但瑞琪公司在2016年的时候没有将损失告诉国展宾馆，如果其在2016年就告诉国展宾馆了，国展宾馆可以让保险公司赔偿，但现在也无法通过保险公司赔偿。另瑞琪公司主张其补缴纳了2014年1月至2015年8月供电局上调电费的差额4377．7元，但其不应缴纳此期间的电费，补缴的是差价，如果是2015年之后的涨价其可以补缴，但2015年之前是国展宾馆工作失误，其不同意补缴。国展宾馆认可瑞琪公司缴纳电费的情况，但主张是电力公司涨价。另查，瑞琪公司认可2014年1月至2015年8月期间正常经营，并未停电。瑞琪公司主张其支付了2017年7月及8月的房租、电费及清洁费，瑞琪公司就此提交工商银行电子回单，显示其向国展宾馆支付了2017年7月5日至8月4日的房租、电费、清洁费13270．2元及2017年8月5日至9月4日的电费、清洁费780．6元。国展宾馆对上述电子回单的真实性予以认可。4．瑞琪公司提起反诉要求国展宾馆赔偿其2017年及2018年的装修残值以及相关损失，并就其主张提交2017年6月及2018年8月的装修合同及清单、怀柔新工作室装修费用合同及清单、装修汇款凭证、新工作室租金合同及汇款凭证、文物修复大师的修复合同等（含证书、合同、往返车费及住宿费）、修复物品的照片、工作室撤场前图片及撤场后图片、怀柔新工作室装修图片等证据。国展宾馆主张上述反诉证据的真实性无法核实，其也不清楚相关情况，其认为与本案也无关。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，国展宾馆与瑞琪公司签订了涉案合同，且涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。庭审中，双方均认可涉案合同于2018年9月1日解除，法院对此不持异议并予以确认。根据已查明的事实，2017年7月至12月期间瑞琪公司承租了涉案房屋并进行了实际使用，而瑞琪公司已支付了2017年7月的房租、电费、清洁费及8月的电费、清洁费，但尚未支付2017年7月及8月的灭蟑费、8月至12月的房租以及9月至12月的电费、清洁费、灭蟑费。瑞琪公司提交的国展宾馆向其发出的数份催款函均显示国展宾馆免除了瑞琪公司2017年9月及10月的房租，国展宾馆亦认可双方曾就此期间房租的免除达成了约定，故双方对于合同履行过程中2017年9月及10月房租的支付协商一致进行了变更，该约定并未附其他条件，故国展宾馆以瑞琪公司未结清房租故不同意免除9月及10月房租的主张于法无据，瑞琪公司可不予支付此期间房租，但瑞琪公司仍应支付国展宾馆2017年8月、11月、12月的房租。涉案合同虽于2018年9月1日解除，但瑞琪公司主张其于2018年10月撤场，其在9月期间仍占有使用涉案房屋，故其应比照涉案合同约定的标准支付2018年9月房租，故瑞琪公司共计应支付欠付的房租50000元。关于电费、清洁费及灭蟑费，涉案合同明确约定了支付标准，且瑞琪公司并未举证双方约定过免除该费用，故其仍应正常支付上述费用，根据其已支付的情况，其还应支付清洁费200元、灭蟑费300元，另法院酌情考量其用电情况，判处瑞琪公司支付电费3000元。关于合同的解除情况，涉案合同约定瑞琪公司应于每月10日前支付下月房租，但瑞琪公司并未在合同约定的期限内及时支付房租，故其确已构成违约，国展宾馆以此为由解除涉案合同并无不当，法院予以支持，瑞琪公司应支付违约金12500元。关于瑞琪公司提起的反诉，因其违约行为导致涉案合同被解除，其要求国展宾馆赔偿其装修的残值损失并无依据，法院对此不予支持。瑞琪公司要求国展宾馆赔偿其员工工资收入、撤场费、另行承租新工作室的租金及装修费均无法律依据，法院不予支持。另，瑞琪公司要求国展宾馆赔偿修复文物的费用，但其并未就相关文物的价值、修复的必要性及文物系由国展宾馆损坏等提交充分证据予以证明，故法院对此不予支持。瑞琪公司主张2017年5月停电造成其员工工资支出及销售利润损失，并要求国展宾馆赔偿相关损失的请求，其并无充分的事实及法律依据，法院对此不予支持。一审判决：一、确认北京国展宾馆与东旭瑞琪（北京）科技有限公司于2015年12月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月1日解除；二、东旭瑞琪（北京）科技有限公司于判决生效后七日内支付北京国展宾馆2017年8月、11月、12月及2018年9月的房租50000元；三、东旭瑞琪（北京）科技有限公司于判决生效后七日内支付北京国展宾馆电费、清洁费及灭蟑费共计3500元；四、东旭瑞琪（北京）科技有限公司于判决生效后七日内支付北京国展宾馆违约金12500元；五、驳回北京国展宾馆的其他诉讼请求；六、驳回东旭瑞琪（北京）科技有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1450元，由东旭瑞琪（北京）科技有限公司负担（于判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费4749元，由东旭瑞琪（北京）科技有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞琪公司提供短信记录，欲证明2017年9月11日国展宾馆给瑞琪公司停电，双方协商以两个月租金折抵装修和停电损失；瑞琪公司刘晨与店长张某信聊天记录截图一组，欲证明2015年国展宾馆不合理要求。国展宾馆称不确认上述证据真实性，但认可确实减免了瑞琪公司两个月房租。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为国展宾馆是否有权以瑞琪公司拖欠租金为由解除合同；瑞琪公司主张的各项经济损失是否应当予以支持。本案中，国展宾馆与瑞琪公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据双方当事人的陈述，2016年瑞琪公司承租的房屋确曾发生漏水的事实，但瑞琪公司并未提供证据证明该次漏水给其造成了实际的经济损失，也无证据证明就此通知过国展宾馆。此后双方租赁合同持续，瑞琪公司在2017年7月前均向国展宾馆正常支付房租，其以实际行动表示愿意继续履行合同，故该次漏水显然不是双方合同解除的原因。现其主张国展宾馆就此违约，给其造成损失，依据不足，其相应诉讼请求不应予以支持。2017年8月至12月期间，瑞琪公司实际使用了房屋，除国展宾馆同意免除的9月、10月两个月租金外，瑞琪公司未支付其他三个月的房租，其将未支付租金的理由解释为由于国展宾馆擅自停电行为给其造成损失未予解决，但因其就实际损失客观存在未能提供有效证据，故本院不予采信，其以此为由拒交房租，抗辩不当。此后，国展宾馆多次向瑞琪公司催收租金，瑞琪公司仍未支付。在此情况下，国展宾馆通知瑞琪公司解除合同并要求其承担违约责任，具有事实及法律依据。瑞琪公司欠付2017年三个月房屋租金，且在2018年9月1日合同解除至2018年10月撤场前仍占用房屋，原审法院判决其支付房租及占用费，处理正确。关于电费、清洁费及灭蟑费，涉案合同明确约定了支付标准，且瑞琪公司并未举证双方约定过免除该费用，故其仍应正常支付上述费用，根据其已支付的情况，其还应支付清洁费200元、灭蟑费300元，并酌情支付电费3000元。关于瑞琪公司要求国展宾馆赔偿其装修的残值损失，因双方租赁合同系因瑞琪公司违约行为导致解除，故其该项上诉请求，本院不予支持。瑞琪公司要求国展宾馆赔偿其员工工资收入、撤场费、另行承租新工作室的租金及装修费，均无法律依据，原审法院未予支持并无不当。对于瑞琪公司要求国展宾馆赔偿修复文物的费用，但其并未就相关文物的价值、修复的必要性及文物系由国展宾馆损坏等提交充分证据予以证明，故不应予以支持。瑞琪公司主张2017年5月停电造成其员工工资支出及销售利润损失，并要求国展宾馆赔偿相关损失的请求，其并无充分的事实及法律依据，本院亦予以驳回。有关瑞琪公司要求国展宾馆开具发票一节，经本院审查，其在反诉状中虽有该项诉讼请求，但在一审开庭中陈述的诉讼请求中未予陈述，应视为当庭变更诉讼请求，原审法院未予处理并无不当。瑞琪公司二审中提出该项上诉请求，违反法定程序，本院不予审理。综上所述，瑞琪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9498元，由东旭瑞琪（北京）科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  薛 妍审 判 员  赵 霞二〇二〇年十一月二十三日法官助理  孙亚男