河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3894号 上诉人（原审原告）：薛栓图，男，1968年7月21日出生，汉族，住河北省高阳县。 委托诉讼代理人：孙新爱，女，1964年3月8日出生，汉族，住河北省高阳县，系薛栓图之妻。 委托诉讼代理人：魏剑眉，河北衡尊律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冯永忠，男，1966年12月3日出生，汉族，住河北省高阳县。 委托诉讼代理人：李达，河北佳篷律师事务所律师。 上诉人薛栓图因与上诉人冯永忠租赁合同纠纷一案，不服河北省高阳县人民法院（2018）冀0628民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 薛栓图上诉请求：撤销原判，依法改判；本案的一审及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、对于涉诉房屋被上诉人交付租赁物的时间，证人孙某的证言已证明两个事实：1、其在2017年5月份，想在涉诉房屋院内停放车辆，该房屋钥匙其在冯永忠处取得，且冯永忠当庭予以认可；2、其亲眼看到2017年6、7月份，冯永忠将屋内的物品分几车拉走。上述事实足以证实涉案房屋至2017年6、7月份一直在冯永忠的掌控中，并未交付薛栓图。根据《证据规定》第六十七条，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。但不能理解的是，一审既已认定上述事实，却又认定双方的租赁合同已于2016年2月解除，明显矛盾。二、一审认为2016年2月后，双方未按交易习惯形成书面证据，而薛栓图存在过错明显不妥。首先，双方已形成多年的租赁关系，按照相关法律规定，租赁合同到期未续签书面合同但以实际行为继续租赁的，即为不定期租赁合同，因此双方未形成书面合同并不代表合同解除。且事实是，冯永忠在2016年2月后并未对薛栓图有解除合同的意思表示，也未就该房屋向薛栓图有过交付的行为，而是一直占有、使用该房；其次，一审也查明双方另有债权债务关系，薛栓图处有冯永忠的借款，加之双方此前是非常要好的朋友，双方均未就此事积极采用书面约定，不属于过错范畴。三、关于涉诉房屋附属租赁物品灭失的事实，薛栓图已提交双方在租赁时签署的物品清单，证实附属租赁物品的存在，如解除合同应予以返还。但冯永忠在庭审中表示已将租赁物品当废品卖掉，冯永忠是承租人，对承租物只有使用权没有处分权，如有损坏其还有维修义务，而一审却将冯永忠自称的废品出售价3000元认定为赔偿基数。四、对于冯永忠私自改造房屋结构并毁损严重的事实，证人姚某的证言中也证实冯永忠在2017年10月份左右，因房屋及物品毁损一事给双方进行过调解，只因对赔偿数额不能达成一致而未果，足以证实原告所述属实。证人姚某与双方都是好朋友，双方在达成租赁协议时也是由其做的中间人，因此其证言客观真实。一审仅以因无法退还或无法确认价值为由，即认定薛栓图的主张不足，就可以不予赔偿，明显偏袒冯永忠。二审中薛栓图补充上诉理由：我方在一审中关于房屋毁损的事实已提交2017年8月份在现场录制的照片及视频，视频均为手机录制，日期是自动生成，足以证实当时的房屋状态，一审中我方也提出了现场核实的申请，一审驳回该部分请求不正确。房屋毁损很严重，院中蓄水池被填掉，配房的80公分的前沿被砸塌，请求对方把门头拆了。 冯永忠辩称，关于对方补充的上诉意见，一审因对方未提交充分证据证实原始的状态，故而驳回。针对对方上诉第一、二点意见：1、一审认定双方租赁合同于2016年2月解除或终止，完全符合双方的交易习惯和案件事实；2、一审判令我方在租赁合同终止后继续支付租金损失，没有事实及法律依据，因为合同到期后双方并未继续签订续租协议或进行口头约定。针对对方上诉第三点意见，结合对方一审提交的合同及附件明细，其一，没有使用价值的物品损失，我方在2016年2月离厂时锅炉发电机组等有价值的物品均留在现场；其二，剩余的空调家具均是对方在1996年左右开办饭店时购置的，距今20多年，已远超本身的使用寿命，即便按会计规则折旧也已经折旧完毕；其三，3,000元的废品款项已按照对方指示转给指定人员。针对对方最后一点上诉意见，我方未造成其房屋承重及结构性损坏，而是增加了装修等添附型物品；其二，从签约时到长达九年的租赁期间中，对方对租赁物的使用用途完全知晓，我方将其用于KTV并进行适当的装修装饰，符合双方的意愿，不存在损坏一说。外边的门头双方并未约定退租后需要如何恢复，我方没有这项义务，其他意见同我方上诉状。 冯永忠上诉请求：撤销原判第一项和第二项，并依法改判，争议金额63000元。事实和理由：一、原审判令我赔偿薛栓图房屋租金损失60000元，证据不足，理由不充分。我与薛栓图2016年2月份已经解除了房屋租赁合同。双方在2007年8月9日签订房屋租赁合同时约定：薛栓图将其位于高阳县外环的临街三层楼及后院、东西配房、北房一并出租给冯永忠，租用期为6年，租金每年12万，分两次交纳，第一次于每年8月10日前交6万，第二次于下一年2月10日前交6万。合同到期后，双方没有再签订合同，此后房屋租赁每半年为一租赁期间，租金半年一结算。冯永忠继续租用，房租都是提前交，没有欠过房租。2015年因我在高阳县，准备经营星光餐吧，所以不再租用薛栓图的房屋，故2016年2月房租到期后没有续租。薛栓图说想将房子继续出租或出卖，并和我说好，看谁租房或买房，合适的话，将留下的设备设施一同转给租家或买家，从而减少各方面的损失。上述事实有如下证据证实：1、殷新生、刘立宁、周全乐三个证人的证人证言充分证明2016年2月份后我就不租薛栓图的房了，此后薛栓图一直联系租房、卖房的事情。2、通过电量电费明细可以明确看出，2016年2月份以后，我已经不再经营星光大道了。二、原审判令我返还薛栓图出售物品款3000元是错误的，3000元我早已给付薛栓图。在双方签订的《房屋租赁合同》中约定我方允许使用薛栓图的设备。上述所指的设备设施大部分为1996年薛栓图开饭馆时留下来的，到2007年我开始租房时已经过了11年之久。后在使用过程中，由于年久老化无法使用，故已经淘汰，在更换下来后，经薛栓图同意卖了破烂，所得款项3000元，薛栓图让我转给了他的一个朋友。也就是说淘汰上述废旧物品卖给收破烂的是经过薛栓图的同意，出售的款项也是按照薛栓图的要求转给他了，因此原审判令我再次返还薛栓图出售物品款3000元是不对的。综上，以上大量事实和证据足以说明2016年2月份后我就不再租用薛栓图的房屋了，双方的租赁合同已经解除。原审判令我赔偿薛栓图房屋租金损失60000元，并返还薛栓图出售物品款3000元，证据不足，理由不充分，请二审在查明事实的基础上依法支持我的上诉请求。 薛栓图辩称，1、原审已经认定冯永忠至2017年5月在涉案房屋处停放车辆及2017年7、8月份才拉走物品的事实，并且此时间经冯永忠在庭审中认可。根据相关法律规定，双方的租赁合同属于不定期租赁，因此双方实际解除租赁合同的时间应为2017年7、8月份，原审认定该部分的事实正确，冯永忠的上诉由理一不是事实。2、原审已认定双方互负债务的事实，我方正是基于此事实的存在才按照双方在借款中扣除房租的交易习惯，未积极在2016年2月后，向冯永忠追索后续房租。后冯永忠起诉我，要求我给付扣除2016年2月之前的房租后，剩余的借款30万元，才引发了本案我第一个诉讼请求，即支付至解除之日的租金18万元。冯永忠不能以其在2016年2月后，未支付房屋的违约行为作为合同解除的事由。3、根据《合同法》第二百三十五条，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。也就是说，租赁合同的解除中，交付属于后合同义务，后合同义务不是根据合同双方当事人约定的义务，而是基于诚实信用原则和交易习惯而产生的义务。因此，后合同义务是一种法定义务，一种强行性义务。后合同义务的目的就是维护给付效果或者妥善处理合同终止事务，违反后合同义务给对方当事人造成损失的，应当承担赔偿责任。同时，根据最高院《关于审理房屋租赁合同纠纷解释》第十条，冯永忠不仅需要支付占用至2017年8月的租金，更应该对其私自处分租赁物品及损坏的房屋承担相应的赔偿责任。 薛栓图向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告给付原告2016年2月至2017年7月的租金共计18万元；2、依法判令被告将租用原告的设备、设施原物返还（需保证能够正常使用）或赔偿原告损失共计20万元；3、依法判令被告将承租房屋恢复原状，并赔偿原告经济损失10万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2007年8月9日签订房屋租赁合同，合同约定：原告将其位于高阳县外环的临街三层及后院、东西配房、北房出租给被告使用；租期为六年，自2007年8月10日至2013年8月9日；因第一年被告装修购买设备投资较大，第一年租金为8万，以后每年12万，分两次交纳，第一次8月10日前交6万，第二次下一年2月10日前交6万，以后每年以此类推；原告的空调、锅炉等设备允许被告使用，但被告有保养维护义务；被告在租用期间有修缮房屋的义务等条款。被告承租后经营“星光大道ＫＴＶ”。合同期满后，被告继续租用，双方未续签合同，按原合同内容履行。被告租金交纳至2016年2月。2017年7、8月份，被告将所租房屋内的部分财物拉走。原告曾向被告借款580000元并约定相应利息。 一审法院认为，原、被告双方签订有房屋租赁合同，2016年2月合同到期后未书面续约，双方依照原租赁合同继续履行相关义务。原告陈述租金在向被告的借款中扣除（原告曾向被告借款580,000元并约定相应利息），利息够租金就扣利息，如扣除利息租金不足，剩余部分就在借款本金中扣除，2015年8月25日原告向被告出具的证明中载明“原借款伍拾捌万，扣除房租、利息、现金、下欠冯永忠叁拾万元整（300,000元），15.8月份-16.2月份房费已付清”。被告对此租赁交易习惯并未提出反驳意见，故本院对双方原合同到期后租金按照上述方式予以履行的交易习惯予以确认。原、被告双方签订有房屋租赁合同，被告向原告借款伍拾捌万元，原、被告双方互负债务，且双方债务每半年相互结算一次，原告如同意被告续租房屋，在被告借款中扣取租金，被告认可后，原告同时向被告出具扣除租金的证明。由此可以认定房屋租赁每半年为一租赁期间，到期后如被告继续租赁房屋需经原告同意，双方意思表示一致后，对互负的债务经结算双方同时相互履行。原告主张本案的关键不在于被告是否经营，而是被告有无将租赁物返还并交付，被告一直占用房屋，就应按照租赁关系给付租金，本院认为原告亦未提交2016年2月租赁合同到期后，双方继续租赁房屋的意思表示是否表示一致，以及原告是否要继续抵扣房租后按照交易习惯应当通知被告的相关证据，原告主张与双方交易习惯不符，被告对原告主张亦不予认可，主张租赁合同双方已经解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，“人民法院应当按照下列原则确定举证责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。”本院对原告认为2016年2月至2017年7月期间双方仍为房屋租赁关系，并要求被告给付180,000元租金的主张，因原告现有证据不足，不予支持。经审理查明2016年2月在房屋合同到期后，双方未按照交易习惯履行通知的义务，均存在过错。被告在停止经营后，至2017年7、8月份才将所租房屋内的部分财物拉走，应承担相应过错，原告作为房屋出租方亦应承担相应过错。参照原告诉讼请求主张的房屋租金180,000元，本院酌定由被告承担三分之一损失责任即60,000元为宜。原审原告主张的被告返还租用的设施、设备原物，提交被告签名接收的物品清单，因双方的租赁合同中除有空调、锅炉被告有保养维护义务外，其他无明确约定，且清单中的物品无具体品牌型号，原审庭审及本次庭审中原告均未提交物品的购买时间，无法确定物品的新旧程度，无法确认退还或确认价值，故本院对原告该主张证据不足，不予支持。但被告认可因物品淘汰作为废品卖掉得款3,000元，现无证据证实已交付原告，应当予以返还，本院认为原审认定并无不当，予以确认。原告主张被告造成房屋损坏应恢复原状并赔偿经济损失10万元，并申请了价格评估，但被告对原告提交的检材不认可，不认可房屋为其损坏。被告拆除物品为其装修时的附属设施，原告未提交出租前的房屋资料和照片及被告造成房屋损坏的证据，现有证据不足，待证据充足后可另行主张。被告庭审中提出诉讼时效抗辩，其抗辩事由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第九十二条、第九十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，判决：一、被告冯永忠于判决生效后十日内赔偿原告薛栓图房屋租金损失60,000元；二、被告冯永忠于判决生效后十日内返还原告薛栓图出售物品款3,000元；三、驳回原告薛栓图其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本次诉讼费免于收取；原一审案件受理费8,500元，由原告薛栓图负担7,395元，由被告冯永忠负担1,105元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，针对薛栓图上诉，关于涉案租赁合同解除时间，双方签订的房屋租赁合同约定的租金交纳方式为，每年12万元，分两次交纳，第一次8月10日前交6万元，第二次下一年2月10日前交6万元；同时，薛栓图与冯永忠另存在民间借贷法律关系，即薛栓图向冯永忠借款58万元，并约定有利息。基于上述事实，双方约定租赁合同的租金在薛栓图向冯永忠的借款中扣除，先扣利息，扣除利息后不足部分在本金中扣除。2015年8月25日薛栓图向冯永忠出具证明载明“原借款伍拾捌万，扣除房租、利息、现金，下欠冯永忠叁拾万元整（300000元）15.8月份-16.2月份房费已付清”。综合上述证据及事实，一审法院认定双方租赁合同到期后形成的交易习惯为：双方互负债务，每半年相互结算一次，薛栓图如同意冯永忠续租房屋，再向冯永忠借款中扣取租金，冯永忠认可后，薛栓图同时向冯永忠出具扣除租金的证明。本案中，根据上述交易习惯，双方租金及借款最后一次结算至2016年2月，薛栓图主张双方2016年2月至2017年7月之间仍然存在房屋租赁关系，仅提交证人孙某证言，不足以证实其主张。且在2016年2月双方租赁合同到期后，薛栓图既未向冯永忠继续主张在借款中扣除房租，亦未在其与冯永忠民间借贷纠纷案件中以房租进行抗辩，其主张与常理不符。据此，一审法院认定双方租赁合同于2016年2月解除符合客观实际。关于涉诉房屋附属租赁物品损失，薛栓图虽提交有附属租赁物品清单，但因无法确认清单中物品的具体价值，且双方租赁合同并未对除空调、锅炉外其他物品的保养、维护及返还进行约定，一审法院未予支持并无不当。关于薛栓图主张的冯永忠私自改造房屋结构并毁损严重的问题，因薛栓图未能提供房屋出租前的资料与房屋现状进行比对，无法证实冯永忠对房租是否造成损坏及损坏程度，故其主张因缺乏证据，一审法院未予支持并无不妥。 针对冯永忠上诉，关于租金损失，因双方租赁合同到期后，薛栓图未提交证据证明冯永忠对支配和使用案涉出租房屋形成障碍并造成了相应损失，故一审法院酌定由冯永忠承担60,000元租金损失缺乏事实及法律依据，应予纠正。因冯永忠自认将涉案房屋内物品、灶具及空调等卖掉得款3,000元，其虽主张已将该款返还薛栓图，但未提供证据证实，故一审判决其向薛栓图返还出售物品款3,000元并无不当。 综上所述，上诉人薛栓图的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人冯永忠关于不应支付租金损失的上诉请求成立，应予支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省高阳县人民法院（2018）冀0628民初2331号民事判决第二项； 二、撤销河北省高阳县人民法院（2018）冀0628民初2331号民事判决第一项、第三项； 三、驳回薛栓图其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8,500元，由薛栓图负担8,447元，冯永忠负担53元；二审案件受理费9,875元，由薛栓图负担9,809.5元，冯永忠负担65.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 娟 审 判 员  田 苗 审 判 员  肖 雅 二〇二〇年十一月二日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼