沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初5479号原告：沈阳市铁西区西三环街道办事处张士村民委员会，住所地沈阳市于洪区。代表人：熊作先，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：侯秀春，辽宁诚信为民律师事务所律师。被告：沈阳惠隆仓储物流中心，住所地沈阳经济技术开发区**街**，统一社会信用代码：91210106573475134L。投资人：杜连俊，该公司经理。委托诉讼代理人：王立国，男，1958年8月10日出生，汉族，住沈阳市铁**，系该公司员工。被告：佟文，男，1982年11月9日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：袁厚银，男，1963年11月28日出生，汉族，住沈阳市于洪区，佟文舅舅。被告：袁厚银，男，1963年11月28日出生，汉族，住沈阳市于洪区。原告沈阳市铁西区西三环街道办事处张士村民委员会（以下简称张士村委会）与沈阳惠隆仓储物流中心（以下简称物流中心）、佟文、袁厚银租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日作出（2018）辽0191民初3622号民事判决书，原告张士村委会不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2019年5月22日作出了（2019）辽民终6293号民事裁定书：一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初3622号民事判决；二、本案发回沈阳经济技术开发区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理。原告张士村委会代表人熊作先、委托诉讼代理人侯秀春、被告物流中心委托诉讼代理人王立国、被告佟文的委托诉讼代理人袁厚银、被告袁厚银到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年1月1日，原告与被告佟文签订了《租赁协议》，由被告佟文承租沈阳经济技术开发区二期工程的东北汽车贸易销售中心南侧的规划路以东，东侧以六号街以西，市规划建厂围墙以内全部土地（坑），共计60亩土地。在《租赁协议》中明确约定被告佟文不得自行转租，如要转租，必需经原告同意签字、盖章方可。2010年1月13日，两被告在未通知原告的情况下，擅自签订《租用土地使用权协议书》，将13亩土地的使用权以每亩每年8000元的价格转租给被告物流中心，租期为10年，从2010年1月1日至2019年12月31日止。2014年12月7日，两被告又擅自签订《土地租赁协议》，将13亩土地的租期延长至2047年5月1日，租金价格未变。2018年7月16日，原告方知两被告擅自转租的事实，被告的行为严重侵犯了原告的合法权利，原告诉至法院，请求法院依法判决：1、判令被告签订的《租用土地使用权协议书》、《土地租赁协议》无效；2、要求被告沈阳惠隆仓储物流中心立即腾退返还所占用原告的13亩土地；3、本案诉讼费由被告承担。被告佟文、袁厚银共同辩称，当时签订的新佳木的时候我和被告佟文都去了，在2010年1月8日的时候我和佟文，老板叫李平接待了我们，当时签订的新佳木10年的合同，过了2014年，李平找我说与村里的协议是到2047年5月1日，需要重新签订合同，不用新佳木签合同，需要和沈阳惠隆物流中心签订合同。签完合同之后，为什么张士村不知道和新佳木签订协议，张士村以为是合诚金属签订的协议，不知道是和新佳木和惠隆公司签订的协议。2010年1月8日终止协议的时候，新佳木和惠隆公司签订协议。合诚金属如果要能找到佟文和我，我们也能去，合诚金属的以前的老板是李平，当时签订了两份协议，都是李平在场签订的合同，盖的公章是合诚金属和惠隆公司的章，李平也没有提出来通过张士村重新签订协议，当时我和佟文都没有想到这个事情，于是张士村是在不知情的情况下签订的，2010年1月13日签订的合同《租用土地使用权协议书》签订了10年，后期李平找到我们后说用惠隆公司重新签订合同是到2047年5月1日《土地租赁协议》。终止协议上明确规定，要是租的话也是要租给合诚金属，因为合诚金属有租赁权。李平和合诚金属、惠隆公司都没有去找村委会。这些协议都是到李平的办公室签订的。被告物流中心辩称，2010年1月13日我方与佟文签订了10年的13亩土地使用权协议书，按照程序我方租用原告的集体土地应与原告签订13亩土地协议，因该土地是集体土地，原告拥有土地的所有权。我方多次与原告协商，要求与原告直接签订13亩土地使用权租赁协议，但原告坚持不肯，执意要求与佟文签订土地合同，后来得知佟文是村委会主任的亲属，所以我方从佟文个人手中转租13亩土地是无奈之举。我方与佟文签订租赁协议之后，每亩土地每年租金8000元，租赁期限与原告及佟文土地租赁协议的期限保持一致。当时原告村主任称原告与佟文签订土地租赁时间为10年，我方与佟文就签订了10年。我方于2010年1月13日与佟文签订了土地租赁协议当天就向佟文支付了第1年的土地租金104000元，后来我方得知原告与佟文的租赁期限为2010年1月至2047年5月1日，2014年我方又与佟文签订了第二份土地租赁协议，同时废止了第一份土地租赁协议。我方认为该两份土地租赁协议有效，因为是原告村主任要求我方这样做的，应为村主任的职务行为，故我方不同意返还土地。我方支付给被告佟文租金至2018年12月31日。经审理查明，2010年1月1日，原告张士村委会（作为甲方）与被告佟文（作为乙方）签订《租赁协议》，协议约定：1、经张士村两委班子研究决定，将张士村集体土地（坑），具体地址为沈阳经济技术开发区二期工程的东北汽车贸易销售中心南侧的规划路以东，东侧以六号街以西经济技术开发区六号街四甲二号租给沈阳合诚金属复合材料制造有限公司，土地租金至今未交，经张士村两委班子研究决定终止协议，以上债权、债务通过法律解决。确保村集体财产不受损失，甲方剩余现有土地对外出租，以后债权债务一切法律责任由承租方负责，甲方不承担任何责任。乙方每年上打租交给甲方租金30万元，租给乙方自主经营。2、乙方在租赁期内可以自建或翻建厂房。但乙方必须按时支付租赁费，每年上打租，不得拖欠，如有拖欠甲方有权终止协议，一切损失由乙方负责，甲方不承担任何责任。3、乙方承包年限继续履行沈阳合诚金属复合材料制造有限公司联合办厂协议书年限，合同有限期到2047年5月1日止，在有效期内土地使用权归乙方，但乙方不得自行转让土地使用权，如乙方提出转让，必须经甲方同意签字、盖章方可。4、协议期内如有村或国家征用土地，此协议立即终止，乙方无权干涉，征用补偿费甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。协议书上加盖原告张士村委会公章并由当时任原告村委会主任的袁厚彬签字。2010年1月13日，被告佟文（作为甲方）与沈阳新佳木制品加工厂（作为乙方）签订《租用土地使用权协议书》，协议约定：1、乙方租用甲方的13亩土地使用权其位置东临开发区六号街，南临开发区六号街五号路面积为13亩。2、租用期限从2010年1月1日至2019年12月31日止。租金为每亩地年租金捌仟元整，（含土地使用税）租金为上打租，每年分两次上缴甲方。2014年12月7日，被告佟文、袁厚银（作为甲方）与被告物流中心（作为乙方）签订《土地租赁协议》，约定：1、乙方租用甲方的13亩土地使用权，其位置沈阳经济技术开发区六号街四甲二号，面积13亩。2、租用期限从2014年12月7日至2047年5月1日止。3、租金为每亩地年租金捌仟元整（含土地使用税），租金缴纳为上打租。4、本协议生效后，甲、乙双方原2010年1月13日所签订租赁土地使用权协议书终止。两份租赁合同签订后，被告物流中心在其租赁的土地上加盖了部分建筑物，用于经营仓储、库房出租。租赁期间，被告物流中心按照合同约定缴纳了租赁费至2018年12月31日，收款人为被告袁厚银及沈阳鑫银碧物流有限公司。2018年8月9日，原告张士村委会（作为甲方）与被告佟文（作为乙方）签订《解除租赁协议书》，约定：2018年7月16日在被告物流中心诉甲方保管合同纠纷一案的庭审中，被告物流中心代理人爆出从乙方承租了甲方13亩土地。甲方在庭审后经与乙方核实，才得知乙方在未告知甲方未经甲方同意的前提下，擅自将其承租范围内的13亩土地转租给被告物流中心。双方协商：1、双方于本协议签订之日解除2010年1月1日签订的《租赁协议》。2、乙方自本协议签订之日起10日内，腾退返还其承租的甲方全部土地（坑），共计60亩。另查明，租赁合同签订时，时任原告张士村委会主任的袁厚彬系被告袁厚银的哥哥，该二人系被告佟文的舅舅；沈阳鑫银碧物流有限公司法定代表人王丹与被告袁厚银系夫妻关系。再查明，被告物流中心于2013年6月24日经工商部门核准企业名称由沈阳新佳木制品加工厂变更为沈阳惠隆仓储物流中心。以上事实的认定，有租赁协议、租用土地使用权协议书、土地租赁协议、解除租赁协议书、个人独资企业变更核准通知书、收款收据、情况说明、照片、询问笔录及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告佟文、袁厚银与被告物流中心签订的《租用土地使用权协议书》、《土地租赁协议》要约与承诺清楚，系双方当事人真实意思表示。双方签订的《租用土地使用权协议书》内容不违反相关法律及禁止性规定，故该合同合法有效。《土地租赁协议》中约定的租赁期限近33年，该内容违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，故《土地租赁协议》中除租赁期限超过二十年的部分亦合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应予履行。关于原告张士村委会提出的2018年7月16日，原告方知两被告擅自转租的事实，被告的行为严重侵犯了原告的合法权利，请求判令被告签订的《租用土地使用权协议书》、《土地租赁协议》无效并腾退返还案涉土地的主张，因被告物流中心于2010年承租后在案涉13亩土地上加盖了部分建筑物经营仓储、库房出租等活动，案涉土地上建筑物颇具规模，门市房临街、临交通岗，村委会又与被告物流中心承租的土地相距较近，且被告佟文、袁厚银在承租、出租案涉土地时与时任原告村委会主任的袁厚彬系近亲属关系，并由袁厚银及袁厚银妻子王丹任法定代表人的沈阳鑫银碧物流有限公司收取大宗租赁款项，原告称在这8年多时间里对被告物流中心承租其集体土地毫不知情与事实不符、不符合常理，应视为原告对被告佟文、袁厚银与被告物流中心的租赁行为予以确认。本案庭审及审理过程中，原告张士村委会未能提交相关证据证明其主张的合法性，故本院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、二百一十四条之规定，判决如下：一、被告佟文与被告沈阳惠隆仓储物流中心签订的《土地租赁协议》中除租赁期超20年的部分无效，其余部分均有效；二、驳回原告沈阳市铁西区西三环街道办事处张士村民委员会的诉讼请求。案件受理费9000元，由原告沈阳市铁西区西三环街道办事处张士村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费本诉案件受理费9000元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  秦滇生人民陪审员  赵玥莹人民陪审员  尚晓秋二〇二〇年十一月三十日书 记 员  陈佳瑶本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。