江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7000号上诉人（原审被告、反诉原告）：何杰，男，1969年3月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：沙梦晨，江苏苏尊容大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京铂鑫资产经营管理有限公司，住所地南京市秦淮区御道街**第**。法定代表人：纪明红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，江苏九州祥和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毓宇，江苏九州祥和律师事务所律师。原审第三人：南京市秦淮区杨前友大碗皮肚面店,住所,住所地南京市秦淮区太平巷**div>经营者：杨前友。委托诉讼代理人：杨飞（系杨前友之子），住南京市秦淮区。原审第三人：江苏苏糖烟酒有限公司南京太平巷分店，住所地，住所地南京市秦淮区太平巷**iv>负责人：金汉卿。原审第三人：侯春宁，男，1970年2月10日生，汉族，住南京市秦淮区。原审第三人：王露，男，1981年9月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王荣福（系王露之父），住南京市鼓楼区。原审第三人：南京市郑和公园管理处，住所地南，住所地南京市秦淮区太平巷**v>负责人：聂庭刚。原审第三人：南京市秦淮区建设局，住所地南京，住所地南京市秦淮区中华路**>负责人：王太平，该局局长。委托诉讼代理人：李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。上诉人何杰因与被上诉人南京铂鑫资产经营管理有限公司（以下简称铂鑫公司）、原审第三人南京市秦淮区杨前友大碗皮肚面店（以下简称杨前友面店）、江苏苏糖烟酒有限公司南京太平巷分店（以下简称苏糖烟酒太平巷分店）、侯春宁、王露、南京市郑和公园管理处（以下简称郑和公园管理处）、南京市秦淮区建设局（以下简称秦淮区建设局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初10868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年8月31日公开开庭审理了本案。上诉人何杰及其委托诉讼代理人沙梦晨、被上诉人铂鑫公司的委托诉讼代理人李斌、王毓宇，原审第三人杨前友面店的委托诉讼代理人杨飞、原审第三人王露的委托诉讼代理人王荣福、原审第三人秦淮区建设局的委托诉讼代理人李箕龙到庭参加诉讼。原审第三人苏糖烟酒太平巷分店、原审第三人侯春宁、原审第三人郑和公园管理处经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。何杰上诉请求：一、依法改判原审判决第一项，改判为被上诉人与上诉人就南京市秦淮区太平巷35号房屋形成的不定期租赁合同于2020年5月26日解除；二、依法改判原审判决第三项，改判为上诉人于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人房屋租金及占有使用费(按照200000元/年的标准自2019年7月1日计算至实际返还房屋之日止，免收2020年2月的租金，减半收取2020年3月、4月的租金）；三、撤销原审判决第六项，改判由被上诉人向上诉人支付维修费用49000元；四、要求被上诉人承担上诉费用。事实和理由如下：一、双方的租赁关系于2020年5月26日解除原审判决认为：“铂鑫公司通过诉讼明确表示要求收回诉争房屋，即已表达了解除不定期租赁合同的意思，故双方租赁合同已于何杰收到诉状之日即2019年10月17日解除”，但是被上诉人提交的起诉状的诉讼请求中并没有要求解除租赁合同，而是在2020年5月26日的庭审中当庭增加的诉讼请求。不定期租赁合同的双方均享有任意解除权，但解除租赁合同应当明示。根据《合同法》第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，不定期租赁合同中赋予当事人双方的任意解除权，但并非无限制，出租人的通知方式必须明确表示要解除租赁合同，而不得以默示的方式进行。本案中，被上诉人仅仅诉请腾空房屋，不能替代解除合同的明确意思表示，因而不必然产生解除合同的法律后果。故上诉人认为双方的不定期合同解除之日应为第一次庭审时即被上诉人增加诉请之时。二、上诉人符合减免租金的要求。如上述第一条所说，双方的不定期租赁合同于2020年5月26日解除，那么2020年2月-4月的应为租金，而非占有使用费，符合《南京市国资委、财政局关于落实宁委发〔2020〕4号文减免困难中小微企业房租有关事项的通知》宁国资委产〔2020〕18号文件的要求，应当按照第三条的规定，即“租金免收期间为2020年2月，减半收取期间为2020年3月至4月。”因此，法院应判决被上诉人免收2020年2月的租金，减半收取2020年3月、4月的租金。三、被上诉人应向上诉人支付49000元的维修费用。原审法院认为：“根据双方租赁合同约定，诉争房屋的维修义务由出租人承担，但从何杰提供的证据来看，既无法反映诉争房屋确实存在过渗漏事实，亦无法证明其已向铂鑫公司反映过维修问题”。首先，根据上诉人提交的《维修决算单》和《收据》中，均载明工程地点为诉争房屋即太平巷35号，维修内容为防水维修，故该两项证据已经证明诉争房屋的漏水事实；其次，承担维修义务有两种方式，一种是出租人找人来修，另一种是承租人先行垫付维修费用，后由出租人支付给承租人，因此，原审法院不能以是否通知作为免除出租人维修义务的法定理由，故被上诉人应当向上诉人支付49000元的维修费用。综上，原审判决事实认定不清，符合民事诉讼法第一百七十条的规定，应予纠正。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请予依法支持。铂鑫公司辩称：原审判决事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、关于上诉人在上诉请求当中认为双方的不定期租赁合同解除时间是2020年5月26日，我方在知道上级别一主管部门要求收回涉案房屋，数次发函告知何杰，要求腾空返还，因为上诉人存在转租行为，与秦淮区建设局和郑和公园管理处就备忘录解决方案始终不能达成一致意见，所以被上诉人为了维护自身的利益，被动收取何杰缴纳的占有使用费至2019年6月，此后没有再收取。我方认为此后收取的费用是占有使用费，为了方便入帐，统一记录为租金所以我方认为合同早已解除，即便按照一审判决的观点，通过诉讼方式收回涉案房屋，已表达了解除不定期租赁关系的意思，也即上诉人收到诉状之日2019年10月17日也不是上诉人主张的2020年5月。至于上诉人在上诉状当中提出的理由，提请法庭注意，被上诉人在原审起诉当中的诉请为返还腾空房屋，试问合同不解除，何来返还一说。因此被上诉人自认为早已经解除了双方的不定期合同，请求法院依法判决腾空，被上诉人认为上诉人的这一条上诉理由毫无事实和法律依据。二、关于上诉人请求依法改判自判决之日起，按20万元的标准至2019年7月1日起计算至实际返还房屋之日，免收2020年2月份租金，减半收取2020年3、4月租金，被上诉人认为在此前已经查明了双方的合同，早于2020年5月按一审判决时间计算，此时尚未出现新冠疫情相关部门出台的通知，本意是为了保稳定保增长，给予正常租赁关系，承租户予以便利和补偿，而双方合同早已解除，被上诉人不符合此条件。第二点，即便退一步说，上诉人主张双方合同解除于2020年5月，被上诉人认为上诉人也不符合减免条件，上诉人按20万元的标准长期承租案涉房屋，即便经被上诉人接管之后也未涨价，相较于周边地段来说是房屋租赁价格是低廉的，而上诉人长期将案涉房屋分拆出租，从中赚取差价，仅其中一间房屋的转租徐记饭店的转让费，可能也不止20万，现上诉人要求减免，完全不符合合同精神，如二审法院判如所请，向不利于正常市场租赁关系的稳定。三、关于要求被上诉人支付维修费用4.9万元，首先在被上诉人接手管理之后不久，就接到上级主管部门通知，案涉房屋要将收回，因此也不可能轻易的决定是否维修。在原审庭审当中已经查明，上诉人从未向被上诉人明确提出存在维修一事，上诉人在原审当中提供的相关证据，所谓的照片、维修清单和收据，相互之间无法印证，照片模糊不清，不能证明上诉人的上诉请求。同时被上诉人在一审当中向原审法庭提供了案外人也就是徐记饭店的负责人曾经维修过案涉部分案涉房屋的事实。因此是否存在维修事实，如果是真的存在维修，是否是由上诉人维修不得而知，因此，被上诉人对该笔49000元维修费用不予认可，请求二审法院依法驳回。四、要求承担上诉费用，请求法院依法驳回。杨前友面店述称：对上诉人的上诉没有意见，我方不愿意搬走。王露述称：没有意见，尊重法院的判决。秦淮区建设局述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决并无不当，请求二审法院依法维持。具体的意见基本同被上诉人铂鑫公司的意见。铂鑫公司向一审法院起诉请求：一、要求确认铂鑫公司与何杰之间的不定期租赁合同已于2018年1月11日解除；二、判令何杰及杨前友面店、苏糖烟酒太平巷分店、侯春宁、王露将其占有使用的南京市秦淮区太平巷35号郑和公园临街房屋腾空并返还铂鑫公司；三、判令何杰向铂鑫公司支付自2019年7月1日起至实际腾空返还上述房屋之日止的房屋占有使用费（按原租金标准200000元/年计算）；四、判令何杰承担本案诉讼费用。何杰向一审法院提起反诉请求：一、判令铂鑫公司向何杰支付390000元补偿款，并自2006年11月14日起至实际付款之日止按照年利率24%的标准计付利息；二、判令铂鑫公司赔偿何杰租赁期装修费用49000元；三、判令铂鑫公司承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实如下：2003年11月25日，郑和公园管理处（甲方）与何杰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，乙方无论盈亏，每年按时向甲方交纳房屋租金；乙方必须按甲方要求进行室内外装潢，装潢费由乙方承担；租赁期为7年，自2004年1月1日起至2011年12月底止；房屋年租金为200000元整，付款方式为每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前付清每季度租金，先付款后用房；租赁期间，甲方负责房屋的正常维修，保证房屋的正常使用，乙方保证按时向甲方交纳房屋租金和水费，逾期一个月不交，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方无条件让出；租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构，不得利用承租的房屋从事非法活动，一经发现甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方无条件让出并承担违约责任，赔偿违约金；合同期满如需续约，则提前一个月，由双方协商解决，另订合同，乙方享有最优先续约之行为，若不再续约，房屋内外的一切不动产（如装潢等），乙方不得拆卸，归甲方所有。2006年11月14日，郑和公园管理处（甲方）、何杰、原南京市白下区建设局（丙方）签订《备忘录》，约定三方就2003年11月25日甲乙双方签订的租赁合同中所涉及的房屋改造事宜达成一致意见，一、乙方被拆除的二楼南侧包间部分，甲方同意用东一楼三间门面房作为置换，以补偿乙方损失的营业面积；二、甲方就工程改造期间，给予乙方因施工停业造成的各项损失一次性补偿390000元整；三、甲方同意原合同约定租期再延长5年（自2011年1月1日起至2015年12月31日止）；四、工程改造期间甲方免收乙方房租；五、丙方对甲方、乙方在上述约定中的条款承担监督责任；六、该备忘录为2003年11月25日甲、乙双方所签订的租赁合同的组成部分之一。上述合同期满后，郑和公园管理处与何杰未再续签书面租赁合同。何杰承租诉争房屋后，将上述房屋转租第三人杨前友面店、苏糖烟酒太平巷分店、侯春宁、王露等经营使用。诉争房屋自东向西共七间房屋，其中侯春宁承租使用诉争房屋自东向西第二间房屋，杨前友面店承租使用诉争房屋自东向西第三间房屋，王露承租使用诉争房屋自东向西第四间房屋，苏糖烟酒太平巷分店承租使用诉争房屋自东向西第五间房屋。2016年8月29日，南京市秦淮区人民政府发布《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》（秦政办发[2016]108号），要求各行政事业单位的经营性国有资产实行集中管理，诉争房屋的出租、管理、维护等权益自2016年7月1日起均由铂鑫公司承接负责。此后，何杰按照其与郑和公园管理处原租赁合同约定的租金标准向铂鑫公司缴纳租金。2017年11月20日，铂鑫公司向何杰发出《通知》，载明，按照区政府要求将收回诉争房屋，不再对外出租，要求何杰于2017年12月31日前自行清空房屋并返还铂鑫公司。2018年1月11日，铂鑫公司再次向何杰发出《通知》，要求何杰于2018年1月31日前腾空返还诉争房屋。2018年1月29日，何杰向铂鑫公司发出《回函函》，载明：“一、原产权人书面承诺给予本人因房屋改造产生的停业损失赔偿金390000元至今未付，该款应于2006年给付，至今已产生12年的利息，请贵司明确何时给付解决。二、由于原产权人的改造工程使我方被动改造，加建而产生的改建费用，该费用请贵方明确如何支付。三、该房屋租赁至今经常产生漏雨等诸多问题，在本人多次反映无果的情况下只能自行维修，十数年来由此而产生了大量的维修费用，该部分款项请贵司明确如何解决。”上述函件往来后，何杰继续向铂鑫公司支付租金至2019年6月30日，其中2019年3月5日铂鑫公司出具的收据载明“收款事由：2019年1月1日至2019年6月30日半年房租”。2019年7月1日起，铂鑫公司未再收取何杰租金，并于2019年9月25日诉至一审法院，要求何杰腾空返还诉争房屋，何杰于2019年10月17日签收一审法院邮寄的起诉状等诉讼材料。在案件审理过程中，何杰提供装修明细及收据、照片一组，以证明其为维修诉争房屋支付维修费用49000元。铂鑫公司对上述证据真实性不予认可，同时认为铂鑫公司接管诉争房屋后从未接到过何杰的报修，且何杰提供的照片模糊不清，完全看不出任何漏水问题。另，何杰提供郑和公园管理处原党支部书记马某出具的《证明》一份，载明：“我于2002年进入郑和公园任书记一职，于2006年3月份至2009年主持工作，何杰于2006年11月份第一次找到了我，拿出2006年11月14日和郑和公园管理处及南京市白下区建设局签的备忘录，希望公园能按该备忘录兑现承诺，立即支付390000元的补偿款，此后何杰多次催要该款，由于公园没有任何资金来源，工资的发放每月都由建设局借款。后就叫我向建设局领导沟通，领导一直也没有给予明确的说法，所以该笔款项至今一直没有支付。”后证人马某出庭作证，证人陈述上述《证明》系其本人书写，其自郑和公园管理处退休，退休前担任郑和公园管理处党支部书记，只负责党务工作，并不分管业务；在《备忘录》签订后何杰向证人催要过补偿款，因为证人2017年得过脑梗，所以具体时间记不清了；经铂鑫公司代理人询问，其陈述《备忘录》签订后何杰没有支付租金，后经法庭再次询问，其又陈述因为不分管业务，所以不清楚；关于郑和公园工程改造的时间及证人主持工作的起止时间，证人陈述均记不清了。铂鑫公司、秦淮区建设局认为证人虽曾在郑和公园管理处任职，但是并不分管业务工作，且在接受询问的过程中记忆模糊，故对于证人证言不应予以采信。何杰对证人证言真实性不持异议，同时认为证人书写的《证明》中已经明确载明何杰自2006年11月起就多次向其催要补偿款，故对证人证言应当予以采信。一审法院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。关于铂鑫公司要求确认其与何杰之间不定期租赁合同已于2018年1月11日解除的诉讼请求，一审法院认为，在2015年12月31日原合同到期后，郑和公园管理处与何杰未再续签租赁合同，但何杰继续承租使用诉争房屋，故双方形成不定期租赁关系。根据《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》要求，诉争房屋的出租、管理、维护等权益自2016年7月1日起均由铂鑫公司承接负责，故郑和公园管理处与何杰签订的租赁合同中出租方所享有的权利义务一并由铂鑫公司承继。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。铂鑫公司在接管诉争房屋后，虽曾于2018年1月11日发函要求收回诉争房屋，但此后仍接受何杰缴纳诉争房屋租金至2019年6月，故应认定在铂鑫公司发出函件后双方不定期租赁合同关系并未解除。自2019年7月1日起，铂鑫公司未再收取租金，并通过诉讼明确表示要求收回诉争房屋，即已表达了解除不定期租赁合同的意思，故应当认定双方租赁合同已于何杰收到诉状之日即2020年10月17日（系一审笔误，应为2019年10月17日）解除。合同解除后何杰理应返还房屋并支付合同解除前的租金及解除后的占有使用费，故何杰应腾空返还其占有使用的诉争房屋并支付自2019年7月1日起的租金、占有使用费。在铂鑫公司与何杰的租赁合同解除后，次承租人亦已无权继续占有使用诉争房屋，故对于铂鑫公司要求第三人杨前友面店、苏糖烟酒太平巷分店、侯春宁、王露将其占有使用的诉争房屋腾空返还的诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于何杰认为按照宁国资委产（2020）18号文件规定，铂鑫公司应当免收2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金的抗辩主张，一审法院认为，铂鑫公司与何杰的租赁合同已于2019年10月17日解除，此后何杰理应腾空返还诉争房屋，但何杰始终未能腾房返还，其迟延履行行为发生在疫情爆发之前，无权主张相应减免，故对其上述抗辩主张，一审法院不予采纳。关于何杰要求铂鑫公司支付390000元补偿款的诉讼请求，一审法院认为，铂鑫公司在承接郑和公园管理处租赁合同权利的同时，亦应承担相应义务，而在郑和公园管理处与何杰签订的《备忘录》中，郑和公园管理处明确承诺给付何杰补偿款390000元，上述付款义务应当由铂鑫公司承担，故对于何杰的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于铂鑫公司认为何杰主张390000元已过诉讼时效的抗辩主张，一审法院认为，《备忘录》中关于给付补偿款的时间未作约定，何杰于2018年1月29日才提出主张要求铂鑫公司给付补偿款项，未过诉讼时效，故对于铂鑫公司的上述抗辩主张，一审法院不予采纳。关于何杰要求铂鑫公司自2006年11月14日起至实际付款之日止按照年利率24%的标准计付利息的诉讼请求，一审法院认为，关于利息起算点，《备忘录》中并未对付款时间做出明确约定，故利息起算应自何杰实际主张之日起算。何杰虽申请证人马某出庭作证，但证人陈述与其书写《证明》存在矛盾，且到庭后陈述反复、记忆模糊，故对证人证言一审法院不予采信。现何杰所举证据仅能证明其于2018年1月29日发函予以主张，故利息应自该日起算。关于利息计算标准，何杰主张按照年利率24%的标准计付无事实及法律依据，一审法院不予支持，一审法院依法参照逾期罚息利率标准计算，即按照贷款利率1.5倍标准计算。关于何杰要求铂鑫公司支付维修款49000元的诉讼请求，一审法院认为，根据双方租赁合同约定，诉争房屋的维修义务由出租人承担，但从何杰提供的证据来看，既无法反映诉争房屋确实存在过渗漏事实，亦无法证明其已向铂鑫公司反映过维修问题，故对其主张维修费用49000元的诉讼请求，一审法院不予支持。第三人苏糖烟酒太平巷分店、郑和公园管理处、秦淮区建设局经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。一审法院判决：一、南京铂鑫资产经营管理有限公司与何杰就南京市秦淮区太平巷35号房屋形成的不定期租赁合同于2019年10月17日解除；二、何杰、杨前友面店、苏糖烟酒太平巷分店、侯春宁、王露于判决生效之日起十五日内将南京市秦淮区太平巷35号中各自占有使用的房屋腾空返还南京铂鑫资产经营管理有限公司；三、何杰于判决生效之日起十五日内支付南京铂鑫资产经营管理有限公司房屋租金及占有使用费（按照200000元/年的标准自2019年7月1日计算至何杰及第三人实际返还房屋之日止）；四、南京铂鑫资产经营管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付何杰补偿款390000元及利息（自2018年1月29日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算）；五、驳回南京铂鑫资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回何杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2300元，减半收取为1150元，反诉案件受理费9780元，合计10930元，由南京铂鑫资产经营管理有限公司负担4175元，何杰负担6755元。各方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中另查明，一审法院审理过程中，本案被上诉人铂鑫公司于2020年5月26日当庭增加诉讼请求要求确定双方之间的合同于2018年1月11日解除。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案上诉人何杰与被上诉人铂鑫公司之间的租赁合同应当于2019年10月17日解除还是应当于2020年5月26日解除；二、上诉人何杰应当支付的房屋租金或占有使用费中，2020年2月份的租金或使用费是否应当免收，2020年3月份、4月份的租金或占有使用费是否应当减半；三、被上诉人铂鑫公司是否应当向上诉人支付维修费用4.9万元。关于争议焦点一。本案铂鑫公司的起诉状于2019年10月17日送达何杰处，要求何杰及实际占有使用涉案房屋的原审第三人等腾空并返还房屋，铂鑫在2020年5月26日增加确认合同解除的诉讼请求。虽然铂鑫公司未在起诉之时明确提出解除合同的诉讼请求，但是其要求何杰及相应的原审第三人腾空并返还涉案房屋，隐含了解除合同的意思表示，故基于双方之间形成不定期合同关系的事实，一审认定双方之间的合同于2019年10月17日解除并无不当。何杰主张双方之间的合同应于2020年5月26日解除依据不足，本院对此不予支持。关于争议焦点二。本案双方之间的合同已于2019年10月17日解除，合同解除后何杰应当交还房屋，何杰主张依据相关政府部门规定减免2020年2月至4月份的房屋占有使用费不符合相关规定，本院对此不予支持。关于争议焦点三。本案双方合同约定房屋维修由出租人负责，何杰在本案中未提交证据证明出租人同意由其自行维修，其提交的证据亦不足以证明其主张的事实，故一审法院未予支持何杰关于维修费用的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人何杰的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1858元，由上诉人何杰负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二○二○年十一月四日书记员 朱亚芳