安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0321民初2964号 原告:牛东旭，男，1986年10月30日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县，现住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人:贺杨，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 被告:孙善军，男，1988年12月5日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县，现住安徽省蚌埠市。 委托诉讼代理人:李扬，安徽国梦律师事务所律师。 原告牛东旭与被告孙善军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛东旭及其委托诉讼代理人贺杨，被告孙善军及其委托诉讼代理人李扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛东旭向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的二手房屋买卖合同协议；2.被告退还原告购房款310000元；3.被告赔偿原告房屋市场差价损失445800元；4.被告赔偿原告购房款利息损失45000元；5.被告赔偿原告合同违约金30000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月26日,原告牛东旭与被告孙善车签订一份二手房屋买卖合同协议书,其主要内容为:牛东旭购买孙善车所有的位于怀远县房屋套:价款为331300元,2017年12月底前付清购房款,购房款付清后被告立即将产权过户给原告及违约方赔偿违约金30000元等内容。合同签订后,牛东旭陆续向孙善军支付购房款共计310000元,孙善军均写收条。不料,原告于2017年12月底前向被告提出付清剩余购房款时,被告却一直回避原告,不愿意履行合同义务。无奈之下,原告向法院提出诉讼,要求被告履行合同,诉讼期间,被告却陈述其于2018年9月28日将本案的合同标的房屋转移登记在案外人张辉辉名下。原告认为原被告之间的合同已经生效,双方必须依法履行合同,被告恶意转让房屋给案外人的行为明显违法并给原告造成大量损失。因此,原告为了维护己方的合法利益,依据《中华人民共和国合同法》等法律规定,特向贵院提起诉讼,请依法审理。 孙善军辩称：1.被告欠原告购房款事实，被告同意返还，但原告陈述不属实，已退给原告前妻陈静案涉房屋的购房款110000元，应从原告给付的310000元扣除,被告共欠原告210000元；2.合同解除的原因是原告违约，被告不应承担违约金；3.即便认定被告违约，但原告诉请的标的额明显过高，综上原告诉请缺少事实依据，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2017年4月26日，牛东旭与孙善军签订一份《二手房屋房屋买卖合同协议书》，约定：牛东旭购买孙善军所有的位于怀远县房屋一套；建筑面积128平方米，价款为334300元；2017年12月底前付清购房款；购房款付清后立即办理产权过户手续；房屋交易税费由牛东旭负担；违约方赔偿违约金30000元等内容。上述协议签订后，牛东旭陆续向孙善军支付购房款,至2017年8月16日，共计支付购房款310000元，孙善军均向原告出具了收条。在2017年12月底前，牛东旭要求付清购房款时，遭到孙善军拒绝，致使购房尾款24300元未能支付。后案涉房屋由孙善军卖给张辉辉并于2018年9月28日办理了不动产权证。证书编号为：皖（2018）怀远县不动产权第0025479号。案件审理过程中，原被告分别要求以2019年7月1日为估价时点和以2017年9月21日为估价时点对房屋价格进行鉴定。本院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行鉴定，估价时点2019年7月1日的房屋价格为61万元，估价时点2017年9月21日的房屋价格为48万元。 另查明，2017年11月，牛东旭就其与孙善军间关于案涉房屋买卖合同纠纷向怀远县人民法院提起诉讼，要求判令孙善军交付房屋并办理过户手续，支付30000元违约金；2019年3月27日，蚌埠市中级人民法院二审作出（2019）皖03民终8号民事判决，以案涉房屋已登记在案外人张辉辉名下，孙善军已事实上不能继续履行案涉房屋买卖合同为由，判决驳回牛东旭要求孙善军履行交付案涉房屋并协助其办理房屋登记过户手续的诉讼请求。牛东旭遂于2019年5月向本院起诉，要求解除其与孙善军之间的二手房屋买卖合同协议；被告孙善军退还购房款310000元；赔偿房屋市场差价损失445800元；赔偿购房款利息损失45000元；赔偿合同违约金30000元，并申请财产保全，支付保全费4674元。 本院认为，原告牛东旭与被告孙善军签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定履行支付了购房款的义务，但被告拒收原告剩余的购房款且将案涉房屋卖给第三人且办理了过户手续，致使合同履行不能，已根本违约。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。签于合同解除，本院对原告要求被告返还房款310000元的诉请，予以支持。因被告根本违约致使合同不能履行，应承担违约责任，被告应支付约定的违约金30000元。关于原告主张被告还应赔偿其房屋市场差价损失445800元，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包含履行合同后可获得利益损失，即合同能全面履行的情况下，对方所能获得的利益。该利益可通过市场变化等因素确定。本案原告2017年4购买房屋的价格为334300元，原告诉讼期间的2019年7月1日房屋市场价格鉴定为610000元，两者差额应为合同履行利益。因上述房屋市场行情变化形成的价格差额较大，而约定的违约金30000元无法填补原告的损失；故对原告的实际损失仍应予赔偿。本院根据上述房屋市场行情变化形成的价格差额，在扣除原告方应负担的合同履行成本即按双方合同约定的应由原告负担的交易税费和被告承担的违约金，结合本案的实际，本院确定被告还应赔偿原告损失210000元。故本院对原告主张被告赔偿房屋市场差价损失445800元的诉请，部分予以支持。考虑到上述赔偿已足以弥补原告购房款利息损失，对原告要求被告支付购房款利息45000元的诉讼请求，不予支持。被告辩称合同解除的原因是原告违约，被告不应承担违约金，证据不足。被告辩称已退给原告前妻陈静案涉房屋的购房款110000元，应从原告给付的310000元扣除，不再返还；因原告不认可，根据合同相对性原则，购房款应向原告退还，故上述110000元本案不应扣除。被告可另行主张。因原告在2019年3月27日蚌埠市中级人民法院二审作出（2019）皖03民终8号民事判决后才确定双方的二手房买卖合同不能履行，并于2019年5月提起本次诉讼，故以估价时点2019年7月1日的房屋价格计算房屋差价损失，较为合理。被告以估价时点2017年9月21日的房屋价格计算原告损失的主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定之规定，判决如下： 一、原告牛东旭与被告孙善军签订《二手房屋房屋买卖合同协议书》解除； 二、被告孙善军于本判决生效之日起十日内返还原告牛东旭购房款310000元； 三、被告孙善军于本判决生效之日起十日内支付原告牛东旭违约金30000元； 四、被告孙善军于本判决生效之日起十日内赔偿原告牛东旭损失210000元； 五、驳回原告牛东旭的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12108元，减半收取6054元，保全费4674元，合计10728元，由原告牛东旭负担3626元；被告孙善军负担7102元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  吴勇 二〇二〇年十一月十七日 法官助理李杨 书记员姚银洁 提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。