江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6135号上诉人（原审原告）：南京市江浦县商业（集团）总公司，住所地南京市浦口区江浦街道三条巷。法定代表人：车照，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小亮，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴永梅，女，1962年5月19日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈春河，江苏袍泽律师事务所律师。上诉人南京市江浦县商业（集团）总公司（以下简称江浦商业总公司）因与被上诉人吴永梅返还原物纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的(2020)苏0111民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序独任审理，于2020年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人江浦商业总公司的委托诉讼代理人王小亮、被上诉人吴永梅的委托诉讼代理人陈春河到庭参加诉讼，本案现已审理终结。江浦商业总公司上诉请求：1、撤销南京市浦口区人民法院（2020)苏0111民初1392号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定双方之间存在案涉房屋买卖的事实错误。1、被上诉人举证的《购房协议》及三张票据未能提供证据原件，无法核实真实性，不能作为认定事实的依据。一审认定三张票据均加盖了江浦商业总公司财务专用章错误，其中金额为15万元的收据加盖的是基建财务专用章。2、购房协议从内容上看，不能证明双方买卖案涉房屋的事实。首先，该协议下方甲方处盖有“江浦县商业（集团）总公司基建财务专用章”，与协议首部甲方“商业集团公司金龙舞厅”主体不同。其次，基建财务专用章真伪不明，不具有对外签订买卖合同的效力。再次，该购房协议中无论是单价900元/平方米、还是总价约31.5万元，均与原江浦县商业局向政府提交的江商发（2001)10号申请报告所载的单价1200元、评估价53.54万元相差悬殊，如果按照购房协议履行，势必导致国有资产流失。3、原江浦县商业局向政府提交的江商发（2001)10号申请报告只是拟出售案涉房屋的初步意向申请，没有获得政府批准，不能作为认定事实的依据。二、一审判决认为2001年3月11日签订协议时《城市房地产管理法》尚未颁布，案涉房屋买卖行为效力不应依据该法评价错误。《城市房地产管理法》早在1994年7月5日即颁布，该法第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”2007年8月30日，《城市房地产管理法》修订时该条规定修改为第四十条，本案就涉及以划拨方式取得土地使用权转让房地产须报有批准权的人民政府审批的情形，案涉购房协议因违反法律强制性规定而无效。三、一审判决适用法律错误。一审法院依照我国《合同法》第八条、第一百三十条的规定作出判决，属于适用法律错误。本案应当适用《城市房地产管理法》的规定及《合同法》第五十二条的规定。吴永梅辩称，1、本案从起诉开始，上诉人就在虚构事实，诉称理由是因为两区合并，20年都没有发现被上诉人占用案涉房屋，但两区合并也已经18年以上了。2、上诉人上诉称被上诉人提交的证据只有复印件是错误的，其所支付的30万元款项有3份票据，其中载明金额为15万元、8万元的票据上都注明了是案涉房屋的购房款，且是原件，只有一份金额为7万元结算凭证是复印件。3、购房协议上有明确的房屋、单价和总价，协议是单位拟定的，不够规范的责任主要在上诉人。4、根据当年改制政策，公有房屋出售给本单位职工可以优惠10%，一次性付款可以优惠10%，带职工安置的又可以优惠，前述条件被上诉人均符合，所以最终的价格是900元／平方米，根据金龙舞厅的面积，买卖协议中价格31.5万元是合理的。5、本案是当年企业改制过程当中产生的历史遗留问题，依据的是改制相关文件，而不是《城市管理法》。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。江浦商业总公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令吴永梅搬离南京市浦口区凤凰大街金龙歌舞厅房屋，并将该房产返还给江浦商业总公司；二、判令由吴永梅承担诉讼费。一审法院认定事实如下：吴永梅于1992年调入江浦商业总公司工作，曾系江浦商业总公司职工。1998年期间，江浦商业总公司在原江浦县房屋，并于1999年8月11日领取了“江房权证珠初字第××肆贰号”产权证，产权证中载明“产别”为“全民”。2001年3月11日，甲方“商业集团公司金龙舞厅”与乙方吴永梅签订了《购房协议》一份，协议约定：2000年12月28日，双方已签订《意向书》将房屋卖给乙方；双方商定将位于凤凰大街13号金龙舞厅房屋卖给乙方，单价900元／平方米，总价计约31.5万元；上述款于2001年4月1日前再付人民币15万元；待政府相关批准手续完善后，双方办理过户手续；本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字（章）之日起生效。该协议下方甲方处盖有“江浦县商业（集团）总公司基建财务专用章”，乙方处有吴永梅签名。一审另查明，2001年2月21日，原江浦县商业局向原江浦县县政府作出《关于要求将“金龙舞厅”资产出售分流蔬菜公司职工的报告》，报告称：因蔬菜公司宣告进入破产程序，有96名员工基本保障金难以落实，现有“金龙舞厅”二楼资产一块，建筑面积459.27平方米，系商业集团公司资产，评估价为53.54万元，拟一次性整体出售。本着公开竞标，自愿原则，达成购买协议，初步意向以1200元/平方米出售给原承包户吴永梅，所售资金用于解除职工劳动合同补偿金。一审又查明，江浦商业总公司曾向吴永梅出具了三张票据：2000年12月28日的15万元收据载明收款事由为“购金龙舞厅预售房款”；2001年3月15日的8万元结算凭证注明“预购金龙舞厅房款”；2001年3月29日7万元结算凭证注明“金龙舞厅”。以上三张票据均加盖了江浦商业总公司财务专用章，合计记载金额为30万元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有义务提供证据证明。江浦商业总公司要求吴永梅搬离案涉房屋，并提供了房屋产权证、土地证证明案涉房屋系江浦商业总公司所有。但根据购房协议、收款凭证，并结合原江浦县商业局作出的将案涉房产出售给吴永梅的申请，可以证明江浦商业总公司已经将“金龙舞厅”所占房产出售给了吴永梅。虽然案涉购房协议中“甲方”印章为基建财务专用章，但结合收款凭证及报告记载内容，可以确认江浦商业总公司确有将案涉房产出售给吴永梅的意愿，且已经收取了吴永梅大部分款项，上述证据中记载的名称及用印虽有不规范之处，但证据之间相互佐证，已经形成较为完整的证据链条，可以证明双方买卖案涉房屋的事实存在，故江浦商业总公司要求吴永梅搬离已经出售给吴永梅的房产，缺乏依据，一审法院不予支持。至于江浦商业总公司主张案涉房屋系国有资产，该买卖行为未经政府批准，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，买卖协议无效。一审法院认为，案涉协议订立于2001年3月11日，此时尚未颁布实施《中华人民共和国城市房地产管理法》，故案涉房屋买卖行为效力不应依据该法评价，江浦商业总公司的上述意见缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回南京市江浦县商业（集团）总公司的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由南京市江浦县商业（集团）总公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人江浦商业总公司虽主张付款凭证中金额为15万元的收据加盖的是基建财务专用章，并非江浦商业总公司财务专用章，但该印章与案涉购房协议的尾部印章一致，被上诉人吴永梅提交的购房协议和付款凭证中虽存在主体名称及用印不规范的情况，但结合原江浦县商业局作出的将案涉房产出售给吴永梅的申请报告，以及证据之间的相互映证情况，足以认定江浦商业总公司已经将“金龙舞厅”所处房屋出售给了吴永梅并收取了大部分款项。上诉人江浦商业总公司关于一审法院认定双方之间存在房屋买卖事实错误的上诉理由不能成立，对上诉人江浦商业总公司要求被上诉人吴永梅搬离并返还案涉房屋的上诉主张，本院不予支持。上诉人江浦商业总公司主张案涉购房协议无效，但其提交的证据不足以证明案涉协议存在无效的法定情形，上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人江浦商业总公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京市江浦县商业（集团）总公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二〇二〇年十一月十七日法官助理闫宇虹书记员孙雪松