辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7435号上诉人（原审被告）：大连红星美凯龙投资发展有限公司，住所地大连市甘井子区中华西路****。法定代表人：颜晓境，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪岩，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戚杨，男，1983年2月14日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：瞿士静、马安静，辽宁知本律师事务所律师。上诉人大连红星美凯龙投资发展有限公司因与被上诉人戚杨房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连红星美凯龙投资发展有限公司上诉请求：撤销原审判决第一项，判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案是商品房买卖合同纠纷，所以上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》是确立双方权利义务的唯一依据。1、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应当在2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给被上诉人。根据上诉人提交的证据《工程竣工验收报告》，该房屋所在建设项目于2014年5月30日验收合格，所以案涉房屋符合双方合同约定的交付条件。2、根据《商品房买卖合同》第14条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定，上诉人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：“图纸中载明的供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件”。根据上诉人提交的《工程验收证明书》证明2013年7月21日电力工程经大连供电公司验收合格，并已供电。上诉人提交的《给水工程立工接收证明书》证明给水工程在2014年1月竣工，且大连市自来水集团有限公司同意接收供水。上述三份证据可以证实，在上诉人交房时，被上诉人所主张的供电设施已经达到使用条件，并且已经经相关部门验收合格。所以，一审法院在已经认定该事实的情况下，判令上诉人向被上诉人支付违约金是错误的。二、被上诉人的证据仅能证明其未营业，不能证明案涉房屋交付时水电未接通的事实。上诉人依据双方签订的《商品房买卖合同》，已将符合合同约定的房屋交付给被上诉人，履行了合同义务。房屋交付后被上诉人是否经营使用以及如何经营使用是被上诉人自己的事情，与上诉人无关。至于房屋交付后相关公共设施的管理和维护是由物业公司负责而非上诉人负责。由于包括被上诉人在内的业户均不交物业费，导致物业公司无力提供相关的物业服务，责任同样不在上诉人，与上诉人无关，不应由上诉人承担责任。三、最高人民法院颁布了《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》。根据该规定本案判决前应对是否存在同类案件进行检索。本案与一审法院受理的另案即原告王东生诉被告大连红星美凯龙投资发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案是完全相同的两个案件。由于这两个案件是同一代理人代理的，所以这两个案件立案时间相同、诉讼请求相同、事实与理由相同、证据相同、律师的代理意见也是完全相同的。王东生案于2020年2月一审法院已经作出判决，判决驳回王东生的诉讼请求，且该判决已经生效。但本案在审理时，明知本院已有类案判决，未按规定进行检索，做出了与王东生案完全相反的判决，故适用法律错误，应依法予以纠正。戚杨辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思，被上诉人从未否认上诉人向其交付房屋的事实，同时依据合同约定，上诉人关于交付房屋的基础设施、公共配套建筑正常运行有明确承诺，即合同第十四条第二款：约定“如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如因出卖人原因造成的，从买受人实际收房之日起至实际达到使用条件之日止由出卖人按每日10元的标准赔偿损失”，因本合同商品房的用途为非住宅，上诉人在销售该房屋时就清楚知道，被上诉人所购房屋系用来从事商业活动，其中水、电也应为商用性质，所以不能仅以上诉人取得相关部门验收合格证明为其交付义务的条件，上诉人应依据合同约定保障被上诉人所购房屋能够达到实际使用的目的。2、因上诉人所交付房屋的电力不具备大部分商户一起开业运营条件，从被上诉人提供的照片证据可以看出，一层楼大部分的商铺，还有已经装修了的商铺，都处于闲置状态，电梯也是停运的状态。依上诉人的说法，所有业主是因为不交物业费才停业的，但相关法律规定，即使业主不缴纳物业费，物业公司也没有权利停止供电，所以更证明了上诉人所交付的房屋根本没有达到能够实际使用的条件。3、关于本案是否适用《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》，被上诉人认为，本案不适用，因之前的另案是案件当事人放弃了上诉的权利，是其自由处分自己权利的行为，但不代表一审判决结果是正确的，故本案不应适用该指导意见。4、2020年11月4日，被上诉人又至案涉房屋查看并拍照，该房屋目前仍处于闲置状态。戚杨向一审法院起诉请求：1、判令被告自交房之日起至房屋实际达到使用条件之日止按每日10元的标准向原告赔偿损失，截止到2019年5月2日，损失为人民币15,070元；2、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告与被告于2014年5月9日签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买本合同第一条规定的项目中的第8幢号房，行政街号25号。该商品房的用途为非住宅，总金额521,955元。出卖人应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以该商品房设计图纸为准，图纸中载明的供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件，图纸中载明的电话、有线电视、供暖设施在买受人自行向相关单位办理开通手续后按相关单位规定时间达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、如因出卖人原因造成的，从买受人实际收房之日起至实际达到使用条件之日止由出卖人按每日10元的标准赔偿损失2、因相关部门、单位或不可抗力原因导致开通延误的，据实予以延期，出卖人不承担责任；。”庭审时，原告举证照片14张，原告于2019年5月20日、2019年7月18日现场拍摄，证明涉案房屋至本案开庭前仍无法正常使用。被告质证：原告提供商铺照片可以证明原告已经接受并使用案涉商铺。原告收房后，如何使用该房屋、公共区域的装修以及物业服务等均与被告无关。原告说明称：原告提供的是本人商铺照片，从照片看出该商铺现处于闲置状态，因为现在仍然是无法使用的状态。自交房以后有过供电，但由于案涉房屋属于商铺性质，在各个商铺都运营起来以后，现有供电设施不足以支撑案涉整个项目的供电运营。被告补充质证：该组证据不能证明原告主张的商铺运营以后现有供电设施不能满足运营。查，照片中房屋处于闲置状态，未显示门牌号，不能确认是否是案涉房屋。公共区域多处电梯停运、卫生情况差。庭审时，被告举证电力建设工程施工合同和工程验收证明书，证明2013年5月1日被告与案外人签订甘井子区中华西路红星国际广场电力施工合同，内容为部分电力外网及变电器安装工程，该电力工程于2013年7月21日经大连供电公司验收合格，现已送电，可见案涉房屋的供电问题在2013年7月21日已按合同约定达到使用条件。原告质证：真实性无法核实，不予认可。该合同系被告与案外人签订，具体如何履行，是否能够达到商铺的使用标准原告不知情。庭审时，被告举证工程竣工验收报告，证明2014年5月30日，案涉项目验收合格，符合双方合同约定的交房标准。原告质证：真实性无异议，关联性有异议。该验收报告系被告自行向政府相关部门报竣，不能以此证明向原告交付了符合使用标准的案涉房屋。庭审时，被告举证辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终9179号民事判决书，证明通电时间为2013年7月21日。该判决书第7页事实认定部分二审法院认定了一审法院查明的“该项目变电所外线部分电气工程于2013年7月21日经大连供电公司验收合格并送电”。该判决书是生效文书，认定事实与被告前面提供的证据相互印证，可以证明被告按合同约定将符合约定标准的房屋按时交付。原告质证：真实性无异议，关联性有异议。该案系被告和其他人之间的诉讼，与原告无关，不能证明其向原告交付了符合合同使用条件的案涉房屋。被告说明称：该判决书涉及的房屋见第4页，与本案涉及的房屋是同一个楼，同为大连红星国际一期。庭审时，被告举证企业机读登记档案资料，证明案涉商品楼交付后，自2014年8月开始陆续有业户办理营业执照，开始经营，目前掌握的有48户。原告质证：即便有企业设立，也不能证明该企业在案涉房屋处进行正常运营，不能证明被告主张的事实。庭审时，被告举证照片2张，证明原告已经接受并使用案涉房屋对外经营。由被告工作人员拍摄，通过微信发送，手机无法当庭出示。原告质证：被告未提供原始载体，且照片看不清，我方无法质证。查，一张照片无法看清，另一张照片显示房屋经过简单装修，但无法看出已对外经营。庭审时，被告称，原告提供的照片均为其他商铺和公共区域的照片，其显示的电梯停运、卫生脏乱差等情形和原被告间签订的商品房合同无关。原告商铺已经经营，表明房屋已经达到交付标准。停业的原因多种多样，原告并未就被告没有按照合同约定交付房屋提供证据。而被告向法庭提供的证据可以证明被告已经按合同约定的标准交付了房屋，履行了合同义务，故原告主张没有事实和法律依据，法庭应驳回其诉求。庭审时，原告表示房屋交付时间是2015年3月18日。被告表示目前没有证据证明房屋交付时间，以原告所述为准。一审法院认为：首先，原告与被告出于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，约定的内容不违反法律或社会公共利益，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告向原告交付的商品房应当符合合同约定的条件，即商品房经验收合格，并且供水、供电设施在商品房交付时达到使用条件。其次，案涉房屋所在的8号楼系商业用房，被告作为理性房屋出卖人，应尽到合理注意义务预测到楼房内商铺陆续开始经营后可能会发生基本的供电设施不足以支撑整个楼房经营用电等情况，合同约定的案涉商品房所需达到的“使用条件”可以以相关部门的“验收合格”为标准。再者，被告举证的工程验收证明书和辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终9179号民事判决书只能证明被告主张的“电力工程于2013年7月21日经验收合格，现已可以证明其主张的上述事实。由于双方认可的房屋送电”，交付时间是2015年3月18日，原告未证明房屋交付之初即不符合诉称的使用条件。故一审法院对相应部分的诉讼请求，不予支持。原告举证的照片等证据可以证明，案涉房屋“供电电梯以及跟电有关系的设施都至今未达到使用条件，无法正常使用”的事实，一审法院认定被告交付的商品房不符合合同约定的条件，构成违约，应该依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定赔偿原告的损失。庭审时原告称照片于2019年5月20日、2019年7月18日现场拍摄，但未举证证明，一审法院从原告向法院诉讼的2019年6月17日起算。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、于判决生效之日后十日内，被告大连红星美凯龙投资发展有限公司自2019年6月17日起至房屋实际达到使用条件之日止，按每日十元的标准给付原告戚杨违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。案件受理费人民币88元（原告已预交），由原、被告各负担44元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人争议的主要焦点为上诉人向被上诉人交付的房屋供电设施是否符合合同约定的使用条件。根据双方合同第十四条关于“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以该商品房设计图纸为准，图纸中载明的供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件”之约定，上诉人有义务向被上诉人交付符合设计要求的基础设施，并交付达到使用条件的供电设施。庭审中，被上诉人认可上诉人在向其交付房屋时案涉房屋已经具备供电及使用条件的事实，且被上诉人在接收和查验房屋时亦未对房屋用电提出任何异议，同时，上诉人提交了案涉房屋《工程验收证明书》及《工程竣工验收报告》，被上诉人亦已办理了案涉房屋的权属证书，以上事实充分证明上诉人按照设计图纸完成用电施工并经相关部门验收合格，即上诉人已履行合同约定的相应供电义务。现被上诉人在房屋交付使用数年后，以案涉房屋在使用过程中无法满足经营用电要求为由主张上诉人未完成合同义务，对此应由被上诉人依法承担举证责任。诉讼中，被上诉人除提交房屋照片外，未能提交其他证据证明案涉房屋是否确实存在其所主张的用电障碍，亦无法证明所谓用电障碍系因上诉人未履行合同义务或因上诉人其他过错所造成，对此应由被上诉人自行承担举证不能的法律后果，故被上诉人以双方买卖合同第十四条的约定要求上诉人承担违约责任依据不足，本院对被上诉人的一审诉讼请求不予支持。一审法院认定不当之处，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7164号民事判决；二、驳回戚杨的诉讼请求。一审案件受理费88元，二审案件受理费88元，均由戚杨负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年十一月二十日书记员 任建芳