湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终5170号上诉人（原审原告）：湖南泓懿博商贸有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一西路**第一大道****。法定代表人：许碧良，董事长。委托诉讼代理人：黄日强，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市工矿综合商业公司湖大商店，住所地，住所地长沙市岳麓区登高路**iv>法定代表人：胡汉文。委托诉讼代理人：刘畅，湖南竞翔律师事务所律师。上诉人湖南泓懿博商贸有限公司（以下简称泓懿博公司）因与被上诉人长沙市工矿综合商业公司湖大商店（以下简称湖大商店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初9413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人泓懿博公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判确认双方2018年5月29日签订的《租赁合同》及《物业管理补充协议》合法有效；3、判决湖大商店立即履行将长沙市岳麓区登高路5号租赁房屋的停水、停电工作并将房屋交付泓懿博公司经营；4、诉讼费由湖大商店承担。事实和理由：1、认定湖大商店原法定代表人龚粮钢未经批准与授权擅自签订涉案合同，是越权行为和表见代理，缺乏事实和法律依据。法人的章程或者权力机构对法定代表人的代表权范围的限制，不得对抗善意相对人。湖大商店职工大会决议在龚粮钢签订涉案合同之后，并不影响法定代表人的法定权利。2、认定租赁房屋存在权利瑕疵有误。涉案房屋自1977年12月就由湖大商店建设竣工，登记在湖大商店名下，至今不动产登记权利人是湖大商店。湖大商店提交的1978年工矿公司《关于房屋产权购置有关问题的通知》及集资证据，涌作为涉案房屋存在权利瑕疵的依据。3、采信不真实、不合法的《关于对长沙市工矿综合商业公司和湖大商店纪检监察调查初步结果的处理意见》。4、认定“存在侵犯他人利益的可能性”，无法确认涉案合同有效性。被上诉人湖大商店辩称：1、本案诉争商铺存在产权登记与实际权属不一致的情况，湖大商店不具备上述商铺的所有权。在没有实际产权人授权的情况下，亦不具备该商铺的处分权和经营权。而泓懿博公司与湖大商店签订租赁合同系无权处分行为，应属无效，故泓懿博公司无权取得涉案商铺的承租权并主张继续履行合同。2、商铺租赁合同侵犯了众多实际承租人的在先权利，应属无效。3、租赁合同的签订源于湖大商店原法定代表人龚粮钢滥用职权的行为，应属无效。4、泓懿博公司在签订租赁合同前即已明知涉案商铺存在重大权属争议和隐患，仍与湖大商店签订租赁合同，主观存在恶意，无权享有合同权利。泓懿博公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认双方2018年5月29日签订的《租赁合同》及《物业管理补充协议》合法有效。2、判决湖大商店立即履行将长沙市岳麓区登高路5号租赁房屋的停水、停电工作并将房屋交付泓懿博公司经营。3、诉讼费用由湖大商店承担。一审法院查明，长沙市工矿综合商业公司湖大商店类型为集体所有制，其享有位于登高路005号全部房屋（建筑面积为1098.55平方米）的所有权（房屋产权证号为：长房权证岳麓字第7××6号）。2018年5月29日，泓懿博公司、湖大商店签订了一份《房屋租赁合同》，约定：鉴于湖大商店始建于1977年10月，至今已有40余年历史。受计划经济影响，该商场房屋出现产权不明，房产权属错误等情况，严重阻碍了企业体制改制和经济发展。自1990年起，湖大商店从“吉申百货”分离，现隶属于长沙市工矿综合商业公司。国企改制之前，湖大商店商铺门面被部分集资职工长期占有，并且擅自以职工个人名义出租，并收取租金，将租金占为己有。虽然现在该职工大部分已经退休，但造成湖大商场管理混乱，无法展开正常工作。同时，湖大商店由于年久失修，随时有垮塌危险，违章建筑诸多，安全通道堵塞，消防安全存在隐患。泓懿博公司、湖大商店对房屋产权、质量、水电、消防、经营现状等历史遗留问题，充分知情，不存在误解。双方达成如下协议：长沙市岳麓区××路××号房屋为湖大商店单独所有，湖大商店同意将位于长沙市岳麓区××路××号全部，建筑面积约1098.55平方米的房产及所有附属物租赁给泓懿博公司经营，具体以现场实际面积为准。租金房屋的交付日期，自湖大商店完成租赁房屋的停水、停电工作不迟于2018年7月1日，湖大商店以书面方式通知泓懿博公司进行消防停业整改、以及完成经营户清退工作。免装修期起算日为专变供电之日（2018年8月1日），租赁合同起始计租日为2019年2月1日，该房屋的租赁期限为自交付日起十五年（2018年8月1日-2033年7月31日）。付款方式：1、泓懿博公司、湖大商店双方签订合同三个工作日内泓懿博公司首付600000元房屋租赁押金。2018年6月30日前支付600000房屋租金。湖大商店完成停水、停电后一个月内（即2018年7月31日前）支付900000租金。2、在装修开始的8月31日前支付房屋租金450000元；10月31日前支付房屋租金450000元。3、同时在装修期间每月支付100000元用于职工的生活保障费用，装修期按六个月，计算共计600000元，若湖大商店职工的生活保障费用不能按时支付，则泓懿博公司顺延，折抵租金。上述合同还约定了泓懿博公司、湖大商店各方的权利和义务、违约责任、免责条件、合同到期、解除、终止等等事项。同日，泓懿博公司、湖大商店还签订了一份《物业管理补充协议》，约定：湖大商店愿意就交予泓懿博公司经营的长沙市工矿综合商业公司湖大商店之全部经营场地，协调一切经营范围内对外的相关事宜，确保整体经营能正常进行；泓懿博公司承诺支付给湖大商店物业管理协调费240000元／年，每半年支付一次，双方签订本协议，三日内支付首笔120000元物业管理协调费，以后每年按此时间节点支付，以此类推。2018年6月25日，湖大商店进行了职工大会会议决议，参会人员为：龚粮钢、胡汉文、杨江**、廖福如、刘今朝、张庆，主持人为龚粮钢，会议决议如下：一、法定代表人龚粮钢负责筹集资金缴纳全体职工社保；二、按照政府要求，长沙市工矿综合商业公司湖大商店对现有场地进行安全、消防整改工作；三、以长沙市工矿综合商业公司湖大商店名义，并采取合法形式，将现有场地出租给合法承租人；四、长沙市工矿综合商业公司湖大商店按照国家法律法规依法、合理展开经营。上述协议签订后，泓懿博公司分别于2018年5月12日、2018年7月4日、2018年6月25日、2018年6月27日向湖大商店支付了400000元、100000元、300000元、300000元，共计1100000元。现泓懿博公司主张其已依约履行付款义务，但湖大商店迟迟不交付房屋，故诉至一审法院。另查明：1997年11月18日，长沙市工矿综合商业公司发出了《关于房屋产权购置有关问题的通知》，内容如下：一、根据企业实际情况，详细算好账，作出购置的具体实施办法，做好各期付款的充分准备；二、根据湖大商场的资金状况，可考虑与工大商场合资购买或在职职工集资购买；三、大椿桥商场如资金不足，可考虑在职职工集资一部分，南湖路商店可考虑全部由职工集资购买；四、做出的决定及实施办法，应交职代会讨论通过后实施。1998年3月5日，湖大商店出具了一份《湖大商场购置产权职工集资名册》，载明34名集资人员共集资556000元。2019年4月22日，长沙市商业企业改制服务办公室、长沙市商业企业改制服务办公室纪律检查委员会出具了一份《关于对长沙市工矿综合商业公司和湖大商店纪检监察调查初步结果的处理意见》，提出：查实龚粮钢、赵雄俩人共同策划，相互勾结，暗箱操作，未经批准与授权，擅自签订了《聘请法律顾问合同》、《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》属实，该合同和协议存在重大法律风险，龚粮钢作为湖大商店法定代表人涉嫌滥用职权、权力寻租和伙同他人变相收取好处费，故免去龚粮钢的湖大商店经理职务（法定代表人）等等。一审法院认为，该案的争议焦点为：涉案《物业管理补充协议》是否合法有效。针对该焦点，一审法院注意到：双方当事人在《房屋租赁合同》中明确了租赁房屋的权属瑕疵，即“鉴于湖大商店始建于1977年10月，至今已有40余年历史。受计划经济影响，该商场房屋出现产权不明，房产权属错误等情况，严重阻碍了企业体制改制和经济发展。自1990年起，湖大商店从吉申百货分离，现隶属于长沙市工矿综合商业公司。国企改制之前，湖大商店商铺门面被部分集资职工长期占有，并且擅自以职工个人名义出租，并收取租金，将租金占为己有。虽然现在该职工大部分已经退休，但造成湖大商场管理混乱，无法展开正常工作。同时，湖大商店由于年久失修，随时有垮塌危险，违章建筑诸多，安全通道堵塞，消防安全存在隐患。泓懿博公司、湖大商店对房屋产权、质量、水电、消防、经营现状等历史遗留问题，充分知情，不存在误解。”况且，《长沙市工矿综合商业公司湖大商店职工大会会议决议》的形成时间明显晚于涉案协议的签订时间，湖大商店原法定代表人龚粮钢未经批准与授权，擅自签订了《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》。由此可知，泓懿博公司、湖大商店签订涉案协议时，明知租赁房屋由于历史遗留问题而存在权属瑕疵、使用权瑕疵，且存在侵犯他人利益的可能性，故根据现有证据，一审法院无法确认《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》的有效性，对泓懿博公司的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十九条、第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：驳回湖南泓懿博商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由湖南泓懿博商贸有限公司负担。二审中，泓懿博公司向本院提交下列证据：1、建筑许可证，拟证明湖大商店房产系国家投资建设。2、市一商字（1987）129号批复，拟证明湖大商店于1987年9月9日由国营转为集团企业，湖大商店在没有产权界定前，仍属于国有资产，应认定湖大商店购买行为无效。3、关于聘任龚粮钢的通知书，拟证明龚粮钢有权作为法定代表人行使权力。经本院组织质证，湖大商店发表如下质证意见：1、对证据1的关联性有异议，对证据2的证明目的有异议。本案涉案商铺根据《关于房屋产权购置的问题的通知》，准许湖大商店内部职工自行集资购买产权。2、对证据3的证明目的有异议，龚粮钢无权。经审查，泓懿博公司逾期提交证据且上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点为：涉案《房屋租赁合同》及《物业管理补充协议》是否合法有效。经审查，龚粮钢与泓懿博公司签订上述合同时担任湖大商店法定代表人，泓懿博公司有理由相信龚粮钢有代理权限,故龚粮钢以湖大商店名义签订《房屋租赁合同》及《物业管理补充协议》，该代理行为有效。上述合同所涉房屋位于长沙市岳麓区××路××号，该房屋登记的权利人为长沙市工矿综合商业公司湖大商店。但根据湖大商店提交的关于房屋产权购置有关问题的通知、会议纪要、湖大商场购置产权职工集资名册等证据，湖大商店位于长沙市岳麓区××路××号的房屋存在由湖大商店职工集资购买的情况。湖大商店在一审诉讼过程中亦表示其不具有上述房屋的所有权。泓懿博公司在签订上述合同时已知晓涉案房屋因历史遗留问题存在产权不明，房产权属错误等情况，泓懿博公司应当知道湖大商店对上述房屋无处分权。而《长沙市工矿综合商业公司湖大商店职工大会会议决议》的形成时间明显晚于上述合同的签订时间，根据该决议亦不能认定龚粮钢与泓懿博公司签订的上述合同取得了涉案房屋权利人的授权。故上述《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》因未取得权利人的授权，系效力待定。故泓懿博公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述,泓懿博公司的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人湖南泓懿博商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年十一月十日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。