湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初3825号原告（反诉被告）：武汉美嘉城市客栈度假公寓管理有限公司，住所地武汉市武昌区积玉桥金都汉宫第商业******。法定代表人：李璇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周豊栋，公司股东。被告（反诉原告）：张弦，女，1986年3月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：杨旸、张胤，湖北维力律师事务所律师。原告武汉美嘉城市客栈度假公寓管理有限公司（以下简称美嘉公司）与被告张弦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，于2020年8月5日公开开庭审理，被告当庭提出反诉请求，原告自愿放弃举证答辩期，本院依法将反诉与本诉合并审理，原告法定代表人李璇及其委托诉讼代理人周豊栋、被告张弦及其委托诉讼代理人杨旸、张胤到庭参加诉讼；于2020年9月25日再次公开开庭进行了审理，原告法定代表人李璇及其委托诉讼代理人周豊栋、被告张弦及其委托诉讼代理人杨旸、张胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）美嘉公司诉称并反诉辩称：原、被告双方于2018年11月6日补签《租赁合同》，根据合同约定，合同期限自2018年3月4日至2023年3月14日。原告租赁被告位于武汉市武昌区积玉桥金都汉宫商业B座汉宫银座十四楼1404室酒店公寓房一套，租金2400元/月。受疫情影响，原告2020年1月底向被告发出免租请求，被告答应疫情期间免租；2020年4月13日，被告突然出现反复不承认之前说辞，要求打后续房租，并拒绝与原告减免协商，同时突然于2020年4月15日在未通知原告，在原告完全不知情的情况下撬门换锁。因被告强行违约终止合同，为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告向原告支付违约金7200元（三个月违约金）；2、判令被告向原告退还房屋租赁押金2000元；3、判令被告向原告退还疫情期间原告已交租金4800元（原告已支付的2020年1月14日至2020年3月14日租金）；4、判令被告向原告支付装修费50000元；5、被告即刻向原告归还租赁房屋内的原告所有物品，物品总价值为17498元（其中智能门锁680元、智能锁网关200元、投影仪4000元、投影幕布1000元、沙发2200元、茶几699元、地、地毯1000元桌3600元、床垫及床上用品2500元、路由器220元、各类挂饰挂件1100元、热水壶99元、毛巾浴巾200元等）；6、被告承担本案诉讼费用。对于被告的反诉，对方如果不同意我方的情势变更，则我方不同意继续履行租房合同，事实上对方强行换锁，已经解除了合同，请求驳回对方的所有反诉请求。被告（反诉原告）张弦辩称并反诉诉称，第一，原告所称被告答应疫情期间免租的事实不成立，从原告与被告双方之间的微信聊天记录中可以看出双方之间是磋商的过程，原告最先发信息要求答辩人免除自2020年1月15日起至市场得到恢复时的房租，否则原告便要求自2019年12月31日起解除双方之间的《房屋租赁合同》，但被告给的房屋租赁价格本就比市场价格低，疫情也未让房屋失去居住生活的作用，并未导致租赁合同无法继续履行，且即便无疫情影响，春节期间对与酒店行业来说就是淡季，会出现假期空置期，被告自身也承担还贷的压力，因此被告认为原告要减免房租的要求不合理。被告提出的减免房租让步是附条件的协商，但之后长达两个月的时间，原告并未对被告提出的方案做任何回应，原告与被告在协商过程中互相未认可对方提出的方案，不存在被告答应疫情期间免租的事实。原告实际租赁房屋，且不存在租赁合同不能履行的情况，原告主张退还已交租金4800元无事实和法律依据。第二，原告恶意拖欠房租，被告4月15日换门锁，是基于原告的严重违约行为的自力救济行为，根据原告与被告签订的房屋租赁合同，房租按季支付，原告续交房租应提前五天支付，不得恶意拖欠房租，因此原告应于2020年3月9日支付2020年3月14日至6月14日期间的房租，合同约定的是原告先交纳房租，后入住房屋，但原告恶意拖欠房租一个月之久，经被告催告后，仍拒不支付房租，已构成严重违约，被告于2020年4月15日通知原告之后，在物业公司及其朋友的见证下，通过物业公司帮忙找的开锁公司开了门并更换了门锁，原告的原门锁及其他物品均完好放置于屋内，被告的换锁行为系行使留置权，该行为系基于原告的严重违约行为的自力救济行为，意图让原告按约支付租金，继续履行合同。该行为并非原告认为的解除合同的行为，被告换锁后，仍未按约支付所欠租金，还擅自在涉案房屋门口张贴，且依据最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见一、二的规定，此类案件合同继续履行，租金应该缴纳；原告作为公司，其应该承受商业风险，其商业风险不能转嫁给被告。美嘉公司与张弦为租赁关系，双方于2018年11月6日补签了《房屋租赁及委托租赁合同》，合同约定：租赁房屋位于武汉市武昌区积玉桥金都汉宫商业B座汉宫银座14层04号房，租赁期限为5年，自2018年3月14日起至2023年3月14日止，每月房租2400元（不含物业管理费），房租按季支付，美嘉公司续交房租应提前5天支付，不得恶意拖欠房租，租赁期间所产生的水、电、燃气、电话、网络及有限电视费用由乙方自行支付，违约方支付另一方三个月租金作为违约金。按合同约定美嘉公司应于2020年3月9日支付2020年3月14日至2020年6月14日这一季度的房租，应于2020年6月9日支付2020年6月14日至2020年9月14日这一季度的房租，并且缴清其欠付的物业费及电费，但美嘉公司一直恶意拖欠房租、物业费及电费，至今仍未交纳，故提出反诉请求，请求判令：1、判令美嘉公司继续履行双方签订的《房屋租赁及委托租赁合同》；2、判令美嘉公司向张弦支付2020年3月14日至2020年9月14日房租14400元（两个季度）；3、判令美嘉公司支付其拖欠的物业管理费758.92元及电费280.67元，共计1039.59元；4、判令美嘉公司向张弦支付违约金7200元；5、判令美嘉公司承担本案全部诉讼费用。经庭审举证、质证，综合原、被告陈述，本院查明本案事实如下：2018年11月6日，美嘉公司（乙方）与张弦（甲方）续签《房屋租赁及委托租赁合同》一份，约定：甲方拟将其拥有的房屋（以下简称委托物业）及附属设施委托给乙方提供租赁服务及其他增值服务；委托物业位于金都汉宫商业B座汉宫银座14层04号房，建筑面积50平方米；该物业用于对外租赁；租赁期限5年，自2018年3月14日至2023年3月14日；房租为每月2400元；租金按季支付，乙方续交房租应提前5天支付，乙方不得恶意拖欠房租，承租期间乙方可能出现非恶意的，因记忆因素造成未能及时交付房租，乙方若出现未能按时支付情况，甲方有必要给予提醒，在甲方提醒乙方之后，乙方须在五个工作日内及时支付，否则甲方可视为恶意拖欠房租，有权根据实际情况决定是否解除合同；签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方交纳2000元作为履约保证金和室内财物押金，押金在合同期满后退还乙方（乙方在无任何欠费情况下，甲方当日内无条件退还）；租赁期内，任何一方提出中止合同，需双方协商同意后，违约方支付另一方三个月租金作为违约金；如在合同期内甲方要收回房屋需赔偿乙方装修装饰费50000元。美嘉公司已向张弦支付押金2000元。美嘉公司已向张弦支付房屋租金至2020年3月14日。诉争房屋2020年一年物业服务费为1301元。2020年1月29日，美嘉公司通过微信向张弦提出减免租金请求，双方交涉未果；2020年4月13日，张弦通过微信告知美嘉公司差欠一个月房租，如不续租将收房；2020年4月15日，张弦更换门锁并将房屋收回。至本院法庭辩论终结，房屋门锁钥匙由张弦持有。经原、被告对诉争房屋内美嘉公司主张的诉讼请求第五项中的物品进行现场清点，双方均确认无异议。至本院第二次庭审时，双方均确认美嘉公司已付清张弦反诉请求中的电费280.67元。本院认为,美嘉公司与张弦于2018年11月6日续签的《房屋租赁及委托租赁合同》，系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。美嘉公司自2020年3月15日起未向张弦支付房租，2020年4月15日张弦在双方协商减免租金事宜未果后自行更换诉争房屋门锁将房屋收回，故双方租赁合同已于2020年4月15日解除，张弦反诉主张美嘉公司继续履行双方签订的《房屋租赁及委托租赁合同》，本院不予支持。关于租金，因2020年1月23日至2020年4月8日武汉市受到新冠疫情影响，美嘉公司酒店生意难以正常经营，2020年4月8日虽解除离汉通道管制，但疫情的影响并未立即消除，生产生活秩序处于未完全恢复的状态，而新冠疫情的发生属不可抗力，双方当事人均无法预见，不能避免，在此期间原、被告均遭受了损失，本院综合考虑上述情况，根据公平和诚实信用原则，本院依法酌情处理美嘉公司2020年1月23日至2020年4月14日实际占有涉案房屋期间的房租，因美嘉公司已向张弦支付2020年1月23日至2020年3月14日期间的房租，本院依法酌情免除美嘉公司应付的2020年3月15日至2020年4月14日期间房租，美嘉公司主张张弦退还已交租金4800元，本院不予支持。2020年4月15日后美嘉公司未实际占有使用房屋，故张弦反诉主张美嘉公司支付2020年3月14日至2020年9月14日房租14400元，本院不予支持。关于押金，双方合同签订后美嘉公司已向张弦支付押金2000元，现双方合同已解除，张弦应向美嘉公司退还押金2000元。关于违约金，根据合同约定“乙方若出现未能按时支付情况，甲方有必要给予提醒，在甲方提醒乙方之后，乙方须在五个工作日内及时支付”，张弦在2020年4月13日告知美嘉公司差欠一个月房租的两天后即2020年4月15日就更换门锁收回房屋，有违合同约定，美嘉公司在双方对疫情期间房租减免协商未果的情况下仍拖欠一个月房租，违反了“租赁期内，任何一方提出中止合同，需双方协商同意后，违约方支付另一方三个月租金作为违约金”的合同约定，双方均有违约行为，故对美嘉公司主张张弦支付违约金、张弦反诉主张美嘉公司支付违约金，本院均不予支持。关于装修费，美嘉公司未举证证明其装修实际发生费用情况，本院不予支持。关于美嘉公司主张张弦归还物品（智能门锁、智能锁网关、投影仪、投影幕布、沙发、茶几、地、地毯桌、床垫及床上用品、路由器、各类挂饰挂件、热水壶、毛巾浴巾等），经双方清点确认均无异议，故美嘉公司该项诉讼请求本院予以支持。关于物业管理费及电费，双方均确认美嘉公司已结清电费，故张弦反诉主张电费本院不予支持；涉案房屋2020年一年物业管理费为1301元，美嘉公司实际占有该房屋四个半月，故美嘉公司应向张弦支付物业管理费488元（1301元/年÷12个月×4.5个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告（反诉原告）张弦向原告（反诉被告）武汉美嘉城市客栈度假公寓管理有限公司退还押金2000元；原告（反诉被告）武汉美嘉城市客栈度假公寓管理有限公司向被告（反诉原告）支付物业管理费488元；上述应付款，应于本判决生效之日起十日内一次性给付，逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定办理。被告（反诉原告）张弦于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉美嘉城市客栈度假公寓管理有限公司归还物品（智能门锁、智能锁网关、投影仪、投影幕布、沙发、茶几、地、地毯桌、床垫及床上用品、路由器、各类挂饰挂件、热水壶、毛巾浴巾等）；驳回原告（反诉被告）武汉美嘉城市客栈度假公寓管理有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）张弦的其他反诉请求。本案案件受理费已减半收取919元由原告（反诉被告）武汉美嘉城市客栈度假公寓管理有限公司自行负担、本案反诉费已减半收取366元，由被告（反诉原告）张弦自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  王葵二〇二〇年十一月二日法官助理杨冠乔书记员李文君