浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初6004号 原告：东阳市金彤房地产开发有限公司。住所地：东阳市关山北路**。 法定代表人：马晨阳。 委托诉讼代理人：王凯，浙江国翔律师事务所律师。 被告：金锦荣，男，1964年9月14日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：陈红阳，系被告金锦荣妻子。 第三人：张雪仙，女，1958年10月6日出生，汉族，住东阳市。 第三人：胡金芳，女，1962年11月20日出生，汉族，住东阳市。 原告东阳市金彤房地产开发有限公司（以下简称金彤公司）为与被告金锦荣商品房销售合同纠纷一案，于2020年6月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，先依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。后本院依职权追加胡金芳、张雪仙为第三人参加本案诉讼。同时，因案情复杂转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年9月4日再次公开开庭进行了审理。原告金彤公司的委托诉讼代理人王凯，被告金锦荣的委托诉讼代理人陈红阳到庭参加了全部两次庭审，第三人胡金芳到庭参加第二次庭审，第三人张雪仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金彤公司起诉称：原告的原法定代表人胡金芳曾向程六一、张雪仙等七人高息借款（月利率高达5%-6%）。虽胡金芳已向出借人归还了大量款项，但因约定的借款利率实在过高，利息负担异常沉重，胡金芳未按出借人要求还清借款本息。在出借人的强烈要求下，胡金芳于2014年11月底向出借人程六一、张雪仙等七人出具了《承诺书》，内容为：1.明确了尚欠借款本息数额；2.承诺于2014年12月15日归还借款本息，如未能在该日前归还本息，则以原告开发的金彤商厦的住宅、商铺抵偿借款本息；3.购房合同签订备案后，债权债务关系消灭。后胡金芳未能在2014年12月15日前按上述承诺书归还借款本息。自2014年12月中、下旬至2018年，胡金芳与程六一、张雪仙等七位出借人及其提供的所谓购房户陆续签订了《金彤商厦购房意向书》。2015年3月18日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同的主要内容为：原告将坐落于东阳市横店镇江南路107号金彤商厦358室（建筑面积20.09平方米）以每平方米466340元的价格出卖给被告。原告认为，其与被告从未就案涉商品房的买卖进行磋商，没有经历合同成立所必需的要约、承诺过程，双方根据没有商品房买卖的一致真实意思表示，上述商品房买卖合同反映的内容完全是虚假的。而且，被告也根本没有支付购房款。本案的基础法律关系是胡金芳个人与程六一、张雪仙等七位出借人之间的民间借贷关系，因胡金芳个人向程六一等七位出借人的借款利率高达月利率5%或6%，而胡金芳个人向程六一、张雪仙等七位出借人归还了巨额款项，根据合法的利息标准，胡金芳已基本还清借款本息，故胡金芳向程六一等七位出借人出具的承诺书中反映的拖欠借款本息已不受法律保护，属非法债务。本案所涉的商品房买卖合同徒具其名，名为买卖，实为借款担保，而且，属于明确约定在胡金芳无法清偿借款时，被告可直接取得原告开发的房产所有权。故已构成“流质”，完全违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定，属无效民事行为。退一步讲，即使本案所涉商品房买卖属于以房抵债，抵偿的也是非法债务，以房抵债行为也属无效。同时，胡金芳利用职务便利，在未经原告股东会形成决议的情况下，擅自以金彤公司的房产抵偿其个人债务，也完全违反了法律禁止性规定，属无效行为。请求判决确认原、被告签订的商品房买卖合同（编号为×××18）无效。 针对上述诉讼请求，原告金彤公司提供了如下证据： 一、借条1份（复印件），以证明胡金芳与张雪仙之间借款的事实。 二、以房抵债协议、购房清单（复印件）、收条、浙江省商品房买卖合同各1份，收款收据2份，以证明下列事实：1.胡金芳和张雪仙以原告开发的房产作价抵债；2.张雪仙将抵偿房产转为被告，并以被告名义签订房屋买卖合同。 被告金锦荣辩称，被告与张雪仙是朋友，被告曾经出借给张雪仙150万元，后因张雪仙经营的公司经济困难，张雪仙提出以其所有的案涉358号商铺抵偿债务，被告表示同意。为此，原告方办理手续的人员也表示认同，故直接将案涉358号商铺以买卖的形式转让给被告。上述以房抵债合法有效，请求驳回原告的诉请。 为证明其抗辩成立，被告金锦荣向本院提供了借条复印件1份。 第三人胡金芳辩称，我确实与张雪仙之间存在民间借贷，月利率4%。后张雪仙要求将案涉358号商铺抵偿给被告，我就配合被告办理了案涉358号商铺抵偿给被告的手续，购房款是没有支付过的。 第三人胡金芳未向本院提供证据。 第三人张雪仙未作答辩，也未提供证据。 对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：第三人张雪仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供书面质证意见。 关于原告金彤公司提供的证据：证据一，胡金芳无异议。被告表示不清楚。本院认为，因出具借条的当事人胡金芳无异议，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。证据二，被告和胡金芳均无异议，本院审核具备有效证据认定要件，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。 关于被告金锦荣提供的证据：原告无异议，胡金芳表示不清楚。本院认为，因出具借条的相对方张雪仙未提异议，予以采纳，确认其具有证明被告主张的相应事实的证明力。 根据本院确认的有效证据，到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 原告于2012年7月9日设立，其于2012年7月9日至2013年8月16日期间股东有马千军（占30%）、胡金芳（占70%），于2013年11月1日变更为一人有限责任公司，胡金芳为唯一股东，于2013年11月28日股东变更为胡金芳（占70%）、陈安华（占15%）、李康康（占15%），于2020年1月14日股东变更为刘增荣（占70%）、陈安华（占15%）、马晨阳（占15%）。胡金芳自金彤公司设立后至2020年1月14日期间担任公司法定代表人，公司法定代表人于2020年1月14日变更为马晨阳。 2014年1月26日，胡金芳陈述，其与张雪仙对之前胡金芳向张雪仙的借款本息进行了结算，确认尚欠本息合计1850万元，并由胡金芳重新向张雪仙出具了一份借条，载明胡金芳向张雪仙借款1850万元，借款期限从2014年1月26日至2015年1月25日止，利息月利率2%计算。2016年7月6日，借款期限延长二年，至2017年1月26日止。 2017年3月9日，胡金芳以其本人和原告的名义（甲方）与张雪仙（乙方）签订一份以房抵偿协议，约定：截至2017年3月9日，甲方尚欠乙方本息合计18717117元，甲方以其开发的金彤商厦项目中的3楼商铺301-304、357、358，4楼商铺401-409、432-453，共37间商铺作价18717117元抵偿给乙方。协议书还对其他内容进行了约定。同日，张雪仙向原告出具了一份收条，确认收到上述37间抵偿借款的商铺。 由于张雪仙尚欠被告借款本息，经张雪仙要求胡金芳配合将原抵偿给张雪仙的案涉358号商铺直接转给被告，为此，原、被告于2017年10月30日签订了案涉商铺的浙江省商品房买卖合同。原告于当日向被告出具金额分别为466340元、1060.32元的收款收据，载明收到案涉358号商铺的购房款和维修基金，其中购房款未实际支付，被告仅支付了维修基金1060.32元。嗣后，案涉358号商铺于2017年10月30日网签备案登记至被告名下。 另查明，胡金芳将原告开发的金彤商厦部分房产用于抵偿其个人债务未经原告股东会决议授权。 本院认为，胡金芳将原告所有的房产用于抵偿其个人向张雪仙的借款本息，后由于张雪仙拖欠被告借款本息，经张雪仙、被告要求，胡金芳又配合上述当事人将原先抵偿给张雪仙的案涉358号商铺以466340元价格直接抵偿给被告，并已办理了网签登记至被告名下，但被告未实际支付购房款466340元的事实清楚，证据充分，应依法予以确认。 要判断原、被告签订的案涉商品房买卖合同效力问题，涉及争议焦点之一是胡金芳是否有权代表原告将案涉358号商铺用于抵偿其个人债务。根据《中华人民共和国公司法》第一百四十七条规定：“董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。”法定代表人不得利用职权，以公司财产为其个人偿还债务，是公司法规定的忠实义务的基本要求，不论公司章程是否作出特别规定。本案中，胡金芳利用其担任原告法定代表人的便利，未经公司股东会或董事会决议，擅自将原告所有的案涉商品房用于偿清其个人债务，属于违反法定忠实义务的无权代表行为。 在确定胡金芳擅自将原告所有的案涉商品房用于清偿其个人债务，属于无权代表行为的情况下，其该无权代表行为的对外效力问题（即是否对被告发生效力），是本案的另一争议焦点。《中华人民共和国公司法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”。相对人是否知道或者应当知道法定代表人越权，应当结合法律规定、交易的性质和金额以及具体交易情境予以综合判定。假定胡金芳作为法定代表人以原告名义出售商品房，被告向原告支付相应的购房款，此属于公司正常的经营活动，即使原告内部章程对胡金芳代表权有限制性规定，也不具有对抗外部相对人的效力。然而本案所涉及的房屋买卖合同使原告不能获得任何对价，不属于公司正常经营活动，且胡金芳同时代表公司和个人签约，行为后果将公司利益转移给个人，具有明显地超越代表权的外观。《中华人民共和国公司法》第十六条第二款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须股东会或者股东大会决议。”该条款说明公司法对关联担保这种无对价的特殊交易，对代表权做了限制性规定，必须经股东会同意。为股东及法定代表人清偿债务的性质较关联担保更为严重，公司直接对外承担债务而不能取得经营利益，如未经股东会同意，将构成侵占公司财产的行为。综合考虑本案的交易过程和事实，被告应当知道胡金芳的签约超越代表权限，被告不属于《中华人民共和国公司法》第五十条保护的善意相对人。 需要说明的是，原告及胡金芳在本案中均主张张雪仙从胡金芳处收取月利率4%的高息，但在本案中未充分举证，本院无法认定。胡金芳可另行向张雪仙主张权利。 综上所述，原告要求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。张雪仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可对本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国公司法》第十六条、第五十条、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 原告东阳市金彤房地产开发有限公司与被告金锦荣于2017年10月30日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为：×××18）无效。 案件受理费100元，由被告金锦荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴 玻 人民陪审员  王静婷 人民陪审员  吴彩萍 二〇二〇年十一月二日 代书 记员  楼玲菲