贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1773号上诉人（原审原告、反诉被告）：王小吉，女，1955年7月23日出生，苗族，住贵州省水城县。委托诉讼代理人：杨国，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201410356603。委托诉讼代理人：吴仕云，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201711916311。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚建军，男，1968年9月26日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。上诉人王小吉因与被上诉人姚建军租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王小吉上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、四项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求、驳回被上诉人的一审反诉诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、本案一审遗漏必要当事人。案涉房屋的权属涉及林业局、贵州邦瑞农业科技有限公司，因此，被上诉人是否享有案涉房屋的管理权，能否享有房屋的租金都需要将相应的当事人追加进入庭审才能查清。根据一审中的证据，水城县农业农村局在案涉房屋张贴“此房为危房，禁止使用，否则后果自负”，在张贴过程中，该局的工作人员就明确向被上诉人说到“这个房屋是危房，不能居住，你也不能收取对方的租金”，即若水城县农业农村局享有该房屋的所有权，则被上诉人的租房行为并未得到追认，被上诉人也不应享有租金权利。被上诉人向一审提交和贵州邦瑞农业科技有限公司签订的协议用于证明对案涉房屋具有管理权利，故本案也涉及贵州邦瑞农业科技有限公司。因此，水城县农业农村局、贵州邦瑞农业科技有限公司与本案有利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条的规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。二、案外人徐娥仙猪圈倒塌是被上诉人的行为直接导致的，所产生的民事赔偿责任应由被上诉人承担。一审判决第7页载明“而在租赁期间，位于钟山区（原水城县畜牧场）9间猪圈系王小吉管理、使用，因其管理不善造成他人财产损害的后果，应由王小吉自行负担”，该表述是因一审法院事实不清导致。上诉人租用案涉房屋之后，一直是尽量维持房屋的原状予以使用，后被上诉人要求上诉人将房屋修高，上诉人不同意，后被上诉人将沙钢拉至房屋处，强硬要求将房屋修高，因被上诉人是出租人，上诉人无奈予以妥协，房屋搭高后因刮风将沙钢吹落导致徐娥仙的猪圈倒塌，因此，是被上诉人的行为直接导致案外人徐娥仙的猪圈倒塌，相应的民事责任应由被上诉人承担。上诉人是在以为被上诉人享有合法管理房屋，收取租金的前提下，且被上诉人承诺用维修猪圈的钱折抵租金，上诉人才同意修复猪圈，故被上诉人应将上诉人修复猪圈所支付的18000元返还上诉人。三、一审法院租金计算错误，且被上诉人未按《租房合同》履行合同义务，案涉房屋系危房，租金不应得到支持。一审判决计算房屋租金为19.5个月×220元＝4290元（自2018年8月1日计算至2020年3月14日），但被上诉人在一审反诉状已认可收到租金1440元，即使上诉人需要支付租金，被上诉人自认收到的1440元应予以扣减。根据2020年3月10日《人民调解笔录》、水城县农业农村局的张贴告示等证据，本案案涉房屋系危房，不满足基本的居住要求，被上诉人作为出租人，应至少保障房屋可以安全居住。其次，上诉人与被上诉人签订的《租房合同》第四条第三项约定，在乙方使用期间甲方应保证乙方的水、电正常。根据上诉人提供的《搭电安全协议》，被上诉人多次强制断电，最长断电的时间超过1个月，上诉人无奈之下从别处搭电使用，因此，即使上诉人未代被上诉人修复案外人徐娥仙的猪圈，租金也不应得到支持，被上诉人收取的部分应予以返还上诉人。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销或发回重审。被上诉人姚建军辩称，一、自租房合同签订后，被答辩人仅支付答辩人猪圈租金3000元、房屋租金1440元，尚欠答辩人猪圈租金3500元、住房租金5060元，共计8560元。答辩人多次要求被答辩人支付欠付的租金，并将猪圈及房屋返还，但被答辩人拒不履行。双方因此发生纠纷，钟山区凤凰街道办事处凤凰村人民调解委员会曾进行调解，但无果，后双方均向钟山分局朝阳派出所报警，派出所亦组织双方协调处理未果。二、被答辩人在租赁期间，因其管理不善，造成案外人徐娥仙的猪圈受损，被答辩人要求答辩人对其进行赔偿，因答辩人拒绝该要求，被答辩人以此为由拒不支付欠付的租金。水城县农业农村局已明确告诉双方当事人，出租的房屋是危房，不能继续居住，要求被答辩人搬离，并且被答辩人在租住的房屋内存放有两桶汽油及其他杂物等，室内电线、开关等多处裸露，存在重大火灾安全隐患，为避免发生火灾，答辩人仅是将汽油等搬出室外，并未侵害其其他财产权益。被答辩人在一审中提交的赔偿清单中价值90195.2元的19种财产，答辩人从未见过，也不可能占用或损毁。钟山分局朝阳派出所出具的《情况说明》，仅能证明双方因房屋租赁产生纠纷，不能以此认定答辩人具有违法行为或占用、损毁被答辩人的财产。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条之规定“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”被答辩人在2018年8月1日房屋租赁到期后一直未交租金且强行占用房屋长达19.5月，侵犯了答辩人的合法使用权，上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王小吉向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2017年3月31日所签订的《租房合同》；2.判令被告退还原告房屋及猪圈租金4640元、猪圈修复费用18000元，共计人民币22640元；3.案件受理费由被告承担。被告（反诉原告）姚建军向一审法院提出反诉请求：1.依法判决解除双方于2017年3月31日签订的《租房合同》；2.依法判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付猪圈租金3500元、住房租金5060元，共计8560元；3.依法判决原告（反诉被告）将占用的位于钟山区（原水城县畜牧场）猪圈9间及住房2间返还被告（反诉原告）；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。一审法院认定事实：2017年3月31日，姚建军与王小吉签订《租房合同》一份，约定：姚建军将位于钟山区（原水城县畜牧场）猪圈9间出租给王小吉，租赁期间为2017年3月31日至2018年3月31日；租金一年为2000元，3年之后每年按10%涨租金即200元；姚建军必须保证该猪圈无产权纠纷，如遇拆迁，姚建军应提前2个月通知王小吉；发生拆迁之后的相关赔偿事宜为除姚建军拥有的房屋和土地赔偿之外，其他的赔偿应归王小吉所有；王小吉搭建的房屋归姚建军所有，安全从电表外，姚建军不保证，出现不安全的事情，由王小吉自负；双方还对其他事项进行了相应约定。双方还达成口头协议，王小吉向姚建军租用住房2间，每月租金为220元。2020年1月23日、2020年2月27日及2020年2月28日，原告王小吉与被告姚建军因租房问题发生纠纷，故王小吉向公安机关报警。2020年3月14日之后，2间住房即由姚建军管理、控制。2020年3月31日，六盘水市公安局钟山分局朝阳派出所出具《情况说明》一份，载明王小吉多次向该所报警，接警后经民警了解，王小吉与姚建军在钟山区凤凰新区南站畜牧场因房屋租赁产生纠纷，后姚建军将王小吉租赁房屋内的物品强行搬至屋外，该所于2020年3月20日组织双方协调处理未果。王小吉一直占用9间猪圈至今，现因双方为上述猪圈及住房的租赁事宜发生纠纷，故王小吉诉至法院，姚建军提起反诉。一审法院认为，姚建军与王小吉于2017年3月31日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，系有效合同。现双方均要求解除上述《租房合同》，且该合同已无实际履行可能，故予以支持。因双方发生纠纷前，王小吉已实际使用猪圈及住房，且王小吉亦未举证证明双方对案外人猪圈修复费用的负担进行了约定，且案外人的猪圈亦非本案争议租赁物，而在租赁期间，位于钟山区（原水城县畜牧场）9间猪圈系王小吉管理、使用，因其管理不善造成他人财产损害的后果，应由王小吉自行负担，故对王小吉请求姚建军退还其房屋及猪圈租金4640元、猪圈修复费用18000元的诉讼请求，不予支持。因王小吉认可上述9间猪圈至今仍由王小吉使用，王小吉亦未举证证明其已如数支付姚建军猪圈租金，故对姚建军要求王小吉支付猪圈租金3500元的反诉请求，予以支持。对双方口头约定的住房租金，因双方均认可自2020年3月14日起，姚建军已管理、控制该住房，故2020年3月15日之后的租金不应继续计算，该住房的租金从2018年8月1日计算至2020年3月14日共计19.5个月应为4290元（19.5月×220元）。《租房合同》解除后，王小吉即无合法理由占用租赁物，故姚建军要求王小吉返还位于钟山区（原水城县畜牧场）9间猪圈的反诉请求，予以支持；因双方均认可2间住房自2020年3月14日起已由姚建军管理、控制，故姚建军要求王小吉返还位于钟山区（原水城县畜牧场）2间住房的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条的规定，作出如下判决：一、解除原告（反诉被告）王小吉与被告（反诉原告）姚建军于2017年3月31日签订的《租房合同》；二、驳回原告（反诉被告）王小吉的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）王小吉于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）姚建军猪圈租金3500元及住房租金4290元，共计7790元；四、原告（反诉被告）王小吉于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）姚建军位于钟山区（原水城县畜牧场）猪圈9间；五、驳回被告（反诉原告）姚建军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费366元，因适用简易程序减半收取183元，由原告（反诉被告）王小吉负担（王小吉已自愿预交）。反诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告（反诉原告）姚建军负担2元，由原告（反诉被告）王小吉负担23元（姚建军已自愿预交，由王小吉于判决生效之日起十日内返还姚建军）。二审中，上诉人王小吉向本院提交了如下证据：第一组证据：接处警登记表四页、场地出租合同一份、询问笔录七份，拟证明双方产生矛盾多次报警处理过，姚建军自述将王小吉租用的房屋断电，将其家中化肥提到室外，还曾经拿石头砸王小吉，以及出租给王小吉的房屋是水城县农业农村局的。被上诉人姚建军的质证意见是：因为对方用电引起线路燃烧，被上诉人没有提过上诉人的化肥，也没有拿石头砸上诉人，被上诉人是和饲料厂对接的房屋。第二组证据：光碟两张，拟证明双方在居委会达成过调解协议，协议内容为王小吉三天内搬家，姚建军不收取租金。在场的民警以及参会的人员均认为在双方没有其他纠纷的前提下不收取王小吉的租金，其仍拒绝搬走不符合常理，其不搬走是因为没有得到平等合理的待遇。被上诉人姚建军的质证意见是：居委会调解是在2020年3月10日，居委会相关人员叫被上诉人给王小吉三天时间搬家不收租金，被上诉人同意，但3月14日上诉人仍不搬家，就是违约。第三组证据：房屋修建承包合同，拟证明上诉人王小吉租用的猪圈倒塌，致使案外人徐娥仙家的猪圈倒塌，为了将猪圈修复，王小吉与罗某签订了该协议，并支付罗某相应修建费用13800元。同时证明上诉人王小吉租用的猪圈倒塌是因被上诉人要求将猪圈支高所致，上诉人与被上诉人当时进行过协商，上诉人将徐娥仙的猪圈进行修复所产生的费用从上诉人的租金中予以扣减。被上诉人姚建军的质证意见是：上诉人所说的不是事实，租房合同第2条明确乙方必须按时交纳租金，否则视为乙方违约，甲方可以随时终止合同。上诉人和案外人徐娥仙签订协议与被上诉人无关。二审中，上诉人王小吉申请证人罗某、王某出庭作证，拟证明徐娥仙的猪圈是证人罗某修复，王小吉向罗某支付了徐娥仙猪圈修复的相应费用，姚建军与王某商量把房子支高，王某说要听老板的，王小吉说支高不安全。上诉人王小吉的质证意见是:对证人证言的三性均认可，可以证明徐娥仙的猪圈倒塌产生的相关费用系王小吉支付，且王小吉的猪圈倒塌是杉杆将房屋支高，彩钢瓦被风吹飞而导致徐娥仙的房屋受损。被上诉人姚建军的质证意见是：罗某所讲不是事实，其与王小吉是老表关系，被上诉人有罗某与吴远泽的通话录音，罗某说其和王小吉是老表关系，王小吉搭建房屋支付的费用与被上诉人无关，是王某和王小吉协商好从被上诉人家扛去的杉杆，是王某与王小吉搭建，被上诉人没有叫王某搭建。二审中，被上诉人姚建军未向本院提交新证据。对于上诉人王小吉在二审中向本院提交证据及其申请出庭作证的证人证言的分析与认定：接处警登记表、询问笔录及光碟相互印证，能够证明双方当事人因租赁房屋、猪圈发生纠纷及经过相关单位调解的事实，本院予以采信。场地出租合同的双方当事并非本案当事人，房屋修建承包合同系上诉人王小吉与案外人之间的关系，与本案无关，本案中不予采信。证人罗某、王某在本案中陈述的证言不足以证明被上诉人姚建军要求上诉人王小吉修复徐娥仙猪圈及用杉杆将猪圈支高的事实，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案是否遗漏必要的共同诉讼当事人；二、被上诉人姚建军是否应当返还上诉人王小吉房屋、猪圈租金4640元及修复猪圈的费用18000元；三、一审判决上诉人王小吉支付被上诉人姚建军的房屋租金是否有误。关于本案是否遗漏必要共同诉讼当事人的问题。本案系租赁合同纠纷，租赁合同的双方当事人是上诉人王小吉与被上诉人姚建军，被上诉人姚建军是否享有案涉房屋的处分权并不影响租赁合同效力，上诉人王小吉主张本案遗漏必要共同诉讼当事人的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于被上诉人姚建军是否应当返还上诉人王小吉房屋、猪圈租金4640元及修复猪圈的费用18000元的问题。首先，被上诉人姚建军将房屋、猪圈租赁给上诉人王小吉使用，上诉人王小吉就应依约向被上诉人姚建军支付租金，故上诉人王小吉主张返还案涉房屋、猪圈的租金4640元无法律依据，本院不予支持。其次，上诉人王小吉主张被上诉人姚建军退还其修复案外人徐娥仙猪圈花费的18000元，但其未能举证证明对于修复徐娥仙的猪圈所产生的费用与被上诉人姚建军进行协商并约定由被上诉人姚建军承担该费用的事实，且姚建军不予认可承担该费用，故上诉人王小吉依据其自行与案外人徐娥仙达成的修复猪圈的协议而向被上诉人姚建军主张该修复费用缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于一审判决上诉人王小吉支付被上诉人姚建军的房屋租金是否有误的问题。本案中，上诉人王小吉主张一审判决计算房屋租金为19.5个月×220元=4290元（自2018年8月1日计算至2020年3月14日），但被上诉人在一审反诉状中已认可收到租金1440元，即使上诉人需要支付租金，被上诉人自认收到的1440元应予扣减。经查，上诉人王小吉在二审中陈述案涉房屋的租赁时间是2017年3月31日、收回时间是2020年3月14日，而被上诉人姚建军在二审中陈述案涉房屋的租赁时间是2017年7月30日、收回时间是2020年3月14日。由此可见，上诉人王小吉陈述的房屋租赁期间长于被上诉人姚建军陈述的租赁期间，被上诉人姚建军的该陈述对上诉人王小吉更为有利，按照被上诉人姚建军陈述的租赁期间计算案涉房屋2017年7月31日至2018年7月31日期间的租金为2640元（220元/月×12个月），该租赁期间的房屋租金金额2640元大于被上诉人姚建军自认已收到上诉人王小吉的房屋租金1440元。一审判决扣减该租赁期间后，结合被上诉人姚建军在一审庭审中的陈述自2018年8月1日起计算上诉人王小吉应当支付案涉房屋的租金至2020年3月14日为4290元并无不当，上诉人王小吉主张该房屋租金4290元还应当扣减1440元缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王小吉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由上诉人王小吉负担。本判决为终审判决。审判长  张德权审判员  高良萍审判员  龙 婷二〇二〇年十一月十八日法官助理浦红梅书记员李炳兰