河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2085号上诉人（原审被告）：河南雅顺置业有限公司。住所地：漯河市郾城区107国道嘉和苑**楼。法定代表人：冯东亮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：万记虎，河南九九律师事务所律师。委托诉讼代理人：张延华，河南九九律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周付霞，女，回族，1972年6月10日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：刘群生，漯河市源汇区华安法律服务所法律工作者。上诉人河南雅顺置业有限公司（以下简称雅顺公司）因与被上诉人周付霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅顺公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、诉讼费用由周付霞承担。事实和理由：1、雅顺公司与周付霞之间签订的商品房买卖合同未实际履行，该合同不产生法律效力。雅顺公司与周付霞自2016年签订商品房买卖合同后，周付霞并未支付购房款，已付款系因案外人与周付霞有债权债务关系，案外人出具的证明，并非周付霞交付给了雅顺公司。2、2016年涉案房屋已经实际交付给他人，周付霞在明知的情况下欺骗雅顺公司，签订了商品房买卖合同，其主观恶意明显。3、本案不属于法律意义上的一房二卖。涉案房屋系由法院判决雅顺公司交付给他人，并非雅顺公司同时将涉案房屋出卖给不同的买受人。4、雅顺公司不应当向周付霞退款并承担赔偿责任。雅顺公司没有故意隐瞒涉案房屋已经出卖给第三人的事实，不应当退款并承担已购房款金额的赔偿责任。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法支持雅顺公司的上诉请求。周付霞二审答辩称，1、周付霞与雅顺公司签订的《商品房买卖合同》有效，周付霞已履行合同义务。2、雅顺公司隐瞒事实，明显存在故意一房两卖。请求驳回上诉，维持原判。周付霞向一审法院起诉请求：1、解除周付霞、雅顺公司于2016年5月14日签订的商品房买卖合同；2、雅顺公司返还购房款178000元，并从2012年7月28日起按照同期银行贷款利率支付占有期间的利息；3、雅顺公司向周付霞支付178000元赔偿款；4、雅顺公司赔偿周付霞损失399682元；5、雅顺公司返还周付霞维修基金、契税、燃气初装费、有线电视使用费等费用共计20000元；6、本案诉讼费及鉴定费由雅顺公司承担。一审法院认定事实：为购买雅顺公司开发的位于漯河市郾城区××国道水畔城邦2号楼2单元8层806号房屋，案外人赵丽苹自2012年6月10日起至2012年6月13日止，累计向漯河市和泰房地产开发有限公司支付定金5万元。2012年6月13日，漯河市和泰房地产开发有限公司向赵丽苹出具5万元的收据一份；赵丽苹于2012年7月28日向漯河市和泰房地产开发有限公司支付购房首付款128000元，漯河市和泰房地产开发有限公司向赵丽苹出具128000元的收据一份，以上共计178000元。因赵丽苹与本案周付霞存在债权债务关系，为清偿对周付霞的债务，赵丽苹将该套房产转让给周付霞。2016年5月12日，赵丽苹出具“证明”一份，该“证明”的主要内容为：“我叫赵丽苹，身份证号，于2012年7月购买水畔城邦2号楼806室面积124平方左右，我现自愿将该套房更为周付霞身份证号，由此产生的一切纠纷，均有本人承担全部法律责任。赵丽苹、刘鹏昊、周付霞，2016年5月12号。”漯河市和泰房地产开发有限公司现更名为雅顺公司。2016年5月14日，周付霞与雅顺公司签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同一份，雅顺公司将其开发的位于漯河市郾城区××国道水畔城邦2号楼2单元8层806号，建筑面积为124.56㎡的房屋出卖给周付霞，售价为3321.43元／㎡，房屋总价款为413718元，雅顺公司在该合同出卖人处加盖合同专用章，周付霞在买受人处签名。2012年，案外人张洪涛以雅顺公司为被告起诉至漯河市郾城区人民法院，要求雅顺公司继续履行与其签订的两份房屋买卖合同。漯河市郾城区人民法院于2014年11月10日作出（2012）郾民初字第02469号民事判决书，判决：继续履行张洪涛与雅顺公司于2010年3月13日签订的两份水畔城邦定房协议书；二、张洪涛在判决生效后十日内将下欠雅顺公司的两套购房款169379元交付给雅顺公司，雅顺公司在收到张洪涛下欠的169379元购房款后，应在十日内将水畔城邦2号楼2单元10层1005号房屋和水畔城邦2号楼2单元8层806号房屋交付给张洪涛，同时为张洪涛办理相关房产手续。后雅顺公司不服提出上诉，2015年4月13日，漯河市中级人民法院作出（2015）漯民终字第159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经周付霞申请，一审法院委托河南盛富达房地产评估有限公司对水畔城邦2号楼2单元8层806号房屋进行价格评估，2020年5月6日，该公司作出豫S**估字［2020］231205003号房地产司法鉴定估价报告，确定案涉房屋在价值时点（2020年4月10日）的市场评估价值为81.34万元。周付霞为此支出评估费8633元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，漯河市中级人民法院已经于2015年4月13日作出生效判决，判令案涉房屋归案外人张洪涛所有，本案周付霞通过购房合同支付购房款方式进而取得案涉房屋所有权的目的已经无法实现，故周付霞诉请解除双方签订的房屋买卖合同的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故在解除双方签订的房屋买卖合同后，雅顺公司应当返还周付霞购房款178000元，并自2016年5月14日起支付资金占用期间的利息。该法第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”案外人赵丽苹将房屋买卖合同中买受人的权利转让给了周付霞，且周付霞也与雅顺公司于2016年5月14日签订了房屋买卖合同，周付霞当然享有房屋买卖合同中买受人的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”漯河市中级人民法院于2015年4月13日作出的（2015）漯民终字第159号判决书确认案涉的水畔城邦2号楼2单元8层806号房屋归案外人张洪涛所有，在此情况下，雅顺公司仍在2016年5月14日与周付霞签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给周付霞，导致商品房买卖合同目的无法实现，故周付霞诉请雅顺公司承担已付购房款178000元赔偿责任的诉请有法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，周付霞主张房屋差价损失的计算方法与其支付全部购房款的情形下计算出来的数额相同，明显违背公平原则，故应当按照周付霞实际支付的购房款的比例来计算房屋差价损失，周付霞、雅顺公司签订《房屋买卖合同》之时约定购房单价为3321.43元／㎡，购房面积为124.56㎡，房屋总价款为413718元，后经评估，案涉房屋单价为6530元／㎡，房屋总价款为813400元，故雅顺公司应当向周付霞赔偿损失171961元【（813400元－413718元）×178000元÷413718元】。周付霞主张的维修基金、契税、燃气改装费、有线电视使用费等费用因未提交证据予以证明，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除周付霞、雅顺公司于2016年5月14日签订的编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同；二、雅顺公司向周付霞返还购房款178000元及利息（利息自2016年5月14日计算至购房款全部返还完毕时止，其中2016年5月14日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至购房款返还完毕之日止期间的利息按全国银行间同行业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；三、雅顺公司赔偿周付霞购房款178000元；四、雅顺公司赔偿周付霞损失171961元；五、以上二、三、四项于判决生效后十日内履行完毕；六、驳回周付霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5780元、评估费8633元，以上共计14413元，由雅顺公司负担。二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，赵丽苹为购买漯河市郾城区××国道水畔城邦2号楼2单元8层806号房屋，向漯河市和泰房地产开发有限公司（后更名为雅顺公司）交纳了5万元定金和128000元首付款，漯河市和泰房地产开发有限公司于2012年6月13日向赵丽苹出具5万元的收据、于2012年7月28日向赵丽苹出具128000元的收据，以上共计178000元。为清偿对周付霞的债务，赵丽苹将该套房产转让给周付霞并出具证明，周付霞与雅顺公司于2016年5月14日签订房屋买卖合同，此时起周付霞享有涉案房屋买受人的权利。由于雅顺公司隐瞒其已于2010年3月13日与张洪涛签订定房协议书及人民法院生效判决书判决其继续履行与张洪涛签订的定房协议书的事实，一房二卖，致使周付霞购房合同目的不能实现，一审法院判决雅顺公司向周付霞返还已付购房款（178000元）及利息、赔偿损失（171961元），并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（178000元），符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决结果并无不当，本院依法予以维持。综上所述，雅顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11560元，由上诉人河南雅顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  林晓光审判员  李 刚二〇二〇年十一月三日法官助理王潇逍书记员王泽珍