河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15636号上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路**。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈超英，女，1983年7月2日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：张凯湘，北京市中创（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）因与被上诉人陈超英商品房预售合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初6479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月27日开庭审理了本案。上诉人恒林公司的委托诉讼代理人邱盼盼，被上诉人陈超英的委托诉讼代理人张凯湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒林公司上诉请求：1、请求判令发回重审、撤销或改判一审法院作出的（2020）豫0182民初6479号民事判决书第（二）项，支持上诉人的上诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人陈超英双方签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》明确约定了标的物房屋的坐落位置、楼层、面积及将来依预约签订本约等内容，属于商品房预约合同的性质。双方签订预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同。被上诉人未按照约定的房款方式和期限支付首期款，未签订《商品房买卖合同》，双方未形成正式的商品房买卖合同关系。而“无理由退房”的优惠政策的适用前提是双方形成了正式的商品房买卖合同关系，先买房才能退房。上诉人与被上诉人之间只签订有认购书，签订认购书不是真正意义上的买房，被上诉人陈超英缴纳的款项不是房款，而是定金，是为了约束双方去订立买房合同而缴纳的款项。被上诉人陈超英不与上诉人订立正式的商品房买卖合同，违反预约合同的约定不订立本约，应当依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定，适用定金罚则，定金不予退还，而不应当适用“无理由退房”的优惠政策。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，被上诉人在新闻媒体及其公众号上宣传“无理由退房”的优惠政策的内容属于要约邀请，不属于认购书的内容。双方未签订商品房买卖合同，宣传广告更不是商品房买卖合同的内容。被上诉人要求上诉人承担二倍定金返还的理由是上诉人未通知其以及未经其同意的情况下，将房屋另售。被上诉人对该主张负有举证责任，举证不能应当承担败诉的诉讼风险。一审判决书中也明确，被上诉人未提供任何上诉人违约的证据，因此应当驳回被上诉人的全部诉讼请求，而不是只驳回加倍部分的诉讼请求。一审法院只驳回定金加倍部分的诉讼请求，而依据“无理由退房”的宣传广告让上诉人返还定金，违反事实与法律规定。在实务中，客户与上诉人签订《商品房买卖合同》时，符合条件的，与上诉人签订《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，双方约定自签订《商品房买卖合同》之日起至交房之日止，客户无违约情形的，可以无理由退房。现，陈超英违反认购书约定，未与上诉人签订《商品房买卖合同》，更未签订《无理由退房承诺书》《无理由退房协议书》，甚至有违约情形，根本不符合无理由退房的条件。综上所述，一审判决事实不清、证据不足、适用法律错误，请求法院判令发回重审、撤销或改判一审法院作出的（2020)豫0182民初6479号民事判决书第（二）项，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈超英辩称：现就上诉人恒林公司的《上诉状》，可归纳出以下三个主要上诉理由：1.恒林公司在新闻媒体及公众号上宣传的“无理由退房”的优惠政策的内容属于要约邀请，不属于认购书的内容；2.“无理由退房”的前提是先买房才能退房，而恒林公司尚未与陈超英订立正式商品房买卖合同，不适用“无理由退房”；3.恒林公司认为在陈超英不能举证恒林公司违约的前提下，应当全部驳回陈超英的诉讼请求，而非部分驳回。被上诉人认为恒林公司的上诉理由完全不能成立，请求法院驳回恒林公司的上诉请求，维持原判，具体理由如下：一、“无理由退房承诺”构成陈超英与恒林公司之间认购书内容的一部分。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“××就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。早在2015年4月15日，恒大集团就通过举办新闻发布会，面对全国600多家媒体，宣布全国范围内无理由退房。并且，恒大公司为了推广销售，面向社会散发了无理由退房的宣传资料；同时亦在互联网竭力宣传，并将该无理由退房作为卖点极力大肆进行宣传；更是公开宣称“2015年恒大全国首推无理由退房，一政激起千层量，恒大用真正为客户服务的准则，颠覆了地产行业的潜规则”。因此，恒大购房者可以享有“无理由退房”在实际上成为众所周知的事实。本案中，恒林公司在销售其商业项目时，其销售广告以及宣传资料均就“无理由退房”作了明确的允诺。另外，在其他条件不相上下、没有显著优势的情况下，作为购房人的陈超英是无法忽视这个卖点的，即该卖点对陈超英作出购买选择具有很大影响；并且，案涉房产作为期房，从款项交付到实际入住期间需要经历较长期间，以及各种不确定性的风险，开发商的承诺对购房人而言在很大程度上是起决定性作用的。因此，“无理由退房承诺”构成恒林公司的要约，在陈超英与恒林公司签订认购书时，成为认购书内容的一部分【类案参见郑州市中级人民法院（2020）豫01民终5272号民事判决书】。二、恒林公司对无理由退房所作的各种限制性条款，以及认购书中要么按期签订商品房预售合同要么放弃所交定金的限制性条款属于格式条款，对于陈超英不具有约束力。1.对于恒林公司在其广告中承诺的“无理由退房”，按照一般公众理解应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任，但恒林公司以认购定金形式和格式条款对“无理由退房”政策作出限制，违反了诚实信用原则，因此，对无理由退房所做的各种限制性条款属于格式条款，对于买受人不具有约束力【类案参见郑州市中级人民法院（2018）豫01民终19965号民事判决书】。2.认购书作为预约合同，认购书的目的在于当事人对将来签订的特定合同的相关事项进行规划，其主要意义在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达到本约合同的义务【张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案，《最高人民法院公报》2012年第11期】。而认购书的格式条款第5条记载的“乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”内容，含有要求陈超英按时接受并签订恒林公司所提供的预售合同之意，也即迫使陈超英要么按期签订商品房预售合同要么放弃所交定金，系对陈超英就本约内容磋商权利的限制与排斥，因此，该格式条款依法无效【类案参见苏州市中级人民法院（2017）苏05民终4645号民事判决书】。三、恒林公司拒绝履行认购书，将案涉争议房产再次对外出让，导致陈超英合同目的不能实现，本应当承担违约责任。本案中，由于付款方式为按揭付款，陈超英的代理人焦书涛在签订认购书时，明确告知销售顾问郭明辉，买受人陈超英因不在郑州，贷款办理等事宜不能面签。而恒林公司销售顾问郭明辉向买受人承诺，可通过后续公证等手续予以解决。基于此，才签订了认购书。但是，在后续办理过程中，恒林公司违背上述承诺事项，致使贷款办理未能照常进行，且在代理人焦书涛积极与恒林公司协商按揭贷款的过程中，恒林公司未经买受人陈超英同意，也未经任何通知的情况下，将案涉争议房屋再次对外出售（见陈超英一审证据5、6、7），致使陈超英不能实现认购书合同目的。因此，恒林公司应当依约向陈超英承担违约责任。一审法院开庭审理时，恒林公司无正当理由拒不到庭，承办法官就陈超英提供证据提出了更高的心证要求。进而认为，仅凭恒林公司销售人员的微信聊天记录以及电话录音，不足以认定该案涉房屋另行出售的事实。在恒林公司未到庭，致该问题无法进一步确认的情况下，一审法院最终未支持陈超英提出的双倍返还定金的诉求，仅支持返还定金。四、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还买受人。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“××通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还买受人。”首先，本案中，商品房预售的本约合同确未订立，但系恒林公司拒绝履行认购书，将案涉争议房产再次对外出让原因所致，虽然一审法院认为陈超英就此提出的证据，存在证明力不足的问题。但可以确定的是，本约合同的未订立非可归因于陈超英，并且，恒林公司也并未提供任何证据证明未能订立本约的原因可归责于陈超英【当事人双方均主张未能订立本约的原因在于对方的，双方均应当对各自主张承担举证证明责任。参见北京市第一中级人民法院（2019）京01民终6142号民事判决书】。其次，在不能适用前述无效的格式条款来归责于陈超英，双方当事人无证据证明系当事人一方的原因造成的情况下，则属于不可归责于双方当事人的原因，不在认购书所指的违约情形内，故案涉认购书应当解除【类案参见苏州市中级人民法院（2017）苏05民终4645号民事判决书】。因此，恒林公司应当将定金返还陈超英。陈超英向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告返还双倍定金100000元；2.本案诉讼费由被告承担。本案在诉讼过程中，陈超英增加诉讼请求，要求解除原、被告于2019年10月27日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》。一审法院认定事实,2019年10月27日原告作为乙方（买受人）与作为甲方的被告（××）签订《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，主要内容为：乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘130底商105单元，该商品房建筑面积共171.54平方米，其中套内建筑面积149.98平方米，总金额为1302198元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币伍万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择按揭付款的付款方式：乙方须于2019年10月29日前支付首期房款602198元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款65万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金11150元，乙方支付首期款的同时预缴税费570元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。焦书涛代原告在该认购书上签名。同日，焦书涛代原告向被告交款50000元。另查明，本案事实与该院（2020）豫0182民初96号民事判决事实基本一致，该判决已经郑州市中级人民法院（2020）豫01民终5272号民事判决予以维持。一审法院认为，原、被告签订《郑州恒大山水城商品房认购书》，原告认购了被告开发的房屋，焦书涛代原告向被告支付定金50000元，该事实有原告提供的认购书及交费凭证予以证明，该院予以确认。因被告在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策，即被告在购房人提出解除合同退房时，为购房人提供退房服务，现原告要求解除认购书，退还定金，被告应按其承诺的无理由退房给予办理，故对原告的该诉讼请求，该院予以支持。因原告未提供充分证据证明被告有违约行为，故对原告诉讼请求中的定金加倍部分的请求，该院不予支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年10月27日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》；二、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告陈超英定金50000元；三、驳回原告陈超英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由原告陈超英负担625元，被告郑州恒林置业有限公司负担525元。二审期间，双方当事人未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人与上诉人于2019年10月27日签订《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，被上诉人向上诉人认购郑州恒大山水城楼盘130底商105单元房屋，被上诉人向上诉人支付定金50000元。因被上诉人认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策，即：上诉人应当在购房人提出退房即解除合同时，上诉人应当为购房人提供退房服务，但被上诉人要求退房时，上诉人认为按照《郑州恒大山水城商品房认购书》约定，被上诉人放弃购买该房屋，所付款项50000元不予退还。同时上诉人以适用无理由退房，双方还需另行签订《无理由退房协议书》，并符合约定的无理由退房条件为由，拒绝退还被上诉人定金50000元。鉴于双方签订《郑州恒大山水城商品房认购书》时，上诉人应当与被上诉人签订《无理由退房协议书》，并明确约定的无理由退房的条件，以期能够让购房者了解无理由退房的情形，上诉人未能提交相关证据证明被上诉人明知无理由退房适用条件及受限制的情形，且双方未能另行签订《无理由退房协议书》的责任不在于被上诉人，故此，一审法院解除涉案《郑州恒大山水城商品房认购书》，判决上诉人退还被上诉人50000元，并无不当。综上所述，上诉人恒林公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人郑州恒林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年十一月三十日书记员 田宇恒