广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21534号上诉人（原审被告、反诉原告）：李雪芬，女，1978年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：张森，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何展图，女，1989年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：蒋水潮，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚仲能，广东民诚众信律师事务所律师。原审第三人：广州誉基佰亿房地产销售代理有限责任公司。住所地：广东省广州市增城荔城街开园路**101之一。法定代表人：周扬春。上诉人李雪芬因与被上诉人何展图、原审第三人广州誉基佰亿房地产销售代理有限责任公司（以下简称誉基佰亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人李雪芬不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李雪芬上诉请求：一、撤销（2017）粤0183民初3446号民事判决书。二、改判驳回何展图原审第2—8项诉讼请求，支持李雪芬原审所有诉讼请求。三、判令何展图承担本案所有诉讼费。事实与理由：本案争议焦点在于在涉案房屋买卖合同关系履行的过程中，李雪芬与何展图谁构成违约。李雪芬认为：在案证据表明，何展图在2017年3月7日己明显构成违约，而李雪芬这边并未有违约行为。一、关于何展图违约的事实。根据法院查明的事实，2017年3月4日，李雪芬与何展图签订了《房地产买卖合同》，双方就涉案房屋的买卖事宜进行充分的协商和约定。其中，合同第四条明确约定“双方同意于甲方（李雪芬）收齐全部房款后三个工作日内由甲方将上述物业现场按现状交付给乙方使用。交接后物业的维修及保养由乙方负责"，据此可见，合同双方是明确约定涉案房屋必须在房款全部交接完毕后才进行交付，这既是对李雪芬交易风险的防范、也是对何展图义务履行的敦促与激励。正如一审判决所阐述的：“《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，依法有效，双方当事人均应恪守履行”。合同义务为严格义务，只要当事人的履约行为不符合合同约定，除非可归责于不可抗力，否则无论行为人是否出于善意、恶意或者过失，均应承担相应的违约责任。因此，本案中何展图必须在付清全部房款后才能合法占有使用涉案房屋，但其却在合同签订后短短3天内，违反合同约定、未经同意提前占有房屋、破坏房屋现状、私自装修。具体依据如下：1.根据何展图一审提交的证据5显示，其于合同签订后的第二天，即2017年3月6日，就与案外人广州市华鑫茂装饰工程有限公司签订装修合同，明确约定于翌日对涉案房屋进行装修。对此何展图也予以承认，并提供了房屋装修后的照片。2．2017年3月7日，何展图通过冒充李雪芬签名的方式，蒙骗涉案房屋所在小区物业管理处，进而私自侵入涉案房屋进行装修。何展图也于一审中承认物业管理处保存的资料中“李雪芬”的签名确实不是李雪芬本人所签，并承认确实于该日进入房屋进行装修。因此，李雪芬才撤回对上述资料中签名真实性的鉴定。3．本案中，并未有任何证据证明李雪芬曾同意先于合同约定日期将涉案房屋交付予何展图；相反，李雪芬一直予以否认，且提供了银行流水，证实该房屋的物业管理费一直以来均由李雪芬在缴纳。试问，如果房屋提前交付是征得双方同意，那么何以何展图使用房屋但物业管理费却由李雪芬一直承担？这明显违背合同第四条约定和一般交易常理。据上，在案证据充分证实，何展图在合同签订后的第二天就己存在提前占有使用涉案房屋的主观故意，并且在翌日就实施了该行为。该行为既缺乏任何合同依据、也无任何法律依据，显然已构成严重违约。不管何展图是出于何种主观目的（毋论善意或者恶意）提前占有房屋，但该行为始终是侵害了李雪芬的财产利益，包括对李雪芬仍持有控制下房屋现状的破坏、对李雪芬用益物权的侵害（提前占有房屋却未支付任何占有使用费）。因此，李雪芬在2017年5月20日到房屋现场要求何展图立即腾退房屋，但何展图拒绝，故李雪芬还在现场报警。综上，根据法律规定，何展图已违约在先，并经李雪芬多次催告仍一直不予纠正，李雪芬有权解除合同、要求何展图承担违约责任。但一审判决却仅凭主观臆断就推定何展图不存在恶意霸占房屋，并由此认可其提前占有房屋的合法性，甚至将举证责任无理由地倒置给李雪芬（本案何展图占有房屋的时间确实早于合同约定，据此何展图就负有责任举证证明其提前占有的行为是经过李雪芬同意的，举证责任在于何展图而非李雪芬；另外客观上誉基佰亿公司的工作人员也证实了李雪芬始终均不同意提前交付房屋），一审判决认定的事实不仅缺乏充分理据支撑，也明显颠倒客观、严重有误，恳请贵院严肃进行纠错。二、关于李雪芬不构成违约的事实。李雪芬是否构成违约，一审焦点主要在于：①李雪芬是否有义务配合何展图办理银行按揭贷款手续。②如有该义务，李雪芬是否存在不作为的违约事由。（一）李雪芬是否有义务配合何展图办理银行按揭贷款手续。首先，根据双方签订的《房地产买卖合同》第二条的约定，并未明确李雪芬有义务配合何展图办理银行按揭贷款手续，相反是明确约定由乙方（即何展图）单方办理。其次，根据何展图与第三人签订的《按揭服务协议》的约定，仍未明确李雪芬有义务配合何展图办理银行按揭贷款手续，相反何展图既己全权委托第三人代办银行按揭并支付了对价，那么该项义务就应当由第三人全部承担。因此，根据双方签订的合同，李雪芬是不具有义务配合何展图办理银行按揭贷款手续的。（二）即使认定李雪芬存在以上义务，那么李雪芬是否存在不作为的违约事由。首先，李雪芬作为一个非专业的自然人，此前并未有任何二手房屋交易经历，在合同并未明确约定李雪芬存在配合义务的情况下，如果未得到何展图或者誉基佰亿公司的通知，李雪芬根本就不清楚需要配合办理借款手续，所谓的配合义务也应当是在何展图或者誉基佰亿公司明确通知后才达到履行的应当性。本案中，何展图并未提供任何证据证明在其提起诉讼之前，其或誉基佰亿公司曾通知李雪芬配合办理贷款手续，在事实上其和誉基佰亿公司也确实没有通知李雪芬配合办理贷款手续，现何展图只是在临近起诉前让誉基佰亿公司提供一张证明拟证实李雪芬经催告后没有配合办理，但请贵院结合誉基佰亿公司与何展图的利害关系以及在客观上通知的证据确实缺失，以此来审查誉基佰亿公司证人证言的真实性。据李雪芬了解，何展图之所以迟迟没有通知李雪芬，是因为申请贷款的资质出现问题，因此其既然未主动通知李雪芬配合履行，李雪芬就不存在不作为的违约事由，如今其却在未有任何通知行为、未给李雪芬任何合理履行期限的情况下，径直提起诉讼，颠倒黑白声称李雪芬恶意毁约，这显然违背诚实信用原则。其次，如前所述，何展图在合同签订后的3天内就构成严重违约，并后来经李雪芬催告仍拒不纠正，那么基于其在前的违约行为，李雪芬当然具有抗辩权拒绝配合办理银行按揭手续，因此即使李雪芬不作为，也是存在合法依据的自我维护行为，并不能认定构成违约。综上，一审判决未全面审查何展图是否存在通知行为、是否尽到通知义务，而径直认定李雪芬存在过错，这显然缺乏充分依据，属事实认定有误，请法院纠错。三、既然本案是何展图构成违约而非李雪芬，那么一审判决所做出的处理结果就是错误的，应予纠正。因涉案合同是由于何展图违约而被解除，故其提出的本诉请求一概不应支持，应当由其自行承担。尤其是何展图提出的装修费损失问题，因装修行为来自于其擅自侵占房屋的行为，本身就是违约行为所带来的违法收益，当然不能得到法律保护；换而言之，如果何展图能恪守合同约定，那么不论涉案合同最终是因为谁违约而被解除，均不会导致存在装修费，之所以有装修费的支出纯属何展图单方违约所带来的，本来就应当自食其果，不可能由李雪芬买单。而关于李雪芬提出的反诉请求，因涉案合同系因何展图违约而被解除，故李雪芬的反诉请求符合合同约定和法律规定。何展图答辩称：不同意李雪芬的上诉请求，同意一审判决第一至六项判决结果，对一审判决第七存有异议，为避免累诉没有提出上诉。何展图于2017年5月24日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除何展图与李雪芬签订的《房地产买卖合同》；2.李雪芬向何展图返还已付的购房定金50000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至还清本息之日止；3.李雪芬向何展图支付违约金50000元；4.李雪芬向何展图赔偿房屋装修费用231239元；5.李雪芬向何展图赔偿中介费32500元；6.李雪芬向何展图赔偿按揭代理费13000元；7.李雪芬向何展图赔偿交易的房屋房价涨幅差额损失419600元；8.本案诉讼费由李雪芬负担。李雪芬提出反诉，请求：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.李雪芬没收何展图已付定金50000元；3.何展图承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年3月4日，李雪芬（卖方，甲方）与何展图（买方，乙方）、经纪公司（誉基佰亿公司）签订《房地产买卖合同》，载明“……第一条房地产买卖情况甲方拟将位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街9号2404房的物业转让给乙方。……第二条房地产买卖价格、付款方式甲、乙双方议定交易总额为人民币壹佰贰拾伍万零仟零佰零拾零元整。……办理银行按揭付款1、签订此房地产买卖合约时，乙方支付人民币伍万元整，作为向甲方购买上述物业之定金。2、乙方于过户当天支付首期房款给甲方，人民币叁拾叁万元整。3、乙方于2017年4月4日前向银行或按揭公司申请上述房屋按揭，申请按揭贷款额为人民币捌拾柒万元整。……第三条登记过户手续办理双方定于甲方涂销完并银行同贷书出后三个工作日内，甲乙双方携带有关资料到增城市房管局办理房产过户、更名手续。第四条房地产交接双方同意于甲方收齐全部房款后三个工作日内由甲方将上述物业现场按现状交付给乙方使用。……第八条违约责任1、甲方在收取乙方所付定金后中途决定不卖、在双方同意交付物业日期十天内仍未交付房地产或未能按约定时间及时办理产权过户给乙方时，作甲方中途违约处理。甲方在违约之日起五天内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方所付定金同等金额作为违约金。2、乙方中途决定不买……作乙方违约处理。……乙方所交定金，甲方不予退回……”。2017年3月4日，李雪芬、誉基佰亿公司出具《收据》，载明“今收到何展图交来购房定金伍万元整……”。2017年3月4日，誉基佰亿公司出具《收据》，载明“今收到何展图交来购房佣金人民币叁万贰仟伍佰元整……”。2017年3月6日，何展图与广州市华鑫茂装饰工程有限公司签订《广州市华鑫茂装饰工程有限公司房屋装修合同》，载明“……第一条：工程概括1.工程地址：增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣北街9号2404房……第二条：工程价款贰拾叁万壹仟贰佰叁拾玖元。……”。2017年3月6日，广州市华鑫茂装饰工程有限公司出具《收据》，载明“今收到何展图的前期工程款人民币伍万元整”。2017年3月24日，何展图与誉基佰亿公司签订《按揭服务协议》，载明“……一、甲方欲购买房产位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街9号2404房的房产，申请按揭贷款金额人民币87万元……二、按揭银行为中国银行增城支行。……四、按揭服务收费标准：1、按揭服务费为人民币壹万叁仟元整……”。2017年3月28日，广州市华鑫茂装饰工程有限公司出具《收据》，载明“今收到何展图的前期工程款为人民币壹拾万元整”。2017年3月28日，誉基佰亿公司出具《收据》，载明“今收到何展图按揭费为人民币壹万叁仟元整……”。2017年5月5日，广州市群力物业管理有限公司锦绣国际花园门禁卡升级回执上载明“补办……项目业主卡回收升级，张数壹张姓名何展图锦绣御国际花园二期13幢2404房”。2017年5月22日，誉基佰亿公司出具《证明》，载明“2017年3月4日，何展图在我公司的居间下与李雪芬签订了《房地产买卖合同》。……我公司就此为何展图提供了居间服务，收取了居间服务费32500元。同时，何展图于2017年3月24日与我公司签署了按揭服务协议，授权委托我公司代办银行按揭贷款相关手续，我公司向其收取了代理费13000元。何展图准备好申请银行按揭贷款的相关资料后，我公司多次向李雪芬催告配合协助办理银行按揭贷款相关手续、提交相关资料、签署相关文件，但李雪芬一直拖延，不配合办理”。2017年5月17日，何展图委托广东民诚众信律师事务所蒋水潮向李雪芬发出《律师函》，要求李雪芬在收到律师函后5日内，配合协助办理银行按揭贷款相关手续，并配合办理后续房屋过户事宜。2017年5月20日，何展图向广州市公安局增城区分局报警，并取得报警回执。另查明，何展图提供的《录音》，拟证明李雪芬因涉案房屋房价上涨，不履行合同，存在违约行为。李雪芬提供借记卡账户历史明细清单，拟证明涉案房屋的物业管理费从2017年1月至2018年2月6日的物业费由李雪芬支付。2017年5月24日，何展图提起本案诉讼。再查明，李雪芬起诉何展图返还原物纠纷一案，即（2017）粤0183民初4867号案，在该案的庭审笔录中，何展图陈述：1.李雪芬没有协助何展图办理涉案房屋的装修手续，所有的装修手续都是何展图委托装修公司办理的。2.在签订买卖合同当天，李雪芬将涉案房屋的钥匙交给何展图。当时在场的人有何展图的母亲和哥哥，李雪芬夫妻，李雪芬的姐姐，以及中介公司员工。但是中介公司员工以及其他在场人有无看见交接钥匙的过程，何展图不是很清楚。该案件因李雪芬在开庭日期经本院合法传唤未到庭，按李雪芬撤诉处理。李雪芬陈述：李雪芬没有将涉案房屋的钥匙交付给何展图。李雪芬在本案中不向本院申请对在物业公司处所保存的资料签名中“李雪芬”的签名进行真伪鉴定。关于何展图的诉讼请求，何展图向一审法院申请：一、对涉案房屋的装修价值进行评估；二、对涉案房屋的差价进行评估。为此，一审法院摇珠确定相应的评估机构。对于第一项评估申请，广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街9号2404房的装修价值工程，广东盛建工程事务咨询有限公司于2020年2月27日作出《工程造价鉴定意见书（终稿）》，结论为工程造价204362.80元。对于第二项房屋的差价评估，深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司广州分公司出具的《房地产估价报告》，结论为：在价值时点2017年5月24日，涉案房屋的市场价值为1546900元；在价值时点2018年2月11日，涉案房屋的市场价值为1866600元。一审法院认为：何展图与李雪芬之间签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。现双方的争议为在履行合同中哪一方存在违约行为。首先，根据誉基佰亿公司向一审法院提交的证明以及何展图在本案中提供的相应证据显示，何展图依约履行合同，李雪芬拒不配合何展图办理银行按揭贷款手续，即存在过错。至于李雪芬认为办理银行按揭手续为何展图的个人义务，无需李雪芬配合，该抗辩与二手房买卖交易流程不相符合。在李雪芬未尽到配合义务的情况下，由此导致合同无法履行的违约责任，应由李雪芬负担。其次，李雪芬认为何展图未经其允许即强行霸占涉案房屋使用，存在违约。根据合同约定，涉案房屋交付日期为李雪芬收齐全部房款后三个工作日内。何展图自认在2017年3月6日已经签约对涉案房屋进行装修。虽然李雪芬与何展图之间没有涉案房屋的交接书面手续，但是从双方沟通的内容以及誉基佰亿公司的陈述，并结合何展图装修涉案房屋的意图，均无法合理推测出何展图存在侵占涉案房屋的恶意。同时李雪芬所提供的证据无法形成完整的证据链条，证明何展图未经其允许就侵占涉案房屋。故一审法院对李雪芬的上述理由不予采纳。综上，一审法院认定李雪芬存在违约行为。因李雪芬存在违约，故何展图要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，并要求李雪芬返还定金并支付利息的请求，于法有据，一审法院予以支持。至于利息，何展图请求从起诉之日起开始计算，并无不当。利息以50000元为本金，自2017年5月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于何展图请求李雪芬支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及双方签订的《房地产买卖合同》第八条第1点的约定，违约金为50000元，一审法院予以支持。关于何展图请求李雪芬支付涉案房屋装修损失的请求能否得到支持的问题。李雪芬为违约方，上述何展图为涉案房屋所支付的装修费已然产生，故李雪芬应予赔付，上述费用经评估为204362.80元，李雪芬并无证据推翻上述评估报告的合法性，故一审法院予以采信。李雪芬应赔付204362.80元装修费给何展图。关于何展图请求李雪芬支付中介服务费32500元能否得到支持的问题。上述费用何展图已经实际支付给誉基佰亿公司，此为何展图的损失，故李雪芬应予赔付。关于何展图请求李雪芬支付按揭代理费13000元的请求能否得到支持的问题，因李雪芬违约导致涉案合同无法履行，且拒不配合办理按揭手续，故上述费用应由李雪芬负担。至于何展图请求李雪芬赔偿差价损失的请求能否得到支持的问题。本案对房屋差价已经进行评估，但是综合李雪芬违约时间点的因素，本案采纳2017年5月24日涉案房屋的价值时点，即1546900元。涉案合同约定价格为1250000元，差价为296900元。但一审法院综合李雪芬的违约程度、违约时间点，以及综合考量何展图为涉案房屋支出装修费用且无法最终取得涉案房屋的情形，并结合何展图再行购买涉案房屋所支付的成本。一审法院酌定房屋差价损失150000元为宜。综合上文论述，因李雪芬为违约方，故李雪芬在本案中提出的反诉请求，均理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年4月3日作出一审判决：一、解除何展图与李雪芬《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，返还定金50000元及利息（利息以50000元为本金，自2017年5月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给何展图；三、李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金50000元给何展图；四、李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿位于广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街9号2404房的装修费204362.80元给何展图；五、李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿中介费32500元给何展图；六、李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿按揭服务费13000元给何展图；七、李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿位于广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街9号2404房的房屋增值部分损失150000元；八、驳回何展图的其他诉讼请求；九、驳回李雪芬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16050元和诉讼保全费5000元，由李雪芬负担。案件反诉费8025元，由李雪芬负担。本案案件鉴定费4000元、6367元、7167元，均由李雪芬负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经查，本案一审庭审后，何展图向一审法院表示其曾请求李雪芬协助到物业管理处办理装修申请手续，但李雪芬说何展图自己去代办即可，于是何展图便由装修公司去物业管理处办理了装修申请手续。本案二审庭询后，何展图向本院表示其在办理完装修手续后于2017年3月中旬向广州市群力物业管理有限公司申请办理门禁卡，后于2017年5月5日因升级办理了更换手续。二审诉讼中，何展图与李雪芬已于2020年11月22日签署涉案房屋移交确认书，李雪芬现状接受涉案房屋，何展图移交钥匙2把、门禁卡一张。涉案录音资料，还在（2017）粤0183民初4867号案审理中也经过质证，李雪芬表示其就房价上涨的问题与对方协商过，其要求提高房屋的成交价，但没有强硬要求，只是协商。涉案合同约定的涂销抵押，李雪芬承认没有办理。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的是：涉案《房地产买卖合同》解除的责任主体如何确定。涉案《房地产买卖合同》经中介誉基佰亿公司促成，该合同对李雪芬配合何展图办理银行按揭贷款手续未作明确约定，本案诉讼中誉基佰亿公司也未提出向李雪芬催告配合的直接证据，这与誉基佰亿公司作为中介公司的操作专业性不相匹配。但不能否认的是，依本地二手房屋买卖交易流程，作为出卖方的李雪芬明知购买方何展图需办理银行按揭贷款手续，配合办理相关手续为李雪芬合同随义务。2017年5月17日，何展图委托广东民诚众信律师事务所蒋水潮向李雪芬发出《律师函》，要求李雪芬在收到律师函后5日内，配合协助办理银行按揭贷款相关手续，并配合办理后续房屋过户事宜。李雪芬并未履行配合何展图办理银行按揭贷款手续的义务，而主张何展图提前占用涉案房屋，导致本案纠纷的发生。一审判决认定涉案合同无法履行的违约责任应由李雪芬负担，有何展图提供的录音资料、誉基佰亿公司出具的证明印证，处理并无不当。事实上，李雪芬未依约办理涂销抵押登记，也已构成违约。何展图本案虽提前接收房屋进行装修，接收房屋未办理移交手续，代李雪芬与物业公司办理装修手续，但李雪芬在合同2017年3月4日签订至2017年5月20日双方发生争议期间，并未对何展图收房装修提出异议。在涉案房屋产权未变更登记的情况下，李雪芬支付涉案房屋的物业服务费用，于本案并不能作为何展图提前占用房屋构成违约的正当证据。一审判决认定无法合理推测出何展图存在侵占涉案房屋的恶意，并无不妥。何展图收房手续的欠缺，并不构成其需承担民事责任的违约行为。基于本案合同解除源自李雪芬违约，一审判决有关款项返还、支付违约金、赔偿中介按揭代理费、装修费及房屋增值部分损失的处理，符合本案实际情况，本院予以维持。综上所述，李雪芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由李雪芬负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十一月二十七日书记员  吴敏玲李美琦