广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23370号上诉人（原审被告，反诉原告）：彭耿彬，男，1972年10月18日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：王学敏，广东创基（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴冰娜，女，1987年7月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。上诉人彭耿彬因与被上诉人吴冰娜合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2020年11月26日公开开庭审理。上诉人彭耿彬的委托诉讼代理人王学敏，被上诉人吴冰娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭耿彬上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.依法改判支持彭耿彬的一审反诉请求；3.判令吴冰娜承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明事实存在偏颇，导致适用法律错误。吴冰娜在疫情发生后强硬告诉彭耿彬拒绝支付2-3月份租金，并不是“减免租金”的意思，而是拒绝支付2-3月份全部租金没有减的意思，事实上也是如此，吴冰娜没有支付2-3月份租金，反而要退还押金。这违背了双方协议“乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交使用费。甲方有权依以上约定终止协议并收回档口，保证金不退还乙方”的约定。二、一审判决对2020年2月6日至2020年3月31日的租金依据公平原则予以变更不当。三、一审判决对2019年9月以后的租金标准问题，视为双方在合同履行期间对租金标准变更为15000元/月形成一致意见并已实际履行不当。依据《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第九十一条的规定，吴冰娜未按照约定以17000元交租金而是交15000元，依据举证责任应当由吴冰娜举证证明。同理，本案彭耿彬一审反诉请求支付欠付租金10000元是符合法律规定，应予以支持。请二审法院依法支持彭耿彬的诉请。吴冰娜答辩称，一、对于2-3月份租金的问题，从疫情开始，汇美大厦并未开市，汇美大厦开市之后，涉案大厦很多业主仍未复工复产。汇美大厦已经对于其承租人提供了优惠方案，吴冰娜认为由于涉案档口因疫情影响而没有开业，既然彭耿彬已经享受了汇美大厦给予的优惠方案，那么该优惠方案也应当落实给吴冰娜，所以无需支付该租金。二、关于2019年9月至2020年1月份按每个月15000元标准来缴纳租金的问题，吴冰娜已经发短信征询彭耿彬的意见，彭耿彬答复好的。吴冰娜按照该标准向彭耿彬缴纳租金，彭耿彬也答复已收到。由此可证，对于吴冰娜征询调整租金标准的问题，彭耿彬是予以认可的。2020年5月28日，吴冰娜向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.彭耿彬向吴冰娜退还34000元押金及利息，利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月1日起计至实际退还之日止；2.本案诉讼费用由彭耿彬承担。彭耿彬提起反诉，请求判令：1.吴冰娜支付欠付2019年9月至2020年1月的租金，共计10000元；2.吴冰娜支付欠付租金利息，利息以欠付租金10000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年3月计算至付清之日止；3.判决本案诉讼费由吴冰娜承担。一审法院经审理查明：2019年3月14日，彭耿彬（甲方）与吴冰娜（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方提供汇美2A052档口给乙方经营使用；合作时间从2019年4月1日至2020年3月31日。乙方每月租金为17000元，签约时乙方先付两个月租金作为押金共计34000元整。乙方向甲方每月缴交使用费以每月28日至30日为准，逾期则视为乙方违约和自动放弃使用，并视乙方中途退场，乙方应在一天内自觉腾空档口交给甲方。每月使用费用为全年（12个月）平均价，旺季不增，淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交使用费。否则，甲方有权依以上约定终止协议并收回档口，保证金不退还乙方。使用期间，乙方负责每月电话费、电费以及公摊水电费和自己的债权债务，自负盈亏；使用期间，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以本商场通知为准，才能无息退还保证金，甲方不作另外赔偿；如遇不可抗拒原因而造成的损失，由甲方乙方各自负责；等等。合同签订后，彭耿彬依约将涉案商铺交付吴冰娜使用；彭耿彬确认收到押金34000元，确认吴冰娜缴纳租金至2020年1月31日。2019年9月至2020年1月期间，吴冰娜每月向彭耿彬支付租金15000元，吴冰娜微信转账租金后，彭耿彬或回复“收到”或回复“好的”。吴冰娜在2020年3月31日撤离案涉商铺。2020年1月4日，彭耿彬向案外人广州汇美市场经营管理有限公司（以下简称：汇美公司）支付了案涉商铺2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金、综合服务管理费、物业管理费、联防费等共计22783.72元。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。再查，2020年1月7日，“汇美国际服装商场”的微信公众号发布《2020春节放假通知》，载明：汇美国际服装城2020年春节放假安排将定于2020年1月20日起至2020年2月5日结束；等等。2020年2月5日，汇美国际服装城商场管理处在名为“汇美国际服装商场”的微信公众号上发布《春节再次延后启市通知》，上载：鉴于新型冠状病毒××疫情防控处于关键时期，决定汇美服装城延期开业，具体时间将另行通知。2020年2月20日，广州市汇美市场经营管理有限公司在“汇美国际服装商场”的微信公众号上发布《公告》，上载：汇美国际服装城于2020年3月1日上午10时正式开业复工；同日该司发布对汇美商场租户租金减免优惠的通知，内容为2020年4月租金、综合服务管理费全免、2020年5月、6月租金、综合服务管理费以五折计算、2020年4至6月份物业管理费正常计算。2020年2月26日，广州市汇美市场经营管理有限公司在公众号发布《开业时间调整通知》，将原定2020年3月1日复工时间更改为2020年3月2日上午10时正式复工。2020年3月19日，广州市汇美市场经营管理有限公司再次发布《租金升级减免通知》，上载商铺租金减免政策如下：1、汇美F层全体档主免除租金及综合服务管理费一年；2、汇美1-5层全体档主免除租金及综合服务管理费半年；3、如档主存在合作租约的必须给与实际经营者3个月的优惠政策，建议2020年2月29日到期实际经营者将合同延续至2020年5月31日、2020年3月31日到期实际经营者将合同延续至2020年6月30日（以此类推）；4、合同期至在2020年6月30日及之后未到期的实际经营者，免除二月份及三月份租金，四月份及五月份减半。另，要求商户需履行以下条款，才能顺利享受上述租金减免优惠方案：1、承租人（档主）必须将3个月的优惠政策落实到实际经营者（租户），否则不享受上述优惠。2、在公告发出之日起，三个工作日内不开门营业的（租户），不享受上述优惠。一审庭审中，吴冰娜、彭耿彬确认双方曾就续租至2020年6月30日等方案进行协商，但吴冰娜不同意彭耿彬方案。一审法院认为：吴冰娜与彭耿彬签订的《商铺合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于2019年9月以后的租金标准问题。吴冰娜自2019年9月起每月均按15000元的标准向彭耿彬支付租金至2020年1月份，现无证据证明彭耿彬在吴冰娜按15000元/月的标准支付租金的期间对该租金标准提出过异议，应视为双方在合同履行期间对租金标准变更为15000元/月形成一致意见并已实际履行。故一审法院认定自2019年9月起，案涉商铺的租金标准经吴冰娜、彭耿彬双方协商变更为15000元/月。彭耿彬要求吴冰娜支付欠付2019年9月至2020年1月租金10000元及利息的反诉请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。关于吴冰娜要求彭耿彬退还押金34000元的诉请。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合汇美公司发布的复市通知可见，商场能否启市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，故案涉商铺在2020年2月份无法经营系因政府防控工作。吴冰娜租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月份无法开门营业产生了实际损失；虽然2020年3月2日商场复市，吴冰娜具备使用涉案档口的条件，但整个市场处于复苏状态，我省处于省重大突发公共卫生事件二级响应期间，对吴冰娜的经营影响仍较大。吴冰娜在疫情发生后便与彭耿彬协商减免租金，拖欠租金是因双方对减免租金的标准有争议所致，吴冰娜并非恶意拖欠租金。彭耿彬以吴冰娜欠租为由拒绝退还押金依据不足，一审法院不予采纳，彭耿彬应向吴冰娜退还押金34000元。因吴冰娜并未向彭耿彬支付2020年2月至3月的租金，彭耿彬据此拒绝退还押金并非恶意占用吴冰娜资金，故对于吴冰娜要求彭耿彬支付押金利息的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。租赁押金虽可以返还，但在合同租期届满前的租金吴冰娜仍应向彭耿彬支付，为减少诉累，押金应扣减吴冰娜应付的租金后再予以返还。对租金的标准，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，合理分担。吴冰娜以汇美公司给予彭耿彬优惠为由认为无需缴纳2、3月份租金，但汇美公司的优惠方案是建议实际经营者即吴冰娜延期三个月，彭耿彬亦已向吴冰娜提供了这一方案，而吴冰娜既要求享受汇美公司的优惠方案又不愿意接受延期经营的条件，这明显与汇美公司的优惠方案相悖，权利义务亦不对等。故吴冰娜认为无需缴纳2、3月份租金的理由不能成立，一审法院不予采纳。此外，吴冰娜在签订《商铺合作协议》时理应预计到商场将会在春节期间休市而无法经营的情形，根据“汇美国际服装商场”的微信公众号发布的春节放假通知，商场原定的春节后开市时间为2020年2月6日，故一审法院不对2020年2月1日至2020年2月5日期间的租金予以调整，吴冰娜应按合同约定的租金标准向彭耿彬支付该段期间的租金，即2586.21元。对于2020年2月6日至2020年3月31日的租金，一审法院依据公平原则予以变更，酌定吴冰娜应按17500元/月的租金标准的30%向彭耿彬支付2020年2月6日至2020年3月1日的租金，即3869.30元；按17500元/月租金标准的70%向彭耿彬支付2020年3月2日至2020年3月19日的租金，即10161.29元。综合以上理由，拟退押金34000元在扣除吴冰娜应向彭耿彬支付的租金后，彭耿彬应向吴冰娜退还的押金为17383.20元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，彭耿彬向吴冰娜返还押金17383.20元。二、驳回吴冰娜的其它诉讼请求。三、驳回彭耿彬的全部反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费325元，由吴冰娜负担138元，彭耿彬负担187元。反诉受理费25元，由彭耿彬负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：”第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁押金应否退还，以及2020年2月6日至3月31日期间涉案商铺租金的计算标准问题。二、彭耿彬反诉吴冰娜支付2019年9月至2020年1月期间租金差额共10000元能否得到支持。关于焦点一。经本案查明的事实，双方合同约定的期限为2019年4月1日至2020年3月31日，吴冰娜交租至2020年1月。虽合同约定“乙方不得以任何理由要求减少或延期交租金。否则，甲方有权依以上约定终止协议并收回档口，押金不退还乙方。”但是，新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力客观情况，因新冠疫情以及政府防控措施的影响，导致涉案商铺2020年2月份无法经营，即使商场于2020年3月2日复市，对商铺经营者的经营影响仍较大。从本案证据反映，本案双方在疫情发生后协商租金的减免但未能达成一致意见。鉴于上述情况，一审法院认为吴冰娜拖欠2、3月份租金并非恶意违约，并无不妥。现双方合同期限已届满，吴冰娜也于期限届满前搬离涉案商铺，故彭耿彬以吴冰娜违约为由不予返还租赁押金，缺乏依据。同理，对于2020年2月6日至3月31日期间涉案商铺租金的计算标准问题。鉴于新冠疫情的影响，一审法院依据公平原则对上述期间的租金标准按照涉案商场以及商铺实际情况予以变更，并无明显不当，本院予以维持。关于焦点二。经查，双方合同约定的租金为17000元/每月，但自2019年9月起吴冰娜按照每月15000元向彭耿彬支付租金至2020年1月，现无证据显示在此期间彭耿彬对此提出异议，故一审法院认为应视为双方在合同履行期间对租金标准进行了变更，并无不当。因此，彭耿彬该反诉请求不能得到支持。综上所述，彭耿彬的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费424元，由上诉人彭耿彬负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十一月三十日书记员  张 旭彭诗敏