文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1310号上诉人（原审被告）：张人大，男，1975年7月2日出生，住新化县。委托诉讼代理人：周煜，湖南红日律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：艾艳青，女，1975年2月6日出生，汉族，住新化县。被上诉人（原审原告）：潘玉平，男，1953年11月12日出生，汉族，住冷水江市。共同委托诉讼代理人：曾绍光，湖南绍光律师事务所律师，代理权限为一般代理。原审被告：李焕然，男，1958年2月14日出生，汉族，住新化县。上诉人张人大因与被上诉人艾艳青、潘玉平及原审被告李焕然房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2019）湘1381民初2517号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张人大上诉请求：1、撤销一审判决第二项和第三项，改判上诉人无需退还保证金5万元，无需支付律师费6万元。2、由上诉人和被上诉人分担本案诉讼费用、财产保全费用。事实和理由：1、因被上诉人声称星宇宾馆有改造扩建的可能性，上诉人才与之签订买卖合同，被上诉人向原冷水江市规划局缴纳的5万元保证金属于星宇宾馆经营权的一部分。在履行买卖合同中，被上诉人已将星宇宾馆的所有权及经营权转户至上诉人名下；并且，被上诉人也向上诉人移交了保证金的原始收据，该保证金5万元已属于上诉人的合法财产。一审既判决由上诉人向被上诉人履行买卖合同付款义务，又判决该保证金5万元归被上诉人所有，其处理结果自相矛盾。一审处理保证金问题，认定事实错误，适用法律不当。2、在本案中，被上诉人没有实际交纳律师费6万元；同时，根据行业习惯与收费标准，本案应收律师费仅在1.5万元至2万元之间，一审判决由上诉人支付律师费6万元没有事实依据。上诉人未及时向被上诉人支付购房尾款并非恶意违约，系事出有因；同时，在判决由上诉人支付逾期付款利息，已承担违约责任基础上，再判决由上诉人支付律师费6万元，上诉人承担违约责任过重，一审处理违约责任适用法律错误。被上诉人艾艳青、潘玉平辩称，1、本案争议的保证金由被上诉人于2010年12月28日以星宇宾馆的名义向冷水江市规划局缴纳，在2012年10月8日被上诉人与上诉人签订的《冷水江市星宇宾馆买卖合同》中，并未约定该保证金为买卖标的物。该保证金权属与买卖合同属于两个不同法律关系，上诉人主张因履行买卖合同，导致该保证金归其所有无任何理由。即使被上诉人在移交星宇宾馆的有关资料时错误将保证金原始收据交付予上诉人，也不能改变该保证金始终归被上诉人所有的事实。一审判决保证金归被上诉人所有，适用法律正确。该处理结果与判决由上诉人继续履行付款义务并不矛盾。2、在《冷水江市星宇宾馆买卖合同》第九条关于“违约责任”中已明确约定“守约方有权要求违约方承担守约方的律师代理费”，上诉人承担被上诉人在本案中支付的律师费有明确的合同依据。同时，根据被上诉人与律师事务所签订的《委托代理合同》，被上诉人支付律师代理费6万元具有确定性，属于被上诉人的实际损失；且根据本案一审争议标的达到500万元以上的事实，律师收取代理费6万元并未超出《湖南省律师服务收费行业指导标准》。据此，一审判决由上诉人支付律师费6万元是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。艾艳青、潘玉平向一审法院起诉请求：1、由两被告向原告支付剩余购房款201721.1元，并按合同约定支付延期履行的利息（以201721.1元为基数，从2012年10月8日起按年利率24%计算至剩余房款全部付清之日止）；2、由两被告一次性偿还原告在工商银行冷水江支行与邮政储蓄银行冷水江市支行的剩余贷款及其利息、罚息、违约金等；3、由两被告向原告支付违约金（违约金从2013年10月10日违约行为发生之日起以总购房款9530000元为基数按每日万分之十五计算至违约行为终止之日止）；4、冷水江市自然资源局应退还星宇宾馆的50000元为原告所有；5、由两被告向原告支付律师费60000元；6、由两被告承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月28日，原告艾艳青、潘玉平因申请冷水江市星宇宾馆改造扩建，以星宇宾馆的名义向原冷水江市规划局缴纳保证金50000元。2012年9月14日，原告艾艳青、潘玉平与被告张人大及杨善祥签订了一份《冷水江市星宇宾馆买卖合同》，当日，杨善祥退出，原告艾艳青、潘玉平与被告张人大重新签订了一份《冷水江市星宇宾馆买卖合同》，2012年10月8日两原告又与被告张人大又签订了一份《冷水江市星宇宾馆买卖合同》，该合同与此前签订的两份合同内容完全一致，被告张人大在合同签名落款处注明：如与2012年9月14号签订的合同内容不符，此合同作废。合同的主要内容有：第一条房产基本情况，卖方房产（下称该房产）坐落于冷水江市××路××道口旁，建筑面积：2428.1平方米，土地使用权面积984.98平方米；第二条卖方对该房产现状的声明，卖方特此告知买受人上述房产存在抵押，卖方以上述房地产做抵押在冷水江市工行和邮政银行借款总余额5328278.9元（如实际数额高出此数额部分由卖方承担）；第三条买方对购买情况的声明；第四条房产成交价，买卖双方商定上述房产成交价为人民币（大写）：玖佰伍拾叁万元（￥：9530000元），包括该房产的房屋所有权、土地使用所有权及基本附属设施、设备等物品（物品内容可另立清单附件）；第五条房款交付，为缓解买方的付款压力，买卖双方一致同意，卖方以星宇宾馆房地产做抵押，在冷水江市工行和邮政银行总金额5328278.9元的贷款额由买方进行偿还折抵购房款。买方必须依照银行规定按时还款，如未按时还款给卖方造成的一切损失，视为买方违约，承担相应的违约责任。买方替卖方偿还银行贷款折抵购房款，余下的购房款由卖方进行分期付款：1买方在本合同签订之日支付购房款人民币（大写）：壹佰万元（￥：1000000元）；2买方于卖方办理好工商营业执照过户手续日支付给卖方人民币（大写）：叁佰万元（￥：3000000元）；如未按期支付，视买方违约；3买方在对星宇宾馆进行房地产新建至第一层封顶时支付剩余购房款人民币（大写）：贰拾万壹仟柒佰贰拾壹元壹角（￥：201721.1元）。除不可抗力外，买方对星宇宾馆的开发开建时间不能超过壹年，延期的时间由买方按剩余房款的百分之五以月计延期利息。签订合同之日起，如壹年内买方未进行开发，买方必须从宾馆交付之日起按5%的月息给卖方。在买方负责偿还卖方在工商银行冷水江支行和冷水江市邮政储蓄银行贷款余额5328278.9元，同时支付卖方人民币肆佰万元时，卖方必须将星宇宾馆的营业执照等手续原件、房产证及土地使用证复印件移送给买方，并配合办理相关的报建手续，相关的所有费税由买方承担；第六条有关税费；第七条房屋的交付；第八条违约认定；第九条违约责任，（一）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之十五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。（二）自违约行为发生之日起超过十五日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过三十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其它费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地方自行承担）。第十四条合同生效本合同自买卖双方签字（或盖章）之日起生效。2012年10月10日被告张人大向两原告支付购房款肆佰万元后，两原告将星宇宾馆及其经营权全部移交给被告张人大，同时将星宇宾馆房产证在及土地使用证复印件交给了被告张人大，并协助被告张人大变更了星宇宾馆的营业执照、股东和法定代表人。2012年10月26日，被告张人大与被告李焕然签订了一份合股协议，内容为：1、由张人大于2012年9月14日购买潘玉平、艾艳青夫妇位于冷水江金竹西路的星宇宾馆（土地证号：国用（2012）第13-41-60-1号，房产证号：冷房权证字第0××4号）。2、购买星宇宾馆作价人民币953万元，其他开支30万元，合计983万元（张人大共计出资883万元，李焕然出资100万元）。3、张人大、李焕然共同购买星宇宾馆，今后共同开发经营，按出资比例风险共担、利润共享。4、未尽事宜，协商解决。5、以上协议一式两份，签字付款生效，具有法律效力，希共同遵守。协议人签字：张人大432xxxxxxx939，李焕然432xxxxxxxx217。当日，被告张人大向被告李焕然出具了一张收据，内容为:今收到李焕然星宇宾馆入股人民币壹百万元整（1000000元），收款人：张人大条。星宇宾馆买卖合同签订后，被告张人大按合同约定代两原告偿还在工商银行冷水江支行和冷水江市邮政储蓄银行的部分贷款，以折抵购房款。自2013年10月始未按合同约定履行代两原告偿还银行贷款的义务。且被告张人大尚欠两原告剩余购房款201721.1元至今未予支付。原审认定上述事实的主要证据有：原告身份证复印件、冷水江市星宇宾馆买卖合同三份、星宇宾馆企业登记情况表、非税收入缴款、委托合同、收据、发票、欠条、合伙协议两份、银行转账记录、星宇宾馆建设项目内部作业流程卡以及原、被告的当庭陈述等。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，两原告与被告张人大签订的《冷水江市星宇宾馆买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同当事人均应按约定履行各自的义务。合同签订后，被告张人大按合同约定支付了前期购房款，两原告亦按合同约定交付了星宇宾馆及相关权证、手续资料。后因星宇宾馆改扩建未被批准及经营不善等原因，被告张人大未再按合同代两原告偿还银行贷款及支付剩余购房款，构成违约，故应承担继续支付购房款和承担违约金的责任。对两原告的此项诉讼请求，予以支持。但原、被告双方所签订的合同约定的违约责任:百分之五以月计延期利息、按成交价款每日万分之十五向守约方支付违约金,该约定大于法律规定的标准，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”等规定，延期未支付购房款的实际损失的认定应以逾期未支付购房款金额为基数，不能超过年利率24%，超过该标准部分的请求，不予支持。被告李焕然不是《冷水江市星宇宾馆买卖合同》的合同当事人，是在被告张人大购买星宇宾馆后才入股星宇宾馆的，对两原告要求被告李焕然承担《冷水江市星宇宾馆买卖合同》违约责任的诉讼请求，不予支持。两原告于2010年12月28日以星宇宾馆的名义向原冷水江市规划局所缴纳的保证金50000元，系两原告在星宇宾馆买卖合同签订前所缴纳，后星宇宾馆未再进行改造扩建，故该保证金应归两原告所有。根据《冷水江市星宇宾馆买卖合同》第七条(二)项的约定：“守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其它费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”，两原告要求被告张人大支付因诉讼所花律师代理费60000元的请求，合法有据，予以支持。两原告以星宇宾馆抵押在工商银行冷水江支行和冷水江市邮政储蓄银行的贷款，法院已作出生效判决，且本案两原告未提出已还贷款、未还贷款具体的请求金额，诉讼请求不明确，不宜在本案中作出判决，两原告及被告张人大应按《冷水江市星宇宾馆买卖合同》及生效判决予以履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告张人大于本判决生效之日起十日内支付原告艾艳青、潘玉平购房款201721.1元，并自2012年10月10日起按月利率2%支付利息至借款全部还清之日；二、原告艾艳青、潘玉平于2010年12月28日以星宇宾馆的名义向原冷水江市规划局缴纳的保证金50000元归原告艾艳青、潘玉平所有;三、限被告张人大于本判决生效之日起十日内支付原告艾艳青、潘玉平律师代理费60000元；四、驳回原告艾艳青、潘玉平的其它诉讼请求。如被告张人大未按上述期限履行付款义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2987.91元，由被告张人大负担2000元，原告艾艳青、潘玉平负担987.91元。在本案二审中，上诉人张人大向本院提交以下证据：《建设用地规划许可证》及《人防工程易地建设许可证》复印件各一份。拟证明潘玉平已将星宇宾馆扩建的所有手续移交给张人大,包括保证金5万元已归其所有。被上诉人质证认为，认可前述手续在合同履行中已交付上诉人，但不能证明5万元的押金权属也转移予上诉人。本院认为：上诉人所提交的前述证据已在一审中提交，且一审判决对宾馆扩建手续的相关事实已予确认，该证据不属于二审中新证据。本案当事人对一审认定的事实均无异议。本院对本案一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：一、保证金5万元是否随《冷水江市星宇宾馆买卖合同》的履行已归上诉人张人大所有；二、一审判决由上诉人向被上诉人支付律师代理费用6万元是否正确。本院认为：关于焦点一。因申请冷水江市星宇宾馆改造扩建，被上诉人艾艳青、潘玉平于2010年12月28日以星宇宾馆的名义向冷水江市规划局缴纳了保证金5万元。缴纳该款的目的是：如冷水江市星宇宾馆经有关行政职能部门审批许可改造扩建，则以该款担保具体的改造扩建行为符合规划行政许可。若无违规建设行为，该款全额退回；若存在违规建设行为且被行政处罚，从该款中抵扣罚款。该款的收执主体是冷水江市规划局，在未作出相应行政罚款决定前，该款属于被上诉人所有。上诉人与被上诉人于2012年10月8日签订的《冷水江市星宇宾馆买卖合同》第四条约定，买卖标的物为“星宇宾馆的房屋所有权、土地使用权及基本附属设施、设备等物品”，涉案保证金5万元的权属并未包含在买卖标的物之内。根据《冷水江市星宇宾馆买卖合同》第五条约定，被上诉人作为出卖人方，对标的物的交付义务为“将星宇宾馆的营业执照等手续原件、房产证及土地使用证复印件移送给买方，并配合办理相关的报建手续”，也进一步表明涉案保证金5万元并未随星宇宾馆的移交归上诉人所有。相反，根据买卖合同第六条“买卖过户及报建所涉及的税、费，约定由买方承担”之规定，即使上诉人受让星宇宾馆后，在改造扩建中因违规建设行为产生罚款，也应由上诉人负担。该约定也印证了被上诉人所持“涉案保证金5万元未随星宇宾馆的移交自然归上诉人所有”的观点符合当事人签订买卖合同的真实意思。在上诉人于2012年10月10日受让星宇宾馆后至今，因冷水江市规划局对建设工程规划未予许可，导致星宇宾馆的改造扩建工程未启动，在冷水江市规划局同意退回保证金5万元的前提下，该保证金应归被上诉人所有。据此，上诉人称“5万元保证金已随着买卖合同的成立与生效而转移为其所有”的上诉理由，无合同依据，本院不予支持。在履行买卖合同过程中，被上诉人将保证金收据原件已移交上诉人，该行为可以表明被上诉人恰当履行了配合上诉人办理星宇宾馆报建手续的义务，并不能充分证明被上诉人已将保证金5万元的权属转移予上诉人。据此，在无相关证据证实被上诉人已将保证金的权属转让予上诉人的前提下，上诉人仅以其现持有保证金原件为由，推论出该保证金归其所有的上诉理由也不能成立。综上，原审判决保证金5万元归被上诉人所有是正确的，本院对张人大主张无需退还50000元保证金的上诉请求不予支持。关于焦点二。被上诉人与上诉人所签订的《冷水江市星宇宾馆买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。但是，在履行合同过程中，上诉人除未按约定向被上诉人支付购房尾款201721.1元外，还未按约定代替被上诉人偿还工商银行冷水江市支行与冷水江市邮政储蓄银行的部分贷款，存在明显违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，上诉人应当承担违约责任。根据《冷水江市星宇宾馆买卖合同》第九条第（二）项“守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”的规定，由上诉人承担被上诉人在本案中支付的律师费用有合同依据。同时，在本案一审中，被上诉人已提交委托代理合同、增值税发票、收据、欠条等证据，证实其在本案中支付律师费6万元的事实已经发生或必然发生，表明上诉人的违约行为导致被上诉人产生了律师费用损失，由上诉人承担被上诉人在本案中已支付的律师费用有事实依据；况且，根据本案争议标的在500万元以上事实，湖南绍光律师事务所收取律师费6万元并不属于违规收费。据此，原审判决由上诉人负担被上诉人在本案中支付的律师代理费6万元有事实依据，符合合同约定，对上诉人所持“一审判决由其承担律师费6万元无事实依据”的观点，本院二审不予采信。张人大上诉还称，其在本案中承担违约责任过重，一审处理违约责任适用法律错误。经查，在《冷水江市星宇宾馆买卖合同》第五条中已明确约定：如上诉人逾期支付房款，则按5％的月利率向被上诉人支付逾期付款利息，该约定独立于合同违约责任条款外，系当事人约定的逾期房款支付方式。一审适当调低逾期付款利率，按照年利率24％的标准支付逾期付款利息，符合有关法律与司法解释的规定。原审根据上诉人在履行买卖合同中未及时代替被上诉人偿还银行贷款，违约行为明显，给被上诉人造成了实际损失的客观情况，判决由上诉人承担律师费6万元，兼顾了买卖合同的整体履行情况、被上诉人在本案中无过错等综合因素，符合公平原则和诚实信用原则。据此，一审处理本案违约责任问题，适用法律准确，本院对上诉人“无需支付律师代理费6万元”的上诉请求不予支持。综上所述，张人大的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人张人大负担。本判决为终审判决。审判长  杨文模审判员  万江国审判员  肖 勇二〇二〇年十一月十日法官助理王丽君书记员徐畅