陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1496号 上诉人（原审原告）：陕西仲泰联行商业运营管理有限公司，住所地：陕西省宝鸡市金台区，统一社会信用代码91610303305761855M。 法定代表人：刘赛，任执行董事。 委托诉讼代理人：田超瑞，男，汉族，1991年8月15日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区，公民身份号码XXXXXXXXXX********，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王小春，女，汉族，1991年11月19日出生，住陕西省宝鸡市，公民身份号码XXXXXXXXXX********，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：石婉君，女，满族，1986年1月10日出生，住陕西省宝鸡市金台区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审被告）：宝鸡市万邦英语培训学校有限公司，住所地：陕西省宝鸡市金台区，统一社会信用代码91610303MA6XFK9M17。 法定代表人：石婉君，任总经理。 上诉人陕西仲泰联行商业运营管理有限公司因与被上诉人石婉君、原审被告宝鸡市万邦英语培训学校有限公司租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市金台区人民法院(2020)陕0303民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陕西仲泰联行商业运营管理有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付场地租赁费131164元，违约金76456.23元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院错误地采信被上诉人的陈述及其证人证言，对上诉人一审提交的书面证据不予采信明显错误，由此认定的本案基本事实明显错误；2、一审法院计算租金的期间错误，正确期间应为2018年12月18日至2020年3月18日；3、一审法院将违约金标准调整过低，严重损害了上诉人的合法权益，二审应予纠正。 被上诉人石婉君辩称，1、被上诉人与上诉人之间有两份合同，双方约定一年有两个月免租期，上诉人依据旧合同诉讼不符合客观事实。2、被上诉人对租赁物只使用了九个月，租金计算期间应为2018年12月至2019年9月，扣除两个月免租期，只需支付七个月的租金。3、2019年12月17日双方已经解除了合同，不存在支付场地占用费问题，且该期间属于新冠疫情，被上诉人不应当支付。上诉人的上诉理由不能成立，二审应当维持原判。 原审被告宝鸡市万邦英语培训学校有限公司同意被上诉人石婉君的意见。 上诉人陕西仲泰联行商业运营管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第一被告签订的《场地租赁合同》于2019年12月17日解除；2、判令第一被告向原告支付拖欠的场地租赁费131164元；3、判令第一被告向原告支付违约金76456.23元；4、本案诉讼费由被告承担；5、判令第二被告对以上费用承担连带责任。 一审法院认定事实：原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司与被告石婉君于2017年9月30日签订了《场地租赁合同》。合同约定，被告石婉君租赁原告所有的位于宝鸡市XX路XX号XX广场XX层，位置编号B-305，面积为359平方米的房屋。租赁期从自2017年11月18日起至2020年11月17日，其中免租期为自2017年11月18日起至2017年12月17日止。合同还约定了租赁期内，递增式标准前两年不变，第三年递增5%，即自2017年11月18日起至2019年11月17日的房屋租金标准为30元/m2/月，自2019年11月18日起至2020年11月17日的房屋租金标准为31.5元/m2/月。合同中还约定了保证金，双方权力关系以及违约责任等事项。合同签订后，原告按合同约定向被告提供了租赁房屋，被告亦按合同约定向原告支付了11000元的履约保证金。被告在对房屋进行装修后，对租赁房屋进行了正常使用，在双方履行合同的初期原、被告之间并无纠纷。2019年4月，由于原告装修房屋的原因，造成被告租赁的房屋漏水，使被告不能正常使用租赁的房屋，为此双方产生纠纷。2019年12月17日，原、被告之间达成合同终止协议，双方一致同意解除原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司与被告石婉君于2017年9月30日签订的《场地租赁合同》，房租费用结算至2019年12月17日，租金共计129240元。原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司在合同终止协议上盖章，被告石婉君在合同终止协议上签名并捺印。2020年3月18日被告石婉君与原告签订了商铺交撤场验收登记表。同年4月，原告起诉要求依法判如所请。 确认上述事实，有原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司提交的：《场地租赁合同》、合同终止协议、万邦英语费用明细、违约金及场地占用费明细、商铺交撤场验收登记表。被告石婉君提交的：2019年9月27日协议书、费用明细、微信聊天记录复印件2张、6张照片、与泰森（邱枫）微信聊天记录截屏四张、与胡凯微信聊天记录截屏两张、通知函、申请、两份《场地租赁合同》复印件、收款收据六张、转账记录、2019年费用明细、照片一张、与胡凯微信聊天记录一张、通知函、录音光盘、证人证言两份及当事人陈述等在卷为凭，上述证据已经当庭质证和审查，足以采信。 一审法院认为，原、被告之间签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，是有效合同。合同签订后，合同相对方均应按合同约定各自全面履行自己的义务。对于本案，争议的焦点问题有两个：首先是被告石婉君租赁原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司的房屋是否有每年免租两个月的约定；其次是本案的租赁费用应该计算到何时的问题。对于第一个争议焦点，被告石婉君提交了原陕西仲泰联行商业运营管理有限公司运营部主管张某某的证人证言及2019年费用明细表，原告方虽然对证人证言及2019年费用明细有异议，但该证人证言能充分证明2018年原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司与被告石婉君签订了第二份五年期《场地租赁合同》，合同中有每年免租两个月的约定，虽然被告石婉君未提交该合同，但证人张某某证明其于2018年5月底从原告处离职时，该合同被原告统一收回，准备盖完章后发放给各租赁户。在庭审中，被告石婉君明确表示第二份五年期《场地租赁合同》原告未向被告发放，并要求原告向法院出示第二份五年期《场地租赁合同》，但至今原告未出示该合同，故依法认定该合同存在，并依法认定该合同有对原告不利的解释。另外，被告石婉君提交的录音光盘也能充分证明，原、被告之间有免租两个月的约定。对于被告石婉君提交的2019年费用明细，原告对该份证据的真实性及证明目的均不认可，但原告却未提供相反证据予以证明被告提供的该证据不能充分证明每年免租两个月的事实。故依法认定，在原告租赁被告房屋期间，双方约定每年有免租两个月的这一事实。关于本案争议的第二个问题即被告石婉君拖欠原告租赁费应计算到何时的问题。虽然原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司提交了原、被告双方于2019年12月20日签订的合同终止协议及2020年3月18日由被告石婉君签字的商铺交撤场验收登记表，但这两组证据不能充分证明被告石婉君拖欠原告租赁费应计算至2020年3月18日。因为在2019年1月5日，原告与被告石婉君签订了另外一份《场地租赁合同》，由被告石婉君租赁原告所有的位于宝鸡市XX路XX号XX广场项目，位置编号C-401房屋一套，用于经营自己创办的宝鸡市万邦英语培训学校有限公司。该《场地租赁合同》约定，从2019年6月1日起至2019年7月31日止为装修期内，在装修期内被告石婉君无需承担场地租赁费。根据被告石婉君的陈述，其是将租赁原告的房屋从3楼变更到了4楼经营宝鸡市万邦英语培训学校有限公司，故被告石婉君在不需扩大经营面积的时候，同时向原告交纳3楼和4楼的房屋租赁费用显然不符合客观实际。其次，被告石婉君提交的证人谭某某的证言可以充分证明被告石婉君在2019年10月4日左右已从3楼搬到了4楼进行经营活动。原告虽然提交了商铺交撤场验收登记表以此来证明被告一直占用租赁场地直到2020年3月18日才向原告交付占用场地，并且主张被告应支付从2019年12月17日双方解除《场地租赁合同》时起至2020年3月18日被告交还租赁房屋时止的场地占用费33925.5元。原告向法院提供的该组证据只能证明原告在2020年3月18日和被告就租赁房屋内设施的数量进行了一个登记，并不能证明被告石婉君是在2020年3月18日向原告交还了租赁房屋。综上所述，依法认定，被告石婉君于2019年10月已将租赁的房屋交还给了原告，被告石婉君拖欠原告租赁费的期间应从2018年12月18日起计算至2019年10月30日止，共计312天，按照每天359元的租赁费计算，被告拖欠原告租赁费共计112008元，减去合同约定的免租两个月21540元租赁费，再减去被告石婉君向原告交纳的合同保证金11000元，被告石婉君应向原告支付拖欠的租赁费为79468元。对原、被告双方于2019年12月17日达成的解除2017年11月18日签订的泰森生活广场《场地租赁合同》双方不持异议，对此依法予以确认。而对原告要求被告按合同约定支付违约金76456.23元的诉讼请求，原、被告约定的违约金明显高于给原告造成的损失，且原告亦未提交证据证明因被告的违约行为给其造成损失的具体数额。另外，被告对此亦提出异议，要求依法予以调整。一审法院认为，被告的该辩解意见符合法律规定，对此辩解依法予以采信。对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，依法调整为被告石婉君自2019年10月1日起以79468元为基数，按年利率6%计算赔偿原告至款清之日止的利息损失。而对原告要求被告宝鸡市万邦英语培训学校有限公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司与被告石婉君签订了《场地租赁合同》，其双方才是合同相对方，被告宝鸡市万邦英语培训学校有限公司不是租赁合同的相对方，原告主张其要求被告宝鸡市万邦英语培训学校有限公司承担连带责任的诉讼请求是依据《公司法》六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任的规定。本案欠原告租赁费的不是某个公司，而是被告石婉君个人，故原告用《公司法》六十三条要求被告宝鸡市万邦英语培训学校有限公司在本案当中承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，对此依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司与被告石婉君2017年9月30日签订的《场地租赁合同》于2019年12月17日解除。二、被告石婉君于判决生效后十日内支付下欠原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司租赁费79468元，并赔偿原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司自2019年10月1日起按年利率6%计算至款清之日止的利息损失。三、驳回原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司对被告宝鸡市万邦英语培训学校有限公司的诉讼请求。四、驳回原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4414元，减半收取2207元，由原告陕西仲泰联行商业运营管理有限公司承担407元，由被告石婉君承担1800元。 二审审理中，上诉人提交一份2017年12月1日的场地租赁合同，拟证明合同中只有对方签名，无我公司盖章，因此该五年合同未生效，亦无法律效力。被上诉人质证，对该合同上的签名及按印无异议。经合议庭评议，对该合同的真实性予以采信，对证明目的结合本案认定事实综合认定。双方当事人再未提交其它新证据。 二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案依据上诉人的请求并结合二审查明的事实能够认定，双方当事人于2019年12月20日签订书面合同终止协议，该协议中明确约定“现因石婉君（被上诉人）个人原因无法继续经营，合同乙方无法继续履行合同，经双方协商同意，合同于2019年12月17日予以解除。房租费用结算至2019年12月17日，租金共计129240元。”依据该协议内容来看，双方已协议解除租赁合同，明确了合同解除日期为2019年12月17日，并对租赁期间的费用进行了结算。另，从一审中被上诉人提交的2019年11月5日其与上诉人单位人员微信记录中，能够反映出被上诉人在当天下午就收到了内容为“租金费用：2019年1月1日—2019年10月31日，共计107700元”的通知函，虽然被上诉人称“不是有2个月免租么”，上诉人单位人员回复“交钱的话那两个月的就减了”。但是截止双方达成书面终止协议时，被上诉人也未向上诉人支付过租赁费。由此能够证实，双方在达成终止协议前进行了商谈并对租金进行了核对，因此，本案应以该终止协议中确认的租赁费为依据。虽然被上诉人在一审庭审中申请证人出庭来证实双方另外签订了一份租赁协议，约定有免租期两个月，一审审理中上诉人未提交该份合同，但在二审审理中，上诉人向本院提交了这份五年期的《场地租赁合同》，该合同中仅有被上诉人签名，并无上诉人单位盖章或签名，被上诉人认可该份合同就是其在一审庭审中所称的五年期合同，并认可其签名，依据一审庭审中证人陈述，“被上诉人签字后，该合同收回，要等公司盖完章后统一发”之事实，并结合该合同第十六条5项约定“本合同自双方签字，盖章之日生效”的约定来看，该合同并未生效，未生效的合同即无法律效力。因此，本案应以2019年12月20日双方自愿达成终止协议中所认定的欠付租金129240元作为计算依据。 对于上诉人诉请要求被上诉支付合同解除之日至2020年3月18日被上诉人交还租赁房屋期间的占用费问题，经查，虽然上诉人提交了一份有被上诉人于2020年3月18日签字的商铺交/撤场验收登记表，从该登记表中的内容来看，仅是对房屋内设施数量进行了登记，上诉人无证据证实被上诉人在双方签订终止协议后继续经营。另，在二审审理中，上诉人也认可被上诉人租赁的三层屋顶有漏水事实。同时，本案被上诉人为扩大经营，于2019年1月5日又租赁上诉人所有的位于四楼房屋一套。因此，对于上诉人的该项诉请不予支持。对于上诉人诉请要求被上诉人支付违约金76456.23元，经查，上诉人工作人员于2019年11月5日通过微信向被上诉人发的通知函中记载“请贵公司于2019年11月20日前支付上述所有费用。因乙方未按合同第十一条约定条款履行乙方义务而造成的违约金，违约责任，由乙方全部承担，甲方有权向乙方追责、追偿。”但双方最后签订的书面合同终止协议中并没有上述违约内容，由此能够认定，经过协商，上诉人同意不再追究被上诉人提前终止合同的违约责任。因此，对于上诉人该项诉请本院不予支持。 综上，一审判决认定事实不清，上诉人的上诉理由部分成立。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持宝鸡市金台区人民法院(2020)陕0303民初1320号民事判决第一项、第三项； 二、撤销宝鸡市金台区人民法院(2020)陕0303民初1320号民事判决第二项、第四项及诉讼费的承担； 三、由被上诉人石婉君于本判决生效后十日内支付上诉人陕西仲泰联行商业运营管理有限公司租赁费129240元； 四、驳回上诉人陕西仲泰联行商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4414元，减半收2207元，由上诉人陕西仲泰联行商业运营管理有限公司承担882元，被上诉人石婉君承担1325元；二审案件受理费4414元，由上诉人陕西仲泰联行商业运营管理有限公司承担1756元，被上诉人石婉君承担2658元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 黄 婷 书 记 员 赵婧茹 1