湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2928号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨建萍，女，1959年6月15日出生，汉族，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：陈紫堂，湖南颂正律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓秀美，湖南颂正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李静，女，1986年9月13日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨立国，男，1972年1月15日出生，汉族，现于四川省。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李浩，湖南跃海律师事务所律师。上诉人杨建萍因与被上诉人李静、杨立国返还原物纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨建萍与被上诉人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建萍上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人系将涉案房屋借给被上诉人居住，双方未签订房屋买卖合同，被上诉人也未支付购房款。1、上诉人系借给被上诉人居住，被上诉人伪造房屋买卖合同，经鉴定该合同上的指纹并非杨建萍本人。2、被上诉人没有支付一分钱购房款。3、被上诉人提交的谈话录音不能证明其支付了购房款。录音系偷偷录制，且上诉人并没有明示认可双方存在房屋买卖合同关系。二、上诉人自2010年起一直住在涉案房屋的同一小区，并未居住在云溪区四化村。三、一审法院以被上诉人对房屋进行了装饰装修为由认定双方存在房屋买卖关系错误。被上诉人对厕所进行改造征得了杨建萍的同意，且没有改造厨房、更换地板，更换电器系为了被上诉人自己方便，也可以自行搬出。四、上诉人系涉案房屋所有权人，被上诉人应腾空房屋并支付占用使用费。李静辩称，原审判决认定事实清楚。一、一审对指纹鉴定后，被上诉人提交了新材料要求补充鉴定，法院认为无需鉴定。二、上诉人在一审承认录音是真实的，且录音多次说上诉人知道杨某找被上诉人要投资款。上诉人与被上诉人多次谈到房款已经付清。上诉人在录音中思维清楚。杨建萍向一审法院起诉请求：1、判令李静返还杨建萍位于岳阳市岳阳楼区五里××幢××室房屋，并自2019年5月9日至实际返还房屋之日止每月按1500元的标准支付房屋占用费；2、由李静承担本案诉讼费用。李静、杨立国向一审法院提出反诉请求：1、判令杨建萍继续履行房屋买卖合同；2、由杨建萍协助李静、杨立国办理房屋变更登记手续；3、由杨建萍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李静、杨立国系夫妻。现李静居住的位于岳阳市岳阳楼区金桥花园小区003幢301室房屋（房产证号岳房权证岳阳楼区字第1××5号，以下简称199115号房屋）登记在杨建萍名下。李静系杨建萍妹夫李某的侄女。杨建萍一直居住在岳阳市云溪区××村。李静于2010年起一直居住在诉争房屋内。李静入住该房屋后，对橱柜和厕所进行了改造，更换了房屋内的木地板，更换了所有电器。杨建萍在提起本案诉讼前，从未向李静收取过、也未主张过房屋租金。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.李静提交的卖方为杨建萍、买方为李静，时间为2010年6月28日的房屋买卖合同的真实性。李静称双方签订了该份房屋买卖合同，合同上卖方处的手印系杨建萍所留。杨建萍对此予以否认，并申请对该处指纹进行鉴定。一审法院于2019年9月16日委托湖南崇真司法鉴定所进行鉴定。2019年10月31日，该所作出湘崇真司鉴所（2019）痕鉴字第42号司法鉴定意见书，结论为：买卖合同上卖方杨建萍处的手印不是杨建萍本人所留。2019年11月14日，李静以鉴定机构没有根据检材指印的形态对杨建萍的捺印采取左右滚动捺印、平面捺印取样，没有重点进行局部捺印取样，违反法定程序为由，申请补充司法鉴定。2019年11月18日，湖南崇真司法鉴定所对李静提出的异议进行了书面说明，称其鉴定程序合法、技术规范、方法科学，鉴定意见科学、客观、公正。一审法院认为，湖南崇真司法鉴定所具有痕迹鉴定资质，鉴定程序合法，一审法院对其鉴定结论予以采信，应当认定双方没有签订书面的房屋买卖合同。2.李静及案外人李容（李静的妹妹）与杨建萍在2016年9月11日的谈话录音，能否证明双方之间的房屋买卖合同关系。谈话录音中，李静说：“我想跟你说下房子的事，本来2010年就已经将房子的钱付清了”。杨建萍说：“嗯”。李静说：“二姨(即杨建萍)，说实在的，我们没有要你过户，哪怕条子都没有打一张，是不啦，因为相信二姨你的为人，很了解你，我希望把房子过户”。李容（李静的妹妹）说：“我姐姐的房子怎么办，二姨?”杨建萍说：“那你决定你什么时候过户都行，你现在过户还要几万元钱，划不来啵”。李静说：“你肯的话，我现在就找华机（人名）借点钱”。杨建萍说：“嗯，那行”。李静主张录音可以证明杨建萍认可房屋买卖合同成立，购房款已于2010年付清，并同意办理过户手续。杨建萍对录音的真实性没有提出异议，但主张，其在录音中没有承认李静购买了诉争房屋，2016年李静因小孩要办理入学手续，提出过购买该房屋，因知道李静的丈夫杨立国被判刑入狱，李静没有正式工作，没有支付能力，才说了过户都要几万元钱。一审法院认为，谈话录音中，李静及李容明确提到购房款2010年已付清，未要求杨建萍出具购房款收条，并提出了房屋过户要求，杨建萍认可该说法，并表示可以随时过户。杨建萍关于未曾承认李静、杨立国购买了诉争房屋的主张，与事实不符，应认定杨建萍对谈话录音内容未作出合理解释。在谈话当时，李静、杨立国已占有该房屋数年，如果杨建萍未曾将房屋出售，对李静和李容的陈述，一般人的正常反应是提出异议和反驳。李静只是杨建萍妹夫的侄女，杨建萍宁可自己居住离中心城区较远的云溪区，也要将中心城区内环境优美的金桥花园小区的房屋出借给李静，而且近十年的时间内既不要求李静、杨立国支付租金，也不要求其返还，明显有违日常生活经验。同时，如果是李静借住诉争房屋，通常情况下，李静、杨立国不会投入资金对房屋进行装饰装修，杨建萍也不会同意李静、杨立国进行装饰装修。故此，李静、杨立国向杨建萍购买诉争房屋的可能性大于杨建萍将诉争房屋无偿出借给李静、杨立国的可能性，一审法院认定双方之间存在事实房屋买卖关系。一审法院认为，杨建萍与李静、杨立国之间虽然没有书面的房屋买卖合同，但李静、杨立国已支付购房款，杨建萍已交付房屋，双方已履行主要义务，因此双方之间的房屋买卖合同关系成立。出卖方协助办理房屋过户手续是法定义务，杨建萍虽已交付房屋，但协助过户的义务并不因此免除，故对李静、杨立国要求杨建萍协助办理房屋过户的反诉请求，一审法院予以支持。李静、杨立国依据房屋买卖合同合法占有诉争房屋，杨建萍要求其返还房屋并支付房屋占用费的诉求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定,判决:一、驳回杨建萍的全部诉讼请求；二、杨建萍在本判决生效后十日内协助李静、杨立国将岳房权证岳阳楼区字第1××5号房屋过户至李静、杨立国名下。如未按期履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。案件受理费100元，反诉费100元，合计200元，由杨建萍承担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：证据一、证人证言两份（证人杨某及李某出庭作证），杨某、李某拟共同证明2009年9月11日李静、杨立国找其借30万元，后来还清。李某拟证明其做工作要求杨建萍将涉案房屋借给李静居住。证据二、《关于李静、杨立国偿还本人借款，没有支付杨建萍购房款的证明》、中国工商银行活期类存款对账簿、《关于李静、杨立国偿还杨某30万元借款、借住杨建萍房屋的证明》、报警案件登记表，拟证明被上诉人向案外人杨某支付的30万元系偿还杨某的借款，与杨建萍的购房款完全无关，被上诉人没有向杨建萍支付过一分钱购房款。李静借用杨建萍301号房屋属于借用关系，不是房屋买卖关系。证据三、住院病例首页、第八次入院病历、岳阳市长炼医院彩超报告单、岳阳市长炼医院体检报告、岳阳市医保处职工基本医疗保险门诊就医结算单及治疗眩晕症的药物图片若干，拟证明杨建萍身患多种疾病做过多次手术，导致记忆力衰退、健忘，神志恍惚。李静、李容俩姐妹恶意串通，虚构事实，在杨建萍神志不清、记忆力衰退的情况下偷录音，而且书面录音文字多处改动，录音不真实，不能作为定案依据。证据四、中华人民共和国房屋所有权证、倪荣庄的证明、倪荣庄身份证复印件、王撩中华人民共和国房屋所有权证、居民户口簿复印件若干，拟证明位于长炼四化村29栋的405号房屋2010年早已出售给案外人倪荣庄、姚艳辉，杨建萍自2010年起一直居住在岳阳楼区××路××花园××栋××号，一审判决认定杨建萍一直住在云溪并以此认定双方之间的房屋买卖关系，适用法律错误。本院认证意见为，对于证据一、证人证言中关于证人所陈述其与李静、杨立国的借款事实与本案并无直接关联，另对本案房屋借用还是买卖关系，仅凭李某的证人证言亦无法达到其证明目的。且杨某、李某系杨建萍的亲妹妹、妹夫，该证人证言与杨建萍有利害关系，该证人证言不能单独作为认定事实的根据。至于报警案件登记表上记载的案情也并未明确载明涉及本案纠纷。本院对第一组证据不予采信。对证据二、三、四，本院对其真实性予以认可，至于证明目的将在本院认为部分综合予以论述。被上诉人在二审未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于杨建萍与李静、杨立国之间是否构成房屋买卖合同关系的问题。首先，李静、杨立国于2010年起便居住于涉案房屋，自居住至今长达近十年时间，起诉前杨建萍并未要求李静返还过涉案房屋或要求李静支付租金等费用。在双方并无其他特殊关系的情形下，杨建萍在如此长的时间将房屋免费借给李静居住显然不符合常理。其次，本案杨建萍曾出借杨立国20万元现金，后李静亦是通过现金偿还。可见双方存在现金往来的习惯，故本案不能以李静、杨立国没有提交支付购房款的相关凭证为由便否认涉案房款系通过现金支付的可能。最后，本案的录音证据显示，杨建萍与李静及其妹妹李容的谈话中，双方谈话时间较长，谈话内容涉及面较广，且谈话的内容前后连贯。内容不仅涉及涉案房屋的买卖、过户问题，还涉及其他内容，杨建萍在谈话中语气平缓、思维也较清晰，不能认定当时杨建萍神志不清、思维混乱。故该录音证据并不存疑，一审法院予以采信认定相关事实并无不当。在该录音中，李静、李容在谈话的前、中、后段几次提及涉案房屋款项已经付清及过户的问题，杨建萍均未予以否认。若杨建萍认为系借住给李静，则按照常理其必然会予以反驳。杨建萍还提到：“你现在过户还要几万块钱，划不来”。可见杨建萍并未否认双方之间存在房屋买卖及房款已经付清的事实。综合上述事实来看，一审法院认定本案双方系房屋买卖合同关系并无不当，本院予以维持。故杨建萍作为房屋出卖人应协助办理房屋过户手续。至于杨建萍在2010年之后居住在何处并不影响对本案法律关系的认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案杨建萍提供的证据，不足以证明其是将案涉房屋借用给李静和杨立国，杨建萍提出的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，杨建萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨建萍负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十一月十二日书记员 刘 叶