浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初4458号 原告：兰笑媛，女，1983年6月3日出生，汉族，住址湖州市吴兴区。 被告：李光耀，男，1981年3月6日出生，汉族，住址江苏省睢宁县。 被告：宋书敏，女，1973年8月18日出生，汉族，住址江苏省睢宁县。 原告兰笑媛与被告李光耀、宋书敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理，依法由审判员费为民适用简易程序审理。本院于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告兰笑媛到庭参加诉讼，被告李光耀、宋书敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 兰笑媛起诉称：原告兰笑媛与被告李光耀、宋书敏系商品房买卖合同关系。2017年10月22日，原告与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告织里中央府邸6幢305室商品房一套。合同中对原告、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告分别于2017年10月22日付房款10万元，2017年11月3日付房款62万元，2017年12月1日房屋贷款48万元，合计总房款120万元，已支付至被告指定账户，原告依据合同中的约定履行了付款义务。根据合同第四条约定，该商品房应于2017年12月1日前验收合格并交付使用，因被告没有告知原告房屋有违建部分，原告房屋居住不到一个月就被织里城管拆除一个房间面积和阳台面积，后来被告说帮助恢复，至今未恢复。现房屋下雨天地面进水，墙面发霉，下雨地面进水原告找人多次修理未果。后通过物业找到开发商，现场查看说是被告改变房屋主体结构没有做好防水处理，开发商不负责，目前为止还是发霉地面进水。2018年1月，织里城管拆除违建，原告不能正常使用居住。被告的行为构成了严重违约且恶意欺骗。2020年3月24日，原告由于没有复工、疫情原因，由朋友代取法院传票，没有及时交纳诉讼费，后申请撤诉处理。原告愿意承担评估价格22万元中4万元的费用，剩余18万元由被告承担。为维护自身的合法权益，特请求法院判令：1、被告即日给付原告因违建被拆除后造成的损失180000元，利息按银行同期贷款利率计算，给原告造成损失，由卖方全部承担费用并支付利息；2、被告因违建拆除给原告居住的房子墙面和地面进水造成的损失按照法院评估，按照评估向原告支付补偿金22万的大约80%给原告，评估费3400元由被告承担；3、因违建拆除给原告居住的房子墙面和地面恢复原貌，所产生的费用由被告承担；4、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。 二被告共同答辩称：1、房屋买卖交易、付款的金额及日期都属实，对于原告所称被告没有告知房屋有违建部分不属实，两份房屋买卖合同当中都有约定的房产证上的交易面积及总价，被告没有收取原告额外的费用；2、房产中介机构证明显示房产证以外面积不在交易范围；3、原告所称被告没有帮助恢复不属实，这是由物业统一规划并报经街道批复，后来街道没有批复，被告没有这个修复的权利，且被告也没有帮助修复的义务；4、关于房屋漏水发霉的问题，违建拆迁之前相关部门已发通知书告知原告，原告没有及时处理应该自负责任；5、通过合同和中介的证明可以体现出原告明知房屋存在违建而仍然购买。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交并在庭审中出示证据、被告的质证、本院的认证如下： 证据1.房屋转让居间合同、房产证，证明原、被告之间存在房屋买卖交易； 证据2.湖州市吴兴区织里镇“三改一拆”领导小组办公室责令改正违法行为通知书（存根联）（复印件），证明违章建筑是在原告购买房屋后拆除，而不是购买前拆除的； 证据3.房屋评估报告及评估费用发票，证明评估的价格及评估费用； 证据4.照片三张（复印件），证明房屋违建拆除后的样貌； 证据5.录像资料（U盘），证明违章建筑拆除后发生浸水状况。 被告质证认为，对证据1至证据4没有异议，对于证据5与被告无关。 本院经审查，认定如下：证据1至证据5的来源与形式符合法律规定、与待证事实相关联、能够反映案件的真实情况，故对其证据效力予以认定。 二被告为支持其抗辩理由，向本院提交并在庭审中出示证据、原告的质证、本院的认证如下： 证据1.房屋转让居间合同、浙江省二手房买卖合同、房屋产权证（复印件），证明房屋交易明确了买卖的范围，原告主张的损失不在交易范围内； 证据2.湖州市吴兴区织里镇“三改一拆”领导小组办公室责令改正违法行为通知书（存根联）（复印件），证明违建拆除前已向原告进行告知； 证据3.情况说明，证明原告交易当时明知产权证以外面积不计入成交总价； 证据4.房产中介信息一份（打印件），证明原、被告之间的价格在合理的市场价范围内； 证据5.照片三张（复印件），证明被拆除的违建彩钢瓦和房屋主体是分开。 原告质证认为，对于证据1没有异议；补充说明被告没有告知原告外部彩钢瓦是违建部分；证据2没有异议；证据3有异议中介机构并未告知原告外部彩钢瓦是违建部分；证据4有异议，双方当时就房屋有无车位的问题进行过价格调整；证据5是违建拆除后的照片，不是原告买房当时的。 本院经审查，认定如下：证据1、证据2、证据5的来源与形式符合法律规定、与待证事实相关联、能够反映案件的真实情况，故对其证据效力予以认定；证据3原告对其关联性不予认可，且被告也没有提供其他证据进行补强，对其证明效力不予认可；证据4房产中介信息标准的信息与最后实际成交的情况存在差异，本院无法核实当时双方的交涉及结果，被告也无其他证据佐证，对其证明效力不予认可，价格基础应以涉案房产评估报告为依据。 根据上述认定的证据，结合原被告的到庭陈述，本院认定如下事实： 原告兰笑媛与被告宋书敏、李光耀之间存在商品房买卖关系，双方交易之前二被告共同拥有××镇××道××号××幢××室商品房××，房屋建筑面积95.48平方米，另二被告自行在房屋阳台上搭建了约60-80平方米的彩钢瓦。2017年10月22日、2017年11月3日，原告与二被告分别签订《房屋转让居间合同》、《浙江省二手房买卖合同》各一份，约定原告购买二被告位于××镇××道××号××幢××室商品房××，交易价款120万元，交易标的为产权证号××（共有权证××）的房屋，建筑面积95.48平方米，以及原、被告之间的其他权利义务。合同签订后，原告支付房款120万元至被告，被告交付该商品房供原告使用，原告办理了浙（2017）湖州市（吴兴）不动产权第0099602号产权证，建筑面积95.48平方米。2017年12月25日，湖州市吴兴区织里镇“三改一拆”领导小组办公室发布通知书，责令原告对于该商品房的违建部分（彩钢瓦）进行拆除。2018年1月，织里城管强行拆除违建，违建部分拆除后，房屋出现地面进水，墙面发霉等状况，以致纠纷成诉。 另查明，经原告申请，本院对交易当时的房屋价值（明确不含违章建筑）进行评估，价值为98.12万元。 本院认为：本案争议的焦点，一是原、被告房屋买卖合同的标的是否包含违章建筑；二是因违章建筑被拆除造成原告生活实际影响的后果被告有无过错。关于焦点一，首先、原告兰笑媛与被告宋书敏、李光耀的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定，合理审慎地履行各自的合同义务，就本案而言，双方商品房买卖合同签订后履行了各自的权利义务，符合双方约定及法律规定；其次，房屋转让居间合同、浙江省二手房买卖合同、房屋产权证等证据，明确了房屋交易的范围，涉案违章建筑不在交易范围内；最后，买卖是一项愿卖愿买的行为，经后期评估没有违章建筑的房屋当时的价值（98.12万元）与交易的价格（120万元）相差在30%以内，不存在明显高于市场价，参考《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条第二款对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价，故涉案房屋买卖价格合理，因此原、被告房屋买卖合同的标的不包含违章建筑。关于焦点二，2017年12月25日湖州市吴兴区织里镇“三改一拆”领导小组办公室发布责令改正违法行为通知书，认定原、被告双方交易的位于织里镇吴兴大道2888号中央府邸6幢305室商品房存在违章建筑部分，后进行了违建拆除。针对被拆除的彩钢瓦违建部分，在房屋买卖交易当时附属于房屋主体结构部分，承担着相应的防水等辅助作用，后由于该部分违章搭建被相关部门强制拆除，影响了房屋主体结构的使用，原告也未及时修理，导致房屋出现漏水墙面发霉状况且这种状况处于不确定的持续状态，给原告生活造成实际影响，对此被告违章搭建彩钢瓦并将该违建连同交易的房屋一并交付原告存在一定的过错，本院综合考虑双方购房时的信息、房屋评估价格、房屋现有漏水发霉等状况，以及参照被告自诉的违建部分造价，酌定被告赔偿原告损失20000元，对于原告的其他诉讼请求本院不予支持。据此，为正确调整民商事法律关系，维护当事人的合法权利及交易安全稳定，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告宋书敏、李光耀应赔偿原告兰笑媛损失20000元，限于本判决生效之日起七日内清偿； 二、驳回原告兰笑媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3968元，减半收取1984元，由原告兰笑媛负担1834元，被告宋书敏、李光耀负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 费为民 二〇二〇年十一月五日 法官助理 钱涧英 书 记 员 史 倩 ?