安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终4224号上诉人(原审原告)：周静，女，1981年8月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：张闫岩，安徽国梦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路****公寓****，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人周静因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周静上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周静一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由荣盛公司负担。事实和理由：一、一审判决以荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明的时间为违约的截止时间错误，应当以周静提交的不动产登记收件单载明的时间为违约的截止时间。1.收件单上载明自登记受理次日若干工作日后领取不动产登记证书，说明收件单的日期为荣盛公司将全部办证材料提交至不动产登记中心的日期。受理单仅仅说明30个工作日后到房地产交易市场发证窗口办理手续，说明在办理受理单后荣盛公司仍要完成后续的办证手续。荣盛公司也未举证说明其受理单载明时间即将全部办证材料和手续办理完毕。2.荣盛公司提交的交易确认书在受理单之后6个月，荣盛公司未提交证据证明确认单办结所需材料也是在受理当日完成或者确认单办理是不动产登记中心职责，故应以收件单日期为准。3.荣盛公司主张在受理单载明的日期已将全部材料送至不动产登记中心，但受理单和收件单所列材料明显不一致，荣盛公司该主张没有证据证明，不属实。且自荣盛公司主张将全部办证材料送至不动产登记中心到发证之日长达一两年之久，明显与事实和法律相违背。4.经向不动产登记中心询问，收件单载明日期才是登记中心收到全部办证材料的日期。根据住宅专项维修基金管理办法规定，在办理房产登记前，应将公维基金存入专项维修基金专户。周静已经在交房当日将契税、公维基金、办证费用等全部费用交付给荣盛公司。但荣盛公司办证费用交纳时间与受理单相差较远。二、周静起诉未超过诉讼时效。1.基于合同约定，周静已委托荣盛公司办理不动产产权证书，并交纳了各种税费及资料。办证是一个不公开的内部程序，且不动产登记新规出台之前，不动产权属证书原件是存放在抵押人即银行处。本案已经办理抵押登记，故只有在卖房时或本小区大量业主起诉时才知道自己的权利受到损害。2.迟延办证是一个持续性的行为，每日都在发生变化。按照荣盛公司意见，意味着业主每日都要去查询是否完成办证，或者每日主张一次赔偿，明显不符合常理。且只有荣盛公司才知道违约截止时间，根据诚实信用原则，荣盛公司应当在违约期限确定时，主动向周静赔偿。荣盛公司采取隐瞒手段逃避违约赔偿，故应以办完所有手续的时间为诉讼时效起算点。3、诉讼时效制度的立法目的是权利上的睡眠者不保护，而周静在知道权利受到损害后就立即起诉，若认为周静诉讼时效超过与立法目的不符。综上，请求二审法院支持周静上诉请求。荣盛公司辩称，本案双方之间存在商品房买卖合同关系，双方权利义务应当以该合同约定作为依据。根据合同约定，荣盛公司在办理权属证书义务中承担的是在期限内将办证资料进行报送备案，完成该义务后，荣盛公司依据合同就不再承担违约责任。而根据本案查明事实可知，最晚在蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明的日期时，荣盛公司就已经完成了报送备案义务，因此一审法院以该日期认定违约责任的依据，判决结果并无不当。根据法律规定，周静认为荣盛公司没有在期限内完成报送义务，其至期限届满次日起就应当知道权利受损，故应当从期限届满次日开始起算本案的诉讼时效，一审法院将超出诉讼时效以外的期间不予计算，符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。周静向一审法院起诉请求：1.依法判令荣盛公司赔偿周静延期办理房屋所有权证的违约金62390元（违约金自2016年6月25日暂计算至2017年10月18日，按总价款649899元×0.02%/日×480天）；2.本案诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：一、合同名称及签订日期：《商品房买卖合同》（合同编号201305170022）；2013年5月17日签订。二、房屋坐落及总价款：安徽省蚌埠市禹会区荣盛锦绣香堤5栋1单元28层01281号，房屋总价款649899元。三、实际交房时间2015年6月30日。四、报送办理权属登记资料时间2016年12月5日。一审法院认为，本案争议的事实即为荣盛公司依照商品房买卖合同第十五条履行报送资料的时间。经查，《商品房买卖合同》第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款中对“需由出卖人提供的资料”没有具体约定，对“备案”亦没有解释为“转移登记”，周静提交的《不动产登记收件单》系“受理”“转移登记”时产权部门形成的收件凭证，不能以此作为“备案”时间；而由荣盛公司提交的蚌埠市不动产登记中心出具的受理单（小证）载明了产权部门收到以周静为申请人的资料，在双方没有明确约定报送材料名目的情况下，荣盛公司报送以上资料的行为应视为履行《商品房买卖合同》第十五条的“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”义务，时间为受理时间2016年12月5日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，自交房时间2015年6月30日，经过360日为2016年6月25日，荣盛公司于2016年12月5日履行《商品房买卖合同》第十五条约定的报送资料义务，该日期已超出双方约定的报送资料时间，属于逾期“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”的违约行为。其违约时间为2016年6月26日至2016年12月4日，一审法院收到周静诉讼材料日期为2019年10月29日，周静的起诉已部分超出诉讼时效。故一审法院支持的违约时间为2016年10月29日至2016年12月4日，逾期天数为37天，违约金数额为4745.6元（37天×房屋总价款649899元×0.02%）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内向周静支付违约金4745.6元；二、驳回周静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，减半收取680元，由周静负担628.3元，荣盛公司负担51.7元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，周静对一审查明的“报送办理权属登记资料时间2016年12月5日”有异议，对一审查明的其他事实无异议。荣盛公司对一审查明的事实无异议。经审查，一审法院认定上述事实有蚌埠市不动产登记中心登记受理单，周静提出的异议不能成立，本院不予支持。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是周静主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年12月5日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为周静户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。关于周静主张的违约金是否超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。周静上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，周静对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。综上所述，周静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1241元，由上诉人周静负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 李小芹审判员 穆 莉二〇二〇年十一月二十七日法官助理高帅书记员夏婧楠附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。