福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初5440号 原告：周增英，女，1986年2月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：余小燕，福建亚恩律师事务所执业律师。 被告：福清恒大置业有限公司,住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村****，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。 法定代表人：郑勇喜，该公司项目总经理。 委托诉讼代理人：郑白玲，女，1995年6月1日出生，住福建省泉州市鲤城区。 原告周增英与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周增英的委托诉讼代理人余小燕，被告恒大置业公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周增英向本院提出诉讼请求：1.确认周增英与福清恒大置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号为20180310257）于2020年6月24日解除；2.恒大置业公司立即退还周增英车位款16万元并支付利息，利息以16万元为基数按一年期贷款市场报价利率3.85%自2018年5月29日起计至款项还清之日止；3.案件受理费由恒大置业公司承担。事实及理由：恒大置业公司系从事房地产开发建设的资质企业，经批准在福清市。2018年4月29日，恒大置业公司与周增英签订《福清恒大城车位认购书》（编号0001622），约定周增英向恒大置业公司认购福清恒大城楼盘288号车位，并约定了付款方式。签约前，周增英于2018年4月28日即交付了定金20000元。签约后，周增英分别于2018年5月4日交付了车位款60000元、2018年5月29日交付剩余车位款80000元。2018年12月27日，双方正式签订合同编号20180310257的《商品房买卖合同》，就周增英购买0288车位一事做了进一步约定，对车位的基本情况、交付条件与期限、产权登记等事项均做了详细约定。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将商品房交付买受人使用。针对出卖人逾期交房违约责任，根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。时至今日，恒大置业公司仍未按合同约定履行义务，至今未办理交房手续，有违诚信原则。 恒大置业公司辩称，按照附件十一补充协议第十三条第3款约定“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”，本案约定的商品房交付时间为2018年12月31日，周增英自2019年6月30日开始享有合同解除权，周增英应在2019年7月30日前通过书面形式行使该权利，现已超过合同解除权除斥期间，周增英已丧失合同解除权。即便合同解除，周增英主张的违约金过高。合同第十二条第1款第（2）项对逾期交房，合同解除后的违约金进行了明确约定。即使周增英享有解除权，恒大置业公司也无需支付违约金。现案涉房产已符合交付条件，被告已向原告寄送交楼通知书，合同可以继续履行。 本院经审理认定事实如下：恒大置业公司系依法成立的房地产开发销售企业，经批准开发建设坐落于福清市，并于2018年4月27日办理了首期地下室的商品房预售许可证。 2018年4月29日，周增英与恒大置业公司签订《福清恒大城车位认购书》(编号：0001622)，周增英欲购福清恒大城楼盘288号车位，套内建筑面积约12.72平方米，总价16万元，约定：签署认购书时支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），2018年5月4日前支付首期款6万元，余款8万元于2018年5月29日前付清。 周增英按照认购书约定，于2018年4月29日向恒大置业公司支付定金2万元、同年5月4日支付首期款6万元、同年5月29日支付余款8万元。 2018年12月27日，周增英与恒大置业公司签订了《商品房买卖合同》（编号：20180310257），约定周增英购买恒大城首期地下室0288车位，总价款16万元；其中第十一条约定，车位交付日期为2018年12月31日前，交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件等；第十二条约定，若逾期交付超过180日，买受人有权解除合同，解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；第二十八条约定双方签订的补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。该合同附件十一即为合同《补充协议》，其中第十三条第3款约定“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”。 2020年3月12日，涉案的恒大城首期地下室通过主管部门的消防验收，同年4月3日建设单位出具竣工验收报告，同月26日通过建设工程竣工验收备案。恒大置业公司为涉案车位办理了预告登记。 周增英于2020年6月22日向恒大置业公司寄送《退车位通知书》，要求恒大置业公司在收到之日起十五日内退还买受人全部款项并赔偿损失。恒大置业公司于2020年6月24日收到该通知。 以上事实有周增英提交的《福清恒大城车位认购书》、《商品房买房合同》、POS签购单、收款收据，退车位通知书、邮寄底单及物流信息，恒大置业公司提交的《消防监督报告》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、不动产登记证明等证据，以及当事人的当庭陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，周增英与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，但该合同附件十一第十三条第3款关于解除权限定在三十日内的约定，系恒大置业公司提供的格式条款，限制周增英主要权利、减轻了恒大置业公司的责任，且与主合同第二十八条关于“双方签订的补充协议中不得含有减轻出卖人的责任、排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，应属无效条款。本案解除权的行使期限应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定确定为一年。恒大置业公司未按合同约定在2018年12月31日前交房，涉案车位于2020年4月26日才完成竣工验收备案，自始至终未交付车位，构成根本性违约。周增英可在恒大置业公司逾期交付车位180天（2019年6月30日）后的一年内行使解除权，周增英解除合同的通知于2020年6月24日到达恒大置业公司，未超过解除权的行使期限，周增英关于确认案涉《商品房买卖合同》于2020年6月24日解除的诉请，本院予以支持。恒大置业公司关于已超过合同解除权除斥期间的辩解，本院不予采纳。 恒大置业公司根本性违约导致合同解除，应在解除合同后及时返还周增英总价款并赔偿周增英损失，其占用购房款导致周增英的利息损失显而易见。周增英主张自2018年5月29日起按一年期贷款市场报价利率标准支付利息，符合案涉《商品房买卖合同》第十二条的约定，本院予以支持。恒大置业公司主张其未违约，不符合事实，本院不予采纳。周增英在收到恒大置业公司全部还款后三个工作日内应配合恒大置业公司办理注销预售商品房买卖预告登记手续。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认周增英与福清恒大置业有限公司于2018年12月27日签订的《商品房买卖合同》（编号20180310257）于2020年6月24日解除； 二、福清恒大置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还周增英车位款16万元并支付利息，利息以16万元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率的标准计至款项还清之日止，（2018年5月29日起至2019年8月20日期间按年利率3.85%计算，此后的利率标准按每月报价计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，由福清恒大置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林爱华 二〇二〇年十一月三日 法官助理 姚金清 书 记 员 许承锋