广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17175号上诉人（原审原告）：李玲玲，女，1977年9月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：杨燚，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜娜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王冬生，男，1984年10月15日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县，被上诉人（原审被告）:龙艳花，女，1980年9月14日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县，被上诉人（原审被告）：广州合赢房地产中介有限公司。住所地广东省广州市南沙区丰泽西路棕榈水岸园**104。法定代表人：钟国英，总经理。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。上诉人李玲玲因与被上诉人王冬生、龙艳花、广州合赢房地产中介有限公司（以下简称合赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李玲玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判王冬生、龙艳花向李玲玲支付违约金267000元，赔偿中介费损失40000元，以及支付律师费15000元，合赢公司对王冬生、龙艳花的债务承担连带责任。2.一、二审案件受理费及财产保全费由王冬生、龙艳花、合赢公司承担。事实和理由：一、李玲玲与王冬生、龙艳花的涉案房屋买卖，和李玲玲参与涉案房屋的司法拍卖，属于不同的法律关系，两者无关联性。1.李玲玲与王冬生、龙艳花的涉案房屋买卖已在涉案房屋开始网络公开拍卖时终止。此时涉案房屋原来的交易过户在事实上已无法进行，李玲玲无法继续要求王冬生、龙艳花履行《房屋买卖合同》。2.涉案房屋的买卖和李玲玲参与司法拍卖，属于两种不同的法律关系，原买卖交易没有完成。李玲玲在《房屋买卖合同》无法履行的情况下参与竞拍，与前述房屋买卖无关联性。3.王冬生、龙艳花不能按《房屋买卖合同》约定将涉案房屋售予李玲玲，应向李玲玲支付成交价10％的违约金267000元。李玲玲参与竞拍属于《房屋买卖合同》约定之外的取得方式。另外，涉案房屋在约定的交易时间届至时仍被查封，《房屋买卖合同》客观上已无法履行，李玲玲参与竞拍并不表示其同意变更交易方式，前后属于不同法律关系。王冬生、龙艳花未遵守合同约定将涉案房屋售予李玲玲，应向其支付违约金267000元。二、王冬生、龙艳花违约，导致涉案房屋原买卖交易不能进行，应向李玲玲支付中介服务费40000元。根据《房屋买卖合同》第九条约定，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者取消交易的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费。三、李玲玲为本案支出的合理律师费属于因王冬生、龙艳花违约造成的损失，请求王冬生、龙艳花支付有法律依据。虽《房屋买卖合同》中未对律师费的负担问题作出约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，李玲玲因王冬生、龙艳花违约，致使合同目的不能实现，现委托律师代理其向法院提起诉讼所产生的合理律师费，应属于因王冬生、龙艳花违约造成的损失。四、合赢公司未完全履行居间义务，应对王冬生、龙艳花的债务承担连带责任。合赢公司没有尽到审慎义务，导致李玲玲未及时、如实获知涉案房屋的权利限制信息而不能继续进行交易过户，存在重大过失，损害了李玲玲的利益。综上，一审法院适用法律错误。另外，一审法院以下事实认定错误：1.2019年4月1日的不动产查册表是得知房屋被拍卖时从执行法院的拍卖网站上打印出来的，并非由合赢公司或王冬生、龙艳花提供李玲玲的。2.2018年12月3日的不动产查册表是王冬生签订合同前一天打印的，由王冬生、龙艳花提供给合赢公司，合赢公司再给到李玲玲，因此一审法院没有查明中介没有尽到审慎义务的情况。3.一审法院遗漏查明出卖方在收取40万元后便无法联系，李玲玲发现涉案房屋被多次查封后曾向公安部门报案。4.合同双方当事人并没有协商变更交易方式的意思表示，且李玲玲参与竞拍是支付了全部拍卖款，并没有对之前交的40万元进行抵扣，应当区分司法拍卖和房屋买卖关系。合赢公司二审答辩：一审判决认定事实清楚，使用法律正确，合赢公司已经履行了居间义务，根据民法总则178条关于连带责任的规定，连带责任只能适用于法律明确规定或者合同明确约定的情形，而本案的房屋买卖合同并未约定合赢公司如未尽到居间义务需要对违约方的过错向守约方承担连带责任，所以李玲玲要求合赢公司承担连带责任没有法律依据。合赢公司已协助李玲玲完成涉案房屋的全部交易，积极协助李玲玲竞拍到涉案房屋，跟进李玲玲拍卖房产的贷款事宜，直至过户手续全部完成。结合本案情况及相关证据，合赢公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为，根据合同法452条的规定，合赢公司不应当承担责任。王冬生、龙艳花经本院公告传票传唤后未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。李玲玲于2019年8月2日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.王冬生、龙艳花向李玲玲返还购房款400000元,支付资金占用期间的利息损失（以400000元为本金，从2019年6月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际返还款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.王冬生、龙艳花向李玲玲支付违约金267000元；3.王冬生、龙艳花向李玲玲赔偿中介费损失40000元；4.合赢公司对王冬生、龙艳花的上述债务承担连带责任；5.王冬生、龙艳花、合赢公司共同承担李玲玲支出的律师费15000元；6.王冬生、龙艳花、合赢公司负担本案诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：广州市南沙区XXX房(建筑面积113.2449平方米，房产登记号为2017登记字4397181号)于2017年6月5日在不动产登记机关登记产权人为王冬生、龙艳花。抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州白云支行，债权数额为850000元，权利设定日期为2017年6月5日。该房屋于2018年11月6日被广州市白云区人民法院查封，查封时效2018年11月6日至2021年11月5日；于2018年11月20日被广州市南沙区人民法院轮候查封；于2018年12月27日被广州市白云区人民法院轮候查封；于2019年3月29日被广州市白云区人民法院轮候查封。2018年12月4日，王冬生、龙艳花（为卖方），李玲玲（为买方）和合赢公司（经纪方）签署《房屋买卖合同》，约定李玲玲购买涉案房屋，成交价2670000元。合同约定：“二、卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。六、卖方交付该物业给买方使用之日期为过户当天。九、买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已经促成了买卖双方签订本合同，经买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付0元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付40000元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者取消交易的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方须向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应返还非违约方已付的咨询及中介服务费。十一、若卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的一切费用。卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，则买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。……附件：贰、按揭付款。（1）定金5万元整，买方应在签署本合同之同时交付给卖方。卖方须在收到此款1个工作日内买卖双方协同办理按揭手续、提供相关资料、签署《广州市存量房买卖合同》等有关文件。（2）首期房款（含定金）1070000元于交易过户当天付清（2019年6月10日），由于房管局或银行原因，交易日期顺延。（3）剩余房款1600000元于交易过户完成并办妥他项权证登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续须在2019年7月25日或之前完成，由于房管局或银行原因，交易日期顺延。”2018年12月4日，李玲玲向王冬生、龙艳花支付了50000元购房定金、350000元首期房款，向合赢公司支付了40000元中介费。王冬生、龙艳花和合赢公司分别出具了相应的收据。2019年6月12日，广州市白云区人民法院依法委托拍卖机构在网络公开拍卖涉案房屋，起拍价2079840元。李玲玲在得知上述情况后，参与拍卖竞价，于2019年6月13日以2429840元竞拍成功。李玲玲于2019年6月19日前支付了其中的979840元，并通过按揭贷款的方式于2019年6月21日支付了余款1450000元。涉案房屋于2019年8月20日转移登记至其名下。2019年7月4日，李玲玲分别向王冬生、龙艳花、合赢公司寄送《律师函》，告知《房屋买卖合同》于2019年6月13日解除，要求王冬生、龙艳花返还400000元购房款及利息、支付违约金267000元、赔偿中介费40000元。合赢公司于7月5日签收函件，王冬生、龙艳花于7月8日签收函件。李玲玲陈述王冬生、龙艳花未退还已收取的房款40万元，亦未进行赔偿。在本案诉讼过程中，李玲玲向一审法院提出财产保全申请，请求查封、扣押或冻结王冬生、龙艳花名下价值707000元的财产，并由浙商财产保全股份有限公司深圳分公司保单作为担保。一审法院于2019年8月27日作出（2019）粤0115民初5588号《民事裁定书》，查封、扣押或冻结王冬生、龙艳花名下价值707000元的财产。李玲玲为此支出诉讼保全费4055元。另外，李玲玲为证明王冬生在与其签订合同时故意隐瞒涉案房屋已经被法院查封的事实，提供了分别于2018年12月3日和2019年4月1日出具的《广州市不动产登记查册表》。2018年12月3日的《广州市不动产登记查册表》显示，查册申请人为王冬生，载明“本案有法院来函摘要内容，如有需要请选择打印法院来函摘要内容”。2019年4月1日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋于2018年11月6日被广州市白云区人民法院查封，查封时效2018年11月6日至2021年11月5日。李玲玲为证明因本案纠纷支付律师费的情况，提供《民事委托代理合同》、广东增值税普通发票、中国银行人民币汇款业务回单，证实李玲玲因本案纠纷委托上海锦天城（广州）律师事务所，支出律师费15000元。李玲玲没有提供其他证据证明因王冬生、龙艳花无法与其到不动产登记机构办理房屋转移登记手续导致损失的其他证据。一审法院认为：李玲玲与王冬生、龙艳花以及合赢公司签署的《房屋买卖合同》包含李玲玲与王冬生、龙艳花之间的房屋买卖合同关系以及合赢公司与李玲玲、王冬生、龙艳花之间的居间合同关系。《房屋买卖合同》中关于李玲玲与王冬生、龙艳花之间的权利义务约定是房屋买卖双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李玲玲与王冬生、龙艳花应按该合同约定履行。关于返还购房款和支付利息的问题，由于涉案房屋已被查封，李玲玲与王冬生、龙艳花无法按原来约定办理房屋转移登记手续。现李玲玲通过参与司法拍卖竞得涉案房屋，已另行支付拍卖房屋的全部价款，房屋买卖交易已经完成。王冬生、龙艳花收取李玲玲多付的购房款，应予以返还，并应支付多占用款项期间产生的孳息。李玲玲竞拍涉案房屋后，于2019年6月21日付清了拍卖房屋的款项，多付了400000元。故王冬生、龙艳花应从当天起计付多占的款项利息。上述利息从2019年6月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至款项实际返还款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对李玲玲请求的利息超出上述期限的，一审法院不予支持。关于支付违约金的问题，李玲玲签署《房屋买卖合同》的目的是取得涉案房屋的所有权，而非取得的方式。买卖双方在《房屋买卖合同》中约定：“若卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的一切费用”。在签署该合同前，涉案房屋已经被法院查封，买卖双方事实上无法自行办理涉案房屋的转移登记手续。李玲玲通过参与司法拍卖取得涉案房屋所有权，表明李玲玲同意变更交易的方式，通过竞拍涉案房屋实现签订合同目的。另外，李玲玲竞拍所须支付的款项远低于按原来约定方式购买涉案房屋的费用，王冬生、龙艳花承担前面所述还款付息的义务后，并未对李玲玲造成其他实际损失。因此，李玲玲现以王冬生、龙艳花不能按合同约定出售涉案房屋为由要求对方支付成交价的10%的违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于赔付中介费的问题，买卖双方在《房屋买卖合同》中约定：“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者取消交易的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费。”涉案的房屋买卖交易，并未因房屋买卖双方无法自行办理房屋转移登记手续而无法进行。李玲玲最终通过拍卖的途径向王冬生、龙艳花购买了涉案房屋。因此，李玲玲要求对方赔付中介费缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于负担律师费的问题，李玲玲和王冬生、龙艳花在《房屋买卖合同》中并未对律师费的负担问题作出约定，现李玲玲要求王冬生、龙艳花支付律师费缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于合赢公司是否应承担连带责任或违约责任的问题，合赢公司并非房屋买卖合同关系中的当事人，李玲玲依据《房屋买卖合同》关于买卖合同关系的约定要求合赢公司承担连带责任缺乏依据，一审法院不予支持。另外，李玲玲因与合赢公司居间合同关系产生纠纷的，属另一法律关系，本案对此不予处理。李玲玲要求合赢公司承担违约责任的，可另案提起诉讼。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年1月20日作出判决如下：一、王冬生、龙艳花应于本判决发生法律效力之日起十日内向李玲玲支付400000元及其利息（从2019年6月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际返还款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回李玲玲的其他诉讼请求。本案受理费10970元，由李玲玲负担4763元，由王冬生、龙艳花负担6207元；财产保全费4055元，由李玲玲负担1761元，由王冬生、龙艳花负担2294元。二审期间，各方当事人无证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，合赢公司陈述其于2018年12月3日收到王冬生提供的涉案房屋于2018年12月3日打印的不动产查册表，因经纪人并非法律专业人士，不清楚法院来函摘要内容涉及什么内容，查封的情况是王冬生刻意隐瞒。李玲玲表示其并非专业人士，不清楚查册表如何审查，合赢公司告知其房屋交易没有问题。李玲玲、合赢公司均主张各方约定由李玲玲向王冬生、龙艳花支付40万元用于办理涂销抵押手续，其余抵押债务由王冬生、龙艳花自行筹款解决，并为了减少交易税费，各方约定交易手续在2019年7月25日前完成。李玲玲在二审中明确其在本案中主张房屋买卖合同关系。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.王冬生、龙艳花是否应当承担违约责任；2.合赢公司是否应对王冬生、龙艳花的债务承担连带清偿责任。关于王冬生、龙艳花是否应当承担违约责任的问题。《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。本案中，李玲玲已依约支付定金及首期款，但由于涉案房屋在签订《房屋买卖合同》前已被法院查封，且在合同履行过程被法院依法拍卖，李玲玲及王冬生、龙艳花自此已无法按照《房屋买卖合同》的约定继续履行，李玲玲通过签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋的合同目的已无法实现。李玲玲在《房屋买卖合同》无法履行的情况下参与司法竞拍购得涉案房屋，该行为并非对《房屋买卖合同》的履行，司法竞拍行为与本案房屋买卖合同的履行之间并无直接关联，一审法院以此认定李玲玲同意变更交易的方式并已实现合同目的，属于认定事实有误，本院予以纠正。由于涉案房屋被司法拍卖，王冬生、龙艳花客观上已无法将涉案房屋的产权转让给李玲玲，王冬生、龙艳花作为房屋买卖合同的卖方无法将涉案房屋售予买方，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，王冬生、龙艳花应向李玲玲支付房屋成交价的10%的违约金。但是，根据本案查明事实，王冬生在签订合同前提供的《广州市不动产登记查册表》记载“本案有法院来函摘要内容，如有需要请选择打印法院来函摘要内容”，在此情况下，虽然合赢公司作为专业的居间机构未能对涉案房屋是否存在查封情况进行审查存在过错，但李玲玲作为买方亦应尽到一般买方的合理审查义务，但李玲玲在签订合同时未能对房屋是否存在司法查封尽到合理的谨慎审查义务，对合同后续无法继续履行亦存在一定过错。同时，考虑到李玲玲已通过司法竞拍以较低价格购得涉案房屋，其因违约行为所受损失不大，结合本案合同的履行情况，根据公平原则，本院酌情将违约金数额调整为100000元。对于李玲玲主张的超出部分的违约金，本院不予支持。合同约定违约方应承担守约方已支付的中介费，且李玲玲已实际向合赢公司支付中介费40000元，故对于李玲玲要求王冬生、龙艳花赔偿中介费损失40000元合理合法，本院予以支持。《房屋买卖合同》未约定律师费由违约方承担，且上述违约金已对李玲玲的损失作出相应赔偿，故本院对李玲玲主张的律师费不予支持。关于合赢公司是否应当承担连带清偿责任的问题，由于合赢公司在涉案房屋买卖交易中未尽到审查义务所应承担的法律责任，属于居间合同关系应审查的内容，与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，故相关权利人可另案主张权利，李玲玲在本案中主张合赢公司对王冬生、龙艳花的债务承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，李玲玲的上诉请求部分成立；一审判决认定事实不清，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5588号民事判决第一项；二、撤销广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5588号民事判决第二项；三、王冬生、龙艳花于本判决发生法律效力之日起十日内向李玲玲支付违约金100000元；四、王冬生、龙艳花于本判决发生法律效力之日起十日内向李玲玲赔偿中介费损失40000元；五、驳回李玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费10970元，由李玲玲负担2591元，由王冬生、龙艳花负担8379元；财产保全费4055元，由李玲玲负担958元，由王冬生、龙艳花负担3097元。二审案件受理费6130元，由李玲玲负担3465元，由王冬生、龙艳花负担2665元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十一月二十四日法官助理熊盈颖林臻灏