江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8167号上诉人（原审被告）：南京金宏源房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区横溪街道甘村长库。法定代表人：朱正武，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵琦，男，1983年12月27日生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：平跃龙，男，1954年1月7日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。上诉人南京金宏源房地产开发有限公司（以下简称金宏源公司）因与被上诉人平跃龙商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金宏源公司上诉请求：将本案发回重审或改判撤销一审判决第一项，并撤销第二项中利息部分；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、原判决认定“平跃龙与金宏源公司就各自主张的未能签订《预售合同》的原因均未能提交证据证实”与事实不符。无论从被上诉人的起诉状还是上诉人在一审中已提供的证据，均能证明未能签订预售合同系被上诉人过错导致。1、未能签订合同的理由，被上诉人在起诉状中表明其认为上诉人未履行工抵合同，该项理由显然不能成立。一方面，《认购协议》的签订主体为上诉人与被上诉人，基于合同相对性，该《认购协议》与南京天宝混凝土有限公司（以下简称天宝公司）之间并无关联，是不同于上诉人与天宝公司之间工抵合同关系的另一独立法律关系。另一方面，上诉人与天宝公司之间的混凝土采购合同己履行完毕，结算后货款已经全部支付，即该工抵合同己实质性履行。2、被上诉人并无证据证明其曾在《认购协议》约定的期限内或在上诉人催告的时间内前来要求签署预售合同。3、被上诉人主张的“未将《认购协议》给其1份”，与双方是否签署该协议，以及该协议的效力并无关联，且被上诉人也无任何证据证明上诉人未向其提供《认购协议》。4、被上诉人主张“金宏源公司未向其提供《预售合同》，也未于2018年4月25日前通知其签订《预售合同》”，该抗辩理由明显与商品房交易习惯不符。按照商品房销售交易习惯，均是由客户主动在《认购协议》约定的期限内前往售楼处，向开发商表明签约意愿，开发商工作人员再打印合同文本供客户签署。在《认购协议》己约定签约时限的情况下，开发商并无义务再另行书面通知客户按时签约，也不会在客户要求签约的情况下拒绝提供文本。法院不宜一方面在诸多案例中判决预售合同系格式合同，又在本案中认为开发商一方有义务在客户未前来签约的情况下提前提供合同。5、上诉人已多次催告要求被上诉人前来签约，而被上诉人未予办理。综上，预售合同未能签订的过错显然在于被上诉人，法院应保护交易安全、维护交易稳定性，依法支持上诉人没收定金的行为。二、一审判决认为《认购协议》自动终止，金宏源公司应向平跃龙返还定金100000元，误解了合同本意，违背了合同双方的意思自治原则，且未遵循司法需进行实质性判断的原则。1、认购协议中约定了自动终止并不意味确实发生终止的法律后果。首先，根据本案事实，当事人双方均有继续完成交易的意愿及实际履行行为。被上诉人虽未在《认购协议》约定的2018年4月25日前与上诉人签订《预售合同》，但其于2018年4月26日（签约期限届满后的第一日）支付了3500000元购房款，上诉人也予以接受，上述实际履行行为证明了双方均有继续交易的意愿。彼时，被上诉人的逾期并未导致合同目的无法实现，尚未达到根本违约。此后，上诉人多次催告被上诉人前来签约，被上诉人虽未配合，但也未表示放弃购房。因此，对《认购协议》是否己真的“自动终止”，应作实质性判断，而不应囿于协议文本。2、根据《认购协议》的约定，因被上诉人的原因而导致《预售合同》无法签订的，上诉人可解除《认购协议》并没收定金。因此，即使《认购协议》终止，也并不意味着上诉人需返还定金。此外，该协议为南京市房产局制定的范本且要求开发商必须执行。如果合同约定了终止即意味着需退还定金，则实际上使《认购协议》的定金条款失去任何约束力，这明显与逻辑不符。无论一审法院依据何种法定的合同终止情形认定本案合同终止，均不能得出定金需返还的结论。三、基于本次争议系被上诉人原因导致，因此诉讼费应由被上诉人承担。平跃龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均于法无据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。平跃龙向一审法院起诉请求：1、判令金宏源公司退还平跃龙购房款3500000元，并支付资金占用期间的利息(以3500000元为基数,自2018年4月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止,其中计算至起诉之日为242083元）；2、判令金宏源公司返还平跃龙双倍定金200000元，并支付利息(以200000元为基数,自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止)；3、判令金宏源公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月29日，平跃龙（乙方）与金宏源公司（甲方）签订《商品房认购协议》，与本案相关约定：乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购房屋的《南京市商品房预售合同》之样本内容，并无异议；一、乙方同意认购由甲方开发建设的玖溪桃花源墅项目29幢104室商品房，建筑面积320.76平方米；二、房屋单价34075.32元每平方米，总房款10930000元；四、乙方同意签订本协议时，向监管账号缴交订金200000元，作为双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后乙方支付的定金转为房款；五、甲乙双方应于2018年4月25日前签订《预售合同》；六、在约定的预定期限内，除协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金；七、甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订《预售合同》，甲方应全额返还已支付的定金；八、甲方有下列行为之一，乙方拒绝签订《预售合同》的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金1、未遵守本协议第二条约定的，2、在认购期间，将乙方认购的房屋另售他人的，3、未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押的事实的；九、甲乙双方未在本协议第五条约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；十、本认购协议在双方签订了《预售合同》后自动失效；十一、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，本协议自签订之日起生效。同日，平跃龙向金宏源公司缴纳定金100000元，金宏源公司开具了收据。双方未能于2018年4月25日前签订《预售合同》。2018年4月26日，平跃龙向金宏源公司支付购房款3500000元，金宏源公司开具了收据。2019年4月1日，金宏源公司向平跃龙发送《催办通知书》，通知平跃龙在该通知书发出之日起3日内前来与其签订网签版本购房合同，否则其将根据商品房认购协议追究违约责任，包括但不限于解除认购文件、没收定金并赔偿损失。平跃龙收到前述《催办通知书》。此后，双方仍未能签订合同。2019年12月25日，金宏源公司向平跃龙发出《解约通知函》，认为平跃龙未能于2018年4月26日前与其签订《商品房买卖合同》，至发函前经其多次催促仍未履行签订义务，决定解除《认购协议》并没收定金。平跃龙于次日收到该函件，于2019年12月30日向法院提起本案诉讼。另查明，平跃龙还签署了《玖溪桃花源认购签署审批单》，上面载明了房号、姓名、建筑面积、单价、总价、优惠折扣、预售合同签约时间、付款方式，该审批单还有置业顾问、销管、项目销售负责人以及财务签字。还查明，平跃龙系天宝公司法定代表人。2015年4月15日，天宝公司与南京金源房地产开发有限公司签订《金源N0.2009G48地块B区项目土建混凝土采购合同》，约定天宝公司向南京金源房地产开发有限公司供应金源N0.2009G48地块B区项目工程中的混凝土，天宝公司同意以金源N0.2009G48地块所开发的项目抵混凝土货款形式支付货款。天宝公司与南京金源房地产开发有限公司签订《补充协议》，双方同意用前述地块内开发的房屋抵付混凝土货款，房产销售合同可与天宝公司或者天宝公司指定的购房者签订，天宝公司以最终确定的供应货款总价换房，如总房款与实际混凝土供货款有差额，有差额部分以货币方式支付另一方。经金宏源公司与天宝公司结算，混凝土货款总计3558549.5元。2018年4月25日，金宏源公司向天宝公司支付货款3558549.5元。一审审理中，平跃龙陈述，《商品房认购协议》签订后，金宏源公司未将该协议给其1份，金宏源公司未向其提供《预售合同》，也未于2018年4月25日前通知其签订《预售合同》，金宏源公司违约，双方之间的《商品房认购协议》已自动终止。金宏源公司陈述，平跃龙拒绝签署《预售合同》，平跃龙违约；南京金源房地产开发有限公司系其前身，其系南京金源房地产开发有限公司分立设立，南京金源房地产开发有限公司与天宝公司之间的混凝土采购合同的权利义务由其承接。平跃龙与金宏源公司就各自主张的未能签订《预售合同》的原因均未能提交证据证实。以上事实，有《商品房认购协议》、审批单、收据、混凝土采购合同、《补充协议》、函件及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。一审法院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。平跃龙与金宏源公司2018年3月29日签订的关于玖溪桃花源墅29幢104室的《商品房认购协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，有实现交易的义务以及就订立本约进行磋商的义务。认购协议中明确约定签订《预售合同》的时间，但双方未能于该时间之前签订《预售合同》，且双方就各自主张的对方原因致《预售合同》未能签订均未能提交证据证实，故一审法院认定预售合同不能于2018年4月25日前订立，并非双方当事人违反认购协议约定的内容造成的，该责任不应归责于双方当事人。根据《商品房认购协议》第九条的约定，未在约定期限内签订《预售合同》，该协议自动终止，金宏源公司应向平跃龙返还定金100000元。此后，平跃龙与金宏源公司未能就29幢104室房屋认购以及买卖事宜重新达成协议，平跃龙以提起诉讼方式要求返还购房款，金宏源公司对返还购房款亦不持异议，故金宏源公司应向平跃龙返还购房款3500000元。关于平跃龙主张的利息，一审法院认定自其提起本案诉讼时开始计算。因其怠于主张权利，对其主张的起诉之前的利息一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：一、南京金宏源房地产开发有限公司返还平跃龙定金100000元及利息（以100000元为基数，自2019年12月30日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）；二、南京金宏源房地产开发有限公司返还平跃龙购房款3500000元及利息（以3500000元为基数，自2019年12月30日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）；上述一、二项均于判决发生法律效力之日起10日内付清；三、驳回平跃龙的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。平跃龙与金宏源公司签订的案涉《商品房认购协议》合法有效，双方均应按照约定履行。双方约定应于2018年4月25日前签订《预售合同》，并约定在该期限内，任何一方拒绝签订《预售合同》的定金处理方式，同时也约定双方未在协议约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止等内容。本院认为，平跃龙与金宏源公司均主张系对方违约导致《预售合同》未能签订，但对于约定期限内未签订《预售合同》的责任所在，双方均未能提供有效证据予以证明，根据法院查明的事实，双方主张对方违约的理由均依据不足。故平跃龙要求金宏源公司双倍返还定金及金宏源公司主张没收平跃龙定金，与《商品房认购协议》中关于预定期限内定金的处理不符，均不应支持。一审法院认定预售合同不能于2018年4月25日前订立的责任不应归责于双方当事人，并无不当。故金宏源公司应将定金及购房款退还平跃龙。结合案涉款项支付时间及平跃龙主张权利的情况，一审法院对利息的认定亦无不当，本院予以维持。综上，金宏源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由南京金宏源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 汪德全审判员 李任飞二○二○年十一月十六日书记员 郭旭冬