江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1313号 上诉人（原审被告）：如皋市阳成房地产开发有限公司，住所地如皋市吴窑镇吴窑居委会**。 法定代表人：何阳华，董事长。 委托诉讼代理人：韩健，江苏冠华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：缪荣坤，男，1944年12月28日生，××族，住如皋市。 委托诉讼代理人：吴辉阳，如皋市吴窑法律服务所法律工作者。 上诉人如皋市阳成房地产开发有限公司（以下简称阳成公司）因与被上诉人缪荣坤商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初7895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人阳成公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。理由如下：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人从未签订正式的商品房买卖合同。双方就所涉房屋的价格一直存在争议并多次协商未果。阳成公司与缪荣坤签订协议是因缪荣坤阻止施工，阳成公司在被迫无奈的情况下签订，房屋价格明显低于市场价。阳成公司被迫签订内容显失公平的协议，该协议无效。二、因缪荣坤没有承担相应的义务，阳成公司无法协助办理产权登记。缪荣坤至今没有缴纳契税、开户费、前期物业管理费，不能办证的责任应由其自行承担。 被上诉人缪荣坤辩称，阳成公司与缪荣坤签订了房屋买卖合同。缪荣坤根据合同约定支付了全部房款，阳成公司已交付房屋。阳成公司的上诉请求不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 缪荣坤起诉请求：1、判令阳成公司为缪荣坤办理产权登记手续；2、判决阳成公司支付诉讼费用。 一审法院查明事实如下：2015年12月24日，阳成公司作为甲方与缪荣坤作为乙方签订一份《协议》，载明：“××居××组缪荣坤（以下简称乙方）宅基地被征收为国有土地，由如皋阳成房地产开发有限公司开发商住楼，为解决乙方宅基地问题甲方同意待二期工程建好后让乙方选购最南侧两间房屋用于居住（上下三层，包括店面房），面积为330平方米，价格为2018元/㎡，乙方于2015年12月24日缴纳壹拾万元定金，房屋竣工结束后通知乙方缴纳余款，乙方必须于两个月之内缴清余款，否则甲方有权将房屋出售他人。”同日，如皋市吴窑镇人民政府作为见证单位在该协议上盖章。庭审中，双方一致确认缪荣坤购买的房屋坐落于如皋市，阳成公司已于2018年1月份将房屋交付给缪荣坤；缪荣坤陈述其购买的房屋有三层附属房屋，阳成公司陈述有无三层附属房屋以协议为准。 2015年12月24日、2017年4月7日、28日、2018年1月12日，阳成公司分别向缪荣坤开具收据各一份，载明收到缪荣坤款项共计716000元。庭审中，阳成公司确认就案涉房屋按照2018元/平方米的单价，缪荣坤已付清案涉房屋的购房款。 2017年3月30日，阳成公司向缪荣坤作出一份《催收函》，载明：“根据你于2015年12月24日与我公司签订的，为解决你的宅基地问题我公司同意二期工程建成后让你选购最南侧两间房屋（上下三层，包括店面房），面积为330平方米，价格为2018元/平方米，你于2015年10月24日缴纳壹拾万元定金作为购房的担保。现该房屋已竣工验收，根据约定你应当在竣工后两个月内付清全部房款，现特函告你于此函发出之日起60日内来我公司付清全部房款，逾期我公司将另行处分你预定的房屋且定金不予返还。” 另查明，2019年9月16日，阳成公司以缪荣坤为被告诉至法院，阳成公司的诉讼请求为：1、撤销2015年12月24日阳成公司与缪荣坤签订的协议。2、阳成公司保留向缪荣坤主张因阻挠施工造成的阳成公司的损失。3、诉讼费由缪荣坤承担。2019年10月23日，法院就该案作出（2019）苏0682民初8394号民事裁定，裁定：该案按阳成公司撤诉处理。 2019年8月26日，缪荣坤诉至法院，要求判如所请。审理中，缪荣坤明确诉讼请求为要求阳成公司为其办理坐落于如皋市××镇××大厦××号楼××室、××室及附属三楼房屋、××室、××室及附属三楼房屋的产权登记，并陈述前述房屋尚未登记至本人名下。阳成公司陈述案涉房屋已经具备办理不动产产权登记的条件。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。双方于2015年12月24日签订协议，约定缪荣坤向阳成公司购买房屋，经庭审调查，可以认定：1、缪荣坤购买的为坐落于如皋市××镇××大厦××号楼××室、××室及附属三楼房屋、××室、××室及附属三楼房屋；2、缪荣坤已于2018年1月12日前按2015年12月24日协议所载明的单价2018元/平方米付清购房款；3、阳成公司已于2018年1月份将案涉房屋交付给缪荣坤使用。根据上述事实，依照法律规定，可以认定双方之间已于2018年1月形成商品房买卖合同关系，且该合同不违反法律法规的禁止性规定，亦未有证据证实存在可撤销的情形，故应当认定商品房买卖合同为合法有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。阳成公司于2017年3月30日向缪荣坤作出的催收函载明了“现该房屋已竣工验收”以及双方确认案涉房屋已于2018年1月份交付给缪荣坤使用，阳成公司亦确认案涉房屋已具备办理不动产产权登记的条件，现缪荣坤主张**成公司为其办理案涉房屋的不动产权登记手续，法院认定阳成公司应当协助缪荣坤办理案涉房屋的不动产权登记手续。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如皋市阳成房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助缪荣坤办理坐落于如皋市××镇××大厦××号楼××室、××室及附属三楼房屋、××室、××室及附属三楼房屋的不动产权登记手续。案件受理费10960元，由如皋市阳成房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提供新证据。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，缪荣坤因宅基地被征用，由阳成公司开发商品房，双方达成的由缪荣坤选购最南侧两间房屋用于居住的协议，应为安置补偿协议。该协议不违反法律规定，且已实际履行，合法有效。阳成公司称遭缪荣坤胁迫而签订显失公平的协议，但未提供证据证明被胁迫的事实。且阳成公司非但没有依法在法定期限内申请撤销协议，反而在工程竣工后发函催要剩余房款，并将房屋交付缪荣坤。该行为表明协议是当事人真实意思的表示。阳成公司称协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 阳成公司在房屋可以办理产权登记后，拒不协助办理产权登记手续，构成违约。阳成公司上诉称因缪荣坤没有承担相应义务，无法履行协助义务的主张，没有证据证明。其所提及的缪荣坤未缴纳契税，原因是阳成公司未向缪荣坤开具发票，缪荣坤无法缴纳契税。而缴纳水电开户费、物业费等均与产权过户登记无关。缪荣坤的起诉行为及在庭审中表示愿意支付在产权过户中应承担税费，表明缪荣坤并无拒绝受领产权的意思。可见，阳成公司实属故意违约。一审法院判决其履行协助过户义务，合法有据。 经审查，案涉房屋附属三层房屋未办理产权初始登记，无法办理变更登记。一审法院判决阳成公司协助办理附属三楼房屋的产权登记有误，本院予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更如皋市人民法院（2019）苏0682民初7895号民事判决为：如皋市阳成房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助缪荣坤办理坐落于如皋市的不动产权登记手续。 一审案件受理费10960元、二审案件受理费10960元，均由如皋市阳成房地产开发有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  吕 敏 审判员  胡 皓 二〇二〇年十一月二日 书记员  刘 杰