江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初2590号 原告：清河区禅茶商务会所，住所地清河新区大同路**古淮河生态景区淮河老街内**楼。 经营者：李萍，女，1975年9月24日出生，居民身份证号码6123011975********，汉族，住淮安市清江浦区英伦玫瑰园15-2。 实际经营者：赵振亚，男，1963年3月23日出生，居民身份证号码3208111963********，汉族，住同上。 委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。 被告：淮安清河新区投资发展有限公司。住。住所地淮安清河新区广州路****/div> 法定代表人：岳波，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏星，江苏凯仕曼律师事务所律师。 原告清河区禅茶商务会所（下称“禅茶会所”）诉被告淮安清河新区投资发展有限公司（下称“新区投资公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告禅茶会所实际经营者赵振亚、委托诉讼代理人武超平，被告新区投资公司委托诉讼代理人苏星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禅茶会所向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告装修损失（具体金额待审计后确定）并承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告禅茶会所明确诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告装修损失536498.81元及鉴定费用35000元；2、判令被告赔偿实木吧台价值6万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下，2012年9月6日，原、被告签订一份《租赁协议书》，约定原告承担被告开发的淮河老街6号房屋，期限为2016年1月1日—2025年12月31日。《租赁协议书》签订后原告对承租房屋投入了巨资进行装修。你院于2019年9月29日作出（2019）苏0812民初3052号民事判决书，淮安市中级人民法院于2020年3月25日作出（2019）苏08民终3826号民事判决书，维持一审判决，确认该《租赁协议书》为无效合同，并判决原告返还承租房屋。原告认为，依据《合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告作为国有公司违法建设房屋并将违法建设的房屋出租给原告具有重大过错，原告有理由相信被告作为国有公司所建房屋系合法建筑，故原告无过错。因此被告应对原告的损失承担全部赔偿责任。为维护自身权益，特诉至法院。 被告新区投资公司辩称，一、在原告向被告返还房屋之前，不存在装修损失。涉案房屋自2012年7月起，一直未原告所占有、使用，至今没有向被告返还。原告基于自身经营需要，对房屋进行装修、装饰，故在其占有并使用房屋期间，相应装修投入本就应由其自行承担，不存在损失。二、因原告拒不付租导致合作结束，后续装修损失应由其自行承担。本案中，若原告按照约定，积极履行支付租金的义务，则双方合作正常开展，原告应当可以一直使用房屋至合约期满。正是因为原告不按约定支付租金的行为才引发诉讼，导致法院判令其返还房屋，最终产生装修损失。被告认为，出现装修损失的过错完全在于原告，应当由其自行承担不利后果。综上，被告不应向原告赔偿任何装修损失，请求法院查清事实，依法驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淮安市清河新区古淮河整治二期工程美食街分项工程（又称淮河老街，位于淮安市清河新区，系被告新区投资公司投资建设，该工程未取得建设工程规划许可证。2012年，被告新区投资公司将清河新区大同路398号淮河老街内6号楼及古淮河边茶楼房屋（下称案涉房屋）交付给原告装修，原告于2012年8月14日注册成立，案涉房屋为其经营场所。2012年9月6日，被告新区投资公司（甲方）与原告禅茶会所（乙方）签订《租赁协议书》一份，该协议书载明：乙方租赁案涉房屋，店铺建筑面积约500平方米（暂定，此项不包括茶楼及船），用途为商业经营（具体面积以实际测量经双方现场确认），前三年（2013年1月1日至2015年12月31日）为免租金期，第四、五年租金为8元/建筑平方米·月，第六年租金为10元/建筑平方米·月，以后每年租金以上年租金的10%递增。租金每年收取两次，每年1月1日和7月1日前收取当年上、下半年的租金，超过30日内未支付，甲方有权终止协议，收回租赁物。甲方负责在2012年7月20日前将上述物业交付给乙方，保证乙方进场使用。甲方交付房屋标准为主体结构封顶，铺装屋面瓦，清水墙，安装门窗，外墙粉刷到位，水、电、气安装到室内接口；在本协议租赁期内房屋如出现自然损坏和质量问题，由甲方负责及时维修；乙方负责在接手物业后按向甲方汇报的装修方案施工，乙方拥有上述物业的使用权，确保2012年12月20日前营业；乙方在房屋装修、经营营业时增加的添加物，在合同期满后，乙方可移走或转售；本协议签订并乙方在三个工作日内交付20万元履约保证金后生效，该保证金在项目正式运营后退还。合同签订后，原告向被告交纳20万元履约保证金。2012年9月30日，被告及其他在淮河老街经营的饭店、文化会所等集中挂牌、开业。 2019年9月29日，因原告禅茶会所未支付租金，新区投资公司将其诉至本院，本院认定案涉租赁协议书无效，作出（2019）苏0812民初3052号民事判决书，判决禅茶会所将案涉房屋腾空返还给新区投资公司，并支付腾房之前的房屋使用费。 案件审理过程中，原告禅茶会所申请对案涉房屋室内的装修进行价格鉴定评估。2020年9月29日，江苏中辉工程咨询管理有限公司接受本院委托出具工程造价鉴定报告书，该鉴定报告表明：清河区禅茶商务会所装修部分鉴定价：297070.27元，安装部分鉴定价：239428.54元，合计536498.81元，并附各项明细表，现场留置的实木吧台不在本次鉴定范围。原告禅茶会所为此支出鉴定费35000元。 庭审中，原告禅茶会所表示该吧台是根据会所整体环境特别定制的，价值6万元，材质是黑红檀木，现已无法搬走到别的地方使用。被告新区投资公司表示，吧台本身并未和禅茶会所装修形成附着，将其移出或者放置其他场所使用并不会对该吧台本身价值产生损坏，该吧台不应算作装修损失，其公司对此不承担赔偿责任。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，原、被告双方签订的《租赁协议书》应属无效。 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中被告新区投资公司将未取得建设工程规划许可的房屋租赁给原告禅茶会所使用，禅茶会所承租案涉房屋时对房屋的产权状况未尽到审查义务，即承租房屋并进行装修，双方对合同无效均存在过错。现被告对为形成附合的装饰装修物及已形成附合的装饰装修物均不同意利用，故原告对未形成附合的装饰装修物由其自行拆除，对其余已形成附合的装饰装修物现值损失等由原、被告双方各半承担。关于原告禅茶会所主张的吧台属于装修损失，因该吧台未与房屋整体形成附合，在被告新区投资公司不同意利用的情况下，应当由原告禅茶会所自行拆除，故对于原告禅茶会所主张被告新区投资公司赔偿吧台的诉讼请求不予支持。经评估原告禅茶会所已经形成附合的装饰装修物现值损失为536498.81元（即装修部分297070.27元+安装部分239428.54元），原告禅茶会所支付的评估费用为35000元，故原告禅茶会所损失合计571498.81元，由被告新区投资公司赔偿285749.4元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告淮安清河新区投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告清河区禅茶商务会所损失合计285749.4元； 二、驳回原告清河区禅茶商务会所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10115元，由原告清河区禅茶商务会所负担4528元，被告淮安清河新区投资发展有限公司负担5587元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 审 判 长  周凡人 人民陪审员  史建平 人民陪审员  沈 静 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  张 荷 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第二款当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。