山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10397号 上诉人（原审原告）：张颖生，男，1981年11月18日出生，汉族，住所地青岛市市**。 委托诉讼代理人：张修亮，男，1954年1月5日出生，汉族，系上诉人父亲，住青岛市李沧区。 被上诉人（原审被告）：青岛市李沧区李村街道办事处河北社区居民委员会，住所地青岛市李沧区书院路**。 法定代表人：苏永国，主任。 委托诉讼代理人：李英，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱崇波，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。 上诉人张颖生因与被上诉人青岛市李沧区李村街道办事处河北社区居民委员会(以下简称河北社区)买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5462号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人张颖生向本院提起上诉请求：一、撤销李沧法院（2019）鲁0213民初5462号民事判决；二、判令发回重审、依法改判；三、一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1999年11月10日上诉人与河北房地产公司签订购房合同购买其建设开发位于，该1160号至1244号楼盘是五证审批手续齐全合法的商业网点，上诉人履行合同约定支付对价，河北房地产公司当天交付了涉案房屋。1999年12月1日河北房地产公司出具了《产权承诺》对涉案房屋《购房合同》使用权变更补充为永久产权，是双方真实意思表示（效力待定条款）。1、对《购房合同》第一、四项约定的“使用权”进行了变更，是指土地使用权、房屋变更为永久产权；2、补充了待土地使用权手续审批后，变更为买受人享有房屋的全部权属。后青岛市国土资源局于2004年8月25日审批了该项目土地使用权，河北房地产公司出具了《产权承诺》效力待定条件成就，即《产权承诺》承诺变更补充内容发生法律效力。后河北房地产公司未依据承诺给上诉人办理产权登记构成违约。争议四个焦点：一是涉案房屋不是建在李村河上，房屋南外边三米确实与河床接壤，有青房地权市字第××号房地产权证证明是建设在3797.4平方米国有土地上，上诉人也办理了土地使用权登记。一审也认定2004年8月25日土地使用权获批，但矛盾认定涉案房屋建设在李村河上。二是《产权承诺》效力问题。合同法规定，承诺生效时合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，一审判决“对购房合同中使用权的解释”错误。《产权承诺》是购房合同的组成部分是对购房合同变更、补充，不能分割开认定，《合同法》第130条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。上诉人支付河北房地产公司涉案房屋对价的目的，在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。也就是说，《产权承诺》中永久产权是指必须产权登记才能实现取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本目的与法律特征。三是一审判决认为该产权承诺不具有给付内容，没有诉的利益和可履行性，事实不清。1、现在涉案房屋已由政府强拆，生效的（2018）鲁02行初36号行政判决书14页17页通过民事确权后，再行主张权利。2、被上诉人未履行合同及产权承诺办理产权登记义务，依法应当承担违约和经济损失的赔偿。3、一审判决尾页“因产权承诺不具有给付内容，故原告据此主张被告违约并赔偿其10000元请求，于法无据”，产权承诺是对购房合同补充是一体的，不是解释，应当组合全部内容认定，上诉人是对购房合同和产权承诺共同条款请求被上诉人支付违约金的。另外，李沧区政府拆除涉案房屋赔偿问题具有给付内容。因此，原告诉求产权承诺效力于法有据。四是一审判决7页20行认定“并非密闭储藏间”上诉人购买的房屋是经过政府部门验收的五证齐全的商品房屋，经市房地产管理局能颁发13700平方米销售许可证，一审主观臆断，未有证据支持。庭审中补充事实与理由：本案基础法律关系是购房合同（产权承诺）、买卖房屋的效力纠纷，一审没先确认购房合同是否成立，有无效力、合同不成立，无效违约，责任无从谈起，合同成立有效过错方应当承担责任。一审越过法律规定、赔偿责任，直接驳回上诉人诉讼请求违法法律程序。 被上诉人河北社区辩称：一、关于滨河路1162号网点房及负一层“仓储间”的位置及合同效力。1、一审法院已经查明，滨河路1162号网点房大部分悬空于李村河上，并由建在李村河底的立柱支撑，上诉人主张的“仓储设施间”为位于1162号网点房下立柱之间的空间，该认定与事实完全相符，有现场照片为证。上诉人所主张的负一层实际是李村河河道的一部分，属于李村河的泄洪通道，根据相关法律法规规定，河道属于国家所有，任何单位和个人无权进行处分。因此，上诉人通过从开发公司买卖的方式取得河道的空间部分属于无效的买卖合同。2、上诉人主张的“仓储间”并不存在，其所谓的负一层并非建设房屋的一部分，从上诉人提交的证据以及目前的现状来看，涉案建筑物并不存在负一层，即使如上诉人所称的负一层也并非是仓储间结构，而是由水泥立柱构成的公共空间。二、产权承诺的效力问题。1、上诉人提交的该份《产权承诺》，从性质上讲，这属于一份说明或者证明类的文件，而不属于合同或者合同的附件。该产权承诺的主要内容为：我公司1997年建设出售的李沧区滨河路1160号至1244号负一层房屋，因土地使用权手续正在审批中，在购房合同中的使用权是指土地使用权，房屋归属买受人永久产权，待土地使用权手续审批后，买受人享有所买房屋的全部权属。其中前半句“我公司1997年建设出售的李沧区滨河路1160号至1244号负一层房屋，因土地使用权手续正在审批中”属于对事实的陈述，后半句“在购房合同中的使用权是指土地使用权，房屋归属买受人永久产权，待土地使用权手续审批后，买受人享有所买房屋的全部权属”属于对“购房合同中使用权”的解释，从内容上可以看出，该《产权承诺》出具的主要目的在于告知购买者土地使用权尚未取得的现状，并对合同中的“使用权”予以解释。因此，一审法院对该产权承诺内容的界定完全符合法律规定。2、上诉人将该份《产权承诺》视为补充合同属于法律适用错误。上诉人在关于《产权承诺》效力问题分析中，罗列了一堆法律条文，但是对于要约和承诺界定不清，将《产权承诺》视为补充合同更是法律适用错误。根据我国合同法规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的内容一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量等基本条款，而《产权承诺》中，并不能体现缔约双方、缔约内容，对双方也不具备约束力，不符合合同的构成要件，因此其不属于合同或者合同的组成部分。三、关于产权承诺是否具有诉的利益和可履行性。因产权承诺的性质不是合同或者合同的组成部分，其仅仅是对于事实的陈述和相关词语的解释，不具有给付内容，因此一审法院认定该产权承诺不具备诉的利益和可履行性，该认定事实清楚，适用法律正确。上诉人以未履行承诺办理产权登记义务为由，要求被上诉人承担违约和经济损失的赔偿责任，其错把《产权承诺》当成是合同组成部分，属于法律认定错误。四、关于滨河路1162号负一层是否“密闭储藏间”。从当时的楼座设计以及目前的现场照片中可以看出，上诉人所称的负一层并非是仓储间结构，而是由水泥立柱构成的公共空间，因此并非密闭储藏间，一审法院认定事实清楚。 张颖生向一审法院提出诉讼请求：1、判令河北社区违约损害赔偿给付张颖生10000元；2、判令青岛市李沧区河北房地产开发公司（以下简称河北房地产公司）1999年12月1日出具的产权承诺书中对原告所购买的滨河路1162号负一层房屋的产权承诺内容真实有效，张颖生是滨河路1162号负一层房屋（债权）财产所有人；3、本案诉讼费用由河北社区承担。 一审法院对有争议的事实及证据认定如下： 1、张颖生提交产权承诺书1份，证明房屋归属买受人永久产权，产权承诺书真实有效，2004年8月25日土地使用权证获批，产权条件成就。 河北社区对上述证据的真实性和证明事项均不认可，该协议是1999年12月1日出具，当时河北房地产公司从未和张颖生建立涉案房屋的买卖合同关系，且该产权承诺没有特定的产权承诺方，而加盖的是财务专用章而非公章，因此该证据不能证明河北房地产公司与张颖生存在房屋买卖关系。 因（2018）鲁0213民初5188号一案确认该产权承诺的真实性，一审法院予以确认。 2、张颖生提交1995年8月1日其与青岛崂山商品房开发公司签订的就滨河路D区负一层、一、二、三层东起4号签订的购房协议复印件1份、收据复印件3份，调节税收据1份、交房通知1份，称购房协议和收据原件被河北社区收回，换成河北房地产公司的购房合同和收款收据，换了的证据原件在（2018）鲁0213民初5188号民事卷宗中，证明张颖生与河北社区的联建单位青岛崂山商品房开发公司签订购房协议，该购房协议尾部注明“该房产权归张颖生”。1999年12月22日，张颖生缴纳了商业网点房负一层至三层的调节税，交房通知记载了第1-3层及负一层，该调节税收据与交房通知两份证据证明上述购房协议的真实性，该三份证据证明张颖生、河北社区有房屋买卖合同关系。 河北社区对上述证据的真实性均不予认可，称购房协议与本案无关，该协议时间是1995年，购买标的物与本案不符，且上面写明是张颖生与崂山商品房公司签订的协议，张颖生没有向河北社区出示过该购房合同，河北社区也没有收取该合同，1994年至1999年期间京口路70号是青岛华易置业发展总公司的办公场所，河北社区单位的办公场所在大崂路1006号。该产权承诺书载明的房屋是1997年建设的，而张颖生主张的购房协议载明的是1999年购买的仓储设备间，所以产权承诺书与购房合同没有关联性。（2018）鲁0213民初5188号案件中购房合同载明的购买房屋是1162号1-3层，该合同中并没有仓储设备间，1997年张颖生并没有购买过所谓的负一层。 张颖生提交的购房协议及三份收据均系复印件，河北社区不予认可，一审法院不予采信。河北社区在（2018）鲁0213民初5188号案件中对调节税收据和交房通知的真实性无异议，一审法院予以确认，但该两份证据不能证明购房协议及三份收据复印件的真实性。 3、张颖生提交租赁合同（与市场服务中心签订）1份、中信银行转账明细三份、租赁合同（1162号一层租赁合同）六份，证明河北房地产公司在2004年8月25日办出土地使用权证就应给张颖生办理产权证，但至今未办，在没有办法的情况下，张颖生以低价出租给市场服务中心。 河北社区对上述证据的真实性不予认可，称与本案无关。 一审法院认为，张颖生与市场服务中心签订的租赁合同与转账凭证相佐证，一审法院对其真实性予以确认。其他租赁合同涉及案外人，且与本案没有关联性，一审法院不予采信。 4、张颖生提交产权证明一份，证明涉案房屋是河北社区开发的。 河北社区对该证据的真实性认可，称该证据证明1162号1-3层的产权，且加盖的是河北房地产公司的公章，是1999年12月22日加盖的，而其提交的产权承诺书加盖的是财务专用章，从时间上的先后顺序上可以证明张颖生并未向河北房地产公司购买1162号负一层房屋，所以其提供的加盖财务专用章的证据都是虚构的。 5、河北社区提交联建协议一份，证明河北房地产公司从未参与滨河路1162号房屋的销售及建设，河底负一层因为属于河道，所以河北房地产公司不可能将负一层卖给张颖生。 张颖生对该证据的真实性无异议，该证据证明河北房地产公司是涉案房屋的开发建设单位，该协议第三条第三项证明河北房地产公司将涉案房屋的销售及相关全面工作委托给华易总公司，因此华易总公司以河北房地产公司的名义销售涉案房屋，河北社区应当承担其民事法律责任。 一审法院认定事实如下： 1、1999年12月1日，河北房地产公司出具产权承诺1份，内容为：我公司1997年建设出售的李沧区滨河路1160号至1244号负一层房屋，因土地使用权手续正在审批中，在购房合同中的使用权是指土地使用权，房屋归属买受人永久产权，待土地使用权手续审批后，买受人享有所买房屋的全部权属。该承诺书加盖有河北房地产公司的财务专用章。 2、2018年12月19日，张颖生起诉河北社区要求确认1999年11月29日其与河北房地产开发公司就李沧区滨河路1162号负一层签订的购房合同真实有效。该案（2018）鲁0213民初5188号民事判决事实部分认定：青岛市李沧区河北房地产开发公司系河北社区成立的集体企业。一审法院认为部分认定产权承诺书系原件，河北社区虽对其真实性不予认可，但未提交相反证据证实其主张，对该证据的真实性予以确认。判决主文部分确认张颖生与青岛市李沧区河北房地产开发公司就滨河路1162号负一层仓储设施间使用权于1999年11月29日签订的购房合同真实有效。 3、滨河路1162号网点房大部分悬空于李村河上，并由建在李村河底的立柱支撑，张颖生主张的“仓储设施间”为位于1162号网点房下立柱之间的空间,曾作为李村大集的营业场所。 一审认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张颖生要求确认河北房地产公司于1999年12月1日就滨河路1162号负一层房屋出具的产权承诺内容真实有效、张颖生是滨河路1162号负一层房屋财产所有权人，并要求河北社区赔偿其损失10000元。关于产权承诺的真实性，（2018）鲁0213民初5188号民事判决中已予以认定，关于产权承诺的效力，一审法院认为，其内容“我公司1997年建设出售的李沧区滨河路1160号至1244号负一层房屋，因土地使用权手续正在审批中”是对事实的陈述，“在购房合同中的使用权是指土地使用权，房屋归属买受人永久产权，待土地使用权手续审批后，买受人享有所买房屋的全部权属”是对购房合同中使用权的解释，该产权承诺不具有给付内容，没有诉的利益和可履行性，对其效力，一审不做评价，原告要求确认该产权承诺的效力，一审不予支持。关于张颖生要求确认其是滨河路1162号负一层房屋（债权）财产所有人，因该滨河路1162号负一层实际为1162号网点房下位于河道内的空间，并非密闭储藏间，李村大集搬迁前尚有使用价值，李村大集搬迁后已不具有财产属性，故对张颖生该诉讼请求，一审不予支持。关于张颖生主张河北社区违反产权承诺，应自2004年8月25日滨河路商业网点土地使用权审批之日至今参照中国人民银行同期贷款利率加30%罚息标准赔偿其违约金10000元的请求，因产权承诺不具有给付内容，故张颖生据此主张河北社区违约并赔偿其10000元的请求，于法无据，一审不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回张颖生的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由张颖生负担。 经审理查明，二审庭审中，上诉人提交：证据一、购房合同、产权承诺、收款凭证、交付证明书各一份；主张：该4份原始直接证据证明河北房地产公司将涉案房屋销售给上诉人的证据，上诉人支付房屋对价，河北房地产公司依约交付了房屋，根据司法解释上诉人拥有涉案房屋的永久产权即全部权属。被上诉人对该组证据的真实性和证明事项不认可，认为该证据与本案争议焦点无关。上诉人提交证据二、规划许可证、开工报告表、工程竣工验收证明书、商品房预售许可证各一份；主张：1、2、3证据公文书证显示是河北房地产公司、4显示房屋预售单位是河北房地产公司规划许可证显示建设位置、开工报告表、工程竣工验收证明书显示工程地点、商品房预售许可证显示房屋坐落地点均为滨河路。证明涉案房屋不是一审认为建在河道上的认定。3工程竣工验收证明书工程量及简要内容栏目中显示“工程量全部已完成，砼庄基础、、地下层框架结构7个字非常重要）、正负0.00以上框架结构，部分现浇板，大部分空心，空心砖填充墙”；证明涉案房屋的整栋建筑物及附属物，从砼桩基础到地下层框架架构至1.2.3层是河北房地产公司是建设的具有全部产权；连砼桩基础地下层框架结构具有产权。从砼桩基础到地下层只是整体结构的一部分。空心砖填充墙同样证明涉案房屋是密闭性房间。被上诉人对建设工程规划许可证、开工报告表称均提交的是复印件，对其真实性不清楚，不予认可。对工程竣工验收证明书和商品房预售许可证的真实性认可，但是与本案没有关联。上诉人提交证据三、（2013）青民一终字第1551号民事判决书、现场勘察图各一份；主张：（2013）青民一终字第1551号判决第8页第5行确认另案解决及承办法官与当事人现场勘察根据土地使用权证界定房屋南墙外缘起3米处界址红线外才是河道。上诉人今年收集了以下证据，购房合同（产权承诺）收款凭证、交付证明原始直接证据；河北房地产公司对涉案房屋，经规划部门批复规划许可证、建委批的开工报告、工程竣工验收证明书、房产管理局颁发的商品房预售许可证、国土资源据产权初始登记的土地使用权证等公文书证提交了法院。证明购房合同（产权承诺）真实有效，且河北房地产公司已交付涉案房屋，具有产权、处分权，符合物权法第142条规定。买房目的是涉案房屋的空间，法律特征是所有产权。《产权承诺》内容依法应视为购房合同内容。符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条二款物权法第六章所称的业主规定。被上诉人对判决书的真实性认可，但是对其证明事项不认可，认为该判决书无法体现上诉人所要证明的内容。对现场勘察图是个人手绘的，不是政府机关出具的，对其真实性及证明事项均不认可。上诉人提交证据四、被上诉人一审提交的联建协议书及补充协议各一份；主张联建协议书第三条1-5项及补充协议证明被上诉人、河北房地产公司是建设开发单位，将全部涉案房屋楼盘建设、投资、销售、办产权证等等及全部工作委托华易总公司实施，自己坐收净利，华易总公司受托以自己河北房地产公司名义对外销售行为被上诉人、河北房地产公司均承担法律责任；联建协议书第四条第1项目被上诉人、河北房地产公司将河底一层（4个字非常重要）及整个建筑面积的5%处分给区政府、95%委托华易总公司销售处分，才得到1100万纯利分配，充分证明换原其具有所有、处分权客观事实的真实性。被上诉人质证称如果是一审中被告出具的我方对于该证据的真实性认可，但是对于上诉人的证明事项我方不予认可。上诉人提交证据五、市政府土地审批[2004]青清地拨字053号文附用地图补强《青房地权市字第××号房地产权证》一份；主张：《青房地权市字第××号房地产产权证》为开发商初始登记，第2页显示房地坐落滨河路1160-1244号、第4页用地图与市政府批文附用地图显示用地位置滨河路东南侧（后10个字非常重要），并显示5至6.7界址连连接红线以外才是河道范围，1至7界址点连接红线以内是划拨土地范围，用地图界地点6位置显示3797.4平方米字样的划拨土地的四至的地表、、地上、地下竖直投影面积范围内均是土地使用权范畴证明河北房地产公司3797.4平米划拨国有土地范围内拥有土地使用权的权利人。华土地范围内未显示一审认定的在河道上字样。一审认为涉案房屋建在河道上未有事实与法律根据。被上诉人对该组证据的真实性认可，对其证明目的不予认可，认为该证据与本案双方争议焦点无关联性。上诉人提交证据六、证据七、证据八详见书面证据目录。被上诉人质证称证据六、七法律规定不能作为证据，对其证明目的不予认可。对证据八的真实性认可，对其证明事项不认可，与本案双方争议焦点无关联性。被上诉人提交现场照片一张；主张所谓的被上诉人称的负一层是一个公共空间并不是一个密闭的仓储间。上诉人质证称对其真实性无异议，认为不能证明涉案房屋是非密封的房屋，原来是密封的房屋，现在被城市管理局建设李村滨海公园拆除了，现在自然就是个公共空间了，不能证明原来的情形。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案的主要焦点问题是上诉人要求确认1999年12月1日产权承诺真实有效以及要求确认其为滨河路1162号负一层房屋财产所有人并要求被上诉人给付违约损害赔偿1万元的主张是否成立。 关于产权承诺的真实性，生效判决及一审均予以确认，被上诉人亦未提交相反证据予以反驳，本院对此予以确认。关于该产权承诺的效力问题，从该产权承诺的内容看，当时尚未办理土地使用权手续，不可能办理相关房产的产权手续，即便上诉人的买卖行为是真实的，其购买行为是否合法有效首先取决于所购买的标的物是否合法，上诉人并无证据证明其所主张购买的“负一层房产”具备合法有效的建设规划审批手续，即无法证明该负一层属于经过规划审批许可合法建造的房产，该“负一层房产”亦从未办理过合法有效的产权手续，在此基础上的产权承诺或者约定并不具备合法性和可履行性，因此，上诉人要求确认产权承诺有效并确认该“负一层房产”归其所有，本院不予支持。上诉人在此基础上要求被上诉人给付违约损害赔偿，依据不足，一审未予支持并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张颖生负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十一月十日 书记员 马博阳 书记员 王 繁