河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1221民初2331号原告：河南鑫苑广晟置业有限公司，住所地：郑州市管城回族区紫荆山南路与南三环向北200米路东鑫苑国际新城**楼**。统一社会信用代码91410100352027661X。法定代表人：杨斌,该公司总经理。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：卢恩恩，男，汉族，出生年月1992年3月16日，住河南省渑池县。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地：郑州市金水区金水路**。统一社会信用代码91410100727025903N。负责人：张健，职务：行长。委托诉讼代理人：牛冬婕，女，汉族，1975年11月29日生，住郑州市金水区，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘美丽，女，汉族，1985年5月6日生，住郑州市金水区，系该公司员工，代理权限为特别授权。原告河南鑫苑广晟置业有限公司（以下简称广晟置业）与被告卢恩恩、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告广晟置业委托其诉讼代理人高云到庭参加诉讼，被告卢恩恩、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广晟置业向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：190××××****）；2、判令《商品房买卖合同》解除后10日内，被告协助原告办理位于郑州市××区××、××路北××楼××房预抵押登记注销手续、网签及合同备案信息注销手续、预告登记注销手续；3、判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款16309.41元（截至2020年7月9日）及损失补偿金1132.28元（损失补偿金按日息万分之五，自原告支出上述款项之日起暂计至2020年9月16日，直至实际还清之日止），共计17441.69元；4、判令被告向原告支付违约金17991.5元；5、请求依法判令被告承担本案所有诉讼费及实现债权的费用。事实与理由：2019年5月15日，广晟置业与卢恩恩签订一份《商品房买卖合同》（编号：190××××****），购买由广晟置业开发的位于郑州市××区××、××路北××楼××房，房屋总价款359830元。上述合同及补充协议履行过程中，被告因个人原因未能按期偿还银行贷款，截至2020年7月9日上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行已多次扣划广晟置业保证金16309.41元，原告催告无果。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（1）项及第（2）项之约定：买受人未按期偿还按揭款，导致出卖人承担责任的，且买受人未在规定期限内偿还出卖人代偿款及损失的，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付损失补偿金。另，根据《商品房买卖合同补充协议》第十条第3款第（1）项“如因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除的，……出卖人有权扣留买受人履约定金不予返还，且买受人应向出卖人支付总房款5%的违约赔偿金”之约定，原告解除合同的同时，被告除偿还代偿款及损失外，还应按约定向原告支付违约金。被告的违约行为严重损害原告合法权益，为维护原告合法权益，特根据《商品房买卖合同约定》及相关法律规定依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告卢恩恩未答辩。第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行辩称，房屋买卖合同和按揭贷款合同系不同的法律关系，我行已按照合同约定发放贷款，被告卢恩恩作为借款人与原告分别系借款人及保证人，均应对第三人的债权承担还款责任。借款人贷款尚未结清（详见贷款台账查询单），原告公司承担的连带担保责任亦未解除，在贷款结清之前，我行不同意解除房屋买卖合同，也不同意办理解押手续。本院经审理，根据原告陈述及有关证据，认定事实如下：2019年5月15日，原告广晟置业与卢恩恩签订一份《商品房买卖合同》（编号：190××××****），合同主要约定：被告购买由广晟置业开发的位于郑州市××区××、××路北××楼××房，房屋总价款359830元。被告预交180830元，付款方式为现金，179000元为在第三人处贷款。并于2019年5月15日办理了商品房买卖备案手续，买受人为卢恩恩。《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（1）项及第（2）项之约定：买受人未按期偿还按揭款，导致出卖人承担责任的，且买受人未在规定期限内偿还出卖人代偿款及损失的，出卖人有权解除合同，买受人应按日万分之五支付代付款的补偿金。《商品房买卖合同补充协议》第十条第3款第（1）约定：如因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除的，……出卖人有权扣留买受人履约定金不予返还，且买受人应向出卖人支付总房款5%的违约赔偿金。2019年6月17日原、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》一份，由第三人借款给被告房款179000元以支付原告房款，被告以其购买的位于郑州市××区××、××路北××楼××房作抵押，原告为借款保证人。上述借款合同履行过程中，被告因个人原因未能按期偿还第三人银行贷款，截至2020年7月9日上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行已多次扣划广晟置业保证金16309.41元。原告催告无果，起诉来院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告和第三人之间签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方已形成商品房买卖合同关系。原、被告和第三人之间也形成了借款合同和保证合同关系。各方方当事人均应按约定全面履行自己的义务。因被告未及时偿还第三人的银行贷款，导致原告为被告承担了对第三人的偿还贷款义务。根据原被告之间的《商品房买卖合同》约定，原告享有合同解除权。原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求本院予以支持，但第三人的利益也应予以保护，《商品房买卖合同》解除后，原告应按《个人购房担保借款合同》的约定，先承担保证责任后，替被告偿还下欠第三人的贷款后再办理房屋预抵押登记注销手续。原告要求被告协助原告办理房屋预售有关注销手续及赔偿原告代其偿还银行贷款及损失补偿金及被告向原告支付违约金、承担本案所有诉讼费及实现债权的费用的合理部分本院予以支持。原告应在扣除被告应支付的上述费用后，对被告卢恩恩预付的房款予以退还。被告卢恩恩和第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但本案事实清楚，可缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告河南鑫苑广晟置业有限公司与被告卢恩恩2019年5月15日签订合同编号为1900510****的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告卢恩恩协助原告河南鑫苑广晟置业有限公司办理位于郑州市管城回族区丘寨路东、赣江路北3号楼19层1929号房预抵押登记注销手续、网签及合同备案信息注销手续、预告登记注销手续；三、被告卢恩恩支付原告代其偿还银行贷款（以实际偿还单据为准）及损失补偿金（损失补偿金按年利率15.4%自原告支出上述款项之日起直至实际还清之日止）；四、被告卢恩恩向原告河南鑫苑广晟置业有限公司支付违约金17991.5元；五、驳回原告河南鑫苑广晟置业有限公司的其他诉讼请求。以上二至四项内容判决书生效后十日内执行完毕。未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686元，因适用简易程序减半收取343元，由被告卢恩恩负担。本判决为终审判决。审判员  师耀伟二〇二〇年十一月二十日书记员  崔 静