湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1727号原告：黄石万达广场投资有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区花湖大道**万达广场写字楼****，统一社会信用代码9142020007079394XX。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：谢昱、叶宇昆，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：陈家文，女，1975年10月28日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，被告：甘瑞华（系陈家文之夫），男，1971年2月11日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，第三人：黄石农村商业银行股份有限公司花湖支行，，住所地湖北省黄石市天虹小区**（湖滨大道**）统一社会信用代码91420200MA48P6KT9H。负责人：朱凯潮，行长。原告黄石万达广场投资有限公司与被告陈家文、甘瑞华、第三人黄石农村商业银行股份有限公司花湖支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人叶宇昆、被告陈家文、甘瑞华到庭参加诉讼。第三人黄石农村商业银行股份有限公司花湖支行经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄石万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告给付购房款72260元；2.判令二被告立即配合原告办理黄石万达广场第12号楼（原C4号楼）1单元1层111室商品房不动产权证的登记手续（将该房屋权属转移登记至二被告名下）、承担办证税费，并从房屋交付之日（即2018年4月22日）起至办证之日止、每日按购房款总额（即1584359元）的万分之一支付违约金；3.判令二被告立即配合第三人对黄石万达广场第12号楼（原C4号楼）1单元1层111室商品房办理抵押登记手续；4.判令被告承担本案诉讼费、律师费2000元。事实和理由：2017年12月11日，原告和二被告经平等、友好协商后签订了《黄石市商品房买卖合同》及补充协议，二被告自愿购买原告投资建设的黄石万达广场第12号楼（原C4号楼）1单元1层111室商品房，该房屋单价为16765.7元/平方米，预测建筑面积为94.5平方米，实测建筑面积为98.81平方米。双方在合同中对于各自的权利和义务等均作出了明确的约定。二被告所购房屋具备办理房屋权属转移登记手续的条件后，原告曾以多种形式催告，要求二被告补交面积差额部分的购房款并办理该房屋的不动产权证书，但二被告却一直拒不办理。二被告的行为违反了合同约定，导致第三人无法办理该房屋的抵押登记手续和他项权证，故原告的连带责任保证无法解除，其行为严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告陈家文、甘瑞华共同辩称，1、涉案商品房买卖合同约定面积与产权登记面积误差绝对值超过国家规定3%的范围，补充协议条款虽有约定，但没有约定误差范围，则补充协议条款显失公平，应为无效条款。2、原告与其签订合同时间是2017年12月11日，合同签订的建筑面积为94.5平方米，而涉案房屋的实测面积已于2017年5月9日由黄石市房屋测绘中心测量得出为98.81平方米，增加的建筑面积全部为公摊面积。原告为达到销售目的故意隐瞒上述情况，未如实告知涉案房屋实测建筑面积构成欺诈。3、原告单方面拟定的合同补充协议针对商品房买卖合同的相关条款多处做出了重大修改，部分修改内容与国家相关规定范围不符，且在签订时原告未向其作出任何解释说明。在签订合同时，原告将商品房买卖合同与合同补充协议合订一本，当被告就合同内容询问原告是否存在需要注意的条款时，原告解释该合同系从黄石房产网下载的格式合同文本，合同内容都是相同的。原告为全国知名的房地产企业，因相信其房屋品质，其在原告诱导下签订了商品房买卖合同及合同补充协议。4、原告故意隐瞒房屋公摊面积增加这一重大事实，诱导其签署合同补充协议，严重违背了公平原则，由此造成了本次诉讼，原告应自行承担相关费用。其同意配合原告办理涉案房屋的不动产登记转移手续，但不同意补交面积差价款，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人黄石农村商业银行股份有限公司花湖支行经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，且其在本院规定的举证期限内未提交证据材料。因此，视为其自愿放弃答辩、举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议、不动产登记信息与原件核对无异，双方当事人均在合同及协议上盖章或签字确认，本院对其真实性予以确认；2、原告提交的购房发票与本案无关联性，本院不予确认；3、原告提交的《关于黄石万达广场产权办理的公告》、装修施工许可证均系复印件，无法提交原件进行核对，本院不予确认；4、原告提交的2017年6月29日报纸公告与本案不具有关联性，本院不予确认；5、原告提交的2019年9月12日报纸公告与原件核对无异，能够证明原告催告被告办理涉案房屋不动产权证的事实，被告对原告提交的短信记录截屏予以认可，本院予以确认；6、原告提交的EMS快递单系复印件，且该快递单未载明具体邮寄的材料信息，尚不足以证明原告主张的事实，本院不予确认；7、原告提交的（2020）鄂02民终258号民事判决书与本案具有关联性，本院予以确认；8、原告提交的《竣工验收备案证明书》能够证明本案的部分事实，本院予以确认；9、原告提交的《民商事委托代理合同》及75000元的律师费发票尚不足以证明原告已实际支付本案的律师费2000元的事实，本院不予确认；10、被告提交的分层分户图、商品房买卖合同、不动产权证明、住房按揭借款合同均与原件核对无异，能够相互印证证明本案事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2017年12月11日，原告与二被告签订一份《黄石市商品房买卖合同》，该合同约定：二被告购买原告投资建设的黄石万达广场第12号楼（原C4号楼）1单元1层111室商品房。该商品房建筑面积94.5平方米，其中套内建筑面积74.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.4平方米。该商品房计价方式及价款按照建筑面积计算，单价为每平方米16765.7元，总金额1584359元。第八条约定根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第三种方式（双方按照补充协议的相关约定执行）进行处理。第九条约定原告应当在2018年2月28日前将符合下列条件交付二被告使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，原告应当将办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件等内容书面通知被告进行验收交接时，原告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于二被告原因未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。第十六条约定原告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因原告的责任，二被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项（双方按照补充协议的相关约定执行）处理。2017年12月12日，双方签订了合同附件六即《合同补充协议》，该补充协议第六条第一款约定：“该房屋的具体交付时间以原告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，被告对此无异议。”第六条第二款约定：“双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件修改为原告取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。”（用黑体字加深标注）第六条第三款约定：“原告发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。”第六条第四款约定：“二被告逾期办理房屋交付手续，或因二被告原因造成该房屋未能按期交付的，二被告应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为原告在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付给二被告。”第十条第三款约定：“如二被告以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办单位统一办理，二被告承担代办费用。二被告应于办理房屋交付手续前向原告或原告指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，如二被告选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则二被告应在办理房屋交付手续前向原告移交全部完税、缴费证明。办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需被告及其配偶配合，二被告及其配偶应按原告或代办单位要求无条件给予配合。如二被告未按照本款前述约定提交资料或向原告预交全部税费(或完税、缴费证明)，二被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。”第十条第四款约定：“双方一致同意将本合同第八条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。二被告不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向原告主张返还任何购房款或主张任何其他权利。”第十条第五款约定：“双方一致同意将该合同第十六条变更为：原告应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。为免歧义，双方确认，上述原告将‘办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案’是指原告将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋的产权初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。该房屋交付后第360日，二被告应自行到原告处或原告指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需原告另行通知。”2018年1月10日，原告与二被告、第三人签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，该合同约定：二被告向第三人贷款45万元用于购买黄石万达广场第12号楼（原C4号楼）1单元1层111室商品房，贷款期限为120个月，实际贷款日与到期日以借据为准；原告作为阶段性担保人自合同签订之日起，至二被告取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交第三人收执之日止，为二被告的债务承担连带保证责任；二被告自愿以其贷款所购房产向第三人提供抵押担保，二被告在合同生效后应配合第三人共同到房地产登记部门依法办理抵押登记手续，二被告所购房屋为期房的，第三人有权要求先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续。尔后，二被告依约向原告支付了商品房买卖合同约定的全部购房款1584359元。2018年4月，二被告办理了涉案房屋的收房手续。2019年，原告通知二被告补交面积差额部分购房款（2017年8月30日，涉案房屋实测建筑面积确定为98.81平方米，其中套内建筑面积74.1平方米、共有公摊面积24.71平方米，并办理了不动产首次登记）。二被告因补交面积差额部分购房款事宜与原告协商未果，至今尚未缴纳该商品房的相应税费，亦未办理该商品房的不动产权证。另查明，2017年3月24日，原告投资建设的黄石万达广场C区1-7#楼及地下室工程取得了《工程竣工验收备案证明书》。2019年9月12日，原告在报纸上刊登《公告》，该公告载明：“黄石万达广场万达华府A区（A1-A3栋）、B区（B1-B5栋）、C区（C1-C7栋）住宅及商铺、SA1、SA2、SA3和SA5段商铺、一环铺（1#楼外环商铺）、2#写字楼（7-26层）、3#写字楼、5#楼公寓及底商（5-101-5-107号商铺、5-113、5-114号商铺）已满足合同约定的入伙条件及具备办理不动产权证的条件，请于2019年9月20日前携带本人身份证、结婚证、购房合同、全款发票、契税发票、维修基金发票等资料，到黄石万达广场营销中心办理入伙手续及领取您所购房屋的“不动产确权证”以便办理不动产权证。2#写字楼6层、5#楼5-108-5-112号商铺将于2020年12月31日前办理入伙手续。A区、B区、C区地下室车位已于2015年12月25日达到使用条件，可以正常使用及办理相关手续。请广大业主朋友们务必于2019年9月20日前领取资料并办理不动产权证；如您未按时办理，不动产权证等各项手续，您将自行承担无法取得所购房屋不动产权证等各项手续，您将自行承担不利后果。同时，我司保留通过司法途径追究违约责任的权利。”本院认为，原、被告签订的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定的部分，应为合法有效并生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。关于补交面积差额部分购房款问题，结合庭审查明的事实，2017年8月30日，原告已明知涉案商品房实测建筑面积为98.81平方米，却在2017年12月11日与二被告签订商品房预售合同，注明预售建筑面积为94.5平方米。原告在明知涉案商品房的实测建筑面积的情况下仍以期房对外出售，之后再主张按实测建筑面积要求被告补交购房尾款，明显违背了诚实信用原则。因此，本院对于原告要求二被告补交面积差额部分购房款72260元的诉讼请求不予支持。关于协助原告办理涉案房屋不动产权证问题，双方在《合同补充协议》第十条约定:“如二被告以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办单位统一办理，二被告承担代办费用。二被告应于办理房屋交付手续前向原告或原告指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料。如二被告选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则二被告应在办理房屋交付手续前向原告移交全部完税、缴费证明。办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需二被告及其配偶配合，二被告及其配偶应按原告或代办单位要求无条件给予配合。如二被告未按照本款前述约定提交资料或向原告预交全部税费(或完税、缴费证明)。二被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。该房屋交付后第360日，二被告应自行到原告处或原告指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需原告另行通知。”根据上述合同约定条款内容来看，协助办理房产过户登记手续，既是二被告的主合同权利，也是二被告的次合同义务或依诚实信用原则产生的附随义务。虽然办理房产过户登记手续是原告的主合同义务，但还需二被告协助提供办理有关证件的资料、并缴纳有关税费等，故办理涉案房产过户登记手续需要原、被告双方互相配合。二被告未履行上述协助义务的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，本院对于原告要求二被告配合办理黄石万达广场第12号楼（原C4号楼）1单元1层111室商品房的不动产权证的登记手续，并承担办证的相应税费的诉讼请求予以支持。关于给付逾期办证违约金问题，虽然双方在《合同补充协议》第十条第三款、第五款约定，二被告应当在房屋交付后360日内办理涉案商品房的不动产权证；二被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。但考虑到二被告迟延办理涉案房屋不动产权证主要系因双方对补交面积差额部分购房款事宜未协商一致，原告对二被告逾期办证负有一定责任。因此，本院对于原告要求二被告给付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。关于配合第三人办理抵押登记手续问题，根据原、被告及第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》约定，二被告已其所购涉案商品房抵押贷款45万元，原告对二被告所借45万元承担阶段性连带责任保证。现涉案房屋已符合办理不动产权证的条件，二被告应当协助原告及第三人办理不动产权证及抵押权登记证书。因此，本院对于原告要求二被告协助第三人对黄石万达广场第12号楼（原C4号楼）1单元1层111室商品房办理抵押登记手续的诉讼请求予以支持。关于律师费问题，因原告并未提交充分的证据证明本案的律师费用已实际支付，故本院对于原告要求被告承担律师费2000元的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈家文、甘瑞华于本判决生效后三十日内协助原告黄石万达广场投资有限公司将黄石万达广场第12号楼（原C4号楼）1单元1层111室商品房不动产权证办理登记至陈家文、甘瑞华名下，并由陈家文、甘瑞华共同承担办证的相应税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)；二、被告陈家文、甘瑞华于本判决生效之日起三十日内协助第三人黄石农村商业银行股份有限公司花湖支行对黄石万达广场第12号楼（原C4号楼）1单元1层111室商品房办理抵押登记手续；三、驳回原告黄石万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费803元（已减半收取），由原告黄石万达广场投资有限公司负担703元，被告陈家文、甘瑞华连带负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  易扬二〇二〇年十一月四日法官助理代雯莉书记员陈**元