辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1282民初1280号原告：王利杰，女，1977年11月12日出生，汉族，住开原市。委托诉讼代理人：高巍（系王利杰丈夫），1976年6月16日出生，汉族，住开原市。委托诉讼代理人：贾明惠，系辽宁同泽律师事务所律师。被告：刘可义，男，1990年10月13日出生，满族，住开原市。委托诉讼代理人：祝长琨，系开原市华瑞法律服务所法律工作者。被告：开原市百瑞房地产开发有限公司，住所地开原市新城街光明社区5委**。法定代表人：杨俊文，系该公司经理。被告：金忠石，男，1969年6月1日出生，朝鲜族，住开原市。原告王利杰与被告刘可义、开原市百瑞房地产开发有限公司（以下简称百瑞公司）、金忠石执行异议之诉一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月10日公开开庭审理了本案，原告王利杰及其委托诉讼代理人高巍、贾明惠，被告刘可义及其委托诉讼代理人祝长琨到庭参加诉讼，被告百瑞公司、金忠石经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。于2020年8月31日变更合议庭，并于2020年9月21日重新开庭审理了本案，原告王利杰及其委托诉讼代理人高巍、贾明惠，被告刘可义及其委托诉讼代理人祝长琨到庭参加诉讼，被告百瑞公司、金忠石经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王利杰向本院提出诉讼请求：1．判令依法撤销（2020）辽1282执异28号执行裁定书，依法判令准许执行位于开原市房屋；2．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、刘可义在法院查封案涉房屋之前，并未签订合法有效的书面买卖合同，理由如下：（一）法律规定的“合法有效的书面买卖合同”中的买卖合同应为本约，而刘可义提供的《商品房认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容，且刘可义也并未实际支付购房款，因此不能认定为是商品房买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，而刘可义提供的《商品房认购书》只有双方的姓名和房屋地址，对房屋的面积、出售价款、支付方式、权利义务及违约责任等实质性条款都没有约定且刘可义也并未实际支付购房款，因此刘可义提供的《商品房认购书》不能认定为商品房买卖合同。（二）刘可义提供的《商品房认购书》并未生效，刘可义提供的《商品房认购书》第三条第3款约定“此认购书必须与开发公司财务楼款收据相符方可生效，而该认购书中并无出售价款的约定，故无法确认与财务楼款收据是否相符，因此该认购书因不符合双方约定的生效条件而未生效。二、刘可义提供的《收款收据》为普通手写收据，其未能提供银行转账凭证和不动产销售统一发票进行佐证，因此不能认定刘可义已实际支付价款，第一，从被告百瑞公司答辩意见看，被告百瑞公司与刘可义诉讼立场相同，为避免被告百瑞公司与刘可义恶意串通损害原告的合法权利，法院应对款项是否实际支付进行更为严格的审查，毕竟46万多不是小数额，因此，不能仅凭一个普通的手写收据就认定实际支付了款项。第二，刘可义应提供相应的银行转账凭证和不动产销售统一发票来证明其己实际付款，否则应承担举证不能的不利后果；第三，被告百瑞公司在其2020年4月8日出具的《情况说明》中陈述因为欠税务局税金500万，所以开不了发票，却在2014年给另案雷洪展开具了不动产销售统一发票，既然刘可义提供的收据显示的日期是2013年3月7日，如果刘可义实际支付了价款，被告百瑞公司完全可以在给雷洪展开具发票时给刘可义开具的，显然被告百瑞公司在说谎。三、刘可义与被告百瑞公司不可能存在买卖关系，刘可义更不可能实际支付价款，因为真正的购房人不可能在没有签订商品房买卖合同之前，在只有认购书，且这个认购书对房屋的面积、出售价款、支付方式都没有约定的情形下，去支付全部购房款，这并不符合房产交易习惯及生活常理，因此原告有理由认为刘可义与被告百瑞公司恶意串通逃避执行。综上，刘可义在法院查封之前并没有签订合法有效的书面买卖合同，也没有证据证明其己支付价款，因此刘可义并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的（一）项和（三）项的条件，故请求法院依法作出裁决。被告百瑞公司、金忠石未答辩，未举证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．对原告王利杰提供的辽宁省开原市人民法院（2016）辽1282执837号裁定书2份，旨在证明案涉房屋于2016年9月26日被法院查封，从百瑞公司在执行异议中答辩意见，案涉房屋所在楼盘2019年10月才竣工，因此刘可义在查封前并未合法占有该房。网签并不等于备案，其是两个程序，原告去房产局核实，百瑞公司楼盘因手续不合格在房产局均未备案。只能网签，不具备备案资格。被告刘可义称，对查封裁定无异议，可以证明2016年9月26日查封，我们是在9月8日签订的商品房买卖合同预售，同时网签备案，查封在后，网签在先。该证不能证明楼房竣工时间。本院对该组证据的真实性予以采信。2．对原告王利杰提供的（2016）辽1282民初1065号民事判决书1份，旨在证明百瑞公司与刘可义办理网签时间在原告已经提起诉讼之后，且在存在生效判决的情况下，如果刘可义在2013年购房不能在3年后办理网签，原告怀疑二被告为逃避执行恶意串通，进行网签。被告刘可义称，真实性无异议，现百瑞公司开发、入住情况特殊，诉讼比较多，原告对被告是怀疑态度，法院不应采信，2016年9月8日，我与开发商签订商品房买卖合同预售是合理合法的，就现在我所入住的争议房屋，在开原市房产局能查到是我刘可义的名字，虽然不是产权，但是行政机关管理登记的一种行为，能证明是我从开发商处花等价钱合法取得的。该房进户的相关费用我都缴纳了，我已经实际入住了。本院对该证据的真实性予以采信。3．对原告王利杰提供的1341号、1268号庭审笔录各1份、解除查封执行异议申请书6份，旨在证明百瑞公司在1341号案件中自认与刘可义在内的8个人不存在真实的房屋买卖关系，其陈述双方是小额贷关系，包括刘可义在内9个人，都是百瑞公司实际提出的执行异议，由百瑞公司在背后操纵，目的为了逃避执行，从6份申请书均是统一内容、格式，可证实，因此刘可义与百瑞公司实为恶意串通，1268号案件中被告田国兴也自认系百瑞公司实际提出的执行异议，系百瑞公司在背后操纵。被告刘可义称，1341号中内容不能作为证据采信，该笔录说刘可义没有实际入住不真实，因为刘可义有正式合同，1268笔录与本案无关。本院对该证据的真实性予以采信。4．对原告王利杰提供的不动产统一发票2张，旨在证明2014年11月15日，百瑞公司给案外人雷洪展开具正规发票，而刘可义提供的收款收据显示时间2013年3月7日，故如刘可义实际支付房款，百瑞公司可以给其开具发票，百瑞公司以欠税为由不能开具发票，理由不成立，另证明刘可义没有实际付款。被告刘可义称，百瑞公司为什么能给雷洪展开发票，没给我开发票我不清楚，我要求百瑞公司开了。百瑞公司没有及时给我开具发票，责任不在我。据我了解百瑞公司卖给其它商品房的业主，也都跟我手里的票据一样。本院对该组证据的真实性予以采信。5．对原告王利杰提供的商品房认购书、商品房买卖合同、公安机关备案的印章详细信息、2020年4月8日，百瑞公司出具的情况说明各1份，旨在证明公安系统显示公章编号为211282000001838系2016年7月27日在公安备案交付使用的，因此在此时间之前不可能使用该编号的公章，2016年7月27日之前，百瑞公司使用的公章编号为2112820010504．原告提供的商品房认购书及合同，是2013年及2015年，使用公章编号均为10504，情况说明，百瑞公司认可刘可义仅有收款收据、房屋认购书，双方并未签订正式商品房买卖合同。被告刘可义称，原告怀疑我方倒签，不属实。商品房认购书与收款收据是2013年3月7日当时开具的，因为开具时间太长看不清楚上面的字迹了，公章还清楚，后来2020年3月末我找到百瑞公司，百瑞公司找到收款收据的存根，又重新在原收据重新标明的名字、价钱、房号，又盖的新章。原认购书没有找到底根，就按认购书上现有的填上我的名字、坐落、面积等，重新盖章、老章也有。与2016年9月8日签订的商品房买卖合同预售支付价款与认购书、收款收据体现的楼号、价款、姓名都是相符的。本院对该组证据的真实性予以采信。6．对原告王利杰提供的商品房认购书2份，旨在证明该两份认购书系2013年签订，字迹很清晰，不存在刘可义所述因年久字迹不清晰的问题，而且百瑞公司给原告的合同均是绿色页面。均系百瑞公司为向原告借款以房屋提供担保。被告刘可义称，纸张颜色不同，因为是时间不一样，是先给我们签的。原告是8月份签的，给原告签的属于借款担保。本院对该组证据的真实性予以采信。7．对原告王利杰提供的（2019）辽1282民初1341号民事判决书，旨在证明百瑞公司也给1341号案件的案外人出具了所谓的商品房买卖合同，收款收据，但是经法院审查，上述证据均是百瑞公司与案外人故意规避法院查封时间点，试图转移被查封的财产，制作虚假倒签合同和收据，且执行异议也是百瑞公司实际提出，因此在刘可义提供不出已实际支付购房款的证据及被告也认可系百瑞公司给其写的执行异议申请书的情形下，在百瑞公司在1341号案件中承认与刘可义不存在房屋买卖关系的情形下，请求法院对本案慎重做出认定。在1341号案件中，针对两个不同时期的公章，申请执行人提出了证据，百瑞公司当时也出庭了，而本案开庭时间在1341号案件之后，原告认为百瑞公司吸取了上个案件的教训，然后针对公章更换的时间节点及法院查封时间节点，与刘可义恶意串通后补伪造了所谓的商品房买卖合同。这就解释了为什么刘可义在执行异议程序中没有提交该合同，百瑞公司在情况说明中也认为刘可义没有该合同的了。被告刘可义称，真实性无异议，但与本案没有联系，被告即不虚又不假，本案被告实际交款有开发商的证明、业主承诺书、网签备案在查封之前，并实际入住而且装修费用21万元。本院对该证据的真实性予以采信。8．对原告王利杰提供的买受人只有刘可义的认购书，旨在证明刘可义在执行异议程序中提供了两个版本的认购书，可看出该认购书买受人处的“刘可义”三个字及认购房屋位置处也是后来添加的，刘可义在第一次庭审中主张买受人处为“刘可义和刘国武”的认购书是购买案涉房产的，并主张因为时间长了字迹不清晰所以重新填写的，而且在原主审法官的询问下，又说因为总拿着去找百瑞，所以字迹不清晰了，那么请问既然该份认购书刘可义认为不是购买案涉房产的最终的认购书，也就不存在会字迹不清晰的问题了，为何要后行添加的，足以证实，两份认购书都是为提起执行异议而后补伪造的。双方之间根本就不存在买卖关系。被告刘可义称，真实性无异议，2020年4月3日，4月初，执行庭给我打电话让我写证明，同时让我重新提供商品房认购书、收款收据，说原先提供的不清晰，我找到售楼处财会，财会按照收款收据的底根，原始第一联抄在了第三联收款收据中。原告说我这个看不清是恶意串通，我是真实买卖，不存在虚假，就是开发商一房多卖，我们总拿商品房认购书和收款收据去找，所以才导致的看不清。本院对该证据的真实性予以采信。9．对被告刘可义提供的收款收据、商品房认购书、房屋买卖合同各1份，旨在证明刘可义与百瑞签订了合法有效的商品房买卖合同，收款收据证明刘可义付款了，认购书证明合同合法有效。原告王利杰称，对商品房认购书真实性有异议，买售人并非刘可义一人，与刘可义主张不符，该证的房屋买售人、位置、面积、单价都是后填写的，因为身份证及地址处均是通过复写纸复写上的，可以证明该认购书是后补的，另首部百瑞公章编号尾号1038，该章是2016年7月27日才交付使用的，因此认购书不可能在2013年签订，该认购书没有日期，无法认定是在查封前签订，该认购书因销售面积、价款、位置系后来补签，因此该认购书不具有商品房买卖合同的内容，同时在执行异议程序中，刘可义提供了两份不同的商品房认购书，现却只拿出一份，进一步证实该认购书不可能是真实的。该认购书为粉色一联，百瑞公司提供给买售人的均为绿色联，是后补伪造的。对收款收据三性有异议，该据是收据第三联，正常上面的字应为复写纸复写在上面的，该据是用笔直接填写的，明显该据是恶意串通伪造的。收据上章编号尾号为1838的公章，是百瑞2016年7月27日交付使用，不可能在2013年使用该编号公章，证明该据出具时间并不是2013年。该据交款人处无签字，该据为普通手写收据，涉及46万元大额钱款，在未能提供银行转账及正规发票的情况下，不能证明实际支付价款。对合同真实性有异议，该合同原告认为系案涉房屋查封后，后补签订的。合同并无备案号及备案印章，无法证实是2016年9月8日签订，刘可义不可能在正式商品房合同签订之前就交付全款，在百瑞公司出具情况说明中及执行异议程序答辩意见中，百瑞公司均认可刘可义只有原始收据和房屋认购书，而其他人有正式买卖合同的，其都说明有的是买卖合同而不是认购书。刘可义在执行异议申请书中也认可自己只有收据和认购书，如此重要证据刘可义在执行异议中并未提出，因此原告认为该合同系刘可义与百瑞公司恶意串通后补形成，百瑞公司在1341号案件认可与刘可义不存在真实的买卖关系，双方系小额贷款。本院对原告的质证意见予以采信。10．对被告刘可义提供的对户口本复印件3页，旨在证明刘可义与刘国武系父子关系。原告王利杰称，无异议，与本案无关。本院对该组证据予以采信。11．对被告刘可义提供的刘国武名下账户交易明细1页、刘国武名下个人活期明细信息-新一代1页、刘国武房屋买卖协议1份4页，旨在证明刘可义购买房屋是用刘国武卖房子的钱18万元及刘国武在建设银行取款4万元，还有刘可义、刘国武手中的钱，刘国武卖玉米的钱，又向亲友借款5万元，结合2013年3月7日当天，又向亲属通过邮政转账借款卡取1万元，以上就是我购房的钱款来源。原告王利杰称，对账户交易明细，真实性无异议。虽然3月7日取款5万元，该款最终去向从明细中无法看出，不能证明用于支付购房款。对个人活期明细信息，真实性有异议，并无银行公章，原告不认可，如果是真实的，取款时间2013年2月4日，被告主张购房时间为2013年3月，因此不可能用于购房。对房屋买卖协议，真实性有异议，是否存在真实买卖关系应以房产部门提供的相关证明为准。而且如果是真实的，时间是2013年2月份，如有该笔售房款，应提供银行相关流水，证明该笔钱流向开发商名下。本院对刘国武名下账户交易明细1页、刘国武名下个人活期明细信息的真实性及原告对账户交易明细的质证意见予以采信，对刘国武房屋买卖协议，本院采信原告对该材料的质证意见。12．对被告刘可义提供的卫生费、物业费、代收取暖费、可视门铃收据各1张，旨在证明原告占有使用该房屋。原告王利杰称，真实性无异议，关联性有异议。案涉房屋系在法院查封后交付给刘可义的，刘可义未在查封前合法占有房屋，并不符合执行异议和复议若干问题规定28条第2项规定。本院对原告的质证意见予以采信。13．对被告刘可义提供的承诺书1份，旨在证明金钟（忠）石为百瑞公司开发商，并承诺网签真实业主。原告王利杰称，三性均有异议，该份证据无法证实金忠石系百瑞公司开发商，其作为被执行人，其所做的承诺相当于陈述，不具有真实性，不具有证明力。本院对原告的质证意见予以采信。14．对被告刘可义提供的百瑞开发商金钟（忠）石收款证明一张，旨在证明百瑞公司收到刘可义现金购房款466070元。原告王利杰称，三性均有异议，百瑞公司和金忠石作为本案被告及被执行人，其出具的证明相当于被告陈述，不具有任何证明力，另外百瑞公司作为法人，如果刘可义实际支付了价款，公司账户肯定会入账，因此如果公司账户没有入账的银行凭证，就无法证实刘可义已实际支付价款。本院对原告的质证意见予以采信。15．对被告刘可义提供的百瑞公司法人代表杨俊文收款证明一张，旨在证明百瑞公司收到刘可义现金购房款466070元。原告王利杰称，三性均有异议，百瑞公司和金忠石作为本案被告及被执行人，其出具的证明相当于被告陈述，不具有任何证明力，另外百瑞公司作为法人，如果刘可义实际支付了价款，公司账户肯定会入账，因此如果公司账户没有入账的银行凭证，就无法证实刘可义已实际支付价款，刘可义主张的付款时间，杨俊文并非被告百瑞公司的法人，也无任何职务，其出具该份证明近一步证明该份证明是虚假的。本院对原告的质证意见予以采信。16．对被告刘可义提供的商品房合同备案登记一张，旨在证明刘可义购房合同真实有效并备案登记，且时间也在原告查封该房产之前。原告王利杰称，该记录仅是百瑞公司单方提交，因其手续不全，房产部门是无法备案的，如果备案，应有备案号，而被告提供的该份证据并未备案号，庭审该份证据显示购房款金额处为0，正常的网签备案支付的购房款数额会有明确显示，该份证据也进一步证明了刘可义并未实际支付购房款。而且百瑞公司提交网签的时间也是在百瑞公司与原告进入执行阶段，因此原告认为该行为系百瑞公司为逃避执行恶意为之。本院对原告的质证意见予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月27日，本院作出（2016）辽1282民初1065号王利杰与金忠石、百瑞公司民间借贷纠纷一案民事判决书，判决：“被告开原市百瑞房地产开发有限公司、被告金忠石于本判决发生法律效力后十日内，给付原告王利杰借款190万元及利息（利息计算方法：自2016年4月25日起，按中国人民银行同期贷款利率计息，至本判决确认之日止）。”依据王利杰的申请，本院于2016年9月26日作出（2016）辽1282执837号执行裁定书，（2016）辽1282执837号执行裁定书之一对百瑞公司所开发的位于开原市新城街光明社区5委4组，百瑞购物广场3-15-1室、3-10-1室、2-12-3室、3-23-1室、1-18-1室、南侧门市1018号、西侧门市1016号、3-7B-2室、2-10-3室、3-13-1室、3-8-1室等11套房产予以查封。2019年9月27日又对该批次楼房下达续查封裁定书。刘可义作为案外人对其中2-12-3室房屋的执行查封提出书面异议，请求法院解除对该房屋的查封。本院于2020年4月16日作出（2020）辽1282执异28号执行裁定书，裁定：“中止对开原市百瑞房地产开发有限公司承建的百瑞购物广场2-12-3号房屋的执行”。王利杰于2020年5月8日收到该执行裁定书后，于2020年5月21日向本院提起执行异议之诉，要求撤销（2020）辽1282执异28号执行裁定书，依法判令准许执行位于开原市房屋。本院认为，本案争议的焦点为刘可义是否对百瑞公司名下百瑞购物广场2-12-3室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。刘可义提供的商品房合同备案登记明确记载购房款为0元，其提供的收款收据为2020年4月初描上去的，出具已收到购房款证明的金忠石、杨俊文二人，其中金忠石为被执行人，而杨俊文在2013年3月7日，并非百瑞公司的法人，且无百瑞公司的财务收入等证明予以佐证，故刘可义提供的证据材料不能互相佐证，不能形成完整的证据链条，对刘可义已交付本案争议房屋购房款的事实本院无法认定。同时，本案房屋已于2016年9月27日查封，百瑞公司在明知法院查封的情况下向他人交付房屋均不具有合法性，刘可义提供的证据，不能证明其已在法院查封前合法占有该房屋。综上所述，被告刘可义对本案争议的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告主张继续执行位于开原市百瑞购物广场2-12-3室房屋的请求，本院应予支持。被告百瑞公司、金忠石经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准许执行位于开原市新城街光明社区5委4组百瑞购物广场2-12-3室执行标的。案件受理费7543元，由被告刘可义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长  刘世宾审 判 员  高 琳人民陪审员  王俊杰二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  付姣姣