浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初20067号 原告：何顺松，男，1948年5月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告：黄大娟，女，1949年10月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。 二原告共同委托代理人：万剑飞、吴丹，浙江六和律师事务所律师。 被告：沈延萍，女，1976年6月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：徐新铭，男，1995年3月22日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：竺新瑜，男，1995年3月22日出生，汉族，住杭州市余杭区。 第三人：葛银茂，男，1957年2月24日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告何顺松、黄大娟（以下简称二原告）为与被告沈延萍、徐新铭、竺新瑜、第三人葛银茂房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘娟独任审判。后因被告沈延萍、徐新铭、徐新铭下落不明需要公告送达，本院裁定本案由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年5月27日公开开庭进行了审理，二原告的委托代理人吴丹、第三人葛银茂到庭参加诉讼，被告沈延萍、徐新铭、竺新瑜经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 二原告起诉称，第三人葛银茂与竺明来于1998年5月18日签署《住房转让协议书》，约定竺明来将良渚花苑新村农行职工福利房西单元三楼东侧住房（标准历史地名地址为××镇××街××宿舍××幢××室，现标准地名地址为杭州市余杭区××街道××村××幢××单元××室，以下简称“涉案房屋”）转让给葛银茂，转让价格为65000元，葛银茂一次性付清房款。2000年12月，葛银茂与二原告签订协议，将涉案房屋以95000元的价格转让给二原告，二原告一次性付清房款，当日葛银茂即将房屋交付给二原告。因该房屋系银行分配宿舍，当时无法办理产权证，竺明来、葛银茂和二原告共同约定待能办理产权证时将权属证书直接办理至二原告名下。2004年8月，杭州市人民政府签发《契证》、《房屋所有权证》和证号为杭余房国用2004字第01267号《国有土地使用证》，产权所有人为竺明来，前述证照的全部费用均由二原告支付。因银行规定，该房屋仍无法办理过户。二原告取得原件，并居住至今。后二原告曾多次要求竺明来办理房屋过户手续，竺明来虽口头答应但并未付诸行动。竺明来于2016年3月27日死亡，其法定继承人包括沈延萍、徐新铭、竺新瑜。二原告经多方调查找到其法定继承人沟通此事，并到房管所查询房屋状况，发现涉案房屋已被法院查封。经调查，竺明来因他案被列入被执行人员名单，其名下房产均被查封。经与执行法官沟通，因竺明来生前告知执行法官房屋产权早已属于原告，因此涉案房屋并未贴封条也未处置，二原告也并未得知任何房屋被查封的信息。两个涉案执行案件已分别于2014年12月31日和2015年2月28日终结，目前查封期限届满。二原告多次要求被告将房屋变更至二原告名下，但被告一直未履行。原告认为，第三人葛银茂与竺明来及第三人与原告签署的房屋买卖合同合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。现葛银茂向竺明来、二原告向葛银茂已分别履行了付款义务，涉案房屋属于二原告，房屋实际也已交付给原告居住10余年，不能办理变更手续的障碍也已消除，二原告完全可以取得涉案房屋的所有权。虽未办理物权登记，但不影响合同效力，当事人仍应履行合同义务。现房产权证仍办理在竺明来名下，而竺明来已去世，因此二原告有权要求其法定继承人将涉案房屋变更至二原告名下。特起诉，请求判令：1、各被告协助原告办理房屋变更手续（房产价值约为180万元）；2、本案诉讼费由各被告承担。 二原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、房屋转让协议书一份、情况说明一份，用于证明葛银茂向竺明来购买案涉房屋后，又卖给二原告的事实。 2、契证、房屋所有权证、国有土地使用证各一份，用于证明案涉房屋权属证书原件在二原告处的事实。 3、地名证明、证明、数字电视“整体转换”业务受理登记表（开户）、催缴水电通知单、电量电费通知单各一份，用于证明二原告长期居住在案涉房屋内的事实。 4、中国执行信息公开网一份，用于证明案涉房屋相关执行案件已经终结的事实。 5、（2016）浙0110民初11773号民事判决书一份，用于证明竺明来已经于2016年3月27日死亡，三被告系竺明来的法定继承人的事实。 被告沈延萍提交书面答辩状称，沈延萍系竺明来的妻子，案涉房屋系竺明来婚前购买，房屋出卖的时候沈延萍也并不知情，该房屋和沈延萍没有任何关系，竺明来死亡后沈延萍也没有享受到任何继承权，还欠下许多债务。故本案与沈延萍没有任何关系。望贵院能在查明事实的基础上，驳回对沈延萍的起诉。 被告沈延萍未提交证据材料。 被告徐新铭、竺新瑜未答辩，也未提交证据材料。 第三人葛银茂答辩称，房子是葛银茂从竺明来处购买的，然后葛银茂出售给二原告。当时买房子的时候还是没有房产证的，可以办理了之后葛银茂就通知原告他们自己去办理，当时想是直接办理到原告名下的，但是不能直接办理，所以房产证一直是竺明来的名字。 第三人葛银茂未提交证据材料。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 1998年5月18日，竺明来（甲方）与葛银茂（乙方）签订《住房转让协议书》一份，约定甲方同意将良渚花苑新村农行职工福利房西单元三楼东侧住房转让给乙方（约一百平方米），转让价格65000元，协议生效后乙方一次性付清房款，乙方与农行有关物业管理事宜由甲乙双方共同协调解决。后葛银茂自述于2000年12月将上述房屋以95000元的价格转让给二原告，二原告对此亦予以认可。二原告自述自2000年起至今均居住在该房屋内。2010年12月，原告何顺松就杭州市余杭区××街道××村××幢××单元××室房屋向杭州余杭华数数字电视有限公司申请办理数字电视“整体转换”业务。现该房屋的水电户名均为何顺松。2019年12月3日，二原告诉至本院，望判如所请。 另查明，竺明来与沈延萍于2013年11月20日登记结婚，竺明来于2016年3月27日死亡，其法定继承人包括沈延萍、徐新铭、竺新瑜。案涉房屋坐落于××镇××街××宿舍××幢××室（现标准地名地址为杭州市××街道××村××幢××单元××室××，现登记在竺明来名下（权证号：余房权证三字第0××1号），建筑面积88.83平方米，现该房屋因（2014）杭余执民字第3529号案件被本院查封，查封期限自2020年2月24日至2023年2月23日。 本院认为，竺明来与葛银茂的签订《住房转让协议书》系双方真实意思表示，应属合法有效。二原告与葛银茂约定该房屋由葛银茂转让给二原告，双方对此均无异议，二者之间的房屋买卖合同关系亦合法有效。二原告及第三人认为竺明来生前已与双方达成一致意见同意直接将房屋过户给二原告，但对此并未提交有效的证据予以证明，二原告与竺明来之间并不存在直接的房屋买卖合同关系，现二原告要求竺明来的法定继承人即被告沈延萍、徐新铭、竺新瑜直接将房屋变更登记至二原告名下，依据不足，且上述房屋现存在查封，亦不具备产权变更条件，故对二原告的诉讼请求，本院不予支持。被告沈延萍、徐新铭、竺新瑜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告何顺松、黄大娟的诉讼请求。 本案案件受理费21000元，由原告何顺松、黄大娟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  刘 娟 人民陪审员  冯松妹 人民陪审员  陈茂仙 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  徐 昕