江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7063号上诉人（原审被告）:江苏启成物业管理服务有限公司，住所地南京市六合区大厂街道小营子**。法定代表人：尹文凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：史明哲，江苏汇丰恒通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:南京市鼓楼区热河南路街道清江花苑小区业主委员会，住所地南京，住所地南京市鼓楼区清江花苑小区圆梦园****>负责人：樊辉，该业委会主任。委托诉讼代理人：孙芳，江苏素彤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:南京金世界房地产开发有限公司，住所地南京市鼓，住所地南京市鼓楼区清江花苑小区清风园，实际经营地南京市鼓楼区清江花苑小区圆梦园****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐建，该公司董事长。上诉人江苏启成物业管理服务有限公司（以下简称启成物业公司）因与被上诉人南京市鼓楼区热河南路街道清江花苑小区业主委员会（以下简称清江花苑业委会）、南京金世界房地产开发有限公司（以下简称金世界公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初5029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人启成物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回清江花苑业委会一审诉讼请求。事实与理由：(一)根据《物业服务协议》、《物业合同》，启成物业公司对化粪池应尽的物业责任为每月对化粪池窨井口检查，根据水位是否高于排水口判断化粪池是否堵塞，如有堵塞使用毛竹等工具进行疏通，确保化粪池不漫溢。为支持上诉人认为对沟、渠、池、井等公用设备进行日常维修养护具体物业内容，上诉人在一审中提出根据《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（2006年），化粪池一类物业服务标准为适时清掏，二三类物业服务标准为每年清理二次，保证出入口畅通。为此，上诉人提供了《小区污水泵雨水管排水记录》以此证明原告定期检查、疏通化粪池。而一审法院直接将对化粪池的日常维修养护定义彻底清空化粪池，既无合同约定的事实，也无法律规定的依据，属于典型的认定事实不清，适用法律错误。（二）根据《江苏省物业管理条例》第七十一条的规定：“保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担”，以及《物业合同》（实际为《物业管理委托合同蓝本》）第三章服务费用第六条第2款第2项：“物业服务费主要用于以下开支：物业共用部分、共用设施设备的日常维护保养费用（单笔费用500元以内，超出部分从公共收益或大修理基金中列支）”，第3款第1项：“包干制服务费不含下列费用：物业共用部分、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用（该笔费用从大修理基金中支出）”。共用设施大中修费用应由相关业主分摊。因此，无论是被上诉人业委会所主张清理化粪池262934.93元，还是原审法院酌定的16万元都违反法律规定和合同约定，超出上诉人启成物业应承担单笔500元的上限。上诉人有理由认为对化粪池清理费16万元不应该承担任何责任。（三）上诉人通过咨询鼓楼区维修基金管理部门工作人员，确认清空化粪池费用可使用维修基金。（四）在上诉人为清江花苑小区服务期间未发生化粪池漫溢现象，足以说明上诉人提供的物业服务是勤勉尽职的，而新物业公司接手后则发生化粪池漫溢则说明新物业公司失职。且在一审鉴定期间，第一次现场勘验，新物业公司无法准确找到化粪池具体位置，足以证明其在接手9个月后仍未对案涉化粪池进行检查疏通。因此，新物业公司未及时检查疏通化粪池是致使化粪池漫溢的根本原因，上诉人无任何理由为他人的过错承担责任。（五）本案中上诉人与被上诉人业委会已对公共收益的分配进行约定，即每年支付5万元作为应急费用。因被上诉人前任业委会的解散，上诉人无法与之交付。在上诉人服务清江花苑小区期间，由于小区各项设施设备的老化需要进行紧急维修，上诉人为此花费35万余元的应急维修费用也应由被上诉人业委会承担，并且《物业合同》（实际为《物业管理委托合同蓝本》）第三章服务费用第六条第2款第2项已明确约定，单笔费用500元以内，超出部分从公共收益或大修理基金中列支。上诉人支出的费用远远超出被上诉人的诉请，两笔费用为同一法律关系所产生的费用，应当予以驳回被上诉人业委会诉请。（六）2018年12月31日，上诉人已将清江花苑小区公共设施设备包含化粪池移交给南京银城物业，因此不应再对化粪池的清理负有义务。（七）2015年6月3日，由热河南路街道召开清江花苑业委会，启成物业公司，无锡市谐和物业、二板桥派出所等单位工作人员召开关于清江花苑小区物业服务管理有关问题的会议，其中会议的第一条达成了由启成物业应急维护小区的物业服务，而此后原清江花苑小区业委会解散，上诉人是依据该会议的第一条，在服务期间对小区进行了应急维修，共计投入了35万元。被上诉人清江花苑业委会辩称：（一）上诉人从未对管理的小区化粪池进行过日常的养护，所以提供不了任何清理化粪池的凭证，导致化粪池积液冒出、积垢成堆。（二）按照上诉人陈述，对二、三类物业服务标准，上诉人从2015年6月开始管理被上诉人所在的小区，应该至少每年清洗两次，应该有相应的付款凭证和工作记录上。而上诉人在服务的5年时间内，却只支付了4600元的化粪池费用，显然有违常理。（三）上诉人在管理被上诉人所在小区采取的是包干制，服务方式在物业管理合同蓝本第六条第三款约定，物业费、停车费、广告收益均由上诉人收取，所以其才同意每年愿意单独支付5万元公共收益给被上诉人作为急用，所以一审法院认定上诉人返还被上诉人公共收益共计15万元，有事实依据和合同约定。至于上诉人日常管理小区所产生的成本，应该从收取的物业费、停车费、公共收益中进行列支，不应该将其自行制作的服务期间产生的所有35万元费用强加到被上诉人的身上。被上诉人金世界公司未发表意见。清江花苑业委会一审请求：1.启成物业公司支付清理化粪池的费用262934.93元；2.启成物业公司返还代收代缴公共收益（汽车停车费）36万元（计算标准按11000元/月×36个月，从2016年1月到2018年12月）；3.启成物业公司支付公共收益15万元（计算标准按5万元/年×3年，从2016年1月到2018年12月）。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区由金世界公司开发建设，自1996年至2003年左右陆续交付业主使用，该小区共有121幢建筑（小高层住宅6幢、高层住宅6幢，多层住宅29幢，商业用房15个，机动车库53个、露天停车场480个、小学和幼儿园各1个），化粪池205个，占地面积约250亩，建筑面积约25万平方米。2015年6月17日清江花苑业委会（甲方）和启成物业公司（乙方）签订了一份《物业服务协议》，约定乙方为甲方提供物业管理服务，期限暂为2015年6月17日至12月10日（当清江花苑小区业主表决双过半后，正式物业管理合同随即生效，该协议自然终止）；本物业管理服务协议签订之日起，乙方向甲方开具原谐和代收代缴46000元转账支票；自2015年7月1日起，每个自然月10日将代收代缴11000元交予甲方，若无法按时支付视为重大违约，甲方有权解除合同，签订之日起需确保小区各项设施正常维护，其余参照原谐和（注：系在启成物业公司之前为清江花苑业委会小区提供物业服务的公司）服务标准等等。2015年6月清江花苑业委会（甲方）和启成物业公司（乙方）签订了一份《物业管理委托合同蓝本》（以下简称《物业合同》），约定甲方选聘乙方提供物业管理服务，委托管理期限自2015年起至2018年12月31日止；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修养护、物业共用设施设备的日常运行和维修养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务等等；物业服务收费实行包干制，按照0.50元至1元/月.平方米收取费用；物业服务费用主要用于以下开支：物业服务人员的工资等、物业管理区域清洁卫生费用等等；包干制服务费不含停车费、停车管理服务费等等；停车位属于全体业主共有的，车位使用人应按路面机动车车位150元/位.月、车库机动车车位300元/位.月的标准向乙方交纳停车费；（第十一条第4项）停车场属于开发公司所有，由开发公司委托乙方管理的车位，车位使用人应按300元/位.月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费用按与开发公司协议的价格标准提取停车管理服务费，剩余部分归开发公司所有（其中圆梦园车库25个车位，扣除管理费后，100%归属甲方；嘉和园车库51个车位扣除管理费后50%归属甲方）；共用设施设备包括上下水管道、沟渠、池井等等；（第三十二条第2项）针对属于开发公司产权（其中圆梦园车库25个车位、嘉和园车库51个车位）应归属开发公司收益的按照本合同第十一条第4项的约定，2016年度起，每年3月31日前向甲方缴纳当年此费用的50%，7月31日前再向甲方缴纳当年此费用结余的50%；（第三十二条第5项）乙方自2016年起，合同期内每年5月31日前，向甲方支付公共收益5万元，该笔资金作为甲方小区应急费用，由甲方支配；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方选择向人民法院提起诉讼等等。启成物业公司在合同履行期满后，于2018年12月31日撤出清江花苑业委会所在小区，不再提供物业服务。在启成物业公司为清江花苑业委会所在小区提供物业服务期间，双方就启成物业公司是否履行清理化粪池、应否支付停车收益等问题产生争议。（一）关于化粪池清理及费用问题2019年1月1日南京银城物业服务股份有限公司（以下简称银城物业公司）进驻清江花苑业委会所在小区，其随后出具书面说明并附相应照片，称每年至少要对化粪池清掏一次，经其查验小区有48个化粪池至少有5年以上没有清掏过等等。由于清江花苑业委会所在小区长时间未能彻底清理化粪池，导致有部分化粪池污水溢出地面。清江花苑业委会为证明启成物业公司未全面履行义务，提供了银城物业公司出具的化粪池现状说明以及化粪池照片一组。清江花苑业委会另提供了一份乐邦管道工程有限公司出具的一份《清江花苑小区化粪池清理及管道清洗报价单》，称小区化粪池清理、管道清洗工程费用总计为318000元，以此主张其存在相应损失。启成物业公司为证明已履行清理义务，则提供了南京阅江清疏保洁有限公司（以下简称阅江保洁公司）开具的一份发票、化粪池清理说明等证据，发票的开具日期为2018年12月18日，应税劳务名称为化粪池清理费，销售方为阅江保洁公司，金额为4600元；阅江保洁公司称启成物业公司联系在其退出小区之前，共计抽粪10车，每车5吨，由于部分居民将不可分解物从污水管道排除，造成化粪池堵塞，需要及时清理，建议每月检查及时清理，确保沉淀池正常沉淀风干等等。（二）关于停车收益及公共收益给付问题清江花苑业委会提供两份银行账户交易明细，主张启成物业公司已经根据协议约定的每月11000元的标准，给付清江花苑业委会2015年7月、8月的停车费收益，但此后启成物业公司未能按照约定履行给付义务。2018年12月清江花苑业委会委托律师向启成物业公司发出一份《律师函》，称启成物业公司自2015年9月起，未按照2015年6月17日《物业服务协议》约定按月给付11000元停车费公共收益；自2016年起启成物业公司未按照《物业合同》约定按年给付5万元的公共收益；要求启成物业公司三日内与清江花苑业委会联系解决纠纷，否则将提起诉讼等等。启成物业公司收函后未能与清江花苑业委会协商解决。启成物业公司提供一份《清江花苑业主大会议事规则》，主张根据第五条等规定，决定业主大会诉讼事宜是业主大会的职责，清江花苑业委会无权提起诉讼。启成物业公司另提供2015年10月12日启成物业公司与金世界公司签订的《关于清江花苑小区地下车位停车费收益补贴协议》（以下简称《停车收益补贴协议》），主张有关停车位收益已由金世界公司补贴给启成物业公司，清江花苑业委会无权主张等等。启成物业公司与金世界公司在《停车收益补贴协议》中约定，鉴于清江花苑小区业委会的突然解散，小区日常管理工作陷入僵局，经乙方（即启成物业公司）申请，依照《物业管理委托合同蓝本》，甲、乙双方本着互谅互让，友好协商，共同建设小区的原则，经充分协商，签订如下协议，第一条：因清江花苑业主委员会在2015年8月停止工作，同年9月突然解散，致使甲方支持清江花苑小区业委会建设本小区的计划全部落空，至此，甲方与清江花苑小区业委会所签的所有协议全部废止。第二条：根据《物业管理委托合同蓝本》第四章第十一条第4条款，圆梦园车库25个车位，扣除管理费后的停车费和嘉和园车库51个车位扣除管理费后50%的停车费，系原甲方支持清江花苑小区业委会建设小区的援建补贴，现甲方将上述停车费收益补贴给乙方，弥补物业管理成本不足部分。第三条：甲方希望乙方不要因为业主委员会的突然解散而终止合同，一如既往做好清江花苑小区物业服务工作，确保业主基本物业服务的保障。本协议自签订之日起生效，在甲方与新一届业主委员会签订新协议前，该协议长期有效（注：乙方解除与清江花苑小区物业管理服务时，该协议随即终止)。由于清江花苑业委会、启成物业公司未能协商解决前述争议，清江花苑业委会于2019年4月诉至一审法院，要求判如所请。审理中，一审法院依法追加金世界公司参加诉讼。诉讼过程中，清江花苑业委会申请对小区化粪池清理费用进行鉴定。2019年10月一审法院依法委托南京顺天工程造价咨询有限公司对此进鉴定，鉴定费用5180元由清江花苑业委会预交，2019年11月、12月经现场勘查并拍摄照片，需要清理的46个化粪池包括：靠近清风园8个、明月园15个、绿茵园12个、碧波园8个、嘉和园3个、圆梦园3个。2020年4月该公司出具一份《司法鉴定咨询报告书》，称小区化粪池46个确实未清理，部分化粪池也有溢出情况，应及时清理，化粪池具体清理步骤如下：利用工具打开窨井盖、做好安全防护、逐个检查内部堵塞情况、分成若干清洗段、堵口、清洗、将污物运至污水处理厂进行无公害化处理，上述清理费用（含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、安全文明施工措施费、规费、税金）经鉴定为262934.93元。经质证，清江花苑业委会对鉴定报告无异议。启成物业公司对鉴定报告的真实性无异议，但不认可关联性，主张启成物业公司自2018年12月31日已经撤离小区，而现场勘查时间为2019年12月，不能证明启成物业公司在物业服务期间不尽责，现任物业不能及时检查疏通导致化粪池溢出；根据《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（2006年）对于化粪池的物业服务标准为一类，适时清掏；二三类每年清理二次，保障出入口畅通，但鉴定价格是彻底清空的费用，远超出启成物业公司应尽职责。因当事人意见分歧较大，致未能调解解决。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案清江花苑业委会、启成物业公司双方就清江花苑小区物业服务事宜签订的《物业服务协议书》、《物业合同》，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益。本案中，清江花苑业委会与启成物业公司签订了《物业服务协议书》、《物业合同》，约定“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方选择向人民法院提起诉讼”，该合同系经业主大会授权后签订，现清江花苑业委会为维护业主合法权益以自己名义就合同履行争议提起诉讼，符合法律规定。启成物业公司认为提起诉讼属于业主大会职责、清江花苑业委会无权起诉的抗辩理由，不符合法律规定，一审法院不予采纳。根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。根据本案查明的事实，清江花苑业委会、启成物业公司双方争议焦点为：涉案化粪池清理费用应否由启成物业公司承担、启成物业公司应否按照约定给付清江花苑业委会相应停车和公共收益。一审法院分别评述如下：关于涉案化粪池清理费用应否由启成物业公司承担的问题。根据法律规定以及《物业服务协议》、《物业合同》中约定的内容，启成物业公司在为清江花苑业委会所在小区提供物业服务期间，应当对沟渠、池井等公用设施设备进行日常维修养护，对于本案诉争的化粪池应当及时清理，否则应当承担相应的违约责任。物业服务合同到期后，物业服务企业与业主委员会应当对共用设施设备的使用维护现状进行确认、交接，共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。启成物业公司作为合同履行义务一方当事人，应当对其履行义务的事实承担举证证明责任。启成物业公司撤出涉案小区时，并未与清江花苑业委会办理化粪池已经清理完毕的确认及交接手续，启成物业公司提供的证据并不足以证明其已按照约定定期清理化粪池等争议事实，而根据现场勘验以及本案查明的事实，涉案46个化粪池长时间未能清理，部分发生漫溢，启成物业公司应当对此承担相应的民事责任。清江花苑业委会要求启成物业公司赔偿适当的化粪池清理费用的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。启成物业公司认为其不应承担化粪池清理费用的抗辩理由，不符合法律规定，一审法院不予支持。对于鉴定机构出具的《司法鉴定咨询报告书》中确定的化粪池全部清理费用共计262934.93元，清江花苑业委会、启成物业公司双方均无异议，一审法院予以确认。根据本案查明的事实，该小区涉案化粪池自交付使用后至鉴定时一直未予清理，故该清理费用应由物业服务企业予以承担，由于启成物业公司提供的是该小区一段时间的物业服务，故对于启成物业公司入住小区之前以及撤出小区之后的清理费用，启成物业公司无需承担。启成物业公司认为不应由其承担全部清理费用的抗辩意见，一审法院予以采纳。综合本案具体案情，结合启成物业公司履行物业服务合同等情况，一审法院酌定启成物业公司应承担上述清理费用中的16万元。关于启成物业公司应否按照约定给付清江花苑业委会停车和公共收益的问题。根据2015年6月17日清江花苑业委会、启成物业公司双方签订的《物业服务协议》的约定，启成物业公司应自2015年7月1日起每月将代收代缴公共收益11000元给付清江花苑业委会，若无法按时支付视为重大违约。根据清江花苑业委会提供的银行账户交易明细，启成物业公司已经按照该标准支付了2015年7月、8月共计22000元的费用，可以印证启成物业公司认可并且已履行上述付款义务的事实，一审法院对此予以确认。根据《物业服务协议》中第十一条第4项以及第三十二条第2项中关于停车场服务收费的相关约定，相关停车场属于开发公司所有，由开发公司委托启成物业公司管理的车位，车位使用人应按300元/位.月的标准向启成物业公司交纳停车费，启成物业公司从停车费用按与开发公司协议的价格标准提取停车管理服务费，剩余部分归开发公司所有（其中圆梦园车库25个车位，扣除管理费后，100%归属清江花苑业委会；嘉和园车库51个车位扣除管理费后50%归属清江花苑业委会）。该合同约定的内容，明确了金世界公司作为权利人将部分停车管理费补贴给清江花苑业委会的事实，清江花苑业委会、启成物业公司双方对此并无异议。而根据2015年12月启成物业公司和金世界公司签订的《停车收益补贴协议》的内容，由于金世界公司确认小区业委会2015年8月停止工作致其支援小区计划落空，故金世界公司将前述停车费收益补贴给启成物业公司，由启成物业公司继续做好小区物业服务工作，而金世界公司和清江花苑业委会的协议全部废止。结合金世界公司当庭认可上述协议内容等事实，可以认定自2015年9月起，在金世界公司明确将有关停车收益补贴给启成物业公司的情况下，清江花苑业委会要求启成物业公司继续按照前述约定支付每月11000元的费用，已经丧失合法依据，故对清江花苑业委会要求启成物业公司给付该36万元停车费公共收益的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《物业服务协议》第三十二条第5项的约定，启成物业公司自2016年起在合同期内每年5月31日前，向清江花苑业委会支付公共收益5万元，该笔资金作为清江花苑业委会小区应急费用，由清江花苑业委会支配。该约定对启成物业公司具有约束力，启成物业公司应当及时履行该义务。清江花苑业委会要求启成物业公司给付该项费用共计15万元（5万元/年×3年）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。启成物业公司认为其已经自行承担35万余元的应急维修款项、不应再给付该项费用的抗辩理由，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决如下：一、启成物业公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付清江花苑业委会相关化粪池清理费用16万元；二、启成物业公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付清江花苑业委会公共收益共计15万元；三、驳回清江花苑业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费9260元，保全费3270元，鉴定费5180元，共计17710元，由清江花苑业委会负担7000元，启成物业公司负担10710元。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、说明、转账凭证，证明启成物业公司已在2018年的12月31日清江花苑小区设施设备移交给南京银城物业，因此案涉化粪池在二零一八年十二月三十一日已移交给南京银城物业，上诉人不应对移交后的化粪池负有清理义务。2、QQ聊天截屏复印件，证明清空化粪池属于使用维修基金的范围，而非由物业公司承担该项责任。3、关于清江花苑小区物业服务管理有关问题的会议纪要，证明上诉人在原清江花苑小区业委会解散后，根据该会议的要求对小区进行应急维修，应当将35万元的应急维修款抵扣每年支付给业委会的5万元应急维修费。4、2018年的9月16日情况汇报，证明，小区业委会成立之后，上诉人仍然根据会议纪要的要求对小区进行应急维修，同时向业委会汇报了相应情况，根据物业服务协议约定，归属于业委会的5万元公共收益作为应急费用，应当予以抵扣。被上诉人清江花苑业委会对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据3、4的关联性不予认可。对于一审查明的事实，启成物业公司、清江花苑业委会均无异议，本院二审予以确认。本院二审查明以下事实：1、涉案《物业管理委托合同蓝本》第三章服务费用第六条第2款第2项：约定“物业服务费主要用于以下开支：物业共用部分、共用设施设备的日常维护保养费用（单笔费用500元以内，超出部分从公共收益或大修理基金中列支）”，第3款第1项约定：“包干制服务费不含下列费用：物业共用部分、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用（该笔费用从大修理基金中支出）”。2、《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》中关于化粪池的服务标准规定为：一类服务级别：适时清掏化粪池；二、三类服务级别：每年清理二次，保证化粪池出入口畅通。本院认为：本案中，根据《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》中关于化粪池服务标准的规定，上诉人启成物业公司对化粪池仅负有适时清掏的义务，而一审鉴定机构出具的化粪池清理方案已超过启成物业公司的物业服务范围。同时。现也无证据证明在启成物业公司撤场时，涉案小区存在化粪池满溢情形。考虑到清江花苑业委会长期处于停摆状态，导致启成物业公司难以使用公共维修基金的实际情况。本院认为，一审酌定启成物业公司给付清江花苑业委会相关化粪池清理费用16万元存在不当，本院二审予以改判。关于启成物业公司主张的公共收益抵扣问题，涉案《物业管理委托合同蓝本》虽约定共用设施设备的日常维护保养费用（单笔费用500元以内，超出部分从公共收益或大修理基金中列支）；但考虑到清江花苑业委会长期处于停摆状态，双方就日常维护保养费用未能及时结算，故在本案中暂不予抵扣，启成物业公司可与新一届业委会核对后另行主张。综上所述，上诉人江苏启成物业管理服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初5029号民事判决第二、三项；二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初5029号民事判决第一项。一审案件受理费9260元，保全费3270元，鉴定费5180元，共计17710元，由南京市鼓楼区热河南路街道清江花苑小区业主委员会15278元，江苏启成物业管理服务有限公司负担2432元。二审案件受理费5950元，由江苏启成物业管理服务有限公司负担2869元，南京市鼓楼区热河南路街道清江花苑小区业主委员会负担3081元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年十一月二日法官助理  李晓龙书 记 员  戴 苗