江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2611号上诉人（原审被告）：何梦姣，女，1989年8月30日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人:何学兵（系何梦姣父亲）,男,1966年12月6日生,汉族,住连云港市海州区。委托诉讼代理人：柴传盛，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港中鸿置地有限公司，住所地连云港市海州开发区新建东路**。法定代表人：张敏兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢帅，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉伟，江苏田湾律师事务所律师。上诉人何梦姣因与被上诉人连云港中鸿置地有限公司（以下简称中鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初8129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何梦姣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.合同是双方真实意思表示，不应当认定为无效。上诉人从2015年使用至今，一审法官对上诉人提供的水电使用记录只字未提。《门面房转让合同》第三条款中特别约定“交付前第一间门面房所产生的水电费均由甲方结清。乙方已知房屋现状，并认可现有的房屋状况（无房产证），乙方自行负责办理房产证。”所以第一间的水电使用是关键性问题，可以说明双方交接使用时，注明的水电交割的时间，并且五年来对水电使用，被上诉人都没有提出异议。就算合同无效，也只是部分无效，101商铺是有销售许可证的，是依法可以销售的房屋。2.本案应当查清合同中约定三间门面房具体位置。一审法官以门为计量单位，而不是直接以间作为房屋的计量单位。《门面房转让合同》第三条款中特别约定“交付前第一间门面房所产生的水电费均由甲方结清。乙方已知房屋现状，并认可现有的房屋状况（无房产证），乙方自行负责办理房产证。”在此双方就已经明确的第一间门面房就是东侧第一个房间。一审判决将101铺不作为三间门面房之一的观点与合同约定不符。只有首先查清合同中约定的第一间门面房，才能查清本案事实，因为第一间门面出售之前是农民工作为住房在使用，所以电表产生了水电费。通过产生的水电费的房屋来查清合同中约定第一间门面房。3.一审法官以101商铺在2015年没有一起装修，而判决房屋不属于上诉人所有是错误的。该房屋上诉人一直作为公司仓库使用，2019年5月重新装修。如果该房屋属于被上诉人，为什么作为房地产公司从2015年就不销售该房屋至今，并且只剩余这一套门面房。五年未销售的原因，是该房屋已经销售给上诉人，被上诉人也完全清楚该房屋已经销售给上诉人的事实。4.关于合同约定面积152平方米，是当时朝南面二间的面积，第三间门面其实际是车库，门朝北，这个房屋当时是不计算面积的。三间房屋整体打包约定总价80万元，一次性付款。面积的约定存在误差，在房屋买卖合同中是常见的，所以在正规的买卖合同中约定3%比例，而本案的特殊性是就三间门面房整体打包约定总价80万元，而不是以每平方米的单价乘以面积来计算房价。所以，不论最后测定的面积是多少，都不影响本案合同约定的80万元总价。5.关于两间房屋原先规划设计是配电房，事实上配电另外重新建设在别处，该房屋就不属于是配电房，作为房地产开发公司，可以依法申请将两个房屋改变定性，促成交易的成立。而不是明知该房屋已经不作为配电房使用，又不主动变更房屋性质，最终让老百姓承担不利的法律后果，所以本案应当判决被上诉人改变定性，而不是认定为无效。6.被上诉人的诉讼已经超过了诉讼时效，而一审判决回避了该请求，上诉人认为，被上诉人作为撤销原合同提起诉讼，因为重大误解为理由，其已经超过了一年申请撤销的诉讼时效。作为确认合同无效，从2015年7月22日签订合同时，接受购房款80万元，开始计算诉讼时效两年，至2017年7月22日，本案也超过诉讼时效。被上诉人中鸿公司答辩称：一、《门面房转让合同》项下的房屋并不包括101商铺，一审法院认定事实正确。首先，从合同约定的面积看，并不包含101商铺。合同约定建筑面积为152平方米，测绘报告载明的配电房01面积为52.49平方米、配电房02面积为99.35平方米，共计151.84平方米，与合同约定的建筑面积是相当的，而101商铺面积为73.19平方米，再加上配电房的面积共225.03平方米，明显与合同约定的面积不符。其次，从101商铺的价格和一般交易习惯看，被上诉人并未将101商铺出卖给上诉人，101商铺是可以办理房屋产权证的，但合同中明确约定无产权证，上诉人在答辩时也提出对房屋不能办证是明知的。同时，101商铺正常市场交易的价格就接近80万元，被上诉人不可能以80万元的价格将101商铺和152平方米的配电房出售给上诉人，明显不符合交易习惯。买房人购买房屋倾向于房屋的面积和单价，上诉人称三间房屋整体打包约定80万元，不是以房屋单价乘以面积计算的，无论约定面积是多少都不影响价格是与交易习惯不符的。另外，上诉人称的“门”和“间”是否是同一概念不是本案审查的重点，在合同出现约定不明时，应结合合同相关条款和正常交易习惯理解合同内容，本案中合同约定的房屋面积与配电房01、02面积之和相符，价格合理，明显不包含101商铺，一审法院认定事实正确。二、《门面房转让合同》是无效的，一审法院适用法律正确。《门面房转让合同》项下房屋性质是配电房，属于法律禁止转让的设施，合同是无效的，一审法院适用法律正确。三、本案被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。本案是确认合同无效之诉，并不是上诉人理解的撤销合同，合同无效自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法行为，当事人请求确认合同无效的，在本质上不属于形成权，不受诉讼时效的限制，故本案并未超过诉讼时效。中鸿公司向一审法院起诉，请求判令：1.确认中鸿公司、何梦姣双方于2015年7月22日签订的《门面房转让合同》无效；2.判令何梦姣向中鸿公司返还福港东某23#楼东侧第一间、第二间、第三间房屋（即配电房01、02）；3.诉讼费用由何梦姣承担。一审法院查明事实：2015年7月22日，中鸿公司（甲方）与何梦姣（乙方）签订《门面房转让合同》，约定：一、甲方将位于连云港市海州开发区间门面房，建筑面积为152平方米，经甲乙双方协商一致，以总金额人民币捌拾万元（800000元）转让给乙方。该房屋所有权归乙方所有。二、付款方式，甲乙双方签订本协议后，乙方于2015年7月20日前一次性支付给甲方人民币捌拾万元整（800000元），转账的账户为甲方指定。甲方待收到付款后，将房屋移交给乙方。三、交付前，福港﹒东某小区23#楼东侧第一间门面房所有产生的费用，均由甲方全部结清。甲方并保证此房屋无抵押、担保等相关债务。乙方已告知房屋现有状况，并认可现有的房屋状况（无房产证）。乙方自行负责办理房产证。四、乙方在使用期间未经允许不得擅自改变房屋主体结构、外观等违法、违规行为。服从相关部门管理，承担一切水、电费，并按时缴纳物业费。五、甲方按现状房屋交付给乙方（乙方已看过现状房屋）。………。当日，何梦姣向中鸿公司交付了房款80万元，中鸿公司向何梦姣交付房屋，何梦姣随后对配电房01、配电房02进行装修并作旅行社经营使用。2019年5月，何梦姣对配电房旁边的101商铺进行装修使用。为此，双方产生争执，中鸿公司认为出售的房屋仅是配电房01、02号，并不包含101商铺，何梦姣认为购买的三间房屋就是配电房01、02号以及101商铺三间。2019年7月23日，中鸿公司向何梦姣发出终止门面房转让合同通知，陈述福港东某营销代理公司销售人员在对建筑物性质不明、公司领导不知情的情况下，将福港东某23号楼最东边的配电房01、配电房02（合同中称第一间、第二间、第三间门面房）出售，并于2015年7月22日签订合同，该建筑物实测面积合计151.84平方米（合同面积152平方米）。现为避免该错误行为对双方造成不良影响，特通知终止该合同。2019年8月20日，江苏云港律师事务所受何梦姣委托向中鸿公司发函，认为中鸿公司终止合同通知无效，何梦姣拥有三间房屋的合法所有权。2019年9月，中鸿公司以其出售的仅是配电房01、02号并不包含101商铺为由，向一审法院提起排除妨碍诉讼，要求何梦姣搬离101商铺并同时提起本案诉讼。2019年12月16日，一审法院作出（2019）苏0706民初8133号民事裁定书，认为《门面房转让合同》未被生效判决确认合同效力的情况下，中鸿公司又直接起诉要求何梦姣排除妨碍、搬出争议房屋的条件尚不成就，裁定驳回了中鸿公司的起诉。此后中鸿公司向连云港市中级人民法院提起上诉，目前该案正在审理中。一审法院另查明，福港·东某小区23#楼竣工图纸显示一楼东侧第一间房屋标注为低压配电房，即测绘报告中的配电房02，建筑面积为99.35平方米，竣工图纸显示该房间存在两个门；在配电房02北边存在一间高压配电房，即测绘报告中的配电房01，建筑面积为52.49平方米，该房间只有一个门；配电房02号西侧为101商铺，建筑面积73.19平方米，该商铺有预售许可证，可以办理不动产权证。一审法院还查明，中鸿公司在开发福港·东某小区时，在小区内其他地方重新建造了配电房，涉案的配电房01、02号并未被当做配电房实际使用。本案的争议焦点为：1、《门面房转让合同》转让的房屋是否包含101商铺？2、《门面房转让合同》的效力如何？一审法院认为，关于焦点1：《门面房转让合同》约定的转让范围不包含101商铺，理由为：一、合同约定转让范围为23#楼东侧第一间、第二间、第三间门面，何梦姣虽辩称是配电房01、02号以及101商铺，但合同约定的建筑面积为152平方米，与测绘报告载明的配电房01面积为52.49平方米，配电房02面积为99.35平方米，共计151.84平方米相当。若配电房的面积再加上101商铺的73.19平方米，共计225.03平方米，该面积与合同约定面积明显不符。中鸿公司陈述出售时因配电房02存在两个门误将配电房02当做两间门面出售，符合常理。二、配电房01、02无法办理产权证，但101商铺却可以办理产权证。若转让范围包含101商铺，101商铺可以办证的事实与合同约定房屋无产权证不相符。三、101商铺是可以办证、可以正常交易的房屋，该房屋的市场价格即接近80万元，中鸿公司以80万元的价格将101商铺和150余平方米的配电房一同出售，不符一般的交易习惯。四、何梦姣在2015年与中鸿公司签订合同交付房款后，即接收房屋并对配电房01、02进行装修作旅行社经营使用，但一直未对101商铺进行装修使用，直至2019年5月份才进行装修。若合同约定的转让范围包含101商铺，何梦姣将一同转让的配电房01、02装修使用却一直未对101商铺进行装修使用，违背一般常理。关于焦点2：配电房属于小区的公共配套设施，业主依法享有共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。本案何梦姣购买的房屋属于配电房，属于禁止转让的设施，中鸿公司、何梦姣双方签订的《门面房转让合同》应为无效合同。中鸿公司虽在小区他处另行建造了配电房，未将涉案的配电房01、02号当做配电房实际使用，但因双方转让的配电房01、02号规划设计用途即为配电房，后期也未将规划调整为其他用途，其在性质上仍然属于配电房性质，属于禁止转让的公共设施。何梦姣以涉案房屋未作配电房实际使用，双方的合同应为有效的观点不成立，一审法院不予采纳。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，何梦姣应将购买的配电房01、02号予以返还，中鸿公司应将收取的购房款返还。至于何梦姣存在的装修等其他损失，经一审法院释明后，何梦姣不在本案中提起反诉，本案不予处理，何梦姣可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、中鸿公司与何梦姣于2015年7月22日签订的《门面房转让合同》无效；二、何梦姣于判决发生法律效力后三十日内返还购买的福港东某小区配电房01、02号；三、中鸿公司于判决发生法律效力后三十日内返还何梦姣购房款80万元。一审案件受理费11800元（中鸿公司已预交），由中鸿公司负担5900元，由何梦姣负担5900元，何梦姣负担部分判决发生法律效力后三十日内给付中鸿公司。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.中鸿公司在本案中的诉讼请求是否适用诉讼时效的规定；2.中鸿公司主张确认《门面转让合同》无效及返还房屋的诉求能否成立；3.《门面转让合同》的内容是否包含了101商铺。关于中鸿公司在本案中的诉讼请求是否适用诉讼时效的规定的问题，本院经审查后认为，中鸿公司在本案中的诉讼请求是确认与何梦姣签订的门面转让合同无效以及确认合同更无效后相互返还财产问题，请求确认合同无效属于形成权的行使，而形成权的行使是不受诉讼时效限制的。因此，既然中鸿公司请求确认合同无效不适用诉讼时效，就不需要审查其行使权利是否超过诉讼时效的问题，何梦姣上诉认为中鸿公司提起诉讼已经超过诉讼时效的理由不能成立。关于中鸿公司主张确认《门面转让合同》无效及返还房屋的诉求能否成立的问题，本院经审查后认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，配电室应当属于建筑区划内的公用设施，而建设单位擅自处分业主共有部分、公共设施，权利人请求确认处分行为无效的，人民法院应予支持。本案中，中鸿公司作为开发商将配电室出售给何梦姣，涉案小区业主作为权利人可以请求确认中鸿公司处分配电室的行为无效，而中鸿公司并非权利人无权主张买卖行为无效。至于中鸿公司是否有权依据合同相对性主张买卖合同无效的问题，本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，即使中鸿公司无权处分配电室，其主张买卖合同无效的，也无法得到支持。综上，本院对中鸿公司主张与何梦姣买卖合同无效及返还房屋的诉讼请求不予支持。关于门面转让合同的内容是否包含了101商铺的问题，本院经审查后认为，双方在合同中约定转让的房屋是涉案小区23#楼东侧第一间、第二间及第三间，虽然未对具体房号进行约定，但是根据合同约定房屋面积是152平方米以及房屋总价为80万元可以认定双方实际约定转让的房屋是01配电室及02配电室，何梦姣上诉认为关于房屋面积的计算是因东侧第一间02配电室与东侧第二间101室商铺两间房屋从内部量的面积大概是160平方米，中鸿公司称因房间里有八根立柱，说办不了房产证，减掉十几平方米，所以按照152平方计算；关于房屋总价是80万元是因认为中鸿公司对02配电室及101商铺一共要价80万元过高，在中鸿公司劝说下再购买01配电室，所以一共三间房屋80万元才接受。何梦姣的对其上诉理由均未能提供证据予以证明，中鸿公司对该理由也不予认可，故本院对何梦姣的该上诉理由不予认可。双方在合同中约定出售的房屋应当仅限于01配电室及02配电室。综上，上诉人何梦姣的部分上诉请求成立，对成立部分，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初8129号民事判决；二、驳回连云港中鸿置地有限公司诉讼请求。一审案件受理费11800元（连云港中鸿置地有限公司已预交），由连云港中鸿置地有限公司负担；二审案件受理费11800元（何梦姣已预交），由连云港中鸿置地有限公司负担8000元，由何梦姣负担3800元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十一月二十四日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。