广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19729号上诉人（原审原告）：广州市益豪科技贸易发展公司管理人。管理人负责人：石庆华。委托诉讼代理人：石庆华，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伟玲，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市海产食品有限公司，住所地广东省广州市荔湾区多宝路**新风港区B6218。法定代表人：翁辉才。委托诉讼代理人：于海鹰，广东润平律师事务所律师。原审第三人：广州市荔湾区桥中社区综合服务中心，住所地广东省广州市荔湾区桥中南路**。法定代表人：赖智明。上诉人广州市益豪科技贸易发展公司管理人（以下简称管理人）因与被上诉人广州市海产食品有限公司（以下简称海产公司）、原审第三人广州市荔湾区桥中社区综合服务中心（以下简称桥中服务中心）破产撤销权纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。广州市益豪科技贸易发展公司管理人的委托诉讼代理人石庆华，海产公司的委托诉讼代理人于海鹰，桥中服务中心的法定代表人赖智明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。管理人上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.判令解除2017年8月17日至2019年1月31日的广州市益豪科技贸易发展公司（以下简称益豪公司）与海产公司的场地租赁合同关系和海产公司与桥中服务中心的场地租赁合同关系；3.判令海产公司支付2017年8月17日至2019年1月31日的场地租金272000元及自一审起诉之日计至海产公司实际清偿之日止的逾期付款违约金(2019年8月20日前的违约金按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，2019年8月20日起的违约金按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.判令海产公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定管理人行使撤销权已过一年期间，管理人认为这不符合《企业破产法》第三十一条的立法本意及其立法目的，适用法律不当。管理人认为《企业破产法》第三十一条所指的“前一年内”的行为，不仅包括破产受理前一年内发生的行为，也应包括破产受理一年前已发生但延续至破产受理前一年内的行为。特别是本案的租赁行为，租金每月一付，即每月反复进行着出租人出租物业、承租人支付租金的行为，即每个月的租赁关系逐月连续累加，(甚至可以按日累加)，因此，完全可以前后分割、按月或按日分割。一审判决认为破产撤销权所针对的行为应当发生在受理破产申请前一年内，若已超过一年，则不予支持。管理人认为，如果按一审判决的理解，那么实践中便会导致债务人提前、加速实施损害债权人利益的行为，并通过各种方式延迟破产受理程序，以便该等行为一年后合法化，若此，该条款便失去其意义，会被恶意利用，更加侵害债权人的合法权益。本案海产公司即通过关联企业间的严重不合理的关联交易，损害益豪公司的权益，将利益输送给海产公司，而致债权人的利益于不顾，甚至试图通过“买卖不破租赁”(签署20年固定低价的租赁合同)的方式，在执行拍卖、变卖时继续损害债权人的利益。二、海产公司低价承租、高价转租、赚取高额差价、使益豪公司遭受利益损失的事实显而易见，一审判决就此认定不当。海产公司承租益豪公司名下8540平方米大坦尾地块(原属于荔湾区石井镇，后因行政区划调整，划归荔湾区，地，地上有建筑物**计954.5平方米)，签署的《场地租赁合同》租金为l800元／月，仅0.21元／平方米／月，通过合理判断即可以发现其价格极度不合理，即使在2008年的市场环境下也明显不合理。广州市房地产租赁管理所公布的《2007年广州市房屋租金参考价》所载的租金参考价相差巨大(白云区石井镇的仓库和厂房10元／平方米／月)，2017年可参加的租金参考价则是约定租金的百倍以上，极大偏离了大坦尾地块所在区域租金正常价格。除了低价承租外，海产公司将上述地块高价转租给桥中社区中心，签署《场地临时租赁协议》约定租金为15000元／月，从次年起每年递增3％。2016年9月1日转租后，海产公司以原承租价近9倍的价格转租给桥中社区中心，从中每月赚取的租金差价14000元／月。海产公司在一审称其对于场地进行了平整、压实、围蔽该场地和依法搭建临时设施，自行拆除原场地中临时搭建窝棚和废弃的建筑物等并未提供相应证据，而就管理人所知，该等约定只是掩饰租金过低的幌子，且即使有该等工作也基本均由次承租人所为(案涉地块在此前也曾租赁给第三人)。另外，即使假设海产公司有上述所为，其也应当举证并可以通过申报破产债权处理，而非直接抵销其不合理的行为本身及其后果。管理人认为，海产公司低价承租、高价转租的行为，明显属于“以明显不合理的价格进行交易”的行为，使益豪公司长期无法收取正常的租金价格，同时遭受可得利益的损失，应当按《企业破产法》第三十一条的规定撤销破产受理前一年内期间的行为，合法合理地挽回债务人的责任财产，维护破产债权人利益。若其在破产受理前一年内的租赁关系被撤销，则其应亦无权转租给第三人，海产公司基于转租合同获取的差价应属于益豪公司所有。海产公司辩称，一、管理人关于撤销场地租赁合同关系的主张，缺乏事实和法律依据。管理人主张撤销权的法律依据是企业破产法第三十一条“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权予以撤销：……(二)以明显不合理的价格进行交易的；”结合本案事实，两份租赁合同的签订行为不适用破产法三十一条的规定，管理人无权予以撤销。1．租赁合同的签订时间不在法院受理益豪公司破产申请前一年内。益豪公司与海产公司签订《场地租赁合同》的行为发生时间是2008年1月1日，不属于法院受理破产申请前一年内的行为，不适用破产法第三十一条的规定，管理人无权主张撤销。海产公司与桥中服务中心签订《场地临时租赁协议》的行为发生时间是2016年8月31日，不属于法院受理破产申请前一年内的行为，不适用破产法第三十一条的规定，管理人无权主张撤销。并且《场地临时租赁协议》由海产公司和桥中服务中心签订，益豪公司不是合同的签约主体，管理人作为益豪公司的管理人，无权主张撤销海产公司和桥中服务中心签订的合同。破产法三十一条规定的可撤销行为必须是法院受理破产申请前一定期限内实施的行为，这一期限不宜过长，否则会影响善意桥中服务中心的利益和交易安全。管理人主张撤销“延续至破产受理前一年内的行为”，属于对破产法第三十一条错误的理解与适用。2．本案租赁合同的签订不属于“以明显不合理的价格进行交易”的行为。《场地租赁合同》的签订时间是2008年1月1日，管理人没有证据证明1800元／月的租金严重偏离当时的市场价格。2008年，大坦尾地块是一片荒地，容留了很多吸毒人员搭建临时窝棚居住，卫生、治安环境恶劣。当时的益豪公司已经停业，无法派出人员对该地块实施管理。在上述情形下，海产公司与益豪公司签订《场地租赁合同》，委派人员进行修整和管理。《场地临时租赁协议》的签订时间是2016年8月31日，海产公司以15,000元／月的租金转租给桥中服务中心，符合2016年的市场行情。大坦尾地块经过海产公司八年多的修整、管理，卫生治安情况得到了改善。广州市政府自2011年开始对脏乱差的大坦沙地区进行规划、改造，周边地价升值，15000元／月的租金标准符合当时的市场行情。管理人以2016年转租租金明显高于2008年出租给海产公司的租金，就认定是以明显不合理的价格进行交易，理由不足。二、管理人主张海产公司支付场地租金272000元，缺乏依据。1．2017年8月17日至2018年8月17日期间，海产公司已经按照《场地租赁合同》的约定支付了1800元／月的租金。管理人无权主张撤销《场地租赁合同》和《场地临时租赁协议》的签订行为，也无权要求海产公司按转租给桥中服务中心的租金标准向益豪公司支付租金。2．2018年8月17日益豪公司破产后，管理人就租赁合同的履行未进行处理，大坦尾地块继续由海产公司承租。《合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。”益豪公司与海产公司的租赁合同继续有效，海产公司有权向桥中服务中心收取转租租金，管理人无权主张海产公司按转租租金标准向益豪公司支付租金。桥中服务中心述称，同意海产公司的意见。管理人向一审法院起诉请求：1.撤销2017年8月17日至今的广州市益豪科技贸易发展公司与海产公司的场地租赁合同关系及海产公司与桥中服务中心的场地租赁合同关系；2.海产公司支付2017年8月17日至2019年1月31日的场地租金272000元及自起诉之日计至海产公司实际清偿之日止的逾期付款利息（2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月20日后按LPR计算）；3.判令海产公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月17日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破53-1号民事裁定书，裁定受理申请人彭锐华对被申请人广州市益豪科技贸易发展公司的破产清算申请。同日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破53号指定管理人决定书，指定北京市君泽君（广州）律师事务所担任广州市益豪科技贸易发展公司的管理人。2018年12月4日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破53-2号决定书，决定同意广州市益豪科技贸易发展公司管理人的负责人变更为石庆华。2019年11月5日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民初799号民事裁定书，裁定本案由一审法院审理，裁定一经作出即生效。2008年1月1日，益豪公司（甲方）与海产公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：为搞好荔湾区桥中坦尾地块的开发利用工作，甲乙双方本着互相支持、互惠互利的原则，经友好协商，就乙方租赁甲方位于荔湾区大坦尾地块的事宜达成如下条款：位于荔××地块东海××号西侧面积4489平方米（穗国土权[2003]16号）和大坦尾地段面积4051平方米（穗国土权[2003]15号）两地块面积合计8540平方米，该场地租赁给乙方进行商业性的综合经营；租赁期限从2008年1月1日起到2027年12月31日止，时间为20年；乙方每月向甲方交纳场地租金为1800元；甲方同意自该场地交付之日起，给予乙方三个月的免租整修期，以便于乙方平整、压实、围蔽该场地和依法搭建临时设施以及进行变更；自双方签订本合同之日起，租赁场地所发生的一切费用均由乙方承担；乙方有权将租赁场地转租给第三方；为方便统一经营管理，甲方同意乙方自行拆除原场地中临时搭建窝棚和废弃的建筑物，相关报建手续及一切费用由乙方负责；等。2016年8月31日，海产公司（甲方）与桥中服务中心（乙方）签订《场地临时租用协议》，约定甲方将涉案地块出租给乙方，穗国土权[2003]15号地块上共有建筑物7栋，合计954.5平方米，用途为停车场、办公、仓储等；租赁期限从2016年9月1日到2021年8月31日止；乙方每月向甲方交纳场地租金为15000元，租金从第二年起每年递增3%（即2017年9月1日开始月租为15450元，2018年9月1日开始月租为15920元，2019年9月1日开始月租为16400元）；等。诉讼中，海产公司及桥中服务中心确认双方之间的《场地临时租用协议》已于2019年1月31日解除。管理人确认：桥中服务中心自2019年2月起直接向益豪公司支付租金，双方之间签订了新的租赁合同；诉请中的租金计算标准即是海产公司与桥中服务中心签订的场地租金标准，每月15000元。关于益豪公司与海产公司之间《场地租赁合同》中约定海产公司向益豪公司支付每月租金1800元，管理人确认2017年8月17日至2018年8月17日期间每月1800元的租金在本案诉讼请求中应予扣除，即扣除金额为21600元。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定：人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。现海产公司抗辩海产公司与益豪公司之间的《场地租赁合同》于2008年1月1日签订，管理人行使撤销权已过法律规定的一年期间。管理人认为虽然该合同于2008年签订，但这是一种延续性的行为，延续到了破产受理前一年内，故管理人有权主张撤销。益豪公司与海产公司就涉案地块的租赁事宜于2008年1月签订相关租赁合同，虽然该租赁合同约定的租赁期限至2027年，但益豪公司、海产公司双方就涉案地块协商一致签订合同这一行为是于2008年发生，不能因为合同约定的租赁期限至益豪公司破产受理而当然认为该行为发生在破产申请前一年内。从合同内容来看，海产公司还要平整、压实、围蔽该场地和依法搭建临时设施，自行拆除原场地中临时搭建窝棚和废弃的建筑物等等，签约当时当事人无法预知十年、二十年后的市场租赁行情是上扬还是下浮，以及货币市场的通货膨胀程度。管理人不能单纯以2016年海产公司转租给桥中服务中心的价格高于或倍于益豪公司2008年出租给海产公司的价格来认定签约当时的行为是明显不合理低价。综上，管理人主张撤销2017年8月17日之后益豪公司与海产公司的场地租赁合同关系及海产公司与桥中服务中心之间的场地租赁合同关系依据不足，一审法院不予支持。鉴于此，管理人无权撤销上述合同，在益豪公司与海产公司之间合同不能撤销的情况下，管理人亦无权要求海产公司按照海产公司与桥中服务中心租赁合同之间的租金标准支付2017年8月17日至2019年1月31日的场地租金及利息。鉴于此，管理人在本案中的诉讼请求一审法院不予支持。至于2018年8月17日之后益豪公司与海产公司租赁合同中约定的每月租金1800元的支付应由益豪公司与海产公司处理，不属于本案破产撤销权的处理范围。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第三十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年5月15日判决如下：驳回广州市益豪科技贸易发展公司管理人的全部诉讼请求。一审受理费6096元，由广州市益豪科技贸易发展公司管理人负担。经审理查明，本院对一审查明事实予以确认。二审期间，桥中服务中心向本院提交了2017年3月至2020年10月的银行业务回单和发票等资料，拟证明其已支付了相应租金。管理人对此质证认为：对上述付款证据无异议，2019年2月之后的租金已由管理人收取，在此之前的租金由海产公司收取。海产公司对此质证认为：对上述证据真实性、合法性无异议，海产公司确认收到桥中服务中心2017年3月至2019年1月的租金。经庭后核实，海产公司将涉案场地在2016年转租给桥中服务中心之前，有一段期间将场地交给桥中服务中心使用，但桥中服务中心承租8个月后就提前退还涉案场地。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：益豪公司管理人主张撤销益豪公司与海产公司的租赁合同并要求海产公司按照转租的租金标准支付场地租金是否成立。关于上述争议，益豪公司管理人认为益豪公司与海产公司签订的《场地租赁合同》约定的租金过低，要求对该合同予以撤销。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。”的规定，债务人的行为构成可撤销的行为必须具备几个要件：必须是在人民法院受理破产申请前一定期限内所实施的行为；必须是有害于破产债权人利益的行为；必须是债务人主观上有过错的行为。本案中，《场地租赁合同》是益豪公司与海产公司于2008年签订，远远早于益豪公司破产申请的2018年，并不符合可撤销行为的时间要件。管理人认为涉案租赁行为是一种延续性的行为，延续到了破产受理前一年内，故管理人有权主张撤销，于法无据，本院不予采信。从《场地租赁合同》的履行过程看，益豪公司无法在签约时预知往后十年的市场租赁行情，其在2008年向外出租涉案场地是正常的商业行为，亦难以认定具有损害公司债权人的主观过错。而且，海产公司租赁涉案场地后对场地进行平整、压实、围蔽等改造措施，其再将场地转租的价格自然不同于承租的价格。管理人以2016年海产公司转租给桥中服务中心的价格高于海产公司承租自益豪公司的价格来认定益豪公司以明显不合理低价出租涉案场地，理据不足。综上，益豪公司管理人主张撤销2017年8月17日之后益豪公司与海产公司的场地租赁合同关系及海产公司与桥中服务中心之间的场地租赁合同关系，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。管理人在撤销合同的基础上要求海产公司按照转租的租金标准支付场地租金的主张，亦不能成立，本院一并予以驳回。综上所述，益豪公司管理人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6096元，由上诉人广州市益豪科技贸易发展公司管理人负担。本判决为终审判决。审判长  国平平审判员  易超前审判员  汤 瑞二〇二〇年十一月二十七日书记员  何冠莲任永乐