广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终21411号上诉人（原审被告）：张敏超，男，1966年1月3日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：万由伟，广东羊城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区穗东街庙头第三股份经济合作社，住所地：广州市黄埔区庙头大同街**。法定代表人：岑德森，该社社长。委托诉讼代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。上诉人张敏超因与被上诉人广州市黄埔区穗东街庙头第三股份经济合作社（以下简称庙头三社）租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张敏超上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回庙头三社的一审诉讼请求；3.本案一、二审受理费由庙头三社承担。事实和理由：一、一审法院不追加第三人参加诉讼，认定事实不清，应予纠正。张敏超在签约后均依约向庙头三社付清租金。自2019年3月开始，中国水利水电第十四工程局有限公司在涉案水闸码头水域周围进行再建造新水闸工程施工，导致水路被封，水路上交通运输也逐步中断，而往来船只无法利用张敏超承租的码头场地靠岸。张敏超利用码头运输装储的业务完全停滞，不得不遣散公司员工并遭赔偿，机械设备闲置荒废，与其他客户签订的《场地有偿使用协议书》等被迫违约中断并遭赔偿，客户上门追讨经济损失赔偿等，经济损失惨重。另，目前受到了新冠××疫情的影响，张敏超已无力继续付租。基于上述不可抗力的事由以及庙头三社不作为的原因，应免掉涉案场地2019年3月至2020年6月的租金。而且，在张敏超清场之前，庙头三社和中国水利水电第十四工程局有限公司对涉案场地的青苗、码头装卸设施以及房屋拆迁等补偿问题予以回应，并应给予张敏超充足时间清场及处理遗留问题。一审法院不采纳张敏超提出要求追加中国水利水电第十四工程局有限公司作为第三人的申请，且未在一审判决中作任何说明，还判令张敏超向庙头三社支付2019年3月至2020年6月的租金，明显认定事实不清。二、一审判决遗漏处理经济补偿等问题，明显不公。即便张敏超将案涉码头用地腾空交还给庙头三社，庙头三社也应对张敏超出资种植的青苗植被、树木及码头装修设备等设施给予合理补偿，并应给予三个月免租清场时间。但一审法院遗漏处理庙头三社和中国水利水电第十四工程局有限公司应给予张敏超经济补偿问题，仅判予张敏超10天的腾空交还场地时间，明显强人所难。综上，请求二审法院改判支持张敏超全部上诉请求。被上诉人庙头三社二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张敏超的全部上诉请求。具体理由如下:1.一审法院未追加第三人参加诉讼并无不当，没有导致一审认定事实不清。一审法官已释明双方之间是租赁合同纠纷，如张敏超认为其在承租涉案场地期间受到案外人的侵权，则应另行向案外人提起侵权之诉或其他诉讼，而不应与本案并案处理。但张敏超迄今为止没有提起其他诉讼。2.张敏超从2019年1月开始欠租，而庙头三社于2020年1月10日起诉，此时新冠疫情并未发生，故张敏超认为疫情对其经营造成影响不属实。张敏超一方面称因为客观原因导致经营受损，但在合同即将到期时又拒绝交回场地，还据此不交租金并追讨损失赔偿，其上诉理由不能成立。3.张敏超未在一审中就经济补偿问题提出抗辩或反诉，该项上诉请求已经超出了一审诉请范围和二审上诉处理范围。庙头三社向一审法院起诉请求：1.确认从起诉之日起解除庙头三社与张敏超于2005年4月14日所签《场地租赁合同书》和2005年4月14日签订的《场地租赁补充合同》；2.张敏超支付庙头三社2019年1月15日起至2020年1月14日止的场地租金131918.05元并承担该租金为基数按银行同期贷款利率标准支付从2019年1月15日起至缴清之日止的利息（暂计到2020年1月14日止约为6500元）；3.张敏超对案涉场地清场并交回给庙头三社，并承担自2020年1月15日起至实际交还场地之日止的占有使用费（占有使用费按租赁合同约定的租金标准即131918.05元/年计算）；4.张敏超承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2005年4月14日，庙头三社（甲方）与张敏超（乙方）签订《场地租赁合同书》，约定甲方将自属位于庙头社区洞旗岗（水闸）码头用地出租给乙方作码头专业、储运、装卸商业性经营用途。场地租金计算和缴交办法，由2005年6月15日至2009年6月15日每月每平方米为3.83元，2009年6月15日至2013年6月15日（递增13%）每月每平方米4.33元，2013年6月15日至2017年6月15日（递增13%）每月每平方米4.89元，2017年至2020年6月15日（递增13%）每月每平方米5.53元。租金缴交办法，乙方每月在5号前交清当月租金。本合同有效期为15年，即由2005年6月16日至2020年6月15日止。同日，双方另签订了《场地租赁补充合同》，约定2005年至2007年每年交纳租金不少于100000元，2008年至2020年6月15日每年交纳场地租金不少于300000元。如乙方在某年内交不清定额租金，当年就作乙方违约，甲方有权终止场地租赁合同书，收回租地，并追讨所欠租金及要赔偿损失。张敏超主张案涉水域因水闸工程施工，造成水路封死、水上运输中断，向本院提交了广州市黄埔区河涌管理所于2019年5月27日发出的《西滘涌墩头涌水闸和东滘涌水闸及部分堤岸加高工程施工告示》，载：按照市、区统一部署，我区已于3月8日举行工程动工仪式，本工程由中电建水环境治理技术有限公司承建。目前，工程前期准备工作已全部完成。根据项目整体设计和工期要求，墩头涌水闸已进场开展围堰施工，其它两个水闸也将于近期开工，计划2020年6月30日全部完工。在水闸施工期间，河涌将不具备通航条件，仅维持有限度的内涌通航活动(如水面保洁、安保巡查等)，对此造成的不便请各单位、企业予以谅解。庙头三社称，案涉水域确实因为水闸工程有封航，但是因为未与经济社或经联社沟通，因此对具体的情况不清楚。一审庭审中，双方均确认每月租金标准为10975.23元，张敏超交纳租金至2019年1月14日。2020年3月23日的庭审中，本院询问张敏超是否同意交回案涉场地，张敏超表示不同意。2020年7月6日的庭审中，本院再次询问张敏超是否同意搬迁，并告知逾期搬迁可能需要承担占有使用费的风险，张敏超仍表示拒绝搬迁。以上事实，有《场地租赁合同书》《场地租赁补充合同》《西滘涌墩头涌水闸和东滘涌水闸及部分堤岸加高工程施工告示》及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，根据《西滘涌墩头涌水闸和东滘涌水闸及部分堤岸加高工程施工告示》所记载的内容以及庭审中双方的陈述，一审法院确认张敏超所承租的案涉场地因为水闸施工导致航道自2019年3月中旬开始无法正常通行。根据《场地租赁合同书》的约定，张敏超承租案涉场地用作码头专业、储运、装卸商业性经营用途，因航道无法通行，案涉场地的使用受限，即自2019年3月中旬开始，庙头三社出租的案涉场地已经无法满足张敏超的承租用途。虽然张敏超存在未按合同约定期间交纳租金的行为，但其未交租金确实存在上述不可抗力的事由，此时庙头三社应当积极与张敏超协商案涉场地航道受阻期间的租金减免事宜，而非径行要求与张敏超解除《场地租赁合同书》《场地租赁补充合同》，故对于庙头三社提出的确认从起诉之日起解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于庙头三社主张的合同期间内的租金。一审法院认为，首先，案涉场地航道受阻，码头装卸功能丧失，但案涉场地仍保留部分储运功能，张敏超使用案涉场地，应就场地的实际使用价值支付部分租金。其次，张敏超称案涉场地无法正常使用，但又拒绝与庙头三社协商解除租赁合同交回案涉场地，故即便确如张敏超所称场地完全无法使用，但因其拒绝交回场地导致的租金损失，应由张敏超承担。最后，关于租金的具体金额。因2019年1月、2月案涉场地航道并未受影响，故2019年1月15日至2019年3月14日的租金仍应按合同约定支付，即租金为21950.46元（10975.23×2）。关于2019年3月15日至2020年6月15日的租金，综合考虑案涉场地的使用价值以及张敏超占有使用案涉场地的实际情况，一审法院酌情确认张敏超按照《场地租赁合同书》约定租金标准的50%支付租金，即张敏超应向庙头三社支付租金82314.23元（10975.23×50%×15）。以上共计104264.69元（21950.46+82314.23）。至于庙头三社主张的逾期支付租金的利息，考虑到张敏超逾期交付租金确实存在航道受阻的不可抗力事由，故对于庙头三社主张的利息，一审法院不予支持。《场地租赁合同书》约定双方合同租期2020年6月15日到期，张敏超称因航道封闭，双方合同租期应当顺延。一审法院认为，合同租期的续期是双方当事人的意思自治范畴，庭审中庙头三社已经明确不同意续期，故张敏超要求合同续期的主张无相应法律依据。因《场地租赁合同书》已经到期终止，张敏超应将场地腾空后交还庙头三社。张敏超继续占有使用案涉场地应当支付占有使用费。关于占有使用费的标准，因《场地租赁合同书》约定租期已届满，张敏超继续占用场地拒不交出实属无理，由此造成的庙头三社的场地空置损失应全部由张敏超自行承担，故一审法院酌情确认场地占用费参照《场地租赁合同书》约定的标准计算，即张敏超应当按照10975.23元/月的标准向庙头三社支付从2020年6月16日起至实际腾空搬离案涉场地之日止的场地占有使用费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十七条之规定，于2020年8月13日作出如下判决：一、张敏超于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔区穗东街庙头第三股份经济合作社支付2019年1月15日至2020年6月15日的租金104264.69元；二、张敏超于本判决发生法律效力之日起十日内将《场地租赁合同书》约定的位于庙头社区洞旗岗（水闸）码头用地腾空后交还广州市黄埔区穗东街庙头第三股份经济合作社；三、张敏超于本判决发生法律效力之日起十日向广州市黄埔区穗东街庙头第三股份经济合作社支付从2020年6月16日起至实际返还场地之日止的占有使用费（占有使用费标准为10975.23元/月）；四、驳回广州市黄埔区穗东街庙头第三股份经济合作社的其他诉讼请求。一审案件受理费3068元，由广州市黄埔区穗东街庙头第三股份经济合作社负担683元，张敏超负担2385元。财产保全费1212元，由张敏超负担。上述费用已由广州市黄埔区穗东街庙头第三股份经济合作社预交，广州市黄埔区穗东街庙头第三股份经济合作社同意由张敏超在履行本判决时向其迳付，一审法院不作退还。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，庙头三社没有提交证据，张敏超向本院提交如下证据：1.其于2020年8月26日拍摄的关于涉案码头机械设备、装卸运载车辆及树木植被的照片若干张，拟证明庙头三社应补偿张敏超；2.交易日期为2020年9月22日、交易金额为21950.46元的广州农村商业银行《业务回执》照片打印件一张，拟证明张敏超在一审判决后向庙头三社补交了2019年1月15日至2019年3月14日的租金。经本院组织质证，庙头三社发表质证意见如下：1.证据1照片中的机械设备、房屋等均不是在本案一审之后产生，故该些照片均不属于二审新证据。本案是租赁合同纠纷，而张敏超提交照片是要求对其经营使用的设备设施进行补偿，超出双方租赁合同约定的范围，且张敏超未在一审中对补偿问题提出抗辩或反诉，故二审对此不应处理，该些照片与本案无关。张敏超在15年经营过程中所使用的设备设施，均是可移动的，其以没有地方存放要求庙头三社承担相应设备的赔偿不合理。而厂房和码头均属于违法建筑，在合同到期后应由张敏超自行拆除，恢复原状，故张敏超要求庙头三社对此补偿的请求不应得到支持。照片中的6棵大树均是庙头三社提供土地后自然生长的植物，张敏超要求庙头三社支付对此的补偿没有事实、法律或合同依据。2.确认证据2的真实性，张敏超在一审判决后补交了2019年1月15日至3月14日的租金21950.46元。经本院询问，一、双方当事人均确认如下事实：1.张敏超已于一审宣判后向庙头三社补交了2019年1月15日至3月14日的租金21950.46元。对于一审判决第一项中确定的该部分租金，无需张敏超再继续履行，由二审法院在判决书中予以说明即可；2.张敏超未就相关补偿问题在一审中提出反诉或答辩意见；3.涉案场地目前仍由张敏超占用；4.对张敏超的二审举证，均同意以二审庭询发表意见为准，不需要法院另行安排开庭审理。二、关于补偿，张敏超表示：1.其向本院提交的照片中的车辆和设备是其承租后购置的，有些已经使用15年了，部分设备和车辆可以搬走，但其自行搭建的板房（约260平方米、作价18万元）、水泥码头（约150平方米、作价60万元）及6棵15年的大树（每棵价值3万元）无法搬走，要求补偿；不清楚上述建筑物是否经合法报建；没有证据证明大树是张敏超种的。2.张敏超承租涉案场地用于经营码头、储运装卸、商业经营，其购置的物品及自建的房屋均用于经营。如果涉案合同正常履行，期限届满，上述经营用的物品及房屋等均应由张敏超自行承担。但由于案外人施工造成水路被封的原因，张敏超无法正常使用场地，故张敏超有权在经营期限届满后要求庙头三社给予补偿。3.由于经营状态不好，所以张敏超自2019年1月起欠租。4.由于张敏超在一审中希望续租一年，故未在一审中提出补偿问题。鉴于一审判决不支持张敏超有关续租的抗辩理由，且判令交还场地，故其在二审中提出补偿问题。经本院主持调解，双方当事人不能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对张敏超的上诉，二审需要处理如下问题：1.本案是否需追加案外人中国水利水电第十四工程局有限公司；2.一审是否遗漏处理经济补偿；3.张敏超要求续租一年，并给予其至少三个月免租清场期限，且要求免交2019年3月至6月的全部租金的理由能否成立。对此，具体分析如下：关于是否遗漏追加第三人问题。本案系庙头三社依据其与张敏超签订的《场地租赁合同书》而提起的租赁合同纠纷，案外第三人并非该合同相对方，即非本案必要诉讼当事人，故一审法院未追加案外第三人参加本案诉讼并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决”之规定，即使张敏超认为系因第三人原因造成其损失及产生欠租违约行为的上诉主张成立，张敏超仍应向合同相对方即庙头三社承担违约责任；至于张敏超与第三人之间的纠纷，应另循合法途径解决。故此，张敏超认为一审法院遗漏追加第三人的上诉意见于法不符，本院不予采纳。关于经济补偿。一方面，张敏超自认其主张的经济补偿包括自建房屋、码头及车辆、设备等，均系用于其经营使用，即属于其经营成本。而涉案合同中并未约定张敏超在涉案租赁合同履行期限届满后有权就此主张庙头三社予以经济补偿，故张敏超主张经济补偿，缺乏合同依据。而张敏超在二审中提交的照片亦不足以证明其主张的补偿金额，本院不予采纳。另一方面，经本院询问，张敏超亦确认其未在一审中就此提出抗辩意见或反诉请求，故在庙头三社不同意张敏超有关补偿主张的情况下，该经济补偿问题不属于本案二审审查处理范畴，本院对此不作审处。关于续租及免交租问题。首先，涉案租赁合同的履行期限已于2020年6月15日期满，是否续期应由合同双方自愿协商确定，在庙头三社明确表示不同意续期的情况下，一审法院不采纳张敏超要求续租的主张合法有据。其次，即使张敏超在一审判决后补交了部分租金，仍无法改变张敏超自2019年1月起即发生欠租的违约行为的事实。而张敏超有关航道受阻的事实发生在2019年3月后，即使航道受损，亦不影响张敏超使用涉案场地的储运功能；至于新冠疫情，则发生在张敏超持续欠租近一年之后，且一审法院基于上述特殊情况，已酌情确定张敏超按合同约定租金标准的50%交租，此属于一审法院依法行使自行裁量权的范畴，并无明显不当。故此，张敏超不同意支付租金及合同期满后的占用费，且要求三个月的免租搬迁期，理据不足，本院不予支持。最后，双方当事人均确认张敏超已在一审判决后补交了2019年1月15日至3月14日的租金21950.46元，张敏超亦为此在二审中提交了付款凭证，故本院对此事实及证据予以确认。鉴于上述付款事实发生在一审判决后，故本院对一审判决第一项不作变更，张敏超可在履行该判项时扣减上述已付款项。综上所述，张敏超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2385元，由上诉人张敏超负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十一月二十七日法官助理张冰玲书记员李逸丹