上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9313号上诉人(原审原告)：高玉琴，女，1971年1月26日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区真新新村街道丰庄二村****。上诉人(原审原告)：宋继勇，男，1968年10月19日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市嘉定区真新新村街道丰庄二村****。v>上诉人(原审原告)：宋欢，男，1996年8月31日出生，汉族，户籍地上海市嘉定户籍地上海市嘉定区真新新村街道丰庄二村****。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>以上三名上诉人共同委托诉讼代理人：万江红，上海汉勤律师事务所律师。以上三名上诉人共同委托诉讼代理人：陈星宇，上海汉勤律师事务所律师。上诉人(原审被告)：朱**新，男，1958年7月5日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区丰庄西户籍地上海市嘉定区丰庄西路******。tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：朱文珺，上海市金马律师事务所律师。上诉人高玉琴、宋继勇、宋欢与上诉人朱**新因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初11353号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高玉琴、宋继勇、宋欢上诉请求：撤销一审判决主文第二项，依法改判朱**新支付高玉琴、宋继勇、宋欢违约金20万元。事实和理由：一审法院认定高玉琴、宋继勇、宋欢与朱**新于2020年4月10日签订的《上海市房地产买卖合同》合法、有效，也认定合同未能继续履行系因朱**新违约所致。在合同无法履行导致解除归因于朱**新的情况下，一审法院酌定朱**新承担违约金10万元过低，不能弥补因朱**新违约给高玉琴、宋继勇、宋欢造成的损失，不利于维护交易安全。高玉琴、宋继勇、宋欢因朱**新违约而提起诉讼，诉讼请求也合理、合法，但一审案件受理费高玉琴、宋继勇、宋欢承担过多。朱**新上诉请求：撤销一审判决主文第二项。事实和理由：一、高玉琴、宋继勇、宋欢与朱**新草签的买卖合同系中介方自行打印后，让出售方和购买方签字，上面并未有明确体现告知以及提示，导致朱**新在不清楚自身购房资格的前提下，支付了房屋的购房定金。二、朱**新在草签合同后三天已就此情况与高玉琴、宋继勇、宋欢及中介进行沟通，第一时间就交易终止进行了告知，朱**新已支付的5万元定金已不要求返还，但要求其另行支付5万元的违约赔偿金，朱**新认为违约金显然过高。三、朱**新已支付的5万元定金已足以弥补高玉琴、宋继勇、宋欢的损失。双方上诉人对对方之上诉请求互不认可，请求二审法院支持己方上诉请求。高玉琴、宋继勇、宋欢向一审法院起诉，请求判令：1．解除高玉琴、宋继勇、宋欢与朱**新签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)；2．朱**新配合高玉琴、宋继勇、宋欢办理撤销该房屋网签合同备案；3．朱**新向高玉琴、宋继勇、宋欢支付违约金56.6万元(308万＊20％-已付房款5万元)。一审法院认定事实如下：2020年4月10日，高玉琴、宋继勇、宋欢(甲方)与朱**新(乙方)通过居间方上海菁英房地产经纪有限公司签订了居间方拟制的《上海市房地产买卖合同》(非网签合同)，约定甲方将上海市嘉定区丰庄二村XXX号XXX室房屋作价308万元出售给乙方，该房屋建筑面积71.64平方米；合同附件三付款协议约定：1．乙方于签约当日支付甲方房款5万元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项)；2．乙方于2020年5月10日之前支付甲方房款80万元；3．乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前直接支付甲方房款221万元；4．乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日直接支付甲方房款2万元。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20％支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。另，合同约定的网签时间为2020年4月15日前；过户时间为2020年9月30日前。上述合同签订后，朱**新向高玉琴、宋继勇、宋欢支付了5万元，但并未按约网签。宋继勇于2020年5月8日还贷32，521.64元，结清了涉案房屋上原有贷款。2020年5月10日，高玉琴、宋继勇、宋欢向朱**新发送《合同履约警示函》，告知朱**新房屋上的贷款已经还清，并通知朱**新严格按照合同尽快付款。2020年5月26日，高玉琴、宋继勇、宋欢委托律师向朱**新发出《律师函》，通知朱**新其将根据合同第九条第三款的约定，解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。该函件于次日即27日送达朱**新。对上述事实，当事人双方并无争议，但对朱**新是否需要承担违约责任以及如何承担违约责任，双方意见不一。高玉琴、宋继勇、宋欢为证明其主张，向法院提交证据如下：1．上海市房地产买卖合同，旨在证明双方合同约定了付款时间和逾期违约责任；合同特别告知(二)中明确提示，双方在签约前，应当知晓国家和本市住房限购规定，如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等情况，应承担由此引起的不予办理房地产登记等一切法律责任及经济责任；且列明了上海市限购政策；2．建设银行个人信贷业务单和个人还款凭证、与案外人的微信聊天记录与农行转账记录、《产品购销合同》与《催货通知》，旨在证明其为了履行合同，提前还清了贷款20万元；亦证明其卖房也是为了筹集资金做生意，因朱**新违约，其为维持生意运转，向案外人借款20万元，需支付高额利息；亦因朱**新违约，宋继勇作为法定代表人的上海慧欢智能科技有限公司与其他公司签订的产品购销合同因资金短缺未能及时筹备货物交货，现已收到催货通知单，并面临支付近20万元的违约金的巨大风险。朱**新对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，证明目的不认可，双方签订的并非正式网签合同；对证据2，建设银行个人信贷业务单和个人还款凭证真实性无异议，双方签约的时候仅剩下贷款3万元，故不认可高玉琴、宋继勇、宋欢为履行合同提前归还20万元贷款的证明目的；对微信聊天记录与农行转账记录、《产品购销合同》与《催货通知》的证据三性均不认可。朱**新未向法院提供证据。一审审理中，1．朱**新陈述居间方知晓其现有一套房屋，但是否知晓其为离异状态不清楚，其并未告知居间方。其在签约后就知晓自己无法继续履约，三天后即4月13日就告知中介了，也找过高玉琴、宋继勇、宋欢进行协商，但对方直接报警称其擅闯民宅，对此朱**新并未提交证据。2．高玉琴、宋继勇、宋欢称因朱**新未进行网签，故并无备案登记的网签合同，因此撤回诉请2。一审法院认为，高玉琴、宋继勇、宋欢与朱**新之间就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，各方均应遵照履行。合同签订后，朱**新仅支付了第一笔房款5万元，并未按约支付后续房款，且其亦陈述其离异且名下自有房屋尚未卖出，故并不符合上海市购房资格，而对于上海市的限购政策，双方合同中已经进行了明确告知，其作为购房者亦应当知晓，故合同未能继续履行系因朱**新违约导致，高玉琴、宋继勇、宋欢有权按约解除合同，现朱**新亦同意解除，法院予以照准。关于合同解除时间，因高玉琴、宋继勇、宋欢已于2020年5月27日向朱**新送达解除合同的律师函，故双方合同已于2020年5月27日解除。合同解除后，朱**新仍应承担相应的违约责任。但高玉琴、宋继勇、宋欢主张的违约金明显过高，朱**新亦作出违约金过高的抗辩，故法院结合合同履行情况、朱**新的过错程度及高玉琴、宋继勇、宋欢的实际损失，酌定朱**新应当承担违约金10万元，扣除双方一致同意没收的房款5万元外，朱**新还应另行偿付高玉琴、宋继勇、宋欢违约金5万元。一审法院判决：一、高玉琴、宋继勇、宋欢与朱**新签订的关于上海市嘉定区丰庄二村XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2020年5月27日解除；二、朱**新应于判决生效之日起十日内另偿付高玉琴、宋继勇、宋欢违约金人民币50，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，高玉琴、宋继勇、宋欢与朱**新就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。朱**新在合同签署后，未按约履行付款义务，显属违约，应承担相应的违约责任。一审法院结合合同履行情况、朱**新的过错程度及高玉琴、宋继勇、宋欢的实际损失，酌定朱**新应当承担违约金10万元，扣除双方一致同意没收的房款5万元外，朱**新还应另行偿付高玉琴、宋继勇、宋欢违约金5万元，并无不妥，本院予以认同，故对朱**新的上诉请求不予支持。高玉琴、宋继勇、宋欢上诉主张一审法院酌定朱**新承担违约金10万元过低，不足以弥补其实际损失，但高玉琴、宋继勇、宋欢提供的证据尚不足以证明其主张，故本院对其上诉理由不予采信。综上，上诉人高玉琴、宋继勇、宋欢与上诉人朱**新的上诉请求，理由均不能成立，本院均不予支持。一审认定事实清楚，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，350元，由上诉人高玉琴、宋继勇、宋欢共同负担4，300元；由上诉人朱**新负担1，050元。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 王 珍二〇二〇年十一月十二日法官助理 夏 兰书 记 员 刘 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……