四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初13938号 原告：范绍芳，女，1975年11月3日出生，汉族，住四川省汉源县。 委托诉讼代理人：张洪，四川高扬律师事务所律师。 被告：都江堰市汇联小额贷款有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市蒲阳镇堰化路****楼。 法定代表人：李渝。职务：执行董事。 委托诉讼代理人：朱伟齐，男，1968年2月12日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 委托诉讼代理人：马洁，女，1992年10月5日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 被告：池季华，女，1966年2月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈卓，四川法典律师事务所律师。 原告范绍芳与被告都江堰市汇联小额贷款有限公司（以下简称汇联公司）、池季华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月18日作出（2019）川0105民初9591号民事裁定书,裁定驳回范绍芳的起诉。范绍芳不服该裁定，提起上诉。成都市中级人民法院于2020年4月26日作出（2019）川01民终18892号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）川0105民初9591号民事裁定，指令本院审理。本院受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范绍芳及其委托诉讼代理人张洪，被告汇联公司的委托诉讼代理人朱伟齐、马洁，被告池季华的委托诉讼代理人陈卓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范绍芳请求本院判令：1.停止对成都市金牛区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋（房权证号：权2××4）的强制执行，并解除相应查封、抵押等措施；2.池季华履行《房屋买卖合同》，配合办理案涉房屋所有权转移登记；3.汇联公司、池季华承担本案诉讼费。审理中，范绍芳撤回第二项诉讼请求。 事实和理由：案涉房屋在2011年3月10日已由池季华出售给范绍芳所有，双方签订了《房屋买卖合同》，房屋总价款为57.2688万元。2011年2月23日，范绍芳支付定金2万元，3月10日支付首付款19万元，尾款通过成都市住房置业担保有限公司办理担保贷款。2011年3月13日，范绍芳对案涉房屋进行装修，并使用至今。2013年7月4日，池季华办理了分户产权，并在范绍芳不知情的情况下，于2014年5月12日恶意将房屋抵押给汇联公司，并在2015年3月31日再次收取范绍芳购房款16万元。青羊法院（2019）川0105执异252号《执行裁定书》认为“范绍芳未支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求的交付执行，范绍芳也未提交证据证明买卖双方未按约定在2012年3月11日前办理过户登记的原因，不能证明房屋未办理过户登记非因买受人自身原因”与事实不符，范绍芳已按照合同约定的付款进度支付了相应部分购房款，而剩余部分购房款本应在池季华配合下以办理贷款方式支付，但范绍芳一直未找到池季华，故房屋尾款以及产权转移登记未能继续进行。故提起本案诉讼，望判如所请。 汇联公司辩称，1.其对执行标的享有担保物权，青羊法院于2015年9月25日作出的（2015）青羊民担字第67号《民事裁定书》明确了汇联公司对案涉房屋享有优先受偿权。2.范绍芳与池季华的房屋买卖不真实，其真实原因系范绍芳明知限购而与池季华签订《房屋买卖合同》，合同约定“乙方有权出售，差额按双方出资比例分配”，掩盖了真实的投资目的。3.即使双方签订的《房屋买卖合同》真实，但因未经登记不发生物权效力，范绍芳所享有的权利为一般债权，不能排除执行。4.范绍芳不能办理产权是自身过错所致，具体为：范绍芳并非成都户籍，也未在成都缴纳社保，根据2011年2月15日成都市制定的限购政策，范绍芳无购房资格；池季华于2013年7月30日取得案涉房屋产权，2014年10月25日，范绍芳因限购政策无法办理贷款，向池季华出具《承诺书》，承诺支付剩余购房款的时间及规避税费的情况，范绍芳未办理产权是为了逃避交易的税费。5.范绍芳并未合法占有房屋，池季华并未向范绍芳交付房屋，即使范绍芳占有使用房屋也是非法占有。6.本案不符合案外人提起执行异议之诉的条件，范绍芳的诉讼请求本质是排除汇联公司对抵押房产享有的优先受偿权利，与《最高人民法院关于适用的解释》第305条相悖。范绍芳的诉讼请求实际是在否定作为执行依据的生效裁定，其主张应通过审判监督程序实现。 池季华辩称，虽然双方签订了《房屋买卖合同》，但范绍芳隐瞒了无购房资格的事实，违反了国家规定，合同无效；案涉房屋并未交付。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 汇联公司与池季华实现担保物权纠纷一案，本院于2015年9月25日作出（2015）青羊民担字第67号《民事裁定书》，认定汇联公司担保物权实现的条件已成就，其有权申请对抵押财产进行拍卖，并在欠付本息及催收费的范围内享有优先受偿权，并裁定“准许拍卖池季华所有的抵押财产：位于成都市金牛区营通巷**********（权2××4，建筑面积76.49平方米）等三套房屋”。裁定生效后，汇联公司向本院申请强制执行。本院受理后，于2016年2月25日以（2016）川0105执字第188-1号《执行裁定书》及《协助执行通知书》查封了池季华所有的案涉房屋。范绍芳对本院的查封行为提出了异议，本院作出了（2017）川0105执异88号《执行裁定书》，认为范绍芳未提交证据佐证其实际占有使用案涉房屋以及对未办理房屋过户不存在过错，裁定驳回范绍芳对案涉房屋的执行异议。范绍芳不服该裁定，向本院提起案外人异议之诉。本院于2018年1月30日作出（2017）川0105民初7511号《民事裁定书》，认为本院的查封行为系轮候查封，不应受理，已经受理的应裁定驳回起诉，其应当向首查封法院主张权利，故裁定驳回范绍芳的起诉。后因武侯区人民法院对案涉房屋的在先查封于2018年10月16日到期自动解除，四川省成都市中级人民法院对案涉房屋的在先查封于2018年12月27日到期自动解除，本院对案涉房屋的查封自四川省成都市中级人民法院的查封解除时自动生效，本院对案涉房屋的查封尚在查封期内，本院于2019年6月14日作出（2019）川0105执异252号《执行裁定书》，认为虽然范绍芳在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已占有房屋，但未支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，亦未提交证据证明双方未按合同约定在2012年3月11日前办理过户登记的原因，不能证明未办理过户登记非因买受人自身原因，遂裁定驳回范绍芳的执行异议。范绍芳不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2011年3月10日，范绍芳（买方）与池季华（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定范绍芳购买池季华位于成都市金牛区××段××号××巷××号××楼××楼左边房屋，建筑面积77.6平方米，价款572688元，应于2012年3月11日前办理房屋过户手续。2011年2月23日、2011年3月10日、2015年3月31日，范绍芳支付房款2万元、19万元、16万元，共计37万元。2011年3月13日，池季华将案涉房屋交付范绍芳装修后入住。 2013年7月30日，池季华办理分户产权，将案涉房屋登记至其名下。后池季华将案涉房屋抵押给汇联公司，并于2014年5月12日办理了抵押登记手续。 2011年2月15日，成都市制定《成都市关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发[2011]7号），规定：暂时限定居民家庭购房套数。在本市主城区（含金牛区）暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在主城区已拥有**住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。在实施意见发布之日前已签订住房买卖合同的，须于2月28日前完成住房买卖合同网上备案。 上述事实有当事人身份信息、房屋买卖合同、收据、他项权证、房屋信息查询记录、（2015）青羊民担字第67号民事裁定书、（2016）川0105执字第188-1号执行裁定书、（2017）川0105执异88号执行裁定书、（2017）川0105民初7511号民事裁定书及当事人陈述等证据在案为证。 审理中，范绍芳陈述其并非成都户口，也未在成都购买社保；愿意将购房尾款支付至法院。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人范绍芳对案涉房屋是否享有足以阻却本院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，一、范绍芳与池季华在该房屋设定抵押前签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，应属合法有效。二、合同签订之后，池季华将该房屋交付给范绍芳占有使用至今，其在人民法院查封之前其已合法占有案涉房屋。三、范绍芳在签订合同后支付了370000元购房款，剩余202688元尚未支付，庭审中陈述愿意将尾款付至法院。四、根据庭审中查明的情况，成都市房管局等六部门在2011年2月15日已出台限购政策，《房屋买卖合同》及范绍芳支付购房款均发生在限购政策出台后，范绍芳无成都市户籍，且未在成都市缴纳社保，其不符合购买案涉房屋的条件，客观上已无法完成过户登记。虽然范绍芳满足上述三个条件，但其不具备相应购房资格，案涉房屋未能办理过户系其自身原因所致，本案不符合前述法律规定的应当停止执行的条件，故本院对范绍芳的诉讼请求不予支持。 综上，原告范绍芳的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告范绍芳的全部诉讼请求。 案件受理费9500元，由原告范绍芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张亚斐 人民陪审员  蔡 慎 人民陪审员  周 薇 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  李南林