江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3973号上诉人(原审被告)：福纳克斯驱动技术（常州）有限公司，住所地常州市武进高新技术产业开发区新雅路**武南工业园A2-a。法定代表人：FrederickHubertChang。委托诉讼代理人：逄丽丽，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄忠薇，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州滨湖物业管理有限公司，，住所地常州市武进高新技术产业开发区**常武路东法定代表人：陈泉江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶志娟，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。上诉人福纳克斯驱动技术（常州）有限公司（以下简称福纳公司）因与被上诉人常州滨湖物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。福纳公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决仅在物业费总额中扣除211平方米5个月的物业费属于认定事实不清。利恩传动设备（常州）有限公司（以下简称利恩公司）自2017年起使用案涉厂房211平方米至今，一审判决仅扣除了利恩公司2019年1月1日至5月31日5个月的物业费，对于2018年8月1日至12月31日利恩公司的物业费未扣除，物业公司应直接向利恩公司索要该物业费。2、一审判决没有从水费中扣除利恩公司的水电费不当。3、一审判决认定的利息损失不当。被上诉人物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。理由如下：第一，利恩公司与福纳公司存在转租合同关系，利恩公司应向其支付物业费及水电费，利恩公司仅将2019年1月1日-5月31日期间的物业费以及2019年6月1日-2019年7月31日期间的水电费直接支付给了物业公司，物业公司未实际收取利恩公司2018年8月1日-同年12月31日的物业费和水电费，因此福纳公司无权要求在本案中予以扣除。第二，物业公司主张的利息损失符合法律规定，上诉人未按月支付物业费实属违约，应当承担违约责任，赔偿被上诉人的利息损失，且一审法院从立案之日起支持利息损失没有违反合同法的相关规定。物业公司向一审法院起诉请求：判令福纳公司支付物业费51860元及利息损失等并承担本案诉讼费用。一审查明，2015年8月1日，双方当事人签订《标准厂房物业服务合同》1份，约定：合同期限为60个月，自2015年8月1日起至2020年7月31日止，物业服务费用按双方协商收取，即2元/月/平方米，每月物业服务费用5186元，每六个月支付一次。福纳公司应在本合同生效前10天向物业公司缴纳保证金20000元，任何一方有其他违反本合同约定的行为的，应当向另一方支付20000元违约金，双方因诉讼产生的诉讼费、律师代理费等均由败诉一方承担。2015年9月29日，双方签订《物业合同补充协议》1份，约定：甲方（物业公司）确认，在租赁期的前两年内，福纳公司按每月10元/平方米（物业管理费）的标准向甲方支付租金。甲方确认，在租赁期的第一年内，乙方实际租赁面积为1300平方米，并按此租赁面积向甲方支付物业费。2015年10月27日，福纳公司向物业公司支付物业保证金20000元。2018年1月17日，双方签订《标准厂房物业合同》补充协议二，约定：根据乙方提出申请与租赁合同，租赁时间截止到2018年7月31日。根据原合同及租赁合同，自2017年8月1日起乙方租赁面积为A-2西南一层含夹层2593平方米，二层2298平方米为企业预留一年（2017年8月1日至2018年7月31日）。物业费每月2元/平方米，即5186元/月。支付方式为每六个月支付一次，先付后用。2017年12月31日前支付租赁期限为2017年8月1日至2018年1月31日物业费，支付金额15516元（由于企业已按原租赁面积1300平方米支付此期限内物业费15600元，故需补交物业缴费15516元）。2018年1月20日前支付租赁期限为2018年2月1日至2018年7月31日的物业费，支付金额31116元。2019年1月至5月，福纳公司产生水费123.25元，电费15032.5元，上述费用均未支付。福纳公司于2019年5月31日搬离租赁厂房。常州武南标准厂房投资发展有限公司出具情况说明，同意由物业公司向福纳公司主张未缴纳的电费。物业公司一审中提供书面意见，确认利恩公司将2019年1月1日至2019年7月31日期间租赁案涉厂房211平方米的应付物业费支付给了物业公司。物业公司委托北京市惠诚（常州）律师事务所代理诉讼，合同约定律师费为7200元。一审认为，双方签订的物业服务合同合法有效，福纳公司应按照合同约定支付物业费。物业服务合同补充协议二约定租赁期限截至2018年7月31日，福纳公司在租赁期限届满后，仍继续使用案涉厂房，虽未签订书面的租赁合同，但仍应按原合同约定的物业费标准缴纳物业费。因物业公司确认利恩公司支付了211平方米厂房2019年1月1日起的物业费，故应从物业公司主张的物业费中扣除211平方米5个月的物业费，福纳公司尚欠2018年8月至2019年5月物业费49750元。因补充协议二约定的履行期限届满后，物业公司并未提供证据证明支付物业费的期限，亦无催收物业费的证据，故物业公司关于福纳公司支付物业费期限违约的主张无事实依据，故20000元押金应抵扣物业费。关于福纳公司称应扣除利恩公司使用的水电费的意见，该院认为，物业公司开具的水电费发票对应福纳公司实际使用的水电费，且福纳公司未提供证据证明该水电费票据中含有利恩公司的水电费，故对其该辩解意见不予采纳。关于物业公司主张的律师费，该院认为，虽然原物业服务合同中对于律师费的承担有明确的约定，但2018年7月31日后双方并未签订物业服务合同，未约定律师费的承担，故对该主张不予支持。综上，物业公司主张福纳公司支付物业费29750元及利息损失、水费123.25元、电费15032.5元的请求，事实清楚，证据充分，故予以支持。据此，一审判决如下：福纳公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业公司物业费29750元及利息损失（自2020年1月6日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；福纳公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业公司水费123.25元、电费15032.5元，合计15155.75元；驳回物业公司的其余诉讼请求。案件受理费1658元，公告费300元，合计1958元，由物业公司负担646元，福纳公司负担1312元。双方当事人对于一审认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人签订的物业服务合同合法有效，福纳公司应按约支付物业费及水电费。虽然2018年7月31日后双方未签订物业合同，但仍应按原合同的约定缴纳物业费。因利恩公司已支付了211平方米厂房2019年1月1日起5个月的物业费，故应从物业公司主张的物业费中扣除该5个月的物业费，福纳公司尚欠2018年8月至2019年5月物业费49750元。因福纳公司有支付物业费的合同义务，故其关于应扣除2018年8月1日至12月31日利恩公司的物业费的上诉理由不能成立。因福纳公司未支付物业费，故一审判决其支付自起诉时起至支付之日止的利息损失并不无当，上诉人关于一审判决其支付利息损失不当的上诉理由不能成立。福纳公司应支付其拖欠的水电费，故其关于一审判决没有扣除利恩公司的水电费不当的上诉理由不能成立。一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1658元，由福纳克斯驱动技术（常州）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张福荣审 判 员 董 维审 判 员 王昊东二〇二〇年十一月十七日法官助理 刘宝和书 记 员 王沈宏