陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终12511号上诉人（原审原告、反诉被告）于力谦，男，1962年5月8日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：郭磊，女，1982年12月17日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西巨威房地产开发有限公司，住所地陕西省西咸新区。委托诉讼代理人：韩斌，陕西瀚沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔妍，陕西瀚沃律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王月霞，女，1961年3月25日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：韩斌，陕西瀚沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔妍，陕西瀚沃律师事务所实习律师。上诉人于力谦因与被上诉人陕西巨威房地产开发有限公司（以下简称巨威公司）、被上诉人王月霞屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初12365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。于力谦上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项；一、二审案件受理费由巨威公司、王月霞负担。事实和理由：一审认定巨威公司交付房屋时间有误。应按照实际启用租赁物的时间计算租金。其交纳租金后无法进场使用，故交纳的128万元租金应当顺延。一审中，巨威公司明知其将房屋转租，但答辩及反诉中坚称违法转租，巨威公司对转租不知晓，后在证据及事实面前又认可转租。由此可证明巨威公司与其之间对房屋顺延是达成共识的，其并没有违约，不应承担违约金。一审认定巨威公司交付租赁物水电配套，与事实不符。截至2019年3月1日，巨威公司都未曾提供租赁物的水、电配套接口。至今，其仍想办法从其他渠道借PVC水管使用水；电力供应不足时，时常需要柴油发电机供电使用。本案涉及租赁物合同面积与交付面积不实，巨威公司交付房屋中有一层有400平方米因巨威公司违建堵死，无进出入口，无法使用。三层、四层面积各少200平米。一审按照《商铺租赁合同》约定的面积交纳租金，于法无据。一审解除租赁合同，但对其实际损失并未明确。巨威公司、王月霞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。其严格按照《商铺租赁合同》履行义务，不存在任何违约行为。于力谦提出的所谓“交付瑕疵”均不属于合同约定的其应承担的责任范畴。于力谦与案外人转租商户之间的转租合同纠纷，不能超出合同相对性，要求其承担责任，且于力谦未提交证据证明产生实际损失。一审无漏判漏审情况。于力谦提及水电接入点、交付面积不符合约定、车库违规搭建至商铺无法使用等问题，其已于一审提交证据证明上述问题均不成立，其提交的案涉房屋产权证书，取得该证书的条件是涉案房屋符合商品房屋的交付条件。故涉案房屋有官方文件证明符合水电提供标准。于力谦主张涉案房屋水电接入不符合合同约定，应当承担举证责任。且于力谦对于案涉房屋是否提供水电接入口陈述前后矛盾。涉案房屋东侧遮挡处没有设计商铺出入口，实际中也没有。涉案房屋北侧与于力谦主张不符。其于一审提交的照片显示北侧有出入口。请求驳回上诉，维持原判。于力谦向一审法院起诉请求：判令巨威公司、王月霞继续履行2018年3月20日签订的《商铺租赁合同》；诉讼费由巨威公司、王月霞负担。巨威公司向一审法院反诉请求：⒈确认于力谦与其于2018年3月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月12日解除；⒉判令于力谦支付拖欠租金1786931.38元（计算至2019年7月12日），及逾期支付租金的违约金295815.71元；⒊判令于力谦腾空并交还位于西安市XX城XX路XX号，四址界限为XX街XX号楼商铺东墙，西至分割建筑墙，南至商业部分连接墙，北至建筑物北墙的房屋1至4层，并参照合同约定的232825元每月的租金标准，向巨威公司支付自2019年7月12日至实际腾房之日的实际使用费；⒋诉讼费由于力谦负担。一审法院认定事实：2018年3月20日，于力谦（乙方）和巨威公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定，巨威公司将坐落于西安市XX城XX房XX路XX街XX号楼XX层的建筑面积实际为6816平方米建筑物按照建设现状出租给乙方用于商业经营；乙方同意自行装修外立面、内装及安装相关设施。租赁场所内部情况为毛坯房，无水、电、通讯等设备、乙方须在建筑平面图和甲方指定的位置接入水、电、通讯线路及相关设备。按现状交付是指甲方完成主体结构工程，具有水电接入点，外立面装修、电梯安装。乙方在接收租赁物后，可有权按乙方标准在不影响租赁房屋主体结构的情况下进行装修……在乙方租赁场所开业前，乙方应完成全部二次装修，并通过消防验收……乙方享受甲方给予的免租期为9个月，免租时间为前三个租赁年每年免交3个月租金。 ……商铺租金支付方式:租金支付方式 每6个月支付一次，每年支付二次，即每年3月5日前交付一次，每年9月5日前交付一次，以此类推，直至租赁期满。首次租金及保证金乙方应于合同签订前向甲方一次性支付。2018年3月20日至2021年3月19日期间，按租赁面积一层80平米每月计算，月租金90800元，二、三、四层价格均为25元每平方米计算，月租金142025元。合计月租金232825元，年度租金为2793900元。每年租金分别为：1、2018年3月20日至2019年3月19日，免租金3月，交保证金1个月租金，累计交租金10个月，共计：232825元/月×10月=2328250元。分两次交清：第一次于2018年4月1日前交租金及保证金1280538元，第二次于2018年9月5日交租金1047712元。2019年3月20日至2020 年3月19日期间，免租金3个月，累计交租金9个月，共计人民币232825元/月×9月=2095425元。分两次交清，第一次于2019年3月5日前交租金1047712.5元，第二次于2019年9月5日前交租金1047712.5元。2020年3月20日至2021年3月19日期间，免租金3个月，累计交租金9个月，共计人民币232825×9月=2095425元。分两次结清，第一次于2020年3月5日前交付租金1047712.5元，第二次于2020年9月5日前交租金1047712.5元。……乙方应将本合同项下应付租金，以人民币形式支付到甲方指定的银行账户上，甲方银行到账，视为乙方完成付款。……乙方不得无故拖欠、拒付或抵扣租金，乙方逾期付款的，每逾期一日，按照应付款的万分之五支付甲方违约金。逾期超过二个月的，甲方可以单方解除合同，乙方应在收到甲方解除合同通知后，15天内付清欠付租金和违约金后无条件搬离。……拖欠房租累计60日以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。于力谦认为巨威公司、王月霞在租赁物一楼东侧及南侧部分楼下搭建电动车棚占用租赁物，无水电、消防安全不过关、配套设施缺失的问题，造成转租商户损失，存在违约，故不应当支付租金，巨威公司、王月霞应当延长免租期。巨威公司、王月霞称于力谦租赁房屋包含张万村村民所有部分和巨威公司所有部分，巨威公司所出租部分不存在任何纠纷，且不存在车库影响租赁物使用的问题，且合同约定只提供水电接入点，对于具体电路接入应当由于力谦负责，故于力谦所述不属实。合同签订后，于力谦在2018年4月28日交付租金30万，在2018年6月20日交付租金50万，在2018年7月4日交付租金48万元。另查明，巨威公司向于力谦出租房屋后，租赁物东侧建车棚，遮挡住东侧租赁物一楼采光和出口出行，但该东侧一楼设计中并无门面房，东侧房屋可由南、北两侧出口进出。本案所涉租赁物一楼已全部出租使用、二楼出租给幼儿园使用，部分未出租、三楼部分未出租、四楼全部出租使用。于力谦提供的转租协议中，最早的交付时间为2018年4月30日。一审法院认为，王月霞作为巨威公司的法定代表人，同于力谦签订《商铺租赁合同》，属于职务行为，该合同的权利义务不应由王月霞个人承担。该《商铺租赁合同》系于力谦和巨威公司真实意思的表示，符合法律规定，应当合法有效，于力谦、巨威公司应当按照合同约定履行相应的义务，该合同中并未约定房屋的具体交付时间，但根据于力谦提供的转租协议中，可以推知《商铺租合同》签订后，巨威公司即进行了交付，对于交付是否符合合同约定，于力谦对主张巨威公司未按约交付负有举证责任。在巨威公司向于力谦交付的房屋中，有配电房的设置，且电费在正常交纳，故对于力谦称巨威公司未提供电力供应的述称不予采信。至于其电力是否供应充足、是否实际造成损失，于力谦并未提供充分证据证明，于力谦提供的《情况说明》不符合证据法定形式，依法不予采信。合同签订后，于力谦在2018年4月28日交付租金30万，在2018年6月20日交付租金50万，在2018年7月4日交付租金48万元，其后未交纳任何租金。而根据合同约定，于力谦在2018年9月5日以后便一直处于欠交租金的情况。于力谦称与巨威公司、王月霞协商一致免除租金，却未提交相应的证据支持，故对此不予采信。根据合同约定，在于力谦未按时交付租金2个月后巨威公司享有合同的解除权，现房屋大部分在正常出租使用，而截至庭审之日，于力谦已有1年多未支付租金，造成巨威公司重大损失，存在违约，现巨威公司要求解除合同的诉讼请求依法应予支持。在巨威公司要求解除合同后，于力谦提起了诉讼，故该合同解除时间应当为判决生效之日。该房屋现状为二、三楼部分空置，其余全部正常使用，于力谦应当支付自2018年9月6至合同实际解除之日的租金，并按合同约定日万分之五支付截止合同解除之日逾期未付租金的违约金。另，于力谦应于合同解除后腾交并返还未转租部分的商铺。合同解除之日至力谦实际交还巨威公司房屋之日的占用费，因涉及现转租商户的利益，巨威公司同意待于力谦实际腾交房屋后另案起诉。对于力谦转租的情况巨威公司知晓，并承诺愿意按照于力谦签订的合同与转租商户继续履行转租协议，为维护商户经营的稳定性，巨威公司要求于力谦腾交已转租部分商铺诉讼请求依法不予支持，但于力谦应当在合同解除后同已转租商铺的商户办理费用结清手续后同巨威公司办理书面交割手续，由巨威公司同已转租商铺继续履行转租协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百零七条、二百一十二条规定，判决：一、驳回本诉原告于力谦要求继续履行《商铺租赁合同》的诉求；二、本判决生效后，解除于力谦与陕西巨威房地产开发有限公司于2018年3月20日签订的《商铺租赁合同》；于力谦于判决生效后十日内按照合同约定支付陕西巨威房地产开发有限公司自2018年9月5日至合同实际解除之日所拖欠租金，并按照日万分之五支付未按期交付租金的违约金，该违约金计算至租金实际交付之日；三、本判决生效后，于力谦立即向陕西巨威房地产开发有限公司腾交二、三楼未出租部分的房屋；四、驳回陕西巨威要求于力谦腾出已出租商铺的诉讼请求，于力谦应于本判决生效后，立即同已转租商铺的商户办理租金结清手续，并交由陕西巨威房地产开发有限公司同已转租商铺的商户继续履行转租协议；五、驳回陕西巨威其余诉讼请求。本诉案件受理费100元，于力谦已预交，由于力谦负担。反诉案件受理费11700元，陕西巨威房地产开发有限公司已预交，由于力谦负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经查，巨威公司向于力谦出租房屋后，租赁物东侧建车棚，遮挡住东侧租赁物一楼采光和出口出行，但该东侧一楼设计中并无门面房，于力谦承租的东侧房屋可由北侧出口进出。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王月霞作为巨威公司的法定代表人同于力谦签订《商铺租赁合同》，属于职务行为，该合同的相对方应为巨威公司和于力谦。涉案《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当按照约定履行自己的义务。该合同中虽未约定房屋具体交付时间，一审根据于力谦提供的转租协议认定涉案《商铺租赁合同》签订后，巨威公司即进行了交付，与法不悖，并无不妥。于力谦对主张巨威公司交付的房屋不符合合同约定，但未提交充分有效证据证明，且巨威公司对此不予认可，故依法不予支持。因巨威公司向于力谦交付的房屋中有配电房的设置，且电费正常交纳，故对于力谦主张巨威公司未提供电力供应，依法不予采信。于力谦主张电力供应不足及造成损失，未提交充分有效证据证明，一审对此不予支持，亦无不妥。双方合同约定，在于力谦未按时交付租金2个月后巨威公司享有合同的解除权，现于力谦自2018年9月5日后再未交纳租赁，故一审对巨威公司主张解除双方之间租赁合同并支付2018年9月6至合同实际解除之日的租金，有事实和法律依据。于力谦主张已与巨威公司、王月霞协商一致免除租金，但未提交相应的证据证明，巨威公司、王月霞对此亦不认可，故对于力谦该项主张，依法不予采信。一审认定双方合同解除时间当为判决生效之日，并无不当，本院予以确认。涉案《商铺租赁合同》约定违约金为应付款日万分之五，该违约金约定明显过高，本院酌定截止合同解除之日逾期未付租金的违约金为应付款年6%计算至租金结清之日。双方合同解除后，于力谦应当腾交涉案房屋，并支付解除之日至实际腾交之日期间的房屋占用费。但因于力谦已将部分房屋转租案外人，巨威公司承诺愿意按照于力谦签订的合同与转租商户继续履行转租协议。为维护商户经营的稳定性，一审对巨威公司要求于力谦腾交已转租部分商铺的诉讼请求不予支持，并无不妥。于力谦应当在合同解除后同已转租商铺的商户办理费用结清手续后同巨威公司办理书面交割手续，由巨威公司同已转租商铺继续履行转租协议。综上所述，于力谦的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初12365号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初12365号民事判决第五项；三、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初12365号民事判决为，于力谦与陕西巨威房地产开发有限公司于2018年3月20日签订的《商铺租赁合同》本判决生效之日解除；四、本判决生效之日起十日内，于力谦按双方合同约定租金标准向陕西巨威房地产开发有限公司支付2018年9月5日至合同实际解除之日欠付的租金，并以欠付租金为基数，按年6%支付违约金至租金结清之日。五、驳回陕西巨威房地产开发有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，由于力谦负担；反诉案件受理费11700元，由陕西巨威房地产开发有限公司负担200元，由于力谦负担11500元。二审案件受理费100元，由于力谦负担80元，由陕西巨威房地产开发有限公司负担20元。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十一月     日  书 记 员  姬  凯  华 1