江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8259号上诉人（原审原告）：南京华韩奇致美容医院有限公司，住所地南京市建邺区江东中路********、401室的东南侧。法定代表人：吴婷婷，院长。委托诉讼代理人：程高明，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京城开千居商业运营管理有限公司，住所地南京市秦淮区，住所地南京市秦淮区洪武路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曹湘宁，总经理。委托诉讼代理人：钱乃坤，江苏君远律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞荣，江苏君远律师事务所实习律师。上诉人南京华韩奇致美容医院有限公司（以下简称华韩奇致公司）因与被上诉人南京城开千居商业运营管理有限公司（以下简称城开千居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2019)苏0105民初8200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华韩奇致公司上诉请求：1、撤销一审判决并支持上诉人诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人应当对其违约行为向上诉人承担违约责任。上诉人与被上诉人之间共签订过3份租赁合同，分别为：2011年5月签订《房屋租赁合同》，租赁案涉房屋1-3层，房屋租赁后上诉人对房屋进行了一定装修改造；2015年10月签订《房屋租赁合同》，续租案涉房屋1-3层；2017年5月签订《房屋租赁合同》，租赁案涉房屋8层。一、一审法院认为上诉人不适当履行合同主要基于房屋结构存在拆改，涉案房屋用途从仅作办公使用变更为用于美容医疗服务经营，房屋租赁用途相较合同约定已发生根本改变。该认定错误地将非合同期内行为认定为上诉人违约，缺乏客观事实和法律依据。(一）关于房屋结构拆改。上诉人依据2015年10月《房屋租赁合同》及2017年5月《房屋租赁合同》向被上诉人主张违约责任。一审判决摘录（2016)苏0105民初8090民事判决查明的事实系查明的2016年房屋现状，而引发该现状的行为发生于2011年5月《房屋租赁合同》履行期间，一审法院错误的认定该事实发生于本案合同期内，并据此认为上诉人不适当履行合同缺乏事实依据。(二)2018年8月被上诉人已依据2011年5月《房屋租赁合同》向上诉人主张违约责任，建邺区人民法院以（2018)苏0105民初6633号判决评价了上诉人的行为，并作出处理。同一事实已在前一份合同中经生效判决判定向被上诉人承担违约责任。在本案中，该事实并非本案合同期内，一审法院不应当把该事实纳入本案审理范围进行重复评价，并借此减轻被上诉人责任。(三）关于房屋租赁用途。2015年10月签订《房屋租赁合同》第三条租赁期限、用途明确约定为“培训、美容（医疗）”，并两次用下划线标明。上诉人将房屋作为美容医疗服务符合合同约定，一审判决认为涉案房屋用途从仅作办公使用变更为用于美容医疗服务经营，房屋租赁用途相较合同约定已发生根本改变，从而导致华韩奇致公司根本违约的认定，没有任何事实基础。上诉人认为一审法院认定上诉人不适当履行合同所基于的两个个事实，一个是非本案合同期内事实，另外一个则是根本不存在的，而一审法院则是基于这个根本不存在的事实作出了上诉人过错导致被上诉人对第三人“根本违约”的认定，请求二审法院在查明事实的基础上予以重新认定。二、即使突破本案合同审查范围，本案被上诉人依然需要对上诉人承担违约责任。本案上诉人依据2015年10月《房屋租赁合同》及2017年5月《房屋租赁合同》两份合同向被上诉人主张违约责任，由于被上诉人对第三人南京晓庄学院违约，导致涉案房屋被收回，上诉人无法使用合同约定的房屋，被上诉人就已经构成了违约，应当向上诉人承担违约责任。即使突破本案合同审查范围，被上诉人对第三人违约主要由其自身违约行为所致，其后果不应当由上诉人来承担。根据南京市中级人民法院以（2018)苏01民终3421号民事判决书可以看出，法院认定被上诉人违约，并判令解除南京晓庄学院与被上诉人的房屋租赁合同主要基于：1、房屋结构存在拆改；2、合同约定房屋用途发生改变；3、城开千居公司转租房屋未向南京晓庄学院办理备案手续。上述违约行为中第2项与上诉人不存在关联，上诉人与被上诉人的房屋用途是符合合同约定的。第3项系被上诉人与第三人南京晓庄学院的约定，上诉人与被上诉人的租赁合同中并无备案约定，上诉人亦不存在违约。而第1项房屋结构拆改中，判决认定的房屋拆改包括:1、除地下室外，房屋各层建筑隔墙均存在拆改。2、二层平面1/3〜1/5X1/A〜1/E轴线区域平面大开洞被封闭。涉案房屋共15层，晓庄学院提起诉讼时，上诉人只租赁其中3层，且平面大开洞由被上诉人封闭后交上诉人使用。基于以上事实，（2018)苏0105民初6633号判决明确认定，华韩奇致公司对房屋结构进行拆改并非造成城开千居公司违约的唯一因素。即使突破本案合同审查范围，综合多个关联案件的事实来看，上诉人前一期合同中的违约行为已经被生效判决所评价，并向被上诉人承担了违约责任。上诉人违约行为并非被上诉人违约的唯一因素，被上诉人也应当就其违约是导致其对第三人南京晓庄学院根本违约的原因，并最终导致其无法向上诉人履约，这方面责任应由被上诉人主要承担，鉴于上诉人已在另一案件中向被上诉人承担违约责任，本案中，被上诉人应当向上诉人承担全部违约责任。综上所述，由于被上诉人对第三人南京晓庄学院违约，导致涉案房屋被收回，上诉人无法使用，被上诉人构成了违约，应当向上诉人承担违约责任。城开千居公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：一、关于1至3层房屋。双方就1—3层房屋先后签订的两份合同，均于合同第八条第二款第二项约定：若上诉人未经被上诉人书面同意拆改房屋结构，则被上诉人有权解除合同并收回租赁房屋；同时，两份合同均于第十一条第1款与第二项约定“若上诉人未经被上诉人书面同意拆改房屋结构或损坏房屋，则被上诉人有权终止合同、收回租赁房屋，且被上诉人有权向上诉人主张直至达到弥补被上诉人全部损失的违约金”。南京晓庄学院与被上诉人租赁合同纠纷的（2016）苏0501民初8090号民事判决及该案二审判决书，对第FS201711121号《鉴定意见》及《补充鉴定意见函》所得出的鉴定结论予以确认；鉴定结论为：涉案租赁房屋结构存在拆改变动，除地下室外，房屋各层建筑墙均存在拆改，二层平面1/3至1/5X1/A—1/E轴线区域平面大开洞被封闭。1、（2018）苏0105民初6633号民事案件审理过程及生效裁判文书履行，上诉人已经对上述事实作出了承认，且该生效判决书已经对先后签订的两份租赁合同作出了合理合法的处理，根据一事不再理原则，上诉人无权就1—3层租赁房屋主张权利。2、上诉人履行合同过程中存在过错，且该过错是涉案房屋被解除的主要原因，上诉人应当为其过错承担责任，而非获取利益。2015年所签订的租期为2015年11月至2020年10月30日租赁合同的解除原因，归根到底是上诉人拆改租赁房屋主体结构，且持续到产权人解除相关合同时，上诉人不能从自己的错误行为中获得利益。3、上诉人主张的一审法院突破本案合同审查范围重复对其违约行为进行了评价的说法不成立。根据相关法律规定可知，合同当事人基于各自过错承担违约责任，若是上述人的违约行为在上诉人与被上诉人之间的其他案件中已经被评价，本案的诉讼请求基础就不存在，贵院完全不需要再审查任何事实，直接就应该驳回华韩奇致公司的诉讼请求。二、关于8层房屋。我国法律精神不保护已知权利瑕疵、自甘风险的承担人。2016年11月9日，房屋所有权人南京晓庄学院诉至法院请求解除其与被上诉人之间的租赁合同纠纷中，上诉人作为案件第三人参与庭审。上诉人在庭审过程中已经知悉被上诉人对租赁房屋存在的权利瑕疵风险，仍然于2017年5月与被上诉人就8层房屋签订租赁期为2017年6月1日至2020年10月30日的租赁合同；由此可知，上诉人已经对权益瑕疵风险可能造成的损失作出了充分的预见和规避损失之准备。因此，作为理智谨慎的人，上诉人明知涉案房屋存在的法律风险，仍然签订并履行租赁合同；对于8层房屋的租赁合同，上诉人选择了自担法律风险，因而无须或者不值得被保护。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求法院依法判决驳回华韩奇致公司的上诉请求。华韩奇致公司向一审法院起诉请求：1、判令城开千居公司支付华韩奇致公司违约金64.4万元，其中1-3层违约金54.4万元，8层违约金10万。2、诉讼费用由城开千居公司承担。一审法院认定事实：2011年5月，华韩奇致公司与城开千居公司签订《房屋租赁合同》，约定城开千居公司将位于北圩路41号1-3层出租给华韩奇致公司，房屋建筑面积5124.52平方米，租赁期限2011年6月1日起至2015年10月31日止。2015年10月，双方就上述房屋续租达成新的《房屋租赁合同》。合同约定城开千居公司将位于北圩路41号出租给华韩奇致公司，房屋建筑面积5124.52平方米，租赁期限2015年11月1日起至2020年10月30日止，合同总租金2720万元。合同第十条第2项约定，甲方（城开千居公司）违反本合同约定，提前收回房屋的，应按合同总租金2%向乙方（华韩奇致公司）支付违约金。2017年5月华韩奇致公司与城开千居公司签订《房屋租赁合同》，约定城开千居公司将位于北圩路41号8层出租给华韩奇致公司，房屋建筑面积713.25平方米，租赁期限2017年6月1日起至2020年10月30日止。合同第十条第2项约定，甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应该支付华韩奇致公司10万元作为违约金。涉案房屋系城开千居公司从南京晓庄学院租赁所得。2016年11月9日房屋所有权人南京晓庄学院以城开千居公司违约为由，诉至法院要求解除其与城开千居公司签订的租赁合同，并要求华韩奇致公司等第三人迁出涉案房屋。2017年12月28日，一审法院以（2016）苏0105民初8090号民事判决书判令解除南京晓庄学院与城开千居公司之间的房屋租赁合同，同时判令华韩奇致公司等第三人迁出北圩路41号所有房屋。南京市中级人民法院以（2018）苏01民终3421号《民事判决书》维持了上述判决。2018年5月31日，华韩奇致公司搬出涉案房屋8层，6月30日撤离1-3层及负一楼仓库。一审法院在（2016）苏0105民初8090民事判决书中查明，华韩奇致公司对1-3层房屋进行了装修改造，2012年4月，消防部门对奇致美容医院装修改造工程出具《消防验收意见书》，其中载明：奇致美容医院将涉案租赁房屋中的1-3层办公场所变更为美容医院门诊楼（1层为大厅、专家门诊、咨询等，2层为治疗室、推拿室、办公室等，3层为诊疗室、手术室、院长办公室等），改造面积5141.4平方米。在该案中，一审法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案租赁房屋结构是否存在拆改变动进行鉴定，东南建设工程安全鉴定有限公司经鉴定后作出第SF201711121号《鉴定报告》及《补充鉴定意见函》，鉴定结论为：涉案租赁房屋结构存在拆改变。且正是主要由于本案城开千居公司承租的涉案房屋中的1-3层已由合同约定的办公用房变更为美容医院门诊楼，从仅作办公使用变更为用于美容医疗服务经营，其房屋租赁用途相较合同约定已发生根本改变，从而导致本案华韩奇致公司根本违约，被一审法院判决解除华韩奇致公司与其上手的租赁合同并被要求将涉案房屋恢复原状交还给其上手。一审法院认为，南京华韩奇致美容医院有限公司与南京城开千居商业运营管理有限公司签订的合同对双方均有约束力，双方应全面履行合同义务。正是由于南京华韩奇致美容医院有限公司不适当履行合同的行为，导致南京城开千居商业运营管理有限公司对其上手构成根本违约，造成包括城开千居公司在内的一系列租赁业主的损失。南京华韩奇致美容医院有限公司不应该因为自己的违约行为获得任何不合法利益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回南京华韩奇致美容医院有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费10240元，由南京华韩奇致美容医院有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。对于一审查明的事实，上诉人华韩奇致公司认为遗漏查明2015年租赁合同第3条约定租赁用途为培训、美容（医疗），以及（2018)苏0105民初6633号判决明确认定“华韩奇致公司对房屋结构进行拆改并非造成城开千居公司违约的唯一因素”。被上诉人城开千居公司对一审查明的事实不持异议。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院二审另查明：南京市建邺区人民法院已生效的（2018）苏0105民初6633号民事判决认定华韩奇致公司在承租房屋后，存在未经许可，对租赁房屋进行结构性改动，确实存在违约情形，并据此判决华韩奇志公司向城开公司承担违约金36.01万元。该判决还认定：“原告要求被告承担损失67.635万元，本院认为，因城开千居公司违约，致其与晓庄学院的租赁合同被解除，并支付晓庄学院违约金67.635万元。但城开千居公司从晓庄学院租赁而来的房屋，被其分别转租给了华韩奇致公司、南京市创意专修学校等七户，华韩奇致公司对房屋结构进行拆改并非造成城开千居公司违约的唯一因素。现原告要求其对外承担的违约责任，全部由华韩奇致公司承担，未能提供充分的证据予以证明，本院不予支持。”本院认为，华韩奇致公司上诉称该判决处理的是2011年5月18日《房屋租赁合同》项下其应承担的违约责任，而双方于2015年重新签订新的《房屋租赁合同》，此时城开千居公司已知晓房屋结构改动与用途变为医疗，故其应向华韩奇致公司承担房屋不能使用的违约责任。对此本院认为，结合本院及南京市建邺区人民法院生效判决可知，华韩奇致公司对房屋结构进行改造，系晓庄学院与城开千居公司之间房屋租赁合同解除的部分原因；生效判决已根据双方之间纠纷的具体情形，判决华韩奇志公司向城开千居公司承担相应的违约责任。现华韩奇致公司上诉称城开千居公司需向其承担违约责任，因其对租赁物的使用属于连续过程，其诉请理由亦与生效判决相悖，故一审对其诉讼请求不予支持，并无不当。综上，华韩奇致公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10240元，由南京华韩奇致美容医院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二○二○年十一月九日法官助理滕文欣书记员朱亚芳