浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初5804号 原告：汪敏，女，1987年8月21日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市珠山区。 原告：姜瑜，女，1993年2月24日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市海曙区。 被告：关孝通，男，1983年6月29日出生，满族，户籍地宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：魏巍，浙江和义观达律师事务所律师。 原告汪敏、姜瑜与被告关孝通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员俞洁独任审判，于2020年8月13日公开开庭进行审理。原告汪敏、姜瑜，被告关孝通及其委托诉讼代理人魏巍到庭参加诉讼。审理期间，双方申请庭外和解但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告汪敏、姜瑜向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与被告签订的商铺租赁合同于2020年4月3日解除；2.判令被告免除二原告自2020年2月1日起至同年3月1日因××疫情无法营业的租金4500元；3.判令被告返还二原告已支付的自2020年3月10日起未使用租期剩余部分租金10500元、押金10000元，并以20500元为基数赔偿利息损失（自2019年4月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际款清之日）；4.判令被告支付二原告因被告违约造成的损失品牌授权费26917元；5.判令被告赔偿二原告剩余租赁期内装修装饰残值损失25000元；6.判令被告赔偿二原告店铺转让费40000元；7.判令被告赔偿二原告经营损失43100元（包括三个月租金损失、三个月员工工资损失、搬迁费）。事实与理由：2019年7月25日，案外人季延磊经被告及案外人宁波欧尚超市有限公司丽园南路店（以下简称欧尚超市丽园店）同意，将宁波市海曙区恒一广场欧尚一楼ＮＢＬＹ-1001商铺转让给二原告开设弄堂港记蛋糕加盟店，并约定转让费为40000元。同日，二原告与被告签订商铺租赁合同，约定被告将上述商铺出租给原告，租赁期限自2019年11月20日至2021年11月19日，商铺的建筑面积为35平方米，租金为4500元／月，租金半年一付，押金10000元。2019年7月26日，二原告与弄堂港记蛋糕总部签订加盟合同，约定加盟费为38000元，加盟期限为2019年8月15日起至2021年8月14日止，在授权期限内，若租约终止致该店无法于该地继续经营，二原告应于该租约终止前一个月另觅总部认可的地点继续营运。之后，二原告按约向被告支付租金、水电费等，并自行装修引进设备。自2020年春节起，因××影响，二原告被通知闭店，至同年3月2日才经批准复工经营。同年3月6日，欧尚超市丽园店突然下发通知，将于2020年3月10日闭店，各商铺也必须同步闭店。2020年3月16日案涉商铺所在区域被全区封闭，二原告店铺无法营业，导致原告无法在一个月内另觅弄堂港记蛋糕总部认可的地点让该店继续营运，致使二原告无法使用品牌剩余使用费，故二原告向被告提出解除合同。因被告上述违约行为，造成二原告经济损失，为此诉至法院。 被告关孝通答辩称，一、二原告与被告之间并非房屋租赁合同关系。双方之间签订的是《商铺联营合作合同》，双方之间是合作经营关系。被告提供商铺，二原告无论商铺是否营利，每半年支付被告合作收益。因此，双方之间不存在房屋租赁合同关系，原告诉请中的第2项、第3项没有请求权基础。当然，第3项诉请中的押金，因案涉商铺是被告提供，此押金是二原告与被告之间就万一出现原告欠付水电费等情况的处理方式，双方完全自愿，在满足《商铺联营合作合同》约定的情况下，按约定履行即可。二、二原告与第三人之间的《合作协议》签署前后均未经被告确认，相应的权利义务应由合同双方自行承担。且原告应知商业经营的风险却愿意签署不得变更经营地址的协议，由此引发的商业风险亦应由其自身承担。此外，原告怠于在最短时间内寻找适合的店铺以继续经营而造成所谓的品牌授权费的损失，应由其自身承担，且该损失是否真实发生也未可知。三、装修损失实际应由欧尚超市承担。二原告与被告之间是合作经营关系，因欧尚超市的行为造成装修损失，实际应由被告向欧尚超市主张。四、店铺转让费与被告无关，二原告可向实际相对方主张。店铺转让费是原告自愿支付给案外人的，与被告无涉。五、原告怠于在短期内找到适合的商铺继续经营，因此被告无需支付原告主张的所谓周转期间的租金损失。六、原告未提供证据证明实际工资损失，应由原告承担举证不利的后果，被告无需承担原告此部分损失。而且，原告与被告是合作经营关系，经营成本由原告负责，与被告无涉。七、搬迁费无证据支持，原告应承担不利后果。 原告汪敏、姜瑜为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告关孝通质证，本院现作如下认证： 证1.转让合同一份、合作经营协议一份、结婚照复印件一份、转账记录一份，拟证明案外人季延磊将案涉商铺转让给二原告且二原告因此支付转让费40000元的事实。被告对转让合同真实性无异议，对内容有异议，认为与被告无关，是原告与案外人的关系，租期到11月20日，转让费也应向第三人主张；对合伙协议真实性无异议，关联性有异议；对结婚证、转账记录无异议。本院对该组证据的真实性予以认定，但转让合同系二原告与案外人季延磊之间的约定，且租期至2019年11月20日，故与被告无关联性。 证2.商铺联营合作合同一份、转账记录一份，拟证明二原告与被告签订店铺租赁合同并支付租金27000元、押金10000的事实。被告对该组证据的真实性无异议，对待证事实有异议，认为双方并非租赁关系，系合作关系。本院认为，双方签订的协议虽名为“商铺联营合作合同”，但从合同内容及双方权利义务约定来看，被告仅有交付店铺供原告使用的义务，被告定期收取收益，并不承担任何经营损失及风险，双方实质上为房屋租赁关系，故对原告的待证事实予以认定。 证3.合作协议一份、转账记录一份，拟证明二原告与弄堂港记蛋糕总部签订合同并支付加盟费38000元的事实。被告对合作协议有异议，对转账记录无异议，认为被告对此不知情，与被告无关。本院对该组证据的真实性予以认定。 证4.通知一份，拟证明因被告违约导致二原告无法使用剩余品牌使用费的事实。被告对该份证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为二原告未在规定时间内寻找店铺，损失应由其自行承担。本院对该份证据的真实性予以认定。 证5.疫情闭店通知一份，拟证明二原告因2020年2月1日至3月1日因新冠疫情无法营业的事实。被告对该份证据没有异议，认为对因此造成的损失由法院酌情考虑。本院对该份证据予以认定。 证6.装修施工合同书一份、收款收据一份、微信转账记录一份，拟证明原告支出30000元装修费的事实。被告对合同书有异议，认为装修项目实际发生费用不清楚，也未告知被告；对收据无异议；对微信转账记录有异议，认为装修费用应当支付至公司而非个人。本院认为，装修合同及收款收据系原件，对真实性予以认定，微信转账记录可以反映支付的是装修费用，且与合同相符，对真实性予以认定。 证7.劳动合同二份、转账记录一份、代理房屋出租合同一份，拟证明原告支出两名员工工资9200元/月的事实。被告对该组证据有异议，认为每月工作四天不合理，日期不符，转账记录也不能证明是工资，代理房屋出租合同也与本案无关联性。本院认为，该组证据不能反映与本案的关联性，不予认定。 证8.关店通知一份，拟证明案外人欧尚超市通知原告闭店导致店铺无法经营的事实。被告对该份证据无异议。本院对该份证据予以认定。 证9.微信聊天记录一份，拟证明二原告向被告发出解除租赁通知书的事实。被告对该份证据的真实性无异议，但认为双方并非租赁合同关系，不存在解除租赁合同的情形，且原告应查看群聊记录。本院对该份证据的真实性予以认定。 证10.租赁合同一份，拟证明被告无权转租。被告对该份合同的真实性无异议，认为被告认可不能转租所以双方是合作经营关系，被告是该份合同承租人的法定代表人。本院对该份证据的真实性予以认定。 被告关孝通为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告汪敏、姜瑜质证，本院现作如下认证： 证10.微信群聊记录一份，拟证明2020年3月起被告就积极协助原告承租原租赁位置店面。原告对该份证据的真实性无异议，认为被告当时提出时，店面已经被欧尚超市封闭，无法使用，原告无法相信被告对未来事实的承诺，被告没有转租权。本院对该份证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 2019年11月16日，被告关孝通担任法定代表人的宁波江东达茂阿餐饮管理有限公司（以下简称达茂阿公司）与宁波欧尚超市有限公司（以下简称欧尚超市）签订《租赁协议》一份，约定达茂阿公司向欧尚超市租赁宁波欧尚丽园店编号为684-1001号的店铺，面积99平方米，用以经营达茂阿品牌，业态为餐厅，租赁期限为2019年11月17日至2022年12月31日，双方约定达茂阿公司不得转让案涉协议项下权利义务。被告关孝通自述租金已付至2020年2月底。 2019年7月1日，原告汪敏与王洋洋（系原告姜瑜丈夫）签订合作经营协议，约定双方共同经营蛋糕烘焙店，各投入50%资金。2019年7月23日，原告姜瑜、汪敏作为顶让方，案外人季延磊作为转让方共同签订协议一份，约定季延磊将宁波市海曙区恒星商业中心欧尚超市ＮＢＬＹ-1001商铺（原为烫捞季）转让给二原告使用，建筑面积35平方米，季延磊原租赁合同租期至2019年11月20日，年租金42000元，二原告代替季延磊向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，二原告为此支付季延磊转让费40000元。二原告又与被告关孝通签订《商铺联营合作合同》一份，约定被告将位于宁波市海曙区××广场××楼××商铺××原告合作经营美食餐饮项目使用，商铺建筑面积35平方米，合作期限自2019年11月20日至2021年11月19日；被告负责提供店铺作为双方合作经营使用，被告不承担经营中相关法律责任，二原告每半年支付被告经营收益27000元（每月4500元，包括商铺使用的租金及管理费，不包括水电费）；二原告向被告支付违约金10000元，如果二原告违约不退还，如果被告违约则退还10000元并赔偿10000元，待合同期满后二原告付清本应缴纳的水电费、税费后，被告应将全额退还。合同签订后，二原告向被告支付租金27000元和押金10000元。 2019年7月26日，原告汪敏及王洋洋（乙方）与宁波海曙港记烘焙店（甲方，签约人张威威）签订《合作协议》一份，约定甲方授权乙方在宁波市海曙区开设“弄堂港记”品牌合作店，具体地址是海曙恒一（即案涉店铺）经营面积约35平方米，期限自2019年8月15日至2021年8月14日共计2年，并约定非经甲方书面同意，乙方无权变更特许经营店的营业所在地，在授权期限内，若租约终止致该店无法于该地继续营运，乙方应于该租约终止前一个月另觅甲方认可的地点让该店继续营运，乙方支付甲方加盟费38000元，合同届满、终止或解除时，甲方无需退还。 二原告租赁了案涉店铺后，即进行了装修，支付装修费30000元，并于2019年9月开始营业。因防控××疫情需要，宁波海曙恒一广场于2020年2月3日闭店至2020年3月1日，期间二原告店铺无法经营。2020年3月6日，欧尚超市丽园店发布通知，称因欧尚中国商业布局调整，决定于2020年3月10日关闭欧尚宁波丽园店。之后因案涉店铺所在区域被封闭，二原告无法继续经营。2020年4月3日，原告微信通知被告称因自2020年3月10日起无法营业，通知被告解除双方的租赁合同。2020年6月19日，张威威通知原告因其未按合同约定在闭店后规定时间内另寻到店址，剩余合同期终止，不可再使用。 本院认为，本案的争议焦点为：一、二原告与被告之间的合同性质，以及是否符合解除条件；二、二原告主张返还的费用及各项损失是否成立。 关于争议焦点一，二原告与被告之间签订的合同虽然名为“商铺联营合作合同”，但纵观合同约定的双方权利义务内容，被告的义务为提供案涉商铺供二原告经营使用，二原告的义务为支付固定金额的费用给被告，水电费亦由二原告自行承担，被告不参与经营管理，也不承担经营风险和其他相关法律责任，而且二原告支付给被告费用时亦备注“租金”。因此，二原告与被告之间符合租赁合同的性质，双方之间为租赁合同关系。被告使用案涉商铺的权利来源于其担任法定代表人的达茂阿公司与欧尚超市签订的《租赁协议》，虽然本案系因欧尚超市通知闭店导致案涉商铺自2020年3月10日起无法经营使用，但被告作为出租人具有保证承租人在租赁期间内正常使用租赁物的义务。被告无法按约提供租赁物构成违约，因被告违约导致二原告与被告之间的合同目的无法实现，二原告有权解除合同，本院对二原告解除合同的诉请予以支持。二原告在2020年4月3日通过微信通知被告解除合同，故该合同在被告收到通知之日起解除。 关于争议焦点二，合同解除之后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，予以恢复原状、采取其他补救措施等。二原告已支付被告2019年11月20日至2020年5月19日的租金27000元，二原告在2020年3月10日至5月19日期间无法使用店铺，被告应返还二原告该期间的租金10500元，对二原告该项诉请本院予以支持。对于押金10000元，审理中被告主张二原告尚有未结清的水电费，但未提供确实的证据证明水电费具体金额，二原告认可扣除水电费800元，本院予以确认，故被告应返还二原告押金9200元。对上述两项返还费用的利息损失，本院从合同解除之日开始计算。 关于二原告主张的疫情期间无法使用商铺造成的租金损失，本院认为，因疫情防控需要，案涉商铺在2020年2月3日至3月1日期间处于无法经营状态，必然导致二原告没有营业收入，若按案涉合同支付租金对其明显不公平，但同时这亦属于经营过程中会面临的潜在商业风险，若对该部分租金全额由被告承担亦存在不公平。综合考虑双方的租赁期限、受疫情影响的停业期限、合同提前解除等因素，本院酌情确定对上述期间的租金按一个月计算由双方各承担50%，即由被告承担2250元。 关于二原告主张的品牌授权使用费损失26917元，本院认为，二原告与案外人宁波海曙港记烘焙店的《合作协议》约定如果其租约终止则应在一个月内另觅地点，且无论合同是否提前解除其加盟费均不予退还。该约定系二原告在签订《合作协议》时就应当知晓的商业风险，而其与被告签订合同时并未向被告披露该内容，二原告在一个月内未找到合适的替代店铺，相应损失应由其自身承担，故对该项诉请本院不予支持。 关于二原告主张的装修损失，被告认可原告装修前其配合原告至欧尚超市办理相关手续，故二原告的装修已经过被告同意。现因被告原因导致合同提前解除，故二原告有权要求被告赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值。审理中，双方确认在欧尚超市通知闭店后，案涉店铺所在区域被封闭，装饰装修已被全部破坏，无法对残值进行评估。对二原告的装饰装修损失结合装修实际使用时间、剩余租赁期限等予以计算。因原告从案外人季延磊处受让店铺后即开始装修，故前期使用过程中已经产生装修价值的减损，对原告而言其装修总使用期限为28个月左右，合同解除时已使用8个月左右，剩余租赁期限20个月左右，故对装修残值计算为21429元（30000元÷28×20）。 关于二原告主张的店铺转让费，本院认为，二原告与案外人季延磊签订案涉店铺的转让协议时，明确知晓季延磊的租赁期限至2019年11月20日，二原告在知晓季延磊的租期、租金等各项内容基础上，自愿支付季延磊店铺转让费40000元，该款与被告并无关联。二原告要求被告赔偿该费用，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于二原告主张的经营损失，本院认为，因被告违约导致合同提前解除，二原告存在一定的经营损失，但二原告在合同解除后未再使用案涉店铺，其主张的房租损失缺乏依据，员工工资损失及搬迁费亦缺乏确切的证据证实。根据原、被告之间合同约定，如被告违约，在退还原告10000元的基础上另需赔偿10000元，故本院根据本案实际情况酌情确定被告赔偿二原告经营损失10000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告汪敏、姜瑜与被告关孝通签订的《商铺联营合作合同》于2020年4月3日解除； 二、被告关孝通应返还原告汪敏、姜瑜租金10500元、押金9200元，并支付自2020年4月3日起以19700元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息损失； 三、被告关孝通应支付原告汪敏、姜瑜租金损失2250元； 四、被告关孝通应支付原告汪敏、姜瑜装修损失21429元； 五、被告关孝通应支付原告汪敏、姜瑜经营损失10000元； 上述二至五项，被告关孝通在本判决生效之日起七日内一次性履行完毕； 六、驳回原告汪敏、姜瑜的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3500元，减半收取计1750元，由原告汪敏、姜瑜负担1183元，由被告关孝通负担567元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  俞 洁 二〇二〇年十一月三十日 代书记员  吴益梅 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。