广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19147号上诉人：（原审原告、反诉被告）：广州市番禺美心房地产有限公司。住所地广州市番禺区大龙街石岗东村。法定代表人：张锦锡，董事长。委托诉讼代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文列，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被上诉人：（原审被告、反诉原告）：彭兰萍，女，1968年8月14日出生，汉族，户籍住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘依强，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：范丽红，广东期待律师事务所实习人员。上诉人广州市番禺美心房地产有限公司（以下简称美心房地产公司）因与被上诉人彭兰萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。美心房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除美心房地产公司与彭兰萍签订的《番禺市房地产买卖契约》；2.一审、二审案件受理费由彭兰萍承担。事实与理由：首先，一审判决遗漏认定本案的代理情况，案外人张某为协助彭兰萍落户广州市，请求美心房地产公司与其签订房屋买卖合同，张某是彭兰萍的有权代理人，其已于2002年1月30日代彭兰萍签订《协议》并提供购房情况说明解除涉案合同，因此，涉案买卖合同已于2002年1月30日协议解除。第二，本案的实际目的既然原本就是使彭兰萍落户广州，上述目的达成后，美心房地产公司与彭兰萍没有实际履行行为以及涉案301房的实际使用情况均表明双方内心已确信买卖合同以及协议解除。本案中张某的作用和地位在一审阶段未予查明认定，因此美心房地产公司申请张某作为本案第三人。签订涉案买卖合同时彭兰萍是从未出现过，即彭兰萍在本案所涉两份买卖合同上的签名与一审程序中的诉讼材料签名肉眼可见是不一致的，从该事实可推断彭兰萍并未实际签署涉案两份买卖合同，一审未查明上述事实。因此有必要追加张某作为本案第三人。美心房地产公司确认第一份房屋买卖临时合同即1998年3月18日签的那份合同是由张某代签的，至于房地产买卖契约是否由张某代签，美心房地产公司不确定，但肉眼可见非彭兰萍本人签订。第三，一审法院认为本案情形属于合同法第九十四条第三款规定情形，属于法律适用错误，本案彭兰萍的违约情形应属于合同法第九十四条第二、四款规定的情形。即使双方签订合同处于真实的交易目的，但彭兰萍二十年来不支付房款，不主张交房，已经以自己的行为表明不履行主要义务。因已签订涉案合同，进行了备案登记，导致涉案房屋既不能交付给彭兰萍，也无法另卖第三方，美心房地产公司不能收回房款，无法实现合同目的。第四，现涉案房屋房价约为2万元/平方米，总房价为140万元左右，差价损失约130万元，如合同继续履行，彭兰萍因为自己的违约行为而获利，美心房地产公司因善意受损，有违公平。综上，请求法院支持美心房地产公司的上诉请求。二审庭询中，美心房地产公司变更其第一项上诉请求为：确认双方签订的《番禺市房地产买卖契约》已于2002年1月30日解除。彭兰萍二审答辩：不同意美心房地产公司的上诉请求，同意一审判决的处理。首先，彭兰萍明确反对美心房地产公司在二审期间当庭变更上诉请求，根据民诉法的规定，美心房地产公司的行为不符合法律规定。第二，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应得到维持。第三，就美心房地产公司在上诉之中所辩称的为落户而虚假签订合同以及彭兰萍委托第三方签订合同协议的说法没有根据，与事实不符。第四，就本案所涉法律适用问题，最高院关于商品房买卖合同的相关司法解释已有明确规定，对于合同解除的法定期限是有明文规定的，该期限是除斥期间，美心房地产公司辩称不受时间限制的说法是不符合法律规定的。因此美心房地产公司原有的诉请没有任何根据，其当庭要求变更诉请的主张不符合民诉法的规定，请求法院驳回美心房地产公司的请求。美心房地产公司于2019年2月22日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除美心房地产公司与彭兰萍签订的《番禺市房地产买卖契约》（编号：0024457），彭兰萍向美心房地产公司支付违约金73425元（100061.08*0.0001*7338天，自合同约定付款之日起暂计至起诉之日止）；2.判令美心房地产公司承担本案的诉讼费。彭兰萍向一审法院提出反诉请求：1.判令彭兰萍继续履行其与美心房地产公司于1998年2月26日签订的《番禺市房地产买卖契约》（编号：0024457）；2.判令美心房地产公司协助彭兰萍办理位于广州市番禺区XXX301房的不动产权登记手续；3.判令本案的全部诉讼费用由美心房地产公司负担。一审法院经审理查明：1998年3月9日，美心房地产公司（甲方）与彭兰萍（乙方）签订《房屋买卖临时合同》，约定：顾客认购住宅、商铺，首先以交付订金形式认购并签订这份临时合同，每订购一个单位先交纳订金：商铺10000元，住宅5000元，订期为十五天，到期时需与本公司签订《房屋买卖合同》，交付购房款。若订购期超过仍未履行者，作违约论处，其已付订金不论任何原因作违约补偿金，概不退回，所订购之单位，本公司有权另行发售。甲乙双方议定的该住宅成交价为人民币100061.08元，水电增容费为人民币6865.95元，交楼费用为人民币2480.00元，合计人民币109407.03元。甲方已收到乙方认购订金人民币5000元。金额为人民币109407.03元，必须在1998年3月24日前交齐给甲方（如有过期作违约处理）。1998年3月10日彭兰萍通过银行存单方式向美心房地产公司交纳订金5000元。1998年12月26日，美心房地产公司（甲方）与彭兰萍（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将座落在番禺市XXX301号的房地产出售给乙方，房屋建筑面积71.69平方米，成交价格为100061.08元。乙方于1998年12月26日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于1998年12月26日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房地产交付使用后，乙方凭此契约及购买房地产专用发票到市房地产管理部门办理产权登记领证。乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起，三十日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之0.1的滞纳金。1998年12月29日，番禺市房地产交易所出具《房地产买卖登记确认书》：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，经审定番禺美心房地产有限公司美心花园公司与彭兰萍共壹人所签订的《房地产买卖契约》，符合房地产买卖规定，予以登记。”2002年1月30日，美心房地产公司（甲方）与张维权（乙方）签订《协议》，约定：“乙方于1998年3月8日向甲方预付订金人民币：5000元，向甲方认购XXX301号，但由于双方签订临时合同后，乙方未付购房余下款项。为此，根据《房屋买卖临时合同》第五条规定，甲方收回房屋所有权，已付人民币：5000元订金作违约补偿金，乙方无权追讨。”其后，彭兰萍至今未向美心房地产公司支付剩余购房款。一审法院认为：美心房地产公司与彭兰萍双方签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效，双方当事人均应按约定履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“……出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方签订的《房地产买卖契约》第二条约定，彭兰萍应于1998年12月26日前向美心房地产公司一次性付清购房款100061.08元，而彭兰萍未能按时缴纳，美心房地产公司有权解除合同。由于在彭兰萍逾期支付购房款后，并未催告美心房地产公司行使合同解除权，故美心房地产公司应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，但美心房地产公司并未提交证据证实其在该段期间内向彭兰萍发出了解除合同的通知，应由美心房地产公司承担举证不能的法律后果。美心房地产公司最终于2019年2月22日才以彭兰萍逾期付款为由起诉要求解除合同，已经超过了法定的除斥期间，合同的解除权已消灭，故一审法院对美心房地产公司要求解除合同的主张不予支持。关于滞纳金，由于彭兰萍逾期支付购房款，根据《房地产买卖契约》第五条的约定，应按房产价款日千分之0.1的标准支付滞纳金，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”为此，滞纳金应从2016年2月23日起开始计算至起诉之日止，合计为10956.69元。关于彭兰萍要求美心房地产公司协助办理案涉房屋的不动产权登记手续的问题，双方签订《房地产买卖契约》约定由彭兰萍凭购买房地产专用发票等材料办理产权登记领证，而且合同第二条、第三条表达的含义为合同履行有先后顺序，彭兰萍先付清所有合同价款，美心房地产公司才履行交房义务。美心房地产公司在未收到彭兰萍支付的全部价款之前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行协助过户登记的义务。为此，一审法院对彭兰萍要求美心房地产公司协助办理案涉房屋的不动产权登记手续的主张，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，于2020年7月17日作出判决如下：一、美心房地产公司与彭兰萍于1998年2月26日签订的《番禺市房地产买卖契约》（编号：0024457）继续履行；二、彭兰萍在本判决发生法律效力之日起十日内向美心房地产公司支付滞纳金10956.69元；三、驳回美心房地产公司的其余诉讼请求；四、驳回彭兰萍的其余诉讼请求。本案受理费1151元，反诉费1151元，合计2302元，由彭兰萍负担74元，由美心房地产公司负担2228元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，美心房地产公司提交了以下证据：1.《购房情况说明》，内容为：“兹有彭兰萍于1998年3月9日向番禺美心房地产认购了XXX301号，面积70.29㎡，当时暂付人民币伍仟元订金，以后一直就没有付款，当时购买该房是由我介绍彭兰萍买的，手续是我代办的，由于彭兰萍为了入户，提前办理了房产买卖契约。说明人张某，2002.1.30”。2.《关于使用301房的说明》，内容显示广州市番禺信业房地产发展有限公司说明其为美心房地产公司的母公司，涉案房屋自2011年起至今由该公司提供给员工租赁使用，并简单装修、购置简单家具。3.《关于本人租赁使用301房的说明》两份，内容显示王正春、李树炜陈述分别自2011年3月至2016年5月、2017年11月至2020年1月期间租用涉案房屋，期间的租金及水电费由其本人承担，在应付工资中扣除，并附有说明人的社保记录、工资条及身份证复印件。4.《关于301房及115房相关情况的说明》，内容为广州市创佳物业管理有限公司说明涉案房屋一直由美心房地产公司、广州市番禺信业房地产发展有限公司使用，其公司代为缴纳涉案房屋的水电费，且美心房地产公司、广州市番禺信业房地产发展有限公司曾向其公司报备对涉案房屋进行了装修；115房的原业主为郭予敏，彭兰萍自2007年7月份成为新业主，之后一直居住于该房屋内并向物业公司缴交水电费、物管费等费用，并附有以下证据：301房2014年至2016年部分月份的电费发票，显示用户为广州市番禺信业房地产发展有限公司；115房的《房地产权证》复印件及不动产查册表、彭兰萍的户籍落户及迁移信息、2018年4月至2020年8月期间115房的管理费、公摊电费发票，显示115房的产权人为彭兰萍，发票中的购买人名称为“XXX2-B-115彭兰萍”。经本院组织质证，彭兰萍认为上述证据并非新证据，不予质证；如果法院要求其发表质证意见，其质证意见如下：对证据1的真实性、合法性及关联性不予确认，彭兰萍从未委托、授权过张某代为签订任何协议，涉案的《房屋买卖临时合同》、《房地产买卖契约》均系彭兰萍自行签订，款项由彭兰萍以现金方式支付，与张维权无关；证据2、3、4的真实性、合法性及关联性不予确认，说明人系美心房地产公司的关联公司及员工，与美心房地产公司存在利害关系，不具有证明效力，说明人均未出庭作证，其证言不应采纳；关于装修的内容美心房地产公司的主张与证言内容不一致，且美心房地产公司未提交证据证实其装修的事实，说明美心房地产公司的主张及证言明显虚假；自2002年左右彭兰萍因故离开涉案房屋后至本案诉讼方始发现涉案房屋被他人撬开擅自使用；彭兰萍不清楚第三方物业公司何时接管小区，但在彭兰萍收楼入住时并非该物业公司，而是美心房地产公司设立的物业管理处负责物业管理；对证据5中彭兰萍的房地产权证、查册表、人口信息表、管理费及电费发票的真实性无异议，但关联性有异议，上述资料与本案无关，且彭兰萍之所以重新购置另一套房屋，是因301房留下太多不好的记忆，且美心房地产公司拒绝将购房合同原件给回彭兰萍；美心房地产公司完全可以通过物业公司获取上述材料并与彭兰萍联系、主张权利，但美心房地产公司从未联系彭兰萍或主张过权利。经本院审查，上述证据1及证据2、3、4中所附的在一审判决前已产生的证据不属于二审新证据，本院不予采纳。证据2、3、4的说明人与美心房地产公司存在利害关系，且未出庭作证，本院对该部分证据不予采纳。二审期间，美心房地产公司主张《房屋买卖临时合同》、《房地产买卖契约》中彭兰萍的签名实际由张某代签，订金5000元由张某代付，并申请对签名的真实性进行笔迹鉴定、追加张某为第三人参加诉讼。彭兰萍对此不予确认，认为《房屋买卖临时合同》的签名与《房地产买卖契约》的解除与否没有必然关联，且不同意在二审期间进行笔迹鉴定或追加第三人。另，美心房地产公司二审期间提交律师调查令申请书，申请前往公安部门调取彭兰萍将户籍迁入原番禺市的相关落户档案凭证文件材料及户籍地址变更、居住地址变更等信息及所涉材料。美心房地产公司、彭兰萍确认美心房地产公司在签订合同后未向彭兰萍主张过支付购房款。关于涉案房屋的占有使用情况，美心房地产公司主张自1999年由其公司员工使用，2011年开始由广州市番禺信业房地产发展有限公司作为员工宿舍使用。彭兰萍主张自1998年底、1999年初由彭兰萍使用，彭兰萍随后委托第三方进行装修，直至2002年左右，2002年之后由于其个人原因离开涉案房屋，涉案房屋一直空置，由于涉案房屋对于彭兰萍有不堪回忆的往事，且时间久远，彭兰萍可能自己没有留意或者忘记了，没有再理会涉案房屋的使用情况，也没有向美心房地产公司主张办理过户登记，直至本案诉讼发现房锁被撬，有不明人员使用。为此，彭兰萍在二审期间提交了收据7份，显示自2000年2月至2001年2月期间其支付涉案房屋管理费、水电费、电视费等费用，拟证实其在1999年收楼、装修后入住的情况。经质证，美心房地产公司表示无法确认上述收据的真实性及合法性，对关联性不予确认，认为无法证实彭兰萍收楼的事实。经本院审查，上述收据产生于一审判决之前，不属于二审新证据，本院不予采纳。经本院行使释明权，美心房地产公司表示张某已在协议中明确订金5000元由美心房地产公司没收，故不存在返还的问题，如果法院认为需要返还，同意在本案中一并处理；彭兰萍表示其坚持要求继续履行合同，视最终判决结果再行决定是否提起其他相关权利义务的诉请，不需要就订金返还问题在本案中一并处理。另查，彭兰萍提交的其本人的身份证复印件记载住址为广州市番禺区市莲路石岗东村段73号五座六梯301房，身份证有效期自2005年3月18日至2025年3月18日。二审中，经本院组织调解，美心房地产公司与彭兰萍无法协商一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.美心房地产公司与彭兰萍是否存在真实有效的房屋买卖合同关系；2.美心房地产公司与彭兰萍签订的《房地产买卖契约》是否已解除或应当解除。关于美心房地产公司与彭兰萍是否存在真实有效的房屋买卖合同关系的问题。美心房地产公司主张签订《房地产买卖契约》的目的是为彭兰萍办理广州入户，但美心房地产公司提交的现有证据无法证实其主张，且即使购房的目的是为了入户，也不能以此推翻购房的事实，故本院对美心房地产公司的律师调查令申请书不予准许，本院对美心房地产公司的该主张不予采纳。现有证据显示美心房地产公司与彭兰萍签订了《房屋买卖临时合同》及《房地产买卖契约》，且彭兰萍已支付了5000元的购房订金，可以认定美心房地产公司与彭兰萍之间的房屋买卖合同关系已成立并生效，至于《房屋买卖临时合同》、《房地产买卖契约》是否由案外人张某代签，属于彭兰萍与案外人张某之间的法律关系，不影响本案房屋买卖合同相对方的认定。关于美心房地产公司与彭兰萍签订的《房地产买卖契约》是否已解除或应当解除的问题。美心房地产公司主张案外人张某已于2002年1月30日签订《协议》解除房屋买卖合同关系，并主张《房屋买卖临时合同》、《房地产买卖契约》中彭兰萍的签名实际由张某代签，订金由张某代付，张某作为彭兰萍的男朋友有权代理彭兰萍解除合同。对于美心房地产公司的上述主张彭兰萍不予确认，美心房地产公司应对此承担相应的举证责任。关于彭兰萍与张某的身份关系，美心房地产公司未提交证据证实，本院不予采纳。至于张某是否有权代理彭兰萍解除合同，即使张某出具的《购房情况说明》真实，张某在该情况说明中仅表示涉案房屋的购房手续由其代彭兰萍办理，并未主张其为涉案房屋的购房人，且即使《房屋买卖临时合同》《房地产买卖契约》由张维权代为签署，合同的购买方仍为彭兰萍，美心房地产公司亦出具收据确认收到彭兰萍支付的订金，故并不能当然因张某代签合同认定张某有权代理彭兰萍解除合同。因此，美心房地产公司主张其与彭兰萍之间的房屋买卖合同已于2002年1月30日解除缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对于美心房地产公司二审提交的笔迹鉴定申请及追加第三人申请，由于并不影响本案主要事实的认定，故本院对其上述申请不予采纳。本案中，《房屋买卖临时合同》于1998年3月9日签订，订金5000元于1998年3月10日支付，《房地产买卖契约》于1998年12月26日签订，并于1998年12月29日备案登记，但此后彭兰萍未支付剩余购房款，亦无证据证实美心房地产公司曾向彭兰萍主张过要求支付购房款；美心房地产公司未协助彭兰萍办理产权过户登记手续，亦无证据证实彭兰萍曾向美心房地产公司主张过要求协助办理过户手续，特别是彭兰萍自认其在2002年左右搬离涉案房屋后，直至本案诉讼前长达约17年的时间内未关注过房屋的使用情况，现涉案房屋并非由彭兰萍占有使用。上述事实可表明美心房地产公司及彭兰萍均无积极行使合同权利、履行合同义务的意思表示，对于合同的履行均持消极态度，故双方对于合同未能依约履行均有过错。至本案一审起诉时，合同约定的购房款的付款期限已逾期约20年，已无法按原合同条款继续履行，且涉案房屋的价值已发生巨大变化，如按原合同约定继续履行，对美心房地产公司明显不公平，故需双方重新协商确定合同内容方可具备继续履行的基础。现双方无法就继续履行的内容协商一致，不具备继续履行的基础，美心房地产公司要求解除双方签订的《房地产买卖契约》合理合法，本院予以支持。一审判决《房地产买卖契约》继续履行并由彭兰萍向美心房地产公司支付滞纳金10956.69元，处理不当，本院予以纠正。一审判决驳回了美心房地产公司有关违约金的诉请，美心房地产公司未就违约金部分提出上诉，本院二审对此不予审理。由于彭兰萍二审期间明确表示不需要就订金5000元的返还问题在本案中一并处理，故彭兰萍可另案主张权利。综上所述，美心房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初3092号民事判决；二、解除广州市番禺美心房地产有限公司与彭兰萍于1998年2月26日签订的《番禺市房地产买卖契约》（编号：0024457）；三、驳回广州市番禺美心房地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回彭兰萍的全部反诉请求。一审案件受理费1151元，由广州市番禺美心房地产有限公司负担；反诉费1151元，由彭兰萍负担。二审案件受理费2301元，由广州市番禺美心房地产有限公司、彭兰萍各负担1150.5元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十一月十九日法官助理熊盈颖林臻灏