济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)鲁0102民初10318号 原告：王翠姿，女，1975年10月27日出生，汉族，住济南市，身份号码。 委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。 被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张海，总经理。 委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。 原告王翠姿与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王翠姿的委托诉讼代理人潘园园，被告才高公司的委托诉讼代理人陶小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王翠姿向本院提出诉讼请求：1.才高公司支付王翠姿逾期交房违约金56503.94元（以1054178元为基数，自2015年1月1日起至2016年6月20日止，按日万分之一标准计算）；2.才高公司支付王翠姿逾期办证违约金45856.74元（以1054178元为基数，自2018年6月21日起至2019年8月30日止，按日万分之一标准计算）；3.本案律师费8000元由才高公司承担；4.本案诉讼费用由才高公司承担。 事实与理由：2014年5月22日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份，合同约定由原告作为买受人购买被告开发的鑫源山庄三区5号楼某号房屋及5号楼2-212号储藏室，房屋价款为1005306元，储藏室价款为48872元，合计1054178元；被告应于2014年12月31日前将该房屋及储藏室交付给王翠姿使用，如逾期未交付的，则应自逾期之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；另，被告应于交付使用后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自逾期之日起至实际备案之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已履行了全部付款义务。被告于2016年6月20日才将案涉房屋交付给原告，根据合同约定，被告逾期交房时间长达536天，被告理应向原告支付逾期交房违约金共计56503.94元。另，被告亦未能在房屋及储藏室交付使用后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，截止至2019年8月30日备案时，逾期时间达435天，根据合同约定，被告理应向原告支付逾期办证违约金共计45856.74元。另外，《补充协议》第十三条明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。综上，被告的行为已构成违约， 才高公司辩称，一、本案系答辩人与被答辩人之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，根据法律法规的相关规定，本案不属于人民法院的主管范围，应依法驳回原告之起诉。二、根据双方签署的《济南市商品房买卖合同》及相关补充协议的约定，被答辩人应当在合同签署之日交付全部的购房款，否则出卖人有权解除合同并且不承担任何违约责任。三、被答辩人主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。四、被答辩人主张逾期交房违约责任的诉讼请求已经超过诉讼时效。五、被答辩人主张逾期办证违约责任的诉讼请求，没有任何的合同依据。六、被答辩人主张律师费8000元的诉讼请求，没有任何的事实和法律依据，且律师费金额过高。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月22日，王翠姿（买受人）与才高公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定王翠姿购买位于济南市历下区鑫源山庄小区3号楼2单元1302室（3区5号楼2单元1302号）房屋及地下室，房屋价款为1005306元，地下室价款为48872元。 第八条约定：才高公司应当在2014年12月31日前将取得开发项目《综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付给王翠姿使用,王翠姿未能按合同约定或才高公司通知的时间付清购房款及其他应交款项造成不能如期交房的，才高公司可据实予以延期。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。 才高公司为王翠姿出具收据二份，载明住宅1006819.2元、地下室49111.2元。王翠姿已交清全部房款。 2016年4月20日，才高公司交付涉案房屋。 2019年8月2日，才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记材料。 《补充协议》第五条第三款约定，对于买卖合同第十五条“取得”的理解：此处的“取得”是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书。关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。 王翠姿与山东舜通律师事务所签订委托代理合同，律师费8000元。 本院认为，王翠姿与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定以王翠姿结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了王翠姿的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。 才高公司应当在房屋交付后的730日内将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司于2016年4月20日将涉案房屋交付王翠姿，应在2018年4月20日之前将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司直至2019年8月2日才提交相关材料。才高公司构成违约。因此，王翠姿有权要求才高公司支付违约金。本院认为才高公司承担违约责任的截止日期为2019年8月2日。才高公司辩称王翠姿所主张的违约金已超过诉讼时效，本院认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。王翠姿于2020年8月12日向本院提交起诉状主张才高公司支付违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的新规定，王翠姿主张的2015年1月1日至2016年6月20日的逾期交房违约金，已超过三年诉讼时效，本院不予支持。另，王翠姿主张自2018年6月21日开始计算逾期办证违约金，未过诉讼时效，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，王翠姿有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。 王翠姿主张律师费8000元，并提供委托代理合同、律师费发票予以佐证，本院认为本案事实清楚，双方权利义务关系明确，故根据公平原则和诚实信用原则，参照同类案件，本院酌情支持律师费5000元。 综上，违约金数额，以1054178元为基数，自2018年6月21日至2019年8月2日止，共计407天，按照日万分之一计算，违约金共计42905.04元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王翠姿逾期办证违约金42905.04元； 二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王翠姿律师费5000元； 三、驳回原告王翠姿的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2508元，减半收取1254元，由原告王翠姿负担710元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担544元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  姚文辉 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  姚目远