辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初15371号原告：胡长胜，男，1969年12月17日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王晓燕，系夫妻关系。被告：张浩，男，1990年9月28日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。原告胡长胜与被告张浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡长胜委托诉讼代理人王晓燕、被告张浩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡长胜向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除与被告签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告腾出沈阳市东陵区天坛一街27号1-18-5的房屋并将房屋恢复原状；3、请求法院判令被告支付占有使用房屋期间的费用1700元（暂计算至2020年10月9日，自2020年10月10日起至实际腾出房屋之日止，按照租金1700/月元计算）；4、请求法院判令被告支付逾期交租的违约金1020元（暂计算至2020年9月21日，自2020年9月22日起至实际腾出之日止，按照合同第7.4条约定计算）；5、请求法院判令被告支付2020年7月13日至2020年9月2日原告为其垫付的电费376元；6、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2020年3月5日，原告与被告及第三人沈阳市沈河区御府房产信息服务站签订租赁合同一份，合同约定原告将东陵区天坛一街27号1-18-5的房屋出租给被告，租期一年（2020年3月10日至2021年3月9日），每月租金1700元，每6个月支付一次房租。根据合同第6.4条约定乙方逾期七日未支付房屋租金的，甲方有权解除合同；合同第7.4条约定，乙方未经甲方许可逾期支付房屋租金的，每逾期一日，应向甲方支付月租金的5%作为违约金。签订合同后，被告向原告支付了6个月的租金，至2020年9月9日六个月的租期已经届满，而被告迟迟未支付后6个月的租金。现原告多次向被告催要房屋租金并通知被告如不交付租金请尽快搬离，但被告以种种理由拒绝支付房屋租金，并拒绝搬离房屋还更换了房屋的门锁。原告无奈诉至法院，望判如所请。被告张浩辩称，房屋有隐患，刻意隐瞒有漏水现象，多次与原告沟通原告以种种原因不予维修，让物业维修，房屋提前一个月交后半年房租，但因房子出现问题未维修，给被告造成阴影，原告不与被告沟通，让与中介沟通，但中介不接电话和微信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月5日原、被告与案外人沈阳市沈河区御府房产信息服务站签订《房屋租赁合同》一份，原告胡长胜作为“甲方（出租方）”，被告张浩作为“乙方（承租方）”，案外人沈阳市沈河区御府房产信息服务站作为“丙方（居间方）”，合同约定：原告胡长胜将自己所有的位于沈阳市沈河区房屋出租给被告张浩使用，租期一年（自2020年3月10日至2021年3月9日），每月租金为人民币1700元。交租周期，每6个月支付一次，首次支付应于本合同签订当日，此后应提前三十日支付下一期房屋租金。乙方入住后的水、电、煤气、电话、有线、宽带、卫生等费用由乙方承担；采暖费、物业费、电梯费由甲方承担。甲方逾期七日未交房的，乙方逾期七日未支付房屋租金的均可单方解除合同。乙方违约导致合同解除的，应结清陈欠，若有剩余款项甲方无需返还，另须赔偿甲方一个月的房屋租金。乙方结清陈欠后，甲方将扣除违约金后的剩余租金及押金返还乙方。乙方未经甲方许可逾期支付房屋租金的，每逾期一日，应向甲方支付租金的5%作为违约金，乙方未经甲方许可逾期支付房屋租金七日以上的，甲方有权单独解除合同，收回房屋且按合同约定承担违约责任。原告胡长胜在“甲方”处签名按手印，被告张浩在“乙方”处签字按手印。合同签订后，被告向原告缴纳半年的租金10200元。庭审中，被告张浩自认自2020年9月10日未继续缴纳租金，并于2020年10月30日将钥匙邮寄给原告，原告于2020年11月1日收到钥匙及电梯卡。现被告张浩已经腾空承租房屋，但未交付其承租期间已经使用的部分水、电、煤气费用。同时，原、被告均确认被告张浩欠缴水费85.32元、电费558.97元、煤气费170.71元，共计815元。被告张浩在原告处留有一个月的房屋押金1700元。现原、被告因租金问题产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，原、被告于2020年3月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，依法成立合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告胡长胜与被告张浩之间形成了租赁合同关系，各方均应按照约定履行合同义务。合同签订后，原告已按约定交付了案涉房屋，被告仅缴纳了半年的房屋租金，对应的期限自2020年3月10日至2020年9月9日。现被告于2020年10月30日将钥匙邮寄给原告，但拖欠自2020年9月10日起的租金，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。因被告已经通过自身实际行动明确表示拒绝继续履行合同义务，根据合同法的相关规定，合同继续行已经没有实际意义。故，对于原告主张解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告腾空案涉房屋并恢复原状的诉讼请求。因被告已经将案涉房屋实际腾空，并将钥匙邮寄至原告，原告已经实际收回案涉房屋。故，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告给付占有使用房屋期间的费用。因原告于2020年11月1日收到被告邮寄的钥匙及电梯卡，被告应给付自2020年9月10日起至2020年11月1日止实际占用房屋期间的租金，金额为2929.59元（1700元/月×1个月+1700元×12个月÷365天×22天）。因被告在原告处留有一个月房租1700元作为押金，而押金的性质系原、被告在解除合同关系时用于结清双方之间的欠款，现原、被告均确认被告张浩欠缴水费、电费、煤气费共计815元，押金应优先用于抵扣上述水、电、煤气费用，剩余金额即885元（1700元-815元）应自被告拖欠的房租中予以扣除。故，本院对于被告尚欠原告房屋占有使用费2044.59元（2929.59元-885元）予以确认。关于原告主张被告支付逾期交租违约金的诉讼请求。原、被告签订的房屋租赁合同第7.4条约定：被告未经原告许可逾期支付房屋租金的，每逾期一日，应向原告支付月租金的5%作为违约金。考虑到被告拖欠原告租金数额较少，且损失仅为被告未支付租金部分的利息损失。故，对于原告主张的违约金应以尚欠租金2044.59元为基数，自被告逾期给付之日即2020年9月10日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算为宜。综上，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下：一、解除原告胡长胜与被告张浩于2020年3月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张浩于本判决生效之日起十日内给付原告胡长胜房屋租金2044.59元；三、被告张浩于本判决生效之日起十日内给付原告胡长胜违约金（以2044.59元为基数，自2020年9月10日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告胡长胜其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 赵 龙二〇二〇年十一月二十三日书记员 孙彧闱