安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2844号 上诉人（原审被告）：宿州万达广场投资有限公司，住所地安徽省宿州市银河二路****，统一社会信用代码91341302095212216W。 法定代表人：于修阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙燎原，男，1995年7月5日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：陈光跃，安徽大泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天兰，安徽大泽律师事务所律师。 原审被告：陈亮，男，1985年9月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人宿州万达广场投资有限公司（以下简称万达广场）因与被上诉人孙燎原、原审被告陈亮商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初9466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万达广场上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙燎原的诉讼请求。事实与理由：一审法院认为发放贷款的原因不能归责于孙燎原商品房仍应按照合同约定期限交付及案涉补充协议第五条约定违反《中华人民共和国合同法》第四十条规定系无效条款错误。1.即使未能按时发放贷款不能归责于孙燎原而系银行的原因，但双方签定的《商品房买卖合同》约定孙燎原应当在30日内付清剩余房款，该约定对孙燎原具有法律约束力，一审法院亦未否定该条款的效力，孙燎原违约在先是事实，其应当承担违约责任。2.不论是按照合同约定还是交易习惯，一手交钱一手交货是买卖合同的常情，双方在补充协议第四条约定：在该房屋交付前，如乙方存在违反本条约定的行为，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所有欠款为止，且甲方不承担逾期交房责任；第五条约定：在乙方付清全部购房款及签署各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约（该条文以黑字体标出）。上述约定既不违反法律规定，亦不违反交易惯例，不存在一审法院认定的免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。3.《商品房买卖合同》约定的交房日期2017年5月31日是孙燎原付清全部放款的交房日期，不是万达广场必须交房的日期。一审认定该交房日期是无条件无任何依据。4.万达广场已经把房屋交付给孙燎原。2018年4月3日孙燎原不足房款，万达广场随即发出入伙通知，孙燎原于2018年6月签署房屋交接单，双方完成房屋交接手续（入伙通知书和房屋交接单均由孙燎原父亲签收），按照案涉补充协议第五条的约定，房屋的交付时间应以万达广场发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，孙燎原对此无异议。万达广场已经完成房屋交接，不存在一审法院认定的房屋未交付的情形。5.孙燎原一审当庭陈述其知道房屋出租给陈亮使用的事实，并称“万达说我房款未付清，万达有权出租房屋。”该陈述符合事实且不违反双方签订的协议。孙燎原在知晓房屋租给陈亮的事实后仍签署房屋交接单，足以证明其认可按房屋现状交付。按照租赁合同约定，在孙燎原付清房款之后，即2018年4月3日之后案涉房屋的租金属于孙燎原。房屋现在正在租赁中，买卖不破租赁，一审判决交付不可能实现。 孙燎原辩称，万达广场上诉理由无事实及法律依据，应予驳回。本案争议焦点是案涉房屋是否按约定实际交付，一审卷宗材料反映该房屋一直未交付，万达广场将孙燎原购买的房屋在应该交付时出租给他人，孙燎原对其购买的房屋无法行使所有人的权利，无法占有、使用、收益。万达广场上诉称孙燎原存在违约无证据证明，其提到应该在付清钱款时交房错误，按照双方的合同约定应该在2017年5月31日前交付房屋。万达广场未按照协议约定履行合同义务，以补充协议的约定认为孙燎原存在违约，该条款加重了孙燎原的责任，免除了其自身的义务，与双方买卖合同第28条第二款约定违背。本案交房时间应该以商品房买卖合同确定的时间为准，万达广场强调房屋已经交付，认为其发出了入伙通知书就视为交付，无法律依据。本案承租人陈亮是从万达广场手中租赁的案涉房屋，与孙燎原无关，万达广场将房屋出租后向孙燎原交房不存在可能性，存在明显违约。一审法院判处的违约金虽然没有弥补孙燎原的损失，但是考虑诉累并未上诉，请维持一审判决。 陈亮未向本院提交述称意见。 孙燎原向一审法院起诉请求：1.判令万达广场立即交付符合商品房买卖合同（预售）约定的房屋；2.判令万达广场承担违约责任，并支付逾期交付房屋违约金暂定74636元（按全部购房款日万分之一的标准，从2017年6月1日起至交付房屋止）；3.判令万达广场、陈亮赔偿孙燎原损失暂定50000元（从2017年6月1日起至交付房屋止）；4.判令陈亮向孙燎原交付占用房屋费用每天274元（从万达广场交付房屋起至执行完毕之日止）；5.全部诉讼费用由万达广场、陈亮承担。 一审法院认定事实：2017年3月13日，孙燎原作为买受人与作为出卖人的万达广场签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该《商品房买卖合同（预售）》已经宿州市房地产管理局办理备案登记。该《商品房买卖合同（预售）》第二条载明：该商品房已由宿州市房地产管理局批准预售，预售许可证号为：2015-195。……第九条载明：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.X；4.X；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……。第十一条载明：交付时间和手续，（一）出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，……。第十二条载明：逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1中方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖然按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……。第二十八条载明：补充协议对本合同中约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”双方签订的补充协议约定“第五条关于房屋交付的补充约定1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。……”另查明，孙燎原于2017年3月13日前支付首付款940997元后，孙燎原与万达广场办理了有关银行按揭付款手续，因万达广场与其合作的银行的原因，至按揭贷款未如期发放，万达广场要求孙燎原追加首付款189000元，银行按揭贷款750000元，银行于2018年4月将按揭贷款发放给万达广场。2018年5月孙燎原要求上房，因万达广场已将孙燎原购买的房屋出租给陈亮使用，致使孙燎原无法使用房屋，故孙燎原诉讼来院，请求处理。另查明：万达广场在2017年6月1日将案涉房屋出租给陈亮使用，租期5年。陈亮向万达广场支付押金5000元、租金50000元。 一审法院认为，孙燎原与万达广场签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，该商品房取得了预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同（预售）》不违反国家有关的法律、法规的强制性规定，《商品房买卖合同（预售）》为有效合同。合同签订后，孙燎原按万达广场的要求支付首付款940997元，并按要求办理了银行按揭贷款手续，后又追加首付款189000元，因万达广场与其合作银行的原因，致银行按揭贷款于2018年4月发放，该按揭贷款未如期发放的原因不能归责于孙燎原，因此，商品房的交付时间仍按合同约定的期限交付。孙燎原与万达广场签订补充协议的第五条，关于交付房屋的补充约定，该条的约定是免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，根据《中华人民共和共国合同法》第四十条规定，该条款应系无效条款。故万达广场应当在2017年5月31日前将约定的商品房交付给孙燎原。孙燎原诉讼请求万达广场立即交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋的主张，予以支持。孙燎原主张的“判令万达广场承担违约责任，并支付逾期交付房屋违约金暂定74636元（按全部购房款日万分之一的标准，从2017年6月1日起至交付房屋止）”的请求，予以支持。孙燎原同时诉讼请求判令万达广场赔偿其损失暂定50000元（从2017年6月1日起至交付房屋止）的主张，因孙燎原与万达广场对违约金的约定足以弥补孙燎原的损失，故孙燎原的该主张，不予支持。万达广场辩称：“孙燎原违约在先，按照约定，孙燎原应当在签订合同后一个月内付清全部购房款，孙燎原一直到2018年4月才补足房款，按照双方约定，未付清房款的按日8‰承担违约责任，我们保留追究孙燎原承担违约责任的权利，孙燎原没有按合同约定交齐房款，万达广场有权不交房并不承担任何责任”的理由不成立。陈亮依据与万达广场签订的租赁合同于2017年6月1日占有案涉的房屋至今，万达广场将案涉房屋出租给陈亮使用，约定租期5年，陈亮按合同约定向万达广场支付押金5000元、租金50000元，依据《中华人民共和国物权法》的有关规定，陈亮占有案涉的房屋是依据与万达广场签订的租赁合同进行的占有，案涉房屋的租赁期未届满，陈亮的占有是有权占有。故孙燎原诉讼请求判令陈亮向其交付占用房屋费用每天274元（从第一被告交付房屋起至执行完毕之日止）的主张，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、万达广场在判决生效后十日内将位于宿州万达广场4区商业裙房2层0253号房交付孙燎原；并承担自2017年6月1日起至房屋交付之日止按照全部购房款的日万分之一的标准计算的逾期交付房屋的违约金；二、驳回孙燎原的其他诉讼请求。案件受理费3240元，减半收取1620元，由万达广场承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。万达广场提供产权证领取表一份，证明2020年3月27日孙燎原将涉案房屋产权证领走，产权证在2018年下来后万达广场就通知他来领取了，说明房屋已经交付。孙燎原发表质证意见为：该证据是复印件，若真实对证明目的有异议，不能证明房屋已经交付，房屋产权属于孙燎原，且领取时间是2020年，不能证明房子已经交付给孙燎原。孙燎原提供微信聊天记录4张及照片4张，证明房屋自其购买时到现在一直存在漏水情况，房屋不具备交付条件。万达广场发表质证意见为：是何人之间的聊天记录显示不出来，该组证据达不到其证明目的，且该证据可以反映孙燎原已经进入该房屋，交付之后孙燎原知道房屋现状，且知道房屋租给陈亮，还让万达广场经理给其修理房屋，证明房屋已经交付使用。对当事人提交的上述证据结合下文进行分析论证。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订的《合同补充协议》第八条第3项约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办单位统一办理，乙方承担代办费用。 本院认为，案已查明孙燎原与万达广场签署的《合同补充协议》第八条第3项约定按揭贷款手续由万达广场代办或其指定的单位代办，孙燎原并不能自己选择办理机构，现因银行按揭贷款未能如期办理，导致孙燎原后续补缴部分首付款后至2018年4月按揭手续才办理完毕。一审认定按揭贷款未能如期办理的原因不在孙燎原一方正确，本院予以确认。 双方在《合同补充协议》第五条关于房屋交付的补充约定以万达广场发放入伙通知书载明交房时间为准，确系加重孙燎原一方责任，免除万达广场一方责任的约定，一审认定其为无效条款正确，本院予以维持。故万达广场本案主张以邮寄入伙通知书形式向孙燎原告知交房事宜且房屋已经交付的上诉意见及理由不成立，本院不予采纳。对于万达广场本案提供的房屋交接单一审庭审中万达广场对该房屋交接单是谁签署的答复为：“不清楚，不是孙燎原签的就是其家人签的。”孙燎原不认可房屋交接单系其所签，万达广场未提供其他有效证据证明该房屋交接单真实存在及其已经向孙燎原实际交付案涉房屋，对其该节主张，本院不予采纳。另，即使孙燎原知道万达广场将案涉房屋租赁给陈亮，因案涉租赁合同是万达广场与陈亮签署，孙燎原并未参与，不能凭此认定万达广场已将案涉房屋交付给孙燎原。综上，万达广场本案提供的证据不能其已经向孙燎原实际交付案涉房屋，一审判决其向孙燎原交付房屋正确，本院予以维持。 孙燎原以按揭贷款的方式购买案涉房屋，孙燎付清购房款的前提应是银行按揭贷款手续如期办理银行发放贷款，现因万达广场指定银行未能如期办理银行按揭事宜导致贷款延迟发放，责任在于万达广场。双方合同约定的交房时间为2017年5月31日，万达广场未按时向孙燎原交付房屋，且延迟交房原因不能归责于孙燎原，孙燎原主张逾期交房违约金合同及法律依据，一审予以支持正确，本院予以维持。 综上所述，万达广场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3240元，由上诉人宿州万达广场投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  赵 路 审判员  朱珊珊 二〇二〇年十一月二十日 法官助理刘敏 书记员张可心 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。