贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14630号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：毕节市七星关区兰苑花园西苑**团A-2704,统一社会信用代码915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，公司执行董事。 委托诉讼代理人:顾菊荣，女，1973年3月30日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人:孙娜，女，1993年5月28日出生，汉族，系公司员工。 被告：岳贵军，男，1984年1月6日出生，汉族，住毕节市七星关区。 原告毕节市新进物业管理有限公司与被告岳贵军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人顾菊荣、孙娜，被告岳贵军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 毕节市新进物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币3791元，欠费明细如下：从2019年3月1日起至2020年7月31日，共17个月的物业服务费；2.此案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是中鼎华城房开选聘的前期物业服务公司，并与中鼎华城房开签订了《物业服务委托合同》，合同约定了物业服务费为每月每平方米1.3元等条款，但因政府要求拆迁安置房减少0.1元，故物业服务业费只收取每月每平方米1.2元。原告购买了“中鼎华城”5-2-7-3、5-2-7-4号房屋，房屋建筑面积为107.64平方米、78.56平方米。被告入住后，物业服务费交至2019年2月，从2019年3月1日起至2020年7月31日，尚欠原告物业服务费共计3791元。原告认为，原告在中鼎华城小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对中鼎华城小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费，履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕，损害了原告的合法权益。为此，特依法起诉，请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告岳贵军辩称，房子不是买的，是拆迁的，还有我们的摊位迟迟不给我们，还要收我们的物业管理费，拆迁的房子是拆迁办赔给我们的，这物业费我们应该交给拆迁办，而不是交给他们。小区环境卫生差、环境差，严重影响了生活和他人健康，通知物业找人打扫，从来没有落实到位，甚至有时候拒接电话。疫情期间没有人，随意让外人车辆进入，严重影响居住的安全隐患，小区随意让他人办喧闹活动，影响居民休息，多次向物业反映这些问题，物业都是置之不理，严重影响后期居住环境。物业置之不理的这些行为违背了交房时的诺言，还每月逼我交物管费，该管的不管，不管的抓住不放，小区规定不让机动车入区，而经常有机动车出入小区，有一次，有一个大叔，手动档的三轮车物业将他拒绝于门之外，随后将机动车进入了小区，家里人去理论，物业发脾气还想动手打人，这严重违背了做人的道德和对居民的不尊重，小区道路措施不完善，车子乱停乱放把交通道路完全堵塞，直接不能走过去。小区公共设施损坏，通知修理人员不见动静，任由继续坏下去，小区环境卫生治安严重影响了居住环境心情，对于物业的置之不理，不管不问，多次沟通无效。还有去年我家买的腊肉三千多块钱被人偷掉，我找谁赔，为什么晚上没有保安人员值班巡逻，我们自己住自己的房子买点煤炭，老人家年纪大了，七十多岁用三轮车拉进来，保安不让人力三轮车进来，为什么外面的车子能开进来，让我们难以理解。老人的年纪大了，也拿不动这么重的东西，让我们真的很不满意，让我们交这个物业管理费，我们感觉没有让我们感到做的安心安全尊重，这种收费我们很难接受，楼梯口都堵死了，都没有人来处理一下。 本院经审理认定事实如下：2015年11月4日，贵州中鼎华城房地产开发有限公司作为甲方与原告毕节市新进物业管理有限公司作为乙方签订《前期物业服务合同》。合同载明：“甲方将中鼎华城委托乙方进行前期物业管理服务，服务期限自合同签订之日算起至业主委员会成立止，合同期满或业主委员会成立，与先聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；收费标准住宅每月每平方米建筑面积1.3元，商业每月每平方米建筑面积2.5元。”合同签订后，原告进住该小区，履行物业合同约定义务，因政府要求拆迁安置房减少0.1元，原告的物业服务费只收取每月每平方米1.2元，被告岳贵军属该小区业主，其所住5-2-7-3号房建筑面积107.64平方米，每月按合同约定应支付原告物业服务费129.168元（1.20元/月/平方米×107.64平方米），其所住5-2-7-4号房建筑面积78.56平方米，每月按合同约定应支付原告物业服务费94.272元（1.20元/月/平方米×78.56平方米）。被告未支付原告2019年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，原告诉来本院请求处理。原告在涉案小区履行物业管理过程中，存在一定问题，如：垃圾未及时清理。 上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、照片、建筑消防设施年检维保记录表、给排水系统运行巡检表、业主基础信息登记表、物业费催收记录等证据，被告提交的照片等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”、《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”原告与贵州中鼎华城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对中鼎华城小区内的业主具有约束力，被告岳贵军已入住该小区接受物业服务，应按约定向原告支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，不应当支付物业服务费，经查，原告物业管理方面的确存在环境卫生脏乱差、管理不到位等问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，鉴于原告在提供物业管理服务过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告对此应承担相应责任，经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告承担15％的责任，被告承担85％的责任。经核算，被告欠原告2019年3月1日至2020年7月31日共17个月的物业服务费为3798.48元（1.2元/平方米×186.2平方米×17月），原告自愿主张被告支付物业服务费3791元，系其对自身权利的处分，本院予以尊重。对原告主张被告支付物业服务费3791元的诉请，本院支持3222.35元（3791元×85％），其余部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告岳贵军于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2019年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费3222.35元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已按简易程序减半收取），由原告毕节市新进物业管理有限公司负担5元，被告岳贵军负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  本清福 二〇二〇年十一月十一日 书记员  路建新