江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3076号上诉人（原审原告）:周业波，男，1970年9月14日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：周丁业，江苏青炜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:宿迁欧泰克实业有限公司，统一社会信用代码91321302551202645B，住所地宿迁市宿城区经济开发区振兴大道东侧、吴宿路北侧。诉讼代表人：赵金斗，宿迁欧泰克实业有限公司破产管理人江苏天帆律师事务所负责人。委托诉讼代理人：高志超，江苏天帆律师事务所律师。上诉人周业波因与被上诉人宿迁欧某实业有限公司（以下简称欧某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2019）苏1302民初10149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周业波上诉称，一、一审法院依据《物权法》第九条规定认定上诉人对案涉房产不享有物权，系适用法律错误。案涉房屋取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，系经过规划的合法建筑，被上诉人享有所有权和处分权，可以进行出售；上诉人在2014年与被上诉人签订案涉房屋买卖合同并占有使用至今，该房屋未能办理产权变更登记手续非因上诉人过错，结合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款第六项规定，案涉房屋不属于破产财产，上诉人享有物权。二、案涉财产如被管理人拍卖，上诉人依法应该获得等值赔偿权。欧某公司破产管理人明知案涉房屋存在争议仍进行拍卖，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十二条规定，上诉人应获得案涉房屋等值赔偿权，且属于破产债务中的共益债务由欧某公司财产随时清偿。请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人负担。被上诉人欧某公司辩称，上诉人并未取得案涉房屋的物权，且案涉房屋与被上诉人其他厂房只能办理一个物权登记，加之案涉房屋已被管理人整体出卖，上诉人无法取得案涉房屋的物权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周业波一审诉讼请求：1.确认周业波与欧某公司之间关于欧某公司大门口北第一间、第二间、第三间、第四间门面房（面积160平方米、总价48万元）所有权转让合同成立有效。2.欧某公司协助周业波履行上述房屋备案并办理产权过户登记手续。3.如果上述房屋被依法拍卖，周业波享有该房产拍卖款的等值赔偿权（约64万元）。4.欧某公司承担本案诉讼费用。事实与理由：周业波与欧某公司于2012年10月16日签订绿化工程承包合同，约定于2013年9月1日前完工。周业波按约定完成工程，并由双方结算工程款48.2万元。欧某公司无法支付工程款，后于2015年5月5日将其大门口北第一间、第二间、第三间、第四间门面房（160平方米）以48万元价格抵偿并交付给周业波。现欧某公司进入破产清算程序，其依法应该继续履行双方之间的买卖合同并在条件成就时履行协助过户的义务。涉案财产不属于欧某公司破产财产，如该房产被依法拍卖，欧某公司管理人在案涉房屋存在争议的情形下，将该房屋拍卖，周业波依法享有房产等值份额的分配权。欧某公司辩称，请求驳回周业波的诉讼请求。1.因案涉房屋并未取得相关建设工程规划许可证，且至今未办理产权登记，另外案涉厂房已整体拍卖给宿迁市城区开发投资有限公司，因此案涉房屋的转让合同系无效合同，亦无法办理产权登记过户手续。2.周业波对欧某公司是否享有债权存疑。根据欧某公司法定代表人朱某亮陈述，厂房的绿化资金均是由其个人支出，而周业波主张的抵房款亦是绿化工程款，两者互相矛盾，且周业波提供的绿化决算书以及合同均是由朱某亮和周业波签订，因此不排除周业波和朱某亮恶意串通，虚构债务。一审法院经审理查明：欧某公司（发包人，甲方）与周业波（承包人，乙方）签订《宿迁市欧某实业有限公司绿化工程施工合同》（以下简称绿化施工合同），约定周业波承包欧某公司绿化工程，工程地点为宿迁市经济开发区振兴路3号，工程合同总价为45万元等，该份合同落款处加盖欧某公司印章及董加峰印章，落款时间为2012年10月16日。双方亦签订《宿迁欧某实业公司绿化（含人工费）决算书》（以下简称决算书），载明审核金额为48.2万元，该决算书落款处加盖欧某公司印章，并有朱某亮签名。欧某公司（转让方，甲方）与周业波（受让方，乙方）签订《门面房所有权转让合同》一份，载明：甲方于2014年8月1日欠乙方工程款48万元（详见附件1：绿化工程合同、实际苗木决算单为准），因无力偿还，经甲乙双方协商，甲方将其名下位于欧某公司大门口北第一间、第二间、第三间、第四间门面房，面积为160平方米，按每平方米约3000元，甲方自愿将门面房所有权转让给乙方以偿还工程款。该合同落款处加盖欧某公司印章并有朱某亮签名，落款时间为2015年5月5日。2016年9月1日，周业波（出租方，甲方）与案外人吴某（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：周业波将上述第二、三、四间门面房（该房屋座落于宿迁市吴宿工业园振兴路3号，西大门左侧）出租给吴某，房屋用途为生产，租期为2016年9月1日至2021年9月1日，共5年，年租金1万元，租金支付方式为5万元以下一次性支付，5万元以上半年支付一次……2018年7月20日，周业波（出租方，甲方）与案外人黄师高（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：周业波将上述第一间门面房（该房屋座落于宿迁市吴宿工业园振兴路3号，西大门左侧）出租给黄师高，房屋用途为经营洗车，租期为2018年7月26日至2022年7月27日，共4年，年租金4600元，租金支付方式为5万元以下一次性支付，5万元以上半年支付一次……另查明：证人胡某到庭陈述2013年曾卖苗木（西湖海棠）给周业波运到欧某公司。证人徐某到庭陈述曾到案涉房屋处给周业波干活，周业波进树苗子（白果树、枇杷树、桂花树），其在后面浇水、拔草、管理，干了大概40多天。证人姚某到庭陈述，2013年7月左右，周业波雇其到宿迁铺路等。还查明：案涉房屋于2011年4月8日取得建设用地规划许可证，亦取得建设工程规划许可证，2013年9月4日取得建筑工程施工许可证。2018年1月25日，宿迁市中级人民法院裁定受理宿迁市建设工程（集团）有限公司（以下简称宿迁建设集团）破产清算一案，并指定宿城法院审理。同日，宿城法院依法指定江苏天帆律师事务所为宿迁建设集团管理人。2018年12月28日，宿城法院裁定受理宿迁建设集团管理人对欧某公司的合并破产清算申请。管理人处理上述两家公司破产清算及重整事务时统一以宿迁建设集团管理人名义行使法定职责。2019年5月13日，宿城法院作出（2018）苏1302破9号之七民事裁定：宣告欧某公司破产。2018年12月12日，在欧某公司与宿迁建设集团合并破产听证中，欧某公司法定代表人赵某到庭陈述：欧某公司的实际控制人就是张某，股东和赵某均由张某安排，工商登记的股东是名义股东，张某安排每个股东做事情，赵某成为欧某公司的法定代表人是在欧某公司建设中。院内的绿化、道路都是赵某和别人建设的，欧某公司和建设集团没有给赵某一分钱。后来张某让赵某做法定代表人，想从里面拿钱，张某给赵某1%的股权。建设的绿化、道路资金都是赵某个人出，也就是几十万块钱。涉案房屋在内的欧某公司房屋于2018年10月31日评估总价为27595400元，于2019年12月11日由欧某公司管理人拍卖,拍卖价格为22076320元。还查明：周业波于2019年5月19日向宿城法院提起诉讼要求确认案涉房屋归其所有。2019年11月20日，宿城法院裁定驳回周业波的起诉。双方一致认可，周业波已就本案诉讼向欧某公司管理人申报债权，欧某公司管理人对于周业波申报的债权并不认可。宿城法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，绿化施工合同、决算书、房屋租赁合同、证人证言等相互印证，能够证实欧某公司欠付周业波工程款并因此达成案涉转让合同。该合同并不违反法律规定，应认定依法成立，合法有效，故周业波上述第一项诉讼请求，于法有据，应予支持。欧某公司辩称周业波与朱某亮可能存在恶意串通、虚构债务，并无充分证据证实，不予采信。关于周业波上述第二项诉讼请求，涉案房屋已经被拍卖，合同已无法履行，即使未拍卖，欧某公司对于案涉房屋并未取得不动产权证，亦无法履行该项请求。同时，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，案涉房屋并未转移登记至周业波名下，周业波对涉案房屋并不享有物权。在欧某公司破产的情况下，周业波基于上述转让合同仅享有一般债权，无权请求继续履行，否则使作为一般债权人的买受人事实上取得了物权，对其他债权人不公，不符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神。故周业波主张，不予支持。关于上述第三项诉讼请求，如上述第二项诉讼请求中所述，周业波请求欧某公司协助过户无法履行，周业波亦无权请求继续履行合同，周业波对欧某公司仅享有一般债权。法院裁定欧某公司破产后，周业波未向欧某公司申请债权，而于2019年5月21日向人民法院提起诉讼要求确认案涉房屋归其所有，周业波请求没有法律依据。欧某公司管理人将案涉房屋处置，并不违反法律规定。在周业波未申报债权的情况下，欧某公司管理人亦未损害其作为一般债权人的利益，故周业波主张没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、欧某公司与周业波签订的《门面房所有权转让合同》（关于宿迁欧某实业有限公司大门口北第一间、第二间、第三间、第四间门面房，面积160平方米，总价48万元）成立有效。二、驳回周业波的其他诉讼请求。案件受理费10200元，由周业波负担。围绕其上诉请求，上诉人周业波二审程序中提供宿城法院于2019年11月20日作出的（2019）苏1302民初4696号民事裁定，该裁定即为周业波2019年5月19日向宿城法院提起诉讼要求确认案涉房屋归其所有，宿城法院作出的处理裁定。周业波提供该裁定拟证明欧某公司管理人在周业波起诉期间，明知案涉房屋存在产权争议而进行拍卖系错误行为。被上诉人欧某公司对该证据质证意见如下：对该证据的真实性无异议，对该证据与本案的关联性不予认可。本院对该证据的认证意见如下：对该证据的真实性和合法性依法予以认定，对该证据与本案的关联性不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.案涉房屋是否应当列入被上诉人欧某公司的破产财产范围；2.在案涉房屋已被欧某公司管理人拍卖的前提下，上诉人是否有权获得该房屋的等值赔偿。关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，《物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条还就物权取得的其他方式作出了特别规定。根据前述规定，不动产物权的取得除了人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，继承或者受遗赠以及因合法建造、拆除房屋等事实行为等法律作出特别规定的方式外，原则上应当经登记方可产生法律效力。本案中，周业波因与欧某公司之间存在合同关系进而对欧某公司享有债权，后因欧某公司未清偿该笔债务，双方协商用案涉房屋冲抵债务并签订书面《门面房所有权转让合同》，该合同系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据该合同，周业波对欧某公司享有要求该公司履行案涉房屋所有权转移登记的请求权。因欧某公司至今尚未将案涉房屋转移登记至周业波名下，根据《物权法》第九条规定，周业波并未取得案涉房屋的所有权。周业波主张，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件若干问题规定》）第七十一条第六项规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。对此，本院认为，《破产案件若干问题规定》系最高人民法院于2002年在《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）和《物权法》施行前制定的司法解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。根据《破产法司法解释（二）》第四十八条“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”的规定，《破产案件若干问题规定》第七十一条与《破产法司法解释（二）》第二条规定不一致的内容，应不再适用。因案涉房屋所有权尚未转移登记至周业波名下的情况下，该房屋仍应属于欧某公司财产。因此，周业波主张案涉房产不属于欧某公司破产财产本院不予支持。关于争议焦点二。上诉人周业波主张在案涉房屋已被欧某公司管理人拍卖的情况下，其对案涉房屋享有等值赔偿权。首先，根据前述分析，周业波并未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋属于欧某公司的破产财产，周业波对案涉房屋仅享有要求欧某公司履行所有权转移登记的合同请求权，该权利本质上属于债权。其次，周业波主张享有等值赔偿权的依据为《破产案件若干问题规定》第七十二条，而《破产案件若干问题规定》第七十二条内容为：“本规定第七十一条第（一）项所列的财产，财产权利人有权取回。前款财产在破产宣告前已经毁损灭失的，财产权利人仅能以直接损失额为限申报债权；在破产宣告后因清算组的责任毁损灭失的，财产权利人有权获得等值赔偿。债务人转让上述财产获利的，财产权利人有权要求债务人等值赔偿。”根据该条规定，其调整的对象为第七十一条第（一）向所列的“债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产”，而本案争议房产并不在上述财产范围之列。因此，周业波主张享有等值赔偿权没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人周业波负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年十一月二十三日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。