河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终249号上诉人（原审被告）：张红杰，男，汉族，1978年11月10日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：史瑞锋，河南鼎维律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭东方，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高爱霞，女，汉族，1964年4月8日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李丹阳，河南大鑫律师事务所律师。原审第三人：洛阳恒创房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区英才路中泰华庭****。法定代表人：李强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王通通，该公司工作人员。原审第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳分行，住，住所地河南省洛阳市西工区中州中路**/div>主要负责人：贺伍有，该行行长。委托诉讼代理人：杨迪，该行工作人员。上诉人张红杰因与被上诉人高爱霞及原审第三人洛阳恒创房地产经纪有限公司（以下简称恒创公司）、中国工商银行股份有限公司洛阳分行（以下简称工商银行洛阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张红杰的委托诉讼代理人史瑞锋、郭东方，被上诉人高爱霞及其委托诉讼代理人李丹阳，原审第三人恒创公司的委托诉讼代理人王通通、工商银行洛阳分行的委托诉讼代理人杨迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红杰上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回高爱霞的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由高爱霞承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审法院仅依据张红杰不予认可的《房屋出售委托协议》复印件认定罗华委托恒创公司出售案涉房屋错误。2.一审法院认定张红杰于2017年5月25日前向高爱霞及恒创公司表明不再履行合同没有证据证明。（二）一审法院没有事实依据，违反合同约定和基本常识认定违约责任并使存在重大过错的恒创公司逃避责任错误。1.依据合同约定和交易习惯，张红杰没有违约。高爱霞及恒创公司没有在2017年5月25日之前向张红杰证明备齐购房款并通知张红杰。张红杰在没有收到购房款且未接到交易通知的情况下有理由相信高爱霞不能正常交易。张红杰在催告恒创公司无果后，在2017年6月份告知恒创公司解除合同。2.高爱霞没有按照约定支付购房款是真正的违约方。恒创公司没有尽到指导和督促义务，存在重大过错。高爱霞辩称，张红杰在将案涉房屋解除抵押后，未按合同约定告知高爱霞及恒创公司，以种种理由拒绝办理过户手续。恒创公司多次通过电话、微信等形式催促张红杰履行合同，但张红杰均拒绝履行。高爱霞按照合同约定先后缴纳了购房定金、保证金等，并不存在违约情形。房屋买卖的商业常识和惯例均是在办理过户登记时支付购房款。张红杰多次向恒创公司表示拒绝办理过户，造成高爱霞无法向张红杰支付全部购房款。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回张红杰的上诉，维持原判。恒创公司述称，双方合同约定2017年5月5日之前备齐房款，2017年5月25日之前办理房屋过户手续。在恒创公司确定过户时间时，张红杰表示其姐购房时出资5万元，不同意继续出售案涉房屋。在此期间，张红杰的爱人罗华也向恒创公司员工高辉咨询合同违约责任。5月25日之前，恒创公司通过电话、微信、短信等方式和张红杰进行联系，张红杰不予回复，故意拖延时间不履行合同，不予配合办理该房屋的过户手续。恒创公司于5月26日向张红杰发告知书，催促张红杰及时办理该房屋过户手续，张红杰不予回复。高爱霞在2017年6月2日给张红杰发律师函并准备提起诉讼。房屋出售委托协议是罗华代张红杰签出售委托协议，罗华和张红杰为夫妻关系，恒创公司已尽到全部职责。工商银行洛阳分行述称，案涉房屋已办理完解押手续，与工商银行洛阳分行无关。高爱霞向一审法院起诉请求：1.判令张红杰继续履行2017年4月9日与高爱霞签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令张红杰立即将洛龙区关林路419号院5幢2-101房（房屋所有权证号：洛房权证市字第**）交付给高爱霞；3.判令张红杰立即办理洛龙区关林路419号院5幢2-101房的解押手续，第三人工商银行洛阳分行予以配合办理解押手续；4.判令张红杰立即将房产过户至高爱霞；5.判令张红杰支付高爱霞违约金8.4万元；6.本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由张红杰承担。一审法院认定事实：2017年2月16日，张红杰的妻子罗华以张红杰名义在恒创公司处签署《房屋出售委托协议》，委托恒创公司进行居间服务，出售张红杰名下的关林路419号院5幢2-101号房屋。2017年4月9日，高爱霞（买方）、张红杰（卖方）、第三人恒创公司（居间方）签订了合同编号为0000325的《房屋买卖（居间）合同》，约定卖方张红杰将自己所有的位于洛龙区关林路419号院5幢2-101号房屋出售给高爱霞；房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行，未结清贷款余额约为200000元，由卖方自己负责还清贷款余额，贷款结清后卖方必须于10日内办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于中介方作为办理产权转移登记手续之用；合同约定房屋实际成交价为840000元，由买方向中介方支付居间服务费12600元、代办过户费1500元；买方于2017年4月9日交付购房定金50000元由卖方委托中介方代为保管；为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房屋并结清所有费用，买卖双方一致同意在签订本合同时从交易总价款中预留10000元于中介方处作为交房保证金，此款项在卖方实际交付房屋当日进行结算；合同约定的房款交付方式为一次性支付，买方于2017年5月5日前备足除定金、保证金之外的全部购房款并于办理房产过户当日支付到卖方指定银行账号，买卖双方约定的产权过户时间为2017年5月25日之前；买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本合同第六条所涉及的违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该合同上落款处由高爱霞、张红杰签字按印，第三人恒创公司加盖合同专用章。合同签订当天，高爱霞向第三人恒创公司支付定金及保证金共计60000元。张红杰称其于2017年4月24日偿还了银行贷款并办理了解押手续。根据高爱霞提交的2017年8月6日查档证明显示：案涉房产登记的所有权人为张红杰，发证时间为2014年11月27日，房产未设置抵押权。张红杰在双方约定的办理产权过户时间即2017年5月25日之前已向高爱霞和恒创公司表明不再履行合同。高爱霞亦未向张红杰支付购房款。本案在审理中因双方争议较大致调解不能。一审法院认为：房屋的产权证书是享有不动产所有权的证明，案涉房屋登记在张红杰个人名下，而且2017年2月16日张红杰的妻子罗华以张红杰名义签署《房屋出售委托协议》，故对于张红杰辩解未经过共有人罗华同意的意见不予采纳。《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法、有效。在高爱霞、张红杰双方约定的产权过户时间2017年5月25日之前，张红杰以自己的行为明确表示不再履行合同。按照合同约定，高爱霞应在办理房屋过户登记之日将购房款转入张红杰指定的账户。张红杰认为高爱霞未及时缴清购房款，导致合同无法履行，与以上合同约定内容不符，与查明事实不符，其答辩意见不能成立。《房屋买卖（居间）合同》签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务，张红杰拒绝履行合同构成违约，应当向高爱霞承担违约责任。现高爱霞要求张红杰继续履行合同，并要求张红杰立即交付案涉房屋及办理过户，应予支持。高爱霞既然选择要求继续履行合同，对其要求张红杰支付违约金的诉讼请求不予支持。另案涉房屋已办理完解押手续，现高爱霞要求张红杰立即办理案涉房屋的解押手续，并要求工商银行洛阳分行予以配合办理解押手续的主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、张红杰继续履行2017年4月9日与高爱霞签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、张红杰与高爱霞于判决生效后15日内共同到洛阳市不动产登记中心办理洛龙区关林路419号院5幢2-101房屋（房屋所有权证号：洛房房权证市字第**）过户登记手续；高爱霞同时将购房款780000元转入张红杰指定账户，或者将该款提存至一审法院账户；有关过户时的各项契税和费用由高爱霞承担；恒创公司应协助高爱霞和张红杰办理房屋过户；三、张红杰于判决生效后30日内将洛龙区关林路419号院5幢2-101房屋（房屋所有权证号：洛房权房权证市字第**）后交付给高爱霞；四、驳回高爱霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13240元，保全费5000元，共计18240元，由高爱霞承担2000元，张红杰承担16240元。本院二审期间，恒创公司提交《房屋出售委托协议》，张红杰质证称，因案外人罗华未到庭，不发表意见。高爱霞、工商银行洛阳分行未发表质证意见。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，张红杰、高爱霞、恒创公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行合同义务。高爱霞依据合同约定履行了交付定金及保证金的义务，张红杰亦履行了案涉房屋解押义务。张红杰上诉主张高爱霞未按照约定向张红杰支付购房款构成违约的意见，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。”经查，《房屋买卖（居间）合同》约定高爱霞于2017年5月5日前备足除定金、保证金之外的全部购房款并于办理房产过户当日支付到张红杰指定银行账户，双方约定的产权过户时间为2017年5月25日。即交付剩余购房款与案涉房屋产权过户应是同时履行的合同义务。即使如张红杰诉称其未在2017年5月25日之前接到通知且双方未在当天办理过户，双方均不构成根本违约的情况下，张红杰单方于2017年6月表示不再履行并要求解除合同亦构成违约。一审法院判决双方继续履行《房屋买卖（居间）合同》并无不当。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于张红杰上诉主张罗华作为共有人未同意出售案涉房屋的意见，经查，二审审理期间，恒创公司提交由罗华签名的《房屋出售委托协议》原件，张红杰不予认可但未说明理由，足以认定罗华作为张红杰的妻子对张红杰出售案涉房屋予以认可，且案涉房屋登记所有人为张红杰个人，高爱霞作为买受人已尽到谨慎注意义务，张红杰该诉求与查明事实不符，本院不予支持。综上，张红杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由上诉人张红杰负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年十一月十日书记员  周 青