河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13172号上诉人(原审被告)：郑州金兰置业有限公司，住所地新郑市郑新路与新村大道交叉口东南角，统一社会信用代码91410184MA3XJ58M0G。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马雪菲，系该公司员工。被上诉人(原审原告)：杨智红，女，1981年5月6日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：杨文龙，河南坦言律师事务所律师。上诉人郑州金兰置业有限公司（以下简称金兰公司）因与被上诉人杨智红商品房预约合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人金兰公司委托诉讼代理人马雪菲，被上诉人杨智红委托诉讼代理人杨文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金兰公司上诉请求：1、依法判令撤销一审民事判决书,依法改判退还款项272285元或发回重审;2、依法判令杨智红承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院遗漏案件事实,杨智红为本案非适格主体,其诉讼请求应当依法予以驳回,一审法院认定事实错误。一审中金兰公司已经明确,金兰公司按照杨智红的要求将案涉房屋更名至其丈夫张军伟名下,案涉房屋的房管局备案登记信息亦已变更为张军伟,杨智红已不具备起诉资格,其诉讼请求依法应当予以驳回。加之一审法院直接判决将款项退还给杨智红会使得金兰公司无法撤销第三人张军伟在案涉房屋上的网签信息,金兰公司将面临退还款项以及无法收回房屋的局面,严重损害金兰公司的利益，为严重的认定事实错误,应当依法予以纠正。二、《无理由退房协议书》顾名思义,需要杨智红完成购买房屋的行为后,可以要求退房,现因其自身违约导致本约合同《商品房买卖合同》未订立,杨智红根本未完成购房这一法律行为,法院依据无理由退房解除认购书,那么金兰公司是否可以按照约定，要求杨智红按照无理由退房约定返还房屋?《无理由退房协议书》约定的适用期间为:自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续签的任何时间,均可无理由退房,即需要杨智红完成购买房屋这一行为之后,可以进行无理由退房。本案中,双方所签署的《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》仅为购买案涉房屋的预约合同,该预约合同的目的在于担保双方最终订立《商品房买卖合同》,从而最终完成案涉房屋的购买。现由于杨智红未按认购书的约定履行签署本约合同的义务,应当承担罚没定金的违约责任,一审法院判决金兰公司返还所有购房款为认定事实错误,适用法律错误。三、金兰公司与杨智红签订的《无理由退房协议书》并非格式条款,杨智红在交易过程中未按照认购书约定的时间签署《商品房买卖合同》以及办理按揭贷款,已经构成违约,其已经不享有无理由退房的权利,杨智红承担定金不予返还的违约责任与无理由协议中约定的购房人无任何违约行为才享有无理由退房的约定并不相矛盾。民事主体双方应当在公平公正的前提下开展民事法律行为,在近年来房地产行业不景气的情况下,加之疫情期间,国家推行保护企业发展的大政方针政策,一审法院强行解释金兰公司的“无理由退房”政策,无疑违反法律的公平原则,势必会影响金兰公司的正常经营。第一,杨智红在签订认购书后长达一年多的时间不签合同、不办理银行按揭手续,其本身就存在过错,其违约行为已经造成金兰公司在长达一年多的时间内无法将涉案房源再次出售,已经给金兰公司造成重大的经济损失,金兰公司要求其按照认购书的约定以及定金的法律规定要求扣除定金,是杨智红应当承担的违约责任,否则定金条款将毫无意义!现在一审法院不顾杨智红违约在先的事实,强行解释“无理由退房承诺”,势必违反了公平原则,甚至会引起群诉风险，这将给金兰公司带来难以估量的经济损失。第二,金兰公司向杨智红出具的《无理由退房承诺书》及《无理由退房协议书》均是向杨智红告知其享有无理由退房的权利,以及行使无理由退房权利的条件及程序,并没有任何限制、排除杨智红权利,加重杨智红义务的情形,相反是赋予了杨智红在满足约定条件后享有解除合同的权利,对杨智红权利和利益的一种保护。一审法院认定《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》为金兰公司提供的格式条款而无效,显然无事实及法律依据。四、无理由退房协议书是专门针对杨智红如何行使无理由退房权利作的明确约定,该协议书本身就是针对何为“无理由退房”以及“无理由退房”的具体内容作出的具体解释,且协议书已经载明:杨智红对协议的具体内容已知悉并认可,一审法院认定事实错误,适用法律错误。根据金兰公司与杨智红双方在认购书之外单独签订的《无理由退房协议书》,整个协议书的内容均显示的是关于无理由退房内容的告知事项,且仅有一页的内容,完全可以认定杨智红对协议书的内容已经知悉,足以认定金兰公司已经针对无理由退房作出了明确告知、解释,一审法院认为金兰公司未尽到告知、解释义务为认定事实错误,如果逐字逐句解释那么正常的交易活动将无法开展!加之整个协议内容十分明确，“无理由退房”顾名思义,需要先购买房屋后才存在退房屋的可能,杨智红未签订《商品房买卖合同》,本约合同并未订立,案涉标的房屋尚未登记至杨智红名下。协议尤其是明确了享有无理由退房权利的期间和条件,任何一个完全民事行为能力人都能对条款作出清晰准确的理解,并不存在歧义以及进行解释的空间。《无理由退房协议书》为双方真实意思表示,一审法院罔顾双方的自由真实的约定,认定金兰公司承担不利后果，为适用法律错误。五、金兰公司作出的“无理由退房”承诺并不代表不可以附条件,这是金兰公司在缔约过程中的意思表示自由的体现,不等于杨智红可以在其存在违约情形的前提下仍然可以“无理由”退房。杨智红可以不接受该附条件的意思表示,但既然其签署了《无理由退房协议书》则表明其同意接受该协议书的约束。众所周知,“淘宝七天无理由退货”的规则,是指用户即买家使用淘宝技术支持及服务向其买家提供的特别售后服务,允许买家按本规则及淘宝网其他公示的规定对其已购特定商品进行退换货,其规则也有诸多条件,比如七天之内的时间条件,退还的货品要包装完好无瑕疵等。那既然淘宝“七天无理由退货”的规则及条件都可以得到认定,那为什么金兰公司“无理由退房”的规则及条件就得不到认定呢?“无理由”不等于“无条件”。综上,一审法院认定事实不清,适用法律错误,严重损害金兰公司的合法权益。因此,请求贵院依法撤销原审法院的判决,依法改判或发回重审,维护金兰公司的合法权益。被上诉人杨智红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理、合法，金兰公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、本案中合同主体并未发生变更，合同双方当事人仍为金兰公司与杨智红，金兰公司系适格主体，一审法院认定事实正确，金兰公司称一审法院遗漏案件事实，认定事实错误没有依据。金兰公司所称的房管局备案登记信息已经变更至张军伟名下，是在张军伟没有签订任何合同的情况下进行的，是金兰公司内部的销售管理流程，与杨智红没有关系。张军伟没有与金兰公司签订任何合同，就无从谈起合同主体的变更问题，本案中《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》的双方当事人仍为金兰公司与杨智红。二、杨智红享有无理由退房权利符合合同约定与法律规定。《无理由退房协议书》《无理由退房承诺书》均系金兰公司提供，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”并且金兰公司作为具备专业水平的商品房销售方，应当明知其作出无理由退房承诺的法律后果。根据诚实信用原则及公平原则，金兰公司不能任意地解释合同条款，排除己方义务。因此，杨智红享有无理由退房权利符合合同约定与法律规定。三、杨智红不存在违约情形，《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》解除后，金兰公司应当返还杨智红已支付的定金及购房款共计282285元。综上，一审法院认定事实正确，判决合理、合法，请求二审法院驳回金兰公司的上诉请求，维持原判。杨智红向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的编号为0003640号《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》；二、判令被告返还原告已支付的定金10000元、购房款272285元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：郑州金兰置业有限公司（甲方出卖人）与杨智红（乙方××预约购买新郑恒大?悦龙湾商品房事宜签订一份《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》，主要内容为：杨智红向郑州金兰置业有限公司认购新郑恒大?悦龙湾楼盘11幢1-1602单元住宅，建筑面积107.05平方米，单价8802元／㎡，房款总价为942285元。签署认购书时，杨智红支付人民币20000元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时转入房款，乙方须于2019年2月22日前支付首期房款272285元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款65万元由银行提供按揭贷款。乙方必须在约定的付款方式和期限内到新郑恒大?悦龙湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。乙方同意签署认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金等。2019年2月20日，金兰公司向杨智红出具《无理由退房承诺书》一份，内容为：“尊敬的杨智红客户：感谢您对我司的信任。为积板响应“房住不炒”定位，践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的新郑恒大?悦龙湾楼盘11幢1单元1602房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30％及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”2019年2月22日，金兰公司与杨智红签订《无理由退房协议书》一份，主要内容为：鉴于甲乙双方于2019年2月20日签订恒大新郑?悦龙湾楼盘11幢1单元1602房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容等。2019年2月至2020年2月期间，杨智红向金兰公司交纳定金及房款共计282285元，杨智红陈述其向金兰公司交纳定金10000元，认购书显示20000元定金系金兰公司承诺10000元定金抵20000元的购房款。金兰公司向杨智红出具《收据》五份，金额共计292285元。金兰公司至今未与杨智红就新郑恒大?悦龙湾楼盘11幢1-1602房屋签订《商品房买卖合同》。购房过程中，郑州金兰置业有限公司与杨智红曾协商将涉案房屋变更至杨智红之夫张军伟名下，后郑州金兰置业有限公司将《商品房买卖合同》邮寄给张军伟，张军伟未签该合同。现郑州金兰置业有限公司未退还杨智红已交纳的定金及购房款282285元。一审法院认为，杨智红与金兰公司签订的《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》及《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》为金兰公司向杨智红提供的格式合同，双方当事人除对《无理由退房协议书》及《无理由退房承诺书》中退房条件条款存在争议外，其他均无异议，故《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》及《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》的其他条款合法有效。双方对于“无理由退房”的理解上存在分歧，金兰公司并未提供证据证明其已向杨智红对“无理由退房”尽到了明确告知、解释的义务，金兰公司应对此承担不利的后果，因此，原审法院对金兰公司称杨智红不具备无理由退房条件的抗辩意见不予采纳。商品房认购书中的定金条款与“无理由退房”的承诺相冲突，属于《中华人民共和国合同法》第四十规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款无效。由于金兰公司在与杨智红签订商品房认购书时，已承诺杨智红可行使无理由退房权利，现杨智红要求与金兰公司解除该认购书，理由成立，原审法院予以支持。金兰公司应当依据“无理由退房”的承诺向杨智红退还定金及购房款共计282285元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告杨智红与被告郑州金兰置业有限公司签订的《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》；二、被告郑州金兰置业有限公司应于本判决生效后十日内退还原告杨智红定金及购房款共计282285元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5534元，减半收取计2767元，由被告郑州金兰置业有限公司负担。本院二审期间，金兰公司围绕上诉请求依法提交了证据一组：房管局内网查询截图一份，共两页。证明目的：证明案涉房屋备案登记为张军伟，一审法院判决解除与原告的认购书，将使得案涉房屋无法撤销网签备案。杨智红质证认为，房管备案登记信息已经变更至张军伟名下，是在张军伟没有签订任何合同的情况下进行的，是金兰公司内部的销售管理流程，与杨智红没有关系。本院认为：金兰公司提交的房管局内网查询截图一份。金兰公司未与张军伟签订书面合同，且案涉房屋《商品房认购书》《无理由退房协议书》的签署人均为杨智红，金兰公司提交的案涉房屋备案登记与本案并无关联性，本院不予采信。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否为本案的适格主体；2、本案的情形是否适用《无理由退房协议书》《无理由退房承诺书》；3、涉案合同是否存在违约情形；4、涉案款项应如何处理。关于被上诉人是否为本案的适格主体的问题。金兰公司在未与张军伟签订任何书面合同的情形下，将案涉房屋备案登记至张军伟名下，不影响杨智红与金兰公司签订的合同效力。此外《商品房认购书》《无理由退房协议书》的签订人均为杨智红，杨智红系案涉房屋的合同相对方，故杨智红是本案适格主体。关于本案的情形是否适用《无理由退房协议书》《无理由退房承诺书》的问题。除退房条件条款外，双方签订的《无理由退房协议书》《无理由退房承诺书》系当事人真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定。但双方对于“无理由退房”的理解上存在分歧，金兰公司并未提交相应的证据证明其已向合同相对人杨智红对“无理由退房”尽到了明确告知、解释的义务，金兰公司对此应承担不利的法律后果，原审法院认定杨智红具备无理由退房条件并无不妥，故本案的情形适用《无理由退房协议书》《无理由退房承诺书》。关于涉案合同是否存在违约情形的问题。因双方未签署《商品房买卖合同》，不具备违约的前提条件。同时根据金兰公司提交的证据，不足以证明双方在签署《商品房认购书》《无理由退房协议书》《无理由退房承诺书》后，杨智红存在违约行为。关于涉案款项应如何处理的问题。商品房认购书中的定金条款与“无理由退房”的承诺相冲突，一审法院认定属于《中华人民共和国合同法》第四十规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，一审法院认定定金条款无效并无不妥。双方签订商品房认购书时，金兰公司已承诺杨智红可行使无理由退房权利，现杨智红要求与金兰公司解除该认购书，原审法院予以支持并无不妥。金兰公司应当依据“无理由退房”的承诺向杨智红退还定金及购房款共计282285元。综上所述，郑州金兰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5534元，由上诉人郑州金兰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年十一月二十三日法官助理赵浩书记员邓然