北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7351号上诉人（原审原告）：北京鸿兆置业有限公司，住所地北京市东城区骑河楼北巷**。法定代表人：张龙，总经理。委托诉讼代理人：张永恒，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，北京市坤宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京兴盛合文化产业投资有限公司，，住所地北京市海淀区学院南路**北师大科技园孵化大厦******法定代表人：李孝，经理。委托诉讼代理人：刘兵奇，河北中原律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京华星擘达物业管理有限公司，住所地北京市，住所地北京市朝阳区民族园路********法定代表人：廖冬，经理。委托诉讼代理人：王薇，女，北京华星擘达物业管理有限公司职员。被上诉人（原审第三人）：北京学创物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区，住所地北京市朝阳区民族园路********v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王之琦，经理。委托诉讼代理人：朱燊，内蒙古吉拓律师事务所律师。上诉人北京鸿兆置业有限公司（原名称北京盛世房地产开发有限公司，于2015年1月14日变更为现名称，以下简称鸿兆置业公司）因与被上诉人北京兴盛合文化产业投资有限公司（原名称北京兴盛合物业管理有限公司，于2013年6月24日变更为现名称，以下简称兴盛合公司）、被上诉人北京华星擘达物业管理有限公司（以下简称华星公司）、被上诉人北京学创物业管理有限公司（以下简称学创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初22368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿兆置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，裁定准予司法审计，并根据司法审计结果改判支持鸿兆置业公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由兴盛合公司负担。事实和理由：1.《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”，承租人将租赁房屋转租所得的转租租金即为“租赁物的收益”，不同于“房屋租金”；2.鸿兆置业公司与兴盛合公司在合同中对房屋租金和“租金分成”进行了明确区分，“租金分成”并非租金，具有不确定性，一审判决认定合同约定的“租金分成”属于“房屋租金的转化形式”是错误的，双方是否就对外招租事宜进行合作经营对此亦无影响；3.依据王某1、北京吉略世纪投资有限公司（以下简称吉略公司）及兴盛合公司自行拟制的转账凭证，一直以来用于抵顶欠款的是房屋租金而不包括租金分成，王某1、吉略公司无权对“租金分成”行使权利；4.从实体上说，为查清租金分成的具体数额，进行司法审计确有必要，同时准予司法审计也是“健全以人民为中心的诉讼服务体制，切实减轻人民群众诉累”的切实要求。兴盛合公司辩称，同意一审法院判决，不同意鸿兆置业公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.兴盛合公司与鸿兆置业公司是房屋租赁合同关系，兴盛合公司作为承租人的基本义务是向作为出租人的鸿兆置业公司支付租金，双方并未存在任何合作经营的事实及约定，合同约定的“年租金超出6000万元的部分按比例分成”仍属于租金的一部分。2.根据兴盛合公司、鸿兆置业公司与王某1、吉略公司之间借款合同的约定，鸿兆置业公司逾期偿还王某1和吉略公司借款的，王某1和吉略公司有权代鸿兆置业公司享受房屋租赁合同中出租人权益，直接向兴盛合公司收取房屋租金以冲抵欠款。现鸿兆置业公司逾期偿还借款，王某1和吉略公司亦明确表示将继续行使出租人的权利，在王某1、吉略公司的借款未清偿之前，兴盛合公司是否拖欠租金和具体金额无法确定。现鸿兆置业公司已在北京仲裁委员会、北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）提交了对王某1、吉略公司、兴盛合公司关于借款纠纷的仲裁申请及诉讼请求，目前案件均在审理过程中，因此，鸿兆置业公司应在欠款清偿后另行向兴盛合公司主张支付租金。3.一审法院审理程序合法，在鸿兆置业公司清偿王某1、吉略公司借款前，兴盛合公司是否存在拖欠租金的事实无法确定，本案中并不具备进行司法审计的事实及法律条件。华星公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。华星公司于2015年开始为租赁房产提供物业服务，服务期未收取任何租金，本案审理的是租金纠纷，与华星公司无关。学创公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。学创公司于2014年撤出租赁地点，学创公司只负责提供物业服务，鸿兆置业公司提出的主张与学创公司无关。鸿兆置业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令兴盛合公司支付拖欠的超额租金分成（自2012年8月16日至2017年11月8日）；2.由兴盛合公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2005年6月6日，北京师范大学（甲方，以下简称北师大）与鸿兆置业公司（乙方）签订《合作开发建设北师大科技园区协议书》（以下简称《合作开发协议》），约定双方合作开发北师大科技园区项目，分三期开发建设，其中第一期拟建孵化大厦，建筑面积约5万平方米，拟于2005年9月1日正式开工，2007年3月30日竣工验收并使用。孵化大厦建成后，产权归甲方，乙方获得该大厦建筑总面积的70%使用权，使用期40年。2012年8月16日，鸿兆置业公司（出租方、甲方）与兴盛合公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》首先明确：1.甲方根据与北师大签署的《合作开发协议》对孵化大厦，其中地上建筑面积约4.6万平方米、地下建筑面积约1.5万平、地下建筑面积约1面积享有40年无偿使用权。2.租赁房屋工程施工至装修阶段，现状为已接近竣工，尚未通过竣工验收，无法立即交付使用。3.甲方同意将租赁房屋整体预租给乙方，乙方同意预付4000万元租金用于甲方对该房屋后期施工费用，直至房屋具备竣工验收条件并达到交付使用。关于租赁期限、租金、保证金和结算，《房屋租赁合同》第三条约定，租赁期限共十年（不含免租期），自房屋达到2.1款交付标准且双方办理完毕交接手续次日起算。自房屋交接完毕之日起6个月为免租期，免租期内不计租金。年租金4000万元，此价为甲方租金纯收入，税费由乙方全部承担。双方一致同意按照押一个半月付三个月方式支付租金，在每一期到期前3个工作日前向甲方支付下一期租金。押金及首期租金自双方办理完毕房屋交接手续之日的次日起交纳。《房屋租赁合同》第四条约定，房屋物业由乙方以北京万豪物业管理有限公司名义管理，乙方实际负责物业公司人员管理及日常运营，物业管理费不高于市场标准。物业公司派财务人员进行财务管理。物业管理公司独立收取物业管理费不受任何第三方干涉。本协议履行期间，就租赁房屋物业费净收益，双方按照5:5比例分成。第七条甲方权利和义务约定，7.7乙方与招租客户签署的租赁合同交甲方备案一份，甲方可直接指派一名会计参与乙方与本合同有关的日常财务工作。第九条特别约定，9.3乙方承租房屋经营期间，乙方经营租赁房屋所得年租金如超过人民币6000万元，则超出部分甲乙双方按照5:5比例分成，税费各自分担。乙方必须实事求是，不允许弄虚作假，如发生一次作假行为，财务不实行为即为乙方违约，乙方应向甲方双倍赔偿作假金额。2012年9月6日至2014年2月18日，王某1（甲方）与鸿兆置业公司（乙方）、兴盛合公司（丙方）先后6次签订《借款合同》，6份合同约定鸿兆置业公司向王某1借入款项共计4450万元。6份《借款合同》约定的借款期限均为1年，前3份合同到期后又签订补充协议延长了借款期限，6份合同的借款期限最晚到2015年5月30日。鉴于乙方与丙方于2012年8月16日签订《房屋租赁合同》，《借款合同》专门约定了还款保证：若乙方违反《借款合同》约定，逾期偿还甲方借款，甲方即有权代乙方享受《房屋租赁合同》中出租人权益，直接向丙方收取房屋租金以冲抵乙方欠款。自本协议借款期限届满之日起，甲方随时要求行使乙方出租人权利，以丙方租金冲抵乙方欠款，丙方租金冲抵乙方欠款后即视为乙方已经收取了丙方的相应租金，丙方无需再向乙方交纳上述租金。2012年12月21日，吉略公司（甲方）与鸿兆置业公司（乙方）、兴盛合公司（丙方）签订《借款合同》，约定鸿兆置业公司向吉略公司借款1000万元，借款期限1年。《借款合同》专门约定了还款保证，还款保证内容与上述王某1《借款合同》中的约定一致。现鸿兆置业公司已就与王某1、吉略公司之间的借款纠纷向朝阳法院提起诉讼。本案审理过程中，王某1、吉略公司分别向法院提交书面意见，均表明鸿兆置业公司尚未清偿借款，将继续行使鸿兆置业公司与兴盛合公司之间的租赁法律关系中出租人的权利，要求兴盛合公司以应付租金冲抵欠款，法院不应判决兴盛合公司给付鸿兆置业公司租金。同时均表示知悉一审诉讼，不申请参加一审诉讼。庭审中，鸿兆置业公司表示即使案外人王某1、吉略公司行使出租人权利亦只能要求兴盛合公司以应付租金充抵欠款，而不能对《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成主张权利。兴盛合公司表示《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成亦是租金的一部分，因双方签订合同时对每年4000万租金金额未能达成一致意见，故协商以租金分成方式支付一部分租金。一审法院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。王某1、鸿兆置业公司、兴盛合公司三方签订的《借款合同》以及吉略公司、鸿兆置业公司、兴盛合公司三方签订的《借款合同》中均专门约定了还款保证：即若鸿兆置业公司违反《借款合同》约定，逾期偿还借款，王某1及吉略公司即有权代鸿兆置业公司享受《房屋租赁合同》中出租人权益，直接向兴盛合公司收取房屋租金以冲抵欠款。该约定的实质是附条件的债权转让协议。本案中，关于《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成是否属于租金的一种转化形式，在债权转让协议条件成就时，债权人能否根据《借款合同》中的保证条款对租金分成行使出租人权利，鸿兆置业公司与兴盛合公司各执一词。对此，法院认为，鸿兆置业公司与兴盛合公司之间系租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，出租人的基本义务是将租赁物交付承租人，并保证租赁物可正常使用；承租人的基本义务是按照约定的方法使用租赁物，并按照约定支付租金。现双方签订的《房屋租赁合同》中约定兴盛合公司可就租赁房屋向外招租、收取租金，而双方就向外招租一事并无合作经营的约定，兴盛合公司作为承租人，其主要义务即为依约使用租赁物、依约支付租金。故而《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成应认定为兴盛合公司向鸿兆置业公司所支付租金的一种转化形式，即双方在固定租金之外，另行约定了若兴盛合公司所收取租金达成一定金额时按照一种标准向鸿兆置业公司另行支付的租金。鸿兆置业公司虽主张《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成系兴盛合公司所收取的租金，与应支付的租金本质不同，但即使此处是兴盛合公司收取的租金，亦应理解为是在固定租金的基础上，是否需要额外支付租金的一种考量标准、以及需要额外支付租金金额的计算方式。故，《房屋租赁合同》9.3条约定的租金分成亦应属于租金的一部分。现因鸿兆置业公司逾期偿还王某1和吉略公司的借款，债权转让协议所附的条件已经成就，王某1和吉略公司明确表示将继续行使鸿兆置业公司与兴盛合公司之间的租赁法律关系中出租人的权利，要求兴盛合公司以应付租金冲抵欠款。在债权转让条件已经成就，且王某1、吉略公司的借款未清偿之前，兴盛合公司是否应支付租金分成和具体金额无法确定。现鸿兆置业公司已在朝阳法院提起对王某1、兴盛合公司关于借款纠纷的诉讼，鸿兆置业公司可在借款清偿确定后，另行向兴盛合公司提出支付租金分成的主张。基于上述情况，法院对鸿兆置业公司在本案中提起的支付租金分成的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第一百二十五条之规定，判决：驳回北京鸿兆置业有限公司的全部诉讼请求。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，鸿兆置业公司、兴盛合公司与王某1、吉略公司分别签订的《借款合同》中均约定，如鸿兆置业公司逾期还款，王某1、吉略公司有权代鸿兆置业公司享受鸿兆置业公司与兴盛合公司所签《房屋租赁合同》中出租人的权益，直接向兴盛合公司收取房屋租金。本案的争议焦点即，鸿兆置业公司与兴盛合公司签订的《房屋租赁合同》第9.3条约定兴盛合公司所得年租金超过6000万元的部分按比例分成，该“租金分成”是否属于《借款合同》中约定的“房屋租金”。就此本院认为，双方合同系房屋租赁合同，鸿兆置业公司作为出租人的主要义务即交付符合约定条件的房屋，兴盛合公司作为承租人的主要义务即按约交纳租金。合同中约定兴盛合公司转租所得年租金超过6000万元的部分与鸿兆置业公司按比例分成，系在鸿兆置业公司每年4000万元的固定租金收益基础上，约定了另一部分收益的收取条件及计算方式，该部分收益的取得亦来源于鸿兆置业公司将租赁房屋交由兴盛合公司使用，只是其收取的条件与计算方式与固定租金不同，本质上应当为浮动租金，仍然属于房屋租金的范畴。鸿兆置业公司上诉主张双方约定的“租金分成”属于《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定中的“租赁物的收益”，并非“房屋租金”。但首先，依据上述法律条文的规定，承租人将租赁房屋转租所获得的转租租金亦属于“租赁物的收益”，由此可知该条款使用的“租赁物的收益”这一概念并非是与“房屋租金”相互排斥的不同概念，前者对后者具有包含关系；其次，上述条款已经明确“当事人另有约定的除外”，即法律认可当事人可以自行约定承租人就租赁物所获收益不完全归属于承租人，从中并不能推理出法律禁止当事人约定承租人将其就租赁物所得收益的一部分作为租金支付给出租人的结论；再次，双方当事人就“租金分成”的约定虽然表述为“乙方经营租赁房屋所得年租金如超过人民币6000万元，则超出部分甲乙双方按照5:5比例分成”，但因金钱属于种类物，该条款亦可理解为对浮动租金计算方式的约定，即以乙方经营房屋所得年租金超过6000万元的部分为基数，按50%的比例计算浮动租金的数额。因此，鸿兆置业公司以双方约定的“租金分成”属于承租人所得“租赁物的收益”为由主张该“租金分成”并非“房屋租金”，在逻辑上并不具备合理性。鸿兆置业公司上诉主张双方在《房屋租赁合同》中对于租金及“租金分成”分别约定，“租金分成”具有不确定性，但此差别的产生系因浮动租金的收取条件和计算方式本就与固定租金不同所致，并不能以此否定该“租金分成”的租金性质；鸿兆置业公司另主张王某1、吉略公司一直用来抵顶欠款的为房屋租金而并未包括“租金分成”，即使该情况属实，王某1、吉略公司未就该部分“租金分成”行使权利也不代表其就该“租金分成”没有权利。因此，鸿兆置业公司上诉主张《房屋租赁合同》约定的“租金分成”不属于房屋租金，并无事实和法律依据，本院不予支持。现鸿兆置业公司逾期还款，王某1、吉略公司依据《借款合同》的约定，代鸿兆置业公司行使《房屋租赁合同》中出租人的权利，向兴盛合公司收取房屋租金，应包括“租金分成”的部分。在上述债务清偿之前，尚不能确定兴盛合公司存在欠付租金分成的事实，故一审法院在本案中判决驳回鸿兆置业公司要求兴盛合公司支付租金分成的请求，并释明其在借款清偿确定后另行向兴盛合公司主张权利，是正确的，应予维持。当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。如上所述，鸿兆置业公司对王某1、吉略公司的债务尚未清偿完毕，兴盛合公司是否拖欠鸿兆置业公司的租金分成尚不能确定，在此情况下，并无就兴盛合公司经营租赁房屋所得进行审计的必要。因此，鸿兆置业公司在本案中提出的审计申请，本院不予准许。综上所述，鸿兆置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京鸿兆置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年十一月十八日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸