广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13388号原告：彭志光，男，汉族，1980年2月6日出生，住广东省陆河县*********，公民身份号码为441************574。委托诉讼代理人：李志业，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘伟燕，广东通盈律师事务所律师。被告：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************。法定代表人：曹永生,总经理。委托诉讼代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。原告彭志光诉被告东莞市樟木头房地产开发总公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告彭志光的委托诉讼代理人李志业，被告东莞市樟木头房地产开发总公司的委托诉讼代理人李柏顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭志光向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告延迟交楼违约金63255元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确违约金系以购房价1686800元为基数，按每日万分之五的标准，从2018年3月2日起计算至2018年5月15日为63255元。事实和理由：2017年6月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买东莞市**********御景花园四期御豪峰11栋住宅楼303号房产，房价为1686800元；被告应于2017年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房的，被告支付原告违约金的标准为每天总房价的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。合同签订后，原告在2018年3月1日已经支付被告全部房款（贷款银行于2018年3月1日发放房贷），被告即应当于当天将房屋交付原告。但被告直至2018年5月15日才通知原告收楼，已构成违约延迟交楼。根据合同约定，被告有权要求原告按照合同约定，以房价1686800元为基准，按照逾期每天0.05%的标准支付原告延迟交楼违约金。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称，一、本案中，答辩人的商品房已经于2017年12月27日取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，案涉商品房已符合交付标准，依据《商品房买卖合同（预售）》附件五第2条和附件十一第4条的约定，被答辩人同意《工程竣工验收报告》为案涉商品房的唯一交房条件，答辩人无需承担延期交付的责任及其他任何赔偿责任。《商品房买卖合同（预售）》附件五第2条约定，如被答辩人已取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，则视为该商品房已符合交付标准，答辩人不因此承担延期交付的责任及其他任何赔偿责任；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条约定，该商品房验收合格是指：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，被答辩人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向答辩人主张任何权利。二、本案中，被答辩人未能按照合同约定的期限办妥房屋按揭贷款手续，导致答辩人未能在合同签订后30天内收到案涉房屋的按揭贷款，其行为已经构成逾期付款，被答辩人违约在先。《商品房买案卖合同（预售）》第七条第二款第3项约定，被答辩人于2017年6月14日前支付首期房价款406800元，余款1180000元向商业银行申请贷款支付；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第1款第1项约定，被答辩人于该日期前提交，按照按揭银行要求将按揭所需全部资料提交给按揭银行或代办律师事务所并索要递件回执，同时须办妥所有银行按揭手续，否则视为被答辩人逾期付款；该条第1款第2项约定，被答辩人于该日期前提交按揭资料及办妥所有银行按揭手续等，并不视为被答辩人履行完毕付款义务，按揭是否办理完毕，应以银行放款为准，在银行按揭贷款审批放款之前，被答辩人均有义务根据银行的要求进行配合，否则视为被答辩人逾期付款；该条第l款第3项约定，在买受人办理按揭贷款后的合理期限内（商业贷款为本合同签订后的30日，公积金含组合贷款为在本合同签订的60日），出卖人仍未收到买受人银行按揭款的，视为买受人怠于履行办理按揭贷款的义务，即视为买受人逾期付款；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第2款第1项约定，被答辩人在签订合同前，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要缴纳的全部费用，并已清楚认知自身的支付能力及资信情况，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款仅是被答辩人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是被答辩人的合同义务；该条第2款第2项约定，被答辩人应在最迟不能超过合同第六条第三款约定的申请办理银行按揭手续时间后10日向银行查询贷款是否获批的情况，若被答辩人的按揭申请未获批准，被答辩人应在申请办理银行按揭手续时间20日内补足首期房款或变更为一次性付款或变更为答辩人认可的分期付款方式，否则视为被答辩人逾期付款；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条第2款约定，被答辩人自行办理按揭贷款的，未能按照本补充协议约定的期限及具体要求办理按揭贷款支付的，视为被答辩人逾期付款；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条第3款约定，被答辩人签署本合同时的同时应签订《按揭合同》、向按揭承办律师事务所提供按揭所需全部资料。本案中，被答辩人没有证据证明其在签订合同当日提交银行按揭全部资料，被答辩人用银行按揭贷款支付房款只是支付房款其中一种方式，被答辩人在合同约定期限内完成办妥按揭手续。依据合同约定，被答辩人应当在签订商品房预售合同后30日支付房屋按揭贷款1180000元，若被答辩人未能在该期限内支付购房按揭贷款的，则被答辩人应在合同约定期限内选择其他付款方式支付其余购房款，本案由于被答辩人的原因导致答辩人未能在合同约定的期限内收到银行放款，应视为被答辩人逾期付款，被答辩人的行为已经构成违约。三、本案中，因被答辩人逾期支付全部房款（包括按揭款）、违约金等费用及逾期办理相关资料等手续，故答辩人有权顺延办理交楼手续而无需承担违约责任。且被答辩人无权以案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件十一补充协议关于答辩人逾期交房的违约责任条款追究答辩人逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第1款第l项约定，在商品房达到交付使用条件后，除被答辩人未按照合同约定支付房价款外，答辩人应以合同记载的联络方式通知被答辩人办理房屋交付手续；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第1款第2项约定，被答辩人需按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）、办理合同预告登记的全部资料及所述全部费用及未办理用水用电手续所需的全部资料后才具备收楼条件，如被答辩人未按约定履行前述义务，则答辩人有权顺延办理交楼及产权登记手续，视为由于被答辩人原因未能按期交付，因被答辩人原因造成的延期收楼及产权登记，答辩人无需另行书面告知被答辩人。本案中，被答辩人按揭尾款本应2017年7月14日放款但该款直到2018年3月1日才到账，被答辩人存在逾期付款。且依据附件十一补充协议第三条第1款的约定，被答辩人需向答辩人支付违约金。因此，本案被答辩人未按照合同约定支付房价款，且未能及时支付违约金，也没有准备好全部收楼资料，故答辩人有权顺延办理交楼手续而无需承担违约责任。四、本案中，被答辩人未能在约定的交付期限内主动到楼盘现场办理房屋交接手续，其怠于行使收楼义务，应自行承担不利的后果。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第l、2项所列条件；该合同第十一条第2款约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第2款约定，双方一致同意答辩人现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，答辩人出示后，被答辩人即应办理收楼手续，被答辩人不得因此拒绝收楼，否则视为由于被答辩人原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第l款第l项约定，被答辩人未接到书面通知的不视为答辩人未履行通知义务，被答辩人不得以此为由主张出卖人逾期交楼，被答辩人应在合同约定的交付期限内主动到楼盘现场办理房屋交接手续；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条约定，该商品房验收合格是指：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，被答辩人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向答辩人主张任何权利。本案中，答辩人出售的案涉房屋已经于2017年12月27日竣工验收合格及房屋测绘报告，符合商品房预售合同约定的交付条件，被答辩人没有主动到楼盘现场办理房屋交接手续，其不得以此主张答辩人逾期交楼，被答辩人应自行承担不利的后果。五、案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第六条所约定的违约金标准过分明显过高，该违约金过分高于被答辩人的经济损失，被答辩人诉求的违约金不应得到支持；退一步来讲，即便答辩人要承担违约责任，本案被答辩人也应承担违约责任，且被答辩人收楼时间与合同约定的时间相差135天，时间很短，且答辩人积极履行交楼义务，并非恶意迟延履行，该违约金标准也应调整减少。1、据查中国人民银行公布的数据，2018年1月至今的同期贷款利率为年利率为4.35%；据调查，被答辩人的住房月租金每套为3000元左右。本案中被答辩人要求答辩人承担的违约金按每天0.05%的标准计算，其每天的违约金高达843.40元，每月违约金高达25302元，每月违约金几乎高出每月租金标准的8倍多。答辩人申请对案涉房屋于2018年1月1日至2018年5月15日期间的租金标准进行评估。2、《合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）第6条中明确阐释：“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”4、2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”5、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，被答辩人未能提供证据证明其违约金合理，也没有证据证明给其造成具体的物质损失。6、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定：“对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。本案中，被答辩人没有证据证明其有明显的物质损失，如按合同约定的违约金标准计算则明显具有过分的惩罚性，有悖于以补偿性为主惩罚性为辅的违约金立法和司法原则。如简单按照约定适用违约金，不仅不符合当前的民事司法政策，也必将导致双方当事人利益的严重失衡。”因此，本案中，即便答辩人需要承担违约责任，但依法应当对双方所约定的违约金予以调整减少。7、本案被答辩人存在逾期付款情形，也要承担违约责任，依照约定应当向答辩人支付违约金。故即使答辩人需要承担违约责任，答辩人与被答辩人的违约责任可以相互抵消。经审理查明，2017年3月23日，原告及案外人范雪飞共同签署《御景花园》楼宇认购书，以1686800元认购东莞市**********御景花园四期御豪峯11栋住宅楼303房产，该认购书第一条付款方式（B）按揭付款第（2）款约定，买方须于签署楼宇认购书后10天内（即2017年4月2日前），提供办理按揭资料配合卖方工作人员办理按揭申请，在收到卖方按揭审批通过的通知后7天内，签署《商品房买卖合同》，并交付首期楼款以银行审批为准。同日，被告向原告及范雪飞出具收据，确认收取了定金30000元。2017年4月11日，原告向被告交付了部分首期款70000元。2017年6月14日，原告向被告支付了首期款406800元。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同第七条第（二）款第3项约定，贷款方式付款：买受人应当于2017年6月14日前支付首期房价款506800元，占全部房价款30.05%，余款1180000元向商业银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任第1款第（2）项第2部分约定，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。该合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：（一）基础设施设备。供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络…。第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：…逾期超过90日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（累计不超过房价款的1%）的违约金。该合同附件十一补充协议第二条第1款第（3）项约定，在买受人办理按揭贷款后的合理期限内（商业贷款为本合同签订后的30日，公积金含组合贷款为在本合同签订的60日）出卖人仍未收到买受人银行按揭款的，视为买受人怠于履行办理按揭贷款的义务，即视为买受人逾期付款。第三条关于“第八条买受人逾期付款的违约责任”的补充或修改第1款约定，出卖人代理买受人办理按揭贷款或出卖人指定按揭银行的，出卖人因要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。买受人自行办理按揭贷款的，未能按照本补充协议第四条第1款约定的期限及具体要求办理按揭贷款支付的，视为买受人逾期付款，买受人应每日按未付房款0.05%的标准向出卖人支付违约金；逾期超过90日仍未办妥按揭支付手续（或按揭款未到账）的，出卖人有权解除合同。第四条关于“第九条商品房交付条件”的补充或修改约定，该商品房经验收合格是指：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利。第五条关于“第十一条交付时间和手续”的补充和修改第1款第（1）项约定，在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按照合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续；买受人未接到书面通知的不视为出卖人未履行通知义务，买受人不得以此为由主张出卖人逾期交楼，买受人应在合同约定的交付期限内主动到楼盘收楼现场办理房屋交接手续。第（2）项约定，买受人须按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）、办理合同预告登记的全部资料及《御景花园四期御豪峯花园项目物业管理及相关收费一览表》所述全部费用及为办理用水用电用气手续所需的全部资料（包括但不限于银行存折复印件、身份证复印件并签署《委托银行代收费合同》）后才具备交楼条件，如买受人未按约定履行前述义务，则出卖人有权顺延办理交楼及产权登记手续，但视为由于买受人原因未能按期交付。…第六条关于“第十二条出卖人逾期交房的违约责任”的补充或修改第1款约定，无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。2017年12月7日，原、被告及中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行签订《个人购房担保借款合同》，由原告作为借款人，被告作为保证人，向中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行借款1180000元，原告提交了借款凭证，证实中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行于2018年3月1日放款到账。2018年5月10日，被告通过邮政速递的方式向原告发出商品房交付使用通知书，通知原告于2018年5月15日前往办理商品房交付手续。被告提交了竣工验收备案证书、建筑工程竣工验收报告，证实案涉房产于2017年12月27日竣工验收合格，于2018年5月9日取得竣工验收备案证书。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、房款支付收据、《个人购房担保借款合同》、楼宇认购书、借款凭证，被告提供的《全球邮政特快专递详情单》、商品房交付使用通知书、收据、银行POS小票、客户收（付）款入账通知、竣工验收备案证书、建筑工程竣工验收报告及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1、被告是否存在延迟交楼的情形；2、如需要支付违约金，则违约金的计付标准如何确定。关于焦点一。参照中华人民共和国建设部令（第88号）发布的《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”之规定，被告作为房地产开发企业，应按照合同约定的时间将符合交付使用条件的商品房按期交付给原告，尽管案涉合同约定的交付时间系2017年12月31日前，但依据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条关于“第十一条交付时间和手续”的补充和修改第1款第（2）项约定，原告在支付全部房款（包括按揭款）后，案涉房屋才具备交楼条件，被告有权顺延办理交楼手续。本案中，按揭款放款时间系2018年3月1日，则被告应在该日通知原告于次日收楼，而被告通知原告于2018年5月15日前往收楼。至于合同附件十一补充协议第五条第1款第（1）项对交付的通知进行的约定，该约定只是对买受人未接到书面通知不视为出卖人未履行通知义务进行了说明，而并非免除了出卖人的通知义务，即被告仍负有通知原告收楼的义务。被告逾期通知原告收楼，其行为已经违反了合同的约定，属于逾期交楼的情形，显然已经违约。关于焦点二。如前所述，本院已经认定被告已经违约，那么被告则需要根据约定向原告支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定：…逾期超过90日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（累计不超过房价款的1%）的违约金。同时在《商品房买卖合同（预售）》的附件十一第六条关于“第十二条出卖人逾期交房的违约责任”的补充或修改第1款约定，无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。因附件十一第六条系对《商品房买卖合同（预售）》第十二条的修改，本院认定为双方的最终意思表示，上述约定未违反法律规定，违约金应按照每日总房价款的0.05%计算，最高赔付不超过总房价的5%。被告作为格式合同的提供方，在合同中处于主导地位，现其主张其订立的违约金标准过高，缺乏理据，本院不予采纳。被告提出对案涉房屋于2018年1月1日至2018年5月15日期间的租金标准进行评估，本院不予准许。关于违约金起止时间。据上所述，被告应在2018年3月2日将案涉房屋交付给原告，而实际通知原告于2018年5月15日前往收楼，违约金应从2018年3月2日计算至2018年5月15日，即违约金为63255元（1686800元×0.05%×75天）。至于被告所述因原告未能按照合同约定的期限办妥房屋按揭贷款手续导致逾期支付按揭款的责任应由原告承担的抗辩理由，该理由不能作为被告迟延交楼的抗辩理由，而原告是否存在上述情形，鉴于被告未就原告需要承担违约责任提起反诉，故不属于本案需要查明的事实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告东莞市樟木头房地产开发总公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告彭志光支付延迟交楼违约金63255元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费691元（已减半，原告已预交），由被告东莞市樟木头房地产开发总公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 谢嘉禾二〇二〇年十月三十日法官助理 吴嘉琪书 记 员 蔡嘉宜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务·。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。