安徽省淮北市杜集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0602民初2153号 原告：中国农业银行股份有限公司淮北相山支行，住所地安徽省淮北市孟山北路**。统一社会信用代码91340600850824153H。 负责人：黄敬东，该行行长。 委托诉讼代理人：黄崇河，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，安徽亚星律师事务所律师。 被告：沈军。 被告：淮北瑞景置业有限公司，住所地，住所地安徽省淮北市相山区长山南路**相山庭院-商业中心**会信用代码9134060055923641XB。 法定代表人：陈子奇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢玉振，安徽胡铭律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司淮北相山支行（以下简称农行淮北相山支行）与被告沈军、淮北瑞景置业有限公司（以下简称瑞景置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行淮北相山支行委托诉讼代理人王磊、被告沈军、被告瑞景置业公司委托诉讼代理人卢玉振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行淮北相山支行向本院提出诉讼请求：1、判令沈军偿还借款本金271432.75元，利息（含罚息等）1795.34元（暂计算至2020年7月16日止，以后的利息、罚息、复利按合同约定计算到清偿完毕日止），合计273228.09元；2、判令原告对抵押物：位于淮北市相山区瑞景凯旋城**1802的房产［皖（2018）淮北市不动产证明第**］享有抵押权并优先受偿；3、本案诉讼费、保全费2270元、律师代理费8196.84元，以及原告为实现债权所花费的其他一切费用由被告承担。 沈军对欠款无异议，但表示不愿意再要房子了。 瑞景置业公司辩称：我公司虽有担保责任，但本案中有物的担保，因此应当先实现物的担保之后，我公司再承担担保责任。 本院查明：一、2018年4月23日，沈军与农行淮北相山支行签订个人购房担保借款合同，合同约定：借款金额为30万元，借款用途为购买房产，购买房产位于淮北市相山区瑞景凯旋城9幢1802房屋，借款期限180个月；借款利率采用基准利率方式的，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾确定；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入指定账户；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人有权提前收回已发放借款；借款采用阶段性保证＋抵押担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本金、利息、诉讼费、律师费等，保证期间为借款到期日起二年，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等；瑞景置业公司在上述合同保证人处盖章；沈军同时在该合同抵押人处签名； 二、2018年5月3日，农行淮北相山支行按双方约定发放了30万元贷款，沈军向该行出具借款凭证，记载：执行利率5.39000%，逾期执行利率8.08500%； 三、2018年4月27日，双方对上述合同所购位于淮北市相山区瑞景凯旋城9幢1802房屋办理不动产预告登记； 四、截止2020年7月16日，沈军下欠农行淮北相山支行贷款本金271432.75元，利息（含罚息等）1795.34元；截止2020年10月23日，沈军下欠农行淮北相山支行贷款本金267753.60元，利息（含罚息等）2058.76元； 五、农行淮北相山支行为实现本案债权，支付保全费2270元，花费律师代理费1000元。 本院认为：沈军与农行淮北相山支行签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，农行淮北相山支行已经按照借款合同的约定提供了贷款，沈军取得借款后，未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，其行为构成违约，农行淮北相山支行要求沈军归还下余全部贷款本金及利息，事实清楚，证据确凿，予以支持。农行淮北相山支行为实现债权支出的保全费2270元，根据双方之间的合同规定和该行举证的相关票据，沈军、吕梦应予以支付。农行淮北相山支行主张律师代理费8196.84元，根据其提供的相关票据，予以确认1000元。 关于农行淮北相山支行请求对抵押物享有抵押权并优先受偿问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。农行淮北相山支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享现实抵押权。因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，故农行淮北相山支行要求对预抵押登记的房屋享有抵押权并优先受偿，于法无据，不予支持。瑞景置业公司为沈军与农行淮北相山支行签订的个人购房借款/担保合同提供阶段性保证担保，故担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，农行淮北相山支行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，瑞景置业公司应对上述债务承担连带保证责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、沈军偿还中国农业银行股份有限公司淮北相山支行借款本金267753.60元，利息（含罚息等）2058.76元（暂计算至2020年10月23日），之后的利息等按照借款合同约定继续计算至借款本金付清之日止； 二、沈军支付中国农业银行股份有限公司淮北相山支行保全费2270元、律师代理费1000元； 上述两项款款项均于本判决生效之日起15日内付清； 三、淮北瑞景置业有限公司对上述全部款项承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司淮北相山支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5398元，减半收取2699元，由沈军、淮北瑞景置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员 安 静 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 戚欢欢 附1、本院银行账号（汇款时请备注案号）： 户名：淮北市杜集区人民法院 开户行：建行高岳支行 账号：34×××61 2、相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。