浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初6006号 原告：东阳市金彤房地产开发有限公司。住所地：东阳市关山北路**。 法定代表人：马晨阳。 委托诉讼代理人：王凯，浙江国翔律师事务所律师。 被告：张丽华，女，1977年2月16日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：张晓，东阳市新时代法律服务所法律工作者。 第三人：胡金芳，女，1962年11月20日出生，汉族，住东阳市。 第三人：任云良，男，1957年10月8日出生，汉族，住东阳市。 第三人：卢园仙，女，1960年4月14日出生，汉族，住东阳市。 第三人：许梅芳，女，1953年2月18日出生，汉族，住东阳市。 原告东阳市金彤房地产开发有限公司（以下简称金彤公司）为与被告张丽华商品房销售合同纠纷一案，于2020年6月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，先依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。后本院依职权追加胡金芳、任云良、卢园仙、许梅芳为第三人参加本案诉讼。同时，因案情复杂转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年9月4日再次公开开庭进行了审理。原告金彤公司的委托诉讼代理人王凯，被告张丽华及其委托诉讼代理人张晓到庭参加了全部两次庭审，第三人胡金芳、许梅芳到庭参加第二次庭审，第三人任云良、卢园仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金彤公司起诉称：原告的原法定代表人胡金芳曾向程六一、任云良、卢园仙等七人高息借款（月利率高达5%-6%）。虽胡金芳已向出借人归还了大量款项，但因约定的借款利率实在过高，利息负担异常沉重，胡金芳未按出借人要求还清借款本息。在出借人的强烈要求下，胡金芳于2014年11月底向出借人程六一、任云良、卢园仙等七人出具了《承诺书》，内容为：1.明确了尚欠借款本息数额；2.承诺于2014年12月15日归还借款本息，如未能在该日前归还本息，则以原告开发的金彤商厦的住宅、商铺抵偿借款本息；3.购房合同签订备案后，债权债务关系消灭。后胡金芳未能在2014年12月15日前按上述承诺书归还借款本息。自2014年12月中、下旬至2018年，胡金芳与程六一、任云良、卢园仙等七位出借人及其提供的所谓购房户陆续签订了《金彤商厦购房意向书》。2015年3月18日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同的主要内容为：原告将坐落于东阳市横店镇江南路107号金彤商厦123室（建筑面积15.81平方米）以每平方米32985.89元的价格出卖给被告。原告认为，其与被告从未就案涉商品房的买卖进行磋商，没有经历合同成立所必需的要约、承诺过程，双方根据没有商品房买卖的一致真实意思表示，上述商品房买卖合同反映的内容完全是虚假的。而且，被告也根本没有支付购房款。本案的基础法律关系是胡金芳个人与程六一、任云良、卢园仙等七位出借人之间的民间借贷关系，因胡金芳个人向程六一等七位出借人的借款利率高达月利率5%或6%，而胡金芳个人向程六一、任云良、卢园仙等七位出借人归还了巨额款项，根据合法的利息标准，胡金芳已基本还清借款本息，故胡金芳向程六一等七位出借人出具的承诺书中反映的拖欠借款本息已不受法律保护，属非法债务。本案所涉的商品房买卖合同徒具其名，名为买卖，实为借款担保，而且，属于明确约定在胡金芳无法清偿借款时，被告可直接取得原告开发的房产所有权。故已构成“流质”，完全违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定，属无效民事行为。退一步讲，即使本案所涉商品房买卖属于以房抵债，抵偿的也是非法债务，以房抵债行为也属无效。同时，胡金芳利用职务便利，在未经原告股东会形成决议的情况下，擅自以金彤公司的房产抵偿其个人债务，也完全违反了法律禁止性规定，属无效行为。请求判决确认原、被告签订的商品房买卖合同（编号为2015预282740）无效。 针对上述诉讼请求，原告金彤公司提供了如下证据： 一、结算单1份（复印件），以证明胡金芳与任云良、卢园仙对借款进行结算的事实。 二、承诺书（复印件）、金彤商厦意向购房清单附件（复印件）、意向书（复印件）、购房确认单、浙江省商品房买卖合同各1份，收款收据2份，以证明下列事实：1.胡金芳和任云良、卢园仙以原告开发的房产作价抵债；2.任云良、卢园仙将抵偿房产转为许梅芳，后又变更为被告接受案涉房屋，并以被告名义签订房屋买卖合同。 被告张丽华辩称，请求驳回原告的诉请，理由如下：第一，2014年原告自愿以其所有的房屋系用于抵偿任云良欠许梅芳（系被告母亲）的债务，为此，原告与被告签订了案涉商品房买卖合同，并由原告开具了收款收据，办理了房产网签手续。原告自愿为任云良承担债务，不违反法律规定。基于上述两个事实和法律关系，目前的两个行为均是合法有效的。第二，即使任云良与原告或者原告的实际控股人有债权债务关系，原告认为任云良曾经收取了年息36%的利息，但被告并不清楚是否属实，本案也无法查明胡金芳和任云良的债务履行情况。退一步讲，与被告相关的借款是任云良与许梅芳之间的借贷，且该借贷中约定的利息也未超过法律规定的最高利率标准，故胡金芳与任云良借贷利率过高也与被告无关。第三，即使原告主张的任云良收取高额利息的事实存在，胡金芳有权主张返还，但由于胡金芳在其履行完毕后的6年内也未提起返还的主张，也已超过了诉讼时效。第四，原告主张案涉以房抵偿未经其公司股东会决议与本案事实不符。案涉以房抵偿协议形成时原告为胡金芳作为唯一股东的一人公司，不存在需形成股东会决议的前提条件。综上，原告的诉请不能成立，应依法驳回。 为证明其抗辩成立，被告张丽华提供了下列证据： 一、借条、转账凭证各1份，以证明被告与任云良的借贷关系的事实。 二、工商登记证明1份，以证明原告的实际控股人和投资人均为胡金芳的事实。 第三人胡金芳辩称，我确实与任云良之间存在民间借贷，他也确实收取了6分或4分的高额利息，但任云良应返还多收取的利息系我与他之间的事情，与本案以房抵债无关。 第三人胡金芳未向本院提供证据。 第三人任云良、卢园仙未作答辩，也未提供证据。 第三人许梅芳辩称：我系与任云良存在民间借贷的法律关系，虽借条中约定利息按3分计算，但实际仅按2分收取，不违反法律规定，故应驳回原告的诉请。 第三人许梅芳未提供证据。 对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：第三人任云良、卢园仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供书面质证意见。 关于原告金彤公司提供的证据：证据一，胡金芳无异议。被告和许梅芳对证据三性均有异议，认为对胡金芳与任云良、卢园仙之间有无存在借贷关系不清楚，且即使存在借贷关系也与被告和许梅芳无关，与本案也不具有关联性。本院认为，因签订结算单的一方当事人胡金芳无异议，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。证据二，胡金芳无异议。被告和许梅芳认为承诺书、购房清单、意向书均系复印件，故对证据三性均有异议，且与本案无关联，对购房确认单、收款收据、购房合同签订等的证据三性均无异议，同时认为应视为房款已经全部付清，许梅芳改名为张丽华，且当时就办理了房产备案登记手续。本院认为，因签署承诺书、金彤商厦意向购房清单附件、意向书、购房确认单、浙江省商品房买卖合同、收款收据的相关当事人对真实性均无异议，予以采纳。至于上述浙江省商品房买卖合同是否有效应依法认定。 关于被告张丽华提供的证据：证据一，因原告、胡金芳、许梅芳均无异议，予以采纳。证据二，胡金芳、许梅芳无异议，原告有异议，认为不够完整，应提供完整股东变更情况的工商登记资料。本院认为，根据与原告庭后提供的完整工商变更登记情况资料比对，证据二反映内容虽为真实，但不完整，根据完整工商变更登记情况资料认定原告在2013年11月28日至2020年1月14日期间，其并非一人公司。对张丽华主张的胡金芳签署承诺书及将案涉房屋抵偿给张丽华时原告为一人公司的证明目的不予认定。 根据本院确认的有效证据，到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 原告于2012年7月9日设立，其于2012年7月9日至2013年8月16日期间股东有马千军（占30%）、胡金芳（占70%），于2013年11月1日变更为一人有限责任公司，胡金芳为唯一股东，于2013年11月28日股东变更为胡金芳（占70%）、陈安华（占15%）、李康康（占15%），于2020年1月14日股东变更为刘增荣（占70%）、陈安华（占15%）、马晨阳（占15%）。胡金芳自金彤公司设立后至2020年1月14日期间担任公司法定代表人，公司法定代表人于2020年1月14日变更为马晨阳。许梅芳与被告系母女关系。 2014年11月30日，胡金芳与任云良、卢园仙对之前胡金芳向任云良、卢园仙的借款本息进行了结算，并形成一份结算单，结算单确认胡金芳尚欠任云良、卢园仙本息共3253万元，任云良2013年8月13日向朱红卫借款500万元的本息620万元由胡金芳偿还，剩余2633万元由张雪仙等人抵房产。 2014年12月26日，胡金芳向任云良、卢园仙出具一份承诺书，内容为：截止2014年11月30日胡金芳共欠任云良、卢园仙借款本息2633万元整。本人承诺在2014年12月15日归还本息，如胡金芳未能在2014年12月15日前归还本息，胡金芳、原告自愿以其开发的金彤商厦住宅一单元1002、1003、702、703、1302、1303，二单元1102、902、903、804、1202，一楼182、183、115、120、123、124、125、132、134、135、138号商铺作价偿还以上全部本息。金彤商厦购房合同签订备案后，以上债权债务关系消灭。胡金芳、任云良、卢园仙三人均在承诺人一栏签字。同日，胡金芳以原告（甲方）名义与任云良、卢园仙（乙方）签订一份金彤商厦购房意向书，对上述11套房屋及11个商铺合计以2633万元的价格抵偿给任云良、卢园仙事宜再次进行了明确，并对备案登记、签订正式买卖合同及约定责任等进行了约定。因任云良向许梅芳借款未还清，上述意向购房清单附件（一）中约定案涉123号商铺以548955元的价格直接抵偿给许梅芳，以抵扣任云良向许梅芳的借款。购房意向书及附件中均仅有胡金芳签字，未加盖原告印章。 根据许梅芳和被告的要求，将原抵偿给许梅芳的案涉123号商铺（建筑面积为15.81平方米）改名为被告，为此，原、被告于2015年3月18日签订购房确认单、商品房买卖合同各一份，约定原告将案涉123号商铺以521507元的价格出售给被告。同日，原告向被告出具二份收款收据，确认收到被告购房款521507元及维修基金758.88元。但上述款项的购房款未实际支付，维修基金由被告现金支付给原告。嗣后，案涉123号商铺于2015年3月18日网签备案登记至被告名下。 另查明，胡金芳将原告开发的金彤商厦部分房产用于抵偿其个人债务未经原告股东会决议授权。 本院认为，胡金芳将原告所有的房产用于抵偿其个人向任云良、卢园仙的借款本息，后由于任云良拖欠许梅芳借款本息，经任云良、卢园仙、许梅芳、被告要求，胡金芳又配合上述当事人将原先抵偿给任云良、卢园仙的案涉123号商铺以521507元价格直接抵偿给许梅芳，同时基于许梅芳与被告的母女关系，以及许梅芳出借给任云良款项中部分为被告等原因，将案涉123号商铺以签订商品房买卖合同的形式直接转让给被告，并已办理了网签登记至被告名下，但被告未实际支付购房款521507元的事实清楚，证据充分，应依法予以确认。 要判断原、被告签订的案涉商品房买卖合同效力问题，涉及争议焦点之一是胡金芳是否有权代表原告将案涉123号商铺用于抵偿其个人债务。根据《中华人民共和国公司法》第一百四十七条规定：“董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。”法定代表人不得利用职权，以公司财产为其个人偿还债务，是公司法规定的忠实义务的基本要求，不论公司章程是否作出特别规定。本案中，胡金芳利用其担任原告法定代表人的便利，未经公司股东会或董事会决议，擅自将原告所有的案涉商品房用于偿清其个人债务，属于违反法定忠实义务的无权代表行为。 在确定胡金芳擅自将原告所有的案涉商品房用于清偿其个人债务，属于无权代表行为的情况下，其该无权代表行为的对外效力问题（即是否对被告发生效力），是本案的另一争议焦点。《中华人民共和国公司法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”相对人是否知道或者应当知道法定代表人越权，应当结合法律规定、交易的性质和金额以及具体交易情境予以综合判定。假定胡金芳作为法定代表人以原告名义出售商品房，被告向原告支付相应的购房款，此属于公司正常的经营活动，即使原告内部章程对胡金芳代表权有限制性规定，也不具有对抗外部相对人的效力。然而本案所涉及的商品房买卖合同使原告不能获得任何对价，不属于公司正常经营活动，且胡金芳同时代表公司和个人签约，行为后果将公司利益转移给个人，具有明显地超越代表权的外观。《中华人民共和国公司法》第十六条第二款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须股东会或者股东大会决议。”该条款说明公司法对关联担保这种无对价的特殊交易，对代表权做了限制性规定，必须经股东会同意。为股东及法定代表人清偿债务的性质较关联担保更为严重，公司直接对外承担债务而不能取得经营利益，如未经股东会同意，将构成侵占公司财产的行为。综合考虑本案的交易过程和事实，被告应当知道胡金芳的签约超越代表权限，被告不属于《中华人民共和国公司法》第五十条保护的善意相对人。 另外，根据查明的事实，本案真实的法律关系为胡金芳与任云良、卢园仙之间存在民间借贷关系，买卖房屋仅为借贷担保，其本质作用在于胡金芳一旦无法清偿借款时，债权人可要求胡金芳转让原告所有的房屋所有权，这一行为在本质上属于“流质”。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条规定，流质禁止，故导致案涉123号商铺买卖合同无效。本案中，被告未支付过涉案123号商铺的对价，双方也未对商品房买卖进行磋商，没有经历合同成立所必需的要约、承诺过程，双方根据没有商品房买卖的一致真实意思表示。原、被告订立商品房买卖合同实际原因是原告的法定代表人（亦为实际控制人）胡金芳无法归还借款，将原告名下房产归被告所有，涉案行为实际是一种让与担保。 综上所述，无论从哪个角度原、被告签订商品房买卖合同均为无效。原告的诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。 需要说明的是，原告及胡金芳在本案中均主张任云良、卢园仙从胡金芳处收取月利率5%-6%的高息，但在本案中未充分举证，本院无法认定。胡金芳可另行向任良、卢园仙主张权利。 任云良、卢园仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可对本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国公司法》第十六条、第五十条、第一百四十七条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 原告东阳市金彤房地产开发有限公司与被告张丽华于2015年3月18日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为：2015预282740）无效。 案件受理费100元，由被告张丽华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴 玻 人民陪审员  王静婷 人民陪审员  吴彩萍 二〇二〇年十一月二日 代书 记员  楼玲菲