江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2875号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈明德，男，1941年7月3日生，××族，住如东县。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈敦娥，女，1946年4月14日生，××族，住如东县。两上诉人共同委托诉讼代理人：高飞，如东县城南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金永生，男，1954年11月16日生，××族，住如东县。委托诉讼代理人：傅亚华，如东县长沙镇法律服务所法律工作者。上诉人陈明德、陈敦娥与被上诉人金永生农村房屋买卖合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2019）苏0623民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈明德、陈敦娥上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审事实不清，认定事实错误。一审判决协议无效时，也没有对该协议条款中涉及到上诉人名下的土地如何处置进行释明。2、一审划分责任不明，适用法律错误。3、上诉人对重置成新价值的评估一直未予以认可，也没有签字。金永生辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。陈明德、陈敦娥向一审法院起诉请求：1.确认原告陈敦娥与被告金永生签订的房屋买卖协议无效。2.请求判令被告将四上四下楼房及厨房两间、厕所一间返还给两原告。金永生向一审法院反诉请求：1.判令陈明德、陈敦娥返还购房款28000元，并自2005年1月起按照银行同期贷款利率计算并支付利息36960元给金永生；2.判令陈明德、陈敦娥赔偿金永生在所购买的房屋中添附的装修及维修改造费用共计16万元；3.本案反诉费由陈明德、陈敦娥承担。诉讼过程中，金永生根据鉴定意见变更诉讼请求为：1.陈明德、陈敦娥返还购房款28000元；2.判令陈明德、陈敦娥支付金永生购房后对该房屋添附的费用折价为57112元；3.判令陈明德、陈敦娥按照该房屋现有评估价的80%给付增值升值款即158310.4元（255000-57112）×80%；4.本案诉讼费和鉴定费6920元由陈明德、陈敦娥承担。一审法院认定事实：陈明德、陈敦娥系夫妻关系，二人系如东县村民。2004年7月1日，陈敦娥将位于××村××组的楼房出卖给如东县长沙镇××村村民金永生。当日，陈敦娥与金永生签订“房屋买卖协议”一份，内容为：兹有本村二十组陈明德全家外出打工，临时落户在深圳，家中住房空闲，现准备卖给本镇××村金永生，有关事宜协议如下：1、经双方对口协商一致，陈明德住房四下四上楼房由金永生购买（包括附属用房），另外陈明德户头上的土地、鱼池随同转包给金永生耕种，上交款由金永生负责；2、四上四下楼房包括附属用房，总价为贰万捌仟元整，交款时间分两次，即订协议之日交壹万捌仟元，其余壹万元在2004年春节交付；3、交房及土地、鱼池时间，房屋协议生效后交房，土地定于2004年秋播，鱼池定于2004年春节交池。……协议签订后，金永生按约交付了购房款，陈明德、陈敦娥将位于长沙镇××村××组的四上四下楼房一幢及附属用房（位于楼房北侧的两间厨房、一间厕所）交付给了金永生。在居住过程中，金永生对楼房及两间厨房、一间厕所进行了装修、修缮。诉讼中，根据金永生的申请，一审法院委托江苏海正土地房地产评估有限公司对：1、案涉金永生位于如东县的房屋现价进行评估；2、金永生购置房屋后对楼房及附属用房（两间厨房、一间厕所）进行的添附、维修、装修费用进行评估。2020年1月16日，江苏海正土地房地产评估有限公司对上述两项鉴定事项分别做出了相应的评估报告。其中，关于第一项评估，鉴定机构采用成本法（成本法是指测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法）进行估价。估价对象为楼房一幢，砖混结构，二层，239.02平方米，包含与房地产不可分割的为满足房产正常使用所配套的本幢楼的水、电、装修、前后水泥场地等其他基础设施等价值。土地不属于本次评估范围。本次评估的价值时点为2020年1月9日，价值类型为估价对象在价值时点2020年1月9日的重置成新价值（重置成新价值是指重置成本扣除建筑物折旧之后的价值）。经评估，江苏海正土地房地产评估有限公司得出的该幢楼房重置成新价值总价为255000元，单价为1067.04元/平方米。估价报告使用期间为自估价报告出具之日2020年1月16日起不超过一年。关于第二项评估，鉴定机构采用成本法进行评估，评估结论为：委估资产在评估基准日2020年1月9日的评估价值（含税价）为人民币57112元。本评估结果有效使用期限：从评估基准日起一年，即自2020年1月9日至2021年1月8日。该份资产评估报告所附的《资产评估明细表》所附组成项目共计77项。庭审中，双方当事人一致确认《资产评估明细表》中第36项壁柜（评估值365元）是陈敦娥置办，并非金永生添置。金永生为上述两项鉴定支付了鉴定费6920元。上述鉴定意见形成后，陈明德与陈敦娥又向一审法院提出申请，要求对案涉房屋的现有价值进行评估。一审法院认为，陈明德、陈敦娥与金永生并非同一村集体经济组织成员，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障社会经济可持续发展，属社会公共利益的范畴。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。本案中，陈明德、陈敦娥将位于如东县宅基地上的住房及附属用房转让给本集体经济组织成员之外的金永生，陈敦娥与金永生签订的“房屋买卖协议”属无效合同。合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还。故应由陈明德、陈敦娥返还金永生购房款28000元，金永生返还陈明德、陈敦娥案涉楼房及附属用房即两间厨房、一间厕所。金永生购买案涉房屋后对楼房及附属用房进行了添附、维修、装修，对于该部分不能移动、拆除的添置物随楼房及附属用房一并返还给陈明德、陈敦娥，由陈明德、陈敦娥给予金永生折价补偿，折价补偿款参照评估报告为56747元（57112-365）。除上述添附、维修、装修因素之外，案涉房屋多年来亦存在增值，该房屋的价值相较十六年之前已经大幅度提升。现金永生因合同无效需向陈明德、陈敦娥返还案涉房产，房产的增值部分因而转归陈明德、陈敦娥享有，对金永生而言，即产生了房产增值损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故金永生主张陈明德、陈敦娥赔偿房屋增值升值损失合法合理，一审法院将根据双方当事人在交易过程中的过错大小，酌情予以处理。参照江苏海正土地房地产评估有限公司出具的估价报告，一审法院确认房屋增值部分为169523元（255000-28000-57112-365）。关于陈明德、陈敦娥要求重新对案涉房屋的现有价值进行评估的申请，属重复鉴定申请，一审法院不予准许。本案中，陈明德、陈敦娥与金永生对“房屋买卖协议”无效的后果均有过错。相较而言，陈明德、陈敦娥过错程度较大，一审法院酌定对于金永生的上述增值损失，由陈明德、陈敦娥承担70%的赔偿责任，为118666.1元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈敦娥与金永生于2004年7月1日签订的“房屋买卖协议”无效。二、陈明德、陈敦娥返还金永生购房款28000元。三、金永生返还陈明德、陈敦娥位于如东县的楼房一幢、厨房两间、厕所一间。四、陈明德、陈敦娥返还金永生添置物折价款56747元。五、陈明德、陈敦娥赔偿金永生损失118666.1元。六、驳回金永生的其他反诉请求。案件受理费100元，反诉案件受理费4951元、鉴定费6920元，合计11971元，由陈明德、陈敦娥负担8380元，金永生负担3591元。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人订立房屋买卖协议并且履行的基本事实存在，上诉人所谓的事实不清属于当初履行的细节性问题，并不导致本案事实存在实质性问题并对案件的裁判产生影响。至于上诉人提出的一审未释明的问题，本院认为，原审法院根据当事人诉请作出裁判符合法律规定，至于释明问题，如果当事人认为尚有未尽事宜，其完全可以依法另行解决，故对该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的责任划分问题，原审根据本案的实际情形酌情确定双方当事人的责任比例亦无不当。至于评估报告的问题，原审委托有资质的鉴定机构进行评估，原审法院参照该评估报告依法作出处理正确，上诉人并没有充分证据证明该评估报告确有错误，故对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5051元，由陈明德、陈敦娥负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 吕 敏二〇二〇年十一月十九日书记员 陈 宁