广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21984号上诉人（原审被告）：何翠桃，女，1947年8月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：甘国良，广东雄远律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯露，广东雄远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司(台港澳法人独资)，住所地：广东省广州市天河区珠江东路****、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智，系该司华南总裁。委托诉讼代理人：陈宇平、关怡钧，均系该司职员。原审第三人：丁小娟，女，1981年4月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人何翠桃与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）、原审第三人丁小娟居间合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初16254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人何翠桃向本院提起上诉：1.撤销（2019）粤0106民初16254号民事判决，依法改判驳回中原公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审费用由中原公司承担。事实与理由：一、《咨询及中介服务费确认书》中的手写条款“补充确认支付日期，2019年2月1日前过户当天付清咨询及中介服务费”的约定应当认定为实质性变更支付条件，原审判决事实认定错误。1.何翠桃向中原公司提供签署的《咨询及中介服务费确认书》、《告知书》内容均为格式条款。2.双方已明确约定变更支付条件。二、结合交易目的和交易惯例来看，可以推知何翠桃的手写条款是要求完成交易方才支付剩余居间服务费。（1）“2019年2月1日”是双方约定的付款日，房屋过户日，是为了保护何翠桃的合法权益，符合交易惯例。(2)《确认书》中确认只有“过户”才具备付款条件。(3)双方在补充条款明确约定了“过户当天付清咨询及中介服务费”这一条件，足以证明，该补充协议是对剩余咨询及中介服务费的“支付条件”的约定，而并非仅仅是对“支付时间”的约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，支付剩余咨询及中介服务费的条件应当由双方另行补充的手写条款的约定来履行，同时由于中原公司是提供格式条款的一方，在签订《确认书》时，何翠桃处于被动且弱势的一方，而且该手写条款也是中原公司方进行手写的。因此，对于双方另行补充的条款，从上述法律规定的立法意义角度出发，应作出对何翠桃有利的解释。三、中原公司违反地方性法规未与何翠桃签订规范的中介服务合同，只向何翠桃提供格式合同这一情形，一审法院并未进行核查和考虑。该《确认书》仅约定何翠桃有支付咨询及中介服务费的义务，没有何翠桃的权利和中原公司的义务进行约定，双方权利义务明显不对等，何翠桃仅凭该《确认书》难以维护自身的权益。中原公司作为商业活动中更有优势的一方，有义务遵守法律法规，与何翠桃签订规范的中介服务合同，保障双方的合法权益不受侵害。被上诉人中原公司于二审答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉。第三人丁小娟于二审无答辩。中原公司向原审法院起诉请求：1.何翠桃向中原公司支付咨询及中介服务费35500元；2.何翠桃向中原公司支付逾期支付前述费用的违约金（以35500元为本金，按0.1%/日的标准计算，从2019年3月5日起计至清偿之日止）；3.本案诉讼费由何翠桃承担。原审法院经审理查明：中原公司为证明其促成了与何翠桃与丁小娟签订房屋买卖合同，但何翠桃拒不向其支付中介服务费，向原审法院提交了如下证据：一、《存量房买卖合同》，显示系丁小娟（甲方/卖方）与何翠桃（乙方/买方）于2018年8月17日签订，约定：丁小娟将案涉房屋出售给何翠桃；涉案房屋存在抵押等他项权利情况；涉案房屋总成交价为710万元；双方一致同意由何翠桃按涂销抵押一次性付款的方式支付楼款并办理交易手续。签订本合同时支付80万元作为定金，本合同签订后支付楼款（含定金）500万元，丁小娟收款当天即须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与何翠桃到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由丁小娟负责支付；交易过户完成当天付清楼款余款共计210万元，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成；丁小娟、何翠桃双方同意委托中原公司办理网签手续；另手写条款注明：1.丁小娟完成涂销抵押登记手续后何翠桃最迟于2018年10月17日前支付楼款420万元；2.双方约定于2019年2月1日前办理交易过户手续，于交易过户完成当天付清楼价余款210万元；3.丁小娟于2018年9月15日前负责把涉案房屋外墙的空调主机办理，如移不成何翠桃有权选择退房并互不追究责任等。二、《咨询及中介服务费确认书》，主要内容为何翠桃确认经中原公司独家提供咨询及中介服务费成功签订《存量房买卖合同》，何翠桃同意支付71000元给中原公司作为咨询及中介服务费，该确认书自中原公司签署之日生效，何翠桃承诺于签署确认书之日付清上述费用，逾期支付将按0.1%/天支付违约金；尾部空白处手写字体“补充确认支付日期，2019年2月1日前过户当天付清咨询及中介服务费”；确认人签署处明示何翠桃的签名，中原公司亦于2018年8月17日在该文件尾部加章确认，并写明“我司确认该确认书中介服务费数额”。三、显示由中原公司、何翠桃共同签署的《告知书》，载明服务内容及收费标准:中原公司向何翠桃提供交易信息、市场行情咨询、协助察看物业，最终促成双方签署合同，何翠桃需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，具体数额及标准以何翠桃签署的咨询及中介服务费确认书为准，或以三方约上注明的金额为准，如逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，需按欠款金额的0.1%支付违约金等。四、显示中原公司于2019年3月12日向何翠桃作出的《催交咨询及中介服务费通知》，主要内容为中原公司催促何翠桃支付咨询及中介服务费35500元；EMS邮寄底单，显示发件人为中原公司，收件人为何翠桃，收件地址为何翠桃的身份证地址，内件品为《催交中介服务费通知》，寄件时间为2019年3月12日。又，中原公司、何翠桃确认何翠桃已向中原公司支付了中介服务费35500元。关于何翠桃未支付剩余中介服务费的原因，何翠桃称是因《存量房买卖合同》因丁小娟违约无法继续履行，中原公司未提供完整的居间服务，加之《咨询及中介服务费确认书》已约定过户当天付清中介服务费，故在涉案房屋并未办理交易过户的情况下，中原公司要求何翠桃支付剩余中介服务费不成就。对此，中原公司称《咨询及中介服务费确认书》中载明的“补充确认支付日期，2019年2月1日前过户当天付清咨询及中介服务费”只是对付款日期的约定，并不是对付款条件的约定，现涉案房屋未能完成交易并不是中原公司的原因导致，故何翠桃应支付剩余的中介服务费。另查，2019年9月，丁小娟向广州市番禺区人民法院提起诉讼，以何翠桃违约为由要求解除丁小娟与中原公司、何翠桃签订的《存量房买卖合同》等，广州市番禺区人民法院以（2019）粤0113民初11865号案立案受理；何翠桃表示其在该案中亦提起了反诉，系基于其已解除《存量房买卖合同》的情况下提起的，诉请为丁小娟返还定金等。原审法院认为，中原公司、何翠桃之间成立居间合同法律关系。根据何翠桃签署的《咨询及中介服务费》及《告知书》，何翠桃确认经中原公司独家提供咨询及中介服务成功签订《存量房买卖合同》，其同意支付71000元给中原公司作为咨询及中介服务费。虽何翠桃与丁小娟的《存量房买卖合同》未能履行完毕，但结合何翠桃及丁小娟的陈述，中原公司未能协助何翠桃及丁小娟办理涉案房屋的交易过户手续不可归责于中原公司；且根据《咨询及中介服务费确认书》中的“补充确认支付日期，2019年2月1日前过户当天付清咨询及中介服务费”约定，也无法得出双方已变更71000元咨询及中介服务费的支付条件；但基于中原公司却未能向何翠桃提供完整的居间服务的事实，从公平合理和按劳取酬的原则考虑，原审法院酌情判令何翠桃应向中原公司支付剩余的咨询及中介服务费12000元，中原公司诉请超出部分，原审法院不予支持。另就中原公司诉请的违约金，因《咨询及中介服务费确认书》明确剩余的咨询及中介服务费需在过户当天付清，而涉案房屋因何翠桃及丁小娟存在争议一直未办理过户，且涉案房屋是否能够继续办理过户直到本案诉讼发生后方才明晰，故中原公司主张何翠桃迟延支付剩余咨询及中介服务费缺乏理据，原审法院不予采纳，对中原公司诉请的违约金不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何翠桃于本判决发生效力之日起10日内，向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费12000元；二、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费728元，由原告广东中原地产代理有限公司负担493元，由何翠桃负担235元。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：中介服务合同条款是否格式条款及中介服务费的负担。一、关于中介服务合同中条款是否格式条款的问题。案涉《咨询及中介服务确认书》中咨询及中介服务费金额、支付日期条款均系由双方当事人协商确定，并以手写字样载于该合同之中。上述条款为中介服务合同中最为重要的条款，并非仅由中原公司单方拟定而未与何翠桃协商，不属于格式条款。该合同中的打印体条款确定了《存量房买卖合同》经中原公司提供中介服务签订的事实、可能存在的扣除中介服务费的方式及违约责任，并非免除或限制自身责任的条款。何翠桃指称上述条款为格式条款没有事实和法律依据，本院依法不予支持。二、关于中介服务费的承担问题。因案涉《存量房买卖合同》未能继续履行，双方未就因此导致不能过户时如何支付中介服务费达成一致意见，原审法院酌情认定何翠桃支付咨询及中介服务费12000元合理，本院依法予以维持。综上所述，何翠桃的上诉请求无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235元，由上诉人何翠桃负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 张一扬二〇二〇年十一月二十七日书记员 黄晓君罗文敏黄绍朗