广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21342号上诉人（原审原告）：梁初晓，女，1987年11月6日出生，汉族，身份证住址广东省开平市。委托诉讼代理人：谭智、张海圆，广东保得利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢洋，女，1988年10月7日出生，汉族，身份证住址江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：朱苏晓，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人梁初晓因与被上诉人谢洋合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。梁初晓上诉请求：1.请求撤销（2020）粤0104民初6505号民事判决书，并改判为：解除上诉人与被上诉人2019年3月29日的《店铺转让协议》，被上诉人返还上诉人支付的转让费21001元；2、判决本案的一、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定涉案《店铺转让协议》已经履行完毕判决驳回上诉人的全部诉求系认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、一审法院以上诉人和谭伟胜系男女关系，谭伟胜与业主签订的《商铺租赁合同》是经过上诉人同意为由，认定被上诉人已经按照《店铺转让协议》的约定向上诉人交付涉案商铺系认定事实错误。首先，涉案商铺的使用人为谭伟胜而非上诉人，可直接证实被上诉人的违约行为。谭伟胜与上诉人不存在任何身份上的法律关系，两者财产和人格相互独立，谭伟胜无权代替上诉人对外作出意思表示，谭伟胜与他人签署合同的行为与上诉人无关，上诉人也无权干涉。本案也没有任何证据可以证实谭伟胜签订《商铺租赁合同》是经过上诉人认可的，同时上诉人对该事实一直是否认的。其次，本案的事实和证据能够充分地证实被上诉人没有交付涉案商铺的行为，且《店铺转让协议》和《商铺租赁合同》不存在任何联系。1、从被上诉人于2019年6月26日向原告退还4月份租金1466元。亦能证明被上诉人未向上诉人交付商铺的事实。若被上诉人根据合同及双方约定于2019年4月8日向上诉人交付涉案商铺，其无需向上诉人退还预收的租金，而实际上涉案商铺自4月份起，租金都是由谭伟胜向业主缴纳的，由此可证实被上诉人未交付商铺的事实。2、根据广州微咖餐饮有限公司的企业登记信息（被上诉人一审提交的证据6）可以证明广州微咖餐饮有限公司成立时间为2019年9月27日，住所为广州市越秀区环市中路****B8（即涉案商铺地址）。签订店铺转让协议时间为2019年3月29日，如被上诉人依约履行该协议将店铺交付给上诉人，为何后者的注册登记时问为合同约定后的半年左右，且在2019年10月11日之前被上诉人还是涉案商铺的股东，而上诉人既不是股东也不是公司法人代表仅在公司担任监事而已，明显不符合常理。上诉人作为公司的员工，与同为公司股东的谢洋沟通的是基于履行公司职务的行为，不能以此推定上诉人认可了被上诉人交付商铺的事实，一审法院以此作为被上诉人向上诉人已经交付商铺的理由缺乏事实和法律依据。3、涉案商铺是由业主出租给案外人谭伟胜，涉案商铺的实际使用人为谭伟胜，也是由谭伟胜向业主进行交租和交纳保证金，与上诉人和被上诉人均无关。《商铺租赁合同》与《店铺转让协议》是相互独立的，并没有任何关系。如《商铺租赁合同》是基于上诉人从被上诉人处受让的《店铺转让协议》，且经上诉人同意的话，那么该协议里面的权利义务也应当由谭伟胜受让，该协议中明确约定了包含了6000元管理处的押金，而谭伟胜根据《商铺转让协议》向业主支付了4000元押金，谭伟胜另行支付押金的行为足以证实两个合同之间不存在任何联系。二、因被上诉人的违约行为导致上诉人无法享受合同约定的权利，且涉案商铺已经由案外人占有并使用，该协议客观上已经无法履行，故上诉人有权依法解除涉案协议。被上诉人应当返还上诉人向其支付的全部转让费（包含了管理处的6000元押金和4月租金1467元），因被上诉人已经退还2019年4月租金1466元，故上诉人有权要求被上诉人退还扣除该部分的金额即22467-1466=21001元。三、退一步来说，即使被上诉人已经向上诉人依约交付涉案商铺。根据《店铺转让协议》第5条约定上诉人向被上诉人支付的转让费22467元中包含了6000元管理处的押金，根据合同约定，上诉人受让涉案商铺后以无需再行支付管理处押金，被上诉人只是代为收取而已，其应当将收取的押金6000元交给管理处，被上诉人无权扣留该笔押金。现因被上诉人并未将该押金交给管理处的行为，导致涉案商铺需要再次向业主缴纳租金，损害了上诉人的合法权益，故依法依理被上诉人均应当将收取的6000元押金返还给上诉人。综上，上诉人认为，因被上诉人的违约行为导致双方签订的《店铺转让协议》无法履行，上诉人有权依法解除该协议并有权要求被上诉人退还收取的全部店铺转让费。退一步来说，即使认定被上诉人已经交付商铺的事实，基于双方签订的《店铺转让协议》，被上诉人有义务履行合同项下的义务，然而被上诉人侵占了本应交给管理处的押金，导致上诉人重复支付押金，违背了诚实信用原则。一审法院在未查明事实的情况下，草率地判决驳回上诉人的全部诉求，极大地损害了上诉人的合法权益。故特向贵院提出上诉，恳请贵院本着公平公正的原则，查明事实真相，依法改判。谢洋辩称：首先，我方请求法院驳回上诉人全部请求。被上诉人已经完成履行转让协议的义务包括交付店铺的义务，转让原本由上诉人享有和承担的与新弘汇公司签订的商铺合同的权利及义务，根据合同要求，应该由新弘汇公司退还押金的权利已经转让给上诉人。被上诉人已经履行店铺转让协议约定办理营业执照的义务，另外上诉人想通过被上诉人退还租金的行为来混淆事实，引导法官相信上诉人没有使用店铺，事实上转让款中包含的1466元在性质上属于代收代付款，不属于转让对价。当时双方图方便才约定为转让费。双方签订合同时间是2019年3月底，根据谢洋与新弘汇公司签订的商铺租赁合同，第4条第4点的约定，4月的租金应该在3月底交付，被上诉人在签订店铺转让协议三月底时先行代收4月份的租金，但是双方履行完店铺转让协议后，因6月新弘汇公司退场不便由其收取，被上诉人才向上诉人退回本约定代收代付的1466元。我方在一审庭审后提交了代理词也补充了证据10-15，从补充证据清单可还原事实的真相，关于转租，是否经过新弘汇公司同意，这点我们提供证据11，而证据10、12、13、14可以证明店铺使用人就是上诉人。为什么上诉人没有拿到押金，是因为新弘汇公司跑路，但是不影响协议履行完毕的事实。梁初晓向本院提出诉讼请求：1.判决解除梁初晓、谢洋双方2019年3月29日签订的《店铺转让协议》；2.判令谢洋返还梁初晓向谢洋支付转让费21001元。经审理查明：2019年3月29日，梁初晓（为乙方、顶让方）与谢洋（为甲方、转让方）签订《店铺转让协议》，其中约定：一、甲方将自己位于越秀区××东大厦××楼Ｂ8的店铺转让给乙方使用；乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、物业管理处与甲方己签订了租赁合同，租期到2019年9月30日止，年租金为2000元人民币，租金为每月交付一次，并于约定日期提前一个月交至物业管理处。4月1日开始算起租。三、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。四、转让后店铺现有的装饰装修及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归管理处所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。五、乙方在2019年3月31日前一次性向甲方支付转让费共计人民币22467元包含6000元管理处的押金，上述费用已包括第三条所述的设备、装修及其他相关费用，此外甲方不再向乙方索取任何其他费用。六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责等。2019年3月30日，梁初晓支付了22467元给谢洋。本案诉讼过程中，梁初晓为证明其主张提供了1、2019年4月1日，谭伟胜（为乙方、承租人）与鼎泰丰公司（为甲方、出租人）签订的《商铺租赁合同》，其中约定：第一条、租赁商铺。1、甲方同意将位于广州市环市中路301-303号二楼商贸城B8号的商铺(下称“该商铺”）出租给乙方经营。第二条、合同期限及相关事项。1、租赁期：从2019年4月1日起至2020年3月30日止。2、交付日：乙方应于签署本合同当天与甲方办理该商铺的交付手续。第三条、经营范围。1、该商铺的商号是B8。2、乙方的经营范围是冷、热饮料，预包装食品。第四条、合同价款。5、租金：乙方须按如下标准向甲方计缴该商铺租金：2019年4月1日至2020年3月30日，月租金额2000元。第十五条、双方约定的其他事项。备注：保证金半年后收取，2019年4月签约的商户在2000年1月租金减半（收半个月租金）等。2、谭伟胜支付租金、广告费、保证金等费用给鼎泰丰公司的《收据》7张。谢洋对证据1认为，从此协议看到，与谢洋的《商铺租赁合同》格式一致，且其约定的店铺交付时间是2019年4月1日，与梁初晓、谢洋店铺约定交付时间一致。第四条第三款约定了合同保证金为0元，之所以不用收保证金是因为谢洋此前已交过6000元押金，梁初晓受让了押金权利。谭伟胜与鼎泰丰公司所签订的租赁内容，就是梁初晓、谢洋签订转让协议的内容。第15条手写部分，保证金半年后收取，也就是说鼎泰丰公司与谭伟胜签署合同时，完全考虑到管理处与谢洋之间的租赁转让关系，梁初晓、谢洋的转让关系才继续延续，鼎泰丰公司是希望等到管理处和此前梁初晓、谢洋的租期结束后才进行收取费用。上述内容为了证明店铺转让协议已经得到履行。场地租赁合同是店铺转让协议的延续。对证据2的真实性认可，关联性无法核实相应款项是否交付。谢洋为证明其意见提供了1、深圳房屋置业有限公司出具的《大业主同意函》（复印件），内容为：我司在此同意广州市新弘汇商贸有限公司和广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司承租的位于广州市越秀市区环市中路301-303号首层、二层、三层转租及分租。《房地产权证》（复印件），记载越秀区环市中路301，303号2楼的权属人为深圳房屋置业有限公司。该组证据加盖了广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司的印章。2、2018年9月4日，谢洋（为乙方、承租人）与广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司（为甲方、出租人）签订的《商铺租赁合同》，其中约定：第一条、租赁商铺。1、甲方同意将位于广州市环市中路301-303号新弘汇商贸城分场2层B8号的条柜(下称“该商铺”）出租给乙方经营。第二条、合同期限及相关事项。2、租赁期：从2018年10月1日起至2019年9月30日止。3、交付日：乙方应于合同签署后三日内与甲方办理该商铺的交付手续，否则视为乙方无条件接收该商铺。4、开业日：乙方必须在2018年10月1日前开始正式开门营业。第三条、经营范围。2、乙方的经营范围是冷、热饮料，预包装食品。第四条、合同价款。1、合同保证金：乙方应在签订本合同之日内向甲方一次性支付租金保证金6000元。3、租金：乙方须按如下标准向甲方计缴该商铺租金：2018年10月1日至2019年9月30日，月租金额2000元。第八条、乙方的权利和义务。2、乙方未经甲方书面同意不得将承租的商铺转租，否则构成乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，乙方已交的保证金归甲方所有。3、谢洋交付保证金6000元的《收据》（复印件）。4、谢洋与“烦烦烦”的微信记录，记载谢洋在2018年9月4日转账8000元给“烦烦烦”。5、“A00二楼租户讨论组”微信聊天记录，梁初晓在该微信陈述：但是我告诉你，从4月份开始档口不属于你。不属于新弘汇。只属于业主。我男朋友谭伟胜他和业主签的合同。6、广州微咖餐饮有限公司的企业信息（复印件），记载该公司成立日期为2019年9月27日，法定代表人、股东为谭伟胜，住所为广州，住所为广州市越秀区环市中路****B8事。7、广州微咖餐饮有限公司的企业内档，记载谢洋于2018年11月23日在广州市越秀区环市中路301-303号二层B8注册经营广州市越秀区绿韵饮品店，于2019年9月27日注销该店。8、梁初晓与谢洋的微信记录，梁初晓在2019年3月31日陈述以下内容：“顺便搞一下卫生”，“你在不在档口”，“我想搬打印机验钞机过去”。在2019年4月5日陈述以下内容：“这里好多蟑螂”，“我现在在搞仓库卫生”，“仓库的东西我让别人清干净”，“好多老鼠、蟑螂”，“我叫管理处下来”。2019年6月22日陈述以下内容：“这张桌子的链接可以发给我”，“我想买一样的”，“之前你买开，他们知道你定制的颜色”。梁初晓对证据1的真实性、关联性无法确认，据梁初晓所知，涉案房屋的现业主是鼎泰丰公司，新弘汇公司因拖欠租金，业主已经解除双方之间的租赁合同关系，并收回二楼经营权，新弘汇公司无权收取商铺租金、押金及相关费用。对证据2的真实性确认，谢洋称其将商铺交付给梁初晓，是不属实，谢洋并未实际履行。根据该合同第八条第二项，谢洋将涉案商铺转租，需取得新弘汇公司书面同意，本案中谢洋并未实际向梁初晓交付商铺，同时也未提供新弘汇公司书面同意原件，其转租行为无效，涉案商铺的承租经营权已经归业主所有，合同终止时，出租人应将保证金无息退还给承租人，目前商铺实际使用人为案外人谭伟胜，由谭伟胜租赁、管理以及使用，并向业主支付租金、保证金。对证据3的真实性不确认。对证据4的真实性确认，关联性不确认，转账金额是8000元，并非其所称6000元保证金。退一步说，即使支付了保证金也与梁初晓无关。对证据5的真实性确认，关联性不确认，从该聊天内容来看，梁初晓不认可向其交付商铺，并明确表明涉案商铺属于业主不属于新弘汇公司，同时，因为该聊天内容，谢洋男朋友张**殴打梁初晓，张**被公安行政拘留五日，梁初晓因此起诉张**生命健康权纠纷（案号为2020粤01**民初1271号），由此证明，双方店铺转让协议，并未实际履行。对证据6、7的真实性确认，同时从公司成立时间为2019年9月27日，也可以证明谢洋没有向梁初晓交付商铺，理由：梁初晓、谢洋签订的合同时间为2019年3月29日，而该公司的住所地为该涉，而该公司的住所地为该涉案商铺晓已经交付商铺，两者时间不会相差半年以上，明显不符合常理。另外，办理商铺营业执照，也是商铺业主向谢洋沟通，谢洋才协助谭伟胜进行工商变更，因为涉案商铺已经由业主转让给谭伟胜。梁初晓仅是广州微咖餐饮有限公司的员工，并非股东，如果谢洋将商铺转租给梁初晓，其应当为该公司的股东或法定代表人。对证据8的真实性确认，关联性不确认，梁初晓、谢洋双方签订店铺转让协议时，谢洋承诺可于2019年4月8日入驻，因此其按2019年4月9日，为了履行合同梁初晓去涉案商铺打理卫生，并非谢洋所称已经完成店铺转租，该证据证明内容不确认。梁初晓确认谭伟胜是其男朋友。一审法院认为：梁初晓与谢洋自愿签订的《店铺转让协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。梁初晓是在2019年3月29日与谢洋签订上述《店铺转让协议》，而仅仅过了几天，谭伟胜就与鼎泰丰公司签订《商铺租赁合同》。梁初晓与谭伟胜是男女朋友关系，虽然广州微咖餐饮有限公司的股东为谭伟胜，不是梁初晓，但梁初晓也是该公司的监事，谢洋原经营的广州市越秀区绿韵饮品店于2019年9月27日注销，而广州微咖餐饮有限公司于同一天成立。谭伟胜与鼎泰丰公司签订《商铺租赁合同》的前一天，梁初晓就与谢洋联系到涉案房屋搞卫生及搬东西进去并告知管理处，直到2019年6月22日，梁初晓还与谢洋沟通购买桌子的事情。综上分析，梁初晓与谢洋签订《店铺转让协议》后，其同意由其男朋友谭伟胜与鼎泰丰公司签订《商铺租赁合同》，上述《店铺转让协议》实际上已经履行完毕，故梁初晓请求解除《店铺转让协议》，要求谢洋返还转让费21001元理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条之规定，作出如下判决：驳回梁初晓的全部诉讼请求。本案受理费325元，由梁初晓负担。二审期间，谢洋提交一审的补充证据10-15，该证据在一审已经提交给一审法院，但是没有质证，所以二审提交给法院。证据10.2019年6月25日关于咖啡机的微信聊天记录，拟证明：结合谢洋证据9微信聊天记录，可知谢洋已经根据《店铺转让协议》的约定，将店铺内的设备、装修、物品均转让给梁初晓。证据11.新弘汇分公司员工叶嘉智与谢洋的微信聊天记录、叶嘉智自己截图的微信个人页面、谢洋备注页面、叶嘉智身份证，拟证明：1、签订《店铺转让协议》时，谢洋带梁初晓到新弘汇分公司办公室。《店铺转让协议》是在新弘汇分公司员工叶嘉智（微信昵称为“待头大哥”，谢洋备注名称为“待头大哥管理处阿志”，微信号为：×××，电话号码：150××******）、财务邱志凡（详见被上诉人证据3、4第11、12页）的见证下签订的。《店铺转让协议》是在新弘汇分公司办公室打印机中打印出来的。新弘汇分公司知情并同意谢洋转租商铺给梁初晓。2、谢洋将店铺的设备转让给了梁初晓。证据12.案涉店铺所在商贸城租户张勤杰证人证言，拟证明：1、谢洋将店铺的设备转让给了梁初晓。2、梁初晓是案涉店铺的老板娘，是商贸城租户。证据13.怡东大厦二楼商贸城租户微信群截图，拟证明：本证据截图时间为2020年4月21日。梁初晓一直在二楼租户群内，而谭伟胜并不在群内，可见梁初晓是案涉店铺的实际受让人和承租人。证据14.2019年9月30日梁初晓和谢洋的微信聊天记录，拟证明：根据《商铺租赁合同》第十五条的约定，承租人应于2019年9月30日前向鼎泰丰支付押金。2019年9月30日，梁初晓在微信对谢洋说：“拿这个档口让我们烦透了，钱也没赚到，你还让我们给双倍押金出去”、“自从拿了这个档口我们一直亏，现在要交押金，不交明天就关铺。”可见，梁初晓就是店铺的实际承租人。证据15.街道主持的会议纪要（2019.5.21）、关于退出新弘汇商贸城管理的公告，拟证明：1、第二条：鼎泰丰公司作为业主身份保持新弘汇分公司与二楼小商户签订的租赁合同在合同期内小商户的权利不变。二楼由鼎泰丰公司与小商户签订相关协议。小商户向鼎泰丰公司提交其与新弘汇公司签订的租赁合同原件，核对复印件存档。2、第三条第（二）项，二楼小商户从六月份起向鼎泰丰公司交租金。押金待新弘汇退还后再补交。可见，梁初晓与新弘汇分公司建立的租赁关系、应享有的租户权利并没有因为新弘汇公司的退出、鼎泰丰公司的参与而发生变化。谭伟胜与鼎泰丰公司签订《商铺租赁合同》是基于梁初晓与谢洋已经签订了《店铺转让协议》，梁初晓是店铺的实际承租人和使用人。梁初晓对上述证据质证如下：对证据10的真实性没有异议，对于证明内容有异议，不能证明被上诉人所说已经将所有设备转移给上诉人，这个时候谢洋还是商铺的股东，他们之间是正常的职务沟通。对于证据11，上诉人不是聊天一方当事人，被上诉人说是一审开庭后收集的，上诉人也不认识聊天的阿志（叶嘉智），对于三性均不予确认。证据12三性不予认可，证人是谁我方不认识。证据13，看不到截止的时间，证明内容不予确认。证据14，真实性予以确认，但是从聊天记录看，梁初晓明确告知谢洋双倍押金，谢洋没有按照店铺转让合同约定协助办理营业执照的过户登记。证据15，三性不予确认。上诉人截止至本次开庭前从未见过该份会议记录，上诉人不是会议记录的一方当事人。即使存在该份会议记录，上面约定的条款也未实际履行。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方的微信聊天记录及相关证据可知，梁初晓已实际接收涉案商铺并使用，该事实一审已作充分论述，本院不再赘述。至于此后涉案商铺实际上由谭伟胜另行与业主重新签订了租赁合同，系梁初晓自行处分的结果，系其与谭伟胜之间的关系，与谢洋无关，故一审认定涉案合同已实际履行并无不当。梁初晓与谢洋签订的系转让合同，即谢洋将其与出租人新弘汇公司的租赁合同中承租人的权利义务概括转让给梁初晓，转让款21001元的对价包括6000元的押金、设备、装修等，首先，谢洋与梁初晓之间的转让行为系双方的真实意思表示，且根据上述查明事实，双方已实际履行，梁初晓使用了涉案商铺及设备，故该转让协议是合法、有效，梁初晓以未履行为由并要求退回21001元转让款不予支持；其次，关于6000元押金的问题，根据现有证据，原出租方新弘汇公司与新出租方鼎泰丰公司于2019年5月交接涉案场地时，双方约定了涉案场地租户交接、清点，此后，梁初晓、谭伟胜亦与新出租人鼎泰丰公司签订了新的租赁合同，该租赁合同系以原租赁合同为基础而签订，可见，梁初晓承继了原租赁合同权利义务，综上，梁初晓的上诉请求均不予采信。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。梁初晓的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费325元，由梁初晓负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十一月二十日书记员 钟丹霞王日平