陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终1482号 上诉人（原审原告）：王江风，男，汉族，1963年8月24日出生。 委托诉讼代理人：马德龙，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁伟，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：渭南市临渭区金信物业资产管理有限责任公司。 法定代表人：何红喜，公司董事长。 委托诉讼代理人：郭新户，男，汉族，1958年8月2日出生，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李栋房，陕西泰普律师事务律师。 被上诉人（原审第三人）：陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司。 法定代表人：曹百胜，公司总经理。 委托诉讼代理人：党振兰，陕西佳沃律师事务所律师。 上诉人王江风因与被上诉人渭南市临渭区金信物业资产管理有限责任公司（简称金信公司）、陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司（简称地质公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初5617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王江风委托诉讼代理人马德龙、丁伟、被上诉人金信公司委托诉讼代理人郭新户、李栋房、被上诉人地质公司委托诉讼代理人党振兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王江风上诉请求：1、依法撤销渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初5617号民事判决第(四)项，并依法改判；2、判令被上诉人金信公司赔偿上诉人承租房屋装修损失150000元；3、判令被上诉人金信公司赔偿上诉人预期可得利益损失750000元；4、判令被上诉地质公司对上述债务承担连带责任；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实片面，并非本案全部事实，对下列重要且影响最终判决结果的事实未做认定。2016年10月18日，上诉人与被上诉人地质公司续签《房屋租赁合同》，上诉人对承租的涉案房屋进行水电改造并统一装修后通过招租最终与常雯等11名租户签订了房屋租赁合同。2019年1月，被上诉人地质公司因国家“三供一业”政策将出租给上诉人的房屋移交给被上诉人金信公司经营管理，对涉案房屋相关权利义务进行概括转移。2019年7月1日，被上诉人金信公司违约，在上诉人不知情的情况下与上诉人招租并已签订租赁合同的常雯等租户又重新签订租赁合同，每年收取租金共计248500元。二、原审法院法律适用错误。2016年10月18日，上诉人与被上诉人地质公司签订《房屋租赁合同》，约定地质公司将七号综合楼一层门店房出租给上诉人，租期自2019年7月1日至2029年6月30日。该合同实质是双方对于《房屋使用权出租合同》租期的续租，续租期限为10年。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方对合同的效力亦未约定附期限，因此，上诉人与被上诉人地质公司订立的《房屋租赁合同》在合同成立之时即已生效，合同履行期并不影响合同本身已生效的事实。2、原审法院查明，2019年1月被上诉人地质公司因国家政策“三供一业”将出租给上诉人的房屋移交给金信公司经营管理，并将上诉人王江风缴纳的80904元租金一并交付金信公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。金信公司作为涉案房屋权利义务的承继者，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，金信公司应当代地质公司继续履行与上诉人王江风的租赁合同；但被上诉人并未按照法律规定履行义务，而是在上诉人不知情的情况下与租户重新签订租赁合同，导致原合同无法履行，构成根本违约，应当承担相应的损失。综上所述，一审判决书认定的事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审民事判决并支持上诉人全部上诉请求。 被上诉人金信公司答辩称，一、原审认定事实清楚，所作判决正确。被答辩人与地质公司在2016年10月18日签订了《房屋租赁合同》，但双方并没有履行该份合同；双方实际是履行2009年的合同，2016年10月18日的《房屋租赁合同》与本案无关。答辩人接受案涉房屋，是基于国家的政策，并不存在合同权利义务的概括转移的合意，所以，答辩人与被答辩人没有合同关系，不存在违约问题。二、原审判决适用法律正确。被答辩人在原合同到期前三年就续签合同，有违常理，且是在国家出台分离移交的政策后，急于抢占国有资产，签订合同目的非法。同时，因国家公共政策原因，2019年1月地质公司将案涉房屋移交给答辩人，因情势变更地质公司无法履行原有合同；2016年10月18日的租赁合同未到未到履行时间，更无法履行该合同。地质公司向答辩人缴纳80904元，并非基于与被答人之间存在合同关系，而是由于国家政策规定,在2019年1月，案涉房屋已移交答辩人经营管理，答辩人有权收取相应的费用。 被上诉人地质公司答辩称，上诉人与地质公司签订两份房屋租赁合同，2016年10月18日签订的第二份合同尚未实际履行，因国家“三供一业”政策情势变更原因无法继续履行第二份合同，答辩人于2019年元月以口头、书面形式告知上诉人解除合同，现该合同已经解除，不存在合同损失问题。上诉人要求赔偿损失没有法律依据，双方履行了第一份合同，第一份合同中没有约定出租人承担合同到期后承租人添附的装饰装修费用。第一份合同已经届满，续租合同已经解除，上诉人不存在预期利益损失，且上诉人明知国家“三供一业”政策，又和多人签订转租合同，该损失应当自行承担。 王江风向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告王江风与第三人地质公司于2016年10月18日续签的《房屋租赁合同》；2、判令被告金信公司立即退还保证金100000元；3、判令被告金信公司赔偿原告王江风承租房屋装修损失150000元；4、判令被告金信公司承担原告王江风更换水表费用2450元；5、判令被告金信公司承担原告王江风预缴剩余水电费2153.8元；6、判令被告金信公司赔偿原告王江风预期可得利益损失750000元；7、判令第三人地质公司对上述诉讼请求承担连带赔偿责任；8、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年6月14日原告王江风（乙方）与第三人地质公司（甲方）签订《房屋使用权出售合同》，约定乙方租甲方位于本区站北路七号综合楼一层门店房，建筑面积为931平方米，期限为2009年7月1日至2019年6月30日。合同第四条约定，付款方式：双方意向达成后乙方向甲方交纳人民币壹拾万元（100000元）作为定金；双方签订合同两日内乙方一次足额向甲方缴纳五年房屋使用权费人民币柒拾叁万伍仟肆佰玖拾元（735490元），甲方交付房屋；乙方所交定金转作为房屋使用保证金，合同到期后十日内甲方退回给乙方。五年后2014年7月1日前乙方再一次足额支付后五年房屋使用权费人民币捌拾万玖仟零叁拾玖元（809039元），继续使用房屋。合同签订后，原告王江风向第三人地质公司给付保证金100000元，第三人地质公司向原告王江风交付房屋。之后，原告王江风将案涉房屋转租给常雯、王超、王鹏飞、申燕飞、夏联传等案外人。2016年10月18日原告王江风（乙方）与第三人地质公司（甲方）另行签订《房屋租赁合同》，约定乙方继续租赁甲方上述房屋，租赁期限为2019年7月1日至2029年6月30日。2017年9月6日渭南市临渭区人民政府发布渭临政函[2017]178号文件，同意设立被告金信公司，承担接收国有企业“三供一业”剥离移交的国有资产及经营管理等职能。2018年7月1日原告王江风与案外人常雯就案涉部分房屋签订《房屋租赁合同》，约定王江风将房屋出租给常雯，租赁期限2018年7月1日至2021年6月30日止。2018年8月19日、2019年5月23日原告王江风与案外人王超签订二份《房屋租赁合同》，约定王江风将房屋出租给王超，租赁期限分别为2018年9月1日至2020年8月30日止和2019年6月1日至2021年5月30日止。2015年9月1日原告王江风与案外人王鹏飞签订《房屋租赁合同》，约定王江风将房屋出租给王鹏飞，租赁期限2015年9月1日至2018年8月30日止。2018年10月26日原告王江风与案外人申燕飞签订《房屋租赁合同》，约定王江风将房屋出租给申燕飞，租赁期限2018年11月1日至2023年10月31日止。2015年9月1日原告王江风与案外人夏联传签订《房屋租赁合同》，约定王江风将房屋出租给夏联传，租赁期限2015年9月1日至2018年9月31日止。2018年底第三人地质公司告知原告王江风资产移交。第三人地质公司公司在2019年1月将案涉房屋移交被告金信公司经营管理。2019年8月2日被告金信公司和第三人地质公司联合向商铺商户发布公告，内容为“因国家“三供一业”分离移交政策，陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司7号楼商铺资产所有权已于2019年1月1日起移交至渭南市临渭区金信物业资产管理有限责任公司进行统一管理，陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司将于2019年9月1日起，对7号楼所有商铺停止水电供应，转为由金信物业统一提供水电，为避免后续影响，请各租户尽快与金信物业联系后续事宜。”之后，被告金信公司与王鹏飞、夏联传、常雯等十二名案外人签订《房屋租赁合同》，期限均自2019年7月1日起算。 另查，原告王江风已向第三人地质公司支付后五年（2014年7月1日至2019年6月30日）租金788904元，尚下欠租金20135元。第三人地质公司将原告王江风末次支付的租金80904元交付被告金信公司。原告王江风在承租房屋期间，更换水表支出费用2450元，预购电费余额为440元，水费余额为1713.8元，共计2153.8元。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、原告王江风合同损失应如何认定；2.被告金信公司和第三人地质公司承担责任范围。关于第一项争议焦点，原告王江风主张其房屋装修损失150000元，被告金信公司与第三人地质公司均不认可，原告王江风未提供有效证据证明其主张，故对该主张不予采信。法律规定的预期可得利益损失，是指因合同履行后可获得的利益，其基础在于生效合同。原告王江风与第三人地质公司在2016年10月18日签订《房屋租赁合同》意在延续双方在先签订的《房屋使用权出售合同》，约定期限为2019年7月1日，故该合同应自2019年7月1日起生效。原告王江风在2018年底即知晓资产移交事实，进而与第三人地质公司发生分歧，此时双方《房屋租赁合同》尚未生效，无从履行。第三人地质公司因国家公共政策原因自2019年1月1日起将案涉房屋经营权转移给被告金信公司，第三人地质公司在法律上无继续履行合同之可能，亦不具有主观过错。原告王江风提供的其与案外人王鹏飞和夏联传的租赁合同期限均在2019年6月30日前，即发生在原告王江风与第三人地质公司《房屋使用权出售合同》期限内，被告金信公司未收取该日前的租金，故对原告王江风可得利益损失的主张不予采信。第三人地质公司认可原告王江风主张的保证金100000元、水表更换费用2450元和水电费余额2153.8元，故对原告王江风该部分主张依法予以认定。关于第二项争议焦点，第三人地质公司认可收取原告王江风保证金100000元、水表更换费用2450元和水电费余额2153.8元，故第三人地质公司负有向原告王江风返还和给付上述款项之义务。被告金信公司与原告王江风无合同关系，原告亦无其他法定主张理由，故被告金信公司依法不承担给付款项之义务。综上，原告王江风与第三人地质公司《房屋使用权出售合同》期限届满，被告金信公司已将案涉房屋出租给案外人，原告王江风与第三人地质公司之间的《房屋租赁合同》目的不能实现，依法应予解除。第三人地质公司应当向原告王江风返还保证金100000元，并给付原告王江风水表更换费用2450元、水电费2153.8元。原告王江风的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告王江风与第三人陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》。二、第三人陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王江风保证金100000元。三、第三人陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告王江风水表更换费用2450元、水电费2153.8元，共计4603.8元。四、驳回原告王江风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13841元，减半收取6920.5元，由原告王江风负担692元，由第三人陕西省一三九煤田地质水文地质有限公司负担6228.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人对所提交的证据进行了质证。上诉人王江风提交的金信公司与11名租户签订的12份房屋租赁合同及金信公司收取租金明细表。二被上诉人质证称，对以上证据的真实性、关联性、合法性认可，对其证明目的不认可。本院对上述证据的真实性予以确认，但该证据证明的事实在一审判决中已经作出相应认定，各方当事人对于此节事实并无争议。 经审理，本院认定案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人王江风与被上诉人地质公司于2016年10月18日签订的房屋租赁合同依法成立，且自成立时生效。一审法院认定涉案房屋租赁合同自2019年7月1日起生效，不符合法律规定。该房屋租赁合同意在延续双方在2009年6月14日签订《房屋使用权出售合同》的期限，原合同期限为2009年7月1日至2019年6月30日，房屋租赁合同的期限为2019年7月1日至2029年6月30日。2019年1月1日被上诉人地质公司根据国家“三供一业”政策将涉案房屋所有权及经营权转移给被上诉人金信公司经营管理，故涉案房屋租赁合同实际不能履行，该房屋租赁合同应予解除。关于上诉人王江风主张涉案房屋租赁合同权利义务概括转移给金信公司之理由，因三方并未形成合同权利义务转移的合意，该理由没有事实依据，故本院不予采信。因上诉人王江风与被上诉人金信公司没有合同关系，上诉人对被上诉人金信公司主张的合同违约赔偿责任，本院不予支持。关于上诉人主张的承租房屋装修损失问题，首先上诉人对装修损失提供的证据不充分；其次，即使装修属于事实，但装修事实发生在第一份租赁合同履行期间，因双方已经完整履行了第一份合同，对上诉人并未造成实际损失。关于上诉人主张的预期可得利益损失，因2016年10月18日的租房合同尚未到合同开始履行期限，上诉人针对该合同并未实际履行合同义务，故不不存在可得利益损失问题。 综上所述，上诉人王江风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确；一审判决理由虽然存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13841元，由上诉人王江风负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二〇年十一月十二日 （院印） 书记员  王梦娇