湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异248号 异议人（案外人）：李小琴，女，1974年1月6日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 申请执行人：钟雨洑，男，1994年7月20日出生，汉族，住湖南省耒阳市。 委托代理人：唐骏，湖南锐鹏律师事务所律师。 委托代理人：张钊玮，湖南锐鹏律师事务所律师。 被执行人：资兴尚铂喜文化传播有限公司，住所地湖南省资兴市唐洞新区晋宁路**。 法定代表人：许红菊。 被执行人：许红菊，女，1973年8月2日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞新区。 被执行人：武楚森，男，1978年12月16日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 本院在执行申请执行人钟雨洑与被执行人许红菊、资兴尚铂喜文化传播有限公司、武楚森民间委托理财合同纠纷一案中，案外人李小琴不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）李小琴请求法院：解除对郴州市××街××号××号××号房（房产证号：郴房权证市测区字第0××7）的查封。 主要事实和理由：2012年12月5日，案外人李小琴与被执行人武楚森签订《房屋买卖合同》，约定：案外人向被执行人武楚森购买上述房屋（该房为拆迁安置房），建筑面积为73.34㎡，单价3200元/㎡，总价款234688元；在2012年12月5日支付18万元，余款在拿到房产证后一个月内支付；武楚森应保证该房屋无查封、无产权纠纷等。合同签订后，案外人于当天通过银行转账支付了18万元，武楚森出具了收条，并将房屋交付给案外人，案外人将房屋装修后于2014年入住至今，因开发商原因导致房屋至今无法办理不动产权证，直到2018年可以办证时，案外人去办证才发现贵院在2018年4月12日以（2018）湘1002民初936号协助执行通知书，将房屋进行了查封，并于2020年7月7日粘贴公告，拟进行拍卖，故案外人基于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起执行异议，请求法院支持。 申请执行人钟雨洑未答辩。 查明的事实 一、2007年5月31日，欧阳彩凤将位于郴州市裕后街64号付10号301房（1985年建成、建筑面积66.57㎡）赠与武楚森，并将房屋过户登记至武楚森名下，产权证号为：郴房权证市测区字第0××7号。之后，根据城市规划要求，该房屋列入棚户区改造项目被拆迁。2009年6月14日，拆迁人郴州市房产发展总公司与被拆迁人武楚森签订《郴江河西岸东街桥至骆仙东路河道治理及裕后街棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议》，乙方武楚森房屋所有权证号××，房屋建筑面积66.57㎡；双方同意实行产权调换；甲方同意在裕后街郭家巷一号苑安置小区Ｄ栋401号安置乙方住房，建筑面积73.34㎡（以房屋竣工测绘面积为准，多退少补）等内容。之后，郴州市房产发展总公司将相关权利责任义务转移给湖南建工相山房地产开发有限公司，为此，湖南建工相山房地产开发有限公司与武楚森于2017年2月27日再签订《补充协议》，载明“根据房屋现场实际和产权测绘编号情况，原安置住房裕后街郭家巷一号苑安置小区Ｄ栋401号变更房号为裕后街历史文化街区郭家巷403号（测绘面积73.12㎡）”等内容。 二、2012年12月5日，异议人李小琴与被执行人武楚森签订《房屋买卖合同》，其中第一条约定“甲方武楚森出售位于郴州市苏仙区××街××巷××号××栋××号毛坯房给乙方李小琴；建筑面积73.34㎡；楼层为4楼共4楼，于2011年建；房屋所有权证现在还没有，时间定为2013年6月份前过户（附甲方与政府签订的协议复印件，如果政府在规定时间内没办理房屋所有权证，甲乙双方另签订过户协议，原协议有效）。”第二条约定“房屋总金额为234688元，单价为3200元／㎡；乙方在2012年12月3日付给甲方定金18万元，该定金条款的约定，受合同法条款的调整，剩余房款54688元，由乙方拿到房产所有权证后一个月内付清。”第三条约定“该房屋交易相关费用按国家法规以及郴州市有关规定执行，甲方提供三证配合乙方找相关部门办理过户手续，过户费用由乙方承担，甲方不承担任何因办理变更过户手续而产生的相关费用。”以及违约责任等内容。 签订合同当天，异议人转账支付了购房款18万元，武楚森出具了收条。 三、钟雨洑与资兴尚铂喜文化传播有限公司（以下简称尚铂喜公司）、许红菊、武楚森民间委托理财合同纠纷一案，本院立案受理后，根据当事人的财产保全申请，本院于2018年4月12日依据（2018）湘1002民初936号民事裁定书和协助执行通知书，请求郴州市不动产登记中心查封武楚森（共有人王继红）所有的位于郴州市××道××号××栋××号房（产权证号湘［2017］苏仙不动产证明第0002069号）；查封武楚森所有的位于郴州市××街××号××号××号房（产权证号：郴房权证市测区字第0××7号），查封期限自2018年4月12日至2021年4月11日止。 四、上述委托理财合同纠纷一案经本院审理后，本院作出了（2018）湘1002民初936号民事判决书，判令尚铂喜公司支付钟雨洑本金122万元、利息146400元、滞纳金215533元（按月利率2%暂计算至2018年3月21日，之后另计）；驳回钟雨洑的其他诉讼请求。后钟雨洑不服，向郴州市中级人民法院提起上诉，郴州中院经审理后，于2019年5月5日作出（2019）湘10民终1483号民事判决书，改判为：尚铂喜公司支付钟雨洑本金122万元、利息146400元、滞纳金215533元（按月利率2%暂计算至2018年3月21日，之后另计）；许红菊、武楚森对尚铂喜公司的上述债务不能清偿的部分在未出资范围内承担补充赔偿责任。 五、上述判决生效后，当事人未自动履行，钟雨洑向本院申请强制执行，本院于2020年2月12日立案受理，案号为（2020）湘1002执930号。执行过程中，案外人李小琴因此不服，向本院提出书面异议。 六、异议审查期间，案外人为证明其购买后一直占有使用涉案房屋，为此，其向本院提交了： 1、管道燃气供用气协议、燃气发票（3张）、有线电视发票（2张）、照片，显示李小琴开通燃气、有线电视等，并持续缴费。 2、证明（出具人：裕后街社区居委会），内容为“居民李小琴于2014年至今居住××街社区××巷××号巷××栋××号房”。 七、异议审查期间，本院向案外人李小琴进行询问，其针对办证问题陈述如下：“我也催过办证，同时，我自己也有一套这种改造的房屋，也没有办证，政府有原因，就是因为没有办证，办证，所以我留了几万元没给，合同约定是办证后一个月再支付剩余购房款。”被执行人武楚森陈述“改造后房屋办理了总证，登记在开发商湖南建工相山房地产开发有限公司名下”。 八、2020年11月11日，案外人李小琴将购房尾款54688元通过银行转账方式付至本院账户（户名：郴州市北湖区人民法院，账号：5911××××5187，开户行：中国银行股份有限公司郴州北湖支行）交付执行。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系执行标的异议。案外人李小琴基于实体权益，请求法院中止对裕后街64号付10号301号房的执行，但根据查明的事实，本院目前查封的登记在被执行人武楚森名下的郴州市××街××号××号××号房（产权证号：郴房权证市测区字第0××7号）系棚户区改造前的房屋，2009年棚户区改造进行产权调换后，上述房屋变更为裕后街郭家巷一号苑安置小区Ｄ栋401号，后在2017年根据实际测绘情况，再次变更为裕后街历史文化街区郭家巷403号。本案的焦点问题在于案外人李小琴是否对上述房屋享有足以排除法院强制执行的合法权益。对此，本院具体评析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，结合到本案：1、棚户区改造后房屋办理了总证，尚未转移登记至武楚森名下，其将需要办理过户登记手续的涉案房屋，于2012年出卖给案外人李小琴，双方在本院查封前签订了《房屋买卖合同》；2、房屋买卖后，案外人李小琴实际占有使用涉案房屋至今；3、案外人将剩余购房款通过银行转账方式付至本院账户交付执行，至此，案外人已经交清了全部购房款；4、涉案房屋虽至今未办理过户，但非其自身原因导致，案外人并无主观过错。 综上所述，案外人李小琴系该房产实际所有权人，其依法享有物权期待权，该权益足以排除法院强制执行，对其异议主张，本院予以支持。 依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对郴州市××街××号××号××号房（2009年变更为裕后街郭家巷一号苑安置小区Ｄ栋401号；2017年变更为裕后街历史文化街区郭家巷403号）房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  黄钇瑞 审 判 员  肖 娜 人民陪审员  周亚丽 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  张 靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。