浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2920号 上诉人（原审原告）：何晓，男，1977年7月19日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：徐志坚，浙江卓颂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵乐强，男，1969年8月8日出生，汉族，住诸暨市。 原审第三人：余力，男，1972年9月1日出生，汉族,住诸暨市。 原审第三人：任晓丽，女，1987年9月20日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人何晓因与被上诉人赵乐强及原审第三人余力、任晓丽房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初17333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人何晓的委托诉讼代理人徐志坚、被上诉人赵乐强到庭应询。本案现已审理终结。 何晓上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院过度使用自由心证，随意认定上诉人与原审第三人签订的租赁合同是以虚假的意思表示实施的民事行为，缺乏事实依据，属认定事实错误。认定合同双方是否具备合同的真实意思表示，应当从合同内容、合同履行等多方面进行综合评判，不能以简单的“不符合常理、盖然性”就草草认定。案涉《房屋租赁合同》系上诉人、原审第三人出于真实意思签订，可由以下几点看出：1.合同的签订。双方就讼争房产签订了详细的租赁合同，其中因房屋为毛坯房，装修将由上诉人实施，所以合同的年限才签得比较长，这非常符合常理。2.合同的履行。上诉人依据约定向原审第三人履行了付款义务；因双方之间存在借款关系，为加以区分，原审第三人特意将在银行自助终端凭条上的汇款用途改为房租款，并签字按印，更加证实该笔款项性质为房租款而非其他款，进一步证明租赁合同系真实意思表示。原审第三人按照约定向上诉人交付了房屋钥匙，上诉人实际已取得该房屋的使用权；被上诉人也认可上诉人已经在房屋中放置了床等物品，也证明上诉人早已取得该房屋的使用权，进一步证明租赁合同系真实意思表示。租赁房屋的使用并不以实际居住为必要条件，上诉人租赁案涉房屋最终肯定用于居住，但由于该房屋为毛坯房，居住必须以装修为前提，而需要上诉人自行装修，所以该房产目前暂时用于储物也是非常符合常理的。二、一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”来裁判本案，属适用法律错误。上诉人的合法权益应当受到法律的保护，一审法院草率依据意思表示真实以裁判本案的基本事实，严重损害了上诉人的合法权益。三、原审第三人的陈述不应当作为审理本案的依据。一审中，原审第三人对自己签字按印的事实予以否认并向一审法院提出鉴定申请，但鉴定结论证实其陈述都是不真实的，进而说明上诉人在一审中的陈述都是事实。因此，原审第三人在一审中的陈述不应当被采信，更不应当作为本案的定案依据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查清事实，依法改判。 赵乐强辩称，上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁合同》无效，应驳回上诉。1.答辩人于2018年7月通过正规的二手房交易购买案涉房屋，当时已付清全部房款，并已办理了不动产登记手续，是合法有效的。2.2018年7月以后，案涉房屋的物业费、水电费都是答辩人缴纳的。3.答辩人当初买房时，去交易中心查询过，案涉房屋无抵押、无租赁；去看房时，该房屋也是毛坯房，无任何东西。答辩人对上诉人、原审第三人之间的关系完全不知情。4.买房后一年多，上诉人来电称案涉房屋其已租赁，后答辩人发现门锁被撬、屋内被放了床（未打开包装）。但答辩人认为，租赁20年、一次性付款60万元且从未居住，与常理不符，租赁关系不真实，应认定上诉人、原审第三人是以租赁房屋为掩饰，实际为借款关系的担保，并非真实的租赁关系，故租赁无效。 余力、任晓丽提交书面陈述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人与原审第三人间不存在案涉房屋的租赁关系，“名为租赁，实为担保”。虽然从双方签订的《房屋租赁合同》以及汇款凭证上经涂改的汇款用途显示“房租款”等表面证据来看，双方已建立所谓的“租赁关系”，但这正是上诉人为了掩盖双方之间的借款关系而精心制造的假象。二、从以下几点可以判断上诉人与原审第三人间不存在真正的租赁关系。1.租赁期限约定长达20年（刚好是法律保护的最长期限），且租金系一次性支付，不合常理。2.上诉人从未交过案涉房屋的物业费、水电费等费用，物业公司也从不知该房屋已出租给上诉人。3.上诉人在签约后长达两年时间未对案涉房屋进行装修，也未实际使用。虽然被上诉人在交房时发现屋内放置了一张床，但该床系包装完好、尚未拆封和安装的床，也没有床垫等其他附属物，不具备任何使用功能，不能据此认为上诉人在实际使用该房屋。白白交了租金却长期空置房屋，实在有悖常理。4.原审第三人实际已陆续归还上诉人借款（即上诉人陈述的所谓“租金”），而上诉人对于该还款的性质认为是原审第三人归还另外的借款。如上诉人的说法成立，则意味着双方在签订《房屋租赁合同》同时，原审第三人余力还对其负有债务未还，那上诉人为何还要向余力支付租金？为何不直接抵扣？显然不合常理。三、被上诉人通过合法手续受让案涉房屋，且在交房时并未看到该房屋有他人承租并居住、使用的痕迹。退一步讲，不管上诉人与原审第三人余力的租赁关系是否存在，被上诉人作为善意第三人也无需认可上诉人的租赁权。综上，请求驳回上诉，维持原判。 何晓向一审法院起诉请求：判决被告赵乐强继续履行原告何晓与第三人余力、任晓丽签订的《房屋租赁合同》。 一审法院认定事实：2015年12月10日,第三人余力、任晓丽与原告何晓签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：余力、任晓丽将坐落于诸暨市浦阳江××号××幢××单元××室的房屋及地下两个停车位、一个储藏室出租给何晓，房屋面积为201.27平方米，用途为居住使用，租期自2015年12月10日起至2035年12月9日止。每月租金为2500元，总计租金为60万元。租赁期间内使用的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用由何晓按照有关规定负担并向有关部门缴纳。合同还约定了其他事项。同日，原告何晓通过银行向第三人余力汇款60万元，中国工商银行自助终端凭条中汇款用途原为工资，第三人余力将用途改为房租款，并在修改处签名按印。审理中,第三人余力申请对汇款凭条中指纹的真实性及指纹与房租款的形成先后顺序进行鉴定。经宁波天童司法鉴定中心鉴定，指纹为第三人余力右手食指所留，形成先后顺序为先字后印。 2018年7月30日，第三人余力、任晓丽与被告赵乐强签订了《浙江省二手房买卖合同》一份，合同约定：余力、任晓丽将坐落于诸暨市浦阳江××号××幢××单元××室的房屋及地下两个停车位、一个储藏室出卖给赵乐强，转让总价款为220万元，付款方式为贷款付款。合同还约定了其他事项。2018年7月31日，被告赵乐强取得了案涉房屋的不动产登记证书。 另查明，坐落于诸暨市浦阳江××号××幢××单元××室的房屋为毛坯房，至今未装修。签订《房屋租赁合同》后，原告何晓未居住，仅在房屋内放置了未打开包装的床及床垫等物品。原告何晓与第三人余力系朋友关系。2014年至2015年间双方存在多笔借款。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为原告何晓与第三人余力、任晓丽之间的租赁关系是否有效。原告何晓与第三人余力、任晓丽签订了书面租赁合同,且特意在汇款凭证中将汇款用途改为“房租款”。第三人辩称双方之间并不存在真实的租赁关系，实际是以租赁的方式为借款提供担保。对此，该院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”本案中，从外部表面行为来看，原告与第三人签订了租赁合同，但所租赁的房屋为毛坯房，房屋租期为二十年，租金一次性付清，签订合同后原告并未实际居住使用，这种行为明显不符合常理。原告实际上并不希望租赁房屋，所表示出的租赁的意思并不真实。第三人也否认双方之间存在真实的租赁关系。此外，双方之间存在多笔借款关系。综上，原告与第三人签订的房屋租赁合同是以虚假的意思表示实施的盖然性较高。按照法律规定，该合同属于无效合同。至于原告与第三人之间以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的法律性质及效力，不属于本案审理范围，本案中不予处理。现原告的诉请，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，判决：驳回原告何晓的诉讼请求。一审案件受理费80元，依法减半收取40元，由原告何晓负担。鉴定费11800元，由第三人余力负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人缔约的目的是通过充分发挥房屋的使用价值，收取租金；承租人则是为取得房屋的使用权，解决生产经营场所或生活居所之需。本案中，上诉人与原审第三人于2015年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋作为“居住”使用，但上诉人此后在长达两年多的时间里并未居住使用该房屋，结合双方在合同中约定房屋租期为二十年、租金一次性付清等有违常理之处，以及原审第三人否认双方之间存在真实的租赁关系、双方还存在多笔借款关系等情形，一审法院认定上述《房屋租赁合同》属于无效合同，并无不当。再则，“买卖不破租赁”规则的目的是保护承租人在租赁物所有权发生移转时免于丧失对租赁物的合理使用，承租人受到保护并非基于租赁合同本身，而是基于承租人对租赁物形成了占有使用的实际利益这一事实。而上诉人至今未提交充分证据证明其已实际居住使用案涉房屋，在该房屋出卖前并未对租赁物形成占有使用的实际利益，亦未有证据显示被上诉人在购买房屋时知晓上诉人所称租赁关系的存在。故上诉人要求被上诉人继续履行案涉《房屋租赁合同》的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，何晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人何晓负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 张青炀