广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22594号上诉人（原审被告）：广东省水电集团有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华明路**华普广场****。法定代表人：淡念阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妍君，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖文俊，男，1994年12月19日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：骆卫花，广东穗益律师事务所律师。上诉人广东省水电集团有限公司（以下简称水电集团）因与被上诉人廖文俊商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4239号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人水电集团上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回廖文俊的全部诉讼请求；2.廖文俊承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由如下：一审法院对重要事实认定错误，双方已在《委托办理权属登记协议书》中变更了办理产权登记的具体时间，该约定是双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。根据《广州市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》附录二《委托办理权属登记协议书》中第二条的约定，水电集团须在完成竣工备案和产权初始登记工作后210个工作日内向房管部门递交权属登记材料。而实际上，由于涉案小区B1-B4栋必须整体办理初始登记和产权证，现B4栋的规划验收和竣工验收都没有完成，故涉案小区B2和B3栋至今仍未办理产权初始登记。鉴于该情况，《委托办理权属登记协议书》才约定是办理产权初始登记后210个工作日向房管部门递交权属登记材料。对此，廖文俊也是知悉且确认签字同意的。故合同约定的办证时间仍未起算，水电集团并未违约，廖文俊要求水电集团支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。被上诉人廖文俊二审辩称，一审判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，请求法院驳回水电集团的上诉请求，维持原判。廖文俊于2020年5月6日向一审法院起诉，请求：1.判令水电集团向廖文俊支付延迟办理产权登记违约金（从2017年6月24日起每日按50元的标准计算至廖文俊实际取得房屋房地产权证之日止，暂计至起诉之日金额为52400元）；2.水电集团承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2014年10月25日，廖文俊（乙方、买方）和水电集团（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二），合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4第广深大道********房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇广深大道西1号2幢（广深大道西1号2幢）2801房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1538120元……第十三条房屋交付甲方应当在2016年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……附件七：本合同补充协议根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……12.甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的内容另行约定。双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》（详见本补充协议附录二）的约定履行。……附录二：委托办理权属登记协议书……一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3、4、5事宜：1.办理乙方所购商品房的预告登记；2.办理乙方所购商品房的《房地产权证》；3.领取乙方所购商品房的《房地产权证》；4.申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；5.办理乙方所购商品房的抵押权预告登记。二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2.按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3.乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。……”。签订上述合同后，廖文俊依约向水电集团支付了购房款。水电集团分别于2014年10月3日、10月25日开具金额合计为1538120元的房款发票给廖文俊收执。一审法院在另案中查明：2016年1月22日，原广州市增城区城乡规划局对水电集团开发建设的位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3的有关的建设项目出具增规验证[2016]022号和增规验证[2016]023号《建设工程规划验收合格证》。2016年1月27日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，载明水电集团申请位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地的红线范围内的水表安装工程已竣工，验收合格，已具备通水使用条件。2016年3月15日，广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所出具《证明》，载明水电广场B2、B3栋新装2×1000kVA公变高低压配电工程永久供电系统已竣工验收，具备永久供电条件。2016年3月21日，涉案房屋所在的位于增城区××大道西××房、××房、××房取得了永久通邮的使用条件。2016年4月8日，广州市公安消防局出具穗公消验字[2016]第0425号《建设工程消防验收意见书》，载明关于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地的B-2、B-3栋三至三十一层土建工程综合评定消防验收合格的意见。2016年7月13日，原广州市增城区住房和建设局出具位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉住宅楼B-2、B-3工程的竣工验收备案文件已于2016年7月12日收讫，文件齐全，工程竣工验收备案文件包括：建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件、建设工程竣工档案认可证等。2016年8月21日，廖文俊与水电集团签署了《水电广场住宅楼B-2、B-3收楼确认书》，廖文俊办理涉案房屋的收楼手续，接收了涉案房屋。一审审理中，廖文俊陈述以下内容：实测面积和办理初始登记是没有关系，在签订买卖合同后收楼之前可以办理初始登记，水电集团提交的其他业主违建行为与办理初始登记没有关系。根据廖文俊、水电集团签订的商品房买卖合同第21条约定，双方同意选择第2种方式，甲方在收楼之日起210个工作日内到房管部门办理产权登记并将产权证交付给乙方，而水电集团在2016年8月21日交楼后不按合同的约定210个工作日内即2017年6月23日前为廖文俊办妥产权登记并将办妥的产权登记证交付给廖文俊，因此水电集团违约应按广州市商品房买卖合同附录二的约定水电集团每逾期一天应向廖文俊支付违约金50元。水电集团陈述以下内容：因办理房屋初始登记需要提交面积测绘材料，由于多名业主违规搭建，无法实测面积，涉案房屋尚未办妥房屋初始登记。一审法院认为，廖文俊与水电集团签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于水电集团是否存在延期办证违约行为的问题。附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定：“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2.按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3.乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”从上述约定内容可知，水电集团为廖文俊办理涉案房屋的产权证书除了要廖文俊具备上述第1至第3项的条件之外，还增设了以水电集团完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的条件。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记第一款约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。可见，办理涉案房屋的建设工程项目的房地产初始登记以及涉案房屋的建设工程竣工验收备案表是水电集团应履行的义务，也是办理涉案房屋产权登记的必经流程，同时，上述条款明确约定办理初始登记的时间应为办理涉案房屋的建设工程规划验收合格之日起的90日内。事实上，自水电集团在2016年1月22日取得涉案房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》起至今已超四年，水电集团仍未办理房地产初始登记，已违反上述合同约定，其办理初始登记的时间已超出廖文俊作为购房者想要取得涉案房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。水电集团将满足完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的前提条件作为其为廖文俊办理涉案房屋递交办证的起算时间，将迟迟无法办理初始登记的风险直接通过合同约定转由廖文俊承担，在一定程度上减轻了水电集团延期办证的合同责任，显然不符合情理，也于法无据。水电集团抗辩多名业主违规加建是导致涉案房屋未办理初始登记的重要原因，但未举证证明廖文俊存在违规加建或者是廖文俊的违建行为导致涉案房屋至今未能办理初始登记，一审法院对此抗辩意见不予采纳。因此，一审法院结合合同约定以及廖文俊、水电集团的履约情况，根据诚实信用、公平合理原则，酌定水电集团应于涉案房屋实际交付之日的次日起210个工作日内履行向房地产登记机关递交涉案房屋的权属登记资料的合同义务，即从廖文俊接收涉案房屋的次日即2016年8月22日起210个工作日届满之日即2017年6月26日为水电集团为廖文俊办理涉案房屋递件办证的时间，但水电集团至今仍未办理初始登记，导致无法办理涉案房屋的递件办证手续，其行为已构成违约，水电集团应从2017年6月27日起承担延期办证的违约责任。廖文俊主张水电集团支付自2017年6月27日按每日50元计算至本案一审庭审之日即2020年6月18日的延期办证违约金，为54400元，一审法院予以支持。廖文俊主张要求水电集团支付2017年6月24日至2017年6月26日的违约金，一审法院不予支持。至于廖文俊请求水电集团支付2020年6月19日至廖文俊实际取得房地产权证之日的延期办证违约金，廖文俊可另案主张，一审法院不予调处。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年6月19日作出如下判决：一、水电集团应于本判决发生法律效力之日起十日内向廖文俊支付自2017年6月18日至2020年4月10日的延期办证违约金54400元；二、驳回廖文俊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，由水电集团负担。一审法院于2020年11月16日作出（2020）粤0118民初4239号民事裁定书载明，一审法院于2020年6月19日对廖文俊与广东省水电集团有限公司商品房预售合同纠纷一案作出的（2020）粤0118民初4329号民事判决书中，存在笔误，应予以补正。裁定如下：（2020）粤0118民初4329号民事判决书第十一页正文第十七、十八行“2017年6月18日至2020年4月10日”补正为“2017年6月27日至2020年6月18日”。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据水电集团的上诉请求，归纳本案争议焦点为水电集团应否向廖文俊支付自2017年6月27日至2020年6月18日的延期办证违约金。针对前述争议焦点，本院认定如下：水电集团以涉案小区B1-B4栋需整体办理初始登记和产权证，B4栋因未完成规划验收和竣工验收，B2、B3栋至今仍未办理产权初始登记为由，上诉主张涉案《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定的办证时间仍未起算。经审查，2016年1月22日水电集团已取得涉案房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》，但其至今仍未依照涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定在建设工程规划验收合格之日起90日内履行申请涉案商品房项目的房地产初始登记的义务，其该行为已构成违约，亦超出廖文俊作为购房者想要取得房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。水电集团迟迟无法办理产权初始登记并将完成项目的竣工备案及产权初始登记义务作为涉案房屋递件办证的起算时间，在一定程度上直接加重了廖文俊对办理产权登记风险的承担，从而减轻了水电集团延期办证的违约责任。因此，在双方合同权利与义务不对等的情况下，一审法院结合合同约定、双方履约情况及根据诚实信用、公平合理原则，酌定从廖文俊接收涉案房屋的次日即2016年8月22日起210个工作日届满之日即2017年6月26日为水电集团为廖文俊办理涉案房屋递件办证的时间，理据充足，本院予以认同。故水电集团理应承担延期办证违约责任并支付延期办证违约金，其该上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，水电集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1160元，由广东省水电集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年十一月二十日书记员  冯韵彭诗敏