辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初2197号原告：桓仁为民物业有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇向阳街********。法定代表人：孟凡泽，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨广霞，女，1964年11月23日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，系该公司职员，住辽宁省桓仁满族自治县。被告：王磊，男，1982年7月28日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，无业，现住辽宁省桓仁满族自治县。原告桓仁为民物业有限公司与被告王磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桓仁为民物业有限公司的委托诉讼代理人杨广霞、被告王磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告桓仁为民物业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告王磊立即缴纳物业费528.50元及滞纳金364.60元。事实根据及理由：2019年3月19日，我公司与龙启一期小区业主委员会签订了物业服务合同，并开始在龙启一期小区进行物业服务和管理至今，被告王磊自2019年3月19日以来一直居住在龙启一期小区10号楼2单元601室，住房面积73.41平方米，2019年3月19日至2020年3月19日一年的物业费没有缴纳，当时物业公司和业主委员会签订的物业服务合同中明确写明有关物业公司的服务项目和收费标准等，被告王磊共拖欠物业费528.50元及滞纳金364.60元，共计893.10元，经我公司多次催要，被告以种种理由拒不缴纳物业费，为了维护原告的合法权益和物业公司的正常运转，特向桓仁满族自治县人民法院提起诉讼，请求判令被告王磊立即缴纳物业费及滞纳金共计893.10元。被告王磊辩称，我收到起诉书让我缴纳物业费的日期和原告在法庭上讲的收费日期不一致。原告起诉我说我墙体长毛和漏水，而我不缴纳物业费不是这个原因，也不是以这个不缴纳物业费。为民物业的物业服务合同写的很清楚是每年1-4月是物业费的收缴日，每年收一次，收的是1-12月份，和原告起诉的不一致。为民物业进驻龙启一期小区不合理、不合法，上个物业撤走的时候，社区派人来统计招聘物业的事，我当时明确表示，我只同意缴纳小区卫生费，其余的我不同意缴纳。原告是什么时间进驻的小区，通过什么方式进驻的，我当时不清楚，因为没有相关人员告诉我们，就连物业和业主签订的合同我也不知情，我也没有看到，根据物业法第2章第11条规定，下列事项必须由业主共同决定1.制定和修改业主大会议事规则；2.选举业主委员会或更换业主委员会成员；3.制定和修改管理规约；4.选聘和解聘物业服务企业；5.有关共有和共同管理权力和其他重大事项；6.召开业主大会应当于会议召开15日前通知全体业主。龙启一期从未召开业主大会，也没选出业主委员会成员，没有业主委员会谁来与物业签订的合同，所以为民物业进驻小区不合法，合同也是无效的，据业主调查选聘物业同意票数未过半，所以我需要物业拿出当初业主选聘物业的选票，和选举业主委员会的选票，为民物业收费不合理，为民物业合同中明确标明每年1-4月份，为物业费收缴日，每年收一次，1-12月份有物业合同为证，为民物业是2019年5月缴纳的抵押金，也就是说截止到2019年12月底，所产生的物业费只有7个月，为什么物业让业主缴纳全年的物业费。为民物业违约，为民物业起诉的是合同纠纷，既然是合同，那双方就按合同办事，任何一方违反合同条款要付法律责任，有照片为证。另外，我于2019年6月去物业缴纳物业费，要求物业出具抵押金收据，我要根据抵押金收据日期开始至2019年12月末这段时间来缴纳物业费，但物业拒绝拿出抵押金票据，声称要交就交全年共12个月的，否则免谈。还有，同是龙启一期，同是为民物业，有两张不同的服务合同内容，希望物业给我解释下。我们于2020年7月8日曾去找八卦城街道办事处主任王丹，她明确告诉我们，开发商张凤琦在撤出龙启一期时，把小区所有设施均修复完毕，现在再看龙启一期小区已被物业破坏的不成样子了。为民物业收费的标准是什么，根据相关法律规定，物业必须向价格主管部门提出申请，经价格主管部门会同物业管理行政部门审核后，由价格主管部门颁发收费许可证，现在我需要为民物业出具相关证据给法庭看，是不是真实有效的。另外，我认为原告向法庭提供了一份虚假的物业服务合同，经过我们业主到朝阳社区了解业主委员会的成立过程，得知业主签字并未超过三分之二，并且业主签名不真实，存在弄虚作假，有人代签。我们要求朝阳社区出具相关证明资料，但是社区拒不提供，这就需要贵院严格审查业主委员会成立是否程序合法，原告应该举证证明龙启一期全体业主何时成立的业主委员会，什么时候选举的业主委员会以及业主委员会的主任、副主任及成员名单。如果业主委员会成立的合法，是否在30日内向县或人民政府、房地产部门备案。这些问题直接影响原告提到的业主委员会是否有资格代表我们全体业主，签订的物业服务合同，如果本案原告不能举证的话，请法院认定业主委员会和原告签订的物业合同无效。如果业主委员会和原告签订的物业合同是无效的，那么双方约定的物业费及滞纳金的标准就不应作为本案认定事实的依据。为此，本案应依据桓仁满族自治县城镇住宅小区物业管理暂行办法，桓政发2007-43第9条的规定，物业服务费收缴标准，根据本溪市住宅区物业服务收取等级考核暂行办法，即住宅性房屋每平方米每月应收物业费0.3元，业主有权要求物业公司终止服务关系。关于原告主张的滞纳金日千分之三，这是违反法律规定的，最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，利息最高不得超过年利率的24%，同时规定利息不得超过本金，而本案中按原告的计算方式缴纳滞纳金的话，明显高于年利率的24%，这与法律的初衷相违背，是违反国家法律规定，不应予以支持。自原告物业公司到我们小区进行物业管理服务，我们没有真正享受到物业管理服务，小区的花草树木的绿化问题，有很多露土的地方没有补种，对树木的刷白和防虫也一次都没有进行过，对草坪没有修剪过，走廊声控灯维修更换不及时，单元门坏了也没有人给修，冬季除雪也一直没有人除，我们有照片为证，所有出入小区的大门都是坏的，从没修过。本院经审理认定事实如下：2019年初，桓仁满族自治县桓仁镇龙启豪苑一期居民小区的业主委员会代表该小区全体业主与原告桓仁为民物业有限公司签订一份《物业服务合同》，双方约定：桓仁镇龙启豪苑一期居民小区全体业主聘用桓仁为民物业有限公司为该小区提供物业管理等方面的服务，服务期限为5年，即自2019年3月19日起至2024年3月19日止;物业服务费由业主每月按其拥有的建筑面积每平方米0.6元的标准缴纳，物业费收费期为每年的3月19日至6月19日，超过6月19日缴费的便产生滞纳金，按照逾期每日千分之三的标准承担滞纳金，原告自2019年3月19日开始在该小区进行了物业服务和管理，被告王磊是现居住在桓仁镇龙启豪苑一期居民小区10号楼2单元601室的业主，其住房面积为73.41平方米。因其未按期缴纳2019年3月19日至2020年3月19日期间的物业服务费，原告桓仁为民物业有限公司提起诉讼，要求被告王磊给付物业服务费528.50元，并承担2019年6月19日至2020年3月19日期间的滞纳金364.60元，要求被告承担本案诉讼费用。上述事实，有原告桓仁为民物业有限公司陈述、被告王磊答辩、物业服务合同、物业费催收单、物业服务企业资质证书、物业服务保证金票据、照片等证据材料在卷佐证，经当庭质证及本院审查，具有证明效力，本院予以确认。本院认为，（一）依法成立的合同受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力，合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行并赔偿损失的违约责任。本案中，原告桓仁为民物业有限公司与桓仁镇龙启豪苑一期居民小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而签订的，该合同对作为桓仁镇龙启豪苑一期居民小区业主的被告王磊具有约束力。原告按照合同约定履行了对小区公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告王磊应按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。被告王磊不缴纳物业服务费的行为属违约，故对原告桓仁为民物业有限公司要求被告王磊缴纳物业服务费及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持；（二）关于被告王磊称小区业主委员会的产生程序违法，业主委员会的产生过程以及业主委员会与物业公司签订物业合同都不知情，业主委员会与原告桓仁为民物业有限公司签订的物业服务合同无效的抗辩理由，因小区业主委员会的产生程序是否违法，属另一法律关系，不在本案审理范围，另外，被告以不知情为由主张物业合同无效，无事实及法律依据，故王磊的这一抗辩理由，本院不予采纳；（三）关于被告王磊称原告桓仁为民物业有限公司应当从缴纳物业服务抵押金之日起，即2019年5月13日或2019年8月21日起收取物业费的抗辩理由，因原告桓仁为民物业有限公司自签订物业服务合同后，便于2019年3月19日开始进行了物业服务及管理，原告从2019年3月19日开始按年度收取一年12个月的物业服务费并无不当。故被告王磊的这一抗辩理由，本院不予采纳。（四）关于被告王磊称原告桓仁为民物业有限公司的物业服务质量差，如花草树木养护管理不到位、小区监控如同摆设、保洁服务不到位、小区设施坏了不维修、冬季除雪不及时、服务态度恶劣等等的抗辩理由，因上述服务项目均属于小区共有物业及共同管理事项，被告王磊应通过业主大会或业主委员会与原告协商解决，或另案诉讼，被告王磊直接向原告桓仁为民物业有限公司提出抗辩请求，属主体不适格。故王磊的这一抗辩理由，本院不予采纳；（五）关于被告王磊称，原告收取滞纳金违反法律规定的抗辩理由，因物业服务合同中约定业主逾期缴纳物业费的，按逾期每日的千分之三承担滞纳金，属于约定的违约金条款，由于双方约定的滞纳金承担比率高于法律规定，本院根据县域物业服务市场及原告桓仁为民物业有限公司的整体服务质量，依法调整，酌情按物业费总额的10%予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:被告王磊于本判决生效后立即向原告桓仁为民物业有限公司缴纳物业服务费人民币529元及滞纳金53元整。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元（原告桓仁为民物业有限公司预交），由被告王磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  孙乐平二〇二〇年十一月六日书记员  冷传立附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家机密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。