贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6770号上诉人（原审被告）：雷**，女，1965年10月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李怡蓉，贵州驰宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代**，女，1953年5月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：冯先国，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李龙，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨*，女，1967年3月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审第三人）：代**，女，1966年5月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：**（集团）有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：胡*。上诉人雷**因与被上诉人代**、杨*、代**、原审第三人**（集团）有限公司占有物返还纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初12211号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人雷**上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人杨*将房屋使用权转让给上诉人时，向上诉人出示了杨*与代**签订的房屋转让协议，代**的妹妹代**（代某某）在上诉人与杨*的转让协议上签字，杨*向上诉人转让房屋系有权处分；2.代**的女儿知道出售房屋的事并答应配合办理手续，上诉人之所以没有办理更名是由于**房管所工作人员退休后未移交工作所致。代**答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。杨*、代**未到庭，亦未提交书面答辩意见。原审第三人**（集团）有限公司未到庭亦未提交书面意见。代**向一审法院起诉请求：1.判令被告立即搬出位于贵阳市南明区房屋，恢复房屋原状，并将房屋返还给原告；2.判令被告按每月176.48元标准支付原告自2016年7月12日起至实际归还房屋之日止房屋使用费；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：确认被告与第三人杨*于2005年9月7日签订的《房屋转让协议》无效。一审法院认定事实，第三人杨*原系原告代**弟媳，1997年劳改释放后，与原告代**共同居住在原告承租的公房，原告外出后，第三人杨*单独居住使用该房屋。2005年9月7日，被告雷**与第三人杨*签订《房屋转让协议》，约定第三人杨*以39000元将位于**房转让给被告雷**，第三人杨*须协助被告雷**办理房屋过户手续，房屋转让前的债权债务由第三人杨*承担，转让后的债权债务由被告雷**承担。协议签订后，被告雷**向第三人杨*支付了39000元。原告代**对第三人杨*转让房屋的事实不知晓，亦未收取被告雷**支付的转让费。2018年7月25日，原告代**与第三人**（集团）有限公司签订《公有住房租赁合同》，约定第三人**（集团）有限公司将位于南明区房屋（现南明区**）出租给原告代**使用，租期自2017年5月1日至2019年4月30日止。2018年8月16日，原告代**交纳了1997年1月至2018年8月期间租金51295.68元。2018年11月21日，原告代**交纳了2018年9月至11月期间租金317.67元。2019年6月11日，原告代**与第三人**（集团）有限公司续签《公有住房租赁合同》，租期自2019年5月1日至2021年4月30日止。2019年6月11日，原告代**交纳了2018年12月至2019年12月期间租金1481元。以上事实，有原告提交的《公有住房租赁合同》、发票，被告提交的《房屋转让协议》、收条以及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，予以认定。一审法院认为，位于南明区房屋系原告代**承租的公有住房，第三人杨*擅自将该房屋出售给被告雷**，系无权处分，且违反了关于公有住房使用的相关规定，原告要求确认被告与第三人杨*于2005年9月7日签订的《房屋转让协议》无效，于法有据，一审法院予以支持。因《房屋转让协议》无效，被告占用案涉房屋无法律依据，原告作为案涉房屋的承租人，有权使用案涉房屋，故对原告要求被告返还案涉房屋的请求，一审法院予以支持。被告雷**与第三人杨*订立《房屋转让协议》时，房屋实际是第三人杨*在使用，且鉴于原告代**、第三人杨*、代**系亲属关系，被告有理由相信第三人杨*出售房屋系有权处分，被告作为善意第三人，并无过错，且被告已实际支付了相应对价，故对原告要求被告支付房屋使用费的请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、雷**与杨*于2005年9月7日签订的《房屋转让协议》无效；二、雷**于本判决生效后十五日内将位于南明区房屋返还给代**；三、驳回代**的其他诉讼请求。案件受理费50元，保全费5000元，由雷**负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。代**提交2020年5月13日原审第三人出具的收租发票一张，拟证明代**系案涉房屋的承租人且已支付租金至2020年12月。经质证，上诉人认为，代**交付租金的行为不能证明其系合法承租人，对该证据不予认可。二审经审理查明的其余事实与原判一致，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张，有责任提供证据。本案二审的争议焦点在于：一、案涉《房屋转让协议》的效力；二、上诉人应否返还房屋并向被上诉人支付租金。关于焦点一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。代**主张合同无效，但未提交证据证明合同有《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的无效情形，故对代**该项诉讼请求，本院不予支持。原判对此事实认定错误，本院予以纠正。案涉合同虽然有效，但杨*的行为系无权处分，且未经所有权人追认，不具有物权变动的效力，上诉人不能依据该《房屋转让协议》主张房屋所有权。关于焦点二，案涉房屋系原审第三人管理的公房，代**作为承租人，在承租期内对房屋依法享有使用权，其有权要求上诉人返还房屋。至于房屋租金，因上诉人与被上诉人杨*订立《房屋转让协议》时，房屋实际是代**的弟媳杨*在使用，代**之妹代**也在合同上签字，鉴于代**与杨*、代**之间的亲属关系，上诉人有理由相信杨*出售房屋系有权处分，原判认定上诉人作为善意第三人，并无过错，且已实际支付了相应对价，对代**要求上诉人支付房屋使用费的请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人雷**的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12211号民事判决第二项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12211号民事判决第一项、第三项；三、驳回代**的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，保全费5000元，由雷**负担；二审案件受理费50元，由雷**负担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 邱翠雪审判员 喻 兰二〇二〇年十一月九日法官助理陶海峰书记员龚晨