山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2895号 上诉人（原审被告）：周丽丽，女，1987年6月20日出生，汉族，住东昌府区。 委托诉讼代理人：王友臣，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：高飞，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。 上诉人周丽丽因与被上诉人郑玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人周丽丽的委托诉讼代理人王友臣、宋以林、被上诉人郑玉珍的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周丽丽上诉请求：1.依法撤销聊城巿东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初3733号民事判决，并依法改判驳回郑玉珍的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由郑玉珍承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，解炳龙实为郑玉珍的代理人，与周丽丽存在口头约定，涉案房屋的实际价格低于合同价格，实际价格即为17万元。1.解炳龙实为郑玉珍的代理人，解炳龙售房、收款的行为构成表见代理，代理行为的后果应由被代理人郑玉珍承担。解炳龙持有加盖和聚家园财务专用章、郑玉珍签字的空白房屋买卖合同，在和聚家园售楼处售房并与购房户签订房屋买卖合同，周丽丽即是通过解炳龙签订房屋买卖合同。东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决已经查明，解炳龙系和聚家园职工，也是郑玉珍的外甥。郑玉珍认可解炳龙负责物业管理，也可引导购房户看房，给购房户推销、协助办理相关合同等手续。东昌府区人民法院业已认定解炳龙售房、收款的行为构成表见代理，代理行为的后果应由被代理人郑玉珍承担。因此，解炳龙与周丽丽对涉案房屋价格的约定，依法应对郑玉珍产生法律效力。原审法院认为周丽丽未能提交解炳龙是郑玉珍的代理人的证据，但却于2019年6月21日作出(2019)鲁1502民初3735号民事裁定书，因涉案合同中出卖人的代理人解炳龙涉嫌职务侵占罪一案尚未审结，裁定中止诉讼，即原审法院已经查明解炳龙是郑玉珍的代理人，但却仍然对周丽丽支付4000元给郑玉珍的代理人解炳龙的答辩不予采信，明显认定事实错误。2.涉案房屋实际价格低于合同价格，实际价格即为17万元。在2018年9月6日东昌府区人民法院对解炳龙的询问笔录中，解炳龙已经明确承认和聚家园小区与业主签订的房屋买卖合同中，合同价格是不真实的，低于合同价格是因为当时的优惠政策，与购房户存在口头约定。对此，东昌府区人民法院也已经予以查明。同时，一审诉讼过程中，周丽丽提交了和聚家园小区31位业主出具的证明，证明了和聚家园小区普遍存在实际价格低于合同价格的情况。结合房屋买卖合同第四条，郑玉珍开发房屋的销售负责人解炳龙在房款已结清处打钩并按上手印，以及解炳龙在第十五条后特别标注“实际房款：贰拾壹万元整”并按上手印，足以证明涉案房屋实际价格即为21万元。对于该事实，也恳请二审法院依法向解炳龙予以核实查明。3.周丽丽已经全部支付完毕购房款，已经全面履行完毕合同义务。涉案房屋实际价格低于合同价格，实际价格即为17万元，周丽丽已经全面履行完毕合同义务，不存在任何违约的情形。同时，郑玉珍也已经将涉案房屋交付周丽丽使用多年，期间郑玉珍也从未向周丽丽索要过所谓的剩余房款，故双方均已经履行完毕合同义务，不存在郑玉珍诉称的周丽丽欠付购房款的情况。 郑玉珍辩称，双方签订的房屋买卖购房合同真实有效，一审法院判决周丽丽支付剩余房款及违约金适用法律正确，望二审法院查清事实，依法驳回周丽丽人的上诉请求。 郑玉珍向一审法院起诉请求：1.判令周丽丽支付郑玉珍剩余房款36672元及违约金7334.4元；2.诉讼费由周丽丽承担。 一审法院认定事实：2017年7月9日郑玉珍与周丽丽签订《房屋买卖合同》，约定：周丽丽购买郑玉珍建设的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区1号楼2单元6层1211室房产。建筑面积91平方米，每平方米2000元；地下室面积20.56平方米，每平方米1200元，总计金额206672元。买受方应于本合同生效之日起二日内向出卖方首付定金170000元，合同第六条第2项规定：买受方逾期付款的违约责任，买受方按累计应付款的20％向出卖方支付违约金，合同继续履行。双方在《房屋买卖合同》中签字，郑玉珍在《房屋买卖合同》上加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。合同签订后当日，周丽丽向郑玉珍支付购房款170000元。郑玉珍根据《房屋买卖合同》第五条的规定，将房屋交付给周丽丽使用。郑玉珍履行了合同约定的全部义务，但周丽丽在交付170000元购房款后，剩余房款36672元未付。 一审法院另查明：涉案房产系聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为响应东昌府区区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户**的和聚家园小区。经郑家镇党委、政府同意由郑玉珍投资建设，该项目经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案，经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月6日开工建设，并于2014年11月6日竣工。 一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。郑玉珍向周丽丽交付了房屋，周丽丽应按合同履行付款义务，周丽丽未履行构成违约，应当承担违约责任。对于郑玉珍要求周丽丽支付剩余房款及违约金的诉求，一审法院予以支持。周丽丽辩称其与郑玉珍的代理人解炳龙约定涉案房屋以170000元的价格成交，但郑玉珍不予认可，周丽丽也没有足以证明的证据，故周丽丽的辩称一审法院不予采信。对于周丽丽以其提交的的《房屋买卖合同》第四条第1项中“房款已结清”处打钩及第2项中注明有“待交清房款后甲方把钥匙交给乙方，完成整体交房”，证明涉案房屋的价格为170000元。一审法院认为，即使合同中“房款已结清”处打钩，涉案房屋已交付，也不能否定合同中双方约定的房屋价格为206672元，周丽丽也认可只交付了房款170000元，故对周丽丽该辩称一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零九条之规定，判决：周丽丽于判决生效后十日内支付郑玉珍购房款36672元及违约金7334.4元。案件受理费450元，由周丽丽承担。 本院二审期间，周丽丽提交两份证据，其中证据一为聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6644号、5015号民事判决书及询问笔录，拟证明：1.解炳龙系和聚家园职工,也是郑玉珍的外甥。郑玉珍认可解炳龙负责物业管理,也可引导购房户看房,给购房户推销、协助办理相关合同等手续。在郑玉珍未对其代理权限进行公示或直接告知的情况下,周丽丽难以辩识其权限范围。解炳龙与周丽丽口头约定房屋价格，销售涉案房屋的行为应当认定构成表见代理。2.解炳龙明确认可合同填写的价格是不真实的，低于合同的价格是因当时的优惠政策,与购房户有口头约定。证据为情况说明两份，拟证明：1.周丽丽是通过和聚家园职工解炳龙购买涉案房屋；2.和聚家园与业主签订的房屋买卖合同普遍存在实际购房价格低于合同价格，与证据一恰好相印证；3.合同第三条关于房屋价款的约定并非双方当事人的真实意思表示，依法不具有法律效力，应为无效条款。周丽丽申请证人周某、杨某出庭，拟证明解炳龙为和聚家园的销售负责人，其和业主签订的售房合同为阴阳合同，目的为了以后办证的需要，周丽丽已经交付完毕涉案房款。郑玉珍经质证认为，对聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6644号、5015号民事判决书的真实性无异议，但该判决系因郑玉珍要求解除合同产生的纠纷，与其房款是否足额支付并无关联。对询问笔录的真实性有异议，不予质证。对证据二，郑玉珍从未委托解炳龙进行房屋出售，其只在涉案小区负责物业工作。对证据说明真实性有异议，证人应出庭接受质证，当时双方签订的合同价格符合当时的市场价值，且在本地房价年年上涨的情况下不会出现价格回落的情况，周丽丽的代理人在此前多宗案件中均作出的因房屋降价所以少交房款的陈述，明显与事实不符。因证人周某、杨某与周丽丽有利害关系，对其证言不予认可。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：解炳龙原任聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区售楼员兼物业管理人员，其于2015年12月至2018年1月间，通过盗用单位负责人郑玉珍签字并加盖“聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章”的空白房屋买卖合同或以单位名义伪造房屋买卖合同的方式，擅自销售单位楼房40套，并将部分售楼款据为己有，周丽丽所购买的房屋即属于上述情形之一。解炳龙与周丽丽签订了房屋买卖合同，签订合同时解炳龙向周丽丽口头承诺了给予价格优惠，并口头向郑玉珍汇报并确定了实际价格，实际价格与合同上的价格不一致，至于相差多少，解炳龙已无法说清。 本院认为:《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。 解炳龙作为郑家镇和聚家园售楼员兼物业管理人员，引导周丽丽等购房户看房，并签订购房合同。基于解炳龙的工作身份且为郑玉珍外甥的亲属身份，周丽丽作为普通购房者，有理由相信解炳龙有权代表和聚家园进行售房。在郑玉珍未对解炳龙代理权限进行公示或直接告知的情况下，周丽丽难以辩识其权限范围。解炳龙与周丽丽签订房屋买卖合同并口头承诺价格优惠，即便该行为超越了其代理权，此亦足以让周丽丽相信该承诺的真实性，解炳龙作出该价格优惠承诺应当构成表见代理，该表见代理行为的后果应由郑玉珍承担。郑玉珍对该价格优惠承诺不予认可，理由不当。周丽丽主张购房价格优惠后即实际价格为17万元并已付清，本院予以支持。一审根据房屋买卖合同约定的价款判决周丽丽继续支付剩余购房款并承担违约金，认定事实错误，本院予以纠正。 综上所述，周丽丽的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3733号民事判决； 二、驳回郑玉珍的一审诉讼请求。 一审案件受理费450元，由郑玉珍负担；二审案件受理费900元，由郑玉珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 关 淼 审判员 范晓静 审判员 杨 轲 二〇二〇年十一月三十日 法官助理何德芳 书记员郎亚楠