江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1081民初729号 原告：金文琴，女，1968年12月30日生，汉族，住仪征市。 委托诉讼代理人：刘仁杰，江苏法德东恒(江北新区)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曾强,江苏法德东恒(江北新区)律师事务所律师。 被告：张文全，男，1969年1月3日生，汉族，住仪征市。 委托诉讼代理人:张迪(系被告张文全女儿),女,1994年10月2日生,汉族,住仪征市。 被告:史银倩,女,1968年9月27日生,汉族,住江苏省扬州市邗江区。 原告金文琴与被告张文全、史银倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金文琴及其委托诉讼代理人刘仁杰，曾强，被告张文全及其委托诉讼代理人张迪、史银倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金文琴向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2012年8月8日签订房屋买卖协议无效；2、判令被告向原告返还购房款21.5万元；3、判令两被告共同赔偿原告损失30万元；4、由两被告承担本次诉讼费用。事实和理由：2012年8月8日，原告通过仪征市真州镇通达房产中介服务部史银倩等介绍，与被告张文全签订了《房屋买卖协议》一份，约定被告张文全将其所有的仪征市真州镇万年新村32幢406室房屋出售给原告，总价21.5万元，其中定金2万元，于签约当日支付，尾款19.5万元在10月15日前被告张文全交付权属证书时支付：交付房款后，如遇政策许可，可以过户时，被告张文全应当七日内负责配合办理过户手续。双方签约时，被告介绍该房屋为安置房，办证满五年后才能办理过户手续。故合同签订后，原告按约定支付全部房款，被告仅将签约后办理的权属证书交给原告，准备等满足过户条件后再办理过户手续。但2020年3月12日，原告前往仪征市房产交易过户部门咨询，才得知该房屋系解困定销房，规定是禁止出售的，永远无法办理过户手续，且以后被政府收回。但原告对此毫无知情，且两被告事先并未告知原告这一事实。如今房价暴涨，同等金额的房款现在无法在同地段购买一套相同面积的房屋，两被告欺骗原告，将禁止出售不能过户的房屋卖给原告，给原告造成巨大损失，理应赔偿。综上：原告为了维护自己合法权益，现根据法律的相关规定，现特具状至贵院，请依法裁决支持原告的诉讼请求。 被告张文全辩称，几年前我委托中介把这一套房子卖掉，越快越好，这套房子的来由是我们夫妻两个申请政府照顾的解困房，原告交了押金之后我承诺可以把房产证和土地证办给他，但是房子现在不好过户，政策允许的情况下可以给他办理过户，这个原告当时是知情的。且原告一直在和我还价，只能买这个房子给儿子作婚房，别的房子买不起。我也是诚心卖房子的，车库钱都没有跟她要，很多让利都给他了。我先办了房产证和土地证给她看过以后，我们双方就签字了。原告要求房产证和土地证给她看一下才愿意签字，我的房产证一直在她那里保管，已经在她那里保管8年了，这8年原告一直没有提出异议。对于原告的诉讼请求，我方认为合同有效，原告要求返还购房款没有事实和法律依据。 被告史银倩辩称，我方为房屋中介，并非房屋买卖任何一方，原告要求我方赔偿损失没有事实和法律依据。我同意退还原告中介费1200元，我只是签了一个合同。 本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，被告张文全（作为甲方）与原告金文琴（作为乙方）、仪征市真州镇通达房产中介服务部（作为丙方）签订房屋买卖协议一份，协议约定：甲方将坐落于万年新村32幢406室房屋（产权证号：仪房权证真字第真州**，面积75.03平方）及附属车库201号出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，愿意购买该房屋，房屋售价贰拾壹万伍仟元。乙方于2012年8月8日给付甲方购房定金贰万元。2012年10月15日前，甲方将房产证及土地证交付乙方时，乙方给付甲方购房尾款195000元。甲乙双方约定，乙方交付购房款后，如遇国家政策许可，此房屋房产证可以过户时，甲方应积极配合，无条件、免费在7个工作日内负责为乙方办理房产过户相关证件及过户手续。丙方的中介费1200元，由乙方负担，于交尾款前付清。2012年8月8日，被告张文全、李家秀向原告出具收条，收到原告购房款定金2万元。2012年10月15日，被告张文全向原告出具收条，收到原告购房款195000元。2012年10月15日，原告向被告张文全出具了收条收到涉案房屋的房屋所有权证及土地证。 另查明，仪征市真州镇通达房产中介服务部于原告提起诉讼前已经注销，其经营者为被告史银倩。 上述事实有两原告提供的《房屋买卖协议》及原、被告当庭一致陈述可以证实，本院予以确认。 本案的争议焦点是：1、涉案房屋买卖合同是否有效？2、原告要求被告返还购房款21.5万元有无事实和法律依据？3、原告要求两被告共同赔偿经济损失30万元有无事实和法律依据。 针对第一个争议焦点，原告提供：1、房屋买卖协议，证明双方对于买卖涉案房屋及过户问题作出了约定，同时仪征市通达房产中介服务部是本合同的居间方，原告依约定向其支付了中介费用，有义务向原告提供有关该房屋的中介服务。经质证，被告张文全主张协议上载明乙方已对房屋进行了充分了解，且我们当时已经讲清楚这个房子的状况。协议第5条也载明房屋是小产权房……原告是知道这个房子的性质的，也知道不能过户，是原告主动要求，原告说她家买不到房子，我们也没有强迫她买。经质证，被告史银倩主张，我是房屋中介，只是根据房屋买卖双方本主的意思签订一个协议，其他我不懂，被告张文全也没有说这个房子是什么性质，证全在他们手里，我作为中介没有插手，本案件和我无关。针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，损害社会公共利益的合同无效。涉案房屋的性质系解困定销房，系由市政府定点统建，以低于成本价格定向出售给符合条件的困难家庭的住房，体现的是政府对于低收入群体的保护。被告张文全申购涉案房屋后，又与原告签订房屋买卖协议，将涉案房屋转售原告，扰乱了政府对于该类型房屋的正常管理秩序，损害了社会其他低收入群体的利益，与合同法规定违反社会公共利益的情形相符，本院依法认定原告与被告张文全、仪征市真州镇通达房产中介服务部所签房屋买卖协议无效。 针对第二个争议焦点，原告提供2012年8月8日、10月15日两份收条，证明原告按照约定向被告张文全付清了全部房款。经质证，被告张文全当庭主张，如果合同无效，原告将房子返还给被告张文全，被告张文全同意返还购房款21.5万元。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案房屋买卖合同无效，原告与被告张文全因该协议取得的财产应当各自返还，被告张文全亦当庭同意返还购房款，故本院对原告的该项诉求予以支持。 针对第三个争议焦点，原告提供：1、2012年10月15日收条、房产证及土地证原件，证明被告张文全只是将其名下的房产证和土地证原件交付给原告，并没有办理过户手续。关于损失部分，原告经过向中介部门询价，得知该小区同等面积的房屋售价在60万元，扣除被告张文全返还房款后，原告的实际损失在30万元，原告没有提供书面证据。经质证，被告张文全主张原告要求赔偿30万元没有事实和法律依据，一方面，因为协议中已经明确载明如遇国家政策许可就配合过户，现在相当于原告反悔了，另一方面，原告也住了这个房子8年，没有给使用费反而要求我方赔偿损失。被告史银倩主张，赔偿30万元与史银倩无关。针对第三个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据被告张文全陈述，被告张文全委托被告史银倩经营的仪征市真州镇通达房产中介服务部出售涉案房屋，但是有一条，这个房子现在不好过户，政策允许的情况下可以办理过户；据原告陈述，在签订房屋买卖协议之前看了涉案房屋房产证；结合双方所签房屋买卖协议第三条第3项约定，甲乙双方约定，乙方交付购房款后，如遇国家政策许可，此房屋房产证可以过户时，甲方应积极配合，无条件、免费在7个工作日内负责为乙方办理房产过户相关证件和过户手续；本院认为，原告与被告张文全在交易涉案房屋时，对涉案房屋系解困定销房的性质均是知晓的，双方对于涉案合同的无效均有过错，本院根据双方过错程度，依法酌定被告张文全对于原告的损失承担50%赔偿责任。被告史银倩经营的仪征市真州镇通达房产中介服务部在居间过程中没有查看涉案房屋产权信息，未尽到合理的注意义务，其居间服务亦存在一定的瑕疵，本院酌定史银倩所承担的责任以退还原告支付的中介费为宜，被告史银倩亦表示同意退还中介费。关于原告主张两被告共同赔偿其经济损失30万元的诉求，原告申请以同小区可过户的75平方米安置房作为参照物，对房屋差价损失进行鉴定，本院认为，涉案房屋系解困定销房，该类房屋不得出售，且原告在购买涉案房屋时对此情况亦是明知，且涉案房屋因无法出售，目前亦不存在原告所述房屋价格上涨的情形，故原告申请的鉴定，本院认为无必要进行。但是，原告与被告张文全的房屋交易行为被认为无效，确实造成了原告租金占用期间的损失，本院依法支持原告的经济损失为215000元购房款自给付之日起至被告张文全返还之日止的部分利息损失。 综上，原告要求确认涉案房屋买卖协议无效，买卖协议无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；被告张文全应返还原告购房款215000元；同时，原告亦应将涉案房屋及房屋所有权证、国有土地使用权证返还被告张文全。原告要求两被告共同赔偿其经济损失30万元的诉求，本院支持被告张文全赔偿原告所付购房款215000元的利息（以20000元为本金，自2012年8月8日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日的利息为6936.9元，以195000元为本金，自自2012年10月15日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日的利息为65572.2元，以215000元为本金，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）的50%，被告史银倩退还原告所付中介费1200元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告金文琴与被告张文全于2012年8月8日所签《房屋买卖协议》无效； 二、被告张文全于本判决生效之日起十日内返还原告金文琴购房款215000元，并赔偿金文琴经济损失（2012年8月8日至2019年8月19日的经济损失合计36254.6元，2019年8月20日起，以215000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×50%计算至实际给付之日止）； 三、被告金文琴于本判决生效之日起十日内返还被告张文全涉案房屋（坐落于仪征市、附属201号车库以及涉案房屋的房屋所有产权证、国有土地使用权证； 四、被告史银倩于本判决生效之日起十日内返还原告金文琴中介费1200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8950元，保全费3120元，合计12070元，由原告金文琴自行负担3832元，由被告张文全负担8188元，由被告史银倩负担50元；此款原告已垫付，由两被告于本判决生效之日起十日内分别给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  刘 洁 人民陪审员  张玉艳 人民陪审员  李正勇 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  徐铭晨