重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7592号上诉人（原审原告）：重庆速兴金属材料有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路****，统一社会信用代码915001077592978905。法定代表人：陈茂琴，执行董事。委托诉讼代理人：谭浪，男，汉族，1968年10月29日出生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：王燕，女，汉族，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告）：重庆永生商务咨询有限公司，住所地，住所地重庆市渝中区八一路****会信用代码9150010358147107XX。法定代表人：李荫国，总经理。委托诉讼代理人：李勇，重庆康实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住所地重庆市渝，住所地重庆市渝中区五一路**码91500103621909671Q。法定代表人：马驰，执行董事。被上诉人（原审被告）：重庆第五大道商业管理有限公司，住所地重庆市渝，住所地重庆市渝中区五一路****码9150010359924828X4。法定代表人：陈茂琴，执行董事。上诉人重庆速兴金属材料有限公司（以下简称速兴公司）与被上诉人重庆永生商务咨询有限公司（以下简称永生公司）、重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称渝亚公司）、重庆第五大道商业管理有限公司（以下简称第五大道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2018)渝0103民初10640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人速兴公司的委托诉讼代理人谭浪、王燕，被上诉人永生公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。被上诉人渝亚公司、第五大道公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。速兴公司上诉请求：撤销原判，依法改判。本案诉讼费由永生公司负担。主要理由：永生公司取得案涉房屋所有权不合法，其自始自终未举示2011年8月的《房屋买卖协议书》；速兴公司举示的相应证据，能够说明其与渝亚公司的租赁关系在先，且支付了相应对价，速兴公司系通过第五大道公司占有、使用案涉房屋，所以速兴公司的合法租赁关系应予以保护。综上，请求依法改判。永生公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。速兴公司向一审法院起诉请求：“1.确认原告速兴公司与被告渝亚公司于2009年5月31日签署的《房屋租赁合同》合法有效；2.确认原告速兴公司与被告渝亚公司、被告第五大道公司于2012年11月签署的《房屋租赁合同补充条款》合法有效；3.确认原告速兴公司与被告永生公司继续履行速兴公司与渝亚公司于2009年5月31日签署的《房屋租赁合同》及原告速兴公司与被告渝亚公司、被告第五大道公司签署的《房屋租赁合同补充条款》；4.本案诉讼费由被告共同承担。”一审法院认定事实：2011年8月，经中介公司居间介绍，永生公司与渝亚公司签订了《房屋买卖协议书》，永生公司购买渝亚公司所有的位于重庆市渝中区八一路帝都大厦裙楼一层弧形位置营业厅，建筑面积752.16平方米，房屋价款9000万元。渝亚公司没有按照双方约定及时把涉讼房屋产权办理至渝亚公司名下。2012年8月8日，在重庆市外侨办、重庆市渝中区人民政府的协调、见证下，永生公司与渝亚公司、魏强等达成《谅解方案备忘录》。上述协议、备忘录对弧形位置营业厅的过户问题进行约定。2012年11月20日，永生公司与渝亚公司就重庆市渝中区民族路99号名义层第1层营业大厅（建筑面积为752.16㎡）签订《帝都大厦房屋租赁合同》，约定渝亚公司租赁该房屋作为商业经营使用。合同约定租赁期限为三年即2012年10月31日至2015年10月31日。合同约定的租金标准为每月每平方米600元。2013年，永生公司起诉渝亚公司，要求渝亚公司立即为永生公司办理位于重庆市渝中区民族路99号第一层营业大厅1房屋的房地产权证。该案诉讼过程，双方达成和解协议。一审法院于2013年7月1日作出（2013）中区民初字第04212号民事调解书，协议内容为：“一、重庆渝亚房地产开发建设有限公司同意重庆永生商务咨询有限公司单方到重庆市土地房屋权属登记中心申请办理重庆市渝中区民族路99号第一层营业大厅1房屋的产权预告登记；二、重庆渝亚房地产开发有限公司于2013年7月4日前为重庆永生商务咨询有限公司办理重庆市渝中区民族路99号第一层营业大厅1房屋的权属转移登记手续。”2013年8月6日，永生公司取得重庆市渝中区民族路99号名义层第1层营业大厅（建筑面积752.16㎡）的房地产权证。2014年4月9日，一审法院作出（2013）中区民初字第09431号民事判决书，载明认定永生公司与渝亚公司于2012年11月20日签订的《帝都大厦房屋租赁合同》合法有效，并判决渝亚公司应向永生公司支付从2012年10月31日起至2013年10月31日的租金5415552元及逾期支付该期间租金的违约金。该民事判决书已发生法律效力。2018年8月16日，一审法院作出（2017）渝0103民初18385号民事判决书，判决：“一、原告重庆永生商务咨询有限公司与被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司于2012年11月20日签订的《帝都大厦房屋租赁合同》已于2017年7月14日解除。二、被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司应在本判决生效后十日内腾退重庆市渝中区民族路99号名义层第1层营业大厅房屋，并向原告重庆永生商务咨询有限公司返还。三、被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司应在本判决生效后十日内给付原告重庆永生商务咨询有限公司从2017年7月17日起至实际返还房屋之日止按每月租金451296元计算的房屋占用费。四、被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司应给付原告重庆永生商务咨询有限公司从2017年7月17日起至实际返还房屋之日止按每月租金451296元计算的房屋占用费总额30%的违约金，随前款一并付清。五、驳回原告重庆永生商务咨询有限公司的其他诉讼请求。”一审审理过程，速兴公司向一审法院举示其与渝亚公司签订的《房屋租赁合同》。上述房屋租赁合同载明的签订时间为2009年5月31日，内容为：“一、租赁房屋基本情况租赁房屋为重庆市渝中区五一路2.6.8.10.12号（同属八一路1.5.9号，民族路99号）帝都广场第1层（物理层第6层）商场整层，建筑面积4953.43㎡。二、租赁期限租赁期限自2009年6月1日至2029年5月31日。三、房屋交付交房时间：2009年6月1日。房屋装修标准及配套设施以交房时现状为准。四、租金标准租金标准为按建筑面积200元/㎡·月。五、租金缴纳方式及时间截止至2009年6月1日，经双方对账，甲方共计欠乙方钢材等材料款1445万元，从2009年6月1日起，另按甲方欠款金额按月息2%计算利息。2.乙方每月底缴纳当月租金，在甲方欠乙方的钢材等材料款付清前，租金用欠款冲抵。”速兴公司举示的渝亚公司（甲方）、速兴公司（乙方）、第五大道公司（丙方）之间签订的《房屋租赁合同补充条款》载明的日期为2012年11月31日，速兴公司认为31日为笔误。房屋租赁合同补充条款载明：“鉴于1.2009年5月31日，就租赁重庆市渝中区五一路2.6.8.10.12号（同属八一路1.5.9号，民族路99号）帝都广场第一层（物理层第6层）商场整层（建筑面积4953.43㎡），甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定用甲方欠乙方的钢材等材料款冲抵租金。2.乙方后又和丙方签订了转租合同，乙方将上述房屋转租给丙方，由丙方再对上述房屋进行再次转租。3.由于公安消防部门认为上述房屋的消防有问题而影响房屋租赁，导致甲、乙双方就租金产生争议。甲、乙、丙三方经友好协商，达成补充条款如下：一、甲方急需偿还交通银行重庆市分行借款3189万元，丙方同意借款给甲方偿还交通银行重庆分行贷款。二、甲、乙、丙三方一致同意2012年12月1日前乙方还需支付甲方的租金按1000万元结算，由丙方代乙方支付，甲方同意由丙方直接支付给交通银行重庆市分行偿还甲方借款。三、甲、乙、丙三方一致同意对该合同的租赁房屋范围从2012年12月1日起进行调整；由帝都广场第1层（物理层第6层）商场整层调整为帝都广场第1层（物理层第6层）营业大厅1号（以下简称该房屋、建筑面积752.16㎡），帝都广场第1层（物理层第6层）营业大厅1号以外的房屋由甲方、丙方另行直接签订租赁合同，涉及的债权、债务由甲方、丙方负责处理，与乙方无关。四、甲方另行向丙方借款2189万元，2189万元也全部直接支付给交通银行重庆市分行，借款期限与该合同的租赁期限相同（即出借之日至2029年5月31日），借款利息按欠款金额按月利率2%计算，每月利息先冲抵乙方应支付甲方的租金，剩余利息由甲方直接给丙方或冲抵丙方租赁甲方其他房屋的租金，利息自丙方支付超过1000万元给交通银行重庆市分行之日起算，不到一个月的利息按计息天数占当月总天数的比例相应折算。五、丙方支付3189万元给交通银行重庆市分行后，视为该合同租赁期限（即自2009年6月1日至2029年5月31日）内的所有租金乙方均已经以现金方式一次性付清。非经乙方同意，甲方、丙方不得对本条进行调整，即甲方和丙方之间和乙方和丙方之间的债权、债务的变化不影响本条的法律效力。”速兴公司还举示交通银行重庆市分行的业务凭证，拟证明第五大道公司代渝亚公司偿还银行借款3189万元。”永生公司不认可房屋租赁合同及补充条款，申请鉴定对盖章的形成时间进行鉴定。2019年2月，西南政法大学司法鉴定中心作出终止鉴定告知书，载明：“经审查，补充的‘重庆渝亚房地产开发有限公司’印文样本落款时间均为2012年，不在我中心形成时间鉴定有效期限之内，故此次鉴定无法实施。”一审审理过程中，速兴公司还举示16份帝都广场房屋租赁合同，合同载明的当事人为速兴公司和自然人。自然人的信息仅有名字，无公民身份号码等身份信息或联系方式。速兴公司拟证明其承租后将涉案房屋转租给案外人。永生公司对该证据不予认可，认为上述合同签订于2010年并附有分户图纸，而涉案房屋于2012年才竣工分割确权，并且合同无相对方信息，不符合常理。其余当事人对证据真实性无异议。永生公司举示第五大道公司与案外人签订的租赁合同及租金收据及重庆朝南商贸有限公司受渝亚公司的委托将涉案房屋中的1065号商铺出租给邹亮的租赁合同、租金和履约保证金等收据，拟证明速兴公司并未承租或占有涉案房屋。其余当事人对该证据的真实性均不认可。第五大道公司举示其与速兴公司签订的合作协议、第五大道品牌服饰中心商铺租赁确认书，拟证明其与速兴公司合作将涉案商铺所在楼层的商铺转租给案外人。永生公司对上述证据真实性不予认可。第五大道公司还举示（2014）中区法民初字第03510号民事判决书，拟证明其从速兴公司承租后转租案外人。该案因第五大道公司未交付涉案房屋所在楼层的商铺，案外人要求第五大道公司退还已经交纳的诚意金等。一审另查明，渝亚公司向重庆君恩会计师事务所有限公司提交的2007年财务报表附注、2008年财务报表附注、2009年财务报表附注、2010年财务报表附注中载明的欠款单位中均无速兴公司，其中2008年的欠款最多的单位的最后一名的金额为3676862.13元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案，速兴公司要求永生公司适用买卖不破租赁的原则，应当从以下几个方面完成举证责任：一、速兴公司就永生公司购买的房屋与出卖人存在在先的租赁合同关系；二、上述合同被实际履行即速兴公司占有、使用涉案房屋。关于第一方面，在涉案房屋所有权转移后，渝亚公司作出承租人与永生公司签订有房屋租赁合同。该租赁合同关系经生效判决确认。关于第二方面，渝亚公司历年财务报表均未有其欠速兴公司钢材款项目，速兴公司举示的转租合同形式上无合同相对方的信息，不符合常理。速兴公司也无法证明合同的履行情况。因此，速兴公司的再转租事实，一审法院不予采信。若如速兴公司所陈述的，那么其以一定成本承租得来的房屋，却未有获益，亦不符合常理。房屋租赁合同、补充条款中约定的租金总额与租金标准完全不符。因此，一审法院认为在永生公司购买涉案房屋时，速兴公司与渝亚公司之间不存在已经正在履行的、可以对买受人产生约束力的租赁合同。因此，一审法院对速兴公司的全部诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告重庆速兴金属材料有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取40元，由原告重庆速兴金属材料有限公司负担。”二审诉讼中，速兴公司举示了（2016）渝05执519号卷宗材料中（2013）渝高法民初字第00031号民事判决书，该判决书查明的基本事实部分载明，魏强是2012年受让的渝亚公司的股份，拟证明魏强在2011年不是渝亚公司的股东，其无权代表渝亚公司与永生公司签订《房屋买卖协议书》。永生公司质证认可证据的真实性、合法性，但认为与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人永生公司经中介公司居间介绍于2011年8月与被上诉人渝亚公司签订了《房屋买卖协议书》购买案涉房屋，系经生效判决确认的基本事实，永生公司在本案中对此不需再行举证，上诉人速兴公司在二审中举示的证据不足以推翻生效判决确认的基本事实，本院对其提交的新证据不予采纳。现速兴公司并无证据证明永生公司取得案涉房屋产权不合法，对其上诉理由，本院不予支持。速兴公司主张与渝亚公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》合法有效，但其并无证据证明与渝亚公司确实存在真实合法的债权债务关系，《房屋租赁合同》中以渝亚公司所欠的材料款冲抵租金的约定缺乏事实依据，该合同并非合法有效并得到实际履行。此后，《房屋租赁合同补充条款》系对转租等事项的约定，因速兴公司与渝亚公司之间并无合法有效并得到实际履行的租赁关系，其自然不享有转租的权利，第五大道公司代渝亚公司偿还的借款系另一法律关系，不能以此认定三方之间存在租赁及转租法律关系，故速兴公司要求永生公司继续履行前述合同，无事实和法律依据，本院对此亦不予采纳。综上所述，速兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆速兴金属材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡智勇审 判 员  周 舟审 判 员  段晓玲二〇二〇年十一月二十日法官助理  赵 曦（院书记员梁诗玉