辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终988号上诉人（原审被告）：于洋，女，1962年12月29日出生，汉族，鞍山银行退休职工，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：周庆春，辽宁佐度律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：宋佳音，女，1984年11月13日出生，满族，广西梧州市烟草公司职员，住广西壮族自治区梧州市长洲区。委托诉讼代理人：李健，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李仲然，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨秀敏，女，1952年8月15日出生，汉族，住辽宁省台安县。委托诉讼代理人：程龙（系杨秀敏之子），男，1981年9月2日出生，汉族，台安县审计局职员，住辽宁省台安县。委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。原审第三人：鞍山银行股份有限公司台安支行，住所地辽宁省台安县台安镇振兴路**。负责人：孙玉民，该行行长。委托诉讼代理人：施大力，该行职员。上诉人于洋、宋佳音因与被上诉人杨秀敏，原审第三人鞍山银行股份有限公司台安支行（以下简称鞍山银行台安支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服台安县人民法院（2019）辽0321民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于洋及其委托诉讼代理人周庆春，上诉人宋佳音的委托诉讼代理人李健、李仲然，被上诉人杨秀敏的委托诉讼代理人程龙、李权，原审第三人鞍山银行台安支行的委托诉讼代理人施大力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于洋上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。因上诉人宋佳音为案涉房屋共有人之一，在宋佳音未追认上诉人于洋单方面出卖案涉房屋的行为有效前，房屋买卖协议为效力待定。宋佳音明确表明不同意出卖案涉房屋，因此房屋买卖协议为无效合同。二、一审判决适用法律错误。1.杨秀敏不是善意买受人，因于洋与宋佳音取得案涉房屋的法律依据为继承，杨秀敏明知案涉房屋的原所有人宋来友去世，并未调查第一顺序继承人，且宋来友死亡证明中明确写明其与于洋为夫妻关系，有一女儿宋佳音，杨秀敏在明知案涉房屋有其他共有人的情况下，依然与于洋个人签订房屋买卖合同，其不具有善意。杨秀敏不构成善意取得。根据法律规定，构成善意取得的前提为动产已交付买受人，不动产已登记至买受人名下。原审判决认定杨秀敏为善意买受人，其与于洋签订的房屋买卖合同有效，并判令于洋应配合杨秀敏办理案涉房屋所有权变更登记，不符合物权法的相关规定。2.于洋与杨秀敏是基于房屋买卖合同的债权关系，而于洋与宋佳音对房屋的共同共有是基于继承的物权关系，现宋佳音已明确表示不同意出售案涉房屋，因此，杨秀敏对于洋的债权无法对抗宋佳音的物权。杨秀敏辩称，服从原审判决。杨秀敏与于洋之间的房屋买卖合同有效，应当继续履行，于洋的上诉主张没有事实及法律依据。宋佳音辩称，对于洋的上诉主张没有意见。鞍山银行台安支行述称：服从原审判决。宋佳音上诉人请求：1.撤销原审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序严重违反法定程序。1.上诉人在一审期间并未收到相应的开庭传票等参加诉讼的法律文书，原审判决违反法定程序；2.上诉人在一审程序中原审法院不追加上诉人为无独立请求权第三人参加诉讼，严重违反法定程序；上诉人系讼争房屋的共有人，如参加诉讼，其诉讼地位应为有独立请求第三人。上诉人在一审程序中并未主动申请加入本诉，据上诉人宋佳音推测，其无独立请求权第三人的身份应为法院追加。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及相关司法解释之规定，上诉人宋佳音系有独立请求权第三人应主动申请加入诉讼，不应由法院追加参加诉讼，故一审严重违反法定程序。二、一审法院适用法律错误。原审判决扩大善意取得的适用条件，将善意取得混淆为善意买受人，原审判决用善意买受人来混淆善意取得系适用法律错误，放宽了善意取得的适用条件。三、一审判决认定事实错误。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，上诉宋佳音为涉案房屋的共同共有人，上诉人于洋在处分涉案房屋时并未通知宋佳音，在宋佳音未追认于洋单方面出卖案涉房屋的行为有效前，房屋买卖协议为效力待定合同。宋佳音明确表明不同意出卖案涉房屋，因此房屋买卖协议为无效合同。四、原审判决存在判决超出被上诉人杨秀敏诉讼请求范围的情形，违反法律规定。原审判决认定案涉房屋买卖合同有效，并在被上诉人杨秀敏没有对第三人鞍山银行台安支行提出诉讼请求的情况下，判令鞍山银行台安支行注销抵押登记，显然侵犯了杨秀敏和第三人鞍山银行台安支行的合法权益，超出了杨秀敏的诉讼请求范围。杨秀敏辩称，宋佳音在一审中的诉讼地位为第三人，原审判决没有判令宋佳音承担任何民事责任，根据民事诉讼法的规定，其无权提出上诉，应驳回其上诉。本案是房屋买卖合同纠纷，于洋与宋佳音之间的遗产继承纠纷不应作为本案的审理依据。于洋辩称，对宋佳音的上诉主张没有意见。鞍山银行台安支行述称，服从原审判决。杨秀敏向一审法院提出诉讼请求：判令被告于洋将坐落在台安县台盘路南消防队西(房屋产权证号：14××50)二层楼房的房屋产权证给付杨秀敏，并协助办理房屋过户相关手续。同时，杨秀敏同意代为偿还案涉房屋抵押贷款，并将贷款在剩余的购房款中予以扣除。一审法院认定事实：2007年6月6日，原告杨秀敏与被告于洋达成了房屋买卖协议，被告于洋将坐落于台安县，建筑面积187平方米(房权证14××**)的钢混结构1-2层住宅楼出售给原告杨秀敏。双方约定买卖房屋价款为285,000元，原告杨秀敏支付被告于洋部分房屋价款185,000元，2007年7月6日前原告杨秀敏搬迁完毕，剩余100,000元购房款搬迁后付清。该楼房于2004年4月12日登记在被告于洋名下，原告在购买该房屋时到房产部门调取了房屋所有权证，证明该房屋登记在被告于洋名下。原告多次找被告于洋要求履行合同，给付被告剩余的购房款，要求被告于洋交付房屋产权证书并协助原告办理房屋过户手续，被告于洋以在外地等理由没有履行，原告在该房屋居住至今。被告于洋在2004年4月15日用涉案房屋在第三人鞍山银行台安支行办理抵押贷款，贷款金额为140,000元，贷款期限为1年，2009年10月16日，被告于洋偿还贷款本金139,999元，2014年3月21日偿还利息40,296元。截至到2019年5月20日，被告于洋尚欠第三人鞍山银行台安支行贷款本金1元，利息85,277.13元。被告女儿宋佳音于2018年6月7日委托法律工作者向该院起诉，要求确认其与被告于洋对涉案房屋属于共同共有，该院于2018年10月28日作出判决，确认台安镇台盘路南消防大队西钢混结构1-2层住宅楼属第三人宋佳音与被告于洋共同共有。2018年12月3日，第三人宋佳音向台安县人民法院提交一份声明书，声明称涉案房屋是其与被告于洋共同共有，不同意出售该房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告杨秀敏与被告于洋于2007年6月6日达成的房屋买卖协议，系当事人的真实意思表示，原告杨秀敏在购买案涉房屋时，该房屋所有权登记在被告于洋名下，因国家房产管理机构发放的房屋所有权证具有公示公信的效力，原告杨秀敏有理由相信被告于洋对案涉房屋具有完全的所有权和处分权，进而与其进行交易，双方商定了房屋价款，并签订了协议，原告杨秀敏支付了大部分价款且实际占有使用案涉房屋长达12年之久。原告杨秀敏在交易中没有过错，系善意买受人，其与被告于洋签订的房屋买卖协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效协议。故原告关于确认与被告签订的房屋买卖协议有效的主张，该院予以支持。关于原告要求被告协助其办理房屋产权更名过户的主张，因案涉房屋目前设定有第三人鞍山银行台安支行的抵押权，过户存在障碍，原告杨秀敏主张自愿代被告于洋向第三人鞍山银行台安支行清偿债务消灭抵押权，符合法律规定，依法予以准许，第三人鞍山银行台安支行应予配合。原告杨秀敏尚有部分购房款未支付给被告于洋，其代被告清偿债务所支出的款项可以冲抵未付购房款。在抵押权消灭，原告支付被告剩余购房款后，被告于洋协助原告杨秀敏办理房屋产权更名过户手续。原告关于替被告支付给李成彪8000元房租的主张，因代收人李秀玲给原告出具的收条上没有被告于洋的签字，事后亦未得到被告于洋的确认，故对于原告的主张，该院不予支持。被告关于该案涉房屋为被告于洋与第三人宋佳音共同共有，而且宋佳音不同意出售该房屋，该房屋买卖合同无法履行的辩解，因该房屋已经登记在被告于洋一人名下，原告杨秀敏买受该房屋时为善意买受人，交付了大部分房屋价款，且在该房屋居住了12年之久，剩余房屋价款非因买受人原因未交付。第三人宋佳音作为房屋共有人利益受损失，应向出售人被告于洋主张赔偿责任，故对被告的辩解，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决：一、确认原告杨秀敏与被告于洋订立的房屋买卖协议有效；二、原告杨秀敏自愿代被告于洋清偿被告于洋所欠第三人鞍山银行股份有限公司台安支行的债务，第三人鞍山银行股份有限公司台安支行应在债务得到清偿后三日内协助办理上述房屋的抵押登记注销手续；三、被告于洋在原告杨秀敏给付剩余购房款并消灭抵押权后二十日内协助原告杨秀敏办理坐落在台安县(房房产证号14××**的房屋过户至原告杨秀敏名下的手续；四、原告杨秀敏代被告于洋清偿被告于洋所欠第三人鞍山银行股份有限公司台安支行债务的款项可抵冲原告杨秀敏应支付被告于洋的剩余购房款100,000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决限定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告于洋承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年11月25日，宋佳音向海城市人民法院提出行政诉讼，请求撤销台安县房地产管理处为于洋颁发的案涉房屋的房屋所权证（房证号为14××50），并将该房屋恢复登记在宋来友名下。海城市人民法院于2019年11月27日作出（2019）辽0381行初322号行政裁定书，裁定驳回宋佳音的起诉，不予立案。宋佳音不服该裁定，向本院提出上诉。本院于2020年5月15日作出（2020）辽03行终12号行政裁定书，载明：“《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：‘行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。’本案中，案涉房屋于2004年4月即被台安县房地产管理处由宋来友变更登记为于洋名下，宋佳音作为家庭成员应当知道其重要家庭财产的更名过户，且宋佳音提供的台安县人民法院案涉房屋民事确权的（2018）辽0321民初1498号民事判决书中亦载明，原告宋佳音诉称房产部门在明知宋来友已病故的情况下还为被告于洋办理房屋产权过户登记，该判决确认案涉房屋属宋佳音与于洋共同共有，据此可知，宋佳音在提起该民事确权诉讼前（该案由台安县人民法院于2018年6月7日立案）已经知道案涉房屋从宋来友变更为于洋，而宋佳音于2019年11月25日才对案涉房屋变更登记提起本案的一审行政诉讼，已明显超过上述法律规定的起诉期限”，据此裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，于洋将案涉房屋出售给杨秀敏，并在收取部分购房款18.5万元后，已将该房屋交付给杨秀敏，双方当事人之间的房屋买卖合同依法成立，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方当事人均具有法律约束力，该房屋买卖合同应当继续履行。在杨秀敏向其给付剩余购房款，并消灭鞍山银行台安支行对案涉房屋享有的抵押权的情况下，于洋应当协助杨秀敏依法办理案涉房屋的所有权过户手续，以实现合同目的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。关于于洋提出杨秀敏不是善意买受人，不构成善意取得，且宋佳音作为案涉房屋的共有人之一，其不同意出售该房屋，案涉房屋买卖合同无效一节，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋所有权登记在于洋名下，房产管理部门关于该房屋所有权的登记具有公示公信的效力，且杨秀敏在购买该房屋时亦到房产部门查询了该房屋所有权登记信息，已尽到了作为善意买受人的必要注意义务，其在与于洋缔约过程中并无过错，不具有导致该买卖合同无效的法定情形，于洋的此项上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。关于宋佳音提出一审期间其并未收到相应的开庭传票等参加诉讼的法律文书，宋佳音系有独立请求权第三人应主动申请加入诉讼，不应由法院追加参加诉讼，一审严重违反法定程序一节，本案一审期间，因宋佳音系案涉房屋的共有人之一，本案的处理结果与其存在法律上的利害关系，为充分保障其诉讼权利，原审法院依职权追加宋佳音作为第三人参加诉讼，符合法律规定。经核实，原审法院已依法向宋佳音送达了开庭传票、起诉状、举证通知书、应诉通知书等法律文书，但宋佳音拒绝签收，且无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院缺席审理，符合法律规定。宋佳音的此项上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于宋佳音提出原审判决认定案涉房屋买卖合同有效，并在被上诉人杨秀敏没有对第三人鞍山银行股份有限公司台安支行提出诉讼请求的情况下，判令鞍山银行台安支行注销抵押登记，侵犯了杨秀敏和第三人鞍山银行台安支行的合法权益，超出了杨秀敏的诉讼请求范围一节，本院经审查认为，杨秀敏向原审法院起诉，请求判令于洋协助办理案涉房屋产权过户相关手续，并同意代为偿还案涉房屋抵押贷款，并将其所偿还贷款数额在剩余的购房款中予以扣除。因案涉房屋买卖合同有效，是该合同继续履行并办理产权变更登记手续的前提，杨秀敏提出的该项诉讼请求中，已经包含了要求确认案涉买卖合同有效的意思表示，原审法院认定案涉房屋买卖合同有效，并对杨秀敏代为偿还案涉房屋抵押贷款，并将其所偿还的贷款数额在剩余的购房款中予以扣除的主张予以准许，适用法律正确，本院予以维持。宋佳音的此项上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，于洋、宋佳音上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,150元，由上诉人于洋负担5575元，由上诉人宋佳音负担5575元。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二〇年十一月十六日书记员 赵 洋