广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初5329号原告（反诉被告）：珠海百瑞国际文化传播有限公司，住所地：珠海市********第一层1004，统一社会信用代码:914************829。法定代表人：洪莹莹，经理。委托诉讼代理人：高毅，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞爽，广东常成律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海大白鲨贸易有限公司，住所地：珠海市香洲区************之五，统一社会信用代码：91440400MA53Q0L47J。法定代表人：张某1。被告：王翠妍，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省揭阳市揭东区******************零三，公民身份号码：******************。两被告共同委托诉讼代理人：马芳萍，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：胡礼儒，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所实习律师。原告（反诉被告）珠海百瑞国际文化传播有限公司与被告（反诉原告）珠海大白鲨贸易有限公司（以下简称“大白鲨公司”）和被告王翠妍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百瑞公司的委托诉讼代理人高毅、虞爽，被告（反诉原告）大白鲨公司和被告王翠妍的共同委托诉讼代理人马芳萍、胡礼儒以及被告王翠妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百瑞公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令两被告连带承担立即向原告支付拖欠租金人民币86424元、支付垫付的物业费人民币11772元；2.请求判令两被告连带承担立即支付拖欠费用的违约损失直至费用还清之日（以人民币98196元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率LPR计算，暂计至2020年4月30日为852.6元）；3.请求判令两被告承担本案诉讼费用及财产保全费用。事实和理由：原告与被告大白鲨公司于2020年1月1日签订《租赁合同》（编号：202002283010），被告王翠妍为连带责任保证人，约定：原告将位于海滨南路9号2区第三层3010房（实际使用为3010、3012房）出租给被告大白鲨公司办公使用，租期从2020年1月1日至2020年9月15日，3010房和3012房实际租金共计21606元/月，物业费共计2943元/月。合同签订后，原告如约交付房屋且一直积极履约，但被告大白鲨公司未能依约履行付款义务，自2020年1月起至今共拖欠4个月租金共计86424元，物业费共计11772元，违约损失滞纳金852.6元（暂计至2020年4月30日）。后经原告多次催收及沟通未果，被告大白鲨公司不但不配合协商沟通，还擅自搬离承租房屋，造成原告经营困难及严重损失。原告认为，双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，合法有效，被告大白鲨公司拒不支付租金、物业费的行为已严重违反了合同约定及相关法律法规，严重损害了原告的合法权益，被告王翠妍作为保证人应承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告大白鲨公司和被告王翠妍答辩称：被告大白鲨公司与案外人珠海斗战胜文化传播有限公司（以下简称“斗战胜公司”）是关联公司。自2018年10月24日起，斗战胜公司先后承租了原告3007、3008、3010、3012四个房间。合同履行过程中，双方曾多次变更，2020年1月1日（最后一次变更），双方已经将2019年9月9日租赁合同约定租赁给被告大白鲨公司的3010、3012分拆，将其中的3012租赁给斗战胜公司，因此自2020年1月1日起，被告大白鲨公司与原告之间只就3010房存在法律上的租赁关系。事实上，斗战胜公司一直以3008、3010、3012三个房间作为经营拳馆业务的场所，被告大白鲨公司以3007室为办公场所从事贸易业务，且原告对此从未有异议。因此，本案应按照被告大白鲨公司实际占用的3007房租赁合同约定的标准计算租金及管理费，即每月5727元，租赁押金12026元，物业服务费、公摊水电费、电梯维修基金共计578元/月。斗战胜公司代被告大白鲨公司已经支付3007房的租金至2020年1月31日。案涉租赁合同因不可抗力导致两被告合同目的无法实现，经营被迫停止，两被告依法有权单方解除租赁合同，因此自解除通知到达原告之日即2020年4月15日，案涉租赁合同已经依法解除，两被告没有义务承担不可抗力导致合同无法履行期间的租金，亦无须承担合同解除之后的租金、物业管理费。2020年4月15日案涉租赁合同已经依法解除，原告请求支付2020年4月15日之后的租金没有合同依据。两被告实际使用3007室，因新冠疫情原因导致两被告对外贸易业务无以为继，被迫停业，合同目的无法实现。根据合同法第九十四条第一款的规定享有单方解除权，有权提前解除租赁合同而无需承担违约责任。因此，2020年4月15日原告收到《退租通知》时，本案租赁合同已经依法解除，原告请求支付2020年4月15日之后的租金、物业费没有合同依据。另，无论基于租赁合同的任何争议导致原告不能接受两被告解除合同的通知，在两被告已经充分通知并全部撤离后，原告依法具有减损义务，以避免进一步扩大损失。因此原告无权向两被告主张撤场后的租金或占用费损失。因不可抗力导致两被告无法使用租赁物业期间（2020年2月3日至2020年2月9日），两被告依法依约无需支付租金。众所周知，2020年1月23日因爆发新冠肺炎疫情，武汉封城，全国抗疫形势严峻。国务院为此发布延长春节假期通知（延长至2020年2月2日）、广东省政府发出非涉及保障城乡运行必须、疫情防控必须、群众生活必须、和其他涉及国计民生、供港供澳及特殊情况继续复工的相关企业外复工时间不得早于2020年2月9日的通知。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”根据《租赁合同》第七条的约定：“房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成双方损失的，双方互不承担责任。”本案中，3007室因疫情原因被政府禁止复工而导致完全无法使用场地，即原告提供的租赁物完全不能满足约定用途，导致两被告关闭停业严重亏损，可见新冠肺炎疫情不可抗力在该期间对两被告造成的影响是完全不能使用物业，因此依法应该全部免除与租赁物使用权对应的租金负担，依约双方应互不承担责任。换言之，因不可抗力导致的损失双方各自承担，即原告应承担租金损失，两被告则应承担停业损失，双方互不追究违约责任。如果支持原告请求两被告支付租金，则无异于因不可抗力造成的损失全部由两被告承担，这显然既与法律规定相悖，也与合同约定不符，同时显失公平。两被告认为依据公平原则，2020年2月10日至2020年4月15日期间的租金应按照50%即（6204.25元）计收。受新冠肺炎疫情不可抗力的严重影响，两被告自疫情以来完全没有业务，原告已经通知对整个物业的承租人予以2月份租金减免50%，两被告希望人民法院根据物业因疫情影响使用价值急剧降低的客观情况，依据公平原则，酌情调整2020年2月10日至2020年4月15日期间的租金全部按照50%计收，或者酌情予以减少，两被告均愿意予以承担。原告垫付两被告物业管理费未经两被告同意，因两被告向珠海百瑞物业服务有限公司（以下简称“百瑞物业公司”）交付有水电费押金尚未结算，因此对原告的垫付行为不予认可，请求人民法院依法驳回原告该项诉请。因疫情原因导致双方未及时结算且合同处于非正常履行状态，两被告并无恶意违约的故意，因此两被告不应承担逾期违约金。综上所述，两被告实际租用3007室，应以3007室为限审查两被告的合同义务。本案因不可抗力解除租赁合同，两被告认为因不可抗力导致租赁合同无法履行期间的租金应依法依约予以免除，因不可抗力导致租赁物使用价值急剧下降，两被告没有任何业务，根据公平原则应由原、被告根据公平原则承担疫情带来的不利影响，按照50%的标准计算复工之后至合同解除期间的租金。原告未经两被告认可擅自垫付物业管理费，两被告对此不予认可。因此恳请人民法院依法采纳两被告的答辩意见并支持两被告的主张，驳回原告其他诉讼请求。被告（反诉原告）大白鲨公司在法定期限内提出以下反诉请求：1.请求依法确认反诉人与被反诉人之间的租赁关系已经于2020年4月15日解除；2.请求判令被反诉人返还实际使用的3007物业对应之履约保证金12026元及3010物业对应之履约保证金23408元，合计35434元；3.请求判令被反诉人返还反诉人超额支付的租金及管理费共12651.25元；4.请求判令被反诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：反诉人大白鲨公司与案外人斗战胜公司是关联公司，自2018年10月24日起，斗战胜公司先后承租了原告3007、3008、3010、3012四个房间。反诉人大白鲨公司的法定代表人张某1与被反诉人于2019年9月1日签订《租赁合同》，约定租赁标的为3010、3012室，租金标准为每月21606元，租赁押金43212元，合同期至2020年9月15日止，2019年9月9日变更承租人为反诉人。2020年1月1日，反诉人与被反诉人变更《租赁合同》，约定租赁标的为3010室，租金标准为每月11704元，租赁押金23408元，合同期至2020年9月15日止（此前反诉人承租的3012则拆租给斗战胜公司），但是因疫情原因未完成财务手续的变更。事实上，斗战胜公司经营拳馆开展培训业务一直以3008、3010、3012三个房间为经营场所，反诉人大白鲨公司以3007室为办公场所从事贸易业务，且被反诉人对此明知从未提出异议。2018年10月24日由斗战胜公司与被反诉人签订《租赁合同》约定租赁标的为3007室，租金标准为每月5727元，租赁押金12026元，合同期至2020年12月31日止，同日斗战胜公司与百瑞物业公司签署相应《物业服务协议》，约定每月物业服务费、公摊水电费、电梯维修基金共计578元/月。2020年1月23日因爆发新冠疫情，武汉封城，全国抗疫形势严峻。自2020年1月25日起反诉人经营的外贸业务因疫情原因没有任何营业活动，每月亏损严重。虽然被反诉人对反诉人2月份租金做了50%减免，但反诉人经营仍然无以为继，租金也无法缴纳。2020年3月23日，反诉人收到被反诉人委托发送的《律师函》，被反诉人提出如果因为不可抗力主张解除租赁关系可以在3月31日前结清与疫情无关的全部租金之后按照不可抗力解除租赁合同。为避免损失进一步扩大，不得已之下，反诉人于2020年3月25日与被反诉人沟通退租事宜，并提出押金抵扣欠租的建议，未得到被反诉人的同意。2020年4月9日反诉人向被反诉人提交了搬迁放行申请。2020年4月15日，反诉人向被反诉人发送了《退租通知》。2020年4月16日被反诉人对反诉人欠费进行了结算，结算费用至2020年4月16日，且向反诉人开具了相应的发票。反诉人于2020年4月18日清空撤场。因租金抵扣问题未能达成一致，反诉人未按照被反诉人要求交租，被反诉人不予配合场地交接手续。案涉租赁合同因不可抗力导致合同无法履行，被反诉人亦向反诉人送达了以不可抗力解除合同的意思表示，反诉人依法有权单方解除租赁合同，被反诉人理应返还反诉人履约保证金。案涉租赁合同已经于2020年4月15日解除。本案合同无法继续履行的原因系因新冠疫情原因导致反诉人无法营业，属于不可抗力导致合同目的无法实现的法定情形。根据合同法第九十四条第一款的规定及被反诉人发送的《律师函》的指引，反诉人享有单方解除权，可以提前解除租赁合同而无需承担违约责任。因此，2020年4月15日被反诉人收到反诉人《退租通知》时，本案租赁合同已经依法解除。租赁合同约定退还履约保证金的条件已经成就。租赁合同约定退还履约保证金的条件已经成就。租赁合同第三条第二款的约定在反诉人结清各项费用、不存在违约行为以及交还租赁物业后，被反诉人应无息退还履约保证金。本案中，因不可抗力导致合同无法履行，反诉人已经依法行使合同单方解除权，按照退租通知的时间准时撤场，并且通知以履约保证金抵扣所欠租金，因此已经履行了法定及约定的全部义务。该情形下，被反诉人理应依约结算、配合物业交接，并根据反诉人主张抵销的要求在扣减所欠租金后退还剩余履约保证金。但被反诉人拒不退还履约保证金且拒绝反诉人以履约保证金抵扣欠付租金的合理要求，并且以反诉人欠付租金为由拒绝配合交接物业，恶意阻碍退还履约保证金条件之成就，依法应当视为条件已成就。反诉人同意按照人民法院在本案本诉中认定的标准承担租金，并在应退还之履约保证金中抵扣。反诉人于2020年5月6日向原告支付款项18855.50元，扣除反诉人应承担的应付租金6204.25元后，仍超额支付12651.25元。超额支付部分，被反诉人应予返还。综上所述，本案因不可抗力导致租赁合同解除，反诉人已经如期腾退案涉物业，且同意按照本诉认定的标准承担租金，同意在履约保证金中进行抵扣。因此恳请人民法院依法支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）百瑞公司辩称：两被告于疫情爆发前已开始拖欠租金，即已构成违约，起始并非受疫情影响构成违约。新冠疫情在全国的爆发是从2020年1月底起，但两被告从2020年1月起开始拖欠租金（根据合同约定租金缴费周期为每月前3日），虽经多次沟通均不予交租。直至疫情爆发后，两被告不但不接受原告给予的各项减免租金优惠，还以疫情为借口拒不交纳疫情前拖欠租金及后续新欠租金及费用。甚至在不告知原告的情况下，单方暴力拆迁搬离，不办理房屋、钥匙交接手续，至今仍然实际控制和占有承租房屋，且房屋内仍留有部分两被告物品，进一步造成原告的房屋占有损失。即使受疫情影响，合同的履行也应以协商变更为原则，而非一刀切地解除。根据《最高人民法院关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见意见二》第一条第6款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少……承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”根据《意见一》第三条：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持……合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持……当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。”可见，疫情爆发虽然有其特殊性，给经济生活带来了很大的影响，但由于其影响是普遍性，不仅对承租方有影响，对出租方同样是有影响的，因此对租赁合同的履行，不能简单地以不可抗力为由解除，而是以协商变更为基本原则。原告作为出租方，本身也是民营企业，并无雄厚资本支持，案涉园区也是租赁而来，也要面对自己的租金、押金、人力、管理各项开支和成本压力，在本次疫情中亦受到很大影响和损失。原告因疫情原因额外采购防疫物资、增加物业人员监管，更加重了成本开支。但仍给予：(1)园区企业租金减免补贴（给与两被告2月租金减免50%的补贴）;(2)延期交租、大房换小房降低成本、协助转租等合同变更优惠。相反，两被告作为承租方，对原告提出的各项变更合同建议置之不理，在没有提出任何要求或回复的情况下，单方擅自于2020年4月15日发函通知解除合同，属于错误行使解除权，构成违约。正如两被告所述，被告大白鲨公司与斗战胜公司互为关联公司，该二公司共同承租的3007、3008、3010、3012共四间房为其共同使用，未单独区分某一间的具体使用人和用途。因此，本应两被告与斗战胜公司共同对涉案租赁合同承担连带责任。由于两被告与斗战胜公司在实际履行过程中，因其经营需要多次要求变更，导致双方存在多份租赁合同。虽然租赁合同经多次变更，承租方也有两个不同的主体，但自2019年9月1日起，一直是两被告缴纳3010、3012的租金和物业管理费，斗战胜公司缴纳3007、3008的租金和物业管理费，双方对此均未提过任何异议，这已形成了就租赁合同履行的交易习惯。就如何确定合同承担责任主体的问题，根据《合同法》第61条的规定：“当事人就合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，通过缴纳租金、物业费的银行流水比对可确认实际责任主体。即当事人一旦采用交易习惯作为合同的履行的方式，其实质上就是双方当事人以实际履行行为变更了合同的约定,应以交易习惯确定实际责任主体。综上，两被告的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求贵院予以驳回。原告（反诉被告）百瑞公司为其本诉诉称和反诉辩称共同提交了如下证据：1.租赁合同（编号：202002283010）；2.应收账款报表；3.租赁合同变更协议；4.物业费催收通知；5.广发网上银行电子回单；6.租金、物业缴纳明细；7.国家企业信用信息公示报告（大白鲨公司）；8.照片五张；9.租赁合同签订及变更情况表（3007、3008、3031、3012室）；10.银行收款回单；11.微信聊天记录；12.退租通知两份。被告（反诉原告）大白鲨公司和被告王翠妍对其本诉答辩及反诉诉称共同提交了如下证据：1.租赁合同、物业服务协议（编号：003007）；2.租赁合同、物业服务协议（编号：003008）；3.租赁合同、物业服务协议（编号：201909013008）；4.租赁合同（编号：201909013010）、租赁合同变更协议；5.租赁合同（编号：202002283010）；6.租赁合同、物业服务协议（编号：202002283012）；7.（2020）粤0402民初4894号民事起诉状及答辩状；8.广东增值税电子普通发票；9.国务院办公厅关于延长2020年春假假期的通知、广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知；10.大白鲨公司章程；11.增值税纳税申报表；12.现金流量及利润表；13.律师函；14.微信聊天记录；15.广东增值税电子普通发票；16.2月租金减免通知；17.微信聊天记录截图；18.水电记录单；19.证言三份；20.中国建设银行网上银行电子回执。经审理查明，2018年10月24日，原告百瑞公司（甲方）与斗战胜公司（乙方）签订《租赁合同》（编号：003007），约定：甲方将珠海市海滨南路9号2区第三层3007房出租给乙方，建筑面积104.89平方米，租赁期限从2018年10月24日起至2020年12月31止；2019年11月7日前每月租金为5454元，2019年11月8日至2020年11月7日每月租金为5727元，2020年11月8日至2020年12月31日每月租金为6013元，每个月交纳一次租金，乙方应于每个缴款周期开始的3日内将当月租金汇入甲方指定账户；本合同签订1日内，乙方向甲方交纳12026元作为履约保证金，合同期满或合同期间经双方同意解除合同时，如乙方无违约事宜，并缴清各项应缴费用，此履约保证金在乙方办理完租赁物业移交手续后2个工作日内由甲方退回乙方，不计利息；租赁物业自移交给乙方之日起直至乙方将其交回甲方前，乙方承担该期间的水电费和正常使用该租赁物业所需缴纳的各项费用（包括但不限于物业服务费、公用水电费分摊、垃圾处理费、共用设施维护费等）；乙方拖欠租金或其他应缴费用，不管拖欠金额多少，时间超过12天的，甲方可以单方解除合同，收回租赁物业，并不退回保证金，甲方同时保留追索乙方欠交的租金和其他费用的权利（保证金不能抵顶租金或其他乙方应缴纳费用）；合同期内，如乙方单方解除合同的，甲方不退回保证金，已装修部分归甲方所有；房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成双方损失的，双方互不承担责任。斗战胜公司的法定代表人CHENZHAOHUI作为担保人在该租赁合同上签字盖章。2018年10月23日，斗战胜公司（甲方）与百瑞物业公司（乙方）就3007房签订《物业服务协议》（编号：003007），约定每月物业管理费、公共用电、电梯维修基金合计为578元，甲方应于每月3日前按时缴纳物业服务费、其他共用分摊及自用水电费，逾期15天未交纳自每月16日起每日加收欠款金额5%的滞纳金，甲方需向乙方缴纳水电押金1100元，期满后，甲方无违约违法行为及损坏其他使用人、出租方、物业行为并结清所有费用后，凭押金收据乙方一次性无息退还该押金。2019年1月1日，原告百瑞公司（甲方）与斗战胜公司（乙方）签订《租赁合同》（编号：003008），约定：甲方将珠海市海滨南路9号2区第三层3008、3010、3012房租给乙方，建筑面积882.86平方米，租赁期限从2019年1月1日起至2020年9月15日止；履约保证金为71530元，每月租金为38626元，其余约定与编号为003007的《租赁合同》一致。张某1作为担保人在该《租赁合同》上签字。同时，斗战胜公司（甲方）与百瑞物业公司（乙方）就上述三间房屋签订《物业服务协议》（编号：00003008），约定每月物业服务费、公共用电、电梯维修基金合计为4992元，水电押金为8800元，其余约定与编号为003007的《物业服务协议》一致。2019年8月28日，斗战胜公司申请将编号为003008的《租赁合同》中3010、3012房的承租人变更为张某1。2019年9月1日，原告百瑞公司（甲方）与张某1（乙方）签订《租赁合同》（编号：201909013010），约定：甲方将珠海市海滨南路9号2区第三层3010、3012房出租给乙方，建筑面积533.36平方米，租赁期限从2019年9月1日起至2020年9月15日止；履约保证金为43212元，每月租金为21606元，其余约定与编号为003007的《租赁合同》一致。2019年9月1日，原告百瑞公司（甲方）与斗战胜公司（乙方）签订《租赁合同》（编号：201909013008），约定：甲方将珠海市海滨南路9号2区第三层3008房出租给乙方，建筑面积349.5平方米，租赁期限从2019年9月1日起至2020年9月15日止；履约保证金为28316元，每月租金为14158元，其余约定与编号为003007的《租赁合同》一致。张某1作为担保人在该《租赁合同》上签字。同时，斗战胜公司（甲方）与百瑞物业公司（乙方）就上述房屋签订《物业服务协议》（编号：201909013008），约定每月物业服务费、公共用电、电梯维修基金及广告灯箱电费合计为2048元，水电押金为3500元，其余约定与编号为003007的《物业服务协议》一致。2019年9月1日，原告百瑞公司、张某1与被告大白鲨公司签订《租赁合同变更协议》，约定：从2019年9月1日起，《租赁合同》（编号：201909013010）中的承租人由张某1变更为被告大白鲨公司，其余合同约定内容不变。斗战胜公司的员工被告王翠妍作为被告大白鲨公司的担保人在该《租赁合同变更协议》上签字。2019年12月3日，被告大白鲨公司向原告百瑞公司提交《租赁合同变更申请书》，申请将《租赁合同》（编号：201909013010）中3012室的承租人变更为斗战胜公司。2020年1月1日，原告百瑞公司（甲方）与斗战胜公司（乙方）签订《租赁合同》（编号：202002283012），约定：甲方将珠海市海滨南路9号2区第三层3012房出租给乙方，建筑面积244.36平方米，租赁期限从2020年1月1日起至2020年9月15日止；履约保证金为19804元，每月租金为9902元，其余约定与编号为003007的《租赁合同》一致。同时，斗战胜公司（甲方）与百瑞物业公司（乙方）就上述房屋签订《物业服务协议》（编号：202003113012），约定每月物业服务费、公共用电、电梯维修基金合计为1349元，水电押金为2500元，其余约定与编号为003007的《物业服务协议》一致。原告百瑞公司（甲方）也与被告大白鲨公司（乙方）另行签订《租赁合同》（编号：202002283010），约定：甲方将珠海市海滨南路9号2区第3层3010房出租给乙方，建筑面积289平方米，租赁期限从2020年1月1日起至2020年9月15日止；履约保证金为23408元，每月租金为11704元，其余约定与编号为003007的《租赁合同》一致。2020年3月15日，原告发出通知，称原告前期投入了大量楼宇改造、设备增设等费用，日常还产生大量维护、运营费用，原业主的租赁成本为众多成本中的一部分，在考虑各方面成本的基础上，计划凑集60万元（含业主减免的全部金额及园区自有凑款）用于对全部入驻企业进行房租减免，最终实际落实减免近64万元，根据目前入驻企业行业属性及本次疫情的受影响程度，分别给予不同的租金减免，其中餐饮类对于2月份租金减免100%，培训、经营类对于2月份租金减免70%，办公类对于2月份租金减免50%，之前2、3月份的两个月的减免额均全部挪到2月份一次性减免，3月份恢复正常金额交纳。2020年3月23日，原告向被告大白鲨公司发出律师函，要求被告大白鲨公司于2020年3月31日前全额补足拖欠的租金，否则原告将依约单方面解除合同、没收保证金并追讨租金。若被告大白鲨公司认为本次疫情属于不可抗力，并因该影响导致租赁关系无法继续维持的，被告大白鲨公司可提供相关证明文件并结算完毕与疫情无关的全部租金后主张解除租赁关系，原告可不追究相关责任，双方按不可抗力解除租赁合同，互不追究责任；但若被告大白鲨公司不主张不可抗力或其他法定事由来解除租赁关系，亦不提供迟延支付租金的正当理由和证据且继续占用租赁场地的，应当视为被告大白鲨公司故意违约，应承担违约责任。若原告在2020年3月31日前未能正常收取租金，也未收到被告大白鲨公司有关上述事项的任何主张，原告将考虑取消租金减免额。被告大白鲨公司通过其公司账户向原告交纳3010、3012房的租金至2019年12月31日，向百瑞物业公司交纳3010、3012房的物业管理费等费用至2019年12月31日，另于2020年5月6日向原告支付了18855.5元，之后，两被告再未向原告支付任何款项。斗战胜公司员工被告王翠妍通过微信于2020年4月9日向原告及百瑞物业公司提交放行申请，并于2020年4月15日向原告及百瑞物业公司提交斗战胜公司关于3007室、3008室的退租通知及被告大白鲨公司关于2010室、2012室的退租通知。斗战胜公司向原告及百瑞物业公司提交的退租通知中写明，斗战胜公司自2018年10月24日租用位于珠海市海滨南路9区**第3层3007、3008室以来，与原告及百瑞物业公司合作关系良好，同时感谢免除了斗战胜公司2月租金的70%，因受疫情影响，决定自2020年4月18日起不再租用以上办公区域，请协助办理退租手续并退还押金。被告大白鲨公司提交的退租通知中写明，被告大白鲨公司自2019年9月1日租用位于珠海市海滨南路9区**第3层3010、3012室以来，与原告及百瑞物业公司合作关系良好，同时感谢免除了被告大白鲨公司2月租金的50%，因受疫情影响，决定此前申请变更的合同不再变更，自2020年4月18日起不再租用以上办公区域，请协助办理退租手续并退还押金。斗战胜公司员工王翠妍通过微信发出上述两份退租通知时，向原告说明按照原来的合同结算，原告同时要求王翠妍将新签的合同交还给原告。2020年4月30日，百瑞物业公司向原告发出《物业费催收通知》，称原告租户大白鲨公司拖欠3010、3012房从2020年1月1日至2020年4月30日的物业费11772元，若原告逾期未支付上述费用将承担逾期滞纳金，同时百瑞物业公司将采取措施按约追究原告的违约责任。原告百瑞公司于2020年5月8日向百瑞物业公司支付了上述管理费11772元。原、被告双方确认，在两被告承租案涉四间房屋前，3008、3010和3012房已经是打通的状态。3007房的履约保证金为12026元，水电押金为1100元；3008房的履约保证金为28316元，水电押金为3500元；3010房的履约保证金为23408元，水电押金为2900元；3012房的履约保证金为19804元，水电押金为2500元。原告称，其诉讼请求主张的是3010房、3012房的租金、物业费及相关的损失。2020年1月，原告百瑞公司与斗战胜公司签订的租赁合同（3012房）及原告与被告大白鲨公司签订的租赁合同（3010房）并未实际履行。原告未向两被告主张解除租赁合同，也没有同意两被告解除租赁合同，原告出具放行条并不意味着同意解除租赁合同。被告大白鲨公司在未与原告协商一致的情况下，在2020年4月17日擅自搬离租赁房屋，未与原告办理交接手续，且对案涉房屋上锁，原告于2020年6月18日强行开锁收回案涉房屋。两被告称，斗战胜公司与被告大白鲨公司为关联公司，两家公司的实际经营者都是张某1。斗战胜公司实际租赁的是3008、3010和3012房，被告大白鲨公司实际租赁3007房，2020年1月1日之后原告与斗战胜公司及被告大白鲨公司重新签订租赁合同变更承租房屋，但由于斗战胜公司的财务系统没有调整，所以斗战胜公司交纳了3007房及3008房2020年1月份的租金。被告大白鲨公司搬离案涉房屋时与原告的工作人员进行了口头交接，要求以押金抵付租金的方式进行结算，但原告予以拒绝，并以此拒绝配合办理交接手续，现房屋钥匙仍在两被告处。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日即将疫情防控应急响应级别调整为二级响应，更于2020年5月9日将疫情防控应急响应级别调整为三级响应，珠海市于2020年2月8日即发布了关于做好企业安全有序复工复产工作的通知，于2020年2月20日取消了对企业复工复产的备案和审批。疫情的影响是短暂的，并不影响被告大白鲨公司租赁合同目的的实现。案涉租赁合同并未限制被告大白鲨公司的经营范围，即使如两被告所述被告大白鲨公司经营进出口贸易，政府也并未禁止该行业的营业，疫情可能导致被告大白鲨公司营业收入减少而经营困难，但并不导致被告大白鲨公司无法经营，故被告大白鲨公司无权单方面解除租赁合同，被告大白鲨公司要求确认租赁合同已于2020年4月15日解除没有依据，本院不予支持。在租赁关系中，出租方与承租方均是疫情的受害者，在疫情期间，出租方与承租方应互相体谅、共担风险，原告已对被告大白鲨公司应交纳的2020年2月份的租金减免50%，已给予被告大白鲨公司适当的体谅和支持，被告大白鲨公司应按照该方案及合同约定按时交纳租金。被告大白鲨公司未按时交纳未受疫情影响的2020年1月份的租金，且拒不交纳原告已适度减免后的租金，擅自单方面解除租赁合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任，按照《租赁合同》的约定，原告有权没收租赁保证金，被告大白鲨公司诉请原告退还租赁保证金没有依据，本院不予支持。原告同意出具放行条并不意味着同意解除租赁合同并同意免除两被告的违约责任，两被告应基于合同约定及诚实信用原则将案涉房屋按照合同约定交还给原告，两被告以原告不同意返还押金为由拒不交接且将租赁房屋上锁的行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，两被告应承担相应的法律后果。在斗战胜公司及被告大白鲨公司租赁案涉房屋前，3008、3010、3012房已经是打通的状态，斗战胜公司与被告大白鲨公司为关联公司，故斗战胜公司与被告大白鲨公司对房屋的分配及实际占用使用情况是两公司内部的行为，对租赁合同的履行并不构成影响，两公司应按照各自与原告之间签订的租赁合同履行。斗战胜公司与被告大白鲨公司于2020年4月15日向原告发出的退租通知中载明斗战胜公司租赁3007、3008房，被告大白鲨公司租赁3010、3012房，被告大白鲨公司在该退租通知中明确写明对于之前变更的合同不再变更，斗战胜公司的员工被告王翠妍也在微信中明确按原来的合同结算，原告随即要求两公司交还新签的合同，可见原、被告及斗战胜公司对于不再履行2020年1月签订的租赁合同达成了一致意见，且斗战胜公司在新合同签订后也是按照之前的合同约定交纳租金及物业费等费用，故本院认定原告与被告大白鲨公司于2020年1月签订的租赁合同并未履行且已解除，双方应按照2020年1月前签订的租赁合同履行。被告大白鲨公司与原告签订并最终实际履行的是3010、3012房的租赁合同，被告大白鲨公司应支付该两间房屋直至交还给原告前产生的租金，两被告未交还租赁房屋且未与原告办理交接手续，应承担相应的不利法律后果，原告自认于2020年6月18日收回租赁房屋，故被告大白鲨公司应支付原告收回租赁房屋前产生的租金。原告提出减免2020年2月份50%租金的方案，被告大白鲨公司拒绝按此方案履行，原告有权要求被告大白鲨公司按照原租赁合同约定的租金标准支付租金。原告现诉请被告大白鲨公司支付2020年4月30日前产生的租金有法律依据，本院予以支持，3010房每月租金为11704元，3012房每月租金为9902元，故被告大白鲨公司应向原告支付租金86424元。按照租赁合同的约定，被告大白鲨公司需承担交回租赁物业前所产生的包含物业管理费等费用在内的各项费用，故被告大白鲨公司应承担原告收回租赁房屋前的物业管理费等费用。被告大白鲨公司仅支付物业管理费等费用至2019年12月31日，逾期交纳物业管理费将产生滞纳金，原告代被告大白鲨公司垫付了2020年1至4月份产生的物业管理费等费用，维护了被告大白鲨公司的利益，被告大白鲨公司应向原告支付垫付的款项11772元。至于两被告抗辩以水电押金抵充上述费用，因原告与被告大白鲨公司之间并不存在物业服务合同关系，债权债务的主体不一致，被告大白鲨公司无权向原告主张抵消，被告大白鲨公司与百瑞物业公司之间的纠纷应另行解决。关于原告诉请的两被告拖欠费用的违约损失，因被告大白鲨公司的违约行为系受到疫情的影响，不具有严重的主观恶意，且原告也未退还被告大白鲨公司交纳的履约保证金，基于公平原则，本院对于原告主张的拖欠费用的违约损失不予支持。被告大白鲨公司于2020年5月6日偿还的18855.5元，应视为偿还欠付的部分租金，故被告大白鲨公司还应向原告支付欠付的剩余租金67568.5元。因被告大白鲨公司仍欠付原告租金，被告大白鲨公司诉请原告退还款项没有依据，本院不予支持。关于被告王翠妍的责任问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款的规定，主合同中虽然没有保证条款，但是保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立，被告王翠妍在3010、3012房的《租赁合同变更协议》上以被告大白鲨公司的担保人的名义签字，应当对被告大白鲨公司欠付的3010、3012房的租金及物业管理费等费用承担保证责任。另根据《中华人民共和国担保法》第十九条，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故被告王翠妍应对3010、3012房的租金及物业管理费等费用合计79340.5元承担连带保证责任。至于原告与被告大白鲨公司于2020年1月份协商变更租赁合同，但变更后的租赁合同并未实际履行，且由被告王翠妍代表斗战胜公司及被告大白鲨公司表示不再履行变更后的租赁合同，故被告王翠妍仍应对原租赁合同承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款、第三十条第三款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海大白鲨贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）珠海百瑞国际文化传播有限公司支付拖欠的租金人民币67568.5元、垫付的物业管理费等费用人民币11772元，合计人民币79340.5元；二、被告王翠妍对被告（反诉原告）珠海大白鲨贸易有限公司所负的上述债务向原告（反诉被告）珠海百瑞国际文化传播有限公司承担连带清偿责任。三、驳回原告（反诉被告）珠海百瑞国际文化传播有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）珠海大白鲨贸易有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币1138元，由原告珠海百瑞国际文化传播有限公司负担人民币226元，被告珠海大白鲨贸易有限公司、王翠妍负担人民币912元；反诉案件受理费收取人民币913元，由反诉原告珠海大白鲨贸易有限公司负担。保全费人民币1010.49元，由被告珠海大白鲨贸易有限公司、王翠妍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年十月二十八日书记员 卢燕婷李洁仪