云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初4757号原告：水岸人家小区业主委员会，住址：楚雄市水岸人家小区。负责人：万熠锋，该业主委员会主任。被告：楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城镇雄宝路延长线水岸人家小区****，统一社会信用代码：915323010724630631。法定代表人：王金忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：霍毅平，云南熙宁律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：许涛，云南熙宁律师事务所律师（特别授权）。原告水岸人家小区业主委员会（以下简称：水岸人家业委会）与被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司（以下简称：旭晨地产公司）物权保护纠纷一案，于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水岸人家业委会的负责人万熠锋，被告旭晨地产公司的委托诉讼代理人霍毅平、许涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水岸人家业委会向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告移交小区全部地面车位；2．判令被告向原告移交小区室外活动场地；3．诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求如下：请求确认水岸人家小区地面车位（110个）和室外活动场地归全体业主所有。事实和理由：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《物权法》第一百四十二条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《云南省住房和城乡建设厅关于加强城镇小区公共服务设施建设管理的指导意见（云建房【2015】155号）中，〈工作要求〉第三条：〈加强公共服务设施的使用管理〉明确规定：公益性公共服务设施中教育设施、医疗卫生设施、社区服务设施中的社区卫生服务用房和社区居委会用房、公共文化体育设施等由政府或相关部门运作管理的公共服务设施，所有权归政府。其余的包括物业管理用房、公共厕所（列入开发建设成本）、公共停车位(含计入绿地面积的林荫式停车位)，以及根据规划配建的仅供居住小区内业主使用的户外健身运动场所等设施的所有权归全体业主。第4款规定：住宅小区按要求配建的机动车停车场，停车泊位配置标准的5-10%应作为临时公共停车泊位，不得出租出售，临时停车泊位由开发建设单位无偿移交给业主委员会，由物业服务企业负责管理。本小区地面停车位是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准，不能办理产权登记，其不能成为开发商享有专有权的专有部分，应归全体业主所有。小区地面车位的产权即是土地使用权，虽然被告在建设小区之初是建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有，小区地面车位的产权应归全体业主所有。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现依法提起诉讼，请依法判决。被告旭晨地产公司辩称，一、原告要求答辩人移交小区全部地面车位的诉请，缺乏法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1.涉案地面车位是开发商经楚雄市住房和城乡建设局规划设计审查通过后，建设的用于停放汽车的车位。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，该条规定与物权法第七十条、第七十三条的规定属特别规则和一般规则，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属并不适用“区分专有之外为共有”的一般规则，并不归于共有的权利状态，而是适用特别的确权规则，当事人根据法定方式，依自由约定确定其归属。即车位、车库可以由开发商与业主通过约定确定归属以区分所有。本案中，涉案地面车位在《修建性详细规划总平面布置图》中“技术经济指标”栏有明确记载，属于上述建筑区划内，用于停放汽车的车位，且答辩人与小区业主在《商品房购买合同》的《合同补充协议》中对其权利归属进行了明确约定：“甲方拥有社区内车库、车位、休闲中心等建筑设施的所有权及其所属的他项权利”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定。故涉案地面车位使用权并非归全体业主共有，不应移交给原告。2.原告在诉状中所列《云南省住房和城乡建设厅关于加强城镇小区公共服务设施建设管理的指导意见（云建房【2015】155号）》第4款之规定，只截取了前半部分，不具备完整性。第4款后半部分规定为：“汽车库、位符合登记发证条件的，由开发建设单位按相关规定申领房屋权属证书后出售或出租；不符合登记发证条件的，房屋买卖时，汽车库、位使用权的转让应当在购房合同中约定，并报房产行政主管门备案。”据此条款，涉案地面车位的使用权，在小区业主与答辩人的购房合同有约定的情形下，应该从其约定，由答辩人享有对地面车位使用、收益和处分的权利。该指导意见2015年4月7日颁布实施，最后一条规定“本《指导意见》仅适用于新建、改建、扩建住宅小区的公共服务设施建设和管理”，涉案地面车位规划审核通过时间是2013年9月5日，不在该《指导意见》适用范围内。根据答辩人委托楚雄振翔测绘服务有限公司做出的《旭晨地产水岸人家小区各户土地分摊面积说明》，根据规划建设的地面停车位未计入小区业主购房面积中，小区业主并未分摊地面车位所占土地面积，按照权利与义务相一致的法律原则，地，地面车位不应移交给原告、原告要求答辩人移交室外活动场地的诉请，缺乏法律依据，请法院依法驳回。从《水岸人家总平面布置图》可以看出，室外活动场地仅有一块，规划在幼儿园围墙线之内，是幼儿园室外活动场地，是幼儿园不可分割的一部分，其所有权随幼儿园所有权的转移而转移，而非归全体业主共有，不应该移交给原告。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请，维护答辩人的合法权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告水岸人家业委会为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.业主委员会会议纪要；2.水岸人家小区业主大会表决意见；3.水岸人家小区第三次业主大会关于地面车位等配套设施是否上诉征求意见表；4.业主信息表；5.身份证明，备案公示，申请，物业管理证明，备案表；6.业主委员会备案申请表；7.水岸人家小区业主委员会议事规则及公示图；8.关于召开业主大会通知；9.小区1栋停车位图1页，小区业主活动场所1页；10.辞职报告、水岸人家业主委员会会议纪要、关于吴金利同志辞去小区业主委员会主任的公告，11.会议纪要、关于选举万熠锋委员为小区业主委员会主任的公告。被告旭晨地产公司为证明其辩解，向提交了以下证据：1.《建设用地规划许可证》，2.《水岸人家修建性详细规划总平面规划图》；3.商品房购销合同；4.《旭晨地产水岸人家小区各户土地分摊面积说明》；5.市长信箱回复；6.水岸人家总平面布置图；7.竣工验收备案表两份；8.商品房买卖合同备案登记表；9.水岸人家商品房住宅小区停车位使用权转让合同书4份；10.楚雄州建设工程竣工核实备案证；11.建设工程规划许可证2份；12.水岸人家小区停车位使用权转让明细表。根据案情需要，本院依职权向楚雄市住房和城乡建设局调取了以下证据：楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、设计图、一栋建设工程竣工验收备案表、二栋建设工程竣工验收备案表；向楚雄市自然资源局发函后，楚雄市自然资源局于2020年10月10日出具关于楚雄市人民法院（2019）云2301民初4757号的回函一份。被告旭晨地产公司对原告水岸人家业委会提交的证据5、10、11无异议，原告水岸人家业委会对被告旭晨地产公司提交的证据1、2、3、4、5、7均无异议，双方当事人对调取的证据及楚雄市自然资源局关于楚雄市人民法院（2019）云2301民初4757号的回函均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告水岸人家业委会提交的证据1证实了水岸人家业委会会议同意提起本案诉讼；证据2、3、4、7、8证实了经合法程序，超过82.6%的水岸人家业主同意提起本案诉讼；证据6证实了水岸人家业委会合法成立的事实；证据9证实了水岸人家小区地面停车位及室外活动场地的情况；本院予以采信。被告旭晨地产公司提交的证据6证实了水岸人家室外活动场地属于幼儿园使用范围的事实；证据8证实了业主吴金利名下楚雄市水岸人家小区房屋登记备案的情况；证据9、12证实了被告将部分地面车位使用权转让给业主的事实；证据10、11证实了楚雄市水岸人家小区的规划情况；本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，认定事实如下：被告旭晨地产公司是楚雄市水岸人家小区的建设单位。2013年9月5日，经楚雄市住房和城乡建设局规划设计审查通过的《水岸人家修建性详细规划总平面规划图》中载明：水岸人家小区总用地面积33897㎡，总建筑面积119583.12㎡，地，地上建筑面积1015008㎡（其中幼儿园建筑面积2052.42㎡），地，地下建筑面积180824㎡;一层建筑占地面积8471.79㎡，绿地面积11900㎡，建筑密度24.99%，容积率2.99，绿地率35.11%，总户数837户；总停车位966个，其中地面停车位120个，地，地下停车位846个年10月16日，被告旭晨地产公司取得楚雄市住房和城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证》（地（地字第**水岸人家项目用地位置位于楚雄市，用地面积50.845亩，建设规模119583.12㎡。2016年5月12日，水岸人家小区一标段（建设规模91353.39㎡）、二标段（建设规模26215.03㎡）进行竣工验收，并于2016年11月2日进行竣工验收备案。楚雄振翔测绘服务有限公司出具的《旭晨地产水岸人家小区各户土地分摊面积说明》中载明：1.依据委托方楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司提供的水岸人家小区不动产权证书登记不动产宗地代码：532301001008GB00057，宗地共有面积30836.870平方米；……4.宗地内的空地、绿地、车棚、通道、其他设施（不包括住房独自使用部分）等公共用地不分摊给宗地内各户；5.根据旭晨地产公司提供的《承诺书》、规划平面总图及房产测绘报告，我公司采用了建筑面积系数分摊法对旭晨地产公司水岸人家小区地上部分进行各家各户面积分摊，其中：SY5（幼儿园）（1）建筑占地面积753.34平方米；（2）总建筑面积2100.88平方米；（3）分摊系数为0.3585831。被告旭晨地产公司作为商品房出卖人（甲方）与买受人（乙方）签订的《商品房购销合同补充协议》第十四条约定：甲方拥有社区内车库、车位、休闲中心等建筑设施的所有权及其所属的他项权利。水岸人家小区经过规划批准建设的地面停车位共有110个，均为植草砖车位。被告旭晨地产公司与部分业主签订《车位使用权转让合同书》，约定：旭晨地产公司同意将地面停车位的使用权转让给业主，业主在水岸人家项目已经批准的土地使用年限内对地面停车位享有使用权。2017年11月1日，楚雄市住房和城乡建设局向水岸人家小区业主回复“水岸人家小区天价停车费，让人心寒”的问题中，载明：……二、经调查，水岸人家小区规划停车位1:1.1比例配置，经过规划批准的地下停车位共有700个，属双层机械停车位；地面共有110个。按照《中华人；地面共有110个七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，房地产公司有权出售、出租和附赠归还用于停放汽车的车位、车库。旭晨地产公司愿意以出售、分期付款、按月出租三种方式满足业主的停车需求。经我局协调，旭晨地产公司已将500元/月的车位租金降为300元/月。三、经调查，水岸人家小区2016年3月交房入住，小区共有住房及商铺837户，目前已入住300户，正在装修的有80余户。为查明案件事实，本院向楚雄市自然资源局发函，以确认以下事实：1.水岸人家幼儿园的规划属性问题；2.幼儿园旁小区室外活动场地规划属性问题；3.规划设计中植草砖是否计入绿化面积（或占绿化面积比例情况）。2020年10月10日，楚雄市自然资源局回函：一、规划配建的幼儿园属于小区公共服务设施，与整个小区同步规划、同步实施建设、同步规划核实验收、同步投入使用。二、按照国家和地方关于居住区幼儿园设置的有关规定和要求，小区内规划配建的幼儿园必须配置室外活动场地，属于幼儿园必备的附属设施。三、水岸人家居住小区规划设计和竣工验收时，小区内的植草砖（网格草坪）全面积计入小区绿地面积，并计入绿地率。另查明，水岸人家业主委员会筹备成立后，于2018年3月7日在楚雄市住房和城乡建设局物业管理科进行备案。2019年10月24日，水岸人家小区业主委员会作出《水岸人家小区业主大会表决意见》，载明：自2018年3月10日楚雄水岸人家业主委员会成立以来，以会议协商或发函形式要求开发商移交地面车位、室外活动场地，开发商回应称该物业属于他们，拒不移交，并一直据为己有。2019年4月13日，水岸人家小区召开业主大会讨论此事，并就是否通过法律程序起诉开发商进行表决，共发放《征求意见表》760份，收回《征求意见表》691份，业主参与率达82.6%，其中，同意通过法律程序起诉开发商的有685户，不同意的有6户，弃权的有69户，同意率达99.1%。庭审中，被告自认地面车位使用权已转让12户，价款6万元至8.5万元不等。2020年7月13日，水岸人家小区业主委员会主任吴金利提出辞职申请。同日，水岸人家小区业主委员会召开会议，同意吴金利辞去业主委员会委员、主任的申请，选举候补委员黄前进为业委会委员，并报送楚雄市住建局物管科、鹿城镇彝海社区。7月22日，水岸人家小区业主委员会召开会议，选举万熠锋为水岸人家小区业主委员会主任，并报送楚雄市住建局物管科、鹿城镇彝海社区。本案争议焦点为：一、水岸人家小区地面车位的所有权是否属于水岸人家小区全体业主共有？二、被告旭晨地产公司是否应当向原告水岸人家业委会移交小区室外活动场地？针对争议焦点一，本院认为，一、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，地面车位系以四条线为基准形成的，地面车位系以四条线为基准形成的特定空间在利用上能够排他使用，虽未能进行登记，但已经符合专有部分的实质要件，能够成为专有部分。故案涉地面车位未能进行产权登记，并不当然由全体业主共有。二、水岸人家小区地面停车位虽系规划车位，且在《商品房购销合同补充协议》中均约定有“甲方（被告旭晨地产公司）拥有车位等建筑设施的所有权及其所属的他项权利”，但规划的目的在于确定建筑物的位置、规模和用途等，其本身只能证明车位建设的合法性、合规性和合理性，并非解决权属问题，故确认车位权属的关键在于其是否占用业主共有部分。三、根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”和第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，业主对建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房享有法定共有权。根据楚雄市自然资源局的回函，水岸人家小区的植草砖全面积计入小区绿地面积，并计入绿地率，本案诉争地面车位均为植草砖车位，属于占用业主共有的绿地用于建设停放汽车的车位，依法应由全体业主共有。四、建设单位处分停车位的前提是享有车位所有权，因案涉车位属于业主共有，故被告旭地产晨公司无权进行处分，《商品房购销合同补充协议》中关于车位所有权保留的约定对业主无效。对被告旭晨地产公司提出的凭借《商品房购销合同补充协议》中的约定就能判定地面停车位权属的辩解，本院不予采纳。对原告水岸人家小区业主委员会要求确认水岸人家小区110个地面车位归全体业主所有，由被告旭晨地产公司移交原告水岸人家小区业委会的诉请，本院予以支持。针对争议焦点二，本院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，作为物权客体的物，须具有特定性、独立性，能够与其他物区别开来独立存在。根据楚雄市自然资源局的回函，原告水岸人家业委会诉称的室外活动场地，属于幼儿园的附属设施，无法单独成为物权客体。且根据楚雄振翔测绘服务有限公司制作的《旭晨地产水岸人家小区各户土地分摊面积说明》，幼儿园的建筑占地面积并未分摊给宗地内各分户，故对原告水岸人家业委会要求确认小区室外活动场地归其所有并进行移交的诉请，本院不予支持。对被告旭晨地产公司提出的室外活动场地是幼儿园不可分割的一部分的辩解，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、楚雄市水岸人家小区110个地面车位由楚雄市水岸人家小区全体业主共有；二、被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内将上述地面车位移交给原告水岸人家小区业主委员会；三、驳回原告水岸人家小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司负担（未交，限于判决生效之日起三十日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  高文娟人民陪审员  李 俊人民陪审员  海 英二〇二〇年十一月十三日书 记 员  汪海芸