云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初1291号原告：赵强，男，1958年11月13日出生，汉族，大专文化，武定县公安局退休人员，住云南省楚雄州武定县。原告：张兴菊，女，1959年3月6日出生，汉族，大专文化，武定县人大退休人员，住云南省楚雄彝族自治州武定县。共同委托诉讼代理人：吴鹏，云南德范律师事务所执业律师，特别授权代理。被告：元谋金汇房地产开发有限公司。住所地：楚雄州元谋县元马镇马街南路**。统一社会信用代码91532328571895530P。法定代表人：郭洪兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所执业律师，特别授权代理。原告赵强、张兴菊与被告元谋金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告赵强和张兴菊的共同委托诉讼代理人吴鹏，被告金汇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵强和张兴菊向本院提出诉讼请求：1.请求判令金汇公司无权解除与赵强和张兴菊签订的《商品房购销合同》，确认《解除金汇大商汇项目商品房购销合同通知》内容无效；2.请求确认涉案商品房不属于金汇公司的破产财产。事实与理由：2016年5月20日，赵强和张兴菊与金汇公司签订了《商品房购销合同》。该合同约定：由金汇公司将其开发的金汇双城二期一标第1幢第2单元第4层商铺2号房向赵强和张兴菊出售，并于2016年12月31日前交付。后赵强和张兴菊依约向金汇公司支付了购房款，金汇公司也向赵强和张兴菊出具了收到购房款的《收据》。根据《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第71条之相关规定，涉案商品房不属于金汇公司企业的破产财产。本案中，赵强和张兴菊与金汇公司双方签订的《商品房购销合同》为双务合同，赵强和张兴菊已经全面、及时的履行了买受人支付购房款的合同义务，金汇公司依法办理了商品房预售备案登记。因此，管理人根据《企业破产法》第18条之规定，单方行使合同解除权，要求解除金汇公司签订的《商品房购销合同》是民事权利的滥用，故请求人民法院确认其合同解除通知行为无效。请求法院支持赵强和张兴菊的诉讼请求。金汇公司辩称，第一，发出解除通知的系金汇公司的破产管理人，而非金汇公司，赵强和张兴菊起诉金汇公司系诉讼主体错误，依法应予驳回。第二，本案案涉的商品房系金汇公司的破产财产。第三，案涉的房屋所在项目并未竣工备案，也未交付，更未办理产权登记，依法属破产法所规定的破产财产。第三，本案所主张的商品房购销合同实质上是一个民间借贷法律关系，并非实质意义上的买卖合同关系，赵强和张兴菊并未向金汇公司支付任何购房款，双方均未履行合同义务。金汇公司的破产管理人依法有权发出解除通知，且管理人负有破产法所赋予的解除权，其发出的解除通知合法有效。赵强和张兴菊针对其主张向本院列举了如下证据材料：1.《商品房购销合同》，欲证明赵强和张兴菊与金汇公司达成商品房买卖合意，由金汇公司将案涉商品房向赵强和张兴菊出售，该合同是双方的真实意思表示，合法有效；2.付款凭证、收据、网签备案表、解除金汇大商汇项目商品房购销合同通知，欲证明赵强和张兴菊以及金汇公司签订《商品房购销合同》以后，赵强和张兴菊履行了买受人的义务，金汇公司依约为赵强和张兴菊办理了网签备案手续，结合证据1可以证明赵强和张兴菊已经履行《商品房购销合同》的约定义务，金汇公司依据《企业破产法》第18条约定解除合同于法无据。金汇公司质证后认为：对证据一，对商品房购销合同以及证据二当中的付款凭证收据和网签备案形式上的真实性予以认可，但实质内容上的真实性不予认可，因为无论是购销合同还是付款凭证，前身的基础均基于借贷关系，双方并无买卖房屋的合意，且所有的付款凭证均是基于借贷关系而产生的，并非是购房的付款款项，故实质意义上的真实性不予认可。与本案的关联性、证明目的和内容均不予认可，另针对解除金汇大商会项目的通知，真实性、合法性和关联性均予以认可，但是证明目的和内容不予认可。金汇公司针对其诉讼主张向本院列举了如下的证据材料：1.（2019）云2328破申1号民事裁定书，欲证明元谋金汇房地产开发有限公司于2019年2月26日被元谋人民法院裁定重整，在金汇公司进入破产程序后，不得提起个别清偿之诉，亦不能个别清偿，本案涉案房屋并未办理产权登记，产权没有发生变更，根据《企业破产法》的规定，本案涉案房屋仍属于破产财产；2.现金缴款单、收据、借款确认书，欲证明赵强和张兴菊系石云、赵敏亲戚，签订商品房购销合同后，赵强和张兴菊虽然将购房款转入金汇公司账户，但是赵敏、石云于2017年6月7日签订债权确认书，确认上述购房款已经转化为借款，实际上赵强和张兴菊并未支付购房款，且赵强和张兴菊起诉涉及的合同于2019年11月6日由管理人依据《企业破产法》第十八条的规定解除，而不是金汇公司行使解除权予以解除。赵强和张兴菊质证后认为：对第一组证据的三性认可，但是不认可证明目的。该裁定书所记载的内容并不能证明本案涉及到个别清偿，也并不能证明本案赵强和张兴菊的诉求是属于破产财产。从内容上是看不出来的。对证据2提到的现金缴款单、收据，与赵强和张兴菊提交的是一致的。对该两类证据的真实性、合法性以及关联性我们认可。对收条的真实性、合法性及关联性我们不予认可。对借款确认书的真实性、合法性认可，与本案的关联性不予认可。理由如下，金汇公司的第二组证据，从证据的内容上来看，并不能证明赵强和张兴菊支付购房款之后，该购房款转化为借款。该组证据也并不能证明赵强和张兴菊并没有支付购房款。从证据上的内容是看不出来的。通过当事人对上述证据的质证，本院认为：对赵强和张兴菊列举的证据1，该合同是合同双方当事人的真实意思表示，本院认可其真实性，但因该合同在金汇公司破产重整程序中经破产管理人审查后依法解除，故本院不予采纳；证据2，来源合法，内容客观真实，予以确认，但能否证实赵强和张兴菊的证明目的，应综合其他证据与案件事实加以判断。对金汇公司列举的证据1，该证据是生效的法律文书，本院予以采纳；证据2，因该证据在金汇公司破产重整程序中经破产管理人审查后予以否定，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，赵强和张兴菊与金汇公司签订了《商品房购销合同》。该合同约定：由金汇公司将其开发的金汇双城二期一标第1幢第2单元第4层商铺2号房向赵强和张兴菊出售，价款为415832元，并于2016年12月31日前交付。2016年4月6日，赵强在农业银行通过转账的方式向金汇公司支付了415832元的购房款，金汇公司向赵强出具了收据。2016年5月20日，该房屋在元谋县住房与城乡建设局办理了备案登记手续。该房屋所在楼盘系金汇公司开发,由于资金链断裂等原因，金汇公司于2017年底开始停工、停业，该楼盘房屋亦一直未能交付。本院于2019年2月26日裁定受理金汇公司破产重整一案。2019年11月6日，金汇公司管理人在该对金汇公司的资产及债权债务清理中，发现赵强没有实际支付购房款，金汇公司也未实际交付房屋，该房屋也未办理初始登记，故向赵强送达了解除金汇大商汇项目商品房购销合同通知。赵强和张兴菊未向金汇公司管理人申请债权确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案各方的争议焦点为：一是金汇公司是否是本案的适格被告主体，二是涉案的商品房是否是金汇公司的破产财产；三是赵强和张兴菊主张判令金汇公司无权解除与赵强和张兴菊签订的《商品房购销合同》，确认《解除金汇大商汇项目商品房购销合同通知》内容无效的诉讼请求是否应当得到支持。关于争议焦点一，本院认为，管理人是人民法院依法受理破产申请的同时指定的全面接管债务人即破产企业并负责债务人财产的保管、清理、估价、处理和分配，总管破产事务的工作机构。金汇公司管理人虽经人民法院决定成立，系金汇公司重整期间企业事务的管理和协调机构，但其无独立的财产，无法以自身能力对外承担民事责任，其对外进行的民事行为代表金汇公司，应由金汇公司承担民事责任，故金汇公司主张其不是适格被告的辩解，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，本案系因金汇公司进入破产程序而衍生的与破产有关的纠纷。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”的规定，破产申请受理时属于破产企业的全部财产均为破产财产，在本案金汇公司进入破产重整程序后，涉案商品房未实际交付，亦未办理房屋初始登记，其仍属于金汇公司的财产，故对赵强和张兴菊主张确认涉案商品房不属于金汇公司破产财产的诉讼请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据上述法律规定,金汇公司进入破产程序后,已签订商品房买卖合同的购房者未支付购房价款，房地产企业也未将房屋过户给该购房者的，管理人有权解除该商品房买卖合同或者继续履行。本案中，赵强和张兴菊与金汇公司虽签订《商品房购销合同》，但赵强和张兴菊未实际支付涉案购房款，涉案房屋并未竣工验收，金汇公司亦没有向赵强和张兴菊交付该房屋，故该合同并未履行完毕，金汇公司管理人解除涉案《商品房购销合同》，并向赵强和张兴菊送达《解除金汇大商汇项目商品房购销合同通知》的行为，系其依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定履行管理人职责的行为，对赵强和张兴菊主张判令金汇公司无权解除与赵强和张兴菊签订的《商品房购销合同》，确认《解除金汇大商汇项目商品房购销合同通知》内容无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十条规定，判决如下：驳回赵强和张兴菊的诉讼请求。案件受理费100.00元，由赵强和张兴菊负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长 宋 云人民陪审员 李 江人民陪审员 胡张静二〇二〇年十一月十二日书 记 员 张凌山