湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初3319号原告：郭强，男，1990年3月1日出生，汉族，现住湖南省湘潭市岳塘区。原告：黄宝玉，女，1990年5月29日出生，汉族，现住湖南省湘潭市岳塘区，系原告郭强之妻。委托诉讼代理人：郭强，男，1990年3月1日出生，汉族，现住湖南省湘潭市岳塘区。被告：湖南三鑫车业有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区河东大道**。法定代表人：谭凤强，总经理。原告郭强、黄宝玉与被告湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫车业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年5月7日，本院作出（2020）湘0304民初1003号民事判决书。三鑫车业公司不服该判决提起上诉。湖南省湘潭市中级人民法院于2020年8月4日作出（2020）湘03民终1050号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）湘0304民初1003号民事判决书，将本案发回重审。本院于2020年10月12日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告郭强兼原告黄宝玉的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告三鑫车业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭强、黄宝玉向本院提出诉讼请求：1、判令三鑫车业公司按合同约定继续履行交房义务；2、判令三鑫车业公司按总房款万分之一每日的标准支付逾期交房违约金共计17518元（暂计至2020年3月18日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、判令三鑫车业公司在实际履行完交房义务前，每月1号按时向郭强、黄宝玉支付上月逾期交房的违约金2061元；4、判令本案诉讼费用由三鑫车业公司承担。诉讼过程中，郭强、黄宝玉撤回第3项诉讼请求。事实和理由：郭强、黄宝玉于2017年10月23日与三鑫车业公司签订合同，购买三鑫车业公司所开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房屋，购房金额为686991元。郭强、黄宝玉已经按照合同约定履行了全部付款义务。按照合同约定，三鑫车业公司应于2019年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给郭强、黄宝玉使用。截至起诉之日，三鑫车业公司仍不能按时交房，其行为构成违约。根据合同约定，三鑫车业公司应按总房款万分之一每日的标准支付逾期交房违约金。双方协商未果，郭强、黄宝玉遂起诉至法院，请求判如诉请。三鑫车业公司答辩称：合同约定交房的时间即2019年6月30日之前，三鑫车业公司建设的涉案房屋已具备交房条件，且履行了通知义务，没实际交房是郭强、黄宝玉不接收的原因所致。三鑫车业公司提交的湘潭市消防支队2019年1月29日建设工程消防验收的意见书等证据可以充分证实涉案工程已于2019年6月25日经过竣工验收，符合备案条件，且2019年6月25日已过公示期。郭强、黄宝玉收到三鑫车业公司的交房通知，以工程没竣工备案为由拒收房屋，责任完全在郭强、黄宝玉。竣工的房屋没及时备案是政府行政不作为导致的，三鑫车业公司没有任何过错，政府的行政行为对三鑫车业公司而言属于不可抗力情形。涉案竣工的房屋未备案的原因是土地没有从商业用地变更商住地，而土地性质的调整是政府工作滞后不作为造成，三鑫车业公司不应承担任何责任。三鑫车业公司是受疫情影响，导致不能按约交房，因不可抗力不能履行合同,应免于承担违约责任。综上，请求依法驳回郭强、黄宝玉的全部诉讼请求。由于三鑫车业公司未到庭，视其自愿放弃质证的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的质证意见参见法庭笔录。本院对双方当事人提交的证据认定如下:1、郭强、黄宝玉提交的《商品房买卖合同》、房屋分层平面图、电子询问表、银行按揭补充协议、《中国银行个人一手住房贷款合同》、借款借据、中国银行还款流水明细清单、首付款收据、完税证明、物业维修基金收据、办证费收款收据，具有真实性、合法性和关联性，本院均予以认定；2、郭强、黄宝玉提交的信访事项处理意见书、工程竣工验收备案表、湘潭三鑫国际汽车文化广场火炬学府竣工公示，均系复印件，本院不予认定；3、三鑫车业公司提交的建设工程消防验收意见书、建设工程档案预验收意见书、光纤到户通信设施备案表、竣工检查综合评价报告、湘潭市自然资源和规划局关于湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府竣工公示，不能证明涉案房屋已验收合格且达到交付条件，本院不予认定；4、三鑫车业公司提交的湘潭市城市区建设领域遗留问题处置工作领导小组办公室公文处理单、岳塘区建设领域遗留问题和矛盾纠纷问题专项工作领导小组文件、湘潭市住房和城乡建设局文件，具有真实性，但不能证明涉案房屋未能竣工验收系相关政府部门不作为所致，本院不予认定；5、三鑫车业公司提交的土地使用证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、微信截图、短信截图、（2020）湘0304民初994号民事判决书，因郭强、黄宝玉无异议，本院予以认定；6、三鑫车业公司提交的市纪委书记胡卫兵传达市委优化企业环境的讲话提纲、湘潭市自然资源和规划局《城乡规划条件核实证书》、湘潭市住房和城乡建设局《三鑫公司火炬学府竣工验收备案表》，不能证明涉案房屋未能取得备案证是相关政府部门不作为所致，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月12日，郭强、黄宝玉与三鑫车业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定郭强、黄宝玉购买三鑫车业公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××号楼××单元××号的房屋，建筑面积为145.4平方米，购房款总额为686991元；郭强、黄宝玉于2017年10月12日之前将首付款141991元存入指定监管账户，余款545000元于2017年11月12日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付郭强、黄宝玉使用，如三鑫车业公司逾期交房超过90日，郭强、黄宝玉有权解除合同，郭强、黄宝玉要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向郭强、黄宝玉支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，郭强、黄宝玉按照合同约定支付了房款686991元。之后，三鑫车业公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《建设工程验收备案表》。2019年10月8日，三鑫车业公司通知郭强、黄宝玉收房，郭强、黄宝玉以房屋未达到交付条件为由拒绝收房。2020年9月14日，三鑫车业公司取得工程竣工验收备案证，但郭强、黄宝玉至今未收房。本院认为：郭强、黄宝玉与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。郭强、黄宝玉依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第十一条约定，三鑫车业公司逾期交房超过90日，郭强、黄宝玉要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向郭强、黄宝玉支付已交付房款万分之一的违约金。因此，郭强、黄宝玉要求三鑫车业公司继续履行交房义务的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。郭强、黄宝玉要求三鑫车业公司自逾期交房之日即2019年7月1日起至实际交房之日止按日支付已交付房款万分之一的违约金的诉讼请求，虽符合合同的约定，但由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括三鑫车业公司，在一段时间内都无法正常生产经营，考虑到三鑫车业公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续而未取得《建设工程验收备案表》，致使涉案房屋至今未能达到法定交房条件的具体情况，新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任由三鑫车业公司承担，明失公平，因此本院酌情确定核减6个月的违约金。本院对郭强、黄宝玉的该项诉讼请求，部分予以支持。三鑫车业公司答辩未备案是政府工作滞后不作为造成的辩解意见，无理无据，本院不予采纳。三鑫车业公司辩称受疫情影响，导致不能按时交房，其不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下：一、湖南三鑫车业有限公司继续向郭强、黄宝玉履行交房义务；二、湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付郭强、黄宝玉截至2020年3月18日止的逾期交房违约金17518元及后续违约金（以购房款686991元为基数，从2020年3月9日起按日万分之一的标准计算至实际交房之日止，再扣除6个月的违约金）；三、驳回郭强、黄宝玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费300元，由湖南三鑫车业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  王 冰人民陪审员  高光俐人民陪审员  严 斌二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  夏 茜