江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8349号上诉人（原审原告）李金根，男，1949年5月6日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）南京美丽屋品牌管理有限公司,住所地南京市栖霞区迈皋桥街道迈尧路**仙踪林苑****。法定代表人法人：仲锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁生田，该公司员工。上诉人李金根与被上诉人南京美丽屋品牌管理有限公司（以下简称美丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法由审判员张旭东独任审理。本案于2020年10月16日公开开庭进行了审理，上诉人李金根、被上诉人美丽屋公司委托诉讼代理人丁生田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金根上诉请求：1.撤销一审判决，判令解除李金根、美丽屋公司所签订的《南京市房屋出租委托合同》，腾让返还租赁房屋及附属家具家电；至少须按照规范的第三方住房租赁合同范本内容重新签订剩余期限的合同；2.判令美丽屋公司向李金根支付.合理的违约金；3.美丽屋公司清理与次承租户之间的租金、保证金、水、电、气、物业费；如重签合同则应当确保双方的公平权益；4.美丽屋公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认为“涉案房屋因疫情防控需要严重影响经营属于不可抗力的情形，不能归责于本案任何一方。美丽屋公司自疫情爆发后无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围”没有任何事实证据。2、一审法院对涉案房屋的出租经营遭到“不可抗力”的认定，既没有任何事实证据，也不符合“不可抗力”情况下的有关处理规定。3、美丽屋公司以“欺诈”的手段在自己拟定的格式条款中，故意对当事人的权利和义务设置了不公平条款，隐藏了不少陷阱，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”的规定。4、美丽屋公司的企业资信和经营状况存在明显的问题，是一个不可信任的企业。5、一审法院没有认定美丽屋的违约行为，违反法律规定。美丽屋公司辩称：疫情防控期间，防疫指挥部不许开展租赁业务，双方的合同是自愿签署的，不存在欺诈的情况。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李金根向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除李金根、美丽屋公司双方所签订的房屋租赁合同，美丽屋公司清空并交付租赁房屋和附属家具、家电（恢复原状、保持完好或赔偿损失）；2.判令美丽屋公司向李金根支付违约金52428元；3.判令美丽屋公司支付给李金根自2020年4月1日起至返还房屋期间欠付的房租，以及返还房屋前未支付的水、电、气费，同时清算或者退还多收的次承租户的租金、保证金、水、电、气、上网费、物业费，并支付有关违约费用等；4.判令美丽屋公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：美丽屋公司原名南京麦风资产管理有限公司，2017年2月10日经核准更名为南京美丽屋物业管理有限公司，2017年12月19日经核准更名为南京美丽屋品牌管理有限公司。案外人杜少甫系美丽屋公司的工作人员。2016年12月，李金根（出租人、甲方）与杜少甫（承租人、乙方）经案外人江苏中广置业有限公司居间介绍，签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在南京市雨花台区的房屋出租给乙方，租赁期限自2016年1月1日至2022年12月31日，租金4900元／月。租赁期内乙方负责承担该房屋相关水、电、煤气、电话、有线电视、宽带业务、卫生、物业管理等费用。乙方如需对房屋进行装修或者增加附属设施，必须事先征得甲方书面同意，且乙方不得改变房屋结构。2016年12月23日，李金根（委托人、甲方）与南京麦风资产管理有限公司（受托人、乙方）签订《南京市房屋出租委托合同》一份，约定房屋坐落于南京市雨花台区，甲方授权乙方的委托期限自2017年4月1日至2022年3月31日，自2017年1月1日至2017年3月31日为免租期。甲方应于2017年1月1日前将房屋交付给乙方管理。甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新家具、物品，以及在厅内增设优化间2个，合同期满后，如甲方需要乙方拆除优化间，乙方须免费给予拆除。合同第六条第（四）款约定，乙方未按约定支付租金达7日，并经甲方提醒3日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同。第七条第（一）款约定，合同有效期内，甲方提前收房的，或者乙方提前退房的，应提前30日通知对方并按照合同总租金的17%作为违约金支付给对方；（二）租赁期内甲方有第六条第（三）款，或乙方有第六条第（四）款情形之一的，均视为违约，参照本条第（一）款违约处理。附件与本合同具有同等的法律效力，任何口头承诺均无效。甲乙双方签署了关于本房屋的其他租赁合同（如中介公司合同），则以本合同为主，如其他合同条款与本合同条款存在不一致，则以本合同条款为准。租金标准及付款时间（附件二）中约定：2017年4月1日至同年9月31日的租金29400元；2017年10月1日至2018年3月31日的租金29400元；2018年4月1日至2019年3月31日租金58800元；2019年4月1日至2020年3月31日租金61200元；2020年4月1日至2021年3月31日租金63600元；2021年4月1日至2022年3月31日租金66000元。第二年开始，乙方每年的付款日期为当年的4月1日、10月1日。合同签订后，美丽屋公司按约支付租金至2019年10月1日，对应租期至2020年3月31日。2020年初，爆发新冠肺炎疫情。2020年3月16日，美丽屋公司的工作人员与李金根联系，提出因疫情要求减免及延期支付租金，李金根不同意，双方未能达成减租合意。2020年4月1日，美丽屋公司未按合同约定支付租金，李金根于次日通过短信告知美丽屋公司，要求在3日内支付房租，如不支付，李金根将解除合同。美丽屋公司未能按李金根要求支付房租，李金根于2020年5月8日诉至我院，美丽屋公司于2020年5月9日向李金根支付租期至2020年9月31日的租金31800元。以上事实，有《公司准予变更登记通知书》《房屋租赁合同》《南京市房屋出租委托合同》、不动产登记证书、交易凭条、转账回单、短信记录、现场照片及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李金根、美丽屋公司签订的《南京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”现因美丽屋公司迟延支付租金，李金根主张解除双方签订的房屋租赁合同，一审法院认为，新型冠状病毒肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，李金根、美丽屋公司双方在订立合同时无法预见，也不能避免，故涉案房屋因疫情防控需要严重影响经营属于不可抗力的情形,不能归责于本案任何一方。美丽屋公司自疫情爆发后无法正常使用案涉房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围。考虑到美丽屋公司在疫情发生之前均按时按约支付租金，因疫情原因迟延租金支付产生纠纷后，已于2020年5月9日付清该期应付租金，能够表明美丽屋公司积极履约的意愿，出租人与承租人因疫情影响就租金支付等问题发生纠纷的，应本着互谅互让原则，故美丽屋公司迟延支付租金的行为不构成根本违约，不影响房屋的后续使用及租赁合同的继续履行。故，对李金根要求解除租赁合同、清空并交付案涉房屋的主张，一审法院不予支持。对于李金根要求美丽屋公司支付相应水、电、气费及退还次承租户租金、物业费等解除租赁合同后的相关主张，一审法院亦不予支持。关于违约金，一审法院认为，双方虽对迟延租金的违约责任进行了约定，但新冠疫情的出现属不可抗力，系在订立合同时无法预见也不能避免的情形，因履行疫情防疫责任对营业造成的影响，按照公平原则应由双方共担，故对于李金根的违约金主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决驳回李金根的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由李金根负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，美丽屋公司于2020年10月1日向李金根支付了2020年10月1日至2021年3月31日期间的租金。二审审理中，上诉人提交电脑截屏打印件三张及案外人杜少甫、史阿康与李金根的微信截屏，证明美丽屋公司财务上存在危机，不能按时履行合同。被上诉人认为电脑截屏打印件与本案无关，对聊天记录的真实性不予认可。本院认为，李金根与美丽屋公司签订的《南京市房屋出租委托合同》合法有效，双方应当诚信履行。合同签订后，双方按约履行。美丽屋公司在疫情发生期间出现租金迟延的情况，后及时地付清了该期租金，之后也一直在积极履约，一审法院认定美丽屋公司迟延支付租金的行为不构成根本违约，有事实与法律依据。李金根要求解除合同、返还房屋，不应予支持。美丽屋公司虽然有延迟支付租金的情形，但其属于疫情防疫而造成的，不可归责于双方当事人，故一审法院从公平原则出发判决驳回李金根违约金的主张，于法有据。综上，上诉人李金根的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李金根负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东二〇二〇年十一月四日法官助理吴伯庙书记员戴苗