文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2838号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏联强置业有限公司，住所地句容经济开发区西苑新村**。法定代表人：彭飞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邢晓，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张永花，女，1976年8月23日生，汉族，住句容市开发区。委托诉讼代理人：许秀山，句容市恒平法律服务所法律工作者。上诉人江苏联强置业有限公司（以下简称联强公司）因与被上诉人张永花商品房销售合同纠纷一案,不服句容市人民法院（2020）苏1183民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联强公司上诉请求：一、请求撤销一审（2020）苏1183民初1898号民事判决书，依法改判。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、联强公司盖章的时间不影响合同的效力。2019年12月18日，张永花与联强公司订立《认购书》一份，购买涉案房屋一事达成了预约合同。2019年12月20日，张永花在联强公司提供的《商品房买卖合同》及相关补充协议上签字，并按照《商品房买卖合同》履行25余万元（总价的30%）的购房款付款义务，联强公司工作人员也多次与张永花磋商贷款等具体履行事宜。在签字或者盖章之前，张永花起诉前，双方已按照《商品房买卖合同》实际履行，该《商品房买卖合同》已成立且生效。联强公司未加盖公章对合同成立时间不产生影响。双方事实上构成了商品房买卖合同关系。二、张永花没有合同解除权。1.合同解除权是以合同生效为前提。一审法院认为《商品房买卖合同》未生效，但合同法第九十四条规定的解除权均为合同生效为前提，一审法院认定事实与适用法律相互矛盾。2,张永花作为违约方不享有单方解除权。事实上被张永花拒绝继续履行后续签署线上（网签）商品房买卖合同系其自身资质问题需要提高首付比例，而张永花自身资金不足导致的，存在根本违约行为。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的文件精神，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。被上诉人虽然向上诉人工作人员提出了退房的意思表示，但其作为违约方，不享有通知解除的权利。三、张永花不配合办理按揭手续并不导致《商品房买卖合同》无履行的必要和可能。就被上诉人不能履行的付款义务进而不配合按揭手续及签署线上（网签）商品房买卖合同的违约行为，不属于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十三条规定的“因不可归责于当事人双方的事由”。对张永花无法足额贷款在《商品房买卖合同》补充协议中明确约定了处理方式：张永花补足“差额款”。但张永花拒绝履行付款义务。被上诉人张永花答辩称：联强公司上诉请求不能成立，理由是：虽然在2019年12月8日张永花在商品房买卖合同上签名，联强公司在张永花签字商品房买卖合同上并未加盖印章，在张永花签订的商品房买卖合同第六条明确约定，张永花购买商品房的整价为859348元，同时约定付款方式，合同签订当日支付85935元，2020年1月18日之前付款173413元，剩余60万元办理按揭贷款，以按揭贷款的方式予以支付，此后，在张永花按约向联强公司支付合同中的第一、二笔款项，合计为259348元，但此后，联强公司要求张永花按房屋整价款的50%与其重新签订合同，从该合同的约定可以明确看出是联强公司违约在先，而不存在张永花违约。联强公司上诉陈述依据合同法第三十七条规定，认为张永花已向其交付购房款259348元，就是说张永花已经履行了合同主要义务，认为该合同已经成立，但是合同成立并不代表合同已经生效，合同的成立于合同的生效是两个不同的法律概念，况且，对双方当事人签订的商品房买卖合同的生效条件，该合同第二十三条中明确约定，本合同自双方签订之日起生效，而本案中，截止到2020年4月，张永花向一审法院提起民事诉讼时，该合同上联强公司均没有签字盖章，而是在联强公司反诉中才向法院提供了在该份合同上签字盖章的合同，所以说，在联强公司向一审法院提起诉讼以后，双方在商品房买卖合同上加盖印章的时间，一审联强公司向法庭陈述式2020年4月以后，张永花有理由相信加盖印章的准确时间应当是在联强公司提起反诉时2020年5月17日加盖上印章，所以说，虽然联强公司反复强调张永花已经履行主要义务，合同已经成立，当联强公司在提供给张永花商品房买卖合同第二十三条明确约定合同双方签字生效，对此，张永花认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。张永花向一审法院起诉的请求：1、要求解除双方签订的商品房买卖合同；2、要求联强公司退还其购房款259349元，并支付自交款之日至判决给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3、本案诉讼费由联强公司承担。事实和理由：张永花、联强公司于2019年12月20日签订的《商品房买卖合同》，合同约定张永花购买联强公司开发的位于句容市商品房，建筑面积为112.86平方米，单价7614.28元，总房价款为859348元。合同签订当日张永花付款85935元，2020年1月18日付款173413元，剩余房款600000元以银行按揭方式支付。合同对其他权利、义务也作了约定。合同签订后，张永花分别于2019年12月18日、12月20日、2020年1月3日向联强公司交款259348元，依据联强公司要求提供了贷款所需材料，联强公司带张永花到银行签订了商品房按揭贷款合同。因联强公司未能向银行提供贷款所需的资料（包括商品房买卖合同），致张永花按揭贷款至今未能办理。同时联强公司又要求张永花以购房总价50%的比例，缴纳房款，以致张永花无法继续履行合同。需要说明的是，张永花于2019年12月20日签订商品房买卖合同，联强公司没有签字、盖章，至今没有向张永花提供该合同。张永花要求退房未果，诉至法院。联强公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方于2019年12月20日签订的商品房买卖合同；2.判令张永花承担违约金171869.6元；3.本案诉讼费用由张永花承担。事实和理由：张永花拟购买联强公司开发的位于句容市，双方于2019年12月20日共同签署的《商品房买卖合同》及补充协议一份。2020年3月17日至3月28日期间，联强公司多次催促张永花提供签约的按揭合同、签订网签合同及备案手续办理等，张永花均置之不理。为维护其合法权益，依据《合同法》的规定及《商品房买卖合同》的约定，诉至法院，要求判如所请。一审法院认定事实如下：张永花与联强公司于2019年12月20日签订了《商品房买卖合同》，约定：张永花购买联强公司开发的位于句容市，建筑面积为112.86平方米，单价7614.28元，总房价款为859348元。买受人签订合同当日付款85935元，2020年1月18日付款173413元，剩余600000元以银行按揭方式支付，并最迟自本合同签订之日起60日内全部到达出卖人账户；违约责任。逾期超过无日后，出卖人有权解除合同。出卖人的解除合同，买手人应按累计应付款的无%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。交付期限，出卖人应当在2020年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合本合同约定的商品房交付被告使用等等，双方就合同权利义务及其它事项亦作了约定。合同签订后，原告分别于2019年12月18日、12月20日、2020年1月3日向联强公司交款259348元，剩余房款60万元，至今未能成功办理银行按揭，也没有交款给联强公司。《商品房买卖合同》签订后，张永花与联强公司的销售人员（潘文）为办理银行按揭、退房事宜进行微信沟通如下：（原告提供微信）潘文：2019年12月27日，姐，流水那边要提前做了，不然到时候贷款来不及的。张永花答：提前多长时间。潘文：贷款资料全部准备好哦，张永花答：那些，潘文：征信报告、户口本、身份证、离婚证，离婚协议，收入证明，两万元定金的收据和POS单，张永花答：知道。2020年3月16日，张永花：等你把草签的合同发给我，潘文：好。2020年3月18日，潘文将《商品房买卖合同》（注：联强公司未加盖公章）发给张永花。2020年4月1日，潘文：我真想骗你我就直接一开始不跟你说无房证明的事情，签了合同在跟你说，张永花：对不起啦这事让你烦心，潘文：不用道歉的，你的情况我是清楚的，而且事情也不全怪你，咱们只要把问题解决掉那就皆大欢喜，您既然在我手上买了房，那我一定负责到底的，张永花：说实话这个无房证明这事到底有没有摆平你们做法没让我放心，我不会签，潘文：晕，张永花：我决定退房。（联强公司提供微信）2020年3月7日，张永花：潘文请你一定给我帮帮忙想想办法。潘文：您别急，我再想想办法。张永花：好的好的，我对这方面不懂，拜托了。潘文：好，早点休息。张永花：估计今晚又得失眠了，这两天一直巴巴的在等你说‘姐可以退的’。2020年3月8日，早上好，如果中骏四季阳光不能顺利把钱退给我请帮我打听一下走法律程序具体该怎么操作，谢谢了。潘文：嗯好。张永花：有事细节你能帮到我的请你一定帮帮我。潘文：好的。张永花：等你消息。2020年3月18日，潘文将草签合同发给了张永花。2020年3月22日，潘文：姐，现在怎么说了。张永花：这两天我女儿在家考试没时间，明后天回复你。2020年3月24日，张永花：就在这几天如果我考虑不起诉就来签合同。潘文：好的。2020年3月31日，张永花：潘文，到时候把合同带到银行三方在场确保交三层首付银行可以放贷的情况下签合同。潘文：嗯。等等。另查明，张永花名下有两套房产，坐落于句容市开发区玉清二巷****，证号：苏（2018）句容市不动产权第0034395号；句容市开发区幸福花园04幢102室，证号：苏（2017）句容市不动产权第0021163号。庭审中，联强公司陈述，双方签订的《商品房买卖合同》及附件，联强公司的公章是在2020年4月1日以后加盖的。再查明，张永花于2020年3月17日、3月28日向张永花发出催告函，要求张永花于2020年4月1日前提供银行按揭所需要的按揭手续，否则将追究其法律责任。一审法院认为：张永花与联强公司签订的《商品房买卖合同》及附件，仅有张永花签名，而联强公司的公章是在2020年4月1日以后加盖的，故该《商品房买卖合同》及附件尚未生效。张永花在与联强公司的销售人员微信沟通过程中，因张永花名下有两套房产，开不出无房证明，不能按照合同的约定办理银行按揭贷款60万元，需要张永花增加支付首付款比例，而张永花在不能支付增加以后首付款比例的情况下，曾两次提出退房，并考虑走法律诉讼程序。联强公司提供的微信记录：“2020年3月8日，早上好，如果中骏四季阳光不能顺利把钱退给我请帮我打听一下走法律程序具体该怎么操作，谢谢了。潘文：嗯好”。2020年4月1日，“张永花：说实话这个无房证明这事到底有没有摆平你们做法没让我放心，我不会签，潘文：晕，张永花：我决定退房”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使合同不能实现合同目的，2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务3、、、、；张永花已明确表示不能支付首付款，也不签订线上（网签）商品房买卖合同，其要求退房，符合法律规定。联强公司反诉称，2020年3月17日至3月28日期间，联强公司多次催促张永花提供签约的按揭合同、签订网签合同及备案手续办理等，张永花均置之不理。根据联强公司销售人员与张永花的微信记录“2020年3月8日，早上好，如果中骏四季阳光不能顺利把钱退给我请帮我打听一下走法律程序具体该怎么操作，谢谢了。潘文：嗯好”。表明了张永花因不能提供银行按揭手续而产生退房的意思表示，联强公司虽然在庭审中提供双方签订的完整的《商品房买卖合同》，该合同没有履行的必要。张永花不构成违约，联强公司的反诉请求不能成立。综上所述，依法成立的合同，合法有效。双方签订合同时，至张永花要求退房前，联强公司都没有加盖公章，故双方签订的《商品房买卖合同》没有生效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏联强置业有限公司在本判决生效后十日内退还张永花购房款259348元；二、张永花的其他诉讼请求；三、驳回江苏联强置业有限公司的反诉诉讼请求。二审中，联强公司提供新的证据：1、认购书一份。证明该认购合同约定如果没有按照认购书约定签订合同，联强公司有权没收定金解除合同。2、付款签约须知一份。证明客户需按照约定配合办理按揭手续，否则需要承担违约金。张永花质证认为，对上述证据的真实性与关联性不予认可。张永花不持有认购书，该认购书落款时间为2019年12月8日，印章应是2020年4月以后加盖的；对签约须知的三性不予认可，不是张永花本人所签字。本院对联强公司的证明目的不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，认购协议属于预约合同，订立认购协议的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款直至合同订立；其意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不构成违约情况下，预约合同应当解除。结合本案联强公司与张永花协商签订商品房买卖合同过程，约定付款方式为，合同签订当日张永花支付85935元，2020年1月18日之前付款173413元，剩余购房款60万元办理按揭贷款的方式支付。后张永花按上述约定向联强公司已支付房款合计259348元。但联强公司此后要求张永花首付50%购房款才与其签订商品房买卖合同，且办理按揭贷款。为此双方未能达成一致意见，在不可归责于双方的原因情况下，张永花起诉要求解除商品房买卖合同,联强公司返还其已付购房款，符合法律规定。据此，一审判决解除双方商品房买卖合同，联强公司返还张永花购房款，并无不当，故联强公司的上诉请求,本院不予支持。综上，当事人从民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，自觉维护市场公平秩序,联强公司的上诉理由不能成立，予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5190元，由上诉人联强公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年十一月二十七日书记员  何婧静