辽宁省辽河中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽74民终155号 上诉人（原审被告）：盘锦市市直机关综合事务中心，住所地盘锦市辽东湾新区**路宏冠大厦****。 法定代表人：魏旭阳，该中心主任。 委托诉讼代理人：解学国，辽宁双兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：盘锦辽河油田通信实业有限公司，，住所地盘锦市兴隆台区振兴街胜利小区 法定代表人：郝正国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏福林，辽宁攻盈律师事务所律师。 原审被告：辽宁泰来律师事务所，，住所地盘锦市兴隆台区市府大街** 负责人：王翔，该所主任。 委托诉讼代理人：王永权，该所执行主任。 上诉人盘锦市市直机关综合事务中心（以下简称事务中心）因与被上诉人盘锦辽河油田通信实业有限公司（以下简称通信公司）、原审被告辽宁泰来律师事务所（以下简称泰来所）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽河人民法院（2020）辽7401民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。事务中心委托诉讼代理人解学国，通信公司委托诉讼代理人苏福林，泰来务所委托诉讼代理人王永权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 事务中心上诉请求撤销原判，改判驳回通信公司一审对事务中心的诉讼请求。事实与理由：原审判决适用法律错误，《中华人民共和国合同法》二百三十六条不适用于本案。《中华人民共和国合同法》二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案上诉人是承租人，泰来务所是使用人，泰来所继续使用租赁物，不能等同于“承租人继续使用租赁物”，不符合《中华人民共和国合同法》二百三十六条规定，原合同不能继续有效。事务中心在原合同期满后不再负有向通信公司支付租金的义务。 通信公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 泰来所答辩称，泰来所使用案涉房屋是基于政府动迁行为，是政府动迁泰来所原来的房屋给安置在案涉房屋办公，支付租金是政府的义务。事务中心受政府指派代为履行政府支付租金义务，一审判决其给付租金符合法律规定。 通信公司向一审法院起诉请求，判令事务中心向通信公司支付拖欠房屋租金47.5万元及逾期违约金，泰来所承担连带责任，事务中心和泰来所承担诉讼费用。 一审法院认定的事实：盘锦市市直机关综合事务中心（以下简称事务中心、乙方）原名为盘锦市机关事务管理局。因泰来所原办公用房被盘锦市政府动迁，自2011年10月1日起，事务中心承租盘锦辽河油田通信实业有限公司（以下简称通信公司、甲方）位于兴隆台振兴地区翠南小区**商网，用于泰来所的办公用房，每年租期届满时签订房屋租赁合同，年底支付年租金15万元。双方最后一份房屋租赁合同约定，使用单位为泰来所，租赁期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止，年租金为15万元整，合同签订后2个月内，通信公司向事务中心提供正规房屋租赁费收据后，事务中心向通信公司支付租金，如果事务中心拖欠应付租金超过30日，应自第31日起按应交而未交款每日的千分之一计算赔偿金，同时，双方约定“本合同终止后，乙方（使用单位）应于终止后10日内迁离租赁房屋，……同时结清应当由乙方（使用单位）承担的各项费用后并将租赁房屋返还甲方。”事务中心于2016年12月30日给付通信公司租金15万元，双方未续签合同。2017年底事务中心以泰来所已改制为由拒绝向通信公司支付租金。泰来所一直使用该商网直至2019年12月5日返还给通信公司，并于当日与通信公司签订了房屋交接确认书。 另查，辽宁泰来律师事务所于1985年4月3日成立，是市直机关事业单位，2019年10月11日盘锦市司法局印发盘司[2019]96号《关于辽宁泰来律师事务所申请注册为合伙制律师事务所的批复》，同意辽宁泰来律师事务所注册为合伙制律师事务所。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告事务中心签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,应为合法、有效,被告事务中心作为承租人在合同上签字，就应当承担合同义务。本案中,房屋租赁合同到期后双方未再续签合同，被告事务中心作为承租人没有履行合同义务将租赁房屋返还原告，实际使用人仍继续使用，原告也未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定,原告与被告事务中心原租赁合同继续有效，自2016年10月1日起，双方已形成不定期的租赁关系，直至2019年12月5日泰来所将租赁房屋返还原告，原告与被告事务中心的租赁关系予以解除。原告主张租赁期限计算至2019年11月30日，系对自己权利的合法处分，予以准许，故不定期租赁期限自2016年10月1日起至2019年11月30日止。 关于原告主张被告支付租金的问题。原告主张按照合同约定的租金标准，给付自2016年10月1日起至2019年11月30日止的租金,符合双方合同约定及法律规定,予以支持。所以，被告事务中心应当向原告给付租金47.5万元（15万×3年+15万÷12个月×2个月）。事务中心认为原告主张2016年至2017年度的租金已过诉讼时效，但是，根据以往双方的交易习惯，事务中心是在下一年度年底支付，即2016年起始的租赁合同，是于2017年12月底支付租金，原告于2020年4月2日起诉，根据《中华人民共和国民法总则》规定,原告的主张未超过诉讼时效。同时，事务中心辩称其不是案涉房屋的实际使用人，对2016年9月30日以后的租金没有给付义务，但是，事务中心作为租赁合同签约承租人，尽管原租赁合同已届满，但其没有履行返还租赁房屋义务，依照合同相对性原则，原租赁合同对其具有约束力，事务中心与泰来所之间的关系，与作为出租人的原告无关，并不影响原告向事务中心主张权利。故对被告事务中心提出的抗辩理由，不予支持。 关于原告向被告主张逾期支付租金的违约金问题。对此，被告主张违约金过高,本案中,原告因被告逾期支付租金所遭受的损失为资金占用损失,而案涉合同约定逾期支付租金的违约金是以未付租金为基数按照日利率0.1%计算,该违约金标准过分高于原告实际遭受的资金占用损失一审认定原告主张的违约金过高,应当依法予以调整。一审以原告的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法酌情将被告应承担的违约金标准调整为按照年利率10%计算。根据以往被告支付原告租金的时间，结合原合同约定给付租金顺延期，原告主张的逾期付款日即自2017年12月31日起至给付完毕之日止；自2018年12月31日起至给付完毕之日止；自2019年12月31日起至给付完毕之日止，对于以上原告主张被告应承担分年度违约金起算终止点，应予支持。故被告事务中心应承担的违约金按照分年度计算为：自2017年12月31日起以15万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止；自2018年12月31日起以15万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止；自2019年12月31日起以17.5万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止。 关于被告泰来所是否对上述款项承担连带责任的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除。”本案中,被告泰来所虽为租赁房屋的实际使用人，但并不是原告与被告事务中心签订的房屋租赁合同的当事人,也未在合同中签字或者盖章确认,该合同对泰来所没有约束力。根据合同相对性原则,原告主张被告泰来所承担连带责任,没有事实和法律依据,不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决:一、被告盘锦市市直机关综合事务中心于本判决生效之日起十日内向原告盘锦辽河油田通信实业有限公司支付房屋租金47.5万元；二、被告盘锦市市直机关综合事务中心于本判决生效之日起十日内向原告盘锦辽河油田通信实业有限公司赔偿因拖欠前述租金而产生的违约金，即自2017年12月31日起以15万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止；自2018年12月31日起以15万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止；自2019年12月31日起以17.5万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止；三、驳回原告盘锦辽河油田通信实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8425元，由被告盘锦市市直机关综合事务中心负担。 二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。 本院查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点是事务中心与通信公司之间房屋租赁合同关系何时终止。通信公司与事务中心2016年9月30日签订的房屋租赁合同第二条关于租赁期限规定：“甲方出租给乙方（使用单位）所使用的房屋期限为壹年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止。”该合同第五条第4项规定：“合同终止后，乙方（使用单位）应于终止后10日内迁离租赁房屋，并保证房屋内部设施的完好（正常消耗除外），同时结清应当由乙方（使用单位）承担的各项费用后并将租赁房屋返还甲方。”根据合同约定，事务中心应当在2016年9月30日合同到期后10日内将案涉房屋返还给通信公司，以此终结双方房屋租赁关系。庭审中，事务中心承认其没有按照合同约定向通信公司返还房屋。事务中心一审提交的2014年10月1日至2015年9月30日租赁合同显示，事务中心作为乙方承租房屋，使用单位是泰来所。前述2015年至2016年度租赁合同第2页乙方项下，使用单位是盘锦市司法局，实际使用单位仍是泰来所。两份合同正文中作为承租方的“乙方”后面也用括号注明是“使用单位”，由此可以确定，泰来所对租赁房屋的使用等同于承租人事务中心自己使用。2016年9月30日合同到期后，事务中心没有将房屋按照约定返还给通信公司，继续由泰来所使用，等同于租赁合同期间届满后，承租人事务中心在没有续签合同的情况下，继续使用租赁房屋，直至2019年12月5日泰来所将租赁房屋返还给通信公司。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。据此规定，通信公司与事务中心房屋租赁合同在租赁期间届满后继续有效，自2016年10月1日起，双方形成不定期租赁关系，至2019年12月5日终止。由于通信公司主张租赁期限计算至2019年11月30日，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院不持异议，故通信公司与事务中心之间不定期租赁期限自2016年10月1日起至2019年11月30日止，通信公司主张该期间租金及相应利息有事实和法律依据，应予支持。事务中心的上诉理由没有事实和法律依据，不予采信。 综上，事务中心的上诉请求不成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共8425元，由盘锦市市直机关综合事务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 进 审判员 王冬梅 审判员 张 原 二〇二〇年十一月二十一日 法官助理杨铭 书记员蔡跃