江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8956号上诉人（原审被告）：中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院南京校区，住所地江苏省南京市江宁区汤山街道作厂街**。负责人：俞俊生，该单位主任。委托诉讼代理人：方昉，江苏联创伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏宜安建设有限公司，住所地江苏省宜兴市杨巷镇黄家村。法定代表人：黄建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢晓敏，男，该公司员工。上诉人中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院南京校区（以下简称炮兵学院南京校区）因与被上诉人江苏宜安建设有限公司（以下简称宜安公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初17716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案于2020年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人炮兵学院南京校区委托诉讼代理人方昉、被上诉人宜安公司委托诉讼代理人谢晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炮兵学院南京校区上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据本案事实，上诉人不应赔偿被上诉人损失，被上诉人的损失系其正常经营风险，应由被上诉人自行承担。一、案涉“时代广场”在被上诉人主张损失所产生的期间，上诉人并未收回，也未停止一切经营活动。当事人双方一致认可，故上诉人不应赔偿被上诉人损失。2015年中央军委决定全军停止一切有偿经营服务，全军必须无条件执行。上诉人在此情况下必须改变“时代广场”经营管理方式，属于不可抗力。二、一审判决以上诉人对租金标准未提出异议做出损失数额判定，上诉人不予认可。一审中，上诉人明确表示不应对被上诉人进行赔偿，因“案涉广场”项目对外招租一直由被上诉人独立自主进行，上诉人无法认定，故不存在对“租金标准”提出异议的问题。上诉人在明确表示不应进行任何赔偿情况下，无须对数额提出异议，也无法提出相应租金标准。三、上诉人2015年后未收取被上诉人的每年管理费10万元，应在确定损失数额中给予扣除。2015年中央军委决定军队停止一切有偿经营服务后，上诉人不再收取被上诉人的每年管理费10万元，三年合计约30万元。请求二审法院依法查明事实，给予公正判决。宜安公司辩称：一、2015年上诉人向案涉房屋张贴封条，给被上诉人带来了严重的经济损失。后在双方多次协商无果的情况下，被上诉人于2017年向江宁区人民法院提起诉讼。上诉人派人沟通，要求被上诉人撤诉，双方协商，上诉人承诺给被上诉人赔偿，但一直未履行。2015年后，案涉房屋二楼、三楼一直未经营。只是一楼未到期的一部分在经营。上诉人给被上诉人造成的损失远远大于一审判决确定的赔偿金额。二、装饰装修是为经营的投入，被上诉人也是配合上诉人向承租户作出了赔偿，房屋不能经营，装饰装修对被上诉人毫无价值，也无法处理，一审对此未予支持，并未予弥补被上诉人该部分损失。三、关于管理费。江宁区人民法院另案已进行了判决处理。且2017年签订的协议，明确约定是不再征收管理费的。如果上诉人要求其再交管理费，就应当赔偿相应期间给被上诉人带来的损失。宜安公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令炮兵学院南京校区赔偿宜安公司各项损失1496099元；2．本案诉讼费用由炮兵学院南京校区承担。一审法院认定事实：2006年12月28日，炮兵学院南京分院（甲方，现改编为陆军炮兵防空兵学院南京校区）与宜兴市工业设备安装有限公司南京分公司（乙方，现更名为江苏宜安建设有限公司南京分公司，以下简称宜安南京分公司）签订《“时代广场”综合服务处建设协议书》一份，约定甲方在院内南大门原服务区提供场地用于乙方独自新建“时代广场”综合服务处服务楼的建设，乙方建成后经营使用17年，自2007年7月1日起至2024年6月30日止，乙方在经营期内前三年每年向甲方交纳管理费120000元，第四年至第十七年每年交纳管理费100000元；乙方经营期满后（即2024年6月30日止），服务楼的建筑及装潢设施均无偿归甲方所有，内部设施设备等由乙方自行处理，如甲方继续对外承包经营，乙方在同等条件下享有优先权；如因国家、军队政策调整，甲方主体变动，致使本协议无法继续履行时，甲方应将协议未履行完部分，列入甲方整体调整范畴；如乙方经营年限未满，因学院规划调整，致使本协议无法继续履行时，乙方服务楼不动产按17年折旧后由甲方赔偿给乙方，且甲方不再赔偿乙方其他任何损失。炮兵学院南京分院在该合同甲方处盖章，宜安公司南京分公司在合同乙方处加盖公章，谢晓敏在乙方代表人处签字。合同签订后，乙方完成服务楼建设，并投入经营使用。2018年10月25日，抬头为炮兵学院南京校区（甲方）与谢晓敏（乙方）签订《时代广场项目保障社会化合同》，约定“时代广场”项目为2007年7月由乙方以“以租代建”方式建成使用，建筑面积为7500平方米，场地面积为4000平方米，乙方使用年限至2024年6月30日，到期后，服务楼的建筑和装潢设施均无偿归甲方所有；本合同有效期自2018年10月1日至2020年9月30日。炮兵学院南京校区在合同甲方处加盖公章，谢晓敏在合同乙方处签字。2019年，抬头为炮兵学院南京校区（甲方）与谢晓敏（乙方）签订《时代广场项目保障社会化合同》，合同有效期自2019年3月1日至2020年12月31日。炮兵学院南京校区在合同甲方处加盖公章，合同乙方处加盖了南京市江宁区托拉基餐饮管理中心的印章，谢晓敏在法人代表处签字。一审另查明，2017年9月，谢晓敏起诉炮兵学院南京校区，要求判令解除双方签订的《“时代广场”综合服务处建设协议书》并要求炮兵学院南京校区支付工程款605万元。后于2017年10月撤诉，案号（2017）苏0115民初16240号。谢晓敏缴纳该案案件受理费27115元。2018年12月，谢晓敏再次起诉炮兵学院南京校区，要求赔偿其案涉“时代广场”项目的投资经营损失170万元。该案审理中，炮兵学院南京校区陈述其与宜安公司建立合同关系。2019年10月，一审法院作出（2018）苏0115民初20820号民事裁定书，以原告主体不适格裁定驳回原告谢晓敏的起诉。后宜安公司提起本案诉讼。2019年3月，炮兵学院南京校区起诉宜安公司、谢晓敏，要求连带支付案涉“时代广场”项目2012年至2015年期间的管理费40万元，宜安公司及谢晓敏认可该诉讼请求，一审法院于2019年6月作出（2019）苏0115民初5986号民事判决书，支持炮兵学院南京校区诉请。一审再查明，宜安南京分公司的经营范围为承揽总公司业务。对于损失，宜安公司主张因2015年全军停止有偿服务，且炮兵学院南京校区在案涉房屋张贴封条，其根据炮兵学院南京校区要求与未到期的租户解除了租赁合同并赔偿了租户损失，之后一直与炮兵学院南京校区协商赔偿事宜，直至2018年10月重新签订合同，故主张4处房产2015年10月1日至2018年9月30日期间的租金损失981651元及赔偿租户的损失23万元。另有诉讼费损失27115元及一楼经营损失18万元。对此提交以下证据：证据1．与案外人陈静签订《门面房租赁协议》2份、2015年9月30日与陈静签订的《终止协议》。其中茶吧租期自2012年10月10日起至2017年10月9日止，租金6万/年，汉堡店租期自2013年5月1日至2018年4月30日止，租金8万/年；《终止协议》载明退还陈静当年5个月已交租金3.4万元、补偿陈静停业搬迁损失费1万元。证据2．与案外人汪国美签订的《门面房租赁协议》1份、与汪国美签订的《终止协议》1份、汪国美出具的《证明》1份。门面房租期自2013年5月1日至2018年4月30日止，租金8万/年；《终止协议》载明经双方审定装修材料费、人工费共计14万元由谢晓敏承担作为提出提前终止租赁合同的赔偿款；《证明》载明汪国美已收14万元。证据3．与案外人刘嵘签订的《门面房租赁协议》1份、2015年7月9日与刘嵘签订的《终止协议》1份；刘嵘出具的《情况证明》1份。门面房租期自2013年3月8日至2018年3月7日止，租金10万元/年；《终止协议》载明经双方审定材料费、人工费8万元赔偿给刘嵘；《情况证明》载明终止协议约定的8万元谢晓敏已经支付给其。证据4．关于2017年撤诉情况说明，证明其根据炮兵学院南京校区要求于2017年9月起诉，后于同年10月根据炮兵学院南京校区要求撤诉，由此造成的诉讼费损失27115元应由炮兵学院南京校区承担。炮兵学院南京校区的质证意见为，对租赁协议、终止协议、证明的真实性无法核实，但认可宜安公司可以直接对外招租，张贴封条也是事实；对撤诉情况说明的真实性无法核实，但该说明所载内容基本符合事实，对于诉讼费与其无关；对于一楼经营损失不予认可，宜安公司亦未提交证据证明。审理中，双方一致认可，宜安公司本案中主张的损失所产生的期间，案涉“时代广场”项目并未停止一切经营活动。一审法院认为，2006年12月28日，炮兵学院南京分院与宜安南京分公司签订了《“时代广场”综合服务处建设协议书》。（2018）苏0115民初20820号案件中炮兵学院南京校区陈述其系与宜安公司建立合同关系，结合（2019）苏0115民初5986号案件中宜安公司向炮兵学院南京校区支付案涉项目管理费，一审法院认定宜安公司系2006年12月28日《“时代广场”综合服务处建设协议书》的合同当事人。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，根据双方合同约定，案涉项目供宜安公司经营使用、对外出租，现炮兵学院南京校区认可2015年在案涉项目的门面房张贴封条，直至2018年10月25日，炮兵学院南京校区就案涉项目另行签订《时代广场项目保障社会化合同》，故对于宜安公司主张的4间门面房自2015年10月1日起至2018年9月30日期间因炮兵学院南京校区原因无法使用的意见，一审法院予以采纳。炮兵学院南京校区应支付该期间的租金损失。宜安公司提交的《门面房租赁协议》对4间门面房租金有明确约定，炮兵学院南京校区对该租金标准未提出异议，且该租金标准并不明显过高，故一审法院参照《门面房租赁协议》约定的租金标准，认定炮兵学院南京校区应支付宜安公司2015年10月1日至2018年9月30日期间的租金损失96万元。对于宜安公司主张的赔偿租户损失23万元，炮兵学院南京校区对此不予认可，宜安公司亦未提交充分证据证明该赔偿已实际支付，且根据宜安公司提交的《终止协议》，其中22万元为装修赔偿，即使宜安公司实际支付了该赔偿款项，对所获得的装饰装修宜安公司亦可予以利用，不应作为宜安公司损失。故对于宜安公司主张的赔偿损失23万元，一审法院不予支持。对于诉讼费损失，炮兵学院南京校区对此不予认可，宜安公司亦未举证证明炮兵学院南京校区承诺承担诉讼费，故对于诉讼费损失，证据不足，一审法院不予支持。对于一楼经营损失，宜安公司未举证证明，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、中国人民解放军陆军炮兵防控兵学院南京校区于判决发生法律效力之日起10日内支付江苏宜安建设有限公司损失960000元；二、驳回江苏宜安建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费18265元，由江苏宜安建设有限公司负担6545元，中国人民解放军陆军炮兵防控兵学院南京校区负担11720元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据本案查明的2015年上诉人在案涉门面房张贴封条，被上诉人与承租户终止租赁协议，以及结合双方当事人2018年10月签订《时代广场项目保障社会化合同》的事实。一审法院认定被上诉人2015年10月1日至2018年9月30日无法使用案涉门面房，具有事实依据。本院对上诉人主张其未收回案涉门面房，被上诉人未停止经营活动的上诉理由，不予采信。本案中，被上诉人提交了案涉房屋对外出租的相应合同，合同中租金标准明确，亦客观合理，一审法院据此认定了被上诉人的租金损失，并无不当。2019年3月份，上诉人向一审法院起诉被上诉人主张2012年1月1日起至2015年12月31日管理费40万元，被上诉人予以认可，一审法院予以认定。本案一审中上诉人未以被上诉人还欠付其管理费进行抗辩，亦未主张。且本案认定的租金损失期间，案涉房屋被张贴封条，被上诉人无法经营，上诉人亦未提供相关管理工作。故本院对上诉人认为应当在确定的损失数额中扣除管理费的主张，不予支持。综上，炮兵学院南京校区的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院南京校区负担。本判决为终审判决。审 判 员 白文虎二〇二〇年十一月十七日法官助理 焦玲书 记 员 陈晓君