湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初3444号 原告：湘潭市乐家物业有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区双拥路**都市莲花**楼****。 法定代表人：陈凯鑫，总经理。 委托诉讼代理人：文玉平，男，汉族，1969年9月5日出生，住湖南省湘潭市雨湖区，系。 被告：肖彩，女，汉族，1983年7月7日出生，住郑州市金水区。 委托诉讼代理人：王玉兰，女，汉族，1954年6月16日出生，住湖南省湘潭市雨湖区，系被告之母。 原告湘潭市乐家物业有限公司与被告肖彩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告湘潭市乐家物业有限公司委托诉讼代理人文玉平、被告肖彩委托诉讼代理人王玉兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湘潭市乐家物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即偿还自2018年1月1日至2020年3月31日止的物业管理服务费用2997元，滞纳金2891元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。 被告肖彩辩称:一、原告主张物业管理费缺乏依据：被告与原告不存在物业服务合同关系，小区业主委员会系2017年7月成立，不认可2018年新业主委员会及与原告签订的物业服务协议；原告进入小区的方式不合法，属于违法的强行服务；二、原告没有积极履行物业服务合同约定的各项义务；原告提高物业费标准不符合规定；三、原告私占公共区域经营收入，未向业主公布收入流向，侵害了全体业主的利益，且原告对收取的物业费未出具发票存在偷税漏税行为。综上，被告请求撤销原告与非法成立的业主委员会签订的龙泊湾物业服务合同，驳回原告的诉请，并要求原告承担本案诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：2017年12月18日，湘潭市岳塘区建设路街道大桥社区党委发布引进临时物业的通知，经协商并报上级党组织，决定自2018年1月1日起由原告对龙泊湾小区进行临时管理，临时管理期间，物业服务费收费标准为0.6元/㎡。待小区业委员改选完成后，再由业主委员会和业主大会选聘物业管理企业。2018年4月，龙泊湾小区业主委员会与原告签订《龙泊湾物业管理服务协议》，约定原告为龙泊湾小区提供物业管理服务，服务期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，收费标准为：1-10栋住宅：2018年1月至2018年3月按0.6元/㎡/月，2018年4月开始按0.85元/㎡/月；东星苑、迎英苑第一年按0.6元/㎡/月收费，第二年开始按0.85元/㎡/月，收费方式为预收方式。业主逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。被告肖彩系湘潭市岳塘区宝塔街道东湖路7号城郊龙泊湾10栋5单元010501号房产所有权人，产权面积134.97㎡。被告一直享受原告提供的物业服务，但拖欠自2018年1月1日至2020年3月31日期间物业费2996元（134.97㎡×0.6元/㎡/月×3月+134.97㎡×0.85元/㎡/月×24月）。原告多次催收未果，为维护其合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。龙泊湾小区业主委员会与湘潭市乐家物业有限公司签订《龙泊湾物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且根据岳塘区建设路街道办事处、大桥社区居委会出具的《证明》，证明该小区2018年成立业主委员会且物业服务一直是由原告提供，同时原告也提交了为该小区提供物业服务的证明，本院对上述合同效力予以认可。根据《最高人民法院 被告肖彩辩称原告主张物业管理费缺乏依据，被告与原告不存在物业服务合同关系，不认可2018年新成立的新业主委员会，并认为原告入驻龙泊湾小区不合法。本院认为，根据本院查明的事实，2017年10月20日第一届龙泊湾小区业主委员会制作的《致小区全体业主的公开信》中已明确告知各位业主“老物业应为‘城郊’”，并非‘乐家’，表格将‘乐家’概括为‘老物业’，是刻意的偷换概念、张冠李戴”，故大部分业主知晓或者应当知晓该公开信内容，能够区分原告及城郊物业非同一物业服务企业。且中共岳塘区建设路街道大桥社区委员会向龙泊湾业主发布了《关于龙泊湾小区管理有关事项的通知》，明确2018年1月1日起由原告对龙泊湾小区进行临时代管，待小区业主委员会改选完成后再依法选聘物业服务企业，已明确告知小区各业主，新业主委员会成立之前临时代管物业服务企业系原告。至于被告不认可龙泊湾新业主委员会，本院认为，业委会的成立是否合法属于另一法律关系，原告为龙泊湾小区1-10栋及东星苑、迎英苑提供了事实上的服务，被告应当支付原告物业服务费，对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。被告辩称原告未履行物业服务合同约定的义务，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。关于原告提高物业费标准不符合规定的辩解意见，因龙泊湾小区业主委员会与原告在《龙泊湾物业管理服务协议》约定，1至10栋住宅2018年1月至2018年3月按0.6元/㎡/月标准收费，从2018年4月起收费标准为0.85元/㎡/月。该约定对全体龙泊湾业主均具有约束力，故对该辩解意见，本院不采纳；被告辩称原告私占公共区域经营收入及认为原告对收取的物业费未出具发票存在偷税漏税行为，未向本院提交证据，且上述情况均属于另一法律关系，本院对此不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，判决如下： 一、肖彩于本判决生效之日起三日内一次性向湘潭市乐家物业有限公司支付物业服务费2996元； 二、驳回湘潭市乐家物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由肖彩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  蒋 英 二〇二〇年十一月一日 法官助理肖黎 代理书记员  唐璐瑶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。