安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1623民初6841号原告:李永彬,男，1963年3月2日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：李纪海，安徽颍胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：于继深，安徽颍胜律师事务所律师（实习）。原告：刘红影（系李永彬之妻），女，1969年4月5日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：李纪海，安徽颍胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：于继深，安徽颍胜律师事务所律师（实习）。被告:利辛县七彩世界商业管理有限公司,住所地安徽省利辛县文州路中段南侧与建设路交叉处，统一社会信用代码9134162306808321XM（1-1）。法定代表人：张广山，总经理。委托诉讼代理人：李万，安徽宝蓝律师事务所律师。被告：利辛县七度置业有限公司，住所地安徽省利辛县文州路中段南侧与建设路交叉处，统一社会信用代码9134162305576880XQ。法定代表人：张伟。原告李永彬、刘红影与被告利辛县七彩世界商业管理有限公司、利辛县七度置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告李永彬、刘红影及其委托诉讼代理人李纪海、于继深到庭参加诉讼，被告利辛县七彩世界商业管理有限公司、利辛县七度置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李永彬、刘红影向本院提出诉讼请求：1、判令利辛县七彩世界商业管理有限公司向李永彬、刘红影支付租金59437元及违约金139852元（按合同总价的20%计算），共计199289元；利辛县七度置业有限公司承担连带清偿责任；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年李永彬、刘红影在利辛县七度置业有限公司处购买商铺一间，为方便统一经营管理，李永彬、刘红影于2014年11月3日与利辛县七彩世界商业管理有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定李永彬、刘红影将自己购买的利辛县七彩世界国际购物广场商业楼1221号商业用房租赁给被告，由利辛县七彩世界商业管理有限公司再对外租赁或在法律规定范围内进行合法经营，按人民币699260元作为租金计算基数，租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，租金每6个月支付一次。合同签订后，原告依约将上述商铺租赁给被告，被告前期支付了租金。依据双方约定，截至起诉之日，被告需支付原告2019年12月31日前一周内应付租金27970.4元（699260元×8%×50%），2020年6月30日前一周内应付租金31466.7元（699260元×9%×50%），租金合计59437元；违约金139852元（699260元×20%）；以上共计199289元。原告多次催要,被告拒不支付租金，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。李永彬、刘红影为支持其诉请，向本院提交以下证据：证据一、原告的身份证、被告工商登记信息，证明原、被告的身份及诉讼主体资格；证据二、《商品房网上备案确认单》、《商铺委托经营管理协议》，证明李永彬、刘红影基于商铺的所有权人以及商铺委托经营管理协议的委托人，有权向利辛县七彩世界商业管理有限公司要求支付租金的事实；证据三、担保书，证明如果利辛县七彩世界商业管理有限公司不按协议约定支付租金，由利辛县七度置业有限公司承担连带清偿责任的事实；证据四、税票一张，证明本案诉讼原告委托律师花费费用8000元。利辛县七彩世界商业管理有限公司未到庭，但提交答辩状辩称：1、双方签订的《商铺委托经营管理协议》的租金返还比例明显过高，违背市场规律，实际收取的租金无法完全支付业主租金，协议履行不能；2、按照协议约定，原告应当承担商铺由于租赁所产生的相关法律规定所需交纳的各项税费，按照前期共同协商的方式，原告应当开具相应的发票，再要求利辛县七彩世界商业管理有限公司支付租金，根据双方前期达成的意见，原告同意按照应付租金6%予以扣除作为税费综合代办事项；3、2020年7月6日，业主委员会与利辛县七彩世界商业管理有限公司在利辛县商务局、信访局主持下，双方达成了《共管协议》，业主应当按照《共管协议》，协商解决此事；4、利辛县七彩世界商业管理有限公司没有支付租金是因为原告没有提供相应的发票，并非利辛县七彩世界商业管理有限公司违约，利辛县七彩世界商业管理有限公司不应当承担相关的违约责任。如利辛县七彩世界商业管理有限公司存在违约行为，逾期付款的利息和逾期付款的违约金，两者不能同时主张，如果原告主张逾期付款利息，就不能再主张逾期付款违约金；5、原告主张的违约金明显过高，利辛县七彩世界商业管理有限公司恳请法院根据相关法律规定给予调整降低。利辛县七彩世界商业管理有限公司为支持其抗辩，向本院提交以下证据：证据一、利辛县七彩世界商业管理有限公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明利辛县七彩世界商业管理有限公司的身份和诉讼主体资格；证据二、《收条》，证明利辛县七彩世界商业管理有限公司已与原告达成一致意见，原告同意扣除应付租金6%的款项作为代办费用的事实。利辛县七度置业有限公司未到庭，未答辩，亦未提交证据。根据上述证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2014年11月3日李永彬、刘红影夫妻二人在利辛县七度置业有限公司处购买了位于利辛县城关镇文州路北侧、人民路东侧七彩世界国际购物广场商业楼1221号商业用房一处。2014年11月3日，李永彬、刘红影与利辛县利辛县七彩世界商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，合同约定李永彬、刘红影（甲方）将其购买的位于利辛县城关镇文州路北侧、人民路东侧七彩世界国际购物广场商业楼1221号商业用房，自愿委托利辛县七彩世界商业管理有限公司（乙方）或乙方指定的第三方商业管理公司经营管理上述商铺，期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，按人民币699260元作为租金计算基数，2019年乙方应于6月30日前和12月31日前一周内按上述租金计算基数的8％的50％向甲方支付租金，2020年乙方应于6月30日前和12月31日前一周内按上述租金计算基数的9％的50％向甲方支付租金，甲方在委托经营管理期限内不得解除对乙方的委托，乙方在委托期限内按照协议约定的支付时间和比率支付甲方租金，若未能按时支付甲方租金，乙方按照当次的租金金额的1％一次性向甲方支付违约金，大于15个工作日应当向甲方一次性支付违约金50万元，并对因此造成甲方的所有损失承担全部赔偿责任。在委托经营期限内，乙方或承租人在装修或经营管理活动中所产生的水费、电费、卫生费、消防费用、安保费用、物业管理费用、维修费等费用由乙方或承租人自行承担，甲方所持商铺物业因用于租赁而产生的相关法律规定所需缴纳的各项税费均应由甲方自行承担（如这些应由甲方承担的各项税费政府强制乙方代扣代缴，甲方应无条件认可并承担）。2013年8月30日，利辛县七度置业有限公司向李永彬、刘红影出具担保书，并约定：利辛县七度置业有限公司为了更好地对利辛县七彩世界国际购物广场进行商业运作及商业管理，特指定利辛县七彩世界商业管理有限公司委托其管理该购物广场，并承诺在委托经营管理期限内利辛县七彩世界商业管理有限公司如未能按照签订的《商铺委托经营管理协议》中约定来履行职责与义务（包括按协议支付商铺租金等），由利辛县七度置业有限公司来承担连带担保责任。根据《商铺委托经营管理协议》约定，2019年12月31日前一周内利辛县七彩世界商业管理有限公司应支付李永彬、刘红影27970.4元，2020年6月30日前一周内应支付李永彬、刘红影31466.7元，以上共计59437.1元。庭审中，李永彬、刘红影要求违约金为总价款699260元的20%，即139852元。经刘红影签字确认，利辛县七彩世界商业管理有限公司支付李永彬、刘红影2018年7月1日至2018年12月31日租金时已扣除6%的款项作为税费综合代办事项。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”本案李永彬、刘红影与利辛县七彩世界商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，利辛县七彩世界商业管理有限公司租赁李永彬、刘红影的商铺，双方形成租赁合同关系，租赁合同内容不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效。双方应按照合同约定履行合同义务，承担责任。根据《商铺委托经营管理协议》约定，利辛县七彩世界商业管理有限公司应支付租金为：2019年12月31日前一周内应付租金27970.4元（699260元×8%×50%），扣除6%的税费1678.22元，即26292.18元；2020年6月30日前一周内应付租金31466.7元（699260元×9%×50%），扣除6%的税费1888元，即29578.7元。实际欠租金55870.88元，对超出部分本院不予支持。违约金是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约的，约定向另一方支付的金钱。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”《商铺委托经营管理协议》约定若乙方未能按时支付原告租金，乙方按照当次的租金金额的1％一次性向甲方支付违约金，大于15个工作日应当向甲方一次性支付违约金50万元，并对因此造成甲方的所有损失承担全部赔偿责任，庭审中，李永彬、刘红影要求违约金为总价款699260元的20%，即139852元，利辛县七彩世界商业管理有限公司实际尚欠租金55870.88元，该要求明显过高，本院认为违约金应参照欠付原告租金后资金占用期间利息的损失情况予以确定，本院酌定支持违约金以欠付租金为基数，自欠付租金之日起至清偿之日止，按原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算。因至起诉时，利辛县七彩世界商业管理有限公司两次违约，故应以26292.18元为基数自2020年1月1日起至清偿之日止；以29578.7元为基数自2020年7月1日起至清偿之日止，均按原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算。对李永彬、刘红影诉请违约金超出部分的本院不予支持。李永彬、刘红影诉称，利辛县七彩世界商业管理有限公司要求扣除6%的款项作为税费综合代办事项不符合法律规定，且之前扣除的租金的6%款项系2018年7月1日至2018年12月31日期间的费用，与本案不是同一法律关系。本院认为，《商铺委托经营管理协议》第七条约定，“在委托经营期限内，乙方或承租人在装修或经营管理活动中所产生的水费、电费、卫生费、消防费用、安保费用、物业管理费用、维修费等费用由乙方或承租人自行承担，甲方所持商铺物业因用于租赁而产生的相关法律规定所需缴纳的各项税费均应由甲方自行承担（如这些应由甲方承担的各项税费政府强制乙方代扣代缴，甲方应无条件认可并承担）。”结合双方已于2018年7月1日至2018年12月31日履行了扣除6%的款项作为税费综合代办事项这一事实，在无其他约定的情况下，2019年及之后亦应依该约定及交易习惯履行，故对李永彬、刘红影该诉称意见本院不予支持。李永彬、刘红影诉称，其为主张权利花费律师费用4000元应由被告承担，因双方并未在合同中明确约定，故对该诉讼请求本院不予支持。利辛县七彩世界商业管理有限公司辩称李永彬、刘红影应当开具相应的发票，再要求其支付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。利辛县七度置业有限公司向李永彬、刘红影出具担保书，并承诺在委托经营管理期限内利辛县七彩世界商业管理有限公司如未能按照签订的《商铺委托经营管理协议》中约定来履行职责与义务（包括按协议支付商铺租金等），由利辛县七度置业有限公司来承担连带担保责任，该保证在保证期间内，故对李永彬、刘红影要求利辛县七度置业有限公司对利辛县七彩世界商业管理有限公司的该债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告利辛县七彩世界商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李永彬、刘红影租金55870.88元及违约金(以26292.18元为基数自2020年1月1日起至清偿之日止；以29578.7元为基数自2020年7月1日起至清偿之日止，均按原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算)；二、被告利辛县七度置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告李永彬、刘红影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4286元，减半收取2143元，由被告利辛县七彩世界商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  张会二〇二〇年十一月十一日书记员  于强