江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4159号上诉人（原审被告）：朱承荣，男，1975年11月5日生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：朱承铭，男，1971年9月29日生，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：张太勇，江苏金大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐家奎，男，1963年5月6日生，汉族，住江苏省南京市六合区。被上诉人（原审原告）：张翠云，女，1964年9月21日生，汉族，住江苏省南京市六合区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王志康，江苏君劭律师事务所律师。原审第三人：施韶东，男，1969年1月25日生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原审第三人：安芳兰，女，1973年7月30日生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。两原审第三人共同委托诉讼代理人：史少峰。上诉人朱承荣因与被上诉人徐家奎、张翠云、原审第三人施韶东、安芳兰委托合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初4339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。朱承荣上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回徐家奎、张翠云对朱承荣的诉讼请求，或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不欠被上诉人款项。1、上诉人与被上诉人所属房屋面积并不相同，按照购房协议、补充协议、各方房产面积及涉及款项计算，被上诉人所属房屋售房款应为1724645.27元[3600000元/(127.94㎡+139.12㎡)X127.94㎡]。扣除定金赔偿款及代缴款项利息，被上诉人房屋实际售房款为1662366.64元【1724645.27元一62278.63元[违约及代缴款项利息扣款：130000元/(127.94㎡+139.12㎡)×127.94㎡，该款项己在总售房款中扣减]】。一审认定被上诉人房屋实际售房款为1735000元与事实不符，对上诉人显失公平。2、一审认定上诉人应向被上诉人支付的售房款数额有误。被上诉人房屋实际售房款1662366.64元，应扣减被上诉人所属房屋银行贷款及利息137229.72元（该款项己在总售房款中扣减）、上诉人为被上诉人垫付房款按揭还款24580元、上诉人垫付的首付款差额131140元、出售前办理相关证件等税费，上诉人己垫付，应在被上诉人售房款中扣减81484.33元、上诉人的哥哥出资垫付按揭22000元。除此之外，涉案租金也不应由上诉人一人承担返还并在售房款中扣减。故一审认定上诉人应向被上诉人支付售房款1597770.28元明显有误。二、一审对上诉人已支付的购房款数额认定有误。1、2012年12月7日的20000元，应认定为支付本案所涉款项，虽然对方账户名称为徐晓燕（系两被上诉人女儿），但在被上诉人能与其确认或让其出具相关说明的情况下，被上诉人对此不予举证，应推定上诉人的主张成立。2、上诉人母亲经手给付的100000元确实存在，对此应予以认定。3、被上诉人自认己付530000元，对此应予认定。三、被上诉人提起本案诉讼已经超过法定诉讼时效。本案所涉争议发生在2010年至2013年期间，被上诉人并未提供证据证明其在2014年以后一直向上诉人主张权利。且被上诉人以上诉人不当得利为由提起诉讼，即便有争议，其2014年之后即要主张，至2019年才提起诉讼，显然已经超过法定诉讼时效。四、一审庭审后，被上诉人于2019年8月24日补充提交被上诉人银行账户回单六张，该补充证据一审并未经上诉人质证，原审法院程序违法。且我方认为被上诉人的补充证据涉嫌虚假陈述。综上，请求支持上诉人的上诉请求。徐家奎、张翠云辩称：1、本案并未超过诉讼时效，涉案房屋出售后，上诉人并未将成交的总房款支付时间及购房人等相应信息告知被上诉人，截止2019年5月份，上诉人仅支付了购房款575000元，被上诉人一直向上诉人催要，上诉人均答复买房人未支付购房款。被上诉人认为上诉人以买房人未完全支付房款，导致上诉人无法向被上诉人付款的回复无法引起诉讼时效的起算。2、2019年5月份，被上诉人至宁夏回族自治区固原市政务中心调取备案的房屋买卖契约，才知道房屋备案售价1300000元。根据备案合同，原审第三人早已将剩余价款完全支付，故被上诉人提起本案诉讼。2019年7月份，即一审庭审之前，经原审第三人的告知，被上诉人才知道全部实际情况。涉案房屋的成交价为1800000元，买卖契约为备案合同，并非实际交易合同，实际交易以上诉人与原审第三人签订的购房协议及补充协议为准，购房款已于过户时全部付清。一审庭审期间，上诉人陈述已将上述协议交付给被上诉人，但对于交付的时间，上诉人并未答复法庭。被上诉人认为本案诉讼时效的起算点应从原审第三人向被上诉人出示补充协议时起算，因为此时被上诉人才知道被侵权的事实。另外，本案并非一般的委托代理关系，上诉人与被上诉人之间存在较近的亲属关系，上诉人在经济利益前不顾亲情，还以诉讼时效进行抗辩，违反公序良俗原则。3、被上诉人理应获得至少872770.28元售房款。根据上诉人与原审第三人签订的补充协议，涉案两套房屋总价款为3600000元，扣除违约金100000元、利息30000元，被上诉人的售房款为1735000元，扣除上诉人已付款725000元及原审第三人垫付的银行贷款及利息137229.72元，被上诉人理应获得872770.28元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。施韶东、安芳兰述称，原审第三人已经按照合同约定支付了全部购房款，上诉人与被上诉人在一审庭审期间均予认可。2、从不当得利角度来看，基于原审第三人按时履行合同的行为，原审第三人不存在侵权的情形。从委托合同纠纷的角度来看，上诉人与被上诉人一审期间均认可受托行为的有效性。委托代理关系中，无论双方有超越或滥用委托代理的行为，原审第三人是不存在过错的。至于上诉人与被上诉人之间就购房款的分配与原审第三人无关，对此不发表意见。3、关于诉讼时效的问题，请法院查明事实后依法裁判。4、由于上诉人与被上诉人之间的诉讼已经侵害了原审第三人权益，因原审第三人在本案中并不存在过错，故原审第三人保留追究上诉人与被上诉人责任的权利。徐家奎、张翠云向一审法院起诉请求判令：1.朱承荣向徐家奎、张翠云返还购房款1097770.28元及利息（利息标准：以1097770.28元为基数，自2011年3月14日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。2.施韶东、安芳兰在未付房款范围内承担给付义务。一审法院认定事实：徐家奎、张翠云系夫妻关系，共同拥有位于宁夏回族自治区固原市房产（以下简称涉案房产），朱承荣拥有五指广场4幢405室房产。2010年1月25日，朱承荣（甲方，出售人）并作为徐家奎（乙方，出售人）的代理人与施韶东（丙方，买受人）签订《购房协议》一份，约定甲方、乙方自愿将各自所有的位于宁夏回族自治区固原市（两套）上下两层，建筑面积255.88平方米商业用房（产权证正在办理中）出售给丙方，其中属于徐家奎的房屋为403号房，建筑面积127.94平方米，属于朱承荣的为405号房，建筑面积为127.94平方米；在甲方、乙方的405、403号房办理产权证后将该房屋出售给丙方，两套共计价款2460000元；该两套商业用房买卖中所产生的各项合理费用由丙方承担；付款方式为：甲方、乙方与丙方合同签订之日丙方付给甲方、乙方定金100000元，预付款100000元；由丙方代甲方、乙方支付403、405号房的银行贷款、利息及不良欠款约35万左右在总房款中扣除,甲方同时代理乙方协助丙方办理解除房屋抵押权等手续；在甲方同时代理乙方解除房屋抵押权并取得产权证后，三方到房管部门办理过户手续当日，丙方再支付甲方、乙方1300000元；过户手续办理当日，剩余约610000元左右在扣除原房屋租赁合同的剩余租金后丙方一次性付清。当日，朱承荣向施韶东代理人王敬武出具收条两份，载明收到403、405室房屋定金及预付款各100000元。同年12月18日，受徐家奎、张翠云的委托，朱承荣与施韶东就403、405室房屋买卖签订《补充协议》一份，补充协议主体为：朱承荣（甲方）、徐家奎（乙方）与施韶东（丙方），协议约定将房屋总价款2400000元变更为3600000元，其中：（1）100000元作为原购房协议中甲乙方单方面违约双倍返还定金的赔偿在总房款中扣除；（2）30000元作为原购房协议中丙方为甲乙方代缴款项至今的利息在总房款中扣除，丙方实际向甲乙方支付的总房款为3470000元；实际增加的1010000元在甲乙方办理完产权证所需材料准备齐全送交房管部门开始办理产权手续时，丙方支付甲方800000元；原朱承荣和谢春芳于2008年12月16日签订的房屋租赁合同提前终止，谢春芳已付租金560000元的剩余房屋租金420000元，以甲乙方与丙方过户手续办理完当日由丙方代朱承荣退还谢春芳（在总房款中扣除）；2010年1月25日代甲方、乙方支付403、405号房的银行贷款、利息及不良欠款313253元，签订此补充协议时支付甲乙方800000元，过户完成时代甲乙方退还谢春芳剩余房屋租金420000元；当甲乙方产权证办理完毕，甲乙方与丙方办理过户手续时丙方支付甲乙方736747元，剩余1000000元以甲乙方过户手续办理完毕当日为准付清；丙方根据原协议第二款第1条约定负责承担两套房屋买卖中所产生的各项合理费用（不包括在购房款中），其中包括：（1）代甲乙方缴纳原属该房屋开发商所应缴纳的房屋销售税款（因该开发商已破产）；（2）代甲乙方缴纳该房屋办理产权证所应缴纳的契税、物业维修基金、工本费等费用；（3）代甲乙方缴纳该房屋出售与丙方所有应缴纳的各种费用。2011年3月12日，朱承龙向施韶东代理人王敬武出具收条一份，载明：今收到王敬武付来的购房款人民币壹佰万元，所有购房款已全清。2010年11月22日，徐家奎、张翠云另向朱承荣出具委托书一份，委托朱承荣办理领取房产证、土地证；选择买家，商订房价，签订房屋转让合同；收取房屋转让款及房款；到房地产相关部门办理房屋过户手续及文件的签字、领取、契约等产权凭证，交纳相关税费。2010年1月6日，施韶东、安芳兰与案外人王敬武出具委托书，委托王敬武就施韶东、安芳兰拟共同购买五指广场第4幢一层3号房、5号房代理执行和处理以下事项：购买上述房屋，签署房屋买卖合同或协议，办理上述房屋的转名过户手续；向房管部门和国土部门办理上述房屋的登记，领取房产证、国土证手续；缴纳上述房屋有关的税费和支付必要的费用。2011年3月11日，前述受托人分别代表徐家奎、张翠云（甲方）与施韶东、安芳兰（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，价款1300000元，乙方于2011年3月11日前分两次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为：第一次：付款购房定金100000元整；第二次：过户时付清剩余款项。关于该份房地产买卖契约，徐家奎、张翠云及施韶东、安芳兰均表示不是正式的买卖合同，是为了到房产部门备案所用。一审诉讼中，朱承荣提供收条一份，证明向徐家奎、张翠云支付售房款575000元，中国银行转账凭证四份，证明通过银行向徐家奎、张翠云支付售房款170000元，解契证明、契税完税证、税收完税证等，证明为徐家奎、张翠云支付各项税费81184.33元，徐家奎、张翠云质证认为2012年7月26日的40000元中，包括利息10000元，实际收到钱款是30000元。对银行转账真实性无异议，其中2012年12月7日20000元是支付给徐家奎、张翠云的女儿徐晓燕的，与本案无关。另三份因未明确备注是房款，双方系亲戚关系，双方流水转账往来频繁，不能证明该转账是房款；根据合同约定，办理房产过程中的各项费用均由施韶东、安芳兰承担，该项费用不应从售房款中扣除。另外，朱承荣提供收据两份证明曾为徐家奎、张翠云支付首付款131140元，应在售房款中扣除。徐家奎、张翠云不认可，并表示此项费用与本案无关。一审法院认为，徐家奎、张翠云委托朱承荣销售房屋，朱承荣应在房屋销售后将收取的售房款交予作为委托人的徐家奎、张翠云。由于朱承荣未与徐家奎、张翠云约定购房款的具体交付时间，徐家奎、张翠云可随时向朱承荣主张权利，故朱承荣有关徐家奎、张翠云诉请已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。徐家奎、张翠云认为收条中2012年7月26日实际收到的是30000元，由于该付款记载与之前的六笔付款记载形式一致，书写明确，故徐家奎、张翠云就该项钱款的质证意见一审法院不予采纳。朱承荣提供的四份转账凭证中，有150000元直接转致徐家奎名下，徐家奎、张翠云不认为是朱承荣支付的售房款，但未提供证据证明双方有其他经济往来，故该150000元应认定为朱承荣支付徐家奎、张翠云的售房款。关于朱承荣要求扣除各项税费合计81184.33元的意见，因双方补充协议约定办理房产过程中的各项费用均由施韶东、安芳兰代为承担，且不包括在购房款中，故朱承荣要求扣除各项税费合计81184.33元的辩称意见，一审法院不予采纳。根据朱承荣提供的收条及转账凭证，徐家奎、张翠云已收到朱承荣售房款725000元（575000+150000）。涉案403房屋与405房屋面积相同，两套房屋最终合计销售款为3600000元，扣除定金赔偿款100000元及代交利息30000元后，实际售房款为3470000元。由于403房屋与405房屋面积相同，徐家奎、张翠云房屋实际售房款为1735000元（3470000÷2）。扣除施韶东、安芳兰为徐家奎、张翠云支付并从总售房款中扣除的银行贷款及利息137229.72元，朱承荣作为委托人实际应向徐家奎、张翠云支付售房款1597770.28元(1735000-137229.72)。朱承荣已直接向徐家奎、张翠云支付售房575000元，通过银行转账150000元，扣除前述款项，朱承荣尚应支付徐家奎、张翠云售房款872770.28元（1597770.28-575000-150000），因双方未约定钱款返还的具体时间，徐家奎、张翠云主张的利息损失，应从立案之日起至实际给付之日止，按中国人民银行银行同期同档贷款利率计算。徐家奎、张翠云超出前述部分的请求，无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。施韶东、安芳兰已付清购房款，徐家奎、张翠云要求施韶东、安芳兰在未付房款范围承担给付义务，无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。朱承荣辩称购房时为徐家奎、张翠云支付购房售房款131140元，因该款与本案无直接的关联性，本案中不作处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第四百零四条之规定，判决：一、朱承荣于判决生效之日起十日内向徐家奎、张翠云支付872770.28元及利息（利息标准：以872770.28元为基数，自2019年5月27日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档利率计算）；二、驳回徐家奎、张翠云的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14670元、保全费5000元，合计19670元，由徐家奎、张翠云负担2142元，朱承荣负担17528元。针对一审查明的事实，上诉人朱承荣除对涉案购房协议载明“属于朱承荣的为405号房，建筑面积为127.94平方米”内容存有异议外，即认为其房屋建筑面积为139.12平方米，各方当事人对一审查明的其他事实均不持异议。本院依法予以确认。本院二审另查明，张翠云系徐家奎的姨妈。二审中，上诉人为支持其上诉主张，向本院提交如下证据：证据1，405号房屋房产证复印件，欲证明其所有的405号房屋的面积为139.12平方米。被上诉人质证称，该证据系复印件，其对真实性、合法性、关联性均不予认可；无论从购房协议还是补充协议，均是上诉人与原审第三人之间约定的价款，上诉人在补充协议中，也认可两套房屋的面积是一致的，故出售价款也是一致的；上诉人自己都搞不清楚自己房屋面积，与被上诉人无关；在二手房买卖中，房屋也可以按套出售。原审第三人质证称，涉案两套房屋是按套出售，只约定两套房屋的总价，并未按照面积计算购房款。即使该产权证是真实的，上诉人在签订补充协议时，理应拿到了产权证，双方对自己的房屋面积明知，其当时看房时，两套房屋是一致的，如果存在小量的面积差是无法看出，所以双方约定按套计算，故不认可上诉人的证明目的。证据2，收据两张，欲证明被上诉人仅支付403号房屋首付款129430元，除了银行贷款以外，其余款项131140元均系上诉人支付。被上诉人质证称，其对该证据真实性予以认可，不认可证明目的。因所有购房款都是被上诉人徐家奎汇给上诉人，而上诉人只支付了129430元，且上诉人并未提交转账记录，无法证明131140元系上诉人支付。原审第三人对该证据不发表意见。证据3，收条、取款凭证（2张），欲证明上诉人取款620000元后，支付给徐家奎530000元现金，该530000元与徐家奎一审陈述的款项数额一致。被上诉人质证称，其收取上诉人钱款后均出具了收条，已付款应以由其签字的收条为准，而该收条“徐家奎”的字并非为本人所签。原审第三人认可530000元系其支付的购房款，但对该收条内容需要核实，因该收条应该由其持有，如果上诉人与被上诉人之间打的条子，与其无关。上诉人陈述，当时其与被上诉人分得收条中1030000元，其保管了该收条原件。本院对上述证据分析认证为：证据1，上诉人未提交原件，真实性不予确认。证据2，因被上诉人认可，真实性予以确认。证据3，取款凭证，真实性确认；收条因被上诉人否认其签名，真实性不予确认，上诉人持有该收条，证据来源不明，合法性不予确认。对上述证据的关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，被上诉人徐家奎、张翠云委托上诉人朱承荣销售涉案403号房屋，上诉人应在该房屋销售后将收取的售房款交给上诉人。由于双方就房屋销售款交付时间未作约定，被上诉人可随时向上诉人主张该权利，故上诉人主张本案已过诉讼时效的意见，与法无据，本院不予采纳。上诉人在本案二审提交其所有405号房屋房产证复印件，主张一审法院平均分配售房款存在错误，但其提交的405号房屋的房产证系复印，真实性不能确认；被上诉人所有的403号房屋由上诉人代为销售，上诉人应持有403号房屋的房产资料并提交法庭进行比对，以确定两套房屋面积具体大小。退一步讲，即使两套房屋的房产证所记载面积存在差异，但涉案购房协议及补充协议明确载明两套房屋面积均为127.94平方米，并未明确按面积计算房价，原审第三人在看房后，对两处房屋按成套购买，系其真实意思表示。因此，上诉人主张分别按139.12平方米、127.94平方米面积分别计算405号房屋、403号房屋的售房款，依据不足，本院不予支持。本案中，上诉人与被上诉人存在亲属关系，双方当初就涉案403号房屋的购买、出租等也存在委托关系，至目前，双方未进行清算。因此，上诉人要求对当初的按揭、首付款等在本案销售款中进行抵扣，依据不足，且与本案非同一法律关系，双方应另行解决。被上诉人一审提交涉案403号房屋首付款证据，因与本案无涉，一审法院组织双方对此进行质证，程序并无不当。涉案403号房屋的租金款系由上诉人收取，上诉人与被上诉人在结算完本案售房款后，可另行结算。关于上诉人已付款问题。上诉人二审提交落款为“朱承荣、徐家奎”1030000元收条，因其持有该收条的合法来源不明，被上诉人不认可“徐家奎”的签名，原审第三人也对其持有证据提出异议；上诉人提供62万余元两张银行取款凭证，但取款人为系其本人，该收条中载明的1030000元有多少或有无转付给被上诉人，并不明确。因此，上诉人以该两份证据主张其向被上诉人支付了530000元，证据不足，本院不予支持。上诉人主张其于2012年12月7日向被上诉人女儿徐晓燕转账20000元，并认为该款属于已付售款的一部分，但上诉人与徐晓燕存在表亲关系，而该款项支付用途不明，且收款人并非被上诉人，故一审法院对该笔款项未予认定，符合法律规定；另，上诉人提出其母亲经手给付被上诉人100000元，无证据支持，本院不予采信。综上所述，上诉人朱承荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12527元，由上诉人朱承荣负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二〇二〇年十一月十二日法官助理冯超书记员孙雪松