广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17146号上诉人（原审被告）：广州市迈丰百货有限公司，住所地广东省广州市海珠区江怡路****自编210。法定代表人：谭满超。委托诉讼代理人：郑智辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙劲韬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局,住所地广东,住所地广东省广州市荔湾区信义路**>法定代表人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市迈丰百货有限公司（以下简称迈丰公司）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人迈丰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回荔湾住建局的全部诉讼请求；3.本案的一审、二审诉讼费用由荔湾住建局承担。事实与理由：（一）本案与前生效裁定中的诉讼主体、诉讼标的和诉讼请求相同，违反一事不再理原则，构成重复起诉。2018年5月，荔湾住建局向一审法院就本涉案房屋的租赁问题提起诉讼，后经审查，一审法院在2018年6月28日作出的（2018）粤0103民初3739号《民事裁定书》中，认定：“涉案房屋产别为公产，属于由房管部门直接管理的政府公房，因此原、被告签订的租赁合同具有行政协议性质，双方之间的法律关系不属于平等民事主体之间的法律关系，涉及该房屋的使用权问题应由具备相关职能的行政部门协调解决，原告起诉不符合法律规定”，继而依法驳回了荔湾住建局的起诉。荔湾住建局遂向本院提起上诉，在案件审理过程中荔湾住建局提出撤诉，本院于2018年11月6日作出（2018）粤0l民终19635号《民事裁定书》，准许荔湾住建局撤回上诉，一审裁定生效，该裁定为终审裁定。现荔湾住建局就该房屋租赁纠纷再次提起本案诉讼。诉讼主体、诉讼标的和诉讼请求与前生效判决相同一，是基于一致的请求权基础。本案违反了一事不再理原则，构成重复起诉，荔湾住建局的诉求依法应予全部驳回。（二）迈丰公司虽不认可一审法院的管辖权，但尊重本院的裁定；然而，一审法院至今未向迈丰公司送达判决书，也没有公告有关判决项目，迈丰公司仅能通过征询荔湾住建局有关人员取得信息，存在程序瑕疵。（三）迈丰公司事实租赁涉案房屋，符合与荔湾住建局继续签订合同的条件，双方存在事实的长期租赁关系，荔湾住建局无权单方解除并收回房屋，请求本院判令双方应继续履行租赁合同，迈丰公司保证继续按约支付租金。（四）迈丰公司并非恶意欠租，系荔湾住建局故意不收取，因此不应支付违约金。（五）迈丰公司在2020年8月27日退出涉案物业地址并变更经营场所，至该日期没有在经营涉案物业，不应当继续计算占用费。双方之间未能办理涉案物业的续租手续是因为荔湾住建局没有按照约定将涉案物业公开挂牌招租，且拒绝收取迈丰公司租金，双方建立长期租赁关系，荔湾住建局存在过错无权解除双方租赁关系。涉案物业约定的逾期交房违约金过高，在荔湾住建局已享有等额租金数额的房屋占用费后，其已经不存在实际损失，继续参照合同约定执行等额100%租金的逾期交房违约金明显过高，该合同文本是荔湾住建局提供的格式条款，加重了迈丰公司的应付义务，请求调低逾期交房违约金或不予支持。综上，请求判如所请。被上诉人荔湾住建局辩称：不同意迈丰公司的上诉请求，双方之间的租赁合同租赁期限已经届满。根据合同法第232条相关规定，荔湾住建局享有单方的解除权，荔湾住建局通过诉讼的方式解除涉案合同依法有据。迈丰公司称已经交还涉案物业给荔湾住建局不属实，迈丰公司未将涉案物业钥匙交给荔湾住建局，双方交房的事实不存在，请求驳回迈丰公司的上诉请求。荔湾住建局向一审法院起诉请求：1.要求确认荔湾住建局、迈丰公司双方就广州市荔湾区人民**号房屋的不定期租赁关系已于2018年5月15日解除；2.要求迈丰公司及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.要求迈丰公司按照每月25142.7元的标准向荔湾住建局支付2018年6月暂计至2019年5月的所欠的房屋占用费301712.4元。（从2018年6月1日起计算至迈丰公司及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计算至起诉之日为301712.4元）；4.要求迈丰公司按照占用期内房屋占用费总额的100%向荔湾住建局支付违约金301712.4元（从2018年6月起计算至迈丰公司及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计至起诉之日为301712.4元）；5.本案诉讼费用由迈丰公司承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区人民**房屋是荔湾住建局经管的直管房。2015年5月15日，荔湾住建局属下的广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）与迈丰公司（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将广州市荔湾区人民**号全幢房屋出租给迈丰公司作商业用途使用，建筑面积88.22平方米，租赁期限从2015年6月1日至2017年5月31日，月租金25142.70元。合同第二十一条（违约责任）第二款约定：租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。合同签订后，荔湾住建局将上述房屋交给迈丰公司使用。上述合同租期届满后，荔湾住建局、迈丰公司再没有签订租赁合同。因涉案房屋租赁合同纠纷，荔湾住建局曾于2018年5月15日向一审法院起诉迈丰公司，要求解除双方租赁关系。一审法院作出（2018）粤0103民初3739号民事裁定，驳回荔湾住建局起诉。裁定后，荔湾住建局提起上诉，又申请撤回上诉，本院于2018年11月6日作出（2018）粤01民终19635号民事裁定，准许撤回上诉。2019年8月26日一审法院以公告形式向迈丰公司送达本案起诉状副本，公告之日起，经过六十日（即2019年10月25日）视为送达。迈丰公司于2019年10月22日向一审法院提出管辖权异议申请，以迈丰公司目前没有在涉案场地经营，而迈丰公司法定代表人住所地在广州市海珠区堑**房为由，要求本案移送海珠区人民法院审理。《管辖权异议申请书》上列明迈丰公司法定代表人郑振成的联系地址为广州市海珠区堑**房。一审法院于2019年10月31日作出（2019）粤0103民初6448号民事裁定，裁定驳回迈丰公司对本案管辖权提出的异议。一审法院向广州市海珠区堑**房邮寄了上述裁定书，迈丰公司法定代表人签收上述民事裁定书后提出了上诉。本院于2020年2月9日作出（2020）粤01民辖终238号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院于2020年3月19日向广州市海珠区堑**房及广州市人民南路231号邮寄本案开庭传票，均被退回。一审法院分别于2019年8月16日及2020年4月1日在广州市荔湾区人民**房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后均未有转租的实际使用人来院登记。一审庭审中，荔湾住建局确认迈丰公司自2018年6月起没有缴纳房屋占用费。再查，2016年广州市荔湾区人民政府批准辖区内住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监督以及物业管理和直管房管理等职责划入荔湾住建局。一审法院认为：荔湾住建局、迈丰公司之间签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。依约定，双方当事人的租赁合同已于2017年5月31日期限届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，合同期限届满后，荔湾住建局、迈丰公司没有续签合同，迈丰公司继续使用涉案商铺并交租，荔湾住建局收取租金且未提异议，因此双方形成不定期租赁关系。依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，荔湾住建局可以通知迈丰公司解除双方之间的租赁关系。荔湾住建局主张其于2018年5月15日起诉迈丰公司要求解除租赁关系，双方之间的租赁关系应于该日期解除，但结合荔湾住建局撤回（2018）粤0103民初3739号上诉的实际情形，对荔湾住建局关于合同解除时间的主张，不予确认。荔湾住建局、迈丰公司的租赁关系应于本案起诉状副本送达之日即2019年10月25日解除。在荔湾住建局、迈丰公司租赁关系解除后，迈丰公司及共同使用人应腾空并交还涉案商铺给荔湾住建局，但荔湾住建局应给予迈丰公司一定的搬迁期限，一审法院酌定给予迈丰公司30日的腾空期。荔湾住建局本案所主张的自2018年6月1日起至2019年10月25日止的房屋占用费实际为涉案房屋租金，迈丰公司应予以补交。合同解除后,迈丰公司未能及时搬离涉案房屋，依约其除须支付相当于租金金额的房屋占用费外，还应按房屋占用费100%标准向出租人支付逾期交房违约金。迈丰公司经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、确认荔湾住建局与迈丰公司之间关于广州市荔湾区人民**号全幢房屋的租赁关系于2019年10月25日解除。二、自判决发生法律效力之日起三十日内，迈丰公司（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区人民**号并交还给荔湾住建局。三、迈丰公司自判决发生法律效力之日起15日内，一次性支付2018年6月1日至2019年10月25日止的租金（按照25142.7元/月计算）给荔湾住建局。四、迈丰公司自判决发生法律效力之日起15日内，一次性支付2019年10月26日起至腾空交还物业之日止的房屋占用费（按照25142.7元/月计算）给荔湾住建局。五、迈丰公司自判决发生法律效力之日起15日内，一次性支付2019年10月26日起至迈丰公司腾空交还物业之日止的逾期交房违约金（按照25142.7元/月计算）给荔湾住建局。五、驳回荔湾住建局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9834元，由荔湾住建局负担3318元，迈丰公司负担6516元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人迈丰公司向本院提交证据：1.迈丰公司企业信用信息，拟证明其已于2020年8月27日退出涉案物业地址并未变更经营场所，没有再占用涉案物业的事实；2.照片6张，拟证明迈丰公司于2018年5月曾应荔湾住建局与荔湾区土地房屋管理所之要求配合办理涉案物业招租手续事宜，后未能办理续约是荔湾住建局没有按告知函约定提交公开挂牌招租，且拒绝收取租金的事实。证据1、证据2均为打印件。被上诉人荔湾住建局发表质证意见称：证据1真实性、合法性没有异议，关联性不予认可，该证据不能证明涉案物业已移交给荔湾住建局的事实；证据2真实性、合法性没有异议，关联性不予认可，该照片中的告知函和同意书是在2018年5月18日由迈丰公司向荔湾住建局出具，只能反映涉案房屋是存在拟通过广州产权交易所公开市场方式出租房屋的事实。目前由于迈丰公司未将涉案房屋移交给荔湾住建局，荔湾住建局无法将涉案房屋通过公开告知的方式对外进行出租，需要说明的是：是否以及何时将涉案房屋对外公开招租是荔湾住建局的权利。荔湾住建局同样也有权通过单方解除的方式解除与迈丰公司的租赁关系，解除本案所涉的租赁关系将涉案房屋对外进行招租是两个不一样的行为，所以迈丰公司提交的证据2与本案无关。从2018年6月至今一共29个月，迈丰公司都没有向荔湾住建局支付过租金及房屋占用费。二审中，荔湾住建局无提交新证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。荔湾住建局、迈丰公司之间签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：本案是否构成一事不再理；双方租赁合同关系是否已解除；迈丰公司是否存在逾期腾退房屋的违约行为及合同中约定的逾期违约金是否过高的问题。关于本案是否构成重复诉讼的问题。“一事不再理”中的“一事”，是指前后两个诉讼必须为同一事件，所谓同一事件，是指同一当事人，基于同一法律关系（同一事实）而提出的同一诉讼请求。而荔湾住建局起诉迈丰公司前案诉讼请求是要求解除双方房屋租赁合同关系并收回房屋；本案的诉讼请求则是请求确认双方房屋租赁合同关系已解除、并收回房屋，及支付租金、占有使用费和违约金。可见，前案与本案的是诉请请求不同，故荔湾住建局提起本案诉讼，不构成重复起诉。迈丰公司上诉认为荔湾住建局重复起诉，缺乏理据，本院不予采纳。关于双方租赁合同关系是否已解除的问题。根据涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的约定，双方当事人的租赁合同已于2017年5月31日期限届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。在涉案租赁合同期限届满后，双方在未继续签订新的租赁合同的情况下，迈丰公司继续使用涉案商铺并交纳租金，荔湾住建局收取租金亦未提异议，故双方已形成了不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”据此，荔湾住建局有权随时解除双方之间的租赁关系。迈丰公司上诉认为荔湾住建局应负有将涉案商铺挂牌出租的义务、且无单方解除租赁合同关系的权利，缺乏理据，本院不予采纳。鉴于荔湾住建局主张其已于2018年5月15日起诉迈丰公司要求解除租赁关系，但因其撤回（2018）粤0103民初3739号上诉，一审法院据此认定双方租赁关系应自本案起诉状副本送达之日即2019年10月25日解除，并无不当，本院予以确认。关于合同解除后的清理问题。现双方租赁关系已解除，迈丰公司及共同使用人理应腾空并交还涉案商铺给荔湾住建局，一审法院酌定给予迈丰公司30日的腾空期，公平合理，本院予以确认。故迈丰公司应向荔湾住建局支付自2018年6月1日起至2019年10月25日止的租金，迈丰公司应予以补交。在合同解除后，迈丰公司未能及时搬离涉案房屋，一审法院判令迈丰公司需向荔湾住建局支付自合同解除之次日即2019年10月26日期至腾退房屋前的房屋占有使用费，亦无不妥，本院予以维持。至于迈丰公司逾期腾退房屋所应承担的违约金问题。经查，涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定，迈丰公司拒不交出承租房屋的，房管局除有权要求迈丰公司限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取迈丰公司违约金。依据上述约定可知，双方对于迈丰公司逾期不交还房屋的违约责任进行了明确约定，因此，该违约金具有惩罚恶意违约占用房屋行为的功能，违约方迈丰公司主张调整违约金，则应当提供足以证明对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据，现迈丰公司并无完成该举证责任。故对迈丰公司关于约定违约金标准过高的主张，因缺乏证据支持，本院不予采纳。一审法院判令迈丰公司应按房屋占用费100%标准向荔湾住建局支付逾期交房违约金，亦无不妥，本院予以维持。综上，上诉人迈丰公司在二审期间提交其公司企业信用信息、照片等相关材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，迈丰公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6516元，由广州市迈丰百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年十一月十九日书记员  郭 俏古文娜