湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初263号原告：长江水利委员会水文局，住所地武汉市解放大道**。法定代表人:程海云,该局局长。委托诉讼代理人：周波，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。被告：张辉,男,汉族,1984年1月19日出生,住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。被告：王娟,女,汉族,1980年1月1日出生,住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：叶选芝（王娟之母），住武汉市汉阳区。原告长江水利委员会水文局（简称长江水利水文局）与被告张辉、王娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长江水利水文局的委托诉讼代理人周波，被告张辉及其委托诉讼代理人戴文琦、被告王娟的委托诉讼代理人叶选芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江水利水文局向本院提出诉讼请求：1、判令张辉腾退位于江岸区永清路23号房屋(房屋面积759.18平方米)；2、判令张辉支付房屋租金159954元;3、判令张辉支付房屋占用费53318元（自2019年10月1日起算，暂计算至2019年11月1日，要求计算至实际腾退门面之日止）；4、判令张辉承担本案诉讼费用；5、判令王娟对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：位于江岸区永清路**、面积759.18平方米的房屋为长江水利水文局所有。2016年10月1日起,长江水利水文局与武汉市江岸区致点汽车美容服务商行签订两份《房屋租赁合同》。武汉市江岸区致点汽车美容服务商行经营者王娟及合伙人胡园将该店面转给张辉继续承租。2019年10月1日,租赁合同期限届满，长江水利水文局多次催要租金。长江水利水文局为维护自身合法权益,特提起诉讼,恳请判如所请。被告张辉辩称，1、长江水利水文局与武汉市江岸区致点汽车美容服务商行签订租赁合同，根据合同相对性，张辉没有法定或约定的支付房屋租金的义务。案涉房屋转给张辉，也不是张辉个人使用，张辉也不承担房屋腾退的义务。2、长江水利水文局将案涉房屋及夹层部分出租给武汉市江岸区致点汽车美容服务商行，并按面积单价收取租金。夹层部分没有办理产权证，也没有施工许可文件。案涉合同应属无效或者部分无效。实际面积与合同约定面积不符，应按照实际面积计算租金。3、张辉应王娟要求，在2020年帮其向长江水利水文局支付了7个月的租金，月租金金额53318元，共计373226元。4、案涉房屋作为门面使用，但因2019年武汉市承办军运会的需要，整个门面和道路自2019年3月20日施工至2019年7月10日，门面根本无法使用，长江水利水文局对其他租户也免去了这段时间的租金，因此，该期间的租金应予以免除。5、案涉房屋已基本完成腾退，长江水利水文局还将部分房屋另行出租，原有搭建的钢结构也被留下使用，长江水利水文局应对此部分进行补偿。6、案涉房屋二层为长江水利水文局食堂，因漏水导致案涉房屋及机械设备受损，且长江水利水文局履行租赁合同期间，侵犯了合同约定的租户的优先承租权，应承担相应赔偿责任。请求驳回长江水利水文局的全部诉讼请求。被告王娟辩称，江岸区永清路23号房屋（面积759.18平方米）系长江水利水文局所有，大概2006年起，王娟及其丈夫胡园与他人共同租赁该房屋经营汽车美容装饰，一直以王娟作为签订房屋租赁合同的代表。2015年1月开始，王娟、汤尧、张辉共同出资经营武汉博速通汽车服务有限公司。长江水利水文局延续之前的合同模板继续与王娟（为代表）签订了为期三年（2016年10月1日-2019年9月30日）的《房屋租赁合同》。2018年1月，王娟因个人原因退出经营，将其所有的股权转让给谭雪菲、谭文昭、谭文翔，并签订了《股权转让协议书》。该房屋实际由张辉及谭雪菲、谭文昭、谭文翔等人继续租赁使用。长江水利水文局是知情的（其诉状中明确指出王娟的转让行为），也实际向张辉等实际经营人收取房屋租金。长江水利水文局所诉请求与王娟无任何关系，王娟不同意承担连带责任，请求驳回长江水利水文局对王娟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月，武汉市江岸区致点汽车美容服务商行（甲方）（以下简称致点商行）与长江水利水文局（乙方）签订《房屋租赁合同》，致点商行租赁位于武汉市江岸区永清路（街）23号房屋（房产证号：**188-×**），主房屋面积179.18㎡，夹层面积209㎡（房产证和平面图复印件见附件）。租赁期限：2016年10月1日至2019年9月30日。租赁用途：汽车美容。房屋租金每月共计28368元。其中，门面房屋租金100元/㎡/月，计17918元/月；夹层房屋租金50元/㎡/月，计10450元/月。2016年12月，致点商行（甲方）与长江水利水文局（乙方）签订《房屋租赁合同》，致点商行租赁位于武汉市江岸区永清路（街）23号房屋（房产证号：**190-×**），主房屋面积128㎡，夹层面积243㎡（房产证和平面图复印件见附件）。租赁期限：2016年10月1日至2019年9月30日。租赁用途：汽车美容。房屋租金每月共计24950元。其中，门面房屋租金100元/㎡/月，计12800元/月；夹层房屋租金50元/㎡/月，计12150元/月。2019年1月1日，张辉（出租方）与案外人陈涛（承租方）签订《租赁合同》，出租位于武汉市江岸区永清路房屋（一层70㎡、二层230㎡），租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月30日止。本案租赁期限共计36个月，长江水利水文局主张张辉已付31个月租金，并提交了支付凭证，其中显示，张辉自2017年至2019年间长期向长江水利水文局支付租金，该期间，有部分租金为案外人胡园、谢仕杰支付。张辉陈述，胡园和谢仕杰是武汉博速通汽车服务有限公司股东。审理中，长江水利水文局主张免除军运会期间2个月租金，张辉尚欠3个月租金共计159954元。另查明，案涉房屋产权证书和平面图均分别记载房屋面积及夹层面积。长江水利水文局、张辉确认，合同期满后，张辉停止使用房屋，4号房屋及夹层由案外人陈涛继续使用。长江水利水文局给予张辉一个月腾退期限，2019年10月底，张辉与长江水利水文局完成1号房屋及夹层、2号房屋的交接。2020年7月16日，张辉将3号房屋内的设备搬走、清场。案涉房屋产权证书和平面图记载3号房屋面积为132.51平方米。长江水利水文局主张3号房屋的计租面积按合同约定的128平方米计算。再查明，致点商行于2012年9月14日注册成立，于2019年9月29日核准注销，经营者为王娟。武汉博速通汽车服务有限公司于2015年1月22日注册成立，2016年9月14日，武汉博速通汽车服务有限公司法定代表人由王娟变更为张辉。2020年7月24日，武汉博速通汽车服务有限公司更名为武汉钛度汽车服务有限公司。本院认为，长江水利水文局与致点商行签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，长江水利水文局亦能提交相应的产权证书，本案所涉两份《房屋租赁合同》合法有效。致点商行将案涉房屋交给张辉使用，张辉个人长期向长江水利水文局支付租金，并对外出租部分案涉房屋，可以证明张辉在租赁期限内独立行使案涉房屋承租人的权利和义务。本案并无证据显示致点商行或王娟使用案涉房屋及支付租金，张辉与他人共同经营亦不能成为其抗辩付款的理由。张辉作为案涉房屋的实际使用人，长江水利水文局要求张辉支付欠付租金159954元，本院予以支持。张辉主张合同约定的租赁面积与房产证登记面积不符，系双方的自愿行为，且双方长期依约履行并无争议。张辉现主张以登记面积计算租金，本院不予支持。长江水利水文局在审理中确认张辉已腾退完毕，其诉请要求张辉腾退房屋，已无必要。张辉未按期腾退3号房屋，本院酌定张辉向长江水利水文局支付两个月的房屋占有使用费共计25600元。因疫情影响，根据《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金政策措施》的规定，对于长江水利水文局主张的超过部分，本院不予支持。致点商行作为本案租赁合同的承租方，在租赁期内将承租房屋交由张辉使用，未与长江水利水文局办理相关手续，在房屋租赁期满后亦未与长江水利水文局办理房屋交接手续，应对张辉的付款义务承担连带责任，致点商行注销后，长江水利局要求致点商行的经营者王娟承担连带责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告张辉于本判决生效之日起十日内向原告长江水利委员会水文局支付租金159954元；二、被告张辉于本判决生效之日起十日内向原告长江水利委员会水文局支付房屋占有使用费25600元；三、被告王娟对被告张辉所负上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告长江水利委员会水文局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4499元，由被告张辉、王娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 易 鸣人民陪审员 付 慧人民陪审员 殷小兰二〇二〇年十一月六日书 记 员 胡舒铭