江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7487号上诉人（原审原告）：顾锦梅，女，1966年6月20日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：卢园（系顾锦梅之女），住江苏省盱眙县。被上诉人（原审被告）：易竟雄，男，1991年11月26日出生，汉族，住南京市六合区。原审第三人：南京美房云客网络科技有限公司，住所地南京市玄武区珠江路**新世界中心****。法定代表人：采小友，该公司总经理。上诉人顾锦梅因与被上诉人易竟雄、原审第三人南京美房云客网络科技有限公司（以下简称美房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人顾锦梅的委托诉讼代理人卢园、被上诉人易竟雄到庭参加诉讼。原审第三人美房公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。顾锦梅上诉请求：一、维持一审法院第一项判决，依法改判一审法院判决第二项，上诉人不返还被上诉人易竟雄10万元定金；二、请求一审、二审诉讼费用由被上诉人易竟雄承担。事实与理由如下：一、易竟雄擅自变更房屋贷款方式构成违约；二、易竟雄未全面履行合同，未按约定支付71万元首付款，未按照补充协议第四条第三款之约定办理房屋解押手续。1、在订立案涉合同之初，顾景梅如实告知了房屋的状况。2、补充协议第四条第三款之约定清楚明确，与顾景梅无涉；3、补充协议约定易竟雄应于2019年6月15日前贷款预审批通过后3日内支付首付款71万元，但是至今易竟雄也没有按约定办理付款手续。三、中介方在履行案涉合同中存在过错。中介方作为专业经纪机构，不能严格履行合同，而且在履行合同中随意变更条款，给本案合同履行造成矛盾，不应当收取中介费且应当承担相应的过错责任。四、关于微信记录中“13-2604解押协议（2)”的签订不应造成顾景梅的额外负担，顾景梅要求全款到位后退还垫资款合理合法。易竟雄辩称：我是第一次买房屋，在整个过程当中，我是听从中介和我的领导，让我做什么，干什么，需要我配合什么，我就按照中介的意思去做的，什么时候交什么钱，我都是按照中介的指示。上次变更房屋贷款方式，我和中介说过，我要改成公积金加商贷，我不愿意用纯商贷，中介说可以，我就没有说什么了。40万元和上诉人一点关系都没有，在整个一审中法官已经和中介说了，法官说中介订立的合同不像是为双方考虑的合同，中介说这个范本是按照南京市的范本来立的，后期我多次和对方提出协商解决这个问题，每次联系上诉人，上诉人说下午有时间，但是都没有来，上诉人自己找的中介公司离他很近，离我很远，但是我也去中介那里了，最终定下来协商处理的时间。对于40万元，我已经说清楚原因了，这个40万元我愿意给，但是上诉人还要和我说这个40万元返还的时间，我说这40万元去银行借贷款利息是一天算一天的，多算一天时间我的压力就负担重一点，我是帮助他们解决困难。所以我请求二审法院能够维持原判。顾锦梅向一审法院起诉请求：一、判令顾锦梅没收易竟雄定金10万元；二、判令易竟雄支付顾锦梅律师费损失1万元；三、本案诉讼费用由易竟雄负担。一审法院认定事实如下：2019年5月2日，顾锦梅（转让方、甲方）与易竟雄（受让方、乙方）、美房公司（中介方、丙方）签订《买卖合同》1份，约定：1.顾锦梅将其所有的2604室房屋以272.5万元的净得价出售给易竟雄；2.顾锦梅委托美房公司代办产权转移、房屋交付；易竟雄委托美房公司代办不动产权证、房屋交付、贷款；3.顾锦梅的义务包括协助办理交易过户手续、提供相应证件资料、按约定交付房屋、支付佣金、代办费等；4.易竟雄的义务包括按约定支付定金和房款、支付佣金和代办费等；5.美房公司的义务包括认真履行委托事项并亲自完成委托代办的各项服务，派经纪人朱严明负责2604室房屋的居间活动，在委托期限内办理所有委托的事项，根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；6.违约责任：若美房公司有无正当理由不履行合同，与他人串通损害顾锦梅、易竟雄利益的，故意隐瞒提高委托标的利差，或其他过失影响交易等情形之一的，应承担违约责任；若顾锦梅、易竟雄无正当理由不履行合同，未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成美房公司无法履行合同的，相互或与他人串通损害美房公司利益的，未能按合同约定支付佣金和代办费的，或其他造成美房公司无法完成委托事项的行为之一的，应当承担违约责任；三方中的违约行为方，按照总房价的10%即27.25万元支付违约金给各守约方，违约方给各守约方造成其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。同日，三方还签订补充协议一份，主要约定：1.易竟雄于2019年5月2日前支付顾锦梅购房定金10万元，该定金冲抵房款；2.易竟雄于2019年6月15日前贷款预审通过后3日内支付首付款71万元，用于顾锦梅办理该房屋贷款还清手续，顾锦梅需在通知拿解押注销材料后的3个工作日内办妥解押注销手续，并于易竟雄拿到同贷书与其办理交易过户送件手续；易竟雄拟向银行贷款190万元作为部分房款支付给顾锦梅，贷款直接下顾锦梅账户，并承诺贷款审批不足部分在房屋过户送件前用现金补齐，贷款方式为商贷，易竟雄须于2019年5月15日前提交办理贷款需要的材料并签署相关贷款文本，贷款所需相关费用由易竟雄自行缴纳，顾锦梅配合易竟雄办理贷款手续，提供材料并签署相关文件；顾锦梅同意易竟雄保留尾款1.5万元于交付房屋当日付清；易竟雄不按上述约定履行合同并拖延超过10日且未取得顾锦梅同意的，可视为易竟雄违约，顾锦梅有权要求易竟雄承担违约金应付款的万分之五每天，如造成根本违约，还须承担合同中约定的违约责任；2.2604室房屋内约有贷款120万元，用易竟雄首付款办理解押，首付款不足部分，由易竟雄委托第三方解押，垫资费用由美房公司负责；3.因非不可抗力原因导致不能完成交易的一方，除须承担应有的违约责任外，还须承担因撤销该笔交易而产生的一切费用，并承担美房公司中介费成交价2.4%及因此产生的相关诉讼、律师费等所有费用。合同签订当日，易竟雄向顾锦梅支付购房定金10万元。合同履行过程中，顾锦梅配合易竟雄办理了商业贷款与公积金贷款组合贷款的签字手续。后易竟雄备好了首付款，双方为易竟雄委托第三方垫资顾锦梅有无配合担保等义务发生争议，经美房公司协调沟通，由美房公司再次草拟了1份《关于2604室房屋交易的补充协议》（简称《交易补充协议》）于2019年7月16日发送给易竟雄与顾锦梅要求确认，主要约定：一、解押前，顾锦梅配合易竟雄及中介方查询2604室房屋的权属情况，确认该房屋无其他影响交易的权利限制（除房产证已经注明的抵押外）后再办理还款解押手续；二、除已支付的定金10万元外，易竟雄于共同办理还款解押手续当日再代顾锦梅向其按揭银行支付110万元，其中71万元为合同约定的首付款，另外40万元为顾锦梅向易竟雄的借款，此款只能用于上述房屋解押，顾锦梅不得挪作他用，此款由易竟雄汇入顾锦梅按揭银行还贷账户；三、上述40万元顾锦梅须于此房屋过户后，易竟雄向银行申请的贷款下款至顾锦梅账户当日，顾锦梅一次性转给易竟雄40万元，不得迟延（注公积金贷款先下就先转公积金部分，商贷先下就先转商代部分），如预期按40万元每日——支付逾期违约金，直至顾锦梅归还此款。三方通过微信群对《交易补充协议》进行了沟通，后2019年7月17日在银行办理解押手续时，因易竟雄和顾锦梅就该补充协议未能达成一致意见，三方均未签署该份补充协议，致未能继续履行办理解押手续。2019年7月19日，易竟雄委托江苏天熙律师事务所向顾锦梅发送《律师函》1份，主要载明：2019年5月2日，你（顾锦梅）收取易竟雄购房定金10万元，根据合同约定，该房屋的首付款71万元用于办理你房屋中原有贷款清偿手续，为后续交易排除障碍，后续房款采用贷款形式，银行直接将剩余房款发放至你方账户，目前该贷款已经全部获得了金融机构核准。同时该合同明确指出，你房屋内原有贷款120万元，解押所需不足部分，由易竟雄委托第三方垫资解押，垫资费用由丙方负责。另合同第九条约定，无正当理由不履行合同，未能按照合同约定提供必要的文件和配合，均属违约行为。合同附件第五条约定，违约方不但需要承担违约责任，还需承担因此产生的诉讼费、律师费等全部费用。上述约定实质是乙方和丙方考虑到你房屋的实际贷款情况，在房屋买卖中提供的便利条件，且无需你方支付任何垫资费用，合同签订后，第三方垫资过程中，按照惯例需要获得买卖双方的签字配合，但你方以种种理由拒绝配合，导致无法按照合同办理垫资解押手续，在此情况下易竟雄及中介方多次与你沟通，反复作出让步，提出由买方或中介出面办理有关垫资手续，你方作为实际使用垫资的纯粹获利方，只需作为担保人签字等等方案，均被你方拒绝。后续你方提出，只接受易竟雄用自筹资金提供垫资，易竟雄为了善意促进合同履行，不得已通过自行高息借款方式筹资，并数次通过电话微信等方式，要求你配合办理解押手续。但你仍然以“拒绝签署及时归还垫资款项的承诺书”、“要求长期占用垫资资金”等方式，为办理解押手续制造障碍，不正当的加重易竟雄的义务和负担。易竟雄尽最大努力与你方沟通，但你方目前仍拒绝配合办理垫资解押手续，你方的行为给易竟雄造成的损失仍然在持续扩大中。综合上述情况，本律师认为，根据法律及合同约定，你方以种种理由不履行合同约定，目的可能已超出垫资解押范围之外，而是不想按照合同继续出卖房屋。有鉴于此，函告如下：1.望你方于2019年7月23日前，无条件履行合同义务，按照合同约定配合办理第三方垫资解押等一系列手续；2.如你方逾期仍拒绝配合履行合同，则由此产生的不利后果将概由你方承担。2019年7月24日，易竟雄再次委托江苏天熙律师事务所向顾锦梅发送《律师函》1份，载明：此前本律师已经代表易竟雄就你不按照双方买卖合同约定无条件配合办理第三方垫资解押等问题进行了催告，现催告期限已经届满，你仍拒绝无条件配合办理第三方解押手续，有鉴于此，向你慎重函告如下：1.双方于2019年5月2日签订的《买卖合同》及相关附属文件自2019年7月25日解除；2.你方此前已向易竟雄收取购房定金10万元，基于你方的违约行为，你方有义务按照《中华人民共和国合同法》定金罚则之规定，双倍向易竟雄返还定金20万元；3.易竟雄保留按照合同进一步追究你方其他法律责任的权利。同日，江苏天熙律师事务所向易竟雄开具了5万元律师费增值税普通发票。2019年7月25日，顾锦梅与江苏焯燃律师事务所签订委托代理合同，委托该所处理与易竟雄之间的房屋买卖合同诉讼及非诉讼事宜，该所指派郁苏宁律师当日对解除合同予以了确认。次日，江苏焯燃律师事务所向顾锦梅开具了1万元律师费增值税普通发票。其后，易竟雄与顾锦梅未能就继续履行买卖合同达成新的一致意见，双方分别向法院提起诉讼。一审法院认为：顾锦梅、易竟雄及美房公司三方于2019年5月2日签订的《买卖合同》及其补充协议系三方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，三方均应按照合同履行各自的合同义务及附随义务。在该买卖合同履行过程中，买卖双方的主要争议点在于：对合同约定的买方（易竟雄）首付款71万元不足支付卖方（顾锦梅）2604室房屋银行抵押贷款120万元的第三方垫资的具体操作问题。根据补充协议约定，应由易竟雄委托第三方解押，垫资费用由美房公司负责，但买卖合同及补充协议均未对在委托第三方解押过程中，顾锦梅的协助义务及解押后或房屋买卖完成后该解押款如何处理进行约定，按照该条约定，客观上如由易竟雄单方委托第三方垫资40万元进行解押，并由易竟雄负责偿还该垫资款，则该垫资款40万元系易竟雄多支付的购房款，该款数额巨大，对于如何返还、何时返还不能进行明确约定的话，显然加重了易竟雄的购房义务及资金安全的风险，故双方应当就该未约定的进行补充约定。现买卖双方通过美房公司居间沟通磋商，未能达成一致意见，致合同不能继续履行，易竟雄发函要求解除合同，顾锦梅亦表示同意，故一审法院对易竟雄要求确认案涉合同于发出解除函次日即2019年7月25日解除，一审法院予以支持。一审法院认为，对于此合同的解除，系买卖合同及补充协议对于房款支付（返还）的主要条款约定不明所致，而双方又不能进步协商补充约定，故此原因不能归责于易竟雄和顾锦梅双方，应认定双方互相不承担违约责任，顾锦梅仅需将根据合同获得的购房定金返还即可，对于易竟雄要求顾锦梅双倍返还定金并承担其律师费损失的诉讼请求，一审法院不予支持，对顾锦梅要求没收易竟雄定金以及要求易竟雄承担其律师费损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院判决：一、确认易竟雄与顾锦梅及南京美房云客网络科技有限公司2019年5月2日签订的《存量房买卖中介合同》于2019年7月25日解除；二、顾锦梅于判决生效之日起七日内返还易竟雄购房定金10万元；三、驳回易竟雄的其它诉讼请求；四、驳回顾锦梅的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由顾锦梅负担，二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，双方确认双方对额外40万元解押款的分歧为：上诉人顾锦梅希望等商贷和公积金贷款一起下来后返还40万元，被上诉人易竟雄希望商贷下来后就返还40万元。最后双方未能达成一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人顾锦梅是否应当返还被上诉人易竟雄购房定金10万元。本案双方在补充协议中约定，被上诉人支付定金10万元，支付首付款71万元，向银行贷款190万元，尾款1.5万元；并约定涉案房屋有约120万元贷款，由被上诉人用首付款解押，不足部分由被上诉人委托第三方解押。但其后双方为委托第三方解押的具体操作方式产生分歧，具体为委托第三方解押的具体操作方式以及上诉人归还额外40万元解押款的方式，致使双方最终交易未成。虽然双方约定贷款约120万元由被上诉人解押，但是其中40万元解押款并不包含在约定的房款中，双方对该款项的具体操作方式不能达成一致增加了被上诉人交易的风险，被上诉人有权终止履行合同。因双方合同的解除系双方约定不明所致，且双方经进一步协商亦不能达成一致，故一审法院认定被上诉人不承担违约责任、上诉人应返还被上诉人定金10万元并无不当。综上所述，上诉人顾锦梅的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人顾锦梅负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二○二○年十一月十二日书记员 朱亚芳