浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初3473号 原告：何伟华，女，1986年3月15日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：潘崇权，浙江泽厚律师事务所律师。 被告：杭州中冠房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县富春江镇七里垅大街建行后。 诉讼代表人：杭州中冠房地产开发有限公司管理人（由浙江杭天信律师事务所、江苏百年东吴律师事务所、苏州众勤会计师事务所有限公司、上海汇同清算事务所有限公司联合担任）。 委托诉讼代理人：孙鹤，江苏百年东吴律师事务所律师。 原告何伟华与被告杭州中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告何伟华的委托诉讼代理人潘崇权、被告中冠公司的委托诉讼代理人孙鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何伟华向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告就位于桐庐县××镇××幢××号等12个停车泊位签订的使用权出让合同书合法有效。2.判令原告对Ｋ－09、10、13、16、17、18号六个停车泊位享有使用权。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因被告开发建设的位于桐庐县富春江镇红旗畈春江左岸的停车泊位对外销售困难，被告为尽快回笼资金，于2013年底向原告推荐购买该楼盘停车泊位，原、被告先后于2013年12月31日和2014年11月5日就5幢Ｋ-04、05、07、08、09、10、13、14、15、16、17、18号等12个停车泊位签订了7份《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》，同时缴纳车位转让款65000元，物业管理费2400元，并进行了车位移交。2019年6月12日，桐庐县人民法院裁定受理中冠公司破产清算，中冠公司管理人审查认为上述车位属于被告财产，应予以处置。原告认为其已全额支付转让款和物业管理费，原、被告就上述车位签订的7份合同合法有效。上述车位中的Ｋ－04、05、07、08、14、15号，原告已在2014年2月、3月、12月份转让给了该小区业主。原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼。 原告何伟华为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.停车泊位使用权出让（受让）合同书7份，证明原、被告签订了有效的合同。 2.转让款收据3张，证明原告已支付转让款65000元的事实。 3.物业费收据2张，证明原告已支付物业费2400元的事实。 4.中冠公司的异议回复函复印件1份，证明中冠公司管理人认为原告提供的合同无效，原告无权享有车位使用权，原告对此有异议。 5.地下室车位转让合同复印件5份，证明原告已将6个车位转让给小区业主，每个车位转让款6000元。 被告中冠公司答辩称：根据桐庐家园物业有限公司提供的材料，被告开发的春江左岸小区地下停车库尚有25个车位未售,自2015年11月1日起未曾缴纳车位管理费。管理人在春江左岸小区张贴车位权属公示，要求认为对春江左岸地下车位享有使用权的业主向管理人报备。何伟华主张其对春江左岸小区12个地下车位享有权属。管理人通过核查异议人提交的《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》，以及核查中冠公司财务账册收款情况，认为其不享有春江左岸小区地下车位使用权。理由如下：一、违反效力性强制性规范，车位使用权合同书无效。春江左岸小区共28个地下停车位，何伟华一个人就购买12个地下停车位，明显属于投资性质，且何伟华非春江左岸小区的业主。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该条款属于效力性强制性规范，何伟华与中冠公司签订的合同明显不符合该条款的规定。车位作为建筑物的附属设施，与居民的居住权息息相关，如放任建设单位任意处分规划车位，将损害广大业主的停车权，导致极大的不公平。本案《停车泊位使用权出让（受让）合同书》违反合同法第五十二条的规定，应属无效合同。另外根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。”一般按照行业惯例，“按配置比例”是指，如果车位配置比例不足1：1，那么合理的标准即每个业主最多购买或租用一个车位，而何伟华购买12个车位明显不符合满足业主的需要。二、车位使用权转让合同中的价格严重偏低，与市场不符，可能存在名为转让实为借款。根据管理人了解，何伟华系樊明妻子，樊明与中冠公司实际存在债权关系。樊明之前亦基于与中冠公司签订了商品房买卖合同向管理人申报关于购买中冠公司1、3、5、7号商铺主张所有权，经桐庐县法院和杭州中院判决，认定为借款关系，对商铺没有所有权，本案何伟华主张对车位享有所有权，与之前案情相似，可能存在名为买卖实为借款法律关系。三、中冠公司并未收到车位使用权转让费。管理人接管中冠公司后，对中冠公司的财务资料、会计账簿核查，并未有何伟华车位使用权转让费的入账记录。四、车位空置多年，未实际交付。春江左岸地下车位自2015年至今没有交过物业费，车位空置至今，没有使用也没有出租，何伟华亦没有到物业公司登记备案使用权，直至五年后中冠公司破产才向管理人提出车位使用权异议，该行为即使作为投资行为亦不符合常理。在庭审中，何伟华提出有六个车位转给小区业主。何伟华是否将车位转让给小区业主、转让对象是否系小区业主的事实需其提供证据证明。综上，本案所涉车位使用权合同书无效，原告不享有使用权。 被告中冠公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.桐庐家园物业有限公司债权申报材料1份，证明春江左岸小区有25个地下车位未售。 2.春江左岸地下车位住建局备案图纸1份，证明春江左岸小区地下车位共计28个。 原、被告提供的证据经庭审质证，本院认证如下： 对原告提供的证据，被告经质证认为，对证据1，有六份合同的第一页受让方“何伟华”名字是中冠公司盖完章后，原告涂改其他人员的名字再签的；七份合同的落款时间有二个，即2013年12月31日、2014年11月5日。对证据2，收据显示有13个车位，收据上的时间（2014年2月17日、2月18日）与合同上的时间存在矛盾。对证据3，物业费收据显示的是12个车位，交费时间显示2014年1月份，该时间与证据1合同的时间和证据2车位收据的时间前后矛盾。对证据4没有异议。证据5系复印件，被告对真实性表示无法质证，管理人也无法查明原告所称的受让方是不是该小区业主。经审核，本院对原告提供的证据1、2、3、4的真实性予以认定；对证据5，因原告在本案中不再主张其享有这六个车位的使用权，本院对该证据在本案中不作认证。 对被告提供的证据，原告经质证，对证据1，物业公司提供的材料不能证明中冠公司将12个车位的使用权转让给原告不是事实；依这份材料，除原告所主张的12个车位外，至今尚有13个车位未出售，故本案所涉及的12个车位并未违反物权法第七十四条的规定，原告并没有侵犯或者损害小区业主的利益；对证据2的三性没有异议。对被告提供的证据的真实性，本院均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告中冠公司开发建设的位于桐庐县××镇××小区有地下停车泊位28个。2013年12月31日，被告中冠公司（甲方）与原告何伟华（乙方）签订《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》六份，合同分别约定甲方向乙方出让5幢Ｋ-04、05、07、08、17、18号等六个地下停车泊位。合同还约定出让价均为5000元，于2013年12月31日前支付全部出让价款，出让价款支付完毕后，甲方应当在2013年12月31日前向乙方移交停车泊位；使用期限自2013年12月31日至2079年9月14日止；乙方购买停车泊位后享有对泊位的使用权，乙方向第三方转让该停车泊位时，应当到春江左岸小区物业管理机构办理移交手续；该合同书经双方签字盖章，并在乙方付清全部约定款后生效。合同还对其他有关内容作了约定。2014年11月5日，被告中冠公司（甲方）与原告何伟华（乙方）又签订了一份《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》，合同约定甲方向乙方出让5幢Ｋ-09、10、13、14、15、16等六个地下停车泊位，出让价共计30000元，于2014年11月5日前支付全部出让价款，出让价款支付完毕后，甲方应当在2014年11月5日前向乙方移交停车泊位，使用期限自2014年11月5日至2079年9月14日止。该合同的其他内容与2013年12月31日所签订的合同内容一致。关于停车泊位的出让价款，原告持有中冠公司开具的落款时间为2014年2月17日、2月18日的收据共三份，收据载明原告以现金方式支付给被告13个停车泊位的价款共计65000元（每个泊位5000元），除上述合同所涉及的12个停车泊位外，收据上所载停车泊位多了一个Ｋ－6号。另，原告还持有盖杭州诚信物业管理有限公司财务专用章，落款时间分别为2014年1月2日、1月30日的物业费收据二份，其中1月2日的物业费收据载明4、5、7、8、17、18号地下停车位2014年1月至12月（或11月，发票凭证不清楚）物业费1200元，收款方式为现金；1月30日的物业费收据载明9、10、13、14、15、16号地下停车位2014年12月至2015年11月物业费1200元，收款方式为现金。合同所涉及的12个地下车位中的6个，原告称其已于2014年2月20日将Ｋ4、Ｋ7号停车位以12000元转让给小区业主徐兴仁，于2014年3月23日将Ｋ14、Ｋ8号停车位以12000元转让给小区业主刘纤纤，于2014年12月25日将Ｋ5、Ｋ15号停车位以12000元转让给小区业主周虹。 2019年6月12日，本院裁定受理中冠公司破产清算一案，并指定浙江杭天信律师事务所、江苏百年东吴律师事务所、苏州众勤会计师事务所有限公司、上海汇同清算事务有限公司担任中冠公司的联合管理人。关于本案所涉及的12个地下停车泊位，中冠公司管理人认定属于公司财产，管理人将处置车位。原告不服管理人的认定，向本院提起诉讼。 本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》是否有效以及原告对其主张的六个停车泊位是否享有使用权。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该规定属于强制性规范，小区车位、车库作为小区的重要附属设施，必须最大限度地满足业主的使用需求，开发商不能将车位、车库出让给业主之外的第三人。本案中，中冠公司开发的春江左岸小区只有28个地下停车泊位，中冠公司却将12个车位的使用权出让给非小区业主的原告何伟华且约定使用期限至2079年9月14日止，中冠公司的行为损害了春江左岸小区业主的停车权益，违反了物权法关于车位应当首先满足业主需要的强制性规定，故原、被告于2013年12月31日签订的涉及K－17、18号停车泊位的二份《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》以及2014年11月5日签订的《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》中涉及K－09、10、13、16号停车泊位的合同内容均属无效，原告未依法取得相应车位的使用权。原告对其所称的已转让给该小区业主的六个地下车位，因涉及案外人利益，本院对相应的合同效力问题在本案中不作分析认定。原告称该小区尚有其他13个地下车位未出售，且从地面停车情况来看，小区车位并不紧缺，其购买该小区地下车位并未损害小区业主的利益。本院认为，依原告诉称，其购买车位后提价转让车位，其系出于投资的目的而购买地下车位，春江左岸小区有150余户，从车位配置的合理比例来看，作为房产开发商的中冠公司擅自将12个地下车位出让给不是该小区的业主的行为显然不合理，其行为违反了物权法关于车位应当首先满足业主需要的强制性规定，必然会损害业主的利益。中冠公司已进入破产程序，相应车位是出售还是出租给小区业主应由中冠公司管理人进行处置。综上，原告主张的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告何伟华的诉讼请求。 案件受理费40元，由原告何伟华负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  俞明荣 二〇二〇年十一月三十日 书记员  孙 洁 ? 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第七十四条第一款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。