四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初1836号 原告：雷洪友，男，1970年1月28日出生，汉族，现住四川省井研县。 原告：袁伯群（系雷洪友之妻），女，1971年1月19日出生，汉族，现住四川省井研县。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：尹晏军，四川武阳律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：罗添蓝，四川武阳律师事务所律师。 被告：伍志伟，男，1974年4月9日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 第三人：伍君，男，1970年11月28日出生，汉族，住四川省井研县。 第三人：陈春桃，女，1970年5月28日出生，汉族，住四川省井研县。 原告雷洪友、袁伯群与被告伍志伟及第三人伍君、陈春桃案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁伯群及雷洪友的委托诉讼代理人尹晏军、罗添蓝到庭参加了诉讼。被告伍志伟、第三人伍君、陈春桃经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告雷洪友、袁伯群向本院提出诉讼请求：1．判决不得执行位于四川省乐山市井研县××街道××路××号××幢××单元××楼××号住房（房屋产权证号：监证0035162、0035163号，以下简称案涉房屋），并解除其查封。2．本案诉讼费由被告伍志伟负担。事实和理由：雷洪友、袁伯群对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。理由如下：一、在四川省雅安市雨城区人民法院（以下简称雨城区法院）查封案涉房屋前，伍君、陈春桃与雷洪友、袁伯群已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。2011年2月9日，双方协议约定，雷洪友、袁伯群以266000元的总价款受让案涉房屋。二、在雨城区法院查封案涉房屋前，雷洪友、袁伯群自2011年12月开始在案涉房屋内居住至今，已合法占有该不动产。三、雷洪友、袁伯群已按合同约定支付大部分价款，且已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在雨城区法院查封案涉房屋前，雷洪友、袁伯群已支付购房款246000元。得知查封情况后，余款20000元也已交付雨城区法院执行。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。未办理过户登记是因伍君、陈春桃一再拖延造成，雷洪友、袁伯群多次催促未果，曾于2019年12月2日就房屋买卖合同纠纷将伍君、陈春桃诉至四川省井研县人民法院（以下简称井研县法院）。经该院调解，双方达成调解协议，约定伍君、陈春桃于2020年3月30日前协助雷洪友、袁伯群办理案涉房屋的不动产权证的过户手续。雷洪友、袁伯群申请执行过程中，被井研县法院告知案涉房屋已被雨城区法院于2019年7月8日查封。2020年7月13日，雷洪友、袁伯群就案涉房屋向雨城区法院提出执行异议申请，请求撤销（2019）川1802执305号之四《执行裁定书》《协助执行通知书》，解除对案涉房屋的查封。2020年7月22日，雷洪友、袁伯群收到雨城区法院作出的（2020）川1802执异30号《执行裁定书》。裁定驳回了雷洪友、袁伯群提出的执行异议申请。雷洪友、袁伯群对该裁定不服，遂提起本案诉讼。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，雷洪友、袁伯群对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。 被告伍志伟未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 第三人伍君、陈春桃未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。 雷洪友、袁伯群围绕其诉讼请求依法提交了下列证据： 1．雷洪友、袁伯群的身份证，用以证明当事人主体身份适格。 2．（2020）川1802执异30号《执行裁定书》、（2019）川1802执305号之四《执行裁定书》、（2019）川1802执305号之四《协助执行通知书》及相应的《送达回证》，用以证明本案已经经过执行异议之诉的前置程序，符合执行异议之诉的前置条件，案涉房屋被雨城区法院查封的时间是2019年7月23日。 3．《房屋信息摘要》《协议》，用以证明雷洪友、袁伯群与伍君、陈春桃之间房屋买卖合同关系自2011年2月9日成立的法律事实。 4．《收据》《收条》《四川省农村信用社借方凭条》《四川省农村信用社贷方凭条》，用以证明雷洪友、袁伯群已按约定支付伍君、陈春桃购房款246,000元的事实，以及双方存在交付产权证时才支付余款20,000元的约定。 5．《证明》（四川省井研县研城镇白塔街社区居民委员会出具）、《“一标三实”入户调查表2014版》、发票2张及用户交纳天然气费信息表，用以证明雷洪友、袁伯群从2011年12月实际占有使用案涉住房的事实。 6．工商银行的转账凭证，用以证明雷洪友、袁伯群已按执行法院要求将购房款尾款20,000元交付雨城区法院执行的事实。 7．（2019）川1124民初1564号《民事调解书》，用以证明伍君和陈春桃认可与雷洪友、袁伯群之间存在合法有效的买卖合同关系，本案中伍君和陈春桃应作为第三人参与诉讼。 8．录音（原始载体手机当庭播放），用以证明买卖双方先后于2019年3月23日、2019年8月1日就购房尾款支付时间及办证时间进行协商的事实，进一步证明非雷洪友、袁伯群自身原因未办理产权过户手续。 经审核，雷洪友、袁伯群提交的证据，符合证据规则要求，能证明案件事实，本院予以采信。 被告伍志伟、第三人伍君、陈春桃均未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下： 雷洪友、袁伯群系夫妻关系。伍君、陈春桃系夫妻关系。 2011年2月9日，伍君与雷洪友签订《协议》一份。协议约定（摘要），“今双方协商，雷洪友自愿购买坐落于井研县迎宾大道（迎宾苑）6楼6单元左住房一套。此房总价为266,000元，大写（贰拾陆万陆仟元整）。雷洪友不再支付任何费用。支付方式为：今天付166,000元，剩余100,000元2011年5月底付清。如未付清到5月底，房老板有权收回此房。5月底付清房老板三个月内过户到雷洪友夫妻名下”。同日，雷洪友以转账方式支付伍君160,000元，另以现金方式支付6,000元。2011年6月29日，雷洪友支付伍君购房款50,000元。雷洪友、袁伯群自2011年12月开始在案涉房屋内居住至今。2019年3月2日，雷洪友支付伍君购房款30,000元。同日，伍君出具收条一张，载明：“收到雷洪友购迎宾苑房款30,000元整，大写叁万元整。余款20,000元，大写贰万元，在5月底前办理完毕，一手交证同时支付余款”。伍君未依约协助办理房屋产权过户手续。 伍志伟与伍君、陈春桃、四川关家建设股份有限公司民间借贷纠纷一案，本院2018年12月22日作出（2018）川1802民初2368号《民事判决书》，判决：“一、伍君、陈春桃于本判决书发生法律效力之日起三十日内偿还伍志伟借款本金人民币6,000,000元，并以借款本金为基数按年利率24%支付从2017年9月25日起至借款本金清偿完毕之日止的利息（利息总计中应扣除已支付的利息1,213,504元）；二、驳回伍志伟的其他诉讼请求”。 前述判决生效并进入执行后，本院于2019年7月23日向井研县不动产登记中心送达了（2019）川1802执305之四《执行裁定书》、（2019）川1802执305之四《协助执行通知书》。（2019）川1802执305之四《执行裁定书》，裁定将被执行人伍君、陈春桃共同所有的位于四川省乐山市井研县××路××号××幢××单元××楼××号××共计八套房屋予以查封。查封期限为三年。 雷洪友、袁伯群于2019年3月、5月、8月多次催促伍君办理产权过户手续未果，曾于2019年12月2日就房屋买卖合同纠纷将伍君、陈春桃诉至井研县法院。经该院调解，双方达成调解协议。协议约定（摘要），“一、伍君、陈春桃于2020年3月30日前协助雷洪友、袁伯群办理坐落于井研县研城镇建设路136号2幢3单元7楼1号住房（房屋所有权证号：监证****；业务件号：权0027700）住房**的不动产权证的过户手续（办理过户手续产生的费用，以票为准，由雷洪友、袁伯群承担50%，由伍君、陈春桃承担50%）。二、雷洪友、袁伯群于2020年3月30日前向伍君、陈春桃支付购房款20,000元。”雷洪友、袁伯群就该案申请执行过程中，得知案涉房屋已被查封。2020年7月13日，雷洪友、袁伯群就案涉房屋被查封向本院提出执行异议申请，请求撤销本院（2019）川1802执305号之四《执行裁定书》和《协助执行通知书》，解除对案涉房屋的查封。2020年7月22日，雷洪友、袁伯群收到本院作出的（2020）川1802执异30号《执行裁定书》。裁定主文：“驳回异议人雷洪友、袁伯群的异议请求。”雷洪友、袁伯群对该裁定不服，遂提起本案诉讼。 另查明，四川省乐山市井研县××街道××路××号××幢××单元××楼××号住房（房屋产权证号：监证0035162、0035163号）即为原四川省乐山市井研县迎宾大道（迎宾苑）6楼6单元左住房。 再查明，雷洪友、袁伯群已于2020年10月13日将购房款余款20,000元交付本院执行。 本院认为，根据当事人起诉、答辩、陈述意见，本案争议焦点为：雷洪友、袁伯群对登记在伍君、陈春桃名下的案涉房屋提出的异议，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行。对此，评析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 成调解协议的时间在本院对案涉房屋采取保全措施之后，但 一、关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，雷洪友与伍君于2011年2月9日签订了书面协议，协议内容对合同当事人身份信息、房屋坐落，以及成交价格、支付方式、房屋过户登记等权利义务内容均有约定。虽然袁伯群、陈春桃未在该协议上签字，但鉴于买卖双方分别是夫妻关系，综合全案证据，根据日常生活经验判断，袁伯群、陈春桃早在本院查封之前就已知晓买卖案涉房屋的有关事实，并对夫妻另一方与对方签订协议买卖案涉房屋行为予以了认可或追认的事实发生具有高度盖然性，本院予以确认。雷洪友、袁伯群与伍君、陈春桃之间的房屋买卖合同，系当事人之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。买卖双方在诉讼程序中就办理房屋过户登记、有关费用负担和购房余款支付事宜达成调解协议的时间在本院查封案涉房屋之后，但不影响对双方原有房屋买卖合同效力的认定。 二、关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。本院实际查封案涉房屋的时间是在2019年7月23日。原告提交的证据能够证明，雷洪友、袁伯群自2011年12月开始在案涉房屋内长期居住，在人民法院查封之前已占有案涉房产的事实，且该占有显然是有权占有，属于合法占有。 三、关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。雷洪友、袁伯群以266,000元的总价款受让案涉房屋。在本院查封案涉房屋前，雷洪友、袁伯群已支付购房款246,000元。余款20,000元也已交付本院执行。能够确认雷洪友、袁伯群已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的事实。 四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。房屋买卖合同实际履行过程中，雷洪友、袁伯群于2019年3月、5月、8月多次催促伍君、陈春桃办理产权过户手续未果。伍君在2019年3月2日出具的收条中载明“在5月底前办理完毕，一手交证同时支付余款”，但未依约协助办理。故应认定非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”基于前述规定和本案认定的事实，雷洪友、袁伯群对案涉房产享有物权期待权。虽然物权期待权从性质上仍属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在满足法律规定的条件下应当优先受到保护。本案中，在雷洪友、袁伯群的物权期待权与伍志伟的一般债权的实现发生冲突的情形下，该权利能够排除执行。雷洪友、袁伯群对登记在伍君、陈春桃名下的案涉房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。伍志伟、伍君、陈春桃经本院合法传唤未到庭应诉，应视为放弃抗辩权利，自负举证不能的法律后果，亦不影响本院依据查明的案件事实依法裁判。 关于雷洪友、袁伯群请求解除案涉房屋的查封措施的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条规定，“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”是否解除案涉房产的查封措施，应由执行法院在执行程序中根据本案的最终生效裁判结果以及当事人或利害关系人的申请来决定。故对雷洪友、袁伯群在本案中要求解除查封措施的诉讼请求，本院不予支持。 综上，雷洪友、袁伯群的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省乐山市井研县××街道××路××号××幢××单元××楼××号（房屋产权证号：监证0035162、0035163号）的房屋； 二、驳回雷洪友、袁伯群的其他诉讼请求。 案件受理费5,290元，由第三人伍君、陈春桃负担。限伍君、陈春桃于判决书送达之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 本院（2020）川1802执异30号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  吴定洪 人民陪审员  徐永强 人民陪审员  黄光庆 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  张 丽