河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14143号上诉人（原审原告）：司松梅，女，1960年5月11日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：张哲利，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，河南瀛豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：狄学勤，男，1966年3月18日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：狄梦佳，女，1994年5月10日出生，汉族，住河南省鲁山县，系狄学勤的女儿。上诉人司松梅因与被上诉人狄学勤房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初7210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人司松梅的委托诉讼代理人张哲利，被上诉人狄学勤的委托诉讼代理人狄梦佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司松梅上诉请求：1.依法撤销新郑市人民法院（2020）豫0184民初7210号民事判决书，改判支持司松梅诉讼请求或依法将本案发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由狄学勤承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。通过新郑市人民法院（2020）豫0184民初4013号民事判决书查明2014年9月28日司松梅已经将涉案房屋的钥匙交付给狄学勤，而在本次一审庭审中，狄学勤明确回答“2018年4月份，（狄学勤）才决定不再购买涉案房屋”，虽然本次庭审中的回答与生效判决文书认定的有误差，但能够确认狄学勤决定不再购买涉案房屋是在2018年，在这期间，司松梅基于双方的口头协议，一直未处置涉案房产，在这期间狄学勤占有房屋的行为必然会给司松梅造成损失。司松梅与狄学勤之间在达成口头买卖协议的时候双方是知晓涉案房屋的实际情况，这也是购房款比市场价低的主要原因，而司松梅也从未隐瞒房屋现状，涉案房屋的钥匙自2014年9月28日已经交付给狄学勤，而生效法律文书认定狄学勤一方在2018年7月份告知司松梅不再购买涉案房产，由于司松梅在2014年9月28日因涉案房屋收取了狄学勤50000元订金，基于诚实信用原则同时也因已经将钥匙交付给狄学勤，司松梅从未想过要重新处置涉案房产，直至狄学勤通知司松梅不再购买涉案房产，司松梅才另行将房屋出售，一审法院认定狄学勤存在占有涉案房屋的行为，但是却未判决其承担责任，属于适用法律错误。二、一审法院判决违反公平原则，应当依法予以撤销。2014年9月28日至2018年7月28日期间的房屋占有使用费应当由狄学勤承担，一审法院认为，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方在达成口头协议时，狄学勤对房产的现状是知悉的，而其自2014年9月28日至2018年7月28日占有房屋的行为就是法规规定的“不能返还”的情形，那么狄学勤有责任赔偿或补偿司松梅，而一审法院以双方各有过错为由驳回司松梅的诉讼请求，违反了公平原则。综上所述，一审法院判决认定事实错误，违反公平原则，应当依法予以撤销。故请求二审法院在查明本案事实的基础上依法撤销审判决改判支持司松梅的诉讼请求或者依法将本案发回重审狄学勤辩称，一、一审法院判定认定事实清楚，证据充分。原审法院已查明2014年9月28日司松梅将涉案房屋钥匙交给狄学勤，2018年4月，狄学勤提出不再购买该房屋，司松梅始终没同意，司松梅同意退房后于2019年1月2日以32万的价格将该房屋出卖给他人。狄学勤和司松梅双方对于房屋买卖合同的标的为小产权房屋都事先明知。以上事实均经双方认可，不存在异议。因此一审法院在尊重客观事实的基础上所作出的判决，事实清楚、证据充分，故司松梅上诉事实不清，不能成立。二、一审法院适用法律正确。司松梅称2014年9月28日至2018年7月28日期间的房屋占有使用费应当由狄学勤承担，没有任何事实依据。虽然2014年9月28日司松梅将涉案房屋钥匙交付给狄学勤，但狄学勤自始至终未曾占有、使用过该房屋，该房屋实际上自2014年9月28日起仍由司松梅实际占有、使用。因此，2014年9月28日至2018年7月28日期间的房屋占有使用费由狄学勤承担，没有任何事实依据。其次，司松梅要求狄学勤支付房屋占有使用收益损失没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《民法总则》第157条也作了相同的规定。本案中狄学勤与司松梅在达成口头协议时均知悉房屋状况，因此双方对于合同的无效均有过错。因此在2014年9月28日至2018年7月28日期间，司松梅自行承担房屋占有使用收益的损失，狄学勤自行承担所交定金的资金占有费损失，是法院依据《合同法》第58条的规定所作出的合法合理判决，因此一审适用法律正确。如上所述，该案正是基于双方均有过错，在双方合同无效或被撤销后，双方的损失才各自承担。现司松梅要求占用期间的占有使用费，那么按照司松梅的逻辑，司松梅在收到狄学勤的5万元订金时，是否也要支付狄学勤占有订金期间的资金占用费损失呢？综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合理合法，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。司松梅向一审法院起诉请求：1、请求判令被告每月按照1500元的标准向原告支付自2014年9月28日至2018年7月28日期间的房屋占有使用费用，共计69000元。2、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原审法院查明事实与原告诉状中所述事实基本一致。另查明，1、狄学勤与司松梅就涉案房屋买卖合同于2020年7月8日诉至本院，要求确认原被告口头约定的房屋买卖合同无效；要求判令被告司松梅退还原告狄学勤房屋订金50000元并支付利息17308.33元（利息以50000元为基数，按年利率6%计算，自2014年9月29日计算至2020年6月5日为17308.33元，自2020年6月6日至全部实际履行之日的利息另行计算），以上共计67308.33元。被告司松梅在答辩期内提出反诉，请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失52800元。本院做出如下判决：一、确认2014年9月28日原告狄学勤与被告司松梅就位于新郑市××镇柏树××村马××盛世家园××楼××单元××楼东户房屋达成的买卖协议无效；二、被告司松梅应于本判决生效之日起十日内退还原告狄学勤交付的订金50000元；三、驳回原告狄学勤的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告司松梅的反诉请求。上述事实，有当事人陈述、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终9919号民事判决书、（2020）豫0184民初4013号民事判决及本案庭审笔录等相关证据予以证明。一审法院认为，狄学勤与司松梅于2014年9月28日就位于新郑市××镇柏树××村马××盛世家园××楼××单元××楼东户房屋达成的口头买卖协议无效及司松梅因该合同收取的订金50000元应退还狄学勤和狄学勤已将涉案房屋返还给司松梅这一事实已得到本院（2020）豫0184民初4013号生效民事判决书确认，本院予以采信。现司松梅要求狄学勤每月按照1500元的标准支付自2014年9月28日至2018年7月28日期间的房屋占有使用费用,共计69000元的诉讼请求。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，司松梅占用狄学勤的购房订金，势必给狄学勤造成资金占用费损失。同样，狄学勤占用涉案房屋势必给司松梅造成占有使用费损失。鉴于该合同无效，双方都有过错，双方各自承担相应的责任。故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告司松梅的诉讼请求。案件受理费1525元，减半收取763元，由原告司松梅负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，狄学勤占用涉案房屋，司松梅占用狄学勤的购房订金，双方均有过错，对合同无效造成的损失应各自承担，原审判决驳回司松梅诉讼请求并无不当。原告的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，司松梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1525元，由司松梅负担。本判决为终审判决。审判员  朱梅二〇二〇年十一月十六日书记员  卫佳