云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初1298号原告：张云丽，女，1970年5月9日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吕翔，云南德范律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴鹏，云南德范律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：元谋金汇房地产开发有限公司，住所地为云南省楚雄州元谋县元马镇马街南路**，统一社会信用代码91532328571895530P。法定代表人：郭洪兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡朝辉，云南云子宇靖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王光磊，代理权限为一般授权代理人。原告张云丽与被告元谋金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇公司）与破产有关的纠纷一案，本院2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张云丽的委托诉讼代理人吕翔、吴鹏，被告金汇公司的委托诉讼代理人胡朝辉、王光磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告无权解除与原告签订的《商品房购销合同》，确认《解除金汇大商汇项目商品房购销合同通知》内容无效；2.请求确认涉案18套商品房不属于被告的破产财产，本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月21日，原告与被告金汇公司签订《商品房购销合同》。合同约定：由原告向被告金汇公司购买金汇双城二期一标的18套商品房。基于被告合作方林佳玉对原告负有债务，被告对林佳玉负有债务。原被告、林佳玉三方约定，由原告对林佳玉享有的借款债权折算为商品房购房款，双方建立商品房买卖合同关系。原告作为被告金汇公司商品房的买受人，虽然没有直接向金汇公司支付货币，但通过债的抵消方式完成支付购房款的合同义务。因此，被告金汇公司向原告出具了收到购房款的《收据》，根据《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第71条之相关规定，涉案商品房不属于被告企业的破产财产。原告、被告及林佳玉三方对借贷关系及合作关系进行了结算和清偿。该第三方债权冲抵购房款的行为不违法我国相关法律的强制性规定，合法有效，且在司法实践屡见不鲜，对此，最高人民法院第15批指导案例第72号[案号：（2015）民一终字第180号]作出了肯定性的评价。本案中金汇公司双方签订的《商品房购销合同》为双务合同，原告通过债的抵消方式全面、适当、及时的履行了买受人支付购房款的合同义务，原告即买受人一方的义务已经履行完毕，金汇公司依法办理了商品房预售备案登记，涉案《商品房购销合同》不属于《企业破产法》第18条规定的双方均未履行完毕的合同；因此，管理人无权根据《企业破产法》第18条规定单方行使合同解除权。被告解除《商品房购销合同》的行为，是民事权利的滥用，不符合《企业破产法》第18条的规定。综上，原告根据《民事诉讼法》之相关规定，提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告金汇公司答辩称：第一，本案被告主体不适格，解除合同的是破产管理人，不是本案的被告，因此，金汇公司不是本案中适格被告。第二，破产财产是法院和管理人依法确认的，本案争议的房产尚未登记物权，也没有转移。在破产案件立案以后，本案争议的房产依然是金汇公司名下的财产，确认为破产财产，合法有效。第三，本案之前，本院（2020）民初153号案件易树庚已经以相同的事实理由和证据起诉过破产管理人，本案的基本的法律事实和证据已经经过确认。第四，本案的原告与金汇公司没有直接的债权债务关系。林佳玉是金汇公司的合伙投资人，林佳玉与原告的债权债务关系，原告应当另案起诉确认，或者向破产管理人依法申报债权。因此，破产管理人依法解除《商品房的购销合同》是合法有效的。原告就其提出的诉讼主张向本院提交了以下证据材料：1.原告身份证复印件，欲证明原告具有诉讼主体资格。2.被告的全国企业信息信用公示报告打印件，欲证明被告诉讼主体资格。3.原告与案外人林佳玉的2012年7月9日借款协议；2013年7月2日借款协议；2013年11月29日借条；2013年12月13日借款协议；2013年12月20日3借款协议及付款凭证，欲证明扣减林佳玉偿还的部分借款后，案外人林佳玉仍欠付原告借款本金1191.3万元，截止2016年2月3日，共计欠付本息2100万余元。4.《折抵协议》复印件，欲证明基于金汇公司需要退还林佳玉的投资款，双方约定由金汇公司将其开发的商品房向林佳玉的债权人折抵借款，以借款转化为购房款，视为全额支付购房款。5.《商品房网签备案申请表》、《以借款冲抵购房款协议书》、《收据》、《商品房买卖合同备案登记表》18份，欲证明债务人金汇公司为履行其代偿义务，自愿将其开发的商品房代林佳玉偿还债务，与原告订立《商品房购销合同》并出具《收据》，将以借款冲抵购房款，林佳玉与原告的债权债务关系了结。原告的义务支付购房款的义务已经完成，被告无权依据破产法第18条规定解除合同。经质证，被告金汇公司对原告提交的证据1无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，对其证明目的不予认可；对证据3不予认可；对证据4真实性予以认可，对合法性、有效性及证明目的不予认可；对证据5中的《商品房网签备案申请表》、《收据》、《商品房买卖合同备案登记表》的真实性予以认可，对其合法性、有效性及证明目的不予认可，对《以借款冲抵购房款协议书》不予认可。被告金汇公司未向本院提交证据材料。通过当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据材料1、2，来源合法，内容客观真实，予以确认；证据材料3系原告与案外人林佳玉之间的借贷关系，其内容是否客观真实不能在本案中核实，本院不予采信；证据材料4，来源合法，内容客观真实，予以确认，但能否证实原告的证明目的，应综合其他证据与案件事实加以判断；证据材料5中的《以借款冲抵购房款协议书》，系原告与案外人林佳玉签订，无法核实其内容是否客观真实，不予采信，对证据材料5中的其余证据材料，本院确认其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月3日，金汇公司向张云丽出具了18份购房款收据，但收据载明的款项未实际交付。2016年3月18日，原告张云丽与被告金汇公司向元谋县住房与城乡建设局申请金汇·二期21栋一单元101、102、103、104号住宅、9栋1单元101、102、103、104号住宅、21栋2单元1、2号商铺、21栋1单元402、502、601、602号住宅、21栋2单元301、402号住宅、22栋2单元301、302、402、601号住宅共18套商品房买卖合同备案登记，上述商品房与2016年3月18日在元谋县住房与城乡建设局办理了备案手续。另查明，本案诉争商品房所在楼盘系被告金汇公司开发，由于资金链断裂等原因，被告于2017年底开始停工、停业，该楼盘房屋亦一直未能交付。本院于2019年2月26日裁定受理被告金汇公司破产重整一案，并于2020年2月19日裁定批准金汇公司重整计划，终止金汇公司重整程序。2019年11月6日，金汇公司管理人解除涉案商品房购销合同。归纳各方当事人的诉辩主张，本案各方的争议焦点为一是被告元谋金汇房地产开发有限公司是否是本案的适格被告主体，二是涉案的18套商品房是否是被告的破产财产；三是原告主张判令被告无权解除与原告签订的《商品房购销合同》，确认《解除金汇大商汇项目商品房购销合同通知》内容无效的诉讼请求是否应当得到支持。关于争议焦点一，本院认为，管理人是人民法院依法受理破产申请的同时指定的全面接管债务人即破产企业并负责债务人财产的保管、清理、估价、处理和分配，总管破产事务的工作机构。金汇公司管理人虽经人民法院决定成立，系金汇公司重整期间企业事务的管理和协调机构，但其无独立的财产，无法以自身能力对外承担民事责任，其对外进行的民事行为代表金汇公司，应由金汇公司承担民事责任，故金汇公司主张其不是适格被告的辩解，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，本案系因金汇公司进入破产程序而衍生的与破产有关的纠纷。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”的规定，破产申请受理时属于破产企业的全部财产均为破产财产，在本案金汇公司进入破产重整程序后，涉案商品房未实际交付，亦未办理房屋初始登记，其仍属于金汇公司的财产，故对原告张云丽主张确认涉案18套商品房不属于被告破产财产的诉讼请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据上述法律规定，金汇公司进入破产程序后，已签订商品房买卖合同的购房者未支付购房价款，房地产企业也未将房屋过户给该购房者的，管理人有权解除该商品房买卖合同或者继续履行。本案中，原告张云丽与被告金汇公司虽签订《商品房购销合同》，但张云丽未实际支付涉案购房款，涉案房屋并未竣工验收，金汇公司亦没有向张云丽交付该房屋，故该合同并未履行完毕，金汇管理人解除涉案《商品房购销合同》，并向原告张云丽送达《解除金汇大商汇项目商品房购销合同通知》的行为，系其依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定履行管理人职责的行为，对原告主张判令被告无权解除与原告签订的《商品房购销合同》，确认《解除金汇大商汇项目商品房购销合同通知》内容无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十条之规定，判决如下：驳回原告张云丽的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告张云丽负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  周李娥人民陪审员  李 能人民陪审员  管建楚二〇二〇年十一月六日书 记 员  普建萍