湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11236号上诉人（原审原告）：宁波公牛电工销售有限公司，住所地浙江省宁波市北仑区梅山盐场**办公楼****。法定代表人：阮立平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴晨颖，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马蕊，系公牛集团股份有限公司公司律师。被上诉人（原审被告）：林阿秀，女，1963年11月30日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：陈文蓓，女，1967年3月9日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。上诉人宁波公牛电工销售有限公司（以下简称公牛公司）因与被上诉人林阿秀、陈文蓓房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初4727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流试点改革工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人公牛公司委托诉讼代理人马蕊、吴晨颖，被上诉人林阿秀、陈文蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公牛公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持公牛公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由林阿秀、陈文蓓承担。事实和理由：一、一审法院认定“原告的工作人员虽于2020年5月以微信方式向被告提出解除租赁合同，但迟至6月30日被告才收到原告出具的关于提前解除租赁合同的书面通知函，根据双方合同第十九条第二款的约定，本院认定6月30日为原告向被告提出解约的时间”，该认定认可公牛公司在2020年5月以微信方式提出解约，但却仅以通知函时间认定解约，属于事实认定错误。公牛公司2020年5月8日微信通知林阿秀、陈文蓓退租，林阿秀、陈文蓓也回复认可5月13日收到公牛公司的解约通知。因此，应当认定5月8日为公牛公司提出解约的时间，最晚也应当以林阿秀、陈文蓓自认的5月13日作为公牛公司通知解约的时间。公牛公司发出的通知函是对上述微信通知的追认，通知到达林阿秀、陈文蓓，始对其产生效力。因此，公牛公司提出解约的时间最晚应当为5月13日。二、一审法院认定公牛公司主张租赁合同于5月31日解除没有事实和法律依据，属于事实认定错误。第一，双方当事人之间不存在任何交易习惯。一审法院仅以案外人公牛集团股份有限公司（以下简称公牛集团）与林阿秀、陈文蓓签订过的“一份”终止协议，就认定公牛公司与林阿秀、陈文蓓存在“交易习惯”，与事实不符。第二，租赁关系因事实行为而终止，终止协议因事实行为而成立。公牛公司于5月31日将房间钥匙交付林阿秀、陈文蓓，此后，租赁房屋已由林阿秀、陈文蓓实际占有和使用，租赁关系已经事实上属于终止状态。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，双方虽然没有签订书面终止协议，但双方交接钥匙和房屋的实际行为，表明终止租赁协议已经事实上成立。三、公牛公司因疫情未使用房屋将近3月之久，但从未主张减免房租。林阿秀、陈文蓓枉顾事实，在双方终止租赁关系后，无正当理由占有房租拒不退还，违反诚实信用和公平公正原则。林阿秀、陈文蓓共同辩称，一、截至8月31日，我方没有收到任何公牛公司出具的带有法定代表人或者其授权的人员签字并加盖公章要求解除合同的文件或者通知。按照案涉《房屋租赁合同》约定，6月28日的书面通知函没有公牛公司法定代表人或者授权代理人签字，不构成公牛公司对5月8日微信方式告知我方终止合同事宜的追认，微信告知属于个人行为。公牛公司作为案涉房屋租赁合同的起草方，应知晓6月28日的书面通知只能视为效力待定的行为，到2020年8月31日止，双方当事人签订的《房屋租赁合同》仍然具有法律效力。二、2018年3月到2020年5月期间，双方当事人先后签订了三份租赁合同和一份终止合同协议书。三份租赁合同第五条到第二十条内容是完全一样的，可以证明终止协议书条款一直存在，可见这一条款对双方当事人的必要性和重要性。公牛公司在制订合同条款时明确规定了提前终止合同的条款和合同的效力条款，我方认为一审法院认定合同提前解除条件未成就，是正确的。三、公牛公司仍拖欠电费，并遗留大量物品在出租房内，我方交与公牛公司的5把钥匙，也只退还2把。公牛公司并没有完成交房事宜。我方并未占有房屋，是公牛公司一边占有房屋，一边要求终止租赁关系。5月31日，公牛公司办公室人员离职，我方被迫同意接收部分钥匙，是对财产的自我保护，我方一直要求公牛公司按合同约定办理。5月31日前公牛公司完全有时间解读合同，拿出有效的终止合同协议书，按照合同约定提前60天通知我方解除合同。我方也多次提醒公牛公司按照合同约定达成终止合同协议，因公牛公司的不作为导致合同自然到期。我方也是疫情的受害者，也没有得到物业方面的优惠或减免。请求驳回上诉，维持原判。公牛公司向一审法院起诉请求：１.请求确认公牛公司与林阿秀、陈文蓓签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；2.判令林阿秀、陈文蓓退还扣除应扣费用后剩余的租金14808元（2020年6月1日-8月31日，三个月租金6179*3=18537元，合同约定的违约金：年租金*5%，74040*5%=3702，18537-3702=14808元）；3.判令本案诉讼费用由林阿秀、陈文蓓承担。一审法院认定事实：武汉市硚口区汉西新村保利香槟国际（B区）金座10栋10层9号房屋系林阿秀、陈文蓓共有。2019年1月25日林阿秀、陈文蓓与公牛集团签订《房屋租赁合同》（下称“合同一”），约定林阿秀、陈文蓓将上述房屋出租给公牛集团，租赁期限为2019年3月1日至2020年2月28日止，月租金为6170元，年租金74040元，租金半年付，合同第十条约定“租赁期满后，本合同即终止”。第十二条约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。”第十九条第一款约定“本合同及附件经合同各方法定代表人或者被其有效授权的人签字并盖章后生效”；第二款约定“任何以乙方（公牛集团）名义出具的承诺书、确认函、对账函等设立、变更、终止权利义务的文件，只有经过乙方法定代表人或者被其有效授权的人签字并加盖公章后，始对乙方产生法律效力；乙方法定代表人或者被其有效授权的人之外的人员实施上述行为的，视为效力待定行为，须经乙方书面追认后始对乙方产生法律效力；乙方不予追认的，视为个人行为，因此造成的损失由该个人全部承担”。合同还约定了其他权利义务。合同一签订后，林阿秀、陈文蓓依约交付了房屋。2019年8月16日，双方协商终止合同一，并签订《终止协议》予以确认。2019年8月8日，公牛集团的全资子公司公牛公司（即本案原告）与林阿秀、陈文蓓签订《房屋租赁合同》（下称“合同二”），约定公牛公司承租上述房屋，租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日止，月租金6170元，年租金74040元，租金年付，其余内容与合同一基本一致，合同一与合同二落款处授权代表均为刘建明。合同二签订后，公牛公司于2019年9月24日支付租金74040元。2020年5月8日因公牛公司经营战略调整，公牛公司工作人员以微信方式向林阿秀提出退租，5月31日将大部分物品搬离租赁房屋。同年6月28日公牛公司向林阿秀发出书面《通知函》，要求林阿秀、陈文蓓扣除违约金后退还3个月的租金共计14808元。同年7月2日，林阿秀、陈文蓓向公牛公司发出《回复函》，要求公牛公司按合同第十二条的约定出具终止合同书，终止日期为自收到终止合同书并双方签字起60天后，房租结算按照终止日期结算。此后，双方未签订终止合同书，林阿秀、陈文蓓未退还租金。一审法院认为，公牛公司与林阿秀、陈文蓓签订的租赁合同系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同第十二条明确约定“任何一方提出终止合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书”，第十九条第二款约定了设立、变更、终止权利义务的文件，只有经过公牛公司的法定代表人或者被其有效授权的人签字并加盖公章后，始对公牛公司产生法律效力。公牛公司的工作人员虽于2020年5月以微信方式向林阿秀、陈文蓓提出解除租赁合同，但迟至6月30日林阿秀、陈文蓓才收到公牛公司出具的关于提前解除租赁合同的书面通知函，根据双方合同第十九条第二款的约定，一审法院认定6月30日为公牛公司向林阿秀、陈文蓓提出解约的时间，且双方在租赁合同的实际履行过程中，亦遵循以签订终止协议解除租赁合同的交易习惯，但截至合同期满，双方仍未签订终止合同书，合同提前解除的条件并未成就，公牛公司也未与林阿秀、陈文蓓达成提前解除合同的合意，亦不满足法定解除的条件，故公牛公司主张2019年8月8日签订的租赁合同于2020年5月31日解除的诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审法院依法不予支持。租赁合同约定租赁期限于2020年8月31日到期，根据合同第十条约定，租赁期满，合同终止，双方权利义务终止，故公牛公司要求林阿秀、陈文蓓退还租金的诉讼请求一审法院依法不予支持。综上所述，公牛公司的诉讼请求一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第六十条、第九十一条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回公牛公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取85元由公牛公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，公牛公司与林阿秀、陈文蓓签订的租赁合同系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的规定，应为有效，双方均应依约履行自己的义务。案涉租赁合同约定的租赁期限至2020年8月31日届满，现公牛公司因公司职能调整，向林阿秀、陈文蓓主张提前解除合同。根据双方签订的租赁合同约定，一方终止合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在签订终止合同书生效前，租赁合同仍然有效。6月30日，林阿秀、陈文蓓才收到加盖公牛公司公章的关于提前解除租赁合同的书面通知函，一审法院根据案涉合同第十九条第二款的约定，认定6月30日为公牛公司向林阿秀、陈文蓓提出解约的时间，有事实依据。此后，双方当事人并未依合同约定订立终止合同书，公牛公司提前解除合同的条件未成就。且公牛公司以公司职能调整，不需继续使用租赁房屋为由，解除合同，亦不符合《中华人民共和国合同法》关于法定解除的情形，其不享有法定解除权。案涉租赁合同已于2020年8月31日到期，公牛公司要求林阿秀、陈文蓓返还3个月租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，公牛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由宁波公牛电工销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二〇年十一月二十七日法官助理吴倩书记员程玉