安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民再190号 抗诉机关：安徽省人民检察院。 申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：黄国平，男，1966年3月14日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：黄祺臻（系黄国平之子），男，1989年7月8日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：黄国平，男，1966年3月14日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：池州市君悦百盛商业管理有限公司，住所地安徽省池州市贵池区秋浦影剧院北侧君悦广场****楼3193、3194。 法定代表人：黄红耀，该公司总经理。 被申诉人（一审第三人、二审上诉人、再审申请人）：池州汇金国际投资有限公司，，住所地安徽省池州市贵池区君悦广场****** 法定代表人：王伟，该公司董事长。 两被申诉人共同委托诉讼代理人：倪亦铭，男，1960年3月24日出生，汉族，池州汇金国际投资有限公司员工，住安徽省池州市贵池区南湖路二中宿舍。 两被申诉人共同委托诉讼代理人：姚卓闻，安徽天贵律师事务所律师。 申诉人黄国平、黄祺臻因与被申诉人池州市君悦百盛商业管理有限公司（以下简称君悦百盛公司）、池州汇金国际投资有限公司（以下简称池州汇金公司）相邻通行权纠纷一案，不服安徽省池州市中级人民法院（2019）皖17民终214号民事判决，向检察机关申诉。安徽省人民检察院作出皖检民监[2020]34000000057号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）皖民抗136号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。安徽省人民检察院指派检察官郝龙贵、检察官助理陈恒宜出庭。申诉人黄国平、被申诉人君悦百盛公司、池州汇金公司的共同委托诉讼代理人倪亦铭、姚卓闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽省人民检察院抗诉认为，原判决认定事实错误。理由如下:本案中，相邻的业主或者不动产的经营管理者应当按照有利生产经营、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。君悦百盛公司在1-3号楼一层连接部位开办“池州君悦购物中心”,于2014年1月开业,入口门厅处于开放状态,可以为黄国平、黄祺臻父子利用5号楼一层1201室带来商业机会。但此后君悦百盛公司将入口门厅西侧门予以封堵,必然会对黄国平、黄祺臻造成损害。原审判决判令君悦百盛公司赔偿损失,正是基于这种损害作出。但原审判决基于“池州君悦购物中心”处于停业关闭状态,判令恢复通行无任何价值为由,不予支持黄国平、黄祺臻关于恢复君悦广场西南侧后门公共通道的诉讼请求,与支持赔偿损失的客观事实基础互相矛盾,并会造成通道可开可不开的认识错误。 黄国平、黄祺臻再审请求：1、依法撤销池州市中级人民法院（2019）皖17民终214号民事判决；2、君悦百盛公司、池州汇金公司立即排除妨害，恢复君悦广场商业主入口门厅至西南侧后门公共通道通行；3、君悦百盛公司、池州汇金公司赔偿黄国平、黄祺臻因公共通道封闭造成的经济损失128.3万元，并从2016年9月21起继续向黄国平、黄祺臻赔偿经济损失直至君悦百盛公司、池州汇金公司排除妨害、恢复通行之日止；4、池州汇金公司与君悦百盛公司承担连带赔偿责任；5、君悦百盛公司、池州汇金公司承担本案全部诉讼费用。事由如下：一、二审判决错误认定基本事实和认定的基本事实缺乏证据证明以及原判决明显违背立法原意和原判决适用法律确有错误。1、君悦购物中心商场于2014年1月8号开业，2018年由“汽车之家”在经营销售汽车至2019年底，后变更为教育培训至今。根据《物业管理条例》第42条第2项:已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳、案涉《商品房买卖合同》第15条：本物业由甲方依法选聘的物业服务企业安徽华宇物业提供前期物业服务、以及《君悦广场前期物业服务合同》第2条1项、第7条规定：安徽华宇物业公司提供物业共用部位的共公门厅、共公走廊等维修、养护和管理、由业主或被申诉人交纳物业服务费。如君悦购物中心商场停业关闭或未投入使用，君悦百盛公司和池州汇金公司交纳了物业服务费，应由华宇物业公司提供服务管理，保持君悦广场所有公共门厅、公共通道的通行畅通。由于池州汇金公司没有履行与案涉《商品房买卖合同》将君悦购物中心商场物业及案涉公共通道管理权移交安徽华宇物业公司管理并提供服务，以至于君悦百盛公司、池州汇金公司自己经营并管理物业，才有机会侵害他人，这是导致君悦百盛公司、池州汇金公司侵犯黄国平、黄祺臻相邻通行权的主要原因。一、二审没有针对这基本事实、黄国平、黄祺臻辩论意见进行论述论证,确仍以一审颠倒事实认定商场停业状态，驳回黄国平、黄祺臻要求排除妨碍恢复通行的错误判决。2、二审判决认定，黄国平、黄祺臻没有分摊“入口门厅”和入口共公通道面积，该通道就不具有对外提供相邻共公通行服务功能。因黄国平、黄祺臻是相邻通行权之诉，非诉争的是所有权，且共有部分所有权的取得不是以分摊了共有部分面积及支付对价为前提，是否享有相邻通行权更不是以先享有相邻通行部分的所有权为前提，以此认定该通道归属君悦百盛公司、池州汇金公司专有，违反了《最高院区分所有权解释》第2条（2）项，排除并会影响黄国平、黄祺臻使用，从而不能发挥5#楼商铺1201室应有商业使用功能。根据案涉《商品房买卖合同》第15条、《君悦广场前期物业服务合同》第2条1项、第7条2项规定，如君悦购物中心商场停业关闭或未投入使用，也应由华宇物业公司提供服务管理，保持君悦广场所有公共门厅、公共通道的通行畅通。由于池州汇金公司没有履行以上合同将君悦购物中心商场物业及案涉公共通道管理权移交安徽华宇物业公司管理并提供服务，以至于君悦百盛公司、池州汇金公司自己经营并管理物业，才有机会侵害他人，这是导致君悦百盛公司、池州汇金公司侵犯黄国平、黄祺臻相邻通行权的主要原因。3、一审重审判决已认定君悦百盛公司、池州汇金公司侵犯了黄国平、黄祺臻的相邻通行权，且这种侵犯使得黄国平、黄祺臻门面房的商业价值贬值，由此认定判决君悦百盛公司、池州汇金公司因侵害赔偿黄国平、黄祺臻损失，但一、二审判决却驳回黄国平、黄祺臻要求停止侵害，恢复通行的诉求，该判决前后矛盾，依据此判决，黄国平、黄祺臻投资近700万购买的门面房永远失去商业价值，不能发挥其效用，此项判决违反了侵权责任法第15条、物权法第35条等规定，更明显违背物权法立法原意。4、黄国平、黄祺臻投入近700万元购买的商业门面房，由于君悦百盛公司、池州汇金公司的侵权导致一直闲置不能发挥其商业价值长达6年之久，依据一、二审判决只得到相应20万元赔偿，该项判决不但违背了全面赔偿是侵权责任法的基本要求，还违反了赔偿损失也有制裁民事违法行为和抚慰受害人作用的原则；这20万损失既无确认计算依据，也违反了最高人民法院《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》的相关规定，是属于典型滥用自由裁量权，必然造成判决错误。5、黄国平、黄祺臻已向二审法官提供了妨碍通行权同类指导性案例，而二审不但没以此案例作为指导和引领，却置若罔闻，我行我素，一意孤行，以至于判决错误。 君悦百盛公司、池州汇金公司答辩称,池州市中级人民法院作出（2019）皖17民终214号民事判决，君悦百盛公司、池州汇金公司对该判决也不服，也向安徽省高级人民法院申请再审、之后向检察机关申请抗诉，但被驳回。君悦百盛公司、池州汇金公司认为，君悦百盛公司、池州汇金公司根本就没有妨害黄国平、黄祺臻的相邻通行权，君悦百盛公司、池州汇金公司无义务为黄国平、黄祺臻提供相关通道通行，更不应给予赔偿，黄国平、黄祺臻的相关请求是不成立的。一二审判决君悦百盛公司、池州汇金公司给予黄国平、黄祺臻的赔偿已经明显偏袒黄国平、黄祺臻，本身就是错误的。因此，检察机关根据黄国平、黄祺臻的申请提起抗诉亦没有事实和法律依据，不能成立。事由如下：1、关于君悦广场1#楼、2#楼中间部分的功能以及君悦百盛公司、池州汇金公司承担的责任问题，一二审判决的理由与所认定事实完全不符，由此作出君悦百盛公司、池州汇金公司应给予黄国平、黄祺臻通行便利以及20万元赔偿的判决错误。关于君悦广场1#楼、2#楼中间部分的功能，一二审判决查明，根据房地产测绘报告显示，君悦广场1#楼、2#楼连为一体，之间连接部分一楼标注为商业用途可售面积和“入口门厅”，该“入口门厅”标注为“一至五层内部商场共用”。池州市房地产测绘中心2017年5月出具的说明反映，君悦广场一期项目主楼地上总28层；1-3#楼地上5层，使用性质为商场（商业）；裙楼（5#楼）地）地上**用性质为商业；1-3#楼一层“入口门厅”为1-3#楼1-5层商场分摊使用，5#楼为相对独立的功能区，不参与该“入口门厅”面积分摊。根据这一认定的事实可见，该相连部分当然属于商场内部房屋建筑和公摊面积，并非为君悦广场一期1#-3#楼和5#楼共用部分，更不是5#楼1201室前往长江中路的开放式公共通道，不具有必须对外提供任何相邻公共通行服务功能。但一二审关于君悦百盛公司、池州汇金公司应承担责任的判决理由却与上述认定的事实完全相反，判决理由将该位置的功能表述为“公共通道”，并以此为由认为君悦百盛公司、池州汇金公司侵害了黄国平、黄祺臻的相邻通行权。这一判决理由与事实不符，判决君悦百盛公司、池州汇金公司给予赔偿损失20万元明显偏向于黄国平、黄祺臻，结果必然错误。黄国平、黄祺臻根本就不应当对此提出异议。2、一二审关于君悦百盛公司封堵通道导致5#楼1201室门面房的商业贬值的理由不能成立。（1）正如前述两审认定的事实，1#楼、2#楼的中间部分不是对外公共通道，不具有必须对外提供任何相邻公共通行服务功能。君悦百盛公司是否关闭该门完全是自主经营权的事，对他人、对黄国平、黄祺臻丝毫不构成通行妨碍。也就不存在一二审法院认为的封堵行为与5#楼1201室门面房的商业贬值具有因果关系。（2）即便按照黄国平、黄祺臻的说法，他们以案涉场地为公共通道才购买5#楼1201室，但他们直至本案终审期间却仍然一直没有使用该房屋。正如一二审查明，案涉的5#楼连同1201室总共五层，由黄国平、黄祺臻整体购买。黄国平、黄祺臻于2013年7月开始对所购的5#楼进行装修，于2014年元月办理5#楼正式交付手续。5#楼二层以上部分已装潢经营，一层1201室未作装璜，用于堆放杂物。君悦百盛公司、池州汇金公司开办的商场于2014年元月开业。这一情况表明，黄国平、黄祺臻在君悦百盛公司、池州汇金公司商场开业前就没有准备使用1201室。众所周知，相邻经营者商业氛围的营造需要各方共同努力。即便君悦百盛公司、池州汇金公司可以开门为黄国平、黄祺臻营造商业氛围，但由于黄国平、黄祺臻的1201室一直处于空置状态，用于堆放杂物，开门又有何用？顾客去那儿干吗？其实，对于商家来说，都希望有多的客流，君悦百盛公司、池州汇金公司商场西北角的门是虽然可以开启的，但只是因为没有客流量才予以经常关闭。因此，如果说1201室门面房商业贬值，那么贬值与君悦百盛公司、池州汇金公司没有任何关系。（3）由于商业行情变化，君悦百盛公司、池州汇金公司商场因早已停止营业。原商场一楼大厅部位因出售给他人，由他人开办经营机构从事经营，君悦百盛公司、池州汇金公司在客观上也无法为黄国平、黄祺臻营造商业氛围。3、一二审关于池州汇金公司应当履行告知不得封堵公共通道义务没有任何事实和法律依据，池州汇金公司不应承担任何责任。（1）池州汇金公司已如实告知案涉房屋的设计及用途。正如一二审判决查明，池州汇金公司与黄国平、黄祺臻所签《商品房买卖合同》将《房屋平面图》和《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》作为附件，所反映的情况与上述《房屋面积测绘报告》一致。表明已将实际情况全部作了告知。（2）所谓的告知不得封堵不是合同应当具备的条款，也不是池州汇金公司的附随义务。池州汇金公司销售房屋所使用的是《商品房买卖合同》示范文本，相邻关系如何处理法律有明确规定，恐怕没有任何一份《商品买卖合同》有告知业主该如何处理相邻关系的内容，就象菜刀的销售者不需要告知购买人不能用刀杀人的道理一样。（3）所谓的告知不得封堵也不是合同附随义务。（4）根据前述三点分析，一二审关于池州汇金公司应承担补充责任之判决没有任何事实和法律依据。综上，案涉1#楼、2#楼的一楼中间部分“入口门厅”属于商场内部空间，不是对外通往5#楼1201室的公共通道，君悦百盛公司是否关闭该门完全是自主经营权的事。就关门一事，君悦百盛公司不需要向黄国平、黄祺臻承担任何赔偿责任，池州汇金公司更不需要承担所谓的补充责任。本案原审判决生效以后，君悦百盛公司、池州汇金公司尽管不服。但是出于对生效判决的敬畏，已经于2020年3月9日向黄国平、黄祺臻支付了213000元的赔偿款和诉讼费。本案已案结事了。综上所述，请求驳回黄国平、黄祺臻的再审请求。 黄国平、黄祺臻向一审法院起诉请求：1、君悦百盛公司恢复君悦广场西南侧后门公共通道通行，赔偿黄国平、黄祺臻因公共通道封闭造成的经济损失128.3万元（以693万元为基数，按购房贷款合同利率7.205％，从2014年1月20日起计算至2016年9月20日止），并按该购房贷款合同利率7.205％继续向黄国平、黄祺臻赔偿经济损失直至君悦百盛公司恢复君悦广场西南侧后门公共通道通行之日止；2、池州汇金公司对以上经济损失承担连带赔偿责任；3、百盛君悦公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年1月15日，黄国平、黄祺臻与池州汇金公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的君悦广场5#楼一层1201室。黄国平、黄祺臻另购买了该5#楼的所有其他楼层。池州市房地产测绘中心2011年5月出具的《房屋面积测绘报告（预测）》以及2013年8月出具的《房屋面积测绘报告》（含分摊建筑面积说明和分户图）均显示，君悦广场1#楼、2#楼连为一体，之间连接部分一楼标注为商业用途可售面积和“入口门厅”，该“入口门厅”标注为“一至五层内部商场共用”。池州市房地产测绘中心2017年5月出具的《关于君悦广场一期1-3#楼一层入口门厅分摊使用和说明》反映，君悦广场一期项目主楼地上总28层；1-3#楼地上5层，使用性质为商场（商业）；裙楼（5#楼）地）地上**用性质为商业；1-3#楼一层“入口门厅”为1-3#楼1-5层商场分摊使用，5#楼为相对独立的功能区，不参与该“入口门厅”面积分摊。上述《商品房买卖合同》将《房屋平面图》和《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》作为附件，所反映的情况与上述《房屋面积测绘报告》一致。一审期间现场勘查，上述“入口门厅”前后方对外均设置玻璃门，东侧前门对面为广场，通往长江路；西侧后门对面为5#楼1201室。君悦百盛公司将君悦广场1-3#楼一层连接部位以及其他相关区域开办“池州君悦购物中心”商场，该商场于2014年1月开业，现处于停业关闭状态。商场内部的物业由君悦百盛公司管理。黄国平、黄祺臻于2013年7月开始对所购的5#楼进行装修，于2014年1月办理5#楼正式交付手续。5#楼二层以上部分已装潢经营，一层1201室未做装潢，用于堆放杂物。一审法院作出（2018）皖1702民初693号民事判决：一、君悦百盛公司于本判决生效之日起10日内赔偿黄国平、黄祺臻损失20万元；二、池州汇金公司对君悦百盛公司的债务承担补充赔偿责任；三、驳回黄国平、黄祺臻的其他诉讼请求。案件受理费16347元，由黄国平、黄祺臻负担3347元，君悦百盛公司负担13000元。 黄国平、黄祺臻不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、君悦百盛公司立即排除妨害，恢复君悦广场商业主入口门厅至西南侧后门公共通道通行；3、赔偿黄国平、黄祺臻因公共通道封闭造成的经济损失128.3万元（截至2016年9月20日，以人民币693万元为基数按照购房贷款合同利率7,205%自2014年1月20日起算），并按照购房贷款合同利率7.205%计算，从2016年9月21起继续向黄国平、黄祺臻赔偿经济损失直至君悦百盛公司排除妨害、恢复君悦广场西南侧后门公共通道通行之日止；4、池州汇金公司与君悦百盛公司承担连带赔偿责任。由君悦百盛公司承担本案全部诉讼费用。 君悦百盛公司、池州汇金公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，驳回黄国平、黄祺臻的诉讼请求。由黄国平、黄祺臻承担本案全部诉讼费用。 二审法院对一审认定的事实予以确认。二审法院审理认为，黄国平、黄祺臻以君悦百盛公司、池州汇金公司封堵公共通道，主张恢复通行并赔偿因公共通道封闭造成的经济损失，该诉请系基于不动产权利人利用相邻不动产受到损害而主张赔偿。一审根据测绘单位出具的测绘报告和说明等证据查明，案涉君悦广场1#楼、2#楼连为一体，之间连接部分一楼为“商业用途可售面积”和“入口门厅”两个部分，该“入口门厅”属于1#楼、2#楼商场内部房屋建筑面积和公摊面积，黄国平、黄祺臻购买的君悦广场5#楼为相对独立的功能区，不参与该“入口门厅”面积分摊，该“入口门厅”不属于5#楼1201室通往长江路的开放式公共通道，不具有必须对外提供相邻公共通行服务功能，但基于黄国平、黄祺臻购买君悦广场5#楼1201室是为了商业经营，而商业氛围的营造，需要不动产的相邻权利人按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，来正确处理相邻关系，故而君悦百盛公司在“池州君悦购物中心”商场经营期间，理应保持君悦广场1#楼、2#楼通向5#楼1201室的通道通行，现君悦百盛公司将原本可以相互通行的通道人为封闭，该封闭通道的行为客观上造成黄国平、黄祺臻所经营的5#楼1201室门面房的商业价值贬损，一审根据本案的实际情况，酌情判令君悦百盛公司赔偿黄国平、黄祺臻相应损失20万元，池州汇金公司承担补充赔偿责任，并无明显不当。一审基于商场处于停业关闭状态下，恢复君悦广场1#楼、2#楼通向5#楼1201室的公共通道的通行已无任何价值，而对黄国平、黄祺臻关于恢复君悦广场西南侧后门公共通道通行的诉请予以驳回，亦无不当。综上，黄国平、黄祺臻及君悦百盛公司、池州汇金公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚、处理适当，应予维持。案经审判委员会讨论，二审法院作出（2019）皖17民终214号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16347元，由黄国平、黄祺臻负担8173.5元，君悦百盛公司、池州汇金公司负担8173.5元。 本院再审中，黄国平提供4份新证据：证据1：江少斌签订的君悦广场5#楼1层商铺租赁合同。证明：由于君悦广场后门通道被堵，5#楼1201室商铺商业价值贬值，每年只租17万租金，租赁合同期限共7年；证据2：杨苏亮重新签订的君悦广场5#楼1层商铺租赁合同一份、要求变更租赁合同期限说明一份，证明：承租人没有预测和估计到商业通道被堵会影响到5#楼1201室商铺经营如此严重，根本无法创造经济效益，被迫无奈提前终止租赁合同至明年3月低结束，装潢投资数百万无法收回；证据3：君悦广场商场教育培训现场照片，证明：君悦广场商业经营教育培训并正在营业，但后门还是被封锁中；证据4：君悦广场商铺销售广告宣传，证明：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人就商铺“租客已到位，重金招募房东，即买即收租，低总价，高回报，年租金稳定收益7%”的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。更能证明1201室年租金稳定收益7%，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。以上证据结合原审的其他证据能够证明我的再审请求成立。君悦百盛公司、池州汇金公司质证意见为：第一、我们认为该证据不属于新证据。证据的真实性无法确认，特别是提供的要求变更租赁合同期限的说明，他把说明的理由说成是君悦广场后门被锁不能成立。因为申诉人购买的五号楼早已由黄国平、黄祺臻开办茶楼，从事经营活动。整栋楼门面面向西北角的环形通道。五号楼的通行不受任何影响。第二、两份租赁合同反映商业门面房价值减低的事实是目前全国各地共同存在的基本事实。即便合肥的商业繁华区他的价值也在降低。第三、这两份合同也恰恰反映黄国平、黄祺臻最早于2019年才开始使用五号楼1201室。说明黄国平、黄祺臻购买1201前期的投资损失是黄国平、黄祺臻不使用所导致的，与他人无关。第四点（针对证据3）：目前商场大厅的培训机构是相关物业购买人的经营行为，不是君悦百盛公司本身的经营行为。因为整个君悦广场的商场是产权式商场，它不同的部位分别有不同的业主购买。刚开始由商场统一经营，开办君悦购物中心商场。后由于经营业绩严重下滑，只好关闭。商场的相关部位由相关的业主使用，与君悦百盛公司本身无关。综上，黄国平提供的证据不能证明其再审请求能够成立。君悦百盛公司、池州汇金公司提供1份新证据：池州市踏歌艺术培训有限公司的营业执照，证明黄国平、黄祺臻所反映的商场一楼培训机构实际上是相关业主自行开办的营业机构，不是君悦百盛公司从事的营业活动。黄国平质证意见：证据本身是真实的，但与本案争议无关。本院认证意见如下：黄国平以及君悦百盛公司、池州汇金公司上述所举的证据均缺乏证明力，不予采信，亦均不属于新证据。 本院再审对原审认定的事实予以确认。本院再审查明，5#楼一层1201室有三个其他对外通行的通道。 本院再审认为，本案中“入口门厅”属于1#楼、2#楼商场内部房屋建筑面积和公摊面积，黄国平、黄祺臻购买的君悦广场5#楼为相对独立的功能区，不参与该“入口门厅”面积分摊，该“入口门厅”不属于5#楼1201室通往长江路的开放式公共通道，不具有必须对外提供相邻公共通行服务功能，故黄国平、黄祺臻主张君悦百盛公司、池州汇金公司侵犯其相邻通行权的诉讼请求并无事实根据，不能成立。原审判决君悦百盛公司赔偿黄国平黄祺臻相应损失20万元、池州汇金公司承担补充赔偿责任，符合本案实际，且君悦百盛公司、池州汇金公司现已自愿全部履行了判决给付款项（包括诉讼费用），故原审认定事实清楚判决并无不当，依法应予维持。综上，检察机关的抗诉意见，依法不予采纳。黄国平、黄祺臻的再审请求，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持安徽省池州市中级人民法院（2019）皖17民终214号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  张永会 审判员  张希宇 审判员  张华春 二〇二〇年十一月十日 法官助理丁铎 书记员李昌