浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1534号 上诉人（原审被告）：安吉县溪龙乡后河村村民委员会，住所地安吉县溪龙乡后河村。 代表人：余凯。 委托诉讼代理人：赵顺庆，浙江昌硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵世睿，浙江昌硕律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：安吉福瑞物业管理有限公司，住所地安吉县昌硕街道祥和路****（生态广场东侧北段商业街）。 法定代表人：刘欢欢。 委托诉讼代理人：刘杰，系公司员工。 上诉人安吉县溪龙乡后河村村民委员会（以下简称后河村委会）因与被上诉人安吉福瑞物业管理有限公司合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2020）浙0523民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人，本案现已审理终结。 后河村委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回福瑞公司在一审中的全部诉讼请求。2、本案一审与二审诉讼费由福瑞公司承担。事实与理由：一、承诺书应属无效。（一）福瑞公司将承诺书混杂在大堆资料中交给后河村委会盖章，后河村委会负责盖章的工作人员没有注意到其中这份承诺书故一并盖章。承诺书并非后河村委会的真实意思表示，应属无效。承诺书有三个明显不符合逻辑与常理之处：1、承诺书内容涉及到对村集体资金的处分，且金额较大，然而其形成却未经任何民主程序进行商议，亦未进行民主公开，村民对此毫不知情，这显然不符合逻辑常理。2、承诺书落款处载明承诺人为后河村委会。后河村委会与后河村经济合作社是两个不同的主体，村民委员会是村民自我管理的基层群众自治组织，行使公共管理职能，具有行政性质，而经济合作社是集体所有、社员民主管理的集体经济组织，对村集体财产行使所有权，具有经济组织职能。在一审中福瑞公司提交的转账凭证也可以看出，转账主体都为后河村经济合作社。一般的民众可能对此难以区分，但后河村委会对此不可能不知晓。承诺书的内容明显是对集体财产的处分，应由后河村经济合作社盖章承诺，后河村委会予以盖章承诺与逻辑常理不符。3、承诺书上仅有一枚盖章，无村主任、村民代表签字，落款时间未具体到“日”，且是电脑打印而非手写，不符合基层组织的行事规范。（二）《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《村民组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”。《村民组织法》第三十条规定：“村民委员会实行村务公开制度。村民委员会应当及时公布下列事项，接受村民的监督：（一）本法第二十三条、第二十四条规定的由村民会议、村民代表会议讨论事项及其实施情况”等规定。村委会负有维护本村集体利益和村民利益的法定职责，在涉及支配村集体财产事项时，应严格依照法律规定的原则、程序、方式操作。该承诺书的内容涉及对村集体财产的处分，其形成事先未经过民主程序议定，亦未进行公开公示，村民对此毫不知情，违反“四议两公开”制度，违反了法律、行政法规的强制性规定，严重损害了后河村村民的集体利益，该承诺书应属无效。二、关于物业费应由谁承担的问题。案涉款项系物业服务费，应由物业服务的享受者承担，在本案中，后河新区业主为物业服务的享受者，福瑞公司应向后河新区业主主张付款义务，而非后河村委会。事实上，福瑞公司也确实曾向后河新区业主收取过物业费用共计10000余元，该事实一审法院也予以确认。即使福瑞公司可以向后河村委会主张权利，后河村委会最多承担“补差”责任，即按物业服务管理合同第五条第3款之约定“甲方在每个月底支付给乙方上个月的承包款（扣除乙方在每月应全额收缴的款项后，甲方按照每月暂付12000元的标准将差额补齐，余额在承包合同到期时且无任何问题再一次性结算后付清），如乙方不能全额按时收缴应收的款项，甲方视同乙方收齐按此结付。乙方每个月应支付的水电费由甲方每月直接在应付给乙方的承包款中扣除”。三、关于“逾期付款”的利息问题。一审法院判决：“安吉县溪龙乡后河村委会限于本判决生效之日起十日内支付安吉福瑞物业管理有限公司物业服务费115080元并赔偿利息损失（自2020年3月5日起按年利率6%计算至款清）”，利息损失按年利率6%的标准计算过高。当事人对欠付物业服务费利息计付标准有约定的，应按照约定处理;没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。但是自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此后河村委会应支付的利息计算标准应按起诉之日，即2020年3月5日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 福瑞公司答辩称，一、关于承诺书的效力问题，后河村委会主张福瑞公司将承诺书混在其他材料中一并盖章的意见不是客观事实，对此其也不能提供相应证据。之所以后河村委会出具了该份承诺书，是因为福瑞公司在履行合同的过程中出现了收费困难的问题，福瑞公司向后河村委会也反映过相关情况。2018年，福瑞公司表示已经无法继续履行合同。经过不断地沟通，后河村委会最终做出了书面承诺，同意按中标价支付福瑞公司收取物业费不足部分，福瑞公司才继续履行了合同。二、关于后河村委会应否履行支付义务的问题，因最初招投标工作就是由村委会负责的，当时福瑞公司还与后河村股份经济合作社签过合同，后来对方称已经成立了业主管理委员会，要求福瑞公司返还原合同并重新签订物业服务合同。福瑞公司出于信任同意了。但相应工作从一开始就是由后河村委会着手办理的。业主管理委员会也是在村委会的牵头下成立的。虽然部分物业费是后河村股份经济合作社支付的，但是经济合作社跟村委会也是一体的。 福瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令后河村委会支付福瑞公司物业管理费115080元并支付逾期利息（利息按照月息5厘计算，从法院受理案件之日起算至款清之日止）；2.本案诉讼费用由后河村委会承担。 一审法院认定事实：2017年7月30日，后河村委会对后河新区物业管理的招标由福瑞公司中标的结果进行公示。2017年8月10日，福瑞公司与后河业主管委会签订《溪龙乡后河村农整安置区（后河新区）物业服务管理合同》，约定：福瑞公司为后河新区提供物业管理服务，委托管理期限为一年，具体进场时间以后河业主管委会书面通知为准；物业管理费用为187000元整，福瑞公司招标所交付的押金自合同签订之日起转化为履约保证金，并可在本轮承包合同到期且无任何纠纷时一周内退还。合同对物业服务费的支付方式约定为：甲方（后河业主管委会）在每个月底支付给乙方（福瑞公司）上个月的承包款（扣除乙方在每月应全额收取的款项后，甲方按照每月暂付12000元的标准将差额补齐，余款在承包合同到期时且无任何问题再一次性结算后付清，如乙方不能全额按时收缴应收的款项，甲方即视同乙方收齐按此结付。乙方每个月应支付的水电费，由甲方每月直接在应付给乙方的承包款中扣除。合同还约定了双方的权利义务及奖惩措施等内容。此后，溪龙乡后河村股份经济合作社分别于2018年1月15日、10月26日、11月3日向福瑞公司转账支付24000元、30000元、47920元，转账备注内容分别为“后河新区2017年11月至12月份物业费”、“退回后河新区管理押金”、“后河新区物业费”。后河新区物业服务结束后，福瑞公司认为后河村委会承诺物业费用收取不足时，由其按中标价补足，但仅支付71920元，尚欠115080元未支付，经协商不成，故诉至法院。 一审法院认为，福瑞公司与后河村委会存在以下争议：一、后河村委会作为被告主体是否适格。二、后河村委会是否应支付剩余物业管理费。关于第一个争议焦点，虽案涉款项来源确为物业服务费，但福瑞公司并非依据物业服务管理合同主张后河村委会承担案涉物业服务费的支付义务，而是依据其提交的证据、由后河村委会出具的承诺书来主张付款义务，故该院在审查立案时将本案案由定为“合同纠纷”而非物业合同纠纷。综上，福瑞公司将后河村委会列为被告并无不当。关于第二个争议焦点，后河村委会认为，物业服务费应向业主进行收取而非由其承担，该项认知在常规的物业服务关系中，确应如此，但案涉物业服务关系却非如此。本案中，签订《物业服务管理合同》的一方当事人为后河业主管委会，业主管理委员会一般是指由物业管理区域内业主大会选举产生的、由业主担任的、代表全体业主实施自治管理的组织，该管委会并无独立法人资格，亦无经济来源，但后河业主管委会在本案与福瑞公司签订的物业管理合同中却约定物业承包款由其“按每月暂付12000元的标准将差额补齐”，可见，本案的物业服务关系中物业费缴纳方式与一般物业服务关系不同，且此后缴纳给福瑞公司的物业费用也确实并非由后河业主管委会支付，而是由后河村股份经济合作社支付。事实上，福瑞公司确实曾向后河新区业主收取过物业费用共计10000余元，此项事实在庭审中经双方认可，此后，该款予以退还，对退还原因，双方持不同意见，福瑞公司称是因后河新区居民因各种原因意见较大，后河村委会要求其退还已收取的物业费并承诺由其补齐物业费；后河村委会称是因福瑞公司仅收取部分物业费，其余居民不肯缴纳，此项情形显失公平，故福瑞公司将已收取部分通过后河业主管委会退回，此系其主动放弃合同权利。综合上述的陈述，福瑞公司作为营利性企业法人，出于因后河村委会承诺补足物业管理费的考虑而退还已收取的费用，比因仅收取物业费用会导致显失公平原因而退还已收取的费用，更符合一般经济、社会活动常理。结合后河村委会于2018年6月所出具的：“合同期满，安吉福瑞物业管理有限公司收取物业费不足部分由安吉县溪龙乡后河村村委会（经济合作社）承诺按中标价补足”的承诺书，虽后河村委会主张该份承诺书所盖的村委会章系福瑞公司将其混在其他物业服务材料中才予加盖，并非承诺承担物业服务费的意思表示，但无证据证明该项辩称，福瑞公司亦不予认可，综合上述庭审确认的事实，应对后河村委会承诺承担后河新区物业管理费用的事实予以确认。综上，该院认为，福瑞公司中标后与后河业主管委会签订的《溪龙乡后河村农整安置区（后河新区）物业服务管理合同》合法有效，对双方均有约束力，故在福瑞公司提供了合同约定期限的物业服务后，其所提供物业管理服务区域内的业主应按约支付物业服务费。现后河村委会书面承诺合同期满后由其按中标价支付福瑞公司收取物业费不足部分，此系其自愿承担上述物业费支付义务，福瑞公司亦予以接受，则其应按承诺履行，否则应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。现其已支付71920元，尚需支付115080元。综上，福瑞公司的诉请合理，对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十六条、第一百零七条之规定，判决：安吉县溪龙乡后河村村民委员会限于判决生效之日起十日内支付安吉福瑞物业管理有限公司物业服务费115080元并赔偿利息损失（自2020年3月5日起按年利率6%计算至款清）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费1300元（已减半），由安吉县溪龙乡后河村村民委员会负担，限于判决生效之日起十日内交纳。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、承诺书的效力应当如何认定，进而后河村委会应否支付物业服务费。二、物业服务费的利息应当如何计算。 关于争议焦点一，福瑞公司提供的承诺书载明：“……合同期满后，安吉福瑞物业管理有限公司收取物业费不足部分由安吉县溪龙乡后河村村民委员会（经济合作社）承诺按中标价补足给安吉福瑞物业管理有限公司”，后河村委会在承诺书落款处盖章。因此，后河村委会已经做出承诺，将承担福瑞公司收取物业费的不足部分。后河村委会主张该承诺书系福瑞公司混杂在其他材料中骗取盖章、承诺书并非其真实意思表示的上诉意见，因缺乏相应证据证明，本院对此不予采信。后河村委会关于该承诺书存在若干不规范之处的意见，不足以否定其出具承诺书的事实，本院对此亦不予采信。后河村委会又主张该承诺书未经民主程序议定，也未进行公开公示，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。对此，本院认为，福瑞公司按照物业合同的约定为后河新区提供了一年的物业管理服务，虽然根据其与后河业主管委会签订的合同约定，应由后河业主管委会补足未收齐的物业费，但实际上后河业主管委会从未支付过相应费用，而是由溪龙乡后河村股份经济合作社直接支付。因福瑞公司向后河新区提供物业管理服务，后河新区内的业主是实际获益方，后河村委会向福瑞公司承诺依照合同标准补齐物业费，也系从该村村民的利益出发，此举并未违反法律、行政法规的强制性规定。现后河村委会以承诺书未经村民会议讨论和公开公示程序为由主张承诺书无效，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院对此不予支持。另外，后河村委会主张福瑞公司应向后河新区业主直接收取物业费用，福瑞公司陈述其确曾向小区业主收取过部分费用，后因后河新区居民意见较大，后河村委会要求其退还并承诺进行补齐，福瑞公司的该项意见显然较后河村委会主张的福瑞公司因仅收取部分居民物业费存在不公平故而主动退还的意见更为合理可信。因此，本院对后河村委会的该项意见亦不予支持。后河村委会应当依据承诺书的内容，向福瑞公司支付剩余物业服务费115080元。 关于争议焦点二，后河村委会未按承诺书的约定及时支付物业费用，为此给福瑞公司造成相应损失，后河村委会应当予以赔偿。现福瑞公司要求后河村委会从一审法院受案之日起按年息6%赔偿利息损失，一审对此予以支持。综合衡量后河村委会违约的情况及福瑞公司的实际损失，一审关于利息计算的处理结果较为合理，未有明显不当，本院不作调整。对后河村委会要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失的上诉意见不予支持。 综上所述，安吉县溪龙乡后河村村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由安吉县溪龙乡后河村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  赵哨兵 审判员  朱惠明 二〇二〇年十一月十二日 书记员  谢敏飞