江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8197号上诉人（原审被告）：南京华宏家纺科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路**。法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：仇建新，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈国柱，男，1975年8月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原审被告：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司，住，住所地南京市鼓楼区中央北路**/div>法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：万腊庚，江苏石城律师事务所律师。原审第三人：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，住所地，住所地南京市玄武区中山东路**iv>负责人：张桢华，该行行长。委托诉讼代理人：张樯，男，该行员工。委托诉讼代理人：刘欢，女，该行员工。上诉人南京华宏家纺科技有限公司（以下简称华宏科技公司）因与被上诉人沈国柱、原审被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司（以下简称华宏产业园公司）、原审第三人浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华宏科技公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人于2018年4月2日作出的承诺存在胁迫，当属无效。当天被上诉人十余人采用堵门、不答应条件就不给出门的方式，违约金提高了10倍，却没有协商的余地。一审法院认为上诉人并无证据证明作出该承诺系受到被上诉人胁迫，故该承诺应视为真实意思表示，上诉人认为是否受胁迫，承诺是否是真实意思表示，应该从事件的具体过程和结果上加以分析，是否报警只是个参考；2、即使承诺有效，违约金也明显偏高，一审法院未能依法切实审理并予以调整。根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础进行调整，被上诉人应举证证明自己所受损失，一审法院要求上诉人举证证明每日100元的违约金过分高于被上诉人损失，系举证责任分配不公。本案涉案房产总价74.1069万元，被上诉人除自用或出租收益外，仅违约金收益高达4.93%，有失公允。此外，今年疫情（约有5个月）属不可抗力，疫情期间依法不应计算违约金；3、一审法院没有分清“协助办证”和“完成办证”的法律责任。根据双方协议第八条约定：甲乙双方不迟于2015年12月31日前，按有关规定准备资料，协助对方办理产权过户及申领权证手续，不协助方每天按10元计算，向对方支付逾期期间的违约金。根据以上条款，显然约定的是双方协助办证义务，而没有约定上诉人单方面完成办证义务。上诉人认为，完成办证需要多方配合，上诉人如果按协议及有关规定履行了协助义务，其违约行为已终止，违约金只能算至上诉人开始协助办证之日，而不应该计算至取得房屋不动产权证之日。综上，一审判决事实认定不清，没有全面切实适用法律，请求二审法院依法查明后撤销一审判决，改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人沈国柱辩称：认可一审判决。原审被告华宏产业园公司陈述：同意华宏科技公司的上诉意见。原审第三人稠州银行南京分行陈述：对一审判决没有意见。沈国柱一审诉讼请求：1、华宏科技公司继续履行2013年10月2日签订的《房产转让协议书》及《补充协议》；2、华宏科技公司限期为沈国柱办理位于南京市房屋不动产权证书；3、华宏科技公司承担逾期办理产权证的违约责任，支付产生的违约金（自2018年11月1日起算至沈国柱实际取得产权证之日止，每日每间按100元计算，截止到2019年8月8日为28000元）；4、华宏创意产业园公司承担连带责任；5、华宏科技公司、华宏产业园公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月2日，沈国柱（乙方）与华宏科技公司（甲方）签订一份《房产转让协议书》，约定：乙方向甲方购买中央××Ａ地块（五塘广场西南角）1607室房屋，建筑面积49.11平方米，单价为15090元，房款总计柒拾肆万壹仟零陆拾玖元玖角整（小写：741069.9元）。甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方。本协议签订时乙方已充分了解该房屋房产、土地性质等相关信息，并亲自到项目所在地进行实地察看，甲乙双方约定，不迟于2015年12月31日前，甲乙双方按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，办理产权转移时，甲乙双方按国家规定各自承担相应的税费，不协助方每天按10元计算，向对方支付逾期期间的违约金，双方另就其他事项做了约定。同日，双方又签订《补充协议书》，约定：甲乙双方已订立关于中央××Ａ地块（五塘广场西南角）1607室的《房产转让协议书》，对《房产转让协议书》双方经协商一致补充约定如下：1、转让房产所属土地性质为出让用地，土地用途为科研设计，土地使用权年限为50年（自2010年12月3日至2060年12月2日止）。2、转让房产所对应的土地使用权随房产一并转让给乙方，面积以甲方取得的土地使用权证所载面积为准。3、本补充协议与《房屋转让协议书》具有同等法律效力，不一致之处，以本补充协议为准，未尽事宜，双方协商解决。4、本协议一式贰份……此后沈国柱陆续支付购房款741069.9元，华宏科技公司向沈国柱出具了收据。2015年5月31日，华宏科技公司办理入住流程，将案涉房屋交付沈国柱。由于华宏科技公司未按合同约定期限为沈国柱办理案涉房屋产权过户手续，沈国柱遂与该公司交涉。2018年4月2日，华宏科技公司向沈国柱出具一份《承诺函》，载明：“由于多种原因，我公司未能按约办理您所购房产的产权证，对此，我公司深表歉意，我公司也十分理解您的心情。经我公司与办证有关单位多次协调沟通，我公司房产可以过户至个人。我公司在此向您承诺：2018年10月31日前，给予产权证办理。如果2018年10月31日前未能办理，自2018年11月1日起至产权过户完成期间，每间房号按壹佰元/天支付违约金，违约金月付清。此承诺仅对1607客户有效。”但此后华宏科技公司一直未能给沈国柱办理案涉房屋的产权过户手续，但支付了自2016年1月1日起至2018年10月31日，按每天10元标准的违约金。案涉房屋的产权登记在华宏创意产业园公司名下，登记时间为2015年6月11日，土地用途为科教用地，房屋用途为科研、实验。2019年2月2日，案涉房屋上设定抵押权，抵押权人为第三人稠州银行南京分行，被担保主债权数额为3232万元，债务履行期限为2019年1月17日至2024年1月16日。2019年2月21日，案涉房屋上再次设定抵押权，抵押权人仍为第三人稠州银行南京分行，被担保主债权数额为607万元，债务履行期限为2019年1月18日至2024年1月17日。案件审理中，稠州银行南京分行与华宏创意产业园公司涤除了上述抵押登记手续，华宏科技公司、华宏产业园公司同意共同协助沈国柱办理案涉房屋的不动产转移登记手续。华宏科技公司、华宏产业园公司在一审法院他案中[（2019）苏0106民初11502号]陈述，华宏科技公司、华宏产业园公司是独立法人，但实际控制人是相同的，法定代表人均为朱大卫。华宏科技公司称，交房通知书及之前的违约金都是其处理的，华宏创意产业园公司签订合同后，一直是由华宏科技公司在履行合同义务。华宏创意产业园公司称，案涉房屋是其开发建设的，房屋都交给华宏科技公司处理，华宏科技公司代表华宏创意产业园公司办理交房手续，之前的违约金也是华宏科技公司代为支付的。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。沈国柱与华宏科技公司签订《房产转让协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。沈国柱作为案涉房屋的购买人，已按约付清全部购房款，华宏科技公司应按约协助沈国柱办理案涉房屋所有权的转移登记手续。华宏科技公司、华宏产业园公司虽存在关联关系，但案涉房屋的所有权登记在华宏创意产业园公司，案涉房屋产权登记转移需该公司予以配合协助，华宏科技公司、华宏产业园公司均同意共同协助沈国柱办理案涉房屋所有权转移登记手续，一审法院予以确认。由于华宏创意产业园公司为开发工程项目贷款将案涉房屋抵押给第三人稠州银行南京分行，导致华宏科技公司未能及时办理案涉房屋转移登记手续，华宏科技公司应就其违约行为承担违约责任。华宏科技公司向沈国柱出具承诺，愿意以每天100元的标准支付逾期办理产权证书期间的违约金，其辩称出具该承诺系受到沈国柱的胁迫，但就是否存在该情形未能提供证据加以证明，故该承诺应是华宏科技公司的真实意思表示。华宏科技公司自愿支付违约金并不违反法律规定，且并无证据证明每日100元的违约金过分高于沈国柱方损失，故沈国柱要求华宏科技公司按每日100元的标准支付违约金，一审法院予以支持。由于华宏创意产业园公司并非与沈国柱签订房屋买卖合同的直接当事人，并不承担相应的合同义务，其自愿承担配合沈国柱办理案涉房屋的产权登记手续，一审法院予以支持，但不应承担对沈国柱的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条规定，一审法院判决：一、华宏科技公司、华宏产业园公司于判决生效之日起十日内共同协助沈国柱办理南京市鼓楼区中央北路185号1607室房屋转移登记手续；二、华宏科技公司于判决生效之日起十日内向沈国柱支付违约金（违约金按每天100元的标准自2018年11月1日起计算至沈国柱取得不动产权证之日止）；三、驳回沈国柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由华宏科技公司负担。本院审理期间，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审中，华宏科技公司、华宏产业园公司均同意共同承担责任。二审庭审中，华宏科技公司陈述涉案房屋用地性质系科研用地，根据相关政策规定，该类性质房屋初次交易时应出让给科技类公司，故才成立了华宏科技公司，先将涉案房屋过户至华宏科技公司，再由华宏科技公司对外销售。涉案房屋一直未能办理转移登记手续系公司内部资金调动导致。本院认为：当事人对其诉讼主张应予以举证证明。现并无证据证明被上诉人沈国柱在内的部分业主在2018年4月2日与上诉人公司沟通、协商的过程中采取了过激的行为导致上诉人作出不真实的意思表示。故华宏科技公司应就此承担举证不能的法律后果，本院对上诉人所称涉案承诺函系在胁迫下作出的上诉理由，不予采信。沈国柱主张上诉人支付逾期办证违约金符合双方约定，应予支持。关于违约金的标准，二审中上诉人主张应予调整。对此，本院认为，现并无证据证明每天100元违约金标准明显高于被上诉人的实际损失。综合涉案房屋自2015年5月交付至今因华宏产业园公司内部资金问题迟迟未能办理过户手续，华宏产业园公司在涉案房屋交付后又将涉案房屋设立抵押的事实，为防止开发商利用较低的违约金标准而故意违约的情形发生，本院二审对违约金标准不予调整。华宏科技公司主张违约金应计算至其实施协助行为之日，但其承诺于2018年10月31日前办理产权证，故一审将违约金期限计算至办理完毕不动产登记证书之日，并无不当。华宏科技公司还主张疫情期间的违约金应予扣除，因其违约行为发生于疫情之前，故本院对其这一主张，不予支持。另，涉案房屋系华宏产业园公司开发建设，由华宏科技公司对外销售系为规避该类性质房屋销售政策限制。两者系关联公司，实际控制人、法定代表人均相同，在一审中均表示愿意共同承担责任。且华宏科技公司出具涉案承诺函后，华宏产业园公司又为自身经营需要将涉案房屋设立抵押。涉案房屋至今仍登记在华宏产业园公司名下。因此，一审未判决华宏科技公司、华宏产业园公司共同承担支付违约金的法律责任，存在不当。对此，被上诉人虽未提起上诉，但为便利各方当事人解决纠纷，化解矛盾，本院二审予以纠正。综上所述，上诉人南京华宏家纺科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11431号民事判决第一项、第三项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11431号民事判决第二项为：南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司于本判决生效之日起十日内向沈国柱支付违约金（违约金按100元/天的标准自2018年11月1日起计算至沈国柱取得不动产权证之日止）；三、驳回南京华宏家纺科技有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司负担。二审案件受理费500元，由南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  李 斐审判员  白文虎二〇二〇年十一月十二日法官助理李映碧书记员陈晓君