四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1750号 上诉人（原审原告）：冯刚，男，生于1980年8月13日，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人(原审被告)：广安碧桂园房地产开发有限公司，住所地广安市广安区新天地**第****门市。 法定代表人：缪驰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：颜宁，男,该公司职工。 上诉人冯刚因与被上诉人广安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯刚进上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令碧桂园公司立即向原告更换合格的水管及配件；3.判令碧桂园公司根据合同补充协议第四条及第五条向原告支付逾期交房违约金61157元；4.判令被告立即向原告支付逾期交房期间物业费（从2018年6月30日起至2019年11月17日止，共计3666元）；5.判决碧桂园公司承担本案所有诉讼费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费等；6.判决碧桂园公司承担原告为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权费用。事实和理由：一审法院在逾期交房责任上判定不当，水龙头出铁锈水不能正常生活使用。长期饮用这种铁锈水会对人体健康造成威胁，由此导致其无法正常生活使用。碧桂园公司一直推脱责任怠于解决问题，造成了交房的时间一再延迟，因此给其造成各项损失，因此碧桂园公司应当承担逾期交房的违约责任。 碧桂园公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.案涉房屋并不存在上诉人在诉状中所述的质量问题，且上诉人也没有证据证实房屋存在质量问题。2.即使上诉人所述问题存在，该问题也未达到严重影响居住使用的后果，以及拒绝交付的程度，补充协议第四条第六款约定无法正常居住使用应当是指不满足房屋作为居住的基本功能。商品房只有在房屋质量问题达到严重影响居住使用时才阻止房屋的交付，否则不利于权责统一的原则和交易的稳定，案涉房屋已经竣工验收合格，案涉房屋达到了交付使用的标准，上诉人主张案涉房屋未达到交付条件应当主张撤销竣工验收书。 冯刚进向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即向原告更换合格的水管及配件；2.判令碧桂园公司根据合同补充协议第四条及第五条向原告支付逾期交房违约金61157元；3.判令碧桂园公司支付逾期交房期间物业费（从2018年6月30日起至2019年11月17日止，共计3666元）；4.判令碧桂园公司承担本案所有诉讼费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费等；5.判令碧桂园公司承担冯刚为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权费用。 一审法院认定事实：碧桂园公司以出让方式取得广安区花园路3号地块的建设用地使用权，经批准碧桂园公司在该地块上建设商品房“碧桂园.翡翠湾一期”，该商品房由广安市广安区住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（2016）房预售证第011号。 2016年7月26日，冯刚（买受人）与碧桂园公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买的商品房为预售许可证（2016）房预售证第011号下第7幢2单元12层2-12-2号，建筑面积118.07平方米，总价为611577元，买受人采取商业贷款方式付款，买受人于2016年7月26日前支付首期房价款131557元，占全部房价款的21.51%，余款480000元向指定银行申请贷款支付；该商品房交付给买受人时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及建设工程竣工验收合格证明并已取得房屋面积实测报告书；出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照合同约定向买受人交付该商品房的，双方同意按照合同附件十三补充协议第五条约定执行。合同附件十三《补充协议》第五条约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。合同签订后，冯刚按照合同约定向被告支付了购房款。 同时查明，“碧桂园.翡翠湾一期”于2018年6月21日经广安市广安区住房和城乡建设局同意备案并已经取得房屋面积实测报告书。碧桂园公司于2018年6月30日通知冯刚接房，冯刚在收到接房通知后到被告处接房，由于冯刚在查看房屋时发现房屋内水管放出的水系铁锈水，而拒绝接房。 冯刚将此情况反映碧桂园公司，碧桂园公司派工作人员对冯刚房屋的水管进行了检查，发现造成冯刚房屋水管放出铁锈水的原因是水管接头生锈，现碧桂园公司已经将冯刚房屋大部分水管接头进行了更换，仅剩卫生间的两处水管接头并未更换。2019年11月17日，冯刚与碧桂园公司办理了接房手续。 一审法院认为，冯刚与碧桂园公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示且无违反法律禁止性、强制性规定的情形，合法有效，双方均应该按照合同约定履行义务。冯刚已经按照合同约定向碧桂园公司缴纳了足额购房款，碧桂园公司亦按照合同约定于2018年6月30日通知原告接房，且该房屋在被告通知冯刚接房前已经经过竣工验收备案并取得房屋面积实测报告书。碧桂园公司通知冯刚接房的行为合法有效，已经达到交房的目的，冯刚因为房屋水管接头锈蚀放出铁锈水拒绝接房，并不能阻却接房目的的实现。导致冯刚逾期接房的原因并不能归责于碧桂园公司，故对冯刚主张的逾期交房违约金及逾期交房期间的物业费该院不予支持。碧桂园公司向冯刚交付的房屋虽然符合法律规定及合同约定，但是碧桂园公司交付给冯刚的房屋中的附属物水管接头经被告检测存在质量瑕疵，碧桂园公司应该负责更换，若给冯刚造成损失的，碧桂园公司还应该赔偿损失。碧桂园公司将房屋交付给冯刚时，碧桂园公司已经将冯刚购买的房屋内的大部分水管接头进行了更换，仅卫生间的两处接头并未更换，故碧桂园公司需将冯刚购买的房屋内的卫生间内的两处水管接头进行更换。冯刚主张的律师费及差旅费因未提供证据,该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、广安碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十天内将冯刚购买的位于广安区房屋的卫生间水管接头更换成适于正常生活使用的普通接头；二、驳回冯刚的其他诉讼请求。本案受理费1420元，减半收取710元，由冯刚负担660元，广安碧桂园房地产开发有限公司负担50元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，冯刚与碧桂园公司签订的合同附件十三《补充协议》第四条第6款约定：该商品房存在地基基础和主体结构的质量问题、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的、修复后方可交付给买受人，同时还应当承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房除存在地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修或修复。出卖人应负责保修或修复，并承担保修或修复费用，如因此给买受人造成损失的，还应当赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。合同附件十三《补充协议》第五条第2款约定：逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。 碧桂园公司于2018年6月30日通知冯刚接房，冯刚在收到接房通知后到碧桂园公司验房，由于冯刚在查看房屋时发现房屋内水管出水水质明显发黄且不能明确原因，故而拒绝接房。因该问题一直未能解决，冯刚就该问题于2019年7月10日向有关部门进行了投诉。2019年7月26日，碧桂园公司书面书面回复称就冯刚投诉的问题进行了排查，初期排查认定为主管道及自来水问题，后来多次反复排查原因出自管道接头生锈，客户现在拒绝碧桂园公司安装，要求其按合同赔偿延期交付。 另查明，案涉房屋的物业服务费为2588.16元/年，收费时间从2018年6月30日起算。 二审查明的其余案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩观点,本案争议焦点为：碧桂园公司在2018年6月30日通知冯刚接房时案涉房屋是否符合交房条件，碧桂园公司是否存在逾期交房行为。 《四川省商品房买卖合同(预售)》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。冯刚向碧桂园公司购买的系精装房，已履行支付购房款的义务，碧桂园公司应于2018年6月30日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付冯刚。本案诉争房屋系精装房，故本案房屋的交付条件除具备普通商品房交房条件即经过竣工验收备案并取得房屋面积实测报告书外，还应当具备装饰装修部分符合合同约定并满足买受人正常生活需要的基本条件。冯刚与碧桂园公司在《四川省商品房买卖合同(预售)》的补充协议中亦明确约定“该商品房存在地基基础和主体结构的质量问题、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的、修复后方可交付给买受人，同时还应当承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房除存在地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修或修复。出卖人应负责保修或修复，并承担保修或修复费用，如因此给买受人造成损失的，还应当赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”。从双方的该约定亦可以看出，碧桂园公司交付的房屋应当满足不存在无法正常居住使用的质量问题的前提条件。冯刚以高于毛坯房的市场价格购买涉案精装房的目的是为了直接入住，而房屋的供水、供气、供电安全又乃日常生活所必需。碧桂园公司通知冯刚交房时案涉房屋存在不明原因导致的供水水质严重发黄的问题必然导致冯刚即使接收房屋也无法进行正常居住使用，致使冯刚无法实现购买精装房的合同目的，故冯刚依法有权拒绝接收涉案房屋。碧桂园公司在2019年7月26日的复函中也确认了涉案房屋室内出水存在问题，当时也未能明确导致水质问题的具体原因。而截至2019年7月26日，碧桂园公司仍未就该问题完成整改。故碧桂园公司应当承担逾期交房的违约责任。碧桂园公司关于案涉房屋不存在质量问题的抗辩意见与审理查明的事实不符。本院不予采信。碧桂园公司辩称冯刚拒绝安装导致案涉房屋室内供水水质问题一直未能修复，因案涉房屋当时尚未交付，案涉房屋此时尚处于碧桂园公司的实际控制之下，冯刚事实上不可能阻挠碧桂园公司对案涉房屋进行维修。碧桂园公司该项的抗辩意见明显不符合常理，本院亦不予采信。因碧桂园公司未举证证明其于何时解决了案涉房屋室内水质问题并通知冯刚接收房屋，故本院酌定案涉房屋逾期交房期间为合同约定交房期限届满之次日即2018年7月1日起至冯刚实际接房之日即2019年11月17日止。 关于逾期交房违约金的问题。我国违约金设置采取“补充为主，惩罚为辅”的原则，立法宗旨意在赔偿非违约方的损失，而不是旨在严厉惩罚违约方。碧桂园公司亦主张调低违约金。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间房屋租金标准确定较为客观。结合案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、维修期间，本院酌情确定碧桂园向冯刚支付违约金12000元。 关于冯刚要求碧桂园继续履行房屋维修义务的诉讼请求。一审已查明案涉房屋卫生间的两处水管接头尚未更换，碧桂园公司也未提起上诉。故本院确认案涉房屋卫生间的两处水管接头尚未更换。因案涉房屋水质问题系碧桂园公司装修使用的不合格的水管接头导致，若不将剩余的水管接头予以更换，会对冯刚正常的居住生活造成一定影响。案涉房屋尚处于保修期内，碧桂园公司应当承担修复责任。故碧桂园公司应当案涉房屋卫生间的两处水管接头更换为符合国家强制标准且符合合同约定的接头。 关于冯刚主张的物业费问题，碧桂园逾期交房期间，冯刚未能使用案涉房屋，但为此支付的物业费应当算作冯刚的经济损失，违约方碧桂园公司应当予以赔偿。案涉房屋逾期交房期间为合同约定交房期限届满之次日即2018年7月1日起至冯刚接房之日即2019年11月17日止，此期间的物业费为3573元（2588.16元*504天/365天）应当由碧桂园公司予以赔偿。冯刚诉请的超出部分，本院不予支持。 对于冯刚主张的律师费及差旅费问题。冯刚应当对碧桂园公司逾期交房给其造成了律师费及差旅费损失承担举证责任，而冯刚对此并未举证。一审法院以冯刚未提供证据为由未驳回冯刚的该项诉请并无不当，本院予以确认。 综上所述，冯刚的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3878号民事判决； 二、广安碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯刚违约金12000元； 三、广安碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯刚物业费损失3573元； 四、广安碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将冯刚购买的位于广安区房屋的卫生间水管接头更换为符合国家强制标准且符合合同约定的接头； 五、驳回冯刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1420元，减半收取710元，由冯刚负担300元，由广安碧桂园房地产开发有限公司负担410元；二审案件受理费1420元，由冯刚负担600元，由广安碧桂园房地产开发有限公司负担820元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  罗乔军 审 判 员  王 敏 二〇二〇年十一月六日 法官助理  袁 旭 书 记 员  周甜甜