浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民再8号 原审原告：庞相茂，男，1959年8月23日出生，汉族，农民，住天台县。 原审被告：庞爱梅，女，1957年2月21日出生，汉族，农民，住天台县。 委托诉讼代理人：庞斌峰，浙江天城律师事务所律师。 原审第三人：邵志明，男，1973年3月12日出生，汉族，农民，住天台县。 原审第三人：天台开源滤网有限公司，统一社会信用代码91331023148059826R，住所地天台县平桥镇车站东。 法定代表人：邵志明（即原审第三人），经理。 第三人：天台县平桥开源滤网厂，统一社会信用代码91331023563336608P，住所地天台县平桥镇友谊东路**。 投资人：邵志明（即原审第三人）。 原审原告庞相茂与原审被告庞爱梅、原审第三人邵志明、天台开源滤网有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月6日作出（2018）浙1023民初4444号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年7月13日作出（2020）浙1023民监10号民事裁定，再审本案。因本案处理结果与天台县平桥开源滤网厂有利害关系，本院在再审审理过程中依法追加天台县平桥开源滤网厂为本案第三人。本院依法另行组成合议庭，分别于2020年9月22日、10月20日、11月9日公开开庭审理了本案，并于11月9日当庭宣判。原审原告庞相茂、原审被告庞爱梅及其委托诉讼代理人庞斌峰、原审第三人邵志明（即原审第三人天台开源滤网有限公司的法定代表人、第三人天台县平桥开源滤网厂的投资人）均到庭参加了诉讼。 原审原告庞相茂在再审中请求：一、撤销本院（2018）浙1023民初4444号民事判决；二、请求法院停止对坐落于天台县××镇××路××号××层××房产的执行；三、确认坐落于天台县××镇××路××号××层××房产归原告所有。事实与理由如下：其已按照2003年9月3日与第三人天台县平桥开源滤网厂签订房产出让合同付清了53万元的购房款，其中尾款10万元在签订合同四、五个月后就付清了。2008年其与庞明水同时对购买的一层平房加建至五层半楼房。2014年10月27日天台县人民政府颁发给天台县平桥开源滤网厂天台国用（2014）第03444号国有土地使用权证（其中包括庞明水二间房屋、庞相茂四间房屋及天台县平桥开源滤网厂五间房屋），载明：土地用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为1505平方米。但该十一间房屋均未办理房屋所有权证。因两原审第三人欠原审被告货款未依法履行，你院强制执行了包括其所有的登记在第三人天台县平桥开源滤网厂名下的四间房屋。综上，其购买的四间房屋应属于其所有，即使买卖合同无效，四间二层至五层半房屋因是其建造理应属于其所有，原审判决认定案涉四间房屋属于第三人天台县平桥开源滤网厂所有及认定其只支付43万元购房款错误，请求撤销原审判决，同时因其不懂法律在原审时未主张停止对执行标的的执行，现经你院释明要求增加请求法院停止对案涉房屋的执行。 原审被告庞爱梅在再审中称，对原审判决认定的事实及处理结果均无异议，理由如下：一、所有权应以产权登记为准。庞相茂与天台县平桥开源滤网厂签订房屋买卖合同，但未办理产权登记，订立房屋买卖合同的行为只能发生债权效力，不发生物权变动的效力，庞相茂只有在办理了产权变更登记后才能取得房屋的所有权，本案诉争的房地产仍属天台县平桥开源滤网厂所有。二、房屋买卖合同违反法律规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，不能在未转变合同性质的情况下私自改为商业和住宅用地。故庞相茂与天台县平桥开源滤网厂签订的房产转让合同，改变了土地的性质和用途，因此该房产转让合同因违反了法律规定而无效。同时该房屋买卖合同还违反了《城市房地产管理法》房地产不得分割销售和没有办理房产权证不得销售的规定。三、加层部分建筑归天台县平桥开源滤网厂所有。庞相茂在一楼平台的基础上加盖了四层半，由于该房屋的土地性质为工业用地，且建设用地许可证和建设规划许可证均是颁发给天台县平桥开源滤网厂，而且罚款也是以天台县平桥开源滤网厂的名义进行处罚的，因此加盖的四层半也应属于天台县平桥开源滤网厂所有。四、工业用地不能登记到个人名下。庞相茂以个人名义购买工业用地，由于工业用地无法登记到个人名下，故该房地产出让合同在事实上和法律上均不能履行。五、房屋买卖合同已认定为无效。你院（2018）浙1023民初5719号民事判决书认定房地产出让合同无效，并判决天台县平桥开源滤网厂返还购房款并赔偿庞相茂经济损失，本案房产确权部分已无争议，已没有任何停止执行的理由。综上，请求驳回原审原告的诉讼请求。 原审第三人邵志明、天台开源滤网有限公司及第三人天台县平桥开源滤网厂在再审中称，对原审判决认定的事实及处理结果均无异议，但原审原告庞相茂只付了购房款43万元，仍有10万元未付，其他与原审被告庞爱梅的意见一致，请求驳回原审原告的诉讼请求。 原审原告庞相茂在原审时向本院提出诉讼请求：1、判决确认坐落于天台县××镇××路××号××层××房产归原告所有；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：天台开源滤网有限公司系“天台县平桥开源滤网厂”等组合而成，坐落平桥镇友谊东路19号地方的11间临街宅基及一层建筑本系天台县平桥开源滤网厂所有。原告于2003年9月3日经人介绍购买了坐落天台县平桥镇友谊东路19号东至西4间一层平房，并签订了《房产出让合同》，约定购房款为人民币53万元，购房款已全部支付给邵克源。原告受让房屋后，于2008年对四间一层平房进行了加高、装修，建成了五层半楼房，所需费用均由原告支出，同年原告因房屋建设超高被罚款26000元。且案涉房屋内的用电户名系原告名下，案涉房屋系由原告管业使用至今，第三人从未进行过管业和使用。后原告得知，你院将案涉房屋作为第三人的合法财产予以拍卖，为维护原告的合法权益，原告向天台县人民法院提出了执行异议，法院于2018年6月23日作出了（2018）浙1023执异39号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。原告认为不动产登记手续并非认定合同是否生效的要素，《房产出让合同》系原告与天台县平桥开源滤网厂经协商一致达成，并于2003年即交付了房产，原告亦交付了全部的购房款，管业使用房屋至今，合同依法有效，案涉房屋的所有权应属原告所有。即使因未进行房屋转让登记无法认定原告对案涉房屋一层部分享有所有权，由原告建设加层部分的建筑的所有权也依法应属原告所有，不能作为第三人的合法资产予以拍卖处置。综上所述，原告与天台县平桥开源滤网厂签订的《房产出让合同》依法有效，原告系案涉房屋的所有权人，且加层部分建筑系原告建造，依法也应属原告所有，不能作为第三人天台开源滤网有限公司的合法资产予以拍卖处置，为维护原告的合法权益，特向你院起诉，恳请你院查明事实，支持原告的诉讼请求。 本院原审认定案件事实如下：2003年9月3日原告与天台县平桥开源滤网厂签订房产出让合同，合同约定：天台县平桥开源滤网厂将坐落于天台县平桥镇友谊东路19号临街四间一层平房出让给庞相茂，出让价款共计53万元，在本合同签订后十天内付43万元，余款在天台县平桥开源滤网厂办妥给乙方的房屋准建证、房屋产权证及房屋过户等一切手续后付清。2004年3月20日天台县建设规划局颁发给天台县平桥开源滤网厂11625182号建设工程规划许可证，准许天台县平桥开源滤网厂在天台县××镇××路××号××平方米的房屋，局部五层。2008年原告对购买的四间平房加建至五层半楼房，2009年3月19日以天台县平桥开源滤网厂名义支付了违法建设罚款33953元。2014年10月27日天台县人民政府颁发给天台县平桥开源滤网厂天台国用（2014）第03444号国有土地使用权证，载明土地用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为1505平方米。 又查，庞爱梅诉天台开源滤网有限公司、邵志明民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月3日作出的（2017）浙1023民初字第2520号民事判决，判决由天台开源滤网有限公司、邵志明在2017年12月31日之前支付被告庞爱梅货款2075000元并支付利息和诉讼费。天台开源滤网有限公司、邵志明未自觉履行，庞爱梅于2018年01月03日向本院申请执行，本院于2018年1月15日作出（2018）浙1023执57号的执行裁定书，裁定查封了邵志明和天台县平桥开源滤网厂所有的坐落于天台县平桥镇友谊东路19号的房产，并于2018年5月9日作出（2018）浙1023执57号之一执行裁定书，裁定拍卖该房产。原告于2018年6月8日向本院提出执行异议，本院经听证后于2018年6月23日作出（2018）浙1023执异39号执行裁定书，裁定驳回异议人庞相茂的异议。天台县平桥开源滤网厂系第三人邵志明个人独资企业；天台开源滤网有限公司系有限责任公司。 本院原审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案天台县平桥开源滤网厂出让的坐落于天台县平桥镇友谊东路19号的房地产，无论是建设工程规划许可证、建设用地许可证均是颁发给天台县平桥开源滤网厂，就是建设好后的违法罚款也是以天台县平桥开源滤网厂名义作出的，再加上2014年10月27日天台县人民政府也是将坐落于天台县平桥镇友谊东路19号的房地产以天台国用（2014）第03444号国有土地使用权证颁发给天台县平桥开源滤网厂，因此依法应认定上述房屋归天台县平桥开源滤网厂所有，依法可以继续执行。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。颁发给天台县平桥开源滤网厂的土地用途明确为工业用地，而原告庞相茂转为商住用房，属于改变了土地的用途，而且该土地用途的改变未经有关的行政主管部门批准。因此原告虽与天台县平桥开源滤网厂签订了房产出让合同，但该出让合同由于违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定该房产出让合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告可以在本案确定合同无效后，另行向天台县平桥开源滤网厂追偿。原告虽提供了天台锦纶筛网厂的工商登记资料，但与原告自认的以庞相茂的名义购买，也由原告庞相茂支付款项，同时也是以庞相茂为原告起诉的事实不符。综上所述，原告庞相茂的异议理由不能成立，依法应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条第三款、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告庞相茂的诉讼请求。本案受理费22800元，由原告庞相茂负担。 在再审审理过程中，原审被告庞爱梅向本院提交了以下证据：1、本院（2018）浙1023民初5719号民事判决书一份，证明原审原告庞相茂与第三人天台县平桥开源滤网厂房产出让合同无效，案涉房屋属于原审第三人天台开源滤网有限公司所有。2、2018年5月9日天台县人民法院执行局制作的谈话笔录一份，证明案涉房屋属于原审第三人邵志明和天台开源滤网有限公司共同所有。原审原告经质证认为案涉房屋中一楼属于第三人天台县平桥开源滤网厂所有，二楼以上部分属于原审原告所有。原审第三人邵志明、天台开源滤网有限公司及第三人天台县平桥开源滤网厂对原审被告提供的证据无异议。本院认为，本院（2018）浙1023民初5719号民事判决书在认定事实、说理部分及判决结果中均没有认定案涉房屋属于原审第三人天台开源滤网有限公司所有；本院制作的谈话笔录也没有认定案涉房屋属于原审第三人邵志明和天台开源滤网有限公司共同所有，故对原审被告庞爱梅提供的以上两份证据不予采信，不能作为认定案件事实的依据。 本院再审认定案件事实如下：第三人天台县平桥开源滤网厂系原审第三人邵志明投资的个人独资企业，原审第三人天台开源滤网有限公司系邵志明、邵克源、邵志刚三人为股东的有限责任公司。第三人天台县平桥开源滤网厂在天台县××镇××路××号××层××房。2003年9月3日庞相茂与天台县平桥开源滤网厂签订房产出让合同，合同约定：天台县平桥开源滤网厂将坐落于天台县平桥镇友谊东路19号东至西临街四间一层平房出让给庞相茂，出让价款共计53万元，在本合同签订后十天内付43万元，余款在天台县平桥开源滤网厂办妥给乙方的房屋准建证、房屋产权证及房屋过户等一切手续后付清。庞相茂已支付了43万元购房款。2004年3月20日，天台县建设规划局颁发给天台县平桥开源滤网厂11625182号建设工程规划许可证，准许天台县平桥开源滤网厂在天台县××镇××路××号××平方米的房屋，局部五层。2006年4月25日，天台县人民政府颁发给天台县平桥开源滤网厂天台国用（2006）第5078号国有土地使用权证，载明：用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为1505平方米。2008年，庞相茂对购买的四间平房加建至五层半楼房。2009年3月19日，庞相茂以天台县平桥开源滤网厂名义支付了违法建设罚款22337元（五层半部分）。2014年10月27日，天台县人民政府颁发给天台县平桥开源滤网厂天台国用（2014）第03444号国有土地使用权证，载明：用途为工业用地，权利性质为出让，使用权面积为1505平方米。但包括出让给庞相茂在内的11间房屋一直未办理房屋所有权证。 庞爱梅诉天台开源滤网有限公司、邵志明买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日作出的（2017）浙1023民初字第2520号民事调解书，确认由天台开源滤网有限公司、邵志明在2017年12月31日之前支付庞爱梅货款2075000元并支付利息和诉讼费。因天台开源滤网有限公司、邵志明未自觉履行该调解书确认的义务，庞爱梅于2018年1月3日向本院申请执行，本院于2018年1月15日作出（2018）浙1023执57号的执行裁定书，裁定查封了坐落于天台县平桥镇友谊东路19号的房产，并于2018年5月9日作出（2018）浙1023执57号之一执行裁定书，裁定拍卖该房产。庞相茂于2018年6月8日向本院提出执行异议，本院经听证后于2018年6月23日作出（2018）浙1023执异39号执行裁定书，裁定驳回异议人庞相茂的异议。庞相茂不服该执行裁定于2018年7月9日向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2018年9月6日作出（2018）浙1023民初4444号民事判决，驳回庞相茂的诉讼请求。判决生效后，本院于2019年12月3日对位于天台县××镇××路××号房地产（包括案涉房屋）进行公开拍卖，上海千乙新型材料科技有限公司以843万元竞得拍卖标的，本院于2019年12月23日出具（2019）台天网拍字第1号拍卖成交确认书，但拍卖款至今尚未分配。 本院再审认为，本案的焦点问题是：（一）原审原告庞相茂能否确认为案涉房屋所有权人；（二）原审原告庞相茂对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）关于原审原告庞相茂能否确认为案涉房屋所有权人问题。首先，案涉房屋的房屋所有权虽未进行登记，但土地使用权登记在第三人天台县平桥开源滤网厂名下。其次，第三人天台县平桥开源滤网厂的土地用途明确为工业用地，而原审原告庞相茂在向第三人购买了一层平房后又出资加建至五层半楼房并转为商住用房，属于改变了土地的用途，而且该土地用途的改变未经有关的行政主管部门批准，因此原审原告虽与第三人签订了房产出让合同，但该出让合同由于违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定该房产出让合同无效。第三，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效，双方因该合同取得的财产，应当相互返还。本案中，因案涉房屋出让合同无效，第三人应返还原审原告支付的购房款，因原审原告未提供证据证明尾款10万元已支付给第三人，故第三人应返还原审原告已支付的购房款人民币43万元；同时，房产出让合同约定出让一层平房，当然及于该一层平房建筑范围内的土地使用权，故原审原告应返还第三人案涉房屋中的一层及建筑范围内的土地使用权，因此，案涉房屋一层及建筑范围内的土地使用权应属于第三人所有。案涉房屋二层至五层半系原审原告自己出资建造并一直居住使用，案涉房屋五层半的罚款也是原审原告支付，故案涉房屋二层至第五层半楼房部分系原审原告购房后所添附，不属于相互返还的范围，应属于原审原告所有。 （二）关于原审原告庞相茂对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。因案涉房屋的一层及建筑范围内的土地使用权属于第三人天台县平桥开源滤网厂所有，第三人天台县平桥开源滤网厂又系原审第三人邵志明投资的个人独资企业，在原审第三人邵志明没有履行生效法律文书确认的义务时，本院依法可以执行其个人投资的独资企业的财产，因此，原审原告庞相茂关于停止对案涉房屋强制执行的请求不能成立，本院不予支持。 综上，坐落于天台县××镇××路××号××层××房××层及建筑范围内的土地使用权属于第三人所有、二层至第五层半楼房部分属原审原告所有，原审判决认定案涉房屋全部属于第三人所有并驳回原审原告的诉讼请求不当；但是因案涉房屋在原审判决生效后已经本院拍卖给他人而不能再确认案涉房屋归第三人与原审原告所有及结合拍卖款尚未进行处置的事实，故可确认案涉房屋一层及建筑范围内的土地使用权拍卖所得的相应价款属于第三人所有，二层至五层半楼房部分拍卖所得的相应价款属于原审原告所有。原审在原告没有停止对执行标的的执行的诉讼请求下没有进行释明要求原告增加该诉讼请求而径行对执行标的的权属进行判决不当；案涉房屋的土地使用权证登记在天台县平桥开源滤网厂名下，故应追加天台县平桥开源滤网厂为本案第三人，原审未予追加不当。据上，原审判决在审判程序与处理结果上均存在不当，依法应予纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第四百零七条第二款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）浙1023民初4444号民事判决。 二、驳回原审原告庞相茂要求停止对坐落于天台县××镇××路××号××层××房产的执行诉讼请求。 三、坐落于天台县××镇××路××号××层××房××层及建筑范围内的土地使用权拍卖所得的相应价款属于第三人天台县平桥开源滤网厂所有（由第三人天台县平桥开源滤网厂返还原审原告庞相茂已支付的购房款人民币43万元），二层至五层半楼房部分拍卖所得的相应价款属于原审原告庞相茂所有。 原审案件受理费22800元，由原审原告庞相茂负担6840元，由原审被告庞爱梅负担15960元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 审 判 长 王定飞 审 判 员 裴超俊 审 判 员 林军营 二〇二〇年十一月九日 代书记员 叶向阳