湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初399号原告：中百集团钟祥置业有限公司，住所地：钟祥市郢中镇王府大道**。统一社会信用代码91420881585458884F。法定代表人：秦丽华，经理。委托诉讼代理人：商应海，湖北飞奥律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡安东，湖北飞奥律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告：汤明星，男，1988年11月24日出生，汉族，住钟祥市。原告中百集团钟祥置业有限公司与被告汤明星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序。因被告汤明星下落不明，通过其他方式不能送达，本案于2020年6月3日转为普通程序，公告送达法律文书后公开开庭进行了审理。原告钟祥中百的委托诉讼代理人商应海、胡安东到庭参加诉讼，被告汤明星经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告中百集团钟祥置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告汤明星支付拖欠租金168640元（其中2015年拖欠租金52640元，2016年拖欠租金116000元）、物业管理费69100元（其中2015年拖欠物业费22700元，2016年拖欠物业费46400元）和水、电、燃气费24107.05元，合计261847.05元；2、依法判决被告汤明星承担违约金（违约金以261847.05元为基数，从2016年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至支付完毕时止）；3、本案的诉讼费由被告汤明星负担。事实及理由：2013年11月17日，原、被告签订一份《店铺租赁合同》，合同约定：“……甲方（指原告）愿意出租及乙方（指被告）愿意承租甲方位于湖北省钟祥市郢中镇中百钟祥购物中心地上五层5F-Z-13铺位，面积为232平方米，用于乙方从事经营活动……乙方经营餐饮品牌为诸葛烤鱼……租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。本合同项下起始月租金标准如下：第一租赁年场地的月标准租金为人民币40元/平方米；第二租赁年场地的月标准租金为人民币45元/平方米；第三租赁年场地的月标准租金为人民币50元/平方米……乙方在每季度结束前5日支付下一季度租金……乙方按20元/平方米/月的标准支付物业管理费，乙方在每季度结束前5日支付下一季度物业管理费……乙方迟延交付租金或者本合同约定的费用超过15日的……每逾期一日，按当期每月租金额或者费用额标准的0.3%承担违约金……”。合同签订后，原告按照合同约定将租赁物移交给被告经营使用，被告于2015年9月底停业，但继续占有租赁房屋，2016年10月30日被告将租赁房屋交还给原告。被告已交清2014年相关费用，2015年约定每月租金为45元/㎡，实际租赁面积232㎡，每月应交租金为9280元，原告自愿要求按9080元计算，应交租金金额为108960元，被告已交租金56320元（含履约保证金15000元抵扣租金），拖欠租金52640元，2015年物业费应交54480元，已交31780元，拖欠22700元。2016年约定每月租金为50元/㎡，实际租赁面积232㎡，10个月应交租金为116000元，拖欠租金116000元，2016年物业费应交46400元，拖欠46400元。被告还拖欠原告电费10032.25元、燃气费12936元、水费1138.8元，上述水、电、燃气费用共24107.05元。根据租赁合同第10条第2款约定，被告迟延交付租金及其他费用按每逾期一日支付总拖欠费用0.3%违约金，该约定过高，原告请求按银行同期贷款利率130%标准支付违约金。被告汤明星未到庭，亦未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方）于2013年11月17日签订《店铺租赁合同》一份，合同主要内容有：1、乙方租赁甲方位于湖北省钟祥市郢中镇中百钟祥购物中心地上五层5F-Z-13铺位，面积为232平方米的场地，用于乙方从事经营活动；2、租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；3、乙方经营餐饮品牌为诸葛烤鱼；4、租金标准如下：第一租赁年度租赁场地的月标准租金为人民币40元/平方米、第二租赁年度租赁场地的月标准租金为人民币45元/平方米、第三租赁年度租赁场地的月标准租金为人民币50元/平方米、甲方免收乙方头两个月的租金；5、租金支付方式为乙方需于每季度前5日支付下一季度租金；6、乙方按20元/平方米/月的标准支付物业管理费，在每季度结束前5日支付下一季度物业管理费；7、乙方须向甲方交纳履约保证金15000元，如乙方迟延交付租金超过15天，则该履约保证金抵作相应租金；8、在合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前解除合同；9、乙方迟延交付租金或者本合同约定的费用超过15日的，每逾期一日，按当期每月租金额或费用额标准的0.3%承担违约金。合同签订后，原告即按照合同约定将租赁物移交给被告使用，被告经营至2015年9月底停业，但继续占有租赁房屋，2016年10月30日被告将租赁房屋交还给原告。庭审中，原告陈述称：被告租赁面积232㎡；已交清2014年相关费用；合同约定2015年每月租金为45元/㎡，每月应交租金为9280元，原告自愿要求按9080元计算，应交租金金额为108960元，被告已交租金56320元（含履约保证金15000元抵扣租金），拖欠租金52640元；2015年物业费应交54480元，已交31780元，拖欠22700元；合同约定2016年每月租金为50元/㎡，被告于2016年占用租赁物10个月，应交租金为116000元，拖欠租金116000元；应交物业费为46400元，拖欠46400元。被告于2015年5月-12月期间，还拖欠原告水、电、燃气费用共24107.05元（其中水费1138.8元、电费10032.25元、燃气费12936元）。以上事实，有《店铺租赁合同》、原告出具的租金、物业费用明细表、电费明细表、燃气费明细表、水费明细表及相关原始单据、记录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告订立的《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，双方均应遵照履行。原告向被告交付了租赁物，被告依约应按时向原告交纳租赁期间租金物业管理费及其他实际发生费用。《店铺租赁合同》约定的租赁期为自2014年1月1日起至2016年12月31日止，被告于2016年10月30日将租赁房屋交还给原告，应视为双方于2016年10月30日提前终止了该合同。原告要求被告支付租赁期间拖欠的租金、物业管理费和水、电、燃气费共261847.05元合法有据，本院予以支持。被告拖欠租金等费用系违约行为，根据《店铺租赁合同》第10条第2款约定，被告迟延交付租金及其他费用按每逾期一日支付总拖欠费用0.3%违约金，该违约金标准约定过高，但原告现自愿请求调整为按银行同期贷款利率130%标准支付违约金不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告汤明星支付原告中百集团钟祥置业有限公司拖欠租金、物业管理费和水、电、燃气费共261847.05元（其中拖欠租金168640.00元，拖欠物业管理费69100元，拖欠水、电、燃气费24107.05元）；二、被告汤明星支付原告中百集团钟祥置业有限公司违约金（以261847.05元为基数，自2016年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，由被告汤明星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长 阳 剑人民陪审员 陈 波人民陪审员 魏文亮二〇二〇年十一月九日法官助理彭宣明书记员李娇娥