广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17068号原告：刘振涛，女，1978年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市寮步镇香市****************，公民身份号码：430************980。委托诉讼代理人：武慧利，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市***酒店管理有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇田美社区**************。法定代表人：罗某1。原告刘振涛诉被告东莞市***酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武慧利、被告东莞市***酒店管理有限公司的法定代表人罗某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：一、请求依法判令解除原、被告之间的委托经营托管合同；二、请求依法判令被告支付原告2020年3月租金1200元及4月1日至4月19日租金760元（1200/30*19=760），合计1960元；三、请求依法判令被告支付原告延迟支付租金的迟纳金（以1200元为基数，自2020年3月8日起，以760元为基数自2020年4月8日起，按日千分之一计算，暂计至2020年6月30日，暂计金额为200元）；四、请求依法判令被告支付原告软装修赔偿金16762元（总装修金额/合同期总月数*未履行月数=18857/36*32）；五、请求依法判令被告支付原告降租协议违约金5000元；六、请求判令被告承担本案诉讼费；以上暂计：人民币23922元。事实和理由：2019年8月18日，原、被告双方签订《委托经营托管合同》，被告租赁原告位于东莞市*********************。合同约定租赁期为2019年10月1日到2022年10月1日，租期为36个月，租金为1600元/月。被告每月7日前将当月租金一次性支付给原告。2020年1月起，被告开始违约不支付租金给原告。原告被迫与被告签署降租协议，租金降为1200元/月。自2020年3月起被告再次违约不支付租金给原告。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告以签署三年期长租合同为诱饵，与原告签署家私家电代购委托书，市场价值1万元的家私家电，被告代购的家私家电为18857元，被告的经营范围不包括出售家私家电，被告的行为属于非法经营行为，案件审理期间，原告向法院申请被告在原告购买家私家电的购买协议，被告按要求向法庭提交该协议，该协议买卖双方为被告绝对控股的企业，我方认为被告代理原告购买家私家电，实施了自己代理或双方代理的行为，该行为无效，被告提供的家私家电购买协议标明，该协议中，被告绝对控股的买卖双方恶意串通，损坏原告利益，该行为由于违反法律强制性规定而无效。该行为无效是被告的违法行为造成，原告作为该家私家电善意的自主占有人，对家私家电的损失不承担任何责任。被告应当全额退还原告支出的家具款，考虑原告实际占有家私家电的时间，原告同意扣除部分家具款。证据表明，被告经营的公寓在疫情最严重的二三月仍在经营，二月的营业额甚至超过2019年非疫情期间，三月初发微信给业主欲解除合同或给予其免除租金，被告自己不想经营的行为导致其三月的营业额可能略有下降，从四月起开始正常营业，电费表示大部分的营业恢复正常。一个租期为36个月的长租合同，一到两个月的营业额下降是典型的商业风险，该风险应当由被告自行承担。而不应转嫁给原告。原告也并没有由于其二月营业额增加就违反约定不免除其二月租金。也没有以其四月营业额增加而要求增加租金。被告辩称，一、因被告经营不善，双方于2020年1月13日签署了降租协议，降低了租金标准，被告也于2020年1月13日支付了1月租金。2020年1月23日起全国发生新冠肺炎，导致被告无法继续履行合同。被告于2020年3月1日通过微信联络原告，明确告知因不可抗力暂停履行合同，合同顺延到不可抗力因素清除后恢复履行合同。但原告拒绝履行合同约定的共同分担因不可抗力因素带来的损失。为配合政府防控疫情，被告于2020年3月4日停止营业，于2020年4月4日恢复营业。《委托经营托管合同》是被告受原告委托经营短租、日租、月租、长租、旅业等业务，因公寓的特殊性，原告和被告要相对应的承担部分经营中的风险。二、被告同意解除原、被告之间的《委托经营托管合同》。三、不同意支付2020年3月的租金。被告在2020年3月份因物业管理及政府疫情管理政策停业一个月，根据《委托经营托管合同》第八条第（一）项的第11点的规定，被告无需向原告支付2020年3月租金。四、被告于2020年3月1日起多次通知原告，要求按不可抗力因素或顺延合同，或减免租金，或解除合同，并提出3月及4月免租，但原告直到4月19日才前来办理解约手续，因此该期间的租金应由双方共同承担，即被告现在同意支付2020年4月4日至2020年4月19日租金的50%即380元。五、针对原告主张的迟纳金，根据合同第十条第4点约定，目前被告财务部并没有收到原告的催款通知，被告认为不需要支付迟纳金。六、关于软装修赔偿金，原告当时已经看过被告设定的样板间，清楚全屋的家私家电配置情况，被告明码标价，原告经过比对后决定和被告签约，并不存在诱惑购买或者欺诈消费。根据双方签订的《家私家电代购委托书》，被告已按委托要求配置完成，配置的设施设备并没有质量问题，该委托事项已经完成，家私家电归业主所有，是不可以退还的。委托书第六点也指出，无论任何原因导致《委托经营托管合同》不能继续履行，已代购家私家电不得退还。七、根据合同第十一条不可抗力的约定，各方不承担违约责任。被告在2020年2月28日前都是正常履行合同，没有任何违约，自2020年3月1日起未按时支付租金是根据合同相关条件没有支付。所以原告要求被告支付为违约金没有依据。八、本案诉讼费用应由原告承担。关于营业额的问题，原告凭自己想象推测我方二月营业额比以前增加，推测我方三四月的营业情况都不是正确的。我方二月营业额几乎为零，三月停业，四月营业额也是比平时低。原告应当举证证明我方营业额的情况。经审理查明，2019年8月18日，原、被告签订《委托经营托管合同》，约定：1.原告将其所有的位于东莞市*********************出租给被告，该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，并由被告提供租赁服务及增值服务。2.该托管物业托管期自起租日起至结束日止共计三年，托管期自2019年10月1日至2022年10月1日止。3.托管期内的租金为1*00元/月，每期7日前将当月租金全额一次性支付给原告，如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出。每年2月份为免租期，此月无租金收入，用于房间维护。4.原告同意被告按照合同中约定的《家私家电配置清单》代为配置家私家电，购置费用总额15857元由原告承担，托管期满，全套家私家电归还给原告，但原告需承担所有家私家电的自然折旧。5.该物业环境、其他人为因素，被告托管物业无法进行日租、月租、年租及旅业经营的，原告有义务配合被告消除影响，恢复经营。未消除影响之前，被告有权单方面停止支付租金，直到能恢复该物业的正常经营时为止。6.本合同生效后，任何一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，另一方有权解除合同，违约方须支付两个月租金给对方作为违约金，并退还被告预支付费用，及赔偿预订/入住客人的其他损失。7.被告无故迟延支付租金，且被告财务部在收到原告书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的1‰向原告支付迟纳金，且迟纳金总额不得超过迟延支付租金的总和。8.由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。本合同项下之“不可抗力”指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争等。如发生不可抗力事件，合同各方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力而须解除本合同的，则各方应根据合同履行的具体情况，由各方友好协商解决并处理好善后事宜。由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行合同。9.附件一《业主交接家私家电配置清单》列明了家私、电器等名称。2019年8月18日，原、被告双方签订合同附件《家私家电代购委托书》，约定：1.被告接受原告委托，代原告根据双方的《家私家电配置清单》上的要求及规格购买家私家电并配置到原告房屋内。2.家私家电购置费总金额为18857元。3.家私家电配置清单中的购置费为固定价格，不受市场变动影响，如因其中部分家私、电器因停产、缺货或者其他原因无法采购时，被告可以根据交楼后项目具体情况自行调整配置内容，可用同等档次产品替代，总价不变。4.无论任何原因导致《委托经营托管合同》不能继续履行，已代购家私家电不得退还。2019年8月18日，原、被告双方签订《交接书》，显示原告已将案涉房屋于2019年11月1日移交给被告。2020年1月13日，被告向原告转账支付1200元。2020年1月13日，原、被告双方签订《书附件》，约定：1.托管期内的租金标准由1500元/月变更为1200元/月。2.违约金条款由违约方须支付两个月租金给对方作为违约金变更为违约方须支付5000元给对方作为违约金。3.其他合同条件不变，该附件自2020年1月1日起生效。被告提交了日期为2020年2月2日的《关于碧桂园松湖珑悦小区防控新型肺炎工作举措的通知》复印件，显示碧桂园松湖珑悦物业服务中心告知业主为做好疫情防疫工作，小区实施封闭式管理，非本小区人员以及车辆不得入内，解除封闭时间视疫情发展而定。被告提交了日期为2020年2月9日的《东莞市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室关于加强物业小区疫情防控工作的通告》（第5号）复印件，显示疫情防控指挥办公室要求物业小区全部实行围合封闭式管理，非小区业主、住户的外来人员和车辆一律不得进入小区。2020年3月1日，被告在微信上称受不可抗力的新冠肺炎影响，导致公司业务开展受阻，现公司提供3种应对方案给原告：1、暂停履行合同，合同顺延。待不可抗力因素清除后恢复租金（预计6月30日左右）；2、按友好解除合同办理，双方结清未结算费用，不计任何一方违约；3、免除3月、4月租金，只要疫情期间可以能勉强营业，5月1日恢复支付租金，限25户。2020年3月4日，被告在微信上称“因为有其他业主举报我们1号楼在疫情期间外人人员随便进出。昨天我们公司和物业被社区约谈了，关于没有做好东莞疫情期间物业小区管制的防控措施，被挨警告了。自今天开始我们必须停止营业。关于之前沟通的免租事宜也只能取消了。根据合同第八条（一）.11点我们因其他原因不可以营业，乙方有权单方面停止支付租金，待恢复营业时为止。希望政府尽快取消物业管制，恢复营业。”同时，被告还向原告发送了《东莞市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室关于加强物业小区疫情防控工作的通告》（第5号）、《关于碧桂园松湖珑悦小区防控新型肺炎工作举措的通知》。2020年3月9日，被告在微信上称根据东莞市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布的第5号通告要求及托管合同第八条的约定，被告决定自2020年3月1日起停止支付租金，直至能正常营业为止。2020年4月4日，被告确认恢复营业。2020年4月19日，原、被告签订交接书，被告将案涉房屋交还给原告，双方办理了案涉房屋交接手续，并清点了案涉房屋内的家私家电。另查，《东莞市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的通告》（2020.5.22）第四条：“稳妥开放公共场所。在落实疫情防控措施的前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所……”。以上事实，有原告提交的《委托经营托管合同》、《委托经营托管合同》书附件、《家私家电代购委托书》、报价单；被告提交的《东莞市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室关于加强物业小区疫情防控工作的通告》、《关于碧桂园松湖珑悦小区防控新型肺炎工作举措的通知》、《企业因疫情不能正常履行合同怎么办？全国人大常委会法工委发言人臧铁伟说法律有相应规定》、1月租金支付截图、退房交接书和家私家电交接清单、家私家电购买协议、微信聊天记录打印件以及本案的庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《委托经营托管合同》及《书附件》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务，不履行义务一方应当承担违约责任。现原、被告均同意解除案涉《委托经营托管合同》及《书附件》，本院予以确认。一、关于租金问题。被告承租案涉房屋，应按照《委托经营托管合同》及《书附件》的约定按时支付租金，现被告未按时向原告支付租金，原告诉请被告支付租金，本院予以支持。但根据被告提供的证据，显示由于新型冠状病毒感染的肺炎在全国范围内爆发，案涉小区实行了封闭式管理，外来人员、车辆不得进入案涉小区，导致案涉房屋无法对外租赁经营，造成被告的经营困难，无法按时履行双方的合同，因此新型冠状病毒感染的肺炎的爆发属于不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，被告主张因不可抗力原因导致不能履行合同，本院予以采纳。综合考虑新型冠状病毒感染的肺炎的影响、东莞市关于宾馆的全面开放时间以及本案具体情况，本院酌定减免被告2020年3月以及2020年4月的部分租金。因被告确认自2020年4月4日恢复营业，故本院酌定被告应向原告支付2020年3月的租金600元、2020年4月的租金500元。综上，被告应向原告支付租金共计1100元=600元+500元。二、关于迟纳金问题。《委托经营托管合同》约定，如被告无故迟延支付租金，且在原告书面向被告财务部门催收后仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，则被告需每日按迟延支付租金金额的1‰向原告支付迟纳金，现被告主张其财务部未收到催款通知书，原告也未举证证明其向被告财务部发出催款通知书或告知履行的期限，因此本院对原告关于迟纳金的诉讼请求不予支持。三、关于违约金问题。首先，原告主张被告2020年1月未及时支付租金构成违约，但双方于2020年1月13日签订《书附件》，约定从2020年1月1日起租金从1500元/月降为1200元/月，因此，本院采纳被告主张双方是因为协商降租而迟延支付的意见，且该月份租金已经实际支付，故本院对原告主张因2020年1月迟延支付租金而产生违约金不予支持。其次，关于2020年3月以后未支付租金而产生违约金，其一，《最高人民法院印发的通知》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”从被告提交的证据可知因新冠肺炎疫情的爆发，相应防控措施导致被告经营困难，本院已认定被告系由于不可抗力致使不能按期履行合同，因此，根据《委托经营托管合同》第十条的约定，各方不承担违约责任。其二，东莞市虽于2020年5月全面开放宾馆等场所，但是原告于2020年4月就本案提起诉讼，双方一直处于诉讼中，关于合同解除及租金支付等争议一直未能解决，被告尚不明确其自身就本案应履行的义务，因此，在不可抗力因素可能存在的情况下，被告未向原告支付2020年3月之后的租金合情合理，此时要求被告在诉讼进行的过程中向原告支付有可能会因不可抗力因素而免除支付义务的2020年3月之后的租金，也明显对被告不公平。综上，本院认为原告主张被告支付违约金的依据不足，故对原告所主张的违约金不予支持。四、关于软装修赔偿金问题。双方2019年8月18日签订的《委托经营托管合同》及《家私家电代购委托书》约定被告接受原告委托，代原告根据双方《家私家电配置清单》上的要求及规格购买家私家电并配置到原告房屋内，家私家电购置费总金额18857元由原告承担，托管期满后全套家私家电归还给原告，无论任何原因导致《委托经营托管合同》不能继续履行，已代购家私家电不得退还。本院认为，上述合同约定系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，《家私家电配置清单》上的家私家电属于原告所有，现原告要求被告退还购买上述家私家电的费用没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告刘振涛与被告东莞市***酒店管理有限公司签订的《委托经营托管合同》；二、被告东莞市***酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘振涛支付2020年3月1日至2020年4月19日的租金共计1100元；三、驳回原告刘振涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费199.03元，原告已预交，由原告承担189.88元，由被告承担9.15元。本判决为终审判决。审判员 常   甲   甲二〇二〇年十一月九日书记员 吴淑君书记员梁慧琳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。