浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初3606号 原告：任国祥，男，1967年5月17日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 原告：高红娟，女，1966年8月27日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 原告：任立宇，男，1993年1月2日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上述三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：章传耿,绍兴市上虞区东关法律服务所法律工作者。 被告：娄少君，男，1987年1月15日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人（特别授权）：施涌涌，浙江方也律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙兴潮，男，1952年3月5日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 原告任国祥、高红娟、任立宇与被告娄少君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月9日、9月27日两次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告任国祥、高红娟、任立宇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖协议无效；2.判令被告腾退归还位于上虞区××街道××村××号××原告自建二间三层楼房及辅房二间、前后道地土地；3.原告自愿返还被告上述房屋、土地协议价款人民币138000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：由于原、被告法律、行政法规意识淡薄，原告为改善居住环境，同时解决被告住房紧张的燃眉之急，双方于2006年1月25日签订了一份房屋买卖协议，即原告将自建二间三层楼房及辅房二间（未建）前后道地土地作价13.8万元转让给被告使用。鉴于被告系外村人员，无法办理房屋、土地过户手续，且行政法规相关规定至今无松动的迹象，难以实现原、被告当初的意向。近年，新农村建设日新月异，宜居条件美如仙境，加上原告的落叶归根，恋乡情感日益浓厚，再次审批建造新房受行政法规限制，无法实现三原告的心愿。万般无奈，故原告依法具状诉至法院，望支持原告如上的诉请。 被告娄少君辩称，1.原、被告之间的房屋买卖协议系双方间的真实意思表示，应认定有效。首先，法律没有禁止集体经济组织成员跨越不同集体经济组织拥有农村房屋，如继承等情况都不因为继承人与被继承人不是同一集体经济组成成员而丧失拥有农村房屋的权利。宅基地使用权因买卖与因继承而发生转移并无实质区别。其次，农村房屋买卖不能办理土地使用权变更登记也不是确认房屋买卖合同无效的理由。再次，国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》[国办发(2007)71号]规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，即法律并未明确规定非同村村民之间的房屋买卖合同无效。被告娄少君是上虞区长塘镇谢憩村人，并非城镇户口，故也不属于不允许买卖的范围。最后，确认本案房屋买卖协议无效不利于社会经济秩序的稳定，也不符合国家对农村房屋改革的方向。二、即使房屋买卖协议无效，法院应对合同无效后导致的结果一并处理，否则会产生诉累，故应对被告的实际损失进行合理界定。1.原告在将案涉房屋出售后十四年多才要求归还，其行为违反了诚实信用原则和公序良俗原则，不应得到保护。原告于2006年1月向被告出售案涉房屋，当时的房屋售价为13.8万元，现十四年过去，房屋升值，便主张合同无效，要求返还房屋。长达14年的时间，房屋本身的重置成本、土地成本以及房屋的改造、装修带来的添附价值，都应该由被告享有。原告正是因为看到房屋现有利益的增加，以及农村房屋存在拆迁可能性，才主张合同无效，该行为不符合诚实信用原则。2.原告现主张房屋买卖协议无效并要求被告腾退房屋，则对被告的信赖利益产生了极大损失。根据《合同法》58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一方面被告对案涉房屋进行了翻新、装修等共计花费155900元；另一方面考虑到房屋升值带来的经济利益及被告因重新购置造成的财产损失，现案涉房屋的市场价值在80万元左右，应就被告购买时的价值与现有房屋售价的差价对被告进行补偿。同时，向被告返还13.8万元及以13.8万元为本金计算的利息损失(自2006年1月25日起按年利率6%计算至实际归还之日)。3.被告早在2006年间出资13.8万元购买原告的房屋，当时初衷是居住及购买涉案房屋之类的不动产作为长线投资，以图资产可以保值增值，现因原告对原先出卖房屋的行为予以反悔，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋。被告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，原告也因此而获得巨额利益。原告使被告丧失了原先本可利用该笔资金与其他人另定同类合同的机会，结果是被告无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。4.过错的问题。由于原告系宅基地使用权人，其应明知涉案房屋为农村房屋不能向非为同村村民的被告出售的情况，故出售方即本案原告负有主要过错甚至是全部过错。综上，请求驳回原告全部的诉讼请求，如合同确认无效，则应对被告的实际损失进行合理界定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证无异议的证据：对于原告提供的农村私人建房用地呈报表，本院予以认定；对于原告提供的2006年1月25日房屋买卖协议，本院对其真实性予以认定；对于被告提供的房屋现状照片，本院对其真实性予以认定；对于被告提供的装修费用清单，该清单系被告自行制作，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1994年期间，原告任国祥为户主申请建造东关街道南横江村三层房屋二间及辅助房二间，后实际建造三层房屋二间，辅助房二间则未建造。原告申请建房时原告家庭在册人口包括三原告及任月土。2006年1月25日，原告任国祥、高红娟、任立宇为甲方，被告娄少君为乙方，双方签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲乙双方经协商，甲方欲将位于上虞市××街道××村××层楼房××辅房二间（未建）一次性绝卖给乙方，为此，双方达成以下协议：一、买卖标的：位于上虞市××街道××村房屋叁层楼房贰间，前辅房贰间（未建），楼房后道地面积为围墙所围面积约为10×7.4平方米，主房面积9×7.4平方米，前辅房面积4×7.4平方米（未建），前道地面积为5×7.4平方米，共使用土地面积约为208平方米。二、买卖价格：按协议价为138000元整。三、付款方式：在本协议签定之前，乙方付给甲方房屋买卖定金人民币10万元整（2006年1月19日付2万元整；2006年1月21日付3万元整；2006年1月24日付5万元整），协议生效后乙方再支付28000元整，余款10000元等过户手续全部办妥后一次性付清。四、办理过户手续：过户手续应由甲方办理，乙方协助，甲方承诺乙方过户手续在协议生效后两个月内办清房屋土地等手续，过户手续费由乙方支付。五、交房时间：甲方应于房屋买卖协议生效后交付给乙方。六、违约责任：甲乙双方任何一方违约，由违约方支付给对方违约金15万元整。七、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经甲、乙双方签字后生效。 协议签订后，被告向三原告支付房屋买卖价款138000元，三原告将案涉三层房屋二间、道地交付给被告，后由被告使用至今。被告在占有使用案涉房屋期间，对案涉房屋进行了装修，并新建辅房二间。现原、被告就上述房屋产生争议，遂酿讼争。 本院认为，本案原、被告双方的争议焦点在于2006年1月签订的《房屋买卖协议》是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。三原告认为，被告系上虞区长塘镇谢憩村的村民，其作为外村人不能购买××街道××村的农村房屋，原、被告之间的农村房屋买卖合同违反了法律规定，应认定无效。被告则认为，原、被告之间的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，应认定有效，且法律并未明确规定非同村村民之间的房屋买卖合同无效，应认定原、被告之间的农村房屋买卖合同有效。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，被告娄少君系上虞区长塘镇谢憩村村民，不享有对原蒿坝镇南横江村（现为上虞区××街道××村）宅基地使用的权利。三原告与被告娄少君签订的《房屋买卖协议》违反了相关法律的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，三原告自愿返还被告房屋买卖价款138000元，本院予以支持。被告亦应腾退并向三原告返还坐落于上虞区××街道××村××岸的三层房屋二间、辅房二间及道地。关于被告主张的装修、房屋增值等损失，因被告申请鉴定后又撤回鉴定申请，其相关损失无法确定，故本案中不予处理，可由当事人另行解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告任国祥、高红娟、任立宇与被告娄少君于2006年1月25日签订的《房屋买卖协议》无效； 二、被告娄少君应腾退并返还原告任国祥、高红娟、任立宇坐落于绍兴市上虞区××街道××村××北岸的三层房屋二间、辅房二间及道地，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 三、原告任国祥、高红娟、任立宇应返还被告娄少君房屋买卖价款138000元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 四、驳回原告任国祥、高红娟、任立宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3060元，减半收取计1530元，由原告任国祥、高红娟、任立宇负担765元，由被告娄少君负担765元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 曹 清 二〇二〇年十一月九日 书记员 朱文金 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。