浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初1656号 原告：胡萌秧，女，1970年12月15日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：汪金刚，浙江泽大（永康）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒励志，浙江泽大（永康）律师事务所律师。 被告：金华市金麟置业有限公司，住所地浙江省金华市金**政和街**金源大厦****，统一社会信用代码91330703MA29NM135L。 法定代表人：李伟。 委托诉讼代理人：楼佳，浙江金奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思文，浙江金奥律师事务所律师。 原告胡萌秧与被告金华市金麟置业有限公司（以下简称金麟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告胡萌秧及其委托诉讼代理人汪金刚、舒励志，被告金麟公司的委托诉讼代理人楼佳到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本案转为普通程序审理，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告胡萌秧及其委托诉讼代理人汪金刚、舒励志，被告金麟公司的委托诉讼代理人楼佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡萌秧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2020年1月1日起至实际交房之日止，以2180000元为基数按日万分之五支付违约金，暂计算至2020年5月6日为137340元）；2、判令被告向原告支付逾期交付权属证书的违约金（违约金从2020年4月1日起至实际权属证书之日止，以2180000元为基数按日万分之一支付违约金，暂计算至2020年5月6日为7848元）；3、判令被告按合同约定向原告交付车位，并支付违约金（违约金从2020年1月1日起至按约交付车位之日止按每日50元支付，暂计算至2020年5月6日为6300元）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月11日签订商品房买卖合同，被告将位于悦江阁11幢502号房屋出售给原告，原告按约支付购房款2180000元；双方还签订了地下车位使用权转让协议，被告将涉案商品房地下一层287号车位出售给原告，原告按约将车位使用权转让价款180000元支付给被告。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付涉案商品房，如出卖人逾期交房60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，但出卖人至今未按约交付房屋。双方约定，因出卖人的原因，买受人未能在涉案商品房交付之日（2019年12月31日）起90天完成涉案房屋交易手续和取得不动产权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋交易手续和取得不动产权证的期限届满之次日至实际全部完成房屋交易手续和取得不动产权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告应当在2019年12月31日前按照约定向原告交付设计尺寸为2.4米×5.5米的车位，但被告迄今为止未能交付符合合同约定的设计尺寸的车位。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼，望准予为盼。 被告金麟公司辩称，被告不存在逾期交付房屋及权属证书的情形。涉案房屋已于2019年竣工，被告于2019年12月向原告送达交房通知书，通知书上明确了交房时间。权属证书需要原告配合才能办理，被告已办理了不动产登记，在通知书上写明了办证的手续及材料，因原告自身原因没有办理。原告诉称房屋漏水问题，被告已按合同约定承担了房屋质量保修责任，履行了维修义务，对漏水部位进行修复并通知原告验收。维修责任与逾期交房概念不同，被告不存在违约情形。被告交付的车位符合合同约定，被告对涉案车位进行了实地勘察，发现并不影响车位正常使用，符合车位宽度2.4米的约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告胡萌秧向本院提交了以下证据：1、《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，证明双方签订购房合同并约定房屋交付时间和不动产权证书交付的时间的事实；2、《地下车位使用权转让协议》一份，证明双方签订车位转让协议及约定车位设计尺寸的事实；3、《关于悦江阁11栋502业主的复函》一份，证明原告购买的房屋存在严重质量瑕疵的事实；4、光盘一份，证明被告未能按约交付房屋和车库的事实；5、谈话录音光盘及文字稿，证明被告工作人员在2020年4月7日对涉案房屋进行过维修。 被告金麟公司向本院提交了以下证据：1、《补充协议》一份，证明双方关于房屋交付的补充协议约定及对房屋交易、不动产登记的补充约定。被告已按照约定履行，不存在违约；2、《房屋建筑工程竣工验收备案表》一份，证明被告在2019年9月29日已完成竣工验收，符合交付条件；3、《交付通知书》及快递单各一份，证明按照合同约定，被告于2019年12月21日向原告送达交房通知书，已按照合同履行交房义务；4、《情况说明》一份，证明杭州沃东科技有限公司授权被告委托向原告发送交房、办证等相关通知短信；5、看房登记表及通话记录，证明原告所称的房屋漏水，在被告修复后，原告也多次上门确认查验的事实；6、不动产登记证明及不动产权证各一份，证明被告已按照合同约定履行办理产权证的义务；7、光盘一张，证明车库的实际情况，车位宽2.4米，不影响实际使用；8、《函》一份，证明原告向被告送达解除合同函，未按约定收房系原告自身原因造成，并非被告逾期交房；9、金华市金东区住房和城乡建设局出具的金东住建信访复字（2020）2号《信访事项处理意见书》一份，证明金华市金东区住房和城乡建设局对原告的信访回复意见，涉案房屋的室内质量问题经确认已全部整改完毕，车位经与金华市规划局核实，现场与图纸一致，符合车库设计的国家标准和浙江省地方标准。 对当事人提交的证据，本院认证如下：1、对原告提交的证据1，经质证，被告对其真实性无异议，对于证明目的有异议，认为合同第十条、第十一条约定了商品房交付的条件及设施设备交付的条件，只要符合上述条款的条件即可交房，被告在竣工验收后即向原告送达交房通知书，符合合同约定；合同第十二条约定漏水属于质量瑕疵，第二十一条记载双方共同向不动产登记中心办理，本案补充协议不存在不合理加重买受人责任的情形。本院对该证据的真实性予以确认。2、对原告提交的证据2，经质证，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3、对原告提交的证据3，经质证，被告对其真实性无异议，认为复函载明原告于2019年12月26日进行了实地收房，2020年1月9日被告将维修情况告知原告，同时告知了车位尺寸问题。本院对该证据的形式真实性予以确认。4、对原告提交的证据4，经质证，被告认为视频中的车位并非原告的车位。本院对该证据的形式真实性予以确认。5、对原告提交的证据5，经质证，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为根据被告提交的有关政府部门的意见书，被告已经对问题进行了整改，录音中的工作人员对事情前因后果不清楚，且原告是在被告工作人员不知情的情况下录音的。经审核，本院对该证据的真实性予以确认。6、对被告提交的证据1，经质证，原告认为合同第二十九条约定了以本合同为准，补充协议系加重了购买方的责任，减轻了被告的责任，且本协议原告未经阅读，只在最后一页有原告签字，其余没有签字，被告未尽到说明及提示义务，系格式条款，与合同相违背的约定应以合同为准。因原告对其签名真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。7、对被告提交的证据2，经质证，原告认为房屋竣工验收应提供工程验收备案表、验收报告、消防及园林部门出具的准予使用文件、工程质量保证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等，而原告至今未收到上述材料。经审核，本院对该证据的真实性予以确认。8、对被告提交的证据3，经质证，原告有异议，认为交付是实际物体的交付，而非纸质的通知书。本院对该证据的真实性予以确认。9、对被告提交的证据4，经质证，原告对其真实性有异议，认为不能证明原告已收到短信通知，原告去看房不代表房屋实际进行了交付，只是验房。经审核，本院对该证据的真实性予以确认。10、对原告提交的证据5，经质证，被告对其关联性有异议，认为该证据恰恰能够证明因房屋质量不合格，导致原告多次往返永康与金华。本院对该组证据的真实性予以确认。11、对被告提交的证据6，经质证，原告不认可被告意见交付了产权证的说法。本院对该组证据予以确认。12、对被告提交的证据7，经质证，原告认为从视频可见车辆很难停进去，2.4米的宽度包括了白线的长度，被告未告知原告这一事实，原告方经实地测验，一辆二轮微型汽车停放空间刚刚好，其他车辆无法停放。经审核，本院对该证据的真实性予以确认。13、对被告提交的证据8，经质证，原告对其真实性无异议，认为原告未收房是因为房屋漏水，逾期交房责任应由被告承担。本院对该证据的形式真实性予以确认。14、对被告提交的证据9，经质证，原告认为该意见书内容与被告3月30日的复函相矛盾，与原告提交的谈话记录相矛盾；原告已对该意见书提起复审。经审核，本院对该证据的形式真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2019年4月11日，原告胡萌秧与案外人陈广（已向本院出具书面说明放弃本案权利）共同作为买受人与出卖人被告金麟公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人向出卖人购买坐落于金华市金东区××街道××路××号××幢××室不动产，建筑面积137.56平方米，房款合计2180000元。合同第十条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋实测测绘报告；3、买受人已经付清本合同约定的全部房价款、违约金（若有），即相关款项已全额到达出卖人账户；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞……；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在接到出卖人寄发的《交房通知书》后应按通知的领房时限、地点和、地点和相关要求前往办理领房手续未在规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交付通知书》规定的交付日期结止次日起，若有发生的责任及损失由买受人自行承担……（2）买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外和严重影响正常居住使用问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同第十七条约定：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，视为买受人已接受该房屋质量，合同继续履行。本项上述的“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的”是指该商品房的同一处修理点或同一个设施设备，经过更换、修理后仍然超出工程建设强制性标准规定的安全限值且无法修复的，买受人有权解除合同；不同修理点或不同的设施设备的质量问题，且不影响该商品房正常使用的，出卖人在质量保修范围内承担保修责任，买受人不解除合同……。合同第二十一条约定：双方同意共同向房产管理部门和不动产登记部门申请办理该商品房的交易手续和不动产登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋交易手续和取得不动产权证的期限届满之次日起至实际全部完成房屋交易手续和取得不动产权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的交易手续与不动产登记的，出卖人不承担责任。合同还对其他事项作出了约定。同日，原告及案外人陈广（乙方）与被告（甲方）签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定：甲方向乙方转让悦江阁项目地下一层287号车位；该车位设计尺寸约2.4米×5.5米，实际尺寸以现场为准；车位使用权转让价款180000元；甲方应于2019年12月31日前交付该车位；甲、乙双方任何一方违反本协议约定的义务，应当向对方支付违约金，违约方向对方支付违约金后，并不妨碍对方要求其继续履行相关义务等内容。上述合同签订后，原告方向被告支付了购房款2180000元及车位款180000元。 2019年9月29日，金华市金东区住房和城乡建设局在本案所涉悦江阁工程的工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案。2019年12月21日，被告金麟公司向原告方寄送交房通知书。2019年12月26日，原告至悦江阁小区办理收房手续，其在验房时发现房屋主卧飘窗上方存在渗漏水问题，在确定渗漏水问题修复之前，原告拒绝收房。2020年3月15日，原告方向被告发函，称原告在2019年12月26日办理交房手续时发现11幢502室存在飘窗上方天花板严重渗水问题，至今没有收到被告意见修复后的收房正式通知书，此外，原告向被告购买的287号车位宽度与合同约定不符；综上所述二项，原告有权依据合同约定解除合同，望被告能谨慎对待，收到函件后及时回应和处理，原告有进一步向法院提起诉讼的权利。收到原告函件后，被告于同年3月30日复函原告，称房屋主卧飘窗渗水问题早已维修完成并通知原告方查验，且该问题不构成拒绝收房的合理事由，车位尺寸的测量方式为两侧线中到线中的直线距离，车位尺寸满足协议所约定的尺寸，故原告要求解除合同的理由无法成立。 因双方无法协商一致，原告于2020年5月6日诉至本院。庭审中，原告自认其于2020年4月9日至涉案房屋验房时，发现已不存在渗漏问题。 另查明，2020年1月22日，金华市自然资源和规划局就本案所涉的坐落于金华市金东区××街道××路××号××幢××室不动产颁发了浙（2020）金华市不动产权第0××1号不动产权证书，权利人为金麟公司。金麟公司于2020年2月24日、3月27日向原告方发送办证短信。 经现场勘查，涉案车位所在的两个结构柱之间共有包括涉案车位在内的三个车位，面向车位方向，左侧为288号车位，中间为本案所涉287号车位，右侧为286号车位，左右柱子之间宽约7.5米，车位与柱子之间及车位与车位之间均绘制有宽约0.15米的白线，3个车位左边白线内侧到右边白线内侧之间宽约2.25米。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。原告主张被告至今未按约交付涉案房屋；被告则主张涉案房屋已于2019年9月29日完成竣工验收备案，已符合交付条件，被告已于2019年12月通知原告收房，原告诉称的房屋漏水问题属于保修责任范围，被告并不存在逾期交房的违约情形。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》第十条约定了被告向原告交付商品房应符合的条件，虽然被告已向本院举证证明金华市金东区住房和城乡建设局于2019年9月29日在涉案工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案，但根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，买受人查验商品房存在屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等问题的应负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。现双方均认可原告2019年12月26日验房时发现房屋存在渗漏问题，故原告据此拒绝收房理由正当，符合合同约定，原告有权要求被告进行修复并在修复后办理房屋交接手续因房屋渗漏的质量瑕疵问题导致的延期交房责任应由被告负担。被告辩称上述房屋的质量问题属于保修问题，对此，本院认为，交付的房屋应当符合合同约定的条件，交付前发生的质量问题应当由房屋出卖人负责整改完毕后方能交付使用，而房屋交付使用后发生的质量问题方由出卖人承担保修义务，与交付使用前的义务系不同阶段性质不同的两种义务，二者不能等同。综上，被告存在逾期交房的违约行为，应该按照合同约定承担向原告支付违约金的违约责任。对于违约金的计算截止时间，本院认为，由于被告并未向本院举证证明房屋渗漏问题修复完成的时间，而原告自认其于2020年4月9日至涉案房屋验房时，发现已不存在渗漏问题，故本院认定原告于2020年4月9日知道房屋渗漏问题已经得到解决。在涉案房屋已竣工验收合格且渗漏问题得到解决的情况下，可认定原告应当知道涉案房屋于该日已符合交房条件，原告拒绝接收房屋的行为可视为被告已于该日交付房屋，此后的责任由原告自行承担。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定，被告应在2019年12月31日前向原告交付涉案房屋，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，现被告并未向本院举证证明双方约定的违约金计算标准过高，故被告应向原告支付2020年1月1日至2020年4月9日期间共计100日的逾期交房违约金109000元。 关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。本院认为，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定，双方同意共同向房产管理部门和不动产登记部门申请办理该商品房的交易手续和不动产登记，因被告的原因导致原告未能在该商品房交付之日起90日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的，原告有权要求被告支付相应方违约金；因原告的原因未能在约定期限内完成该商品房的交易手续与不动产登记的，被告不承担责任。根据被告提交的证据，被告已于2020年1月22日取得涉案房屋的不动产权证书，后又于2020年2月24日、3月27日向原告方发送办证短信，而在办理转移登记手续过程中，需要原、被告的相互配合，既需要被告提供权属初始登记证书，开具案涉商品房的购房发票等法律、行政法规规定的其他材料，也需要原告提交申请书、提供身份证明、缴纳税费等，任何一方在客观上都不可能独自完成转移登记手续。根据现有证据，无法认定系由于被告的原因导致原告未能在约定期限内取得不动产权证，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告交付车位并支付违约金的诉讼请求。本院认为，根据双方签订的《地下车位使用权转让协议》约定，287号车位款约2.4米，实际尺寸以现场为准，被告应于2019年12月31日前交付该车位。经现场勘查，286号、287号、288号为三连体车位，车位两侧柱子之间的距离约为7.5米，符合合同约定宽度及行业标准。本案所涉287号车位作为中间车位，原告作为该车位业主，其与左右两侧相邻车位业主对车位之间的白线宽度部分享有平等的合理使用权，原告所购买的287号车位宽度应从一侧白线中线至另一侧白线中线测量较为合理。按照该测量方式，经现场测量，287号车位宽度为2.4米，符合约定。被告已于2019年12月21日通知原告接收车位，原告无正当理由拒绝接收，应由其自行承担相应的责任。对原告要求被告交付车位并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、由被告金华市金麟置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡萌秧逾期交房违约金109000元； 二、驳回原告胡萌秧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3330元，由原告胡萌秧负担850元，由被告金华市金麟置业有限公司负担2480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  章城伟 审 判 员  田惠仙 人民陪审员  叶爱花 二〇二〇年十一月十六日 法官 助理  缪 晶 代书 记员  黄 黎