广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11607号上诉人（一审被告）：广州品丰物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区华观路****自编之一。法定代表人：朱小弟，总经理。委托诉讼代理人：黄浩中，男，1951年9月19日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，系该公司职员。被上诉人（一审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：，住所地：广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**v>法定代表人：何超华，总经理。委托诉讼代理人：任俊伟，男，1990年2月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系该公司职员。上诉人广州品丰物业管理有限公司（以下简称品丰公司）因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初33213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人品丰公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，驳回康景公司的诉讼请求；2.由康景公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、康景公司主张的物业管理费缴纳标准6.8元/平方米/月没有依据，收费标准违反广东省、广州市有关规定，而且金额明显过高。一审法院按（2017）粤0106民初22876号判决书认定的数额，不采纳品丰公司的抗辩是错误的。《物业管理委托合同》是开发商与康景公司签订的，该合同未向政府部门备案，不能作为认定物业管理费标准的依据。涉案物业为住宅，所在小区未成立业主大会，本案物业管理费为前期物业管理费。按《广东省物业管理条例》第三十六条、第三十七条，广东省物价局粤价1号文第七条、第九条的规定，物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主大会成立前的住宅物业服务收费实行政府指导价，实行政府指导价的物业服务收费，要报当地价格主管部门备案。按广州市物价局穗价（2010）101号《广州市住宅物业服务收费参考标准》规定，一级收费标准也只是1.35元/平方米/月。按广州市物价局穗价（2010）100号《关于广州市住宅物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》第二条规定，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米/月。康景公司主张的物业管理费价格6.8元/平方米/月，未与品丰公司协商，未向价格主管部门备案，更没有经价格主管部门核定，按6.8元/平方米/月的物业管理费标准计收，明显违反规定，属违规收费。按广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷若干问题的指导意见》第九条规定，因康景公司收费超出政府指导价，违规收费，品丰公司有权拒交超出部分，且康景公司应当退回以前多交的物业管理费。（2017）粤0106民初22876号判决书是在没有依法送达李光豪、在李光豪缺席情况下作出的。且李光豪非业主，也不是承租人，无交付物业管理费义务，该判决判令李光豪承担责任明显错误，认定的物业管理费标准均没有事实和法律依据。李光豪因不服上述判决已向法院申请再审，上述判决内容不能作为认定本案事实的依据。一审法院以（2017）粤0106民初22876号判决书认定的标准，判令品丰公司支付物业管理费是错误的。二、一审判决关于违约金的计付时间没有依据。《物业管理委托合同》没有约定支付物业管理费的时间，如品丰公司确需支付物业管理费，应当按康景公司主张之日即起诉之日起计付违约金，而不是按第三个月的1日起计。一审判决认定按第三个月的1日起计违约金没有依据。综上所述，康景公司主张的物业管理费标准违反规定，一审法院判决品丰公司应承担的物业管理费标准和违约金的计付时间均没有依据，请二审法院依法改判。二审期间，品丰公司向本院陈述补充上诉意见：一、广州合山东宇地产公司与康景公司签订的前期物业服务合同违反国务院《物业管理条例》所规定的程序，属违反行政法规的强制性规定，为无效合同。涉案前期物业服务合同违反了《物业管理条例》第二十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《广东省物业管理条例》第三十六条、广州市政府《关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》第三条、广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条所规定的程序，未经行政法规的强制性规定，为无效合同。二、法律规定前期物业服务收费应执行政府指导价。具体依据是国务院《物业管理条例》第四十条、《广东省物业管理条例》第三十七条第二款、广州市《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价[2013]231号）第一条、第三条的规定。三、广州市政府规定，前期物业服务收费最高一级为一级标准的2.8元/平方米/月，而康景公司所收取的物业服务费为6.8元/平方米/月，已超过已是法定最高价格的2.5倍，是法定基础价格0.9元的7.6倍。四、广州市政府规定，前期物业服务超过2.8元/平方米/月的标准，建设单位必须申请报批，领取收费许可证后方能按超出标准向业主收费。申请报批领取收费许可证是超高价收费的前提。申请必须提供物业服务成本测算资料。康景公司超标收费竟然不向价格主管部门申报。五、品丰公司所有的涉案房屋并不是别墅。涉案房屋是2012年开建、2014年竣工，国家早已明文禁止建造别墅。从容积率看。涉案房屋容积率为3.322（栋总建筑面积897.4698平方米/建基面积270.182平方米）与广州市普通住宅楼的容积率持平，是别墅容积率的10倍，不可能是别墅。涉案房屋产权证注明规划用途为设备用房、住宅（复式单元），不是别墅。别墅容积率不大于0.35，独门独院、上有独立空间、中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强独立式住宅，涉案房屋充其量只能算次高级的住宅。2006年5月31日，国土资源部发布通知，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理，亦明确，联排、双拼以及TownHouse等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。2010年9月21日，国土资源部、住建部规定住宅用地的容积率指标必须大于1。20多年来全国各地均明确禁止对别墅等低密度住宅供地。六、个案（2017）粤0106民初22876号民事判决，依法不能成为本案判案的依据。请求二审法院驳回康景公司的全部诉讼请求。被上诉人康景公司答辩称：第一，康景公司系经合法程序与涉案小区的开发商签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同已经相关部门备案。第二，品丰公司自2014年收楼后，在当年曾向康景公司交纳过物业管理服务费，并也未对物业管理服务费的收费标准提出过异议。根据《中华人民共和国民法总则》中关于诉讼时效的规定，品丰公司现在提出的关于收费标准异议已超过诉讼时效。第三，涉案房屋的物业管理服务费应该采用市场指导价，而非政府指导价。康景公司已将收费标准及缴费的时间公示在小区收费处。品丰公司主张涉案房屋应缴纳物业管理服务费的收费应适用政府指导价缺乏事实依据。另涉案房屋目前已被广东省普宁市人民法院查封、处于待拍卖状态。最后，天河区法院作出的（2017）粤0106号民初22876号民事判决是否存在瑕疵有待上级法院查明，但并不影响本案中对于涉案小区物业管理服务费收费标准的认定。请求二审法院驳回品丰公司的上诉，维持原判。康景公司向一审法院提出诉讼请求：1.品丰公司支付拖欠的2017年1月1日至2019年6月30日管理费91542元及违约金（以当月欠付的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，自当月1日起计至实际付清之日止，以本金为限）；2.本案的诉讼费用由品丰公司承担。一审法院查明的事实：一、房产的位置：广州市天河区帝景西街11号103房（以下简称涉案房屋）。品丰公司确认其于2014年收楼。二、涉案房屋建筑面积：448.73平方米。三、物业管理费缴纳标准：6.8元/平方米/月。康景公司提交《物业管理委托合同（帝景山庄）》、帝景山庄收楼及日常费用一览表，拟证明物业管理费收费标准。康景公司主张物业管理费以自然月为计费区间，当月的物业管理费在上月最后一日前缴纳。四、拖欠物业管理费的违约金标准：每逾期一日按千分之一的标准计付。五、品丰公司每月应缴纳物业管理费的数额：3051.4元。六、品丰公司拖欠物业管理费的期间及数额：2017年1月1日至2019年6月30日；91542元。七、其他：1、品丰公司确认欠缴2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费，但辩称康景公司主张的物业管理费收费标准缺乏依据，金额过高；双方没有约定物业管理费的交付期限，康景公司主张的违约金标准过高，违约金应自本案起诉之日起计。2、据已发生法律效力的（2017）粤0106民初22876号民事判决书查明，涉案房屋物业管理费缴纳标准为6.8元/平方米/月，每月物业管理费数额3051.4元，康景公司在该案中主张每两个月的物业管理费为一期合缴纳一次，缴纳时间为当期第二个月的最后一日前，违约金自下期第一月1日起计付。一审法院认为，品丰公司确认欠缴2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费，康景公司诉请要求品丰公司支付该段期间的物业管理费，一审法院予以支持。已发生法律效力的（2017）粤0106民初22876号民事判决书对涉案房屋的物业管理费缴纳标准及每月物业管理费数额已予以查明，一审法院对品丰公司的抗辩不予采纳。品丰公司应向康景公司支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费91542元。康景公司、品丰公司之间成立物业管理服务合同关系，品丰公司迟延支付物业管理费，构成违约，康景公司诉请要求品丰公司支付违约金并无不妥，康景公司对违约金计付标准提出抗辩，从公平角度，一审法院酌情对违约金计付标准进行调整，《物业管理委托合同（帝景山庄）》并未对物业管理费的计费区间及缴纳期限进行约定，综合康景公司在（2017）粤0106民初22876号案中对涉案房屋物业管理费缴交情况的陈述，违约金应以每两个月欠缴的物业管理费总额6102.8元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自第三个月的1日起计至实际清偿之日止，各期滞纳金均以本金为限。对于康景公司诉请超出的部分，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决如下：一、广州品丰物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向广东康景物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费91542元及违约金（以每两个月欠缴的物业管理费总额6102.8元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自第三个月的1日起计至实际清偿之日止，各期滞纳金均以本金为限）。二、驳回广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果品丰公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向康景公司支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2100元，由康景公司负担50元，品丰公司负担2050元。本院二审期间，品丰公司向本院提交如下证据：1.《受理审查通知书》，拟证明广州市中级人民法院已受理李光豪对（2017）粤0106民初22876号案件的再审申请；2.《房地产权证》内页和房地产分户图，拟证明涉案房屋容积率3.322，与广州市普通住宅的容积率持平，且房屋产权证注明规划用途为设备用房、住宅（复式单元，不是别墅）；3.《商品房买卖合同》，拟证明广州合山东宇房地产公司与康景公司签订的前期物业服务合同应认定无效，合同签订时间是2013年11月1日，应该按照当时的法律规定来收取物业管理服务费，康景公司超标收费未经报批、收费没有《收费许可证》，法院有义务制止其擅自提高收费行为；4.2020年8月5日广州市海珠区住房和建设局《关于撤销保利天悦花园物业管理区域备案回执的决定书》，拟证明上述撤销决定的原因是该回执违法、广州市住房和建设局海珠区分局第四管理处不具备接受物业管理备案资格、康景公司在庭后提交的证据6除了全面缺乏建设部规定《中标备案书》上报时必须提供的材料之外，所盖章为广州市国土资源和房屋管理局天河分局物业管理业务专用章，不是天河分局公章，连科室内部章都不是，因此康景公司提交的证据《前期物业管理中标备案书》无法律效力。康景公司的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，再审案件尚未审结；对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性有异议，虽然产权证上载明是复式单元，但从实际图片看，类型与别墅一致，独门独户，品丰公司主张不是别墅不成立；对证据3的真实性、合法性予以确认，关联性有待查实；对证据4的真实性、关联性、合法性均不予确认，该函件针对的内容为物业管理区域备案，不属于《广东省物业管理条例》第八条规定的范围，且中标备案书是备案完成的证明，是由开发商提供给住建部门而领取到该证明，品丰公司主张此为上报时必须提供的材料是颠倒了办理证明的逻辑关系。康景公司向本院提交了如下证据：1.《前期物业管理服务协议》；2.《业主临时管理规约》；3.《帝景山庄业主收楼资料》；4.《交楼通知书》；证据1-4拟共同证明案外人李光豪为品丰该公司签署涉案房屋及相关前期物业服务协议及收楼资料，知晓涉案房屋类型为别墅及涉案房屋的物业管理收费标准并已签字确认；5.《资质证书》，拟证明康景公司具有物业管理一级资质；6.《前期物业管理中标备案书》，拟证明康景公司中标入选涉案小区的物业管理单位；7.《物业服务合同备案回执》，拟证明康景公司与涉案小区开发商的物业管理委托合同已经相关部门备案确认，物业类型为别墅；8.广州市住房和城乡建设局网站截图，拟证明涉案房屋所在项目属于别墅类型；9.案外人李光豪缴费凭证；10.涉案房屋缴费明细；证据9、10拟共同证明李光豪收楼后一直为涉案房屋支付物业管理费及相关费用，并未对物业管理收费标准提出异议；11.《广州品丰物业管理有限公司企业信用信息公示报告》；拟证明林思彤持有品丰公司99%股权，为品丰公司的大股东，自成立之日2012年12月12日至2017年2月10日期间为品丰公司法定代表人，李光豪夫妇为品丰公司的实际控制人；12.广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终14623号判决书，拟证明品丰公司大股东兼法定代表人林思彤与李光豪自2006年11月10日起为夫妻关系、涉案房产的部分房款为李光豪借款所得、品丰公司的实际控制人李光豪签订涉案房产的前期物业协议，品丰公司是知情并默认同意的、李光豪夫妇已持有两套广州市房产，为规避限购政策而使用实际控制的品丰公司持有涉案房产；13.合同编号201311100966《广州市商品房买卖合同》，拟证明购房合同的签订时间为2013年11月1日、购房金额17839750元及开发商广州合生东宇房地产开发有限公司与证据12相对应，购房合同约定2014年1月31日前交付，品丰公司已默认并同意实际控制人李光豪已收楼并签收相关物业协议、缴纳物业管理费，一直没有提出异议；14.《物业管理委托合同（帝景山庄）补充协议》，拟证明康景公司受托对涉案房产进行前期物业管理，并收取相关物业管理费用。品丰公司的质证意见：对证据1-4已看原件，除真实性外，合法性、关联性均不认可；对证据5，资质证书原件项目缺失，缺少资质必须的有效期，故对真实性、合法、关联性均不认可；对证据6，康景公司无法提供原件，对真实性、合法性、关联性均不予认可，进一步证明投标是假的；对证据7，已看原件，但连公章都没有，真实性可疑，其物业服务合同是否规范与康景公司是否通过合法竞标取得涉案小区的物业管理资格一事无关，“别墅”是康景公司在备案材料上写的；对证据8无原件可核对，建筑物的类型是规划部门审批的，应以房产证载明的规划用途为“设备用房、住宅（复式单元）”为准；对证据9，对照原件，原件模糊不清但复印件很清晰，这不符合常理，康景公司称缴费人为案外人，是否协议签字人为自己的行为不得而知，且缴费时间与康景公司诉请的缴纳物业管理费的时间不符；对证据10的真实性、合法性、关联性不予认可；证据11-14是康景公司第三次提交的证据，不是新证据且与本案无关联性，对于康景公司提供的逾期证据不符合法律规定，法院依法不应接纳、更不应组织质证，品丰公司有权依法拒绝质证；对证据11真实性、合法性、关联性不予认可，非国家管理机关所出具，不知来历且不是新证据；对证据12的真实性、合法性、关联性不予认可，确实存在这样一个案件，但康景公司提供的判决书来历不明、内容不准确、不真实，深圳法院的案件与本案无关，涉案房产是品丰公司所购，不是林思彤所购，林思彤是品丰公司的股东，李光豪和林思彤曾经的婚姻关系与本案无关，所谓为规避限购政策是康景公司的猜想，与本案无关；证据13不是新证据，合同注明购买者是品丰公司，而不是林思彤，证明（2017）粤0106民初22876号主体不适格，说明该判决认定事实不清，合同没有“别墅”的说法，对证据13的真实性予以认可，不同意该证据证明内容；对证据14的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据不是新证据，该补充协议既无签名人也没有签署日期。康景公司违反法律规定，私自定价、私自加价。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本院经审理查明，2011年1月5日，广州合生东宇房地产有限公司（甲方、委托方）与康景公司（乙方、受托方）签署合同编号为广州东宇[2015]-017号《物业管理委托合同（帝景山庄）》约定自2011年3月1日起至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止甲方将帝景山庄委托给乙方进行物业管理。其中第一条约定：“物业基本情况：物业类型：别墅（住宅），坐落位置：广州市天河区大观路，占地面积：221529平方米，建筑面积129525平方米，委托管理的物业构成细目见附件一。”第二十一条约定：“物业管理服务费1.本物业的管理服务费，ABC区别墅（住宅）房屋暂由乙方按建筑面积每月每平方米5.00元、非住宅房屋暂由乙方按建筑面积每月每平方米5.00元向业主或物业使用人收取；DE区及大西区别墅（住宅）房屋的管理服务收费标准另行协定。物业管理服务费用，从房地产认购合同有关规定之日起计。2.管理服务费标准的调整，按物价局批复调整；私家花园绿化保养作为特约有偿服务，收费标准为0.65元/平方米·月，具体与业主协商确定。……4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰交纳滞纳金。”康景公司向本院提交的广州合生东宇房地产有限公司（甲方）与康景公司（乙方）签订的《物业管理委托合同（帝景山庄）补充协议》载明：甲方将帝景山庄委托给乙方进行物业管理，并于2011年1月5月签订《物业管理委托合同（帝景山庄）》，合同编号为广州东宇[2015]-017号，以下简称原合同。现甲、乙双方就原合同的条款不变的情况下，达成以下协议：1.原合同的第二十一条第一款变更为：1.本物业的管理服务费，ABC区别墅（住宅）房屋暂由乙方按建筑面积每月每平方米5.00元、非主张房屋暂由乙方按建筑面积每月每平方米5.00元向业主或物业使用人收取；DE区及大西区别墅（住宅）房屋的管理服务费暂由乙方按建筑面积每月每平方米6.80元、非住宅房屋暂由乙方按建筑面积每月每平方米6.80元向业主或物业使用人收取。物业管理服务费用，从房地产认购合同有关规定之日起计。2.其它未尽事宜以原合同为准。3.本协议一式肆份，甲方执贰份，乙方执贰份，自签约之日起生效，与原合同具有同等的法律效力。2013年11月1日，广州合生东宇房地产有限公司（甲方、卖方，法定代表人：罗泳杰，通讯电话乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当负责监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，并督促物业服务企业与物业服务合同签订之日起15日内报物业所在地房地产行政主管部门和街（镇）备案。”629××××1888乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当负责监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，并督促物业服务企业与物业服务合同签订之日起15日内报物业所在地房地产行政主管部门和街（镇）备案。”）与品丰公司（乙方、买方，法定代表人：林思彤，通讯电话乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当负责监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，并督促物业服务企业与物业服务合同签订之日起15日内报物业所在地房地产行政主管部门和街（镇）备案。”133××××****乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当负责监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，并督促物业服务企业与物业服务合同签订之日起15日内报物业所在地房地产行政主管部门和街（镇）备案。”）签署合同编号为20131110096的《商品房（一手现房）买卖合同》约定品丰公司向广州合生东宇房地产有限公司购买帝景山庄（自编D区别墅）第帝景西街11号幢1层103号房[门牌地址：天河区帝景西街11号103房现房（已办理权属登记并领取房地产权属证明书，编号为0120472963）]。其中第五条“物业服务”约定：“甲方应按照《广东省物业管理条例》的规定划定物业管理区域，并报物业所在地房地产行政主管部门备案。甲方已按照《广东省物业管理条例》的规定在物业管理区域内配置物业服务用房。物业服务用房的所有权依法属于全体业主。甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的/物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限/。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）/元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当负责监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，并督促物业服务企业与物业服务合同签订之日起15日内报物业所在地房地产行政主管部门和街（镇）备案。”康景公司提交的通知日期为2014年1月16日、编号为合生0064514《交楼通知单》载明：“____物业管理中心：现有帝景山庄D103房的业主李光豪先生/小姐[身份证号码：_____]已交清公司规定的入住前应交房款。请贵中心凭本通知、业主身份证（或法人委托书）协助其办理收楼手续。业主（或受托人）确认签名：李光豪。”该通知单加盖有广州合生东宇房地产有限公司收款专用章”并由经办人手写签名。《帝景山庄交楼验收表》载明：“尊敬的业主：感谢您购买我司开发的帝景山庄D区103房。我司已按照政府的批准文件及国家规范建设完成，现交付给阁下使用。欢迎阁下对楼内设施进行验收，并提出宝贵意见，我司将尽快处理。复核意见和验收意见均为“同意收楼”。业主签名处显示为“李光豪”。康景公司（甲方，房地产开发单位或其委托的物业管理企业）与李光豪（乙方、购房人/业主）签订《前期物业管理服务协议》就前期物业管理服务达成协议。其中第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳物业管理服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计（如有变更以交楼通知书交楼日期起计）；二、住宅按建筑面积每月每平方米6.8元（不含公摊）。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准；三、交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；四、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；五、物业管理服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整。”第十一条“违约责任”第四款约定:“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。”《帝景山庄业主临时管理规约》约定有总则、物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任、附则。其中第五条载明“物业类型住宅别墅”。同日，李光豪作为帝景山庄D区103房的买受人签名承诺：确认已详细阅读上述业主临时管理规约，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守，本人同意承担违反业主临时管理规约的相应责任，并同意对涉案物业的使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任等。同日，李光豪在《业主/住户合约》上签名，确认“本业主（代表房屋使用人）、住户声明完全同意和严格遵守《业主临时管理规约》的一切条文和小区的各项管理规定，自收楼之日起，保证按时向服务中心缴纳所有应由本人承担之费用，包括但不限于预交管理费三个月；并愿意与小区服务中心通力合作，共同维护住宅小区的建设风貌及优美、整洁、宁静、安全的居住环境，且还做好物业内的防火工作，如有违反，愿按政府的有关条例，承担经济、法律责任。”《紧急联络记录表》载明：业主李光豪，联络电话133××******，紧急联络人：林思彤，电话137××******，并声明“上述各项资料全属正确无误，倘上述单位之业权有任何更改，余/余等将会立即通知管理中心。管理中心若有任何文件资料寄往上述地址，将视为本人已收到。”《帝景山庄业主收楼资料》载明：D区103元，李光豪已接获下列文件/物件：住宅说明书、房屋质量保证书、业主/住户合约、承诺书、紧急联络资料登记表、住户证申请表、委托银行自动划账付款缴费授权书、IC卡托管书、防火协议、前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、交楼验收表、电梯公司安全合格证、电子锁使用说明书、排水使用说明书。品丰公司确认李光豪系该公司的管理人员，受其委托办理收楼手续。2016年3月，中华人民共和国住房和城乡建设部出具证书编号（建）1040101号《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：广东康景物业服务有限公司资质等级为一级。康景公司提交的（天）物招标[2012]02号《前期物业管理中标备案书》复印件载明：“广州合生东宇房地产有限公司：你单位提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，现根据国家《物业管理条例》及建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》有关规定，对你公司报送的位于广州天河东圃环场路帝景山庄悦景路11号帝景山庄的前期物业管理中标材料给予备案。----中标单位：广东康景物业服务有限公司。2012年4月16日”该备案书落款处加盖有“广州市国土资源和房屋管理局天河区分局物业管理业务专用章”。康景公司提交的天河物前合备[2017]第32号《物业服务合同备案回执》载明：“广东康景物业服务有限公司：你司提交前期物业服务合同备案材料收悉。备案主要内容如下：1.资质等级：一级；2.建设单位名称：广州合生东宇房地产有限公司；3.物业项目名称：帝景山庄；4.物业项目类型：别墅；5.物业总建筑物面积：1318906平方米；6.合同期限：自2011年3月1日起至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止。2017年11月7日”该回执落款处加盖有“广州市天河区住房和建设水务局业务专用章”。康景公司提交了四张李光豪签名的银行卡尾号分别为8294、8294、6342、8181的POS签购单（消费金额分别9354.20元、金额未显示、18861.80元、12544.30元）和缴费记录，拟主张李光豪分别以银行卡方式支付9354.2元、26331.8元、18861.8元、12544.3元和通过法院强制执行3275.3元，已付清包括2015年12月在内的之前的物业管理费和公摊费用等，其中显示每月的物业管理费均为3051.4元。品丰公司对康景公司关于其缴付物业管理费的陈述予以确认。经本院释明后，品丰公司至今并未就其自收楼后向康景公司缴纳物业管理费的具体情况（包括但不限于缴费时间、缴费标准、缴费方式、缴费依据）回复本院。穗字第0120513004号粤房地产权证载明：房地产权属人：品丰公司，规划用途：详见附注，房屋所有权取得方式：购买，共有情况：单独所有，登记时间2014年1月9日，房屋坐落：天河区帝景西街11号103房，房屋结构：钢筋混凝土结构，层数3层，建筑面积448.73平方米，共同面积270.18平方米，附注：规划用途：设备用房、住宅（复式单元），已征收国有土地使用权出让金，适用年限70年，从1997年10月5日起，其中地下建筑未办土地有偿使用手续，此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。房地产分户图载明：帝景西街11号103（复式单元），共用地面积：270.1824平方米，套内建筑面积435.9395平方米，建基面积270.1824平方米，栋总建筑面积897.4698平方米，建筑层数3，单元总建筑面积448.7349平方米，共有分摊面积12.7954平方米。另查明，一审法院作出的（2017）粤0106民初22876号民事判决于2018年5月7日发生法律效力，李光豪于2020年5月13日向本院提出再审申请，称：一、李光豪并非适格被告，并非涉案房屋的业主或承租人，没有接受过康景公司的任何服务。二、康景公司已在起诉前得知李光豪并非业主，法院应对康景公司的起诉予以驳回。三、一审送达程序违法，起诉状有李光豪地址和电话号码，一审采用公告送达不当。四、一审事实不清，适用法律有误，李光豪在偶然得知本案后，于2019年11月23日将再审申请书寄到一审法院信访室。综上，请求：撤销（2017）粤0106民初22876号民事判决，依法对本案进行再审。本院受理后经审查，于2020年7月30日作出（2020）粤01民申216号民事裁定，认定（2017）粤0106民初22876号民事判决于2018年5月7日发生法律效力，李光豪于2020年5月13日提出再审申请，即使按其邮寄再审申请书到一审法院信访室的时间2019年11月23日计算，亦已超过法律规定的申请再审期限。另外，对于送达问题，一审法院向李光豪的身份证住址邮寄送达相关文书，邮件记载的手机号码与李光豪再审时提供的手机号码一致，李光豪向邮递员声称自取邮件但一直不取件，导致邮件被退回法院。其后，一审法院送达员前往涉案服务合同的地址，发现无人居住，遂将文书张贴于该房屋门口。故此，一审法院在送达未果的情况下依法进行公告送达，符合法律规定的程序，不存在送达程序违法。李光豪该项主张缺乏理据，不予采纳。经审查涉案相关证据，一审法院根据相关合同、交费的银行刷卡单据上的申请人签字作出的认定并无不当，故此，李光豪请求再审本案缺乏充分理据，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，其申请再审的理由不足，本院不予支持。据此，本院裁定如下：驳回再审申请人李光豪的再审申请。品丰公司、康景公司均向本院确认：一、涉案广州市天河区帝景西街11号103房即帝景山庄D103房；二、涉案房屋所在小区帝景山庄至今未成立业主委员会，康景公司与开发商广州合生东宇房地产有限公司签订《物业管理委托合同》约定由康景公司对涉案房屋所在小区帝景山庄进行物业管理。三、2014年1月16日由李光豪代表品丰公司对帝景山庄D103房进行验收并收楼。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为品丰公司应否向康景公司缴纳涉案房屋的物业管理费的问题。本院对此评析如下：首先,涉案房屋所在小区帝景山庄至今未成立业主委员会，康景公司于2011年1月与涉案房屋的建设单位广州合生东宇房地产有限公司签订《物业管理委托合同（帝景山庄）》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《物业管理委托合同（帝景山庄）》属于前期物业服务合同，是签约双方真实意思表示，对包括品丰公司在内的涉案小区所有业主均具有约束力。经审查，该《物业管理委托合同（帝景山庄）》没有最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定无效的情形，且康景公司已向本院提交《前期物业管理中标备案书》复印件和《物业服务合同备案回执》原件，品丰公司虽否认上述文件的真实性但并未提交充分证据足以推翻，目前也无其他证据证实该备案回执无法律效力，故品丰公司以该前期物业服务合同未经行政法规规定的程序为由主张应认定为无效的意见，本院不予支持。其次，品丰公司确认其委托李光豪办理涉案房屋的收楼手续，品丰公司亦提交了李光豪在办理收楼手续时以业主身份签署的《前期物业管理服务协议》《承诺书》《业主/住户合约》《交楼通知书》《帝景山庄业主收楼资料》《紧急联络记录表》等一系列文件。李光豪在上述文件中预留的电话与品丰公司在签订《商品房（一手现房）买卖合同》上的通讯电话是一致的，且李光豪在《紧急联络记录表》中预留的紧急联络人即品丰公司在签订《商品房（一手现房）买卖合同》时任法定代表人林思彤。而康景公司是具有物业服务一级资质的企业，李光豪在收楼时已以涉案房屋业主的身份与康景公司签订《前期物业管理服务协议》，因此品丰公司理应对相关物业管理服务的约定是知情的。康景公司在本案之前已起诉李光豪物业服务合同纠纷一案，已经广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106民初22876号民事判决，该判决已生效。康景公司对品丰公司名下的涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，品丰公司亦已确认康景公司关于品丰公司已付清2015年12月前物业管理费的陈述，现康景公司起诉要求品丰公司支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费及违约金，根据公平、等价有偿的原则，品丰公司作为业主应依约交纳相应的物业管理费及违约金。第三，关于涉案物业管理的收费标准问题。涉案《物业管理委托合同（帝景山庄）》第二十一条约定涉案房屋所在DE区及大西区别墅（住宅）房屋的管理服务收费标准另行协定，而李光豪在收楼时签署的涉案《前期物业管理服务协议》第四条第二款已约定“住宅按建筑面积每月每平方米6.8元（不含公摊）”，康景公司提交李光豪签字的POS签购单主张已按照每月3051.4元的标准（448.7349平方米*6.8元/平方米/月）收取涉案房屋的2015年12月之前的物业管理费。品丰公司在本案中仅确认康景公司关于其已付清2015年12月之前物业管理费的陈述，但至今并未按照法院的要求明确其向康景公司支付物业管理费的时间、标准、方式并提供相应的依据，故本院采信康景公司的主张，认定双方对涉案房屋的物业管理费用的标准达成合意，即以6.8元/平方米/月为标准，每两个月的物业管理费为一期合缴纳一次，缴纳时间为当期第二个月的最后一日前，违约金自下期第一月1日起计付。康景公司所述物业管理费的收费标准与李光豪在收楼时所签署的《前期物业管理服务协议》的约定是一致，且双方亦是如此履行。品丰公司主张涉案房屋性质是住宅，应适用政府指导最高限价2.8元/平方米/月、违约金的计付时间应以起诉之日起算，本院均不予支持。至于一审法院依据（2017）粤0106民初22876号民事判决所认定物业管理收费标准的问题，李光豪虽对该生效判决向本院提出再审申请，本院经审查已驳回李光豪的再审申请，（2017）粤0106民初22876号民事判决至今有效，故品丰公司以一审法院依据的生效判决存在错误为由主张一审法院认定康景公司按6.8元/平方米/月的标准收取物业管理费不当，本院不予支持。综上，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，并无不当，本院予以维持。上诉人品丰公司的上诉请求和理由不成立，其在二审的主张和提交的证据均不足以推翻一审判决，本院依法驳回其上诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2050元，由上诉人广州品丰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 张一扬审判员 罗 毅二〇二〇年十一月十一日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏