河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2935号上诉人（原审被告）：冯和平，男，1955年10月17日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：党仁杰，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐翠萍，女，1962年5月3日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区，系冯和平妻子。被上诉人（原审原告）：张学祯，男，1969年12月11日出生，汉族，住河南省焦作市中站区。委托诉讼代理人：左金亮，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。原审被告：冯琦，男，1991年6月24日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。上诉人冯和平因与被上诉人张学祯、原审被告冯琦房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。冯和平上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审认定事实错误。1、原审针对被上诉人有利的证据全部予以认定,而对于上诉人出示的证据在双方均无争议的情况下不予评判，对于证人原某的证言采取断章取义的办法仅认定对被上诉人有利的前半部分陈述,而对后面不利于被上诉人的证据不予评判,不是综合全面的对证据采用。2、原审依据证据二中的2019年8月23日的录音认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系,不符合事实。从一审认定的2019年12月20日的电话录音中，整个内容是说原某和被上诉人之间或公司之间的房屋买卖关系,而一审却强加于上诉人,特别是在被上诉人陈述“你要不给我房,给我钱也中,咋是都中,你看这个事咋解决”，也否认了上诉人与被上诉人之间的买卖关系,而一审强加于上诉人不合法。对于一审未予认定的2020年6月30日电话录音也证实上诉人与被上诉人之间不存在买卖房屋关系。3、一审认定售房协议为有效证据,但上诉人并不是出售方,而是永兴公司工程部,一审认定的落款时间与被上诉人实际购房时间不符,上诉人不知道一审认定的依据是什么。二、原审程序违法。1、一审判决前,上诉人曾两次提供情况说明和申请调取证据,一审未予调取也没有作出合理、合法的解释,违犯了民诉法的规定。2、一审判决解除合同不符合法律规定,从整个庭审来看并不是上诉人卖给被上诉人房屋,不存在解除,一审认定的售房合同系狮涧城中村改造村民安置楼，而被上诉人并不是安置对象,也并不是该村村民，应认定合同无效，一审予以解除违犯了法律规定。请求二审支持上诉人的上诉请求。张学祯辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告冯琦未到庭，也未提供陈述意见。张学祯向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告冯和平之间的房屋买卖关系;2、判令二被告向原告返还165000元及利息（该利息从起诉之日起按年利率6%计算至被告实际清偿之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院查明：2013年，原告张学祯通过其房东冯某得知冯某的亲戚冯和平有一套房屋正在对外出售，原告当时正有购房需求，便通过冯某介绍，向被告冯和平购买了涉案房屋。2013年4月6日，原告将145000元购房款存入冯和平的儿子冯琦名下的银行账户内。之后，冯和平向原告交付一份售房协议，约定：所购房屋位置为师专东南角操场东边住宅楼第1楼五单元五层北户，建筑面积为113.75平方米，房屋单价为每平方米1400元，总金额为159250元。该协议首页中的“甲方”为狮涧城中村改造村民安置楼永兴工程部，尾页落款处加盖有内容为“狮涧城中村改造村民安置楼永兴工程部”的印章，协议落款日期为2010年5月1日，原告在该协议中的“乙方”名称和“买受人”信息处签名。购房后，原告到涉案房屋查看时，发现该房屋已被他人占有和使用。之后，原告向冯和平催促交付房屋或退还房款，冯和平让原告与其妹夫原某联系，原某曾答应将另一套房屋交付给原告，但因该房屋登记在原某父亲名下，故未能交付。原告因多次催要未果，于2020年6月2日向该院提起诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原告张学祯提供的存取款凭条和证人冯某、原某的证言能够相互印证，证明原告向被告冯和平购买涉案房屋，并向其交付购房款145000元的事实。冯和平辩称，涉案房屋的出卖人应为永兴工程部，其不应承担返还购房款及利息的责任。依据查明事实，虽然冯和平向原告交付的售房协议中记载的房屋出卖人为永兴工程部，但该协议的落款时间与原告实际购房时间明显不符，且冯和平未能提供证据证明其是接受永兴工程部的委托，代表永兴工程部向原告出售房屋并收取购房款的，其行为亦未得到永兴工程部的事后追认，故对永兴工程部不发生法律效力，行为后果应由行为人冯和平自行承担。冯和平的辩解意见因证据不足不能成立，该院不予采纳。原告与冯和平之间依法成立房屋买卖合同关系，对此予以确认。原告张学祯作为买受人如约交付房款，冯和平作为出卖人应向原告交付房屋，冯和平至今尚未交付，且该合同目前已实际履行不能，故原告主张解除双方之间买卖合同，冯和平向其返还购房款并赔偿损失的诉讼请求成立，该院予以支持。关于冯和平应返还的购房款数额，原告主张除其存入冯琦名下账户内的145000元外，另有20000元作为冯和平欠冯某的借款支付给了冯某，但原告未能提供证据证明冯和平指示其向冯某交付购房款的相关证据，故返还数额应以冯和平实际收到的145000元计，该院对此予以确认。关于利息损失，原告主张利息自其起诉之日（即2020年6月2日）起算符合法律规定，利息标准应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，对此亦予以确认。对原告诉请数额中的高出部分，该院不予支持。因被告冯琦并非涉案房屋买卖合同的相对方，故对原告主张冯琦向其返还购房款及利息的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、解除原告张学祯与被告冯和平之间关于坐落在焦作市××××东南角操场东边住宅楼第1楼五单元五层北户房屋的买卖合同；二、被告冯和平应于判决生效后十日内向原告张学祯返还购房款145000元及利息（利息以145000元为基数，自2020年6月2日起至实际清偿完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告张学祯的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1850元，由原告张学祯负担250元，被告冯和平负担1600元。二审中，上诉人冯和平围绕其上诉请求向本案提供：1、证人原某的情况说明一份，证明原某作为海兴公司和永兴公司的工作人员，代表永兴公司将涉案房产出卖给了被上诉人张学祯，张学祯将购房款转给上诉人是受海兴公司和永兴公司法定代表人苗继升的指示进行的交付，冯和平收到的款项是海兴公司欠冯和平的水泥款，款项性质已经发生了根本变更；2、苗红艳出具的《证明》一份，证明苗红艳系永兴公司会计，其代表永兴公司给张学祯开具了收款收据。张学祯在一审中陈述未收到永兴公司收据与客观事实不符，其故意隐藏了对其不利的证据，冯和平收到的款项系水泥款，并非购房款；3、永兴工程部与祝朝勇的《售房协议书》一份、收据一份，证明永兴工程部作为出卖人又将涉案房屋出卖给了案外人祝朝勇，该售房协议书与张学祯在一审中提交的购房合同内容一致，出卖人一致。说明涉案房屋的权利人系永兴工程部，只有永兴工程部才有权出卖涉案房屋。冯和平不是涉案房屋权利人，其无权出卖他人房屋；4、解放区人民法院（2012）解民初字第1216号民事判决书、焦作中院（2013）焦民一终字第342号民事判决书各一份，证明：1、永兴工程部开发了狮涧城中村改造村民安置楼，是涉案房屋的原权利人，是涉案房屋的出卖主体；2、狮涧村委会和永兴公司针对本案安置楼签订了联合开发协议，作为合伙联营的主体，狮涧村委会和永兴公司应当对永兴工程部的债权债务承担责任。由于永兴工程部已经撤销，而永兴公司已经被吊销营业执照，所以狮涧村委会应当参加诉讼说明涉案房屋的出卖过程；3、一审法院未通知涉案房屋的原权利人参加诉讼，遗漏重要当事人，程序违法。被上诉人张学祯质证称：证据1系证人证言，且证人原某已在一审中出庭作证，应当以一审庭审的为主；对证据2的真实性有异议，证人所陈述的事实与本案不存在关联性，本案中被上诉人将购房款直接转给冯和平、冯琦父子俩，该证明不具有真实性；证据3无原件，无法核对其真实性，不予质证；证据4与本案无关联性。双方均认可涉案房屋系“小产权”房。本院认为：证据1证人原某已在原审中作为冯和平的证人出庭作证，其称“是通过冯和平认识原告的，冯和平是我的大舅子。海兴公司欠冯和平水泥款，将房屋抵给了冯和平，冯和平又卖给了原告。”二审中其出具的该“情况说明”与其在原审中的证言相互矛盾，依据“禁止反言”的民事诉讼原则，对该情况说明的真实性不予认定；证据2属证人证言，该证人未出庭作证，且张学祯对其真实性有异议，故依法对该证据不予采信；证据3系复印件，张学祯不予质证，故依法不予采纳；证据4与本案无关。上述证据均不能作为本案的定案依据，本院不予采信。经本院审理查明的案件事实除与一审查明的一致外,另查明，涉案房屋系“小产权房”。本院认为，冯和平对收取张学祯145000元款项的事实不持异议。其称该款是张学祯支付给永兴工程部的购房款，只是永兴工程部叫张学祯将该款直接交付给了冯和平，其收到的该款是永兴工程部支付的水泥款，并非购房款。但冯和平没有提供有效证据予以证明，故对此上诉理由本院不予采信。原审根据证人冯某、原某的证言及冯和平收取张学祯145000元款项的事实，认定张学祯购买的是冯和平出卖的涉案房屋，张学祯与冯和平存在涉案房屋买卖关系，冯和平收取的张学祯的145000元款项系购房款，符合本案实际。因涉案房屋系“小产权房”，依法不允许在市场上流通买卖，且冯和平、张学祯均不是狮涧城中村集体组织成员，故双方之间的涉案房屋买卖协议无效，不存在解除双方之间房屋买卖协议的情形。张学祯要求冯和平返还购房款145000元，符合法律规定，应予支持。原判解除双方的房屋买卖合同不当，应予纠正。另，本案不存在追加当事人问题，原审程序合法。综上，冯和平的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初1783号民事判决的第二项及案件受理费负担部分；二、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初1783号民事判决的第一项、第三项；三、驳回张学祯的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3700元，由上诉人冯和平负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  余同云审 判 员  毕 蕾二〇二〇年十一月十七日代书记员  张艳娇