文书内容江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0831民初1657号原告：邵玉贵，男，1981年7月9日出生，汉族，住金湖县。（未到庭）原告：鲍国燕，女，1985年4月29日出生，汉族，住金湖县。两原告委托诉讼代理人：潘宝国、李佳，江苏和成律师事务所律师。被告：淮安市金汇房地产开发有限公司，住所地金湖县龙港花园城59幢108室。法定代表人：彭克年，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐长桂，江苏司北律师事务所律师。原告邵玉贵、鲍国燕与被告淮安市金汇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人潘宝国、李佳，被告淮安市金汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐长桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵玉贵、鲍国燕向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款8688元；2.判令被告向原告支付违约金19128元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于金湖县房屋一套，合同总价332667元。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告未能按照合同约定于2014年12月31日前向原告履行交付房屋的义务，也未在约定时间内办理房屋权属登记手续。为此，依据原被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十五条之约定，被告上述行为已构成违约。另根据原告办理的不动产产权证显示，案涉房屋建筑面积实为85.02平方米，根据合同约定，被告应返还房款8688元。故原告特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。淮安市金汇房地产开发有限公司辩称，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，且逾期交房和逾期办证均系属实。交房时间为2016年4月20日，当时有书面交房通知。案涉项目土地出让金为BT形式抵付，案涉土地分别于2010年6月28日、2011年5月18日由被告受让，土地出让金以金湖娃艺术小学学校校舍、教学设施、上湾路等工程建设资金冲抵，所涉建设工程学校、道路等早已于2011年竣工验收，但当时政府只给被告办理了其中一块地块的土地使用权证，另一地块需等项目审计出结果后才予办理。由于政府行政审计长期拖延，致使土地出让金款一直无法冲抵结转，另一地块一直无法出证，导致涉该地块的购房业主上访、信访，直至2019年金湖县人民法院依法拍卖该地块剩余部分土地前国土部门才出证，国土部门逾期出证达八年之久，故发生逾期办理房产证非被告责任所致；原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金均已超过法定诉讼时效期间，故上述请求应予驳回（见被告2020年10月19日提交的最终意见）；案涉商品房买卖合同约定的违约金过高，原告并未举证证明逾期办理不动产登记给其造成多少损失，鉴于本案情况，请求法庭予以调整逾期办证违约金为房价款的1%;关于面积差问题，请求法庭依照合同约定处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的事实如下：1.2013年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于金湖县东侧金穗翡翠城23幢二单元403号房屋一套，建筑面积87.3平方米，合同总价332667元，合同签订后，原告已支付全部购房款；2.案涉《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，除非出卖人遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人或双方协商同意解除合同或变更合同；3.案涉《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；4.案涉《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起3日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；（2）买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；5.案涉《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”已约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，同时约定了面积误差比的计算方式和面积误差比绝对值在3%以内和超出3%的处理方式，其中约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人；6.案涉商品房交付时间为2016年4月20日，2019年2月19日被告申请案涉23号幢楼宇的初始登记，2019年2月22日金湖县不动产登记交易中心发出公告告知商品房买受人金穗翡翠城项目的不动产产权证书自2019年2月25日开始办理。2020年1月21日，案涉纠纷由本院委托金湖县非诉讼服务中心人民法院分中心调解。本案争议焦点如下：一、原告方是否有权要求被告依据合同约定承担逾期交房和逾期办证违约金；二、原告方主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金是否已超过法定诉讼时效；三、被告是否应当退还房屋面积误差款。本院认为，关于第一个争议焦点，原、被告双方于2013年7月15日签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规禁止性规定，系双方真实意思表示，故合法有效，原、被告双方均应按照上述合同约定履行己方合同义务、享有己方合同权利。案涉《商品房买卖合同》的第八条已明确约定出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，除非出卖人遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人或双方协商同意解除合同或变更合同；被告未举证证明己方遭遇不可抗力且已按合同约定在不可抗力发生之日起30日内已告知买受人即本案原告，故被告方未按合同约定的日期即2014年12月31日前交付案涉商品房构成违约，鉴于原告并未主张解除案涉商品房买卖合同，故被告应按照《商品房买卖合同》的第九条第2款之约定给付相应的逾期交房违约金；案涉《商品房买卖合同》第十五条亦明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。因本案实际交房时间为2016年4月20日，上述日期往后顺延90日（顺延90日的第二日为2016年7月20日）即为合同第十五条约定的被告提交权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的最后期限，故自2016年7月20日起，原告有权依据案涉《商品房买卖合同》第十五条第2款约定向被告主张逾期办证违约金。关于第二个争议焦点，根据本院查明的实际交房时间（2016年4月20日）及案涉《商品房买卖合同》第八条、第九条之约定，自2015年1月1日起至2016年4月20日止，被告对上述经过的期间应承担逾期交房违约金，但原告于2020年1月21日才向本院提起诉讼要求被告承担逾期交房违约金明显已超法定诉讼时效。审理中，相关当事人向本院提交了部分在政府部门寻求救济的信访记录意在证明诉讼时效中断，上述信访记录显示部分信访人信访主要事项及人数本院归纳如下：（1）房产证、土地证一直未办理并交付（2017年6月19日23人、2017年6月20日28人、2017年7月3日12人）；（2）开发商一直未交付房屋（2015年12月31日1人）；（3）约定2014年12月31日交房，延迟至2016年4月，要求支付违约金，另有部分未领取产权证（4人，2019年11月13日）。上述信访记录中仅2019年11月13日4人次明确提出要求被告支付逾期交房违约金，但即便提出上述信访请求也在已超法定诉讼时效之后提出，故无法产生诉讼时效中断的法律后果，故本院认为原告主张逾期交房违约金已超法定诉讼时效。根据本院查明的实际交房时间（2016年4月20日）及案涉《商品房买卖合同》第十五条之约定，2016年7月20日起原告即可向被告主张逾期办证违约金（按合同价款的1%计算），但原告于2020年1月21日主张被告承担逾期办证违约金，故逾期办证违约金已超法定诉讼时效。原告庭后提交的向政府部门寻求救济的信访记录亦无法证明上述诉讼时效中断，故本院认为原告主张的逾期办证违约金超过法定诉讼时效。关于第三个争议焦点，本院认为依据案涉商品房产权登记建筑面积85.02平方米和合同约定建筑面积87.3平方米的差额可以判定存在面积误差，根据合同约定的面积误差比计算方式可以计算出面积误差绝对值低于3%，故被告应按照合同约定退还原告相应面积的房款8688元（2.28平方米×3810.62元/平方米）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告淮安市金汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邵玉贵、鲍国燕房价款8688元；二、驳回原告邵玉贵、鲍国燕其他诉讼请求。案件受理费496元，减半收取248元，由原告邵玉贵、鲍国燕负担170元，被告淮安市金汇房地产开发有限公司负担78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××93）预交上诉案件受理费。审判员  高长玉二〇二〇年十一月一日书记员  汤金琳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。