江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2787号上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街**楼**。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李旭，男，1991年8月11日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）因与被上诉人李旭商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人滨河置业上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：根据相关法律规定及司法实践，违约金的作用应当是“弥补损失为主，惩罚为辅”，换句话说，计算违约金应当以守约方产生的实际损失为参考基础。本案中，被上诉人从始至终未举证证明因滨河置业逾期交房而导致其产生任何实际损失，故应当对被上诉人所主张的违约金进行调低或不予支持，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。李旭向一审法院起诉请求：1.判令滨河置业支付逾期交房违约金25940元；2.诉讼费由滨河置业承担。一审法院认定事实：2017年2月10日，李旭（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为LYGSPF2017900521、LYGSPF2017900523，其中编号LYGSPF2017900521《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积122.8平方米，每平方米3805元，总价467254元，自签定合同之日买受人支付房款97254元，余款370000元为银行按揭贷款，买受人自接到出卖人通知之日起7日内，需到贷款银行办理按揭贷款等相关手续，否则视为买受人违约；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等），国家政策法规性变更；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。另外编号LYGSPF2017900523《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区樱花社区一期11号楼无单元109车库，建筑面积24.27平方米，每平方米1870元，总价45385元，自签定合同之日买受人支付房款45385元；合同约定的交付期限、违约责任与上述合同约定内容一致。上述合同签订后，李旭即按约向滨河置业交付了11号楼2单元2-401室房屋首付款97254元以及11号楼无单元109车库的购房款45385元，后李旭于2019年1月21日向滨河置业付清剩余的全部购房款。滨河置业于2019年8月20日将樱花社区一期11号楼2单元2-401室房屋交付给李旭，11号楼无单元109车库至今未交付，滨河置业至今未将樱花社区一期11号楼2单元2-401室房屋及11号楼无单元109车库权属登记资料提交产权登记机构备案。一审法院认为，李旭与滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。李旭按照合同约定向滨河置业交付购房款，滨河置业未按合同约定向李旭交付房屋，滨河置业应当承担逾期交房的违约责任。本案中，李旭交清11号楼2单元2-401室房屋房款时间为2019年1月20日，交清11号楼无单元109车库房款时间为2017年2月3日。根据合同约定，交付房屋时间是2017年6月30日，但合同约定买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制，故计算11号楼2单元2-401室房屋逾期交房违约金的起始时间为2019年1月21日，11号楼无单元109车库逾期交房违约金的起始时间为2017年7月1日。李旭现主张计算违约金截止时间至2020年4月22日，因滨河置业向李旭交付11号楼2单元2-401室房屋的时间为2019年8月20日，应当以此时间计算违约金的截止时间，对李旭要求计算至2020年4月22日主张，依法不予采纳；11号楼无单元109车库至今未能交付，李旭要求计算至2020年4月22日主张，依法予以采纳。滨河置业抗辩称，违约金应当以李旭因其逾期交房而产生的实际损失为确定标准，在李旭未产生实际损失的情况下，对其违约金主张应当予以调低或不予支持。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然李旭未举证证明其损失证据，但在履行合同中，李旭没有过错，其过错责任全部是滨河置业造成，如果滨河置业能够按期交房，李旭取得房屋后可以取得一定的利益，根据公平和诚实的原则，李旭按照日万分之一的标准计算违约金，依法予以采纳。滨河置业向李旭支付11号楼2单元2-401室房屋逾期交房违约金为全部房款的第二天，即2019年1月21日起至2019年8月20日止应支付李旭逾期交付房屋的违约金为9859.1元（467254元*0.01‰/日*211日）；滨河置业向李旭支付11号楼无单元109车库逾期交房违约金为全部房款的第二天，即2017年7月1日起至2020年4月22日止应支付李旭逾期交付房屋的违约金为4656.5元（45385元*0.01‰/日*1026日），合计14515.6元。综上，李旭向滨河置业主张支付逾期交付房屋违约金25940元的诉讼请求，其中14492.91元的诉讼请求，依法予以支持，超过14492.91元诉讼请求的部分，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决滨河置业有限公司于判决生效之日起十日内给付李旭逾期交房违约金14515.6元。案件受理费449元，由李旭负担287元，滨河置业负担162元（李旭已预交，滨河置业在支付上述款项时一并给付李旭）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：一审法院对违约金的认定是否恰当。本院认为，上诉人滨河置业未按合同约定逾期交房，构成违约。虽然被上诉人未举证证明其因上诉人逾期交房而造成的实际损失，但是上诉人的逾期交房对于被上诉人而言主要体现为租金损失，且双方合同约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金，故一审法院依据公平和诚实原则，支持被上诉人一审诉求的违约金计算标准，判决上诉人按照日万分之一的标准向被上诉人支付违约金并无不当。综上所述，上诉人滨河置业的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费449元（连云港滨河置业有限公司已预交），由上诉人连云港滨河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年十一月十九日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。