北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10653号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷**楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：邓琦耀，男，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鹤随水舞商贸中心，经营场所北京市大兴区黄村镇黄村西大街**。经营者：陈春蕾，女，1976年2月28日出生，汉族，北京鹤随水舞商贸中心总经理，住杭州市西湖区学苑春晓******。委托诉讼代理人：孙娟，北京因诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯志磊，北京因诺律师事务所实习律师。上诉人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（下称鸿坤伟业公司）因与被上诉人北京鹤随水舞商贸中心（下称鹤随水舞中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人鸿坤伟业公司之委托诉讼代理人邓琦耀、被上诉人鹤随水舞中心之委托诉讼代理人孙娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿坤伟业公司上诉请求：同意一审判决第一、二项，撤销一审判决第三至七项，依法改判：1.我公司无须退还鹤随水舞中心交纳的租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金122440.52元；2.依法将疫情导致闭店期间租金、管理服务费和POS机租用费用减免标准调整为20%，正常营业期间不予减免；3.判决鹤随水舞中心支付我公司违约金245932.50元（每个月租金为24728.75元，每个月服务费为16260元，以上述款项之和乘以6个月，按照合同约定）；4.判决鹤随水舞中心承担逾期付款的违约责任，即按照日千分之一的标准，自2020年3月19日起至实际给付之日止。事实与理由：1.租赁保证金、公共事业保证金和POS机保证金具有履约保证的性质，按HKWY-SG-GWZX-LEAS-2019-APOS0019的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》（下称鸿坤租赁合同）约定我公司有权不予退还或按合同约定直接抵扣鹤随水舞中心应付款项；2.一审判决租金、管理服务费和POS及使用费减免标准不合理。商场恢复营业期间，鹤随水舞中心可以正常使用租赁房屋，请求按照鸿坤租赁合同该约定标准支付上述费用。3.鹤随水舞中心承担的解除合同违约责任过低，显失公平。我公司对鸿坤租赁合同解除无任何过错，一审判决直接将违约金酌减为1个月租金和管理服务费，显失公平。4.鹤随水舞中心逾期付款会导致我公司融资成本增加，其应当承担逾期付款的违约责任。鹤随水舞中心辩称：同意一审判决，不同意鸿坤伟业公司的上诉请求和理由。根据相关法律法规规定可以看出履约保证金性质应是违约金。《合同法》对于履约保证金并无明文规定，但在实践中合同违约条款却经常出现履约保证金的约定。鸿坤伟业公司应返还保证金的理由如下：第一，租赁合同中并无保证金双倍返还之相关约定，故不应适用定金规则，而仅应理解为我中心为保证合同履行交纳的保证金。但本案中，双方已就合同解除达成合意，租赁合同解除后，保证金存在的租赁合同法律关系基础已经消失，鸿坤伟业公司如若继续占有则构成不当得利，应当予以返还。第二，根据《民法通则》规定，给对方造成的损失赔偿，双方当事人可以约定具体数额，也可以约定计算方法，履约保证金具有违约金的性质，应当与损失相当，两者不可重复适用，据此保证金也应当返还。一审判决的违约金数额对于鸿坤伟业公司的损失是能够填平的。鹤随水舞中心向一审法院起诉请求：1.确认我中心与鸿坤伟业公司于2019年11月21日签署的鸿坤租赁合同于2020年3月19日解除；2.鸿坤伟业公司返还我中心租赁保证金110600.52元、公共事业保证金10840元、POS机保证金1000元，合计122440.52元；3.鸿坤伟业公司退还我中心暂停营业期间已缴纳2020年2月整月的租金24728.75元、管理服务费16260元、POS机租用费200元，合计41188.75元；4.鸿坤伟业公司免除我中心2020年3月1日至3月19日期间的租金14358.63元、管理服务费9441.29元、POS机租用费116.13元，合计23916.05元；5.鸿坤伟业公司给付我中心因本案支出的律师费15000元。鸿坤伟业公司向一审法院反诉请求：1.确认双方当事人在2019年11月21日签订的鸿坤租赁合同于2020年5月7日解除；2.鹤随水舞中心支付我公司自2020年3月1日至3月19日期间的房屋租金和管理服务费合计25959.50元，以及逾期付款的违约金（每日按逾期款项0.1%的标准计算，自2020年3月19日起算，至实际支付之日止）；3.鹤随水舞中心支付我公司违约金245932.50元（每个月租金为24728.75元，每个月服务费为16260元，以上述款项之和乘以6个月，按照合同约定）；3.鹤随水舞中心将北京市大兴区欣旺北大街8号1幢1层101“鸿坤购物中心”的2层F2-21号（下称租赁商铺）恢复原状后（按照合同约定，恢复至毛坯房状态）交还我公司。一审法院认定事实：2019年11月21日，鸿坤伟业公司（甲方、出租人）与鹤随水舞中心（乙方、承租人）签订鸿坤租赁合同，约定甲方出租给乙方租赁商铺，房屋类型为商业，标的房屋用于计算租金、管理服务费及其他费用的租用面积为271平方米，乙方承诺租赁标的房屋作为经营“TOPFEELING（品牌）综合服装（业态）”之用途，商场营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10时至晚上10时，收银方式为甲方POS机。关于租赁期限及装修期，双方约定租赁期自甲方同意的装修期届满次日起1年的时间，即自2020年1月1日至2020年12月31日（包括起止日当天），双方暂定标的房屋交付日为2020年1月1日，甲方可提前交付标的房屋，甲方通知的交付日为标的房屋交付日期。关于租金、管理费及其他费用，双方约定自装修期满后的次日起，标的房屋的租金和管理服务费按照下述两种方式计算，每月以计算金额较高的方式实际收取，一是保底租金+管理服务费，二是提成租金；对保底租金，按租用面积计算，第1个租金计收年度的月租金额为每平方米91.25元，月保底租金为24728.75元；对提成租金，第1个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的13%计算月租；乙方应于合同签订之前或签订之时或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金122966.25元；甲方目前对标的房屋管理服务费暂时按照租用面积每平方米每月60元核算，即标的房屋的每月管理服务费为16260元；若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为200元，保证金为1000元/台；乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金10840元；乙方应按合同约定的保底租金标准向甲方预付每个月的租金（该预付租金并不代表每个月的实际结算金额），乙方应于合同签订前或签订之时或标的房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付标的房屋第1个月的租金，其后每月租金，应由乙方于前一月25日或之前向甲方付清；甲方根据乙方提供的营业额进行核对并计算上个日历月的提成租金（若有），乙方应于甲方向乙方发出付款通知后5日内向甲方付清上个日历月的提成租金（若有）；乙方应于合同签订前或签订之时或标的房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付标的房屋第1个月的管理服务费，其后各月管理服务费，乙方应于前一月25日或之前向甲方或管理公司付清；如乙方违反合同约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据合同规定不予返还；租赁关系终止时，乙方应办妥以标的房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还标的房屋后且完成相关注销、变更手续后60日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。关于其他事项，双方约定：“2017年9月20日签署的编号为：HKWY-SG-GWZX-LEAS-2017-APOS0025的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》中乙方所交纳的租赁保证金110600.52元、公共事业保证金10840.00元、POS机保证金1000.00元，共计：122440.52元不予退还，直接抵扣本合同项下各项应缴费用，不足抵扣部分金额及本合同其它应缴纳费用，需在签署合同后按本合同约定日期内完成交纳”。关于乙方（承租人）中途退租的违约责任，双方在鸿坤租赁合同第15.1条约定：“乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同17.2条处理”；第17.2条规定：“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额”。关于乙方逾期支付租金的违约责任，双方在鸿坤租赁合同第15.2条约定：“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担”。关于乙方暂停或停止营业的违约责任，双方在鸿坤租赁合同第15.5条约定：“若乙方需于本合同2.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，须按本合同17.2条承担违约责任”。关于房屋交还，双方在鸿坤租赁合同第18.1条约定：“乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还标的房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离标的房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使标的房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予任何补偿和/或赔偿”。合同附件中载明鸿坤伟业公司授权鸿坤（北京）商业管理有限公司负责鸿坤购物中心等地产项目的商业管理等事项。鸿坤伟业公司依约定向鹤随水舞公司交付租赁商铺，交付房屋状态为毛坯房，鹤随水舞中心对房屋进行了装饰，并添置了用于服装经营的设备、设施；鹤随水舞中心的工商注册经营场所为北京市大兴区黄村镇黄村西大街1幢，即未注册在诉争租赁房屋处；鹤随水舞中心在租赁商铺处所经营品牌（即装潢名称）为“TOPFEELING”。租赁商铺所在楼栋“大兴区兴旺北大街8号1幢”系颁发了房屋所有权证的合法房屋，房屋所有权人为鸿坤伟业公司，楼栋的规划用途为商业用房、超市、自行车库、汽车库。在2020年1月下旬，我国武汉爆发新型冠状病毒肺炎疫情，并波及全国；鹤随水舞中心一方所经营服装商铺在2020年1月27日未按商场规定开店经营，鸿坤伟业公司一方（包括鸿坤伟业公司及授权管理方，即鸿坤商场，下同，不再赘述）与其进行沟通开店事宜及罚款事宜；2020年2月3日下午，通过微信，鹤随水舞中心所经营服装商铺工作人员位蒙蒙向鸿坤商场提出闭店申请，即留言“可以申请闭店了吗”，鸿坤商场回复称“写闭店申请，后果自负”、“申请盖公章”。2010年2月4日，通过电子邮件方式，鸿坤商场向鹤随水舞中心等商户发布《关于鸿坤购物中心临时闭店通知》，告知各商户，因积极响应政府号召及应对疫情防控的部署要求，有效减少人员聚集，保证人民群众生命安全及人体健康，除永辉超市将持续营业外，鸿坤广场购物中心将于2月4日起暂停营业，具体恢复时间届时将根据对疫情的防控部署要求另行通知。2020年3月6日，通过电子邮件方式，鸿坤商场向鹤随水舞中心等商户发布《开店通知》及《北京鸿坤购物中心恢复营业通知》，告知各商户，随着疫情形势变化，鸿坤购物中心特向政府相关部门提报申请，预计2020年3月15日（最终时间以政府批复意见为准）恢复营业，在此期间，相关部门会对购物中心进行全面防疫工作排查，审核疫情期间所有防控资料、防控措施和防控物资；对具体防控措施，在通知中亦有明确要求。按要求，在2020年3月8日，鹤随水舞中心向鸿坤商场提交《TOPFEELING复工申请》及《TOPFEELING品牌防疫预案》；同日，服装商铺的工作人员位蒙蒙、陈艳填写《个人健康信息承诺书》及《鸿坤广场TOPFEELING疫情防护统计表》。双方当事人均认可，商场在2020年3月15日恢复开业，即闭店时间为2020年2月4日至2020年3月14日。在2020年3月15日，鸿坤商场发现鹤随水舞中心所经营服装商铺没有开业经营，于是通过微信向工作人员位蒙蒙核实，对方回复称：“测温仪坏了”“群里的好贵”“我们领导在买了”，鸿坤商场则回复称：“什么时候能到”、“问问公司明天能到吗”，即催促服装商铺开业经营。在闭店前、闭店期间及场产恢复开业之后，双方当事人就受疫情影响而减免租金等事宜进行协商；比如，在2020年2月3日，鸿坤商场通过电子邮件向鹤随水舞中心送达《关于鸿坤购物中心减免相关费用的告知函》（声明减免费用条件为2月费用没有拖欠，且在2020年2月4日至2020年5月3日期间能与鸿坤商场保持密切合作关系，则给予商户减免2020年2月1日至2020年2月15日期间租金的50%）；比如，在2020年2月27日，鹤随水舞中心向鸿坤伟业公司发出《关于北京鸿坤广场购物中心TOPFEELING店减租申请函》，要求免除2020年1月24日至4月30日期间全额租金、物业费、推广费等，且如果在2020年4月30日疫情仍未得到有效缓解，则请求对2020年5月1日起至疫情缓解之日止继续免除全额租金、物业费、推广费等，并自北京市人民政府发布疫情管控措施完全解除之日起，给予3个月营业恢复期支持，即对租金、物业费、推广费减半收取；因分歧较大，双方就变更合同履行事宜未能达成一致意见。2020年3月18日，鹤随水舞中心向鸿坤伟业公司发出《房屋租赁合同解除通知函》；鸿坤伟业公司在2020年3月19日收到该解除通知函；在解除通知函中，鹤随水舞中心以“商铺自2020年1月下旬以来销售收入锐减……货品严重积压，无力承担商铺租金、员工工资等经营费用，也无资金进行换季进货继续正常经营租赁商铺。而今全球疫情又处于蔓延趋势，国内疫情何时全部解除遥遥无期，为避免损失进一步扩大”为由，声明自鸿坤伟业中心收到该通知函之日起房屋租赁合同正式解除，并要求鸿坤伟业公司退还已缴纳租金保证金、公共事业保证金、POS机保证金合计122440.52元，退还已缴纳2020年2月1日至2月29日期间租金、管理服务费、POS机使用费合计41188.75元，声明将在鸿坤伟业公司收到该通知函2日内腾空所租赁商铺内货品以及时向鸿坤伟业公司交还租赁商铺，请鸿坤伟业公司予以配合。2020年3月19日，鹤随水舞中心撤场，即全部工作人员离开鸿坤购物中心，店铺关门上锁，但货品等还留在租赁商铺内。就请求鸿坤伟业公司配合进行商铺腾退，鹤随水舞中心提交通过电子邮件方式发送的《请求配合腾退通知》（发送时间为2020年3月20日）及微信聊天记录（对于鹤随水舞中心要求腾退的请求，对方表示没有接到相关通知）；对上述电子邮件及微信聊天记录，鸿坤伟业公司均不予认可。就受疫情影响经营状况差乃至闭店期间无营业收入，以及留在店铺内的货品数量，鹤随水舞中心提交交易流水及库存清单，鸿坤伟业公司不予认可。为核实租赁房屋内情况，法院组织当事人在2020年7月27日进行现场勘验；周边商铺在开业经营，鹤随水舞中心所经营服装店铺的装潢名称为“TOPFEELING”，活页门关闭；开启商铺门进入后查勘，发现店铺规模较大；双方均认可店铺内地面、吊顶、吊顶的轨道、墙面、衣柜等均为鹤随水舞中心所装修，出租人向鹤随水舞中心所交付租赁房屋为毛坯房；鸿坤伟业中心主张按照合同约定，在房屋交还时需要将装修均予以拆除，墙体留下，隔断拆除；店铺内留有大量已打包、未搬走的服装货品。2020年4月8日，鸿坤伟业公司向鹤随水舞中心回函，告知鹤随水舞中心，根据所签订鸿坤租赁合同第15.1条、第17.2条之约定，希望鹤随水舞中心“本着契约精神，以及单方违约损失巨大，慎重考虑，继续履行合同”；即鸿坤伟业公司主张鹤随水舞中心单方退租属违约行为，无权行使合同单方解除权，并要求继续履行合同。之后，在2020年5月6日，鸿坤伟业公司向鹤随水舞中心发出《解约告知函》；鹤随水舞中心在2020年5月7日收到该《解约告知函》；鸿坤伟业公司函告鹤随水舞中心，根据鸿坤租赁合同第15.1条、第15.5条、第17.2条、第17.2.4条之规定，现鹤随水舞中心自2020年3月15日起未同甲方同步复工，且逾期支付租金及其他应付款超过15日，已属违约，故鸿坤伟业公司决定自鹤随水舞中心收到该《解约告知函》之日起解除鸿坤租赁合同，并提出对于鹤随水舞中心已交纳租赁保证金等不予退还等主张。对于合同已经解除，双方并无异议，争议在于解除时间，鹤随水舞中心主张在2020年3月19日合同解除（本诉请求），鸿坤伟业公司主张在2020年5月7日合同解除（反诉请求）。对于鹤随水舞中心已交纳（或视为已交纳）的租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金金额，鸿坤伟业公司予以认可，金额分别为110600.52元、10840元、1000元，合计122440.52元。对于鹤随水舞中心已交纳2020年2月整月的租金、管理服务费、POS机租用费金额，鸿坤伟业公司予以认可，金额分别为24728.75元、16260元、200元，合计41188.75元。对于按照合同约定标准，鹤随水舞中心要求免除的2020年3月1日至3月19日期间租金、管理服务费、POS机租用费金额（本诉请求），经法院核算，金额分别为（19÷31）×月保底租金24728.75元=15156.33元，（19÷31）×16260=9965.81元，（19÷31）×200=122.58元，合计25244.72元，与鹤随水舞中心所要求免除上述期间费用不一致，与鸿坤伟业公司要求承租人交纳的上述期间费用也不一致。经法院核算，鹤随水舞中心其实系按照免除18日，每月31日，计算3项费用，即（18÷31）×（24728.75+16260+200）=23916.05元；经法院核算，鸿坤伟业公司系按照应交纳19日，每月30日，计算2项费用（不含每月200元的POS机租赁费）计算的，即（19÷30）×（24728.75+16260）=25959.50元。对于鸿坤伟业公司所主张违约金245932.5元，系计算6个月的保底租金24728.75元和管理服务费16260元；鹤随水舞中心认为其不存在违约行为，所以不同意承担。对于将租赁商铺恢复原状后交还鸿坤伟业公司的请求，双方在诉讼过程中进行了协商，鸿坤伟业公司向鹤随水舞中心出具了《鸿坤广场购物中心关于腾退和拆除的工作流程》，双方正在进一步协商中。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；当事人一方依照合同法中关于行使约定解除权和法定解除权的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。具体至本案，承租人鹤随水舞中心与鸿坤伟业公司针对租赁商铺所签订鸿坤租赁合同，即所成立房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方均认可鸿坤租赁合同已经解除，但对行使合同解除权及具体解除时间，双方当事人持有异议，并各自提出相应诉讼请求；本案系涉新冠肺炎疫情的房屋租赁合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”对本次新冠疫情属于不可抗力，对服装店铺的经营活动造成影响，双方当事人并无争议；但对于影响程度，双方当事人持有异议；就此，法院认为，综合考虑开始闭店时间2020年2月4日、商场恢复营业时间2020年3月15日、合同期限1年（2020年1月1日至2020年12月31日）、服装经营受疫情影响程度（遭受疫情影响，但没有幼儿园、早教培训、游泳健身等行业受疫情影响程度大）等因素，认定现有证据尚不能证明该不可抗力已达到合同全部不能履行的程度，鹤随水舞中心在2018年3月19日撤场退租属违约行为。根据上述司法解释第三条：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。”故应严格认定合同解除条件，慎重适用解除合同规定，维护合同的稳定性；具体至本案，在已经可以在2020年3月15日恢复经营的情况下，且双方就租金减免虽未达成一致意见，但出租人已作出一定程度减免租金许诺的情况下，鹤随水舞中心在2020年3月19日退租撤场属违约行为，其无权解除合同，对其要求确认房屋租赁合同在2020年3月19日解除的诉讼请求，不予支持。在鹤随水舞中心已经撤场，明确不再履行合同，且在出租人发函要求承租人继续履行合同但未得到回应的情况下，鸿坤伟业公司在2020年5月6日发出解除通知，属依法行使约定解除权（按照鸿坤租赁合同第15条、第17条之甲方所享有合同解除权之约定），故对鸿坤伟业公司要求确认房屋租赁合同在2020年5月7日（承租人收到解除通知之日）解除的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”租赁商铺租赁合同已经解除，承租人鹤随水舞中心理应返还租赁商铺；按照鸿坤租赁合同之约定，鹤随水舞中心应将涉案商铺恢复原状（恢复至毛坯房状态）后交还鸿坤伟业公司。对于要求鸿坤伟业公司退还已交纳租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金合计122440.52元的诉讼请求，按照合同约定：“甲方应在乙方交还标的房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方”，现鹤随水舞中心的工商注册经营场所不在租赁商铺处，房屋租赁合同已被确认解除，从一次性解决争议及化解双方矛盾、督促各方积极履行角度出发，鸿坤伟业公司应在鹤随水舞中心返还租赁商铺后60日内退还上述已交纳保证金；如鹤随水舞中心未能履行恢复原状义务，因此产生相关腾退费用，鸿坤伟业公司可另行主张，不宜继续以上述保证金作为履行腾退的担保；虽然商铺租赁合同中有关于因承租人撤场导致合同解除而不退还保证金之约定，但该约定实为就承租人导致合同解除的违约金约定，即以已交纳保证金抵作违约金，同时还要支付相当于6个月租金和管理服务费的违约金；考虑到该违约金约定过高，法院将进行调整（下文将论述之），故对已交纳保证金，应予退还。司法实践中，疫情或者疫情防控措施导致出租人和承租人产生租金争议，承租人请求缓交、减免租金或者延长租期的，考虑到疫情或者疫情防控措施不属于商业风险，双方当事人均无过错，且继续按照合同约定履行对承租人明显不公平，应鼓励出租人考虑承租人现实困难，引导当事人本着互谅互让原则进行调解；调解不成的，根据公平原则对合同依法进行变更，合理分担损失；具体至本案，按照上述互谅互让、合理分担损失原则，对于要求鸿坤伟业公司退还2020年2月的整月已交纳租金、管理服务费、POS机租用费合计41188.75元的诉讼请求，综合考虑承租人受疫情影响程度，法院酌情确定对于因闭店所造成损失，应在租赁双方之间合理分担，不能全部免除闭店期间（2月4日至2月29日，系26日）损失，可减免50%，对于开店期间（2月1日至2月3日，系3日），可酌情减免30%；经计算，应退还费用为[（3÷29）×30%+(26÷29）×50%)]×41188.75=（13.9÷29）×41188.75=19742.19元。按照上述原则和规则，对于承租人在2020年3月1日至3月19日期间各项费用（租金、管理服务费、POS机租用费）的免除事宜（本诉请求）及（租金、管理服务费）的交纳事宜（反诉请求），因在上述期间涉案服装商铺没有实际经营，即没有租用对方的POS机，且鸿坤伟业公司在反诉中亦未主张该项目，故应当予以免除；对于有争议项目租金和管理服务费，法院酌情确定对于3月1日至3月14日闭店期间费用，酌情减免50%，对于3月15日至3月19日商场恢复营业期间费用，因仍受疫情影响，酌情减免30%，应交纳金额为[（14÷31）×50%+（5÷31）×70%]×（24728.75+16260）=13883.29元，即酌情减少2020年3月1日至3月19日期间的租金和服务费，酌情支持部分本诉请求，相应的，酌情支持鸿坤伟业公司要求鹤随水舞中心支付上述期间租金和服务费的部分反诉请求。对于鹤随水舞中心要求鸿坤伟业公司给付因本案支付的律师费15000元的诉讼请求，因既无法律依据，亦无合同约定，故法院不予支持。对于鸿坤伟业公司要求鹤随水舞中心给付逾期支付租金、管理服务费的违约金，因承租人受疫情及疫情防控措施导致停业及不能正常营业，存在一定经营困难，同时考虑到互谅互让、合理分担损失的受疫情影响房屋租赁合同纠纷处理原则，故鹤随水舞中心不应承担逾期支付租金、管理服务费的违约责任，对该项诉讼请求，法院不予支持。对鸿坤伟业公司所主张相当于6个月租金和管理服务费的违约金245932.5元的反诉请求，其请求权基础不在于鹤随水舞中心未按时交纳租金，而在于承租人存在单方撤场退租以致合同解除的违约行为，不同于逾期未交纳租金等费用一般不由承租人承担违约责任的处理思路，本案承租人应承担单方撤场退租以致合同解除的违约责任；考虑到该相当于6个月租金及管理服务费标准的违约金数额过高，综合考虑本案具体情况，酌情降低为相当于1个月租金和管理服务费标准，则违约金为40988.75元。据此，一审法院于2020年8月31日判决如下：一、确认北京鹤随水舞商贸中心与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司在二〇一九年十一月二十一日签订的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》于二〇二〇年五月七日解除；二、北京鹤随水舞商贸中心于判决生效后十五日内将本判决第一项所涉及租赁房屋恢复原状（恢复至最初交付的毛坯房状态）后返还北京鸿坤伟业房地产开发有限公司；三、在北京鹤随水舞商贸中心履行判决第二项恢复原状及腾退义务后六十日内，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司退还北京鹤随水舞商贸中心已交纳租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金合计122440.52元；四、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还北京鹤随水舞商贸中心已交纳二〇二〇年二月的租金、管理服务费、POS机租用费中的部分费用合计19742.19元；五、免除鹤随水舞中心对于二〇二〇年三月一日至同年三月十九日期间的全部POS机租用费，并部分免除上述期间的租金、管理服务费，免除金额比例与本判决第六项所确定交纳金额比例相对应；六、北京鹤随水舞商贸中心于判决生效后十五日内给付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司二〇二〇年三月一日至同年三月十九日期间的部分租金和管理服务费合计13883.29元；七、北京鹤随水舞商贸中心于判决生效后十五日内赔偿北京鸿坤伟业房地产开发有限公司解除合同违约金40988.75元；八、驳回北京鹤随水舞商贸中心的其他诉讼请求；九、驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，鸿坤伟业公司、鹤随水舞中心均认可租赁商铺已于2020年9月10日腾退交还给鸿坤伟业公司。本院认为：鸿坤伟业公司与鹤随水舞中心签订的鸿坤租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，租赁商铺所在商场在2020年2月4日至3月14日期间闭店，但已于2020年3月15日正常恢复开门营业，且出租人鸿坤伟业公司已经做出减免部分租金的许诺，此情形尚不足以达到因不可抗力导致合同已经完全不能履行的程度，鹤随水舞中心未积极复工复产，而于2020年3月19日单方提出解除合同，其单方解除权不成立，其应当承担相应的合同违约责任。鸿坤伟业公司于2020年5月6日发出解除合同通知，属依法行使合同解除权，一审法院据此认定双方签订的鸿坤租赁合同于2020年5月7日解除，依据充分，本院予以维持。关于租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金是否应当返还以及关于鹤随水舞中心是否应当支付违约金的问题。虽依据双方签订的鸿坤租赁合同约定，鹤随水舞中心违反合同约定，鸿坤伟业公司有权将上述款项抵扣鹤随水舞中心应付款项，并且有权不予退还，但该合同约定视为因承租人原因导致合同解除的违约金约定，即以已交纳保证金抵作违约金，但租赁合同中又对违约金进行了明确约定即6个月租金和管理服务费。结合本案查明事实情况，鸿坤租赁合同约定的违约金标准明显过高，一审法院综合鹤随水舞中心的违约情形、程度，酌情确定其承担1个月租金和管理费标准的违约金，并判决鸿坤伟业公司退还租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金，并无不当。关于2020年2月份租金、管理费、POS机租用费是否应担退还问题。疫情期间的商业防控措施不属于商业风险，双方对此均无过错，双方应互谅互让、合理分担损失的原则处理相关纠纷。本案中，鉴于租赁商铺所在商场在2020年2月1日至3日正常营业，2月4日至29日闭店，故一审法院酌情确定2月1日至3日期间租金减免30%，2月4日至29日减免50%，判决鸿坤伟业公司将剩余已收取租金、管理费、POS机租用费予以退还，并无不妥。鸿坤伟业公司关于仅同意闭店期间减免20%，正常开业期间不予减免的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。关于2020年3月1日至19日租金、管理费、POS机租用费是否应担支付的问题。首先，鹤随水舞中心未交纳上述费用，未在上述期间实际开门营业，没有租用鸿坤伟业公司的POS机，故POS机费用应予免除；其次，一审法院酌情确定3月1日至14日闭店期间租金、管理服务费减免50%、3月15日至19日恢复营业期间租金、管理服务费减免30%后判决鹤随水舞中心支付相应租金、管理服务费，并无不当。鸿坤伟业公司关于仅同意闭店期间减免20%，正常开业期间不予减免的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。另，因在一审法院判决后，双方于2020年9月10日就租赁商铺已经交接完毕，故本院对一审法院关于鹤随水舞中心腾退租赁商铺的判决内容予以撤销。综上所述，鸿坤伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八、九十三、九十四、九十七、一百零七、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9509号民事判决第一、三、四、五、六、七、八项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9509号民事判决第二、八项；三、驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2169元，由北京鹤随水舞商贸中心负担539元（已交纳），由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担1630元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费2689元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担2146元（已交纳），由北京鹤随水舞商贸中心负担543元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费5488元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十一月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪