江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7165号上诉人（原审被告）:徐春玉，女，1972年3月13日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：王传斌，男，1946年3月14日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：焦翠红，女，1951年9月15日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：王六宝，男，1969年1月4日生，汉族，住南京市江宁区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：徐龙，江苏上元律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：徐静，江苏上元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:朱培根，男，1971年4月15日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：甘萍，女，1970年8月18日生，汉族，住南京市江宁区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：严耀帮，江苏轩衡律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘芳，江苏轩衡律师事务所实习律师。上诉人徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝因与被上诉人朱培根、甘萍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初11426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝上诉请求：撤销一审判决，认定四上诉人对本案房屋买卖合同的解除无过错，也无责任，改判驳回两被上诉人要求赔偿的诉讼请求；一、二审的诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋的价值按150万元计算，上诉人与被上诉人均无异议，但认定上诉人承担本案90%责任，于法无据。签该房屋买卖协议时，两被上诉人查看了遗赠抚养协议原件及安置协议书，未与遗赠抚养协议上签字的其他案外人进行核实。合同签订后，上诉人履行了合同中规定的交房义务，将出售的房屋按约交付给了两被上诉人。上诉人无任何违约行为，上诉人愿意积极履行合同，其主观上就没有过错，案外人不配合这是上诉人无法左右的。案外人对上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同也没有合同项下的义务。就本案缔约过程来讲，被上诉人的缔约过错责任也不应该仅仅承担10%的责任。两被上诉人轻视了其应尽的注意义务，对该案纠纷的发生有不可推御的责任。朱培根、甘萍辩称：涉案房屋买卖合同无法继续履行的主要责任在上诉人。因涉案房屋系登记在案外人名下，而上诉人并未在法定的期限内获得涉案房屋的产权证，在本案起诉后，上诉人也没有采取恰当的法律措施将涉案房屋变更在自己名下，导致本案合同目的最终无法实现，主要责任在四上诉人。被上诉人与上诉人在签订房屋买卖合同过程中履行了必要的注意义务，在买卖合同中，明确上诉人保证出售的房屋真实合法，无任何法律纠纷和权属纠纷，该陈述对上诉人具有约束力。上诉人没有履行房屋买卖合同中的承诺。朱培根、甘萍向一审法院起诉请求：1.解除其与徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝于2016年3月14日签订的《房屋买卖合同》；2.徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝返还购房款530000元并赔偿损失900000元。一审法院认定事实如下：王传训（已殁）无配偶、子女。王传训与王巧玲、王传志、王传斌、王传香、王爱玲、王世珍系兄弟姐妹关系；焦翠红与王传斌系夫妻关系；王六宝系王传训侄子，与徐春玉系夫妻关系。2004年3月25日，王传训与案外人南京江宁科学园管理委员会、南京江宁科学园发展有限公司签订《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》，其中约定：拆除王传训坐落于西佳村××房屋58.46平方米；拆迁安置房由拆迁人在天景山小区，拆迁安置房面积65平方米。2008年，王传训取得位于南京市江宁区的安置房产，并办理了不动产权利登记。2012年1月29日，王传训与王巧玲、王传志、王传斌、王传香、王爱玲、王世珍、焦翠红、王六宝、徐春玉签订《协议》一份，各方就王传训扶养事宜约定“1.王传训有房产一处，潭桥公寓13幢2单元303室，……。2.主要监护人王传斌、王乐保。次要监护人王巧珍（姐）、王传志（弟）、王传香、王爱珍、王世珍（妹）共同监护。经协商由王传斌、王乐保主要监护其居住，负责王传训日常的居住一日三餐、生病医疗及一切生活事项，直到百老归山。3.王传训百年后，其属房产及其他财产归王传斌、王乐保所有。……在生活期间遇王传训不同意跟主监护人一同居住，监护人主动放弃，则得不到王传训的任何报酬。4.在与监护人生活期间，王传训受到不好的待遇属实，次要监护人有权协商变更监护人，主要监护人应付一定的责任。”《协议》由王传训作为被监护人，王传斌、王红艳、王六宝、徐春玉作为主要监护人，王传香、王爱珍、王世珍、王传志作为次要监护人签字确认。2015年12月7日，王传训去世。2016年3月14日，徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝与朱培根、甘萍签订《房屋买卖合同》，约定徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝将“潭桥公寓北园13幢305室”出售给朱培根、甘萍，房产面积65平方米，售价530000元；徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝保证出售给朱培根、甘萍的房屋真实、合法、无任何法律纠纷和权属纠纷，保证出售此房没有任何家庭纠纷和其他矛盾。双方还约定“由于此房产的特殊性，房产证和国有土地证下证时间不能确定，而等二证齐全具备过户条件时此房产的市场价格相比签订合同时的成交价格可能会比较大的出入。为保护双方合法权益，经双方协商同意，违约方除赔偿对方定金及退还房款之外，还必须赔偿对方同地段同面积楼层的商品房一套。”签约时，朱培根、甘萍查阅了《协议》原件，并收取了徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝提供的《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》原件。2016年3月14日，朱培根、甘萍支付购房款530000元，此后居住使用该房产至今。一审审理中，双方当事人一致确认案涉房产价值按1500000元计算。一审中，朱培根、甘萍陈述：因查看了遗赠抚养协议原件及安置协议书，并经徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝保证房产无其他纠纷，故签订了房屋买卖合同，确未与遗赠抚养协议上签字的其他案外人进行核实。一审法院另查明，朱培根、甘萍曾于2018年7月13日向一审法院提起诉讼，要求徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝协助其办理案涉房产的不动产权利人变更登记手续。徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝在一审法院于2018年8月22日所作的调查笔录中陈述“正在与王传训的法定继承人办理公证手续，办好之后将房屋过户到徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝之一名下，因王传训的法定继承人均年纪较大，行动不便，后期徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝也可能采取诉讼手续。”此后，徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝未能办理公证，朱培根、甘萍及徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝均未能提供王传香、王爱珍、王世珍、王传志的自然人身份情况。朱培根、甘萍于2019年6月13日申请撤回该案的起诉。一审审理过程中，虽经一审法院释明，徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝仍未能提供王传香、王爱珍、王世珍、王传志的自然人身份情况，亦未就案涉房产的权属事宜提起相应诉讼，且无法协助朱培根、甘萍办理案涉房产的不动产权利人变更登记手续。一审法院认为：1.朱培根、甘萍与徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝签订的房屋买卖合同具备买卖合同的必要条款，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。涉案房屋买卖合同签订至今已逾四年，现徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝仍未取得房屋买卖合同约定的“潭桥公寓北园13幢305室”的不动产权利，故对朱培根、甘萍主张解除上述房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。2.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝应向朱培根、甘萍返还房款530000元。3.关于朱培根、甘萍主张的损失，因徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝无法协助朱培根、甘萍办理案涉房产的不动产权利人变更登记手续，现房屋价格上涨，双方确认案涉房产的价值为1500000元，因此产生的房屋差价损失为970000元。因朱培根、甘萍签订合同时未对房屋权属尽到相应的核实义务，一审法院酌定朱培根、甘萍自行承担10%的责任，徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝承担90%的责任，即应赔偿朱培根、甘萍损失873000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十二条之规定，一审判决：一、朱培根、甘萍与徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝于2016年3月14日签订的《房屋买卖合同》于判决发生法律效力之日解除；二、徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝于判决发生法律效力之日起十日内向朱培根、甘萍返还购房款530000元，并赔偿损失873000元，合计1403000元；三、驳回朱培根、甘萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17670元，由朱培根、甘萍负担530元，由徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝负担17140元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝与朱培根、甘萍签订《房屋买卖合同》，约定徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝将涉案房屋出售给朱培根、甘萍，徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝保证出售给朱培根、甘萍的房屋真实、合法、无任何法律纠纷和权属纠纷，保证出售此房没有任何家庭纠纷和其他矛盾。现徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝不能按约定协助将涉案房屋的不动产权变更登记至朱培根、甘萍名下，致使合同目的不能实现，应当按约定承担违约责任。因房屋差价损失为970000元，一审法院酌定徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝承担90%的责任，即应赔偿朱培根、甘萍损失873000元，并无不当。案外人对涉案房屋买卖合同没有合同项下的义务及案外人不配合的情形，均不能构成徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝免责理由，故徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝上诉主张其不应承担赔偿责任，本院不予支持。综上所述，徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12610元，由上诉人徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二〇年十一月十日法官助理徐琨玉书记员郭旭冬