北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9861号上诉人（原审被告）：肖军，男，1972年2月23日出生，汉族，农民，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：曹豹，男，1987年9月2日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：阮萍晶，女，1987年11月6日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。二被上诉人委托诉讼代理人：王爽，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。上诉人肖军因与被上诉人曹豹、阮萍晶房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。涉案租赁协议在法律效力上应都是无效的。一审法院未对合同主体及相关手续进行合法性审查，曹豹、阮萍晶并未提交租赁标的物的产权证书及相应的规划许可证件，顾册农工商公司代表村集体与浙江文华控股有限公司签订租赁合同，违反《土地管理法》的相关规定，属于合同法第五十二条规定的合同无效情形。故肖军与曹豹、阮萍晶没有合同关系，一审法院判决双方之间的房屋租赁合同于判决生效之日解除以及向曹豹、阮萍晶支付租金是错误的。肖军最早承租北京冶金炉料加工厂厂房，该加工厂注销后将场地租赁费交给村委会，经村委会同意且村委会出具证明材料证明肖军在租赁场地增建房屋。肖军作为村集体组织成员，因村委会同意才在租赁场地进行投资建房，增建的建筑是经过村委会同意合法的建筑。曹豹、阮萍晶称2014年顾册农工商公司与浙江文华控股有限公司签订合同书将肖军增建的房屋一并转让浙江文华控股有限公司，肖军是不知情的，且该行为已经侵害了肖军的合法权益。曹豹、阮萍晶辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求。曹豹、阮萍晶向一审法院起诉请求：1.解除曹豹、阮萍晶与肖军的口头租赁合同；2.判令肖军立即返还曹豹、阮萍晶位于北京市房山区城关街道顾册村原化工厂院内东侧116平方米门脸房（价值1万元）；3.肖军立即给付曹豹、阮萍晶2018年7月1日至2019年12月31日的租金54000元，诉讼中变更为给付租金至实际腾退之日；4.诉讼费由肖军承担。一审法院认定事实：北京市房山区房山街道顾册农工商公司（以下简称顾册农工商公司）原化工厂、镀锌厂厂房、场地一直处于闲置状态。1998年，肖军租赁该场地平房2间用于经营。2006年7月1日，肖军以其经营的北京金龙配件门市部为承租人与顾册村委会签订房屋租赁合同，约定租赁村东化工厂2间房，每间房每月租金75元，租期1年。租赁合同到期后，未再签订书面租赁合同。后租金调至每年1000元，现租金交至2018年6月30日。2014年1月21日，浙江文华控股有限公司（甲方）与顾册农工商公司（乙方、以下简称顾册农工商公司）签订合同书，乙方基于一审法院（2013）房民初字第7515号民事判决书应给付甲方借款562万元和利息及诉讼费25579元，乙方无力利息还款义务，乙方用原化工厂、原电镀厂两家企业的使用权出租给甲方，用租金折抵甲方债务。约定：甲方同意租赁乙方所有的厂房、场地使用权，租金用于折抵借款本金、利息、诉讼费。甲方免除乙方利息、诉讼费，所得租金用于折抵乙方借款本金562万元。租期30年，自2014年1月21日起至2044年1月20日止，并对其他事项进行了约定。2014年1月21日，浙江文华控股有限公司与李国江签订转租协议书，将与顾册农工商公司签订的合同项下权利有偿转让给李国江。李国江继承浙江文华控股有限公司的权利和义务。同日，李国江与顾册农工商公司签订补充协议，顾册农工商公司同意浙江文华控股有限公司将合同书中的权利义务转让李国江。2016年6月16日，顾册农工商公司与李国江签订补偿协议书，约定将化工厂、镀锌厂两个厂租期30年延长到40年。2018年5月6日，李国江与阮萍晶、曹豹签订租赁协议，约定李国江将从浙江文华控股有限公司承租的顾册村原化工厂，闲置厂房，厂地出租给阮萍晶、曹豹。同日，阮萍晶、曹豹将租赁事宜通知顾册农工商公司，顾册农工商公司同意阮萍晶、曹豹接受与李国江于2016年6月16日签订的补偿协议书全部的权利义务。阮萍晶、曹豹取得顾册村原化工厂，闲置厂房，厂地承租权后因租金问题未与肖军达成一致意见，现阮萍晶、曹豹将肖军等人诉至一审法院。对有争议的事实，一审法院认定如下：肖军否认与阮萍晶、曹豹对租赁事宜达成口头协议，不认可阮萍晶、曹豹主张的租金标准。阮萍晶、曹豹主张以张贴通知方式向肖军等承租人主张租金，并提交其他租户租金收据证明现在租金标准按房屋、场地面积计算。肖军自述承租期间自建120平方米平房。阮萍晶、曹豹对于肖军自建房屋不同意利用，要求其恢复原状。一审法院认为，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。浙江文华控股有限公司与顾册农工商公司签订的合同书、李国江与浙江文华控股有限公司签订的转租协议书、阮萍晶和曹豹与李国江签订租赁协议虽然是双方真实意思表示，且经顾册农工商公司认可，但约定的租赁期限超过二十年，超过二十年部分无效，故阮萍晶、曹豹与李国江签订的租赁协议应属部分有效。阮萍晶、曹豹基于与李国江的租赁协议取得顾册村原化工厂厂房、场地承租权。阮萍晶、曹豹与肖军等租户形成事实上的租赁合同关系，肖军等租户应向阮萍晶、曹豹支付租金。现阮萍晶、曹豹与肖军等人未签订书面租赁合同，双方之间为不定期租赁，双方因对租金标准未达成一致意见，且肖军自2018年7月起至今未交付租金，阮萍晶、曹豹要求解除租赁合同、给付租金、腾退厂房、场地的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。租金标准，参照以往肖军与顾册农工商公司的租金标准确定，阮萍晶、曹豹要求过高部分，一审法院不予支持。肖军与顾册农工商公司等出租人自2007年之后未签订书面租赁合同，对于租赁期间在租赁场地增建房屋未进行约定，且增建房屋未办理合法建设手续，也没有证据证实取得顾册农工商公司同意，现阮萍晶、曹豹对于肖军增建房屋不同意利用，肖军应予以拆除，并对租赁场地恢复原状。腾退厂房、场地时间，一审法院酌情考虑。肖军否认与阮萍晶、曹豹存在租赁合同关系，结合阮萍晶、曹豹提交的通知及自2018年6月起未向顾册农工商公司交纳租金、使用费等事实，足以证实肖军等租户知晓阮萍晶、曹豹取得争议场地承租权，该抗辩理由，没有事实依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、阮萍晶、曹豹与肖军之间的房屋租赁合同于判决生效之日解除。二、肖军于判决生效之日起十日内给付阮萍晶、曹豹自2018年7月至本判决生效后二个月内的租金（按每年1000元计算）。三、肖军于判决生效之日起60日内腾退位于北京市房山区城关街道顾册村原化工厂院内东侧房屋；如逾期未能按时腾退房屋按月租金3000元标准支付使用费。四、驳回阮萍晶、曹豹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中浙江文华控股有限公司与顾册农工商公司签订的合同书、李国江与浙江文华控股有限公司签订的转租协议书、阮萍晶和曹豹与李国江签订的租赁协议属于部分有效。肖军虽未与阮萍晶、曹豹签订书面租赁合同，但阮萍晶、曹豹基于与李国江的租赁合同关系取得了顾册村原化工厂厂房、场地承租权，肖军等租户实际使用、收益涉案场地，故肖军与阮萍晶、曹豹成立事实上的租赁合同法律关系，应当相应支付租金。现肖军上诉主张双方之间的租赁合同违反法律规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形应属无效，缺乏依据，本院对其该项上诉主张不予支持。因肖军逾期不支付租金，阮萍晶、曹豹起诉请求解除租赁合同、给付租金等，理由正当，一审法院对其相关诉讼请求予以支持，处理正确。关于涉案房屋的腾退问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”肖军以其系经过村委会同意才增建房屋为由提出上诉，但未能举证证明其增建房屋的行为经过了涉案房屋出租人的同意。现阮萍晶、曹豹请求肖军腾退房屋，具有事实和法律依据，应予支持。一审法院结合案件具体情况，酌情确定肖军应于判决生效之日起60日内腾退，处理妥当。肖军的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，肖军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由肖军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  许 英审 判 员  施 忆二〇二〇年十一月二十三日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮