新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民 事 判 决 书     (2020)兵06民终392号   上诉人(原审被告、反诉原告)：奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司，住所地：新疆昌吉州奇台县奇台农场一○八社区一连。   法定代表人:朱俊生，总经理。   委托诉讼代理人:于可易，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛朝义，男，1963年9月18日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：李建平，新疆星河律师事务所律师。   委托诉讼代理人：艾姆拉古丽·图尔荪，新疆星河律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛雨，女，1988年6月22日出生，壮族，无固定职业，住广西柳州南区。   委托诉讼代理人：李建平，新疆星河律师事务所律师。   委托诉讼代理人：艾姆拉古丽·图尔荪，新疆星河律师事务所律师。   上诉人奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司（以下简称祥裕物流公司）因与被上诉人毛朝义、毛雨买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院（2019）兵0602民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人祥裕物流公司的委托诉讼代理人于可易，被上诉人毛朝义、毛雨的共同委托诉讼代理人李建平、艾姆拉古丽·图尔荪就案件事实、法律适用阐述了自己的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   祥裕物流公司上诉请求：撤销(2019)兵0602民初244号民事判决，第一项、第三项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求，或撤销原判，发回重审。事实及理由：一、一审法院适用简易程序审理，程序不合法。一审法院于2019年8月22日受理本案，至2020年4月15日送达民事判决书，已超出三个月的审理期限，严重违反法定程序；二、一审判决认为补充条款第3条是对合同第三条、第四条中余款履行时间及利息约定的变更不正确。案涉商铺认购合同系2013年12月10日补签，其中第三条第2款对剩余房款62万元的分期付款时间及利率、利息作了详细约定；第四条规定的是逾期支付余款的违约责任。上诉人认为，补充条款第3条除起息时间有变动外，其含义是对合同第三条的肯定和确认，不存在对第三条有关“余款履行时间及利息约定的变更”，更没有对合同第四条逾期付款违约责任进行修改的意思。一审的理解并不符合正常的思维逻辑和生活常理，有悖双方当时的真实意思；三、按一审观点，被上诉人尚欠13 023.94元未付。即便按一审的理解和计算方法，截止2015年12月5日，被上诉人尚有剩余房款13 023.94元未付清。被上诉人未履行完毕付款义务，一审法院判决协助被上诉人办理不动产权属转移登记手续违法不当。   被上诉人毛朝义、毛雨辩称，一、补充条款第3条是对《商铺认购合同》第三条、第四条中余款履行时间及利息的变更。《商铺认购合同》补签时间为2013年12月10日，此时首付款已付完。故产生了补充条款第2条、第3条。第3条约定被上诉人愿意承担2013年6月6日至还款日之前的1%的利息，综合合同原利率及各时间节点及合同第三条的内容看，认定补充条款是对合同第三条、第四条中余款履行时间及利息约定的变更。时间在后的补充条款，是对原合同的第三条、第四条的重新修订，补充条款的效力应高于原合同的约定，这也符合思维逻辑和常理。因此，从2013年6月6日后被上诉人按照月利率1%承担利息(分段)是合法有据的。二、被上诉人已超额履行了合同义务，上诉人应协助被上诉人办理涉案商铺的房产证和土地证。2013年12月10日，双方签订了《商铺认购协议》，根据被上诉人的付款情况及约定，被上诉人没有违约行为，并提前四个月超付了3004元利息，履行完了支付义务，根本不存在上诉人所述的欠付225 146.71元的情形。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。   毛朝义、毛雨向一审法院起诉请求：1、请求祥裕物流公司履行合同义务，办理祥裕A楼10号商铺负1层100平米的房产证和土地证；2、祥裕物流公司承担逾期办证违约金50万元；3、案件受理费由祥裕物流公司负担。   祥裕物流公司向一审法院反诉请求：1、毛朝义、毛雨支付祥裕物流公司购房款132 869.11元；2、毛朝义、毛雨支付祥裕物流公司购房款利息92 277.6元（2013年3月25日至2019年9月25日，之后利息计算至实际清偿之日）；3、由毛朝义、毛雨承担本案的所有诉讼费用。   一审法院认定事实：2013年12月10日，毛朝义与奇台县奇台农场祥裕农副产品购销有限公司（原名为奇台县奇台农场祥裕农副产品购销有限公司，后更名为奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司）经协商补签订《商铺认购合同》，约定由毛朝义购买祥裕物流公司位于奇台县××街××幢××号××商铺上下两间，地上商铺为****铺面，建筑面积200㎡，单价4400元／㎡，总价88万元，，地下商铺为****铺面建筑面积100㎡，单价3600元／㎡，总价36万元，商铺款本金合计124万元。合同约定2013年3月25日前付首期款为总房款的50%即62万元，余款62万元分三年6次分期付款，三年利息共计130200元，本金加利息共计750200元。逾期未交，按0.05%（天）利率计，超过30天视为违约。同时补充条款约定“1、甲方于2013年12月30日之前将办证资料交给房管所，办好房产证后及时交给乙方办理贷款手续，甲方给乙方开具购房发票。2、乙方愿意承担因首付款未及时交付所产生的逾期利息1万元。3、乙方愿意承担2013年从6月6日到还款日之间的1%的利息”。祥裕物流公司将商铺交付毛朝义、毛雨的时间为2013年6月，毛朝义、毛雨于2013年3月18日交付首付款5万元、2013年4月17日交付首付款25万元、2013年5月22日交付首付款29万元，2013年6月6日交付首付款3万元，共计交付首付款62万元。后毛朝义、毛雨于2014年12月31日给付30万元、2015年6月8日给付4万元、2015年6月9日给付6万元、2015年7月22日给付3万元、2015年12月5日给付371937.6元。其中给付的371937.6元中包含购房款298961元、房款利息51039元及采暖费2000元、一、二层办证补差20元、所购商铺地下室的办证费用19917.6元（具体为契税10800元、印花税183.6元、维修基金7200元、测绘费204元、交易费800元、办证费550元、土地证费180元），371937.6元所含各项目祥裕物流公司出具收据的时间为2015年12月7日。综上，毛朝义、毛雨给付购商铺首付款共计62万元，给付购房余款及购房利息共计78万元，两项合计140万元。毛朝义提交承诺书一份，提出双方对房款及利息进行了清算，承诺书约定针对毛朝义、毛雨办理所购商铺负一层办证一事，毛朝义、毛雨完成交清所剩房款及利息371556元、交清商铺地下室办证费用19917.6元、提交所购商铺地下室资料，交清2015-2016年度的采暖费四项事项后，祥裕物流公司承诺两个月内办理好房产证、土地证，违约承担50万元违约金。承诺书落款为祥裕物流公司，加盖公章为奇台县奇台农场生飞隆物业有限公司，祥裕物流公司对该承诺书不认可。毛雨为毛朝义的女儿，所购商铺为毛朝义、毛雨共同出资，产权证登记毛朝义、毛雨名字，祥裕物流公司对毛朝义、毛雨主体身份无异议。   一审法院认定上述事实的证据有：《商铺认购合同》、票据、打款凭证、收条及当事人的当庭陈述。   一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。毛朝义、毛雨与祥裕物流公司经自愿协商签订《商铺认购合同》，系双方真实意思表示，合同的内容未违反国家的强制性法律规定，双方形成房屋（商铺）买卖合同关系，《商铺认购合同》合法有效。对于毛朝义、毛雨提交的承诺书的效力问题，该承诺书未加盖祥裕物流公司的印章，祥裕物流公司对该承诺书不认可，亦没有证据证实出具承诺书系祥裕物流公司工作人员代理行为，故对于该承诺书的效力不予认定。故毛朝义、毛雨依据该承诺书约定要求祥裕物流公司承担违约金50万元的诉讼请求，不予支持。因对承诺书的效力不予认定，本案毛朝义、毛雨、祥裕物流公司的义务应按照合同约定履行。对于毛朝义、毛雨、祥裕物流公司争议的合同补充条款焦点问题，其中第2条毛朝义、毛雨因首付款未及时支付所产生的逾期利息1万元，应计算在余款中。对其中毛朝义、毛雨、祥裕物流公司分歧较大第3条的理解，《商铺认购合同》补签时间为2013年12月10日，此时首付款已经付完，故产生了补充条款第2条，而首付款最后一笔付完的时间是2013年6月6日，第3条约定乙方愿意承担2013年从6月6日到还款日之间的1%的利息, 综合合同原利息约定1%及各时间节点及第3条的内容看，补充条款是对合同第三条、第四条中余款履行时间及利息约定的变更符合思维逻辑和常理，对毛朝义、毛雨所应付余款，应按照补充条款第3条的约定计算。故对祥裕物流公司的计算方法不予支持。按照余款给付时间，分段核算剩余利息共计146 996元（2013年6月6日至2014年12月31日为118 420元= 620 000元×0.01／30天×573天， 2015年1月1日至2015年6月8日为16 853元= 320 000元×0.01／30天×158天, 2015年6月9日当天为93元=280 000元×0.01／30天×1天，2015年6月10日至2015年7月22日为3080元=260 000元×0.01／30天×42天, 2015年7月23日至2015年12月5日为8550元=190 000元×0.01／30天×135天）。故毛朝义、毛雨所购商铺剩余房款及利息合计应给付776 996元（本金620 000元+利息146 996元+首付款逾期利息10 000元）。毛朝义、毛雨首付款62万元付清后已给付余款78万元，故毛朝义、毛雨所购涉案商铺的房款及利息已付清。综上所述，因毛朝义、毛雨购房款项已付清发，祥裕物流公司抗辩理由不成立，祥裕物流公司理应协助毛朝义、毛雨及时办理涉案商铺的房产证和土地证。同时应驳回祥裕物流公司的全部反诉请求。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定判决：一、祥裕物流公司于本判决生效后立即协助毛朝义、毛雨办理所购A楼10号商铺负1层的房产证和土地证；二、驳回毛朝义、毛雨的其他诉讼请求；三、驳回祥裕物流公司的反诉请求。一审案件受理费4 400元、邮寄费180元（毛朝义、毛雨预交），合计4 580元，由毛朝义、毛雨负担，反诉案件受理费2 339元，由祥裕物流公司负担。   本院二审期间，上诉人祥裕物流公司及被上诉人毛朝义、毛雨均未提交新证据。   本院查明的事实与一审法院认定的基本事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。   除一审法院查明的事实外，本院另查明，《商铺认购合同》对首付款之外的房款620 000元付款方式载明：本金与利息按3年分摊6次，每次支付本金103 333元，利息21 700元。   本院认为，民事简易程序是基层人民法院审理简单民事案件时适用的一种独立的诉讼程序，它以诉讼成本较低、审理周期较短、诉讼方式简便、适用范围广泛等特点在当前民商事审判实践中发挥着重要作用。本案中，上诉人与被上诉人关于房屋买卖争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；双方对案件的是非、责任承担以及诉讼标的的争执无原则分歧。故一审法院适用简易程序审理本案符合法律的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条规定了适用简易程序审理的民事案件，应当在三个月内审结，最长不得超过六个月。一审法院2019年8月22日受理本案，2020年4月15日送达民事判决书，确实超出了简易程序的审理期限，属程序违法。但是，简易程序审理案件的目的在于通过简便、快捷的审理程序提高诉讼效率、减轻当事人的诉讼成本，一审法院未在审限内结案，不属于民事诉讼法及司法解释规定的严重违反法定程序的情况，且发回重审适得其反。故对上诉人祥裕物流公司以本案超过审理期限为由，主张发回重审的意见，本院不予支持。   民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，2013年12月10日，双方当事人签订的《商铺认购合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《商铺认购合同》及签订《商铺认购合同》时的约定，诚信地履行各自的义务。双方当事人签订《商铺认购合同》的时间为2013年12月10日，对被上诉人应支付购房款首付款的时间写明2013年3月25日前。而双方当事人提交的证据显示：2013年3月25日前的3月18日，被上诉人支付了5万元，2013年4月17日支付了25万元，2013年5月22日支付了29万元，2013年6月6日支付了3万元。同时，《商铺认购合同》补充条款第2条写明，被上诉人承担因首付款未及时交付所产生的逾期利息1万元，该1万元并非以被上诉人未按约定于2013年3月25日前付清首付款至实际付清日核算的欠付款利息。上述事实证实双方当事人签订《商铺认购合同》时，房屋买卖合同已经进入履行阶段，由于被上诉人未能按之前的约定及时支付购房款，双方对上诉人为被上诉人办理房产证以方便被上诉人办理抵押贷款以及被上诉人应付剩余购房款利息的起算时间进行了再约定。但因《商铺认购合同》中对被上诉人应支付的剩余购房款计算利息后分期支付的金额及时间进行了罗列，同时又约定承担2013年6月6日到还款日之间的1%的利息。正是由于2013年6月6日系被上诉人交纳最后一笔首付款的时间，且上诉人亦是于2013年6月向被上诉人交付了商铺，故双方在《商铺认购合同》中补充条款约定被上诉人承担从2013年6月6日到还款日之间的1%的利息。一审法院认定被上诉人从2013年6月6日起算支付剩余购房款利息时间，符合《商铺认购合同》载明事项及本案实际，一审法院依此结合本金欠付的时间，实际付款的金额和时间，计算利息后，确认被上诉人已经向上诉人付清了购房款的意见正确。对上诉人主张被上诉人未付清购房款，尚欠购房款13 023.94元的意见，本院不予采信。   综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4 677元，邮寄送达费160元 ，合计4 837元，由上诉人奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司负担。   本判决为终审判决。         审判长  王宏   审判员  慕新伟   审判员  李霞       二○二○年十一月二十日     书记员  杨颜惠