浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初6071号 原告（反诉被告）：蒋彩菊，女，1972年11月30日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：张露燕、张晴（实习）,浙江红船律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李志群，男，1964年12月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：郭江**、张帆（实习），浙江泰豪律师事务所律师。 原告（反诉被告）蒋彩菊与被告（反诉原告）李志群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序审理，被告李志群提起反诉，本院依法予以受理，于2020年10月27日公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人张露燕、张晴，被告李志群及其委托诉讼代理人郭江**、张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋彩菊向本院提出诉讼请求：一、判决原、被告双方继续履行《房屋转让（居间）合同》,被告李志群配合原告蒋彩菊办理房屋过户手续；二、判决房屋过户时涉及的个人所得税约104500元（具体以办理过户时征缴数额为准）由被告承担;三、本案诉讼费用由被告李志群承担。事实和理由：2020年4月10日，原、被告与案外人嘉兴市屋里巷房地产营销策划有限公司（以下简称屋里巷公司）签订《房屋转让（居间）合同》，合同约定：李志群将位于嘉兴市××路××号××幢××室房屋转让给蒋彩菊；双方于2020年4月24日前完成房屋过户手续，蒋彩菊于合同签订当日支付定金100000元，交易当天支付1000000元。4月24日，原、被告与屋里巷公司一起去不动产交易中心办理过户手续时发现，李志群出卖的涉案房产有50%产权来源于赠与，与订立合同时李志群的陈述不符，且将产生数额巨大的额外税费，导致当天不能办理过户手续。6月1日,原、被告双方与屋里巷公司经协商后，再次去不动产交易中心办理过户手续，但李志群当场反悔，导致过户手续再次无法办理。原告认为双方签订的《房屋转让（居间）合同》合法有效，双方理应履行。李志群在交易过程中隐瞒与价格有关的重大事项，由此产生的额外税费应由李志群承担。原、被告多次协商未果，故诉至法院。 被告李志群答辩称，《房屋转让（居间）合同》约定的付款时间是2020年4月24日，但蒋彩菊逾期付款，李志群于5月27日发律师函催告后，蒋彩菊仍未付款，根据《房屋转让（居间）合同》第三条第二款、第九条第四款及第十三条的规定，李志群享有合同解除权。鉴于蒋彩菊未按照律师函履行相应义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条及第九十六条的规定，李志群于6月19日再次发函要求解除合同，蒋彩菊收到该函件后，未在三个月内行使异议权，即未向人民法院提出确认解除合同效力之诉，蒋彩菊委托律师向李志群发函时，也未就解除合同问题进行回应，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，涉案《房屋转让（居间）合同》已于2020年6月21日解除。原告的诉请缺乏事实与法律依据，应予驳回。 反诉原告李志群向本院提出诉讼请求：一、确认反诉原告李志群与反诉被告蒋彩菊签订的《房屋转让（居间）合同》已于2020年6月21日解除；二、判令反诉原告李志群不予退还反诉被告蒋彩菊购房定金100000元；三、本案诉讼费用由反诉被告蒋彩菊承担。事实和理由：2020年4月10日，蒋彩菊与李志群签订《房屋转让（居间）合同》，约定：蒋彩菊向李志群购买嘉兴市××路××号××幢××室，房屋总价1100000元；合同签订后支付100000元购房定金，余款在合同签订后14天内支付；4月24日前办理过户手续；房屋交易过户时涉及的营业税、个人所得税等本应由李志群承担的税费均由蒋彩菊承担；合同居间方为屋里巷公司。合同同时约定了违约责任等。合同签订前，佘立红将房产证交付居间方，合同签订后当天居间方陪同佘立红取到了土地证和契证，当日，蒋彩菊支付了100000元定金，佘立红出具了收据。4月24日，屋里巷公司通知双方办理过户手续。原、被告双方先到居间方处签订了网签备案合同，之后前往南湖区行政审批中心办理房屋过户手续。期间，蒋彩菊因交易税费承担问题拒绝办理房屋过户手续。5月27日，李志群委托律师发函，要求蒋彩菊支付购房款并办理过户手续。经居间方调解未能达成一致。6月19日，李志群再次发函要求解除涉案合同。6月22日蒋彩菊委托律师向李志群发函，要求李志群先配合过户，再支付房款。直至今日，蒋彩菊仍未按合同约定支付购房款。 反诉被告蒋彩菊答辩称，李志群虽然发函要求蒋彩菊在三天内付款并办理过户手续，但是蒋彩菊、李志群及屋里巷公司就过户问题重新进行协商，协商的结果是在2020年6月1日付款并办理过户手续，该协商是对李志群发送律师函的回应。李志群发送的第二份律师函要求解除合同，蒋彩菊认为涉案合同不符合约定或法定解除条件，在收到函件后明确告知李志群要求继续履行合同。反诉原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回反诉请求。 针对自己的诉讼请求及反诉抗辩，原告（反诉被告）蒋彩菊提交下列证据： 1.《房屋转让（居间）合同》1份，证明原、被告签订《房屋转让（居间）合同》，李志群将民生路27号14幢304、305室房屋转让给蒋彩菊，双方对转让价款、付款方式、交房时间及税费承担等进行约定。 2.房屋所有权证、土地证及契证各1份，证明签订《房屋转让（居间）合同》时李志群出示的是房屋所有权证的照片，在签约当天并未提供土地证及契证。契证载明涉案房屋50%产权来源于赠与，导致过户交易税费额外增加。 3.收条1份，证明李志群收到蒋彩菊支付的购房定金100000元。 4.情况说明1份，证明涉案房屋的交易过程。 5.银行流水2份，证明蒋彩菊在2020年4月24日及6月1日均已准备充足资金支付购房款。 经质证，被告李志群对证据1无异议，合同明确约定所有税费均由蒋彩菊承担；对证据2真实性无异议，佘立红在签约后的当天已将上述证件交给居间方，房屋三证上显示了涉案房屋的完整信息，李志群不存在隐瞒的情况；对证据3无异议；对证据4真实性有异议，证人应当出庭作证，合同签订当日佘立红即将房屋三证交给居间方，李志群也通过电话告知佘立红涉案房屋的真实情况。经居间方协调，原、被告达成一致意见，同意解除涉案合同，6月1日原、被告是去办理解除网签备案合同手续而非办理过户交易；对证据5无异议，蒋彩菊至今未支付剩余购房款。 针对自己的抗辩及反诉主张，被告（反诉原告）李志群提交下列证据： 1.律师函2份及邮寄回执4份，证明李志群委托律师发函主张权利及解除合同，《房屋转让（居间）合同》已经解除。 2.律师函1份，证明蒋彩菊委托律师发函给李志群，要求李志群先履行过户手续再付款，蒋彩菊没有对李志群要求解除合同的事宜进行回应。 经质证，原告蒋彩菊对证据1认可收到过律师函，但律师函载明内容与实际情况不符，佘立红在签合同时仅通过电话确认涉案房屋系继承所得，在签订合同并未将三证向蒋彩菊出示，也未告知蒋彩菊50%产权来源赠与，导致交易税费额外增加，李志群发函要求解除合同没有事实及法律依据；对证据2无异议，可以证明蒋彩菊明确告知李志群要求继续履行合同。 本院依据原告蒋彩菊的申请，准许证人陈某出庭作证。证人陈某在庭审中陈述：证人是屋里巷公司的工作人员，负责涉案《房屋转让（居间）合同》的签订及办理过户手续。蒋彩菊欲购买房屋，屋里巷公司通过信息渠道找到李志群委托的中介公司，经过磋商，原、被告的房屋成交价格为1100000元。签订合同时李志群本人未到场，《房屋转让（居间）合同》是佘立红代签的。佘立红当时未携带房屋所有权证、土地证及契证，仅出示了房屋所有权证的照片。签订合同前，屋里巷公司询问涉案房屋的情况，佘立红表示不知情，后与李志群电话沟通后告知房屋是继承所得。合同签订后，蒋彩菊支付了购房定金100000元，并约定佘立红与其委托的中介公司一起回去取房屋所有权证、土地证及契证，至于何时将上述证件交到屋里巷公司，证人不清楚。4月24日，原、被告在屋里巷公司签订网签备案合同，后一起至南湖区行政审批中心办理过户手续，办理手续时发现涉案房屋有50%产权来源于赠与，需额外缴纳一笔税费，税费金额为房价差额的20%。原、被告均不愿意缴纳该笔税费，所以当天未办理过户手续。之后，经过屋里巷公司及李志群委托的中介公司协调，约定6月1日办理过户，李志群要求把之前签订的网签备案合同的价格调整为房屋实际转让价格，蒋彩菊也基本同意。6月1日是撤销之前签订的网签备案合同，然后重新签订新的网签备案合同，并非是解除《房屋转让（居间）合同》。6月1日，原、被告一起至秀洲区行政审批中心办理过户，屋里巷公司已经把办理过户手续的相关材料递交给审批中心的工作人员了，蒋彩菊也准备支付剩余购房款，又发现涉案房屋属于房改房，需要办理上市审批手续，导致当天无法办理过户手续，后来李志群也未配合办理过户手续。继承所得房屋在转让时并不要额外产生税费，如果房屋是赠与所得，在转让时需按照差额的20%缴纳个人所得税。因李志群名下有三套住房，且在签订合同时，不知道房屋50%产权来源于赠与，所以《房屋转让（居间）合同》约定的由蒋彩菊承担的税费是3个点的契税和1个点的个人所得税，并不包含其他税费。在4月24日之前，证人并未发现房屋50%产权来源于赠与，因为在签订合同时，佘立红已经与李志群确认过涉案房屋系继承所得，所以证人事后也未核对过契证。 经质证，原告蒋彩菊对证人陈某的陈述认为属实；被告李志群对证人陈某的陈述认为基本属实，居间方并未尽到审核义务。 本院认证如下：一、原告蒋彩菊提供的证据1、2、3、5具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定；证据4系证人证言，证人已出庭作证，该情况说明与证人庭审中陈述一致，本院予以认定。二、被告李志群提供的证据真实性本院均予以认定，对于李志群向蒋彩菊发函是否产生解除合同的法律后果也系本案争议焦点，将在下文论述。三、证人陈某的证言，经质证均认为陈述基本属实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2020年4月10日,蒋彩菊、李志群（李志群未到场，由其配偶佘立红代签）及屋里巷公司签订《房屋转让（居间）合同》，约定：李志群将坐落于嘉兴市××路××号××幢××室转让于蒋彩菊，房屋成交总价款为1100000元；合同签订后，蒋彩菊支付100000元作为购房定金，余款在交易当天支付1000000元；双方约定在2020年4月24日前同去嘉兴市房地产交易中心申请办理过户手续；上述房屋在交易过户时涉及的营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、土地出让金等本应该由李志群承担的税费均由蒋彩菊承担；涉及的契税、交易费、印花税、工本费、评估费、公证费、保险费，贷款服务费收取评估价的1%以及其它在交易时需缴纳的税费均由蒋彩菊承担；合同签订后，蒋彩菊中途违约的，应及时通知李志群及屋里巷公司，购房定金归李志群所有，李志群中途违约的应及时通知蒋彩菊及屋里巷公司，在违约之日起3日内双倍返还购房定金；蒋彩菊未按期向李志群付清购房款或李志群未按期向蒋彩菊交付房屋的，每逾期一日，由违约方支付对方该房屋总房款万分之十的违约金，逾期三日，则守约方有权停止交易，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任等。另，双方特别约定：剩余房款一次性在两周内付清，若违反，则定金不予返还，房东承诺该房屋在五月底前搬出退给买家，因房屋产权人未到场，如产生纠纷由佘立红负责。 合同签订时，佘立红出示了涉案房屋的房屋所有权证照片。合同签订当日，蒋彩菊支付了购房定金100000元。合同签订后，佘立红将房屋所有权证、土地证及契证交由屋里巷公司保管，契证载明涉案房屋50%产权转移方式系继承，50%产权转移方式系赠与。2020年4月24日，原、被告在屋里巷公司签订网签备案合同后共同至南湖区行政审批中心办理过户手续，因涉案房屋50%产权系赠与，需额外缴纳税费，原、被告协商未果，未能办理过户交易手续。后经屋里巷公司协调，原、被告于2020年6月1日再次前往秀洲区行政审批中心办理过户手续，因涉案房屋系房改房，需先行办理上市审批手续，因李志群下午没空，当日亦未能够办理过户手续。 2020年5月27日，李志群委托律师向蒋彩菊及屋里巷公司发函，要求蒋彩菊在收到函件之日起三日内立即支付购房款1000000元并于七日内办理完毕房屋过户手续，若逾期将解除双方之间合同。蒋彩菊于5月29日收到该函件。6月19日，李志群再次委托律师向蒋彩菊及屋里巷公司发函，告知蒋彩菊因其未支付房款，也未配合办理完毕房屋过户手续，因此解除双方之间的《房屋转让（居间）合同》。蒋彩菊于6月21日收到该函件。6月22日，蒋彩菊委托律师向李志群发函，要求李志群于收到函件后三日内协助办理房屋过户手续，蒋彩菊承诺于房屋过户手续办理完毕后当天支付剩余购房款，同时该函件载明由于李志群未告知蒋彩菊涉案房屋50%产权来源于赠与，导致额外支出的相关税费，蒋彩菊希望在房屋过户后与李志群妥善协商处理。该函件已送达李志群。 另查明：1.蒋彩菊向本院提供的银行账户交易明细显示，其账户在2020年4月24日及6月1日余额均超过1000000元。2.蒋彩菊庭审后向本院出具情况说明，表示如果法院判决原、被告继续履行《房屋转让（居间）合同》，蒋彩菊自愿承担因房屋来源于赠与而额外产生的税费。 本院认为，原告蒋彩菊与被告李志群签订的《房屋转让（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。通过当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于被告主张涉案《房屋转让（居间）合同》已于2020年6月21日解除是否成立。李志群认为蒋彩菊未按约定履行支付购房款的义务，经催告后仍未按期支付，符合合同约定的解除条件。对此本院认为，《房屋转让（居间）合同》约定的剩余购房款1000000元支付时间为“合同签订后2周内一次性付清”、“交易当天支付1000000元”，结合合同约定的2020年4月24日前办理过户手续，应可知双方约定的支付剩余购房款与办理过户手续日期应为同一天，即为同时履行。原、被告在合同约定的交易日期均已前往不动产登记中心办理过户手续，但因房屋50%产权来源于赠与所产生的额外税费承担问题无法协商一致，故未能办理房屋过户手续，即截至该日原、被告均在按约履行各自的合同义务。之后，原告蒋彩菊未支付剩余购房款及被告李志群未协助办理过户手续，均系由于额外税费承担问题产生争议。从本院查明的情况来看，原告在签订购房合同时未尽到全面了解房屋情况的审慎注意义务，被告虽不存在故意隐瞒但也未能全面告知房屋来源信息，导致签订合同时仅依据普通房屋买卖的交易习惯确定税费承担，而对于50%产权系赠与所产生的额外税费由谁承担并未进行过约定，以致在过户时因税费承担问题产生争议，故原、被告对此均存在过错，在此情况下本院认为原、被告在税费承担这一争议问题解决前暂缓履行合同义务均不构成违约，合同约定的解除条件并未成就，因此李志群发送的解除合同通知并不产生合同解除的法律效果。蒋彩菊在庭后明确表示愿意承担因房屋来源于赠与而额外产生的税费，且其已准备充足资金用于支付剩余购房款，涉案房屋也不存在其他不能办理过户交易的情形，涉案《房屋转让（居间）合同》具备继续履行的条件，因此对于蒋彩菊要求继续履行涉案合同及要求李志群协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。因50%产权来源于赠与所产生的的额外税费由蒋彩菊承担，其余税费按照《房屋转让（居间）合同》约定承担。蒋彩菊已经支付的购房定金按照合同约定直接冲抵购房款。鉴于支付剩余购房款与办理过户交易系同时履行，蒋彩菊也承诺在办理过户手续的同时一次性向李志群支付购房款，为避免当事人诉累，本院确定蒋彩菊在办理过户手续当日支付李志群购房款1000000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李志群于判决生效之日起十五日内协助原告蒋彩菊办理嘉兴市××路××号××幢××室房屋过户手续； 二、原告蒋彩菊于办理嘉兴市××路××号××幢××室房屋过户手续当日支付被告李志群购房款1000000元； 三、因嘉兴市××路××号××幢××室房屋50%产权来源于赠与所产生的额外税费由原告蒋彩菊承担，具体金额以相关部门征缴数额为准； 四、驳回反诉原告李志群的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取7820元，由原告蒋彩菊负担673元，被告李志群负担7147元；反诉案件受理费减半收取1150元，由反诉原告李志群负担，均于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员  沈 杰 二〇二〇年十一月二十一日 法官助理  邱双双 书 记 员  陈 萍