河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3132号 上诉人（原审原告）：吕永贵，男，1954年4月27日出生，汉族，住邢台市桥**。 被上诉人（原审被告）：河北国金药业有限责任公司，住所地邢台市桥**襄都北路**。 法定代表人：张书臣，系该公司董事。 委托诉讼代理人：田涛，河北领航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯玥娇，河北领航律师事务所律师。 上诉人吕永贵因与被上诉人河北国金药业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕永贵、被上诉人河北国金药业有限责任公司的委托诉讼代理人田涛、冯玥娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕永贵上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．依法改判退 —2— 还多收办证费21,512元，承担违约金及扣证间损失赔偿金共计4万元。事实和理由：2006年，上诉人购买被上诉人开发的门市，已交房款及办证费共计22,529元，邢台县房产管理局出具的办证费只有契税6,865元，故加多的平方数折合的房款5,848元，实际应退还21,512元。被上诉人与国家形成的是出让国有土地使用权合同关系，上诉人与被上诉人形成的是买卖房地产权关系，被上诉人出卖的房地产价款包括土地收益增值的款项，根据税费收取国家法定原则，国家有关部门并未向房地产权受让人交纳土地租赁补偿费，只是交纳房地产权税（契税），被上诉人没有证据证明向谁交纳此费，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》的规定，被上诉人收费6,000元就是上诉人应交纳的办证契税。如果承认上诉人交纳了土地补偿使用费，那么就形成了合伙开发房地产的投资行为，就应该将房地产土地的利润分红给上诉人。被上诉人违背诚信原则及法定义务，自立名目，乱收费用，且长期不向上诉人移交房产证及不退多收款行为，已构成了对上诉人财产权益的侵害，应当承担民事侵权赔偿责任。 河北国金药业有限责任公司答辩称，1．在本案职工建房协议履行过程中，除购房款236,500元外，上诉人另向答辩人缴纳土地租赁补偿费6,000元、办证费3,300元、暖气入网费2,200元、契税9,700元以及门牌号29元，共21,229元，而并非上诉人主张的22,529元，且在一审中也已确认以上事实。 —3— 2．上诉人和答辩人签订的职工建房协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照协议的约定履行自己的义务。职工建房协议约定由上诉人购买答辩人建设的临街门市，支付相应的购房款，土地租赁补偿费、房屋契税、门牌号费以及暖气入网费等相关费用，由答辩人负责办理房屋所有权证。此后上诉人于2007年向答辩人缴纳上述款项，答辩人按约定为上诉人办理了房屋所有权权属登记手续。在此期间甚至在一审之前，上诉人从未对已缴纳款项提出任何异议，可见上诉人是自愿遵守协议约定内容。根据《中华人民共和国合同法》第60条有关严格履行与诚实信用的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因此上诉人理应遵守双方约定和诚实信用原则。3．上诉人主张的违约金及损失赔偿金4万元，没有任何证据和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请贵院驳回上诉，维持原判。 吕永贵向一审法院起诉请求：1、被告承担诉讼费用；2、移交房产证；3、退还余款19,670元；4、赔偿损失费4万元。 一审法院认定事实：原、被告针对原告购买被告建设的位于邢台市北侧的临街门市签订购房协议书一份，约定原告购买被告建设的位于邢台市北侧编号为7-23号、建筑面积约110平的临街门市，协议注明该门市房屋建筑面积最终确定以房管部门发放的《房屋所有权证》为准，多退少补。购房价款为每平方米 —4— 2,150元，共计110平方米，计人民币236,500元（110平＊2,150元=236,500元），土地租赁补偿费6,000元，总购房款为242,500元。同时约定，配套工程中，单户设水、电、暖、天然气。暖气集资费暂按每平方米15元核算，天然气集资费暂按每平方米45元。临街门市的建筑结构及标准：建筑结构为砖混，现浇顶设隔热层，室内设上、下水、电、暖、天然气等内容。该协议第五条权证办理约定：门市房竣工后，被告河北国金药业有限责任公司负责集中统一办理分户的《房屋所有权证》，办证所需费用由购房者承担，该合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告于2007年1月29日向被告缴纳了购买门市款242,500元。被告于当日向原告出具了收款收据，注明所收到的款项为门市款。2007年12月16日，被告向原告送达了关于二期门市交钥匙和交纳办理房证、装修保证金等费用的通知，该通知注明办理房产权证费用为：办证费每平方米为30元，共计3,300元。契税为总购房款的4%缴纳，约为10,000元。门牌号码费每户29元。第二项暖气入网费按照市暖气入网费价格规定，门市每平方米55元，建房协议及已交房款中含暖气集资费每平方米15元，缺口每平方米40元，经与热力公司协调，暂按每平方米20元计2,200元。第三项装修保证金：每户暂收装修保证金1,000元，含一次性装修垃圾外运费每户80元，从装修保证金中扣减。该通知同时对物业费的收取、购房户满意卡签单以及如不缴纳上述费用应承担 —5— 的责任等内容进行了说明。原告收到上述通知后，于2007年12月24日向被告缴纳了办证费及暖气入网费15229元，并从被告处领取了所购房屋的钥匙。对该房屋进行装修和使用，2008年6月3日邢台县房屋产权产籍监理处对被告所购房屋颁发了房产证，房产证注明房屋坐落于邢台市桥东区，建筑面积为107.28平方米，房产证编号为邢台县房权证0**字第××号。2018年1月26日经原告在邢台县不动产登记局查询，原告所购房屋的房产权证于2008年6月3日被焦宝霞领取。该房产档案中存有该房屋契税发票一张，契税时间为2008年5月30日，金额为6865元。该房产证由被告处工作人员领取后被告并未交付原告，在原告要求被告交付房产权证及退还多缴的购房款其他费用并要求赔偿损失未果的情况下，原告诉至本院。 另查明，2019年8月原告由于其他原因已从被告处取得了所购房屋的房产权证，现该证在原告处。 一审法院认为，原、被告签订的购房协议是协议双方当事人在协商一致，平等互利、等价有偿的基础上所达成，该购房协议并不违反法律和行政法规的规定，合法有效。根据购房协议的约定，原告已按约向被告交纳了包括土地租赁补偿费6,000元在内的购房款，在房屋建设完毕后，经房产管理部门测算，已确定原告所购房屋的具体面积的情况下，被告河北国金药业有限责任公司即应将多收取原告2.72平方米的购房款， —6— 按每平方米2,150元共计5,848元（2,150元＊2.72平方米）退还给原告。另被告在为原告所购房屋办理房屋产权证过程中，又向相关部门缴纳了6,865元的房屋契税，该款应从被告所收取原告的款项中予以扣除。另根据被告向原告送达的关于二期门市交钥匙和交纳办理房证、装修保证金等费用的通知中规定，原告还应向被告支付门牌号码费29元。综合以上事实，被告河北国金药业有限责任公司共向原告收取了257,729元（总购房款242,500元＋15,229元）。房屋面积差价款为5,848元，应从总购房款中扣除退还给原告。契税6,865元、门牌号码费29元，暖气入网费2,145.6元（20元＊107.28平方米），共计9,039.6元应从15,229元中扣除后剩余的6,189.4元退还给原告，以上退还款项共计12,037.4元。另原告提出购房协议中被告所收取的6,000元土地租赁补偿费也应予以退还的意见，不符合法律规定，因该协议中已明确约定了房屋总款项中包括土地租赁补偿费的款项，交款时原告也未提出异议，另原告也未向法庭提交该款收取违法的证据，故对此项意见本院不予支持。原告又提出因被告违约，致使应退还的款项长期未予退还，应赔偿其损失2万元，无证据予以证实，故对该诉请本院亦不支持。另原告在诉讼请求中要求被告移交房产权证，因在庭审中已查明，原告所购买的房屋所有权证书已由原告控制，故本院对此项诉请不再做处理。被告河北国金药业有限责任公司提出，本案已超诉讼时效的答辩意见，不符合法律规 —7— 定，对该意见本院不予采纳。被告河北国金药业有限责任公司答辩时又提出应扣除给原告所购房屋办理权证时支出的办证费用及暖气入网费，因被告未提供办证费用、暖气入网费所需钱款的标准以及应由原告负担的法律依据，被告可在收集到该费用应由原告承担的证据后另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百零八条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、被告河北国金药业有限责任公司于本判决书生效之日起十日内退还原告吕永贵11,983元。二、驳回原告吕永贵的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,292元，减半收取646元，由原告吕永贵负担400元，被告河北国金药业有限责任公司负担246元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审对一审查明的案件事实予以认定。 本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，但二审审理不应超出一审原审原告的诉请范围。本案上诉人在一审中提出的诉讼请求第三项为“退还余款19,670元”，二审上诉请求主张退还21,512元，明显超出了一审的诉请范围，故本院二审对上诉人超出诉请范围的请求主张不予审查。上诉人主张被上诉人收取的土地租赁补偿费实际是上诉人 —8— 交纳的契税，但未提交证据证明，且二者的交纳数额、交费时间及收款主体均不一致。2006年12月12日，上诉人与被上诉人签订的职工建房协议第三条明确约定“临街门市每平方米2,150元×110㎡，计人民币236,500元；土地租赁补偿费6,000元，乙方（上诉人）总购房款共计人民币242,500元”。从该条内容看，土地租赁补偿费属于购房款范畴，系上诉人与被上诉人签订协议时形成的一致意思表述，且上诉人于签订协议当日已依据协议约定向被上诉人交纳了包括土地租赁补偿费在内的全部购房款。民事责任的承担应当以民事法律关系成立时双方民事主体之间达成的一致意思表示为基础来确定。当事人的任何事后反悔抗辩均不足以作为否定和对抗民事行为成立时双方意思表示一致的理由。现上诉人在本案中以“土地租赁补偿费就是契税”的主张要求被上诉人退还部分购房款明显无事实和法律依据，不能成立。至于上诉人所述“如果承认上诉人交纳了土地补偿使用费，那么就形成了合伙开发房地产的投资人，就应该将房地产土地的利润分红给上诉人”的意见，因本案系房屋买卖合同纠纷，与上诉人主张的所谓“合伙开发房地产”非同一法律关系，故上诉人的该项主张不属于本案的审理范围，本院对此不予审查，上诉人就以上陈述意见可另行处理。关于1,000元装修押金，上诉人无证据证明其已实际交纳，故其要求被上诉人退还的主张缺乏事实依据，不予支持。至于上诉人提出的损失赔偿，因上诉人无证据证明损失的具体项目和 —9— 数额，本院对此亦难以支持。 综上，上诉人吕永贵的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,292元，由上诉人吕永贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年十一月十七日 书记员  刘 静