广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1392号 原告：陈婉青，女，1962年9月18日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：欧保中(原告丈夫)，男，1962年11月13日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被告：梧州国海置业有限公司，住所广西梧州市新兴二路****。统一社会信用代码：91450400086513543H。 法定代表人：朱忠勇，公司董事长。 委托诉讼代理人：苏天喜，男，公司员工。 原告陈婉青与被告梧州国海置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈婉青及其委托诉讼代理人欧保中，被告梧州国海置业有限公司的委托诉讼代理人苏天喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈婉青向本院提出诉讼请求：1.确认被告单方面解除《玫瑰园商品房定购书》和将原告买受的彰泰玫瑰园小区6栋2单元603房售卖给他人的行为是违约行为；2.判令被告继续履行《“玫瑰园”商品房定购书》，将彰泰玫瑰园小区6栋2单 元603房出卖给原告；3.若被告无法继续履行《“玫瑰园”商品房定购书》，判令被告支付原告双倍购房定金人民币489948元；4.判令被告支付原告违约金人民币1万元。 事实和理由：2018年7月5日，原告与被告签订了《“玫瑰园”商品房定购书》，随后原告依约定时间分三次支付首期购房款244974元（含定金2万元）给被告。由于原、被告对于商品房买卖合同中的个别条款无法协商一致，故双方无法签订商品房买卖合同。2018年7月被告向原告送达《催促签订商品房买卖合同的函》，同年8月1日，原告发出《关于签订商品房买卖合同有关问题的复函》回复被告。同月7日，被告向原告发出《解除合同通知书》，9日原告向被告发出《关于解除合同通知书的复函》，明确表述了原告坚决不同意也不认可被告单方面解除《“玫瑰园”商品房定购书》。2020年5月3日，原告到被告售楼部要求落实所买受的彰泰玫瑰园小区6栋2单元603房(以下简称案涉房屋）的具体交接事宜时，被告称该房房主已另有他人。被告实际已将案涉房屋另行出售给他人，致使原告无法实现购房目的，造成家人房屋(母亲房屋被征收)无法按时搬迁和其他精神损失，同时被告也违反诚实守信原则，在双方未达成一致意见的情况下，单方面解除定购协议，构成违约。原告与被告签订的《“玫瑰园”商品房定购书》等同于商品房买卖合同，不需要另行订立商品房买卖合同。 《“玫瑰园”商品房定购书》是被告依赖其经济优势、资源强势和垄断地位制定，单方设定诸多不公平的条款，剥夺了原告的权利和加重原告义务，同时也减轻了被告应承担的义务和责任，具体表现为不允许原告修改、变更和补充被告提供的《商品房买卖合同》内容，强行要求原告签订明显存在不公平内容和存在巨大风险的《商品房买卖合同》。原告《“玫瑰园”商品房定购书》属于本约合同，不是预购合同。请求法院支持原告的诉讼请求。 原告陈婉青围绕其诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.《“玫瑰园”商品房定购书》，证明原告有诚意向被告购买案涉房屋，双方签订《“玫瑰园”商品房定购书》； 2.《收据》三份，证明原告向被告支付定金2万元，首期购房款共244974元； 3.《催促签订的函》，证明原告支付款项后，被告发函要求原告签订《商品房买卖合同》； 4.《关于签订有关问题的复函》，证明原告收到《催促签订的函》后，已明确回复被告不同意解除合同； 5.《解除合同通知书》，证明被告要求原告签订《商品房买卖合同》，原告没有签订，被告拒绝退还购房定金； 6.《关于的复函》，证明原告要求被告提供《商品房买卖合同》的模板。 被告梧州国海置业有限公司辩称，1.本案案由应为预约合同纠纷，原、被告签订的《“玫瑰园”商品房定购书》因原告逾期签订《商品房买卖合同》，被告已发函通知原告解除该定购书，被告将案涉房屋出售给他人不存在违约。2.原告诉请被告将案涉房屋继续出卖给原告无事实依据，被告在解除合同后已将案涉房屋出售给他人，因原告原因解除合同，被告有权将案涉房屋另行出售给第三人。3.原告诉请被告双倍返还的244974元应为预付款并非为定金，根据《“玫瑰园”商品房定购书》约定定金应为2万元，原告的该项诉请无事实依据。4.被告在原告拒绝签订《商品房买卖合同》，解除《“玫瑰园”商品房定购书》后已向原告发函告知，被告将案涉房屋出售给他人不 存在违约，原告诉请被告支付违约金1万元无事实依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，原告应在收到被告解除通知后3个月内向法院提起诉讼，原告在2018年8月10日收到解除通知，现向法院起诉已超过3个月，故原告的诉讼请求无事实依据，请求法院驳回原告诉请，本案诉讼费由原告承担。 被告梧州国海置业有限公司为其辩解向法院提供的证据有： 1.《“玫瑰园”商品房定购书》，证明定购书约定必须在签署7日内签订《商品房买卖合同》，未在约定期限签订合同的，定金不予返还，同时被告有权在不通知原告的情况下将原告订购的房屋另行出售；被告已告知在销售现场公示了《商品房买卖合同》及其他法律文件，原告明确知悉并已阅读对此无异议； 2.《催促签订的函》，证明原告逾期未签订《商品房买卖合同》，被告催促原告签订，并给予原告宽限期； 3.《解除合同通知书》，证明《“玫瑰园”商品房定购书》因原告逾期签订《商品房买卖合同》，被告已于2018年8月7日通知原告解除定购书； 4.顺丰邮寄单，证明《解除合同通知书》送达原告； 5.合同公示照片，证明合同模板（范本）已在销售中心进行公示，原告对此明知及查看。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告认为：证据1三性无异议，原告在《“玫瑰园”商品房定购书》尾部注明“合同模板阅”，表示原告知悉《商品房买卖合同》的内容；证据2无异议，但定金为2万元，其余为购房首付款；证据3、5无异议；证据4、6没有原告的签字，对其真实性有异议。对于被告提供的证据，原告认为：证据1合法性有异议，《“玫瑰园”商品房定购书》属于本约合同，不属于预约合同；证据2真实性、关联性无异议，属于原、被告协商的过程性内容，原告明确回 复被告购买案涉房屋；证据3真实性无异议、关联性无异议，合法性有异议，原告明确回复被告购买案涉房屋，要求被告提供《商品房买卖合同》，但被告没有提供；证据4三性无异议；证据5看不清内容，不认可。 结合双方当事人的质证意见，本院认证如下：对于当事人没有异议的证据，予以确认，并作为认定案件事实的依据。原告提供的证据4、6虽然没有原告签名，但对其真实性本院予以确认。对于被告提供的证据的真实性予以确认。 综合双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告于2018年2月17日、25日，分别向被告转账20000元、99244元，被告向原告出具了两张收据，注明了款项内容为预约登记费。同年7月5日，原告（乙方）根据被告（甲方）的要求，在被告提供的编号为MZMGY20180142的《“玫瑰园”商品房定购书》上签名。该定购书约定：一、定购的商品房为案涉房屋，建筑面积135.64㎡，套内面积为108.94㎡，折前总价为695697元，优惠折后总价为604974元。二、付款约定：1.定金2万元须于签订本定购书之前付清（乙方与甲方签订《商品房买卖合同》等合同文件并支付第一期楼款时转作第一期楼款的一部分）；2.第一期楼款244974元须于2018年2月24日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；3.第二期楼款36万元应在签订《商品房买卖合同》之日起30日内付清。三、双方义务：1.在本定购书约定的甲乙双方签署上述合同文件的时间前，甲方不得将乙方定购的物业另行出售，甲方违反该项约定的，甲方应双倍返还乙方已付的定金；2.乙方确认在签署本定购书前，甲方已在签约现场公示法律文件：《“玫瑰园”商品房定购书》、《商品房买卖合同》及其附件文本、前期物业服务协议、商品房预售许可证等，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署 的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，承诺在以后签约时不持异议；3.乙方须在本定购书约定的时间与甲方签署本定购书第三条第2款约定的合同文件。乙方确认：在签订定购书之前，甲方已向乙方充分展示本项目及房屋，且对项目周边道路，公共设施等环境作充分说明，乙方已完全了解并确知本项目、房屋自身情况以及周边环境之现状；4.乙方须在签订本《定购书》之日起七日内（即2018年2月24日），携本《定购书》、身份证或单位证明文件、定金收据与应付房款到玫瑰园售楼部签署《商品房买卖合同》及相关文件。如乙方未按本定购书约定的期限与甲方签署《商品房买卖合同》的，甲方将取消本定购书中第一条第3点约定的相关房屋优惠，双方按折前房屋总价签署《商品房买卖合同》；5.乙方在签署本定购书时已明确知悉国家及当地政府发布的关于住房限购以及信贷等相关房地产调控政策，并保证自身的购买行为均符合该等政策规定，且不会因违反政策规定导致双方无法签订本定购书第三条第2款约定的合同文件，并自行承担该等政策风险；6.如乙方选择银行按揭付款方式的，则乙方应在签订本定购书之日起根据按揭银行的要求，提供办理按揭手续所需的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策、在签订本定购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并保证自身符合按揭银行所要求的房贷条件，且承诺能够按按揭银行要求提供的全部资料，并自行承担该等按揭风险；7.本定购书约定的定购价为定购物业的楼价，除楼价之外的本定购书约定的定购物业的其他一切税费及附属费用均由乙方承担；8.乙方签订本定购书后，非经甲方同意，不得转让本定购书之权益，亦不得增加或删减买受人；9.本定购书约定的定购物业的建筑图、结构平面图以政府有关部门批准的为准，乙方对此没有异议；10.因乙方未在本定购书约定的时间到玫瑰园销售中心与甲方签 约、或因乙方违反本条任一约定、或因乙方的其他任何原因导致上述合同文件在本定购书约定的时间没能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本定购书约定的定购物业另行出售。乙方逾期签署商品房买卖合同，甲方未没收定金而双方均同意继续签署买卖合同的，逾期签订未超过90日的（含90日），乙方应按应付首付款的万分之三/天向甲方支付违约金；逾期签订超过90日的，乙方应按应付首付款的万分之四/天向甲方支付违约金。原告在《“玫瑰园”商品房定购书》上签名并书写了“合同模板阅”。同日原告向被告支付了125730元。此后原告要求对被告提供的《商品房买卖合同》两条条款内容进行修改，被告拒绝修改故双方没有签订《商品房买卖合同》。 同年7月30日，被告向原告发出《催促签订的函》，该函中被告认为原告逾期未与公司签订《商品房买卖合同》并支付首期房款，按照约定公司有权不予返还定金并将房屋另行出售，公司本着客户至上的经营理念，要求原告于8月4日前携带相关资料前来签订《商品房买卖合同》并支付违约金，若再次逾期未签约，公司有权不予返还定金，并不再另行通知而将房屋另行出售。8月1日，原告将《关于签订有关问题的复函》邮寄被告，在该函中原告认为已经支付了首期购房款244974元，超总房款40%，已足额并超出支付首期购房款的标准。至2018年7月31日止，公司尚未提供甲、乙双方已签字确认的合同模板和拟与本人及共同购买人应签订的《商品房买卖合同》正规完整详细文本及其附件、前期物管协议等文件送达本人。要求公司尽快将拟与本人及共同购买人应签订的正式完整详细的合同文本和前期物业管理协议等其他文件一并送达本人。然后双方就《商品房买卖合同》、前期物业管理协议等其他文件内容与贵司送达文件进行比照，如一致后，才可正式签订相关合同和其它文件。同月7日被告向原告发出《解除合同通知书》，通知原告： 1.自本通知书发送之日起，公司正式与您解除上述《“玫瑰园”商品房定购书》；2.全额没收您缴纳的购房定金2万元;3.将您预定的房屋另行处置。原告于9日向被告邮寄《关于的复函》，回复“坚决反对、且不认可也不同意被告单方面做出的解除《“玫瑰园”商品房定购书》、没收购房定金和将其预定的房屋另行处置的决定的行为。但至2018年8月8日，尚未收到被告应提供的合同版本，导致未能与被告在规定的时间签署合同。造成至今无法与被告签订《商品买卖合同》的责任不在原告方，被告无权单方面釆取解除合同的形式来解决合同显失公平的问题。同时请被告慎重考虑，被告于8月7日发出的《解除合同通知书》中所载的全部内容。再次请被告尽快提供双方协商一致的《商品房买卖合同》版本给原告方，以利于双方尽早签订合同。”2019年5月25日，被告将案涉房屋出售案外人并于同年6月19日将案涉房屋交付案外人使用。原告由于要求被告继续履行定购书，交付案涉房屋未果，向本院起诉成讼。 本院认为，关于《“玫瑰园”商品房定购书》能否认定为商品房买卖合同？商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖关系成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房买卖合同。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中《“玫瑰园”商品房定购书》虽然约定：双方当事人的基本情况，房屋基本情况（包括位置、面积、单价等），签署正式契约的时限、商品房价款的确定方式及总 价款、付款方式、付款时间，但是对于合同的必备条款即：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；解决争议的方法；违约责任并没有约定，因此《“玫瑰园”商品房定购书》为预约合同，本院对于原告主张《“玫瑰园”商品房定购书》为商品房买卖合同的意见不予采纳。 关于被告是否违约。预约合同是合同的一种，《“玫瑰园”商品房定购书》是预约合同，对双方当事人都有约束力，双方当事人在履行预约合同（即订立本约）过程中，应依诚实信用原则，就预约合同未作约定事项进行公平协商，以方便买卖合同的顺利订立。本案原、被告签订定购书后未能订立本约，究其原因，系原告对被告在本约中两条条款内容不认可，要求修改而被告不同意修改，对此双方均有责任。7月30日，被告向原告发出《催促签订的函》后，双方就合同的条款修改、违约金的支付仍然无法达成一致意见，双方一直没有签订商品房买卖合同，8月7日被告向原告发出了《解除合同通知书》，通知解除《“玫瑰园”商品房定购书》，原告虽然回复不认可也不同意解除，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”，原告在收到《解除合同通知书》虽然有异议，但在三个月内没有起诉，故《解除合同通知书》产生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿 损失。”，《“玫瑰园”商品房定购书》解除后，对于原告支付的购房款244974元，被告应返还原告。被告在定购书解除后于2019年5月25日将案涉房屋对外出售，并不构成违约，原告要求确认被告单方面解除《“玫瑰园”商品房定购书》及将案涉房屋售卖他人为违约行为，与事实不符，本院不予支持。 《“玫瑰园”商品房定购书》是预约合同，并不是商品房买卖合同，且被告在《“玫瑰园”商品房定购书》解除后将案涉房屋对外出售并交付案外人使用，原告要求被告继续将案涉房屋出卖给其，事实上已不可能履行，因此原告诉请被告继续出售案涉房屋给原告，本院不予支持。被告并不存在恶意违约导致解除《“玫瑰园”商品房定购书》，因此原告要求被告支付双倍购房款489948元及违约金依据不足，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条、第一百一十条规定，判决如下： 一、被告梧州国海置业有限公司应返还原告陈婉青购房款及定金共人民币244974元； 二、驳回原告陈婉青的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9850元，减半收取计4925元，由原告陈婉青负担2931元，被告梧州国海置业有限公司负担1994元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄爱琴 二〇二〇年十一月九日 法官助理 覃贤文 书 记 员 李 欣 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、 协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。