江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终11581号上诉人（原审被告）：张连成，男，1958年8月2日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：冯贤宝，江苏禾顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡小祥，女，1960年2月27日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张院生，江苏张院生律师事务所律师。原审被告：张连柱，男，1963年12月25日生，汉族，住南京市下关区。原审第三人：张洁婷，女，1986年11月28日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人张连成因与被上诉人胡小祥、原审被告张连柱、原审第三人张洁婷房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张连成及其委托代理律师冯贤宝、被上诉人胡小祥及其委托代理律师张院生、原审被告张连柱到庭参加诉讼。原审第三人张洁婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张连成上诉请求：一、撤销一审判决第一项并依法改判2016年7月20日签订的《不动产买卖合同》无效或发回重审；二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：一、一审法院查明的事实不清。崔秀英签订买卖合同时是否具备完全民事行为能力，一审法院未能查清。买卖合同中涉及的20万元借款债务，一审法院未能查明。合同约定的对价明显低于当时的市场价值。2016年9月11日家庭协议明显系虚假证明。二、买卖合同中约定的以20万元直接冲抵购房款不符合法律规定。胡小祥辩称：1、从一审上诉人提交的证据材料，不能反映出崔秀英系无民事行为能力人。即便崔秀英是具有无民事行为能力人，也不属于无效的合同。2、张洁婷借款20万元，在本案中属于崔秀英的购房款部分中的20万元用来冲抵胡小祥的债务，与以物抵债完全不是同一个法律概念。3、案涉房屋在当时属于期房，符合当时正常的交易价格。上诉人的上诉请求在事实上和法律上均不能成立，恳请驳回上诉，维持原判。张连柱同意上诉人的的意见。张洁婷未到庭答辩。胡小祥向一审法院起诉请求：1、确认2016年7月20日胡小祥与崔秀英及张洁婷签订的《不动产买卖合同》有效；2、判令崔秀英协助办理浦口区和平街××号房产的拆迁权益中大新期房产权登记及过户手续；3、确认浦口区和平街××号房产拆迁权益中大新期房权益（产权调换）归胡小祥所有；4、本案诉讼费用由崔秀英承担。一审法院认定事实：2015年9月11日，南京市浦口区拆迁管理中心（甲方）、崔秀英（乙方）签订《浦口区城市房屋征收补偿协议》，约定：被征收房屋坐落于和平街××号，为崔秀英所有。乙方选择产权调换的征收补偿方式，并同意接受甲方提供的期房，坐落于大新，建筑面积为56.84平方米。2016年7月20日胡小祥（买方）、崔秀英（卖方）、第三人张洁婷（利害关系人）在南京市浦口区泰山法律服务所周某、黄某的见证下签订《不动产买卖合同》，约定：1、卖方与利害关系人一致同意废止曾在2016年5月5日由律师见证的指定张洁婷继承下述房产的见证文书。2、卖方自愿将一套拆迁将建的位于大新地段的建筑面积为56.84平方米置换期房，以50万元人民币卖给买方胡小祥。3、买方胡小祥以银行实际汇款30万元的方式善意购得，少付的20万元用以抵消张洁婷的等价借款债务。4、本买卖合同经买卖双方和利害关系人签字后成立生效，卖方有义务确保本合同顺利执行，在可能范围内协助买方在相关部门备案。若任一方毁约，需赔偿守约方50万元。当天胡小祥支付崔秀英购房款30万元。胡小祥一审庭审中提交以下证据：1、不动产买卖合同、见证意见书，证明2016年7月20日崔秀英与胡小祥签订不动产买卖合同，当时约定大新拆迁安置房56.84平方米以50万元的价格卖给胡小祥。另此合同是在南京市浦口区泰山法律服务所见证下签订。2、城市房屋征收补偿协议，证明崔秀英位于和平街××号的房产已拆迁，是产权调换，崔秀英将取得56.84平方米的安置房。3、银行交易明细，证明2016年7月20日胡小祥直接转给崔秀英两笔15万元的事实。4、情况说明，证明购房款中的50万元，其中20万元直接充抵第三人向胡小祥的借款，与《不动产买卖合同》第3条相吻合。5、收条，证明胡小祥支付全部的购房款。6、光盘，证明胡小祥、崔秀英及第三人签订《不动产买卖合同》的全过程。崔秀英对胡小祥提交的证据1三性及证明目的均不认可，并陈述崔秀英在其孙女张洁婷无法归还胡小祥借款的前提下被迫卖房，是一种以房抵债的行为，该行为具有担保性质，第三人张洁婷抵消胡小祥20万元债务无法律及事实支撑，为虚假债务，目的是变卖崔秀英的拆迁安置房，拆迁安置房系政府环境整治而拆迁，崔秀英以产权调换获得安置房，该房屋在土地税收等各方面给予了优惠，没有确定房屋的最终价格，也没有交付使用，更没有办理权属登记，该类房屋不得买卖，第三人张洁婷不是该房屋的利害关系人无权处置该房屋。对证据2真实性认可，并陈述房屋是拆迁安置房中的产权调换房屋，该房屋为期房，产权调换单价8030元/平方米，最终的房屋价格没有确定，需要交房时才能确定，目前尚未交付。对证据3真实性无异议，并陈述该款项并未真正交给崔秀英，而是被第三人张洁婷拿走。对证据4真实性无异议，但不认可证明目的，并陈述见证单位并没有对借款的事实进行调查，借款的情况不清楚。对证据5真实性不认可，并陈述崔秀英年龄较大且神志有时并不清楚，患有脑科疾病。崔秀英对证据6见证过程认可，并陈述对见证而言，在见证书第4、5行清楚注明“……我所对崔秀英个人房产急需变现处分的买卖行为进行见证……”，只是对崔秀英因为急需为孙女张洁婷还款迫于无奈变现卖房的行为进行见证，但是对其真假包括借款的真假并没有进行核实。崔秀英庭审中提交以下证据：1、2016年9月11日家庭协议、微信聊天记录，证明第三人张洁婷提供虚假家庭协议，卖房后胡小祥于2018年12月17日通过微信向崔秀英大儿子张连成证实情况，该协议中张连成没有签字也不知道情况，且张洁婷的父亲张连安于2015年12月30日死亡，不可能在2016年9月11日家庭协议中签字。2、入园须知、死亡碑文，证明第三人张洁婷的父亲张连安于2015年12月30日死亡的事实。3、公证，证明2015年9月14日崔秀英与丈夫张友贵共有的案涉房屋拆迁，崔秀英与大儿子张连成、二儿子张连安、三儿子张连柱签订了公证，对拆迁的案涉财产和拆迁安置房进行了分配，明确约定拆迁安置房归张连成、张连柱所有，拆迁安置款35万元归张连安所有。4、中信银行业务凭证、存折，证明依据2015年9月14日的家庭公证拆迁补偿安置款31万元已给付张连安，说明家庭成员已认可并履行了家庭公证的事实。5、脑科医院报告、诊断证明书、社区证明、病历、邻里证明，证明崔秀英患有阿尔茨海默症、多发腔隙性脑梗死、脑萎缩等疾病、行为能力受限，同时证明崔秀英的疾病是一个长期发展的过程，头脑经常不清楚。胡小祥对崔秀英提交的证据1三性均不予认可，并陈述崔秀英没有对该聊天内容进行回复，家庭协议虚假与否不影响本案《不动产买卖合同》的效力。对证据2真实性胡小祥表示无法核实，并陈述张连安的死亡时间与本案无关，不影响买卖合同的效力。对证据3胡小祥不予认可，并陈述案涉被拆迁房屋与拆迁安置房是否属于崔秀英夫妻共有未经有关部门及有效法律文书确认，但拆迁协议中明确属于崔秀英一人所有，即使家庭协议对上述财产进行了分配，但案涉财产属于不动产未经变更登记，产权人即崔秀英，其有权另行处置，不影响本案中买卖合同的效力。对证据4真实性无异议，但不认可证明目的，证据中双方履行的金钱给付义务，对于家庭协议中的案涉房屋并未实际履行。对证据5脑科医院报告、诊断证明书证明目的不认可；社区证明不能证明自然人的身体健康状况及疾病状况，且根据相关法律规定单位出具的情况说明应当有单位负责人或者材料制作人当庭作证说明材料的制作过程；对病历无异议；对邻里证明真实性不予认可，并陈述属证人证言，证人应当出庭接受法庭的询问，否则不具备证据的合法性。一审庭审中，胡小祥陈述拆迁安置房位于南京市浦口区，具体位置不清楚，据了解将于2019年12月交房；崔秀英陈述浦口区和平街××号房屋归崔秀英所有，拆迁安置房交房时间不清楚，目前尚未办理产权登记手续。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于胡小祥诉请：1、确认2016年7月20日胡小祥与崔秀英及第三人签订的《不动产买卖合同》有效。一审法院认为，2015年9月11日崔秀英就和平街××号房屋与南京市浦口区拆迁管理中心签订了《浦口区城市房屋征收补偿协议》，协议中明确被征收房屋坐落于和平街××号，为崔秀英所有。胡小祥与崔秀英、第三人张洁婷签订的《不动产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，签订过程经南京市浦口区泰山法律服务所见证，故胡小祥与崔秀英、第三人张洁婷于2016年7月20日签订的《不动产买卖合同》有效。2、判令崔秀英协助办理浦口区和平街××号房产的拆迁权益中大新期房产权登记及过户手续。一审法院认为，庭审中，胡小祥、崔秀英均认可拆迁安置房未办理产权登记手续，故胡小祥此诉请缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。3、确认浦口区和平街××号房产拆迁权益中大新期房权益（产权调换）归胡小祥所有。一审法院认为，浦口区和平街××号房屋的所有权人为崔秀英，崔秀英于2015年9月11日与南京市浦口区拆迁管理中心签订了《浦口区城市房屋征收补偿协议》。2016年7月20日胡小祥、崔秀英及第三人签订的《不动产买卖合同》中约定：卖方自愿将一套拆迁将建的位于本区大新地段的建筑面积为56.84平方米置换期房，以50万元人民币卖给买方胡小祥。庭审中，胡小祥、崔秀英均认可拆迁安置房尚未交付，亦未办理产权登记手续，故胡小祥此诉请缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。第三人张洁婷经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决:一、确认原告胡小祥、被告崔秀英、第三人张洁婷于2016年7月20日签订的《不动产买卖合同》有效。二、驳回原告胡小祥的其他诉讼请求。一审案件受理费8800元，由原告胡小祥负担4400元，被告崔秀英负担4400元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，崔秀英于2019年12月17日去世，崔秀英有三个儿子即张连成、张连柱、张连安。张连安已去世，去世前已与妻子离婚，张洁婷为其女儿。2016年7月20日签订案涉合同时，南京市浦口区泰山法律服务所出具了见证意见书，并有见证人周某、黄某签名，见证意见书载明：“签订协议时当事人各方均为完全民事行为能力人，意思表示清晰真实，且崔秀英老人已常住养老院急需一笔款项养老，买卖协议内容不涉及法律禁止性规定，特予见证。”本院认为，当事人对于自己的主张有责任提供证据，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。案涉房屋买卖合同在南京市浦口区泰山法律服务所签订，签订时有无利害关系的见证人，见证意见书表明当事人各方均为完全民事行为能力人，意思表示清晰真实。上诉人主张一审法院未能查清崔秀英签订买卖合同时是否具备完全民事行为能力的主张，不能成立。上诉人对买卖合同中涉及的20万元借款债务存疑，并主张合同约定的对价明显低于当时的市场价值，但对此未能提供证据予以证明。上诉人未能证明案涉房屋买卖合同存在无效的情形，其上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人张连成负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙伟审 判 员 龚震审 判 员 王路二〇二〇年十一月六日法官助理 高婷书 记 员 戴苗