湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8713号上诉人（原审原告）：谢嘉利，男，1942年9月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：周俊，男，1977年4月13日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：何梅，女，1964年10月14日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：张宏强，男，1971年11月17日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：张国富，男，1971年12月27日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：魏刚，男，1982年7月8日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：陈友华，男，1973年4月24日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：李旺，男，1995年11月22日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：李婷，女，1988年6月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：李晶晶，女，1981年6月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。以上十上诉人的共同委托诉讼代表人：谢嘉利，男，1942年9月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。以上十上诉人的共同委托诉讼代表人：周俊，男，1977年4月13日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。被上诉人（原审被告）：武汉曼哈顿物业服务有限公司。住所地湖北省武汉市汉**纱帽街薇湖路。法定代表人：胡菲，经理。委托诉讼代理人：张远，湖北炽升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉世纪华宇置业有限公司。住所地湖北省武汉市江汉区花楼街**宝丽金国际广场A,****。法定代表人：张锦花，经理。委托诉讼代理人：张远，湖北炽升律师事务所律师。上诉人谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶与被上诉人武汉曼哈顿物业服务有限公司（以下简称曼哈顿公司）、武汉世纪华宇置业有限公司（以下简称世纪华宇公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶的一审诉请，一、二审诉讼费由曼哈顿公司和世纪华宇公司承担。事实和理由：世纪华宇公司不具有处分涉案小区共用部位、公共设备设施的资格，其将小区共用部位、公共设备设施委托给曼哈顿公司经营，违反《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《物业管理条例》第二十七条等规定，谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶要求确认前期物业服务合同第十一条无效的诉请，于法有据；根据前期物业服务合同约定，涉案小区物业费收取是包干制，不存在“弥补物业服务费不足”的“因”，更不存在“盈余归己”的“果”，按照法律规定，涉案小区公共收益归全体业主所有，曼哈顿公司无权就该收益进行处置分配，其与世纪华宇公司关于“由甲、乙双方另行协商签订协议”约定无效。曼哈顿公司、世纪华宇公司共同辩称，请求驳回上诉，维持原判。谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶向一审法院起诉请求：判令确认曼哈顿公司与世纪华宇公司签订的《前期物业服务合同》第十一条无效；判令诉讼费及相关费用由曼哈顿公司、世纪华宇公司承担。一审法院经审理查明：坐落武汉市江汉区花楼街宝利金国际广场二期房屋系世纪华宇公司开发建设。2011年10月11日，世纪华宇公司和曼哈顿公司签订《前期物业服务合同》，世纪华宇公司为甲方，曼哈顿公司为乙方，该合同第十一条约定：“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1、由甲、乙双方另行协商签订协议，乙方取得的收益，用于弥补物业服务费用的不足，盈余归己”。谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶通过与世纪华宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》成为涉案小区业主后，分别与世纪华宇公司签订了《前期物业服务管理协议》，约定甲方作为依法与本物业开发商建立前期物业服务管理法律关系的专门物业公司，乙方作为本物业的业主，双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务管理事项达成协议。《前期物业服务合同》签订后，涉案小区由曼哈顿公司提供物业服务。因曼哈顿公司在物业管理中为公共部位管理、使用问题引起涉案小区业主不满，进而发生矛盾冲突。一审法院认为，世纪华宇公司是案涉物业所在小区的开发建设单位，其与曼哈顿公司签订《前期物业服务合同》委托曼哈顿公司为该小区提供物业管理服务并无不妥。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《湖北省物业服务和管理条例》第五十三条规定，利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。本案中，曼哈顿公司与世纪华宇公司在该《前期物业服务合同》第十一条中约定“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方（曼哈顿公司）经营”，未违反相关法律规定，“经营收入按下列约定分配：1、由甲（世纪华宇公司）、乙双方另行协商签定协议。乙方取得的收益，用于弥补物业服务费用的不足，盈余归己”中对经营收入分配采取“盈余归己”，该约定排除了小区业主对公共场所、公用设施的共有和共同管理权，排除了小区业主的权利，违反法律法规规定，该条款中对经营收入分配的约定应属无效。因此，谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶要求确认曼哈顿公司与世纪华宇公司签订的《前期物业服务合同》第十一条无效的诉讼请求，部分于法有据，一审法院予以支持。曼哈顿公司作为涉案物业管理公司，应维护和管理好涉案小区，为谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶提供优质的物业服务，对于属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施经营产生的收益应当用于小区物业管理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《湖北省物业服务和管理条例》第五十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：武汉曼哈顿物业服务有限公司与武汉世纪华宇置业有限公司于2011年10月11日就宝利金国际广场二期物业签订的《前期物业服务合同》第十一条对经营收入分配的“盈余归己”的约定无效。一审案件受理费1000元，由曼哈顿公司与世纪华宇公司共同承担（此款谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶已预付一审法院，曼哈顿公司与世纪华宇公司于判决生效之日起十五日内支付谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶）。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十四条的规定，涉案小区的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施属于业主共有；依照《湖北省物业服务和管理条例》第二十四条第（八）项的规定，涉案停车场、会所、其他物业共用部位、共用设备设施的经营方式、所得收益的管理、分配、使用由业主大会会议讨论决定。世纪华宇公司是涉案小区的开发建设单位，与曼哈顿公司签订的是《前期物业服务合同》，此时涉案小区并未成立业主大会、业主委员会，世纪华宇公司在确认涉案小区的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施归全体业主所有的前提下，暂委托曼哈顿公司经营并无不当，涉案小区业主对于该委托经营有异议，按照上述法律规定，可通过成立业主大会、业主委员会并召开业主大会的形式予以讨论决定，对于谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶要求撤销《前期物业服务合同》第十一条中约定“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方（曼哈顿公司）经营”的上诉主张，本院不予支持。但对于《前期物业服务合同》第十一条中关于“经营收入按下列约定分配：1、由甲、乙双方另行协商签订协议。乙方取得的收益，用于弥补物业服务费用的不足，盈余归己”的约定，世纪华宇公司系无权处分，该约定无效，一审法院仅认定“盈余归己”的约定无效系适用法律错误，谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶要求确认《前期物业服务合同》第十一条中关于“经营收入按下列约定分配：1、由甲、乙双方另行协商签订协议。乙方取得的收益，用于弥补物业服务费用的不足，盈余归己”的约定无效的上诉主张成立，本院予以支持。综上所述，上诉人谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初2473号民事判决；二、武汉曼哈顿物业服务有限公司与武汉世纪华宇置业有限公司于2011年10月11日就宝利金国际广场二期物业签订的《前期物业服务合同》第十一条对“经营收入按下列约定分配：1、由甲、乙双方另行协商签订协议。乙方取得的收益，用于弥补物业服务费用的不足，盈余归己”的约定无效;三、驳回谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶的其他诉讼请求。一审案件受理费1000元，由武汉曼哈顿物业服务有限公司与武汉世纪华宇置业有限公司共同负担800元，由谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶共同负担200元；二审案件受理费1000元，由武汉曼哈顿物业服务有限公司与武汉世纪华宇置业有限公司共同负担800元，由谢嘉利、周俊、何梅、张宏强、张国富、魏刚、陈友华、李旺、李婷、李晶晶共同负担200元。本判决为终审判决。审判长  王丹红审判员  王 阳审判员  叶 钧二〇二〇年十一月二十四日书记员  宋晶晶