黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初1109号原告：绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市旗苑嘉园小区****楼101门市。法定代表人：张培东，经理。委托诉讼代理人：高立艳，女，该公司出纳。被告：高岩，女，1976年12月26日出生，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：关茂名(系高岩丈夫)，住黑龙江省绥芬河市。原告绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司（以下简称旗苑物业公司）与被告高岩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告旗苑物业公司的委托诉讼代理人高立艳，被告高岩的委托诉讼代理人关茂名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旗苑物业公司向本院提出诉讼请求，要求被告立即给付物业服务费3811.80元及违约金686.10元，合计4497.90元。事实及理由：被告系绥芬河市旗苑嘉园小区****楼****房屋及****楼**车库的所有权人。原告为被告所在小区提供物业服务。2018年4月1日至2020年3月31日期间，被告拖欠原告物业费一直未给付。原告多次索要未果，诉至法院。诉讼过程中，原告放弃违约金的诉讼请求，将诉讼请求变更为要求被告支付物业费3811.80元。高岩辩称，被告不同意支付物业费。理由如下：1.旗苑物业公司进入旗苑嘉园小区提供物业服务没有经过全体业主的共同选聘，对业主不发生法律效力；2.旗苑嘉园业主委员会（以下简称旗苑业主委员会）未尽到业委会的职责，选聘物业服务企业未向业主公示，未向业主公布物业服务情况，侵害了业主的知情权，物业服务合同对全体业主不发生法律效力；3.原告为旗苑嘉园小区提供物业服务，未经过招投标程序，进驻程序不合法，依法应当由物业行政主管部门进行处罚；4.基于旗苑物业公司的物业服务合同系违法签订的，其要求业主缴纳物业费，缺乏法律依据；5.原告提供物业服务不到位，被告拒绝缴纳物业费。旗苑物业公司围绕诉讼请求向法庭提交了三组证据：证据一、委托书一份、物业服务合同一份、收费申请答复及标准一份、（2018）黑1081民初233号民事调解书一份。欲证明：1.旗苑业主委员会在绥芬河市永祥物业管理有限公司（以下简称永祥物业公司）撤出旗苑嘉园小区后委托旗苑物业公司进行服务，经双方协商，旗苑业主委员会同意旗苑物业公司按照住宅（建筑面积）每平方米每月0.6元、商服（建筑面积）每平方米每月0.6元、排污量较大的为0.90元、车库（建筑面积）每平方米每月0.30元收取物业费；2.永祥物业公司于2018年3月3月31日停止对旗苑嘉园小区提供物业服务。2018年4月1日其，原告为旗苑嘉园小区提供物业服务。证据二、不动产查档卡二份。欲证明：绥芬河市旗苑嘉园小区A区10号楼2单元301室为被告高岩所有，建筑面积237.96平方米，A区10号楼104号车库为被告高岩所有，建筑面积53.51平方米，接受原告提供的服务。证据三、催缴照片四张。欲证明：旗苑物业公司多次催缴被告缴纳物业费，被告未缴纳。经质证，高岩对原告提供的证据一中的物业服务合同的形式要件有异议，对证据三中的四张催缴照片的形式要件及证明问题有异议，对其他证据的形式要件及证明问题无异议。被告认为，原告提供的物业服务合同没有合同的签订日期，且认为旗苑业主委员会成员全传福并非本人签字，申请对全传福的签字进行鉴定。四张催收照片原告应该提供原件予以核对。经本院释明，原告未提供。对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告有异议的证据，本院认为，原告提供的物业服务合同虽然没有合同签订日期，但是结合委托书、收费申请答复等材料，原告已经作出了合理解释。被告称旗苑业主委员会成员全传福的签字并非本人所签，申请鉴定。本院认为，与原告签订服务合同的相对方为旗苑业主委员会，全传福作为该委员会的成员，可以亲自签名，亦可以委托他人代为签名。即全传福的签名是否是其本人所签并不影响原告与旗苑业主委员会形成的物业服务合同的效力。故，被告申请对全传福的签名进行鉴定，本院不予准许。经本院释明，被告不申请对旗苑业主委员会公章的真伪性进行鉴定。综上，对原告提供的物业服务合同的形式要件本院予以确认。四张催收照片原告无法提供证据原件，本院不予确认。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、绥芬河市城市管理局物业科通告一份（以下简称通告）、绥芬河市住房和城乡建设局关于胡伟信访问题的处理意见书一份（复印件，以下简称处理意见书）。欲证明：根据通告及处理意见书第三部分（调查事实认定），旗苑业主委员会曾与绥芬河市复星物业管理有限公司（以下简称复星物业公司）签订物业服务合同，该合同的签订因没有召开全体业主大会，于2018年1月5日经绥芬河市城市管理局物业科予以撤销。经质证，旗苑物业公司对该组证据的形式要件无异议，对通告的证明问题有异议。原告认为，通告内容与原告无关。对处理意见书无异议。本院认为，旗苑物业公司对该组证据的形式要件无异议，本院对该组证据的形式要件予以确认。通告及处理意见书相结合，可以证实绥芬河市城市管理局物业科于2018年1月5日下发通告，撤销绥芬河市旗苑嘉园业主委员会与复星物业公司签订的物业服务合同的事实，但是，该事实与本案无关，对该组证据的证明问题本院不予确认。证据二、光盘一张（内含视频五段，录音两段，照片六张）。欲证明：1.五段视频中有文件名为308fb的视频系证实原告提供的物业费催收单照片都是临时张贴，弄虚作假，另外四段视频证实原告提供物业服务不到位。2.两段录音分别形成于2018年4月10日和2018年4月13日，其中2018年4月10日的录音证实原告只是代管理小区，暂不收费，故原告没有收费资格；2018年4月14日录音证实绥芬河市住建局的工作人员称业主委员会选聘物业服务企业必须通过业主同意，故，原告进入被告所在小区提供物业服务不符合法律规定。3.六张照片系被告的车库现状，证实被告车库内有业主共用的下水管道经过，因下水管漏水，且下水管的维修系原告的服务范围，经被告车库楼上业主同意，原告曾于2019年进行过维修，维修过程中，原告给被告的车库的棚顶造成了损坏，一直未恢复原状。经质证，原告对该组证据中两段录音的形式要件有异议，认为被告无法提供该证据的原始载体。对其他证据的形式要件无异议。原告认为，被告提供的五段视频及六张照片均形成于2020年9月之后，而原告要求被告支付的系2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业费，与本案无关。但是，被告车库棚顶的破损确系原告应业主要求维修下水管道时破坏的，原告择期恢复原状。本院认为，被告无法提供该组证据中两段录音的原始载体，对其形式要件本院不予确认，对其他证据的形式要件予以确认。被告提供文件名308fb的视频欲证实原告催收物业费张贴催收单均系临时形成的。经查看视频，该视频系旗苑嘉园小区内一门市的室内监控设备拍摄，原告工作人员张贴催收通知后，进入业主门市内，在与室内人员沟通过程中撕下催收单。本院认为，该段视频无法证实被告欲证明的问题。另外四段视频形成于2020年9月之后，无法证实原告起诉期间内原告提供物业服务不到位情形。故对五段视频的证明问题本院不予确认。原告自认被告提供的六张照片系因其进行下水管道的维修时造成的被告车库棚顶损坏，未予恢复原状。故结合原告的自认部分，本院对该组证据中六张照片的形式要件及证明问题予以确认。证据三、工商登记信息复印件两份。欲证明：复星物业公司与旗苑物业公司实际是同一个公司，是原班人马，大股东均为侯颜东，原告为被告小区提供物业服务，实际系复兴物业公司为旗苑嘉园小区提供物业服务。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对该组证据所要证明的问题有异议。原告称旗苑物业公司是依法成立并经工商登记部门核发营业执照的有限公司，法定代表人为张培东。复星物业公司与本案无关。本院认为，法律并不禁止一个自然人可以同为多个法人的股东，亦不禁止一个自然人同时经营多个企业。旗苑物业公司与复星物业公司均系依法成立的合法企业，是两个独立的法人。复星物业公司与本案无关，对被告所要证明的问题，本院不予确认。证据四、物业服务合同复印件一份。欲证明：原告提供的物业服务合同是假的。经质证，原告对被告的该份证据的形式要件有异议，称被告无法提供证据原件，对该份证据不予认可。本院认为，被告提供的该份证据无法与原件核对，且与原告提供的物业服务合同原件不一致，故对该证据，本院不予确认。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院确认事实如下：绥芬河市旗苑嘉园小区由永祥物业公司提供物业服务至2018年3月31日。2018年3月30日，旗苑业主委员会向原告出具委托书。委托原告自2018年4月1日起对旗苑嘉园小区提供代管理服务。2018年7月12日，经原告与旗苑业主委员会协商，旗苑业主委员会同意原告参照永祥物业公司的收费标准按照0.6元/月·㎡（建筑面积）收取住宅物业费，按照0.3元/月·㎡（建筑面积）收取车库物业费。原告称双方于当日补充签订了物业服务合同。约定委托事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管道的疏通等。委托期限自2018年4月1日至旗苑嘉园小区召开真正合规合法的业主大会，待签订正式服务合同止。但未约定物业费的缴纳期限及违约金。另查明，绥芬河市旗苑嘉园小区A区10号楼2单元301室房屋（产权证号：52509，建筑面积237.96㎡）及A区10号楼-1层04号（产权证号：52510，建筑面积53.51㎡）车库的所有权人为高岩。自2018年4月1日起原告为被告提供物业服务以来，被告未缴纳过物业费。根据已查明的事实，本院认为，被告以原告接受旗苑业主委员会的委托时未经招投标程序，未经旗苑嘉园全体业主共同选聘，程序不合法以及旗苑业主委员会未尽职责，选聘物业服务企业未向业主公示，侵害了业主的知情权为由进行抗辩，本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，其决议属于团体自治行为，法院不能主动干预业主内部事务。如业主不认可物业服务合同的内容，或要解聘物业服务企业，其可在今后召开业主大会时提出其观点，由业主大会来决定相关事项，法院不能替代业主大会变更决议内容。故被告的抗辩理由不成立。业主委员会作为全体业主的代表，其对全体业主负责，是否尽到业主委员的职责，并不影响其代表全体业主对外从事民事法律行为的效力。故旗苑物业公司与旗苑业主委员会签订的物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该合同对绥芬河市旗苑嘉园小区的全体业主具有约束力。现实生活中，物业管理区域的不同、业主作为自然人的个体特点不同、各个业主的情况不同，导致了物业服务企业提供物业服务不可能让每一位业主满意，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故，对于个别业主认为原告提供物业服务不到位的情形，可要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但并不构成业主拒绝缴纳物业费的理由。就原告与绥芬河市旗苑嘉园业主委员会签订的物业服务项目来看，大多数业主实际享受了物业公司提供的服务。根据等价有偿原则，原告向旗苑业主委员会申请参照永祥物业公司的收费标准收取物业费，合情合理，与法有据。被告称原告提供的物业服务不到位，未提供充分证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。对于原告在维修共用下水管道时给被告车库棚顶造成的损害，被告可以要求原告恢复原状，原告拒绝恢复的，被告可另行起诉解决。综上，2018年4月1日至2020年3月31日期间，绥芬河市旗苑嘉园小区A区10号楼2单元301室房屋（产权证号：52509，建筑面积237.96㎡）的物业费为3426.62元（237.96㎡*0.6元/月/㎡*24个月）；A区10号楼-1层04号（产权证号：52510，建筑面积53.51㎡）车库应缴物业费为385.27元（53.51㎡*0.3元/月/㎡*24个月），合计3811.89元。被告拒不缴纳物业费，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告要求被告支付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业费3811.80元不超出被告应负担的物业费范围且不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款第八项规定，判决如下：高岩给付绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司绥芬河市旗苑嘉园小区A区10号楼2单元301室房屋及A区10号楼-1层04号车库2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业费3811.80元，于2020年11月20日前履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由高岩负担。负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决。审判员  范欢欢二〇二〇年十一月十日书记员  刘飞飞