湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终2155号上诉人（原审被告）：湖南湘立房地产开发有限公司，住所地隆回县桃江镇桃洪西路**。法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王炳善，湖南志涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵小毛，男，1978年1月25日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：李敏兰，湖南白泉律师事务所律师。上诉人湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立公司）因与被上诉人赵小毛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湘立公司的委托诉讼代理人王炳善和被上诉人赵小毛的委托诉讼代理人李敏兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘立公司上诉请求：撤销湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初2326号民事判决，驳回被上诉人赵小毛的一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由赵小毛承担。事实和理由：1、赵小毛并没有付款购买上诉人湘立公司的商品房，双方之间的商品房买卖合同并没有实际履行，赵小毛并没有取得商品房的所有权。2、赵小毛既然没有取得案涉商品房所有权，其与湘立公司订立的《商品房回购协议》自然无效。赵小毛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回湘立公司的上诉，维持原判。赵小毛向一审法院起诉请求：判令湘立公司向赵小毛支付购房款113.1万元，利息11.8755万元（利息按年利率6%自2018年9月11日暂计算至2020年6月11日，此后利息以该113.1万元欠款为基数，按年利率6%计算至该欠款还清日）；2、本案诉讼费用由湘立公司承担。一审法院认定事实：湘立公司系隆回县桃洪镇锦绣桃源项目和凯悦1号项目的开发商，湖南万力建设集团有限公司为锦绣桃源项目的承建方，李小红为锦绣桃源项目的实际施工人。2013年2月18日，李小红以湖南万力建设集团有限公司隆回县锦绣桃源项目经理部的名义与赵小毛签订《建筑工程清包合同》，将该项目的劳务分包给赵小毛。赵小毛向张小春借款50多万元用于工程施工。工程完成后，湘立公司无力支付李小红的工程款，湘立公司将其开发的凯悦1号A区的多套商品房抵付李小红的部分工程款。因李小红无钱支付赵小毛的工程款，2016年，李小红将其中A区3栋的1001房、1301房、2101房、2201房网签给赵小毛，1201房网签给张小春。2016年9月8日，湘立公司分别向赵小毛和张小春出具了每套房子房款收取收据，并注明“抵李小红锦绣桃源工程款”。2018年8月7日，湘立公司与赵小毛和张小春签订《商品房回购协议》，将网签给赵小毛的A区3栋1001房、1301房、2101房，网签给张小春的1201房以原价的9.5折予以回购。同年8月8日，赵小毛向湘立公司出具了领据：今领到人民币壹佰玖拾叁万壹仟壹佰元整，领款用途为张小春A区3栋1201房、赵小毛A区3栋1001房、1301房、2101房回购款。双方约定8月11日前支付30%，余款在一个月内付清。湘立公司于同年8月16日付款30万元，8月31日付款20万元，9月14日付款20万元，2019年2月3日付款10万元。2019年11月5日，湘立公司承诺：赵小毛4套回购房已付80万元，剩余113.1万元未付，承诺在2019年年底付清。赵小毛收到回购款后，按比例支付了部分款项给张小春。此后，湘立公司未再支付款项给赵小毛。一审法院认为，本案争执的焦点是，赵小毛和张小春与湘立公司之间签订的商品房回购协议是否有效。在本案中，湘立公司因欠付李小红的工程款，湘立公司将其开发的凯悦1号A区的多套商品房抵付李小红的部分工程款，而李小红因无力支付赵小毛的工程款，又将其中的数套房屋抵付所欠赵小毛的工程款，并通过湘立公司将房屋网签给赵小毛及张小春；湘立公司向赵小毛和张小春出具了收款收据，并注明“抵李小红锦绣桃源工程款”，由此可见，赵小毛和张小春以债权抵偿的方式足额支付了购房款，故赵小毛和张小春与湘立公司之间的商品房买卖合同应认定有效。尔后，湘立公司又与赵小毛和张小春签订《商品房回购协议》，从赵小毛向湘立公司出具的领据记载内容中可以看出，赵小毛、张小春和湘立公司达成合意，张小春的房屋回购款由赵小毛领取，湘立公司已按合同履行了部分义务，即支付了80万元回购款，因此，赵小毛和张小春与湘立公司签订的《商品房回购协议》是双方真实意思表示，回购合同应认定有效。湘立公司应按双方约定履行债务，其没有履行，属违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，对赵小毛要求湘立公司支付113.1万元的诉讼请求，一审法院予以支持。赵小毛和湘立公司在2019年11月5日约定湘立公司在2019年年底付清所欠款项，是双方就合同履行期限达成新的合意，湘立公司逾期付款期限应从2020年1月1日起算。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”规定，湘立公司应自2020年1月1日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算逾期付款损失给赵小毛，现赵小毛按年利率6%主张逾期付款损失符合法律规定，因此，湘立公司应按年利率6%支付自2020年1月1日起至所欠付款项付清之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决：一、湖南湘立房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内支付113.1万元给赵小毛，并按年利率6%支付自2020年1月1日起至所欠付款项付清之日止的利息；二、驳回赵小毛的其他诉讼请求。本院二审期间，湘立公司围绕上诉请求依法提交了李小红于2020年10月15日向湘立公司出具的《关于同意解除抵债合同的回复函》，拟证明案涉房屋不属于抵债范围。赵小毛质证认为，该回复函针对的是李小红与湘立公司就“凯悦1号”项目房屋抵债情况，而案涉房屋是李小红与湘立公司就“锦绣桃源”项目以房抵工程款，该回复函与本案无关联性。赵小毛提交了《工程结算单》一份，拟证明案涉房屋已经在李小红和湘立公司就“锦绣桃源”项目结算的工程款中扣除。湘立公司质证认为，该证据不是新证据，且结算表上没有李小红的签字认可，是虚假证据。本院认为，湘立公司提交的《关于同意解除抵债合同的回复函》，与本案不具关联性，不能达到拟证明目的，赵小毛提交的《工程结算单》不是新证据，以上双方提交的证据，本院均不予采信。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为双方签订的《商品房回购协议》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人湘立公司和被上诉人赵小毛就案涉房屋达成回购协议，并签订了《商品房回购协议》，该协议是双方真实意思的表示，协议签订后且已部分履行，并无合同无效的上述情形存在，应认定为合法有效。湘立公司主张赵小毛没有取得案涉商品房所有权、李小红不认可以案涉房屋抵工程款协议，但未提供有效证据证明，与查明的事实不符，对湘立公司提出“《商品房回购协议》无效”的上诉意见，本院不予支持。综上所述，湖南湘立房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14979元，由湖南湘立房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾昭远审 判 员  刘劲松审 判 员  周丽红二〇二〇年十一月十二日法官助理严寒月代理书记员  粟冰心附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……