杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初2805号 原告（反诉被告）：杭州上城区投资控股集团有限公司，住所地：杭州市上城区清泰街**金隆花园金梅轩****。 法定代表人：陈凌军，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘仲明，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜新，浙江六和律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：杭州利济堂中医门诊部有限公司，住所地：杭，住所地：杭州市上城区中河南路******> 法定代表人：皇甫燕，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴逢刚，浙江浙同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严洁琼，浙江浙同律师事务所律师。 杭州上城区投资控股集团有限公司（以下简称上城投）与杭州利济堂中医门诊部有限公司（以下简称利济堂）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月15日向本院起诉。上城投变更后的诉讼请求为：1.上城投与利济堂签署的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2.利济堂支付逾期支付租金的违约金14225.2元（计算至2020年6月30日）以及违约导致合同解除的违约金161040元（536800元×30％）；3.利济堂立即腾退位于杭州市××路××号××幢××室房屋，并将其工商注册地址从该地迁移；4.利济堂支付自2020年7月1日至实际腾退之日的房屋占用使用费（按照房屋租赁合同中约定的日租金标准的二倍为计算标准2941.36元／天，自2020年7月1日计算至实际腾遐之日为止）；5.利济堂支付拖欠的水、电费共计18494.5元（计算至2020年6月30日）；6.没收利济堂已经缴纳的履约保证金134200元；7.本案诉讼费用由利济堂承担；8.律师费用3000元由利济堂承担。本院受理后，依法适用简易程序，后变更为普通程序独任制审理。利济堂在举证答辩期内提起反诉，请求：1.确认上城投与利济堂签署的《房屋租赁合同》于2020年10月11日解除；2.上城投向利济堂返还履约保证金134200元；3.利济堂向上城投返还2020年3个月房租共134200元；4.本案诉讼费由上城投承担。本院依法受理了利济堂的反诉，并于2020年9月4日、2020年10月26日、2020年10月30日就本、反诉合并公开开庭进行了审理。上城投的委托诉讼代理人刘仲明、姜新（仅参加第一次庭审），利济堂的委托诉讼代理人吴逢刚（未参加最后一次庭审）、严洁琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，2008年8月12日，杭州市上城区人民政府出具【上政函（2008）95号】《关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股集团有限公司方案的批复》，决定组建上城投，并将包括浙江省杭州市上城区教育局在内的上城区各行政事业单位、街道的经营性资产划转注入上城投，其中包括本市中河中路10、11号房屋。2019年10月14日，上城投（甲方）与利济堂（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在杭州市××路××号××幢××室房屋出租给乙方使用，建筑面积约为420.16平方米；合同签订之日起，乙方应向甲方缴纳履约保证金134200元，租赁期内，乙方拖欠其应承担的相关费用、款项不予支付的，甲方可在履约保证金中扣除；租赁期为3年，自2019年10月18日起至2022年10月17日止；第一经营年年租金536800元，以后每年递增3%；租金每半年支付一次，乙方必须在每年的3月17日、9月17日前支付当期租金，先付后用；在租赁期限内，乙方拖欠租金累计达十五日以上的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，没收履约保证金，乙方还应按当年年度租金的30%向甲方支付违约金；甲方按照上述条款主张解除合同的，应当书面通知乙方，乙方如有异议，需在接到甲方的通知之日起十五日内请求人民法院确认解除合同的效力；租赁期限内，该房屋内的所有公共事业费，如水、电、煤气费用等由乙方使用而产生的费用均由乙方负担；租赁合同结束，承租人应返还租赁房屋，承租人返还房屋的时间为租赁合同结束一周内；乙方逾期支付租金的，乙方除应及时如数补交外，还应承担迟延支付租金额的万分之五／日的违约金；乙方未按合同约定期限腾空交还房屋的，甲方没收乙方履约保证金，乙方还应每天按当期日租金的两倍向甲方支付房屋占用费；乙方若有违反本合同约定的，除须按本合同承担违约责任外，如发生诉讼的，乙方还须承担的费用包括但不限于诉讼费、律师费等；双方还对其他事项进行了约定。利济堂于2019年10月23日支付上城投履约保证金134200元，并按约支付了截至2020年4月17日的租金。 2020年2月15日，上城投面向各承租单位（人）发出《关于免除2020年2、3月租金告知书》，载明该公司决定免收承租户2020年2、3月的租金等。因利济堂未按约支付2020年4月18日之后的租金，上城投于2020年6月30日向利济堂发出《解除合同告知函》，其上载明：利济堂应于2020年3月17日前支付2020年4月18日至2020年10月17日的租金268400元，但经多次催讨利济堂依然未支付，延期支付租金的时间已经超过15日，为此通知利济堂自本函发出之日双方签订的《房屋租赁合同》即时解除等。当日，利济堂向上城投支付该期租金268400元。2020年6月28日，浙江省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发出省疫情防控【2020】24号《浙江省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于进一步助力市场主体纾困促进高质量发展的若干意见》，载明：在对承租国有房屋的非国有市场主体减免2个月房租的基础上，继续对各级科技企业孵化器在孵企业和经营困难的服务业小微企业、个体工商户房租减免展期至3个月；已有政策与本意见不一致的，以本意见为准。 利济堂至今使用涉案房屋，未再交纳租金。审理中，利济堂表示同意腾退涉案房屋。为本案诉讼，上城投支出律师费3000元。 本院认为，上城投与利济堂订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。利济堂延迟支付2020年4月18日至2020年10月17日期间的租金超过15日，上城投向利济堂发出《解除合同告知函》，书面通知利济堂解除合同，利济堂亦于当日收到该函，涉案《房屋租赁合同》的解除条件已经满足，该合同在当日即已解除。故本院对上城投要求确认该合同于2020年6月30日解除的诉讼请求予以支持，对利济堂要求确认该合同于2020年10月11日解除的反诉请求不予支持。涉案《房屋租赁合同》已经解除，利济堂亦同意腾退，故本院对上城投的相关诉讼请求予以支持。关于上城投要求利济堂将其工商注册地址从涉案房屋迁移的诉讼请求，本院认为，涉案《房屋租赁合同》中对此并无约定，故本院对上城投的上述请求不予支持。 利济堂已实际支付了截至2020年10月17日的租金及占有使用费，根据《浙江省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于进一步助力市场主体纾困促进高质量发展的若干意见》，上城投应减免利济堂3个月的租金134200元（536800元/年÷12个月×3个月），故对利济堂的相关反诉请求，本院予以支持。上城投抗辩认为，杭州市上城区人民政府办公厅于2020年2月24日下发的《关于下发〈中共市委杭州市人民政府关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策〉实施细则的通知》中载明“存在租赁纠纷、房产历史遗留问题的房产不适用本细则”，因上城投与利济堂存在租赁纠纷，故不适用减免租金的相关政策。对此本院认为，《浙江省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于进一步助力市场主体纾困促进高质量发展的若干意见》于2020年6月28日下发，其中载明已有政策与该意见不一致的，以该意见为准。故本院对上城投的上述抗辩意见不予采纳。利济堂持续占用涉案房屋，上城投要求其支付至实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但上城投主张的占有使用费起算时间有误，本院依法调整为2020年10月18日。双方在涉案合同中约定的占有使用费的计算标准过高，利济堂亦对此提出抗辩，故本院酌情调整为1470.68元/天。关于上城投主张的水电费，本院认为，涉案合同约定，涉案房屋内的水、电费用等由利济堂使用而产生的费用均由利济堂负担，现上城投已实际交纳了涉案房屋水电费，其要求利济堂支付上述费用符合双方合同约定，本院予以支持。对于利济堂实际应负担的水电费金额，上城投未提供直接证据，本院结合上城投实际缴费金额及涉案房屋使用情况酌定为10000元。涉案合同约定，若利济堂违约，发生诉讼的，利济堂还须承担律师费、诉讼费等，现上城投要求利济堂承担律师代理费3000元，符合双方合同约定，本院予以支持。 关于利济堂已缴纳的履约保证金134200元，本院认为，涉案合同约定，利济堂未按约定期限腾空交还房屋的，上城投有权没收利济堂履约保证金。上城投既主张违约金，又主张没收履约保证金，但未提供有效证据证明其损失，且双方对于履约保证金抵扣欠付款项有合同约定，利济堂亦提出相应抗辩，本院考虑利济堂的违约情形、新冠病毒肺炎疫情影响，及利济堂已于2020年6月30日支付了截至2020年10月17日占有使用费的事实，酌情认定上城投没收履约保证金2500元，退还剩余履约保证金131700元，并对上城投要求利济堂另行支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州上城区投资控股集团有限公司与杭州利济堂中医门诊部有限公司于2019年10月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除； 二、杭州利济堂中医门诊部有限公司于本判决生效之日起10日内将现使用的杭州市××路××号××幢××室房屋腾退并交还杭州上城区投资控股集团有限公司； 三、杭州利济堂中医门诊部有限公司支付杭州上城区投资控股集团有限公司自2020年10月18日起至实际腾退之日止的占有使用费（按照1470.68元/天的标准计算）； 四、杭州利济堂中医门诊部有限公司支付杭州上城区投资控股集团有限公司水电费10000元、律师代理费3000元； 五、杭州上城区投资控股集团有限公司返还杭州利济堂中医门诊部有限公司履约保证金131700元（剩余履约保证金2500元无须退还）、租金134200元； 以上第三、四、五项中双方的付款义务在杭州市××路××号××幢××室房屋实际腾退之日起10日内相互折抵结算后履行完毕； 六、驳回杭州上城区投资控股集团有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回杭州利济堂中医门诊部有限公司的其他反诉请求。 若杭州上城区投资控股集团有限公司、杭州利济堂中医门诊部有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6264元，减半收取3132元，由杭州上城区投资控股集团有限公司负担2597元，杭州利济堂中医门诊部有限公司负担535元。反诉案件受理费2984元，由杭州上城区投资控股集团有限公司负担2547元，杭州利济堂中医门诊部有限公司负担437。 杭州上城区投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。杭州利济堂中医门诊部有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  高尚 二〇二〇年十一月十九日 书记员  朱琦 （以下为空白页）