广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22392号上诉人（原审被告）：广州市汉成布业发展有限公司。住所地：广州市荔湾区*路*号首层（除东北角小部分）。法定代表人：陈汉坤，职务：总经理。上诉人（原审被告）：陈汉坤，男，1969年4月22日出生，汉族，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗政，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市旅业有限公司。住所地：广州市越秀区沿江东路****东。法定代表人：谢小力，职务：董事长。委托诉讼代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，广东合盛律师事务所律师。上诉人广州市汉成布业发展有限公司（下简称汉成公司）、陈汉坤因与被上诉人广州市旅业有限公司（下简称旅业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。汉成公司、陈汉坤上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，驳回旅业公司全部诉讼请求；2.旅业公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决误定广州市房屋管理所为案涉房屋业权人。至今既无涉案房屋业权人，也无业权人不与旅业公司续签新租赁合同和旅业公司已按调升租金标准向业权人缴纳租金的证据，一审判决认定涉案房屋的管理者广州市房屋管理所认定为业权人，不符合《物权法》的规定。2015年12月31日，我方与旅业公司签订《广州市房屋不定期租赁协议书》、《广州市房屋不定期租赁协议书》附页，至今仍然有效，具有法律效力，我方使用涉案房屋合法有据，不属于占用。旅业公司从未把广州市房屋安全管理所穗房安字［2018］98号《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，广州市房地产租赁管理所穗房地租［2019］5号《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》涉及涉案房屋调升租金标准内容告知我方，我方于2019年1月24日收到对方2019年1月4日《终止广州市房屋不定期租赁协议书告知函》、追缴租金差额通知，同样，对方仍未把涉案房屋调升租金标准告知我方，我方一直以为租金变化不大，才苦守经营，我方收到本案诉讼材料才知道对方要求终止涉案房屋租赁关系，调升租金至115元/㎡/月，我方根本无法承受调升租金标准，只能承受涉案房屋真实的市场价，即一楼租金120元/㎡/月，2-6楼租金30元/㎡/月，否则，我方损失惨重而旅业公司毫无损失可言，其要求我方承担律师费，没有依据。二、我方在本案中没有违约，没有过错。自2006年12月28日起，我方承租涉案房屋，一直依约按时交纳房租至2020年4月，水电费按时向职能部门交纳，无违约可言。我方以纺织贸易为主，恳请法院考虑中美贸易摩擦和新冠疫情两大因素严重冲击我国经济的大环境下，我方作为有41名员工就业的中小企业，从稳经济、稳社会的角度，恳请法院支持我方全部诉请。旅业公司辩称，一审判决正确，坚持一审庭审意见。旅业公司于2019年9月4日向一审法院起诉请求：1.确认旅业公司、汉成公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；2.判令汉成公司立即向旅业公司交还广州市荔湾区*路*号前座承租场地；3.判令汉成公司从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，按1633元/天标准向旅业公司支付场地占用费（扣减汉成公司己支付占用费98888元，暂计至2019年8月31日应付占用费为人民币150961元）；4.判令汉成公司从2018年4月13日起至2019年3月31日止向旅业公司支付租金差额，标准按照广州市最新的商业用房租金参考价（即115元/平方米/月）与业主调升租金前向甲方收取的租金标准（即8500元/月）的差额计算，共计人民币1025885.07元；5.判令汉成公司从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，向旅业公司赔偿逾期交还场地的损失，损失按照广州市最新的商业用房租金参考价（即115元/平方米/月）与业主调升租金前向甲方收取的租金标准（即8500元/月）的差额计算，暂计至2019年8月31日损失为444647.07元；6.判令汉成公司向旅业公司支付律师费10891元；7.判令陈汉坤对汉成公司前述一至六项义务承担连带责任；8.判令本案的诉讼费用由汉成公司和陈汉坤承担。一审法院认定事实：旅业公司原名称为广州市旅业公司，2018年10月25日经核准改制为有限责任公司（法人独资），改制后的名称为广州市旅业有限公司。2015年12月31日，旅业公司（出租人、甲方）与汉成公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定：甲方同意将荔湾区*路*号前座的房地产出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积约832.05平方米。租赁期限，（一）若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；（二）若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额（人民币）24722元，不定期赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。在协议附页第五条（其他约定）第（二）款约定：该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其他业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额）。届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。第十条（退场）约定：乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需用工具拆除的物件不得搬走，且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回场地的，需按每日1633元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担（其他内容略）。最后，旅业公司与汉成公司在协议附页上分别盖章。另在协议附页上备注担保人接受协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年。陈汉坤在担保人栏签名。2019年1月24日旅业公司向汉成公司发出《终止告知函》，告知汉成公司因业权人要求收回广州市荔湾区*路*号前座房屋，要求汉成公司须在2019年3月31日前将上述房屋交还给旅业公司。同日，旅业公司还向汉成公司发出《追缴租金差额通知》，因为业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字【2018】98号）要求从2018年4月12日后调升旅业公司上述房屋租金。汉成公司租赁上述房屋的租金从2018年4月13日起旅业公司按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）。追缴租金差额的期限至双方终止上述房屋《广州市房屋不定期租赁协议书》时止。汉成公司在2019年1月24日签收上述通知。一审法院于2020年4月1日在广州市荔湾区*路*号房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后均未有转租的实际使用人来院登记。一审庭审中，旅业公司确认汉成公司按《广州市房屋不定期租赁协议书》租金标准24722元/月缴纳场地占用费至2020年5月。在庭审中，旅业公司还提供《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》、《终止告知函》、《追缴租金差额通知》、《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》、《委托代理人合同》、《律师费发票》、律师函及退回妥投证明。2013年12月3日，广州市房屋安全管理所（下简称房安所）与旅业公司签订《房屋租赁合同》，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止（共2年）。上述证据拟证明旅业公司与业权人就涉案房屋的租赁关系及根据业权人收回涉案房屋通知，向汉成公司发出《终止告知函》，告知汉成公司双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》将于2019年3月31日终止及要求汉成公司补缴自2018年4月13日至终止协议书时止的租金差额（租金标准），及因本案诉讼所产生的律师费。汉成公司对上述证据认为，《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》汉成公司不清楚，对于汉成公司承租标的物，原出租人要求升租的事实没有告诉汉成公司。《终止告知函》、《追缴租金差额通知》都没有把升租的标准向汉成公司说清楚。《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》与本案无关，不能证明旅业公司向上一手出租人调租后交租的事实。《律师函》的三性不予认可，汉成公司没有签收。《委托代理人合同》、《律师费发票》与本案无关，旅业公司可以不请律师，没有必然性。一审法院认为：旅业公司与汉成公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》及《广州市房屋租赁协议书》附页均是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。由于《广州市房屋不定期租赁协议书》中对租赁期限没有明确约定，只明确约定受业权人是否与旅业公司续租对收回涉案房屋的影响。现涉案房屋的业权人房安所已经对旅业公司发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋。故旅业公司与汉成公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》，在《终止告知函》所指定的交回涉案房屋期限（即2019年3月31日）终止及解除。旅业公司要求汉成公司交还涉案房屋的诉讼请求，一审法院应予支持。根据《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：汉成公司未能按旅业公司的要求退还涉案房屋需按每日1633元的标准向旅业公司支付场地占用费至场地交还时止。故旅业公司要求汉成公司从2019年4月1日至实际交还承租场地之日止，按照1633元∕天的标准支付场地占用费的诉讼请求符合协议约定，一审法院予以支持。但汉成公司已按原标准支付2019年4月1日至2020年5月止的租金，故该部分场地占用费应予剔除，不足部分由汉成公司予以补缴。陈汉坤作为《广州市房屋租赁协议书》附页中的担保人，应对上述费用承担连带保证责任。对于旅业公司要求汉成公司支付租金差额的诉讼请求。虽然《广州市房屋不定期租赁协议书》中约定，如业权人因政策原因调升租金，对该场地调升租金的部分由汉成公司承担的约定。但旅业公司在庭审中未能提供涉案房屋业权人就涉案房屋调升新租金的标准及旅业公司向业权人支付新租金的标准，旅业公司要求以广州市房屋租金参考价作为标准计算调升租金差额，一审法院不予采纳。旅业公司应待业权人就涉案房屋新的租金标准明确后，再另行主张。对于旅业公司主张的律师费用问题。根据《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。现旅业公司当庭不能提供涉案房屋业主方向旅业公司主张权利，导致旅业公司因此产生实际的损失的证据。故旅业公司要求汉成公司承担律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于旅业公司要求汉成公司赔偿逾期交还场地损失的诉讼请求。本案解除《广州市房屋不定期租赁协议书》是基于业权人要求收回出租给旅业公司的涉案房屋产生，并不是汉成公司违约导致《广州市房屋不定期租赁协议书》不能履行，且旅业公司在本案中也没有提供证据证实存在场地损失。故旅业公司的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年6月9日判决如下：一、确认广州市旅业有限公司与广州市汉成布业发展有限公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市汉成布业发展有限公司（含共同使用人）迁出广州市荔湾区*路*号前座房屋，将该房屋交还给广州市旅业有限公司管理；三、自本判决发生法律效力之日起三十日内广州市汉成布业发展有限公司一次性向广州市旅业有限公司支付自2019年4月1日起至2020年5月31日止的广州市荔湾区*路*号前座房屋占用费（按每日1633元计算，但需剔除广州市汉成布业发展有限公司已支付的房屋使用费24722元/月）；自2020年6月1日起至广州市汉成布业发展有限公司实际交还房屋之日止，广州市汉成布业发展有限公司按1633元∕天标准按月支付房屋占用费给广州市旅业有限公司；四、陈汉坤对本判决第三项广州市汉成布业发展有限公司的债务承担连带责任；五、驳回广州市旅业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19492元，由广州市旅业有限公司负担14619元，广州市汉成布业发展有限公司负担4873元，陈汉坤对广州市汉成布业发展有限公司负担部分承担连带责任。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间,当事人没有提交新证据。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为，案涉《广州市房屋不定期租赁协议书》是否于2019年3月31日解除，以及汉成公司应否按照1633元/日的标准从2019年4月1日起支付占用费。对此，本院认定如下：第一，关于案涉《广州市房屋不定期租赁协议书》是否于2019年3月31日解除。首先，关于《广州市房屋不定期租赁协议书》约定的“业权人”的理解和确定问题。从该协议书的约定内容来看，协议书约定：旅业公司与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日结束，此后旅业公司与业权人为不定期租赁关系，目前旅业公司正与业权人协商中，暂未签订新的租赁合同。而根据旅业公司提供的其与房安所在2013年12月3日签订的《房屋租赁合同》和租金明细表，将包括涉案房屋在内的共117间公房出租给旅业公司且租赁期限到2015年12月31日止的正是房安所，显然，无论“业权人”在法律上有何理解，在双方签订案涉《广州市房屋不定期租赁协议书》时，协议书中反复出现的“业权人”即指与旅业公司签订上述《房屋租赁合同》将涉案房屋出租给旅业公司的房安所。同时，汉成公司亦确认，其承租房屋至今，并无其他所谓的业权人向其主张过权利，故汉成公司上诉认为一审法院认定业权人即为房安所错误，没有依据，本院不予支持。其次，《广州市房屋不定期租赁协议书》明确约定，若业权人不与旅业公司续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。旅业公司在一审过程中提供了房安所于2018年12月24日向其发出的《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，该通知载明，旅业公司承租房安所直管房的合同已于2015年12月31日到期，旅业公司下属非“中华老字号”企业承租的直管房应清空交回房安所。旅业公司并于2019年1月24日向汉成公司发出《终止告知函》，明确因业权人要求收回涉案房屋，要求汉成公司在2019年3月31日前将案涉房屋交还。上述告知函符合《广州市房屋不定期租赁协议书》中关于租赁期限和解除该租赁合同的约定，一审法院认定双方之间的租赁关系于2019年3月31日解除，并无不当，汉成公司和陈汉坤对此提出的上诉依据不足，本院不予支持。第二，关于租赁合同解除后占用费的支付问题。双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》附页第十条（退场）约定：若乙方未能按甲方通知交回场地的，需按每日1633元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止。旅业公司在2019年1月24日向汉成公司发出《终止告知函》，告知终止合同，并给与两个多月的搬迁期，汉成公司确认签收了上述函件，但未在旅业公司指定期限内交还场地，一审法院判令汉成公司按照每日1633元标准支付场地占用费，符合上述协议约定。汉成公司在收到上述告知函后拒不搬迁，明知协议约定的占用费标准仍占用涉案场地，应按约支付相应场地占用费，其对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。至于汉成公司在上诉状中提到的升租差额、律师费等，一审法院并未支持旅业公司主张的租金差额和律师费，汉成公司对此提出的上诉无据，本院不予支持。综上所述，汉成公司、陈汉坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4873元,由上诉人广州市汉成布业发展有限公司、陈汉坤共同负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十一月二十六日法官助理眭翘书记员苏劲丹