山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4174号 上诉人（原审被告）：牛家保，男，1987年4月1日出生，汉族，居民，原籍山东省东平县，现住东平县。 委托诉讼代理人：杨宝鹏，山东超然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李莉，女，1974年3月3日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：孙太勇，山东鲁正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张衡，山东鲁正律师事务所实习律师。 上诉人牛家保因与被上诉人李莉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东平县人民法院（2020）鲁0923民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人牛家保及其委托诉讼代理人杨宝鹏，被上诉人李莉及其委托诉讼代理人孙太勇、张衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛家保上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对上诉人的诉讼请求或发回重审事实和理由：一、涉案房屋系上诉人受安汝公司的委托进行的销售，被上诉人并知情，上诉人不应承担返还房款责任。二、被上诉人对安汝公司撤回起诉，导致无法查清安汝公司是否具备商品房预售许可证等相关手续。从而判决上不能确认安汝公司与被上诉人2018年4月24日（落款实际2017年12月20日）签订的商品房预售合同为无效合同，系严重程序违法。三、案外人常绪亮于2018年10月8日又与安汝公司签订的商品房预售合同缺乏真实性，按一审法院的认定事实，同样该合同为无效合同，常绪亮无权干涉涉案房屋，安汝公司在庭审中也未提出异议，显然是安汝公司与被上诉人恶意串通故意损害上诉人的利益，常绪亮是否强行入住并无法证实真实性，仅凭被上诉人的陈述一审法院就予以认定，明显缺乏客观性和合法性。四、本案一审法院并未查清安汝公司是否具备商品房预售许可证等相关手续，涉案房屋是否被常绪亮强行入住也没有客观证据证实，不能凭上诉人的陈述而予以采信认定。安汝公司更换了法人其内部出现矛盾，并且常绪亮系安汝公司隐名股东，与安汝公司存在利益关系，故意制造虚假商品房预售合同，才导致本案的发生。 李莉辩称，2020年9月2日本案一审第二次开庭时，上诉人陈述案涉商品房是安汝公司卖给上诉人之后，上诉人卖给了被上诉人，被上诉人将全部房款一次性交付给上诉人。双方于2018年11月21日订立了《房屋买卖合同》，双方对合同主体、成立及履行情况均没有异议。东平县人民法院（2017）鲁0923民初3647号民事判决书载明，案涉安汝公司开发建设的商品房没有办理《商品房预（销）售许可证》，且双方当事人对判决书认定的事实均没有异议。由此可知，案涉商品房买卖合同是上诉人与被上诉人自己订立的合同，没有任何证据显示上诉人是受委托订立合同。案涉商品房买卖合同，因无法办理所有权转移登记致被上诉人合同目的无法实现，基于上述事实，被上诉人请求解除合同并依合同解除规则，请求返还对价，并依约定支付违约金。一审法庭根据上述事实作出的判决在事实认定、审理程序和法律适用各方面均是恰当的，上诉人上诉理由背离了证据和事实，请二审人民法院驳回其上诉，维持一审判决。 李莉向一审法院起诉请求：1.请依法确认原告与安汝公司于2018年4月21日签订的《商品房预售合同》无效；2.依法解除原告李莉与被告牛家保于2018年4月21日订立的《房屋买卖合同》；3.责令被告牛家保返还购房款22.7万元及违约金2.27万元；4.被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：东平县安汝房地产开发有限公司开发销售韩山街中段路南汇龙国际小区，但未办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。2018年10月8日，安汝公司与翟红涛签订《房屋买卖合同》，约定安汝公司以294000元的价格将汇龙国际小区2#楼东单元1203室出卖给翟红涛。2018年11月21日，被告牛家保与原告李莉及案外人武海英签订《房屋买卖合同》，约定被告牛家保将汇龙国际2幢1单元12层1203室、1704室分别出卖给原告李莉与案外人武海英，合同约定上述房产建筑面积共计为182平方米、房屋价款共计为590000元，其中包含定金20000元、房款570000元。合同第四条第一款约定，在本合同履行期间，甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，有违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。2018年4月24日，安汝公司与原告李莉签订涉案房屋的《东平县商品房预售合同》，约定安汝公司以280000元的价格将涉案房屋出卖给原告李莉，同日案外人武海英将上述570000元（不包含定金20000元）的购房款汇至被告牛家保的账户，被告牛家保也认可收到了上述购房款570000元（不包含定金20000元）。 另查明，原告李莉第一次开庭后向本院申请撤回对东平县安汝房地产开发有限公司的起诉，原告李莉的申请不违反法律规定，一审法院依法予以准许。 一审法院认为，关于原告李莉的第一项诉讼请求即确认原告李莉与安汝公司于2018年4月21日签订的《商品房预售合同》无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，安汝公司未取得关于销售汇龙国际小区的商品房预售许可证明，依照上述法律规定，原告李莉与安汝公司于2018年4月24日（合同落款时间为2017年12月20日）签订的关于涉案房屋的《东平县商品房预售合同》应当为无效合同。关于原告李莉的第二项诉讼请求即解除原告李莉与被告牛家保于2018年4月21日订立的《房屋买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告牛家保虽主张涉案房屋为安汝公司与其之间为抵消账目而取得的房屋，但未提供抵消债务的相关手续和合同予以证明，被告牛家保也未提供证据证明销售涉案房屋取得了安汝公司的授权且安汝公司也不认可被告牛家保销售涉案房屋，因此被告牛家保不能提供证据证明向原告李莉销售涉案房屋时取得了涉案房屋的所有权或处分权，在安汝公司不认可的情况下，原告李莉与被告牛家保于2018年4月21日签订的涉案房屋的《房屋买卖合同》无法继续履行，因此符合上述法律规定的合同解除的情形。关于原告李莉的第三项诉讼请求即责令被告牛家保返还购房款22.7万元及违约金2.27万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告牛家保认可收取了原告李莉与案外人武海英的包括涉案房屋在内的购房款共计590000元，虽主张将购房款扣除部分费用后又转至了安汝公司，但不能提供证据证明转账账户侯静的身份且安汝公司也不认可侯静系其公司的会计，两套房屋的建筑面积为182平方米，原告李莉的涉案房屋的建筑面积为70平方米，按照建筑面积分摊，原告李莉购买的涉案房屋的房屋价款应当为226923元（590000元÷182平方米×70平方米），原告李莉与被告牛家保签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行，因此被告牛家保应向原告李莉退还购房款226923元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告李莉与被告牛家保签订的《房屋买卖合同》第四条第一款约定，在本合同履行期间，甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，有违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。本案中，因被告牛家保未取得房屋的所有权的处分权，导致合同无法继续履行，因此按照双方的约定，被告牛家保应当向原告李莉按照房屋价款226923元的10%支付违约金共计22692.30元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告李莉与东平县安汝房地产开发有限公司于2018年4月24日（合同落款时间为2017年12月20日）签订的《东平县商品房预售合同》为无效合同；二、解除原告李莉与被告牛家保于2018年4月21日订立的《房屋买卖合同》；三、被告牛家保于本判决生效之日起十日内向原告李莉返还购房款226923元并支付违约金22692.30元；四、驳回原告李莉的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内付清（户名：东平县人民法院，账号：62×××60，开户行：中国农业银行股份有限公司东平东原支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告李莉负担487元，被告牛家保负担2413元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。牛家保申请证人王某出庭作证，王某陈述其于2011年至2018年8月担任安汝公司法定代表人，其与牛家保系朋友关系，让牛家保帮忙出卖涉案房屋，其与李莉于2016年签订涉案房屋买卖合同，款项让牛家保打入侯静个人银行账户，侯静不是安汝公司工作人员，涉案房屋一直没有取得商品房预售许可证，其没有委托中介公司对外出售房屋。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。 本院认为，牛家保主张涉案房屋系安汝公司委托其进行销售，购房款汇入安汝公司会计侯静账户，但一审庭审中安汝公司明确陈述其从未委托过牛家保对外销售房屋，也未收到过购房款，王某也称侯静并非安汝公司工作人员，因王某与牛家保系朋友，在李莉一审起诉时已不担任安汝公司法定代表人，且与安汝公司之间存有矛盾，其陈述委托牛家保对外销售房屋可信度较低，在没有其他证据证实牛家保在向李莉销售涉案房屋时取得了涉案房屋的所有权或处分权，且安汝公司不认可并也没有收到购房款的情况下，因涉案房屋被另行出售并由他人占有使用，其与李莉签订的涉案房屋买卖合同无法继续履行，一审法院判令解除该房屋买卖合同，返还购房款项并无不当，应予支持。王某陈述涉案房屋始终没有取得商品房预售许可证，且一审法院另案生效判决对此也予以认定，牛家保主张无法查清安汝公司是否具备商品房预售许可证与事实不符，不应支持。综上所述，牛家保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人牛家保负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  刘增凯 审判员  于永刚 二〇二〇年十一月三十日 书记员  白金金