北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7812号原告：杨帆，男，1978年10月2日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：霍春霞，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝培君，北京市格平律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路**。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，该公司员工。被告：北京卡狄格房地产经纪有限公司，住北京市密云区西大桥路**十里堡镇政府办公楼**-81。法定代表人：赛占伟，总经理。委托诉讼代理人：陈彦旭，男，该公司员工。原告杨帆（下称原告）与被告北京江南投资集团有限公司（下称江南投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依原告方申请，依法追加北京卡狄格房地产经纪有限公司（以下与江南投资公司合述称二被告，分述时称卡狄格公司）作为本案共同被告参加诉讼，适用普通程序独任审理的规定，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依法将案由变更为商品房预约合同纠纷，原告委托诉讼代理人霍春霞、郝培君、江南投资公司委托诉讼代理人盘什尔均到庭参加了诉讼，卡狄格公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与江南投资公司签订的《北京市商品房认购书》(下称《认购书》)；2、判令江南投资公司双倍返还已付定金20万元；3、判令江南投资公司赔偿原告房屋价格上涨导致的房屋差价损失；4、判令卡狄格公司返还排卡费3万元及资金占用期间银行利息(以3万元为基数，自2016年6月8日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率4.75％计算;自2019年8月20日至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);5、判令由二被告承担案件受理费。事实和理由：2016年5月8日，原告与卡狄格公司签订《购房优惠服务说明书》，参加二被告联合推出的购房优惠活动“交三万减总房款人民币六万”，并向卡狄格公司支付3万元排卡费。2016年6月25日，原告与江南投资公司签订《认购书》(编号为:XXXX号)，约定:原告认购江南投资公司开发的位于北京市朝阳区江南府项目X号楼X单元XXXX号房屋(下称涉案房屋)，85.53平米，单价为47140元/平米；《认购书》签订之日原告应向江南投资公司支付10万元定金:《认购书》签订之日起3日内提交相关资格核材料，江南投资公司应于《认购书》签订之日起30日内与原告签订正式《北京市商品房预售合同》。《认购书》签订当日，原告依约向江南投资公司交纳定金10万元，并依约提交相关资格审核材料。《认购书》签订后，原告积极履行合同义务，向江南投资公司索要收款账号以便支付首付款，并要求被告办理网签手续。销售人员回复让原告等候通知，后江南投资公司未与原告进行过任何联系，也没有任何的书面回复。原告曾多次电话询问，得到的答复均是等候通知。在此期间，原告多次去售楼现场，但均被拒之门外。原告分别以挂号信和邮政特快专递的方式向认购书约定的江南投资公司通讯地址发函，要求提供购房款的收款账号，但函件均被退回。2017年4月13日，原告在无奈之下向北京市朝阳区房屋管理局提交了信访材料。该局称已约见江南投资公司18次之多，目前已有大量购房者提起诉讼，建议原告通过司法途径解决，并表示会中止涉案房屋的网签手续，限制江南投资公司在诉讼期间将涉案房屋转卖他人过户。而后由于江南投资公司销售违法、建委备案面积违法等行为，导致其被北京市建委和朝阳区房管局暂停网签，同时被江南投资公司以其他种种理由拒绝签订正式《北京市商品房预售合同》。至今，江南投资公司仍未与原告签订《北京市商品房预售合同》，其行为明显违反《认购书》约定，属于违约行为。《认购书》由于江南投资公司的违约行为已经无法履行，原告有权要求解除《认购书》并要求江南投资公司承担相应的违约责任，江南投资公司应向原告双倍返还已缴纳的定金。因被告江南投资公司的违约行为，双方未能签订正式的购房合同，原告因信赖合同能有效成立而丧失了另订其他有利合同的机会，江南投资公司理应就此赔偿。原告本可以以同等价款购买同区位的其他房屋，但因已与其签订认购书，丧失了购买其他房屋的机会，以相应的房价标准原告不可能再购买其他房屋。且，依据双方约定原告本可以以贷款的方式支付70％的购房款，但因江南投资公司拖延行合同义务，期间贷款政策发生变化导致原告无法按照以往政策办理贷款购买其他房屋，加大了原告购买其他房屋的资金压力。故此，被告江南投资公司应当赔偿原告因房屋价格上涨导致的房屋差价损失。此外，卡狄格公司作为居间方，由于江南投资公司的违约行为，其已丧失收取排卡费的权利，应当向原告退还排卡费并支付资金占用期间的利息损失。江南投资公司辩称：同意解除《北京市商品房认购书》，其他诉讼请求均不同意。双方未能正式签订《北京市商品房预售合同》系因原告对该合同中房屋面积、违约责任、交房时间等主要条款有异议，致使双方未能达成合意，故该损失应由原告自行承担。原告所交付的定金10万元收到了，定金依据法律规定及《认购书》第五条第一款的约定不予退还。排卡费的诉讼请求与我方无关，不发表意见。卡狄格公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年3月1日，二被告签订《项目推广委托服务合同》，约定卡狄格公司利用自身资源为江南投资公司提供涉案房屋所在项目的推广服务。2016年5月8日，原告与卡狄格公司签署《购房优惠服务说明书》，约定原告支付服务费3万元，优惠幅度为“总房款减6万元”，该说明书的“特别说明”第2条约定：“当您没有成功购房，或因任何原因放弃购房，我公司将统一于开盘后办理退款手续，申请退还您已支付的服务费”；第4条约定：“……一旦您与开发商签订购房相关手续，您享受的购房优惠服务即告结束”；第5条约定：“您选定房源的户型、楼号、装修规格等最终以您与开发商签订的购房合同为准”。以上说明书签署后，原告向卡狄格公司支付3万元服务费。2016年6月25日，原告与江南投资公司签订《认购书》，约定：原告认购江南投资公司开发的涉案房屋，建筑面积记载为85.53平方米；单价每平米47140元，双方约定以贷款方式支付，首付款比例为30%，原告应于本协议签订之日起15日内付清全部首付款；原告应于签订协议当日支付认购定金10万元；原告同意在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与江南投资公司完成签约；若原告未在约定时间内支付首付款，未在约定期限内提交相关资格审核资料，或未在约定期限内与江南投资公司完成签约，江南投资公司有权解除协议，将涉案房屋出售给第三方，同时定金不予退还。签订《认购书》后，原告向江南投资公司支付定金10万元。经询，江南投资公司认可原告在签订《认购书》后提交了资格审核资料，资格审核也通过了。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同，关于未签订正式购房合同的原因，原告称被告在签订《认购书》后一直未向原告提供付款账号，且被告因涉案项目备案面积与实际面积不符、被业主投诉等原因多次被房管部门暂停网签，导致原告无法与其签订购房合同；江南投资公司则称，签订《认购书》后该公司统一于2016年6月底至7月中旬签约，期间也通知过原告，但原告因房屋面积误差问题未能签约并交付首付款，后江南投资公司发现面积误差的问题，就在2016年7月中旬至10月中旬自行暂停网上签约，2016年10月中旬备案面积变更后该公司恢复签约，但原告因房屋面积等事宜拒绝签约并拒绝支付全部首付款。江南投资公司提交《通知函》及快递单，用以证明因原告拒绝签约，江南投资公司于2017年10月12日向原告发送《通知函》，该函大致内容为：原告因对《北京市商品房预售合同》中的违约金、交房时间等条款有异议而未按照江南投资公司通知交首付并完成签约，江南投资公司按照认《认购书》约定已解除合同，并限期办理认购退款手续，如不来办理则定金不予退还。经询，原告称其未收到过该函，真实性与证明目的均不认可。江南投资公司提交股东会决议，欲证明江南投资公司股东会作出决定于2017年1月20日后不再进行签约，逾期未签约的客户将解除认购。原告对该份证据的真实性及证明目的均不予认可。江南投资公司提交微信聊天记录，用以证明原告在内的多名未签约客户系因自身原因拒绝签约。原告对该证据真实性、关联性及证明目的均不认可。江南投资公司提交照片若干，用以证明其曾在2016年9月23日及12月30日分别在售楼处就签约事项张贴《通知》。原告对该证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。江南投资公司提交《合作协议》，用以证明二被告在2017年12月6日签订《合作协议》，江南投资公司涉案房屋出售给卡狄格公司，出售价格为单价每平米52140元。原告表示该证据无法核实真实性，但如果涉案房屋已出售，则原告涉案《认购书》的合同目的已无法实现，应予解除。原告提交函件及退改批条，用以证明2017年4月，原告分别以挂号信和邮政特快专递的方式向《认购书》中约定的被告通讯地址发函，要求被告提供购房款收款账号并签订正式商品房买卖合同，但函件均被退回。被告对以上证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。经查，江南投资公司于2016年9月8日向北京市住房和城乡建设委员会申请对涉案房屋所在项目三栋住宅楼进行备案面积变更，但该次申请未获批准。后江南投资公司又于2016年9月19日、21日再次申请变更，该次申请获得批准，后涉案房屋所在项目于2016年6月取得预售许可证。庭审中，原告称涉案房屋变更后的备案面积为79.65平方米，与《认购书》中标注的85.53平方米不符，经询，被告对该情况表示认可。另查，因备案面积与实际面积不符及江南投资公司拒不签约等问题，多名认购人到住建委、房管局等部门投诉，江南投资公司在2017年2月至3月、4月至11月期间分别被房管部门限制网签。经询，涉案房屋所在项目于2016年6月25日开盘，原告未提交证据证明其在开盘后曾要求卡狄格公司退还购房优惠服务费。本院认为：原告与江南投资公司签订的《认购书》合法有效。原告支付定金、向被告发函等行为已证明其积极履约，并要求与江南投资公司签订正式购房合同。江南投资公司虽称其曾通知原告来签约，并称原告因对房屋面积、交付时间、违约责任条款等持有异议而拒绝签约，但就此均未提交有效证据予以佐证，本院难以采信。且经本院查证，涉案房屋备案面积与《认购书》中约定面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限等，该些情形确会给后续双方达成一致签订正式购房合同制造一定的障碍，综上，本院可以认定江南投资公司对于双方未能正式签约负有过错。江南投资公司的过错导致原告合同目的无法实现，故本院对原告要求解除《认购书》的诉讼请求予以支持。原告已向江南投资公司支付认购定金10万元，现因江南投资公司原因致使双方未能签订正式购房合同，江南投资公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将原告支付的定金双倍返还，关于原告要求江南投资公司返还定金20万元的诉讼请求，本院予以支持。因江南投资公司的违约行为，双方未能签订正式的购房合同，原告信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，江南投资公司理应就此赔偿。关于具体赔偿的数额：首先，原告在得知对方被限制网签时就应该知晓继续履约的可能性已经降低；其次，涉案房屋总价数百万元，原告仅仅支付了定金10万元，在确定损失数额时应当考虑其履约程度及成本支出等。具体金额本院将从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及房屋出售给卡狄格公司的价格、定金处罚数额等因素酌情确定。另，原告与卡狄格公司签署的《购房优惠服务说明书》合法有效，原告向该公司交纳优惠服务费3万元，但原告最终并未与江南投资公司签订正式购房合同，即未购房成功，故卡狄格公司应将优惠服务费3万元退还原告，卡狄格公司未到庭举证证明其已退还该款项，故本院对原告要求卡狄格公司退还服务费3万元的诉讼请求予以支持。另外，原告要求卡狄格公司支付优惠服务费利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。卡狄格公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨帆于二〇一六年六月二十五日与被告北京江南投资集团有限公司签订的《北京市商品房认购书》；二、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨帆返还定金20万元；三、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨帆赔偿经济损失15万元；四、被告北京卡狄格房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨帆返还购房优惠服务费3万元；五、驳回原告杨帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由被告北京江南投资集团有限公司负担6450元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京卡狄格房地产经纪有限公司负担550元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  王 乐二〇二〇年十一月二十七日法官助理  秦 彬书 记 员  庞晓婷