四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初10600号 原告：郭燕，女，1980年8月16日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：许燕飞，四川文善律师事务所律师。 被告：吴志强，男，1982年3月24日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：李晶，女，1982年7月8日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：张彬，男，1989年7月1日出生，汉族，住四川省资中县。 原告郭燕与被告吴志强、李晶、张彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告郭燕的委托诉讼代理人许燕飞，被告吴志强、李晶、张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭燕向本院提出诉讼请求：1．依法判令吴志强、李晶、张彬返还郭燕预付的租金81,000元；2．依法判令吴志强、李晶、张彬双倍返还郭燕定金27,000元；3．依法判令吴志强、李晶、张彬承担本案诉讼费等费用。 事实和理由：吴志强、李晶全权委托张彬与郭燕于2019年12月9日签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于成都市锦江区××层××号，面积为154.38平方米的房屋出租给乙方使用，房屋所有权证号（购房合同备案号）监证号：11642。合同租赁期为2020年2月13日至2022年2月12日止，租赁期限为2年。甲方应于2020年2月10日交房，逾期交房则视为甲方违约。交房时双方需签署《房屋物品交接明细表》作为合同附件，且合同约定甲方若违约则双倍退还乙方定金。另约定房屋租金每月13500元，6个月支付一次，第一期租金81000元，乙方应于2020年1月22日前支付甲方，且乙方需向甲方支付定金13500元，待乙方收房后该定金转换为押金。合同签订后，郭燕依据合同约定分别于2019年12月18日将定金13500元、2020年1月21日将首期租金81000元转给张彬，但至今吴志强、李晶、张彬未通知郭燕收房并办理交接手续。随后郭燕于2020年5月25日向张彬发出解除租赁合同的通知，但至今张彬方仍置之不理，也拒不退还郭燕前期预付的费用。为维护郭燕合法权益，特提起诉讼。 吴志强、李晶辩称，房屋为吴志强、李晶所有，吴志强、李晶全权委托张彬进行出租，与郭燕没有任何沟通和资金往来，具体的合同经办和资金往来均由张彬办理，交接房屋时没有联系过吴志强、李晶。认可与郭燕形成房屋租赁关系，但不认可郭燕的诉请。 张彬辩称，郭燕主张张彬未交付房屋不属实。项博、郭燕、赵琴为成都七加二餐饮发展有限责任公司、成都柒嘉贰伙伴企业管理中心（有限合伙）、成都七加二企业管理中心（有限合伙）的股东，三个公司的注册地址均为案涉房屋所在地址，说明张彬已经交付了房屋。2020年2月至4月楼盘管家均发了复工资料给郭燕，但郭燕称未复工，其已接收房屋，项博亦已承认接收房屋，并称物业费复工后再交，并未提及房屋未交付。 本院经审理认定如下事实：2018年12月8日，吴志强、李晶向张彬出具《房屋出租委托书》，载明吴志强、李晶为绿地468锦峰1907，建筑面积为154.38平方米的房屋所有权人，特委托张彬办理房产事项包括：代为办理上述房产的租赁手续；代收上述房产出租的全额价款等。委托有效时间为2018年12月9日至2025年2月10日。 2019年12月9日，张彬作为吴志强、李晶（甲方）的代理人与郭燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1．郭燕承租吴志强、李晶位于成都市锦江区××层××号的房屋，建筑面积154.38平方米，该物业以装修状态在良好情况下租给乙方作为办公使用；2．租期从2020年2月13日起至2022年2月12日止，甲方应于2020年2月10日交房，逾期交房则视为甲方违约，乙方应于2020年2月10日收房，逾期收房则视为乙方违约；3．租期内每月租金13500元，租金每六个月支付一次，每次交租金须于上期租金到期前提前15天交付，第一期租金81000元，乙方应于2020年1月22日前支付；4．乙方以现金或转账方式向张彬支付租金；5．签订本合同时，乙方必须即时向甲方支付13500元作为租房定金，若甲方在合同规定交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为押金，从乙方应支付给甲方的租金中扣除该部分；6．如甲方不能履行本合同条款交房以至本合约不能顺利完成，视为甲方违约，甲方必须退还双倍定金给乙方；7．租赁期及免租期间，除不可抗力原因外，甲乙双方必须按照本合同约定内容执行。双方同时约定补充条款，其中：4．租赁期内甲方需保证该出租物业可以进行正常的工商地址登记注册且无被占用，如有占用甲方需在30天内处理完成，逾期未处理视为甲方违约并承担租赁合同总金额的3%违约金；6．附件一：房屋物品交接明细表（附后）。 2019年12月10日，张彬在成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司绿地468商业物业服务中心处领取商品房预售许可证、地产营业执照，载明新租户办营业执照。 2019年12月18日，郭燕向张彬个人账户转账13,500元。同日，张彬出具《收款收据》，载明收到郭燕支付的绿地468锦峰1907号房屋定金13,500元。 2020年1月21日，郭燕向张彬转账支付81,000元。 2020年5月25日，郭燕通过微信向张彬发送消息表明解除双方合同的意思表示，张彬回复“……我和物业联系你们很多次了你们均不回复。项博是你们公司股东，你们拿着合同注册了两个公司还有开户银行。其中还有绿地配合的整栋的大产权，中间也给了你们钥匙，你们找的广告公司中间还让我开门等，还拖欠物业费，均是你们单方面违约……”。 同时查明，郭燕为成都七加二餐饮发展有限责任公司的法定代表人，该公司于2019年12月24日注册登记，住所地为成都市锦江区××路××号××楼××号，股东有成都柒嘉贰伙伴企业管理中心（有限合伙）、成都七加二企业管理中心（有限合伙）。郭燕亦为上述两个有限合伙企业的股东，该两个有限合伙企业均于2019年12月19日注册登记，住所地均为成都市锦江区××路××号××楼××号。 庭审中，郭燕陈述张彬披露过其为吴志强、李晶的代理人；根据双方约定交付房屋时应有相应清单进行确认，以证明交付房屋系经双方一致签字确认；郭燕承租案涉房屋系为了能在此地办公，若该地址不能注册公司郭燕不会出这么高的价格承租该房屋；郭燕用该地址注册了公司不代表吴志强、李晶、张彬交付了房屋。 张彬陈述其在物业处签字领取了竣工验收证明、预售许可证，但实际领取人为郭燕；在郭燕领取前述证明的时候，张彬即提前将房屋交给了郭燕，签字确认后，张彬将房屋钥匙放在物业处让郭燕领取，郭燕领取之后办理了工商登记和银行账户；双方只口头对房屋物品进行了简单明确，未签署物品交接清单。 以上事实的认定有当事人提交的身份证复印件、《房屋出租委托书》、《房屋租赁合同》、企业工商信息查询件、转账凭证截图、《收款收据》、微信聊天记录截图、《营业执照办理资料领取明细》等证据以及各方当事人的庭审陈述在案为证。 本院认为，吴志强、李晶向张彬出具《房屋出租委托书》就案涉房屋租赁事务委托张彬处理，且向郭燕披露了三人之间的代理关系，郭燕亦予以认可。张彬按吴志强、李晶的指示与郭燕签订的《房屋租赁合同》，系郭燕与吴志强、李晶的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的合同义务。郭燕诉称，合同签订后，郭燕按约履行了支付第一期租金及定金的义务，但吴志强、李晶、张彬未按照合同约定履行交付房屋的义务，郭燕已解除双方的合同，现要求吴志强、李晶、张彬返还预付租金并双倍返还定金。张彬辩称在合同约定的交付房屋日期前已向郭燕交付房屋，且郭燕已利用《房屋租赁合同》办理了公司工商登记。综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点为张彬是否按照约定交付了房屋；已支付的租金是否应当退还；定金是否应当双倍退还。对此，本院评析如下： 关于张彬是否按照约定交付了房屋。根据查明事实，双方合同约定张彬应在2020年2月10日交付房屋，双方签订合同时特别约定案涉房屋应可以作为正常的工商地址登记注册。合同签订后，郭燕即利用所签订的合同办理其名下公司的注册登记手续。本案现有证据虽可以看出张彬从物业处领取了办理营业执照所需的预售许可证、竣工验收证明等材料，但仅能证明与办理公司工商登记有关。合同约定双方应签署《房屋物品交接明细表》作为合同附件，本案未有证据显示双方签署了物品交接清单进行房屋交接。张彬辩称郭燕已办理了公司工商注册登记即说明郭燕已接收了房屋。本院认为，本案从双方签订合同的时间，合同补充约定的内容、郭燕办理工商登记的时间以及双方约定的交付房屋的时间，可以看出案涉房屋能作为公司注册地址视为双方签订合同的条件之一，郭燕利用合同办理了公司注册登记，其签订合同的目的之一已实现。但办理工商登记仅需提供工商登记部门所需的书面材料即可，不能以此说明房屋的具体交付情况。张彬另辩称已将房屋钥匙通过物业交给了郭燕，但未提供充分证据予以证明。本案现有证据无法证明张彬已按照约定向郭燕交付了租赁房屋。张彬未交付房屋，表明其不愿意履行合同主要义务，依照法律规定，郭燕有权解除双方的合同。郭燕于2020年5月25日向张彬发送解除合同的通知，该通知于当日到达张彬，故本院确认双方的合同已于2020年5月25日解除。 关于已预付的租金是否应当退还问题。双方之间的合同因张彬未交付房屋，存在根本违约行为而解除。张彬未按约交付房屋而导致合同解除非因郭燕原因造成，故张彬收取郭燕交付的租金没有法律依据。对张彬收取的81,000元租金，郭燕有权要求返还。 关于定金是否应双倍退还的问题。双方的租赁合同约定郭燕支付的定金在交房后即转为押金，从郭燕应支付的租金中予以扣除，同时约定，如张彬违约则其应退还双倍定金给郭燕。双方在合同中明确约定定金系违约金性质，当一方不履行合同而违约时，定金罚则即发生效力。现张彬未按约履行交付房屋的义务，存在违约行为。张彬应按照合同约定及法律规定向郭燕双倍返还定金。 案涉《房屋租赁合同》系张彬作为吴志强、李晶的代理人与郭燕签订，郭燕在缔约之时对吴志强、李晶与张彬之间的代理关系已明知。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，上述张彬应向郭燕履行的退还预付租金81,000元及双倍返还定金27,000元的义务，应由吴志强、李晶承担。郭燕称张彬存在重大的代理过错，应与吴志强、李晶一同承担责任，郭燕要求张彬一起承担责任的诉请，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 被告吴志强、李晶应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告郭燕预付租金81,000元，并双倍返还定金27,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取615元，由被告吴志强、李晶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 璇 二〇二〇年十一月五日 书记员 李冬梅 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。