江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9170号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京润泉物资工贸有限公司，住所地南京市六合区乙烯路**。法定代表人：任晓云，该公司经理。委托诉讼代理人：林亚兵，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市六合区同家旅馆，，住所地南京市六合区宁六路**经营者：章广礼。委托诉讼代理人：邓大新，江苏江北律师事务所律师。原审第三人：南京市六合区人民政府长芦街道办事处，住所，住所地南京市江北新区长芦街道白玉路**div>负责人：庄培峰，该办事处主任。委托诉讼代理人：常璇，江苏金协和律师事务所律师。上诉人南京润泉物资工贸有限公司（以下简称润泉公司）因与被上诉人南京市六合区同家旅馆（以下简称同家旅馆）、原审第三人南京市六合区人民政府长芦街道办事处（以下简称长芦街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润泉公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回同家旅馆的诉讼请求、支持润泉公司的反诉请求，或发回重审；二、判令同家旅馆承担一、二审诉讼费用。事实与理由：本诉部分：1、一审法院适用法律错误。本案系房屋租赁合同纠纷，双方之间存在且仅存在房屋租赁合同关系。一审法院所适用的法律与判决结果均不符。双方租房协议中并无出租人需支付承租人拆迁补偿、补助及奖励款的约定，更无任何法律规定出租人需向承租人支付补偿奖励款项。一审法院确定的民事责任明显违背当事人的约定、适用的法律与案件性质明显不符。2、一审法院认定事实不清。装饰装修工程费系建筑工程交付使用前的装修工程，是建筑工程的组成部分。则该工程所有权归上诉人所有，被上诉人无权获得该补偿款。另，一审法院认定的租用面积763.07平方米与双方合同约定688.72平方米，为顶层楼不符。单项因素调整装修补偿款447890元，实为二次装修补偿款。上诉人认为被上诉人无该二次装修的所有权，不应当获得二次装修补偿款。第一个装修期满被上诉人己放弃了二次装修所有权，该所有权归案外人方心洋所有。故被上诉人无权获得该二次装修补偿款。停产停业损失补偿及提前搬家奖款80693元系政府征收部门对被征收人的补偿和奖励，属行政法律关系范畴，不适用于本案民事争议；且该两项费用与房屋是否出租无关。本案中被上诉人已构成严重违约（具体见反诉部分内容），无权要求返还押金。3、一审判决程序违法。一审遗漏了诉讼当事人方心洋，请求二审法院依法发回重审。反诉部分：1、被上诉人严重违约，未按期搬离涉案房屋。另，被上诉人自2018年9月1日起未按约定支付租金。2、被上诉人造成上诉人的损失，包括交还租赁房屋前的租金损失及其他实际损失；延期获得政府征收部门拆迁补偿款70%的利息损失。3、一审反诉原告的诉讼请求有事实依据和法律依据。被上诉人均未按上诉人的要求搬离并交还涉案租赁房屋,根据双方租房协议第8-7条约定，已构成严重违约，应当承担违约责任。本案，被上诉人于2019年1月16日向一审法院申请证据保全，于2019年2月21日提起一审诉讼。但一审法院以“在此期间同家旅馆亦无法正常营业，其延期交房的理由系其有漏项应予再次评估”为由，驳回上诉人的欠付租金、违约金及其他损失的一审反诉请求错误。此外，根据2017年签订的《租房协议》中“协议双方当事人”的记载，出租方（甲方）一栏记载的是方心洋，承租方（乙方）一栏记载的是被上诉人，上诉人非本协议双方当事人之一。上诉人之所以在协议首尾“方心洋”字样处加盖公章，是该协议签署一年后，根据被上诉人要求加盖的，是对方心洋转租的认可，并非上诉人成为该协议的第三方当事人。故上诉人与被上诉人之间的关系为产权人与次承租人之间的关系，上诉人非该协议当事人。则上诉人非本案一审的适格被告，请求二审法院发回重审或裁定驳回被上诉人对上诉人的起诉。同家旅馆辩称：1、被上诉人主体适格，有权获得承租涉案房屋经营使用过程中遇到拆迁的相应补偿。目前为止，没有法律规定实际经营人无法得到补偿。现实中，实际承租人均获得了相应的拆迁补偿。2、针对上诉人的反诉部分，被上诉人并未延期交房，因为上诉人未按租赁合同的约定积极配合被上诉人履行拆迁补偿义务，导致被上诉人的合法权利无法得到保证，在此情况下被上诉人无奈只能提起诉讼，进行证据保全，故并未违约。3、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。但一审判决第9页第1段漏判了增补项目。长芦街道办述称：同一审期间的意见。同家旅馆一审诉讼请求：判令润泉公司给付房屋拆迁各项补偿款合计1125963.44元（1、室内装饰装修补偿763.07㎡×615元/㎡×80%=375430.44元；2、单项因素调整装修补偿5331+442559=447890元；3、停产停业损失补偿322772÷4÷2=40346.50元；4、设备迁移补助20810元；5、提前搬迁奖励322772÷4÷2=40346.50元；6、承租户营业执照补助同家旅馆18000元+好聊网吧30000元=48000元；7、退还房屋押金20000元；8、2019年5月31日关于增补项目57800元+有线电视设备拆移费2800元=60600元；9、遗漏的万和空气热能热水系统补偿20000元；10、消防工程补偿40000元；11、旅馆业综合信息采集应用系统及身份证识别仪补偿9860元+2680元=12540元）。润泉公司一审反诉请求：1、判令同家旅馆支付租金57500元（自2018年9月1日起至2019年2月28日）；2、判令同家旅馆赔偿双倍租金损失23万元（11.5万元×2年）；3、判令同家旅馆开具504700元补偿款发票或承担税金损失20200元（504700×4%=20200元）；4、判令同家旅馆支付自2019年1月1日起至2019年3月15日止的可得拆迁补偿款利息损失123816元（9234800×4.35×1.5×75/365=123816，即以润泉公司可获得的补偿款17478300×70%-3000000=9234800为基数，按预期银行贷款年利率4.35×1.5，暂计算75天），及自2019年3月16日起至交房之日止的利息损失；5、判令同家旅馆承担律师费47600元。一审法院认定事实：2012年7月26日，方心洋（出租方，甲方）与章广礼（承租方，乙方）签订《租房协议》，约定将南京市六合区宁六路589号办公用房第三层（顶层一层）租给乙方使用，租赁期限2012年9月1日至2017年8月31日。2017年4月18日，润泉公司（出租方，甲方）与同家旅馆（承租方，乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将其合法拥有的南京市六合区宁六路589号办公用房第三层（约700平）租给乙方使用，经营范围是客房，租赁期限2017年9月1日至2022年8月31日（暂定五年，如遇政府规划拆迁合同随时终止），第一年至第二年租金为11.50万元，自第三年起，甲方根据市场行情浮动，但逐年递增额度不得超过10%。甲方于签约时收取押金2万元。合同还约定如遇政府规划拆迁或其他原因导致不能正常经营甚至终止合同，甲方除退还剩余的房租外，不承担任何费用和损失，如乙方不能按甲方的要求及时搬出，不但要赔偿给甲方双倍的租金损失，而且还要承担由此带来的一切损失。乙方和拆迁方协商装修补偿事宜，甲方给予协助，前提是必须全部搬出，否则，后果自负。合同签订后，双方均按约履行，同家旅馆经装修后营业。2018年8月18日，润泉公司向同家旅馆等承租户发出告知函，称因江北新区棚户区改造四期项目建设需要，涉案房屋被拆迁征收，要求各承租人经营截止时间为2018年8月31日，2018年9月25日前全部搬离。2018年12月6日，北京仁达房地产评估有限公司作出589号楼房室内装饰装修补偿评估结果分户表，载明：产权人润泉公司，建筑面积2775.85平方米，室内装饰装修工程费单价615元/平方米，综合成新80%，计1365718元；单项因素调整项目计1098142元（含各实际承租经营户的单项装饰装修），两项合计2464955元（实为2463860元）；附属物（润泉公司自建的围墙、外墙砖、雨棚、地坪、、地坪等）计559802元，装饰装修总价合计3024757元（2464955元+559802元）。2018年12月12日，六合区长芦街道征收拆迁安置办公室（甲方，以下简称长芦拆迁办）与润泉公司（乙方）签订《南京润泉物资工贸有限公司征收补偿协议书》一份，约定乙方同意将坐落于长××××号房屋交由甲方征收拆除，甲方给予乙方下列补偿：1、土地补偿款：834350.00元；2、房屋补偿款：5680115.00元；3、装饰装修补偿款：3024757.00元；4、隐蔽工程补偿款：390096.00元；5、电力安装工程补偿款：187500.00元；6、停产停业损失补偿款：322772.00元；7、设备迁移补助款：258218.00元；8、提前搬家奖励款：322772.00元；9、货币安置奖励款：645545.00元；10、移机费用补助款：61600.00元；11、承租户营业执照补助款：402000.00元；12、土地补助款：834350.00元；13、房屋补助款：4514225.00元。上述各项合计17478300.00元。2018年12月27日，润泉公司向同家旅馆发出《函复》、《回复函》、《限期腾空房屋交房告知书》、《催告函》等，告知其应于2018年12月31日搬离。2019年1月16日，同家旅馆经营人章广礼向一审法院申请对涉案房屋其承租部分进行证据保全。一审法院作出（2019）苏0116证保1号民事裁定书，裁定查封南京市江北新区宁六路589号同家旅馆。2019年2月21日，同家旅馆向一审法院提起诉讼，要求润泉公司给付房屋拆迁各项补偿款合计1125963.44元。润泉公司遂提起反诉，要求同家旅馆给付租金、利息、律师费等合计47万余元。一审法院另查明，润泉公司于2004年1月8日领取坐落于六合区大厂宁六路589号国有土地使用权证。2012年8月23日，润泉公司领取上述土地上所建设楼房的所有权证书，证书载明：589号楼房总层数四层（正面地上三层，背面下沉一层）、建筑面积2775.85㎡、套内建筑面积2775.85㎡。其中一层有74.35㎡（2775.85平方米/4/14×1.5）为同家旅馆吧台和楼梯通道，第三层面积为688.72㎡,合计763.07㎡，均由同家旅馆自行装修。一审法院再查明，北京仁达房地产评估有限公司于2019年5月31日出具《关于南京润泉物资工贸有限公司四楼（同家宾馆）增补装饰装修项目评估情况的说明》，证明增补项目为57800元，设备拆迁费2800元。北京仁达房地产评估有限公司工作人员徐睿到庭对上述增补情况作出说明称增补项目为中第2项、第10项、第11项、第12项已包含在涉案房屋整体装修中，不是漏项，其余项为漏项。一审法院认为，润泉公司与同家旅馆于2017年4月18日签订《租房协议》系双方真实意思表示,未违反法律、法规的禁止性规定,双方均应全面履行。现因政府征收涉案房屋，双方的租赁协议应终止履行。（一）关于本诉部分的诉请。1、装饰装修补偿应归实际装饰装修人同家旅馆所有，为375430.44元（763.07㎡×615元/㎡×80%）。2、单项因素调整装修补偿，根据分户汇总表所载应归同家旅馆，为447890元（5331元+442559元）。3、停产停业损失补偿和提前搬迁奖励，应由润泉公司和同家旅馆各半，应为80693元（322772÷4÷2×2）。4、设备迁移补助，应归实际搬迁人同家旅馆所有，为20810元。5、承租户营业执照补助，根据分户汇总表应归同家旅馆，为36000元（同家旅馆18000元+南京好聊网络服务中心18000元）。6、押金20000元，租赁合同因政府征收而终止履行，润泉公司应予退还。上述款项合计980823.44元。关于同家旅馆主张的万和空气热能热水系统补偿、旅馆业综合信息采集应用系统及身份证识别仪因不在评估范围内，故其主张的补偿款不予支持。关于同家旅馆主张的消防工程补偿，因其提供的证据不足以证明其具体构成及所占比例，故不予支持。关于同家旅馆主张的增补项目及有线电视设备拆移费，因此项费用系漏项，不在润泉公司所得征收补偿款中，故不予支持。（二）关于反诉部分的诉请。经审理查明，涉案房屋除三层的同家旅馆外其余实际已于2019年1月14日前腾空，在此期间同家旅馆亦无法正常营业，其迟延交房的理由系其有漏项应予再次评估，并通过法院进行了证据保全。同家旅馆迟延搬迁的天数在可容忍的范围之内，润泉公司主张的租金和赔偿双倍租金损失，不予支持。关于润泉公司主张的利息损失，不予支持，理由同上。关于润泉公司主张同家旅馆开具504700元补偿款发票或承担税金损失20200元，不属于本案的审理范畴，不予支持。关于润泉公司主张的律师费，因润泉公司对本案纠纷的产生负有一定责任，该费用应由其自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决：一、润泉公司于判决生效之日起五日内给付同家旅馆980823.44元；二、驳回同家旅馆本诉的其他诉讼请求；三、驳回润泉公司的反诉诉讼请求。本诉受理费11800元，反诉受理费4243元，合计16043元，由润泉公司负担。二审中，润泉公司对一审认定事实提出如下异议：1、对于2012年7月26日租赁合同，一审法院遗漏合同的内容。该合同第7-6条约定：“租赁期满或合同解除终止后，乙方必须在两日内将其物品全部搬出，如仍有余物，在未经甲方方心洋谅解下，均视为放弃所有权，任甲方处置。”2、2017年4月18日《租房协议》出租方仍然是方心洋，并写明其身份证号，而非上诉人；且该协议的出租人签署一栏是方心洋签字。上诉人在协议首尾“方心洋”字样处加盖公章，是该协议签署一年后，根据被上诉人要求加盖的，是对方心洋转租的认可，并非上诉人加入该协议的出租方。3、对2017年4月18日《租房协议》，一审法院遗漏查明同家旅馆实际交付11万元，尚欠5000元，2018年9月1日起未支付逾期占有使用费。并且遗漏查明被上诉人是否向上诉人交过押金2万元。据上诉人了解，被上诉人仅在2012年交给方心洋一次2万元押金，但从未向上诉人交任何押金。4、一审法院认定“合同签订后，双方均按约履行，同家旅馆经装修后投入营业”不准确。5、一审法院遗漏江北新区管委会规划国土局2018年8月7日发布、张贴并送达了宁（2018）261号《征收函告》。对一审查明的其他事实无异议。同家旅馆认为一审漏判了增补项目。对其他事实无异议。长芦街道办对一审查明的事实无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，润泉公司补充提交了如下证据：1、《房屋出租及管理协议》（2012--2017）；2、《租房协议》（2012--2017）；3、《情况说明》（2012-7-26）；4、《营业执照》（2013-2-4）。润泉公司用以证明：1、被上诉人于2013年2月份完成了二次装修并投入营业。2、2012年上诉人与方心洋签订《房屋出租及管理协议》后，方心洋再与被上诉人签订《租房协议》（2012—2017），将涉案房屋转租给被上诉人使用，则被上诉人系上诉人的次承租人，而不存在直接的房屋租赁合同关系。上诉人之所以于2012年出具《情况说明》是对承租人方心洋转租的认可，确认转租合同有效。一审法院认定上诉人系《租房协议》（2017—2022）的出租方与事实不符，未依法追加承租人方心洋为本案当事人属程序违法，请求二审法院发回重审。同家旅馆质证认为：1、上诉人提交的证据1不属于新证据。2、上诉人提交的第二份租房协议与事实不符。一审期间，双方签订的租房协议加盖了上诉人公章。经审查，本院认定如下事实：1、2012年3月1日，润泉公司（甲方）与方心洋（乙方）签订一份《房屋出租及管理协议》，约定甲方将其座落在常家营的房屋资产交付乙方维修、看管及使用，出租日期为5年，自2012年3月1日至2017年2月30日止，年租金10万元，每季度支付一次；甲方同意乙方在管理期内可以将房屋对外租赁收取合理费用用于开支维护等……其后，2012年7月26日，方心洋（甲方）与章广礼（乙方）签订了《租房协议》；同日，润泉公司出具《情况说明》，称“本公司与方心洋签订的位于宁六路589号房屋租赁协议，根据市场发展需要允许其对该房屋向第三方出租……”2、2017年4月18日，方心洋（甲方）与同家旅馆（乙方）签订《租房协议》，在该协议上，润泉公司加盖了公章。3、二审庭审中，润泉公司承认其与方心洋的《房屋出租及管理协议》到期后没有签订新的协议，但承认方心洋继续承租涉案房屋。4、2012年7月26日，方心洋出具收据，收到章广礼押金2万元及2012年9月1日至2013年8月31日租金12万元；2013年8月22日，任晓云出具收据，收到章广礼2013年9月1日至2014年8月31日租金12万元；2014年8月28日，任（晓云）出具收据，收到章广礼2014年9月1日至2015年8月31日租金12万元；2015年8月31日，方（心洋）出具收据，收到章广礼2015年9月1日至2016年8月31日租金12万元；2017年8月31日，方（心洋）出具收据，收到章广礼2017年9月1日至2018年8月31日租金12万元。5、2018年8月7日，南京市江北新区管委会规划与国土局发布宁新区管归函（2018）261号《征收函告》，称“因南京市江北新区直管区棚户改造四期项目建设需要，需对范围内房屋进行征收。项目四至范围为六合大道以西……”2018年12月25日，长芦征收办发出《限期腾空房屋交房告知书》，要求润泉公司及关联承租人在2018年12月31日下午5时前腾空房屋并移交钥匙，逾期承担违约责任。2019年6月14日，双方当事人在一审法院主持下进行了房屋交接。本院认为，虽然同家旅馆（章广礼）与方心洋签订了2012年7月26日《租房协议》，但实际履行中，同家旅馆（章广礼）既向方心洋支付租金，又向润泉公司支付租金，表明润泉公司知道合同相对方实际为同家旅馆（章广礼）；其后，在2017年4月18日方心洋（甲方）与同家旅馆（乙方）签订的《租房协议》上，润泉公司也加盖了公章。且在一审庭审中，同家旅馆以2012年7月26日和2017年4月18日《租房协议》作为双方合同关系的依据，润泉公司当庭表示对双方的房屋租赁合同关系予以认可，同时也以2017年4月18日《租房协议》作为其反诉的依据。故对润泉公司二审中提出的应当追加方心洋参加诉讼的上诉理由，本院不予支持。根据2017年4月18日《租房协议》约定，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日。2018年8月7日，南京市江北新区管委会规划与国土局发布宁新区管归函（2018）261号《征收函告》，对相关房屋进行征收。此时，《租房协议》尚未履行完毕，但却因不可归责于双方当事人的原因不能继续履行，作为承租人的同家旅馆有权依照《租房协议》的约定和相关法律规定，获得相应的补偿。2017年4月18日《租房协议》约定，如遇政府规划拆迁或其他原因导致不能正常经营甚至终止合同，甲方除退还剩余的房租外，不承担任何费用和损失，如乙方不能按甲方的要求及时搬出，不但要赔偿给甲方双倍的租金损失，而且还要承担由此带来的一切损失。所谓“不承担任何费用和损失”，系约定在此情况下《租房协议》不能履行不构成违约，故不承担违约金或损失赔偿的约定，而不能认为是对于征收补偿的明确约定，故作为承租人的同家旅馆仍然有权获得相应的补偿。同家旅馆（章广礼）自2012年即承租涉案房屋从事经营，根据其提供的证据，可以证明对涉案房屋进行了装饰装修，可以获得相应的装饰装修补偿。案涉房屋在出租前虽并无装饰装修，但长芦办事处在本案二审以及其他关联案件中明确装饰装修补偿由两部分组成，一部分是套档对整栋房屋进行评估，在此基础上再进行调整，即室内装饰装修费+单向因素调整项目。室内装饰装修费615元/平方米，是对墙、顶、地状况、地状况进行补偿含附着物部分的补偿。因此，该项拆迁补偿虽名为装饰装修，但实为对房屋本身的补偿，应归于房屋产权人所有。故一审法院判令该项补偿费用归同家旅馆所有，认定不当，本院予以纠正，确认该项费用375430.44元归产权人润泉公司所有。因案涉房屋系由承租人同家旅馆（章广礼）装修，一审法院判令单项因素调整装修补偿费用447890元归同家旅馆所有，与事实相符，并无不当。对于停产停业损失补偿和提前搬迁奖励，由于《租房协议》尚未履行完毕，但却因不可归责于双方当事人的原因不能继续履行，且同家旅馆实际于2019年6月14日交接房屋，仍在《租房协议》约定的履行期内，故同家旅馆因不能经营和搬迁所产生的损失，可以获得相应的补偿。一审法院酌定双方各半享有停产停业损失和提前搬迁补偿费用，并无不当，本院予以维持。当政府机关因国家建设或公共利益需要，依法对相关房屋进行征收时，无论是房屋产权人还是承租人，都应当积极响应并配合征收，而不能刻意拖延甚至阻挠征收的进行，否则应当承担相应的法律责任。虽然同家旅馆迟至2019年6月14日才在一审法院的主持下进行了房屋交接，但其迟延交房的理由系其有漏项应予再次评估，并通过法院进行了证据保全，且经一审法院审查及评估机构人员核实，确实存在漏项。故一审法院认定同家旅馆迟延搬迁的天数在可容忍的范围之内，润泉公司主张的租金和赔偿双倍租金损失，不予支持，并无不当。根据上述认定，同家旅馆应当获得的补偿为：1、单项因素调整装修补偿，根据分户汇总表所载应归同家旅馆，为447890元；2、停产停业损失补偿和提前搬迁奖励80693元；3、设备迁移补助20810元；4、承租户营业执照补助36000元；润泉公司并应返还押金20000元。以上共计605393元。综上，润泉公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初1788号民事判决第三项；二、撤销南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初1788号民事判决第二项；二、变更南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初1788号民事判决第一项为：南京润泉物资工贸有限公司于本判决生效之日起五日内给付南京市六合区同家旅馆605393元。四、驳回南京市六合区同家旅馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费11800元，由南京润泉物资工贸有限公司承担10000元，南京市六合区同家旅馆承担1800元，反诉受理费4243元，由南京润泉物资工贸有限公司承担。二审案件受理费16043元，南京润泉物资工贸有限公司承担10000元，南京市六合区同家旅馆承担6043元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇二〇年十一月二日书记员  孙雪松