湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2632号上诉人（原审被告）：陈桂宁，女，1969年7月8日出生，汉族，居民，现租住新田县。委托诉讼代理人：李友平，系陈桂宁丈夫。被上诉人（原审原告）：邓惠玲，女，1972年4月25日出生，汉族，职工，住新田县。委托诉讼代理人：肖凌波，湖南超创律师事务所律师。上诉人陈桂宁因与被上诉人邓惠玲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2020）湘1128民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月21日在第七审判庭组织双方当事人进行询问。上诉人陈桂宁及其委托诉讼代理人李友平，被上诉人邓惠玲的委托诉讼代理人肖凌波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈桂宁上诉请求：撤销湖南省新田县人民法院（2020）湘1128民初982号民事判决，发回重审或改判驳回邓惠玲的全部诉讼请求。理由：在原租赁合同期限届满前，上诉人花费162382.40元对房屋内外进行装修升级，在此次装修之前及装修期间，上诉人及合伙人多次找到被上诉人协商签订相应协议或直接签订续租合同，被上诉人每次都口头承诺等装修完再续签租赁合同，待上诉人装修完后，被上诉人却突然大幅度抬高租金，被上诉人的行为违反了自身承诺，其诉讼请求不应得到支持。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。被上诉人邓惠玲辩称，上诉人提出其在租赁房屋期间对房屋进行了装修，这一上诉理由不符合事实，其实上诉人对房屋装修的事实并没有经过被上诉人的书面同意。在双方租赁合同存续期间，上诉人在缴纳租金时存在多次拖欠租金的违约行为，并且在一审过程中，被上诉人也提交了相关证据予以证实，在房屋租金都不能按时收到的情况下，被上诉人不可能与承租人达成所谓的口头协议允许续租，这不符合基本的逻辑常理，因此上诉人提出其装修与本案的租赁合同存在关联，不符合事实、逻辑及法律程序，因此请求二审法院维持一审判决。邓惠玲向一审法院起诉请求：1.判决被告搬出原告门面房屋；2.判决被告按每日174.8元的租金标准自2020年7月2日起至搬出房屋之日止给付原告房屋被占用期间的房屋租金，并支付违约金30000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2017年5月25日原、被告经协商签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于新田县文体中心旁永康小区××商铺××楼出租给被告，租期从2017年7月1日至2020年7月1日，租金63800元／年；租赁期间未经原告同意，被告不能有改变所承租房屋结构的装修；合同期满，被告应及时将承租的房屋交还原告；双方任何一方违约罚款30000元。在被告租赁期间，双方于2019年8月9日就房租的交纳形成补充协议，2019年9月30日被告已将房租交付完毕。2020年5月17日原告向被告发出《房屋承租到期通知书》，告知被告如续租，应在租期届满前30日向原告提出，双方协商达成共识后重新签订新的租赁合同。被告收到通知后书面要求原告基于2020年的疫情予以减免房租。双方协商时原告提出续租的房租为86800元／年，并称已有人愿依此价格承租，被告表示不能接受。另查明，被告自述承租期间分别于2017年、2018年和2019年对承租的房屋进行装修。其中2019年12月的装修被告自述系因当地政府要求作为电商平台的被告进行的装修。还查明，原告租赁给被告的房屋所有人为单独原告，登记座落于××镇××。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。本案原、被告所签订的房屋租赁合同符合法律的规定，对原、被告具有法律约束力，该合同在租赁期间的有关合同义务，各方当事人均应全面履行。现租赁合同已履行届满，被告也已全额交纳房屋租金，且并无证据表明双方已就续租达成新的租赁合同，故原告提出要求被告搬出其所租赁的房屋的请求，符合双方签订合同的约定，应予以支持。被告提出其在租赁届满的半年前进行的装修，是原告同意续租才装修的主张，经审核，被告并未举证证明双方已就续租达成一致。被告在租赁期间对所承租的房屋进行装修，只要不改变房屋结构均属于自主经营的范畴，故被告的主张不能成立。同时被告在租期届满后拒不搬出所承租的房屋，已违反双方签订的合同之约定，应承担违约责任，原告要求被告从2020年7月2日起依原租赁合同年租金确定的174.8元／日给付逾期占用的损失，不违反法律规定，应予支持。但要求被告承担30000元违约金，鉴于双方之间的合同于2020年7月1日到期，逾期时间不长，约定的违约金明显过高，故法院酌情调整，违约金确定为被告逾期占用原告房屋损失的30%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限被告陈桂宁在本判决发生法律效力之日起十五日内搬出原租赁原告邓惠玲位于新田县××商铺；被告陈桂宁从2020年7月2日依174.8元／日向原告邓惠玲支付占用房屋期间的损失，直至被告陈桂宁搬出占用原告邓惠玲房屋之日止；被告陈桂宁依本判决第二项确定损失金额的30%，向原告邓惠玲支付违约金；上述第二、三项限被告陈桂宁在搬出原告邓惠玲房屋后十日内给付；驳回原告邓惠玲的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告陈桂宁负担。二审期间，上诉人陈桂宁向本院提交三份证据及申请证人苏某出庭作证。证据一、政府文件一份，拟证明一审错判；证据二、举证资料一份，拟证明被上诉人不实在；证据三、上诉人的要求，拟证明要求被上诉人赔偿。被上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，但与本案没有关联性，不能做为裁判案件的依据，与一审判决的结果没有利害冲突，本案涉及到的房屋租赁纠纷是到期以后的纠纷，与房租的减免不产生直接的关系。证据二是上诉人个人向法庭做的陈述，不符合证据规则，只代表当事人个人陈述意见，不能作为认定案件事实的依据；证据三不属于任何一种证据种类，不能作为认定案件事实的依据。对于证人证言，从程序上来说，证人出庭所陈述的观点并不属于新的证据，不能作为新的证据予以采信；证人的证言很明显受到了上诉人一方的诱导，其证言歪曲了真相，不符合事实，另外也是个孤证，与基本事实逻辑不相符，请法庭不予采信。本院对上诉人提交的证据及证人证言认证认为，对证据一的客观性、合法性予以认可，但与本案处理无关联，本院不予采信；证据二、三不符合证据规则，本院不予采信；证人证言的真实性难以确定，且无其他证据予以佐证，本院依法不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人陈桂宁与被上诉人邓惠玲签订的《房屋承租协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。二审双方争议的焦点即：一、上诉人陈桂宁是否应当返还租赁的房屋；二、上诉人陈桂宁在承租期间对房屋进行了装修，被上诉人是否应该给付装修支出。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案双方在《房屋承租协议书》中约定，承租期限为2017年7月1日起至2020年7月1日止，现租房期限届满，上诉人陈桂宁未在租期届满前30日内向被上诉人提出书面续租申请书，双方未重新签订新的租赁合同，上诉人陈桂宁也未能提交证据证明双方已就续租事宜达成合意，故在房屋租赁期限届满的情况下，上诉人陈桂宁应按时搬离承租房屋、返还租赁物，否则，应承担相应违约责任。原审判决陈桂宁搬出承租房屋，支付占用房屋期间的损失及违约金，并无不当，本院予以支持。关于争议焦点二。当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方签订的合同系房屋租赁合同，并没有约定出租人承担租赁期间的装修费，且上诉人陈桂宁提出由被上诉人给付装修费的诉请不是本案审理的范围，故上诉人陈桂宁要求被上诉人邓惠玲支付装修费用的理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈桂宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人陈桂宁负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二〇年十一月二十六日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。