江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7468号上诉人（原审被告）：陶玉峰，男，1967年6月14日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：易雷，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：南京江宁高等职业技术学校，住所地南京市江宁区科学园龙眠大道月华路**。法定代表人：王小林，该校校长。委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人陶玉峰因与被上诉人南京江宁高等职业技术学校（以下简称江宁技校）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案现已审理终结。陶玉峰上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判在应支付租金的基础上免除其3个月的租金；2、撤销一审判决第三项，改判其不承担违约金；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2020年1月底爆发的“新冠肺炎”疫情影响重大，政府也发布文件要求相关出租主体给予商家免除一定租金，上诉人按照政府要求积极停产停业，被上诉人作为教育机构应当也有能力免除部分租金，上诉人请求免除3个月租金有事实依据。二、案涉合同到期后，双方形成不定期租赁关系，在此并未约定“拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金”，一审该判决没有事实和合同依据。综上，请求支持上诉人的上诉请求。江宁技校辩称：不同意上诉人减免3个月的房租，上诉人非法占用案涉房屋，是侵权的状态，而且与疫情没有任何关联；一审判决的违约金已经很低了，没有调整的可能和必要。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。江宁技校向一审法院起诉请求：1、陶玉峰返还承租的南京市江宁区房屋；2、陶玉峰支付租金（按每月1500元标准，自2018年7月1日起算至迁出之日止）及电费（截至2019年9月为2373.84元）；3、陶玉峰支付违约金4500元；4.陶玉峰承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年12月28日，江宁技校（甲方）与陶玉峰（乙方）签订门面房租赁协议一份，约定甲方将位于南京市江宁区门面房29-7号出租给乙方使用，期限自2018年1月1日起至同年6月30日止，租金1500元／月，合计9000元，签订协议后一次性付清。合同第六条约定，乙方擅自转租、转让、转借、拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金。合同签订后，江宁技校按约将房屋交给陶玉峰使用，陶玉峰亦按约支付了半年租金和电费押金1000元。至今，陶玉峰仍在使用案涉房屋，未再支付租金。一审另查明，2019年2月16日，江宁技校向包括陶玉峰在内的门面房承租户发出通告一份，载明其将收回所出租门面房，要求承租户做好准备。2019年6月18日，江宁技校向陶玉峰发送律师函一份，要求陶玉峰于2019年6月30日前结清2018年7月至2019年6月的租金18000元，2018年1月至2019年5月的电费1747.19元并搬离房屋。一审审理中，江宁技校于2020年4月24日庭审中变更诉请，最终明确陶玉峰应支付电费2373.85元（计算至2019年12月），陶玉峰表示同意据实支付。江宁技校提交案涉门面房电费发票16张，陶玉峰对该证据真实性认可，根据该电费发票，至2019年5月的电费为1678.06元，至2019年9月的电费为2273.12元，至2019年12月的电费为2373.85元。一审法院认为，江宁技校与陶玉峰之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。租赁协议到期后，双方未续签合同，但房屋仍由陶玉峰租赁使用，视为不定期租赁，陶玉峰应按租赁协议标准支付租金，江宁技校依法可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知陶玉峰。2019年2月16日，江宁技校已向包括陶玉峰在内的门面房承租户发出通告，要求收回出租的门面房。2019年6月18日，江宁技校通过律师函的形式向陶玉峰通知了当月30日解除合同的意思表示，故合同已于2019年6月30日解除，陶玉峰应及时返还案涉房屋，并支付租金18000元。合同解除后，陶玉峰在未返还房屋前，仍应按租金标准支付占有使用费。对于电费，按约应由陶玉峰承担，陶玉峰同意据实缴纳，一审法院予以确认。但陶玉峰交纳的电费押金1000元应予扣除，故一审法院认定陶玉峰应交纳的电费金额为1373.85元。陶玉峰拖欠电费超过一个月，按租赁协议第六条约定，其应支付违约金，但江宁技校主张的违约金金额过分高于其实际损失，一审法院调整为按如下方法计算：以678.06元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍的标准，自2019年7月1日起计算至同年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2019年8月20日起计算至2020年2月12日止；以1273.12元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年2月13日起计算至同年4月23日止；以1373.85元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年4月24日起计算至实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、陶玉峰于判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区；二、陶玉峰于判决发生法律效力之日起30日内支付南京江宁高等职业技术学校租金18000元及占有使用费（自2019年7月1日起，按每月1500元的标准，计算至返还房屋之日止）；三、陶玉峰于判决发生法律效力之日起30日内支付南京江宁高等职业技术学校电费1373.85元及违约金（以678.06元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍的标准，自2019年7月1日起计算至同年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2019年8月20日起计算至2020年2月12日止；以1273.12元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年2月13日起计算至同年4月23日止；以1373.85元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年4月24日起计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计307元，由南京江宁高等职业技术学校负担50元，陶玉峰负担257元。本院审理期间，双方均无新证据提交；双方对一审查明的事实没有异议，但上诉人认为一审法院对案涉合同违约金性质理解有误，其认为违约金是针对擅自转租、转让、转借的情形，对各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院认为：关于陶玉峰主张的扣除新冠疫情期间三个月占有使用费的上诉理由，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中陶玉峰延期返还房屋的违约行为发生在先，依照上述法律规定，对其以新冠疫情为由要求减免占有使用费的上诉理由本院不予采纳。关于电费违约金的问题。本院认为，根据双方签订的租赁协议的约定，上诉人应承担支付电费的义务，而上诉人在合同期间、不定期租赁期间及合同解除后均未向被上诉人支付相应电费，截止到2019年12月，经双方确认，上诉人共计欠付电费2373.85元，上诉人的行为已构成违约，一审根据租赁协议第六条约定，考虑到被上诉人的实际损失，酌定上诉人以欠付电费金额为基础，按照中国人民同期同档基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率的1.95倍支付违约金，并无不当。综上，陶玉峰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陶玉峰负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年十一月十八日书记员  郭旭冬