江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终2501号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京优澜方阁教育咨询有限公司，住所地南京市玄武区鹤鸣路**仙鹤名苑**。法定代表人：罗英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙嘉文，江苏金路律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊妍雯，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京尤金布丁文化传播有限公司，住，住所地南京市秦淮区贡院街****/div>法定代表人：朱颖晨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩莹，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人南京优澜方阁教育咨询有限公司（以下简称优澜公司）因与被上诉人南京尤金布丁文化传播有限公司（以下简称尤金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优澜公司上诉请求：一、撤销一审判决并支持优澜公司一审诉讼请求；二、驳回尤金公司一审反诉请求；三、由尤金公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、尤金公司未按照《房屋租赁经营合同》的约定按时足额支付房租和物业费，己构成了违约。尤金公司应于2019年10月31日支付2018年10月7日至2019年2月6日的租金及物业管理费，经优澜公司多次催告和所采取的措施，一直拒不缴付，按照上述租赁合同约定，尤金公司的行为已实际构成了无可否认的违约事实。一审判决因果倒置，不符合本案的基本事实。二、尤金公司承租上诉人房屋所开设的商铺未通过消防验收，按法律规定不得营业，尤金公司擅自营业，违反了法律的规定和合同约定，构成了违法、违约，优澜公司有权单方面按合同约定采取必要措施。优澜公司交予尤金公司的房屋已按照合同约定通过了一次消防验收。按照租赁合同约定，尤金公司应在装修施工完成后自行申请应由政府部门验收的项目如消防，并承担所需费用，并将结果及时通知优澜公司。但尤金公司始终未通过消防验收工作，优澜公司多次发函警示，尤金公司仍置若罔闻。在优澜公司发函催告整改后，尤金公司一直未予整改严重违反了合同约定，应承担违约责任，优澜公司单方面所采取的措施符合法律规定和合同约定，并无不当，更不存在违约行为，一审显属错判。三、优澜公司于2018年11月9日依据《房屋租赁经营合同》对尤金公司店铺张贴封条的举措，但并不等同于优澜公司违约解除《房屋租赁经营合同》。因尤金公司未按照合同约定及时支付房租及物业管理费，且此间尤金公司还趁晚间从店铺内搬离物资，再联系其较长时间无营业活动，又请优澜公司帮助寻找转租方，以及消防验收未通过不合法经营等信息，引起了优澜公司的不安，为维护法律法规要求和保障优澜公司的权利，故依据合同约定，对尤金公司的店铺张贴了封条，并于2018年11月8日函告如不履约将于7日后解约。贴封条的行为仅为优澜公司对尤金公司违法状况、违反合同约定的行为所采取的自身救济措施。该行为的起因系尤金公司未按期缴款的违约事实，一审判决将其作为优澜公司违约的依据，显失公平。四、尤金公司装修损失证据材料的真实性无法确认，一审置优澜公司质疑于不顾，未查清该事实，属于事实认定不请。尤金公司在其一审诉状中的诉讼请求判令上诉人赔偿装修损失566845元，虽提供了所谓装修明细单，但是未能提供有合法有效的全部付款凭证，其装修费用的真实性无法确认，且是否用于案涉房屋装修之用途也未予确定，一审法院在未查清的情况下就做出了判决，显属不当。尤金公司辩称：1、优澜公司的主张没有依据，不能成立，一审法院的认定事实清楚。2、优澜公司认为尤金公司未通过消防验收擅自经营构成违约没有依据，不能成立。3、优澜公司张贴封条收回房屋违约解除合同，已经构成违约。4、案涉房屋为毛坯，尤金公司支付装修设计费、工程费、增项施工费用、消防改造等各项支出，均有收据和相关转账凭证予以证明，部分款项因现金支付无法提交支付凭证。请求驳回优澜公司上诉请求。尤金公司上诉请求：1、改判优澜公司赔偿尤金公司装修损失573107元，维持其余各项判决；2、由优澜公司承担本案二审诉讼费用。事实与理由：一审判决酌定优澜公司赔偿尤金公司25万元存在事实认定错误。一、尤金公司承租的房屋为无任何装修的毛坯房，为履行租赁合同尤金公司支付装修费用共计573107元。二、优澜公司于2018年11月9日自行收回房屋，致使尤金公司无法实现合同目的，构成违约导致合同解除。三、尤金公司为履行租赁合同所做装修为形成附合的装饰装修，装修装饰物已经被优澜公司毁坏。因优澜公司违约导致合同解除，应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。优澜公司答辩称，上诉人尤金公司上诉请求没有法律依据，应当依法予以驳回。首先，涉案租赁合同明确约定由上诉人尤金公司负责办理案涉房屋的消防验收备案手续。其次，案涉租赁合同明确约定，上诉人尤金公司应当于2018年10月31日缴纳下一期租金，如超过15天未缴纳，答辩人有权单方解除合同。截止2018年11月16日，上诉人尤金公司仍未缴纳下一期租金。再次，根据案涉租赁合同约定，由于上诉人尤金公司违约导致合同解除的，上诉人尤金公司的任何装修费用及投入由其自行承担。本案租赁合同由于上诉人尤金公司未按照合同约定缴纳租金而导致解除，其应当承担相应违约责任。尤金公司违约导致案涉租赁合同解除，根据合同约定，答辩人无须对其承担装修损失的责任。优澜公司向一审法院起诉请求：1、尤金公司支付2018年10月31日至11月15日房屋租金19902元、物业费2642.6元；2、尤金公司支付2018年11月租金的三倍作为合同违约金119412.48元；3、尤金公司支付2018年11月租金的三倍作为房屋闲置损失119412.48元；4、尤金公司支付2018年10月31日至11月15日房租租金滞纳金20929.02元；5、尤金公司支付2018年10月10日至11月15日水电费899.3元。尤金公司向一审法院提起反诉请求：1、确认案涉租赁合同于2018年11月6日解除；2、优澜公司返还履约保证金113962.14元、进场装修保证金20000元；3、优澜公司赔偿装修损失566845元（详见损害赔偿明细表）；4、优澜公司返还案涉房屋内的财物（详见2019年6月3日返还原物清单）；5、优澜公司支付违约金119412.48元。一审法院认定事实：2017年10月17日，优澜公司与朱颖晨签订房屋租赁经营合同1份，该合同约定：1、优澜公司将位于百家湖××街区16号单元楼4层3号铺位（以下简称3号铺位）出租给朱颖晨，租赁面积为543平方米，租赁期限自2017年11月7日至2022年11月6日，第一期2017年11月7日至2018年11月6日租金为37987.38元／月、物业费为4954.88元／月，第二期2018年11月7日至2019年11月6日租金为39804.16元／月、物业费为5285.2元／月；2、租金、物业费每3个月为一个支付期，每一支付期起始日7天前全额付清该支付期租金、物业费，先付后用；3、朱颖晨于合同签订之日支付履约保证金113962.14元，作为履行本合同各项条款的保证，租赁期间，如朱颖晨发生违反或不履行本合同任何条款的情形，优澜公司发出纠正该行为的书面通知后7天内，朱颖晨仍不纠正该行为时，优澜公司有权扣除全部或部分保证金来抵偿朱颖晨违约所造成的损失（如拖欠房租、形成财产损失等），同时不影响优澜公司对朱颖晨该行为可行使的其他任何权利或补救方法，优澜公司须在实施抵扣行为后3日内书面告知朱颖晨，朱颖晨应在收到前款所述书面抵扣通知后5个工作日内向优澜公司补足被扣除部分的保证金，否则，优澜公司有权采取停水、停电及中止朱颖晨经营等措施，直至解除本合同、收回租赁房屋，届时剩余的保证金作为违约金赔偿给优澜公司，如优澜公司损失超过剩余保证金时，或保证金不足以冲抵违约金时，优澜公司仍有权追索，如优澜公司因此终止本合同，则朱颖晨应承担提前终止合同的违约责任；朱颖晨于合同签订之日支付履约保证金113962.14元，作为履行本合同各项条款的保证，租赁期间，如朱颖晨发生违反或不履行本合同任何条款的情形，优澜公司发出纠正该行为的书面通知后7天内，朱颖晨仍不纠正该行为时，优澜公司有权扣除全部或部分保证金来抵偿朱颖晨违约所造成的损失（如拖欠房租、形成财产损失等），同时不影响优澜公司对朱颖晨该行为可行使的其他任何权利或补救方法，优澜公司须在实施抵扣行为后3日内书面告知朱颖晨，朱颖晨应在收到前款所述书面抵扣通知的5个工作日内向优澜公司不足被扣除部分的保证金，否则，优澜公司有权采取停水、停电及中止朱颖晨经营等措施，直至解除本合同、收回租赁房屋，届时剩余的保证金作为违约金赔偿给优澜公司，如优澜公司损失超过剩余保证金时，或保证金不足以冲抵违约金时，优澜公司仍有权追索，如优澜公司因此终止本合同，则朱颖晨应承担提前终止合同的违约责任；4、2017年11月7日至2018年2月6日为进场装修期，装修期房租免收，朱颖晨装修装潢须符合消防、环保等相关政府部门的要求或验收合格，自行办理其经营、装潢等所需的必备手续和证照；5、朱颖晨营业范围为美术培训，未经优澜公司书面同意不得擅自增加或变更经营项目；6、如因优澜公司责任导致所租房屋无法按合同约定使用的，视为优澜公司单方面违约，朱颖晨有权单方书面通知解除合同；如朱颖晨不按时支付或不足额支付租金、物业管理费、保证金，优澜公司有权要求朱颖晨支付滞纳金（每日按未付款项的1%计收），逾期支付超过15日，视为朱颖晨违约，优澜公司有权单方书面通知解除合同；任何一方按合同约定提前解除合同的，均需以书面形式通过ＥＭＳ快递形式、按本合同约定的通讯方式和通讯地址向另一方发出通知，或以法律认可的其他方式送达，合同自解除合同通知书按所约定的送达方式发出之日起即时终止，也可在该送达解除通知书中所确定的日期为合同终止日；7、因优澜公司违约导致合同解除的，优澜公司以合同解除当月租金的3倍为标准向朱颖晨支付违约金，并按实际使用天数计算租金、物业管理费；因朱颖晨违约导致本合同解除的，优澜公司根据朱颖晨实际使用天数计收租金、物业管理费，并以合同解除当月租金的3倍为标准向优澜公司支付违约金，朱颖晨还应以合同解除当月租金的3倍为标准向优澜公司赔偿租赁房屋闲置期的损失，鉴于装修期房租优惠措施是优澜公司基于朱颖晨完全履行合同而给予的经营支持，若因朱颖晨违约导致合同解除的，除需承担上述违约责任外，朱颖晨缴纳的履约保证金用于冲抵装修期房租优惠所折扣的租金，优澜公司不再退还；8、特别约定条款载明所租房屋已通过一次消防验收；9、朱颖晨应向优澜公司缴纳装修保证金2万元后方可进场施工，完工后由优澜公司验查，如未损坏公共设施或影响第三方利益的，装修保证金将于验收合格后十个工作日内全额无息返还。2018年1月30日，优澜公司与朱颖晨、尤金公司签订合同主体变更补充协议，约定将上述合同中的承租方由朱颖晨变更为尤金公司，朱颖晨在上述合同中的权利义务由尤金公司享有和承担。合同签订后，优澜公司依约于2017年11月7日将租赁铺位交付尤金公司使用，尤金公司支付履约保证金113962.14元、装修保证金2万元，并支付租金、物业管理费至2018年11月6日。2018年10月31日，因尤金公司未按约于2018年10月31日前预缴2018年11月7日至2019年2月6日期间的租金和物业管理费合计135268.12元，优澜公司向尤金公司发出租金催缴通知函，要求尤金公司接到本通知之日起3日内缴清拖欠的租金和物业管理费否则将按约追究违约责任。尤金公司接函后未予支付。2018年11月5日，优澜公司又向尤金公司发函催缴，要求尤金公司于当日17时前付清所欠费用，否则优澜公司将按约于11月6日上午正式采取停水停电措施，如尤金公司未在接到本通知之日起3日内缴清所欠费用并支付滞纳金，其将以尤金公司迟延支付相关费用超过15日为由解除合同。因优澜公司仅提供寄出凭证，未能提供签收凭证，尤金公司否认收到该函，但优澜公司于2018年11月6日对案涉3号铺位停水停电。2018年11月8日，优澜公司又向尤金公司发函，通知因尤金公司未按约支付租金等费用超过8天，其将于7日后正式解除租赁合同，并按月追究优澜公司的违约责任。因优澜公司仅提供寄出凭证，未能提供签收凭证，尤金公司否认收到该函，但优澜公司于11月9日自行收回案涉3号铺位。2018年11月16日，优澜公司向尤金公司发出解约通知函，以尤金公司逾期支付租金等费用超过15日为由解除租赁合同，收回案涉3号铺位使用权，并要求尤金公司在接函后3日内承担相应违约责任、完成清场工作。审理过程中，优澜公司陈述其已将案涉3号铺位的装修拆除，并于2019年3月将案涉3号铺位另行出租。2019年6月3日，双方对尤金公司遗留在优澜公司处的物品进行清点，并签署返还原物清单1份，具体物品明细详见该清单。关于装修损失，尤金公司提交以下证据：1、设计合同、收据、微信聊天记录、转账截图，证明其支付设计费15000元；2、施工合同、收据、微信聊天记录、付款凭证、代付说明，证明其支付装修工程款247000元；3、增项合同、收据，证明其支付增项施工费用74149元；4、消防施工合同、付款凭证、微信聊天记录、微信转账记录，证明其支付消防改造费用6万元、消防点位费1万元；5、信息化工程施工合同、收据，证明其为案涉铺位安装监控、门禁、购买电器等共支付70743元；6、合同、微信聊天记录、付款凭证，证明其为案涉铺位安装空调支付54078元；7、收据3份，证明其为案涉铺位购买支付灯具2760元、购买地板支付30377元、购买门支付9000元。以上费用合计573107元，优澜公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，理由是没有发票。一审法院认为，优澜公司与尤金公司之间签订的房屋租赁经营合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。根据合同约定，如尤金公司逾期支付租金、物业管理费超过15日，视为违约，优澜公司有权单方书面通知解除合同，本案中，尤金公司虽逾期支付租金、物业管理费，但在2018年11月9日逾期支付尚未超过15日，优澜公司于该日自行收回案涉3号铺位，致使尤金公司无法实现合同目的，构成违约解除案涉房屋租赁经营合同，故确认案涉房屋租赁经营合同于2019年11月9日解除。优澜公司主张合同于2018年11月16日发函解除、尤金公司主张合同于2018年11月6日停水停电之日解除，均与查明事实不符，不予采信。根据合同约定，因优澜公司违约导致合同解除的，优澜公司以合同解除当月租金的3倍为标准向朱颖晨支付违约金，并按实际使用天数计算租金、物业管理费，现优澜公司违约解除合同，尤金公司要求优澜公司返还履约保证金113962.14元、进场装修保证金20000元、遗留物品（详见2019年6月3日返还原物清单）支付违约金119412.48元，具有事实和合同依据，依法予以支持；优澜公司要求尤金公司支付违约金119412.48元、赔偿房屋闲置损失119412.48元，无事实依据，不予支持。关于尤金公司主张的装修损失，一审法院综合合同履行情况、双方的过错程度以及尤金公司实际支出等因素，酌定由优澜公司赔偿25万元，对超出该数额的部分，不予支持。关于优澜公司主张的2018年10月31日至11月15日房屋租金19902元、物业费2642.6元及相应的滞纳金20929.02元，无事实依据，不予支持，理由在于：根据合同约定，租赁期间，如尤金公司拖欠房租，优澜公司可在发出纠正该行为的书面通知后7天内扣除全部或部分保证金来抵偿，优澜公司须在实施抵扣行为后3日内书面告知尤金公司，尤金公司应在收到书面抵扣通知后5个工作日内向优澜公司补足被扣除部分的保证金，否则，优澜公司有权采取停水、停电及中止经营等措施，本案中，优澜公司在未按约发出书面抵扣通知的情况下即于2019年11月6日停水停电，致使尤金公司无法经营，尤金公司不应支付之后的租金、物业管理费，至于11月6日之前的租金、物业管理费，尤金公司已支付，故尤金公司不欠付优澜公司租金、物业管理费，更不应支付滞纳金。关于优澜公司主张的2018年10月10日至11月15日水电费899.3元，未提供证据予以证明，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认南京优澜方阁教育咨询有限公司、南京尤金布丁文化传播有限公司于2017年10月17日签订的《房屋租赁经营合同》于2018年11月9日解除；二、南京优澜方阁教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还南京尤金布丁文化传播有限公司履约保证金113962.14元、进场装修保证金20000元、支付违约金119412.48元、赔偿装修损失25万元，合计503374.62元；三、南京优澜方阁教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还南京尤金布丁文化传播有限公司遗留物品（详见2019年6月3日返还原物清单）四、驳回南京优澜方阁教育咨询有限公司所有诉讼请求；五、驳回南京尤金布丁文化传播有限公司其余反诉请求。如果尤金公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5548元，财产保全费5000元，合计35880元，由优澜公司负担；反诉案件受理费5858元，财产保全费5000元，合计25320元，由优澜公司负担5425元，由尤金公司负担19895元。优澜公司认为一审法院查明事实中不仅遗漏了合同约定，且认定优澜公司于11月9日自行收回案涉3号铺位没有依据。尤金公司对一审查明的2018年11月16日，优澜公司向尤金公司发出解除通知函有异议，认为优澜公司未提供签收凭证。对于一审法院查明的其他事实双方没有异议。二审经审理查明，2018年11月9日，优澜公司对案涉商铺采取了张贴封条的行为，但未明确表示收回案涉铺位。对于双方无异议的事实，本院予以确认。另查明，优澜公司在二审审理中表示不再主张水电费。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。尤金公司未按合同约定，于2018年10月31日前预交下一期租金，构成违约。按照合同约定，优澜公司在尤金公司逾期支付超过15日，有权单方解除合同，但是优澜公司在尤金公司逾期支付尚未到15日时即停水停电，且在2018年11月9日对案涉铺位张贴封条，造成尤金公司无法经营，也构成违约。合同的解除应当有当事人明确的意思表示，2018年11月9日，优澜公司对案涉商铺虽采取了张贴封条的行为，但未明确表示收回案涉铺位，双方均未有解除合同的意思表示，一审法院认定合同于2018年11月9日不当，应当认定双方合同于优澜公司2018年11月16日明确表达解除的意思之时解除。因双方均有违约行为，故对双方要求对方承担违约责任的主张可予以冲抵，对双方要求对方承担违约金以及滞纳金等主张均不予支持。双方的违约责任冲抵后，对于尤金公司支付的保证金及财物优澜公司应予退还。对于尤金公司主张的装修损失，因尤金公司未能提供全部费用的发票等有效证据，一审法院酌定为25万并无不当，对此损失也应当由双方各承担一半。一审法院对于违约责任的确定不当，一审法院的判决应当予以变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20112号民事判决第三项；二、撤销南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20112号民事判决第四、五项；三、变更南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20112号民事判决第一项为：确认南京优澜方阁教育咨询有限公司、南京尤金布丁文化传播有限公司于2017年10月17日签订的《房屋租赁经营合同》于2018年11月16日解除；四、变更南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20112号民事判决第二项为：南京优澜方阁教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还南京尤金布丁文化传播有限公司履约保证金113962.14元、进场装修保证金20000元，并赔偿装修损失12.5万元；五、驳回南京优澜方阁教育咨询有限公司的全部诉讼请求；六、驳回南京尤金布丁文化传播有限公司其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5548元，财产保全费5000元，合计10548元，由优澜公司负担；反诉案件受理费5858元，财产保全费5000元，合计10858元，由优澜公司负担3431元，由尤金公司负担7427元。二审案件受理费11106元，由优澜公司负担6825元，由尤金公司负担4581元。本判决为终审判决。审 判 长 孙伟审 判 员 龚震审 判 员 王路二〇二〇年十一月六日法官助理 高婷书 记 员 刘东