辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6971号上诉人（原审被告）：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地大连庄河市城关街道水仙委景源名郡小区******。法定代表人：于长杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邹慧，辽宁华轩(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕林，女，1984年12月26日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：刘德盛，辽宁赢浒律师事务所律师。上诉人大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）因与被上诉人吕林所有权确认纠纷一案，不服庄河市人民法院（2020）辽0283民初3480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宸宇公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回吕林的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由吕林承担。事实和理由：一、原审法院认为无证据证明案涉房屋是吕林向案外人林文树购买后又与宸宇公司签订的《商品房买卖合司》是错误的,吕林对购买的房屋是抵债房这一事实明知。宸宇公司提交的《收据》上,明确写明“此楼顶付工程款”,吕林在收据上签字,说明其明知该房是抵债房。吕林虽然将房款直接付给了宸宇公司,但并不影响该房屋是抵债房的性质,尤其宸宇公司将收取的房款支付给林文树,进一步证明该房是宸宇公司用以抵顶给林文树工程款的事实。二、原审法院认为宸宇公司应协助办理不动产权登记手续是错误的,宸宇公司协助办理登记手续应当以案外人林文树开具工程款发票、提交竣工验收资料等为前提条件。1、因案涉房屋是宸宇公司抵债给林文树、林文树又卖给吕林的,因此宸宇公司对林文树的抗辩权应适用于吕林。宸宇公司对抵债房办理不动产登记手续的前提条件就是林文树应当向宸宇公司出具工程款发票。因为如果对案涉房屋办理不动产登记手续,就需要开具出售房屋的全款发票,林文树不给宸宇公司出具工程款发票,就会导致宸宇公司在开具房屋全款发票时,多交十几万的税金,会给宸宇公司带来巨大的经济负担,宸宇公司也无力承担,故在林文树未向宸宇公司出具工程款发票前,宸宇公司不具备办理不动产产权登记手续的条件。2、由于林文树未提交竣工验收相关资料,导致整个工程无法办理竣工验收,给宸宇公司造成巨大损失。案涉房屋没办竣工验收,从正常程序上看,也不具备办理不动产产权登记手续的法定条件,政府出台的特殊办理的政策,不应当作为宸宇公司应履行义务的依据。三、本案应当追加林文树为被告或第三人参加诉讼。本案中,双方争议的问题都与林文树有关,如案涉房屋是否是抵给林文树的抵债房屋?吕林是从林文树手里购买的房屋然后与宸宇公司签订的合同,还是直接与宸宇公司签订的房屋买卖合同?尤其宸宇公司认为只有林文树出具工程款发票才具备办理不动产产权登记手续的条件,故案件审理结果与林文树有直接关系,只有林文树参加诉讼,才能查清本案事实,才能做出公正的判决。案涉房屋是抵债房，双方之间不是真实的商品房交易关系，应以宸宇公司与案外人林文树签订的抵债协议的约定为履行义务的前提。吕林辩称,不同意宸宇公司的上诉请求。吕林在宸宇公司处购买楼房时,是在其售楼中心由销售人员推荐购买的,吕林和宸宇公司之间签订房屋买卖合同，缴纳所有的房款以及相应的税费,宸宇公司将房屋交付给吕林使用,双方的房屋买卖合同完成,宸宇公司应当依照房屋买卖合同的约定为吕林办理房屋产权证,至于宸宇公司和案外人之间的协议,吕林不知情,也与吕林无关。按照宸宇公司和第三人签订的协议书,如果这份协议书生效的话,系宸宇公司和案外人之间合伙欺诈购房者,损害了购房者的合法权益,因此请法庭依法驳回宸宇公司的上诉请求。吕林向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即给原告办理房屋产权证；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月1日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的庄河市房，价款为559,302元。合同第十五条对预购商品房预告登记和产权登记约定：在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.由出卖人在合理期限内办理。原告称合同签订后其向被告交纳了购房首付款229,302元，但是首付款收据被被告收走。2014年8月12日，原告在被告的协助下与中国银行股份有限公司大连庄河支行签订了《个人一手住房贷款合同》，对剩余购房款330,000元在中国银行股份有限公司大连庄河支行办理了抵押贷款，所贷款项按被告要求转至被告公司账户，被告为原告的贷款行为提供了阶段性连带责任保证。2016年5月1日，原告向被告交纳了相关税费17,176元，被告交付案涉房屋给原告居住至今。案涉千韵坊小区自2019年7月可以办理产权证，但原告至今未取得产权证。被告大连宸宇房地产开发有限公司提供收款收据及变更手续、付款支付单及支出凭证，用以证明被告用案涉房屋抵顶林文树工程款，且全部房款已经支付给林文树，被告不是出卖人，与原告不存在商品房买卖合同关系。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告是否存在商品房买卖合同关系；2.被告是否应协助原告办理案涉房屋的不动产权登记手续。关于第一个争议焦点问题，被告并未提供充分证据证明案涉房屋系原告向案外人林文树购买后又与被告签订的《商品房买卖合同》，被告亦未将案涉房屋交付给案外人林文树，其与案外人间的抵债协议并未履行完毕，且被告在合同签订后收取了原告交付的购房款并收取了契税、产权证工本费及入住费等费用，并由其将案涉房屋交付给了原告，应视为被告对案涉《商品房买卖合同》的认可并已经实际履行，原、被告之间存在商品房买卖合同关系。原、被告间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则，应为合法有效。至于被告辩称其收取案涉房屋款项后转交给案外人，应系其基于施工合同关系作出的对案外人的支付行为，该情形不足以认定系符合债权人没有取得房屋权属证书又将抵债房屋出售给第三人、第三人又与开发商签订商品房买卖合同之情形，故对被告的辩解意见，一审法院不予采信。关于第二个争议焦点问题，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，协助买受人办理不动产权登记是出卖人的法定义务也是合同义务。本案中，双方当事人签订合同后，原告作为买受人向被告宸宇公司支付了购房款，被告收取案涉房屋的契税及入住费用后将案涉房屋交由原告占有使用，并向原告收取产权证工本费，被告应按照合同约定协助原告办理不动产权登记手续。原、被告双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人在合理期限内完成”，被告以此约定辩称被告至今未为原告办理产权证书并未违反合同约定。一审法院认为，该约定中的“合理期限”应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，为不超过商品房买卖合同约定的期限届满后一年为宜。被告向原告交付案涉房屋已达四年之久，应当在合理期限内协助原告办理产权登记手续，由于其自身的原因致使原告至今未办理产权登记，系其履行合同义务不符合约定，应当继续履行。现案涉千韵坊小区已经可以办理产权登记，被告应协助原告办理不动产权登记手续，故对原告的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告辩称案外人林文树未配合其进行工程造价决算、提交竣工验收相关资料、工程款发票而暂停办理不动产权登记的辩解意见，一审法院认为，案外人林文树对作为施工人的法定和合同义务的履行与本案审查的商品房买卖合同关系并无直接关联，被告也不能以此拒绝协助原告办理案涉房屋的产权登记，故对被告的此项辩解意见，亦不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：被告大连宸宇房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内协助原告吕林办理位于庄河市房屋的产权登记手续。案件受理费4697元，由被告大连宸宇房地产开发有限公司负担。本院审理过程中，宸宇公司提交《千韵坊住宅小区工程补充协议》及《房屋抵付工程款协议书》各一份，拟证明案涉房屋为抵债房，应当根据抵债协议约定，由案外人林文树提供工程款发票及竣工验收资料，宸宇公司才具备协助办理登记手续的条件。吕林对上述证据的真实性及关联性均有异议，其是在售楼中心购买的案涉房屋，不是私下与案外人林文树的交易，至于宸宇公司与案外人之间的协议，即使真实也与吕林无关。本院认为，宸宇公司提交的证据系该公司与案外人之间签订，真实性无法核实，且即使真实，亦涉及与案外人之间的权利义务关系，与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。宸宇公司对于吕林提交的《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》的真实性均无异议，现案涉商品房买卖合同已备案登记在吕林名下，且吕林已缴纳案涉房屋的相关费用并实际办理入住手续，案涉小区已具备办证条件，故宸宇公司理应按合同约定履行协助吕林办理产权登记手续的义务。首先，对于宸宇公司上诉主张应追加林文树作为当事人参加诉讼一节，本院认为，宸宇公司虽在二审中提交其与案外人林文树签订的两份协议，但吕林并非该协议的当事人，吕林系与宸宇公司签订案涉《商品房买卖合同》，双方均应按该合同约定履行各自义务，因该合同中并没有约定以林文树开具工程款发票作为办理产权证的前提条件，且林文树并非案涉《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》的当事人，故本案并无追加林文树作为当事人的必要。其次，对于宸宇公司上诉称吕林明知案涉房屋为抵债房屋，房款均已给付案外人林文树，林文树未开具工程款发票，故宸宇公司无义务协助吕林办理案涉房屋的不动产登记手续的上诉理由，如前所述，宸宇公司系与吕林签订《商品房买卖合同》并已将合同备案至吕林名下，在《商品房买卖合同》中并没有关于宸宇公司与案外人林文树之间权利义务的约定，亦未约定当案外人林文树不履行开具发票义务或履行该义务不符合约定时宸宇公司可拒绝协助吕林办理产权证。宸宇公司二审提交的《千韵坊住宅小区工程补充协议》及《房屋抵付工程款协议书》上并无吕林签字，宸宇公司在一审时提交的收款收据上虽标注有“此楼顶付工程款”字样，但仅凭该收据不能证明吕林对宸宇公司与案外人林文树之间的约定内容知晓并认可，宸宇公司与案外人林文树签订的协议内容亦不应作为限制吕林权利的依据，故对宸宇公司此项上诉理由本院不予采纳。至于宸宇公司主张案涉房屋首付款并非由吕林交纳一节，经查，宸宇公司自行提交的证据证实其在收取案涉房屋首付款后又将款项支付给了案外人林文树，证明宸宇公司已经收到案涉房屋的首付款，且宸宇公司亦已向吕林开具了以吕林作为付款方的首付款发票，充分证明宸宇公司认可吕林已支付该笔首付款项。同时，宸宇公司又向吕林收取了办理案涉房屋产权证的契税及工本费，宸宇公司在诉讼中亦认可其应当为吕林办理房屋产权登记，现宸宇公司仅以其与林文树之间的施工合同未完全履行为由不配合吕林办理房屋权属登记显然依据不足，本院对宸宇公司的上诉理由不予采纳。因宸宇公司认可案涉房屋已具备办理产权登记的条件，故一审法院判令宸宇公司协助吕林办理案涉房屋的产权登记并无不当，本院对一审判决予以维持。综上所述，宸宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9394元，由大连宸宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年十一月九日书记员 黄月妍