辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6970号上诉人（原审被告）：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地大连庄河市城关街道水仙委景源名郡小区******，统一社会信用代码：9121028357089646XA。法定代表人：于长杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邹慧，辽宁华轩(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林秀兰，女，1963年2月7日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：刘德盛，辽宁赢浒律师事务所律师。上诉人大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）因与被上诉人林秀兰所有权确认纠纷一案，不服庄河市人民法院（2020）辽0283民初3438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宸宇公司上诉请求：1、撤销(2020)辽0283民初3438号民事判决书，驳回林秀兰的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由林秀兰承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。一、原审法院认为无证据证明案涉房屋是林秀兰向案外人都兴财购买后又与宸宇公司签订的《商品房买卖合司》是错误的,林秀兰对购买的房屋是抵债房这一事实明知。宸宇公司提交的《收据》上,明确写明“此楼顶付工程款”,林秀兰在收据上签字,说明其明知该房是抵债房。林秀兰虽然将房款直接付给了宸宇公司,但并不影响该房屋是抵债房的性质,尤其宸宇公司将收取的房款支付给都兴财,进一步证明该房是宸宇公司用以抵顶给都兴财工程款的事实。二、原审法院认为宸宇公司应协助办理不动产权登记手续是错误的,宸宇公司协助办理登记手续应当以案外人都兴财开具工程款发票、提交竣工验收资料等为前提条件。1、因案涉房屋是宸宇公司抵债给都兴财、都兴财又卖给林秀兰的,因此宸宇公司对都兴财的抗辩权应适用于林秀兰。宸宇公司对抵债房办理不动产登记手续的前提条件就是都兴财应当向宸宇公司出具工程款发票。因为如果对案涉房屋办理不动产登记手续,就需要开具出售房屋的全款发票,都兴财不给宸宇公司出具工程款发票,就会导致宸宇公司在开具房屋全款发票时,多交十几万的税金,会给宸宇公司带来巨大的经济负担,宸宇公司也无力承担,故在都兴财未向宸宇公司出具工程款发票前,宸宇公司不具备办理不动产产权登记手续的条件。2、由于都兴财未提交竣工验收相关资料,导致整个工程无法办理竣工验收,给宸宇公司造成巨大损失。案涉房屋没办竣工验收,从正常程序上看,也不具备办理不动产产权登记手续的法定条件,政府出台的特殊办理的政策,不应当作为宸宇公司应履行义务的依据。三、本案应当追加都兴财为被告或第三人参加诉讼。本案中,双方争议的问题都与都兴财有关,如案涉房屋是否是抵给都兴财的抵债房屋?林秀兰是从都兴财手里购买的房屋然后与宸宇公司签订的合同,还是直接与宸宇公司签订的房屋买卖合同?尤其宸宇公司认为只有都兴财出具工程款发票才具备办理不动产产权登记手续的条件,故案件审理结果与都兴财有直接关系,只有都兴财参加诉讼,才能查清本案事实,才能做出公正的判决。案涉房屋是抵债房，双方之间不是真实的商品房交易关系，应以宸宇公司与案外人都兴财签订的抵债协议的约定为履行义务的前提。林秀兰辩称,不同意宸宇公司的上诉请求。林秀兰在宸宇公司处购买楼房时,是在其售楼中心由销售人员推荐购买的,林秀兰和宸宇公司之间签订房屋买卖合同，缴纳所有的房款以及相应的税费,宸宇公司将房屋交付给林秀兰使用,双方的房屋买卖合同完成,宸宇公司应当依照房屋买卖合同的约定为林秀兰办理房屋产权证,至于宸宇公司和案外人之间的协议,林秀兰不知情,也与林秀兰无关。按照宸宇公司和第三人签订的协议书,如果这份协议书生效的话,系宸宇公司和案外人之间合伙欺诈购房者,损害了购房者的合法权益,因此请法庭依法驳回宸宇公司的上诉请求。林秀兰向一审法院起诉请求：1、宸宇公司立即协助办理案涉房屋的不动产权证；2、诉讼费由宸宇公司负担。一审法院认定事实：2014年11月12日，林秀兰与宸宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：林秀兰购买宸宇公司开发的坐落于庄河市房屋，建筑面积77.23平方米，房屋总价款为324366元。合同第十五条对预购商品房预告登记和产权登记约定：在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.由出卖人在合理期限内办理。合同签订后，林秀兰缴纳首付款174366元。2014年10月30日，林秀兰在宸宇公司的协助下与中国银行股份有限公司大连庄河支行签订了《个人一手住房贷款合同》，对剩余购房款150000元在中国银行股份有限公司大连庄河支行办理了抵押贷款，所贷款项转至宸宇公司账户，宸宇公司为林秀兰的贷款行为提供了阶段性连带责任保证。诉讼中宸宇公司认可收到了案涉房屋的首付款及银行贷款，但是言称上述款项已经全部转交给案外人都兴财、该款项系抵顶案外人都兴财的工程款并提供现金支出凭单、收款收据予以佐证。另查，2015年10月10日，林秀兰向宸宇公司缴纳契税、产权证工本费、他项权利登记费、电费、水费等费用9034元。宸宇公司将案涉房屋交付林秀兰居住至今。案涉千韵坊小区可以办理产权证，但林秀兰至今未取得产权证。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.林秀兰、宸宇公司是否形成商品房买卖合同关系；2.宸宇公司是否应协助林秀兰办理案涉房屋的不动产权登记手续。关于第一个争议焦点问题，宸宇公司并未提供充分证据证明案涉房屋系林秀兰向案外人都兴财购买后又与宸宇公司签订的《商品房买卖合同》，宸宇公司亦未将案涉房屋交付给案外人都兴财，其与案外人间的抵债协议并未履行完毕，且宸宇公司在合同签订后全额收取了林秀兰交付的购房款并收取了契税、产权证工本费及入住费等费用，并由其将案涉房屋交付给了林秀兰，应视为宸宇公司对案涉《商品房买卖合同》的认可并已经实际履行，林秀兰、宸宇公司之间存在商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则，应为合法有效。至于宸宇公司辩称其收取案涉房屋款项后转交给案外人，应系其基于施工合同关系作出的对案外人的支付行为，该情形不足以认定系符合债权人没有取得房屋权属证书又将抵债房屋出售给第三人、第三人又与开发商签订房屋买卖合同之情形，故对宸宇公司的辩解意见，不予采信。关于第二个争议焦点问题，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。协助买受人办理不动产权登记是出卖人的法定义务也是合同义务。本案中，双方当事人签订合同后，林秀兰作为买受人向宸宇公司支付了全部购房款，宸宇公司收取案涉房屋的契税及入住费用后将案涉房屋交由林秀兰占有使用，并向林秀兰收取产权证工本费，宸宇公司应按照合同约定协助林秀兰办理不动产权登记手续。双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人在合理期限内办理”，宸宇公司以此约定辩称合同未约定办理产权证书的时间，宸宇公司至今未办理产权证书并未违反合同约定，该“合理期限”的约定应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，为不超过商品房买卖合同约定的期限届满后一年为宜。宸宇公司向林秀兰交付房屋已达四年之久，应当在合理期限内协助林秀兰办理产权登记手续，由于其自身的原因致使林秀兰至今未办理产权登记，系其履行合同义务不符合约定，应当继续履行。现案涉千韵坊小区已经可以办理产权登记，宸宇公司应协助林秀兰办理不动产权登记手续，故对林秀兰的诉讼请求，予以支持。关于宸宇公司辩称案外人都兴财未配合其进行工程造价决算、提交竣工验收相关资料、工程款发票（包括该套房屋发票）而拒绝办理不动产权登记的辩解意见，案外人都兴财作为施工人的法定和合同义务的履行与本案审查的房屋买卖合同关系并无直接关联，宸宇公司也不能以此拒绝协助林秀兰办理案涉房屋的产权登记，故对宸宇公司的此项辩解意见，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：被告大连宸宇房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内协助原告林秀兰办理位于庄河市房屋的产权登记手续。案件受理费3083元，由被告负担。本院审理过程中，宸宇公司提交《千韵坊住宅小区工程补充协议》及《房屋抵付工程款协议书》各一份，拟证明案涉房屋为抵债房，应当根据抵债协议约定，由案外人都兴财提供工程款发票、提供竣工验收资料，宸宇公司才具备协助办理登记手续的条件。林秀兰对上述证据的真实性及关联性均有异议，认为其是在售楼中心购买的案涉房屋，不是私下与案外人都兴财的交易，至于宸宇公司与案外人的交易，即使真实，也与林秀兰无关。本院认为，宸宇公司提交的证据系该公司与案外人签订，真实性无法核实，且即使真实，亦涉及与案外人之间的权利义务关系，与本案不具有关联性，本院不予采纳。上诉人对一审查明事实中的“合同签订后，林秀兰缴纳首付款174366元”有异议，认为林秀兰并未交付款项，也未提交银行流水。经查阅一审庭审笔录，在林秀兰陈述“首付款付给了售楼处，交付了174366元”之后，宸宇公司回答“没有异议，首付款是付给了我方，但是我们又将首付款转给了都兴财”，可见，一审时宸宇公司对于已收到林秀兰的首付款并无异议，至于此后宸宇公司将款项交付给案外人，系宸宇公司与案外人的关系，不能以此作为未收到款项的理由，故本院对宸宇公司的异议不予采纳。经核对一审时林秀兰提交的《个人一手住房贷款合同》，本院除对一审判决认定的《个人一手住房贷款合同》的签订时间为“2014年10月30日”系笔误，应更正为“2014年11月14日”外，对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。宸宇公司对于林秀兰提交的《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》的真实性均无异议，并承认已收到林秀兰的首付款及银行贷款，现案涉商品房买卖合同已备案登记在林秀兰名下，且林秀兰已缴纳案涉房屋的相关费用并实际办理入住手续，案涉小区已具备办证条件，故宸宇公司应按合同约定履行协助林秀兰办理产权登记手续的义务。根据宸宇公司的上诉请求及林秀兰的答辩意见，本案二审审理焦点为：1.本案应否追加案外人都兴财作为当事人参加诉讼；2.宸宇公司以案外人都兴财未按约定开具工程款发票作为不协助林秀兰办理产权登记手续的上诉理由能否成立。首先，宸宇公司上诉称应追加都兴财作为当事人参加诉讼。二审时，宸宇公司虽提交其与案外人都兴财签订的两份协议为证，但林秀兰并非该协议的当事人。林秀兰系与宸宇公司签订《商品房买卖合同》，双方应按合同约定履行各自义务，在该合同中并没有约定以都兴财开具工程款发票作为办理产权证的前提条件，且都兴财并非《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》的当事人，故本案并无追加都兴财作为当事人的必要。其次，宸宇公司上诉称，林秀兰明确知晓案涉房屋为抵债房屋，房款均已给付案外人都兴财，都兴财未开具工程款发票，故该公司无义务协助林秀兰办理案涉房屋的不动产登记手续。如前所述，宸宇公司系与林秀兰签订《商品房买卖合同》并已将合同备案至林秀兰名下，在《商品房买卖合同》中并没有关于宸宇公司与案外人都兴财之间权利义务的约定，亦未约定当案外人都兴财不履行开具发票义务或履行该义务不符合约定时宸宇公司可拒绝协助林秀兰办理产权证，宸宇公司二审提交的《千韵坊住宅小区工程补充协议》及《房屋抵付工程款协议书》上并无林秀兰签字，宸宇公司在一审时提交的收款收据上虽标注有“此楼转让给林秀兰”、“此楼顶付工程款”字样，但该收据系宸宇公司内部收据，该公司不否认收到林秀兰的购房首付款，故仅凭该收据不能证明林秀兰对宸宇公司与案外人都兴财之间的约定内容知晓并认可，宸宇公司与案外人都兴财签订的协议内容不应作为限制林秀兰权利的依据，故对宸宇公司此项上诉理由本院不予采纳。宸宇公司承认案涉房屋已具备办理产权登记的条件，故一审法院判令宸宇公司协助林秀兰办理案涉房屋的产权登记并无不当。综上所述，宸宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6166元，由大连宸宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十一月九日书记员  于 涵