湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10448号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：彭邦汉，男，1977年2月28日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：张璇，湖北立丰律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：武汉市新常丰建设工程有限责任公司，住所地武汉市硚口区营房六村**。法定代表人：张建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐盼，湖北言达律师事务所律师。原审第三人：武汉金亿投资有限公司，，住所地武汉市东西湖区梨花路**（17）法定代表人：洪顺奕，该公司总经理。上诉人彭邦汉因与上诉人武汉市新常丰建设工程有限责任公司（以下简称武汉新常丰公司）、原审第三人武汉金亿投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。彭邦汉上诉请求：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2265号民事判决第二至第五项；二、改判武汉新常丰公司退还2019年5月1日至2020年1月31日超额收取的租金，合计273498.12元；三、改判武汉新常丰公司按照实际租赁商铺的建筑面积596.62平方米支付2020年4月1日至2020年5月18日的租金及2020年5月19日至2020年7月24日的房屋占用费；四、改判武汉新常丰公司返还租赁保证金141360元；五、本案诉讼费用由武汉新常丰公司承担。事实和理由：一、案涉商铺建筑面积与约定不符，双方约定租金按建筑面积计算，武汉新常丰公司应当退还彭邦汉超付的租金。二、武汉新常丰公司应当按照案涉商铺的建筑面积支付租金及房屋占用费，一审法院在查明商铺的建筑面积后仍按照约定面积计费，存在错误。三、一审法院认为163.38平方米部分由武汉新常丰公司在出租前扩建与有证部分形成独立整体，租赁房屋由彭邦汉独立使用，与客观情况不符。1.武汉新常丰公司将商铺、商铺与商铺间的公共过道及自行占用的公共区域三部分打通扩建后，交付给彭邦汉使用的商铺已涉嫌违章建筑，武汉新常丰公司违法、违约。2.即便存在改扩建，武汉新常丰公司也未能证明扩建部分的面积就是163.38平方米，一审法院认定错误。3.武汉新常丰公司还曾在彭邦汉门前的停车场自行招租开夜市，此间彭邦汉未独立使用。4.《商铺租赁合同》的租赁标的为商铺，且约定了按照租赁商铺的建筑面积计租，并非按照仓库、停车场、院落等扩建部分计租。四、一审法院以彭邦汉在签订合同、接收房屋、装修房屋及使用房屋过程中均对租赁面积未提出异议为由驳回彭邦汉返还租金差额的请求，缺乏法律和事实依据。双方的约定为按照商铺的建筑面积计租，应尊重客观事实，按照实际面积计租。出租前武汉新常丰公司未出示证件并向彭邦汉交付了毛坯房，彭邦汉不知道实际租赁面积，且作为非专业人士也没有能力判断面积差。彭邦汉有权以其使用的租赁标的存在面积不足、违法扩建情形为由，请求武汉新常丰公司承担减少价款、赔偿损失等违约责任。五、武汉新常丰公司违约在先，应当对彭邦汉承担违约赔偿责任，即使彭邦汉后期违约应当相互抵销，武汉新常丰公司应当退还彭邦汉交付的保证金141360元。武汉新常丰公司辩称，一审事实查明清楚，认定分析客观合理。彭邦汉并未在一审中提出关于退还保证金的请求，二审法院不应予以处理。武汉新常丰公司上诉请求：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2265号民事判决第六项；二、改判彭邦汉向武汉新常丰公司赔偿2019年10月16日起的逾期付款损失19354.48元（暂计至2020年6月13日，剩余逾期付款损失违计算至所有欠款实际偿付之日止，按照年利率6.525%标准计算）；三、改判彭邦汉向武汉新常丰公司支付自2020年6月1日起至2020年7月24日的逾期腾退违约金508896元；四、本案一审、二审诉讼费用全部由彭邦汉承担。事实和理由：一、对一审法院关于“自2019年11月1日起，彭邦汉将租金交纳方式由半年支付变更为按月支付租金至2020年1月31日止”的事实认定有异议，其他部分无异议。一审庭审中经与经办人核实，双方并未就付款方式进行变更，彭邦汉关于变更支付方式的主张无证据予以证实，一审不应当采纳其关于变更的陈述。二、一审法院错误依据合同第7.1条判定彭邦汉已缴纳的保证金可作为违约金，不再另行支持其他违约金及损失。合同7.1条设置的目的是保障出租人在无法正常获取租金的情况下的合法权益，并非是为承租人违约责任设置了赔偿上限。武汉新常丰公司是二房东，在彭邦汉未支付租金的情况下仍向房东支付租金，有资金垫付的成本，相应诉请应得到支持。彭邦汉辩称，武汉新常丰公司并无逾期付款损失，其该项上诉请求不应得到支持。一审判决已支持了实际占用费，武汉新常丰公司在此基础上还要求高额违约金，不符合法律规定。武汉金亿投资有限公司未陈述意见。彭邦汉向一审法院起诉请求：1、判令武汉新常丰公司继续履行双方分别于2018年12月5日、6日签订的两份租赁合同；2、判令武汉新常丰公司按照实际建筑面积314.9平方米计收租金；3、判令武汉新常丰公司返还截止2020年1月31日多收取的租金745097元；4、武汉新常丰公司承担本案诉讼费用。在案件一审过程中，彭邦汉撤回了前述第一项诉讼请求，同意武汉新常丰公司提出的第一项反诉请求。武汉新常丰公司向一审法院提出反诉请求：1、确认彭邦汉、武汉新常丰公司之间于2018年12月5日及2018年12月6日签订的两份租赁合同均于2020年5月18日解除；2、判令彭邦汉立即腾退位于武汉市硚口区古田四路街284号门市网点一层5、6、7、8号商铺；3、判令彭邦汉向武汉新常丰公司支付2020年2月1日到2020年5月18日欠缴租金508896元；4、判令彭邦汉向武汉新常丰公司赔偿2019年10月16日起逾期付款损失人民币19354.48元（暂计算到2020年6月13日，剩余逾期付款损失计算到所有欠款实际偿付之日止，每日按年利率6.525%标准计算）；5、判令彭邦汉按合同租金标准向武汉新常丰公司支付租赁合同解除后即2020年5月19日到腾退房屋之日止的房屋占用费（暂计算到2020年6月13日商铺占用费人民币122512元）；6、判令彭邦汉向武汉新常丰公司支付从2020年6月1日起逾期腾退的违约金人民币122512元（暂计算到2020年6月13日，剩余违约金计算到彭邦汉实际腾退之日，按合同约定租赁期限届满逾期腾退违约金计算）；7、本案诉讼费用由彭邦汉承担。一审法院查明：2018年12月5日，彭邦汉（乙方）与武汉新长丰公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于武汉市硚口区古田四路284号门市网点一层⑥、⑦、⑧号商铺出租给乙方用于餐饮经营，建筑面积合计570平方米，甲方保证该出租商铺能够做餐饮使用，且符合国家有关消防安全规定，并保证满足乙方租赁租期。甲乙双方约定，甲方于2019年1月1日将该商铺交付给乙方使用，租赁期自2019年1月1日起至2026年12月31日止，租赁有效期为8年。该商铺装修免租期为4个月，即2019年1月1日到2019年4月30日。合同第四条商铺的租金、租金的支付方式及租赁期限约定：甲乙双方约定租金按建筑面积计算，为每月106020元（含物业管理费），每2年递增一次，每次递增比例按7%计算。商铺先付租金后使用的原则，签订本协议三日内向甲方支付房地产租赁保证金共计人民币106020元及第一期租金共计人民币636120元，即2019年5月1日到2019年10月31日租金。租赁期限届满，乙方无任何违约行为，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方。甲方未履行合同约定义务，未能满足乙方八年有效租赁期或因甲方原因使乙方无法在有效租赁期内继续经营时，甲方应当退还乙方房地产租赁保证金，另支付相当于乙方实际装修损失、设备投入损失残值的赔偿金。从第二期计租日起，租金支付以6个月为一个支付周期，乙方应于上个交费周期到期前15日内交付下个周期的租金。合同第六条商铺维修与使用约定合同终止时，结清应当由乙方承担的各项费用，在结清费用后7个工作日内，甲方向乙方无息返还租赁保证金。合同第7.1条约定：“商铺租赁期乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回商铺，无需退还乙方交付的保证金，并无需赔偿乙方任何损失（含装修损失）。A、不支付或不按约定时间支付租金超过十个工作日。B、利用该商铺从事违法活动。C、未经甲方同意擅自转租或改变租赁用途。”第7.2条约定：“终止合同甲乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任:①发生不可抗力事件，致使本合同无法履行的；②因战争、地震、地震或其他不可抗力原因，导致合同无法履行的；③甲乙双方协商一致。”合同第8.1条甲方责任约定：“①承租期间保证商铺的正常使用权，不干涉乙方正常的经营工作，不得增加房租，并且不得提前收回商铺。②对此商铺的权属清楚，若由产权或由于产权人及产权共有人引起的债务纠纷、经济纠纷、房屋纠纷，或因商铺初期消防验收和使用出现问题等，影响乙方在合同期间内正常经营时。由甲方全权负责，甲方赔偿乙方实际损失。③若发生产权转移，在不影响乙方在合同期间内正常使用经营的前提下，不视为甲方违约。甲方因需若将该商铺抵押，应有告知乙方义务。”合同第8.2条乙方责任约定：“①乙方如逾期超过十个工作日未支付该房屋租金，视为乙方违约，本合同自动终止,乙方负全责。②租赁期届满后，乙方应如期交还该商铺及附属设施，乙方逾期归还则每逾期一日，应向甲方支付原日租金2倍的违约金。”合同第九条免责条件约定：“9.1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失,甲、乙双方不承担责任。（不可抗力系指人力所不能预见,不能避免不能克服的客观情况及自然灾害）。9.2、因国家政策需要拆迁或改造租赁的房屋,甲乙双方要积极维护双方的利益,甲方有责任协同乙方争取由拆迁造成的损失索赔事宜。9.3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”合同还对其他事项进行了约定。同年12月6日，彭邦汉与武汉新长丰公司再次签订一份《商铺租赁合同》，武汉新长丰公司将位于武汉市硚口区古田四路284号门市网点一层⑤号商铺出租给彭邦汉，建筑面积190平方米，租金按建筑面积计算每月35340元（含物业费），租赁保证金35340元，其他约定事项与之前⑥、⑦、⑧号商铺约定一致。上述两商铺租赁合同签订后，武汉新长丰公司将上述商铺交付给彭邦汉，彭邦汉向武汉新长丰公司缴纳一个月租赁保证金141360元后对案涉商铺进行装修从事餐饮经营。经营期内彭邦汉按约缴纳第一期租金2019年5月1日至2019年10月31日止的租金共计848160元。自2019年11月1日起，彭邦汉将租金缴纳方式由半年支付变更为按月支付租金至2020年1月31日止。后新冠疫情爆发，彭邦汉未再继续经营。因彭邦汉一直未缴纳承租房屋的租金，武汉新长丰公司分别于2020年5月7日、5月12日、5月16日向彭邦汉催要租金未果，遂于2020年5月18日向彭邦汉送达解除合同通知书，要求解除与彭邦汉签订的房屋租赁合同。在本案审理过程中，彭邦汉、武汉新长丰公司双方在2020年7月24日办理了《交还商铺协议》，双方约定案涉商铺于2020年7月24日交还给武汉新长丰公司，武汉新长丰公司于收房次日停止计算商铺占用费及其他相关费用。一审法院另查明，案涉房屋的产权人为第三人武汉金亿投资有限公司，由武汉新长丰公司对案涉房屋整体承租、改造，其在改造过程中将部分过道、走廊面积分隔到房屋中对外出租。彭邦汉、武汉新长丰公司双方合同中约定的商铺号⑤、⑥、⑦、⑧编号为武汉新长丰公司改造后的自编商铺号，双方均认可租赁合同中自编⑤、⑥、⑦、⑧号商铺方位对应武汉新长丰公司提供的案涉房屋《武汉市房产测丈表》中的商铺号为商2、商3、商8、商9、商11、商12，根据测丈表显示商2、商3、商8、商9、商11、商12对应的建筑面积分别为96.91㎡、96.91㎡、90.86㎡、90.86㎡、110.54㎡、110.54㎡，共计596.62㎡。一审法院认为：彭邦汉、武汉新长丰公司签订的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。关于彭邦汉承租房屋计租面积的问题，租赁合同中约定的计价租赁面积共计760㎡，其中对应的有证部分面积为596.62㎡，其余163.38㎡为武汉新常丰公司在出租前扩建与有证部分面积形成独立整体，租赁房屋由彭邦汉独立使用，彭邦汉在签订合同、接收房屋、装修房屋及使用房屋过程中均对于租赁面积未提出异议，现彭邦汉主张以314.9㎡为计租面积并退还截止至2020年1月31日多收取的租金745097元，无事实与法律依据，对该请求一审法院不予支持。彭邦汉认可武汉新长丰公司提出的确认合同解除的诉讼请求，故对武汉新长丰公司主张确认彭邦汉、武汉新长丰公司之间于2018年12月5日及2018年12月6日签订的两份租赁合同均于2020年5月18日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。彭邦汉、武汉新长丰公司双方已于2020年7月24日达成《交还商铺协议》，彭邦汉于同日将商铺交付于武汉新长丰公司，故对于武汉新长丰公司反诉要求判令彭邦汉腾退商铺的请求已无支持的必要。关于武汉新长丰公司要求彭邦汉支付2020年2月1日至2020年5月18日租金508896元的请求，因在此期间受新冠疫情影响，彭邦汉无法正常使用案涉房屋从事经营活动，出于公平原则考虑，一审法院酌定减免2020年2月1日至2020年3月31日两个月租金282720元，故彭邦汉还需向武汉新长丰公司支付2020年4月1日至2020年5月18日的租金226176元。合同解除后彭邦汉继续占用房屋，应当参照租金标准向武汉新长丰公司支付占用费，故彭邦汉应向武汉新长丰公司支付2020年5月19日至2020年7月24日止的房屋占用费141360元×2个月+4712元/天×6天=310992元。关于武汉新长丰公司反诉要求彭邦汉支付逾期付款损失及逾期腾退房屋违约金的请求，一审法院认为，双方合同第7.1条约定，商铺租赁期间承租人不支付或不按照约定时间支付租金超过十个工作日的，出租人无需退还交付的保证金，彭邦汉已缴纳的保证金可作为违约金，一审法院不再另行支持其他违约金及损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认彭邦汉与武汉新长丰公司于2018年12月5日及6日签订的两份《租赁合同》均已于2020年5月18日解除；二、彭邦汉于判决生效之日起十日内向武汉新长丰公司支付截止至2020年5月18日的房屋租金226176元；三、彭邦汉于判决生效之日起十日内支付武汉新长丰公司自2020年5月19日起至2020年7月24日止的房屋占用费310992元；四、彭邦汉已交纳的租赁保证金141360元作为违约金，武汉新长丰公司不予退还；五、驳回彭邦汉全部诉讼请求；六、驳回武汉新长丰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5625元，反诉费6016元，保全费4386.37元，共计16027.37元，由彭邦汉负担15303.37元，武汉新长丰公司负担724元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认一审法院查明属实，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、一审判决关于“自2019年11月1日起，彭邦汉将租金缴纳方式由半年支付变更为按月支付租金至2020年1月31日止”的表述，并不包含合同缔约双方协商一致变更了合同的意思，武汉新常丰公司关于一审判决事实查证错误的该项上诉意见，系其单方对一审判决的误读，本院不予采信。2、彭邦汉提交2020年5月6日微信聊天截图作为证据，拟证实其在签订租赁合同时不知晓商铺真实建筑面积，而以186元每平方米的价格支付了760平方米的租金。武汉新常丰公司对该证据的真实性无异议，对关联性、证明目的均有异议。3.彭邦汉提交了《政府信息公开申请表》，拟证实除商铺以外的扩建部分，武汉新常丰公司无权使用，且租赁合同对此未进行约定，不能计租。武汉新常丰公司对该证据的真实性无异议，对申请表的关联性（包括申请的资料与本案的关联性）、证明目的有异议。本院在二审调查之初已经告知当事人举证期限届满时限，彭邦汉的代理人表示仅以申请表为证据，未来可能获得的资料是否作为证据不确定，但未向本院申请新的举证期限。4.彭邦汉提交《联系函》、抖音视频，拟证实武汉新常丰公司在彭邦汉门前停车场自行招租商贩开夜市，一审法院按照商铺面积及扩建面积计算房屋占用费有失公平，武汉新常丰公司并未遭受较大损失。武汉新常丰公司对证据的真实性无异议，对关联性、证明目的均有异议。本院将综合全案证据对二审证据的证明内容、证明力于本院认为中详述。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租人武汉新常丰公司从所有权人处整体承租武汉市硚口区古田四路街284号后对承租范围内所含商铺进行了重新分割，并将其中自编号为⑤、⑥、⑦、⑧的商铺以毛坯状态出租并交付给承租人彭邦汉使用。双方就上述特定商铺签订了两份房屋租赁合同。彭邦汉对武汉新常丰公司是否有权重新分割改造商铺提出质疑，主张建筑物内部过道、走廊分割至房屋中导致租赁标的物违章，但并未提供证据证实武汉新常丰公司对建筑物内部的重新改造分割违反了所有权人的意愿，或租赁标的物被有权机关认定为违章建筑，故案涉合同合法有效。双方在租赁合同中约定，⑥、⑦、⑧号商铺“建筑面积合计570平方米”，“租金按建筑面积计算，为每月106020元（含物业管理费）”；⑤号商铺“建筑面积190平方米，租金按建筑面积计算每月35340元（含物业费）”。上述条款，明确约定了案涉标的物的租金金额，彭邦汉按照合同约定金额支付了2019年5月1日至2020年1月31日止的租金。彭邦汉上诉主张对租金予以变更，不符合前述合同约定，无合同依据。租赁合同中自编号⑤、⑥、⑦、⑧的商铺的方位对应《武汉市房产测丈表》中的商铺号为商2、商3、商8、商9、商11、商12，此对应系方位的对应，并不意味着商2、商3、商8、商9、商11、商12的证载面积之和即案涉标的物实际面积之和。彭邦汉关于实际租赁物面积仅为596.62㎡，武汉新常丰公司交付的标的物不符合合同约定的主张，无证据予以证实，本院不予采信。一审法院以合同约定租金标准核定彭邦汉合同解除前其承租期间的租金及合同解除后实际腾退前的房屋占用费，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。武汉新常丰公司一审请求彭邦汉承担违约责任，具体的违约行为指向逾期付款和逾期腾退。1.关于逾期付款问题。合同第7.1条有相应的约定，即当承租人不支付或不按约定时间支付租金超过十个工作日的，出租人有权单方解除合同，收回商铺，无需退还乙方交付的保证金，并无需赔偿乙方任何损失（含装修损失），此处的无需退还即没收保证金的意思，属于双方议定的违约责任承担方式，一审法院将其认定为违约金条款，将武汉新常丰公司已收取的保证金确认为违约金，符合法律规定。2.关于逾期腾退问题。案涉合同解除后，彭邦汉依法应及时腾退并向武汉新常丰返还租赁的标的物。双方当事人一致认可已于2020年7月24日形成《交还商铺协议》，并约定案涉商铺于2020年7月24日交还给武汉新长丰公司，武汉新长丰公司于收房次日停止计算商铺占用费及其他相关费用。武汉新常丰公司关于彭邦汉自2020年6月1日起构成逾期腾退，应按原合同租赁期限届满逾期腾退违约金标准计付违约金的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，彭邦汉、武汉新常丰公司的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费彭邦汉预交17612元，武汉市新常丰建设工程有限责任公司预交1448元，分别由其自行负担。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二〇年十一月二十五日法官助理邱冠群书记员李超华