安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终3768号上诉人（原审原告、反诉被告）：任元洋,男,1961年11月27日出生,汉族,住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：任治（系任元洋之子），男，1990年11月9日出生，汉族，住安徽省固镇县。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈志余,男,1980年3月26日出生,汉族,户籍地安徽省固镇县，住安徽省固镇县。上诉人任元洋因与上诉人陈志余租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任元洋上诉请求：1.确认双方房屋租赁合同继续有效，陈志余给付房租14000元（2019年3月至2020年3月），其余房租继续给付至房屋交付时止；2.鉴定费2000元由陈志余全额承担。事实与理由：双方均构成违约，陈志余一直间接占有涉案房屋，应承担继续给付房租及鉴定费2000元的责任。陈志余辩称，双方应按照租赁合同的约定履行，任元洋没有按照合同约定履行，故任元洋的上诉请求不能成立。陈志余上诉请求：1.查明事实后依法改判，驳回任元洋的原审诉讼请求，支持陈志余的原审诉求或发回重审；2.任元洋承担本案的一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：任元洋强行将租赁的房屋房门上锁，其行为导致合同履行不能，违约责任在任元洋，应支持陈志余的一审反诉请求。任元洋请求赔偿的项目和鉴定评估价格不合理。任元洋辩称，1.陈志余的原一审反诉请求不能得到支持；2.安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司出具的评估报告真实有效，陈志余的上诉理由不能成立。任元洋向一审法院起诉请求：一、判令陈志余支付任元洋租金14000元、赔偿各项损失18018元并承担违约金3000元，合计35018元；二、判令陈志余按约修理电器、门窗、墙壁等各项损坏设施；三、陈志余承担本案诉讼费用。陈志余向一审法院反诉请求：要求任元洋支付陈志余违约金3000元。一审法院认定事实：2017年3月6日，任元洋、陈志余双方签订《房屋租赁合同》，其中约定：一、陈志余租赁任元洋位于固镇县城孟庄清怡雅阁苑后边二间二层一院简装房屋一处，由陈志余用于经营私房菜饭店；二、租期暂定为60个月，月租金1166元整，租金共计柒万元整。先付12个月，合计人民币14000元，租期从2017年3月8日起至2022年3月8日止，下次租金提前30天付清。五年租期不变，五年之后随行就市；三、随房所含设备有：立柜空调一台、壁挂空调一台、灶台、座便气二个、抽油烟机、面盆、花洒；四、合同从签订之日起生效，任元洋在2017年3月8日内将所属房屋交付给陈志余使用；五、陈志余在租用期间，水电费、有线电视费、垃圾清扫费及物业费自理，保证室内各种设施、门窗、墙体等完好、整洁。未经任元洋同意不得随意改造门、打窗，改变房屋结构，经任元洋同意，双方沟通可以做适当改造……八、对违反合同的一方应处以3000元违约金……十、合同终止时，需对任元洋提供的设施进行清点、检查、移交，如有损坏、短缺，应照价或酌情赔偿，但房屋及家具设施的日常正常损耗，自然性质损不影响房屋，不做赔偿……。陈志余自2017年3月8日起，在案涉房屋经营老厨房饭店，后于2018年10月停止使用并从案涉房屋处搬运自己的物品，任元洋知晓后，为阻止陈志余搬运物品将案涉房屋房门锁上。截止至2020年9月24日，陈志余已支付自2017年3月8日至2019年3月8日两年租金共计28000元。本案审理期间，任元洋于2020年7月28日向一审法院提交鉴定申请，要求对案涉房屋损失情况进行鉴定，从安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司于2020年9月7日做出的鉴报告中反映出，任元洋所申请的部分（卫生间门、墙面地平装修、下水道、棚、开关插座、室内门5个、灯、锁、水龙头、厨房下水道、罗马柱）损失评估价值为11098.9元，对于任元洋未申请部分（空调管换新、下水道疏通、楼梯踏步地毯、玻璃换新、院子中小砌体拆除、排烟管、招牌拆除、墙面广告拆除）的损失评估价值为2580元。任元洋又于2020年9月8日向一审法院负责评估人员提交书面申请，要求对上述未申请部分提出书面鉴定申请。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。任元洋、陈志余签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应该按约履行。一、关于违约金问题。任元洋作为出租方，应该保证租赁物符合租赁合同约定的使用目的，陈志余租赁案涉房屋是为了经营饭店，但任元洋在租赁期间却将案涉房屋房门锁上，该行为直接影响陈志余开门营业，明显违反合同的订立目的，已构成违约。虽然任元洋在庭审中陈述其上锁是因为陈志余在租赁期间从租赁房屋处搬出陈志余自己的物品，但陈志余在2018年10月份停止使用租赁房屋并将自己物品搬出的行为，属于租赁期间自主行为，并无不当，也未超出合同约定的使用范围，该陈述并不能成为任元洋将案涉房屋上锁的正当理由。陈志余作为承租方，也应该按照合同约定保证案涉房屋各种设施、门窗、墙体等完好、整洁，但其在经营期间造成了案涉房屋门窗等设施的损坏，也构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任，故任元洋、陈志余要求对方承担违约责任的诉请，一审法院不予支持。二、关于租金问题。陈志余作为承租方，合同约定的租赁期为五年，陈志余按照合同约定有继续支付租金的义务，但任元洋上锁行为导致陈志余自2018年底至今未实际使用案涉房屋，也无法实现合同目的。如果按照合同约定要求陈志余继续支付租金，明显显失公平，故一审法院对任元洋要求陈志余支付房租14000元的诉请不予支持。三、关于损失费问题。陈志余作为承租人应该按照合同约定保证门窗等设施的完好、整洁，但经安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司鉴定，陈志余造成案涉房屋卫生间门、墙面地平等任元洋申请鉴定部分的损坏价值共计11098.9元。显然，陈志余并未尽到对租赁物的妥善保管、合理使用的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，陈志余应当对任元洋损失进行赔偿。因任元洋在鉴定申请时，只申请对卫生间门、墙面地平装修、下水道、棚、开关插座、室内门5个、灯、锁、水龙头、厨房下水道、罗马柱进行鉴定，该部分损失，任元洋、陈志余双方均无异议，一审法院予以认可。对于未申请部分，因鉴定结果已于2020年9月7日作出，任元洋于2020年9月8日才就未申请部分提出申请鉴定，该部分的鉴定结果明显超出鉴定范围，陈志余也已提出了异议，故一审法院对未申请部分的鉴定结果不予认可。因任元洋在庭审中明确表示其诉状中第二项诉请包含在第一项诉请的各项损失里，一审法院不再做重复处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈志余于判决生效后十日内支付任元洋损失费11098.9元；二、驳回任元洋其他诉讼请求；三、驳回陈志余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取338元，由任元洋负担230元，由陈志余负担108元；反诉费减半收取25元，由陈志余负担。二审期间，当事人双方均无新证据提交。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为：任元洋在租赁期间将案涉房屋房门锁上，该行为直接影响陈志余使用房屋，明显违反合同的订立目的，一审法院认定其已构成违约，并无不当。陈志余在经营期间造成了案涉房屋门窗等设施的损坏，也构成违约。一审法院认定双方均违约，对任元洋、陈志余要求对方承担违约责任的诉请，一审法院不予支持，并无不当。陈志余上诉要求任元洋承担违约责任的上诉理由不能成立，任元洋上诉要求陈志余支付房租的上诉理由亦不能成立。陈志余在经营期间造成了案涉房屋门窗等设施的损坏，经鉴定任元洋所申请鉴定的部分损失评估价值为11098.9元，一审法院判决陈志余应予赔偿并无不当。陈志余上诉称任元洋请求赔偿的项目和鉴定评估价格不合理的上诉理由，不能成立。一审法院判决未对鉴定费负担予以明确，本院认为该费用应由陈志余负担。综上，任元洋、陈志余的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本诉部分二审案件受理费182元，反诉部分二审案件受理费25元，合计207元，由上诉人任元洋负担150元；陈志余负担102元。鉴定费2000元，由陈志余负担。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二〇年十一月十七日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。