重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初20277号原告：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同****楼****，统一社会信用代码91110116802596504P。法定代表人：邹明，经理。委托诉讼代理人：尹伯群，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：丁永华，女，1947年9月28日出生，汉族，住重庆市江**。原告北京首万物业服务有限公司与被告丁永华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告北京首万物业服务有限公司的委托诉讼代理人尹伯群，被告丁永华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北京首万物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月至2020年6月期间的物业服务费6292.44元以及逾期交纳物业服务费产生的违约金1258.49元（欠付物业服务费金额的20%）；2.判令被告支付2017年1月至2020年6月的公摊电费484.91元。事实和理由：原告与重庆首创新石置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为首创·鸿恩国际生活区提供物业服务，物业服务费的交纳标准为1.9元/月/平方米，合同对物业服务费的交纳时间和违约责任进行了约定。原告如约提供物业服务，被告未支付前述期间的物业服务费和公摊电费。原告催收未果，故提起本案诉讼。被告丁永华辩称，原告未履行装修管理的义务，被告的邻居在装修时未按照装修规定的要求安装空调外机，原告对邻居的违规行为置之不理，致使其通过装修验收，邻居的空调外机距被告门窗仅1.3米左右的距离，被告多次向原告反映该问题，但其均无任何作为；涉诉房屋飘窗漏水，向原告反映不予处理，后被告自行找人解决，漏水原因是楼上房屋空调排水管未放到指定管道内，原告对此情况应该清楚，但是原告不积极协调解决。原告提供的物业服务不到位，存在诸多问题：小区车辆长期乱停乱放，人车混流，原告无任何管理措施；小区大门门禁及楼栋门禁形同虚设，保安随意放外来人员进入小区。被告于2018年10月与楼栋管家沟通，补缴了欠付的2016年3月至2016年12月期间的物业服务费，希望原告履行力所能及的职责，但原告对被告反映的问题不管不问，就未交纳物业服务费，等原告把问题解决了，就交纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《前期物业服务合同》与备案证明、物业服务授权委托书、名称变更通知、物业服务证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、不动产登记中心登记信息查询结果、公摊电费发票及计算明细和每月公示照片、律师函、EMS寄件单及投递详情、缴费通知单张贴照片，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：物业服务报告及违规行为整改通知单均为原件，且与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月16日，北京金网络物业管理有限公司（2016年12月12日，变更登记为北京首万物业服务有限公司）与重庆首创新石置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为涉诉小区提供前期物业管理服务，并对原告提供的物业服务的主要内容进行了约定；物业服务费的收费标准按照建筑面积计算，高层住宅2.4元/月/平方米；物业服务费首期按半年交纳，此后按季度交纳，业主或者物业使用人应在每季度前三十日内履行交纳义务；公共区域照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；合同期限自2010年7月14日起至业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订或续聘的物业服务合同生效时，本合同自行终止；业主或物业使用人违反本合同约定，如未能如数交纳物业服务费的，应当从当日起按每日万分之五的标准向原告支付违约金。涉诉房屋位于重庆市江北区大石坝红原路X号X幢X-X，被告系该房屋的产权人，房屋建筑面积为78.85平方米。原告于2018年12月10日、2020年6月10日在案涉房屋门口张贴缴费通知单，并于2019年3月向涉诉房屋所在地址寄送律师函进行欠付催收。现该小区未成立业主委员会。另查明，涉诉房屋所在区域2017年1月至2020年6月的期间的公摊电费总金额为415.48元。庭审中，原告陈述该区域内的物业服务费实际是按照1.9元/月/平方米进行收取，被告举示了一组照片，拟证明邻居违规安装空调外机的行为及原告提供的物业服务存在不到位之处。本案在审理过程中，原告向本院提交申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。原告以1.9元/月/平方米的标准主张物业服务费，低于合同约定的标准，系其权利主张问题，只是原告不能因此而降低服务质量。原告举示的证据反映出其对小区实施了日常管理，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务。被告辩称原告的服务存在诸多问题，也举示了照片等证据，针对被告反映的邻居违规安装空调的问题，该行为应属被告向相邻关系的对方主张权利的问题，物业服务企业可协调处理，但并非其合同义务，故该抗辩不构成业主拒绝交纳物业服务费的正当理由。原告在日常管理中应当加强与业主之间的沟通，及时核实、处理和反馈相关问题的处理结果，对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知和协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。被告虽然有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修和管理义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上所述，因被告对原告主张的物业物业费的期间无异议，故原告要求被告支付2017年1月至2020年6月期间（共计42个月）的物业服务费6292.23元（78.85平方米×1.9元/月/平方米×42个月），本院予以支持，原告的诉请中超出前述金额的部分，本院不予支持。关于公摊电费。合同约定公共区域照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，本案中，原告举示发票和公示公告证据足以证明公摊电费已实际交纳并在小区内进行了公示公告，故原告要求被告支付2017年1月至2020年6月期间的公摊电费415.48元的诉讼请求，本院予以支持，原告诉请中超出前述金额的部分，本院不予支持。原告自愿撤回违约金的诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规之规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁永华于本判决生效之日起五日内向原告北京首万物业服务有限公司支付2017年1月至2020年6月期间的物业服务费6292.23元；二、被告丁永华于本判决生效之日起五日内向原告北京首万物业服务有限公司支付2017年1月至2020年6月期间的公摊电费415.48元；三、驳回原告原告北京首万物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告丁永华负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 静二〇二〇年十一月九日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露