北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7701号上诉人（原审被告）：赵红，女，1980年5月1日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：栗彬（赵红之夫），住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：杨帆，男，1973年7月23日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人赵红因与被上诉人杨帆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初62147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人赵红及其委托诉讼代理人栗彬，被上诉人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实与理由：第一，不存在剩余租金。2019年8月26日，房屋内并未恢复原状，因此当日并未收房。直至2019年8月30日，杨帆直接将钥匙交给北京市丰台区人民法院。第二，违约金过高。我不存在主观过错，涉案房屋在银行做了担保，我并不清楚具体还款情况。另我并未对此进行隐瞒，杨帆承租房屋时，我提供的房产证上显示有抵押。2017年8月河北省正定法院通知过杨帆涉案房屋的情况，但2018年7月和2019年1月杨帆仍然与我续签了租赁合同，因此杨帆也应承担责任。一审违约金过高，不应当超过实际损失的30%。第三，律师费与解除合同之间没有必然的因果关系；搬家费不属于损失，以后搬家也会产生搬家费；门禁费属于正常的办公支出，是安装门禁的费用；车位可以转让给其他人。杨帆辩称，同意一审法院判决，不同意赵红的上诉请求和理由。杨帆向一审法院起诉请求：1.判令双方于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》解除；2.请求判令赵红返还租赁保证金34290元；3.请求判令赵红支付违约金34290元；4.请求判令赵红退还剩余租金2254.68元；5.请求判令赵红赔偿各项损失20215元，包括车位服务费损失840元、网络服务费2625元、门禁费用1020元、搬家费用730元、律师费15000元。一审法院认定事实：2017年2月20日，出租方赵红（甲方）与承租人杨帆（乙方）签订《租房合同》，就乙方承租甲方位于北京海淀区××大街××号××大厦××房屋及附属设备设施等事宜进行约定：甲方为房屋所有权人，对房屋享有合法的出租权利；房屋建筑面积106.35平方米，用途为办公；租赁期为2017年2月28日至2018年2月27日；全年按照365天计算，房屋租金每月17145元，含物业费5元/月/平方米、取暖费38元/季/平方米；租金支付方式为每三个月为一期支付；乙方同意支付甲方租赁保证金34290元以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费的义务，该笔租赁保证金乙方在2017年2月8日与首期租金同时支付给甲方。全部租赁保证金由甲方于本合同终止之日15日内乙方迁出该房屋的注册地址后五个工作日抵偿乙方欠付租金或其他杂费后无息返还乙方。租赁期间，乙方承担租房发票税金及电费、电话费、水费等日常发生的费用。因甲方的原因导致中途解约的，甲方应当支付乙方相当于两个月租金的违约金以补偿乙方的预期利益，乙方已付的租金予以退还。同日，杨帆支付了押金34290元。2018年2月7日，双方就涉案房屋租赁事宜达成《补充协议》，约定租赁期限自2018年2月27日至2019年2月26日，其与条款维持原协议不变。2019年1月25日，双方再次签订《补充协议》，租赁期限为自2019年2月27日至2020年2月26日，其与条款仍维持原协议不变。杨帆已支付了至2019年8月27日的房屋租金。2019年8月12日，北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）向包括涉案房屋在内的租户发送通知，载明，因兴业银行股份有限公司北京分行与被执行人赵红等人金融借款纠纷一案，北京市方正公证处作出的(2017)京方正执字第00069号执行证书已经发生法律效力。本院已经向被执行人送达执行通知书、查封裁定书，但被执行人至今未履行第00069号执行证书确定的金钱给付义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，本院责令：被执行人赵红等人于2019年8月28日中午12时前将位于北京市海淀区中关村南大街甲6号8层808在内的房屋腾空并交付本院。现通知该房屋内的全体人员立即清理、清空属于个人所有的物品，在本院公告期内自行离开该房屋。逾期未履行，本院将强制执行。丰台法院一并发布了执行公告。2019年8月30日，丰台法院执行员于晓明向杨帆进行询问，并制作了执行笔录，杨帆在询问中表示已于2019年8月23日主动腾退涉案房屋，并于询问当日将涉案房屋电卡1张、钥匙3把交付法院。诉讼中，杨帆提供其与赵红的录音，用以证明其已于2019年8月23日告知赵红已经腾房完毕，要求进行交接，但赵红未配合交接。一审法院认为，杨帆和赵红签订的《租房合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现《租房合同》中记载的承租人为杨帆，杨帆也在合同落款处签字，赵红抗辩杨帆并非适格主体，并无依据，法院不予采纳。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因涉案房屋被丰台法院查封，导致杨帆无法使用租赁房屋，《租房合同》亦无法继续履行，故杨帆有权要求解除合同，现赵红于2019年11月25日当庭表示同意解除，故法院确认赵红与杨帆签订的《租房合同》于2019年11月25日解除。双方签订的两份《补充协议》系《租房合同》中重要组成部分，法院一并予以处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。从杨帆与赵红电话联系的沟通过程看，杨帆已于2019年8月23日腾房完毕，故2019年8月24日至2019年8月27日的租金应当予以退还，杨帆要求退还房屋租金的请求，于法有据，法院予以支持；现涉案房屋已被法院查封，杨帆业已将房屋钥匙交付执行法院，故退还押金的条件已经成就，赵红应将租赁保证金予以退还，杨帆相应诉请，法院予以支持。根据《租房合同》的约定，因赵红的原因导致中途解约，赵红应当支付杨帆相当于两个月租金的违约金。现涉案房屋系因赵红无法履行生效文书而被法院查封，赵红对于涉案房屋无法继续租赁存在过错，故杨帆按照合同约定主张违约金，有事实和法律依据，法院予以支持；因双方对于违约金进行了约定，违约金即对一方违约后另一方产生损失的预期，故杨帆主张的其他费用的损失已被违约金所涵盖，其主张的其他损失，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、二百一十六条之规定，判决：一、赵红与杨帆于2017年2月20日签订的《租房协议》（含《补充协议》）于2019年11月25日解除；二、赵红于本判决生效后七日内向杨帆退还房屋租金2254.68元以及保证金34290元；三、赵红于本判决生效后七日内向杨帆给付违约金34290元；四、驳回杨帆其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，赵红与杨帆签订的《租房合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方应当按照合同约定就交纳租金、使用房屋等行使权利，履行义务。《租房合同》中约定，因赵红原因导致中途解约的，赵红应当支付杨帆相当于贰个月租金的违约金以补充杨帆的预期损失，杨帆已付的租金予以退还。现由于赵红未履行生效文书导致涉案房屋无法继续租赁，杨帆按照双方约定主张违约金。赵红主张违约金约定过高，要求法院另行确定违约金计算方式的主张依据不足，已违背合同双方订立违约条款的初始目的，故对赵红此项上诉请求，本院不予支持。一审诉讼中，杨帆提供其与赵红的录音，用以证明其已于2019年8月23日告知赵红已经腾房完毕，要求进行交接，但赵红未配合交接。现赵红主张实际交房日期为2019年8月30日的理由，不予支持。因此,一审法院判决退还剩余租金并无不当。关于律师费、搬家费、门禁费等其他费用，一审法院认为已被违约金涵盖未予支持，并无不当。综上所述，赵红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费714元，由赵红负担。本判决为终审判决。审 判 员  白 云二〇二〇年十一月二十三日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕