河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2977号上诉人（原审原告）：河南三诚置业有限公司，住所地：河南省郑州高新区翠竹街****楼****，统一社会信用代码：91410100763123842M。法定代表人：袁贞祥，总经理。委托诉讼代理人：王明伟，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张悦，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶县正源供热有限公司，住所，住所地：河南省叶县叶廉路与东环路交叉口东500米社会信用代码：91410422099852464G。法定代表人：陈朋，执行董事。委托诉讼代理人：李亚峰，男，公司工作人员。上诉人河南三诚置业有限公司（以下简称三诚公司）因与被上诉人叶县正源供热有限公司（以下简称正源公司）不当得利纠纷一案，不服河南省叶县人民法院（2020）豫0422民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人三诚公司的委托诉讼代理人王明伟、张悦，被上诉人正源公司的委托诉讼代理人李亚峰参加诉讼。本案现已审理终结。三诚公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审，或改判支持三诚公司一审诉请；2．本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由正源公司承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，法律适用错误。三诚公司为了履行供热义务实施了小区室外热力管网工程，供热设施为三诚公司投资建设所有，正源公司未经三诚公司同意，擅自利用并收取费用，没有法律依据，并造成三诚公司损失，构成不当得利。一、三诚公司与全体业主形成供热合同关系，一审法院适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误。1.三诚公司与全体业主在《商品房买卖合同》签订之后，又与部分业主签订了供气供暖补充协议，三诚公司与全体业主形成（或事实上）供热合同关系。该法律关系，已经前四批（56户、104户、106户、5户，共计271户）生效裁判文书确认。2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，系为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据相关法律，结合民事审判实践，制定的解释。解释第一条规定，所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但在本案中，三诚公司已交付房屋，业主已支付了房屋价款，因此一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误。解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，三诚公司的宣传彩页即使为邀约，按照本条逻辑，供气供暖应视为商品房买卖合同内容。但这显然与前四批生效裁判文书确认的供热合同关系前后矛盾。二、三诚公司为了履行供热合同义务投资实施了小区室外热力管网工程，供热设施为三诚公司所有。因此，一审法院认定业主共有法律适用错误。1．一审法院认定为业主共有，与前四批诉讼判决部分业主的原告主体资格适格互相矛盾。2．在剩余业主与三诚公司未解除供热合同的情形下，一审法院认定小区室外热力管网工程为全体业主共有，系法律适用错误。三、一审法院参考《河南省物业管理条例》“无偿移交”条款，系适用法律错误，不得作为事实认定及裁判结果的依据。四、三诚公司在第一审程序中已经提出的诉讼请求（返还房屋占用费4500元），一审人民法院未作审理、判决，应依法发回重审。正源公司辩称，正源公司参与阳光棕榈园小区供热是叶县人民政府为解决该小区供热问题协调的结果。阳光棕榈园小区的供热设施所有权归小区业主所有，三诚公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》附件中约定，签订本合同时，买受人除合同约定的房价外，还应缴纳以下代收费用：1.物业管理维修基金；2.房产证费用；3.燃气开户费、暖气配套费。这说明供暖设施属于全体业主所有，三诚公司属于代收费用。三诚公司向一审法院起诉请：1.判令正源公司返还三诚公司供暖管道设施款5000000元（具体数额以评估结果为准）；2.判令正源公司返还利用三诚公司供暖管道供暖而收取的费用550000元（具体数额以正源公司实际收取的暖气费为准）；3.诉讼费由正源公司负担。审理中，三诚公司变更诉讼请求为：1.判令正源公司返还三诚公司供暖管道设施款1818500元（包括：供暖管道价值1594000元、管道施工费220000元，房屋占用费4500元）；2.判令正源公司返还利用三诚公司供暖管道供暖而收取的费用550000元（具体数额以正源公司实际收取的暖气费为准）；3诉讼费、鉴定费由正源公司负担。一审法院认定事实：三诚公司系叶县阳光棕榈园小区开发商，三诚公司与买受人签订的商品房买卖合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4.暖气在商品房交付使用时预留接口，在第二个采暖期使用。”此后，又与部分业主签订供气供暖补充协议。三诚公司为了履行供暖义务，实施了该小区室外热力管网工程并采购锅炉进行了短期供暖（2009年供应一个采暖期的暖气）。因三诚公司未继续按照合同约定供暖，小区众多业主将其诉至法院，要求解除供用热力合同，并返还初装费等，考虑到三诚公司为了履行合同也支出了相应费用，在多名业主与三诚公司间的供用热力合同纠纷的生效判决中关于初装费一项，均酌定三诚公司返还80％。2019年，正源公司对阳光棕榈园小区供热设施进行改造后，于当年供暖期内对小区实施了集中供暖。另查明，1.三诚公司在阳光棕榈园销售彩页中称：“首家双气社区，燃气、暖气双方入户，给生活更多便利，给家人更多温暖。爱丽舍引入欧洲先进的壁挂炉采暖模式，更加舒适、节能、环保，并可实现分户计量，节约采暖费用”等（该事实在业主与三诚公司供用热力合同纠纷的多份生效判决中经过认定）；2.2020年7月1日，平顶山金诺资产评估事务所有限公司作出平金诺评报字（2020）第045号资产评估报告书，显示叶县阳光棕榈园暖气管道设施等在评估基准日（2019年10月1日）的评估价值含税价为人民币1594021.76元；3.目前尚有该小区业主与三诚公司的供用热力合同纠纷在法院审理过程中。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当得益。”成立不当得利需一方获得利益，他方受有损失，获得利益与受到损失之间具有因果关系，同时，获得利益没有法律上的原因。商品房建筑区划内的公用设施，无论因附合而成为建筑物的重要成分，还是作为建筑物的从物，都应当与建筑物本身有着相同的物权归属。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。”《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”如上所述，三诚公司在阳光棕榈园小区出售中所作的关于双气（暖气、天然气）设施的说明和允诺，应当对其产生合同约束力，其投入建设小区供热设施系履行供用热力合同义务之行为，该合同的标的物——供热设施应认定为小区公用设施由业主共有。《河南省物业管理条例》第十三条第四款规定：“建设项目竣工验收合格后，应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，同时移交配套设施、地下、地下管网工程图等资料经营单位应当接收。”该项规定，因为其效力位阶，虽不能作为裁判依据，但可以作为审理过程中的参考，对事实认定及裁判结果产生影响。综上，正源公司对阳光棕榈园小区实施集中供暖，并收取费用，具有法律上的原因，不成立不当得利，对于三诚公司的诉讼请求，一审法院不予支持。关于正源公司提出的追加阳光棕榈园小区全体业主为本案当事人及中止诉讼的申请，因相关业主与三诚公司之间的纠纷已另行通过司法途径解决，同时不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条关于中止诉讼的法定情形，故一审法院不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回三诚公司的诉讼请求。三诚公司预交案件受理费50650元，多交24662元予以退回，剩余25988元由三诚公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为正源公司是否构成不当得利并向三诚公司支付相关费用。对此，本院评析如下：从不当得利的构成要件分析，需存在一方获取利益，另一方受到相应损失，获利方获取的利益没有法律上的依据，且受损方所受损失与获利方的获利有法律上的因果关系。而本案所涉小区内的供热设施属于公用设施，依照物权法的规定，该设施属于小区业主共有，而非三诚公司所有。正源公司用属于小区业主共有的供暖设施向小区提供热力服务并收取相应的供暖费用，并未导致三诚公司的利益受损，故正源公司的行为不符合不当得利的构成要件；在三诚公司不具有所有权的情况下，其以不当得利为由向正源公司主张供暖设施的相关费用，无法律依据，故三诚公司认为正源公司构成不当得利的理由不能成立。关于三诚公司与案涉小区业主之间的关系问题，因与本案不属于同一法律关系，案件当事人也不相同，且另案已经处理，其与本案并不存在矛盾之处，故三诚公司认为本案与另案结果相互矛盾的理由不能成立。三诚公司上诉称正源公司使用了三诚公司的房屋，故应当支付相应的房屋占用费。对此，本院认为，由于三诚公司未提供充分有效证据证明正源公司占用三诚公司的房屋，也未提供充分有效证据证明其所主张的房屋属于三诚公司所有，更未提供充分有效证据证明其主张的房屋占用费的合理依据，一审判决在驳回其诉讼请求的判项中，已经包含对其该项诉讼请求的处理，其该项上诉理由不能成立。综上，三诚公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25988元，由河南三诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  彭 莉审判员  李泉钦二〇二〇年十一月二十六日法官助理张立永书记员张皓硕