福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1181号 上诉人（原审原告）：黄秀平，女，1976年8月19日出生，汉族，户籍地松溪县，现住松溪县。 委托诉讼代理：许达功。 上诉人（原审被告）：赖检连，女，1979年6月17日出生，汉族，户籍地南平市建阳区，现住南平市建阳区。 委托诉讼代理：谢乐辉，福建建达（南平）律师事务所律师。 上诉人黄秀平、赖检连合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2020）闽0703民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黄秀平上诉请求：撤销一审判决，改判赖检连双倍返还黄秀平定金（含高速通行费、住宿费等）40514.5元。事实和理由：一、一审判决认为“黄秀平明知赖检连房屋未依法登记领取权属证书，仍欲向赖检连购房，并支付定金，黄秀平、赖检连均有过错”存在错误。客观上，黄秀平并不知道赖检连房屋未依法登记领取权属证书，黄秀平不存在过错。二、一审法院认为赖检连转让房屋应当依法确认无效是错误。案涉买卖关系成立并生效，赖检连存在过错，需双倍返还定金。三、在《定金款收条》中，注明案涉房屋为小产权房，有违正常交易习惯。 赖检连辩称，一、黄秀平主张其不知道案涉房屋未依法登记领取权属证书，不是事实。《定金款收条》明确记载案涉房屋为小产权住宅，2019年11月14日黄秀平就应当知道案涉房屋过户条件尚未成就，可能不能过户。二、一审法院认为赖检连转让房屋应当依法确认无效是错误。2019年11月24日双方依据2019年11月14日达成的口头协议来签订正式合同，黄秀平却以才知道过户手续不能确定为由，单方面变更付款条件，即提出暂扣10万元购房款。赖检连不同意变更合同，黄秀平未签原合同，故黄秀平违约，赖检连依法收取定金2万元可不予退还。 赖检连上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄秀平的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、赖检连出具《定金款收条》时，双方已完成商定房屋买卖的具体细节，不存在另行协商。2019年11月24日黄秀平不肯支付全款，根据约定黄秀平未能如期签订合同，视为黄秀平违约，放弃定金2万元。二、黄秀平提供的证据亦不足以证明黄秀平本人从松溪来建阳的路费及住宿费。三、黄秀平主张2019年11月24日赖检连才表示案涉房屋过户手续不能确定，不是事实。2019年11月14日签订的《定金款收条》就约定案涉房屋用途为小产权房。四、双方明确购买的房屋是南平市建阳区嘉禾茗城7幢1单元1402房，不是农村自有宅基地的自建房，是拆迁回拨地上的合法建筑，且工程具备《建设用地批准证书》《建设工程施工许可证》，村委会亦确认赖检连对案涉房屋享有权利。双方约定房屋买卖内容并签订的《定金款收条》，系双方真实意思表示，内容合法、有效，黄秀平单方违约，赖检连依法可不返还定金。 黄秀平辩称，一、收条是单方行为，合同是双方行为，《定金款收条》上的内容是赖检连单方制作的，黄秀平不知道案涉房屋是小产权房，不存双方约定案涉房屋用途为小产权房，黄秀平不存在过错。二、村民委员会无权对房屋确权。三、赖检连上诉称“黄秀平与赖检连房屋买卖系双方真实意思表示，属有效合同”，但赖检连未取得房屋所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，赖检连应承担违约责任，其应双倍返还定金。 黄秀平向一审法院起诉请求：判令赖检连双倍返还黄秀平定金40514.5元（含高速通行费、住宿费）。 一审法院认定事实：黄秀平户籍地为松溪县。赖检连系南平市建阳区童游街道赤岸村村民。2019年11月14日，黄秀平与赖检连协商，向其购买“小产权房”，并支付赖检连定金20000元，赖检连向黄秀平出具了主要内容为：“今本人（赖检连）收到黄秀平交来购买房屋用途为小产权住宅，面积137.92平方米的购房定金款20000元。”的收条交黄秀平收执。双方约定另行在房屋中介处进行协商房屋买卖的具体细节。2019年11月25日，黄秀平从松溪至建阳，在房屋中介与赖检连协商购房条件，未达成一致意见。黄秀平花费了通行费104.5元，住宿费410元。 一审法院认为，法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案赖检连转让的房屋未取得房产证，违反了法律的禁止性规定,应当依法确认无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。赖检连收取黄秀平定金20000元，应予返还。黄秀平明知赖检连房屋未依法登记领取权属证书，仍欲向赖检连购房，并支付定金，黄秀平、赖检连均有过错。黄秀平要求赖检连双倍返还定金及支付通行费、住宿费，于法无据，不予支持。赖检连辩称其转让的房屋合法，于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，之规定，判决：一、赖检连在判决生效之日起十日内返还黄秀平20000元。二、驳回黄秀平其他诉讼请求。 本院二审期间，黄秀平提交了证据一、微信转账记录；证据二、聊天记录。两份证据拟证明20000元的付款时间是2019年11月14日，是先付款再给的《定金款收条》，由于当天晚上7点黄秀平要回松溪开家长会，其因时间太赶并未注意到《定金款收条》注明是小产权房。经质证，赖检连对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议，但证明对象有异议，不能证明黄秀平未注意案涉房屋是小产权房；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，双方均认可黄秀平于2019年11月14日支付了20000元给赖检连，但上述两份并不能证明黄秀平主张的是事实，不予采信。经审查，一审判决认定的事实认定清楚，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：双方之间的房屋买卖关系是否有效。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)中载明,“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”本案中，从案涉房屋的《建设用地批准书》可知，案涉房屋的土地所有权性质是集体土地，土地用途是住宅用地，用地单位名称是赤岸村村民委员会。该土地属于农村住宅用地，黄秀平不是赤岸村村民，双方之间的买卖行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定，赖检连因买卖房屋收取的黄秀平20000元应予返还。双方都明知案涉房屋是小产房，仍达成买卖的合意，双方均存在过错。黄秀平要求赖检连双倍返还定金及支付通行费、住宿费，其自身存在过错，一审法院不予支持并无不当。 综上所述，黄秀平、赖检连的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费313元，由上诉人黄秀平负担160.4元，上诉人赖检连负担152.6元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱文如 审 判 员 张廷贵 审 判 员 邱丽琴 二〇二〇年十一月三日 法官助理 王历宏 书 记 员 叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。