江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7145号上诉人（原审原告）：张国新，男，汉族，1974年9月7日出生，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：龚权，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董平君，男，汉族，1968年12月9日出生，住浙江省天台县。原审被告：陈肖琳，女，汉族，1971年3月11日出生，住浙江省。董平君、陈肖琳共同委托诉讼代理人：徐峰，江苏天之权律师事务所律师。上诉人张国新因与被上诉人董平君、原审被告陈肖琳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人张国新的委托诉讼代理人龚权，被上诉人董平君及原审被告陈肖琳的委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国新上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定上诉人没有在合理期限内采取积极态度和行为，由此推定上诉人放弃了优先购买权，该认定有误。首先，通过上诉人与被上诉人之间的微信聊天记录可以看出，虽然双方在2019年4月8日之前，谈过一次关于案涉房屋买卖问题，但被上诉人当时明确要是140万元，还不包括税。2019年4月8日是上诉人听别人说房主已将105室卖了，在4月8日当天晚上主动与被上诉人联系，被上诉人才明确告诉上诉人，他已经将105室以1203000元的价格卖给他人了，这个价格不包括税，被上诉人已同他人签合同了，还收他人3000元定金。由于上诉人考虑到门面房的转让税可能很高，如果以1203000元的价格报税的话，也许要交50至60万元的税，所以4月8日当天上诉人没有明确表示购买105室，但与被上诉人说明了4月9日一大早就同中介公司联系咨询税收问题，然后就决定是否购买105室，当时被上诉人也表示同意，被上诉人还说明他与105室的另外买家约定好，三、五天才办过户手续，如果上诉人一定要买，他可以退还已收的3000元定金并毁约。其次，通过4月9日早上7:41分上诉人妻子与中介公司人员的微信记录可以看出，上诉人第二天一早就积极在咨询转让税收问题。当上诉人将税收问题问清楚后，从4月9日上午9:30分开始，上诉人一直在打被上诉人电话，但被上诉人多次拒绝接通，最后接通后，被上诉人告诉上诉人，105室已办完过户手续。最后，同等条件下的优先购买权是否行使，应当是以上诉人对105室的出卖价和相关税收均十分清楚的情况下决定的，而4月8日之前双方虽曾就105室的买卖谈过一次，但被上诉人的开价是140万元，明显高于实际成交价，这不符合同等条件的规定。4月8日被上诉人虽明确告诉上诉人实际成交价，但对于税收是多少也没有搞清，当第二天9点30前上诉人基本搞清了税收情况再同被上诉人联系时，被上诉人多次拒绝联系，最后告诉上诉人105室已转让他人。综上，上诉人一直积极在准备购买105室，但被上诉人在4月8日前已收取他人定金没有告诉上诉人，4月8日虽将收取定金和实际成交价告诉上诉人，但第二天办理过户手续仍对上诉人进行隐瞒。从4月8日晚上上诉人知道105室已经被卖，到4月9日9点30分之间，由于税收问题，上诉人无法作出是否购买的决定。在4月8日前被上诉人实际已将105室转让他人，已收取了定金和签订转让合同并约定4月9日上午办理过户手续，对于这些情况，被上诉人在4月8日前没有告诉上诉人，上诉人还是从其他人处才知道105室已经转让。因此不应当认定上诉人在购买105室时是不积极的，而推定上诉人就放弃了优先购买权。董平君辩称、陈肖琳述称，首先，上诉人主张4月8日董平君与和他人签订的合同不属实，其主张的与被上诉人说明了4月9日同中介公司咨询税收问题然后决定是否购买、当时被上诉人表示同意也不属实。其次，上诉人主张其在4月9日上午与中介公司人员微信聊天记录积极咨询税收问题也不属实，因为在半年前被上诉人就通知了上诉人，上诉人已经咨询过相关税收问题，不然也不可能在微信聊天记录中已经明确陈述过户费用要20万。在2019年4月9日早上7点14分时被上诉人还告知上诉人最多到8点半手续就办掉了，但8点10分的时候上诉人还在微信中回复让我们考虑两三天，上诉人无法证明其积极履行合同。其三，根据商业房二手房的市场实际交易情况看，卖方是拿的净得价，报的也是净得价，对于上诉人来说4月8日上诉人就明知道被上诉人要的竞得价是120万，一次性不贷款，且前面已经收了3000元定金，如果上诉人要就退3000元，120万卖给上诉人，但上诉人始终陈述不知道税是多少进行推辞，半年前其已经知道140万元的房款税是多少，现又称不知道120万元的房款应交税款，显然不可信，上诉人在聊天中一直要求被上诉人120万元包过户给他。其四，上诉人主张之前是因税太高，价高不愿意购买，到2019年4月8日时价格确定120万竞得价时上诉人还主张120万元包税他就买了，不包税就说不知道税是多少，再到4月9日7点14分的时候明确告知8点30分要签合同了，7点43分的时候上诉人还说等一等，问中介，费用便宜就要，费用贵就不要了，8点10分的时候上诉人又说给我们两三天时间考虑，上述情况可以反映出上诉人没有积极的行使优先购买权，而是以行使权利为由拖着被上诉人。被上诉人当时急需用钱，且被上诉人已经被约到南京，都不可能一直等上诉人。上诉人从半年前就开始考虑，一直没考虑好。另外，上诉人一开始就想用几十万元购买案涉房屋，所以一直借口税的问题拖延，聊天记录等证据可以反映该事实。一审事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。张国新向一审法院起诉请求：认定董平君、陈肖琳违约并支付违约金35937元。一审法院认定的事实：董平君、陈肖琳系夫妻关系，位于南京市江宁区房屋（简称**）原所有权人登记为陈肖琳。2015年9月7日，张国新（乙方）与董平君（甲方）签订《店面租赁合同》一份，约定：将甲方所有的105室出租给乙方使用，租期是从2016年1月1日至2020年12月31日；第四年的租金为35937元；租金一年交一次，租金在上一年11月30号之前支付；在合同期内如果甲方出售该店面时合同解除并事先提前三个月通知乙方，在同等条件下乙方有优先购买权；甲、乙双方必须严格履行合同，任何一方违约应按当年租金总金额向对方支付违约金。张国新于2018年11月30日向董平君转账35937元，支付了自2019年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金。2019年4月9日，陈肖琳（甲方）与案外人王义慧（乙方）经南京瑞居不动产经纪有限公司天印路分公司居间，签订《南京市存量房买卖合同（经经机构版）》一份，约定：甲方自愿将105室出售给乙方；甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为600000元。该份合同为房产部门的备案合同。同日，陈肖琳、王义慧与南京瑞居不动产经纪有限公司又签订《房屋买卖居间合同》一份，约定105室转让价为118万元。2019年4月9日，陈肖琳的尾号为9146的中国工商银行卡收到购房款48万元。2019年4月10日，陈肖琳的上述银行卡收到购房款674000元。董平君、陈肖琳在庭审中陈述：其与王义慧约定105室净得价为1203000元，其先收取了3000元购房定金，2019年4月9日其来南京签合同时，王义慧要求其承担2万元中介费，当时其已从浙江赶到南京，又急用钱，故同意将总价从120万元降到了118万元，其已预收了105室2019年全年的房租，自2019年4月10日至2019年12月止的房租大概为26000元，1180000扣除26000元后剩余1154000元。张国新在一审庭审中认可其一直在105室中经营，合同仍旧沿用其与董平君于2015年9月7日签订的《店面租赁合同》，董平君、陈肖琳夫妇的经常居住地在浙江省台州市，其承租房屋后董平君、陈肖琳没有到过105店面。一审庭审中，董平君提交了2019年4月8日、4月9日与张国新的微信聊天一份，2019年4月8日聊天记录显示：张：同等价格我们有优先购买权，你也没通知我们。董：我早的时候就跟你说过，你又不吭声，一直都不吭声…。张：你那时说140万。董：我一直不知道那边的价格，上半年挂在那里130万…如果你们真的想买，你们两夫妻商量一下，我呢答应他上午先办手续，你商量一下，确定要的话，3000块你出掉，我就毁掉它，也可以…不用你搬走的话，我也没有跟你通电话，以前也知道，可能你也没有考虑想买这个房子，我也说个真心话，这个房子只赚不会亏的，是黄金地段，不管怎么样，我是家里有一个厂房要拍卖掉，我六七月份一是一定要买厂房的，所以没办法一定要卖掉。张：是这样的，本来是120万我们连包过户的，我们要出的，只是这个价格现在有一个差距的，当时也没有跟你还，你说要140万，我们商量一下，加20万税，不是要160万那就太多了，如果是120万包过户，不是净得价，我们是要出的。张：现在我听人说是包过户120万。董：我们现在净拿1203000元，不可能120万，你不相信我，合同给你看。董：连中介费都是他们出的，我净得1203000元，是不可能少了，还有一个，这个3000元，如果你真的买的，这3000毁掉它，我说我现在不卖了，只能这样，别的没办法啦…。张：啊，老板，你现在，你知不知道现在大概中介费要多少，最低能做到多少？董：中介费他是这样子的，比如你自己有钱不多，如果自己没钱，它是中介垫出来，那可能要2万来块钱，如果你自己一次性有钱的话，可能就万把块，个把之间，我也不太清楚，反正都是他的事，我也不要操心，如果你们自己有钱，有120万，什么都不需要，你自己去办，你叫我怎么办就怎么办，打钱就行，我们都打交道这么多年，你就放心好了。2019年4月9日聊天记录显示：董：张老板，你好，这房子，今天就要卖掉了，她昨天就到南京，上午就去签协议，你看着办吧，8点半之前，8点半之后手续肯定就办掉了。张：那等上班以后，房产中介问一下，费用到底要多少，费用便宜一点，我们也要的，如果高的话，我们就不要了，这个费用我算不起来，昨天我们也没有中介的电话号码，你稍微等一下好了，那你的人现在在南京吧？董：中介2万，1万到2万，那个算起来我也不知道。张：主要是问一下税，税收是大头。给我们考虑两三天，毕竟这是大事，你事先也不跟我们说一下…。张国新对该份聊天记录的真实性、关联性不予认可，认为董平君、陈肖琳已将105室出售给他人，其认为成交价是60万元而不是1203000元，董平君、陈肖琳也没有很明确的表述要其购买105室。一审法院认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。通过董平君提交的其与张国新之间的微信聊天记录可以看出，董平君早已将出卖105室的想法告知了张国新。优先购买权系法律赋予承租人的权利，而承租人对该权利的行使应当采取积极态度和行为，且应在合理期限内。张国新在明知其所承租的105室即将出售的情况下，并未在合理的期限内与董平君进一步磋商买卖事宜，可以推定行为人放弃了优先购买权。而董平君曾反复与张国新磋商105室的出售价格，张国新均以价格过高未明确表示愿意购买。105室买卖合同的备案价格虽为60万元，但实际成交价格为118万元，董平君、陈肖琳也实际收到了105室的购房款。一审庭审中，张国新认可一直承租105室。张国新目前并未产生任何实际损失。可见董平君、陈肖琳并未损害张国新对承租房屋的优先购买权，也不存在违约行为。故对张国新要求认定董平君、陈肖琳违约并支付违约金35937元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院》第二十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回张国新的诉讼请求。一审案件受理费减半收取349元，由张国新负担。本院审理期间，各方当事人对一审法院查明的事实均未提出异议。本院审理期间，上诉人张国新提交以下新的证据：1.4月9日至4月10日张国新与董平君的通话记录，证明董平君一直拒绝接听上诉人的电话。2.上诉人妻子与中介公司房产经理微信聊天记录，证明上诉人在与被上诉人通过微信聊天记录以后，随即就向中介公司进行税收的询问，但是中介公司没有作出明确的回答，要求第二天早上9点钟上班之后去咨询，而被上诉人要求上诉人4月9日8点给予明确回答是趁人之危，上诉人并没有不积极和拖延。3.税收信息概况，证明案涉房屋正常买卖会产生较高税费。董平君、陈肖琳质证认为：1.对通话记录真实性不予认可，通话录音不全，4月9日7点以后双方有通话的，但上诉人都没有明确的表态，上诉人半年前就已经知晓该房屋要出售，不可能到这个时候还不知道税的问题。2.对微信聊天真实性不予认可，其该聊天记录可以看出上诉人对房屋相关情况了解，但其始终不表态是否购买，而只是询问相关税收，这也是上诉人一直使用的借口，不能证明其积极的行使了优先购买权。3.对税收信息概况的情况真实性不认可，也无法证明上诉人自己是积极行使的优先购买权的行为。本院审理期间，董平君、陈肖琳未提交新的证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。从上述条文可以看出，出租人出卖租赁房屋并保障承租人有限购买权的主要义务，是在出卖之前的合理期限内履行通知义务。而从本案实际情况来看，作为出租人的张国新在房屋最终出售前半年已经告知作为承租人的上诉人案涉租赁房屋将要出售，已经履行了告知义务。而上诉人未接受当时出售价格，但却并未就购买房屋进行实质性的议价、磋商，一审法院认为其并未积极行使权利并无不当。需要说明的是，法律赋予承租人优先购买权，目的在于承租人在租赁房屋出售过程中取得公平参与磋商、缔约的机会，并在同等条件下可以优先购买案涉房屋。因此当承租人知晓租赁房屋出售情况下，如要行使优先购买权，亦应当本着诚实信用的原则，积极表明其购买意愿及购买条件，以使出租人在出售案涉房屋时比较交易条件并判断交易对象，否则必然不合理地加大出租人出售房屋过程中的磋商成本。特别是本案中，张国新作为出租人在知晓案涉房屋出售信息后，始终未报价磋商，出租人无从知晓其交易条件。之后张国新在出租人已与案外人签订房屋买卖合同后提出优先购买权，如支持其主张，还会导致董平君、陈肖琳就与案外人买卖合同的履行产生不确定性而陷入法律风险。因此，张国新行使承租人优先购买权的方式显然不当，一审法院未支持其诉讼请求具有法律依据。综上所述，上诉人张国新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费698元，由上诉人张国新负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十一月十日法官助理李映碧书记员王宇白