山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1481民初4037号原告：乐陵市住宅小区物业服务中心，住所地乐陵市城区富城苑小区院内。法定代表人：李文静，主任。委托诉讼代理人：惠健,男，乐陵市住宅小区物业服务中心职工。被告：王殿宽，男，1966年10月10日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市，现住山东省乐陵市圣泽苑**。原告乐陵市住宅小区物业服务中心与被告王殿宽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐陵市住宅小区物业服务中心的委托诉讼代理人惠健、被告王殿宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐陵市住宅小区物业服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴付所欠物业费、电费、垃圾处理费共计7831.16元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年5月6日乐陵市圣泽苑c区物业收费标准经乐陵市发展和改革局批复，收费标准由原来的一级标准0.31元/平米/月收取，提升到二级标准的0.5元/平米/月收取，乐陵市发展和改革局对本小区批文下发后，原告及时在小区公示栏中进行公示，并确定从2019年8月开始收取，在收取过程中被告因涨价而不缴，原告多次催要被告仍然不缴，又经过乐陵市物业纠纷诉调服务中心调解未果，特诉来贵院，请求法院帮助原告把被告所欠的费用缴给原告。被告王殿宽辩称：1.我不认可原告的诉讼主体资格，我认为管理我小区物业的是乐陵市房管物业服务有限公司，但是现在起诉我的却是原告。2.原告需要提供与开发商签订的合同,及开发商应该办理齐全的证件。3.请求确认原告在提供服务中存在的过错。4.依法驳回原告诉讼请求的物业费中不合理、不合法部分。5.通过调解协商结算物业费，并补开缴纳各项费用的发票。6.原告应公示从入住小区以来，物业管理的收支费用。7.要求原告将其资质公示，与全体业主签订补充协议，杜绝侵害业主的利益。8.向业主出具盛泽苑C区建筑面积、公共基础设施面积和公共设施配套的缺失情况。9.向业主公示二星级小区批复的相关文件。10.我认为原告提高物业费不合理，没有依据。我不交物业费是因为小区配套设施不全，原告管理的小区很多，但是其管理的小区收费涨到0.5元的仅占50%，总体来说我认为原告涨价不合理不合法。11.我在拆迁过程中和拆迁办有协议，协议中明确说明我们入住后不产生任何物业管理费。原告起诉我们的数额不对，我们多次到物业缴纳物业管理费，按0.31元的标准缴纳，物业不收。我认为我小区达不到二星级的标准，我们也没享受到二星级的服务。本院经审理认定事实如下：一、小区名称、位置：乐陵市市中街道圣泽苑（C区）小区。二、业主房产位置：被告王殿宽在乐陵市市中街道圣泽苑（C区）小区共三栋房产，5号楼一单元5楼西户（5162，93.66㎡）、6号楼二单元4楼西户（6252，105.95㎡）、6号楼一单元1楼（6122，127.54㎡），均为多层无电梯住宅。三、原告于2012年1月10日至2020年7月9日为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：2012年1月10日，乐陵市鑫顺房屋开发有限公司与原告乐陵市住宅小区物业服务中心签订的《前期物业服务合同》。四、小区是否成立了业主委员会：是。业主委员会名称：乐陵市市中街道圣泽苑（C区）小区业主委员会。该业主委员会于2020年成立。原告提供物业服务的阶段是前期物业服务阶段。五、原告是否与被告签订过物业服务协议：否。六、原告是否与小区开发建设单位签订过前期物业合同：是。签订日期2012年1月10日，提供物业服务期限2012年1月10日至2020年7月9日。自2012年1月10日至2019年7月15日，物业费标准0.31元/平方米/月；自2019年7月中旬至今物业费标准0.5元/平方米/月。七、原告起诉要求被告缴纳相关费用的期限：2019年7月中旬至2020年9月份。因2020年7月10日，在原告与乐陵市市中街道圣泽苑（C区）小区业主委员会签订《物业服务合同》的同时，乐陵市房管物业服务有限公司与乐陵市市中街道圣泽苑（C区）小区业主委员会签订了补充协议，其内容载明“原有企业名称乐陵市住宅小区物业服务中心变更为乐陵市房管物业服务有限公司…”，经本院释明，原告同意在本次诉讼中要求被告缴纳相关费用的期限变更为自2019年7月中旬至2020年6月份。在此期限之前的物业费被告是否缴纳：是。原告是否存在重复主张物业费的情形：否。八、被告不缴纳物业费抗辩事由：原告将物业费标准0.31元/平方米/月，提高至0.5元/平方米/月不合理不合法；小区的配套设施不全,原告提供的服务不到位。认为小区达不到二星级的标准，被告未享受到二星级的服务。另，被告认为其与拆迁办有协议，双方约定被告入住后不产生任何物业管理费。九、被告拖欠2019年7月中旬至2020年9月份期间的物业费、电费、垃圾处理费至今尚未缴纳。十、其他情况：《前期物业服务协议》约定发生争议由双方协商解决，协商不成可选择向乐陵市仲裁委员会申请仲裁。以上事项中，双方对上述第三项、第六项，及物业收费标准的提高是否合理合法有争议。综上所述，关于被告提出的原告主体资格的问题。原告提交的《前期物业服务协议》可以证明其为本案适格主体，虽然被告认为该协议为虚假协议，但其当庭未能提供证据加以证明，故被告的该项主张本院不予采信。另，《前期物业服务协议》虽然约定发生争议如协商不成可选择向乐陵市仲裁委员会申请仲裁，但因合同双方约定的“乐陵市仲裁委员会”该机构不存在，故该约定系无效约定，原告可以向人民法院提起诉讼。本院认为，合法的服务合同关系受法律保护。原告与乐陵市鑫顺房屋开发有限公司签订的《前期物业服务协议》内容系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，为合法有效合同，本院予以确认。该物业服务合同对原告和小区所有业主均具有约束力。原告为被告提供了相关物业服务，被告作为接受服务的业主应当按照合同约定支付服务费用。关于被告王殿宽提出原告在原有物业收费标准的情况下提高收费标准不合理不合法的问题。根据《山东省物业服务收费管理办法》第五条规定：“实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。”第八条规定：“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价…”第十二条规定：“因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。”原告为证明其作为物业管理单位在管理圣泽苑（C区）小区期间的涨价行为系按照政府指导价进行的调整，提高收费标准合理合法，对此提交了乐陵市发展和改革局2019年5月6日下发的乐法改价函（2019）1号文件、乐陵市房管中心和乐陵市发展和改革局于2018年5月30日下发的乐房管字（2018）18号文件、乐陵市住宅物业服务评定等级工作领导小组名单、关于征收垃圾处理费的通知、张贴公示照片、圣泽苑C区收费单据（未缴）、乐陵市发展和改革局出具的物业星级评定及收费标准备案表等证据，证明原告作为物业管理单位在管理圣泽苑（C区）小区期间的涨价行为系按照政府指导价进行的调整，提高收费标准合理合法。本院认为，原告提交的上述证据来源合法，且多个证据可相互印证，故本院对上述证据予以采信。实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整，原告在管理圣泽苑（C区）小区期间提高前期物业公共服务费的行为，符合因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的情形，故被告王殿宽认为原告提高物业管理费的行为不符合相关规定的观点不能成立。关于被告王殿宽应当缴纳的相关费用的数额。被告王殿宽提出小区基础设施不全，且原告管理不到位，认为小区达不到二星级的标准。对此原告不予认可，认为被告提出的问题和项目规划、开发商等多个方面都有可能存有关联性，原告仅能从小区原有条件上为业主们提供服务，原告系严格按照物业服务内容为业主提供服务，原告认为其单位为业主们的服务是合格的。对被告提出的问题，原告可以作出合理解释，且被告未提供证据予以佐证，故本院认为原告的该项观点不能成立。另，被告王殿宽提供2011年8月26日东巷子居委会拆迁办公室出具的证明一份，认为该证据可证明原告不应向其收取物业管理费，然而，该证据无原告单位的盖章确认，故被告王殿宽提交的该证据本院不予认可。虽然原告因政府指导价变动提高圣泽苑（C区）小区综合物业管理费的行为系合理行为，但乐陵市发展和改革局乐法改价函（2019）1号文件明确要求物业管理单位应在小区醒目位置公示价格，接受社会各界监督，原告提交的张贴公示照片显示其通知时间分别为2019年7月30日与2019年8月8日，而原告当庭说明其单位2019年8月份收费单据体现的相关费用，实则为业主于2019年7月15日至2019年8月15日使用的相关费用。本院认为，在价格公示期间不宜直接按照新的收费标准收取物业综合服务费，被告王殿宽2019年7月15日至2019年8月14日的物业综合服务费应按照原收费标准计算为宜，即按0.31元收取；自2019年8月15日至2020年6月份的物业综合服务费按照新的收费标准收取，即按0.5元收取。由此，自2019年7月中旬至2020年6月份被告应向原告缴纳物业综合服务费、电费、垃圾处理费共计5791.96元，原告主张的超出部分本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《山东物业服务收费管理办法》第五条、第八条、第十二条规定，判决如下：一、被告王殿宽于本判决生效后五日内支付原告乐陵市住宅小区物业服务中心物业费、电费、垃圾处理费等共计5791.96元；二、驳回原告乐陵市住宅小区物业服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王殿宽负担18元，由原告乐陵市住宅小区物业服务中心负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  郭娟二〇二〇年十一月二十八日异书记员  魏敏