广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3952号上诉人(原审被告)：江门市蓬江区汇星园投资有限公司，住所地：广东省江门市*****。统一社会信用代码：914***********938R。法定代表人：关永富，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨艳菁，广东金桥百信（江门）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：江门市森科物业管理有限公司，住所地：广东省江门市*****。统一社会信用代码：914************612。法定代表人：黄广源，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鉴铭，广东金匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芷茵，广东金匠律师事务所律师。上诉人江门市蓬江区汇星园投资有限公司（以下简称汇星园公司）因与被上诉人江门市森科物业管理有限公司（以下简称森科公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇星园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判汇星园公司无须向森科公司支付2019年6月至2020年2月的物业管理费93150元以及违约金；2.本案一审、二审诉讼费用由森科公司承担。事实和理由：一、汇星园公司与森科公司未有签订书面的物业服务合同。汇星园公司为涉案小区的开发商，并没有与森科公司就小区内尚未出售的车位缔结书面的物业服务合同，也没有任何意思表示将未出售的车位交由森科公司提供物业管理服务。因此，汇星园公司无须按照《江门市潮连汇星园小区物业服务合同》中的约定，向森科公司支付物业管理费。二、森科公司并未提供证据证明确实为汇星园公司未出售的车位提供了物业管理服务。在一审庭审中，森科公司仅提交了几张照片，用以证明其为汇星园公司未出售的车位提供了物业管理服务。几张照片并未显示出其正在为汇星园公司未出售的车位提供物业管理服务。森科公司也没有其他证据资料可以证明确实为汇星园公司未出售的车位提供了物业管理服务。因此，从事实上来说，汇星园公司无须向森科公司支付物业管理费。森科公司主张汇星园公司交纳物业管理费，必须要提供充分确凿证据来证明其确实为汇星园公司的未出售车位提供了从2019年6月至2020年2月期间的物业管理服务。而在森科公司未能提供证据予以证明有提供服务的情况下，依法不应予以支持其诉讼主张。综上，汇星园公司认为一审法院认定事实有误，请求二审法院作出公平、公正、合理的判决。被上诉人森科公司辩称，一、森科公司与江门市蓬江区***小区业主委员会（以下简称汇星园业委会）签订的《江门市潮连汇星园小区物业服务合同》（合同编号：JMHXY201905001）对汇星园公司具有法律约束力。***小区的地下停车库内原属于汇星园公司所有的小车停车位DX001-DX220共220个，现已经出售13个，即汇星园公司是剩余207个未出售的小车车位业主。森科公司自2019年6月1日起接受汇星园业委会的委托，为汇星园小区提供物业服务至今，并在2019年6月17日签订上述物业服务合同。涉案车位属于汇星园小区的范围，也是物业服务合同约定森科公司提供物业服务的范围。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，虽然汇星园公司没有签订上述物业服务合同，但上述物业服务合同对汇星园公司具有法律约束力，***公司应按照上述物业服务合同的约定履行其支付物业管理费的义务。二、森科公司在本案一审期间提供充分证据证明自2019年6月份至2020年2月份期间为汇星园公司未出售的车位提供相关的物业管理服务。首先，森科公司自2019年6月1日起接受汇星园小区的委托至今，已为包括案涉车位在内的整个小区提供了物业服务合同约定的物业管理服务，并且森科公司所提供的物业服务已得到其他业主的认可。森科公司在本案一审期间已提供充分的证据予以证明上述事实。其次，物业服务合同属于继续性合同，继续性合同非一次性给付即可完成，而是随着时间的推移持续进行的。在举证责任上，如果要求森科公司必须提供充分确凿的证据予以证明确实为汇星园公司提供了物业管理服务，全面适当地履行全部合同的义务，无疑增加了森科公司的举证责任，影响举证责任分配的公正性。如汇星园公司认为森科公司没有提供相关物业管理服务或提供的物业管理服务存在瑕疵，则应举证予以证明。三、***小区的地库共有小车车位220个，森科公司在2020年2月24日向一审法院提起诉讼时，***公司已出售13个小车车位。现剩余的207个小车车位，其中已有71个小车车位由汇星园公司进行出租。承租上述车位的业主，每月向汇星园公司支付小车车位的租金100元，每月向森科公司支付小车车位的物业管理费50元。因此，***公司作为汇星园小区地下车库的业主，应根据物业服务合同的约定向森科公司履行支付物业管理费的义务。综上所述，一审法院认定的事实清楚、适用法律正确，请求驳回***公司的上诉请求，维持原判。森科公司向一审法院起诉请求：1.汇星园公司向森科公司支付2019年6月至2020年2月物业服务费合共人民币93150元(207个50元月)×9个月及违约金(以每月欠付的物业服务费10350元为基数，分别从2019年6月11日、7月11日起按每日2%计算至费用付清之日止)；2.汇星园公司赔偿森科公司损失(律师费)人民币4000元；3.本案的诉讼费用由汇星园公司承担。一审法院判决：一、江门市蓬江区汇星园投资有限公司应自一审判决发生法律效力之日起十日内向江门市森科物业管理有限公司支付2019年6月至2020年2月的物业服务费人民币93150元以及违约金(2019年6月的违约金，从2019年6月11日开始计算，2019年7月的违约金，从2019年7月11日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费10350元为基数，均按每日万分之六计至本判决确定的履行期限届满之日)至物业服务费清偿之日止；二、驳回江门市森科物业管理有限公司的其他诉讼请求。江门市蓬江区汇星园投资有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2771.26元，减半收取1385.63元，由江门市蓬江区汇星园投资有限公司全部负担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对汇星园公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.汇星园公司以其非物业服务合同的当事人为由抗辩其无需支付物业管理费是否应予支持；2.森科公司是否为涉案物业提供了物业服务。关于第一个焦点。汇星园公司上诉主张其没有与森科公司签订书面的物业服务合同，并非合同的当事人，其无需向森科公司支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，涉案汇星园小区的业主委员会于2019年6月17日与森科公司签订《江门市潮连汇星园小区物业服务合同》（合同编号：JMHXY201905001），森科公司接受汇星园业委会的委托为汇星园小区提供物业服务，森科公司是由汇星园业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业，森科公司与汇星园业委会签订的物业服务合同对业主均有约束力，汇星园公司作为涉案未出售车位的权属人及建设单位，上述合同依法对汇星园公司产生法律效力，即汇星园公司与森科公司之间建立了物业服务合同关系，双方应按照合同的约定履行各自的义务。森科公司以其并非合同当事人为由提出抗辩，认为其无需缴纳物业管理费，没有法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点。汇星园公司上诉主张森科公司未提供证据证明其为汇星园公司未出售的车位提供了物业管理服务。经查，森科公司从2019年6月1日起已进驻汇星园小区，为该小区业主提供物业服务至今，根据森科公司提供的照片证据等显示森科公司为汇星园小区提供了相关的服务，为汇星园公司未出售的车位提供了物业服务，履行了日常维护和管理等义务，汇星园公司也未能提供相关的证据反驳森科公司提供的证据及主张。因此，汇星园公司应当向森科公司缴纳物业管理费及违约金。一审的认定并无不当，本院予以维持。汇星园公司上诉主张森科公司未为其提供物业服务，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，汇星园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2128.75元，由江门市蓬江区汇星园投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二〇年十一月三日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒