陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终11436号上诉人（原审被告）：王利，女，汉族，1977年3月1日出生，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：任瑜，陕西维恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康亚军，男，1967年9月15日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：赵新，上海市汇业（西安）律师事务所律师。上诉人王利因与被上诉人康亚军房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王利上诉请求：⒈撤销一审判决，改判为驳回康亚军的诉讼请求；⒉一、二审诉讼费由康亚军负担。事实和理由：一审适用普通程序审理本案，审判员只有一名，程序违法。其自2019年6月17日起已经不是康亚军房屋的承租人。涉案房屋由西安市长安区郭杜街道弘文学府幼儿园有限公司使用（以下简称弘文幼儿园）。弘文幼儿园于2019年6月17日注册成立，住所地即是涉案房屋所在地。康亚军之子康某某系该公司的法定代表人。弘文幼儿园至今仍在运营。故双方合同已于2019年6月17日终止。涉案院落及附着物的所有人系康某某，张康村村民委员会于2018年11月27日出具书面证明可以作证。另外，弘文幼儿园营业执照显示该公司系康某某自然人独资设立。故康亚军对涉案院落及地上附着物不享有所有权。康亚军亦无证据证明自己对涉案标的物享有用益物权。康亚军作为本案原告主体不适格。康亚军辩称，一审适用普通程序简易审理，不存在程序问题。涉案场地办理郭杜街道弘文学府幼儿园有限公司的营业执照法定代表人为康某某是经过王利同意的。王利与其签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。王利对涉案房屋及场地基本情况知情，在合同履行第一年期间王利也按照合同约定向其支付相应租金。至于王利称主体适格错误，其不再使用该场地，没有事实及法律依据。王利从未将合同约定的房屋及场地交付或退还给其。截止至2020年8月，王利一直占有使用和管理涉案场地，期间也招收幼儿进行实际办学，王利属于自收自支，其从未参与其经营管理，也未收取任何费用。所以根据合同的约定及合同履行情况，双方诉讼主体适格。请求驳回上诉，维持原判。康亚军向一审法院起诉请求：⒈判令王利向其支付拖欠的租金220万元；⒉诉讼费由王利负担。一审法院认定事实：康亚军诉称的双方当事人签订《房屋租赁合同》的时间、交付房屋的时间、承租房屋的用途、租期、租金的约定内容，以及王利支付定金和第一年的房租的数额及时间均属实。另查，双方当事人签订的《房屋租赁合同》没有明确约定支付第二年度以及之后租金的具体时间；该合同第7.9条约定：“甲方（即康亚军）积极协助乙方（即王利）办理相关经营手续、执照及处理邻里村民关系，甲方并提供给乙方办理幼儿园办学许可证手续的相关资料。”合同履行期间，康亚军认为王利拖延支付第二年度的租金，遂于2019年12月23日向一审法院递交了民事起诉状要求判决王利支付第二年度的租金220万元。康亚军举证的证据有：一、康亚军、王利签订的房屋租赁合同，用以证明双方的合同约定事项，房屋占用的土地属于集体所有土地，房屋不属于城镇房屋，该房屋没有权属凭证，王利是知情的，该场地和房屋是整体租赁，并非以建筑面积计算租金；二、律师函和EMS回执和查询单，用以证明康亚军发函件敦促王利支付租金、王利收到通知但并未支付租金。王利的质证意见为：对康亚军的第一组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为合同约定的房屋建筑面积为约7000平方米、但该房屋的实际面积只有5000平方米；对康亚军举证的第二组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为从康亚军将幼儿园的办学资质办到康亚军的儿子康某某名下之后，康亚军就一直要求参股王利的幼儿园，王利租赁康亚军的房屋就是为了办理自己名下的幼儿园，合同约定康亚军应协助王利办理办学资质，但康亚军却将办学资质办到王利儿子名下，导致王利的合同目的无法实现，所以王利拒绝支付租金。王利举证的证据有：一、康亚军、王利签订的房屋租赁合同1份、西安市长安区教育局文件1份，证明目的为：康亚军违反合同约定将幼儿园的办学许可证手续办理到康亚军的儿子康某某名下，此后的房屋租金王利不应承担，康亚军应向王利承担缔约过失责任；二、房屋安全鉴定报告，证明目的为：涉案房屋的面积并非合同约定的约7000平方米，王利应按照房屋实际面积5000平方米缴纳租金；三、康亚军、王利的短信聊天记录，用以证明康亚军将办学资质办到康亚军儿子名下后，王利不应向康亚军支付租金；四、幼儿园品牌推广费明细、广告宣传明细、固定资产明细，用以证明康亚军应承担缔约过失责任，赔偿王利的上述损失；五、西安新时代弘文教育投资管理有限公司的营业执照（法定代表人为王利、住所登记为西安市长安区XX街XX花园XX层、成立时间为2018年3月29日）、西安市长安区郭杜街道弘文学府幼儿园有限公司的营业执照（法定代表人为康某某、住所登记为西安市长安区XX街道XX路XX号、成立时间为2019年6月17日）、西安市长安区郭杜街道弘文学府幼儿园有限公司的民办学校办学许可证副本（地址为西安市长安区XX街道XX路XX号、校长为贺小妹、举办者为康某某、学校类型为幼儿园、办学内容为学前教育幼儿园全日制、有效期限为2019年3月15日至2022年3月14日），证明目的为：康亚军没有按合同约定为王利办理幼儿园办学许可证，应当承担缔约过失责任。康亚军的质证意见为：对王利的第一组证据的形式要件无异议、证明目的不认可，认为本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，租赁合同并未约定办学许可证办到谁的名下，康亚军办到他人名下并不违反合同约定，并且在办学许可证办理之前，王利自2018年下半年就开始使用承租的房屋开办幼儿园，王利主张的许可证问题会导致“王利的租赁合同目的不能实现”与事实不符；对第二组证据的形式要件和证明目的均不认可，认为康亚军未提供鉴定报告的原件，鉴定报告也没有登记出具报告的时间，其中记载的房屋面积不应作为认定诉争房屋面积的依据，并且双方签订合同时约定的房屋面积是大约估计的面积，不是准确测量的面积，合同是将场地、房屋作为整体出租，并非是按房屋面积确定的租金；对第三组证据的形式要件和证明目的均不认可，认为该证据内容是王利的单方陈述，并无康亚军认可或确认的内容；对第四组证据的形式要件和证明目的均不认可，认为这是王利单方制作的费用明细，与本案的诉讼请求没有关联性，本案不应涉及；对第五组证据的形式要件无异议，证明目的不认可，认为西安市长安区郭杜街道弘文学府幼儿园有限公司的办学许可证系在教育局申请获批的幼儿园名称，并非经过工商登记的企业法人，西安市长安区郭杜街道弘文学府幼儿园有限公司系案外人独资成立的企业法人，名称虽然一致，但王利混淆了幼儿园名称和公司的名称。一审法院认为，康亚军举证的房屋租赁合同，足以证明其与王利之间存在房屋租赁合同关系。根据《房屋租赁合同》第一条的约定内容，康亚军出租给王利的房屋明确约定为康亚军租赁本村集体土地的自建房屋、无权属凭证、王利是在充分且全面了解了房屋的位置、性质等不动产现状后承租的房屋，故在政府管理部门并未明确认定该房屋为违法建筑的情况下，康亚军有权出租房屋，对王利辩称因该房屋没有取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效的意见，不予采信。房屋租赁合同约定的出租房屋的面积为“约7000平方米”，王利举证了盖有“西安市房屋安全鉴定服务中心”印章的房屋安全鉴定报告用以证明涉案房屋的实际面积为5000平方米，但王利并未举证该房屋安全鉴定报告的证据原件、而且因西安市房屋安全鉴定服务中心并非房屋面积的有权测量部门或审查部门，故对王利的证明目的不予认可，况且王利在承租之前是查看过承租房屋的全貌、并且也明知合同约定的7000平方米未经准确测量，故王利要求按5000平方米计算租金的辩称意见，亦不予采信。《房屋租赁合同》约定前三年的租金为每年2200000元，还约定了2018年8月31日之前为免租期，房屋的租金起算时间应当认定为2018年9月1日，康亚军已交纳的第一年度的租金2200000元应认定为2018年9月1日至2019年8月31日的租金。根据房屋租赁合同第7.9条的约定内容，康亚军负有积极协助王利办理经营手续、执照的义务、负有向王利提供办理幼儿园许可手续的相关资料的义务，但合同约定的是康亚军的积协助义务和提供资料的义务，办理幼儿园证照的主要义务在王利一方，所以，王利主张的康亚军将幼儿园许可证办理到康某某名下的行为构成违约行为的意见不能成立，不予采信。本案的房屋租赁合同虽然没有约定第二年度（即2019年9月1日至2020年8月31日）的租金交付时间，但根据交易习惯，康亚军催告后王利就应当在合理期限内支付租金，康亚军举证的证据可以证明康亚军催交租金的信件已由王利在2019年12月27日签收，王利即应当在合理期限内向康亚军支付租金却没有支付租金，故康亚军有权要求法院判决王利立即支付租金。但是，因为在2020年1月底即开始的全国范围内的新冠疫情的影响下，王利承租房屋经营的幼儿园并未实际运营，根据公平原则，租金应予适当减免；具体的减免费用核算为：每月的租金原本为183333元，在疫情期间减半收取91666.50元，减半收取的期间酌情核算为2020年2月-2020年7月共计六个月的时间，即减少的租金应为91666.50元×6=549999元，故王利应当支付的第二年度的租金数额确定为2200000元-549999元=1650001元。康亚军要求王利支付租金的诉讼请求中，在1650001元范围内的诉讼请求应予判决支持，康亚军超出该范围的诉讼请求，应予判决驳回。至于王利要求康亚军承担缔约过失给康亚军造成的各项损失的意见，因王利在本案中并未反诉，不予涉及处理。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，判决：一、被告王利于本判决生效后十日内向原告康亚军支付第二年度的房屋租金1650001元；二、驳回原告康亚军其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24400元，康亚军已预交，由王利负担19650元，并于本判决生效后十日内向康亚军支付该款；余款由康亚军负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中，康某某出具情况说明，表示涉案房屋系康亚军负责建造，《产权证明》《村委会会议纪要》系为办理幼儿园相关手续出具，康亚军有权对王利主张租金权益，其对此没有异议。另外，双当事人对于2019年6月17日弘文学府公司成立以后，涉案幼儿园是以弘文学府公司名义经营，相关收益由王利收取，票据显示至2019年12月。2020年7月18康亚军向王利邮寄了解除合同通知函，王利于2020年7月24日收到解除函，此后涉案场地仍以弘文学府公司名义经营，王利再未参与经营的事实无异议。王利称对于2019年6月17日至2019年12月的相关收益，其系代收，且已用于幼儿园的日常经营。对于2010年1月至2020年7月23日期间涉案场地由谁实际经营，双方意见不一。审理中，康亚军称其不再主张2020年6月30日之后的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《房屋租赁合同》系康亚军与王利签订。王利提交的《产权证明》《村委会会议纪要》虽显示涉案房屋的产权人系康某某，但康某某对于由康亚军主张涉案房屋及场地的相关权利予以追认，故康亚军诉讼主体适格。因租赁标的物不仅是房屋，还包括场地，故对王利主张以房屋面积计算租金，依法不予支持。涉案《房屋租赁合同》约定，前三年的租金为每年220万元，2018年8月31日之前为免租期，故房屋的租金起算时间为2018年9月1日。康亚军已交纳的第一年度的租金220万元应认定为2018年9月1日至2019年8月31日的租金。王利主张的康亚军将幼儿园许可证办理到康某某名下的行为构成违约。经查，涉案《房屋租赁合同》约定，康亚军负有积极协助王利办理经营手续、执照的义务、负有向王利提供办理幼儿园许可手续的相关资料的义务。故办理幼儿园证照的主要义务在王利。故一审对王利上述主张不予支持，并无不妥。涉案《房屋租赁合同》虽然没有约定第二年度（即2019年9月1日至2020年8月31日）的租金交付时间，但根据交易习惯，康亚军催告后王利就应当在合理期限内支付租金，且2019年6月17日至2019年12月的弘文幼儿园的相关收益由王利收取。故对康亚军主张王利支付欠付租金的诉讼请求，依法予以支持。一审考虑到疫情影响，幼儿园并未实际运营等实际情况，酌定2020年2月至2020年7月的租金由183333元/月调整为91666.50元/月，与法不悖，并无不妥。二审中，康亚军称其不再主张2020年6月30日之后的租金，系其对自身权利的处置，本院依法予以确认。据此，王利应当支付的第二年度的租金数额为183333元/月×5个月元＋91666.50元/月×5个月=1374997.5元。王利要求康亚军承担缔约过失给康亚军造成的各项损失，因王利在本案中并未提出反诉，故不予涉及。综上所述，王利的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初640号民事判决第二项；二、变更西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初640号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，王利向康亚军支付第二年度的房屋租金1374997.5元；三、驳回康亚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24400元，康亚军已预交，由康亚军负担4750元，由王利负担19650元，王利在支付上述款项时一并给付康亚军。二审案件受理费19650元，王利已预交，由王利负担17650元，由康亚军负担2000元，康亚军应承担部分在王利支付上述款项时予以扣减。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十一月     日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华 1