陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终11830号上诉人（原审被告）：朱合玉，男，1968年12月10日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：李智，男，1977年10月18日出生，汉族，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：王英利，女，1978年6月14日出生，汉族，住西安市新城区。上诉人朱合玉因与被上诉人王英利租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初12222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱合玉上诉请求：⒈撤销一审判决，改判为驳回王英利的诉讼请求或将本案发回重审；⒉一、二审诉讼费由王英利负担。事实和理由：其不是本案适格主体，涉案房屋的实际承租人为陕西建恒智能科技有限公司（以下简称建恒公司），其仅是以个人名义与王英利签订了《厂房租赁合同》。其系建恒公司经理。涉案合同的相对方实际为建恒公司与王英利。王英利在与其协商房租一事时无故扣押其生产设备及物资，导致其被迫停止经营活动，因无收入而无法支付相应租金。故王英利应该对涉案合同解除承担相应责任。双方合同约定租赁期限为2016年12月15日至2019年12月14日。但在2019年1月，王英利以厂房涉及拆迁，让建恒公司将涉案库房里的生产设备及物品搬至指定地方。王英利上述行为导致其合同目的无法实现，属于根本违约。王英利应当承担违约责任。本案王英利依据《厂房租赁合同》要求其支付租金及违约金，并未主张场地占用费，一审判令其支付王英利场地占用费超出王英利的诉讼请求。王英利辩称，一审认定事实清楚，涉案《厂房租赁合同》是其与朱合玉签订的，朱合玉与建恒公司之间的关系其不清楚。其系与朱合玉本人协商合同事宜，与建恒公司没有接触。其与朱合玉签订合同的时间是2016年10月13日，建恒公司的成立时间其不清楚，朱合玉以投资人的身份和其接触，开具的收款收据上写的建恒公司，是朱合玉要求的。自2018年春节朱合玉就已经因自身原因停产，也是从这个时间开始朱合玉拖欠房租，其多次催要无果。2019年元月，其应政府要求拆除厂房。至此时，朱合玉已欠交房租一年多。一审中，朱合玉的员工也承认这个事实。在拆除厂房前，其已通知朱合玉将设备拉走，朱合玉派人前来与其协商在院内空旷地方暂时停放。朱合玉主张其扣押物品没有事实依据。拆迁后，厂房的租金其没有计算在内，暂存的占用费其也没有计算租金。一审只是对办公用房部分经现场勘验后进行确认，对朱合玉物资占用场地的相关费用没有计算。计算方法在一审庭审中其作出了说明，朱合玉未表示反对也未提出异议。请求驳回上诉，维持原判。王英利向一审法院起诉请求：⒈判令其与朱合玉2016年10月13日签订的《厂房租赁合同》于2019年7月15日（起诉之日）解除；⒉判令朱合玉按照合同约定支付自2017年12月15日起至2019年7月15日合同期内的租金327022元﹛①2018年12月15日之前下欠租金223000元；②自2018年12月16日起至2019年元月25日租金45825元[39天*单日1175元（423000元/年÷12月/年÷30天/月）]；③自2019年元月26日起至2019年7月15日办公房租金58197元[（170天÷30天/月）*每月13元/平米*790平米]﹜，以及自2019年7月16日合同解除后至实际腾交之日的办公房占用费（按照每月13元/平米*790平米计算）；⒊判令朱合玉支付逾期交纳租金违约金10万元；⒋判令朱合玉腾空所占用的办公房以及场地，并将办公房及场地交回王英利；⒌诉讼费由朱合玉负担。庭审中，王英利坚持并增加诉请，要求朱合玉赔偿其门卫工资损失63000元；同时明确其办公房月租金13元的计算方式为（423000元/年÷总面积2730平米÷12月/年）。一审法院认定事实：2016年10月13日,王英利作为甲方，朱合玉作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其位于西安市长安区太乙镇的厂房及办公区域（约2730平米）出租给乙方，租期自2016年12月15日起至2019年12月14日。双方还对租赁范围、租金金额及支付方式、双方权利义务、违约责任等内容予以约定。该《厂房租赁合同》第四条约定：“⒈租金金额，每年肆拾贰万叁仟元（￥423000元）。此租赁价格为不含税价，所有税费由乙方承担；⒉付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方每半年向甲方支付半年的房租（￥211500元），每次房租要提前两个月交纳。租金每三年递增一次，每次按照上一年的租金递增10%；⒊乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万元整”。合同签订后，朱合玉即以建恒公司名义入驻装修，并对外经营。2017年9月27日，王英利向建恒公司出具收据一张，载明收到2016年12月15日至2017年12月14日厂房租金423000元。然而自2017年10月份起，朱合玉并未按约支付2018年度上半年的厂房租金。自2018年春节起，建恒公司因故停工停产，长期拖欠厂房租金。王英利曾多次向朱合玉催要，朱合玉于2018年8月8日补交2018年上半年部分租金20万元，尚余11500元租金并未支付；同时，对于2018年下半年租金亦未支付。2019年元月，王英利告知朱合玉厂房需要拆除，后朱合玉于同月25日将厂房内设备及物品搬至院内东边一层办公房内，部分物品在办公房前空院置放。此后，王英利再次向朱合玉催要租金未果，遂于2019年7月15日向法院起诉。另查明：朱合玉与王英利于2016年10月13日签订《厂房租赁合同》，建恒公司于2016年12月14日成立，朱合玉任建恒公司经理。一审法院曾于2020年6月19日至租赁厂房查勘，建恒公司实际占用南部办公房一层12间，面积约365平米，部分物品在办公房门前空院置放。一审法院认为，王英利与朱合玉自愿签订《厂房租赁合同》，且该合同内容并不违反相关法律规定，应属合法有效，双方理应按约履行。朱合玉在合同履行期间内多次不按合同约定时间交纳租金，尤其是自2018年8月8日后至今再未交纳任何租金，严重违反合同约定，致使双方不能实现合同目的，应属根本性违约。现王英利诉请要求解除合同，符合法律规定，依法予以解除。至于合同解除日期，鉴于双方诉前均未书面提出解除合同，现王英利将本次起诉之日（2019年7月15日）作为合同解除之日，符合本案实际情形以及相关法律规定，予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王英利要求朱合玉支付合同解除前的租金，符合法律规定，予以支持。至于租金的具体数额，应以一审法院核定为准。关于2019年元月25日之前的租金268825元（2018年12月15日前下欠租金223000元+2018年12月16日至2019年元月25日租金45825元），符合双方合同约定以及法律规定，依法予以支持。至于2019年元月25日至2019年7月15日的办公房租金，核定为26888元，理由如下：首先，王英利计算面积与一审法院实际勘察面积不符，故以一审法院实际勘察的面积365平米为准；其次，王英利结合租金总额以及租赁厂房面积计算办公房每平米月租金单价13元，较为合理，据此办公房租金计算为26888元[4775元（每月13元/平米*365平米）÷30天/月*170天]。综上，王英利的厂房租金总额核定为295713元。至于合同解除后的场地占用费(面积365平米)，参照合同租金每平米单价13元/月以及朱合玉实际占用办公房的面积，予以合理计算。合同解除后，朱合玉理应将租赁场地腾交王英利，故对王英利该项诉讼请求，依法予以支持。朱合玉在合同履行期限内违反合同约定迟延交纳租金直至拒付租金，属严重违约行为，故其依法应按约支付合同违约金10万元，故对王英利该项诉讼请求，依法予以支持。至于王英利要求朱合玉赔偿其门卫工资损失，因王英利未在指定的期限内补交相应的诉讼费用，故不予处理。朱合玉辩称该厂房实际使用人系建恒公司，其不应承担责任。根据法律规定，朱合玉在建恒公司成立前以自己名义与王英利签订租赁合同，在建恒公司成立后，王英利有权选择朱合玉或建恒公司作为起诉对象。现王英利选择起诉朱合玉，符合法律规定，故对朱合玉该项辩称，不予采纳。朱合玉辩称王英利扣押建恒公司物品不应支付厂房租金。因建恒公司在2018年春节即自行停工停业，但朱合玉并未解除其与王英利之间的租赁合同，故租金仍应计算，故对朱合玉该项辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判决：一、原告王英利与被告朱合玉2016年10月13日签订的《厂房租赁合同》于2019年7月15日解除；二、被告朱合玉在本判决生效后十日内支付原告王英利2017年12月15日至2019年7月15日厂房租金295713元；三、被告朱合玉在本判决生效后十日内支付原告王英利自2019年7月16日至厂房实际腾交之日的场地占用费（按照每月4775元计算，折合单日为159元）；四、被告朱合玉在本判决生效后十日内支付原告王英利逾期交纳租金违约金10万元；五、被告朱合玉在本判决生效后十日内将所占用的办公房以及场地腾交原告王英利；六、驳回原告王英利其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7722元，王英利已预交，由王英利负担722元，由朱合玉负担7000元。朱合玉承担部分在执行时连同上述判决之款一并给付王英利。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中朱合玉称建恒公司成立于2016年12月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，朱合玉、王英利签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按照合同履行自己的义务。王英利依约将涉案房屋交付朱合玉使用，朱合玉亦应依约按时交纳租金。经查，朱合玉在合同履行期间多次不按时交纳租金，自2018年8月8日起至今再未交纳任何租金，违反合同约定，现王英利请求解除合同，符合法律规定，依法予以解除。因双方诉前均未书面提出解除合同，王英利将本次起诉之日（2019年7月15日）作为合同解除之日，一审予以支持，与法不悖，并无不妥。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王英利要求朱合玉支付合同解除前的租金，一审经核实认定朱合玉应向王英利交纳2017年12月15日至2019年7月15日厂房租金295713元，有事实和法律依据，依法予以支持。对于合同接触后，朱合玉仍占用使用场地365平方米，一审认定参照合同租金每平米单价13元/月计算占有使用费，并无不妥。因双方租赁合同已经解除，故王英利主张朱合玉腾交租赁场地，有事实和法律依据，应予支持。朱合玉在合同履行期限内违反合同约定迟延交纳租金直至拒付租金构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方约定违约金过高，故酌定朱合玉以欠付租金295713元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准从2017年12月15日至2019年8月19日的利息，及以295713元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日支付至实际给付之日止的利息。王英利要求朱合玉赔偿其门卫工资损失，因王英利未在指定的期限内补交相应的诉讼费用，一审不予处理，并无不妥。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，朱合玉主张涉案厂房实际使用人系建恒公司，其不应承担责任。二审中，朱合玉称建恒公司成立于2016年12月。故建恒公司的成立时间晚于涉案合同签订时间。据此，王英利选择朱合玉作为起诉对象，有事实和法律依据。朱合玉主张其诉讼主体不适格不成立。朱合玉主张王英利扣押建恒公司物品，但未提交充足证据证明，且王英利亦不认可。故对朱合玉该项主张，依法不予支持。综上所述，朱合玉的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初12222号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初12222号民事判决第六项；三、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初12222号民事判决第四项为，朱合玉以欠付租金295713元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准从2017年12月15日至2019年8月19日的利息，及以295713元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日支付至实际给付之日止的利息。四、驳回王英利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7722元，王英利已预交，由王英利负担722元，由朱合玉负担7000元，朱合玉在支付上述款项时一并给付王英利。二审案件受理费7235.69元，朱合玉已预交，由朱合玉负担7000元，由王英利负担235.69元，王英利应承担部分在朱合玉支付上述款项时予以扣减。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十月     日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华 1