新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0104民初4628号   原告（反诉被告）：俞天斌，男，1973年7月10日出生，汉族，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：康妍宣，新疆新轩律律师事务所律师。   委托诉讼代理人：戚磊，新疆新轩律律师事务所律师。   被告（反诉原告）：新疆众合乐信企业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区喀纳斯湖路**新疆软件园大中企业区******。   法定代表人：胡海娇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨万翔，新疆仕诚律师事务所律师。   原告（反诉被告）俞天斌与被告（反诉原告）新疆众合乐信企业管理有限公司（以下简称众合乐信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）俞天斌及委托诉讼代理人康妍宣、被告（反诉原告）众合乐信公司的委托诉讼代理人杨万翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）俞天斌向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告赔付房屋租赁费损失及房屋恢复原状费13万元；2．判令被告支付原告违约金12万元。事实和理由：2019年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于乌鲁木齐市新市区天津××路、207号的房屋出租给被告使用，期限为72个月（六年），租金按年支付。签订合同后双方清点了房屋内的物品，原告将房屋交付给被告使用。被告应于每年4月1日前一次性支付一年的房租，但被告迟延履行义务至今未支付租金。在合同履行过程中，被告单方面擅自解除合同，于2020年5月29日强行搬离，拆走屋内设施设备，已构成根本违约。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失，应依法承担违约责任。   被告（反诉原告）众合乐信公司辩称并反诉称，合同履行中，是原告违约，而不是被告。房屋租赁合同的期限是72个月，被告已经支付给原告第一年租金60万元，押金2万元。第一年合同的履行期间是2019年6月1日至2020年5月31日。被告在2020年4月1日前没有给原告支付下一年租金的主要原因：1．原告仅开具2万元发票，还差58万元发票未开具，被告通过发律师函的方式告知原告，开票后可以给原告支付下年度租金；2．合同的履行已经因实际情况而变更，被告应在2020年6月1日向原告支付租金，第一年之所以在4月1日支付租金，是因为要进场装修，所以先付了钱，被告给原告支付的租金是到2020年5月31日的，应到期后再支付，即使到期后没有支付，还有押金给原告扣除。3．受疫情影响，被告自2020年1月23日接到政府通知停业至4月17日，共计85天停业无法正常使用涉案房屋，被告要求根据情况履行合同，即在2020年5月31日实付租金到期后再付租金是合理合法的。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条明确规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入，继续按原租赁合同支付租金明显对其不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。同时，上海高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》也明确指出，“如受疫情影响，房屋无法使用，承租人要求出租人减免房租的，一般予以支持”。综上，请求驳回原告诉讼请求。另外，被告提出反诉请求：1．判决解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令反诉被告向反诉原告退还租金147,945.2元；3．判令反诉被告退还反诉原告房屋押金2万元；4．判令反诉被告向反诉原告赔偿装修损失791,666.7元；5．判令反诉被告向反诉原告赔偿店内物品损毁损失50万元；6．判令反诉被告向反诉原告支付擅自解除合同的违约金1万元；7．判令反诉被告向反诉原告开具58万元增值税发票。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   2019年3月18日，原告（甲方）俞天斌与被告（乙方）众合乐信公司签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、房屋现状：1．租赁房屋地址：乌鲁木齐市高新区（新市区）天津××路、207号。2．租赁房屋面积：共389.31㎡；3．房屋租赁交付标准：毛坯房且水、电、暖气、消防均由物业公司验收并已交付使用。第二条、租赁期限：72个月，自2019年6月1日至2025年5月31日。第三条、租金及费用。1．乙方第1年须缴纳的租金总额为60万元；第2年租金总额为60万元；第3年租金总额为63万元；第4年租金总额66万元；第5年租金总额为69万元；第6年租金总额为72万元（租金价格均不含税）。3．租金中不含其他费用，乙方应自交接房屋之日起依照甲方及物业公司相关规定按时承担租赁期间该房屋产生的一切税费和其他费用，其他费用包括但不限于：物业费、电费、水费、有线收视费、天燃气相关费用、电话宽带费、停车费、暖气费、清雪费、各项押金等。第四条、付款期限与方式：1．本合同签订之日由乙方向甲方一次性支付第1年租金，之后每年的租金在每年4月1日前一次性由乙方向甲方支付完毕。2．本合同签订之日由乙方一次性向甲方支付2万元整房屋押金。合同期满，如乙方退租时所有费用已结清，且无其他违约、违法行为时，甲方全部无息退还乙方房屋押金……第十一条、违约责任：1．甲乙双方任何一方无正当理由提前解除合同，视为违约，提出方承担3年租金总额的违约金；2．若甲方延迟交付房屋租金，每日支付乙方2,000元违约金；3．若乙方延迟向甲方支付租金、押金和其他费用等，除应及时如数补交外，每日支付甲方2,000元违约金；4．租赁期届满，若乙方延迟返还房屋，每逾期1日支付甲方2,000元违约金；5．租赁期届满，若甲方对租赁房屋提出恢复原状要求，乙方不予恢复原状或逾期恢复原状的，甲方不退还房屋押金；6．违反合同其他约定的，违约方应当承担1万元违约金；7．上述违约行为，若违约方造成守约方的实际损失大于违约金的，违约方按照实际损失对守约方进行赔偿……。   合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告支付首年租金60万元。被告装修房屋后经营151酒吧。2020年3月28日，被告向原告发送《租赁合同解约函》，主要内容为：原告收到60万元后，仅开具2万元的增值税发票，违反法律规定和合同约定，被告有理由要求补开发票。新冠疫情爆发，自2020年1月底至今不能正常使用租赁房屋，属于合同所称不可抗力，被告无法正常使用房屋致使合同目的无法实现。故要求原告于收到函件后三日内与被告联系，及时与被告办理解除租赁合同手续，被告也将于5月31日前搬离租赁场地，请原告做好租赁房屋的交接……。   同年5月15日，被告又委托上海兰迪（乌鲁木齐）律师事务所向原告发送《律师函》，主要内容为：原告收到60万元后，仅开具2万元的增值税发票，违反法律规定。1.2020年1月底新冠疫情爆发，不能正常使用租赁房屋，可终止双方的《房屋租赁合同》。若原告收到函件后三日内与被告联系，并于2020年5月18日开具上年度未开具的58万元增值税发票后，被告愿意继续履行合同。2.2020年的租金需要原告先行开具与本年度租金等额的增值税发票后，被告再安排支付。3．若不能履行上述事宜，将视为原告同意被告采取法律手段，追究原告不开具增值税发票法律责任，并自愿承担被告因此遭受的损失，包括但不限于应承担的民事责任、可能涉及的刑事责任以及产生的律师费、诉讼费、邮寄费、通讯费、交通费、食宿费等相关一切费用……。   同日，双方发生纠纷，经社区工作人员调解，被告继续经营。后，被告又向原告发送了申请解约的信息。2020年5月27日、28日，被告租赁房屋内的设备、物品全部搬离。   另，原告欠缴2019年至2020年暖气费8,565元，电费5,264.9元。原告庭审中表示同意解除《房屋租赁合同》。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案被告以原告未开具增值税发票及新冠肺炎疫情等原因不履行合同，并于2020年5月28日搬离，本院认为，《房屋租赁合同》明确约定租金价格均不含税，故被告以原告未开具增值税发票拒绝履行合同的辩解意见，本院不予采信。关于新冠肺炎疫情，2020年1月31日，新疆维吾尔自治区人民政府决定，自即日起启动自治区重大突发公共卫生事件一级响应，自此商超停止营业，居民居家隔离，至2020年3月5日解除停业、居家防控措施。而被告于2020年3月28日提出新冠肺炎疫情，合同目的无法实现，要求原告办理解除租赁合同手续，此时疫情防控的不可抗力事由已经消除，被告未按约支付下一年租金，且于5月28日擅自搬离，被告上述行为构成违约。现被告向本院提出解除《房屋租赁合同》，考虑到被告已经搬离，继续履行对其显失公平，原告也同意解除合同，故本院对被告的该项反诉请求予以支持。解除时间为2020年7月8日。被告反诉原告支付擅自解除合同的违约金1万元无事实依据，本院不予支持。   《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告主张被告赔付房屋恢复原状费3万元，但原告未就租赁前状态、恢复原状花销等事实出示证据，故本院不予支持。原告主张被告赔付房屋租赁费损失10万元、违约金12万元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案被告违约致使《房屋租赁合同》解除，原告有权要求被告承担违约责任或者赔偿损失。但如果违约金约定的金额低于造成的损失时，当事人可以要求增加，但不得超过实际损失，增加后不得再要求对方赔偿损失。违约金高于造成的损失时，已经没有必要主张增加违约金，也不能主张实际损失。原告同时主张违约金12万元与租金损失10万元，本院仅支持原告违约金12万元的请求，对原告主张的租金损失10万元不予支持。   被告反诉原告退还租金147,945.2元，本院认为，原告租赁房屋用于经营酒吧，自2020年1月31日至3月5日间，被告因疫情防控原因导致租赁房屋不能使用经营取得营业收入，被告提出免租请求，本院按照公平原则酌情认定疫情期间租金减免50%，核算为27,945.20元（60万元÷365天/年×34天×50%）。对其他时间的免租请求无事实依据，本院不予支持。故原告应当退还被告租金27,945.20元。被告反诉原告退还押金2万元，被告并未实际向原告缴纳押金，原承租人的押金2万元是否视为被告缴纳，应由三方共同确定。另外，即便退还押金也应扣除水、电、暖等费用。故本院对被告该项反诉请求不予支持。被告反诉原告赔偿装修损失791,666.7元、物品损毁损失50万元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。被告系违约方，装饰装修物、设备损失等理应由其自行负担，对被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。被告向原告开具58万元增值税发票，本案《房屋租赁合同》明确约定不含税，在被告未向原告支付税金的前提下，被告主张原告开具增值税发票于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）俞天斌与被告（反诉原告）新疆众合乐信企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2020年7月8日；   二、被告（反诉原告）新疆众合乐信企业管理有限公司支付原告（反诉被告）俞天斌违约金12万元；   三、原告（反诉被告）俞天斌退还被告（反诉原告）新疆众合乐信企业管理有限公司租金27,945.20元；   四、驳回原告（反诉被告）俞天斌的其他诉讼请求；   五、驳回被告（反诉原告）新疆众合乐信企业管理有限公司的其他反诉请求。   上述款项相互折抵后，被告支付原告92,054.8元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费减半收取2,525元，由原告负担1,313元，由被告负担1,212元。反诉案件受理费9,013.25元，由原告负担171.39元，由被告负担8,841.86元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   刘萌   二 〇 二 〇 年 十 一 月 六 日   书  记  员   任唯