新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民事判决书   （2020）兵06民终399号   上诉人（原审原告）：奇台县奇台农场生飞隆汽贸物流有限公司，住所地：新疆奇台县奇台农场108社区一连。   法定代表人：段海燕，该公司经理。   委托诉讼代理人：于可易，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：张青春，男，1975年5月15日出生，汉族，个体经营户，住新疆奇台县金迪小区。   委托诉讼代理人：何志明，新疆航迪律师事务所律师。   上诉人奇台县奇台农场生飞隆汽贸物流有限公司（以下简称生飞隆公司）因与被上诉人张青春房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院（2017）兵0602民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日作出（2018）兵06民终176号民事判决，驳回上诉，维持原判。生飞隆公司不服向新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院提起再审，该院于2019年1月4日作出（2018）兵民申484号民事裁定，指定本院再审本案。本院于2019年10月25日作出（2019）兵06民再11号民事裁定，裁定撤销本院（2018）兵06民终176号民事判决及新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院（2017）兵0602民初225号民事判决，发回新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院重审。新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院重审后作出（2019）兵0602民初338号民事判决，生飞隆公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人生飞隆公司的委托诉讼代理人于可易、被上诉人张青春及其委托诉讼代理人何志明就案件事实、法律适用阐述了各自的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   生飞隆公司上诉请求:1.撤销原判，并改判支持上诉人原审全部诉讼请求，即：被上诉人支付拖欠租金及违约金130000元、物业费及违约金9982元、采暖费及违约金16637元，合计156619元；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：原审认定上诉人于2016年4月30日给商铺门上锁，阻拦搬离货物缺乏证据支持，属事实认定错误，上诉人给商铺加锁时间是2017年7月28日而不是租赁期限届满之日。根据上诉人提交的2016年10月13日的录音可以证明被上诉人自愿继续租用商铺，不存在被上诉人欲搬离店内货物上诉人阻拦的情形。根据2017年7月31日的电话录音也能证实被上诉人同意支付相关费用。故租赁期满后，存在被上诉人继续占用商铺的事实。2016年4月30日租期届满，被上诉人未搬离、清空房屋，2017年7月5日上诉人起诉索要租金时，被上诉人仍在占用，直至2018年12月5日才清空、搬离。上诉人要求被上诉人支付实际占有使用商铺期间租金正当合法，原审认为上诉人没有行使合同解除权而扩大损失，属于适用法律不当，导致判决不公，应予撤销，改判支持上诉人的原审诉讼请求。   张青春辩称，其与上诉人签订租赁合同后，找搬运工搬物品时被生飞隆公司阻止,生飞隆公司将该租赁店铺上锁。原审时上诉人的代理人陈玉梅（公司办公室主任）亦认可该锁是生飞隆公司锁的，对于录音证据的载体在原审时己出示，上诉人并未提出异议。租赁合同期满后，张青春没有继续租赁，没有签订续租合同，也没有营业过，不存在占用上诉人店铺及欠缴租赁费等费用的事实。一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。   生飞隆公司向一审法院起诉请求：1.张青春给付拖欠的商铺租金100000元和违约金30000元；2.张青春给付拖欠的物业费7679元和违约金2303元；3.张青春给付拖欠的采暖费12 798元和违约金3839元；4.本案的诉讼费用由张青春负担。   一审法院认定事实:2015年2月5日，双方当事人签订《商铺租赁合同》一份，生飞隆公司将其公司B栋10号、建筑面积为213.32平方米的商铺租赁给张青春使用，租赁期为一年，即2015年5月1日至2016年4月30日，年租金为30000元。双方如有违约，将承担对方租金总金额30%的违约金。合同签订后，张青春交付租金10000元。2017年4月30日，生飞隆公司垫付该商铺2015年5月1日至2016年4月30日物业费2560元，2017年4月30日，生飞隆公司垫付该商铺2015年10月15日至2016年4月15日采暖费4266元。2016年4月30日，商铺租赁期限届满，张青春搬离商铺内物品时，因欠付租赁费等相关费用被生飞隆公司阻拦，生飞隆公司将该商铺店门上锁。双方因租赁费等费用产生纠纷，引起争讼。   一审法院认定上述事实的证据有：《商铺租赁合同》、收据、证人张某、马某拉西麦的证言、视听资料电话录音、现场照片及当事人的当庭陈述。   一审法院认为，双方当事人签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，合同各方均应按照约定履行合同义务。本案中，张青春于合同签订后交付租金10 000元，租赁合同到期后，张青春未将剩余租金20 000元支付给生飞隆公司，已构成违约，依法应当承担继续履行合同并支付违约金的违约责任，故生飞隆公司要求张青春给付2015年5月1日至2016年4月30日租金20000元的诉讼请求合法有据，予以支持。违约金按照违约数额进行计算，金额为6000元（20 000元×30%）。张青春辩称，剩余租金以其父亲房款折抵，因生飞隆公司不予认可，且张青春未提供相应的证据，对于张青春的此项辩解意见不予支持。关于张青春辩解的其父亲的房款问题可另案处理。对于生飞隆公司主张的租赁期满后两年的租金70 000元及违约金，承租人以正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，2016年4月30日合同期已届满，张青春未予足额支付租金，生飞隆公司即应主张权利而不能无限期地扩大损失，从而给双方造成不必要的损失。因此，对于生飞隆公司的此项诉讼主张，不予支持。对于生飞隆公司主张的物业费和采暖费，系2015年5月1日至2016年4月30日期间即租赁期内产生的费用，生飞隆公司已经垫付，此费用应由张青春承担。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、张青春于判决生效后三日内支付生飞隆公司租赁费20 000元并承担违约金6000元（20 000元×30%）； 二、张青春于判决生效后三日内返还生飞隆公司垫付的物业费2560元及采暖费4266元，合计6826元；三、驳回生飞隆公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1716元，邮寄费160元，合计1876元，由生飞隆公司负担938元，由张青春负担938元（给付日期同上）。   二审中，生飞隆公司提交委托代租协议、商品房买卖合同，证明生飞隆公司对案涉商铺享有出租收益的权益。张青春对上述证据表示不清楚。本院对上述证据予以确认。   除一审查明的事实外，本院另查明，2014年1月5日，奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司（以下简称祥裕物流公司）与奇台县奇台农场生飞隆农副产品购销有限公司签订《委托代租协议》，约定祥裕物流公司名下的商铺委托奇台县奇台农场生飞隆农副产品购销有限公司代为出租收取租金等，协议所附商铺明细中包含本案所涉商铺。   2014年8月28日，张某与祥裕物流公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买该公司Ｂ栋10号、建筑面积为213.32平方米的商铺，即本案所涉商铺，张某在房款未全额交清之前，此商铺的所有权、使用权、租赁权归祥裕物流公司所有。   因张某未交清房款，2015年2月5日，生飞隆公司与张青春就案涉商铺签订《商铺租赁合同》，张青春在案涉商铺中销售经营玉石、硅化木等。本案原审时，生飞隆公司的委托诉讼代理人陈玉梅（任生飞隆公司的办公室主任）在庭审时陈述：“被告（张青春）要继续使用要找我们要钥匙”。在与张青春的通话录音中陈述：“门是公司锁的。”   再查，奇台县奇台农场生飞隆农副产品购销有限公司与奇台县奇台农场生飞隆物业有限公司签订有《物业托管合同》，约定奇台县奇台农场生飞隆农副产品购销有限公司的物业委托给奇台县奇台农场生飞隆物业有限公司进行物业管理。奇台县奇台农场生飞隆农副产品购销有限公司于2014年12月11日更名为奇台县奇台农场生飞隆汽贸物流有限公司，即本案上诉人生飞隆公司。生飞隆公司己向奇台县奇台农场生飞隆物业有限公司交付了案涉商铺2015年5月1日至2016年4月30日间物业费2560元、2015年10月15日至2016年4月15日间采暖费4266元。   原审审理终结后，张青春欲搬离店内物品，生飞隆公司予以阻拦。2018年9月至11月，张青春给生飞隆公司支付了本案所涉的32826元案款（租赁费、违约金、物业费、采暖费），向公安机关报警后，于2018年12月3月、12月5日分次搬离了店内物品。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，张青春与生飞隆公司签订的租赁合同期限为一年，到期后双方未续订租赁合同，亦未达成继续租赁商铺的合意，张青春到期搬离店内货物欲将商铺交还生飞隆公司时，生飞隆公司予以阻拦并将案涉商铺门进行上锁，对此生飞隆公司原审时特别授权的委托诉讼代理人即办公室主任陈玉梅明确承认涉案商铺的门锁是生飞隆公司锁的。从双方提交的录音中也可反映张青春愿意协商交付费用，但生飞隆公司在张青春未交清欠付费用前不让张青春搬离店内物品，最终张青春通过报警才将货物搬离。对于张青春欠付的租赁费等，生飞隆公司可向张青春主张继续履行、赔偿损失等违约责任，要求张青春承担生飞隆公司锁门后产生各项费用的上诉理由，与本院查明的事实不符，其上诉请求，本院不予支持。   综上，上诉人生飞隆公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   案件受理费2576元，由上诉人奇台县奇台农场生飞隆汽贸物流有限公司负担。   本判决为终审判决。     审判长  王宏   审判员  李霞   审判员  孙杰     二〇二〇年十一月十六日     书记员  王卓尔        1