湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初2150号原告（反诉被告）：利川市国泰房地产开发有限责任公司。住所地：利川市国泰广场****。统一社会信用代码：91422802751049120D。法定代表人：王道胜。系该公司董事长。委托代理人：黄桦，利川市诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（反诉原告）：王友斌，男，生于1973年8月9日，汉族，湖北省利川市人，住利川市，委托代理人：凤朝元，湖北圣树律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉被告）：孙益贵，男，生于1955年7月23日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。委托代理人：董永福，利川市东城法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（反诉被告）刘胜，男，生于1968年11月2日，汉族，湖北省公安县人，住公安县。原告利川市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）诉被告王友斌、孙益贵、刘胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。被告王友斌于2020年6月5日提出反诉，因上述两案系同一合同引起诉讼，本院依法决定合并审理，并于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国泰公司的委托代理人、被告（反诉原告）王友斌及其委托代理人、被告孙益贵的委托代理人到庭参加诉讼，被告刘胜经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）国泰公司提出诉讼请求：1、撤销被告王友斌与原利川市东鑫房地产开发有限公司（以下简称东鑫公司）签订的《房屋拆迁置换合同》；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：利川市政府旧城改造文件规定，实行房屋产权调换的，主街道门面房一楼按“拆建还建”的方式还建门面。二楼及以上居住房的，属集体土地性质的按1:1.1的比例还建商品住房。被告王友斌之父王孝忠让其使用的房屋为两楼一底（三层），宅基地使用面积为139.7平方米，属集体土地性质，房屋建筑面积252.7平方米，其中一层105.2平方米，二层105.2平方米，三层42.3平方米。2015年5月11日，东鑫公司与被告王友斌就其父亲王孝忠在财苑广场处的房屋签订《房屋拆迁置换合同》，该合同约定：王友斌将其父亲王孝忠的住房480平方米交东鑫公司拆迁还建，东鑫公司在新建商品楼第—层给王友斌还建商用面积112平方米、在二层按1:1.2的比例还建商用房54平方米，在5-20层又以总面积480平方米按l:1.5的比例给王友斌还建720平方米、补地下室一层160平方米、空送顶层160平方米，合计商品住房就有1040平方米，不包括一层还建面积166平方米。事后，东鑫公司法定代表人孙益贵为了将责任转嫁给国泰公司，在该合同上加盖了由其保管的“利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场项目部”的印章。2018年2月6日,东鑫公司的法定代表人孙益贵将东鑫公司注销，未清算。2018年3月22日孙益贵又与国泰公司协议，约定国泰公司与孙益贵按51:49的比例进行盈益分配。2019牵6月财苑广场竣工，开始还建。东鑫房产公司负责的被拆迁户拿着拆迁置换合同，找国泰公司还建时，国泰公司才发现，被告王友斌之父王孝忠的房屋宅基地使用面积只有279.4平方米，王友斌与李艳恩各分得139.7平方米。一层建筑面积只有105.2平方米、二层建筑面积105.2，平方米、三层建筑面积42.3平方米，计252.7平方米。而合同上将王友斌之父的房屋建筑面积编造成每层160平方米，共480平方米。多出227.30平方米(480-105.2-105.2-42.3)。按市政府的文件规定，被告王友斌之父一层建筑面积105.2平方米，应还建面积为105.2平方米；二、三楼共计147.5平方米，只应还建162.25平方米(147.5平方米*1.1)，合计应还建267.45平方米。而合同上还建面积为1206平方米，多出还建面积938.55平方米(112+54+720+160+160-267.45)。利川市财苑广场项目系利川市人民政府棚户区改造项目，属规划开发，没有多余的面积还建。原东鑫房产公司法定代表人孙益贵出于私人情面、照顾个人关系或出于找被拆迁户借钱的目的，弄虚作假，恶意串通，不按文件的规定与原告签订的协议办事，采用欺诈手段，与王友斌签订《房屋拆迁置换合同》，不但显示公平，还严重损害原告的合法权益。根据合同法第五十四条和民法总则的相关规定，被告间签订的合同应该撤销，遂提出上述诉讼请求。针对国泰公司的的诉讼请求，被告王友斌答辩并提出反诉请求。王友斌答辩称：1、根据原告的诉讼请求，要求撤销合同，被告认为本案不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的撤销合同的条件；2、原告起诉撤销合同，已超过了除斥期间，撤销权已消灭；3、如果撤销合同，需回到签订合同前的状况，即原告需返还被告拆迁的房屋，实际是不可能。综上，应当驳回原告的诉讼请求。被告王友斌提出反诉请求如下：一、依法确认其与反诉被告于2015年5月31日签订的《房屋拆迁置换合同》有效；二、判令反诉被告全面履行2015年5月31日的《房屋拆迁置换合同》及补充《承诺》的各项义务：1、交付一楼门面房112平方米；2、在二楼交付一楼门面房剩余面积54平方米；3、交付商品住房1140平方米（含补充的公摊面积100平方米）；4、交付停车位2个；5、从2019年5月12日起到实际交付房屋时止按每年住房10000元、门面房50000元的标准支付房屋租金。三、判令反诉被告赔偿反诉原告因本案支付的律师费12万元。四、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方于2015年5月11日签订的《房屋拆迁置换合同》是双方真实意思表示，无合同法第五十二条规定的合同无效条件，应当合法有效，也不存在合同法第五十四条规定的可撤销的情形，双方应当按照合同约定全面履行合同义务，可反诉被告却违背诚实信用原则，不全面履行合同义务，并企图通过撤销合同的诉讼行为，逃避合同责任，不但给反诉原告造成了巨大的经济损失，而且也造成了身心伤害，应当进行赔偿。遂提出上述反诉请求，请求一并进行审理。针对被告（反诉原告）王友斌的反诉请求，国泰公司答辩称，一、国泰公司没有与反诉人签订《房屋拆迁置换合同》，反诉人签订置换合同的是原东鑫公司。东鑫公司已于2018年2月由股东孙益贵注销，未清算，按照民诉法规定，应以原股东为当事人，列孙益贵为被告、刘胜合法。二、利川市财苑广场项目系利川市人民政府的棚户区改造项目，属规划开发。财苑广场的改造面积、还建办法、修建面积、还建面积、修建栋数、修建层数等，必须按市人民政府的项目规划实施。国泰公司财苑广场没有多余的面积按照被告王友斌与原东鑫公司签订的《房屋拆迁置换合同》还建；三、被告（反诉原告）王友斌与原利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》系恶意串通，弄虚作假，采用欺诈手段订立。且严重损害国泰公司的合法权益。原告国泰公司有权请求撤销或确认合同无效。四、本案不存在撤销权时效问题。五、被告（反诉原告）王友斌的反诉请求没有事实依据和法律依据，原东鑫公司与其签订的置换合同，国泰公司不应履行。请求人民法院判决确认原东鑫公司与反诉原告李艳恩签订的《房屋拆迁置换合同》无效，驳回反诉原告的诉讼请求，支持原告国泰公司的诉讼请求。被告(反诉被告）孙益贵答辩称：1、该争议项目不是纯开发项目，是政府的棚户区改造项目。2、该工程拆迁时间长达5年，从开发到今日有8年，出现三份不一致的合同，且孙益贵还给王友斌出具《承诺》，表明并非孙益贵真实意思表示，而是迫于政府压力、迫于无奈，经济压力大，时间长签订的。3、本案合同签订超出政府指导性文件及法律规定，认为属于可撤销合同。4、并非说是恶意串通，反诉签订的合同也显示公平，违反法律规定，请求法院依法判决。被告刘胜未到庭参加诉讼，但认为案件与自己无关。经审理查明：利川市东鑫房地产开发有限公司成立于2012年8月23日，股东为孙益贵、刘胜，法定代表人为孙益贵。2018年2月6日，利川市东鑫房地产开发有限公司登记注销。2012年9月16日，国泰公司（甲方）与利川市东鑫房地产开发有限公司（乙方）签订《市财政局（原函授站））地块联合拆迁开发协议》约定：1、甲方负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户的拆迁事宜，乙方负责市财政局宿舍院69户的拆迁事宜。2、双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。该地块改造项目暂命名为财苑广场项目。3、双方约定，按市政府相关规定，做好被拆迁户的思想工作，拟定合情合理的补偿办法和安全搬迁措施。争取在2013年8月底双方完成拆迁，2013年9月办理相关开工手续。合同加盖了国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司印章，双方法定代表人王道胜、孙益贵分别签字。2018年3月22日，国泰公司（甲方）与孙益贵（乙方）达成《关于财苑广场合伙分配协议》，协议载明“财苑广场建设工程接近完工，已经具备销售条件，为了双方日后不产生争议，双方就财苑广场项目分配事宜达成如下协议：一、甲方按51%的股份分配，乙方按49%的股份进行分配。二、甲乙双方投入的资金均不算利息，各自的投入和辛苦均化作辛苦与感情，只算成本不算利息。三、双方投入差额部分，待项目开盘后在预售资金中按甲乙双方股份比例进行冲补。四、以上协议甲乙双方签字即具备法律效力。”甲方加盖了国泰公司印章，法定代表人王道胜签字确认，乙方由孙益贵签字确认。王友斌的父亲王孝忠原有私房一栋，位于利川市××××组，集体土地建设使用证号：利集建（98）字第01-18-0070号；房屋所有权证号：利房都字第××号。《集体土地建设使用证》载明：用地面积279.4㎡，其中建筑占地155.4㎡；《房屋所有权证》载明“砖木结构二层房屋一栋，一层建面105.2㎡，二层建面105.2㎡。”王孝忠将上述房屋及用地平均分配给李艳恩与王友斌修建房屋，后二人在原地对房屋进行了翻修，未办理相关产权证。015年5月11日，利川市东鑫房地产开发有限公司与王友斌签订《房屋拆迁置换合同》，内容为：“甲方：利川市东鑫房地产开发有限公司（加盖印章）乙方：王友斌（捺印）（原房主王孝忠）按照市政府办公室文件“利政办发（2011）10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》”等老城改造文件精神，为了改善体育路市财政局（原函授站）片区水厂巷部分私房居民居住环境，由甲方出资改造该老城片区，根据中华人民共和国《物权法》和《合同法》等相关法律法规规定，甲乙双方本着互利互惠，公平，自愿的原则，针对乙方现拥有的房屋，采取产权置换的方式进行置换，经双方协商一致并达成以下协议：一、乙方将该片区内其拥有的建筑面积为48Ｏ平方米（须提供土地使用证和房屋产权证）的房屋与拟新建商品房进行置换。具体置换条件如下：1、乙方一楼房屋建筑面积计160平方米按照70%比例置换在拟新建商品房一楼（乙方所得一楼建筑面积为112平方米）；2、乙方剩余一楼房屋建筑面积计48平方米可以按1:1.2比例置换在拟新建商品房2楼，置换后乙方所得楼房屋建筑面积为54平方米（建筑面积以房地产管理部门测定面积为准）；。；3、乙方拥有的二楼以上（含二楼）建筑面积计480平方米选择在拟新建商品房5-20层按照1:1.5比例进行置换，置换后乙方所得商品房建筑面积为720平方米（建筑面积以房地产管理部门测定面积为准）；4、其他事项：1、补充地下室一层160平方米，2、空送顶层160平方米，3、商品房总面积为1040平方米。二、置换面积按原建筑面积依照本协议第一条所列比例计算，其超出置换面积部分的，乙方按甲方的销售时的价格补交差额全部房款，不足部分甲方同样按销售时价补齐。三、选房办法以每户业主迁出时间前后为序分批进行。四、建设改造期间的乙方的搬迁及过渡期租赁用房，按年租房费壹万元的标准，由甲方按年支付；拟拆迁房屋已出租的部分房屋，依照现出租租金标准，按二年计算，由甲方按年支付。五、乙方整栋楼的搬迁费用为贰万元（整笔费用按迁进迁出分两次分别补偿）。乙方领取搬迁费及过渡期租赁费时应向甲方提交本户的房屋产权证和土地使用证，甲方向乙方出具收证收据，并注明房屋建筑面积。六、合同签订后，天之内必须搬出（未搬出的，超出一天扣过渡租赁费50元，依此类推，超出一月扣发全部搬迁费）。七、住宅建设标准，新建住宅为电梯房、门窗采用塑钢双层真空玻璃，外墙装饰及保温隔热，入户安装防盗门，水、电、气、有线电视、宽带安装到户外；乙方现有水、电、气、电话、宽带、有线电视等户头的住户到有关部门报停，交清所有费用，甲方概不负责。建设改造工期，新建住宅建设工期为三年（除不可抗力因素外），建设改造工期从基础开挖之日起计算。九、甲方负责办理还建房屋的房屋产权证、土地使用权证，并承担还建面积产生的所有税费。增加面积产生的税费由乙方承担，其他具体办理方式，经甲方、乙方共同商定并确认。十、房屋搬迁及拆除，乙方房屋内物品可由乙方自行拆除，门窗及防盗网乙方自行拆除的，安全责任自负。原有旧房屋由甲方负责拆除的，费用由甲方承担，旧房屋拆除后的废旧物资归甲方所有和处置乙方房屋内有装饰装潢的，由甲、乙双方现场确认补偿金额，甲方按双方评估价值予以补偿，补偿时间在开盘后贰个月内一次性支付。也可抵交房款十一、甲方交付的房屋必须经建设工程质监部门验收合格后交付使用。十二、如果甲方不按时交付房屋，延迟在6个月内，则支付乙方年租金原标准的50%；超出6个月以上的则支付乙方年租金标准的100%。十三、被拆迁户不能提交相关产权证明的，若遇对该户产权有争议或异议的，以人民法院判决书或调解书确定产权人，否则以现实际占有人为产权人。十四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜，由双方另行商定补立协议，且与本协议同等具有法律效力（在本次拆迁补偿过程中签订的其他）附件与本协议不一致的，以本协议为准）；本协议自双方签字之日起生效。甲方：利川市东鑫房地产开发有限公司（加盖印章）孙益贵（签字捺印）乙方：王友斌（签字捺印）（原户主王孝忠）2015年5月11日”。同日，利川市东鑫同日，利川市东鑫房地产开发有限公司与王友斌签订另外一份《房屋拆迁置换合同》，除合同首部无“原户主王孝忠”，在甲方利川市东鑫房地产开发有限公司一边加盖“利川市国泰房地产开发有限责任公司财源广场项目部”印章，尾部加盖“利川市国泰房地产开发有限责任公司财源广场项目部”印章，王孝忠签字捺印外，其他内容与上述《房屋拆迁置换合同》完全一致。另在王友斌的要求下，2015年5月11日，孙益贵出具《承诺》一份，载明：“我公司给王友斌承诺置换合同外条例如下：1、王友斌置换复式楼面积只按五层出售面积置换。不另外加收价格。2、本公司承认置换总合同时，赠送房屋面积壹佰平方米。3、并赠送停车位贰个。利川市东鑫房地产开发有限公司法人：孙益贵20**年5月11日（加盖利川市东鑫房地产开发有限公司印章，利川市国泰房地产开发有限责任公司财源广场项目部印章，孙益贵印章）”。合同签订后，2015年5月12日，利川市东鑫房地产开发有限公司给王友斌利川农村商业银行账户转账34万元。2017年5月30日，原利川东鑫房地产开发有限公司孙益贵与王友斌协商还应支付装修费及到2017年5月11日两年的租金共计12万元，双方约定将其中10万元作为借款借给孙益贵，并约定该借款月息3分借期一年支付利息3万元。同日，孙益贵给王友斌出具《借款单》，并给王友斌利川农村商业银行账户转账支付5万元。2015年12月11日，利川市发展和改革局以利发改投资（2015）163号文件，核准利川市国泰房地产开发有限责任公司关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目的申请。2017年9月30日，湖北省住房和城乡建设厅以鄂建函（2017）789号批复，同意将利川市财苑广场城中村棚户区改造项目纳入国家下达湖北省2017年棚户区改造计划。2018年7月19日，利川市住建局拨付给利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场2017年棚户区改造资金350万元。2019年6月20日，孙益贵将拆迁房屋的相关资料移交给国泰公司。2019年12月30日，孙益贵将国泰房公司财苑广场项目部、国泰公司财苑广场财务专用章移交给国泰公司，双方约定：2019年12月30日以前发生的与以上印章有关的事项由孙益贵承担相关责任，2019年12月30日以后发生的与以上印章有关的事项由国泰公司承担相关责任。2019年6月28日，利川市国泰房地产开发有限责任公司发出《关于办理财苑广场拆迁还建安置的公告》，载明:“财苑广场项目客服各种困难因素终于基本建成，在此我公司感谢政府、社会各方及还建户的支持！为维护还建户权益，现启动对还建户办理还房安置，相关事宜公告如下：一、签订还建合同。财苑广场由我公司开发建设，原与利川市东鑫房地产开发有限公司签订协议的还建户需重新与我公司签订旧房改造置换协议，才能办理还房办证。二、相关事项安排。1、首先还住宅，住宅还建落实后再研究落实对商铺还建；2、原财政局宿舍从1、3号楼开始选房，私房从2号楼开始选房，顺序：原财政局宿舍住户、私房；3、原复烤厂宿舍因产权纠纷待定；4、具体操作：（1）按原签约腾房次序提前7日逐一通知到售楼部办理，原产权证人不来的应书面委托他人，未按时到场签约的由下一位接替；（2）先签订《旧房改造置换协议》，再选房签订《选房确认书》，再签订《商品房买卖合同》，落实面积差价款支付，交房及办证”。因原告国泰公司诉请撤销合同，不同意按2015年5月31日利川市东鑫房地产开发有限公司与李艳恩签订的《房屋拆迁置换合同》进行还建，被告李艳恩提起反诉，要求被告履行合同并承担违约责任及损失，要求一并进行审理。另查明，利川市人民政府办公室2011年3月1日印发的利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》中，关于拆迁安置补偿部分规定：拆迁安置补偿可以实行货币补偿和房屋产权调换（拆房还房）补偿两种方式。由拆迁人和被拆迁人具体协商确定。（1）实行货币补偿安置的，由拆迁人和被拆迁人共同委托具有房产评估资质的中介机构进行价值评估。以评估价为基础由拆迁人与被拆迁当事人双方协商达成拆迁安置补偿协议，然后由拆迁人兑现资金，并履行相关的义务后，再予以拆除建构筑物。(2)实行房屋产权调换的，按被拆迁房屋的建筑面积，并考虑房屋楼层、区位、结构差异因素和房屋新旧程度等因素后，确定调换的建筑面积。一楼房屋的还建方式为，主街道门面房按“拆建还建”方式还门面房。因房屋门面结构或设计等方面原因多出还建的，由被拆迁人按市场价的80%购买，但多出的面积不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购买。小巷道一楼房屋不还建门面，具有国有土地使用证、房产证的，按占地面积1：1.3的比例就近还建住房，其还建楼层被安置户有优先选择权。没有证件或证件不全的，弄清原因后降一个档次还建。超面积部分被拆迁人按市场价的90%购买，超面积部分不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购。二楼及以上居住房的，房屋权属有房产证、国有土地证，两证齐全的按1：1.2比例还建；属集体土地性质或证件不齐全的还建比例为1：1.1；属房改房的按1：1的比例还建。以上还建超面积部分按楼层市场销售价的90%计算补差金额，但超出的面积一般不能超过原面积的l0%。超过原面积10%的部分按市场价购买。本院认为，本案争议的焦点有六个：一是国泰公司是否是本案适格主体；二是《房屋拆迁置换合同》是否可撤销；三是国泰公司主张撤销合同是否超过除斥期间；四是王友斌房屋实际面积的如何计算问题；五是合同撤销后以什么标准还建房屋面积；六是国泰公司是否应当承担违约责任；七是被告孙益贵、刘胜是否应当承担责任。对以上争议问题，本院评判如下。关于国泰公司是否是本案适格主体的问题。2012年9月16日，国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《市财政局（原函授站））地块联合拆迁开发协议》约定双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。故不论是国泰公司负责拆迁的对象还是利川市东鑫房地产开发有限公司负责拆迁的对象，其最终还建的主体均是该房地产的开发企业，即国泰公司，至于国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司之间的权利义务分配，双方可另行结算，被告主张国泰公司不是本案适格主体的理由不能成立。国泰公司是本案的适格被告，亦是适格的反诉原告。关于国泰公司主张撤销合同是否成立的问题。国泰公司认为，利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与王友斌恶意串通，损害了国泰公司的利益，应当撤销。同时利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵因受胁迫而与王友斌签订合同，合同内容显失公平，应当予以撤销。依照合同法第五十二条及民法总则第一百五十四条的规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，并非可撤销的范畴，故国泰公司以恶意串通损害他人合法权益为由主张撤销合同的理由不能成立。本案中原利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与王友斌不存在恶意串通情形，故国泰公司以恶意串通主张合同无效的辩解理由亦不成立。但王友斌以达不到其要求就不同意拆迁房屋相要挟，胁迫利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与其签订显示公平的合同，应予撤销的理由成立。虽然没有直接证据证明王友斌存在胁迫行为，但从以下几个方面的事实能够证实李艳恩胁迫的事实存在:1、财苑广场项目系利川市人民政府认可并批准的棚户区改造工程，不是单纯的商业开发，虽然该项目的报批手续滞后于实际的拆迁工作，但并不能改变该工程系棚户区改造工程的事实，因此，相关拆迁还建标准应当依照利川市人民政府的指导意见进行；2、该工程的拆迁工作从2012年8月开始，到2015年8月，绝大部分拆迁户均顺利签署拆迁安置补偿协议，只有本案原告等十余户房主未能达成一致协议，客观上说明了此时尚未达成协议的当事人比其余拆迁户要求更高，而后来签订的《房屋拆迁置换合同》亦证明了该事实，其合同内容达到了显失公平的程度；3、从利川市东鑫房地产开发有限公司与王友斌签订《房屋拆迁置换合同》后，王友斌立即又要求利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵签署承诺的行为来看，利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵对李艳恩的要求是有求必应，没有协商的余地；4、利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵与王友斌之间没有恶意串通，虽然合同的最终履行人是国泰公司，但利川市东鑫房地产开发有限公司与国泰公司系合作关系，利川市东鑫房地产开发有限公司也是该合同的权利义务主体，其与王友斌之间系利益的对立面，不存在串通的基础。关于撤销权的行使是否超过除斥期间的问题。《房屋拆迁置换合同》因受胁迫签订，从而导致显失公平，撤销的期间如何计算。民法总则第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中胁迫行为终止之日如何认定是问题的关键。利川市东鑫房地产开发有限公司与李艳恩之间签订《房屋拆迁置换合同》是为了拆除李艳恩的房屋后对财苑广场进行建设，如果在房屋建设完成以前利川市东鑫房地产开发有限公司主张撤销合同，李艳恩有可能采用阻工等方式阻止其施工，因此在建设完成以前的胁迫威胁一直存在，故胁迫行为终止之日应当认定为房屋建设完工之日，即2019年6月28日。《房屋拆迁置换合同》于2015年5月11日签订，国泰公司于2020年5月8日提起诉讼，请求撤销合同，没有超过一年的除斥期间，也没有超过五年的最长期间。关于王友斌房屋实际面积的如何计算问题。王友斌主张按照每层面积160平方标准计算还建面积，其房屋翻修后并未办理产权证，也未提供证据证明其主张，本院不予支持。其父亲王孝忠的《集体土地建设使用证》载明的用地面积为279.4㎡，王友斌与李艳恩两家平均分配，每家最多可分得139.7平方米，从国泰公司提供的正面照片及王友斌的陈述也可知，其翻修后所有房屋实际为三层。国泰公司辩称应该按照王孝忠原《房屋所有权证》记载的建筑面积进行还建，因王友斌父亲王孝忠房屋已经在拆迁之前就由李艳恩、王友斌两家拆除并分别重新翻修，其拆迁的是翻修后的房屋并非王孝忠原来的房屋，该辩解本院不予支持。根据公平原则，本院决定，王友斌房屋实际面积按照三层进行还建，每层还建面积分别为：一层139.7平方米、二层139.7平方米、三层139.7平方米。合同撤销后如何处理的问题。民法总则第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同撤销后，因王友斌的房屋已经被拆除，不能返还，国泰公司应当为王友斌还建相应的房屋面积。按照因财苑广场项目系棚户区改造项目，不是纯粹的商业开发，其还建的比例可以参照(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》标准，结合本地房屋拆迁安置补偿的实际，按照市场行情的最高比例确定。为平衡各方当事人利益，本院决定一楼以土地使用证记载的使用面积按照1:1的比例还建门面房，二楼以上以房屋所有权证记载的面积，按照1:1.5的比例确定还建住房，上述还建面积均为套内实有面积。国泰公司应还建王友斌门面房139.7㎡，住房（139.7+139.7）*1.5=419.1㎡。车位按照一户一个的原则确定。关于未履行的房屋、门面租金及律师费的问题。因《房屋拆迁置换合同》被撤销，而被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，故王友斌以合同约定主张支付自2019年5月12日起到实际交付房屋时止按每年住房10000元、门面房50000元房屋租金的理由不能成立。双方约定的装修款等46万元，已经履行且双方无争议，可不再返还。王友斌要求支付律师费12万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告孙益贵、刘胜是否承担责任的问题。利川市东鑫房地产开发有限公司成立时的股东为孙益贵、刘胜，公司于2018年2月6日申请注销，但并未依法清算，其股东应当对公司债务承担清偿责任。虽然刘胜认为与公司的权利义务无关，且从利川市东鑫房地产开发有限公司注销后，孙益贵与利川市国泰房地产开发有限责任公司签订的《关于财苑广场合伙分配协议》看，刘胜并未签字确认，但并不影响其承担相应责任。故孙益贵、刘胜对利川市国泰房地产开发有限责任公司应当承担的义务承担连带责任。综上，利川市国泰房地产开发有限责任公司要求撤销合同成立，本院依法应予支持。反诉原告王友斌要求被告履行合同并承担违约责任的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条第一款第（二）项、第一百五十五条、第一百五十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销2015年5月11日王友斌与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》；二、利川市国泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内在财苑广场返还王友斌门面房139.7㎡、住房419.1㎡、车位一个，并协助办理相关登记手续；三、被告孙益贵、刘胜对前款义务承担连带责任；四、驳回原告利川市国泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告王友斌的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，反诉案件受理费8650元，由王友斌承担4365元，利川市国泰房地产开发有限责任公司承担4365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账17×××0404（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙 勇人民陪审员  田应菊人民陪审员  黄成友二〇二〇年十一月四日书 记 员  魏艳丽