湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10083号上诉人（原审原告）：黄智勇，男，1994年1月16日出生，汉族，户籍地址湖南省永州市零陵区，住长沙县。委托代理人龙辉勇，湖南博大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭祖航，男，1973年12月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：凌春，女，1977年2月5日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人郭祖航，系凌春丈夫。被上诉人（原审被告）长沙链房房地产经纪有限公司，住长沙县湘龙街道高沙村土桥村山水湾****。法定代表人高帅。委托代理人赵光明，男，1988年4月19日出生，汉族，住长沙，住长沙县iv>上诉人黄智勇与被上诉人郭祖航、凌春、长沙链房房地产经纪有限公司（以下简称链房公司）房屋买卖合同纠纷一案，黄智勇不服湖南省长沙县人民法院作出的（2020）湘0121民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人黄智勇上诉请求：1、请求依法撤销（2020）湘0121民初1744号民事判决第二项、第三项，发回重审或直接改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定错误。1、关于购房资格，被上诉人在合同签订前明知上诉人到2020年8月份才符合购房资格，且被上诉人链房公司也举证证明其公司中介人员胡春梅于2019年12月5日通过微信告知了被上诉人凌春，所以双方合同才约定过户时间为2020年10月份。本案系被上诉人凌春、郭祖航违约在先，在上诉人准备支付首付款的时候被上诉人才表示不卖涉案房屋或者需要全款支付才卖。2、根据《房屋买卖（居间）合同》约定，被上诉人链房公司应保证上诉人与被上诉人郭祖航、凌春房屋买卖的安全交易，并确保涉案房屋的所有权安全过户至上诉人名下。故被上诉人链房公司并未完全履行自己的义务，无权收取中介费。二、原审适用法律错误。1、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十八条错误，该条法律明确规定应当先履行债务的当事人，应当提供确切证据证明。在本案中，被上诉人均未提供任何证据证明上诉人有履行不能的证据，致其可以行使不安抗辩权。其次该法条明确了先履行一方可以中止履行的四种情形，原审法院也行为明确具体适用哪一款。2、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百二十六条系错误。被上诉人链房公司应保证上诉人与被上诉人郭祖航、凌春的交易安全，并且确保涉案房屋的所有权安全转移给上诉人。本案中被上诉人链房公司未履行合同义务，应当返还中介费。被上诉人郭祖航、凌春共同答辩称：合同签订的时候，并不知道上诉人没有购房资格，签完合同后，发现上诉人没有购房资格，我们就要求返还其定金。被上诉人链房公司答辩称：经纪方与买卖双方于2019年12月25日签署的房地产买卖居间合同合法有效，经纪方的劳动成果理应得到保障。在买卖合同签署后，经纪方积极联系买卖双方沟通协调办理后续手续，经纪方履行自己的居间职责无任何违约与过错。经纪方与买卖双方签署的房地产买卖居间合同合法有效，经纪方的合法佣金应当由违约方承担并支付。黄智勇向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令解除所签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令郭祖航、凌春向原告双倍返还定金60000元；3、判令长沙链房房地产经纪有限公司返还中介费4000元整；4、案件受理费由郭祖航、凌春、链房公司承担。一审法院认定的事实：2019年12月25日，黄智勇与郭祖航、凌春、及链房公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定:郭祖航、凌春将其所有的位于长沙县星沙开发区××路××路××栋××房屋出售给黄智勇，双方确认该房屋总售价为人民币960000元，黄智勇于2019年12月25日支付郭祖航、凌春购房定金人民币30000元，于2020年1月8日之前双方办理交房手续，并在办理交房手续之时黄智勇支付首付款人民币210000元，剩余尾款720000元由黄智勇通过银行贷款的方式向郭祖航、凌春支付。合同对链房公司的居间服务费约定为人民币18000元。三方在备注中约定：“卖方实得房款玖拾柒万元整，其中包含买方应支付房款玖拾陆万元整以及中介方从佣金中让出壹万圆整给卖方”。合同签订当日，黄智勇的父亲黄胜华通过银行转账的方式向凌春支付人民币30000元购房定金。凌春、郭祖航开具收条：“今收到黄智勇购买未来蜂巢2栋1001室购房定金：叁万元整（￥30000.00元）”。链房公司开具收黄智勇中介费人民币4000元收款收据。2019年12月28日，黄智勇与郭祖航、凌春到场要求支付首付款，二被告以黄智勇无购房资格为由拒绝履行合同。黄智勇要求被告凌春郭祖航双倍返还定金60000元，凌春与郭祖航未予同意，仅同意返还30000元。另查明黄智勇在合同签订时且至今不符合长沙地区购房资格。一审法院认为，郭祖航、凌春和黄智勇作为案涉房屋的买卖双方，在作为居间人的链房公司的介绍下，签订了本买卖合同，该合同系合同各方的真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。长沙市政府有关购房限购政策关于购买人资格的限制，不构成认定合同无效的依据。因黄智勇不符合长沙市政府有关购房限购政策关于购买人资格，该合同如继续履行，将来必然在政策上面临过户登记等交易障碍，双方的交易目的不能顺利实现，审理中，黄智勇和郭祖航、凌春作为买卖双方，分别要求认定合同解除和无效，双方实际对合同的继续履行均持消极态度，故此，一审法院确定解除双方的买卖合同。因合同解除，郭祖航、凌春应向黄智勇予以退还已收取的购房定金30000元。因导致该合同解除的系因黄智勇不符合长沙市政府有关购房限购政策关于购买人资格而影响合同目的的实现，郭祖航、凌春并无过错，其不应承担违约责任，故郭祖航、凌春不应承担双倍返还的定金的违约责任。链房公司作为居间人促成双方签订合同，合同有效，黄智勇主张链房公司返还中介费用，不予支持。综上，黄智勇与郭祖航、凌春、链房公司之间签订的《房屋买卖（居间）合同》，因黄智勇不符合长沙市政府有关购房限购政策关于购买人资格，合同目的不能实现，应予解除；郭祖航、凌春无导致合同解除的过错，其不应承担双倍返还定金的违约责任；链房公司作为居间人促成了合同的有效成立，委托人应当按照约定支付居间报酬，黄智勇主张链房公司返还已付中介费4000元不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十七条，第四百二十六条第一款规定，判决：一、解除黄智勇与凌春、郭祖航于2019年12月25签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、限郭祖航、凌春在本判决生效之日起5个工作日内向黄智勇返还购房定金人民币30000元；三、驳回黄智勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1400元，减半收取700元，由黄智勇负担400元，郭祖航、凌春负担300元。二审审理期间，上诉人黄智勇向本院提交两份证据，证据一，通话录音材料（上诉人黄智勇与被上诉人凌春的通话录音），拟证明结合被上诉人链房公司在一审中提供的微信截图，被上诉人郭祖航、凌春完全知情上诉人到今年7月底才符合长沙市购房政策的事实；证据二，不动产登记证明，拟证明上诉人完全有履行合同的能力，同时也证明亦审法院适用《合同法》第68条是错误的。被上诉人郭祖航、凌春质证认为其在签订合同的时候并不知道上诉人黄智勇没有购房资格，录音时陈述知道并不能代表签订合同时知晓，故两份证据均与本案无关。被上诉人链房公司质证认为录音材料与无关，至于微信聊天确实是其公司业务员的部分聊天内容。本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。另查明上诉人黄智勇现已取得购房资格。本院认为,本案的争议焦点为被上诉人郭祖航、凌春是否应当双倍返还定金，以及被上诉人链房公司是否应当返还中介费。首先，被上诉人郭祖航、凌春在本案中作为定金的收受方提出不再继续履行合同，要求解除合同，系因上诉人黄智勇不符合长沙市政府有关购房限购政策关于购买人资格。本院认为根据链房公司提交的证据，可以认定被上诉人郭祖航、凌春在房屋买卖合同签订之前明知上诉人黄智勇暂无购房资格，与其签订买卖合同，且即便上诉人黄智勇在合同签订之时确没有购房资格，但根据双方约定，房屋过户时间为购房款支付完毕之时即2020年10月31日，上诉人黄智勇是否享有购房资格并不影响合同的履行，故本院认为导致合同被解除的主要原因系被上诉人郭祖航、凌春不愿继续履行合同，其应承担相应的违约责任，应当返还双倍定金，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。其次，作为居间人的链房公司促成了《房屋买卖（居间）合同》的订立，合同依法有效，导致合同被解除的主要原因系被上诉人郭祖航、凌春不愿继续履行合同，并非居间人的责任，故链房公司应当依法可以取得中介费。综上所述，上诉人黄智勇的上诉理由部分成立，原审判决认定事实存在错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初1744号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初1744号民事判决第二、三项；三、限被上诉人郭祖航、凌春在本判决生效之日起5个工作日内向上诉人黄智勇双倍返还购房定金人民币60000元；四、驳回上诉人黄智勇其他诉讼请求本案一审受理费1400元，减半收取700元，二审案件受审理费1400元，共计2100元，由上诉人黄智勇负担800元，被上诉人郭祖航、凌春负担1300元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十一月二十六日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。