河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6483号原告：张书杰，女，1990年12月21日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：夏晓玮，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梦瑶，河南程功律师事务所律师。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇文化路**。法定代表人：王复兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮,该公司员工。原告张书杰与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张书杰的委托诉讼代理人夏晓玮、赵梦瑶，被告华商汇的委托诉讼代理人王嘉玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（编号：190××××****）》、《郑州华商汇委托经营管理协议》、《权益保障协议书》;2、判令被告向原告支付违约金2004.93元；3、判令被告返还原告购房款445542元及利息（以273542元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年7月1日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止；以86000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率，自2020年1月19日起计算至实际清偿之日止；以86000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率，自2020年7月17日起计算至实际清偿之日止；）4、判令被告返还原告维修基金2988元及利息(以2988元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年7月1日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算至实际清偿之日止);5、判令被告返还原告已付的24000元；6、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2019年7月1日，原告前往被告处购买房屋，并于当日向被告缴纳24000元参加折抵40000元的购房优惠活动。原被告就购房事宜协商一致：原告购买被告开发的位于新郑市××楼××室房屋××套，总价款879427元，原告将商铺委托给被告经营管理，前3年收益折抵总房款20%，原告于当日向被告支付定金273542元、2988元维修金。7月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（编号：190××××****）》、《郑州华商汇委托经营管理协议》、《权益保障协议书》，买卖合同约定被告应当于2019年12月31日前向原告交付符合约定的涉案房屋，并就房屋面积、违约责任等予以详细约定。同日原被告协商变更房款支付方式并签订《借款协议》，被告向原告借款43万元，分5期偿还该笔款项。后原告严格按照《借款协议》履行还款义务，已向被告还款172000元，但被告至今仍未能按照约定标准向原告交付房屋，现被告逾期交房超过90日，原告为维护合法权益，依据商品房买卖合同第九条的约定依法行使解除并要求被告退还房款，免除原告剩余借款的还款义务，并承担相应的违约责任，望判如所请。被告华商汇辩称：1、张书杰要求解除与华商汇签订的《商品房买卖合同》和《权益保障协议书》无事实和法律依据，华商汇不同意解除。《郑州华商汇委托经营管理协议》并非被告与原告签订，被告无权解除。2、根据商品房买卖合同约定，截至目前，商品房买卖合同约定的交房日期尚未确定，华商汇不存在逾期交房的行为，更谈不上承担逾期交房的违约责任。根据张书杰与华商汇签订的商品房买卖合同第六条第3款（商品房买卖合同第6页）约定，张书杰应在2019年7月2日一次性交纳房款879427元。截止本案一审庭审之日，张书杰购房款至今未交纳完毕。根据商品房买卖合同第八条约定（商品房买卖合同第8页）：2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款（商品房买卖合同第23页）约定：买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。根据商品房买卖合同的约定，华商汇有权相应顺延交房日期至张书杰实际交纳完毕房款之日，因张书杰购房款尚未交纳完毕，交房日期尚未确定，待交房日期确定后方才可以开始计算90天的解除期限，目前，商品房买卖合同约定的解除条件尚未成就。3、如果法院判决解除华商汇与张书杰签订的商品房买卖合同，则：（1）华商汇只需退还张书杰向华商汇交纳的房款及维修基金。根据华商汇与张书杰签订的商品买卖合同附件四补充协议第二条第6款（商品房买卖合同第21页）、第七条第6款（商品房买卖合同第27页）的约定，在华商汇退款前，张书杰应配合华商汇办理房屋合同备案撤销及解除预告登记的相关手续，否则华商汇有权拒绝退款。（2）团购费不是华商汇收取，不应由华商汇承担退款责任，张书杰该项诉请没有事实依据和法律依据。（3）张书杰要求华商汇支付资金占用利息及违约金无事实和法律依据，依法不应予以支持（抗辩理由同上述第2条）。张书杰向华商汇支付的购房款及维修基金，系张书杰购买房屋的购房款，并非借款，华商汇没有支付资金占用利息的义务。即使商品房买卖合同被判决解除，根据商品房买卖合同约定及相关法律规定，华商汇也没有支付资金占用利息的义务。另外张书杰计算违约金及资金占用利息的基数，与华商汇实际收取的房款情况不符，张书杰计算违约金的标准也与双方商品房买卖合同的约定不符。即使判决华商汇承担逾期交房的违约责任，也应按商品房买卖合同第九条第1款约定（商品房买卖合同第9页），违约金按张书杰向华商汇累计已付款的0.005%计算。综上，根据商品房买卖合同相关约定，华商汇有权顺延交付时间至张书杰交纳完毕房款全部房款之日，根据本案案情，截止目前交房时间尚未确定，华商汇不存在违约事实，张书杰诉请无事实和法律依据，请求依法驳回张书杰的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月2日，张书杰与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：190××××****）及附件一至附件四，约定张书杰购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××房屋××套，房屋总价款879427元，以现金支付一次性付款，约定付款时间为2019-07-02；合同第八条交付期限出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。合同签订后，2019年7月1日张书杰向华商汇支付了维修基金2988元、定金273542元；2020年1月19日张书杰向华商汇支付购房款86000元；2020年7月17日张书杰向华商汇支付购房款86000元。2019年7月2日，张书杰与华商汇签订《权益保障协议书》约定涉案房屋的回购事宜。截止目前张书杰未依照合同约定付清房款。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，《权益保障协议书》，《郑州华商汇委托经营管理协议》，收据，录音，微信聊天记录、支付宝付款记录，银行流水及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。张书杰与华商汇签订的《商品房买卖合同》及附件、《权益保障协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。根据《商品房买卖合同》约定的内容可知，在张书杰未提供证据证明其付清房款的情况下，华商汇有权顺延相应的交房日期，即张书杰请求解除该合同的条件目前暂不成就。同时，华商汇也不同意解除《商品房买卖合同》。因此，张书杰与华商汇签订的《商品房买卖合同》、《权益保障协议书》均应当继续履行。关于张书杰请求解除的《郑州华商汇委托经营管理协议》是其与郑州华商汇商业运营管理有限公司所签，与本案无关。综上，本院对张书杰在本案中提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下；驳回原告张书杰的诉讼请求。案件受理费减半收取4209元，保全费2893元，共计7102元，由原告张书杰负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  刘红欣二〇二〇年十一月二十日代理书记员  张勇超