昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异159号申请人（案外人）：吴卫星,男,1973年11月21日生,汉族,河南省鹿邑县人。现住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：伍洪伟，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（申请执行人）：昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社，住云南省昆明市呈贡区吴家营街道办事处雨花毓秀小区**商业广场**。负责人：唐兵，系该社主任。统一社会信用代码：91530121916780465X。被申请人（被执行人）：徐兆明，男，1968年8月9日生，汉族，江苏省高港区人，住江苏省高港区。被申请人被执行人：陈玲，女，1987年8月22日生，汉族，云南昆明，住云南省昆明市西山区。在本院执行申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社与被执行人徐兆明、陈玲金融借款合同纠纷一案中，异议人吴卫星对执行标的提出书面异议，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人吴卫星称：中止对昆明市呈贡区（房产证号20××**）的执行，即对该房排除执行。事实和理由：本案申请人吴卫星与被执行人徐兆明系工程上的合作伙伴兼朋友关系，多年来从事工程合作。2013年，被执行人徐兆明不能付清申请人吴卫星工程款，双方协商一致把被执行人徐兆明位于昆明市呈贡区房屋作价120万卖给申请人吴卫星，吴卫星付清了全款（78万以现金和银行转账方式支付，余下的42万用工程款充抵）。同年5月，申请人吴卫星接手了房屋并进行装修，随后搬进去居住至今。此期间申请人吴卫星多次催促被执行人徐兆明办理房屋过户手续，被执行人徐兆明以种种理由拖着未办理。2020年10月11日，申请人吴卫星出差回家，发现门上粘贴了昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114执2692号公告。据申请人吴卫星多方了解才得知，自己买的居住长达7年的房子因被执行人徐兆明未按期归还申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社借款而被申请执行，执行过程中，法院查封了该房并公告强制要求申请人吴卫星腾房。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此你院要求昆明市呈贡区房主即申请人吴卫星腾房，违反上述法律的规定。综上所述，申请人吴卫星在被执行人徐兆明向申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社贷款之前就与被执行人徐兆明订立了房屋买卖合同，付清了全部购房款并合法占有该房长达7年之久，被执行人徐兆明贷款的事实申请人吴卫星并不知情，该房没有办理过户手续申请人吴卫星没有过错。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，特提出本执行异议申请，请求你院支持申请人前述请求事项为谢。申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社辩称：一、针对被答辩人吴卫星提供的《执行异议申请书》所述被申请人徐兆明于2013年将拥有的坐落于昆明市呈贡区的房产出售给被答辩人吴卫星，答辩人吴卫星应提供与徐兆明、陈玲签订的《购房合同》、《房屋转让协议》等证据。因徐兆明、陈玲在2013年婚姻关系存续，陈玲作为隐形共有人，处置夫妻共有财产应征得陈玲同意。二、针对被答辩人吴卫星提供的《执行异议申请书》所述，吴卫星已支付了全部购房款事项。答辩人对吴卫星支付78万元购房款中现金支付部分不予认可，被答辩人应提供证据支撑；答辩人对吴卫星支付78万元购房款中以银行转账方式的应提供转账凭证（转账凭证应注明转账用途为购房）及银行流水。答辩人对42万元工程款冲抵不予认可，答辩人无法确认工程欠款是否真实。三、针对被答辩人吴卫星提供的《执行异议申请书》所述，答辩人吴卫星多次催促被申请执行人徐兆明办理过户手续。答辩人认为徐兆明于2012年6月7日取得昆明市呈贡区的房屋所有权证，不存在不能过户的客观因素。被答辩人吴卫星提供证据证明不是自身原因未能办理过户。四、答辩人与被申请执行人徐兆明、陈玲于2017年1月23日签订有《个人借款合同》、《抵押合同》及《关于办理强制执行公证、接受强制执行效力约束的补充协议》，约定由申请执行人向被申请执行人提供总金额为人民980000元的借款，借款期限自2017年1月23日起至2020年1月23日止；由被申请执行人徐兆明个人拥有的坐落于昆明市呈贡区的房产为上述借款提供抵押担保，并已办理抵押登记。各方在协议中约定，如债务人（担保人）未按照合同约定偿付所支用借款和利息，愿意就相关债务接受依法强制执行。答辩人于2017年1月23日向被申请执行人徐兆明、陈玲发放贷款人民币980000元，借款期限自2017年1月23日起至2020年1月23日止，还款方式为按季结息，结息日为每季末月20日，不定期还款。申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社已经完全履行了合同约定义务。贷款支用后，被申请执行人的贷款已于2020年1月23日到期，被申请人未能按期足额归还贷款本息。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》法释（2005）14号，第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖、或者抵债”规定，昆明市呈贡区人民法院的查封裁定是完全正确的。综上所述，被答辩人的主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议，依法继续执行（2020）云0114执2692号案件。本院查明:关于申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社与被执行人徐兆明、陈玲金融借款合同纠纷一案，云南省昆明市明信公证处（2020）云昆明信证执字第134号公证书已经发生法律效力，徐兆明、陈玲至今未履行生效法律文书确定的义务。申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社于2020年9月15日申请执行，本院于2020年9月16日立案执行。本院在执行过程中，查明被执行人徐兆明所有有位于昆明市呈贡区（房产证号：20××**）房屋，本院于2020年10月10日查封了案涉房屋，查封期限三年，自2020年10月10日至2023年10月9日。2020年10月10日本院在案涉房屋上张贴了公告，要求徐兆明及房屋相关权利人在2020年11月10日前腾出房屋交由本院处置。异议人吴卫星于2020年11月19日对执行标的提出书面异议。再查明，2019年8月21日徐兆明出具一份承诺书，承诺书载明：“关于雨花毓秀的房子已卖给吴卫星，贷款每月由吴卫星到信用社还。待我出来后由我对吴卫星结算。承诺人徐兆明，2019月8月21日”。2013年5月27日吴卫星（发包人）与承包方昆明卓林装饰工程有限公司签订装饰装修工程施工合同条款，合同约定吴卫星将位于呈贡雨花毓秀小区房屋发包给承包方昆明卓林装饰工程有限公司进行装修，开工日期为2013年5月29日，竣工日期为2013年9月29日。工程预算造价为619545元。2013年6月5日、2013年7月20日、2013年11月10日吴卫星向装修公司昆明卓林装饰工程有限公司分别支付了装修款350000元、230000元、39000元，合计619000元。另查明，昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社与被申请执行人徐兆明、陈玲于2017年1月23日签订有《个人借款合同》、《抵押合同》及《关于办理强制执行公证、接受强制执行效力约束的补充协议》，约定由申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社向被申请执行人提供总金额为人民980000元的借款，借款期限自2017年1月23日起至2020年1月23日止。该借款由被执行人徐兆明用个人名下位于昆明市呈贡区的房产为上述借款提供抵押担保，并已办理抵押登记。各方在协议中约定，如债务人（担保人）未按照合同约定偿付所支用借款和利息，愿意就相关债务接受依法强制执行。答辩人于2017年1月26日向被申请执行人徐兆明、陈玲发放贷款人民币980000元，借款期限自2017年1月23日起至2020年1月23日止，还款方式为按季结息，结息日为每季末月20日，不定期还款。申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社已经完全履行了合同约定义务。贷款支用后，被申请执行人的贷款已于2020年1月23日到期，被申请人未能按期足额归还贷款本息。徐兆明个人拥有的坐落于昆明市呈贡区的房产已于2012年取得房产证，房产证号为20××04号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，案涉房屋登记的实际产权人为被执行人徐兆明，按照物权法等规定，徐兆明对案涉房屋拥有独立的产权和所有权；其次，本案中，申请人虽提交了承诺书，但该承诺书并不具备书面买卖合同的必备的要素，该承诺书无法证实申请人吴卫星与被执行人徐兆明签订了合法有效的书面买卖合同；其次，申请人虽提供了装修合同、付款收据，但装修合同、付款依据仅能证明案涉房屋的装修发包人为申请人吴卫星，但无法证实吴卫星就是房屋的所有权人。另外，申请人提交的物管费发票也无法证明与案涉房屋存在关联。再次，申请人吴卫星虽提出已经足额支付购房款项的主张，但其提交的证据无法证实其已经按照合同约定将案涉房屋的买卖款项全部支付完毕；最后，案涉房屋已经于2012年取得房产证，即使申请人声称的其与被执行人徐兆明存在房屋买卖行为，但双方在房屋具备房产过户登记的条件下却长达多年未办理过户手续，且申请人亦未提交证据证明案涉房屋至今未过户并非本人原因。综上，申请人提出的执行异议请求并不符合上述法律规定，故申请人提出的异议无法排除本院的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回申请人吴卫星提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼。审判长  李兴辉审判员  司马衍审判员  李世民二〇二〇年十一月二十三日书记员  段学升