新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终1473号 上诉人(原审被告)：额敏县荣鑫华房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区额敏县上户路二十八地段041300055。 法定代表人：任克华，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘颖智，男，该公司副经理。 委托诉讼代理人：邱万民，新疆塔原律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵琛，男，1979年9月19日出生，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘晓丹，新疆联明律师事务所律师。 原审第三人：昌吉市佳琳水暖建材经销部，经营场所新疆维吾尔自治区昌吉州昌吉市乌伊西路北侧中亚市场车厂内地下室。 经营者：寿华琴，女，1973年6月21日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 上诉人额敏县荣鑫华房地产开发有限公司（以下简称荣鑫华公司）因与被上诉人赵琛、原审第三人昌吉市佳琳水暖建材经销部（以下简称佳琳经销部）商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区额敏县人民法院（2019）新4221民初3509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣鑫华公司上诉请求：撤销原判，改判驳回赵琛一审诉讼请求。事实与理由：一审程序违法。1.一审荣鑫华公司提出反诉，要求赵琛赔偿47000元，一审未予准许也不受理，也未在判决书中表述，存在严重的程序违法；2.一审认定事实和适用法律错误。荣鑫华公司虽然将案涉房屋出售给他人，但在同样或相同地段和位置上给赵琛预留了面积更大的商品房，主观上没有损害赵琛的行为，反而更大的保护了赵琛的权益，赵琛购买房屋并非用于居住，而是用于变现出售，因此荣鑫华公司不存在根本违约；3.一审认定赔偿赵琛10万元损失适用法律错误。赵琛主张的是房屋价款的一倍损失，而在赵琛未提交任何证据证实实际损失的情况下，一审判决酌定10万元的赔偿，缺乏事实和法律依据。 赵琛辩称，1.一审中荣鑫华公司提出的反诉与本案无关，一审法院未受理正确；2.本案一房二卖事实清楚，合同目的无法实现，赵琛有权请求解除合同要求返还房款、支付利息、赔偿损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 原审第三人佳琳经销部未提出陈述意见。 赵琛向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款321760元；3.判令被告支付房款利息25740元（自2017年10月20日至2019年2月20日，共计16个月）；4、判令被告赔偿原告损失321760元。 一审法院认定的事实，2017年10月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的××区，每平方米3200元，建筑面积100.55平方米，总价款321760元。付款方式：原告于2017年10月20日之前一次性向被告交付房款321760元。被告于2017年11月30日将商品房交付原告。被告逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行等内容。合同签订后，原、被告、第三人就付款方式达成协议：三方以相互抵账的方式，原告付清房款。2017年10月20日，被告给原告出具收据一份，载明今收到赵琛交××楼房款321760元，面积100.55㎡，单价3200元。另查明，2018年3月19日，被告将涉案房屋再次出卖给案外人葛从银，并由案外人居住至今。被告给葛从银出具的收据载明今收到葛从银交来鑫立华××楼房款321760元。面积100.55平方米，每平方米3200元。认定以上事实的证据有：1、原、被告当庭陈述；2、商品房买卖合同；3、收据一份；4、照片一份。一审法院认为，原告和被告签订的房屋买卖合同，意思表示真实，内容符合法律规定，为有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当严格按照合同约定行使权利履行义务。双方当事人对解除合同、返还购房款、支付房款利息、赔偿原告损失均有争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此规定，被告将涉案房屋再次出卖给案外人葛从银，并由案外人葛从银居住至今，涉案房屋由葛从银占有，致使原告无法取得涉诉房屋所有权，原告要求解除商品房买卖合同、退还房款、支付利息、赔偿损失，符合法律规定，该院予以支持。关于利息问题。因被告占有原告资金，可以按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.8%计算，被告应向原告支付已付房款利息20593元（计算方法：321760元×年利率4.8%÷12个×16个月=20593元，自2017年10月17日-2019年2月20日止）。关于赔偿损失问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。在原、被告签订的商品房买卖合同履行过程中，被告严重违反诚实信用原则，致使原告无法得到房屋，应当承担惩罚性赔偿责任。考虑到被告的过错程度、当地房价的增长、租赁房屋价格等情况，该院酌定被告赔偿原告损失10万元。第三人昌吉佳琳经销部与原、被告之间既无合同约定的权利义务关系，也无法定的权利义务关系，故不承担本案民事责任。判决：一、解除原告赵琛与被告额敏县荣鑫华房地产开发有限公司于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告额敏县荣鑫华房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日返还原告赵琛购房款321760元；三、被告额敏县荣鑫华房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告赵琛已付房款利息20593元；四、被告额敏县荣鑫华房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日赔偿原告赵琛损失10万元；以上款项，共计442354元。五、驳回原告赵琛的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人围绕争议焦点向法庭提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。荣鑫华公司向法庭提交了收条，证明三方对顶账的事实认可。赵琛质证，真实性不认可，不是赵琛本人的签字，收条说明的是荣鑫华公司欠张建领的工程款，张建领欠佳琳经销部的材料款，佳琳经销部又欠赵琛的材料款，只能证明他们三方之间的债权债务关系，与本案无关。认证，赵琛对真实性不认可，且收条上赵琛的签名有涂改，明显不是赵琛本人签字，能证实荣鑫华公司、佳琳经销部之间的欠款关系，但不能证实与赵琛之间的关系，与本案的关联性不予采信。 二审经庭审查明的事实与一审确认的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点是：一审程序是否违法？案涉房屋买卖合同是否应当解除？荣鑫华公司是否应当返还赵琛房款、支付利息并赔偿10万元损失？ 本院认为，对于一审未受理荣鑫华公司的反诉的问题。反诉的被告必须是本诉的原告，即反诉与本诉的当事人必须相同，只是他们之间的诉讼地位互换而已；提起反诉的目的是抵消或者吞并本诉的诉讼请求，或者使本诉的诉讼请求失去存在的意义。本案是赵琛与荣鑫华公司之间的房屋买卖合同纠纷，荣鑫华公司反诉佳琳经销部为其提供的水暖材料质量不合格，更换材料造成返工损失，与本案不是同一法律关系，当事人也不同，不应当受理，一审不予受理正确。关于案涉合同是否应当解除、荣鑫华公司应否返还购房款、支付利息并赔偿10万元损失的问题，荣鑫华公司上诉主张，虽然荣鑫华公司将案涉房屋出售给了案外人，但已经为赵琛预留了相同地段面积更大的房屋，不存在根本违约，不应当解除合同。合同依法成立，双方应当严格按照合同约定履行自己的义务。荣鑫华公司与赵琛签订商品房买卖合同后，将约定的房屋出售给案外人，造成买卖合同的目的不能实现，符合解除合同的法定条件，应当予以解除。荣鑫华公司上诉主张，如果解除合同应当返还用于抵账的材料款，而不是购房款。对此，由于荣鑫华公司与赵琛确定买卖合同后，已经向赵琛出具了收取购房款321760元的收据，形成了完整的买卖合同关系，而赵琛与佳琳经销部、佳琳经销部与荣鑫华公司之间的抵账行为是前行为，均已完成，不能在本案中审理，因此荣鑫华公司应当返还的是购房款，而不是材料款。荣鑫华公司上诉主张，案涉合同解除，赵琛所购房屋地段的房价没有上涨，没有实际损失，不应当赔偿其10万元。一审酌定判决荣鑫华公司赔偿赵琛损失10万元，主要是考虑荣鑫华公司的过错程度、房价的增长情况、租赁房屋价格情况等，荣鑫华公司未向法庭提交当地房价未增长的相关证据，该项赔偿是惩罚性的赔偿责任，荣鑫华公司提出以实际损失为考虑因素没有法律依据。 综上所述，荣鑫华公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据确凿，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7935元，由上诉人额敏县荣鑫华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 范淑桂 审判员  张艳梅 审判员  马桂兰 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  朱**孜