河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14687号上诉人（原审原告）：王鹏月，女，1990年5月1日出生，汉族，现住郑州市管城区。被上诉人（原审被告）：豫商集团郑州置业有限公司，住所郑州市上街区新安东路**。法定代表人：刘丰科，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴浩，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：许树举，河南方邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南房大大房地产营销策划有限公司，住，住所郑州市管城回族区紫云路**院**楼**86附2/div>法定代表人：王春建，该公司总经理。委托诉讼代理人：符晓，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：许树举，河南方邦律师事务所律师。上诉人王鹏月因与被上诉人豫商集团郑州置业有限公司（以下简称豫商公司）、河南房大大房地产营销策划有限公司（以下简称房大大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王鹏月上诉请求：1.撤销原审判决,依法改判支持王鹏月的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由豫商公司、房大大公司连带承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为王鹏月有义务对自己所购买的房屋状况进行了解,事实上王鹏月购买的房屋为预购期房,购买时房屋尚未建成,所了解房屋的渠道为豫商公司的宣传资料和所签订的合同信息,宣传资料和合同均显示,所购房屋对独立封闭阳台,厨房在入口处,豫商公司也从未对厨房设置在阳台,阳台存在烟道的事实进行提示说明,并对双烟道的事实进行了隐瞒,恶意欺骗王鹏月厨房在房屋入口处,房屋存在独立封闭阳台。豫商公司交房时仅让物业交付了钥匙,并未要求王鹏月确认房屋情况,王鹏月作为不具备专业知识的消费者进入房屋检查,无法发现封闭的阳台上存在烟道,天然气只能在阳台使用,阳台实际上为厨房的事实并且王鹏月仅接收了钥匙,并未认可豫商公司所交付的房屋与合同约定一致。豫商公司未履行交付与合同约定一致户型的义务,原审法院未进行审查。原审法院未对豫商公司违法收取团购费的事实进行认定,王鹏月并非通过房大大公司了解的房屋信息,房大大公司也从未提供中介服务。王鹏月在豫翠园售楼部购房时,是豫商公司的销售人员告知的优惠信息,房大大公司从未参与购房活动,销售人员开具的收据明确显示所收取的费用为“团购费”,房大大公司在一审庭审中也予以认可。王鹏月在购房后了解,豫商公司在房管局备案的价格与王鹏月购买的价格基本一致,甚至豫商公司的价格高于房管局备案价格,王鹏月并未因支付了所谓的“团购费”享受到优惠,豫商公司、房大大公司存在欺诈消费者行为。根据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金外的其他费用。”房大大公司虚构事实，骗取的团购费用应予以退还。豫商公司联合房大大公司违法收取团购费，应予以退还。二、原审法院适用法律有误。1、豫商公司在庭审中提交了《豫翠园9号楼的设计图纸》,设计图纸左下侧明确写明“在房间阳台远离百叶窗侧设置为厨房位置。4、每个房间给水从卫生间给水处地面暗藏引致阳台厨房位置。6、在每个房间阳台厨房位置，增设水泥烟道（450×350），通至屋面，并高出屋面2m。原出屋面烟道予以拆除，并进行封堵。”可知涉案房屋的设计图纸将阳台设计为厨房,并要求将原来的烟道拆除。王鹏月与豫商公司《买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况约定“该商品房阳台是封闭式（见附件二）”。《商品住宅使用说明》附图也明确标明了房屋南段为阳台，厨房在房屋入口处。豫商公司交付的涉案房屋,阳台设置了天然气接口和烟道，房屋出口处烟道没有拆除。豫商公司交付“双烟道房屋、双厨房”与合同约定“独立封闭阳台”及设计图纸“阳台设置为厨房”均不一致。根据《商品房销售管理办法》第十九条规定“按套（单元）计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”2、豫商公司广告宣传的户型与实际交付、设计图纸户型不一致。王鹏月购房时，豫商公司提供的宣传册、豫商公司售楼部张贴的户型平面图、郑州房天下豫翠园楼盘展示的户型，均显示厨房在房屋入口处，独立封闭阳台。而豫商公司交付的房屋为“双烟道、双厨房、天然气在阳台”。设计图纸的户型为“阳台设置为厨房”。王鹏月提供了宣传册作为证据，宣传册封面及内页均清楚地表明开发商为豫商公司，楼盘为豫翠园9号楼，是王鹏月购房时在售楼部领取，并且王鹏月拍摄了售楼部公示的豫翠园9#楼小户型标准层平面分布图，与宣传册内页一致。王鹏月提供的郑州房天下豫翠园楼盘详情的户型图与宣传册户型一致，该网站为公开渠道,网站显示开盘日期为2017年，且该网站至今仍显示豫商公司豫翠园楼盘广告信息，广告内照片、地址、价格等均与豫商公司豫翠园9号楼楼盘一致，应为豫商公司发布的广告。豫商公司并未提出相反证据证明其宣传内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”豫商公司向王鹏月提供的房型效果图,对房屋结构以及各个生活功能区的划分具体明确,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故宣传册的房型效果图应视为要约，故房型效果图应视为合同内容。豫商公司应当按约向王鹏月交付房屋。依据效果图，房屋的南端有独立封闭阳台，无烟道，厨房在入口处并可使用天然气，但现房中阳台设置了烟道，房屋入口处厨房不能使用天然气，构成显著差异，况且阳台作为房屋中重要的生活功能区，对购房人来说有重要的意义，应认定豫商公司构成违约，且该违约行为导致王鹏月的合同目的无法实现。王鹏月可要求解除双方的商品房买卖合同，返还已付购房款（包括相关费用）及利息损失。根据《合同法》第九十四条合同的法定解除“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，九十七条解除的效力“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条违约责任:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第百一十二条履行、补救措施后的损失赔偿:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”第四十二条缔约过失:“事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:（一）假借订立合同,恶意进行磋商;（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”王鹏月有权依据相关法律规定要求解除《买卖合同》,并要求豫商公司承担违约责任,包括不限于要求豫商公司支付房贷利息,解除房屋抵押合同违约金等费用。王鹏月购房自豫商公司交房，豫商公司从未提示过阳台设置为厨房，王鹏月作为普通消费者信赖豫商公司告知的宣传信息,和合同信息，无从得知豫商公司实际将阳台设置为厨房。王鹏月自领取钥匙后未使用房屋，直至准备装修时，自装修人员处得知厨房在阳台，豫商公司违反合同约定，侵犯了王鹏月的合法权益,遂停止装修，在诉讼时效内进行维权。豫商公司和房大大公司违反法律禁止性规定授权团购费，应得到制裁。原审认定事实和适用法律错误，请求依法查明事实，正确适用法律，撤销原审判决，改判支持王鹏月的全部诉请，维护王鹏月合法权益。豫商公司辩称，一、2018年7月9日豫商公司与王鹏月签订商品房买卖合同，王鹏月交纳了首付款、维修基金，并办理了银行按揭手续。签订合同时房屋已经为准现房，王鹏月在置业顾问带领下也实地查看过房屋结构和布局。2018年10月27日交房时王鹏月对房屋进行了验收并签字确认，对房屋无异议。《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，明确规定了已经交房的，只有因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用、面积误差大于3%，且双方达不成一致的。显然，王鹏月所购房屋不具有以上法定解除事由。二、双方签订的商品房买卖合同明确约定，楼书陈列的模型，发布的广告宣传片、样板间等宣传资料，不作为交房标准和依据，且房屋于两年前已经实际交付，不存在王鹏月所诉称的虚假宣传或隐瞒的事实。根据《合同法》第五十四条，下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一、因重大误解订立的。二、在订立合同时显失公平的一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，在使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。房屋已经实际交付两年，假如王鹏月是以被隐瞒恶意欺骗为由主张撤销合同，也早超过时效。合同法第九十四条列举了解除合同的五种情形，本案中房屋买卖交易已经完成，合同目的已经实现。本案不存在解除合同的法定事由。三、王鹏月的诉讼理由，一说是签订合同时被欺诈，一说是豫商公司履行合同违约，逻辑十分混乱，不能自圆其说，故意混淆视听，无论是哪种借口，退房理由均不能成立。王鹏月在上诉状中所罗列的法条，与其自己所诉称的事实和法院查明的事实都不具有关联性和实用性。四、涉案房屋双烟道设计是整栋楼楼盘的特征，不是专门针对王鹏月所购房屋的特殊设计或特别约定，房屋的设计面对的是不特定的多数人。根据最高院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》，法院坚持意思自治原则，确保合同缔约的稳定性，审慎适用合同解除制度。综上，一审事实清楚，适用法律明确。王鹏月的上诉请求均不成立，应当驳回上诉，维持原判。房大大公司辩称，一、王鹏月以依据商品房买卖合同提出本案之诉，房大大公司作为房地产中介公司。不是商品房买卖主体的合同的主体。王鹏月打破买卖合同相对性将房大大公司列为被告，本身就是滥诉，王鹏月与房大大公司存在居间合同关系。居间合同关系是独立的法律关系，且早已经履行完毕。王鹏月递交的商品房买卖合同中也有明确约定，陈列模型，发布的广告宣传片样板间等宣传资料不作为交房的标准和依据。此合同内容对王鹏月具有约束力。四、房大大公司向王鹏月推荐房产时，已经是准现房。房大大公司业务员带领其考察了9号楼的房子。王鹏月对房屋结构应当是知情的，没有异议，才自愿与豫商公司签订了商品房买卖合同。买卖合同签订后，房大大公司的居间服务义务已经完成。房大大公司根本没有虚假宣传。既然交房时王鹏月已经验收且签字确认，说明房屋符合合同约定。王鹏月上诉称其非专业人员，很难发现烟道存在。如果王鹏月认为欺诈欺骗，其可以根据《合同法》第54条、55条，在一年内提出撤销合同。一年内没有提出撤销主张视为放弃撤销权。王鹏月在2018年10月27日交房，两年后才提出诉讼，显然过了撤销了合同的时效。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，明确规定已经交房的，只有因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，才可以主张退房。王鹏月所诉称“双烟道”不属于质量问题，不符合退房条件。况且，同一楼盘均是同样户型，其他业主照常居住也没有异议。其他同豫商集团的答辩意见。综上，王鹏月的上诉理由不成立，依法驳回上诉，维持原判。王鹏月向一审法院起诉请求：1.判令解除王鹏月、豫商公司《买卖合同》，豫商公司返还王鹏月购房款合计352972元，由豫商公司承担因解除房屋银行抵押产生各项利息、违约金等各项费用暂计5000元（其余以实际发生为准）；2.判令豫商公司以352972元为基数按照人民银行同期活期存款基准利息标准承担违约金7941.87元（自2018年10月1日暂计算至2020年6月1日）；3.判令豫商公司和房大大公司连带返还房屋团购费25000元及银行同期贷款利息2375元（自2018年6月30日计算至2020年6月1日）；4.本案第1、2项诉讼费用由豫商公司承担，第3项诉讼费用由豫商公司和房大大公司连带承担。一审法院认定事实：2018年4月25日，豫商公司（甲方）与房大大公司（乙方）签订了《豫翠园一期项目郑州楼盘网电商合作协议》一份，合同主要约定：“一、合作时间与计划。双方合作期限为12个月，实际合作时间以甲方确认乙方进场时间为准。二、合作方式与优惠幅度：1.合作房源：合作期间甲方承诺给予乙方豫翠园一期项目楼盘在售房源共计约28417.45平方米（实际面积以2018年4月25日后所剩房源为准）。2.合作优惠：乙方通过线下拓客进行项目房源推荐，在甲方授权下有给予购房客户相应优惠的权利，甲方承诺该授权优惠为同期同房源的最大优惠。3.优惠幅度：以甲方拟定的低价为基础，乙方根据市场拟定优惠方案，暂定按照大套住宅享35000元抵70000元，小套公寓享25000元抵50000元进行优惠。4.优惠确认：乙方或乙方的分销渠道待客户到案场，经过报备登记即可享受本协议约定的优惠。5.合作方式：乙方作为甲方独家电商合作方，在合同期内甲方不再合作其他电商平台；如有其他电商平台接入，甲方可指派与乙方合作。”2018年6月30日，王鹏月参与交25000元抵50000元购房优惠活动，预定购买郑州市上街区济源路97号院9幢710号房屋。2018年7月9日，王鹏月与豫商公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ180××××****），约定购买上述房屋，房屋单价为每平方米6566.92元，总金额叁拾伍万贰仟玖佰柒拾贰元。付款方式为商业贷款。交房时间为2018年10月31日前。合同签订后，王鹏月按照合同约定将首付款70972元及代收维修基金3493元交予豫商公司，豫商公司出具了相应的票据，后王鹏月办理了银行按揭贷款手续。2018年10月27日，涉案房屋交房，王鹏月到现场对房屋进行了验收，并签字确认对房屋无异议。王鹏月庭后于2020年8月17日向该院提出申请，申请变更诉讼请求为：1.判令解除王鹏月与豫商公司《买卖合同》，豫商公司返还王鹏月已付购房款合计70972元，返还已付维修基金3493元，并以74465元为基数按照人民银行同期活期贷款基准利息标准支付违约金共计7123.3元（自2018年7月6日暂计算至2020年6月30日，直至履行时止）；2.判令豫商公司返还王鹏月已付房贷共计42836.5元（每期1713.46元，自2018年8月暂计至2020年8月共计25期，直至履行时止）；3.判令豫商公司返还中国建设银行上街支行已发放的剩余贷款274367.87元，并承担因解除房屋银行抵押产生各项利息、违约金等各项费用暂计5000元（其余以实际发生为准）；4.判令豫商公司和房大大公司连带返还房屋团购费25000元及银行同期贷款利息2375元（自2018年6月30日计算至2020年6月1日，直至履行时止）；5.本案第1、2、3项诉讼费用由豫商公司承担，第4项诉讼费用由豫商公司和房大大公司连带承担。一审法院认为：王鹏月与豫商公司于2018年7月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ180××××****）系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，王鹏月、豫商公司双方在签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已经完成了烟道的设置，王鹏月有义务对自己所购买的房屋状况进行了解，且在豫商公司向王鹏月交付房屋时，王鹏月已经进行了验收并签字确认对房屋无异议，该行为可视为王鹏月对涉案房屋的认可。故王鹏月以厨房烟道设计不符合约定为由主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求豫商公司退还房款并支付违约金，理由不能成立，且不存在法定解除的条件，该院不予支持。另王鹏月称交付的涉案房屋与豫翠园楼盘广告宣传中不一致，庭审中，豫商公司首先对楼盘广告的时间提出异议，并以实际宣传时可能会根据时间节点的不同，对外宣传的户型设计也会有区别进行抗辩，该院认为，楼盘广告仅作为消费者购房时的参考，最终应以签订合同及实际交付的房屋为准。王鹏月在庭后向该院申请变更诉讼请求，因未在法律规定的期限内提出，该院不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告王鹏月的诉讼请求。案件受理费3600元，由原告王鹏月负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据案涉《商品房买卖合同》所载明的图纸，不能认定案涉房屋的实际结构与合同约定存在矛盾。同时在本案诉讼中，王鹏月认可2018年10月份已经收取案涉房屋的钥匙，此时，王鹏月对案涉房屋的具体状况应当明知。但自接收案涉房屋至2020年7月份提起本案诉讼，近两年的期间内王鹏月并未向豫商公司主张过案涉房屋结构不符合合同约定。据上，一审未支持王鹏月主张的解除案涉《商品房买卖合同》并支付违约金的诉讼请求，并无不当。根据案涉的优惠特批表，对于案涉房屋出售价格及优惠价格进行了确认。因此，一审未支持王鹏月主张的退还团购费的诉讼请求，并无不当。综上，王鹏月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7200元，由王鹏月负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年十一月十日书记员  毕 然