安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖01民终8512号 上诉人（原审原告）：胡开胜,男,1969年4月23日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：沈国松，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程杨，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:安徽众安实业有限公司,住所地合肥市包河区兰渡路**绿色港湾**块**楼**。 法定代表人:郎娟,总经理。 委托诉讼代理人：孙薇，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 上诉人胡开胜因与被上诉人安徽众安实业有限公司（以下简称众安实业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初8030号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡开胜上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持胡开胜一审全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由众安实业公司承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。双方在《商品房买卖合同》中约定的交付手续为签署房屋交接单，自2009年3月3日验房发现质量问题以来，胡开胜不断要求众安实业公司整改房屋质量，众安实业公司均未履行，其怠于履行合同义务应当被视为拒绝交付。验房情况记录单仅为房屋交付前期程序，不是房屋交付的依据。2、案涉房屋未达到交付标准及入住条件。案涉房屋因供水系统问题一直未解决，这也是胡开胜一直未办理接房的原因，众安实业公司应当承担违约责任。 众安实业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，胡开胜的上诉请求无任何事实及法律依据。事实与理由：1、合同约定的交房条件已满足，且双方履行完毕交房手续，胡开胜已办理完毕产权证，胡开胜主张众安实业公司逾期交房无任何事实及法律依据。2、胡开胜主张交付的房屋存在水电不通等质量问题绝非事实，众安实业公司交付的房屋符合合同约定。3、即使按胡开胜主张交付的房屋存在质量问题，也仅是众安实业公司需承担维修义务，并不能据此影响房屋已交付的认定。 胡开胜向一审法院起诉请求：1、判令众安实业公司立即向胡开胜交付位于合肥市包河区符合使用条件的房屋,若房屋质量存在问题,则判令众安实业公司立即修复并达到质量合格标准；2、判令众安实业公司支付逾期交房违约金145708.19元（暂计算至2010年3月31日,直至实际交房之日止）；3、判令本案的诉讼费用由众安实业公司承担。 一审法院认定事实：2008年1月8日，胡开胜（买受人）与众安实业公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，合同约定，胡开胜购买众安实业公司开发的位于绿色港湾小区12幢101、101中、101上号房屋，房屋的建筑面积270.38平方米，房屋总价款1942776元。合同约定买受人于2008年1月8日向出卖人支付总房款592776元，余款1350000元办理银行按揭，合同第八条约定出卖人应当在2009年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人，第一种条件即该商品房经验收合格。合同第九条对出卖人逾期交房违约责任约定：1、逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺交房之日达到水通、电通、道路通，交房之日后三个月内燃气、有线电视、电话、宽带网达到使用条件，由买受人自费开通。合同第十六条约定：若因买受人原因导致未能按时交房的，保修期自出卖人通知的交房日期开始计算。 双方签订的《补充协议》第13条约定：买受人认为交付的商品房存在质量瑕疵或重大质量问题时，应以书面形式向出卖人提出，双方产生争议时，以市级以上质量部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人根据本合同第十六条规定承担保修责任；经认定确系重大质量问题且不具备入住条件，买受人要求退房的，出卖人须在买受人提出退房要求后15日内将买受人已付房价款退还买受人，并向买受人支付总房款1%的违约金。 合同签订后，2008年1月3日胡开胜付清首付款592766元，剩余房款1350000元办理了按揭贷款。 2008年12月15日，胡开胜所购买的绿色港湾A区块12#楼经竣工验收，验收结论和质量等级为经验收符合设计要求，工程质量合格。同日对房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2009年1月12日对供水管道水压试验合格。 2009年3月3日，众安实业公司将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交给胡开胜，胡开胜予以签字确认同时胡开胜缴纳物业费2920.08元、装修垃圾清运费540.76元和办理产权代收费用。 2009年3月3日，胡开胜对其购买的绿色港湾12栋101室房屋进行验房，并填写验房记录单，认为存在问题，限期整改，此房现按合同不具备交房条件意见。 2010年3月17日，胡开胜签署《入住文表签收单》，收到《业主（临时）管理规约》、《生活手册》、《住宅装修须知》、《装修申请表》及钥匙，进户门5把、车库2把、其他6+2。 嗣后胡开胜与众安实业公司多次因房屋发生纠纷，经有关部门处理未果。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的绿色港湾小区12幢101、101中、101上号房屋的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，违反约定应当承担违约责任。 根据合同第八条约定众安实业公司应当在2009年1月31日前，依照有关规定，将具备出售的商品房经验收合格的房屋交付胡开胜。2008年12月15日，胡开胜所购买的绿色港湾Ａ区块12＃楼经竣工验收，验收结论和质量等级为经验符合设计要求，工程质量合格，故胡开胜购买的房屋符合交付条件，双方之间应当办理房屋交接手续。胡开胜认为至目前众安实业公司未交付房屋，要求判令众安实业公司向胡开胜交付位于合肥市包河区符合使用条件的房屋,若房屋质量存在问题,则判令众安实业公司立即修复并达到质量合格标准的意见，该院认为从现有证据可以认定，双方已经于2009年3月3日对房屋验收，众安实业公司向胡开胜出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及缴纳物业、办证费用等，虽然胡开胜提出房屋存在问题，众安实业公司表示修复，根据补充协议约定买受人认为交付的商品房存在质量瑕疵或重大质量问题时，应以书面形式向出卖人提出，双方产生争议时，以市级以上质量部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人根据本合同第十六条规定承担保修责任。虽然2010年3月17众安实业公司将所购房屋、车库钥匙等交给胡开胜，但根据合同约定的交房条件，该院应当认定2009年3月3日房屋已经交付，至于存在问题属于保修或维修范围，不影响对房屋交付的认定，故胡开胜该项请求与约定不符，且不明确，该院不予支持。根据合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。从目前证据看，双方于2009年3月3日对房屋验收交接，众安实业公司构成逾期交房，应当承担违约责任。众安实业公司辩称已经公告送达交房通知，不符合合同约定，且证据不足，不予支持，故逾期交房违约金按照合同第九条对出卖人逾期交房违约责任约定：自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，即6022.60元（房价款1942776元×每日万分之一×31天）。胡开胜主张违约金部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、众安实业公司于判决生效后十日内支付胡开胜逾期交房违约金6022.60元；二、驳回胡开胜的其他诉讼请求。案件受理费3214元，减半收取1607元，胡开胜负担1540元，众安实业公司负担67元。 二审中，胡开胜向法院提交了合肥绿色港湾物业管理有限公司诉胡开胜物业服务合同一案（2020）皖0111民初5672号民事起诉状一份，拟证明：1、合肥绿色港湾物业服务管理有限公司系本案案涉房屋的物业管理公司；2、合肥绿色港湾物业管理有限公司认为房屋的交付时间为2010年4月1日，与胡开胜诉求及原审法院认定交付时间为2009年3月3日不符。众安实业公司质证认为，对该证据真实性无异议，但与本案无关，恰恰证明胡开胜与众安实业公司已经办理交房手续。本院经审查认为，该证据内容与本案无关联性，本院不予采信。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，胡开胜与众安实业公司在《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。2008年12月15日，胡开胜所购买之案涉所房屋所在绿色港湾A区块12#楼经竣工验收合格，故自2008年12月15日起，案涉房屋符合双方约定的交付条件。众安实业公司虽于2008年12月15日向绿色港湾A1小区业主发布交房《公告》，但并未提供证据证明业主已知悉该《公告》内容，2009年3月3日，胡开胜收到众安实业公司提供的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》并在《收执》上签字，结合胡开胜缴纳物业费用、房屋产权证办理等事实，一审认定2009年3月3日为双方房屋实际交接时间具有事实与法律依据，并无不当，本院予以确认。胡开胜上诉主张案涉房屋存在质量问题，达不到交付标准和入住条件，本院经审查认为，案涉房屋已经竣工验收合格，符合双方约定的交付条件，房屋质量问题属于双方合同约定的质量保修范畴，胡开胜不能据此拒绝接收案涉房屋，胡开胜该项主张不符合双方约定，本院不予支持。 综上，胡开胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3214元，由胡开胜负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十一月三日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。