广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22482号上诉人（原审被告）：广州市凯裕房地产开发有限公司。住所地：广州市增城新塘镇沙埔管理区巷口村南街社李园（土名）。法定代表人：卢慧娟，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨书洪，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张灿明，广东嘉茂律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈旭健，男，1988年9月10日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人广州市凯裕房地产开发有限公司（以下简称凯裕公司）因与被上诉人陈旭健商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。凯裕公司上诉请求：撤销一审判决改判驳回陈旭健的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决凯裕公司向陈旭健支付延期办证违约金，认定事实及适用法律错误。第一，根据我国民事诉讼法的规定，谁主张谁举证。本案陈旭健主张凯裕公司延期办证，应对其已符合《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十六条第二款约定条件，从条件具备之日起超过210个工作日未提交办证手续承担举证责任。即陈旭健应证明其已经完全、全面履行了合同约定的符合210个工作日办证起算点的条件，并且对何时全面完成属于陈旭健义务的时间点进行举证。未完成上述举证责任的，陈旭健的主张也无法成立。第二，涉案补充协议第十六条约定，陈旭健应将契税、办证费等交给凯裕公司，其中契税由凯裕公司代缴。一审法院无视陈旭健缴纳契税的时间，直接认定收楼之日起算210个工作日为办证期限，是错误的。第三，涉案补充协议第十六条第二款对办证期限起算点已作出明确约定，一审法院认为按照约定处理对陈旭健不公平，进而未按照合同约定判决缺乏依据。且公平原则作为一种损害分摊的适用原则，并不适用于合同纠纷。如果陈旭健认为合同约定显失公平，应提起撤销之诉，但本案也超过了撤销之诉提起的期间。二、政府冻结涉案项目的审批义务、违法要求凯裕公司补缴土地出让金的具体行政行为属于不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不可克服的客观情况。涉案土地出让合同并没有约定容积率，政府调整容积率后从未要求凯裕公司补缴土地出让金。直至房屋销售基本完毕后，才要求凯裕公司补缴。凯裕公司无法预见到该违法补缴，更预见不到未按照政府违法确定的补缴标准补缴，会被冻结涉案项目所有审批事项。本案政府冻结涉案项目的审批手续、要求按照评估时而非调整容积率时的价格补缴土地出让金等违法行为完全属于凯裕公司无法预见、无法避免且不可克服的条件，属于不可抗力。三、凯裕公司延期交楼的原因是政府验收等手续延迟所致，即便凯裕公司应承担延期交楼的法律责任，一审判决的违约责任也过重。涉案房屋未达交楼条件，仅是法律手续尚未完善，并不影响陈旭健实际使用。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。陈旭健辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，凯裕公司的上诉缺乏事实和法律依据。陈旭健于2020年1月15日向一审法院起诉请求：一、凯裕公司支付延迟交楼违约金给陈旭健（每日按总房款1522357元万分之五的标准，从2017年1月1日计至2017年1月7日止）；二、凯裕公司支付延迟办理产权登记违约金给陈旭健（按每日50元，从2017年11月11日起计至凯裕公司向房管局递交办理陈旭健房产证的资料之日止）；三、凯裕公司向陈旭健支付建筑面积不符合合同约定的差价款共24908元；四、凯裕公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月17日，陈旭健（乙方、买方）和凯裕公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况房屋地址：增城市新塘镇港口大道北*号*幢*房。……该商品房合同约定建筑面积共138.74平方米，其中套内建筑面积112.98平方米，共有分摊面积约25.76平方米。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）13474.57元，总金额（人民币）1522357元……。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误工差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。……乙方同意继续履行本合同的情况下：……房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=|（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）|/合同约定套内建筑面积×100%。……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”上述合同的附件七补充协议约定，“……九、《商品房买卖合同》第十八条面积确认及面积差异处理，买卖双方同意自行约定如下：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，双方同意按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……面积误差比=（实测计价面积－合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。若该商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积有差异，双方不作任何补偿，也不调整房价款总额。……十六、甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的约定，双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任变更为：1、现就乙方所购商品房产权登记，乙方自愿委托甲方办理下列事宜：（1）办理乙方所购商品房的预告登记；（2）办理乙方所购商品房的抵押权预告登记；（3）办理乙方所购商品房的《房地产权证》；（4）领取乙方所购商品房的《房地产权证》；（5）申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；2、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房的预告登记证明书交付给乙方，且甲方在下列条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：……甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。……十七、《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。”签订上述合同后，陈旭健支付了合同约定的购房款。2017年8月29日，广州市增城区住房和建设局在涉案房屋所在工程项目的《竣工验收备案表》中盖章，证明该工程的竣工验收备案文件已收讫且文件齐全。2017年1月7日，陈旭健接收涉案房屋。2019年10月10日，广州市增城区地方税务局出具涉案房屋的《契税完税证明》。广州市国土资源和规划委员会于2019年5月27日颁发陈旭健为权利人的涉案房屋的不动产权证，记载专有建筑面积（套内面积）为112.46平方米，分摊建筑面积24.01平方米，房屋建筑面积136.47平方米。经一审法院函询，2020年4月9日，广州市规划和自然资源局向一审法院作出穗规划资源协查[2020]471号《广州市规划和自然资源局关于广州市凯裕房地产开发有限公司7套房屋权属登记情况的复函》，载明“2019年4月至8月期间，广州市凯裕房地产开发有限公司和购房人共同向我局申请办理涉案的7套房屋的增量房转移登记，并提交了相关的材料。经核，上述申请人提交的申请登记材料齐备且符合法定形式，我局已核准登记并以购房人名义核发了《不动产权证书》，具体受理日期详见附件。”附件中记载办理涉案房屋权属登记的受理日期是2019年5月27日。另查明，涉案房屋所在小区的部分业主曾向一审法院起诉被告，其中王*武、李*于2019年2月25日诉至一审法院，一审法院于2019年9月3日作出（2019）粤0118民初2244号民事判决书，查明以下事实：“2019年3月20日，广州市增城区不动产登记中心受理凯裕公司增城区新塘镇港口大道北365-393号（单号）、397、399、403、407、409号、395号1幢、3幢、405号之一至405号之六十五号，汇太西路10-28号（双号）单位新建（含商品房、经济适用房等）初始登记。……”。一审判决如下：“一、广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王*武、李*支付2017年1月1日至2017年1月9日止的延期交楼违约金5796.72元；二、广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王*武、李*支付延期办证违约金17700元。三、驳回王*武、李*的其他诉讼请求。”判后，双方不服上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤01民终21528号《民事判决书》，认为：“……一、关于迟延交楼违约金的问题。凯裕公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，其行为已然构成违约，理应依约承担延期交房的违约责任。一审法院认定凯裕公司向王*武、李*支付从2017年1月1日起计算至2017年1月9日止的延期交房违约金5796.73元（每日按已付购房款1288162元的0.05%的标准计算），于法有据，一审法院予以维持。……二、关于迟延办理产权登记违约金的问题。……一审法院以涉案房屋自收楼之日即2017年1月9日起算210个工作日为办证期限，公平合理，可以维持。……据此，自王*武、李*于2017年1月9日收楼之日起计算210个工作日至2017年11月13日期限届满，虽王*武于2018年4月14日交回完税证明，但凯裕公司2019年3月28日办妥涉案房屋初始登记手续，才具备办证条件。凯裕公司于2019年5月27日递件办理涉案房屋的《不动产权证》，已经构成违约。该期间迟延办证的违约责任，均应由凯裕公司承担。因此，凯裕公司应按每日50元的标准自2017年11月14日起计算迟延办证违约金至2019年5月27日。……”。二审判决：“一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2244号民事判决第一、三项及一审案件受理费负担的认定；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2244号民事判决第二项为：广州市凯裕房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向王*武、李*支付迟延办证违约金（违约金按每日50元的标准，自2017年11月14日起计至2019年5月27日止）。”一审法院认为：陈旭健与凯裕公司于2016年1月17日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于延迟交楼违约金的问题。涉案合同约定凯裕公司应在涉案房屋交付期限届满即2016年12月31日前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给陈旭健。但涉案房屋于2017年8月29日才取得竣工验收备案表，凯裕公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。因此，现陈旭健请求凯裕公司支付从2017年1月1日起计算至实际收楼之日（2017年1月7日）止的延期交房违约金，合法合理，一审法院予以支持。凯裕公司认为违约金过分高于陈旭健的实际损失，但未举证证明，故一审法院对此抗辩意见不予采纳。经核算，凯裕公司延期交房7天，违约金为5328元（每日按已付购房款1522357元的0.05%的标准计算）。关于延迟办理产权登记违约金的问题。由于《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七对于办证期限的约定条件不明，且以所列条件全部满足之日起认定凯裕公司具备向房地产权属登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件明显不妥，因此，一审法院认为从陈旭健收楼之日（2017年1月7日）起算210个工作日至2017年11月10日为办证期限较合理。根据《广州市规划和自然资源局关于广州市凯裕房地产开发有限公司7套房屋权属登记情况的复函》记载，该局受理涉案房屋权属登记的日期是2019年5月27日，因此，陈旭健请求凯裕公司按每日50元的标准自2017年11月11日起计算迟延办证违约金至2019年5月27日（共计563天），合计28150元，一审法院予以支持。关于房屋面积差价问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第十七条约定《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。那么关于房屋面积差价的相关约定应以附件七第九条的约定为准，即面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的双方不做任何补偿；而面积误差比=（实则计价面积－合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；合同中约定的计价面积按套内建筑面积计算；第九条还约定了房屋分摊建筑面积有差异双方不作任何补偿也不调整房价款总额。也就是说，附件七第九条已经对房屋面积差异的处理（包括套内面积、公摊面积）进行了约定，不存在对房屋建筑面积约定不明的情形，且该条款对于实测面积少于或多于合同约定面积均适用，故买卖双方的权利义务是对等的，不存在违背公平原则的情形。因此，对于陈旭健主张按房屋建筑面积计算面积差价，理据不充分，一审法院不予支持。且涉案房屋的房产证记载套内面积为112.46平方米，合同约定套内面积为112.98平方米，面积误差比在0.6%以内，按附件七第九条的约定，凯裕公司无须向陈旭健作出补偿。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年6月2日判决如下：一、凯裕公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈旭健支付延期交楼违约金5328元。二、凯裕公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈旭健支付延期办证违约金28150元。三、驳回陈旭健的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，由陈旭健负担312元，凯裕公司负担318元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审中，凯裕公司与陈旭健均同意本案进行书面审理，不再开庭审理。另查明，在同楼盘已生效民事判决中查明：凯裕公司于2019年4月6日向广州市规划和自然资源局增城区分局申请信息公开，征询直至2019年3月初不同意办理涉案房屋所在项目的房地产权属登记的原因及补缴土地出让金的相关情况。2019年4月12日，广州市规划和自然资源局增城区分局向凯裕公司作出穗规划资源增函［2019］555号《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市凯裕房地产开发有限公司补缴土地出让金相关申请事项的复函》，载明“……一、关于不同意办理房屋初始登记的事项。你司向我局申请办理新塘镇群星村大岭住宅区“时尚广场”项目的新建（含商品房、经济适用房等）初始登记，经核查，因项目未缴清土地出让金，我局根据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规［2018］7号）的有关规定，要求你司补齐其已缴清土地出让金的材料后再行办理初始登记，但你司于2017年9月27日提出退件申请。因你司一直未来申办缴交土地出让金手续，为责成你司切实履行土地出让金缴纳义务，我局于2018年4月13日向你司发出《补缴土地出让金告知书》，并告知你司‘我局将暂停项目的相关审批业务，待涉及的的出让金缴清后予以恢复’。后为最大限度保障小业主的合法权益，维护社会秩序稳定，根据区政府工作部署，我局于2019年3月19日允许恢复办理欠缴出让金项目中已网签的小业主房屋登记手续业务。二、关于补缴土地出让金的标准及金额的事项。我局已向你司发出《补缴土地出让金告知书》（穗规划资源业务函【2019】2582号），该告知书中已明确计收土地出让金的标准及你司需补缴的土地出让金金额。……”。本院认为，本案双方当事人均同意书面审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”的规定，本院依法对本案不再开庭审理。一审法院认定陈旭健与凯裕公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，合法有效，双方均无异议，本院予以确认不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对凯裕公司的上诉主张，认定如下：一、关于凯裕公司应否承担迟延交楼的违约责任问题。凯裕公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，其行为已然构成违约，理应依约承担延期交楼的违约责任。一审法院认定凯裕公司向陈旭健支付从2017年1月1日至2017年1月7日止的延期交楼违约金5328元（每日按已付购房款1522357元的0.05%的标准计算），于法有据，本院予以维持。凯裕公司对此提出的上诉主张，缺乏充分依据，不予支持。二、关于凯裕公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。虽《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七对于办证期限重新作出约定，凯裕公司应在相应条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门。但该约定条件不明，且以所列条件全部满足之日起认定凯裕公司具备向房地产权属登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件亦明显不妥。一审法院以涉案房屋自收楼之日即2017年1月7日起算210个工作日为办证期限，公平合理，可以维持。由于凯裕公司未能在期限内递件办理涉案房屋产权登记手续，已构成违约，故凯裕公司应向陈旭健支付迟延办理产权登记的违约金。三、关于凯裕公司上诉主张的免责问题。凯裕公司抗辩的造成逾期办妥产权登记的原因是政府行为，属不可抗力，凯裕公司不应承担违约责任的问题，根据广州市规划和自然资源局增城区分局作出的《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市凯裕房地产开发有限公司补缴土地出让金相关申请事项的复函》可知，涉案房屋所在项目未能办理房屋初始登记的原因在于凯裕公司未补缴土地出让金，且凯裕公司所需补缴的土地出让金计算标准是明确的。另外，凯裕公司于2017年9月27日提出退件申请，一直未申办缴交土地出让金手续。凯裕公司作为有资质、有经验的房地产开发企业，可以预见也应当预见其开发涉案房地产项目所可能存在的经营风险及办证过程中可能存在的障碍。综上，补缴土地出让金属凯裕公司可以预见、应当预见的事项，凯裕公司据此抗辩逾期办妥房地产权登记不可归责于凯裕公司，不应承担违约责任，理据不足，不予采纳。综上所述，凯裕公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元,由上诉人广州市凯裕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年十一月二十七日书记员  眭 翘苏劲丹