山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1212号上诉人（原审被告、反诉原告）：贺某，男，1971年6月24日生，汉族，高平市人，农民。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭某1，男，1964年3月8日生，汉族，高平市人，现住高平市。委托诉讼代理人：邢某，山西君宜律师事务所律师。上诉人贺某因与被上诉人郭某1房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省高平市人民法院（2020）晋0581民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人贺某、被上诉人郭某1及其委托诉讼代理人刑子夜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贺某的上诉请求：撤销原判,并依法公正判决;一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对于上诉人与被上诉人在租赁合同到期后是否续租的问题认定错误。双方曾口头协商，约定上诉人继续承租，租金免半年，这意味着被上诉人同意上诉人在合同期满后继续承租该房屋，因为没有签订书面租赁合同，形成了不定期租赁合同，是被上诉人将饭店锁门，造成上诉人无法继续经营，设备无法搬离，故一审关于续租后房租是否免半年以及上诉人支付被上诉人5个月的房租认定错误。2、一审法院判决上诉人支付2018年度的热费无法律依据。天怡小区商铺楼10-1、10-2商铺的业主是被上诉人及郭某2，根据合同相对性原则，应由被上诉人、郭某2缴纳完毕后再向上诉人主张，且郭某22018年度的欠热费，被上诉人无权直接向上诉人主张。被上诉人郭某1辩称，一审判决基本公正，应当驳回上诉，维持原判。从2019年9月26日房屋到期后，被上诉人与上诉人达成口头协议，上诉人说干到年底，每个月3万元，到了11月底去找上诉人要钱，上诉人说没钱，不干了，其要求上诉人腾房，一直到现在也没有腾。从上诉人违约到现在已经13个月，给其造成的损失很大。郭某1向一审法院起诉请求：1、判令被告搬出其存放于高平市友谊街天怡小区10号楼1楼1号、2号（知信饭庄）房内的厨具、餐具、制冷设备等所有物品；2、判令被告按年租金310000元的标准支付原告自2019年10月1日起至迁出之日止的房屋租金（暂计算至2020年5月30日为206667元）；3、判令被告给付原告欠缴的水费3459.6元、电费17370元、供暖费46320元、物业费7444.4元，共计74594元；4、案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：5、本案的公证费用由被告承担。事实和理由：原告有门面房一处，位于高平市友谊街天怡小区**楼******。2012年，原告与被告达成租房协议，被告承租原告的门面房用于经营饭店。租期届满后，原、被告又达成租赁协议，租赁期限为一年，自2018年10月1日至2019年9月30日止。双方于2018年11月3日补签《出租合同》。合同约定年租金为310000元，租赁期间的水、电、暖、卫生、物业等一应管理费用由被告向有关部门交纳；被告到付款期一个月内没有付款，原告有权将房屋租给别人。合同履行期间，双方如约履行。租赁期满后，被告虽有续租意愿，但既未续签租赁合同，也未续付租金，房内物品也不搬出，长期占用原告房屋不腾，给原告造成了损失。原告多次找被告协商，但均无结果。至原告起诉之日，被告已占用原告房屋八个月之久。被告承租期间，欠相关单位水费3459.6元、电费17370元、供暖费46320元、物业费7444.4元，共计74594元。原告认为，被告在合同到期日未搬出其厨具、餐具和制冷设备等物品，长期占用原告房屋，使原告无法对外出租，给原告造成了巨大损失。所以，被告应搬出其存放的物品，并依原租赁合同的约定向原告支付占用期间直至腾出物品之日止的租金。被告承租期间欠缴的水费、电费、供暖费、物业费等费用应支付给原告，由原告负责交纳。为维护自身合法权益，现原告依法提起诉讼，望判如所请。贺某向一审法院反诉并辩称：1、判令原告照价赔偿被告出租房内的厨具、餐具、制冷设备等所有物品；2、判令原告赔偿被告营业损失300000元；3、判令原告赔偿被告装修损失300000元；4、反诉费用由原告负担。庭审中，贺某变更反诉请求为：1、要求原告向被告提供其出租房屋的房产证，证明原告有权向被告出租房屋；2、要求原告返还被告七年间多交的房屋租金940000元；3、原告未经协商将房门锁了，造成被告饭店不能营业，要求原告赔偿被告营业损失300000元；4、赔偿被告装修款510000元；5、原、被告间存在房屋租赁协议，请求确认原告锁闭店铺门的行为系违约行为。事实与理由：2012年，原告与被告就租赁房屋一事达成口头协议，约定房租随行就市。但在之后签订书面房屋租赁合同时，合同条款中并未约定房租随行就市，原告表示写不写房租都是随行就市，故被告与原告签订了《房屋出租合同》。2012年，被告对房屋进行了装修并购进厨房设备等花费1700000元。第三年，高平市房屋租赁行情下落，被告多次与原告协商降低房租，但原告表示房租一分不降，由于被告先期已经投资1700000元，无奈之下，被告只得将远高于市场行情价格的房租交至2017年。随后，被告在2017年再次对房屋进行了装修。2018年，房屋租赁行情再次大幅度下降，原、被告于同年11月3日签订了《出租合同》。2019年10月合同到期后，原、被告就续租及租金问题进行了口头协商，约定由被告继续承租，租金免半年。2019年12月26日，原告在未与被告协商的情况下将被告租赁房屋锁死，致使被告无法继续对外经营且资金周转陷入困境。同时，因原告强制锁门的行为致使被告厨具、餐具、制冷设备等物品无法及时搬出达7月之久，这些物品现已无法正常使用，故要求原告赔偿被告的各项损失。被告认为，原告擅自锁门的行为构成违约，并给被告造成了巨大的经济损失，为维护被告自身的合法权益，现依法提起反诉，望法院在查明事实的基础上支持被告的反诉请求。郭某1针对贺某的反诉辩称，被告承租的房屋系原告所有，被告在承租时就已经知情，锁门是原告的权利。不同意赔偿被告的营业损失300000元、装修损失510000元，不同意退还被告租金940000元。一审法院查明，原告郭某1有门面房一处，位，位于高平市友谊街天怡小区**楼******告贺某因经营饭店（知信饭庄）需要于2012年7月30日与原告签订了《房屋出租合同》一份，合同约定原告将位于高平市天怡小区10号楼1楼1号、2号房屋租给被告，租期为2012年10月1日至2017年10月1日，共计5年，租金为每年400000元，五年以后房租逐年随行就市。合同到期后，被告继续租赁原告房屋经营饭店。2018年11月3日，原、被告再次就房屋续租问题签订《出租合同》一份，合同约定原告将位于高平市天怡小区10号楼1楼1号、2号房屋租给被告，租期自2018年10月1日至2019年9月30日；租金为每年310000元，租金按年交付，每年10月1日前一次性付清。以上合同履行期间，双方均如约履行。2019年9月30日，《出租合同》到期，被告继续在承租房屋内经营饭店至2019年12月26日。在此期间，原、被告虽就续租问题进行协商，但双方未达成一致意见，亦未继续签订租赁合同。2019年12月26日，原告将位于高平市友谊街天怡小区10号楼1楼1号、2号的房屋上锁。自此，被告再未在位于高平市友谊街天怡小区10号楼1楼1号、2号的房屋内经营。2020年5月28日，原告要求被告将其存放于高平市友谊街天怡小区10号楼1楼1号、2号（知信饭庄）房内的厨具、餐具、制冷设备等所有物品搬出，并要求被告按年租金310000元的标准向原告支付自2019年10月1日起至迁出之日止的房屋租金及被告所欠缴的水费、电费、供暖费、物业费，诉至该院。另查明，诉讼过程中，原告郭某1于2020年6月28日向山西省高平市公证处申请对位于高平市天怡小区10号楼1楼1号、2号房屋室内财产进行清点。2020年7月17日，山西省高平市公证处出具了（2020）晋晋城高证经字第8号公证书一份，载明了位于高平市天怡小区10号楼1楼1号、2号房屋室内属于被告所有的财产清单（详见公证书）。再查明,知信饭店（包括10-1号商铺、10-2号商铺）欠高平市天怡园物业管理有限公司物业费7444.4元（2019年8月1日-2020年5月31日）、10-1号商铺欠电费12780元（2019年10月11日-2020年5月21日）、10-2号商铺欠电费14590元（2019年10月11日-2020年5月21日）；（知信饭庄）天怡小区商铺楼10-1号商铺，2018年度欠热费11262元，2019年度欠热费11262元，（知信饭庄）天怡小区商铺楼10-2号商铺，2018年度欠热费11898元，2019年度欠热费11898元；天怡小区商铺楼10-1号商铺，自2019年5月至今，欠水费3186.8元；天怡小区商铺楼10-2号商铺，自2019年11月至今，欠水费272.8元。又查明，被告贺某于2020年7月21日向该院递交反诉状后，该院于当日向其送达反诉费交纳通知书。庭审过程中，因被告当庭变更反诉请求，该院于2020年7月24日再次向被告送达补交诉讼费通知书，并告知其应于收到通知书次日起七日内向该院预交反诉费，逾期未交纳的，对其反诉请求按撤回反诉处理。逾期被告未交纳反诉费。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容不违背法律的强制性规定，为有效合同，在合同履行期间，双方均依约全面履行了各自义务。现租赁合同期限届满，因原、被告就房屋续租问题未能达成一致意见，双方未继续签订租赁合同，故双方应依照2018年11月3日签订的《出租合同》中第四条的约定即“四、租赁关系终止时，其装修物品应由乙方自行处理，甲方不给予补偿”，由被告将其存放于原告出租房内的财产进行搬离后，将房屋腾退给原告，以便原告将房屋再次对外进行出租。现被告拒不搬出其租赁房屋的行为已构成违约，故该院对原告要求被告将其存放于高平市友谊街天怡小区10号楼1楼1号、2号（知信饭庄）房内的厨具、餐具、制冷设备等所有物品搬出的请求予以支持。同时，因被告拒不搬出房屋的行为给原告继续出租房屋造成了较大困难，使原告造受了一定的经济损失，故该院结合被告在租赁期满后再承租房屋内继续经营达三个月及原告锁门等实际情况，酌情确定被告应按年租金310000元的标准赔偿原告5个月的房屋租金，计129100元。庭审中，被告以原、被告间就续租问题达成一致口头协议为由拒绝搬出其存放物品，但原告当庭予以否认，且被告向该院提供的证据不足以证明原、被告间确已就续租事项达成协议，故该院对被告的答辩意见不予采纳。对于原告要求被告支付欠缴的水费、电费、供暖费、物业费的诉讼请求，因被告自2019年12月26日后未继续在原告出租房屋内经营饭店，而原告提供的证据又无法证明上述费用系被告在经营期间实际欠缴的费用，故该院对欠缴的水费、电费、供暖费、物业费可明确区分属于被告租赁期间的费用予以支持，对不可以明确区分是否属于被告租赁期间发生的费用不予支持。故被告应承担的费用如下：（知信饭庄）天怡小区商铺楼10-1号商铺，2018年度欠热费11262元、天怡小区商铺楼10-2号商铺，2018年度欠热费11898元，共计23160元。对于原告要求被告支付公证费的诉讼请求，因原告未向该院提供证据证明原告支付公证费的金额，故该院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于被告向该院提出的反诉请求，因被告在该院向其送达交纳诉讼费通知书后，被告未按时向该院交纳反诉费，故该院对原告提出的反诉请求在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条之规定，判决：一、被告贺某于本判决生效之日起十五日内将存放于原告郭某1位于高平市友谊街天怡小区10号楼1楼1号、2号（知信饭庄）房屋内的厨具、餐具、制冷设备等财产进行搬离（财产清单详见（2020）晋晋城高证经字第8号公证书）；二、被告贺某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郭某1房屋租金129100元；三、被告贺某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郭某1房屋热费23160元；四、驳回原告郭某1的其他诉讼请求；二审中，上诉人贺某对一审查明的关门以后的电费、水费、热费等均不认可，对其他事实无异议；被上诉人郭某1对一审查明的事实无异议。本院对一审查明的双方均无异议的事实，予以确认。被上诉人二审另出示公证费发票1支，用于证明其支付公证费5000元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，被上诉人未对该款项提起上诉，根据处分原则，二审不予审理。关于上诉人提出被上诉人曾口头答应续租后免半年租金，一审认定5个月的房屋租金错误的意见。本院认为，上诉人未提供证据证明被上诉人郭某1与其达成了口头免租金的协议，一审根据上诉人实际租赁经营欠付3个月的租金，又结合房屋内设备财产长达半年以上未搬离的情况，参照租金标准酌情计算2个月的占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人提出的该项意见，本院不予支持。关于上诉人提出其不应支付2018年度热费的意见。本院认为，一审查明的案涉10-1号商铺2018年度欠热费11262元，10-2号商铺2018年度欠热费11898元，有热力公司出具的欠缴热费证明，本院予以确认。本案中，双方无争议的事实是：上诉人自2012年10月1日开始至2019年12月26日，租赁被上诉人郭某1案涉10-1、10-2号商铺经营饭店，双方租赁合同约定：“该房屋出租期间的水、电、暖、卫生、物业等一应管理费用均由承租方按期及时向相关部门缴纳”。故上诉人欠缴的2018年度热费，理应由上诉人承担。被上诉人已举证证明10-1号商铺是郭某2转让给其的，虽热力公司名字未变更，但被上诉人依照租赁合同的相对性向上诉人主张，主体适格，上诉人提出被上诉人无权代替郭某2主张2018年欠热费的意见，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3345元，由上诉人贺某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二○二○年十一月二十三日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超