广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1169号上诉人（原审被告）：叶绿东。上诉人（原审被告）：周秀珍。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李法军，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶焕明。委托诉讼代理人：罗绿琴，广东客都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志群，广东客都律师事务所律师。上诉人叶绿东、周秀珍因与被上诉人叶焕明确认合同无效纠纷一案，不服广东省五华县人民法院（2020）粤1424民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶绿东、周秀珍上诉请求：1.撤销广东省五华县人民法院(2020)粤1424民初第635号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.本案诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误。一审法院认定“后原告对涉案房屋进行了居住管理使用，但一直无法办理产权登记”的事实是错误的。上诉人与被上诉人是同村人员，自始是清楚上诉人所建房屋的情况，也是清楚涉案房屋的基本情况，且被上诉人是一直没有进行补充办理涉案房屋相关的审批、登记等手续。二、双方签订的《楼房买卖合同》系名为买卖实为承揽法律关系的合同。依据现行有效的《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权”的规定，双方签订的名为《楼房买卖合同》，仍然应按合同约定的权利义务内容确定合同的性质。在本案中，应以承揽法律关系来确认双方的法律关系。1.双方当事人均为同村人员，对于本涉案房屋的用地来源和建设情况均完全清楚，被上诉人为了涉案房屋多次与上诉人商议，且上诉人明确已告知其涉案房屋没有办理相关手续，直至上诉人建好2年多后，被上诉人再多次向上诉人提出商议，将涉案房屋视为由上诉人代被上诉人建设，由被上诉人支付相应的费用给上诉人，相关的证件均由被上诉人自行解决办理的方式进行处理。2.双方当事人为了还原至由上诉人承揽被上诉人的房屋建造的事实，双方商定一致将《楼房买卖合同》的签订时间倒签到涉案房屋建设时期的2016年11月28日。3.双方在合同中对权利、义务的分配承担的约定，是依法确认双方法律关系的基础，涉案合同依法应认定为承揽法律关系。依据《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，不动产的权属人通过建造方式取得不动产权属时，应办理相应的审批、登记等手续才是权属人，作为不动产权属人应对不动产进行办理审批、登记等各项手续，取得不动产的证件是不动产所有人依法应履行的法定义务。双方签订的《楼房买卖合同》标的物为不动产，被上诉人通过《楼房买卖合同》的形式取得本涉案房屋，双方对涉案房屋的证件办理均约定由被上诉人承担，可以充分证实，在《楼房买卖合同》中，双方认可被上诉人是涉案房屋的所有人身份，由被上诉人作为涉案房屋的所有人身份对涉案房屋履行补办审批、登记等手续。区分买卖与承揽关系的关键是对合同标的物所有人是谁，买卖关系中，出卖人必须是涉案房屋的所有人并承担涉案房屋证件的办理，而承揽关系中只有涉案房屋的所有人才有义务对涉案房屋进行办理相关证件。上述约定的内容符合《合同法》中“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同”。既符合双方当事人商议和签订《楼房买卖合同》过程和目的，也完全符合承揽法律关系中对涉案房屋各方当事人的基本权利和义务的规范要求。而依据《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，出卖人的基本义务就是必须向受让人履行对涉案房屋办理登记、办理过户等义务，而根据双方在《楼房买卖合同》中约定的权利和义务，完全无需上诉人承担该项义务，实际该涉案房屋的证件均是由被上诉人单方面办理，因此，一审法院认定为买卖的法律关系，明显与事实不符，也与当事人约定的权利义务不符。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《楼房买卖合同》名为买卖，应依双方约定的权利义务重新依法认定双方合同的法律性质，依据双方签订合同的过程和目的，结合双方在该合同中对最基本权利和义务承担的约定，依据法律规范的要素进行法律性质的归纳和判断，双方签订的《楼房买卖合同》依法应认定为承揽的法律关系。三、对于被上诉人的诉讼请求，依法应驳回。1.被上诉人提起确认无效并请求返还财物之诉违反《民法总则》的规定，依法应予驳回。被上诉人清楚上诉人没有办理本涉案房屋相关手续，也没有取得相应的证件，被上诉人自认为其能够办理相关的证件，能够取得涉案房屋的合法权利，由于被上诉人没有对涉案房屋补办任何证件和手续，反而进行加建，现今由于涉案房屋因违建而被拆除，依据《民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。被上诉人明知涉案房屋是无规划，无任何证件的房屋，仍然自担风险承诺自行办理相关证件的行为，现今涉案房屋被拆除的风险应由被上诉人自行承担。2.由于涉案房屋没有办理相关的证件等，被认定为违章建筑而拆除的责任应由被上诉人自行承担。被上诉人依约定应对涉案房屋进行重新补办相应的审批手续和证件，由于被上诉人没有履行其依约应承担的责任，现今涉案房屋被拆除灭失，该责任依约定应由被上诉人承担。综上所述，一审法院认定的基本事实错误，且对合同法律性质认定错误，导致适用法律错误的判决，请求二审法院依法予以撤销，并依法改判，驳回被上诉人一审的诉讼请求。在二审庭审中，上诉人变更上诉请求，认为诉争合同已履行完毕，不存在他人对产权提出争议，被上诉人对诉争房屋进行了加建、改建行为，且诉争房屋已被拆除，据此认为本案已无诉讼解决争议的必要，请求驳回被上诉人的起诉。叶焕明辩称，1.双方当事人之间存在房屋买卖合同法律关系，上诉人主张《楼房买卖合同》系名为买卖实为承揽，无事实和法律依据。2.涉案房屋属违章建筑，且已被强制拆除，一审认定合同无效正确。3.上诉人主张被上诉人无诉权，要裁定驳回起诉没有事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人签订《楼房买卖合同》属于双方真实意思表示，只是现因交易的标的物违法而被周江镇政府拆除，所以被上诉人是有权主张《楼房买卖合同》无效，不存在没有诉权的情形。4.在实体方面，并不是被上诉人同意周江镇政府对涉案标的物进行拆除，是周江镇政府根据相关法律规定对违章建筑进行强制拆除。5.涉案房屋是上诉人所建，根据周江镇政府的《责令限期改正违法行为通知书》，涉案房屋违规占用河道所建，而该违规行为是建造的时候就违规，根本没有可能通过后续的补办手续使其合法，而自始违规的行为是上诉人造成的，被上诉人作为房屋的购买人，在购买该房屋不到一年的时间就被政府进行强制拆除，作为楼房买卖合同的出售方，应当保证所交易的标的物，也就是涉案楼房是合法的，现因上诉人的原因导致该楼房被拆除，上诉人应当将相应的购房款退回给被上诉人，才符合公平原则。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。叶焕明向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《楼房买卖合同》无效；2.判令两被告向原告返还购房款人民币1160000元；3.判令两被告从2019年11月20日起以未返还的购房款数额为基数按照年利率6%支付资金占用期间的利息；4.判令两被告赔偿原告财产损失200000元；5.判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告同属五华县*******民，其中原告系该村龙华生产队成员，被告系该村龙南生产队成员。涉案土地位于该村地名为“水浸坝”的地段，属村集体用地。2016年间，被告在未取得报批报建手续的情形下在涉案土地上建造了房屋（以下简称涉案房屋），也未办理产权登记。房屋建成后，被告于2019年1月8日将涉案房屋出卖给原告，并签订了《楼房买卖合同》。合同内容主要为：“甲方（卖方）叶绿东，乙方（买方）叶焕明。甲乙双方关于楼房买卖事项，经协商一致同意达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在周江镇龙堵村水浸坝地段楼房，店面宽连墙6米，店面长连前面门坪空地。周长公路边至店面后墙滴水20米，总面积120平方米，出卖给乙方。楼房位置坐落于北至叶为墩店铺，南至叶绿东店铺，楼房西面门坪至公路，东面后墙至河堤河道。二、双方议定上述楼房地产总价款为人民币116万元整，乙方在合同生效时一次性付清。三、甲方保证该房产权清楚，并已经取得全部共有财产人的一致同意，永不反悔。四、楼房所需要的一切相关证件，手续费用、维护费用由乙方全权负责。五、以上条例甲乙双方如有一方违约，造成另一方有经济损失的，由违约方负责。六、本合同自甲乙双方签字之日起生效，双方各执一份，共同遵照执行。签订日期2016年11月28日”。原告向被告支付了购房款1160000元，并由被告出具《收据》，内容主要为：“兹收叶焕明购房款人民币116万元收款人叶绿东2016年11月28日”。购买涉案房屋后，原告亦在未取得报批报建手续的情形下加建了第二、三层并进行了装修。至此，涉案土地上被建成了楼高三层的涉案房屋。后原告对涉案房屋进行了居住管理使用，但一直无法办理产权登记。2019年11月6日，五华县水务局向原告父亲叶锦宏送达《责令限期改正违法行为通知书》，告知原告未经批准擅自占用河道建造涉案房屋属违法，并责令原告于2019年11月10日前自行拆除涉案房屋。2019年11月14日，五华县水务局和周江镇人民政府共同作出《限期拆除决定书》并向原告父亲叶锦宏送达，责令原告停止违法建设行为，并在该决定书送达之日起3日内自行拆除涉案房屋。因原告未在限期内自行拆除，周江镇人民政府于2019年11月20日组织人员对包括涉案房屋在内的违章建筑进行了拆除。因与被告协商涉案房屋被拆除的损失赔偿问题未果，原告遂提起诉讼。庭审中，原、被告认可《楼房买卖合同》和《收据》中的落款日期2016年11月28日系倒签书写且双方的买卖行为未在政府有关部门备案。被告陈述系建造其店铺时一并建造的涉案房屋，且当初建造的涉案房屋是属其自己的。原告陈述购买时其未审查涉案房屋是否具备报批报建手续，且主张其诉请损失200000元属加建和装修费用等。被告主张双方之间就涉案房屋形成的是承揽关系而不是买卖关系，但未提供充分证据证实。另查明：一、原告主张其在2019年1月8日至9日间以现金或银行转账方式足额支付了1160000元，并提交三张银行客户回单拟证实，根据该三张银行客户回单显示汇款日期为2019年1月8日和9日；二、2020年3月27日，原告叶焕明向一审法院提出申请要求对被告叶绿东、周秀珍名下银行账号内资金进行诉讼保全，并提供了浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的保单号为299********20200003152的保函作担保。一审法院于同年4月2日作出（2020）粤1424民初635号民事裁定，冻结被告叶绿东名下广东省信用社账号800***********013、800***********336内的资金，保全金额均以400000元为限，保全期限为一年；及冻结被告周秀珍名下广东省信用社账号800***********442内的资金，保全金额以360000元为限，冻结期限为一年。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据原、被告的诉、辩意见，本案争议的焦点是：一、原、被告就涉案房屋形成的法律关系认定问题；二、原、被告签订的《楼房买卖合同》效力认定及处理问题。一、关于原、被告就涉案房屋形成的法律关系认定问题。根据庭审查明的事实可知，涉案房屋所在土地原为被告使用，而涉案房屋于2016年间建造，系被告叶绿东在建造其店铺时一并建造，且当初建造该涉案房屋时亦是属被告所有。涉案房屋建成两年多后，被告叶绿东、周秀珍才于2019年1月8日将涉案房屋出卖给原告并签订《楼房买卖合同》，该《楼房买卖合同》无论是言语措辞还是条款内容均明确表述为“楼房买卖”，且在原告按照《楼房买卖合同》约定支付款项1160000元后，被告出具的《收据》中文字内容亦明确表述为“购房款”。可见，从涉案房屋的建造过程、合同订立及履行过程等实际情况来看，双方之间就涉案房屋形成了买卖合同关系。被告辩称双方之间就涉案房屋形成的是承揽关系，但未提供充分证据证实，且与查明的事实不符，故依法认定原、被告之间就涉案房屋形成买卖合同法律关系。二、关于原、被告签订的《楼房买卖合同》效力认定及处理问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六条：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，《中华人民共和国水法》第三十七条：“禁止在江河、湖泊、水库、运河、渠道内弃置、堆放阻碍行洪的物体和种植阻碍行洪的林木及高秆作物。禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物以及从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动”，《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，民事主体实施的民事行为只有符合法律规定，该民事行为才能具有法律效力。而民事行为的合法性不仅包含行为主体合法，也包括行为客体即行为标的合法。根据五华县水务局作出的《责令限期改正违法行为通知书》和五华县水务局与周江镇人民政府共同作出《限期拆除决定书》内容可知，涉案房屋属占用河道且未取得相关建设手续的违章建筑。原、被告就属违章建筑的涉案房屋进行买卖，明显属行为客体不合法，且违反国家法律规定，该买卖行为不具有法律效力。故原告诉请确认原、被告签订的《楼房买卖合同》无效，有事实依据，且符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告因《楼房买卖合同》取得的财产即购房款1160000元应予返还。关于资金占用期间的利息问题，在涉案房屋的买卖过程中，原告知道或应当知道涉案房屋系占用河道建设且未依法报批报建属于违章建筑，但仍然进行购买，其本身具有过错，依法应当承担相应的过错责任，故其利息损失由其自行承担。因此，原告诉请被告按年利率6%支付资金占用期间利息，不予支持。至于原告诉请财产损失200000元的问题，原告主张该200000元属加建和装修费用等，原告在购买涉案房屋时未对涉案房屋是否具备报批报建手续进行审查，后在购买房屋后亦在未报批报建的情况下进行加建和装修，可见原告存在过错，属放任损失发生和扩大，故原告诉请被告赔偿财产损失200000元，不符合法律规定，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国水法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告叶焕明与被告叶绿东、周秀珍签订的《楼房买卖合同》无效；二、被告叶绿东、周秀珍应在本判决发生法律效力之日起三个月内共同向原告叶焕明返还1160000元；三、驳回原告叶焕明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元，保全费5000元，合计22040元，由原告叶焕明负担3240元，由被告叶绿东、周秀珍共同负担18800元。二审中，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审争议的主要焦点是：1.本案诉争合同的性质；2.上诉人应否承担返还被上诉人购房款1160000元的责任；3.被上诉人对本案是否有诉权。首先，关于本案诉争合同的性质问题。上诉人主张诉争合同虽名为买卖合同，实为承揽合同，应依合同约定“楼房所需要的一切相关证件，手续费用、维护费用由乙方（即被上诉人）全权负责”的内容确定属承揽合同性质。据上诉人叶绿东与被上诉人叶焕明2019年1月8日签订的《楼房买卖合同》内容，明确表明叶绿东自愿将涉案房屋出卖给叶焕明，并保证涉案房屋产权清楚，且取得全部共有财产人的一致同意；涉案楼房地产总价款1160000元。叶绿东在收到叶焕明支付的购房款后出具的收据中，亦明确写明“兹收叶焕明购房款人民币116万元”字样。据此，从字面含义到双方权利义务内容均意思表示明确，双方之间达成的是房屋买卖合同关系。至于双方在诉争合同中约定“楼房所需要的一切相关证件，手续费用、维护费用由乙方全权负责”，主要体现为办理相关证件所需的费用由被上诉人叶焕明负担，因为叶绿东在合同中已对涉案房屋产权作了保证。因此，叶绿东主张依据合同内容应确定本案诉争合同性质属承揽合同的上诉，缺乏依据，不予采信。其次，关于上诉人应否承担返还被上诉人购房款1160000元的责任问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案房屋因违反《中华人民共和国水法》第三十七条第二款“禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物以及从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动”等规定，被五华县水务局和五华县************且未取得相关建设手续为由，认定属违章建筑，并已被强制拆除。由于本案双方当事人转让的房屋属于违章建筑，双方转让涉案房屋的行为违反法律强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人对已收到被上诉人支付的1160000元购房款的事实没有异议，因此，一审判决上诉人叶绿东、周秀珍返还购房款1160000元给被上诉人叶焕明并无不当。最后，关于被上诉人对本案是否有诉权的问题。上诉人以诉争合同中约定上诉人的义务已经履行完毕，且涉案房屋已被拆除，认为本案已无诉讼必要，请求驳回被上诉人的起诉。因诉争合同标的物属违章建筑，且已被政府强制拆除，被上诉人作为诉争合同一方当事人，请求确认诉争合同无效，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。上诉人请求驳回被上诉人的起诉，缺乏依据，不予支持。综上，上诉人主张诉争合同属承揽合同，且诉争合同已履行完毕，涉案楼房被强制拆除，并据此要求驳回被上诉人的起诉，依据不足，不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17040元，由上诉人叶绿东、周秀珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖庆浪审 判 员 幸庆迈审 判 员 曾柳青二〇二〇年十一月十一日法官助理 王 辉书 记 员 钟利花