湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初2850号原告：武汉天宇弘物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路**华乐山庄******。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：田伦，该公司员工。委托诉讼代理人：程凯，湖北楚道律师事务所律师。被告：柳娜，女，1977年11月21日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告武汉天宇弘物业管理有限公司与被告柳娜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武汉天宇弘物业管理有限公司委托诉讼代理人田伦、程凯，被告柳娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠物业费人民币4220.11元，违约金2310.51元，判令由被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告购得武汉城投集团房地产开发有限公司的华腾园物业一套，房号为第12栋1单元12楼03室，面积67.63平方米。2014年12月18日武汉天宇弘物业管理有限公司与华腾园业委会签订了《华腾园物业服务合同》，有权依合同之约定对华腾园小区业主收取合同约定的物业服务费。原告自2014年12月18日起依约对被告居住的华腾园小区提供物业管理服务，履行合同约定的服务质量及收费标准。原告一直积极履行物业管理服务职责，但被告却长时问没有履行相应缴费义务，自2015年1月1日始至2018年12月31日拖欠物业管理费共计人民币4220.11元。合同约定违约金从应交费用之日的次月1日起，每逾期1日按应缴费用的5‰算共计人民币2310.51元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其却以不正当理由拒绝缴纳相关费用。综上，原告为维护自身合法权益，特提出上述诉讼请求，请求本院依法判决。被告柳娜辩称，1、合同没有公示，不知晓。2、广告收入、停车费等公共收益应归属业主所有，原告未公示小区电梯的广告收入明细与资金去向，部分公共收益去向不明。3、小区在以下方面疏于管理：房屋外墙脱落、随意租用于门面经营，随意开门；栋楼总防盗门被破坏，导致业主家防盗门被贴满广告；电梯内贴满电子广告屏及广告牌；楼栋内消防栓无水带，消防安全有隐患；乱停车、卫生情况差。4、电梯没有定期维护，物业服务存在重大瑕疵，被告爱人从12楼进入电梯，电梯2017年6月23日刚运行突然急速坠降，然后猛震。按了紧急救援按钮后，过40多分钟才有两人撬开电梯门，被告爱人从7楼半往上爬，从8楼爬出电梯。后身体多处软组织损伤，高血压也骤发，被告打电话给物业公司，对方回答“小区设施陈旧，出故障难免……”，物业人员丝毫没有道歉和处理的意见。2017年6月24日，被告向市长热线投诉此次电梯事故，几天后政府工作人员电话回访，并派专人前往小区检修该事故电梯。至此，物业仍无人问津，回避被告。被告多次找物业反映情况要求赔偿，物业不理会不作为。5、欠缴期间未接到催缴通知。诉讼时效为三年，部分时段超出诉讼时效。综上，被告不应当缴纳物业费，本案全部诉讼费由原告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告柳娜系武汉市洪山区徐东大街143号华腾园小区12栋1单元12层3号的业主，房屋建筑面积为67.63平方米。2014年9月28日，武汉市华腾园小区业主大会、第一届业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》，约定由原告对华腾园小区提供物业服务事宜，合同期限为2年，自2014年12月1日至2016年11月30日。合同约定：物业服务费业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，标准为：1层1元／月／㎡，2层l.1元／月/㎡，3-11层1.25元／月／㎡，12层以上1.3元／月／㎡；业主应于每年6月5日、12月5日前向原告交纳半年度物业服务费，逾期未缴纳的，每逾期一日，应交欠交总额的5%作为违约金；业主逾期缴纳物业管理费的按每天5‰缴纳滞纳金；合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方（原告）有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。合同还就双方的其他权利义务作了约定。2018年4月23日，武汉市华腾园小区第一届业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》，该合同期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，物业服务费收费标准等约定不变。被告自2015年1月1日起未支付物业服务费，截至2018年12月31日，被告共欠交物业服务费48个月。另，综合同期在本院受理的该小区物业服务纠纷案件中业主提供的相关证据，该小区存在公共设施设备维护不到位、安保措施不到位、绿化面积减少、垃圾清理不及时、安全通道堵塞及消防设施不齐全等现象。上述事实，有《武汉市物业服务合同》二份、武汉市不动产权登记信息查询单、小区环境照片、证人证言及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，据此，2014年9月28日武汉市华腾园小区业主大会、第一届业主委员会与原告签订的《武汉市物业服务合同》及2018年4月23日武汉市华腾园小区第一届业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》均对被告柳娜产生法律约束力。此外，原告实际向被告提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。因此，被告未按时向原告支付物业服务费，原告作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取物业服务费用。关于被告辩称欠缴期间未接到催缴通知，部分时段物业费已过三年诉讼时效的意见，原告主张在被告欠缴物业费期间每年都通过电话、上门方式进行催缴，诉讼时效应中断，但原告对其主张未当庭举证，应承担不利后果。故对原告的主张，超过诉讼时效的部分本院不予保护。原告于2019年11月13日递交诉状至本院向被告主张权利，故2015年1月1日至2016年11月12日期间的物业服务费已过诉讼时效，本案计费期间应从2016年11月13日开始计算，对被告的该项抗辩，本院予以支持。基于被告的答辩意见及本院同期受理该小区其他案件中业主的抗辩，结合双方针对自己主张及反驳对方主张所提供的证据，本院对2016年11月13日至2018年12月31日的物业服务费酌定按照70%的比例计算，即1576元（67.63平方米×1.3元/平方米×25.6个月×70%）。同时，因原告在履行物业服务合同中存在一定瑕疵，对于其违约金的诉讼请求不予支持。关于被告抗辩的电梯事故问题属另一法律关系，被告的证据不能达到其证明目的，亦未举证证明其损失，被告可另行向相关责任主体主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告柳娜于本判决生效后十日内向原告武汉天宇弘物业管理有限公司支付自2016年11月13日起至2018年12月31日止的物业服务费1576元；二、驳回原告武汉天宇弘物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告柳娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  徐文娟二〇二〇年十一月十二日书记员  林鑫鑫