广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21562号上诉人（原审原告）：莫品成，男，1984年7月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁敏莹，广州市荔湾区昌华法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：沈建中，男，1947年12月2日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人莫品成因与被上诉人沈建中房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人莫品成上诉请求判令：变更原审判决，改判沈建华向莫品成支付违约金11万元并赔偿中介服务费损失7175元。事实与理由如下：原审法院遗漏查明，莫品成与沈建中解除《存量房买卖合同》的原因是沈建中违反合同约定未依约按期交付房屋，并无法确定房屋交付日期，导致合同无法继续履行。原审过程中，沈建中也多次承认其违约，只是多次声明其违约不存在恶意，原审法院完全忽略沈建中违约导致合同无法继续履行的事实及莫品成自始至终并未声明或与沈建中约定不再追究其违约责任的事实。双方于2017年12月19日签订《存量房买卖合同》及附件(合同格式由中介方提供)，约定该房屋在2018年1月30日前交接完毕(交楼)，同时约定如沈建中不按合同约定出售房屋的应向莫品成支付该房屋成交价10％的违约金，并退回乙方已付的全部费用(原合同第九条)。2018年1月30日，中介方按《存量房买卖合同》约定要求沈建中向莫品成交付房屋，但沈建中以尚未可以腾退房屋为由要求推迟办理时间。此时，沈建中已构成违约。至2018年3月底，双方仍未就房屋交接达成一致意见，至此，沈建中逾期交付房屋的时间已达60日，属根本违约。同时，沈建中在中介公司及莫品成面前表示不再出售该房屋，并当场退回购房定金，但拒绝支付违约金。即使当时莫品成同意解除合同，莫品成也有权依法追究沈建中的违约责任。此后，莫品成及中介公司多次要求沈建中支付违约金及中介费均未果。后中介公司于2020年1月2日向原审法院提起居间合同纠纷诉讼，要求沈建中支付中介费用。对上述事实，原审法院未予以查明表述，因此而作出的原审判决对莫品成显失公平。莫品成仅同意原审法院关于诉讼代理费的认定，对其他判决内容均表示不服。被上诉人沈建中答辩称：同意原审判决，不同意莫品成的上诉请求，具体理由与原审意见一致。沈建中与莫品成于2017年签订合同，2018年1月8日之后，莫品成及其父亲共同看房后表示不同意购买，并要求沈建中返还定金。沈建中表示同意返还定金，房屋不再出售。莫品成于2020年6月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.沈建中支付存量房买卖违约金人民币110000元；2.沈建中赔偿莫品成经济损失人民币17175元（其中中介服务费人民币7175元，律师代理费人民币10000元）；3.本案诉讼费用由沈建中承担。原审法院经审理查明：广州市荔湾区恩宁路光天巷4号三层房屋产权人为沈建中，共有情况为单独所有。2017年12月19日，沈建中（甲方、卖方）、莫品成（乙方、买方）、广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构，下简称合富公司）签订《存量房买卖合同》约定：甲方将荔湾区恩宁路光天巷4号三层房屋出售乙方，建筑面积为47.56平方米，总金额为1100000元；定金30000元；首期楼款1070000元，交付使用的时间为2018年1月30日之前。合富公司为依法促成沈建中、莫品成当事人签订本合同后，当事人应当在2018年1月30日前向合富公司支付中介服务费，其中莫品成应向合富公司支付中介服务费22000元。沈建中不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向莫品成支付违约金，违约金为[该房地产成交价的10%]，并退回莫品成已付的全部费用；莫品成不按本合同约定买入该房地产的，应当向沈建中支付违约金，违约金为[该房地产成交价的10%]。其他约定：买卖双方友好协商，本次交易双方协商好，暂时不过户，卖方同意并知悉买方做全权委托公证。详见补充协议之《暂不过户协议》，等等。日期为2020年3月12日的广州市不动产登记查册表显示，案涉房屋产权人为案外人廖达安、刘静。2020年1月2日，合富公司以莫品成为沈建中向原审法院请求莫品成支付中介服务费等。2020年3月2日，原审法院出具（2020）粤0103民初309号民事调解书：“经本院主持调解当事人自愿达成如下协议：一、莫品成于2020年3月25日前向广东合富房地产置业有限公司一次性支付中介费7175元；二、广东合富房地产置业有限公司与莫品成因此次事件产生的纠纷就此全部了结，今后互不追究责任；三、案件受理费175元，由广东合富房地产置业有限公司承担。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。”同日，广东合富房地产置业有限公司向莫品成出具《广东增值税普通发票》（No50717957）显示税价合计为7000元；出具《收款收据》（No.GC0001638）金额为175元。在该案庭审中，莫品成陈述：“双方确实约定暂不过户，办理公证委托就交易完毕，没有进行房屋交付也没有进行公证，买卖的解除没有签订协议，当时是在经纪人的当面下进行了合同的解除合交还了定金”。2020年2月28日，广州市荔湾区昌华法律服务所出具《广东通用机打发票》（发票号码036××××6538）开票项目说明显示为诉讼代理费，金额为5000元；2020年3月30日，广州市荔湾区昌华法律服务所出具《广东通用机打发票》（发票号码036××××6539）开票项目说明显示为诉讼代理费，金额为5000元。原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的焦点在于沈建中能否适用合同违约条款主张损失。分析如下：关于合同解除问题。首先，从莫品成于上述309号案中自认了其与沈建中进行合同解除，沈建中返还了合同定金；同时结合莫品成于本案中提交的案外人冯春井制作的《法律个案跟进》中亦说明：“……后期在客户处得知业客双方已自行私下解约……”，以及沈建中、莫品成确认互相返还合同定金及收据的行为，可认定本案所涉《存量房买卖合同》已告解除，且为合同双方协商一致解除。亦即《存量房买卖合同》所约定的权利义务已经终止。其次，无证据显示双方对合同解除后违约条款的适用进行了保留。现有证据显示合同解除于2018年上半年，双方当即进行了合同定金及收据，其后便再无证据显示，莫品成存在向沈建中要求重新签订合同或要求赔偿合同解除损失等行为。莫品成于庭审中解释其无上述行为系因与沈建中联系均通过中介，但莫品成提交的《法律个案跟进》中，中介方是在发函追收中介费后，才从莫品成处得知其与沈建中已自行私下解约，其说法与其提交的证据相悖。综上，原审法院认为案涉双方合同系协商一致解除，且对违约条款未进行保留。莫品成主张沈建中赔偿存量房买卖违约金110000元的请求缺乏依据，不予采纳。关于莫品成主张的7175元中介费损失。中介费用系基于存量房买卖合同中所约定的中介费用条款，该款约定中介费用由莫品成承担。但由于莫品成与沈建中均接受了中介服务，且合同解除系双方私下解除，双方均有过错，故酌定沈建中承担一半中介费，即3587.5元。关于莫品成主张的律师代理费10000元。双方合同并无关于产生诉讼律师费承担的约定，且由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，故本案中莫品成委托律师所引发的费用不是必然经济损失。因此对于莫品成要求沈建中承担律师费的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年8月15日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，沈建中向莫品成赔偿中介费损失3587.5元；二、驳回莫品成的其他诉讼请求。案件受理费1422元，由莫品成负担1372元，沈建中负担50元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：在（2020）粤0103民初309号案审理过程中，莫品成提交《法律个案跟进》等以证明合富公司已知悉居间合同并未履行，且过错不在莫品成，合富公司应向沈建中追讨损失。合富公司对此质证称：对《法律个案跟进》的三性均不予确认，合富公司未收到该跟进表，该表没有任何主管和负责人员的签名，该跟进表只是莫品成自己所阐述的交易情况。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭审中，莫品成称：在签订《存量房买卖合同》当时,莫品成并不清楚涉案房屋存在租户，直至2018年1月30日要求沈建中交付房屋时，沈建中才表示原本打算2017年12月底就迁出的租户没有按期迁出，故无法如期交付。因双方在《存量房买卖合同》中约定的交易方式为办理全权委托、不过户，而委托公证的有效期仅为1年，如租户未如期迁出，则莫品成无法对房屋进行重建改建和办理过户手续。故此，沈建中当时与莫品成协商暂时解除《存量房买卖合同》，并承诺待租户迁出，涉案房屋可以交付使用之后，通过中介再次协商房屋买卖事宜。莫品成相信沈建中的口头承诺，故在解除合同时保留了向沈建中主张违约责任的权利，并一直等待房屋可以交付，买卖合同可以重新签订的机会。直至2020年初，合富公司直接向原审法院起诉莫品成要求支付中介费，莫品成才得知沈建中已经违反口头承诺，将涉案房屋出售给案外人。在此情况下，莫品成在与合富公司调解后从合富公司处取得了沈建中的个人信息资料，并向原审法院提起本案诉讼追究沈建中的违约责任。关于协商解除《存量房买卖合同》的时间及过程，莫品成称:2018年4月初，在中介公司在场的情况下双方协商解除合同，莫品成同意解除合同并退还定金，同时保留追究沈建中违约责任的权利。中介公司当时没有提出中介费的支付问题，只是表示违约方是沈建中，其会与沈建中协商中介费的支付问题。沈建中则称：双方协商解除合同的时间是2018年1月8日，当时中介公司并不在场。莫品成父亲查看涉案房屋之后向中介公司提出不再购买并要求退还定金，中介公司告知沈建中，沈建中表示同意，并于2018年1月8日从银行取款后将定金退还莫品成。本院认为，本案二审的争议焦点是沈建中是否构成违约，是否需向莫品成支付违约金110000元及赔偿已付中介费损失7175元。莫品成以沈建中未依照《存量房买卖合同》约定交付房屋已构成违约为由，在本案中诉请沈建中承担支付违约金110000元及赔偿中介费损失7175元的违约责任，但其一，双方均确认《存量房买卖合同》已经双方协商一致解除。莫品成未充分举证证明双方协商解除《存量房买卖合同》的时间系在该合同约定的沈建中履行交房义务期限届满之后，故无法确定合同是在沈建中违约之后解除。退一步讲，即使在双方协商解除合同之前，沈建中已构成逾期交房，沈建中的逾期交房行为也不必然导致合同解除，合同事实上系经双方协商一致解除，且双方在协商解除合同时仅办理了定金及定金收据的交收，并未涉及违约责任的确认及处理，在此之后直至本案起诉之日，期间长达两年多时间，均无证据反映莫品成曾向沈建中追究逾期交房的违约责任，由此可证实，莫品成并未对合同解除后的违约责任追究作出保留。莫品成称其在协商解除合同时有保留追究沈建中违约责任的权利，原因是沈建中承诺在房屋具备交付条件时重新签订买卖合同，但一方面，无充分证据反映双方在协商解除合同的同时达成将来符合条件时重新签订买卖合同的口头约定，另一方面，在双方均具备继续交易意愿的情况下，双方以解除现有买卖合同并约定将来重新订立新的买卖合同的方式确定交易合意，不符合常理。其二，莫品成主张沈建中按照《存量房买卖合同》中约定的交易价10%的标准支付违约金110000元，但该标准系双方约定的在沈建中拒绝向莫品成出售涉案房屋时沈建中需承担的违约金标准，而《存量房买卖合同》系经双方协商一致解除，即交易不成并非因沈建中拒绝交易所致，故莫品成的违约金诉请缺乏合同依据。而沈建中向合富公司支付的中介费与《存量房买卖合同》的履行无关，合同也未约定沈建中违约时需赔偿莫品成已付的中介费。综上，莫品成以沈建中违约为由，诉请沈建中支付违约金及全额赔偿其中介费损失，依据不充分，原审判决驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人莫品成的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2572元，由上诉人莫品成负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年十一月二十三日书记员  王文杰唐颖琪