广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20661号上诉人（原审原告）：广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司（原广州雅皓口腔门诊部有限公司），住所地：广东省广州市天河区天河东路****商场自编**。法定代表人：刘贞，职务：董事长。委托诉讼代理人：王虎，广东法圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：艾力华，男，1985年10月29日出生，汉族，住江西省上饶市戈阳县。委托诉讼代理人：张子亮，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：武杰，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司（下简称雅皓公司）因与被上诉人艾力华租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初8870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雅皓公司上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.艾力华向雅皓公司支付拖欠租金（含闲置期间损失）至2019年11月20日，共计人民币408383.33元；3.艾力华向雅皓公司支付拖欠金额的滞纳金至2019年11月20日，计人民币124520元；4.本案一、二审诉讼费均由艾力华承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清及认定错漏。其一，雅皓公司系合法出租，已完成租赁场地交付，对于艾力华的合理需求也已结合《租赁合同》约定予以必要支持和协助，不存在任何过错。其二，涉案《租赁合同》履行过程中，艾力华存在以下严重违约行为：(1)在未取得营业执照和合同备案前擅自装修；(2)设施影响消防通道，占用消防通道；(3)不配合消防例行检查；(4)被城管查处并被要求违建整改；(5)拖延缴交租金，已经违反《租赁合同》第十一条、第十二条的约定，属于根本违约，原审法院未予采信，对雅皓公司不公平。其三，涉案《租赁合同》己于2018年8月15日解除。基于艾力华的根本违约，雅皓公司于2018年8月8日向艾力华发出《合同解除通知书》，明确双方《租赁合同》于2018年8月15日起解除，并于2018年8月13日回函艾力华再次确认双方《租赁合同》于2018年8月15日起解除，故应当认定双方合同于2018年8月15日解除；二、原审判决归责错误，雅皓公司已积极履行合同义务，合同解除不能归责于雅皓公司，艾力华存在违约行为，系本案违约方。其一，原审判决对本案归责之认定存在错误。原审采信艾力华的证据及陈述，将房屋未成功办理租赁合同备案的责任和合同无法继续履行及无法实现合同目的都归责于雅皓公司，与事实不符。其二，本案的争议焦点不在于租赁合同备案事宜，而在于艾力华根本违约导致合同解除。艾力华的违约行为与租赁备案无关，雅皓公司基于艾力华的违约行为依法依约行使合同解除权并请求损害赔偿，有理有据，依法应予支持。其三，雅皓公司己积极协助办理租赁合同备案事宜，租赁备案系未完成，而非办理不能。《租赁合同》并未约定备案义务和责任在于雅皓公司。且，雅皓公司作为出租方，已结合艾力华的需求积极配合处理该事宜；三、基于其违约行为，艾力华应承担相应责任并自负风险，其全部诉讼请求应予驳回，涉案评估费用、诉讼费用应由艾力华承担。基于艾力华的违约行为，雅皓公司有权解除合同，并要求没收艾力华保证金、限期腾房、缴清拖欠租金。在合同解除后，艾力华未履行腾房义务，应赔偿雅皓公司闲置期间的损失。参照租赁合同约定，租金和滞纳金应支付至场地实际交还之日(2019年11月20日)，其中租金（含闲置期间损失）共计人民币408383.33元，拖欠金额的滞纳金至2019年11月20日共计人民币124520元，合计人民币532903.33元。艾力华并应承担本案一审、二审诉讼费用。被上诉人艾力华答辩称：一、艾力华并不存在违反租赁合同义务的情形，雅皓公司通知解除合同没有事实根据和法律依据。首先，租赁合同并未约定艾力华在领取营业执照和备案之前不可以装修，双方在合同中约定一个月的免租期本意就是提供场地给艾力华进行装修，同时，雅皓公司在艾力华一个多月的装修期内从未提出过异议。其次，设施影响占用消防通道，不配合消防例行检查，属于租赁合同第11条的约定。根据第12条约定，违反第11条被警告两次未改正的才有权解除合同。雅皓公司未提供证据证明曾经就艾力华的违约行为向艾力华提出过警告，故无权以此为由要求解除合同。另外，艾力华也不存在上述违约行为。再次，艾力华从未收到雅皓公司在原审中提交的责令限期整改通知书，故雅皓公司所称艾力华多次违反合同约定经催告不及时改正不属实。最后，租赁合同签订时，第一层的场地租金已经支付至2018年7月19日，第二层场地租金已经支付至2018年7月24日。至2018年7月底，因雅皓公司一直未提供业主同意转租的证明给艾力华办理营业执照，导致艾力华一直无法开业，艾力华有权暂不支付租金，并没有违约；二、雅皓公司拒不提供其拥有涉案房屋合法转租权利的证明文件，也不配合艾力华办理涉案房屋的租赁备案手续，导致艾力华的合同目的无法实现，构成根本违约，艾力华有权解除合同。雅皓公司于2019年3月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.艾力华向雅皓公司支付截至2019年11月20日止的租金408383.33元、滞纳金180170元（计至交接之日）；2.由艾力华承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2018年5月17日、5月23日，雅皓公司（甲方/出租人）、艾力华（乙方/承租人）双方分别就广州市天河区天河东路179号二楼之一北面一楼、广州市天河区天河东路179号二楼之一北面签订《租赁合同》各一。2018年5月17日《租赁合同》约定：租赁物建筑面积60平方米，用途商铺；甲方保证对该房产拥有合法出租的权利，甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安的工作；租期2018年5月20日至2023年2月19日，其中2018年5月20日至2020年5月19日期间租金22000元/月；租金按月结算，乙方在每月的第1日前结清租金；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，应当支付每月租金数额百分之一的每日滞纳金。乙方在2018年5月18日前向甲方支付保证金44000元及首月租金22000元；租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则按以下方式处理：甲方提前收回该房产的，须赔偿装修费给乙方（按年限折价估算）；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。（第七条）租赁期间，自用水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费、出租税费等以及因乙方使用该房产而产生的公共费用由乙方负责支付。乙方拖欠租金或本合同第七条约定之乙方应付款，超过10天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失。租赁合约期满或双方协议解除合约，乙方必须依时迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。商铺经营期间不得超出范围摆摊，不可明火烹饪食物，否则视为违约经营，甲方有权收回商铺。租金为实收金额，不含发票。免租期2018年5月20日至2018年6月19日等。2018年5月23日《租赁合同》约定：租赁物建筑面积25平方米，用途商铺；租期2018年5月25日至2022年5月24日，其中2018年5月25日至2020年5月24日期间租金3500元/月。乙方在2018年5月25日前向甲方支付保证金7000元及首月租金3500元。免租期2018年5月25日至2018年6月24日。其余内容基本与上述2018年5月17日《租赁合同》一致。合同签订后，艾力华分别支付雅皓公司租赁保证金44000元、7000元及首月租金22000元、3500元，雅皓公司将涉案房屋交付艾力华，艾力华对涉案房屋进行装修并购买桌椅等经营物品。2018年8月8日，雅皓公司向艾力华发出《合同解除通知书》，函称：贵方签约后存在多处违约，包括在未取得营业执照和合同备案之前擅自装修；设施影响消防通道，占用消防通道；不配合消防例行检查；被城管查处并要求违建整改；拖延缴交租金等。以上行为已构成根本违约，现依法依约通知贵方双方合同于2018年8月15日起解除，限贵方于2018年8月25日前履行腾房义务，缴清租金22000元，我方有权没收租赁保证金44000元等。2018年8月10日，艾力华委托的广东法制盛邦律师事务所向雅皓公司邮寄发出《律师函》，函称：艾力华不同解除解除合同；艾力华从未收到贵司或消防、城管部门移交的整改、处罚通知；艾力华未缴纳2018年7月租金系因贵司一直不能配合其办理租赁合同备案手续，导致其无法正常开业，贵司违约在先。现要求贵司在接函后三日内向艾力华提供享有合法出租、转租权利的证明文件或其他权属证明文件；接函后五日内备齐相关资料，配合艾力华办理房屋租赁备案手续等。2018年8月13日，雅皓公司针对上述《律师函》向艾力华发出《回复函》，函称：我司不认同贵方《律师函》所述事实，再次声明双方合同于2018年8月15日起解除，2018年8月15日前缴清拖欠的租金22000元，我司有权没收租赁保证金44000元等。2018年8月31日，艾力华提起另案诉讼［案号（2018）粤0106民初23334号，下简称23334号案］，起诉要求解除合同、退还租赁保证金及赔偿装修损失等。2019年3月11日，雅皓公司提起本案诉讼。原审法院将23334号案与本案合并审理。23334号案中，艾力华提供其合作伙伴王莹与雅皓公司员工李文柯的微信聊天记录（大部分为语音记录），拟证实：雅皓公司一直未配合办理房屋租赁备案，导致其无法办理营业执照、卫生许可证等开业必备证照，无法正常开业。微信聊天记录显示，2018年7月8日至7月11日期间，王莹多次提及办理营业执照和卫生许可证问题，李文柯多次回答称正联系房东办理。雅皓公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。关于李文柯的身份，23334号案中，艾力华提供其合作伙伴王莹的手机微信记录，据此艾力华表示：雅皓公司邮寄解除合同通知书上的EMS邮寄单上的寄件人为李文柯，手机号码为138××××****，艾力华的合作伙伴王莹用该手机号码搜索添加朋友，搜索结果就是与王莹聊天的昵称为“飘过”的微信号，该事实足以证明与王莹聊天沟通办理租赁备案事宜的就是李文柯，李文柯是雅皓公司的工作人员。第一次庭审中雅皓公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。第二次庭审中雅皓公司确认李文柯为其普通员工，已于半年前离职，但其未授权李文柯作相应的意思表示。关于租赁合同备案问题，艾力华表示：我方将涉案房屋用于餐饮经营必须办理营业执照、卫生许可证，而办理上述证照的前提是对租赁合同进行备案；根据我方提供的微信聊天记录，李文柯多次表示为承诺配合我方办理备案手续；办理租赁备案须产权人出具同意转租证明，但经雅皓公司与业主方沟通，业主不同意将涉案房屋用于餐饮用途，一直没有出具转租证明；最终李文柯告诉我方，无法办理租赁备案，建议我方提出索赔，我方表示已投入几十万元，李文柯向雅皓公司请示后雅皓公司一直没有答复，并于2018年8月8日突然发函解除合同。雅皓公司表示：不同意艾力华以上陈述；我方是合法出租，业主方也同意转租给艾力华，如需办理租赁备案，我方也会配合，但本案是艾力华承租后还没有合法经营就严重反复违约，导致我方行使合同解除权，因此还未到须办理备案的情况。23334号案中，艾力华另提供《食品药品行政处罚文书现场检查笔录》，拟证实其在未领取营业执照和卫生许可证之前，尚未开始营业。该笔录载明：检查时间2018年7月16日，检查地点“广州市天河区天河东路××号首层”，被检查单位“小酒窝”，检查单位广州市天河区食品药品监督管理局，现场检查记录：①该餐厅正在装修，已接近收尾阶段，尚未营业；②该餐厅面积约60平方米，负责人称正在办合同备案。雅皓公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。雅皓公司提供2018年7月17日广州市城市管理综合执法局天河区分局（下简称天河城管局）向“小酒窝”出具的《责令限期改正通知书》，该通知载明：你单位于2018年7月17日在天河东路××号首层进行违章扩建，请你单位在2018年7月18日前提交相关资料并恢复原状等。雅皓公司据此拟证明艾力华严重违约，在未取得营业执照、合同备案之前擅自装修，且存在违章扩建的违法行为，收到行政执法部门处罚。艾力华表示：我方未见过该通知书，真实性、合法性、关联性不予确认。23334号案中，艾力华向原审法院申请对涉案房屋装修的工程造价进行评估，原审法院摇珠确定国众联建设工程管理顾问有限公司江海分公司（下简称国众联公司）作为评估机构，后艾力华无法按该司要求提供相关评估所需资料，该司发函表示无法接受评估，该案作退件处理。此后，艾力华向原审法院申请对涉案房屋装修工程的现值及可移动物品的价值进行评估。根据艾力华的申请，摇珠确定广东高迪评估咨询有限公司（下简称高迪公司）对涉案房屋内的装修现值及可移动物品价值进行鉴定。原审法院会同高迪公司到涉案房屋现场勘查（对现场情况拍摄照片多张）。该司现场勘查后作出《价格评估结论书》，评定涉案房屋的装修工程现值为204492元，可移动物品及设备现值24216元。高迪公司作出上述《价格评估结论书》后，艾力华、雅皓公司双方于2019年11月11日到涉案房屋现场办理交接手续。对此，艾力华提供《关于“小酒窝”场地移交的情况说明》，载明：2019年11月11日现场双方协商时，双方就涉案房屋内的桌椅、餐厨用具等可移动物品的处置产生争议，雅皓公司不同意接收上述可移动物品，因我方已无需使用上述物品，亦无地方存放，故建议双方共同在场对上述物品进行变卖，但雅皓公司坚持认为应由我方自行处理；为防止损失扩大，最终双方同意《价格评估结论书》中《物品现值计价汇总表》列明的总额24216元物品为可移动物品，由我方自行处理，我方搬离上述物品后则视为交接场地；对此双方拟定了《关于可移动物品交接确认书》及《移交确认书》，我方代理人签字后，雅皓公司负责人带回本部盖章后再送达两份给我方；当日下午，我方将上述可移动物品转卖给二手物品收购商户，转让费2400元，场地已按要求腾空；雅皓公司在我司腾空场地后一直未将上述确认书交还我方，2019年11月19日我方只能将“小酒窝”店铺钥匙邮寄给雅皓公司，现场地已移交雅皓公司。雅皓公司亦提交《关于交接场地的情况说明》，其中载明：我方与艾力华双方于2019年11月11日处理涉案房屋清理和交接事宜，我方要求艾力华将现场可移动物品、设备办理现场，否则视为其遗弃的物品，我方有权自行处置，但艾力华坚持仅搬离厨具物品，无理拒绝办理桌椅、沙发等物品，甚至以不移交场地为要挟；2019年11月20日，我方收到艾力华邮寄的《关于“小酒窝”场地移交的函》和涉案场地钥匙，可见艾力华已明确完成了场地交接，并放弃场地内的餐桌、椅子、沙发等物品。另，雅皓公司确认其向业主方中侨玻璃（深圳）有限公司承租包括涉案房屋在内的整栋房屋（即天河东路179号），再分租给艾力华。原审法院认为，雅皓公司、艾力华就涉案房屋签订的两份《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案审理过程中，双方已自行办理场地交接，雅皓公司收回涉案房屋，双方合同已实际解除，对此在判决主文不再赘述。合同签订后艾力华支付租赁保证金及首月租金，雅皓公司将涉案房屋交付艾力华。合同约定涉案房屋用途为商业，艾力华将涉案房屋装修作餐饮用途，并无违反合同约定，且根据现场勘查，雅皓公司本身在涉案房屋所在大楼经营口腔医院，本案无证据表明雅皓公司在艾力华将涉案房屋用于餐饮用途装修时提出异议，故雅皓公司辩称擅自违法装修，与事实不符，不予采信。关于租赁合同备案事宜，虽合同并未明确约定雅皓公司的相关义务，但合同约定涉案房屋为商业用途，根据诚实信用原则，雅皓公司负有配合艾力华办理涉案房屋的租赁合同备案手续的义务毋庸置疑，本案中雅皓公司对此亦未否认。根据艾力华提供的其合作伙伴王莹与雅皓公司的工作人员李文柯的微信聊天记录，艾力华一方在2018年7月8日至7月11日期间多次要求雅皓公司办理租赁合同备案手续，以便办理营业执照和卫生许可证，李文柯表示正等待业主方回复。至于租赁合同备案最终未成功办理的原因，艾力华表示系因为业主方不同意将涉案房屋用于餐饮用途，故一直没有出具转租证明。雅皓公司一方面否认上述微信聊天记录的真实性，另一方面又确认李文柯为其公司员工及李文柯无权代其作出相应意思表示，且未合理解释为何涉案租赁合同备案未成功办理，另结合李文柯作为具体经办人为雅皓公司发出解除合同通知的事实，根据证据规则及日常生活经验法则，合理采信艾力华的上述证据及相关陈述，涉案房屋未成功租赁合同备案的责任归于作为出租方的雅皓公司，租赁合同无法继续履行及艾力华无法实现合同目的归责于雅皓公司，雅皓公司为违约方。综合本案案情，雅皓公司明知艾力华将涉案房屋装修用于经营餐饮，涉案房屋未成功办理租赁合同备案的责任归于雅皓公司，在涉案房屋的租赁合同未办理租赁备案、艾力华无法正常使用涉案房屋的情况下，根据公平合理、等价有偿原则，艾力华依法有权拒付租金。2018年8月8日雅皓公司率先发函解除合同，2018年8月10日艾力华回函不同意解除合同，雅皓公司于2018年8月13日针对上述回函进行回应，双方对违约责任等问题产生争议，在此情况下艾力华已于2018年8月31日另案提起诉讼，要求解除合同、退还保证金及赔偿装修、经营设备损失等，高迪公司经原审法院委托到涉案房屋现场勘查，以固定涉案房屋内装修及可移动设备设施的价值，综合本案案情，艾力华已及时循法律途径主张权利，不存在拖延交还场地的故意，故雅皓公司要求艾力华支付截至2019年11月20日的租金、滞纳金及利息，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月13日判决如下：驳回广州雅皓口腔门诊部有限公司的全部诉讼请求。本案受理费9130元，由广州雅皓口腔门诊部有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，雅皓公司于2018年10月1日收到23334号案的起诉状副本等诉讼文书。再查明，经广州市天河区行政审批局核准，雅皓公司已于2020年9月14日更名为广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司。本院认为，本案的争议焦点是艾力华是否需向雅皓公司支付至2019年11月20日的租金或占用费和逾期支付租金的滞纳金。依据已查明的事实，双方在签订两份《租赁合同》之后，艾力华即接收涉案房屋进行装修，后雅皓公司以艾力华存在未取得营业执照和合同备案即擅自装修、设施占用消防通道、不配合消防例行检查、被城管查处并要求违建整改及拖延缴交租金等行为已构成违约为由，于2018年8月8日向艾力华发出《合同解除通知书》通知解除《租赁合同》。针对其主张的艾力华存在设施占用消防通道、不配合消防例行检查及被城管查处并要求违建整改等行为，雅皓公司未充分举证证明，退一步讲，即使艾力华存在前述行为，《租赁合同》也未约定雅皓公司可据此直接主张解除合同，且该行为也不导致雅皓公司的合同目的无法实现，故雅皓公司以此为由主张解除合同缺乏合同与法律依据。另，双方签订的《租赁合同》包含了免租期条款，艾力华对涉案房屋进行装修也符合租赁习惯，雅皓公司在明知的情况下未就艾力华的装修行为提出异议，且艾力华的装修行为也不影响雅皓公司合同目的的实现，故雅皓公司以艾力华擅自装修为由主张其有权解除合同，亦缺乏依据。关于雅皓公司提及的艾力华逾期交租问题，经查，艾力华已向雅皓公司支付首月租金，而艾力华提供的微信聊天记录显示其在2018年7月8日至11日期间曾多次要求雅皓公司办理租赁备案手续但被告知需等待业主回复。因办理租赁备案手续属于雅皓公司作为出租人履行法定适租义务的范畴，也系艾力华办理营业执照使用涉案房屋正常经营的前提条件，在该前提条件尚不具备的情况下，艾力华暂缓支付次月起的租金，属于合理行使抗辩权，不应构成违约，故雅皓公司以艾力华逾期交租为由主张解除合同理据亦不充分。综上，雅皓公司以艾力华违约为由，于2018年8月8日向艾力华发出《合同解除通知书》主张解除合同，不产生合同解除的法律效果，《租赁合同》本应继续履行。在合同履行过程中，艾力华多次要求雅皓公司提供相关资料协助艾力华办理租赁合同备案手续以便办理后续的经营证照进行正常经营，但因业主方原因，雅皓公司最终未能提供。虽然《租赁合同》未明确约定雅皓公司负有协助艾力华办理租赁备案手续的义务，但双方在《租赁合同》中约定艾力华承租涉案房屋用于商业用途，艾力华将其用作餐饮未超出商业用途的范畴，且雅皓公司未对此提出异议，雅皓公司作为出租人，负有确保艾力华在约定租期内按约定的商业用途正常使用该房屋的法定义务。而办理营业执照属于按商业用途使用的前提条件，办理租赁备案手续又构成办理营业执照的前提条件。据此，提供相关资料协助艾力华办理租赁备案手续属于雅皓公司履行法定适租义务的范畴，在艾力华催告后，雅皓公司仍未能履行该项义务，直接导致艾力华无法办理后续的经营证照开展正常的经营活动。鉴此，艾力华以雅皓公司违约导致其无法实现合同目的为由，于2018年8月31日向原审法院提起（2018）粤0106民初23334号民事诉讼要求解除合同，可认定艾力华依法行使合同解除权，故《租赁合同》应于雅皓公司收到艾力华的解除通知即（2018）粤0106民初23334号案的起诉状副本之日2018年10月1日依法解除。在《租赁合同》解除前，艾力华作为承租人，依法依约负有向雅皓公司支付租金的义务，但同时，因雅皓公司未能履行相关义务，导致艾力华在接收涉案房屋之后并未实际用于经营，故雅皓公司要求艾力华依照合同约定标准支付租金有违公平合理原则。经综合考量合同解除原因、合同履行情况及双方的损益状况等因素，本院酌情确定艾力华按《租赁合同》约定租金标准的30%支付2018年10月1日之前的租金，即艾力华应按每月7650元[(22000+3500)×30%]的标准向雅皓公司支付租金2018年7月20日至2018年10月1日期间的租金合计18360元（7650元/月×2月+7650元/月×12日/30日），原审认定艾力华无需向雅皓公司支付该期间的租金有失妥当，应予纠正。在《租赁合同》解除后，一方面，艾力华作为承租人，依法依约应将涉案房屋及时腾空交还雅皓公司，艾力华未履行交还义务，导致雅皓公司遭受相应的租金收益损失，故在艾力华向雅皓公司交还涉案房屋之前，应当就其实际占有该房屋的行为向雅皓公司支付相应的占用费。另一方面，如前所述，艾力华在接收涉案房屋并投入大量装修后，因雅皓公司未能履行相关义务导致合同最终解除，致使艾力华无法使用投入的装修，雅皓公司拒绝对艾力华进行赔偿，艾力华据此提起（2018）粤0106民初23334号民事诉讼提出赔偿请求。因艾力华投入的装修已附着于涉案房屋，而双方对艾力华投入的装修费用的具体金额产生争议，故需通过申请法院委托有资质的中介机构进行评定，客观上导致艾力华无法即时将房屋交还雅皓公司。据此，在《租赁合同》解除后因委托评估而导致涉案房屋在合理期限内的空置损失应由双方合理分担。依据本案已查明的事实，艾力华提起本案诉讼之后向原审法院申请对装修价值进行委托评估，高迪公司接受原审法院委托后作出了《价格评估结论书》，双方之后办理房屋交接手续，产生争执后艾力华将房屋钥匙寄交雅皓公司。在此过程中，无充分证据反映任何一方存在恶意拖延评估进度或怠于办理房屋交接手续等行为，双方在2019年11月20日通过邮寄方式最终完成房屋交接也未明显超出合理期限。综上，依据租赁活动交易习惯，结合本案实际情况，本院酌情确定2018年10月2日至2019年11月20日期间涉案房屋的空置损失由双方各负担一半，损失标准参照《租赁合同》约定的租金标准计算占用费，即艾力华应按每月12750元的标准向雅皓公司支付2018年10月2日至2019年11月20日期间的占用费合计173825元（12750元/月×13月+12750元/月×19/30月）。对于雅皓公司主张的租金（含占用费）滞纳金，如前所述，在《租赁合同》解除前，雅皓公司未履行协助办理租赁合同备案手续的义务，艾力华暂缓支付次月起的租金属于合理行使抗辩权，不应承担逾期交租的违约责任。但在《租赁合同》解除之后，艾力华应将欠付租金一次性支付给雅皓公司，艾力华逾期支付，应自合同解除次日即2018年10月2日起支付欠付租金的滞纳金，滞纳金利息标准可参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计算，且总额宜以本金为限。对于合同解除后的占用费，雅皓公司诉请艾力华支付相应的滞纳金缺乏合同依据，不予支持。综上所述，上诉人雅皓公司的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初8870号民事判决；二、在本判决生效之日起十五日内，艾力华向广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司支付2018年7月20日至2018年10月1日期间的租金18360元及相应滞纳金（以18360元为基数，自2018年10月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，总额以本金为限）；三、在本判决生效之日起十五日内，艾力华向广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司支付2018年10月2日至2019年11月20日止的占用费173825元；四、驳回广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各9130元，由广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司各负担6149元，艾力华各负担2981元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十一月十七日书记员  王文杰唐颖琪