江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4294号上诉人（原审原告）：张爱华，女，1970年8月17日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田荔（ＴＩＡＮＡＭＹＬＩ），女，1961年8月22日出生，美国国籍。被上诉人（原审被告）：刘彦珍（ＬＩＵＹＡＮＺＨＥＮ），女，1936年10月5日出生，美国国籍。被上诉人（原审被告）：王茜，女，1961年12月9日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：谢艳，江苏扬子江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路****。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：林晨，女，该公司员工。上诉人张爱华因与上诉人田荔（TIANAMYLI）、被上诉人刘彦珍（LIUYANZHEN）、被上诉人王茜、被上诉人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初19809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张爱华及其委托诉讼代理人汪峥、被上诉人王茜的委托诉讼代理人谢艳及被上诉人我爱我家公司的委托诉讼代理人林晨到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被上诉人田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人张爱华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张爱华的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由田荔（TIANAMYLI）、张彦珍、王茜、我爱我家公司承担。事实与理由：1.我爱我家公司的系统记录显示，2016年3月20日案涉房屋己挂牌对外销售，田荔（TIANAMYLI）和刘彦珍（LIUYANZHEN）出售房屋的目的及价位己明确，张爱华基于我爱我家公司的推荐才决定购买该房。2.田荔（TIANAMYLI）和刘彦珍（LIUYANZHEN）委托王茜对外出售房屋时提交了田荔（TIANAMYLI）出具的委托书、案涉房屋权证及王茜身份证复印件,足以证明王茜具有代理权，张爱华基于这些材料及我爱我家公司的许诺才确信王茜有代理权限并签订买卖中介合同。3.2016年4月9日，我爱我家公司找王茜说要看房，王茜电话通知邻居拿钥匙开门，并介绍房主背景及卖房原因。田荔（TIANAMYLI）和刘彦珍（LIUYANZHEN）卖房的愿意己非常明确，王茜也能随意取钥匙看房，无疑有代理权。4.签订《房地产买卖中介合同》时，王茜当场与田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）微信联络，商谈具体房款、付款方式、房屋交付等事宜并签订合同，足以证明刘彦珍（LIUYANZHEN）委托王茜代理出售房屋并签订买卖合同，张爱华有理由相信王茜具有代理权。5.2016年8月7日，王茜告知张爱华，刘彦珍（LIUYANZHEN）要求一次性支付，结合刘彦珍（LIUYANZHEN）在致中介《函》中对付款方式不予认可的陈述，也能证明刘彦珍（LIUYANZHEN）事实上委托王茜办理房屋买卖事宜的事实。6.《房地产买卖中介合同》第十二条明确约定本合同自甲乙双方签字、丙方盖章生效，故该合同是生效的合同，不存在附后生效条件。《房地产买卖中介合同》中关于定金的约定不属于对合同所附生效条款，实质上是对定金的处置方式的约定，是中介公司规避风险的格式条款。合同、附件及承诺书均是我爱我家公司提供的格式合同，未让张爱华仔细看过，更未向张爱华作任何解释，应为无效。因《房地产买卖中介合同》成立且生效，该合同己具备商品房买卖合同就房屋坐落、售价、办理权属转移的流程及时间、违约责任等要件，刘彦珍（LIUYANZHEN）、田荔（TIANAMYLI）应当履行合同义务。即使合同无效或不成立，也存在缔约过失责任及具体分担的问题。本案的关键是王茜的代理行为是否有效，应当适用《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，系适用法律错误。综上，请求二审法院支持张爱华的上诉请求。被上诉人王茜答辩称，王茜不清楚我爱我家公司的记录是否真实存在，也与本案无关，更不能证明案涉房屋所有权人与张爱华签订了买卖合同且生效。王茜没有向我爱我家公司提供案涉房屋的产权证和土地证，《房地产买卖中介合同》最后一条明确约定手续齐全后我爱我家公司将定金提交给卖方，该条款在正文下方，字体与正文部分不同，最后1-4条是粘贴的特别提醒事项，故该合同并非是格式条款且未提醒。张爱华在签订《房地产买卖中介合同》时明知是附生效条件的合同，自条件成就时生效，合同明确约定2016年9月7日前所有产权人在合同上签字确认，提供房屋两证齐全后我爱我家公司将定金转交给卖方，如果卖方未能按期完成补签手续，则我爱我家公司将定金退还给张爱华，因该合同没有完成补签手续，则我爱我家公司应将定金退还给张爱华，该合同未生效。张爱华明知田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）系房屋产权人且均未到场，也从未看到过刘彦珍（LIUYANZHEN）出具的委托书。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人我爱我家公司答辩称，一审认定事实清楚，请求二审法院依法判决。被上诉人田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）未予答辩。张爱华向一审法院提出诉讼请求：1、确认2016年4月26日签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）、我爱我家公司继续履行南京市江宁区麒麟街道阳光之旅绿色家园24幢102室房屋（以下简称102室房屋）的交付及产权转移手续；2、田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）支付违约金146000元。一审法院查明，102室房屋由田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）共同共有，田荔（TIANAMYLI）委托王茜办理102室房屋买卖事宜。2016年4月26日，经我爱我家公司居间，张爱华与王茜、我爱我家公司签订《房地产买卖中介合同》一份，载明：田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）（甲方，出售方），张爱华（乙方，买受方），我爱我家公司（丙方，中介方）；102室房屋由田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）共同共有，建筑面积137.53㎡，房屋售价1460000元；甲方保证出售房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，甲方协助乙方办理该房地产的交易过户手续、提供相应证件材料；乙方按约支付房款；丙方派丁志波负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费30000元；双方在签约时，乙方支付甲方定金20000元，乙方办理公积金贷款400000元，所需相关费用由乙方自行交纳，甲、乙双方应于2016年9月7日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料；甲、乙方无正当理由不履行合同等情形的，由违约方支付146000元违约金给守约方；经甲、乙、丙三方一致约定，定金20000元作为履约保证金暂由丙方保管，甲方承诺于2016年9月7日前，所有产权人均在该合同上完成签字确认手续提供此房两证，手续齐全后，丙方将该定金转交给甲方，如甲方在该期限内未能完成补签字手续，则丙方将所收款项退还给乙方，付款后原履约保证金收据客户联自动作废。该合同尾部甲方处空白，无人签字，王茜在甲方委托代理人处签字。合同签订过程中，王茜提供田荔（TIANAMYLI）于2016年4月23日出具的委托书复印件一份，载明：田荔（TIANAMYLI），102室房屋所有人现全权委托王茜办理上述房屋买卖事宜。另查明，合同签订当日，张爱华向我爱我家公司出具承诺书一份，载明：今本人张爱华通过我爱我家公司居间购买102室房屋，签约时房屋存在产权人未到场以及房产证、土地证原件未查看的权属问题，我爱我家公司已就上述房屋权属问题进行了专业提示和告知，并建议购买待该房屋满足上市交易条件后再与房屋产权人签订房屋买卖合同，但购买方表示已知晓房屋权属情况，同意签订房屋买卖合同，并愿意承担因该房屋最终无法正常上市交易而产生的所有损失及风险。张爱华还于当日向我爱我家公司刷卡20000元用于支付购买102室房屋的定金，王茜向张爱华出具定金收条一份，载明：出售方田荔（TIANAMYLI）已收到买受方张爱华购买102室房屋定金20000元。同年4月29日，张爱华向我爱我家公司支付中介费30000元，我爱我家公司出具收据一份，载明：收到张爱华买卖服务费30000元。再查明，刘彦珍（LIUYANZHEN）向我爱我家公司邮寄落款日期为2016年8月18日函件一份，载明：关于田荔（TIANAMYLI）委托贵公司中介居间房屋买卖一事，双方虽草拟了意向合同，但合同对具体履行期限等主要内容约定不明确，合同约定履行义务在9月7日前应正确理解为9月7日前的任何一天，因考虑甲方人在国外，安排行程不易，宋宏宇迟迟不予答复，甚至不接电话，完全有理由相信乙方及贵司已无履行该意向合同之诚意，因此，现田荔（TIANAMYLI）明确表示撤销对贵公司的委托，该买卖合同不再执行；该房屋系田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）共有，田荔（TIANAMYLI）未经本人同意私自委托贵司出售房屋，对此情况田荔（TIANAMYLI）在出示产权证明和签订意向合同时已作了明确告知，贵司及乙方完全知晓，为此，在意向合同中明确要求房屋共有人对合同予以补签确认；因此，该意向房屋买卖合同尚未成立生效，充其量是效力待定合同；事后，田荔（TIANAMYLI）虽向本人说明了相关情况，但本人对意向合同中约定的履行期限、合同价款和付款方式等不予认可；又鉴于贵司及乙方没有先予履行义务等原因，本人决定对田荔（TIANAMYLI）的无权处分行为不予准认，明确拒绝在该意向合同中签字，该意向合同将不再生效执行，特此函告。一审中，张爱华就案涉合同缔约过程陈述如下：其于2016年4月9日经我爱我家公司介绍到102室房屋看房，并于看房后与代理人王茜见面，王茜称受房主田荔（TIANAMYLI）委托卖房，房主在美国，案涉房屋还有其母亲刘彦珍（LIUYANZHEN）的名字，田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）确定于2016年9月6日回国，其考虑到合同需要两位产权人共同签字，故于合同中约定2016年9月7日前完成合同的所有签字手续。2016年8月，我爱我家公司告知其房主要求改变付款方式为一次性支付，其不同意。12月14日，我爱我家公司明确告知其房主不愿意卖房。我爱我家公司陈述：签订案涉合同时能确认王茜取得田荔（TIANAMYLI）的委托授权，其已将该房屋的相关事实披露给张爱华，其代为收取的20000元定金为履约保证金，其在收到刘彦珍（LIUYANZHEN）函件后及时向张爱华转告，函件称其不答复、不联系不是事实。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、收条、收据、函件、承诺书以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，虽然田荔（TIANAMYLI）未在《房地产买卖中介合同》上签字，但案涉授权委托书、函件以及我爱我家公司的陈述足以证明田荔（TIANAMYLI）授权王茜与张爱华就102室房屋签订买卖合同，该合同于2016年4月26日在张爱华、田荔（TIANAMYLI）及我爱我家公司之间成立。刘彦珍（LIUYANZHEN）未在该合同上签字，张爱华未能举证证明刘彦珍（LIUYANZHEN）曾授权王茜签订该合同或作出过同意出售102室房屋的意思表示，故该合同对刘彦珍（LIUYANZHEN）不成立。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。合同签订后，王茜代理田荔（TIANAMYLI）向张爱华出具20000元定金的收条，该定金由我爱我家公司收取并保管。合同明确约定2016年9月7日前所有产权人在合同上签字确认、提供房屋两证手续齐全后，我爱我家公司将定金转交给卖方，如卖方未能按期完成补签手续，则我爱我家公司将定金退还给张爱华。前述约定系案涉合同所附的生效条件，田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）均未能按期完成补签手续，且刘彦珍（LIUYANZHEN）明确表示不出售该房屋，故案涉合同的生效条件不成就，案涉合同未生效。张爱华明知田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）为该房屋的共有产权人且均未能到场，未看到刘彦珍（LIUYANZHEN）的授权委托书，且在我爱我家公司的提醒下自愿签订附生效条件的合同，对合同的生效条件未成就应有一定的心理预期。现张爱华基于生效的合同要求田荔（TIANAMYLI）、张彦珍、王茜、我爱我家公司继续履行案涉合同并承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院缺席判决：驳回张爱华的全部诉讼请求。一审案件受理费17940元，保全费5000元，公告费560元，合计23500元，由张爱华负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，且对一审判决查明的事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。适用表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。结合本案事实来看，第一，就代理行为的客观表象形式要素而言，王茜在《房地产买卖中介合同》中甲方委托代理人处签字前，仅向张爱华及我爱我家公司出示了署名为田荔（TIANAMYLI）的委托书拍照件，并未提供田荔（TIANAMYLI）及刘彦珍（LIUYANZHEN）出具的委托书原件以供核对。张爱华亦未提供证据证明王茜向其出示了涉案房产的所有权证原件以确认王茜的代理人身份。第二，就张爱华的主观善意而言。张爱华在《房地产买卖中介合同》签订当日，向我爱我家公司出具了承诺书，载明签约时涉案房屋存在产权人未到场，房产证、土地证原件未查看的权属问题，我爱我家公司已进行提示和告知，购买方已知晓房屋权属情况。张爱华签署的该份承诺书足以证明张爱华对于代理人代理手续不完备、房屋权属问题、产权人未到场及该次交易有可能产生的风险和损失等问题是明知的，因此，张爱华在签订《房地产买卖中介合同》时，并非善意且无过失地相信王茜具有代理权。综上，虽然王茜出示了署名为田荔（TIANAMYLI）的委托书拍照件，但是并没有足够的客观表象使张爱华有理由相信王茜具有代理田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）出售涉案房屋的权限，而张爱华在签订《房地产买卖中介合同》过程中，主观上亦不属于善意且无过失，不能认定王茜构成表见代理，王茜作为代理人签名的涉案房屋《房地产买卖中介合同》亦对刘彦珍（LIUYANZHEN）不具有约束力。张爱华上诉主张《房地产买卖中介合同》合法有效，并要求田荔（TIANAMYLI）、刘彦珍（LIUYANZHEN）继续履行涉案房屋的交付、产权转移手续、支付违约金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，张爱华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17940元，公告费600元，由上诉人张爱华承担。本判决为终审判决。审判长  袁奕炜审判员  王晓燕审判员  王 熠二〇二〇年十一月十八日书记员  王宇白