广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20660号上诉人（原审原告）：艾力华，男，1985年10月29日出生，汉族，住江西省上饶市戈阳县。委托诉讼代理人：张子亮，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：武杰，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司（原广州雅皓口腔门诊部有限公司），住所地：广东省广州市天河区天河东路****商场自编**。法定代表人：刘贞，职务：董事长。委托诉讼代理人：王虎，广东法圣律师事务所律师。上诉人艾力华、广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司（下简称雅皓公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初23334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾力华上诉请求判令：1.撤销原审判决第三项，改判雅皓公司在原审判决的基础上增加赔偿艾力华装修损失22721.06元，并支付装修工程、可移动经营设备设施损失的利息(以249029.06元为本金，自起诉之日即2018年8月31日起至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付)；2.撤销原审判决第四项，改判雅皓公司赔偿艾力华中介费6000元及利息、店铺转让费88000元及利息(以94000元为本金，自起诉之日即2018年8月31日起至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付)；3.本案诉讼费由雅皓公司承担。事实与理由如下：一、原审以涉案商铺装修工程的现值为标准判决雅皓公司赔偿艾力华装修损失204492元，认定错误，应按照装修工程的重置成本227213.06元确定装修损失，并判决雅皓公司支付装修工程、可移动经营设备设施损失的利息。艾力华在2018年7月装修完毕后从未实际使用涉案装修工程，故艾力华的装修损失就是重置成本价格的损失，不存在折旧问题。艾力华在确定涉案商铺无法办理营业执照正常开业后，已第一时间要求雅皓公司赔偿全部装修损失，系因雅皓公司坚决拒绝才导致诉讼及涉案商铺空置。原审法院既己认定租赁合同无法继续履行及艾力华无法实现合同目的应归责于雅皓公司，自然应判决装修的折旧损失由雅皓公司承担。此外，因雅皓公司无法办理租赁合同备案导致租赁合同无法履行，雅皓公司在艾力华诉请解除合同时就应向艾力华支付上述装修损失及可移动经营设施设备损失，雅皓公司至今未支付，应当自艾力华起诉之日2018年8月31日起支付利息，原审未判决雅皓公司支付装修工程及可移动经营设备设施损失利息，应予以纠正；二、原审认为艾力华主张的中介费6000元及转让费88000元损失超出了雅皓公司签约时预见或应当预见的范围，驳回艾力华对该部分的诉请，属于认定错误。2018年5月21日，艾力华经中介谭少红介绍，从案外人黄小林处承租涉案商铺，并于2018年5月21日向案外人黄小林支付转让费2万元，于2018年5月22日支付剩余转让费68000元，并于2018年5月21日向中介谭少红支付中介费6000元。上述事实有相关转账凭证、银行流水、收据、谭少红证人证言予以证明。雅皓公司对艾力华的上诉请求答辩称：一、涉案租赁合同是因艾力华的违约行为而解除，雅皓公司不存在违法解除的情形，依法不应当承担损失赔偿责任。根据双方签署的租赁合同第十一条、第十二条的约定，在艾力华存在严重违反合同约定的情形时，雅皓公司可以解除合同，而艾力华存在以下违约行为：(1)在未取得营业执照和合同备案前擅自装修；(2)设施影响消防通道，占用消防通道；(3)不配合消防例行检查；(4)被城管查处并被要求整改。因此，雅皓公司主张解除合同于法有据，艾力华要求雅皓公司赔偿损失没有事实根据及法律依据，应予驳回；二、原审时，艾力华向法院提出对涉案的一楼商铺及装修现值及可移动物品价值进行评估鉴定，原审委托广东高迪评估咨询有限公司(下简称高迪公司)于2019年6月17日至现场勘查，并以该日作为基准日进行评估，经评估装修工程现值为204492元，可移动物品及设备的现值为24216元。艾力华也未对该评估报告提出异议，故原审法院是根据艾力华的鉴定请求结合本案证据作出处理；三、艾力华要求赔偿中介费及转让费没有事实根据及法律依据，应予驳回。其一，根据艾力华原审时提交的起诉状及艾力华向雅皓公司发送的法律意见书等证据，艾力华均陈述是在2018年5月17日和2018年5月23日签订了两份租赁合同，其在此前也陈述是在2018年5月17日和5月23日签订了两份租赁合同，而在原审判决之后，艾力华见判决对其不利，又主张是在2018年5月22日签订租赁合同，其陈述前后矛盾，不应采纳。其二，艾力华主张其是通过黄小林承租涉案租赁合同，但根据本案证据，艾力华是直接与雅皓公司签订租赁合同，并不存在从黄小林处转租涉案租赁场地的事实。其三，艾力华确认涉案转让费是由黄小林收取，而不是雅皓公司收取。雅皓公司对其与黄小林之间是否存在转让费支付的事实不清楚，雅皓公司与艾力华之间的租赁合同也未约定转让费相关问题。其四，如果艾力华认为其不应当支付转让款，其可以向黄小林主张相关权利，而不是向雅皓公司主张权利。其五，退一步来讲，根据合同违约损失赔偿原则，合同赔偿适用可预见规则，故即使存在转手费，雅皓公司对于转手费的支付方式及金额也无法预见，无从知晓，要求雅皓公司承担于法无据，于理不符。雅皓公司上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.确认雅皓公司与艾力华之间签订的两份《租赁合同》于2018年10月15日解除；3.本案评估费9216元由艾力华承担；4.改判驳回艾力华的全部诉讼请求；5.本案一、二审诉讼费用均由艾力华承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清且遗漏事实。其一，雅皓公司系合法出租，在双方签订《租赁合同》后，雅皓公司完成了租赁场地的交付，对于艾力华的合理需求，雅皓公司已结合《租赁合同》约定予以必要支持和协助，己尽合同义务，不存在任何过错。其二，在涉案《租赁合同》履行过程中，艾力华存在严重违约行为。艾力华存在的违约行为包括：(1)在未取得营业执照和合同备案前擅自装修；(2)设施影响消防通道，占用消防通道；(3)不配合消防例行检查；(4)被城管查处并被要求违建整改；(5)拖延缴交租金。艾力华的行为已经违反《租赁合同》第十一条、第十二条之约定，属于根本违约，雅皓公司在原审中已经明确提出意见并举证证明，原审法院未予采信，存在事实认定错漏，对雅皓公司不公平。其三，涉案《租赁合同》己于2018年8月15日解除，原审对该事实认定不清，应予明确。基于艾力华的根本违约，雅皓公司于2018年8月8日向艾力华发出《合同解除通知书》，明确双方《租赁合同》于2018年8月15日起解除，并在2018年8月12日收到艾力华委托人《律师函》后，于2018年8月13日回函再次阐明事实，确认双方《租赁合同》于2018年8月15日起解除。因此，应认定双方合同于2018年8月15日解除；二、原审判决归责错误。本案争议焦点为哪一方违约导致合同解除，雅皓公司已积极履行合同义务，艾力华存在违约行为，系本案违约方。其一，原审判决对本案归责之认定存在错误，对雅皓公司不公平。原审根据证据规则及日常生活经验法则，采信艾力华的证据及陈述，将房屋未成功办理租赁合同备案手续和合同无法继续履行及无法实现合同目的都归责于雅皓公司，与事实不符，对雅皓公司极为不公。其二，本案的争议焦点不在租赁合同备案事宜，而在艾力华根本违约导致合同解除。本案的争议焦点是艾力华根本违约导致合同解除，其违约行为与租赁备案无关。雅皓公司基于艾力华的违约行为依法依约行使合同解除权，请求损害赔偿有理有据，依法应予支持。其三，关于租赁合同备案事宜，雅皓公司己积极协助，租赁备案系未完成，而非办理不能。《租赁合同》并未约定该备案义务和责任在于雅皓公司。况且，雅皓公司作为出租方，已结合艾力华的需求积极配合处理该事宜，仅是租赁备案办理未完成，而非办理不能；三、原审判决结果错误。基于艾力华的违约行为，雅皓公司有权解除合同并要求赔偿损失，艾力华应承担相应责任并自负风险。其一，基于艾力华的违约行为，雅皓公司有权解除合同，并要求艾力华赔偿损失。第一，《租赁合同》签订后，艾力华实际占有使用租赁场地。后因艾力华违约，雅皓公司在2018年8月8日《合同解除通知书》及2018年8月15日的回函中已经明确，雅皓公司没收艾力华保证金、要求其限期腾房、缴清拖欠租金有理有据，应予支持。第二，合同解除后，艾力华未履行腾房义务，持续占有涉案租赁场地，已造成雅皓公司的重大经济损失，应比照租赁合同约定的租金标准，支付租金和滞纳金至场地实际交还之日(2019年11月29日)，以弥补雅皓公司的经济损失。其二，因艾力华是本案违约方，故应自行承担商业投资风险，承担本案评估费用及一、二审诉讼费用。因此，原审判决雅皓公司退还保证金、租金并支付利息，且赔偿艾力华装修投入损失、评估费及诉讼费，无事实及法律依据，明显不当。艾力华对雅皓公司的上诉请求答辩称：一、艾力华并不存在违反租赁合同义务的情形，雅皓公司通知解除合同没有事实根据和法律依据。首先，租赁合同并未约定艾力华在领取营业执照和备案之前不可以装修。双方在合同中约定一个月的免租期，本意就是提供场地给艾力华进行装修。同时，雅皓公司就在艾力华的楼上办公，在艾力华一个多月的装修期内，雅皓公司从未提出异议。其次，设施影响占用消防通道，不配合消防例行检查，属于租赁合同第11条的约定。而根据租赁合同第12条的约定，违反第11条约定被警告两次仍未改正的，雅皓公司才有权解除合同。雅皓公司未提供证据证明曾经向艾力华提出过警告，按照租赁合同的约定，其无权以此为由要求解除合同。另外，艾力华也不存在雅皓公司所称的违约行为。再次，对于雅皓公司在原审中提交的责令限期整改通知书，艾力华从未收到过。该通知书的原件是由雅皓公司提供通知书的签收人也不是艾力华或者艾力华的员工。因此，雅皓公司称艾力华多次违反合同约定，经催告不及时改正，与事实不符。最后，关于雅皓公司所称的艾力华拖欠租金的问题。《租赁合同》签订时，第一层的场地租金已经支付至2018年的7月19日。第二层场地租金已经支付至2018年7月24日，至2018年7月底，因雅皓公司一直未提供业主同意转租的证明给艾力华办理营业执照，导致艾力华一直无法开业，艾力华为保护自身权益，有权暂不支付租金，不构成违约；二、雅皓公司拒不提供其拥有涉案房屋合法转租权利的证明文件，也不配合艾力华办理涉案房屋的租赁备案手续，导致艾力华的合同目的无法实现，构成根本违约，艾力华有权解除合同。艾力华于2018年8月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除艾力华、雅皓公司于2018年5月17日、23日签订的两份房屋租赁合同；2.雅皓公司返还艾力华保证金51000元及利息（自起诉之日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，下同）；3.雅皓公司返还艾力华租金25500元及利息；4.雅皓公司赔偿艾力华中介费6000元及利息；5.雅皓公司赔偿艾力华店铺转让费88000元及利息；6.雅皓公司赔偿艾力华装修装饰费、设备购置费、招牌广告费、员工工资等费用共计369053.56元及利息；7.雅皓公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2018年5月17日、5月23日，雅皓公司（甲方/出租人）、艾力华（乙方/承租人）双方分别就广州市天河区天河东路179号二楼之一北面一楼、广州市天河区天河东路179号二楼之一北面签订《租赁合同》各一。2018年5月17日《租赁合同》约定：租赁物建筑面积60平方米，用途商铺；甲方保证对该房产拥有合法出租的权利，甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安的工作；租期2018年5月20日至2023年2月19日，其中2018年5月20日至2020年5月19日期间租金22000元/月；租金按月结算，乙方在每月的第1日前结清租金；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，应当支付每月租金数额百分之一的每日滞纳金。乙方在2018年5月18日前向甲方支付保证金44000元及首月租金22000元；租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则按以下方式处理：甲方提前收回该房产的，须赔偿装修费给乙方（按年限折价估算）；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。（第七条）租赁期间，自用水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费、出租税费等以及因乙方使用该房产而产生的公共费用由乙方负责支付。乙方拖欠租金或本合同第七条约定之乙方应付款，超过10天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失。租赁合约期满或双方协议解除合约，乙方必须依时迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。商铺经营期间不得超出范围摆摊，不可明火烹饪食物，否则视为违约经营，甲方有权收回商铺。租金为实收金额，不含发票。免租期2018年5月20日至2018年6月19日等。2018年5月23日《租赁合同》约定：租赁物建筑面积25平方米，用途商铺；租期2018年5月25日至2022年5月24日，其中2018年5月25日至2020年5月24日期间租金3500元/月。乙方在2018年5月25日前向甲方支付保证金7000元及首月租金3500元。免租期2018年5月25日至2018年6月24日。其余内容基本与上述2018年5月17日《租赁合同》一致。合同签订后，艾力华分别支付雅皓公司租赁保证金44000元、7000元及首月租金22000元、3500元，雅皓公司将涉案房屋交付艾力华，艾力华对涉案房屋进行装修并购买桌椅等经营物品。2018年8月8日，雅皓公司向艾力华发出《合同解除通知书》，函称：贵方签约后存在多处违约，包括在未取得营业执照和合同备案之前擅自装修；设施影响消防通道，占用消防通道；不配合消防例行检查；被城管查处并要求违建整改；拖延缴交租金等。以上行为已构成根本违约，现依法依约通知贵方双方合同于2018年8月15日起解除，限贵方于2018年8月25日前履行腾房义务，缴清租金22000元，我方有权没收租赁保证金44000元等。2018年8月10日，艾力华委托的广东法制盛邦律师事务所向雅皓公司邮寄发出《律师函》，函称：艾力华不同解除解除合同；艾力华从未收到贵司或消防、城管部门移交的整改、处罚通知；艾力华未缴纳2018年7月租金系因贵司一直不能配合其办理租赁合同备案手续，导致其无法正常开业，贵司违约在先。现要求贵司在接函后三日内向艾力华提供享有合法出租、转租权利的证明文件或其他权属证明文件；接函后五日内备齐相关资料，配合艾力华办理房屋租赁备案手续等。2018年8月13日，雅皓公司针对上述《律师函》向艾力华发出《回复函》，函称：我司不认同贵方《律师函》所述事实，再次声明双方合同于2018年8月15日起解除，2018年8月15日前缴清拖欠的租金22000元，我司有权没收租赁保证金44000元等。2018年8月31日，艾力华提起本案诉讼。关于中介费损失6000元，艾力华提供：1.2018年5月21日案外人谭少红出具的《收据》一份。该收据载明：收到艾力华交来承租天河东路179号二楼之一北面一楼铺的中介费6000元；2.支付宝转账记录截图，该证据显示：2018年5月21日向“cola（＊少红）”转账6000元。经质证，雅皓公司表示：上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。关于店铺转让费损失88000元，艾力华提供如下证据：1.案外人黄小林出具的《收款收据》、《收据》各一份。《收款收据》载明黄小林确认收到20000元作为“天河东路179号二楼之一北面一楼”的转让费的定金及“本人已全部收到艾力华的铺位转让费”等。《收据》载明黄小林收到艾力华转让费66000元；2.转让费转账记录截图多份；3.落款时间2018年12月9日、落款人谭少红的《证人证言》一份。该《证人证言》内容：本人证明艾力华于2018年5月21日承租的广州市天河区天河东路179号二楼之一北面一楼，系经本人作为中介介绍，从上一任租客黄小林处转租过来，当时艾力华与黄小林约定转让费88000元，艾力华于当日向黄小林支付20000元，2018年5月22日支付剩余68000元。经质证，雅皓公司表示：上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。关于装修费、设备购置费及员工工资损失，艾力华提供《小酒窝铺面装饰工程合同》、店铺照片、装修费转账记录截图、员工杨青荣等出具的证人证言、员工宿舍租赁合同等证据予以证实。雅皓公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。艾力华提供其合作伙伴王莹与雅皓公司员工李文柯的微信聊天记录（大部分为语音记录），拟证实雅皓公司一直未配合办理房屋租赁备案，导致其无法办理营业执照、卫生许可证等开业必备证照，无法正常开业。微信聊天记录显示2018年7月8日至7月11日期间王莹多次提及办理营业执照和卫生许可证问题，李文柯多次回答称正联系房东办理。雅皓公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。关于李文柯的身份，艾力华提供其合作伙伴王莹的手机微信记录，据此艾力华表示：雅皓公司邮寄解除合同通知书上的EMS邮寄单上的寄件人为李文柯，手机号码为138××××****，艾力华的合作伙伴王莹用该手机号码搜索添加朋友，搜索结果就是与王莹聊天的昵称为“飘过”的微信号，该事实足以证明与王莹聊天沟通办理租赁备案事宜的就是李文柯，李文柯是雅皓公司的工作人员。第一次庭审中雅皓公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。第二次庭审中雅皓公司确认李文柯为其普通员工，已于半年前离职，但其未授权李文柯作相应的意思表示。关于租赁合同备案问题，艾力华在第二次庭审中表示：我方将涉案房屋用于餐饮经营必须办理营业执照、卫生许可证，而办理上述证照的前提是对租赁合同进行备案；根据我方提供的微信聊天记录，李文柯多次表示为承诺配合我方办理备案手续；办理租赁备案须产权人出具同意转租证明，但经雅皓公司与业主方沟通，业主不同意将涉案房屋用于餐饮用途，一直没有出具转租证明；最终李文柯告诉我方，无法办理租赁备案，建议我方提出索赔，我方表示已投入几十万元，李文柯向雅皓公司请示后雅皓公司一直没有答复，并于2018年8月8日突然发函解除合同。雅皓公司表示：不同意艾力华以上陈述；我方是合法出租，业主方也同意转租给艾力华，如需办理租赁备案，我方也会配合，但本案是艾力华承租后还没有合法经营就严重反复违约，导致我方行使合同解除权，因此还未到须办理备案的情况。艾力华另提供《食品药品行政处罚文书现场检查笔录》，拟证实其在未领取营业执照和卫生许可证之前，尚未开始营业。该笔录载明：检查时间2018年7月16日，检查地点“广州市天河区天河东路××号首层”，被检查单位“小酒窝”，检查单位广州市天河区食品药品监督管理局，现场检查记录：①该餐厅正在装修，已接近收尾阶段，尚未营业；②该餐厅面积约60平方米，负责人称正在办合同备案。雅皓公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。雅皓公司提供2018年7月17日广州市城市管理综合执法局天河区分局（下简称天河城管局）向“小酒窝”出具的《责令限期改正通知书》，该通知载明：你单位于2018年7月17日在天河东路××号首层进行违章扩建，请你单位在2018年7月18日前提交相关资料并恢复原状等。雅皓公司据此拟证明艾力华严重违约，在未取得营业执照、合同备案之前擅自装修，且存在违章扩建的违法行为，收到行政执法部门处罚。艾力华表示：我方未见过该通知书，真实性、合法性、关联性不予确认。艾力华向原审法院申请对涉案房屋装修的工程造价进行评估，原审法院摇珠确定国众联建设工程管理顾问有限公司江海分公司（下简称国众联公司）作为评估机构，后艾力华无法按该司要求提供相关评估所需资料，该司发函表示无法接受评估，该案作退件处理。此后，艾力华向原审法院申请对涉案房屋装修工程的现值及可移动物品的价值进行评估。根据艾力华的申请，摇珠确定高迪公司对涉案房屋内的装修现值及可移动物品价值进行鉴定。原审法院会同高迪公司到涉案房屋现场勘查（对现场情况拍摄照片多张）。该司现场勘查后作出《价格评估结论书》，评定涉案房屋的装修工程现值为204492元（包括广告招牌费），可移动物品及设备现值24216元。高迪公司作出上述《价格评估结论书》后，艾力华、雅皓公司双方于2019年11月11日到涉案房屋现场办理交接手续。对此，艾力华提供《关于“小酒窝”场地移交的情况说明》，载明：2019年11月11日现场双方协商时，双方就涉案房屋内的桌椅、餐厨用具等可移动物品的处置产生争议，雅皓公司不同意接收上述可移动物品，因我方已无需使用上述物品，亦无地方存放，故建议双方共同在场对上述物品进行变卖，但雅皓公司坚持认为应由我方自行处理；为防止损失扩大，最终双方同意《价格评估结论书》中《物品现值计价汇总表》列明的总额24216元物品为可移动物品，由我方自行处理，我方搬离上述物品后则视为交接场地；对此双方拟定了《关于可移动物品交接确认书》及《移交确认书》，我方代理人签字后，雅皓公司负责人带回本部盖章后再送达两份给我方；当日下午，我方将上述可移动物品转卖给二手物品收购商户，转让费2400元，场地已按要求腾空；雅皓公司在我司腾空场地后一直未将上述确认书交还我方，2019年11月19日我方只能将“小酒窝”店铺钥匙邮寄给雅皓公司，现场地已移交雅皓公司。雅皓公司亦提交《关于交接场地的情况说明》，其中载明：我方与艾力华双方于2019年11月11日处理涉案房屋清理和交接事宜，我方要求艾力华将现场可移动物品、设备办理现场，否则视为其遗弃的物品，我方有权自行处置，但艾力华坚持仅搬离厨具物品，无理拒绝办理桌椅、沙发等物品，甚至以不移交场地为要挟；2019年11月20日，我方收到艾力华邮寄的《关于“小酒窝”场地移交的函》和涉案场地钥匙，可见艾力华已明确完成了场地交接，并放弃场地内的餐桌、椅子、沙发等物品。另，雅皓公司确认其向业主方中侨玻璃（深圳）有限公司承租包括涉案房屋在内的整栋房屋（即天河东路179号），再分租给艾力华。再，雅皓公司于2019年3月11日向原审法院另案提起诉讼［案号（2019）粤0106民初8870号］，起诉要求追讨租金及滞纳金。原审法院将该案与本案合并审理。原审法院认为，雅皓公司、艾力华就涉案房屋签订的两份《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案原审过程中，双方已自行办理场地交接，雅皓公司收回涉案房屋，双方合同已实际解除，对此在判决主文不再赘述。合同签订后艾力华支付租赁保证金及首月租金，雅皓公司将涉案房屋交付艾力华。合同约定涉案房屋用途为商业，艾力华将涉案房屋装修作餐饮用途，并无违反合同约定，且根据现场勘查，雅皓公司本身在涉案房屋所在大楼经营口腔医院，本案无证据表明雅皓公司在艾力华将涉案房屋用于餐饮用途装修时提出异议，故雅皓公司辩称擅自违法装修，与事实不符，不予采信。关于租赁合同备案事宜，虽合同并未明确约定雅皓公司的相关义务，但合同约定涉案房屋为商业用途，根据诚实信用原则，雅皓公司负有配合艾力华办理涉案房屋的租赁合同备案手续的义务毋庸置疑，本案中雅皓公司对此亦未否认。根据艾力华提供的其合作伙伴王莹与雅皓公司的工作人员李文柯的微信聊天记录，艾力华一方在在2018年7月8日至7月11日期间多次要求雅皓公司办理租赁合同备案手续，以便办理营业执照和卫生许可证，李文柯表示正等待业主方回复。至于租赁合同备案最终未成功办理的原因，艾力华表示系因为业主方不同意将涉案房屋用于餐饮用途，故一直没有出具转租证明。雅皓公司一方面否认上述微信聊天记录的真实性，另一方面又确认李文柯为其公司员工及李文柯无权代其作出相应意思表示，且未合理解释为何涉案租赁合同备案为何未成功办理。另结合李文柯作为具体经办人为雅皓公司发出解除合同通知的事实，根据证据规则及日常生活经验法则，合理采信艾力华的上述证据及相关陈述，涉案房屋未成功租赁合同备案的责任归于雅皓公司，租赁合同无法继续履行及艾力华无法实现合同目的归责于雅皓公司，雅皓公司为违约方，艾力华有权要求雅皓公司承担相应违约责任。综合本案案情，雅皓公司明知艾力华将涉案房屋装修用于经营餐饮，涉案房屋未成功办理租赁合同备案的责任归于雅皓公司，在涉案房屋的租赁合同未办理租赁备案、艾力华无法正常使用涉案房屋的情况下，雅皓公司以艾力华未缴纳租金、占用消防通道等为由发函解除合同，缺乏事实及法律依据，对该解除合同通知的法律效力不予认定。关于艾力华的诉请。第一，基于前述，艾力华要求雅皓公司返还租赁保证金51000元、首月租金25500元，并无不当，予以支持。综合本案案情，对艾力华要求雅皓公司支付上述款项的利息的诉请予以支持。利息应分别计算如下：以51000元，自起诉之日2018年8月31日起至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际退款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付；以25500元为本金，自起诉之日2018年8月31日起至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际退款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。第二，关于中介费6000元及转让费88000元，艾力华提供的证据证实其向案外人支付了中介费6000元、转让费88000元，但本案没有证据显示双方租赁合同的签订系通过中介促成，艾力华主张的上述费用超出了雅皓公司签约时预见或应当预见的范围，租赁合同亦并无相关约定，遵循公平合理原则，对艾力华该部分诉请不予支持。第三，艾力华对涉案房屋的装修费损失，应根据原审法院委托的高迪公司作出的《价格评估结论书》予以认定，按此雅皓公司应赔偿艾力华装修费损失204492元。第四，关于涉案房屋内可移动经营设备设施的损失，上述设备设施属艾力华为正常经营的投入，属艾力华的合理损失，高迪公司作出的《价格评估结论书》评定该部分费用为24216元，艾力华自认因上述物品对其无利用价值且无地方存放，其在2019年11月11日双方交接房屋时将上述物品以2400元变卖，综合本案案情，遵循公平合理原则，该部分损失雅皓公司应予以赔偿，即雅皓公司应赔偿艾力华可移动经营设备设施损失21816元（24216元－2400元）。第五，鉴于涉案房屋未实际对外营业，艾力华主张其工人工资损失，缺乏理据，对艾力华该部分诉请不予支持。第六，关于招牌广告费，该费用已在上述装修费损失中得以体现，不再重复处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，2019年12月13日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州雅皓口腔门诊部有限公司退还艾力华租赁保证金51000元并支付利息（以51000元为本金，自起诉之日2018年8月31日起至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际退款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州雅皓口腔门诊部有限公司退还艾力华首月租金25500元并支付利息（以25500元为本金，自起诉之日2018年8月31日起至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际退款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州雅皓口腔门诊部有限公司赔偿艾力华装修损失204492元、可移动经营设备设施损失21816元；四、驳回艾力华的其他诉讼请求。本案受理费23170元，由艾力华负担4850元，广州雅皓口腔门诊部有限公司负担18320元。评估费9216元，由广州雅皓口腔门诊部有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，雅皓公司于2018年10月1日收到本案起诉状副本等诉讼文书。再查明，经广州市天河区行政审批局核准，雅皓公司已于2020年9月14日更名为广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，艾力华是否构成违约，雅皓公司是否有权主张解除双方签订的两份《租赁合同》；其二，雅皓公司是否构成违约，是否需向艾力华承担相应的违约责任；其三，雅皓公司应如何向艾力华承担违约责任。关于艾力华是否构成违约，雅皓公司是否有权主张解除双方签订的两份《租赁合同》的问题。雅皓公司以艾力华存在未取得营业执照和合同备案即擅自装修、设施占用消防通道、不配合消防例行检查、被城管查处并要求违建整改及拖延缴交租金等行为已构成违约为由，于2018年8月8日向艾力华发出《合同解除通知书》主张解除《租赁合同》，但雅皓公司并未就艾力华存在设施占用消防通道、不配合消防例行检查及被城管查处并要求违建整改等行为充分举证证明，退一步讲，即使艾力华存在前述行为，《租赁合同》也未约定雅皓公司可据此直接主张解除合同，且该行为也不导致雅皓公司的合同目的无法实现，故雅皓公司依此为由主张解除合同缺乏合同与法律依据。另，双方签订的《租赁合同》包含了免租期条款，艾力华对涉案房屋进行装修也符合租赁习惯，雅皓公司在明知的情况下未就此提出异议，且艾力华的装修行为也不影响雅皓公司合同目的的实现，故雅皓公司以艾力华擅自装修为由主张其有权解除合同，亦缺乏依据。关于雅皓公司提及的艾力华逾期交租问题，经查，艾力华已向雅皓公司支付首月租金，而艾力华提供的微信聊天记录显示其在2018年7月8日至11日期间曾多次要求雅皓公司办理租赁备案手续但被告知需等待业主回复。因办理租赁备案手续属于雅皓公司作为出租人履行法定适租义务的范畴，也系艾力华办理营业执照使用涉案房屋正常经营的前提条件，在该前提条件尚不具备的情况下，艾力华暂缓支付次月起的租金，属于合理行使抗辩权，不应构成违约，故雅皓公司以艾力华逾期交租为由主张解除合同理据不充分。综上，雅皓公司以艾力华违约为由，于2018年8月8日向艾力华发出《合同解除通知书》主张解除合同，不产生合同解除的法律效果，雅皓公司上诉请求改判确认双方签订的两份《租赁合同》于2018年10月15日解除，缺乏法律依据，本院不予支持。关于雅皓公司是否构成违约，是否需向艾力华承担相应的违约责任的问题。如前所述，雅皓公司无权单方主张解除合同，故《租赁合同》应当继续履行。虽然《租赁合同》未明确约定雅皓公司负有协助艾力华办理租赁备案手续的义务，但双方在《租赁合同》中约定艾力华承租涉案房屋用于商业用途，艾力华将其用作餐饮未超出商业用途的范畴，且雅皓公司未对此提出异议，雅皓公司作为出租人，负有确保艾力华在约定租期内按约定的商业用途正常使用该房屋的法定义务。而办理营业执照属于按商业用途使用的前提条件，办理租赁备案手续又构成办理营业执照的前提条件。据此，提供相关资料协助艾力华办理租赁备案手续属于雅皓公司履行法定适租义务的范畴。而从艾力华提供的微信聊天记录等证据可以反映，因业主方原因导致雅皓公司无法协助艾力华办理租赁备案手续，雅皓公司虽对此予以否认，但未提供相反证据予以反驳。因此，雅皓公司在无合同和法律依据情况下单方主张解除合同，并在艾力华催告其协助办理租赁备案手续的情况下未能履行该项义务，直接导致《租赁合同》无法继续履行，其行为已构成违约，应当向艾力华承担相应的违约责任。关于雅皓公司应如何向艾力华承担违约责任的问题。艾力华以雅皓公司违约导致合同解除为由，诉请雅皓公司返还租赁保证金并支付相应利息、赔偿装修损失及经营设备设施损失并支付相应利息、返还首月租金并支付相应利息、赔偿中介费和转让费及相应利息，对此，本院作如下分析：首先，关于租赁保证金的处理。因雅皓公司违约导致《租赁合同》无法继续履行，艾力华以无法实现合同目的为由于2018年8月31日向原审法院提起本案诉讼要求解除合同，可认定艾力华依法行使合同解除权，合同应于雅皓公司收到艾力华的解除通知即本案起诉状副本送达之日2018年10月1日依法解除，故艾力华诉请雅皓公司返还租赁保证金合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。对于艾力华主张的保证金利息，依据双方在《租赁合同》中的约定，“在租赁期满，乙方（艾力华）付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方（雅皓公司）应即时将保证金无息退还乙方……”，而双方至今仍就相关租赁费用是否已支付完毕存在争议，故艾力华诉请雅皓公司支付保证金的利息缺乏依据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。其次，关于装修损失的处理。一方面，艾力华在接收涉案房屋之后对该房屋进行了装修，在合同解除的情况下，艾力华必然遭受相应的装修费用损失，该项损失的发生与雅皓公司的违约行为存在法律上的关联，雅皓公司应就此承担相应的赔偿责任。另一方面，艾力华在未办理营业执照，未确定涉案房屋可用于经营餐饮的情况下，对涉案房屋先行投入装修等费用，故其未尽审慎注意义务的自身行为与装修费用损失的发生之间亦存在一定的关联。经综合考量合同解除原因、合同履行情况及艾力华投入装修的实际情况等因素，本院酌定由雅皓公司承担艾力华装修现值损失的70%，剩余30%由艾力华自行承担。依据高迪公司作出的《价格评估结论书》，雅皓公司应实际承担的装修现值损失金额应为143144元。据此，原审判决雅皓公司全额承担艾力华的装修现值损失204492元有失妥当，应予纠正。艾力华以其未实际使用装修为由，上诉请求改判装修损失按高迪公司评定的重置成本价计算，理据不充分，本院不予采纳。艾力华主张雅皓公司支付装修费用利息，缺乏充分理据，应予驳回。再次，关于经营设备设施损失的处理。因设备设施属于可移动物品，艾力华可另行处置，故不存在因合同解除而遭受损失的问题。退一步讲，因艾力华系在未确定涉案房屋可用于经营餐饮的情况下先行购置餐饮设施设备，故即使艾力华有实际遭受设备设施的贬值损失，该损失也应由其自行承担。据此，原审判决雅皓公司赔偿艾力华可移动经营设备设施损失21816元有失妥当，应予纠正。复次，关于首月租金的处理问题。艾力华在签约后接收了涉案房屋，在其向雅皓公司交还房屋之前，应当就实际占有该房屋的行为向雅皓公司支付相应的对价款。但因雅皓公司未能履行相关义务导致艾力华在接收涉案房屋之后并未实际用于经营实现承租目的，故本院参照前述装修费用损失负担比例，酌定艾力华应按合同约定租金标准的30%向雅皓公司支付合同解除日之前的租金，即雅皓公司应向艾力华返还首月租金的70%即17850元并支付自2018年10月2日起的利息，利息标准可参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计算。据此，原审判决雅皓公司向艾力华全额返还首月租金有失妥当，应予纠正。最后，关于中介费和转让费的处理。即使艾力华实际支出了该两项费用，其支付的对象也非雅皓公司，且该费用支出与双方履行《租赁合同》的约定义务无关，也超出了雅皓公司签约时可预见的范畴，双方在合同中也未对该两项费用的处理作出约定，故艾力华诉请雅皓公司对此予以赔偿并支付相应利息，缺乏合同和法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。据此，艾力华上诉请求改判雅皓公司向其赔偿中介费及转让费并支付相应利息，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人艾力华与雅皓公司的上诉请求与理由部分成立，本院均予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初23334号民事判决第四项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初23334号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司返还艾力华租赁保证金51000元；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初23334号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司退还艾力华首月租金17850元并支付利息（以17850元为本金，自2018年10月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，总额以本金为限）；四、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初23334号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司赔偿艾力华装修损失143144元；五、驳回艾力华的其他诉讼请求。本案一审案件受理费23170元，由艾力华负担9104元，广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司负担14066元。评估费9216元，由艾力华负担976元，广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司负担8240元。二审案件受理费8476元，由艾力华负担4386元，广州暨南雅皓口腔门诊部有限公司负担4090元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十一月十七日书记员  王文杰唐颖琪