湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4028号 原告：周必成，男，1963年3月11日出生，汉族，住址湖南省涟源市。 原告：杨胜娥，女，1966年8月11日出生，侗族，住址怀化市鹤城区。 原告：湖南天凯房地产开发集团有限公司(以下简称：天凯公司)，住所地怀化市河西开发区德善路**，统一社会信用代码91431200691812787Y。 法定代表人：周必成。 三原告共同委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号××。 被告：怀化惠康贸易有限公司（以下简称：惠康贸易公司），住，住所地怀化市鹤城区舞水路**一社会信用代码9143120074591670X4。 法定代表人：孙孝忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李光家，湖南安必信律师事务所律师，执业证号××。 被告：怀化惠康贸易有限公司迎丰店（以下简称：惠康贸易公司迎丰店），住所地，住所地怀化市鹤城区锦溪北路**会信用代码91431200MA4L463C9L。 负责人：孙孝忠。 原告周必成、杨胜娥、天凯公司诉被告惠康贸易公司、惠康贸易公司迎丰店排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周必成、杨胜娥、天凯公司的共同委托诉讼代理人肖焰壕，被告惠康贸易公司法定代表人孙孝忠（又系惠康贸易公司迎丰店负责人）及其委托诉讼代理人李光家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周必成、杨胜娥、天凯公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告惠康贸易公司、惠康贸易公司迎丰店腾空并搬离位于怀化市鹤城区××路××号××楼的房屋。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告周必成、杨胜娥、天凯公司诉刘才任、张雅雅、苗家王公司、锦江鸿运公司合同纠纷一案，怀化市中级人民法院于2014年8月8日作出（2014）怀中民二初字第52号民事判决书，判决由刘才任、张雅雅偿还周必成、杨胜娥、天凯公司债务本金2785万元及利息。刘才任、张雅雅不服提出上诉，湖南省高级人民法院于2015年11月19日作出（2015）湘高法民三终字第163号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。刘才任、张雅雅仍不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2016年6月17日作出（2016）最高法民申1261号民事裁定书，裁定驳回再审申请。刘才任、张雅雅、苗家王公司不服湖南省高级人民法院（2015）湘高法民三终字第163号民事判决书，向湖南省人民检察院申请监督，湖南省人民检察院于2019年7月23日作出湘检民（行）监（2018）43000000194号不支持监督申请决定书，决定不支持监督申请。原告周必成、杨胜娥、天凯公司在涉案民事判决生效后，于2016年1月26日向怀化市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，怀化市中级人民法院作出（2018）湘12执191号之五执行裁定书，裁定将怀化市鹤城区锦溪北路75号负一楼、一楼（剔除1号门面）、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼、八楼、十楼、十一楼、十二楼房屋以物抵债给原告，上述房屋的所有权自裁定书送达原告时转移。因涉案房屋已属于原告所有，但被告惠康贸易公司、惠康贸易公司迎丰店一直占用涉案房产。被告占有使用涉案房屋的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故请求判令被告腾空并搬离位于怀化市鹤城区锦溪北路75号的一楼房屋。 被告惠康贸易公司辩称：原告诉状中所述事实正确，但该事实不能支持其诉求，且原告还故意遗漏以下事实：怀化市中级人民法院在下达(2018)湘12执191号之五裁定书(下称”裁定五”、”裁定四”等)前下达的裁定四已裁定中止本案的执行，在下达裁定五后又下达了裁定六，裁定准许原告撤回执行。补充以上事实后，原告诉求就没有事实依据，未避开以上事实原告之诉求也没有法律依据，理由如下：一、被告系在案外人刘才任、张雅雅持案涉房屋产权证的情况下依租赁合同占有、使用案涉房产的，在被告与刘才任、张雅雅之租赁合同被撤销、被确认无效前，被告占有、使用案涉房产有事实和法律依据，系合法占有、使用，原告无权请求被告腾空、搬离房屋。二、原告起诉请求被告腾空、搬离案涉房产无法律依据，被告腾空、搬出其正在使用的房产必须具备以下条件:首先，被告与案外人刘才任、张雅雅签订的合同应被生效判决撤销、解除、终止或确认无效。其次，原告依侵权之诉请求判决被告腾房没有法律依据。被告系依租赁合同取得案涉房产的占有、使用权，而非侵占原告之前已经取得所有权并腾空的房产，依合同取得占有、使用权在合同被撤销、解除或确认无效前就非侵权行为，更何况侵权行为之法律后果也是停止侵害、恢复原状、返还财产、排除妨害等等，而非腾空、搬离房屋。最后，案涉房产系拍卖程序获得，那请原告拿出其拍卖公告公示的房产现状，如果拍卖公示的房屋现状是腾空的，那原告获得的才是腾空的房子，如果公示的是非腾空的房子，那原告获得的只能是非腾空房子，且我国拍卖法规定违法建筑和有纠纷的房产是不能拍卖的。退一步说，即使原告请求撤销或解除被告与刘才任签订的合同或确认该合同无效，那刘才任、张雅雅也是利害关系人，也有相应的诉讼权利和义务，人民法院也不能驳夺其基本的应诉、答辩等权利。如果人民法院不审理这一法律关系，直接驳夺双方当事人对撤销、解除这一法律关系或确认合同无效之诉的应诉、答辩之权利，那怎么保护被告之善意占有、使用。再退一万步说,如果被告据以占有、使用的法律关系问题未被生效判决解决，人民法院直接判决被告腾空并搬出房屋，那执行局在被告未主动腾空的情况下就可以强制腾空房屋，那涉案法律关系未经审理，执行局就是以执代审了。更何况案涉房屋之土地使用证都还是案外人怀化市畜牧水产局的，土地性质还是国有划拨土地，原告连土地使用证都未取得，即未取得土地使用许可，更谈不上取得规划许可、设计许可、施工许可预售许可，而”五无许可”的违法建筑，法律是不予保护的，原告怎么可能有所有权?那么，为什么说补充了原告诉状遗漏的事实后原告之诉求就没有事实依据了呢?首先，执行裁定四中止执行后到现在为止还没有恢复执行，原告怎么可能获得物权?其次，虽未恢复执行，但怀化中院又下达了执行裁定五即继续执行以物抵债，显然错误!在此情况下原告申请撤回执行，怀化中院下达裁定六准许原告撤回执行申请，这一切矛盾不就解决啦?在此情况下原告还称自己已经取得案涉房屋所有权，这不是自欺欺人?显然，原告诉称取得物权没任何事实依据!最后，案外人刘才任告诉被告，案涉房屋中止执行后，其从未收到恢复执行裁定书也从未收到第二次立案执行的任何法律文书，这说明该案撤回执行后至今还未恢复立案执行。综上所述，原告系玩弄“断章取义”的游戏，即抛开执行裁定四和执行裁定六，“断章取义”提供裁定五，故被告认为原告之诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 惠康贸易公司迎丰店辩称：被告与刘才任、张雅雅签订租赁合同，签合同时是有房产证的，租赁合同一签就是15年，现租赁合同还在租赁期内，是有效合同，原告无权要求被告搬离。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告双方提交的证据，交对方质证无异议的，本院予以确认，并在卷佐证。交对方质证有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的（2014）怀中民二初字第52号民事判决书、（2015）湘高法民三终字第163号民事判决书、（2016）最高法民申1261号民事裁定书、湘检民（行）监[2018]43000000194号不支持监督申请决定书、（2018）湘12执191号之五执行裁定书复印件，文化大酒店综合楼的建设工程规划许可证、政府信息公开告知书、文化大酒店综合楼竣工验收意见及备案审批表、怀化市建设工程质量监督管理站2015年1月27日出具的证明、怀国用（2009）第出816号土地使用权证、怀化市国土资源局2014年7月7日出具的证明、（2012）怀中刑一终字第107号刑事判决书、怀公消验字（2009）第006号关于刘才任文化酒店综合楼消防验收合格的意见、怀化市公安消防支队2015年2月5日出具的证明复印件，照片打印件4张，证据真实性合法性均无异议，关联性有异议，原告对被告提交的（2020）湘民终48号民事判决书，真实性、合法性无异议，关联性有异议，本院认为原、被告的该些证据客观真实，来源合法，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》复印件和案外人刘才任、张雅雅出具的借条、收条等复印件，原告对证据的真实性、合法性有异议，本院结合本案证据材料对被告与案外人刘才任、张雅雅签订租赁合同的事实予以确认，被告提交的借条、收条等复印件，本院结合本案其他证据材料进行综合采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的事实如下： 周必成、杨胜娥、天凯公司诉刘才任、张雅雅、麻阳苗家王食品有限责任公司（以下简称苗家王公司）、麻阳锦江鸿运农林科技开发有限责任公司（以下简称锦江公司）合同纠纷一案，怀化市中级人民法院于2014年8月8日作出（2014）怀中民二初字第52号民事判决书，认定刘才任、张雅雅挂靠天凯公司修建文华大酒店产生了对周必成、杨胜娥、天凯公司的债务，并判决刘才任、张雅雅偿还周必成、杨胜娥、天凯公司债务本金2785万元及利息等。刘才任、张雅雅不服提起上诉，湖南省高级人民法院于2015年11月19日作出（2015）湘高法民三终字第163号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。刘才任、张雅雅仍不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于（2016）年6月17日作出（2016）最高法民申1261号民事裁定书，裁定驳回刘才任、张雅雅的再审申请。之后刘才任、张雅雅、苗家王公司向湖南省人民检察院申请监督，湖南省人民检察院于2019年7月23日作出湘检民（行）监（2018）43000000194号不支持监督申请决定书，决定不支持刘才任、张雅雅、苗家王公司的监督申请。 上述民事判决生效后，周必成、杨胜娥、天凯公司向怀化市中级人民法院申请强制执行,执行过程中，怀化市中级人民法院于2018年10月20日作出（2016）湘12执30号之三执行裁定：“一、继续查封被执行人刘才任、张雅雅在怀化市鹤城区锦溪北路75号（房屋楼层：负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼、八楼、九楼、十楼、十一楼、十二楼）房产……。”孙孝忠、惠康贸易公司对上述执行裁定书第一项内容不服，提出书面异议，怀化市中级人民法院于2019年5月22日作出（2019）湘12执异58号执行裁定，裁定驳回孙孝忠、惠康贸易公司的异议请求。2019年6月29日10时至2019年6月30日10时（延时的除外），怀化市中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台对刘才任、张雅雅在鹤城区锦溪北路75号负一楼、一楼（剔除1号门面）、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼、八楼、十楼、十一楼、十二楼房屋进行公开拍卖活动，因无人报名而流拍。周必成、杨胜娥、天凯公司申请以物抵债。怀化市中级人民法院于2020年3月16日作出（2018）湘12执191号之五执行裁定书，裁定：“一、将被执行人刘才任、张雅雅在怀化市鹤城区锦溪北路75号负一楼、一楼(剔除1号门面)、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼、八楼、十楼、十一楼、十二楼房屋作价33207000元，以物抵债款共计33207000元。从以物抵债款中扣除刘才任，张雅雅应当承担的案件受理费150000元、执行款95250元，网络司法拍卖辅助性工作服务费5000元，剩余32956750元交付申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司抵偿被执行人刘才任、张雅雅应支付申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司32956750元债务。上述房屋自本裁定送达申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司时起转移。二、待办证条件具备，申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。本裁定送达后即发生法律效力”。该裁定书依法送达给了双方当事人，周必成、杨胜娥、天凯公司于2020年4月27日签收了该裁定书。 另查明，张雅雅名下产权证号为怀房权证鹤字第7××6号的房产权证已被怀化市房产管理局依法撤销，土地使用权人为刘才任的怀国用（2009）第出816号的土地使用证系伪造。涉案房屋（即文化大酒店综合楼）修建时未取得建筑工程规划许可证，竣工交付使用时也未通过合法的消防验收及竣工验收审批。2014年9月8日，被告惠康贸易公司法定代表人孙孝忠（又系惠康贸易公司迎丰店负责人）与案外人刘才任、张雅雅签订了《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：刘才任、张雅雅将其位于怀化市锦溪北路75号一楼（怀房权证鹤字第7××6号）出租给惠康贸易公司，租赁期限自2014年9月8日起至2024年9月8日止，双方对租金、房屋保证金、违约责任等相关事宜进行了约定，双方之间并就借款事项做了补充约定:惠康贸易公司借款150万元给刘才任、张雅雅二人，刘才任、张雅雅用租金来冲抵借款本息，租赁合同到期后，继续延期10年，延期10年后如未还清本息，双方之间的租赁合同继续延期，直至还清本息为止，还约定刘才任、张雅雅用出租的场地（即本案中的租赁场地）作为借款的抵押物，如未按时还本付息，惠康贸易公司有权处置该抵押物。2014年9月8日至10月10日期间，孙孝忠直接或间接付给刘才任共计180余万元。 再查明，原告尚未取得上述房屋的不动产权证。惠康贸易公司迎丰店系惠康贸易公司的一个分店。惠康贸易公司从刘才任、张雅雅处租赁怀化市锦溪北路75号一楼（1号门面除外）门面后，用来开办经营惠康贸易公司迎丰店，惠康贸易公司同时将租来的门面隔成了两个门面和一个通道，两个门面惠康贸易公司已转租给他人开办经营手工披萨和华莱士炸鸡汉堡，而通道正为惠康贸易公司迎丰店的超市入口。庭审中，原告明确诉讼请求要求两被告腾空并搬离位于怀化市鹤城区××路××号××楼的房屋是指惠康贸易公司迎丰店广告牌所涵盖的内部门面面积范围，不包括手工披萨和华莱士炸鸡汉堡这两个门面所占用的门面面积，该两个门面所占用的面积原告将通过另行起诉的方式主张权利。 本院认为，原告根据怀化市中级人民法院的生效裁定对涉诉房屋具有占有、使用、收益的权利。被告惠康贸易公司根据与刘才任、张雅雅签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定占有、使用涉案房屋用于经营惠康贸易公司迎丰店，基于涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故涉案房屋租赁合同及补充协议均属无效合同，两被告依据无效合同占有使用的房屋应返还给生效法律文书确定的现有权利人（即：本案原告）。对于导致租赁合同无效而产生损失，被告惠康贸易公司可根据过错原则向刘才任、张雅雅另行主张权利。两被告应当返还而拒不返还租赁物的行为违反了法律规定，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：“”妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”之规定，原告有权请求排除妨害，被告理应在合理期限内积极腾空并搬离房屋，故对原告要求两被告腾空并搬离怀化市鹤城区××路××号××楼的房屋（指惠康贸易公司迎丰店广告牌所涵盖的内部门面面积范围）的诉请本院予以支持。原告主张被告惠康贸易公司转租给他人现用于经营手工披萨和华莱士炸鸡汉堡的两个门面所占用的门面面积另行主张权利的行为系其自行处分民事权利的表现，不违反法律规定，本院照准。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法典》第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 被告怀化惠康贸易有限公司、被告怀化惠康贸易有限公司迎丰店于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离其占用的位于怀化市鹤城区××路××号××楼的房屋（即：惠康贸易公司迎丰店广告牌所涵盖的内部门面面积范围）。 应收案件受理费80元，由被告怀化惠康贸易有限公司、被告怀化惠康贸易有限公司迎丰店负担。 如不服本裁定，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  范晓红 人民陪审员  姚国新 人民陪审员  刘延栋 二〇二〇年十一月十二日 代理书记员  彭玲丽 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民法典》 第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。