江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3908号上诉人（原审原告）：喻海勇，男，1974年1月14日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：许贵富，江苏信棠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：殷建国，男，1980年2月10日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告）：赵华，1989年3月18日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告）：范庆润，男，1986年4月15日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：李娟（系范庆润妻子），女，1987年9月29日生,汉族，住南京市六合区。上诉人喻海勇与被上诉人殷建国、赵华、范庆润因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喻海勇上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判或发回重审，支持上诉人一审诉请；2、一、二审上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定的事实错误，上诉人喻海勇未与殷建国就《租赁合同》解除事宜达成一致意见。被上诉人未能向涉案房屋的房东缴纳房租，2019年6月15日被上诉人与房东解除租赁合同，解除后即2019年6月19日上诉人喻海勇才与房东签订租赁合同，签订合同前上诉人喻海勇没有打电话给被上诉人殷建国，而是殷建国打电话给上诉人喻海勇，并录音。通话中上诉人喻海勇并没有明确表示免除其因违约所应承担的责任，整个通话过程都是双方在协商，且上诉人明确表示要与自己的合伙人商量，且就商量的结果双方再书写一份协议。通话后当日上诉人喻海勇与房东签订新的租赁合同，当时殷建国及上诉人的合伙人也在场，喻海勇当场明确也向殷建国要求返还押金两万，双方为返还押金事情，发生矛盾，最终没有与殷建国就双方《租赁合同》解除后，债权债务处理达成协议。综合以上事实，从时间节点上看，上诉人与房东签的新的《租赁合同》系在被上诉人与房东解除《租赁合同》之后，逻辑上上诉人喻海勇没有必要与被上诉人殷建国就先前双方《租赁合同》是否解除达成协议。双方事实上也没有达成协议，上诉人与房东签的新的《租赁合同》时双方还在为押金返还的事情进行协商，最终未能达成协议，一审法院依据被上诉人提供的录音简单认定上诉人喻海勇与殷建国己合同解除达成一致意见，不符合事实。综上，上诉人并未免除被上诉人的合同违约责任，上诉人主张的押金及剩余房租租金有事实和法律依据，请二审法院查明并予以改判。殷建国辩称：上诉人称我和喻海勇没有达成租房解除合同协议，我方在一审中已经提供录音证明，这是得到上诉人认可的。对方称我方未缴纳房租，这与事实不符。在通话录音里面，有4个地方明确没有任何债务，已经说明得很清楚了，我和喻海勇在租房之前不认识，我们之间只有这一次租房之间的债务，没有其他关系，所以我们所指的没有任何债务，就是指这一次同意上诉人和房东签订合同。赵华同意殷建国的答辩意见。范庆润辩称：本案纠纷与我方没有关系。喻海勇向一审法院起诉请求：1、判令殷建国、赵华返还租房押金2万元；2、判令殷建国、赵华返还2019年8月15日至11月25日期间租金合计97089元；3、判令范庆润对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2018年4月15日，范庆润（曾用名范小浪，承租方，乙方）分别与祁某、贾志超（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于南京市六合区，租期为2018年8月15日至2023年8月14日，租金前两年为12万元／年／间，后三年为12.6万元／年／间。乙方在租赁期间，有权对外转租。合同还约定了其他内容。2018年4月21日，赵华（甲方）与殷建国（乙方）签订《施工合同》，约定甲方将南京市六合区双客路59-67号室内装修改造工程承包给乙方施工，工程竣工验收合格后按实结算。2018年11月13日，殷建国、赵华（出租方，甲方）与喻海勇（承租方，乙方）签订《租房协议》，约定甲方将坐落于南京市六合区改造后的地下1层和假2层以现场交底使用面积为准出租给乙方使用，租期为2018年11月26日起至2021年11月25日止，租金为35万元／年，租金到第三年年递增5%，租金为每年支付一次，提前一个月支付，押金2万元。乙方一次性给甲方15万元转让费，同时出租范围内的空调、排烟、排风等遗留所有物品归乙方所有，乙方付1万元租房协调补助款。合同还约定了其他内容。此后，喻海勇向殷建国支付租金35万元、押金2万元、转让费15万元。2019年6月15日，范庆润与祁某、贾志超解除了《租赁合同》，并在合同上注明“本人无能力支付房租，自愿放弃此合同。以后发生任何争议与本人无关，不负任何法律责任”。同日，喻海勇分别与祁某、贾志超就南京市六合区双客路59号、61号门面房签订《租赁合同》，约定租期为2019年8月15日至2023年8月14日，租金为前两年12万元／年，后两年12.6万元／年。此后，喻海勇向殷建国、赵华要求退还押金及租金无果，遂诉至法院。另查明，2019年6月15日，喻海勇致电殷建国称要与祁某、贾志超直接签订合同，殷建国表示同意并称双方就此无任何债权债务，喻海勇回复行、可以，但是要再与合伙人商量。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。喻海勇认为范庆润未经产权人祁某、贾志超同意擅自将门面房转租，转租行为无效。但根据范庆润与祁某、贾志超签订的《租赁合同》约定，范庆润有权转租。从殷建国提供的录音证据及祁某、贾志超与范庆润解除《租赁合同》后与喻海勇签订《租赁合同》的情况，可以认定喻海勇与殷建国就《租赁合同》解除事宜达成一致意见即《租赁合同》解除后双方债权债务消灭。喻海勇主张殷建国、赵华返还押金及租金、范庆润承担连带返还责任的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决：驳回喻海勇的诉讼请求。一审案件受理费2642元，由喻海勇负担。本院二审期间，喻海勇提交以下证据：1、2019年6月25日殷建国和赵华通话录音，证明上诉人于2019年6月19日之后仍然向赵华主张返还押金和剩余3个月的租金。该电话录音中，赵华告知殷建国喻海勇找他，要求其承担2万元押金及3个月房租。2、申请证人祁某、史某出庭，证明2019年6月19日签订租赁合同时，涉案房屋的房东祁某在场，祁某能够证实签订合同时，上诉人与被上诉人殷建国并没有就双方之间合同解除后债务免除达成协议，以及喻海勇、殷建国当时对押金返还的事产生矛盾和争执。证人祁某到庭作证称：我之前不认识他们，一开始是赵华和我们签订协议，要租我们的房屋，后来和我们正式签订合同的是范庆润，后来的人我们都不知道；我们要求提前两个月缴纳房租，我们是连在一起租的，到2019年6月15日我们五家房东到场，问他们租不租，后来范庆润说自愿放弃不租了，在合同上面也写了其不租了，包括装潢的费用也放弃了，因其和赵华以及殷建国有合作关系，我们就问他们你们是否租，当时我们五家一年一共是60万，赵华和殷建国也表示不愿意租了；后来我们只有分开来各租各的，谁愿意租我们就租给谁，因此2019年6月19日与喻海勇签订了租赁合同，当时除了赵华，其他人都在，当时大家都挺激动的，有一个押金的事，说你也不租给我们了，把押金退一退，后来就不欢而散，殷建国就走了。证人史某到庭作证称：我和喻海勇是合伙人关系，殷建国和赵华、范庆润我认识；2019年6月19日喻海勇和房东签订合同时，我在场；喻海勇将其与殷建国之间的债权债务，解除之后的一些事有和我提过，他和我说，反正还有三个月的房租，他和殷建国说了，喻海勇说三个月的房租就算了不要了，但是要把押金2万元退给我们，我当时是反对的，我说你凭什么说了算；喻海勇跟殷建国说，这个事要和我的合伙人商量，喻海勇就打电话给我，和我说了这个事，我当时就否决了这个事，所以这个事是不成立的。殷建国质证称：对证据的真实性没有异议，但录音不能证明什么，6月19日合同就已解除，让其和房东签订合同也已经签完了，这一份录音只是让赵华把其想要钱的事重新转达给我。赵华质证称：对录音的真实性没有异议，喻海勇曾经找我讲过，6月19日签订合同的时候我不在场，喻海勇说让我配合一点，就不起诉我，说这个钱可以不向我要。范庆润质证称：认可上诉人的证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实中，喻海勇致电殷建国的时间应当为2019年6月19日。一审法院查明的其他基本事实正确，本院予以确认。另查明，2019年6月19日喻海勇致电殷建国的电话录音中，喻海勇陈述：“原来合同都被你推翻了，那讲什么呢，是这样子，如果我现在也同意你合同退了，……，那我和你之间我也要弄个清楚，我们互相没有任何什么债权债务纠纷了，我才会同意。”喻海勇陈述：“行，可以，我这边再和我合伙人商量一下，你老殷提的合理要求”。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。本案当事人争议的焦点是殷建国和赵华是否应当退还押金和剩余租金，从一审中殷建国提供的录音内容可以看出，当时殷建国对于喻海勇要求解除其与殷建国、赵华的租赁合同，殷建国表示双方之间不再有债权债务关系其才同意，喻海勇表示同意，虽然之后其合伙人史某不同意喻海勇的意见，但是喻海勇为涉案租赁合同的承租人，史某并非承租人，喻海勇对殷建国所做的承诺具有效力。此外，喻海勇之后也已经不再履行其与殷建国、赵华的租赁合同，与其跟殷建国所协商的情况一致，故一审法院对于喻海勇的主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人喻海勇的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2642元，由上诉人喻建国负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 龚 震审判员 王 路二〇二〇年十一月二十三日书记员 朱亚芳