广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20047号上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市白云区黄石西路**元邦大厦**。法定代表人：陈建锋。委托诉讼代理人：王慕涵，女，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：王美。委托诉讼代理人：游桥，男，系王美丈夫。上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）因与被上诉人王美商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。元邦公司上诉请求：改判一审判决第一项，免除元邦公司支付从2019年2月4日起至2019年7月29日期间的逾期交楼违约金6476.8元；王美承担案件诉讼费用。事实和理由：一审判决错误认定逾期交楼违约金的截止时间，依法应予改判。元邦公司一审提交的《元邦山清水秀花园认购书》联络电话栏备注两个手机号分别为136××××****/150××××****。王美于2018年10月6日向元邦公司提交书面材料，将其地址改为广州市花都区××镇××大道××花园。元邦公司向王美发送的EMS专递，收件人为王美，手机号为136××××****/150××××****，地，地址为广州市花都区××镇××大道××花园件品名为收楼催告函。EMS专递妥投单上当前状态栏显示收件人已取走邮件。由此，可证明元邦公司已于2019年1月29日将《收楼催告函》送达王美。王美已收到该函件，但其未按时办理位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北××花园自编×区××大街×号幢×层2304房屋（以下简称案涉房屋）的收楼手续，根据规定，元邦公司不应承担收楼催告函确定日期（2019年2月3日）后逾期交楼违约金，一审法院认定逾期交楼违约金的截止时间为签收房屋钥匙之日（2019年7月29日），显然认定事实错误。案涉房屋已于2018年11月16日通过竣工验收备案，元邦公司在一审中已提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》予以证明。王美在确已收到《收楼催告函》且案涉房屋已通过竣工验收备案的情况下，未在2019年2月3日前办理案涉房屋的收楼手续，拖延至2019年7月29日才签收房屋钥匙，元邦公司不应承担该期间的逾期交楼违约金。综上，请求二审法院查明事实，支持元邦公司上诉请求。王美辩称，一审认定事实正确。元邦公司和王美持有的认购书编号不同，一份上载明王美的电话号码是136××******和150××××****，另一份上载明王美电话号码是150××******。案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》仅有唯一电话号码150××******。元邦公司持有的认购书上载的136××××****并非王美的电话，也从来没有使用过这个电话号码，更不可能是王美本人填写的号码。而元邦公司向王美发送的EMS快递显示收件人的手机号码是136××××****和150××××****，均非王美使用的手机号码。王美实际上没有收到该邮件，妥投单上显示收件人已取走，该收件人并非王美。二、案涉房屋一直不具备交房条件。元邦公司一直未按合同交付《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》。三、案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》明确约定，房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，王美于7月29日签收房屋钥匙，因此一审法院判决7月29日为实际收楼时间符合合同规定。综上，请求二审法院查明事实，驳回元邦公司的上诉请求。王美向一审法院起诉请求：1.判令元邦公司向王美支付逾期交房违约金21160元；2.元邦公司修复阳台下水道排水不畅问题，不应影响房屋原约定的使用品质。后王美变更、增加其诉讼请求为：1.元邦公司以现金赔偿王美逾期交楼违约金76705元；2.元邦公司以现金赔偿未经王美同意擅自增加负三层车库和停建玉带河违约金46000元；3.元邦公司修复阳台下水道排水堵塞和下水管道漏水问题，不应影响房屋原约定的使用品质；4.案件诉讼费由元邦公司负担。一审法院认定事实：元邦公司是位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北的山清水秀花园的开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2017年3月16日，元邦公司（甲方、卖方）与王美（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北××花园自编×区××大街×号幢×层2304房屋，总金额为460000元，该商品房所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑物地上层数为28层，地，地下层数为**商品房户型结构为2房2厅1厨1卫，非封闭式阳台2个。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2．（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，乙方每日按总房价款0.005%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，乙方每日按总房价款0.008%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，甲方有权单方面解除合同。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方所欠的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条规划、设计的变更约定：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止到期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十五条工程质量保修约定，正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：……（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地、地下室道渗漏1年；……（七）管道堵塞2个月；……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条约定，本合同附件与正文具有同等法律效力。附件二为经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案的平面公示图，王美和元邦公司均确认该附图中标注“水渠”的环带状部分为“玉带河”。附件七为本合同补充协议，第三条关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）约定：1、甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。乙方不按时收楼，风险亦从约定收楼时间起转移至乙方。3、在交付期限前，乙方应付清所有房价款，并缴纳物业专项维修资金及相关入住费用，否则，甲方有权相应推迟交付时间。第七条关于规划、设计变更（对合同第十九条的变更）约定：1.乙方同意甲方变更规划、设计应报政府管理部门审核批准，无须另行通知乙方或征得乙方同意。2.为完善和优化规划设计，施工过程中甲方可能对政府审批后的施工图纸做出局部的变更，乙方予以认可，甲方无须另行通知乙方。第十四条关于通知的约定（对合同第二十九条的补充）：乙方声明所提供的资料全属真实正确。甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视作甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担。甲方有权根据实际情况对该商品房作出处理。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。第十六条关于对附件二的补充：合同附件二所附加的“修建性详细规划图”属广州市城市规划局批复，由于小区面积较大，并分期开发，时间跨度长，乙方同意甲方在政府许可的范围内对该图做出变更，包括但不限于建筑面积、绿地面积、公建配套等综合经济指标，甲方无须通知乙方，但承诺经政府相关部门审批通过。上述商品房预售合同中约定王美的通讯地址为广州市花都区新华凤凰北路三东工业区，电话号码为150××******。庭审中，元邦公司向一审法院提交了一份其于2019年1月29日向王美邮寄《收楼通知函》的EMS底单及妥投证明，以及一份王美在2018年10月6日出具的《说明》：“本人王美为F8-2-2304的业主，现将地址改为广州市花都区××镇××大道××花园”。元邦公司当庭提交该份邮寄《收楼通知函》的EMS底单以及《说明》的原件予以核对，王美确认上述变更地址说明的真实性、合法性，但不确认邮寄《收楼通知函》的EMS底单的真实性、合法性，认为元邦公司提交的邮寄《收楼通知函》的EMS底单原件上王美的电话号码150××******与证据复印件上王美的电话号码150××******不一致，该份证据存在造假。上述合同签订后，王美通过支付首付及银行贷款的方式向元邦公司付清全部房价款460000元。王美认为合同约定的违约金标准低于其实际损失，要求调整违约金的标准为按每日总房价的万分之零点二五计算。另，广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，广州市花都区狮岭镇除御华园小区之外的其他区域电梯楼租金参考价为每月每平方米4元或5元。广州市规划局于2014年4月1日向元邦公司发出《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]547号），记载：“建设项目名称：住宅楼（自编**）；建设位置：广州市花都区狮岭镇××新村山前旅游大道以北；建设规模：……住宅楼（自编F8F9栋）4幢，……，地，地下**筑面积17970.97平方米”。广州市规划局于2015年1月5日向元邦公司出具《广州市规划局关于调整建设工程规划许可证的复函》（穗规函[2015]29号）：“你公司前经我局穗规建证[2014]547号《建设工程规划许可证》批准，在花都区狮岭镇××新村山前旅游大道以北建设住宅楼（自编F6-F9栋），现你公司申请调整该工程建筑设计的来函和附送的相关资料收悉。经审查，函复如下：一、同意按附图所示调整上述工程的建筑设计，调整后该项目的建设规模详见附件《建筑功能指标明细表》。……五、随文注销穗规建证[2014]547号《建设工程规划许可证》中附图及附件1《建筑功能指标明细表》。六、本文及附图、附件与穗规建证[2014]547号《建设工程规划许可证》共同使用。附件：1.建筑功能指标明细表1份（3张）；2.附图1份。”该穗规函[2015]29号附件1《建筑功能指标明细表（三）》（日期：2015年1月5日）载明：“住宅楼（自编F8F9栋）地）地下建筑层数**筑面积17567.62平方米。”广州市国土资源和规划委员会于2018年9月10日向元邦公司出具《建设工程规划验收合格证》，记载：“建设项目名称：住宅楼：住宅楼（自编**）置：广州市花都区狮岭镇山前旅游大道以北；建设规模：……住宅楼（自编F8F9栋）4幢，……，地，地下**筑面积17593平方米”。元邦公司于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，记载：“工程名称：住宅楼（自编F：住宅楼（自编**）市花都区狮岭镇旗新村山前旅游大道以北；工程规模道路长度等：4栋，地，地上**5923㎡，地下，地下**593㎡”。元邦公司在2019年7月29日实际交楼给王美，王美于当日签收案涉房屋的钥匙，并向元邦公司提出排水不畅的问题。王美主张案涉房屋大小两个阳台存在下水道排水堵塞和管道漏水的问题，王美的委托诉讼代理人游桥与元邦公司的工作人员在2020年3月31日共同到案涉房屋查看下水道排水堵塞和管道漏水情况。元邦公司复函王美《关于F8-2-2304质量问题检查结果及处理措施》：“1.对大阳台两个地漏试水，试验结果为排水正常。2.对厨房小阳台地漏试水，试验结果为排水正常。3.对厨房小阳台花槽地漏试水，实验结果为无法正常排水。经检查发现造成排水不畅的原因是花槽预埋在结构板内的排水管有异物堵塞。4.厨房阳台顶排水管有旧渗水痕迹，现未有渗水潮湿。经查看该现象是在安装弯管之前形成的。针对第3点质量问题，我公司承诺将在业主提交钥匙给我方后10天内把堵塞的排水管恢复排水。”王美对上述复函中所述的检查结果和存在的质量问题予以确认，即案涉房屋只有厨房小阳台花槽地漏无法正常排水这一个质量问题。2020年4月17日一审法院组织双方当事人对上述质量问题进行询问，元邦公司称考虑到案涉房屋未装修属毛坯房，由于原来埋下的结构管道已经堵塞，所以采取增加外借排水管的方式对厨房小阳台花槽地漏进行修复，现已可正常排水，且通过试水没有发现漏水、排水不畅的情况。王美确认厨房小阳台花槽地漏正常排水，但不认可元邦公司的修复方案，认为外接排水管不符合结构面平整的交房标准，且元邦公司须保证承担将来因此处漏水造成楼下住户的损失。一审法院认为，王美与元邦公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。王美已经付清了房价款，元邦公司没有按照合同第十三条的约定在2017年12月31日前将案涉房屋交付王美使用，构成违约，应当承担逾期交楼的违约责任。根据合同补充协议第三条第2款的约定，房屋交付的标志是王美签收所购该商品房钥匙，因此一审法院确认案涉房屋的交付日期是自王美签收案涉房屋钥匙之日即2019年7月29日。根据合同第十四条的约定，逾期交楼的违约金应自合同第十三条约定的交房日期的次日即2018年1月1日起计至王美实际收楼之日即2019年7月29日止，共575天。王美要求违约金计算至实际收楼之日止符合合同约定，一审法院予以支持。王美认为合同约定的违约金标准低于其实际损失，对此王美并未提交充分的证据予以证明，故王美请求调整违约金标准按每日总房价万分之二点九计算，依据不足，一审法院予以驳回。双方签订的合同约定了逾期交楼违约金的计算方式，元邦公司应当按照双方约定承担违约责任。本案中，元邦公司迟延交楼时间为575天，根据合同第十四条第2款第（3）点的约定，逾期超过365日，不超过730日（含）的，元邦公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.008%的标准向王美支付违约金，因此，元邦公司应向王美支付迟延交楼违约金21160元（460000元×0.008%×575天）。王美诉请中超出上述金额部分，一审法院不予支持。元邦公司抗辩认为违约金应分段分标准计算，没有依据，一审法院不予支持。关于元邦公司是否擅自变更案涉房屋所在建筑物规划及停建“玉带河”的问题。案涉商品房买卖合同补充协议第七条关于规划、设计变更（对合同第十九条的变更）约定：“1.乙方同意甲方变更规划、设计应报政府管理部门审核批准，无须另行通知乙方或征得乙方同意。2.为完善和优化规划设计，施工过程中甲方可能对政府审批后的施工图纸做出局部的变更，乙方予以认可，甲方无须另行通知乙方。”从元邦公司的举证来看，案涉房屋所在建筑物在签订合同前报规划部门审批许可的地下建筑层数以及最终获得规划部门验收通过的地下建筑层数均是3层，故元邦公司已履行相应报政府管理部门审核批准的手续，并不存在擅自变更规划设计的情况，同时王美也未能提供证据证明元邦公司擅自停建水渠，故王美主张元邦公司未经其同意擅自增加负三层车库和停建玉带河并赔偿违约金46000元的诉请依据不足，一审法院不予支持。本案审理过程中，经双方确认案涉房屋存在的质量问题是厨房小阳台花槽地漏排水不畅，现元邦公司已对该质量问题进行修复，王美也确认花槽地漏已恢复正常排水，且王美未能举证元邦公司的修复方式对案涉房屋的使用和品质造成严重影响，故一审法院对王美要求元邦公司修复阳台下水道排水堵塞和下水管道漏水问题的诉请不再支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、元邦公司于判决发生法律效力之日起十日内向王美支付逾期交楼违约金21160元；二、驳回王美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2659.9元，由王美负担2330.9元，由元邦公司负担329元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对原审已查明的事实依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。围绕元邦公司上诉请求及事实理由，本案重点审查元邦公司于何时履行完毕向王美交付案涉房屋的合同义务。案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》已对元邦公司向王美交付案涉房屋的时间和方式进行明确约定，元邦公司应依约恪守履行。元邦公司上诉称其于2019年1月29日向王美寄发《收楼催告函》，据此主张已履行完毕交楼义务。本院认为：当事人双方于2016年12月12日签订认购书，于2017年3月16日签订案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》，王美通讯地址和电话的确认应以案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》为准，根据该合同上载王美通讯电话为150××******。元邦公司称其于2019年1月29日寄发的《收楼催告函》显示，上载收件人王美两个联系电话号码，其中案涉合同约定的电话号码150××******误写为150××××****，根据日常生活经验可知，EMS快递收件人联系电话正确与否，对能否及时有效送达有重大影响，元邦公司该邮件寄送行为存在瑕疵，仅凭妥投单所显示“收件人已取走邮件”不能证明王美本人已收到该邮件，现王美否认收到该邮件，元邦公司未能对其已于2019年7月29日前履行交楼义务进一步举证证明，应对此承担举证不能的法律后果。元邦公司本案上诉主张理据不足，本院不予采纳。一审法院认定案涉房屋交付日期自王美签收案涉房屋钥匙之日即2019年7月29日，并无不当。综上所述，元邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广东元邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十一月二十日书记员  王嘉宝陈蕴琦