湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终537号上诉人（原审原告）：胡隽珍，女，1960年11月28日出生，汉族，住湖北省通城县。上诉人（原审原告）：毛毅，男，1985年5月29日出生，汉族，住湖北省通城县，系胡隽珍之子。上诉人（原审原告）：毛煜，男，1992年2月28日出生，汉族，住湖北省通城县，系胡隽珍之子。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：皮四兵，通城县麦市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：叶志清，男，1976年8月4日出生，汉族，住湖北省通城县。被上诉人（原审被告）：黄美霞，女，1981年10月10日出生，汉族，住湖北省通城县，系叶志清之妻。上诉人胡隽珍、毛毅、毛煜因与被上诉人叶志清、黄美霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡隽珍、毛毅、毛煜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.根据双方的房屋买卖协议约定，至2012年农历12月底，上诉人共收到房款721000元，被上诉人下欠房款129000元，则一审判决应以下欠购房款129000元为本金，按照年利率5%从2013年农历正月初一开始计算利息，一审判决仅以51150元作为本金计算，属于认定事实错误；2.2013年，上诉人家庭困难，因急需钱救命，无奈找到被上诉人要求其付清剩余房款，而被上诉人却乘人之危，利用其老乡付爱国合伙以月息两分五厘计息骗取高额的利息，50000元的借款中产生了4500元的利息，还产生了复利16350元，而实际情况是该款根本不是付爱国出借的，而是被上诉人自己出借的款项，则上述利息不应计入被上诉人已经支付的房款；3.上诉人已经提供了全部的过户资料，协助被上诉人办理过户登记手续，被上诉人由此获得了房屋拆迁的高额回报，上诉人已经按照约定履行了协助义务，而被上诉人至今仍欠付房款，应由被上诉人承担违约责任；4.双方的买卖合同约定，被上诉人需给付上诉人10000元利息款，一审判决对此未予计算。叶志清、黄美霞辩称，1.2013年2月，上诉人胡隽珍找被上诉人帮忙借款，因被上诉人与其存在房屋买卖关系，故被上诉人介绍其向付爱国借款，因此才有利息和还款期限的约定，并由被上诉人承担担保责任，后因上诉人未按期偿还借款，被上诉人代其偿还了该笔借款，并取回了胡隽珍出具的借条，被上诉人偿还的借款及利息冲抵所欠房款合法有效；2.按照协议的约定，上诉人应在2012年6月1日向被上诉人提供过户资料，如不提供，则应承担500000元的违约金赔偿责任，被上诉人未付清房款的原因在于上诉人提供的房屋过户资料存在重大瑕疵，无法办理过户登记，其房屋与他人共有，未分割，在被上诉人交纳十万余元的契税和土地转让费后，房屋仍无法办理过户登记，一审判决对上诉人的违约行为未作处理，显失公平；3.上诉人提出的10000元利息，在双方签订合同时，被上诉人就已经当场给付，虽未出具手续，但如果该笔款项未予支付，上诉人不可能协助被上诉人办理房屋过户手续。胡隽珍、毛毅、毛煜向一审法院起诉请求：1.判令叶志清、黄美霞立即履行《地皮房屋买卖协议书》，加倍还清余款和利息；2.由叶志清、黄美霞承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年11月30日，原告胡隽珍、毛毅、毛煜、案外人毛战为甲方、被告叶志清、黄美霞为乙方签订《地皮房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将坐落在兴贤门街155号临街两层门面房，上至青天，下至土底，一并卖与乙方所有，总价格为捌拾伍万元，付款方式：签订协议之日首付壹拾万元整，余款柒拾伍万元待农历2011年12月底付叁拾伍万元，2012年阳历6月1日前付款贰拾万元整，余欠购房款在2012年农历12月底付清。如乙方未按协议约定给付购房款，甲方有理由要求乙方对逾期款项按年息百分之五计算利息。乙方在2012年6月1日前付款时，甲方必须无条件向乙方提供原土地使用权证、房屋产权证、身份证等过户资料，协助乙方办理土地使用权证、房屋产权证过户手续。乙方过户时过户手续费由乙方承担，乙方需给付甲方壹万元利息款。如甲方不能为乙方办理土地使用权证、房屋产权证过户提供必要的资料时，甲方必须立即返还所收乙方的全部购房款，并赔偿乙方违约金伍拾万元。2012年10月17日，湖北省通城县公证处出具（2012）鄂通城证字第0683号《公证书》，公证被继承人毛小龙生前与其妻子胡隽珍的夫妻共同财产为：位于湖北省××县××水镇××路××房产，国有土地使用证：隽国用（98）字第010201193号，房屋所有权证：隽房产权证隽水字第**，由胡隽珍、毛毅、毛煜共同继承。2013年12月25日，一审法院作出（2013）鄂通城民初字第01736号民事调解书，确认原告胡隽珍、毛毅、毛煜与被告李水明、吴冬梅资源以双方各自办理的土地证以房随地走的原则来确认各自的房屋所有权，即原告胡隽珍、毛毅、毛煜享有一楼的房屋面积为105.1平方米、二楼的房屋面积为117.2平方米（含汤春保加层后的房屋面积），被告李水明、吴冬梅享有一楼的房屋面积为115.8平方米、二楼的房屋面积为144.4平方米。一审法院另查明：被告叶志清向原告胡隽珍、毛毅、毛煜支付购房款如下：1.2011年12月5日付100000元；2.2012年元月12日付350000元；3.2012年5月16日付200000元；4.2012年6月21日付10000元；5.2012年9月26日，原告胡隽珍找被告叶志清借钱8000元；6.2012年10月11日付22000元；7.2013年元月5日付10000元；8.2013年2月8日付21000元；9.2013年4月20日付2000元；10.2013年7月27日付5000元；11.原告胡隽珍于2013年2月14日找案外人付爱国借钱，借条载明：“今借到付爱国币：伍万肆仟伍佰元整（从2月14日-8月14号止）超过时，按月息贰分伍厘计息，不能超过二个月”，经案外人付爱国证明，因被告叶志清系口头担保人，且于2014年3月份向付爱国偿还本金54500元、利息16350元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《地皮房屋买卖协议书》系双方真实自由的意思表示一致达成，不违反法律、社会公序良俗，依法成立并成效，双方应按合同履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（三）项规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（三）债务相互抵销”，被告叶志清向案外人付爱国代原告胡隽珍偿还的54500元本金和16350元利息、借给原告胡隽珍的8000元可以抵偿应向原告支付的购房款，加上被告叶志清已付的购房款，被告叶志清一共向原告方支付购房款798850元，仍欠购房款51150元。根据双方协议中对付款方式的约定，原、被告互相存在违约行为，原告未在被告2012年6月1日前提供办证的资料和提供协助，被告未依约在2012年农历12月底付清余款。但是各自违约行为的违约后果协议中已有约定，并不互相影响。被告依约承担付清余款的义务，因为协议未约定先办证再付清余款，被告以原告未协助办证违约在先为由导致自己不付清余款的抗辩，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当将根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，双方协议约定“如乙方未按协议约定给付购房款，甲方有理由要求乙方对逾期款项按年息百分之五计算利息”，且协议约定2012年农历12月底还清，则逾期之日为2013年正月初一，故对但原告要求两被告叶志清、黄美霞向原告方支付购房款51150元及违约金（以51150元为本金、按年利率5%自逾期之日的次日2013年农历正月初一开始计算）的诉请，一审法院予以支持，超过部分，不予支持。对原告方要求两被告加倍支付购房款和利息的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告叶志清、黄美霞在本判决生效后十日内向原告胡隽珍、毛毅、毛煜支付购房款51150元及违约金（以51150元为本金、按年利率5%自2013年农历正月初一开始计算至还清日止）；二、驳回原告胡隽珍、毛毅、毛煜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告胡隽珍、毛毅、毛煜承担1822元，被告叶志清、黄美霞承担1078元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人胡隽珍、毛毅、毛煜提交了两份开庭笔录，其中2018年5月8日在一审法院开庭的笔录中，审判人员问：“原告，你是否告知被告已帮她还钱给付爱国？”叶志清回答：“实际上付爱国的50000元是我的，我之前转了4500元给被告（胡隽珍），所以要被告共打了个54500元的借条。”拟证明胡隽珍向付爱国的借款，实际借款人为叶志清。该笔款项应仅抵销房款50000元，另外的利息4500元和16350元不应抵销。被上诉人叶志清质证认为，开庭笔录的记载内容与其本人的陈述并不相符，记录的内容是错误的，因为叶志清在庭审后没有核对笔录，就签字了，但本案一审时，被上诉人已经提供了充足的证据证明该笔款项的出借人为付爱国。被上诉人代替胡隽珍偿还了该笔款项和利息，被上诉人偿还的款项应冲抵被上诉人下欠上诉人的房款。本院经审查认为，仅从叶志清陈述的上述内容，无法判断涉案争议借款的出借人即为叶志清，且叶志清在该次庭审笔录及本案的多次庭审过程中，亦反复陈述该笔借款系其介绍胡隽珍向付爱国出借，胡隽珍亦陈述过该笔款项系付爱国出借，并且被上诉人在一审时也提供了胡隽珍出具的借条、付爱国出具的证明对其陈述的内容进行了佐证，按照证据证明力的大小比较，应认定该笔54500元借款的出借人为付爱国。至于该笔款项的利息是否可以抵销的问题，根据胡隽珍出具的欠条：“今借到付爱国币：伍万肆仟伍佰元整（从2月14日-8月14号止）超过时，按月息贰分伍厘计息，不能超过二个月”，和付爱国出具的证明：“叶志清于2014年3月份还我本金54500元，利息16350元”，经核算，胡隽珍应向付爱国偿还的利息应从2013年8月15日计算至2014年3月14日止，数额为9538元（54500元×2.5%×7个月）。一审法院认定的其他事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。另查明：2018年4月3日，叶志清以胡隽珍为被告，李水明为第三人，向一审法院提起诉讼，要求胡隽珍立即协助其办理房屋产权过户手续，2018年5月24日，叶志清撤回起诉，同日，一审法院裁定准许叶志清撤回起诉。关于叶志清、黄美霞是否应承担逾期付款的违约责任，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，胡隽珍、毛毅、毛煜、与叶志清、黄美霞签订的《地皮房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，叶志清、黄美霞应按照协议的约定按时支付购房款，胡隽珍、毛毅、毛煜应提供过户登记的资料和协助义务。协议中虽然约定了各自未履行上述义务的违约责任，但因双方均未严格的按照约定履行各自的义务，则对双方各应承担的违约责任，本院均不予以认定。关于叶志清、黄美霞代替胡隽珍向案外人付爱国偿还的借款及利息是否可以抵销叶志清、黄美霞欠付的房款，本院认为，首先，应偿还的借款及利息数额应与胡隽珍向付爱国出具的欠条内容相符，经核算，截至2014年3月14日，胡隽珍欠付爱国的借款为54500元、利息为9538元，共计64038元，而叶志清主张其代为偿还的借款为54500元，利息为16350元，因胡隽珍对借款本金50000元之外的数额均提出异议，双方对抵销数额并未达成一致，则叶志清应提供证据对其主张的数额予以证明。因叶志清偿还的款项与胡隽珍出具的借条内容并不相吻合，也不能对该偿还数额有异议之处作出合理解释，则对超出核算数额之外的6812元利息不予认定。其次，叶志清代替胡隽珍偿还了64038元的借款及利息，则叶志清取得了该笔债权。因胡隽珍、叶志清双方当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同，则叶志清、黄美霞可以主张将其代为偿还的该笔款项与其欠付胡隽珍、毛毅、毛煜的房款予以抵销，抵销的房款数额应为64038元。关于叶志清、黄美霞欠付房款的数额，本院认为，房屋买卖协议除约定房屋的总价款为850000元，另外还约定了：“乙方（叶志清、黄美霞）在2012年6月1日前付款时，甲方（胡隽珍、毛毅、毛煜）必须无条件向乙方提供原土地使用权证、房屋产权证、身份证等过户资料，协助乙方办理土地使用权证、房屋产权证过户手续。乙方过户时过户手续费由乙方承担，乙方需给付甲方壹万元利息款”，则叶志清、黄美霞一共应支付的款项为860000元。根据叶志清、黄美霞提供的胡隽珍出具的收款凭证，叶志清、黄美霞一共向胡隽珍、毛毅、毛煜支付了728000元，抵销债务64038元，叶志清、黄美霞还应支付67962元。因该笔欠款中的10000元为利息款，对该笔款项的支付亦未约定违约条款，则对该10000元利息款不应再重复计算利息。叶志清、黄美霞抗辩认为，其在胡隽珍提供房屋权属资料时便支付了该笔款项，却未提供证据予以证明，对叶志清、黄美霞的该项抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，胡隽珍、毛毅、毛煜的上诉请求部分成立，应予以支持；一审判决认定事实正确，但计算存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初2350号民事判决第二项；变更湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初2350号民事判决第一项为：叶志清、黄美霞在本判决生效后十日内向胡隽珍、毛毅、毛煜支付购房款67962元及资金占用期间的利息（以57962元为本金、按年利率5%自2013年2月10日起计算至债务清偿完毕之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担，二审案件受理费2900元，由胡隽珍、毛毅、毛煜负担2600元，由叶志清、黄美霞负担300元。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十一月三日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；