广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23463号上诉人（原审被告）：胡太裕，男，1967年11月29日出生，汉族，户籍地址广州市越秀区，被上诉人（原审原告）：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街**。法定代表人：吴炜，董事长。委托诉讼代理人：夏建如，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊杰，广东盈隆律师事务所实习人员。上诉人胡太裕与被上诉人广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，因上诉人胡太裕不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10345号民事判决，向本院提起上诉。根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。胡太裕上诉请求：1.请求扣除重复收取的物业管理费；2.请求按事实欠费金额6029.86元缴纳物管费。事实与理由：越秀物业公司状告我从2009年1月至2019年7月6日拖欠管理费与事实不符，管理费我已经缴纳到2012年6月30日，我能提供已经缴纳管理费用之发票。之后因为我的小轿车（牌号：粤Ａ×××**）在本小区内停车场停车期间被小偷砸破车窗玻璃，偷走车内价值3600元的财物，造成修车等损失4000多元，本人当时就此事与越秀物业公司交涉无果，之后对越秀物业公司不满，产生意见分歧，从2012年7月1日起才停缴管理费，此后我并没有收到物业管理催缴费的通知或信息，直到2019年8月份收到法院传票。一审判决我拖欠物业管理费是事实，但是欠费金额不符，我拖欠物业管理费用应为6029.86元（2012年7月1日至2020年6月30日），且越秀物业公司2019年才就物业费起诉，已超过诉讼时效。请法院重新审理此案。越秀物业公司辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：第一，我方同意一审判决，一审确认上诉人与被上诉人存在物业合同关系，该关系从2009年1月开始，而上诉人自己也在一审和上诉状中承认拖欠2012年7月1日至2020年6月30日物业服务费。我方已提供物业服务，上诉人应支付费用并支付滞纳金。第二，上诉人主张已支付2012年7月1日之前的物业服务费应提供相应的转账和支付记录，但其仅提供了2012年1月1日至2012年6月30日物业服务费支付发票，没有证据证明上诉人支付了2009年1月1日至2011年12月的物业服务费。事实上上诉人从未支付2009年1月1日至2011年12月的物业服务费。针对上诉人当庭增加的诉讼时效问题，上诉人一审未提出诉讼时效抗辩，根据最高院关于审理适用诉讼时效制度的意见第11条，当事人一审未提出诉讼时效抗辩，二审提出的，人民法院不予支持。越秀物业公司向一审法院起诉请求：1.胡太裕向越秀物业公司支付自2009年1月1日至判决生效之日的物业管理费（暂计至2019年7月6日为7977元）及上述物业管理费逾期支付的滞纳金（以当月应付的管理费为本金，按日千分之三的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月6日为7977元，滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；2.本案诉讼费由胡太裕承担。一审法院查明事实：越秀物业公司系为黄石花园小区提供物业管理服务的物业公司。2007年6月15日，广州城建开发物业有限公司（乙方）与广州市城市建设开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，甲乙双方约定：甲方将黄石花园小区委托乙方实行物业管理；管理期限为贰年，自2007年7月1日起至2009年6月30日止；合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司；合同期满，未能选定新的物业服务企业、签订新的服务合同，本合同须继续履行，合同有效期自然顺延至新的物业服务合同生效之日止；本物业的管理服务费：高层1.8元/平方米；多层0.7元/平方米；业主/物业使用人应当于每月5日之前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每日应交费用的千分之三交纳滞纳金，等等。另查，越秀物业公司于1992年1月2日成立，于2017年6月22日将名称由广州城建开发物业有限公司变更为广州越秀物业发展有限公司。胡太裕自2006年12月26日起为广州市白云区黄园路****所有权人，该房建筑面积为89.73平方米。审理中，越秀物业公司明确胡太裕房屋物业费计费标准为0.7元/平方米，主张越秀物业公司自2009年1月即为涉案小区提供物业服务至今，本案物业管理费仅主张至2020年6月30日。胡太裕为证实其车窗被毁、导航被偷及车位出租情况，出示照片拟证实；照片显示车窗有破损，车位中有铁链封闭。越秀物业公司对照片真实性予以确认，但主张停车场并非越秀物业公司经营，应由胡太裕向停车场责任方主张权利。以上事实，有《物业服务合同》、查册表、企业信用信息公示报告、照片及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，越秀物业公司与广州市城市建设开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。越秀物业公司作为开发商委托的小区物业管理服务公司，与胡太裕之间存在物业管理服务合同关系。越秀物业公司收取的物业服务费标准不高，故在越秀物业公司提供了基本物业服务时，胡太裕理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。经计算，胡太裕房屋每月物业费应为62.81元（0.7×89.73）。现越秀物业公司主张胡太裕未缴纳2009年1月1日开始的物业管理费，胡太裕未到庭提出异议，视为胡太裕放弃相应的诉讼权利，故本院对越秀物业公司主张予以采纳，胡太裕需向越秀物业公司支付2009年1月1日起至2020年6月30日的物业管理费，经核算为8667.78元（62.81元×138月），越秀物业公司诉请超出部分本院不予支持，予以驳回。关于逾期缴费的违约金即滞纳金，胡太裕确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故越秀物业公司依据合同约定要求胡太裕每月六号开始支付滞纳金至付清之日止合法合理，本院予以支持。但考虑滞纳金标准过高，故本院酌情调整滞纳金的标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率为准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，胡太裕向广州越秀物业发展有限公司支付2009年1月1日至2020年6月30日的物业管理费8667.78元并支付滞纳金（每月滞纳金均以当月应缴物业管理费为本金分别自当月6日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限，滞纳金标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算）；二、驳回广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费105元，胡太裕负担，胡太裕负担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向广州越秀物业发展有限公司直接支付。二审期间，胡太裕提交证据如下：付款方胡太裕，收款方广州城建开发物业有限公司的广东省地方税收通用发票（电子）复印件一份，开票项目为物业服务费（2012.01.01-2012.06.30），金额为376.86元。该证据拟证明其已缴纳2012年1月1日至2012年6月30日的物业服务费。越秀物业公司针对该证据质证如下：确认该证据的真实性。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于胡太裕是否交纳2012年1月1日之前的物业管理费。二审期间，胡太裕提交了交纳涉案物业服务费发票（2012.01.01-2012.06.30），并声称之前物业管理费亦已交纳，但未留相关票据。越秀物业公司对该发票的真实性并无异议，并表示该票据仅能证明在该期间交纳了物业费，并不能证实亦交纳了2009年至2011年12月的物业管理费。对此，本院认为，根据日常生活经验，物业公司收取物业费一般均是优先收取前期欠费，再收取当期应收费用，越秀物业公司辩称的意见与日常经验不符。越秀物业公司自认因为统计疏忽在一审未能核清胡太裕已交纳部分物业费的事实，从这一事实看，公司亦存在管理上的不足，故本院采信胡太裕所述已交纳2012年1月1日前的物业管理费，即胡太裕应支付2012年7月1日起至2020年6月30日的物业管理费，经核算为6029.76元（62.81元×96月）及滞纳金，滞纳金为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率为准。至于胡太裕对诉讼时效的抗辩，胡太裕在一审期间并未对时效进行抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，对胡太裕的主张不予采纳。由于出现新的证据，本院予以改判，胡太裕的上诉意见成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10345号民事判决第一项为，于本判决生效之日起五日内，胡太裕向广州越秀物业发展有限公司支付2012年7月1日至2020年6月30日的物业管理费6029.76元并支付滞纳金（每月滞纳金均以当月应缴物业管理费为本金分别自当月6日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限，滞纳金标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算）；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10345号民事判决第二项；三、驳回广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费105元，胡太裕负担73元，广州越秀物业发展有限公司负担32元。二审案件受理费50元，由广州越秀物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十一月二十七日书记员 钟丹霞王日平