广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3952号 上诉人（原审原告）：柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园,住所地广西壮族自治区柳州市城中区海关路**。统一社会信用代码：52450202MJN271899C。 法定代表人：姚文清，该幼儿园校长。 委托诉讼代理人：刘晓宇，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市恒运天合房地产开发有限责任公司，，住所地广西壮族自治区柳州市八一路**二建办公楼**统一社会信用代码：91450200708758626P。 法定代表人：陈竹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭林，广西柳晟律师事务所律师。 上诉人柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园（以下简称迪米亚幼儿园）因与被上诉人柳州市恒运天合房地产开发有限责任公司（以下简称恒运公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初3506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 迪米亚幼儿园上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人对被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定“在以竞标方式进行的公开招租中，被告已向原告履行了竞价招租通知义务，原告应当按照程序参与竞标 获取租赁权，现原告未参照通知要求按时缴纳竞租保证金导致无法参与竞标，应当视为其已丧失优先承租权”，这一认定，违反了法律规定和双方合同约定。首先，本案中，上诉人与被上诉人均无异议的事实是：2019年12月16日，上诉人向被上诉人支付了500000元的竞租投标押金，在被上诉人将款项退回后，2019年12月18日，上诉人向被上诉人致《关于阳光花园幼儿园场地续租情况汇报》，希望继续参加阳光花园小区幼儿园场地续租的相关会议和活动。这一时间，远早于双方签订的《房屋（场地）租赁合同》中“合同期满前三个月”的约定，即上诉人已依照合同约定提前三个月通知被上诉人，故上诉人依法享有优先续租权。其次，一审判决在“本院认为”部分，使用了大量的推测，包括：“被告于2019年11月21日向原告致函，要求以竞争议价方式对社会公开招租并邀请原告于2019年12月15日前到被告处咨询和办理报名手续，该函件实质上改变了优先续租权的行使方式”“原告缴纳竟租保证金并复函希望继续参加竞标的行为，亦表示其已同意通过竞标的方式行使优先续租权”等等，这些推测认定都是错误的。一方面，这些推测不足以推翻、否定上诉人的举证；另一方面，在被上诉人没有提交任何证据证实双方有变更合同中关于优先续租权的行使方式的情况下，在这里使用推测，完全是不必要、不正当的。更重要的，这些推测都是主观臆测，没有科学性可言。况且，被上诉人所谓的“竞标招租”仅是其一家之言，包括招标方案、是哪些人参加招租、招标过程如何在内的相关证据，被上诉人一样都拿不出来，所谓的“竞标招租”是否存在都是一个疑问.综上所述，一审判决没有事实根据，适用法律错误，依法应予撤销。 恒运公司辩称，被上诉人收回场地自用后和案外人合作办学，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 迪米亚幼儿园向一审法院起诉请求：1.判令迪米亚幼儿园对位于柳州市鱼峰区蝴蝶山路58号阳光花园小区9栋前的幼儿园校舍在同等条件下享有续租优先权；2.本案诉讼费用由恒运公司承担。 一审法院认定事实如下：2005年6月15日，柳州市恒运卓越管理有限责任物业公司（甲方）与柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：恒运公司拥有租赁场地的完全产权，委托甲方统一管理，甲方将位于柳州市前的幼儿园校舍（以下简称“涉案场地”）租赁给乙方，用途为开办幼儿园，租赁期限为2005年6月15日至2020年6月14日，并约定合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权，但必须提前三个月通知甲方。甲、乙方均在合同尾部盖章确认。2019年11月21日，恒运公司致函迪米亚幼儿园，载明：双方租赁合同将于2020年6月14日到期，恒运公司拟于2019年底前，通过竞争议价方式对社会公开招租，恒运公司邀请迪米亚幼儿园于2019年12月15日前到恒运公司咨询和办理报名手续。迪米亚幼儿园认可已于当日签收该函件。根据迪米亚幼儿园提交的微信聊天记录显示，恒运公司员工在2019年12月13日向迪米亚幼儿园员工传达了缴纳竞租保证金500000元最迟应于2019年12月16日16:00前缴齐的事宜。2019年12月16日17：01，迪米亚幼儿园通过深圳迪米亚教育管理有限公司账户将500000元汇入恒运公司账户，并载明用途为支付柳州市阳光花园幼儿园竞租投标押金。2019年12月17日，恒运公司将该款项原路退回。2019年12月18日，迪米亚幼儿园向恒运公司致《关于阳关花园幼儿园续租情况汇报》，载明：迪米亚幼儿园希望报名参加阳光花园小区幼儿园场地继续租赁的竞标，并希望参加续租相关会议和活动。之后，恒运公司于2020年4月13日、5月20日、6月10日、6月13日多次向迪米亚幼儿园发出《通知》，告知其将于2 020年6月15日收回场地，并要求迪米亚幼儿园搬离。迪米亚幼儿园以享有优先承租权为由拒绝搬离，并诉至一审法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，《房屋（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：迪米亚幼儿园对涉案场地是否享有优先续租权。 对于争议焦点，依《房屋（场地）租赁合同》的约定，双方租赁合同到期日为2020年6月14日，合同期满后，迪米亚幼儿园在同等条件下有优先续租权，但必须提前三个月通知恒运公司。恒运公司于2019年11月21日向迪米亚幼儿园致函，要求以竞争议价方式对社会公开招租并邀请迪米亚幼儿园于2019年12月15日前到恒运公司咨询和办理报名手续，该函件实质上改变了优先续租权的行使方式，而迪米亚幼儿园缴纳竞租保证金并复函希望继续参加竞标的行为，亦表示其已同意通过以竞标的方式行使优先续租权。在恒运公司通过员工微信通知迪米亚幼儿园最迟应于2019年12月16日16:00前缴齐500000元竞租保证金后，迪米亚幼儿园在2019年12月16日17:00才将竞租保证金付至迪米亚幼儿园账户。在以竞标方式进行的公开招租中，恒运公司已向迪米亚幼儿园履行了竞价招租通知义务，迪米亚幼儿园应当按照程序参与竞标获取租赁权，现迪米亚幼儿园未参照通知要求按时缴纳竞租保证金导致无法参与竞标，应当视为其已丧失优先承租权。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款的规定，判决：驳回迪米亚幼儿园的诉讼请求。一审案件受理费675元（迪米亚幼儿园已预交），由迪米亚幼儿园负担。 二审中，上诉人无新证据提交。被上诉人提交2020年8月20日门头制作收据，上诉人并不认可，本院根据其与案件事实关联程度，结合其他证据予以参考。当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人主张享有优先续租权是否成立。 双方当事人签订的《房屋（场地）租赁合同》合法有效。合同中约定，合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权，但必须提前三个月通知甲方。优先续租权并非法定权利，基于租赁合同的性质特征，出租人继续出租租赁物的，才涉及之前的承租人是否续租问题。本案中，首先，上诉人没有提供证据证明被上诉人在双方租赁合同期满后继续出租租赁物，而被上诉人亦称收回自用，故上诉人主张享有行使优先续租权，条件并不成就。其次，双方对行使优先续租权约定了通知期间，但是没有证据证实上诉人依照合同约定，在合同期限届满前，提前三个月通知被上诉人行使优先续租权。租期届满前双方之间对接处理关于租赁物以竞标方式进行的公开招租，而非上诉人优先续租事宜，参加竞标招租意味着条件竞争，显然与优先权不相容，虽然竞标招租因故未能实施，但上诉人同意参加竞标招租的行为，不能认为是通知行使双方约定的优先续租权行为。因此，上诉人在本案主张优先续租权，理据并不充分，一审法院未支持其诉讼请求，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十一月九日 书记员 赵雅婷