新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2945号 上诉人（原审原告、反诉被告）：常磊，男，1976年7月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：宋军平（常磊的妻子），女，1977年7月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘涵，新疆井然律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：武继生，男，1954年6月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人常磊与上诉人武继生因房屋买卖合同纠纷一案，均不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭于2020年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人常磊的委托诉讼代理人宋军平、刘涵，上诉人武继生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常磊上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判：1.武继生向我返还购房款250,000元及利息138,937.5元；2.武继生赔偿我损失992,900元；3.武继生支付我诉讼费及其他费用100,000元。事实和理由：1.我与武继生签订的购房协议因武继生的原因执行回转导致合同根本不能履行,武继生应当返还我已付的250,000元房款，并支付自2010年12月8日起至实际支付之日止的利息，一审法院认为我占有使用房屋至2018年6月10日,认定从2018年6月11日起算利息，属于事实认定错误；2.涉案协议是因武继生的原因导致合同目的不能实现而解除,解除之前我基于买卖行为合法占有，一审法院据此认为我占有房屋的使用费可与武继生应当支付的资金占用费相互抵消无事实及法律依据；3.合同签订过程中,武继生恶意隐瞒其将不属于自己的房产一并过户到自己名下的事实,使得我在依约支付了购房款的情形下,无法取得房屋，武继生存在缔约过失且根本违约行为,应当按鉴定结论赔偿我的损失，近十年来货币的通货膨胀率及房地产的增值是可以评估确定的,对于该损失应当由武继生全部承担；4.一审法院认为我主张的诉讼费及其他相关损失非因房屋买卖合同解除而造成，属于事实认定错误，因武继生的过错使得双方合同解除,由此导致我多年诉讼中花费的诉讼费、差旅费、误工费等损失理应由武继生承担。 武继生辩称，常磊在签订协议时即知道交易房产的权属与第三人存在争议的事实，常磊上诉称我隐瞒了交易房产权属无法转移过户的事实，该陈述无事实依据。涉案购房协议的解除系常磊根本违约导致，涉案房屋无法完成权属变更登记系常磊未能及时依法完成纳税义务，常磊在诉讼期间一直居住在我合法享有的房产内，其应当向我支付房屋占有使用费及利息损失。请求二审法院依法驳回常磊的上诉请求。 武继生上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.常磊赔偿我房屋买卖违约损失400,000元；2.常磊向我支付房屋占有使用费238,000元及利息82,824元；3.常磊向我支付50,000元违约金；4.不向常磊支付利息20,035.53元。事实和理由：缴纳涉案房产契税的纳税义务人是常磊，因常磊的违约行为直接导致了本当属于其名下涉案房产所有权灭失，其应当承担购房协议不能履行的主要法律责任，因常磊的违约行为造成价值400,000元的涉案房产被无偿执行回转于第三人,其应当支付我的可得利益，且应当根据一审评估结果支付我2010年6月1日至2018年6月1日的房产占有使用费238,011元。常磊主张的利息系因其违约行为导致不当诉讼而扩大的损失,不属于我的赔偿范畴。 常磊辩称，我与武继生签订的购房协议中明确约定武继生应当保证涉案房屋证件齐全，不得有债务，否则责任由其承担，在合同履行过程中双方对履行期限发生了变更，武继生通过新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院有瑕疵的裁判文书，侵害案外人的权益，其在与我签订和履行合同中因其自身的过错，造成涉案房屋无法过户，应当由其承担全部责任，且应当依据鉴定结论赔偿我房屋损失992,900元。 常磊向一审法院起诉请求：1.解除双方于2010年4月30日签订的《购房协议》；2.武继生返还购房款250,000元及利息113，343.75元（从我支付购房款次日计算至执行完毕之日止，2010年12月8日至2018年9月8日按月息4.875‰计算93个月为113，343.75元）；3.武继生赔偿我损失992,900元；4．武继生支付我诉讼费及其他相关费用100,000元。撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求中的利息自2010年12月8日至2020年6月8日为138,937.50元。 武继生向一审法院反诉请求：1.常磊支付房屋占有使用费238,000元及利息82,824元；2.常磊赔偿房屋买卖违约损失400,000元；3.常磊支付违约金50,000元。 一审法院认定事实：2010年4月30日，武继生（甲方）与常磊（乙方）签订《购房协议书》约定：1.甲方有住房一套在喀什东路诚信祥钢材市场院内，236.3平方米含地下室共三层；2.甲方同意出售此房给乙方，房价为40万元整人民币；3.乙方预交押金伍万元；4.甲方收到押金在2010年10月1日前不得以任何理由出售、出租；5.甲方出售此房给乙方时必须证件齐全，不得有任何债务于此房有关联，全部责任由甲方自负；6.如果乙方在2010年10月1日前付不起余额，提前通知甲方，甲方退还乙方全部押金，甲方收取购房押金之日起至2010年10月1日不向乙方收取房租。上述协议签订以前，常磊已承租使用房屋的一层及地下室。武继生房屋所有权系通过（2000）天法执字第2207号其申请强制执行乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂一案拍卖取得。2002年颁发的XX号房屋所有权证中记载的房屋坐落为乌市新市区二工乡二工村，记载的房屋状况为：幢号壹、结构砖混、房屋总层数贰、建筑面积（平方米）贰佰叁拾肆点壹零伍、设计用途住宅，记载的产权确定日期2002年1月30日。2010年3月11日颁发的XX号房屋所有权证中记载的××区、-1层，记载的房屋状况中总层数及建筑面积（m2）为：2（-1）74.622（-1）161.58，记载的规划用途为地下室、住宅。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院于2010年9月17日查封武继生名下位于××区、-1层房屋手续。2010年12月8日，武继生向常磊出具购房款合计250,000元的收条一份，收条中还载明“共计总房款肆拾万元正，下欠壹拾伍万元正，公证后壹次付清”以及“不得转让他人”。2011年8月16日，一审法院对常磊、宋军平与武继生房屋买卖合同纠纷一案作出（2011）新民三初字第643号民事判决：一、武继生协助常磊、宋军平办理位于乌鲁木齐市××路房屋的过户手续；二、常磊、宋军平支付武继生购房款150,000元；三、驳回武继生要求支付违约金的诉讼请求。该案常磊、宋军平申请财产保全，一审法院轮候查封上述房屋产权手续。武继生不服该判决提起上诉，本院于2011年12月1日作出（2011）乌中民四终字第951号民事判决：驳回上诉，维持原判。后该案再审发回一审法院重审，一审法院于2016年2月26日作出（2015）新民三初字第1299号民事裁定：一、驳回常磊、宋军平的起诉：二、驳回武继生的反诉起诉。武继生取得房屋所有权的依据，即新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院于2001年4月9日作出的（2000）天法执字第2207号民事裁定书及协助执行通知书，经新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天执监字第7号执行裁定予以撤销，并经本院（2015）乌中执监复字第15号执行裁定予以维持。武继生与乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂房屋租赁合同一案，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2014年9月1日作出（2014）新审一民提字第87号民事判决：一、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2013）乌中民再字第26号民事判决及该院（1997）乌中民终字第1331号民事判决；二、维持乌鲁木齐县人民法院（1997）乌民初字第1261号第一、三项，即武继生与乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂签订的房屋出租合同终止履行，乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂给付武继生9,800元（门面房租赁费5,600元、水电费1,000元、借款3,200元）；三、变更乌鲁木齐县人民法院（1997）乌民初字第1261号第二项，乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂给付武继生空地租金“34,697元”为“1,367元”。以上二、三项乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂应支付武继生合计11,167元。乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂的出资人马兰、赵秋阁据此于2014年10月13日向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院提出执行回转申请，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院于2015年9月21日作出（2015）天执字第428号执行裁定：一、武继生应在本裁定生效之日起三日内向马兰、赵秋阁返还已取得的案款10,833元及孳息10,505.68元；二、武继生应在本裁定生效之日起十日内向马兰、赵秋阁返还已取得的位于乌鲁木齐市××区的房产。常磊、宋军平对上述（2015）天执字第428号一案提出的案外人执行异议被驳回后，提出案外人执行异议之诉，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院于2017年10月18日作出（2016）新0102民初6372号民事判决，驳回常磊、宋军平的诉讼请求。常磊、宋军平不服该判决提起上诉，本院于2018年1月11日作出（2017）新01民终4115号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院（2019）新0104民初7545号一案审理中，常磊申请一审法院委托鉴定机构对上述房屋2010年4月至2019年3月间增值部分价值进行司法鉴定，鉴定意见为2019年3月市场价值139.29万元。武继生在该案中申请一审法院委托鉴定机构对上述房屋2010年10月至2018年6月间房屋占有使用费进行司法鉴定，鉴定意见为：评估总价238,011元，其中2010年年租金一层8,803元、二层9,684元、负一层4,709元，2018年年租金一层10,935元、二层12,029元、负一层5,849元。另，2018年2月28日，上述房屋产权由武继生变更至马兰名下。马兰向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院申请国家赔偿，提出赔偿房屋直接损失407,800元（2001年4月9日-2018年6月10日）以及税费、土地出让金、误工费、交通费、精神抚慰金共计848,655.68元。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2019）新0102法赔1号国家赔偿决定：一、赔偿马兰契税、个人所得税损失12,261.42元；二、驳回马兰的其他赔偿申请。马兰向一审法院起诉武继生，请求赔偿侵占房屋损失费407,800元及测绘费1,038元，一审法院于2020年4月21日作出（2019）新0104民初6094号民事判决：一、武继生赔偿马兰房屋损失130,961.53元；二、驳回马兰要求武继生赔偿测绘费1,038元的诉讼请求。武继生不服该民事判决，已提起上诉。一审法院认为，双方于2010年4月30日签订的购房协议，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。买卖合同法律关系中出卖人负有转移标的物的所有权于买受人的合同义务，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。武继生通过民事强制执行程序取得房屋所有权后向常磊出卖房屋，仅转移占有而未转移所有权即过户登记，后因执行回转，武继生无法将房屋产权过户至常磊名下，常磊已搬离房屋，双方房屋买卖合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。常磊已付房款250,000元，武继生依法应予返还。双方房屋买卖合同解除是武继生无法转移房屋所有权的原因所致，武继生所称无法过户为常磊缺乏履约能力、未能按相关规定缴纳契税等理由不能成立，武继生反诉主张的违约损失400,000元、违约金50,000元无事实及法律依据，一审法院不予支持。双方2010年4月30日签订购房协议后常磊即占有使用房屋，按马兰申请国家赔偿房屋直接损失的期间来看，常磊占有使用房屋至2018年6月10日，因执行回转常磊搬离房屋应视为其向武继生返还房屋。本案房屋买卖合同解除，房屋返还与房款返还互为对待给付，常磊占有房屋的使用费可与武继生应当支付资金占用费相互抵销，故武继生反诉主张的房屋使用费及利息320,824元的请求亦不能成立，一审法院不予支持。对于常磊已付房款250,000元的利息，也应自2018年6月11日起至武继生实际返还之日的期间确定，2018年6月11日起至2019年8月19日期间405天按同期银行贷款基准利率4.35％计算为12,066.78元，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期4.25％计算截至2020年5月20日的9个月利息为7,968.75元，利息合计20,035.53元，一审法院对常磊多主张的利息部分不予支持。对于常磊主张因房屋增值造成其损失992,900元，一审法院认为，双方房屋买卖合同为非继续性合同，且根据双方履行情况，合同解除具有溯及力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因市场因素房屋确有增值，但常磊未付清全部购房款，其在2011年申请财产保全以及之后申请强制执行过程中应当知道天山区人民法院已查封房产手续的情况，常磊享有的民事权益为债权而非物权，双方房屋买卖合同无法继续履行，常磊期待的物权在当时即不能实现，故本案常磊主张的违约损害赔偿不能以2019年房屋因市场因素增值予以衡量，而常磊因执行回转搬离房屋，武继生也未因房屋返还而对房屋的增值部分获益，故一审法院对常磊的该项诉讼请求不予支持。同理，常磊主张武继生支付的诉讼费以及律师代理费合计100,000元，非房屋买卖合同解除而造成的常磊损失，一审法院对此不予支持。判决：一、武继生于判决生效之日起十日内返还常磊购房款250,000元并支付该款项自2018年6月11日起截至2020年5月20日期间的利息20,035.53元，合计270,035.53元，2020年5月20日后至实际返还之日的利息按同期LPR计算给付；二、驳回常磊主张武继生赔偿损失99,290,000元的诉讼请求；三、驳回常磊主张武继生支付诉讼费及其他相关费用100,000元的诉讼请求；四、驳回武继生的反诉请求。 本院二审期间，武继生围绕其上诉请求提交以下证据：1.一审法院作出的（2010）新民三初字第587号民事调解书；2.民事起诉状，上述两份证据用于证实常磊在签订购房协议时就知道房屋有争议。常磊对上述两份证据的真实性认可，但认为上述证据与本案无关，自己在签订购房协议时并不知情，买完房屋后才知道，故对证据的关联性不予认可。本院对上述两份证据的真实性予以确认，但从证据的内容中无法显示常磊在签订涉案购房协议时明知房屋有权利瑕疵的事实，故对上述两份证据的关联性不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.常磊要求武继生向其支付购房款利息有无事实及法律依据及数额应当如何计算；2.常磊要求武继生支付房屋损失992,900元及其他相关费用100,000元有无事实及法律依据；3.武继生要求常磊支付房屋占有使用费及利息损失、违约损失400,000元、违约金50,000元有无事实法律依据。本院分析如下：关于购房款利息的问题，一审判决武继生向常磊返还购房款250,000元，双方对此均无异议，武继生应当向常磊支付延期支付的利息，武继生认为购房款利息系因常磊的违约行为导致不当诉讼引起的扩大损失，对其该项上诉理由本院不予采信，一审法院以购房款250,000元作为基数，从常磊搬离涉案房屋时开始计算利息的方式正确，本院予以维持。关于常磊上诉主张的房屋增值损失问题，双方于2010年4月30日签订的《购房协议》系因执行回转导致无法继续履行而解除，双方并未就房屋增值损失有约定，其要求依据鉴定结论赔偿房屋增值损失的请求，已远远超过双方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故常磊的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。常磊主张武继生支付其他相关费用即本案诉讼费及其聘请律师的代理费用，因双方未对上述费用进行过约定，且该损失非因双方解除合同而造成的损失，常磊对此亦未提交相应的证据加以证实，对常磊主张的此项上诉请求本院不予支持。同理，常磊与武继生之间的购房协议系因执行回转导致解除，在合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，常磊与武继生的合同解除后，应向武继生返还房屋，武继生应向常磊返还房款，对武继生要求常磊支付房屋占有使用费及常磊要求武继生支付资金占用费的请求均应予以支持，因房屋返还与价款返还互为对待给付，一审法院对双方的诉请予以相互抵销并无不当，本院予以维持。对武继生要求常磊支付违约损失400,000元，庭审过程中武继生陈述该项损失为既得利益，对此未提供证据加以证实，亦无相应法律依据，故本院对其主张的该项上诉请求不予支持，关于违约金50,000元，涉案房屋系因执行回转导致无法转移房屋所有权，并非常磊的违约行为导致解除，故本院对武继生要求常磊支付违约金的上诉请求不予支持。 综上所述，常磊、武继生的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，常磊预交的15,706.22元，由常磊负担；武继生预交的11,809.13元，由武继生负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 庞 艳 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 赵紫薇