湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10904号上诉人（原审被告）：汪**，女，1991年2月7日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被上诉人（原审原告）：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路**。法定代表人：李宏坤。被上诉人（原审原告）：湖南湘邮置业有限公司，住，住所地湖南省长沙高新开发区桐梓坡西路**麓谷林语小区****/div>法定代表人：黄新华。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。上诉人汪**与被上诉人湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）商品房销售合同纠纷一案，汪**不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初4409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人汪**上诉请求：1、请求撤销（2020）湘0103民初4409号判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《房屋买卖合同》约定尾款47万元应向银行申请按揭贷款，法院判决一次性支付没有依据。根据房屋买卖合同以及承诺书约定，尾款应当向银行申请按揭贷款，被上诉人也同意并协助办理，因被上诉人原因一直未办理下来（发票原件在被上诉人处），被上诉人主张上诉人征信问题，上诉人并未有不良记录，且在法院审理阶段，银行批复也已经办理下来。因此仍应按照合同约定以银行按揭贷款付款的方式支付尾款。二、被上诉人并未履行变更登记义务，且已经无法履行变更登记义务，违约在先，上诉人没有支付剩余房款的义务。本案争议的房产为现房，并约定尾款为按揭贷款，只有变更登记到上诉人名下才能办理案件贷款，但至今被上诉人并未履行上述义务。现涉案房产已经被长沙县人民法院冻结，目前无法履行变更登记义务，该房屋面临着被拍卖的风险，由此产生的损失应当有被上诉人承担。被上诉人东怡公司、湘邮公司共同答辩称：一、根据《商品房买卖合同》的约定和上诉人《承诺书》中的承诺，因被上诉人的原因导致无法办理银行按揭贷款手续，被上诉人应以一次性付款方式付清所有房款。在被上诉人的协助下，上诉人一直未能将银行按揭贷款申请下来，并于2016年11月16日向被上诉人做出《承诺书》，承诺：如果因为上诉人的原因或政策原因导致被上诉人无法取得剩余的470000元，上诉人在接到通知后的15个工作日内以现金形式付清剩余款项。同时双方签订的合同第六条付款方式及期限2.2项也有此项规定。故，在上诉人一直未能成功办理银行贷款无法向上诉人支付剩余款项的情况下，一审法院判决上诉人一次性付款并无不妥。二、上诉人有支付购房款的先履行义务，在上诉人没有支付剩余购房款的情况下，无权向被上诉人主张产权变更登记。根据《长沙市商品房买卖合同》第七条约定，上诉人未能按照合同约定成功办理银行按揭贷款或者是以其他方式支付剩余款项，被上诉人没有办理产权变更登记是符合合同约定的。一审法院的判决无任何不妥之处。东怡公司、湘邮公司向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.判令汪**支付东怡公司、湘邮公司剩余房款470000元；2.判令汪**承担47000的违约金（按照未支付剩余房款的10%计算）；3.判令汪**承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：2016年10月14日，东怡公司（出卖人）、湘邮公司（出卖人）与汪**（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买东怡公司、湘邮公司开发建设的位于天心区××路××号××大厦××单元××层××号房屋（以下简称1204房），建筑面积51.36平方米，总房价590000元，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款人民币120000元，剩余房款470000元向银行按揭申请贷款，出卖人应协助办理；买受人选择银行按揭方式付款的，应在签订本合同的同时，按银行要求交齐所有贷款资料及保险费用，买受人应按出卖人通知的时间到银行和房地产交易管理部分办理贷款面签手续，逾期超过三十日，出卖人有权解除合同，并且买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金；由于买受人的原因导致无法办理银行按揭贷款手续或获得银行按揭贷款少于申请贷款数额的，买受人在接到银行或出卖人通知之日起十五日内，应按一次性付款方式付清所有房款或贷款差额，否则出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金。买受人逾期付款，出卖人交房时间及办理该商品房权属证书的时间相应顺延，且无需承担延期交房和办证的违约责任。合同签订后，汪**向东怡公司、湘邮公司支付了120000元首付款，并缴纳了契税、物业维修基金,汪**就剩余房款向中国银行申请按揭贷款，未获批准。2016年11月16日，汪**出具《承诺书》，载明：“由于中国银行系统原因导致本人无法办理按揭贷款，需等待通知办理中信银行按揭手续，现本人急需对房屋进行装修，特向贵公司申请提前交房，并做出如下承诺：1、本人自愿提前交房，并愿意承担提前交房产生的物业管理费。2、如若因本人原因或者政策原因导致贵公司无法取得剩余的肆拾柒万元整（￥470000.00）的银行贷款，本人承诺在接到通知后的15个工作日内以现金形式付清剩余的肆拾柒万元整（￥470000.00）的房款，或接到通知后的15个工作日更名办理按揭贷款，如因本人逾期付款或无法取得按揭贷款导致贵公司与本人解除合同的，本人除承担合同约定的违约金外，并愿意配合贵公司解除网签，装修费用的损失由本人负责，与贵公司无关。”后汪**就1204号房屋的剩余房款未能完成按揭贷款手续，东怡公司、湘邮公司至今未收到剩余购房款。汪**陈述，其从未收到过银行或东怡公司、湘邮公司的任何通知。另查明，汪**为证明其征信记录良好，提交了其截至2020年4月27日的征信报告，报告显示，2016年至2020年期间，汪**在湖南祁阳农村商业银行股份有限公司、招商银行股份有限公司、北京银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司湖南省分行等银行均有借贷业务发生，现均已结清。还查明，案涉1204房于2016年7月20日办理了产权登记手续，产权一直登记在东怡公司及湘邮公司名下（产权证号为：××、716211253）。因东怡公司及湘邮公司与他人存在债权债务纠纷，案涉1204房以及1417号、1518号等66套房屋于2020年4月26日被长沙县人民法院查封。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的权利和义务，即汪**应按合同的约定及时、足额支付购房款，东怡公司、湘邮公司应向汪**交付符合交付条件的房屋，并办妥买受人的房屋所有权证或不动产权证。现汪**至今未向东怡公司、湘邮公司付清剩余房款470000元，东怡公司、湘邮公司要求汪**继续履行支付义务，付清剩余房款470000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于东怡公司、湘邮公司主张的违约金，该院认为，《商品房买卖合同》约定：“由于买受人的原因导致无法办理银行按揭贷款手续或获得银行按揭贷款少于申请贷款数额的，买受人在接到银行或出卖人通知之日起十五日内，应按一次性付款方式付清所有房款或贷款差额，否则出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金”以及汪**于2016年11月26日出具的《承诺书》中约定：“本人承诺在接到通知后的15个工作日内以现金形式付清剩余的肆拾柒万元整（￥470000.00）的房款，或接到通知后的15个工作日更名办理按揭贷款”，但该买卖合同和《承诺书》均未明确约定汪**完成按揭贷款手续截止期限或者汪**应当付清购房款的截至期限，且东怡公司、湘邮公司也未提交证据证实其曾向汪**催讨过剩余房款或者银行以明确的方式告知汪**无法办理按揭贷款的具体时间，故东怡公司、湘邮公司认为汪**存在逾期付款行为，没有事实依据，对于其主张的违约金，不予支持。对于汪**辩称，本案已经超过诉讼时效,因双方并未明确约定汪**完成按揭贷款手续或付清剩余购房款的截至期限，且其至今尚欠购房款470000元，故东怡公司、湘邮公司有权要求汪**继续履行付款义务，本案并未超过诉讼时效；对于汪**辩称案涉房屋已被长沙县人民法院冻结，东怡公司、湘邮公司已经无法履行变更登记义务，根据《商品房买卖合同》约定：“买受人逾期付款，出卖人交房时间及办理该商品房权属证书的时间相应顺延”，由此可以确定汪**具有支付购房款的先履行义务，汪**应在其履行完支付义务后再行向东怡公司、湘邮公司主张协助办理产权变更登记手续或不能办理产权变更登记手续的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限汪**于本判决生效之日起十日内向湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司支付购房款470000元；二、驳回湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8970元，减半收取4485元，由湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同承担485元，由汪**负担4000元。二审审理期间，上诉人汪**向本院递交三份证据：证据一，不动产登记情况表，拟证明涉案房屋的查封已被解除；证据二，银行审批单，拟证明上诉人现可以申请贷款，并可以正常放贷至被上诉人银行账户；证据三，装修图片，拟证明上诉人已经在放贷之前进行了入住。被上诉人对上诉人的证据的真实性无异议，但无法证明其没有付款义务，其没有支付完购房款之前，根据合同约定没有义务先行办理变更登记，故房屋在其购买之后被查封系因其未支付完购房款。本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。另查明涉案的1204号房屋的查封已解除。本院认为,本案的争议焦点为上诉人汪**是否应当一次性支付购房款。根据双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》第六条第2.1、2.2、2.4项的约定，以及《承诺书》的约定，在按揭贷款手续无法办理的情况下，作为买受人的汪**应当按照合同约定一次性付款或者是出卖人认可的其他付款方式付清剩余房款或贷款差额。故一审法院对汪**应当一次支付剩余购房款的认定，本院亦予以支持。另涉案的房屋上的查封已经被解除，不存在履行不能的情况。综上所述，上诉人汪**的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费8000元，由上诉人汪**承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十一月十八日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。