辽宁省北镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0782民初1587号原告：王志国，男，1969年7月11日生，汉族，个体，住辽宁省盘山县。委托诉讼代理人：唐峰，系北镇市北镇法律服务所法律工作者。被告：锦州市北镇银隆小额贷款有限责任公司（以下简称银隆公司），住所地：辽宁省北镇市南关社区南大街路西。法定代表人：张跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：李和心，系辽宁德营律师事务所律师。被告：北镇市金翠房地产开发有限公司（以下简称金翠公司），住所地：辽宁省北镇市大佛寺社区老菜胡同**。法定代表人：王良，该公司经理。委托诉讼代理人：马红梅，女，1968年5月11日生，满族，该公司职员，住辽宁省。被告：王良，男，1968年3月1日生，满族，个体，住辽宁省。被告：王栋，男，1967年5月22日生，满族，个体，住辽宁省。被告：于海珍，女，1982年7月19日生，满族，个体，住辽宁省。原告王志国与被告银隆公司、金翠公司、王良、王栋、于海珍执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王志国及其委托诉讼代理人唐峰、被告银隆公司的委托诉讼代理人李和心、被告金翠公司的委托诉讼代理人马红梅到庭参加诉讼，被告王良、王栋、于海珍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志国向我院提出诉讼请求：1、要求北镇市人民法院停止对被告金翠公司开发建设的位于北镇市双塔社区东景丽园三期第10、11、12号门市及土地（不动产权证号分别为辽（2018)北镇市不动产权第0003364号、第0003365号、第0003363号、面积为605平方米）的执行，门市及土地的查封；二、案件受理费由被告负担。事实与理由：原告是从事内外墙涂料装修的个体。2015、2016年，原告给被告金翠公司做内外墙涂料装修工程，因被告金翠公司无钱支付工程款，原告只好购买金翠公司预开发的位于双塔社区东景丽园三期10、11、12号门市，以被告拖欠的工程款支付购房款，并于2017年7月19日签订购房合同，被告金翠公司给原告开具了交款收据。在开工建设时，原告就与金翠公司协商改变图纸，按照原告开洗车场要求进行设计。工程主体完工后，被告金翠公司因资金问题停止施工，后与原告协商后续工程由原告自己建设，并将门市交付给原告，原告开始投入资金对门市进行了建设、改造和装修，并占有到现在。在此期间，由于被告金翠公司的原因没有办理过户手续。2020年5月，原告得知被告金翠公司于2018年6月27日与银隆小额贷款公司签订借款合同及抵押合同，将建楼土地使用权抵押给银隆贷款公司，并办理抵押登记，并约定对地上建筑物享有优先受偿权（包括异议人购买的三个开间门市的土地使用权)，北镇法院已查封该土地及房屋，并进行拍卖、变卖，原告购买的门市就包括在法院查封、拍卖的土地及房屋范围内，原告因此以被告金翠公司对原告购买占有的三个开间门市没有处分权，该抵押无效为由，向北镇法院提出执行异议，北镇法院驳回了原告异议申请。原告认为，原告既是涉案建设工程外墙涂料的实际施工人，又已交付全部购房款，且被告金翠公司已将门市交付给原告，虽因被告原因未办理产权登记，但已实际占有，依法原告对上述门市应当享有优先于申请执行人抵押权的受偿权。故原告提出上述之请求，请人民法院依法支持原告诉讼请求。被告银隆公司答辩称，一、原告的诉求没有事实依据。1、原告与北镇市金翠公司不存在真实的买卖关系。原告是从事外墙涂料装修业务，其与金翠公司之间只是一种劳务关系，同时也是一种债权债务关系。原告以金翠公司拖欠的工程款来作为购房款实质上是一种以物抵债的法律关系。原告并非是以购房者的身份购买金翠的门市，而是借用了买卖的形式获得原告的工程款。因此说原告与金翠公司之间不存在真正的买卖合同关系。2、原告也并非是实际施工人。根据《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷适用法律问题的解释》中的规定，实际施工人是指转包、违法分包以及借用资质的无效建设工程施工合同的施工人。本案原告在施工时不存在转包、违法分包或借用资质的情形，因此原告以实际施工人为由主张权利，不应得到法律支持。3、原告以实际占有涉案门市，没有证据支持。现涉案门市乃至整个建设工程没有全部完工、没有相关部门的竣工验收，也不存在交付一说，更谈不上原告实际占有的问题。4、原告与金翠公司的商品房买卖合同无效。本案涉案门市乃至整个建设工程，截止到本案执行查封的2019年8月20日之前，该涉案工程均处在五证不全的状态。2019年8月20日至2017年7月19日，该工程是处于没有五证的前提下，原告与金翠公司签订了所谓的商品房买卖合同，更是违法的和无效的。5、原告所主张的涉案门市没有取得物权登记，原告与金翠公司仍存在债权债务关系，原告无权以债权对抗答辩人的申请执行的物权请求。二、原告的请求没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。其中第（2）项规定：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本条司法解释明确规定，除非本案原告购买的商品房是用于居住并且没有其他可以居住的房屋，才能排除本案的执行。而本案原告恰恰相反，该涉案的是门市，而非居住的房屋。因此，原告对其主张的权利没有法律依据，其主张无法排除答辩人的执行。被告金翠公司答辩称，金翠公司于2017年6月10日与王志国签定顶账协议，此协议说明了这几户门市已归原告所有。其同意原告的诉讼请求，其也有其他财产同意偿还银隆的债务。被告王良未出庭，未提交书面答辩意见。被告王栋未出庭，未提交书面答辩意见。被告于海珍未出庭，未提交书面答辩意见。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，被告银隆公司提供的民事判决书、民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据中，1.顶账协议书，因此协议性质系以物抵债协议，非合法有效的房屋买卖合同，且签订此协议时被告金翠公司无商品房预售许可，故此证据不能证明涉案房屋发生物权转移，不能证明本案争议事实，故对此证据，本院不予采信；2.照片，因此组证据不符合证据的形式要件，故对其待证问题，本院不予采信。被告银隆公司提供证据执行笔录与本案没有关联性，故对其待证问题，本院不予采信。被告金翠公司提供证据收据，证明其与原告存在债权债务关系，但此事实与本案争议事实无关联性，故对其待证问题，本院不予采信。依据上列证据分析及庭审调查，本院认定案件事实如下：2018年6月27日，金翠公司与银隆公司签订借款合同，金翠公司向银隆公司借款1000万元，以自己名下的不动产权证号为辽[2018]北镇市不动产权第0003364号、第0003365号、第0003363号三处土地提供抵押担保，并办理抵押登记，他项权证号为辽（2018）北镇市不动产证明第0001394号，房屋他项权利人为银隆公司。银隆公司与金翠公司、王良、王栋、于海珍因上述借款而提起的民间借贷纠纷一案，本院以（2019）辽0782民初2387号予以立案审理。在诉讼过程中，经银隆公司申请，我院于2019年8月20日作出（2019）辽0782民初2387号民事裁定书，裁定查封金翠公司位于北镇街道办事处双塔社区不动产权证号为辽（2018）北镇市不动产权第0003364号、第0003365号、第0003363号的土地及其地上在建房屋，查封期限为三年。2019年9月20日，本院作出（2019）辽0782民初2387号民事判决书，判决被告金翠公司于本判决生效后十五日内偿还原告银隆公司借款本金1000万元并按年利率24%支付原告从2018年6月27日至实际给付之日的借款利息。判决生效后，金翠公司在法定期限内未履行上述判决所确定的义务，银隆公司于2020年1月19日向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2020年4月24日作出（2020）辽0782执137号执行裁定书，裁定拍卖金翠公司位于北镇街道办事处双塔社区三处土地及在建房。2020年6月16日，案外人王志国以本院执行涉案不动产其中的三处门市归其所有为由，向本院提出书面执行异议申请，异议请求如前所述。另查明，目前涉案门市没有取得商品房预售许可证，该工程没有完工，没有取得相关部门的竣工验收。再查明，经询问，王志国表示，其名下在北镇市沟帮子镇有面积七十左右平方米房屋一幢。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王志国虽与金翠公司签订顶账协议书，但此协议非合法有效的房屋买卖合同，且现王志国没有办理物权登记，涉诉房屋物权未转移，被告金翠公司并未取得涉案房屋的商品房预售许可证，亦无相关验收手续，故依法不能对抗银隆公司所享有的抵押权。另原告王志国虽然主张金翠公司已将涉案门市交付且已经实际占有，但根据原告提供的证据，无法认定原告王志国已实际占有涉案房屋，且涉案房屋为门市房，非一般住宅楼，经询问，王志国表示其已有住宅房屋一处，故原告王志国对案涉房屋主张所有权，理由不充分。综上，原告提出的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定并经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告王志国的诉讼请求。案件受理费27600元，由原告王志国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  曹 莹人民陪审员  何立峰人民陪审员  郭云波二〇二〇年十一月十一日书 记 员  王 爽