辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1081民初2881号原告：灯塔市鑫亿物业服务有限公司，住所地灯塔市兆麟街文化路，统一社会信用代码：91211022076274024P。法定代表人：张义。委托诉讼代理人：包红梅，女，1980年3月24日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。系原告公司员工。被告：孙锅，男，1989年1月7日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司(以下简称“鑫亿物业公司”与被告孙锅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日收到鑫亿物业公司起诉材料并转入诉前调解程序，因双方未能达成调解协议，本院于2020年11月9日正式立案受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫亿物业公司的诉讼代理人包红梅、被告孙郭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告孙锅给付拖欠的物业费、公共照明费、卫生费、违约金合计2640元。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：灯塔市鑫亿物业服务有限公司，于2014年12月与东鑫馨园和鑫阔小区业主委员会签订服务合同，于2015年以合法身份进行服务，因东鑫馨园和鑫阔小区均为老旧小区，公司于2016年投资60余万元，对小区路面进行重辅，重铺以后东鑫馨园为柏油路面，鑫阔小区为水泥路面，两小区面貌焕然一新，2018年对东鑫馨园南门路面，投资3万余元进行路面重铺，2019年投资5万余元对东鑫馨园和蠢阔小区，化粪池以及下水管线进行改造，投资4万余元对园区进行亮化，公司多次投资使园区内环境整洁，亮化工程完善，排水设施齐全通畅。原告提供的服务，满足了小区居民的需求，原告物业服务费多年未做改变，且被告直接参与协商确定物业费，为每个月每平方0.50元，被告孙锅在灯塔市拥有一处住宅，建筑面积83.33平米，被告自2017年至2020年拖欠物业费合计2000，公共照明费合计96元（每年每户24元），卫生费合计144元（每年每户36元），违约金400元，被告接收原告提供的物业服务，但从2017年开始拒绝交付物业费，损害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法第一百一十九条之规定，特诉到贵院，请求贵院依法保护原告的合法权益。被告孙锅辩称：一、原告物业服务未达标，服务水平低，管理质量差，应降低物业收费标准。原告根本未依《委托物业服务协议书》及《业主手册》中关于物业管理规定的服务要求提供达标的物业服务。(一)小区存在严重的安全隐患：1、安全通道随意停车。安全通道系消防等重要紧急时候使用的，甚至可以称为救命通道，但小区安全通道几乎每天每夜都被堵塞，一旦发生火灾等险情，后果不堪设想。2、封闭管理成空话承诺小区为封闭式管理小区，出入需要刷门禁卡，非小区人员可以随意出入，为小区安全埋下不确定的风险，封闭管理成了一句空话。3、三轮车小区内横冲直撞、乱停乱放三轮车本身就是违规的改装车辆，小区行人门和车辆栏杆均有门禁本不应该放进小区，但物业根本不阻止，三轮车随意出入，随意停放，经常阻塞小区门口行车道以及占用车位，为此业主多次抗议，但物业仍然不予重视。4、个别业主因对物业服务有异议，所以以拒交物业费进行抗辩，但有一身纹身人员竟然在晚间到业主家催要物业费，差点与业主发生冲突。5、小区内多次发生车辆被盗问题。(二)小区环境卫生极差：1、楼道卫生状况极差多栋楼层存在垃圾、污渍，楼道内随意停放自行车、电动车，储藏蔬菜、杂物物业却不清理。2、楼道里、电梯里存在乱涂乱画和小广告。老旧小区才存在的乱涂乱画和小广告却进入了所谓的”公馆”高档小区，贴楼道里，墙壁乱贴乱画，业主大门上遗留等等，长期不清理，严重影响小区的整体美观和整洁度。3、楼道打扫卫生走过场楼道保洁请的都是老人，从来没见扫过地，一把拖把从顶层7层拖到1层都不冲洗换水。(三)小区维护维修不到位：1、单元门禁损坏不及时维修2、几乎所有楼单元的单元门禁坏了多年了，物业也不管!任何人随意进出，存在严重安全隐患!物业视而不见，置之不理。3、其他公共设备维修维护不力灯泡、监控等公共设施损坏后得不到及时修理，给业主生活带来不便，更存在安全隐患。(四)物业服务态度恶劣：1、竟然出现辱骂业主的情况。2、到物业办理有关业务时，极少看到物业服务人员的笑脸，感觉业主都欠物业钱一般，没有服务人员的基本服务素养。3、上面已提到物业甚至夜晚以催物业费的名义夜晚闯入业主家，白天为何不能催要，非得晚上，吓哭孩子。(五)车辆管理无序1、私划车位出租物业将小区地上绿化改为车位出租；甚至还将小区门口的道路认为改窄划为车位出租；2、车辆乱停乱放一到夜晚地上没有车位，车辆就会停到消防通道、草坪上、人行道等等。电动车、自行车阻塞无障碍通道、人行道等等。(六)原告未经业主同意，出售或出租车位，收入应归业主全体所有出租车位属于业主共有，出租除了作为必要的物业管理费用外，不应多收业主费用，且物业的收费标准高!《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《国务院物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，原告未经业主同意，擅自对外收取车位费用，是违法行为，其收入应当收归业主所有。(七)原告无收取滞纳金的主体资格，滞纳金条款为霸王条款。如果属于违约金性质，业主拒交属于履行抗辩权不应交纳1、滞纳金通常由国家法律、法规明文规定的主体收取，个人和其他团体无权私设。原告不具有收取滞纳金的主体资格，在答辩人收房时强制签署的《委托物业服务协议书》中列明收取滞纳金，属于霸王条款。2、如果属于违约金性质，由于原告长期未提供达到符合《委托物业服务协议书》、《业主手册》约定的物业服务水平，答辩人拒绝交纳物业费，属于行使《合同法》赋予的合同履行抗辩权。在原告物业服务存在严重瑕疵，暴力方法催缴物业费，严重危及小区业主人身安全的情况下，业主有权拒交或者少交物业费，更别说逾期付款违约金。因此，答辩人不应当支付滞纳金。双方当事人围绕原告鑫亿物业公司的诉讼请求提交了证据本院组织双方当事人进行了质证。原告鑫亿物业公司提交证据如下：物业管理服务合同复印件。被告孙国并提交证据如下：小区环境照片23张。鑫亿物业公司对孙锅当庭出示的证据并无异议，孙锅对鑫亿物业公司当庭出示的证据亦无异议。经本院审查，对鑫亿物业服务公司提交的证据的真实性予以确认，对孙锅提交的证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司成立于2013年，是一家经营物业管理、家政服务的企业法人。2014年12月1日，灯塔市东鑫馨园小区业主委员会与灯塔市鑫亿物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，双方在合同中约定住户的物业服务费为每平米每月0.5元，物业公司代收公共区域电费、水费并受灯塔市环卫部门委托代收卫生费。合同有效期从2015年1月1日起至2025年1月1日止。被告孙锅系灯塔市鑫阔家园3号楼6单元402号房屋（建筑面积83.33平方米）的业主，其所在的鑫阔家园亦由鑫亿物业公司提供物业服务。从2017年开始至2020年，被告孙锅未缴纳物业费，并拖欠2017年至2020年的公用照明费及卫生费，以上欠款合计2239.92元。本院认为，原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司与灯塔市东鑫馨园小区业主委员会于2014年12月1日签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告与东鑫馨园小区业主委员会签订的物业服务合同，对该小区的全体业主均具有约束力。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”。第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《物业管理服务合同》中已就拟向业主（住户）收取的物业服务费用的项目和收费标准、代收费用项目作出明确的约定，鑫阔家园小区与东鑫馨园小区系相邻两个小区，均由鑫亿物业公司提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，原告可向鑫阔家园小区的业主收取相应的物业服务费用和其他应代收费用以维持物业服务企业的正常运转，孙锅作为鑫阔小区的业主理应缴纳物业服务费用。关于孙锅抗辩称鑫亿物业公司的物业服务质量存有瑕疵、环境卫生差、保安服务态度差等问题，不能否定邻鑫亿物业公司已履行合同主要义务的事实。本院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司的服务不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是鑫亿物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。关于原告鑫亿物业公司诉请主张的具体数额，应为2239.92元（其中物业费1999.92元、公共照明费96元、卫生费144元）。对于原告所主张的违约金；按照通常理解，鑫亿物业公司的损失也仅仅是被告未缴纳物业费的利息损失，原告并未提供证据证明其向被告第一次索要物业服务费的时间，故违约金计算时间应当从起诉之日起至上述物业服务费、公共照明费、卫生费全部给付之日止，并按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙锅于本判决发生法律效力后十五日内向原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司支付2017年至2020年的物业服务费、公共照明费、卫生费合计2239.92元。并从2020年11月9日起至上述款项全部给付之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付违约金。二、驳回原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告孙锅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  殷晓伟二〇二〇年十一月十六日申请执行的期限为贰年法官助理曹健书记员赵莹莹附：本判决所适用的法律、法规、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；…《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。