大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5226号原告（反诉被告）：王伟洲，男，汉族，1987年10月21日生，住址辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：吕广艳，系辽宁开尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓春，系辽宁开尔律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吕光黎，男，汉族，1954年4月19日生，住址大连市甘井子区。原告（反诉被告）王伟洲与被告（反诉原告）吕光黎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王伟洲的委托诉讼代理人吕广艳、张晓春，被告吕光黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冯家忠向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告签订的大连市房屋租赁合同于2020年2月1日解除；2、判令被告返还原告2020年2月至5月房租53，333.33元；3、判令被告返还原告房屋押金30，000元。事实和理由：原、被告签订了《大连市房屋租赁合同》，约定被告将位于大连市甘井子区房屋出租于原告，用于教育培训之用，租期为2017年6月1日至2022年5月31日，年租金160，000元，每月3月31日前交下一年度房租。原告承租至2020年1月25日，我省启动重大突发公共卫生事件1级响应，2020年1月28日，大连市发布新冠疫情第1号令，原告响应党和政府的抗疫命令，自2020年1月28日起关闭培训机构，暂停营业，至今未恢复营业。因为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致原告无法继续履行合同，原告有权要求解除合同不再继续履行，并请求免除2020年2月份至5月份房租，合计53，333.33元，合同解除后被告应返还原告房屋押金30,000元。故原告诉至法院。被告（反诉原告）吕光黎辩称，不同意原告诉讼请求。第一、双方签订的合同笫七条第四款明确规定“乙方有下列情形之一的甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.乙方不按约定支付租金达十日的”，合同明确写明“每年3月31日前交付租金，”但原告至今未交2020年度租金，因此合同已予2020年4月11自动解除。因此要求法院判定2020年4月11日合同已正式解除。第二、疫情期间租金不予返还。原告无法继续履行合同非疫情所致而是经营不善干赔了，2020年3月21日催交租时被告说赔了一百多万，所以无心想再继续履行合同，原告从2019年12月就打算不干了，那时也没疫情，因为从2020年1月1日到今天原告也不交物业费和电费。尽管今年疫情出现，被告主动到原告单位商量疫情损失的解决办法，被告问有什么要求，原告称能不能给其延长三个月时间，经考虑被告最终答应了他的要求，决定合同到期后无条件免费再延长给原告三个月经营。2020年4月16日原告回复被告不再履行合同。合同明确写明“乙方不能转租”，而原告严重违约合同规定，于2019年2月17日在房主完全不知道的情况下，原告私自将房屋转租给吕姗姗。因此被告不应退原告租金。第三、不予退还押金30,000元。原告拖延支付租金、私自转租、退租不提前90天通知被告、经营期内不交物业费及电费、合同明确写明交房时固定部分不进行拆除，可是原告违背合同把固定部分砸个稀巴烂，并把消防设施拆除一空，甚至把大门锁的舌头卸掉，并指使收废品的人卸掉所有门的暗锁，等等无一遵守合同规则，30,000元抵押金无法弥补被告的精神创伤和费用损失，故不应退还押金。被告（反诉原告）吕光黎反诉请求：1.要求法院判令被反诉人向反诉人交违约金175，186.2元。2.要求法院判令被反诉人向反诉人交纳非法占用租房69天的费用24，036.84元；以上合计：199，223.04元。事实与理由：按照双方所签订的合同第八条第四款约定：乙方（王伟洲）不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按装修费150,000元标准支付违约金。本诉原告借疫情为由解除合同，应按合同约定及时返还房屋，本诉被告多次限时要求其办理交接手续，但直到6月19日才交房，本诉原告严重违约。再根据合同约定，本诉原告没有提前90天告知本诉被告退租，其本应于2月29日告知本诉被告退租，而本诉原告在4月16日才告知，给本诉被告造成损失。双方签订的合同于2020年4月11日解除后，到6月19日才进行交接，非法占用房屋69天，其应给予赔偿。故提出反诉请求。原告（反诉被告）王伟洲对被告（反诉原告）吕光黎的反诉辩称：不同意反诉请求。一、被反诉人没有违约，不应承担违约责任，不应给付违约金，2018年度被反诉人延期缴纳房租，反诉人已经同意，应视为达成补充协议，同意延期缴纳房租，则不算违约。被反诉人应政府抗疫命令自2020年1月28日起关闭培训机构，暂停营业，至今未恢复营业，根据合同约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，即2020年1月28日以后合同已经解除，被反诉人没有任何违约责任，而反诉人迟迟不返押金，不办理退房交接手续，已经严重构成违约，其应该承担违约责任。二、被反诉人没有进行转租，其经营者系被反诉人合伙人，不存在转租情况。即便存在转租情形，其房屋租赁合同也没有约定相应的违约责任，依据合同约定不可抗力发生时，合同自行解除，无需提前90天告知，所以被反诉人不存在任何违约情形，反诉人主张的违约金亦毫无依据，我方不予认可。三、被反诉人不存在非法占用房屋情形，被反诉人已经缴纳房租，不应再支付房屋使用费，反诉人主张的费用毫无依据，被反诉人不予认可。当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：2017年3月31日，本诉原告王伟洲（乙方）与本诉被告吕光黎（甲方）签订《大连市房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于大连市甘井子区房屋，建筑面积216.41平方米。租赁用途为教育、学生相关。租赁期限自2017年6月1日至2022年5月31日。租金为160，000元/年。每年3月31日前交下一年房租。押金30，000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、供暧费、物业费等等均由乙方承担。合同第七条合同解除条款约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）男方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用相当于押金数额的。3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。4、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。合同第八条违约责任约定：（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的3%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金，甲方并要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的3%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按装修费150，000元标准支付违约定。第十条其他约定事项：1、乙方具有在同等条件下甲方必须续租给乙方；2、乙方不能转租；3、合同解除后固定装修不进行拆卸。合同签订后，双方均依约履行了合同，2019年6月1日至2020年5月31日期间的房租160，000元本诉原告已交纳。2019年2月27日，本诉原告将案涉房屋转租给次承租人吕姗姗。2020年1月28日，大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布《防控指挥部令（第1号）》第八条、各地区、单位一律不得举办大型活动，停办各种类型补习班，停止大型人才招聘会……。根据双方的微信记录显示：2020年3月20日，因疫情对租客都有优惠，王伟洲要求吕光黎送租期。吕光黎回复：要求王伟洲说个具体办法。2020年4月16日，吕光黎给王伟洲回复，同意因疫情原因给其延长合同期限三个月，王伟洲同日给吕光黎去电话，明确表示不再履行合同。2020年6月19日，本诉原告将案涉房屋腾退给了本诉被告，双方办理了交接，但案涉房屋设施有部分毁损。本院所确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录及本院庭审笔录等为凭，这些证明材料经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于案涉《房屋租赁合同》解除的原因及何时解除应如何认定问题。二、关于案涉《房屋租赁合同》解除后的法律后果应如何处理问题。关于焦点一：本诉原告主张系因不可抗力致合同无法继续履行，原告有权解除合同，双方的合同于2020年2月1日解除。对此，本诉被告不予认可，本诉被告认为本诉原告并非疫情原因而解除合同，而是本诉原告干赔了，不打算干了，尽管有疫情，本诉被告也同意给本诉原告免费延长三个月的租期，但本诉原告仍不再继续履行合同。本诉被告主张系因本诉原告迟延交纳房租，根据合同约定应于3月31日交纳下一年度的房屋，但本诉原告迟延交纳已过十日，本诉被告按合同约定解除合同。本院认为，原告以不可抗力解除双方的租赁合同的理由不能成立。理由如下：第一、本合同为房屋租赁合同，疫情原因并不必然导致合同无法继续履行。第二、根据双方的聊天记录可以证明，因疫情原因本诉原告曾要求本诉被告给予一定期限的免租期，本诉被告也答应给予本诉原告三个月的免租期，应视为其也同意分担因疫情原因给本诉原告导致的不利后果。第三、根据庭审查明的事实，本诉原告在2019年2月27日，将案涉房屋进行了转租，其再以疫情为由解除双方的合同显属不妥。关于本诉原告称次承租人系本诉原告的合伙人一节，因其未提供任何证据证明，故本院对本诉原告的该辩称观点不予采纳。综上，本院认为，系本诉原告单方面原因提出解除合同，已构成违约。作为违约方，本诉原告并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权，本案情形亦不符合合同约定的不可抗力解除权的行使条件，故本诉原告以不可抗力解除合同的理由，不能产生解除案涉房屋租赁合同的法律后果。关于双方的合同是否解除，何时解除一节，本院认为，根据庭审查明的事实，本诉原告确未按期交纳房租已达十日，其作为承租人，未按合同约定支付租金，显属违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，本诉被告要求解除双方的合同于法有据，故本院认定，双方的合同应于2020年4月11日解除。关于焦点二：如前所述，造成合同解除的违约方为本诉原告，违约方起诉请求解除合同的，应承担违约责任，确保守约方的利益得到保障。双方合同中关于违约金的约定为：（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的3%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金，甲方并要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（四）甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按装修费150，000元标准支付违约金。按该约定，本诉被告要求的违约金过高，本院予以调整，以三个月的租金为宜，即40，000元。关于本诉被告收取的押金30，000元，因双方租赁合同已解除，对于本诉原告已交付的押金，本诉被告负有退还的义务，根据双方合同约定及庭审查明的事实，原告对部分房屋结构做了变动，给被告造成损失，本院酌定本诉被告在扣除5，000元的损失后，余额部分应予退还，即25，000元。再根据庭审查明的事实，本诉被告系在2020年6月19日才将案涉房屋腾退给本诉原告，如前所述，案涉合同于2020年4月11日解除，2020年4月11日至6月19日，本诉原告理应支付占用房屋期间的使用费，本院按双方合同约定的房租进行计算，鉴于本诉原告的房租交至2020年5月31日，该期间的房屋使用费视为已交纳，本诉原告还应交纳6月1日至19日期间的房屋使用费，数额本院确定为8，328.76元（160，000元÷365天×19天）综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王伟洲与被告（反诉原告）吕光黎之间签订的房屋租赁合同于2020年4月11日解除。二、原告（反诉被告）王伟洲于本判决发生法律效力之日起10日内给付被告（反诉原告）吕光黎违约金40,000元。三、原告（反诉被告）王伟洲于本判决发生法律效力之日起10日内给付被告（反诉原告）吕光黎房屋占用费8，328.76元。四、被告（反诉原告）吕光黎于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告（反诉被告）押金25，000元。五、驳回原告（反诉被告）王伟洲其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）吕光黎其他诉讼请求。上述一、二、三、四项，逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币7，350元，由原告（反诉被告）王伟洲承担5，145元，由被告（反诉原告）吕光黎2，205元；反诉受理费4，862元，由原告（反诉被告）王伟洲负担1，179元，由被告（反诉原告）吕光黎承担3，683元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵廷山人民陪审员  姚 波人民陪审员  张晓青二〇二〇年十一月四日书 记 员  郝安琪