湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0321民初2355号原告：王某，男，2012年2月4日出生，汉族，湖南省株洲市人，住株洲市天元区，现住株洲市天元区。法定代理人：刘某，女，1987年1月24日出生，汉族，湖南省株洲市人，住株洲市天元区，现住株洲市天元区。系原告王某之母。被告：湘潭市锴鑫房地产开发有限公司，住所地湘潭县易俗河镇杨柳路、天易路东北拐角学府雅苑****103-110。法定代表人：唐齐光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘路兵，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。原告王某诉被告湘潭市锴鑫房地产开发有限公司（以下简称锴鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理，本案依法适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告王某的法定代理人刘某、被告锴鑫公司的委托诉讼代理人刘路兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿违约金8266元，按年利率利息15％赔偿占用金利息，前段为39911元，后段违约金利息要求计算到实际支付之日止，返还房款26942元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月12日原告王某与被告湘潭市锴鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购买湘潭天易示范区××路××北尚御尊城尚城*栋*单元门面07号房。2015年10月31日交房，90日之内办好证。被告违约:尚御尊城尚城1栋7号门面楼上3层4层变更，变更没有通知，7号门面办证拖延至2020年6月11号才通知拿证。由于被告原因，办证拖延4年半，要按法定最高利率赔偿办证约定期限之外的利息。被告锴鑫公司辩称：1、原告的房屋面积少算了6.38平方米，应当退还房屋面积补差款50855元，被告已于2020年9月11日实际退还给原告；2、关于逾期办证，原被告双方在销售合同中进行明确的约定，对该项诉请予以认可；3、对于原告诉请的其他内容既不符合双方在合同中的约定，又没有法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告提交的证据，当事人双方没有异议的，本院予以采信并佐证在卷。对存在争议的证据：原告提供的微信截图，被告对于其三性均不认可，本院认为原告未能提供该微信截图的聊天对象与被告之间存在关联的证据，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2014年11月12日原告王某（买受人）与被告锴鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房（商业营业用房，尚御尊城尚城*栋*单元门面07号房），建筑面积103.7平方米，单价为每平方米7971.07元，商品房房款合计826600元，买受人于2014年11月12日前一次性付款；出卖人应当在2015年10月31日前,将符合各项条件的商品房交付买受人使用；产权登记建筑面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（3%）部分的房价款由出卖人返还买受人,绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;出卖人应在商品房竣工验收之日起九十日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另查明，被告向原告交付案涉房屋不动产权证，该权证载明建筑面积97.32平方米，颁证时间2020年4月21日。本院认为：1、原告王某与被告锴鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的权利义务。2、关于案涉房屋建筑面积差处理，本案《商品房买卖合同》约定建筑面积为103.7平方米，单价为每平方米7971.07元，而不动产权证载明建筑面积为97.32平方米，二者相差6.38平方米，面积误差绝对值超出3%的部分计3.269平方米（6.38平方米-103.7平方米×3%），被告应当按照合同对超出3%的部分双倍返还购房款计52114.86元，扣除已支付26057.43元，被告还应向原告返还购房款26057.43元。至于被告辩称本案只适用“以产权登记面积为准，计算金额多退少补”条款，与本案查明事实不符，本院不予采信。3、关于逾期办证违约金，庭审中，被告同意按已付房款的1%计8266元支付违约金，本院予以确认。4、关于原告主张资金占用利息的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定了违约损失计算方法，没有约定计付资金占用利息，故本院对该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告湘潭市锴鑫房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告王某购房款26057.43元；二、由被告湘潭市锴鑫房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王某支付违约金8266元；三、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1678元，减半收取839元，由原告王某负担510元，由被告湘潭市锴鑫房地产开发有限公司负担329元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  赵超纲二〇二〇年十一月十七日代理书记员  杨 银附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。