河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5196号 上诉人（原审原告）：张新民，男，1976年9月15日出生，汉族，现住河北省高碑店市。 被上诉人（原审被告）：王德明，男，1978年4月15日出生，汉族，现住河北省高碑店市。 被上诉人（原审被告）：王贺顺，男，1948年9月12日出生，汉族，现住河北省高碑店市。 二被上诉人委托诉讼代理人：张金英、孙宝华，河北金杯律师事务所律师。 上诉人张新民因与被上诉人王德明、王贺顺房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张新民，被上诉人王德明、王贺顺的委托诉讼代理人张金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张新民上诉请求：1.撤销河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初1664号民事判决；2.依法改判解除双方签订的房屋买卖合同并改判二被上诉人返还上诉人购房定金40000元；3.本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，涉案房屋仅有房屋所有权证，没有国有土地使用权证，不符合交易条件，交易无法完成。首先，2017年国家就实施了不动产登记制度即土地证和房产证合二为一。涉案房屋至今仅有房屋所有权证，没有土地使用权证，导致涉案房屋占用的土地至今无法落宗。因案涉房屋没有国有上地使用权证，土地无法落宗，致使无法为上诉人办理过户手续。其次，经上诉人查询，在保定市自然资源和规划局自沟新城分局，案涉房屋土地手续根本没有进行过备案登记即案涉房屋占用的土地根本查询不到。由于案涉房屋占用的土地手续没有进行过备案登记。自然资源和规划局白沟新城分局又拒绝出具证据，才导致上诉人举证不能。二、一审庭审时，二被上诉人当庭承认涉案房屋土地存在问题，土地到底何时能落宗只能等机会，无法确定具体落宗时间。显然二被上诉人系清楚案涉房屋占用的土地是有问题的。三、涉案房屋因没有土地备案手续、更无法办理国有土地使用证，致使土地无法落宗。现涉案房屋无法办理过户手续，既不符合交易条件，也无法完成交易，导致上诉人的合同目的无法实现。综上，请求二审法院依法改判解除双方签订的房屋买实合同，并判令二被上诉人返还上诉人支付的购房定金。 王德明、王贺顺辩称，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，依法成立，对双方均有约束力。被上诉人持有房屋产权证，具有处分房屋的权利，本案不存在《合同法》第九十四条法定解除的情形。上诉人提交交付定金和协商购房的视频，证实上诉人要求被上诉人配合其办理公证、备案等这些条件被上诉人均已同意。上诉人未提办理过户和落宗的问题，双方买卖房屋的有视频，且上诉人有亲戚和被上诉人住在同一个村，双方协商买卖房屋的过程也有四个月之久，上诉人对案涉房产情况已经做了充分的了解。一审法院在出判前也到白沟国土资源局进行了调查，上诉人的合同目的完全可以实现，上诉人没有证据证明不能办理过户。 张新民向一审法院起诉请求：一、依法解除张新民和被告王贺顺、王德明于2020年3月28日订立的房屋买卖合同；二、判令王贺顺、王德明立即返还张新民支付的定金40000元；三、本案全部诉讼费用由王贺顺、王德明承担。 一审法院认定事实：王贺顺系王德明的父亲。2020年3月28日王德明委托父亲王贺顺与张新民达成口头卖房协议，张新民购买王德明名下位于白沟镇××公路南侧××商住房一套，房屋建筑面积为187.59平方米，成交价格为540000元。当日，张新民向王贺顺交付定金40000元，王贺顺向张新民出具收条一张，并约定剩余500000元房款在45天内付清。该房屋已于2006年11月6日办理房屋所有权证书，证号为高碑店市房权证白沟镇字第××号。庭审中，张新民称交付定金后，经向保定市国土资源局白沟新城分局核实，涉案房屋因土地手续存在问题尚未办理落宗，具体落宗时间也不明确，致使涉案房屋不能办理过户手续，交易不能进行。因此张新民要求解除房屋买卖合同并退还购房定金40000元。上述事实有王贺顺为张新民出具的定金收条、张新民与王贺顺双方口头协商购买房屋事宜的录音、视频、高碑店市房权证白沟镇字第××号房屋所有权证书及庭审笔录在卷证实。 一审法院认为，张新民与王德明之间的房屋买卖关系依法成立，双方均应按照约定履行各自义务。王德明持有涉案房屋产权证书，其具有处分房屋的法律权利。庭审中张新民称涉案房屋存在土地不能落宗问题，导致房屋不能办理过户手续，但其并未向法庭提供相应证据进行证实，其应承担举证不能的不利后果，故对该说法不予采信。因此，对于张新民要求解除房屋买卖合同、返还购房定金的主张，不予支持，应予驳回张新民的诉请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：“驳回原告张新民的诉讼请求。案件受理费400元，由原告张新民承担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：在二审庭审中，被上诉人王贺顺称涉案房屋的土地本属于镇政府集体性质，房屋为镇政府开发，共三排，三排房屋一个土地本，土地本存放在王贺顺所在的白一村委会。王贺顺代理人称，其曾在一审时到白沟国土资源局请求办理房屋土地本，白沟国土资源局工作人员答复涉案土地能落宗，但是具体时间不能确定，需要等待机会和政策，不会单独为一个人办理土地本。对于涉案房屋买卖的缔约过程，上诉人主张，其对房屋土地不能落宗不知情，对房屋是小产权房不知情。被上诉人主张，一审所提交的视频明确记载了房屋的缔约过程，上诉人只是要求被上诉人配合公证到村委会备案及拆迁补偿款归上诉人，没有提到房屋过户和落宗的问题，不认可房屋是小产权房。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，在买卖合同订立之前，双方当事人应当对合同标的物的情况进行沟通，购买方应当全面了解所购标的物情况，对案涉标的物的买卖是否能达到合同目的，能否依法交付，双方在合同签订之前均有责任查明。上诉人主张，其购买涉案房屋时对房屋不能落宗不知情；被上诉人主张，上诉人购买房屋时对房屋过户和落宗的问题并未提到，只是要求被上诉人配合公证后到村委会备案及拆迁补偿款归上诉人。因签订合同之前双方对房屋落宗的时间并未到当地相关行政管理部门进行查询，导致双方在合同履行过程中对案涉房屋过户时间产生分歧。上诉人主张，被上诉人虽办理了房屋产权本，但不能办理房屋过户。被上诉人主张涉案房屋能落宗，但需要等镇政府统一办理，具体时间不能确定。对此，被上诉人亦未提交相关证据或镇政府政策等予以证明。综上，案涉房屋是否能落宗、何时落宗存在不确定性。因涉案房屋并未签订书面的买卖合同，导致双方对房屋交付、付款、过户时间及标的物的状况并未明确载明，现双方对合同的履行发生争议，被上诉人在涉案房屋土地何时落宗及过户时间上并不能确定，且双方对合同目的存在分歧。在此情况下，当事人双方对合同的后续履行不能达成一致意见，且房屋过户手续能否办理、何时办理尚不能确定。在此情况下，上诉人主张解除双方房屋买卖合同，应予以支持。因不可归责于双方当事人的原因导致双方合同不能顺利履行，上诉人请求解除双方房屋买卖合同对被上诉人房屋的有效使用造成一定影响，且双方对于房屋能否落宗的问题均未提交证据予以证明，双方均负有责任。本院酌定被上诉人的损失为涉案房屋定金的一半即20000元，剩余定金20000元，被上诉人应退还上诉人。 综上所述，张新民的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初1664号民事判决； 二、解除涉案房屋买卖合同； 三、被上诉人王德明于本判决生效后十五日内退还上诉人张新民房屋定金20000元整。 四、驳回上诉人张新民的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按简易程序减半收取计400元，由上诉人张新民负担200元，由被上诉人王德明负担200元；二审案件受理费800元，由上诉人张新民负担400元，由被上诉人王德明负担400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李舒淼 审 判 员 王洪月 审 判 员 郭 潇 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 臧海月 书 记 员 王溪溪