江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终7199号 上诉人（原审原告）：王志平，男，1969年8月17日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：王伟，江苏狮山律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：薛琴，女，1972年4月10日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：王伟，江苏狮山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司，住所地芜湖市镜湖区文化路**皖江金融大厦**。 法定代表人：殷哲，董事长。 委托诉讼代理人：李福亮，上海泽昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李飞，上海泽昌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐星，男，1970年7月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 被上诉人（原审被告）：顾月芬，女，1972年5月25日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：徐星，男，1970年7月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区，系顾月芬丈夫。 上诉人王志平、薛琴与被上诉人诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司（以下简称诺亚小贷公司）、徐星、顾月芬案外人执行异议之诉纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初6014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王志平、薛琴上诉请求：1、判令撤销一审判决并发回重审或予以改判。2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、未及时过户王志平、薛琴不存在过错；2、上诉人也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的另外三个条件；三、王志平、薛琴再次恳请确认案涉抵押合同无效。 诺亚小贷公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。 王志平、薛琴向一审法院提起诉讼，请求判令：一、立即停止对位于相城区望亭镇紫薇花苑14幢404室不动产采取的强制执行，并解除对该不动产采取的查封措施。二、确认位于相城区望亭镇紫薇花苑14幢404室不动产归王志平、薛琴所有。三、确认诺亚小贷公司与徐星、顾月芬签订的抵押合同无效。四、诺亚小贷公司协助解除相城区望亭镇紫薇花苑14幢404室不动产的抵押权登记。五、徐星、顾月芬协助将相城区望亭镇紫薇花苑14幢404室不动产过户至王志平、薛琴名下。六、对方当事人承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明：2010年7月31日，王志平、薛琴共同作为出卖方（甲方）、陈建学、顾志芬作为购买方（乙方）签订《房屋买卖协议书》1份，载明“经甲、乙双方协商一致，双方自愿签订房屋买卖协议如下：一、甲方自愿将坐落在苏州市相城区望亭镇紫薇花园14幢的403-404室（403室70.85平米，阁楼41.54平米；404室138.01平米，阁楼85.7平米）及相配套的车库绝卖给乙方所有，甲方绝不反悔，乙方付清房款之日起，房屋产权归属乙方所有。二、上述房屋及阁楼、车库折款人民币柒拾叁万陆仟元正（736000.00元）。三、甲方应将该住房钥匙等一并交给乙方。四、本协议经甲、乙双方签名后生效。五、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，两位中间人各执一份。六、如本房屋办理房产证、土地证，则由原两证拥有者直接过户给乙方，过户时办理两证的费用由乙方负担。七、如有未尽事宜，双方协商解决。”，第三人王志平、薛琴在甲方（出卖人）处签名，陈建学、顾志芬在乙方（购买人）处签名，见证人处签有“邢德清、吴文英”字样。同日，徐星、顾月芬（共同作为甲方）、陈建学、顾志芬（共同作为乙方）签订了《房屋买卖和办理两证协议书》1份，载明“苏州市相城区望亭镇紫薇花园14幢的403-404室（403室70.85平米，阁楼41.54平米；404室138.01平米，阁楼85.7平米）两套房屋及相配套的车库是新埂村15组徐星、顾月芬的动迁安置房。2010年7月31日，甲方以柒拾叁万陆仟元正（736000元）将此房屋绝卖给乙方。如今后这两套房屋需办理房产证、土地证，则由原两证拥有者甲方直接过户给乙方，过户时甲方无条件配合乙方办理，办理两证的费用由乙方负担。本协议一式五份，甲乙双方各执一份，三位见证人各执一份。”，徐星、顾月芬在甲方处签名，陈建学、顾志芬在乙方处签名，吴文英、王志平、邢德清在见证人处签名。2010年8月2日，陈建学通过银行分两次共计向第三人王志平转账支付人民736000元。后本案所涉房屋及车库由陈建学、顾志芬一直实际占有使用。 2018年5月12日，徐星、顾月芬共同作为甲方，陈建学、顾志芬共同作为乙方，王志平、薛琴共同作为丙方签订《补充协议》1份，载明“鉴于苏州市相城区望亭镇紫薇花园14幢403、404室及相配套的车库甲方在未经乙方协商同意情况下抵押给了他人，现就上述房屋买卖事宜补充约定如下：一、三方确认2009年甲方将上述房屋转让给丙方并签订房屋买卖协议；2010年7月，丙方将上述房屋转让给乙方，同时乙方与甲方签订《房屋买卖和办理两证协议书》，约定甲方将上述房屋直接过户给乙方，即丙方将与甲方的房屋买卖协议中所有权利转让给了乙方，乙方可以向甲方主张所有房屋买卖协议权利，并己经甲方同意及确认。二、现经协商甲方承诺将上述房屋中403室于2018年12月底之前过户给乙方；甲方将上述房屋中404室于2019年11月底之前过户给乙方，上述房屋过户税费由乙方承担。三、三方确认本协议项下房屋的所有购房款柒拾叁万陆仟元乙方均己支付完毕，乙方不再需要支付任何购房款。四、乙方确认为表示谢意，待甲方将上述房屋都过户给乙方后，乙方取得房产证后三天内向甲方支付谢意费用。双方约定：甲方在把上述房屋中的403室过户给乙方后，乙方在取得房产证后三天内向甲方支付叁万元；甲方在把上述房屋中的404室过户给乙方后，乙方在取得房产证后三天内向甲方支付肆万元。五、待房屋具备过户条件后，甲方应当立即配合乙方办理房屋过户手续，包括与乙方签订正式的房屋买卖网签合同、办理房屋买卖网签手续等。六、如甲方未能按照本协议约定履行过户义务的，甲方应当赔偿乙方所有由此产生的损失。七、本协议签订后，丙方作为甲乙双方的见证人，可以督促和协助甲乙双方履行上述协议。八、本补充协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，经各方签字后生效。”，徐星、顾月芬在甲方处签名，陈建学、顾志芬在乙方处签名，第三人王志平、薛琴在丙方处签名。 一审法院另查，陈建学、顾志芬为确认房屋买卖合同书的效力于2018年5月16日诉至一审法院，一审法院依法作出(2018)苏0507民初2891号民事判决书，判决认定：《房屋买卖协议书》、《房屋买卖和办理两证协议》、《补充协议》中就约定由徐星、顾月芬直接将房屋产权过户至陈建学、顾志芬名下的该部分内容无效。2010年7月31日陈建学、顾志芬与王志平、薛琴签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，除第六条内容外的其他条款内容均符合法律规定，合法有效；并判决：陈建学、顾志芬与第三人王志平、薛琴于2010年7月31日签订的《房屋买卖协议书》除第六条外的其他内容合法有效。二、驳回陈建学、顾志芬的其他诉讼请求。因王志平、薛琴对该判决不服，上诉至苏州市中级人民法院。本院作出（2019）苏05民终862号民事判决书，对一审查明的事实予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。后陈建学、顾志芬为解除买卖合同、返还房款及赔偿损失于2019年6月14日诉至一审法院，一审法院于2019年10月30日依法作出(2019)苏0507民初4324号民事判决书，判决陈建学、顾志芬与王志平、薛琴于2010年7月31日签订的《房屋买卖协议书》解除；王志平、薛琴返还陈建学、顾志芬购房款73.6万元，并赔偿陈建学、顾志芬损失286.89万元，合计360.49万元。陈建学、顾志芬向王志平、薛琴返还苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢403、404室房屋及苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢车库16、17，并对车库16与车库15之间的隔断恢复原状。因王志平、薛琴对该判决不服，上诉至苏州市中级人民法院，该院于2020年3月5日作出（2020）苏05民终561号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院再查，本案所涉位于苏州市相城区其车库系徐星、顾月芬的拆迁安置房，徐星于2007年8月实际取得上述房屋及车库。苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢404室房屋已于2016年8月18日办理了登记于所有权人徐星、共有权人顾月芬名下的不动产权证[所有权证号：苏（2016）苏州市不动产权第7021604号]；苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢车库17已于2016年8月18日办理了登记于所有权人徐星、共有权人顾月芬名下的不动产权证[所有权证号：苏（2016）苏州市不动产权第7021595号]。涉案房屋曾于2017年4月18日被设定了权利人为重庆金安小额贷款有限公司的抵押权，权利价值为684000元，后于2017年12月19日注销；2017年12月20日，该房屋又被设定了权利人为诺亚融易通（芜湖）小额贷款有限公司的抵押权，权利价值为1110000元。 一审法院又查，诺亚小贷公司作为申请执行人与徐星、顾月芬作为被执行人其他案由纠纷一案，一审法院依据已发生法律效力的（2019）苏城证执字第10号执行证书，于2019年3月22日立案执行，并于2019年3月28日作出（2019）苏0507执1123号执行裁定书。在执行过程中，一审法院作出（2019）苏0507执1123号之一协助执行通知书，查封了徐星、顾月芬名下涉案房屋，查封期限自2019年4月8日起至2022年4月7日止。一审法院于2019年7月22日作出（2019）苏0507执1123号执行公告。王志平、薛琴对一审法院查封的标的物提出书面异议，一审法院于2019年8月30日作出（2019）苏0507执异73号执行裁定书，驳回了王志平、薛琴的异议请求。王志平、薛琴对该裁定不服诉至一审法院。 一审法院认为，根据已生效判决，本案王志平、薛琴系涉案房屋的权利人。本案的争议焦点为王志平、薛琴对案涉房屋所享有的权利是否可以阻却法院的强制执行行为。虽然王志平、薛琴系诉争房屋的权利人，但由于其并未办理不动产转让登记手续，尚不足以就此认定王志平、薛琴为诉争房屋的物权法意义上的所有权人，其对该房屋的权利可认定为物权期待权，而该种权利在本质上仍属于债权的一种。虽然执行案件中的直接执行标的为金钱债权，但由于诺亚小贷公司系涉案房地产的法定抵押权人，且抵押权属于物权，其效力高于债权，故诺亚小贷公司有权就该涉案房地产的价值优先受偿。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，王志平、薛琴方要求排除诺亚小贷公司的执行应当同时满足上述四个要件。本案中，涉案房屋早已于2016年8月18日登记于徐星、顾月芬名下，至今未能办理过户，王志平、薛琴对此存有过错，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其异议请求不足以排除法院对涉案房屋的强制执行。据此，王志平、薛琴主张确认房屋归其所有并要求过户，于法无据，一审法院不予支持。王志平、薛琴另主张确认抵押合同无效并解除抵押登记，因本案系执行异议之诉，上述诉请非本案审理范畴，且王志平、薛琴并非抵押合同相对人，一审法院均予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条的规定，判决：驳回王志平、薛琴的全部诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2017年12月30日，江苏省苏州市苏城公证处作出（2017）苏苏城证民内字第21862号具有强制执行效力的债权文书公证书，对诺亚小贷公司与徐星、顾月芬签订的《借款抵押合同》及诺亚小贷公司就案涉房产享有的抵押权予以确认，明确《借款抵押合同》项下的债务形成之日起，公证书具有强制执行的效力。 2019年3月8日，江苏省苏州市苏城公证处作出（2019）苏苏城证执字第10号执行证书，确认诺亚小贷公司可持本证书向苏州市有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人为徐星、顾月芬，执行标的为：本金111万元及相应的利息、预期滞纳金、违约金、律师费等。 此后，诺亚小贷公司持上述债权文书公证书及执行证书向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年3月22日立案执行，案号（2019）苏0507执1123号。 上述事实有（2019）苏0507执1123号执行卷所附《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》等法律文书证实。 本案二审争议焦点在，王志平、薛琴在本案中是否享有优于抵押权的实体权利。 对此，王志平、薛琴主张其已经签订买卖合同，支付全部购房款，且实际占有使用案涉房屋，同时，未办理过户亦非其自身原因所致，因此，案涉房屋应属于王志平、薛琴所有，执行法院应当停止执行。本院认为，首先，案涉房产在未办理初始登记的情况下，王志平、薛琴即购买该房屋，此后，在房屋尚未过户在王志平、薛琴名下的情况下，其又将房屋转卖给第三人陈建学、顾志芬，导致在协议履行中，案涉房屋多次被设置抵押，王志平、薛琴主张其不存在过错，依据不足。其次，2019年，陈建学、顾志芬诉请解除《房屋买卖协议书》，在此之前房屋的实际占有人并非王志平、薛琴。因此，王志平、薛琴对案涉房屋仅享有债权请求权，该权利尚不能对抗公证债权文书所载明的抵押权。至于王志平、薛琴要求确认案涉抵押合同无效，系对执行依据即具有强制执行效力的公证债权文书不服，其应当按照《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十四条的规定的途径救济，本院不予理涉。综上，王志平、薛琴的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16671元，由上诉人王志平、薛琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄敬重 审 判 员 韩 军 审 判 员 赵丽丹 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 刘 钰 书 记 员 荣 莉