广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终22384号上诉人（原审被告）：中化广东有限公司。住所地：广州市天河区珠江新城华夏路**富力盈信大厦****。法定代表人：叶伟华，职务：总经理。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓薇，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所。住所地：广州市海珠。住所地：广州市海珠区滨江中路江景街****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈穗欣，职务：所长。委托诉讼代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳萍，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：魏仕华，男，1978年9月14日出生，汉族，住广东省和平县。上诉人中化广东有限公司（下简称中化公司）因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（下简称房安所）、原审第三人魏仕华租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。中化公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回房安所全部诉讼请求；2.诉讼费由房安所承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。我方基于与案外人广州市**橡胶厂（曾更名为广州**橡胶厂，现更名为广州**集团资产管理有限公司钻石车胎厂，下简称橡胶厂）所签订的协议合法拥有案涉房屋并使用多年，且自接访至今从未有其他任何单位或个人对该房屋的产权或使用权提出过异议或主张过权利，房安所对涉案房屋的代管行为无事实依据，系违法行政行为，一审法院在此基础上直接认定我方占有使用房屋缺乏依据，明显有误。（一）根据我方与橡胶厂签订的协议，位于海珠区同××路××大街××、之二首层归我方所有，我方对其有合法的使用权。1984年10月，为解决职工住房困难，我方与橡胶厂签订《合资兴建宿舍协议书》，约定橡胶厂将坐落在*大街*号仓库和*路福龙东*号仓库与我方合资兴建宿舍，由橡胶厂负责该两地段施工前通水、通电、通路、拆迁旧仓库及负责办理地产权，由我方按照建筑面积每平方造价500元大包干，总投资额为110万元。上述协议签订后，橡胶厂就投资**大街*号的报建，向海珠区建委递交申请，并取得了修建工程许可证，最终该栋七层宿舍楼于1986年建成入住。1999年12月10日，我方与橡胶厂签订《合资新建宿舍产权分割协议书》，约定**大街*号（现地址为××之一、之二）混凝土框架结构宿舍的产权及使用权归我方所有，总建筑面积1822.5198平方米，未办理产权前，我方有永久使用权。（二）自解放至今，从未有其他任何单位和个人对该房屋的产权或使用权主张过权利或提出过异议。据了解，该宿舍建成前，自1959年起就是橡胶厂的自有仓库，且仓库建成前是空置地，宿舍建成后由我方一直使用至今，从未有其他人提出过异议，也没有资料显示其他单位或个人申报过该处土地。我方也曾于1999年办理房改时查阅过解放至宿舍建成时广州市房管局及规划局的所有有关用地资料，显示一直没有任何单位和个人申报过该处用地。（三）对方在庭审中明确表示未缴纳土地出让金，故房管部门将首层代管，但根据《土地管理法》有关规定，土地出让金理应由案涉房产的建设单位即橡胶厂负责，房管部门理应向橡胶厂主张，而且1983年《城市私有房屋管理条例》第二十四条规定的代管房并未包括未缴纳土地出让金的情形，所以房管部门将案涉房屋归为代管房，明显不符合规定，现房安所对案涉房屋的代管行为无事实依据，是违法行政行为。一审法院在此基础上直接认定我方占有使用房屋缺乏依据，明显有误。我方在一审中曾明确提出追加橡胶厂为本案被告，但一审法院不予准许，避开有关的关键事实。二、退一万步而言，即便我方需要交还涉案房屋给房安所，并支付房屋交还前的房屋占用费，一审法院判决我方按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准，从2016年12月5日起支付至交还房屋之日止的房屋占用费也是明显有误。房安所提供的租金参考价是按照居住、商业、办公、工业四类用途划分，依据地段相同、租金相似的原则划分经济片区并在此基础上，以道路、住宅小区、楼宇或片区为单位，根据市场交易数据的统计分析结果，分别评估确定某一估价基准日的市场平均租金。而房安所主张的房屋占用费本质上应区别于市场租金，而且房管部门将案涉房屋归为代管产，其性质不同于私有房屋，实际上自涉案房屋建成后一直由我方自己使用，从未对外出租，也未获取收益，故一审判决的标准不合理。房安所辩称，第一，我方是受托管理公房的单位，我方上级部门对涉案房屋进行接管，是我方提起本案一审诉讼的前提和基础。中化公司在上诉状中陈述的上诉理由，主要都是针对我方上级单位接管行为的异议，我方认为如果中化公司对该接管行为有异议，应当通过行政诉讼的途径进行救济，在本案中不应进行审查。第二，从双方当事人提交的证据，结合我方查阅涉案房屋的历史档案，可以看出，涉案房屋没有土地用地手续，因此中化公司在1999年申请涉案房屋确权时，房管部门决定对涉案房屋2-7层进行确权，对首层进行代管，中化公司主张其对首层有所有权并无法律依据的。魏仕华二审未到庭参加诉讼，亦未通过其他方式发表意见。房安所于2020年1月6日向一审法院起诉请求:1.判令中化公司及魏仕华立即腾空并搬出广州市**区**路**街*号之*首层（现门牌：××之1、2首层）,交还给房安所；2.判令中化公司支付自2000年1月1日起至中化公司腾空交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按照《广州市房屋租金参考价》海珠区南华西街其他区域商业用房租金参考价：2000-2007年租金计算标准为14945元/月；2008年租金计算标准为16190元/月；2009年租金计算标准为17436元/月；2010年租金计算标准为17934元/月；2011年租金计算标准为19678元/月；2012、2013年租金计算标准为21421元/月；2014年租金计算标准为20176元/月；2015、2016年租金计算标准为19927元/月；2017、2018、××年租金计算标准为12454元/月）。3.本案诉讼费由中化公司承担。一审法院认定事实：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》（海机编办［××］43号），原区房屋安全和物业一所、区房屋安全和物业二所划入区住建局。1999年12月31日，广州市国土房管局向海珠区国土房管局发出99年房字第**《接管通知书》，载明：房屋地址海珠区**路洲**3-1、3-2号，产业来源为代管，接管日期为1999年12月31日，接管部位首层面积248.554平方米。房安所还提交打印日期××年11月25日的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，***路*街3之1号，3之2号产权来历为代管，处理日期为1999年12月31日。2020年5月12日，广州市住房和城乡建设委员会向房安所发出海珠接字第4861号《接管通知书》，载明海珠区同××路××大街××、之二房屋已批准接管，接管日期1999年12月31日，产业来源理顺产权，接管部位非住宅部位首层，接管面积249.0840平方米，接管房产别为代管产。备注为完善产权管理，按广州市房地产测绘所1999年11月6日测绘成果，以用地、建基面积248.5554平方米，建筑面积249.0840平方米重新接管。同日，广州市住房和城乡建设委员会向房安所发出海珠撤字第1622号《撤管通知书》载明：经审查，海珠区同××路××大街××、之二房屋从1999年12月31日起撤管，请按规定办理有关手续。权属人姓名：广州市房地产管理局；撤管原因：理顺产权；撤管房产别：代管产；备注为完善产权管理，已按广州市房地产测绘所1999年11月6日测绘成果重新核发接管通知书（见海珠接字第4861号），，现对房字**行撤管。1984年10月6日，广州**橡胶厂（甲方）与广东省化工进出口公司（乙方）签订了《合资兴建宿舍协议书》，载明，甲方将落在广州市海珠区同福西**大街*号仓库和洪德路福龙东4号仓库与乙方合资兴建八层宿舍，占地面积528.2平方米，拟建八层，现已报批准六层，最高建八层为限。甲方给回**大街*号地段宿舍乙方使用面积（暂定）2200平方米权利，该工程地段宿舍面积若不足2200平方米时，应由甲方在福龙东4号宿舍地段补足给回乙方使用权利。甲方负责该两地段施工前通水、通电、通路、拆迁旧仓库、平整场地、交纳报建费、设计费、打桩费、工程费、市政建设费、建筑税等金和对外所发生的一切费用。乙方按建筑面积每平方米造价500元的大包干（包括全部工程费及设计、市政、建筑税、水电等发生一切费用）形式按实交面积支付甲方，支付施工单位。机房负责办理地产权，报建申装外管水电、安装及该宿舍施工，乙方监督执行。宿舍建成后，甲乙双方各占总面积50%使用同福西**大街*号宿舍（除北面首层约140平方米给回甲方）归乙方所有。福龙东4号宿舍归甲方所有，甲方负责办理产权转移手续（未办理产权前应由甲方出具证明，乙方有永久使用权）。1999年12月10日，广州*橡胶厂（甲方）与中华广东进出口公司（乙方）签订《合资兴建宿舍产权分割协议书》，载明，为了解决职工的住房困难，原广州市*橡胶厂（该厂因严重亏损于1992年6月24日根据市经委穗经企业70号文通知由广州*橡胶厂接收）与原广东省化工进出口公司（现改名为中化广东进出口公司）本着双方互助互利原则，于1984年经双方同意，合资兴建同福西路**大街*号和洪德路福龙东4号住宅宿舍两栋，为避免纠纷，经双方商议，现就两栋宿舍产权等有关事项特定如下协议。⑴原双方在广州市海珠区同福西**大街*号仓库和*路福龙东*号仓库合资兴建七层楼宿舍，占地面积528.2平方米。同福西路**大街*号（现地址为同福西路××之一、之二）混凝土框架宿舍归乙方使用，总建筑面积1822.5198平方米。洪德路福龙东4号宿舍归甲方使用，总建筑面积约1850平方米。⑵根据由原广州**橡胶厂出用地乙方出资合作建房协议规定，现甲乙双方确认同福西路××之一、之二产权及使用权属乙方所有，洪德路福龙东4号产权及使用权为甲方所有。⑶产权分割后，双方各自负责办理各自宿舍楼房的产权证和缴纳房地产税，同福西路××之一、之二未办理产权前乙方有永久使用权。中化公司为证明其抗辩意见还提交了以下证据：1、发证日期为1985年3月29日的《修建工程许可证》，显示工程项目报建陆层住宅，工程地点同福西路**大街*号，报建单位广州**橡胶厂；2、发证日期为1985年10月7日的《修建工程许可证》，显示工程项目续建壹层，工程地点同福西路**大街*号，报建单位广州市岭南橡胶厂；3、申请日期为1998年7月17日的《修建杂项工程申请表》，出建单位广州市岭南橡胶厂，工程地点同福西路**大街*号，申请人说明事项：本厂宿舍十分紧张，将原6层宿舍加建1层共七层；审核意见：在确保安全的情况下，同意续建壹层，共为柒层；4、申请日期为1985年2月11日的《修建杂项工程申请表》，出建单位广州**橡胶厂，工程地点同福西路**大街*号，申请人说明事项：本厂职工宿舍颇为紧张，将原仓库改建宿舍。审核意见：为解决本单位职工住房困难，同意改造住宅六层，但总高度不得超过18.2米，要距离新规划路边线2米外，西向退缩2米，南向退缩1米，基础必须处理好，施工时要确保四邻安全，请按改后图纸施工。如有产权纠纷由出建单位负责。5、中化广东进出口公司于1999年11月11日向广州市房管局提交的书面申请，主要内容为：我公司洲咀大街三号之一和之二宿舍是1983年合资兴建的，原由岭南橡胶厂合资建设。……由于原岭南橡胶厂现已不存在，导致该宿舍至今仍未办理产权，原因是没有用地证及红线图。……为了能够解决职工的房改问题，希望贵局能以历史用地为我司**大街三号之一和之二宿舍办理产权。6、中化广东进出口公司于1999年12月27日向广州市房管局提交的书面申请，主要内容为：鉴于该用地原岭南橡胶厂能够使用如此长时间没有异议，且报建宿舍时能取得修建工程许可证，我司相信该厂是履行过一些使用该用地的手续，只是因为知情人和经办人已难以查找以及历史原因现已难以取证。因房改期限将至，本着解决历史遗留问题并使我司该宿舍职工能够享受福利分房的待遇……恳请贵局同意我司××之一、之二宿舍办理房改。房安所质证表示：对上述证据真实性、合法性认可，关联性不认可，中化公司提交的证据不足以证明中化公司对诉争房屋有物权，中化公司与岭南橡胶厂的合同效力如何均不能发生对诉争房屋的物权设立和变更效果。中化公司应当就诉争房屋另行向岭南橡胶厂主张权利。根据《广州市不动产登记查册表》显示，海珠区***路**大街3之1,3之2号2-7楼所有权人是中化广东进出口公司，使用性质住宅，结构层数7层，建筑面积1573.96平方米，使用土地面积248.56平方米，所有权来历：1985年与广州**橡胶厂合建后分割。登记附注：土地未办有偿使用手续。根据工商部门出具的资料显示，中化广东进出口广东公司设立后，企业名称先后经过历次变更，1980年5月29日设立时企业名称为中国化工进出口公司广东省分公司，随后先后更名为广东省化工进出口公司、广东省化工进出口（集团）公司、中化广东进出口公司、中化广东公司、中化广东有限公司。房安所为证明其通知中化公司交还房屋，提交房安所于××年1月26日向中化公司发出的《海珠区房屋安全和物业一所关于腾空交还同福西路××之1、2首层房屋的通知》及张贴该通知在××门牌××年1月29日《广州日报》一起拍摄的照片，通知主要内容为：同福西路××之1、2首层（产权文书地址为同福西路洲咀街3之1号、3之2号首层）使用人、中化公司：同福西路××之1、2首层（产权文书地址为同福西路洲咀街3之1号、3之2号首层）房屋为我所辖内直管房非住宅，经巡查发现，你方侵占使用该房屋。现通知你方于××年2月2日前将房屋腾空交还我所，逾期未交还房屋的，我所将立即对房屋进行查封，同时通过法律途径追收房屋占用费，由此产生的法律责任由你负责，如涉及单位或个人侵占国有资产等违法行为，将移送公安机关处理。中化公司表示没有在现场见过该份通知。一审诉讼中，房安所、中化公司、魏仕华均确认涉案房产现地址是海珠区同××路××大街××、之二首层，原地址是*大街五号仓库，性质为非住宅，面积为249.0840平方米。房安所表示由于中化公司没有办理国有土地出让手续、未缴纳土地出让金故房管部门将首层代管。中化公司表示不清楚土地转让金的问题，不清楚房管部门接管涉案房产的原因。中化公司自认涉案房产自1986年底建成后一直由其使用，魏仕华为公司员工，由中化公司安排魏仕华在首层间隔的一个房间居住。魏仕华表示是因中化公司安排才居住使用涉案房屋的首层部分，如果法院判决中化公司交还涉案房屋，魏仕华同意搬出。一审法院认为：本案是物权保护纠纷。根据本案查明的事实及现有的房产资料显示，广州市住房和城乡建设委员会向房安所发出《接管通知书》，涉案房产现由房安所代管，房安所履行职责对涉案房屋进行管理，故房安所有权就涉案房屋主张权利提起本案诉讼。中化公司及魏仕华抗辩根据中化公司与案外人签订的《合资兴建宿舍协议书》、《合资兴建宿舍产权分割协议书》，涉案房屋产权应归属中化公司所有。但就目前中化公司提供的证据审查，无法证明中化公司的抗辩主张。虽然《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但根据房安所和中化公司的陈述及本案查明的事实，海珠区同××路××大街××、之二整栋建筑由仓库改建而成，案涉房屋的报建、出建单位均是橡胶厂，中化公司仅履行了出资义务。中化公司仅依据《合资兴建宿舍协议书》、《合资兴建宿舍产权分割协议书》，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造主体，并因事实行为而当然取得物权。故对中化公司的抗辩意见，一审法院不予采信。房安所自1999年12月31日已接管涉案房产，中化公司及魏仕华占有、使用涉案房产缺乏依据，房安所要求中化公司及魏仕华腾空并搬出涉案房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。中化公司自认自1986年底一直使用涉案房产，故自房安所接管涉案房屋后，中化公司一直占有使用涉案房屋。中化公司在使用涉案房屋期间，理应向房安所支付房屋使用费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之时起计算……”房安所作为涉案房屋的管理方，理应知晓房屋的情况，房安所于××年12月4日才提起本案诉讼，房安所要求中化公司支付2016年12月4日前的房屋占用费已超过诉讼时效，一审法院不予支持，中化公司应向房安所支付从2016年12月5日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。涉案房屋位于海珠区同××路××大街，房屋性质为非住宅，具体的房屋占用费标准应按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定，以房安所的主张为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年7月10日判决如下：一、中化公司、魏仕华在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区同××路××大街3号之1、2首层，并将该房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业一所；中化公司及魏仕华在搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；二、中化公司在本判决生效之日起十日内，按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准支付从2016年12月5日起至交还房屋之日止的房屋占用费（每月房屋使用费以房安所诉请主张为限）给房安所；三、驳回房安所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38412元，由房安所负担33758元、中化公司负担4654元。本院审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，房安所确认，其上级部门包括房安所接管涉案房屋没有书面证据显示向中化公司发出过相关通知，有口头上门通知过，但没有相关证据；其主张首层是商业用途是因为接管通知上注明是非住宅。中化公司则述称，直到本案诉讼，其才知道首层房屋被代管，本案诉讼之前，从未有任何单位或个人对其使用涉案房屋提出过异议，没有房安所的人上门沟通接管事宜。另查明，1999年12月31日，广州市国土房管局向海珠区（所）国土房管局发出的《接管通知书》载明：下列房产已批准接管，请通知房管站办理手续。本院认为，从房安所在本案提供的广州市国土房管局发出的《接管通知书》可以看出，广州市国土房管局在1999年12月31日通知海珠区国土房管局案涉房屋批准代管，并要求通知房管站办理相关手续，但之后无证据显示海珠区国土房管局或之后成立的房安所等已经对涉案房屋实际进行了接管，中化公司亦陈述其多年来一直占用涉案房屋，无人向其主张过权利。现房安所根据相关《接管通知书》起诉主张中化公司向其交还房屋，实际上是履行相关行政机关发布的《接管通知书》的行为，并非普通平等民事主体之间因物权保护引起的纠纷，且中化公司对房管部门上述代管行为持有异议，该代管行为是否合法、中化公司应否根据该代管行为交出涉案房屋，均不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院将本案作为返还原物的民事纠纷予以实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2301号民事判决；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业一所的起诉。一审案件受理费38412元，退还广州市海珠区房屋安全和物业一所；中化广东有限公司预交的二审案件受理费5654元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十一月十八日法官助理眭翘书记员苏劲丹