浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初7062号 原告（反诉被告）：宁波范旬麦克斯制衣有限公司，住所地浙江省象山县丹东街道河东工业小园区，统一社会信用代码913302257804492387。 法定代表人：贺贤刚，该公司总经理。 被告（反诉原告）：宁波乔泽服饰有限公司，住所地浙江省象山县丹东街道丹东开发区，统一社会信用代码91330225MA293FHA6D。 法定代表人：戴家会。 被告：戴家会，男，1984年5月15日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 原告宁波范旬麦克斯制衣有限公司（以下简称麦克斯公司）与被告宁波乔泽服饰有限公司（以下简称乔泽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，被告乔泽公司于2020年10月27日向本院提起反诉，本院审查后予以准许，决定与本案合并审理。2020年11月9日，本院依法适用简易程序对本案进行了审理。原告（反诉被告）麦克斯公司的法定代表人贺贤刚、被告（反诉原告）乔泽公司的法定代表人戴家会、被告戴家会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）麦克斯公司向本院提出诉讼请求判令：被告搬出原告厂房，若判决以后仍不搬出罚款1万元。2019年10月29日，原告（反诉被告）麦克斯公司变更诉讼请求为判令被告戴家会、乔泽公司搬出原告厂房，若判决以后仍不搬出则罚款1万元。事实和理由：出租方即原告麦克斯公司与承租方即案外人象山力佳针织厂（以下简称力佳厂），签订租赁合同约定租赁期限5年（2015年2月15日—2020年2月15日）。租赁期限内，力佳厂将厂房分给戴家会（即乔泽公司法定代表人），位置位于东北角、西南角。因力佳厂厂房到期，原告要收回厂房，但是戴家会及乔泽公司因多方原因，不肯搬出厂房、归还厂房，因为原只起诉戴家会，考虑到其败诉而乔泽公司可更换法人、股东而继续占用厂房，故诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）乔泽公司辩称：力佳厂自2015年2月与原告产生租赁关系开始，将其其中部分厂房转租给被告，原告明知且同意，双方并于2018年2月15日单独签订厂房租赁合同，约定原告将其位于河东开发区河东村厂房部分（漏水以南全部330平方、办公室90平方、2个小房间40平方、4楼车间以漏水为界北首一半390平方）租赁给被告，租赁期限自2018年2月15日至2020年2月15日，租金每年27000元。合同签订后，被告按约支付租金。2019年6月9日，原、被告双方又签订厂房租赁合同一份，约定前一份租赁合同到期后，被告继续承租，原告并将出租给力佳厂的厂房收回一并出租给被告，承租范围：厂房4楼加南面办公室4间共计2000平方米，租赁期限自2020年2月15日至2023年2月15日，租金55000元/年，合同签订后租金先付30000元，余下25000元待原告在2020年2月15日收回力佳厂承租部分厂房交付被告后再支付。合同签订后，被告支付租金38000元，但原告未按约定在2020年2月15日将全部承租厂房交付被告使用。故，原、被告双方就涉案厂房签订厂房租赁合同，被告按月支付租金，而原告违约未将剩余厂房交付被告使用，其要求被告出屋并罚款没有事实和法律依据，请求予以驳回。因此，被告（反诉原告）乔泽公司提出反诉请求判令：一、确认反诉原、被告双方于2019年6月9日签订的《厂房租赁合同》合法有效；二、反诉被告立即将反诉原告所承租的房屋全部交付使用。 原告（反诉被告）麦克斯公司针对反诉请求辩称：涉案房屋一直租给力佳厂，后该厂与被告约定以5.5万元/年的租金将全部厂房2000平方米租赁给被告，但被告至今未支付房租，被告陈述的已经支付38000元租金是占用力佳厂部分厂房的租金。 被告戴家会称与被告乔泽公司的意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的《关于同意将无产权证明的房屋作为经营场所的证明》、《厂房租赁协议》、照片、转账记录及3份《租房合同》和收据，本院予以确认并在卷佐证。 综上原、被告的诉辩陈述，结合本院认证，案经审理本院可确定的本案事实如下： 2015年1月15日，原告麦克斯公司（甲方）与案外人力佳厂（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方把位于象山县丹东开发区××村厂房部分租赁给乙方，所租赁部分的详情如下，四楼车间漏水过去一点所有房间包含三间办公室；期限5年，自2015年2月15日至2020年2月15日；本协议第“1”条所描述租赁部分的全部合计人民币叁万元整每年，另外加6200元。2018年6月25日，象山县丹东街道办事处出具《关于同意将无产权证明的房屋作为经营场所的证明》一份，内容如下：“……兹证明位于象山县丹东街道河东工业园的房屋为宁波范旬麦克斯制衣有限公司所有，……现同意作为象山一兴制衣有限公司的生产、经营场所。”2018年2月15日，麦克斯公司（甲方）与乔泽公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方把位于象山县丹东开发区××村厂房部分租赁给乙方。所租赁部分详情如下：漏水以南全部（330平方），办公室（90平方），2个小房间（40平方），330平方除了消防通道、人行通道、出货通道；自2018年2月15日至2020年2月15日；另外4楼车间以漏水为届北首一半（390平方）也同时出租给乙方，合租面积共计850平方；租赁部分全部合计人民币27000元／年。2019年，贺贤刚出具收条一份，合计收到2019年房租27000元，并注明结清。2019年6月7日，原告麦克斯公司（甲方）与被告乔泽公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方把位于象山县丹东开发区××村厂房租赁给乙方，租赁部分为范旬麦克斯厂房4楼加南面办公室4间；自2020年2月15日至2023年2月15日；租赁部分的全部合计人民币伍万伍仟元整每年。2019年6月9日，原告麦克斯公司（甲方）与被告乔泽公司（乙方）再次签订《厂房租赁合同》一份，租赁范围、期限、租金与6月7日签订的一致。同日，贺贤刚出具收条一份，载明收到戴家会2020年至2021年房租3万元。2019年9月17日、10月9日、11月12日，贺贤刚（姚美玉）分别收到戴家会房租5000元、2000元、1000元。 本院认为，本案立案案由为侵权责任纠纷，但从查明的事实来看，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，故将案由予以调整。原告麦克斯公司认为原、被告于2019年6月9日的合同系被告麦克斯公司私自修改后签订，但原告麦克斯公司承认签订合同属实，民事主体应对自己的民事行为承担相应的责任，故本院认定应当以6月9日签订的合同为准，鉴于对同一租赁物签订数份合同在没有特别约定的情况下，应当采信后订立的合同效力优于之前的合同。原、被告之间于2019年6月9日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律规定的事项，该合同合法有效，本院予以认定，故双方均有受到合同约束，原告麦克斯公司作为出租方应该履行交付租赁物义务，即提供涉案相应出租房屋的义务，而被告乔泽公司作为承租方应履行支付租金的义务。因本案中合同就租金支付方式尚未约定，根据合同法规定租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，被告乔泽公司截止于2019年11月12日已交付租金38000元，剩余租金只需在2021年2月15日前支付即可；原告麦克斯公司作为出租方自租赁期限伊始至今未交付约定的全部租赁物，显属违约。至于原告麦克斯公司抗辩因力佳厂和被告乔泽公司存在争议，力佳厂不肯搬离导致房屋未交付及38000元系被告乔泽公司自2020年2月15日至今占用厂房的款项而非租金的理由，本院不予采纳。鉴此，原告麦克斯公司基于2018年2月15日的厂房租赁合同要求被告乔泽公司返还租赁物的诉请无法成立，因2019年6月9日签订的厂房租赁合同已对租期、范围进行了更改、补充。被告戴家会系被告乔泽公司的法定代表人，履行的是职务行为，应当由被告乔泽公司予以承担责任。综上，原告麦克斯公司主张不能成立。被告乔泽公司的反诉请求原告麦克斯公司将剩余的租赁物交付理由正当，依法应予支持。至于原、被告之间相关租金计算，应按实际租赁面积等另行主张理直。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）宁波范旬麦克斯制衣有限公司的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）宁波范旬麦克斯制衣有限公司与被告（反诉原告）象山乔泽服饰有限公司于2019年6月9日签订的《厂房租赁合同》合法有效； 三、原告（反诉被告）宁波范旬麦克斯制衣有限公司将位于象山县丹东开发区××村××房××楼××室××共计2000平方米的房屋于本判决生效后十日内交付给被告（反诉原告）象山乔泽服饰有限公司。 本案本诉案件受理费275元，减半收取137.5元，反诉案件受理费50元，合计187.5元，由原告（反诉被告）宁波范旬麦克斯制衣有限公司承担。 如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陶振明 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 罗 芝 代书记员 郑佳莉