湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3300号上诉人（原审被告）:刘新泉，男，1969年10月26日出生，汉族，住湖南省华容县。上诉人（原审被告）：湖南国良农业科技股份有限公司，住所地湖南省华容县禹山镇青山村**。法定代表人：孙旭，总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：曹义军，湖南万维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:施幸福，男，1965年9月15日出生，汉族，住湖南省华容县。上诉人刘新泉、湖南国良农业科技股份有限公司（以下简称国良公司）因与被上诉人施幸福租赁合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2020）湘0623民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘新泉、国良公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回施幸福的诉讼请求；2.由施幸福承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院错误认定涉案租赁合同的主体。本案中，刘新泉为设立国良公司，以发起人的身份与施幸福签订了租赁合同，国良公司成立后支付了租金并实际占用租赁物至今。由此可知，刘新泉是代表国良公司与施幸福签订租赁合同，该合同的真正主体是施幸福与国良公司，不是施幸福与刘新泉。二、一审判决解除涉案租赁合同无事实和法律依据。一审法院以国良公司不是合同主体和为了保护双方利益为由，解除合同是错误的。解除合同仅符合施幸福的利益，不能保护刘新泉和国良公司的利益。《合同法》第九十四条规定了合同解除的几种情形，一审法院认定的事实和认为的理由不符合法律规定的合同解除的情形，解除合同无法律依据。施幸福辩称，刘新泉、国良公司的上诉请求不能成立。一、《房地产租赁合同》的相对方是施幸福和刘新泉，签订合同不是公司发起人的行为，公司无合同主体资格。从时间上看，房地产租赁合同在前，公司成立在后。刘新泉自2011年至2013年7月在原南乡粮站租赁徐文舟场地生产经营酱菜，租赁期满徐文舟不同意续租，经王建本介绍，刘新泉租赁原南山乡青山村学校的房屋场地继续个人生产经营。2013年10月18日，刘新泉与时任总经理的王建本与施幸福签订房地产租赁合同，开始投入资金个人办厂，搞基础建设。后因资金有较大缺口，决定寻找合作伙伴，时隔三个多月，引进益阳人孙国良合作生产经营，成立湖南农业科技股份有限公司。2016年4月，经华容县人民法院裁定，刘新泉自愿退出公司，另租房从事同类产品生产。从内容上看，合同第五条第二款约定，刘新泉不得将租赁标的转让他人，否则转租无效；第五条第六款约定，刘新泉的亲属在其丧失部分或全部行为能力后可以继续经营租赁；合同第五条第十款约定，乙方（刘新泉）不按约定支付租金，违反用途管制义务，擅自转租的，甲方（施幸福）有权收回租赁物，不负责任何补偿，只字未提国良公司享有租赁权和使用权。在其退股后，国良公司使用租赁物是未经施幸福许可的，刘新泉系擅自转租。上诉人称公司具有主体资格不是事实。二、从刘新泉个人真实意愿看确属违约擅自转让。刘新泉从2013年10月18日至2016年4月5日与合伙人成立公司生产经营两年多，施幸福对租赁物的合伙使用未提任何异议。2016年4月，刘新泉任公司法定代表人，经孙国良介绍在孙国良任法定代表人的投资公司借款250万元，未如期偿还借款。在投资公司向华容县人民法院起诉后，法院裁定查封冻结或扣押刘新泉所有的价值250万元的财产。经法院调解，刘新泉以其所持有的公司220万元股权抵偿投资公司借款本息，并于2016年4月15日协助办理了股权变更登记。刘新泉自此明白自己在公司无股权，将租赁物交公司使用，属违约擅自转让，故书面请求施幸福将租赁物转租给公司。施幸福当即回复不同意转让，如公司继续使用租赁物需要另签合同。施幸福与刘新泉在2016年10月至2020年4月期间曾多次协商，刘新泉在2018年、2019年两次同意协商解除租赁合同，后因公司威胁未果。三、从孙国良行为看属违约转让。2018年10月，施幸福因缺钱向孙国良借款1.5万元，写借条时孙国良提出要求写明“借款作后续房地产租金抵扣”以达到转让租赁物的目的，但遭到拒绝。四、原房地产租赁合同具有欺骗性，显失公平。在双方签订租赁合同时，约定雇佣施幸福，月工资4000元，但未应施幸福要求将该条款写入租赁合同。2013年10月18日，施幸福要求上班遭拒。合同约定如刘新泉违约，施幸福有权收回标的物，不做补偿；若施幸福违约，应当赔偿刘新泉一切损失并支付违约金8万元，应当视为显失公平的无效合同。施幸福向一审法院起诉请求：1.解除施幸福和刘新泉于2013年10月18日签订的《房屋地产租赁合同》；2.诉讼费由刘新泉、国良公司共同承担。一审法院认定事实：2013年10月18日,经原华容县××乡××村村民委员会同意,施幸福与刘新泉签订《房地产租赁合同》,将施幸福所有的位于原华容县××乡××村的原小学部房屋和场地,总面积822.91平方米租赁给刘新泉生产酱菜和速冻食品。约定:租期20年,自2013年10月18日至2033年10月18日;租金前10年每年10000元,后10年每年15000元,合同签订之后十日内一次性付清前10年的租金10万元,后10年的租金15万元于前10年期满前一个月内付清;刘新泉必须遵循合同约定的用途管制,不得经营其他项目,未经施幸福同意,不得随意将租赁标的转租他人,否则转租无效,施幸福有权收回租赁标的等。合同签订后,刘新泉按合同约定向施幸福支付了前10年的租金10万元。刘新泉租赁案涉场地后,于2013年12月24日与孙国良、刘新良一起发起成立了国良公司,孙国良占股51%、刘新泉占股44%、刘新良占股5%。国良公司成立后,将刘新泉支付的场地租金10万元入了公司财务账。国良公司主要从事蔬菜制品（酱腌菜）的生产与加工,且一直在案涉场地生产经营。2016年4月刘新泉从国良公司退股,不再在国良公司担任何职务。同年4月12日,刘新泉以书面形式要求施幸福将原刘新泉与施幸福签订的租赁合同转让到国良公司名下,4月22日施幸福回复刘新泉,认为刘新泉的转让行为属于擅自转租,不同意转让到国良公司名下,要求两人先解除合同,其再与国良公司签订合同。一审法院认为，施幸福将自己合法取得的房地产,出租给刘新泉使用,双方之间签订的《房地产租赁合同》不违反法律规定,应受法律保护。刘新泉租赁案涉房地产场地后与人一起发起成立国良公司,从事蔬菜制品(酱腌菜)的生产与加工,未违反租赁合同约定的场地用途,该场地实际一直由国良公司占有使用,后因刘新泉从国良公司退出要求施幸福将承租场地转让到国良公司名下,虽国良公司实际为案涉房地产场地使用人,但从合同相对性而言,国良公司不是原房地产租赁合同的租赁人,刘新泉现已与国良公司无关系,刘新泉实际明确表示且以自己的行为表明了终止原租赁合同的意思表示,施幸福与国良公司自行协商租赁事宜,更利于双方权益的保护,故一审法院对施幸福要求解除与刘新泉签订的房地产租赁合同的诉讼请求,予以支持。施幸福主张的国良公司环保问题,与本案审理的租赁关系非同一法律关系,本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定,判决：解除施幸福与刘新泉于2013年10月18日签订的《房地产租赁合同》。案件受理费100元,由施幸福自愿承担。本院二审期间，施幸福提交了其与“华容县南山乡青山村村民委员会”签订的《房屋转让及土地承包合同》，国良公司、刘新泉无异议，本院对该证据予以采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、国良公司是否是《房地产租赁合同》的承租人；二、《房地产租赁合同》应否解除。关于焦点一，刘新泉与国良公司系不同主体，刘新泉曾系国良公司股东。刘新泉以个人名义与施幸福签订《房地产租赁合同》在前，国良公司成立在后，租赁合同上未提及承租人为国良公司或系为成立国良公司而租赁场地，刘新泉、国良公司主张刘新泉系作为国良公司的发起人为成立公司而订立合同的主张不成立。至于刘新泉支付的租金是否入国良公司的财务账，与合同相对方施幸福无关，刘新泉是《房地产租赁合同》的承租人。关于焦点二，施幸福认为刘新泉擅自将涉案房屋和场地转租给国良公司的行为无效，要求解除《房地产租赁合同》。刘新泉与国良公司是不同的主体，刘新泉将租赁的房屋和场地交付国良公司使用，是转租行为，与刘新泉是否系国良公司股东无关。案涉房屋和场地自出租以来，一直由国良公司占有、使用，施幸福自认从出租起至2016年4月止，在刘新泉为国良公司股东期间，未对租赁物的使用提出异议。施幸福明知刘新泉将涉案房屋和场地交付给国良公司使用，但在两年多的时间内未提出异议，国良公司完全有理由相信施幸福认可由国良公司使用租赁物。国良公司在租赁的场地和房屋上投入了资金进行生产经营，施幸福以刘新泉未经同意转租为由请求解除合同，不利于交易市场的稳定，有违诚实信用原则，本院不予支持。刘新泉发函要求施幸福将《房地产租赁合同》转让到国良公司名下，未要求施幸福退还已支付的租金，一审法院认为此系刘新泉明确表示且以自己的行为表明了终止《房地产租赁合同》不当，刘新泉发函旨在明确国良公司作为涉案房屋和场地使用人的地位。施幸福主张租赁合同显失公平，未提交证据证明；主张合同因显失公平而无效，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，刘新泉、国良公司认为国良公司系《房地产租赁合同》的相对方的上诉理由不能成立；认为不能解除合同的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省华容县人民法院（2020）湘0623民初549号民事判决；二、驳回施幸福的诉讼请求。一审案件受理费100元，由施幸福负担；二审案件受理费200元，由刘新泉自愿负担100元，由湖南国良农业科技股份有限公司自愿负担100元。本判决为终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年十一月二十日法官助理张艳辉书记员方晶晶