湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2016号上诉人（原审原告）：宜都市陆城街道解放社区居民委员会，统一社会信用代码55420581735207176E，住所地湖北省宜都市陆城街道城乡路**。法定代表人：陈永红，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：张祖喜，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：何万丽，女，汉族，1970年2月27日出生，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：汤劲松（系何万丽之夫），男，汉族，1971年5月12日出生，住湖北省宜都市。特别授权代理。委托诉讼代理人：李军，湖北长青律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜都市陆城街道解放社区居民委员会（以下简称解放社区居委会）与上诉人何万丽租赁合同纠纷一案，因均不服湖北省宜都市人民法院（2019）鄂0581民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人解放社区居委会的委托诉讼代理人张祖喜,上诉人何万丽及其委托诉讼代理人汤劲松、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解放社区居委会上诉请求：1、请求改判双方于2019年1月23日解除租赁合同，并自解除合同之日起到实际移交时止按日租金41.6元的5倍支付解放社区居委会财产占用费。2、由何万丽承担本案上诉费。事实和理由：一审法院判决自本判决生效之日起解除双方租赁合同明显不当，缺乏事实和法律依据。解放社区居委会在回购协议生效后，就多次与何万丽协商租赁事宜，因何万丽坚持要增加其资产的到期补偿事宜双方未能达成一致，为此解放社区居委会依法通知何万丽于2019年4月18日到解放社区居委会处签订合同，若不再租赁，应当于5日内移交租赁财产。通知送达后，何万丽并未到解放社区居委会处签订合同，而是恶意占有解放社区居委会财产。另外，2019年租赁标准实际与日租41.6元的5倍相当。何万丽辩称，在解放社区居委会的上诉中，其已明确表述是何万丽恶意占有解放社区居委会的财产，这就说明双方不是租赁合同关系。假设说土地是解放社区居委会的，能够确认优先购买权不成立，那么这也是侵权诉讼，而不是合同纠纷案件，其案由和法律关系是错误的，更不可能按5倍的租金支持。因为解放社区居委会与湖北宜都农村商业银行股份有限公司（以下简称宜都农商行）订立的回购协议是2019年2月26日订立的，假如说协议是成立、有效的，不影响优先购买权，那么解放社区居委会拥有权利的时间是2019年2月26日。一审判决说从2019年1月23日算是错误的，这一个多月之前不是解放社区居委会的，怎么能判给解放社区居委会呢？综上，解放社区居委会的上诉应予以驳回。何万丽上诉请求：撤销原审民事判决，依法改判驳回解放社区居委会一审诉讼请求或者发回重审，并承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审程序违法。1、一审因为何万丽对争议土地房屋提出了优先购买权之诉中止了诉讼，就应该在优先购买权诉讼生效后进行裁决。现在案件没有生效，何万丽的优先购买权在不确定状态。2、何万丽与解放社区居委会没有形成租赁的合意，因此一审解除租赁关系的判项没有任何事实根据，以租赁合同纠纷作为案由是错误的。且何万丽与解放社区居委会没有形成租赁的合意责任不在何万丽。3、关于补偿的问题，该租赁场地自2001年5月30日至发生争议时前后有接近20年时间，何万丽除了给前手支付转让费43.5万元外，自己投入100余万元，共计150余万元左右。如果由将租赁物返还给解放社区居委会，那么解放社区居委会作为实际利益受益人就应该补偿何万丽的实际投入。二、判决逾期返还按5倍的租金支付没有合同事实依据。何万丽约定逾期返还承担5倍的租金是与宜都市城市管理局签订的租赁合同中约定的内容，不能约束何万丽与解放社区居委会。宜都市城市管理局也没有将租赁合同的权利义务转移给解放社区居委会。而且在违约金不能超过30%的情况下，5倍租金的约定更是违法无效。在何万丽与宜都市城市管理局的合同到期后，何万丽与解放社区居委会没有形成租赁关系也没有形成不定期租赁关系，只是对租赁物处于实际租赁状态。判决逾期返还按5倍的租金支付没有合同事实依据。二审当庭补充理由：1、一审判决时间有误，从2019年1月23日计算有误，充其量应该从2019年2月26日订立回购协议算起。2、主体有问题。土地使用权记载的单位是宜都市解放实业总公司陆城贸易公司（以下简称陆城贸易公司）煤场，就算这个公司吊销了，也应由煤场来诉讼。解放社区居委会辩称，1、一审程序合法。本案诉争的是场地，而并不是房屋，何万丽不具备优先购买权，一审法院在确认其不具有优先购买权的判决书下达后，依法对本案进行判决符合法律规定。2、关于租金5倍的问题。租金5倍是符合合同约定，而且约定的5倍租赁金额也是和现有的市场租赁标准一致的。因为解放社区居委会和何万丽进行了多次沟通，最终形成的租赁价款是8万元，但由于其他事宜双方没有达到一致，导致租赁合同未能签订。3、关于主体问题。陆城贸易公司已经被吊销营业执照，但是陆城贸易公司是解放社区居委会出资设立的村办集体所有制企业，其所有财产、债权债务均应由解放社区居委会承担。解放社区居委会向一审法院起诉请求：1.判令何万丽立即返还解放社区居委会位于陆城××大道的解放停车场房屋土地1300平方米的租赁财产。2.何万丽承担从2019年1月23日至移交之日按日租金41.6元的五倍支付解放社区居委会财产占用费。3.由何万丽承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2001年5月30日宜都市陆城农村信用社（原宜都市农村信用合作社的二级单位，宜都市农村信用合作社现更名为宜都农商行，以下简称“陆城信用社”）与宜都市陆城街道办事处解放村民委员会（现解放社区居委会，以下简称“解放村委会”）签订了一份《资产抵偿债务协议书》，约定解放村委会用包括陆城××大道附24号土地一宗在内的三项资产和实际配套设施作价325万元，清偿解放火柴厂、陆城贸易公司和湖北解放实业集团有限公司三家的贷款本息。2004年3月1日陆城信用社将土地租赁给宜都市城市管理局，并签订了租赁合同，双方约定，租赁期限为十年（2004年3月1日至2014年2月28日），2017年3月1日宜都市农商行与宜都市城市管理局签订最后一份租赁合同，约定租赁期限为一年（2017年3月1日至2018年2月28日止）。宜都市城市管理局承租该场地后，于2005年9月20日与案外人王学喜签订《清江路停车场买断经营权协议》一份，协议有效期为三年（2005年12月1日-2008年12月1日），该协议约定清江路煤场（案涉土地）改建为停车场，由乙方（王学喜）兼营洗车汽车美容业务，2009年1月6日，宜都市城市管理局收回对该场地的管理权。2011年2月24日宜都市城市管理局与另一案外人陈红签订了《房屋（场地）租赁合同》，将该场地租赁给陈红，约定用途为停车、洗车，租赁期限为2011年2月24日-2013年6月20日，合同约定租金为4000元/年，履约保证金4000元，同时约定乙方（陈红）不得擅自将承租的房屋（场地）转让、转借或转租给其他人。2014年1月2日，何万丽与陈红签订《场地转让协议》一份，以435000元的价格取得了该停车场的承租经营权，协议约定由陈红负责与宜都市管理局协商场地续租事宜。2014年1月10日，陈红向宜都市城市管理局缴纳租金10000元，2014年1月23日何万丽向宜都市城市管理局缴纳租金5000元、租赁保证金4000元。何万丽租赁该场地后，对场地进行整体管理，用作修车、洗车及停车，但停车未收取费用。2018年1月22日何万丽与宜都市城市管理局签订了《房屋（场地）租赁合同》一份，合同约定场地使用用途为停车洗车修车，租赁期限为2018年1月21日至2019年1月22日，履约保证金4000元，租金为15000元/年，支付方式为按年支付，合同期限届满需要继续租赁的，需提前1个月书面提交申请，同等条件优先考虑。租赁期满，乙方（何万丽）逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方（宜都市城市管理局）支付原日租金5倍的违约金。同时约定乙方不得随意损坏房屋设施，如装饰装修房屋需改造、改变房屋结构，需事先征得甲方书面同意，方可施工；乙方提前解除合同或租赁期满，对修改或增扩的设施不得拆除，保持完好；乙方装潢（装饰）、修改或增扩的设施甲方不予补偿。2018年9月5日何万丽向宜都市城市管理局缴纳租金15000元。2019年2月26日，宜都农商行与解放社区居委会签订《资产转让（回购）协议》一份，约定将包括陆城××大道24号集体土地使用权在内的原抵债资产赎回。2019年4月15日宜都市陆城街道办事处解放社区股份合作社通知何万丽于4月18日之前办理续租手续。后双方多次协商续租事宜未果。案涉停车场位于宜都市陆城街办清江大道附24号，占地面积为1300平方米，该停车场所属土地权属性质为集体土地，所有权登记在解放村委会名下，土地使用者为陆城贸易公司，用途为商业用地，土地权属来源为划拨。解放村委会于2003年9月18日经宜都市人民政府批准成立了解放社区居委会。陆城贸易公司目前已经歇业。一审法院认为，关于原告主体是否适格问题，2001年5月30日陆城信用社与解放村委会签订的《资产抵偿债务协议书》中虽然约定将案涉土地抵偿给陆城信用社，但是双方并没有对案涉土地的所有权及使用权进行变更、转让登记，仅将土地实际交付给陆城信用社以“以租代管”的模式进行管理使用。该案涉土地的所有权一直在解放村委会名下，解放社区居委会是解放村委会的延续，是该场地的所有权人，解放社区居委会有权要求何万丽返还租赁物，是本案适格原告。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。虽然2018年1月22日解放社区居委会何万丽是与宜都市城市管理局签订的租赁合同，但因为2018年2月28日宜都市城市管理局与宜都农商行签订的租赁合同到期，出租人实际变更为宜都农商行，2019年1月22日何万丽与宜都市城市管理局签订的租赁合同到期后，何万丽继续使用该场地，宜都农商行没有提出异议，视为双方之间成立了不定期租赁合同关系，租赁合同中其他约定与之前的合同一致，2019年2月26日，宜都农商行与解放社区居委会签订《资产转让（回购）协议）》，对租赁关系进行了移交，之后的出租人变更为解放社区居委会，故从2019年2月27日起，解放社区居委会与何万丽之间成立了不定期租赁合同关系，作为合同相对方，解放社区居委会也是本案适格原告。关于何万丽是否需要支付违约金问题，从2019年2月27日起，解放社区居委会与何万丽之间成立了不定期租赁合同关系。之后解放社区居委会、何万丽双方就续签合同之事多次协商，但均未达成一致意见，亦未签订新合同，2019年4月15日宜都市陆城街道办事处解放社区股份合作社通知何万丽于2019年4月18日前办理续租合同，但其不是案涉土地的所有权人也不是合同相对方，且该通知上无何万丽签字，何万丽亦否认该通知向其送达过，该通知无法达到解除合同的通知效力，故解放社区居委会、何万丽双方之间仍存在不定期的租赁合同关系，其他内容沿用2018年1月22日的《房屋（场地）租赁合同》，而根据该合同第十条第（五）项约定，只有租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金。双方之间的租赁合同并未解除，何万丽仍在承租期内，只应该按照合同约定支付租金。合同约定年租金为15000元，日租金应该为41.1元，故解放社区居委会要求何万丽从2019年1月23日至移交之日按租金41.6元的五倍支付解放社区居委会财产占用费的请求应不予支持。关于解放社区居委会是否应该对何万丽进行补偿的问题。根据2018年1月22日的《房屋（场地）租赁合同》的第六条第（四）项，“乙方装潢（装饰）、修改或增扩的设施甲方不予补偿”已经对增扩的设施等约定的很清楚，而何万丽支付43.5万元的转让费是基于其与案外人陈红签订《场地转让协议》，与解放社区居委会并无直接因果关系，故何万丽要求解放社区居委会对其进行补偿的要求，应不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，判决：一、解放社区居委会与何万丽租赁合同关系于本判决生效之日起解除；二、何万丽于本判决生效之日起一个月内向解放社区居委会返还位于宜都市陆城街办清江大道附24号的停车场，并从2019年1月23日起按照41.1元/日的标准支付租金至实际返还之日止；若逾期返还，则从逾期之日按日租金的5倍即205.5元的标准支付违约金至实际返还之日止；三、驳回解放社区居委会的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由何万丽负担。二审中，当事人未提交证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于是否成立租赁关系。2019年1月22日何万丽与宜都市城市管理局签订的租赁合同到期后，双方均未对继续履行合同提出异议，何万丽仍在该场地经营，双方成立不定期租赁合同关系，宜都农商行与解放社区居委会签订《资产转让（回购）协议）》，出租人变为解放社区居委会，承租方仍为何万丽，因此双方租赁关系成立，一审对本案案由确定无误。此外，针对一审中确认双方存在租赁合同关系的认定，解放社区居委会并未提出上诉，而系何万丽上诉提出异议。退一步讲，如果认定双方之间不存在租赁合同关系，那么按照合同约定，何万丽应自2019年1月23日起向解放社区居委会缴纳原日租金5倍的违约金，出于上诉不利于变更禁止的考虑，本院对何万丽的此项上诉理由不予采纳。二、关于租赁合同解除时间。虽然解放社区居委会提供了宜都市陆城街道办事处解放社区股份合作社于2019年4月15日向何万丽发出的《通知》，要求其在2019年4月18日前签订续租合同，否则应在5日内移交财产，但该《通知》上并无何万丽的签字。并且，解放社区居委会在一审起诉请求中并未要求法院确认双方之间的租赁合同关系于2019年1月23日解除，而是一审法院在确定双方之间租赁合同已经履行不能的前提下判令双方解除租赁合同，由此本院结合何万丽在履行案涉租赁合同中的投资、收益情况等因素予以考量，认为一审法院判定的双方租赁合同关系自判决生效之日起解除具其合理性，因此对该判项不做调整，予以维持。三、关于主体问题。虽然陆城贸易公司已经被吊销营业执照，但是陆城贸易公司是解放社区居委会出资设立的村办集体所有制企业，解放社区居委会也承接了其财产和相应债权债务。并且解放村委会（解放社区居委会）一直是场地的所有权人，2019年2月26日宜都农商行与解放社区居委会签订的《资产转让（回购）协议）》也将案涉场地出租人变更为解放社区居委会，因此解放社区居委会具有原告诉讼主体资格。四、租金的起算时间。在一审及二审中，双方当事人均确认自2019年1月22日何万丽与宜都市城市管理局签订的租赁合同到期后，何万丽没有再向宜都市城市管理局缴纳租金，后解放社区居委会因《资产转让（回购）协议）》的签订，成为案涉租赁关系中的出租人，其有权自2019年1月23日起向何万丽收取租金。至于2019年1月23日至2019年2月25日间的租金最终是应归于宜都市城市管理局还是应归于解放社区居委会，系此二者之间的法律关系，与何万丽无关。五、关于占用费的标准。2018年1月22日何万丽与宜都市城市管理局在《房屋（场地）租赁合同》的第十条第（五）项中约定：租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金。何万丽虽然主张该约定标准过高，但未提供相应证据予以证明，应承担举证不利的责任。另外，结合案涉租赁场地的面积（1300平方米）及租赁价格（15000元/年），本院认为双方约定的逾期归还房屋的违约金（即原日租金的5倍）并未超出法律规定的违约金标准范围，因此何万丽的此项上诉理由不成立。六、关于补偿问题。2018年1月22日何万丽与宜都市城市管理局在《房屋（场地）租赁合同》的第六条第（四）项中已对此有所约定，且何万丽支付43.5万元的转让费与解放社区居委会并无直接因果关系，故本院对何万丽的此项上诉理由不予支持。七、一审是否存在程序违法。一审中，因考虑到本案的审理应以何万丽是否具有案涉场地房屋购买优先权的诉讼结果为依据，一审法院及时作出裁定，对本案中止审理，并在优先权诉讼判决后才对本案进行裁判，因此程序正当合理，不存在违法情形。综上所述，何万丽和解放社区居委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由宜都市陆城街道解放社区居民委员会负担100元，由何万丽负担100元。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二〇年十一月十八日书记员  余 丹