广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21402号上诉人（原审被告、反诉原告）：林丹坪，女，1983年10月27日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。委托诉讼代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市海珠区瑞纺路****。法定代表人：潘平，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹安，该司员工。上诉人林丹坪因与被上诉人广州市溢晖房地产开发有限公司（下简称溢晖公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初14303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林丹坪上诉请求判令：1.撤销原审判决第二、三项；2.改判林丹坪向溢晖公司支付2017年11月22日起至2018年3月31日、2018年9月1日至2018年9月30日的租金(从2017年11月22日起至2018年3月31日的租金按每月21382.4元计，从2018年8月26日至2018年9月30日按每月22451.52元计算)；3.改判林丹坪向溢晖公司支付2018年9月的物业管理费5345.6元；4.本案上诉费用由溢晖公司承担。事实与理由如下：原审判决林丹坪支付2017年11月21日前的租金和物业管理费是错误的。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”本案中，溢晖公司直至2017年11月21日才办理工程竣工验收，依据前述法律规定，在溢晖公司办理工程竣工验收前，其交付涉案商铺的行为属无效的民事行为，即《租赁合同》中关于竣工验收前的租赁条款属无效条款，故原审判决林丹坪按照无效的租赁合同条款支付租金属适用法律错误。被上诉人溢晖公司答辩称：双方签订的《租赁合同》合法有效，双方均应切实履行。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，只有合同行为违反效力性禁止性规范才会影响该行为的效力。根据前述法律规定，未经竣工的建设工程不得交付使用，此项规定的目的在于维护特定的管理秩序，并不直接涉及国家利益或社会公共利益的维护，故此项规定属于管理性禁止性规范，不是效力性强制性规定。也即，只要《租赁合同》不存在其它无效情形，则就未经竣工验收合格房屋签订的《租赁合同》也是有效的。退一步讲，即使《租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，林丹坪也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。溢晖公司于2019年6月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认溢晖公司、林丹坪双方签署的《租赁合同》于2018年9月30日解除；2.林丹坪向溢晖公司支付2016年10月1日至2018年9月30日期间欠缴的租金406319.06元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年10月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；3.林丹坪向溢晖公司支付2016年10月1日至2018年9月30日期间欠缴的物业管理费56984.14元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年10月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；4.林丹坪向溢晖公司支付2017年7月26日至2018年9月30日期间的POS机技术支持费（按每月424元的标准）及因逾期支付所产生的违约金（以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；5.林丹坪向溢晖公司支付2018年8月1日至2018年10月31日期间的电费4828.7元及因逾期支付所产生的违约金（自2018年8月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；林丹坪向溢晖公司支付2018年8月1日至2018年9月30日期间的水费508.28元及因逾期支付所产生的违约金（自2018年8月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；6.林丹坪向溢晖公司支付欠缴的垃圾清运费60.14元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年9月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；7.林丹坪向溢晖公司支付欠缴的消防放水清放费1030元及因逾期支付所产生的违约金（自2018年3月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）;8.林丹坪向溢晖公司支付欠缴的装修管理费60.14元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年9月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；9.林丹坪向溢晖公司支付欠缴的有偿服务费40.09元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年9月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；10.林丹坪向溢晖公司支付欠缴的租赁保证金4169.57元及因逾期支付所产生的违约金（自2016年9月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止）；11.林丹坪向溢晖公司支付合同解除违约金87721.32元；12.林丹坪向溢晖公司支付涉案房屋的占用费，自2018年10月1日至实际交还之日；13.本案诉讼费由林丹坪承担。林丹坪反诉请求判令：溢晖公司返还租赁保证金83391.36元、公用事业费保证金3341元、装修押金10000元、POS机保证金5000元、设备押金3000元、施工出入证押金20元。原审法院经审理查明：溢晖公司（甲方、出租方）与林丹坪（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项（但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同约定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额；4.1.2甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方；4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（下简称管理公司）支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用，此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用；4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担；12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；（第十四条）在乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利，此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利，甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准；15.2对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同第22.1条款所述的地址一或地址二的任一地址发送，在乙方接收该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到；（第十六条）本合同的附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力，当本合同与本合同附件相关内容存在不一致或冲突的情况，以本合同的约定为准；19.1甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区叠景路156-170号（双号）被称为“合生广场”的四层L4-13号房屋；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为66.82平方米；19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“意淇品牌港式小吃业态”之用途，该房屋的商铺名称是意淇；20.1该房屋的租赁期为自交付日起3年的时间，即2016年8月26日至2019年8月25日；20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2016年8月26日至2016年9月25日，……装修期内无物业管理费及宣传推广费，但乙方须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）；若乙方在本合同21.6条款约定的开业日前开业的，则乙方还须按照本合同第一个租赁年度中最后一个月的租金、物业管理费和宣传推广费的标准补交其从实际开业日起至开业日前一日期间的租金、物业管理费和宣传推广费，若双方另行达成补充协议的，则以补充协议为准；20.3双方暂约定该房屋交付日为2016年8月26日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；20.4自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即应付租金=保底租金+提成租金超出保底租金的部分；21.1.1保底租金：按租用面积计算，考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠，第一个租赁年度中的前2个月（2016年8月26日至2016年10月25日）的保底租金为21382.4，从第一个租赁年度中的第3个月起至第二个租赁年度结束（2016年10月26日至2018年8月25日）月保底租金的计算标准为每平方米320元，月保底租金为21382.4元，第三个租赁年度（2018年8月26日至2019年8月25日）月保底租金的计算标准为每平方米人民币336元，月保底租金为22451.52元；21.1.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金），乙方应于2016年9月26日前向甲方付清2016年8月26日至2016年10月25日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）；21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金83391.36元；21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米80元核算，即该房屋每月的物业管理费为5345.6元，乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2016年9月26日至2016年10月25日物业管理费，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的物业管理费；21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为10000元，公用事业费保证金为3341元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有），公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；21.7乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日按本合同的约定向甲方交还该房屋，乙方逾期未交还该房屋的，甲方除按照本合同13.2条的约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米41.03元的标准支付逾期占用期间的占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内发生的一切费用，如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，乙方应按照甲方要求支付逾期占用期间的占用费及其他一切费用；21.8本合同的收银方式为甲方提供POS机，POS机技术支持费自使用之日起计算，乙方使用甲方提供的1台P**机，POS机技术支持费为400元/月/台，每个月的POS机技术支持费总计为400元，POS机保证金为5000元/台，乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清POS机保证金及首月POS机技术支持费，自第二个POS机使用月起乙方应于其后每月月底前付清下个月的POS机技术支持费，未满月的POS机技术支持费按当月的实际租用天数计收；22.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：林丹坪的地址一为广州市海珠区叠景路156-170号（双号）合生广场L4-13号商铺意淇，地，地址二为广州市海珠区广州大道南逸景翠园御景轩F2505。合同附件二为该房屋的交付条件，载明商铺内永久用水（含水表）已安装至铺内，现场已敷设电缆，预留电量等。合同附件三物业收费标准：装修管理费15元/平方米/月（按租赁面积计算）；装修押金50元/平方米（租赁面积），但最低不少于10000元，可退还，该房屋交付前支付；电费1元/度（含损耗费）；水费5.24元/吨（含基本水价、排水费及损耗）；消防放水清放费1000元/次（租户每更改一次喷淋和消防栓移位时排水和充水费用）；垃圾清运费8元/平方米（按租赁面积计算）；餐饮类租户，油烟管道清洗保证金3000元，合同期内，租户不按业主规定要求进行清洗的，将由业主指派人员清洗，费用从保证金中扣除，该费用在退还租赁保证金时一并退还（如有）；等。2016年8月26日，林丹坪签署《收铺确认表》。2017年7月26日，林丹坪签署《广州合生广场销售数据采集设备签收单》，签收溢晖公司提供的收银设备。合同签订后，林丹坪向溢晖公司支付了租赁保证金83391.36元、装修押金10000元、POS机保证金5000元、公用事业费保证金3341元、设备押金3000元、施工出入证押金20元，支付了2017年5月、2018年4月至2018年8月的租金，支付了2016年10月、2017年8月至2018年8月的物业管理费，支付了POS机技术支持费400元，支付了2016年8月28日至2018年7月31日的水电费。2018年10月11日，溢晖公司按《租赁合同》约定的通讯地址向林丹坪邮寄《单方解约函》，函告双方签订的租赁合同于2018年9月30日终止，要求林丹坪支付涉案房屋2016年8月至2018年9月期间欠缴的租金、物业管理费、水费、电费等各项费用、逾期付款违约金元、解除违约金等，并告知林丹坪根据《租赁合同》之约定，溢晖公司没收林丹坪的租赁保证金、公用事业费保证金、装修押金及油烟管道清洗保证金等费用共104732.36元（具体数额以溢晖公司财务最终核算为准），并保留就违约金不足部分及其他损失向林丹坪追偿的权利；要求林丹坪于2018年10月15日前搬离该铺位物品并将该铺位恢复原状交还给溢晖公司，逾期未执行，溢晖公司将根据合同约定拆除，由此发生的费用由林丹坪承担；等。网上的查询记录显示该邮件于2018年10月12日由他人收。溢晖公司为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1.房屋租赁登记备案证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、建设工程质量监督报告、关于建设用地单位名称问题的复函、建设用地规划许可证、申请门牌批复通知书；2.林丹坪所欠每月水电费的明细表、溢晖公司代交水电费的发票，其中，2018年8月电费为2416.3元，2018年9月电费为2268.4元，2018年10月电费为144元。林丹坪质证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性均没有异议，但意溢晖公司的竣工验收是在2017年11月21日；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可。林丹坪为证明其抗辩意见和反诉主张，还提交了以下证据：1.准予注销登记通知书、清税证明；2.微信聊天记录。溢晖公司质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性不予认可，与本案无关；确认证据2的微信头像是溢晖公司的陈经理的头像，但该证据无法证明林丹坪明确向溢晖公司表达撤场的意思。原审庭审中，溢晖公司表示：林丹坪撤场时未与溢晖公司办理交接手续，溢晖公司自行于2018年9月30日收回涉案房屋；林丹坪已将POS机交还给溢晖公司；溢晖公司所主张林丹坪所欠缴的费用都是扣除了林丹坪已经缴纳的费用。林丹坪表示：林丹坪于2018年9月30日将涉案房屋交还给溢晖公司，确认双方的租赁合同于2018年9月30日解除；林丹坪搬离时将POS机留在涉案房屋中。原审法院认为，溢晖公司、林丹坪签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；林丹坪逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，溢晖公司可书面通知林丹坪解除本合同。根据查明事实，因林丹坪逾期支付租金，溢晖公司向林丹坪发送《单方解约函》，要求解除租赁合同，且林丹坪已于2018年9月30日搬出涉案房屋，溢晖公司于当日收回涉案房屋，溢晖公司、林丹坪双方均同意《租赁合同》于当日解除，故溢晖公司要求确认《租赁合同》于2018年9月30日解除的诉讼请求有理，予以支持。关于租金的问题。林丹坪于2016年8月26日收铺。溢晖公司主张林丹坪支付从2016年10月1日至2018年9月30日期间欠缴的租金（扣除林丹坪已缴纳的租金）合法有理，予以支持。计算后，林丹坪应向溢晖公司支付从2016年10月1日至2017年4月30日、2017年6月1日至2018年3月31日、2018年9月1日至2018年9月30日的租金，但租金标准需以合同约定的从2016年10月1日至2018年8月25日按每月21382.4元计，从2018年8月26日至2018年9月30日按每月22451.52元计，溢晖公司超过该部分租金的诉讼请求，不予支持。关于物业管理费的问题。溢晖公司主张林丹坪支付从2016年10月1日至2018年9月30日期间欠缴的物业管理费（扣除林丹坪已缴纳的物业管理费）合法有理，予以支持，但每月物业管理费需以合同约定的5345.6元计付，计算后，林丹坪应向溢晖公司支付从2016年11月1日至2017年7月31日、2018年9月1日至2018年9月30日的物业管理费，对溢晖公司超过该部分物业管理费的诉讼请求，不予支持。关于POS机技术支持费。根据查明事实，林丹坪于2017年7月26日签收溢晖公司提供的POS机，且林丹坪已支付了400元POS机技术支持费，故林丹坪应向溢晖公司支付从2017年8月26日至2018年9月30日的POS机技术支持费，按每月400元计。超过该部分POS机技术支持费的诉讼请求缺乏依据，不予支持。关于水电费的问题。溢晖公司提交了其缴纳水电费的发票和林丹坪使用水电量的明细表予以证明，且水电费的标准在合同中已明确约定，故溢晖公司要求林丹坪支付2018年8月1日至2018年9月30日的电费4684.7元、水费508.28元有理，予以支持。超过部分的电费诉讼请求，不予支持。根据合同约定，林丹坪逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，溢晖公司可书面通知林丹坪解除本合同；林丹坪已付的租赁保证金及林丹坪已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时林丹坪还须支付给溢晖公司相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金。本案因林丹坪违约导致合同解除，按合同约定，租赁保证金不予退还。因此，林丹坪反诉请求溢晖公司退还租赁保证金83391.36元，有违合同约定，不予支持。由于合同并未明确不予退还的其他费用内容，且公用事业费保证金、装修押金、POS机保证金、设备押金、施工出入证押金并非租金缴纳的保证，现租赁合同已解除，林丹坪反诉请求溢晖公司退回公用事业费保证金3341元、装修押金10000元、POS机保证金5000元、设备押金3000元、施工出入证押金20元，合法有理，予以支持。溢晖公司以林丹坪逾期支付租金和其他费用为由，提出解除合同并诉请林丹坪支付解除合同的违约金87721.32元及逾期支付租金、物业管理费、POS机技术支持费、水电费的违约金，同时又主张没收租赁保证金83391.36元不予退还，根据合同约定，该租赁保证金与违约金在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，结合本案中溢晖公司的实际损失，基于公平原则，本案宜只没收租赁保证金83391.36元为妥，对溢晖公司主张的上述违约金均不予支持。溢晖公司要求林丹坪支付垃圾清运费、消防放水清放费、装修管理费、有偿服务费及逾期支付上述费用的违约金，但无证据证明林丹坪有产生上述费用，故对该诉讼请求，不予支持。林丹坪已按合同约定支付了全部租赁保证金83391.36元，溢晖公司要求林丹坪支付欠缴的租赁保证金及逾期支付产生的违约金无理无据，不予支持。溢晖公司已于2018年9月30日收回涉案房屋，溢晖公司要求林丹坪支付从2018年10月1日至实际交还之日止的房屋占用费无理无据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年11月29日判决如下：一、确认广州市溢晖房地产开发有限公司与林丹坪签订的《租赁合同》于2018年9月30日解除；二、林丹坪在本判决生效之日起10日内，向广州市溢晖房地产开发有限公司支付从2016年10月1日至2017年4月30日、2017年6月1日至2018年3月31日、2018年9月1日至2018年9月30日的租金（从2016年10月1日至2018年8月25日的租金按每月21382.4元计，从2018年8月26日至2018年9月30日的租金按每月22451.52元计）；三、林丹坪在本判决生效之日起10日内，向广州市溢晖房地产开发有限公司支付从2016年11月1日至2017年7月31日、2018年9月1日至2018年9月30日的物业管理费（按每月5345.6元计付）；四、林丹坪在本判决生效之日起10日内，向广州市溢晖房地产开发有限公司支付从2017年8月26日至2018年9月30日的POS机技术支持费（按每月400元计）；五、林丹坪在本判决生效之日起10日内，向广州市溢晖房地产开发有限公司支付2018年8月1日至2018年9月30日的电费4684.7元、水费508.28元；六、广州市溢晖房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向林丹坪退还公用事业费保证金3341元、装修押金10000元、POS机保证金5000元、设备押金3000元、施工出入证押金20元；七、驳回广州市溢晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回林丹坪的其他反诉请求。本案本诉受理费19917元，由广州市溢晖房地产开发有限公司负担14583元，林丹坪负担5334元；反诉受理费1198元，由广州市溢晖房地产开发有限公司负担244元，林丹坪负担954元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是林丹坪是否需向溢晖公司支付2017年11月21日之前的租金及物业管理费。双方在《租赁合同》中明确约定涉案商铺的交付日为2016年8月26日，并约定自交付之日起开始计算租金，自1个月装修期满之日起开始计算物业管理费，而依据已查明的事实，林丹坪事实上已于2016年8月26日签署《收铺确认表》确认接收涉案商铺，故溢晖公司诉请林丹坪自2016年10月1日起支付租金，自2016年11月1日起支付物业管理费，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。林丹坪以溢晖公司在工程竣工验收之前交付涉案商铺的行为违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定故无效为由，上诉认为其无需支付2017年11月21日前的租金及物业管理费，但林丹坪在涉案商铺所属工程项目办理竣工验收之前已实际接收商铺，无证据反映涉案商铺在林丹坪在接收后存在无法正常使用的情形，林丹坪事实上也支付了工程竣工验收之前部分期间的租金及物业管理费，林丹坪也未举证证明溢晖公司曾承诺变更《租赁合同》约定的租金及物业管理费起付时间为办理工程竣工验收手续之日，故林丹坪的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人林丹坪的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6191元，由上诉人林丹坪负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十一月十八日书记员  王文杰唐颖琪