河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14968号原告（反诉被告）王洪莎，女，1973年11月28日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托代理人钱超群、马飞亚，河南浩盈律师事务所律师。被告（反诉原告）季莉，女，1988年12月6日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人李登辉，河南扬善律师事务所律师。第三人郑州中爱房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区冉屯北路****楼**附**。法定代表人李俊，总经理。原告（反诉被告）王洪莎与被告（反诉原告）季莉、第三人郑州中爱房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王洪莎委托代理人钱超群、马飞亚、被告季莉及其委托代理人李登辉到庭参加诉讼。第三人郑州中爱房地产营销策划有限公司经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告王洪莎诉称：2019年6月27日，原被告通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定将原告位于郑州市高新区电厂路35号通和盛世小区15号楼1单元24层94号的房产出卖给被告，总房款为1070000元，被告支付70000元（含第三人暂扣的物业保证金3000元），余款选择商业贷款方式支付；合同第十条约定，若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款千分之一的违约金。2019年7月17日，原被告到交通银行建设西路支行办理了二手房贷款手续，被告于2019年9月3日领取了豫（2019）郑州市不动产权第0318771号不动产权证，于2019年9月29日办理了抵押登记。根据银行办理二手房贷款的惯常做法，银行一般在15个工作日内发放贷款。但原告至今未收到剩余1000000元房款，后原告多次向第三人催问，得知贷款无法转账系因被告将用于贷款的银行卡注销。后第三人协助被告将贷款资料重新提交给交通银行进行审核，又因被告提交虚假的银行流水账单，其贷款遭到了银行的拒绝发放，致使案涉房屋买卖合同未能继续履行。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故请求判令：被告支付原告购房款1003000元以及违约金（以总房款为基数，按日千分之一的标准，自2019年11月1日计算至实际清偿之日）。被告季莉辩称：1、被告在双方的房屋买卖交易中不存在违约。在双方的房屋交易中，贷款未能到账并非因被告自身原因所致，事实上是原告及中介公司共同导致了贷款遭到银行拒绝发放的结果。在涉案房屋买卖交易中，贷款银行交通银行河南省分行在审核提交的贷款申请材料时认为申请资料真实性存疑，故决定不予贷款。经被告详细了解，系因第三人在代办银行贷款时向银行提供了虚假的首付款银行交易转账记录回执，以及内容虚假的由原告及其配偶签字的房屋买卖首付款支付证明，这导致了贷款银行拒绝发放贷款。故在双方的房屋买卖交易中被告不存在违约。2、双方的房屋买卖交易违反了郑州市限购令的有关规定，应以违法事由认定双方买卖合同无效。双方约定的总房款是1070000元，实际支付的首付款是70000元，首付款的支付比例远低于30％，明显违反了郑州市限购令细则中“首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为30%”的规定。该情形符合违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定双方买卖合同无效。3、被告在不具备履行合同能力的情况下，经中介公司的营销引导与原告建立了买卖关系，且当前合同目的已不能实现，也不能继续履行合同，即使不考虑双方的交易存在违法的情形，也应当解除双方签订的买卖合同。被告自始就不具备支付百分之三十以上比例首付款的能力，被告是在中介公司的营销诱导下听信了可以采取所谓“高评高贷”的运作方式买房的策略而与原告建立了交易关系，而在履行交易的过程中，因中介公司代办银行贷款时向银行提供了虚假的首付款交易转账记录和首付款支付证明，导致银行拒贷。被告目前完全没有能力支付双方约定的1070000元总房款百分之三十的首付款，更没有能力支付被告诉请的剩余购房款。另外一个原因，当前的房屋买卖市场转冷，涉案房屋的市场价值已远低于原评估价，正常情况下已不能从银行获取到原计划数额的贷款，明显缺乏继续履行合同的条件。故出于双方合同目的无法实现且无法继续履行合同的考量，也应解除双方签订的买卖合同。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人郑州中爱房地产营销策划有限公司未答辩。反诉原告季莉反诉称：反诉人在交易中已向被反诉人支付首付款70000元，但因不可归责于反诉人的原因，涉案房屋交易中的商业贷款未能成功办理，进而导致双方的买卖合同不能继续履行。故请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；2、反诉被告返还反诉原告已支付的购房首付款70000元以及资金占用期间利息；3、反诉原告配合反诉被告将该房屋产权重新归还反诉被告，变更费用由反诉被告承担。反诉被告王洪莎辩称：反诉原告的反诉请求无任何事实及法律依据，应当依法驳回其全部的反诉请求。反诉原告主张解除涉案房屋买卖合同不符合合同约定及法律规定。反诉被告已将涉案合同义务履行完毕，合同内容未履行部分仅剩反诉原告依约足额支付购房款，否则应当承担的相应违约责任，反诉原告单方违约不符合诚实信用原则。截止目前，反诉原告在涉案合同的履行过程中一直未认识到自身的过错，反而将自己的过错行为所造成的不利结果全部转嫁给第三人及原告，有违公序良俗原则。综上，请求依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2019年6月27日，王洪莎作为卖方（甲方），季莉作为买方（乙方），郑州中爱房地产营销策划有限公司作为居间方，签订合同编号为0017434的《房屋买卖合同》，约定：乙方自愿购买甲方位于高新技术产业开发区电厂路35号15号楼1单元24层94号的房产，不动产权证书号0032684，产权人王洪莎，房屋建筑面积为86.52平方米。房产总价款为1070000元，本合同签订时乙方支付定金40000元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。乙方支付定金中扣除乙方支付给丙方的佣金及代办费，剩余3000元作为物业保证金，在甲方向乙方办理完房屋交割手续后由丙方支付给甲方。付款方式为商业贷款，由乙方向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后由房管局资金监管中心将该款项转给甲方，乙方申请的贷款金额以银行最终审批结果为准，若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方应在该房屋过户前一次性补足。甲乙双方应在四十五个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续，过户相关税费由乙方负担。甲乙双方约定交房时间在甲方收到全款后3个工作日。若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款千分之一的违约金。该合同“其他约定事项”部分并手写记载有：甲乙双方协商同意乙方的首付款以银行审批为准。2019年7月25日，季莉作为借款人，交通银行股份有限公司河南省分行作为贷款人，签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：借款人所购房屋坐落于高新技术产业开发区电厂路35号15号楼1单元24层94号，贷款金额为一百万元，贷款期限为360个月。放贷账户账号为62×××44。本合同项下贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至下述账户：收款人王洪莎，账号62×××97，开户行为交通银行河南省分行。2019年9月2日，涉案房屋取得了不动产权证书，证号为豫（2019）郑州市不动产权第0318771号，登记权利人为季莉。2019年9月27日，季莉作为抵押人，交通银行股份有限公司河南省分行作为抵押权人，签订《郑州市房屋抵押合同》，约定：被担保主债权的数额为一百万元，债务人履行债务的期限自2019年7月25日至2049年7月25日。抵押房屋的不动产权证号为豫（2019）郑州市不动产权第0318771号，坐落于高新技术产业开发区电厂路****楼******。2020年10月15日，交通银行股份有限公司河南省分行出具拒贷证明一份，载明：季莉曾在我行申请个人二手房按揭贷款，用于购买王洪莎名下坐落于高新技术产业开发区电厂路35号15号楼1单元24层94号的住房一套，房产证号为豫（2016）郑州市不动产权第00326**。我行对其提交的申请材料进行审核及风险评估后认为，该客户提交的申请材料真实性存疑，决定不予贷款。庭审中王洪莎称因季莉将贷款所绑定的银行卡注销，导致银行未能转款成功。季莉称“我向银行申请过两次贷款，两次提交的材料一样。注销卡的时间是2019年8月，注销原因是我去房管局时没有拿当时办理贷款的银行卡，中介说可以重新办理一张卡，把原来的注销，我就照做了。但我注销原来的卡后，没有收到贷款，我后来去银行问，银行说该笔款没有贷下来。贷款未发放是因为贷款申请资料银行认为真实性存疑，予以拒绝贷款”。另查明，王洪莎提交的不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋登记权利人为季莉，该房屋无预告登记信息，于2019年9月29日设立抵押登记，权利人为交通银行股份有限公司河南省分行，抵押金额为100万元。以上事实，有王洪莎提交的身份证复印件、工商登记信息、房屋买卖合同、不动产权证书、（2020）豫0191财保95号民事裁定书、不动产登记材料查询结果证明各一份、季莉提交的郑州市不动产登记中心存档资料、涉案房屋申请银行借款资料复印件各一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。季莉提交有其与于洋的微信聊天记录截图打印件五页、银行交易明细打印件五页、转款流水、微信支付记录各一份、微信截图十六页，欲证明其系在中介公司员工的不当引导下，提供了虚假交易记录，其在此过程中并无过错。因上述证据并不能证明其该证明目的，故对上述证据本院不予采纳。本院认为：王洪莎与季莉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同对于房屋坐落位置、房款、付款方式、过户时间、交付时间、违约责任等事项均作有约定。该合同签订后，季莉向王洪莎支付购房款70000元（含暂由中介保管的物业交割保证金3000元），王洪莎已将该房屋过户登记至季莉名下，故王洪莎已按合同约定履行了自身合同义务。季莉与贷款银行签订贷款合同及抵押合同后，因其将贷款所绑定的银行卡注销，以及其所提供的贷款申请资料存疑，导致王洪莎至今未能收到银行发放的贷款，季莉亦未自行向王洪莎支付剩余购房款。故在王洪莎作为该合同履行过程中的守约方，且其已将该房屋过户至季莉名下的情况下，其有权请求季莉继续履行该房屋买卖合同并向其支付剩余购房款，故对其请求季莉支付剩余购房款1000000元的诉讼请求，本院予以支持。王洪莎并应按合同约定，在收到该款项后将涉案房屋交付给季莉。就王洪莎另主张的3000元，因庭审中双方均认可该费用系物业交割保证金，故就该费用可在房屋完成交付后，双方与中介公司另行予以处理。王洪莎请求季莉按总房款的日千分之一标准，自2019年11月1日起向其支付违约金。季莉在该房屋过户至其名下后，至今未能向王洪莎付清剩余购房款，已构成违约，但该合同约定的违约金标准过高。综合考虑该贷款未能发放的原因，王洪莎并未将该房屋予以交付的实际情况，就该违约金部分本院酌定以剩余购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自王洪莎向本院申请诉前保全之日起（即2020年5月15日）计算至实际给付之日。对于王洪莎请求违约金数额过高部分本院不予支持。季莉向本院提起反诉，请求解除其与王洪莎签订的《房屋买卖合同》并返还已付购房款。因王洪莎在该合同履行过程中并不存在违约，且该房屋已登记至季莉名下，故其该解除合同的反诉请求并不符合双方的合同约定及法律规定，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告季莉于本判决生效后10日内，支付原告王洪莎购房款1000000元，并支付违约金（自2020年5月15日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。二、驳回原告王洪莎的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告季莉的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7859元、保全费5000元，共计12859元，由原告王洪莎负担959元，由被告季莉负担11900元。反诉案件受理费减半收取814元，由反诉原告季莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年十一月二十日书记员 张哲哲