湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9241号上诉人（原审被告）：韩婷，女，1981年11月9日出生，汉族，住十堰市茅箭区，经常居住地武汉市洪山区。委托诉讼代理人：宋媛，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：林凯，男，1978年1月18日出生，汉族，住十堰市茅箭区，经常居住地武汉市洪山区。委托诉讼代理人：宋媛，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶立鹏，男，1978年10月24日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：刘津龙，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王黎，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方玲燕，女，1982年10月14日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：刘津龙，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王黎，湖北山河律师事务所律师。原审被告：张涛，男，1986年10月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人韩婷、林凯因与被上诉人叶立鹏、方玲燕及原审被告张涛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭审理了本案。上诉人韩婷、林凯共同委托诉讼代理人宋媛，被上诉人叶立鹏、方玲燕共同委托诉讼代理人刘津龙、王黎到庭参加诉讼，张涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩婷、林凯上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回叶立鹏、方玲燕的原审诉讼请求，或将本案发回重审；2.判令一、二审全部诉讼费用由叶立鹏、方玲燕承担。事实和理由：一、一审法院违反法定的审判程序。1、原审法院对另“一份还建房合同”要求“下次开庭提供原件”却未组织二次庭审活动，对作为关键证据的两份不同合同原件均未对比核实，亦未组织质证，径行作出错误判决，剥夺了当事人对证据原件举证、辩论等诉权，程序违法。原审判决没有审查一案中存在两份不同的合同原件，以及涉案房屋买卖合同、收款收据等证据的真实性、合法性，没有充分调查案涉还建房屋买卖合同的签订与履行过程，而两份涉案房屋买卖合同的真实性、合法性等均为本案争议焦点。2、原审判决查明事实中有“张志喜陈述在卷证实”，但当事人对“张志喜陈述”完全不知情，原审中对该“张志喜陈述”亦未进行任何阐明或者组织庭审质证，剥夺当事人诉权。3、叶立鹏、方玲燕提交的重要证据“与张志喜有关的收条”，与事实严重不符，或有串通伪造嫌疑，更不可能实际履行过，原审判决未核实其真实性、有无他证佐证、其载明款项是否实际履行，即认定该份证据真实，滥用自由心证与裁量权。4、原审遗漏必须参加诉讼的被告或者有独立请求权的第三人张志喜。案外人张志喜不仅系叶立鹏的朋友、林凯的战友，实际中介并促成了合同签订，更全程参与并主导了案涉合同的签订、履行、变更等事宜，亦为诉争合同的有关实际权利人之一，张志喜未参加诉讼属于原审重大遗漏和程序违法。5、原审中要求“两周内通知张志喜到庭”，但未组织后续庭审活动，属于在重要诉讼参与人或关键证人的审判程序方面存在重大缺失和程序违法。二、原审判决认定基本事实错误。1、本案中存在两份不同的合同原件，双方实际签订的合同有且仅有一份，且并无日期、公证人签字栏、补充协议栏等约定。叶立鹏、方玲燕提交的《还建房买卖合同》中存在多处明显的后期添附和篡改，涉嫌单方私自对重要证据进行伪造或篡改。原审未对两份涉案房屋买卖合同、收款收据等证据的真实性、合法性，案涉还建房屋买卖合同的签订与履行过程等进行充分调查，直接以叶立鹏、方玲燕提交的《还建房买卖合同》定案，属于事实认定错误。2、原审判决认定的房屋交付事实与交付时间错误。叶立鹏、方玲燕分别提出了2018年9月12日、2018年9月20日、2018年12月20日、2019年9月12日四个交付日期，存在多处相互冲突和前后矛盾之处。案涉还建房屋至今没有交付，原审法院直接认定案涉还建房屋于2019年9月12日交付，系认定事实错误。3、原审判决认定合同补充协议、张涛《收条》错误。4、原审判决据未经质证的张志喜陈述而认定叶立鹏《收条》以实际付款为前提，与事实不符。三、原审判决适用法律错误。1、案涉合同因违反行政法规的强制性规定而应自始无效。案涉还建房屋系在集体建设用地上建成的房屋，截至双方签订《还建房买卖合同》时，叶立鹏、方玲燕尚未取得房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，案涉还建房屋转让合同因违反行政法规的强制性规定，自始无效。2、案涉合同因案涉还建房屋无建设工程规划许可等合法手续而依法无效。3、案涉还建房屋办理权属证书的时间不能确定，合同因主要条款未能达成一致而不能成立，林凯、韩婷暂保留向叶立鹏、韩婷另诉房款与定金责任等权利。叶立鹏、方玲燕共同辩称，一、关于案涉合同效力。本案合同是双方真实意思表示，即使存在两份不同合同，但我方认为我方持有合同更接近事实真相，合同附加部分没有增加林凯、韩婷义务，双方实际也是按该协议包括补充协议内容来履行。甚至说按照我方持有协议以及张涛收条，实际减轻了林凯、韩婷义务，因为多了一个保证人，一审也判决张涛承担连带责任。不能简单说有两份不同合同，就说协议有问题，而是要看协议本质。林凯、韩婷在上诉状中引用的法律依据，全部属于管理性法规，不属于效力性禁止性规定。结合诉争房产所在小区已开始办证的事实，我方认为协议是有效的。叶立鹏就是还建房对象，是老关村的村民，老关村允许房产进行交易，因为房产可以办证。二、一审适用简易程序审理，无论是张志喜陈述，还是一审法官到老关村进行的调查，都是法院依职权调查的内容，不属于证人证言，依照简易程序也不属于必须进行质证的内容，故一审程序合法。林凯、韩婷违背了诚信原则，不认可收到房屋、支付房款。老关村将房屋分给叶立鹏后，就是叶立鹏带着林凯去村里登记的，房屋占有人也是林凯。如果林凯是借钱支付房款，没有收到房屋，这么长时间未主张权利，不合理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张涛未到庭答辩。叶立鹏、方玲燕向一审法院起诉请求：1.判令韩婷、林凯向叶立鹏、方玲燕支付购房款327000元及资金占用费26160元（暂计至2020年4月20日，并自2020年4月21日起，以327000元为基数，按照年利率6%为标准继续计算资金占用费至偿清所有款项之日止）；2.张涛对上述债务承担连带保证责任；3.本案诉讼费用由叶立鹏、方玲燕、张涛承担。一审法院认定事实：叶立鹏与方玲燕系夫妻关系，韩婷与林凯系夫妻关系。2018年9月10日，叶立鹏与韩婷签订《还建房买卖合同》，叶立鹏在“甲方”处签名捺印，韩婷、林凯在“乙方”处签名捺印，张涛在“公证人”处签名。张涛对上述合同无异议。韩婷、林凯辩称，其手中的《还建房买卖合同》没有“补偿协议”这项，并提交《还建房买卖合同》复印件为证。因韩婷、林凯未能提交合同原件予以比对，需承担举证不能的法律后果，故其上述辩称，一审法院不予采信。合同约定，叶立鹏将自有的位于武汉市汉阳区老关村沟北A95小区十二栋1401号房屋作价767000元卖予韩婷、林凯，房屋共有权人方玲燕同意叶立鹏处理房屋出卖相关事宜。合同补充协议约定，“签订合同生效后，乙方向甲方支付房屋首付款金额为24万元，双方约定在10月15日之前支付第二次房屋的房款为20万元，余下房屋的房款为327000元，双方约定在12月20日之前支付给甲方”。合同签订后，林凯于2018年9月11日向叶立鹏支付购房款240000元，韩婷于2018年10月12日向叶立鹏支付购房款200000元。案涉房屋于2019年9月12日由叶立鹏、方玲燕交付给韩婷、林凯。2018年9月20日，张涛向叶立鹏、方玲燕出具《收条》一张。收条载明，收到叶立鹏支付的房屋中介费20000元，并承诺督促韩婷收房后尽快付清余下房款，如韩婷未全面履行合同，愿意承担连带责任。韩婷、林凯辩称，案外人张志喜系叶立鹏的债权人，张志喜同意将其对叶立鹏的债权等额与叶立鹏对韩婷、林凯的购房款债权进行抵销，之后则形成案涉房屋由韩婷、林凯和张志喜共有，韩婷、林凯不再差欠叶立鹏、方玲燕购房款，并提交《收条》为证。叶立鹏、方玲燕辩称，该收条只是一个指示付款的材料，并非债权转移。经审查，2019年2月23日，叶立鹏出具《收条》一张。收条载明：“今收到林凯、韩婷关于武汉市汉阳区老关村12栋1单元1401号面积90.23㎡房屋的购房尾款￥336500，此款打入张志喜光大银行卡本人予以认可。另：其中包含￥9500（物业杂费）”。庭审中，一审法院向韩婷、林凯核实是否向张志喜付款。韩婷、林凯称，没有向张志喜付款，因为该房屋系韩婷、林凯与张志喜共有，故未支付。一审法院通知案外人张志喜来院核实叶立鹏出具《收条》的相关情况。张志喜述称，其系叶立鹏的债权人，林凯、韩婷没有向其支付叶立鹏出具《收条》所涉金额，其也未与叶立鹏、林凯达成债权相互抵销的协议。一审法院认为，因韩婷、林凯未向张志喜付款，而收条内容文字意思表达以实际付款为前提，不能证明在未付款的情形下三方当事人达成了原两项债权债务抵销并形成新的债权债务（韩婷、林凯所主张的其与张志喜房屋共有）的协议，案外人张志喜亦表示不同意抵销，故2019年2月23日《收条》列明款项并未实际支付，韩婷、林凯主张的债权债务抵销无证据证实，一审法院不予采信。因韩婷、林凯未能按约支付购房款，遂引起本次诉讼。案涉房屋系武汉市汉阳区江堤街老关村城中村改造后建造的还建房。案涉房屋的拆迁安置权原系案外人贺春沙所有，后由贺春沙于2014年4月12日让渡给案外人周东华。周东华对拆迁房屋进行分户，将100㎡的还建面积分配给叶立鹏。叶立鹏于2014年4月12日与武汉市汉阳区江堤街老关村民委员会签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》，于2018年8月30日签订《老关村还建房安置单》，选取包括案涉房屋在内的两套拆迁还建房。截至本案庭审，案涉房屋所在地块尚未办理使用权人为武汉市汉阳区江堤街老关村民委员会（现更名为武汉中坤投资集团有限公司）的国有土地使用权证。一审法院认为，叶立鹏与韩婷、林凯于2018年9月10日签订的《还建房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。合同补充条款约定，“签订合同生效后，乙方向甲方支付房屋首付款金额为24万元，双方约定在10月15日之前支付第二次房屋的房款为20万元，余下房屋的房款为327000元，双方约定在12月20日之前支付给甲方”。该补充条款虽未对款项的支付年份予以约定，但结合合同的签订时间、合同上下文，可以认定双方约定的327000元尾款支付时间为2018年12月20日。现叶立鹏、方玲燕已按约交付案涉房屋，韩婷、林凯未能按约支付剩余购房尾款构成违约，故叶立鹏、方玲燕要求韩婷、林凯支付购房尾款327000元的诉请，一审法院予以支持。关于叶立鹏、方玲燕要求韩婷、林凯承担资金占用期间利息损失的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故叶立鹏、方玲燕要求韩婷、林凯支付资金占用期间利息的诉请，一审法院予以支持，因双方对利率并无约定，应按银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于张涛承担连带责任的诉请。张涛向叶立鹏、方玲燕出具《收条》，承诺对购房款的支付承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。故叶立鹏、方玲燕的上述诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、韩婷、林凯支付叶立鹏、方玲燕购房款327000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、韩婷、林凯支付叶立鹏、方玲燕资金占用期间的利息（以327000元为本金，自2018年12月20日起至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、张涛对第一、二项承担连带保证责任。如果韩婷、林凯、张涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3299元,由韩婷、林凯负担，张涛对上述3299元承担连带保证责任。本案二审期间，韩婷、林凯、叶立鹏、方玲燕提交了证据，本院组织了证据交换和质证。韩婷、林凯提交了张志喜与林凯的微信聊天截图，并出示其持有的《还建房买卖合同》原件。叶立鹏、方玲燕认为韩婷、林凯提交的微信聊天截图不符合电子数据证据的形式要件，对真实性、合法性有异议；认为韩婷、林凯出示的《还建房买卖合同》不属于新证据，因与其持有的《还建房买卖合同》内容不一致，故对其真实性、合法性有异议。叶立鹏、林凯提交了《市国土规划局交易中心：2014年第11号公告土地揭牌》、《关于汉阳区墨子路××、芳草××街以南（××还××Ｈ1地块）用地项目的公示》，韩婷、林凯认为该证据不属于新证据，不发表质证意见。张涛经本院传票传唤，未到庭发表质证意见，应视为其对举证、质证权利的放弃。本院认为，韩婷、林凯未提交微信聊天原件，本院对其真实性不予确认。对叶立鹏、林凯提交的两份公示材料，本院对其真实性予以确认。一审法院向案外人张志喜核实叶立鹏出具《收条》相关情况所作的调查笔录，叶立鹏、方玲燕无异议，韩婷、林凯不予认可。对当事人二审争议的事实，本院结合证据认定如下：1、关于双方当事人各自持有的《还建房买卖合同》真实性及实际履行哪份合同的问题。双方当事人均出示了其持有的《还建房买卖合同》原件，对合同落款处“叶立鹏、韩婷、林凯、张涛”签字，双方当事人均未提出异议，故本院对两份合同形式真实性予以确认。关于双方当事人实际履行合同的问题，本院在本院认为部分阐述。2、关于案涉房屋是否交付的问题，一审庭审时韩婷、林凯认可已交付，交付时间为装修许可证载明的2018年9月12日，本院予以确认。3、关于案外人张志喜对叶立鹏出具《收条》的相关陈述，韩婷、林凯虽然不予认可，但未提交证据证实其已依《收条》向张志喜付款，亦未举证证明其与张志喜共有房屋，本院对其异议不予采信。一审判决查明事实中除案涉房屋交付时间应为2018年9月12日外，对其余事实，本院依法予以确认。本院二审另查明，韩婷、林凯持有的《还建房买卖合同》由叶立鹏（甲方）与韩婷、林凯（乙方）签订，除主文部分缺少补充协议外，其余打印内容基本与叶立鹏持有的《还建房买卖合同》相同。林凯持有合同不同处为，第一条手写部分房屋座落为汉阳区老关村还建小区，第二条旁手写有“房屋面积:90.23±3平米”，第十一条武汉市仲裁委员会仲裁有划线，武汉市人民法院解决有下划线，旁边打勾并手写“汉阳区”。该合同未写明合同签订时间。两份合同第二条均约定，房屋买卖总价为767000元。合同生效后，乙方向甲方支付房屋买卖定金24万元，双方协商本合同生效后10日内，甲方将房屋交付乙方。交房后，乙方一次性向甲方支付剩余房款527000元。2016年5月6日，武汉市土地交易中心发布的《关于汉阳区墨子路××、芳草××街以南（××还××Ｈ1地块）用地项目的公示》载明，土地使用者为武汉中坤投资集团有限公司，地块座落汉阳区墨子路××、芳草××街以南（××还××Ｈ1地块），土地用途为城镇住宅用地（还建房）、商服用地，供地方式为划拨。本院认为，叶立鹏与林凯、韩婷签订了两份《还建房买卖合同》，叶立鹏持有的合同除以补充协议方式对付款方式进行了变更外，两合同其余内容基本相同。两份合同均是双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政性法规的禁止性规定，均为有效。叶立鹏称，因先签订的《还建房买卖合同》未填写签订时间，其要求林凯、韩婷将时间签订清楚，故才签订了第二份合同。结合付款时间、付款金额以及当事人的陈述，本院认为双方当事人实际履行的是叶立鹏持有的买卖合同。林凯、韩婷未依合同约定向叶立鹏支付房款，应承担相应的违约责任。一审法院判令韩婷、林凯向叶立鹏、方玲燕支付购房款327000元及资金占用期间的利息，与法有据，应予维持。关于张志喜应否作为本案当事人参与诉讼的问题，林凯、韩婷并未举证证明其与张志喜为涉案房屋的共有人，亦未举证证明《收条》载明的房款已抵销，故林凯、韩婷主张应追加张志喜为本案当事人，无事实依据。一审法院并未遗漏当事人。林凯、韩婷将其持有的《还建房买卖合同》作为证据提交，但未在一审庭审中出示证据原件，庭后也未及时向一审法院提交原件。一审法院依照当事人提交证据予以认定，程序并无不当。综上所述，韩婷、林凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6598元，由韩婷、林凯共同负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二〇年十一月三十日法官助理吴倩书记员程玉