云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终1786号上诉人(原审原告）：普洱东日房地产开发有限公司。住所地为云南省普洱市思茅区。法定代表人：初曦，系该公司董事长。委托诉讼代理人:李红平，女，1997年11月12日生。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:李廷文，云南思润律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）:邬金，男，1973年3月22日生，现住云南省普洱市思茅区。上诉人普洱东日房地产开发有限公司（以下简称东日房地产公司）因与被上诉人邬金返还原物纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初196号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东日房地产公司上诉请求：1.请求依法判令撤销一审判决，并依法改判支持东日房地产公司的一审诉讼请求；2.请求依法判令因本案诉讼产生的一切费用由邬金承担。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实，认定事实不清。1.一审诉讼过程中，东日房地产公司向法院提交了一审法院于2018年11月29日作出的（2018）云0802民初1526号民事判决，证明东日房地产公司与邬金签订的《商品房购销合同》、《补充协议》已被一审法院判令解除，但一审判决在事实认定中却对该重要事实只字未提，遗漏或回避了本案最重要的案件事实。双方于2016年3月30日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是邬金取得并合法占有使用涉案房屋的基础和法律根据，《商品房购销合同》及《补充协议》已被法院判令解除，邬金取得并合法占有使用涉案房屋的基础和法律根据已不复存在。依据《中华人民共和国合向法》第九十七条的规定，东日房地产公司有权要求邬金恢复原状（即向东日房地产公司返还房屋），并赔偿损失。2.一审诉讼过程中，东日房地产公司提交了东日房地产公司、邬金及第三方普洱东日投资有限公司三方共同签订的《借款协议》，第三方普洱东日投资有限公司于2019年4月20曰向东日房地产公司发来的《关于退还首付款的函》、东日房地产公司于2016年4月15日向第三方普洱东日投资有限公司退还邬金首付借款47655.51元的《中国银行进账单》等证据，证明因邬金违约，东日房地产公司已向第三方普洱东日投资有限公司退还邬金的首付借款47655.51元。一审判决对该组证据予以采信，但在事实认定中却对相应事实只字未提，遗漏了案件事实。因邬金违约，导致双方所签《商品房购销合同》、《补充协议》解除，东日房地产公司已代邬金向中国银行普洱市分行偿还贷款本金、利息、罚息等218726.66元，东日房地产公司已向第三方普洱东日投资有限公司退还邬金的首付借款47655.51元，两项合计为266382.17元。依据东日房地产公司、邬金双方所签订的《商品房购销合同》，涉案房屋价款为278425元，而如上所述东日房地产公司已向中国银行普洱市分行、普洱东日投资有限公司偿还邬金的按揭贷款、首付借款等合计已达266382.17元，相当于东日房地产公司销售该套房屋仅收取房价款12042.83元（278425-266382.17=12042.83元），东日房地产公司向邬金销售房屋收取房屋价款的合同目的已不能实现，且邬金至今仍一直占有使用房屋未予返还，继续享受着占有使用房屋的利益(不当得利）。二、一审判决对邬金出示的有关证据予以采信存在错误。邬金在一审法庭调查中出示的有关装修费用的证据无原件核对，且仅为邬金自行罗列的费用清单，真实性无法核实，一审判决予以采信存在错误。邬金在一审法庭调查中出示的《房屋租赁合同》系邬金与第三方之间的租赁关系，租金价格水平与本案并无关联，一审判决予以采信存在错误。邬金在一审法庭调查中出示的《微信截图》真实性无法核实，微信内容也无法证明房价是否上涨，更无法证明当前的房价水平，一审判决予以采信存在错误。三、一审判决对案件法律关系（案由）的认定错误。邬金逾期偿还银行按揭贷款本息，一方面构成对银行的违约，最终导致东日房地产公司承担了保证责任，东日房地产公司有权选择以追偿权纠纷为由起诉；但同时邬金的行为也违反了双方所签订的商品房购销合同《补充协议》的约定，在双方的商品房买卖合同关系中构成对东日房地产公司的违约，东日房地产公司也有权选择依据双方的约定要求解除《商品房购销合同》收回房屋另售。二者存在竞合关系，法律并未禁止东日房地产公司选择以双方合法有效的约定为基础，在双方约定的合同解除条件成就的情况下，要求解除合同返还原物收回房屋另售。本案中，邬金违约导致双方约定的合同解除条件已经成就，且一审法院（2018）云0802民初1526号生效民事判决已经确认双方约定的合同解除条件成就，并已经判令解除双方所签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，邬金取得并占有使用房屋的基础已不复存在，邬金在《商品房购销合同》及《补充协议》解除后继续占有房屋属无权占有。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，邬金无论依法还是依约均应返还涉案房屋，东日房地产公司以返还原物纠纷起诉并无不当。四、一审判决适用法律错误。一审判决认为依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定，东日房地产公司与邬金双方约定的收回房屋约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。东日房地产公司认为一审判决适用该条司法解释认定双方关于收回房屋的约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效存在适用法律错误。另外，司法解释亦不等同于法律、行政法规，并无任何法律、行政法规有相应的禁止性规定。双方在商品房购销合同《补充协议》约定“在甲方（东日房地产公司)为其全部贷款提供连带责任保证解除前，如乙方（邬金）逾期达三个月未按银行贷巍合同还本付息，致使银行划扣甲方保证金，甲方有权单方面解除商品房购销合同，并将乙方所购商品房收回另售...”，该约定完全是双方的真实意思表示，是当事人的意思自治，并不违反任何法律、行政法规的强制性规定，属有效约定，人民法院在处理合同纠纷时应先体现当事人的意思自治。五、一审判决认为东日房地产公司请求邬金支付房屋占有使用费的诉讼请求无请求权基础存在错误。邬金取得并占用使用涉案房屋的法律根据是双方于2016年3月30日所签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，但一审法院已于2018年11月29日作出(2018）云0802民初1526号民事判决，判令解除了该《商品房购销合同》及《补充协议》，邬金占有使用涉案房屋的法律根据已不复存在，邬金理应向东日房地产公司返还涉案房屋，但邬金至今仍在占有使用涉案房屋取得利益，而东日房地产公司因未收回房屋遭受了损失，完全符合不当得利构成要件。因此，自一审法院作出(2018)云0802民初1526号民事判决起，邬金继续占有使用涉案房屋而取得或享受的利益已构成不当得利，邬金理应予以返还，同时邬金依法应向东日房地产公司返还无权占有的房屋及占有使用房屋所取得的利益。东日房地产公司参考涉案房屋面积、该小区租金水平等因素，要求邬金按每月1200元支付占用使用费（租金）的诉讼请求是合法、合理的，请二审法院依法予以支持。六、一审判决与普洱市中级人民法院同类案件的终审判决相悖，同类案件两种不同裁判结果，有损法律权威及判决的公信力。邬金未提交书面答辩意见。东日房地产公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令邬金返还东日房地产公司位于云南省普洱市思茅区北部区一号路东侧（东日凯旋城）A区10幢1单元604号房屋；并按每月1200元的标准支付东日房地产公司自2018年11月29日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；二、本案因诉讼产生的一切费用由邬金承担。一审法院认定事实：2016年3月30日，东日房地产公司、邬金签订编号为51744号的《商品房购销合同》及《补充协议》，约定：东日房地产公司将位于云南省普洱市思茅区东侧（东日凯旋城）Ａ区10幢1单元604号房屋以278425元的价格出售给邬金。在《补充协议》6条⑤项约定：邬金按揭贷款购房后，在东日房地产公司为其全部贷款提供连带责任保证解除前，如邬金逾期达三个月未按银行贷款合同还本付息，致使银行扣划东日房地产公司保证金，东日房地产公司有权单方面解除《商品房购销合同》，并将邬金所购商品房收回另售。在该商品房第二次售出后，东日房地产公司先扣回邬金购房款总房款的10%作为邬金向东日房地产公司支付的违约金，然后东日房地产公司再扣回东日房地产公司替邬金向银行支付的该项按揭贷款的本息及违约金后，将购房首付款剩余部分退还邬金。在该商品房第二次售出前，邬金的购房首付剩余部分不予退还，如邬金首付款不足以支付向东日房地产公司支付的违约金，不足部分由邬金补齐。2016年4月8日，该房屋在普洱市房地产管理局办理了备案登记。邬金向东日房地产公司支付了购房首付款58425元。2016年4月15日，东日房地产公司、邬金、中国银行股份有限公司普洱市分行（以下简称普洱中行）签订了《个人一手住房贷款合同》，邬金向普洱中行借款220000元，东日房地产公司对邬金的借款承担连带保证责任。普洱中行依照合同约定发放了220000元贷款。因邬金未按期偿还普洱中行借款，2018年6月5日、2018年10月22日，普洱中行向东日房地产公司发出《零售贷款提前到期还款通知书》，要求东日房地产公司承担连带保证责任。东日房地产公司于2018年6月29日向普洱中行代偿邬金欠款本息9081.15元；于2018年10月29日向普洱中行代偿邬金欠款本息6150.98元；于2018年12月10日向普洱中行代偿邬金欠款本息203494.53元；合计218726.66元。另查明，东日房地产公司已向邬金交房，至今未办理产权证书。庭审中，一审法院建议东日房地产公司变更案由为追偿权纠纷，东日房地产公司坚持认为案由应为返还原物纠纷。一审法院认为,关于本案案由应为追偿权纠纷还是返还原物纠纷的问题，担保责任追偿权是指为债务人提供担保的第三人，在承担了担保责任后，享有向债务人追偿的权利。本案东日房地产公司为邬金承担了担保责任，有权向邬金追偿，故本案案由应为追偿权纠纷。关于邬金是否应当返还东日房地产公司房屋的问题，一审法院认为，虽然东日房地产公司、邬金双方签订的《补充协议》约定邬金未归还银行借款，东日房地产公司代邬金承担保证责任，归还银行借款后，东日房地产公司有权单方面解除《商品房购销合同》，并将邬金所购商品房收回另售。但是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”本案因邬金已足额支付房款，东日房地产公司已交房，虽然未办理产权证，但双方签订的《商品房购销合同》主要义务已履行。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案双方《补充协议》关于收回房屋内容的约定违反法律规定，该部分约定无效，东日房地产公司坚持以返还原物纠纷案由起诉，东日房地产公司返还房屋的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故该《补充协议》关于返还房屋内容的约定无效，但不影响其他部分的效力。关于是否应支持房屋占用费的问题，一审法院不予支持东日房地产公司返还房屋的主张，关于房屋占用费的诉讼请求无请求基础，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款的规定，判决驳回原告普洱东日房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告普洱东日房地产开发有限公司负担。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。另查明，东日房地产公司于2018年6月26日向思茅区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除东日房地产公司与邬金签订的关于东日凯旋城小区10幢1单元604号房屋的《商品房购销合同》及《补充协议》；2.由邬金承担违约金27842.50元（合同价款的10%）。思茅区人民法院于2018年11月29日作出（2018）云0802民初1526号民事判决：一、解除东日房地产公司与邬金于2016年3月30日签订的《商品房购销合同》、《补充协议》（合同编号及备案登记号为：51744号）；二、由邬金于本判决生效之日起十日内支付东日房地产公司违约金27842.50元。该判决已发生法律效力。本院认为，本案系东日房地产公司基于一审法院（2018）云0802民初1526号民事判决确认的事实提起的诉讼，在已经发生法律效力的裁判文书确认解除东日房地产公司与邬金于2016年3月30日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》的前提下，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，双方合同解除后，邬金继续占有基于案涉合同取得的东日凯旋城小区10幢1单元604号房屋，东日房地产公司由此提起返还原物之诉符合法律规定，本案案由应为返还原物纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在东日房地产公司与邬金签订的《商品房购销合同》及《补充协议》被解除后，邬金已无权占有基于该《商品房购销合同》及《补充协议》取得的案涉东日凯旋城小区10幢1单元604号房屋，东日房地产公司要求邬金返还案涉东日凯旋城小区10幢1单元604号房屋符合法律规定，本院予以支持。对于东日房地产公司要求邬金支付每月1200元房屋占有费的诉讼请求，因合同解除后，东日房地产公司与邬金之间尚未就邬金之前支付的购房款等事宜进行结算，加之东日房地产公司对要求邬金支付每月1200元房屋占有费的诉讼请求也未提交有效证据予以证实，故本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，东日房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初196号民事判决；二、邬金于本判决生效后十日内将位于云南省普洱市思茅区房屋返还普洱东日房地产开发有限公司；三、驳回普洱东日房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由普洱东日房地产开发有限公司负担50元，邬金负担50元；二审案件受理费100元，由普洱东日房地产开发有限公司负担50元，邬金负担50元。本判决为终审判决。审判长 张  坤审判员 田  田审判员 邱 继 娇二〇二〇年十一月二十日书记员 欧阳成愉