江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初3962号原告：张盛，男，1990年6月30日出生，居民，住河南省驻马店市。原告：葛研，女，1993年6月26日出生，居民，住江苏省新沂市。二原告委托诉讼代理人：刘青春，江苏润苏律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：蔡跃，江苏润苏律师事务所律师。被告：韩峰，男，1983年7月12日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。原告张盛、葛研与被告韩峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张盛、葛研的委托诉讼代理人刘青春、被告韩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张盛、葛研向本院提出诉讼请求:1.依法判令解除双方于2019年4月28日签订的《店面房租租赁合同》；2.判令被告立即腾空并向二原告交付位于宿迁市宿豫区铺部分区域房屋；3.判令被告给付原告租金200000元；4、判令被告赔偿原告损失100000元；5.本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任险保险费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。位于宿迁市宿豫区综合楼商01铺、商05铺属于二原告所有。2019年4月28日，原告张盛、葛研与被告韩峰签订《店面房租租赁合同》一份，双方约定被告韩峰承租原告01、05铺部分区域，租期至2022年12月31日止，合同约定上述区域房屋租金为200000元一年，逾期支付按每天1%支付滞纳金。承租人提前解除合同，赔偿100000元。截止原告提起诉讼时，被告韩峰已严重逾期支付房租，经原告多次催促仍未支付。原告认为，被告韩峰以行为拒不履行合同约定的主要义务，经催告后仍不履行，侵犯了原告的合法权益，现为维护原告合法权益，特提起本案之诉。被告韩峰辩称，原宿迁市宿豫区城东农贸市场0区综合楼11-2、11-3、11-4号合计约380㎡由答辩人承租，产权人为邹阿巧、龚某和、胡某、郑某4人，租期5年，至2022年12月31日。该房产证总面积6948.19㎡。承租合同约定如产权人将该房屋所有权转移第三人，承租人享有同等条件优先购买权（须针对总房产证而言），即答辩人不得以部分房屋优先购买权妨碍产权人6948.19㎡房屋整体出售；2019年1月，二原告及江苏国能酒业有限公司（以下简称国能公司）先后委托案外人王运利要求该房屋整体由上海华某置业有限公司（以下简称华某公司）收购，收购价2150万元，2019年3月20日瞒着产权人拆分测绘成9户房屋，其中答辩人承租的房屋被拆分成1号和5号商铺。3月29日，二原告及国能公司委托王运利要求龚某和等产权人以“该房整体1家收购”为同等条件作出通知，蒙骗答辩人放弃了优先购买权。2019年4月18日，二原告及国能公司又瞒着龚某和等产权人将9户房屋分别作价，办理了1号、5号和9号购房发票和完税凭证，要求两家购买该房，否认了一家收购的要求，对此龚某和不予同意。4月20日，该两家以给龚某和增加房款400000元为条件，恶意串通要求认可两家购买并配合办理过户手续；双方购买价格远低于市场价，存在逃税行为；答辩人现已诉讼至法院要求确认龚某和8人与二原告签订的该0区01、05号房屋买卖合同无效，请求法院撤销二原告房产登记和房产证，请求法院撤销原、被告双方签订的房屋租赁合同，退还租金等。综上，请求法院驳回二原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，被告韩峰（乙方）与案外人邹阿巧、胡某、龚某和、郑某（甲方）签订《店面房租租赁合同》一份，甲方将宿迁市宿豫区韶山路11-2、11-3、11-4门面房出租给乙方使用，租期自2017年10月31日至2022年12月31日。如果房产所有者将房产所有权转移给第三方时，必须事先通知乙方，合同对新的房产所有者继续有效。出卖房屋必须提前1个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权（须针对总房产证而言）。2018年底2019年初，房屋所有权人计划出卖案涉房屋。被告韩峰于2019年3月29日自愿放弃优先购买权。2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研，并进行了产权拆分。其中，出售给张盛、葛研的房产为01号和05号商铺，双方于2019年4月23日办理了不动产转移登记。2019年4月28日，原告张盛、葛研（甲方、出租方）与被告韩峰（乙方、承租方）签订《店面房租租赁合同》一份，双方约定，甲方将宿迁市宿豫区综合楼-商01铺部分区域、商05铺部分区域（详情见附图）出租给乙方用于经营母婴用品。房屋租期为五年，自2017年10月31日至2022年12月31日。装修期为两个月，即在装修期内免收租金。实际计算租金的日期为2018年1月1日起。租金为人民币20万元每年，每年租金不递增。承租方以银行转账形式向出租方支付租金，租金按年一次性支付，并于当期租金到期日提前一个月将下期租金交纳至出租方指定银行账户。承租方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按年租金的1%收取滞纳金。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方自行放弃所有的装潢及添附，同时，乙方赔偿100000元。后因被告韩峰未及时交纳2020年的租金，二原告于2020年4月8日、4月19日通过微信向被告发送催缴租金通知，要求被告于收到通知5日内交纳租金。2020年5月7日，原告张盛向被告韩峰发送催缴通知，载明“你好，韩峰，由于屡次催缴租金，你房仍然未缴纳。我方将于2020年6月1日正式与你正式解除合约，收回房屋使用权。并通过法律途径追缴拖欠租金及滞纳金、违约金。请及时腾空房屋。特此通知。张盛”。另查明，案件审理过程中，原告进一步明确第一、第三项诉讼请求，请求判决确认原、被告间2019年4月28日签订的《店面房租租赁合同》于2020年6月1日解除；请求判令被告立即给付原告租金、房屋占有使用费合计200000元（租金计算至2020年5月31日，房屋占有使用费参照约定租金标准暂计算至2020年12月31日，以后部分另行主张）。本院认为，原、被告之间签订的《店面房租租赁合同》系双方真实、一致的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，对双方均有法律约束力。被告未按时给付租赁费用，经原告两次发通知催缴仍未履行，原告享有解除合同的权利并依约定有权向被告主张欠缴的租赁费用。自原告要求解除合同的意思表示到达被告时，案涉合同已经于2020年6月1日依法解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同约定及性质，被告负有将案涉土地还原、退还原告的义务。因被告现仍占有使用涉案商铺，对于合同解除后的占有使用费损失，本院参照双方合同约定的租金标准予以支持。综上所述，对原告的第一、第二、第三项诉讼请求依法支持。对于原告主张的逾期支付租金的滞纳金损失，因双方约定的标准过高，本院酌情自逾期履行之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。对于被告提出的二原告与原房主恶意串通签订买卖合同损害其优先购买权，应认定双方签订的买卖合同无效，二原告因此也无权向其主张租金的答辩意见，本院认为，即便买卖合同无效，因涉案房屋已经出售并办理过户，被告韩峰要求确认其与涉案01、05号房屋原产权人签订的同等条件优先购买该房屋的合同条款成立的请求在事实上已经不能，已经失去实际意义，其只能要求原出租人承担损害赔偿责任。即，即便买卖合同无效，也不影响本案租赁合同权利、义务的履行，故对其该答辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张盛、葛研与被告韩峰于2019年4月28日签订的《店面房租租赁合同》于2020年6月1日解除；二、被告韩峰于本判决书生效之日起三十日内将所承租的宿豫区城东农贸市场0区综合楼-商01铺、05铺部分腾空并交付给原告张盛、葛研；三、被告韩峰于本判决生效之日起十日内给付原告张盛、葛研商铺租金83333元（取整）及滞纳金损失（以83333元为基数，自2019年12月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止，以100000元为限）;四、被告韩峰于本判决生效之日起三十日内给付原告张盛、葛研商铺占有使用费【自2020年6月1日起，按200000元/年的标准计算至实际返还商铺之日止（本次以2020年12月31日为限）】；五、驳回原告张盛、葛研其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元，由由原告张盛、葛研负担1100元，被告韩峰负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  张小梅二〇二〇年十一月二十五日书记员  徐 静