贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8553号上诉人（原审原告）：贵阳海纳商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**。法定代表人：曾继尧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：欧阳宇彤，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，北京大成（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林功文，男，1969年2月22日出生，汉族，户籍地福建省福清市，现住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审被告）：林峰，男，1977年8月28日出生，汉族，户籍地福建省福清市，现住贵州省贵阳市南明区。二被上诉人共同委托代理人：宋振刚，北京致敦（贵阳）律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人：刘龙，北京致敦（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人贵阳海纳商业管理有限公司因与被上诉人林功文、林峰房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月08日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳海纳商业管理有限公司上诉请求：1．请求依法撤销原审判决第三、四、五项，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费及保全费由二被上诉人承担。事实和理由：1.双方2014年11月1日签订的《补充协议》第三条约定，截止到本补充协议签订时的尚欠租金（双方均认可为1,128,636元），被上诉人应当从2014年11月1日起每月归还3,000元直到补充协议到期（至2025年2月28日届满，共124个月）为止。海纳公司之所以同意被上诉人每月归还3,000元直至补充协议到期，系对已到期债务履行方式的调整，并无对债权金额的放弃和减免之意思。双方于2012年8月8日签署的《补充协议》对于租金的减免和费用的抵扣是予以明确的，从双方的履行和交易习惯来看，海纳公司对于租金的减免，是通过协议条款明示的方式而非默示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款之规定：“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”，民事权利放弃须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定情况下才能发生法律效力，一审法院在海纳公司未明示放弃以及双方无明确约定的情况下，推定海纳公司对高达75万佘元债权作出放弃和减免，明显错误；2．海纳公司已将月租金从49,920元降至35,000元，降租后每平方米的月租金仅为53元，低于小河转盘同地段临街商铺的正常租金水平。如按变更前的租赁期限计算，海纳公司将减免被上诉人102万元租金，再结合变更后的租赁期限计算优惠更超过170万元明显有悖常理。一审法院扩大解释“补偿和抶持”的范围，将并不包含在优惠范围内的75万佘元租金强行减免严重损害了上诉人的合法权益，综上《补充协议》第三条的约定仅涉及债务履行方式的调整，没有任何租金结算和放弃租金的意思表示。3．案涉租赁物地处小河转盘黄金地段，人流量大，被上诉人持续盈利经营却拒不按约支付义务的行为系违约行为。被上诉人的违约行为已给海纳公司造成较大经济损失，现一审法院将海纳公司欠付的75万余元的租金收益抹去，被上诉人反而因自己的违约行为而获利，这严重违反了诚实信用和公平合理原则，破坏交易正常秩序。综上所述，被上诉人的尚欠租金金额应当为：1,128,636元-177,000元（3,000元/月x59个月）=951,636元，一审判决错误认定《补充协议》第三条的意思为对租金的减免和结算，并由此仅支持了372,000元的租金，依法应当予以纠正。被上诉人林功文、林峰答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案中，《补充协议》的签订背景是因为上诉人调整业态导致被上诉人无法经营，对被上诉人进行补偿。双方通过签订《补充协议》对减免的租金进行确认，只要被上诉人从2014年11月1日起每月归还3,000元直到补充协议至2025年2月28日，双方此前债权债务清结。贵阳海纳商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告林功文于2010年9月11日签订的《租赁合同》；2．判令解除原告与被告林功文、贵阳小河圣杰士阳光餐厅签订的《补充协议》；3．判令被告林功文和贵阳小河圣杰士阳光餐厅共同向原告支付拖欠的租金951,636元以及违约金285,490.8元（按照拖欠租金951,636元的30%计算）；4．案件受理费、保全费由二被告共同承担。一审法院认定事实，被告林峰系贵阳小河圣杰士阳光餐厅经营者，主要经营餐饮业务。贵阳小河圣杰士阳光餐厅于2011年1月13日注册，于2019年11月18日注销，类型为个体工商户。原告成立于2009年7月29日，经营范围包括商场管理、房屋租赁等。案外人贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司出具《情况说明》，证实其所有的包含贵阳市花溪区柜（以下简称案涉房屋）在内的位于贵阳市花溪区商业用房（产权证号筑房权证小河字第**）交由原告统一管理出租。2010年9月11日，原告作为甲方与被告林功文作为乙方签订《租赁合同》，主要约定1．甲方将其位于海纳广场Ｂ2层45柜，建筑面积656平方米的房屋租赁给被告使用；2．甲方同意乙方可将承租房产用于开设餐饮；3．租赁期限10年，自2010年12月31日至2020年12月31日止；4．租赁期限内固定租金有递增，前3年租赁每月48000元，第4至7年每年递增4%，第8至10年每年递增6%，租金包括乙方需交付的推广费、管理费，乙方经营活动中产生的燃气、水电费公摊等费用自理；5．乙方于每月5日前向甲方交付下月租金；乙方在合同签订后3个工作日内向甲方支付租赁保证金96000元，除本合同另有约定外，租赁保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付租金及合同规定的其他乙方应缴费用并迁出后十个工作日内，无息退还给乙方（如乙方原因终止本合同甲方不退还租赁保证金）；租赁期间，如乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失，自甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为并赔偿甲方损失的，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金中直接抵扣；6．税收及费用，乙方负责支付经营实际发生的水、电、电话以及根据乙方承租商铺的建筑面积计算的应由乙方负担的推广费、空调使用费、公摊水电费、管理费等费用，在合同期内，如甲方根据政府部门提出调整水电收费标准，甲方应在调价当期向乙方提供相应的书面证明材料以确认调价的真实性；乙方同意按照实际经营发生电费的电损分摊补偿甲方电损费，并于乙方支付电费的同时缴纳给甲方，甲方提供的电费发票应包含该部分电损费。7．甲方因经营的需要调整本商场的商业业态布局，重新定位的，甲方可提前解除合同。发生此种情形，甲方不属于违约，但对乙方所遭受的损失，甲方应予以补偿，补偿金额与乙方协商为准。双方还对其他事项进行了约定。原告在甲方处加盖公章，被告林功文在乙方处签字。2011年1月4日，被告林峰在上述合同复印件乙方处签名、原告在林峰签名处加盖公章。《租赁合同》签订后，原告将案涉房屋交付给被告，被告向原告缴纳了保证金96000元。2012年8月8日，原告作为甲方与被告林功文作为乙方签订《补充协议》，约定在合同履行过程中，甲方引进“肯德基”国际餐饮连锁店入住，对乙方经营有一定的影响，为了更大支持圣杰士的经营发展，签订补充协议1．甲方在“肯德基”装修期间从2012年7月1日到2012年8月31日免收乙方租金，共计96000元；2．甲方为支持乙方门口改造预付门头改造费用50000元，剩余金额105000元按月减免房租形式冲抵，抵完为止。双方还对其他事项进行了约定。2014年11月1日，原告作为甲方与被告林功文作为乙方签订《补充协议》，约定在合同履行过程中，因甲方业态进行调整升级，作为对乙方的补偿和扶持，双方签订补充协议1．双方一致同意，将房屋租赁时间调整为2014年11月1日到2025年2月28日，共计124个月；2．房屋租金调整为从2014年11月1日起按35000元／月计算，支付方式和涨幅按照主合同执行；3．截止到本补充协议签订时，乙方欠甲方租金乙方从2014年11月1日起，每月归还甲方3000元，直到补充协议到期为止；4．甲方已给予乙方较大优惠和扶持，如乙方在本协议签订后仍未履行或未完全履行支付本协议第二、三条约定租金的，甲方随时可以解除合同，并按照拖欠租金金额的30%追究乙方违约责任；5．甲方对乙方的补偿和扶持，足以弥补乙方的损失，乙方在本协议后不得在以任何理由向甲方主张任何权利。原告在该协议甲方处盖章，贵阳小河圣杰士阳光餐厅在乙方处盖章。上述《租赁合同》及《补充协议》履行过程中，原告将案涉房屋交付给被告经营贵阳小河圣杰士阳关餐厅做餐饮业，期间被告对部分面积改造后用于经营服装销售，直至2019年10月被告搬离案涉房屋。从签订合同至2019年10月被告搬离案涉房屋时止期间，被告向原告支付了部分租金，双方一致认可截止至2014年11月1日签订《补充协议》时被告欠付2012年1月至2014年11月租金为1128636元，但被告认为按照该协议约定，以减少租金为签订该补充协议之背景，该部分租金原告已进行了减免，因此被告仅需按照补充协议约定，从2014年11月1日起每月归还原告3000元直至补充协议到期（2025年2月28日）为止，共计124个月，故该部分租金减免后应为3000元／月×124月＝372000元。双方还一致认可，从2014年11月1日签订《补充协议》后，被告按《补充协议》约定每月归还3000元至2019年9月（已归还177000元），并按月支付了每月租金35000元至2019年10月。因双方对于2014年签订《补充协议》时，是否对被告所欠2012年1月至2014年11月租金为1128636元进行减免产生争议，原告认为关于每月归还3000元至补充协议到期仅仅是支付方式的约定，并不能代表原告已经放弃了其余部分租金。故截至2019年10月被告搬离时，原告认为被告尚欠租金为1128636元－177000元＝951636元，而被告认为尚欠租金为372000元-177000元＝195000元。另，关于电费。被告向原告支付了从签订《租赁合同》后至2019年10月搬离案涉房屋期间，被告按1.2元／度向原告支付电费，其中2019年10月按0.5991元／度进行缴纳。对于被告已经支付的电费、用电总度数，被告向一审法院提交了《缴费通知单》、收款收据若干，证实总计产生用电600720度，已缴纳电费720864元，并认为按照电力部门定价及商场内其他商家用电单价均为0.5991元，故原告多收取了电费约382959元，应与未返还保证金96000元一并用于抵扣欠付租金；被告同时提交了案外人贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司《圣杰士餐厅尚欠租金问题》用于证实电费差价的问题。庭审中，原告表示对于被告已支付的电费、用电度数问题庭后核实后书面回复，但在原告于庭后向一审法院提交的《关于圣杰士阳光餐厅（林功文、林峰）电费折抵情况说明》中，未能体现被告已支付总电费及用电度数，并认为被告按月1.2／度电费标准支付电费包含了《租赁合同》中约定的电损费，被告知晓每月电费金额构成，且十年一直按此标准支付电费，未曾提出异议；同时，原告对于被告提出电费退费问题，表示经咨询市场监督管理部门后，采纳了市场监督部门建议从2018年4月份起降低电价标准的意见，即从2018年3月至2019年9月之间的电费，依据电费单价0.5991元／度核算，期间被告已付电费65256元，差额部分32677元可在被告所欠租金951636元中进行抵扣，但同时亦表示若本案最终认定的欠付租金不是951636元则不同意抵扣。庭审后，原、被告双方申请了庭外和解，但因分歧过大，未能达成一致意见。诉讼中，原告于2020年3月2日向一审法院提出保全申请，请求对被告林功文、林峰名下价值1237126.8元的财产进行保全，并提供了有效担保。一审法院于2020年3月3日作出（2020）黔0111民初1526号民事裁定书，裁定“查封、扣押、冻结被申请人林功文、林峰名下价值人民币1237126.8元的财产”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的《租赁合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。其中虽合同相对方个体工商户贵阳小河圣杰士阳光餐厅已注销，但被告林峰系工商登记的经营者，且与被告林功文共同签订了《租赁合同》，故案涉合同及补充协议对被告林功文、林峰均具有约束力，由其承担相应责任。现因被告已搬离案涉房屋，原告要求解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，被告表示同意，遵循双方自愿，故对原告要求解除《租赁合同》及《补充协议》的主张，一审法院予以支持。结合庭审情况，整理双方争议焦点如下：1．被告尚欠原告租金多少？2014年11月1日签订的《补充协议》是否对2012年1月至2014年11月欠付的租金1,128,636元进行了减免？2．被告已缴纳的保证金96,000元及超出电力部门定价0.5991元每度的部分电费是否能扣抵所欠租金？3．被告是否构成违约？违约金计算的标准是否过高?关于焦点一。原、被告双方一致认可，2014年11月1日签订《补充协议》时被告欠付原告2012年1月至2014年11月租金为1,128,636元，双方争议点为《补充协议》中“截止到本补充协议签订时，乙方欠甲方租金乙方从2014年11月1日起，每月归还甲方3,000元，直到补充协议到期为止”的理解，原告认为该约定仅为还款方式约定，不代表已经放弃了其余部分租金，而被告则认为该约定即为减免后的租金。对此，一审法院认为应结合双方履行《租赁合同》的过程、签订《补充协议》的背景及全面审查《补充协议》的内容予以确定，该《补充协议》提到“在合同履行过程中，因甲方业态进行调整升级，作为对乙方的补偿和扶持”可以认定为签订《补充协议》之背景，在《租赁合同》中亦有关于“甲方因经营的需要调整本商场的商业业态布局，重新定位的，甲方可提前解除合同。发生此种情形，甲方不属于违约，但对乙方所遭受的损失，甲方应予以补偿，补偿金额与乙方协商为准。双方还对其他事项进行了约定”之表述，故可以认定签订该《补充协议》主要目的在于给予被告补偿和扶持。在签订《补充协议》时双方对于被告欠付原告2012年1月至2014年11月租金为1,128,636元没有争议，但双方未在《补充协议》中予以明确，仅仅是明确了被告从2014年11月起每月归还3,000元至补充协议到期为止（经核算应为372,000元），而未对剩余756,636元亦未在《补充协议》中予以明确，不符合常理。通常来讲，合同双方签订补充协议主要对于未尽事宜或履行过程中产生的新的争议进行补充，目的也在于减少双方在履行过程中产生分歧，而在本案原、被告双方签订《补充协议》时未对欠付租金总额和剩余租金进行明确，可推测双方对于欠付租金总额和剩余租金如何处理并无争议，若对于剩余租金还需支付，双方应当在该《补充协议》中明确剩余租金的金额和支付时间，而并非《补充协议》中约定的补充协议到期后另行约定，这将不利于达到签订补充协议以减少分歧之目的。再结合签订《补充协议》对被告补偿和扶持之背景，以及《补充协议》中有关“甲方已给予乙方较大优惠和扶持”“甲方对乙方的补偿和扶持，足以弥补乙方的损失”等表述来看，应当将“截止到本补充协议签订时，乙方欠甲方租金乙方从2014年11月1日起，每月归还甲方3,000元，直到补充协议到期为止”之约定视为双方对于欠付租金的结算及支付，更符合双方签订《补充协议》之时的真实意思表示，故对被告有关在签订《补充协议》时原告对被告欠付租金给予减免后应付租金为372,000元（3,000元/月×124月）的主张，一审法院予以采信。对原告所述未减免租金的主张，一审法院不予采信。故一审法院认定被告尚欠原告租金为195,000元（372,000元－177,000元）。关于焦点二。对于被告已向原告缴纳的保证金96,000元，根据《租赁合同》约定合同终止（包括解除）后，原告应予以退还，现原告主张应予以抵扣其损失，而根据《租赁合同》约定，原告只有在发出要求被告纠正违约行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，被告拒不纠正该行为并赔偿原告方损失的，原告才有权在被告交纳的租赁保证金中直接抵扣，而本案中，原告并未提交证据证明其已经向被告发出过书面通知而被告拒不纠正的情形，故一审法院对原告将保证金96,000元直接抵扣其损失的主张，一审法院不予支持。原告应将该96,000元保证金退还给被告，现被告主张将保证金96,000元用于抵扣欠付租金，为减少诉累，且均为货币履行，故对被告该主张，一审法院予以支持，在欠付租金195,000元中予以抵扣（抵扣后应付租金为99,000元）。对于被告已向原告支付的超出电力部分定价即0．5991元每度之外的电费。按照《租赁合同》之约定，被告同意按照实际经营发生电费的电损分摊补偿原告电损费，并在支付电费时一并缴纳给原告，合同中虽未约定电损分摊的计算标准，但实际被告按照1．2元每度向原告支付了电费，被告亦未另行收取电损费，且双方从签订合同履行至被告于2019年10月搬离时，被告均未提出异议，又一审法院已认定原告、被告于2014年11月1日签订《补充协议》时，原告对被告租金进行了减免，原告在减免时应是综合了双方合同履行情况（含被告已实际支付的租金、电费等），同时《补充协议》中亦明确“甲方对乙方的补偿和扶持，足以弥补乙方的损失，乙方在本协议后不得在以任何理由向甲方主张任何权利”，故对被告要求将超出0．5991元/度的电费382,959元用于抵扣欠付租金的主张，一审法院不予支持。关于焦点三：按照双方于2014年11月1日签订的《补充协议》约定“甲方已给予乙方较大优惠和扶持，如乙方在本协议签订后仍未履行或未完全履行支付本协议第二、三条约定租金的，甲方随时可以解除合同，并按照拖欠租金金额的30%追究乙方违约责任”，现被告从2019年9月起便未按约定每月向原告归还3,000元，且在2019年10月便搬离了涉案房屋，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对原告要求被告承担违约责任的主张，一审法院予以支持，但违约金应以一审法院认定的欠付租金195,000元×30%=58,500元。该违约金仅相当于案涉房屋1至2月的租金，故对被告要求违约金过高进行适当减少的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、解除原告贵阳海纳商业管理有限公司与被告林功文、林峰于2010年9月11日签订的《租赁合同》；二、解除原告贵阳海纳商业管理有限公司与被告林功文于2012年8月8日签订的《补充协议》及与贵阳小河圣杰士阳光餐厅于2014年11月1日签订的《补充协议》；三、被告林功文、林峰于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳海纳商业管理有限公司租金195,000元（抵扣保证金96,000元后实际应付99,000元）；四、被告林功文、林峰于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳海纳商业管理有限公司违约金58,500元；五、驳回原告贵阳海纳商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,167元（已减半收取）及保全费5,000元，合计13,167元，由原告贵阳海纳商业管理有限公司负担8,827元，被告林功文、林峰负担4,340元。二审期间，当事人未向本院提交新证据，本院经二审审理查明的事实与一审认定一致，本院对一审认定事实依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点为《租赁合同》第三条“截止到本协议签订时，乙方欠甲方租金从2014年11月1日起，每月归还甲方3,000元，直至补充协议到期（2025年2月28日）为止”如何理解的问题，即上述约定究竟是租金履行方式的变更还是租金履行方式、金额的变更。上诉人认为该约定仅为租金履行方式约定，上诉人没有放弃部分租金的意思表示，被上诉人应当按照《租赁合同》约定的标准支付全部应付未付的租金。被上诉人则认为该约定不仅变更了租金的履行方式，还减免了756,636元租金，被上诉人只要从2014年11月1日起每月归还3,000元租金至2025年2月28日即可，剩余减租金756,636元已经减免。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。双方签订的《租赁合同》存在因经营的需要调整本商场的商业业态布局，重新定位的，贵阳海纳商业管理有限公司可提前解除合同。发生此种情形，不属于违约，但对承租人所遭受的损失，应予以补偿，补偿金额以双方协商为准之约定。《补充协议》签订的背景为贵阳海纳商业管理有限公司在租赁合同的履行过程中进行调整升级，上诉人对被上诉人进行补偿和扶持。结合双方履行《租赁合同》的过程、签订《补充协议》的背景、《补充协议》的其余约定进行审查，双方签订《补充协议》主要目的在于给予被上诉人补偿和扶持，《补充协议》约定被上诉人从2014年11月起每月归还3,000元至补充协议到期为止（经核算应为372,000元），未提及剩余756,636元租金的支付时间、方式，原审判决认定该条款系对租金履行方式、金额的变更并无不当。如双方签订《补充协议》的真实意思表示仅为租金履行方式约定，被上诉人应当按照《租赁合同》约定的标准支付全部应付未付的租金则存在如下矛盾。首先，上诉人经营范围为商场管理、房屋租赁等事宜，其作为商场管理、房屋租赁专业法人，则必然在《补充协议》约定剩余756,636元租金的支付时间、方式，然《补充协议》并未提及剩余756,636元租金的支付时间、方式。其次，《补充协议》没有必要大费周章对《补充协议》签订的背景进行描述。事实上，《补充协议》背景描述为贵阳海纳商业管理有限公司在租赁合同的履行过程中进行调整升级，上诉人对被上诉人进行补偿和扶持。综上，本院认定《租赁合同》第三条“截止到本协议签订时，乙方欠甲方租金从2014年11月1日起，每月归还甲方3,000元，直至补充协议到期（2025年2月28日）为止”的真实意思表示为被上诉人需从2014年11月起每月归还3,000元至补充协议到2025年2月28日（其实际应付租金为372,000元），剩余租金作为上诉人对被上诉人的补偿和扶持予以免除。双方对于被上诉人向上诉人缴纳的保证金96,000元事实以及一审法院将保证金96,000元抵扣租金的事实无异议，本院不再赘述。此外，被上诉人未按照补充协议的约定支付租金的行为系违约行为，应当承担违约责任。一审法院判令被上诉人按照欠付租金195,000元的30%向上诉人支付违约金58500公平、合理，本院予以维持。综上所述，上诉人贵阳海纳商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用14,517元，由上诉人贵阳海纳商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十一月二十五日书记员  黄桃