淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5472号原告：张瑾，女，汉族，1997年1月4日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：李缄，江苏淮俊律师事务所律师。被告：萧南婷，女，汉族，1982年6月15日出生，住淮安市清江浦区。第三人：张妍，女，汉族，1999年2月24日出生，住淮安市清江浦区。原告张瑾与被告萧南婷、第三人张妍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行审理。原告张瑾及其委托诉讼代理人李缄，被告萧南婷到庭参加诉讼，第三人张妍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑾向本院提出诉讼请求：1、解除原告、第三人与被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告退还原告房屋租金1.8万元及租房保证金1万元，合计2.8万元；3、赔偿原告损失变更为20314元（实际退还学生家长的部分）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人张妍合伙办培训班，2019年8月11日，原告张瑾、第三人张妍共同与被告签订《租房协议》一份，约定被告自2019年12月1日起将位于淮安市清江浦区房屋租赁给原告及第三人使用，租期一年，年租金36000元及租房保证金2万元，该费用原告与第三人各半负担。2020年1月18日，房东称被告没有支付房租，因此不再同意原告和第三人继续使用租赁房屋，现房屋已经被房东收回，给原告造成损失，为维护原告合法权益，请求依法支持诉请。被告萧南婷辩称：双方签订租赁合同没有异议，收到3.6万元房租没有异议，但是保证金2万元是代理费用，同意解除合同，导致合同解除的原因是原告。原告实际使用场地的时间是2019年11月至2020年1月，共三个月，费用为9000元，电费4000元，加上镜子费、音响费、另租场地费，共计28800元。第三人张妍未到庭参加诉讼，但经本院当庭电话询问，其陈述：我和原告共同与被告签订代理合同、租房协议，以CARAT童星经纪街舞部名义共同使用茂业1110-1112教室，两人共同管理，费用一起上，双方各半分成。租金和保证金各交各的，原告交1万元保证金，1.8万元租金转给我，我交给被告。2020年1月中下旬，被告说她和房东产生争议，正在协调，可能要调换场地，我当时就把情况告知原告，原告当时就表示停办街舞班并退还学生剩余学费。我一直不同意停办街舞班，但是原告不信任被告人品坚持停办，并且已经将学费清退完毕，街舞班于2020年1月停办的。关于退给学生家长费用，原告退了一万六左右，我退了一万三四。原告张瑾为证明与被告萧南婷之间存在房屋租赁合同关系及因被告萧南婷违约造成损失的事实，提供：1、李涛与被告签订的租房合同一份，证明涉案房屋是被告萧南婷从他人外租赁使用，该合同第四条明确约定禁止转租，因被告擅自转租，导致出租方与被告解除该合同；2、原、被告签订的租赁合同及微信、支付宝转帐记录各一份，证明原、被告间有房屋租赁关系，被告擅自将涉案房屋转租给原告及租金、保证金交纳的相关情况；3、收条及转帐记录各60份，证明原告的损失为20314元（实际退还给学生家长的培训费）。被告萧南婷质证：对证据1的真实性不表异议；对证据2的合同没有异议，对收到1万元不表异议，但1.8万的有异议要求提供相关证据证实；对证据3，退款中11份有收条和转帐记录的，大约1.4万左右，于桂平收条中是298元，收款记录中是400多，但是收款记录，不能证明退款。其他的都是转帐记录，不能证明是退还记录。另外，原告与第三人合伙开的培训班，收条上也应该有张妍的签名，但收条上只有张瑾的签名。被告萧南婷为证明保证金2万元系代理费以及原告张瑾停止办学系其自身招生困难导致，提供以下证据材料：1、代理协议书一份，证明2万元系代理费，用于学生考级；2、微信聊天记录一组，证明原告发的11月份课程表证明原告实际开始使用涉案房屋的时间为2019年11月1日，一直使用到2020年1月17日，2020年1月22日，原告在我没有告知其解除合同的情况下，因招生困难在家长群里要求停止教学，不再经营；3、租赁合同及转帐记录各一份；证明在我方与原房东发生冲突的情况下，及时租下了同一楼层的1117-1118室经营场所。原告张瑾质证：对证据1真实性无异议，2万元系用于考级使用的，不在本案中主张该笔款项；证据2中没有我发言的内容，不能证明被告的证明目的；对证据3的真实性无法核实，即使是真实的，也是从2020年2月起开始履行，不能证明被告租赁此房屋是给原告使用的。对于第三人张妍的陈述，原告张瑾称其所述基本属实，但被告并未通知我准备换地方，另张妍不知道我具体退了多少款，只是说的大概；被告萧南婷对张妍所述没有异议。根据原、被告举证、质证和陈述，对双方当事人无异议的事实，本院予以确认：原告张瑾与第三人张妍两人共同开办街舞培训班，约定各半出资、各半分成。2018年10月15日，案外人李涛（甲方，出租方）与被告萧南婷（乙方，承租方）签订《租房合同》一份，载明：甲方将名下坐落于淮安市清江浦区淮海北路10号茂业时代广场1112室，面积72.91平方米，租赁期限为5年，从2018年12月1日至2023年11月30日止，每年租金28870元，付款方式年付；租赁期间内，乙方不可将房屋转租、转让、转借，不可从事非法活动。2019年7月30日，江苏飒度影视文化传媒有限公司（甲方）与街舞部（乙方）签订《CARAT童星经纪区域代理协议书》一份，载明：甲乙双方经友好协商，就甲方授权乙方在清江浦区茂业区域内以CARAT童星经纪的名义开展街舞培训和考试事宜；此协议期限为1年，自2019年8月10日起至2020年8月10日止；甲方负责乙方培训师的培训和认证工作，乙方培训师经过甲方认证后可上岗，培训和认证费用由乙方负责；乙方负责提供教学、培训以及考试所需的师资、场地和设施，并承担其代理区域内街舞培训，考试过程中产生的全部费用；乙方应于协议签订之日起三日内向甲方缴纳2万元，其中3000元作为代理管理费用，17000元作为代理保证金。保证金优先用于抵扣认证考试费，不足抵扣的部分由乙方补缴。被告萧南婷在甲方代表处签名，张妍、张瑾在代表处签名。原告张瑾、第三人张妍根据该协议，分别向被告萧南婷支付1万元保证金。2019年8月11日，被告萧南婷（甲方）与原告张瑾、第三人张妍（乙方）共同签订《租房协议》一份，载明：甲方将名下坐落于淮安市清江浦区淮海北路10号茂业时代广场1110-1112室，建筑面积250平方米，出租给乙方以CARAT童星经纪名义经营使用；该房屋租赁期一共1年，自2019年12月1日至2020年12月1日止，每年租金为36000元，从第二年开始，每年租金递增8%，至合同终止为止；乙方向甲方支付方式为年度支付，合同签订后立即支付租金36000元，场地租赁时间为周一至周日（共同使用权），租金为3000元/月。备注：2019年9月1日至11月30日，以每周二次课程，按次收取费用，每次课200元，一次性收取24次课时费用4800元整，加2次课时费，总计5200元整。合同签订后，原告张瑾将自己承担的租金1.8万元交付第三人张妍，由张妍将3.6万元租金支付给被告萧南婷。被告萧南婷将涉案房屋的钥匙、门禁卡交给原告和第三人使用。在2019年11月30日以前，原告张瑾、第三人张妍按次使用涉案房屋，为此支付被告萧南婷24次课时费4800元。2020年1月22日，原告张瑾通过微信编辑信息发送给第三人张妍，载明：“……由于房东原因我们的场地被收回不能再使用……给大家想出以下解决方案：一、张妍老师会在接下来的一个月之前找到新的舞蹈室，为大家继续上街舞课程，所有卡向后延一个月，具体位置找到后立马通知家长；2、如果不想再信任，我们可以退费给家长当时交了多少钱再退款给家长”，第三人张妍将该信息转发至家长群内，有部分人回复要求继续上课，部分人回复要求退钱。2020年1月底，原告及第三人的街舞班停课不再使用涉案房屋，并向街舞班学生家长退款。因被告萧南婷迟延交付租金，于2020年1月份与案外人李涛协商解除涉案房屋租赁合同，李涛于4月份收回涉案房屋。原告张瑾以被告萧南婷原因导致涉案房屋被房东收回，无法继续办学使用为由，要求被告退还房租并赔偿退还学费的损失，引发本次诉讼。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告张瑾、第三人张妍与被告萧南婷签订《租房协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告张瑾、第三人张妍按约支付租金3.6万元，被告萧南婷应该交付房屋给原告及第三人使用。现因被告萧南婷迟延交付房租，导致原告无法继续使用涉案房屋，租赁合同应当解除，对此被告萧南婷亦无异议。关于被告萧南婷陈述其为提供其他场所供街舞班使用，系就新的租赁关系所发出的要约，不能改变其在本案租赁关系中的违约事实。现原告要求解除双方之间的房屋租赁协议，于法有据，本院予以支持。结合原、被告及第三人的陈述，本院确认双方租赁关系于2020年1月底解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然原告与第三人共同向被告萧南婷承租房屋开办街舞班，但该两人均陈述费用各半承担、利润各半分成，且租金及保证金亦是各半支付。在街舞班停办后，第三人张妍怠于主张权利，原告张瑾主张向被告萧南婷主张自己的份额，并无不妥。考虑街舞班已实际使用涉案房屋两个月，在扣除该部分租金后，被告萧南婷应予退还。原告张瑾要求全额退还，于事实不符，本院不予支持。结合全年租金3.6万元，扣除两个月后，被告萧南婷应退还3万元，原告张瑾应取得的租金费用为1.5万元，其主张超出的部分，本院不予支持。被告萧南婷主张原告张瑾尚有电费、音响费、镜子费等费用未支付问题，但未举证，原告张瑾亦不予认可，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与第三人合伙开办街舞班，两者是一个整体。根据证据表明，原告张瑾于1月22日得知涉案房屋无法使用后通过微信告知学员，让学员选择离开、退费或者继续学习，有部分学员选择继续学习，原告张瑾最终决定停止办学。被告萧南婷于2020年1月19日租赁涉案房屋同楼层房屋1117-1118室，并提供房屋租赁合同以及转账记录佐证，表明其已经采取措施，以减少损失。由于原告和第三人之间对于是否继续办班产生分歧，最终致街舞班停课，涉案租赁房屋合同的解除并非必然导致原告张瑾产生退还学费结果的发生。现原告张瑾要求被告萧南婷赔偿退还的学费20314元的诉请，依据不足，本院不予支持。原告张瑾所支付的1万元保证金，是依据江苏飒度影视文化传媒有限公司与街舞部签订《CARAT童星经纪区域代理协议书》缴纳，与本案不是同一法律关系，故本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张瑾、第三人张妍与被告萧南婷于2019年8月11日签订的《租房协议》；二、被告萧南婷于判决生效之日起十日内一次性退还原告张瑾房屋租金1.5万元；三、驳回原告张瑾其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，减半收取2180元，由原告萧南婷负担1780元，被告萧南婷负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二〇年十一月四日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。