四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川10民终746号 上诉人（原审原告）：唐改平，男，1967年12月16日出生，汉族，户籍地湖北省孝昌县，现住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：田勇，资中县银山法律服务所基层法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：威远县泰利贸易有限公司，住所地四川省威远县严陵镇二环路。 法定代表人：肖国柱，总经理。 委托诉讼代理人：陈端祥,北京京师（成都）律师事务所律师。 原审第三人：资中中豪房地产开发有限公司，四川省资中县工业大道旁。 法定代表人：易良君，执行董事兼总经理。 上诉人唐改平因与被上诉人威远县泰利贸易有限公司（以下简称泰利公司）、原审第三人资中中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省威远县人民法院(2020)川1024民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐改平上诉请求：1.撤销一审判决，改判停止执行唐改平购买的位于四川省资中县房屋，解除对该房屋的查封；2.本案一审、二审诉讼费全部由泰利公司承担。事实和理由：1.一审判决事实认定错误。唐改平与中豪公司之间的商品房买卖合同关系客观存在，合法有效。唐改平与中豪公司之间关于案涉房屋买卖关系手续合法，房屋买卖有效，并且已经四川省资中县人民法院（2018）川1025民初4005号《民事判决书》判决确认，该判决书已于2018年12月生效。虽然本案中唐改平向中豪公司支付购房款是来源于中豪公司向唐改平支付的工程施工电梯的款项，但是该款项与唐改平向中豪公司支付购房款是两码事，不是泰利公司提出的系“以物抵债”，一审法院认定系“以物抵债”不正确。唐改平在中豪公司开发项目的建设工程中提供施工电梯租赁，中豪公司理应向唐改平支付租金。而唐改平向中豪公司购买房屋，理应向中豪公司支付购房款。表面上看所使用的款项是同一笔款项，但这是两个不同的法律关系，这是两件事情，两笔不同的款项，款项支付的法律关系和性质完全不同。唐改平在中豪公司开发项目的工程建设中提供施工电梯租赁后向中豪公司收取了租金，然后唐改平又以收取的租金向中豪公司购买房屋支付购房款，这些都是合法的民事行为。一审判决根据购房款的来源路径来认定款项的使用性质是不正确的，本案中一审判决认定款项来源支付路径之说不成立。例如“国家发行人民币中的1万元拨付到Ａ银行，Ａ银行将该款项向Ｂ公司发放贷款，Ｂ公司贷款取得的该1万元支付给Ｃ员工作为工资报酬，Ｃ员工将该1万元用于向Ｄ个人非法购买国家违禁物品，因为该1万元的支付路径就是从Ａ到Ｂ、Ｂ到Ｃ、Ｃ到Ｄ,这总不能认定国家发行1万元人民币的行为也参与Ｃ员工购买国家违禁物品的行为吧”，所以一审判决认定错误。同时，一审判决还认定唐改平与中豪公司之间涉及的房屋买卖没有合同不正确，根据合同法的相关规定，合同的成立是根据客观必要的要件所构成的，本案唐改平与第三人之间的案涉房屋买卖关系，根据唐改平与中豪公司之间签订的相关通知、房源表、网签批单、记账凭证、承诺书等，足以证明唐改平与中豪公司之间关于案涉房屋的买卖手续是合法有效的。2.一审判决认定唐改平执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项的规定不正确。客观事实是案涉房屋在泰利公司诉讼案件查封之前就已经达成买卖关系，而且唐改平与中豪公司之间的买卖关系已经四川省资中县人民法院（2018）川1025民初4005号《民事判决书》判决确认合法有效。 泰利公司辩称，本案一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决公正，请求二审驳回上诉，维持原判。 中豪公司未作答辩。 唐改平向一审法院起诉请求：1.依法判决停止对唐改平购买的位于资中县房屋的强制执行，并解除对上述住房的查封；2.判令泰利公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年3月8日，中豪公司与唐改平签订《施工电梯结算单》，约定，唐改平在资州印象工程施工中截止到2016年2月29日，中豪公司尚欠唐改平施工电梯租赁费617,432元，此款以中豪公司在建项目两套住房抵款，不足部分在以后继续使用施工电梯租赁费中扣除。随后，中豪公司以其在建的“中豪•资州印象”6幢2单元7-2号、6幢2单元24-2号商品房（两套建筑面积均为107.93平方米，优惠后单价3720元/平方米，每套401,499元）作价802,998元冲抵唐改平租赁费617,432元，唐改平尚欠房款185,566元，之后，中豪公司又从欠付的租赁费中扣除唐改平所欠房款185,566元。2017年7月18日，中豪公司分别向唐改平出具了收到前述两套房屋各401,499元的收据。 唐改平起诉中豪公司确认合同纠纷，2018年11月19日，四川省资中县人民法院作出（2018）川1025民初4005号民事判决，认定唐改平、中豪公司之间虽未签订书面的商品房买卖合同，但结合唐改平提交的施工电梯结算单、选房通知、工程抵款房源表、房款收据、机械设备租赁费决算表等证据，双方在2016年3月8日对唐改平的设备租赁费进行结算时，便确定了以中豪公司的两套房屋抵偿设备租赁费，双方达成了一致的意思表示，并在2016年3月8日的施工电梯结算单上予以载明，可以证实双方在2016年3月8日订立了购买中豪公司6号楼2-7-2号、6号楼2-24-2号两套房屋的客观事实，唐改平以其租赁费支付了大部分房款，虽收据是在2017年7月18日才出具，但系唐改平支付完所有房款后，中豪公司予以确认的行为，不能否认双方之前达成的购房一致的意思表示。即使双方未签订正式的商品房买卖合同，双方之间的商品房买卖合同亦成立。并据此判决唐改平与中豪公司于2016年3月8日订立的购买“中豪•资州印象”6号楼2-7-2号、6号楼2-24-2号的商品房买卖合同有效。 2019年1月27日，四川省资中县人民法院作出（2019）川1025执异12号执行裁定，中止了申请人四川金源建设有限公司对“中豪•资州印象”6号楼2-24-2号房屋的执行；（2019）川1025执异13号执行裁定，中止了申请人云南白邑建筑工程有限公司对“中豪•资州印象”6号楼2-7-2号房屋的执行。 在泰利公司诉金源公司、中豪公司买卖合同纠纷一案中，一审法院在诉中的2016年5月4日作出（2016）川1024民初834号民事裁定书，冻结金源公司、中豪公司银行存款10,000,000元或者查封其相应价值的财产。同日，一审法院依据该裁定作出（2016）川1024民初834-1号协助执行通知书，载明:请协助查封包括“中豪•资州印象”6号楼2-7-2号、6号楼2-24-2号在内的中豪公司开发的房屋。2016年5月30日，一审法院作出（2016）川1024民初834号民事判决。判决生效后，泰利公司向一审法院申请执行，在执行中，2019年1月16日，一审法院对唐改平提出执行异议的“中豪•资州印象”6号楼2-7-2号、6号楼2-24-2号房屋分别作出执行裁定，其中，（2019）川1024执异7号执行裁定，中止了申请人泰利公司对“中豪•资州印象”6号楼2-7-2号房屋的执行；（2019）川1024执异13号执行裁定，驳回了唐改平对“中豪•资州印象”6号楼2-24-2号房屋的执行异议的申请。唐改平、泰利公司均认可“中豪•资州印象”6号楼2-7-2号、6号楼2-24-2号房屋的所有权尚在资中中豪公司名下。 资中县房地产管理局出具《房产信息查询情况表》，查询对象唐改平名下无房屋登记信息。 唐改平提供一审法院（2019）川1024民撤2号民事判决书，系2019年9月，成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行(以下简称农商银行都江堰支行)与泰利公司、中豪公司第三人撤销之诉。农商银行都江堰支行要求撤销一审法院(2019)川1024民初549号民事判决书第一项“资中中豪公司以其所有的位于资中县重龙镇‘中豪•资州印象’项目6号楼2-5-2等26套商品房以3120元/㎡的价格向威远泰利公司清偿债务7,083,847.26元，并将该房屋变更登记到威远泰利公司指定人名下”，一审法院认为，农商银行都江堰支行系包括案涉26套房屋在内的“中豪•资州印象”项目6号楼在建房屋的抵押权人，中豪公司、泰利公司在执行和解协议中约定以物抵债的行为损害了农商银行都江堰支行的抵押权，(2019)川1024民初549号民事判决要求中豪公司履行的是债务担保责任和债务清偿责任，而泰利公司和中豪公司在执行和解协议上将中豪公司案涉26套房屋抵偿给泰利公司，实际是以物抵债协议，是以消灭金钱债务为目的，该行为无视了农商银行都江堰支行在案涉26套房屋上的抵押权，案涉26套房屋在已设定抵押权和已被查封的情况下，不能将该房屋的变更登记到泰利公司指定人名下。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，应当就查封的房产进行拍卖或变卖，一审法院(2019)川1024民初549号民事判决第一项确有错误。农商银行都江堰支行系中豪公司开发的“中豪•资州印象”项目6号楼工程的贷款出借方，对“中豪•资州印象”项目6号楼工程的土地和在建工程进行了抵押登记，对中豪公司享有债权和抵押权，泰利公司对中豪公司享有的是基于双方合同而产生的债权，但没有证据证明泰利公司的债权优于农商银行都江堰支行的债权，因此，(2019)川1024民初549号民事判决将案涉26套房屋所有权权属判归泰利公司所有的错误内容，侵害了农商银行都江堰支行对案涉房屋享有的抵押权，减少了应属于农商银行都江堰支行的财产范围，应认定损害了农商银行都江堰支行的民事权益。故(2019)川1024民初549号民事判决主文第一项内容错误且损害了农商银行都江堰支行的民事权益，应予以撤销。判决撤销(2019)川1024民初549号民事判决主文第一项。该民事判决已生效。本案所涉房屋包含在(2019)川1024民初549号民事判决书的26套商品房中。 泰利公司对该判决书本身的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该判决针对的是(2019)川1024民初549号民事判决的第一项，不是本案诉争的执行措施，两者不具有关联性，(2019)川1024民初549号案件涉及的法律关系与本案不同，不能做对比。 因（2019）川1024民撤2号民事判决对(2019)川1024民初549号民事判决书主文第一项内容予以撤销，则案涉房屋在内的26套房屋所有权不属于泰利公司所有，泰利公司对案涉房屋并无抵偿权，唐改平的请求与（2019）川1024民撤2号民事判决有关联性，一审法院该证据予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点为：唐改平对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。对此问题，从以下两个方面进行分析：1.对本案争议问题的判断如何适用法律。在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主原则的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，第二十九条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件。就本案而言，唐改平并非是居住需要向中豪公司购买商品房，而是因为唐改平与中豪公司之间存在金钱债权纠纷，唐改平为实现债权、中豪公司为消灭该债权，双方达成了以“中豪•资州印象”6号楼2-24-2号等房屋抵偿债权的合意，唐改平未取得物权，发生抵偿时，该房屋已存在抵押权，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应适用第二十八条来判断唐改平对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。2.本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除强制执行的情形。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，唐改平与中豪公司并未签订书面买卖合同，其以物抵债的事实以《施工电梯结算单》及《施工电梯（唐改平）工程抵款房源》为依据被资中县人民法院认定为商品房买卖合同，至今唐改平也未实际占有该不动产。唐改平提起案外人执行异议之诉不符合第二十八条第一款第(一)、(二)项的规定，故应驳回唐改平的诉讼请求。 一审法院判决：驳回原告的全部诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：唐改平对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系案外人执行异议之诉，案外人对不动产的权利能否阻却执行，应依照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。 《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在中豪公司名下。因此，从物权公示的角度来看，中豪公司是案涉房产的所有权人。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，均要求买受人需按照合同约定支付全部价款或部分价款。结合唐改平与中豪公司就案涉房屋形成的来往文书来看，可以明确唐改平在中豪公司选定案涉房屋的起因是中豪公司欠付四川建川起重机械设备安装工程有限公司施工电梯租赁费，中豪公司以其所有的两套住房作为抵款，唐改平在2016年3月8日出具的收条也明确施工电梯工程款由房款抵付。唐改平未提供证据证明其实际支付案涉房屋的购房款，亦无证据证明中豪公司实际向其支付收条所涉的施工电梯工程款。双方就案涉房屋达成合意的目的在于消灭四川建川起重机械设备安装工程有限公司对中豪公司应收的施工建设的施工电梯工程款，而非单纯的房屋买卖，其性质实质上是以房抵债协议。本案各方当事人之间的以房抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中唐改平寻求救济途径不当，以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中豪公司之间存有债权债务关系的案外人的合法权利，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 综上所述，唐改平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,970元，由上诉人唐改平负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 骏 审判员 易小峰 审判员 夏 欣 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 钟 怡 书记员 颜 彦