江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7690号上诉人（原审被告）：唐开建，男，1976年4月18日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：易雷，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：南京江宁高等职业技术学校，住所地南京市江宁区科学园龙眠大道月华路**。法定代表人：王小林，该校校长。委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人唐开建因与被上诉人南京江宁高等职业技术学校（以下简称江宁技校）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理。本案现已审理终结。唐开建上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判在应支付租金的基础上免除其3个月的租金；2、撤销一审判决第三项，改判其不承担违约金；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2020年1月底爆发的“新冠肺炎”疫情影响重大，政府也发布文件要求相关出租主体给予商家免除一定租金，上诉人按照政府要求积极停产停业，被上诉人作为教育机构应当也有能力免除部分租金，上诉人请求免除3个月租金有事实依据。二、案涉合同到期后，双方形成不定期租赁关系，在此并未约定“拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金”，一审该判决没有事实和合同依据。综上，请求本院支持上诉人的上诉请求。江宁技校辩称：不同意上诉人减免3个月的房租，上诉人非法占用案涉房屋，是侵权的状态，而且与疫情没有任何关联；一审判决的违约金已经很低了，没有调整的可能和必要。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉人上诉请求，维持原判。江宁技校向一审法院起诉请求：1、唐开建返还承租的南京市江宁区房屋；2、唐开建支付所欠租金33600元【自2018年7月1日至2019年6月30日15600元（29-3号）；自2018年7月1日至2019年6月30日18000元（29-4号）】、电费5588.94元（截止2019年9月），并支付占有使用费（2019年7月1日计算到实际返还房屋之日止，按2套房屋每月租金2800元标准计算）；3、唐开建支付违约金3900元（29-3号）、4500元（29-4号）。一审法院认定的事实：2017年12月28日，江宁技校（甲方）与唐开建（乙方）签订门面房租赁协议2份，约定甲方将位于东山街道河滨路××底层门面房29-3、29-4号出租给乙方使用，期限自2018年1月1日起至同年6月30日止，租金分别为1300元／月、1500元／月，签订协议后一次性付清。合同第六条约定，乙方擅自转租、转让、转借、拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金。合同签订后，江宁技校按约将房屋交给唐开建使用，唐开建亦按约支付了半年租金和电费押金2000元。至今，唐开建仍在使用案涉房屋，但再未支付租金。至2019年12月，唐开建还欠案涉房屋6063.8元电费（29-3号为1601.46元、29-4号为4462.34）。另查明，2019年2月16日，江宁技校向包括唐开建在内的门面房承租户发出通告一份，载明其将收回所出租门面房，要求承租户做好准备。2019年6月18日，江宁技校向唐开建发送律师函一份，要求唐开建于2019年6月30日前结清2018年7月至2019年6月的租金33600元、2018年1月至2019年5月的电费4187.12元，并搬离房屋。审理中，江宁技校于2020年5月6日庭审中变更诉请中电费部分金额为6063.8元（计算至2019年12月），唐开建对此无异议。一审法院认为，江宁技校与唐开建之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。租赁协议到期后，双方未续签，但房屋仍由唐开建租赁使用，故租赁协议转为不定期，唐开建应按租赁协议标准支付租金，江宁技校依法有权随时解除合同。2019年6月18日，江宁技校通过律师函的形式向唐开建通知了当月30日解除合同的意思表示，故合同已于2019年6月30日解除，唐开建应及时返还案涉房屋，并支付租金33600元。合同解除后，唐开建在未返还房屋前，仍应按租金标准支付占有使用费。对于电费，按约应由唐开建承担，唐开建对江宁技校主张的金额亦无异议，但唐开建交纳的电费押金2000元应予扣除，故一审法院认定唐开建应交纳的电费金额为4063.8元。唐开建拖欠电费超过一个月，按租赁协议第六条约定，其应支付违约金，但江宁技校主张的违约金金额过分高于其实际损失，一审法院调整为按如下方法计算：以2187.12元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍的标准，自2019年7月1日起计算至同年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2019年8月20日起计算至2020年2月12日止；以3588.94元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年2月13日起计算至同年5月6日止；以4063.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年5月7日起计算至实际给付之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、唐开建于本判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区门面房返还江宁技校；二、唐开建于本判决发生法律效力之日起30日内支付江宁技校租金33600元及占有使用费（自2019年7月起，按每月2800元的标准，计算至返还房屋之日止）；三、唐开建于本判决发生法律效力之日起30日内支付江宁技校电费4063.8元及违约金（以2187.12元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍的标准，自2019年7月1日起计算至同年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2019年8月20日起计算至2020年2月12日止；以3588.94元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年2月13日起计算至同年5月6日止；以4063.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年5月7日起计算至实际给付之日止）。一审案件受理费减半收取计647元，由唐开建负担。本院审理期间，双方均无新证据提交；双方对一审查明的事实没有异议，但上诉人认为一审法院对案涉合同违约金性质理解有误，其认为违约金是针对擅自转租、转让、转借的情形，对各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院认为：关于唐开建主张的扣除新冠疫情期间三个月占有使用费的上诉理由，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中唐开建延期返还房屋的违约行为发生在先，依照上述法律规定，对其以新冠疫情为由要求减免占有使用费的上诉理由本院不予采纳。关于电费违约金的问题。本院认为，根据双方签订的租赁协议的约定，上诉人应承担支付电费的义务，而上诉人在合同期间、不定期租赁期间及合同解除后均未向被上诉人支付相应电费，截止到2019年12月，经双方确认，上诉人共计欠付电费6063.8元，上诉人的行为已构成违约，一审根据租赁协议第六条约定，考虑到被上诉人的实际损失，酌定上诉人以欠付电费金额为基础，按照中国人民同期同档基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率的1.95倍支付违约金，并不不当。综上，唐开建的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由唐开建负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二〇年十一月十六日法官助理李晓龙书记员郭旭冬