江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1730号上诉人（原审被告）：九江市宏大物业服务有限公司，住所，江西省九江市濂溪区前进西路**商**。法定代表人：金海明，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵紫烟，江西际民律师事务所律师。委托诉讼代理人：于卉，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：骆子轩（曾用名骆建楠），男，1999年4月6日出生，汉族，住江，住江西省九江市浔阳区div>委托诉讼代理人：骆小平（骆子轩之父），住江，住江西省九江市浔阳区div>委托诉讼代理人：赵大强，江西惟民律师事务所律师。上诉人九江市宏大物业服务有限公司（简称宏大公司）因与被上诉人骆子轩合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院[简称濂溪区法院]（2020）赣0402民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宏大公司上诉请求：撤销濂溪区法院（2020）赣0402民初287号民事判决第二项、第三项，改判宏大公司无需支付商铺租金及违约金；另请求一、二审诉讼费由骆子轩负担。事实和理由：1.宏大公司至今未实际收取到租金，《房屋委托经营合同》约定的付款条件尚未达成，宏大公司并无付款义务，也不存在违约责任。2013年10月3日，宏大公司与骆子轩签订《房屋委托经营合同》，宏大公司对骆子轩所购商铺提供为期10年的商业开发经营服务，合同约定：委托经营期间的前三年，宏大公司自担风险，给予骆子轩部分收益；第四年至第十年，每年的房屋税后租金实际收入80%归甲方（骆子轩）所有。故宏大公司在第四年至第十年仅负有向骆子轩支付税后实际租金收入的义务；实际租金收入未产生，宏大公司也不存在支付义务。案涉Dx、Dy商铺经招商，在2016年4月1日由案外人周应钢承租，但2016年4月1日至2018年6月30日属于宏大公司吸引招商而承诺的免租期，该时间段未产生租金实际收入。2018年7月1日至起诉之日的租金，因承租人未支付，也不存在实际租金收入。2.案涉租赁合同免租期并非宏大公司与案外人个人约定，对骆子轩同样有效。根据《房屋委托经营合同》第五条第二项约定，骆子轩已将商铺租金定价及经营方式的权利授权给宏大公司，宏大公司因市场经营需要对承租商户提供一定期限的免租优惠政策，是为了更好地将案涉商铺对外出租经营，也是增加骆子轩收益之举。免租期承诺系宏大公司对租金价格及经营方式的决定范围，属《房屋委托经营合同》明文约定内容，对骆子轩同样有效。骆子轩辩称，1.一审判决事实认定清楚，法律适用正确。骆子轩依约将商铺交付给宏大公司经营管理，宏大公司应当积极履行受托人义务与职责，向骆子轩支付商铺租金；宏大公司逾期交付租金，已构成明显违约，应承担违约责任；宏大公司与案外人周应钢的合同约定，不能对抗骆子轩。2.宏大公司与骆子轩签订的《房屋委托经营合同》，是由宏大公司提供的格式合同，对合同争议条款应作出有利于骆子轩的解释。（1）双方《房屋委托经营合同》约定的免租期限仅限于前三年，此后，若宏大公司以自身名义与承租方签订的免租及不合理合同条款均对骆子轩发生效力，将严重损害骆子轩的合法权益，且将导致宏大公司在合同履行中只获取利益而不承担任何风险的同时还能滥用骆子轩委托的经营管理权，这明显不符合公平原则。（2）宏大公司与承租人签订的租赁合同，不仅约定大部分期限内免租，且宏大公司在承租人从未支付任何租金的情况下允许其持续使用骆子轩商铺生产经营，明显滥用委托权利，怠于履行委托事项，据此宏大公司也应向骆子轩承担该期间的租金损失及违约责任。一审判决参照宏大公司与承租人之间的租金价格标准和合同约定认定宏大公司应向骆子轩支付的租金，合情合理，且一审判决对合同约定的违约金予以适当调整，保障了宏大公司与骆子轩双方的权益。骆子轩向濂溪区法院起诉请求：1.解除骆子轩与宏大公司签订的《房屋委托经营合同》，宏大公司继续支付尚未支付的租金87825元；2.宏大公司按照《房屋委托经营合同》约定支付违约金109500元，另请求诉讼费由宏大公司承担。一审庭审中，骆子轩将第1项诉请金额变更为82578.40元。濂溪区法院一审认定事实：2013年10月3日，骆子轩购买由九江市港浔实业有限公司开发的位于九江市濂溪区浔南大道与金凤路交汇处89号九江五金商贸市场D区不分单元Dx号房、Dy号房，建筑面积分别为52.44平方米、57.79平方米，房屋价款分别为95万元、85万元。当日，骆子轩作为甲方、宏大公司作为乙方签订《房屋委托经营合同》两份，约定：甲方将其所有的位于九江市濂溪区浔南大道与金凤路交汇处89号九江五金商贸市场D区不分单元Dx号房、Dy号房委托给乙方经营；委托期限10年，自2014年3月21日起至2024年3月20日止。合同第四条关于委托经营的收益及支付约定为：1.甲方在购房时，乙方给予甲方所购商铺合同总价的20%作为甲方前三年的固定收益，第一年6%，第二年7%，第三年7%。为了繁荣市场，前三年为市场培育期，乙方向招商对象承诺最高三年免租，乙方自行承担运作市场的风险及损益……3.委托经营第四年至第十年，即从2017年3月21日起至2024年3月20日止，每年的房屋税后租金实际收入的80%归甲方所有，另20%归乙方所有……5.支付方式：甲方委托收益按上述标准，由乙方依据甲乙双方共同确认的银行以划拨方式支付，第四年至第十年租金实际收益，支付时间为每年度9月（前6个月租金），次年3月（后6个月租金）。合同第六条关于违约责任的约定为：……如乙方逾期交付租金，每日支付违约金伍拾元整，逾期60日的，甲方有权单方面解除合同。上述合同签订后，宏大公司以案外人周应钢未交纳租金为由，未按照合同约定支付骆子轩第四年起（即自2017年3月21日起）的租金，骆子轩遂提起本案诉讼。宏大公司与案外人周应钢2016年6月1日签订《商铺租赁合同》一份，约定：宏大公司将包括骆子轩上述两间商铺在内的三间共计165.99平方米商铺租赁给周应钢，租赁期限2016年4月1日至2021年3月31日；2016年4月1日至2018年6月30日止租金为“0”元，2018年7月1日至2019年3月31日止，案涉Dx号商铺每月租金为28元/平方米，案涉Dy号商铺每月租金为25.20元/平方米；2019年4月1日至2020年3月31日止，案涉Dx号商铺每月租金为30.80元/平方米，案涉Dy号商铺每月租金为27.70元/平方米；2020年4月1日至2021年3月31日止，案涉Dx号商铺每月租金为33.88元/平方米，案涉Dy号商铺每月租金为30.50元/平方米。濂溪区法院一审认为，《房屋委托经营合同》为骆子轩和宏大公司自愿签订，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。双方争议焦点为：1.宏大公司是否违约，骆子轩诉请是否有事实和法律依据；2.宏大公司向骆子轩返还租金起算时间及租金数额；3.违约金应如何计算。关于第1点。骆子轩、宏大公司之间的《房屋委托经营合同》约定，宏大公司应从2017年3月21日起，于每年的9月和次年的3月，将商铺税后租金的80%返还给骆子轩。该合同并未约定宏大公司不用向骆子轩支付空租期或者宏大公司给予承租户的免租期租金，且宏大公司与案外人周应钢约定的免租期，不能对抗骆子轩。此外，宏大公司作为受委托经营方，应积极履行好受委托人的职责，及时向承租户收取租金并按约向委托方即骆子轩返还租金。合同签订后，骆子轩向宏大还公司履行了交付商铺义务，而宏大公司未按约向骆子轩支付商铺租金，构成违约，应承担违约责任。骆子轩诉请解除双方合同及宏大公司支付商铺租金、违约金，具有事实和法律依据，对其合理部分，予以支持。关于第2点。骆子轩、宏大公司之间的《房屋委托经营合同》约定，宏大公司应从2017年3月21日起，于每年的9月和次年的3月，将商铺税后租金的80%返还给骆子轩。由于宏大公司与案外人周应钢之间的《商铺租赁合同》约定2016年4月1日至2018年6月30日为免租期，该时间段涵盖了宏大公司向骆子轩返还租金的时间段，对于2017年3月21日至2018年6月30日时间段的租金，应比照《商铺租赁合同》约定的第二阶段租金单价计算，2018年7月1日起的租金应按《商铺租赁合同》约定的租金单价计算。租金相应计算为：Dx号门面，2017年3月21日至2019年3月31日，28元/平方米/月×52.44平方米×741天÷30天/月=36267.50元；2019年4月1日至2020年1月20日，30.80元/平方米/月×52.44平方米×295天÷30天/月=15882.33元；合计为52149.83元。Dy号门面，2017年3月21日至2019年3月31日，25.20元/平方米/月×57.79平方米×741天÷30天/月=35970.81元；2019年4月1日至2020年1月20日，27.70元/平方米/月×57.79平方米×295天÷30天/月=15741.03元；合计为51711.84元。上述租金总计为103861.67元，再按80%的比例返还为83089.28元。对于2020年1月20日骆子轩诉请租金计算截止时间之后的租金，由双方另行协商或诉讼解决，本案不作处理。关于第3点。根据骆子轩与宏大公司之间《房屋委托经营合同》的约定，宏大公司第一次向骆子轩返还租金的时间为2017年9月，由于宏大公司未按约向骆子轩返还租金一直处于持续状态，故宏大公司应按合同约定自2017年10月1日起向骆子轩支付违约金，计算至2020年3月20日止，共计902天，违约金依约计算为90200元（902天×50元/天×2）。该违约金过高，法院依法调整后支持的违约金数额为24926.78元（83089.28元×30%）。濂溪区法院于2020年9月21日作出（2020）赣0402民初287号民事判决：一、解除原告骆子轩与被告九江市宏大物业服务有限公司于2013年10月3日签订的两份《房屋委托经营合同》；二、被告九江市宏大物业服务有限公司于判决生效后十日内支付原告骆子轩商铺租金83089.28元，该商铺金额产生的相关税赋由原告骆子轩自行缴纳；三、被告九江市宏大物业服务有限公司于判决生效后十日内支付原告骆子轩违约金24926.78元；四、驳回原告骆子轩其他诉讼请求。案件受理费5872元，由原告骆子轩负担2604元，被告九江市宏大物业服务有限公司负担3268元。一审判决认定事实清楚，当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点为：1.宏大公司以其未实际收到承租人房屋租金为由抗辩其向骆子轩履行支付租金合同义务是否有理？2.宏大公司与承租人在《商铺租赁合同》中约定的免租期是否对骆子轩有效？关于第1点。宏大公司与骆子轩之间的《房屋委托经营合同》约定，骆子轩房屋委托宏大公司管理经营，前三年宏大公司给予骆子轩固定收益，宏大公司向招商对象承诺最高三年免租且自行承担运作市场的风险及损益；第四年至第十年即自2017年3月21日起至2024年3月20日止，每年的房屋税后租金实际收入的80%归骆子轩所有，另20%归宏大公司所有。根据上述合同约定，第四年至第十年宏大公司每年向骆子轩支付租金，租金标准为房屋税后租金实际收入的80%。关于“房屋税后租金实际收入”的含义，根据文意、合同有关前三年房屋委托经营收益支付条款、合同目的，可以确认，系除税租金或缴税后租金的意思；宏大公司关于该条款是附条件支付租金意思，实际租金收入未产生，宏大公司便不存在支付义务的主张，与该合同条款的真实意思不符，不予采纳。关于第2点。虽然宏大公司与骆子轩之间的《房屋委托经营合同》约定，宏大公司拥有托管房屋租金价格的决定权，有权决定该房的经营方式，直接与该房屋承租人签订合同，但合同也约定：骆子轩对委托的房屋享有所有权，有依据本合同获得相应收益的权利；宏大公司对托管的房屋拥有经营管理权，有义务按期足额向骆子轩支付租金；故宏大公司作为房屋经营管理人，并无放弃骆子轩名下房屋财产收益权的处分权利，宏大公司依约享有的对托管房屋租金价格的决定权，根据合同目的、合同其他条款，可以认定为系对房屋租金价格高低而非有无的决定权。宏大公司与案外人签订的《商铺租赁合同》中关于免租期的约定，因无宏大公司与骆子轩之间《房屋委托经营合同》相应约定，对骆子轩并无法律效力。综上所述，宏大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2576元，由上诉人九江市宏大物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇二〇年十一月二十四日书记员 胡中雪