北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10630号上诉人（原审原告）：沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：徐熙，经理。委托诉讼代理人：朱珠，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京华清飞扬网络股份有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街******。法定代表人：王斌，董事长。委托诉讼代理人：孙洁，女，北京华清飞扬网络股份有限公司法务。委托诉讼代理人：贺静文，北京市环球律师事务所律师。上诉人沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司（以下简称沃德瑞驰公司）因与被上诉人北京华清飞扬网络股份有限公司（以下简称华清飞扬公司）合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘丽杰独任审理，于2020年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人沃德瑞驰公司的委托代理人朱珠、被上诉人华清飞扬公司的委托代理人孙洁、贺文静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沃德瑞驰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：我公司与华清飞扬公司的居间服务合同成立且生效，我公司履行合同义务提供部分居间服务，该公司应支付相应居间报酬。委托经纪公司洽谈续租事宜应支付佣金是行业惯例，而一审法院对此不予确认是事实认定错误，并据此判决华清飞扬公司支付我公司一万元是适用法律错误。即使法院认定我公司与华清飞扬公司之间的居间服务合同不成立，则参考12层房屋续租给付的佣金标准，该公司应支付我公司的佣金为全部房屋租金的一半，而一审法院判决一万元与我公司付出的劳动完全不成比例，严重显失公平。一审判决多处认定及书写错误。综上我公司与华清飞扬公司之间订立居间服务合同，并完成了居间服务，该公司应支付佣金，请二审法院对一审判决予以改判。华清飞扬公司辩称，我公司也认为一审法院有事实认定不清之处，但考虑息诉后还是认可判决结果，没有提出上诉。关于对方主张的洽谈续租亦应支付佣金是行业惯例的问题，非沃德瑞驰公司在一审庭审中主张，是其庭后向法院提交的书面意见中提到的，而我公司并未及时获知。合同是需双方当事人达成一致并签章的行为，而我们双方之间并没有这一行为，且沃德瑞驰公司也表示无论是新租还是续租，都只需出租或承租一方支付佣金，现其已经向15层业主收取佣金，即不应再向我公司主张。请二审法院驳回其上诉请求。沃德瑞驰公司向一审法院起诉请求，判令华清飞扬公司就2019年6月续租XX15层房屋支付我公司佣金421685.7元。一审法院认定事实：华清飞扬公司长期租赁使用长安大厦的房屋，该公司自2013年起委托沃德瑞驰公司代为办理长安大厦办公场所租赁事宜。华清飞扬公司承租的XX15层房屋产权人均为三星物产香港有限公司（以下简称三星物产公司）。2013年6月1日，华清飞扬公司与三星物产公司签订《XX2座15层21-26单元租赁合同》，华清飞扬公司新租XX2座1521-1526单元。沃德瑞驰公司、华清飞扬公司签订佣金说明，内容包括行业惯例佣金由业主方三星物产公司支付，由于三星物产公司与案外人签订独家代理合同，不能向沃德瑞驰公司支付佣金；沃德瑞驰公司在洽谈过程中为华清飞扬公司争取到租金每月每平方米减少10元，节省租金3238,956元，华清飞扬公司向沃德瑞驰公司支付一个月的租金197936.20元作为佣金，并约定了提前退房取消部分佣金等。据此，华清飞扬公司向沃德瑞驰公司支付了佣金。2015年8月26日，华清飞扬公司与三星物产公司签订《XX15层17、21-26单元租赁合同》，其中1517房屋为新租单元，1521-1526房屋为续租。华清飞扬公司与沃德瑞驰公司就该次租赁并无支付佣金的约定，也未实际支付佣金。沃德瑞驰公司称其并未参与促成订立租赁合同，华清飞扬公司称沃德瑞驰公司参与了信息沟通工作。2016年4月22日，华清飞扬公司与三星物产公司签订《XX2座15层18-20单元租赁合同》，其中新租XX2座1518-1520单元。华清飞扬公司出具佣金说明，并向沃德瑞驰公司支付243429.70元为佣金。因沃德瑞驰公司协助原租户提前办理了退租，华清飞扬公司对沃德瑞驰公司奖励10万元，故该佣金标准比对应单元的一个月租金多10万元。2018年，华清飞扬公司与三星物产公司签订《XX2座15层17，18-20，21-23及25-26单元租赁合同》，租期一年。华清飞扬公司与沃德瑞驰公司就该次租赁并无支付佣金的约定，也未实际支付佣金。2019年5月，华清飞扬公司出具委托确认函，内容为华清飞扬公司委托沃德瑞驰公司独家协助该公司与三星物业公司洽谈XX2座15层1517-1526房屋洽谈续租事宜。2019年5月31日至6月17日期间，华清飞扬公司作为承租人、三星物产公司作为出租人、沃德瑞驰公司作为见证方分别在租赁意向书上就续租签章。2019年6月17日，华清飞扬公司与三星物产公司签订《XX2座15层17，18-20，21-23及25-26单元租赁合同》，租期二年，租金标准为每月每建筑平方米247.35元。就此，华清飞扬公司与沃德瑞驰公司并无支付佣金的约定，也未实际支付。沃德瑞驰公司主张其促成此次合同成立的支出包括其在2019年春节期间前往香港与三星物产公司现场沟通的交通住宿费用，但未提交相应证据。华清飞扬公司认为沃德瑞驰公司主张的出行与订立合同时间间隔长，不能证明两者之间存在关联。华清飞扬公司承租的长安大厦12层房屋分别登记在五个不同的产权人名下。其中2017年，华清飞扬公司就续租1217-1226单元分别与产权人订立租赁合同，租期均为2017年9月1日至2019年8月31日，租金标准为每天每建筑平方米9.5元。就此，沃德瑞驰公司、华清飞扬公司订立佣金确认书，内容为就1225-1226房屋租赁事宜，支付一个月租金即117345.98元为佣金；就1217-1223房屋租赁事宜，支付佣金117345.98元。此后，华清飞扬公司向沃德瑞驰公司支付了佣金合计234691.96元。经询，沃德瑞驰公司、华清飞扬公司均认可针对续租华清飞扬公司仅就此次租赁支付过佣金。此外，12层业主亦向沃德瑞驰公司支付了佣金234691.96元。对此，沃德瑞驰公司称因1225-1226元租户到期不续租，故业主向其支付了腾退服务费。华清飞扬公司称沃德瑞驰公司向租赁双方均隐瞒了其收取双重居间费的情况，故在2019年的续租中，12层房屋出租人不同意由沃德瑞驰公司进行居间。一审法院审理中，沃德瑞驰公司主张存在以下行业惯例：1、续租与新租没有区别，都要支付佣金。新租合同业主方支付中介费，续租由承租方付中介费。2、有授权委托有签约结果，并且租赁合同已经实际履行，按照一年租期半个月，二年租期一个月租金的标准计费。3、双方已经是租赁关系，租客扩租同一业主房产的，自行谈租约不需要中介，委托中介参与需要支付中介费。4、原租户到期不续租，业主通过中介与他人订立新的租赁合同，业主需向中介支付腾退服务费。沃德瑞驰公司认为房产经纪考试课本至今引用的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（以下简称收费通知）第六条“房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。……房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收…………房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。”可证明续租事宜存在收取佣金的行业习惯。对此，华清飞扬公司认为该《通知》未明确规定续约的佣金支付事宜，而是应由双方协商议定一次性计收，且已经被《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》于2014年7月1日废止。该通知亦规定房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。华清飞扬公司主张双方形成交易模式为双方之间就15层房屋租赁的合作模式为就首次承租房屋的租赁合同，双方书面确认佣金数额，华清飞扬公司据此进行支付。对12层房屋租赁续租支付佣金，且同时满足或具有以下4个特别情形：有明确双方签章的生效协议，提供了1225-1226两个单元的新租合同订立服务，且在服务过程中沃德瑞驰公司将租金标准降低1元，就续租部分支付佣金数额相当于新租房屋一个月的租金；12层单元不同的单元房间分别属于不同的权利人。关于沃德瑞驰公司主张其促成2019年15层房屋租赁租金标准低于市场价格一项，沃德瑞驰公司未提交证据，并认为续租必然涨价，15层房屋的租金标准8.3元低于12层房屋租金标准，该租金标准本身就可证明其主张。一审法院审理认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。华清飞扬公司多次委托沃德瑞驰公司促成房屋租赁合同订立，故双方之间系事实上的居间合同关系。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。沃德瑞驰公司主张报酬应当遵从行业习惯；华清飞扬公司主张应遵从当事人双方经常使用的习惯做法，即交易习惯的两种情形。沃德瑞驰公司主张的《收费通知》中委托方付费、一次性计收与其主张的新租、续租付费方不同等行业惯例相矛盾，亦与沃德瑞驰公司实际收取佣金的情形不符，且该通知已被废止，故对沃德瑞驰公司的该意见法院不予采纳。华清飞扬公司主张交易习惯应当考虑当事人双方经常使用的习惯做法，本案中应考虑双方在12层、15层房屋租赁中的习惯做法相关情况。根据查明的事实，沃德瑞驰公司促成华清飞扬公司续租12层房屋时租金降低成本，华清飞扬公司向沃德瑞驰公司支付了佣金。与华清飞扬公司（一审误为沃德瑞驰公司）主张的就15层房屋租赁形成的交易习惯是就续租不支付佣金相矛盾，故对华清飞扬公司的该意见法院不予采纳。故对于沃德瑞驰公司的报酬，法院根据居间人的劳务合理确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四百二十六条之规定，判决：一、北京华清飞扬网络股份有限公司于判决生效后支付告沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司一万元；二、驳回沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，沃德瑞驰公司提交如下证据：证据1、沃德瑞驰公司法定代表人徐熙与华清飞扬公司工作人员吴玉涛之间的聊天记录，欲证明其已经将《佣金确认书》发送给对方，对方也已经将修改完毕的《居间合同》回传，而其公司打印《居间合同》并盖章的行为就是对该合同的确认；证据2-5、自述为徐熙与15层业主的微信沟通记录、徐熙往返北京和香港之间的机票、徐熙与业主代理人之间的微信沟通记录、徐熙与华清飞扬公司许静的微信沟通记录，欲以上述证据证明沃德瑞驰公司为华清飞扬公司续租1516-1527号房屋付出大量时间、精力，并成功说服业主维持原租金续租，帮助华清飞扬公司减少租金成本；证据6、北京美宜居房地产经纪有限公司、北京英派尔房地产经纪有限公司及北京天佑永家房地产经纪中心出具的证明，欲证明租户委托居间公司就续租事宜和业主进行沟通，按照行业惯例和市场行情均应支付一个月租金作为佣金；证据7-8、15层租赁合同及12层租赁合同，欲证明通过其公司努力，15层原价续租而12曾租金上涨；证据9-10，为三星物产香港有限公司为徐熙出具的北京市房屋租赁合同登记备案（非居住）授权委托书及15层17-26号《北京市房屋租赁登记备案表》（非居住），欲证明徐熙代表业主方进行了备案，故业主代理人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司支付徐熙一定的费用，该费用并非佣金，沃德瑞驰公司不存在向双方收取佣金的行为。华清飞扬公司对上述证据的质证意见为：证据1、其中大部分为一审已经提交的证据，并非新证据，对其证明目的不予认可；证据2-4的真实性不认可，证据5只有一页是新的，其他在一审中也已经出示过，其中证据2-3与续租无关，证据4可以看出我们与业主方已经进行了接触，由于沃德瑞驰公司从中传递的消息存在差别，致使双方之间还需继续商谈，关于证据5，沃德瑞驰公司确实帮助做沟通工作，但2018年续租是没有付费的，2019年续租也不支付佣金，其后徐熙索要巨额佣金并妨碍我公司工作，我公司才拒绝他再行出入公司；对证据6的真实性均不予认可，且这几个公司也证明不了行业惯例，中介费应该是业主或承租人一方支付；证据7一审时已经提交过，续租不支付佣金；证据8显示的租赁合同是因徐熙两边收取佣金的做法被12层业主获知，业主拒绝与其继续沟通，导致我公司在租赁超期后仓促与业主进行沟通，超出原租金标准续租；证据9-10，租赁备案是业主的义务，向相关主管部门提交纹面备案即可，事项并不复杂，15层业主得知沃德瑞驰公司起诉我公司后，才告诉我们已经支付对方佣金，故沃德瑞驰公司不应再向我公司主张佣金。华清飞扬公司提供如下证据：2019年6月21日，15层业主代理人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司为沃德瑞驰公司出具的客户确认函、及其签订的合作协议和沃德瑞驰公司给北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司开具的收取经纪代理费105421.42元的发票，欲证明沃德瑞驰公司主张向出租或承租一方收取佣金是行业惯例，在其已经向业主收取佣金的情况下，不应再向我公司主张支付佣金。沃德瑞驰公司对上述证据的真实性予以认可，但对华清飞扬公司的证明目的不予认可，认为北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司并非15层业主，是其迟迟不能办理房屋租赁备案，委托徐熙办理后，才支付的该笔服务费用，并非居间服务费。本院认为，上述证据可以认定的事实是沃德瑞驰公司在华清飞扬公司2019年续租15层房屋过程中，提供了协助洽谈、促成租赁合同签订的居间服务，并已经向出租方收取经纪代理费。沃德瑞驰公司主张北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司向其支付的经纪代理费105421.42元非居间佣金，系其他服务费用的意见，与上述证据内容均不符，对其该项意见，本院不予采信。二审期间，沃德瑞驰公司对一审法院审理查明中表述其自认于华清飞扬公司2015年8月续租15层房屋过程中未参与促成订立租赁合同一节提出异议，认为其也参与了续租事宜的洽谈并促成租赁合同的签订，但其后又表示更正前述陈述，并未参与2015年续租事宜的居间工作。本院对一审查明其他相关事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉、辩意见，二审中双方的争议焦点为华清飞扬公司是否因2019年续租XX15层房屋，向沃德瑞驰公司支付居间服务费的问题，就这一问题，本院分述如下。首先，沃德瑞驰公司在华清飞扬公司2019年续租15层房屋过程中，提供了协助洽谈、促成租赁合同签订的居间服务，但双方之间就是否支付居间服务费的问题事前并未签订居间合同，事后亦未就此达成一致意见，虽双方工作人员之间曾以微信的方式互相传送居间合同文本，但该合同文本尚涉及12层房屋租赁的相关内容，在双方当事人没有就此继续协商并在合同上签章的情况下，本院对沃德瑞驰公司主张双方以此方式达成居间合同的上诉意见难以支持，沃德瑞驰公司据此要求华清飞扬公司支付其居间服务费的诉讼请求没有合同依据。其次，根据查明的事实，沃德瑞驰公司与华清飞扬公司就承租长安大厦12层及15层房屋的租赁及续租问题多年来一直有合作关系，其中证据显示15层房屋存在新租房屋签约时，华清飞扬公司均向沃德瑞驰公司支付居间服务费，续租情况下均未支付居间服务费；12层房屋情况大致相同，但在2017年度曾支付续租房屋部分佣金，从以上情况看，续租不支付居间费为双方的交易习惯，续租支付居间费为例外，故沃德瑞驰公司要求华清飞扬公司支付诉争居间服务费的主张没有双方之间形成的交易习惯可以参照。再次，沃德瑞驰公司与华清飞扬公司是存在多年合作关系的经济主体，在此情况下，认定双方之间续租是否支付居间服务费难以用“行业惯例”作为参考，另结合沃德瑞驰公司表示仅向出租或承租人一方收取居间服务费的意见，且其已经向出租人收取费用的事实考虑，其现向华清飞扬公司要求居间服务费的主张没有具有普遍共识的行业惯例予以支持。综上所述，沃德瑞驰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本院对一审判决结果，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7476元，由沃德瑞驰房地产经纪（北京）有限公司负担（已交纳6174元，另1302元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘丽杰二〇二〇年十一月三十日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪