江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8011号上诉人（原审原告）：张磊，男，1981年11月29日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：贾兴波，男，1985年3月18日生，汉族，住江苏省赣榆县。委托诉讼代理人：邵东，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙毛孩，男，1980年8月18日生，汉族，住青海省共和县。被上诉人（原审被告）：谷玉香，女。1965年3月8日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：嵇红年，江苏上元律师事务所律师。上诉人张磊因与被上诉人贾兴波、孙毛孩、谷玉香租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张磊上诉请求：1、依法改判由被上诉人贾兴波、孙毛孩返还押金10万元，被上诉人谷玉香承担连带返还之责；2、被上诉人谷玉香退还上诉人2016年5月至6月两个月租金60833.33元；3、被上诉人贾兴波、孙毛孩、谷玉香共同向上诉人赔偿无效合同造成的装潢经济损失221694.86元、物品残值损失40319元、店外门面装潢损失10万元；4、由被上诉人贾兴波、孙毛孩、谷玉香承担两审全部诉讼费用。事实和理由：1、10万元押金最终由贾兴波交给谷玉香，并由谷玉香出具收据、加盖企业印章交给贾兴波，再由贾兴波转交张磊，该押金最终由谷玉香收取，故其应连带返还。2、谷玉香承租房屋后，转租给贾兴波、孙毛孩，二人又转租给张磊、恶意隐瞒产权人关于租期的约定。前案两审终审均认定2016年4月30日后租赁合同无效，谷玉香应退还2016年5月至6月两个月租金60833.33元。而一审法院以租赁房屋直至2016年8月才被“锁门”和“开过发票”为由，对此不予支持。但涉案房屋系军队房屋，军队已通知谷玉香将于2016年4月30日收回涉案房屋，张磊也从贾兴波处收到上述通知并服从军队指示停止经营，没有关门只是等待部队处理停业后相关事宜。贾兴波提供的发票是应顾客要求，补开营业期间发票，并非在2016年4月30日之后还在经营。因此，张磊多交的两个月租金理应由谷玉香退还。3、根据一审判决，张磊实际上承担了装修损失的70%，明显不当。依据财务装潢10年折旧期的规定，本案装璜工程应按20%的折旧率进行折旧。酒店装修残值40439元也应由被上诉人赔偿，一审法院存在漏判。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。贾兴波辩称：1、10万元押金最终是由谷玉香收取，故应由谷玉香承担，贾兴波对该部分押金不具有偿还责任。2、贾兴波直接将酒店转让给了上诉人，转让前酒店已有装饰装修，故双方之间对于装修部分并非租赁合同关系，而是转让关系；贾兴波已经退出了租赁关系。因此不应承担装饰装修的损失。同时，因转让时房屋含有部分装饰装修，上诉人主张的装饰装修损失也小于司法鉴定确定的数额。综上，请求法院依法判决。孙毛孩未提交答辩意见。谷玉香辩称，上诉人的上诉请求不能成立。1、谷玉香与上诉人并不存在合同关系，从合同相对性角度，上诉人要求谷玉香返还10万元押金没有法律依据。2、关于上诉人经营时间问题，根据2019年12月5日庭审笔录，上诉人本人陈述其一直闹到8月，东西也在房屋内，2016年8月、9月才上锁。上诉人开票日期为2016年8月，可以证明上诉人一直在营业。3、上诉人要求返还2016年5月、6月租金问题，根据法律规定，即使合同无效，但承租人未及时将承租的标的物腾空交付出租方，承租方参照合同约定应当支付房屋占有使用费。同上，上诉人一直经营到到2016年9、10月份，在此期间，上诉人占有适用涉案房屋，其应当支付占有使用费。因谷玉香与上诉人之间不存在租赁合同关系，基于合同相对性原理，要求返还也没有依据。4、关于装修损失承担问题，一审法院根据鉴定机构的鉴定结论确认装修价值，考虑到折旧率及上诉人存在过错，判决上诉人自身承担部分损失，具有法律依据。对于其他动产损失，上诉人完全可以自行处理可移动物品，其未自行处理所导致的损失，应由上诉人承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张磊向一审法院起诉请求：1.判令贾兴波、孙毛孩返还押金100000元，谷玉香承担连带责任；2.判令谷玉香向其返还2016年5月和6月的租金60833.33元；3.判令贾兴波、孙毛海、谷玉香向其赔偿损失。一审法院认定事实：2014年4月25日，案外人94968部队将位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）出租给谷玉香，租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日。后谷玉香将案涉房屋转租给贾兴波，租期为2014年1月1日起至2018年12月31日止。2015年10月19日，贾兴波与张磊签订房屋租赁合同1份。双方约定，贾兴波（甲方）将案涉房屋出租给张磊（乙方），租赁期限至2014年1月1日至2018年12月31日；租金支付方式为2014年1月1日至2017年1月1日每年租金为365000元，2017年1月1日至2018年1月1日租金为401500元，2018年1月1日至2019年1月1日的租金为401500元；租金每半年支付一次，一次性付182500元；甲方房屋内所有设施设备租赁给乙方使用，乙方应向甲方支付押金100000元。合同签订后，贾兴波向张磊收取押金100000元，并出具收条1份。收条载明：“今收到张磊100000元整设施押金；原房东押金收据真实有效，若房东（俏婆娘法定代表人谷玉香）不认账，或是伪造收据，将退回押金”。谷玉香向张磊出具金额为182500元的租金收据一份，载明：“房租2016年1月1日至2016年6月30日”。同日，张磊与孙毛孩、贾兴波签订《酒店转让合同一份》。双方约定，孙毛孩、贾兴波将位于南京市江宁区的南京市江宁区金珊瑚海鲜酒店（以下简称金珊瑚酒店）转让给张磊，转让起始日期为2015年10月19日；总价款为300000元，于合同签订时付150000元，余款按双方协议条款履行；自转让之日起，孙毛孩、贾兴波与原出租人签订的租赁合同作废，由张磊重新与原出租人签订租赁合同；孙毛孩、贾兴波转让时所有库存材料和商品，经盘点后按原进价交张磊使用；转让后，酒店所有装潢设施及经营期间购入的全部固定资产和低值易耗品、原出租人配用的物品，一并为张磊所有，孙毛孩、贾兴波不得带走或变卖，也不得在转让费以外向张磊索要款物。当日，贾兴波（甲方）与张磊（乙方）签订《协议》一份，约定：甲乙双方约定的费用为300000元，协议签订后付150000元，剩余150000元于2016年6月1日饭店未被政府或国家收回的情况下一次性结清；若店面于2016年6月1日前被政府或国家有关部门收回，乙方可以拒付转让费；若政府或国家有关部门收回乙方店面，乙方得到补偿款超过300000元，乙方需付给甲方剩余转让费150000元，且补偿款与甲方无关，归乙方所有；甲方有义务将此房屋租赁合同转与乙方同原房东签订合同。张磊于2015年10月对金珊瑚酒店进行了装修。后因案外人94968部队收回了案涉房屋，造成张磊已形成附合的装饰装修物损失。经一审法院委托江苏永和工程管理咨询有限公司进行工程造价鉴定，案涉房屋的装饰装修工程总造价为221694.86元。另查明，谷玉香曾向一审法院提起诉讼，要求确认其与贾兴波签订的房屋租赁合同于2016年8月18日解除，并要求贾兴波支付租金，要求张磊腾空并交还案涉房屋，并向其支付房屋占用费。一审法院于2017年6月12日作出（2016）苏0115民初15948号民事判决书，以谷玉香与94968部队签订的军队房地产租赁合同的租期自2014年5月1日至2016年4月30日为由，判决确认谷玉香与贾兴波签订的租赁合同中关于租赁期限自2016年5月1日起至2018年12月31日止的部分无效，并驳回了谷玉香的其他诉讼请求。又查明，贾兴波、孙毛孩曾向一审法院提起诉讼，要求张磊支付酒店转让款150000元及逾期利息，一审法院于2017年6月12日作出（2017）苏0115民初3175号民事判决书，认定协议约定的付款条件未成就，判决驳回贾兴波和孙毛孩的诉讼请求。南京市中级人民法院于2017年9月20日作出（2017）苏01民终7064号民事判决书，认定房屋所有权人与谷玉香之间的租赁合同于2016年4月30日到期后，94968部队明确表示收回案涉房屋，不再续租，并维持了（2017）苏0115民初3175号一审判决。诉讼过程中，张磊于2018年6月7日的庭审中称，案涉房屋由部队于2016年8月、9月上锁；其于2016年8月开过税务发票；其在2018年12月29日的谈话中，亦称其于2016年8月上锁，部队是10月份上锁，此后其不能进入案涉房屋；冰箱、冷柜等酒店设施在案涉房屋内，其不要里面的设备，而要求谷玉香赔偿其损失。因张磊坚持要求赔偿其设备损失，一审法院委托江苏苏税讯通资产评估事务所有限公司评估，案涉房屋内的设备等残值的市场价值为40319元，评估项目均为店内机器设备、桌椅、音响设备、食材等动产。针对案涉房屋的装饰装修工程造价，谷玉香认为，税金和劳动保险等费用因未发生，故应扣除；张磊已经使用二年多，应该考虑装修折旧。另，张磊主张其门面装潢因市容整改被拆除而无实物评估的漏项100000元，亦应由谷玉香赔偿，但未提供证据证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张磊与贾兴波之间就案涉房屋订立的租赁合同于2015年10月19日成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。双方之间形成的房屋租赁合同关系，因转租期限超过承租人剩余租赁期限，且权利人收回了案涉房屋，导致双方租赁合同关系于2016年4月30日终止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，此后的租赁合同无效，贾兴波收取的押金应予返还，故张磊要求贾兴波返还押金100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据该司法解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，案涉房屋的机器设备等动产，可由张磊自行取回，其未及时取回造成的损失，应由其承担；未形成附合的装修物，应由其自行拆除。就已形成附合的装修物的现值损失，双方按各自的过错分担；因张磊在订立房屋租赁合同时应当知道案涉房屋的所有权人，其未予审查，对合同部分无效致其损失的结果亦有过错，一审法院酌定被告就已形成附合的案涉房屋装修物的现值损失承担50%的责任。针对案涉房屋装修工程造价的折旧问题，因至2016年10月张磊已使用1年，参照双方租赁合同剩余期限，一审法院酌定在工程造价基础上按70%计算装修现值。经计算，贾兴波应赔偿张磊装修损失77593.2元。因张磊支付的押金非酒店转让合同押金，孙毛孩非房屋租赁合同当事人，亦未向张磊收取押金，故对于张磊要求孙毛孩返还押金的诉讼请求，一审法院不予支持。因谷玉香与张磊之间无合同关系，亦未向其收取押金，故对于张磊要求谷玉香返还押金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。因装修系针对案涉房屋进行，如上所述，孙毛孩和谷玉香非本案租赁合同当事人，故对于张磊要求孙毛孩和谷玉香赔偿其装饰装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。因张磊在诉讼上承认其于2016年8月将案涉房屋上锁，权利人于同年10月上锁后，其便不能进入，且谷玉香非其与贾兴波之间租赁合同的当事人，贾兴波亦不认可其指示张磊直接将租金交于谷玉香，故张磊主张谷玉香退还2016年5月至6月租金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、贾兴波于判决发生法律效力之日起10日内向张磊返还押金100000元并赔偿张磊装饰装修损失77593.2元；二、驳回张磊的其他诉讼请求。一审案件受理费11110元，鉴定费23000元，合计34110元，由张磊负担25823元，贾兴波负担8287元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织上诉人进行了证据交换和质证。上诉人张磊提交了照片一组，以证明其装修与鉴定报告内容一致，且灯头广告花费10万元，但鉴定时已被拆除，故无法鉴定。被上诉人谷玉香认为照片并非新证据，且鉴定报告中已包含了上述灯头广告费用。被上诉人贾兴波对照片真实性不予认可，且据上诉人陈述该照片反映的是开业时情况，无法证明合同解除时的实际情况。被上诉人贾兴波提交了照片一组及视频，以证明酒店转让时已存在装修且价值不菲，财产并非全是上诉人出资。上诉人张磊对照片的真实性无异议，但陈述其申请鉴定的装修是张磊改造的部分，未改造部分没有列入鉴定内容。被上诉人谷玉香认可上述证据的真实性与证明目的。综合各方当事人举证质证意见，本院对上述证据的真实性予以认定，对证明力结合案件情况综合予以认定。二审中，张磊陈述：孙毛孩系将房屋转让给贾兴波，张磊实际与贾兴波实际建立了租赁关系；贾兴波当时是将谷玉香出具给贾兴波的押金收据转交给张磊，承租期满时可以以此换取押金。张磊在2016年2月10日将租金交给谷玉香，是因为贾兴波联系谷玉香到店中收取租金，之前缴纳租金也是贾兴波让谷玉香到张磊店中去取。因为谷玉香实际拿了租金，贾兴波未参与，故其要求谷玉香而非贾兴波返还。鉴定报告中仅评估了门头价值的一小部分，故其还是按照10万元主张。贾兴波将房屋出租给张磊时，张磊不知道贾兴波是二房东，也不知道房屋所有权人是谁，只是看到了贾兴波与孙毛孩之间的转让协议；直到谷玉香来收房租时，才知道谷玉香是真正承租人。后张磊又陈述，当时知道房屋是部队的，经营者是孙毛孩，缴押金时才知道谷玉香。其主张物品残值损失40319元，所涉物品虽为可移动物品，但都是酒店用品、大型机器，家庭无法使用，故未取走。谷玉香陈述之前以为贾张二人系合伙关系，此前不知道贾兴波将房屋转租给张磊；押金收据时间是2013年11月20日，系其开给贾兴波而非张磊。以上事实，有本院笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。上诉人上诉称贾兴波、孙毛孩应返还押金10万元，谷玉香承担连带返还之责，本院认为，上诉人已认可孙毛孩系将房屋转让给贾兴波，张磊实际与贾兴波实际建立了租赁关系，各方当事人亦认可案涉押金收据系谷玉香于2013年向贾兴波开具，故上诉人主张孙毛孩返还押金、谷玉香承担连带返还责任，不具备事实与法律依据，本院不予支持。上诉人还上诉主张谷玉香退还上诉人2016年5月至6月两个月租金60833.33元，但谷玉香与其之间未建立实际租赁关系，且上诉人认可其于8月才对涉案房屋上锁，故这一上诉请求亦不能成立。上诉人还主张贾兴波、孙毛孩、谷玉香共同向上诉人赔偿装璜经济损失221694.86元、物品残值损失40319元。对此本院认为，上诉人主张孙毛孩、谷玉香赔偿装潢损失，并无合同依据，本院不予支持。因上诉人在合同签订时知晓房屋产权人并非贾兴波，在房屋涉及多次转租、转让的情况下仍签订房屋租赁合同，亦有部分过错；且鉴定报告已载明该次鉴定系对装修项目工程造价的鉴定，折旧费不在考虑范围内，故一审法院根据双方过错及剩余租期，确定上诉人承担的损失比例与折旧率，亦无不当。同时，因可移动物品均可由上诉人自行取回，故本院对上诉人主张的物品残值损失不予支持。上诉人还主张店外门面装潢损失10万元，但该门面已经拆除，鉴定报告中也载明“门头部分因无详细做法以及现场已经拆除，经查询同期相似做法价格暂按380/㎡计入”，故对于这一上诉请求，本院亦不予支持。综上，张磊的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6479元，由上诉人张磊负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二○二○年十一月十九日法官助理滕文欣书记员郭旭冬