广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21427号上诉人（原审原告）：张国强，男，1954年7月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李巧毅，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：林玉霞，广东金轮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华南创图设计有限公司，住所地广州市越秀区新河浦路**201铺。法定代表人：崔永术，该公司总经理。委托诉讼代理人：种政，广东导正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志勇，广东导正律师事务所律师。原审第三人：韩香，女，1966年11月10日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人张国强与上诉人华南创图设计有限公司（以下简称华创公司）及原审第三人韩香因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张国强上诉请求：1.改判一审判决第二项为：华创公司向张国强支付从2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月744.2781元计算）；2.改判一审判决第三项为：华创公司向张国强支付2019年1月1日起至2019年10月27日止的房屋占用费（按每月7488.9724元计算）；3.一、二审诉讼费由华创公司承担。事实和理由：一审判决对华创公司非法占用的面积大小认定有误，遗漏关键事实，损害了张国强作为房屋所有权人的合法权益，属于事实认定错误。（一）一审法院在计算占用面积时，遗漏计算分摊面积，分摊面积是双方及法院无法通过现场勘查直接得出的，需根据测得的专用部分面积，通过分摊系数计算才能得出，分摊系数=202房总分摊面积170.4186平方米/产权面积1107.066平方米=0.1539。张国强购买涉案房屋的价款包含了分摊面积，华创公司占用张国强部分房屋却不承担相应的分摊面积占用费，显然不公平。（二）一审法院在计算未收回房屋占用面积时，对于套内墙体面积的计算有误，通过一审现场勘查，争议的共用墙体面积为3.49平方米，一审法院以双方共同使用为由，将其折半计算，该认定错误。从现场勘验图可知，共用墙体完全属于张国强产权面积范围之内，华创公司未经张国强同意占用属于张国强的专有部分，侵犯了张国强对该专有部分的所有权，张国强有权要求华创公司支付占用整面墙体的占用费。（三）一审判决计算的占用费错误，应予纠正。未收回房屋的面积应为10.2236平方米（一审测量面积5.27平方米+墙体面积3.49平方米=8.86平方米，分摊面积为8.86平方米×分摊系数0.1539=1.3636平方米，8.86平方米+1.3636平方米=10.2236平方米），华创公司应支付的未收回部分的房屋占用费标准为每月744.2781元（10.2236平方米×72.8=744.2781元）。已收回的房屋面积为102.87平方米（分摊面积89.152平方米×分摊系数0.1539=13.7205平方米，一审测量面积89.15平方米+公摊面积13.7205平方米=102.8705平方米），华创公司应当支付的已收回部分的房屋占用费标准为每月7488.9724元（102.8705平方米×72.8=7488.9724元）。华创公司二审答辩称，同意按照每月745元支付从2019年1月1日至实际离场之日的房屋占用费，同意按照每月7489元支付从2019年1月1日至2019年10月27日止的房屋占用费。华创公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判涉案房屋东北角的部分面积由张国强自行负责收回。事实和理由：2019年10月27日，张国强趁华创公司休息时间，自行派人收回了涉案房屋部分面积。其中涉案房屋东北角处的墙面是由张国强自行砌砖建造，并非华创公司修建的墙面，该部分占用面积的现状是由于张国强原因自行造成，与华创公司无关，该部分占用面积应由张国强自行收回，而非由华创公司按照不动产权证附图恢复原状后交还给张国强，收回面积的相关费用也应由张国强自行承担。二审庭询期间另补充：请求本案进行调解，调解达成之后无需按照华创公司的上诉请求拆除争议的墙体，按照每月745元的标准支付给张国强到华创公司离场之日止。张国强二审答辩称，同意调解，不再坚持一审判决的第一项，但是需要明确华创公司离场的时间。韩香经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张国强向一审法院起诉请求：1.华创公司将广州市越秀区新河浦路112-118号202房东北角约10平方米场地腾空交还给张国强，并支付该部位从2019年1月1日起至实际交还之日止的占用费（参照同期本市房屋租金参考价计算）；2.华创公司向张国强支付上述房屋东北角高出地面部分95.26平方米场地占用费106691.2元（自2019年1月1日起至10月27日止，参照同期本市房屋租金参考价计算）；3.华创公司向张国强支付合理律师费1万元。一审法院认定事实：张国强是广州市越秀区新河浦路****的权属人，该房屋建筑面积1107.07平方米，规划用途商业。2019年9月12日，张国强向华创公司发出通知，写明华创公司违法占用上述房屋共约200平方米，因业主装修需收回物业，通知华创公司于2019年9月25日前拆除违法占用面积的所有墙体，恢复被占用前原状等。2019年10月27日，张国强自行收回了涉案房屋部分面积。一审法院另查，张国强（甲方，落款签名人韩香）与华创公司（乙方）于2019年1月2日签订《房地产租赁合同》，写明甲方将新河浦路112-118号202房自编之三室（即为该物业东北角高出地面部分及二楼至三楼的楼梯底位置）出租给乙方使用，建筑面积共约200平方米，租期从2019年1月1日至2024年12月31日止，从2019年1月1日至2020年12月31日止每月租金12000元等。本案审理期间，一审法院于2020年5月28日前往涉案房屋现场勘察，涉案房屋已由张国强收回的部分面积另行出租他人使用，未收回部分面积由华创公司作卫生间及办公使用。张国强与华创公司对上述两部分面积进行测绘并确认了长度、宽度数据，华创公司根据已测绘的数据计算得出，张国强已收回的部分面积为89.15平方米，华创公司占用部分面积为5.27平方米，张国强与华创公司之间共用墙体面积为3.49平方米，该部分面积是否应计入未收回部分面积，双方存在争议。张国强对华创公司计算的面积不予确认，认为厕所杂物间有部分面积约1.095平方米现仍由华创公司占用，未计入上述面积。一审法院认为：张国强是涉案房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益等权利。韩香以张国强名义与华创公司签订租赁合同出租涉案房屋部分面积，现无证据证明韩香出租房屋时取得了张国强的授权，张国强也未追认上述租赁合同，故上述租赁合同对张国强不具有约束力。华创公司自2019年1月1日起占用涉案房屋部分面积未经张国强同意，侵犯了张国强对涉案房屋的所有权。张国强通过私力救济于2019年10月27日收回了部分房屋面积，另有部分面积华创公司至今占用，双方对于收回部分的面积及现在占用部分的面积存在争议。经一审法院现场勘察，张国强与华创公司确认了上述两部分房屋面积的长度、宽度数据，华创公司在此基础上计算得出张国强已收回部分面积为89.15平方米，未收回部分面积为5.27平方米，双方共用墙体面积为3.49平方米，张国强对华创公司计算得出的面积不予确认，事后否认现场勘察时已确认的基本数据缺乏依据，一审法院对上述面积予以采信。根据公平原则，共用墙体面积由张国强与华创公司共同使用，应折半计算，按华创公司占用1.745平方米处理。张国强要求华创公司恢复现在占用的涉案房屋面积原状并交还给张国强合法，一审法院予以支持。至于房屋占用费，张国强已收回的房屋面积按89.15平方米计算，从2019年1月1日计至10月27日止，未收回的房屋面积按7.015平方米计算，从2019年1月1日计至实际交还房屋之日止。涉案房屋为二楼，房屋占用费标准参照本市房管部门公布的2019年白云街东湖路地段商业用房租金参考价112元/平方米×65%=72.8元/平方米计算。张国强要求华创公司支付律师费缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，于2020年7月6日作出如下判决：一、华南创图设计有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内，按照不动产权证附图恢复广州市越秀区新河浦路112-118号202房现占用部分的原状并交还给张国强；二、华南创图设计有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向张国强支付从2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按每月510.692元计算），此后的房屋占用费，由华南创图设计有限公司按照上述标准向张国强支付至交还房屋之日止；三、华南创图设计有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向张国强支付从2019年1月1日起至2019年10月27日止的房屋占用费（按每月6490.12元计算）；四、驳回张国强的其他诉讼请求。案件受理费2880元，由张国强负担1302元，华南创图设计有限公司负担1578元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，张国强确认涉案房屋东北角处的墙面是其自行修砌。本案二审庭询期间，双方拟调解，但二审庭询后各方未能达成一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、华创公司向张国强支付房屋占用费的数额问题；二、涉案房屋东北角处的墙面应由何人负责拆除。关于争议焦点一。二审期间，华创公司同意按照每月745元支付从2019年1月1日至实际离场之日的房屋占用费以及按照每月7489元支付从2019年1月1日至2019年10月27日止的房屋占用费，即同意张国强的上诉请求，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许并对一审判项相应予以调整。关于争议焦点二。华创公司至今还占用涉案房屋的部分面积，一审法院判令华创公司按照不动产权证附图恢复广州市越秀区新河浦路112-118号202房现占用部分的原状并交还给张国强，并无不当，本院予以认同。涉案房屋东北角的墙面系张国强自行修砌，是否拆除应由张国强自行处理，华创公司认为其对该部分墙面不负有恢复原状责任的上诉请求成立，本院予以支持。律师费并非诉讼的必要支出，一审法院认定张国强要求华创公司支付律师费缺乏依据并对张国强该部分诉讼请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。综上所述，张国强要求华创公司支付律师费的上诉请求不能成立，本院不予支持；张国强的其他上诉请求以及华创公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4494号民事判决第四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4494号民事判决第一项为：华南创图设计有限公司在本判决送达之日起30日内，按照不动产权证附图恢复广州市越秀区新河浦路112-118号202房现占用部分的原状并交还给张国强（该房屋东北角处的墙体由张国强自行处理）；三、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4494号民事判决第二项为：华南创图设计有限公司在本判决送达之日起10日内，向张国强支付从2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按每月745元计算），此后的房屋占用费，由华南创图设计有限公司按照上述标准向张国强支付至交还房屋之日止；四、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4494号民事判决第四项为：华南创图设计有限公司在本判决送达之日起10日内，向张国强支付从2019年1月1日起至2019年10月27日止的房屋占用费74141.1元；五、驳回张国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2948元，由华南创图设计有限公司负担2021元，张国强负担927元。二审案件受理费2395元，由华南创图设计有限公司负担2045元，张国强负担350元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十一月十九日书记员 贾 妍古文娜