辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2026号 上诉人（原审原告）：解宜霖，男，1987年2月2日出生，满族，个体业主，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：柳鹏，辽宁兴达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大连明鑫建设有限公司，住所地辽宁省庄河市长岭镇长岭村。 法定代表人：王明芝，该公司经理。 委托诉讼代理人：马俊东，辽宁兴达律师事务所律师。 原审第三人：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人:王恩柱，该公司经理。 上诉人解宜霖因与被上诉人大连明鑫建设有限公司（以下简称明鑫公司）以及原审第三人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）案外人执行异议之诉一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人解宜霖的委托诉讼代理人柳鹏，被上诉人明鑫公司的委托诉讼代理人马俊东到庭参加诉讼。原审第三人金远公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 解宜霖上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将此案发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人同原审第三人签订《商品房买卖合同》约定，上诉人购买原审第三人开发建设的宽甸镇魅力城A16#楼3单元202室93.54m2住宅。同日，上诉人向原审第三人交付全部房款。2013年8月12日，上诉人同原审第三人共同在宽甸满族自治县房地产交易所办理了商品房买卖备案登记。在被上诉人明鑫公司申请执行原审第三人建设工程施工合同一案中，原审法院作出（2016）辽0624执1463号执行裁定，将原审第三人宽甸镇魅力城，包括上诉人购买的住宅在内的142套房屋予以查封。上诉人向原审法院提出执行异议，原审法院驳回了上诉人提出的执行异议。上诉人在法定期限内向原审法院提起执行异议之诉，原审法院驳回上诉人提出的诉讼请求。上诉人认为原审判决适用法律错误，应当依法撤销。1、上诉人同原审第三人之间签订了买卖合同，并履行完毕，且按规定进行了商品房买卖备案登记，其行为符合法律规定。原审法院将原审第三人已出售给上诉人并已备案登记的住宅予以查封，违反法律规定，侵害上诉人的合法权益。2、原审判决以上诉人多购住宅为由驳回上诉人提出的执行异议，是对司法解释的曲解，且适用法律错误。一次性购买多套住宅，没有违反法律禁止性规定，上诉人提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。 明鑫公司辩称，涉案房屋虽然办理了备案登记，但该备案登记仅是作为一种行政管理方式，不是预告登记，不具有一定的物权效力，它始终保持着债权性质，即登记权利人及权利本身仍处于债务关系中。而被上诉人在涉案房屋上依法成立的具有优先受偿效力的金钱债权，其性质属优先权，在顺位上优先于一般的担保物权，显然优先于涉案房屋的备案登记。上诉人在魅力城小区购买了十三套住宅，六个车库，涉案房屋不是上诉人唯一住房，不是用于上诉人家庭居住。 金远公司未出庭亦未提交书面意见。 解宜霖向一审法院起诉请求：一、确认案涉争议房屋归原告所有；二、撤销（2020）辽0624执异68号执行裁定；三、解除对原告购买的宽甸满族自治县魅力城小区A16号楼3单元202室面积93.54m2住宅的查封。 一审法院认定事实：2013年7月11日，原告与第三人金远公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于宽甸满族自治县房屋，即案涉房屋。原告当日向第三人金远公司支付了购房款，并办理了合同登记备案手续。因第三人金远公司拖欠被告明鑫公司建设工程款，2014 年12月12日，丹东市中级人民法院作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决第三人金远公司给付被告明鑫公司工程欠款17356401.43元，同时判决明鑫公司对宽甸满族自治县魅力城小区B区A5号、A6号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号、C10号、C11号楼享有优先受偿工程折价款或拍卖价款的权利，案涉房屋包含在上述房屋内。该判决生效后，被告明鑫公司申请执行。2019年3月29日，该院作出（2016）辽0624执1463号执行裁定书，裁定查封了宽甸满族自治县魅力城小区包含案涉房屋在内的142套房屋。执行中，原告以购买的案涉房屋已办理备案登记，对案涉房屋享有合法权利为由向该院提出执行异议，该院于2020年3月26日作出（2020）辽0624执异68号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，于2020年4月10日提起本诉。 另查明，包括案涉房屋在内，原告在宽甸满族自治县魅力城小区购买了多处房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，原告作为购房者，除案涉房屋外，在同一小区还购买了多套房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）项之规定。综上，对原告的诉求不予支持。判决：驳回原告解宜霖的诉讼请求。案件受理费100元，由原告解宜霖负担。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，本案审理的焦点是上诉人购买案涉房屋是否属于消费者购房。 《消费者权益保护法》第二条的规定：“消费者为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法的保护。”依据该规定，为生活消费需要购买商品房的消费者是《批复》中的消费者，为经营需要而购买商品房的消费者，不是《批复》中所称的消费者。因此，若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，房屋买受人必须符合房屋消费者物权期待权的保护条件，即必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”而上诉人除案涉房屋外，在同一小区还购买了多套房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）项之规定，故对上诉人提出的要求排除强制执行的上诉主张，本院不予支持。 综上，解宜霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人解宜霖负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  林婷婷