北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13605号上诉人(原审原告)：北京京顺医院有限公司，住所地北京市顺义区府前西街**。法定代表人：范水平，院长。委托诉讼代理人：毕华宝，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司，，住所地北京市顺义区南法信镇东杜兰村法定代表人：段久洋，总经理。委托诉讼代理人：王楠，北京市顺新律师事务所律师。上诉人北京京顺医院有限公司（以下简称京顺医院公司）因与被上诉人北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司租赁合同纠纷（以下简称玄鸿绿化公司）一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人京顺医院公司之委托诉讼代理人毕华宝、黄长浩，被上诉人玄鸿绿化公司之委托诉讼代理人王楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京顺医院公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持京顺医院公司的诉讼请求；2．案件受理费由玄鸿绿化公司承担。事实和理由：一、2019年7月9日的录音中玄鸿绿化公司的法定代表人已明确承认拒绝京顺医院公司进入标的物，而一审法院却认定阻拦京顺医院公司进入租赁标的物的证据不足，属于认定事实错误。二、《综合楼租赁合同》第五条明确约定“详细租金支付明细见附件7”，而附件七中明确约定了第一年的租金交付时间为2019年9月1日。《综合楼租赁合同》租赁期限为2018年12月1日至2033年11月30日，免租期为9个月。而免租期京顺医院公司无需缴纳租金，同时，免租期过后的实际租赁期为2019年9月1日起，因此，免租期内京顺医院公司无需缴纳租金，实际租赁期2019年9月1日前京顺医院公司付清第一年租金既符合合同附件约定，也符合“先付后租”的租赁方式。一审法院并未结合合同条款予以认定，倾向性的采纳了玄鸿绿化公司单方意见属于事实认定错误。三、因玄鸿绿化公司与案外人纠纷，2015年起至2018年底租赁标的物实际由案外人占有，玄鸿绿化公司无法履行交付义务，构成违约。在玄鸿绿化公司尚有纠纷的情况下，京顺医院公司就于2017年7月17日支付定金100万元，足以见得京顺医院公司的诚信履约的行为。对此事实，一审错误的认定了玄鸿绿化公司不构成违约，属于事实认定错误。四、因玄鸿绿化公司违约行为致使合同解除，造成京顺医院公司合法权益受到损失，应承担赔偿责任。玄鸿绿化公司辩称，同意一审判决，不同意京顺医院公司的上诉请求。京顺医院公司向一审法院起诉请求：1．判令京顺医院公司、玄鸿绿化公司之间签订的关于北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号编号为1、3、4的综合楼及部分场地的《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除；2．判令玄鸿绿化公司返还保证金1000000元；3．判令玄鸿绿化公司支付违约金900000元；4．判令玄鸿绿化公司支付京顺医院公司投入的环评设计、消防设计、装修设计和采购的污水处理设备、咨询费损失1990000元；5．判令玄鸿绿化公司支付律师费100000元；6．判令玄鸿绿化公司支付本案诉讼费。一审法院认定事实：编号为京顺集用（2002划企）字第×号的集体土地使用证登记在北京市顺义区苗木产业协会名下，坐落为顺义区南法信地区东杜兰村西南侧，登记时间为2002年7月20日。位于北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段**房屋登记在北京市顺义区苗木产业协会名下，登记时间为2006年9月20日。2009年9月7日，北京市顺义区绿化委员会办公室、北京市顺义区林业局出具关于苗木产业协会综合服务楼和土地证过户到玄鸿绿化公司的决定，载明经绿化办林业局研究决定同意玄鸿绿化公司的过户申请，把苗木产业协会综合服务楼产权证、土地证过户到玄鸿绿化公司。2015年8月4日，玄鸿绿化公司（甲方）与北京京顺医院（乙方）签订《房屋租赁意向书》，约定：所租房屋和场地位于北京市顺义区南法信镇东杜兰村西，京密路与顺沙路的东北夹角处，建筑面积约20000㎡；租赁范围：甲方将综合楼、智能温室、临建房和配套楼及场地租给乙方，即新建铁艺围栏以南，楼顶佛堂留给甲方，甲方仍需出入大门；房屋权属状况：甲方持有综合楼产权证以及其他相关手续，智能温室及配套楼属农业项目，有顺义区发改委的正式批文；租赁用途：综合楼、智能温室、临建房、配套楼及其场地由乙方自主经营；租赁期限20年；租金标准：年租金500万元，前九年每三年递增5％，从第十年开始每两年递增5％；租金支付方式：正式合同签订后，乙方付清一年租金500万元后方可进场。以后每年租金为半年一付，先付租金后用房，乙方如不按时交纳租金，每迟一日交滞纳金为当年月租金的3‰，如果乙方连续三个月滞交租金，视乙方为终止合同，甲方有权收回租赁的房屋，乙方不得要求任何补偿和进行评估，不动产无偿归甲方；甲方资产系综合楼、智能温室，根据乙方需要进行适当装修，免租期为六个月的时间，租金计算日自正式签约后的第180天开始计算租期；在本意向协议签订之日起30个工作日内，乙方向甲方交付100万定金，定金在正式签订协议后计为租金；本意向协议签署后，乙方可向有关部门申报手续及图纸设计，甲方给予配合；本意向协议签署后，甲方不得将本租赁物租给第三方甲方，甲方尽早办理与前租户关系，尽快交付乙方，该意向协议甲方处有玄鸿绿化公司的盖章及段久洋的签字。乙方处有唐细忠的签名。唐细忠系北京京顺医院的法定代表人。2017年7月17日，玄鸿绿化公司收到定金100万元。2018年11月28日，玄鸿绿化公司（甲方）与北京京顺医院（乙方）签订《综合楼租赁合同》，约定甲、乙双方为促进共同发展，于2015年8月4日签订了《房屋租赁意向书》，现租赁房屋达到交付条件，经友好协商达成如下协议：本合同租赁房屋为北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号编号为1、3、4的综合楼及部分场地（新建铁艺围栏以南区域），租赁房屋共计4层，建筑面积共计8676．81平方米，场地面积约15．3亩，甲方按现状租给乙方使用；双方签订合同之日，乙方按照合同约定向甲方支付履约保证金100万元（原《房屋租赁意向书》）定金转为保证金，交付第一年租金时，本保证金直接转为第一年租金，甲方于2019年3月20日前将该租赁房屋交付乙方，如乙方拒绝接受保证金不予退还；甲、乙双方在交付时应签订交接清单，乙方在交接清单上签字或盖章视为交付完成；租赁期限为十五年，自2018年12月1日至2033年11月30日，自甲乙双方签订房屋租赁合同之日起正式计算免租期，免租期为9个月，自免租期届满之次日开始计算租赁期限十五年；为利于乙方的装修等开业筹备工作，免租期内供乙方进行装修设备安装调试和其他营业准备工作。免租期内，乙方无需向甲方支付租金；本条所定义的租金，仅指租赁房屋费用，不含附属设备设施运维费用；起始年度租金标准为4500000元／年，年租金前九年每三年递增5％，从第十年开始每两年递增5％。详细租金支付明细见附件7，附件7显示第1年年租金4500000元，交款时间2019年9月1日；租金采取“先付后租”的方式支付，乙方于2019年3月20日前付清第一年租金450万元，甲方向乙方出具合法有效的发票，后续租金每半年交付一次，乙方于每个付款周期起始前10个工作日内向甲方支付租金甲方向乙方出具合法有效的发票；甲方按约定向乙方交付租赁物，保证该租赁房屋的产权关系清晰，没有争议；为保证本合同顺利履行甲乙双方签订合同之日起，乙方按照合同约定向甲方支付履约保证金100万元（原《房屋租赁意向书》定金转为保证金，交付第一年租金时，本保证金直接转为第一年租金）；为保证本合同顺利履行在本合同签订之日起7日内，乙方须向甲方支付水电费履约保证金10万元；本合同租赁期满或双方协商解除合同后，双方没有其他争议的，甲方将水电费履约保证金无息退还乙方；因乙方违约导致合同解除或乙方擅自解除合同的，本合同履约保证金及水电费履约保证金归甲方所有，不予退还；乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方有权提前终止本合同，并提前收回该租赁房屋，并要求乙方承担违约责任，解除合同通知自甲方送达给乙方之日本合同本租赁合同解除；乙方未按时足额缴纳租金，超过30日的，乙方欠付水费、电费及其他乙方应当承担的相关费用累计超过1个月租金的；在甲方出现以下情况中的任何一项时，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担违约责任：甲方逾期交付该租赁房屋超过30日的；甲方违约导致本合同按照11．2提前终止的，甲方应返还水电费履约保证金，并赔偿给乙方造成的全部损失；乙方违约导致本合同提前终止的，则乙方投资的与该租赁房屋产生附合的装修、装饰全部归甲方所有，并且甲方无须退还乙方已付租金合同履约保证金、水电费、履约保证金及其他费用。双方任一方未履行本合同约定义务，造成相对方损失的，由违约方负责向守约方赔偿全部；守约方在向违约方追究相关责任所支出的全部费用，由违约方承担，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、交通费、公证费等，合同还约定了其他权利义务。同日，玄鸿绿化公司（甲方）与北京京顺医院（乙方）签订《温室租赁合同》，约定租赁房屋为北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号智能温室配套楼及部分场地，建筑面积共计6000平，场地面积约为20．2亩；甲方于2019年3月20日前，将该租赁房屋交付乙方，甲、乙双方在交付时应签订交接清单，乙方在交接清单上签字或盖章视为交付完成；租赁期限为15年，自2018年12月1日至2033年11月30日，自甲乙双方签订房屋租赁合同之日起正式计算，免租期为9个月，自免租期届满之次日开始计算租赁期限十五年；起始年度租金标准为700000元／年，年租金前九年每三年递增5％，从第十年开始每两年递增5％；租金采取“先付后租”的方式支付，乙方于2019年3月20日前付清第一年租金700000元，甲方应向乙方出具合法有效的发票，后续租金每半年支付一次，合同还约定了其他权利义务。本案起诉的原告为京顺医院公司，就其与北京京顺医院的关系，其提交了北京京顺医院于2020年8月24日出具的声明一份，内容为：京顺医院公司与北京京顺医院系同一主体，在不同部门的登记名称，京顺医院公司系工商登记部门备案名称，北京京顺医院系在医疗卫生主管部门（北京市顺义区卫生健康委员会）的备案名称，北京京顺医院与京顺医院公司系同一套人员设备在不同行政主管部门的名称，京顺医院公司声明，就本案纠纷，京顺医院公司作为案件主体享有、承担案件的全部权利义务，北京京顺医院不再就此享有权利、义务。京顺医院公司称其在2015年与玄鸿绿化公司签订《房屋租赁意向书》后，于2017年开始进行环评设计、消防设计、装修设计和采购的污水处理设备等前期的投入和准备工作，并支付了相应费用，后玄鸿绿化公司擅自将智能温室拆除并阻止京顺医院公司及政府勘察人员进入，不按照约定交付标的物，造成其损失，其已经实际支付77．2万元，要求玄鸿绿化公司按照合同金额199万元赔偿损失，为证明其主张，其提交了通话录音、智能温室拆除照片、环保审批单、造价咨询协议书及票据、技术服务合同（消防）及票据、装修设计合同、补充合同及票据、技术咨询合同（环评）及票据、委托代理合同及票据等予以证明，上述合同的签订和对应付款时间在2017年至2019年之间，玄鸿绿化公司不认可录音的真实性、合法性、证明目的，称录音可以证实附件7中的交款时间2019年9月1日是会计的笔误，合同中明确约定了，第一年租金支付时间是2019年3月20日，租金支付明细见附件7，并不是支付时间见附件7，关于京顺医院公司提交的照片，其称照片显示的不是智能温室，拆除的分别是综合楼西北角前租户所建建筑、综合楼和智能温室之间前租户建的大门，均不在双方签订的租赁合同的标的物范围内，京顺医院公司是知情且同意其拆除腾退，京顺医院公司所说的智能温室依然完好无损地存在于涉诉土地上，其未阻拦过京顺医院公司进入涉诉场地，对玄鸿绿化公司提交的证明其投入损失的证据的关联性和证明目的均不予认可。庭审中，玄鸿绿化公司称其因与案外人有争议，案外人未将本案涉诉标的物交付其，直到2018年5月经过强制执行程序其才开始占有涉诉综合楼，因此，不可能要求京顺医院公司在前期进行各项投入。玄鸿绿化公司认为其一直在积极履行合同义务，催促京顺医院公司接收标的物，但京顺医院公司拒绝接收，为此，其提交了2019年6月6日律师函一份、EMS邮单、北京京顺医院的回函，律师函内容为：贵单位于2018年11月28日与玄鸿绿化公司签订《房屋租赁合同》，自租赁合同签订之日，贵单位向玄鸿绿化公司支付履约保证金100万元，玄鸿绿化公司于2019年3月20日前将租赁房屋交付给贵单位，如贵单位拒绝接收，保证金不予退还。自玄鸿绿化公司与贵单位签订租赁合同以来，一直与贵单位积极沟通租赁房屋交付事宜，但是贵单位自始至终拒绝接收。避免贵单位因乙方原因造成不必要的损失，亦为维护玄鸿绿化公司的合法权益，本所特函告与贵单位：一、请贵单位在收到本函之日起三日内与玄鸿绿化公司办理接收租赁房屋手续。二、若贵单位未履行上述义务，拒绝接收租赁房屋，依据租赁合同约定，贵单位支付玄鸿绿化公司的履约保证金100万元不予退还，且不再计入第一年租金。为避免贵单位的损失进一步扩大，诚望贵单位能重视此事并采取积极合作的态度，于收到本函之日起三日内，完成上述应由贵单位完成的接收房屋之义务。贵司收到此函后三日内若有任何问题可以与玄鸿绿化公司联系。北京京顺医院于2019年6月20日回函称：《综合楼租赁合同》、《温室租赁合同》两个合同应视为对北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号地块的整体租赁，视为整体不可分割，贵公司在律师函中表述我司延迟接受租赁房屋与事实并不相符，首先，我司并未拒绝接收租赁标的物，只因贵司将智能温室拆除，单方变更为花卉种植用地，以满足贵公司的经营使用。贵公司单方改变了租赁物的现状，致使我司需根据变更后的情况重新对房屋、场地进行设计；其次《综合楼租赁合同》《温室租赁合同》是对《房屋租赁意向书》的细化实施，就贵公司提出的问题，依据合同、事实可知并非我公司原因导致，贵公司所述保证金处理事宜并无合同依据。因此，友好协商后续事宜是解决本纠纷最好的方式。北京京顺医院有限公司，联系人：徐国政。京顺医院公司对上述证据的真实性认可，证明目的不认可。庭审中，双方均同意《综合楼租赁合同》于2019年7月29日解除，玄鸿绿化公司表示对合同解除的相应法律后果其另行处理，对于京顺医院公司主张的违约金，其认为没有事实依据和法律依据，如果法院认定其需要支付违约金，要求调低违约金金额。一审法院认为，北京京顺医院与玄鸿绿化公司签订的《房屋租赁意向书》《综合楼租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方对涉诉的《综合楼租赁合同》于2019年7月29日解除并无争议，一审法院对此不持异议。双方争议焦点在于：1．谁是违约方；2．损失赔偿问题。关于违约问题，双方主要对第一年租金给付时间及交付房屋有不同意见，首先，双方签订的《综合楼租赁合同》中约定房屋交付和第一年租金给付时间均为2019年3月20日，但同时明确约定采取“先付后租”的方式；其次，京顺医院公司虽辩称附件7中显示第一年租金给付时间为2019年9月1日，但合同中约定系详细租金支付明细见附件7，且京顺医院公司认为《综合楼租赁合同》《温室租赁合同》系对《房屋租赁意向书》的细化，而这三个合同中均有付清第一年租金方可进场或者先付后租的方式的表述；再次，京顺医院公司主张玄鸿绿化公司拒绝交付房屋，并阻止其工作人员及环保局审批人员进入涉诉合同标的物，但其提交的证据不足以证明其主张；综上，京顺医院公司主张玄鸿绿化公司系违约方的依据不足，一审法院不予支持。双方合同约定因北京京顺医院违约导致合同解除或北京京顺医院擅自解除合同的，合同履约保证金归玄鸿绿化公司所有，不予退还，故对京顺医院公司要求玄鸿绿化公司返还保证金100万元的请求不予支持。京顺医院公司要求玄鸿绿化公司支付违约金90万元的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，一审法院亦不予支持。关于损失赔偿问题，涉诉房屋在2018年5月之后由玄鸿绿化公司占有使用，玄鸿绿化公司通过发送律师函的方式催促京顺医院公司接收标的物，京顺医院公司在未接收标的物的情况下进行前期投入，在合同解除责任在于京顺医院公司的情况下，京顺医院公司要求玄鸿绿化公司赔偿其损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于京顺医院公司主张的律师费，因缺乏合同依据，一审法院亦不予支持。判决如下：一、确认出租方北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司与承租方北京京顺医院于二〇一八年十一月二十八日签订的位于北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号编号为1、3、4的综合楼及部分场地的《房屋租赁合同》于二〇一九年七月二十九日解除；二、驳回北京京顺医院有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费一万九千三百六十元，由北京京顺医院有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。京顺医院公司向本院提交十份民事和执行裁决书：（2017）京03民终175号二审民事判决书、（2017）京民申2468号民事裁定书、（2018）京0113执930号执行裁定书、共同证明：1．涉诉房屋自2013年至2018年4月19日一直在案外人耿某掌握中，玄鸿绿化公司无法交付涉诉房屋；2．通过（2013）顺民初字第08298号、（2017）京03民终175号案件可知，玄鸿绿化公司与他人交易习惯内容也在起租日付租金而不是交房日付租金，与本案起租日交付租金内容相符；（2017）京0113执3140号执行裁定书、（2019）京0113执异142号执行裁定书、（2020）京03执复67号执行裁定书、（2020）京0113执恢105号执行裁定书、（2018）京0113执恢748号执行裁定书、（2019）京0113执异137号执行裁定书、（2017）京0113执7944号执行裁定书。共同证明：1．2018年4月19日至2020年上半年玄鸿绿化公司就涉诉房屋仍与其他债权人存在众多纠纷，涉诉房屋多次被法院查封；2．涉诉房屋因一直在争议中玄鸿绿化公司根本无法按时交付。玄鸿绿化公司发表质证意见为，这些证据都不是新证据，真实性认可，不认可关联性和证明目的。京顺医院公司认为另案的租金支付习惯适用于本案，没有任何事实和法律依据。京顺医院公司欲证明玄鸿绿化公司直到2020年6月19日之前无法交付房屋，这个证明目的不仅与事实不符，和京顺医院公司在一审中所主张的其于2017年入场进行装修的事实相冲突。在双方签订涉诉合同时，涉案房屋已经腾退给玄鸿绿化公司，已经具备继续出租的条件。京顺医院公司对此是明知的。经庭审质证，本院对上述证据的真实性均予以认可。（2017）京03民终175号案件，系玄鸿绿化公司与前承租方耿某租赁合同纠纷，该案于2017年3月31日作出生效判决，认定双方租赁合同于该判决生效之日起解除；其他文书涉及案件均为耿某与他人诉讼纠纷，玄鸿绿化公司作为第三人参与诉讼，文书中均未有涉案房屋未能腾退的内容。本院对京顺医院公司的证明目的不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，京顺医院公司与玄鸿绿化公司签订的《房屋租赁意向书》《综合楼租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方对涉诉的《综合楼租赁合同》于2019年7月29日解除并无争议，本院予以确认。双方争议焦点在于：京顺医院公司是否延期支付租金？玄鸿绿化公司是否如期交付涉案房屋？合同解除后，后续责任承担问题。关于焦点一，京顺医院公司是否延期支付租金？双方签订的《综合楼租赁合同》中对于租金交付时间确实存在前后不一问题。合同主文内明确约定京顺医院公司应于2019年3月20日前付清第一年租金320万元，但合同附件7中显示第1年年租金450万元，交付时间2019年9月1日。对此，玄鸿绿化公司解释称合同附件中为会计笔误。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第61条规定，合同生效后，当事人对合同内容约定不明确的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方就涉案场地租赁事宜于2015年8月4日签订的《房屋租赁意向书》中，关于租金支付方式约定为正式合同签订后，京顺医院公司付清一年租金500万元后方可进场。该约定与双方签订的《综合楼租赁合同》主文中有关租金支付时间相一致。故一审法院认定租金给付时间应为2019年3月20日前并无不当，本院予以确认。京顺医院公司二审中提交的证据主张玄鸿绿化公司与耿某合同约定租金自起租日计算，与本案缺乏关联性，本院对其意见不予采信。焦点二，玄鸿绿化公司是否如期交付涉案房屋？双方合同中约定，房屋交付时间为2019年3月20日。一审中，京顺医院公司未提出涉案场地在该日期前不具备交付条件的主张，二审中其提交的相关文书中，均未有涉案场地尚未腾退的表述。2019年6月6日，玄鸿绿化公司向京顺医院公司发函要求京顺医院公司接收涉案场地及租赁房屋，玄鸿绿化公司于2019年6月20日的回函中，将其未接收租赁房屋的原因归结为京顺医院公司拆除智能温室（案外合同），未提及涉案场地因另案纠纷未能腾退事宜。故本院认为京顺医院公司主张玄鸿绿化公司未能如期交付涉案房屋构成违约依据不足，本院不予支持。焦点三，双方合同约定因北京京顺医院违约导致合同解除或北京京顺医院擅自解除合同的，合同履约保证金归玄鸿绿化公司所有，不予退还，故对京顺医院公司要求玄鸿绿化公司返还保证金100万元的请求不予支持。京顺医院公司要求玄鸿绿化公司支付违约金90万元的诉讼请求，缺乏事合同依据，本院不予支持。关于损失赔偿问题，京顺医院公司在未接收标的物的情况下进行前期投入，在合同解除责任在于京顺医院公司的情况下，京顺医院公司要求玄鸿绿化公司赔偿其损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，京顺医院公司主张的律师费本院不予支持。综上所述，北京京顺医院有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38720元，由北京京顺医院有限公司负担（已负担）。本判决为终审判决。审 判 员  孙妍二〇二〇年十一月十九日法官助理  何平