河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7920号原告：河南正商佳居置业有限公司，住所地：新郑市龙湖镇郑新快速路与绕城高速口西北智慧城售楼部**。统一社会信用代码：91410000MA44X5UF5M。法定代表人：别三江，总经理。委托诉讼代理人：申涛，男，汉族，1983年1月7日出生，住河南省滑县。系原告公司员工。被告：张营营，女，汉族，1986年3月10日出生，住河南省漯河市召陵区。原告河南正商佳居置业有限公司(以下简称“正商佳居公司”)诉被告张营营商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正商佳居公司委托诉讼代理人申涛到庭参加诉讼。被告张营营经本院传票传唤，无正当理由未有到庭，依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告正商佳居公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原、被告签订的编号为190××××****的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的合同登记备案的注销手续、商品房预告登记的注销手续、商品房抵押权预告登记的注销手续；2.请求法院判令被告支付原告违约金12000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订编号为190××××****的《商品房买卖合同》及补充协议，约定房屋总价款为1251081元，首付款381081元，付款时间为2019年8月27日，剩余870000元以银行贷款方式支付，付款时间为2019年10月23日。合同签订后，经原告多次催要，被告未按约定支付房款。依据双方合同约定及法律约定，被告不履行按时还款义务，严重损害了原告的合法权益，且双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定双方之间产生的争议向本项目所在地人民法院起诉解决。因此，原告特依据《中华人民共和国合同法》相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，请求法院依法查明事实，保护原告的合法权益。原告在庭审期间对其诉讼请求“判令被告协助原告办理商品房抵押权预告登记的注销手续”申请撤销，理由为，涉案房屋至今尚未办理商品房抵押权预告登记手续。另外，签订商品房买卖合同之后，被告只交纳了房屋首付款201081元及维修基金8627元，剩余房款至今没有交纳，原告同意在涉案商品房买卖合同解除后将购房首付款201081元及维修基金8627元扣除被告应承担的违约金后退还被告。被告张营营未予答辩，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定事实如下：2019年8月27日，原告正商佳居公司与被告张营营签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××****），主要内容为：买受人张营营购买的商品房为新郑市龙湖镇规划三路西侧、郑州龙祥房地产开发有限公司北侧峪景佳苑1号楼32层3204号三室两厅房屋，建筑面积为132.73㎡，该商品房单价为9425.76元/㎡，总金额1251081元，2019年8月27日现金支付首付款381081元，2019年10月23日商业贷款870000元。第七条买受人逾期付款的违约责任规定，（1）买受人逾期付款在60日内的，买受人自应付款期限次日起向出卖人支付逾期应付款日万分之一的违约金至实际金额支付应付款之日止，合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自应付款期限次日起向出卖人支付逾期应付款日万分之一的违约金至实际金额支付应付款之日止。同日，原被告双方签订《补充协议》，约定维修基金8627元，非因出卖人的原因未能获得银行贷款或者少于申请贷款数额的，买受人更改付款方式为一次性付款，并自合同约定付款期限届满日期10日内付清全部购房款。在买受人未付清全部房款办理交付手续之前，买受人不享有该房屋的所有权，所有权归出卖人所有，出卖人有权不予办理房屋产权证书，且不承担违约责任。买受人提供确保书面通知可以送达的通讯地址为：河南省漯河市召陵区朱庄村326号，邮编：462000，电子邮箱：443×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。若上述地址变动，买受人用及时书面通知出卖人，如因买受人所提供的地址不准确而导致通知不能送达的，买受人承担一切法律责任，同时视为出卖人已履行告知义务（以邮局受理凭证或其他告知凭证为依据）。如以电子邮件方式送达，以发出方系统显示通知业已发送后24小时后视为送达；如以书信方式送达，以邮寄方按照本合同载明的联系地址寄出后视为送达。上述合同和补充协议签订后，被告张营营向原告正商佳居公司支付购房首付款201081元，并向新郑市物业维修资金管理中心缴纳了涉案房屋维修专项基金8627元，其余款项未再向原告支付。2020年3月19日，原告按被告在《补充协议》中提供的通讯地址向被告邮寄送达《关于解除合同的通知》，主要内容为：“我司已于2019年12月13日邮寄通知你在收到函件后5日内前来办理银行按揭贷款，鉴于你在收到前述函件后5日内未前来办理银行按揭贷款，我司通知你解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议”原告公司通过郑州市市区一揽投部转漯河市市区铁东揽投营业部投递员多次向被告张营营投递，均未妥投（备注：收件人不在收件地址，且无法联系收件人）。正商佳居公司遂诉至本院，要求解除其与被告张营营之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等，请求处理。另查，涉案房屋已办理合同登记备案手续和商品房预告登记手续。以上事实，有原告方提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房款发票、《关于解除合同的通知》、快递查询记录以及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原告正商佳居公司与被告张营营签订的《商品房买卖合同》（合同编号：190××××****）和《补充协议》，系原、被告之间真实、自愿的意思表示，合同（含补充协议）内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告应当按照合同约定行使权利、履行义务。被告仅向原告交纳了购房首付款381081元中的201081元，至今未按合同约定向原告交纳剩余购房首付款，也未办理银行按揭贷款手续，更未通过商业贷款方式向原告交纳商业贷款的金额870000元，依照《补充协议》“非因出卖人的原因未能获得银行贷款或者少于申请贷款数额的，买受人更改付款方式为一次性付款，并自合同约定付款期限届满日期10日内付清全部购房款”之规定，被告应当自合同约定付款期限届满日期10日内付清全部购房款。同时，《商品房买卖合同》规定，2019年8月27日买受人应现金支付首付款381081元，2019年10月23日买受人应当商业贷款870000元，因此，被告张营营应在2019年11月2日之前向原告付清全部剩余购房款1050000元（1251081元-201081元），被告至今未支付原告剩余购房款1050000元，属违约行为，应承担违约责任。被告应当依其与原告签订的《商品房买卖合同》第七条“（2）买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”之约定向原告支付应付购房款（1050000元）1%的违约金，即10500元。原告要求被告支付的违约金12000元，比应当支付的违约金10500元多出的部分，本院不予支持。被告的上述违约行为导致原告不能实现签订商品房屋买卖合同的目的，涉案《商品房买卖合同》（合同编号：190××××****）和《补充协议》应当依法予以解除。原告主张解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告正商佳居公司请求判令被告张营营协助其到新郑市房地产管理部门办理解除涉案房屋的买卖合同备案信息和预购商品房预告登记的注销手续，有事实根据和法律依据，本院予以支持。鉴于原告同意在涉案商品房买卖合同解除后将购房首付款201081元及维修基金8627元扣除被告应承担的违约金后退还被告，故，原告应当退还被告张营营交纳的购房首付款201081元及维修基金8627元，扣除被告应向原告支付的违约金10500元，下余199208元，原告应当退还被告。虽然涉案维修基金由新郑市物业维修资金管理中心收取，但商品房屋的维修专项资金只需交纳一次，且实行“钱随房走”的原则，本案《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，该资金可随之转移给商品房屋新的购买者，为减少当事人诉累，原告应将房屋维修专项资金5652元退还被告，待原告将房屋销售给他人时再予收取该项费用。被告张营营经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃质证、辩论的权利，不影响本院依据现有证据及查明的事实依法判决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、解除原告河南正商佳居置业有限公司与被告张营营于2019年8月27日签订的合同编号为1900210****的《商品房买卖合同》和《补充协议》；二、被告张营营应当协助原告河南正商佳居置业有限公司到新郑市房地产管理部门办理解除位于新郑市龙湖镇规划三路西侧、郑州龙祥房地产开发有限公司北侧峪景佳苑1号楼32层3204号商品房屋的买卖合同备案信息的注销手续和预购商品房预告登记的注销手续，自本判决生效之日起十日内履行完毕；三、原告河南正商佳居置业有限公司应当退还被告张营营交纳的购房首付款201081元和维修基金8627元，扣除被告张营营应当向原告支付的违约金10500元，下余199208元，于本判决生效之日起十日内由原告河南正商佳居置业有限公司一次性支付被告张营营；四、驳回原告河南正商佳居置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，原告河南正商佳居置业有限公司负担19元，被告张营营负担31元。被告应负担的案件受理费31元已由原告预交，本院不予退还，待原、被告履行本判决第三项给付内容时双方一并结清。本判决为终审判决。审判员  岳宏欣二〇二〇年十一月二十六日书记员  季金灿