山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁03执异105号 案外人：刘强，男，汉族，1963年4月2日出生，住淄博市周村区。 申请执行人：淄博能悦商贸有限公司，住所地山东省桓台县张北路**院内综合楼**，统一社会信用代码91370321494254763A。 法定代表人：郑良，执行董事兼总经理。 被执行人：淄博御文房地产开发有限公司，，住所地淄博市周村区新建东路**双创产业园****统一社会信用代码91370306668068523W。 诉讼代表人：牛辉，淄博御文房地产开发有限公司管理人负责人。 在本院执行申请执行人淄博能悦商贸有限公司与被执行人淄博御文房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人刘强向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘强称，1、案外人系消费者购房人，依法享有排除强制执行的权利。2020年7月9日，淄博御文房地产开发有限公司清算组召开第一次债权人会议预备会议，案外人得知所购房屋被列入拍卖清单，该房屋在法院查封前的2012年10月19日，案外人与淄博御文房地产开发有限公司已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住使用，且已支付全部价款。在强制执行过程中，被执行人明知此情况却故意隐瞒，为使本应归于破产财产的包括案外人主张的房屋在内的43套房产被采取强制执行措施。2、执行中明显存在超标的执行的违法行为。法院查封的43套房屋的评估价值为2亿元(与淄博御文房地产开发有限公司清算组委托评估机构评估的价值大体相当），淄博能悦商贸有限公司受让债权的总额为1.39亿元，超标的执行显著。3、本案存在恶意串通，侵害案外人利益的违法行为。债权转让人之一郭峰同时为被执行人，淄博御文房地产开发有限公司的控股股东，原债权于2018年7月30日被裁定终结本次执行，2018年9月19日因申请执行人撤回执行申请而终结执行。2019年3月19日，上述债权转让给申请执行人淄博能悦商贸有限公司，而此时距离淄博御文房地产开发有限公司申请破产日仅有141天。2019年3月20日，在执行条件未发生任何变化的情况下，恢复强制执行(2019)鲁03执恢104号，就强制执行程序而言，该案恢复强制执行程序错误，已终结执行的案件不存在恢复执行。鉴于郭峰系已注销的淄博欧朗商贸有限公司的持股30%的大股东，被执行人淄博御文房地产开发有限公司持股90%的实控人，其在执行案件中的双重身份，淄博能悦商贸有限公司以低于评估价值40%的低价现状受偿不完整的43套房屋，包括案外人主张的房屋，系恶意串通，侵害债权人的利益。综上，案外人请求排除（2019）鲁03执恢104号案件对国兰态园21#1单元010105房屋的强制执行，纠正超标的查封的执行行为。为证明其主张，案外人向本院提交了商品房买卖合同、申报债权材料等证据材料。 本院查明，针对淄博欧朗商贸有限公司与与淄博御文房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年11月20日出具（2014）淄商初字第105号民事调解书。该调解书生效后，淄博御文房地产开发有限公司未按调解书履行相应债务，由于淄博欧朗商贸有限公司于2016年11月2日注销，其股东宋姝妤、王安庆、宋燕婷、孙新春、万希廷、郭锋向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁03执260号。2018年7月30日，本院作出（2018）鲁03执260号之一执行裁定，裁定终结本次执行程序。2019年3月19日，本院作出（2019）鲁03执恢104号恢复执行通知书，对该案恢复执行，并于2019年3月20日作出（2019）鲁03执恢104号强制执行裁定书。2019年3月19日，宋姝妤、王安庆、宋燕婷、孙新春、万希廷、郭锋将本院（2014）淄商初字第105号民事调解书确定的债权转让给淄博能悦商贸有限公司，2019年3月25日，本院变更淄博能悦商贸有限公司为本案的申请执行人。2019年3月29日，本院作出（2019）鲁03执恢103、104号执行裁定，裁定拍卖被执行人淄博御文房地产开发有限公司所有的、位于淄博市××国××生态××房产××套，其中，包括案外人主张的国兰态园21#1单元010105房产。本院对上述涉案房产启动确定财产处置参考价程序，采取议价方式确定处置参考价，2019年4月1日，经申请执行人与被执行人协商一致，确定上述43套房产的价值为217505100.00元作为处置参考价。经过一拍、二拍，均因无人参与竞买而流拍，根据淄博能悦商贸有限公司的申请，本院于2019年6月26日作出（2019）鲁03执恢103、104号之一裁定，将被执行人淄博御文房地产开发有限公司所有的、位于淄博市××国××生态××房产××13920万元（第二次拍卖所定的拍卖保留价）交付申请执行人抵偿其相应的13920万元债务。2019年12月2日，本院作出（2019）鲁03执恢104之二号执行裁定，裁定终结本次执行程序。该裁定明确本案执行标的40380346.45元执行未果。 另查明，2019年8月13日，本院作出（2019）鲁03破申14号民事裁定书，裁定受理淄博御文房地产开发有限公司的破产清算申请。根据案外人刘强提交的商品房买卖合同，淄博御文房地产开发有限公司应当在2013年12月31日前交房。 上述事实，有执行卷宗材料和案外人提交的证据材料为证。 本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人要求排除对涉案房产执行的异议理由是否成立。首先，关于案外人针对涉案房产执行提出的异议是否已超过法定期限的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第六条规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，案外人刘强系基于对涉案房产享有所有权要求排除对涉案房产的执行，且其基于实体权利提出本院的执行行为存在违法，因此，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案的涉案房产虽已被裁定抵偿申请执行人的相应债务，但鉴于本案系于2019年12月2日被裁定终结本次执行程序，并未执行完毕，该案的执行程序并未终结，案外人对涉案房产的执行提出异议并未超过法定期限，本院应当对其异议予以审查。第二，关于案外人主张应当排除涉案房产执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人虽已提供证据证明其在本院查封前已与被执行人签订了商品房买卖合同且已支付了房款，但鉴于涉案房产并未交付，未办理过户登记，且案外人并未提供证据证明所购房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不符合上述法律规定应当排除执行的情形，亦不符合《执行异议复议规定》第二十九条应当排除执行的情形。第三，关于案外人提出超标的执行以及本案存在恶意串通、侵害其合法权益的问题。本案的原申请执行人为宋姝妤、王安庆、宋燕婷、孙新春、万希廷、郭锋，后经本院裁定变更申请执行人为淄博能悦商贸有限公司，淄博能悦商贸有限公司作为本案的申请执行人，享有主张申请执行原涉案债权的权利。且本案在对包括涉案房产在内的43套房产进行拍卖过程中，系按照法定程序进行的司法拍卖，流拍后，根据申请执行人的申请，裁定将43套房产以第二次拍卖保留价抵偿相应债权，该案尚未执行完毕，案外人主张涉案房产执行存在超标的执行无任何事实和法律依据。另，案外人虽提出本案系存在恶意串通，侵害其合法权益，但其并未提供充分证据证明上述事实。第四，关于案外人主张本案存在恢复执行程序违法的问题。2018年7月30日，本院作出（2018）鲁03执260号之一执行裁定，裁定终结本次执行程序。之后本院根据申请执行人申请对本院予以恢复执行并无不当，至于案外人针对（2019）鲁03执恢103号案件恢复执行提出的异议，本院已另案审查处理。对此，本院不予审查。综上，案外人要求排除本案对涉案房产的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  孙广学 审判员  卫雁冰 审判员  邢 菲 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  高梦琪