文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22484号上诉人（原审被告、反诉原告）：王诵辉，男，1978年9月9日出生，汉族，身份证住址福建省福清市。委托诉讼代理人：何冰洋，广东法盛（前海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林惠如，女，1962年6月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。上诉人王诵辉因与被上诉人林惠如合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初3780号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人王诵辉上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判支持王诵辉一审全部反诉请求。事实与理由如下：一、林惠如、王诵辉签订的《合作协议》，改变房屋用途，违反法律强制性规定，依法属于无效合同，按照合同法关于无效合同法律后果的规定，林惠如应将其收取的押金全部退还给王诵辉。即使王诵辉存在将案涉房屋小部分区域向外转租的行为，但也已经林惠如同意。林惠如也应将押金全部退还给王诵辉。再退而言之，我们国家合同法所坚持的违约责任制度的补偿性原则，考虑到利益平衡及公平原则，没收王诵辉高达240000元押金极不合理，应予调低。二、开具发票属于民事法律调整范围，是合同附随义务，王诵辉有权要求林惠如开具发票。被上诉人林惠如二审答辩称：为了息诉，林惠如未提起上诉，请求二审法院驳回王诵辉的全部上诉请求。一、关于租金减免的问题。对于2月租金的减免，法院参考双方协商过程中的减免方案，但又未采纳双方当事人对于3月租金减免的方案，而是酌情将二级响应期间的3月份租金从双方协商的73000元调低至56000元，对承租方给予极大的倾斜保护，但王诵辉仍不满足，要求林惠如退还全部押金，企图将所有损失推卸至林惠如，有违公平合理原则。二、一审判决充分考虑到双方利益平衡的问题，驳回林惠如诉请的2018年2月至2019年1月期间的租金差额共117000元。本来权利的放弃需要明示，不能以林惠如起诉前没有提出过异议就认定双方口头变更了约定。林惠如仅仅是暂时不追究，但不代表放弃了追究的权利。一审法院判决免除王诵辉2月份全部租金8万元，将3、4月租金从每月80000元调减至56000元，造成林惠如245000元的租金损失。同时，王诵辉作为违约方，存在私下转租、拖欠租金的双重违约，如果法院再判决林惠如退还押金，无法体现共担风险的原则。三、双方合同不存在违反物权法及其他法律强制性规定的情形，王诵辉主张涉案合同无效的理由，缺乏法律及事实依据。四、涉案首层物业是临街商铺，可作为商业用途使用，王诵辉将首层商铺私下对外转租，不仅违反了双方合作协议第10条约定，还违反我国《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，林惠如有权解除合同没收押金。王诵辉陈述林惠如明知并口头同意其转租的事实应提供证据证实，否则应当承担举证不能的法律后果。四、是否应开具发票不属于本案民事案件审理的范围，也没有合同依据，依法应予驳回。林惠如向一审法院提出诉讼请求：1.王诵辉支付2018年2月至2020年1月期间拖欠的部分房屋合作费（租金）共117000元，及支付2020年2月至2020年5月14日止的房屋合作费（按每月8万元标准计算）为276129元；2.王诵辉支付自2017年10月起至2020年5月期间每月逾期支付房屋合作费（租金）的违约金（违约金按拖欠金额年利率24%标准计算，从2017年10月2日起每月分段算至王诵辉实际付清之日止）；3.本诉和反诉费由王诵辉承担。王诵辉反诉请求法院判决：1.林惠如立即将240000元押金退还给王诵辉；2.林惠如立即按照累计收取的“租金”（占有使用费）数额开具合法、等额、有效的发票给王诵辉；3.全部诉讼费用由林惠如承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区十三行路X号是登记在林惠如名下的房产，该房屋规划用途为住宅，3-1/2层，建筑面积90.3平方米。2017年5月24日，林惠如（甲方）与王诵辉（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方共同使用广州市十三行路X号房屋经营服装生意，乙方同意用甲方的名义申请营业执照，申请的手续由甲方负责，对乙方的合法经营活动，甲方不能干涉；合作期为2017年9月1日起至2020年8月31日止；合作期内，经营活动场所发生的所有费用由乙方负责，在经营中所发生的债权、债务与甲方无关；合作期前，乙方必须向甲方支付人民币240000元作为合作使用房屋的按金，如果乙方没有违法行为，合作期满后，甲方将按金无息退回给乙方；月合作费金额人民币80000元；合作费必须每月1号前交纳，每逾期交纳一天，罚应交合作费金额1%的滞纳金，逾期五天不能全额交纳应交合作费的，甲方有权终止合同并没收按金；乙方不得将经营场地用作经济担保或抵押，不得将商铺转租、转让，如发现，甲方有合作协议解除权，立即收回合作经营场地，所收的全部款项均不予退回，等等。上述协议签订后，王诵辉向林惠如支付了押金240000元，并支付合作费至2020年1月,之后没有再支付过合作费。合作费支付情况具体如下：2017年8月29日、2017年10月2日、2017年11月1日、2017年12月1日、2018年1月3日分别支付了80000元；2018年2月1日支付了70000元；2018年3月4日、2018年4月2日分别支付了80000元；2018年5月2日、2018年6月2日、2018年7月2日、2018年8月2日、2018年9月1日、2018年10月7日、2018年11月1日、2018年12月3日、2019年1月4日、2019年2月2日、2019年3月3日、2019年4月3日、2019年5月6日、2019年6月4日、2019年7月6日、2019年8月2日、2019年9月2日、2019年10月4日、2019年11月6日、2019年12月5日分别支付了75000元；2020年1月5日支付了73000元。王诵辉于2019年开始将涉案房屋1楼转租给案外人杨一天使用。2020年5月14日，林惠如、王诵辉签署《房屋交接确认书》，王诵辉将涉案房屋交回林惠如。一审庭审中，关于转租，王诵辉陈述其已口头征得林惠如同意，林惠如于本案诉讼前也从未提出异议；林惠如对此不认可，并表示其是于2020年3月与王诵辉发生争议时才知道王诵辉转租。关于降租，王诵辉陈述是双方口头协商的结果，林惠如于本案诉讼前也从未向王诵辉主张过租金差额；林惠如则表示双方没有达成降租协议，其曾口头向王诵辉提出异议，但王诵辉不予理睬，因没有超过诉讼时效，故没有在当时起诉。关于锁门和断电，王诵辉陈述，林惠如共锁门4次，分别是：3月1日锁3月7日开、3月22日锁当天我方自行开锁、第三次3月23日锁当天我方自行开锁、3月24日锁当天我方开锁，断电则发生在3月28日；林惠如则陈述其是基于不安抗辩权在王诵辉没有缴纳租金且不听电话的情况下才在3月1日上了锁并因王诵辉要求开业并答应支付租金的情况下于3月7日解锁，不确认王诵辉所述第二至四次锁门及断电。林惠如为证明不存在因锁门或断电而影响王诵辉正常经营的事实，提交了拍摄日期为2020年3月25日至3月28日的照片若干作为证据。王诵辉对此三性不确认，但确认照片中是涉案房屋。王诵辉为证明受新冠××疫情影响，整个2020年2月份王诵辉无法使用涉案房屋，林惠如同意免除2020年2月份的租金；2020年3月，林惠如存在锁死涉案房屋大门、焊死大门活页、剪断供电线路等不正当行为，导致王诵辉无法使用涉案房屋；涉案房屋大门遭到林惠如破坏之后，存在安全隐患，导致王诵辉无法正常使用涉案房屋等事实，提交了双方员工微信聊天记录（要点摘录）、照片、录音、视频、短信聊天记录及证人证言作为证据。其中，2020年3月7日，王诵辉员工张先生向林惠如员工梁小姐发微信：“……我们哪一次偷偷欠过你租金？你老是拿违约吓唬我……”，对方当日没有回复；3月9日，梁小姐向张先生发微信：“你今天对我讲的要求我已转告房东，房东复：（1）十三行X号是私房，虽然是疫情……”,3月20日，梁小姐向张先生发微信：“小张，因疫情原因，本着友好共处原则，经同房东商议，答应减免2月份租金，3月份租金按每月柒万三千元整（￥73000.00）交租，直到合同期满。4月开始1号前必须正常交租，不按时当违约”，张先生回复：“小张，因疫情原因，本着友好共处原则，经同房东商议，答应减免2月份租金，3月份租金按每月柒万三千元整（￥73000.00）交租，直到合同期满。4月开始1号前必须正常交租，不按时当违约。房东到时会准时通知租户。”在2020年3月19日、3月20日梁小姐与张先生的通话记录中，梁小姐多次提及2月份免租。对以上证据林惠如质证表示，确认微信聊天记录、录音、短信聊天记录等是双方员工协商减租的过程，但最终双方没有协商成功，减租不生效；大门非林惠如方损害，涉案房屋供电正常；对照片三性不确认；对证人证言不予确认，认为证人与王诵辉具有利害关系，其作出的证言不应被采纳。又查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审法院认为：林惠如与王诵辉签订的《合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该协议虽约定双方共同使用涉案房屋经营生意，但王诵辉每月固定向林惠如支付费用，自行经营，自负盈亏，此符合租赁关系的特点，因此，《合作协议》仅有合作之名，双方实为租赁关系。关于2018年2月至2020年1月王诵辉是否拖欠租金的认定。王诵辉自2018年2月开始差额交租，该月差额10000元，2018年5月至2019年12月每月有规律地差额5000元，2020年1月又差额7000元。林惠如表示其并无口头同意降租，但从现有证据来看，在通讯如此之便捷的今天，对王诵辉差额交租时间之长、金额之大，其并未提出过异议，明显有悖常理，甚至在2020年3月7日微信聊天中，王诵辉员工提起“……我们哪一次偷偷欠过你租金？……”时，林惠如员工也未回复或提出异议，故一审法院对王诵辉主张的双方已口头协商变更租金标准的事实予以采信。现林惠如要求王诵辉支付上述期间的租金差额部分及逾期支付差额租金的违约金无事实依据，一审法院不予支持。对于2020年2月至5月的租金支付问题。因2020年5月14日双方办理房屋交接手续，林惠如收回了涉案房屋，故王诵辉应向林惠如支付该日之前的租金。关于租金标准，2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对王诵辉的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。王诵辉租赁涉案房屋的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在疫情期间无法正常营业，加之林惠如在2020年3月的锁门行为，均给王诵辉产生了实际损失。鉴于疫情对林惠如、王诵辉双方均有影响，双方应抱着共担风险、共渡难关的态度解决纠纷。一审法院依据公平原则并参考林惠如、王诵辉协商调租过程中提及的减免方案，一审法院酌定林惠如免收王诵辉2020年2月租金，3月1日至5月8日二级响应期间按原租金标准的70%即56000元/月（80000元/月×70%＝56000元/月）支付租金为宜，5月9日至5月14日三级响应期间按原租金标准支付。经计算，王诵辉应向林惠如支付2020年2月至5月的租金总额为141936元(80000×70%+80000×70%+80000÷31×8×70%＋80000÷31×6＝141936)。至于违约金，如前述原因，涉案房屋的《合作协议》解除主要受疫情防控影响，致使双方对租金标准产生争议，《合作协议》的解除不可归责于双方，故对林惠如主张逾期支付上述期间租金的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。至于林惠如主张的2017年10月至2020年1月的逾期交租违约金，从查明事实来看，王诵辉确实存在逾期交租的情形，按照《合作协议》的约定，林惠如有权收取违约金，但该违约金标准过高，一审法院予以调低为2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。关于押金是否需退还问题。王诵辉于2019年开始将涉案房屋1楼转租，按照《合作协议》的约定，林惠如有权没收押金。王诵辉抗辩转租是经林惠如同意，但其提交的证人证言不足以证实，一审法院不予采信。故对于王诵辉该反诉请求，一审法院予以驳回。关于开具发票问题，因开具发票不属于民事法律关系，故对于王诵辉该反诉请求，一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年8月31日判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告王诵辉向原告林惠如支付2020年2月1日至5月14日的租金共141936元。二、自本判决生效之日起十日内，被告王诵辉向原告林惠如支付逾期支付2017年10月至2020年1月租金的违约金，该违约金以本金为基数，2017年10月至2019年8月的租金违约金每日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，2019年9月至2020年1月的租金违约金每日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算（本金与逾期天数详见附表）。三、驳回原告林惠如的其他本诉请求。四、驳回被告王诵辉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3999元，由原告林惠如负担2430元，被告王诵辉负担1569元；反诉受理费2450元，由被告王诵辉负担。附表：            年月              本金（单位：元）              逾期天数                  2017.10               80000              1                  2018.1              80000              2                  2018.3              80000              3                  2018.4              80000              1                  2018.5              75000              1                  2018.6              75000              1                  2018.7              75000              1                  2018.8              75000              1                  2018.10              75000              6                  2018.12              75000              2                  2019.1              75000              3                  2019.2              75000              1                  2019.3              75000              2                  2019.4              75000              2                  2019.5              75000              5                  2019.6              75000              3                  2019.7              75000              5                  2019.8              75000              1                  2019.9              75000              1                  2019.10               75000              3                  2019.11              75000              5                  2019.12              75000              4                  2020.1              73000              4      本院二审经庭审调查确认一审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。另查明，一、王诵辉二审陈述称：依照《中华人民共和国城乡规划法》第九条“任何单位和个人都应当遵守依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理……”、《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改为经营性用房”的规定，林惠如将涉案住宅违法用作经营用房出租给王诵辉，违反前述强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，应认定为无效。二、林惠如二审陈述称其一审提交照片拍摄时间实际为2020年3月23日至3月28日，并非一审判决查明的2020年3月25日至3月28日。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。一审法院认定王诵辉应向林惠如支付2020年2月1日至5月14日的租金141936元，理据充分，双方亦无异议，本院不作赘述。结合双方二审诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、王诵辉主张林惠如应向其返还全部押金能否成立；二、王诵辉本案诉请林惠如开具发票能否成立的问题。对此，本院认定如下：一、王诵辉上诉主张《合作协议》无效，林惠如应返还全部押金。首先，涉案合作协议属于双方真实意思表示，内容并不违反法律效力性强制性规定。王诵辉主张涉案《合作协议》违反《中华人民共和国城乡规划法》第九条、《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改为经营性用房”的规定。因前述规定属于管理性强制性规定，王诵辉以此为由主张《合作协议》违反法律强制性规定应属于无效，属于对法律的误解，不能成立。其次，王诵辉并未能提供充分证据证明其经过林惠如同意将案涉房屋小部分区域向外转租，一审认定其存在违约，符合合同约定，王诵辉理应依约承担相应的违约责任。再次，王诵辉于2019年开始将涉案房屋1楼转租，该行为违反了双方《合作协议》明确约定，林惠如有权没收押金。王诵辉抗辩称违约金过高的问题，因本案涉及疫情期间租金减免等问题，一审综合全案案情未对违约金标准进行调整，并无不妥。因此，王诵辉的上诉主张，缺乏充分依据，本院不予支持。二、关于开具发票的问题。双方并未对开具发票作出约定，开具发票行为本身并不属于民事法律关系调整的范围，王诵辉可另循法律途径解决。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人王诵辉的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人王诵辉负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十一月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶