湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异768号 案外人：胡艺，女，1978年11月1日出生，汉族。 案外人：刘健，男，1974年6月4日出生，汉族。 申请人：湖北银行股份有限公司武汉沌口支行，营业场所湖北省武汉经济技术开发区17C1地块东合中心B栋1-2层B11、B21号。 负责人：冷松，该行行长。 被申请人：武汉中民置业有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古田二路**。 法定代表人：桂斌。 被申请人：桂斌，男，1969年2月25日出生，汉族。 被申请人：许娟，女，1975年1月13日出生，汉族。 被申请人：武汉九立投资集团有限公司，住所，住所地湖北省武汉市江岸区上海街君安大厦****div> 法定代表人：桂斌。 被申请人：武汉信用小额贷款股份有限公司，住所地湖北，住所地湖北省武汉市江汉区新华路******> 法定代表人：邓玮。 被申请人：武汉信用风险管理融资担保有限公司，住所地湖北省武，住所地湖北省武汉市洪山区雄楚大街** 法定代表人：唐武。 被申请人：武汉市硚口区城区改造更新局，住所地湖北省武汉市，住所地湖北省武汉市硚口区沿河大道**iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：胡俊。 被申请人：武汉市土地整理储备中心城市发展分中心，住所地湖北省武汉经济技，住所地湖北省武汉经济技术开发区鼎力大厦 style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 负责人：杨忠。 本院在执行（2019）鄂01执保542号湖北银行股份有限公司武汉沌口支行（以下简称湖北银行沌口支行）与武汉中民置业有限公司（以下简称中民置业公司）、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心金融借款合同纠纷一案诉前财产保全过程中，案外人胡艺、刘健提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人胡艺、刘健请求解除对其位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）第2.3号楼（C-2商业）【幢】2-2单元XX层X号房的查封。理由：案外人胡艺、刘健与中民置业公司于2016年8月10日签订了房产买卖合同，案外人按照约定支付了全部房款，房产于2017年12月31日交付给案外人。案外人于2020年6月30日办理房产证时，得知该房产于2019年9月23日被查封。案外人胡艺、刘健认为其通过正常商品房交易购买取得该处房产所有权，本院查封侵犯了其合法权益。案外人向本院提交《武汉市商品房买卖合同》、湖北增值税普通发票、武汉市不动产查封信息单等证据予以证实。 经审查查明，本院在审理湖北银行沌口支行与中民置业公司、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心金融借款合同纠纷一案中，根据湖北银行沌口支行的财产保全申请，2019年7月23日，本院作出（2019）鄂01民初6275号民事裁定，冻结中民置业公司、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心的银行存款315307414.78元；如银行存款不足，查封其相应价值的其他财产。2019年9月23日，本院以上述民事裁定书及（2019）鄂01执保542号协助执行通知书查封了中民置业公司位于硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）、硚口区汉西路以东、汉西路66号中民·仁寿里（二期）共计486套房屋，查封期限为三年，自2019年9月23日至2022年9月22日。武汉市不动产登记中心在送达回执上备注：中民·仁寿里（一期）部分有查封，（二期）有在建工程抵押、有查封、预查封。案涉房产在查封范围之内。该查封非为轮候查封。 另查明，2016年8月8日，中民置业公司（出卖人）与胡艺、刘健（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：硚150022XXX），约定出卖人以出让方式取得位于硚口区长青村、编号为武国用（2015）第21号的地块的土地使用权，规划用途为城镇住宅用地、商务金融用地，在该地块上投资建设中民·仁寿里（一期）商品房。买受人购买商品房为第2.3号楼（C-2商业）【幢】2-2单元XX层X号房，该商品房为预售商品房。该商品房的用途为住宅，预测登记建筑面积为125.29平方米，每平方米单价为12074.94元，总金额为1512869元。买受人应于2016年10月31日前，一次性存入商品房首付款462869元，其他价款办理贷款。出卖人应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。 2016年11月14日，胡艺（借款人）与汉口银行股份有限公司硚口支行（贷款人）签订《个人住房组合贷款借款合同》，合同载明：根据借款人申请，经贷款人和武汉住房公积金管理中心审查同意，贷款人同意向借款人发放个人住房贷款，金额为105万元，其中商业性贷款55万元，公积金贷款50万元。贷款用于借款人购买案涉房产，借款人不得将贷款挪作他用。 2017年3月16日，中民置业公司出具湖北增值税普通发票（NO.04460797），载明：购买方名称“胡艺、刘健”，销售方“武汉中民置业有限公司”，备注“武汉市硚口区汉西路68号中民·仁寿里，房号2栋X单元XXXX室，面积124.98平方，单价12074.94元，房屋全价1509126元”等内容。 2017年6月16日，胡艺、刘健交纳案涉房产住宅专项维修资金9124元。 2017年12月6日、2018年8月16日、2019年3月27日，中民·仁寿里物业服务中心分别出具湖北增值税普通发票（NO.59172826、NO.32016633、NO.42505039），分别载明“胡艺、刘健2-2-XXXX”交纳“物业费（2017.4.1-2018.3.31）”4811元、“胡艺2-2-XXXX”交纳“物业费（2018.4.1-2019.3.31）”4787元、“胡艺2-2-XXXX”交纳“物业费（2019.4.1-2020.3.31）”4799元等内容。 2020年10月13日，武汉市不动产登记中心出具的查封信息单显示，本院于2019年9月23日以执行文书号（2019）鄂01执保542号查封案涉房产，查封期限2019-09-23至2022-09-22。 2020年1月3日，武汉信用风险管理有限公司更名为武汉信用风险管理融资担保有限公司。 本院认为，首先，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人胡艺、刘健在本院采取查封措施之前，已与中民置业公司签订房屋买卖合同；在本院查封之前案外人胡艺、刘健已实际占有该不动产，并已实际支付全部房款；其未办理过户登记属于不能归责于案外人胡艺、刘健自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故，本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下： 中止对位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）第2.3号楼（C-2商业）【幢】2-X单元XX层X号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  周晨 审判员  徐文 审判员  吴利 二〇二〇年十一月二日 法官助理刘小铭 书记员谭晓