河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初91号原告（案外人）：薛志鹏，男，1992年5月6日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人:宋中海，焦作市武陟县中信法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：河南中德建筑工程有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区航海东路**富田财富广场**楼****。法定代表人：余世德，总经理。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南，住所地：河南省武陟县龙源东仲许村法定代表人：银功亮，总经理。委托诉讼代理人：王不井，男，汉族，1974年7月3日出生，住武陟县，该公司员工。原告薛志鹏与被告河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）、第三人武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛志鹏的委托诉讼代理人宋中海，被告中德公司的委托诉讼代理人杨友信，第三人东泰公司的委托诉讼代理人王不井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛志鹏向本院提出诉讼请求：1.依法停止（2019）豫08民初82号民事裁定书中关于东盛苑小区3号楼1单元1101号房产（以下简称案涉房产）的执行，解除对案涉房产的查封；2.请求确认案涉房产归原告所有；3.本案的一切费用由被告承担。事实和理由：2018年6月25日，原告薛志鹏父亲薛海周和东泰公司签订防水工程施工合同，合同中约定薛海周为东泰公司名下的东盛苑小区做防水工程，工程总价款为55万元。工程完工后，因东泰公司未支付工程款，经薛海周和东泰公司协商，将案涉房产出售给薛海周的儿子薛志鹏以抵工程款。后薛志鹏和东泰公司于2018年9月2日签订《商品房买卖合同》，合同中约定房屋总价款为517650元。东泰公司应于2018年12月31日交付案涉房屋，交付房屋后365日内办理权属变更登记。现房屋已交付薛志鹏装修使用，薛志鹏也按期缴纳物业管理费等费用。该房屋实际为薛志鹏所有，仅是未办理房屋权属变更登记。法院的查封严重损害了薛志鹏的合法权益，为维护薛志鹏的合法权益，现向本院提起诉讼。中德公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。一、原告方没有证据证明与第三人存在施工合同关系，不能证明施工合同进行了结算，也不能证明与第三人达成了抵账协议，不能证明其所购房款全部交清。二、原告不能证明在法院查封前已经合法占有案涉房产。三、原告方没有按照第三人所签订的商品房买卖合同按时履行交纳房款及办理登记备案，存在违约和过错，应当依法驳回其诉讼请求。东泰公司述称，应支持原告的诉讼请求。薛志鹏于2018年6月份开始施工，7月份施工完成。因东泰公司资金问题无力支付其工程款，经双方结算并协商，东泰公司将案涉房产折抵原告工程款55万元，并完成了房产的交付。本案审理过程中，原告薛志鹏围绕诉辩主张提交以下证据：1.商品房买卖合同一份，房款收据1张、证明1份、以房抵债协议1份，结算单1份，防水施工合同一份、户口本复印件2张，证明原告父亲薛海周与被告东泰公司签订的防水施工合同，经结算东泰公司共欠原告工程款55万元，东泰公司同意折抵房屋一套，由薛志鹏与东泰置业签订房屋买卖合同并出具收据，该房屋应属原告所有。2.入住通知书1份，物业服务协议1份、严禁私自打墙通知1张，装修管理协议1份，物业费用票据3张、预存电费1张，装修保证金1张，燃气开口费1张，证明薛志鹏已实际占有使用该房屋至今。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对薛志鹏提交2组证据的真实性予以认定，可以证明以案涉房产折抵工程款以及该房屋已完成基本装修的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：中德公司与东泰置业公司、东仲许村委会建设工程施工合同纠纷一案中，中德公司在诉讼期间向本院申请财产保全，本院经审查认为，中德公司的财产保全申请符合法律规定，于2019年5月30日作出（2019）豫08民初82号民事裁定书，裁定冻结东泰置业公司银行存款39956583元，或查封其等额财产。本院于2019年7月1日作出（2019）豫08执保37号协助执行通知书，请武陟县房产管理中心查封了东泰置业公司名下位于木××大道与××交叉口东盛苑小区包括案涉房产在内的141套房产。查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。本院于2019年10月15日作出（2019）豫08民初82号民事判决书，判决：一、东泰公司与中德公司于2013年9月8日签订的《建筑工程施工合同》、2015年1月1日签订的《建筑工程施工合同》、2014年6月1日签订的《补充协议》、2014年9月17日签订的《补充协议》、2015年7月25日签订的《以房抵账协议》、2016年3月9日签订的《补充协议》予以解除；二、东泰公司于该判决生效后三十日内支付中德公司工程款18825680.7元及其利息（从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算值实际付清之日止）；三、驳回中德公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，东泰公司未能自觉履行，中德公司向本院申请执行。2020年3月31日本院作出（2019）豫08执保37号查封公告。另查明：2018年6月25日原告薛志鹏的父亲薛海周代表武陟县海周防水材料销售部与东泰公司签订《防水工程施工合同》，就东泰公司养老中心1、2、3号楼顶拆旧作新防水、卫生间防水改造及东盛苑小区1-5号楼沉降缝防水修复工程进行施工。2018年9月2日双方经结算工程造价55万元。2018年9月2日薛志鹏与东泰公司签订《房屋抵债协议书》，协议以案涉房产抵偿工程款517650元，余款双方协商解决。同日，薛志鹏与东泰公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房产，房款517650元，面积172.55平方米。东泰公司于2018年9月2日向其出具517650元房款收据。2019年1月1日薛志鹏与武陟县明鑫物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》《东盛苑房屋装饰装修管理协议》，并交纳相应物业费及装修保证金。另案涉房产因东泰公司原因未办理未办理过户登记。本院认为，本案的争议焦点是薛志鹏对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于薛志鹏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，原告薛志鹏未提供其在武陟县区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，案涉房产被人民法院查封时间为2019年7月1日，原告薛志鹏与被告东泰公司签订《商品房买卖合同》的时间系2018年9月2日，同时结合东泰公司出具的购房款收款收据，可以证明薛志鹏在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；依据薛志鹏提供的物业服务合同、装修合同以及预存电费、燃气开口费等相关凭证均可表明，在法院查封之前，案涉房产即已处于薛志鹏的实际控制之下,其主张在人民法院查封前合法占有该不动产，本院予以支持；依据武陟县海周防水材料销售部与东泰公司签订《防水工程施工合同》、结算单以及《房屋抵债协议书》可以认定东泰公司与薛志鹏父亲薛海周通过协商并经对账清算，约定东泰公司用案涉房产抵顶所欠工程款，后再由薛志鹏与东泰公司建立商品房买卖合同关系，以房抵债系双方真实意思表示，且发生在本院查封案涉房产之前，故应认定薛志鹏作为案涉房屋的买受人，已向东泰公司支付了全部购房款；依据本案已查明事实，案涉房产未办理过户登记非因买受人薛志鹏自身原因。综上，原告薛志鹏对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于薛志鹏要求确认房产所有权的请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，薛志鹏主张的案涉房屋所有权仍应通过不动产登记的方式取得，故本院在本案中对案涉房产的所有权不予确认。综上，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行武陟县东泰置业有限公司名下位于木栾大道与沁河路交叉口东盛苑小区3号楼1单元1101号房产；二、驳回薛志鹏的其他诉讼请求。案件受理费8976元，由薛志鹏自愿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异173号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理刘成功二〇二〇年十一月十日书记员 刘永俊