湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0528民初1951号原告：李建平，男，1967年5月25日出生，汉族，住新宁县。委托诉讼代理人：李厚展，湖南越城律师事务所律师。被告：陶峥科，男，1974年8月11日出生，汉族，居民，住新宁县。原告李建平与被告陶峥科房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，2020年9月22日李建平向本院申请财产保全，要求对案涉房产（坐落在新宁县××镇××路××＃××＃××号××＃××号地（**）****）进行查封，经审查，本院作出（2020）湘0528民初1951号民事裁定书，对前述房产予以查封。本案依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭审理，原告李建平及委托诉讼代理人李厚展到庭，被告陶峥科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2017年3月1日签订的《房屋出售协议书》有效；2、依法判决被告将座落在金石镇金龟路2009-8＃宗地第29＃4-5号地30＃1-6号地（Ｈ栋）201房（房屋所有权证号为新房权证金石镇字第7××7号）过户给原告，并为原告办理好该房屋的不动产权证；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年3月1日签订《房屋出售协议书》，被告将自己所有的房屋（新房权证金石镇字第7××7号）一套计价228880元出售给原告，合同约定被告在两年内为原告办理好房地产过户手续，现房屋已交付给原告装修居住3年之久，被告没有为原告办好过户手续，故提起诉讼，请求判准原告诉请。被告陶峥科口头答辩称：答辩人一直通过执行局与农商银行协调处理贷款，答辩人会尽快还清贷款后将原告的房产证过户到位。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议证据，本院予以确认并认定以下事实：2011年陶峥科购买了金石镇金龟路2009-8#宗地第29#4-5号地、30#1-6号地共8个门面，2013年陶峥科在该8个门面上建起了7层楼的房屋，除1楼门面外，其余楼层均建为面积122.13平方米的商品房，每层楼四套，分为两个单元，每个单元各12套商品房，分别是201-202、301-302、401-402、501-502、601-602、701-702。2016年7月21日陶峥科以做生意需资金周转为由向湖南新宁农村商业银行股份有限公司洪家榜支行（以下简称农商行）贷款400万元，约定月利率7.5‰，借款期限为3年，按月结息，到期还本等，为担保贷款履行，陶峥科以产权证号为××、7××4、7××5、7××6及土地使用证号新国用（2016）第028998号的房地产作抵押，于2016年7月19日同农商行签订抵押合同，并于2016年7月20日办理了抵押登记手续。2016年7月21日陶峥科以做生意急需资金周转为由还向农商行贷款100万元，约定月利率7.5‰，借款期限为3年，为担保该借款，陶峥科以7××2（一单元602）、7××3（二单元701）、7××4（一单元702）、7××5（二单元702）、7××6（二单元602）、7××8（二单元501）、7××9（二单元502）、7××8（二单元601）、716002712（一单元701）号房地产作抵押，并办理抵押登记手续。2017年3月1日陶峥科（甲方）与原告李建平（乙方）签订《房屋出售协议书》，约定：“一、甲方愿意将座落在邵阳市新宁县金龟路2009-8#号二单元房屋201一套房间，建筑面积122.13平方米售卖给乙方，……双方议定房屋价款人民币贰拾贰万捌仟捌佰捌拾元，由甲方售卖给乙方；……三、房屋价款乙方一次性付给甲方人民币贰拾万零捌仟捌佰捌拾元整，乙方除留贰万元保证金，办理房产证和地产证件，但甲方办证时乙方应当以现金先支付办理房产证和地产证的费用（贰万元保证金以内），余款在房产证相关证件2年内办妥之日全付清。……”李建平按照约定支付相应购房款，陶峥科向李建平交付了二单元201套房，李建平随后装修入住。陶峥科在向农商行贷款后，按约定利率支付了部分贷款利息，后未如期还本付息。2019年1月17日农商行就400万元本息将陶峥科诉至本院，2019年3月25日本院作出（2019）湘0528民初153号民事判决书，判决：一、解除湖南新宁县农村商业银行股份有限公司与陶峥科于2016年7月21日签订的借款合同；二、陶峥科在本判决生效后120日内返还农商行借款本金400万元，并赔偿利息损失，以借款本金400万元为基数，按月利率7.5‰自2017年7月10日起计算至还清之日止；三、农商行在上述款项范围内，对拍卖或者变卖陶峥科设置抵押的房产（房屋所有权证号为××、7××4、7××5、7××6）的价款享有优先受偿权；四、驳回农商行的其他诉讼请求。判决生效后，陶峥科未如期履行判决内容，农商行向本院申请执行，2019年9月2日本院作出（2019）湘0528执948号执行裁定书，对被执行人陶峥科所有、位于、位于金石镇金龟路**宗地第****地＃1-6号地（Ｈ栋）（狮子山）101、102、103、104，产权证分别为新房权证金石镇字第7××3、7××4、7××5、7××6号的门面采取了查封等执行措施。2019年8月23日农商行就100万元的贷款本息将陶峥科再次诉至本院，2019年9月11日农商行与陶峥科达成调解协议：“1、双方确认陶峥科尚欠农商行贷款本金100万元及自2018年4月11日起按月利率7.5‰计算所产生的借款内利息和逾期利息，该款由陶峥科在签收本案调解书之后15日内清偿完毕；2、如陶峥科不能按期偿还上述借款本息，农商行有权对坐落在金石镇金龟路2009-8＃宗地第29＃4-5号地，30＃1-6号地（Ｈ栋）产权证为7××2、7××3、7××4、7××5、7××6、7××8、7××9、7××8、716002712抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；…”调解书生效后，陶峥科仍未履行，农商行向本院申请执行，2020年8月本院作出（2020）湘0528执947号之二执行裁定书，查封登记在陶峥科名下的位于新宁县××镇××路××＃××＃××号地，30＃1-6号地（Ｈ栋）产权证为7××2、7××3、7××4、7××5、7××6、7××8、7××9、7××8、716002712房屋，查封期限为自查封之日起三年。同年10月19日农商行与陶峥科达成执行和解协议：“陶峥科所欠湖南新宁农村商业银行股份有限公司贷款本金人民币100万元及利息，陶峥科在2020年9月30日前已偿还贷款本金20万元，剩余本金80万元及全部利息在2020年10月30日前偿还20万元，自2020年11月起每月还款10万元，直到贷款还清为止；…”目前该陶峥科已按执行和解协议履行了部分。现李建平将陶峥科诉至本院，要求确认2017年3月1日同陶峥科签订的《房屋出售协议书》有效并要求将出售的套房（二单元201房）过户给原告李建平。本院认为，2017年3月1日原告李建平与被告陶峥科签订《房屋出售协议书》，购买位于金石镇金龟路2009-8＃宗地Ｈ栋二单元201号商品房，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，故本院对原告要求确认2017年3月1日原告与陶峥科签订《房屋出售协议书》有效的诉请予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”说明我国对不动产物权采取登记生效主义原则，李建平与陶峥科签订的房屋出售协议书有效，并不等于李建平就依该买卖协议直接取得了案涉房屋的物权。事实上，2016年案涉房屋登记的权利人陶峥科就以新宁县××镇××路××＃××＃××号地，30＃1-6号地（Ｈ栋）上部分建筑物，权证号为：新房权证金石镇字第7××3、7××4、7××5、7××6、7××2、7××3、7××4、7××5、7××6、7××8、7××9、7××8、7××2号连同新国用（2016）第028998号土地使用权一并办理了抵押登记用于向农商行贷款，现仍在抵押有效期内，案外债权人农商行对案涉房地产享有抵押权，抵押财产转让，抵押权不受影响，仍具有追及效力。而案涉房屋可分享的土地使用权尚未从总面积中剥离，农商行抵押权的范围，除已办理抵押的房产外是否及于新国用（2016）第028998号土地使用权的总面积及地上其他建筑物还是仅限于办理抵押登记的地上建筑物所分摊的部分土地使用权面积尚不明确且涉及到案外抵押权人的实体权益，在该部分权益未明确、抵押权未涤除之前，办理过户手续尚存在障碍，故对原告要求办理不动产变更登记的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百八十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决如下：一、依法确认2017年3月1日原告李建平与被告陶峥科签订的《房屋出售协议书》有效；二、驳回原告李建平的其他诉讼请求。本案受理费减半收取300元，由原告李建平负担100元，被告陶峥科负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  刘占宜二〇二〇年十一月十三日书记员  谢 青