浙江省松阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1124民初1801号 原告：浙江文邦物业服务有限公司，住所地：嵊州市三江街道官河南路**量子芯座**东，统一社会信用代码：91330683573954995T。 法定代表人：操文汉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱勇锋，嵊州市三界法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：朱仁祥，嵊州市三界法律服务所法律工作者。 被告：松阳山田文化传媒有限公司，住所，住所地：松阳县西屏街道望松岭****社会信用代码：91331124MA2A1HXE60。 法定代表人：吴王民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘劲凯，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 原告浙江文邦物业服务有限公司（以下简称文邦物业公司）为与被告松阳山田文化传媒有限公司（以下简称山田文化传媒公司）租赁合同纠纷一案，于2020年8月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员章苏红独任审判，于2020年9月2日、同年10月28日公开开庭进行了审理。原告文邦物业公司的委托诉讼代理人朱仁祥、被告山田文化传媒公司的委托诉讼代理人刘劲凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文邦物业公司起诉称：2019年5月5日，原、被告签订了《合作合同书》一份，约定：1、被告租用原告金园香格里拉小区内广告位，包括但不限于小区电梯、车库出入口、车库墙面、立柱、主路口、路灯灯杆等用于广告投放经营；2、合作期限：2019年5月11日起至2020年5月10日止；3、合同总金额、支付方式及支付日期：150000元，于合同生效日起7日内一次性支付；4、违约责任：不按时支付费用的，经原告书面催缴后30日内，仍未支付的，原告有权解除本合同，且被告应向原告支付合同总额20%作为违约金，同时被告需赔偿原告因此受到的损失，包括但不限于预期损失、因诉讼产生的律师费等其他费用。合同签订后，被告除在2019年6月11日支付30000元，剩余120000元要求暂欠。后原告多次催讨，其中2019年10月26日、2020年2月26日通过EMS向被告送达了催讨函，但被告一直推诿，至今未付。故请求判令：一、被告支付原告120000元及违约金30000元；二、被告承担原告为实现债权而支出的代理费4000元；并由被告承担本案诉讼费用。 被告山田文化传媒公司答辩称：一、原告的诉讼主体不适格。小区内的广告费收入属于全体业主共有。原告的权利来源于业主授权，即来源于《香格里拉前期物业服务合同》，虽然案涉《合作合同书》是以原告名义与被告签订的，但原告实质上是代替小区业主行使权利，处分的也是小区业主的财产，如果没有业主授权，则原告不享有任何权利。本案的香格里拉小区已经更换了物业服务企业，原告应当将案涉合同移交给业主委员会，由业主委员会处理。可见原告已经丧失了小区业主的授权，无权提起本案诉讼。二、原告未按约履行《合作合同书》，导致被告无法投放广告，无权要求被告支付费用。合同第二条第1款约定，原告至少需要交付小区的电梯、车库出入口、车库墙面、立柱、主路口、路灯灯杆等6处场地，但原告只交付了电梯和地下室出口2处，相当于场地交付义务只履行了不到三分之一。合同第五条第1款约定，原告负有日常检查、除尘、异常告知等维护义务，并且明确原告收取的费用包括管理费、场地费、地面、地面保护的施工费费四部分费用，但原告未尽到管理和维护的义务。三、原告的违约行为给被告造成的影响，包括：原告交付的场地太少，被告只能投放少量广告，不能形成全面覆盖，投放效果很差；原告对于交付的广告位没有进行维护，特别是电梯广告，经常性被损毁，导致原告只能重复做广告牌，损失较大。且广告牌被损毁也不主动通知被告，广告效果很差；被告6月开始投放广告，到9月时，因原告前述违约行为，导致广告效果极差，不仅新客户不愿意在原告小区做广告，老客户也不愿意继续做，故9月后被告没有再投广告。四、被告的行为不构成违约。鉴于原告的违约行为，被告在原告未消除导致合同无法继续履行情形的情况下，暂停付款，不应视为违约。之后，小区更换了物业服务企业，合同权利义务由业主委员会继受，被告更无须向原告付款。根据《合作合同书》第八条第3款约定，原告丧失物业管理权属于情势变更，原告应主动通知被告，被告有权单方解除合同，互不承担违约责任。案涉合同没有约定履行顺序，双方应当同时履行。原告履行交付广告位的义务不符合约定，被告有权拒绝其相应的付款要求。五、原告无权要求被告支付尾款、违约金或承担律师费。合同总价150000元，对应的是12个月6块场地的管理费、场地费、地面、地面施工保护费费，原告只交付了不到三分之一的场地，其即使尽到管理、维护义务也只能收取三分之一的费用，即50000元。现状是原告未管理、维护，导致被告只用了3个月，被告支付的30000元都已过多，无须继续付款。被告不构成违约，不承担违约金或律师费。即使需要支付违约金，也应当以被告应付的费用按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付违约金。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院判决驳回。 原告文邦物业公司为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供以下证据材料：一、2015年12月1日《香格里拉前期物业服务合同》一份，待证原告的诉讼主体资格。二、2019年5月5日《合作合同书》一份，待证被告租用小区广告位，约定的租期、租金、违约金等事实。三、被告联系人俞建国与原告经理吕益萍微信聊天记录一份、2019年10月26日《催讨函》一份、2020年2月26日《再次催讨函》一份，待证原告催款事实。四、《法律服务委托合同》、代理费发票各一份，待证原告支出代理费4000元的事实。五、银行付款入账通知一份，待证被告已付租金30000元事实。六、照片八份，待证被告已在小区车库出入口、电梯设置广告的事实。经质证，被告对证据一真实性无异议，但认为原告应举证证明其仍在提供物业服务。证据二的真实性无异议，合同第五、六、七条约定原告有管理、维护广告的义务，且原告未举证明已交付全部区域，履行合同有瑕疵。证据三属于原告单方催款，不能证明原告已履行合同义务。证据四真实性无异议，被告不存在违约行为不需承担该费用。证据五无异议。证据六显示的广告位只有电梯和车库出入口两处，不能证明原告已交付全部广告位；电梯上显示有小广告，证明原告管理不到位。 被告山田文化传媒公司为证明其抗辩主张，在举证期限内向本院提供以下证据材料：一、2019年7月、8月被告联系人俞建国与原告经理吕益萍微信聊天记录二份、现场照片四份，待证原告未履行合同约定维护义务，广告位置未清理、广告被损毁、放任其他厂商做广告，导致被告无法投放广告。二、2019年6月被告联系人俞建国与原告经理吕益萍微信聊天记录一份，待证原告要求被告为其安装空调、电脑、物业广告、办公室窗帘、文件柜，合计价值30000元，应当返还或抵销。经质证，原告认为管理广告是被告的义务，被告怠于履行。案涉合同并未要求被告为原告提供空调等物品，如被告因自己所需购置的可自行取回。照片没有反映拍摄时间和地点，不能证明是香格里拉小区。 上述证据本院经认证如下：原告提供的证据一至六与被告提供的证据一的微信聊天记录，经质证双方对其真实性未提异议，本院予以采信，作为认定相关事实的依据。被告证据一中的照片，现有证据不能佐证和明确其形成时间，无法确认与本案的关联性，本院不予采信。被告提供的证据二，非案涉租赁合同约定内容，与本案不具有关联性，双方对该部分物品的约定和相关权利义务，被告应另行主张，本案中不予处理。 根据本院确认的证据，结合双方的庭审陈述，本院认定如下事实：2015年12月1日，原告文邦物业公司与松阳县金园房地产开发有限公司签订《香格里拉前期物业服务合同》一份，约定由原告文邦物业公司为香格里拉小区提供前期物业服务，期限自2015年12月1日起至业主大会成立并聘请新的物业管理企业时止。物业管理区域内属于全体业主所有的场地及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托原告经营，经营收入在支付经营成本、税费及相关人员工资后的收益部分用于小区公用部位设施设备的维修、更新。物业公用部位包括公共门厅、户外墙面、电梯间等；物业公用设施设备包括电梯、地下、地下车位等div> 2019年5月5日，原告与被告签订《合作合同书》一份，约定被告租用香格里拉小区内广告位，包括但不限于小区电梯、车库出入口、车库墙面、立柱、小区主路口、路灯灯杆等，用于广告投放经营。被告对上述广告位置根据实际业务需要对安装产品的类型、数量、内容进行确定，完成对区域内成品保护工作。期限自2019年5月11日起至2020年5月10日止，合同履行期限内如原告丧失对小区物业服务权或业主委员会成立后经业主委员会表决决定解除或修改该合同，合同可提前解除，不视为违约。被告应付总额150000元，于合同生效日起7日内一次性支付。该费用包含了被告应付的所有费用，包括管理费、场地费、地面、地面保护的施工费费，除此之外双方不再另行向对方收取其他费用。原告为被告对广告设施设备维修或更换提供便利，对被告安装的广告设施设备的正常运行进行日常检查及除尘等，发现异常及时告知被告。原告有权要求被告按时按质按量修复被破损的单元大厅成品等权利义务。被告不按时支付费用，经原告书面催缴后30日内，仍未支付的，原告有权解除合同，且被告应向原告支付合同总额20%作为违约金，同时赔偿原告因此受到的损失，包括预期损失、诉讼产生的律师费、保全费、诉讼费等。 合同签订后，被告在小区电梯、车库出入口等发布了广告。2019年6月5日，被告支付原告30000元，备注为松阳香格里拉小区广告费。2019年7月、8月，被告联系人俞建国与原告物业经理吕益萍通过微信协商小区有业主在阳台拉横幅广告、电梯内广告被撕毁现象。2019年9月，原告物业经理吕益萍通过微信向被告联系人俞建国询问广告位交费事宜，提出终止合同，费用按合同约定结算。俞建国称已在安排招商和费用收取，要求继续履行合同。2019年10月26日，原告向被告邮寄催款函，要求被告于2019年10月31日前付清合同剩余款项120000元；2020年2月26日，原告再次向被告邮寄催款函，要求被告于2020年3月1日前付清合同剩余款项或与原告协商付款方案。2020年7月22日，原告委托嵊州市三界法律服务所代理与被告租赁合同纠纷一案的一审诉讼，并支付了代理费4000元。2020年8月12日，原告诉至本院。 另查明，香格里拉小区至今仍由原告提供前期物业管理服务事项，未更换物业服务公司。 本院认为，原、被告于2019年5月5日签订的《合作合同书》系当事人真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，当事人均应依约履行。本案的争议焦点是： 一、关于诉讼主体资格。被告辩称文邦物业公司未得到授权、小区已更换物业服务企业，文邦物业公司不具备原告诉讼主体资格的意见，与事实不符，本院不予采纳。 二、被告关于扣减未交付广告位的租金、拒付2019年9月之后租金的主张是否成立。本院认为，首先，根据当事人签订的《合作合同书》约定，被告租用香格里拉小区电梯、出入口、车库墙面、立柱、小区主路口、路灯灯杆等位置用于投放广告，广告位处于小区公共空间,在该位置范围内的广告产品类型、数量、内容等均由被告自己确定，并不需要原告履行特定行为才能行使承租人的权利，被告也未举证证明受到原告阻止、妨碍导致其不能发布广告，被告关于原告未交付广告位的辩称意见不能成立。其次，在2019年9月原告催缴租金，提出结算费用、终止合同时，被告要求继续履行合同，表示尽快支付费用；之后在收到原告两次催款函直至合同到期止，均未向原告提出因原告存在未交付广告位、未尽维护告知义务等违约行为致使合同不能履行、合同目的不能实现，要求解除合同或扣减租金等异议。根据《合作合同书》约定，被告自身也负有广告成品的保护，广告设施设备的维修、保养、更换、修复等管理、维护义务，也未能提供充分证据证实2019年9月之后存在租赁合同不能履行的情况。被告关于其有权拒付2019年9月之后租金的主张，本院不予采纳。 三、关于违约金及代理费。对原告主张的违约金，本院结合合同的履行情况及实际损失等，酌情调整为以未付款120000元为基数，自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至支付之日止，以合同约定的30000元违约金为限。原告主张的代理费4000元，符合合同约定，金额未超过合理范围，本院予以支持。 综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告松阳山田文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江文邦物业服务有限公司租金120000元及违约金（违约金自2020年8月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至付清之日止，以30000元为限）。 二、被告松阳山田文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江文邦物业服务有限公司支出的代理费4000元。 三、驳回原告浙江文邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取1690元，由原告浙江文邦物业服务有限公司负担340元，被告松阳山田文化传媒有限公司负担1350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 章苏红 二〇二〇年十一月九日 法官助理 何玉香 代书记员 鲍林晨 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 ? ?