浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初3039号 原告：王东，男，1971年12月3日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：余宝成、潘阳增，浙江中天北辰律师事务所律师。 被告：桐庐县桐君街道城关经济联合社，住所地桐庐县桐君街道开元街**。 法定代表人：邢带娣，董事长。 委托诉讼代理人：陆如机、陆乔，浙江凯运律师事务所律师。 原告王东与被告桐庐县桐君街道城关经济联合社（以下简称城关联合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告王东的委托诉讼代理人潘阳增，被告城关联合社的法定代表人邢带娣及委托诉讼代理人陆如机到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王东向本院提出诉讼请求：一、原、被告于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》在被告收到本起诉状副本时解除；二、被告立即赔偿原告装修损失2526479元（评估价3531399元-钢架成本1004920元）及预期收益损失4300000元（按每年租金收益60万元-16万元承租成本，收益区间自2019年11月17日至2029年8月30日）共计6826479元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，原、被告签订《房屋出租协议》一份，约定：被告将坐落于富春路345号的房屋出租给原告经营使用，租赁期限自2016年8月31日至2029年8月30日，年租金16万元；在租赁期内被告应当办理好市场能正常经营所需的全部证照和相关工作；如不能正常营业，被告应赔偿原告全部投资损失和预期收益。原告承租后将案涉房屋整体转租给次承租人方红进，用于经营方红进百货商店。2017年7月3日，方红进百货商店遭桐庐县公安消防大队处罚而被查封。鉴于(2019)浙0122民初4339号民事判决书确认案涉《房屋出租协议》有效，认定租赁期限自2016年8月31日至2029年8月30日；而被告未及时履行贵院生效判决确定的有关义务，原告于2020年8月6日向被告寄送《催告函》，催告被告履行判决义务并迅速采取措施、解决市场经营障碍问题。被告于2020年8月14日向原告送达《回复函暨解约通知》，以“出租场地上的市场经营设施未取得任何产权证明，依法不能取得消防审批手续，函件上提及的有碍市场正常经营问题，客观上无法解决”、“案涉租赁关系已无法继续履行”等为由“通知”原告解除《房屋出租协议》。原告认为，被告作为违约方，其拒不依约履行合同相关义务并无理“通知”解除合同的行为已构成影响原告合同目的无法实现的根本违约，原告有权解除案涉《房屋出租协议》并要求被告赔偿相关损失。为此，原告诉至本院，望判如所请。 原告向本院提交的证据有： 1.《房屋出租协议》（原、被告于2017年1月1日签订）、说明各一份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告确认原告投建装修近400万元。 2.（2019）浙0122民初4339号民事判决书，用以证明原被告之间存在租赁关系、转租关系的权利义务内容；案涉房屋因消防问题于2017年7月3日被查封；法院判决确认案涉《房屋出租协议》合法有效，租期自2017年1月1日至2029年8月30日。 3.催告函、邮寄面单，用以证明原告催告被告履行判决义务并迅速采取措施、解决市场经营障碍问题。 4.回复函暨解约通知，用以证明被告回复原告出租场地上的市场经营设施未取得任何产权证明，不能取得消防审批手续；函件上提及的有碍市场正常经营问题，被告无法解决；被告认为案涉租赁关系已无法继续履行等；被告“通知”原告解除《房屋出租协议》。 5.评估报告书，用以证明原告就案涉租赁房屋之装修损失。 6.《房屋租赁合同》，用以证明原告转租案涉房屋租金收入为60余万元/年。 被告城关联合社辩称，一、案涉《房屋出租协议》已通知解除。对原告起诉所陈述的被告于2020年8月14日向原告送达《回复函暨解约通知》及通知内容无异议。但被告认为，依照《合同法》的相关规定，在原告收到解约通知之日，双方于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》已依法解除。二、原告主张赔偿装修损失252.6479万元的诉讼请求，与客观事实不符，不能成立。根据(2019)浙0122民初4339号民事判决查明的事实，被告认为，从租赁标的范围，可以清楚判定，宏泰公司与执法局转租关系到期后，宏泰公司在场地上搭建的服装市场设施实际转由原告个人承受，并由其掌控。被告还认为，第一轮协议于2016年8月31日到期后，按协议精神，场地上搭建的相关经营设施归被告所有，原告在前案诉讼中也认同经营设施归属被告，正因如此，被告还于当年年底对市场的顶部进行修缮，花费修缮费十多万元。该判决还查明，虽然第一轮协议于2016年8月31日到期，原、被告并未续约，但原告仍于当年12月28日与方红进转租续约四年，用于义乌小商品市场经营，总租金105万元。次年6月26日，该小商品市场因未经消防检查、擅自投入使用被公安消防机关责令停产、停业，截止法院审理时未通过消防批准。根据判决认定的这一事实，被告认为，根据向政府相关部门包括消防部门咨询的政策法规，由于场地上的经营性设施在搭建时未取得任何规划许可证件，属于违章建筑，因此不能取得任何产权证明，自然无法通过消防批准。另外，根据《浙江省违法建筑处置规定》第三条关于“本规定所称违法建筑，是指未依法取得规划许可或者未按照规划许可内容建设的建筑物和构筑物，以及超过规划许可期限未拆除的临时建筑物和构筑物，包括城市、镇规划区内的违法建筑和乡、村庄规划区内的违法建筑”的规定，可以认定：最初由执法局搭建、中途宏泰公司及原告个人添置、改造的场地上的经营设施，从2001年至2017年长达16年期间，一直处于未取得法律规定的规划许可证状态，案涉租赁场地上的经营设施，属于违法建筑当中的构筑物；省人民政府办公厅2013年5月28日《浙江省“三改一拆”行动违法建筑处理实施意见》违法建筑分类处理规定：未取得相关规划许可证进行建设的，应拆除全部建筑，案涉场地上搭建的经营设施应当尽快组织拆除；省政府实施意见还明确，政府层面拆除违法建筑时，原则上不得给予任何形式的补偿，一切经济损失以及与违法建筑相关的民事责任由当事人自行承担。虽然第一轮协议于2016年8月31日到期后，按协议精神场地上搭建的相关经营设施已归被告所有，但为了服从城乡规划等，同时，考虑到宏泰公司在场地上搭建经营设施、后原告承受经营设施，都曾投入相应资金。日前，城关联合社召开全体董事会议，一致同意并决定：现存场地上的经营设施凡可利用的部分，允许原告限期自行拆除，以物尽其用；但逾期不予拆除的，村委将申请通过城市执法部门依法实施拆除。由此，村委就本案提起反诉，要求原告限期拆除场地上的义乌小商品市场范围内的全部构筑物。三、原告主张430万元预期收益损失赔偿的诉讼请求，不能成立。1.原告没有所谓的预期收益的事实和证据。原告与第三人方红进签订于2012年12月6日租赁标的为“香港城”市场整体和“招待所整体”、租期为4年转租协议，早已履行完毕，所谓的预期收益，缺乏基本事实。2.桐庐法院(2019)浙0122民初4339号民事判决已就案涉租赁关系以及涉及第三人方红进的转租关系，就原告主张的村委应承担的预期收益损失赔偿事项作出过处理，并判令村委承担赔偿款项19万元，而村委已于8月中旬根据判决精神，偿付了该19万元赔款。显然，原告的本项诉请，应予驳回。 被告未提供证据。 原告提供的证据，被告质证认为：证据1证明目的有异议，签约时场地上就有构筑物，但是原告是否投入400万元不能确认，构筑物建于2016年8月31日前还是之后不能确认。证据2三性无异议，但场地上搭建的设施未取得规划手续导致后来被查封。证据3三性无异议，对证明内容有异议，场地上的构筑物具有明显违法性。证据4三性无异议。证据5三性均有异议，第一，真实性方面，报告内容无法反映评估对象是在2016年8月31日之后投入的事实；此外，评估报告还将违法建筑性质的场地经营设施与具备合法产权证书的招待所房屋混同，将房屋当作“市场的二层、即仓库”，评估对象严重背离客观事实，评估报告的价格没有参考价值。第二，合法性方面，评估机构明知委托方无法提供相关合法产权证明，却仍将违法建筑的构筑物即委托方所谓的经营设施，按合法化市场进行价格评估。第三，关联性方面，评估报告中的112个项目，不属于“装修性质”的，如货柜、货架、办公用品、照明灯具、电子设备、广告设备，就多达77项。报告显示的内容并不能反映原告所谓的“装修投入”。 本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1-4、6，被告对真实性无异议，上述证据与本案具有客观联系，予以确认。证据5，被告所提异议成立，不予确认。 本院经审理认定事实如下：1990年10月8日，原桐庐县桐庐镇城关村民委员会取得坐落于原安乐路（现为富春路）87号的集体土地使用权2529.71平方米，其中建筑占地511.69平方米，庭院用地2018.02平方米，建成12间门面房后，庭院用地面积减少为1000余平方米（即城南停车场）；该村委会另有坐落于原安乐路89号西侧的二层房屋一幢，建筑面积389.51平方米，用途为停车场招待所，于1991年7月18日取得桐城字第01776号《房屋所有权证》。自2001年2月27日起，原桐庐县城市管理监察大队设立的桐庐县农副土特产品交易市场承租上述“城南停车场”（含招待所）作为夜排档市场经营。2004年2月20日，续租后作为茶叶市场经营场所。2006年5月8日、2007年12月18日，又连续两次续租至2011年4月9日。 2008年8月15日，桐庐县农副土特产品交易市场（甲方）与桐庐宏泰电子科技开发有限公司（乙方，原告王东系法定代表人）签订《场地使用权出让协议书》，约定乙方承租位于富春路茶叶市场内的楼房、简易房、阳光棚等经营设施（不包括城关经济合作社的自留营业房），自2008年9月1日起至2011年8月31日止。租赁期间，宏泰公司将上述经营设施间形成的两条通道加顶，改造用于经营数码电子市场，后又改造为“香港城”服装市场，并划分为若干摊位。 2011年10月17日，原告王东（乙方）、被告城关联合社（甲方）签订《租房协议书》，约定租用甲方原城南停车场和招待所（不包括富春路345-367号营业房和计生用品店），租用期五年，自2011年9月1日至2016年8月31日止，年租金16万元，租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归甲方所有。后原告与第三人方红进于2012年12月6日签订《房屋租赁合同》，载明原告将位于××街道××路××号××市场整体和原招待所整体，2楼最里一间作为控制室使用，原告保留后面整栋房子的使用权，建筑面积以实际经营面积为准，租用期4年，自2012年12月1日至2016年11月31日，第一年年租金62万元，第二年起年租金为60万元。合同到期后，2016年12月28日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋出租协议》一份，约定乙方租用甲方坐落在富春路345号（面积1200平方米左右），可作为合法经营店面的场地，自2017年1月1日至2020年12月31日止，共叁年，总租金为105万元，三年一次性付清，房屋结构设施由甲方投建。第三人承租后实际用于经营义乌小商品市场。后第三人将该份《房屋出租协议》于2017年6月15日提交桐庐县公安消防大队。 2017年1月1日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋出租协议》一份，约定乙方租用甲方坐落在富春路345号（原茶叶市场里面面积约1000平方米左右），可作为合法经营市场的场地，自2016年8月31日至2029年8月30日止，每年房租16万元，不递增，房屋结构设施由乙方投建装饰近400余万元。在租赁期内乙方做好市场维护工作，甲方应当办理好市场能正常经营所需的全部证照和相关工作，如乙方不能正常营业，甲方应协商解决或赔偿乙方全部投资损失和预期收益。 2017年6月26日，桐庐县公安消防大队以第三人所经营的桐庐县桐君街道方红进百货商店（即义乌小商品市场）未经消防安全检查，擅自投入使用、营业，对其作出责令停产停业，并处罚款人民币5000元的行政处罚，并于2017年7月3日以张贴封条的方式强制执行。案涉市场于当日停业后至本案审理时仍未通过消防批准。 另查明，2019年11月22日，原告王东诉至本院，要求：一、确认原、被告于2017年1月1日签订的租期为13年的《房屋出租协议》有效；二、判令被告立即退还原告已交租金28493元（自2017年6月26日起至2017年8月30日止，按每天0.043835616万元计算）并赔偿原告自2017年6月26日起至案涉租赁物通过消防验收可以正常营业之日止的预期收益损失（自2017年6月26日起暂计至2019年11月16日，按每天0.243835616万元计算，为2128685元）,以上两项合计2157178元；三、被告承担本案全部诉讼费用。本院于2020年4月23日作出（2019）浙0122民初4339号判决：一、确认原告王东与被告桐庐县桐君街道城关经济联合社于2017年1月1日签订的租期为13年的《房屋出租协议》有效；二、被告桐庐县桐君街道城关经济联合社于本判决生效之日起退还原告王东租金25425元，并赔偿损失19万元，于本判决生效之日起十日内支付；三、驳回原告王东的其他诉讼请求。后原告王东不服提出上诉，浙江省杭州市中级人民法院二审维持该判决。2020年8月，被告依判决内容履行了全部金钱给付义务。 2020年8月6日，原告向被告寄送催告函，要求被告：1.迅速采取切实有效的措施，妥善解决目前存在的有碍市场正常经营的问题；2.市场具备正常经营条件后，立即以书面方式通知原告，以便支付租金并及时开展其他相关工作，避免损失扩大…被告收函后，于2020年8月13日作出《回复函暨解约通知》，载明出租场地上的市场经营设施未取得任何产权证明，依法不能取得消防批准手续，客观上无法解决。现通知：解除2017年1月1日签订的《房屋出租协议》。自本通知到达你方之日起，前述《房屋出租协议》即行解除。原告于次日签收。被告于2020年8月31日签收本案起诉状副本材料。 本院认为，被告提出解除双方于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》后，原告亦以提起本案诉讼的方式要求解除合同，应视为双方关于解除合同的意思表示于被告签收起诉状副本时达成一致，本院予以确认。 关于装修损失部分。2016年8月31日原、被告之前的租赁合同到期后，根据“租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归甲方所有”的约定，被告即获得了出租场地上相关装潢设施的所有权。现原告无法证明2017年1月1日双方签订的《房屋出租协议》中第五条载明的“房屋结构设施由乙方投建装饰近400余万元”，全部形成于2016年8月31日以后，也无法清楚地说明装修项目、装修时间、是否在装修期间停止营业等情况，且原告提供的评估报告中还包括了铁货架、办公柜、办公桌等不属于装修范围的可移动设施，故对该评估报告不予采信。因原告无法举证其自2016年9月1日起至案涉义乌小商品市场被强制关停前的装修投入，对其主张的该项损失，本院不予支持。 关于原告主张的预期收益。在（2019）浙0122民初4339号案件中，原告诉请赔偿自2017年6月26日起至案涉租赁物通过消防验收可以正常营业之日止的预期收益损失（自2017年6月26日起暂计至2019年11月16日，按每天0.243835616万元计算，为2128685元）。该诉求关于预期收益的计算截止时间为消防验收可以正常营业时，本院在该案中已经结合各方责任，对原告主张的预期收益进行了审理。现原告再次要求主张2019年11月17日至2029年8月30日止的预期收益损失，属于重复请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告王东与被告桐庐县桐君街道城关经济联合社于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》于2020年8月31日解除； 二、驳回原告王东的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取29793元，由原告王东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  杨 萍 二〇二〇年十一月十四日 法官助理  徐尔迅 书 记 员  吴琴雅 ? 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。