广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21446号上诉人（原审被告）：刘明祥，男，1964年12月24日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：吴珏，广东鸿峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市万茂房地产有限公司，住所地广州市增城区朱村街朱村大道**。法定代表人：李金虎。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。上诉人刘明祥因与被上诉人广州市万茂房地产有限公司（以下简称万茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3742号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。刘明祥上诉请求：1.撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3742号民事判决第二项；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定上诉人因自身年龄问题导致银行房贷未能获得批准，上诉人对此有过错应承担违约责任，属于事实认定错误，法律适用错误。首先，上诉人的年龄不存在问题，根据中国银行规定，男性贷款人年龄加上房贷年限不能超过65岁，因上诉人1964年12月出生，购房时年满54周岁，因此贷款年限最多11年，经过协商上诉人选择的贷款年限为10年。上诉人的年龄符合贷款资质。其次，上诉人在本案中也不存在过错，上诉人在购房前已经反复与被上诉人沟通，并经过银行驻点工作人员的资格审查，同时咨询了相关机构，在明确了上诉人的年龄及其他条件均符合贷款资质后，方才与被上诉人签订商品房买卖合同，并履行了合同首期付款义务。随后上诉人按照中国银行要求提供了全部真实、合法的贷款资料。上诉人主观上无任何过错也无任何过失。最后，本案房贷未能获得批准的根本原因在于银行房贷政策收紧而拒绝贷款。根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。由于银行单方面的政策原因而导致购房者的贷款没有办法如期发放，使购房合同不能继续履行，这种情况下不能简单归责于上诉人。上诉人主观上并无过错，尽到了作为一名普通公民的注意义务，出于对银行驻点工作人员专业判断的信任，以及被上诉人的保证，上诉人不可能预见到贷款过程中可能存在的贷款不能获批的风险，客观上也不存在过失。上诉人没有过错，也不应承担违约责任。即便有责任，被上诉人的有意误导和故意隐瞒贷款风险也是导致贷款未能获批的重要因素。综上所述，因银行单方面的政策原因导致上诉人的贷款没有办法如期发放，使购房合同不能继续履行。上诉人不应承担违约责任。一审法院在没有查清事实的基础上作出的一审判决，对上诉人极为不公。为维护自身的合法权利，特上诉至贵院，望判如所请。在二审庭审中，上诉人认为如果法院认定我方违约，违约金亦计算过高。万茂公司辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，预售合同附件七补充协议特别提示，本协议由双方在自愿平等协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款已经提醒买方注意，且卖方已按照要求做合理说明。包括但不限于划线提醒，买方予以充分理解并接受。根据补充协议第四条，卖方仅仅向买方推介按揭机构，买方可以自行选择机构和程序，买方自行向贷款机构跟进了解贷款审批手续，因此协助上诉人办理贷款事宜并非被上诉人的义务，被上诉人对按揭结果无法控制和预测，该补充协议约定买方申请按揭的年限、金额等最终贷款机构批复，若申请不能通过银行审批，买方应在收到卖方通知之日起十日内一次性付清余款。逾期未付，卖方有权解除合同并要求其按购房款15%支付违约金并协助办理注销手续。综上，根据合同约定，办理贷款变更审批流程，若审批未通过的及时付款义务以及逾期的违约责任，均为上诉人自身的义务且其已知悉。万茂公司向一审法院起诉请求：1.解除万茂公司与刘明祥签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.刘明祥向万茂公司支付违约金346354.35元；3.刘明祥在判决生效后10日内协助万茂公司办理撤销合同备案手续，且刘明祥承担办理相应手续的费用；4.刘明祥承担本案的全部诉讼费。一审法院查明事实：2018年6月25日，广州市万茂房地产有限公司（甲方、卖方）与刘明祥（乙方、买方）签订编号201806236265《广州市商品房买卖合同（预售）》，内容为：乙方购买甲方开发的位于增城区朱村街××大道东××（自××＃）802房，房屋总价2309029元，付款方式为按揭付款，首期款支付全部房价款的30.27%，即699029元。剩余房款1610000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州开发区分行、中国农业银行股份有限公司广州开发区支行……附件七，特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于划线提醒等方式），买方充分理解并接受。……买方按揭付款的：1、在卖方向买方推荐按揭代办机构的情况下，买方应在签订合同当天内与按揭代办机构订立代办按揭服务合同，并在该期限内支付相关服务费。鉴于买方已于签订认购书时根据卖方提供的《置业指南》知悉办理按揭所需的全部真实资料，买方应在与按揭代办机构签订代办按揭服务合同当天内按照按揭代办机构的要求提供办理按揭所需的全部真实资料（如买卖双方签订了《履约协议书》的，则买方提供所有资料的时间以该协议的约定为准），买方拒不在前述期限内提供资料的，视为违约，买方须自逾期之日起每日按总房价款0.02%的标准向卖方计付违约金。买方逾期超过10日仍未提供前述资料的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受一次性付款方式的优惠折扣。买方未在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款的，应自逾期之日起每日按总房价款0.05%的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，卖方有权解除合同，买方须按总房价款的15%向卖方支付违约金。……买方按上述期限补充提交资料后仍不能通过贷款机构（若无特别说明，本补充协议中所指“贷款机构”均包括【当地住房公积金管理中心】）贷款审批的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受一次性付款方式的优惠折扣。买方未在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款的，应自逾期之日起每日按总房价款0.05%的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，卖方有权解除合同，买方须按总房价款的15%向卖方支付违约金。买方申请按揭的年限、金额等仅为意向，最终以贷款机构批复为准，如贷款机构批准的按揭贷款额低于买方的申请金额，则差额部分买方须在贷款机构贷款审批确认之日起10日内付清，卖方没有义务同意和协助买方另行寻求可以批准买方要求之贷款金额的贷款机构。买方未在前述10日期限内付清差额的，须自逾期之日起每日按总房价款0.02%的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受一次性付款方式的优惠折扣。买方未在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款的，应自逾期之日起每日按总房价款0.05%的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，卖方有权解除合同，买方须按总房价款的15%向卖方支付违约金。按揭代办机构有权利也有义务向卖方告知买方办理按揭的相关情况，并移交相关资料给卖方，买方对此无异议。因买方原因不能通过贷款机构办理按揭支付剩余房款的（包括但不限于买方没有提交资料、资料不齐、资料不真实、资料不符合贷款机构要求等），卖方有权利在收到按揭代办机构或贷款机构告知上述情况内容的通知后，通知买方一次性付清剩余房款，买方对此接受且无异议。……如因政府房地产调控政策的变化导致买方购房资格发生变动的，买方同意自收到卖方说明该等情况的通知之日起解除合同，并配合卖方到有关管理部门办理注销合同备案和预告登记手续（在房屋已交付的情况下，买方还应在前述期限内与卖方办理退房手续）。因本项所述情况解除合同的，买方承诺不要求卖方返还已支付房款利息。刘明祥支付了定金30000元、首期款669029元、装修款16902元、物业维修资金12476.1元、相关费用合计3200元。2018年10月，广州市万茂房地产有限公司向刘明祥发出《催告函》，内容为因刘明祥原因，其银行按揭申请在2018年9月29日未获得贷款机构审批通过，要求刘明祥在接到通知之日起10日内一次性付清剩余房款等内容。2020年2月25日，广州市万茂房地产有限公司委托广东洛亚律师事务所向刘明祥发出《律师函》，内容为告知刘明祥解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，并要求刘明祥支付违约金346354.35元。刘明祥提供微信聊天记录及电话录音，拟证明其一直在积极履行合同。广州市万茂房地产有限公司陈述以下情况：1.涉案房屋有装修合同的，是刘明祥与广东上城建设有限公司签订的装修合同。广州市万茂房地产有限公司不清楚具体装修金额。2.装修合同与购房合同是不可分割的整体。刘明祥陈述以下事实：1.涉案房屋的总房款是3003539元，当时签订的是双合同，房屋买卖合同约定的价款是2309029元，装修合同约定的是694510元。2.之所以申请按揭贷款银行没有批准，是因为贷款申请人的年龄存在问题。3.在2019年9月20日左右，刘明祥知道贷款申请没有获得审批。一审法院认为：关于广州市万茂房地产有限公司请求解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及要求刘明祥支付违约金的诉讼请求，一审法院分析如下：根据刘明祥庭审中自认，按揭贷款是因其自身年龄原因导致，故责任应当由刘明祥负担。刘明祥在2019年9月20日得知银行按揭贷款未能获得审批，以及在广州市万茂房地产有限公司发出《催告函》后，刘明祥未能按照合同约定履行付款义务。因此，广州市万茂房地产有限公司要求解除合同并由刘明祥支付违约金的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。至于违约金的数额，首先，对于违约金的计算基数，根据庭审可知，涉案房屋买卖合同存在房屋买卖合同和装修合同，且刘明祥确认装修合同也是房价款的组成部分。但广州市万茂房地产有限公司在起诉中自愿以2309029元为基数计算违约金，上述请求属于广州市万茂房地产有限公司对自身权利的处分，并无不当，一审法院予以准许。其次，对于违约金的计算标准，根据刘明祥提供的证据以及综合刘明祥履约的情况、刘明祥违约的程度，一审法院酌定违约金200000元为宜。至于广州市万茂房地产有限公司要求刘明祥配合办理撤销合同备案手续，在双方合同已经解除的情况下，一审法院予以准许。因刘明祥过错导致合同解除，故解除上述备案手续的费用应由刘明祥负担。但因上述费用尚未产生，故可待实际产生后，广州市万茂房地产有限公司再行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除广州市万茂房地产有限公司与刘明祥签订的编号201806236265《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、刘明祥在本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金200000元给广州市万茂房地产有限公司；三、刘明祥在本判决发生法律效力之日起十日内，配合广州市万茂房地产有限公司办理编号201806236265《广州市商品房买卖合同（预售）》的撤销手续；四、驳回广州市万茂房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12636元，由刘明祥负担12000元，由广州市万茂房地产有限公司负担636元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方对于合同的效力及解除均无异议，本院予以确认。根据诉辩双方的意见，二审争议的焦点在于，刘明祥应否承担违约责任。根据合同的约定，刘明祥在规定的期限内未获得贷款审批应一次性付款，刘明祥未按合同约定付款，其构成违约，至于其称因银行的原因未能获得贷款，并未提供相关证据，其引用预售商品房司法解释中不可归责条款，亦未提供证据证实在签订合同期间广州市出台相关限购和限贷政策导致不可归责于双方原因未能获得贷款，故刘明祥的该辩解意见缺乏法律依据，不予采纳。关于刘明祥主张违约金过高的意见，一审根据刘明祥的履约情况、违约程度已将违约金酌情调整为200000元，合法合理，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。刘明祥的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4300元，由刘明祥负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十一月二十四日书记员 钟丹霞王日平