河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民再125号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈加永，男，1977年5月26日出生，汉族，住河北省香河县。 委托诉讼代理人：陶东坡，河北廊飞律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：高金山，男，1986年12月29日出生，汉族，住河北省香河县。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：杜然，女，1986年8月20日出生，汉族，住河北省香河县。 共同委托诉讼代理人：崔广韬，天津文韬律师事务所律师。 再审申请人陈加永与被申请人高金山、杜然农村房屋买卖合同纠纷一案，河北省香河县人民法院于2018年12月7日作出(2018)冀1024民初4721号民事判决。陈加永、高金山、杜然分别提出上诉。本院于2019年2月19日作出（2019）冀10民终468号民事判决，已经发生法律效力。陈加永向本院申请再审。本院于2019年10月21日作出（2019）冀10民申116号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陈加永的委托诉讼代理人陶东坡、被申请人杜然及被申请人高金山、杜然的共同委托诉讼代理人崔广韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人陈加永再审请求：原一、二审民事判决认定的事实缺乏证据支持，且适用法律错误，请求依法改判再审申请人陈加永在房屋买卖过程中没有过错，涉案房屋、宅基地将来所得的拆迁改造置换利益应全部赔偿给再审申请人陈加永。本案有关诉讼费用均由被申请人负担。1、再审申请人陈加永以28万元购买被申请人高金山名下位于香河县的房屋及院落，经中间人介绍，并签订了《宅基地、房屋转让协议》，双方履行了协议，当时高金山一再承诺该房屋无争议，高金山的姐姐高冬梅对此知情。现被申请人无视合同约定、无视卖房背景，因房屋及土地使用权出现大幅度增值，通过其与高冬梅之间继承诉讼而致本案房屋买卖合同无效。被申请人对合同无效存在严重过错。2、再审申请人陈加永因合同无效而遭受的可信赖利益损失应得到法律支持。原一审仅判被申请人承担65%的过错责任，属于认定事实不清，适用法律不当。 被申请人高金山、杜然辩称：原二审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。另案民事判决已经认定本案房屋买卖合同无效，且涉案宅基地为本村集体所有，再审申请人陈加永不具有购买的主体资格。双方买卖的房产现仍未有拆迁的信息，没有预期收益。陈加永一直将该房屋出租，在占有期间是有租金收益的，与其损失可以折抵。被申请人只需返还购房款，陈加永返还房产。 陈加永在原一审时诉称：1、判令二被告共同赔偿原告拆迁补偿款人民币4608000元;2、本案有关诉讼费用由被告共同承担。事实与理由:2010年4月,二被告将座落在香河县的自有的砖木结构正房7间及占用的土地使用权一并作价人民币280000元卖给了原告。为此,原、被告双方签订了一份《宅基地房产转让协议书》。协议签订后,原告将购房款如数交给了二被告,二被告亦将房屋、院落和产权人为被告高金山的《中华人民共和国村镇房屋所有权证》（村房权证香Ａ集字第××号）交付给了原告。按照村房权证香Ａ集字第××号《中华人民共和国村镇房屋所有权证》记载的内容,原告所购买的房屋建筑面积为156平方米,宅基地面积为480平方米。在房屋买卖过程中,被告高金山一再承诺,房屋产权清楚,并无任何纠纷。原告信以为真,还曾找到被告高金山的姐姐高冬梅确认产权及领取房屋所有权证。谁知随着香河县开展新农村建设,房屋及土地使用权出现大幅度增值,被告高金山的姐姐高冬梅,以被告高金山所售房产系其父遗产、被告高金山擅自变更产权、想独自占有遗产为由,将被告高金山诉至法院。高冬梅起诉后,原告被追加为第二人。在诉讼中,高冬梅提出对被告高金山售房并不知情,同时提出原告买房行为无效。被告高金山对高冬梅的说辞,随声附和。为此,香河县人民法院作出了（2011）香民初字第1733号判决,认定原告与被告高金山之间的房屋买卖协议无效。香河县钳屯镇人民政府为推进新农村建设,决定让窝头村等村街的村民进行搬迁,建设“双安新城＂02017年7月份,香河县钳屯镇人民政府与开发企业广东海伦堡集团下属公司香河鑫国联房地产开发有限起草制定了《“双安新城”项目搬迁村民搬迁补偿安置方案》。按照该方案,实行产权置换与货币补偿相结合的方式进行搬迁安置补偿。宅基地以“原居民住宅证”证载面积为准,按1:0.9的比例置换回迁楼房,宅基地上建筑物由搬迁户依据三方签订的《“双安新城”项目村民搬迁补偿安置协议》中规定期限内自行拆除。另外,《“双安新城”项目搬迁村民搬迁补偿安置方案》对以“原居民住宅证”证载面积置换商业建筑的比例规定为,一楼是3:1;二楼是2.5:1;三楼是1.5:1。搬迁村民如不以宅基地积置换回迁楼房,按“原居民住宅证”证载面积,每平方米将得到人民币9600元的补偿。原告是以人民币280000元所购买的房产,其宅基地证载面积为4**平方米。如通过买卖取得了所购买的房产及土地使用权,按照《“双安新城”项目搬迁村民搬迁补偿安置方案》,将能获得432平方米的回迁楼房,或获得人民币4608000元的补偿。但因与被告的宅基地、房产转让已被判决为无效,所以造成了原告不能取得所购买的房产及土地使用权,不能以所购宅基地获得432平方米的回迁楼房,或获得人民币4608000元的补偿。对于这一巨大的直接经济损失的产生,直接责任者是被告。作为产权人的被告,对产权的权属是明知的。明知自己不具有完全处分权利,还仍与原告交易,应具有百分之百的过错之责,就应当对因交易无效所造成的直接经济损失承担全部赔偿之责。为此,原告再次向你院起诉,请依法支持原告诉求,判如所请。 高金山、杜然在原一审时辩称:对原告的诉讼请求二被告不认可,现在原告诉请要求赔偿原告的请求并不是被告高金山一人所有财产,(2011）香民初字1733民事判决书中涉案房屋还有被告高金山姐姐高冬梅的二分之一,原告诉请不能侵害高冬梅所有的财产,高冬梅所有的财产与高金山没有任何关系,不在审理范围,并且现在涉案房屋也不属于拆迁范围,现在房屋原告一直占用出租,出租房也由原告享有,这些出租费用能够拟补原告损失,所以不同意原告的诉讼请求。 原一审认定的事实：2010年4月,二被告将座落在香河县的自有的砖木结构正房7间及占用的土地使用权一并作价人民币280000元卖给了原告。为此,原、被告双方签订了一份《宅基地房产转让协议书》。协议签订后,原告将购房款如数交给了二被告,二被告亦将房屋、院落和产权人为被告高金山的《中华人民共和国村镇房屋所有权证》（村房权证香Ａ集字第××号）交付给了原告。按照村房权证香Ａ集字第××号《中华人民共和国村镇房屋所有权证》记载的内容,原告所购买的房屋建筑面积为156平方米,宅基地面积为480平方米。2011年7月被告高金山的姐姐高冬梅,以被告高金山所售房产系其父遗产、被告高金山擅自变更产权、想独自占有遗产为由,将被告高金山诉至法院。高冬梅起诉后,原告被追加为第三人。香河县人民法院作出了（2011）香民初字第1733号判决,认定原告与被告高金山之间的房屋买卖协议无效。以上事实有原被告陈述,原告提交的2011香民初字第1773号民事判决书、拆迁改造协议等证据材料在案佐证。 原一审认为：合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,原告与二被告所签订的房屋买卖合同无效后,双方应按各自的过错承担相应的责任。被告作为出卖人在出售房屋时明知其所出售的房屋和宅基地不能出售给集体经济组织成员以外的人,且二被告并非其拥有完全产权的情况下出售该房屋,应对合同无效承担主要责任。原告购买被告的房屋时也明知违反国家的法律禁止性规定,自身应承担次要责任。对于原告的赔偿应全面考虑因土地升值或拆迁、补偿所获收益及涉案房屋现价和原售价的差异所造成的损失,结合本案被告村正在进行拆迁改造、被告房屋未在第一批拆迁改造范围内的实际情况,以涉案房屋待拆迁改造后二被告按所得置换利益65%赔偿原告为宜。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条,第一百一十三条之规定,判决:被告高金山、杜然按照位于香河县被告高金山所有房屋（集体土地使用证为香集用（字第××号）宅基地将来拆迁改造后所得置换利益65%赔偿原告陈加永。 案件受理费13700元、保全费5000元,由被告负担13000元，原告负担5700元。 陈加永上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人陈加永在房屋买卖过程中没有过错，改判上诉人高金山、杜然将位于香河县登记在上诉人高金山名下的房屋（村房权证香Ａ集字第××号）、宅基地将来所得到的拆迁改造置换利益，100%赔偿给上诉人。二、本案一、二审诉讼费用由上诉人高金山、杜然负担。事实与理由：一审判决错误，事实认定不清、适用法律不当。2010年4月，上诉人高金山、杜然之所以把座落在香河县的自有砖瓦结构正房7间及占用的土地使用权（村房权证香Ａ集字第××号）一并卖给上诉人陈加永，是因其为了到县城购买商品楼房，急需资金才找到上诉人陈加永。上诉人陈加永一是为成人之美,二是为了居住，所以才以远高于市场价的28万元购买了二上诉人高金山、杜然的房屋及宅院。因房屋是我们国家每一公民一生之中重要的生活资料，所以按照无需举证的客观常理，每一购房人在购房前必然先要询问产权问题。本案的上诉人陈加永也是如此，购房曾一再向上诉人高金山询问产权问题，上诉人高金山一再承诺，所出卖的房屋产权清楚，并无任何纠纷。上诉人陈加永信以为真，还曾找到上诉人高金山的姐姐高冬梅确认产权及领取房屋所有权证。上诉人陈加永是在取得上诉人高金山和他姐姐高冬梅一致认可的前提下，才决定购买。谁知，随着香河县开展新农村建设，房屋及土地使用权出现大幅度增值，上诉人高金山的姐姐高冬梅，以上诉人高金山所售房产系其父遗产、上诉人高金山擅自变更产权、想独自占有遗产为由，将上诉人高金山诉至法院。高冬梅起诉后，上诉人陈加永被追加为第三人。在诉讼中，高冬梅提出对被上诉人高金山售房并不知情，同时主张上诉人的买房行为无效。上诉人高金山一改当初对上诉人陈加永的承诺，矢口否认上诉人从其姐姐高冬梅拿房产证等事实，对高冬梅的说辞随声附和。为此，香河县人民法院作出了（2011）香民初字第1733号判决，认定上诉人与上诉人高金山之间的房屋买卖协议无效。上述事实充分证明，造成上诉人陈加永与上诉人高金山之间的房屋买卖协议无效，完全在上诉人高金山一方，上诉人陈加永并无过错，是上诉人高金山无视合同约定、无视卖房的背景，看到房屋及土地使用权出现大幅度增值，便与其姐姐高冬梅联合起来，找理由撕毁合同，故意违约。一审判上诉人高金山、杜然仅承担65%的赔责，也就是仅认定上诉人高金山、杜然有65%的过错责任，显然是属于对事实认定不清、适用法律不当。没有查明造成上诉人陈加永与上诉人高金山之间房屋买卖协议无效的根本原因，仅凭主观推定就认定上诉人有35%的过错责任。如此裁判，对上诉人陈加永来讲，是极不公平的；对被上诉人来讲，支持的是不讲诚信、故意违约的行为。综上所述，一审判决是错误的，错在事实认定不清、适用法律不当。为此，上诉人特提出上诉。请依法支持上诉人的上诉，判如所请。 高金山、杜然在原二审时答辩，不同意上诉人陈加永的上诉请求，认为因陈加永、高金山共同的过错导致了本案房屋买卖合同无效，这种无效属于违反国家法律行政法规强制性的规定，作为无效合同，有三种解决的方式方法。第一，返还财产，第二是折价补偿，第三种是赔偿损失。在本案中，是房屋买卖合同，返还财产是确实可行的，本案的陈加永把房子给高金山一方，高金山一方返还购房款给陈加永，也是唯一的一个解决办法，这种解决也是已经被法院的判决所确定的，不存在折价补偿的范围。有关赔偿损失部分，高金山、杜然认为造成损失的责任陈加永有，高金山、杜然也有，陈加永的损失是28万元的利息损失，高金山、杜然方的损失是房屋的使用权已经被陈加永行使，双方的损失可以互相折抵，在实际上陈加永用高金山的房子进行出租并且占有使用，又有一定收益，因此两个损失可以折抵，因此，高金山、杜然不同意陈加永的上诉请求，他的损失是属于几百万元，是没有法律依据和事实依据的，希望法庭不予支持。事实依据是从法律上来说现在这个房产仍然是属于高金山的房产，并且没有拆迁置换，没有搬迁。从法律上来说，高金山、杜然享受拆迁置换的利益因此是属于失去房屋的农民应得的利益，不应当被作为其他村的村民或者居民陈加永享有。因此，不同意对方的上诉请求。具体责任，因为高金山房产是属于集体用地，登记在高金山一个人的名下，通过法律判决还有高冬梅50%，作为农村房屋是严禁进行买卖的，这一点陈加永应当知道，过错应该属于双方。 高金山、杜然上诉请求：一、请求人民法院撤销河北省香河县人民法院作出的（2018)冀1024民初4721号民事判决书，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、一二审法院案件受理费及保全费由被上诉人全部承担。事实及理由：上诉人陈加永诉二上诉人高金山、杜然农村房屋买卖合同纠纷一案，河北省香河县人民法院做出（2018)冀1024民初4721号民事判决书，上诉人高金山、杜然认为双方的纠纷已经另案解决，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，且侵犯了案外人高冬梅的权利，希望二审法院依法改判驳回上诉人全部诉讼请求。具体上诉理由如下：一、上诉人与被上诉人纠纷已于2013年4月25日做出（2011)香民初字第1733号民事判决书，该判决书认定双方于2011年4月25日订立的买卖合同无效，并判决上诉人返还被上诉人卖房款28万元，该判决已生效。2018年被上诉人又以同样事实理由起诉上诉人，违反了一案不再理的原则。二、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。上诉人高金山、杜然与上诉人陈加永签订的房屋买卖合同被依法确认无效后，该合同自订立之日起就没有法律效力，上诉人高金山、杜然仅有返还上诉人陈加永购房款的义务，现上诉人房屋未被拆迁，也未与有关部门签订拆迁协议，但一审法院认定房屋正在拆迁改造与事实不符，判决结果是在合同有效和房屋已经拆迁改造的前提下做出的，没有事实依据和法律依据。三、一审法院判决侵犯了案外人高冬梅的权益，依据（2011)香民初字第1733号民事判决书，涉诉房产有1/2份额属于高冬梅，一审法院却做出将来拆迁改造后所得权益的65%给陈加永明显侵犯了高冬梅的权益。综上所述，上诉人仅有返还被上诉人28万元购房款的义务，且被上诉人只能通过执行程序进行解决，被上诉人起诉属于重复起诉，望二审法院驳回上诉人陈加永的诉讼请求。 陈加永在原二审时答辩，高金山、杜然的上诉不成立，陈加永所提起的诉讼是针对因房屋买卖无效所造成的损失，并没有重复起诉。在（2011)香民初字第1733号民事诉讼中陈加永是第三人，该判决也认定陈加永就房屋买卖无效所造成的损失另案主张权利，涉案的房屋是由高金山、杜然与陈加永之间进行了买卖，该房屋买卖被认定为无效，因此所遭受的损失当然要向相对方也就是高金山、杜然主张权利，不存在侵犯案外人利益之说，陈加永所购买的房屋拆迁方案已经确定，如果房屋买卖有效，陈加永可获得相当可观的经济利益，这是陈加永的直接经济损失，但一审仅判杜然、高金山对拆迁所获利益赔偿给陈加永一方65%应属于适用法律错误，造成双方买卖无效是高金山、杜然及案外人高冬梅的原因所致，陈加永一方无过错。 二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，一审认定的事实中，2010年4月,二被告将座落在香河县的自有的砖木结构正房7间及占用的土地使用权一并作价人民币28万元卖给了原告。为此，原、被告双方签订了一份《宅基地房产转让协议书》。以上陈加永与高金山、杜然签订和履行合同时间应为2011年4月，予以更正。对一审认定的其它事实，亦予以确认。 原二审认为，在河北省香河县人民法院2013年4月25日作出的（2011）香民初字第1733号民事判决中判定：一、高冬梅享有登记在高金山名下集体土地使用权证为香钳集用（字）第A017号7间房屋的二分之一份额；二、高金山与陈加永于2011年4月25日签订的房屋买卖协议无效；三、高金山返还陈加永买房款28万元。在判决的理由中，确认了高金山与陈加永所签订的房屋买卖合同无效，高金山应返还陈加永卖房款28万元并应赔偿陈加永因房屋买卖协议无效遭受的损失。陈加永在该案中并未主张要求高金山赔偿损失，故在该案中对陈加永所受损失不予考虑，陈加永可另行主张权利。故，在该案中，对合同履行损失问题未做认定和处理。陈加永因合同无效对损失另行提起的本案诉讼，不构成重复起诉。陈加永于2018年11月28日向一审法院提起诉讼，对涉案房屋将来获得拆迁补偿款作为损失要求对方进行赔偿。对此，本院认为，一审法院在2013年4月25日确定陈加永与高金山所签订的房屋买卖协议无效。因合同无效所受损失，应是对无效合同履行的可信赖利益损失，不包括合同有效前提下通过合同履行可以获得的预期利益。本案中，涉案房屋买卖合同被确定无效后，双方对取得对方财产即应返还。陈加永对涉案房屋应当返还，其因返还房屋的信赖利益损失的赔偿范围，可以考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿获得利益，以及买受人因房屋现值与原买卖价格的差异造成的损失，而该损失的确定应是在合同确认无效之时。合同无效后，不应继续履行。涉案房屋在返还后拆迁补偿利益或置换利益等与买受人无关。本案中，陈加永主张在合同被确定无效若干年后的拆迁补偿作为其损失赔偿无事实与法律依据，其亦未提供涉案房屋因将要拆迁对合同确认无效时对涉案房屋价值影响的证据。故对其要求对涉案房屋拆迁补偿的损失请求，不应支持。对一审对涉案房屋被确定无效后将来的拆迁置换利益作为合同无效的损失赔偿，不予维持。综上所述，上诉人高金山、杜然的上诉请求成立，予以支持。上诉人陈加永诉讼请求，无事实和法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、撤销河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初4721号民事判决；二、驳回上诉人（原审原告）陈加永的诉讼请求。 一审案件受理费13700元，保全费5000元，上诉人高金山、杜然预交的二审案件受理费27400元，上诉人陈加永预交的二审案件受理费27400元，均由上诉人陈加永负担。 本院再审认定的事实与原一、二审认定的事实一致。 本院再审认为，本案双方诉争房屋的买卖合同基于另案判决认定无效，因该合同取得的财产，予以返还。但仅以双方返还房屋及原购房款解除涉案房屋买卖合同，未能充分体现“平衡买卖双方利益，彰显法律公平”的裁判理念,双方应按各自的过错承担相应的责任。被申请人高金山在签订房屋买卖合同时明知其所出售的房屋和宅基地不能出售给集体经济组织成员以外的人,且并非拥有完全产权,应对合同无效承担主要责任。再审申请人陈加永在与被申请人高金山签订房屋买卖合同时明知违反国家法律法规禁止性规定，应承担一定过错。陈加永主张在房屋买卖过程中没有过错，涉案房屋、宅基地将来所得的拆迁改造置换利益应全部赔偿给再审申请人陈加永的请求不能成立，本院不予支持。综合本案事实及证据等方面，综合考虑因土地升值或拆迁、补偿所获收益对购买人所造成的损失,结合涉案房屋确有拆迁安置补偿的可预期利益。基于公平、诚信原则，应对将出现的预期利益做相应处分。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）冀10民终468号民事判决； 二、维持河北省香河县人民法院(2018)冀1024民初4721号民事判决。 一审案件受理费13700元，保全费5000元，由被申请人高金山、杜然负担;二审案件受理费27400元，由被申请人高金山、杜然负担13700元,再审申请人陈加永负担13700元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 薛玉辉 书 记 员 樊梦佳