北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2808号上诉人（原审被告）：张立起，男，1960年1月10日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心，住所地北京市通州区玉桥北里**。法定代表人：翁咏梅，主任。委托诉讼代理人：申艳，河北润谦律师事务所律师。上诉人张立起因与被上诉人北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心（以下简称玉桥社区）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。张立起上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回玉桥社区的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当。玉桥社区答辩称，由于历史原因，玉桥社区没有取得产权，但根据相关协议我方取得了管理权和使用权，是适格主体，张立起主张的损失是不存在的。根据双方协议，乙方在使用期间不得将房屋转租转借他人或与他人共同经营，委托他人经营，不得改变房屋的结构、用途。张立起在租赁房屋后用于经营或自住，违背了合同约定，相应损失应由其个人承担。装饰装修对玉桥社区毫无用处，收回车棚后不但不能受益，还要花钱去拆除。车棚应体现社会公益性质，为全体社区居民谋福利，但现在变成了个别人的专属福利，玉桥社区在到期后收回车棚也是为了更好的造福广大社区居民，让居民停车更方便。张立起称玉桥社区将车棚转租他人，实际情况是玉桥社区与第三方签订了物业管理服务合同，每年向外支付大笔费用，对车棚进行维修改造升级。综上，同意一审判决，不同意张立起的上诉请求。玉桥社区向一审法院提出诉讼请求：1.判令张立起立即将北京市通州区玉桥北里9号楼北侧的12间车棚、1间门卫室（以下简称涉案房屋）立即腾退给玉桥社区；2.判令张立起向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月110元计算；3.诉讼费用由张立起承担。一审法院经审理认定事实如下：玉桥社区、张立起于2017年1月19日签订《房屋使用协议》，协议约定玉桥社区方将其所属的涉案房屋提供给张立起使用，使用期限为2017年1月1日至2017年12月31日。张立起每月向玉桥社区缴纳房屋维修费110元。合同期满后双方未再续签。上述《房屋使用协议》于2017年12月31日终止，张立起至今仍占用上述房屋未腾退。在本案审理过程中，玉桥社区承认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区向张立起出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋使用协议》应为无效，张立起继续使用涉案房屋没有法律依据，应当将涉案房屋腾退给玉桥社区，并应给付玉桥社区合理的占有使用费。对于玉桥社区要求张立起支付其房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，因涉案《房屋使用协议》归于无效，而合同无效的原因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，对此玉桥社区并无异议，故其应当承担一定的过错责任。玉桥社区主张张立起向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月110元计算，一审法院酌定张立起给付玉桥社区该房屋占有使用费，按每月55元计算。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认玉桥社区与张立起于2017年1月19日签订的《房屋使用协议》无效；二、张立起于判决生效之日起十五日内将北京市通州区玉桥北里9号楼北侧的12间车棚、1间门卫室腾退给玉桥社区；三、张立起于判决生效之日起十五日内向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月55元计算；四、驳回玉桥社区的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张立起向本院提交了建设工程规划许可证的存根及蓝图，证明涉案车棚均有建设工程规划许可，一审查明有误。玉桥社区发表质证意见称，不属于二审新证据，建设单位是玉桥南里，针对车棚不明确，是否涉案车棚证实不了，证明目的不认可。本院依法补充查明以下事实：1992年8月7日，通县城镇委员会向通县房地产管理局发文，内容为“现将葛布店小区建设的自行车棚9座（包括警卫屋7间）产权移交通县人民政府运河大街街道办事处，请贵协助办理有关手续事宜”。1994年3月22日，通县房地产管理局作为甲方与乙方通县运河办事处签订了《协议书》，约定甲方在玉桥北里小区2-9号楼群之间建自行车存车棚2处、看车房4间。为了方便住户，便于小区管理，经甲乙双方协商达成协议如下：一、甲方从1994年4月1日起将以上存车棚和看车房无偿交给乙方使用和管理，车棚和看车房产权归甲方所有；二、乙方使用期间，进行房屋和车棚的自修、自养保证安全使用，水费、电费由乙方负责交纳；三、自1994年4月1日起小区的垃圾和卫生由乙方管理清运。1997年9月27日，北京市通州区人民政府作出通政发【1997】11号文件“关于撤销通州镇七个办事处建立通州区街道办事处的通知”中载明，“撤销运河大街办事处，建立玉桥街道办事处（原运河大街办事处）”。2019年11月，北京市通州区玉桥街道办事处出具《证明》，载明“玉桥社区隶属玉桥街道办事处下属事业单位，其主要职责和任务是负责对街道办事处的服务性用房（包括车棚子）的管理。”张立起提交的玉桥南里建设工程规划许可证——（93）通规建字368号显示：建设单位为通县房地产管理局，发件日期93年11月8日，建设位置为玉桥南里，建设项目为自行车棚，建设规模为594.4m2。本院向北京市规划和自然资源委员会通州分局发函调取玉桥北里的建设工程规划许可证情况，未查询到涉案房屋的规划许可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区称涉案房屋未取得规划许可，张立起提交的车棚规划位置位于玉桥南里，本院对该份证据的关联性和证明目的不予确认，本院亦未查询到玉桥北里涉案房屋的规划许可情况。一审法院据此认定涉案《房屋使用协议》无效，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，张立起无权再占有涉案房屋，一审法院判决张立起向玉桥社区腾退涉案房屋，并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院考虑到玉桥社区对合同无效的过错责任，根据本案实际情况酌定张立起给付玉桥社区2018年1月1日至实际腾房之日张立起尚未支付的房屋占有使用费，玉桥社区亦未就此提出异议，故本院予以维持。综上所述，张立起的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张立起负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十一月二十三日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽书 记 员  刘 畅