江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2151号 上诉人（原审被告）：赵丽霞，女，汉族，1973年6月18日出生，南昌市新建区西山镇计生委职工，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：谢秋云，系江西经辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐杨洋，系江西经辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁宏伟，男，汉族，1972年3月29日出生，银行职员，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：邓章谊，江西华邦律师事务所律师。 上诉人赵丽霞因与被上诉人袁宏伟房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人赵丽霞及其委托诉讼代理人谢秋云、被上诉人袁宏伟的委托诉讼代理人邓章谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵丽霞上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人袁宏伟的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、双方于2013年3月5日签订《团购商品指标权益转让协议》是一份无效合同。团购房只允许干部职工本人实名购买，且五年内不得上市交易。2、退一步讲，即使按双方签订的《团购商品指标权益转让协议》约定，上诉人也有权选择不履行协议并付出对价。3、本案双方协议已经终止。4、上诉人已经没有其他房产，所以上诉人急需本案诉争房屋装修入住，以便解决公民的居住权。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 被上诉人袁宏伟辩称：1、一审判决事实清楚，证据确凿。2、双方协议有效，只是上诉人恶意毁约。3、根据新建不动产登记局的规定，诉争房屋完全可以自由买卖，并无五年内不得交易的政策。4、答辩人也只有一套房屋，却因上诉人恶意毁约行为导致迟迟无法实现当初签订协议的目的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 袁宏伟向一审法院提出诉讼请求：1、要求原审被告继续履行协议；2、判令原审被告协助原审原告将位于南昌市新建区的房屋（目前市场估值120万元左右）过户至原审原告名下；3、判令本案诉讼费用由原审被告承担。 一审法院查明事实如下：对原审原告及原审原告妻子与原审被告的通话录音，证实原审原告及原审原告的妻子与原审被告因房屋过户进行过4次沟通。原审被告开始同意，后来不同意。上述证据可以证实原审原告及原审原告的妻子与原审被告因房屋过户进行过通话。原审被告提交解除通知书、微信短信通知，证实被告在2020年3月27日正式书面通知原告解除《团购商品房指标权益转让协议》。原审原告对其真实性无异议，提出对解除通知书内容不认可。该证据可以证实原审被告于2020年3月27日发过解除通知给原审原告。2013年赵丽霞因相关政策取得江西省通源地产集团有限公司（下称通源地产公司）开发的位于南昌市新建区延线北侧新建城项目的购房指标，2013年3月5日，袁宏伟与赵丽霞签订《团购商品房指标权益转让协议》，约定：原审被告将其团购商品房的购房指标权益转给原审原告，原审原告以原审被告名义认购原审被告所享有的购房指标权益和资格，并向原审被告一次性支付三万元作为购房指标转让费。除协议约定的购房指标转让费外，原审被告不得再收取原审原告其他费用。购房款、税费、房屋登记备案以及产权过户费用全部由原审原告承担，原审被告不承担任何相关费用。原审原告在首次支付房款后，该房屋的一切权益归原审原告所有，原审被告对该房屋不享有任何权利。本协议签订后，由于房价上涨和下跌产生的收益和损失，均由原审原告承担。双方均不得以房价波动为由要求补偿。双方均不得单方面终止本协议，单方面终止本协议者，应向对方支付违约金20万元。若被告单方面终止本协议，还需返还原告所有费用。双方还约定了其他权利和义务。合同签订后，原审原告按约于签订合同的当日支付给了原审被告团购商品房指标30000元，次日，原审原告在银行支取现金130000元支付给了新建区城市建设投资发展有限公司。2016年5月11日，原审原告通过银行支付172544元给通源地产公司，通源地产公司收款后出具了收据，并与被告签订了《商品房买卖合同》（编号：201608422），约定：通源地产公司将其开发的位于南昌市新建区卖给原审被告，房屋建筑面积107.630㎡，总价款322448元，2016年5月26日前付306326元，2018年9月30日前付16122元，原审被告在合同上签名。原审原告持有合同和收款收据原件。2016年8月30日，通源地产公司将原告持有的第一笔、第二笔购房款的收款收据收回，出具了购房款发票，载明收到被告购房款322448元，该收据原件也由原审原告持有。后原审原告于2018年8月24日缴纳了购房尾款13315.87元，有线电视初装费350元，办证费80元。2018年9月22日缴纳了物业费1711元，2019年5月27日缴纳了契税4701.96元，2019年6月6日缴纳了维修基金2995.89元，后领取了讼争房屋的钥匙。2019年7月30日，赵丽霞办理了涉案房屋的不动产权证，该证原审被告交由原审原告保管。后原审原告多次要求被告将讼争房屋过户给原审原告未果，故诉讼来院。在审理过程中，2020年3月27日，赵丽霞通过手机发送一条短信给袁宏伟，载明“根据我国《合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定正式通知你，解除我们双方签订的《团购房商品房屋指标权益转让协议》”。 一审法院认为，原审原告袁宏伟与原审被告赵丽霞签订的《团购商品房指标权益转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害他人利益，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则按约履行。原审原告按约履行了义务即支付了指标权益转让费、购房款和相关费用，被告拒绝继续履行合同，属违约行为，故原审原告诉请要求原审被告继续履行，一审法院予以支持；原审原告要求原审被告将案涉房屋的产权登记配合过户给原审原告并将房屋交付给原审原告的诉讼请求，一审法院亦予以支持。原审被告辩称根据《团购商品房指标权益转让协议》第八条，双方特别约定了单方终止合同规定；2020年3月27日，原审被告向原告发了正式终止通知书，要求法院依法驳回原审原告的诉讼请求。经查，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原审原、被告双方签订的《团购商品房指标权益转让协议》第八条规定，双方均不得单方面终止本协议，单方面终止本协议者，应向对方支付违约金20万元。若原审被告单方面终止本协议，还需返还原告所有费用。该条规定了双方均不得单方终止协议及如单方终止协议的违约金，并未约定协议解除事由。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该条赋予守约方有合同解除权。本案中，在协议履行过程中，原审原告按协议约定支付了指标权益转让费、购房款和相关费用，原审原告并无违约情形，不存在原审被告要求解除协议的情形，原审被告无权以通知方式要求解除协议。因此，原审被告辩称要求驳回原审原告的诉讼请求，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原审原告袁宏伟与原审被告赵丽霞于2013年3月5日签订的《团购商品房指标权益转让协议》继续履行；二、限原审被告赵丽霞在判决生效后十日内将该房屋过户至原审原告袁宏伟名下，登记、过户手续所需税费由原审原告袁宏伟承担。案件受理费15600元，保全费5000元，共计20600元，由被告赵丽霞承担。 本院二审期间，上诉人赵丽霞向本院提交四组证据：1、《新建区定向团购上商品房实施方案》一份，证明涉案房屋在取得房产证之日起五年内不能上市交易。2、提交新建区不动产登记资料查询结果一份，证明上诉人只有本案诉争一套房屋，没有其他房产。3、提交新建区人民医院检查报告一份，证明上诉人母亲因为身体原因不能爬楼梯，上诉人母亲想去上诉人的房屋居住。4、提交手机照片6张（手机是上诉人本人的手机，拍摄时间为2020年6月29日14时59分至15时03分），证明一审开庭时原审原告与法院完全在一起操作开庭，所有原告做的事情都是法院帮忙现场操作的，一审庭审程序不合法。被上诉人对《新建区定向团购上商品房实施方案》真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，诉争房屋现在可以过户。对新建区不动产登记资料查询结果、新建区人民医院检查报告真实性无异议，对关联性有异议，均与本案无关。对手机照片三性均有异议，照片本身就不是证据，上诉人在庭审过程中拍摄的行为违反了庭审规则。本院对证据1、2、3的真实性、合法性予以确认；对证据4的真实性予以确认，但经本院核实，本案一审开始庭审的时间为15：21，上诉人拍摄照片的时间为14：59-15：03，一审法院在此时间段正组织双方进行诉前调解与证据整理，故本院对该份证据的关联性不予认可。 本院查明的事实与一审查明的一致。 本院另查明：新建县定向团购商品房为主委员会制定的《新建县定向团购商品房实施方案》第五-3-（5）条规定：团购房只允许干部职工本人实名购买，且五年之内不得上市交易。2020年9月25日，本院向南昌市住房保障和房产管理局去函袁宏伟是否属我市购买住宅的限购对象?2020年10月9日，南昌市住房保障和房产管理局来函称：截止2020年9月30日，袁宏伟在我市市区范围内（东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区、高新技术开发区）可以新购住宅。 本院认为，本案的争议焦点为：双方签订《团购商品指标权益转让协议》是否有效？上诉人赵丽霞要求不继续履行合同将涉案房屋过户至被上诉人袁宏伟是否有事实和法律依据。 袁宏伟与原审赵丽霞签订的《团购商品房指标权益转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害他人利益，合法有效。双方签订协议的时间为2013年3月5日，袁宏伟亦于签订协议当日按照约定向赵丽霞支付即商品房指标30000元，即便根据《新建县定向团购商品房实施方案》第八条的规定，袁宏伟要求赵丽霞过户房屋的时间已超过五年，故赵丽霞以双方的协议违反《新建县定向团购商品房实施方案》第五条规定为由主张协议无效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。 双方签订的《团购商品房指标权益转让协议》第八条虽规定，双方均不得单方面终止本协议，单方面终止本协议者，应向对方支付违约金20万元。但双方签订协议后，袁宏伟按约履行了义务即支付了指标权益转让费、购房款和相关费用，并无违约情形，赵丽霞无权以通知方式单方要求解除协议，故赵丽霞以此为由要求不履行合同的上诉理由，本院不予采纳。另，赵丽霞主张除涉案房屋外无其他房产，且母亲身体不好，上述理由并非不继续履行涉案合同的法定理由。综上所述，赵丽霞要求驳回袁宏伟一审全部诉讼请求的上诉请求，不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当。本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元（赵丽霞已预缴），由上诉人赵丽霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  彭 岚 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友