江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8736号上诉人（原审被告）：南京商盛商业管理有限公司，住所地在南京市六合经济开发区华欧大道**。法定代表人：顾雪婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱一诺，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：魏红梅，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘琛，男，1993年10月4日出生，汉族，住南京市六合区。上诉人南京商盛商业管理有限公司（以下简称商盛公司）因与被上诉人刘琛房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法由审判员夏雷适用独任制进行审理。上诉人商盛公司委托诉讼代理人魏红梅到庭参加诉讼，被上诉人刘琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。商盛公司上诉请求：撤销南京市六合区人民法院（2020)苏0116民初2316号民事判决，改判：一、双方签订的《租赁合同》于2020年5月1日解除；二、驳回刘琛全部诉讼请求；三、由刘琛负担本案二审的诉讼费、律师费。事实和理由：一、一审中，刘琛主张法定解除理由不成立，一审未对《租赁合同》是否解除及应否解除进行判决。在未处理合同解除情形下，直接支持刘琛返还费用的主张，存在逻辑错误。刘琛在一审中以商铺没有水电设施和独立水电表为由解除租赁合同，合同解除时间为2020年4月6日。一审判决认为其提交的证据不足以证明该主张，且其未按约定装修、开业，已构成违约。刘琛单方解除租赁合同的通知，商盛公司不予认可，但由于房屋一直空置，为减少自身损失，故将房屋另行临时租赁。同时，刘琛在一审庭审中根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定主张于2020年5月1日解除，但一审法院也未涉及，存在漏判。由于双方主张解除的时间点并不一致，刘琛主张退费的前提也就不成就，除合同明确约定应退还的款项外，其无权要求再退其他款项。二、在双方有明确合同约定前提下，一审判决以“酌定”方式对条款进行变更系明显错判，具体如下：《租赁合同》3.2条约定：“装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还”，为此，一审判决退还案涉600元装修管理费明显与合同约定不符；《租赁合同》20.4条约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合约项下之履约保证金”。一审庭审中，刘琛构成根本违约，商盛公司主张解除合同系因其根本违约所致，不应退还16610元履约保证金。《消防安全责任书》第8条约定，经甲方确认，乙方在施工期间无违反本责任书及其他相关管理规定的行为且验收合格，甲方可如数退还乙方装修施工押金；如乙方在施工期间，违反责任书及其他相关管理规定，给甲方造成经济损失和不良影响的，甲方可酌情扣留部分或全部装修押金作为违约金。《装修承诺书》约定在装修完成后，刘琛向商盛公司上交施工许可证后方可退还1万元装修押金，其未在约定时间内完成装修，退还装修押金的条件不成就，刘琛违约行为已给商盛公司造成损失，商盛公司有权扣留其1万元装修押金。由于刘琛未依约装修，商盛公司有权扣留1万元质量保证金。刘琛向一审法院提出诉讼请求：判令商盛公司返还已交付的物业租金32506.65元、营运管理费32506.65元、物业服务费41746.67元、质量保证金1万元、物业管理费1373.33元、履约保证金33220元、装修押金1万元、装修管理费600元，共计161953.30元。一审法院认定事实：2019年9月，商盛公司（甲方，出租方）与刘琛（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于环龙池路荣盛时代广场项目一层【A2-2-1】号商铺，房号【1-35、1-34部分】出租给乙方使用。计租面积为110平方米，租赁期限为2019年9月15日至2022年9月14日。履约保证金和质量保证金作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息。装修管理费每平方米5元，在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。该房屋的租赁相关费用按计租面积计付，含物业租金、营运管理费、物业服务费等。乙方在该房屋内经营品牌为张亮麻辣烫，经营项目为餐饮。合同签署当日，乙方应当向甲方支付33220元作为履约保证金，合同终止后90日内，履约保证金余额（如有）无息退还。双方约定，本合同项下的进场日为2019年9月15日。届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。乙方应在合同签署当日向甲方支付1万元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止后的90日之内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。合同还约定了其他内容。合同签订后，刘琛向商盛公司支付了物业租金32506.65元、营运管理费32506.65元、物业服务费41746.67元、质量保证金1万元、物业管理费1373.33元、履约保证金33220元、装修押金1万元、装修管理费600元，共计161953.30元。此后，刘琛以涉案房屋无独立水电及独立水电表不符合加盟标准为由要求与商盛公司解除合同，并于2020年4月6日向商盛公司寄出解除合同通知及钥匙。刘琛向商盛公司索要已缴款项无果，遂诉至法院。一审另查明，涉案房屋现已由商盛公司出租给另一餐饮商家经营。一审法院认为，商盛公司与刘琛签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立生效。商盛公司已按约将涉案房屋交付给刘琛，而刘琛亦着手装修。现刘琛主张涉案房屋无独立水电及独立水电表，不符合加盟条件，要求商盛公司退还全部已缴纳费用，但所提供的证据不足以证明其主张，其未按约定装修、开业，已构成违约。综合涉案合同的实际履行情况，酌定商盛公司退还刘琛已缴纳的履约保证金16610元（33220元×50%）、质量保证金1万元、装修押金1万元、装修管理费600元，合计37210元。刘琛的其余诉请，于法无据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，判决：一、南京商盛商业管理有限公司于判决生效之日起五日内退还刘琛37210元；二、驳回刘琛其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3539元，减半收取1769元，由刘琛负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决认定事实不持异议，本院予以确认。本院另查明，商盛公司二审中陈述，刘琛系因个人原因不愿意继续承租涉案商铺，委托商盛公司对外转租，但因疫情原因未转租成功。2020年5月1日，商盛公司将该商铺出租给“三顾冒菜”，故应认定双方协商一致于该日解除租赁合同。所主张的主要损失即为租金损失。以上事实，由二审笔录等证据在卷为凭。本案二审争议焦点为：商盛公司主张不应退还600元装修管理费、16610元履约保证金、1万元装修押金，以及1万元质量保证金，依据是否处分。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据已查明事实，刘琛于2020年4月6日向商盛公司寄出解除合同通知及钥匙，刘琛因其自身原因不愿意再租赁案涉商铺，并委托商盛公司对外转租商铺，商盛公司于2020年5月1日将该商铺转租其他商户使用，故应认定2020年5月1日双方协商解除合同。一审判决对该合同状态未予认定，存在瑕疵。关于合同解除后的清理问题，由于刘琛未装修完毕开业，商盛公司亦无证据证明刘琛在已租赁期间是否造成其他损失，故就装修管理费600元、装修押金1万元，一审判决予以退还并无不当，应予维持。关于质量保证金1万元，系作为销售商品或提供服务保证，因刘琛未开业，故亦应予退还。案涉租赁合同期限自2019年9月15日至2022年9月14日，现双方于2020年5月1日协商解除，故一审判决综合履行情况，考虑到商盛公司除租金外，也无其他损失，酌定商盛公司退还已支付的33220元一半，亦无不当。综上所述，商盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由商盛公司负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二〇二〇年十一月十日法官助理刘小琴书记员孙雪松