河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初19524号原告方艳平，女，汉族，1984年1月18日出生，住郑州市金水区。委托代理人吕文超，河南良仁律师事务所律师，特别授权。被告河南创和置业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**，统一社会信用代码914101000754306625。法定代表人耿红梅，董事长。委托代理人王政文，河南陆达律师事务所律师，特别授权。委托代理人杨**，河南陆达律师事务所律师，特别授权。原告方艳平诉被告河南创和置业有限公司（以下简称创和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告方艳平委托代理人吕文超，被告委托代理人王政文、杨**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金10192元(按总房款的0.005%计算)；2、被告赔偿原告房屋维修费用8000元；3、被告将原告的供电运行方式改为合同事先约定的市政电力直接供给，并安装单独计费电表和赔偿违约金2000元；4、被告赔偿原告未能按合同约定使用市政集中供暖的延迟违约金800元；5、案件诉讼费由被告承担。本案相关情况2015年3月2日，原告方艳平与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：原告购买被告开发的位于金水××、××单元××房屋××套，房屋总价款为860091元。原告于2015年3月2日向被告支付购房款260091元，剩余600000元购房款采用商业贷款方式支付给被告。被告应当在2017年1月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供配电设施：2017年1月7日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。供暖设施：2017年7月7日达到：管道铺设到户并验收合格；运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人应当在60日内完成整改，仍未完成出卖人提供临时周转设备设施，临时周转设备设施使用费用由出卖人承担；2、由于不可抗力因素导致基础设施、公共配套无法在规定日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：1、产权初始登记被告应当在2017年3月7日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。2016年8月24日，郑州市城乡规划局向河南创和置业有限公司发出《建设工程放线、验线、规划核实通知书》，许可证批准和昌悦澜项目（一期）过渡方案供配电工程。2016年11月7日，和昌悦澜湾北苑9#楼竣工，并经建设单位河南创和置业有限公司、勘察单位河南省建筑设计研究院有限公司、设计单位河南省纺织建筑设计院有限公司、施工单位上海伦明建设（集团）有限公司、监理单位河南海华工程建设监理公司五大主体竣工验收并验收合格，并报郑州市住房与建设委员会备案。被告于2017年4月26日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××、××、××、××楼的资料，于2017年8月17日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××、××楼的资料，于2017年10月31日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××楼的资料。2017年7月11日，被告将金水区宏康路66号2、3、5号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。2017年7月13日，被告将金水区宏康路66号6号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。2017年12月19日，被告将金水区宏康路66号9、10、11号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。被告与河南华汇建设有限公司签订的《和昌·悦澜湾北苑换热站及采暖管网工程施工合同》约定，工程名称为和昌·悦澜湾北苑换热站及采暖管网工程，工程地址为郑州市金水区高皇北路与龙门路交叉口，本工程总工期为90日历天。被告与郑州德润市政工程有限公司签订的《供热工程施工合同》，约定工程名称为一次支网开口两处，工程地址为龙门路南北两侧，工程工期30天。2015年9月至2016年5月，施工企业及监理单位对涉案小区2、3、5、6、9、10、11号楼的室内采暖系统、采暖管道验收合格。2017年10月13日，被告与郑州市热力总公司签订《集中供热协议》。被告须携带《建设工程规划许可证》及城市基础设施配套费缴费凭证复印件，用热申请书到郑州市热力总公司办理集中供热手续。用热建筑地址为宏康路66号（和昌悦澜湾北苑）；被告正式用热前，被告与郑州市热力总公司需另行签订供用热合同。其他事项：涉及市政道路的报批及管网沿线的协调由被告负责办理，并承担办理手续费所发生的相关费用；周边管网暂不完善，需完善后，方可满足该小区用热需求。2018年12月7日，郑州市热力总公司公布的《2018年并网验收最新进度（截止至12月7日）》显示：序号为231的河南创和置业有限公司（和昌悦澜湾北苑2、3、5、6、9~11、14号楼），用热**点高皇北路东与少林路南，区域北区，进度已并网。裁判结果本院认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。关于原告诉请逾期办理房屋权属初始登记违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应在2017年3月7日前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房屋管理机关。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。创和公司根据现行房地产登记政策需要转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。创和公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对创和公司也显失公平，故原告方艳平要求被告创和公司承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。关于原告诉请房屋维修费用问题，因原告仅提供墙体裂缝照片，而对房屋是否存在质量问题及维修费用等却明确表示不申请鉴定，现原告诉请维修费用8000元，证据不足，本院不予支持。关于原告诉请将供电运行方式改为合同事先约定的市政电力直接供给，并安装单独计费电表和赔偿违约金问题，因原告并未提交相应证据证明其所在小区市政电力供电不符合合同约定，而其所在小区确属市政电力供电，况该小区各业主专有部分亦均已安装入户电表，故原告该诉请证据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿其未能按约使用市政集中供暖延迟违约金800元的问题，因当时政府未将涉案小区外部供热管网规划、铺设到位，属于不可抗力因素造成履行合同不能，系法定及合同约定的免责事由，故对此被告不应承担责任，现原告诉请被告赔偿其违约金800元，其理由不能成立，对此本院亦不予支持。裁决结果依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告方艳平的诉讼请求。案件受理费减半收取162元，由原告方艳平负担。本判决为终审判决。审判员  任俊英二〇二〇年十一月十九日书记员  孟 珊