新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3218号 上诉人（原审原告）：王德良，男，1948年7月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。 委托诉讼代理人：徐金兵，新疆翔瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路**维泰大厦**。 法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈延生，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：谢志斌，男，该公司工作人员。 上诉人王德良因与被上诉人新疆宝能投资有限公司（以下简称宝能公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王德良及其委托诉讼代理人徐金兵、被上诉人宝能公司的委托诉讼代理人陈延生、谢志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王德良上诉请求：撤销一审判决，依法改判由宝能公司向我方赔偿违约金17,976.7元。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1．一审法院以五方验收为涉案房屋交付条件违反双方合同约定。根据《商品房预售合同》第八条的约定，宝能公司应向我方交付经验收合格的房屋，而五方验收并非国家规定的商品房交付条件，亦不符合商品房验收合格的条件。2．根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。涉案房屋由于没有完成规划验收、消防建设工程设计和合同约定的各项内容，不具备竣工验收的条件。3．一审法院未将我方提交的证据欲证明的事实在判决书中阐明，不符合审判程序。4．一审法院认定五方验收为涉案房屋交付条件，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第45条、《中华人民共和国消防法》第13条、《中华人民共和国建筑法》第61条以及《中华人民共和国合同法》第279条的规定。涉案房屋在2017年12月20日时尚未通过规划、公安消防等验收，不具备竣工验收的条件。5．人民法院有义务对证据的合法性进行审查，因此，一审法院认为开发商的竣工验收是否合规以及开发商是否及时进行竣工验收备案属于行政管理范畴，不影响合同约定的效力，是错误的。6．一审法院的判决与最高人民法院的判例意见矛盾。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。 宝能公司辩称，不同意王德良的上诉请求，以及依据的事实和理由。竣工验收备案的前提条件是竣工验收合格，根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定，建设工程的竣工验收由建设单位负责组织勘察、设计、施工、监理五方分别根据各自的工作职责对工程进行验收，并在工程验收合格后，向备案部门提交资料进行备案。从逻辑上理解，竣工未验收为合格的工程是无法进入到备案这个环节的，因此，我方认为建设工程质量合格的状态应当是自竣工验收报告经五方签字确认之日起确定的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王德良向一审法院起诉请求：1．判令宝能公司支付逾期交房违约金共计17,976.7元［按2018年1月1日至2018年9月10日250天计算，购房款359,534元×日万分之二×250天（2018年1月1日至2018年9月10日）］。 一审法院认定事实：2016年9月22日，被告宝能公司（出卖人）与原告王德良（买受人）签订一份编号为2016预0083510《商品房预售合同》，合同第一条约定：项目建设依据：出卖人以出让方式取得××区，出让证号为乌国用2014第0040666；该地块土地面积为56644.71平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为宝能城，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年5月1日，竣工日期为2017年10月1日。合同第二条约定：商品房预售依据为买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。合同第三条约定：买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的公寓房，该商品房用途为商业服务，属钢筋混凝土结构，层高为3.3米，建筑层数地上40层，地下，地下**品房预测建筑面积共52.16平方米，其中套内建筑面积40.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.41平方米。合同第四条约定：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6,892.91元，总金额359,534元。合同第六条约定：付款方式及期限：买受人按银行按揭的方式按期付款，首期（含定金）人民币189,534元于2016年9月22日前交付；余额170,000元于2016年9月29日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应当不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按照本合同第八条约定期限办理房屋交接手续的，出卖人应当发出书面催告书。买受人未按照催告书约定的日期办理房屋交接手续的，则自催告书确定的验收交接之日第二日起视为已交付，该房屋的风险责任及物业管理费用由买受人承担，且买受人自逾期之日起至实际交付之日止按照每日100元人民币的标准向出卖人支付违约金。买受人未按照规定办理房屋交接手续的，出卖人有权拒绝买受人提出的任何维修要求。另外，合同附件五《合同补充协议》第六项约定：本合同第九条增加约定如下：如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5％。第十五项双方约定：买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（EMS）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的，出卖人不承担任何法律责任。出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同第二页买受人所提供的地址。出卖人向买受人发送的各种通知等文件，出卖人也有权选择在《报》或《报》公告送达，公告见报之日为送达之日。上述两种送达方式，出卖人有权选择其中一种，任何一种均为有效等内容。上述合同签订后，王德良向宝能公司支付了房款359,534元，宝能公司于2018年4月28日开具相同金额的发票。 案涉地块即合同中约定的公寓楼，于2017年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，于2018年4月28日经消防验收合格，于2018年5月1日通过质量监督，于2018年10月23日取得建设工程竣工规划认可书，于2018年10月24日进行了竣工验收备案。王德良于2018年10月16日办理了案涉房屋交接手续。 一审法院认为，王德良与宝能公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：王德良要求宝能公司支付逾期交房违约金17,976.7元有无事实及法律依据。王德良主张宝能公司只有取得《竣工验收备案表》，才符合《商品房预售合同》约定的商品房交付条件即商品房经验收合格。因案涉房屋在取得《竣工验收报告》时，并未通过消防及规划验收，宝能公司在未通过消防及规划验收的情况下组织竣工验收，不符合法律规定，故《竣工验收报告》不能作为涉案房屋竣工验收合格的证明文件，而应当以取得《竣工验收备案表》的时间，作为商品房经验收合格的时间。宝能公司辩称，对王德良的上述主张不认可，竣工验收备案是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一，本身并不产生任何的法律效力，也未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查。而根据合同约定及法律规定，组织建设工程竣工验收即五方验收合格取得《竣工验收报告》，即已符合合同约定的交付条件。一审法院认为，依据双方签订的《商品房预售合同》第八条约定内容来看，双方当事人并未将“取得《竣工验收备案表》”而是以“经验收合格”作为约定的交房条件。且经查，案涉房屋已于2017年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条第二款，“县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。”第八条，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”之规定，通过五方验收即已符合合同“商品房经验收合格”的约定，竣工验收备案并非法律规定的强制性房屋交付条件。《竣工验收备案表》可以证明商品房已经验收合格，但并不是证明商品房验收合格的唯一证据。且建设单位的竣工验收行为是否违反国家有关建设工程质量管理规定，依法应当由建设行政主管部门或者其他有关部门进行认定，不符合规定的，由上述部门进行行政处罚。故开发商组织的竣工验收是否合规以及开发商是否及时进行竣工验收备案，属于行政管理范畴，并不必然影响合同约定的效力。案涉房屋于2017年12月20日经五方验收合格即具备交付条件。关于宝能公司是否按照约定履行通知交付义务。宝能公司提供EMS邮寄单，证明其于2017年12月13日向王德良邮寄了《商品房交付（入伙）通知书》，王德良应于2017年12月20日左右收到其邮寄的入伙通知书，故其已经履行了书面通知交房的义务。王德良对该EMS邮寄单的真实性、合法性、关联性均不认可。因宝能公司未按照合同中所列地址向原告邮寄《商品房交付通知书》，且其提供的EMS邮寄单上没有王德良签收信息，无法证明王德良是否签收、如签收于何时签收。宝能公司亦未提供其他证据予以佐证，故一审法院对宝能公司意见不予采信，对该EMS邮寄单的证明力不予确认。庭审过程中，王德良认可宝能公司通知其于2018年1月15日前往新疆乌鲁木齐市经济技术开发区（头区）玄武湖路666号新疆宝能城办理相关手续。一审法院以王德良自认的2018年1月15日作为宝能公司通知其交房的时间。根据王德良、宝能公司签订的《商品房预售合同》第八条“出卖人应当在2017年12月31日前交付”之约定，宝能公司实际通知原告办理交房手续的时间为2018年1月15日，故宝能公司应承担违反合同约定逾期交房的违约责任，支付王德良违约金539.30元［359,534元×日万分之一×15天（2018年1月1日至2018年1月15日）］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：新疆宝能投资有限公司于判决生效后十日内支付王德良违约金539.30元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为王德良要求宝能公司向其赔偿违约金17,976.7元，有无相应的事实及法律依据。对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”，第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用”。从以上规定可以看出，工程竣工后应由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格，应视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。而建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。本案中，涉案房屋已于2017年12月20日经竣工验收合格，符合可以交付使用的条件。双方签订的《商品房预售合同》也约定交付使用条件是该商品房经验收合格，故，涉案房屋已经于2017年12月20日符合双方约定的交付使用标准。关于王德良认为涉案房屋在2017年12月20日仅经过了五方验收，而非验收合格的上诉意见，本院认为，从涉案房屋的竣工验收报告中五方验收的意见可以看出，建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位均出具了符合有关规范、规定，同意验收意见或验收合格的意见，因此，一审法院认定涉案房屋于2017年12月20日经五方验收合格并无不当，本院予以维持。关于王德良认为涉案房屋未经规划、公安消防等部门出具的认可文件或准许使用文件，应视为涉案房屋在2017年12月20日未达到竣工验收条件，进而不符合合同约定的交付条件的上诉意见，本院认为，涉案房屋于2017年12月20日经五方竣工验收合格，并出具竣工验收报告的事实客观存在，而宝能公司组织竣工验收的程序是否违法，属于行政管理的范畴，规划、公安消防等部门是否出具认可文件或准许使用文件亦属于行政管理的范畴，且行政主管部门至今未将涉案房屋的竣工验收报告予以撤销，涉案房屋至今仍是通过五方竣工验收合格的房屋，王德良亦未提交涉案房屋存在质量问题的证据，故应当认定涉案房屋符合合同约定的交付条件，本院对王德良的该项上诉意见，亦不予采纳。一审庭审中，王德良认可宝能公司通知其于2018年1月15日前往新疆宝能城办理手续的事实，故，一审法院按照双方合同约定，计算自王德良主张的2018年1月1日至2018年1月15日期间的逾期交房违约金，计算方法正确，计算数额准确，本院予以维持。 关于王德良认为一审法院未在判决中阐述其证据要证明的事实，属程序违法的上诉意见，本院认为，对案件审理过程中双方当事人向法庭出示的证据，法院系依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，该判断不能仅仅根据个别或者部分出示的证据或意见作出，而应当综合全部出示的证据和质证意见，全面、客观地审核证据后作出认定。因此，一审法院对其作出认定后的事实集中表述并无不当，亦未违反《中华人民共和国民事诉讼法》中的程序规定，故，对王德良的该项上诉理由，本院亦不予采信。 综上所述，王德良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费235.94元，由王德良负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁剑 审判员  朱源 审判员  庞艳 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  齐慧