广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20600号上诉人（原审原告）：马峻峰，男，1970年8月17日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：广州市建威物业管理有限公司。住所地:广州市花都区新华街大华二路**之六。法定代表人：朱广建，职务：总经理。委托诉讼代理人：韩铁成，广东沧正律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩婧，广东沧正律师事务所实习人员。原审第三人：广州市花都区花城街兰花社区钻石豪园业主委员会。。住所地：广州市花都区花城街兰花社区钻石豪园负责人：陈勇。上诉人马峻峰、广州市建威物业管理有限公司（下简称建威公司）因与原审第三人广州市花都区花城街兰花社区钻石豪园业主委员会（下简称钻石豪园业委会）排除妨害纠纷一案，均不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初10934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。马峻峰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判建威公司于判决生效之日起十日内支付商铺占有使用费，按照每月3822元的标准从2019年5月1日起计至交还商铺之日止；2.撤销一审判决第三项，改判建威公司支付2019年5月1日起计至商铺交还之日止的电费，其中2019年5月1日至12月31日的电费为5027.3元，2020年1月1日起至4月30日电费为2111.05元；3.判决建威公司拆除、清理设在花都区紫薇路××号A座120商铺门前的、妨碍商铺日常使用和经营的道闸；4.改判诉讼费和上诉费均由建威公司承担。事实与理由：涉案商铺是马峻峰通过合法途径购买，马峻峰是所有权人，并一直提供给广州市骏*物业管理有限公司（下简称骏*公司）使用，但从2019年5月1日开始，建威公司一直非法侵占涉案商铺，一审判决错误，应予改判。一、一审法院认定建威公司侵占涉案商铺的理由是建威公司和骏*公司未完全履行交接，同时认定应由骏*公司承担责任，并将相关后果延伸至马峻峰，从而不支持2019年5月1日至6月13日的占用费，应予纠正。依照《广州市物业管理暂行办法》的规定，2003年应由开发商向骏*公司进行交接，但开发商并未进行移交，责任在开发商而非骏*公司。骏*公司在退场时，只应向钻石豪园业委会进行交接，与建威公司无关，由于开发商没有移交，所以骏*公司退场时无法提供相应资料给钻石豪园业委会。且钻石豪园业委会2019年4月29日向骏*公司发交接接函件，要求骏*公司在4月30日办理，前后不到48小时，根本没有时间准备函中涉及的事项，导致骏*公司未能向钻石豪园业委会完成交接的后果应由业委会承担。建威公司答辩称其从钻石豪园业委会手中接收案涉商铺，但钻石豪园业委会在第三次开庭时明确述称其没有办理任何交接，实际上建威公司是在2019年4月30日强行侵占涉案商铺，且再三撬门撬窗，强行侵占至今。综上，前期是否交接的责任不在骏*公司，且马峻峰作为自然人与此无关。二、马峻峰在2019年4月30日及以前已经告知钻石豪园业委会和建威公司马峻峰拥有涉案物业所有权，今后不会无偿提供使用，请其迁移公共设施，之后也多次重申并锁门锁窗，一审法院认定在2019年6月12日马峻峰邮寄函件时才告知对方，属于事实认定错误。涉案商铺被侵占后，通过廖剑锋在2019年6月4日向住建局和规划局举报（6月10日复函），在此情况下，建威公司不可能不知道涉案房屋情况。马峻峰在6月12日函件中所称的赔偿损失，就包括了租金损失，也证明马峻峰的诉求早于2019年6月12日，从2019年4月30日、5月1日对方侵占房屋时已经提出，对方亦确认从2019年5月1日起侵占涉案房屋。三、本案一审从2019年9月份立案，经过三次开庭，每次开庭，马峻峰都主张对支付电费，并应一审法院要求补交了用电和电费缴交情况说明，详细列明我方从2019年5月1日至2020年4月30日已经缴纳的电费7138.35元，但一审判决只判对方支付截止2019年12月31日的电费，之后的让马峻峰另行主张，增加马峻峰实现权利的困难。四、一审法院关于道闸判决错误。涉案道闸是建威公司拆除道闸并出卖后重新安装，并在道闸上设置广告并赚取广告收益，业主未出资，该道闸产权属于建威公司，马峻峰不能自行拆除。一审法院对此作出了模糊认定，当年骏*公司安装道闸获得了涉案商铺产权人同意，现在涉案商铺产权人不同意，特提出上诉。建威公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马峻峰全部诉讼请求，诉讼费由马峻峰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.涉案商铺在报建时规划用途为保安室，因马峻峰与开发商之间的特殊关系，该保安室变成了商铺，登记在马峻峰名下，马峻峰所持的产权登记证应予撤销，涉案商铺物权属于小区全体业主。一审认定涉案商铺的产权、用途和权属人都是错误的。2.一审中，建威公司向法院申请调取建设工程规划图以查明涉案物业规划用途，但一审法院口头驳回了申请，致其查明事实与钻石豪园业委会通过政府信息公开获得的规划图涉案物业的规划用途不符合，广大业主正在通过法律途径撤销案涉物业的产权登记，一审法院将保安室认定为商铺并判决建威公司支付租金给马峻峰是错误的。3.即使马峻峰合法取得涉案商铺产权登记，享有物权，也应当由钻石豪园业委会交还商铺。一审判决认定，小区公共设施设备属于业主共有，故钻石豪园业委会应当在建威公司交还商铺之前公告设施设备的迁移，建威公司应在交还商铺之前将商铺内涉及履行物业管理职能的设施设备物品进行迁移。涉案商铺内的设施设备都是公共设施设备，涉及物业管理职能，只有全体业主或钻石豪园业委会代表全体业主行使权力，决定将这些公共设施设备迁移到哪里去、谁来承担费用、谁来施工，迁移完了商铺才具备交还条件。如业主大会或钻石豪园业委会不主动行使权利，建威公司也无法交还商铺给马峻峰，而若第一项关于交还商铺的判决无法得到执行，但第二项租金判决随时可以执行，就逼迫建威公司撤出案涉小区的物业管理，正好达到马峻峰的目的。4.一审判决第三项的电费是全体业主共同分摊的费用和成本，不是建威公司耗费的，应由全体业主承担，不是建威公司。二、一审判决适用法律错误。如小区规划图所示，涉案商铺原规划用途是保安室，后被改变成为商铺，并无合法的规划报建手续，其产权登记应予注销。在此情形下，马峻峰并不享有涉案商铺物权，物权属于全体业主。建威公司占用涉案商铺行使物业管理职能，没有妨害马峻峰的物权，无需承担损害赔偿责任，一审判决适用法律错误。三、基于第三人钻石豪园业委会已经向铁路运输法院提起行政诉讼，要求撤销涉案120商铺的产权登记证书，请求法庭对本案中止审理，待相关判决生效后，再作为本案的处理依据，对本案作出判决。针对马峻峰的上诉，建威公司答辩称，关于马峻峰第一项上诉请求，因涉案商铺规划用途为保安室，实际用途也一直是是保安室。马峻峰和开发商通过不合法的程序改变涉案商铺用途，并登记在马峻峰名下，第三人已就撤销该商铺的权属登记提起诉讼，请求法院中止审理本案；对于马峻峰第二项上诉请求，建威公司同意支付涉案商铺产生的电费；马峻峰上诉请求三属于无理要求，也不属于建威公司可以处理的事情，应予以驳回；对于上诉费用的分担，由法院依法处理。综上，请求法院驳回马峻峰除了涉案商铺电费之外的其他上诉请求。对建威公司的上诉，马峻峰答辩称，一、马峻峰在2003年8月23日与开发商签订涉案商铺的买卖合同购买时，涉案商铺用途就是商铺，且马峻峰于2005年4月27日取得房产证。至于钻石豪园小区如何规划验收，是否进行变更，与马峻峰无关。二、建威公司一直污蔑马峻峰与开发商存在特殊关系，但并无证据证明。而建威公司代表人朱广建与第三人主任陈勇共同组建广州*色巨人农业发展有限公司（下简称*色巨人公司），捆绑双方利益，建威公司才是通过非法手段获得物业管理权。三、建威公司单凭某张图纸就认为涉案房屋是保安室，属于业主公共房屋，没有任何法律依据，案涉小区除了电房、水泵房等公用房屋，还配备150平方米左右的物业用房。四、涉案商铺从2019年5月1日起被侵占至今已经1年5个月，需要迁移物品理应迁移完毕。钻石豪园业委会没有将涉案商铺移交给建威公司，建威公司却把侵占商铺的责任推给钻石豪园业委会和全体业主，没有依据。如果建威公司想使用涉案商铺，可以向马峻峰承租甚至购买。一审判决的租金太低，马峻峰不同意以该价格出租。五、公共物品可以迁移到管理处办公室，可以购置一个保安亭放在恰当位置，迁移费用由建威公司支付，而且案涉小区有多处公共收益，完全可以负担该费用。六、关于电费问题，建威公司侵占商铺后安排保安在此居住，违反消防规定，还作为公共厕所适用，还违规私接电线，把电源从涉案商铺接到卖水机、卖米机、道闸、快递柜等，这些电费都是侵占我方商铺产生的，理应支付电费。第三人钻石豪园业委会述称，同意建威公司的上诉请求。针对马峻峰的上诉，其答辩称，第一，本案涉及的主要核心问题是涉案商铺，根据钻石豪园业委会从国规局取得的规划图纸，涉案商铺规划是保安室。根据《物权法》的规定，属于公共部分。第二，钻石豪园业委会也找过国规局，针对变更用途的部分要求进行信息公开，但国规局拿不出任何变更的文件，这说明整个变更在程序上是违法的，钻石豪园业委会就此起诉了国规局，希望等到相关判决之后，本案再来确定涉案房屋的权属问题。第三，在终审判决没有作出之前，马峻峰已经把涉案商铺里所有的设施设备全部都给搬出来了，且把大门给焊死了，现在造成整个小区的北门处于封闭状态。马峻峰于2019年9月17日向一审法院起诉请求：1.判令建威公司在判决生效3日内搬离非法占用的花都区紫薇路××号A座120商铺；2.判令建威公司在判决生效3日内拆除、清理非法设在花都区紫薇路××号A座120商铺门前的、妨碍商铺日常使用和经营的道闸；3.判令建威公司向马峻峰支付占用商铺期间的租金共计20000元（每月5000元，自2019年5月计算，暂计至2019年8月31日，实际计至建威公司搬离之日）；4.判令建威公司向马峻峰支付占用商铺期间的电费3656.04元（时间为2019年5月、6月、7月，实际计至建威公司搬离之日）；5.判令建威公司赔偿马峻峰在涉案商铺内存放的设备及其他财产（详见我方提交的证据9），价值61449.97元；6.判令本案诉讼费用由建威公司承担。一审法院认定事实：涉案商铺位于广州市花都区紫薇路××号A座120商铺，建筑面积50.96平方米，登记的权属人是马峻峰，涉案商铺的不动产登记查册表显示登记日期为2005年4月27日，权属来源说明是马峻峰向广州市信业房地产开发有限公司购买。马峻峰是骏*公司的法定代表人，2003年6月18日，开发商广州市信业房地产开发有限公司与骏*公司签订《物业管理委托合同》，委托骏*公司对位于广州市花都区的钻石豪园小区进行物业管理服务，马峻峰称其为了骏*公司进行物业管理的便利，将涉案商铺用作骏*公司的保安亭以及杂物间存放其他物品。2019年4月26日，钻石豪园业委会向骏*公司出具《关于与新物业对接钻石豪园物业管理工作的函》，载明，钻石豪园小区通过重新选聘物业公司，选举结果于2019年3月26日至2019年4月25日期间在本小区进行了公示，建威公司当选为钻石豪园的新物业管理公司，中标公司拟定于2019年5月1日正式接管钻石豪园。请贵司于4月30日前做好钻石豪园物业管理交接工作，并在此期间就钻石豪园物业管理交接工作与业委会及建威公司进行三方洽谈，望贵司给予支持及配合。2019年4月28日，钻石豪园业委会与建威公司签订《物业管理委托合同》，委托建威公司对广州市花都区钻石豪园小区进行物业管理服务。2019年5月1日，建威公司接手管理钻石豪园小区并继续使用涉案商铺至今。2019年6月12日，马峻峰向建威公司邮寄《要求归还本人位于花都区紫薇路××号钻石豪园房屋的函》，要求建威公司于2019年6月13日前归还涉案商铺，建威公司于2019年6月16日对上述函件进行了回复。2019年10月25日，钻石豪园业委会出具《对花都区紫薇路××号A座120商铺历年来使用情况的说明》，载明，钻石豪园小区位于花都区紫薇路××号，自2003年12月竣工交付使用以来，A座120商铺历年来一直作为小区的公共管理用房使用，室内安装有安全监控设备、消防火灾报警控制器、电梯故障报警三方紧急呼叫电话、通讯设施（中国电信）、园区路灯总开关、北门人行道及电动车道控制器、北门车辆出入控制器等小区必需的管理设施设备并作为保安亭使用。根据马峻峰提交的广州供电局有限公司电费通知单及电费清单显示，涉案商铺的电表用户编号为：0800140016991690、结算户号为：08001400169916900001、有功表号04163376，之前被误登记为：花都区新华镇紫薇路26号A座121商铺，于2019年9月份更正登记为涉案商铺的地址。马峻峰缴纳了2019年5月1日至2019年12月31日的涉案商铺电费为5027.30元。之后的电费马峻峰未向一审法院提交代缴的凭证，马峻峰陈述计费周期未到而未能缴纳。诉讼中，一审法院前往涉案商铺进行现场勘查，经勘查，涉案商铺内现有钻石豪园小区的监控设备总机、显示屏、电梯报警电话、消防总闸、公共照明总开关、电信通信机柜及小区道闸开关，二楼现由保安作宿舍使用，涉案商铺外有与商铺相连的小区北门道闸。根据现场勘查拍摄照片显示，涉案商铺位于钻石××小区××附近，涉案商铺的门被道闸隔在小区内，需要打开道闸才能进入涉案商铺。马峻峰陈述，涉案商铺在骏*公司为涉案小区提供物业管理服务时是用作保安亭及杂物间存放物品，涉案商铺内的电梯报警电话、消防总闸、公共照明总开关、电信通信机柜及小区道闸总开关原来均是在小区交付使用前经马峻峰同意铺设在商铺内的，在骏*公司对小区进行管理时，小区的监控设备间、总机、显示屏也安放在涉案商铺内，现在已由建威公司将整套机器设备更换了。由于撤场时间紧急，骏*公司难以完成全部交接，骏*公司将其所有的设备家具等物品存放在涉案商铺内，后建威公司将存放的物品丢失，道闸是由小区开发商取得马峻峰同意后架设在商铺门口，后因道闸老化，骏*公司对此进行更换，建威公司接手小区后建威公司再次更换，当时只想到骏逸物业会长期为小区提供服务所以将道闸建设在门前。建威公司陈述，涉案商铺在建威公司接手之前已是现状，一直都作为保安亭使用，道闸在我方接手的时候就已经存在，我方只是对原有的系统进行升级更新，并没有重新建设道闸，小区所有的公共设施，在物业公司撤离后都应当归全体业主所有，而不应当拆除。建威公司确认其在钻石豪园小区内有一个150平方米的办公室公共用房。各方一致确认涉案商铺内目前架设的设施设备和存放的物品可以迁移，建威公司和钻石豪园业委会认为目前没有地方迁移。建威公司认为骏*公司撤场时委托廖剑锋进行了交接，建威公司提交案外人廖剑锋与唐忠怀于2019年4月30日签字确认的交接清单，载明，移交物品为电梯八台、消防水泵六台、发电机一台、电梯合格证八份、电梯检验报告八份、生活水泵四台，拟证明骏*公司撤场时的交接情况。马峻峰认为因撤场时间紧急，没有交接的时间，后来才得知廖剑锋与建威公司签署了材料，但并不代表骏*公司的行为。另查，根据广州市住房和城乡建设局公布的2019年广州市房屋租金参考价显示，钻石豪园小区的商铺租金参考价为每月每平方米75元。一审法院认为，本案的争议焦点是建威公司是否应当排除妨害、返还涉案商铺及支付占用费、赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。涉案商铺自2019年5月1日起由建威公司占有使用，建威公司认为其占有的依据是涉案商铺是小区的公共管理用房，据本案查明的事实，涉案商铺登记在马峻峰名下，建威公司在钻石豪园小区内有物业办公用房，马峻峰作为涉案商铺的所有权人，享有对其所有的商铺全面支配的权利，故马峻峰有权请求建威公司搬离涉案商铺。考虑到涉案商铺在小区建设初期就经过马峻峰的同意架设存放了设施设备和物品，架设存放的设施设备物品中，有涉及到小区的公共设施设备，有涉案小区的物业服务企业为履行物业管理职能安放的设施设备，各方当事人诉讼中一致确认设施设备和物品可以迁移，小区的公共设施设备属于业主共有，故钻石豪园业委会应当在建威公司交还商铺之前进行公共设施设备物品的迁移，建威公司应当在交还商铺之前将商铺内涉及履行物业管理职能的设施设备物品进行迁移。建威公司占有使用了涉案商铺，应当向马峻峰支付占有使用费和使用期间的电费，占有使用费的标准按照住建部门公布的2019年租金参考价计算。《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”，可见服务服务企业退场时有与业主委员会进行交接的义务，显然本案中骏*公司作为经马峻峰同意使用涉案商铺的主体在退场时并未完全履行交接义务，涉案商铺仍承载了部分公共设施设备的使用功能，故建威公司作为现进行管理的物业服务企业，在骏*公司未完成交接的情况下使用涉案商铺是为了履行其对小区进行物业管理职能的必要之举，但在马峻峰主张之日起，建威公司理应搬离涉案商铺，故占有使用费应当从马峻峰主张建威公司搬离之日即2019年6月13日计至建威公司交还商铺之日止。据马峻峰的举证，马峻峰向一审法院提交了其已经代缴了涉案商铺2019年5月1日至2019年12月31日期间的电费5027.30元，一审法院对马峻峰请求建威公司支付5027.30元的诉讼请求予以支持。此日期后至交还商铺之日止的电费，马峻峰可在垫付之后另行主张。至于马峻峰要求建威公司拆除设在涉案商铺门前的道闸，马峻峰认为是由开发商在小区建成交付使用之前委托骏*公司建设的，故道闸应属于小区的公用设施设备，由全体业主共有，并非属于建威公司所有，马峻峰请求建威公司拆除道闸，依据不足，一审法院不予支持。马峻峰认为存放在涉案商铺内的物品均是属于骏*公司所有的物品，故马峻峰主张建威公司赔偿骏*公司所有的物品损失，一审法院不予支持。综上所述，马峻峰诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十九条、第七十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年5月12日判决如下：一、广州市建威物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内向马峻峰交还位于广州市花都区紫薇路××号A座120商铺；二、广州市建威物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马峻峰支付商铺占有使用费，占有使用费的标准为每月3822元，从2019年6月13日起计至交还商铺之日止；三、广州市建威物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马峻峰支付2019年5月1日至2019年12月31日的电费5027.30元；四、驳回马峻峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元，由马峻峰负担869元，由广州市建威物业管理有限公司负担1067元。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,马峻峰提供了如下证据：1.*色巨人公司登记信息，拟证明建威公司法定代表人朱广建和钻石豪园业委会主任陈勇均持有该公司股份，建威公司与钻石豪园业委会存在关联关系；2.涉案房屋2020年1-9月电费发票，拟证明马峻峰缴交了涉案房屋从2020年1月1日-9月30日的电费；3.2020年10月12日查询涉案商铺的查册表，证明马峻峰为涉案物业产权人；4.（2020）粤0114民初3083号民事判决书，拟证明钻石豪园业委会副主任王凯侵占马峻峰房产并拖欠车位租金、破坏涉案房屋设施的事实，已经法院判决认定。建威公司提供了钻石豪园业委会通过申请政府信息公开途径取得的涉案小区报建的建设工程规划图，拟证明涉案商铺在报建的建设工程规划图中规划的用途是“保安室”。钻石豪园业委会提供了如下证据：1.行政诉讼起诉状；2.立案告知书；3.广州铁路运输第一法院当事人诉讼材料清单，上述证据拟证明钻石豪园业委会已经就撤销涉案商铺的产权登记提起行政诉讼。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马峻峰确认建威公司提供的图纸上标注保安室的地方确实是其在本案主张的涉案商铺所在地，但对该证据的三性不予确认，述称涉案商铺是其在2003年与开发商签订了买卖合同购买，并且在支付全额房款后办理了房产证；对钻石豪园业委会提供的证据，真实性由法庭认定，但对合法性以及关联性不予确认。建威公司对钻石豪园业委会提交的证据三性予以确认；对马峻峰提供的证据，证据1真实性、合法性由法院确定，关联性不予确认；对证据2三性予以确认；证据3真实性确认，但述称涉案商铺登记是通过修改原始规划取得，缺乏合法性；证据4真实性和合法性没有异议，对关联性不予确认，认为与本案没有关联性。钻石豪园业委会确认建威公司提供证据的三性；对马峻峰提供的证据，证据1真实性予以确认，但述称该证据不能证明建威公司和钻石豪园业委会在本案有利益捆绑的情形；证据2、4三性予以确认；对于证据3，述称因涉案商铺规划是属于公共部分，且属于法律法规明确规定不允许变为私有的，故对该证据合法性不予确认。二审期间，马峻峰表示其共支付截止2020年9月份的电费10449.27元并提供了2020年1到9月份发票为据。建威公司同意向马峻峰支付涉案商铺截止2020年9月份的电费，并表示愿意以马峻峰提供的发票金额为准。此外，各方当事人均确认，2020年9月29日，在建威公司、派出所和居委的见证下，马峻峰已将涉案商铺中存放的家具包括床、沙发、电视机、凳子和杂物等搬走，并锁上了大门，不再给建威公司使用，但涉案商铺中目前还存有第三方通话设备、消防设备等需要迁移线路的设备设施。经各方当事人共同清点，马峻峰和建威公司分别向本院提供书面说明，确认目前涉案商铺中还存有路灯开关、电梯三方紧急呼叫电话、消防报警控制器，该三个设备是建威公司接管前已经存在，马峻峰称是原开发商和电梯公司经其同意后安装；另有农夫山泉字样的电表和漏电保护器，以及道闸控制器，是由建威公司接管后安装或更新；剩余则是沙发、床头柜等生活用品，建威公司称是其接管前已经存在的，马峻峰则称除了一些熨斗台灯洗衣粉等，其余都是其原有家具。建威公司确认其在2019年5月1日到2020年9月29日期间使用涉案商铺。各方当事人另确认，涉案商铺门口的道闸由建威公司在控制使用，马峻峰表示，该道闸是建威公司拆除原有道闸重新安装的，如果建威公司不确认认为是原物业公司安装，马峻峰愿意自行拆除该道闸，拆除后的道闸归其所有；马峻峰并表示其同意将道闸往该商铺外墙的方向平移，与其商铺外墙平齐，不要在其商铺正中来安装，不再将该商铺门口关在道闸内部，并在图纸上其同意安装道闸的地方进行了标注。建威公司则表示，该道闸是其在原址更新的，重新进行了升级更换。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、建威公司应否向马峻峰返还涉案商铺；二、如应返还，应如何支付占用费；三、涉案商铺门口的道闸应否拆除。至于涉案商铺在2019年5月1日至2020年9月30日止的电费共计10499.27元，因建威公司在二审过程中已经明确表示愿意负担，为避免讼累，本院尊重双方当事人的意见，二审对此一并进行处理。对上述争议焦点，本院分述如下：一、关于建威公司应否向马峻峰返还涉案商铺的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，马峻峰提供了不动产权登记证书和查册表，证明其是该商铺所有权人，钻石豪园业委会虽然对其产权提出质疑并提起行政诉讼，但在物权登记未发生变动之前，马峻峰仍是该房屋所有权人，其有权依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定请求返还原物和排除妨害。现各方当事人均确认马峻峰在2020年9月29日将涉案商铺内的物品清出部分并进行锁门，可见涉案商铺现已由马峻峰收回并实际控制，故一审法院判决建威公司向马峻峰交还房屋，因当事人上诉期间发生了占有改变的新事实而应予撤销。涉案物业内尚存有路灯开关、电梯三方紧急呼叫电话、消防报警控制器、带农夫山泉字样的电表和漏电保护器，以及道闸控制器，而上述设备中，属于建威公司安装的包括带农夫山泉字样的电表、漏电保护器和道闸控制器，应由建威公司负责迁移。因上述设备存放于涉案商铺内，故马峻峰在建威公司迁移上述设备时应予以配合。至于其他设备，各方均确认是骏*公司安装，但这些设备均是为业主公共利益需要设置，是小区物业管理的一部分，属于业主共有，本应由骏*公司负责迁移并交接给即建威公司和钻石豪园业委会。但是，现骏*公司已离场，鉴于马峻峰是骏*公司法定代表人且是允许骏*公司将上述设备安装于涉案物业的业主，故路灯开关、电梯三方紧急呼叫电话、消防报警控制器应由马峻峰自行负责拆除并交给钻石豪园业委会进行迁移，钻石豪园业委会可根据小区相关议事规则对于公共财产处理的相关约定等处置。其余物品，马峻峰确认除少量生活用品之外其余物品为其所有，建威公司亦确认均是其接手前遗留的物品，故可由马峻峰自行处置。二、关于占用费的问题。建威公司确认在2019年5月1日至2019年9月29日期间使用涉案商铺，应支付该段时间的占用费。一审法院以骏*公司未与钻石豪园业委会进行交接为由对马峻峰2019年6月13日发函之前的占用费不予支持，适用法律不当，本院予以纠正。骏*公司和马峻峰在法律上是相互独立的主体，且建威公司并非从骏*公司手中取得涉案商铺，从建威公司自述其进入案涉商铺的过程来看，其是撬开门锁进入案涉商铺并使用该商铺，因此，从其撬开门锁之日已经构成对案涉商铺的无权占有，应支付相应的使用费。至于2019年9月29日之后的占用费，因马峻峰在判决生效前自行将涉案物业内的物品清出部分并锁住大门，致建威公司不能使用该商铺，但因物业内仍有部分设备设施未能搬迁清理，马峻峰使用该物业亦存在一定障碍，造成该种情形的原因是马峻峰和建威公司共同导致的，故对该日之后至建威公司实际迁移设备之日的占用费，由马峻峰和建威公司各负担50%。三、关于道闸。从马峻峰二审提供的照片和各方当事人在庭审中的陈述来看，该道闸所处的位置的确给马峻峰使用涉案商铺带来极大不便，妨害马峻峰对涉案物业的使用和收益，故马峻峰主张拆除或迁移该道闸有理，本院予以支持。至于拆除主体，建威公司确认其在骏*公司原安装道闸的位置对道闸进行了更新，马峻峰也主张目前存在的道闸并非之前骏*公司的道闸，故建威公司作为重新安装道闸的主体，对该道闸负有拆除义务。至于建威公司所提出的道闸作为小区公共设施应由全体业主根据人数和面积进行表决以后才能处置的问题，本院认为，利用小区业主共有部分设置相关公共设施，涉及业主对共有部分的共有权和共同管理权利的行使，的确应经过法定的表决程序，但利用共有部分设置公共设施，不能侵害个别业主的建筑物区分所有权。本案并非是由某一业主起诉主张在共有部分安装共有设施，而是在已经安装的共有设施妨害了业主对自己专有部分行使区分所有权的情况下，业主请求排除妨害的诉讼，故建威公司该抗辩不能成立，本院不予支持。综上所述，马峻峰、建威公司的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持，对其他部分予以驳回。因二审期间发生了新的事实，故本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初10934号民事判决第一项、第四项；二、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初10934号民事判决第二项为：广州市建威物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马峻峰支付商铺占有使用费（计算方式：从2019年5月1日至2020年9月29日按照每月3822元的标准计算，2020年9月30日起至广州市建威物业管理有限公司履行完毕本判决第四项义务之日止按照1911元的标准计算）；三、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初10934号民事判决第三项为：广州市建威物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马峻峰支付从2019年5月1日计算至2019年9月30日止的电费10049.27元；四、广州市建威物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁移安装在广州市花都区紫薇路26号A座120商铺内的带农夫山泉字样的电表、漏电保护器和道闸控制器，马峻峰应予以配合；五、广州市建威物业管理有限公司于本判决发生法律效力之起十日内拆除设置在广州市花都区紫薇路26号A座120商铺门口的道闸；六、驳回马峻峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案件受理费1936元，由马峻峰负担850元，由广州市建威物业管理有限公司负担1086元。二审案件受理费1986元,由上诉人广州市建威物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十一月二十三日法官助理眭翘书记员苏劲丹