江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8315号上诉人（原审被告）：南京绿地锦峰置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路**。法定代表人：许光华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李德峰，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：韦美玲，女，1974年7月21日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李云，江苏李云律师事务所律师。上诉人南京绿地锦峰置业有限公司（下称绿地公司）因与被上诉人韦美玲商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初3106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人李德峰，被上诉人韦美玲的委托诉讼代理人李云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要事实与理由：一、被上诉人仅于2018年1月26日签署了《绿地紫金中心购房优惠申请表》,双方并未签订认购协议，一审法院判决解除双方签订的关于绿地紫金中心C号地块8层805室的商品房认购协议属于事实认定错误。被上诉人仅有订购意向，待将来上诉人取得预售证之后，双方再签订正式的商品房预售合同，双方并没有明确约定取得预售证的时间和签订商品房预售合同的时间，上诉人在2019年12月5日取得该房屋的预售许可证，合同应当继续履行。二、本案的基本事实是被上诉人所订购的房屋有预售证，双方因房屋交付日期等主要条款无法达成一致而不能签约，不是没有预售证导致合同不能签约。一审法院在认定基本事实及利息计算问题上存在严重错误。一审判决认定2019年12月5日取得预售证后，因为双方就房屋交付日期等主要条款无法达成一致，双方迟迟未能签订正式的商品房预售合同。像这种因双方对合同条款无法达成一致而导致合同无法签订的，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的“不可归责于双方当事人的事由”，双方均无过错。但一审法院在利息计算问题上认为“被告在申请表签订后因自身未取得商品房预售许可证的原因，长期未能签订正式合同及交付商品房，迟延履行合同主要义务，应承担利息损失，原告主要按照同期银行贷款利率的三倍计算利息损失，并无不当，本院予以支持。”显然，一审判决就利息问题所引用的事实与其自身认定的事实严重不符。三、在上诉人取得预售证，双方因合同主要条款不能达成一致导致合同未签订的，上诉人仅需承担退还房款及正常的银行贷款利息的责任，一审法院认定上诉人应按同期银行贷款利率的三倍承担利息损失既无法律依据，也无事实依据。被上诉人所发生的实际损失也仅限于其缴纳定制款的利息，应当按照中国人民银行同期贷款利率及LPR计算一倍利息。被上诉人并未就其他损失进行举证，原判决判令上诉人承担三倍利息损失，没有事实依据。综上，一审法院在认定事实和作出结论之间存在明显矛盾，混淆了预约合同和本约合同的区别，也混淆了真正没有签订商品房预售合同的原因，导致做出错误判决。韦美玲辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。上诉人未在合理的时间内签订商品房买卖合同，在被上诉人缴纳第一期款项后，上诉人应在一个月之内与被上诉人签订商品房买卖合同，而上诉人在签订预购协议时，故意对该签订合同的时间不予以明示，而被上诉人以普通购买商品房习惯的时间认为应该在一个月签订购房合同。事实是上诉人在收取了被上诉人42万余元订购款项之后，迟迟不能签订购房合同，在被上诉人一再催问下，才被告知没有预售许可证，无法签订商品房买卖合同。因此，一审法院认定没有按时签订买卖合同的责任在于上诉人，是正确的。关于被上诉人的损失，一审法院认定的三倍银行贷款利息，符合被上诉人的实际损失，因为现在普通的民间借贷年利息基本在15%，而原审判决没有超出这个上限。综上，请求二审法院查明事实后，判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。韦美玲向一审法院起诉请求：1、解除韦美玲与绿地公司之间口头的商品房认购协议（没有书面协议，但有收款收据以及优惠申请表）；2、绿地公司返还韦美玲购房款429376元、违约定金80000元，合计509376元及利息损失（银行同期贷款利率三倍）；3、绿地公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2018年1月26日，韦美玲签署《绿地紫金中心购房优惠申请表》（以下简称“申请表”），约定韦美玲购买绿地公司开发楼盘绿地紫金中心C号地块8层805室，建筑面积为42.8平方米，单价49050元每平方米，总价2099376元。申请表载明付款情况：定金80000元；于2018年2月10日前支付559376元；之后分别支付420000元和104000元（未约定支付日期），绿地公司置业顾问在申请表上签字。申请表签订当日、2018年2月3日、2018年2月13日，韦美玲向绿地公司分别支付80000元、200000元、149376元，绿地公司出具三张收据，记载付款内容均为绿地紫金中心C-2公寓805室定制款，且收据载明：“如定制方未能按约支付定制开发费用或在收到我司正式通知后未按时签订《定向开发合同》的。则定制款不退”。申请表签订后，因绿地公司未能取得商品房预售许可证，双方未能签订《定向开发合同》，绿地公司亦没有交付紫金中心C号地块8层805室。一审审理中，双方一致认可双方签订的系认购协议，协议的性质为预约合同。另查明，2019年12月5日，案涉商品房取得商品房预售许可证，房屋用途性质为商务办公、酒店式公寓。一审法院认为，本案中，韦美玲与绿地公司员工签订的申请表，仅载明了购房人名称、商品房位置、价款等内容，并未约定房屋性质、付款时间、签订正式合同的时间以及房屋交付时间等内容；且绿地公司开具的收据也注明：“如定制方未按约支付定制开发费用或在收到正式通知后，未按时签到《定制开发合同》，则定制款不退”，双方亦未签订《定制开发合同》，故双方之间的认购协议应为预约合同。关于认购协议解除问题。因绿地公司规划变更，导致涉案房屋于2019年12月5日才取得涉案商品房预售许可证，双方的商品房认购协议虽合法有效，但双方就房屋交付日期等主要条款无法达成一致，双方迟迟未能签订正式商品房预售合同。故韦美玲要求解除双方之间的商品房认购协议，于法有据，一审法院予以支持。关于房款问题。合同解除后，绿地公司应返还韦美玲已支付的购房款429376元，故韦美玲要求绿地公司返还购房款429376元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于韦美玲支付的80000元的性质问题。当事人可以依法约定一方向对方给付定金作为债权的担保，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，韦美玲虽然向绿地公司缴纳了80000元购房款，但双方约定的是“定制款”而非“定金”，双方也没有约定定金性质的内容，因此，韦美玲要求绿地公司双倍返还定制款的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于利息计算问题。绿地公司在申请表签订后因自身未取得商品房预售许可证的原因，长期未能签订正式合同及交付商品房，迟延履行合同主要义务，应承担利息损失，韦美玲主张按照同期银行贷款利率的三倍计算利息损失，并无不当，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出判决：一、解除韦美玲与南京绿地锦峰置业有限公司关于绿地紫金中心C号地块8层805室的商品房认购协议；二、南京绿地锦峰置业有限公司于判决生效之日起十日内返还韦美玲购房款429376元及利息（以429376元为基数，自2018年2月13日起至2019年8月19日期间按同期人民银行贷款利率三倍，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的三倍计算）；三、驳回韦美玲的其他诉讼请求。一审案件受理费24235元，减半收取12118元，由南京绿地锦峰置业有限公司负担。二审中，绿地公司提交（2020）苏01民终1735号判决书，拟证明该判决书确定了主张违约金需要申请方举证证明实际损失的裁判标准，本案被上诉人主张三倍银行贷款利率，应当举证证明其损失，否则三倍贷款利率标准过高。韦美玲质证认为，该判决书和本案没有任何关联，不是同类的案件，不具有可比性。本院对该判决的关联性不予认定。二审中，韦美玲、绿地公司均认为双方签订的协议性质为预约合同。绿地公司同意解除该预约合同。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，对合同性质的认定应尊重当事人的意思自治及当事人意思表示一致，本案中，韦美玲、绿地公司均主张依据案涉《绿地紫金中心购房优惠申请表》及相应收款收据，双方之间的协议系预约合同性质，本院予以确认。关于预约合同的解除问题。韦美玲于2020年4月28日起诉要求解除双方之间的预约合同，并主张绿地公司存在违约行为，但在2019年12月5日绿地公司已就案涉商品房取得商品房预售许可证，双方继续履行预约合同并签订正式的商品房预售合同的条件均具备。双方在订立预约合同时并未约定订立本约合同的期限，韦美玲主张绿地公司未在合理期限内与其签订本约合同，缺乏依据，且即使存在该等情形，亦未致使不能实现预约合同的目的，故韦美玲以此主张解除预约合同，理由不能成立。因绿地公司二审中同意解除该预约合同，故本院认为韦美玲与绿地公司对于预约合同的解除意思表示一致，预约合同可以解除。预约合同解除后，绿地公司应退还韦美玲已付款429376元，关于该款项的利息，绿地公司认为应当按照银行贷款利率计算的意见，具有事实基础，且均等保护了预约合同解除后双方的权益。绿地公司的上诉请求成立，本院予以支持。综上，绿地公司的上诉请求成立，予以支持。根据二审中的新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初3106号民事判决第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初3106号民事判决第二项为：南京绿地锦峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还韦美玲购房款429376元及利息（以429376元为基数，自2018年2月13日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、撤销南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初3106号民事判决第三项；四、驳回韦美玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24235元，减半收取12118元，由南京绿地锦峰置业有限公司、韦美玲各负担6059元。二审案件受理费873元，由韦美玲负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年十一月十日书记员  朱亚芳