江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初1256号原告：扬州市万佳物业管理有限公司，住所地扬州市邗江区万鸿城市花园小区**楼东侧。法定代表人：杨德稳，执行董事。委托诉讼代理人：任健宇，江苏天晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：任信彪，江苏天晖律师事务所实习律师。被告：殷朝晖，女，1966年8月2日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：盛路嘉，男，1961年4月17日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：盛路嘉，男，1961年4月17日出生，汉族，住南京市玄武区。原告扬州市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）与被告殷朝晖、盛路嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳物业公司委托诉讼代理人任健宇、被告殷朝晖的委托代理人盛路嘉、盛路嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年2月10日-2020年12月31日物业管理费10046元、2019年及2020年公共水电费300元；2、判令被告支付暂算至2020年8月1日的滞纳金1785元及2020年8月2日起至实际给付之日止按日利率0.05%计算的滞纳金；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系马集镇金龙湾庄园63A幢104室的业主，其住房建筑面积为209.28㎡。2018年2月12日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》。依约定，别墅的收费标准为2元/月/㎡，公共水电费为150元/户/年。收费时间及方式为第一次收费在交房时预收一年，下次收费时间为前次收费期满后，每年预收一次。协议同时约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按日利率0.05%加收违约金。2018年2月12日，被告在拿房时交纳一年物业费，此后未再交纳物业费，经原告书面催缴，被告仍未交纳。殷朝晖、盛路嘉共同辩称，被告在开发商扬州越宁房地产开发有限公司（以下简称越宁房地产公司）协调承诺下，与原告签订《前期物业管理服务协议》，但原告的诉讼请求不应得到支持，理由如下：1、原告主张的收费标准有误。被告购房时，越宁房地产公司承诺物业收费标准为0.8元-1元/月/㎡，2018年2月12日，被告拿房时，发现《前期物业管理服务协议》约定物业收费标准为2元/月/㎡，并不同意签订该协议，后经越宁房地产公司负责人张勇出具书面承诺，承诺2018年2月12日-2019年2月11日的物业费仍按1元/月/㎡收取，被告方才同意与原告签订物业服务协议。原告提供的部分业主致越宁房地产公司函件也可看出，越宁房地产公司确系在卖房时作出了物业费为0.8元-1元/月/㎡的承诺，故物业收费标准应按此执行；2、被告的物业服务面积应为167.85㎡。我方提供的不动产权登记证书载明，我方房屋登记面积为167.85㎡，另有车库面积41.43㎡。据原告提供的物业管理收费备案表显示，其备案的仅为用房物业管理费，车库并不在备案范围内，故原告不应就车库向我方收取物业费，况且，原告也并未对车库提供物业服务；3、其他问题补充。首先，据前期物业管理服务协议，业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，物业服务费按照规定标准的70%交纳。其次，我方2018年2月12日已交纳1年物业费，原告只能向我主张2019年2月12日起的物业费，而非原告诉称的2019年2月10日起的物业费。最后，我并非拖欠物业管理费，只是因交费标准未与原告达成一致意见，故原告不应向我收取滞纳金。原告围绕其诉讼请求依法提交的前期物业管理服务协议、物业管理收费备案登记表、物业费催收通知单照片等，被告围绕其抗辩提交的交费收据、不动产权证书等，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告庭审中的陈述以及自认，据此，本院认定本案事实如下：被告殷朝晖、盛路嘉系仪征市马集镇育才路8号金龙湾庄园63-1幢104室业主。2018年2月12日，原告作为甲方、被告作为乙方签定《前期物业管理服务协议》一份，该协议载明，被告所购房屋建筑面积209.28㎡，乙方应按时向甲方交纳物业管理费用，不得因邻里纠纷、开发商遗留问题、房屋质量问题等与物业服务无直接关系的原因而拒交物业管理费。乙方交纳费用起始时间为合同交房之日起，收费标准为别墅2元/月/㎡、公共水电费150元/户/年，若有变化以政府主管部门的规定为准。业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，物业服务费按规定标准的70%交纳。物业收费时间为第一次收费在交房时预收一年，下次收费时间为前次收费期满后，每年预收一次，如乙方不按约定收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。殷朝晖、盛路嘉于2018年2月12日交纳一年期物业费5023元（209.28㎡×2元/月/㎡×12月）、公共水电费150元。殷朝晖、盛路嘉不动产权登记情况为房屋建筑面积167.85㎡、车库建筑面积41.43㎡，合计209.28㎡。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。协议签订后，被告在享受万佳物业公司提供的物业管理服务的同时,应当履行支付物业管理服务费用的义务。被告抗辩认为原告主张的收费标准有误，理由为购房时开发商越宁房地产公司承诺其物业费为0.8-1元/月/㎡，开发商负责人在其拿房时，也作出书面承诺。本院认为，越宁房地产公司与原告系不同法律主体，被告与越宁房地产公司形成的系买卖合同关系，与原告形成的为物业服务合同关系，两者也并非同一法律关系，开发商无权擅自处分原告权利。现被告并无证据证明越宁房地产公司获得原告授权对物业收费标准进行处分，且从原、被告之间物业合同可以看出，被告不得因邻里纠纷、开发商遗留问题、房屋质量问题等与物业服务无直接关系的原因而拒交物业管理费，故被告应按照合同约定的2元/月/㎡交纳物业管理费。被告另抗辩认为原告应按照其房屋建筑面积167.85㎡收取物业费，车库建筑面积41.43㎡不应收取物业费。本院认为，物业合同为物业服务企业或其他管理人为业主提供物业服务，业主支付物业费的合同。原告提供业主维修登记表等证据，能够证明原告已为被告提供了包括车库在内的物业管理服务，原、被告物业合同中的物业服务面积、收费标准，亦已将车库涵盖在内，故被告该项抗辩本院不予支持。被告还抗辩物业费应从2019年2月12日主张、应按照70%标准收费，对该两项抗辩，被告提供的收据，原、被告《前期物业管理服务协议》能够印证，故本院予以支持，据原告提供的联排别墅装修注意事项，证明被告于2020年6月20日向原告申请装修施工，故本院认定被告房屋空置期间为2018年2月12日-2020年6月20日。综上，被告2019年欠付3111.3元[（209.28㎡×2元/月/㎡×12月/365天×323天）×70%]及公共水电费150元，因被告全额交纳2018年2月12日-2019年2月11日间物业费5023元，其多缴的1506.9元（5023×30%）可在2019年度物业费中抵扣，故被告实际欠付2019年度物业费为1604.4元。同理，被告欠付2020年物业费4314.6元[（209.28㎡×2元/月/㎡×12月/366天×172天）×70%+（209.28㎡×2元/月/㎡×12月/366天×194天）]及公共水电费150元。综上，被告欠付2019年2月12日至2020年12月31日的物业管理服务费6219元（含公共水电费300元）。关于滞纳金，被告未能按约给付物业费，应承担违约责任，虽《前期物业管理服务协议》约定了滞纳金计算方式，但原告的物业服务于当年12月31日方才结束，故本院调整滞纳金起始计算时间自次年1月1日起，据此，对于原告主张的2020年度欠缴物业费滞纳金本院不予支持，被告应缴纳2019年度欠缴物业费截至2020年8月1日的滞纳金171.7元（1604.4×0.05%×214天），自2020年8月2日至实际给付之日止的滞纳金按日息0.05%继续计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告殷朝晖、盛路嘉于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市万佳物业管理有限公司2019年2月12日至2020年12月31日的物业管理服务费6219元（含公共水电费300元）及2019年度欠付物业费滞纳金（截至2020年8月1日171.7元、自2020年8月2日至实际给付之日止，按日息0.05%计算）；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，依法减半收取52元，由原告扬州市万佳物业管理有限公司负担27元，由被告殷朝晖、盛路嘉负担25元。被告负担的部分原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 朱建二〇二〇年十一月二十三日法官助理 糜萍书 记 员 李萍