河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13526号上诉人（原审原告）：河南莱居房地产营销策划有限公司，住所郑州市**政通路**院**楼**。法定代表人王俊，总经理。委托诉讼代理人：姬敏，河南秉初律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘绍斌，河南秉初律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：薛涛，男，汉族，1987年2月4日出生，住河南省，住河南省唐河县v>委托诉讼代理人：白生为，河南师道律师事务所律师。上诉人河南莱居房地产营销策划有限公司（以下简称莱居公司）因与被上诉人薛涛房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初10197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法适用独任审理方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。河南莱居房地产营销策划有限公司上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人应当支付上诉人案涉房屋2020年3月30日至2020年6月29日的租金；被上诉人实际使用或控制案涉房屋期间的物业费也应当由被上诉人承担；一审判决驳回上诉人主张的律师费没有事实及法律依据。故请求二审依法纠正。薛涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。河南莱居房地产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付房屋租金、物业费、违约金、律师费共计106,884.92元；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年12月03日，原告通过王红杰招商银行（3649）账户向被告指定账户王俊中国建设银行（3589）账户转账汇款人民币5,000元用于向被告支付房屋定金，被告同日向原告出具房屋定金条，载明：王红杰系于2019年12月03日，交付定金伍仟元整，生效日为2019年12月30日，定位于河南郑州金水万达604-605-606房屋，房租为每年单价第一年2元/，第二年2.1元/平，押金为房租的一个月房租，租赁期限二年，付款方式为季度，付房租日期提前一个月30天，定于三日内签合同，如果三日内逾期未签约，则定金不退。收款人处盖有原告合同专用章。原、被告签订代理房屋出租合同，主要约定：合同第一条约定原告将位于郑州市金水万达604-605-606房屋租给被告作为办公使用，租赁期限为2019年12月30日至2021年12月04日。合同第二条约定房屋租金为每月17,864.4元并支付17,864.4元作为房屋保证金，房租按季度支付，被告需要提前一个月支付下次租金。合同第四条第6项约定签约之日起，被告不得借故解除合同，因特殊原因需要退房，要经得原告同意，提前一个月书面形式提交退房申请，并交付一个月房租作为违约金，签署退房申请时提供物业费票据、水电费票据。签署退房申请后，在这一个月内配合甲方对外出租，随时看房随时搬走，租出后办理退房手续，同时结清所欠各项费用，扣除一个月违约金和一个月物业费，正常退还保证金和所剩租金。如不提前申请，不配合看房则保证金以及所剩房租不退。合同第六条双方特别备注：（1）房租2019.12.30至2020.12.29价位为每平2元，从2020.12.30至合同截止价位为2.1元。（2）合同生效日期从2020年1月15日生效。（3）押金免。被告通过宋政友账户：62×××06向原告指定王俊银行账号为62×××58的账户支付租金44,661元。2020年5月16日，原告在被告租赁的房屋上张贴了违约通知及催知函，该函内容为：薛涛：您承租我司郑州市金水万达604-605-606房屋作为办公使用，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2019年12月30日至2021年12月04日，月租金17,864.4元。鉴于您出现长期拖欠房租的行为，函告如下：1、依据合同约定，您应于2020年2月30日缴纳2020年3月30日至2020年6月29日期间的房租，合计53,593.2元。请您及时履行支付房租的义务；并去物业缴纳物业费三个月16,078元。2、依据合同第4.5条约定，您无故拖延支付租金超过7天，我司已享有合同解除权；3、若您有意解除租赁合同，请与我司取得联系，并将该意愿书面送达我司，双方可依合同4.6条约定，协商解除合同；4、若您无视上述函告内容，仍然不依约履行相应义务，造成双方损失扩大，我司不承担任何损失扩大部分的责任。特此函告，请您斟酌应妥善处理。右下角盖有河南莱居房地产营销策划有限公司合同专用章。2020年5月20日被告向原告发送告知函，原告于2020年5月21日收到该函，该函载明：河南莱居房地产营销策划有限公司：2020年1月2日，贵够公司与我方签订房屋租赁合同（编号00003029），约定：贵公司将位于郑州市金水万达604-605-606房屋租给我方办公使用，租赁期限2019年12月30日到2021年12月4日，租金每月17,864.4元，我方需提前一个月支付下次租金，我方付款方式为季度，合同生效日期从2020年1月15日生效。合同签订后，我方已经支付2019年12月30日至2020年3月29日房租金额53,593.20元。但随着新冠疫情的突然爆发，河南省2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级相应，导致我方所租赁的房屋没有使用一天，致使我方租赁房屋的目的不能实现，我方已于2020年4月25日通知贵方不再履行合同并解除合同。基于以上事实，我方再次通知贵方如下：1、因疫情和疫情防控措施导致合同目的不能实现，我方有权要求解除合同，现以书面行驶通知贵方，房屋租赁合同已经于2020年4月25日解除；2、因我方并未实际使用房屋，贵方应返还我方已支付的房屋租金49,661元；3、鉴于合同已经解除，贵公司在2020年5月16日做出的违约通知及催告函没有合同依据，不发生任何效力。建议贵公司采取适当措施防止损失扩大，比如及时另外寻找租客，减少房屋闲置时间等，而不是一味坚持合同继续履行，任由损失发生。以上贵司知悉，特此告知。薛涛在右下角处签字按指印。2020年5月6日，物业公司向原告催缴物业费，物业费催缴通知单上载明，604、605、606三个房间需要缴纳2020年5月1日至2020年10月31日物业费分别为13,535.64元、8,213.4元、10,538.64元。庭审中原告、被告共同确认，物业费交到2020年4月30日，房屋定金5,000元已经转成房屋租金，总共交了49,661元租金。现原被告均同意解除租赁合同。庭审中被告陈述，因为疫情至今未占有使用房屋，承租涉案房屋的根本目的无法实现，涉案房屋至今闲置，房租应从2020年1月15日开始计算。另查明，河南省自2020年1月25日因疫情防控启动一级应急响应，至2020年3月19日调整为二级应急响应，共计54天。一审法院认为，原告河南莱居房地产营销策划有限公司与被告薛涛签订的《代理房屋出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认，双方均应按约定履行各自的义务。双方确认总共交了49,661元租金（包含5,000元房屋定金），合同第六条备注合同从2020年1月15日生效，被告薛涛应依照合同约定应于2020年2月底前缴纳下季度房租，因受疫情防控启动一级应急响应的影响，被告薛涛缴纳房租时间可顺延54天，即应于2020年4月24日前缴纳下季度房租，但经原告多次催缴，被告薛涛至该时仍未支付租金，已构成违约，应依约向原告支付一个月租金的违约金17,864.4元。后双方租赁合同处于僵局状态，被告向原告发送告知函，该告知函原告于2020年5月21日收到，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月21日解除。自2020年1月15日至2020年5月21日为127天，扣除疫情影响的54天，被告薛涛应当支付原告73天租金为43,470元（17,864.4元÷30×73=43,470元）。被告已支付49,661元，多付租金为6,191元，抵扣应付违约金17,864.4元后，被告应向原告支付违约金11,673.4元。庭审中原告、被告已经确认物业费交到2020年4月30日，每月需缴纳物业费为5,381.28元（13535.64+8213.4+10538.64）÷6=5,381.28元，关于5月1日至5月21日的物业费，物业公司已向原告催缴物业费，属于原告必然产生的损失，故被告应支付原告5月1日至5月21日的物业费3,766.9元，过高部分本院不予支持。综上，被告共应支付原告15,440.3元。原告主张律师费无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告薛涛于判决生效之日起十日内支付原告河南莱居房地产营销策划有限公司房屋物业费、违约金费共计15,440.3元；二、驳回原告河南莱居房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费应减半收取1,219元，原告河南莱居房地产营销策划有限公司负担1,043元，被告薛涛负担176元。原告河南莱居房地产营销策划有限公司已预交诉讼费1,704元，应退还485元。本院二审期间，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人河南莱居房地产营销策划有限公司与被上诉人薛涛签订的《代理房屋出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认，双方均应按约定履行各自的义务。合同第六条备注合同从2020年1月15日生效。薛涛于2020年5月20日通过顺丰快递向莱居公司发送告知函，明确表明因疫情原因要求解除案涉房屋租赁合同。莱居公司于2020年5月21日收到该告知函。虽然二审中莱居公司对告知函一事不予认可，但并未作出合理解释或提供相反证据予以反驳。且从本案已经查明的事实来看，案涉合同已无继续履行的可能。故一审认定案涉房屋租赁合同自2020年1月15日至2020年5月21日共计127天并无不当。上诉人关于合同解除时间以及要求薛涛支付2020年5月21日之后物业费的上诉理由无事实及法律依据，本院依法不予认可。关于上诉人主张的律师费问题，因案涉合同明确约定“甲乙双方租赁合同期内如果因为乙方原因出现纠纷，上诉法院处理，根据法院判决，如果判决乙方负主要责任，则乙方承担所有甲方诉讼费用和律师费用”。本案合同解除主要系疫情影响导致合同目的不能实现，一审判决并未认定薛涛负主要责任，故莱居公司主张的律师费，本院依法不予支持。综上所述，上诉人河南莱居房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,086元，由上诉人河南莱居房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 蕾二〇二〇年十一月二日书记员 袁玉梅