河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15286号上诉人（原审被告）：李满圈，男，1958年4月24日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李亚飚，男，1990年9月4日出生，汉族，住郑州市，系上诉人之子。被上诉人（原审原告）：郑州市二七区马寨镇刘胡垌村民委员会，住所地郑州市**马寨镇刘胡垌村民委员会。统一社会信用代码54410103ME205613XA。负责人：张科星，该村委会党支部书记。委托诉讼代理人姚艳秋、苏晓倩，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州市二七区马寨镇刘胡垌村第七村民组，，住所地河南省郑州市**杨西线附近负责人：李兰欣，该组组长。上诉人李满圈因与被上诉人郑州市二七区马寨镇刘胡垌村民委员会（以下简称“刘胡垌村委”）、郑州市二七区马寨镇刘胡垌村第七村民组（以下简称“刘胡垌村七组”）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人李满圈及其委托诉讼代理人李亚飚，被上诉人刘胡垌村委、委托诉讼代理人姚艳秋、苏晓倩到庭参加诉讼。刘胡垌村七组经本院合法传唤，未到庭参见诉讼。本案现已审理终结。上诉人李满圈上诉请求：1.依法撤销郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10210号民事判决书，改判案涉《土地使用协议书》继续履行，驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的土地使用协议书合法有效，应继续履行，被上诉人要求返还土地的请求违反约定，依法不应支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。1994年12月10日，上诉人与刘胡垌村第七村民组签订《土地使用协议书》，是双方真实意思表达，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。且协议双方就案涉土地使用达成“以欠款抵租金”合意，上诉人既不存在未支付租金的事实，亦从未有拖欠租金的故意，上诉人不存在违约故意，故合同应继续履行。协议第8条约定：“协议生效后，不受干部调换影响，任何一方不得借故更改和废止，否则所造成的损失有违约方全部承担”。协议条款均是当事人的承诺的体现，理应遵守执行，被上诉人请求返还土地于法于理无据，该请求不应得到支持。二、一审判决对案涉集体建设土地租赁期限简单适用《合同法》20年租赁期限，属适用法律错误。该协议应为土地使用权出让协议，且约定用途为工业用地，应当参照适用国有建设用地最长50年出让期限。上诉人1994年12月10日与被上诉人签订《土地使用协议书》，约定“该土地归上诉人工业生产使用，土地使用权归上诉人”，该约定实为土地使用权出让，且约定用途为工业用地。在征得政府同意后，上诉人于1994年在该地块进行了大额投资，对该土地进行了地上建筑物、构筑物建设以供工业生产使用，并在1995年完工。该建筑物是不可移除的混凝土框架结构，非同一般钢结构厂房，可以迁移再次利用，损失极小。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条应当充分考虑租赁物的目的和租赁物的性质，不能等同于一般租赁。《中华人民共和国合同法》第一百二十三条亦规定“其他法律对合同另有规定的，依照其规定”。本案是土地租赁，并非一般租赁物，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。”案涉土地为工业用地，并依法登记，该土地的出租应参照同类用途的国有建设用地执行，《规范国有土地租赁若干意见》第四条“对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律法规规定的同类用途土地出让最高年限”，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：工业用地五十年；”所以案涉集体建设土地在约定出让土地使用权，且为工业用地使用时，应参照上述法律法规规定认定该期限为五十年，故一审法院适用法律错误，认定事实错误。三、一审判决有违“不诉不理原则”，应予纠正。一审审理中当事人双方均未就案涉土地上的建筑物的合法性进行举证质证，庭审时也没有向上诉人、被上诉人释明要对该事实进行审理，但一审判决却径行对地上建筑物的合法性进行评判，认定“因无证据证明被告李满圈在租赁期间建设的房屋属于合法建筑”实属事实认定错误，剥夺当事人的举证、质证、辩论的诉讼权利，违背了“不诉不理”原则。四、案涉地上建筑物系上诉人合法建设，在被上诉人尚未足额赔付情况下，一审径行判定自行拆除于法于理不合，有违公平原则，应予纠正。需要强调的是，案涉地上建筑物是上诉人按照协议约定、在合法的集体建设用地上修建的合法建筑，并非违章建筑或临时建筑。本案中，案涉土地租赁协议签订于1994年12月10日，地，地上建筑物建成于1995年议约定了“该土地租赁给上诉人工业生产使用”，“使用期内，上诉人有权在该地上搞各种建筑和设施”，“协议生效后，即可在该土地上动工”，且该土地性质为集体建设用地，并经郑州市二七区马寨镇土地管理所盖章予以确认，即该建筑合法合约。对案涉土地上建造的合法建筑，返还土地的前提是对该建筑应先行依法完全足额赔付。协议第8条约定：“协议生效后，不受干部调换影响，任何一方不得借故更改和废止，否则所造成的损失有违约方全部承担”。协议条款均是当事人的真实意思表示，理应遵守执行。上诉人本着对法律、对协议、对被上诉人的合理信赖建造了案涉建筑物，该建筑物是不可移除的混凝土框架结构，现在被上诉人却违背约定，背弃承诺，提出解除合同，理应先行承担上诉人建筑物的损失赔偿、补偿责任。《中华人民共和国合同法》第五条亦规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。在被上诉人并未履行任何赔付义务的情形下，一审法院却径行判定上诉人“自行拆除”案涉地上建筑物，该判项为上诉人创设了远高于被上诉人的责任义务，使合同中双方权利义务失衡，有公权利干涉私权利之嫌，严重损害了上诉人的合法权益，有违公平原则，依法应予纠正。五、一审法院判决上诉人支付关于土地租金属事实认定错误。上诉人在一审中已经阐明上诉人与被上诉人达成“欠款相抵租金”合意，被上诉人亦未就该合意质疑反驳，一审法院在判决中亦未说理否认，应视为同意上诉人该观点，就上诉人并不欠付被上诉人租金，故一审判决第三项认定上诉人向被上诉人支付土地租金属事实认定错误。六、被上诉人起诉并非解除合同而是配合拆迁，其诉讼目的不正当。郑州市二七区马寨镇刘胡垌村2013年已经开始拆迁，就案涉地上建筑物的拆迁事宜，政府从未与上诉人协商，如需要使用该土地，应以合法、正当的程序进行征收，上诉人是完全同意配合政府征收。而现在采用恶意诉讼手段达到其拆迁目的，违背国家明令禁止“被迫拆迁”行为，影响政府公信力，引发社会矛盾。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，望上级法院明查公判，支持上诉人上诉请求，依法撤销一审判决，改判案涉《土地使用协议书》继续履行，驳回被上诉人全部诉讼请求。另，上诉人在二审开庭时对上诉理由作出补充：对建筑物的合法性认定及处理是政府的行政职能，一审法院不能代替行政机关认定建筑物的合法性，超越可审理范围，一审判决判项第二项判决“被告李满圈于本判决生效之日起10日内自行拆除案涉建筑物”无法律依据，只有违法建筑才需要自行拆除。一审法院违反了法定程序，超越审理范围，剥夺了当事人复议和诉讼的权利，严重侵害了上诉人的合法权益。被上诉人刘胡垌村民委员会发表答辩意见称：一、一审法院认定事实清楚。1.答辩人并未与上诉人达成“以欠款抵租金合意”，上诉人李满圈上诉称被上诉人亦未就该合意质疑反驳，该上诉理由违背事实。答辩人一审时对上诉人的达成合意一说，自始至终未予认可，答辩人从未给上诉人出具过加盖答辩人公章的达成“以欠款抵租金合意”的书面文件，并且一审时上诉人并没有提交任何与答辩人有关的证据。2.上诉人未支付租金是事实。本案《土地使用协议》双方于1994年12月10日签订，协议签订以后，上诉人自2004年开始便拖欠答辩人租赁费用，上诉人所在村民组多次向其催要租金均未果，才经村民代表研究决定将此事交村两委处理，直至今日答辩人也未收到上诉人所欠付租金。因此，上诉人上诉理由有违事实。二、本案土地租赁期限已超过法律规定的二十年，答辩人解除合同已在合理期限内通知上诉人，且上诉人在合同履行期内违约，合同解除符合法律规定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》，法律适用正确。上诉人在合同签订以后自2004年开始长达16年之久的时间内未缴纳租金，在合同履行期限届满之前，上诉人李满圈以自己的行为表明不履行债务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，以达到合同法定解除的条件，答辩人有权解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分无效。本案土地使用协议签订于1994年，《中华人民共和国和合同法》于1999年生效，合同法生效后本案土地使用协议应受合同法调整。因此，1999年10月1日至2019年9月30日之间的租赁期限有效。根据合同法规定，租赁期满后未重新签订合同的，为不定期租赁，答辩人可随时行使解除合同的权利，并且答辩人在2020年8月4日以书面形式向上诉人送达《告知函》，履行了合同解除时在合同期限内通知上诉人的义务。合同解除亦符合同法第九十四条第三款以及第二百二十七条承租人未支付租金的法律规定。另本案为土地租赁协议纠纷，同时由《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》等法律进行调整。上诉人引用的土地管理法第六十三条适用的前提是租赁土地性质为集体经营性建设用地，本案租赁土地性质并非是集体经营性建设用地，不能参照适用50年的转让期限，因此该租赁土地上的建筑物亦为改变土地用途后的非法建设，根据《中华人民共和国合同法》的规定，答辩人解除与上诉人之间的土地使用协议，并由上诉人自行清除地上建筑物均符合法律规定。一审法院适用法律正确。三、上诉人租赁土地以获取其相应收益，且地上建筑物系改变土地用途后非法建造，不存在赔偿问题。土地租赁合同的双方当事人作为商事主体，通过平等协商签订合同，对土地租赁合同中的租赁时间已达成合意，系双方真实意思表示，双方可以且应当预见合同在履行期内或者是合同到期后存在无法继续履行的可能性。土地上的建筑物系土地承租人李满圈为便于实现自己的租赁目的即通过建厂房获取经济收益而进行的建设，且根据诚实信用原则，上诉人李满圈在明知建筑物及相关固定设施将来很难拆回，无法收回残值的情况下，仍愿意建设，应该视为其已将建造费用作为实现租赁目的的必要成本，在合同期内分摊完毕。答辩人对上诉人所支出的建造费用无需另作出补偿，况且本案地上建筑为改变土地用途后的非法建筑，该建筑不存在任何合法证件，不涉及赔偿问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。刘胡垌村民委员会、刘胡垌村七组向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原告刘胡垌村七组与被告李满圈于1994年12月10日签订的《土地使用协议书》；2.依法判决被告返还租赁的土地，并限期自行清除地上建筑物及附着物；3.依法判决被告向原告支付土地租赁租金人民币12000元及利息（利息自2020年8月12日起至实际支付日止，以拖欠的租金12000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、1994年12月10日，原告刘胡垌村七组（甲方）与被告李满圈（乙方）签订《土地使用协议书》一份，约定的主要内容为：为响应党的号召，发展搞活农村经济繁荣，振兴我村，给子孙后代造福，在刘胡垌村干部的领导下，本着自愿两利的原则，经甲乙方充分协商，甲方自愿将刘胡垌村西头公路南一块土地租赁给乙方工业生产使用，土地使用权归乙方，所有权归集体。1.甲方将刘胡垌村西头路南一块土地租赁给乙方（东至刘胡垌小学，西至耕地，南至耕地，北至公路），尺度为东长30米，西长30米，南长85米，北长85米，共有土地叁亩捌分贰厘伍毫，甲方支持协作乙共同降落平整后归乙方长期使用。2.使用期限，甲方完全同意，该土地由乙方长期使用，自1994年7月1日起至中华人民共和国宪法规定不允许使用土地法规为止。乙方每年向甲方交纳土地租赁费765元，不得拖欠，第一年不交。3.甲方负责解决乙方以外影响施工原因，并保证任何单位和个人不得干涉和阻止乙方对该土地的使用权，否则所造成的一切经济损失全有甲方承担。4.乙方除应按国家规定上交土地使用费，甲方不得在土地附加任何费用和摊派，每年向甲方交土地使用费，租赁费必须在当年12月底以前付清。5．使用期间，乙方有权在该地上搞各种建筑和设施，乙方有权对该土地的使用和设施进行继承，其他单位和个人不得干涉，地，地面上的一切资产所有权全部归乙方所有.本协议生效后，乙方即可在该土地上动工。7.本协议有未尽事宜，经甲乙双方同意修定。8.协议生效后，不受干部调换影响。任何一方不得借故更改和废止。否则所造成的损失有违约方全部承担。原告刘胡垌村七组时任组长李新国、被告李满圈在上述协议上签字捺指印，原告刘胡垌村委加盖公章并注明“经研究同意此协议”，另有三名在场人签字。协议签订后，被告李满圈实际使用上述土地至今，并在土地上建设楼房等建筑。其间，被告缴纳土地租金至2004年。后因被告认为原告自2002起开始拖欠租用被告上述土地上所建房屋的租金、2004年欠付被告其他地块青苗费及2018年欠付征地青苗费和附属物补偿费等费用，且原告未再向被告催要过租金，应视为协议双方默认达成“欠款抵租金”合意为由，在约16年时间内未再向原告缴纳租金。二、2020年8月4日，原告刘胡垌村委向被告出具《告知函》，主要内容为：根据刘胡垌村七组反映，经村委会调查了解，你1994年和刘胡垌村七组签订协议租用3.8亩土地，期间经李中信、李新国、李兰欣任组长，均未交纳租金，已违反协议。经村民代表研究决定，刘胡垌村民委员会收回该地块土地使用权，请你于2020年8月12日之前，搬迁和拆除该地块上全部附属物和建筑物。若在2020年8月12日之前没有完成搬迁和拆除，刘胡垌村将依法向法院申请强制收回土地，由此造成的一切经济损失和后果由你本人承担。被告于当日收到上述《告知函》后，未在指定日期内进行搬迁并交还土地，亦未拆除地上建筑物。后被告于2020年9月22日向原告刘胡垌村七组转账汇款12000元，但原告刘胡垌村七组未收取该款项。一审法院认为：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告刘胡垌村七组与被告李满圈于1994年12月10日签订《土地使用协议书》时，对土地租赁期限尚无明确的强制性规定，在1999年10月1日《中华人民共和国合同法》生效后，本案《土地使用协议书》的期限应按照合同法执行，即自1999年10月1日起至2019年9月30日共20年期间的租赁期限有效，自2019年10月1日起，因双方未重新签订合同，故案涉土地的租赁期限变更为不定期，原告可随时主张解除合同，但应当在合理期限内通知被告。原告在2020年8月4日制作并向被告送达《告知函》后，已尽到通知义务，故原告主张判令解除本案《土地使用协议书》并要求被告返还所租赁土地的请求符合法律规定，原审法院予以支持。因无证据证明被告李满圈在租赁期间建设的房屋属于合法建筑，故对原告主张判令被告限期自行清除地上建筑物的请求原审法院予以支持，但就本案所涉土地上建筑物损失的赔偿问题，李满圈可另行主张权利。对原告主张的租金12000元被告未持异议，且原告尚未收取该部分租金，故对原告请求判令被告支付租金的请求原审法院予以支持。对原告主张的租金利息，因本案《土地使用协议书》无约定，且《告知函》中亦未向被告主张租金，故对原告该部分请求原审法院不予支持。因案涉土地系原告刘胡垌村七组所有的集体土地，故原告刘胡垌村委不享有相应权利，对原告刘胡垌村委的请求应予驳回。综上所述，对原告的合理请求原审法院予以支持，对原告的过高请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告郑州市二七区马寨镇刘胡垌村第七村民组与被告李满圈于1994年12月10日签订的《土地使用协议书》；二、被告李满圈于判决生效之日起十日内自行拆除所租赁原告郑州市二七区马寨镇刘胡垌村第七村民组的3.825亩集体土地（东至刘胡垌小学，西至耕地，南至耕地，北至公路，尺度为东长30米，西长30米，南长85米，北长85米）上的建筑物并将上述土地返还给原告郑州市二七区马寨镇刘胡垌村刘胡垌村七组；三、被告李满圈于判决生效之日起十日内支付原告郑州市二七区马寨镇刘胡垌村第七村民组租金12000元；四、驳回原告郑州市二七区马寨镇刘胡垌村第七村民组的其他诉讼请求；五、驳回原告郑州市二七区马寨镇刘胡垌村民委员会的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告李满圈负担，剩余50元，退回原告。本院二审期间，上诉人李满圈提交了以下证据：第一组证据：第一页《土地使用协议书》。刘胡垌村领导签字，刘胡垌村委会盖章，郑州市二七区马寨镇土地管理所盖章。证明1994年12月10日上诉人与原告刘胡垌村第七村民组签订了《土地使用协议书》，是双方真实意思的表达，经刘胡垌村委会马寨镇土地所盖章确认，内容不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。第二组证据：1.第二页《证明》；2.第三页《用电换户情况说明》。证明土地使用协议签订后该楼房及附属设施已建设完成，在1994年法规政策环境下，该建筑物合法合约。第三组证据：1.第四页卫星图案涉建筑物的位置；2.第五、六页《郑州市二七区马寨镇总体规划（2011-2030）年实施评估图》案涉建筑物位置；3.第七、八、九页，《1997年-2010年马寨镇基本农田保护区土地利用总体规划图》案涉建筑物位置。证明该案涉土地为工业建设用地，该案涉建筑物是合法建筑。第四组证据：1.第十一页《郑州市人民政府关于落实郑州市2013年第三十批乡镇建设征收土地通告郑政通（2014）34号》；2.第十二页郑州市二七区马寨镇合村并城拆迁安置工作指挥部；3.第十三、十四页《通知》。证明目的，郑州市马寨镇刘胡垌村2013年已经开始拆迁，该案涉土地已纳入城市已纳入征收规划，现采用恶意诉讼手段达到其拆迁目的。第五组证据：1.第十五页《中国邮政银行储蓄银行取款通知单》收款人拒收。证明目的，被上诉人追要租金不是目的，其目的是配合政府拆迁。被上诉人刘胡垌村民委员会发表质证意见称，上诉人提交的证据不属于民事诉讼中“新的证据”范畴，被上诉人不予质证。且上诉人提交的第一组证据中郑州市二七区马寨镇土地管理所盖章文件经与村委会核实，土地管理所并未盖章。被上诉人刘胡垌村民委员会、刘胡垌村七组在本院二审期间未提交新证据。对上诉人二审提交的证据，第一组证据系本案被诉协议书，在一审已经提交且正是本案审理的协议，本院不作为证据予以评价。第二至五组证据与本案待证事实无关，不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于上诉人主张案涉合同为土地使用权出让协议、应当继续履行的问题。1994年12月10日刘胡垌村七组与李满圈签订《土地使用协议书》，约定将刘胡垌七组的集体土地提供李满圈使用，李满圈支付土地租赁费，该合同属于典型的土地租赁合同，上诉人李满圈认为案涉协议属于土地使用权出让协议的理由，应适用50年期限的理由不能成立。案涉《土地使用协议书》对土地租赁期限没有约定，当时的法律对土地租赁期限亦无明确的强制性规定，1999年10月1日《中华人民共和国合同法》生效后，本案《土地使用协议书》的期限应按照合同法执行，租赁期限不应超过二十年，即自1999年10月1日起至2019年9月30日共20年间的租赁期限有效，自2019年10月1日起，被上诉人可随时主张解除合同，但应当在合理期限内通知被告。被上诉人在2020年8月4日制作并向上诉人送达《告知函》后，已尽到通知义务，故原审法院对支持被上诉人关于合同解除的诉讼请求并无不当。二、关于涉案土地上建筑物的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定了合同解除的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉协议解除后，被上诉人作为土地出租方，有权要求上诉人对土地恢复原状，上诉人在涉案土地上投资建房，系其使用涉案土地经营的必要成本，该房屋无论是否有合法审批手续，在返还土地时，除非上诉人与被上诉人达成新的合意，否则恢复原状返还土地均有土地承租人的义务，一审法院判令上诉人自行拆除涉案土地上的建筑物并无不当。上诉人如认为其有损失，可以另行主张权利。三、关于是否应当判令上诉人支付租金12000元的问题。上诉人主张“欠款抵租金”，被上诉人不予认可，对欠付12000元租金，上诉人亦予以认可。故一审支持被上诉人该诉讼请求符合法律规定。综上所述，李满圈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李满圈负担。本判决为终审判决。审判员 王 冰二〇二〇年十一月二十六日书记员 李燕辉