浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初4467号 原告：钟华杰，男，1981年7月29日出生，汉族，住松阳县。 原告：吴琳，女，1982年1月16日出生，汉族，住松阳县。 两原告委托代理人（特别授权）：吴洪江、陈伟明，浙江丽阳律师事务所律师。 被告：浙江丽水华侨饭店股份有限公司。住所地：丽水市莲都区丽阳街**。统一社会信用代码：91331100769603425N。 法定代表人：郭胜华，董事长。 委托代理人（特别授权）：丁柔之，浙江南明律师事务所律师。 原告钟华杰、吴琳为与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院受理后，依法由审判员黄野松独任审判，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人吴洪江、被告的委托代理人丁柔之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟华杰诉称：2017年8月29日，原告钟华杰、吴琳（乙方）与被告公司（该公司的企业类型在2018年8月9日由有限责任公司变更为股份有限公司，名称相应变更为浙江丽水华侨饭店股份有限公司）签订了《经营性酒店房屋转让合同》（合同编号：×××03）一份。根据合同约定，乙方所购经营性酒店房屋为定销房屋坐落于丽水市莲都区丽阳街651号，位于丽水华侨开元名都大酒店内酒店编号×××03房，建筑面积52.82平方米。合同总价为828431元。第四条约定：本合同订立时，乙方支付定金40000元，支付购房款788431元。其余未付款项买受人应在本协议订立后七日内向出卖人付清全部合同总价款。在签订购房合同时，原告曾对办理房产证需华侨身份提出质疑是否能顺利办出房产证，被告称“蜂巢会”是政府大力支持的项目，一定可以通过相关渠道办理房产证，目前已经卖出近三分之一客房，均是这么签订合同的，此条款只是写写罢了，并承诺一定可以办出产证，如果未如期办理产证，将向原告支付违约金，大可放心购买。合同第五条约定：甲方应于乙方全款付清后180天内，将该房屋的产权证书交给乙方。由于甲方原因延迟办理产证，应在合同预定办理产证时间当天支付万分之五每天的违约金，违约日期超过90天，乙方有权提出解除合同。此外，合同还约定了其他内容。原告钟华杰、吴琳在签订《经营性酒店房屋转让合同》前，于2017年8月21日向被告支付了40000元作为购买案涉房屋的定金，被告收到该款项后向原告出具了收款收据。签订《经营性酒店房屋转让合同》后，原告钟华杰、吴琳于2017年8月30日向被告付清了剩余款项788431元，被告在收到该笔款项后向原告出具了收款收据。原告钟华杰、吴琳依约向被告支付全额购房款之后，被告并未在合同约定的时间内办理案涉房屋产权变更登记。原告曾多次要求被告办理案涉房屋的产权变更登记事项，被告法定代表人均以收集整理相关资料、产证分批次办理（50-60户一批）、相关部门审批手续办理当中等理由搪塞原告，并承诺会向原告支付违约金，不必过于担心。2019年4月，由于将近两年未办理房产证，原告向被告提出解除合同退款并支付2018年3月至2019年4月违约金。2019年5月20日左右，原告与被告在丽水华侨酒店进行了协商，被告支付给原告2018年2月24日（签订合同后180天后）至2019年5月31日违约金共计人民币191368元，并承诺在10月底之前办出房产证，10月底之前未办理则退房款和违约金给原告。之后，原告多次催促被告办理房产证，被告均以最后一道审批手续、前面一批产证已办出，马上轮到第二批次办理等为由拖延时间。由于被告的多次承诺并未履行，11月底原告向被告多次提出解除合同退款并支付之后的违约金，被告又以经济紧张、新型冠状病毒疫情影响经营效益为由拖延时间。2020年5月7日，原告与被告在丽水华侨酒店进行了第二次协商，由于被告一直拖延，造成原告未如期偿还朋友借款，被告补偿给原告人民币50000元用于支付原告向朋友的借款利息，并承诺最迟于2020年6月底前退房款和违约金给原告。至此已逾期一个多月，被告又未履行承诺。原告认为，原告与被告之前签订的《经营性酒店房屋转让合同》合法、有效，应受法律保护。原告在依约履行向被告支付全额购房款之后，被告应该按照合同约定及时为原告办理案涉房屋的产权变更登记手续。被告未依约办理产权变更登记手续的行为属于违约，被告尽管和原告协商后支付了部分违约金和损失，但至今仍不能为原告办理房屋产权变更手续，原告认为继续履行合同已经不必要，为此，按照合同约定要求解除与被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》并要求被告返还购房款同时承担相应的违约责任。为维护自身的合法权民事权益，原告特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求判令：一、解除原告钟华杰、吴琳与被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》（合同编号：×××03）；二、被告立即返还原告房屋转让款828431元，并按《经营性酒店房屋转让合同》约定向原告支付违约金（违约金从2019年6月1日起计算到实际返还房屋转让款之日止，每天房款万分之五的违约金，扣除被告已经支付的补偿款50000元），以及2019年12月15日至实际返还房屋转让款之日止的房间租金。后原告当庭撤回关于房屋租金的诉讼请求。 被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司辩称：第一点，本案经营性酒店房屋转让合同和经营性酒店房屋返租合同是合法有效的，应当继续全面履行。原告与被告签署的买卖合同和租赁合同体现了双方当事人自由意志，没有违反任何法律的规定，因此两份合同完全符合合同法的有关规定，自双方签订之日起即生效。根据合同法第60条的有关规定，当事人应当全面履行自己的义务。原告在本案中单方主张解除合同实际上是违法行为，应当予以驳回。第二点，被告已经按照经营性酒店房屋转让合同和返租合同的约定履行了自己的义务。首先，由于本案转让的房屋属于经营性用房，转让合同第二条中明确约定原告将所买受的房屋出租给被告，也即房屋不需要实际交付给买受人。被告按照房屋租赁合同约定，在收到原告购房款的第四天起向原告按购房款的6%每半年支付一次房租，现已经支付到2019年年底。所以对于被告而言，房屋已经易主了，被告也已经充分履行了两份合同的义务。其次，在签订案涉的转让合同后，被告已经为该房屋办理了独立的产权证，因为原告未及时向被告索要，所以证件未正式交接，原告随时可以向被告收取。第三点，案涉房产没有完成产权证过户登记的原因并非被告违约，被告无须承担违约责任。首先，在转让合同当中并没有约定案涉房屋的过户时间。其次，案涉房产不能按照原告的意愿尽早过户的原因是：在2020年1月3日之前，原告没有提供由丽水市外侨办审核的侨商回归投资人身份；在2020年1月3日之后，没有过户的直接原因是双方都未及时申请。丽水市委统战部于2020年1月3日致被告《关于购置华侨饭店资产侨商身份认定的函》做出了新的规定，不需要经商，只需要出过国，甚至还包括侨眷，只要近亲属中有华侨出过国即可。买受人侨商身份条件不再由丽水市外侨办审核，而是由被告把握。因此，现在原告办理产权过户已经没有了任何政策障碍。综上所述，本案中，双方签订的转让合同以及返租合同合法有效，依法应当全面履行，现原告要求解除合同、返还相应的购房款、支付违约金，实为单方毁约行为，没有任何根据，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告与浙江丽水华侨饭店股份有限公司于2017年8月29日签订《经营性酒店转让合同》一份，约定原告（乙方）向浙江丽水华侨饭店股份有限公司（甲方）购买坐落于丽水市莲都区丽阳街651号位于丽水华侨开元名都大酒店内酒店编号×××03房，建筑面积为52.82平方米，用途为酒店客房，房屋价格为828431元，价格包含房屋内装潢内饰价格；该房屋位于丽水华侨开元名都大酒店的经营范围之内。合同第二条房屋的经营属性和权利限制约定，该房屋的使用属性须符合酒店的整体规划，由买受人向浙江丽水华侨饭店有限公司出租，承租方支付租金，在本合同订立时，订立该房屋的租赁合同；在房屋所有权证备注栏内记载以下权利限制：1、自本证填发日起，本房屋的受让必须持有市外侨办和浙江丽水华侨饭店有限公司出具的“侨商回归投资人”资格证明文件方可申请房屋所有权变更登记；2、房屋所有权人行使权利时，不能违反《浙江丽水华侨饭店有限公司章程》。第四条付款方式约定，本合同订立时，乙方支付全额购房款。第五条交付期限约定，甲方应于乙方全款付清后180天内，将该房屋的产权证书交给乙方。由于乙方原因延迟办理产证，相关责任由乙方承担，由于甲方原因延迟办理产证，应在合同预定办理产证时间当天支付万分之五每天的违约金，违约日期超过90天，乙方有权提出解除合同。甲方应收到该房屋全部房款和装潢内饰款之日起后的第四天开始计付租金。第七条违约责任和争议的处理约定，乙方逾期付款的，逾期超过15日的，甲方有权依法解除本合同。合同签订的同时，原告（甲方）与丽水华侨饭店（乙方）签订相应的《经营性酒店房屋返租合同》。上述合同签订后，原告于2017年8月21日、8月30日分两次全额支付了购房款，并由丽水华侨饭店出具收款收据给原告。后因无法全面履行合同义务，被告按照合同约定的日万分之五标准向原告支付了截至2019年5月31日的违约金。此外，被告还向原告支付过5万元款项。至今双方未办理房屋产权变更登记手续。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原、被告告身份证据、经营性酒店房屋转让合同、经营性酒店房屋返租合同、房款收据、汇款凭证及当事人庭审陈述。 本院认为，原告与被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然交易标的对买受人身份有一定的限制，但其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于原告全款付清后180天内将该房屋的产权证书交给原告，即将房产变更登记至原告名下，但被告未依约履行该约定，且事实上根据现有政策，被告目前仍无法将案涉房产变更登记至原告名下，被告在销售时对所出售房产办理变更登记的限制条件应当是知晓的，其却仍与不符合条件的原告签订转让合同，并约定相应的违约条款，因此被告对合同不能按约履行应承担相应的违约责任，且原告有权解除合同。原告诉请解除双方签订的转让合同并返还购房款，应予支持。对于原告诉请的违约金，本院认为，从合同的内容看，原告对购房人需有一定限制条件的情况是明知的，因信赖被告能处理相关政策问题而购买，目前无法过户的原因也是基于此政策的限制，所以原告对不能过户的结果也应承担相应的责任。综合以上，并结合原告资金被占用的事实，本院酌情确定被告应支付原告的违约金以购房款828431元为基数，从2019年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付算至款项付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、解除原告钟华杰、吴琳与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于2017年8月29日签订的《经营性酒店房屋转让合同》； 二、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告钟华杰、吴琳购房款人民币828431元及违约金（以购房款828431元为基数从2019年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至款清之日止），并扣除已支付的50000元； 三、驳回原告钟华杰、吴琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12584元，减半收取6292元，由原告钟华杰、吴琳负担200元，被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司负担6092元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 黄野松 二〇二〇年十一月二十四日 代书记员 何 烨