湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0681民初1906号原告：廖雪梅，女，汉族，1962年11月28日出生，湖南汨罗市人，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：杨光利，湖南大义律师事务所律师，一般代理。被告：湖南正茂置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区紫薇路环境检测中心**。法定代表人：杨湘伟，总经理。委托诉讼代理人：谢金龙。被告：许建明，男，汉族，1961年4月15日出生，湖南汨罗市人，住湖南省汨罗市。原告廖雪梅与被告湖南正茂置业发展有限公司（以下简称正茂公司）、许建明合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖雪梅及其委托诉讼代理人杨光利到庭参加诉讼，被告正茂公司的委托诉讼代理人谢金龙、被告许建明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖雪梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付置换的两个门面；二、判令被告为置换的两个门面办理所有权证；三、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2005年，被告正茂公司开发建设汨罗市屈原北路（原土产站）地块，建了个“西城农贸大市场”，公开对外出售商业性摊位（摊位顶部为遮阳挡雨大棚），原告向被告正茂公司购买了3、4、5、6、7、8、9、10、20号共9个摊位（9＃10＃20＃摊位跨东南角两边，形成直角型），其中9、10、20号3个摊位签订了书面合同。合同第七条明确“买受人凭此合同享受所购摊位40年的经营权”。另外的3、4、5、6、7、8号摊位按定价交费一半，未签订书面合同。市场建成后开业时，前述9个摊位交付给了原告廖雪梅使用。2015年5月，被告许建明未与原告廖雪梅达成协议的情形下，要拆掉原告的9个摊位和摊位上的大棚建门面，被原告廖雪梅阻止。2015年6月24日，被告正茂公司出面与原告廖雪梅达成协议:“正茂公司承诺廖雪梅同志原在市场范围内的9个摊位（已付12万元）的经营权，置换2个门面产权，但廖雪梅必须承担门面建筑费成本费用和办房产证费用共计5万元整”。“门面位置必须在原有位置”。门面建成后，两被告一直没有向原告廖雪梅交付。2020年5月，原告廖雪梅发现应该交付给她的2个门面他人在使用，经镇政府有关部门查证，是许德明（许德明与许建明系改建摊位的合伙人）将原告廖雪梅的2个门面出租给了朱海胜使用。原告以被告不履行自己的承诺，侵害了其财产权为由向本院起诉，请求判如所请。被告正茂公司辩称，原告廖雪梅未能履行合同义务，未向其交纳2006年摊位费6万元以及2015年门面建设成本和办房产证费用5万元。被告许建明辩称，1.其非案涉《摊位买卖合同》的出卖人亦非委托代理人和收款人，不应作为被告；2.原告诉请已过诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，被告正茂公司开发汨罗市屈原北路（原土产站）地块，建设“西城农贸大市场”，对外出售商业性摊位，原告向被告正茂公司购买了3、4、5、6、7、8、9、10、20号共9个摊位（9＃10＃20＃摊位跨东南角两边，形成直角型），其中9、10、20号3个摊位签订了书面合同，原告向被告支付9、10、20号摊位费6万元，3、4、5、6、7、8号摊位费交纳一半为6万元，共计交纳摊位费12万元，尚欠6万元未交纳。“西城农贸大市场”建成后开业，被告将前述9个摊位交付原告廖雪梅使用。被告许建明与被告正茂公司系合作关系，2015年，被告许建明实施“西城农贸大市场”大棚改造门面项目，欲拆除原告9个摊位改建门面，但遭原告廖雪梅阻止未果，双方协商之后达成一致意见，并于2015年5月28日签署了《承诺书》，载明“一、市场大棚摊位业主廖雪梅同意暂时让许建明拆除大棚；二、许建明在廖雪梅未同湖南正茂公司就摊位补偿问题达成一致共识之前不得动用摊位及摊位所在范围的土地和资产，否则后果自负”。2015年6月24日，原告廖雪梅与被告正茂公司签订《承诺书》，约定原告廖雪梅将其9个摊位的经营权置换2个门面的产权，廖雪梅须承担门面建筑成本费用和办理房产证的费用共计5万元。门面完工后一次性交清，门面位置须在原有摊位位置，5万元交清后廖雪梅带原有的合同及收据和承诺书交接门面。2020年4月20日，许德明与朱海胜签订了《商铺租赁合同》，将廖雪梅摊位改建的2个门面出租给朱海胜使用。另查明，1、经原、被告协商一致，原廖雪梅摊位改建的2个门面的租金被告正茂公司收取后，转交给了原告廖雪梅。2、“西城农贸大市场”南边的门面自西向东数起第8、第9个门面（根据双方提供的证据及本院的现场调查反映即为南8、东1、东2。因南边的门面编号只到南8，第9个门面未编号，但第9个门面向东开有两个门，被编号为东1、东2。）系原告廖雪梅原9个摊位改造成门面的位置。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、被告许建明的诉讼主体资格是否适格；三、原告要求被告向原告交付置换的两个门面以及为置换的两个门面办理房产证的诉讼请求能否得到支持。针对上述焦点，本院评判如下：关于焦点一，被告许建明因未能提供证据证明其向原告廖雪梅通知交付改建门面，应当承担举证不能的不利后果，故其关于原告诉请已过诉讼时效的主张本院不予支持。关于焦点二，被告许建明虽主张其并非案涉《摊位买卖合同》的出卖人亦非正茂公司的委托代理人和收款人，但根据本院查明的事实，被告许建明与正茂公司系合作关系，由其具体实施“西城农贸大市场”大棚改造门面项目，且其与原告廖雪梅签订了《承诺书》，故其作为被告主体资格适格。关于焦点三，原告廖雪梅与被告正茂公司签订的《承诺书》约定原告廖雪梅所有的9个摊位的经营权置换2个门面产权，由原告承担门面建筑的成本费用和办房产证费用5万元，尽管廖雪梅尚未支付上述费用，但案涉2个门面系廖雪梅所有的9个摊位的经营权置换，由此可见廖雪梅已经履行了合同的主要义务，且案涉2个门面的租金实际由朱海胜向原告廖雪梅支付，据此，被告正茂公司应向原告廖雪梅交付案涉2个门面，故对原告主张被告向其交付置换的2个门面的诉讼请求本院予以支持。至于原告主张被告为案涉2个门面办理所有权证，因原告尚未履行支付建筑成本费用和办房产证费用5万元的义务，被告正茂公司据此享有同时履行抗辩权，被告正茂公司在办理门面产权证时，原告廖雪梅应向被告支付门面建筑的成本费用和办房产证费用5万元，双方可同时履行。故对原告的该项诉请本院不予支持。至于被告正茂公司辩称原告廖雪梅未能履行合同义务，未向其交纳2006年摊位费6万元。因被告正茂公司未向本院提起反诉主张权利，依据不告不理的原则，在本案中本院不予审查。综上所述，1.被告应向原告交付置换的2个门面；2.驳回原告的其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南正茂置业发展有限公司、许建明在本判决生效之日起十日内向原告廖雪梅交付置换的2个门面（“西城农贸大市场”南边的门面自西向东数起第8、第9个门面）。二、驳回原告廖雪梅的其他诉讼请求。案件受理费3,200元，减半收取为1,600元，由原告廖雪梅负担600元，被告湖南正茂置业发展有限公司负担500元，被告许建明负担500元。如不服本判决，可在收到本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院，并在递交上诉状副本的七日内交纳上诉费至湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  王光星人民陪审员  霍根祥人民陪审员  向 静二〇二〇年十一月十日法官助理涂立夫书记员宋潺附相关法律条文:《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。