江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6900号上诉人（原审原告）：周勇，男，1967年2月11日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：易雷，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：应共义，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：南京江宁高等职业技术学校，住所地南京市江宁区科学园龙眠大道月华路**。法定代表人：王小林，该校校长。委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人周勇因与被上诉人南京江宁高等职业技术学校（以下简称江宁技校）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后依法进行了审理。本案现已审理终结。周勇上诉请求：1.变更一审判决第二项内容，免除上诉人三个月房租；2.撤销一审判决第三项。事实和理由：1.2020年1月底，全国范围内爆发大规模的“新冠肺炎”疫情，该疫情涉及地域广阔、人员繁多，全国范围内的商家都按照国家、政府的要求停产停业，抗击疫情。政府也发出号召、文件、指导意见，要求相关出租主体给予商家免除一定的房屋租金。被上诉人作为学校机构，除了有财政拨款，还利用名下房屋对外出租，收取利益，属于政府要求的可以减免房屋租金的主体机构，且上诉人也积极按照政府、街道要求停产停业了，故上诉人请求免除3个月的租金，是有事实基础的，被上诉人也具备免除租金的能力。2.双方签订的租赁合同期限为2018年1月1日起至同年6月30日止，合同约定“乙方擅自转租、转让、转借、拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金”。该约定的违约金过高，且双方合同到期后，双方形成了事实的不定期租赁关系，在此并未约定“拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金”的违约条款，一审法院认定要支付因欠交电费产生的违约金，没有事实依据、合同依据。江宁技校辩称，上诉人周勇非法占用房屋，与疫情发生没有任何关联，其主张减免3个月的房租，没有法律依据。一审判决的违约金非常低，不应予再作调整。江宁技校向一审法院起诉请求：1.判令周勇返还承租的东山街道河滨路29-1号房屋；2.判令周勇支付租金（按每月1500元标准，自2018年7月计算至迁出之日止）及电费（截至2019年9月为6300.59元）；3.判令周勇支付违约金4500元；4.周勇承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年12月28日，江宁技校（甲方）与周勇（乙方）签订门面房租赁协议一份，约定甲方将位于东山街道河滨路××底层门面房29-1号出租给乙方使用，期限自2018年1月1日起至同年6月30日止，租金1500元／月，合计9000元，签订协议后一次性付清。合同第六条约定，乙方擅自转租、转让、转借、拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金。合同签订后，江宁技校按约将房屋交给周勇使用，周勇亦按约支付了半年租金和电费押金1000元。至今，周勇仍在使用案涉房屋，但再未支付租金。至2019年12月，周勇还欠案涉房屋6639.95元电费未交。一审法院另查明，2019年2月16日，江宁技校向包括周勇在内的门面房承租户发出通告一份，载明其将收回所出租门面房，要求承租户做好准备。2019年6月18日，江宁技校向周勇发送律师函一份，要求周勇于2019年6月30日前结清2018年7月至2019年6月的租金18000元，2018年1月至2019年5月的电费4738.15元并搬离房屋。一审审理中，江宁技校于2020年4月21日一审庭审中变更诉请中电费部分金额为6639.95元（计算至2019年12月），周勇表示同意支付。一审法院认为，江宁技校与周勇之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。租赁协议到期后，双方未续签，但房屋仍由周勇租赁使用，故租赁协议转为不定期，周勇应按租赁协议标准支付租金，江宁技校依法有权随时解除合同。2019年6月18日，江宁技校通过律师函的形式向周勇表达了当月30日解除合同的意思，故合同已于2019年6月30日解除，周勇应及时返还案涉房屋，并支付租金18000元。合同解除后，周勇在未返还房屋前，仍应按租金标准支付占有使用费。对于电费，按约应由周勇承担，周勇对江宁技校主张的金额亦无异议，但周勇交纳的电费押金1000元应予扣除，故本院认定周勇应交纳的电费金额为5639.95元。周勇拖欠电费超过一个月，按租赁协议第六条约定，其应支付违约金，但江宁技校主张的违约金金额过分高于其实际损失，本院调整为按如下方法计算：以3738.15元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍的标准，自2019年7月1日起计算至同年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2019年8月20日起计算至2020年2月12日止；以5300.59元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年2月13日起计算至同年4月20日止；以5639.95元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年4月21日起计算至实际给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、周勇于判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区。二、周勇于判决发生法律效力之日起30日内支付南京江宁高等职业技术学校租金18000元及占有使用费（自2019年7月起，按每月1500元的标准，计算至返还房屋之日止）。三、周勇于判决发生法律效力之日起30日内支付南京江宁高等职业技术学校电费5639.95元及违约金（以3738.15元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍的标准，自2019年7月1日起计算至同年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2019年8月20日起计算至2020年2月12日止；以5300.59元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年2月13日起计算至同年4月20日止；以5639.95元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年4月21日起计算至实际给付之日止）。一审案件受理费减半收取计356元，由南京江宁高等职业技术学校负担50元，周勇负担306元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中双方均未提交新的证据。本院认为，双方当事人合同到期后，未续订合同，而案涉房屋也由原承租人翔悦豪公司继续占有使用，双方构成不定期租赁合同关系。合同解除后，周勇应当按照原合同租金标准支付案涉房屋占有使用费。关于周勇主张的扣除新冠疫情期间占有使用费的上诉请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中周勇延期返还房屋的违约行为发生在先，依照上述法律规定，对其以新冠疫情为由要求减免占有使用费的上诉理由本院不予采纳。关于电费违约金的问题。双方在合同到期之后虽未签订新的书面租赁合同从而建立不定期租赁关系，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的相关规定，在此情况下原租赁合同继续有效，一审法院依据原合同中违约金条款判令周勇承担欠付电费违约金具有合同依据。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周勇负担。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东二〇二〇年十一月三日法官助理 吴伯庙书 记 员 戴 苗