湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1447号上诉人（原审被告）：湘潭华金置业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道莱茵路**。法定代表人：胡湘义，该公司董事长。委托诉讼代理人：阎忠于，湖南明逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旺，湖南明逸律师事务所律师。上诉人（原审原告）：唐双成，男，1982年3月30日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：徐玉莲，湖南潭州律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨茜，女，1985年6月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：徐玉莲，湖南潭州律师事务所律师。上诉人湘潭华金置业有限公司（以下简称华金公司）与上诉人唐双成、杨茜因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1774号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷后决定不开庭审理本案，并通知各方当事人到庭接受询问调查。上诉人华金公司的委托诉讼代理人阎忠于、杨旺，上诉人唐双成、杨茜及其共同委托诉讼代理人徐玉莲到庭接受询问调查。本案现已审理终结。华金公司上诉请求：1.撤销湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1774号民事判决第二项，改判华金公司不承担全部违约金或依法减少违约金数额。2.由唐双成、杨茜承担本案诉讼费用。事实与理由：本案延期交房的主要责任在于唐双成、杨茜，一审判决要求华金公司承担的违约金比例过高。1.唐双成、杨茜已经认可其购买的房屋为现房，签订合同时，其表示知道已有其他业主收房居住。此时被上诉人已经明确所购买的房屋是随时可以接受入住，在一审过程中唐双成、杨茜也陈述自己不存在不能够接受房屋的客观情况。在这种情况下，唐双成、杨茜没有主动提出交付房屋的请求，说明其实际不存在入住所购买的房屋的需求，不及时接收房屋系其自身原因。2.唐双成、杨茜在一审庭审中提交的证据增量房申报表，落款时间是2017年11月，该份证据说明唐双成、杨茜在当时就已经开始为案涉房屋办理权证手续，与唐双成、杨茜所称华金公司没有通知过其接收房屋说法明显矛盾。退一步说，即便唐双成、杨茜没有收到接收房屋的通知，再根据其当时掌握的情况，也应当提示华金公司及时履行交付房屋义务。而在其后两年多时间内不但未要求华金公司及时交付房屋，还反称是华金公司未尽通知义务，违背事实和常理。唐双成、杨茜在履行合同过程中怠于行使自己权利，刻意延时接收房屋，并将所有责任推脱给华金公司，有违诚信原则。3、在迟延交房的两年多时间内，唐双成、杨茜根本不存在任何损失。首先，合同签订至今，唐双成、杨茜购买的房屋价格始终处于持续上涨状态，唐双成、杨茜虽然没有实际接收房屋入住，但未造成任何损失。其次，唐双成、杨茜没有入住房屋的急需，在迟延接受的两年多时间内也减少了大笔物业费开支。违约金与损失相联系，一方支付给另一方的违约金目的是为了补偿因为履行合同造成的损失，本案在唐双成、杨茜不存在任何损失的情况下，一审判决认定违约金比例过高。唐双成、杨茜上诉请求：1.撤销湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1774号民事判决第二项，改判华金公司承担全部违约金，从2017年12月30日起以662855元为基数，按日0.02%计算至实际交房之日（暂算至2020年4月30日，违约金为111359.64元）；2.撤销湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1774号民事判决第三项，改判华金公司交付地下层杂物间、退还多余办证费用3014元；3.本案诉讼费用全部由华金公司承担。事实与理由：首先，华金公司未按合同约定交付房屋，应当支付全部违约金。1.涉案房屋是否为现房，不改变华金公司应当履行书面通知交房的义务。唐双成、杨茜与华金公司签订的《商品房销售合同》第十条与第十三条约定：“1.所交付的商品房必须验收合格；2.商品房达到交付使用条件才能进行交付；3.通知交付的义务主体为出卖人；4.交付的通知应为书面；5.交付的时间为2017年12月30日前。”一审中华金公司从未出具任何证据材料证明在2017年12月30日前唐双成、杨茜所购商品房已经完全验收合格及华金公司发出过书面交房的通知。相反华金公司称在购房时就是现房，认为应当知道可以立即交房，从而要求唐双成、杨茜提出请求交付房屋的证据，显然是对合同义务的履行主体进行了颠倒。2.本案违约金不存在过高，应当判令华金公司全额支付。唐双成、杨茜购买的房屋均是双方名下的唯一房产，由于华金公司迟迟不交房，唐双成、杨茜不得不长期租用他人房屋，唐双成、杨茜多次询问销售人员何时交房的事实和提起本案诉讼要求交付房屋。本案违约金是依照合同约定计算，违约条款系格式条款，所有违约金计算比例、计算方式也均是由华金公司在订立合同时决定，华金公司在订立合同时就应当预见不按时交付房屋将承担的严重法律后果。违约事实发生后，华金公司以违约金过高要求进行核减不符合相关法条立法目的。3.唐双成、杨茜对于逾期交房不存在任何过错，也不存在任何扩大损失的行为，不应承担任何过错比例。一审法院认为唐双成、杨茜怠于行使权力，任由损失扩大，判决唐双成、杨茜承担违约金70%显然不合理。依《商品房买卖合同》权利义务分配，当华金公司未按期交房，唐双成、杨茜享有请求华金公司支付违约金的权利，超过90日享有选择解除合同或要求继续履行并同时享有获赔违约金的权利。唐双成、杨茜在华金公司未按期交房时并不存在止损的主义务。根据华金公司在一审提供的材料，其在2018年3月21日才完成备案登记，则唐双成、杨茜最早能够知晓验收合格的时间也不可能早于备案时间。唐双成、杨茜一直要求收房，但华金公司要求财务部和工程部出示证明，而财务人员缺席致使唐双成、杨茜至今未能完成办理收房手续。其次，唐双成、杨茜已经支付地下层杂物间的购买费用，应当在交付房屋时一并交付。根据华金公司在一审期间提交验收报告可以看到地下层和房屋一并验收合格，应当判令华金公司在交付房屋时一并交付。再次，华金公司多收的办证费用3014元，应当判令退还。根据华金公司提供的证据显示办证费用为300元，应当退还高出部分。华金公司对唐双成、杨茜的上诉辩称：1.唐双成、杨茜请求华金公司承担全部违约金的主张缺乏事实与法律依据，依法不能得到支持。首先，在一审过程中，华金公司提交的各项证据足以证明涉案房屋在合同约定的交房前已具备交房条件，《工程竣工验收备案表》也明确载明竣工验收日期为2017年12月6日。其次，唐双成、杨茜在签订购房合同时已明知所购房屋为现房的事实，并且已有其他业主入住，唐双成、杨茜在迟延两年后才向法院提起诉讼，一审判决认定唐双成、杨茜怠于行使自己的权利，应承担相应的损失是完全正确的。2.唐双成、杨茜刻意迟延收房，怠于行使自己的权利，请求支付巨额违约金的做法有违诚实信用原则。3.合同约定违约金过高，本案中唐双成、杨茜未提供证据证明自己的损失，应当予以核减。4.唐双成、杨茜主张的杂物间不在双方签订的《商品房买卖合同》交易范围内。双方签订合同未对杂物间做任何约定，杂物间也不是房屋的附属部分，房屋买受人要想取得杂物间，需要同华金公司另行签订合同。5.华金公司收取的办证费用为预收费用，多退少补，在产权证办理完毕之前无需退还。综上，唐双成、杨茜的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。唐双成、杨茜对华金公司的上诉辩称：一审法院要求华金公司承担比例过低，应当判决华金公司承担全额违约金。1.唐双成、杨茜购房时房屋状况不影响华金公司履行交房的主要义务，且购房时房屋是期房而不是现房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，只有“已竣工的房屋”才属于现房。从华金公司一审提交的竣工验收备案表显示在2017年12月6日才竣工验收，但购房合同签订于2017年11月24日，因此在购房时该房屋根本不是现房。且商品房买卖合同第二条表明此房屋为预售商品房，明确了交房时间，华金公司应依约定书面通知交房并办理交房手续。2.华金公司根本无法提供交房所需的证明文件，唐双成、杨茜有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由华金公司承担。华金公司至今无法按照商品房买卖合同第十三条约定出示合同所要求的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。3.华金公司延期交房系因自身原因所致，应当依合同约定承担全部违约金。由于华金公司迟延交房，唐双成、杨茜始终居住在他人房屋内，需要支付长期租金，与装修公司签订的装修合同迟迟不能开工造成装修合同的违约。唐双成、杨茜没有一直等待华金公司而是多次主动要求华金公司交房，甚至主动提起本案诉讼，足以表明在积极止损，不存在扩大损失行为，所以华金公司应当全额承担所有预期违约金。唐双成、杨茜向一审法院起诉请求：1.判决华金公司按照《商品房买卖合同》继续履行交付义务；2.判决华金公司承担延期交付的违约金111359.64元及产权逾期登记的违约金及多余的办证费用（违约金自2017年12月30日起至2020年4月30日止）；3.判令华金公司交付地下层杂物间；4、判令华金公司承担本案的诉讼费。原审法院认定事实：唐双成、杨茜购买华金公司开发位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××栋××单元××号房屋，建筑面积170.5平方米。双方于2017年11月24日签订了《商品房买卖合同》，合同约定了商品房单价为3898元／平方米，总价格为662855元，唐双成、杨茜于2017年11月24日支付首付款165855元，剩余497000元在庭审中华金公司确认已办理银行按揭。合同中约定了华金公司应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备竣工验收合同的商品房交付原告唐双成、杨茜使用。合同中还约定了华金公司未按合同规定的期限将商品房交付给唐双成、杨茜使用，逾期不超过30日，自合同中规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，被告华金公司按日向唐双成、杨茜支付以交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，原告唐双成、杨茜可以解除合同。另查明，华金公司开发位于湘潭市岳塘区××街道××路××号华金国际莱茵城6栋共172户，竣工验收日期为2017年1月6日。唐双成、杨茜认可其购买华金公司开发的岳塘区宝塔街道吉安路9号华金国际莱茵城6栋为现房，签订合同时，表示知道已有业主收房进入居住。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，唐双成、杨茜与华金公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，受法律保护。《商品房买卖合同》中约定华金公司应当在2017年12月30日前将诉争的房屋交付给唐双成、杨茜使用，至庭审时，华金公司未交付诉争房屋给唐双成、杨茜，已构成违约。唐双成、杨茜要求华金公司继续履行交付房屋义务的诉讼请求，予以支持。华金公司应按照合同约定承担违约责任，根据庭审查明的事实，唐双成、杨茜明知其购买的房屋系现房，且有业主已进入居住，在签订购房合同时即具有交收房的条件，在约定的交房时间过后，其可以要求华金公司交房，但自2017年12月30日起至今，其未要求华金公司交付涉案房屋，由于其怠于行使权力，任由损失扩大，唐双成、杨茜应承担责任。华金公司虽具有交房条件，但其未在约定的交房时间内通知唐双成、杨茜收房，对唐双成、杨茜的损失承担一定的责任，唐双成、杨茜要求华金公司承担违约责任的诉讼请求，部分予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》中未涉及地下层杂物间买卖，且双方对杂物间买卖未签订书面的合同，唐双成、杨茜虽提供了杂物间买卖的收据，但不能确定是否交清全款及杂物间的具体位置，故对于唐双成、杨茜要求华金公司同时交付地下层杂物间的诉讼请求不予支持。华金公司辩称唐双成、杨茜诉请的违约金过高，其也存在过错的答辩意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决：一、湘潭华金置业有限公司在本判决生效之日起十日内履行《商品房买卖合同》中的交房义务；二、湘潭华金置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告唐双成、杨茜支付逾期交房违约金33845元（662855元×851天×30%×0.02%）；三、驳回唐双成、杨茜其他诉讼请求。案件受理费2520元，减半收取1260元，由唐双成、杨茜负担900元，湘潭华金置业有限公司负担360元。二审中，唐双成、杨茜向本院提供了五份证据：证据1，2020年3月19日唐双成、杨茜通话记录3页、2020年3月19日手机号152××××****短信截图、莱茵城售楼部现场照片三张。拟证明唐双成、杨茜根据华金公司销售人员曾瀚杰（手机号码158××××****）提供的联系方式正是华金公司的楼盘销售张经理，唐双成、杨茜始终在积极敦促收房事宜。证据2，2020年6月17日唐双成、杨茜通话记录2页、通话录音一份、2020年7月17日现场录音一份。拟证明唐双成、杨茜在一审开庭后也积极为收房事宜、杂物间发票、合同事宜与华金公司员工沟通，华金公司员工明确告知只有竣工验收合格表、没有质量保证书等文件。证据3，2020年6月23日现场录音一份。拟证明唐双成、杨茜依法院通知去华金公司办理收房，但华金公司不予办理手续；华金公司员工称只有预售竣工证，与2020年6月17日称可以办理交房的证件明显出入;唐双成、杨茜确实购买了杂物间，合同在华金公司手中。证据4、杂物间售楼图一份、报警案件登记表一份。拟证明唐双成、杨茜在一审提交的杂物间收据所对应的杂物间确系6栋地下负一层6-8、6-5号；2020年5月28日唐双成、杨茜发现自己购买的杂物间被他人砌墙侵占面积，与华金公司报警处理。证据5，小区业主群聊天记录。拟证明华金公司逾期不交房数年、无任何说明，没有商品房买卖合同约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；业主自发多次组织的维权去找华金公司沟通交房、产权证事宜，华金公司均置之不理。华金公司质证意见为：证据1，真实性有异议，不能确定通话记录中显示的销售人员与销售经理是否为华金公司工作人员。证据2，不能证明通话方是华金公司工作人员，即便是华金公司工作人员也不能代表华金公司作出意思表示。证据3，对真实性、合法性、关联性均有异议，华金公司随时可以收房。证据4，杂物间售楼图真实性有异议，没有原件可供核对，报警登记表有原件前提下对真实性无异议，但这组证据无法达到唐双成、杨茜证明目的。证据5，对真实性、合法性、关联性均有异议。华金公司向本院提交了一份证据，证据6，《商品房屋住宅工程使用说明》《住宅工程质量保证书》，拟证明涉案房屋符合法定交房条件。唐双成、杨茜质证意见为：对于证据6真实性、合法性和关联性均有异议，即便真实有效，由于华金公司恶意不出示，导致唐双成、杨茜无法收房，华金公司因此应当承担全部违约金。本院经审查认为，证据1可以证明唐双成、杨茜与华金公司销售人员在3月19日通过电话，但无法证明通话内容，不能达到唐双成、杨茜的证明目的。证据2、3，可以证明唐双成、杨茜在一审开庭后与华金公司沟通过交房等事宜，但无法证实与唐双成、杨茜通话的曾瀚杰有权限代表华金公司作出表态，故不能达到唐双成、杨茜的证明目的。证据4，唐双成、杨茜在一审中提供的收据上载明杂物间为6-25、6-28，二审中提供的平面图复印件中主张杂物间编号为6-5、6-8，两者并不一致，报警记录也未确认杂物间具体位置，不能达到唐双成、杨茜的证明目的。证据5，聊天记录无法核实聊天者身份，真实性与关联性本院不予确认。证据6，本院对其真实性、合法性予以认可。本院二审查明，本案诉争房屋位于华金公司开发的湘潭市岳塘区××街道××路××号××栋。根据湘潭市住房和城乡建设局竣工验收备案表记载，华金国际莱茵城6栋竣工验收日期为2017年12月6日。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、一审判决华金公司支付逾期交房违约金数额是否适当；二、华金公司是否需要同时交付唐双成、杨茜地下层杂物间；三、华金公司是否要退还唐双成、杨茜多收的办证费用。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。唐双成、杨茜与华金公司于2017年11月24日签订《商品房买卖合同》，约定在2017年12月30日前交付竣工验收商品房。华金公司未按双方签订的《商品房买卖合同》约定，书面通知唐双成、杨茜交付房屋，未能如期交房，构成违约，应当支付违约金并继续履行交付房屋的义务。根据查明的事实，涉案房屋所在物业于2017年12月6日竣工验收，唐双成、杨茜在一审庭审中陈述在签订商品房合同时已知为现房，知道已有业主进入居住。故唐双成、杨茜应当知道房屋具备交付条件，可以自合同约定的交房时间2017年12月30日后要求华金公司交房，但唐双成、杨茜未及时行使自身权利，亦导致迟延交房损失扩大。唐双成、杨茜虽主张自己从2018年起就要求华金公司交房，同时主张遭受长期租房租金和装修合同违约损失，但都未能提供相关证据证明，应当承担任由损失扩大的责任。一审法院对于违约金数额认定恰当，本院对唐双成、杨茜要求华金公司全额支付违约金的主张不予支持。华金公司认为违约金比例过高，要求不承担或减少违约金的主张亦无事实依据，本院不予支持。关于焦点二。唐双成、杨茜提供了华金公司关于杂物间使用权的收据，华金公司亦承认收取了杂物间部分费用。但因双方未就买卖杂物间签订合同，双方的权利义务无法确认，唐双成、杨茜要求华金公司交付特定位置的杂物间证据不足，唐双成、杨茜的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点三。唐双成、杨茜支付给华金公司办证费用3314元。因该笔费用属于预收费用，所购商品房产权证办理尚未完成，具体费用支出尚不明确，本案中无法确定需要退还或者补交的金额。唐双成、杨茜要求华金公司退还多收3014元办证费用的主张不成立，本院不予支持。综上所述，湘潭华金置业有限公司、唐双成、杨茜的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1292元，由上诉人湘潭华金置业有限公司承担646元，由上诉人唐双成、杨茜承担646元。本判决为终审判决。审判长  张雪强审判员  马 兰审判员  周智湘二〇二〇年十一月三十日法官助理何霖书记员谭力加附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……