四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终980号 上诉人(原审被告)：广元市昊龙通信科技有限公司，住所地四川省广元经济技术开发区石龙宏天电子产业园。 法定代表人：刘军辉，该公司总经理。 被上诉人(原审原告)：广元宏天投资有限公司，住所地四川省广元市经济技术开发区石龙工业园。 法定代表人：孙彬文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨夏琴，四川明之鉴律师事务所律师。 上诉人广元市昊龙通信科技有限公司（以下简称“广元昊龙公司”）因与被上诉人广元宏天投资有限公司(以下简称“广元宏天公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初7121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元昊龙公司上诉请求：撤销一审判决中厂房租金1606950.72元、保证金89275.04元。事实和理由：1.被上诉人广元宏天公司与上诉人广元昊龙公司没有办理房屋交接手续，被上诉人广元宏天公司在签订租赁合同时，承诺将1号楼厂房的客梯改建成货梯，没有改建，不具备厂房使用的基本标准，故房屋租金及保证金不应缴纳；2.因没有货梯，且经常停水、停电、物业管理极差、食堂长期停业，导致上诉人广元昊龙公司不能正常完成装修改建，厂房闲置，无法投入生产；3.上诉人广元昊龙公司未收到过被上诉人任何催收房租及租房保证金的通知，不同意承担未装修完工的闲置厂房租金。 广元宏天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 广元宏天公司向一审法院起诉请求：1.广元昊龙公司支付广元宏天公司厂房租金2805696元、滞纳金2024988.92元及违约金187046.40元，以上共计5017731.32元及保证金155872元（暂计至2019年9月15日）；2、本案诉讼费由广元昊龙公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月6日广元宏天公司（甲方）与广元昊龙公司（乙方）签订《宏天电子产业园厂房租赁合同》，约定“甲方出租给乙方的厂房座落在广元经开区；1号楼五层区3、4层；1号楼六层区3、4、5层，8号楼2层，1号楼（综合楼）租赁建筑面积为7029.92平方米，8号楼（厂房）租赁建筑面积为4129.46平方米。厂房为全框架钢筋混凝土结构，二级耐火等级，生产的火灾危险类别为丁类…二、租赁合同期：1、厂房租赁自2018年3月15日起，至2021年3月14日止，租赁期叁年。2、租赁期满，若乙方要继续承租房屋或终止租赁合同，需向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同或终止合同。保证金及租金：综合楼用房租赁月租金为8.00元／平方米（含税单价）厂房租赁月租金为8.00元／平方米（含税单价），按季租金额计，在租赁合同签署后，乙方接收房屋或进入装修前五日内，乙方支付给甲方。乙方租房保证金按月租的金额89275.04元计与三个月租金267825.12元一起交给甲方，此后，房屋租金按每三个月计，在下三个月租期开始前十日内，支付给甲方，租房保证金在按本合同履行，并无违约情况下，合同终止时，甲方按本金额如数（不计息）退还给乙方。其他费用，乙方使用厂房所发生的工业排污、水、电、煤气、电话等费用，包括政府相关部门要求使用房屋创卫、环保措施等费用，由乙方承担。租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，物业管理费为人民币1元／月／平方米，费用由园区物业公司收取。3、相关部门收取的水电气开户费由乙方承担。租赁期间其他有关约定：乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一个月，甲方有权增收应缴费用的5%的滞纳金。逾期三个月，甲方有权收回厂房，终止合同，并按乙方违约处理。双方若有违反本协议并造成损失，则由违反方承担全部损失，并向对方支付年租金的10%违约金…由于乙方租赁房屋面积有所调整，原2018年3月16日所签订的厂房租赁合同作废…”2018年11月13日，广元昊龙公司向广元宏天公司转2018年5月至6月电费2429元。房屋交付使用后，广元昊龙公司一直未向广元宏天公司支付租赁费及保证金，故广元宏天公司起诉要求广元昊龙公司支付厂房租金1606950.72元，滞纳金1226619.77元，违约金107130.05元，保证金89275.04元。广元昊龙公司租赁的广元宏天公司8号楼的2层调整到了8号楼的4层。 一审法院认为，涉案《宏天电子产业园厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。关于广元宏天公司主张广元昊龙公司截止2019年9月15日的房屋租金1606950.72元及租房保证金89275.04元的请求。案涉厂房虽正处于装修状态，广元宏天公司已实际将案涉厂房交付广元昊龙公司使用，广元昊龙公司应当按约支付厂房租金。根据双方签订的租赁合同约定，广元昊龙公司接收房屋或装修前五日内向广元宏天公司支付租金及保证金，而广元昊龙公司未按合同约定支付租金及保证金的行为属违约，故广元昊龙公司应承担支付租金及保证金的民事责任。关于广元宏天公司主张被告支付滞纳金、违约金的请求。虽双方在厂房租赁合同中明确约定滞纳金为应缴费用的5%、违约金为年租金的10%，双方约定的滞纳金实为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”广元宏天公司因广元昊龙公司逾期支付厂房租金产生的直接损失实际是未付租金的资金占用利息，结合本案实际情况，双方约定的违约金已过分高于实际损失。租赁合同约定广元昊龙公司应当在合同签订后十日内，将租房保证金及三个月租金交给广元宏天公司，此后房屋租金按每三个月计，在下个三个月租期开始前十日内，支付给广元宏天公司。接收房屋或进入装修前五日内支付三个月租金、租金按季计收，故广元昊龙公司应付租金时间为2018年3月25日。广元昊龙公司逾期交租违约金应从2018年3月25日起以267825.12元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年6月24日，从2018年6月25日起以535650.24元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年9月24日，从2018年9月25日起以803475.36元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年12月24日，从2018年12月25日起以1071300.48元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月24日，从2019年3月25日起以1339125.60元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年6月24日，从2019年6月25日起以1606950.72元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以1606950.72元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告广元市昊龙通信科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付从2018年3月15日起至2019年9月15日的厂房租金1606950.72元、租房保证金89275.04元，合计1696225.76元；二、被告广元市昊龙通信科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付逾期交租违约金，违约金从2018年3月25日起以267825.12元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年6月24日，从2018年6月25日起以535650.24元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年9月24日，从2018年9月25日起以803475.36元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年12月24日，从2018年12月25日起以1071300.48元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月24日，从2019年3月25日起以1339125.60元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年6月24日，从2019年6月25日起以1606950.72元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以1606950.72元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。三、驳回原告广元宏天投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费48045元，原告广元宏天投资有限公司负担17005.20元，被告广元市昊龙通信科技有限公司负担31039.80元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，关于上诉人广元昊龙公司主张被上诉人广元宏天公司承诺将1号楼厂房客梯改建成货梯是双方约定的租赁履行的前提条件，条件未成就租赁不能成立的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人广元昊龙公司未就与被上诉人广元宏天公司达成了此项约定提供证据证明，举证不力应当承担不利的责任，故对其该项主张本院不予采信。 关于上诉人广元昊龙公司主张水、电、物管、食堂等配套设置不完善，造成装修未完工、厂房闲置，不应支付拖欠的租赁费的问题。涉案租赁合同对租赁厂房交房标准进行了明确约定，上诉人广元昊龙公司认为水、电、物管、食堂等配套设备不完善，没有达到租赁厂房的使用要求，未对不符合合同约定的项目、标准进行明确说明，其主张的具体标准也没有在租赁合同中进行明确约定，亦没有提供证据证明其就此与被上诉人广元宏天公司之间另行达成了特别约定，且上诉人广元昊龙公司在实际使用租赁房屋的过程中，作为承租方如认为被上诉人广元宏天公司交付的房屋在配套设施上不符合合同约定的条件，可以要求被上诉人广元宏天公司进行维修、整改或者承担违约责任，并不能以此来免除自己支付租金的主合同义务。上诉人广元昊龙公司虽未开展正常经营，但长期占用租赁房屋，实际使用了租赁房屋，应当按照合同约定支付租金，故上诉人广元昊龙公司关于不应支付租金的主张本院不予支持。此外，法律保护的是双方基于合同的合法约定或法律的特别规定所产生的权利，在上述权利之外，旨在增进经营环境、改善经营条件的权利主张，双方当事人应在遵守诚实信用的前提下，友好协商，以达成互利共赢的共同目标。 关于上诉人广元昊龙公司应否支付保证金的问题。本案中，涉案租赁合同约定上诉人广元昊龙公司应于合同签订后十日内向被上诉人广元宏天公司交纳保证金89275.04元，在合同终止时无违约情况下全额退还。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行义务，因该租赁合同履行期间尚未届满，且双方当事人在本案中均未主张解除租赁合同，故被上诉人广元宏天公司有权要求上诉人广元昊龙公司继续履行合同，一审判决按照合同约定支付未付的保证金并无不当。 综上所述，上诉人广元市昊龙通信科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20066元，由上诉人广元市昊龙通信科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 徐小雁 审 判 员 吕 晶 二〇二〇年十一月十日 法官助理 刘 丹 书 记 员 王汇锋