江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7611号上诉人（原审被告）：徐磊，男，1992年8月2日生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：路航，陕西许小平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘仕立，男，1984年12月25日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈永剑，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：羿苏测，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。上诉人徐磊因与被上诉人刘仕立房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院作出的(2020)苏0191民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑慧独任进行了审理。本案现已审理终结。徐磊上诉请求：撤销（2020）苏0191民初139号民事判决第一项。事实和理由：一审认定事实错误，导致适用法律错误。上诉人与被上诉人合意变更了付款时间和条件，于2019年1月14日签订《南京市存量房买卖合同》，将付款时间改为过户前支付，上诉人并未违约。一审认定上诉人支付490万元尾款逾期，并酌定判决支付106575元违约金错误。上诉人与被上诉人在2018年6月18日签订的《房地产买卖中介合同》第十三条补充条款第7项约定：“甲乙双方约定于银行审批乙方贷款资格通过后，2018年9月10日前办理产权过户手续，过户当日乙方支付甲方购房款人民币45万元。”后因上诉人第一次贷款未通过，双方又于2018年10月8日签订《补充协议》一份，约定如果2018年11月7日前确定乙方贷款能通过则甲方等待乙方贷款到账，如果贷款不能通过，则分次支付。2018年11月9日，上诉人得知第二次贷款不能通过后，双方对产权过户时间发生争议。被上诉人应当根据原合同约定在最后一次付款前双方办理过户手续，但被上诉人不同意，经中介协商后，双方于2019年1月14日达成口头协议，同意一次性办理产权过户和尾款支付。根据三方达成的口头协议，2019年1月14日，三方到南京市不动产登记中心签署了《南京市存量房买卖合同》，其中第二条房屋价款及支付约定：全额付款，（1)过户当天前将购房款人民币12300000元，由甲乙双方自行给付。（2)甲方同意乙方自留尾款100000元，在房屋交付时，甲乙双方自行交割。上述合同签订的同时，上诉人将尾款490万元一次性付清，被上诉人当日办理了产权过户和房屋交付手续，双方并无争议，被上诉人并未在2019年1月14日前向上诉人直接提出违约金的主张。刘仕立辩称，双方在不动产登记中心签署的存量房买卖合同是三方为了履行之前签订的合同而签署的格式条款合同，只是为了在上诉人违约基础上完成涉案交易，不代表其放弃向上诉人主张违约金的权利。一审庭审中，其与中介公司都明确表示曾向上诉人提出了违约金主张，上诉人陈述其未在2019年1月14日前提出违约金主张没有事实依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘仕立向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐磊支付违约金52.5万元；2.判令徐磊承担本案案件受理费、保全费及2万元律师费。一审法院认定事实如下：2018年6月18日，刘仕立（委托方、出售方、甲方）与徐磊（委托方、买受方、乙方）经南京市江宁区苏格房产信息咨询中心第一分店（受托人、中介方、丙方）居间签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方将位于南京市江宁区房屋出售给乙方，房屋总价1250万元；丙方派张志栎经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；违约责任约定无正当理由不履行合同的、其他造成丙方无法完成委托事项的，违约金为100万元；贷款约定乙方办理纯商业贷款600万元；定金约定乙方支付甲方定金10万元，于过户当日转为首付款；乙方于2018年6月22日前支付甲方590万元，用于购房部分首付款；甲、乙双方约定于2018年9月10日前办理产权过户手续，过户当日乙方支付甲方购房款45万元；交房约定双方于2018年12月1日前办理房屋交接手续；房屋交接当日，甲方需结清该房屋名下的水电气、物业等所有相关费用，同时，甲方将房屋钥匙、门卡等相关材料交给乙方后，乙方于即日将剩余房款5万元支付给甲方；因甲、乙任何一方对丙方的违约所产生的诉讼成本（包括但不限于律师费）由违约方承担。签订上述合同后，由于徐磊第一次贷款申请未通过，徐磊（乙方）与刘仕立（甲方）签订《补充协议》一份，约定：1.截止2018年10月8日，甲方已累计收到乙方购房定金及首付款累计600万元整；2.2018年10月8日，乙方付给甲方第二笔首付款50万元整；3.如果2018年11月7日之前，确定乙方贷款能通过，则甲方等待乙方贷款到账，如果确定乙方贷款不能通过，则在2018年11月7日之前乙方付给甲方第三笔房款100万元整，其余尾款最迟2018年11月底之前付清（除尾款），否则视为违约；4.甲方于2019年1月10日之前交房给乙方，乙方并支付完剩余尾款10万元，并且承诺房屋无任何债务纠纷，如若因此不能正常交房，视甲方违约；5.上述第3、4条，甲、乙双方约定违约金为原合同约定的100万元外，另外支付守约方月息房款总额2%违约金，违约月息起算时间第3条按2018年11月7日起算，第4条月息起算时间按2019年1月10日起算。签订上述补充协议后，徐磊于2018年10月8日向刘仕立支付购房款50万元，于2018年11月9日通过徐在林向刘仕立转账支付购房款100万元，于2019年1月14日向刘仕立转账支付购房款500万元。2019年1月14日，徐磊与刘仕立完成涉案房屋过户手续。一审审理中，对于违约金的主张，刘仕立陈述，徐磊逾期支付购房款100万元2天（约定于2018年11月7日前支付，实际于2018年11月9日支付）、490万元45天（约定于2018年11月底前支付，实际于2019年1月14日支付），违反合同约定，应承担违约责任，其对于100万元逾期支付的相应利息损失不再主张，对于490万元逾期45天支付的违约责任，按照补充协议约定计算37.5万元（1250万元×月息2%×45天），另外合同约定违约金100万元，共计137.5万元，其自愿调整为52.5万元。徐磊陈述，双方经中介组织协商，口头达成了合同的变更，约定于2019年1月14日同时进行过户和支付尾款，实际也是按照变更后的付款时间和过户时间履行，当时刘仕立没有提出异议，其没有恶意违约的情形，不应承担逾期付款违约责任。对于合同约定的100万元违约金，针对的是双方不再履行合同根本性违约的情形，不是针对逾期付款的情形。另外，其认为双方约定的违约金过高，应予调整。对于徐磊主张双方就付款时间口头达成了变更，徐磊未提交相应证据，刘仕立不予认可。刘仕立申请为双方办理中介业务的经纪人张志栎出庭作证，张志栎陈述，当时徐磊办理了一次贷款没有通过，双方就协商签订了补充协议，约定若徐磊再次贷款不通过，就全款支付，后来贷款审批没有通过，双方产生了矛盾，刘仕立认为要支付全款才能办理过户，徐磊认为要先过户才支付全款，其从中协调，后来双方于2019年1月14日办理了过户手续，徐磊支付了剩余房屋尾款，但刘仕立认为徐磊逾期支付房款，需要徐磊表示一下，徐磊认为不存在违约，不应该表示，双方就起诉到法院了。一审法院认为，刘仕立与徐磊签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同及补充协议约定履行各自义务。双方在补充协议中约定了若徐磊贷款不通过，则徐磊应在2018年11月7日前支付刘仕立100万元，在2018年11月底前支付刘仕立490万元，刘仕立在2019年1月10日前将房屋交付给徐磊，徐磊支付完剩余尾款10万元，后徐磊贷款未通过，应按照上述约定时间支付款项，徐磊逾期支付上述款项，应承担相应的违约责任。徐磊主张双方就付款时间口头达成了变更，未提交相应证据证明，且刘仕立不予认可，一审法院不予采信。刘仕立根据合同及补充协议关于违约责任的约定主张徐磊支付违约金52.5万元，徐磊抗辩过高，一审法院根据刘仕立实际损失情况，调整为以逾期支付的款项部分为基数按照同期银行贷款利率的四倍予以计算。刘仕立不再主张100万元逾期支付的利息损失，一审法院予以确认。对于490万元逾期支付的利息损失，经计算为106575元。关于刘仕立主张的律师费，合同中关于律师费系针对房屋买卖双方对于中介方违约情形下违约责任的约定，而非房屋买卖双方之间违约责任的约定，故对刘仕立主张律师费，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、徐磊向刘仕立支付违约金106575元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；二、驳回刘仕立的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取4625元，由刘仕立负担2312元，由徐磊负担2313元。二审中，上诉人徐磊提交《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》一份，证明双方已经在2019年1月14日协商一致将付款时间，变更为过户之前双方自行给付。被上诉人质证认为，该合同只是网签合同，如果不签订该合同，无法办理过户手续，双方履行的是中介合同。且该合同约定是全额付款，与中介合同不同，证明双方签署该协议仅仅是为了满足过户条件，并非真实意思表示。双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘仕立与徐磊签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在《补充协议》中约定若徐磊贷款审批手续不能通过，则应在2018年11月7日前支付刘仕立100万元，在2018年11月底前支付刘仕立490万元。因徐磊未能通过贷款审批手续，其应按照上述约定时间付款，徐磊逾期支付上述款项，应承担相应的违约责任。一审法院根据刘仕立实际损失情况，酌情对违约金进行调整并判令徐磊向刘仕立支付违约金106575元并无不当。上诉人徐磊虽主张双方已经在2019年1月14日协商一致将付款时间变更为过户之前双方自行给付，并提交《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》对此进行证明，但根据该合同的订立时间及双方关于房款给付的实际履行情况，该合同中关于房款支付的约定并非双方的真实意思表示，不足以证明双方对付款时间的约定进行了变更，本院不予采信。上诉人的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人徐磊的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2432元，由上诉人徐磊负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二〇二〇年十一月二十日法官助理闫宇虹书记员孙雪松