贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1755号上诉人（原审原告）：郭宁，男，1968年3月4日出生，苗族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：刘宁，系贵州矩墨律师事务所律师，执业证号:15202201911141797。被上诉人（原审被告）：六盘水汇麒房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路**，统一社会信用代码：915202007309720473。法定代表人：覃鹏，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈学贵，执业证号：32409091200169。上诉人郭宁因与被上诉人六盘水汇麒房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭宁上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判上诉人对位于贵州省六盘水市拆迁安置房屋享有优先取得权，由被上诉人立即将该房屋交付上诉人并及时办理房屋产权登记手续；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认为《补充协议》不属于房屋拆迁补偿安置协议，属事实认定错误。1.2011年11月26日，被上诉人因修建“凉都国际大厦”，需拆迁上诉人位于六盘水市钟山区房屋（房产证号：钟所有权私房字第**），双方因此签订编号为36号《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》，上述协议经双方充分协商自愿达成，合法有效。2.《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》均是基于上诉人的房屋被拆迁而签订，被上诉人除按《房屋拆迁补偿安置协议书》置换一套住房给上诉人外，根据《补充协议》还应以1800元／㎡的价格再出售一套住房给上诉人。《补充协议》第五条还约定“本协议为原合同签约编号36号置换房补充协议，与原合同具有同等法律效力”，由此可知《房屋拆迁补偿安置协议书》与《补充协议》系同一整体，具有同等法律效力。3.《房屋拆迁补偿安置协议书》注明案涉房屋修建成本1880元／㎡，开盘时市场价格为3000元／㎡，而根据《补充协议》签订的《凉都国际认购书》房屋单价为1800元／㎡，《补充协议》如不属于房屋拆迁补偿安置协议，被上诉人以补充协议约定1800元／㎡出售房屋给上诉人与常理不符。4.被上诉人根据《补充协议》通知上诉人签订《凉都国际认购书》，被上诉人将凉都国际大厦Ａ1栋1504室房屋安置给上诉人，被上诉人却违背诚信不通知上诉人签订《商品房买卖合同》，也不将房屋交付上诉人，而是另售他人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，上诉人对凉都国际大厦Ａ1栋1504室享有优先取得权。一审未将上诉人提交的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》、《凉都国际认购书》、《收据》等证据进行全面、客观的审核，仅孤立的从《补充协议》内容认为上诉人是向被上诉人认购商品房，从而认定《补充协议》不属于房屋拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，一审认定明显不全面、不客观，严重损害了上诉人的合法权益。二、被上诉人的抗辩不属实。1.被上诉人辩称案外人郭卫东借用张恩秀谈判的优势要挟签订《补充协议》，但并未提交郭卫东要挟的证据。从2011年11月26日签订《补充协议》至今，被上诉人从未向相关部门主张撤销《补充协议》，相反在2016年12月27日被上诉人根据《补充协议》通知上诉人签订《凉都国际认购书》，但因房价上涨，被上诉人违背诚信将案涉房屋另售他人，故编造了被要挟的抗辩理由。2.《补充协议》与《凉都国际认购书》均体现案涉房屋单价1800元／㎡，不存在案外人王春认购房屋系王春独立购买的情况。被上诉人辩称其是因为考虑到王春与拆迁户张恩秀的谈判代表郭卫东系夫妻关系，同时急于资金周转，同意王春认购凉都国际Ａ1栋1504号房，该辩称与客观事实不符。3.上诉人郭宁通过继承和赠与（有公证书）获得了被拆迁房屋的所有权。上诉人委托案外人郭卫东（郭宁之弟）、王春（郭卫东之妻）与被上诉人分别签订《补充协议》、《凉都国际认购书》均是经被上诉人核实认可后才签署，否则被上诉人不会加盖公章，且上诉人一审到庭再次确认其委托的事实。《补充协议》、《凉都国际认购书》是上诉人与被上诉人真实意思的表示，没有合同法五十二条规定的无效情形。上诉人在一审中提交的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》、《凉都国际认购书》、《收据》、《公证书》等证据相互印证案涉房屋系拆迁安置房屋的事实，一审认定有失偏颇，损害了上诉人的合法权益。被上诉人六盘水汇麒房地产开发有限公司在二审中未向本院提交答辩状。郭宁向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与被告于2011年11月26日签订的《补充协议》合法有效；2、判决原告对位于贵州省六盘水市拆迁安置房屋享有优先权［建筑面积126.59平方米（暂定），最终以测绘报告为准，安置总价为227862元］，判决被告立即将该房屋交付原告并及时办理房屋产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月26日，六盘水汇麒房地产开发有限公司（甲方）与张恩秀（乙方）签订签约编号第36号《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：“甲方需拆迁乙方坐落于人民中路31号钟山区检察院家属楼砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积82.39㎡（以房产证面积为准）。乙方负责出具有效的房屋所有权证，在甲乙双方签订拆迁安置补偿协议后，乙方房屋所有权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销。甲方用拟新建符合国家规定质量安全标准的凉都国际大厦（暂定名）A-1、A-2号楼7-28层壹套成套住宅房屋按建筑面积供乙方选择安置房，并按拆迁房原建筑面积82.39×1.35＝111.23㎡与乙方进行产权置换。乙方预约A1号楼A户型，预约贰拾壹层，建筑面积140㎡。协议还对搬迁费、安置过渡费及其他相关事项进行约定”。同日，郭卫东代郭宁（乙方）与六盘水汇麒房地产开发有限公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：“经甲乙双方多次反复协商，就甲方准备实施的杉树林片区危旧房改造项目，甲方项目修建完成后，出售一套商品房给乙方，就该套住房有关事宜达成如下协议：一、甲方拟修建的住房出售一套三室两厅一厨二卫给乙方，面积约为120平方米，最终认定面积以有资质的房产测绘部门认定为准。二、该套住房按1800元/㎡的价格出售给乙方，其它税费的收取与将来该楼盘的其他买受人缴纳的住房税费比例同等条件。三、乙方可以优先自行选房，均按1800元/㎡的价格，不计算楼层差价。四、本协议签订后，乙方凭此据在甲方楼盘开盘时选房，并在签订《商品房买卖合同》时，按银行规定交纳首付房款(少交8㎡的房款)和房款税费，其余房款实行银行按揭贷款。五、本协议为原合同签约编号36号置换房补充协议，与原合同具有同等法律效力”。2015年3月18日，郭彦宏代郭宁签署（检）第36号《选房确认书》，内容为：“根据我与六盘水汇麒房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定，我于2015年3月18日在房开公司办公室选房，经过仔细挑选，选定凉都国际大厦（本拆迁安置项目）A2栋19-5号126.59㎡住房作为我的安置房（面积以有资质的房屋测绘部门最后的测绘面积为准），面积误差部分严格按《房屋拆迁补偿安置协议》约定补（退），且完全同意除《房屋拆迁补偿安置协议》约定的优惠条件外，其余一切均与本项目的其他商品房给买受人同等执行”。2016年12月27日，王春与六盘水汇麒房地产开发有限公司签订《凉都国际认购书》，王春向六盘水汇麒房地产开发有限公司认购房号A1栋1504室房屋，认购面积126.59平方米（暂定），最终以测绘报告为准。同日，王春向六盘水汇麒房地产开发有限公司交纳购房款1万元。事后，双方并未签订《商品房买卖合同》。2018年6月29日，六盘水汇麒房地产开发有限公司将A1栋1504室出卖给案外人许小琴，并于2018年8月14日经六盘水市房地产信息中心登记备案。另查明，张恩秀与郭振兴（2002年4月13日去世）婚后生育子女郭宁、郭正东、郭亚，郭彦宏系郭宁女儿，王春系郭正东之妻。一审法院认为，被告六盘水汇麒房地产开发有限公司与张恩秀签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方已按协议约定履行，原告郭宁向被告签订了《选房确认书》，被告已对拆迁房屋进行安置。对于被告与原告签订的《补充协议》，从协议的内容看，系原告向被告预定购买一套商品房，虽然原告方向被告签订《凉都国际认购书》，但双方事后并未签订《商品房买卖合同》。原告以《补充协议》系房屋拆迁安置协议为由，主张请求确认《补充协议》合法有效、对位于贵州省六盘水市拆迁安置房屋享有优先权、并将房屋交付原告办理房屋产权登记手续。因双方签订的《补充协议》不属于房屋拆迁补偿安置协议，且被告对原告方被拆迁的房屋已经进行了安置，故原告主张的理由不能成立，对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：驳回原告郭宁的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取计30元，由原告郭宁负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人郭宁对于贵州省六盘水市房屋是否有权优先取得，被上诉人六盘水汇麒房地产开发有限公司是否应当立即将该房屋交付给上诉人郭宁并及时办理房屋产权登记手续。本案中，上诉人郭宁据以对案涉“凉都国际大厦”Ａ1栋1504室房屋主张权利的主要依据是其向一审法院提交的2011年11月26日《房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》、2015年3月18日《选房确认书》、2016年12月27日《凉都国际认购书》及《收据》，从双方当事人的陈述来看，上诉人郭宁因2011年11月26日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》所享有的补偿安置房屋已从2015年3月18日《选房确认书》载明的“凉都国际大厦”Ａ2栋19-5号房屋中得以实现。由此可见，上诉人郭宁在本案中对“凉都国际大厦”Ａ1栋1504室房屋主张权利的主要依据是其向一审法院提交的2011年11月26日签订的《补充协议》、2016年12月27日签订的《凉都国际认购书》及《收据》，但从上述证据所载明的内容来看，虽然2011年11月26日签订的《补充协议》载明“甲方：六盘水汇麒房地产开发有限公司”“乙方：郭宁”，但在该《补充协议》落款处乙方签名、捺印的是“郭卫东”，并非上诉人郭宁，且从该《补充协议》载明的内容来看并不能得出所涉房屋就是“凉都国际大厦”Ａ1栋1504室房屋的结论。同时，从2016年12月27日签订的《凉都国际认购书》及《收据》所载明的内容来看，虽然该两份证据体现的房号是Ａ1栋1504，但在《凉都国际认购书》中乙方处签名、捺印的是“王春”，《收据》中的交款人也是“王春”，上诉人郭宁均非上述《凉都国际认购书》、《收据》中的当事人，上述证据不足以证明“凉都国际大厦”Ａ1栋1504室房屋系上诉人郭宁的补偿安置房屋，故上诉人郭宁在本案中依据上述证据主张其对贵州省六盘水市房屋有权优先取得缺乏事实根据和法律依据，其主张被上诉人六盘水汇麒房地产开发有限公司立即向其交付该房屋并及时办理房屋产权登记手续的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人郭宁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人郭宁预交的二审案件受理费60元，由上诉人郭宁负担。本判决为终审判决。审判长  张德权审判员  高良萍审判员  龙 婷二〇二〇年十一月三日法官助理浦红梅书记员李炳兰