湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初2870号原告：谢鑫，男，土家族，1990年2月5日出生，湖南省永顺县人，大学文化，公务员，住湖南省吉首市。原告：覃璇，女，土家族，1989年7月27日出生，湖南省永顺县人，大学文化，住湖南省吉首市。两原告共同委托诉讼代理人：瞿继明，湖南金垣律师事务所律师。被告：湘西宏信蓝天置业有限公司。住所地：湘西经开区丰达路**。法定代表人：黄武辉，系公司董事长。委托诉讼代理人：张春生，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦秋燕，湖南四维律师事务所律师。原告谢鑫、覃璇与被告湘西宏信蓝天置业有限公司（以下简称宏信蓝天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃璇及两原告共同委托诉讼代理人瞿继明、被告宏信蓝天公司的委托诉讼代理人张春生、秦秋燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢鑫、覃璇向本院提出诉讼请求：一、判令被告按合同约定向原告继续履行交房义务。二、判令被告向原告支付逾期交房违约金30443.5元（按购房款日万分之三标准暂计算至2020年9月30日）；三、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年12月24日两原告与被告依法签订了《湘西经开区商品房销售合同》，合同约定：两原告购买被告开发的位于湘西经开区××路××号××幢××号房，房屋总价款为419332元，约定交房期限是2020年1月31日前，若被告逾期交房，按已交付房价款日万分之三向原告支付违约金。合同签订后原告依约向被告支付购房款。现合同约定的交房期限已过。截止起诉之日，被告仍无法向原告交付房屋，被告的行为已经构成严重违约。双方经多次协商无果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告宏信蓝天公司辩称，一、答辩人逾期交房有合同约定以及法律规定的免责事由，受疫情影响，对违约金计算日期的应当自2020年10月1日起算。二、商品房销售合同约定答辩人按日万分之三承担违约金远远高于被答辩人遭受的实际损失，应当依法予以调整。三、答辩人已完成蓝天御景1楼工程基础、主体、装饰、层面、水、电、节能的验收，客观上不影响被答辩人入住，不会给被答辩人造成损失，因此合同约定的违约金过高，依法应适当减少。对原告提交的证据1、商品房销售合同，证明原告向被告购买商品房对价款违约责任等进行了约定；2、贷款凭证，证明原告向建行办理了按揭购房款；3、收据，证明原告支付首付款、维修基金、房屋登记经费、水电、燃气开户费；4、完税证明，证明原告缴纳房屋契税。被告提交的证据1《湘西经开区商品房销售合同》、湘西宏信置业御景园项目成本表及核算依据，拟证明：1、《商品房销售合同》第八条第二款约定如遭遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期；2、湘西宏信蓝天置业御景园项目开发成本为每平方米3259.94元，案涉商品房大部分房屋出售单价远低于其项目开发成本；3、《建设工程质量竣工初验申请审批表》、单位（子）单位《工程竣工初验意见》。证明案涉房屋基础、主体、装饰、屋面、水、电、节能分部工程已验收合格，已经符合入住条件。以上原、被告提交的证据，当事人均无异议，本院予以认定。对被告提交的证据2、《关于延期交房的通告》，4、《特殊建设工程消防验收申请受理凭证》。拟证明：1.公司因受疫情这一不可抗力的严重影响，无法按照合同约定时间交房，已向业主发布通告延期至2020年9月30日交房。2.建设工程已进入消防验收阶段。原告认为1.三性有异议，因为该通告发布时间是2020年7月18日，合同交房时间是2020年1月31日，且是被告单方行为，没有得到原告的认可，故达不到其证明目的。2.关联性由异议。本院认为上述证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月24日，两原告与被告依法签订了《湘西经开区商品房销售合同》，合同约定：一、两原告购买被告开发的位于湘西经开区××路××号××幢××号房，建筑面积142.63平方米，单价每平方米2940元，房屋总价款为419332元。二、交房期限，出卖人在2020年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人：1、该商品房经验收合格。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；三、若被告逾期交房，按已交付房价款日万分之三向原告支付违约金。合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款。2019年12月18日，被告开发的蓝天御景（房屋基础、主体、装饰、屋面、水、电、节能分部）工程通过竣工初验合格。此后，被告按竣工初验的意见在对局部问题进行整改过程中，全国突发了新冠疫情。引起双方对交房问题发生纠纷，经协商不能达成一致意见后，被告于2020年7月18日发出《关于延期交房的通告》：因受疫情的影响，“蓝天御景”工程较长时间无法施工和竣工验收，造成无法按照合同约定的时间内向业主交房，给业主带来极多不便我公司深表歉意。按照目前工程进展情况并综合考虑办理竣工验收各项事项所需时间，我公司将全力加快工作进度，力争于2020年9月30日前办妥竣工验收并向各位业主交付房屋。2020年10月9日，湘西经济开发区住房和城乡建设局受理了被告的《特殊建设工程消防验收申请》，“蓝天御景”项目建设工程进入消防验收阶段。本院认为，本案作为商品房销售合同纠纷，按合同性质实为预售。原、被告签订的《湘西经开区商品房销售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告均应依照诚实信用的原则履行合同约定的义务。被告未按合同约定的期限，在2020年1月31日履行交房义务，已构成违约。被告除了按合同约定继续履行交房义务外，还应当承担违约责任。关于违约金计算。一、首先是违约时间。合同约定的交房最后期限为2020年1月31日，正处于疫情和疫情防控不可抗力期间，参照2020年6月10日湘高法〔2020〕74号《湖南省高级人民法院关于为扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务提供司法服务和保障的意见》第三条和第四条关于“履行期限可延长6个月”的规定，本案交房最后期限调整到2020年7月31日。本案所涉“蓝天御景”项目建设工程于2020年10月9日进入消防验收阶段，系行政审查行为，不作为被告违约。故本院认定本案违约天数自2020年8月1日起计算至2020年10月8日止共计69天。二、违约金计算标准。合同约定的按已交付房价款日万分之三的标准，因于疫情和疫情防控措施，对经济发展影响巨大，违约金计算标准过高，已陷入困境的被告既难以承受，又可能因此导致破产，引发更大的社会矛盾。因此，违约金计算标准由合同约定的按已交付房价款日万分之三调整为万分之一。故本案违约金本院认定为2893.39元（419332元×69×0.1‰）。因此被告关于约定的违约金过高要求减少的主张成立，本院予以采纳。综上所述，原告的诉讼请求，以本院认定金额为准，超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、《湘西经开区商品房销售合同》继续履行；二、被告湘西宏信蓝天置业有限公司在本判决生效之日起三日内向原告谢鑫、覃璇支付违约金2893.39元；三、驳回原告谢鑫、覃璇其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，减半收取计280.5元，由被告湘西宏信蓝天置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  蒋卫清二〇二〇年十一月二十四日代理书记员  王 维