江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7915号上诉人（原审原告）：索晴晴，女，1984年1月9日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张妍菲，浙江京衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱小琍，女，1968年9月12日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人索晴晴因与被上诉人朱小琍房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初10586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。索晴晴上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由朱小琍承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。(一）一审法院认定其不同意朱小琍调整上涨房租，双方因此发生矛盾导致诉讼，与事实不符。1.2019年7月份前后，朱小琍主张每月上涨800元的房租，其并未表示反对，只是说明了自己很快就会带孩子到国外读书，朱小琍因此主动放弃了上涨租金的要求，双方并非因上涨租金而发生矛盾。2.本次纠纷的起因是其提出以自己代为垫付的物业费在双方合同终止结算时进行房租抵扣，而朱小琍不同意。(二）一审法院忽略双方间明确的合同条款约定。1.双方间签订了书面租赁合同，并按约履行。案涉合同明确约定，物业管理费、室内设施维修费由朱小琍承担……如索晴晴垫付了应由朱小琍支付的费用，则朱小琍应根据索晴晴出示的相关缴费凭据向索晴晴返还相应费用。该约定是双方的真实意思表示。案涉合同到期后，双方仍继续履行。朱小琍在一审中提交的证据中也显示，朱小琍在租赁合同到期后又缴纳了很长一段时间的物业费用，后朱小琍自行到物业办理了手续，物业公司才上门收取，双方当事人从未就房屋物业费的承担主体变更问题进行过协商及变更，因此，原合同条款有效且应当适用，索晴晴在不定期租赁期内缴纳的应当由朱小琍承担的物业管理费用实质上就属于索晴晴垫付的费用，根据约定应由朱小琍返还索晴晴。2.案涉合同对于房屋租金的交纳时间有明确约定，但对于垫付款项的返还期限未作明确约定。索晴晴认为，物业服务费由物业公司上门收取，且垫付的金额与实际的房屋租金相比，所占比例很小，由其直接垫付对于双方而言都更方便，因此其选择在租赁合同终止时要求返还，不违反约定且更符合常理。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第236条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案双方当事人在原租赁期满后，承租人继续使用租赁物，且出租人没有提出异议，原租赁合同有效，关与物业管理费的承担方式也应当适用原合同条款。综合考虑双方间整个租赁过程，其一直善意、合理履行合同，按约交纳房租，对金额较小的费用进行垫付并在租赁合同终止后主张返还以避免占用对方时间，法院应鼓励这种善意遵守合同约定的行为。朱小琍辩称，一审判决公正，查明事实非常清楚，索晴晴的上诉没有新的证据支撑，请求二审法院维持一审判决。索晴晴向一审法院起诉请求：一、朱小琍返还索晴晴垫付的物业费26205.17元；二、本案诉讼费由朱小琍承担。一审法院认定事实：2013年1月31日，索晴晴、朱小琍在链家地产签订《房屋租赁合同》（即案涉合同）一份，约定：朱小琍将位于南京市建邺区的房屋（即案涉房屋）出租给索晴晴，租赁期限自2013年2月1日至2014年1月31日。租赁期满后，索晴晴继续承租的，应提前30日向朱小琍口头提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准为每月7500元，支付方式为押一付六，押金7500元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由索晴晴承担的费用、租金，以及索晴晴应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给索晴晴。租赁期内的物业管理费、室内设施维修费由朱小琍承担，水费、电费、燃气费等由索晴晴承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由朱小琍承担，如索晴晴垫付了应由朱小琍支付的费用，朱小琍应根据索晴晴出示的相关缴费凭据向索晴晴返还相应费用。涉案房屋所在的物业服务中心确认，案涉房屋2014年7月-2019年10月15日的物业管理费26205.17元已缴纳。索晴晴主张前述物业管理费由其交，并提供了收据及支付凭证等证据。朱小琍表示，物业管理费是索晴晴交的，其没有交过这段时间的物业管理费。一审中，双方当事人确认，案涉合同于2019年10月15日终止，租金一直没有上涨。诉讼前几个月，朱小琍提出上涨房租，索晴晴不同意，后双方发生矛盾并导致本次诉讼。直至本次纠纷发生，索晴晴从未向朱小琍主张过物业管理费。双方因意见迥异，致调解不成。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，索晴晴主张其交纳的物业费系为朱小琍垫付，经查，在案涉合同约定的租赁期限内，物业管理费均由朱小琍交纳，后索晴晴继续承租案涉房屋，双方未再签订书面租赁合同，但物业管理费改由索晴晴交纳，索晴晴定期交纳租金和物业管理费，在长达六年的时间里朱小琍未涨房租，且截至本次纠纷发生，索晴晴从未向朱小琍主张过物业管理费，因此，索晴晴主张物业管理费系其代朱小琍垫付的证据不足，且与常理不符，故对其主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下:驳回索晴晴的诉讼请求。一审案件受理费455元，由索晴晴负担。索晴晴对一审法院认定的事实提出异议认为，一、朱小琍在一审中自称在案涉合同到期后仍交纳了很长一段时间的物业费，才去物业公司办理手续，由物业公司向索晴晴收取物业费；二、案涉纠纷并非因房租上涨引发，而是因其要求以代垫物业费冲抵房租而产生。索晴晴对一审法院查明的其他事实没有异议。朱小琍对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。二审中，经本院询问，双方当事人一致确认，于2019年10月15日将房租结算清楚，并形成书面结算单一份。索晴晴将该结算单作为新证据向本院提交。该结算单记载了案涉房屋的水电表读数以及相应负担，并载明：……10.1-10.15物业费138.99×3.2=444.77，半月222.38元（租户应付）；10.1-10.15租金：一个月7500元，半月：3750元（租户应付）……索晴晴、朱小琍共同该结算单上签字。本院询问索晴晴，其如何解释结算单中关于物业费由其承担的字样。索晴晴回复，当时双方就物业费是否返还的问题发生了矛盾，也就该问题闹到派出所，但其搬走时必须结清费用，所以其当时同意由其先支付该费用，再提起诉讼主张。结算单中载明的“租户应交”是先由索晴晴代交的意思。朱小琍则称，该结算单是在物业公司工作人员的见证下，双方真实意思的体现。当时其与索晴晴去物业公司进行了最终结算，结算单中记载的内容就是当时真实情况的体现。以上事实，有结算单以及本院庭审笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：案涉房屋2014年7月至2019年10月15日期间的物业服务费26205.17元应由哪一方当事人负担。本院认为，本案中，双方当事人在2013年1月签订的案涉合同中约定由朱小琍承担案涉房屋的物业费，朱小琍亦确按该约定承担了该合同约定期限内的案涉房屋的物业费。此后，双方当事人未再续签租赁合同，由索晴晴继续租赁案涉房屋，但索晴晴除向朱小琍继续按每月7500元的标准支付房租外，已实际自行向物业公司交纳案涉房屋的物业费直至2019年10月15日其搬离案涉房屋。在提起本案诉讼前，并无证据证明索晴晴曾向朱小琍主张自7500元的月租金中扣除其所实际交纳的物业费，实际上，数年来索晴晴在向朱小琍交纳每期租金时亦从未扣除过相应物业费，而是将7500元/月的租金足额支付给朱小琍。至索晴晴搬离当天，双方结算形成的单据上亦将索晴晴搬离前的物业费和租金标记为“租户应付”，索晴晴对此亦签字确认。综上可见，自案涉合同约定的租期届满后，双方就案涉房屋租赁涉及的物业服务费实际按索晴晴支付的方式履行，且在索晴晴搬离案涉房屋时，另通过书面结算单的方式明确物业费由索晴晴负担。索晴晴所主张结算单中载明的租户应付应理解为其先行垫付后再向朱小琍主张，但朱小琍对此并不认可，且结算单中在物业费项目后注明租户应付而非租户垫付，故本院对于索晴晴的此项辩解意见不予采纳。综合上述情况，一审法院认定2014年7月至2019年10月15日期间案涉房屋的物业服务费应由索晴晴负担，并无不当。综上，索晴晴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费455元，由上诉人索晴晴负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二〇年十一月十九日法官助理高礼慧书记员汪海燕