江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2767号上诉人（原审被告）：陆惠生，男，1963年10月27日出生，××族，住南通市开发区。上诉人（原审被告）：顾某，女，1962年6月10日出生，××族，住南通市开发区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：张陆美，江苏开典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄丽辉，男，1985年3月10日出生，××族，住南通市开发区。被上诉人（原审原告）：吴越，女，1988年7月30日出生，××族，住南通市开发区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：沈俊伟，北京市隆安（南通）律师事务所律师。上诉人陆惠生、顾某因与被上诉人黄丽辉、吴越房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初2203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆惠生、顾某上诉请求：撤销原判，依法改判驳回黄丽辉、吴越诉讼请求。事实和理由：1.本案双方当事人之间不存在房屋买卖关系。基于黄丽辉、吴越与其儿子陆飞飞之间存在借贷关系，陆飞飞尚欠黄丽辉、吴越债务未能归还，其夫妇受黄丽辉、吴越胁迫签订的协议，且黄丽辉、吴越专业放贷，以牟取高额利息为生，因此黄丽辉、吴越与陆飞飞之间的借贷行为没有法律效力，从而衍生出的本案房屋买卖合同也没有法律效力。特别是吴越发给陆惠生的微信中讲到“日后你们有能力房子还是要赎回去的”，说明双方不是房屋买卖关系。2.顾某未在房屋买卖合同上签字，不是房屋买卖合同的当事人，对房屋买卖事宜并不知情。顾某在借款协议和补充协议上的签字行为不能证明其对售房的追认，仅说明可能成交案涉房屋，顾某对出售车库是知情且同意的。因为在2019年1月28日、2019年1月14日借款协议之后，陆惠生回复吴越的微信中还称“亚珍不肯卖”，且顾某患有严重抑郁症，生活不能自理。综上，案涉协议中关于违约金的约定，对陆惠生、顾某不产生法律效力。一审法院判决其承担违约金错误。本次诉讼律师费只有1万元，另外2万元律师费系为另案中发生。同样基于上述理由，承担律师费用的条款对陆惠生、顾某不产生法律效力，因此一审判决其承担3万元律师费同样没有事实和法律依据。黄丽辉、吴越辩称，1.案涉房屋买卖合同是双方自愿签订，并且双方在房屋买卖合同签订之前，通过微信反复商讨房价，黄丽辉、吴越多次看房并向中介了解房屋的情况、价格，以及担心房价将来的涨跌，双方之间系房屋买卖合同关系。2.顾某在房屋买卖合同上的签字，即使是陆惠生代签，顾某本人在一审中认可借款协议和补充协议上的签字均是其本人签署，应当视为其对陆惠生签字行为的追认。顾某不肯卖房屋仅仅是陆惠生单方陈述，结合相关微信聊天记录，应当是双方之间就价格谈判而言的，并不能证明顾某本人不想卖案涉的房屋。3.双方之间房屋买卖合同真实有效，约定的违约金条款应当发生效力，其按照合同约定主张10万元违约金具有合同依据。在前案其要求陆惠生、顾某履行房屋买卖合同一案中，已产生律师费2万元，律师费损失应当认定为3万元。双方之间借款合同关系，一审并未理涉。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄丽辉、吴越向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的房屋买卖合同，陆惠生、顾某返还购房款133万元；2.陆惠生、顾某赔偿违约金10万元；3.陆惠生、顾某承担律师费损失3万元；4.诉讼费用由陆惠生、顾某承担。一审法院认定事实如下：吴越与陆惠生之女系同学关系，陆惠生与吴越之父吴政系朋友关系。2018年12月24日，陆惠生、顾某（甲方、卖方）与黄丽辉、吴越（乙方、买方）及南通九亿房地产营销策划有限公司（以下简称九亿房产公司）（丙方、居间方）签订房屋买卖协议，约定甲方自愿将座落于南通市××园××幢××室，建筑面积128.43平方米的房屋、××幢××号车库22.13平方米出售给乙方，成交价135万元。甲方保证上述房地产产权明晰，无法律、法规规定禁止的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制转移的情形，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任。如因此给乙方造成经济损失，甲方负赔偿和违约责任。乙方对甲方所出售房屋已充分了解，愿意购置上述房屋。甲乙双方商定的房款交接方式如下：1.乙方于2018年12月23日支付购房定金1万元，由丙方转交于甲方或由甲方直接收取，如本协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款；2.乙方于2018年12月24日第二次支付房款54万元，于过户时由丙方交于甲方或甲方直接收取；3.乙方于2018年1月31日第三次支付房款80万元。乙方因购房资金有缺口，需委托丙方贷款捌拾万元，乙方以位于××园××幢××室的房屋作抵押。双方约定的交房时间为2018年1月31日，办理过户手续的时间为2018年12月24日。由此买卖行为产生的费用和契税由乙方承担。甲方保证上述房地产的共有权人（含配偶）知道并愿意承认本协议的成立，否则由此造成买卖不能正常进行，甲方愿意承担违约和缔约过失责任。如甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金壹拾万元。任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费，甲乙双方对此均无异议。陆惠生在甲方处签名注明身份证号码，并在共有权人处代签“顾某”，黄丽辉在乙方处签名并注明身份证号码，吴越在共有权人处签名并注明身份证号码。2019年1月14日，陆惠生、顾某（甲方）与黄丽辉、吴越（乙方）及姜振宇（丙方、被借款方）签订借款协议，约定：甲乙双方经九亿房产公司介绍成交南通市开发区××园××幢××室、车库××幢××室房产。因乙方（购房方）短期内无法凑足买房所需首付款，特向丙方借款人民币捌拾壹万陆仟元整，小写（￥816000），用于支付首付，经三方友好协商，达成以下共识：一、此款项借款日期为2019年1月14日至2019年2月2日，乙方于2019年2月2日前全额偿还。如逾期未还，需按照借款金额的百分之三作为月息支付滞纳金，并承担相应的违约责任，不足一个月，利息按一个月结算。二、乙方过户后需将购房所有材料、产证、购房发票、税票、买卖合同等放在丙方代为保管，等乙方还清借款时，丙方予以归还。三、甲乙双方均了解此次借款事宜，丙方有权在乙方借款时间到期时，直接在乙方贷款额中直接扣除乙方的借款。甲、乙、丙三方均无异议。四、此协议一式三份，三方各执一份。陆惠生、顾某在甲方处签字，黄丽辉、吴越在乙方处签字，丙方处加盖了九亿房产公司的合同专用章。2019年1月21日，陆惠生、顾某（甲方）与吴越（乙方）签订补充协议，载明：由于甲方陆惠生、顾某因春天花园××幢××室车库有贷款暂时无法办理过户手续，故过户时间延迟至2019年3月10日之前。陆惠生、顾某在甲方处签名，吴越在乙方处签名。2019年1月21日，陆惠生向黄丽辉、吴越出具三份收款收条，金额分别为35万元、80万元、152000元，备注均注明购买××园××幢××室房款。另外，金额为35万元的收款收条在备注中括号内载明“因陆惠生欠吴越35万元，故抵扣该房款”。同日，陆惠生出具借条一份，载明“借吴政人民币5万元整（伍万元整）。”落款日期为2018年4月28日的借条载明，今资金周转向黄丽辉（出资人）借款人民币壹佰零肆元整，小写（￥104万元），借款期限2018年4月28日起。借款人承诺按双方约定的日期还款，如有逾期还款的需提前十天向出资人说明情况并同意付相应的滞纳金，直到还清全部欠款。如因此次借款产生的纠纷所产生的全部费用由借款人及共有人一方承担，如诉讼、保全、执行及律师费等。担保人有连带责任。以上内容需借款人本人认真填写，并表示全部确认，签字后生效。案外人陆飞飞在借款人处签名，并注明身份证号码，陆惠生在借款担保人处签名，并注明身份证号码。陆惠生在借条下方注明，此条已房子××幢××室过户后自动作废。另查明，吴越与陆惠生之间于2018年12月15日至2019年1月28日之间频繁微信联系。其中，2018年12月15日，吴越发微信给陆惠生称“他爸妈晚上要看一下房子”，陆惠生回复“可以，但要晚点……”吴越称“他爸妈说了两百七十万可以买了，因为我们有人问过好几个中介都是这样说的，可以的话我们晚上来看房子。”陆惠生回复“你可以先叫二老看房子，价格在十万左右大家好商量。”看房后，陆惠生询问“二老看了怎么样？”吴越回复“价格就是在270w……”陆惠生称“270我亚珍她不肯卖，工作我等下做，价也不能太低。”吴越回复“中介也和我说的如果270w以上就觉得我没有必要去买……买你们房子也是无奈之举，所以你们也商量一下。”陆惠生称“275是亚珍底线……而且卖房不是我们的本意。”吴越回复“日后你们有能力房子还是要赎回去……要不然你们挂中介看看。”陆惠生接着说“说实话我们也怕影响没有去挂牌……除非房价高得离谱，我们在考虑赎回一套……这个也是你帮忙的。”此后，陆惠生要求吴越将收条拍照片发过来，吴越表示在中介，并微信告知“15.2w、80w、35w还有一个五万写给我爸的”，陆惠生问“15.2万，其中飞飞拿5万1万，我拿1万，房上3.2万，还有一个5万用在什么地方或者我和飞谁拿的，时间长了年纪大了记不起。”吴越回复“你房子上多还了五万啊”。陆惠生称“对了”。2019年1月28日，吴越询问“明天早上九点到那边是吗？”陆惠生回复“刚才招行施经理发我信息叫我上午9点去。”吴越称“直接九点房管中心等对吧。”陆惠生回复“差不多”。再查明，吴越工商银行卡交易明细显示，2018年9月17日，吴越分三笔转账给陆惠生合计10万元；2019年1月15日，姜振宇转账30万元至吴越账户，随后吴越分两笔转账给葛建尧（案涉房屋抵押权人）合计30万元；2019年1月15日，吴越转账给陆惠生2万元。吴越建行卡交易明细显示，2019年1月15日，姜振宇转账50万元至吴越账户，随后吴越转账50万元至陆惠生账户，备注“代陆惠生、顾某还贷款伍拾万元”；2019年1月18日，吴越转账5万元至陆惠生账户。黄丽辉建行卡交易明细显示，2018年3月13日至2018年11月27日期间，黄丽辉分多笔转账给陆飞飞合计1027200元，期间陆飞飞合计转账给黄丽辉175000元。同时，2019年1月21日，黄丽辉转账给王铨5万元，备注“帮陆飞飞还款”。2019年9月24日，姜振宇向一审法院提起诉讼，要求吴越、黄丽辉归还借款本金721000元及相应利息、律师费40000元。经一审法院组织调解，双方达成协议，吴越、黄丽辉归还姜振宇借款本金50万元、利息5万元、律师费1万元，合计56万元；诉讼费用6066元亦由吴越、黄丽辉负担。吴越自2019年2月15日至2019年11月29日，先后向姜振宇转账907600元。还查明，黄丽辉、吴越2019年1月31日委托北京市隆安（南通）律师事务所处理诉讼事宜，支付律师费2万元。2019年8月11日，委托北京市隆安（南通）律师事务所处理诉讼事宜，支付律师费1万元。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.双方之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系；2.顾某是否应当受房屋买卖合同的约束；3.违约责任应当如何承担。关于争议焦点一、双方之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系。一审法院认为，从形式上看，双方签订了房屋买卖协议，协议上明确了买卖双方、标的、房屋及车库总价、付款期限、过户期限、违约责任等，符合房屋买卖合同的形式要件。从实质上看，吴越与陆惠生多次通过微信联系看房、价格协商、款项支付、过户时间等，在房屋买卖协议签订前进行了充分的协商与实地查看，在协议签订后，双方协商确定了付款的方式。综合以上两个方面，双方之间存在房屋买卖合同关系。关于陆惠生抗辩本案系套路贷，因其并未提供相应的证据，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，顾某是否应当受房屋买卖协议的约束。陆惠生、顾某系南通市××园××幢××室、××幢车库××室的所有权人，对于案涉房屋的处分应由陆惠生、顾某共同决定。陆惠生、顾某认为顾某并未在房屋买卖协议中签字，不应当承担责任。一审法院认为，案涉房屋及车库的买卖，不仅存在房屋买卖协议，还存在为履行合同而签订的借款协议、补充协议。借款协议中明确陆惠生、顾某与黄丽辉、吴越经中介公司介绍成交南通市开发区××园××幢××室、车库××幢××室，补充协议中进一步明确春天花园××幢××室车库有贷款暂时无法办理过户手续，过户时间延迟。该两份协议中涉及的房屋买卖的意思表示清晰明确，顾某在该两份协议中签字，应当认定其对房屋买卖的追认，应受房屋买卖协议的约束。关于争议焦点三、违约责任应当如何承担。因案涉房屋被他人查封导致黄丽辉、吴越合同目的不能实现，两人要求解除双方之间签订的房屋买卖协议，符合法律规定，一审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄丽辉、吴越认为，在履行合同中确认的已付款项133万元应予以返还，具体包括代偿招商银行南通分行贷款57万元、代偿二抵葛建尧30万元、二抵手续费1万元、代陆飞飞归还车贷5万元、向陆飞飞转账1万元、向陆惠生转账1万元、代陆飞飞归还王铨的3万元（原借款5万元，已归还2万元）、抵房款35万元。陆惠生、顾某认可代偿招商银行南通分行贷款57万元、代偿二抵葛建尧30万元、二抵手续费1万元、向陆惠生转账1万元，故陆惠生、顾某应当返还黄丽辉、吴越购房款89万元。其余款项均涉及陆飞飞或者陆惠生与黄丽辉、吴越及吴越父亲吴政之间的借贷关系，鉴于陆飞飞与黄丽辉、陆惠生与吴越之间资金往来频繁，且与本案不属于同一法律关系，故本案中不予处理，黄丽辉、吴越可依法另行主张。关于黄丽辉、吴越主张的违约金10万元及律师费3万元，因合同中明确约定了一方违约时需承担的违约金数额，现黄丽辉、吴越已举证证明因陆惠生、顾某的违约行为导致未能按期归还姜振宇款项而产生的损失数额为107600元（907600元-80万元），损失金额与约定的违约金数额基本相当，故一审法院认定陆惠生、顾某应当承担违约金10万元。关于律师费，合同中约定违约方需另行承担对方实际发生的律师费，黄丽辉、吴越主张的金额不超过律师收费办法，故一审法院认定陆惠生、顾某应当支付黄丽辉、吴越律师费损失3万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除黄丽辉、吴越与陆惠生、顾某签订的房屋买卖协议；二、陆惠生、顾某返还黄丽辉、吴越购房款890000元；三、陆惠生、顾某支付黄丽辉、吴越违约金100000元；四、陆惠生、顾某支付黄丽辉、吴越律师费30000元；上述二至四项，合计1020000元，由陆惠生、顾某于判决发生法律效力之日起十日内给付黄丽辉、吴越；五、驳回黄丽辉、吴越的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，保全费5000元，合计21950元，由黄丽辉、吴越负担5366元，由陆惠生、顾某负担16584元[陆惠生、顾某应承担部分黄丽辉、吴越已垫付，一审法院予以退还,由陆惠生、顾某于判决生效后十日内汇入一审法院诉讼费专用账户（开户名称：南通经济技术开发区人民法院；开户账号：62×××58；开户银行：中国银行中国银行南通经济技术开发区支行）]。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，陆惠生、顾某的儿子陆飞飞与黄丽辉、吴越之间系民间借贷关系，在债务清偿期届满后，本案双方当事人于2018年12月24日签订《房屋买卖协议》，应认定为债务清偿期届满后签订的以物抵债协议。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。陆惠生、顾某上诉认为，其真实意思不是房屋买卖，是陆飞飞借款的担保。对此本院认为，案涉《房屋买卖协议》系在陆飞飞债务清偿期届满后签订，借款担保协议一般在债务清偿期届满前为担保债务履行而订立，且双方在协议签订前充分协商、实地查看，就款项交付、过户等进行了详细月额定，具有房屋买卖的真实意思表示，因此陆惠生该项理由不能成立。陆惠生、顾某主张案涉协议系受黄丽辉、吴越胁迫而签订，对此未能提供相应证据，本院难以支持。案涉《房屋买卖协议》真实有效，黄丽辉、吴越依据合同约定主张的违约金10万元及律师费3万元，具有事实和法律依据，一审据此予以支持并无不当。关于律师费，黄丽辉、吴越另案主张陆惠生、顾某履行合同而产生的律师费2万元，属于合同约定的守约方实际发生的律师费，一审法院对此一并予以支持亦无不当。关于顾某是否受案涉协议约束的问题，双方在签订《房屋买卖协议》之外，还存在为履行合同而签订的借款协议、补充协议。借款协议、补充协议中涉及房屋买卖的意思表示清晰明确，顾某在该两份协议中签字，应当认定为其对陆惠生代表其签订房屋买卖合同行为的追认，因此，顾某亦应受房屋买卖协议的约束。关于陆惠生、顾某主张黄丽辉、吴越职业放贷、高利贷等上诉理由，其未能提供相应证据，本院不予采纳。综上，陆惠生、顾某的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人陆惠生、顾某负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 吕 敏二〇二〇年十一月十八日书记员 陈 宁