云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1298号上诉人（原审原告、反诉被告）：大理建标房地产开发有限公司，住所地云南省大理经济开发区满江片区建标华城海琴湾，统一社会信用代码915329007134693510。法定代表人：刘宝承，董事长。委托诉讼代理人：林富泉，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭少晶，女，1989年3月6日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市荔城区，现住云南省大理经济开发区。委托诉讼代理人：李文栋，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐琨，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理建标房地产开发有限公司（以下简称“建标公司”）因与被上诉人彭少晶合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初4880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建标公司上诉请求：撤销一审判决，改判彭少晶支付购房款8016210元及自2015年11月27日起至房款付清时止的同期贷款利息。事实和理由：一、本案过程。2015年11月27日，建标公司与彭少晶签订《商品房购销合同》，由建标公司将坐落于大理经济开发区满江村原下关木棕厂“建标华城步行街”13幢008号、009号，共计1377.03㎡的商铺，以11016240元的价格出售给彭少晶。因出售前该二间商铺己抵押给永平县农村信用合作联社（以下简称“信用社”），所以建标公司、彭少晶及信用社于2015年11月8日、2015年11月19日签订《协议》，约定由彭少晶代建标公司偿还信用社尚欠贷款300万元后，由信用社解除该二间商铺的抵押并由建标公司将该商铺出售、移交、过户给彭少晶。上述协议还对彭少晶代偿300万贷款的方式、过户费用等事宜作了约定。协议签订以后，彭少晶代建标公司归还了信用社的300万元贷款，从而解除了信用社对该房的抵押，彭少晶也实际购买、接收了该二间商铺，并将该房过户到自己名下。又因建标公司及其法定代表人原欠郑承2000万元借款未归还（郑承与彭少晶同属欧亚乳业、同为彭少晶的父亲工作），经建标公司、郑承、彭少晶共同商议，于2017年5月10日达成协议，用出售并己过户给彭少晶的二间商铺，作为建标公司欠彭少晶300万元、欠郑承2000万元借款的担保（因该商铺早己出售并过户给了彭少晶，所以实际上是用建标公司的销售房款为担保）。不料，2017年5月17日，郑承以建标公司欠其2000万元本息未归还为由向大理州中级人民法院起诉，要求建标公司归还其2000万元借款。由于诉讼中郑承拒不认可用008、009号商铺销售房款为建标公司所欠借款担保的事实，并在庭审时辩称本案所涉的008、009号商铺是建标公司与彭少晶之间的买卖关系，与他本人无关，于是大理州中级人民法院作出云29民初41号民事判决书，认定“双方（建标公司与郑承）涉案债务未抵销”，并判决建标公司向郑承偿还2000万元借款本息。随之，该案进入执行程序，大理州中级人民法院把建标公司所有的其他房屋执行给郑承，并于2018年9月11日裁定全部终结了建标公司所欠郑承2000万元借款本息的执行案件。鉴于郑承及生效的云29民初41号民事判决书否定了用彭少晶所购的008、009号商铺房款抵扣建标公司所欠郑承2000万元借款，加之建标公司己用其他房产付清了所欠郑承的全部借款本息，而建标公司的008、009号商铺又己出卖并过户给了彭少晶却没有收到购房款，建标公司只有依法诉至大理市人民法院，请求判决彭少晶向建标公司支付扣除300万元借款之外的8016240元购房款。二、本案是一个房屋买卖的事实已实际发生之后，用房款为借款债权担保的房屋买卖关系，也是一个用房款担保的债权已被抵销，应由购房人（彭少晶）向卖房人（建标公司）支付购房余款的关系，决不是一审判决书认定的单一的“让与担保关系”。1.本案建标公司与彭少晶的房屋买卖行为发生于2015年11月，而用房屋为借款担保的“四方协议”产生于2017年5月10日，所以本案当事人双方的房屋买卖关系是真实、合法、有效的。2.2017年5月10日各方签订“四方协议”以后，双方的房屋买卖关系转化成了在己经完成房屋买卖的前提下，用建标公司的销售房款为建标公司欠郑承2000万元、欠彭少晶300万元借款债权担保的关系。后因郑承拒不承认用该房款担保借款的事实，经法院判决后建标公司己经用自己的其他财产全额偿还了郑承的2000万元，且建标公司已诉请法院要求用销售房款先行抵扣彭少晶的300万元借款，所以本案原来存在的“用销售房款担保借款”的担保债权已被抵销，担保关系不再存在，应该由购房人（彭少晶）向卖房人（建标公司）支付扣除300万元借款以外的其余房款。3.一审判决既丢弃了本案原来就已经存在的房屋买卖事实，又撇开了涉案借款债权己被抵销的客观实际，是一个“丢头去尾”、违反法律及法律逻辑、违背客观事实的错误判决。三、一审判决将导致一系列的社会不良后果。1.我国民事审判的基本原则之一是裁判是非、解决纠纷，本案一审判决书却采取“踢皮球”的方式处置纠纷。如按一审的判决，建标公司的008、009号商铺产权或800余万的商铺销售房款就被“蒸发”掉了，而彭少晶则仅用区区的300万元借款就获取了建标公司的销售价为1100余万元的商铺。一审判决是一个违理、悖法，让人无法理解更无法接受的错误判决。2.本案是一个重审案件，早在上一次的一审判决中，就发生了“只判决‘合同无效’却不判决‘双方返还’的”错误，本案的一审判决却再次出现了“只判决是‘担保关系’却不处置担保财产和担保债权”的重大缺失。3.一审判决一方面认为本案当事人双方不存在真实的房屋买卖关系，却又未对《购房合同》及己经产生的“房屋变更登记”做出具体判定，必将导致合同和判决结果之间、判决结果与房屋行政登记认证之间发生冲突，使各方当事人及相关单位、部门之间要么“各执一词”，要么“无所适从”。4.一审判决建标公司向彭少晶支付房屋过户的100多万税款，这就等于一审判决已经肯定了本案中房屋买卖关系的合法性及有效性，但一审判决却又认定“双方不存在真实的房屋买卖关系”，这是典型的自相矛盾。彭少晶答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、本案不是真实的商品房买卖合同关系。从双方的证据可以看出，首先是彭少晶替建标公司及其关联人归还贷款，然后建标公司承诺将案涉房产过户给彭少晶，两份协议中提到的都是过户，没有提及买卖，建标公司在上诉状中也承认300万元是借款，而不是购房款。因此，本案不是商品房买卖合同纠纷，建标公司一审及二审的请求均不能成立。二、从本案的事实看，建标公司是在资金匮乏的情况下为了归还银行贷款而向彭少晶借款，并自愿将两套房产过户进行抵债，截止目前其债务仍然没有清偿。在双方办理过户时建标公司已将房款付清的收据交付给了彭少晶，并配合办理了过户手续，房屋也已交付且收取了物业管理费，这一系列行为足以说明当时建标公司完全认可双方的以物抵债行为。现建标公司违背诚信，以不真实的交易合同获取不正当利益，不应得到法律的支持。建标公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告购房款8016210元，以及该款项自2015年11月27日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计至2018年11月27日的利息为1130286元）。彭少晶向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告支付反诉原告垫付的税费1240426.83元；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年11月8日，原、被告签订协议，约定原告向被告借款3000000元，用于偿还建标科学公司欠永平信用社的借款3000000元，双方约定由被告向永平信用社代偿，代偿之后，原告将建标华城步行街008号商铺及009号商铺过户给被告，过户所需税费由原告承担。2015年11月19日，原、被告及永平信用社签订协议，约定被告代建标科学公司偿还永平信用社借款3000000元，该借款偿还之后，永平信用社应于2015年11月19日办理解除建标华城步行街008号商铺及009号商铺的抵押登记手续，抵押登记解除当日，原告应将该两套商铺过户给被告，如原告未能按约定办理过户，则被告有权要求原告偿还3000000元。2015年11月19日，被告按约定代偿了借款3000000元，永平信用社办理了解除建标华城步行街008号商铺及009号商铺的抵押登记手续。2015年11月27日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告将建标华城步行街13幢008号商铺（建筑面积712.04㎡）及009号商铺（建筑面积664.99㎡）出卖给被告，单价12000元/㎡。当日，双方又解除该《商品房购销合同》，并重新签订《商品房购销合同》，同样约定原告将建标华城步行街13幢008号商铺及009号商铺出卖给被告，但单价为8000元/㎡，008号商铺总价款为5696320元，009号商铺总价款为5319920元，被告应于合同签订时以现金方式一次性付清全部购房款。2015年12月1日，在被告未实际支付原告购房款的情况下，原告为被告开具了购房款发票，之后，原告将前述两套商铺过户并交付给被告，被告缴纳了税费共计1240426.88元并取得了房屋所有权证书。2017年5月10日，原、被告及郑承、刘宝承签订协议，确认刘宝承向郑承借款20000000元、原告向被告借款3000000元，因刘宝承及原告无力偿还，约定以已过户给被告的建标华城步行街13幢008号商铺及009号商铺作部分担保，待刘宝承及原告经营状况好转或具有偿还能力后，再就还款事宜作具体协商。2017年5月17日，郑承以民间借贷为由将刘宝承及建标公司诉至云南省大理白族自治州中级人民法院，请求二人连带偿还借款20000000元及相应的利息，刘宝承及建标公司抗辩称已用建标华城步行街13幢008号商铺及009号商铺抵债。经审理，云南省大理白族自治州中级人民法院作出（2017）云29民初41号民事判决书，未认可刘宝承及建标公司的抗辩意见，判令二人连带偿还郑承借款20000000元及相应的利息。该判决生效后，经云南省大理白族自治州中级人民法院执行，现已执行完毕。一审法院认为，原告向被告借款3000000元，并将建标华城步行街13幢008号商铺及009号商铺过户给被告，约定以该两套商铺作担保，故原、被告之间应为让与担保法律关系，而非原告主张的房屋买卖法律关系，也非被告抗辩的以物抵债法律关系，该让与担保法律关系系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。现原告以房屋买卖法律关系向被告主张购房款，但因双方之间并不存在真实的房屋买卖法律关系，故一审法院对原告的诉讼请求不予支持。依双方约定，过户所需税费应由反诉被告承担，反诉原告垫付了税费1240426.88元，现其请求反诉被告支付1240426.83元，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、反诉被告大理建标房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告彭少晶垫付的税费1240426.83元；二、驳回原告大理建标房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费75825元，由原告大理建标房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，在案的证据能够证实，双方当事人签订《商品房购销合同》是为履行此前签订的借款及代偿协议，将案涉房屋过户给彭少晶作为建标公司向彭少晶借款300万元的担保，双方并无房屋买卖的意思表示，该《商品房购销合同》并非双方的真实意思表示，应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。对本案合同的认定，一审法院已向双方当事人进行释明，建标公司并未对其诉讼请求作出补充或变更，则一审法院判决驳回其要求彭少晶按无效的《商品房购销合同》支付购房款的诉请正确，本院予以维持。至于彭少晶的反诉请求，系其按照2015年11月8日双方当事人签订的协议提出，该协议内容客观真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，建标公司应当按照约定履行承担案涉房屋过户所需税费的义务，则一审判决支持彭少晶的反诉请求亦正确，本院予以维持。综上所述，建标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83807元，由大理建标房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十一月三日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸