河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12389号上诉人(原审原告)：祝孔杰，男，1984年11月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：冯春林，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王觉颢，河南天坤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街**东方鼎盛中心****。法定代表人：戴杰，董事长。委托诉诉讼代理人:周倩妮，河南国基（海口）律师事务所律师。上诉人祝孔杰因与被上诉人东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称东方鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初8677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人祝孔杰委托诉讼代理人冯春林、王觉颢，被上诉人东方鼎盛公司委托诉讼代理人周倩妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝孔杰上诉请求：一、撤销一审民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由东方鼎盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，祝孔杰与东方鼎盛公司在庭审中并没有确认涉案房屋存在在建建筑物抵押登记。祝孔杰与东方鼎盛公司在一审庭审中均未提交关于涉案房屋存在权利负担的相关证据。在庭审中东方鼎盛公司虽然认可涉案项目存在在建工程抵押，但是涉案房屋是否存在抵押并未明确，只是表明一审庭审后两个工作日内核实；关于涉案项目是否存在在建工程抵押，祝孔杰在庭审中说的是据称属实，只是听说，也并未明确。在法庭没有调查核实，没有相关证据佐证的情况下，就认定涉案的房屋存在抵押登记属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误，祝孔杰要求东方鼎盛公司履行合同义务，办理涉案房屋网签及相关登记手续有相关法律依据支持，即使涉案房屋上有抵押，也并不存在履行不能的情形。(一)签署《商品房买卖合同》和网签均是认购书约定的条款，而根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之口起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。祝孔杰请求东方鼎盛公司履行签订《商品房买卖合同》并办理网签和预售备案登记手续依据充分。(二)预告登记是《中华人民共和国物权法》明确规定的制度，现双方已经就涉案房屋建立房屋买卖合同关系，东方鼎盛公司不履行合同义务已经构成违约，祝孔杰要求东方鼎盛公司协助办理预告登记理由成立，应该予以支持。(三)《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。所以，依据《批复》及《合同法》二百八十六条之规定，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为:消费者的权益、工程价款、抵押权和其他债权。本案中，祝孔杰已经支付全部购房款，且东方鼎盛公司已经依法取得《商品房预售许可证》，即使涉案房屋存在抵押登记，祝孔杰在涉案房屋享有的相关权益也应当优于房屋上的抵押权，所以祝孔杰要求被告及时办理诉争房屋的网签及相关手续理由充分，不存在履行不能的情形。综上所述，原审判决缺乏令人信服的论证，亦违背事实，显失公正，祝孔杰无法理解与认同，请求二审法院依法查明案件事实，支持祝孔杰的上诉请求。被上诉人东方鼎盛公司辩称，一审法院适用法律正确，判决驳回祝孔杰的诉讼请求符合法律规定。该本案涉案房屋存在在建建筑物抵押登记的情况，暂不具备签订《商品房买卖合同》及祝孔杰其他诉讼请求办理的条件。东方鼎盛公司目前也在努力寻找解决该案相关问题的方案，希望能够与相关单位协商解决该涉案房屋存在的问题。而本案涉案房屋目前确实不具备办理网签的条件，东方鼎盛公司承诺会在办理条件成就时，全力协助祝孔杰办理相关手续。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的问题的批复》是针对执行案件的批复，本案不涉及执行的情形，故本案依法不能适用该批复。综上，一审法院适用法律正确、查明的事实清楚，请二审法院依法维持一审判决。祝孔杰向一审法院起诉请求：原告诉称，2018年5月5日，原、被告双方签订了房屋订购协议书，购买郑州市郑东新区东方鼎盛（御府）4号楼2单元3层06户（门牌号××房产，并已全款支付完毕且装修入住。现被告拖延办理网签及登记备案手续，以至于原告无法办理产权证书。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即与原告签订郑州市郑东新区东方鼎盛（御府）4号楼2单元3层06户（门牌号××房产的《商品房屋买卖合同》，并办理上述房屋的预售网签手续；2、被告为原告办理郑州市郑东新区东方鼎盛（御府）4号楼2单元3层06户（门牌号××房产的商品房预售登记备案手续；3、被告协助原告办理郑州市郑东新区东方鼎盛（御府）4号楼2单元3层06户（门牌号××房产的预告登记手续；4、被告继续履行双方签订的房屋订购协议书；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月5日，原、被告签订房屋订购协议书，约定原告购买被告4号楼2单元3层06户（暂测建筑面积165.97平方米），约定原告于2018年5月5日前一次性付清全额房款2655520元。收据（编号0005605）显示，交款人为祝孔杰，收款单位盖章为东方鼎盛公司，交付金额为2655520元，收款事由为御府房款4-2-306。被告已向原告交付涉案房屋，原告已装修入住至今。庭审中，双方确认，涉案房屋存在在建建筑物抵押登记。以上案件事实由协议书、收据及庭审笔录予以证明。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的房屋订购协议书系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照协议书的约定支付全部房款，并且被告已向原告交付涉案房屋，原告已装修入住至今，被告也称愿意继续履行房屋订购协议书的内容，故原告诉请被告继续履行双方于2018年5月5日签订的房屋订购协议书，原审法院予以支持。鉴于目前涉案房屋存在在建建筑物抵押登记，暂时不具备签订《商品房买卖合同》及原告其他诉请的办理条件，原告其他诉请无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告东方鼎盛地产发展有限公司继续履行与原告祝孔杰在2018年5月5日签订的房屋订购协议书；二、驳回原告祝孔杰的其他诉讼请求。案件受理费28044元，减半收取14022元，由原告祝孔杰负担7011元，被告东方鼎盛地产发展有限公司负担7011元。本院认为，东方鼎盛公司与祝孔杰签订的房屋订购协议书系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定诚信全面履行各自的义务。合同签订后，祝孔杰支付了全部房款，东方鼎盛公司向祝孔杰交付涉案房屋，祝孔杰装修入住至今。东方鼎盛公司未协助祝孔杰办理相关产权手续，东方鼎盛公司已构成违约。鉴于东方鼎盛公司愿意继续履行房屋订购协议书的内容，此外，东方鼎盛公司庭审中称在建工程（包含案涉房屋）存在抵押。一审法院综合本案各方因素，认为案涉房屋暂不具备签订《商品房买卖合同》以及办理预售网签手续、预售登记备案手续、预告登记手续的条件，暂无法支持祝孔杰以上诉请的处理并无不妥。需要提醒的是，东方鼎盛公司作为案涉房屋的出卖人，有义务积极消除各种不利因素，应积极协助祝孔杰办理相关产权手续。若东方鼎盛公司怠于履行义务，消极对待解除抵押等事宜，东方鼎盛公司应承担相应的法律责任。综上所述，祝孔杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28044元，由上诉人祝孔杰负担。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年十一月二十三日法官助理赵浩书记员邓然