山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6442号 上诉人（原审第三人）：李某（现身份证姓名：李昕陆），女，2003年11月19日出生，汉族，住山东省高密市。 委托诉讼代理人：李永献，山东舜达（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东华燕制衣有限公司，住所地：山东省高密市晏子路北首。 诉讼代表人：刘海燕，董事长。 委托诉讼代理人：崔京海，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：李顺，国浩律师（青岛）事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：高军，男，1974年7月29日出生，汉族，住山东省高密市高密经济开发区。 委托诉讼代理人：唐国强，山东元康律师事务所律师。 上诉人李某、山东华燕制衣有限公司（以下简称华燕制衣公司）因与被上诉人高军所有权确认纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，华燕制衣公司自愿撤回上诉。本案现已审理终结。 上诉人李某上诉请求：1、撤销山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初3149号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人起诉请求没有有效证据支持。被上诉人提交的借据明确载明系“借款”，一审判决认定系房款错误。被上诉人与原审原告集体杜撰虚假证据，李涛的讲话、华燕制衣公司文件以及被上诉人与原审原告之间的录音、收费通知、物业收据等均无法证明真实性。华夏房地产公司的证明与其出卖给李某房产并开具发票的行为矛盾。被上诉人与原审原告提供的公证书、证人证言等均不能证明案件事实。2、一审判决认定被上诉人与原审原告取得房屋的原因系合资建房，又认为是奖励房屋、福利分房，认定事实混乱，互相矛盾。3、一审判决适用法律错误。不动产的权属以登记为准，涉案房产的登记权利人为李某，没有证据证明被上诉人及原审原告与华燕制衣公司或者李某之间有房屋买卖合同关系。若按一审判决认定属于福利分房，则不属于法院审理范围；若认定为福利分房，属于赠与性质，在赠与前可以撤销，也只能确认华燕制衣公司与被上诉人及原审原告之间系债权债务关系。4、原审判决程序错误，相同的当事人，但是案号不同，程序混乱。 被上诉人高军未提交书面答辩意见。 高军向一审法院起诉请求：1、依法确认高密经济开发区凤凰大街（东）3160号3幢2单元202室及车库为高军所有，并判令华燕制衣公司及第三人及时协助办理房屋产权登记；2、本案的诉讼费用由华燕制衣公司承担。 一审法院认定事实：2006年高密市朝阳街道王家响疃村旧村改造时，华燕制衣公司从该村取得土地，并借用高密华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏房地产公司）资质，由原高密开发区建筑工程有限公司（现更名为高密市宏宇建业有限公司）施工，开发名称为“华燕新村”的两幢楼房，但华燕制衣公司直接向高密开发区建筑工程有限公司（现更名为高密市宏宇建业有限公司）支付工程款。从高密市宏宇建业有限公司提供的由该公司会计签名的账页复印件看，工程款共计应为5722627元，现华燕制衣公司尚欠4547元，而且该公司已经为华燕制衣公司开出发票，发票号为00197897。由于该公司搬家，发票存根已丢失。 除高军外，十一名原审原告均系华燕制衣公司职工。原审原告向法院提供的公司文件、华燕制衣公司原法定代表人李涛讲话、大会照片、华燕制衣公司财务科通知、办公室通知、分房明细、分房平面图、电子邮件及公证书等证据，结合蒋敬红等八案中证人孔某、孙子玉的证言，可以确定：华燕制衣公司曾多次召开职工大会，表示愿意为本企业作出贡献的职工奖励、分房，于2017年10月召开会议时公开将“钥匙”无偿发放给蒋敬红等人，而且陆续按级别、贡献大小等情况，分批由能够分到房的职工缴纳了款项，具体为：自2006年至2010年华燕制衣公司分别向十一名原审原告及孟利出具事由为借款的收款收据，其中孟利为2009年12月14日收款19800元。2009年12月12日和2010年5月6日华燕制衣公司曾以财务科、办公室的名义向分到房的原审原告等人发出邮件等通知，在邮件中亦明确有“根据公司安排，近期需收取华燕新村天然气取暖炉及天然气配套费的安装费。经公司领导研究决定，以上所产生的费用不再直接收取现金，需从已交房款中扣除……已交房款的房主，请持房款收据到财务科更换新的收据；未交房款的房主，请一次性到财务交齐欠款，未交者由财务科扣除当月工资，直至扣完为止”“在巨野的分房同事将交到巨野财务科。附件中是分房明细，请求查收”等内容，且分房明细中亦明确载明各原审原告名称及所在房号、面积。“华燕新村”建成后，华燕制衣公司将二幢楼房中的部分房屋分给职工，从其分房平面图载明的内容看，该图上列有表格，载明所分房屋居室、储藏室及车库的单元号、房号、面积，并有原审原告等人在表格中签名。除高军外的本案十一名原审原告及孟利均分得“华燕新村”3号楼楼房，具体分房情况如下：王红2单元401室及车库、孟利2单元202室及车库、邱立新2单元201及车库、王庆玉2单元102室及储藏室、罗洪星（王国英）2单元302及车库、毛媛珍1单元102室及储藏室、殷延伟2单元101室及车库、李开言2单元502室、阁楼及车库、崔松伟3单元302室及储藏室、邱海强2单元402室及储藏室、张万鹏1单元302室及储藏室、李玉明1单元402室及储藏室，十一名原审原告及孟利在分得楼房内居住至今。孟利分得房屋的交款系与高军共同出资，后孟利将自己的份额退出，高军给予其相应补偿，现孟利分得的房屋由高军居住。十二名原审原告分别一直缴纳水费、电费、物业费、天然气费、有线电视费等各种费用。 第三人李某系华燕制衣公司原法定代表人李涛次女。2007年11月20日，李某作为买受人与华夏房地产公司与签订了商品房买卖合同，购买整幢楼，合同载明购房款为4273560元，2011年华夏房地产公司取得华燕新村3号楼楼房的房屋所有权证。2012年7月4日，华夏房地产公司将本案涉案的3号楼整幢楼房的房屋所有权转移登记至李某名下。法院要求第三人李某提供支付购房款的证据，但李某并未向法院提供该证据，并声称拒绝提供。 2014年3月5日，李某将其登记在其名下本案涉案房屋抵押给山东高密农村商业银行股份有限公司（以下简称高密农商行）并办理他项权登记，现高密农商行系本案涉案房屋的抵押权人。 一审法院认为，本案的争议焦点问题为：一、十二名原告持有的借款收据能否认定为其向华燕制衣公司缴纳的购房款；二、十二名原告对涉案房屋是否享有所有权；三、十二名原告提出的被告及第三人协助办理房屋产权登记的诉讼请求能否支持。 一、关于第一个问题。从形式上看，原告向华燕制衣公司交款后华燕制衣公司虽然给原告出具的收据载明为“借款”，但结合本案所有证据可知，被告实际上是作为购房款来对待的，如华燕制衣公司于2009年12月12日和2010年5月6日给各原告的通知中，明确认可为购房款，且毛媛珍、张万鹏、李玉明、殷延伟、邱立新、王庆玉、高军、邱海强、崔松伟提交的收据的出具时间均在2009年的12月或者2010年1月，其中住房面积相同原告持有的收据款额亦相同，在时间和内容上完全也相互印证，同时，在蒋敬红八案中的证人证言也证明了分房事实，各种证据形成了完整的证据链条，能够证明华燕制衣公司收取原告款项时名为借款，实为房款。可以确定十二名原告已向华燕制衣公司缴纳了购房款的事实。 二、关于第二个问题。1、从前述本院查明的事实，可以确定在原告缴纳购房款后，华燕制衣公司向原告等人进行了分房，该事实客观存在。虽然在华燕制衣公司分房时，我国已经取消了福利分房，但该取消是针对的对国家福利的取消，华燕制衣公司并非国有，其自愿分给职工房屋，不违反法律规定。对华燕制衣公司分给原告等人房屋的行为，应当视为职工福利分房的性质，即被告公司根据职工贡献大小、职务级别、房屋面积等实际情况，由职工交纳一部分房款后，由公司分给原告等人并归原告等人所有，属于公司奖励职工、调动职工积极性，值得肯定的行为。2、从本案查明的事实可知，取得土地使用权、建设楼房工程款均由华燕制衣公司与高军等职工的共同出资支出，华夏房地产公司仅是名义上的开发商，其对涉案房屋并无处分权利，其将房屋所有权转移至李某名下的行为，属于无权处分的行为。3、李某是否善意取得。根据我国“物权法”第一百零六条的规定可知，受让人若要取得不动产所有权，应当为善意且支付了合理的价款，但李某显然不具备这些要件。理由如下：（1）李某受让“华燕新村”楼房时非善意。华夏房地产公司于2007年与李某签订商品房买卖合同时，李某仅4周岁，其不具备购买商品房的民事行为能力，应当可以推定系其监护人所为，而李某的监护人李涛系华燕制衣公司原法定代表人，当然清楚所受让部分楼房的已分给单位职工的情况，在此前提下，仍然以李某的名义受让已分给职工的房屋，并办理产权登记手续，主观上实非善意。（2）法院要求第三人李某提供其支付购房款的证据，其称拒绝提供，应当视为其未能提供出支付购房款的证据，其无偿受让涉案房屋，显然也不具备应当以合理价格受让不动产的善意取得的构成要件。因此，李某受让涉案房产，不构成善意取得，其与华夏房地产公司无效，因此不具有所有权。 三、关于第三个问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案涉案房屋已经抵押给高密农商行，高密农商行为抵押权人，农商行系本案涉案房屋的利害关系人，非经高密农商行同意，不能办理抵押财产的转移登记。同时，从本案查明的事实看，办理过户是否需华夏房地产公司配合，也值得商榷。因此，本案高军等人要求华燕制衣公司及第三人办理产权过户的条件现尚不具备，对该请求，法院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第二十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条之规定，判决：高密经济开发区凤凰大街3160号3幢2单元202室及车库归高军所有；驳回高军等人的其他诉讼请求。案件受理费100元、保全费1520元，由山东华燕制衣公司有限公司和第三人李某负担。 本院查明的事实与原审法院认定一致。 本院认为，虽然不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但在诉讼中，不动产权属证书仅具有证明作用。诉讼中，不动产权属证书具有推定的证明效力，但在有其他证据证明不动产实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的情况下，应当依法确认实际权利状态。本案中，从查明的事实看，涉案房产系华燕制衣公司实际建设，房产建成后，华燕制衣公司以奖励形式无偿或相对有偿转让给涉案被上诉人及其他员工，双方意思表示真实并实际履行，被上诉人与其他员工实际接受并占有涉案房产。此种情形下，涉案房产虽未办理产权转移登记，但被上诉人与其他员工系涉案房产的实际权利人。李某虽对一审中被上诉人等人提交的公司文件、公司财务相关通知及召开会议等证据均不予认可，但并未提交相应反驳证据予以推翻，对李某的上述异议，本院不予采信。至于李某主张的自华夏房地产受让涉案房产并办理房产转移登记，均不能推翻华燕制衣公司作为涉案房产的实际建造人在涉案房产建成后处分给被上诉人及其他员工的事实。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张国良 审 判 员 崔福涛 审 判 员 王 峰 二〇二〇年十一月三日 法官助理 于志明 书 记 员 李 敏