枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0402民初1988号 原告：宋一君，男，1988年3月29日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：李军，山东鼎赢律师事务所律师。 被告：枣庄中安房屋开发有限公司，住所：枣庄市市中区振兴路**。 统一社会信用代码：91370400164520475K。 法定代表人：刘忠贵，总经理。 委托诉讼代理人：杨**，山东大明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨清芳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 原告宋一君与被告枣庄中安房屋开发有限公司（以下简称中安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宋一君委托诉讼代理人李军与被告中安公司委托诉讼代理人杨**、杨清芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宋一君向本院提出诉讼请求：1.依法追究被告的违约责任，判决被告赔偿原告已产生的违约金共计163745.26元，逾期违约金计算至被告依约完全履行合同义务时止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告位于枣庄市市中区房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》，合同编号：YS0042093。合同签订后原告依约交清了房款，但被告没有在合同约定的时间内交付商品房，没有在约定的时间内建好城市基础设施、公共服务和其他配套设施等多处构成违约，依约应承担违约责任，应按合同约定向原告支付违约金。 被告中安公司辩称，一、被答辩人的各项诉讼请求均是基于合同之债所享有的债权请求权，应当根据民法通则关于诉讼时效的规定及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，认定其各项请求均已过诉讼时效，不应得到法院的支持。二、即使没有过诉讼时效，答辩人也不应承担逾期交房违约金。三、答辩人不应承担逾期交付城市基础设施及公共设施的违约金责任。四、合同约定违约金过高，即使答辩人承担违约责任，答辩人也要求根据被答辩人的实际损失对违约金进行调低。五、房屋作为不动产，其交付不仅是指房屋的实际交付，还应包括办理相关的产权登记。六、被答辩人主张逾期办证违约金的截止点是错误的。七、答辩人若真的违反了合同中的承诺义务，从法律学性质上，是属于附随义务，属于从合同义务。 经审理查明，2014年11月10日，宋一君作为买受人与出卖人中安公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：YS0042093，房屋代码为：190556。合同主要约定：宋一君以634184元的价格购买中安公司开发的坐落于枣庄市市中区房屋一处。该合同第十条关于该商品房交付时间和条件约定：（一）出卖人应于2014年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十一条关于该商品房相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：（一）城市基础设施：上水、下水、供电、供暖、燃气均为2014年12月30日达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，如果未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付10元违约金；（二）公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、幼儿园均为2014年12月30日前竣工，物业管理用房于2014年12月30日交付使用，以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件或者竣工的，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金。第十三条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在30日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条关于房屋登记约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同；买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》附件八为《房屋使用说明书》及《房屋质量保证书》，附件九为《补充协议》，约定4号楼地下一层61号储藏室，价格为17000元。合同签订后，宋一君先后向中安公司支付购房款673018元。2015年2月4日，中安公司将涉案房屋交付给宋一君。 另查明，涉案商品房于2015年4月具备了交付的合同要件，城市基础设施于2015年4月达到了使用条件，公共服务及其他配套设施至2014年10月30日达到了竣工条件或者交付使用条件。2017年6月8日，宋一君诉至本院，要求中安公司支付逾期交房、城市基础设施及公共设施逾期达到使用条件而产生的违约金共计163745.26元。2018年4月4日，宋一君另诉至本院，要求中安公司立即为其办理房屋产权证，并支付逾期办证违约金【案号：（2018）鲁0402民初1243号】。 上述事实有《商品房买卖合同》、收据、证明、民事判决书，以及原、被告在庭审中的陈述等在卷佐证。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告宋一君与被告中安公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，本院予以确。合同双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期办理房屋权属登记的违约责任，双方当事人已另案解决。本案的争议焦点是涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定，涉案房屋交付时城市基础设施、公共服务和其他配套设施是否符合合同约定，以及被告中安公司是否应承担违约责任。 按照《商品房买卖合同》约定，被告中安公司应于2014年8月30日前将涉案房屋交付给原告宋一君，而被告中安公司实际于2015年2月4日履行交付义务，故被告存在逾期交房的违约行为。被告中安公司于2015年4月已经按照合同约定具备了交付房屋的全部合同要件，原告宋一君于2017年6月8日起诉并主张逾期交房及附属条件的违约金明显已超过当时的两年诉讼时效，本院不予支持。《商品房买卖合同》明确约定城市基础设施、公共服务及其他配套设施应于2014年12月30日达到使用条件或竣工条件。从庭审查明的事实看，城市基础设施至2015年4月达到了使用条件，公共服务及其他配套设施至2014年10月30日达到竣工条件或者交付使用条件。涉案房屋交付时城市基础设施不符合合同约定，被告中安公司构成违约。但原告宋一君于2017年6月8日起诉并主张城市基础设施的违约金已超过当时的两年诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 驳回原告宋一君的诉讼请求。 案件受理费3575元，由原告宋一君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  孙启磊 人民陪审员  谢廷琦 人民陪审员  周庆刚 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  扈骁铭