湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2906号上诉人（原审原告）：阳焜霖，男，1990年3月27日出生，瑶族，居民，住湖南省道县。上诉人（原审原告）：阳堡霖，男，1992年10月22日出生，瑶族，居民，住湖南省道县。二上诉人委托诉讼代理人：莫社平，湖南九子龙律师事务所律师。上诉人（原审原告）：阳明翠，女，1986年12月10日出生，瑶族，居民，住湖南省道县。委托诉讼代理人：阳焜霖，系阳明翠之弟（特别授权）。上诉人（原审被告）：何霍太，男，1965年1月24日出生，汉族，居民，住道县。委托诉讼代理人：刘恩洪，湖南湘源律师事务所律师。上诉人阳焜霖、阳堡霖、阳明翠因与上诉人何霍太房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳焜霖、阳堡霖、阳明翠上诉请求：1、请求二审法院依法改判被上诉人支付上诉人购房款110,700元，并依法改判被上诉人支付违约金时间从2017年农历12月21日起算；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定27,293.38元税费由上诉人承担错误。1、根据我国相关法律规定，出卖人需承担的税费有土地增值税、不动产销售增值税和个人所得税，其他如城市维护建设税、水利建设基金系法律之外的税费，没有明确规定由谁承担，契税及办证费用等依法应由买方承担。一审判决27,293.38元全部税费由上诉人承担错误。2、涉案房屋应缴纳的全部税款，当事人双方已口头约定由被上诉人承担，并不违反法律规定。3、涉案房屋售价较低，上诉人经济确有困难，故上诉人的父亲阳召开作为出卖方当初与所有购房方都口头约相关税费由买受人承担。上诉人销售的50多套房中，均是买受人自己缴纳相应税费。2020年3月13日，当事人双方对应付房款进行最后确定时，被上诉人亦未提出所谓代交税费的问题，这是对原口头约定的再次确认。何霍太辩称，被答辩人诉称“一审判决认定27,296.38.16元税费应由被答辩人承担错误”的上诉理由不能成立，双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定，甲、乙方按照法律规定承担相应的税费，双方当事人应按照合同约定履行各自的纳税义务。2、根据法律规定，答辩人为办理不动产登记，代出卖人缴纳的土地增值税、不动产销售增值税、个人所得税、城市维护建设税、水利建设基金和教育附加费,因出卖人阳召开是纳税义务人，应从购房款中扣除上述税款。3、被答辩人诉称“本案依法应缴纳的全部税款，当事人双方已口头约定由买受人承担”的理由缺乏事实依据。当事人双方签订的《房屋买卖合同》明确约定该税费由出卖人缴纳，如要变更合同内容应签订新的补充协议，而非口头约定，被答辩人该上诉理由不能成立。何霍太上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并依法改判在原判决基础上减少21,246.40元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定事实不清，证据不足。房屋合同面积与实际面积误差计房价款21,246.40元等款项应当从房屋价款中扣减。房屋出卖人交付的房屋实际使用面积与房屋买卖合同约定的面积不符，实际面积比房屋施工图设计的面积少了7.61㎡，误差比5.212%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%的部分的房价款及利息由出卖人双倍返还买受人，故被上诉人应返还上诉人21,246.40元。2、原审判决上诉人从2020年3月26日起按万分之三每日支付被上诉人逾期交付房价款违约金，缺乏事实依据。阳焜霖、阳堡霖、阳明翠辩称，1、被答辩人要求扣减房屋面积误差折价款，没有事实和法律依据，双方的合同中已经约定房屋价款的计算是以房屋施工图设计的面积为准的，并未约定以实际面积为准，双方是有明确约定，在合同中约定房屋面积价款的计算方式并不违法。2、双方关于迟延支付购房款的违约金及违约金的起算日期非常明确，被答辩人有迟延支付购房款的事实，被答辩人应当在2017年12月21日支付购房款，若不支付就是违约。综上，一审判决认定被答辩人迟延支付购房款违约金的理由正确，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求，支持我方诉请。阳焜霖、阳堡霖、阳明翠向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告购房款12万元及违约金（违约金从2017年12月20日起以12万元为基数，按日万分之三计算至购房款付清之日止）；2.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月22日，原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠的父亲阳召开（为甲方）与被告何霍太（为乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方新建的位于道县××坊街××号（原道县食品厂内）南、北两栋房屋对外出售。为明确双方权利、义务，经双方协商一致，达成如下条款，供共同遵守。一、乙方同意购买南栋壹单元贰楼东侧房屋；二、房屋面积以施工图纸标明的建筑面积为准，建筑面积为146平方米（含楼梯和通道按户分摊面积），但楼梯和通道的使用权属共有；三、房屋单价每平方米1960元，总价款为286000元；四、甲、乙双方同意按工程进度分三期付款。1.第一期付款时间及金额：双方合同签字之日付1.5万元；2.第二期付款时间及金额：本楼层主体工程封顶十天内即2016年农历12月20日前付玖万元；3.第三期付款时间及金额：房屋交接之日付清余款；留贰万元办好房产时付清，余款壹拾陆万壹仟元在2017年农历12月20日前付清；五、交房时间为本栋工程竣工验收合格后十天内。六、房屋质量：5.甲方只安装价格600元左右的防盗进户门；七、甲、乙双方按国家规定各自承担相应税费；八、甲方在交房后半年内负责办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，契税和工本费由乙方承担；九、违约责任：1.甲方交付的房屋不存在所有权的瑕疵；2.乙方必须依本合同约定给付购房款。如迟延给付，按未给付金额处每日万分之三的违约金；3.甲乙双方必须信守合同，任何一方不得反悔。否则，悔约方承担守约方总价款20%的违约金后，本合同仍应继续履行。合同签订当日何霍太交给阳召开购房款1.5万元，2017年元月26日何霍太交给阳召开购房款8万元，2018年4月1日何霍太交给阳召开购房款8万元，合计17.5万元，阳召开均写了收据给何霍太。2017年6月3日，阳召开所建南栋房屋经道县建达工程质量检测有限公司检测，结论为：根据现场检测，分析结果表明，所检构件质量基本符合设计要求，未发现影响结构正常使用等异常情况。2018年6月份阳召开交房给何霍太。随后，何霍太对房屋进行装修，并于2018年12月份装修完毕进住。2019年7月3日，何霍太代阳召开向国家税务总局道县税务局缴纳土地增值税、不动产销售增值税、教育附加、个人所得税、城市维护建设税、水利建设基金等各项税费27293.38元。2019年11月28日，阳召开为何霍太办好了不动产权证，证号：湘（2019）道县不动产权第0004644号，共有宗地面积1544.33㎡（单独土地使用面积16.21㎡）/房屋建筑面积138.39㎡（专有建筑面积125.79㎡，分摊建筑面积12.60㎡）。阳召开于2019年12月3日因病去世。阳焜霖系阳召开的长子、阳堡霖系阳召开的次子、阳明翠系阳召开之女。2020年3月13日，阳焜霖与何霍太达成协议，协议内容为“今从阳焜霖处拿到不动产权证贷款，双方约定好贷款下来就将房屋余款人民币壹拾壹万零柒佰（￥110,700.00）元付清给阳焜霖，不得拖欠，违约不给，阳焜霖有权收回房屋。签名：阳焜霖、何霍太，2020年3月13日”。2020年3月26日，何霍太贷出款后，因付款及扣税有争议，何霍太在道县农村商业银行股份有限公司东门支行预存68,300元备付。原告认为被告未按协议约定将购房余款110,700元付给原告，原告向法院起诉。一审法院认为，本案属房屋合同纠纷。原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠的父亲阳召开（为甲方）与被告何霍太（为乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。双方应按《房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。合同签订后被告依合同给付了17.5万元购房款给原告父亲阳召开。2020年3月13日，阳焜霖与何霍太达成协议，协议内容为“今从阳焜霖处拿到不动产权证贷款，双方约定好贷款下来就将房屋余款人民币壹拾壹万零柒佰（￥110,700.00）元付清给阳焜霖，不得拖欠，违约不给，阳焜霖有权收回房屋。签名：阳焜霖、何霍太，2020年3月13日”。该协议可视为双方对《房屋买卖合同》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条5、第八条的认可、结算、交房及付款时间的变更，即何霍太所欠购房款111,000元+契税和工本费300元-防盗进户门600元=110,700.00元，交房以实际交房时间为准，付款时间变更为贷款下来就将房屋余款人民币壹拾壹万零柒佰（￥110,700.00）元付清给阳焜霖。与原告的代理人在法庭辩论中陈述“被告欠111,000元，为什么后面是110,700元，合同第六条，正好就是减去了门的600元。合同第八条，契税工本费是三百元，减去门，加工本费就是110,700元”的辩论意见相符，对该辩论意见，法院予以采信。原告提出“被告何霍太向税务机关交付税费27293.38元，纳税主体是阳召开，完税凭证是2019年7月3日，双方协议是2020年3月，也就是说双方对如何完税进行了口头约定，双方对税款缴纳已经进行了变更，所以在后面的协议中才没有体现税款缴纳事项”的辩解意见，因原告未能提供双方对税款缴纳已经进行了变更的证据，因此，对原告提出的该辩解意见，法院不予采信。被告何霍太提出“被告为了办理不动产权登记，2019年7月3日代阳召开缴纳土地增值税、不动产销售增值税、教育附加、个人所得税、城市维护建设税、水利建设基金等各项税费27,293.38元。按照房屋买卖合同第七条甲、乙双方按国家规定各自承担相应税费的约定，上述税费应由房屋建设方或者房屋出卖人向国家有关机关缴纳；原告要求支付购屋剩余款，必须扣减被告代其缴纳的税费”的答辩意见，因阳焜霖与何霍太于2020年3月13日的协议没有涉及何霍太代阳召开缴纳土地增值税、不动产销售增值税、教育附加、个人所得税、城市维护建设税、水利建设基金等各项税费27,293.38元问题，原告也未能举证证明与被告协商变更税费27,293.38元的承担问题，应按《房屋买卖合同》第七条“甲、乙双方按国家规定各自承担相应税费”的约定处理，上述税费27,293.38元应由房屋出卖人阳召开承担，因何霍太已代阳召开缴纳上述税费27,293.38元，可从何霍太未付的购房款中扣除；因此，对被告何霍太的该答辩意见，法院予以采信。原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠提出“判令被告给付原告购房款12万元及违约金（违约金从2019年11月1日起以12万元为基数，按日万分之三计算至购房款付清之日止）”诉讼请求，因2020年3月13日，阳焜霖与何霍太达成协议，约定好贷款下来就将房屋余款人民币贰拾万玖仟柒佰（￥110,700.00）元付清给阳焜霖，减去何霍太已代阳召开缴纳税费27,293.38元，余款83,406.62元应由被告何霍太给付原告。关于违约金：按《房屋买卖合同》第九条约定如迟延给付购房款，按给付金额处每日万分之三的违约金，符合法律规定；2020年3月13日，阳焜霖与何霍太达成协议，约定好贷款下来就将房屋余款人民币壹拾壹万零柒佰（￥110,700.00）元付清给阳焜霖，不得拖欠，何霍太于2020年3月26日贷出款后，因付款及扣税有争议，何霍太在道县农村商业银行股份有限公司东门支行预存68,300元备付。因此，余款83,406.62元应在何霍太2020年3月26日贷出款时由被告何霍太给付原告，被告逾期未付，应承担违约责任。违约金应从2020年3月26日起以83,406.62元为基数，按日万分之三计算至购房款付清之日止；超过部分，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：一、限被告何霍太于本判决生效之日起十日内给付原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠购房款83,406.62元及违约金（违约金从2020年3月26日起以83,406.62元为基数，按日万分之三计算至购房款付清之日止）；二、驳回原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由原告阳焜霖、阳堡霖、阳明翠负担700元，被告何霍太负担2000元（被告何霍太负担的案件受理费2000元，因原告已预交，被告在给付本案案款时一并付给原告）。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：1、何霍太未付房价款中是否应当扣减相关税费及房屋面积差价款；2、何霍太是否应承担逾期支付房价款的违约责任及如何承担违约责任。关于本案的争议焦点，本院评析如下：关于争议焦点一，双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定：“甲、乙双方按国家规定各自承担相应税费”、第八条约定：“甲方在交房后半年内负责办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，契税和工本费由乙方承担”。土地增值税、不动产销售增值税、教育附加、个人所得税、城市维护建设税、水利建设基金等税费的纳税主体系出卖人阳召开，根据双方《房屋买卖合同》的约定，应由出卖人阳召开承担，故一审判决从何霍太应付购房款中扣除上述税费27,293.38元，并无不当。阳焜霖、阳堡霖、阳明翠主张，“双方就税费缴纳进行了口头约定，由何霍太缴纳全部税费。双方2020年3月13日达成结算协议时，何霍太未提出应付购房款应核减代缴税费是对双方口头约定的再次认可”。因阳焜霖、阳堡霖、阳明翠未提供证据证明双方曾达成口头协议，且何霍太不予认可，同时，2020年3月13日的协议，双方是针对房款重新达成的协议，并不是就房屋的整体费用达成的协议，故阳焜霖、阳堡霖、阳明翠该上诉理由，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。双方《房屋买卖合同》虽约定“房屋面积以施工图纸标明的建筑面积为准，建筑面积为146平方米”，但并未明确如合同约定面积与实际交付的房屋面积不一致时如何处理，视为无约定，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项、第二项的规定处理，但何霍太陈述其拿到产权证时即已知道房屋实际面积与约定面积不符，承前所述，2020年3月13日的协议是针对房款达成的协议，在该协议中，并未提到面积差的问题，应视为双方对房款达成新的协议。故对何霍太要求从未付房款中核减房屋面积差价21,246.40元的上诉理由，本院不予支持。关于争议焦点二，阳焜霖与何霍太达成协议，协议内容为“今从阳焜霖处拿到不动产权证贷款，双方约定好贷款下来就将房屋余款人民币壹拾壹万零柒佰（￥110,700.00）元付清给阳焜霖，不得拖欠，违约不给，阳焜霖有权收回房屋。签名：阳焜霖、何霍太，2020年3月13日”。该协议可视为双方对付款时间的变更，现何霍太逾期未支付房价款，应按双方达成的上述协议及双方《房屋买卖合同》第九条约定，承担违约责任。因此。一审法院核减何霍太代阳召开缴纳的税费后，判决何霍太自2020年3月26日起以83,406.62元为基数，按每日万分之三支付阳焜霖、阳堡霖、阳明翠逾期支付房款违约金至购房款付清之日止，并无不当。综上，上诉人阳焜霖、阳堡霖、阳明翠,上诉人何霍太的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费813元，由上诉人阳焜霖、阳堡霖、阳明翠负担482元，上诉人何霍太负担331元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二〇年十一月十九日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。