湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初2457号原告：彭石林，男，1995年4月17日生，汉族，湖北省通城县人，隽水镇居民，住湖北省通城县。委托代理人：杜佳，湖北德馨律师事务所律师。被告：湖北金罐苑房地产开发有限公司（以下简称金罐苑房地产公司）住所地：通城县隽水镇步行街**。法定代表人：雷振亚，该公司董事长。委托代理人：邱建明，通城县石南法律服务所法律工作者。被告：汪华阶，男，1961年2月5日生，汉族，湖北省通城县人，住，住湖北省通城县/div>委托代理人：徐胜甫，通城县石南法律服务所法律工作者。原告彭石林与被告金罐苑房地产公司、汪华阶商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭石林委托代理人杜佳，被告金罐苑房地产公司委托代理人邱建明，被告汪华阶委托代理人徐胜甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭石林向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理不动产权证；2、判决被告承担逾期办证的违约金1032元；3、判决被告和原告据实结算代收费用，并返还多收的费用；4、判决二被告承担连带责任；5、本案受理费用由被告承担。事实与理由：2015年2月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，向被告购买了富源广场第19B栋1单元1204号房，房屋总价款为344000元，原告向被告支付了购房首付款114000元，余款230000元在银行办理按揭，并支付了装修保证金、水电开户费等各项费用合计12200元。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。现原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也向原告交付了房屋，但至今被告未向原告办理房屋产权证书。原告及其他购房户多次与被告协商房屋办证事宜，被告以种种理由拖延。为此特起诉，请求人民法院依法判决原告的诉讼请求。被告金罐苑房地产公司辩称，本案原告购买商品房属实，但所购买的商品房实属本案被告汪华阶个人资产，汪华阶对外出售实行独立经营核算，违约责任与金罐苑房地产公司无关。被告汪华阶辩称，双方的房屋买卖合同是真实的，原告买了房屋，应当予以办证。不能办证的原因是金罐苑房地产公司将该栋楼发包给了两个不同的公司，导致另外一个公司不能按照国家规定完成相关项目，最终房屋不能验收。现在公司也在督促阶段，将尽快为原告方办证。本案被告汪华阶不存在承担连带责任，商品房买卖合同是被告金罐苑房地产公司与原告签订的，汪华阶作为19号楼的实际施工人，应由金罐苑房地产公司对原告承担责任，两被告之间的纠纷是建设施工合同纠纷，与本案的法律关系不同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告双方提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月16日，被告金罐苑房地产公司在通城县××水镇××、××组进行商品房开发，并先后取得了《建设用地规划许可证》、《不动产权证书》、《建设工程施工许可证》、《湖北省商品房预售许可证书》，并成立金罐苑房地产公司富源商贸物流中心项目部。2015年2月14日，原告与被告金罐苑房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告金罐苑房地产公司购买了富源广场第19B栋1单元1204号的预售商品房。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证为鄂隽房预字（2014）011号。第三条、该商品房合同约定建筑面积共136.42平方米。第四条、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2521.62元，总金额344000元。第六条、买受人于2015年2月14日前付购房首期款114000元整，余款230000元申请银行按揭。第八条、出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3、买受人退房，逾期超过一年的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。该商品房买卖合同附件四：合同补充协议约定，第六条、本合同约定的房款不包括房款以外的费用。买受人同意委托出卖人统一办理水、电、气、银行按揭、产权登记等事宜，由此产生的所有相关费用由买受人承担。第八条、补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款344000元。被告湖北金罐苑房地产公司在合同约定期限内向原告交付了所购商品房，该栋商品房至今未经职能部门验收合格，导致不能为原告如期办理房屋不动产权证。为此，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告金罐苑房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律或者社会公共利益，该合同依法成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告已按合同约定付清了购房款并已受领房屋，被告金罐苑房地产公司也应按合同第十五条约定在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关提交备案资料，为原告办理房屋产权证书。因案涉商品房至今未验收，直接导致房屋权属证书不能如期办理，被告的行为已经构成违约，因此，被告金罐苑房地产公司应当依合同约定按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。本案中，原告主张要求被告汪华阶承担民事连带责任的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，合同的效力仅及于合同当事人，仅在合同当事人之间发生约束力，即原告与被告金罐苑房地产公司签订的商品房买卖合同具有法律约束力。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”、第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”，被告汪华阶作为金罐苑房地产公司的委托代理人，其以被代理人金罐苑房地产公司的名义实施的与原告签订的商品房买卖合同的民事法律行为，致使房屋权属证书不能如期办理的后果应由被告金罐苑房地产公司承担，且被告金罐苑房地产公司也未提供被告汪华阶没有代理权、超越代理权或代理权终止后的行为相关证据加以证明，故原告要求被告汪华阶承担民事连带责任的诉求，本院不予支持。关于原告要求被告据实结算代收费用，并返还多收的费用的诉求，因原告与被告金罐苑房地产公司签订的合作补充协议，协议中约定的“买受人同意委托出卖人统一办理水、电、气等事宜，由此产生的所有相关费用由买受人承担”，该约定是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，属有效约定。庭审中，因原、被告双方均未提供代收费用水、电、气等实际具体费用开支金额的相关证据，对被告代收费用无法进行金额结算，故原告要求被告返还多收的费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下：一、由被告湖北金罐苑房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内为原告彭石林办理富源广场第19B栋1单元1204号商品房的不动产权登记证，并支付原告彭石林违约金1032元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告湖北金罐苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达十日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院：开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50.上诉人在上诉期满后七日内仍未预交松松费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则按自动放弃执行申请权处理。审判员  周建文二〇二〇年十一月十二日法官助理肖琴书记员付岳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。