河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0132民初1355号 原告：李英涛，男，1963年8月12日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：李荣梅，河北冠彬律师事务所律师。 被告：河北创通房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥**红旗大街**供销社宿舍**楼**303，统一社会信用代码：91130100561994754A。 法定代表人：任永亮，该公司执行董事长。 被告：平安银行股份有限公司石家庄分行，住所，住所地：河北省石家庄市新华区新华路**社会信用代码：91130100320145874Q。 负责人：冯少英，该分行行长。 委托诉讼代理人：韩义楼，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳奇华，河北世纪方舟律师事务所律师。 原告李英涛诉被告河北创通房地产开发有限公司（以下简称创通公司）、平安银行股份有限公司石家庄分行（以下简称平安银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李英涛及其委托诉讼代理人李荣梅、被告创通公司法定代表人任永亮、被告平安银行的委托诉讼代理人韩义楼、靳奇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李英涛向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告创通公司2018年1月4日和2018年1月9日签订的两份《商品房买卖合同》；2、创通公司返还原告两套房产首付款61800元+61900元=123700元；3、创通公司返还已付28期贷款本息29297.52元+43590.68元=72888.2元；4、解除原告与二被告签订的《房地产买卖抵押贷款合同》；5、两套房产剩余未还贷款164期本息共计426916.6元，由被告创通公司直接返还被告平安银行；6、被告创通公司支付违约金32212.7元（计算至2020年5月28日至实际付清之日止）；7、诉讼费由被告创通公司承担。庭审时原告的诉讼请求部分进行了变更：第3项被告创通公司向原告支付已还被告平安银行的72888.2元；第5项剩余贷款426916.6元，由创通公司直接偿还给平安银行，原告不再承担还款义务；第6项变更为创通公司支付利息16591.26元，从2017年6月30日，原告交付首付款到2020年7月30日按照同期银行贷款利率4.35%计算。事实与理由：原告与被告创通公司分别于2018年1月4日和2018年1月9日签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买珑源御园16号2单元102和16号2单元101房产，原告支付首付款61800元和61900元，余款向被告平安银行贷款支付，原告与二被告签订《房地产买卖抵押贷款合同》两份，原告已还款28个月，本息共计43590.68元。合同约定2018年5月1日创通公司将房屋交付原告使用，但至今没有完工，无法交付，要求解除《商品房买卖合同》。因被告平安银行于商品房买卖合同备案前审批放贷，造成原告对创通公司履行能力的错误预判，要求解除与平安银行签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，并要求创通公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还（担保权人）平安银行和（买受人）原告李英涛。为维护原告的合法权益，诉至法院，请法院判如所请。 被告创通公司辩称，1、双方2018年1月9日签订的珑源御园16号楼2单元101,2018年1月4日签订的珑源御园16号楼2单元102商品房买卖合同，和原告陈述不符；2、要求原告继续履行合同，合同第12条逾期交付责任第2小条写明：合同继续履行。合同第11条规定，最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付房价款的万分之一违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告平安银行辩称，1、原告诉请的相关合同合法有效；2、原告第六项诉讼请求不明确，该请求中是否包含原告要求免除其自身还款义务关系到平安银行的实体权利，根据民诉法相关规定，原告应明确该诉讼请求；3、平安银行已经向原告发放贷款，履行合同义务，双方应按照合同约定严格履行。综上，请求依法驳回原告对我行的诉讼请求。 原告为主张其诉讼请求提交证据：1、商品房买卖合同两份，2018年1月4日购买珑源御园16号2单元102,2018年1月9日购买珑源御园16号2单元101，要求解除上述两份房屋买卖合同；2、收据，证明原告缴纳首付款的事实；3、个人账户交易明细清单，证明原告还款记录；4、房地产买卖抵押贷款合同，证明原告与二被告签订抵押贷款合同的时间、贷款金额、用途、贷款期限、支付、抵押物价值确认书。 庭审后原告提交8张照片。 被告创通公司对原告提供证据的质证意见：证据1、3、4无异议；证据2庭下核实，钱是打给个人，还是给了公司。 被告创通公司对原告提交8张照片的质证意见：图1没有耕地，已经有五证，可以正常施工；图2所购房屋土地已经清理，没有在山上；图3现正准备施工；其他与本案无关。 被告平安银行对原告提供证据的质证意见：证据1真实性无异议，合同第12条第2款约定了逾期交房的救济方式，第11条约定了交房时间是2018年5月1日。根据商品房买卖司法解释第15条，原告无权解除合同或请求解除合同已超过1年的除斥期间；证据2与平安银行不具有法律上的关联性，不认可；证据3真实性认可，但该证据显示放款时间2018年1月8号、9号，在备案合同签订后，明显与原告诉状中陈述不符，该贷款平安银行没有过错，合同成立并且原告也履行了一定期间，因此原告诉求不应侵害平安银行利益；证据4真实性无异议，三方应该按照合同严格履行。 被告平安银行对原告提交的8张照片的质证意见：真实性不予认可，无法核实照片的时间、地点，、地点银行没有关联性。鸟瞰图仅是整体构思、设想，应以规划部门的审批为准，以双方订立的合同为准。应承担银行的还款。 被告平安银行提交的合同同原告的抵押贷款合同，该合同第六条第二款第9项约定原告就购买的房地产发生纠纷与平安银行无关，原告仍应该承担还款责任。第13条约定原告拖欠本息构成违约，平安银行有权宣布贷款期限到期。第14条第三项第三款第7条约定无论何种原因，导致合同内容无效，平安银行有权终止合同，并向原告追索合同项下贷款本息，保证人承担担保责任。 原告对被告平安银行提交证据的质证意见：对抵押贷款合同的真实性无异议，但是根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释的25条，在原告与被告创通公司解除房屋买卖合同时抵押担保合同的抵押物已经返还给被告创通公司，在办理贷款之前银行已经确认了房屋的价值，因此应当根据25条的规定由出卖人将收受的银行贷款、购房款及买受人的购房款本息分别返还担保权人（银行）及买受人，不应当由我方承担返还责任。 被告创通公司同意平安银行的举证。 庭审后被告创通公司提交：第201513、第201514两份《商品房预售许可证》；《国有土地使用证》；《建设工程规划许可证》；《建设用地规划许可证》；《建筑工程施工许可证》。 原告对被告创通公司提交的《国有土地使用证》无异议；对《建筑工程施工许可证》的真实性无异议，发证时间是2015年7月6日，施工工期是210天，现已过施工期限，该证无效，不具备施工条件；《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》真实性无异议，但两证的范围不一致；《商品房预售许可证》真实性无异议，预售房产必须达到总投资的25%以上，7层以下建筑主体建成三分之一以上。本案中，项目没有投资，没有施工建设，不具备预售条件；以上五证是对商品房预售的资格审批，不能决定创通公司具备履行能力。 被告平安银行对被告创通公司提交的五证无异议。 本院经审理认定事实如下：2018年1月4日，被告创通公司（出卖人）与原告李英涛（买受人）签订ＮＯ：3218010413395437035《预售商品房合同备案书》，原告购买被告创通公司开发建设的位于元氏县房产，建筑面积38.38平方米，单价5000元／每平方米，总价款191900元。原告于2017年6月30日向被告创通公司支付定金61900元，签订合同时该定金抵作首期房款，余款130000元，向被告平安银行贷款支付。合同第十一条（一）约定被告创通公司在2018年5月1日前向原告交付房产。合同第十二条逾期交付责任（1）约定“逾期在Ｘ日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过Ｘ日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的Ｘ%向买受人支付违约金。买受人有权继续履行合同的，合同进行履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。合同第八条第1（1）约定“逾期在柒日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”合同第十二条第2条约定“合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。” 2018年1月9日，被告创通公司（出卖人）与原告李英涛（买受人）签订ＮＯ：3218010910241537091《预售商品房合同备案书》，原告购买被告创通公司开发建设的位于元氏县房产，建筑面积52.36平方米，单价5000元／每平方米，总价261800元。原告于2017年6月30日向被告创通公司支付定金61800元，签订合同时该定金抵作首期房款，余款200000元，向被告平安银行贷款支付。合同的其他约定同ＮＯ：3218010413395437035《预售商品房合同备案书》。 2017年12月22日，甲方（借款人）李英涛／王淑芝、乙方（贷款人及抵押权人）平安银行、丙方（抵押人）李英涛、丁方（保证人）创通公司签订（2017）第（ＲＬ20171222000460）号《房地产买卖抵押贷款合同》，贷款金额130000元，借款人采取等额本息还款方式，每月归还本息1046.34元，贷款期限192个月，自2017年12月22日起至2033年12月22止。《抵押物价值确认书》和《抵押房地产清单》显示抵押房地产名称及抵押物所在地为：元氏县。2018年1月8日，平安银行向原告放款130000元。原告于2018年2月8日开始向平安银行还款，截止2020年5月8日，共还款28期29297.52元，尚欠164期未还。 2017年12月20日，甲方（借款人）李英涛／王淑芝、乙方（贷款人及抵押权人）平安银行、丙方（抵押人）李英涛、丁方（保证人）创通公司签订（2017）第（ＲＬ20171220004299）号《房地产买卖抵押贷款合同》，贷款金额200000元，借款人采取等额本息还款方式，每月归还本息1556.81元，贷款期限192个月，自2017年12月20日起至2033年12月20止。《抵押物价值确认书》和《抵押房地产清单》显示抵押房地产名称及抵押物所在地为：元氏县。2018年1月9日，平安银行向原告放款200000元。原告于2018年2月9日开始向平安银行还款，截止2020年5月9日，共还款28期43590.68元，尚欠164期未还。李英涛与王淑芝系夫妻。 另查明，2013年11月11日，元氏县人民政府为被告创通公司颁发了（2013）第1108号《国有土地使用证》，被告创通公司取得元氏县北正乡时家庄村44212平方米的土地使用权。2014年5月5日，元氏县城乡规划局为被告创通公司颁发了第130132CZ2014050501号《建设用地规划许可证》，项目名称珑源御园住宅，用地面积4.4212公顷，总建筑面积60570平方米。2014年8月11日，元氏县城乡规划局为被告创通公司颁发了第130132CZ2014081101号《建设工程规划许可证》，项目名称珑源御园一期工程，总建筑面积12405平方米。2015年7月6日，元氏县住房和城乡建设局为被告创通公司颁发了第130132201507060101号《建筑工程施工许可证》，工程名称珑源御园，建筑规模12405.04平方米，合同工期210天。2019年3月8日，元氏县行政审批局为被告创通公司颁发了第201513号《商品房预售许可证》，项目名称珑源御园，预售范围：20＃、21＃住宅楼，5202.08平方米。2019年3月8日，元氏县行政审批局为被告创通公司颁发了第201514号《商品房预售许可证》，项目名称珑源御园，预售范围：13＃、15＃、16＃住宅楼，7202.96平方米。 本院认为，被告创通公司与原告李英涛签订的NO：3218010413395437035《预售商品房合同备案书》和NO：3218010910241537091《预售商品房合同备案书》系当事人真实意思表示，符合法律规定，双方均应按照合同约定履行义务。被告创通公司作为涉案房产的开发商，按合同约定向原告交付房屋系其基本义务。根据合同约定，涉案的两套房产，被告创通公司均应当在2018年5月1日前交付原告，至今被告创通公司已超过两年多时间，未履行交付房屋的义务，致使不能实现合同目的，构成违约，原告要求解除合同，符合法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，原告要求解除李英涛、王淑芝与被告平安银行、被告创通公司签订的（2017）第（RL20171222000460）号《房地产买卖抵押贷款合同》和签订的（2017）第（RL20171220004299）号《房地产买卖抵押贷款合同》，亦应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”NO：3218010413395437035《预售商品房合同备案书》和NO：3218010910241537091《预售商品房合同备案书》解除后，被告创通公司应按约定将原告交付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因此原告要求被告创通公司返还购房首付款（61900元+61800元=123700元）及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但原告要求按照同期银行贷款利率4.35%计算，没有法律依据，本院不予支持。涉案购房首付款123700元的利息应自2017年6月30日（支付之日）起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行完毕止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该规定本义并没有免除购房者（借款合同的借款人）的还款义务，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之所以这样规定，是考虑到按揭借款合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同均解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归给还银行，而应当直接由商品房出卖人归还给银行。故依据该规定，被告创通公司应返还原告已向被告平安银行所还贷款；并向被告平安银行偿还自判决生效之日起的剩余贷款。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告李英涛与被告河北创通房地产开发有限公司签订的NO：3218010413395437035《预售商品房合同备案书》和NO：3218010910241537091《预售商品房合同备案书》； 二、解除原告李英涛与被告平安银行股份有限公司石家庄分行、被告河北创通房地产开发有限公司签订的（2017）第（RL20171222000460）号《房地产买卖抵押贷款合同》和（2017）第（RL20171220004299）号《房地产买卖抵押贷款合同》； 三、被告河北创通房地产开发有限公司于本判决生效后五内返还原告李英涛购房首付款123700元及利息（利息以123700元为基数自2017年6月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告河北创通房地产开发有限公司于本判决生效后五内返还原告李英涛已向被告平安银行股份有限公司石家庄分行所还贷款本息（以被告平安银行股份有限公司石家庄分行于判决生效后当月出具的还款明细清单为准）； 五、被告河北创通房地产开发有限公司于本判决生效后五内向被告平安银行股份有限公司石家庄分行偿还原告李英涛自判决生效之日起就（2017）第（RL20171222000460）号《房地产买卖抵押贷款合同》和（2017）第（RL20171220004299）号《房地产买卖抵押贷款合同》剩余的贷款本息（以被告平安银行股份有限公司石家庄分行于判决生效后当月出具的还款明细清单为准）； 六、驳回原告李英涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10358元，减半收取5179元，由被告河北创通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省元氏县，邮编：051130，收件人：材料收转窗口，联系电话0311-806××××7）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  齐娟霞 二〇二〇年十一月三十日 书记员  赵 旭