重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初20253号原告：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同****楼****，统一社会信用代码91110116802596504P。法定代表人：邹明，经理。委托诉讼代理人：尹伯群，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：谭力豪，男，1986年8月17日出生，汉族，住重庆市江**。原告北京首万物业服务有限公司与被告谭力豪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告北京首万物业服务有限公司的委托诉讼代理人尹伯群，被告谭力豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北京首万物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费7824元以及逾期交纳物业服务费产生的违约金1564.8元（欠付物业服务费金额的20%）；2.判令被告支付2015年1月至2020年6月期间的公摊电费253.07元。事实和理由：原告与重庆首创新石置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为首创·鸿恩国际生活区提供物业服务，物业服务费的交纳标准为1.9元/月/平方米，合同对物业服务费的交纳时间和违约责任进行了约定。原告如约提供物业服务，被告未支付前述期间的物业服务费和公摊电费。原告催收未果，故提起本案诉讼。被告谭力豪辩称，对原告主张的物业服务费和公摊电费的期间无异议，该期间没有交过费，但是具体金额不是很清楚，被告不应承担违约金，且违约金标准过高。原告提供的物业服务不到位，存在以下问题：公共建筑及其设备维护和修缮不到位，房子外立面被随意开洞，原告未及时管理，存在安全隐患；楼栋门厅的门禁系统至今未使用，未对外来人员和车辆进行登记询问；小区内水景长期未启用；电梯间屋顶渗水发霉，瓷砖脱落长期不修复；未尽到绿化维护和修缮的义务，小区内植被稀疏、绿化被破坏；垃圾清理不到位，大厅旁边空地垃圾遍地，杂草丛生，过道油污遍地，楼盖污水横流；小区内人车不分流，车辆随意乱停，车库监控安装不合理存在盲区，被告的车辆被刮擦几个月未解决；原告未进行安保巡逻，小区多次发生盗窃事件；小区内占道经营、乱摆摊情况严重，原告不予制止；原告未公示公共收益，公共收益应当抵扣部分物业服务费。被告多次要求原告对前述问题进行整改但均未果，只能通过拒绝交纳物业服务费的方式表达自己的不满，原告提供的物业服务不合格，物业服务费应当降低，做到质量与价格相匹配。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《前期物业服务合同》与备案证明、物业服务授权委托书、名称变更通知、物业服务证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、不动产登记中心登记信息查询结果、公摊电费发票及计算明细和每月公示照片，律师函、EMS寄件单及投递详情、缴费通知单张贴照片，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：物业服务报告及违规行为整改通知单均为原件，且与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月19日，北京金网络物业管理有限公司（2016年12月12日，变更登记为北京首万物业服务有限公司）与重庆首创新石置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为涉诉小区提供前期物业管理服务，并对原告提供的物业服务的主要内容进行了约定；物业服务费的收费标准按照建筑面积计算，高层住宅1.9元/月/平方米；物业服务费首期按半年交纳，此后按季度交纳，业主或者物业使用人应在每季度前三十日内履行交纳义务；公共区域照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；合同期限自2012年12月20日起至业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订或续聘的物业服务合同生效时，本合同自行终止；业主或物业使用人违反本合同约定，如未能如数交纳物业服务费的，应当从当日起按每日万分之五的标准向原告支付违约金。涉诉房屋位于重庆市江北区大石坝红原路X号X幢X-X，被告系该房屋的产权人，房屋建筑面积为85.67平方米。原告于2016年12月10日、2018年12月10日、2020年6月30日在案涉房屋门口张贴缴费通知单，并于2020年4月向涉诉房屋所在地址寄送律师函进行欠付催收。现该小区未成立业主委员会。被告未交纳2016年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费和2015年1月至2020年6月期间的公摊电费。庭审中，原告陈述该区域内的物业服务费是按照1.9元/月/平方米进行收取，被告举示了一组照片及微信聊天记录，拟证明原告的物业服务存在不到位之处及被告车辆被擦挂，向原告反映但一直未解决。本案在审理过程中，原告向本院提交申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出其对小区实施了日常管理和维护，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务。被告虽然有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗。被告辩称原告的服务存在诸多问题，也举示了照片等证据，被告所述问题即使存在，仅能证明原告在提供的物业服务过程中存在不足之处，并不能证明上述问题的长期存在，也不足以达至其长期拒交物业服务费的合法依据。针对被告提出车辆被他人擦挂问题的抗辩，从微信聊天记录中可以看出，原告的工作人员已经对被告的反映的问题进行处理，帮忙寻找肇事者。另外，需要注意的是原告虽然已经履行相应的协助义务，但其更应当将处理的进程积极向被告反馈，加强与被告之间的沟通交流，该问题亦不足以达致被告拒绝或者少交物业服务费的程度。综上所述，原告要求被告支付2016年7月1日至2020年6月30日期间（共计48个月）的物业服务费7813.1元（85.67平方米×1.9元/月／平方米×48个月），原告诉请中超出前述金额的部分，本院不予支持。关于公摊电费。合同约定公共区域照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，本案中，原告举示发票和公示公告证据足以证明公摊电费已实际交纳并在小区内进行了公示公告。故原告要求被告支付2015年1月至2020年6月期间的公摊电费253.07元的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿撤回违约金的诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规之规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭力豪于本判决生效之日起五日内向原告北京首万物业服务有限公司支付2016年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费7813.1元；二、被告谭力豪于本判决生效之日起五日内向原告北京首万物业服务有限公司支付2015年1月至2020年6月期间的公摊电费253.07元；三、驳回原告北京首万物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谭力豪负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 静二〇二〇年十一月九日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露