新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初6469号 原告：李妍，女，1955年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：翟保红，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华北路**。法定代表人：关峙，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，该公司员工。原告李妍与被告新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告李妍委托诉讼代理人翟保红、被告广汇公司委托诉讼代理人葛壁晓景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李妍向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于乌鲁木齐市××区商铺登记备案及不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金8,218元。变更第一项诉讼请求为判令被告协助原告办理位于乌鲁木齐市××区商铺的不动产权属证书。事实与理由：2006年5月8日，原告购买汇轩园小区5栋16B号商铺，房屋面积为17.76平方米，房屋总价为56,828.8元，原告已付清所有房款。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，协助原告登记备案及办理不动产权属证书，否则应当承担违约责任。但截至目前，被告一直没有为原告办理房屋产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，因此原告有权要求被告承担8,218元违约金。为维护原告的合法权益，现诉至贵院请求判如所请。被告广汇公司辩称，同意协助原告办理不动产权属证书，关于违约金的诉讼请求，双方在合同第15条明确约定买受人付清全部房款后，如超出两年出卖人仍未办理产权证书的，按照已支付房款的0.5%赔偿买受人损失，但是原告关于违约金的诉讼请求明显过高，应当按照合同的约定进行调整。原告李妍为支持其主张，提供如下证据：证据一：商品房买卖合同、销售不动产统一发票，用以证明：原、被告双方存在商品房买卖合同关系，被告向原告出售涉案房屋，原告已付清全部房款56,828.80元。证据二：税收通用完税证，用以证明：2006年5月23日。原告缴纳了涉案房屋的契税及印花税共计1,721.91元；证据三：新疆维吾尔自治区行政事业单位收款收据，用以证明：原告缴纳涉案维修基金1,136.58元。证据四：新疆住宅质量保证书，用以证明：原告自房屋交付使用之日起14年未能取得房屋权属证书，被告应当向原告支付违约金。被告广汇公司对商品房买卖合同、税收通用完税证、新疆维吾尔自治区行政事业单位收款收据、新疆住宅质量保证书的真实性、合法性、关联性均认可。本院对商品房买卖合同、税收通用完税证、新疆维吾尔自治区行政事业单位收款收据、新疆住宅质量保证书的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告广汇公司未出示证据证明其辩称。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月8日，被告广汇公司（出卖人）与原告（买受人）签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于乌鲁木齐市北京北路40号汇轩小区××栋商铺出售给原告，房屋面积17.759㎡，单价3,200元，总价款56,828.80元。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后/日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人付清全部房款后，如超出两年出卖人仍未办理的，买受人有权退房，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失。同年5月26日，被告向原告交付涉案房屋。同年5月23日，原告缴纳涉案房屋契税1,721.91元、维修基金1,136.58元。2020年3月19日，被告向原告开具56,828.80元涉案房屋购房款发票。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告付清全部房款，按照合同约定，被告应当协助原告办理不动产权属证书，故原告主张被告协助其办理位于乌鲁木齐市北京北路40号汇轩小区××栋商铺的不动产权属证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期办证违约金8,218元，本院认为，原、被告在合同中关于办理产权登记的约定为“买受人付清全部房款后，如超出两年出卖人仍未办理的，买受人有权退房，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失”，被告抗辩应当按照上述约定调整违约金，本院认为，上述关于赔偿损失约定的前提条件是买受人退房，本案中，原告并未要求退房，故不符合上述约定的情形，被告的该项抗辩理由，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起九十日。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，原、被告在商品房买卖合同中未约定办理房屋权属证书的时间，且原告购买涉案房屋时，涉案房屋为已竣工房屋，故原告在签订合同之日即2006年5月8日起九十日未取得房屋权属证书的，被告就应当承担违约责任。因双方在合同中对于出卖人逾期办证但买受人不退房的违约责任并未进行约定，故被告应当以原告已付房款即56,828.80元为基数、参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，原告现主张被告支付自其起诉之日倒计三年即2017年7月15日至2020年7月15日期间的违约金，本院予以支持，但原告按照年息4.75%计算无法律依据，本院现予以调整，即2017年7月15日至2019年8月20日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期贷款利率即年息4.75%计算为5,664.97元，2019年8月20日至2020年7月15日期间的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为2,075.50元，综上，被告应当向原告支付逾期办证违约金共计7,740.47元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告新疆广汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告办理位于乌鲁木齐市××区商铺的不动产权属证书；二、被告新疆广汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期办证违约金7,740.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额8,218元，确认给付额7,740.47元，确认给付额占诉讼标的额的94.19%。本案案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由原告负担5.81%即1.45元，被告负担94.19%即23.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   苏霞二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 四 日书  记  员   李静