大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10794号原告大连市国有房屋经营集团有限公司，统一社会信用代码91210200MA0UD6MNX0,住所地大连市西岗区水仙街**。法定代表人卢鹏，董事长。委托诉讼代理人郭聪，北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人康志彬，北京市京都（大连）律师事务所律师。被告徐德刚，男，汉族，1955年12月16日生，住址大连市甘井子区。原告大连市国有房屋经营集团有限公司与被告徐德刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭聪，被告本人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：根据大连市体制创新改革领导小组办公室《关于国有房屋无偿划转的通知》（大体创办字[2018]3号）的规定和《国有保障性住房划转协议》的约定，案涉房屋已经划转至原告名下，划转基准日为2017年12月31日，被告原是案涉房屋的租户，但2018年1月1日至今被告一直拒绝交纳租金。根据《大连市公共租赁住房管理办法实施细则》第十一条的规定，保障家庭累计六个月以上拖欠租金的，应当腾退公共租赁住房。被告拒绝交纳租金和拒绝腾退房屋的行为，侵犯了原告的合法权益，故诉诉至法院。请求：1、被告徐德刚支付租金和占用使用费至实际腾退房屋之日（租金暂计算至2020年4月30日为25318元），并支付违约金2400元；2、被告徐德刚在腾退房屋时结清物业费、水、电、煤气、采暖费等。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉房屋的卫生间没有防水，总闸没有保护开关，无法使用水电。原告交付给被告的公租房不符合入住条件。本院经审理认定事实如下：2013年10月18日，大连市国有房产管理中心（甲方）、被告（乙方）签订大连市公共租赁住房租赁合同，约定甲方将座落于大连市甘井子区泉水P2区6号楼1单元6层4号住房（建筑面积45.21平方米）出租给乙方居住使用；甲方于2013年11月1日前将该房屋交付给乙方，并保证该房屋及附属设施设备能正常使用；合同期限为一年，自2013年11月1日至2014年10月31日；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；租金为904.2元/月；签订合同时，乙方一次性缴纳6个月租金，此6个月期满前15日内，乙方缴纳下6个月租金，按要求存入指定银行账户；逾期缴纳租金的，乙方每日按欠交租金额的千分之一支付滞纳金；签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2400元2018年2月14日，大连市体质创新改革领导小组办公室对大连市国土资源和房屋局下达了《关于国有房屋无偿划转的通知》（大体创办字[2018]3号）。根据该通知，包括案涉房屋在内的6792套保障性住房及8处公建（建筑面积共约33.64万平方米）由大连市国土资源和房屋局无偿划转给大连市城市建设投资集团有限公司所属的大连市国有房屋经营有限公司；划转基准日为2017年12月31日，以国有房屋的账面原值为基础，实行所有权和经营权同时划转的方式。2018年4月11日和2018年6月12日，原告在被告承租的房屋门上张贴缴费通知，要求被告于2018年6月30日前缴纳2017年12月31日前和2018年的房租。2018年8月23日，大连市国土资源和房屋局（甲方）和大连市国有房屋经营有限公司（乙方）签订了《国有保障性住房划转协议》。该协议第八条约定：乙方应以甲方出具的保障确认单为依据，与被保障对象签订或解除合同，提供或收回保障性房屋及处理相关法律事务。2018年8月28日，本院作出（2017）辽0211民初10753号民事判决，判决被告徐德刚给付大连市国有房产管理中心2015年5月1日至2017年12月31日期间的租金39740元，并驳回大连市国有房产管理中心其他诉讼请求。2019年2月22日，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终1602号民事裁定，撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初10753号民事判决，发回重审。2019年11月4日，大连市甘井子区人民法院重审后作出（2019）辽0211民初4108号民事判决：1、被告徐德刚给付大连市住房城乡建设事务服务中心（原大连市国有房产管理中心）2014年5月1日至2017年12月31日的租金39740元；2、驳回大连市国有房产管理中心的其他诉讼请求。2020年9月9日，大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终5779号民事判决：1、维持大连市甘井区人民法院（2019）辽0211民初4108号民事判决第一项；2、撤销大连市甘井区人民法院（2019）辽0211民初4108号民事判决第二项；3、徐德刚与大连市住房城乡建设事务服务中心之间的租赁合同于2018年7月7日解除；4、徐德刚向大连市住房城乡建设事务服务中心腾退坐落于大连市甘井子区泉水P2区6号楼1单元6层4号住房、建筑面积45.21平方米的房屋；5、徐德刚给付大连市住房城乡建设服务中心滞纳金100元；6、驳回大连市住房城乡建设事务服务中心其他诉讼请求。同时，在该判决的本院认为部分载明“徐德刚以交付的房屋不符合入住条件为由拒付房屋租金及占用费，并无事实和法律依据。”2019年3月1日，大连市国有房屋经营有限公司更名为大连市国有房屋经营集团有限公司，即本案原告。现原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院所确认的上述事实，有民事判决书、关于国有房屋无偿划转的通知、国有保障性住房划转协议、泉水A区公租房项目租户明细表（部分）、缴费通知单及当事人陈述等在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，予以采信。本院认为：第一，租赁期间届满后，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。我国合同法第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，大连市国有房产管理中心（甲方）与被告（乙方）签订了《大连市公共租赁住房租赁合同》，该合同约定的租赁期限为1年。期满后，被告继续使用承租的房屋至今，原出租人和现出租人均未提出异议，按照上述规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。第二，被告构成违约，应当承担违约责任。原告提供了符合合同约定的租赁物，已经履行了自己的合同义务。被告承租期间，未按约支付租金，已构成违约，依法应当承担违约责任。至2018年7月6日（合同解除前），被告拖欠原告租金计5606元。除支付本金外，还应当按约支付违约金。原告要求被告支付租金，并支付违约金2400元，数额计算适当于法有据，也符合合同约定，应予支持。第三，合同解除后，被告占有使用房屋应支付占用使用费。原租赁合同已经于2018年7月7日解除，但被告却仍然占有使用，应当按照月租金标准支付占用使用费。至2020年9月8日即（2020）辽02民终5779号民事判决作出前，被告应支付的占用使用费是23539元。第四，原告要求被告在腾退时结清物业、水、电、煤气和采暖费用的请求，已经在（2020）辽02民终5779号民事判决进行了处理，本案中不再重复处理。被告的答辩观点，没有提供证据予以佐证，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐德刚支付原告大连市国有房屋经营集团有限公司自2018年1月1日至2020年9月8日期间的租金和占用使用费29145元。二、被告徐德刚于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市国有房屋经营集团有限公司违约金2400元。三、驳回原告大连市国有房屋经营集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元（原告已预交），由被告徐德刚负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限是两年。审判员  刘丽娜二〇二〇年十一月十三日书记员  张文郁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。