徐州市铜山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0312执异118号异议人：徐州新盛绿城置业发展有限公司,住所地徐州市泉山区。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐小亮，男，1989年4月出生，汉族，住上海市浦东新区，该公司员工。委托诉讼代理人：简莉，女，1981年2月出生，上海市宝山区，该公司员工。被执行人：王玉琴，女，1968年2月出生，汉族，因刑事犯罪被羁押。本院在执行被执行人王玉琴没收财产一案时，徐州新盛绿城置业发展有限公司（以下简称新盛绿城公司）向本院提出书面异议。本院于2020年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月2日举行了公开听证，新盛绿城公司的委托诉讼代理人简莉参与听证，现已审查终结。经审查查明，本院于2019年12月31日作出（2019）苏0312刑初455号刑事判决书：一、王玉琴犯组织、领导黑社会性质组织罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利三年，并处没收个人全部财产；犯开设赌场罪，判处有期徒刑九年，并处罚金人民币五百万元；犯聚众斗殴罪，判处有期徒刑二年；犯寻衅滋事罪，判处有期徒刑三年；犯盗窃罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金人民币五万元；犯行贿罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币二十万元，决定执行有期徒刑二十年，剥夺政治权利三年，并处没收个人全部财产。王玉琴等被告人不服该判决上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院于2020年6月9日作出（2020）苏03刑终54号刑事裁定书：驳回上诉人王玉琴、李仲军、多雁征、陈伟、王玉玲、多雁军、王洁、邓景、刘阳上诉，维持原判。王玉琴不服该判决申请再审，再审案号为(2020)苏03刑申80号，目前该案正在审理中。根据本院刑事审判庭的移送，本院于2020年7月3日立案执行，案号为(2020)苏0312执2462号。2020年7月13日，本院作出(2020)苏0312执2462号之三执行裁定书：一、查封被执行人王玉琴所有的登记在张萌、孔泉予名下坐落在徐州市xx馆x号楼x室及双车位【苏（2017）徐州市不动产证明第6237088号】、徐州市xx馆xx号楼x室及车位【苏（2016）徐州市不动产证明第6215075号】、徐州市汉xx区x室【苏（2016）铜山区不动产权第0002561号】的房产。7月15日，本院查封徐州市xx馆x号楼x室房产。2020年7月22日，我院刑事审判庭向执行部门移送《王玉琴案涉案资产附表》（权属明晰部分）：xx馆B8#2-901、29-1-122（含A区632、633号车位）两套，尚未办证，以张萌名义购买，银行贷款抵押，可没收，保障抵押权。2020年7月31日，本院作出(2020)苏0312执2462号之五执行裁定书决定拍卖涉案房产。2020年9月18日，买受人以16933318元公开竞得涉案房产，并于2020年9月24日缴清全部拍卖款。2020年10月19日，本院执行部门在终结笔录中向新盛绿城公司的委托诉讼代理人释明，因江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行（以下简称江苏银行）对涉案房屋有抵押权，且已经在泉山区人民法院起诉，所以新盛绿城公司对于涉案房屋的拍卖款没有优先受偿权。新盛绿城公司提出异议称，请求在xx馆x室房产的拍卖价款中预先扣除如下异议人因承担阶段性担保责任所支出的全部款项，并支付给异议人：1、异议人向银行所代偿的全部款项合计人民币5392219.33元；2、异议人向徐州市泉山区人民法院支付的执行费人民币54361元。以上两项合计人民币5446580.33元。事实和理由：一、异议人已就涉案房产履行阶段性担保责任，替张萌(王玉琴之子)向银行清偿全部债务并向法院支付案件执行费。张萌于2017年8月17日与异议人签订《商品房买卖合同》及附件补充协议(以下简称购房合同)，购买紫薇公馆A29-1-122室，房屋总价款10950000元。购房合同第七条第二款约定付款方式为商业贷款，买受人应当于2018年8月16日前支付首期房价款5500000元，余款5450000元向贷款机构申请贷款支付。因张萌未能按时向江苏银行履行还款义务，江苏银行向徐州市泉山区人民法院提起诉讼，主张贷款提前到期并要求异议人承担连带保证责任。2020年5月8日，徐州市泉山区人民法院做出(2019)苏0311民初7745号民事判决书，判决异议人对张萌的债务承担连带清偿责任且江苏银行向法院申请对异议人强制执行，异议人已于2020年7月14日履行完毕上述生效裁判文书中规定的代偿义务，替张萌向江苏银行清偿债务共计人民币5392219.33元，向徐州市泉山区人民法院支付执行费人民币54361元。二、贵院应从涉案房产拍卖价款中预先扣除异议人因履行阶段性担保义务所支出的全部款项，并支付给异议人。根据《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》(苏高法[2018]86号)第三条中关于被执行人购买的预售商品房，如何执行的相关规定，在被执行人已将房款全部支付给开发商(被执行人自付一部分，银行贷款一部分)，银行办理了抵押预告登记(预抵押登记)，开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。根据购房合同附件十一补充协议第四条第6款之约定，“买受人因本条违约时，无论合同是否解除，买受人应向出卖人支付因处理前述事务而支付的各类费用(包括但不限于买受人所欠银行借款本息、罚息、违约金、撤销抵押、产权鉴证和过户、实现债权的费用、律师费、诉讼费、执行费、差旅费等)”。因此，异议人因履行阶段性担保义务已向江苏银行所代偿的全部款项合计人民币5392219.33元，已向徐州市泉山区人民法院支付的执行费人民币54361元，均应从涉案房产拍卖价款中预先扣除，并支付给异议人。另查明，王玉琴与张萌系母子关系，张萌与孔泉予系夫妻关系。2017年8月17日，张萌与新盛绿城公司签订涉案房屋的买卖合同，房屋总价款为10950000元。合同签订后，张萌向新盛绿城公司支付了首付款6000000元（包含车位费500000元）。2017年8月28日，为支付剩余房款，张萌、孔泉予作为共同借款人与贷款人江苏银行、保证人新盛绿城公司签订个人借款合同，贷款金额5450000元，借期20年。同时，张萌、孔泉予以涉案房产作为抵押并办理了抵押权预告登记，抵押权人为江苏银行。后江苏银行向张萌发放贷款5450000元，张萌使用该款支付剩余房款。2017年9月14日，涉案房产办理预告登记，登记所有权人为孔泉予、张萌。因张萌、孔泉予未按时还款，江苏银行将张萌、孔泉予、新盛绿城公司诉至泉山法院，2020年5月8日该院作出(2019)苏0311民初7754号民事判决书：一、张萌、孔泉予于判决生效后十日内向江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行偿还借款本金5137932.73元及利息、罚息、复利(至2020年4月21日，利息143784.56元，自2020年4月22日起，利息、罚息1505.30元，复利2606.50元；复利、罚息按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自判决确定的给付之日次日起的利息，按《个人借款合同(房贷版)》约定的固定利率(年利率5.635%)继续计算至实际给付之日)；二、张萌、孔泉予于判决生效后十日内向江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行支付财产保全费5000元；三、徐州新盛绿城置业发展有限公司对张萌、孔泉予上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行的其他诉讼请求。2020年7月14日，新盛绿城公司向江苏银行清偿5392219.33元，并向泉山区人民法院支付执行费54361元。2020年5月27日，新盛绿城公司将张萌诉至泉山法院，要求确认双方之间的《商品房买卖合同》已经解除，要求张萌协助办理涉案房屋的备案登记注销手续，支付违约金1642500元及律师费40000元。泉山区人民法院于2020年8月20日作出(2020)苏0311民初1838号民事判决书：驳回徐州新盛绿城置业发展有限公司的诉讼请求。本院认为，异议人主张参照江苏省高级人民法院《关于执行疑难问题的解答》第三条的规定，要求我院执行局将涉黑资产拍卖款优先向其支付，上述规定中关于开发商退还银行款项后，在变价款中如何保障权益问题，适用的前提为房屋买卖合同被解除，而本案中新盛绿城公司虽曾诉讼要求解除合同，但已经被泉山法院驳回诉请，其要求解除合同的相对人为张萌，而本案被执行人为王玉琴，并非同一人。新盛绿城公司向银行履行了担保责任，其虽然享有民事追偿权，但其应当通过诉讼方式确认追偿对象及金额，如被执行人财产不足以支付刑事责任、民事责任的，其有权要求被执行人先承担民事责任，其本案执行异议请求涵盖了追偿金额、追偿对象、责任承担先后顺序等实体诉讼应当解决的请求，不属于执行异议审查范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：驳回徐州新盛绿城置业发展有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向徐州市中级人民法院申请复议。审 判 长  陈 琪人民陪审员  刘存银人民陪审员  董 锐法官 助理  林 博二〇二〇年十一月六日书 记 员  徐雨辰