江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7248号上诉人（原审原告）:杨欢，男，1996年2月20日生，汉族，住南京市六合区。委托代理人：陈卉，江苏金禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚军，江苏金禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市浦口区沿江街道泰冯路**。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷婷，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人杨欢因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员王劲松独任审理。本案现已审理终结。杨欢上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.由浦东公司承担一、二审诉讼费用及保全费用。1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.由浦东公司承担一、二审诉讼费用及保全费用。事实与理由：一、一审以房屋预售合同中没有约定装修单价单为由，驳回杨欢要求按房屋装修单价每平米4000元标准赔偿差价的请求，该判决与事实不符。1.房屋预售合同中虽然对装修单价没有单独进行约定，但浦东公司在房屋销售现场公示了房屋装修单价为4000元每平米，且提供样板间和物价部门审核备案表，而在商品房销售现场所公示的装修单价应当视为要约，作为合同内容，即商品房单价中是包括每平米4000元的装修价款。2.浦东公司在向物价部门申报的《南京市商品房申报价格单》中报批的房屋销售价格中，明确装修标准为4000元每平米，该装修标准是房屋销售价格的组成部分，只是没有在预售合同中单独列明而已。3.房屋预售合同是浦东公司提供的格式合同，装修单价一栏为0。根据合同法第41条规定，对于格式合同的解释应当遵循下列原则，第一按通常理解予以解释，第二对条款制作人作不利的解释，第三非格式条款优先于格式条款。案涉房屋作为精装房出售，公示了装修单价，应认定房价中包括装修价。二、一审认为预售合同附件4对装修质量和标准已进行了约定,与事实不符。一审应按销售现场公示和向物价部门报批的装修单价4000元每平米作为对装修质量的判定标准。预售合同附件4《装饰装修及设备标准》只是对需装修的项目进行了列明，而对各个装修项目所涉及的材料大部分都没有约定品牌，有小部分虽然约定了品牌，但没有详细约定相关的型号、数量等具体信息，根本无法确定装修的质量标准。因此，在附件4装修质量约定不明的情况下，都应将4000元每平米作为装修质量的要求。三、应当结合浦东公司销售现场公示牌上公示和向物价部门申报的装修单价来确定装修标准和装修价格，并以此来计算衡量市场差价。四、关于差价损失。杨欢在一审提供了南京金禾装饰工程有限公司对本案装修房的检测报告，每平方装修单价仅为1593.3元，浦东公司亦提供了其装修的评估报告每平方装修单价4000元。为公平起见杨欢申请法院委托第三方检测评估，而一审对案涉房屋的装修单价没有评估就直接判决驳回杨欢的请求，损害了其利益。浦东公司提交书面答辩意见：一、双方在合同中已经明确约定了装修质量要求，一审判决认定事实清楚，应予维持。合同第一条第五项双方约定“该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4”，后附件4对装修装饰及配置标准进行了详细列明，上诉人在附件4中签字确认。以上合同的约定已充分反映双方关于装修质量要求的明确约定，且被上诉人已明确进行说明，上诉人对此知晓并予以接受。现上诉人提出装修质量约定不明的主张与客观事实不符。二、在合同已明确约定装修质量要求的前提下，无论物价备案材料所载的4000元每平方米是否构成要约，均不应当作为本案的装修标准，该事实与本案没有关联性。根据江苏省高级人民法院的审理指南及类似案件的审判逻辑，均确认了精装修房屋审理逻辑的核心是查明装修标准，只有在穷尽了所有手段都无法查明的情况下，才考虑将备案装修价作为装修质量要求。本案中，双方的合同对此已有明确约定，按照审理指南第5条的规定，应当以合同约定作为本案装修质量要求，无论物价备案材料所载的4000元每平方米是否构成要约，均不作为本案的装修质量要求。三、被上诉人的开发和销售行为严格按照法律法规进行，诚信全面地履行了合同义务。部分购房人违背诚信原则，提出的诉讼请求与法律规定不符，浪费司法资源，社会影响恶劣。杨欢向一审法院提出诉讼请求：1.判令浦东公司赔偿房屋装修差价（暂计10000元，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2.判令浦东公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年9月24日，杨欢（乙方）与浦东公司（甲方）签订《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区房屋出售给乙方，房屋建筑面积114.24平方米。该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。该商品房以建筑面积计价，房屋单价20089元／平方米，总价款2294967元。合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。预售合同附件4为《装饰装修配置标准附件》，对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”，杨欢签字确认。上述合同签订后，杨欢支付了全部购房款。现浦东公司已向杨欢交付涉案房屋。另查明，浦东公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为4000元/平方米。庭审中，杨欢申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。上述事实，有南京市商品房预售合同及附件、南京市商品住房申报价格表以及双方当庭陈述等证据在卷证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨欢、浦东公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同明确约定该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。计价方式与价款中约定商品房以建筑面积计价，单价为20089元/平方米，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为涉案房产计价方式。因此，可以认定双方仅在附件4中对涉案房屋的装修标准存在约定，而对装饰装修价款并无单独的明确约定。杨欢主张应以浦东公司备案的4000元/平方米为装修标准，并申请鉴定，要求赔偿装修差价损失，一审法院认为双方在商品房预售合同中已明确排除了对装饰装修款单独计价方式，且浦东公司备案的4000元/平方米标准系拟销售均价，不等同于装修造价，故杨欢在双方已对装修标准有明确约定的情况下，主张以备案价格作为装修标准无事实和法律依据，故对其鉴定申请不予准许，对其主张的装修差价损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回杨欢的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由杨欢负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人杨欢与被上诉人浦东公司签订的《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。杨欢上诉主张，被上诉人在销售现场公示了装修单价并向政府部门备案，应视为要约，在合同约定装修质量要求不明情况下，该装修价格应作为装修质量要求。本院认为，在合同附件4中针对房屋装修部位、品牌、材质作了具体的约定，被上诉人对此装修交付标准的约定特别进行了提示并由上诉人签字确认，而被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，现场公示的物价申报表也不能否认合同中关于装修交付标准的约定，并且被上诉人实际交付内容亦与合同约定交付标准相一致。故上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。综上所述，杨欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨欢负担。本判决为终审判决。审判员  王劲松二〇二〇年十一月十二日书记员  谢新辉