广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23585号上诉人（原审被告）：拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司，住所地：太仓经济开发区广州东路**。法定代表人：白彩平。委托诉讼代理人：刘加嘉，广东金联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州牵晴汇房地产有限公司，住，住所地：广州市荔湾区黄沙大道**/div>法定代表人：霍业生，职务：董事长。委托诉讼代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司（以下简称拉夏贝尔公司）与被上诉人广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5666号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。现已审理终结。拉夏贝尔公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项关于逾期付款违约金的判项、第六至八项，改判驳回牵晴汇公司不合理的诉讼请求，案件受理费由牵晴汇公司承担。事实与理由：一、一审法院对事实认定不清。1.拉夏贝尔公司于2019年9月23日停止营业并撤场，在2019年9月24日至2019年12月10日期间，牵晴汇公司未提供任何服务和推广，拉夏贝尔公司不应承担在此期间的服务费和推广费。同时，牵晴汇公司于2019年9月24日起便停止案涉商铺的供电，拉夏贝尔公司不应承担此期间的任何电费。2.拉夏贝尔公司因经营困难，多次与牵晴汇公司沟通撤柜，但牵晴汇公司均予以拒绝，直至拉夏贝尔公司因重度亏损无力支付合同费用被迫撤柜。在拉夏贝尔公司撤柜后发函告知牵晴汇公司不再继续经营的情况下，牵晴汇公司未采取及时恢复商铺、积极招商等措施减少损失，反而放任商铺空置，恶意扩大损失，此责任应由牵晴汇公司自行承担，拉夏贝尔公司不应承担2019年9月24日-2019年12月10日期间的租金及相关费用。3.消防系统设备设施整改费用并非商铺恢复原状的必要施工项目，牵晴汇公司在一审中也明确称该消防改造是为下家商户使用进行的施工，该费用不应由拉夏贝尔公司承担。一审法院并未对商铺恢复费是否符合当地平均标准以及施工内容是否必要进行核实，单方面以牵晴汇公司提交的合同和发票就认定了相关费用，明显缺乏事实依据。二、一审法院对本案适用法律错误。根据双方签订的租赁合同第17.4条的约定，拉夏贝尔公司已付的保证金应首先用于弥补牵晴汇公司实际产生的损失，在保证金不足以弥补牵晴汇公司损失的情况下，牵晴汇公司有权追偿不足部分，证明该保证金以补偿性为主。同时，该保证金具有违约金性质，一审法院判决牵晴汇公司没收全部保证金作为违约金，明显以惩罚性为主且高于牵晴汇公司实际损失的30%，违约金过高。在庭审时，拉夏贝尔公司补充以下上诉意见：一、牵晴汇公司应当退回预收的物业保证金31350元，该保证金足以抵扣2019年8月1日至9月23日的物业费，故拉夏贝尔公司无需支付违约金。二、牵晴汇公司计收电费违约金的行为违反了《物业管理条例》第四十四条规定，由于拉夏贝尔公司欠电费的行为并没有导致牵晴汇公司向供电局缴纳滞纳金或违约金的后果，故牵晴汇公司不应向拉夏贝尔公司额外收取违约金。三、由于牵晴汇公司没有按照《物业管理条例》第二十四条规定，选聘物业服务企业，也没有按照第三十四条规定与拉夏贝尔公司签订物业服务合同，故双方的物业服务费应当据实结算。四、推广费属于服务收费，应当据实结算，牵晴汇公司未提交证据证明其在2019年9月23日后持续为拉夏贝尔公司提供了何种推广服务，且牵晴汇公司明知拉夏贝尔公司从2019年9月23日后没有经营，怠于采取减损措施，不得向拉夏贝尔公司主张推广费。五、将商铺恢复原状是租赁合同终止时承租人负有的附随义务，牵晴汇公司可以通过扣除保证金的方式弥补损失，牵晴汇公司仅有权向拉夏贝尔公司主张清除、清理、处理商铺内物品产生的所有费用，无权主张其他损失。六、拉夏贝尔公司违约解除租赁合同所产生的没收保证金后果只及于租赁保证金，而不能及于物业服务费保证金。本案的租赁保证金和物业服务费保证金之和超过了《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条规定的范围。双方没有签订《物业服务合同》，未就物业服务费保证金的性质和返还方式作出明确约定，故物业服务费的保证金不能没收，应当返还或者抵扣其他费用。七、房屋租赁合同没有约定装修押金可抵扣恢复商铺原状的费用，也没有约定牵晴汇公司在没收租赁保证金之外有权就恢复原状费用额外向拉夏贝尔公司追偿，故牵晴汇公司应当向拉夏贝尔公司返还装修押金7700元。牵晴汇公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，拉夏贝尔公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。理由如下：一、拉夏贝尔公司于2019年9月23日停止营业，但并不意味着双方的租赁合同已合法解除。根据一审法院查明，拉夏贝尔公司存在根本违约行为，因此其不具有合法的解除合同权利。二、拉夏贝尔公司虽在9月23日停止营业，但一直未与牵晴汇公司办理场地交接手续，店铺内仍然遗留相关的货架及装修，同时由于拉夏贝尔公司未将商铺恢复原状交还给牵晴汇公司，导致牵晴汇公司未能对外另行出租产生商铺闲置损失，一审法院认定双方对于9月24日到合同解除期间的费用，由双方各承担50%，符合公平原则。三、关于9月24日以后的电费，该电费是属于拉夏贝尔公司店铺的招牌照明所发生的实际电费，案涉店铺的招牌照明是与卷闸门相连接的，牵晴汇公司是为了整体商场的经营，给店铺招牌持续供电，拉夏贝尔公司虽停止经营，但是未办理撤场手续，招牌照明的实际受益人是拉夏贝尔公司，因此电费理应由拉夏贝尔公司承担。四、租赁合同第17.4条约定牵晴汇公司有权书面通知解除、终止租赁合同，收回该房产，牵晴汇公司及受托管理人有权没收保证金，案涉商铺从9月23日拉夏贝尔公司撤场之后，一直到2019年12月底才另行出租。因此，牵晴汇公司实际的商铺闲置损失已超过三个月，并非如拉夏贝尔公司在诉状中提及违约金已超过实际损失的30%，一审法院判令由于拉夏贝尔公司根本违约，牵晴汇公司有权没收保证金符合合同的约定，更符合法律的规定。五、关于拉夏贝尔公司在上诉状中提及的消防改造费用，拉夏贝尔公司在承租商铺以后，对消防设备进行了改造，牵晴汇公司仅是将改造部分恢复原状。六、双方的租赁合同并没有约定物业服务费，而是约定服务费。租赁合同第5.2条约定服务费是牵晴汇公司提供管理及供应冷冻水（即中央空调）服务所产生的费用。而关于电费的违约金，租赁合同17.5条明确约定对于拖欠电费等相关费用，牵晴汇公司可以按照每日万分之五的费用主张违约金。关于推广费，租赁合同5.3条约定推广费指的是牵晴汇公司为了宣传推广商场而收取的费用，并非是宣传拉夏贝尔公司商铺所收取的费用。本案拉夏贝尔公司因擅自撤场、停止经营等根本违约行为，导致其没有实际享受物业服务等相关待遇，但不能因为自身的违约而拒绝支付应该支付的费用。牵晴汇公司向一审法院起诉请求：1.确认牵晴汇公司与拉夏贝尔公司于2016年5月25日签署的（编号：穗租备2016B0300400416号）《广州市房屋租赁合同》及（编号：TA-20160531-2101-2102-01）《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年12月10日解除；2.判令拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日至2019年12月10日（合同解除之日）的基本租金共计人民币191052.26元（2019年8月1日至合同解除之日12月10日欠费租金45980元/月，牵晴汇公司同意在2019年8月扣减装修押金7700元），及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止），暂计至2020年5月11日为22690.39元；3.判令拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日至2019年12月10日（合同解除之日）的服务费（按10450元/月计算）共计为人民币45170.97元，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2020年5月11日为人民币5156.92元；4.判令拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日至2019年12月10日（合同解除之日）的推广费（按2090元/月计算）共计为人民币9034.19元，及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2020年5月11日为人民币1031.39元。5.判令拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付2019年6月1日至2019年11月30日止的商铺电费1648.47元和公摊电费110.19元（2019年6月1日至7月1日商铺电费为1064.34元、公摊电费106.43元；2019年7月1日至8月1日商铺电费为1017.48元、公摊电费101.75元；2019年8月1日至9月1日商铺电费为1006元、公摊电费100.6元；前述费用共计3396.6元，牵晴汇公司同意扣减水电周转金2850元，余额546.6元作为2019年8月1日至9月1日电费。2019年9月1日至9月30日商铺电费为706.9元、公摊电费70.69元；2019年10月1日至10月31日商铺电费为201.2元、公摊电费20.12元；2019年11月1日至11月30日商铺电费为193.77元、公摊电费19.38元），及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2020年5月11日为人民币528.54元；6.判令拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付商铺恢复原状费用人民币31051.20元；7.判令牵晴汇公司没收拉夏贝尔公司签订合同时交付的保证金共计人民币156750元；8.判决诉讼费用由拉夏贝尔公司承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区xx大道x号xxx房是牵晴汇公司所有之房产。2016年5月25日，牵晴汇公司（甲方、出租人）和拉夏贝尔公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（以下简称《补充合同》）及其附件。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区xx大道x号xxx房之六（自编号第x层xxxx-xxxx号商铺）的房地产（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积190平方米；租赁期限从2016年5月31日至2021年5月30日，其中，2019年6月1日至2020年5月31日租金为每月45980元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行汇款付款方式缴付租金给甲方，等等。《补充合同》约定：3.该商场管理：乙方同意该商场由甲方自行提供管理服务（以下甲方亦称“受托管理人”）。5.租金、服务费、推广费及其他应付款项：5.4.F杂项费用：乙方实际发生的水费、电费等费用，按其专用的分表度数和政府规定标准计算，另外乙方还须承担公摊电费为乙方在该房产实际发生电费的百分之十，公摊水费为乙方在该房产实际发生水费的百分之十；5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）。13.交还：13.1除租赁合同另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担；13.3租赁期届满或租赁合同提前终止后，除非双方另有书面协议，在乙方完全撤离该房产之前，因继续占用该房产，乙方应自租赁期届满或租赁合同提前终止之日起至该房产被甲方实际收回之日止，向甲方交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付服务费和实际发生的其他应付费用。17.合同解除、终止及违约责任：17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方己付的保证金。若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理入实际发生的损失.甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿：H.乙方违反租赁合同的规定，构成违约的；I.乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的；J.乙方违反租赁合同规定的其他义务，以致严重影响租赁合同继续履行的。17.5租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。19通知、送达及其它19.2任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂号、特快专递、人手传送、图文传真或者其他法律允许的方式发送至租赁合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址，双方约定，上述通知和其他函件应被视为在以下日期有效送达：A.如以邮寄双挂号、特快专递发出，以回执单所载日期为送达日，等等。《补充合同》附件三约定：服务费为每月10450元，推广费为每月2090元，水电费周转金为2850元，装修押金为7700元，装修押金在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后三十个工作日内，受托管理人在扣除装修罚款及赔偿款项后将剩余装修押金无息退还乙方；保证金为人民币【145350】元。签署租赁合同时，乙方应向甲方支付保证金中相当于三（3）个月的按照租金优惠期届满后的第一个租赁年度计算的每月基本租金的款项（人民币114000元,下称“支付给甲方的保证金款项”），并向受托管理人支付相当于三（3）个月每月服务费的部分（人民币31350元,下称“支付给受托管理人的保证金款项”）。如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方须在收到甲方关于补足保证金的书面通知之日起10个工作日内按照每月基本租金或服务费之调整幅度而根据上述之计算方法相应补足，直至保证金数额相当于调整后之每月基本租金及服务费总数之3个月数额，乙方不得将保证金抵销其应缴付的租金、服务费、推广费或其他应付款项。等等。合同签订后，牵晴汇公司依约将案涉商铺交付拉夏贝尔公司使用。拉夏贝尔公司亦依约向牵晴汇公司支付了保证金156750元（含租赁保证金、服务费保证金）、水电费周转金2850元、装修押金为7700元。拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付租金、服务费、推广费至2019年7月31日止，向牵晴汇公司支付商铺电费、公摊电费至2019年5月31日止。2019年9月16日，拉夏贝尔公司向牵晴汇公司寄达《解除租赁合同通知书》，称店铺巨额亏损，要求解除合同，等等。2019年9月17日，牵晴汇公司向拉夏贝尔公司发出《关于“西城都荟广场”x层xxxx-xxxx号商铺“LaBabite”解除租赁合同通知书之回复函》，称：不同意拉夏贝尔公司提出的解除合同事宜，若拉夏贝尔公司单方面撤场或发生其他违约行为，将构成违约，牵晴汇公司有权根据合同约定追究违约责任，等等。据拉夏贝尔公司陈述其于2019年9月24日前已撤场并停止案涉商铺的营业，但没有与牵晴汇公司办理案涉商铺交还接收手续。2019年12月10日，牵晴汇公司向拉夏贝尔公司寄达《合同解除通知书》，称：拉夏贝尔公司因个人经营问题于2019年9月23日起至今未进行正常经营活动，属擅自撤场行为，同时也未支付自2019年8月1日起的租金等其他应付款项，故向拉夏贝尔公司发出本合同解除通知书，通知拉夏贝尔公司合同关系于收到本通知书之日起终止，拉夏贝尔公司自收到本通知书后三日内将房屋恢复原状交还，否则视为继续占用该房屋，牵晴汇公司有权委托第三方对该商铺进行还原，届时将以恢复原状之日作为实际收回房屋之日，拉夏贝尔公司自收到本通知书后未在七日内答复的，视为拉夏贝尔公司放弃房产内物品的所有权，牵晴汇公司有权留置或以其他任何方式处理而无需做任何补偿，等等。据牵晴汇公司陈述，2019年12月12日牵晴汇公司自行收回了商铺，该商铺也于2019年12月底另行出租。另查，拉夏贝尔公司未付电费、公摊电费情况如下：2019年6月1日至2019年7月1日（付款截止日2019年8月5日）的商铺内电费1064.34元、公摊电费106.43元；2019年7月1日至2019年8月1日（付款截止日2019年9月5日）的商铺内电费1017.48元、公摊电费101.75元；2019年8月1日至2019年9月1日（付款截止日2019年10月5日）的商铺内电费1006元、公摊电费100.6元;2019年9月1日至2019年10月1日（付款截止日2019年11月5日）的商铺内电费706.9元、公摊电费70.69元;2019年10月1日至2019年11月1日（付款截止日2019年12月5日）的商铺内电费201.2元、公摊电费20.12元;2019年11月1日至2019年11月30日（付款截止日2020年1月5日）的商铺内电费193.77元、公摊电费19.38元。另牵晴汇公司主张其就案涉商铺消防系统设备设施整改工程支付了7281.2元，就打拆还原工程支付了23770元，提交了《广州西城都荟商场2101-2102铺消防系统设备设施整改工程合同》、《广州西城都荟商场2101-2102铺打拆还原工程合同》、付款申请书、发票作为证据。庭审中，牵晴汇公司、拉夏贝尔公司均同意本案欠款中抵扣装修押金7700元、水电费周转金2850元。一审法院认为，牵晴汇公司、拉夏贝尔公司双方于2016年5月25日签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。现拉夏贝尔公司于合同期内停止营业并自2019年8月1日起未付租金等费用，已构成违约，按双方约定，牵晴汇公司有权单方解除合同。牵晴汇公司已向拉夏贝尔公司送达《合同解除通知书》明确解除租赁合同，故双方在2016年5月23日签署的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》自送达《合同解除通知书》之日即2019年12月10日起解除。关于保证金156750元（含租赁保证金、服务费保证金），因保证金是为保证租赁合同正常履行，对违约行为惩罚及为弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定，现拉夏贝尔公司存在根本违约行为，故对于牵晴汇公司要求没收保证金的诉请，一审法院予以支持。关于合同解除前的租金、服务费、推广费、电费及违约金。2019年9月24日前拉夏贝尔公司仍在案涉商铺经营，故理应向牵晴汇公司支付该日前的租金等费用（电费为10月1日前）及逾期付款违约金。对于2019年9月24日后的租金、服务费、推广费及10月1日后的电费，因拉夏贝尔公司已提前发函通知牵晴汇公司于2019年9月起终止合同，实际也于该月起不再经营，加之拉夏贝尔公司不交租金的行为，均表明拉夏贝尔公司于该月起不再继续履行双方合同。牵晴汇公司作为合同相对方应该有所察觉并有义务采取适当措施防止场地闲置损失的扩大，而收回场地另作他用，是防止损失扩大的最有力措施，但牵晴汇公司没有采取相关措施，其就扩大损失存在过错。考虑到双方的过错程度再结合双方约定一方违约没收保证金的数额及本案实际情况，一审法院根据公平原则酌定2019年9月24日至合同解除日的租金等费用（电费从10月1日起算）由牵晴汇公司与拉夏贝尔公司按五五比例共同承担，但逾期付款违约金不予支持。牵晴汇公司主张的拉夏贝尔公司未履行其恢复原状义务而支出的费用符合合同约定，一审法院予以支持。因牵晴汇公司未退还拉夏贝尔公司已支付的装修押金7700元、水电费周转金2850元，可在牵晴汇公司主张的恢复原状费用及电费中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，一审判决如下：一、确认牵晴汇公司与拉夏贝尔公司于2016年5月25日签署的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年12月10日解除。二、自判决发生法律效力之日起十日内，拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日至2019年9月23日的租金（按每月45980元计算）及逾期支付租金的违约金（以当月所欠租金为本金，从当月的第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月租金之日止，每期违约金总额以当月所欠租金为限）。三、自判决发生法律效力之日起十日内，拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日至2019年9月23日的服务费（按每月10450元计算）及逾期支付服务费的违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月的第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月服务费之日止，每期违约金总额以当月所欠服务费为限）。四、自判决发生法律效力之日起十日内，拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日至2019年9月23日的推广费（按每月2090元计算）及逾期支付推广费的违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月的第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月推广费之日止，每期违约金总额以当月所欠推广费为限）。五、自判决发生法律效力之日起十日内，拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付2019年6月1日至2019年9月30日的商铺内电费（6月为1064.34元，7月为1017.48元，8月为1006元，9月为706.9元）、公摊电费（6月为106.43元，7月为101.75元，8月为100.6元，9月为70.69元）及逾期付款违约金（违约金以各月所欠商铺电费和公摊电费总额为本金，按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月本金为限，其中，2019年6月以1170.77元为本金，从2019年8月6日起计；2019年7月以1119.23元为本金，从2019年9月6日起计；2019年8月以1106.6元为本金，从2019年10月6日起计；2019年9月以777.59元为本金，从2019年11月6日起计）。上述商铺电费和公摊电费扣减水电费周转金2850元后，由拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付。六、自判决发生法律效力之日起十日内，拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付从2019年9月24日至2019年12月10日的租金（按每月22990元计算）、服务费（按每月5225元计算）、推广费（按每月1045元计算）及2019年10月1日至2019年11月30日的商铺内电费（10月按100.6元计，11月按96.89元计）、公摊电费（10月按10.06元计，11月按9.69元计）。七、自判决发生法律效力之日起十日内，拉夏贝尔公司向牵晴汇公司支付商铺恢复原状费用23351.2元（已抵扣拉夏贝尔公司支付的装修押金7700元）。八、牵晴汇公司没收拉夏贝尔公司的保证金156750元。九、驳回牵晴汇公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4211元，由牵晴汇公司负担1017元，拉夏贝尔公司负担3194元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审另查明：双方签订的《补充合同》第5.2条约定：租赁期内，受托管理人有权因该商场提供管理及供应冷冻水服务的运作成本改变，在有需要之情况下对服务费作出调整。第5.3条约定：推广费指甲方为宣传推广该商场而收取的费用。牵晴汇公司于2019年9月30日、2019年10月14日、2019年10月22日向拉夏贝尔公司发出《关于规范广州西城都荟广场租户营业时间事宜的警告函》，指出拉夏贝尔公司自2019年9月24日起未进行营业，构成违约，要求拉夏贝尔公司进行整改。2019年11月14日，拉夏贝尔公司向牵晴汇公司回函称：希望牵晴汇公司2019年9月30日解除租赁合同，拉夏贝尔公司将予以配合：不予追究两店保证金押金657304元，对于撤回毛坯的费用，拉夏贝尔公司同意按照实际金额给予配合及支付，同意支付租金至2019年12月31日作为提前终止合同的赔偿金。双方在二审时确认，拉夏贝尔公司在承租案涉商铺后，对商铺内的消防系统进行了改造。本院认为，本案系牵晴汇公司依据双方之间房屋租赁合同向拉夏贝尔公司主张权利而发生的纠纷，属房屋租赁合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。围绕拉夏贝尔公司的上诉请求，本院分析如下：第一，关于牵晴汇公司是否有权没收保证金的问题。因拉夏贝尔公司提前撤场的行为属于根本违约行为，根据合同约定该保证金系为保证租赁合同正常履行，对惩罚违约行为及弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定，且双方对此违约情况下保证金的处理有明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，故牵晴汇公司有权没收保证金。第二，关于拉夏贝尔公司应否支付因逾期支付2019年8月1日至2019年9月23日的服务费、2019年6月1日至2019年9月30日的电费产生的违约金的问题。对此，本院认为，双方签订的《补充合同》第17.5条约定，拉夏贝尔公司未按合同约定支付服务费或其他应付款项，牵晴汇公司有权要求拉夏贝尔公司按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向牵晴汇公司或受托管理人支付逾期付款违约金，该约定不违反法律法规的强制性规定，且牵晴汇公司提交的电费票据能够证明案涉商铺在2019年9月24日并未停止供电，拉夏贝尔公司逾期支付电费，必然导致牵晴汇公司的资金占用损失，故一审判决拉夏贝尔公司支付服务费、电费的违约金，并无不当。第三、关于拉夏贝尔公司应否支付从2019年9月24日至2019年12月10日的租金、服务费、推广费及2019年10月1日至2019年11月30日的电费的问题。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，一审已查明在案涉合同履行过程中，牵晴汇公司并无任何违约行为，反观拉夏贝尔公司作为承租方，未经出租方同意擅自撤离且欠缴费款，已构成违约，根据上述规定，拉夏贝尔公司无法定解除权和约定解除权。一审法院认定牵晴汇公司解除合同通知到达拉夏贝尔公司之日即2019年12月10日，案涉租赁合同及案涉补充合同解除，该认定准确得当，本院予以认可。故对于合同解除前根据租赁合同应当缴纳的费用应当由拉夏贝尔公司清结，牵晴汇公司提交的电费票据能够证明案涉商铺在2019年9月24日并未停止供电，且推广费仅是对案涉商铺所载的商场的费用，并非专门针对案涉商铺，相关费用属于依照合同约定应当缴纳的费用，且一审法院已经根据双方过错，对于2019年9月24日至合同解除日的租金等费用，认定由双方按五五比例予以承担，并不予支持牵晴汇公司主张的逾期付款违约金，故拉夏贝尔公司的该项上诉请求，本院不予支持。第四、关于拉夏贝尔公司应否支付恢复原状的费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，双方签订的《补充合同》第13.1条约定:除租赁合同另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，拉夏贝尔公司应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或牵晴汇公司指示的其他状态下的该房产交还牵晴汇公司，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由拉夏贝尔公司自行承担，由此可见，拉夏贝尔公司违约解除合同，未按照合同约定和法律规定将案涉商铺恢复原状，应当承担牵晴汇公司为恢复原状支出的费用，没收保证金是对拉夏贝尔公司违约行为的惩罚及对牵晴汇公司因拉夏贝尔公司违约导致合同提前解除产生的损失的弥补，拉夏贝尔公司不能因保证金被没收而免除向牵晴汇公司支付恢复原状费用的责任。对于其中的消防系统设备设施整改工程的费用，双方确认拉夏贝尔公司在承租案涉商铺后对商铺内的消防系统设施设备进行了改造，故牵晴汇公司对改造后的消防设施设备进行恢复原状产生的费用应当由拉夏贝尔公司承担。第五、关于拉夏贝尔公司上诉提出一审法院将装修押金抵扣恢复商铺原状的费用有误的意见。经查，本案合同签订时，拉夏贝尔公司已向牵晴汇公司交纳装修押金，现因拉夏贝尔公司需要向牵晴汇公司支付恢复商铺原状的费用，基于双方合同已解除，双方有相互返还义务，且拉夏贝尔公司未就牵晴汇公司返还装修押金提起反诉，一审法院径判抵扣并无不当，拉夏贝尔公司的该部分意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，拉夏贝尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4883元,由上诉人拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 俞 颖二〇二〇年十一月二十九日书记员 李思泳刘嘉欣