浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0825民初1563号 原告（反诉被告）：龙游县模环乡虎龙村股份经济合作社，住所地浙江省衢州市龙游县模环乡虎龙村。 法定代表人：徐春林。 委托诉讼代理人：吴林平，浙江游龙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：方雪东，男，1976年11月9日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：严建荣。 原告（反诉被告）龙游县模环乡虎龙村股份经济合作社（以下简称虎龙村）与被告（反诉原告）方雪东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，方雪东向本院提起反诉，本院审查后予以受理，与本诉合并审理。本案于2020年7月29日、10月16日公开开庭进行了审理。原告虎龙村的委托诉讼代理人吴林平、被告方雪东及其委托诉讼代理人严建荣均到庭参加诉讼。期间双方当事人向本院申请庭外和解，然期限届满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 虎龙村向本院提出诉讼请求：1.判令被告方雪东支付原告房屋租金985000元，并赔偿利息损失（利息损失自2019年10月1日至实际支付日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月9日，被告方雪东在模环乡虎龙村综合大楼部分房屋招租会上竞得了位于龙游县××乡××村村××大楼××层××层××层房屋62间，共4028平方米房屋（以下简称涉案房屋）的租赁权。2018年11月30日，原告与被告方雪东签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给被告，租赁期为10年，从2018年11月1日至2028年10月31日止。年租金为1085000元，第一年的年租金于2018年10月15日前交清，下一年及以后承租期内的租金必须提前30日交清，即于每年10月1日前交清。合同签订后，原告将房屋交付给被告方雪东，被告交纳了第一年租金1085000元。按照合同约定，2019年11月1日至2020年10月31日第二年的租金1085000元，被告方雪东理应于2019年10月1日交清，但被告方雪东只交了100000元租金，至今尚拖欠租金985000元未交纳。被告未按照合同约定的期限交纳租金的行为已构成违约，原告遂诉至法院。 方雪东辩称，其确实是通过招投取得的租赁资格，双方签订过租赁合同。在招投标后及时付清了第一年的租金，当时未了解相关事实，待实际准备营业时才发现虎龙村并没有按照约定履行，存在违约行为，造成了方雪东经营恶化和相应的经济损失。至于虎龙村诉称的未付租金是事实，但是其并不存在违约行为，而是虎龙村存在的违约行为，方雪东一直要求处理解决，虎龙村一直未处理，方雪东同意在合理的期限范围内支付合理的租金，但是虎龙村应承担违约所造成的损失，具体的损失以方雪东的反诉为准。 方雪东向本院提出反诉请求（庭审中变更）：1.解除双方于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令虎龙村返还方雪东履约保证金200000元；3.判令虎龙村赔偿方雪东所造成的各项经济损失共计800959元；4.本案的本诉和反诉费用均由虎龙村承担。事实和理由：2018年8月9日，方雪东通过招租竞得虎龙村综合大楼部分使用权。2018年11月30日补签了《房屋租赁合同》，双方对相关事项进行了约定。由于虎龙村在租赁时未取得不动产登记证书（即合同第十条（1）约定的完全所有权和使用权），导致了方雪东及租赁第三方未能办理市场经营许可审批手续，造成了经营损失和租金损失。同时，在未经与方雪东协商同意的情形下，在综合大楼东面底层对外开设菜市场、超市、餐饮店等，直接严重影响了方雪东和其他租赁第三方的经营目的，造成了部分租赁第三方停业及提前解除租赁合同，从而造成方雪东租金收益的损失。虎龙村的行为已构成严重违约，也直接影响了方雪东当时招租竞得整个标的物的经营初衷和目的。虽经与虎龙村多次协商及经有关部门多次协调，均未果，故向法院提出反诉。 虎龙村辩称，第一、关于方雪东要求解除合同，因为方雪东长期未交纳租金，按照相关法律规定确实也符合了解除的条件，村里也有解除的意向，但需村两委会及村民代表大会通过。第二、如果要解除合同，那么违约方是方雪东，虎龙村未有任何根本违约，根据租赁合同约定履约保证金是不能退还的。第三、方雪东要求赔偿各项损失没有法律依据，损失是基于根本违约的情况下才承担，虎龙村作为守约方不存在违约情形，损失清单的计算没有任何依据，双方对赔偿没有约定。对于事实和理由部分，虎龙村认为房屋租赁合同签订后已实际交付经营，2019年11月未办证是事实，延迟办证2.5个月是事实。情况说明对在综合大楼的东面不能开设超市、餐饮没有约定。之后双方对相关情况未达成补充协议。所以虎龙村不存在违约情形，希望驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本案认定如下： 1、方雪东提供《情况说明》一份，拟证明两点：第一、虎龙村未在租赁合同约定的期限内向方雪东交付产权证书，造成其2.5个月即226042元的租金损失，该损失应予以赔偿或在租金中予以抵扣；第二、虎龙村擅自同意他人在菜市场底层开设村超市、餐饮等，造成其对外租赁等损失，同时也说明虎龙村存在违约。经质证，虎龙村对该证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，第一、当时办证的时间确实延迟了2.5个月，第一年租赁期双方都不作为违约处理，方雪东已交纳了第一期租金，如果要扣减应当在第一期租金中扣减；第二、方雪东确实向虎龙村反映过不能在农贸市场及门口开设超市等，但双方未能另行达成协议，不能证明虎龙村存在违约情形。经审核，本院对虎龙村延迟2.5个月办证的事实予以认定。 2、方雪东提供《商铺租赁合同》八份、店面106、108、109、110、120的现状照片、底层菜市场部分照片，拟证明因虎龙村延迟办证及违反约定擅自许可开设超市、餐饮，与方雪东存在同业竞争的行为，严重影响方雪东经营和租赁的目的，导致方雪东前述租赁合同不得不提前终止，致其经济损失。经质证，虎龙村对商铺租赁合同的真实性和客观性无异议，但对关联性和证明对象有异议，其损失是虎龙村将涉案房屋租赁给方雪东后，是方雪东经营方式和经营风险的范畴，不能证明因虎龙村的延迟办证行导致其终止合同而产生实际损失。对菜市场部分照片认为这只能证明房屋现状，合同中未约定房屋的东面不能开超市、批发部等。经审核，本院上述证据的真实性予以认定，但由于双方对租赁物东面是否能开设超市、餐饮等未能达成补充协议，故该组证据不能达到方雪东的证明目的。 3、方雪东提供的室内卫生照片两份，拟证明虎龙村未按物业管理等卫生状况的约定进行管理，造成室内一片混乱，影响了方雪东的经营和出租。经质证，虎龙村对真实性有异议，不能证明是卫生状况导致其合同不能履行。经审核，该组证据不能辨识是否为涉案房屋且租赁合同中没有关于卫生状况违约责任的约定，本院对该组证据不予认定。 经审理，本院认定事实如下：2018年11月30日，虎龙村与方雪东签订《房屋租赁合同》一份，约定：方雪东通过招投标竞得了位于龙游县××乡××村村××大楼××层××层××层房屋62间，共4028平方米房屋（以下简称涉案房屋）的承租权。租赁期限为10年，即自2018年11月1日至2028年10月31日止。年租金以方雪东的中标价1085000元为准，第一年的年租金于2018年10月15日前交清，下一年及以后承租期内的租金必须提前30日交清，即于每年10月1日前交清。方雪东在2018年8月11日前必须交纳履约保证金200000元，该履约保证金于合同履行期满，如方雪东无违约情况，虎龙村不计息退还方雪东。方雪东如未按时交纳第一年的年租金及履约保证金，则虎龙村有权解除本合同，终止双方租赁关系，方雪东在招租投标时交纳的竟租金不予退还，归虎龙村所有。房屋交付时间：虎龙村于2018年11月1日前负责将房屋按现状（毛坯房）交付给方雪东使用并办理交接手续。虎龙村如不能在规定时间将房屋交付给方雪东使用，虎龙村应当承担违约责任，虎龙村将按方雪东已交纳租金每日千分之一的标准向方雪东支付违约金。虎龙村保证向方雪东出租的房屋拥有完全所有权和使用权，并向方雪东如实解释和说明房屋情况和周边概况。如因虎龙村非正当原因致使本合同无法履行，虎龙村应当返还方雪东已经交纳的租金及履约保证金并赔偿方雪东的直接经济损失。如因方雪东非正当原因致使本合同无法履行，则方雪东已经交纳的租金及履约保证金不得要求返还。合同还对其他事项进行约定。虎龙村于2019年1月14日办理了涉案租赁房屋的不动产权证，方雪东交纳了200000元的履约保证金及第一年租金，但第二年租金方雪东只交纳了100000元，虎龙村遂诉至法院要求其交纳第二年剩余的租金及赔偿利息损失。方雪东认为因虎龙村违约致使合同无法继续履行，遂提出反诉，要求解除合同及赔偿其经济损失。 本院认为，虎龙村与方雪东签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定行使权利履行义务。本案的争议焦点在于，涉案合同是否应予解除以及各方当事人诉讼请求如何处理。虎龙村诉请要求方雪东支付房屋租金985000元，理由正当，本院予以支持。一般而言，违约方不享有单方解除合同的权利，但在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，若一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，此时对双方都不利。本案涉案合同租赁期限长达10年，由于双方对农贸市场及门口开设超市、餐饮等需要方雪东同意的事项未能达成补充协议，方雪东经营状况恶化未足额交纳第二年的租金，第三年的租金方雪东已委托虎龙村代为收取，庭审中虎龙村也表示有解除合同的意向，但需要村两委及村民代表大会通过，若不解除合同，不仅不利于双方纠纷的化解，亦会造成社会财富的浪费，从平衡双方当事人受损状态及今后长远利益出发，依据公平、诚信等原则，故本院对方雪东主张要求解除涉案合同的诉讼请求予以支持。关于方雪东要求虎龙村赔偿其经济损失的诉讼请求。首先，关于方雪东要求虎龙村赔偿因延迟2.5个月办理涉案房屋的不动产权证，影响了方雪东办理营业执照、对外出租等的经济损失。虎龙村抗辩如果要赔偿或者从租金中扣除也应当在第一年的租金中扣除，且在情况说明中已将此项不作违约处理。情况说明是由虎龙村出具的，其免除是方雪东的违约责任，而不是其自身的违约责任；另一方面，涉案租赁合同的期限为10年，应当整体来看待，故对虎龙村的抗辩本院不予采纳，方雪东的该项诉讼请求本院予以支持，虎龙村应赔偿方雪东因延迟办理产权证而损失的2.5个月的租金损失计226042元。其次，关于方雪东要求虎龙村赔偿因其违约而致方雪东转租合同提早解除或延迟签订的经济损失。由于双方对于情况说明中的事项未达成补充协议，方雪东也未能提供证据证明该项损失是由虎龙村的违约所造成，故要求虎龙村赔偿该项损失，于法无据，本院不予支持。关于方雪东要求退还履约保证金的诉讼请求。履约保证金的性质是履约担保，本案方雪东未按约支付租金系违约行为，且方雪东要求解除合同无约定及法定的理由，故方雪东要求退还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。对于虎龙村要求方雪东赔偿租金利息损失，履约保证金已没收，归虎龙村所有，虎龙村的损失得到补偿，故对虎龙村要求赔偿租金利息损失的诉讼请求，本院不予支持。方雪东主张因新冠肺炎疫情的影响以及因租赁物周围道路施工的影响应减免相应的租金。方雪东租赁该房屋主要从事宾馆、餐饮等服务行业，在租赁期间内受新冠肺炎疫情的影响，上述行业会受到不同程度的影响。根据公平原则，结合疫情影响的程度、期限以及本地的实际情况，本院酌情给予方雪东减免两个月租金为宜，即减免租金180833元，故方雪东仍需支付虎龙村租金804167元。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、方雪东支付龙游县模环乡虎龙村股份经济合作社房屋租金804167元，龙游县模环乡虎龙村股份经济合作社赔偿方雪东经济损失226042元，两项相抵方雪东尚需支付龙游县模环乡虎龙村股份经济合作社租金578125元，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕； 二、解除龙游县模环乡虎龙村股份经济合作社与方雪东于2018年11月30日签订的房屋租赁合同； 三、驳回龙游县模环乡虎龙村股份经济合作社、方雪东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13650元，减半收取6825元，由方雪东负担，于本判决发生法律效力后七日内交纳；反诉案件受理费13809元，减半收取6905元，由龙游县模环乡虎龙村股份经济合作社负担2345元，于本判决发生法律效力后七日内交纳，由方雪东负担4560元（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效法律文书履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 陈明君 二〇二〇年十一月十八日 代书记员 江建武