浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初6826号 原告（反诉被告）：象山鸿发物业服务有限公司。住所地：象山县丹西街道瑶琳小区**门卫**（自主申报）。 法定代表人：杨常成，董事长兼总经理 被告（反诉原告）：张小亚，女，1966年3月29日出生，汉族，户籍所在地象山县，现住象山县。 委托诉讼代理人：吴兴洪，系张小亚丈夫，象山县。 原告象山鸿发物业服务有限公司与被告张小亚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序。本案原定于2020年11月6日开庭审理，因被告张小亚在提交答辩状期间向本院提起反诉，本院经审查后依法予以受理。本院裁定转为简易程序进行审理，并给予双方新的答辩期及举证、质证期。本院于2020年11月24日公开开庭，对本诉及反诉进行了合并审理。原告象山鸿发物业服务有限公司的法定代理人杨常成、被告张小亚的委托诉讼代理人吴兴洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告象山鸿发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告尚欠的2018年7月1日-2020年6月30日的物业综合管理费4729.3元、日常公告维修费716.6元、、地下停车位管理费720元合计6165.9元及逾期利息（自2020年8月1日起按中国人民银行同期同类利率计算至实际给付之日止）。事实与理由：原告于2017年5月26日与象山县丹西街道金丰花园业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，并经物业主管部门合同备案。约定原告为象山县丹西街道金丰花园小区业主提供物业管理服务，委托物业服务管理期限暂定2年。物业综合服务收费标准为：多层每户1.10元/平方米/月，日常公共维修费2元/平方米/年，，地下停车位管理费为30元/月/只由原告向业主和物业使用人每年收取一次。2019年5月13日，象山县丹西街道金丰花园业主委员会与原告签订金丰花园《物业管理委托合同》一份，并经物业主管部门合同备案。约定原告为象山县丹西街道金丰花园小区业主提供物业管理服务，委托物业服务管理期限为3年（一年一签）。物业综合服务收费标准为：多层每户1.10元/平方米/月，日常公共维修费2元/平方米/年，，地下停车位管理费为30元/月/只由原告向业主和物业使用人每年收取一次。被告系该小区的业主，物业面积179.14平方米，其拖欠物业费一直未交。 被告张小亚答辩称：第一，象山县丹西街道金丰花园业主委员会在与原告签订的两份《物业管理委托合同》之前没有召集业主代表或者业主委员会成员集体讨论通过，存在暗箱操作情况。这样签订的合同前提程序不合法。第二，原告的收费标准高于其他周边小区，但物业管理服务根本不如其他小区。存在很多问题，如小区草坪灯和路灯、、地下室车库灯公共入户防盗门等坏掉后不修理，小区围栏破旧不堪，小区西侧消防通道长期紧锁大门并且消防通道出入路口处擅自划出停车位存在严重隐患，没有维护小区的花木和水池，小区的物业费、广告费、停车费、经营用房租金收取等账目没有公开过，，地下室车库提升水泵功率不够大未经规划部门许可擅自在小区内划线设置停车位等。 被告（反诉原告）张小亚提出反诉请求：1.原告（反诉被告）象山鸿发物业服务有限公司赔偿洗车损失费5760元（30元/次×4次/月×48个月）；2.原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）购买车位的利息损失（以车位购买费11万元为计算基数，自提起反诉之日起按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。事实与理由：被告出资11万元购买了一只地下室停车位，车位上方为小区公共通道，车位上方开裂多年，被告无法正常停车，否则车顶会有污渍难以清洗。被告多次向业主委员会及物业公司提出修复但一直未果。 原告（反诉被告）象山鸿发物业服务有限公司针对反诉答辩称：第一，原告（反诉被告）与象山县丹西街道金丰花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，系依据国家法律法规和《物业管理条例》标准进行签订，且经小区业主委员会和楼道代表一致通过，并及时公示了《关于调整金丰花园2017年度物业服务费的通知》及《意见表》，并得到了小区三分之二以上业主的同意签字后确定调整物业服务收费标准。第二，被告提出的物业管理存在瑕疵，但原告不承担责任，有些原告已经维修保养如小区围栏、花木和水池；有些是因为需要向业主委员会申请资金如小区草坪灯和路灯、、地下室车库灯小区防盗门、公共入户防盗门、、地下室车库提升水泵有些是原告已经履行了公布程序如物业费和经营收入；有些是业主委员会讨论决定的如在小区内划线停车位和消防通道出入路口处划临时停车位，现业主委员会已决定将消防通道出入路口的停车位改为消防车专用通道并将小区西侧的消防通道开通。第三，被告花费11万元向开发建设单位购买的地下停车位，是两者间的买卖合同关系，如果地下停车位存在质量问题，应当向开发建设单位主张权利而非原告。请求驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定以下事实： 2017年5月26日，原告与象山县丹西街道金丰花园业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，并经物业主管部门合同备案。约定原告为象山县丹西街道金丰花园小区业主提供物业管理服务，委托物业服务管理期限暂定2年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止。物业综合服务收费标准为：多层每户1.10元/平方米/月，日常公共维修费2元/平方米/年，由业主委员会委托原告收取地下停车位管理费，收费标准为30元/月/只，所收取地下车位管理费由原告用于物业管理费用支出。因房屋建筑质量问题、设备设施质量或安装技术等原因，造成事故的由开发商承担责任并做善后处理。2019年5月13日，原告与象山县丹西街道金丰花园业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，委托管理期限约定3年（合同一年一签）。自2019年7月1日起至2020年6月30日止。其余内容与2017年5月26日的《物业管理委托合同》基本一致。 被告系该小区业主，因被告认为原告在物业管理中存在问题，因此拒付2018年7月1日-2020年6月30日的物业综合管理费、日常公告维修费、、地下停车位管理费并向房管局、街道、居委会等写信反映情况。 2020年8月10日，原告通过邮政快递向被告寄送《物业服务费催款单》，被告于2020年8月12日签收。 2020年11月2日，象山县丹西街道金丰花园业主委员会出具《证明》，称①地下车库漏水属于房屋质量问题，并已进行过注浆修复，但效果不甚理想，如需彻底解决，必须把地面花草去除后才能修复，而此举需要大量资金，业主委员会无此资金进行如此修复。②小区之前车辆是无序停放，现已引进小区车辆管理出入智能化系统，③同幢楼502室阳光房漏水问题，业主委员会曾与该房屋业主沟通，但该业主并不配合，建议1楼业主与5楼业主走法律程序解决，④收取的一年360元停车费系用于小区地下车位的卫生保洁费和能耗电费支出。 以上事实由原告提供的《物业管理委托合同》两份、象山县丹西街道金丰花园业主委员会出具《证明》一份、被告提供的信件及邮寄回执以及当事人在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：第一，被告对象山县丹西街道金丰花园业主委员会和原告签订的《物业管理委托合同》签订程序的合法性提出异议，但因原告提供的《物业管理委托合同》加盖有象山县丹西街道金丰花园业主委员会公章，且象山县丹西街道金丰花园业主委员会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的合法主体，原告有理由相信象山县丹西街道金丰花园业主委员会有代理权，且合同内容不违反法律的效力性的禁止性规定，应认定为合法有效，并对小区全体业主具有约束力。原告根据《物业管理委托合同》的约定为金丰花园提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，在合同签订期间及到期后，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。被告辩称象山县丹西街道金丰花园业主委员会未经合法程序及与原告签订的《物业管理委托合同》未经业主大会授权，收费标准不合理、对原告无约束力、属无效合同，因该辩称所指向的相关事项系小区业主与象山县丹西街道金丰花园业主委员会之间的内部事宜，本院对该辩称不予采纳。第二，对于被告提出原告提供的物业服务存在物业管理服务不到位包括地下车库漏水等问题，本院认为，原告在答辩中对被告所陈述物业服务存在的瑕疵部分已在改正，部分因涉及到小区业主委员会讨论决定的事项暂时未作处理。有鉴于此，本院认为对原告主张的被告应支付的各项费用酌情支持85%，经本院计算为5241元（6165.9元×85%），逾期利息损失可自被告收到《物业服务费催款单》的次日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第三，被告要求原告赔偿洗车损失费5760元及购买车位的利息损失，因被告未提供证据证明其确有该项损失，且本院已在被告应支付款项中进行了相应的扣减，故对被告的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第十二条第四款之规定，判决如下： 一、被告张小亚于本判决生效后三十日内支付原告象山鸿发物业服务有限公司2018年7月1日-2020年6月30日的物业综合管理费、日常公共维修费及地下停车位管理费合计5241元及逾期利息损失（自2020年8月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 二、驳回原告象山鸿发物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张小亚的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张小亚负担；反诉案件受理费25元，由被告张小亚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  王 强 二〇二〇年十一月二十七日 代书记员  应银威