江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9532号上诉人（原审原告）：姜康，男，1988年2月4日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李亚军，江苏金禾律师事务所律师委托诉讼代理人：陈卉，江苏金禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区沿江街道泰冯路**。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷婷，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人姜康因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理。本案现已审理终结。姜康上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、一审认定案涉预售合同只约定了商品房单价，没有约定装修单价，据此认为上诉人要求按房屋装修单价4000元/平方米的标准赔偿差价没有依据，驳回上诉人一审赔偿装修差价的请求，与事实不符。1、房屋预售合同虽然没有对装修单价进行单独约定，但被上诉人在房屋销售现场公示房屋装修单价为4000元/平方米，并提供了样板房和物价部门审核备案表。上诉人正是基于该装修标准才与被上诉人签订购房合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，销售现场公示的装修单价应当视为要约，视为合同内容，即商品房单价中也包含4000元/平方米的装修价格。2、被上诉人在向物价部门申报的《南京市商品房申报价格单》中报批的房屋销售价格明确装修标准为4000元/平方米，该装修标准是报批的房屋销售价格的组成部分，也是双方签订的预售合同中房屋单价的组成部分。如果被上诉人向物价部门申请报批的装修单价不是4000元/平方米，则双方签订的房屋预售合同中房屋单价也会变动，故4000元/平方米的装修单价对房屋预售合同的订立和房屋价格的确定具有根本性决定因素，因此，房屋预售合同第四条虽然没有对房屋套内的装修款进行约定，但是房屋装修单价已经计入了房价中，只是未在预售合同中单独列明而已。3、房屋预售合同是被上诉人提供的格式合同，装修单价一栏为0。案涉房屋作为精装房出售，且公示了装修单价，说明装修单价在签订合同前是确定的。根据合同法第41条之规定，对于格式合同的解释应当遵循以下原则：第一按通常理解予以解释，第二对条款制作人作不利的解释，第三非格式条款优先于格式条款，本案应认定房价中包含装修价。二、一审认定预售合同附件4对装修质量和标准已进行了约定，与事实不符。预售合同附件4《装饰装修及设备标准》仅对室内装修项目进行了列明，对各装修材料大部分没有约定品牌，小部分虽约定品牌，但无详细的型号、数量等信息，该约定十分模糊，无法以此来确定装修标准。依据省高院的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第八条第二款之规定，对装修质量约定不明，无法确定装修标准或单价，明显不足以反映基本装修价格的情况下，无论是从被上诉人销售现场公示的价格来看，还是向物价部门报批的备案装修价格来看，都应以4000元/平方米作为装修质量的要求。三、预售合同中特别约定了应按交付时的市场差价来赔偿损失，说明装修应单独计算造价，若不达约定标准，则按市场差价赔偿，但附件4约定不明，无法以此来确定装修标准，也无法确定装修价格，因此应当结合被上诉人销售现场公示的价格和其向物价部门申报的装修单价来确定。四、上诉人一审提供了南京金禾装饰工程有限公司对本案装修的检测报告，每平方米仅为1593.3元，上诉人已初步举证损失依据。被上诉人亦提供评估报告为4000元/平方米。故上诉人向一审法院申请鉴定，但一审法院未予准许，损害上诉人利益。综上，请求二审法院发回重审或依法改判。浦东公司辩称：1.双方签订的合同附件4已经对装饰装修及配置标准进行了详细列明，上诉人亦签字确认已知晓并接受房屋装饰装修的交付标准，上诉人提出装修质量约定不明的主张，明显与客观事实不符。2.合同中已经约定了明确的装修质量要求，根据省高院的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第5条的规定，应直接以合同约定作为装修质量的要求。无论物价备案材料载明的4000元/平方米是否被认定为要约，均不应当作为本案的装修质量要求。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。姜康向一审法院起诉请求：1.判令浦东公司赔偿房屋装修差价（暂计10000元，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2.判令浦东公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月16日，姜康（乙方）与浦东公司（甲方）签订《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》，约定：浦东公司将位于南京市浦口区房屋出售给姜康，房屋建筑面积86.32平方米，其中套内建筑面积63.66平方米，共有共用分摊建筑面积22.66平方米，单价20119元／平方米，总价款合计1736672元。合同中关于关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。该合同同时约定：甲方应于2018年9月30日前向乙方交付该商品房；该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按交付时的市场差价赔偿乙方损失。该合同附件4对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”，姜康在买受人处签字确认。上述合同签订后，姜康向浦东公司支付了全部购房款。现浦东公司已向姜康交付涉案房屋。另查明，浦东公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为4000元/平方米。庭审中，姜康申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。姜康与浦东公司签订的北外滩水城第十八街区商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议焦点为：姜康能否以浦东公司向物价部门申报的4000元/平方米的装修备案价格作为主张装修差价损失的依据。一审法院认为，浦东公司交付给姜康的房屋为包含装修在内的房屋整体，双方对房价款的约定为单价20119元/平方米，总价1736672元，而对房屋套内装饰装修价款部分的约定为空白，说明涉案房屋的计价方式为整体计价，装修款已包含在房价款中。庭审中姜康提交南京市商品住房申报价格表，认为该申报价格表中明确载明装修单价为4000元/平方米，且在南京房地产网上向社会进行了公示，因此应当视为要约，并视为双方合同约定内容。一审法院认为，双方当事人在合同附件4中对房屋装饰装修配置标准进行了明确约定，姜康在下方签字确认，应当视为双方已就装修标准协商一致并达成合意，浦东公司只需按合同附件4约定的内容完成装修即应当认定为已履行完毕合同约定的装修义务；而申报备案价格仅是政府为了规范房地产交易市场秩序，对新开发楼盘的房屋出售价格进行的备案机制，并非合同的组成部分，亦不能等同于合同价。因此，姜康申请单独对涉案房屋装修造价进行鉴定，并主张浦东公司赔偿装修备案价格与实际装修造价之间的差价损失，无合同及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回姜康的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由姜康负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人姜康与被上诉人浦东公司签订的《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。姜康上诉主张，被上诉人在销售现场公示了装修单价并向政府部门备案，应视为要约，在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，该装修价格应作为装修质量要求。本院认为，在合同附件4中针对房屋装修部位、品牌、材质作了具体的约定，被上诉人对此装修交付标准的约定特别进行了提示并由上诉人签字确认，而被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，现场公示的物价申报表也不能否认合同中关于装修交付标准的约定，并且被上诉人实际交付内容亦与合同约定交付标准相一致。故上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。综上，姜康的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜康负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二○二○年十一月九日法官助理高峥书记员朱亚芳