北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10548号上诉人（原审原告）：祁建华，男，1968年7月5日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：彭新振，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市盛达旭日金属制品有限责任公司，住所地北京市房山区良乡南关京保路东。法定代表人：李志军，总经理。委托诉讼代理人：张杰，北京市瑞风律师事务所律师。原审被告：李志军，男，1969年9月14日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人祁建华因与被上诉人北京市盛达旭日金属制品有限责任公司（以下简称盛达旭日公司）、原审被告李志军占有物返还纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。祁建华之委托诉讼代理人彭新振、盛达旭日公司之委托诉讼代理人张杰、原审被告李志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁建华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持我关于要求盛达旭日公司腾退位于北京市房山区良乡南关京保路东侧九间厂房及厂院的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由盛达旭日公司承担。事实和理由：1.1996年11月1日，我与北京市房山区良乡镇五街村农工商经济联合社（以下简称五街村联合社）签订《房屋租赁合同》前，自1994年起我便一直实际使用涉案场院，直至2001年。2001年，我同意盛达旭日公司在涉案场院内注册并经营，系基于我与案外人于红红此前的夫妻关系，从未承诺盛达旭日公司在涉案场院的经营期限。一审法院认定我同意盛达旭日公司在涉案场院内注册并长期经营，认定事实错误。2.涉案场院并非家庭财产，承租权益不应在《家庭企业财产分割决定》分割的范畴内，谈何在分家时对盛达旭日公司占有使用涉案场院提出异议，一审法院认定的所谓的利益平衡缺乏依据。根据一审提供的录音证据可见，李志军认可盛达旭日公司仅是在我同意下使用的涉案场院，承租权利人还是我，而于合宾作为长辈在世这一说法，仅仅是我同意盛达旭日公司使用涉案场院的一个背景或是时间节点，根本不能推导出“只有理解为各方同意盛达旭日公司可以在涉案场院上持续经营至租赁期满才符合原有的利益平衡”这一影响我根本权益的结论。3.我已无偿允许盛达旭日公司使用涉案场院近20年，一审判决认定收回涉案场院的使用权会破坏原有的利益平衡，对于秀丽一方也显失公平，无法成立，驳回我要求腾退的诉讼请求才是对我严重的显失公平。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款之规定，在我未明确盛达旭日公司对涉案场院使用期限的情况下，我有权要求盛达旭日公司在合理期限内返还场院。盛达旭日公司辩称，同意一审判决，不同意祁建华的上诉请求，应予驳回。涉案场地祁建华只是签约承租人，实际祁建华系受家庭委托完成租赁协议的签订。北京市房山区人民政府拱辰街道办事处五街村村民委员会（以下简称“五街村村委会”）开具的证明只是基于合同相对性，合同实际履行过程中，场地一直是家庭办厂使用，祁建华跟家庭成员内部约定由整个家庭成员使用涉案场地。成立于1998年的案外人北京亚兴旭日电力金具有限责任公司（以下简称亚兴旭日公司），以及成立于2001年的盛达旭日公司，都是由家庭成员作为法人和股东的，均为家庭企业。祁建华个人没有单独使用场地及房屋办厂经营。2006年进行家庭财产分割时，土地、企业、地上物均作为财产的一部分进行分割，祁建华亦取得了另一处企业、场地及房屋。李志军夫妻取得的系盛达旭日公司，基于祁建华所取得的企业价值更高，祁建华当时还拿出了一部分资金进行补偿，事实上，祁建华本人是认可在家庭财产分割时，将土地和公司一并作为财产进行分割的，不存在其所说的基于姻亲关系让我公司免费使用。祁建华要求我公司腾退土地及房屋的行为违背诚信原则，如果得到支持明显显失公平。李志军述称，对一审判决认定祁建华是承租人有异议，同意一审判决第二项，其他意见同盛达旭日公司的意见。祁建华向一审法院起诉请求：1.判令盛达旭日公司、李志军连带向我支付2017年至2020年的房屋占有使用费10.5万元；2.判令盛达旭日公司、李志军腾退位于房山区良乡南关京保路东侧九间厂房、四间办公室用房及场院（场院上的厂房由盛达旭日公司、李志军自行拆除，如果不拆除，我也可自行拆除）。一审法院认定事实：1996年11月1日，五街村联合社（甲方、出租方）与祁建华（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方愿将座落于房山区良乡南关京保路东侧房屋九间，使用面积6500平方米租予乙方使用。租赁起止日期为1997年1月1日至2006年12月31日，租期租金款额前三年的租金2万元，后七年的租金3万元。承租用途办厂。乙方必须在每年1月底前将租金交纳给甲方，如有特殊情况，双方协商而定，否则不得无故拖欠。双方未尽事项：1、从1997年1月1日至1999年12月31日每年租金2万元，从2000年1月1日至2006年12月31日每年租金3万元；2、厂地面积：东西长100米，南北宽50米，计5000平方米；3、乙方自建房屋归乙方所有，并承担责任，租赁期满，另行商定办法；合同同时约定了双方的其他权利义务。1999年11月14日，祁建华与五街村联合社达成一致意见将租赁期间延长至2026年12月31日止。2019年7月12日，五街村村委会出具《证明》，内容为：“兹证明，祁建华于1996年11月1日与五街村签订房屋租赁合同，租期为1997年1月1日至2006年12月31日共计10年。在原《房屋租赁合同》到期后，双方经友好协商，共同决定将原合同延长至2026年12月31日，续租期限为20年。该合同承租人为祁建华。特此证明！”2001年11月，盛达旭日公司在北京市房山区良乡南关京保路东（即涉案房屋）注册成立。公司股东为李志军、于秀丽、于莉、于红红、张爱梅、于秀芹、于蔚蓝。在该公司注册成立时，五街村村委会出具“公司住所证明”一份，在该证明材料产权单位证明处载明：“本房产产权归五街村村委会所有，同意将200m2以租赁方式提供给盛达旭日公司企业使用，期限为10年。”盛达旭日公司称“公司住所证明”可以证明涉案场院及九间房屋的真正承租人是其公司，而非祁建华。祁建华称“公司住所证明”系其告知五街村村会后，村委会给办的，该材料不能证明盛达旭日公司的主张。2006年11月12日，于合宾（财产分割人）出具《家庭企业财产分割决定》，内容为：“我于1987年4月7日退休建立永固金具厂，经艰辛创业，建成了包括永固金具厂、盛达旭日金属公司和恒昌泰明公司叁个工厂。经全家成员一致同意，形成如下财产分割决定：1.永固金具厂分配给于蔚蓝、于红红、于秀芹每人伍拾万元，永固金具厂分配给于莉、于秀丽每人叁拾万元。盛达旭日金属公司分配给于蔚蓝、于红红、于秀丽、于秀芹每人叁拾万元。由恒昌泰明公司分配给于蔚蓝、于秀芹每人伍万元。2.永固金具厂由祁建华担任法人代表，今后该厂与于蔚蓝、于莉、于秀芹无任何关系。今后盛达旭日金属公司由李志军担任法人代表，该公司股东变更为李志军和于秀丽。该公司与于蔚蓝、于莉、于红红、于秀芹无任何关系。盛达旭日金属公司院内厂房（西北角五间门脸房、东北角机加工车间除外）产权归该公司所有。今后恒昌泰明公司与于蔚蓝、于红红、于秀丽、于秀芹无任何关系。3.自2006年11月起于莉、于红红、于秀丽、于秀芹每月支付母亲张爱（梅）生活费两千元整。父亲于合宾、母亲张爱（梅）医疗费由于蔚蓝、于莉、于红红、于秀丽、于秀芹均摊并共同照顾。4.此决议经以上所提当事人签字后生效，具备法律效应，此后各人应相互团结，相互扶持合作，赡养老人。”决定落款处财产分割人由于合宾签字捺印，女儿于蔚蓝、于红红、于莉、于秀丽、于秀芹签字捺印，法人由祁建华、李志军签字捺印。盛达旭日公司称《家庭企业财产分割决定》可以证明祁建华是涉案租赁合同的登记人，非实际承租人。祁建华与李志军均称《家庭企业财产分割决定》已经履行完毕。李志军称2006年分家时，因为祁建华与于红红一直跟着于合宾经营永固金具厂，其与于秀丽一直经营盛达旭日公司，故分家时祁建华与于红红拿了永固金具厂，其与于秀丽拿了盛达旭日公司。2019年7月24日，祁建华向李志军、盛达旭日公司发出《告知函》，内容为：本人祁建华与五街村委会于1996年11月1日签订《房屋租赁合同》，承租房山区良乡南关京保路东侧房屋9间，使用面积6500平方米。后经双方共同协商，将上述房屋租赁期限延长至2026年12月31日。因此，本人系上述房屋的合法使用权人，依法享有上述房屋使用权。2000年1月1日起，本人将上述房屋交于你方使用，在此期间，你从未向本人支付过任何费用。现本人正式通知你在收到本告知函之日起3日内向本人以下账户支付欠付的租金费用共计人民币531万元，并在7日内从上述房屋内搬离，逾期未支付费用或未按期搬离的，本人将采取相应法律手段依法维护自身合法权益。祁建华将上述《告知函》邮寄给李志军和盛达旭日公司，上述邮件于2019年7月25日签收。在2019年7月，发出《告知函》之前，祁建华与于红红曾找过李志军，要求其搬离涉案场院及九间房屋。李志军表示搬离很为难。于红红称“你们就想着自己了，十亩地就这么白用着”，李志军表示“也不叫白用，当时分家不就说让用吗？”，于红红称“现在不是那个情况了。祁建华是土地使用权人，这不当初看着老爸了吗？”李志军称“如果当时老爷子分家，你们说那块地不能用，我们随便找个地也能找着，到现在上哪找去？你要那会说，那块地不能用，那你要跟老爷子说清楚了，我们找个地方开个厂子”，于红红说“以前的事都不用说了。”关于家庭成员关系，于合宾与张爱梅为夫妻关系，二人育有长女于蔚蓝、二女于莉、三女于红红、四女于秀丽及五女于秀琴。李志军与于秀丽为夫妻关系。祁建华与于红红曾为夫妻关系，二人在2011年离婚。关于涉案场院及九间房屋租金，祁建华主张1997年度至2000年度的租金是其交纳的，2003年度至2015年度的租金是盛达旭日公司交纳的，2016年度至2020年度的租金是他交纳的。盛达旭日公司称祁建华支付的租金是于合宾给的钱，让祁建华代交的。盛达旭日公司提交了2003年度至2015年度的租金支付证据，以证明五街村联合社收取其租金，认可其公司是实际承租人。上述租金支付证据显示五街村联合社在2003年度、2006年度及2007年度的租金支付凭证上记载的付款人为祁建华，其他年度记载的付款人为盛达旭日公司。祁建华提交了租金支付证据，显示祁建华在2016年12月22日交纳了2017年度的租金3万元、在2017年12月28日交纳了2018年度的租金3万元、在2019年2月1日交纳了2019年度的租金3万元，在2020年1月13日交纳了2020年度的租金3万元。对于祁建华主张的10.5万元租金，盛达旭日公司同意支付。关于涉案场院内的建筑物，双方认可有《家庭企业财产分割决定》载明的西北角五间门脸房、东北角机加工车间、4间办公用房及盛达旭日公司建设的厂房和办公室。西北角五间门脸房由祁建华与于红红建设，现由祁建华与于红红占有使用。东北角机加工车间即为《房屋租赁合同》中载明的九间房屋，现由盛达旭日公司占有使用。祁建华主张其在涉案场院西边建设了4间办公用房，盛达旭日公司主张是于合宾给的祁建华钱让其代建了4间办公用房，现由盛达旭日公司占用使用，房屋归盛达旭日公司所有。一审法院认为，对于祁建华与盛达旭日公司争议的事实，法院总结争议焦点如下：一、祁建华是否为《房屋租赁合同》所涉场院及房屋的承租人；二、涉案场院西边4间办公用房归谁所有；三、盛达旭日公司现占有涉案场院及九间房屋是否为无权占有；四、祁建华要求李志军与盛达旭日公司一并承担责任是否具有依据。关于焦点一，祁建华主张其是《房屋租赁合同》所涉场院及九间房屋的承租人，盛达旭日公司一方面主张其公司是涉案场院及九间房屋的实际承租人，一方面又主张祁建华系代表家庭成员签订《房屋租赁合同》，实际承租人为全体家庭成员。法院认为，《房屋租赁合同》与五街村村委会出具的《证明》显示承租人为祁建华，除非盛达旭日公司提供证据推翻《房屋租赁合同》与《证明》记载的相应内容，否则法院不能否认祁建华的承租人身份。盛达旭日公司提供其公司注册登记时五街村村委会出具“公司住所证明”一份，以证明其公司是实际承租人。“公司住所证明”载明五街村村委会将200m2房屋以租赁方式提供给盛达旭日公司企业使用，期限为10年，该证明载明的房屋平米数与租赁期限与《房屋租赁合同》均不一致，盛达旭日公司亦不能提供其与五街村村委会另行签订有相应的租赁合同，故“公司住所证明”不能证明旭日盛达公司是涉案场院及九间房屋的承租人。盛达旭日公司提供其2003年度至2015年度的租金支付证据，以证明五街村联合社收取其租金，认可其公司是实际承租人。查阅盛达旭日公司的租金支付凭证，显示2003年度、2006年度及2007年度的租金支付凭证上五街村联合社记载的付款人为祁建华，其他年度记载的付款人为盛达旭日公司，该情况不能证明五街村联合社认可盛达旭日公司为实际承租人，且五街村村委会在2019年7月12日出具的《证明》明确记载祁建华是承租人，故盛达旭日公司的租金支付凭证不能否认祁建华的承租人身份。盛达旭日公司提供《家庭企业财产分割决定》，以证明祁建华是租赁合同的登记人，系代表家庭成员所签，其非实际承租人。《家庭企业财产分割决定》载明，“盛达旭日金属公司由李志军担任法人代表，该公司股东变更为李志军和于秀丽。该公司与于蔚蓝、于莉、于红红、于秀芹无任何关系。盛达旭日金属公司院内厂房（西北角五间门脸房、东北角机加工车间除外）产权归该公司所有”，该内容未有记载涉案场院及九间房屋的承租人为旭日盛达公司，亦不能从上述内容得出祁建华仅是租赁合同的登记人或是代表家庭成员所签的结论。综上，祁建华是《房屋租赁合同》的相对方，其是涉案场院及九间房屋的承租人。关于焦点问题二，祁建华主张其在涉案场院的西边建设了4间办公用房，盛达旭日公司主张是于合宾给的钱让祁建华代建了4间办公用房，房屋归盛达旭日公司所有。《家庭企业财产分割决定》载明，“盛达旭日金属公司院内厂房（西北角五间门脸房、东北角机加工车间除外）产权归该公司所有”，该条款仅排除了祁建华与于红红所建的西北角五间门脸房及属于五街村联合社所有的东北角机加工车间，并未排除涉案场院西边的4间办公用房，无论该4间办公用房为谁出资所建，现其所有权均应归属于盛达旭日公司。关于焦点问题三，祁建华主张盛达旭日公司占有涉案场院及九间房屋为无权占有，盛达旭日公司主张其为有权占用。法院认为，祁建华于1996年11月1日与五街村联合社签订《房屋租赁合同》时，载明的用途为“办厂”，但现有证据显示祁建华自租赁涉案场院起，未曾独自在涉案场院内办厂。2001年11月，盛达旭日公司在涉案场院上成立，公司的股东为于合宾家庭成员。从该情况来看，祁建华显然是同意盛达旭日公司在其租赁的场院内注册并长期经营的。因永固金具厂、盛达旭日金属公司和恒昌泰明公司均系于合宾创立且属于家庭财产，从《家庭企业财产分割决定》的内容来看，于合宾主持分家时应系在考虑各子女家庭成员利益平衡的基础上分的家，且分家时各方均未对盛达旭日公司占有使用涉案场院提出异议。只有理解为各方同意盛达旭日公司可以在涉案场院上持续经营至租赁期满才符合原有的利益平衡。在祁建华提交的录音中，于红红与祁建华表示由于于合宾过世，所以以前的关于同意盛达旭日公司使用土地的事情不必谈了，由此可见，祁建华是一直同意盛达旭日公司长期占有使用涉案场院的。祁建华在于合宾过世后主张涉案场院的使用权，要求盛达旭日公司腾退，其行为违反了家庭成员在先达成的协议，属于不诚信行为，故其请求不应得到支持。如允许祁建华在《家庭企业财产分割决定》履行完毕后可以随时反悔收回涉案场院的使用权，则会破坏原有的利益平衡，对于秀丽一方也显示公平。综上，盛达旭日公司占有使用涉案场院及九间房屋不构成无权占有。关于焦点问题四，因李志军仅是盛达旭日公司的法定代表人，其在处理祁建华与盛达旭日公司的相应事宜中履行的是职务行为，相应的行为后果应由盛达旭日公司承担，祁建华要求李志军承担责任没有依据。祁建华要求盛达旭日公司补偿其支付的租金10.5万元，盛达旭日公司表示同意支付，法院不持异议。祁建华要求盛达旭日公司及李志军腾退涉案房屋及场院没有依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京市盛达旭日金属制品有限责任公司于判决生效后十日内支付祁建华租金10.5万元；二、驳回祁建华其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。庭审中，盛达旭日公司为证明涉案场地租赁之后一直用于家庭办厂经营，先后由亚星旭日公司和盛达旭日公司使用，向本院提交以下证据：亚星旭日公司的工商登记信息、公司设立登记审核表、公司住所证明及北京市工商行政管理局与北京市市场监督管理局共同对亚星旭日公司出具的吊销营业执照的行政处罚决定书。祁建华对上述证据的真实性、关联性认可，证明目的不认可，称虽然是由祁建华和于秀丽作为股东成立了亚星旭日公司，但不能证明该公司是以家庭成员的身份共同经营，该公司系由祁建华主导成立。李志军对上述证据的真实性、关联性、证明目的均认可。祁建华为证明其承租涉案场地后，自行用于经营办厂，向本院提交以下证据：亚兴旭日公司的工商查询信息及天眼查的企业信用报告；并称祁建华持有亚兴旭日公司60%股份，该公司目前系营业执照吊销状态，亚兴旭日公司和盛达旭日公司为两个不同主体，没有连续性。盛达旭日公司、李志军对上述证据的真实性没有异议，证明目的不予认可，称并非祁建华个人承办企业，根据公司股东情况及公司转移情况看，该公司由家庭实际经营。经询，各方当事人一致确认祁建华与于红红原于1994年结婚，李志军与于秀丽于1997年结婚。另，祁建华主张其将涉案场地交予盛达旭日公司使用时未就涉案场地的使用问题具体协商，只谈到盛达旭日公司使用期间由其向五街村村委会（五街村联合社）交纳租金，后续确实由盛达旭日公司直接向五街村村委会（五街村联合社）交纳租金；盛达旭日公司对由其向五街村村委会（五街村联合社）交纳租金无异议，但称盛达旭日公司设立时，于合宾老人称将亚兴旭日公司注销，重新设立盛达旭日公司，亚兴旭日公司的场地、房屋、工人、机器设备均由盛达旭日公司接管，且于合宾询问于红红关于永固金具厂和盛达旭日公司的分配问题，于红红选择了永固金具厂；祁建华主张工厂（公司）直至2006年签署《家庭企业财产分割决定》时才分配，盛达旭日公司成立时并未谈及分配问题。关于一审法院对其归纳的争议焦点的认定，经询，各方表示：关于争议焦点一的认定，祁建华认可，盛达旭日公司、李志军不认可祁建华的承租人身份，但未提出上诉；关于争议焦点二的认定，各方均无异议；关于争议焦点三的认定，祁建华不认可，盛达旭日公司、李志军无异议；关于争议焦点四的认定，各方均无异议。本院认为，本案中，祁建华以其系涉案场地承租人的身份要求盛达旭日公司、李志军腾退位于北京市房山区良乡南关京保路东侧九间厂房及场院，盛达旭日公司、李志军对祁建华的承租人身份提出异议，一审法院关于祁建华是否为1996年11月1日与五街村联合社签订的《房屋租赁合同》的承租人已经进行了详细阐述，盛达旭日公司、李志军虽提出家庭内部合议由祁建华代表全体家庭成员签署租赁合同的抗辩意见，但未能提供相应的证据，盛达旭日公司、李志军亦未对一审判决提出上诉，故本院对一审法院认定祁建华为该合同的承租方予以确认。需要特别指出的是，本案仅出于案件审查需要，对该房屋租赁合同承租方作出判断，无涉该合同效力的认定。另，鉴于各方当事人对一审法院驳回祁建华要求李志军个人承担责任的诉请均无异议，本院亦予以确认。关于盛达旭日公司是否有权占有涉案场院及九间房屋一节，一审法院结合本案实际情况，依据《家庭企业财产分割决定》的签署及履行情况、录音证据等作出认定，祁建华虽有异议，但其二审提供的证据只能证明涉案场院交由盛达旭日公司使用之前曾经在此设立过亚兴旭日公司，并不能据此否认《家庭企业财产分割决定》的签署及履行情况、录音等证据的效力。且在《家庭企业财产分割决定》出具时，亦涉及到涉案场院事宜，一审法院认定《家庭企业财产分割决定》达成时各方同意盛达旭日公司在涉案场院持续经营至租期届满符合高度盖然性原则。祁建华称涉案场院的承租权益不在《家庭企业财产分割决定》的分割范围内，从本案现有证据看，确实无法得出《家庭企业财产分割决定》对涉案场院承租权益作出处分的结论，但结合十余载场院均由盛达旭日公司占有使用并直接向五街村村委会（五街村联合社）交纳租金的事实，以及祁建华未能就盛达旭日公司何以自成立时起始终占用涉案场院提出其他合理解释，现有证据亦无法得出双方存在如租赁等任何其他使用关系，故本院对一审法院关于盛达旭日公司是否为有权占有的认定不持异议。至于祁建华要求盛达旭日公司补偿其向五街村村委会（五街村联合社）支付的租金一节，盛达旭日公司同意支付，本院不持异议；但须指出的是，祁建华系以占有物返还纠纷提起本案之诉，诉请要求盛达旭日公司、李志军支付的费用为房屋占有使用费，关于一审判处的10.5万元的性质，应当认为系盛达旭日公司占用涉案场院的对价，根据本院前述认定，盛达旭日公司应当向祁建华支付其占用场院期间的使用费，一审法院主文表述10.5万元为租金欠妥，本院予以调整。另需说明的是，一审法院认定4间办公用房的所有权归盛达旭日公司，因涉案场地系自五街村联合社承租而来，故一审法院认定地上物所有权存在侵害土地使用权人权益之嫌；且该房屋是否具备合法的建设审批手续，因本案无涉，未予审查，故根据本案在案证据，该地上物是否能够取得合法产权尚未可知。一审法院认定4间办公用房的所有权归盛达旭日公司，表述欠妥，本院予以纠正，即在盛达旭日公司有权占有涉案场院期间，4间办公用房的地上物权益归盛达旭日公司。综上所述，祁建华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决主文表述欠妥，本院予以调整，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25983号民事判决第二项；二、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25983号民事判决第一项为：北京市盛达旭日金属制品有限责任公司于本判决生效后十日内支付祁建华使用费10.5万元；三、驳回祁建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2400元，由北京市盛达旭日金属制品有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费70元，由祁建华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王 云二〇二〇年十一月二十日法官助理 孙春玮书 记 员 张晓鸥