江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6378号上诉人（原审原告）：王龙，男，1981年2月3日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊容大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏微石青禾置业管理有限公司，住所地南京市玄武区太平北路**。法定代表人：程晓玉，该公司经理。委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原审第三人：南京中南新锦城房地产开发有限公司，住南京市栖霞区马群街道花港路******。法定代表人：毕兴矿，该公司董事长。委托诉讼代理人：张杰，系该公司法务。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人王龙因与被上诉人江苏微石青禾置业管理有限公司（以下简称微石青禾公司）、原审第三人南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南新锦城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王龙上诉请求：撤销原审判决，依法改判为：1.合同解除日期以法院判决生效为准；2.租赁期限以2018年10月31日为准，并非一审法院认定的2019年3月27日；3.被上诉人按照合同约定租金总额承担10%的违约金；4.原审第三人中南新锦城公司承担相应的违约责任；5.一、二审诉讼费用由被上诉人、原审第三人承担。事实与理由：1.中南新锦城公司作为第三人，于2020年5月13日参加了庭审，意味着其应享有诉讼权利、承担诉讼义务，同时也应依法、依约承担相应的民事责任。证据证明涉案合同约定应于2018年10月31日交接涉案房屋，但事实上迟至2019年3月27日，房屋才交接验收，中南新锦城公司有违约行为，可以判定其承担违约责任。2.被上诉人故意隐瞒实际交房时间、过程、书面文件，也应对此承担违约赔偿责任。2019年3月27日的交接单是原审第三人于2020年5月13日参加庭审时出示的，那时上诉人才得知此信息。如果被上诉人及时告知并转交这些交接验收书面材料，上诉人会及时向原审第三人主张权利。3.立案法官先调后立的情形不能作为被上诉人辩解的理由，更不应作为判决依据。既然立案法官已主持调解，就不适用以收到合同解除要求为合同解除日的规定。4.一审判决认定合同解除日后，被上诉人不再承担合同义务是不适当的。房屋租赁合同解除后，须依约定返还房屋。否则，房屋的占有、使用、收益权，仍在被上诉人手中，租赁关系并未切断，被上诉人仍应支付租金或物权占有、使用、收益费，或按约定给付双倍租金。返还房屋包括交接钥匙，交接钥匙不等于返还房屋，被上诉人仅仅扔回钥匙是不负责任的行为。5.一审判决第五页的叙述不应写为上诉人单方接受规劝并改正的训导过程。微石青禾公司辩称：上诉人与第三人中南新锦城公司签署房屋买卖合同，购买涉案房屋，后将房屋出租给微石青禾公司，根据上诉人与第三人之间的房屋买卖合同约定，房屋交付时，应必须提供竣工验收备案登记，被上诉人虽受上诉人委托代为收房，但收房验收条件应当以上诉人与第三人之间的买卖合同为准，中南新锦城公司虽于2018年10月27日发出收楼通知书，但此时并未取得房屋竣工验收条件，不具备房屋交付条件，而直至2019年1月14日才完成竣工验收备案，因此，房屋交付时间应当以实际房屋办理交接手续时间即2019年3月27日为准，起租时间也应当如此。根据双方租赁合同约定，租期应当以实际交付之日起算，被上诉人已支付半年房租，即2019年3月27日至9月26日的房租，但上诉人于2019年7月即向一审法院提起诉讼，后双方在立案庭调解时，于2019年9月10日被上诉人正式通知上诉人同意解除合同，双方就解除合同达成一致，故一审法院第一项判决合理合法。也正由于双方提前解除租赁合同，多付的租金一审法院判决被上诉人以违约金形式不予返还，被上诉人未再提起上诉，自认损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。中南新锦城公司述称：根据合同相对性原则，涉案委托租赁协议是上诉人与被上诉人签订，并非和中南新锦城公司签订，因此本案中上诉人就合同解除以及违约金的相关主张，仅针对其合同相对人微石青禾公司，与中南新锦城公司无关。上诉人和被上诉人之间就合同解除时间确定为2019年9月10日，是双方合意的结果，因为是在法院组织下，双方在9月10日达成，而且双方对于解除合同都没有异议，因此该时间节点不是由法院判断，而是由双方协商一致，法院确认，应该没有任何争议。基于合同已经于2019年9月10日解除，根据合同法的相关规定，合同解除后就没有必要继续履行，一审法院在这部分裁判也没有任何错误。至于上诉人向被上诉人所主张的下半年租金，因为合同已经在9月10日解除，此后协议仍未履行，所以下半年租金自然也无须支付。一审法院对于合同解除以及违约金的判定，事实查明清楚，适用法律正确，至于上诉人在上诉中提出新的诉请，不符合法律规定，其应当另案起诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。王龙向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除王龙、微石青禾公司双方签订的《委托租赁合同》；2.判令微石青禾公司给付王龙第二期之后的租金直至交付房屋之日止；3.判令微石青禾公司承担按合同约定租金总额10%的违约金31418.75元；4.判令合同解除后微石青禾公司15天内交付房屋，如逾期返还房屋应承担双倍租金数额的赔偿责任；5.判令微石青禾公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年8月4日，王龙与中南新锦城公司签订一份《世纪雅苑商品房预售合同》，由王龙购买世纪雅苑C-8幢1208室，建筑面积37.6平米，土地使用年限自2014年8月1日起至2054年7月31日止。总价款709826元。房屋交付时间为2018年10月31日前。该地块土地用途为：城镇混合住宅用地、批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。王龙与中南新锦城公司签订商品房预售合同后，当即与微石青禾公司签订一份《委托租赁合同》，约定由甲方（王龙）将涉案房屋租赁给乙方（微石青禾公司），委托租赁的期限为10年（2018年10月30日起至2028年10月29日止），甲方委托乙方代为收房，并委托乙方代为行使验房职责。乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日。因乙方原因导致未及时收房的，委托期限自甲方或开发商通知乙方收房次日起计算。第四条4.1甲方房屋以全屋精装修（含部分家具家电）的完成标准交付给乙方。4.2甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功。第五条5.1十年租金收益总额为人民币314187.51元。第一年27406.61元，第二年28229.32元。第五条5.3租金每半年支付一次，提前支付下一半年的租金。乙方须于房屋交付前付30日内支付第一笔租金收益人民币13703.305元，后期每笔租金乙方须提前1个月支付给甲方。5.3.1甲方在乙方支付租金后一个月内，向乙方提供合法之增值税专用发票。甲方可委托乙方开具发票，并由乙方在向甲方支付租金的同时予以扣除。第十二条违约处理12.3如乙方拖欠甲方租金达三个月，并经提醒后仍未完全支付，甲方有权提前终止本合同。甲方解除合同的，乙方除应补足未支付租金外，还应按照本合同约定租金总额的10%向甲方支付违约金。甲方不解除合同的或乙方拖欠租金不足三个月的，乙方补足未支付租金后，还应按照拖欠租金总额的30%的标准向甲方支付违约金。上述合同签订后，2018年10月27日，中南新锦城公司向各业主发放《收楼通知书》，告知各业主，集中收楼时间为2018年10月31日9:00-17:00。并告知业主收房需注意的事项。但收楼时间来到后，微石青禾公司与第三人并未办理好收房交接手续。2019年3月8日和4月3日，微石青禾公司向王龙账户分别汇款为11419元和2283元，合计13702元。之后，微石青禾公司与众多业主因租赁合同发生纠纷，微石青禾公司未再支付下半年的租金。王龙陆续向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年9月10日召集王龙与微石青禾公司诉前谈话调解，双方均同意解除合同，但为赔偿问题双方分歧较大，协商无果。2019年10月21日一审法院立案审理。庭审中，微石青禾公司坚持认为王龙并未提供符合质量的房屋，致使微石青禾公司一直未收房，直至2019年3月27日才陆续与第三人办理房屋交接手续，但房屋依然存在质量问题。而第三人认为其房屋已经经过竣工验收，符合交付条件，只是微石青禾公司迟迟不予收房，直到2019年3月27日才接收部分房屋。第三人提供房屋竣工验收备案时间为2019年1月14日。同时提供其与微石青禾公司2019年3月27日陆续交接房屋的清单（50余户）。本案争议的主要事实如下：1、涉案房屋交付时间？王龙认为，第三人中南新锦城公司已经发出收房通知，王龙也已经委托微石青禾公司代为收房。如果微石青禾公司认为在2018年10月31日中南新锦城公司未交付合格的房屋，微石青禾公司应当与中南新锦城公司联系、交涉，也可以与业主联系，告知基本情况。但微石青禾公司并未履行或并无证据证明其履行了义务。而微石青禾公司则认为，当时中南新锦城公司在交房时间到了以后，房屋确实没有竣工，不符合交付条件。到2018年11月15日，中南新锦城公司（第三人）、业主（王龙）、微石青禾公司三方还在验收房屋，但房屋依然不符合交付条件，故未收房。2、微石青禾公司支付房租行为？王龙认为，如果中南新锦城公司未按时交付房屋，微石青禾公司怎么可能支付房租。而微石青禾公司则认为当时众多业主闹事，第三人也承诺很快会解决问题，微石青禾公司也是为了社会稳定，先支付了半年房租，过后再说。3、合同解除时间如何确定？王龙认为，应按法院判决生效之日起计算。而微石青禾公司则认为应按王龙向法院提起诉讼之日起即诉前调解日计算。在诉讼过程中，一审法院已经告知王龙等业主，为减少双方经济损失，避免因诉讼时间过长，造成不必要的损失，应先行去微石青禾公司处将各自房屋钥匙取回，办理房屋交接手续。逾期自行负责。上述事实，有王龙提供的委托租赁合同、汇款凭证、诉前谈话笔录、竣工验收登记备案、房屋交接清单、当事人陈述等证据证实。一审法院认为，王龙与微石青禾公司签订的《委托租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面正确地履行各自的义务。本案鉴于双方均同意解除合同，一审法院予以准许。本案争议焦点之一为解除合同时间如何认定？解除合同的意思到达对方时生效。因王龙向一审法院提出解除合同，一审法院在2019年9月10日召集双方谈话，并告知微石青禾公司解除合同的意思表示，微石青禾公司也予以同意，故2019年9月10日为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。争议焦点之二，双方房屋交接时间如何认定？违约责任如何认定？对此，一审法院认为，中南新锦城公司于2018年10月27日发出收楼通知书，但中南新锦城公司递交的竣工验收备案登记时间显示2019年1月14日，则说明中南新锦城公司向各位业主发出收楼通知书时并未取得房屋竣工验收条件。2019年3月27日，微石青禾公司与第三人办理交接房屋手续，此时微石青禾公司称房屋依然存在质量问题，但这房屋质量瑕疵并不能成为其拒收房屋的理由。双方在合同中第四条也明确约定“甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功”，依照双方约定，2019年3月27日视为双方完成租赁房屋的交接手续。故微石青禾公司支付王龙租金时间应当从2019年3月27日起顺延半年至2019年9月26日止。因微石青禾公司未按约定提前一个月即2019年8月26日前支付王龙第二期的房租，属于违约行为，应当承担违约责任。而微石青禾公司已经多交了部分租金，一审法院综合微石青禾公司违约行为、王龙实际损失、市场行情，酌定微石青禾公司多交的租金不再退还，冲抵微石青禾公司承担的违约金。至于微石青禾公司辩称王龙交付的房屋属于办公用房，不宜用于公寓。对此一审法院认为，双方在租赁合同中并未明确约定王龙交付房屋的性质，故不予采纳。本案追加第三人只是为了查明事实。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除王龙与江苏微石青禾置业管理有限公司签订的案涉《委托租赁合同》，解除日为2019年9月10日；二、驳回王龙的其他诉讼请求。一审案件受理费928元，由江苏微石青禾置业管理有限公司负担。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，上诉人王龙提交：上诉人与被上诉人工作人员丘龙于2020年6月6日的交房记录、C区8幢1006室、C区8幢907室交房流转单，拟证明：虽然上诉人与被上诉人之间交接房屋，但是房屋因为被上诉人欠物业费等费用，上诉人即使拿到钥匙接收房屋也无法使用。被上诉人微石青禾公司质证认为：对房屋交付清单真实性没有异议，但是在2019年9月10日一审法院调解时，被上诉人已向上诉人明确表示同意交付房屋，但上诉人不同意接收房屋，导致直至2020年6月6日接收房屋时产生交付清单。被上诉人工作人员从2019年9月一直等待上诉人到房屋进行交接，上诉人从未出现过，主要目的是要求被上诉人继续支付诉讼期间房屋的房租。所以迟延交付的损失应当是扩大损失，应由上诉人自行承担。关于房屋流转单，这几户都不是上诉人王龙的流转单，即使存在欠付物业费的情况，物业公司无权阻挠业主使用房屋，阻挠本身是违法的，上诉人应当积极采取合法手段进行维权救济。且在一审判决中，对于所谓上诉人实际损失，一审法院已酌情认定多缴租金不再退还，弥补了上诉人的损失，因此上诉人的证据不能达到其证明目的。原审第三人中南新锦城公司质证认为，流转单和本案没有关联，因为不是涉案房屋，而且从一审查明事实可以看出，由于上诉人自身原因导致扩大损失，应由上诉人自行承担。本院认为，本案的争议焦点为：1.合同的解除日期如何认定；2.双方交接房屋的时间如何认定；3.被上诉人的违约责任如何认定。本院认为，上诉人王龙与被上诉人微石青禾公司签订的《委托租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反效力性强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王龙向一审法院诉请解除合同，一审法院于2019年9月10日召集双方谈话时，微石青禾公司对合同解除也予以同意，一审法院确认双方合同解除日为2019年9月10日，并无不当。上诉人主张应以法院判决日期为合同解除日，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，涉案委托租赁合同约定，“乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日”，“甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功”。依据上述约定，因中南新锦城公司发出收楼通知书时，案涉房屋并未取得竣工验收条件，且双方亦未实际办理交接手续，故上诉人认为应从2018年10月31日计算租赁日期的主张缺乏合同依据，本院不予支持。一审认定2019年3月27日双方完成案涉房屋的交接手续，微石青禾公司支付王龙租金时间应从2019年3月27日起顺延半年至2019年9月26日止，并无不当。关于争议焦点3，微石青禾公司未按约定提前一个月即2019年8月26日前支付王龙第二期的房租，存在违约情形，但结合双方合同已于2019年9月10日解除的情况，考虑到微石青禾公司已多交了部分租金，一审法院综合其违约行为、王龙实际损失、市场行情等因素，酌定以微石青禾公司多交的租金冲抵其应承担的违约金，系依法行使裁量权，已充分衡平双方权益，并无不当。本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人原审诉请均系针对合同相对方微石青禾公司提出，现其在二审期间提出要求原审第三人中南新锦城公司承担违约责任，因超出一审审理范围，原审第三人亦不予认可，本院二审对此不予理涉。综上所述，王龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费928元，由上诉人王龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 云 苏审 判 员 汪 德 全审 判 员 李 任 飞二〇二〇年十一月十七日法官助理 谢新辉书 记 员 郭 旭 冬