呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3083号上诉人（原审被告）：内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司。法定代表人：邢小海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：武菲，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓宇，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡海清，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司（以下简称中城飞祥公司）因与被上诉人胡海清房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中城飞祥公司上诉请求：判决撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2004号民事判决书，依法改判。事实和理由：中城飞祥公司认为呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2004号民事判决书认定事实不清，判决有失公正，理由如下：一、其一，中城飞祥公司与胡海清之间的委托经营合同换句话说是租赁合同关系于2019年7月30日已经终止，呼和浩特市新城区人民法院作出的（2019）内0102民初7280号民事判决书也对该事实进行认定，呼和浩特市新城区人民法院其他判决中也对该事实进行确认。其二，中城飞祥公司于2019年7月22日与招商小组签订招商协议后就退出全部经营，有关负一层超市等实际占用的收益于2019年7月30日后均由业主代表即招商小组收取，与中城飞祥公司无关。因此，一审判决认定2019年7月30日至2019年12月31日期间由中城飞祥公司承担无事实和法律依据，也对中城飞祥公司不公平。其三，该事实在其他同类案件审理过程中当事人均认可，本案中胡海清说不认可《关于合作招商暨启动商城运营的协议》，但是在2019年4月14日胡海清和签署该《关于合作招商暨启动商城运营的协议》的人员签订了关于该铺位后续租赁相关事宜的授权委托，由此可见胡海清是认可招商小组的《关于合作招商暨启动商城运营的协议》，并愿意与自主招商组缔结合同关系。因商铺的唯一性，则应认为胡海清自从与自主招商组签订《授权委托书》之日起，就与中城飞祥公司解除了租赁关系。综上，即使存在占用，中城飞祥公司与胡海清之间的关系于2019年7月30日已经终止。二、中城飞祥公司认为合同终止后，2018年至2019年12月31日的租金不应按照最后一年7%的标准确定。中城飞祥公司与胡海清之间签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日，合同到期前由于市场等原因商场一直经营的不好，从2017年冬天商场基本处于关闭状态。合同到期后中城飞祥公司就向商场出租方发出通知，从2018年地上的全部由业主自己经营，双方合同正式终止，地下的中城飞祥公司继续租赁但不能按之前约定的回报7%，应以同期相同地段租金的价格确定，而不能按已经终止的合同标准确定。这一点双方全是知晓并同意的，因为考虑到整体经营的情况和市场的原因，重新确定回报比例是双方真实意思表示并且也对彼此比较公平。根据当时的市场环境及商场歇业的实际情况，如仍然用原来的7%支付，没有任何依据，也对中城飞祥公司不公正。此外，中城飞祥公司与胡海清变更合同属于情势变更，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中双方合同有效成立后，因不可归责于双方的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续按照原来的回报率势必会显失公平。中城飞祥公司作为受损害的一方可以请求人民法院来变更合同。因此，双方合同变更对双方更公平更公正。三、一审法律适用法律严重错误。一审法院审理事实错误，必将导致适用法律错误，最终影响判决的公正性。综上所述，中城飞祥公司认为，呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2004号民事判决书认定事实不清，判决有失公正。为保护中城飞祥公司的合法权益不受侵犯，请求撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2004号民事判决书，依法改判。胡海清辩称，一、呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2004号民事判决书认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决公正合理。1.一审判决已查明中城飞祥公司与胡海清签订《维多利时尚广场委托经营合同书》，约定自2015年1月1日起至2017年12月31日止将胡海清位于维多利时尚广场负一层189号10.02平米产权式的商铺委托给中城飞祥公司经营，委托期限为三年。该合同系胡海清与中城飞祥公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，中城飞祥公司应按照合同约定支付胡海清2015年7月1日至2015年12月30日、2017年1月1日至2017年12月31日的商铺回报金额19966.8元。《维多利时尚广场委托经营合同书》第八条约定，中城飞祥公司未按时向胡海清支付回报金额，应按照银行同期贷款利率7.5%向胡海清支付违约金，故中城飞祥公司除应支付胡海清商铺回报金额19966.8元外，还应支付相应的违约金。2.《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2017年12月31日，胡海清与中城飞祥公司签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》到期，合同到期后胡海清没有提出异议，中城飞祥公司仍继续实际占有使用胡海清位于维多利时尚广场负一层189号10.02平米产权式的商铺，视为《维多利时尚广场委托经营合同书》继续有效，租赁期限变为不定期，故中城飞祥公司应继续履行《维多利时尚广场委托经营合同书》约定的内容。因此，中城飞祥公司应继续向胡海清支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金27953.7元，并按《维多利时尚广场委托经营合同书》第八条约定支付违约金。二、胡海清不认可《关于合作招商暨启动商城运营的协议》，该协议对胡海清不产生法律效力。中城飞祥公司称因为胡海清与签署《关于合作招商暨启动商城运营的协议》的人员签订了该铺位后续租赁相关事宜的授权委托书（注：胡海清签的是10人的授权委托书，而与中城飞祥公司签订协议的只有4人，没有10人签字，胡海清不予认可），就推定胡海清认可招商小组的协议内容，还推定胡海清与中城飞祥公司之间的关系于2019年7月30日已经终止，是错误推定，不是胡海清真实意思的表示。胡海清只是签了授权委托，但胡海清并不认可协议内容，且中城飞祥公司也无法证明该协议的合法有效性，故该协议对胡海清不发生效力，中城飞祥公司应支付胡海清2019年7月30日至2019年12月31日的租金及违约金。三、中城飞祥公司认为合同终止后，2018年至2019年12月31日的租金不应按照最后一年7%的标准确定无事实和法律依据，应当予以驳回。中城飞祥公司没有证据可以证明租金回报率不应按照最后一年7%计算。根据《维多利时尚广场委托经营合同书》约定，2015年中城飞祥公司按胡海清购买商铺合同总价款6%的年回报率计算回报，2016年按照6.5%的年回报率计算回报，2017年按照7%的年回报率计算回报。从2015年至2017年每年的回报率都呈递增趋势，每年增长0.5%。如果继续按照每年增长0.5%涨幅，至2018年为年回报率7.5%，至2019年为年回报率8%。考虑到中城飞祥公司的经营状况，胡海清还是按照7%的标准计算年回报率，没有继续增加年回报率幅度，该计算标准对中城飞祥公司公平公正。四、本案不属于情势变更，也不属于显失公平。所谓的情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。本案不存在情势变更的情形，也不属于情势变更，更不属于显失公平。综上，呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2004号民事判决书事实认定清楚，证据确实充分，应该维持一审判决，驳回中城飞祥公司的诉讼请求。胡海清向一审法院起诉请求：1.依法判决中城飞祥公司履行与胡海清签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》，向胡海清支付2015年7月1日-2015年12月30日及2017年1月1日-2017年12月31日商铺回报金额19966.8元，并支付截止到2019年12月31日的违约金4155元。2.依法判决中城飞祥公司支付2018年1月1日-2019年12月31日继续使用胡海清商铺所产生的租金金额27953.7元。3.案件受理费中城飞祥公司承担。一审法院认定事实：2014年12月6日，胡海清与中城飞祥公司签订《维多利时尚广场委托经营合同书》，约定将胡海清位于维多利时尚广场负一层189号10.02平米产权式的商铺委托给中城飞祥公司经营，委托经营期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。之后，中城飞祥公司一直占有使用该商铺至今，且中城飞祥公司未向胡海清支付2015年7月1日到2015年12月30日、2017年1月1日到2019年12月31日的租金47920.5元。一审法院认为，胡海清、中城飞祥公司双方自愿订立的《维多利时尚广场委托经营合同书》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，依法应予支持。中城飞祥公司应认真履行合同约定的支付租金的义务。该租赁合同到期后，中城飞祥公司实际占有使用，2019年7月22日，中城飞祥公司与自主招商工作组签订《关于合作招商暨启动商城运营的协议》，但是胡海清对该《协议》不予认可，中城飞祥公司也无法证明该《协议》的合法有效性，故该院对该中城飞祥公司的辩解理由不予采纳。胡海清要求中城飞祥公司支付商铺回报金额47920.5元（19966.8元＋27953.7元=47920.5元）的诉讼请求，符合法律的规定，故该院予以支持。中城飞祥公司迟延支付固定收益，存在违约行为，应当支付违约金。胡海清请求按照年利率7.5％的标准支付违约金，高于造成的损失，故该院依法支持违约金为自2015年7月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行的同期贷款基准利率，2019年8月21日至2019年12月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。中城飞祥公司抗辩称：2015年7月1日至2015年12月30日期间的商铺回报金超过诉讼时效，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，因此胡海清要求中城飞祥公司支付2015年7月1日至2015年12月30日期间的商铺回报金的诉讼请求没有超过诉讼时效，中城飞祥公司的抗辩理由不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条之规定，判决：一、中城飞祥公司在本判决生效之日起十日内向胡海清支付租金人民币47920.5元及违约金（自2015年7月1日起至2019年8月20日止，以每半年应付固定收益为基数，按中国人民银行的同期贷款基准利率分段累计至2019年8月20日止；2019年8月21日至2019年12月31日止，以每半年应付固定收益为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回胡海清的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币551元（胡海清已预交），由中城飞祥公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，2019年4月16日，胡海清向赵福明、翁凤荣、郝贵荣、陈凤坤、王景明、吴云、杜瑞琴、张茂林、白福喜等九人出具授权委托书，委托上述受托人作为其代理人，就其所有的位于呼和浩特市××层铺位租赁事宜，全权办理下列事项：1.从2015年以来，中城飞祥公司所欠返租租金及面积差价的债权进行核对，并签字确认。2.代表本人就中城飞祥公司提出的以公司自有未售出的同一商场商铺抵顶本人的商铺租金及面积差价事宜进行签字确认。3.上述房屋租赁事宜商谈及具体租金的确定，与承租人的项目意向的签署等事务。4.选择和确定项目签约的法人主体，以及与该法人主体的签约事务。5.全程参与和监督承租人与法人主体的签约事务。该委托书同时明确：同意受托人对本委托事项与中城飞祥公司签署相关的一切文件，本人在此均事先予以认可，并愿意承担相应的法律责任。2019年7月22日，自主招商工作组（甲方）与中城飞祥公司（乙方）签订了《关于合作招商暨启动商场运营的协议》，王景明、梁建军、吴云、张茂林作为甲方代表在协议上签字。该协议第四条为关于乙方与本商场业主的债权债务处理办法，其约定内容为：“（1）对2017年12月31日前乙方拖欠业主的租金、及房屋面积减少的差价等款项，均由乙方承担。（2）本协议经甲、乙双方代表签字后，即进行交接工作，争取在十个工作日内做好各项交接工作，经双方代表履行完毕各项交接事项并签字确认，作为双方交接工作的时间节点。在此时间节点之前本商场的所有债权债务由乙方承担，与甲方及其所受托的业主无关；之后产生的费用经双方确认后由新机构承担。在招商工作前期，没有收到租金收益前的各种费用，先由乙方垫支，后期从招商收益中返还。（3）……”。本院认为，本案争议焦点为：一、一审判决中城飞祥公司支付胡海清2018年1月1日至2019年12月31日租金是否正确；二、一审适用7%计算租金是否适当。针对第一个争议焦点，中城飞祥公司称双方之间的租赁合同关系已于2019年7月30日终止，并提交了胡海清授权委托书、《关于合作招商暨启动商场运营的协议》予以证明。鉴于协议中约定的双方交接工作的时间节点为“经双方代表履行完毕各项交接事项并签字确认”之日，而中城飞祥公司提供的相关证据并不足以证明双方代表履行完毕各项交接事项并签字确认的具体时点，故单独依据该协议中“争取在十个工作日内做好各项交接工作”的约定并不足以证明中城飞祥公司与胡海清之间的租赁合同关系已于2019年7月30日终止。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，中城飞祥公司应当承担举证不能的不利法律后果。因中城飞祥公司在《维多利时尚广场委托经营合同书》于2017年12月31日到期后并未与胡海清续签租赁合同，案涉租赁房屋此后仍由中城飞祥公司占有使用，故中城飞祥公司应当按照原《维多利时尚广场委托经营合同书》的约定继续履行义务，其应当向胡海清支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金。针对第二个争议焦点，中城飞祥公司称其从2018年起已将租赁费由之前约定的年回报率7%变更为3%，胡海清对此不认可，双方就此并未达成合意，中城飞祥公司在此情形下亦没有依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定及时请求人民法院变更或者解除合同，故中城飞祥公司主张双方变更合同属于情势变更没有事实和法律依据。一审判决依据7%的标准确定中城飞祥公司应付租金不违反法律规定和合同约定，本院予以维持。综上所述，中城飞祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1102元，由内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张蒙江审判员 姜 怡审判员 蔡世杰二〇二〇年十一月十六日法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛