辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1671号 上诉人（原审被告）：盖俊伟，男，1977年7月4日出生，满族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：林杰义，丹东市振兴区法研法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王创琨，女，1990年1月8日出生，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：曹长胜，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：丹东优乐家房地产经纪有限公司，住所地丹东市振兴区桃铁路******。 法定代表人：闫晓春，该公司经理。 委托诉讼代理人：邢昊，男，该公司业务员。 上诉人盖俊伟因与被上诉人王创琨、丹东优乐家房地产经纪有限公司（以下简称优乐家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院(2020)辽0604民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盖俊伟及其委托诉讼代理人林杰义，被上诉人王创琨的委托诉讼代理人曹长胜，被上诉人优乐家公司的委托诉讼代理人邢昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盖俊伟上诉请求：一、撤销原审判决，审查双方争议的合同是否有效或将本案发回重审；二、将涉嫌合同诈骗罪的案件线索移交司法机关。事实及理由：一、双方争议的《房屋买卖居间代理合同》自始至终系非法、无效合同。二被上诉人签订的《房屋买卖居间代理合同》是在上诉人不知情的情况下签订，导致上诉人无法完成房屋买卖。上诉人与优乐家公司签订《限时包销协议》后，优乐家公司一直不履行合同约定内容，附加协议中明确表明购房者需付清房屋所欠银行贷款后才能进行交易，本案《房屋买卖居中间代理合同》是优乐家公司违反《限时包销协议》签订的，所以上诉人才没有在《房屋买卖居间代理合同》上签字。故《房屋买卖居间代理合同》依法应视为无效合同。优乐家公司没有事先与上诉人沟通事后与上诉人确认，故上诉人不承担合同违约责任。优乐家公司未按照《限时包销协议》约定，在2019年12月30日收到房屋首付款20万元，上诉人提供的录音能够证明优乐家公司采取多种方式向上诉人施压，要求上诉人偿还房屋尚欠银行贷款后，解压房屋手续完成《限时包销协议》。由于双方买卖合同标的房屋是属于贷款未结清，购买者需付清房屋贷款从银行解压出房屋手续才能正常买卖，合同中约定的条款没有任何约束力。优乐家公司违背上诉人委托事由，涉嫌欺诈隐瞒导致上诉人权益严重受到侵害，应当追究优乐家公司的违法行为。二、原审判决程序存在瑕疵，遗漏了案件的重要当事人闫晓春。闫晓春是优乐家公司的法定代表人，因为涉案的房屋买卖居间代理合同当中，甲方的签字是闫晓春，闫晓春作为个人无权代表上诉人与被上诉人王创琨签订房屋买卖合同，所以案涉合同对上诉人没有拘束力。 王创琨、优乐家公司辩称，上诉人的各项上诉请求没有事实及相关法律依据，原判事实清楚适用法律正确，应予维持。 王创琨向一审法院起诉请求：解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间代理合同》；判令被告赔偿原告违约金80000元。 一审法院认定事实：2019年10月1日，被告与第三人签订《限时包销协议》，协议主要内容：第三人为被告提供房屋独家销售装修委托区间服务，为被告房屋进行装修，被告自愿将其私有的位于丹东市振安区，建筑面积93.99平方米的房屋以不低于390000元的总价委托第三人代为出售，该房屋装修成交价高于被告定价部分归第三人所有。委托期限自2019年10月1日至2020年5月1日止。第三人可以与其他第三方合作完成被告的委托事项，包括收入、保管、转付款项，协助签署买卖合同等出售有关的事务。被告保证第三人出售房产后配合买方办理相关手续，按约定期限内交付房屋。被告承诺此房产无抵押，无查封等产权纠纷，同时需要全权配合第三人办理此房产的过户等交易事宜。被告保证签订委托协议后24小时内将房屋钥匙交给第三人，并保证钥匙的唯一性且可正常开启受委托房源的进户门。在委托期限内，被告不得解除对第三人的委托，也不得再委托其他机构或个人出售。如委托期限内不能成交，第三人以现金形式购买。另约定由于被告尚欠银行贷款约18万元，待房屋交易时需买方垫付，被告要确保房屋结清贷款后顺利交易，否则所产生的一切费用及后果均由被告负责。2019年11月1日，第三人以被告委托代理人身份与原告签订《房屋买卖居间代理合同》，合同主要内容：被告将其坐落于珍珠街3号1单元204室的房屋出售给原告，总房款420000元，原告于2019年11月1日前交付购房定金80000元，于2019年12月30日支付该房屋首付款200000元，余款220000元以贷款方式支付。被告于2020年1月10日前与原告办理该房屋的过户手续。被告承诺在原告无过错情况下保证2020年让原告先入住该房屋。若原告违约，原告不得向被告索要定金，若被告违约，被告应将定金退还给原告，并另支付违约金80000元。当日，原告即按约定向第三人交付定金80000元，第三人为其出具收据一份。合同签订后，第三人与被告多次电话协商关于该房屋贷款偿还及过户事宜，被告以各种理由拒绝出面办理房屋贷款及过户手续。在此期间，第三人曾将该房屋交付原告居住使用，但被告以煤气公司查表为由，擅自将该房屋门锁撬开并更换智能锁，至今被告未按约定履行合同义务。第三人于2020年3月1日将房屋定金退还给原告。 一审法院认为，被告与第三人签订的《限时包销协议》已明确约定被告委托第三人对房屋进行装修并独家代为出售，双方之间的法律关系为委托代理关系。第三人依据此协议有权代理被告销售该房屋。因第三人与原告约定的房屋出售价格不低于被告所设定的房屋出售价格，因此，第三人以被告代理人身份与原告签订的《房屋买卖居间代理合同》，未侵犯原告的合法权益，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约支付80000元定金，但因被告拒绝履行合同，致使原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间代理合同》无法履行，被告已构成违约，原告主张解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间代理合同》有事实和法律依据，该院予以支持。现第三人已将购房定金退回给原告，按合同约定，被告应另向原告赔偿80000元违约金。关于被告主张第三人不履行《限时包销协议》中“由买方垫付银行贷款约18万元”的约定构成违约，其对原告与第三人签订的《房屋买卖居间代理合同》并不知情，但在庭审中被告及第三人提供的多次通话录音证实，被告对于房屋出售的事实已经知晓，第三人也多次与其协商相关偿还房屋贷款事宜，故被告主张第三人违约以及《房屋买卖居间代理合同》无效缺乏事实依据，该院不予支持。关于被告提出其对定金并不知情以及定金标准超出房屋价款市场定金标准的抗辩，因定金是保证合同履行的一种担保方式，其对签订合同的双方当事人均具有法律约束力。因此，第三人作为被告的委托代理人在签订房屋销售合同时约定定金条款并未损害被告的合法权益。同时，按照相关法律规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，第三人与原告签订的合同所约定的定金数额并未超过上述标准，因此，被告提出的抗辩理由于法无据，该院不予支持。 诉讼中，被告以《房屋买卖居间代理合同》、《收据》系第三人与原告共同伪造为由要求对上述文书的形成时间进行鉴定，但其未在本院指定的期限内提交书面鉴定申请，故视为被告放弃该申请。判决：一、解除原告王创琨与被告盖俊伟及第三人丹东优乐家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间代理合同》；二、被告盖俊伟于本判决生效后10日内赔偿原告王创琨违约金80000元。如被告盖俊伟未按本院指定期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告盖俊伟负担。 二审中，上诉人提供谷军询问笔录一份，证明涉案的房屋买卖居间代理合同是为了应付诉讼而后订立的，同时证明上诉人从未给优乐家公司或闫晓春出具过授权委托书，上诉人是在优乐家公司与王创琨达成买卖合同后才被告知卖房的事实，因此违反了《限时包销协议》的约定。 王创琨的质证意见为：对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，证人应出庭接受质询，经了解该证人与优乐家公司尚有其他纠纷，其出具的证言内容不具有客观真实性，且不属于二审期间的新证据，因此该份证据不能作为本案定案依据。 优乐家公司的质证意见与王创琨的质证意见一致。 本院的认证意见为，证人未出庭接受质询，二被上诉人对证据的真实性均提出异议，本院不能核实证据的真实性，故本院不予认定。 本院对于一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，代理人以被代理人名义，在代理权限内与第三人实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受。本案中，上诉人与优乐家公司签订《限时包销协议》，优乐家公司据此取得独家销售案涉房屋的代理权，上诉人据此应当承担优乐家公司销售案涉房屋产生的法律后果。 关于《房屋买卖居间代理合同》的效力问题。首先，王创琨与优乐家公司签订的《房屋买卖居间代理合同》约定的案涉房屋销售价格并不低于上诉人设定的房屋出售价格，因此优乐家公司与王创琨签订的合同并没有侵害上诉人的合法权益。从双方提供的录音资料来看，优乐家公司及时向上诉人告知房屋已出售的消息，并要求上诉人积极履行相应义务，上诉人以并不知晓案涉房屋已出售为由，主张《房屋买卖居间代理合同》无效的理由不能成立。其次，《房屋买卖居间代理合同》系二被上诉人真实意思表示，王创琨按照合同约定交付给优乐家公司8万元定金，合同已实际履行，故《房屋买卖居间代理合同》并不存在无效情形。 关于王创琨是否存在违约行为的问题。第一，《房屋买卖居间代理合同》中并没有关于银行贷款由买受人先行垫付的约定，因此不能认定王创琨对于合同的履行存在违约行为。第二，基于优乐家公司系受上诉人委托从事包销房屋行为，故在房屋买卖合同无法继续履行的情况下，王创琨要求上诉人承担责任具有法律依据。第三，从上诉人与优乐家公司经办经理的多次通话录音来看，上诉人和优乐家公司之间对于案涉房屋交易存在较大争议，上诉人在明知优乐家公司已与王创琨签订《房屋买卖居间代理合同》，且在优乐家公司多次敦促上诉人履行合同义务而不积极履行，《房屋买卖居间代理合同》在客观上已无法继续履行，在上诉人明确表明对《房屋买卖合同居间代理合同》的效力不予认可的情况下，却要求王创琨按照协议约定交付购房款，并以此作为王创琨在履行合同中存在违约行为的理由显然依据不足。 关于应否追加优乐家公司的法定代表人闫晓春参加诉讼的问题。闫晓春作为优乐家公司的法定代表人，有权代表公司对外签订合同，闫晓春代表优乐家公司对外签订案涉合同是其经营业务的组成部分，优乐家公司认可案涉合同的法律后果，闫晓春签订合同的行为已由优乐家公司承受，故上诉人申请追加闫晓春参加诉讼的主张，本院不予支持。 关于本案是否存在涉嫌犯罪问题。上诉人提出本案存在涉嫌合同诈骗情形，应当移送司法机关处理。从本案查明的事实来看，并不能认定王创琨与优乐家公司在履行合同过程中存在恶意串通，严重损害上诉人合法权益的行为，故不能认定王创琨、优乐家公司存在涉嫌犯罪情节。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人盖俊伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  林婷婷