山西省闻喜县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0823民初1807号原告:闻喜县新星欢乐港购物中心有限公司，住所地：闻喜县桐城镇西湖南路西侧（牌楼西街南）原西湖地下生活广场。法定代表人：张国梁，系公司经理。委托诉讼代理人：柴晓晨，男，=汉族，闻喜县=居民，系公司员工。委托诉讼代理人:孙永贤,山西同诚律师事务所律师。被告:闻喜县西湖休闲广场业主委员会，住所地：闻喜县桐城镇西湖南路西侧（牌楼西侧南）原西湖地下生活广场。负责人：张小瑞，系业委会主任。委托诉讼代理人：王更杰，男，闻喜县居民，业主委员会副主任。委托诉讼代理人：贾乔勇，男，闻喜县居民，业主委员会副主任。原告闻喜县新星欢乐港购物中心有限公司(以下简称新星公司)诉被告闻喜县西湖休闲广场业主委员会（以下简称西湖业委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法由审判员贾红旗适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新星欢乐港的委托诉讼代理人柴晓晨、孙永贤，被告闻喜县西湖休闲广场业主委员会及其委托诉讼代理人王更杰、贾乔勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新星公司向本院提出诉讼请求称:1、请求依法判令解除原、被告于2019年7月11日签订的《闻喜西湖休闲广场商铺租赁协议》;2、请求判令被告在合同解除后三日内与原告办理商场交接手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：西湖地下商场是我县近年来由开发商建设、业主购置而形成的一处商业地产。自其建成和运营以来，业主与开发商之间、业主与运营商之间、商户与运营商之间矛盾纠纷多发，判决连篇累牍，法院迭次执行，该商场最终一度人去场空、长期关门歇业。被告为了盘活商场资产，许诺以种种优惠条件，反复邀请我公司接手。2019年7月11日，双方签订了《闻喜县西湖休闲广场商铺租赁协议》我们开始在此基础上经营闻喜新星欢乐港商场。在我公司接手该商场前后，各种阻挠和障碍接踵而至，之前运营商意欲染指，业主内部矛盾重重，不明人员恶意破坏水电管线、消防电路板等设施设备，致商场浸水、电梯受损;开业之际又因消防电路板破坏而遭受停业整顿等等状况，使我公司的招商和经营蒙受巨大损失，以上种种事件不仅让商场长时间经营受阻，为维修、恢复我公司也支出了高额费用。被告和众业主以及商户对于上述情况历历在目。虽然如此艰难，但我公司依然想方设法努力克服，持续投入、大力招商，即便我们承担巨大运行和人员费用并为此遭受亏损，也仍按时按约向广大业主支付合同约定的各项费用。然而，今年年初的疫情极大阻却了我公司负重前行的脚步，更对商业零售业实体店冲击巨大，国家政府为此发文要求出租方减免租金，商场中众多商户纷纷要求我公司减免租金，我公司积极响应国家号召，也为了和商户风雨同舟抱团取暖，我公司已为多家商户减免租金和经营费用。但我公司在今年4月6日向业委会和广大业主申请减免租金，却至今没有得到业委会和业主回复。特别是今年7月20日，商场内的超市再次被闻喜县消防救援大队査封一个月进行整改，导致我公司更是雪上加霜，商场中商户因此发生重大动荡，纷纷撤柜撤场。业委会交手我公司的西湖地下商场原本是关门倒闭的烂摊子我公司在接手商场时便内忧外患长达半年时间，刚刚走上正轨，又遭到百年难遇的疫情影响，在我公司举步维艰之际，业委会及广大业主并不给减免租金，在非常时期仍然要求让我公司按正常情况交纳租金。综上，非因人为原因和疫情带来的重大影响，使我们遇到无法预见、无法避免且无法克服的空前困难。如再继续经营、如再维系合同，势必进一步给我公司带来更大亏损，也显失公平。经与被告协商，但其态度强硬、执意不允。无奈，特诉至贵院，为维护当事人的合法权益，请求贵院依法判决解除我公司与被告签订的《闻喜县西湖休闲广场商铺租赁协议》，并判由被告三日内接手商场，由其直接自行维持其商场物业的正常运行，避免商场再次关门歇业，以保障商场和商户利益不受损失。望盼如所讼。被告西湖业委会辩称：一、乙方（原告新星公司）未经甲方（闻喜西湖休闲广场业委会）同意，不得单方面解除合同。二、乙方要求办理移交商场事宜，甲方不予接受。三、乙方所列举的各种破坏理由来解除合同均与乙方无任何关系。四、乙方所属的疫情免租一事不足以导致乙方解除本合同的理由。五、乙方已违反合同第19条，乙方尽快补足所拖欠租金，逾期不缴纳，由此产生的一切后果和损失由乙方自行承担。甲方以积极态度等待乙方相关问题的友好协商！本院经审理认定事实如下：2019年7月11日，原告新星公司与被告闻喜西湖休闲广场业主委员会签订《闻喜西湖休闲广场商铺租赁协议》，约定：“一、甲方（闻喜西湖休闲广场业主委员会）将位于闻喜西湖休闲广场的商场平方米，超市平方米含室外广场，商铺租赁给乙方（原告新星公司）用于商业经营，具体租赁商铺范围、界限以附件1休闲广场平面图为准。二、租赁期限为六年，每三年为一个协商周期，价格随市场波动重新谈价，租赁期满后，在同等租赁条件下，乙方享有优先租赁。六、甲方提供的业主名单，银行卡账号及各业主租赁费在总租赁费中占比作为本协议附件2。九、甲方应向乙方提供该休闲广场主要附属设施清单，乙方应逐一清点、核实、试用，经确认无异议后，甲乙双方在清单上签字、盖章，各执一份，作为本协议附件3。十、甲乙双方在第九条所述清单签字盖章后即视为甲方将本协议标的物交付完成。十一、甲方交付完成之日即为乙方进场之时，进场后六个月为免租赁费准备期间，签订合同之日，租金由乙方每季度支付，签订之日向业主每户先预付500元租金，三个月后补请第一季度租金，乙方在免租期届满前再支付三个月租赁费，以此类推。十六、乙方在合法范围内的经营行为，甲方不得干涉。十八、甲方无故干涉、干扰乙方致乙方无法正常经营的，乙方有权提前解除合同，并有权向甲方主张因提前解除合同造成的相应损失。十九、乙方超出租赁费支付期限15日仍未支付租赁费的，甲方有权解除合同，并有权向乙方主张因此而造成的全部损失。二十一、乙方未按本合同的约定支付租赁费的，乙方应承担当年租赁费10％的违约金，甲方有权向乙方主张因乙方违约造成的相应损失。”原告在租赁协议签订时按照约定向每户业主预先给付500元租金。2019年10月14日，原告新星公司通过山西省农村信用社向被告业委会给付308075元租金。2020年1月14日，原告新星公司通过山西省农村信用社向被告业委会给付550906元租金。因受疫情的影响，原告新星公司租赁的西湖商场一度出现大面积的空商铺、空柜。2020年3月至8月期间，商场多数商户向原告新星公司递交申请书，申请退场或减免租金。后原告新星公司允许各商户免交两个月的租金，但免租两个月后，原告新星公司向各商户发出通知，通知各商户缴纳房租及空调费，部分商户处于观望状态，并未及时缴纳。2020年4月6日，原告新星公司向被告西湖业委会递交减免租金申请书。被告西湖业委会未对此申请作出回复。2020年7月20日，闻喜县消防救援大队向闻喜县全家福购物超市出具闻消封字[2020]第0008号临时查封决定书一份，查封部位、场所的范围：闻喜县全家福购物超市（闻喜县桐城镇新星欢乐港内）全部营业区域。查封期限自2020年7月20日18时至2020年8月19日18时。2020年7月26日，山西龙宇轩消防工程有限公司运城分公司出具情况说明一份，载明：“我公司于2019年9月21日与新星欢乐港购物有限公司签订《消防维修合同》。2019年9月23号对场地消防系统进行维修，经过35天的维修。消防系统、报警系统、喷淋系统达到联动正常运行。2019年11月中旬接到新星欢乐港消防报警系统出现故障报警，现场巡视后是由于超市装修拆顶导致消防线路故障。特此说明。”另查明，2019年7月-12月，原告新星公司累计亏损1421973.96元。2020年1月-7月，原告新星公司累计亏损987801.28元。以上亏损共计2409775.24元。又查明，2020年7月25日，原告新星公司向被告西湖业委会出具一份解除合同通知书，次日，被告西湖业委会向原告新星公司出具了一份回复函，载明：“闻喜县新星欢乐港购物中心有限公司甲方收到乙方的通知书，特回复如下：一、乙方（原告新星公司）未经甲方（闻喜西湖休闲广场业委会）同意，不得单方面解除合同。二、乙方要求办理移交商场事宜，甲方不予接受。三、乙方所列举的各种破坏理由来解除合同均与乙方无任何关系。四、乙方所属的疫情免租一事不足以导致乙方解除本合同的理由。五、乙方已违反合同第19条，乙方尽快补足所拖欠租金，逾期不缴纳，由此产生的一切后果和损失由乙方自行承担。甲方以积极态度等待乙方相关问题的友好协商！特此通知。闻喜西湖休闲广场业主委员会2020年7月26号”。又查明，2020年2月6日，运城市人民政府发电《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业发展的意见》中提出以下政策意见：“四、减轻企业负担（十二）减免中小企业房租。国有、集体及享受过财政支持政策的中小企业创业载体要带头免收承租的中小企业房租，免收期限暂定为两个月。鼓励其他民营中小企业创业载体为租户减免租金。（责任单位：市财政局、市直属机关事务管理局、小企业发展促进中心）”本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，因受疫情的影响，加之商场超市因存在消防问题被查封产生连锁反应，原告新星公司租赁的闻喜西湖休闲广场商铺出现大面积的空商铺、空柜，另为响应政府号召，原告新星公司通过给各商户免租两个月支持各商铺渡过难关，但亦未改变现状，这给原告新星公司带来巨大的损失。面对新冠疫情影响，原被告之间本应相互扶持、共克时艰，但原告新星公司向被告业委会递交减免租金申请后，被告业委会未予答复，合同若继续履行，对原告新星公司显失公平。故原告要求解除双方签订合同的主张，本院予以支持。但原被告双方签订的合同尚未到期，原告要求解除合同的行为系违约行为，被告西湖业委会在原告新星公司停止履行合同后，应立即采取适当措施防止自身损失的扩大，其因防止损失扩大支出的合理费用原告应当承担。在原被告双方签订的《闻喜县西湖休闲广场商铺租赁协议》中约定：“二十一、乙方（原告新星公司）未按本合同的约定支付租赁费的，乙方应承担当年租赁费10％的违约金，甲方有权向乙方主张因乙方违约造成的相应损失。”原告要求提前解除合同违约，被告要求其承担相应的违约金及损失的答辩意见，本院予以采纳。因双方签订的合同中未明确约定租赁费数额，被告亦未就其经济损失提供相关证据，其辩称的经济损失及违约金可在充分举证后另案进行起诉。在庭审过程中，原告称在其经营期间，因被告方的部分业主的部分干扰行为，影响到了原告的正常经营，被告违约在先，但其未提供证据予以证明，故原告的该项主张，本院不予采信。合同解除后，双方办理西湖商场交接手续应给双方留出充裕的准备时间，故原告要求三日内办理交接手续过于仓促，本院认为应在十日内办理完毕为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除原告闻喜县新星欢乐港购物中心有限公司与被告闻喜县西湖休闲广场业主委员会于2019年7月11日签订的《闻喜西湖休闲广场商铺租赁协议》。二、被告闻喜县西湖休闲广场业主委员会在本判决生效后十日内与原告闻喜县新星欢乐港购物中心有限公司办理商场交接手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告闻喜县新星欢乐港购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 员 贾红旗二〇二〇年十一月四日法官助理 刘冰心书 记 员 朱康宁书 记 员 朱康宁