河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1651号上诉人（原审原告）：张银花，女，1965年8月6日生，汉族，住河南省沁阳市，现住沁阳市。委托诉讼代理人：杨帆，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张相霞，女，1970年9月29日生，汉族，住河南省沁阳市，现服刑于河南省郑州女子监狱。原审第三人：中国银行股份有限公司沁阳支行，住所地：河南省沁阳市建设北路**。负责人：孙水仙，该支行经理。委托诉讼代理人：赵延梅，该支行员工。原审第三人：吕拉拉，女，1980年3月15日出生，汉族，住河南省沁阳市。原审第三人：吕麦青，女，1965年11月8日出生，汉族，住河南省沁阳市，现住。原审第三人：张英杰，男，1986年5月12日出生，汉族，住河南省沁阳市。上诉人张银花因与被上诉人张相霞及原审第三人中国银行股份有限公司沁阳支行（以下简称中行）、吕拉拉、吕麦青、张英杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初4270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张银花上诉请求：1、请求撤销沁阳市人民法院（2019）豫0882民初4270号民事判决书，依法改判解除《房屋转让协议书》，被上诉人及第三人交还原告位于沁阳市广场××楼××单元××室房屋；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“2017年2月15日，张银花与第三人吕麦青共同到中行协调房贷事宜,并受吕拉拉代张相霞付违约金5000元，此后直到2019年9月份之前张银花对第三人以其名义归还银行贷款明知且不持异议,说明张银花对张相霞应履行债务及其涉嫌刑事犯罪明知，同意第三人代为履行。”对此,上诉人认为该认定有误，事实是2017年2月,本应由被上诉人张相霞偿还的贷款出现严重逾期,此时第三人吕麦青称愿代张相霞偿还贷款，在此情况下,张银花与第三人吕麦青至银行协调还款事宜。但吕麦青系何原因代张相霞偿还贷款（还贷金额低于案涉房屋每月市场租金金额),我方并不知情。同时，对于张相霞涉及刑事犯罪,系涉及本次纠纷后我方通过裁判文书网才得知张相霞涉及刑事犯罪,本案任何一位第三人均未向我方提及或告知过张相霞的犯罪及拘捕情况,张银花与张相霞素不相识,且常年居住沈阳,无从知晓张相霞涉及刑事犯罪的任何情况。因此，一审法院认为张银花在2017年2月时知晓张相霞涉及刑事犯罪以及张银花认可2019年9月前贷款均系第三人吕麦青偿还的表述，没有事实依据。二、一审法院认为“2019年9月,因第三人未按时归还中行贷款,中行向原告催收，原告在明知第三人代被告履行的情况下,没有及时通知第三人履行,也没有向案涉房产所在地邮寄催告履行通知书,而是向张相霞户籍所在地邮寄履行通知书，有违诚实信用原则,造成其征信受到影响原告也有责任。”对此上诉人认为,首先,一审法院混淆了房屋买卖的合同义务主体。对于除张相霞以外的任何一位第三人,均没有合同上或法律上的还贷义务,张银花更无权要求任何第三人代张相霞还款。更何况，在张银花发送催告函之前,曾多次至案涉房屋处敲门无人应答,窗帘紧闭,物业称案涉房屋时常有人上门讨债无人居住。在此情况下，张银花向合同相对方张相霞的户籍地发出催告通知并无不当。同理，本案第三人中行虽然清楚实际还贷人并非张银花,但在贷款逾期后无论电话还是函件催收,均只能向其合同相对方张银花发出通知,而不能向任何第三人发出还贷要求。因此,一审法院认为张银花在张相霞违约未归还贷款后向其户籍地发出催告函属于违反诚实信用原则,是对法律关系及法律事实的误解，应予纠正。其次,2017年2月15日，吕拉拉与吕麦青持《房屋转让协议书》主动找到张银花,欺骗其称张相霞已经将案涉房屋转让给吕拉拉。而根据庭审中张相霞陈述,其从未将房产转卖给吕拉拉，而是因吕拉拉与张相霞之间存在借贷关系，在张相霞刑事案发后，吕拉拉为使自身债权得到及时偿还,强行占有了案涉房屋，且持《房屋转让协议书》欺骗张银花称张相霞已将案涉房屋转卖给自己。张银花出于谨慎,特在收到条中注明了,“过户时须有张相霞同意”。由此可见，第三人为达到占有该房屋,存在明显的欺诈行为。三、一审法院认为“原告张银花并未及时还贷以阻止损失扩大”在《房屋转让协议书》尚未解除前,张相霞具有案涉房屋的合同权利,并实际占有该房屋,同时具有归还贷款的合同义务。在《房屋转让协议书》解除前,一审法院认为张银花应主动代张相霞归还贷款以避免信用受损。一审法院的法官在作出这样的言论时,忽视了张银花的征信记录,其房屋转让后贷款从2015年至今共逾31期，每期短则30天,长则超过90天,已经将张银花的信用记录破坏至极致。再结合张相霞目前的经济现状,在《房屋转让协议书》被确认解除前张银花代其还款,实则是增加自身经济损失的行为。在此情形下,张银花及时依据法律规定及现实情况,催告后发出解除通知，才是合法合规有效避免损失扩大的措施。四、一审法院认为“因张相霞犯集资诈骗罪被判处刑罚且已生效，牵涉众多受害人,案涉房产已被查封,被告张相霞也以房产增值,不同意解除合同为由愿意将案涉房产移交法院执行拍卖,房屋所卖款项归还受害人。”对此上诉人认为，本案属于民事纠纷,与张相霞刑事犯罪本身并无直接关联。《房屋转让协议书》是否应解除,应根据本案的实际案情而定,而一审法院以违约方张相霞对本案的处理意见作为其认为本案不构成根本违约裁判的理由依据,适用法律错误。五、一审法院认为“被告张相霞迟延还贷导致原告张银花征信受损构不成根本违约,原告要求解除房屋转让协议书,本院不予支持。”《合同法》第九十四条第二款第（二)项“在履行期限届满之前,明确表示或以自己的行为标明不履行主要债务的”，以及第（三)项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”，当事人可以解除合同。本案中,我方解除理由有二，其一为目前案涉房屋银行贷款尚有5年共31期贷款未还清，张相霞因目前刑事案件原因,已明确自身无法继续履行合同中约定的还款义务，符合《合同法》第九十四条第(二)项情形;其二,在债务逾期后，张银花两次催告张相霞,在合理期限内其仍未还款,符合《合同法》第九十四条第（三）项情形,一审法院对以上两个法律规定的解除理由未作出任何回应。而征信记录受到影响，是违约的后果,而非解除的原因，更何况贷款逾期行为已发生30余次，目前仍有31期贷款未归还,其多30余次的逾期还贷给张银花本人征信带来了不可逆的信用损失,早已构成严重违约。被上诉人张相霞辩称，其于2017年1月11日去沁阳市公安局经侦队投案自首，2017年1月11日以前按时按月还银行贷款，现在不同意将房屋归还。另外，现在的房价一直增长，愿将房屋交给法院，由法院拍卖归还客户。原审第三人中行述称，贷款的是张银花，涉案房屋还是在抵押状态，没有经过银行同意，张银花就私自将房屋转让。即使转让，也应当把银行贷款还清之后才可以转让。在还清贷款前，涉案房屋的抵押权还是属于银行。原审第三人吕拉拉述称，张相霞欠其钱，就把涉案房屋抵押给了，其没有欺骗张银花，涉案房屋在过户时还需要张银花的帮忙。原审第三人吕麦青述称，同意吕拉拉的答辩意见。原审第三人张英杰未出庭，没有就本案发表意见。张银花向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除《房屋转让协议书》,被告及第三人共同返还原告位于沁阳市广场××楼××单元××室房屋(价值41万元)；2、请求判令被告承担违约金123000元(房款总额30%);3、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月13日，原告张银花与修武县新都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：商品房为预售商品房，位于沁阳市广场××楼××单元××室，面积101.34平方米，价值256000元，首付款103000元，尾款153000元为银行按揭。2012年8月14日，原告张银花、第三人中行、保证人修武县新都房地产开发有限公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：房屋地址为广场名居小区第4幢2层205号，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。同日，原告张银花（甲方）与第三人中行（乙方）签订《房屋抵押合同》，约定：……第一条甲方自愿将坐落在怀府××与××水路交叉口广场名居小区4号楼205号的房地产交借款人张银花抵押给乙方，作为借款清偿债务的保证，乙方愿意接受该房地产抵押，作为借款人清偿本息的担保。……第六条抵押人（甲方）于2012年8月14日将上述房地产抵押给抵押权人（乙方），抵押期限为144月，自2012年8月21日至2024年8月21日止。……第九条抵押期间，抵押人未经抵押权人书面同意，不得擅自将上述抵押房地产出租、买卖、赠与、拆除、改建，不得改变该房地产使用性质。……第十五条本合同由所在房地产交易管理部门审核，自抵押登记并发放《房屋他项权证》及其他相关证明之日起生效，至抵押双方债权债务清偿终止。抵押双方应在抵押关系终止之日起三十日内到原登记机关申请办理注销登记。2014年7月25日，原告张银花取得案涉房屋房产证，房产证号为沁房权证字第**，房屋坐落于沁阳市怀府××与××交叉口、广场××楼东单元××号。2014年9月1日，原告张银花就案涉房屋办理抵押登记，他项权证号为沁房他证字第2014106**，他项权利人为第三人中行。2013年12月30日，原告张银花（甲方）与被告张相霞（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：……二、甲、乙方双方转让的上述房产价格为总价410000元。……三、付款方式：……2、乙方按照甲方商品房买卖合同签订的银行按揭手续付款，按11年还清房贷。乙方应向甲方首付款人民币26.88万元整，剩余银行按揭的14.12万元整，乙方按揭按月付款。2-1双方一致同意于2014年1月1日至2025年12月31日11年时，由甲方积极配合乙方办理房屋过户手续，并在收到首付款时将转让该房屋的所有手续交予乙方所有。……八、违约责任：至房屋转让合同签订之日，甲、乙双方不得违约，若有一方无故违约，必须依法承担房款总额的30%支付违约金。协议签订后，被告张相霞支付原告张银花首付款26.88万元，对第三人中行按揭以张银花名义还款至2016年12月份。2016年12月8日，被告张相霞向第三人吕拉拉出具借条一张，载明“今借到吕拉拉信用卡钱壹拾叁万圆整（130000）”。2016年12月29日，被告张相霞向第三人吕拉拉出具证明，载明“本人张相霞自愿将其名下广场名居4号楼三单元205房自愿抵押给吕拉拉。特此证明”。2017年1月10日，张相霞主动到焦作市公安局经侦支队投案。2017年2月15号，原告张银花与第三人吕麦青一起去第三人中行处协调房屋还贷事宜。同日，原告张银花向第三人吕麦青出具收到条，载明“今收到吕拉拉代张相霞付违约金伍仟元整（5000）。因张相霞将此房广场名居205号房转买于吕拉拉，所以吕拉拉代张相霞还违约金，张银花在收到违约金后只于吕拉拉照面，于任何人无关。待过户时吕拉拉再付过户费壹万元后，张银花须积极配合吕拉拉办理过户手续。过户时须有张相霞同意证明人：吕麦青收到人：张银花”。此后，从2017年元月份至2020年3月份，第三人张英杰一直以张银花名义在偿还第三人中行案涉房屋按揭贷款，共计还款55777元，目前房贷剩余69137元未还。庭审中，被告张相霞称其已被羁押，其对上述情况不知情。庭审中，原告张银花称2019年7月份曾收到第三人中行电话催收还贷事宜。2019年9月19日，第三人中行向原告张银花发出《催收通知单》（编号：2019年第2-3号），载明“张银花女士：根据您与中国银行沁阳支行（以下简称中行）所签订的借款合同，中行2012年8月23日向您发放人民币贷款壹拾伍万叁仟元整（大写），贷款期限为144个月。您未按合同规定按期如数向中行偿还贷款本息，现经中行核查，截止2019年9月18日，您已连续拖欠中行贷款66天，拖欠贷款本息（含罚息）共计人民币叁仟捌佰贰拾陆元贰角柒分（大写）3826.27（小写）元，您的拖欠行为已构成违约。请您在收到此函之日起五日内，向中行归还上述拖欠贷款本息。……”。2019年9月20日，原告张银花向被告张相霞发出《催告履行合同通知书》，载明“张相霞：本人与你在2013年12月30日就位于沁阳市广场××楼××单元××室商品房的签订了《房屋转让协议书》，约定将该房屋转让给你。协议约定按揭贷款14.12万元由你按月还清。另外还约定一方违约，须依法承担房款总额30%的违约金。现在因你逾期多次，未按约定缴清银行按揭贷款，导致我被银行催收并纳入中国人民银行不良信用记录系统，对我的信誉造成不良影响，给我的生活带来诸多不便，而且面临被起诉风险。现在我对你违约、不履行合同义务的情形进行催告：限你在收到本通知起3日内，还清逾期未缴纳的银行贷款本金及利息，恢复我的失信状态，并按照协议约定赔偿我123000元违约金。否则，我将依法维护自身权利。特此函告”。同日，原告通过EMS1132860030378将上述《催告履行合同通知书》邮寄至被告张相霞户籍地所在地怀庆办事处杂面营**，邮件于2019年9月21日被他人代收。2019年11月4日，原告张银花再次向被告张相霞发出《催告履行合同通知书》，载明“张相霞：本人与你在2013年12月30日就位于沁阳市广场××楼××单元××室商品房的签订了《房屋转让协议书》，约定将该房屋转让给你。协议约定按揭贷款14.12万元由你按月还清。另外还约定一方违约，须依法承担房款总额30%的违约金。现在因你逾期多次，未按约定缴清银行按揭贷款，导致我被银行催收并纳入中国人民银行不良信用记录系统，对我的信誉造成不良影响，给我的生活带来诸多不便，而且面临被起诉风险。2019年9月20日本人向你邮寄送达了催告履行合同通知书，你或你的家人于2019年9月21日签收。但截止到目前，你仍未履行合同，银行欠款已持续逾期5个月有余，银行将起诉我要求还款。基于以上事实，现我决定与你解除房屋转让协议书。请在接函后五日内与我联系，办理房屋、房款交接及违约金等善后事宜。特此函告”。同日，原告通过EMS1132861204578将上述《催告履行合同通知书》邮寄至被告张相霞，邮件于2019年11月6日被他人代收。庭审中，被告张相霞称其已经离婚，上述两份邮件不知道是谁签收的。2019年12月31日，沁阳市人民法院对被告人张相霞犯集资诈骗罪、被告人赵俊莲犯非法吸收公众存款罪一案作出（2019）豫0882刑初173号刑事判决书，其中判决被告人张相霞犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十一年六个月，并处罚金人民币400000元。张相霞非法集资涉及人数26人，应返还的违法所得为5111890元。判决书第4页第7行载明“根据济源明兴会计师事务所出具的审计报告，经对二被告人、相关集资参与人以及利害关系人进一步核实，并综合在案其它证据进行核算，……截止公安机关立案之日，扣除以“本金”、“利息”名义归还的数额后，张相霞收取并占有未归还的本金数额为12252492.9元（后附列表），其中包括……吕拉拉130000元……”。判决书第6页第1行载明“2017年1月10日，张相霞、赵俊莲主动到焦作市公安局经侦支队投案。”判决书第7页第1行载明“6.2019年7月18日，沁阳市公安局查封张银花名下广场名居4栋3单元205号房屋一套，期限至2021年7月18日。该房系张相霞用涉案款购买，张相霞愿意将该房用于归还集资参与人损失。诉讼中，张银花提出异议，认为张相霞仅支付部分购房款，并未取得所有权，不能将该房追缴。张相霞对该事实予以认可。”。判决书第16页第4行载明“向社会公众非法吸收的资金属于违法所得，对未归还的违法所得12252492.9元依法应予追缴。其中：……（7）查封张银花名下广场名居4栋3单元205号房屋一套，因张相霞仅支付部分购房款，尚未取得所有权，故不应在本案追缴，应将该房作为财产线索，移交执行机构用于执行财产刑时依法处置。……”该判决书已生效正在执行。另查明，第三人吕麦青系第三人张英杰母亲，系第三人吕拉拉表姐。第三人吕麦青现居住在案涉房屋中。案涉房屋于2014年9月1日抵押给第三人中行。于2019年7月18日被沁阳市公安局查封，案号：沁公（经）封通字【2019】10720号，查封期限为2019年7月18日至2021年7月18日。一审法院认为，原告张银花以被告张相霞未按合同约定归还贷款影响自己征信、严重违约为由请求解除与张相霞的房屋转让协议书并要求返还案涉房屋及承担违约金，那么本案的焦点问题就是张相霞是否构成违约，原告要求是否成立。具体分析如下：一、原告张银花与被告张相霞2013年12月30日签订的房屋转让协议书系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，房屋转让协议成立并生效，但不能对抗抵押权人。二、原被告应按房屋转让协议书的约定履行义务，在2017年元月份之前双方对合同的履行并无纷争。三、2017年元月10日之后张相霞是否构成违约，该院认为不构成根本违约。1、2017年2月15日，张银花与第三人吕麦青共同到中行协调房贷事宜，并收吕拉拉代张相霞付违约金5000元，此后直到2019年9月份之前张银花对第三人以其名义归还银行贷款明知且不持异议，说明张银花对张相霞应履行债务及其涉嫌刑事犯罪明知，同意第三人代为履行。2、2019年9月，因第三人未按时归还中行贷款，中行向原告催收，原告在明知第三人代被告履行的情况下，没有及时通知第三人履行，也没有向案涉房产所在地邮寄催告履行通知书，而是向张相霞户户籍所在地邮寄催告履行通知书，违诚实信用原则，造成其征信受到影响原告也有责任。3、现第三人仍代被告张相霞以原告张银花名义向中行履行还贷义务，原告张银花并未及时还贷以阻止损失扩大。4、因张相霞犯集资诈骗罪被判处刑罚且已生效，牵涉众多受害人，案涉房产已被查封，被告张相霞也以房产增值、不同意解除合同为由愿意将案涉房产移交法院执行拍卖，房屋所卖款项归还受害人。5、被告张相霞迟延还贷导致原告张银花征信受损构不成根本违约，原告要求解除房屋转让协议书，该院不予支持。四、关于原告要求被告张相霞支付违约金123000元的请求。根据房屋转让协议书约定的违约金是定约违约金而不是履约违约金，且原告要求的违约金明显过高，考虑到原告征信实际受损情况，参考2017年2月15日原告与第三人协商违约金数额，该院酌定违约金10000元，由被告张相霞承担。五、关于原告与第三人吕拉拉、吕麦青、张英杰以及被告与第三人吕拉拉、吕麦青、张英杰之间系另外法律关系，本案不予审理。第三人张英杰经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十五条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、被告张相霞应于本判决生效之日起十日内支付原告张银花违约金10000元。二、驳回原告张银花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9130元，原告张银花负担9080元，被告张相霞负担50元。二审诉讼中，上诉人张银花为证明其主张，向本院移交征信报告一份。证明：张相霞购买房屋之后具体的还款过程中有多达三十余起的还款逾期，给张银花的个人征信记录，造成了不可逆的影响。征信报告中，它分为应该是三种期限，显示一的是属于逾期30天内，显示二的是逾期30到60天，显示三的是逾期90天以上，那么逾期的三十余起，三种情况都多次存在。张银花目前无论是贷款也好，买房也好，已经都无法在银行在获取到任何的信用贷款。经质证，张相霞称，其是在不可抗拒的条件下，没办法还银行贷款，不是故意不还款给张银花造成信用不良，房屋2017年3月份已经查封，想把房屋拍卖的钱，把张银花剩余的贷款还清，其余的由沁阳市人民法院支付偿还客户。原审第三人中行称，证据的真实性无异议。贷款是张英杰还的，不是张银花还的，银行要求是每月15号前还款，15号后还款就是属于逾期，所以有损于张银花的征信记录。原审第三人吕拉拉、吕麦青均同意银行的质证意见。张英杰未出庭，没有发表质证意见。本院对证据分析认定如下：就房屋买卖合同纠纷而言，出卖人将房屋交付于买受人，买受人支付房屋对价系双方主要合同权利义务，对于张银花要求解除案涉合同的诉讼请求，该征信报告并不能产生实质性影响，不予确认。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案争议的主要问题是案涉房屋转让协议书应否解除及解除后的法律后果问题。2013年12月30日，张银花将通过按揭贷款方式购买的房屋以41万元的价格出售于张相霞，双方约定，除26.88元首付款外，剩余银行按揭的14.12万元，由张相霞按揭按月付款。协议签订后，张相霞支付张银花首付款26.88万元，张相霞以张银花的名义还款至2016年12月份。张相霞因刑事犯罪向公安机关投案后，就银行贷款的还贷事宜，张银花和吕麦青于2017年2月15日一同到中行协调，当日出具主要内容为“今收到吕拉拉代张相霞付违约金伍仟元整（5000）。因张相霞将此房广场名居205号房转买于吕拉拉，所以吕拉拉代张相霞还违约金，张银花在收到违约金后只于吕拉拉照面，于任何人无关。……”的收到条。此后，张英杰以张银花的名义还款至2020年3月份，截止本案诉讼，尚有69137元房贷未偿还完毕。也就是说，通过整个案件事实可知，张银花已经收到大部分售房款，张相霞也履行了主要合同义务，虽然张相霞迟延还贷导致张银花征信受损，但就房屋买卖合同纠纷而言，张相霞的上述行为并不构成根本违约，故原审认定张相霞并不构成根本违约，符合本案事实。并且，案涉房屋已被沁阳市公安局查封，人民法院在审理张相霞刑事案件中，虽然认定因张相霞仅支付部分购房款，尚未取得所有权，不在刑事案件中追缴，但是将案涉房屋作为财产线索，移交执行机构用于执行财产刑时依法处置。鉴于以上案件事实及实际情况，原审驳回张银花要求解除与张相霞签订的房屋转让协议书以及交还房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，张银花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由张银花负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年十一月二十日书记员 王     向     静