云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2879号原告：杨怡，男，1990年8月9日生，汉族，执业律师，云南省会泽县人，户籍住址云南省曲靖市会泽县，现住会泽县。委托诉讼代理人：周鸟，云南明尧律师事务所律师，特别授权代理。被告：会泽县聚成房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530326599342655M。法定代表人：崔平宽，系该公司办公室主管。住所：云南省曲靖市会泽县以北会商大酒店**。原告杨怡与被告会泽县聚成房地产开发有限公司商品房购销合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨怡的委托诉讼代理人周鸟、被告会泽县聚成房地产开发有限公司的法定代表人崔平宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨怡向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向不动产登记机关提交原告购买会商金街Ｇ10幢8层5号房的不动产权证书所需资料，为原告办理所购商品房的不动产权证、契税完税凭证并交付原告；二、判令被告向原告支付逾期办证给原告造成的截止于2020年8月31日的违约经济损失共计人民币45990元，{计算公式：127372×［（4.75％＋4.75％×50％）÷12个月÷30天］＝25.2元／天；25.2元／天×365天×5年}；三、判令被告自2020年9月1日起向原告支付25.2元／天的违约金，直至被告将原告的不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付原告之日止，并由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2015年4月11日与买受人王庭凤签订商品房购销合同，合同明确约定，被告将位于曲靖市会泽县，瑞祥路以北，项目名称为会商大酒店商业用房暨会商金街第Ｇ10幢第8层05号商品房出售给王庭凤，交房时间为2015年5月30日前，合同第十二条约定由被告代为办理房屋产权登记手续。之后王庭凤依约缴清了全部购房款127372元及相关税费7121元。2015年5月30日被告履行了实际交房义务。后买受人王庭凤依法将该房屋出售给原告杨怡，在取得被告地产公司同意的情况下，被告地产公司依法开具变更说明，为此原告购房行为在取得被告地产公司同意的情况下对商品房购销合同作出实质性的变更处理，最终买受人变更为原告杨怡，备案登记号为会住建备2015-567号。根据《合同法》的规定原告有权主张诉请列明的权利。但2015年5月30日交房至今被告一直未到不动产登记中心办理不动产登记手续，被告还将原告向其缴纳的办证税费占为己有，其行为严重侵犯原告的合法权益。被告会泽县聚成房地产开发有限公司辩称，1.原告起诉属实，不办理房产证是因不可控因素造成的；2.赔偿损失的话，不能支持，是整个楼层均为未办理这种情况，现我公司还在走破产重组的程序，待重组后再将所有债权债务关系进行清理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原告的陈述及其提交的证据，本院认定如下事实：2015年4月11日王庭凤购买了被告会泽县聚成房地产开发有限公司位于曲靖市会泽县，瑞祥路以北，项目名称为会商大酒店商业用房暨会商金街第Ｇ10幢第8层05号的商品房，双方签订了商品房购销合同并于2015年4月16日在房屋主管部门备案登记，备案登记号为会住建备2015-567号，王庭凤依约缴清了全部购房款127372元及相应税费7121元，房屋也交付给王庭凤。2018年4月，王庭凤将该房屋以人民币151600元出售给原告杨怡，在被告会泽县聚成房地产开发有限公司同意的情况下，将被告与王庭凤签订的《商品房购销合同》变更为被告与原告杨怡签订的《商品房购销合同》，签订日期仍然签署为“2015年4月11日”，被告会泽县聚成房地产开发有限公司也于2018年4月15日开具了变更说明，房屋主管部门进行变更备案登记，但备案登记日期仍然标注为“2015年4月16日”，备案登记号仍然为“会住建备2015-567号”，合同明确约定被告为原告向产权登记机关申请办理产权登记的相关条件以及双方之间的权利义务等内容，原告购买的房屋已经符合办证条件，但被告却至今未为原告申请办理产权登记。该宗地产的房屋因没有办理产权登记，部分业主已经到有关部门信访。本案在庭审过程中，原被告意见分歧较大，未达成调解协议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告杨怡与被告会泽县聚成房地产开发有限公司就会商大酒店商业用房暨会商金街第G10幢第8层05号商品房签订购销合同并已将该房屋交付给了原告杨怡使用，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当依照合同约定各自履行自己的义务。原告杨怡已经依照合同约定履行了房款的交付义务并依法缴纳了相关税费且在原告达到办证条件时90日内被告会泽县聚成房地产开发有限公司尚未依照合同的约定向主管部门（不动产登记部门）申请办理不动产权证，已构成违约，应承担违约责任，但未就逾期办证违约责任造成的损失的计算标准作出约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原被告双方签订商品房签订购销合同的实际时间应当确定为被告会泽县聚成房地产开发有限公司开具了变更说明的2018年4月15日，合同约定的全部房款为127372元，被告向产权登记机构申请办理产权证时间应为2018年4月16日至2018年7月15日计90日。原被告双方签订合同时，原告明知房屋没有办理产权登记，并以此为条件进行了《商品房购销合同》的变更备案登记，因此被告违约期间应从2018年7月16日开始计算，结合原告的诉请，截止2020年8月31日，被告共计违约两年零一个月零15天。本案中合同没有约定违约金，损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，结合本案中涉案房屋已经由被告实际占有并使用这一事实，本案违约金参照中国人民银行规定执行的1-5年期贷款基准年利率4.75%计算较为恰当，具体为：127372元×4.75%÷365天×775天﹦12846元。2020年9月1日以后的违约金，参照中国人民银行规定执行的1-5年期贷款基准年利率4.75%计算至被告将申请办理房屋产权证书所需资料交到产权登记机关止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，判决如下：一、由被告会泽县聚成房地产开发有限公司于本判决生效后90日内向不动产登记机关提交原告杨怡所购买会商大酒店商业用房暨会商金街第G10幢第8层05号商品房的不动产权证书办证所需资料，并协助原告杨怡办理相应的不动产权证书；二、由被告会泽县聚成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨怡逾期办理不动产权证书的违约金人民币12846元；并按年利率4.75%计算违约金自2020年9月1日至被告将申请办理房屋产权证书所需资料交到产权登记机关止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币950元（原告杨怡已预交人民币475元），减半收取计人民币475元，由被告会泽县聚成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可以在判决规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。审判员  缪祥宪二〇二〇年十一月十二日书记员  杨 斌