江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏01民终8161号上诉人（原审原告）：南京金丝利酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路**。法定代表人：张卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海涛，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云，北京市中伦（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟楠，女，1973年11月22日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：汪鹤群，江苏天倪律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雨轩，江苏天倪律师事务所律师。上诉人南京金丝利酒店管理有限公司（以下简称金丝利酒店公司）因与被上诉人孟楠返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5698号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人金丝利酒店公司的委托诉讼代理人王海涛、高云，被上诉人孟楠及其委托诉讼代理人汪鹤群、郭雨轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金丝利酒店公司上诉请求：依法撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。事实与理由：一、一审法院认为本案系因单位内部分房而引起的纠纷，属事实认定错误。本案实为平等民事主体之间，因买卖合同未成立而引发的返还原物纠纷。1.包括案涉房屋在内的坐落于南京市鼓楼区房屋系原中外合资企业南京金丝利房地产开发有限公司（以下简称金丝利房产公司）购买的商品房，购买时系用于建设金丝利喜来登大酒店的工人居住，酒店建成后，1999年，江苏金丝利集团公司（以下简称金丝利集团公司）办公室曾下发《职工集体宿舍管理办法》，确定上述房屋作为员工集体宿舍使用，实施有偿租用制度。2.被上诉人孟楠系原金丝利房产公司员工，2000年元月，经孟楠申请，金丝利房产公司同意将案涉借租给孟楠居住，要求按南京市规定标准收取房租，并明确为临时借用，与国家推行城镇职工福利住房分配制度背景下，由单位以实物福利的形式将房屋直接分配给所属职工使用的情形存在本质不同。本案并非以实物福利形式将房屋直接分配给所属职工的“分房纠纷”。3.2002年9月，金丝利房产公司于向全体员工发送通知，决定将莫愁花园的房产按原价卖给公司员工，条件是2002年5月底前的在职员工，按司龄、职务打分，选房从高分到低分执行。该通知系要约邀请。2002年11月8日，金丝利房产公司出具的承诺书再次强调了莫愁花园的房产系按原价卖给员工。可见，金丝利房产公司的上述行为并非分房，因为分房的本质是实物福利、直接分配，与本案涉及的按购入价销售给员工的售房行为不同。4.孟楠已于2003年从金丝利房产公司离职，未能就案涉房屋与金丝利房产公司签订买卖合同，案涉房屋的所有权未发生转移。实际上，金丝利房产公司也未与任何员工签订、履行房产买卖合同，也没有员工交纳房款，案涉房屋甚至未能完成产权分割，42套房产仍然登记在一个大房产证上，孟楠仅是持续占有案涉房屋。5.本案争议的实质是双方间是否成立商品房买卖合同、合同是否实际履行、孟楠应交还房屋还是支付价款购买房屋，而非一审裁定认定的单位内部分房引起的纠纷。金丝利房产公司于2007年更名为金丝利酒店公司，并于2010年由中外合资企业变更为国有企业，案涉房产为金丝利酒店公司的资产。基于国有资产管理要求，经金丝利酒店公司与包括孟楠在内的莫愁花园房产居住人反复沟通，大多数居住人已与金丝利酒店公司订立房屋租赁合同，建立了房屋租赁关系，但孟楠坚持以金丝利房产公司购房原价购买案涉房屋，双方因此产生本案纠纷，属于人民法院审理范围。二、一审法院适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定裁定驳回起诉，该通知第三条规定，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。1.首先，从文义上应严格限定单位内部分房的概念。该通知中所指的分房应为单位福利分房，国家推行城镇职工福利住房分配制度的背景下，由单位以实物福利的形式将房屋直接分配给所属职工使用的情形。其次，该通知的发布有其特定的制定背景及目的，应严格认定其适用范围。在福利住房分配制度的大背景下，单位与职工之间系领导与被领导的行政隶属关系，单位给职工分配住房，系行使行政管理权的行为，双方之间不存在平等的民事法律关系，故该类房地产纠纷不宜由人民法院受理。1994年开始，国家逐步推行城镇住房制度改革，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，单位福利分配住房逐步被员工购买个人自有住房所替代。本案中，金丝利房产公司并非以实物福利的形式将案涉房屋分配给孟楠居住；案涉房屋也非单位自建而是单位购买的商品房；金丝利房产公司向单位员工发出原价售房的要约邀请，而非福利分配；案涉纠纷亦非因分配而产生，而系是否成立了买卖合同关系的纠纷，显然不应适用上述通知规定。2.实际上，《1993年全国民事审判工作座谈会纪要》（法发〔1993)37号）强调：总的来说，凡属民法调整的平等主体之间以房地产为标的发生的纠纷，都应积极受理。……单位内部公房使用权纠纷。分配公房使用权是单位内部行政管理行为，职工因对单位分房决定有意见引起的纠纷，应由本单位或有关行政部门解决。职工根据单位分房决定,与公房出租人建立房屋租赁发生关系后，第三人抢占的，或者职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理。职工离开原单位后，与原单位发生的房屋使用权纠纷，双方有协议或本地区法规有规定的，人民法院可以受理。可见，只有职工因对单位分房决定有意见引起的纠纷因涉及单位内部行政管理行为，才不属于人民法院受理范围，除此外，无论是租赁纠纷还是离开原单位的职工与原单位之间的房屋使用权纠纷，人民法院都应受理。本案纠纷显然并非孟楠对单位分房有意见，本案中也根本没有涉及分房，且孟楠已经离职，双方不存在行政隶属关系，就案涉房屋是否交还产生的纠纷，应为人民法院受理范围。三、案涉房屋系国有企业的合法财产，现被孟楠长期占有，一审法院裁定驳回金丝利酒店公司的起诉，将导致国有资产权利的保护丧失救济渠道，应予纠正。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋现登记在金丝利酒店公司名下，金丝利酒店公司有权依据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民法总则》的规定，诉请要求孟楠返还案涉房屋并支付占用费。孟楠辩称，一审裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，有效遏制了作为国有企业的金丝利酒店公司滥用公权力，依法应当维持。一、孟楠作为金丝利酒店公司原职工，在申购案涉房屋时与金丝利酒店公司之间存在隶属关系，并非平等的民事主体。2002年，金丝利集团公司为了落实国家政策，将金丝利房产公司列入关停并转企业，金丝利房产公司为了顺利完成任务，多次答应被裁撤员工按原价出售莫愁花园的房产。现员工已被裁撤，如果不再允许被裁撤员工原价购房，孟楠绝不可能同意上述形式上明显违反劳动法的裁撤行为。换言之，允许被裁撤员工购房也是裁撤方案的一部分。孟楠与金丝利房产公司关于原价购买案涉房屋事宜，始终是基于行政主体的关系，不能完全等同于平等民事主体之间房屋买卖合同关系。金丝利酒店公司就案涉房屋已于2002年改制前形成了处理方案，且方案已实施，现金丝利酒店公司无权再对改制前已处理的房产进行二次处理，而应依照当时的处理方案尽快完善购房过户手续。二、一审裁定适用法律正确，驳回金丝利酒店公司的起诉符合最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知的本意。之所以规定单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院工作的范围，正是由于单位与职工之间存在不平等的行政隶属关系，金丝利酒店公司将该司法解释进行了狭隘理解。一方面，该司法解释仍然有效，2014年4月11日，最高人民法院还针对网友关于废止该司法解释的建议给予了答复，并表示，人民法院至今按照该司法解释的规定确定房地产民事案件的受案范围，该类案件在人民法院的内部分工、适用良好，缺乏废止理由。因此，金丝利公司称该司法解释存在历史局限性，与最高人民法院的意见相左。另一方面，金丝利酒店公司提及的1993年全国民事审判工作座谈会纪要中的指导意见，更能说明本案不属于人民法院受案范围。该纪要明确，职工在离开原单位后，与原单位发生的房屋使用权纠纷，双方有协议或者本地区有协定的，人民法院可以受理，如果没有协议，本地区又没有明确规定，人民法院不予受理。此外，1994年北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见（试行）第二条第七款也作了同样的规定。三、18年前，金丝利房产公司为了鼓励孟楠等被裁撤职工自谋出路，解决后顾之忧，多次承诺将莫愁花园房产按原价出售给这些职工，孟楠等职工也按要求完成了填表等购房手续。甚至在2005年12月，孟楠离职3年后，在经过公司盖章确认后，孟楠成功办理了案涉房屋的供水户表户名的变更手续，将单位的名字变更为个人。现金丝利酒店公司单方面推翻其改制前的员工裁撤方案，否认购房事实，是对公权力的滥用。金丝利酒店公司应当履行承诺，与孟楠完善购房手续。金丝利酒店公司向一审法院起诉请求：一、判令孟楠将位于南京市鼓楼区的房屋腾空并返还给金丝利酒店公司；二、孟楠向金丝利酒店公司支付房屋占有使用费（按每月700元的标准计算，自2020年1月1日起至实际腾空并返还房屋之日止）。一审法院查明，坐落于南京市鼓楼区的房屋（即案涉房屋）现登记的所有权人为金丝利酒店公司。金丝利酒店公司前身为金丝利房产公司，孟楠原系原金丝利房产公司的职工，于1997年入职，2003年因金丝利房产公司调整而离职。2000年，原金丝利房产公司将案涉房屋出租给孟楠使用。2002年5月8日，原金丝利房产公司出具《证明》，载明：“根据南京金丝利房地产开发有限公司文件批复，现将南京汉中门大街莫愁花园牡丹里14号20栋4单元505室（建筑面积104.68平方米）分配给孟楠使用，此房屋产权归单位所有，分配人只享有使用权。特此证明”。2002年9月，原金丝利房产公司向公司全体员工发送《通知》，载明：“根据省公司、集团公司原价处理我司莫愁花园房产所得税资金用于大厦建设的精神要求。公司决定莫愁花园房产按原价卖给我公司员工（包括集团内其他公司），并由公司出钱先对房屋进行必要的维修，如管线、电路、防水、门等。条件是2002年5月底前在职员工，按司龄、职务打分，选房从高分到低分执行。请员工填表报名”。2002年11月8日，原金丝利房产公司向公司全体员工出具《承诺书》，内容如下：“根据金丝利集团公司关于调整三产企业的有关文件精神，公司鼓励员工自谋出路。为解决员工后顾之忧，再次重申：承诺我司莫愁花园房产原价卖给员工的处理，仍按以前我公司根据集团公司处理房产精神发的《通知》执行。即：1.我司2002年5月31日前在册的在职员工，仍然参加购房。2.仍按集团9月份根据‘司龄加职务分’的评分条件评出员工得分高低的顺序执行。3.2002年11月以后离开公司的人员不影响按上述条件购房”。2002年12月19日，原金丝利房产公司通知全体员工，内容为：“根据集团公司指示，公司因调整，与员工签订的劳动合同至2002年12月31日终止，不再续签，有关事项按劳动法执行。”一审中，孟楠称，案涉房屋自2002年年底申购后，一直由其居住、使用至今，应为其所有。一审法院认为，民法调整的是平等主体之间的财产关系与人身关系。金丝利酒店公司诉请孟楠腾空并返还其所有的案涉房屋实质为主张返还原物请求权。返还原物请求权是指所有权人以及其他物权人依法享有的要求无权占有其物或侵夺其物的人返还该物的请求权。根据已查明的事实，孟楠原系金丝利酒店公司的职工，本案系因单位内部分房而引起的纠纷，在申购案涉房屋时，原、孟楠具有行政隶属关系，不属于平等的民事主体。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部分房、建房而引起的占房、腾房等房地产纠纷不属于人民法院主管工作的范围。据此，金丝利酒店公司诉请腾空并返还案涉房屋及支付占有使用费，一审法院应驳回起诉。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条规定，裁定驳回金丝利酒店公司的起诉。一审案件受理费50元，免于收取。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，金丝利酒店公司提交江苏金丝利集团公司办公室于1999年下发的《职工集体宿舍管理办法》复印件一份，用于证明案涉房屋作为员工集体宿舍使用，系有偿租用。与一审期间孟楠提交的申请可以相互印证，孟楠正是按照管理办法向其提交申请要求租借案涉房屋。孟楠对该管理办法复印件的真实性没有异议，但认为该管理办法不能证实金丝利酒店公司的证明目的，莫愁花园的房屋并非全部用于职工集体宿舍，初衷是为了给建设金丝利大厦的施工人员作宿舍，当时莫愁花园有40余套房屋，而金丝利集团公司职工仅有30余人，其并未经过租用程序对案涉房屋占有使用。上述《职工集体宿舍管理办法》中载明，……1999年5月1日起莫愁花园的集体宿舍实施有偿租用制度……租金标准：大套400元/月，中套300元/月……交纳方式：每月1-10日为租金交纳期，也可以一次性交纳……或一年的租金，对一次性交纳的给予5%的优惠……二审中，双方当事人一致认可，案涉房屋于2000年被交付给孟楠使用，孟楠从未支付租金，双方亦未就案涉房屋签订过协议。本院询问双方当事人，原金丝利房产公司于2002年9月发布的通知中载明，公司决定将莫愁花园的房产按原价出售给员工，如何理解按原价出售。金丝利酒店公司回复，原价应该是只公司购入房产时的价格，1997年公司购入房屋的价格约在2000元/平方米左右，至2002年9月时，房屋市场价大概在2300元/平方米左右。孟楠则陈述，其理解的原价是原金丝利房产公司的房屋购入价加上部分利息，与当时的房屋市场价比较，确实存在几百元的优惠。以上事实，有文件复印件以及本院庭审笔录在案为凭。本院认为，金丝利酒店公司在本案二审中提交的职工宿舍管理办法虽然载明，1999年5月1日起莫愁花园的集体宿舍实施有偿租用制度，但双方当事人在本案二审中均认可，案涉房屋自2000年交给孟楠使用后，孟楠从未交纳租金，金丝利酒店公司亦未提交证据证明自2000年孟楠使用案涉房屋后至其提起本案诉讼前的二十年时间内，其曾经向孟楠主张过案涉房屋的租金，因此，上述管理办法中的相应规定是否被实际执行，尚缺乏证据证明。金丝利酒店公司仅凭该管理办法不能证实其与孟楠之间已就案涉房屋已形成租赁关系。根据原金丝利房产公司于2002年出具的证明，案涉房屋系原金丝利房产公司按单位内部规定分配给符合司龄、职务条件的员工使用，孟楠正是基于作为符合相应条件的员工身份而获得使用案涉房屋的权利。因此，使用案涉房屋的权利实际系公司基于内部规定对于符合条件的员工给予的福利待遇。双方当事人在相应分配、使用过程中并非平等的民事主体关系。此后，金丝利房产公司又因调整三产企业的需要而根据单位决定承诺将案涉房屋按原价出售给符合相应司龄、职务条件的员工，以鼓励员工自谋出路，由此可知，原金丝利房产公司对于孟楠在离职后仍继续使用案涉房屋系明知且认可，双方当事人至今仍未就案涉房屋签订协议，并未形成平等主体之间的民事法律关系。综合上述情况，一审法院认为金丝利酒店公司提起本案诉讼要求孟楠返还案涉房屋所涉及的纠纷系单位内部分房、建房而引起的占房、腾房纠纷，并无不当。金丝利酒店公司上诉认为，根据《1993年全国民事审判工作座谈会纪要》（法发〔1993)37号）的规定，一审法院应受理本案。但如前所述，并无证据证明双方当事人间就案涉房屋形成房屋租赁关系，双方间就案涉房屋的分配、使用亦未签订协议，金丝利酒店公司的上诉请求并不符合上述纪要所载明的条件。在此情况下，一审法院认为本案不属于人民法院主管工作的范围，并裁定驳回金丝利酒店公司的起诉，亦无不当。综上所述，金丝利酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  王路二〇二〇年十一月十三日法官助理高礼慧书记员孙雪松