江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3537号上诉人（原审被告）：舒小江，男，1986年1月22日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：唐爱忠，江苏张林芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄银仔，女，1977年6月21日出生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：奚志锋，江苏博爱星律师事务所北京分所律师。被上诉人（原审被告）：王玉丽，女，1982年12月17日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：尤海峰，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方艳，女，1989年5月24日出生，汉族，住江苏省扬中市开发区。委托诉讼代理人：尤海峰，上海市君悦律师事务所律师。上诉人舒小江因与被上诉人黄银仔、王玉丽、方艳房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2019)苏0402民初6236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。舒小江上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判我不承担责任，驳回黄银仔的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实及适用法律错误。1.在2019年5月1日前的时间段里，房屋租赁合同受黄银仔与王贻灯签订的《房屋租赁合同》调整。黄银仔2019年11月5日在常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）起诉王贻灯，诉状中，黄银仔认为房屋租赁期限截止2019年5月1日，王贻灯欠付租金158959元，要求法院判令王贻灯支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。即使在2019年3月7日我不再使用租赁房屋，根据合同相对性，黄银仔起诉我为主体错误，应予驳回。2.退一步讲，如果黄银仔无视起诉王贻灯陈述的事实，认为在2019年5月1日前与我有租赁合同关系，由于事实上黄银仔与我在2019年5月1日前没有签订书面的租赁合同，根据合同法的规定，双方也仅仅存在不定期房屋租赁合同关系。在此期间，黄银仔要求我承担他人的租金，没有法律依据。而且，其行为将导致我不能实现租赁房屋经营而正常盈利的目的，其次，在黄银仔无理要求的情况下，我被迫在合理时间通知了黄银仔解除不定期租赁合同，双方达成一致，双方两清。在退一步的情况下，法院应驳回黄银仔的诉讼请求。3.从2019年3月7日以后，租赁房屋在黄银仔的实际控制之下招租，从2019年5月1日起，租赁的房屋也在黄银仔的实际控制之下，黄银仔从未向我交付涉案房屋，也未在合理期限内通知我接受房屋租赁物，租赁的房屋由黄银仔实际控制至今，黄银仔未能履行房屋租赁合同的交付房屋的根本义务，应向我承担违约责任。同时，黄银仔2019年3月7日及2019年3月11日的行为表明，从2019年5月1日起，黄银仔不再履行合同及房屋交付出租的根本义务。同时，黄银仔2019年3月11日的函告依据的条文不能适用，因为其引用合同仅仅对2019年5月1日至2024年4月30日期间的租赁关系进行规制，不能对合同履行期限未到来的行为规制。黄银仔及法院以2019年5月1日至2024年4月30日期间的租赁关系进行规制的合同作为本案事实认定和判决依据完全错误。合同第四条款是在2019年5月1日至2024年4月30日履行期间，双方对向行为，不管从文意解释还是格式合同解释，应当是甲乙双方在履行该合同期间出现本案条款情况互赔的义务。根据买卖合同司法解释二规定，一方对合同不成立做抗辩，未主张调整过高违约金的，法院若不支持免责抗辩，应向当事人释明是否主张调整违约金，一审未释明的情况下，二审应当释明。黄银仔答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1.我与舒小江的房屋租赁合同，在签订合同前舒小江已经占有使用了房屋，在2019年5月前舒小江也一直租赁案涉房屋，双方虽未签订合同，但是可以推断从签订租赁合同到2019年5月前其一直占用使用涉案房屋，其后也一直在租赁。基于其没有继续履行2019年5月1日的合同，我向对方主张违约金。且舒小江自己表示不愿意履行2019年5月1日的合同，在市场协调下，舒小江搬离租赁房屋，但其仍需要承担违约责任。2.一审中对方未提出违约金过高的问题，一审不应当主动调整。3.舒小江搬离房屋后我也进行招租以弥补损失，如果招租成功，我也不会主张房屋损失，正因招租未果，损失较大，我才起诉的。王玉丽、方艳答辩称，同意舒小江的上诉意见，舒小江不需要承担违约责任，即便法院认定舒小江需要承担责任，我方也仅需要对舒小江的租金、物业费、水电费承担担保责任，无需对违约金部分承担担保责任。黄银仔向一审法院起诉请求：1.舒小江支付我违约金141900元（23650*6个月）及逾期利息暂计4257元（自2019年5月1日起按年息6%，暂计算至2019年10月31日，直至付清之日），合计158393.4元；2.王玉丽、方艳对第一项诉讼请求承担连带担保责任；3.舒小江、王玉丽、方艳承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2014年5月1日，黄银仔与案外人王贻灯签订房屋租赁合同，约定将常州市中吴大道721号万都国际家具陶瓷城内展位号B8036-B8039出租给王贻灯，租赁期自2014年5月1日至2019年5月1日止。此后实际交付给王贻灯展位号B8036-B8038房屋给王贻灯。后黄银仔与王贻灯就租赁产生纠纷，经调解，自2015年下半年，王贻灯不再实际使用展位号B8036-B8038房屋，而由舒小江实际承租展位号B8036-B8038房屋，并支付房屋租金。黄银仔与舒小江未另行重新签订房屋租赁合同。2017年10月，方艳、王玉丽开始实际使用常州市中吴大道721号万都国际家具陶瓷城内展位号B8036一间、B8037的一半房屋。舒小江实际使用常州市中吴大道721号万都国际家具陶瓷城内展位号B8037一半、B8038一间房屋，并支付房租。此后，舒小江要求与黄银仔签订房屋租赁合同。2018年4月18日，黄银仔（甲方出租方）与舒小江（乙方承租方）、方艳（丙方担保方）、王玉丽（丙方担保方）签订商铺租赁合同。合同约定：出租商铺地址为常州市中吴大道721号万都国际家具陶瓷城内展位号B8037一半、B8038一间房屋，合计面积约215平方米。双方确认乙方的经营范围为陶瓷。租赁期自2019年5月1日起至2024年4月30日。甲乙双方如果在合同未满期间以协商终止合同，将赔偿对方半年租金为违约金。乙方如若不能履行合同，担保方则需对乙方的租金、物业费、水、电等费用承担连带担保责任，担保期限为两年。2018年12月13日，方艳、王玉丽向黄银仔发函，表明不再继续租赁其所承租的房屋并实际搬离。此后，因方艳、王玉丽原承租部分的房租是否由舒小江交付问题，黄银仔与舒小江产生争议。舒小江因此未支付其所承租部分的房租给黄银仔。因双方未能达成一致意见，舒小江提出解除合同。2019年3月，在陶瓷城市场管理部门的调解下，舒小江与黄银仔达成解除合同的一致意见，舒小江支付至2019年3月7日的房租，并搬离了涉案房屋。2019年3月11日，黄银仔发函给舒小江，内容为：根据2018年4月18日签订的商铺租赁合同第四条，因你方单方违约解除合同，应向我方支付半年租金即148350元（参照2018年至2019年）作为违约金。望你方在收到本函10日内支付上述违约金。如逾期未付，将诉至法院。舒小江未签收。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。舒小江于2015年后实际占有使用房屋。2017年10月，经黄银仔同意，将其原承租的一部分交由王玉丽、方艳实际承租。2018年4月18日，经协商，舒小江与黄银仔订立了租赁期从2019年5月1日起至2024年4月30日的租赁合同，王玉丽、方艳作为担保人在上述合同上签字。同日，王玉丽、方艳与黄银仔签订了展位号B8036一间、B8037的一半房屋的租赁合同，由舒小江作为担保方签字确认。可以看出双方的真实意思表示为舒小江自合同签订之日起一直占有使用房屋至2024年4月30日。此后，因王玉丽、方艳搬走，舒小江与黄银仔就是否应当承担担保责任的问题产生争议。舒小江因此未能按期支付其所承租部分的房租。一审认为，其他合同的履行问题，不能成为不履行本合同项下义务的理由，故舒小江逾期支付其所承租部分的房租，构成违约。此后，舒小江表示其要求重新签订合同，否则将解除合同，应视为其不再对原合同继续履行的意思表示。后双方在调解中对解除合同达成一致意见。根据合同约定，乙方应按约支付租金，如逾期未付，则甲方有权解除租赁合同并追究乙方违约责任。甲乙双方如果在合同未满期间以协商终止合同，将赔偿对方半年租金为违约金。故黄银仔要求舒小江承担违约责任，支付违约金的诉求应予支持，逾期未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。王玉丽、方艳、舒小江为继续使用其所承租的房屋互为担保，根据合同约定，承租方不履行合同，担保方则需对承租方的租金、物业费、水、电等费用承担连带担保责任，故黄银仔要求王玉丽、方艳为上述债务承担连带担保责任的诉求，应予支持。综上，一审法院作出如下判决：一、舒小江自判决生效之日起十五日内向黄银仔支付违约金141900元；二、王玉丽、方艳对上述债务承担连带担保责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3204元，保全费1320元，合计4524元，由王玉丽、方艳、舒小江共同负担。二审中，舒小江提交如下证据：1.天宁法院（2019）苏0402民初6233号案件中黄银仔起诉王贻灯的民事诉状、保全裁定书复印件各一份；2.黄银仔与王贻灯于2014年5月1日签订的租赁合同复印件一份。两份证据证明黄银仔起诉我主体不对。黄银仔质证称，对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，两份证据与本案无关。争议的商铺租赁合同签订主体是舒小江、黄银仔以及王玉丽、方艳，舒小江明确表示不再继续履行合同，应当承担违约责任，故本案诉讼不存在主体错误。王玉丽、方艳质证称，认可舒小江提交的证据。二审查明：一审中，舒小江提交其与黄银仔的微信聊天记录，2019年1月17日，舒小江称：就是从2019年5月1号起我跟您签的5年租约我也不租了，提前跟您说下，您现在可以租给别人，您一直说合同没到期，但是合同是贻灯跟您签的，他前两年就不在这了，后面租是我向您租的，我一直让您跟我重新签订合同您又不肯，我签约又得从2019年5月1号后才开始执行。但是现在我希望我们自己重新签合同，之前的不管是贻灯签的合同还是5月1号后我签的合同都要作废，然后我才会继续租下去，不让我现在就不租了，5月1号之后我也不租了，我提前几个月跟您说下，如果您不来重新签订合同，那您让市场帮您全部放出去租吧，我们就不租了。黄银仔对该证据的真实性无异议。二审中，黄银仔称涉案场地至今未能招租成功，仍在闲置，舒小江对此未提交证据反驳。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：一、关于当事人之间的法律关系。黄银仔与案外人王贻灯签订租赁合同，租期自2014年5月1日至2019年5月1日，自2015年下半年后王贻灯不再使用承租场地，转由舒小江使用并直接向黄银仔支付租金，但双方之间并未签订书面租赁合同，故舒小江与黄银仔之间存在不定期租赁合同。自2017年10月起，方艳、王玉丽使用前述房屋中的一部分，并直接向黄银仔支付租金，双方未签订书面合同，故黄银仔与方艳、王玉丽之间亦存在不定期租赁合同关系。二、关于舒小江是否应承担责任的问题。2018年4月18日，舒小江与黄银仔就舒小江实际使用部分的场地签订租赁合同，出租人为黄银仔，承租人为舒小江，担保人为方艳、王玉丽，租赁期间自2019年5月1日起至2024年4月30日。后因方艳、王玉丽不再承租场地，黄银仔与舒小江产生矛盾，舒小江微信告知黄银仔，要求解除不定期租赁合同及起租日期为2019年5月1日的租赁合同。2019年3月，在所在市场管理部门的调解下，双方协议解除合同，舒小江支付房租后搬离。二审认为，本案争议的违约金即起租日期为2019年5月1日的租赁合同中约定的违约金。关于该份合同，首先，舒小江在2019年1月17日的微信聊天中已经明确告知黄银仔其将不再履行该份合同；其次，舒小江自2019年3月搬离涉案场地后，再未要求黄银仔履行该份合同，即黄银仔与舒小江均认可该份合同已经连同不定期租赁合同一并解除。根据书面合同中“甲乙双方如果在合同未满期间以协商终止合同，将赔偿对方半年租金为违约金”的约定，舒小江在合同未满期间以协商方式终止了合同，舒小江应承担赔偿黄银仔半年租金作为违约金。三、关于违约金的调整问题。双方约定的违约金未超过合同标的30%，舒小江也未举证证明约定的违约金过分高于黄银仔的实际损失。结合黄银仔二审中所作“涉案场地至今仍空置”的陈述，二审认为，以半年房租的金额作为违约金不违反法律法规的规定，并无不当。综上，舒小江的上诉请求，证据不足，依法不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3204元，由舒小江负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 袁海燕审 判 员 卢文忠二〇二〇年十一月十二日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲