湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初2356号原告：韩兴发，男，汉族，1963年9月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：陈俊吉，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：董荣芳，女，汉族，1968年12月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：云万荣、薛瑞珍，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：十堰伟豪建业置业有限公司。住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**。法定代表人：陆兴明，该公司董事长。委托代理人：周涛、张君，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：陆兴学，男，1968年3月出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告韩兴发诉被告董荣芳、第三人十堰伟豪建业置业有限公司（下称伟豪建业置业公司）、陆兴学案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告韩兴发及其委托代理人陈俊吉，被告董荣芳的委托代理人万云荣、薛瑞珍，第三人伟豪建业置业公司和陆兴学的委托代理人周涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟提出以下诉讼请求：1.解除对伟豪建业置业公司开发的位于十堰市××箭区（××）××浪街办××路××号卧龙城项目3幢3-1-401、3-1-901、3-1-1001、3-1-1101号商品房的查封，并不得执行上述4套商品房；2.确认韩兴发对上述4套商品房享有所有权。事实与理由：2014年4月16日，十堰豪门建筑设计院有限公司（下称豪门设计院）与伟豪建业置业公司签订《建筑设计合同》，就伟豪建业置业公司开发建设的十堰经济技术开发区马路村拆迁安置小区“卧龙城”项目商住楼建筑设计委托豪门设计院负责全面设计工作。2018年8月29日，豪门设计院与伟豪建业置业公司及其实际控制人陆兴学签订《建筑设计合同补充协议》，确认该项目总建筑面积164866平方米，设计费合计1978400元。该协议后补“经2018年8月31日伟豪建业置业公司财务与韩兴发核对账务，尚欠豪门设计院设计费816177元，以此数为准”。该协议约定，伟豪建业置业公司保证在2018年10月30日前将所欠全部设计费支付到豪门设计院指定的账户，若逾期未支付按年利率24%的标准支付违约金，所欠数额计息时间从2014年4月16日起计算至付清之日止。2016年1月10日，伟豪建业置业公司向韩兴发借款50万元。2019年5月初，韩兴发、伟豪建业置业公司、豪门设计院口头约定：伟豪建业置业公司以其开发建设的十堰经济技术开发区马路村拆迁安置小区（卧龙城）项目3幢3-1-401、3-1-901、3-1-1001、3-1-1101号商品房（下称涉案房屋）各位80.25平方米，抵偿所欠豪门设计院的上述设计费本息及所欠韩兴发的50万元借款。2019年5月2日，韩兴发和伟豪建业置业公司签订《以房抵债协议书》，约定伟豪建业置业公司以其开发建设的涉案房屋按单价每平方米4200元抵偿所欠韩兴发上述设计费本息及借款。2019年5月24日，伟豪建业置业公司与韩兴发在卧龙城营销中心签订4份《卧龙城认购协议书》，分别约定伟豪建业置业公司同意韩兴发以抵债的方式抵购其开发建设的涉案房屋。并完成伟豪建业置业公司的内部审批程序。2019年12月26日，茅箭区人民法院依董荣芳的申请，裁定查封了涉案的房屋。被告董荣芳辩称：1.经董荣芳查询，韩兴发与豪门设计院无关联，即使伟豪建业置业公司欠付设计费，债权人也非韩兴发；韩兴发主张2016年1月10日借款给伟豪建业置业公司没有银行流水佐证，不能说明该借款实际发生；即便借款实际发生，该借款金额远低于韩兴发主张的《卧龙城认购协议书》所涉房款134.82元，韩兴发主张已支付涉案房屋的价款不能成立。2.据韩兴发陈述，抵债行为仅为口头约定，书面《卧龙城认购协议书》中豪门设计院并未参与，且韩兴发和伟豪建业置业公司签订的仅是认购协议，对抵款约定的抵款金额等均未予以明确。所以，韩兴发就涉案房屋并未与伟豪建业置业公司签订合法有效的买卖合同。3.涉案房屋至今仍是毛坯房，处空置状态，经电话询问，涉案房屋至今没有缴纳物业费、水电费记录。由此可见，韩兴发并未实际占有涉案房屋。4.即使韩兴发主张的事实全部成立，其于2019年5月24日与伟豪建业置业公司签订认购协议，至董荣芳申请保全（2019年12月26日）已间隔半年多，韩兴发有足够的时间与伟豪建业置业公司联系办理过户登记。根据十堰市不动产登记中心的信息显示，卧龙城项目共有商品房300多套，至董荣芳申请保全时已有200多套已出售并办理网签、过户登记，而涉案房屋仍登记在伟豪建业置业公司名下，未办理过户登记是韩兴发自身原因。综上所述，韩兴发主张排除对涉案房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。5.以物抵债协议并不产生物权期待权，不能对抗对债务人的执行。综上所述，请求依法驳回韩兴发的诉讼请求。第三人伟豪建业置业公司、陆兴学对韩兴发所述事实没有异议，认可涉案房屋已经抵偿给韩兴发。经审理查明：2014年4月16日，十堰昊华置业有限公司（甲方）与豪门设计院（乙方）签订《建筑设计合同（补充）》。双方约定：甲方委托乙方完成白浪经济开发区马路村拆迁安置小区项目的建筑设计任务，设计费每平方米12元，建筑面积以施工图面积为准；合同签订三日内首付10万元，方案做好后付10万元，交付施工图时支付设计费总价的75%，主体验收时付设计费总价的95%，余款在工程竣工验收前一次性付清。2018年8月29日，十堰昊华置业有限公司（甲方）与豪门设计院（乙方）、伟豪建业置业公司（丙方）、陆兴学（丁方）签订《建筑设计合同〈补充协议〉》。关于该合同签订背景，四方表述：甲乙双方2014年4月16日就十堰经济开发区马路村拆迁安置小区项目签订《建筑设计合同》，乙方已完成合同所履行的义务，后经人民政府相关部门认可，合同甲方由十堰昊华置业有限公司最终过度确定该项目的建设主体为伟豪建业置业公司，因此，在原合同中原甲方的权利和义务由本补充协议的丙方负责履行。四方约定：本合同签订后，乙方在合同约定或甲方要求的时间内向甲方交付工作成果，但尚有部分需要随工程进度开展的，乙方后期积极配合完成设计工作任务；该项目总建筑面积为164866.83平方米，设计费合计1978400元，截止本补充协议签订之日，甲方尚欠设计费916177元；甲、乙、丙三方保证在2018年10月30日前将所欠设计费支付到乙方指定账户，若逾期未支付按年息24%的标准向乙方支付违约金（计息时间依照2014年4月16日甲乙双方签订的合同约定应付而未付的时间、金额计算）。2018年8月31日，伟豪建业置业公司财务与韩兴发核对账务，双方确认伟豪建业置业公司尚欠豪门设计院设计费816177元。2016年1月10日，陆兴学经手向韩兴发出具借款50万元的《借条》，伟豪建业置业公司在借条上加盖印章。2019年5月2日，韩兴发（甲方）与伟豪建业置业公司（乙方）签订《以房抵债协议书》。协议约定：乙方所欠甲方的建筑设计费及欠款等费用，自愿以涉案房屋抵以上所欠甲方费用的方式抵给甲方，四套房屋面积均为80.25平方米，抵款价为每平方米4200元；具体房屋价值以认购协议载明的为准，乙方所欠甲方的费用和欠款在最终结算时多退少补。2019年5月24日，伟豪建业置业公司完成内部审批手续后，与韩兴发就涉案房屋签订四份《卧龙城认购协议书》。在办理内部审批手续时，伟豪建业置业公司售楼部工作人员注明涉案房屋是城改办限制的房源。上述协议约定乙方自愿以抵款的方式购买甲方开发建设的涉案房屋，房号、单价、总价与前述《以房抵债协议书》一致。协议可反映，双方还需要签订《商品房买卖合同》。2019年5月24日，伟豪建业置业公司将涉案房屋的钥匙交给韩兴发。因十堰经济技术开发区城改办对涉案房屋在内的部分房屋进行限制交易，伟豪建业置业公司未能为韩兴发办理涉案房屋的网签等手续。2020年6月，豪门设计院与韩兴发签订《债权转让确认书》，确认双方在2019年5月初口头约定，豪门设计院将其对伟豪建业置业公司的债权本金816177元、利息1028379元（算至2019年7月17日），本息合计共1844556元转让给韩兴发，伟豪建业置业公司用涉案房屋抵偿所欠韩兴发受让的债权。伟豪建业置业公司亦在2020年7月20日确认上述转让。董荣芳因与伟豪建业置业公司、陆兴学之间存在民事纠纷，向本院申请诉前保全后，本院于2019年12月26日裁定对伟豪建业置业公司、陆兴学2900万元的财产予以查封、扣押、冻结，并通知十堰市不动产登记中心协助对包括涉案房屋的部分房屋进行查封。韩兴发向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。2020年5月27日，本院作出（2020）鄂0302执异65号执行裁定，驳回了韩兴发的执行异议请求。韩兴发不服该裁定，向本院起诉，引起诉讼。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。韩兴发对登记在伟豪建业置业公司名下的涉案不动产提出执行异议，判断其异议是否成立的标准是韩兴发对该不动产是否有足以排除强制执行的民事权益，即其与伟豪建业置业公司就涉案房屋的交易是否符合上述规定的情形。豪门设计院与韩兴发在2020年6月签订《债权转让确认书》，实质是认可豪门设计院在2019年5月已将对伟豪建业置业公司的债权转让给韩兴发，伟豪建业置业公司在2019年5月与韩兴发签订《以房抵债协议书》，可以认定伟豪建业置业公司已知悉上述债权转让，该债权转让在2019年5月已发生效力。韩兴发与伟豪建业置业公司签订的《以房抵债协议书》《卧龙城认购协议书》不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。伟豪建业置业公司在行政机关限制交易期间不能处分涉案房屋，韩兴发收到伟豪建业置业公司交付的房屋钥匙不能认定为对涉案房屋已合法占有。另外，韩兴发在知道涉案房屋被限制交易且不能办理权属变更登记的情况下，仍然与伟豪建业置业公司签订《卧龙城认购协议书》，应认定对不能办理权属变更登记有过错。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，并结合本案案情，应认定韩兴发对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告韩兴发的诉讼请求。案件受理费80元，由原告韩兴发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审 判 长  张京郧人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年十一月十二日书 记 员  彭苗苗