江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏民再128号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈贤武，男，1972年9月10日生，汉族，住江苏省新沂市。 委托诉讼代理人：张文宝，安徽云飞律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：樊家富，男，1955年4月23日生，汉族，住江苏省新沂市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张士彩，女，1954年4月9日生，汉族，住江苏省新沂市。 两被申请人共同委托诉讼代理人：赵长明，江苏驰东律师事务所律师。 第三人：新沂市新东方置业有限公司，住所地江苏省新沂市苏北建材物流中心。 法定代表人：苏汉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。 再审申请人陈贤武因与被申请人樊家富、张士彩案外人执行异议之诉一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2016）苏03民终4204号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月29日作出（2017）苏民申3938号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈贤武及其委托诉讼代理人张文宝、被申请人樊家富及其委托诉讼代理人赵长明、新沂市新东方置业有限公司（以下简称新东方公司）委托诉讼代理人成凤忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈贤武申请再审称，1、撤销新沂市人民法院（以下简称新沂法院）（2015）新民初字第01694号民事判决、徐州中院（2016）苏03民终4204号民事判决，改判驳回樊家富、张士彩的诉讼请求。2、诉讼费用由被申请人负担。事实和理由：一、新沂法院（2015）新民初字第01694号民事判决、徐州中院（2016）苏03民终4204号民事判决认定事实错误，导致错误判决。两审判决认定樊家富、张士彩与新东方公司签订商品房买卖合同与事实不符，双方仅签订了商品房认购协议。二、樊家富、张士彩对涉案房屋不具有阻却执行的权益。樊家富、张士彩与新东方公司签订的商品房认购协议仅就房号、面积、价格进行了约定，交付使用的期限等主要内容均未约定。双方约定签订认购协议50日内签订商品房买卖合同，但至今未签订。双方签订的商品房认购协议不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，双方的买卖关系无效。樊家富、张士彩对涉案房屋不享有物权期待权，两审判决对法律理解出现偏差导致错误判决。 樊家富、张士彩辩称，一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回再审申请人的再审申请。陈贤武涉嫌虚假诉讼，建议移交公安机关依法处理。 新东方公司辩称，驳回再审申请人的再审申请。陈贤武涉嫌虚假诉讼，建议移交公安机关依法处理。 樊家富、张士彩一审诉讼请求：确认涉案六套房屋归樊家富、张士彩所有，并停止对涉案房屋的执行。 一审法院认定事实：樊家富以新沂市华东建筑工程有限公司（以下简称华东建筑公司）名义承建新沂市建材物流中心二期建筑施工工程。工程竣工后，因第三人新东方公司欠工程款未付，将新沂市建材物流中心二期3号楼一单元1－121、1－122、1－123、1－113、1－114、1－115号六套房屋以147.2487万元抵偿给樊家富。2012年3月2日，樊家富以其妻张士彩名义就涉案六套房屋与第三人新东方公司签订三份认购协议，约定：“认购方为张士彩必须于签订协议书后五十日内付清剩余的房款，同时与甲方签订商品房买卖合同及完成相关手续的办理。”由樊家富在认购协议书上签字确认。同日，第三人新东方公司就涉案六套房屋为张士彩开具147.2487万元收据。 陈贤武与第三人新东方公司债权转让合同纠纷一案，一审法院于2013年5月28日作出（2012）新民初字第1282号民事判决，第三人新东方公司于判决生效后十日内偿还陈贤武款211万元及利息〔自2011年11月1日按中国人民银行同期贷款基准利率四位计算至判决确定给付之日止（扣除已给付6万元）〕。第三人新东方公司未按判决履行义务，陈贤武于2013年4月15日向一审法院申请执行。一审法院于2015年2月25日作出（2013）新执字第0858－2号执行裁定，查封第三人新东方公司所有的位于新沂市建材物流中心二期3号楼一单元1－121、1－122、1－123、1－113、1－114、1－115号六套房屋。2015年5月25日，樊家富、张士彩以涉案房屋属其所有为由提出执行异议，要求停止对涉案房屋的执行。2015年6月5日，一审法院作出（2015）新执异字第00144号执行裁定，驳回了樊家富、张士彩的异议。 一审法院另查明：1、案件审理过程中，张士彩提供其在2012年3月12日与新沂市新东方建材市场发展有限公司（以下简称新东方建材公司）签订的苏北物流中心二期委托代理合同六份，以证明其将涉案六套房屋委托给新东方建材公司对外出租。另提供樊家富以张士彩名义在2014年5月1日与新东方建材公司签订的商铺委托代理合同履行中止协议书、2014年5月10日樊家富与张来军签订的租赁合同，以证明其与新东方建材公司解除委托协议，并将涉案六套房屋出租给张来军。2、案件审理过程中，第三人新东方公司向一审法院陈述意见称：因新东方公司欠付樊家富工程款，而将涉案六套房屋抵偿给张士彩，并签订认购协议书，新东方公司与张士彩之间成立真实的商品房买卖合同关系，新东方公司已将该六套房屋交付给张士彩使用，因交房时双方口头约定等商铺再行转让时，再以新购房人的名义进行网上登记备案，故该六套房屋一直未能办理备案登记手续。3、新东方公司开发的涉案项目至今未能办理竣工验收手续，故涉案房产无法办理房产初始登记及过户登记手续。 一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述规定，转让不动产物权，不仅需要达成转让合意，还须办理物权转移登记手续，受让人才能取得物权。张士彩虽然与新东方公司签订了《苏北物流中心二期商品房认购协议书》，但未办理房屋所有权转移登记，故其至今未取得房屋所有权。 关于樊家富、张士彩是否对涉案房屋享有阻却执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，樊家富、张士彩的停止执行之诉的成立需要满足三个条件：一是买卖关系有效且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。根据所查明的事实，樊家富、张士彩与第三人新东方公司于2012年3月2日签订了商品房认购协议书，且同日新东方公司就涉案六套房屋为张士彩开具了147.2487万元的收据。此后，樊家富、张士彩实际占有房屋，并出租给他人使用，但过户手续尚未办理。因此需要进一步判断的具体问题是：1、张士彩与新东方公司之间是否存在真实有效的商品房买卖关系，购房款是否已经全部支付；2、樊家富、张士彩对所购房屋未办理过户手续是否存在过错。因第三人新东方公司欠付樊家富工程款而以涉案房屋偿付欠款，双方之间对金钱债务相抵并不违反法律的规定，双方之间对债务相互抵销并不能导致双方之间房屋买卖的意思表示被否定，故双方之间的房屋买卖法律关系成立并合法有效，且购房款已全部支付完毕。 关于樊家富、张士彩未办理房屋过户手续，其自身是否具有过错的问题。因第三人新东方公司开发的涉案项目至今未能办理竣工验收手续，故涉案房产无法办理房产初始登记及过户登记手续，该责任应由新东方公司承担。综上，在涉案房屋被法院查封前，樊家富、张士彩与第三人已经签订合法有效的买卖合同，樊家富、张士彩已按约定支付了全部购房款并实现对房屋的占有，且没有办理过户登记并非樊家富、张士彩的原因所致，樊家富、张士彩依据买卖合同取得了对涉案房屋的物权期待权。该民事权益足以排除对涉案房屋继续执行，故对樊家富、张士彩提出的排除强制执行的诉讼请求予以支持。遂作出（2015）新民初字第01694号民事判决：一、停止对位于新沂市建材物流中心二期3号楼一单元1－121、1－122、1－123、1－113、1－114、1－115号六套房屋的执行。二、驳回樊家富、张士彩的其他诉讼请求。 陈贤武上诉请求：撤销一审判决，恢复执行涉案6套房产。事实和理由：1、被上诉人和第三人签订的认购协议约定自本协议签订50日内，付清房款，同时签订商品房买卖合同。而被上诉人并未按约定期限与第三人签订商品房买卖合同，也未按约定时间及时向登记机构申请预告登记，被上诉人存在违约行为，自己放弃权利，原审认定事实不清，适用法律错误。2、被上诉人主张停止执行的先决条件是执行标的是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，而本案所涉房屋是商铺非居住房屋；本案认购协议认购方是张士彩，而签字是樊家富，二者虽是夫妻关系，但未办理授权手续，也未进行追认，被上诉人与第三人在2012年签订的三份认购协议书，其内容不符合商品房销售办法的规定，因此该商品房认购协议书不能认定为商品房买卖合同，一审认定此协议合法有效错误。3、一审认定买受人不存在过错，第三人存在过错违背事实。4、涉案房产存有他项权，第三人没有处置权，其与被上诉人签订的协议是无效的。 樊家富、张士彩辩称：一审法院查明被上诉人因第三人欠付被上诉人工程款，而以涉案房屋抵付工程款交付被上诉人，不违反法律规定，双方之间的房屋买卖法律关系成立且合法有效。另外，被上诉人已经通过给付的方式支付全部房款，被上诉人取得并占有房屋是事实，而且将房屋租给他人使用多年，未办理过户的过错不在被上诉人，一审法院认定以上事实正确，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定作出判决适用法律正确，被上诉人购买并取得该房屋符合法律规定，因此阻碍上诉人执行理由充分。上诉人在上诉状中陈述的理由不成立，上诉人曲解法律规定，混淆买卖合同与物权转移的相关法律关系。请求驳回上诉，维持原判。 第三人新东方公司述称：同意被上诉人意见。 徐州中院认为，一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；(四)非因买受人自身原因未办理登记。故第三人(买受人)作为不动产的买受人阻却对不动产采取执行措施，必须同时满足以下条件：一是第三人(买受人)与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人(买受人)在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部房屋价款；三是第三人(买受人)在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人(买受人)对未办理房屋产权过户无过错。本案中，具体分析如下：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。新东方公司欠被上诉人工程款，新东方公司以涉案六套房屋折抵欠被上诉人工程款而与被上诉人签订了认购协议，双方的工程款与房款的金钱债务相互抵销，也就是新东方公司收取了六套房屋的房款，符合上述规定，应认定本案认购协议为商品房买卖合同，合法有效。2、新东方公司在签订协议后，为被上诉人开具了收款收据，说明被上诉人已付清房款，且在上诉人查封本案房产之前。3、被上诉人在2012年3月12日与新东方建材公司签订的苏北物流中心二期委托代理合同六份，2014年5月1日与新东方建材公司签订的商铺委托代理合同履行中止协议书，2014年5月10日樊家富与张来军签订的租赁合同，能够证实被上诉人在法院查封前已实际占有涉案六套房产。4、涉案房产因新东方公司就房产座落土地的指标问题无法得到解决，致被上诉人无法进行产权过户登记，过错不在被上诉人。故被上诉人作为不动产的买受人阻却上诉人对不动产采取执行措施符合上述规定，其提出的执行异议成立，应予支持。 二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。上诉人未能提供充分证据证明涉案房产及被上诉人的行为不符合上述规定，应承担不利后果。故上诉人的上诉请求无事实和法律依据，该院不予支持。遂作出（2016）苏03民终4204号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18030元，由上诉人陈贤武负担。 再审庭审过程中，樊家富向法庭提供新东方公司与华东建筑公司对帐清单、新东方公司与华东建筑公司签订的协议书、工程结算审核单，证明樊家富挂靠华东建筑公司承包新东方公司的工程，系苏北建材物流中心二期工程的实际施工人。 2017年8月17日，新沂法院向新沂市公安局发出移送函，该院在执行陈九龄、姜勇、江苏恒丰典当有限公司恒昌分公司、张桂荣等人与新东方公司、新东方建材公司案件过程中，新沂市公安局来函，因新东方公司、新东方建材公司涉嫌非法吸收公众存款罪，要求移送相关执行案件。将包括（2013）新执字第0858号案件在内的21件执行案件移送新沂市公安局。 本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。再审申请人以樊家富、张士彩与新东方公司未签订商品房买卖合同为由，认为樊家富、张士彩对涉案房屋不享有阻却执行的权益。本案中，双方签订的商品房认购协议中载明了购买具体房屋的名称、坐落、价格。双方达成了买卖房屋的合意。再审过程中，樊家富提供证据证明其确系苏北建材物流中心二期工程的实际施工人，新沂法院查明新东方公司因拖欠樊家富工程款，遂将涉案六套房屋抵偿所欠樊家富债务，并由新东方公司出具收到购房款的收据。被申请人提供证据证明其与新东方公司签订委托合同，将涉案房屋委托给新东方公司对外出租。上述证据表明双方已完成了对涉案房屋的买卖行为。对再审申请人以樊家富、张士彩与新东方公司未签订商品房买卖合同，双方买卖关系无效的主张不予支持。两审法院查明非因本案被申请人原因导致涉案房屋未办理过户登记。樊家富、张士彩所提异议符合上述司法解释规定的其权利能够排除执行的情形，新沂法院（2015）新民初字第01694号民事判决停止对涉案房屋的执行符合法律规定，再审申请人的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持江苏省徐州市中级人民法院（2016）苏03民终4204号民事判决。 审判长 苏 峰 审判员 李 晶 审判员 赵建华 二〇二〇年十一月三日 书记员 杨 浩