江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏10执复180号复议申请人(被执行人)：丁小祥，男，1970年2月7日出生，汉族，住高邮市。申请执行人：张所刚，男，1979年12月17日出生，汉族，住高邮市。利害关系人：高邮市好百年家居生活馆，住所地高邮市（市政府东门对面）。经营者：谈英。复议申请人丁小祥因与申请执行人张所刚民间借贷纠纷执行异议一案，不服江苏省高邮市人民法院（以下简称高邮法院）（2020）苏1084执异64号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。丁小祥向本院复议称，请求撤销高邮法院原审执行异议裁定；确认高邮市好百年家居生活馆（以下简称好百年家居馆）对租赁房产的优先购买权。其理由为，本人与高邮市好百年家居生活馆签订的房产租赁合同是合法有效的，案涉房屋的装修是承租人负责，高邮法院认定虚假租赁并裁定涤除租赁关系是错误的，请求依法纠正并裁定案涉房产带租拍卖。高邮法院查明，2019年5月13日，高邮法院作出（2019）苏1084民初3396号民事调解书，载明：丁小祥尚欠张所刚借款本金500万元及利息，丁小祥自愿于2019年9月30日前一次性归还借款本金500万元，并于2019年5月起每月30日前支付利息直至偿清借款本金为止（利息计算方式为：按月利率2%以本金500万元计算）；若丁小祥有任一期未按上述约定的时间、金额履行偿还本息义务，则张所刚可就借款本金500万元未偿还部分及利息（计算方式为：按月利率2%以未偿还的本金数额计算）一并申请法院强制执行；张所刚对丁小祥位于高邮秦邮路（银河湾）314幢28-2号不动产享有抵押权，若该不动产被拍卖、折价、变卖的，则张所刚可对该不动产所得价款享有优先受偿权。因丁小祥未履行调解书约定义务，张所刚向高邮法院提出强制执行申请。高邮法院立案受理后，于2019年8月26日作出（2019）苏1084执1796号执行裁定，裁定冻结、划拨丁小祥银行账户存款5087733元（迟延给付利息顺加）；如其银行账户存款不足或无款，则查封、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖丁小祥同等价值的财产。后张所刚向高邮法院申请评估、拍卖丁小祥所有的位于高邮市××邮路（银河湾）314幢28-2号房产以清偿债务。高邮法院通知丁小祥拟对涉案房产进行评估、拍卖，房产租赁人好百年家居馆向高邮法院提供落款时间为2018年4月8日的租赁合同复印件、现场照片一组，要求保留好百年家居馆对涉案房屋的租赁权。该租赁合同显示：甲方丁小祥，乙方好百年家居馆；甲方将涉案房屋出租给乙方使用，使用时间为2018年4月23日至2028年4月22日；因甲乙双方是亲属关系（乙方单位负责人为甲方亲属），故甲方不收取乙方年租金，但要求乙方将涉案房屋进行精装修后对外营业使用；租赁期结束后，装修部分归甲方所有，如因甲方原因造成租赁关系无法进行下去，则需赔偿乙方所有的装修费用且租期届满时，乙方享有优先承租权和优先购买权。丁小祥与好百年家居馆分别在合同上签字、盖章。高邮法院经审查，拟保留好百年家居馆对涉案房屋的租赁权。申请执行人张所刚向高邮法院提出异议，认为丁小祥与好百年家居馆登记经营者谈英系母子关系，且谈英年龄将近八十岁，不可能实际经营家具建材业务，丁小祥系好百年家居馆的实际控制人，要求涤除好百年家居馆的租赁权。对此，异议人张所刚向高邮法院提交了如下证据：1、丁小祥与案外人高邮盛景房地产开发有限公司签订的落款时间为2017年10月27日的房屋租赁协议书复印件一份。证据显示：甲方高邮盛景房地产开发有限公司将自行开发的且未售让他人的位于秦邮路××号××小区××号商业用房出租给乙方丁小祥使用，租赁期限6年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止；总租金9715860元，乙方每年给付年租金1619310元，分两次付清；乙方原则上不得将租赁房屋转租他人。高邮盛景房地产开发有限公司、丁小祥分别在合同上签字、盖章。以上证据证明好百年家居馆经营场所不仅涵盖了涉案房屋，也包含了该份协议中涉及的商业用房，该商业用房承租人系丁小祥，并非好百年家居馆。2、政协高邮市第十三届委员会委员名册复印件一份，证明丁小祥是高邮好百年家居连锁广场总经理，家居装潢协会会长。3、申请莫小翔、刘娟两位证人出庭作证，证明丁小祥系好百年家居馆的老板。案件审查过程中，丁小祥承认其与谈英系母子关系。谈英身体不好，年龄将近八十岁，偶尔来好百年家居馆看看，平时由谈英聘请的曹士松负责日常经营管理，曹士松遇事有时也向丁小祥汇报。好百年家居馆日常收入进入谈英的银行账户，部分收入进入丁小祥父亲账户，日常交纳税款、水电等费用支出从其父亲账户支出。丁小祥已支付了不少涉案房屋装修费用。好百年家居馆实际占有、使用了涉案房产和其与高邮盛景房地产开发有限公司签订的租赁协议中的部分房产。另查明，丁小祥曾在执行过程中称好百年家居馆是家庭经营模式，没有支付涉案房屋租金，平日是其或其妻子经营，是好百年家居馆的实际控制人；涉案房屋装修款是其与妻子共同出资。涉案房屋登记权利人为丁小祥，于2018年9月29日领取不动产权证，涉案房产已分别于2018年12月29日、2019年1月29日抵押给张所刚、闵学明。高邮法院认为，丁小祥与好百年家居馆间的租赁合同真实性存疑，张所刚的异议申请成立。其理由是：首先，丁小祥与好百年家居馆登记经营者谈英系母子关系，谈英将近80岁，谈英租赁其子的房屋进行经营活动，租期甚至长达十年，有违常理且不现实；其次，租赁合同中约定由好百年家居馆负责对涉案房屋进行装修，目前无任何证据证明好百年家居馆支付了装修费用，且丁小祥在执行过程中已承认其和妻子支付了涉案房屋装修费用，与租赁合同的约定不符；再次，好百年家居馆实际占有使用涉案房产及与高邮盛景房地产开发有限公司签订的租赁协议中的部分商业房产，依照丁小祥与高邮盛景房地产开发有限公司间的租赁协议约定，丁小祥每年需向高邮盛景房地产开发有限公司支付租金高达160余万元，证明好百年家居馆是由丁小祥实际经营；最后，丁小祥在执行中曾陈述其和妻子是好百年家居馆的实际控制人。综上，好百年家居馆提供的租赁合同的落款时间虽在张所刚的抵押登记之前，但因其真实性存疑，故不能对抗张所刚的抵押权，对张所刚要求涤除好百年家居馆对涉案房产租赁权的异议，依法予以支持。高邮法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：涤除高邮市好百年家居生活馆对高邮市××邮路（银河湾）314幢28-2号房屋的租赁权。本院查明的事实与原审一致，对原审事实予以确认。本院认为，人民法院在处置不动产前应当查明财产权属、权利负担、占有使用等情况，其中不动产租赁情况对担保物权能否实现有重大影响。根据《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、最高人民法院《关于民事执行中评估、拍卖、变卖的规定》的相关规定，租赁关系如果产生于法院查封或设定抵押之前，该租赁关系适用“拍卖不破租赁”的原则；如果产生于法院查封或设定抵押之后，该租赁关系不能对抗买受人。因此，是否带租约拍卖影响财产的变现价格，进而对抵押权人债权的实现产生影响。本案带租拍卖负担的是丁小祥与好百年家居馆租赁关系，申请执行人张所刚异议认为该租赁关系是虚假的，租赁关系不能对抗新的买受人，即涤除租赁关系进行拍卖。对此，本院认为，被执行人丁小祥与好百年家居馆之间的租赁关系不具有真实性，异议人请求涤除租赁关系拍卖理由成立。其一，丁小祥与好百年家居馆经营者谈英是母子关系，谈英今年已经77周岁，母子两人签订租赁合同，其真实性令人合理怀疑。其二，超长期租赁合同有违常理，双方租赁合同约定不需要交纳租赁费，只需用装潢抵偿，10年租期届满后的装潢剩余价值根本无法抵偿应收租金。其三，在高邮市政协官方网站上，丁小祥个人身份是高邮市家居装潢协会会长、高邮好百年家居连锁广场总经理，以此也能证明丁小祥是好百年家居馆的实际控制人。租赁权虽不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。综上，原审裁定涤除租赁关系拍卖符合法律规定。复议申请人丁小祥复议请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回丁小祥的复议请求，维持江苏省高邮市人民法院（2020）苏1084执异64号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 祥审判员 陆开存审判员 方恒荣二〇二〇年十一月十七日书记员 王 薇