上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9167号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海双实熠企业管理咨询服务有限公司，住所地上海市青浦工业园区友爱路********。法定代表人：徐克军，经理。委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海金堆鑫贸易有限公司，住所地上海市青，住所地上海市青浦区白鹤镇外青松公路****楼**东裙楼****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：鲁慧丽，总经理。委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫宇，上海衡茂律师事务所律师。上诉人上海双实熠企业管理咨询服务有限公司(以下简称“双实熠公司”)因与被上诉人上海金堆鑫贸易有限公司(以下简称“金堆鑫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初3654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。双实熠公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持双实熠公司的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。根据《上海市房地产权证》，金堆鑫公司拥有的合法使用面积为7673.8平方米(11.52亩)，而金堆鑫公司却将集体的3.38亩土地一并出租给双实熠公司，超出部分无效，致使双实熠公司遭受损失。金堆鑫公司同意双实熠公司搭建违章建筑，包括钢结构和门卫室，双实熠公司存在违章建筑损失。金堆鑫公司违约，其出租的厂房处在不能正常使用的状态，双实熠公司花费了诸多费用才使承租房屋能正常使用。二、一审法院未批准双实熠公司对遭受的损失进行评估，判决不支持双实熠公司的反诉请求，违反法律规定。因金堆鑫公司未尽合同义务，导致双实熠公司为此支出的费用，理应由金堆鑫公司承担。双实熠公司经金堆鑫公司同意扩建了2171平方米的钢结构房屋，根据司法解释对该扩建损失应当按双方的过错责任承担。三、关于拖欠的租金，双实熠公司是同意支付的，但不应当解除合同，合同应继续履行。金堆鑫公司辩称，不同意双实熠公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。关于双实熠公司所称合同无效部分，金堆鑫公司与双实熠公司签订的《房屋租赁合同》中的第二款注明了3亩待征土地是临时用地，且当时的房产状况、土地情况及房产证双实熠公司都是清楚的，金堆鑫公司也实际交付了，故不存在双实熠公司所说的无效部分。金堆鑫公司向一审法院起诉请求：1．确认金堆鑫公司与双实熠公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月6日(即诉状送达双实熠公司之日)解除；2．双实熠公司将位于上海市青浦区香大路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)与土地腾退并返还金堆鑫公司；3．双实熠公司支付租金人民币(以下币种均为人民币)836，711.53元(按年租金105万元为标准，自2019年3月28日起计算至2020年3月6日止，计343天，共计986，711.53元，并扣除双实熠公司已付款15万元)；4．双实熠公司支付房屋占有使用费(按年租金105万元为标准，自2020年3月7日起计算至实际腾退之日止)；5．双实熠公司支付金堆鑫公司逾期支付租金利息损失(以836，711.53元为本金，自2019年3月28日起计算至实际支付之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；2019年8月20日后，按照LRP一年期为标准计算)。一审法院审理中，金堆鑫公司将第4项诉请变更为：双实熠公司支付房屋占有使用费(按年租金105万元为标准，自2020年3月7日起计算至2020年6月28日止，之后的使用费金堆鑫公司不在本案中主张，要求保留诉权，另案主张)。双实熠公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．金堆鑫公司支付双实熠公司维修费用343，468元；2．金堆鑫公司支付双实熠公司改扩建及装修损失2，117，076元。一审法院认定事实如下：金堆鑫公司系青浦区香花桥街道香大路**房屋的产权人。2014年3月10日，金堆鑫公司(作为甲方)与双实熠公司(作为乙方)签订《房屋租赁合同》，约定双实熠公司承租金堆鑫公司位于上海市青浦区香大路XXX号的房屋用于经营办公，租期6年，自2014年3月28日起至2020年6月28日止；年租金为第一期从2014年3月28日至2017年3月28日止为300万元，第二期在第一期租金基础递增5％，从2018年3月28日至2020年6月28日止，并实行先付后用原则，每年租金为105万元。第二期租金共315万元，第一年每半年付款一次，以后每年付款一次。租赁押金为10万元。在房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋出租：……(5)逾期未交纳约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；(6)拖欠房租累计三个月以上的。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及原有附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备租赁进场时状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。该合同并对双方的其他权利义务进行了约定。双实熠公司自承租金堆鑫公司房屋后，在场地上违章搭建了围墙、值班室及钢结构房屋等建筑及附属物。金堆鑫公司分别于2019年10月8日、2019年11月3日向双实熠公司发出告示称，自2019年6月28日起，双实熠公司已无故拖欠租金，若双实熠公司于2019年10月28日仍未结清各项费用，金堆鑫公司将根据合同约定及相关法律规定，立即解除与双实熠公司的合同并收回房屋，届时所有人员、物品、设备均需进行撤离，撤离截止日期为2019年11月28日。双方当事人一致确认双实熠公司自2019年3月28日起开始拖欠租金，自金堆鑫公司起诉至审理时，双实熠公司共计支付租金15万元。关于租金标准及免租期问题，金堆鑫公司表示，双方签订的合同中并未约定免租期，租赁期限是6年3个月，如确实存在3个月的免租期，也应是在合同完全履行的情况下，合同履行完毕后最后3个月为免租期，但现在双实熠公司严重违约，故即使存在免租期，金堆鑫公司也不同意免除。双实熠公司对此认为，合同约定的租期是6年，租金总额是确定的，应按照6年3个月租金615万元计算。关于反诉部分，双实熠公司主张：1．维修费用343，468元(包括电梯维修68，000元，排水系统118，040元，消防设施82，000元，网络道闸系统大门38，500元，地下室维修24，928元，窗户维，地下室维修24)，对此，双实熠公司提供了电梯维修合同、污水、给排水改造合同、电路改建发票及情况说明。双实熠公司表示，仅能提供移电的发票，其他维修部分因时间久远，无法提供付款凭证，也无法提供证据证明维修前与金堆鑫公司进行沟通。2．改扩建及装修损失2，117，076元(包括地坪488，880元，钢结构382，140元，主线水电119，400元，围墙79，956元，门卫室18，900元，大楼装修638，100元，附楼装修247，800元，绿化141，900元)，为此，双实熠公司提供其自行制作的装修目录、土建工程合同、钢结构工程施工协议、值班室、围墙工程收据、绿化改造工程合同、防水施工合同(因金堆鑫公司不同意维修故双实熠公司未付钱)。双实熠公司表示扩建部分和装修部分，无法提供证据证明经金堆鑫公司同意。金堆鑫公司表示：1．关于维修部分，系争房屋是按照现状交付给双实熠公司的，具备使用条件，无需进行维修，双实熠公司也从未要求或通知过金堆鑫公司维修，从现场也无法确认双实熠公司所称的维修事实存在，其中仅移电产生的费用双实熠公司提供了发票，金堆鑫公司对此无异议，同意支付该部分款项，其他维修部分均不认可；2．关于扩建部分和装修部分，双实熠公司也未经金堆鑫公司同意，金堆鑫公司对此均不认可，也不同意利用，双实熠公司应予以拆除。双方当事人一致同意押金10万元在本案中一并处理，在双实熠公司的未付款项中予以扣除。一审法院认为，本案所涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按照合同约定，双实熠公司应及时支付租金，但合同履行中，双实熠公司自2019年3月开始拖欠租金。双实熠公司称因金堆鑫公司拒绝维修才迟延支付租金，对此双实熠公司未能提供证据证明，故法院对双实熠公司的上述说法不予采纳，认定双实熠公司拖欠租金行为已构成根本违约，金堆鑫公司主张合同于2020年3月6日解除，于法有据，予以支持。合同解除后，双实熠公司应按照合同约定及时腾退系争房屋及土地并返还金堆鑫公司，并支付金堆鑫公司租金。关于租金和房屋使用费的计算，双实熠公司称应扣除免租期的租金，根据双方当事人的合同约定，其中虽并未明确载明免租期字样，但约定租期六年，租赁期间又自2014年3月28日起至2020年6月28日止，且其中第二期从2018年3月28日至2020年6月28日止，故可以确认双方免除了第二期的3个月租金，金堆鑫公司对此解释为合同如正常履行的情况下免除最后3个月租金，此解释较为合理，但鉴于双实熠公司在合同未到期前已拖欠租金，构成根本违约，故审理中金堆鑫公司明确表示不同意给予免租期的优惠，关于合同解除前的租金和解除后的占用使用费，要求按照年租金105万元的标准计算，此计算方式于法无悖，也符合合同约定的本意，故法院确认双实熠公司应支付金堆鑫公司租金836，711.53元，至2020年6月28日前的占用使用费325，068.49元，扣除押金10万元后，双实熠公司共计应支付金堆鑫公司租金和使用费1，061，780.02元。关于逾期支付租金利息，金堆鑫公司的计算方式于法无悖，法院依法予以支持。关于反诉部分，其中维修部分，维修房屋确保房屋处于正常使用状态系金堆鑫公司的合同义务，但双实熠公司应就维修事实、维修前的沟通和通知、维修付款等基本事实负举证责任，现双实熠公司无法提供上述证据，故应承担举证不能的不利后果。双实熠公司仅能提供电路移动的发票，金堆鑫公司对此无异议，故法院确认金堆鑫公司应支付双实熠公司维修费12，159元。关于改扩建和装修部分，双实熠公司应就金堆鑫公司同意改扩建和装修事实进行举证，双实熠公司举证不能，金堆鑫公司对此予以否认，且明确表示不同意利用改扩建造成的违章搭建部分和装修部分，且鉴于双方之间的租赁合同于2020年6月28日到期，双实熠公司至今占用系争房屋未进行腾退，故即使合同未因违约而解除，现双实熠公司的搭建和装修部分也因原租赁期限到期而已折旧完毕，故法院对该部分主张不予支持。一审法院判决如下：一、确认上海金堆鑫贸易有限公司与上海双实熠企业管理咨询服务有限公司于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月6日解除；二、上海双实熠企业管理咨询服务有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区香花桥街道香大路XXX号的房屋与土地并返还上海金堆鑫贸易有限公司；三、上海双实熠企业管理咨询服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金堆鑫贸易有限公司至2020年6月28日止的租金和房屋使用费1，061，780.02元；四、上海双实熠企业管理咨询服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金堆鑫贸易有限公司逾期支付租金利息损失［以836，711.53元为本金，支付自2019年3月28日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)一年期计付］；五、上海金堆鑫贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海双实熠企业管理咨询服务有限公司维修费12，159元；六、驳回上海双实熠企业管理咨询服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，金堆鑫公司与双实熠公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定了金堆鑫公司将系争房屋出租给双实熠公司，出租房屋面积及占地面积均有写明，金堆鑫公司亦提供了房地产权证，双实熠公司对其所承租房屋的情况应当有清楚、明确的认知。现双实熠公司主张金堆鑫公司还将属于集体所有的3.38亩土地一并出租给双实熠公司，《房屋租赁合同》部分无效，无事实及法律依据，本院不予支持。金堆鑫公司与双实熠公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双实熠公司确认自2019年3月28日起开始拖欠租金，其行为已构成违约，金堆鑫公司依法要求解除合同，一审法院予以支持，并无不当。关于双实熠公司主张的违章建筑损失、装修损失及维修费用。双实熠公司未能提供证据证明其搭建违章建筑及对系争房屋进行装修系经过金堆鑫公司同意，且合同约定双实熠公司交还房屋应当保持房屋及设施、设备租赁进场时状态；即便《房屋租赁合同》未于2020年3月6日解除，合同约定的租赁期限至2020年6月28日也已届满，双实熠公司的合同目的已实现，其主张金堆鑫公司应赔偿其违章建筑损失及装修损失，并要求继续履行合同，于法无据，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定了金堆鑫公司应保证房屋处于能正常使用的状态。双实熠公司称金堆鑫公司未履行维修义务，其为正常使用房屋而支出的维修费用应当由金堆鑫公司承担。对此，双实熠公司未能举证证明其就维修事宜与金堆鑫公司进行过沟通且金堆鑫公司表示拒绝维修，关于维修部分双实熠公司亦只能提供电路移动的发票，其应承担举证不能的法律后果。因金堆鑫公司对电路移动维修费用12，159元并无异议，一审法院认定金堆鑫公司向双实熠公司支付维修费12，159元，对双实熠公司主张的其余维修费用不予支持，本院予以认同。综上，双实熠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21，037.5元，由上诉人上海双实熠企业管理咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  王晓梅二〇二〇年十一月九日法官助理  万 晶书 记 员  陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……