新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3591号 上诉人（原审被告）：陈刚，男，1976年11月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告）：王伟，男，1963年6月24日出生，汉族，河南商会会长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：谷轶博，新疆金杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马雪，新疆金杨律师事务所律师。 上诉人陈刚因与被上诉人王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈刚，被上诉人王伟的诉讼代理人谷轶博、马雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈刚上诉请求：依法撤销（2020）新0104民初1922号民事判决。事实和理由：一、我从王伟处承租的房屋是在院内与双方之间签订的《房屋租赁合同》约定的门面房严重不符，且我承租后院落的门禁由王伟控制24小时关闭并禁止车辆进入，这与通常的商业门面不符。基于上述原因，我所开设的牛百岁牛肉面丸子汤餐厅客流量受到严重影响，营业收入减少了近90万元。二、王伟将我餐厅的隔壁房屋提供给了110警务站，导致我的餐厅被限定在警务站活动区域内，且警务站的日常事务，训练严重影响了餐厅的经营，营业收入损失严重。三、2017年10月14日王伟未与我协商的情况下直接将房屋停水，餐厅无法正常经营被迫停业。综上一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。 王伟辩称，《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，陈刚的上诉请求不能成立。我没有控制过门禁，也没有禁止人员出入，警务站的修建是政府所为与我无关。而且相邻的其他商铺都可以正常经营，陈刚拖欠房租在先，而且在合同到期后陈刚长期占有所租赁的房产拒不返还，给我造成了巨大的损失，综上陈刚的上诉请求不能成立。 王伟向一审法院起诉请求：1、请求依法判令陈刚支付租金410,000元。2、请求依法判令陈刚支付利息41,437.5元。3、请求依法判令陈刚归还占有使用的位于乌鲁木齐市天津北路西侧35、37、39号房屋。 一审法院认定事实：2016年10月25日，王伟与陈刚签订《房屋租赁合同》，约定：由陈刚承租王伟位于天津北路（西侧）35、37、39号门面房，租期三年，自2016年8月1日至2019年7月30日。三年租金分别为2016年8月1日至2017年7月30日18万元、2017年8月1日至2018年7月30日19万元、2018年8月1日至2019年7月30日20万元。房租一年一付，先付租金后使用，第二年、第三年提前一个月付清本年房租，否则视为违约，王伟有权收回房屋。 陈刚于2016年6月7日向王伟支付20,000元，于2016年7月7日向王伟支付三笔分别为50,000元、3,000元、27,000元，于2016年7月13日向王伟支付两笔分别为50,000元、30,000元；于2016年7月19日向王伟支付10,000元，于2016年8月2日向王伟支付30,000元，于2016年10月28日向王伟支付10,000元。 一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按约定履行自己的义务。王伟认可陈刚合计付款金额为23万元，但认为其中7万元为进场费并提供了收据佐证，该收据载明了进场费一次性收取7万元，并有陈刚签字。陈刚称其支付的23万元全部为租金，其中18万元为2016年8月1日至2017年7月30日的租金，剩余5万元为预付2017年8月1日至2018年7月30日的租金。陈刚最后三笔付款时间和金额分别为2016年7月19日支付1万元、2016年8月2日支付3万元、2016年10月28日支付1万元，若上述合计5万元为2017年8月1日至2018年7月30日期间的房租，则陈刚比约定的应支付租金时间提前了近一年，与通常商业行为相悖，一审法院对陈刚辩称不予采信，王伟举证可以证实陈刚交纳的23万元中存在7万元进场费，2016年8月1日至2017年7月30日期间租金陈刚尚欠王伟2万元。陈刚称王伟将隔壁门面提供给了警务站造成经营环境发生重大变换，但陈刚并未解除其与王伟签订的租赁合同，而是将涉案房屋锁门，至今尚未搬离，故对于王伟主张陈刚给付租期内欠付房租的诉讼请求原审法院予以支持，即陈刚应按约定支付王伟2016年8月1日至2017年7月30日期间租金2万元、2017年8月1日至2018年7月30日期间租金19万元、2018年8月1日至2019年7月30日期间租金20万元，合计41万元。对于王伟主张陈刚支付利息41，437.5元的诉讼请求，王伟的计算方式为：2016年8月1日至2017年7月30日欠付的2万元租金自2016年7月计算至2019年9月、2017年8月1日至2018年7月30日欠付的19万租金自2017年7月计算至2019年9月、2018年8月1日至2019年7月30日欠付的20万租金自2018年7月计算至2019年9月，均以月利率4.875‰计算。王伟计算方式利息的起始时间符合约定，计算利息的利率不违反法律规定，陈刚未按期履行给付租金的义务造成了王伟资金占用期间的利息损失，对王伟该请求原审法院予以支持。对于王伟要求陈刚归还占有使用的位于乌鲁木齐市天津北路西侧35、37、39号房屋的请求，陈刚称承租王伟门面装修后自行换锁，陈刚称其2017年10月21日锁门后再没有进去过，陈刚的餐桌、餐椅、后堂设备、空调等物品至今未搬离。一审法院认为双方合同已于2019年7月30日到期，陈刚对于合同期限内的租金尚未付清，陈刚继续占有涉案房屋而不进行搬离，于法无据，王伟有权依据合同约定收回房屋，对该请求一审法院予以支持。一审判决，一、陈刚在判决生效之日起十日内给付王伟租金41万元；二、陈刚在判决生效之日起十日内支付王伟利息41，437.5元；三、陈刚在判决生效之日起十日内向王伟返还其从王伟处承租的位于乌鲁木齐市天津北路西侧35、37、39号房屋。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈刚提交涉案房屋现场照片三张，用于证明封闭的门禁是现实存在的，且门禁上张贴了外单位车辆禁止入内的字样，客观上造成了客源减少。王伟质证认为，照片的真实性认可，但并没有禁止人员出入，而且这也不是陈刚拖欠房租的理由。本院对该组照片的真实性、关联性、合法性予以确认。 二审查明，2016年8月1日至2019年8月19日，中国人民银行发布的贷款利率，一年至三年期的年利率为4.75%，一年期的年利率为4.35%，自2019年8月20日起，中国人民银行已不再发布同期同类贷款利率，而是授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），2019年8月20日1年期LPR为4.25%。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋的出租人将房屋提供给承租人使用，承租人依照约定支付租金，在合同到终止后将房屋归还给出租人的合同。本案中，2016年10月25日王伟与陈刚签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效，双方应按合同约定相互履行权利义务。首先，关于陈刚主张因王伟将相邻的房屋交付给警务站适用，并控制涉案房屋门前院子的门禁致使其客源减少，营业额受损的上诉理由，因，从涉案房屋的现场张片可以看出，门禁并未禁止人员出入，且陈刚未能提交合法有效的证据证明其客源减少营业额受损的主张。陈刚使用租赁的房屋用于经营，应当依照合同的约定支付租金。其次关于陈刚上诉称2017年10月14日王伟就将涉案房屋停水，其被迫停业实际没有经营，不应支付租金的主张，本院认为，虽然陈刚未实际经营，但其至今未将涉案的房屋返还给王伟，故陈刚应当支付占有涉案房屋期间的租金。再次，关于未支付房租的利息问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”陈刚在与王伟签订房屋租赁合同后，占有使用涉案房屋的情况下拒不向王伟支付租金的行为给王伟造成了利息的损失，陈刚应当对此承担责任。王伟主张按照月利率4.875‰支付未付租金的利息没有法律依据，本院参照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同行业拆借贷款市场报价利率（LPR）的标准计算陈刚支付王伟逾期支付租金的利息损失为2,925元【20,000×4.75%÷365天×1113天（2016年8月1日至2019年8月19日）＋20,000×4.25%÷365天×12天（2019年8月20日至2019年9月1日）】＋19,527元【190,000×4.75%÷365天×779天（2017年7月1日至2019年8月19日）＋190,000×4.25%÷365天×12天（2019年8月20日至2019年9月1日）】＋10,147元【200,000×4.35%÷365天×414天（2018年7月1日至2019年8月19日）＋200,000×4.25%÷365天×12天（2019年8月20日至2019年9月1日）】共计：32,599元。一审判决对上诉利息计算有误，本院予以纠正。最后，关于涉案房屋是否应当返还的问题，因双方签订的《房屋租赁合同》期限为三年，自2016年8月1日至2019年7月30日，现租赁期限已经到期且双方在租期限届满后未达成续租的协议，陈刚作为承租人应当向出租人王伟返还所租赁的涉案房屋。 综上所述，陈刚的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区新市区人民法院（2020）新0104民初1992号民事判决第一项，即“陈刚在判决生效之日起十日内向王伟给付租金410,000元”； 二、维持新疆维吾尔自治区新市区人民法院（2020）新0104民初1992号民事判决第三项，即“陈刚在判决生效之日起十日内向王伟返还其从王伟处承租的位于乌鲁木齐市天津北路西侧35、37、39号房屋”； 三、变更新疆维吾尔自治区新市区人民法院（2020）新0104民初1992号民事判决第二项为：陈刚在判决生效之日起向王伟支付利息32,599元。 陈刚应当于本判决生效之日起十日内将上述款项（442，599元）一次性支付给王伟。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审诉讼标的451,437.5元，确认给付标的442,599元，占诉讼标的的98.04%，一审案件受理费4,035.78元（王伟已预交），由陈刚负担3,956.68元，由王伟负担79.1元；二审案件受理费8,071.56元（陈刚已预交），由陈刚负担7,913.36元，由王伟负担158.2元。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  姚雷 审判员  王辉 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  马婷