江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7511号上诉人（原审被告）：仲钟，男，1985年3月18日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：孙玉，女，住安微省凤阳县。被上诉人（原审原告）：石美玲，女，1964年6月3日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：高翠娟，江苏新高的律师事务所律师。上诉人仲钟因与被上诉人石美玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仲钟上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人使用涉案房屋进行教培行业的运营，由于地理位置偏僻，房租高于周边市场同等类型房屋，因此经营不善，合伙人退出，上诉人在租赁期间入不敷出，不得己要求被上诉人退租并协助出租。因被上诉人移民国外，沟通不畅，导致信息对接不及时。上诉人支付租金至2018年7月10日，之后房屋空置，不作为经营使用，多次联系被上诉人退房事宜未果，才将钥匙放置21世纪中介楼下，被上诉人代理人李倩知晓情况，但拒不露面，导致钥匙交接不及时。一审法院认定双方租赁合同于2018年9月13日解除不当。双方租赁合同解除时间应该为上诉人搬离之日2018年8月13日。上诉人有权拒绝继续支付租金，更不应当承担违约金。石美玲辩称：上诉人从未提出过解除合同，李倩只是被上诉人的员工，对相关事实并不知情，上诉人没有证据证明双方同意解除租赁合同。关于违约金，按照合同约定，由上诉人承担两个月的租金。石美玲向一审法院起诉请求：1.双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月13日解除；2.仲钟支付租金72493元（自2018年7月11日起至2018年9月13日止）、逾期付款违约金（自2018年6月10日起，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算）、涉案房屋空置六个月的经济损失163333元（已扣除押金5万元）、水电物业费19217.8元；3.仲钟承担本案诉讼费用。一审中，石美玲变更前两项诉讼请求为：1.双方签订的《房屋租赁合同》于2018年9月13日解除；2.仲钟支付租金74794.52元（自2018年7月11日起至2018年9月13日止）、逾期付款违约金（自2018年6月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算）、涉案房屋空置六个月的经济损失163333元（已扣除押金5万元）、水电物业费2300元。一审法院认定事实如下：江苏省南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城4幢405室产权人是石美玲，建筑面积366.94平方米。2016年12月3日，在南京鑫奥房地产经纪有限公司（以下简称鑫奥公司）的居间下，石美玲、仲钟签订一份《房屋租赁合同》，约定：仲钟承租上述房屋，用于教培；租期自2016年12月3日起至2020年1月11日止，免租期至2017年1月11日；年租金40万元，并逐年递增5%，保证金5万元；每半年支付一次，首期租金、保证金在签订合同时支付，之后每期提前一个月支付；如逾期支付超过十五日，石美玲有权解除合同，并由仲钟按月租金的4%/日支付违约金；任何一方违反合同约定或者中途解除合同（提前一个月通知对方）的，应支付一个月租金作为违约金；如未提前一个月通知对方的，应支付两个月租金作为违约金；如违约金不足以补偿对方损失的，守约方有权另行追讨等。合同签订后，仲钟已缴纳保证金5万元，并支付租金至2018年7月10日。一审中，仲钟称：因经营不善，不想租了，故未于2018年6月10日支付下一期租金；2018年7月25日，其告知石美玲不再继续经营，并于2018年8月13日搬离；2018年8月31日，告知钥匙留在中介。为此，双方分别提供一组微信聊天记录，现摘录如下：2018年7月25日，仲钟：有个事情和您商量一下，由于经营一年的校区一直处于亏损状态，实在维持不下去；另一个朋友也已经在1月份退出了，现在只有我一个人在撑着；经过艰难的考虑，我决定将校区关闭，也想将校区转让出去，您是否同意。2018年7月27日，石美玲：我在西雅图出差没有带手机，今天回来才看见，非常理解你；做生意不容易，希望你在租期内续租，这样对你比较好；若他人需要长时间，我们再商讨。2018年10月22日，石美玲：我们相处一年多很愉快，希望在最后不要搞得不愉快，你有什么想法、困难和我说；若不是为了这个房子，我准备过年再回来，但你没有给我一个电话、信息，希望在我走之前能解决这个事情，商讨一个共识。2018年8月31日，仲钟发信息告知李倩：8月也到期了，嘉业国际的房子收回吧，钥匙一直在楼下21世纪中介，石美玲在国外一直联系不上。2019年9月4日，李倩回复：我是石美玲的员工，她说最近没有收到你的微信，你重新给发一下。一审法院另查明，2019年6月3日，在鑫奥公司的居间下，李倩作为石美玲的代理人与江苏百邦人力资源有限公司南京分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：该公司承租上述房屋，租期三年，月租金3万元等。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。石美玲、仲钟签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思的表示，其内容合法有效，双方均应遵照履行。因双方一致同意解除该合同，故一审法院依法予以确认。虽然仲钟称其于2018年8月13日搬离房屋，并于2018年8月31日将钥匙放在中介处，但此系其单方行为，未与石美玲达成一致意见，亦未在事后得到石美玲的确认，故一审法院认定此举不应视为交回房屋。根据查明的事实，在仲钟未提供反驳证据的情况下，一审法院认定石美玲收回房屋的时间为2018年9月13日，并认定合同的权利义务于该日终止，即合同于该日解除，对仲钟有关解除时间的意见，依法不予采信。因此，仲钟应支付2018年7月11日至2018年9月13日的租金74794.52元【（40万元/年×1.05）÷365天×65天】。因仲钟逾期未付款，故一审法院认定其应自2018年6月11日起支付利息至实际给付之日止。其中，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因仲钟已按约提前一个月告知石美玲不再继续经营，故根据双方的约定，一审法院认定仲钟应支付一个月租金3.5万元作为违约金。当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大。因石美玲在收回房屋后的较长时间内未采取合理的减损措施，故一审法院认定其对损失的扩大存在过错，并对其要求仲钟支付六个月经济损失的诉讼请求，依法不予支持。因仲钟认可水电物业费2300元，故一审法院依法予以确认。因仲钟已缴纳保证金5万元，故应从所欠款项中予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，一审判决：一、石美玲、仲钟于2016年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月13日解除；二、仲钟于判决发生法律效力之日起十五日内向石美玲支付租金74794.52元及利息（自2018年6月11日起至实际给付之日止，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、水电物业费2300元，并支付违约金35000元；上述费用计算后，应扣除仲钟已缴纳的保证金50000元；三、驳回石美玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5210元，由石美玲负担3854元，仲钟负担1356元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，石美玲、仲钟签订的《房屋租赁合同》约定：任何一方违反合同约定或者中途解除合同（提前一个月通知对方）的，应支付一个月租金作为违约金。虽然仲钟称其与石美玲协商解除租赁合同，但双方并未达成解除合同的一致意见。仲钟称其于2018年8月13日搬离房屋，并2018年8月31日将钥匙放在中介处，该行为未得到石美玲的确认。仲钟上诉主张双方租赁合同解除时间为2018年8月13日，没有依据，本院不予采信。石美玲请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年9月13日解除，符合合同约定，一审法院予以支持，并无不当。因仲钟提前解除合同构成违约，应当交纳欠付的租金并按照合同约定支付违约金。一审法院判决仲钟支付欠付租金及利息并支付一个月租金3.5万元作为违约金，并无不当。综上所述，仲钟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1352元，由上诉人仲钟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二〇年十一月十七日法官助理徐琨玉书记员杨文艳