河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1098号上诉人（原审被告）：河南省济源市天坛街道北潘居民委员会。法定代表人：刘晓群，该居委会主任。被上诉人（原审原告）：黄会明，男，1961年10月23日出生，汉族，住济源市。上诉人河南省济源市天坛街道北潘居民委员会（以下简称北潘居委会）因与被上诉人黄会明房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2019）豫9001民初9965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人北潘居委会主任刘晓群、被上诉人黄会明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北潘居委会上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或者改判驳回黄会明的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定案件基本事实不清，对本案诉争的十年合同的真伪问题未予审慎的逻辑甄别。围绕黄会明的一审诉讼请求和北潘居委会的抗辩理由，北潘居委会举证在天坛办事处档案室的存档资料，即北潘居委会与黄会明于2017年12月26日签订的位于商业城南门口路西7、8、9、23号四间门面房租赁合同的复印件，即北潘居委会与黄会明就该该四间门面房最后一次签订的书面合同和根据该合同收取的租金64000元的收款收据复印件（均加盖有天坛办事处办公室印章），另北潘居委会提供了黄国胜的证言：黄国胜是上一届北潘居委会的报账员，主要工作职责是负责居委会门面房的租赁合同签订和租金的收取，一般情况下，每年收取租金是还按上一年的合同和租金，每年签订，租金都是一年。经过黄国胜签订的合同需要存档及备案，没有见过黄会明提供的本案10年期的合同，也不知道2014年4月1日黄会明与北潘居委会签订的租期10年的合同。根据北潘居委会提供的现存档于天坛办事处2017年12月26日的房屋合同及合同租金收款票据，就能证实租赁合同经双方同意签字及租金缴纳、收取的过程客观存在，具有证据的合法性、真实性、关联性的证明力。将北潘居委会与黄会明于2017年12月26日签订为期1年的租赁合同，与本案诉争的黄会明提供的于2017年12月26日签订的10年期租赁合同对比：两份合同租赁地点为同一地点，起始时间均为2017年9月1日；租赁物为同一租赁物；房屋租金为每年每间16000元；前后两份租赁合同租金为一年一交；两份合同签订时间均为2017年12月份；合同中均有人为手写内容。两份合同不同点：前合同终止时间为2018年9月1日一年期租赁合同，后合同终止时间为2027年8月31日10年期租赁合同；前合同中人为手写添加内容为黄国胜履职添加，后合同中手写内容为黄会明添加（庭审中自认）；前合同为黄国胜履职行为，后合同签订为黄中乐（原居委会主任）、范某（原支部书记）非履职签订。根据两份合同的相同点进行逻辑分析：同一租赁地点、同一租赁物、同一租赁起始时间这三点，已构成后合同完全没有必要，也不可能履行的局面结果，因此后合同不具备租赁合同的任何现实法律意义。二、一审法院违反民诉法证据调取规定原则的问题。一审中，本应由原告当事人自己举证的证人证言，法官反而依职权行为调取证言证言。根据民诉法相关规定，证人提供证言应当出庭作证，并接受诉讼当事人的质询，法官调取证人证言，致使证人不能出庭，非法剥夺了诉讼当事人依法行使对证人质询的诉讼权利，此为一审违反法定程序问题。三、本案四份合同证据来源问题。本案中，北潘居委会提供的4份复印件合同，其中两份合同同为黄会明与居委会签订的10年期租赁合同，合同来源分别是2014年4月1日黄会明与居委会签订，系北潘居委会律师因本案在工商银行股份有限公司济源分行调取，另一份2017年12月31日的位于商业城南门口大院内10年租赁合同，居委会召开党员、居民代表会议，决定统一研究收回包括黄会明租赁房屋到期事项会议后，黄会明从未说过他有合同，时隔多天，黄会明说他有合同，拿出两份十年期合同复印件交给刘晓群。刘晓群非常吃惊，让黄会明提供原件，黄会明说因搬家找不到了，三个月之后，黄会明竟以本案诉争10年的租赁合同将北潘居委会诉至法院。另一份黄会明与北潘居委会位于商业城南门口大院的10年期租赁合同，同样是2017年12月31日签订，黄会明至今未起诉，该合同与本案合同如出一辙，该大院一年期的合同同样是2017年12月20日黄会明与北潘居委会签订，合同及租金收据被报账员黄国胜报天坛办事处存档备案，黄会明如果本案胜诉，必然会起诉北潘居委会大院10年期租赁合同，反之亦然。四、一审未认定北潘居委会举证证明的案件事实，对于黄会明的虚假陈述和不成立的证据予以采信。1.北潘居委会提供的一年期合同复印件（系在天坛办事处出具的复印件，加盖有天坛办事处公章）直接佐证了本案黄会明提供的十年期合同是一份假合同，黄国胜出庭也证明从未见过也不知道十年期的合同。2.北潘居委会提供的商业城南门口大院内一年期合同和本案黄会明提供给居委会主任刘晓群2017年12月31日的位于商业城南门口大院十年租赁合同，与本案两份合同对比结果一样，存在“合同租赁地点相同，合同租赁物相同，合同起止时间相同”，可以对本案起到间接证据证明。3.2014年4月1日原北潘居委会与黄会明签订的位于商业城南门口路西7号门面房租期从2014年4月1日至2024年4月1日为期10年的租赁合同，该10年租赁合同，居委会负责签订合同工作的会计黄国胜也从未见过，一审中，黄会明也自认是假合同，说是为了应付之用，才让原居委会主任黄中乐和支部书记范某帮忙签订。北潘居委会提供该证据，是用于证明三人串通故意制造假合同这一惯性。4.一审中，法官依职权调取了上一届居委会主任黄中乐、支部书记范某二人的证言笔录，二人自认参与十年期租赁合同的签订，经过了村支两委研究，但没有会议记录。既然如此，为什么不交给下一届居委会，并且本案10年租赁合同签订日期是2017年12月31日，刚好是星期天，是法定休息时间，原居委会主任、原支部书记为什么不能让负责门面房租赁合同签订工作的黄国胜经办，而是选择在星期天办理？这一系列不正常行为令人匪夷所思。5.2017年12月26日北潘居委会与黄会明签订的从2017年9月1日至2018年9月1日的一年期租赁合同正在履行，且才刚履行3个月，总不能在原合同未履行完就同一地点、同一租赁物再签订合同，一审未询问黄会明三份合同复印件中的签字是否为黄会明所签。6.对北潘居委会一审提供证人证言和一审法院调取的黄会明的证人范某的证言笔录，一审法院未能准确表述认定，偏信黄会明一方的虚假陈述。7.本案黄会明质证时一方面不认可两份合同复印件，一方面又认可依据两份复印件合同收取租金的依据，自相矛盾。8.北潘居委会与黄会明2017年12月26日签订的一年期租赁合同，黄会明至今有两间门面房未交回居委会。2019年9月1日，居委会召开党员、居民代表会议，一致表决通过全部收回包括黄会明到期后的居委会门面房，在上述一年期租赁合同到期后，黄会明在居委会没有通知交房租的情况下，擅自向居委会的账户上转了2018年、2019年两笔租金，分别是64000元，而北潘居委会从2018年开始门面房租金已调整到17000元/间/年，所以黄会明2018年交的租金64000元仍然挂在居委会在信用社的账户上；2019年的64000元租金已如数退还至黄会明的账户。难道因黄会明擅自向居委会银行账户交2018年、2019年的租金，就认可居委会履行了本案10年期租赁合同？这份合同本身就是一份假合同。五、黄会明为了私利，制造一起事实上不可能履行和成立的假合同，损害集体利益。本案诉争的十年期租赁合同，在北潘居委会提供的2017年12月26日签订的一年期的真合同与之相对比，便显露出一个正在履行的租赁合同，租赁方完全不可能将正在履行的合同在同一时间、同一租赁物，再租与本案原告黄会明。黄会明辩称，一、一审认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持一审判决。二、诉争位于商业城南门口7、8、9、23四间门面房，黄会明从2000年至2017年8月31日一直与北潘居委会形成不定期续租合同关系，也按合同履行了交付租金的义务。2017年9月1日，其与北潘居委会对以上门面房签订十年租赁合同，其也向北潘居委会交纳租金；北潘居委会在明知黄会明有租赁权情况下，2019年4月1日将第8间租于刘亚周，第9间租于苏伟杰，行为构成违约，北潘居委会与二人签订的合同应为无效合同。三、诉争的四间房屋，是北潘居委会整体租赁给黄会明，第7、23号房屋现在还是由黄会明承租，北潘居委会将8、9两间房屋租赁给他人，明显构成违约。一审中，原北潘居委会主任到庭将黄会明与北潘居委会签订合同的真实情况予以说明，充分印证十年期租赁合同的客观事实存在，应予确认。黄会明向一审法院起诉请求：1.判令北潘居委会继续履行2017年12月31日北潘居委会与黄会明签订的《房屋租赁合同》,并赔偿黄会明50000元;2.本案诉讼费由北潘居委会承担。一审法院认定事实：2017年12月31日，黄会明与北潘居委会签订“租赁合同”，约定北潘居委会将位于商业城南门口西面，自西向东第7、8、9、23四间门面房租给黄会明使用，租期从2017年9月1日至2027年8月31日，即拾年，租金每年每间16000元，一年一交，四间合计64000元。并允许黄会明转租，合同期内租金随行就市。2018年的租金黄会明已交纳，2019年的租金黄会明交后，北潘居委会将该款退回。期间黄会明将9号、8号房屋分别转租给苏伟杰和刘亚周。2019年1月1日，北潘居委会召开党员代表会议，研究同意黄会明继续租赁上述房屋，但应增加房租。后北潘居委会又分别与苏伟杰和刘亚周签订9号、8号房屋租赁合同。一审法院认为，2017年12月31日，黄会明与北潘居委会签订“租赁合同”，原居委会书记及主任对该合同均认可，且双方已按该合同履行至2019年，该租赁合同有效。2019年1月1日，北潘居委会召开党员代表会议，研究同意黄会明继续租赁上述房屋，后北潘居委会在未与黄会明解除合同的情况下，又与黄会明的转租户签订租赁合同，显然是错误的。黄会明要求继续履行租赁合同，理由正当，应予支持。黄会明要求北潘居委会赔偿50000元，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北潘居委会继续履行2017年12月31日与黄会明签订的“租赁合同”；二、驳回黄会明其他诉讼请求。案件受理费1050元，由北潘居委会负担。本院二审期间，黄会明提交了2020年8月25日黄会明向北潘居委会转账64000元的电子回单。北潘居委会对该证据的质证意见为：租赁费应根据北潘居委会的具体通知，即确定什么时间交纳多少数额的租金，黄会明向北潘居委会账户转账的行为属于其个人行为，北潘居委会并没有和黄会明签订租赁合同。本院对该证据分析认为：黄会明与北潘居委会就租赁合同履行产生争议，2018年、2019年黄会明也均是采取直接向北潘居委会账户转款的方式交64000元租金，北潘居委会不认可双方之间仍存在租赁合同关系，且退还了黄会明一年租金，在本案诉讼期间，黄会明仍采取此方式交纳64000元，北潘居委会不认可黄会明的行为，该行为不能证明北潘居委会同意黄会明按64000元的标准交纳租金。本院经审理查明：2017年12月26日，北潘居委会与黄会明签订商业城南门口路西7、8、9、23四间门面房租赁合同，约定租金64000元，租赁日期自2017年9月1日至2018年9月1日，该协议由时任北潘居委会报账员黄国胜代表北潘居委会与黄会明签订，协议及租金收据原件留存在天坛街道办事处。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，黄会明要求北潘居委会继续履行2017年12月31日签订的商业城南门口路西7、8、9、23四间门面房租赁合同，理由为该合同租赁期十年，并且其已经向北潘居委会按年度支付租金。北潘居委会认为黄会明提供的2017年12月31日的十年期合同不真实，北潘居委会与黄会明签订的租赁合同均为一年期，并提供了2017年12月26日与黄会明签订的商业城南门口路西7、8、9、23四间门面房一年期租赁合同及此前的一年期合同，2017年12月26日签订的一年期合同租期已经届满。针对双方的诉辩理由，结合本案中的两份租赁合同和双方提供的其他证据及陈述，分析如下：从两份合同的形式和内容来看，虽然北潘居委会提供的2017年12月26日一年期租赁合同未加盖居委会印章，但该合同与租金收据原件一并按程序存档备案在天坛街道办事处，黄会明二审中也认可合同中黄会明的签字，可以认定2017年12月26日租赁合同的客观性、真实性。北潘居委会与黄会明签订租赁合同的惯例为每年签订一年期的合同，黄会明二审庭审中也陈述此前就该四间门面房均是每年签订一年期的租赁合同，黄会明提供的2017年12月31日的合同与2017年12月26日合同的租赁物相同，不同的是租赁期限为十年，明显与此前惯例不符。对此，一审中原北潘居委会主任黄中乐及支书范某均陈述：黄会明提出想多续几年合同，经研究同意与黄会明签订十年期的租赁合同，但没有会议记录。关于2017年12月31日的租赁合同内容，手写的内容由黄会明书写（黄会明二审陈述是其经过居委会同意书写），手写内容包括第一项租期“租期从2017年9月1日至2027年8月31日止，计拾年”、第二项“租金每年每间16000元，四间合计64000元”以及第五项“允许乙方转租，合同期内，租金随行就市”，范某在接受一审法院调查时陈述，范某要求加上“合同期内，租金随行就市”的内容，这份合同由原居委会主任黄中乐加盖北潘居委会的印章。2017年12月31日的租赁合同未在天坛街道办事处存档备案。2019年1月1日，北潘居委会召开党员代表会议，本次会议黄会明参会，研究事项包括黄会明租赁的商业城门面房，记录内容载明：“商业城门面房（朝南的一间）因实际面积大于其他门面房的面积，决定租金上调5000元，由原来的16000元上调为2019年租金21000元，如果继续使用，按21000元给居委会缴纳，如果不用，将门面房交于居委会重新对外招标。”黄会明表示其虽然参会但未同意增加租金，但根据黄会明起诉依据的2017年12月31日的合同，北潘居委会对租金可以根据市场行情予以调整，此后黄会明未与北潘居委会就租金协商一致，黄会明自行向北潘居委会的账户按64000元的租金标准转款，北潘居委会明确拒绝并退还黄会明一年租金款项，说明双方未能就租赁合同的主要履行内容达成一致意见，黄会明仍要求北潘居委会按64000元的标准收取租金并履行合同，显然不具备合同继续履行的基础条件，因此，黄会明要求继续履行2017年12月31日租赁合同的请求及要求北潘居委会赔偿其损失的请求均不能成立，本院不予支持。一审判决北潘居委会继续履行2017年12月31日的租赁合同，处理结果不当，二审应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初9965号民事判决；二、驳回黄会明的诉讼请求。一审案件受理费1050元、二审案件受理费1050元，均由黄会明负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 张莎莎审判员 石 林二〇二〇年十一月三十日书记员 成仁杰