山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1722民初4279号原告：山东君赢物业服务有限公司单县分公司，住所地：单县东城舜师路**中岭五星花园**院**楼物业用房。统一社会信用代码：91371722MA3MDMK192。负责人：郭庆亮，经理。委托诉讼代理人：张荣荣，女，该公司员工。被告：刘伟，男，1983年5月30日出生，汉族，住单县。原告山东君赢物业服务有限公司单县分公司（以下简称君赢物业公司）与被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告君赢物业公司委托诉讼代理人张荣荣、被告刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君赢物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令刘伟支付物业费2388.54元、违约金1976.68元，共计4365.22元；2.诉讼费用由刘伟负担。当庭增加诉讼请求为要求刘伟支付物业费2559.15元、违约金2843.73元，共计5402.88元。事实和理由：2018年9月14日，君赢物业公司与山东中岭房地产建设有限公司（以下简称中岭地产公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由君赢物业公司为中岭叁号院小区提供物业管理服务，受益人为该物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同。刘伟系中岭五星花园叁号院小区业主，物业面积145.82平方米，欠费时间为2019年5月1日至2020年7月31日，欠物业费及违约金共计5402.88元。经君赢物业公司多次催交，刘伟至今未交纳，为维护君赢物业公司的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。刘伟辩称，1、不同意交纳物业费和违约金，因为其从未享受过君赢物业公司的服务。其大概是2019年7月份从开发商处领取的钥匙，领钥匙的时候交纳了一年的物业费，开发商告知其交的物业费是自通知交房到其实际领取钥匙期间将近一年的物业费。2020年7月份，刘伟才入住中岭小区，没有享受君赢物业提供的物业服务。2、君赢物业公司收费标准过高且收费标准、收费明细未经过公示告知。君赢物业公司为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、君赢物业公司中标通知书。2、中岭地产公司与君赢物业公司签订的物业服务合同。3、安保人员出勤记录及保洁人员打扫记录。刘伟对上述证据质证认为，对于证据的真实性不了解，不发表质证意见。刘伟为支持其抗辩理由，提交如下证据：1、楼上房屋漏水造成其房屋损害的录像和照片（保存于手机内），证明君赢物业公司未尽到物业服务义务。2、光盘一份，显示小区内卫生不合格，证明君赢物业公司提供的物业服务不达标。君赢物业公司对上述证据质证认为，证据1与本案不具有关联性；对证据2不认可，保洁人员出勤记录证明保洁人员提供了保洁服务。君赢物业公司于庭后提交物业服务人员疫情期间进行小区内消毒的照片一组及“关于单县中岭五星花园物业管理事项的联合声明”一份。本院经审查认为，君赢物业公司提交的中标通知书中加盖招标人中岭地产公司及招标代理机构山东中慧咨询管理有限公司印章，刘伟对其真实性未发表质证意见，经审查，物业服务合同中明确载明甲乙双方分别为中岭地产公司及君赢物业公司，并有双方的盖章确认，本院对该证据的真实性予以认定。君赢物业公司提交的照片一组，经本院审查日期均为2020年2月21日，时间段显示为13时45分至13时48分，不能证明君赢物业公司在疫情期间尽到了全面防范义务。环境日常质量检查表及安保值班记录中显示的时间均是不连贯，间断性的，不能证明君赢物业公司已按约定服务标准提供了物业服务，故不能实现其证明目的。联合声明中加盖中岭地产公司和君赢物业公司双方印章，本院对该联合声明的真实性予以认定。关于刘伟提交的证据，经本院审查，证据1与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定；证据2中共有8段视频，从形成时间看4段为2020年10月27日、4段为2020年11月4日。根据君赢物业公司的举证，其公司于2020年7月31日撤场，终止提供物业服务，故证据2显示不出与本案的关联性，对其证据效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2018年9月14日中岭地产公司与君赢物业公司签订了物业服务合同，合同期限三年，自2018年9月15日起至2021年9月14日止。合同约定：由中岭地产公司聘请君赢物业公司对中岭五星花园叁号院提供物业服务，服务等级为三星级，君赢物业公司提供服务内容和标准应达到约定的服务等级标准，物业费收费标准为高层住宅：1.17元/月/平方米，业主应于收到开发商交房通知之日起交纳物业服务费用。合同附有四份附件，对物业构成、物业共用部分、物业共用设施及物业服务内容和标准进行了详细列明。2.中标通知书显示，单县中岭五星花园物业管理服务项目经过公开招投标，中标人为君赢物业公司，中标总价为1.17元/平方米/月，服务质量符合山东省物业服务规范五星级标准要求。3.刘伟与中岭地产公司签订了菏泽市新建商品房买卖合同，购买由中岭地产公司开发的中岭五星花园叁号院小区3号楼1单元501室商品房，房屋面积145.82平方米。刘伟自认自2019年7月份起至今未向君赢物业公司交纳物业服务费。4.根据刘伟的陈述，并结合另案同时参加诉讼的被告的举证，能够显示出中岭小区叁号院内存在垃圾清运不及时、楼道内积灰及楼梯扶手等共有部分不整洁等问题。5.由中岭地产公司及君赢物业公司共同发布的“关于单县中岭五星花园物业管理事项的联合声明”载明君赢物业公司提供了“2018年9月15日起至2020年7月31日之间的物业服务”，君赢物业公司自认其于2020年7月31日撤场，停止向中岭小区叁号院提供物业服务。本院认为，本案当事人争议的焦点为：君赢物业公司要求刘伟交纳物业费及违约金有无事实和法律依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”君赢物业公司与中岭地产公司签订的《物业服务合同》是双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提起抗辩的，人民法院不予支持。”根据该规定，君赢物业公司与中岭地产公司签订的前期物业服务合同对小区业主刘伟具有约束力。物业服务合同第七条载明业主应于收到开发商交房通知之日起交纳物业服务费用，根据该合同约定，刘伟应在中岭地产公司通知其接收房屋之日起交纳物业管理费。庭审中，刘伟自认其于2019年7月到开发商处领取钥匙、办理入住，并交纳了自收到交房通知至领取钥匙之日的物业管理费，此后未交物业管理费。《物业管理条例》第七条第一款第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务:。(五)按时交纳物业服务费用”，根据该规定，刘伟应交纳欠付的物业管理费。刘伟称其是2020年7月份才实际入住中岭小区叁号院，故不应交纳物业费，无法律依据，对其该抗辩理由本院不予采信。刘伟辩称物业收费标准过高，但未提交超标准收费的相关证据，故对其该项抗辩理由不予采信。君赢物业公司主张刘伟应自2019年5月1日起交纳物业费，但未提交刘伟欠付物业费起算时间的相关证据。基于刘伟自认其自2019年7份起未交纳过物业费，故本院认定刘伟欠付的物业费自2019年7月1日起算。君赢物业公司自认其于2020年7月31日终止物业服务，本院对该事实予以认定。经计算，刘伟应向君赢物业公司交纳物业管理费2217.92元（145.82×1.17×13），君赢物业公司要求刘伟支付物业管理费2559.15元，对于超出部分，本院不予支持。关于君赢物业公司主张的违约金。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条第一款规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务。”涉案物业服务合同附件是合同的组成部分，该附件（参照表）对单县物业小区物业服务内容及标准分项目进行详细列明。君赢物业公司应按照附件的要求提供物业服务。君赢物业公司中标通知书载明“服务质量符合山东省物业服务规范五星级标准要求”，根据本案查明的事实，君赢物业公司提供的物业服务显然未达到合同附件参照表中的五星级标准，故其提供的物业服务不符合合同约定，因此君赢物业公司存在违约行为。合同法第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”君赢物业公司亦存在违约行为，其要求业主刘伟支付其滞纳金，不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第一款，第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、刘伟于本判决生效之日起十日内支付山东君赢物业服务有限公司单县分公司物业费2217.92元；二、驳回山东君赢物业服务有限公司单县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由山东君赢物业服务有限公司单县分公司负担15元，刘伟负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石永刚二〇二〇年十一月二十一日书记员  朱 颖