山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2999号上诉人（原审被告）：王清山，男，1961年7月4日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：韩素华，山东为众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东恒平物业管理有限公司，住所地市中区齐村镇东湖湾小区物业楼，统一社会信用代码913704027892839248。法定代表人：孙亚军，总经理。上诉人王清山因与被上诉人山东恒平物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。王清山上诉请求：1.撤销(2020)鲁0402民初3981号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审；2.所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定基本事实错误，适用法律错误。依据《物业管理条例》第六条之规定：房屋的所有权人为业主。业主享有选举业主委员会成员，并享有被选举权；第十一条之规定：下列事项由业主共同决定：(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业。签订物业服务合同的业主委员会未经过业主选举产生，业主委员会主任孙心朗是自封的，孙心朗不是小区业主；被上诉人不是业主共同决定选聘的，签订该物业服务合同的主体均不合法，该物业服务合同无效，无效的合同对该小区业主不发生法律效力，被上诉人无权向上诉人索要物业费，应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人辩称：一、被上诉人与广惠花苑小区签订的《物业管理服务合同》合法有效。广惠小区业主委员会经该小区业主选举产生，2017年1月份在市中区物业管理办公室备案，该小区业主委员会依法成立。至于该小区业主是否参加业主大会，如何选举的是你们业主自己的事，与被告无关。广惠花苑小区业主委员会与被上诉人签订的《物业服务管理合同》合法有效。二、上诉人不支付物业管理费已违约。物业服务管理合同签订后，被上诉人依照合同约定，认真履行自己应尽的物业服务义务。自2017年2月份起,上诉人已享受到被上诉人提供的物业服务，理应按照合同约定足额缴纳物业服务费。该小区大多数业主都主动缴纳物业服务费，部分业主只是欠缴一、两年的物业服务费的事实，说明上诉人提到答辩人没有提供物业服务的主张与事实不符，是站不住脚的。三、一审程序合法，保障了上诉人的诉讼权利。上诉人在一审开庭时，提出反诉要求确认被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同无效。一审根据案情及上诉人的反诉请求，依法决定不同意上诉人反诉并告知上诉人可另行起诉。一审法庭的决定完全符合民事诉讼法的规定。还有，在本案一审审理过程中，上诉人就业主委员会成立不合法、物业服务合同无效的主张进行充分举证、发表自己的意见，审法庭对上诉人的反诉意见进行审理作出的判决。因此，一审程序合法，充分保障了各方当事人的诉讼权利。综上所述，一审事实认定客观公正，适用法律正确，程序合法。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求应依法驳回。原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告支付给原告物业管理服务费770元及滞纳金843元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月18日，原告山东恒平物业管理有限公司（乙方）与广惠花苑业主委员会（甲方）签订了《广惠花苑物业服务管理合同》一份，合同约定：乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人；委托管理期限为2017年2月18日起至2020年2月17日止；物业管理服务费用为:住宅房屋物业费:乙方按业主房产建筑面积多层0.38元／平方米／月，高层0.45元／平方米／月；电梯费：以住宅中间层为基准层，电梯费为0.48元／平方米／月，每增减一层，电梯费用增减0.04元／平方米／月；自来水二次加压费：多层自2层起统一按每户3元／月标准收取，高层1至6层按每户3元/月标准收取，6层以上按每户10元/月标准收取。业主或物业使用人应在每年3月1日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。2020年2月29日原告山东恒平物业管理有限公司（乙方）与广惠花苑业主委员会（甲方）续签订了《广惠花苑物业服务管理合同》一份。被告王清山系枣庄市市中区广济路广惠花苑3号楼5单元502室业主，房屋面积84.37平方米。自2018年3月至2020年2月，被告王清山拖欠物业管理服务费769元，至今未交。原告山东恒平物业管理有限公司于2018年3月以张贴通知形式向广惠花苑小区业主催收物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，原告山东恒平物业管理有限公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，广惠花苑业主委员会亦是经过广惠花苑小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织,双方签订的《广惠花苑物业服务管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对原、被告具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告山东恒平物业管理有限公司对广惠花苑小区提供了物业服务，被告王清山作为广惠花苑3号楼5单元502室业主享受了其提供的物业服务，应按照物业服务合同约定，按时、足额交纳相应物业服务费用。被告以不知情且其未与原告签订物业管理合同为由，对《广惠花苑物业服务管理合同》不予认可，不支付物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因被告自2018年3月1日至2020年2月29日拖欠物业管理服务费769元（物业费84.37平方米×0.38元／平方米／月×24个月），故原告有权要求被告支付以上物业管理服务费769元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，《广惠花苑物业服务管理合同》约定，业主或物业使用人应在每年3月1日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。上述系关于违约金的约定，故被告王清山应支付自2018年3月1日起至实际支付之日止的违约金，但其约定的违约金比例明显过高，本院酌情调整为2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。物业公司和业主系服务和被服务的关系，在一个小区朝夕相处，相互之间存在一些矛盾和误解，在所难免。物业公司要树立服务理念，深刻查找和改进自身存在的问题，严格按照物业服务合同标准履行，不断提高物业服务质量和水平，与业主委员会做好沟通，让广大业主满意。广大业主也要从小区大局出发，理解和支持好物业公司的工作，主动交纳物业费，积极为小区的物业发展建言献策，法庭希望物业公司和广大业主本着互谅互让、诚实守信的原则，共同建设好维护好美丽和谐的家园。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王清山支付原告山东恒平物业管理有限公司广惠花苑3号楼5单元502室物业管理服务费769元及违约金（以384.5元为基数，自2018年3月1日起至2019年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算;以769元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告山东恒平物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王清山负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求进行了举证,本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交业主委员会备案申请表一份，拟证明物业服务合同合法。上诉人质证认为，从备案申请表的内容可看出，本小区489户，参加业主大会实到人数为14人，严重不符合法定的业主大会应到人数，违反了物业管理条例，业主委员会委员均不是本人申报填写，其个人均不知情，不具有法律效力，申请表提交人孙心朗不是本小区业主，没有资格担任业委会主任，更无权向住建部门提交业主委员会备案申请表，该小区业主从未选举过孙心朗担任业委会主任。该证据真实、合法，与本案存在关联，对其效力予以认定。对一审查明的其他事实,本院予以认定。本院认为，山东恒平物业管理有限公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，广惠花苑业主委员会亦是经过广惠花苑小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织,双方签订的《广惠花苑物业服务管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对上诉人和被上诉人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人称小区业主委员会产生不合法、物业服务合同应无效,但业主委员会的产生是否合法,不在人民法院案件审理范围。上诉人以此主张物业服务合同无效不成立。上诉人主张系他人提供的物业服务，证据不足，不予认定。上诉人在一审中要求提出关于确认之诉的反诉，人民法院决定不作反诉处理,并无不当，上诉人主张一审程序违法不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王清山负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二〇年十一月十七日书记员  赵 丽