广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21564号上诉人（原审原告）：曾建华，男，1985年11月11日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：广州市九零后房地产置业有限公司，住所地：广州市花都区新华街玫瑰路******商铺。法定代表人：陈国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。上诉人曾建华因与被上诉人广州市九零后房地产置业有限公司（下简称九零后公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人曾建华上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判由九零后公司返还曾建华支付的居间费用10000元并赔偿20000元损失；2.由九零后公司承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原审判决认定事实不清。曾建华与岳帅及九零后公司于2019年7月10日签订三方《房屋买卖合同》，该合同第四条明确约定中介服务费用的给付。在签订合同后，曾建华支付九零后公司10000元的中介费。九零后公司作为居间人，并未谨慎核实交易房产的情况和现状，隐瞒该房产的交易风险，直接告知曾建华零风险，致使曾建华受骗，房屋买卖合同无法履行，理应退还曾建华已付的居间费用。因九零后公司将有瑕疵的房屋介绍给曾建华，未尽谨慎义务，理应赔偿曾建华的损失。被上诉人九零后公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其一，九零后公司作为居间方，已全面履行了合同义务，完全遵守了诚实信用原则，在整个交易过程中均如实报告，恪尽职守，没有任何过错。其二，2019年7月10日房屋买卖合同签订当日，涉案房屋已经查册确认产权明晰，之后涉案房屋于2019年8月1日办理权属登记至案外人岳帅名下，次日即被岳帅用于与他人网签办理抵押登记，时间短促。上述房屋交易风险均系岳帅的个人行为导致，并非九零后公司的过错所致，且曾建华已就其与岳帅之间的纠纷另循法律途径予以解决。其三，曾建华在原审时主张其损失是6万元，上诉却主张损失是2万元，其作为当事人应当清楚自己遭受损失的具体情况，其多次变换损失赔偿金额也可证实其属于不诚信诉讼，且九零后公司并未对曾建华造成任何损失。综上，曾建华的上诉理由没有任何事实根据和法律依据，应予以驳回。曾建华于2020年1月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.九零后公司返还曾建华支付给九零后公司的中介代理费人民币10000元（大写壹万元整）；2.九零后公司承担本次居间失败导致曾建华损失的房屋订金和首期款共计600000元的10%责任，即赔偿曾建华的损失60000元；3.案件受理费由九零后公司承担。原审法院经审理查明：2019年7月10日，曾建华通过案外人查看案涉房产并得知了案涉房产的信息，随后向九零后公司表达了购买意向。九零后公司经过查找联系到案涉房产的权属人岳帅，并与其沟通了曾建华购买房产事宜。同日，曾建华（买方）、九零后公司（经纪方）、案外人岳帅（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定买方向卖方购买雪域澜庭自编A3区3区3栋26层2602房，房地产权证号码为1××预登03333727，建筑面积89.06平方米（以房地产权证面积为准），该房地产按整套出售并计价，成交总价1××8万元，买方于合同签订当天向卖方支付定金10万元及部分首期款50万元。合同第四条和第五条约定，基于经纪方为买卖双方提供的中介代理服务，并已促成买卖双方签订了该合同，买卖双方同意在签订该合同当天由买方向经纪方支付代理费及咨询服务费2万元，买卖双方一致同意委托经纪方协助办理网签及产权转移登记手续等。庭审中，曾建华与九零后公司一致确认双方并未签订案涉合同第四条第2款中记载的《佣金支付承诺书》，双方口头约定2万元中介费用分期交付，第一期在签订合同当天支付1万元，第二期在办理房屋过户手续当天支付1万元。合同签订当天，曾建华向九零后公司支付1万元，九零后公司对此开具收款收据一份交其收执。同日，曾建华向案外人岳帅以支付宝转账方式支付20万元，以银行转账方式支付40万元。原审另查明，签订案涉《房屋买卖合同》时，九零后公司未就案涉房产前往房管部门进行查册。曾建华称案涉房产的查册表原件是由案外人岳帅在签合同时携带，真实性无法辨识；九零后公司认为在签订合同时其已对查册表原件的真实性进行核对，无必要再行查册。原审再查明，案涉房产于201××年3月7日办理预购商品房预告登记，登记字号为1××预登03333727，登记权属人为案外人岳帅，2019年7月10日该房产未有查封、抵押及异议登记信息。2019年8月1日，案涉房产办理了权属登记，登记字号为19登记03373816，登记权属人为案外人岳帅，产权证号为粤（2019）广州市不动产权第08082155号，当日该不动产限制权利状态为正常、未抵押、异议状态正常。2019年8月2日，案涉房产由案外人马超办理了网签，并于同日办理了抵押权登记，抵押权人为案外人陈定华，债权数额为500000元。2019年8月7日，曾建华向原审法院提起诉讼，要求解除案涉《房屋买卖合同》及主张案外人岳帅返还定金和部分首期款60万元等请求，原审法院受理案号为（2019）粤0114民初9304号。同日，曾建华以该房产一房多卖为由向广州市规划和自然资源局花都区分局申请异议登记，异议结果为核准异议登记。该房产现被原审法院查封，限制权利状态为未解封。（2019）粤0114民初9304号案经原审法院审理，于2019年12月30日作出民事裁定书，其中查明：（2019）粤0114民初9254号案是袁华作为原告诉岳帅、第三人陈定华房屋买卖合同纠纷,（2019）粤0114民初9956号案是马超作为原告诉岳帅房屋买卖合同纠纷，（2019）粤0114民初10134号案是黄和峦作为原告诉岳帅、广州市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷。上述各案中，岳帅均与各案原告就涉案房屋的买卖事宜签订《房屋买卖合同》。其中，黄和峦作为原告的案件中，2019年9月3日，广州市花都区公安分局立黄和峦被诈骗案进行侦查。由于岳帅因该案相关联案件涉嫌经济犯罪被公安机关立案侦查，原审法院裁定：驳回曾建华的起诉。该裁定已生效。原审法院认为，九零后公司在曾建华与案外人岳帅之间已建立了居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，九零后公司已促成曾建华与案外人岳帅就涉讼房屋签订房屋买卖合同，且合同已生效，故曾建华应向九零后公司支付居间服务费。但同时，作为专业居间服务者，九零后公司主要义务并非仅限于促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，而是凭其熟知的房产交易等专业知识，妥善、详尽地向买卖双方提供居间服务，并真正促成买卖交易，也就是说，九零后公司在促成《房屋买卖合同》签订前，需提供房源等房产交易信息，为购房者提供查看房产实状的便利，从中联系协商进而促成交易；在合同签订后，仍要协同买卖双方完成后续的交易流程，这就意味着在交易前期及后续的交易流程中，九零后公司存在人力成本的支出，而这些成本支出已包含在居间服务费中。本案中，九零后公司仅完成了联系房产买卖双方交易、签订合同的居间服务，未完成提供房产房源信息、查看房产实状、协同完成后续交易流程等居间服务。双方约定居间服务费为2万元，曾建华已向九零后公司支付1万元。结合合同的约定和履行情况，根据公平原则，酌定居间服务费为8000元，曾建华主张九零后公司返还2000元，予以支持，曾建华主张中超出部分，不予支持。现曾建华以九零后公司在履行居间义务过程中存在过错为由要求赔偿损失，对此作出如下分析：首先，九零后公司在促成曾建华与案外人岳帅签订《房屋买卖合同》前，虽未就涉讼房产的产权情况进行查册，但案涉房产交易时已有房产查册及不动产预告登记证明，且房产在交易时并无瑕疵，九零后公司在交易时是否对房产进行再次查册不影响房产信息真实性，亦未有证据显示九零后公司在促成买卖双方签订合同时存在违反信息如实报告义务。其次，其后的合同履行过程中，案涉房产于2019年8月1日办理权属登记至案外人岳帅名下，次日即被案外人岳帅用于与他人网签、办理抵押登记，发生时间短，不能表明九零后公司在协同买卖双方完成后续交易过程中存在过错。其三，案涉房产被案外人岳帅用于一房多卖，并非由于九零后公司未收取案涉房产资料原件所导致，且收取案涉房产资料原件亦非居间人的必须义务。收款收据的经手人是否持有中介证不影响居间合同的履行，九零后公司亦对收取曾建华1万元的事实进行了确认。曾建华主张九零后公司向其保障交易风险，但未能提供证据证明，九零后公司对此亦予否认，对其主张不予认可。综上，曾建华主张九零后公司在履行居间服务过程中存在过错并要求赔偿损失6万元，理据不足，不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2020年3月30日判决如下：一、广州市九零后房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向曾建华返还2000元；二、驳回曾建华的其他诉讼请求。案件受理费775元，由曾建华负担750元，广州市九零后房地产置业有限公司负担25元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭询中，曾建华确认，其诉请九零后公司赔偿的20000元损失系其为另案诉讼支付的律师代理费。本院认为，本案二审的争议焦点是九零后公司是否未善尽居间人义务，是否应向曾建华承担返还已付居间服务费10000元及赔偿另案律师代理费20000元的违约责任。曾建华与九零后公司之间就涉案房屋成立居间合同关系。九零后公司作为居间方，在促成曾建华与涉案房屋原权属人岳帅签订合同之前，应向曾建华如实披露交易房屋的基本情况，并在促成买卖合同订立后积极协助曾建华办理后续交易手续。曾建华主张九零后公司未善尽居间方义务，导致其因合同无法履行而遭受相应的损失，但依据已查明的事实，在促成曾建华与岳帅签订《房屋买卖合同》之前，虽然九零后公司未就涉案房屋的产权情况进行查册并出示给曾建华查阅，但涉案房屋在当时并不存在查封、抵押或异议登记等影响前述《房屋买卖合同》正常履行的权利瑕疵，故即使九零后公司未善尽查册义务，也不至于导致曾建华遭受相应的损失。而在《房屋买卖合同》签订之后，虽然出现了岳帅在取得涉案房屋权属登记之后随即将房屋另售给他人并办理网签手续的情形，但该情形并非九零后公司原因所致，也非九零后公司所能掌控，因此而导致前述《房屋买卖合同》无法正常履行，九零后公司并不具有过错。故此，九零后公司已促成曾建华与岳帅签订《房屋买卖合同》，履行了部分居间义务，未能履行后续的协办交易手续义务也非九零后公司原因所致，故九零后公司收取曾建华部分居间服务费合理合法，原审酌情认定九零后公司可收取8000元，并据此判决九零后公司返还已收取的2000元，并无不当，可予维持。对于曾建华诉请九零后公司赔偿的另案律师代理费，即使曾建华存在该项费用支出，也与九零后公司履行居间义务无关，曾建华诉请九零后公司予以赔偿缺乏法律依据，故原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。曾建华上诉认为九零后公司在促成交易时曾向其承诺交易零风险，但未就此充分证明，故曾建华以此为由上诉主张九零后公司全额返还已付居间服务费及赔偿损失，理由不成立，本院不予采纳。曾建华上诉认为九零后公司未跟进涉案房屋的交易情况导致其受骗，亦缺乏事实根据与法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人曾建华的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人曾建华负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年十一月二十三日书记员  王文杰唐颖琪