江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏06民终2640号上诉人（原审原告）：张爱明，男，1968年6月29日生，××族，住如东县。委托诉讼代理人：宋秀芳（张爱明之妻），住如东县。委托诉讼代理人：柳宝玲，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通大东有限公司，住所地如东县掘港镇富春江西路**。法定代表人：高军，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾海华，江苏南黄海律师事务所律师。上诉人张爱明因与被上诉人南通大东有限公司（以下简称大东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2019）苏0623民初4854号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张爱明上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由大东公司负担。事实和理由：1.本案是平等主体间因购房协议是否已经履行完毕而引发的纠纷，并非房屋所有权确认争议，案由应定性为买卖合同纠纷。一审法院未按照买卖合同纠纷审理本案，也未向本人释明是否变更诉讼请求或者变更案由，导致本案法律关系混乱。2.一审法院认定本人未交清购房款错误。（1）本人在1999年付清全部购房款。虽然第二笔购房款收据系复印件，但本人的收据与同期购房户的收据复印件时间、票号相邻，说明本人交清房款。本人一审申请法院责令大东公司提交原始票据、出示应收款项财务账册及凭证，大东公司拒不提供，法院亦未主动调查。大东公司在本人交清房款后，将第二笔房款退给本人是作为奖励予以免交。时任公司法定代表人罗某、财务部门负责人施某甲的书证，罗某在法院的谈话笔录，公司会计宋某以及同期集资人员施某乙的证言，拆迁公司工作人员的书证均可佐证。（2）大东公司向本人交付房屋、配合水电开户，其并无证据证明本人尚欠房款，二十余年间亦未向本人催要，说明本人在1999年已经交清全部购房款，对于讼争房屋享有合法权益。一审认定大东公司曾向本人主张购房欠款、本人对此“不持异议”，但本人在一审庭审中明确陈述，奖励发生在1999年，系针对本人此前工作成绩，公司无权在2004年要求返还，并非索要购房欠款。3.一审认定本人未交清全部购房款，故不享有讼争房屋所有权错误。本人交纳第一笔购房款25000元，另提供充分证据证明第二笔购房款52407.67元已经交清，大东公司不能举证反驳。本人与大东公司之间的集资楼购房协议书合法有效，具有约束力。大东公司应当继续履行协议并配合本人办理产权过户手续。4.本人一审三次要求对案涉房屋进行财产保全。一审法院作出不予保全裁定，并隐匿救济途径，非法剥夺复议权利。检察机关的通知书足以证明一审程序违法，且一审审理远超时限。5.一审法院为大东公司变造证据。一审法院对公司法定代表人高军、经办人吴东安、利害关系人戴亚华的三份调查笔录，一致反映本人离职时间为2000年以及不存在奖励，而大东公司在一审庭审中对本人离职时间陈述为2003年、2004年，显然调查笔录系恶意串通形成。高军、吴东安不是本案证人，即使为证人，其证言缺乏证据佐证，亦未到庭接受质询，不能作为定案依据。一审对不属于法院依职权调查的事项进行调查，私下至大东公司接触当事人、利害关系人，违反防止干扰办案规定和居中公平原则，形成的笔录系变造证据，不具有法律效力。本人提供的证人当庭作证，罗某、施某甲、拆迁工作人员提供书证，客观真实。一审隐匿书证，以非法证据否定真实证人证言。此外，一审庭审在2020年4月20日已经结束，法院却在当年6月24日对缪昌俊、季华进行调查并形成笔录，且未组织质证。两份笔录虽未作为裁判依据，但亦不合法。6.一审法院对关键证据未予审查。大东公司强调其财务制度、公司会议、通知文件保存完好。本人要求调取1999年度全部财务账册，会议记录、通知、房屋交付手续等文件（包括公司员工福利基金的使用、发放情况），可以查明当年真实情况，大东公司应予提交，否则将承担举证不能的法律后果。如会计宋某在1999年擅自返还本人交纳的购房款，不仅不符常理，其行为如何定性亦可想而知。7.一审故意采信伪造证据。大东公司隐瞒房屋出售给本人的事实，篡改房号领取的产权证记载××室所在一层。拆迁时为了侵占本人房产，与房产管理部门相关人员恶意串通，通过非法途径获取加盖“合同备案章”的情况说明，载明“该房屋所在层数为二层”。本人一审明确指出该情况说明虚假，法院未予核实或者明知虚假而采信。现本人已取得房产管理部门撤销上述情况说明的函。此外，一审卷宗中出现多份未经质证的材料。大东公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。关于所谓房产管理部门撤销情况说明的函，情况说明是针对房产证上将二层登记为一层的笔误进行说明，与房产档案中房屋平面示意图可以对应，不存在恶意串通、出具虚假情况说明情形。张爱明居住的房屋单元，房产档案中记载门牌编号为××，张爱明以其门牌号码××推断其房产证号应为××，没有依据。讼争房屋即张爱明居住的户籍登记为门牌号码××、产权证登记为××号的房屋，不影响本案事实认定。关于一审认定办理房产证前，我司曾指派戴亚华、缪昌俊至张爱明家中催要剩余购房款，该节事实并非一审法院依职权调查所得，而是一审庭审中双方一致陈述所得，争议仅在于所催款项的性质为购房款还是奖励款。张爱明向一审法院起诉请求：1.判令大东公司履行合同义务，将登记在公司名下的东房权证掘港字第**项下的××室房屋变更登记至其名下；2.判令大东公司支付因未按期办理不动产证而产生的违约金104499元；3.判令大东公司支付因侵权行为导致其为维权而支付的各项费用30000元；4.本案诉讼费用由大东公司承担。一审庭审中,张爱明撤回了第三项诉讼请求。一审法院认定事实：张爱明原系大东公司职工。1999年5月18日，张爱明（乙方）与大东公司（甲方）签订集资楼购房协议书，内容为：根据南东（97）内字65号《关于公司集资建房实施细则》文件精神，经甲方同意，乙方自愿购买位于××镇××村××组区域公司集资楼套型住宅。为此，甲、乙双方订立协议如下：一、乙方购买的该区域××号楼××室，计建筑面积111.22㎡。二、根据集资楼费用支出情况以及公司《实施细则》规定计算，3号楼××室套型住宅总价77407.67元，其中前期费用15662元，土建费用58745.67元，个人水电开户费3000元，房产证办理费用待后按实结算。三、上述住宅总价内关于未退批件费用先一并计算在乙方个人住宅总价内，待后公司向有关部门交涉退还后按实退还给乙方。四、乙方在全价付清住宅购房款后，拥有住宅全部产权……八、乙方所购住宅必须本人居住，如私借他人居住或五年后因故转让均必须报甲方批准，在补交甲方出资的费用后方可依法进入市场。九、乙方因故自己要求调出公司或因违纪被公司辞退，乙方必须补交集资建房时公司出资的费用。十、房产证除退休人员外一律由甲方统一保管。张爱明于签订购房协议前向大东公司预交了购房款25000元。对于购房余款52407.67元是否缴纳的问题，双方意见不一。张爱明陈述，其曾于1999年6月23日向时任大东公司会计宋某交纳了52407.67元购房款，为此，宋某向其开具收据一张。因张爱明对大东公司贡献突出，大东公司将该款作为奖励于当日又退还给张爱明并将收据原件收回。大东公司对于张爱明的上述陈述不予认可，认为：第一，张爱明并未在1999年6月23日向其司交纳过52407.67元，会计宋某系张爱明妻子的姐姐，至于为何会开具收据一张，不得而知；第二，52407.67元在当时系一笔巨款，大东公司作为一个混合所有制企业，还有外资股份，若因张爱明贡献突出对其进行奖励，不可能随意作出该决定，必然要经过公司股东会或董事会讨论决定并有相关文件作为依据，目前未有证据证明公司曾作出该奖励决定；第三，2004年大东公司为所有集资购房户办理房屋权证，当年与大东公司签订集资楼购房协议书的购房户，只要房款已缴清的均已办理了房产证。因张爱明在办证时未能缴足购房款，尚欠52407.67元，故才导致讼争房屋的权证办理至大东公司名下。一审另查明，2004年11月27日，大东公司向县房产公司提交《关于申请大东公司集资楼产权变更的报告》，内容为：我司由贵单位核发的东房房权证掘港合资字第**体房屋产权证，房屋坐落在××镇××村××组，两幢楼房共计19套，现有我司职工购买16套，请予以办理产权分割变更手续。2004年12月10日，如东县人民政府向大东公司核发包括讼争房屋在内的共计三套房屋的产权证一本，证书号为东房权证掘港字第**。该证载明:房屋所有权人为大东公司；房屋坐落于如东县；其中讼争房屋的房号为××幢××；建筑面积111.92㎡；房屋总层数五层；所在层数一层。2019年6月5日，如东县房地产交易管理所出具情况说明，内容为：大东公司所持有的东房房权房权证掘港字第**上所载××幢××室（房屋总层数为五，所在一层，面积111.92㎡），经查档，该房屋应为××幢××室，所在层数为二层。2019年8月30日，大东公司向张爱明发出通知，内容主要为：位于××镇××村××组××号楼（**权证掘港字第××号）××单元、××室为我公司名下房产，现面临拆迁，请你配合政府，于接到本通知后三日内速将你向公司借住的此房全部腾出并交付给大东公司。若你对房屋拆迁权利有异议，可自接到本公司通知后通过正常的法律途径维权。2019年9月23日，大东公司向张爱明发出告知书一份，内容为：本单元住房的装修装潢及附属设施的拆迁费经高新区委托第三方评估公司评估的报告现告知于你，如你对评估报告有异议，请与高新区拆迁办联系。2019年9月24日，张爱明向如东县自然资源局不动产登记中心提出对讼争房屋的异议登记，该局出具苏（2019）如东县不动产证明第00××××6号不动产异议登记证明。一审还查明，张爱明在一审庭审中提交一份罗某出具的情况证明。法院为了核实该证明的真实性，于一审庭后向罗某进行调查询问，罗某陈述，该情况证明内容属实。张爱明对大东公司做出了突出贡献，公司决定对其予以奖励。1999年6月，其（时任大东公司总经理）与高军（时任大东公司副总经理、现任总经理）、时任工会主席戴亚华一起商量，决定对张爱明所作出的突出贡献给予嘉奖，即对张爱明应交的第二笔购房款予以免交作为特别奖励，此事还向原董事长陈春荣（已经去世）、副董事长胡昌松报告过，他们都同意，并在公司中层干部会议上进行公布。针对证人罗某的相关陈述，法院依职权分别向高军、戴亚华调查核实。高军、戴亚华对罗某的上述陈述均不予认可。高军陈述：“我一直在大东工作，当时我是副总经理，并无开会说奖励张爱明5万多元这回事。大东公司是一个混合所有制企业，作为一名职业经理人无权将单位的资产奖励给某个人，必须要经过股东会及董事会的决议才可以。大东公司有完备的档案管理制度，如果说奖励，至少要有一个会议记录，而现在翻遍大东所有的档案都找不到这样的资料”。戴亚华陈述：“没有开会决定奖励张爱明住房或者50000元房款这回事。我当年任大东公司的工会主席，曾经在办理案涉房屋产权证前后与缪昌俊支部副书记一起多次找过张爱明催要剩余的5万多元房款，并告知其若不交清房款就搬离，但张爱明就是不搬。”张爱明一审申请证人宋某到庭作证，宋某系其妻子的姐姐。宋某陈述：“1989年至2009年期间我是大东公司的出纳。1999年6月23日一上班后，张爱明就将5万多元交给了财务部，我清点后出具收据。下午上班后财务部经理翁某让我将钱退给张爱明，退钱的理由是张爱明对公司有重大贡献，这钱作为公司给张爱明的特殊贡献奖，我就给原告打电话，让原告将收据退给我，我将钱退给他”；“收据一式三联，全部收回，盖了作废章”；“退钱没有书面文件，因为这个是大家都知道的事情”；“当时不是说奖励张爱明这么多钱，是说奖励这个房子给张爱明，张爱明交的全部购房款都要退给他”。张爱明一审申请证人施某乙到庭作证。施某乙陈述：“我与张爱明系邻居，曾经也是同事。集资房交第二笔房款的时候，张爱明本人已经交了，公司为了奖励他，将第二笔钱退给还，当时公司好像开中层会议宣布了这个决定的，但都是我听说的。2004年大东公司为集资楼购房户办理产权证时曾经有个公示表，张爱明的名字也在公示表中。”张爱明陈述：“确实看到自己的名字出现在公示表中。”张爱明在一审回答法庭询问“原告，你看到公示表上你的名字后有无去办理房产证？”张爱明在第二次庭审时陈述（一审笔录第十四页），“应该是2004年12月底办证，当时我已经离职了。我要求办证的，被告说把单位奖励的5万多元钱要退出来……作为突出贡献奖，单位是没有任何权利要求返还的，因为本身奖励与我作出的贡献还是不成正比的，我付出太多了。所以当时我坚持认为不应该退还奖励，办证的事情就耽搁下来了。”大东公司在一审第二次庭审时陈述（笔录第十六页）：“2004年底和2005年初，被告公司派了戴亚华、缪昌俊上门找原告要求其交还房产，告知原告房产证已经办至被告名下，但原告拒不搬出，被告考虑到毕竟原告已经交了25000元，就算租金的话也应该可以居住一段时间，故未强制其搬出。”张爱明陈述：“刚才被告做了虚假陈述。我刚才已经讲了，戴亚华、缪昌俊来我家是要我退还奖励，说退还这笔钱，才可以办房产证。但并没有告诉我单位已经办理了房产证，也没有要求我搬离。”一审再查明，张爱明在本案诉讼中致信县信访局反映涉案纠纷，如东县人民政府城中街道办事处于2020年2月19日作出《关于张爱明同志的信访答复意见》，答复称：目前案涉房屋因存在权属争议，原高新区虽对该房屋进行了评估，但尚未对其进行补偿处置。该地块所有已协商签约的被征收户都是自行腾空房屋后，由各被征收户自行联系供电、供水人员上门拆除水电表，结清水电费。不存在与被征收户未达成协议的情况下将其房屋拆除及断电现象。张爱明在诉讼中向法院申请保全位于如东县的南通大东有限公司集资楼××号楼××室房屋（即讼争房屋），确保在确权诉讼期间标的物不被人为破坏、灭失。法院于2020年4月20日作出（2019）苏0623民初4854号民事裁定书，裁定驳回张爱明的保全申请。2019年9月17日，法院立案受理了大东公司诉张爱明排除妨害纠纷一案，案号为（2019）苏0623民初4776号，大东公司在该案中提出的诉讼请求为：判令张爱明立即迁出占住的属于大东公司所有的位于××镇××村××组大东公司集资楼××号楼××室。一审法院认为，张爱明、大东公司对讼争房屋自交付之后由张爱明装修并居住至今的事实不存争议。案件的争议焦点为：1.张爱明所诉事项是否属于人民法院民事案件受案范围；2.张爱明的诉请有无超过诉讼时效；3.张爱明请求确认案涉房屋的所有权归其所有依据是否充分；4.张爱明要求大东公司支付未按期办理不动产权证所产生的违约金104499元有无依据。关于张爱明所诉事项是否属于人民法院民事案件受案范围的问题。大东公司辩称，本案系因单位集资建房引起的纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的相关规定，本案不属于法院民事案件审理范围，应当裁定驳回张爱明的起诉。法院认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定，凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，张爱明与大东公司于1999年5月18日签订集资楼购房协议书，故不存在购房资格的问题。按照大东公司陈述因张爱明当年未能交清所有购房款，案涉房屋的所有权证才办至大东公司名下。张爱明则认为其曾经交纳过第二笔5万余元的房款，基于大东公司作出的奖励免交决定又予以退还，大东公司将房产证办至其名下没有依据。由此可见，双方的争议并非因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，而系平等主体之间因讼争房屋所引发的所有权确认争议，依法属于人民法院民事案件的受理范围。故法院对大东公司提出的该抗辩不予采纳。关于张爱明的诉请有无超过诉讼时效的问题。本案系所有权确认之诉，不属于劳动争议纠纷，故不适用劳动争议案件仲裁前置的规定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关规定，本案系确认涉案房屋权属的物权请求权纠纷，不应适用诉讼时效的规定。大东公司关于张爱明起诉已过诉讼时效的抗辩于法无据，法院不予采纳。关于案涉房屋所有权的归属问题。法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。依据上述规定，（1）不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法。（2）物权登记的公信效力意味着登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。但这种效力只是法律上的“推定”，所以并非绝对“真正”不可推翻。事实上，在当事人有相反的证据时，是可以推翻这种推定。（3）不动产物权登记并不具有绝对的证明效力，且不动产登记簿记载的事项也是可以推翻的。若提出异议的一方举出了足以证明真正的权利状况与不动产登记的记载不一致的证据，人民法院可以直接采纳其证据，确认其权利，推翻不动产登记中的记载。涉及到本案，张爱明与大东公司签订的集资楼购房协议明确约定全价付清住宅购房款后即拥有住宅全部产权，现张爱明未能交清全部购房款，故其不享有对讼争房屋的所有权。具体理由如下：双方对于张爱明曾于签订购房协议前向大东公司预交购房款25000元无异议，对于购房余款52407.67元是否缴纳的问题意见不一。张爱明陈述，其曾于1999年6月23日向时任大东公司会计宋某交纳了52407.67元购房款，为此，宋某向其开具收据一张。因张爱明对大东公司贡献突出，大东公司将该款作为奖励又于当日将该款退还给张爱明并将收据原件收回。大东公司对于张爱明的上述陈述不予认可。张爱明为证明上述陈述的内容真实，向法院申请证人宋某,施某乙到庭作证，并提供了罗某的书面证言。首先，宋某系张爱明妻子的姐姐，其作出的有利于张爱明的证言的证明力本身就不高，在未有其他证据予以相互佐证的情况下，单凭其陈述难以采信。况且其陈述的“1999年6月23日一上班后，张爱明就将5万多元交给了财务部，我清点后出具收据。下午上班后财务部经理翁某让我将钱退给张爱明，退钱的理由是张爱明对公司有重大贡献，这钱作为公司给张爱明的特殊贡献奖，我就给原告打电话，让原告将收据退给我，我将钱退给他”于常理不符，因为在当时5万多元系一笔数额不小的款项，若在张爱明已经将钱款交付给财务部后再退还，应当要履行一定的书面手续，并非接到某个人的口头通知就退款；退一步讲，即便当时大东公司的财务管理制度不健全，那么经查实，翁某在当时属于退休留用人员，不再担任财务部领导职务，宋某陈述是受到财务部经理翁某的指示退款，也与事实不符。其次，罗某所作的关于“大东公司决定对张爱明所作出的突出贡献给予嘉奖，即对张爱明应交的第二笔购房款予以免交作为奖励”的证言与宋某所作的“当时不是说奖励张爱明这么多钱，是说奖励这个房子给张爱明，张爱明交的全部购房款都要退给他”的证言不一致。罗某陈述其经与高军、戴亚华一起商量作出的奖励免交决定，但经法院调查核实,高军、戴亚华对于罗某陈述的内容均予以否认，无法证实罗某证言的真实性。在罗某证言真伪不明、与宋某的证言亦难以相互佐证的情况下，该二人证言的可信度低，法院对此碍难采信。至于证人施某乙所作“集资房交第二笔房款的时候，张爱明本人已经交了，公司为了奖励他将第二笔钱退给，当时公司好像开中层会议宣布了这个决定，但这都是我听说的”之证言，因其仅系听说，为传来证据，在未有其他证据予以佐证的情况下，法院亦不予采信。再次，2000年1月22日，大东公司作出《关于表彰一九九九年度先进个人、先进集体表彰金额的通知》，张爱明获得革新奖，奖金为1200元。在当年奖励1200元尚有书面资料予以证实，而如若对张爱明以奖励之名免交一笔5万余元的购房款却没有任何书面证据予以佐证，这亦不符合常理。第四，在办理案涉房屋产权证前，大东公司曾经指派时任工会主席戴亚华及缪昌俊前往张爱明家催要过剩余的五万余元购房款，对此，张爱明亦不持异议。说明大东公司在办证前并不认可所谓的将五万余元作为对张爱明的奖励并予以免交的说法。张爱明在2004年办证前亦明知自己属于大东公司公示的可办理房产证人员之列，但因大东公司已经明确告知其若不交清剩余房款，房产证将无法办理至其名下之后，仍未能交清房款。后基于催要张爱明仍拒不缴纳剩余房款的行为，大东公司将涉案房屋的产权证办理至公司名下并无不当。直至一审最后一次庭审之日，张爱明仍然坚持其尚有五万余元购房款未交纳系因“奖励”一说。前已述及，奖励及免交的事实无法证实，故张爱明在未能交清全部购房款的情况下，根据合同约定，其不享有讼争房屋的所有权。至于张爱明主张其对案涉房屋占有使用至今、二十年来均无争议的问题，第一，事实上从2004年办证前后，大东公司曾派人找张爱明催要过房款，且告知其不交纳剩余房款就搬离，并非一直无争议；第二，2004年底案涉房屋的权证已经办理至大东公司名下，其后张爱明虽对案涉房屋占有使用至今，但并不构成对涉案房屋享有所有权的正当事由。综上，2004年12月10日，如东县人民政府向大东公司核发东房房权证掘港字第**房产权证，涉案房屋登记在大东公司名下。张爱明所举证据不足以推翻不动产权属证书证明的效力，故法院对于张爱明要求确认所有权的诉讼请求不予支持。既然张爱明对讼争房产不享有所有权，则其要求大东公司承担违约责任的诉请亦无依据，不予支持。据此，一审判决：驳回张爱明的全部诉讼请求。案件受理费3938元，由张爱明负担。二审中，张爱明向本院提交以下证据：1.加盖如东县房地产交易管理所印章的《关于撤销“情况说明”一事的函》，内容为：“大东公司：贵单位于2019年6月对本单位位于××镇××村××组，产权证为04××42号上的房屋的房号及所在层数存在异议，我所驻中心窗口出具情况说明一份。2016年6月因机构改革，登记职能划归不动产登记中心，原登记档案仍由我所暂时保管，产权人可凭相关手续进行调档复印。但我所窗口出具情况说明并加盖备案专用章确有不妥，现予以撤销。如贵单位认为产权登记有错误，可至不动产登记中心申请异议登记或更正登记。特此函告”，以证明大东公司虽就张爱明居住的房屋领取产权证，但公司隐瞒房屋已经出售给张爱明的事实，篡改房号将房屋登记至公司名下。2.责令提交证据申请书，要求大东公司提供1999年027160号收据，1999年、2004年、2005年年末公司涉及张爱明应收款科目明细账及原始凭证，1999年1月至8月大东公司会议纪要，以及1999年大东公司交付集资房给员工及办理水电开户资料，以证明张爱明交清购房款，公司奖励以及房屋实际交付的事实。大东公司质证认为：1.对《关于撤销“情况说明”一事的函》真实性无异议。公司一审提交情况说明，是为了证明讼争房屋已经领取产权证，但由于工作失误将二楼写作一楼。此处错误原可通过变更登记予以纠正，但该地段已列入拆迁范围，土地收归国有，无法办理变更登记。因此房产管理部门出具说明。现房产管理部门虽迫于张爱明的压力，撤销情况说明，但并不影响本案事实认定。公司一审除说明外，还提供产权示意平面图，清楚记载领证房屋为该幢楼最东侧二层面积为111.92平方米的房屋。双方一审对此没有争议。张爱明纠缠的“201、203问题”，实际是房屋产权证号与户籍管理部门编制门牌号码不一致所致，不影响产权证的效力。2.关于02×××0号收据，一审证人宋某已有陈述，其收回加盖作废章，公司不可能保管作废收据二十余年。会计宋某系张爱明的妻姐，大东公司实际并不清楚收据情况。关于应收款科目明细及原始凭证，房产登记在公司名下，与张爱明之间不存在应收款或明细。关于1999年1月至8月会议纪要，张爱明应先行明确其究竟需要何种会议纪要，其所称的奖励会议纪要是否存在。公司不认可曾开会讨论奖励张爱明，无法提供不存在的纪要。关于水电开户，与讼争房屋确权无关，水电开户不能证明张爱明享有房屋所有权。即使交付集资建房办理水电开户，相关资料也交给员工，公司不可能保管。张爱明另申请证人陈某出庭作证。陈某主要陈述：1.其原系大东公司采购部经理（为公司中层岗位），1981年至2011年期间在大东公司工作，与张爱明原为同事。当时张爱明负责大东公司设备，担任设备科科长。2.两三天前张爱明与其电话谈及买房子的事情，说“当时你也知道”，问是否记得开会的事情。其记得开过会，但不记得具体开会时间。会议参加人员为时任公司总经理胡昌松、副总经理罗某、高军，工会主席、车间主任、部门经理等。时隔十余年已记不清楚会议内容，记得对张爱明进行奖励一事。当时开会并不是专门研究奖励问题，而是会议最后附带讨论。书面材料在工会主席处应有记录，其未见过。公司所有中层以上干部、半数以上职工都清楚，张爱明对于公司做出特大贡献，为公司设备改造等节约几百万元。公司每次开会均有人记录，奖励张爱明之事肯定存在记录。3.记不清楚其本人是否参会、张爱明是否参会、如何讨论以及以什么方式奖励，只知道最后结果是要奖励，具体是奖励房子还是钱由罗总等人商量，会议上说房子奖励给张爱明。4.其清楚单位集资建房，但未参加。其不清楚张爱明交款事宜，也不清楚后来房屋登记的事情。宋某原系财务部会计，曾在翁某手下工作，翁某过世后在施某甲手下工作。1999年公司管理财务人员应是施某甲。张爱明对陈某的证言质证认为：陈某的证言完整重现中层以上领导干部会议对张爱明的奖励情况，与其一审提供的证人证言互相印证，证明奖励属实。大东公司对陈某的证言质证认为：1.陈某不记得自己有无参会，会议内容必然系听从他人所述。其所称参会人员胡昌松，在1999年3月24日以后因身体原因辞职，张爱明所谓奖励返款发生在当年6月，不可能提前三个月讨论此事。罗某当时已经担任公司总经理而非副总经理。2.陈某称公司召开中层以上干部会议讨论奖励职工房产，显然不实。公司章程规定职工福利待遇等由董事会决定。公司作为混合所有制企业，国有、集体、外资各方派有董事，共同决定重大事项。奖励职工5万余元的重大事件，显然超出中层以上干部讨论权限。3.施某甲自1998年1月1日开始担任公司财务部经理。翁某正常退休后曾留用一段时间。大东公司向本院提交以下证据：1.房屋原始房产档案，包括关于申请大东公司集资楼产权变更的报告、公司集资房各套面积、如东县城镇出售公有住房清册，以证明公司集资建房19套住房，16套出售给职工已办理产权证、有房产登记清册，另有3套公司领取产权证。公司领取的证载××号房屋即讼争房屋，即张爱明目前居住的××房号的房屋。另提供居住该单位五楼住户吴某的产权证复印件（已拆迁无原件），房产证编号为×××，而门牌号为××，不存在篡改房号。2.1999年3月24日董事会纪要，其中一项内容为公司副董事长胡昌松因身体原因提出辞呈。此外公司章程规定董事会的权限。张爱明质证认为：1.对加盖档案专用章的房屋原始档案真实性无异议，但与本案无关。集资建房19套、出售16套，恰好能说明大东公司与张爱明订立的房产购买协议不违法，也不具有解除条件，只是不清楚大东公司基于何种原因未将房产登记至张爱明名下。张爱明居住单元一楼至五楼的门牌号××，一楼住户薛峰领取的产权证号即为××××。2.对董事会纪要的真实性、合法性、关联性均不予认可。大东公司提供该证据只是因证人陈某谈及胡昌松参会，但1999年至今已有二十余年，证人记忆偏差合乎情理。章程对于职工奖励的规定与本案无关，张爱明并不知晓。相反罗某在法院向其谈话时谈及，对张爱明进行奖励无需经董事会同意。本院认证意见：1.对张爱明、大东公司认可的《关于撤销“情况说明”一事的函》、房屋原始档案真实性予以确认，双方关于产权登记问题的争议、张爱明要求大东公司提供的证据，在裁判理由中评述。2.关于张爱明提供的陈某的证言、大东公司提供的董事会决议，将在裁判理由中评述。本院经审查，对一审查明的基本事实予以确认。另查明：1.一审证人宋某陈述：张爱明交纳的5万余元没有入大东公司账。退款不是个人行为，而是公司领导层集体讨论的结果。2.张爱明一审陈述：2004年办理集资楼房产证时，大东公司出具公示表，其见到自己名字在公示表中。二审陈述：1999年其担任公司中层，月工资收入约1000元。其不太清楚管理层如何经营决策，但非特别重大事项由中层管理人员决定。集资建房与股东投资无关，无需董事会讨论。集资房屋在2004年其离职以后分户办证，办证前可能在公司公示，由邻居施某乙告知，其本人未见到公示。其曾联系大东公司高军要求办证，高军要求返还奖励款（即案涉5万余元）才能办证，一审所述2004年大东公司派人至其家中要求返款才能办证，也是要求返还前述奖励款项。3.对于为何张爱明长期居住讼争房屋，大东公司二审陈述，集资建房前张爱明曾交纳2.5万元，房屋建成后其搬入。办证前公司要求补交房款，张爱明拒绝，故无法办证。公司原应让张爱明搬出，但房产系公司所有，无人愿意出面“做仇人”，事情悬而未决。其后公司领取房屋产权证，也无权再向张爱明主张房款。本案二审争议焦点为：1.本案案由如何确定。2.张爱明主张已交清房款，要求大东公司办理房屋产权过户的理由能否成立。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。张爱明要求大东公司履行合同义务将讼争房屋过户至其名下，但其未能充分举证证明房款已经交清，不满足合同约定的取得房屋产权的条件，其该项上诉请求不能成立。具体分析如下：一、本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案系张爱明依据其与大东公司订立的集资楼购房协议书，诉请大东公司履行合同义务，将讼争房屋办理变更登记。故一审法院将案由确定为所有权确认纠纷不当，本院予以纠正。二、张爱明主张其已交清房款、大东公司应将讼争房屋过户至其名下的理由不能成立。张爱明与大东公司之间签订集资楼购房协议书，且部分实际履行。按照约定，如果张爱明交清购房款，则其理应同其他购房户一样，取得房屋的所有权。现双方对于是否交清房款问题存在争议。按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。张爱明本案虽提供证据以证明其主张，但从以下几个方面分析，本院认定张爱明的主张不能成立。1.张爱明就案涉房屋缴纳的款项公司实际仅收到2.5万元为客观事实。张爱明虽提供1999年6月23日收据复印件，载明交款单位张爱明，交款数额52407.67元，交款事由购房款，但暂且不论该收据有无原件存于大东公司，是否已因作废未能保留，张爱明陈述交款后由公司退回，一审证人宋某亦陈述购房款未入公司账，说明公司实际并没有获得该52407.67元购房款。即使宋某曾收款并开具收据，也只能说明形式上履行了交款手续，但款项最终仍为张爱明所得，购房款实际并未交给公司，仅凭收据不能证明款项已经缴纳到位。2.张爱明主张公司因对其奖励而免交52407.67元购房款，缺乏依据。张爱明陈述，其将上述购房款交给宋某，因其对公司具有突出贡献，公司决定免交该笔购房款，故宋某按照公司要求退还。然而对于所称奖励事实，张爱明并不能提供任何直接证据，例如公司做出奖励决定的文件、纪要、通告等。张爱明虽向法院提供数份情况说明以及证人证言，但：首先，在罗某出具的情况说明以及法院调查核实的谈话笔录中，罗某陈述其与高军、戴亚华共同商量决定对张爱明的二期房款全部免除作为奖励。但随后法院向高军、戴亚华调查核实时，罗某的说辞却被二人一致否认，显然不能直接证明奖励事实。其次，张爱明一、二审提供的数名证人中，施某乙关于“公司将第二笔款项退给张爱明作为奖励”为听说；宋某关于“房子奖励给张爱明”之说，与罗某情况说明中“免交第二笔购房款”存在矛盾，也与张爱明实际缴纳部分购房款不符；宋某关于“接财务部经理翁某通知退款”与当时翁某作为退休留用人员的身份不符，且在1999年财务返还5万余元（近于张爱明所述当时月工资的50倍）而无任何书面审批手续亦与常理不符；陈某关于公司决定奖励张爱明的会议细节，包括何时开会、自己有无参会、会议内容、何种方式奖励一概记不清楚，但其既记不清楚自己有无参会，如何又记得其他参会人员（尤其公司董事会纪要记录胡昌松在当年3月已请辞），既记不清楚何种方式奖励，如何又记得“会上就说房子奖励给他”，均无合理解释。各证人陈述或者为传来证据，或者缺乏印证甚至存在矛盾，显然难以达到张爱明的证明目的。张爱明另主张大东公司应主动提供会议记录等以确定是否存在奖励事实，但大东公司已明确表示不存在此类记录。张爱明主张存在奖励事实，则其对此负有举证责任，否则举证不能的后果应当自负。第三，张爱明认为其长期居住在讼争房屋、办理水电开户、期间公司未主张权利等，可以证明其房款已交清。但案涉房屋本为单位集资建房，具有职工福利性质，张爱明与公司存在集资房买卖关系且实际缴纳部分购房款，长期居住、使用水电等不能直接证明房款交清。加之无论是张爱明所述大东公司要求其返还奖励款才为其办证，还是大东公司所述向张爱明追要购房款，均说明大东公司要求张爱明补足剩余房款。而在张爱明所述奖励事实无法确认的情形下，其不予缴纳的行为难以认定具备正当性。综合前述分析，本院对于张爱明所称购房款已交清的上诉理由不予采信。张爱明还上诉主张大东公司篡改房号、隐瞒事实冒领产权证。一方面，大东公司在分户办理产权证时曾进行公示。张爱明一审陈述其见到公示，二审陈述未见公示、邻居告知，但无论其如何得知可办理产权证，因其未交清房款，大东公司将集资房产权办至公司名下并无不当。另一方面，张爱明对于讼争房屋已经登记在大东公司名下没有异议，该房屋的单元门牌号与证载房号是否一致，属于行政部门登记问题，不影响本案认定。至于张爱明上诉所称一审对于相关材料未组织质证问题，经查，一审对于定案证据已充分组织双方举证、质证，张爱明以此主张一审裁判错误，本院不予支持。综上，张爱明关于本案案由的上诉理由成立，本院依法予以调整，但其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2470元，由上诉人张爱明负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  杨 盛审 判 员  季建波审 判 员  吕 敏二〇二〇年十一月五日法官助理  胡 皓书 记 员  陈 宁