陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异820号案外人：苏晓翠，女，汉族，1964年7月17日，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：冯强强，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓东，陕西稼轩律师事务所律师。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地：陕西省西安市高新区博文路南唐大厦****。负责人：王立民，副总经理。委托诉讼代理人：董秘吾，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被执行人：陕西天宝物业投资有限公司。住所地。住所地：陕西省西安市雁塔区丈八路南侧以东。法定代表人：姜玲。委托诉讼代理人：闫雅妮，陕西强秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雁，陕西强秦律师事务所律师。被执行人：北京山水绿洲房地产开发责任有限公司，住所地，住所地北京市丰台区永外宋家庄**iv>被执行人：北京嘉恒置业投资有限公司，住所地北，住所地北京市密云县育才路**檀营乡政府办公楼**-119v>法定代表人：姜玲。被执行人：姜玲，女，住所地，北京市海淀区。被执行人：李磊，男，住所地，北京市海淀区。在本院执行中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城资产陕西分公司）与被执行人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称陕西天宝公司）、北京山水绿洲房地产开发责任有限公司（以下简称北京山水绿洲公司）、北京嘉恒置业投资有限公司（以下简称北京嘉恒置置业公司）、姜玲、李磊借款合同纠纷一案中，案外人苏晓翠于2020年4月27日对本院查封、拍卖西安市雁塔区丈八东路南侧、西万路以东“晶城秀府”第10幢1单元11202室住宅房屋提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。案外人苏晓翠称，申请事项：请求法院解除对西安市××区××东路南侧、××以东“晶城秀府”第10幢1单元11202室住宅房屋的执行，并解除对该房屋的查封、拍卖。事实及理由：西安中院在（2016）陕01执13××9号案件执行期间，查封了位于西安市××区××东路南侧、××以东“晶城秀府”第10幢1单元11202室的住宅房屋。早在2015年6月15日，被执行人陕西天宝公司与陕西碧海怡景公司便签署了工程款抵房协议，将该房屋用于抵偿被执行人拖欠的944410元工程款，且双方已在房产管理部门办理了网签备案。2016年2月，陕西碧海怡景公司又将该房屋抵顶给了西安市周至县四屯乡俊辉苗圃（以下简称周至俊辉苗圃）。2016年3月，周至县俊辉苗圃又将该房屋出售给了案外人，且案外人已于同年七月进行装修，并入住至今。在案外人与被执行人陕西天宝公司及陕西碧海怡景公司办理更名手续期间，法院将房屋查封。综上所述，案外人为案涉房屋的所有权人。恳请法院查明案情，依法停止对该房屋的执行，并解除查封措施，以维护异议人合法权益。申请执行人长城资产陕西分公司称：一、“以房抵债”协议仅在协议双方当事人之间发生债权效力，对第三人实现其债权的权利不产生影响。本案中房产已抵押给我方，在我方（抵押权人）贷款未受清偿前，并不具备法定买卖条件，故案外人苏晓翠对执行标的不享有足以排除强制执行的效力。二、“以物抵债”协议债权人仅有权请求债务人依照协议约定履行房屋转移登记，但该请求权属债权请求权，在法院采取查封措施之前，受让人因自身原因未办理案涉房产产权登记，其不能排除其他债权人对该房屋的执行。三、已签订的《以房抵债协议》不具备房屋买卖合同构成要件，亦没有对案涉房屋办理过户手续进行约定，故双方关于案涉房屋的转让未产生物权变动效力，案外人苏晓翠亦未举证在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，因此案外人苏晓翠签订“以房抵债协议”且占有房屋的行为不能排除法院的执行行为。四、天宝物业与案外人苏晓翠签订“以房抵债协议”约定案涉房产折抵归之情形并不属实，其公章在我方监管期间，我方并未授权或者同意被执行人陕西天宝公司签署“以房抵债”协议。被执行人陕西天宝公司称，陕西碧海怡景公司在2015年6月签署“以房抵债协议”属实，经核实天宝公司公章于2016年9月移交长城公司监管。北京山水绿洲公司、北京嘉恒置业公司、姜玲、李磊经本院合法传唤未到庭发表述称意见。本院查明，长城资产陕西分公司与陕西天宝公司、北京山水绿洲公司、北京嘉恒置公司、江铃、李磊借款纠纷一案中，陕西省西安市汉唐公证处做出的（2014）陕证经字第004521号、第004522号，（2015）陕证经字第006207号、第006208号公证书及（2016）陕证执字第290号执行证书已经发生法律效力。2016年8月31日，长城资产陕西分公司申请强制执行，本院于2016年9月7日立案受理。2016年9月18日，本院作出（2016）陕01执13××9号执行裁定书，裁定：冻结（划拨）被执行人陕西天宝物业投资有限公司、北京山水绿洲房地产开发责任有限公司、北京嘉恒置业投资有限公司、姜玲、李磊银行存款人民币3××000万元或查封（扣押）其相当价值的其他财产，查封了包括案涉房屋在内的288套房产。2016年11月24日，本院作出（2016）陕01执13××9号之七执行裁定书，裁定：终结陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01执13××9号执行案件本次执行程序。2019年9月24日，长城资产陕西分公司申请恢复强制执行。本院于同年10月15日立案受理。2019年9月18日，本院作出（2016）陕01执13××9号之十三执行裁定书，裁定：一、续行查封被执行人陕西天宝物业投资有限公司名下的位于西安市××区××东路××“××”小区房产及车位共计288套（详见查封清单）；二、以上财产查封期限为三年。另查明，陕西天宝公司以其“晶城秀府”项目在建工程为中国民生银行股份有限公司西安分行借款设置抵押，2010年5月14日，西安市房屋管理局办理了市房在抵字2010050003号《在建工程抵押登记备案证明》，该证明备注：自取得房产证3××日内，应重新办理房地产抵押登记，否则此登记自行作废，责任自负。根据案外人苏晓翠提供的证据，2015年6月3××日，西安嘉恒产业发展有限责任公司、陕西天宝物业投资有限公司确认的工程结算单显示，陕西碧海怡景公司施工的工程总价款12577560.27元，已支付10913853.19元，尚欠1663707.08元未付。2015年6月15日，陕西碧海怡景云公司与西安嘉恒产业发展有限责任公司、陕西天宝物业投资有限公司签订以房抵债协议书，约定以单价每平方7000元的价格用“晶城秀府”二期第10幢1单元11202室13××.63㎡住宅房屋抵偿工程款944410元。2015年6月20日，陕西碧海怡景公司与周至俊辉苗圃签订以房抵款协议书，约定：截止2015年6月20日，陕西碧海怡景公司欠周至俊辉苗圃苗木材料款974410元，愿以案涉房屋抵偿苗木材料款974410元。2016年3月，周至俊辉苗圃与苏晓翠签订房屋买卖协议，约定将陕西碧海怡景公司以物抵债的案涉房屋出售给苏晓翠，价款90万元，支付方式为签定合同后先付27万元，以后根据苏晓翠经济状况及备案登记情况逐步支付，在苏晓翠取得产权证时付清。2018年4月25日，周至俊辉苗圃向苏晓翠出具收款收据，载明：今收到苏晓翠购房款（晶城秀府二期10号楼1单元1202室），人民币伍拾伍万元。苏晓翠称，其交付的房款中，转账24万元，其余31万元为现金。2020年10月23日，西安市房产交易管理中心向本院出具商品房买卖合同网签备案信息查询情况证明，载明：项目名称：晶城秀府；出卖人：陕西天宝物业投资有限公司；幢房号：10-11202；合同登记号：合同草稿；买受人：苏晓翠；证件号码：610124196407170026；建筑面积：13××.63㎡；草稿保存时间：2016年5月7日。2020年4月10日，陕西天宝综合服务中心出具居住证明，证明苏晓翠是晶城秀府10号楼1单元1202室业主。目前，苏晓翠实际居住案涉房屋。本院认为，本案的争议焦点是苏晓翠是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案案外人苏晓翠在本院查封案涉房屋前与被执行人陕西天宝公司签订了有效的书面买卖协议，支付了55万元的购房款，在西安市无其他居住的房屋，也已向房地产管理部门申请了网签登记，其虽然并未直接向被执行人陕西天宝公司支付房款，但本案支付房款的过程具有一定的特殊性，即陕西天宝公司以房抵债陕西碧海怡景公司债务，陕西碧海怡景公司再以此抵偿周至俊辉苗圃苗债务，苏晓翠向周至俊辉苗圃苗支付购房款，应认定苏晓翠向被执行人陕西天宝公司支付了购房款。综上所述，案外人苏晓翠对案涉房屋享有应受法律保护的物权期待权，其该权利优先于申请执行人长城资产陕西分公司对案涉房屋的抵押权，可以排除对案涉房屋的执行，其执行异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对西安市雁塔区丈八东路288号“晶城秀府”10号楼1单元1202房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王西平审判员  苟卫民审判员  黄金华二〇二〇年十一月二日书记员  刘 婕