广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21572号上诉人（原审被告）：陈伟棋，男，1982年1月8日出生，汉族，住广东省五华县。被上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：杨雯茵，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊佳，广东骏道律师事务所律师。上诉人陈伟棋因与被上诉人广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初7239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人陈伟棋、被上诉人万科物业公司的委托诉讼代理人杨雯茵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈伟棋上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回万科物业公司的全部诉讼请求；2.万科物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.万科物业公司于2016年4月至7月执行了原物业公司即深圳市万年物业管理有限公司广州分公司（以下简称万年物业公司）的收费标准，自2016年8月开始增加公摊收费项目，变相增加了物业费。万科物业公司对此在一审中提供了开发商广州市天马河房地产有限公司（以下简称天马河房产公司）出具的《证明》，载明2016年11月份前因电表未过户而由开发商代垫了公摊电费。如万科物业公司该理由成立，其应自2016年11月电表过户后再向陈伟棋主张公摊电费，而不应自2016年8月起主张。2.陈伟棋参与了当年选聘万科物业公司的投票，当时广州市花都区新华街新街社区居民委会员（以下简称新街居委会）明确告知物业费与万年物业公司标准一致，陈伟棋亦在选票中明确写明收费标准应与此前万年物业公司的一致；3.涉案《中房天马丽苑物业服务合同》未经公示，陈伟棋在一审庭审前才收到该合同。4.涉案小区只是更换了几个门卫，大部分工作人员还是老面孔，故万科物业公司与万年物业公司只是换了块牌子。综上，陈伟棋与万年物业公司于2014年9月1日签订的物业合同真实有效，陈伟棋亦依约履行，万科物业公司入场后大部分工作人员并未变动，其依据的《中房天马丽苑物业服务合同》可能是在广大业主不知情情况下强制执行的，请求二审法院支持陈伟棋上诉请求。被上诉人万科物业公司二审答辩称：1.万科物业公司经合法程序选聘，有权依约定履行义务并收取费用。陈伟棋的上诉请求并无事实和法律依据，应予驳回。2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序无误，本案不存在发回重审的情形。3.万科物业公司在一审提交开发商出具的代缴电费，是为了与提交的电费发票相印证，即在小区总电表过户前以开发商名义缴费，之后以万科物业公司的名义缴费。由于涉案小区电表更名，以及万科物业公司需办理涉案小区物业服务中心的营业执照等原因，故万科物业公司从2016年8月份才开始在涉案小区抄电表。而计算公摊电费需以小区总电表读数减去每户用电读数的总和，万科物业公司需要自行抄每一户的电表读数，因此才从2016年8月开始抄表时起向陈伟棋收取公摊水电费。由于开发商名下有空置房产，需要向万科物业公司支付物业费，所以开发商代垫的公摊电费与其应付的物业费进行了抵扣，相当于万科物业公司实际上从2016年4月起为包括陈伟棋在内的小区业主垫付了公摊电费，故万科物业公司有权向陈伟棋主张2016年8月起的公摊电费。2020年4月30日，万科物业公司向一审法院起诉请求判令：1.陈伟棋支付2016年8月至2020年2月拖欠的公共用电分摊费782.57元、公共用水分摊费6.85元；2.陈伟棋承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街望亭路15号20栋22xx房，权属人为陈伟棋，建筑面积为67.8平方米。2013年5月23日，陈伟棋（乙方、买方）与广州市天马河房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市花都区新华街望亭路15号中房天马丽苑（自编20栋）22xx房，建筑面积为67.04平方米，甲方选聘深圳市万年物业管理有限公司广州分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，期限为3年。陈伟棋称其于2014年9月1日与深圳市万年物业管理有限公司广州分公司签订《前期物业服务协议》。2016年2月28日，涉案小区进行选聘物业公司表决，因小区未成立业主委员会，按照国家住建部《业主大会和业主委员会指导规定》规定，可以由小区所在地的居民委员会代行业委会职责，由业主大会授权居民委员会执行表决，涉案小区表决由广州市花都区新华街新街社区居民委员会（以下简称新街居委会会）执行，表决事项为选聘物业服务有限公司为天马丽苑提供物业服务并授权新街居委会代为签订物业服务合同，表决情况及结果如下：涉案小区物业管理区域的业主总票数为2596票，专有总面积为650488.91平方米，同意选聘万科物业公司的业主总人数为1342人，占业主总人数51.69%；同意选聘万科物业公司的专有面积为514285.56平方米，占总建筑面积79.6%。2016年3月31日，万科物业公司（乙方、受托方）与新街居委会（甲方、委托方）签订《中房天马丽苑物业服务合同》，约定：2016年2月29日，经天马丽苑业主大会选聘小区物业服务企业，统计结果同意万科物业公司当选，并授权新街居委会代行使业主委员会职能与万科物业公司签订合同。第一条，物业名称：中房天马丽苑。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；3.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。第六条，本合同期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第十五条第三款，此外，本物业管理区域按国家相关政策规定对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作，业主应按约定的分摊办法（详见附件五）交纳水电分摊费。合同还就其他权利义务进行了约定。万科物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务至今，并于2016年4月8日向广州市花都区住房和建设局申请物业服务合同备案。另，万科物业公司称其于2016年3月期间在涉案小区的公告栏公示《中房天马丽苑物业服务合同》。《中房天马丽苑物业服务合同》附件五为天马丽苑项目公共水电费分摊办法，该办法约定：为规范小区公共水电费的分摊，保障全体业主（用户）的公共利益，依据《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知（粤价[1997]173号）及《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》（穗价函[1999]116号），按照公平、公开、合理的原则，制定本办法。第四条，本小区楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、加压水泵、排污水泵等公用设施设备的公用水电费用，由小区住（用）户合理分摊。第五条，本小区内的庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯的用电费用，由小区住（用）户合理分摊。第六条，本小区消防控制中心运行产生的水电费用由小区业主（用户）合理分摊。关于欠付的公摊水电费，陈伟棋称万科物业公司刚入驻小区前几个月即自2016年4月至7月未单独收取公摊水电费，自2016年8月开始单独收取公摊水电费。万科物业公司提交了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）、《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》（穗价函[1999]116号）、广州市天马河房地产有限公司出具的关于因未完成电表过户代万科物业公司交纳2016年4月1日至2016年11月2日公共区域公摊电费的《证明》、缴纳公摊水电费的发票和自制的欠费清单，主张2016年8月至2020年2月期间的电梯分摊电费377.45元、走廊楼梯灯分摊电费136.28元、生活水泵分摊电费152.35元、小区园林照明分摊电费20.05元、消防控制中心分摊电费26.83元、用电损耗分摊费用8.39元、公共用水分摊费用6.85元、公共用电分摊费用61.22元，合计789.42元。一审另查，《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）第四条规定：“住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住（用）户分摊。”第五条规定：“小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊。”第六条规定：“广州市区的高层住宅（含商铺、办公楼）的电梯等公用设备运行的电费，暂按广州市物价局穗价[1997]52号文的规定，设独立计量表，由所有使用该电梯和设备的住（用）户合理分摊……。”一审法院认为:《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《物业管理条例》第十五条第一款第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，涉案小区没有成立业主委员会，小区所在地的居委会即新街居委会代行业委会的职责，执行选聘物业公司的表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选聘万科物业公司为涉案小区提供服务，新街居委代行使业委会职能与业主大会选聘的万科物业公司签订《中房天马丽苑物业服务合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对涉案小区业主具有约束力。虽然该合同期限届满，但按照该合同第六条的约定，万科物业公司同意继续履行本合同并实际履行至今，且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同，故上述合同继续有效。万科物业公司可依合同约定继续为涉案小区提供物业管理服务，并收取相关费用。关于公共水电分摊费，根据《中房天马丽苑物业服务合同》附件五天马丽苑项目公共水电费分摊办法第四、五、六条的约定，万科物业公司主张陈伟棋支付2016年8月至2020年2月期间的公摊水电费789.42元，提供了公共水电费分摊办法、参考依据以及缴费发票，理据充分，一审法院予以支持。至于陈伟棋主张万科物业公司入驻小区的前几个月并没有收取公摊水电费，而是从2016年8月开始收取，公摊水电费应该包含在物业服务费中，万科物业公司称最初因电表未过户，由开发商代缴公摊水电费并提供相应证明，解释合理且有证据佐证，对万科物业公司的上述陈述，一审法院予以采信。因合同具有相对性，陈伟棋与万年物业公司之间的物业服务合同对万科物业公司没有法律约束力，陈伟棋主张万科物业公司应该按照其与万年物业公司之间的合同约定收取相关费用，没有法律依据，一审法院对陈伟棋的上述主张不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年7月17日作出如下判决：陈伟棋于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市万科物业服务有限公司支付2016年8月至2020年2月期间的公共水电分摊费789.42元。一审案件受理费25元，由陈伟棋负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，一、陈伟棋、万科物业公司均确认陈伟棋在一审判决后按一审判决确定的款项及受理费金额向万科物业公司支付了800多元款项，但双方对上述款项的用途存在争议，万科物业公司认为该款项是用于结清一审判决确定的拖欠公摊水电费及一审受理费，陈伟棋则认为是向万科物业公司预支付的2020年7月以后的物业费。二、陈伟棋表示：1.其对涉案《中房天马丽苑物业服务合同》及附件中约定的公摊费用计算方式没有问题，但其不认可该合同，其也未对该合同提出异议，因为不知道该如何提异议。2.其同意更换小区物业公司，但物业费不能涨，且公摊水电费应包含在物业费中，不应再另行收取。三、万科物业公司表示涉案小区有上千户，本案委托诉讼代理人接受代理的案件只有10户，其中涉及的公摊水电费的算法均与本案一致。目前大部分案件已经调解结案，有2、3户业主因联系不上需公告而判决。一审生效判决均支持了万科物业公司有关公摊水电费的诉讼请求，比如（2020）粤0114民初7253号案。经本院主持调解，万科物业公司确认陈伟棋已在一审判决后向其支付了一审判决确定的款项及受理费，同意调解；陈伟棋表示不同意调解，要求法院判决。双方当事人最终未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对陈伟棋的上诉，二审争议焦点为陈伟棋是否应向万科物业公司支付2016年8月至2020年2月期间的公摊水电费。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩主张及举证进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。虽然陈伟棋以其在本案万科物业公司起诉前未见过涉案《中房天马丽苑物业服务合同》为由，要求按其与原物业公司签订的物业合同约定标准支付物业费，并认为物业费中包含了公摊水电费，其无需另行支付。但一方面，涉案小区已经在新街居委会的组织带领下，更换了物业公司，即陈伟棋与原物业公司所签订的物业服务合同已经终止。陈伟棋称其未见过《中房天马丽苑物业服务合同》的上诉意见，与其确认曾参与了选聘万科物业公司的投票的陈述意见，及其已向万科物业公司支付了相关物业费的事实，存在一定矛盾。陈伟棋以此为由拒绝向万科物业公司支付拖欠的公摊水电费，缺乏依据。另一方面，涉案《中房天马丽苑物业服务合同》系在涉案小区未成立业委会的情况下，由新街居委会组织涉案小区业主依法表决后所签订，符合《业主大会和业主委会员指导规则》第五十八条、《物业管理条例》第十五条第二项及《中华人民共和国物权法》第七十六规定，内容合法有效，对包括陈伟棋在内的涉案小区业主具有约束力。在上述合同履行期限届满而涉案小区未经合法程序选聘新的物业服务企业，且万科物业公司同意继续履行该合同并实际履行的情况下，万科物业公司依据该合同中约定的公摊水电费的计算方式及实际缴费发票等向陈伟棋主张2016年8月至2020年2月期间的公摊水电欠费，合法有据。经本院询问，陈伟棋表示对涉案《中房天马丽苑物业服务合同》中约定的公摊水电费的计算方式无异议，亦未在二审中举证推翻万科物业公司有关公摊水电费的计算金额。故基于上述上述分析，陈伟棋以物业费中包含了公摊水电费为由，拒绝支付本案争议公摊水电费的上诉主张，显然不符合合同约定及等价有偿原则，本院不予采纳。至于万科物业公司与原开发商之间的代垫公摊电费及物业费抵扣事宜，属于双方之间的债权债务清理范畴，与本案所涉陈伟棋拖欠公摊水电费的纠纷并无直接关联，本院对此不作审查及认定。虽然万科物业公司确认陈伟棋已在一审判决作出后按一审判令支持的欠费及受理费金额向万科物业公司支付了800多元款项，但陈伟棋对该款项的用途存在不同意见，即双方当事人对陈伟棋上述付款的用途存在争议，故本院对一审判决确定的欠费金额及决定的受理费负担部分均不作调整。如陈伟棋认为其已实际支付了本案所涉欠费的，双方可在本案执行过程中据实抵扣。最后，审查本案一审查明事实清楚，且并不存在遗漏当事人或违法缺席判决等严重违反法定程序的情形，故陈伟棋请求将本案发回重审的上诉主张，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项规定，本院不予支持。综上所述，陈伟棋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈伟棋负担。本判决为终审判决。审判员  刘卉二〇二〇年十一月二十三日法官助理张冰玲书记员李逸丹