江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5272号上诉人（原审原告）：陆智，女，1973年12月12日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审原告）：叶青春，女，1973年11月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：倪宁昕，男，1969年12月21日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：王祥建，男，1970年8月21日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（原审原告）：魏叔平，女，1969年1月26日生，汉族，住南京市栖霞区。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：韩洋，江苏品迈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张婧，女，1991年4月30日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张冕，江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭梅，江苏高瞻律师事务所律师。上诉人陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平因与被上诉人张婧房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初7664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，并于2020年7月17日公开开庭审理了本案，上诉人陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平的共同委托诉讼代理人韩洋及上诉人倪宁昕、魏叔平，被上诉人张婧的委托诉讼代理人张冕、郭梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判案涉房屋租赁合同于2019年12月16日解除；张婧向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平支付拖欠租金139644元（第一年欠付70000元，11月15日至12月15日欠付69644元）；张婧向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平支付违约金205000元；张婧向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平返还转租收益87111元;张婧支付恢复涉诉房屋主体结构费用20000元。2、一审、二审诉讼费用由张婧承担。事实与理由：一、一审法院对于租赁合同的解除时间认定错误，租赁合同于2020年12月16日解除。1、张婧自合同签署后，多次未按期足额支付房屋租金，至今仍拖欠大量租金，且存在私自转租行为，根据合同第8条、第9.3条约定，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平合法行使合同解除权。陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平在2020年12月15日前，未向张婧发出过任何解除意思表示。2、张婧举证于2019年12月6日及2019年12月16日分别与其转租的次承租人签署《解除协议》，可以明显证实2019年12月16日前张婧仍占用使用租赁房屋，未将租赁房屋归还陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平。这部分证据张婧在庭审中己提交，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平曾在一审中对此发表过质证意见，但一审法院回避了该证据。3、陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平在2019年12月16日向一审法院提起诉讼，并告知张婧搬离房屋，租赁合同自2019年12月16日解除。4、一审中并没有任何证据证明陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平在微信中与张婧协商解除合同，只是张婧在答辩中自我陈述，一审法院仅凭张婧主动向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平发出解除通知及张婧的口述就判定双方合同解除，无任何法律基础和事实依据。二、对于欠付租金等数额认定错误，除一审认定的70000元外，张婧还拖欠69644元的租金、物业费用6896.12元。1、经核算，在第一年租期内张婧存在70000元租金未付行为。2、自2019年11月15日至2019年12月15日，即第二年租期,张婧拖欠租金共计69644元（82万/365天*31天）。以上合计拖欠租金139644元，且至今仍未支付。3、张婧至今仍拖欠物业费用合计6896.12元。三、关于押金54000元的扣除问题认定错误。双方在房屋租赁合同第三条第一款约定，张婧违约该押金不予退还。该押金与陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平遭受巨大损失无法相比，因张婧违约行为，导致至今房屋无法出租，损失巨大，故押金54000元不应予以扣除。四、关于违约金数额的认定错误。1、张婧存在私自转租行为，未经过陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方的书面同意，违反《合同法》224条的规定及合同第8条约定。2、张婧存在长期拖欠房租的行为。张婧在第一年租期内曾多次拖欠租金，每次长达一个月以上，且至今仍拖欠大量租金。违反合同第9.3条约定。3、根据合同第10.6条约定，张婧应该按照当年月租金（即第二年租期租金）3倍向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方支付违约金。即82万/12个月*3=20.5万元。因合同五年租金达432万，房屋在合同解除后张婧并未及时恢复，房屋目前仍未出租，造成陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方严重经济损失。该违约金属于法律允许范围内，对双方均是合法公平的。双方的诉讼在新冠疫情发生前，张婧的违约并非因为疫情原因。反而陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方因张婧在疫情前提出解除合同，导致至今将近半年陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平无法将房屋出租，损失巨大。五、关于转租及转租收益认定错误，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平从未同意转租，且就张婧转租违约事宜报警、提起了诉讼。1、陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平知晓张婧转租后，第一时间报警，并一再表示不同意张婧转租。不知一审如何推定陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平同意张婧转租，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平在知道张婧转租六个月内从未表示过同意，一直在报警，且向法院提起了诉讼，一审法院又是如何推定陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平同意转租的，这严重不符合基本的逻辑判断且违背法律基础。2、在张婧提交的证据中可以看出张婧将租赁房产的三分之一进行了非法转租（第一套的一楼、第二套的一楼），共计获得收益为：房间一，18.3万/12*8个月=12.2万元；房间二，16万/12*6个月=8万，两房间合计20.2万元。张婧承租陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平房产租金为65万元。两间租金为：65万元/12*(1/3)*7=126389元。因此，张婧在租赁期间共获得转租收益75611元，且该部分款项已经充分取得。3、事实的认定应该通过严密的逻辑和充分的证据，而不能通过主观臆断。六、关于恢复主体结构事实认定错误。1、张婧有两楼梯均系租户自行施工，现在正向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方主张扣减费用。张婧并未支付任何费用。第三间楼梯现状至今仍未恢复。隔墙双方在合同中有明确的约定，张婧也没有恢复。现在第三间内张婧加建的一排小便池及洗手台仍未恢复。2、基于有充分证据的事实，房间在交付使用时，三套铺子均为一拖二（一楼加二楼）且原始状态一楼、二楼均有隔墙的单独铺子，每个铺子都配有楼梯。在双方都认可的基础情况下，一审法院却认为未提供原始状态的隔墙，实在违背基本的客观情况。七、张婧在一审中已表明其恢复楼梯花费5000多元，但法院仍就对我方判令恢复价值4000元，违背客观情况。张婧辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、双方解除时间应为2019年11月15日，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平称2019年12月16日前未发出任何解除意思并非事实，张婧在一审提交的微信聊天记录证据材料中，出租人曾经多次分别于11月2日、11月12日通过微信向张婧提出要收房，故经双方协商无果后，张婧于2019年11月13日分别通过微信及EMS向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平发出同意解除合同通知书，解除双方租赁关系，并于2019年11月14日彻底搬离涉案房屋，并未继续使用该房屋。张婧与次承租人签订的解除时间仅是对解除租赁后具体事项的书面处理，并非解除时间，且该两次承租人也继续与陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平成立了新的租赁关系，从未搬离过涉案房屋。2、关于陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平主张张婧仍拖欠房租139644元，张婧不予认可，双方租赁合同系2019年11月15日解除，并不存在拖欠房租69644元的事实，另，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平提出的拖欠物业费6896.12元，在一审中陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平并未提出，超出审理范围，且该部分费用也未提供相应证据支持。3、张婧认为原合同约定的违约金计算显失公平，违约金过高，且陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平也对其损失应承担相应的举证责任，一审法院综合实际情况、违约情况、当前当地租赁市场行情，衡平双方利益等因素综合认定违约金3万元为宜，张婧认为公平公正，并无异议。4、张婧与陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平租赁合同第3条约定，张婧在合同签订后应缴纳5.4万元合同租赁保证金，实际上该租赁保证金性质系质押担保，为担保张婧对于租赁合同的按约履行，如张婧对双方签订租赁合同发生违约情形，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平有权从保证金优先受偿相应价值违约金。故一审认定，租赁保证金5.4万元可以抵冲部分张婧应承担的违约金，张婧并无异议。5、关于转租收益，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平主张并不知晓张婧转租并非事实，张婧曾于2019年4月、5月分别向次承租人进行转租，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平曾至涉案房屋处，其对于转租事宜知晓，且双方于10月商谈减租时，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平未提出反对转租，也可以确认陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平对于转租事宜并不反对。且按照陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平转租收益算法不合理。一审我方就已经提出陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平是按照一楼、二楼整体均价计算转租收益，高于次租赁租金，但是张婧实际转租是一楼两间门面房，一楼门面房按照市场正常价格也显高于一楼、二楼平均均价，故陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平简单粗暴做平均分割的算法不合理。其次，关于转租收益，转租一是年租金为18.3万元，转租二是年租金为16万元，在减免7万元租金情况下，每个转租方应获得合理收益为19.3万元，在张婧已经退还大部分租金后，并不存在转租收益。6、根据双方租赁合同第13条约定，张婧提前退租，需要恢复房屋主体结构，楼梯及隔墙，张婧已经全部恢复房屋主体结构及隔墙，经一审法院查实，房产中介公司承认该租赁合同房屋内楼梯系张婧恢复，张婧主张退还次承租人超市款项中包括楼梯恢复费用，但一审法院认为双方未有书面约定，无法证明系张婧恢复，故酌定张婧支付相应的恢复费用，关于恢复费用，我们恢复房产中介公司的楼梯时，是采取钢木结构，价值高，恢复费用是5000元，但是该房屋原始结构为普通水泥，该部分恢复的话，费用比较低，所以一审法院认定为4000元。关于隔墙，一审法院已到现场进行查实，张婧已予以恢复。陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平向一审法院起诉请求：1、请求判令陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平与张婧签订的房屋租赁合同于2019年12月16日解除；2、请求判令张婧向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方支付拖欠的租金139644元（第一年度欠付70000元，2019年11月15日至12月15日欠付69644元）；3、请求判令张婧向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方支付违约金205000元；4、请求判令张婧向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方返还转租收益75611元；5、请求判令张婧恢复涉诉房屋主体结构（楼梯及隔墙）；6、请求判令张婧承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2018年10月14日，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平与张婧在南京优德房地产经纪有限公司居间下，就南京市栖霞区万达茂商业中心C-15幢1、2、3室（茂民路1-9、10、11号）签订一份《租赁合同》，合同载明：乙方（张婧）承租甲方（陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平）房屋三室，合同签订后交付房屋，免租期一个月；租期5年，自2018年11月15日至2023年11月14日；租金第一年650000元，第二年820000元，第三年900000元。租金6个月支付一次，提前30日支付；合同第八条：本合同租赁期限内，乙方遵守自身相关责任及义务，并保证甲方租金收益按照本合同不变的前提下，如乙方需要转让、转租、转包该商铺，需要得到甲方的书面同意；合同第九条第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并即刻收回该商铺：因乙方原因，乙方不支付或者不按照约定支付租金费用超过7日的；乙方有本合同9.3约定的情形之一的，应按当年月租金的3倍向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，应按当年月租金的3倍支付违约金。双方约定在乙方提前退租时，须恢复房屋主体结构（楼梯及隔墙)。合同签订当日，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方将租赁房产交付张婧。陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平收到张婧交纳第一年的租金580000元以及保证金54000元。2019年4月份，张婧将部分房屋转租。2019年11月13日，张婧通过快递邮寄给陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方“同意解除租赁合同”书面函，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平认可收到，但并不认可同意解除合同的时间。现双方均同意解除合同。双方有争议的事实是，1、合同解除日如何认定。陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平认为张婧提出解除合同后，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平于2019年12月15日同意张婧解除合同，并将解除通知张贴于张婧租赁的房屋玻璃上。而张婧则认为，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平与张婧在微信中已经商谈解除合同，张婧考虑后同意解除合同，并于2019年11月13日正式书面通知陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平解除，以到达之日起计算，即2019年11月15日为合同解除日。2、陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平是否同意张婧第一年减少租金70000元。张婧认为，因租赁市场行情不好，大多数房东都相应减少租金。张婧与陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方电话沟通，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方委托的张海峰同意减少70000元租金。而陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平则认为，电话录音不清楚、不完整，且无法起到证明作用，张海峰也不能代表其他陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平，不予认可。3、张婧转租是否存在非法获利。陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平认为，张婧转租第一份合同租金183000元，第二份租赁合同租金160000元，按照张婧租赁的总面积计算，张婧非法获利75611元。而张婧则认为，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平计算方法没有依据，不予认可。张婧在无法经营的情况下转租部分房屋，且未高出同地段市场租金。4、违约金计算方法。张婧认为陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平计算3个月的违约金以总面积计算，不符合合同约定，明显过高且加重对方的负担，不予认可。5、楼梯和隔墙恢复问题。张婧认为，合同解除后，张婧已经采取措施，与接手的次承租人协商，将楼梯和隔墙重新建造了。而陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平认为，张婧并未恢复至原来的混凝土楼梯和隔墙。庭审结束后，一审法院至租赁房屋的现场进行查看，并组织双方对各自提供的楼梯、隔墙等证据进行质证。中介公司这间楼梯系张婧恢复。超市这间楼梯，张婧无证据证明系其恢复。另外一间目前无人承租，系空置。楼梯拆除三分之一，未恢复原状。上述事实，有双方租赁合同、解除租赁合同信件、庭审笔录等证据证明。一审法院认为，首先双方签订的租赁合同效力问题。因该租赁合同陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平均提供房屋合法手续，系当事人真实意思表示，无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自应尽的义务。本案争议焦点之一系双方有否协商一致第一年租金即减免70000元。对此，一审法院认为，虽然张婧提出与陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方协商减少租金，但提供的录音谈话并未清楚无误，通话对象也不是本案当事人或得到授权的人员，之后也未得到陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方的明确认可，故不能证明陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方认可张婧减少租金70000元的事实。此尚欠的租金张婧应当补齐。张婧逾期交纳租金视为违约行为，应当承担违约责任。关于争议焦点之二系合同解除日如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平与张婧通过微信协商解除合同，张婧于2019年11月13日向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平发出同意解除合同的书面函，张婧认为2019年11月15日为合同解除日的抗辩理由，一审法院予以采纳。关于争议焦点之三系转租问题。一审法院认为，张婧在2019年4月份即存在部分转租事实，双方在10月份商谈减租时，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平并未提出，视为已经知晓，故推定陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平认可张婧转租事实。张婧转租房屋并无证据证明其获取高额租金，故陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平要求张婧返还转租的租金没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点之四系房屋恢复原状问题。一审法院认为，合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案张婧转租的中介公司这间房屋楼梯系张婧恢复，故张婧不存在再行恢复问题。目前超市这间房屋楼梯，张婧无法证明系其恢复，故张婧应当恢复原状。鉴于双方均认可由法院酌情认定，故一审法院根据案件实际情况，酌定恢复费用为4000元。另外一间楼梯，因张婧拆除楼梯三分之一，一审法院酌定恢复原状费用为2000元。至于陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方提出二楼隔墙恢复问题，一审法院认为，租赁房屋不可能什么设施都恢复到原始状态，且陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平方也未提供原始状态的隔墙，故该请求一审法院不予支持。争议焦点之五系违约责任如何认定问题。一审法院认为，张婧在签订租赁合同后，双方未协商一致变更租金的情况下即单方迟交租金70000元，则属于违约行为，应当承担违约责任。现张婧提出违约金约定过高，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平也应当对其损失承担举证责任。纵观本案，张婧并非恶意违约，系其无法继续经营，在此情况下，张婧积极寻找下家接盘，故一审法院综合实际情况、当事人违约程度、当前当地租赁市场行情、衡平当事人之间利益等因素，酌定张婧承担违约金30000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平、张婧双方于2019年11月15日签订的《南京万达茂商铺租赁合同》；二、张婧自判决生效之日起10日内支付陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平尚欠的第一年租金70000元(此款可用张婧押金54000元冲抵部分）；三、张婧自判决生效之日起10日内支付陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平恢复原状费用6000元；四、张婧自判决生效之日起10日内赔偿陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平违约金30000元；五、驳回陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7776元，减半收取3888元，诉讼保全费2720元，合计6608元，由陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平负担2000元，张婧负担4608元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平提交证据：1、1-10房屋产权证及再次出租的租赁合同一份。2020年年租金为24万元，证明该房屋在交付时系钢混结构并存在隔墙，并于2020年1月1日再次对外出租。证据2、1-9房屋的产权证及再次出租的租赁合同一份。2020年年租金为27万元，证明该房屋在交付时是钢混结构并存在隔墙，并于2020年1月15日再次对外出租。证据3、1-11房屋的产权证及再次出租的租赁合同一份。2020年年租金为21万元，证明该房屋在交付时是钢混结构并存在隔墙，并于2020年7月1日再次对外出租。证据4、接处警工作记录一份，系当事人自行前往派出所调取。内容为：万达茂御湖世家一期二期之间茂民路1-10号门面房，自己是房主，房客把房子转租给他人，现自己来收房与二房客发生纠纷，拟证明2019年11月16日因为被上诉人不支付租金并转租涉案房屋，其向派出所报警。证据5、照片一组，系张婧搬离后，其再次出租之前拍摄，涉案房屋的现状与照片已经发生了变化，因为已经对外再次出租，新租客已经重新进行了装修。证明在双方解除租赁协议时，其发现涉案房屋并未恢复原状，产生损失。张婧质证称：证据1、2、3中的租赁合同真实性无法确认，因为我方并未参与。但房产证的真实性予以认可。双方合同解除后，我方已经将涉案房屋交付给上诉人，上诉人于2019年10月16日上门收房，上诉人现在向我方主张房屋租金没有事实依据。在陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平收房后，1-9、1-10房屋的原次承租人仍然在继续使用房屋，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平理应向实际使用人主张租金或房屋占有使用费。即使该三份租赁合同是真实的，根据该合同中约定的条款，现在房屋的租金与上诉人主张的租金损失也存在差距。证据4原件存在部分涂改，无法确认真实性。根据接处警内容可以看出倪宁昕于2019年10月16日上门收房，应视为张婧已经交付了涉案房屋。张婧也是接到公安机关的电话后赶到派出所的。证据5的照片拍摄时间无法确认，但其中隔墙已经恢复，第39页照片中1-11房屋的楼梯也是存在的。1-9室的楼梯是我方出资恢复的，1-10室是次承租人出资恢复的楼梯，在退还的费用中，已经包含了恢复楼梯的费用。所以根据合同约定，我方仅仅需要恢复隔墙和楼梯，故我方恢复原状的责任已经完成。二审中，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平陈述称，其主张解除合同是依据法定解除权，保证金因张婧违约，不予退还，不应冲抵。2018年10月14日其在签订案涉合同后已经将3个房间的地锁钥匙交给了张婧。其2019年4、5月虽去过案涉房屋，但三个房间都是空着，没有门头。其在对方搬离房间后报警。报警时1-11室锁着，里面乱七八糟，另两个房屋还在使用中，二楼是空着的，其发现房屋被转租才报警。其在2020年12月25日发现1-11的房屋门锁被撬后通知物业换锁。其委托张海峰收款，但没有书面委托手续。除了收取租金外，其他事宜由倪宁昕处理，张婧陈述称，其主张解除合同是认为双方协商一致解除，出租人分别于2019年11月2日、11月11日通过微信向张婧表示要上门收房，其认为该行为为协商。保证金也可以转化为违约金，应该冲抵。其搬离案涉房屋后，认为出租人已经在与次承租人商谈，所以其不需要交房。其将1-11室门锁带走了，并未交还。其是在2019年4月8日与美房公司签订合同，于2019年5月31日与张世文签订合同。张海峰是陆智的配偶，其开始通过中介联系对方，倪宁昕、魏叔平有过电话，但后期和张海峰联系，其根据房东要求向张海峰支付租金。二审中，本院于2020年9月18日赴案涉房屋现场进行了调查。经现场查看，目前案涉茂民路1-9号房屋的承租人用于经营美房地产，1-10号房屋的承租人用于经营好又多超市，1-11号房屋的承租人用于经营鲜捞果吧。其中1-9号房屋已安装有约1米宽的钢木结构楼梯，1-10号房屋中已安装有约0.8米宽的钢木结构楼梯，1-11号房屋中已经安装有约1.2米宽的木结构楼梯。上述三个房屋已经全部装修，且二层之间隔墙也已全部恢复。经过对附近未出租的房屋的原始空房状态进行对比，可以看出案涉房屋一层里侧原建有水泥台阶通往二层，二层之间与相邻房屋存在实体完整隔墙，互不相通。在调查现场，1-11号经营人陈述称，其于前两个月刚刚承租该房屋，房屋内的所有装修，包括楼梯，都是由其自行装修，原来有带滑梯的楼梯，其改装楼梯的费用、隔墙都是自己花钱。本院二审还查明，双方合同第三条第1款约定，甲乙双方在本合同签订之日，乙方须向甲方缴纳合同租赁保证金，金额为人民币五万四千元整（54000元）。如乙方违约该保证金不予退还。在乙方完全履行合同各项约定，期限届满后，没有或放弃续租，由甲方无息全额退还。本院二审另查明，2019年10月15日，张婧向张海峰发送微信，“房东先生不好意思，我这边现在有一些问题，下半年的房租能不能11月1日付，新的合伙人在入场，这两周我们在清之前的账目。很抱歉，希望您能理解”。张海峰回复：“我得和其他房东商量一下”。之后张海峰回复称：“但我觉得无论是那个新的合伙人来，房租都是固定开支，应该不影响正常支付啊，新的合伙人应该理解”。张婧回复称：“是这样的，但是这之前有过其他合伙人，所以我这边处于拆后重组，所以情况比较复杂一些，不会耽误很久的。”张海峰回复称，“上次的房租也是延迟付的，不能每次都这样，你也得和合伙人说清楚。”张婧回复称：“这是最后一次，后面就不会有这些问题了”。2019年10月16日上午，张海峰发送微信称：“昨晚和另外两个房东沟通协商，也和他们介绍了目前情况，最后达成意见：第一、11月1号前必须要收到房租，第二，不能再有下次延迟付房租。”张婧回复称：“好的，没有问题”。2019年10月29日，张海峰发送微信称：“你好，提示一下房租按时哦”，2019年11月1日，张海峰发送微信称：“还没有收到”“咋回事啊”“打电话不接，为什么说话不算数啊”，2019年11月2日凌晨，张婧回复称；“不好意思这两天外出培训，每天都很晚回来，手机丢在酒店了，没有及时回复信息，我之前安排了会计打钱，明天早上我联系下看看什么情况，万分抱歉”。张海峰在2019年11月2日回复“联系过了吗？”“请尽快付款，不要让我为难。”“按照合同约定，如果再不付款，我们将采取措施收房了”，2019年11月2日下午10点03分张海峰向张婧发送微信，“我们几个房东协商一致，你一而再的违约，而且微信不回，电话不接，如明天上午十点前收不到房租，我们就锁门收房！”。张婧于2019年11月3日凌晨1点39分回复，“不好意思临近年底培训会议比较多，昨天已经和您解释过了并不是刻意的不接电话，真的是每天都会忙的很晚回来，培训会议室封闭式的主办方是不允许带通讯设备的，手机没带着身边，所以没有及时回复信息，今天早上出门前我联系了员工，她们今天在忙小区的演出活动，所以早上没接到我电话，刚刚电话联系了我，说是投资方那里有些小分歧，明天早上我就回程了，会第一时间给你们一个答复的，万分抱歉”。2019年11月10日张海峰向张婧发送了陆智、王祥建、倪宁昕的收款账号及房租金额，张婧回复称：“收到”，2019年11月11日张海峰再次询问，“请问款付了吗？”张婧于2019年11月11日下午12点15分答复称：“张先生，我们综合考虑了一下，后面就不租了，不好意思”。张海峰回复称：“好的”，之后，张海峰又于当天下午发送微信：“你好，按房租合同约定：1、按合同第十条之7：租赁期内，乙方需提前退租的，应按当年月租金的3倍支付违约金；2、合同第十三条之1：如乙方在租期内提前退租，须恢复该房屋的主体机构（楼梯及隔墙）；3、商铺返还时营业执照应迁址或者注销。请你知悉并尽快落实。”张婧当天未回复，张婧于2019年11月13日下午，微信向张海峰发送了《同意解除合同通知书》的照片及ems发送的截屏，并发微信表示“关于合同解除通知书，我已用书面形式分别寄往各位房东家，我这里本周内会情况并搬离商铺。关于您和倪先生商铺内现在还在营业的房产中介和好又多超市，您可以选择继续出租给对方，具体价格由你们自行协商。”本院二审还查明，一审中，张婧提交了其与南京美房云客网络科技有限公司（以下简称美房公司）的协议，主张其已于2019年12月6日与美房公司解除了双方于2019年4月8日所签合同租赁合同，并退还了美房公司解约日之后的定金、预收租金。张婧还提交了其与张世文在2019年12月16日签订的解约协议，拟证明其已与张世文解除了转租合同，并退还了交房日之后的保证金、租金。在该上述协议中，均约定乙方将案涉商铺返还张婧。以上事实，有产权证、合同、协议、报警记录、现场调查视频、微信记录、当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为，一、案涉合同解除的时间及原因；二、张婧应支付的租金及费用；三、张婧应支付的违约金金额及张婧是否应恢复案涉房屋主体结构（楼梯及隔墙）。本院认为，案涉租赁合同为当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人均应按约履行各自义务。一、关于案涉合同解除的时间及原因的问题，承租人的主要义务是支付租金，因张婧未按期支付租金，在出租人已经同意延期的最后付款时间后，仍无法按期付款，并明确表示不再承租案涉房屋，张婧的行为属明示违约。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。张海峰在本案中与张婧多次就租金的支付进行微信沟通，并就出租人协商一致后的意见对张婧进行告知，张海峰也将出租人的收款账户信息发送给张婧，出租人也认可张海峰负责收取租金，但张海峰在微信中也明确相关情况出租人也已进行了协商，并要求张婧及时缴纳租金，否则就要收房，综合双方沟通记录及付款情况可以看出，张海峰在与张婧就收取租金、违约催告、解除合同上具有代表权限，在张婧于2019年11月11日明确表示不租后，张海峰回复同意并要求张婧按照合同约定承担违约责任，故双方已就合同解除在2019年11月11日达成一致。张海峰在张婧明示违约后，要求张婧按照合同约定承担违约责任，符合法律规定。案涉合同的解除原因为张婧违约，双方合同虽已解除，但张婧仍应承担违约责任。张婧作为案涉合同的违约方，并无约定或法定的合同解除权，其已在微信中明确表示不再承租案涉房屋，出租人也已同意，而出租人在张婧违约时的合同解除权为形成权，不需要承租人确认，张婧作为违约方，之后发送的《同意解除合同书》并不能产生确认合同解除的法律效力。一审法院认定张婧发送的《同意解除合同书》到达时双方合同解除，适用法律错误，本院二审予以纠正。双方《租赁合同》已于2019年11月11日解除，从出租方自行提供的2019年11月16日报警记录也可以看出，在双方已经协商一致解除案涉合同后，因出租人赴案涉房屋收房而与实际承租人发生纠纷报警，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平主张案涉合同于2019年12月16日其书面发送解除通知书时方解除，与法律规定不符，本院不予支持。二、关于张婧应支付的租金及费用问题，双方合同约定的2018年11月15日至2019年11月14日租金为650000元，2019年11月15日至2020年11月14日租金为820000元，因双方合同已于2019年11月11日解除，此时双方第一年的租期尚未届满，张婧在2019年11月13日微信中表示本周内清空搬离商铺，但张婧并未按照合同约定及其微信承诺履行，而是直接将其商铺锁门后自行离开，其虽在2019年12月分别与1-09号及1-10号房屋的次承租人签订协议解除了合同，但并未要求次承租人返还房屋，而是要求出租人与次承租人另行协商。张婧并未履行合同解除后返还房屋的义务，仍应向出租人支付相关占用费。陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平主张张婧支付至2019年12月15日前的租金，但双方合同已于2019年11月11日解除，之后的费用实为占有使用费。2018年至2019年张婧尚欠租金70000元，合同解除后至2019年12月15日之前的占有使用费参照双方合同约定经计算为69644元，张婧仍应向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平支付。上述租金、使用费合计139644元，张婧均应支付。三、关于张婧应支付的违约金金额及张婧是否应恢复案涉房屋主体结构（楼梯及隔墙）的问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据双方合同约定，因张婧违约，相应的保证金不予返还，但承租人所交保证金在不予返还后应首先用于弥补出租人的损失，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平在本案中主张张婧支付金额相当于第二年租期三个月租金的违约金205000元，张婧认为该违约金过高。综合考虑本案张婧于2019年11月即锁门离开，双方约定的第二年月租金合计68333元/月（820000元/12月），以及租期尚余四年、案涉三间房屋在2020年1月后方续签2间、2020年7月后第三间房屋方才出租，续签租金与双方约定的年租金也有差距，以及保证金因张婧违约不予返还的实际情况，本院酌定张婧向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平支付违约金150000元，一审法院酌定的30000元违约金尚不及双方合同约定的第二年月租金的一半，显属过低，并不足以弥补出租人的损失，本院二审予以纠正。陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平还主张张婧支付其转租收益，但案涉三间房屋上下层仅有一层两间被张婧转租，张婧仍自用一间及三间房屋的楼上空间，张婧与实际承租人的租赁合同之后也已解除，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平并无充分证据证明张婧转租获益，对其该上诉主张，本院不予支持。根据本院现场查看情况可以看出，案涉房屋的隔墙均已恢复，楼梯虽未恢复成原始水泥楼梯，但已由实际承租人组织施工成木质或钢木结构楼梯，能够实现楼梯用途，楼上楼下也已连通。陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平一审未变更其要求张婧恢复原状的诉讼请求，也无充分证据证明隔墙、楼梯恢复费用的负担情况，综合本案情况，对于陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平要求恢复原状，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平的上诉请求部分有事实及法律依据，本院二审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初7664号民事判决；二、确认陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平与张婧于2018年10月14日签订的租赁合同于2019年11月11日解除；三、张婧于本判决生效十日内向陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平支付租金及使用费合计139644元；四、张婧于本判决生效十日内支付陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平违约金150000元；五、驳回陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7776元，减半收取3888元，诉讼保全费2720元，合计6608元，由陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平负担2181元，张婧负担4427元。二审案件受理费7776元，陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平负担2566元，张婧负担5210元。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十一月二日书记员  郭旭冬