湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6425号原告（反诉被告）：盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司，住所地湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（**）******。法定代表人：苏杨。委托诉讼代理人：易文涛，湖北江衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：桂君梅，公司员工。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张利荣，女，1980年9月4日出生，汉族，住址武汉市江汉区。被告（反诉原告）：金奇，男，1980年2月22日出生，汉族，住址武汉市江汉区。以上两被告共同委托诉讼代理人：张杰，湖北金楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司（以下称盈实智慧公司）与被告（反诉原告）张利荣、金奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盈实智慧公司的委托诉讼代理人易文涛、桂君梅，被告金奇、金奇及张利荣的同委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈实智慧公司向本院提出诉讼请求：1、确认盈实智慧公司与张利荣、金奇之间的租赁合同于2020年2月24日解除;2、判令张利荣、金奇退还保证金48164元及资金占用利息（以48164元为基数，按年利率6%自2020年2月25日计算至实际清偿之日止，暂计至2020年7月14日金额为1306.4元）;3、判令张利荣、金奇退还水、电杂费余额1023.2元及资金占用期间利息;4、本案诉讼费、保全费、担保保险费等由张利荣、金奇承担。事实与理由：2019年10月22日，盈实智慧公司（乙方）与张利荣（甲方）签订房屋租赁合同约定：乙方承租甲方位于武汉市江汉区泛海国际SOHO城（一期）8栋8层6室作为办公场所，租金每月25527元，按季度支付；双方确认，乙方已通过北京盈实智慧供应链管理有限公司于2018年10月22日代为支付了房屋租赁保证金48164元。因新型冠状病毒××疫情，盈实智慧公司不得不停工停产，该情形已构成不可抗力，导致合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第1项“因不可抗力致使不能实现合同目的”情形。同时，《房屋租赁合同》第8条第3款约定“若房产因水灾、火灾、暴雨、大风、台风、地震、土地下沉等自然灾害，导致乙方无法或难于使用房产超过二个月，乙方可向甲方提前一个月发出书面通知终止本合同”。依照上述法律规定以及合同约定，盈实智慧公司于2020年2月24日通知张利荣、金奇解除双方之间的租赁合同。双方协商一致同意在疫情防控措施解除、武汉市内交通恢复后，盈实智慧公司及时搬离所租房屋，张利荣、金奇则需按约退回房屋租赁保证金以及原告预交的水、电费等各项杂费。2020年4月2日金奇微信通知盈实智慧公司退出承租的房屋；2020年4月8日武汉解封，盈实智慧公司于2020年4月13日与张利荣、金奇完成了房屋退租交接手续，之后要求退还房屋租赁保证金和预交的房屋水、电费等杂费未果。盈实智慧公司依法解除与被告之间的租赁合同，张利荣、金奇应当返还剩余款项（包括房屋租赁保证金、水电杂费等）。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，望判如所请。张利荣、金奇辩称，1、盈实智慧公司2020年2月24日的解除行为没有合同及法律依据，未达到解除合同的合议，《房屋租赁合同》解除的时间应为2020年4月13日；2、租赁合同为连续性合同，疫情只能影响公司的短期经营，疫情过后可以正常经营，原告以疫情属不可抗力提出免责不符合法律规定，盈实智慧公司提前解除合同构成违约，无权要求返还保证金。张利荣、金奇向本院提出反诉请求：1、判令盈实智慧公司支付2020年1月22日至2020年4月12日租金69773.8元；2、判令盈实智慧公司支付违约金28199元（以69973.8为基数按照日千分之五的标准自2020年1月17日计算至清偿完毕之日止，暂计算至2020年8月24日)；3、判令盈实智慧公司按照200元/日支付自2020年6月13日至公司住所地实际迁出之日止的违约金；4、本案诉讼费用由盈实智慧公司承担。事实与理由：2019年10月22日张利荣、金奇与盈实智慧公司签订《房屋租赁合同》约定将位于武汉市江汉区泛海国际SOHO城(一期)8栋8层6室出租给盈实智慧公司作为商务办公使用，租赁期限为一年，自2019年10月28日至2020年10月27日，租金为25527元/月，按季支付，盈实智慧公司于2019年10月22日支付首期租金76581元，次期租金应于到期前6日预缴。合同签订后，盈实智慧公司入驻办公，并以租赁房屋作为工商登记住所地。盈实智慧公司交付首期租金后，拒付第二期租金，并强行要求解除双方之间的租赁合同，于2020年4月13日将房屋腾退，双方签署租赁房屋交接清单，约定在两个月内迁移工商登记住所地。因盈实智慧公司在2020年1月22日至2020年4月13日期间占有使用房屋，拒不交纳该期间房屋租金，且至今未完成工商住所地迁移致使张利荣、金奇无法正常将房屋对外出租，为维护自身合法权益，依法提起反诉。盈实智慧公司针对反诉辩称：1、不存在违约行为，不需要支付2020年1月22日至2020年4月12日的租金；2、不需要向张利荣、金奇支付工商地址未迁出的违约金，理由是张利荣、金奇在2019年8月向盈实智慧公司出具了无偿使用证明，同意将案涉房屋作为盈实智慧公司的工商注册地址长期使用，且张利荣、金奇在2020年4月将房屋再次出租，实际上未受损失，张利荣、金奇从来没有通知盈实智慧公司将工商地址迁出，其对于损害扩大部分应当自负责任，按200/天支付延期迁出地址的诉请没有依据，双方对此未约定违约责任；3、张利荣、金奇主张的违约金过分高于其实际损失。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市江汉区泛海国际SOHO城（一期）8栋8层6室房屋（建筑面积258.95平方米、以下称案涉房屋）系张利荣、金奇共有房屋。2019年10月22日，金奇代张利荣（甲方）与盈实智慧公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将案涉房屋出租给乙方作为办公使用，期限为一年，自2019年10月28日至2020年10月27日，租金为25527元/月，租金按季度支付，乙方于2019年10月22日支付首期租金76581元，此后的租金应于次期租金到期前6日预缴；北京盈实智慧供应链管理有限公司已于2018年10月22日向甲方支付房屋租赁保证金48164元，亦可作为乙方完全遵守本合同约定的担保。若乙方欠缴任何款项或违反本合同任何条款，甲方有权从房屋租赁保证金内扣除一定的数额，以弥补甲方所受的损失。甲方应于2019年10月28日将房屋交付乙方。若房产因水灾、火灾、暴雨、大风、台风、地震、土地下沉等自然灾害，导致乙方无法或难于使用房产超过二个月，乙方可向甲方提前一个月发出书面通知终止本合同。若乙方不按本合同规定准时如数支付租金及其他款项，每逾期一天，乙方按当月租金的千分之五支付违约金，乙方提前或擅自退租并迁出房产，乙方应以全额房屋租赁保证金给甲方作为违约金。《房屋租赁合同》还对双方其他权利义务作出了约定。同日，北京盈实智慧供应链管理有限公司向张利荣转账120411元，金奇出具收据2张，证实收到房屋租金72247元，押金48164元，张利荣、金奇将案涉房屋交付盈实智慧公司使用。2020年1月22日，盈实智慧公司未缴纳下个季度的房屋租金。同年2月24日，盈实智慧公司通过微信向金奇提出解除《房屋租赁合同》，金奇未同意，表示解除合同一事待能归还案涉房屋时再行商谈，同年4月13日，盈实智慧公司与金奇签署《租赁房屋交接清单》退还房屋，盈实智慧公司承诺公司地址在2个月内迁出。截至2020年4月24日，案涉房屋水费剩余44元、电费剩余979.2元，共计1023.2元。现盈实智慧公司因要求张利荣、金奇退还保证金48164元、剩余水电费1023.2元而提起本诉，张利荣、金奇因要求盈实智慧公司支付欠付2020年1月22日-2020年4月12日的房租、违约金、未按时变更公司工商登记上的办公地址影响案涉房租重新出租提起反诉。本院认为，盈实智慧公司与张利荣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点是《房屋租赁合同》解除的时间、张利荣收取的保证金48164元是否应予退还、2020年1月22日至2020年4月12日租金是否应当缴纳、盈实智慧公司未及时办理工商登记变更将公司从案涉房屋迁出是否应当支付违约金。关于合同的解除时间，盈实智慧公司与张利荣于2020年4月13日办理交接手续，交还案涉房屋，本院确定《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。对于盈实智慧公司提出的要求张利荣、金奇返还保证金48164元的诉讼请求及张利荣、金奇提出的要求盈实智慧公司支付2020年1月22日-4月12日房租69773.8元的诉讼请求，经查，根据武汉市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布的公告,武汉自1月23日10时起封城，自4月8日零时起解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通。盈实智慧公司在2020年1月22日-4月12日期间无法正常使用案涉房屋，对此双方均无过错，本着公平的原则，所导致的房租损失69773.8元应由双方共同承担，各负担34886.9元。对于保证金48164元，《房屋租赁合同》约定提前或擅自退租的应不予退还，但盈实智慧公司提前解除合同确系受疫情影响，综合考虑疫情的影响力及《房屋租赁合同》的实际履行情况，保证金可退还50%即24082元。盈实智慧公司要求张利荣、金奇支付资金占用利息的诉讼请求，张利荣、金奇要求盈实智慧公司支付逾期支付租金的违约金的反诉请求，本院不予支持。盈实智慧公司退还案涉房屋后，剩余电费、水费1023.2元张利荣、金奇应予退还。张利荣、金奇提出的盈实智慧公司未及时从案涉房屋迁走公司住址，要求按日200元赔偿违约金的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:一、原告盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司与被告张利荣、金奇的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除；二、被告张利荣、金奇于本判决生效之日起十日内向原告盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司返还保证金24082元；三、被告张利荣、金奇于本判决生效之日起十日内向原告盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司支付水费、电费共计1023.2元；四、反诉被告盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告张利荣、金奇支付租金34886.9元；五、驳回原告盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张利荣、金奇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费531元，由原告盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司承担317元（已付），被告张利荣、金奇承担214元；反诉案件受理费1340元由反诉原告张利荣、金奇承担1004元，反诉被告盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司承担336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢春二〇二〇年十一月十五日书记员  徐骏