福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6529号 上诉人（原审原告）:杨月榕，女，1951年7月3日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈俊鹏，福建吴浩沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖亮，福建吴浩沛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：运盛（福建）地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**置地广场**。 法定代表人：杜早治，执行董事。 委托诉讼代理人：刘善理，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁苏彬，福建建达律师事务所律师。 上诉人杨月榕因与被上诉人运盛（福建）地）地产有限公司下简称“运盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初3840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨月榕上诉请求：撤销一审判决，改判运盛公司向杨月榕支付逾期办证违约金（以已付款3000万元为基数，按每日0.02%的标准，自2017年4月14日计算至2020年3月7日止）。事实和理由：一、一审判决未充分考虑新冠疫情影响、《办理产权证通知函》给定的7天领取材料期限以及办理不动产权证书的合理工作日等因素，直接以杨月榕收到《办理产权证通知函》的2020年1月10日作为计算逾期办证违约金的截止时点，属认定事实错误。1.杨月榕于2020年1月10日签收《办理产权证通知函》后马上面临春节，接着出现新冠疫情，2月是疫情防控的关键时期，故直至2020年3月1日才委托配偶吴长江领取相关办证材料，并非故意逾期领取材料及放任损失扩大。2.《办理产权证通知函》明确通知杨月榕于收到通知之日起的7日内领取相关办证材料，自行办理所有权登记手续，杨月榕在2020年1月10日起的7日内领取办证材料不属于违约，一审判决认定杨月榕2020年1月10日签收《办理产权证通知函》为逾期办证违约金截止时点，违背客观事实。3.根据合同约定“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的日0.02%向买受人支付违约金”，7日期限只是领取办证材料，到实际取得不动产权证书要有一定的合理工作日期限，且2、3月为疫情防控的关键时期，一审判决未考虑办证的合理期限，违背客观事实，也违反合同约定，应以2020年3月7日取得不动产权证书的时间作为逾期办证违约金的截止时点。二、合同约定的违约金标准日0.02%系双方真实意思表示，并无明显过高情形，不应因购房款总额较大而调低。1.合同对违约金标准做了明确约定，且还是运盛公司提供的格式范本，对双方具有法律约束力。2.每日0.02%相当于年利率7.3%，没有任何过高之处，违约金是否过高或过低是根据违约金计算标准来判断的，而不是根据购房款总额，更何况与购房款总额相比，违约金600万元也只有20%的比例。3.一审判决认定“未办理权属证书对杨月榕居住、使用房屋未造成影响，杨月榕并未提交证据证明其实际损失”，无事实和法律依据。根据常理，未办理权属证书必然对房屋的收益造成影响，如转让、抵押贷款等，且运盛公司主张违约金标准过高，应举证证明违约金过分高于损失，一审法院对举证责任分配错误。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审判决按照银行贷款利率作为违约金计算标准，违反了上述法律规定。 运盛公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定运盛公司不承担2020年1月10日至2020年3月7日期间的逾期办证违约金，符合本案的事实情况及合同约定。运盛公司于2019年12月19日取得了案涉房屋的首次登记通知书，并于2020年1月9日通知杨月榕领取办理房屋所有权证的材料，2020年1月10日，杨月榕本人签收了该通知书，至此运盛公司已依约履行了协助杨月榕办理权属证书的合同义务。而杨月榕于2020年3月1日才委托配偶吴长江代领产权办理资料，2020年3月5日才向福州市不动产登记和交易中心申请办理案涉房屋的所有权登记，其怠于办证的行为所造成的不利后果应由杨月榕自行承担。杨月榕收到运盛公司的《办理产权证通知函》之日距离2020年春节还有15天，其有充裕的时间在春节前办取不动产权证书，杨月榕未能在2020年1月取得不动产权证系由于其个人原因，与其所谓春节将至、新冠疫情等客观情况无关。事实上，杨月榕于2020年3月5日申请办证，于2020年3月7日便取得案涉房屋的不动产权证书，其办理不动产权证书实际仅花费了2日。二、一审法院将违约金标准调整为2019年8月19日前按中国银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合本案的事实情况和法律规定。1.案涉项目在符合相关用地和建设条件的情况下，无法办理土地核验及首次登记，进而导致案涉房屋延后办理产权证，实际系由于第三方原因，此后果非运盛公司原因导致，且运盛公司对此无过错。运盛公司于2001年受让案涉项目地块，相应的《国有建设用地使用权出让合同》约定项目建设含中学、幼儿园，但未明确约定其产权归属、学校办学模式等。因此项目建成后，运盛公司与有关行政部门就前述中学、幼儿园的产权归属及办学模式等产生争议，在解决相关争议前，有关行政部门明确要求暂停案涉项目的土地核验及项目房屋的首次登记。而此后出台的《福州市人民政府办公厅关于印发福州市城镇小区配套幼儿园移交规程的通知》，也恰恰印证了该事实，即建设项目未移交配套学校产权前行政部门暂停项目土地核验及首次登记。2.退一步说，即使认定运盛公司存在逾期办证的行为，综合考虑合同的实际履行情况、杨月榕的损失、运盛公司的过错程度、项目整体的情况后，人民法院依法有权对约定的违约金进行调整。第一，案涉房屋已明显升值，运盛公司已依约将案涉房屋交付杨月榕，不影响杨月榕的正常居住、使用，杨月榕未因案涉房屋逾期办理产权登记产生实际损失。第二，在杨月榕存在逾期支付购房款的违约情形下，运盛公司依约履行合同约定，及时向杨月榕交付房屋；在取得办证材料后，及时向杨月榕发出《办理产权证通知函》，配合杨月榕顺利办理完成案涉房屋产权登记。第三，杨月榕未举证证明其因逾期办证事由而遭受了实际损失，依法应承担举证不能的不利后果。 杨月榕向一审法院起诉请求：判令运盛公司向杨月榕支付逾期办理房屋权属证书的违约金657万元（以购房款总额3000万元为基数，按约定的每日0.02%计算，依据法律关于诉讼时效的规定，从2017年3月7日起计至2020年3月7日止）。 一审法院认定事实：2015年5月25日，杨月榕与运盛公司签订《百督府认购协议书》，认购运盛公司开发的购买位于福州市鼓楼区，双方约定签署认购书时杨月榕即向运盛公司交付定金200万元。2015年6月29日，杨月榕与运盛公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨月榕向运盛公司购买位于福州市鼓楼区复式单元，总价款3000万元；2015年5月25日、6月30日、7月30日、8月30日前分别支付200万元、800万元、1000万元、1000万元；运盛公司应在2015年10月18日前将房屋交付杨月榕使用，在房屋交付后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付杨月榕；如因运盛公司的原因，杨月榕不能在房屋交付使用后365日内取得房屋权属证书的，杨月榕不退房，运盛公司自逾期之日起每日按杨月榕已付款的0.02%向其支付违约金。 2015年5月25日、5月26日、6月29日，杨月榕分别向运盛公司支付200万元、300万元、500万元；2015年8月31日，杨月榕向运盛公司支付两笔分别为200万元、1500万元；2015年9月11日，杨月榕向运盛公司支付300万元。运盛公司向杨月榕开具上述款项相应的销售不动产统一发票。2015年10月13日，运盛公司向杨月榕邮寄《房屋交付使用通知书》，通知其于2015年10月18日办理交付手续。2015年11月13日，运盛公司将案涉房屋交付杨月榕使用。 2019年12月19日，福州市自然资源和规划局向运盛公司发出案涉项目的首次登记通知书。2020年1月9日，运盛公司向杨月榕寄出《办理产权证通知函》，通知其于七日内领取办理房屋所有权证的材料，自行办理房屋所有权登记手续。杨月榕于2020年1月10日收到该函，2020年3月1日由吴长江代领了产权办理资料，2020年3月5日向福州市不动产登记和交易中心申请办理案涉房屋的所有权登记，2020年3月7日取得案涉房屋的不动产权证书。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。杨月榕与运盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。杨月榕作为购房人应该及时交付购房款，运盛公司应当按时交付房屋并及时协助杨月榕办理案涉房屋的权属证书。运盛公司辩称因杨月榕存在逾期支付购房款的情况该公司有权暂不交房和办理权属证书，一审法院认为，虽然杨月榕支付的购房款中有部分确实存在逾期情形，但其余购房款均已按时支付，且在其付清全部购房款后，运盛公司已将房屋交付使用，继续履行合同，现又以杨月榕逾期付款为由主张有权暂不办理权属证书，没有依据，一审法院不予采纳；运盛公司主张未及时办理权属证书系因第三方原因而非其原因，一审法院认为，根据合同约定和案涉房屋于2015年11月13日交付的事实，运盛公司应在2016年11月13日之前向杨月榕提供办理权属证书所需的需由该公司提供的材料，运盛公司提交的证据不足以证明在2016年11月13日之前未能办理权属证书的原因在于第三方，若运盛公司依约及时协助杨月榕办理了权属证书，此后的其他因素变化均不会对杨月榕的权益造成影响，故运盛公司应对未及时协助杨月榕办理权属证书承担相应的违约责任，故该主张一审法院不予采纳，杨月榕要求运盛公司支付逾期办理权属证书的违约金，一审法院予以支持。 关于违约金的计算期间，杨月榕主张自2017年3月7日计至2020年3月7日，运盛公司提出诉讼时效抗辩，主张2017年3月7日至2017年4月14日期间的违约金已超过诉讼时效，另主张2020年1月10日至2020年3月7日系因杨月榕自身原因未及时办理权属证书。一审法院认为，杨月榕于2020年4月14日提起本案诉讼，2017年3月7日至2017年4月13日期间的逾期付款违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持；杨月榕于2020年1月10日收到领取办证材料通知书，直至2020年3月1日才领取办证材料，显然存在怠于办证的情况，故一审法院对2020年1月11日至2020年3月7日期间的违约金不予支持。违约金的计算期间应为2017年4月14日至2020年1月10日。 关于违约金的标准。双方在合同中约定的违约金为已付款的日0.02%，运盛公司主张该标准过高，要求予以调减。一审法院认为，违约金的主要目的在于弥补守约方的损失及惩罚违约方；运盛公司已将房屋交付杨月榕使用，未办理权属证书对杨月榕居住、使用房屋并未造成影响，杨月榕并未提交证据证明其实际损失，故一审法院酌定逾期办证违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，本案逾期办证违约金应以已付购房款3000万元为基数，自2017年4月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年1月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、运盛（福建）地）地产有限公司于本判决生效之日起十日内向杨月榕支付逾期办证违约金已支付的3000万元为基数，自2017年4月14日至2019年8月19日按同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年1月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回杨月榕的其他诉讼请求。案件受理费57790元，适用简易程序减半收取28895元，由杨月榕负担11227元，运盛（福建）地）地产有限公司负担17668元/div> 二审中，当事人未向本院提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，杨月榕与运盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，运盛公司应在商品房交付使用后300日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。本案中，运盛公司于2015年11月13日将案涉房屋交付杨月榕使用，但其迟至2020年1月9日才向杨月榕寄出《办理产权证通知函》，运盛公司已构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼中，运盛公司抗辩其未能如期办理房屋产权登记，系政府部门原因所致，对此，本院认为，运盛公司作为开发商，应履行办理房屋所有权初始登记的义务，即向房屋权属登记机构提交各项规定资料包括相关部门的验收文件等，运盛公司在明知项目土地核验延后的情况下，应当与相关部门积极协商处理后续事宜，以避免可能产生的风险，且在其未能如期办证的情况下，亦应当及时告知业主、争取取得业主的理解和谅解并协商解决相关事宜，尽量避免产生群体诉讼纠纷。因此，运盛公司主张未能如期办理房屋产权登记并非因其原因所致，其不承担赔偿责任不能成立，本院不予采纳。 根据双方当事人的诉辩意见，本案审查重点在于逾期办证违约金的计算期间及计算标准问题。 关于违约金计算期间。杨月榕诉请运盛公司支付2017年3月7日至2020年3月7日的违约金。鉴于杨月榕于2020年4月14日提起本案诉讼，故2017年3月7日至2017年4月14日期间的违约金已超过诉讼时效，不应支持。杨月榕于2020年1月10日收到《办理产权证通知函》，通知其于七日内领取办理房屋所有权证的材料，自行办理房屋所有权登记手续，2020年3月1日方由吴长江代领产权办理资料，确实存在怠于办证的情况，故2020年1月18日至2020年3月7日期间的违约金亦不应支持。一审法院未考虑通知函给定的7天领取材料期限，认定2020年1月11日起即不应支付违约金，认定有误，本院予以纠正。二审中，杨月榕主张一审法院未充分考虑新冠疫情影响及春节因素，但通知函给定的期间届满之时，距春节尚有一段时间，新冠××疫情亦尚未爆发，杨月榕的该项主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上，逾期办证违约金的计算期间应为2017年4月14日至2020年1月17日。 关于违约金计算标准。根据合同约定，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。但结合本案讼争合同的实际履行情况，运盛公司在办理房屋所有权初始登记的过程中，并没有恶意违约、故意拖延办理手续的情形，其在申报相关审批手续的过程中确实存在影响了房屋权属登记办理时间的因素。且运盛公司已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房已办理不动产权证书。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻运盛公司的违约责任，故一审法院酌定逾期办证违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并无不当，本院予以维持。 综上，本案逾期办证违约金应以已付购房款3000万元为基数，自2017年4月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年1月17日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，杨月榕的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初3840号民事判决； 二、运盛（福建）地）地产有限公司于本判决生效之日起十日内向杨月榕支付逾期办证违约金已支付的3000万元为基数，自2017年4月14日至2019年8月19日按同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年1月17日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回杨月榕的其他一审诉讼请求及其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费28895元，由杨月榕负担11227元，运盛（福建）地）地产有限公司负担17668元审案件受理费11227元，由杨月榕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十一月××日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君