中华人民共和国 湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异747号 案外人：熊璇，女，1992年5月19日出生，汉族。 申请执行人：水汉林，男，1955年8月15日出生，汉族。 被执行人：十堰中东房地产开发有限公司，住湖北省十堰市张湾区四海巷**。 法定代表人：胡宾，该公司总经理。 被执行人：胡德生，男，1957年10月6日出生，汉族。 被执行人：刘静，女，1962年10月21日出生。 本院在执行（2020）鄂01执363号申请执行人水汉林与被执行人十堰中东房地产开发有限公司（以下简称中东公司）、胡德生、刘静民间借贷纠纷一案过程中，案外人熊璇向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人熊璇称，案外人于2016年4月17日与中东公司签订商品房买卖合同（合同编号YS0315XXX），案外人按合同约定购买了位于十堰市北京北路48号中东国际一单元23楼XXXX室房产（以下简称案涉房屋），并已支付全部价款。本院查封案涉房屋的行为损害了案外人的合法权益。现依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提出异议，请求撤销本院（2020）鄂01执363号执行裁定书和查封公告，解除案涉房屋的查封。 案外人熊璇为支持其异议请求，向本院提交如下证据（均为复印件）： 第一组证据：2016年4月17日案外人熊璇与中东公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定：熊璇购买中东国际项目1栋1单元X-XX-X号房，该商品房建筑面积96.06平方米，总价326604元等内容。拟证明案外人在查封前已签订房屋买卖合同的事实。 第二组证据：2016年4月17日十堰中东房地产开发有限公司出具《收据》（编号：4855895）一份，载明：交款单位“熊璇”，人民币“叁拾贰万陆仟陆佰零拾肆元整”，收款事由“房款X-XX-X”等内容。拟证明案外人已缴纳全部购房款的事实。 第三组证据：1、2016年4月20日案外人熊璇与十堰市骏豪物业管理有限公司签订《临时管理规约前期物业服务协议》一份。2、十堰市骏豪物业管理有限公司于2017年11月24日、2018年11月24日、2019年10月5日、2020年1月22日出具的《收据》各一份（NO.7328523、NO.9591665、NO.5173217、NO.6101202）。3、收款日期2018年12月4日、2019年7月2日、7月10日、7月22日、8月18日、9月25日、11月2日、12月7日国网湖北省电力有限公司业务收款凭证（共8份）。4、2018年12月18日十堰东风中燃城市燃气发展有限公司发票（发票号码0024332）一份。载明案外人熊璇交纳案涉房屋水费、电费、燃气费的事实。拟证明案外人在查封前已入住案涉房屋的事实。 水汉林辩称：一、案涉房屋及项下土地使用权并未登记或者备案在案外人名下。十堰市自然资源和规划局关于张湾区北京北路48号中东国际项目规划审批建设22层，而案涉房屋位于中东国际24层，属于违法建筑，未经登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，案涉房屋虽属违法建筑，未经登记，但根据案涉房屋土地使用权的审批文件、土地使用权登记簿等相关证据确定的权属单位是中东公司，而非案外人。二、案外人于2016年4月17日与中东公司签订的《商品房预售合同》无效，不能作为排除强制执行的证据使用。根据《中华人民共和国房地产管理办》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。案外人与中东公司签订的房屋买卖合同约定的交易标的物即案涉房屋属于违法建筑，违反了十堰市城市规划和土地管理的相关规定，属于实质性违法，亦无法通过补办手续的方式来纠正其违法性。也因此，案涉房屋至今仍未能办理备案登记手续，因此上述房屋买卖合同系无效合同，不能作为排除强制执行的证据使用。另，案外人以畸低于市场价格购买案涉房屋，涉嫌与被执行人串通，损害债权人利益。三、案外人与中东公司之间转让房屋所有权的行为无效，案涉房屋仍属中东公司所有。由于案外人与中东公司签订的买卖合同无效，其交易行为包括付款行为亦属无效（并且案外人未提交支付购房款的银行流水），案外人可以通过其他途径向中东公司主张权利，但案涉房屋仍属于中东公司所有。四、案外人不具备排除强制执行的法定情形，不应排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定是针对合法建筑作出的规定，且首要条件是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而案涉房屋属于违法建筑，且案外人与中东公司签订的合同因违反法律规定属无效合同，因此，案外人与中东公司之间的房屋交易行为不适用上述司法解释的规定。综上，本院查封案涉房屋符合法律规定，应予维持，请求驳回案外人的异议。 本院查明，原告水汉林与被告中东公司、胡德生、刘静、武汉永生房地产综合开发有限责任公司、李建忠、包头市永生房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月27日作出（2018）鄂01民初4977号民事判决书，判决如下：一、被告中东公司于本判决生效之日起十日内偿还原告水汉林借款本金1604285.77元及利息（以年利率24%为基准，自2015年2月5日起算至实际清偿完毕之日止）；二、被告中东公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告水汉林为实现债权支付的费用129188.86元；三、被告胡德生、被告刘静对本判决第一项、第二项确定的被告中东公司债务负连带清偿责任；四、驳回原告水汉林的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力，因义务人未自动履行义务，权利人水汉林向本院申请强制执行，本院于2020年4月17日以（2020）鄂01执363号立案受理。 执行过程中，本院作出（2020）鄂01执363号执行裁定，查封被执行人中东公司所有的位于十堰市北京北路48号中东国际12套房产，查封期限三年（自2020年8月13日起至2023年8月12日止）。2020年8月13日，本院在中东国际小区公告栏及上述被查封房产门上张贴查封公告。 另查明，湖北省商品房预售许可证书【鄂十房预售字（2011）005号】载明：企业名称“十堰中东房地产开发有限公司”，预售商品房项目名称“中东国际”，项目地址“张湾区汉江街办北京北路48号”，总规模“50574.86㎡”，审批意见“同意预售【注：可预售范围为：6层至22层。其中：437.42㎡为拆迁还房，不得对外销售】”。 十堰市国用（2011共）第0003917号土地使用权证载明：土地使用权人“十堰中东房地产开发有限公司”，座落“北京北路”，地号“0003917”，地类（用途）“商业、住宅、其它”，使用权面积“7357.00㎡”，独用权面积“7357.00㎡”。 建设用地规划许可证（地字第**）载明：用地单位“十堰中东房地产开发有限公司”，用地位置“北京北路”，用地性质“市场兼容住宅及行政办公用地”，用地面积“柒仟叁佰伍拾柒平方米”。 建设工程施工许可证（编号420300201107180101）载明：建设单位“十堰中东房地产开发有限公司”，工程名称“中东国际大厦”，建设地址“北京北路”，建设规模“50574.86㎡”，合同开工日期“2009.10.28”，合同竣工日期“2011.12.31”，备注“该建设项目建设层数24+1层”。 本院认为，本案审查内容和争议焦点为案外人对案涉房屋的异议主张能否排除本院的强制执行。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人熊璇在本院查封案涉房屋之前与被执行人中东公司签订《商品房预售合同》；在本院查封之前案外人熊璇已实际占有该不动产，并已实际支付全部房款；未办理过户登记属于不能归责于案外人熊璇自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故，本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对位于十堰市北京北路48号中东国际23楼一单元XXXX号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  周晨 审判员  徐文 审判员  吴利 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理刘小铭 书记员谭晓