安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初1995号原告：天长市浔河佳苑业主委员会，住所地天长市建设中路**天长市浔河佳苑小区**楼****。负责人：韦保玉，该业主委员会主任委托诉讼代理人：李志萍，安徽李志萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓菲，安徽李志萍律师事务所律师。被告：天长市园林物业管理有限责任公司，住所地，住所地安徽省天长市天长镇园林小区西大门iv>负责人：虞文生，系该公司经理委托诉讼代理人：瞿安民，安徽诚天律师事务所律师。第三人：天长市房地产开发公司，住所地，住所地安徽省天长市天康大道建设大厦**东侧iv>法定代表人：朱俊同，公司经理委托诉讼代理人：王新，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何芹，安徽诚天律师事务所律师。原告天长市浔河佳苑业主委员会（以下简称浔河佳苑业委会）与被告天长市园林物业管理有限责任公司（以下简称园林物业公司）、第三人天长市房地产开发公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月24日、2020年9月4日、2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告浔河佳苑业委会负责人韦保玉及其委托诉讼代理人李志萍，被告园林物业公司的委托诉讼代理人瞿安民，第三人天长市房地产开发公司委托诉讼代理人何芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浔河佳苑业委会向本院提出诉讼请求：1.判令园林物业公司向浔河佳苑业委会移交竣工总平面图、单体建筑、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图收等竣工验收资料；2.判令园林物业公司向浔河佳苑业委会移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及物业质量保修文件和物业使用说明文件；3.判令园林物业公司恢复楼顶上的观光平台公共部位并移交给浔河佳苑业委会；4.判令园林物业公司移交代收公共部分收费的账目清单给浔河佳苑业委会；5.判令园林物业公司赔偿浔河佳苑业委会的损失费五万元整；6.判令园林物业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：天长市浔河佳苑小区于2017年1月建成,2019年4月13日成立了业主委员会即浔河佳苑业委会。从2017年3月10日开始,园林物业公司就是为浔河佳苑业委会提供物业服务的前期物业公司。前期物业服务两年期满,由于园林物业公司提供的物业服务不能令浔河佳苑业委会所代表的的小区业主满意,业主委员会成立后通过召开业主大会正式选聘了新的物业公司，即滁州市嘉和物业管理有限公司进驻服务。滁州市嘉和物业管理有限公司进驻之后,园林物业公司占着位置不撤离,使得滁州市嘉和物业管理有限公司无法办公。通过主管部门的协调,园林物业公司不得已搬离。搬离之后,园林物业公司拒不将承接的天长市浔河佳苑小区相关的财物以及资料等向浔河佳苑业委会、滁州市嘉和物业管理有限公司移交,影响了滁州市嘉和物业管理有限公司工作,导致浔河佳苑业委会小区内的物业服务处于一种无序的状态。不但如此,园林物业公司还胆大到把小区楼顶上的观光平台公共部位对外销售,赚取不当的利益。这一行为严重伤害了全体业主的权益,给业主造成损失,引起全体业主的公愤。离开之前,园林物业公司也没有将小区公共部位收费清单移交给浔河佳苑业委会。《安徽省物业管理条例》第五十二条规定“在办理物业承接查验时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管、地下管网工程竣工图收等竣工验收资料;(二)共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(五)园林施工图纸及树种清单;(六)业主名册;(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料”。同时《物业管理条例》规定;“物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作”。浔河佳苑业委会无数次找园林物业公司追要相关资料,园林物业公司态度蛮横，推说开发商(即第三人)天长市房地产开发公司没有移交给其。浔河佳苑业委会又找第三人天长市房地产开发公司、物业管理主管部门,问题仍得不到解决。故提起诉讼。园林物业公司辩称：1.本案诉讼请求第一项中各种资料园林物业公司已经交付给浔河佳苑业委会，并有浔河佳苑业委会盖章及主任韦保玉签字确认，浔河佳苑业委会再次诉请是滥诉。2019年8月21日，园林物业公司已将业主资料及联系方式、电梯维保资料、设施设备完好资料交付给浔河佳苑业委会，由浔河佳苑业委会盖章及主任签字确认，新物业公司也盖章签字确认。2020年3月11日，园林物业公司已将竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单、园林施工图纸及树种清单、业主名册交付给浔河佳苑业委会，由浔河佳苑业委会也在移交单上盖章，主任韦保玉在移交单上一一签字确认。现浔河佳苑业委会要求园林物业公司移交相关资料，实属滥用诉权，浪费司法资源，增加园林物业公司的诉累。2.本案诉讼请求二中各资料第三人一直没有交付给园林物业公司，所以园林物业公司无法转交给浔河佳苑业委会，并且园林物业公司已与浔河佳苑业委会及滁州市嘉和物业管理有限公司约定，这些资料由浔河佳苑业委会直接要求第三人给予出示，现浔河佳苑业委会再次诉请园林物业公司提供，实属出尔反尔，强人所难，园林物业公司确实无法提供这些资料。3.浔河佳苑业委会诉讼请求三、四要求园林物业公司恢复顶楼观光平台及公开收费帐目实属无理要求，无事实及法律依据。（1）浔河佳苑小区楼顶根本没有所谓的公共观光平台，园林物业公司在接管该小区前期物业时，该小区楼顶就没有公共观光平台，浔河佳苑业委会要求园林物业公司恢复纯属无理要求，法庭应予以驳斥。（2）鉴于浔河佳苑小区楼顶没有公共观光平台，浔河佳苑业委会要求园林物业公司公开该公共部位收费账目更是毫无道理，园林物业公司没有义务公布17层（跃层）使用情况，园林物业公司如何管理和使用该跃层与浔河佳苑业委会毫无瓜葛。因此，浔河佳苑业委会诉讼请求三、四也是无理要求，法庭应予驳斥。4.经园林物业公司了解，浔河佳苑小区楼原17层设计是立面玻璃造型，该窗在极端天气或者孩童顽皮导致玻璃破裂危险，一旦玻璃坠落，将会产生非常危险的安全事故，所以在施工过程中，经第三人要求，天长市规划建筑设计院已进行设计变更，作出原图17层造型部分增加一面墙体，顶部采用钢筋砼板的设计变更。2017年5月浔河佳苑小区工程竣工已全部验收合格并文件齐全准予备案。故浔河佳苑小区楼17层的变更设计、施工、验收均符合法律规定，不存在浔河佳苑业委会诉称的17层是公共观光平台一说。5.浔河佳苑业委会要求被告赔偿五万元损失无任何事实及法律依据。综上，浔河佳苑业委会要求园林物业公司移交相关资料，实属滥用诉权，浪费司法资源，增加园林物业公司的诉累，提出恢复观光平台和公开所谓的公共部位收费账目更是无理取闹，其目的是想要通过诉讼方式窃取园林物业公司的财务机密，要求赔偿损失更是可笑，请问损失从何而来，又为何要赔偿。请求法庭驳回浔河佳苑业委会的全部诉讼请求。天长市房地产开发公司陈述，1.浔河佳苑业委会诉讼请求一、二中各种资料除浔河佳苑业委会已经接收的以外，剩余的资料，浔河佳苑业委会根本拒绝接收，现在反而到法院起诉，不知浔河佳苑业委会是何目的。现在第三人各种资料准备齐备，立刻可以交付。2.浔河佳苑业委会诉讼请求三、四要求恢复顶楼观光平台及公开收费账目，该请求是无理请求，法庭应予驳回。（1）浔河佳苑业委会作为业主委员会，就此项请求提起诉讼，首先应得到三分之二以上业主授权，本案中没有业主的授权，所以浔河佳苑业委会没有资格提起该项诉求。（2）浔河佳苑小区楼顶根本没有所谓的公共观光平台，第十七层也不在公摊范围，是第三人自有。鉴于上述情况，浔河佳苑业委会无权要求公开相关收费帐目。综上，浔河佳苑业委会诉讼请求均不能成立，请求法庭驳回浔河佳苑业委会的全部诉讼请求。对于原、被告提交的证据，本院对双方证据，作如下分析认定：浔河佳苑业委会证据一，浔河佳苑业主委员会备案表。证明2019年4月18日天长街道办事处，天长市浔河社区居委会，天长市房地产开发公司办公室，天长市住房城乡建设局牵头成立浔河佳苑业主委员会。原告具有诉讼主体资格。园林物业公司、天长市房地产开发公司对该证据真实性无异议，证明目的不认可。对该组证据，本院予以采信。浔河佳苑业委会证据二，天长市园林物业管理有限责任公司、天长市房地产开发公司工商登记信息。证明被告及第三人主体适格。园林物业公司、天长市房地产开发公司对该证据真实性无异议。对该组证据，本院予以采信。浔河佳苑业委会证据三、2017年前期物业管理服务收费备案目录。证明2017年3月10日被告法人到天长市发改委就天长市园林物业管理有限责任公司前期物业的服务收费备案，其备案收费标准高层是每平方0.75元，电梯一层是每平方0.15元，二到四层是每平方0.25元，五层起每平方0.3元，二次供水五层以上每月每平方0.2元，装潢垃圾清理费1.5元每平方、垃圾处置费每户每月3元。园林物业公司、天长市房地产开发公司对该证据真实性不予认可，即使收费备案目录是真实的，对关联性不认可。对该证据，与本案无关联性，本院不予认定。浔河佳苑业委会证据四，浔河佳苑业主委员会情况说明、园林物业收据（董鳞、韦保玉）。证明天长市环卫局分包的湖北佳士成道路保洁有限公司天长分公司未收到园林物业的任何费用，而园林物业于2017年11月30日进场开始代收了每位业主三年的垃圾清理费108元、房屋装修建筑垃圾清运费每户200元，园林物业收取之后离开浔河小区没有进行账目移交。园林物业公司对该证据真实性不予认可、关联性不认可；天长市房地产开发公司对该证据不予认可。对该组证据，本院不予认定。浔河佳苑业委会证据五，浔河佳苑小区照片三张、收据（2017年8月28日戴劲）。证明浔河佳苑小区于2017年5月20日竣工验收，验收之后小区的楼顶层观光平台被园林物业公司改建成每一间单独的房屋对外出售，购买的业主进行了装修、锁门导致了楼顶的公共部位被购买的业主据为私有的事实。被告于2017年8月28日以每间72000元价格卖给业主并出具收据给业主。园林物业公司、天长市房地产开发公司对浔河佳苑小区照片真实性无异议，不认可浔河佳苑业委会的证明目的，该照片清晰的反映浔河佳苑验收以后浔河佳苑楼顶的实际状况就是这样，不存在浔河佳苑业委会所称的园林物业公司将观光平台改造为现在这样一说，戴劲的收据真实性由法庭核实，园林物业公司根据第三人授权代为收取楼顶小房使用费是合法有据的，该楼顶相关房屋属于第三人所有，不是公共部位。所以该费用的收取与浔河佳苑业委会没有关系。对该组证据，达不到原告的证明目的，本院不予认定。浔河佳苑业委会证据六，天长市住房城乡建设管理局及文件附图照片。证明当时移交时园林物业公司没有全部移交只进行了部分移交、部分移交有明细。园林物业公司对该证据真实性无异议，该证据证明第三人已经移交竣工总平面图等各种资料，虽然没有完全移交，但是据园林物业公司了解，第三人已经准备好了相关资料，浔河佳苑业委会拒绝接受，坚持通过诉讼的方式移交。天长市房地产开发公司对上述证据三性无异议，剩余部分资料第三人可当庭立即移交。对该组证据，本院予以采信。浔河佳苑业委会证据七，浔河佳苑小区整体规划备案图纸，证明园林物业公司提交的小区变更方案（被告提供的证据三）是虚假的。园林物业公司、天长市房地产开发公司对该证据真实性无异议，以四号楼为例，楼顶有四个小房子，规定的外饰墙面规定墙面设计是褐色真石漆和咖啡色真石漆，并没有原告所声称的玻璃阳光房，楼顶上四个小房子是符合规划的。对该证据的真实性，本院予以采信。浔河佳苑业委会证据八，浔河佳苑小区业主签名。证明浔河佳苑小区有157户业主同意就被告相关侵权行为向人民法院起诉。园林物业公司对该证据真实性不认可，但是此签名没有超过全体业主的三分之二签字，这份签名与本案不具有关联性，本案诉讼是要求移交相关资料和公共楼顶观光平台收费等而该签名是第三人以及被告有违法事项侵害业主利益，业主只能要求被告停止侵害、排除妨害等诉求，根据这个签名表业主没有授权原告停止本案诉讼。天长市房地产开发公司对该证据三性不予认可，也不能证明本案是经法律规定的专有部分占建筑总面积的三分之二，且经总人数占三分之二业主的同意。对该证据的真实性，本院予以采信。园林物业公司证据一，2019年8月21日，浔河佳苑业委会与园林物业公司及嘉和物业公司交接清单一份。证明本案诉请二中涉及的相关资料有浔河佳苑业委会直接向第三人索要，不应再找园林物业公司。浔河佳苑业委会对该证据真实性无异议，证明目的不认可，清单上写的很明确，园林物业公司写了以上6项由开发公司出示，说明园林物业公司根本没有出示。对改组证据，本院予以采信。园林物业公司证据二，2020年3月11日，浔河佳苑业委会与第三人交接清单一份。证明本案诉请一的相关资料已移交浔河佳苑业委会。浔河佳苑业委会对该证据真实性无异议，证明目的不认可，在此移交明细中4、5、6、10、11、12、13均是空白，园林物业公司没有移交，且在移交时由住建局开发办进行监交。签字的都确认收到了。对改证据，本院予以采信。园林物业公司证据三，关于浔河佳苑顶部改造函、安徽建苑工程项目管理有限公司联系单、天长市规划建筑设计院变更通知单各一份。证明浔河佳苑顶部（17层）改造合理、合规、合法，该楼十七层不是观光平台。浔河佳苑业委会对该组证据三性均不认可，顶部共用部位改建应当将图纸的改变报审批。审批之后才能建，且顶部也不能加盖单独的房屋再出售，顶部也是逃生避难的通道，通道已经被业主装门按锁堵死。被告认为改建是合法的应当要提交住建局的批文。对该组证据的真实性，本院予以采信。园林物业公司证据四，浔河佳苑1号楼至5号楼综合验收合格证、工程竣工备案证书各一份。证明浔河佳苑1号楼至5号楼综合验收合格，符合规划等各方面的要求，特别强调楼顶也符合规划设计。浔河佳苑业委会对该组证据真实性无异议，证明目的不认可，验收备案证书只是对房屋主体进行验收，没有显示可以改建、出售。对该证据，本院予以采信。园林物业公司证据五，天长市房地产交易所测绘报告书一份。证明浔河佳苑顶部（17层）不在公摊范围，为第三人自有。浔河佳苑业委会对该组证据真实性不认可，证明目的不认可，其次报告书缺少证据的三性，不能采信，《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定。对该组证据的真实性，本院予以采信。园林物业公司证据六，滁州市嘉禾物业收条一份。证明2019年8月21日园林物业公司向嘉禾物业移交道闸遥控器四套、监控钥匙一套、消防、泵房及消防控制室钥匙一套，园林物业公司已经完成了所有移交手续。浔河佳苑业委会对该组证据真实性无异议，但与本案无关。对该证据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：天长市浔河佳苑小区于2017年1月建成,从2017年3月10日开始,园林物业公司就是为浔河佳苑小区提供物业服务的前期物业公司。2019年4月13日成立了业主委员会即浔河佳苑业委会。园林物业公司服务两年期满后,业主委员会成立后通过召开业主大会正式选聘了新的物业公司，即滁州市嘉和物业管理有限公司进驻服务。现浔河佳苑业委会与园林物业公司就物业服务合同结束后相关材料移交等发生纠纷。另查明：1.浔河佳苑业委会第一项诉讼请求中竣工总平面图、单体建筑、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图已确认收到张要求园林物业公司移交。2.浔河佳苑业委会撤回第五项诉讼请求。本院认为，业主大会是业主的自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构。《物业管理条例》第十五条第(二)项规定,业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责,既然有代表业主订立合同的权利,业主委员会就应有权提起诉讼请求,且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定,业主委员会有权提起本案诉讼请求,故原告在本案中,主体适格。对于浔河佳苑业委会主张的要求园林物业公司移交分户验收竣工资料，因分户验收是在竣工验收之后进行的，即业主对于自家房屋的验收，其责任单位实质不是物业公司，园林物业公司抗辩在其接手浔河佳苑小区时，该材料开发商并未移交，结合园林物业公司提交的证据一，载明“工程质量验收报告（分户验收报告）由开发公司出示”，故对该诉请，本院依法不予支持；对于浔河佳苑业委会主张的要求园林物业公司移交设备的安装、使用和维护保养等技术资料及物业质量保修文件和物业使用说明文件（在庭审中已明确为：电梯设备资料，二次供水增压泵、污水处理泵、消防系统、监控系统及上述设备的保修文件和使用说明文件），园林物业公司抗辩电梯设备资料已经移交，其他资料在其接手浔河佳苑小区时，开发商并未移交，结合园林物业公司提交的证据一及第三人天长市房地产开发公司陈述，电梯设备资料已经移交，其他资料并不在园林物业公司处，故对该诉请，本院依法不予支持；对于浔河佳苑业委会主张的要求园林物业公司恢复楼顶上的观光平台公共部位并移交给浔河佳苑业委会，因其未能提证据证明，本院依法不予支持；对于浔河佳苑业委会主张的要求园林物业公司移交代收公共部分收费的账目清单，因浔河佳苑业委会未提供以上资产和收益存在的证据,,就现有证据本院无法确认以上资产及收益存在，故对该诉请，本院依法不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《物业管理条例》第二十九条规定，判决如下：驳回原告天长市浔河佳苑业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费1050元，由原告天长市浔河佳苑业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  张相阳人民陪审员  韩福海人民陪审员  车正龙二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  王以颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料iv>（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。