辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2506号上诉人（原审被告）：刘建军，男，1977年4月19日出生，汉族，个体，户籍所在地，现住建平县。委托诉讼代理人：刘爱红，1972年3月14日出生，汉族，个体，系亲属关系，户籍所在地建平县，现住建平县。被上诉人（原审原告）：建平县顺达源物业有限公司，住所地：建平县叶柏寿街道镜湖社区金都华府。法定代表人：李巍军，总经理。委托诉讼代理人：白志强，男，1990年3月6日出生，汉族，公司职员,住址建平县。上诉人刘建军因与被上诉人建平县顺达源物业有限公司（以下简称顺达源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2020）辽1322民初3163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人刘爱红、被上诉人委托诉讼代理人白志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军的上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是：被上诉人出示的物业合同是假的，在毕莲华和张雨田签字的合同里，毕莲华签字是后加的，这份合同未经过业主委员会讨论，也未张贴公示，签订该合同业主均不知情，违反《物业管理条例》相关规定；这些年上诉人商网公共部位都是由环卫处清扫，上诉人也一直向环卫处交纳垃圾处理费，上诉人不能重复交费；2018年到现在上诉人房顶漏雨，下水管道堵塞，都是上诉人自行维修。顺达源物业公司辩称，服从一审法院判决。顺达源物业公司向一审法院起诉请求：判决被告给付物业管理服务费2017年11月17日至2019年12月31日，共计4843元。庭后原告自愿撤回了要求被告给付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，现要求被告给付2017年11月17日至2018年12月31日期间物业费1510元。一审法院认定事实：被告刘建军系建平县叶柏寿街道办事处镜湖社区怡泽园小区02幢08017、08027号房屋业主，总层数7层，所在层数01-02，共有人系于海燕，该房屋系商业用房，建筑面积153.29平方米。2017年11月17日，怡泽园小区业主委员会和原告签订了《物业服务管理合同》，合同约定由原告对怡泽园小区进行物业服务及管理，合同期限自2017年11月17日至2022年11月17日，合同中约定了服务内容、服务标准、收费标准及相关事宜、双方权利义务、免责条款等，合同中约定的商网的收费标准为（地下室算收费面积）……其他商网按建筑面积每平方米每月0.5元。合同签订后，原告对怡泽园小区进行了物业服务及管理，但被告未向原告交纳2017年11月17日至2018年12月31日期间商网的物业服务费用。上述事实，有原被告的一致陈述及原告提交的企业法人营业执照、法定代表人身份证明、《物业服务管理合同》、依法公示、怡泽园小区业主委员会的批复和名单、查档证明、催缴通知单照片在卷证明，上述证据经庭审质证、认证，具有证明效力，一审法院予以采纳。被告提交的环卫处收据、工商服务业统一收款收据及照片，欲证明其已经向环卫处交纳垃圾处理费，下水管道堵塞自己自行花费1000元，但该组证据与本案物业费并不冲突，故对该组证据一审法院不予采纳。被告提交了其他照片七张，其欲证明一、外挂楼梯被业主盖成小房要求原告拆除小房；二、燃气管道未经业主同意而建要求原告拆除，被告的上述主张原告不予认可，被告可另行主张权利。一审法院判决认为，原告顺达源物业公司与建平县怡泽园小区业主委员会于2017年11月17日签订的《物业服务管理合同》成立并有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告作为小区的业主，该《物业服务管理合同》对其具有约束力。原告对建平县怡泽园小区提供了物业服务，被告作为业主在接受服务、享受服务的同时应依合同约定交纳物业服务费，以便小区物业管理服务有序进行。根据庭审中原告提交的查档证明，被告的房屋建筑面积为153.29平方米，按每平方每月0.5元计算，被告应向原告支付2017年11月17日至2018年12月31日（13个月零14天）物业服务费1031.67元。对原告主张的其他物业费，因原告未提供相应的产权数据予以证明，且通过庭审一审法院无法确定具体的面积，一审法院不予支持。庭后原告自愿撤回要求被告给付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，系原告对其民事权利的自由处分，一审法院予以准许。被告辩称“未享受过物业服务，未签订物业服务协议，已向环卫处交纳卫生费，不应交纳物业费”，但被告是小区商网业主，商网属于怡泽园小区建筑设施的组成部分，并非脱离小区的独立建筑，收取物业费是业主委员会和原告签订的《物业服务管理合同》中约定的，且原告对小区共同部位及设施提供的服务全体业主均有份，其不能以某项服务没有享受到或对某项服务不满意为由而拒绝交纳物业费。被告以“下水道堵塞，屋顶漏水都是自己维修”为由拒交物业费，该理由不能成立，该院不予采纳。一审法院判决如下：一、被告刘建军于本判决发生法律效力后十日内，给付原告建平县顺达源物业有限公司2017年11月17日至2018年12月31日的物业服务费1031.67元；二、驳回原告要求被告给付地下室物业费的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘建军负担，于本判决发生法律效力后十日内一并给付原告。本院二审期间，上诉人提交了《建平县怡泽园小区移交合同》，《物业服务管理合同》以证明该合同是业主委员会张雨田私自签订的，未经业主大会讨论，损害了业主利益；被上诉人质证意见是，该移交合同与物业公司无关。双方围绕本案诉争焦点当庭质证，经合议庭研究评议认定，双方对该合同来源的真实性无异议，本院予以采信。此外，上诉人在相同当事人、同一案由、同一事实的另一案件审理中，提交了建平县环卫处出具的证明材料，以证明案涉商网公共区域已由环卫部门负责清扫，并收取了相关费用，被上诉人质证未举证予以否认，本院予以采信。本院认为，案涉《建平县怡泽园小区移交合同》是开发企业与业主委员会前期移交的物业服务合同、《物业服务管理合同》是该小区业主委员会与顺达源物业公司签订的物业服务协议，虽在制定和履行收费项目和标准等物业服务规约方面，存在程序瑕疵，但不能否认物业服务企业进驻小区后已履行一定的物业服务义务，其与业主之间形成了事实上物业服务合同关系，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的情形。经查明，上诉人所拥有的商网与小区建筑构造上连为一体，上下水管道相连，物业服务企业对其下水管网具有管护和维修的责任和义务，但该商网处于临街状态与封闭小区不连通，商网人员日常通行使用临街的进户门，且门前公共区域的保洁服务工作，均由建平县环卫处负责清扫、处理垃圾。上述事实，有上诉人提交的交费收据和建平县环卫处证明以及环卫工人清扫保洁照片佐证。二审期间，顺达源物业公司未提交证据证明，对案涉商网公共区域进行过日常保洁服务。据此，顺达源物业公司在案涉商网履行保洁服务方面，没有履行清扫和处理垃圾的职责和义务，违反了案涉《物业服务管理合同》中保洁服务标准“商网共用部位卫生每日巡扫一次”的明确约定，已构成违约，应承担民事责任，综合考虑本案实际情况，基于公平原则应对其收取物业服务费适当扣减，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定的情形，故应从顺达源物业公司收取的物业服务费中，按年度收费额酌情减除30%为宜，即上诉人自2017年11月17日至2018年12月31日交纳物业服务费:1031.67元×70%＝722.2元。此外，上诉人主张的房顶漏雨、疏通下水管道堵塞维修费用及相关问题，与本案非同一法律关系，可另行主张权利。综上，刘建军的上诉请求部分成立，应予部分支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销建平县人民法院（2020）辽1322民初3163号民事判决的第一项；二、维持建平县人民法院（2020）辽1322民初3163号民事判决的第二项；三、上诉人刘建军于本判决发生法律效力后十日内，给付被上诉人顺达源物业公司2017年11月17日至2018年12月31日的物业服务费722.2元；四、驳回上诉人刘建军的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人顺达源物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元。其中，37.5元由上诉人刘建军负担、37.5元由被上诉人顺达源物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十一月二十七日书记员  毕 雪（法官助理代）