湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1123民初2358号原告：龚谨，男，1968年10月22日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师，代理限为特别授权。委托诉讼代理人：乐宏玲，湖北功竞元律师事务所律师，代理限为特别授权。被告：湖北国兴置业有限公司。住所地湖北省浠水县清泉镇双桥南路。统一社会信用代码91421125795915115R。法定代表人：汪中喜，该公司经理。委托诉讼代理人：程行春，该公司罗田县凤山镇河东街春意楼项目经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：肖祝飞，湖北巴源律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告龚谨诉被告湖北国兴置业有限公司（以下简称国兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚谨的委托诉讼代理人贺国兵、乐宏玲，被告国兴公司的委托诉讼代理人程行春、肖祝飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚谨向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年3月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、本案诉讼费用由被告国兴公司承担。事实和理由：2014年3月28日，浠水县正晴中小企业融资担保有限公司（以下简称正晴公司）为案外人程行春在浠水县农村信用合作联社的借款提供担保，同时被告国兴公司为程行春向正晴公司提供反担保。2015年3月30日，正晴公司代程行春向浠水县农村信用联社偿还了4079300元债务。后正晴公司、程行春、原、被告就债务清偿一事，于2016年3月9日达成协议，其中约定：程行春下欠正晴公司本息合计共5058332元，由被告国兴公司将自己开发的位于罗田县凤山镇河东街春意楼项目地下室作价5058332元出售给原告龚谨，原告龚谨将购房款直接支付给正晴公司用于抵偿程行春下欠正晴公司的债务。2016年3月10日，原、被告之间签订了《商品房买卖合同（预售）》，被告国兴公司将位于罗田县凤山××东春天小区北侧××号，作价4079300元出售给原告龚谨。合同约定该房屋于2016年4月10日前向买售人（即原告）交付，逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人（即被告）应当退还买受人已付全部房款，并按照全部房价格款的0.1%支付违约金。但是，合同约定交房日期到期后，超过交房日期被告国兴公司却迟迟未能向原告龚谨交付此房屋，且据了解，被告由于违建，该房屋至今未验收，无法交付使用。被告国兴公司无法交付房屋的行为构成违约，导致原告龚谨的权利无法实现。现为维护原告龚谨的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告国兴公司辩称：一、原、被告签订的商品房买卖合同是合法有效的，合同签订后被告国兴公司积极履行合同义务，已多次通知原告龚谨接受该房屋并使用，同时向不动产登记管理部门申请房屋登记手续，在签订商品房买卖合同后被告国兴公司已将钥匙等全部交付给原告龚谨，原告龚谨已经实际受领房屋，故原告龚谨并未取得该合同解除权，同时本案是基于借款合同而抵付款项，该合同如果解除涉及到其他合同履行，有其他合同的利害关系。二、本案被告国兴公司也没有收到原告龚谨的任何解除通知，故原告龚谨突然起诉解除合同缺乏法律和事实依据，请求法院依法驳回原告龚谨的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对双方无异议的证据，本院依法予以采信并卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告龚谨向本院提交的证据三是原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。被告国兴公司对该证据真实性无异议，但对其拟证明原、被告签订《商品房买卖合同》约定被告国兴公司于2016年4月10日前向原告龚谨交付该房屋，并在房屋交付60日内办理产权登记，逾期超过60日交付的，原告龚谨有权解除合同证明目的有异议，理由是本案原、被告签订商品房买卖合同后，被告国兴公司已将房屋钥匙交付给原告龚谨，至今钥匙还在原告龚谨手中，房屋也只是交付给当事人原告龚谨，至于目前没有登记在原告龚谨名下是登记方面的问题，与交付没有关系。本院认为，原、被告对该证据的真实性均无异议，且该证据客观真实，本院依法予以采信；原告龚谨向本院提交的证据五是罗田县不动产登记查询证明。被告国兴公司对该证据形式有异议，该证据是单位出具的证明，单位出具的证明应当由单位负责人签名盖章并加盖公司印章。被告国兴公司认为无法审查该证据来源，故对其真实性也有异议，不能作为本案的定案依据。同时，该证据与原告龚谨举证的证据三发生冲突，因为证据三加盖了房管部门的专用章，说明房管部门已对该房屋的真实性、合法性进行审查。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十五条规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖公司单位印章┈”。原告龚谨提交该证据确无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。被告国兴公司对该证据质证意见符合法律规定，本院依法予以采信。故依法对原告龚谨提交该证据不予采信；被告国兴公司向本院提交的证据一是商品房买卖合同原件一份。原告龚谨对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，原告龚谨认为商品房买卖合同签订后被告国兴公司未依照合同约定交付房屋，与该房屋是否备案是没有关联性的，原告龚谨也没有否认合同的效力，备案并不能证实案涉房屋已取得产权登记，所以该证据不能达到被告国兴公司的证明目的。本院认为，被告国兴公司提交的该证据与原告龚谨向本院提交的证据三是同一证据，已对其是否采信进行阐述，不再赘述。被告国兴公司向本院提交的证据二是商品房预售许可证、建设工程施工许可证、规划许可证、土地建设用地许可证、国有建设用地使用权证、消防备案证、罗田县城乡规划局作出的违法建筑工程结案后的核定意见。原告龚谨对该证据真实性、合法性、关联性无异议，但提醒法庭注意，如果被告国兴公司要证实案涉房屋可以办理登记，应当提交该房屋的不动产总登记，而被告国兴公司提交的仅是该房屋在建设前的土地使用权登记，房屋部分尚未登记，且要进行分户登记应当办理不动产总登记之后才能办理，因此该份证据也不能证实案涉地下室可以办理不动产登记。对罗田县城乡规划局作出的违法建筑工程结案后的核定意见的真实性、合法性、关联性无异议，但原告认为从该份证据所证实的内容来看，可以证实被告国兴公司在开发建设该商品房的过程中存在违法建设的事实，依照最高人民法院第八次全国审判工作会议纪要及相关司法解释的规定，既然被告国兴公司开发的商品房存在违法建设的事实，那么依照相关规定商品房买卖合同也应当无效。本院认为，原、被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，且该证据客观真实，本院依法予以采信。根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月10日，原告龚谨（买受人）与被告国兴公司（出卖人）签订了合同编号LT16001133《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：被告国兴公司将位于罗田县凤山××东春天小区北侧××地下车库出售给原告龚谨；第六条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款即按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2898.32元，总价4079300元；第十一条第一款出卖人应当在2016年4月10日前向买售人交付该商品房；第十二条第二款逾期超过60日后，买受人有权解除合同┈出卖人应当退还买受人已付全部房款，并按照全部房价款的0.1%支付违约金；第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书，双方同意按照下列2种方式处理即协商处理。此后，原告龚谨按《商品房买卖合同（预售）》履行义务，被告国兴公司至今未同原告龚谨向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。为此引起纠纷。2020年8月27日，原告龚谨向本院起诉，要求判决解除原、被告于2016年3月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》。2020年9月10日，本院将原告龚谨的起诉状副本送达给被告国兴公司。本院认为，原、被告签订了合同编号LT16001133《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，也未违反法律的规定，是有效合同。双方应按该协议履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的┈。第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。原、被告于2016年3月10日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告龚谨履行了合同约定的义务，并要求被告国兴公司与其共同办理房屋所有权登记。因被告国兴公司的原因，原告龚谨至今仍不能办理房屋所有权登记。根据上述规定，原告龚谨依法享有请求解除合同的权利。解除通知可以由解除权人直接发送给对方，也可以通过诉讼的方式行使。提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，只不过不是解除权人直接通知对方解除合同，而是通过向法院向对方送达法律文书，以起诉状方式间接通知对方解除合同。起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状送达对方时，发生合同解除的效力。原告龚谨提交的起诉状载有解除请求，是其依法行使解除权。故被告国兴公司辩称原告龚谨没有通知解除是不符合法律规定的观点，本院依法不予支持，本院依法支持原告龚谨要求判决解除原、被告于2016年3月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。该《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月10日本院送达法律文书给被告国兴公司时解除。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条之规定，判决如下：确认龚谨与湖北国兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月10日解除。案件受理费39434元，由湖北国兴置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  金友玲审 判 员  龚秋梅人民陪审员  蔡新洪二〇二〇年十一月二十日法官助理彭萍书记员邓莹