河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民终15570号上诉人（原审原告）：赵俊盛（曾用名：赵俊生），男，1965年9月22日出生，汉族，住河南省登封市。被上诉人（原审被告）：罗国卿，男，1985年2月1日生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：耿有良，男，1945年2月15日生，汉族，住登封市（五车队）。委托诉讼代理人：罗瑞卿，男，1987年8月12日出生，住河南省登封市。上诉人赵俊盛因与被上诉人罗国卿确认合同无效纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2020）豫0185民初1202号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法对本案进行了审理。赵俊盛上诉请求：1、撤销河南省登封市人民法院（2020）豫0185民初字1202号民事裁定，依法予以改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审裁定适用法律明显错误。（一）上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同纠纷，依法应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的相关规定进行裁判。上诉人与被上诉人签订的《金府佳苑住宅小区售房合同》，系房屋买卖合同关系，是一种民事法律行为，其合法与否、有无效力，属于合同法调整范围，应适用合同法予以裁判，而不是单独适用《中华人民共和国土地法》（以下简称土地法）。（二）原裁定依照土地法第七十七条规定裁定本案不宜受理，系适用法律错误。1、《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办［2011］442号）第15条规定，“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”。根据上述规定，本案所涉房屋，属于在农村集体土地上建造的“小产权房”，因未取得合法的土地、规划、报建手续而“向社会公开销售”，依法应依据合同法第五十二条规定，以双方的民事行为因违反土地法强制性规定而确认买卖合同无效。原裁定认为“案涉房产宜由相关行政部门进行认定及处理，在相关行政机关未对案涉房屋的合法性等问题进行认定及处理之前，人民法院不宜受理此案”，违反了最高人民法院相关规定，且明显缺乏法律依据，因而是错误的。2、自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知（自然资发（2020）84号）强调，“对……城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化”。根据上述通知要求，涉案土地根本不可能取得合法登记手续，从而涉案房屋也无法取得合法的“建筑规划审批手续”。因此，作为房屋买卖合同标的物的涉案房产没有办理土地、产权登记，也没有取得合法报建手续，为违法建筑物，属于法律禁止流通物，本案不涉及涉案房屋的权属确认问题，因而并不需要先有行政机关处理，属于人民法院受理民事诉讼的范围。二、原审法院在审理另外一起与本案同一块土地、同一个房产开发项目、性质完全相同的案件中，适用了与本案不同的法律规定，做出了不同的判决结果。2020年8月，原审法院（2020）豫0185民初1635号《民事判决书》判决了一个与本案系同一块土地上的“项目转让合同纠纷”案件。该判决载明，“本院认为，××与××签订的《房地产建筑项目转让协议》，主要目的系利用金西村三组所有的集体土地开发房地产项目，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因该协议转让项目所涉及的集体土地违反上述法律规定，故××与××签订的《房地产建筑项目转让协议》应属无效”。“依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华入民共和国土地法》第六十三条的规定，判决如下……”。在同一块农村集体土地上，又是同一个房产开发项目，一个是项目转让，一个是房屋买卖，案件性质完全相同，但原审法院（同一个主审法宫）却采用了两种不同的认定标准，适用了两种不同的法律规定，最终做出了两种不同的裁判结果。在同一个房地产项目上“同案异判”，实在令人匪夷所思。综上所述，原裁定适用法律明显错误，实属枉法裁判，请求二审法院依法纠正原审错误裁定，并予以改判，以维护法律尊严，保护上诉人的合法权益。罗国卿答辩：本案中，赵俊盛占用登封市大金店镇金西村三组集体土地开发房地产，并将其中二层部分房产出售，双方均不能提供合法有效的土地利用和建筑规划审批手续，案涉房产宜由相关行政部门进行认定及处理，在相关行政机关未对案涉房屋的合法性等问题进行认定及处理之前，原审裁定驳回原告起诉正确。请求维持原审裁定。赵俊盛向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《金府佳苑住宅小区售房合同》无效；2、依法判令被告腾退、返还所占有的涉案房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告赵俊盛（甲方）与被告罗国卿（乙方）签订《金府佳苑住宅小区售房合同》一份，合同落款日期为2014年11月28日，合同约定：一、甲方在登封市××金店镇转盘西南角××商住楼××栋，名称为“金府佳苑住宅小区”。现将该楼房第二层房屋中心线以东30米、自南墙向北至伸缩缝处12米，面积为360平方米，出售给乙方，每平方售价2000元，合同价款共计72万元；二、付款方法：乙方一次性向甲方付清房款；三、该协议签订并付款后，乙方即拥有该部分房屋的所有权；四、自甲方向乙方交付房屋之日起，甲方按国家规定期限进行各种维修，过期甲方不再负责；五、乙方所购房屋在装修期间，不得擅自改造房屋主体结构，否则，一切后果由乙方承担；六、甲方在楼房西侧和北侧打有两眼水井，乙方拥有使用权；七、该楼房南侧和西侧道路为公用通道，乙方享有通行权；八、该楼房南面单元楼道为公共通道，乙方不得私自占用……。合同签订后，原告向被告出具了收据一份，收据日期为2014年11月28日。现原告以案涉房产系占用登封市大金店镇金西村三组集体土地私自开发，未取得土地利用和规划审批等手续，且其在受欺诈的情况下签订案涉售房合同，被告并未支付房款等为由，主张原、被告签订的《金府佳苑住宅小区售房合同》无效，诉至原审法院。另查明，案涉房产位于登封市××金店镇转盘西南角处，系原告占用登封市大金店镇金西村三组集体土地所建，现由被告占有、使用；原、被告在签订案涉合同过程中，伪造了河南嵩峰律师事务所《律师见证书》。一审法院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同……。第七十七条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款……。本案中，原告赵俊盛占用登封市大金店镇金西村三组集体土地开发房地产，并将其中二层部分房产出售给被告，现原、被告均不能提供合法有效的土地利用和建筑规划审批手续，依照上述法律规定，案涉房产宜由相关行政部门进行认定及处理，在相关行政机关未对案涉房屋的合法性等问题进行认定及处理之前，人民法院不宜受理本案，故依法驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条的规定，河南省登封市人民法院裁定如下：驳回原告赵俊盛的起诉。案件受理费减半收取计50元，予以退回。本院认为，本案赵俊盛的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。原审法院裁定驳回赵俊盛起诉不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省登封市人民法院（2020）豫0185民初1202号民事裁定；二、本案指令河南省登封市人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判员  张建军二〇二〇年十一月二十六日书记员  汪 雨