广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21575号上诉人（原审原告）：梁秀兰，女，1961年5月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑肯原，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：林知行，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李忠智，男，1973年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。原审被告：广州市南北纵横酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路****。法定代表人：李忠智，职务：总经理。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。上诉人梁秀兰因与被上诉人李忠智、原审被告广州市南北纵横酒店管理有限公司（以下简称南北纵横酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16631号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，现已审理终结。梁秀兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判：（1）李忠智向梁秀兰支付2020年2月15日至2020年3月10日租金6206元及逾期支付租金的违约金（以6206元为本金，按照每日1%的标准，从2020年2月15日计算至全额偿还完毕款项之日，上诉暂计算至2020年3月16日为1923.86元）；（2）李忠智向梁秀兰支付单方解除合同违约金50000元；（3）梁秀兰无需退还李忠智租赁保证金13800元。二、一、二审诉讼费由李忠智承担。事实和理由：一、关于租金标准方面，一审法院按照50%的租金标准处理对梁秀兰不公平。梁秀兰一审中诉称房屋租金应按照房屋租赁合同约定收取，一审判决认为因新冠××疫情导致复工复产延后，按合同约定租金交租有失公平，因此按照月租金标准的50%确定诉争期间的租金。梁秀兰认为，其诉请的是2020年2月15日至3月10日期间的租金，在此期间广州已经复工复产，相关出差、旅游等事项已逐步恢复，在此情况下，仍以疫情影响为由判决按照月租金标准的50%确定诉争期间的租金对梁秀兰不公平，同理，对迟延支付租金违约金的处理也不公平，应予以纠正。二、关于违约责任方面，一审法院擅自对违约金责任进行调整不当，同时，一审法院判处的违约责任过轻，对梁秀兰不公平。首先，在李忠智违约的情况下，应当依照合同约定或法律规定处理违约责任，只有在李忠智请求对违约金调整的情况下，法院才应对违约金调整进行审理。本案中李忠智并未要求对违约金标准进行调整，一审法院擅自调整违约责任显失公平；其次，一审法院未以双方关于租赁合同的约定为基础认定李忠智的违约责任，而是仅要求李忠智承担50%违约责任，与租赁合同约定不符，对梁秀兰不公平；再者，双方签订的租赁合同期限较长，疫情期间梁秀兰已牺牲一定收益，包括租金标准、费用承担等方式换取长期合作。另一方面，因李忠智违约，导致梁秀兰需另外出租房屋，房屋的空置、租金标准的调整等相关付出均对梁秀兰造成人力、物力上的负担，该部分应由李忠智承担。一审法院未考虑本案实际情况，对违约责任的判处未能实现平衡调节双方利益问题，显失公平；最后，一审法院认定违约责任过轻，与李忠智的违约行为不匹配，对违约责任的处理也与对租金标准的处理失衡。综上，请求二审法院予以改判。李忠智、南北纵横酒店共同答辩称：李忠智早已先于梁秀兰在越秀法院提起诉讼，但由于本案涉及疫情，因此按照涉疫情案件的程序处理。梁秀兰提起的本案诉讼与李忠智另案提起的诉讼的案情是一致的，对此李忠智也已经告知了一审法院，但一审法院仍然受理了本案并作出了处理。李忠智对于本案的判决是不服的，但鉴于李忠智已经先于梁秀兰另案提起了诉讼，因此才没有在本案中提起上诉。同时，李忠智认为梁秀兰在一审中提出的诉请，李忠智在一审中已经相应的发表了答辩意见。国家、政府、各级法院均对涉疫情纠纷案件作出了相关规定，但梁秀兰的诉请是违反了相关国家政策以及相关规定的，因此梁秀兰的诉请及上诉请求均是不能成立的。综上所述，请求二审法院驳回梁秀兰诉讼请求。2020年4月7日，梁秀兰向一审法院起诉请求判令：1.李忠智向梁秀兰支付2020年2月1日起至2020年3月10日止的租金9522元；2.李忠智向梁秀兰支付逾期支付租金的违约金（其中以7200元为本金，按照每日1%的标准，从2020年2月16日计算至全额偿还款项完毕之日；以2322元为本金，按照每日1%的标准，从2020年3月11日计算至全额偿还款项完毕之日）；3.李忠智向梁秀兰支付单方解除合同违约金50000元；4.梁秀兰无须向李忠智退还租赁保证金13800元；5.南北纵横酒店为李忠智的上述债务承担共同责任。一审法院经审理查明：2018年9月11日，梁秀兰（出租方、甲方）与李忠智（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。其中约定：甲方同意将坐落在越秀区北京路北京街238号2109房号的房地产出租给乙方作住宿使用，建筑（或使用）面积72平方米；租赁期限从2018年9月12日起至2021年9月11日止，每月租金为7200元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳13800元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；合约期内，若甲方提前终止此合同，甲方必须退还乙方全部保证金及一次性赔偿乙方违约金5万元整；若乙方提前退租，甲方有权没收全部保证金及乙方须一次性赔偿甲方违约金5万元；租赁税由甲方（业主）按乙方当月实际缴纳金额支付，该费用甲方同意在乙方当月应付租金中抵扣；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。李忠智已向梁秀兰支付保证金13800元，梁秀兰也已将涉案房屋交付李忠智使用。李忠智将其承租的包括涉案房屋在内的约101间房屋用于南北纵横酒店经营使用，并向梁秀兰支付了截止至2020年2月14日的租金。2020年1月26日，南北纵横酒店等同行业经营者向梁秀兰等业主发出《致广大公寓业主》的函，主要内容为：受疫情影响，所有公寓酒店的订单取消率高达100%，入住率严重下滑，所有公寓酒店目前损失非常惨重，对整个旅游业影响预计会持续半年之久。由于疫情严重这些不可抗力的因素，造成我们商家经营和运作异常困难，同时还需要支付管理费及公摊、水电费、员工工资、五险一金、税费等各项费用，所以希望各位业主理解目前的处境及困难，同意暂免2020年2月1日起2月、3月租金（合计60天），如中途政府宣布疫情结束，我们会及时恢复支付租金；若疫情未得以控制，我们将会持续与业主保持良好的沟通。我们接受业主提前终止合同退还押金等。2020年1月28日，南北纵横酒店发出《南北纵横国际公寓致尊敬的金润铂宫广大业主》的函，陈述其因疫情等原因经营困难的具体情况，希望业主理解等。2020年1月30日，南北纵横酒店等经营者发出《致金润铂宫广大业主停业通知》，称为响应国家号召保障全体员工及家人的健康，避免疫情的扩散，现金润铂宫所有公寓商议一致决定，自2020年2月1日起全部停业。2020年2月1日，南北纵横酒店向梁秀兰等业主后发出《致金润铂宫广大业主们的通知》，主要内容为：根据近期与广大业主的沟通，经多方商议和讨论，现倡议和决定如下：第一，2020年2月1日起本公寓全面暂停营业和停租，对于同意免租的业主，免租期间业主的房屋每月需缴纳的公摊、管理费和租赁税费均由我司承担。第二，对于部分尚未同意此次免租的业主，欢迎业主在2020年2月1日起自行使用；但凡业主入住期间的管理费和公摊、税费和水电等等由业主自行承担，我司将免费提供长住房的专业客房服务。第三，我司充分理解业主还贷等因素，若以上倡议均不接受的业主，可参考相关法律法规，进一步与我司在协商基础上提前终止租赁合同，办理收房和退还押金等后续程序等。同年2月7日、2月27日，南北纵横酒店又发出《再次致金润铂宫部分业主们的一份函》《致广大业主们的感谢函对未来公寓市场的意见和预判》，重申以上三点意见及给予同意免租的业主入住优惠等。2020年2月29日，南北纵横酒店发出《关于提前解除合同的后续环节指引》，内称：我司已收到业主明确答复，不同意我司提出的各项建议和倡议……经双方友好协商，但无法达成共识，现根据合同法中不可抗力因素和相关法律法规，于2020年3月1日起提前解除租赁合同和终止尚未履行的合同内容。现我司向业主作出办理收房和解除合同后的说明和指引。解除合同即日起：一、甲方同意立即无条件归还乙方支付的房屋押金。二、物业公司已向我司催缴三月份的管理费和公摊，截止的缴纳日为2020年3月5日，如超过期限日将产生滞纳金。甲方自2020年3月1日起需自行向物业公司缴纳管理费和公摊等费用，乙方将向出租屋管理中心提交和办理相关停缴租赁税的手续，甲方不需前往办理。三、自2020年3月1日起提前解除租赁合同的房屋，乙方将搬出房屋内隶属于乙方的设施设备。四、甲乙双方均不属于违约，不承担任何违约责任。五、甲方因疫情期间的限流和管制，无法立刻返店办理收房等后续步骤，可向梁经理文字书面说明情况，等疫情得以控制后，随时欢迎业主返店办理收房。以上各份函件，均由南北纵横酒店的工作人员通过微信发送给了梁秀兰。期间，双方通过微信进行了协商，梁秀兰表示不同意李忠智、南北纵横酒店的提议，合同还没有到期，不同意解除等。2020年3月6日，梁秀兰委托律师向李忠智、南北纵横酒店发出《律师函》告知：一、不认同李忠智、南北纵横酒店在指引中陈述的因不可抗力导致合同解除、在指引中所提出的所有主张及指引、律师函的陈述。二、不存在李忠智、南北纵横酒店可以单方解除合同的情况，在此情况下，李忠智、南北纵横酒店单方向梁秀兰发出指引及律师函要求解除合同，梁秀兰可理解李忠智、南北纵横酒店的行为为李忠智、南北纵横酒店单方提前解除合同。三、李忠智、南北纵横酒店已迟延缴纳2020年2月1日起至2020年2月29日的租金，现梁秀兰要求李忠智、南北纵横酒店必须在2020年3月10日前全额缴纳上述租金，并按照合同约定承担逾期支付租金的违约责任。四、基于以上及李忠智、南北纵横酒店至本函作出之日止没有完全履行合同义务的情况，梁秀兰不得已仅能依照合同的约定及相关法律规定主张如下：1.请李忠智、南北纵横酒店于2020年3月15日之前通知梁秀兰查验、交接该房屋，在双方查验交接房屋后，办理房屋查验及交接手续，完成归还该房屋的事宜；2.李忠智、南北纵横酒店应当支付租金至将该房屋实际归还委托人之日止，且对于未按时支付租金部分，应当向梁秀兰承担逾期支付租金的违约责任；3.基于李忠智、南北纵横酒店的违约行为，李忠智、南北纵横酒店已缴纳的租赁保证金将不予退还；4.基于李忠智、南北纵横酒店的违约行为，李忠智、南北纵横酒店应一次性向梁秀兰支付人民币5万元的违约金；5.对于本函未提及的其他事项（包括但不限于损害房屋的赔偿责任、未及时缴纳相关费用的责任、未及时迁出注册地址的责任及其他未提及的责任等）梁秀兰保留追究李忠智、南北纵横酒店责任的权利。五、如李忠智、南北纵横酒店对本函有任何异议，请于2020年3月9日之前进行书面回复，书面回复应当对有异议的部分作出具体明确的陈述，未有书面回复或书面回复中未具体明确提出异议部分，梁秀兰将理解为李忠智、南北纵横酒店对梁秀兰在本函中的陈述的认可等。2020年3月10日，李忠智将涉案房屋交还梁秀兰。一审法院认为，根据现已查明的事实，涉案房屋已于2020年3月10日由李忠智交还给了梁秀兰，梁秀兰、李忠智之间的租赁关系已实际解除，本案争议焦点为合同解除的责任、租金应否减免及李忠智、南北纵横酒店是否应承担违约责任的问题。关于合同解除的责任，涉案房屋实际由李忠智作为南北纵横酒店经营使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，李忠智、南北纵横酒店的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致梁秀兰、李忠智之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，李忠智、南北纵横酒店于2020年1月1日发出通知要求梁秀兰等业主免租，并称如业主不同意，则将房屋交给业主自用，实质上仍是要求免租。李忠智、南北纵横酒店的上述要求有违公平合理、风险共担的原则，梁秀兰拒绝后，李忠智、南北纵横酒店即单方提出解除合同属李忠智、南北纵横酒店违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，李忠智、南北纵横酒店提出解除合同事出有因，一审法院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于梁秀兰超出该范围的违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对于租金标准及迟延履行的违约金，如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，一审法院酌情认定2020年2月15日至2020年3月10日期间按原租金标准的50%即3600元/月计付，计得李忠智应付租金为3600元÷29日×25日=3103.45元，同时根据公平原则免除其迟延付款的违约责任。鉴于双方租赁合同已经解除，房屋也已交还梁秀兰，而梁秀兰有50%的租赁保证金6900元未退还，李忠智有权主张抵销，在扣除李忠智应付租金后，梁秀兰还应向李忠智退还保证金余额，故李忠智无需再向梁秀兰另行支付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、李忠智已付租赁保证金的50%计6900元归梁秀兰所有；二、驳回梁秀兰的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取845元，由梁秀兰负担820元，李忠智负担25元。本院二审期间，各方均未提交新证据，且对一审查明事实无异议，本院予以确认。二审中，李忠智称：其共向100多户业主承租公寓后用作酒店经营，经与业主协商，大部分业主同意2月份免租，11户业主不同意。现我方继续经营的公寓有70多间，剩余20多间协商解除了合同，目前进入诉讼程序的有11户。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案租赁合同解除违约责任的认定及2020年2月15日至3月10日疫情期间租金标准的调整问题。一审法院关于双方租赁合同因李忠智单方提出解除合同构成违约的认定，双方对此均无提出上诉，本院不予审查，确认一审法院的认定。关于违约责任问题，虽合同约定若承租人提前退租，出租人有权没收全部保证金及承租人须一次性赔偿出租人违约金5万元。但从本案引发的起因看，系因新冠疫情以及防疫措施的影响，导致入住酒店的客流量大幅下降，客观上造成李忠智经营困难，而双方对于租金的减免无法达成一致协议，李忠智才提出解除合同。故一审法院认为鉴于存在疫情这一不可抗力因素，李忠智提出解除合同事出有因，并无不当。综合考虑本案的实际情况，一审法院对合同约定的违约责任调整为李忠智承担没收租赁保证金的50%，并无不当。同理，一审法院对于2020年2月15日至3月10日疫情期间租金标准，综合考虑涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，酌情调整为按原租金标准的50%计付，亦无不当。综上所述，梁秀兰的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640元，由梁秀兰承担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十一月十九日书记员  张 旭彭诗敏