广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2878号原告：珠海市华厦物业管理有限公司，住所:广东省珠海市斗门区***************，统一社会信用代码914***********330E。法定代表人：梁金胜，总经理。委托诉讼代理人：李劲松，男，物业管理员。被告：郑镇远，男，1986年2月10日出生，汉族，公民身份号码440************154，住所：广东省珠海市香洲区****************。被告：刘婷，女，1986年4月8日出生，汉族，公民身份号码360************788，住所：广东省珠海市斗门区******************。委托诉讼代理人：郑镇远，男，系被告刘婷的丈夫。原告珠海市华厦物业管理有限公司（以下简称原告）与被告郑镇远、被告刘婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李劲松到庭参加诉讼，被告郑镇远及作为被告刘婷的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑镇远、刘婷缴纳物业管理服务费、智能化维护费、公摊水电费、滞纳金等各项费用8036.60元；2.判令被告承担诉讼费用25元。事实与理由：被告郑镇远、被告刘婷为泰和苑小区10栋2单元402房住户，建筑面积110.60㎡，物业管理服务费每平方米收费标准按《物业管理服务合同》约定的0.5元收取，两被告在原告物业公司管理期间，无任何正当理由不交纳物业管理服务费（自2016年1月1日至2019年8月31日以来拖欠物业管理服务费2433.20元、智能化维护费132元、公摊水电费132元，小计2697.20元，滞纳金5339.40元，共计8036.60元。（滞纳金按合同第4条约定：交费时间为每季度首月10日前按欠费每日千分之三计算），原告多次催缴无果。两被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。故原告提起本案诉讼。在诉讼过程中，原告明确诉讼请求第1项中的智能化维护费是指小区的监控、门禁系统，维修费用由业主公摊，但业主不同意支付，所以并未推行，2015年后监控系统老旧无法维修。被告郑镇远、被告刘婷答辩称：一、原告违反双方签订的《物业管理服务合同》的约定，未按照合同约定的物业管理服务内容全面履行管理义务，两被告按约定已按时缴纳2013年至2016年物业管理费用，原告未按约定履行义务，构成违约：1.原告未履行合同关于对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护修缮、服务与管理的义务，两被告所在楼宇大门损坏，多次寻求原告维修无果，楼梯瓷砖掉落、楼梯护栏不锈钢丢失、门口楼梯下陷严重无人修缮。2.原告未履行建立物业管理制度及管理档案资料的义务。3.原告未提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，两被告家中厨房漏水，寻求原告处理，无人上门协助解决。4.原告未履行房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理义务，多家商铺私自开后门，对墙体造成损害、外来人员随意进入小区、开挖排气扇对小区环境造成污染。小区内电线、天线、通讯线路等乱拉，小区道路照明长期不能正常工作，消防设施长期无人维护。5.原告未履行合同关于环境卫生、保安的约定。原告的物业管理服务质量不符合合同第3条约定的标准，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定以及《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，原告应先履行其职责方可主张权利，两被告延迟缴纳物业费是由于原告没有履行合同约定，明显未提供符合行业标准的服务，所以两被告有权拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费用。二、合同约定的公摊水电费的计算标准不明确，两被告对原告诉请中水电费的计算标准存在异议，并要求原告提供相关费用的计算标准及依据。根据广东省物价局《关于印发广东省城镇住宅小区物业管理服务收费明码标价规定的通知》相关规定，对需由业主、住户分摊的费用，必须公布有关的收费票据复印件和具体的分摊原则及计算方法，原告一直未对相关费用的计算办法进行公示。原告依其主观收取费用，未能如实反映水电的实际使用情况及公摊水电费计算标准，两被告对该部分诉讼请求金额不予认可。三、合同约定的智能化维护费，但实际从未提供智能化服务，两被告从2013年至2016年期间已缴纳的费用为108元，需原告退还费用及相关利息。四、合同约定两被告交纳首期费用的开始时间：自发展商发出入伙通知书规定的入伙之日起计收，原告给两被告的入伙通知书为2013年6月28日，而收费是从2013年1月1日起收取，违反双方合同约定，因此对于多收取的费用367.80元计算依据及相应利息请求法院判令原告退还。五、合同约定其他有偿服务费用，两被告交纳停车费至2020年4月14日，但原告2019年8月31日未告知两被告的情况下自行撤场，多收取费用312.75元无退还，请求法院判令原告退还并支付相应利息。六、原告要求被告支付滞纳金无依据。滞纳金在涉及民事责任承担时不应适用，即便按违约金，两被告没有违约，两被告延迟缴纳物业费是因原告未履行双方合同的约定，因此并不产生违约金。七、原告进入泰和苑小区进行物业管理手续不合法，撤离小区时也未作任何交接手续。在诉讼过程中，被告郑镇远、被告刘婷明确其答辩意见第三、四、五项中涉及两被告多交的智能化维护费108元、多交的物业服务费367.80元、原告多收取的停车费312.75元，不作为两被告的反诉请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.营业执照、企业登记备案证明；2.房地产权登记表；3.《物业管理服务合同》；4.物业管理服务费催缴通知单；5.业主欠物业管理服务费明细表；6.发票；7.《通知》、《关于华厦物业撤场的通知》。被告郑镇远、被告刘婷针对其答辩意见提交如下证据：《关于珠海市斗门区泰和苑小区物业管理公司珠海市华厦物业管理有限公司不作为的报告》。本院组织原、被告进行证据交换和质证。经本院审查认为，原、被告提供的证据来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据。根据当事人的庭审陈述和审查确认的证据，本案查明事实如下：2013年6月28日，被告郑镇远作为购房人与原告签订《物业管理服务合同》，双方就珠海泰和苑小区10栋2单元402房（建筑面积110.60㎡）物业管理服务达成如下协议：第1.1条约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并告知被告郑镇远；建立健全本物业的物业管理档案资料；依据本协议向被告郑镇远全额收取物业管理费用；向被告郑镇远提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。第2.1条约定，房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道等；第2.2条房屋共用设施设备及其运行的维护和管理约定，共用设施设备是指共用的室外上下水管道、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施设备使用的房屋等。第2.3条环境卫生约定，对小区内公共环境卫生及公共部位卫生进行保洁；公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清；定期消杀“四害”。第2.4条保安内容约定，协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序；为小区业主（住户）创造一个安全、有序的生活、工作环境；确保小区全天24小时值班巡逻……。第3条物业管理服务质量对房屋外观、设备运行、环境卫生、保安、消防等进行了约定。第4条物业管理服务费用约定，被告郑镇远交纳首期费用开始时间，自发展商发出入伙通知书规定的入伙之日起计收；被告郑镇远每次交纳费用时间：每季度首月10日前；第4.2条约定，管理费收费标准：0.5元/㎡;智能化维护费：3元/户/月；水电公摊费：3元/户/月。第4.6条约定业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按每日加收欠缴金额3‰的滞纳金。第9.1条约定，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告郑镇远有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告郑镇远造成损失的，原告承担相应的法律责任。合同落款处乙方由被告郑镇远的岳父刘圣茂代为签字。合同期限自合同签署之日起，至业主委员会与其他物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。2019年8月20日，原告向两被告发出物业管理服务费催缴通知单，载明自2016年1月1日至2019年8月31日，被告郑镇远、被告刘婷已欠物业管理服务费2433.20元、监控维护费132元、公摊水电费132元，合计2697.20元，滞纳金5339.40元，以上四项共计8036.60元。在庭审中，两被告对已欠物业管理服务费2433.20元予以确认。2019年8月14日，涉案小区业主委员会向原告发出《关于华厦物业撤场的通知》，要求原告于2019年8月31日撤场。2019年8月31日原告从涉案小区撤离，原告与被告郑镇远签订的《物业管理服务合同》终止。被告郑镇远于2013年向案外人李新购买位于珠海市斗门区******************的案涉房产。2013年2月21日，被告郑镇远取得粤房地产权证登记，不动产权证号粤房地权证珠字第**00047454号，登记的共有人为被告刘婷（份额50%），建筑面积110.60㎡，旧址：斗门区城南白藤三路泰和苑10栋2单元402房。另查明，被告郑镇远、被告刘婷于2011年12月9日登记结婚。本院认为，被告郑镇远作为购房人与原告签订的《物业管理服务合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。涉案合同虽然由被告郑镇远的岳父代签，但被告郑镇远知情且未提出异议，自2013年至2016年均向原告交纳了物业服务费，应视为对涉案合同的追认。根据《物业管理服务合同》的约定，原告在合同有效期内持续性地为两被告提供物业管理服务，两被告应当按约支付服务费用。2016年1月1日至2019年8月31日两被告尚欠物业管理服务费2433.20元，对此两被告予以确认，应当予以偿还。关于智能化维护费。虽然涉案《物业管理服务合同》第4.2条约定，智能化维护费为3元/户/月，但原告在庭审中陈述，自2015年涉案小区的监控系统老旧，因业主不同意分摊维修费，导致小区监控门禁系统并未推行。故原告要求两被告支付自2016年1月1日至2019年8月31日期间的智能化维护费，理据不足，本院不予支持。关于公摊水电费。依照《物业管理服务合同》第4.2条约定，水电公摊费为3元/户/月，考虑到公用水电费用是必然发生的费用，且原告主张自2016年1月1日至2019年8月31日期间的公摊水电费为132元，亦在合理的范围内，两被告应予交纳。关于滞纳金的问题。依照《物业管理服务合同》第4条约定两被告每次交纳费用时间为每季度首月10日前，业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费的，按每日加收欠缴金额3‰的滞纳金。双方关于滞纳金的约定实际为逾期付款违约金。上述约定没有违反国家强制性规定，两被告拖欠物业服务费，应按该约定支付相应的滞纳金。原告要求两被告支付滞纳金，依法有据，本院予以支持。但每季度滞纳金数额应当以当季度应交纳的物业服务费及公摊水电费的本金为限。经本院核算，两被告应当向原告支付截止2019年8月31日欠付物业管理服务费及公摊水电费的滞纳金为2307.98元，原告主张超过部分，本院不予支持。关于两被告是否享有先履行抗辩权的问题。两被告辩称，原告存在着共用设施维护、环境卫生、安保等方面的履约瑕疵，物业管理服务质量未达到合同约定的标准，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝履行合同约定交纳物业费用。对此，本院认为，在先履行抗辩权中，中止履行一方义务应与对方违约程度相当、违约后果对等，两被告中止履行支付物业服务费的义务并不完全符合先履行抗辩权的情形。同时，依照《物业管理服务合同》第9.1条约定，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，两被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给两被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。两被告在本案中并未提出反诉，且两被告提交的证据不足以证明原告存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的情形。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑镇远、被告刘婷于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华厦物业管理有限公司支付物业管理服务费2433.20元、公摊水电费132元、滞纳金2307.98元，合计4873.18元；二、驳回原告珠海市华厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郑镇远、被告刘婷负担。本判决为终审判决。审判员 杨 瑛二〇二〇年十一月十二日书记员 赵雅平附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附：滞纳金计算表季度当季度物业服务费当季度公摊水电费计算期间（每月计算15天）计算逾期天数日利率滞纳金数额2016.1-3165.9092016.1.11至2019.8.3113283‰174.902016.4-6165.9092016.4.11至2019.8.3112373‰174.902016.7-9165.9092016.7.11至2019.8.3111463‰174.902016.10-12165.9092016.10.11至2019.8.3110543‰174.902017.1-3165.9092017.1.11至2019.8.319623‰174.902017.4-6165.9092017.4.11至2019.8.318723‰174.902017.7-9165.9092017.7.11至2019.8.317813‰174.902017.10-12165.9092017.10.11至2019.8.316893‰174.902018.1-3165.9092018.1.11至2019.8.315973‰174.902018.4-6165.9092018.4.11至2019.8.315073‰174.902018.7-9165.9092018.7.11至2019.8.314163‰174.902018.10-12165.9092018.7.11至2019.8.313243‰1702019.1-3165.9092019.1.11至2019.8.312323‰121.732019.4-6165.9092019.4.11至2019.8.311423‰74.512019.7-8110.6062019.7.11至2019.8.31513‰17.84合计（单位：元）2307.98备注：交费时间为每季度首月10日前，从逾期之日计算至2019年8月31日，且每季度滞纳金数额应当以当季度应交纳的物业管理服务费及公摊水电费的本金为限。