江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3948号原告：杨天芳，女，1977年2月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：徐利，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文婷，北京市盈科（无锡）律师事务所实习人员。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬南路****，（统一社会信用代码：91320200668995546G）。诉讼代表人：无锡华宸置业发展有限公司管理人。负责人：倪荣。委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛律师事务所律师。原告杨天芳与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨天芳的委托诉讼代理人徐利、王文婷，被告华宸置业公司管理人的委托诉讼代理人顾筱麟、丁洁瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨天芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除杨天芳与华宸置业公司于2018年9月20日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；2.请求判令华宸置业公司返还杨天芳支付的购房款555000元及利息(以555000为基数，自2018年9月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息)，并承担已付购房款1倍即555000元的赔偿责任，合计1110000元；3.请求判令杨天芳承担本案诉讼费用、保全费、保全担保费。事实和理由：双方于2018年9月20日签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》，合同约定杨天芳以555000元购得汇普金融大厦1号楼407号房。房屋建筑面积为38.63平方米，交付期限为2019年12月31日前，自签约日起365个工作日内由华宸置业公司直接将杨天芳所订购房屋报产权机关取得房产证权属证书。后杨天芳多次督促华宸置业公司向杨天芳交付房屋，并交付办理的房屋产权登记证书，华宸置业公司均找各种理由搪塞，并且无法按照合同约定办理。在杨天芳与华宸置业公司沟通过程中，杨天芳发现当初在签订买卖合同时，房屋买卖合同根本没有进行网签备案，而且该房屋也早以抵押给第三人，其实质上根本无法进行出售，华宸置业公司在向杨天芳进行出售时隐瞒了该事实情况，同时杨天芳发现无锡房地产信息公众发布平台的房屋信息情况显示该房子的面积也存在严重的偏差。华宸置业公司在未告知购房人房屋已经抵押给第三人情况下，将房屋出卖给了杨天芳，并且至今仍未能解除抵押，导致杨天芳的合同目的根本无法实现，故杨天芳诉至法院，要求判如所请。华宸置业公司辩称，2020年9月17日，无锡市梁溪区人民法院依法裁定受理了华宸置业公司破产重整一案，并于2020年10月13日指定了江苏谋盛律师事务所担任管理人。1.同意解除双方签订的合同；2.同意返还购房款及利息，利息按照法律规定，只能计算到2020年9月17日即破产案件裁定受理之日，之后应停止计息；3.杨天芳的债权应当依法向管理人进行申报；4.案涉房屋于2017年7月30日办理了抵押，早于双方合同签订的时间，房屋信息可以在网站上查询到，因此不存在隐瞒的情节，要求驳回杨天芳提出的赔偿1倍购房款的诉讼请求。保全担保费无合同依据，不同意承担。本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，甲方华宸置业公司与乙方杨天芳签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》1份，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦1号楼407号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为38.63平方米，层高为4.6米；2.双方约定房屋总价为555000元整；3.乙方于2018年9月20日前付清全部房屋订购款；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之一向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下面的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该房屋另行出售；6.自本合同签订之日起，乙方自愿将该房屋交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用，乙方同意甲方与运营商在统一经营管理时重新规划商业动线；7.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；8.甲、乙双方商定在签约365个工作日之内，甲方直接将乙方所订购房屋报产权机关取得房产证权属证书，办证期间所产生的税费由甲乙双方各自承担。如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。杨天芳于2018年9月20日将全部购房款555000元向华宸置业公司支付完毕。无锡市汇普金融大厦1号楼407号房屋现登记在华宸置业公司名下，该房屋于2017年7月30日抵押给顾君浩。2019年8月5日，上海市第二中级人民法院查封案涉房屋，现案涉房屋被多家法院查封。申请人费燕以被申请人华宸置业公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对华宸置业公司进行破产清算。本院于2020年9月17日做出(2019)苏0213破申15号民事裁定书,裁定受理申请人费燕对被申请人华宸置业公司的重整申请。审理中，杨天芳陈述：1.要求解除房屋买卖合同的理由是365个工作日内没有办理产权证且涉案房屋在出售之间就设置了抵押，目前由抵押权人申请法院进行了查封，合同目的不能实现；2.购房时，杨天芳不知道房屋被抵押的情况。华宸置业公司将房屋的现状向杨天芳进行描述，并且杨天芳对所购房屋进行查看，之后签订买卖合同，在整个过程中从未告知杨天芳房屋已经抵押。杨天芳是在2020年3月要求华宸置业贵公司办理产权证的时候才知道房屋被抵押、查封；3.签订合同以后，至今华宸置业公司从未告知杨天芳的房屋的房号与实际不同，也从未告知该房屋号的变更。审理中，华宸置业公司陈述：2017年5月，华宸置业公司向上海金海棠公司借款归还江苏银行借款，江苏银行将抵押置换给上海金海棠公司指定的出资方顾君浩。借款到期后，顾君浩要求华宸置业公司归还借款。华宸置业公司销售房屋并归还款项后，顾君浩未按照约定解除抵押，并起诉至法院，要求华宸置业公司归还剩余借款，目前案件在上海市第二中级人民法院审理。目前抵押已经解除，但是上海市第二中级人民法院依然进行了查封，此外还有一个查封是一个民间借贷案件，案件也在审理中。杨天芳合同房号由407号已经变更为425号，面积为39.48平方米。本院认为，杨天芳与华宸置业公司签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。杨天芳与华宸置业公司签订合同后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，杨天芳已按约向华宸置业公司支付购房款，但华宸置业公司在将案涉房屋出售给杨天芳之前就将房屋抵押给案外人，与杨天芳签订合同后也未能按照合同约定在365个工作日内将房屋产权转移登记至杨天芳名下，且目前房屋仍存在查封，实际无法办理房屋转移登记手续，双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》实际已经无法履行，现杨天芳要求解除双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》并退还购房款及利息的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，华宸置业公司故意隐瞒真实情况，将已抵押的房屋出卖给杨天芳获取房款，而将不能取得房屋的风险转嫁给杨天芳，现杨天芳要求华宸置业公司赔偿1倍购房款及利息损失，本院予以支持。根据《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款规定,付利息的债权自破产申请受理时起停止计息。故本案杨天芳主张的利息应计付至2020年9月16日止。按照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款关于“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况”的规定，华宸置业公司出卖案涉房屋时，应当向杨天芳告知房屋已抵押的情况，以便杨天芳决定是否购买有抵押权负担的房屋，杨天芳作为消费者并没有主动审查房屋是否存在抵押情况的法定义务，故本院对华宸置业公司提出的房屋抵押情况可以在相关网站查询，华宸置业公司不存在故意隐瞒的抗辩意见，不予采纳。杨天芳所主张的保全担保费，无合同依据，本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第四十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除杨天芳与无锡华宸置业发展有限公司于2018年9月20日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；二、无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还杨天芳购房款555000元，并赔偿杨天芳555000元及利息损失（以555000元为基数，自2018年9月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以555000元为基数，自2019年8月20日起至2020年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回杨天芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14790元，减半收取计7395元、保全费5000元，两项合计12395元（杨天芳已预交），由无锡华宸置业发展有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向杨天芳支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二〇年十一月九日书记员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》：第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国企业破产法》：第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。