浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4032号 上诉人（原审原告）：王永康，男，1960年3月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省象山县。 上诉人（原审被告）：宁波市昆仑国际经贸有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区国医街**。 法定代表人：翁立辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王文达，浙江立业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢吉，浙江立业律师事务所律师。 上诉人王永康与上诉人宁波市昆仑国际经贸有限公司（以下简称昆仑公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省宁波市江北区人民法院于2020年8月18日作出的（2020）浙0205民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王永康上诉请求：请求法院依法改判,判令被上诉人支付上诉人征收补偿款150万元。事实和理由：一、原审法院对于宁波市三利房地产公司(以下简称三利公司)是否欠付上诉人工程款的事实认定不清。结合上诉人的陈述、缪德伟等人的证言、《桩基工程决算书》以及汤林元、张丹宇等人的笔录,根据民事诉讼中高度盖然性原则,可以得出宁波市三利房地产公司却有欠付王永康桩基工程款的事实。二、原审法院对被上诉人支付上诉人补偿费用判决过低。上诉人认为,三利公司己经将涉案六间房屋使用权抵偿给上诉人所有,因此上诉人应当为涉案房屋的合法使用权人。另三利公司自1996年6月起一直拖欠上诉人桩基工程款，参照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》对非住宅公房房屋的承租人的补偿规定，以及结合被上诉人欠付上诉人工程款的事实，被上诉人应当支付上诉人征收补偿款150万元。 昆仑公司辩称，涉案房屋并不是王永康所称的是其抵债抵来的，王永康是房屋的非法使用人。原审认定表见代理不成立。王永康在上诉状中所述的要求补偿150万元的理由没有法律依据。原审中另外判决昆仑公司补偿王永康44万元也是没有法律依据的。 昆仑公司上诉请求：请求撤销宁波市江北区人民法院(2020)浙0205民初1175号民事判决书,依法改判驳回被上诉人全部的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院程序违法。原审法院认为被上诉人提供的《建筑打桩工程(决)算书》、缪德伟的陈述以及建安实业公司出具的《证明》已经形成证据锁链,足以证明王永康承建象山石浦商业大厦桩基工程的事实,证人未到庭接受质询，缪德伟的证人证言及法院对其调查笔录不得作为认定案件事实的根据。其次,建安实业公司出具的《证明》显示,是三利公司欠付其工程款而非三利公司欠付王永康工程款。因此,王永康并非象山石浦商业大厦桩基工程的承建人。再者,原审法院认定王永康承建象山石浦商业大厦桩基工程这一事实与本案原审法院认定王永康系讼争房屋的承租人亦无任何的法律关系。二、原审法院将被上诉人认定为房屋的合法使用人,属事实认定错误。1.关于汤林元的身份及代理权问题。汤林元的行为未形成具有代理权的表象,且王永康未尽到合理注意义务,不属于善意且无过失,故本案表见代理不能成立,汤林元实施处置房屋行为并不能让昆仑公司最终承担。2.退一步讲,即使原审法院认定王永康系房屋的合法使用人,其酌定昆仑公司支付王永康补偿款44万元不合法也不合理。王永康己获取了巨大的租赁利益,而该部分租赁利益足以补偿超出20年租赁期限被宣告无效部分的信赖利益。现原审法院又酌定昆仑公司补偿王永康的拆迁利益44万元乃是过度补偿,且已经涉及到昆仑公司的房屋产权利益部分,这完全不符合社会常理和交易惯例。 王永康辩称，法院制作的调查笔录可以作为证据使用。一审法院调取的笔录及调取的证明，法院认定的建安公司出具的证明明确王永康其系项目经理。王永康一直向三利公司缴纳房租。根据收条显示房屋使用权由王永康使用，王永康应当对涉案房屋享有使用权。三利公司已经将涉案6间房屋抵押给王永康使用，王永康应当为该6间房屋的合法使用人。 王永康向一审法院起诉请求：1.宁波市江北区××村××幢南侧六间平房（编号为101、102、107、109、113、115）的使用权归王永康所有；2.昆仑公司支付王永康补偿款150万元；3.诉讼费由昆仑公司承担。 一审法院审理查明，案涉草马二村20幢南侧平房位于宁波市江北区××村××幢南侧，由原宁波地区物资局于1976年建造，由下属的三利公司负责具体实施，一直未办理权属登记。王永康至迟自1991年12月（根据王永康的提供的居住证等材料认定）租赁使用其中编号为03、05、10、13、20、21号的6间房屋（对应原房号为101、102、107、109、113、115）。2003年4月1日，王永康向汤林元交付了5000元，汤林元向其出具《收条》一份，内容为：“今收到陆间临时中转房使用款（房号为101、102、107、109、113、115）计人民币伍仟元整。今后上述陆间房子的使用权归王永康所有，以后该陆间房子所发生的一切事情均由王永康承担，与本人无涉。水电费应按时付清，如拒交，将停水停电。清洁费按1／3计算，每月壹佰元，按时付清。此收条一式二份，双方各执一份。付款人王永康，收款人汤林元、俞建平”。此后，王永康继续使用讼争6间房屋直至被拆除时。关于《收条》的出具经过，汤林元表示：其为三利公司管理涉案房屋。王永康此前是支付房租的，后王永康以三利公司欠款为由拒绝支付，杨杰松（档案材料显示其自2000年9月起担任三利公司法定代表人）便交代让王永康支付5000元后就不再要求王永康支付房租。《收条》系其出具，5000元由其收取并上交了三利公司财务。讼争房屋属违章建筑不能买卖，其收取的款项性质为房租。之后房屋管理事宜由张丹余接手管理。张丹余在该院陈述时表示：自其从汤林元处接手房屋管理时起，王永康便无需支付租金。就汤林元和张丹余的身份，杨杰松陈述：汤林元及张丹余原系三利公司员工，在三利公司改制后留在公司处理扫尾事宜。草马二村20幢南侧平房具体由张丹余负责管理，汤林元协助，主要负责租金、水电费收取及维修事宜。至于汤林元所称的是按其布置收取5000元及出具《收条》，其对此事完全不知晓。2016年6月7日，宁波市江北区人民政府（以下简称江北区政府）作出北区政房征决【2016】第03号《江北区人民政府房屋征收决定书》，决定对正大路成片危旧住宅区改造项目（3号-1地块）范围内国有土地上房屋实施征收，草马二村20幢南侧平房在前述征收地块范围内。2017年6月2日，宁波市国资委以甬国资产【2017】22号文件对该房屋进行了确权，确认所有权人为昆仑公司，文件主要内容为：昆仑公司系宁波宁兴（集团）有限公司下属全资子公司。位于江**草马二村**南侧平房（房屋建筑面积为600平方米）由宁波市物资总公司（现由昆仑公司托管）所属的三利公司建造并使用，由于历史原因，原单位未对该地块及地上建筑物进行产权登记，现经核查，该地块为宁波地区物资局（后改制为宁波市物资总公司）于上世纪80年代初向政府部门申请作为工业仓库使用。为解决历史遗留问题，确保国有资产安全，经研究，同意江北区草马二村20幢南侧平房界定为昆仑公司所有，由昆仑公司办理房产过户等相关手续。就三利公司与昆仑公司的承接关系，该院查明：2000年7月，包括三利公司在内的15家宁波市物资总公司下属企业进行改制，2002年8月9日，三利公司被注销登记，注销理由为吊销。2006年8月，宁波市国资委发出甬国资产【2006】54号文件，规定宁波市物资总公司（包括系统内清算关闭的壳企业）由昆仑公司负责托管，遗留问题的处理由昆仑公司组织实施，三利公司也在该文件规定的托管范围内。2017年6月23日，昆仑公司作为被征收人，江北区征收中心作为征收部门、白沙街道拆迁办作为实施单位就草马二村20幢南侧平房签订了《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，约定，江北区征收中心对20幢南侧平房（建筑面积为630.5平方米、土地面积为630.5平方米）进行征收。根据协议及补偿核算单，20幢南侧平房的房屋评估金额为3859404元（房屋评估价344017元＋装修评估金额267950元＋土地评估价格4246648元-土地出让金999211元）、停业停产损失费为192971元、一次性搬迁和临时安置费为115783元、货币补偿补助为771881元，合计4940039元；昆仑公司在签约期限届满之日起150天之内搬迁、腾空房屋的，经验收可按房屋评估金额的5%给予搬迁奖励费192971元……等等，现该协议已生效。双方并确认，除房屋评估金额外，昆仑公司获赔了停业停产损失费、一次性搬迁和临时安臵费、货币补偿补助数项补偿费用。2018年11月14日，白沙街道拆迁办与昆仑公司共同发布公告，主要内容为：草马二村20幢后平房，属于正大路地块成片危旧住宅区改造项目（3号-1地块），昆仑公司已在规定的时间内签订房屋征收货币补偿协议，现决定将该房屋征收补偿中的一次性搬迁和临时安置费、停业停产损失、装修费576395元全额用于对房屋使用人的搬迁清退补偿，并将具体房屋进行公示，并要求各使用人尽快按时搬迁。该公告并记载王永康占用的房屋编号为03、05、10、13、20、21，面积为210.67平方米、补偿金额为192763元。征收单位委托的宁波市开源房地产咨询测绘有限公司出具平面图及面积明细亦显示03、05、10、13、20、21号房屋的面积合计为210.67平方米。另，因测量方法差异，拆迁协议认定的草马二村20幢南侧平房的总建筑面积（630.5平方米）与入户测量面积（629.94平方米）存在差异，故应对03、05、10、13、20、21号房屋（入户测量面积为210.67平方米）所对应的补偿款项进行折算，据此，讼争房屋评估金额为1290695.37元【3859404元×（210.67平方米÷629.94平方米）】，其中的装修评估金额为89610.16元【267950元×（210.67平方米÷629.94平方米）】；停业停产损失费为64535.04元【192971元×（210.67平方米÷629.94平方米）】；一次性搬迁和临时安置费为38721.16元【115783元×（210.67平方米÷629.94平方米）】；货币补偿补助为258139.14元【771881元×（210.67平方米÷629.94平方米）】。王永康对前述确权行为不服，于2019年5月以其为讼争房屋的所有权人为由，就甬国资产【2017】22号文件提起行政诉讼，要求确认宁波市国资委将讼争房屋权属确认给昆仑公司所有的具体行政行为无效或诉请要求撤销该具体行政行为，该案经该院及宁波市中级人民法院一审、二审，裁定驳回了王永康的起诉。后，昆仑公司要求王永康腾退讼争房屋，因未能就补偿达成一致，王永康拒绝搬迁。2020年1月，昆仑公司将王永康诉至宁波市江北区人民法院，该院于2020年3月8日作出（2020）浙0205民初196号民事判决，判令王永康腾退讼争房屋,现该判决已生效，并已执行完毕。后，王永康诉来该院要求确认其为讼争房屋的使用权人并要求昆仑公司支付补偿款150万元，遂成本案诉讼。 一审法院认为，本案系因合同关系引发的争议，案由应为合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。1.王永康对讼争6间房屋进行占有、使用、收益的权源为何是本案的核心争议。对此，该院分析如下：首先，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享受占有、使用、收益和处分的权利。由此可见，占有、使用及收益是所有权的权能之一，并非独立物权，既无法单独确权也不能单独转让。一般情形下，不动产的上述权能由所有权人享有，特定情况如租赁、借用时，非所有权人可享有对不动产占有、使用、收益的权利。第二、王永康原以租赁方式使用讼争房屋，《收条》出具后仍以原方式继续使用，因讼争房屋系无证房屋，王永康明知其权利范围仅为占有、使用及收益而并不包含处分，其权利与承租人的权利并无二致。汤林元表示收取的5000元为租金，王永康缴纳该款后可永久承租讼争房屋，《收条》是对租赁关系的延续，这与汤林元的身份及权限相符，亦与《收条》中“今收到陆间临时中转房使用款5000元，今后上述6间房子的使用权归王永康所有，以后该陆间房子所发生的一切事情均由王永康承担”的记载不存冲突。是故，该院认为，《收条》所反映双方的关系仍为租赁，双方据此形成的合意为王永康以支付5000元租金作为对价取得作为承租人永久使用讼争房屋的权利，王永康主张双方之间为使用权的买卖缺乏事实依据，亦无法律基础，该院不予采纳；第三、关于《收条》的效力。《收条》虽系汤林元个人出具，但其对讼争房屋租赁事宜进行处分在其代理权限内，行为后果应当由被代理人承担。《收条》虽在三利公司注销后出具，但三利公司及昆仑公司从未对汤林元代理权限变更、三利公司注销及托管等事项向王永康进行披露，王永康完全有理由相信汤林元是有权代理人，因此，汤林元的行为后果应由昆仑公司最终承受。至于昆仑公司抗辩未收到5000元，现因三利公司财务账册丢失导致无法核查，应由昆仑公司承担举证不利的后果，而关于5000元的对价是否合理，在23万工程欠款不能确定的情形下，债务关系是否对对价的议定存在影响无法查实，但《收条》系双方合意达成，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故对《收条》确定的合意依法可予确认。综上，王永康对讼争房屋的使用权利来源于租赁，其系讼争房屋的合法使用人。王永康主张其系讼争房屋的使用权人并要求确权，缺乏事实及法律依据，不予采纳。2.关于王永康主张的补偿款。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。本案中，双方约定的租赁期限为永久，已超过20年的法定上限，超出部分应属无效。讼争房屋在20年的租期内（2023年4月满20年）被拆除，王永康作为承租人的合法权益依法应受保护，现双方确认讼争6间房屋的装修补偿款为89610.16元、停业停产损失费64535.04元、一次性搬迁和临时安置费38721.16元，合计192866.36元（89610.16元+64535.04元+38721.16元），根据法律规定，上述补偿款属合法承租人所享有的拆迁补偿利益，应归王永康所有，昆仑公司于2018年11月发布《公告》亦作出相同意思表示，对此予以确认。同时，因双方对租赁期限的约定为永久，王永康在20年的有效租期外对讼争房屋的占有、使用及收益仍存在重大的信赖利益，现讼争房屋被拆除，王永康的相关权利落空，昆仑公司应当对王永康的损失给予补偿。因王永康双方对超出20年的租赁期限被宣告无效均存在过错，根据双方的过错，结合公平原则，参考公房承租人可获得拆迁补偿利益，该院酌情确定由昆仑公司就此部分损失支付王永康补偿款440000元，合计632866.36元（192866.36元+440000元）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、宁波市昆仑国际经贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王永康补偿费632866.36元；二、驳回王永康的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9150元，由王永康负担5290元，由宁波市昆仑国际经贸有限公司负担3860元。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案房屋的所有权已经宁波市国资委以甬国资产【2017】22号文件及原审法院、本院一审、二审裁定，结合王永康对该房屋使用多年及《收条》等证据，原判认定王永康对该房屋的使用属租赁，理由充分，并无不当。该房屋现因拆迁获得的相应补偿依法应由所有权人享有，王永康对该房屋享有的权利应根租赁关系确定。根据昆仑公司于2018年11月发布的《公告》，其同意讼争房屋装修补偿款、停业停产损失费、一次性搬迁和临时安置费由王永康享有，原判对此予以确认，依据充分。因双方对租赁期限的约定为永久，虽该约定有违法律规定，但王永康对讼争房屋的占有、使用及收益仍具有重大的信赖利益，现讼争房屋被拆除，使王永康的相关信赖权利落空，原判根据双方的过错，结合公平原则，参考公房承租人可获得拆迁补偿利益，酌情由昆仑公司对王永康的损失给予补偿440000元，亦属合理。王永康提出三利公司欠付其工程款，现因房屋抵偿不成，相应损失要求补偿150万元。对此，因涉案房屋已经确权，三利公司是否欠付王永康工程款问题，与本案处理并无关联，本案对此不作认定。因本案系因房屋租赁引起的补偿款纠纷，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。 综上所述，王永康、昆仑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20191元，由上诉人王永康负担12471元，上诉人宁波市昆仑国际经贸有限公司负担7720元。 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年十一月十九日 书记员  潘芬芬