湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0324民初1181号原告：明新，男，1970年5月28日生，汉族，住湖北省竹溪县。被告：谌启江，男，1967年4月24日生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：龚孝江，湖北君迪律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告明新与被告谌启江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后。依法由审判员王国辉适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告明新、被告谌启江及其委托诉讼代理人龚孝江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明新向本院提出诉讼请求：1、由被告结清合同以外超出合同多余面积15.52平方米，按照当时交易价格4461.50元每平方米共计69242.48元（15.52×4461.50元）；并结清购买尾款50000.00元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告2012年6月7日签订房屋买卖合同，属国有土地，房屋位于县××大道××楼中间，合同初步测量面积为130㎡，后经竹溪县房地产交易中心测量队精准测量面积为145.52㎡，超出合同面积15.52㎡。原告与被告签订合同时，只承诺给被告办理国有土地使用证，后来因国家政策改变，只能办理不动产权证，也就是土地使用证和房产证两证合一。原告于2019年1月29日已完善涉及土地方面的所有合法手续，次日就通知被告及其他买主办理不动产登记证，由于涉及到所有买户需要承担的税费太高（房屋总交易额的30%），因此没有买户愿意办理，于是原告就让不愿办证的买户签名确认，并领取属于他们的两证合一的房产平面图及土地分摊面积。原告已经履行了合同责任和义务，被告应无理由不按协议履行自己的义务。请求通过法律途径解决。被告谌启江辩称:1.原告所诉不实，其自称所建房屋占用的土地系国有土地没有证据支持；2.原告与答辩人之间签订的协议对房屋总价款进行了约定，并不是按面积计算的价款，而是按套确定的价款，更没有约定单价，也没有“据实结算、多退少补”的约定。原告无权要求答辩人支付差额面积的房屋价款。答辩人购买原告一套房屋，双方签订合同约定总价款为58万元，而且对合同预留的单价位置进行了划线，即不以单价进行计算。答辩人与原告签订合同约定购买房屋价款的本意就是按套购买，总价58万元不变，包括原告应为答辩人办理国有土地使用证的费用在内都不再增加费用，答辩人在看房当初，原告开发建设的房屋已在建设过程中，答辩人购买的这一套已经完全建成，当时也与原告提到过房屋面积，原告口头上说“三间房屋每间39.8平方米，一共120平方米，另外楼梯间与朱本兵分摊按10平方米，合计130平方米，但最终是以双方确定的按套进行买卖”。从合同第一条对房屋价款的约定和第五条付款方式的约定来看，显然是双方对房屋总价款进行了明确约定，而并没有约定按实际面积和约定单价据实结算多退少补，故原告没有合同约定的依据来向答辩人主张差额面积的价款；3.原告要求答辩人支付房屋尾款的请求条件尚不成就，在原告没有履行合同约定的办证义务的情况下，答辩人不同意支付房屋尾款。依据《房产交易合同》的约定，答辩人购买原告的房屋总价款为58万元，在答辩人付款给原告达到总价款90%以后，原告应为答辩人办理好国有土地使用证，待原告交付答辩人国有土地使用证后付清余款，现答辩人早已于2014年10月24日就付款达到总价款的90%，但原告至今未向答辩人交付国有土地使用证，原告无权要求答辩人支付房屋尾款；4.原告诉称因为办证的税费太高无法办证，不是原告拒不向答辩人交付约定的国有土地使用证的合法理由。原告未按合同约定向答辩人交付国有土地使用证已构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任，并应当立即按照合同约定向答辩人交付国有土地使用证。税费高低与原告作为销售商应当履行的纳税义务无关，原告应当依法纳税，无论税收高低，更何况协议明确约定了办证的一切费用概由原告自行承担，答辩人与原告签订的合同约定，原告应当为答辩人办理国有土地使用证并承担费用，而且还明确约定无论政策如何变化，都概由原告负责；5.本案与同一人民法院已经审理并作出生效判决书的案件事实基本一致，应当同案同判。同一人民法院作出的生效判决书对房屋买卖合同当事人在合同中未对差额面积的结算进行约定的，应当认定为合同对房屋总价款进行了约定。综上所述，原告的诉请无事实依据、无合同约定的依据，更无法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的原告提交的不动产产权证书、原告自书被告签名的领到土地使用证（实际是房屋分户平面图）登记；被告方提交的收据、本院（2016）鄂0324民初46号民事判决书、十堰市中级人民法院（2016）鄂03民终1782号民事判决书、房屋分户平面图。本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方分别向本院提交了双方签订的房产交易合同，并对真实性均无异议，争议的是合同中关于房屋价款的约定。原告方的证明目的是证明房屋面积超出合同约定15.52㎡，应该按照实际精准测量的面积计算房款；被告的证明目的是证明合同对总房价进行了约定，按套计算，并没有约定单价，在支付房款总价款达到90%时原告应为被告办理国有土地使用证的事实。本院认为，双方当事人对房产交易合同的真实性均无异议，对房产交易合同的真实性本院予以采信。对于双方的证明目的，从房产交易合同关于房屋价款约定内容看，明确约定了交易的房屋是第一层一套，面积130平方米系预测的面积，总额为580000.00元整，没有约定单价，合同第五条约定的付款方式：签订本合同，乙方应交付甲方该购房款总额的百分之六十定金，正式交房，交付给甲方百分之九十，等甲方办好土地使用证，乙方应付清所有余额款项。双方对付款方式的约定均无异议，且原告对被告已经支付房款达到90%的事实无异议，上述约定应视为对房屋总价款进行了约定。故对原告的证明目的本院不予采信，对被告的证明目的本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年6月7日，明新（甲方）与谌启江（乙方）签订房产交易合同一份，合同约定：乙方自愿购买甲方新建的房屋，新楼位于县河镇信用社左边，面临305省道，乙方自愿选择的房屋位于本栋楼的第一层中间一套，共130平方米，每平方米价格之间划线，总额为人民币：大写伍拾捌万元（580000.00元），楼梯间按户分摊，单梯按半计算面积，楼梯间电费由本单元住户分摊。甲方承诺及要求：办理国有土地使用证由甲方办理并承担费用，乙方应配合甲方出示相关证件原件及复印件，办理土地使用证按本栋楼建筑物的地平方总面积除多户分配面积，甲方收到乙方交付定金后，甲方不得把乙方所定的房屋无故转卖给他人，不得涨价及反悔，但乙方也不可无故反悔，所有墙体外立面由甲方设计维修，内墙的平整粉刷也由甲方处理，所有外窗、进户门、卷闸门、隔离墙由甲方安装并承担费用，但所有门窗大小、颜色都应由甲方统一安排设计，乙方不得无理更改影响整栋楼的外体美观，水电由甲方负责送到每户门口，报装由甲方出面协调，但报装费用由乙方自己承担。甲方要求乙方在本栋楼内不能从事任何餐饮及对环境污染较大的行业，以免污染本栋楼他人的生活环境，比如餐馆、酒店、水泥、气味较大的化学用品等；付款方式：签订本合同，乙方应交付给甲方该房总额的百分之六十定金，正式交房，交付给甲方百分之九十，等甲方办好土地使用证，乙方付清所有余额款项。已付的款项以甲方的收条为凭。如果任何一方违约，应赔付给对方购该房（间）套总额百分之三十的违约金，并赔偿其他损失。合同并对垃圾的存放、处理，太阳能及空调的安装，装修时的事项进行了约定。合同签订后，谌启江按照约定于2012年6月7日支付房款280000.00元，明新出具了收条，并在收条上注明，其余额应在一年之内付清；2013年2月5日，谌启江支付房款100000.00元，2014年1月26日，谌启江支付房款120000.00元，2014年3月30日，谌启江支付房款10000.00元，2014年10月24日，谌启江支付房款20000.00元，明新均出具有收条，谌启江共计支付房款530000.00元。2012年，明新已将房屋交付给谌启江由其装修并使用。2019年1月28日，明新办理了谌启江等人购买的位于竹溪县县河镇县河大道50号1幢等20套房屋的不动产权证书总证，2019年1月29日，竹溪县房地产交易中心分别对谌启江等人购买的房屋进行了测绘，绘制了房屋分户平面图，谌启江所购买的房屋经测绘为145.52㎡。2019年5月7日，明新将房屋分户平面图交给谌启江，至今未办理分户的产权证件。现明新以测绘的面积超出合同约定的面积及尚欠房屋尾款50000.00元未付为由诉至本院，请求支持前列诉请。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房产交易合同，是双方真实意思表示，未违背法律法规的规定，合同合法有效。对于原告主张的要求被告结清超出合同以外的面积15.52㎡,按照4461.50元每平方米，共计69242.48元的诉请，本院认为，原、被告双方签订的房产交易合同约定乙方自愿购买甲方新建的房屋，新楼位于县河镇信用社左边，面临305省道，乙方自愿选择的房屋位于本栋楼的第一层中间一套，共130平方米，未约定每平方米价格，总额为人民币：大写伍拾捌万元（580000.00元），楼梯间按户分摊，单梯按半计算面积，楼梯间电费由本单元住户分摊；付款方式：签订本合同，乙方应交付给甲方该房总额的百分之六十定金，正式交房，交付给甲方百分之九十，等甲方办好土地使用证，乙方付清所有余额款项。已付的款项以甲方的收条为凭。如果任何一方违约，应赔付给对方购该房（间）套总额百分之三十的违约金，并赔偿其他损失。从上述约定看，对于房屋面积，双方当事人均认可系签订合同时预测的，并没有约定以实际面积结算多退少补，也未约定单价，该合同明确约定房款为580000.00元，也明确约定了付款方式，被告已经按约定支付房款，且原告在合同约定中承诺：甲方收到乙方交付定金后，甲方不得把乙方所定的房屋无故转卖给他人，不得涨价及反悔，故应当认定为对房屋总价款进行了约定，虽然经竹溪县房地产交易中心测绘为145.52㎡，但原告未提供其他证据证明应该按照测绘的实际面积结算房款，应由其承担举证不能的不利后果，其主张不能成立，本院不予支持；对于原告主张的结清尾款50000.00元的诉请，本院认为，从双方当事人约定看，正式交房，交付给甲方百分之九十，等甲方办好土地使用证，乙方付清所有余额款项，本案中，谌启江支付房款530000.00元，已经超过合同约定总房款580000.00元的90%，已按照合同约定履行了义务，剩余房款的支付应在明新履行办好土地使用证的义务之后再支付，而明新未按合同约定办好土地使用证，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求的规定，谌启江有权拒绝明新的履行要求，其主张不能成立，本院不予支持；被告谌启江辩称的原告未按合同约定向答辩人交付国有土地使用证已构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任，并应当立即按照合同约定向答辩人交付国有土地使用证的理由，因其明确表示将另行起诉，不在本案中处理，系其对自己的民事权利和诉讼权利的处分，故本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回明新的诉讼请求。案件受理费2685.00元，已减半收取1342.50元，由明新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。审判员  王国辉二〇二〇年十一月六日书记员  罗成弯附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。。