浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1121民初3151号 原告：上海新湖绿城物业服务有限公司，统一社会信用代码913101077472874332，住所地上海市普陀区东新路****甲。 法定代表人：严明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑立志，男，该公司员工。 被告：徐全忠，男，1970年12月22日出生，汉族，户籍所在地浙江省景宁畲族自治县，现住浙江省青田县。 原告上海新湖绿城物业服务有限公司与被告徐全忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑立志、被告徐全忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费、能耗费合计6073.48元；2.判令被告按合同支付原告滞纳金；3.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告滞纳金（从2020年2月11日起至款项清偿之日止按年利率3.85%计算）。事实和理由：1.2016年7月24日，原告与青田万基滨江房地产开发有限公司签订了《青田万基·滨江国际项目前期物业服务合同》，合同约定原告为“万基滨江国际”提供物业服务，服务期限自首期物业交付之日（暂定2016年12月30日）起至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止，本合同自然终止。2.在原告服务期间，登记在被告名下的万基滨江国际1幢3单元901室（建筑面积132.32平方米）不动产2018年2月1日至2020年1月31日的物业服务费没有缴纳，金额为5398.65元；2018年2月1日至2020年1月31日的能耗费没有缴纳，金额为674.83元；以上费用合计为6073.48元。3.原告向被告催收上述费用，被告至今没有缴纳。4.依据合同第十四条、第二十条、第二十一条、第三十九条之规定，被告需缴纳所欠物业服务费等费用及滞纳金。 被告徐全忠辩称，我欠原告物业费的时间是对的，原告的收费不合理偏高，管理服务不到位，全年收支不进行公示，地，地下车库为什么我们业主不能使用/div> 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的前期物业服务合同、青田县住房和城乡建设局出具的证明、青田县不动产权属信息查询记录、快递单、邮件跟踪查询单、关于缴纳物业服务费的通知、当事人陈述，本院认为上述证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，能够证明相关事实，本院均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系案涉青田县瓯南街道滨江国际小区物业服务公司，被告徐全忠系该小区1幢3-901室业主，其住宅面积为132.32平方米。2016年7月24日，原告作为乙方，滨江国际小区的建设单位青田县万基滨江房地产开发有限公司作为甲方，签订了《青田万基·滨江国际项目前期物业服务合同》，约定：乙方对青田县滨江国际提供前期物业服务，物业类型为高层住宅、沿街商业，合同期限自首期物业交付之日（暂定2016年12月30日）起至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。物业服务费由业主按期拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.8元/月?平方米（能耗0.5元/月?平方米）。业主应于房屋交付之日的次月开始交纳物业服务费。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费的，应按应付金额每日万分之六支付违约金。后原告一直为该小区提供物业服务至今。 原告曾通过邮寄《关于缴纳物业服务费的通知》方式，向被告催交物业服务费。该通知中载明被告至2020年1月31日期间物业服务费总欠金额5398.65元，公共能耗费674.83元，落款日期为2020年9月17日。 本院认为，原告上海新湖绿城物业服务有限公司与青田万基滨江房地产开发有限公司签订的《青田万基·滨江国际项目前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，系合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故该《青田万基·滨江国际项目前物业服务合同》对本案被告徐全忠具有法律约束力。庭审中，原、被告均认可被告拖欠物业服务费（能耗费）的时间为2018年2月1日至2020年1月31日，本院予以认定。《青田万基·滨江国际项目前期物业服务合同》中约定，高层住宅：1.8元/月.平方米（能耗0.5元/月.平方米）。本案中被告认为原告收费偏高，本院认为应按《青田万基·滨江国际项目前期物业服务合同》的约定的标准履行。原告主张2018年2月1日至2020年1月31日被告拖欠物业服务费：132.32平方米×1.6元/月.平方米×12个月＋132.32平方米×1.8元/月.平方米×12个月=5398.65元，能耗费：132.32平方米×0.3元/月.平方米×17个月=674.83元。上述费用按照《青田万基·滨江国际项目前期物业服务合同》的约定存在减少的情形，系原告对其权利义务的自行处分，并未损害他人合法权益，本院予以认定。 本案中被告辩称原告存在服务不到位的情形，但并未提供证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果，故被告的主张不能成立。被告抗辩为什么我们业主不能使用地下车库，本院认为其属开发规划问题，并不属于物业服务合同所调整的范围，故对其抗辩不予支持。被告认为原告的收支并未进行公示，当庭又表示原告收取物业费1000多万元，支出仅200多万元，故其陈述存在矛盾之处，且原告当庭表示每年均有公示，故对被告的抗辩不予认可。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”一般认为，物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵等情况，才属于前述规定的“正当理由”，业主方可不缴纳物业费。本案中，被告并不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故其不能拒绝缴纳物业服务费，应承担继续履行的违约责任，被告应缴纳的物业费合计为6073.48元。关于原告主张的滞纳金，《青田万基·滨江国际项目前期物业服务合同》中约定物业服务费用每12个月预缴一次，缴纳费用每12个月的第1个月上旬。现原告主张自2020年2月11日起计算滞纳金，本院予以确认。《青田万基·滨江国际项目前期物业服务合同》中约定业主逾期支付前期物业服务费的，应按每日万分之六的标准支付违约金，现原告主张按年利率3.85%计算，本院予以确认。 依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告徐全忠于本判决生效之日起十日内支付给原告上海新湖绿城物业服务有限公司物业服务费、能耗费6073.48元及其滞纳金（自2020年2月11日起至款项清偿之日止按年利率3.85%计算）。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告徐全忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 叶莉丽 二〇二〇年十一月二十三日 代书记员 刘钊滢 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 一、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。