辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1908号上诉人（原审原告）：吕宪华，男，1966年9月24日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：兰世平，辽宁襄平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝林襄，女，1964年7月13日出生，汉族，住辽阳市白塔区，吕宪华妻子。被上诉人（原审被告）：范敏，男，1951年7月17日出生，汉族，住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：曹忠斌，辽阳市白塔区阳光法律服务所法律工作者。上诉人吕宪华因与被上诉人范敏返还原物纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人吕宪华委托诉讼代理人兰世平、郝林襄，被上诉人范敏及其委托诉讼代理人曹忠斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕宪华上诉请求：一、撤销（2020）辽1002民初1494号民事判决。二、判令被上诉人返还属于上诉人的位于辽阳市白塔区建公司住宅楼）五单元四层西侧房屋（建筑面积81.87平方米）。三、被上诉人赔偿上诉人房屋改造费用人民币9,442元。四、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1993年，辽阳二建公司在新运大街建设职工解困楼，委托辽阳市动迁办进行动迁。其中有两个住户王美君、韩金平是违章建筑，按照当时政策最多每户安置六平方米。两个动迁户均表示不上楼，每户要求给8,000元补偿。因二建公司无钱给付动迁款故决定将动迁指标转让，由获得转让指标者付补偿款。时任项目负责人的郝学找到上诉人，上诉人支付了王美君、韩金平16,000元动迁补偿款后，取得了二建公司解困楼项目动迁安置的资格。此前，被上诉人取得了辽阳一建公司在北哨街建设职工集资房的资格。被上诉人妻子宗秀芳（已故）时任辽阳市织布厂书记，故以织布厂公款参与集资。1994年，集资房竣工，被上诉人分得一建公司南小区6号楼4单元4层东侧房屋，门牌号：××组6-68号，房屋面积54.02平方米。1994年初，宗秀芳得知郝学负责新运大街住宅楼项目，找到郝学，说被上诉人取得的一建公司集资房面积小，而本人上班远，请求帮忙调房。适逢上诉人夫妇均在一建公司上班亦存在上班远的问题，故郝学与上诉人商议调换房屋，上诉人表示同意。当时，因被上诉人的一公司集资房已竣工交房；上诉人的二建公司动迁房尚在施工，房源、楼层都未确定，也未办理回迁手续，故双方无法签订换房协议。宗秀芳怕原告反悔，先将其房屋钥匙交给上诉人，让其装修。1994年6月，上诉人将一公司集资楼装修后入住。1995年10月，市二建公司的解困住宅楼竣工，10月底办理了回迁入户手续。该楼是市二建公司和床单厂联合建设，共五个单元；其中1、2单元为床单厂职工，3、4单元为二建公司职工，5单元为动迁户安置用房。动迁安置由二建公司负责办理，上诉人分得新运大街229号住宅楼5单元4层西侧房屋（门牌号：××，现被上诉人居住房屋），面积81.87平方米。因两个房屋的面积差异较大（差27.85平方米），上诉人要求签换房协议的同时结清面积差价款人民币20,052元；因地段差异，上诉人要求补偿地段差人民币10,000元；合计调换房屋补偿差价款30,052元。宗秀芳表示手头紧，缓一缓再说。1996年元旦，宗秀芳找到郝学，说要看看上诉人的回迁房，并借用一下房屋钥匙；郝学让施工队长王異把施工队预留维修的房屋钥匙借给了宗秀芳。宗秀芳一直未归还钥匙，并且在不久后更换了房门钥匙，然后装修入住。上诉人得知此事后，去找被上诉人和宗秀芳，要求必须签订换房协议并付清补偿款。被上诉人说他家的事宗秀芳说了算，他不管；宗秀芳要上诉人先起草换房协议，协议写完给她。隔一天，上诉人把换房协议送给宗秀芳，宗秀芳收下后告诉上诉人先等等。随后，宗秀芳找到郝学，说被上诉人在一建公司的集资房是织布厂交的公款，产权是公有的，要先把产权改为私有的才能调换；宗秀芳要郝学做上诉人工作宽限一段时间，等她房改手续办完再签换房协议。在此之后，郝学多次催促宗秀芳，尽快办理房改和换房手续。1997年4月，宗秀芳给了郝学一张辽阳市织布厂的介绍信，介绍信说该厂同意将房屋交给二建公司和动迁办，调换安置上诉人的私有产权动迁房屋。此后，郝学派人到一建公司房管部门联系，询问可否凭此介绍信办理安置私有产权2012年，上诉人因照顾老人搬离一建集资房，并将房屋出租给他人，2016年又出租给王海军。2018年起，被上诉人不断去骚扰王海军，说房屋是他的要王海军搬走，却又同时霸占新运大街二建公司的上诉人的住房拒不交还。被上诉人对王海军说，他已经办完了房照，不承认与上诉人换房居住的事实。并且向白塔区法院起诉上诉人妻子和王海军，要求返还房屋；因诉讼主体错误被法院驳回。综上，上诉人认为，上诉人与被上诉人（宗秀芳）存在事实上的换房行为，鉴于产权性质、面积差价等原因一直未完成最终交易，这是被上诉人（宗秀芳）的过错造成的，与上诉人无关。被上诉人（宗秀芳）不仅长期拖欠调换房屋补偿款，还倒打一耙要求上诉人交还房屋，不顾双方调换房屋的事实，意图霸占上诉人的房屋，无异于强抢他人财产，其行为构成违法。被上诉人私自将上诉人所居住的一建公司房屋办理了房照并要求返还房屋，完全违背了双方调换房屋产权的约定。因此，上诉人有充分的理由要回属于自己的房屋。上诉人与被上诉人的房屋一直处于互换使用状态，故上诉人将房屋出租他人，是正当合法行使权力。上诉人与被上诉人最初约定是调换房屋产权，因此双方都对房屋进行了适度装修。但由于被上诉人的房屋建造标准低，上诉人不得不对房屋进行改造以维持正常使用。这些改造是双方房屋的品质差距造成的，与自愿装修不同。现因被上诉人毁约，导致上诉人的投入由被上诉人受益，被上诉人理应对上诉人予以补偿。被上诉人一审时向法庭提供了本属于上诉人房屋的产权证书。登记在被上诉人名下的于2019年3月29日取得的（2019）辽阳市不动产权第0009559号不动产权证书，房屋坐落白塔区新运大街229栋东一单元79号，建筑面积为77.43平方米。对此，上诉人当庭提出对取得不动产权证书的程序及方法有异议，并请求法院调取该产权档案以确定是否合法。因为，被上诉人不具备申办产权的前置条件。首先，被上诉人不是二建公司职工，更不是动迁户，且没有二建公司批准同意的手续不可能取得不动产证书。对此，被上诉人当庭陈述托人找关系办的房照。但是，一审法院并未充分考虑上诉人的合法诉求，却以涉案房屋现已登记在被上诉人名下为由，驳回上诉人的诉讼请求。综上，恳请二审法院明察秋毫，依法公正审理本案，切实维护上诉人的合法权益。范敏辩称，不动产物权的设立，依法登记发生效力，被上诉人合法取得案涉房屋的不动产登记证书，证明案涉房屋由被上诉人合法拥有。当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，上诉人与被上诉人之间未有任何上述法律关系变更的合同，其诉求的事实和理由属于虚构，请法庭依法驳回上诉人的上诉请求。吕宪华向一审法院起诉请求：1992年，辽阳一建公司在北哨街建设职工集资房，被告取得了集资建房的资格。被告的妻子宗秀芳（己故）时任辽阳市织布厂书记，故以辽阳市织布厂公款予以集资。1994年，集资房竣工交付。被告分得了一建公司南小区6号楼4单元4层东侧房屋，门牌号：××组6-68号，房屋面积54.02平方米。1993年，辽阳二建公司在新运大街建设职工解困住宅楼，委托辽阳市动迁办进行动迁。其中有两个住户王美君和韩金平是违章建筑，按照当时政策最多每户安置六平方米。这两个动迁户均表示不上楼，每户要求给八千元补偿。动迁办做完安置协议后，二建公司无钱给付补偿款。为尽快动迁，二建公司领导决定将动迁指标转让，由获得转让指标者付补偿款。时任项目负责人的郝学找到原告，原告支付了王美君和韩金平的动迁补偿款一万六千元后取得了二建公司解困楼项目动迁安置的资格。1994年初，宗秀芳得知郝学负责二建公司新运大街住宅楼项目，找到郝学，说被告的一建公司集资房面积小、上班远，请求郝学协助调换住房。因原告夫妇均在一建公司上班，郝学随即与原告联系调换房屋，原告表示同意。当时，被告的一建公司集资房已经竣工交房；原告的二建公司动迁房尚在施工中，房源和楼层都没有确定，也未办理回迁手续；双方无法签订换房手续。宗秀芳怕原告反悔，先将其房屋钥匙交给原告，让其装修进住。1994年6月，原告将被告的一建公司集资楼装修后入住。1995年10月，市二建公司的解困住宅楼竣工，10月底办理了回迀入户手续。该楼是市二建公司和床单厂联合建设，共五个单元；其中1、2单元为床单厂职工，3、4单元为二建公司职工，5单元为动迁户安置用房。动迀安置由二建公司负责办理，原告分得新运大街229号住宅楼5单元4层西侧房屋（门牌号：××，现被告居住房屋），面积81.87平方米。因两个房屋的面积差异较大（差27.85平方米），原告要求签换房协议的同时结清面积差价款。按照当时的回迁价格每平方米720.00元，被告应付给原告面积差价款人民币20052.00元；因地段差异，原告要求补偿地段差人民币10000.00元；合计调换房屋补偿差价款30052.00元。宗秀芳表示手头紧，缓一缓再说。1996年元旦，宗秀芳找到郝学，说要看看原告的回迁房，并借用一下房屋钥匙；郝学让施工队长王異把施工队预留维修的房屋钥匙借给了宗秀芳。宗秀芳一直未归还钥匙，并且在不久后更换了房门钥匙，然后装修入住。原告得知此事后，去找被告和宗秀芳，要求必须签订换房协议并付清补偿款。被告说他家的事宗秀芳说了算，他不管；宗秀芳要原告先起草换房协议，协议写完给她。隔一天，原告把换房协议送给宗秀芳，宗秀芳收下后告诉原告先等等。随后，宗秀芳找到郝学，说被告在一建公司的集资房是织布厂交的公款，产权是公有的，要先把产权改为私有的才能调换；宗秀芳要郝学做原告工作宽限一段时间，等她房改手续办完再签换房协议。在此之后，郝学多次催促宗秀芳，尽快办理房改和换房手续。1997年4月，宗秀芳给了郝学一张辽阳市织布厂的介绍信，介绍信说该厂同意将房屋交给二建公司和动迁办，调换安置原告的私有产权动迁房屋。此后，郝学派人到一建公司房管部门联系，询问可否凭此介绍信办理安置私有产权的动迁户；一建公司答复必须按照公房改私政策将房屋产权改为私有产权后方可办理。郝学随后将此事告诉了宗秀芳。宗秀芳表示她尽快办理房屋改私手续。此后数年，原告和郝学多次催促宗秀芳，宗秀芳一直拖延搪塞。原告和宗秀芳（被告）一直换房居住至今。1999年，北哨派出所对辖区住户进行户籍清查，要求长期住户将户口迁入。郝学找宗秀芳，再次催促其办理换房手续。宗秀芳表示尽快办，并先让被告协调一建公司为原告办理落户手续。经被告与一建公司房管部门沟通后，居委会才协助原告办理了落户手续。被告的一建公司集资房的购房价格450.00元/平方米，原告房屋的购房价格为720.00元/平方米，两处房屋的建造标准差距很大。因一建公司集资房建造标准低，原告使用几年后即出现木窗变形漏水、木隔断严重变形等现象。2009年，原告不得不将木窗、木隔断更换为铝合金，卫生间蹲便改为坐便，共花费人民币9442.00元。2015年夏，宗秀芳给郝学打电话，说房改手续快办完了，产权问题很快解决，可以签换房协议；但补偿款要少给，理由是办房改她花了不少钱。郝学当即予以否决，说房改与换房无关，况且时间还拖了这么久；宗秀芳未置可否。2016年，郝学问宗秀芳房改手续是否办完，宗秀芳说她正住院，等出院再联系；年底宗秀芳去世。2012年，原告因照顾老人搬离一建集资房，并将房屋出租给他人，2016年又出租给王海军。2018年起，被告不断去骚扰王海军，说房屋是他的要王海军搬走，却又同时霸占新运大街二建公司的原告的住房拒不交还。被告对王海军说，他已经办完了房照，不承认与原告换房居住的事实。并且向白塔区法院起诉原告妻子和王海军，要求返还房屋；因诉讼主体错误被法院驳回。综上，原告认为：原告与被告（宗秀芳）存在事实上的换房行为，鉴于产权性质、面积差价等原因一直未完成最终交易，这是被告（宗秀芳）的过错造成的，与原告无关。被告（宗秀芳）不仅长期拖欠调换房屋补偿款，还倒打一耙要求原告交还房屋，不顾双方调换房屋的事实，意图霸占原告的房屋，无异于强抢他人财产，其行为构成违法。被告私自将原告所居住的一建公司房屋办理了房照并要求返还房屋，完全违背了双方调换房屋产权的约定。因此，原告有充分的理由要回属于自己的房屋。原告与被告的房屋一直处于互换使用状态，故原告将房屋出租他人，是正当合法行使权利；原告没有侵害被告的利益，故不存在向其返还租金的问题。原告与被告最初约定是调换房屋产权，因此双方都对房屋进行了适度装修。但由于被告的房屋建造标准低，原告不得不对房屋进行改造以维持正常使用。这些改造是双方房屋的品质差距造成的，与自愿装修不同。现因被告毁约，导致原告的投入由被告受益，被告理应对原告予以补偿。原告依照《民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、五十二条的规定提出诉讼，请求人民法院依法公正判决，以维护原告的合法权益。请求判令被告立即交还属于原告的位于辽阳市白塔区建公司住宅楼）五单元四层西侧房屋（建筑面积81.87平方米）；被告赔偿原告房屋改造费用人民币9442.00元；诉讼费由被告承担。范敏一审辩称：原告请求人民法院判令被告立即交还位于辽阳市白塔区西侧，建筑面积81.87平方米的诉求，没有任何事实和法律依据。因为该房屋登记的产权所有人为被告，产权的权属属于被告，原告无任何理由和事实要求返还。请求人民法院依法驳回原告的无理诉求事实及理由，原告此次在起诉状中罗列和陈述的事实和理由完全是虚构的，没有任何合法有效的证据能够证明。这次起诉的起诉状中的事实和理由与上一次同一个案件的起诉的事实和理由相矛盾，违反了禁反言的原则。按照原告上次同一个案件起诉的起诉状中称2015年9月，被告范敏办完房改私手续双方协商签订换房协议，被告范敏又要求少付面积差价款和地段差价，双方未达成协议。随后因被告妻子重病住院、去世等原因，双方中断协商。假设说原告所陈述的事实存在的话，那么从2015年9月开始起，原告就应当知道其假设的合同权利受到损害或侵害。那么从2015年9月开始不存在的事由。原告又来起诉，起诉之后又撤诉，现在又起诉，被告认为其没有任何依据。另外一个就是按照原告所述1993年约定换房，如果按1993年到现在算也过了20年的这个主张权利的时效。综上请求人民法院驳回原告的无理诉求。一审法院认定事实：2019年3月29日，被告范敏取得辽（2019）辽阳市不动产权第0009559号不动产权证书，房屋坐落白塔区新运街229栋东1单元79号，建筑面积为77.43㎡。现上述房屋由被告实际占有使用。原告主张该房屋归其所有，要求被告返还该房屋。所确认的上述事实，有被告提交的不动产权证书及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张涉案房屋归其所有，要求被告返还房屋，但原告提供的证据均为复印件，被告不同意对原告提交的证据予以质证，符合证据规则的相关规定。且涉案房屋现已经登记在被告名下，原告主张涉案房屋所有权，缺乏事实及法律依据，应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：驳回原告吕宪华的诉讼请求。案件受理费2563.00元（已减半收取），由原告吕宪华承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，返还原物纠纷，即权利人可以请求不动产的无权占有人返还原物。本案应当确定吕宪华是否对本案涉案房屋享有所有权及范敏对涉案房屋是否为无权占有。吕宪华称其与范敏有换房协议，现对两处房屋产生权属争议，因此要求返还涉案房屋。本案中，涉案房屋已经办理房屋所有权证，所有权人登记为范敏。涉案房屋的房屋所有权证在未经法定程序撤销前应为有效。在房屋权属争议未解决的情况下，吕宪华起诉要求返还原物，依据不足。综上所述，吕宪华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,126.00元，由上诉人吕宪华负担。本判决为终审判决。审判长 王 娜审判员 曹丽娜审判员 艾德玲二〇二〇年十一月二十四日法官助理李雪书记员徐智源