广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21447号上诉人（原审原告）：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层**。法定代表人：罗振宇。委托诉讼代理人：杨伟玲，该公司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，该公司员工。被上诉人（原审被告）：吕克芳，男，1970年4月2日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：钟庆湘，系被上诉人的妻子。上诉人广州香江物业管理有限公司（以下简称香江公司）因与被上诉人吕克芳物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4076号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。广州香江物业管理有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判被上诉人向上诉人支付2009年2月1日至2020年3月31日的物业服务费50802.54元、分摊电费2288.73元及违约金104728.33元，合计157819.6元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决诉讼时效中断属于事实认定不清，二审法院应当予以纠正并改判。上诉人于2013年12月4日向被上诉人位于广州市中山大道XX花园XX栋201的地址邮寄信件，被上诉人于2013年12月5日已签收，且被上诉人亦确认于2013年12月曾收到。后上诉人又分别于2014年12月7日、2016年1月23日和2017年7月6日向被上诉人位于上述同一地址邮寄了催费函件，但被上诉人表示不是本人签收。2014年12月7日和2016年1月23日分别有他人签收和单位收发章签收。上诉人认为在被上诉人未提前告知上诉人改变地址的情况下，上诉人向已发过函并本人签收成功的同一地址重复寄件，即使被上诉人后续收件不是本人签收，也是有效的。所以，被上诉人应向上诉人支付2009年2月1日至2020年3月31日的物业服务费50802.54元、分摊电费2288.73元及违约金104728.33元，合计157819.6元。综上所述，原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原判，依法予以改判。吕克芳辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的处理。上诉人没有和我方协商物业管理费，我方没有签收任何单据，邮件内容是什么是不清楚的，对方提供所有的证据不能确认里面的内容。上诉人提供新的证据，微信聊天记录（2019年11月底），可以看出他们对我们的状态一无所知，也没有和我们取得联系，没有与我方协商。香江公司向一审法院提出诉讼请求：一、吕克芳向香江公司支付自2009年2月至2020年3月拖欠的物业管理费50802.54元、分摊电费2288.73元及违约金104728.33元（从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算，暂计至2020年3月31日，违约金为104728.33元），合计157819.6元；二、吕克芳承担本案诉讼费用。经审理查明：2007年6月27日，吕克芳与增城香江房地产有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定吕克芳向增城香江房地产有限公司购买位于增××新塘镇翡翠绿洲森林半岛30号19单元02号房的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积191.83平方米，2008年6月30日前交付房屋。同日，《绵绣香江.翡翠绿洲物业管理费获赠单》载明赠送吕克芳半年管理费合计2312元，吕克芳提供该《绵绣香江.翡翠绿洲物业管理费获赠单》用于抵扣香江公司主张的物业费。2007年6月27日，香江物业公司（甲方）与吕克芳（乙方）签订《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》，约定：本物业名称：森林半岛30号1902房，乙方所购房屋买卖合同编号2007004022，建筑面积191.83平方米；物业管理服务收费按法定产权面积计收，未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积、花园面积预收，已办理产权证的以产权证记载的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共用建筑面积）、花园面积为准，甲方应将此前预收的物业管理费按法定产权面积进行结算后，通知乙方一次性多退少补；乙方每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用；物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价为洋房（带电梯）住宅每月每平方米2元；无论是否居住或使用房屋，乙方都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用；接受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费等代缴代收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金等。2013年12月4日，香江公司向吕克芳位于广州市中山大道金碧世纪花园7栋201的地址邮寄信件，签收情况显示于2013年12月5日本人收；后香江公司再次向上述地址邮寄物业费催缴函，签收情况分别显示2014年12月7日他人收和2016年1月23日单位收发章签收。2017年7月6日，香江公司向吕克芳邮寄律师函，催缴物业费及水电费，但香江公司未提供物流信息。根据《房地产权证》显示，案涉房屋于2009年12月16日登记至吕克芳名下，建筑面积为188.17平方米。另查明，香江公司提交《单元费用查询及费用明细》显示，2017年4月28日至2020年3月31日期间分摊电费为975.2元。庭审中，香江公司陈述以下：1.合同中有约定缴纳物业费、水电费及公摊费的期限。2.房屋存在保修期，如果吕克芳认为房屋存在质量问题，应当向开发商主张，而不应该欠缴我们的物业管理费；3.关于开发商赠送的管理费，香江公司会向开发商核实，如果是真的，可以作相应扣减；4.香江公司催缴不限于邮寄，还有短信、电话等方式通知，并没有超过诉讼时效。吕克芳陈述以下：1.香江公司的物业服务质量存在问题，违约金已经超过了我们欠缴的物业费，不符合实际情况，香江公司主张的违约金过高；2.吕克芳是与开发商签订的合同，当时开发商称遇到问题可与香江公司联系，但是香江公司却推卸责任。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。香江公司与吕克芳签订的《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。香江公司已依约对案涉房屋提供了物业服务，亦代吕克芳缴交了水电费等相关费用，故吕克芳应按上述协议的约定向香江公司支付物业服务费及水电费等相关费用。对于吕克芳抗辩香江公司没有依约履行物业服务的义务，一审法院认为，吕克芳向一审法院提供的证据不足以推翻香江公司的主张，另外，由于物业服务是一个长期、动态的过程，对于香江公司是否履行物业服务义务的考量亦应综合判断，结合本案查明事实，吕克芳上述抗辩理据不足，一审法院不予采纳。关于吕克芳抗辩香江公司的主张已过诉讼时效的问题，香江公司称催缴物业费不限于邮寄，还有短信、电话等方式通知，并没有超过诉讼时效。一审法院认为，香江公司于2013年12月4日向吕克芳邮寄信件，吕克芳于2013年12月5日已签收，且吕克芳亦确认于2013年12月曾收到的催缴物业费单，故诉讼时效中断，物业费等费用的诉讼时效重新计算。之后，香江公司又分别于2014年12月7日、2016年1月23日和2017年7月6日向吕克芳位于广州市中山大道金碧世纪花园7栋201的地址邮寄催缴物业费函等文件，签收人并不是吕克芳本人，因为《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》没有指定吕克芳的联系地址，故一审法院亦不认定香江公司分别于2014年12月7日、2016年1月23日和2017年7月6日曾向吕克芳催收过物业费等费用。综上，在香江公司提供的证据不足以证明其主张的下，一审法院认定香江公司向吕克芳主张权利的时间是起诉之日即2020年4月28日，香江公司主张吕克芳在2017年4月28日之前未缴纳的物业管理费和分摊电费已过诉讼时效，一审法院不予支持。关于香江公司主张2017年4月28日至2020年3月31日期间物业服务费及违约金的问题，吕克芳对香江公司主张物业服务费的计算标准为376.34元/月不持异议，经核算，吕克芳应支付2017年4月28日至2020年3月31日期间的物业服务费为13209.5元（376.34元/月×35个月+376.34元/月÷30天×3天）。吕克芳提供《绵绣香江.翡翠绿洲物业管理费获赠单》主张抵扣拖欠的物业费，一审法院认为，作出赠送吕克芳半年物业费承诺的主体不是香江公司，本案不予处理，吕克芳可另行主张。至于物业服务费的违约金，《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》约定每月物业服务费的交纳时间为每月5日前缴纳当月物业费，现香江物业公司主张从逾期之日起计算违约金，无违反法律法规强制性规定，一审法院予以支持。每月物业服务费的违约金以当月欠付的物业服务费为本金，按每日千分之一的标准自当月6日起计算至付清款项之日止，每月物业服务费违约金以376.34元为限，违约金总额以13209.5元为限。关于香江公司主张2017年4月28日至2020年3月31日期间分摊电费及违约金的问题，根据《单元费用查询及费用明细》载明2017年4月28日至2020年3月31日期间分摊电费为975.2元，故吕克芳应支付2017年4月28日至2020年3月31日期间分摊电费975.2元。至于香江公司主张分摊电费的违约金，虽双方签订的合同有约定违约条款，但因《单元费用查询及费用明细》计算分摊电费的时间间隔并不完全一致，故一审法院调整为以拖欠分摊电费975.2元为本金按每日千分之一的标准从起诉之日即2020年4月28日起计算至付清之日止，总额应以本金975.2元为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、吕克芳于本判决发生法律效力之日起十日内向广州香江物业管理有限公司支付2017年4月28日至2020年3月31日期间物业服务费13209.5元以及违约金（每月物业服务费的违约金以当月欠付的物业服务费为本金按每日千分之一的标准自当月6日起计算至付清款项之日止，每月物业服务费违约金以376.34元为限，违约金总额以13209.5元为限）；二、吕克芳于本判决发生法律效力之日起十日内向广州香江物业管理有限公司支付2017年4月28日至2020年3月31日期间的分摊电费共计975.2元及违约金（以拖欠分摊电费975.2元为本金按每日千分之一的标准从2020年4月28日起计算至付清之日止，总额应以本金975.2元为限）；三、驳回广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1728元，由广州香江物业管理有限公司负担1648元，由吕克芳负担80元。二审期间，香江公司提交证据：2019年11月截取的微信聊天记录，拟证明：（2020）粤0118民初4076号案相关事实。被上诉人清楚欠费时段，2008年交楼，从2009年计算管理费，被上诉人以未入住要求打折优惠，该证据可以证明除了EMS催收外，对方清楚欠费的时段和金额。第14页，管家发了账单给被上诉人，并解释了管理费的计算时段和减免管理费的情况，第25页，被上诉人回复要求打折优惠。根据我方新的证据，和我方前期催费，对方清楚欠费时段和金额，清楚从来没缴纳物业管理费。吕克芳对上述证据质证如下：真实性没有异议，我方一直没有收楼，也没有出租和装修使用，自从有了问题，没达到收楼条件，我方拒绝收楼。由于人身安全受到对方威胁，我方有意识回避这个事情。对方一直没有找我方催收物业管理费。我方不认可该证据的关联性和合法性。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，香江公司主张2017年4月28日之前的物业管理费是否已过诉讼时效。根据一审查明事实，香江公司于2013年12月4日、2014年12月7日、2016年1月23日和2017年7月6日向吕克芳位于广州市中山大道金碧世纪花园7栋201的地址邮寄催收物业费单。吕克芳辩称其并未实际居住在该地址，除第一次收到外，其余时间均未收到催收单，并以此抗辩已过诉讼时效，经查，香江公司于2013年12月4日向吕克芳邮寄信件，吕克芳于2013年12月5日已签收，且吕克芳亦确认于2013年12月曾收到催缴物业费单，故诉讼时效中断，物业费等费用的诉讼时效重新计算。之后，香江公司又分别于2014年12月7日、2016年1月23日和2017年7月6日向吕克芳位于广州市中山大道金碧世纪花园7栋201的地址邮寄催缴物业费函等文件，2014年12月7日及2016年1月23日均非本人签收，而2017年7月6日邮件并无投递流水记录，鉴于签收人并不是吕克芳本人，且2017年7月6日亦无邮局投递的流水记录，不足以证实香江公司该催收行为的有效性，故一审认定2017年4月28日之前的物业管理费和分摊电费已过诉讼时效并无不当，本院予以维持。香江公司在二审期间提供2019年的聊天记录并不能证实其在此前的催收情况，不足以证实其主张，本院不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。广州香江物业管理有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3456元，由广州香江物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十一月二十四日书记员 钟丹霞王日平