广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18991号上诉人（原审被告）：周润德（曾用名周志华），男，1964年2月19日出生，汉族，户籍住址广州市白云区。上诉人（原审被告）：李泽琴，女，1969年1月18日出生，汉族，身份证住址四川省自贡市大安区。上诉人（原审被告）：李朝州，男，1965年11月11日出生，汉族，身份证住址四川省自贡市大安区。三上诉人共同委托诉讼代理人：何禹婷，广东国鼎律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：刘思琼，广东国鼎律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：张明星，男，1982年5月28日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。被上诉人（原审原告）：齐冬华，男，1979年11月23日出生，汉族，身份证住址湖南省耒阳市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙兵文，广东环球经纬律师事务所律师。原审被告：广州市白云区新市街小坪经济联合社，住所地广州市白云区新市街小坪村。法定代表人：黄干纯，社长。委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。上诉人周润德、李泽琴、李朝州因与被上诉人张明星、齐冬华、原审被告广州市白云区新市街小坪经济联合社（以下简称“小坪经济联合社”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。三上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张明星、齐冬华全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由张明星、齐冬华承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋实际经营人为张明星、齐冬华并据此判决搬迁补偿费需支付给张明星、齐冬华，属认定事实错误。（1）张明星、齐冬华与周润德签订的租赁合同因场地未办理规划报建手续归为无效，张明星、齐冬华不符合小坪经济联合社发布的搬迁通知中领取补助款的要求，无权就租赁合同要求支付搬迁补偿费。（2）张明星、齐冬华已于2018年12月31日搬离涉案租赁场地，在搬迁补偿通知2019年1月10日发出之时非涉案场地的实际经营人，张明星、齐冬华不符合获取搬迁补偿费的条件，无权要求周润德、李朝州、李泽琴向其支付搬迁费。（3）李朝州在搬迁通知发出之时已实际承租涉案产地，为涉案场地的实际经营人，理应获得搬迁补偿费。2009年12月30日，小坪四社与李朝州签署《租赁合同》，约定小坪四社以租赁形式向李朝州提供位于小坪水闸边（土名）5楼楼面1300平方米，作建设用。租赁期限为18年，由2010年1月1日至2027年12月30日。2019年4月9日，双方签署《租赁合同解除协议》，协议解除上述租赁合同，并约定李朝州最迟应于2019年3月31日搬离租赁物业，并负责将租赁物交还小坪四社。李朝州在搬迁通知发出之日实际经营涉案场地，且于2019年3月31日交还租赁物业，符合领取搬迁补偿费的条件。二、一审法院判决涉案场地搬迁补偿费金额计算存在严重错误。一审法院按照涉案租赁合同中载明的面积1300平方米计算拆迁补偿款，计算错误。如前述，涉案租赁合同经法院认定为无效合同，搬迁通知中要求按有效租赁合同上记载的租赁面积计算搬迁补偿费。因此该租赁合同上载明的1300平方米无法作为计算涉案场地搬迁补偿费的标准。事实上，涉案场地实际面积为1182.123平方米，按照180元/平方米的标准，6楼的拆迁补偿款金额应为212782.14元。综上，张明星、齐冬华不符合获取搬迁补偿费的条件，无权向其主张搬迁补偿费，且一审法院关于涉案场地搬迁补偿费金额的计算存在严重错误，应予以纠正。张明星、齐冬华答辩称，1.租赁合同是否有效不是本案争议的焦点，合同有效与否并不能否定张明星、齐冬华是实际承租人的事实。2.周润德是租赁合同相对方，周润德与李泽琴、李朝州之间的内部委托关系不能对抗承租人张明星、齐冬华。作为实际受领搬迁费的当事人无论是内部关系的任何方，均有返还给实际经营者张明星、齐冬华搬迁费的义务。3.关于搬迁的通知问题，该通知针对主体是实际经营者并非转租人，本案周润德、李泽琴、李朝州不具备收取搬迁费的资格，周润德、李泽琴、李朝州上诉主张其应当享有搬迁费的理由与事实不符。搬迁早在2018年进行，并非是2019年1月10日临时通知决定的，搬迁费作为拆迁补偿协议中必须支付的费用是支付给实际经营者及搬迁经营者，张明星、齐冬华早于2019年1月10日的通知发出前完成搬迁，张明星、齐冬华应得到搬迁费。4.关于拆迁面积问题，因张明星、齐冬华未在测量现场，具体面积以法院实际查明的事实为准。综上，请求驳回周润德、李泽琴、李朝州的上诉请求，维持原判。原审被告小坪经济联合社称，周润德、李泽琴、李朝州未针对我社提出上诉，其上诉意见由法院依法审查，其他意见同我社一审陈述意见。张明星、齐冬华向一审法院起诉请求：1.周润德、李泽琴、李朝州共同支付其搬迁费234000元；2.周润德、李泽琴、李朝州从2019年4月1日起，以234000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率向其支付利息直至搬迁费全部支付给其之日为止；3.周润德、李泽琴、李朝州承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年7月1日，周润德（甲方，出租方）与张明星（乙方，承租方）签订了《租赁合同书》，约定：甲方将位于小坪四社水闸边自编82号6楼一层房屋（以下简称涉案租赁场地）租给乙方使用，使用房屋总面积为1300平方米，使用时间1年，即从2016年7月1日起至2017年6月30日，每月租金11200元。本合同期内，政府对该地规划征收，甲乙双方解除合同，甲方不作任何赔偿只退回保证金等等。上述合同到期后，张明星继续租用涉案租赁场地。张明星承租涉案租赁场地后将该场地用作厂房使用，齐冬华以涉案租赁场地为注册地址开办了广州市白云区磊艳服饰厂（个人独资企业，投资人为齐冬华）。本案审理过程中，张明星、齐冬华主张涉案租赁场地的承租人实际为张明星、齐冬华，周润德、李朝州对此无异议。租赁期内，涉案租赁场地的租金是通过案外人黄小梅的账户向李泽琴的账户支付。张明星、齐冬华提交的《房租、水、电费（专用）收据》显示其支付租金至2018年11月。周润德确认2018年12月张明星、齐冬华未支付租金，而是直接在押金中抵扣。2018年12月31日，张明星、齐冬华搬离涉案租赁场地。周润德、李朝州提交黄小梅与李泽琴的微信聊天记录显示，2018年11月9日，李泽琴告知黄小梅称，张明星等人承租的宿舍（非涉案租赁场地）要拆，厂房没听说要拆，并说6楼的那个老板打电话说2018年12月要全部搬完。齐冬华与李泽琴的微信聊天记录显示，2019年3月31日，齐冬华询问李泽琴补偿款什么时候到账，李泽琴称要走流程，现在房东还没有签名，反正他拿到了就会给你们吧。2019年4月22日，齐冬华给李泽琴发微信，内容为：“老板娘，补偿不扣那么多行不，二到三万可以不，我们其实不容易。我也没有说一人一半，只是给二万元喝茶。我们到村里问了，只要交了12、11、10月的房租和水电费，有单就赔”。本案审理过程中，张明星、齐冬华主张其向李泽琴和李朝州承租了包括涉案租赁场地在内的厂房和宿舍，其中宿舍和厂房是连在一起的，当时李泽琴要求其搬宿舍，其肯定是连带处理厂房的问题，因此从涉案租赁场地搬离。2019年1月10日，小坪经济联合社发布搬迁通知，主要内容为：小坪城中村改造项目已正式启动，为配合小坪集体物业清拆工作，我方正式通知贵方如下：1.我村已正式启动小坪城中村改造项目改造范围内的集体物业搬迁工作。2.自本搬迁通知发出之日起，贵方于2019年3月31日前结清工人工资、清空房屋、结清水电费并交回房屋的，按有效租赁合同上记载的租赁面积，给予一次性180元/平方米的搬迁费。未在2019年3月31日前搬迁并交回房屋的，不予以任何补偿。3.贵方需要提供合法租赁合同、连续3个月的租金收据及水电费收据、结清工人工资的清单作为证明材料，并提供身份证、银行卡等复印件。4.搬迁费将在集体物业拆迁补偿协议签订后，在完成搬迁并交回房屋后一次性发放。2019年1月15日，小坪经济联合社向涉案物业所在场地的厂场、仓库、商铺的经营者发出《搬迁补偿通告》（通[小坪联社]2019003），内容为：小坪城中村改造项目正式启动，小坪集体物业的搬迁补偿工作正在开展，根据2019年1月14日《白云区新市街办事处会议纪要》的决定，现我方通知贵方如下：1.自2019年1月8日发出《关于解除合同的通知》之日起，凡无合同、合同过期或合同期内正在经营的厂场、仓库、商铺等实际经营者，愿意在2019年3月31日前搬迁的，小坪联社将按180元/平方米的补偿标准发放搬迁补助费；2.如合同未到期，仍想继续经营的厂场、仓库、商铺经营者，可按合同约定时间继续履行合同经营，并依时缴纳租金，至合同结束后，无条件退回。3.合同已到期的或无租赁合同的经营者，于2019年3月31日后必须无条件清空厂场、仓库、店铺等，自行搬迁；4.对于2019年3月31日以后搬迁的厂场、仓库、商铺等经营者，小坪经济联合社不再发放搬迁补偿费用。小坪经济联合社提交了一份《租赁合同》，该合同签署时间为2009年12月30日，合同双方当事人为小坪四社（甲方，出租方）与李朝州（乙方，承租方），该合同约定甲方以租赁形式向乙方提供位于小坪水闸边（土名）5楼楼面1300平方米，作建设之用。五楼楼面租赁期限为18年，由2010年1月1日至2027年12月30日，租金按实际建筑面积每平方米3元计算，每四年递增0.50元。上述合同签订后，李朝州在五楼楼面加建了第五层和第六层。小坪经济联合社提交李朝州与小坪四社于2019年4月9日签署的《租赁合同解除协议》，该协议主要内容为甲乙双方于2009年12月30日签订了位于安达路××楼（土名水闸边）的《租赁合同》，租赁期限自2010年1月1日至2027年12月30日，现甲、乙双方协商一致，同意提前解除原合同；乙方最迟应于2019年3月31日搬离租赁物业，并负责将租赁物业交还给甲方。小坪经济联合社提交《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议》，该协议签署日期为2019年4月9日，甲方（拆迁人）为广州市小坪房地产开发有限公司，乙方（被拆迁人）为小坪四社，丙方（承租人）为李朝州，见证方为小坪经济联合社，协议约定：因广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目的需要，根据《广州市城市更新办法》及其实施细则、《广州市旧村庄更新实施办法》、《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》等的相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙、丙三方达成本协议：被拆迁物业位于安达路××楼、××楼（土名：小坪安达路水闸边），根据测绘报告，三方确认被拆迁物业总建筑面积5719.2984平方米。如被拆迁物业范围内的实际经营人在2019年3月31日前搬迁并清空移交被拆迁物业给甲方的，甲方同意按被拆迁物业总建筑面积5719.2984平方米，按180元/平方米的标准，向丙方支付搬迁补助，共1029473.71元，由丙方自行支付给实际经营人。乙方、丙方双方应在2019年4月30日前将被拆迁物业交付给甲方。李朝州已经于2019年4月25日收取了上述1029473.71元搬迁补偿款。一审另查明，在一审法院审理的（2020）粤0111民初124号案件中，当事人提交签署日期为2019年4月8日，甲方（拆迁人）为广州市小坪房地产开发有限公司，乙方（被拆迁人）为小坪四社，丙方（承租人）为李泽琴，见证方为小坪经济联合社的《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议》中载明，小坪安达路水闸边4楼经测绘面积为1359.2703平方米。本案审理过程中，张明星、齐冬华确认，安达路水闸边6楼即涉案场地的面积与安达路水闸边4楼面积是一样的；周润德、李泽琴和李朝州则主张6楼面积与4楼面积一致，但六楼有一个水池和电房是不属于张明星、齐冬华的租赁范围的，因此4楼的面积减去水池（15平方米）、电房（6平方米）以及两个楼梯（共40平方米）的面积就是6楼的面积。本案审理过程中，张明星、齐冬华坚持认为其租赁合同相对方为周润德，李泽琴是周润德聘请的财务人员，负责租金和水电费的收取。李泽琴、李朝州和周润德则主张周润德是李泽琴、李朝州聘请管理涉案物业的管理人，故周润德仅是李泽琴、李朝州的代理人。一审另查明，涉案租赁场地未办理规划报建手续。一审法院认为：关于本案租赁合同的合同相对方是谁的问题，本案中周润德、李泽琴、李朝州对于涉案场地的承租人为张明星、齐冬华并无异议，予以确认。根据张明星与周润德于2016年2月1日签署的《租赁合同书》，租赁合同的出租人应当为周润德。李泽琴、李朝州和周润德现主张周润德是李泽琴、李朝州的委托代理人，即使双方委托之事实成立，由于周润德以自己的名义与张明星签署租赁合同，无证据证明张明星在订立合同时知晓周润德与李泽琴、李朝州之间的代理关系，且现张明星坚持认为其合同相对方为周润德，故租赁合同直接约束张明星和周润德，故张明星、齐冬华租赁合同的合同相对方应为周润德。由于涉案租赁场地未办理规划报建手续，故张明星、齐冬华与周润德就涉案租赁场地所成立的租赁合同为无效合同。在合同无效的情况下，搬迁费并不属于张明星、齐冬华因合同无效所导致的损失，故对于搬迁补偿费的分配根据该笔款项的性质及参照双方的约定进行确定。本案中，现有证据并不足以证实张明星、齐冬华和周润德对搬迁补偿款的分配达成一致协议，故应当根据该笔款项的性质进行处理。首先，搬迁补偿款系拆迁人用于补偿实际经营者因经营场地被拆迁需要搬离场地而发生的搬迁费损失，根据本案查明的事实，张明星、齐冬华为涉案厂房的实际经营者，且其实际因厂房搬迁产生了搬迁费用。其次，根据广州市小坪房地产开发有限公司、小坪四社和李朝州于2019年4月9日签署的《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议》，该协议中约定，李朝州领取搬迁补助，应由李朝州自行支付给实际经营人。故从搬迁补偿款应当由作为实际经营者的张明星、齐冬华实际获得。现鉴于拆迁人广州市小坪房地产开发有限公司已于2019年4月25日按照按180元/平方米的标准实际向李朝州发放了安达路××楼、××楼的搬迁补偿款，该协议并未载明安达路15号6楼的拆迁补偿款的金额，现张明星、齐冬华主张6楼面积与4楼面积(1359.2703平方米)一致；周润德主张6楼面积与4楼面积一致，但6楼包含电房、水池等66平方米的面积不属于张明星、齐冬华的承租房屋。鉴于周润德未提供证据证实6楼电房和水池的面积，在无其他证据的情况下，一审法院对张明星、齐冬华主张按照1300平方米计算拆迁补偿款的金额予以支持，即涉案场地的搬迁补偿费应当为234000元。现鉴于拆迁人广州市小坪房地产开发有限公司已于2019年4月25日实际向李朝州发放了涉案场地的搬迁补偿款，李朝州和周润德均自认双方存在委托代理关系，故李朝州实际取得了涉案场地的搬迁补偿款，应当视为周润德已实际取得了涉案场地的搬迁补偿款，周润德应当将搬迁补偿款234000元支付给张明星、齐冬华。至于周润德与李朝州之间就搬迁补偿款的处理，可根据双方的委托代理合同关系进行处理。对于张明星、齐冬华主张的利息，予以支持，利息应当以234000元本金，从2019年5月1日起，按照中国人民银行公布同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起算，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止。本案为租赁合同纠纷，李泽琴、李朝州、小坪经济联合社与张明星、齐冬华之间不存在直接的租赁合同关系，故张明星、齐冬华依照租赁合同关系向李泽琴、李朝州、小坪经济联合社主张权利依据不足，张明星、齐冬华对李泽琴、李朝州、小坪经济联合社的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，于2020年6月17日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，周润德向张明星、齐冬华支付234000元及利息（利息以234000元本金，从2019年5月1日起，按照中国人民银行公布同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以234000元为本金，从2019年8月20日起算，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止）；二、驳回张明星、齐冬华的其他诉讼请求。一审案件受理费4968元，由周润德负担（上述受理费4968元已由张明星、齐冬华预交，张明星、齐冬华同意由周润德在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给张明星、齐冬华，一审法院不作退回）。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无新证据提交。另，周润德二审提交律师调查令申请书，申请向佳兆业集团控股有限公司调查收集涉案厂房的测绘图，以确定补偿的实际面积。鉴于该调查事项不足以否定《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议》中各方一致确定的补偿面积，不影响本案处理，故本院对该项申请不予采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。针对双方争议的搬迁补偿费的补偿对象及补偿标准问题，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。周润德、李泽琴、李朝州虽上诉称张明星、齐冬华不属于搬迁补偿费的补偿对象，无需支付该笔补偿费给张明星、齐冬华，但本院审理期间，周润德、李泽琴、李朝州既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，对周润德、李泽琴、李朝州的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4968元，由周润德、李泽琴、李朝州负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年十一月十九日书记员  曾美玲