四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初11701号 原告：陈虹民，女，1993年1月7日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：何茂雄，四川汇韬律师事务所律师。 被告：招商银行股份有限公司信用卡中心，住所地：上海市浦东新区来安路**。 负责人：李慧，总经理。 委托诉讼代理人：曾秀君，四川泰益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘虹妍，四川泰益律师事务所律师。 第三人：张洪艳，女，1985年9月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告陈虹民与被告招商银行股份有限公司信用卡中心（以下简称招行信用卡中心）、第三人张洪艳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈虹民及其委托诉讼代理人何茂雄，被告招行信用卡中心的委托诉讼代理人曾秀君、刘虹妍到庭参加诉讼，第三人张洪艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 陈虹民向本院提出诉讼请求：1.依法解除（2017）川0105执5176号执行裁定书、协助执行通知书中对陈虹民所有的位于成都市青羊区房屋的查封；2.本案诉讼费由招行信用卡中心承担。事实和理由：张洪艳与杨某曾系夫妻关系。2011年11月25日，张洪艳、杨某购买成都市青羊区房屋，并以杨某名义在银行办理217000元的按揭贷款。2013年8月28日，陈虹民与张洪艳、杨某签订《房屋买卖合同》，约定：1.张洪艳、杨某以460000元的价格，将案涉房屋卖给陈虹民，签订合同时支付定金10000元，办理公证时支付240000元，剩余190000元转由陈虹民向银行每月支付；2.张洪艳、杨某取得房产证，陈虹民还清银行贷款后将案涉房屋房产证过户到陈虹民名下，陈虹民支付尾款20000元；3.第二次付款时，将案涉房屋交给陈虹民。2013年9月9日，陈虹民与张洪艳、杨某在成都市蜀都公证处办理了《预约合同》公证，约定：案涉房屋交易总价为460000元；陈虹民在本合同签订当日以现金或转账方式支付240000元后，张洪艳、杨某将案涉房屋及相关材料交给陈虹民使用；案涉房屋剩余按揭款由陈虹民支付；陈虹民在案涉房屋过户至其名下后2日内支付剩余房款20000元。其后，陈虹民于2013年8月至12月向张洪艳、杨某支付购房款250000元，于2013年9月9日入住案涉房屋。2013年9月至今按月向杨某账户支付银行按揭贷款，至今共计166143元。因开发商原因，案涉房屋所在小区于2018年6月才开始办理产权证，加之因张洪艳、杨某对外欠债，案涉房屋先后在2015年1月、2017年11月被四川省成都市金牛区人民法院（以下简称金牛区人民法院）和四川省成都市青羊区人民法院（以下简称青羊区人民法院）查封，致使陈虹民至今未办理产权过户手续，遂向青羊区人民法院提起执行异议。2020年8月26日，青羊区人民法院作出（2020）川0105执异417号执行裁定书，驳回陈虹民的异议申请。陈虹民不服该裁定，遂提起诉讼。 招行信用卡中心辩称，1.根据房屋信息查询，案涉房屋系张洪艳、杨某共有，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，张洪艳作为（2017）川0105执5176号案件的被执行人，法院依法对张洪艳名下房产进行查封的执行行为并无不当；2.陈虹民明知签订《购房合同》时案涉房屋不能过户仍购买，自身存在严重过错；3.陈虹民尚未支付全部购房款，也不能证明其长期居住于此房，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，其执行异议不符合排除执行的情形。 第三人张洪艳未到庭答辩。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院受理招行信用卡中心与张洪艳信用卡纠纷一案后，于2016年12月27日作出（2016）川0105民初6881号民事判决书，判决：张洪艳向招行信用卡中心偿还信用卡欠款本金60818.82元及相应的利息、费用。该判决已于2017年4月24日发生法律效力。后招行信用卡中心根据该判决申请执行，执行案号为（2017）川0105执5176号。执行中，本院于2017年11月8日查封了位于成都市青羊区房屋。陈虹民对此提出执行异议，本院于2020年8月24日作出（2020）川0105执异417号执行裁定书，驳回陈虹民的异议。陈虹民对此裁定不服，遂提起诉讼。 另查明：2011年11月25日，张洪艳、杨某作为买受人对位于成都市青羊区房屋（各占50%）进行网签备案登记，网签备案号：1589333。张洪艳、杨某购买该房屋时，向银行按揭贷款217000元，由成都市住房置业融资担保有限公司为此贷款提供连带责任保证担保。 2013年8月28日，张洪艳、杨某（甲方）与陈虹民（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲方现有位于成都市青羊区房屋，面积82.46平方米，自愿出售给乙方；2.房屋售价为460000元；3.购房款的付款时间与办法：第1次付款时间为签定此合同时，乙方支付甲方购房定金10000元；第2次付款时间为甲、乙双方办理公证时，乙方支付甲方240000元，甲方剩余银行贷款190000元转由乙方每月向银行支付；尾款20000元在甲方拿到产权证后，该房屋银行贷款由乙方还清，甲方将房屋产权过户至乙方名下时支付。 2013年9月9日，杨某、张洪艳（甲方）与陈虹民（乙方）签订《预约合同》，约定：1.甲方将其离婚后各占50%产权份额的房屋出售给乙方，鉴于该房屋尚未办理完成房屋所有权证及国有土地使用证，甲方承诺案涉房屋只向乙方出售，在取得该房屋的正式所有权证书，还清该房屋贷款后三个工作日内出售于乙方，双方正式签订房屋买卖合同；2.该房屋的交易总价款为460000元；3.乙方向甲方支付履约保证金250000元后，甲方将案涉房屋、钥匙及相关材料交付乙方；4.案涉房屋剩余的按揭款由乙方支付，乙方应在5年内办理房屋结按、注销抵押登记手续及房屋产权过户手续；5.乙方承诺在案涉房屋过户至其名下，并领取过户后的产权证两日内向甲方支付剩余房款20000元。同日，四川省成都市蜀都公证处对该合同进行了公证。 2013年8月至12月期间，陈虹民向张洪艳、杨某支付购房款共计250000元；2020年6月通过金牛区人民法院向杨某支付购房尾款20000元；从2013年9月起至今，陈虹民代杨某支付案涉房屋银行按揭贷款。 2018年5月28日，成都铁路地产置业有限公司（以下简称成铁地产置业公司）发布《清水路苑项目不动产权证登记补充资料通知》（以下简称补充通知），载明：清水路苑全体业主：清水路苑项目现准备办理不动产证，目前启动房屋个人契税审核缴纳工作，请各位业主按通知要求递交资料。由于清水路苑业主户数较多，税务部门有审核数量要求，现按原交房时间排序（依次为二组团、五组团、四组团、三组团、六组团、一组团）分批次安排。 2018年8月1日，成都铁路局集团公司住房建设指挥部与成铁地产置业公司联合发布《清水路苑项目不动产权证办理实施方案》（以下简称实施方案），载明：1.为加快“清水路苑”项目不动产权证办理工作，确保2018年10月份开始发放分户不动产权证，经成都局集团公司住房建设指挥部和成都铁路地产公司共同研究，制定《实施方案》；2.2018年8月30日前取得《国有土地使用权登记办理告知书》，2018年9月30日前完成土地初始登记；3.从2018年8月7日起，对剩余的5、4、3、6、1组团全面铺开资料收集；4.在2018年7月份已缴纳417户的基础上，根据青羊区税务局契税审核进度，分期分批缴纳；5.2018年10月份开始发放分户不动产权证。 2015年1月21日，案涉房屋因杨某涉另案被金牛区人民法院查封。在该案执行过程中，陈虹民对此提起执行异议。2020年5月12日，金牛区人民法院作出（2020）川0106执异101号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。该裁定书中载明：杨某于2013年8月28日将案涉房屋出售给陈虹民，陈虹民自2013年10月起居住在案涉房屋至今，因案涉房屋所在小区竣工验收手续未完善，故陈虹民一直未能办理产权过户。 以上事实有当事人身份信息、营业执照、(2016)川0105民初6881号民事判决书、（2017）川0105执5176号执行裁定书、（2020）川0105执异417号执行裁定书、借款合同、网签合同信息查询记录、抵押（反担保）合同、房屋买卖合同、公证书、收据、转账凭条、银行流水、实施方案、补充通知、（2020）川0106执异101号执行裁定书及当事人陈述等在案为证。 审理中，1.陈虹民提交部分物业费、水电气费的票据及物业公司出具的居住证明，证明其自2013年10月起，一直居住使用案涉房屋至今。招行信用卡中心认为物业费票据时间不连续，不能通过物业费票据证明其一直合法占用使用，票据上没有标注是陈虹民缴纳的费用。对关联性不予认可。2.陈虹民举示《实施方案》、《补充通知》，证明案涉房屋的土地初始登记时间是从2018年8月6日开始办理，通知将整个清水路苑分成了6个组团来办理房屋产权证，有先后顺序。招行信用卡中心对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为实施方案及补充通知上记载的是在2018年开始办理产权，因办理产权证的前提条件是缴纳契税，但陈虹民并未提交任何证据证明已缴纳契税，陈虹民明知不能办理房屋过户手续，仍然购买案涉房屋，对此存在一定过错。3.陈虹民提交金牛区人民法院（2020）川0106执异101号执行裁定书及生效证明，证明因张洪艳、杨某涉另外的债务纠纷，2015年法院查封了案涉房屋，导致陈虹民无法办理过户登记，在与本案相类似的案件中，金牛区人民法院支持了陈虹民的执行异议申请。招行信用卡中心对该执行裁定书真实性无异议，但审理部分对于买卖合同的效力问题并未审查，根据执行异议的相关规定，应当支付房屋的全款，或将剩余款项交至法院，且该裁定书是另案，与本案无关。4.证人杨某出庭作证，拟证明其与张洪艳将案涉房屋出卖给陈虹民，售房价为460000元，陈虹民已向其支付了大部分购房款，余下53000多元为欠付银行贷款，案涉房屋因系成都铁路局福利分房，需要5至10年才能办理产权过户，从2018年才开始陆续办理产权。陈虹民对该证人证言予以认可。招行信用卡中心认为证人的陈述基本与陈虹民签署的合同及提供的银行借款合同、担保合同一致，没有意见。5.2020年11月20日，陈虹民向案涉房屋贷款银行支付按揭贷款52108.62元，该贷款银行出具《个人住房贷款结清证明》。招行信用卡中心对此无异议。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，一、在法院查封案涉房屋前，陈虹民便与张洪艳、杨某签订书面《房屋买卖合同》及《预约合同》，两份合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。对招行信用卡中心认为因《预约合同》载明待卖方取得产权后再签订房屋买卖合同，不认可2013年8月28日签订的《房屋买卖合同》的效力的抗辩。本院认为，陈虹民与张洪艳、杨某签订买卖房屋合同后，双方已按合同约定履行付款和交房义务，通过上述行为促成买卖案涉房屋的事实，故对招行信用卡中心的该抗辩，本院不予采纳。二、陈虹民通过现金、银行转账和代偿银行按揭贷款方式，已支付完全部购房款。三、结合其缴纳的物业管理费及物业公司出具的居住证明来看，陈虹民已于2013年10月便实际占有使用案涉房屋。四、陈虹民虽然在2013年购买案涉房屋，但该房屋所在小区办理产权需统筹安排，在2018年开始陆续办理，在此之前，案涉房屋于2015年1月21日因张洪艳、杨某涉另案被金牛区人民法院查封，直至2020年5月才解除查封。而在2017年11月8日，青羊区人民法院又对案涉房屋进行了查封，因案涉房屋在之前因客观原因无法办理产权，待可办理时又处于被法院查封状态，陈虹民至今未能办理产权过户并非系其自身原因造成。由此，可以认定陈虹民所举证据足以排除强制执行。故对陈虹民的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行成都市青羊区西货站路312号（清水路苑）21栋1单元13楼1303号房屋（网签备案号：1589333）。 案件受理费8200元，由张洪艳承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒋 玲 人民陪审员  代卫红 人民陪审员  刘万丰 二〇二〇年十一月三十日 法官 助理  金兴华 书 记 员  邹婧竹