云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2094号原告：安宁市农村信用合作联社，住所地：云南省安宁市。法定代表人：王学明，该社理事长。委托诉讼代理人：张文龙、唐建勇，特别授权代理。被告：赵某1，男，汉族，1959年9月26日出生，住云南省安宁市。被告：赵某2，女，彝族，1962年3月24日出生，住云南省安宁市。被告：安宁林源房地产开发有限公司，住所地:云南省安宁市。法定代表人：郭晓艳，该公司执行董事及总经理。委托诉讼代理人：周兴富，该公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：梁腾云，云南东陆律师事务所律师，一般授权代理。原告安宁市农村信用合作联社（以下简称“安宁农信社”）与被告赵某1、赵某2、安宁林源房地产开发有限公司（以下简称“林源公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告安宁农信社的委托诉讼代理人张文龙和唐建勇、被告赵某1、被告赵某2、被告林源公司的委托诉讼代理人周兴富和梁腾云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安宁农信社向本院提出诉讼请求：1、判令第一、第二、第三被告立即偿还原告贷款本息243947.79元（其中本金232257.97元，利息11689.82元，利息计算至2020年5月20日），以及自2020年5月21日起至本息全部清偿之日止按逾期贷款月利率6.125‰计收的罚息及复利；2、判决原告对第一、第二被告自愿提供抵押的安宁首领公馆A幢2506号房产享有优先受偿权；3、判令第三被告在上述诉讼请求范围内承担连带保证责任；4、判决第一、第二、第三被告承担本案诉讼费等相关费用。事实和理由：被告赵某1、赵某2于2013年3月5日与原告安宁农信社签订了《个人购房借款合同》，合同约定：由原告借款500000元给第一被告，用于购买坐落于安宁连然街道办事处盐场村首领公馆住房，借款期限10年，自2013年3月5日起至2023年3月5日到期，贷款利率执行同期同档次贷款基准利率上浮0%即执行月利率5.4583‰，如合同期内遇利率调整，于次年1月1日进行调整，对未按合同约定日期偿还贷款及不能按时支付利息，按约定的利率基础上加收50%按复利计收罚息。原告与第三被告在该合同中约定：本合同项下贷款由第三被告林源公司提供连带责任保证担保。同日，原告与第一、第二被告还签订了《抵押合同》，由被告赵某1、赵某2用其名下坐落于安宁连然街道办事处盐场村首领公馆A幢2506号住房为该笔借款提供抵押担保。在还款过程中,被告赵某1、赵某2累计68个付款期未按时偿还贷款本息。被告的行为已显著违约，根据双方签订的《个人购房借款合同》第九条第9.2款规定，原告有权宣布贷款提前到期，并有权要求被告立即偿还全部贷款本息、罚息、复利及其他费用。截止2020年5月20日，被告欠原告贷款本息合计243947.79元（其中本金232257.97元，利息11689.82元）。经原告多次催收，被告仍未履行还款义务，为维护原告的合法权益，恳请支持原告的诉讼请求。被告赵某1、赵某2辩称：我们与原告签订合同并向原告借款是事实，对原告主张的借款金额及利息没有异议。抵押合同也是我们与原告签订的，抵押的是贷款购买的安宁首领公馆A幢2506号房产，这套房子至今没有交房也没有办房产证。对于原告的借款，我们短时间内没有能力偿还，最早也要到明年年底前才可能偿还。被告林源公司辩称：我公司与原告签订的是保证合同，原告在第一项诉讼请求中要求我公司与第一、二被告共同偿还借款本金及利息，没有事实和法律依据。如果经法庭调查查明我公司与原告之间成立保证合同，那么只有在第一、二被告不能偿还的情况下，我公司才承担保证责任。本案涉案的房屋没有进行抵押物登记，原告的抵押权没有生效，原告不享有涉案房屋的优先受偿权。故请求法庭依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年3月5日，被告赵某1、赵某2作为借款人和共同借款人、被告林源公司作为保证人与作为贷款人的安宁农信社签订《个人购房贷款合同》约定：由赵某1、赵某2共同向安宁农信社借款500000元，用于购买安宁市首领公馆A幢2506号房屋，借款期限自2013年3月5日起至2023年3月5日止；本合同利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础确定月利率为5.4583‰，合同期内如遇中国人民银行利率调整，本合同利率也于次年1月1日进行相应调整；借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日收取利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在本合同利率基础上加收50%确定；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用；本合同项下贷款由保证人提供保证担保，保证人自愿为借款人提供连带责任保证。同日，赵某1、赵某2还与安宁农信社签订《抵押合同》约定，由赵某1、赵某2用其购买的安宁市首领公馆A幢2506号房屋，为上述《个人购房贷款合同》中的债务提供抵押担保。上述合同签订后，安宁农信社按约定向赵某1、赵某2提供了借款500000元。在《个人购房贷款合同》约定的借款期限内，赵某1、赵某2已连续超过三个付款期未按时偿还贷款本息，截止2020年5月20日，尚欠安宁农信社借款本金232257.97元，利息11689.82元，合计243947.79元；林源公司也未按约定履行其保证责任。此外，上述《抵押合同》签订后，赵某1、赵某2与安宁农信社未到抵押登记机关办理抵押登记。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的借款申请书、《个人购房贷款合同》、借款借据、贷款账、《抵押合同》等证据予以证实，本院予以确认并收集在卷佐证。本院认为，被告赵某1、赵某2、林源公司与安宁农信社签订的《个人购房贷款合同》，属合法且有效的合同，对合同中的当事人均具有法律约束力。该合同约定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。赵某1、赵某2已连续超过三个付款期未按时偿还贷款本息，安宁农信社按照约定，有权宣布贷款提前到期，并有权要求赵某1、赵某2提前清偿贷款本息。故安宁农信社请求判令赵某1、赵某2偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。该合同还约定，借款人未按合同约定日期偿还贷款本息，贷款人有权在本合同利率基础上加收50%计收罚息和复利。赵某1、赵某2未按约定的期限偿还借款本息，已经构成违约，应按照约定向安宁农信社支付罚息和复利。故安宁农信社请求判令赵某1、赵某2偿还罚息和复利的诉讼请求，本院予以支持。林源公司在《个人购房贷款合同》中自愿为赵某1、赵某2的债务提供连带责任保证，其与安宁农信社已成立合法有效的保证合同，按约定应承担保证责任。林源公司承担保证责任后，有权向赵某1、赵某2追偿。故安宁农信社请求判令林源公司对赵某1、赵某2的债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。林源公司在《个人购房贷款合同》中仅为保证人，并非共同借款人，其仅应承担保证责任，而不应承担共同偿还责任。故对安宁农信社第一项诉请中要求林源公司与赵某1、赵某2共同偿还借款本息的请求，本院不予支持。林源公司对该诉请提出的抗辩，本院予以支持。此外，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案《抵押合同》中的抵押物并未办理抵押登记，安宁农信社的抵押权尚未依法设立。故对于安宁农信社请求实现抵押权的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：一、由被告赵某1、赵某2于本判决生效后立即偿还原告安宁市农村信用合作联社借款本息243947.79元以及自2020年5月21日起按月利率6.125‰计算至借款本息还清之日止的罚息及复利。二、由被告安宁林源房地产开发有限公司对被告赵某1、赵某2的上述债务承担连带支付责任。被告安宁林源房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告赵某1、赵某2追偿。三、驳回原告安宁市农村信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2480元，由被告赵某1、赵某2、安宁林源房地产开发有限公司承担，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二〇年十一月十九日书记员 奎婉媛