河南省漯河市郾城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫1103民初5132号之一原告：李凤鸽，女，汉族，1972年8月7日出生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：崔永超，河南汇恒律师事务所律师。被告：漯河陆洲小商品城建设有限公司，住所地：漯河市郾城区淞江路**。法定代表人：孟亚杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷广辉，河南汇星律师事务所律师。原告李凤鸽诉被告漯河陆洲小商品城建设有限公司（以下简称“漯河陆洲公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李凤鸽的委托诉讼代理人崔永超，被告漯河陆洲公司的委托诉讼代理人谷广辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李凤鸽请求依法判令：1、依法解除原被告双方于2018年1月22日签订的《商品房买卖合同》（2份），退回原告的购房款444973元及利息。2、依法判令被告向原告支付违约金88994.6元。3、本案的诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年1月22日，原告和被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于漯河市淞江路西段义乌国际商贸城商铺，原告购买的商品房的房屋位置和面积分别为：1、192号房，建筑面积22.35平方米，单价每平方米9848.9元，房款为220123元；2、193号房，建筑面积为22.83平方米，单价为9848.88元，总价为224850元。原告购买上述房产共一次性支付购房款444973元。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应当分别在2018年5月1日前将验收合格的商品房交付给原告，但时至今日，被告一直未予交房。鉴于上述事实，原告认为，原告购买的目的就是为了正常使用房屋并收益，由于被告的严重违约行为，导致原告不能实现合同目的，因此原告依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，行使合同解除权。同时，由于被告的违约行为也给原告造成了巨大损失，被告应承担违约责任。为此原告具状起诉，请求贵院在查明事实的基础上依法判决，支持原告的诉请。针对原告李凤鸽的起诉，被告漯河陆洲公司辩称：1、答辩人双方签订《商品房买卖合同》的基本事实经过如下：答辩人与案外人河南泰通企业发展有限公司（以下简称泰通公司）于2015年9月28日签订《消防安装工程合同》，合同约定答辩人将其开发的漯河义乌国贸城的消防工程以总价包干方式发包给案外人泰通公司，为保障工程结束后工程款能够按期支付，经双方协商一致，答辩人与案外人泰通公司以签订《商品房买卖合同》方式作为双方消防安装工程合同的担保，故案外人泰通公司指示本案被答辩人与答辩人签订案涉多份合同。二、基于前述事实，可知涉案《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，答辩人不负有相应合同义务，具体表现在以下方面：1、被答辩人未向答辩人履行支付购房款的先合同义务。根据涉案《商品房买卖合同》约定，被答辩人负有一次性向答辩人累计支付444973元购房款的合同义务，但基于答辩人陈述的前述事实，被答辩人从未向答辩人履行前述义务，故本案《商品房买卖合同》未实际履行。2、答辩人与案外人泰通公司未就消防安装工程合同进行结算，尚未确认待支付工程款数额，故不存在以房抵债的客观事实。案外人泰通公司已另案向贵院提起诉讼，向答辩人主张已完工工程款，其在另案诉讼中肯认双方对已完工工程量及应付工程款存在争议，且已向贵院递交了鉴定申请，故双方现不存在以房抵债的事实。3、案外人泰通公司抑或本案被答辩人未取得案涉《商品房买卖合同》约定房屋的抵押权。根据《物权法》第一百八十七条“以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定，涉案房屋未办理抵押登记手续，故答辩人抑或案外人泰通公司未取得涉案房屋的抵押权，无权就涉案房屋主张任何权利。4、本案案由应更正为建设工程合同纠纷，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，鉴于答辩双方不存在商品房买卖合同的客观事实，依法应当由贵院告知被答辩人是否变更诉讼请求，以便确认本案诉讼能否继续进行。三、基于答辩人与案外人河南泰通企业发展有限公司之间的消防安装工程合同关系，被答辩人不是本案适格的诉讼主体。涉案《商品房买卖合同》系基于答辩人与案外人泰通公司之间的消防工程合同关系而衍生，真正的担保权利人系案外人泰通公司，而非被答辩人，故被答辩人无权就涉案商品房主张任何权利，依法应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人举证、质证及当庭陈述，本院查明确认如下事实：被告漯河陆洲公司系漯河义乌国际商贸城的开发商，2015年9月28日，被告漯河陆洲公司与案外人河南泰通企业发展有限公司漯河分公司就漯河义乌国际商贸城消防工程签订《消防安装工程合同》一份，约定由案外人河南泰通企业发展有限公司漯河分公司承包漯河义乌国际商贸城消防工程进行施工。后在上述工程施工过程中，被告漯河陆洲公司作为出卖人，案外人河南泰通企业发展有限公司漯河分公司指定的原告李凤鸽作为买受人，共签订《商品房买卖合同》2份（合同编号分别为：411100201801220070、411100201801220063），并由被告漯河陆洲公司向案外人河南泰通企业发展有限公司漯河分公司指定的原告李凤鸽出具购房款收款收据2份，金额共计444973元。但本案原告李凤鸽并未实际向被告漯河陆洲公司支付上述购房款444973元。针对上述被告漯河陆洲公司与本案原告李凤鸽签订的2份《商品房买卖合同》，原告李凤鸽认可，系被告漯河陆洲公司折抵给案外人河南泰通企业发展有限公司漯河分公司的消防安装工程款。针对上述被告漯河陆洲公司与本案原告李凤鸽签订的2份《商品房买卖合同》，被告漯河陆洲公司称，系为保障消防安装工程结束后工程款能够按期支付，经双方协商一致，被告漯河陆洲公司与案外人河南泰通企业发展有限公司漯河分公司以签订《商品房买卖合同》方式作为双方消防安装工程的担保，故案外人河南泰通企业发展有限公司漯河分公司指示本案原告李凤鸽与被告漯河陆洲公司签订了上述2份《商品房买卖合同》。另查明：就本案被告漯河陆洲公司与案外人河南泰通企业发展有限公司漯河分公司签订的《消防安装工程合同》，案外人河南泰通企业发展有限公司已于2019年9月19日，以漯河陆洲公司为被告，向本院提起民事诉讼【案号为（2019）豫1103民初5131号】，要求被告漯河陆洲公司支付相应的消防安装工程款并承担违约责任。在（2019）豫1103民初5131号案件中，河南泰通企业发展有限公司明确表示将上述2份《商品房买卖合同》退回给被告漯河陆洲公司，要求被告漯河陆洲公司支付消防安装工程款。本院认为：关于案涉2份《商品房买卖合同》的效力问题。本案中，原告李凤鸽与被告漯河陆洲公司签订了2份《商品房买卖合同》，依据庭审中查明的事实，案涉2份《商品房买卖合同》签订的背景系被告漯河陆洲公司与案外人河南泰通企业发展有限公司漯河分公司之间因消防安装工程而拖欠案外人河南泰通企业发展有限公司漯河分公司工程款，因双方存在债权债务关系，后受案外人河南泰通企业发展有限公司委托，原告李凤鸽与被告漯河陆洲公司签订了所谓的2份案涉《商品房买卖合同》，签订该2份《商品房买卖合同》之时，原告李凤鸽并没有向被告漯河陆洲公司支付房屋价款的意思表示，被告漯河陆洲公司也没有向原告李凤鸽本人交付案涉房屋并转移房屋所有权的意思表示，也即原、被告并没有签订案涉2份《商品房买卖合同》意思表示，原、被告签订的案涉2份《商品房买卖合同》订立磋商过程不具备有效的要约和承诺，缺乏合同生效的必备要件，双方签订的2份《商品房买卖合同》在法律性质上属于未生效的合同，鉴于案涉2份《商品房买卖合同》未生效，本案原、被告双方均不受《商品房买卖合同》的约束，原告依据未生效的《商品房买卖合同》提起诉讼主张权利属于原告主体不适格，应当驳回原告的起诉。且案外人河南泰通企业发展有限公司也已经就其与本案被告漯河陆洲公司就双方之间因履行《消防安装合同》而引起的纠纷提起诉讼，该诉讼所依据的基础事实与本案查明的基础事实相一致，河南泰通企业发展有限公司所诉请的工程款包括本案原告所诉请返还的价款，原告李凤鸽就相同的基础事实提起诉讼也属于重复起诉，违反了“一事不再理”原则，也应当驳回原告李凤鸽的起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告李凤鸽的起诉。本案案件受理费4570元，予以退还。保全费3190元，由原告李凤鸽承担。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  张 昊人民陪审员  周洪涛人民陪审员  陈永华二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  罗春召