四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5458号 原告：周武，男，1972年2月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：钱曼宇，四川兴立律师事务所律师。 被告：四川省房地产开发建设公司。住所地：成都市成华区府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，四川省房地产开发建设公司经理。 被告：吴斌，男，1963年3月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李环，四川知石律师事务所律师。 原告周武与被告四川省房地产开发建设公司（以下简称省房地产公司）、吴斌抵押权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周武的委托诉讼代理人钱曼宇、被告省房地产公司的法定代表人赵留京、被告吴斌的委托诉讼代理人李环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周武向本院提出诉讼请求：1、确认省房地产公司与吴斌签订的《借款担保合同》无效；2、判令省房地产公司、吴斌依法注销对成都市锦江区××巷××号××号××楼商业用房（房屋唯一号3784576）和43号附3号1楼商业用房（房屋唯一号3784577）的抵押登记；3本案诉讼费由省房地产公司、吴斌承担。事实与理由：2005年11月14日，周武与省房地产公司就省房地产公司开发的位于成都市锦江区××巷××号××号××楼××号××号××楼的商品用房签订了《商品房买卖合同》，约定：周武购买省房地产公司开发出让的成都市锦江区××巷××号××号××楼××号××号××楼的商业用房，建筑面积分别为9.09平方米和9.33平方米。合同签订后，周武一次性支付了全额购房款，省房地产公司与周武正式办理交房入住手续。2015年7月，周武以省房地产公司为被申请人向成都仲裁委员会提起仲裁，后成都仲裁委员会经开庭审理后作出（2015）成仲案字第396号裁决书，裁决省房地产公司为周武办理“成都市锦江区××巷××号××号××楼商业用房（房屋唯一号3784576）和43号附3号1楼商业用房（房屋唯一号3784577）”不动产权属证书，将该不动产权登记至周武名下。2015年11月6日，成都市中级人民法院根据（2015）成仲案字第396号裁决书，要求成都市不动产登记中心将涉案房产的不动产权证书单独办理至周武名下。2019年6月28日，周武向成都市锦江区税务局第一税务所缴纳了房屋契税共49415元。但因吴斌于2012年借款给省房地产公司时，双方私自将周武的房屋作抵押，并办理了抵押登记，导致周武房屋产权不能办理。吴斌在明知或者应当知道案涉房屋已由周武买受并实际占有使用后仍与省房地产公司达成房地产抵押事由，属于恶意串通损害第三人利益，该抵押事由应属无效，基于无效事由办理的抵押登记亦属无效。此外，依据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》的规定，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权，所以吴斌与省房地产公司之间抵押登记应予注销。综上所述，周武为维护自身的合法权益，特诉至法院。 省房地产公司辩称，省房地产公司与吴斌之间存在借款关系，案涉房屋的抵押权人吴斌依据与省房地产公司签订的《借款担保合同》提起诉讼，在法院已获得了拍卖款7,464,510元，省房地产公司与吴斌之间已不存在抵押关系。 吴斌辩称，1、周武所主张的房屋与吴斌享有抵押权的房屋是否为对应的同一物业。周武的买卖合同中所购房屋是大科甲巷65号1幢1层B2号和C3号，而吴斌享有的抵押权房屋是43号附2号1楼，唯一房号为3784577、3784576。买卖合同中描述的面积为两间8.1平方米的房屋，与周武起诉状中所称的两间分别为9.09和9.33平方米不同，也与吴斌享有抵押权房屋的唯一房号不同。周武主张其购买的房屋与吴斌享有抵押权的房号及面积均不一致。周武提交的仲裁裁决以及法院的执行裁定书里对于房号地址的事实认定是周武与省房地产公司的自认，关于唯一房号和面积的相关证据也只是在仲裁程序里有复印件，在仲裁程序里是双方的自认写进了裁决书。2、吴斌有理由怀疑周武并非真实的房屋买卖合同关系的买房人，不享有真实购房人的权利。主要理由为：周武与省房地产公司的买卖合同签署于2005年，10年时间过去才开始主张权利，不符合常理；周武在合同签署当天就一次性通过现金的方式支付了全款1,620,000元，也不符合常理。周武与省房地产公司之间的买卖合同未进行备案和网签，也没有付款记录，没有周武实际入住和实际使用的证明；周武提交的房屋买卖合同中的预售许可证号无法查实，系随意填写的，与省房地产公司出卖文化走廊的实际情况也不符，因为文化走廊是在建成之后才开始现房出售的，在2012年5月才办理下来大产权证；省房地产公司的既往买卖合同中没有约定仲裁条款，而周武的买卖合同中约定了仲裁条款，因此吴斌有合理怀疑是因为周武与省房地产公司之间利用仲裁程序获得有利的生效裁决，以此规避人民法院对于省房地产公司财产的裁判统一性和严格管控。同时在仲裁的细节中有很多不符合常理和与司法规则违背的细节，其中最主要是2015年仲裁裁决书中省房地产公司对于周武的所有证据均予以认可，而仲裁委在明知涉案房屋存在抵押和查封的情况下，在事实认定中全部采纳了双方自认的证据，并且裁决了省房地产公司为周武办理房屋权属登记，在涉案房屋不能办理权属登记的情况下，办理权属的请求不应得到司法裁判的支持。周武与另案一名购房者周治熹系父子关系，另案中周治熹作为未成年人，在周武购买的房屋十年未办理产权登记的情况下，且明知省房地产公司的纠纷已经遍布法院和司法程序中，仍然一次性全款购买了4间已被抵押且被查封的房屋，不符合常理。所以吴斌有理由怀疑周武发起诉讼的真实性问题。3、吴斌的主债权和担保关系的建立系真实善意的民事行为，经公证机关公证且实际履行，抵押合同和抵押权合法有效，不存在无效的事由。在吴斌的主债权没有完整的实现之前，没有注销抵押登记的义务，即使法院最后认定周武的买卖并非虚构，但其房屋买卖没有经过备案网签，没有对外公示，吴斌没有过高的义务和能力注意到，因此周武与省房地产公司之间的债权纠纷并不能损害吴斌的抵押物权。 本院经审理认定事实如下：2005年11月14日，周武与省房地产公司签订《商品房买卖合同》两份，约定：周武购买省房地产公司开发的位于成都市锦江区××巷××号××幢××层××号××号房屋，面积均为8.1平方米，总房价均为810000元；合同生效后周武于2005年11月14日一次性付清房款；省房地产公司应当在2006年3月31日前将经验收合格的商品房交付周武使用；省房地产公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由省房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。当日，周武向省房地产公司付清了上述两套房屋的全部购房款810000元、810000元，省房地产公司出具收据两张。2009年3月17日，省房地产公司通知成都金格林物业管理有限公司办理上述两套房屋的入住手续。 2012年6月6日，吴斌与赵留京、省房地产公司、成都京顺投资管理有限公司、魏加强签订《借款担保合同》，约定赵留京向吴斌借款3,000,000元，借款时间为2012年6月9日至2013年6月8日，省房地产公司向吴斌提供成都市锦江区大科甲巷43号1号-3号（附号）房屋1层的房号分别为3784575、3784576、3784577、5890613的四间商铺的合法房产作为该次借款的抵押担保物。吴斌分次转至赵留京银行账户共计3,000,000元。当日，省房地产公司就成都市锦江区大科甲巷43号1号-3号1层房屋办理了抵押登记，抵押人为省房地产公司，抵押权人为吴斌，债权金额为3,000,000元。同日，省房地产公司的《股东会决议》载明公司股东同意以本公司的上述房屋为赵留京向吴斌贷款提供抵押担保。 2015年7月2日，成都仲裁委员会作出（2015）成仲案字第396号裁决书，载明：省房地产公司于2012年5月29日领取了房屋所有权证，其中位于成都市锦江区××巷××号××幢××层××房屋及《房屋明细清单》中附2号（房屋唯一号为3784576）、Ｃ（3）房屋及《房屋明细清单》中附3号（房屋唯一号为3784577）登记在省房地产公司名下。成都市公安局锦江区分局春熙路派出所证实，省房地产公司开发的位于成都市锦江区大科甲巷65号房屋现门牌号变更为成都市××巷××号。上述仲裁裁决书裁决：省房地产公司应协助周武办理位于成都市锦江区××巷××号××幢××层××号房屋（具体门牌号以公安机关核准的为准）的权属证书。2015年11月6日，成都市中级人民法院依据生效的（2015）成仲案字第396号裁决书向成都市城乡房产管理局出具《协助执行通知书》，要求将省房地产公司位于成都市锦江区××巷××号××号××层××号××，面积9.09平方米）、附3号1层（唯一号3784577，面积9.33平方米）产权办至周武名下，该《协助执行通知书》上原来所载明的Ｂ（2）、Ｃ（3）房号以校对章的方式予以修正。2019年4月15日，成都市中级人民法院作出（2019）川01执异870号执行裁定书，裁定中止对案涉两套房屋的执行。 2019年6月28日，周武向国家税务总局成都市锦江区税务局第一税务所缴纳印花税、契税，对应缴费地址为：成都市锦江区××巷××号××号××楼，建筑面积9.09平方米；成都市锦江区大科甲巷43号附3号1楼，建筑面积9.33平方米。 另查明，2012年5月29日，省房地产公司在成都市住房和城乡建设局办理了成都市××巷××号××号××层房屋（权2018904）以及成都市锦江区大科甲巷43号附3号1层房屋（权2018904）的产权登记。不动产登记信息载明：前述房屋登记抵押在吴斌、李军名下，李军系顺位抵押，抵押权为有效状态。 庭审中，周武陈述其购买案涉房屋后一直在自用或出租；省房地产公司陈述通过中介办理的抵押登记；吴斌陈述其不清楚案涉房屋是在售商品房，其通过资金中介向省房地产公司法定代表人赵留京出借款项。 以上事实，有《商品房买卖合同》两份、收据两份、入住通知两份、不动产登记受理凭证两份、税收完税证明两份、不动产登记信息摘要、（2015）成仲案字第396号裁决书、（2019）川01执异870号执行裁定书、协助执行通知书、公证书，吴斌提交的《借款担保合同》、公证书、房屋所有权证、房屋他项权证、股东会决议、章程、转账凭证等证据以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可见，不动产登记并非确定物权的唯一依据。根据生效仲裁裁决书、法院的《协助执行通知书》以及税收完税证明，周武从省房地产公司所购买的案涉房屋现地址已变更为成都市锦江区××巷××号××号××楼××号××号××号××楼××号××。虽然案涉房屋登记在省房地产公司名下，但案涉房屋早已出售给周武，且周武已支付完毕购房款并入住至今，其系该房产的真实权利人，（2015）成仲案字第396号裁决书对该事实予以确认，故裁决要求省房地产公司协助周武办理案涉房屋的产权登记手续，故省房地产公司无权对案涉房屋予以处分。结合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得该处分权，该合同有效”，本案中，周武对省房地产公司的抵押行为既未追认，省房地产公司亦未在之后取得处分权，故吴斌与省房地产公司签订的《借款担保合同》无效。 关于吴斌取得抵押权，是否符合善意取得的条件。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。故抵押权的取得，亦适用善意取得的规定。本案中，根据《商品房买卖合同》及《入住通知》可知，周武在支付完毕房款后自2009年3月17日起占用、使用案涉房屋至今。省房地产公司作为房地产开发企业，其开发的楼盘必然用于出售。根据周武签订的《商品房买卖合同》可知，案涉楼盘至少从2005年开始销售，到2012年吴斌办理抵押登记，如此之长的时间里，该楼盘不可能尚未出售。吴斌出借大额资金，在为保障自身权益欲办理抵押登记时，未对房屋出售情况、使用情况进行核实，其行为明显具有重大过失，其抵押权也依法不构成善意取得。综上，吴斌与省房地产公司签订的《借款担保合同》属于无效合同，而吴斌亦不属于善意取得，故基于无效合同而办理的抵押登记亦无效，吴斌与省房地产公司应协助周武注销案涉房屋的抵押登记。 综上所述，周武的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条的规定，判决如下： 一、确认被告四川省房地产开发建设公司与被告吴斌签订的《借款担保合同》无效； 二、吴斌与四川省房地产开发建设公司应于判决生效之日起五日内协助原告周武注销位于成都市锦江区××巷××号××号××楼商业用房（房屋唯一号3784576）和43号附3号1楼商业用房（房屋唯一号3784577）的抵押登记。 案件受理费减半收取9,690元，由被告四川省房地产开发建设公司、吴斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  刘茜