广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21429号上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司森保支行，住所地广东省广州市天河区体育东路**百福广场附楼。负责人：王羊，该支行行长。委托诉讼代理人：孙峰，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玲，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市辉煌房地产发展有限公司，住，住所地广东省广州市越秀区解放北路****/div>法定代表人：黎容桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓双，广东执正律师事务所实习律师。原审第三人：上海恺恪信息咨询中心（有限合伙），住所地上海，住所地上海市崇明区横沙乡富民之路****>执行事务合伙人：陈敏，该中心负责人。原审第三人：张涌，男，1975年9月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：黄飞，男，1994年1月5日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。原审第三人：陈敏，男，1979年12月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。四原审第三人共同委托诉讼代理人：黄秋敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。四原审第三人共同委托诉讼代理人：徐伟良，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：陈仕铠，男，1995年11月30日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。上诉人广州银行股份有限公司森保支行（以下简称广州银行森保支行）因与被上诉人广州市辉煌房地产发展有限公司（以下简称辉煌公司）及原审第三人上海恺恪信息咨询中心（以下简称恺恪中心）、张涌、黄飞、陈敏、陈仕铠房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广州银行森保支行上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回辉煌公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由辉煌公司承担。事实和理由：（一）一审法院援引《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条关于不动产物权的权利人请求返还财产的诉讼时效规定，属于适用法律错误，本案属于合同解除权纠纷，应适用法律规定的合同解除权行使的除斥期间的规定。（二）一审法院认定广州银行森保支行未向辉煌公司支付楼款，属于事实认定错误，广州银行森保支行实际出资购买涉案房屋，已于1998年3月27日付清楼款，履行完毕支付楼款的义务并收到辉煌公司的收款收据。辉煌公司在《房地产预售契约》中已经确认收到了购房款，附件二明确约定广州银行森保支行已在前述合同签订时或之前付清575700元楼款。辉煌公司于1998年3月27日向广州银行森保支行出具了收款收据，明确收到麓景台御景阁19套房屋的定金款12518340元，证明广州银行森保支行已经支付了全部购房款。广州银行森保支行提供了资金流向，足以说明《关于以物抵债的说明》的真实性，辉煌公司在《房地产预售契约》中已经确认收到了购房款，多份文件的日期、金额一致，辉煌公司的年度审计报告并未将购房款作为应收债权，辉煌公司也从未向广州银行森保支行主张过购房款，辉煌公司与广州市溢洋实业发展有限公司（以下简称溢洋公司）的法定代表人为同一人，二者为关联公司等。综上，广州银行森保支行已提供了支付楼款的所有凭证，足以证明广州银行森保支行支付楼款的事实，不存在拖欠辉煌公司楼款的情况。（三）广州银行股份有限公司已经将涉案物业出售给恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏，其方作为善意第三人，应当保护其合法利益。二审庭询期间另补充：广州银行森保支行找到了1998年辉煌公司出具的收据，涉案19份预售契约的附件二是粘贴上去的，可以看出楼款收齐是双方确认的，附件二写明楼款收齐。辉煌公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，广州银行森保支行的上诉请求没有事实依据。1.广州银行森保支行提到的除斥期间没有任何法律依据，辉煌公司诉请解除双方的契约是基于广州银行森保支行没有按照合同约定向辉煌公司支付购房款，导致辉煌公司出售房产的目的落空，涉案物业属于不动产，因此应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，不存在适用诉讼时效的情形。一审时广州银行森保支行没有提交以物抵债的证据原件及收据，在2020年4月29日一审第二次开庭时，已明确要求广州银行森保支行在7个工作日内提供相应证据，否则应承担举证不能的后果，所以即使二审庭询期间广州银行森保支行提交了证据原件，仍应由其承担逾期举证的不利后果。广州银行森保支行所谓的以物抵债没有前提和基础，其提交的拆借合同只能证明其与增城市荔城城市信用合作社（以下简称荔城信用社）之间有拆借的关系，均不能证明辉煌公司与其之间有债权债务的存在，也不能证明辉煌公司与荔城信用社有债权债务存在，以物抵债形式根本不成立。广州银行森保支行二审庭询提交的原件与一审提交的证据不是同一份，一审提交的有公章，二审庭询提交的没有公章。辉煌公司与荔城信用社不存在任何借贷关系，仅凭荔城信用社出具的以物抵债说明不足以证明广州银行森保支行向辉煌公司支付涉案房屋购房款。恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏、陈仕铠也不属于善意第三人，在竞拍的过程中，已经明确标的瑕疵，恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏、陈仕铠参与本案竞拍过程中，实际上知道涉案物业存在瑕疵，其不属于善意第三人。恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏二审述称，（一）关于是否支付购房款的问题。1.一审法院遗漏审查基本事实，错误认定广州银行森保支行未付款。辉煌公司无法提供证据证明其主张，其诉请应予驳回。“麓湖御景”属于烂尾楼，辉煌公司因资金链断链导致楼盘未竣工，从未实际交付房屋，甚至消失20余年。若银行真的拖欠购房款超过1200万，银行绝对具备付款能力，一旦辉煌公司主张，必定能得到清偿。反而辉煌公司任由资金链断裂、公司吊销也从未有所主张。《房地产预售契约》约定的付款时间在前（1998年3月27日签约时），且约定一次性付款。在付款时间届满的情况下，辉煌公司却仍在1998年4月10日办理了《房地产预售契约》的合同备案。由辉煌公司的种种不合常理的行为，足以推断所谓“银行未付款”是存疑的，一审法院罔顾辉煌公司举证不利和不合常理的行为，轻率采信其单方陈述，事实认定明显错误。2.广州银行森保支行与辉煌公司已书面确认了付款事实。《麓景台附件二》不仅是广州银行森保支行和辉煌公司对付款时间的约定，双方更是共同确认了付款事实。3.广州银行森保支行提供的转账记录可以佐证双方确认的付款事实，综合本案的事实明显可知，广州银行森保支行与辉煌公司除了购房一事外，不存在其他业务往来。签订合同、付款时间及金额的事实已经形成了完整的证据链条，足以认定广州银行森保支行的付款事实。综上，可以确认银行早已付清房款，辉煌公司仅凭单方陈述要求解除成立超过20年的合同，一审法院认定事实完全错误。（二）除斥期间经过，解除权消灭，辉煌公司已丧失解除《房地产预售契约》的法律基础。辉煌公司系行使约定解除权，未约定解除权的行使期间，依法其最长除斥期间为一年，而《房地产预售契约》自1998年3月27日签订，至今超过20年，除斥期间早已经过，辉煌公司的解除权已经消灭。（三）涉案19套房已由恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏购得并实际控制，《房地产预售契约》不存在解除的事实基础。广州银行森保支行已足额付款合法购得涉案房屋，其通过广州产权交易所转让涉案房屋属于有权处分，恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏基于广州银行森保支行的有权处分而合法购得涉案房屋，权利来源清楚合法，已实际成为涉案房屋的权利人并实际控制使用涉案房屋，为此支付高达500万元的续建费。恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏是善意第三人，且已合理履行注意义务，合法权利应予保护。综上，辉煌公司作为麓景台的开发商，消失20余年，未完成楼盘的竣工交付，未为购房者办理房产证，根本没有履行其法定义务，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应予改判。二审庭询期间另补充，解除权未及时行使则消灭，目的是为了保障合同关系的稳定，辉煌公司超过20年没有主张权利，不仅超过了除斥期间，甚至超过了诉讼时效，在银行已将19套房出售给恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏并签订协议的情况下，解除预售契约将导致后面的合同关系面临严重的不确定性，故依照法律规定及解除权的目的，预售契约不应解除，辉煌公司怠于行使自己的权利，应当自行承担不利后果。陈仕铠经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。辉煌公司向一审法院起诉请求：1.解除辉煌公司与广州银行森保支行双方于1998年3月27日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）；2.广州银行森保支行协助辉煌公司到广州市房地产交易所涂销编号：穗房预契字第××号《房地产预售契约》的预售登记备案手续。一审法院认定事实：1998年3月27日，辉煌公司（为甲方，卖方）与广州银行森保支行（为乙方、买方）签订《房地产预售契约》，其中约定：一、甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市东山区麓景路39号大院的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为麓景台，由甲方预售。《广价市商品房预售许可证》编号：穗房预字第960283。二、乙方向甲方预购上述房地产的御景阁第××号，朝向：东北(以下简称“该房地产”)。该房地产建筑面积为95.95平方米。三、该房地产的用途为：住宅。四、甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为575700元。七、甲方应于1999年3月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。十、该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。十四、乙方在未领取该房地产的《房地产证》前如需转让或抵押时，乙方应事前知会甲方，并向广州市房地产交易所办理转让手续或向广州市房地产交易所办理抵押备案手续，本契约载明乙方的权利、义务随之转让或抵押。如该房地产设有抵押时，在抵押期内，未经抵押权人同意，不得转让或再抵押。二十、如乙方不能依本契约附件二的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该期房价款每日千分之一计算。如乙方在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，甲方有权以书面通知乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案。乙方除不得向甲方索还所交的全部手续费用外，并向甲方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金，余下部分不计利息退还给乙方。同对该房地产由甲方另行处理，乙方不得提出任何异议。麓景台附件二：甲乙双方同意乙方按以下方式向甲方缴付本契约正文第四条所载上述房地产的成交价575700元。第一期：楼款人民币伍拾柒万伍仟柒佰零拾零元零角正含定金人民币万元正已于签署本契约时或之前付清等。2019年10月8日，辉煌公司向广州银行森保支行送达《解除通知函》。同上日期，辉煌公司向广州市房地产交易所发出《备案申请函》，请求该所办理其与广州银行森保支行签订的19份《房地产预售契约》的解除备案手续。本案一审诉讼过程中，广州银行森保支行为证明其与辉煌公司并非普通的商品房预售合同关系，实际是基于以物抵债而形成的关系，其已履行完毕支付楼款的义务提供了1.荔城信用合作社于1999年5月20日出具的《关于以物抵债的说明》（复印件），其中内容为：我社于95年向原联社天河南营业部拆入资金共1400万元，到期后由于资金周转困难，导致拆借逾期，并欠拆借利息405020.00元，97年4月森保支行接管原联社河南营业部后，多次与我社协商解决方法，由于我社资金紧张，确实难以偿还。经与我社贷款户广州市辉煌房地产发展有限公司及森保支行商量，决定采取以物抵债的方式解决，即森保支行以购楼的方式购买麓景台御景阁19套商住楼共2086.73平方米，每平方米5999元，共计12518340.00元，广州市辉煌房地产发展有限公司即以该款项偿还我社贷款，我社则以该款项偿还森保支行（原联社天河南营业部）拆借本息等。2.辉煌公司与广州银行森保支行签订的19份《房地产预售契约》，购房金额为12518340元。3.1998年3月27日的000020301《广州市城市信用社特种转账借方传票》，记载收款单位为广州市合富辉煌房地产销售中心（以下简称合富辉煌销售中心），付款单位为广州银行森保支行，金额为12518340元，转帐原因为购麓景台商住楼。4.1998年3月27日的VIVI05479275《广州城市合作银行支票》，记载收款人为溢洋公司，付款人为合富辉煌销售中心，金额为12518340元。5.1998年3月27日的000020303《广州城市合作银行进账单》，持票人为溢洋公司，金额为12518340元。6.1998年3月27日的VIVI05818252《广州城市合作银行支票》，记载收款人为荔城信用社，付款人为溢洋公司，金额为12480000元。7.1998年3月27日的000020205《广州市城市信用社特种转账借方传票》，记载收款单位为广州银行森保支行，付款单位为荔城信用社，金额为12480000元，转帐原因为还拆借款。8.《关于广州城市合作银行开业的批复》（复印件）。9.《关于广州城市合作银行申请变更名称的批复》（复印件）。10.《中国银监会关于广州市商业银行更名的批复》（复印件）。11.辉煌公司的工商登记资料（网上打印件），记载法定代表人为黎容桥。12.溢洋公司的工商登记资料（网上打印件），记载法定代表人为黎容桥。13.辉煌公司1998年度审计报告（工商打印件）。14.辉煌公司1999年度审计报告（工商打印件）。15.辉煌公司2000年度审计报告（工商打印件）。16.辉煌公司2001年度审计报告（工商打印件）。辉煌公司对证据1的真实性、合法性、关联性均不确认，因为没有原件，该证据只是荔城信用社单方出具，并不是由辉煌公司与广州银行森保支行及荔城信用社三方签署。其次，该证据内容显示称辉煌公司以该款项偿还贷款，但事实上辉煌公司并未向荔城信用社贷款，故不存在以物抵债的前提和基础。此以物抵债，并没有辉煌公司盖章确认，有关以物抵债的约定对辉煌公司没有法律约束力。对证据2的真实性、合法性确认，但对广州银行森保支行在证据当中所要证明的内容不确认，该证据只证明辉煌公司与广州银行森保支行双方签订房地产预售契约，不能证明该19份契约签署是基于以物抵债所签订，更不能证明广州银行森保支行已按约定履行支付购房款的合同义务。对证据3-5的真实性确认，合法性、关联性不确认，该证据只能证明广州银行森保支行向合富辉煌销售中心转账以及合富辉煌销售中心向溢洋公司转账的情况，但无法证实该款项的性质，且该款项支付的对象也不是向辉煌公司支付，不能以此证明广州银行森保支行已向辉煌公司支付购房款。对证据6的真实性确认，合法性、关联性不确认，该证据显示溢洋公司还贷时间是1998年3月20日，也就是还贷时间早于广州银行森保支行所提交的证据4溢洋公司收到合富辉煌销售中心款项的时间，且金额与证据4的金额不吻合，充分证明，广州银行森保支行所主张的以物抵债不存在，因为溢洋公司的还贷时间比以物抵债的时间早，另外，溢洋公司的还贷行为，我方认为，与辉煌公司无法律关系，也与本案无关。对证据7的真实性确认，合法性、关联性不确认，该证据只可以证明荔城信用社向广州银行森保支行还拆借款的情况，且还款金额与19份契约的购房款金额不吻合，与广州银行森保支行所提交的以物抵债的金额也不吻合，此证据与所谓的以物抵债并不对立，且与本案无关。对证据8-10的真实性、合法性、关联性确认。对证据11、12的真实性、合法性确认，关联性不确认，不能因辉煌公司与溢洋公司法定代表人为同一人就简单认定为两公司为关联公司，辉煌公司是中外合资企业，而溢洋公司是内资企业，两者都是独立的企业法人，财产独立，作为企业法人，溢洋公司与其公司财产承担责任，因此对其贷款的偿还，也应以其公司财产偿还，不可能以辉煌公司的房屋用于抵债。对证据13-16的真实性、合法性确认，关联性不确认，不能以审计报告应收账款是否显示广州银行森保支行而认定广州银行森保支行不存在拖欠房款，广州银行森保支行如认为其已支付购房款，应该提交支付凭证以及辉煌公司在收到广州银行森保支行款项后向广州银行森保支行出具的相关收款收据或发票予以证实。广州银行森保支行为证明其已将涉案房屋转让给恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏提供了1.2019年2月19日，广州银行股份有限公司（转让方，以下简称广银公司）与恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏（受让方）及广州产权交易所（交易机构）签订的《成交确认书》，其中约定：兹因广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）受转让方委托，通过公开市场方式转让麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益(交易编号：GR2018GD0000845-2)，被确定为受让方，现三方签订成交确认书如下：二、三方共同确认，在本次交易中受让方以56504200.00元受让交易标的。三、受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任等。2.2019年2月20日，广银公司（出让方，甲方）与恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏（受让方，乙方）签订《转让协议》，其中约定：甲、乙双方现就权益转让事宜充分协商一致，现达成如下协议：一、转让标的1.甲方将甲方及其下属机构持有的麓景路39号大院麓景台御景阁170l等48套房产权益资产包按照现状有偿转让给乙方。二、转让对价。该权益的转让对价为56504200.00元、不含本协议第三条所述的税、费、金。五、付款方式1.乙方应在本协议签订之日（含当日）起的3个工作日内，按广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）要求，将剩余应付交易价款（具体金额以广州产权交易所通知为准）通过转账方式一次性足额付清，并同意广州产权交易所在收到乙方支付的全部转让价款之日起的2个工作日内向甲方划转相应交易价款。2.当乙方应付交易价款的金额与交易保证金12560000.00元等额时，交易保证金12560000.00元为交易价款的一部分。3.2019年3月15日，广东联合产权交易中心有限公司转帐支付56504200元给广银公司的《支付业务平台来账凭证》（复印件）。4.2019年5月28日，广东联合产权交易中心有限公司转帐支付51909680元给广银公司的《支付业务平台来账凭证》（复印件）。5.2019年5月28日，广东联合产权交易中心有限公司转帐支付89172240元给广银公司的《支付业务平台来账凭证》（复印件）。6.2019年5月28日，广东联合产权交易中心有限公司转帐支付52026080元给广银公司的《支付业务平台来账凭证》（复印件）。辉煌公司对上述证据的真实性确认，合法性、关联性不确认，广州银行森保支行无权在未支付清购房款的情况下，将涉案房屋权利转让给本案恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏，且广州银行森保支行与恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏的转让行为对辉煌公司无法律约束力，如果基于广州银行森保支行转让权益有瑕疵导致恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏的损失，应由广州银行森保支行承担法律责任。恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏对上述证据的真实性、合法性、关联性均予确认，我方是善意第三人，是通过广州产权交易所公开竞拍向广银公司购得包括涉案房屋在内的多套房产，基于拍卖的公示公信效力，有充分理由确信广银公司具有处分权，故我方已善尽合理的注意义务，且已足额付款，交易已经完成。故辉煌公司与广州银行森保支行之间的纠纷与我方无关，相关不利后果也不应归于我方。此房屋已无法退还，如法院查明辉煌公司与广州银行森保支行之间还有款项尚未支付，那么判令广州银行森保支行承担支付和赔偿义务，不应解除合同。广州银行森保支行为证明广州市城市信用合作社联合社、广州银行信用合作社联合社借款12480000元给荔城信用社提供了1.1995年11月28日的《借款凭证（借据）》，其中记载：单位名称荔城信用社，借款金额10000000元，月利率11.10%，用途拆借，余额4480000元。广州市城市信用合作社联合社、荔城信用社加盖印章。2.1995年11月28日的《借款凭证（借据）》，其中记载：单位名称荔城信用社，借款金额5000000元，月利率11.10%，用途拆借。广州市城市信用合作社联合社、荔城信用社加盖印章，并盖有“此户结清”的印章。3.1995年12月27日的《借款凭证（借据）》，其中记载：单位名称荔城信用社，借款金额5000000元，月利率11.10%，用途拆借。广州市城市信用合作社联合社、荔城信用社加盖印章。辉煌公司对上述证据的真实性确认，合法性、关联性不确认，该三份证据只能证明，两金融机构之间的拆借关系，不能证明该款项与本案所涉及的购房款有关联，3份证据与本案无关。另外，证据2盖有“此户结清”印章，而另两份没有此印章，如果仅从广州银行森保支行所言的抵债角度出发，如果是已经债务抵债清偿环节，那么相应的借据也应显示款项已还清。恺恪中心为证明涉案房屋是其受陈仕铠委托购买，且已实际交付提供了1.2019年1月5日，陈仕铠（甲方）与恺恪中心（乙方）签订的《资产包权益团购合同》，其中约定：鉴于：乙方及其他投资人组成的联合体拟参与购买广州银行股份有限公司挂牌交易的麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益资产包（交易编号：GR2018GD0000845-2)，起拍价为56504200.00元。2.甲方知悉上述情形，在充分了解交易情况的基础上，拟委托乙方购买该资产包中第4项资产权益“麓景路39号大院麓景台御景阁1705房”（以下简称目标房产）。二、交易条件。经双方协商，甲方同意以716982元向广州银行股份有限公司购买目标房产。在乙方组成的联合体以不超过起拍价115%的成交价竞拍成功的前提下，本协议正式生效并继续履行。如竞拍不成功，则乙方全额无息退回甲方定金，双方互不追究违约责任。若甲方拒绝继续履行，乙方有权没收定金并另行处置目标房产。三、支付方式。甲方在签署本合同后支付定金30000元；若竞拍成功，在乙方启动过户手续后七日内，支付购房款686982元。乙方收到款项后，将目标房产交付乙方；3.在乙方向房屋登记机关递件办理目标房产过户登记手续前，支付剩余款项。乙方收到余款后3日内向房屋登记机关递件。四、权益归属。甲、乙双方共同确认，资产包中麓景路39号大院麓景台御景阁1705房（即目标房产）所有权益，归甲方个人所有。乙方应在资产包成交后及时依照本协议为甲方办理相关过户登记手续。五、双方权利义务。1.乙方应在广州产权交易所发出资产包成交确认书之日起30天内，将目标房产过户至甲方名下，并办理不动产登记证等相关手续。2.如果目标房产因乙方责任不能完成过户手续，乙方应在确认目标房产不能过户之日起7日内全额无息退回甲方己付款项，除此之外乙方不承担其它违约责任。3.甲方应在确认目标房产不能过户之日起7日内向乙方返还目标房产等。2.2019年10月25日，陈仕铠（甲方）与恺恪中心（乙方）签订的《交付确认书》，其中约定：一、甲乙双方2019年1月5日签订了《资产包权益团购服务合同》，现乙方将位于麓景路39号大院麓景台御景阁1705的目标房产按现状交付予甲方；（下称“该房产”）。二、现已检查并同意以该房产之现状交付给甲方，该物业在2019年10月25日前所产生的一切费用（包括水费、电费、燃气费、物业管理费、垃圾费等）由乙方结清，自交付之日起该房产物管及水电费由甲方承担等。辉煌公司对证据1的真实性无异议，合法性、关联性不予确认，根据恺恪中心提交的产权交易的合同显示是张涌、黄飞、陈敏参与涉案物业资产的拍卖交易，其方在参与涉案物业竞拍时已经知悉涉案物业的权属并未过户到本案广州银行森保支行名下，而且广州产权交易所在交易过程中也对交易标的的瑕疵问题做了明确披露及提醒，恺恪中心方在参与竞拍时同意自行承担所有风险及损失，我方认为恺恪中心方在参与涉案物业竞拍时知道涉案物业没有登记在广州银行森保支行名下这一情况的，从本案陈仕铠的答辩意见也看出涉案房屋实际上是被中源公司占用，无法交付给陈仕铠，所以辉煌公司认为无论是恺恪中心还是以组团名义参与竞拍的本案陈仕铠，在竞拍过程中均不属于善意取得，不符合善意取得的相关规定。证据2真实性确认，合法性、关联性不予确认，从陈仕铠的答辩意见可以看出实际上是没有交付的，所以交付确认书与事实不吻合。广州银行森保支行对上述证据的真实性确认，合法性、关联性方面由法院确认，因为交易确认书和团购合同我方均不是主体，不清楚具体情况。但是我方认为即便团购合同、交易确认书真实性、合法性存在问题，但我方已经将涉案物业出售给联合体，作为善意第三人的联合体与我方签订的转让协议合法有效，联合体已经基于善意取得制度合法取得涉案物业，辉煌公司要求解除房地产预售契约并协助涂销预售备案登记手续没有任何事实和法律依据。陈仕铠对证据上述证据的真实性、合法性确认，关联性不确认。我方已将涉案房屋退还给恺恪中心，恺恪中心对涉案房屋控制使用，本案与我方无关，涉案房屋与我方无任何关系。恺恪中心确认与陈仕铠已解除《资产包权益团购合同》，款项已退还给陈仕铠。辉煌公司陈述：广州银行森保支行以《房地产预售契约》附件二中双方已约定“楼款……已于签署本契约时或之前付清”的内容，认为“足以证明广州银行森保支行已经足额支付了楼款”没有任何事实依据和理据。首先辉煌公司并不欠广州银行森保支行债务，不存在以物抵债的前提；其次，按广州银行森保支行的陈述及逻辑，假设涉案房屋的房款是通过以物抵债的方式支付给了辉煌公司，那么双方在该《房地产预售契约》附件二该条款内容约定时则会明确表述为“楼款已通过**年**月**日双方签订的《以物抵债协议》付清”，不可能作出“己于签署本契约时或之前付清”这样含糊的表述约定。《房地产预售契约》版本实际上是针对不特定的买方（主要是个人）设定的，很多购房者（特别是个人）实际上在正式签署《房地产预售契约》前已先行支付购房定金及第一期楼款，或已支付购房定金，在签署预售契约同时支付第一期楼款，所以才会在该《房地产预售契约》附件二中作出“第一期楼款人民币_元正含定金人民币_万元正己于签署本契约时或之前付清”的约定；另外，本案双方争议的焦点是广州银行森保支行是否支付涉案房屋楼款，因此，如果广州银行森保支行欲证明其己足额支付了楼款，广州银行森保支行理应提供其向辉煌公司支付楼款的相关证据，如转账凭据及辉煌公司收到楼款后出具的收款凭据，不能简单仅凭该《房地产预售契约》附件二中有“已于签署本契约时或之前付清”的内容表述，就作为广州银行森保支行己足额支付了楼款的依据。一审法院认为：辉煌公司与广州银行森保支行自愿签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点为1.广州银行森保支行是否已经支付购房款给辉煌公司。2.辉煌公司要求解除合同是否已超过除斥期。3.恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏购买涉案房屋是否属于善意取得。关于广州银行森保支行是否已经支付购房款给辉煌公司的问题，对此，广州银行森保支行认为房款的支付过程为辉煌公司拖欠荔城信用社的贷款（具体金额不明），而荔城信用社拖欠联社天河南营业部拆借资金1400万元，利息405020元。后荔城信用社无法偿还拆借资金，故与广州银行森保支行、辉煌公司协商，由广州银行森保支行以12518340元的总价向辉煌公司购买包括涉案物业在内的麓景台御景阁19套物业，广州银行森保支行向辉煌公司支付购房款，辉煌公司以收取广州银行森保支行的购房款偿还欠荔城信用社的贷款，荔城信用社收到辉煌公司偿还的贷款后再以该款项偿还欠我方的拆借本息。一审法院对此评析如下：首先，广州银行森保支行认为辉煌公司拖欠荔城信用社的贷款，而辉煌公司对此予以否认，为此，广州银行森保支行提供了荔城信用合作社于1999年5月20日出具的《关于以物抵债的说明》复印件，因该《关于以物抵债的说明》的内容只是荔城信用合作社的单方陈述，且只是复印件，故广州银行森保支行以此证明辉煌公司拖欠荔城信用社的贷款证据不足，一审法院不予采信。其次，广州银行森保支行提供的《广州市城市信用社特种转账借方传票》、《广州城市合作银行支票》、《广州城市合作银行进账单》，只能证明广州银行森保支行与合富辉煌销售中心、溢洋公司之间的款项相互来往，虽然辉煌公司与溢洋公司的法定代表人为同一人，但两者都是独立的企业法人，不能就此认定两公司为关联公司，广州银行森保支行与合富辉煌销售中心、溢洋公司之间的款项来往，就视为广州银行森保支行与辉煌公司的款项来往。再次，12518340元购房款是一笔巨额的款项，如按广州银行森保支行陈述的方式支付，当中共牵涉6个单位，按照一般常理，该6个单位应共同签订协议对此作出约定，但事实上连辉煌公司与广州银行森保支行也没有对此签订协议。另外，如辉煌公司已收齐房款，广州银行森保支行不可能不要求辉煌公司开具收据或发票，但至今辉煌公司仍未开具收据或发票，完全不符合常理。综上分析，广州银行森保支行认为已付清购房款给辉煌公司证据不足，一审法院不予采信。关于辉煌公司要求解除合同是否已超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产……。本案为房屋买卖合同纠纷，当事人争议的是不动产物权纠纷，不适用诉讼时效，故广州银行森保支行抗辩认为辉煌公司超过诉讼时效一审法院不予支持。关于恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏购买涉案房屋是否属于善意取得的问题，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……。上述《房地产预售契约》明确约定：“乙方在未领取该房地产的《房地产证》前如需转让或抵押时，乙方应事前知会甲方，并向广州市房地产交易所办理转让手续或向广州市房地产交易所办理抵押备案手本续，本契约载明乙方的权利、义务随之转让或抵押。”广州银行森保支行至今仍未取得涉案房屋的产权证，根据上述约定广州银行森保支行将涉案房屋转让给恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏应事前知会辉煌公司，并向广州市房地产交易所办理转让手续，现广州银行森保支行将涉案房屋转让给恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏并没有应事前知会辉煌公司，也没有与辉煌公司共同到广州市房地产交易所办理转让手续，涉案房屋更没有登记到恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏名下，故恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏以其已善意取得涉案房屋的产权而抗辩对抗辉煌公司的诉讼请求一审法院不予支持。因此，广州银行森保支行没有按约向辉煌公司交付购房款，辉煌公司据此请求解除合同涂销《房地产预售契约》的预售登记备案手续合法有理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项的规定，于2020年8月11日作出如下判决：一、广州市辉煌房地产发展有限公司与广州银行股份有限公司森保支行于1998年3月27日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）于本判决发生法律效力之日解除；二、广州银行股份有限公司森保支行应于本判决发生法律效力之日起五日内，与广州市辉煌房地产发展有限公司共同到房管部门办理涂销编号为穗房预契字第××号的《房地产预售契约》的手续。案件受理费9557元，由广州银行股份有限公司森保支行负担。本院二审期间，广州银行森保支行向本院提交：1.《关于以物抵债的说明》原件，拟证明二审期间已找到该证据原件；2.1998年3月27日《收款收据》（编号：9705467），该收据载明：“兹收到广州市森保合作银行麓景台御景阁××房共19套定金款壹仟贰佰伍拾壹万捌仟叁佰肆拾元”，并加盖“广州市辉煌房地产发展有限公司售楼合同专用章”，拟证明辉煌公司已经于1998年3月27日出具收款收据，确认已经收到19套物业的购房款12518340元；3.1995年11月28日广州市城市信用合作社联合社与荔城信用社签订的《资金拆借合同》，所涉拆借金额为1000万；4.1995年11月28日广州市城市信用合作社联合社与荔城信用社签订的《资金拆借补充协议》，所涉金额1000万；5.1995年11月29日广州市城市信用合作社联合社与荔城信用社签订的《资金拆借合同》，所涉金额500万；6.1995年11月29日广州市城市信用合作社联合社与荔城信用社签订的《资金拆借补充协议》，所涉金额500万；7.1995年12月27日广州市城市信用合作社联合社与荔城信用社签订的《资金拆借合同》，所涉金额300万；8.1995年12月27日广州市城市信用合作社联合社与荔城信用社签订的《资金拆借补充协议》，所涉金额300万；9.1995年12月26日广州市城市信用合作社联合社与增城市荔城城市信用合作社签订的《资金拆借合同》，所涉金额400万；10.1997年8月26日增城市荔城城市信用合作社出具的《还款计划》；11.1997年9月28日广州市城市信用合作社联合社与增城市荔城城市信用合作社签订的《资金拆借补充协议》，证据3-11拟证明荔城信用社拖欠广州银行森保支行拆借资金的事实，证明《关于以物抵债的说明》的内容的真实性；12.《广州市不动产登记查册表》，拟证明涉案物业所在的楼栋目前的登记状态；13.辉煌公司的商事登记基本信息；14.辉煌公司的工商查档资料；15.溢洋公司的商事登记基本信息；16.辉煌公司的工商查档资料，证据13-16拟证明辉煌公司与溢洋公司为关联公司；17.广州添来咨询有限公司即合富辉煌销售中心；18.广州添来咨询有限公司即合富辉煌销售中心查档资料，拟证明合富辉煌销售中心已于2005年10月14日注销；19.物业情况统计表，拟证明19套物业的购房款共计12518340元；20.缴款通知书，拟证明广州银行森保支行已就涉案物业缴纳了23785000元；21房地产预售契约（编号96088266），拟证明麓景台附件二已经在签署合同时或之前付清575700元楼款。辉煌公司经质证认为，对证据1的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，该份证据与广州银行森保支行在一审提交的证据不一致，该证据是荔城信用社单方出具的，荔城信用社出具的说明没有任何法律效力；证据2的真实性无法确认，对于关联性，仅凭收款收据不足以认定广州银行森保支行已经支付了涉案房屋购房款，应当结合广州银行森保支行向辉煌公司支付相应的流水凭证来认证；对证据3-11的真实性予以确认，对关联性、合法性不予确认，资金数额也与广州银行森保支行提交的证据1不吻合；对证据12的真实性、合法性予以确认，对于关联性，查册表能证明广州银行森保支行没有按照合同约定向辉煌公司支付购房款；对证据13-16的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；对证据17、18的真实性、合法性确认，对于关联性，合富辉煌销售中心仅仅是代理销售，无权处分涉案物业购房款；证据19是广州银行森保支行自制的，确认表格中记载的房号以及销售金额与双方签订的一致，对广州银行森保支行所称房款是在1998年3月27日一次性支付不予确认；对证据20、21的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏经质证认为，确认广州银行森保支行提交的所有证据的真实性、合法性和关联性。辉煌公司与广州银行森保支行除了购买涉案19套房外没有其他业务往来，广州银行森保支行向辉煌公司付款的行为肯定是支付购房款。辉煌公司已经确认合富辉煌销售中心是代理销售涉案楼盘，广州银行森保支行在一审提交的转账记录中，其中一手是支付给合富辉煌销售中心，应当解释为合富辉煌销售中心代辉煌公司收取购房款，且同日辉煌公司出具了收据给广州银行森保支行，可以确认广州银行森保支行已全额付款的事实。辉煌公司向本院提交：1.商品房预售许可证，拟证明辉煌公司取得预售许可证的证明；2.溢洋公司工商档案材料、营业执照，拟证明溢洋公司的设立登记情况、股东情况及出资情况，证明溢洋公司与辉煌公司不是关联企业；3.辉煌公司工商档案材料（外商投资企业变更通知），拟证明辉煌公司于1998年11月18日变更外资方和董事长，黎容桥自1998年11月18日后才担任辉煌公司法定代表人，证明广州银行森保支行与辉煌公司于1998年3月27日签订《房地产预售契约》是在黎容桥担任辉煌公司法定代表人之后，辉煌公司与溢洋公司不是关联企业。广州银行森保支行经质证认为，对证据1的真实性予以确认，对证据2的真实性没有异议，关联性不认可，因为黎容桥一直是溢洋公司的法定代表人，根据本案购房款的流转情况，黎容桥知道当时银行付款的情况以及流转的情况；对证据3的真实性没有异议，对关联性不予确认，在工商档案登记资料里，1998年7月8日辉煌公司的外方股东委派黎容桥为董事长，结合款项的流转情况，双方存在关联关系，即使黎容桥在辉煌公司任期较晚，其明确知道其作为溢洋公司的法定代表人，也参与了房屋销售、购房款流转的全部过程，黎容桥对此是清楚的。恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏同意广州银行森保支行的质证意见。经审理查明，1995年12月27日《借款凭证（借据）》记载的款项金额为3000000元，除此之外，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，辉煌公司1998年度的审计报告载明该公司的主要债权人之一为溢洋公司，该债权金额为17708030.1元；该公司1999年度的审计报告载明该公司的主要债务人之一为溢洋公司，该债务金额为71492265.01元，该公司的主要债权人之一为溢洋公司，该债权金额为17708030.1元。辉煌公司2000年度的审计报告关于该公司对溢洋公司的债权债务的记载与1999年度审计报告一致。在辉煌公司的年度审计报告中，均无反映出该公司对广州银行森保支行享有应收债权。二审期间，辉煌公司不确认广州银行森保支行提供的1998年3月27日《收款收据》中的印章系其公司印章，但表示不申请对该印章的真实性进行鉴定，认为该收款收据载明的款项性质是定金而不是购房款，且该印章是售楼合同专用章而不是财务专用章，收款经办人应该不是辉煌公司的工作人员而是合富辉煌销售中心的工作人员，仅凭该收据不足以认定广州银行森保支行已经支付了涉案房屋的购房款，应当结合银行流水来认证。辉煌公司确认其公司应当是委托合富辉煌销售中心销售涉案楼盘。黎容桥称：其担任辉煌公司法定代表人之前，涉案楼盘已经在销售，合富辉煌销售中心是以前的管理人员委托销售的，其没有委托合富辉煌销售中心，其印象中辉煌公司与合富辉煌销售中心签订委托合同，其没有经手，但合富辉煌销售中心确实是在代理销售涉案楼盘；合富辉煌销售中心把款项转到溢洋公司账户，是广州银行森保支行与荔城信用社借溢洋公司账户走账；溢洋公司与合富辉煌销售中心没有合作关系，其不清楚溢洋公司、合富辉煌销售中心有无其余经济往来；溢洋公司与荔城信用社没有借款关系，辉煌公司也没有向溢洋公司借款，其不清楚为何溢洋公司同意出借账户用于走账；其给荔城信用社的支票是提前开具的，不是1998年3月27日开具的，其不记得为何在溢洋公司与荔城信用社没有借款关系的情况下提前开具支票给荔城信用社；溢洋公司与辉煌公司之间有业务关系，但是其不清楚两者之间有没有资金往来，其虽然是法定代表人，但对于账户是不清楚的；辉煌公司年度审计报告中显示的溢洋公司对辉煌公司的债权来源是溢洋公司向辉煌公司买车位、房屋，其不清楚溢洋公司有无支付车尾款及购房款，辉煌公司后来的实际办公地点在建业大厦，黎容桥因建业大厦火灾事故被判刑，当时财务资料放在建业大厦，所以其无法找到相应的凭证核对相应的数据，涉案楼盘确实有一百多个车位登记在溢洋公司名下，从查册的情况辉煌公司与溢洋公司有业务关系；溢洋公司已经被吊销，股东没有对溢洋公司的财产进行过清理。辉煌公司称其曾口头向广州银行森保支行提出过未支付购房款的异议，但无相应的证据，其没有书面发函要求广州银行森保支行支付逾期支付购房款的违约金，对于为何没有及时向广州银行森保支行主张权利，黎容桥称是因为1998年经济不景气，辉煌公司运作不来，其当时法律意识不强，对涉案楼盘的管理、追收没有法律意识，后来烂尾了，直到2007、2008年才续建。对于为何没有在合同约定的付款期限届满后以广州银行森保支行未付款为由行使合同解除权的问题，辉煌公司称其是基于广州银行森保支行为银行经营机构，认为这些购房款是可以支付的，所以就没有按照合同约定解除合同。广州银行森保支行认为辉煌公司从来没有向其主张过款项、解除合同以及违约责任。各方当事人均确认溢洋公司已经被吊销，合富辉煌销售中心已经被注销。各方均确认涉案楼盘烂尾后，由案外人中源公司以业主自救的方式续建，续建完成后，购房业主需要向中源公司支付续建费。广州银行森保支行称：涉案物业一直都没有由该行实际控制，所以没有办法进行测绘进而无法办证，且辉煌公司已经被吊销，涉案物业没有办理大确权，但属于历史遗留问题，业主可以办理确权交易过户；中源公司续建后，该行与中源公司就续建费用无法达成协议，所以无法取得涉案房屋。恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏称竞拍购得涉案房屋后，不得已向中源公司支付高达500万元的续建费，才收回包括涉案房屋在内的部分房屋，还有部分房屋因为中源公司要求的2300万元续建费未付清而未能收回。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：广州银行森保支行有无支付涉案《房地产预售契约》项下的购房款。辉煌公司不确认1998年3月27日《收款收据》中的印章系其公司印章，但无提供足以反驳的相反证据，且表示不申请对该印章的真实性进行鉴定，本院对该证据的真实性予以认可。辉煌公司对广州银行森保支行二审提供的其他证据的真实性均无异议，故本院对该部分证据的真实性均予以认可。广州银行森保支行为证明该行已支付涉案《房地产预售契约》项下的购房款，提供了荔城信用社出具的《关于以物抵债的说明》、《广州市城市信用社特种转账借方传票》、《广州城市合作银行支票》、辉煌公司出具的《收款收据》等证据。从广州银行森保支行提供的《广州市城市信用社特种转账借方传票》、《广州城市合作银行支票》来看，相关款项的流转情况为：广州银行森保支行于1998年3月27日向合富辉煌销售中心转账12518340元（转账原因注明“购麓景台商住楼”），合富辉煌销售中心于同日向溢洋公司开具支票，支票金额为12518340元（用途载明“房款”），溢洋公司于1998年3月20日向荔城信用社开具支票，支票金额为12480000元（用途为“还贷款”，支票上盖有溢洋公司财务专用章以及黎容桥的印章），荔城信用社于1998年3月27日向广州银行森保支行转账12480000元（转账原因为“还拆借款”）。辉煌公司以上述款项未进入其公司账户为由主张未收到涉案《房地产预售契约》项下的购房款，对于辉煌公司的该主张是否成立，本院评析如下：首先，广州银行森保支行提供了该行于1998年3月27日转账给合富辉煌销售中心12518340元的《广州市城市信用社特种转账借方传票》，该转账凭证上明确载明转账原因为“购麓景台商住楼”，且转账金额与广州银行森保支行与辉煌公司当天签订的19份《房地产预售契约》所涉购房款总额一致，可以认定广州银行森保支行将19份《房地产预售契约》项下的购房款支付给了合富辉煌销售中心。其次，辉煌公司确认合富辉煌销售中心代理该公司销售涉案楼盘，辉煌公司应提供其与合富辉煌销售中心就涉案楼盘代理销售的相关合同或者授权材料，以证明合富辉煌销售中心在楼盘代销期间的代理权限。辉煌公司并无提供相应的证据证明其对合富辉煌销售中心的授权范围，对于合富辉煌销售中心在其代理销售涉案楼盘期间有无权代辉煌公司收取购房款，应承担举证不能的不利后果。再者，辉煌公司于1998年3月27日出具《收款收据》，确认收到广州银行森保支行购买19套房的“定金”12518340元，辉煌公司否认收到广州银行森保支行支付的购房款，但对于其公司为何在1998年3月27日出具《收款收据》确认收到广州银行森保支行12518340元未作出合理的解释，该《收款收据》上记载的金额恰好与前述广州银行森保支行向合富辉煌销售中心转账的金额一致，与广州银行森保支行提供的19份《房地产预售契约》记载的标的物房号以及购房款总额一致，可认定该《收款收据》对应的银行流水即为广州银行森保支行同日转账给合富辉煌销售中心的《广州市城市信用社特种转账借方传票》。此外，辉煌公司无证据证明其在涉案《房地产预售契约》签订后，曾向广州银行森保支行就其所称未付购房款主张过权利，无要求广州银行森保支行承担逾期付款的违约责任，亦无依照合同约定行使合同解除权，该行为不符合出卖人对自身权利的合理关注态度。综合对比双方提供的证据，根据优势证据原则，本院认为广州银行森保支行提供的证据基本形成证据链，其证明力优于辉煌公司提供的证据，故本院合理采信广州银行森保支行关于该行向合富辉煌销售中心转账的12518340元即为包括涉案房屋在内的19套房屋的购房款、辉煌公司已经确认收到该部分购房款的主张。据上，广州银行森保支行关于其已支付涉案《房地产预售契约》项下购房款的上诉理由成立，本院予以采信。广州银行森保支行已依约履行付款义务，辉煌公司以广州银行森保支行逾期付款为由要求解除涉案《房地产预售契约》，本院不予支持。综上所述，广州银行森保支行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4848号民事判决；二、驳回广州市辉煌房地产发展有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9557元，二审案件受理费9557元，均由广州市辉煌房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十一月三十日书记员 贾 妍苏劲丹