江苏省南京市‍‌‌‍‍‌‌‌‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‍‌‍‌‌‌‍‌‌‍‌中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民初4128号原告（申请执行人）：殷文燕，女，1976年12月5日出生，汉族，住江苏省南京市高新技术开发区。委托诉讼代理人：王锐，江苏金长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，江苏金长城律师事务所律师。被告（案外人）：曹红中，男，1982年7月5日出生，汉族，户籍地江苏省泗洪县，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：毛华贵，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任珊，北京大成（南京）律师事务所律师。被告（被执行人）：严仁贵，男，1971年1月12日出生，汉族，户籍地南京市浦口区，住南京市浦口区。原告殷文燕与被告曹红中、严仁贵申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷文燕的委托诉讼代理人王锐，被告曹红中的委托诉讼代理人毛华贵到庭参加诉讼，被告严仁贵经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告殷文燕向本院起诉请求，准许执行严仁贵名下位于南京市浦口区房屋（以下简称案涉房屋），诉讼费用由被告承担。事实和理由:1.殷文燕与严仁贵民间借贷纠纷一案，南京仲裁委员会于2019年2月2日作出（2018）宁裁字第648号裁决:殷文燕对严仁贵享有197500元及对应利息、相关律师费、仲裁费的债权，且殷文燕有权依其抵押顺位对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；2.曹红中未能提供支付28万元购房款的银行转账凭证，且无其他证据能够证明其存在支付购房款的事实。执行法院仅以两张收据认定曹红中已按照合同约定支付部分价款依据不足。曹红中提供的2015年10月16日、2016年8月4日的两张收条，与案涉《房屋买卖合同》约定的付款条件不一致，且大笔金额均是通过现金交易，不符合常理，曹红中与严仁贵之间的房屋买卖关系存疑，故本案中止执行依据不足；3.曹红中在签订案涉《房屋买卖合同》时己明知案涉房屋系拆迁安置房，无法办理过户，但其仍与严仁贵签订买卖合同，导致案涉房屋不能过户系其自身原因造成。综上，请求准许执行案涉房屋。曹红中答辩称，曹红中与严仁贵于2015年10月16日签订案涉《房屋买卖合同》，以29万元价格购买案涉房屋，截止2016年8月4日，曹红中已付清全部房款并实际占有该房屋，因案涉房屋系拆迁安置房，双方签订案涉《房屋买卖合同》时无法办理过户。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，曹红中的权利能够排除执行，故请求驳回殷文燕的诉讼请求。严仁贵未参与本案诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，2018年6月28日殷文燕与严仁贵签订《借款合同》，次日双方签订《房地产抵押合同》，约定将严仁贵名下的案涉房屋抵押给殷文燕作为《借款合同》的担保，并办理了抵押登记。同年7月4日殷文燕向严仁贵转账20万元，严仁贵向殷文燕支付利息2500元。后因严仁贵未归还借款本金及利息，殷文燕向南京仲裁委员会申请仲裁。南京仲裁委员会于2019年2月2日作出（2018）宁裁字第648号裁决：1.严仁贵自本裁决书送达之日起10日内向殷文燕偿还借款本金197500元，支付借款期限内利息2291.27元，以及自2018年11月3日至实际还清借款之日止、以197500元为基数、按照年利率24%计算的逾期利息；2.严仁贵自本裁决书送达之日起10日内向殷文燕支付律师费人民币22526元；3.如严仁贵不能按照本裁决第1、2项支付相应款项的，殷文燕有权依其抵押权顺位以严仁贵所有的案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.本案仲裁费用人民币8162元，由殷文燕承担164元，严仁贵承担7998元。因该费用已全部由殷文燕预交，严仁贵应自本裁决书送达之日起10日内将由其承担的费用7998元直接支付给殷文燕。2019年3月11日，南京仲裁委员会向本院出具法律文书生效证明。因严仁贵未履行生效法律文书确定的义务，殷文燕向本院申请执行，本院于2019年3月19日作出（2019）苏01执529号执行裁定：冻结、扣划严仁贵名下银行存款人民币252000元或查封、扣押其同等价值的财产。经不动产登记资料查询结果证明，案涉房屋权利人系严仁贵，证明号为苏（2018）宁浦不动产权第0007744号，产权来源系拆迁安置,登记时间2018年2月5日。案涉房屋在2018年7月2日进行过两次抵押，抵押权人分别为刘丽与殷文燕；抵押人、抵押方式、抵押范围均为，严仁贵、一般抵押、抵押担保范围以抵押人与抵押权人约定的为准；被担保主债务数额分别为刘丽60万元、殷文燕30万元；债务履行期限均为2018年6月29日至2019年6月28日；他项权利证号分别为，刘丽苏（2018）宁浦不动产证明第0036926号、殷文燕苏（2018）宁浦不动产证明第0036927号。另查明，2015年10月16日，严仁贵与曹红中签订《房屋买卖合同》，合同第二条约定，双方同意案涉房屋的成交总价为人民币29万元；合同第三条第1款约定，自合同签订之日起，曹红中向严仁贵支付人民币15万元购房款，严仁贵同时将该房屋有关的拆迁补偿协议，缴款票据等所有有关文件全部及时交由曹红中保管。该条第2款约定，截止2015年底，曹红中向严仁贵支付人民币12万元。该条第3款约定，剩余人民币2万元款项待该房屋过户手续办结后十日内一次性付清；合同第四条约定，严仁贵应在取得该房屋产权证后满5年后或具备办理过户条件后的三日内，及时配合乙方办理该房屋的过户登记手续（包括但不限于签订正式的房屋买卖合同、办理过户登记等）。同日，严仁贵出具收条写明，收到曹红中购房款人民币16万元整。2016年8月4日，严仁贵出具收条写明，收到曹红中购房款人民币12万元整。2019年11月4日，曹红中通过手机银行转入本院1万元，为曹红中购买案涉房屋的尾款。还查明，曹红中购买案涉房屋并进行装修后入住至今。曹红中曾于2018年初，到小区物业及社区反映，因严仁贵长期不在家，电话也不接，无法办理案涉房屋过户，并寻求社区帮助。曹红中庭审中称其曾多次到严仁贵家欲商谈房子过户事宜，但一直找不到严仁贵，也联系不上严仁贵。再查明，殷文燕当庭自认，在办理借款及案涉房屋抵押登记时，其本人未到案涉房屋进行核实，只是让中间人去现场看了一下。根据浦口区经济适用房（拆迁安置房）管理实施细则（浦政发[2008]105号）规定，案涉房屋属于拆迁安置房，在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后可上市交易。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‍‍‍行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‍‍‍）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曹红中提交的案涉《房屋买卖合同》、严仁贵出具的收条二张、水电费交纳票据、银行卡交易记录、证人证言等证据，能够证明曹红中与严仁贵签订的案涉《房屋买卖合同》合法有效，曹红中为购买案涉房屋已按照合同约定支付给严仁贵28万元购房款，又将尾款1万元提存至本院，并合法占有案涉房屋的事实。根据本院查明事实，案涉房屋系拆迁安置房屋，2018年2月才具备办理房屋产权证条件，严仁贵在取得案涉房屋产权证后并未按照合同约定，协助曹红中办理案涉房屋过户手续，而是将案涉房屋作为向殷文燕借款的抵押担保，并办理抵押登记。相关证人证言能够证明，曹红中曾到小区物业及社区反映因找不到严仁贵无法办理过户，寻求帮助的情况，故案涉房屋未办理过户登记并非曹红中自身原因。殷文燕主张不能成立。曹红中虽未提供支付28万元购房款的银行转账凭证，但其提供的严仁贵出具的收条二张与其提供的证明其资金来源的相关证人证言吻合；曹红中提交的案涉房屋的增值税、缴款票据、选购安置房通知、拆迁交房验收单、被拆迁人选房资质审核确认单、拆迁补偿协议等证据均与案涉《房屋买卖合同》约定吻合；曹红中提交的案涉房屋水、电费缴纳票据与相关证人证言能够证明曹红中对案涉房屋进行装修并实际入住的情况。故殷文燕所提曹红中与严仁贵之间的房屋买卖关系存疑的主张，无事实依据。因此，曹红‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‍‍‍中异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‍‍‍行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，曹红‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‍‍‍中就案涉房屋享有的民事权益依法可以排除强制执行。综上所述，殷文燕的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》三百零四条、三百零八条、三百一十条、三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‌‍‍‍‍‍行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回殷文燕的诉讼请求。案件受理费4250元，由被告严仁贵承担（该费用已由殷文燕预交，严仁贵应当自本判决送达之日起10日内将由其承担的诉讼费直接给付殷文燕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  仲新建审 判 员  叶 存人民陪审员  陆春洪二〇二〇年十一月××日书 记 员  史晓琦速 录 员  王嘉玉