浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3351号 原告：新昌县亲亲物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624683109565Q），住新昌县七星街道安家兴花园**。 法定代表人：石成喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王亚江，男，该公司员工。 被告：周林海，男，1973年11月11日出生，汉族，，住新昌县 委托诉讼代理人：盛丽英（系周林海之妻），女，1971年1月29日出生，汉族，，住新昌县 原告新昌县亲亲物业管理有限公司与被告周林海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告新昌县亲亲物业管理有限公司的委托诉讼代理人王亚江、被告周林海及委托诉讼代理人盛丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县亲亲物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5341.80元、公共能耗费150元，共计5491.80元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年6月28日，原告与新昌县方兴实业有限公司签订了《物业管理服务合同》。约定服务期限从2019年7月1日至2020年6月30日止，物业服务费按房面积，排房每月每平方米1.5元，公共能耗费排房每年200元，车库、车位每只每月10元标准收取。被告系新昌县的业主，建筑面积为296.77平方米。原告在服务期内认真履行了职责，多次电话催缴、上门催缴、送法院调解室电话帮助催缴，被告都置之不理，拒绝缴纳物业服务管理费。被告已违反合同约定，损害原告利益，影响小区物业服务质量的提升。为此，原告只能诉至贵院，请求支持原告合法诉求。 被告周林海在庭审中答辩称：对起诉状中方兴和园24幢2室是被告购买、房屋面积和收费标准无异议。缴纳物业费是有个前提条件，按照《前期物业服务规定》第二章第四条，甲方提供的物业服务内容九条里有六条没有履行好义务：1.物业公共部分的维修养护和管理，小区24幢门口的栅栏被偷走了三根，小区和围墙没有隔离任何人可以进出，存在安全隐患。2.道路和相关场地的清洁和垃圾没有及时处理，被告家车库后的黄沙推积了好几年没有处理。3.公共绿化的养护和管理问题，每次等到收物业费了才来修剪一下。4、车辆停放管理问题，小区的车辆管理是否按规定停放的。5、消防安全设施方面，排房的消防器材设施放在哪里？安全通道是否是24小时保证畅通。6、物业费公开，每年公开一次财务原告是否做到。7、2018年能耗费存在不合理情况，发票金额是300元。综上，请求驳回原告的诉请。原告完善了上述问题后，被告会按约缴纳物业费。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 1、2019年6月28日，新昌县亲亲物业管理有限公司与新昌县方兴实业有限公司签订合同一份，证明方兴实业委托亲亲物业管理的事实。 2、前期物业服务协议一份，证明被告在购买房屋时已同意物业公司为小区提供物业服务。 3、新昌县不动产查询证明、商品房买卖合同各一份，证明案涉房屋系被告所有。 4、催缴函及张贴照片一份，证明原告向被告进行了物业费催缴。 被告质证对证据1、2、3无异议，对证据4催缴函有异议。因购房至今没有入住，所以原告诉称的催缴不知情。原告是以何种途经通知请提供证据。 被告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 5、2018年能耗费发票一张，证明亲亲物业存在乱收费现象，收费不符合现有标准。 6、照片18张，证明小区物业管理混乱：具体表现为绿化卫生、消防安全、黄沙乱堆放等问题。 原告质证认为发票公章是亲亲物业的，但是确实和亲亲物业无关，该笔款项是开发商收取。针对照片中有些问题确实是存在的，但是也是难免的，不能达到被告的证明目的。 本院认为，原告提供的证据1、2、3，来源合法，经被告质证无异议，本院对其证明力予以认定。证据4，虽然被告在质证中提出其本人没有看到过原告张贴的催讨函，但不能推翻原告已向被告进行催讨过的事实，本院认定原告主张的证明目的成立。证据5、6，本院对该组证据的真实性予以认可，并在裁判说理部分作评析。 本院经审理认定事实如下：被告周林海系新昌县南明街道和园24幢2室的业主，房屋建筑面积296.77平方米。2018年4月13日，原、被告签订了《前期物业服务协议》。协议约定，原告在小区业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之前，作为小区前期物业服务企业为小区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，具体为住宅排房每月每平方米1.5元、地下车位（车库、车位）每间每月10元、公共能耗费排屋200元/年等。此后原告入驻小区为之提供物业管理服务。2019年6月28日，原告与新昌县方兴实业有限公司签订了《物业管理服务合同》一份，约定服务期限、物业费的标准等内容。2019年7月1日至2020年6月30日间，原告按合同约定提供了物业服务，被告应承担的物业服务费为5341.80元（296.77平方米*1.5元/平方*12月）、公共能耗费150元，合计为5491.80元，但被告未按时交纳物业服务费。2020年6月15日，原告在被告门上张贴催讨函，要求被告立即付清物业服务费、公共能耗费，但被告仍未交纳，致本案纠纷发生。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。在本案中，原告与建设单位新昌县方兴实业有限公司签订的《方兴和园物业管理服务合同》，以及与被告周林海签订的《前期物业服务协议》，双方意思表示真实，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对被告具有法律约束力。当事人应当按照合同约定或法律规定全面履行自己的职责和义务。原告作为物业服务企业应当依约、依法提供相应的维修、养护、管理和维护等服务，被告作为小区业主应当按照合同约定或相关行业规范确定的收费标准向物业服务企业缴纳物业服务费。逾期交纳构成违约，应按约承担相应的违约责任。经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付。本案中，原告已通过张贴书面催讨函的方式向被告进行催缴，而被告对于所欠物业费仍未予以缴纳，现原告提起诉讼，不违反法律规定。 物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主与物业公司相互配合、共同努力。个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。但与此同时，物业公司的基本职能也在于服务小区业主，保持小区环境整洁有序，协助维护小区安全，做好公共设施和绿化的保养、修缮等。本案被告对于结欠物业费的事实没有异议，其拒绝支付物业费的理由主要认为原告在物业服务过程中存在小区环境以及车辆停放、进出秩序维护不到位，小区绿化维护、消防安全存在隐患等问题。即便上述问题不同程度存在，被告也应当以恰当、合理的方式向物业公司进行反映和沟通，而不能以拒绝支付物业费的方式进行对抗。被告主张的公共能耗费与本案无涉。 综上，原告诉请要求被告支付拖欠的物业服务费5341.80元，符合合同约定，不违反法律规定，本院依法予以支持。关于公共能耗费，虽然合同约定排房标准为每年200元，现原告主动按每年150元的标准予以主张，不违反法律规定，本院对此予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告周林海支付原告新昌县亲亲物业管理有限公司物业服务费5341.80元、公共能耗费150元，合计5491.80元，限于判决生效后十五日内付清。 如果被告周林海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周林海负担，限于判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  竺维江 二〇二〇年十一月十八日 书记员  石慧红