湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2676号上诉人（原审原告）：谢红兵，男，1971年9月9日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：邝素芳，女，1972年5月10日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：邝石兵，湖南五湖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：永州市永闽房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵中路**。法定代表人：许建，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）:黄觉民，男，1951年2月15日出生，汉族，广东省广州市人，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：陶时龙，男，汉族，1963年2月27日出生，湖南省永州市人，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人谢红兵、永州市永闽房地产开发有限公司（以下简称永闽房地产公司）因与被上诉人黄觉民商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢红兵的上诉请求：撤销原判，改判永闽房地产公司承担为谢红兵办理所购房屋不动产权证的义务，黄觉民承担协助办理上述不动产权证的义务。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。虽然涉案房产登记在黄觉民名下，但实际上黄觉民与永闽房地产公司之间形成了不动产转让关系，其名下的东方美食城所在土地使用权已归永闽房地产公司所有，此事实已经过法院生效判决予以认定。且黄觉民曾多次出具委托书，委托永闽房地产公司及其法定代表人许建代为办理涉案房地产项目的报建、施工、销售、租赁等事宜。即便此后黄觉民与永闽房地产公司、许建之间存在矛盾纠纷，相关方的内部约定亦不能对抗购房者。综上，请求二审法院依法判决。上诉人永闽房地产公司的上诉请求：1、撤销原判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：涉案房产权属于永闽房地产公司所有，此事实已经过法院生效判决予以认定。永闽房地产公司与谢红兵签订的商品房买卖合同合法有效。综上，请求二审法院依法判决。被上诉人黄觉民对二上诉人的上诉共同答辩称，永闽房地产公司与谢红兵签订的商品房买卖合同是无效合同。1、涉案房地产登记在黄觉民名下，黄觉民才是合法权利人，永闽房地产公司在无黄觉民授权的情况下与他人签订房屋买卖同系无效。2、该合同实际上是一份有附加条件的债权抵押合同，双方约定如果永闽房地产公司在2021年4月4日后仍未还钱给谢红兵，涉案房屋才按照合同价卖给谢红兵。现尚未过约定期限，合同尚未达到履行条件。3、虽然有法院生效判决认定永闽房地产公司与黄觉民之间系不动产转让关系，但是永闽房地产公司至今仍欠黄觉民巨额转让款没有支付，既然没有履行法院判决的义务，当然不能享受涉案不动产的权利。综上，请求二审法院驳回上诉。谢红兵向一审法院起诉的诉讼请求：1、请求法院依法判令被告永闽房地产公司为原告办理所购房屋的不动产权证，被告黄觉民履行协助办理不动产权证义务；2、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2005年3月12日，二被告黄觉民和永闽公司签订了一份《工程合作开发协议书》，协议在双方各自拥有的东方美食城和潇湘文化娱乐城的地块上共同设计开发商住楼。2006年3月18日，被告黄觉民委托永闽公司执行董事许建办理购买原饮服务公司，东方美食城的标地报建、改建、销售相关手续。2006年6月9日，永州市房地产管理局向被告永闽公司开具了预许字（2006）第009号商品房预售许可证，批准永闽公司在零陵中路28号建设的潇湘工地娱乐城三期项目具备预售条件。2015年2月13日，许建个人向原告谢红兵借款人民币60万元，双方约定借款利率为2%，借款期限为6个月，即至2015年8月13日至。借款到期，许建按约向谢红兵支付了六个月的借款利息，未偿还借款本金，多次催收未果。2016年1月4日，被告黄觉民自愿将其所有的位于冷水滩区零陵中路的701号房产（房屋所有权证号为永房权冷字第7××1号），为许建向原告谢红兵借款提供抵押担保，担保金额为人民币60万元，抵押担保期限为2016年1月3日至2018年1月2日。2016年9月5日，对上述民间借贷行为，冷水滩区人民法院作出（2016）湘1103民初1296号民事判决：“一、限被告许建在本判决生效后十日内偿还原告谢红兵借款本金人民币60万元及约定利息（其利息按月利率2%计算，从2015年8月14日起至该借款偿还完毕日止）；二、被告许建不履行上述第一项债务时，原告谢红兵有权以被告黄觉民提供抵押的位于冷水滩区××路××号房产（房屋所有权证号为永房权证冷字第7××1号），折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，优先受偿金额以人民币60万元为限。”2019年7月12日，原告谢红兵出具了一张收据：“今收到：黄觉民抵押担保款叁拾万元整（300000.00元）据此，收款人：谢红兵，2019.7.12。”2019年8月16日，原告谢红兵出具了一张《收条》：“今收到黄觉民抵押担保款叁拾万元整（300000.00元）（2016）湘1103民初1296号（原许建借款）收款人：谢红兵，2019.8.16。”2020年1月16日，原告谢红兵与被告永闽公司签订了一份《商品房买卖合同》，协议被告永闽公司为出卖人，原告谢红兵为买受人，合同约定：“第一条：项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于冷区零陵中路28号地块的土地使用权。［土地使用证出让合同号］为永（冷）国用2004第1034号；第二条：商品房销售依据，买受人购买的商品房预售商品房。预售商品房批准机关为永州市房地产管理局，商品房预售许可证号为预许字（2006）第009号；第三条：买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1座6层601-2号房，建筑面积为97.83平方米；第四条：计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，总金额贰拾玖万叁仟肆佰玖拾零元整；第六条：付款方式及期限，买受人按现交付，一次性付款在2020年1月20日之前过户。契税由买受人承担。其他税费由出卖人承担。”同日，原告谢红兵向被告永闽公司出具一张《收据》：“今收到许建还来（2016）湘1103民初1296号判决书执行款中的利息（293490元）贰拾玖万叁仟肆佰玖拾元整。收款人：谢红兵，2020.1.16。”同日，被告永闽公司执行董事许建向原告谢红兵出具了一张《收据》：“兹收到谢红兵潇湘文化娱乐城三期工程601-2不动产00190512购房款贰拾玖万叁仟肆佰玖拾元整（293490.00元）此款由（2016）湘1103民初1296号判决书中的利息扣除。收款人：许建，2020年1月16日。”2020年4月4日，原告谢红兵向被告永闽公司出具一份《承诺书》：“本人谢红兵承诺602房在一年内将原购房款贰拾玖万叁仟肆佰玖拾元（293490.00元）还我，我应无条件将房返卖给许建指定任何人名下，过户契税各公摊一半，否则本人应补足该房款50万元给许建，如果超过一年未将叁拾万（300000.00元）还给谢红兵，此房就按此合同价贰拾玖万叁仟肆佰玖拾元卖给谢红兵。承诺人：谢红兵，2020.4.4。”2019年10月17日，永州市自然资源和规划局将位于冷水滩区××路××本案涉案房产所有权登记为被告黄觉民，产权证号为湘（2019）冷水滩区不动产权第0019052号。2020年4月13日，被告黄觉民将涉案房产抵押给案外人（权利人）黄建军。一审法院认为，本案案涉房屋产权属被告黄觉民所有，原告谢红兵与被告永闽公司在未征得被告黄觉民同意的情况下签订的《商品房买卖合同》损害了被告黄觉民及第三人的合法利益，属无效合同。原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告谢红兵的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告谢红兵负担。二审期间，上诉人谢红兵向本院提交五份新证据：1、（2011）永冷民初字第165号民事判决书；2、（2016）湘1103民申24号民事裁定书；上述证据拟证明另案生效判决已经判令被上诉人为蒋艳梅（与上诉人同类情况购房）办理过户手续，本案应同案同判。3、（2007）永中法民一初字第10号民事判决书；4、（2008）湘高法民一终字第1号民事判决书；上述证据拟证明黄觉民已将涉案土地转让给许建。5、（2016）湘1103民初1296号民事判决书；拟证明许建尚未还清谢红兵的借款。被上诉人永闽房地产公司对上述五份证据均无异议。被上诉人黄觉民质证认为，证据1、2、5与本案无关，证据3、4真实性无异议，但对该案的处理结果有异议，该证据不能达成上诉人的证明目的。本院认证认为，上诉人谢红兵提交的证据1、2系另案生效判决，但该案情形与本案并不一致，不能类推得出相同结论，故上述证据不能达成其证明目的，本院不予采信；证据3、4、5符合证据三性并能证明本案的事实，本院予以采信。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，虽然本案涉案房产所有权人登记为被上诉人黄觉民，但通过另案生效判决可知，黄觉民实际已将涉案不动产转让给被上诉人永闽房地产公司，永闽房地产公司有权对外销售上述不动产。但在本案中，上诉人谢红兵并非普通购房者，而是因其对永闽房地产公司法定代表人许建享有债权，双方协定以房产抵偿部分债务。双方签订《商品房买卖合同》之后，上诉人谢红兵又向永闽房地产公司出具《承诺书》，承诺许建若在一年内还款，则谢红兵无条件将该房产返卖给许建指定任何人名下，若许建超过一年未还款，则涉案房产就按合同价卖给谢红兵。可见双方签订的《商品房买卖合同》从实质上来看是以涉案房产作为许建欠款的担保，而非真正的商品房买卖法律关系。且涉案房屋已于2020年4月13日被黄觉民抵押给案外人黄建军，导致涉案房屋在外观上存在权利冲突，上诉人提出办理涉案房屋过户手续的诉讼请求无法实际履行。综上所述，上诉人谢红兵、上诉人永闽房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人谢红兵交纳二审案件受理费300元，由上诉人谢红兵负担；上诉人永州市永闽房地产开发有限公司交纳二审案件受理费300元，由上诉人永州市永闽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二〇年十一月二十日书记员  邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。