呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3240号上诉人（原审原告）：何城，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵永旺，男，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：李文英，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人何城因与被上诉人赵永旺房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2020）内0121民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何城上诉请求：请求依法撤销土默特左旗人民法院（2020）内0121民初350号民事判决，改判支持何城的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定基本事实错误，片面审查双方签订的《房屋买卖合同》，忽视赵永旺的违约行为。一审法院以“双方签订的房屋买卖合同第二条约定办理过户手续当日支付300000元，显然没有明确是过户后支付还是支付后办理过户手续”，从而认定“何城请求依法判令按照约定继续履行《房屋买卖合同》并立即办理房产过户手续的条件未成就”，继而“判决驳回何城的诉请”，显然一审法院是片面审查双方签订的《房屋买卖合同》，从而做出错误裁判。何城及赵永旺在《房屋买卖合同》第十条合同的补充条款第（三）款明确特别约定“甲乙双方协商，甲方（赵永旺）配合乙方（何城）在开发商处更名合同，如因此产生的更名费由乙方（何城）承担。甲方（赵永旺）在本房预计有拾陆万元贷款，待确定可更名，由甲方（赵永旺）还清。”该条是关于双方更名及付款的进一步约定。根据约定，赵永旺作为出卖方，其对房屋权属办理、更名等掌握的信息更为全面，其有义务为购买方提供相关信息并及时消除房屋权属瑕疵，以便双方进一步履行合同义务。何城作为购买方，基于赵永旺存在尚未取得房屋所有权证书及未还清房屋按揭贷款等不确定因素，因此在签订合同时与赵永旺限定了付款条件，即赵永旺在确定可更名并付清房贷拾陆万元后才予以付款，该约定也是对第二条办理过户手续当日支付300000元房款的约定的进一步约定及限定。即，赵永旺应在何城支付了50000元购房款后，积极为实现双方交易之目的履行相应义务，须告知何城是否可办理更名、何时可以办理更名、更名应提供什么资料、房屋贷款是否已经结清等。但是赵永旺在收取了何城的50000元房款后，看到房价上涨就拒绝继续履行合同、拒绝消除房屋权属瑕疵，明显违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”的规定，何城有权要求赵永旺继续履行合同。所以，一审法院驳回何城关于继续履行合同的诉讼请求，系助长了赵永旺违约却获益的违法行为，同时也违背合同公平、公正、诚实信用的基本原则，严重侵犯何城的权利。二、一审判决认定何城仅向赵永旺打款45000元后未支付购房款与事实不符。何城与赵永旺签订的《居间合同》第三条第（三）款约定：“乙方（何城）支付给甲方（赵永旺）房屋买卖合同中的定金中5000元作为丙方（呼和浩特鲁房置换房地产经纪公司）留存物业交割的押金，待相关购房手续无争议办理完双方物业交割后转交甲方（赵永旺）”。该笔款应由赵永旺向房地产经纪公司缴纳，现双方约定由何城从应付赵永旺购房定金中为赵永旺缴纳，该款属于何城向赵永旺支付的房款的一部分。另，何城于2019年10月18日代赵永旺支付的根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定应由赵永旺支付的3693元物业费、垃圾转运费等，同样应为何城向赵永旺支付的房款的一部分。然而一审法院在未查清上述两笔付款的情况下，认定何城向赵永旺付款45000元后未支付购房款，明显与事实不符。三、一审判决无事实及法律依据。何城与赵永旺之间的合同合法存续，一审法院驳回何城关于继续履行《房屋买卖合同》的诉请，不但系用“公权”侵犯何城的合法权利，也违背合同的“意思自治”原则。另外，该房屋已经具备办理房屋产权登记的条件，那么按照合同约定，赵永旺有义务积极履行合同，为何城到开发商处办理更名手续，如在无法办理更名手续则赵永旺得先将房屋产权登记到赵永旺名下后进而再为何城办理产权过户，为此何城所诉请的继续履行合同并办理房产过户手续是需要赵永旺连续性履行的一系列行为。在赵永旺明确拒绝继续履行合同义务时，何城有权依法、依约要求其继续履行合同。综上，一审判决认定事实不清且错误、判决无依据、适用法律错误。为此，请求二审法院依法撤销土默特左旗人民法院（2020）内0121民初350号民事判决，改判支持何城的一审诉讼请求或将本案发回重审。赵永旺辩称，一、何城提出的上诉事实和理由不符合根据双方签订的合同等已知事实和日常生活经验法则可推定的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2020年5月1日起施行）第十条之规定，何城所称的赵永旺违约在先，不能成立，具体如下：1.赵永旺几乎以2013年购买价出卖房屋是基于让房屋尽快变现，以用于生产生活周转的目的，赵永旺不可能有经济能力支付16万元的房屋按揭尾款。如果赵永旺有能力支付16万元的按揭贷款，就不需要低价卖房。2.众所周知，呼和浩特房价在2018年初已经在飞速上涨，双方签订《房屋买卖合同》时间是2019年5月12日，房屋面积81.78平米，总房价350000元，也就是每平米价格4279.78元。因此，基于以上事实，根本不存在何城所称的赵永旺“看到房价上涨就拒绝继续履行合同、拒绝消除房屋权属瑕疵”的情形。附：以安居客提供的呼和浩特房价数据，呼和浩特房价在2019年1月均价已达10649元/㎡，2019年5月房屋均价11039元/㎡，金川地区2018年12月房价均价已达5849元/㎡。二、本案双方所签订的格式合同《房屋买卖合同》系何城提供的格式合同，因何城否认双方口头约定7日内付清尾款，而该合同中关于何时履行付款义务和过户手续的条款存在冲突和歧义（见合同第二条第二项和第五条第一项），依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应当作出对合同提供人即何城不利的解释。三、本案何城系违约方，依照双方签订的《房屋买卖合同》（合同编号：LF000164）第七条第（四）项之约定，赵永旺有权不予退还定金，同时有权单方解除该合同。赵永旺于签订合同的当日2019年5月12日即将房屋购房合同、购房发票、办理按揭的《公证书》及网签合同原件交于何城，双方约定签订合同后7日内，何城按照双方签订的《房屋买卖合同》约定向赵永旺支付尾款，然后办理过户手续，但何城迟迟不履行付款义务，故依照上述合同约定，赵永旺有权行使约定的解除权。四、基于第二、第三点意见，何城已经构成违约，已经失去了原来双方签订合同的根本目的，即便何城现在支付房屋尾款，赵永旺也不可能按照一年前的约定履行过户手续，也有违社会公平正义，因此，一审判决以条件未成就驳回何城的诉求，应予纠正。五、2019年10月9日，何城叫赵永旺去房产经纪公司协商合同事宜，纠集七八人到经纪公司门店，又要求赵永旺退钱，又要求交房，不给钱不让走，可能涉嫌强迫交易，赵永旺无奈之下曾报警求助，因本人于10月23日周五才紧急委托的二审律师，未能在周末调取到该报警处理记录，将于庭后提交该证据。另外，赵永旺家属近期，大概9月左右曾再次受到何城指使的人以小孩的照片相威胁，本人将保留追究何城及相关责任人法律责任的权利。综上，请法院维护赵永旺的合法权益，维护正常的交易秩序，依法驳回其上诉。何城向一审法院起诉请求：一、请求依法判令赵永旺按照约定继续履行《房屋买卖合同》，并于本判决生效后立即为何城办理房产过户手续。二、请求依法判令赵永旺承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月12日，何城、赵永旺签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定赵永旺将其所有位于呼和浩特市××区的房屋出售于何城。第二条约定，房屋总成交价350000元，合同签订时支付定金50000元，双方办理过户手续当日支付300000元。第五条约定，甲方（赵永旺）于拿到全款之日起15个工作日内房屋交付给乙方（何城）。第十条补充约定，甲方在本房预计有十六万元贷款，待确定了更名由甲方还清。2019年5月13日，何城给赵永旺账户打款45000元。另查明，何城为呼和浩特市鲁房房地产经纪有限公司的自然人股东、执行董事、经理，呼和浩特市鲁房房地产经纪有限公司为双方房屋买卖合同的中介公司。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。何城在2019年5月13日给赵永旺账户打款45000元后再未支付过购房款，双方签订的房屋买卖合同第二条约定办理过户手续当日支付300000元，显然没有明确是过户后支付还是支付后办理过户手续，而该合同的草拟方系何城作为股东的经纪公司。综合以上情况及买卖合同交易习惯，法院认为何城请求依法判令赵永旺按照约定继续履行《房屋买卖合同》并于立即为办理房产过户手续的条件并未成就，其诉讼请求证据不足，法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回何城的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由何城负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，赵永旺（甲方）、何城（乙方）、呼和浩特市鲁房房地产经纪有限公司（丙方）于《房屋买卖合同》签订当日即2019年5月12日签订了《居间合同》，合同约定乙方支付给甲方房屋买卖合同的定金中5000元作为丙方留存物业交割的押金，待相关购房手续无争议办理完双方物业交割后转交给甲方。2019年5月12日，呼和浩特市鲁房房地产经纪有限公司为赵永旺出具了交来金川开发区金五路北储运公司5号楼住宅-6-1001保证金的收据。又查明，赵永旺认可其就案涉房屋仅取得了网签合同，并未取得相应的不动产产权证书。另据《房屋买卖合同》约定，本合同房屋所有权存在形式为共同共有。本院认为，本案争议焦点为《房屋买卖合同》应否继续履行，赵永旺应否为何城办理案涉房屋过户手续。针对该争议焦点，何城与赵永旺签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据何城二审中提供的《居间合同》及收据，何城已将应付赵永旺定金中的5000元作为呼和浩特市鲁房房地产经纪有限公司留存物业交割的押金，结合其已向赵永旺打款45000元的事实，何城已经履行了支付50000元定金的义务，双方当事人应当按照《房屋买卖合同》第二条约定分别履行办理过户手续及支付剩余房款的义务。鉴于赵永旺尚未取得案涉房屋的不动产产权证书，其履行过户义务的条件尚未成就，故何城请求赵永旺为其办理房产过户手续属于事实上不能履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，何城请求赵永旺继续履行合同、办理房产过户手续没有事实基础，就本诉请何城可待条件成就后另行主张权利。综上所述，何城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均有瑕疵，但其裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由何城负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 张蒙江审判员 姜 怡二〇二〇年十一月二十三日法官助理 董 丽书记员 张 华