广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21592号上诉人（原审被告）：余秉尉，男，1975年11月13日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：谢成财、邓鸿雯，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。上诉人（原审被告）：广州宝享物业管理有限公司，住所地广州市越秀区童心路**金山象商贸城**自编C26铺。法定代表人：蔡春城，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市金山象市场开发有限公司，住所地广州市越秀区童心路****。法定代表人：黄同开，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市登峰实业集团有限公司，住，住所地广州市越秀区小北路下塘南约直街**/div>法定代表人：李顺和，该公司董事长。委托诉讼代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。上诉人余秉尉、广州宝享物业管理有限公司（以下简称宝享公司）、广州市金山象市场开发有限公司（以下简称金山象公司）因与被上诉人广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人余秉尉上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回一审判决第一、二、三、五、六、七项内容；3.变更一审判决第四项为宝享公司、金山象公司共同向登峰公司支付2019年12月16日至2020年1月22日期间租金；4.登峰公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、金山象公司自2019年12月16日起未依约支付租金系因“新冠疫情”导致，属于不可抗力，依法享有抗辩权利。2019年12月末新冠疫情爆发，2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，直到2020年2月24日才下降为重大突发公共卫生事件二级响应。案涉物业位于越秀区××、××一代，属于境外客大量汇集的外贸型市场商圈，又是非裔居民聚集区敏感地带，省委、市委、防疫领导小组及街道明确要求案涉物业在2020年2月、3月必须进入停业状态，不得复业经营，截至上诉时案涉物业仍未被批准复业经营，案涉物业的实际承租人及使用人根本无法经营、使用该物业。新冠疫情具有非人为性、不可预见性及不可避免性，依法属于不可抗力。广州市政府出台了一系列政策指引，要求相应业主做好疫情期间的免租、减租、缓租工作，广州市越秀区商务局也发布了《关于租金减免支持的工作指引》，鼓励业主方为专业市场、租户企业减免租金。因此，2020年1月至3月出现合同履行的不可抗力事由，导致承租人的承租权利无法实现，承租人对等的请求免交、缓交或减少租金符合法律原则和国家政策。依据《合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百四十五条的规定及《租赁合同书》第十二条的约定，承租人应当享有暂缓支付租金的抗辩权利，并有权诉请人民法院对租金酌情进行减免。二、登峰公司对租赁合同的单方解除权不能成立，且租赁合同具备继续履行之基础，一审法院判令解除案涉《租赁合同书》缺乏依据且有悖公平原则。2018年11月至2019年7月期间，金山象公司虽有逾期支付租金的行为，但登峰公司未行使解除权，且双方一直处于协商沟通状态并制定还款计划，金山象公司也在妥善履行还款计划，陆续补足欠付租金。金山象公司在收到登峰公司《律师函》后，已一次性将所欠租金全部补齐，在登峰公司2019年8月30日起诉时，金山象公司不存在任何拖欠租金行为。本案一审审理过程中，金山象公司也一直在履行支付租金义务，截至2020年1月15日仅欠付租金15万元（按450320元／月租金标准，约欠付租金仅10天）。2020年1月起鉴于“新冠疫情”属不可抗力事由，故金山象公司迟延交付租金属事出有因且抗辩有据。登峰公司已收取了259.80万元的高额履约保证金，且金山象公司一直有积极、持续还款行为，因此登峰公司的租赁收益权不存在任何损害风险，案涉租赁合同完全具备继续履行的基础。三、一审法院判令余秉尉与宝享公司、金山象公司共同承担连带责任事实认定不清，法律适用错误。余秉尉是受宝享公司及其法定代表人蔡春城委托，代宝享公司参与案涉物业的竞拍，所产生的权利义务关系应当由宝享公司承受。余秉尉为宝享公司垫付的竞拍保证金500万元，尚有29万元欠付未还。案涉《租赁合同书》加盖有宝享公司公章，案涉物业系由登峰公司亲自交付给宝享公司使用，宝享公司是案涉物业的实际承租人。而登峰公司在一审庭审时亦认可自2018年6月份开始，金山象公司一直是案涉物业的实际使用人。一审判决判令余秉尉与宝享公司、金山象公司承担连带赔偿责任，适用法律错误，且加重了余秉尉负担，应当予以纠正。此外，因余秉尉非案涉物业的实际承租人，且未参与过任何案涉物业的履约、经营和管理过程，金山象公司在一审开庭前称其在与登峰公司进行和解且欠付租金已经全部结清，和解基本能够成功，为免伤和气，要求余秉尉不要到庭应诉，才导致余秉尉未领取任何证据材料，也未到庭应诉且未作任何答辩。综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院判如所请。上诉人宝享公司、金山象公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回登峰公司第1、2、3、6项诉讼请求；3.改判宝享公司、金山象公司与余秉尉共同向登峰公司支付2019年12月16日至2020年1月22日期间的租金；4.改判免除宝享公司、金山象公司及余秉尉2020年1月23日至2020年6月24日期间的租金；5.本案一、二审受理费由登峰公司承担。事实和理由：一、关于一审认同的错误表述。宝享公司、金山象公司均为蔡春城实际控制的关联公司，与余秉尉共同作为案涉物业的承租使用人。登峰公司起诉后，蔡春城一直在与登峰公司沟通协商和解事宜，且诉讼过程中宝享公司、金山象公司亦有向登峰公司支付拖欠租金，正是因为此，宝享公司、金山象公司错误以为诉讼最终也一定会达成和解或者调解，故才没有委托律师代理诉讼而是让公司挂名的法定代表人黄同开出庭，对登峰公司提出的要求均表示认同，但实际上该认同表示仅是为了不伤害和解协商的气氛，并非是对登峰公司诉讼请求的认同，该认同表示并不代表宝享公司、金山象公司的真实意思。二、疫情影响构成不可抗力，疫情期间的租金应当免除故不构成违约拖欠。2020年1月底，新型冠状病毒所引起的××疫情来势凶猛，宝享公司、金山象公司也被迫按照政府部门的要求停止对金山象商贸城的一切经营。由于登峰、小北一带的市场基本为外贸市场以境外客商为主，而境外输入疫情的影响导致到目前为止登峰街政府及区政府仍然要求案涉物业所在的金山象商贸城暂时不能复业经营，市场仍处于全封闭状态，故该种情形已经构成宝享公司、金山象公司及登峰公司无法控制、无法避免的不可抗力情形，在此情形没有消除之前租金应当予以免收且不应当认定违约。三、登峰公司解除合同收回案涉物业势必会造成更为严重的不稳定因素，不符合维稳大局。如果合同被解除、案涉物业被收回，那么存在于该市场的一百多家商户势必也将成为受害者及重大不稳定因素。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人登峰公司二审辩称：一、余秉尉、宝享公司为案涉物业的承租人，其有义务履约合同约定，而金山象公司承诺共同交租，故也对租金承担支付义务。余秉尉参与案涉物业公开招租成为承租人，其参与竞投时为宝享公司的法定代表人，竞投成功后，其申请增加宝享公司为共同承租人，登峰公司予以同意，故租赁合同是由余秉尉与宝享公司共同作为承租人与登峰公司签订的。案涉物业原使用人为金山象公司，余秉尉中标后表示已与金山象公司协商，无需登峰公司清场交付，故登峰公司是按案涉物业现状交付给余秉尉、宝享公司，双方办理了交接手续。2018年6月及7月，宝享公司和金山象公司分别申请增加金山象公司为租金缴纳义务主体，登峰公司予以同意，金山象公司也实际缴纳过租金。承租过程中余秉尉、宝享公司、金山象公司多次拖欠租金，登峰公司多次向余秉尉、金山象公司催缴租金。2018年11月及12月余秉尉、宝享公司均有承诺在限期内缴清租金，足可证实余秉尉为实际承租人。二、余秉尉、宝享公司没有按租赁合同约定交纳租金已构成根本违约。因余秉尉、宝享公司、金山象公司反复拖欠租金，登峰公司在2019年7月以律师函形式催交租金但未果，才在2019年8月提起本案诉讼，起诉时余秉尉、宝享公司、金山象公司共拖欠2019年6月16日至2019年9月15日的租金，已构成根本违约，应承担违约责任。余秉尉、宝享公司、金山象公司虽然起诉后缴清了该三个月租金，但不能视为其已不存在根本违约行为，且在一审庭审时又拖欠2019年12月16日至2020年3月15日的租金，该根本违约行为是明确的。三、关于余秉尉、宝享公司、金山象公司提出的拖欠2019年12月16日至2020年3月15日的租金是因疫情导致，属于不可抗力且应免除的问题。2019年12月16日至2020年1月15日尚未发生疫情，且余秉尉、宝享公司、金山象公司对登峰公司的诉请是明知的，金山象公司在一审时明确表示同意登峰公司的诉讼请求且明确不在本案中要求减免租金，现又称非其本意，不应采纳。余秉尉、宝享公司明知登峰公司诉讼请求，经法院合法传唤没有到庭，其已放弃抗辩权利。四、余秉尉、宝享公司为承租人，金山象公司为实际使用人，合同解除、部分无效的，三方均有义务交还案涉物业给登峰公司。五、余秉尉、宝享公司、金山象公司在疫情发生之前就已经拖欠租金，如果免除疫情期间的租金更加不利于交还案涉场地，且三方拖欠的租金已经接近一年，数额已经高达500万。余秉尉、宝享公司、金山象公司主张当地政府于2020年6月24日才批准复工复市，但未能提供有效的证据予以证明，且不清楚其是何时提交的复工复市申请，也有可能是因自身防疫措施不达标才导致晚复工。此外，余秉尉、宝享公司、金山象公司也没有举证证明其在疫情期间收益减少，案涉物业除了商贸城还存在街铺和酒店，而街铺和酒店不受疫情影响，是可以正常营业的。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，余秉尉、宝享公司、金山象公司的上诉请求缺乏事实、证据及法律依据，应予以驳回。因本案纠纷，登峰公司于2019年8月30日诉至一审法院，请求判令：1.解除登峰公司与余秉尉、宝享公司于2017年2月7日就广州市越秀区童心路签订的《租赁合同书》；2.余秉尉、宝享公司、金山象公司立即交还广州市越秀区童心路6号物业给登峰公司；3.余秉尉缴纳的履约保证金2598000元由登峰公司没收；4.余秉尉、宝享公司、金山象公司立即支付拖欠的2019年12月16日至3月15日的租金共计1008560元及逾期利息（以每月拖欠租金数额自每月11日起以年利率6%计算至实际支付之日）；5.余秉尉、宝享公司、金山象公司自2020年3月16日起按原《租赁合同书》的约定向登峰公司缴纳房屋使用费直至交还广州市越秀区童心路6号给登峰公司之日止（其中2020年3月16日至2021年3月15日房屋使用费446700.80元/月；2021年3月16日至2022年3月15日房屋使用费464568.80元/月）；6.余秉尉、宝享公司赔偿登峰公司律师费110400元。一审法院经审理查明：广州市童心路6号房屋的权属人为登峰公司，建基面积1010.20平方米，总建筑面积3252.62平方米。根据广州市越秀公有物业租赁服务有限公司出具《集体经济资产资源交易确认书》，记载2018年1月18日举办的广州市越秀区童心路6号登峰宝汉酒店饮食楼出租项目举牌竞价中，由余秉尉竞得，成交价格为433000元。2018年2月7日，登峰公司（出租人、甲方）与余秉尉（承租人、乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方出租物业的地址位于广州市越秀区童心路6号，称为“登峰宝汉酒店饮食楼”及附楼（污水处理泵站三、四层），乙方须按规划用途使用和经营（经政府主管部门核准除外）；总建筑面积5544.96平方米，具体包括：物业自编号（1）权证面积3252.62平方米，包括宝汉酒店饮食楼首层至4层（部分）；非权证面积约1695.75平方米，包括宝汉酒店饮食楼4层（部分）至6层，该面积未办理产权登记；物业自编号（2）面积约596.59平方米，包括宝汉直接污水处理泵站3-4楼；租赁期限自2018年3月16日至2028年3月15日；乙方按租赁物整体计算租金，第一年租金标准每月433000元，已包含设备设施租赁费、管理费，其中设备设施租赁费占25%、管理费占8%。物业自编号（2）可投入时由租赁双方书面确认，在使用前暂每月减免2万元；乙方应按月向甲方缴交租金，先交租后使用，即应于每月10号前缴纳下一期租金。延迟缴交或部分缴交租金的，每天按所欠租金总额的1%计算滞纳金给甲方，延迟缴交或部分缴交租金超过60天的，则视为乙方根本违约金，按根本违约责任条款处理；租金从租期第二年起，即从2019年3月16日起，租金在上一年的基础上，逐年递增4%至租赁期满；甲乙双方一致确定本合同履约保证金2598000元，该履约保证金不得用作冲抵每月应缴租金；乙方参与本租赁物的公开竞投时已缴纳竞投保证金5000000元，在乙方竞投成功、取得登峰宝汉饮食楼承租权后，乙方缴纳的竞投保证金中2598000元自动转为履约保证金；任一方不履行本合同任一条款的，均视作违反合同约定，需向守约方承担违约责任，包括但不限于租金、滞纳金、诉讼费、律师费等违约经济损失；乙方如有本合同约定的根本违约情形，甲方有权即时收回租赁物及停止供电供水、拆锁换锁，单方解除本合同，并没收乙方缴交的履约保证金，并需赔偿甲方损失（包括但不限于经济损失、律师费、诉讼费等）；等。该合同乙方落款处加盖宝享公司公章及余秉尉签名。2018年2月12日，登峰公司与余秉尉、宝享公司签订《场地移交证明书》，约定登峰公司将物业场地（污水处理泵站3-4楼暂未交吉）正式移交给承租人余秉尉。登峰公司于2018年4月26日向余秉尉开具金额共2598000元的履约保证金发票。2018年6月12日，宝享公司向登峰公司发出《报告》称，该司与登峰公司签订的“租赁合同书”中租金将由金山象公司按双方合同约定租金金额向登峰公司交纳，同时登峰公司开租金发票抬头为金山象公司。2018年7月15日，金山象公司向登峰公司出发《报告》称，经登峰公司核准同意，该司每月向登峰公司交缴宝享公司与登峰公司签订“租赁合同”约定的租金，缴交期为每月16日至下月15日为一期……该司申请从2018年7月起，该司向登峰公司每月交缴租金周期为每月1日至31日。2018年11月至2019年7月期间，登峰公司多次向余秉尉、金山象公司发出《催租通知书》，催缴欠付租金。2018年11月12日，宝享公司向登峰公司发出《报告》称，该司确保并承诺在2018年12月底前一定（补）交齐2018年度租金。12月3日，余秉尉、宝享公司向登峰公司出具《还款计划书》称从2018年8月16日至今仍欠登峰公司租金1339000元，保证在12月10日、20日、28日前分别还413000元。2019年7月23日，登峰公司委托广东中天律师事务所林超俭、张欣律师向余秉尉、宝享公司发出《律师函》记载：请余秉尉、宝享公司于2019年7月31日前向登峰公司缴纳拖欠的租金共计1288560元，否则登峰公司不排除采取法律手段追究余秉尉、宝享公司违约责任。同日，登峰公司亦向金山象公司发出《律师函》催缴租金。登峰公司为证明其为本案诉讼聘请律师所支付律师费，向一审法院提交《委托合同》及律师费发票金额为110400元。庭审中，登峰公司表示：1.签订合同是与余秉尉签订的，签订合同后余秉尉提出增加其名下宝享公司作为共同承租人，登峰公司同意后在租赁合同上加盖宝享公司公章，在交接物业时是与余秉尉、宝享公司共同交接的；2.合同约定非产权面积还没办理产权证明，该部分面积也是作为承租面积，物业自编号2还没有交付，因此租金按约定减20000元；3.涉诉房屋一直由金山象公司使用。金山象公司确认涉诉房屋一直由该公司实际使用。登峰公司明确其在本案中向余秉尉、宝享公司、金山象公司主张交还涉诉物业；合同约定未取得产权面积无规划报建许可手续。关于租金支付情况，登峰公司表示：租金一开始是余秉尉和宝享公司缴纳，后来由于余秉尉、宝享公司、金山象公司分别申请金山象公司为缴纳租金的义务主体，获得登峰公司同意之后由余秉尉、宝享公司、金山象公司一起缴纳租金，按照余秉尉、宝享公司、金山象公司要求开具租金发票；登峰公司没有通过书面方式同意，开具发票即视为同意，且登峰公司多次向金山象公司发送催租通知。登峰公司、金山象公司确认租金交纳周期没有变更，仍按照每月16日至下月15日为一期；2019年12月16日至2020年1月15日欠付租金为149520元，2020年1月16日至2020年2月15日、2020年2月16日至2020年3月15日欠付租金均为429520元。此外，金山象公司表示其拖欠的1月份的租金，是由于疫情导致其无法营业，其同意支付2、3月租金，但因疫情原因应该延期缴纳，如果登峰公司其余商铺均有免租，其要求同等对待，金山象公司明确在本案中不主张减免租金。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于涉诉场地中宝汉酒店饮食楼4层（部分）至6层部分未办理产权登记，登峰公司亦明确该部分面积无规划报建许可手续。因此根据上述司法解释的规定，登峰公司与余秉尉、宝享公司签订的《租赁合同书》中关于租赁上述未经许可而建设的房屋的部分无效，其余部分有效。又《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款约定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”上述合同已明确涉诉房屋部分尚未取得房屋产权证，因此余秉尉、宝享公司对于房屋产权情况是清楚。合同签订后，登峰公司已依约将涉诉房屋交付余秉尉、宝享公司，余秉尉、宝享公司应按照合同约定的租金标准向登峰公司支付租金和房屋占用费。在合同履行过程中，宝享公司、金山象公司向登峰公司明确涉诉房屋租金由金山象公司向登峰公司缴纳，登峰公司虽未书面同意，但已收取金山象公司缴纳租金并开具发票。结合登峰公司向余秉尉、宝享公司、金山象公司催收租金以及余秉尉、宝享公司向登峰公司作出还款承诺的事实，余秉尉、宝享公司、金山象公司应共同承担合同约定的租金支付义务。现余秉尉、宝享公司、金山象公司未依约向登峰公司支付租金、占用费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故登峰公司要求解除合同、交还场地、没收保证金、支付租金、房屋占用费及利息、赔偿律师费的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。余秉尉、宝享公司经一审法院合法传唤未到庭，视为放弃答辩及质证的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于2020年4月29日作出如下判决：一、登峰公司与余秉尉、宝享公司于2018年2月7日签订的《租赁合同书》中关于广州市越秀区童心路6号登记产权面积3252.62平方米的租赁，于本判决发生法律效力之日解除；二、登峰公司与余秉尉、宝享公司于2018年2月7日签订的《租赁合同书》中关于除广州市越秀区童心路6号登记产权面积3252.62平方米之外的其余建筑面积的租赁无效；三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，余秉尉、宝享公司、金山象公司将广州市越秀区童心路6号房屋交还登峰公司；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，余秉尉、宝享公司、金山象公司向登峰公司支付2019年12月16日起至本判决发生法律效力之日止的租金和房屋使用费（其中2019年12月16日至2020年3月15日租金和房屋使用费共1008560元；2020年3月16日至2021年3月15日租金和房屋使用费按每月446700.80元计算；2021年3月16日至2022年3月15日租金和房屋使用费按每月464568.80元计算）；本判决生效之次日起，余秉尉、宝享公司、金山象公司应按上述标准逐月向登峰公司支付房屋使用费至实际交还房屋之日止；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，余秉尉、宝享公司、金山象公司向登峰公司支付逾期支付2019年12月16日至2020年3月15日租金和房屋使用费的利息（按照年利率6%的标准，其中2019年12月11日至2020年1月10日，以149520元为基数；2020年1月11日至2020年2月10日，以579040元为基数；2020年2月11日至实际支付之日，以1008560元为基数）；六、余秉尉缴纳的履约保证金2598000元由登峰公司予以没收；七、自本判决发生法律效力之日起十日内，余秉尉、宝享公司向登峰公司赔偿律师费110400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38855元，由余秉尉、宝享公司、金山象公司共同负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，余秉尉提交落款时间为2020年5月15日的《情况说明》，上面加盖有宝享公司、金山象公司的公章及有蔡春城的签名，拟证明余秉尉是受宝享公司、蔡春城的委托代为竞拍涉案场地，未参与涉案合同的任何履约过程。宝享公司、金山象公司对此质证称：对上述证据的真实性予以确认，但不清楚该证据的出具背景，且亦只能说明三方之间的内部关系。登峰公司对此质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，在2018年1月参与竞拍时，余秉尉就是宝享公司的实际控制人和法定代表人，不可能受蔡春城的委托来进行承租。宝享公司、金山象公司提交了证据1《复工复产及免租申请信访函》《受理告知书》《答复》，拟证明疫情发生后，宝享公司、金山象公司多次向登峰公司及行政部门要求减免租金、尽快复工复市，直到2020年7月29日，涉案场地所在街道办事处才答复同意于2020年6月24日复工复市；证据2会议音频文字摘录，拟证明疫情期间因涉案场地所在区域属于外国人高度集中地区，政府部门高度重视并要求涉案场地经营的市场闭门停市，租赁合同的履行受到不可抗力的严重影响。余秉尉对此质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，一方面可以证实涉案场地并非余秉尉实际使用，另一方面也可以显示疫情影响确实客观存在且涉案场地从2020年6月24日才复工复市，应当对租金予以减免。登峰公司对此质证称：对证据1中向登峰公司发出的《复工复产及免租申请信访函》的真实性予以确认，在提交该份申请时，政府部门已经同意复工复市；对证据1中《受理告知书》《答复》的真实性、合法性确认，但不能证明是何时申请的复工复市以及到2020年6月24日才被批准复工复市的原因，信访答复时间也不是同意复工复市的时间；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，录音音频中说话人员的身份及时间、地点、地点不明为偷录不合法，且并非全程录音，文字摘录也不完整，录音中还提到不能复工复市的原因是商贸城不通风，要求宾馆不能再私自接待外国人，说明仍有营业，而且还提及可将各商贸城酒店用于隔离酒店以保证他们的收入，但遭到所有人的拒绝，此外，2020年7月1日的音频还显示商贸城是因为部分商场防疫不合格、不达标而不能营业，可以证明不能复工复市不是单纯的疫情原因。另查，登峰公司提起本案诉讼时，涉案场地欠交2019年6月16日至2019年9月15日期间的租金。各方确认在一审庭审之日即2020年3月9日前，已经补交2019年6月16日至2019年12月15日期间的租金，并分别于2019年12月31日、2020年3月8日交纳了18万元和10万元，上述28万元交纳的是2019年12月16日至2020年1月15日期间的部分租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：登峰公司与余秉尉、宝享公司于2018年2月7日签订的《租赁合同书》约定的租赁面积为5544.96平方米，登峰公司仅能提供其中3252.62平方米房屋的产权证明，超出该面积部分的房屋未能提供合法有效的规划报建许可手续。一审法院认定上述租赁合同中关于租赁未经许可而建设的房屋的部分无效，其余部分有效，该认定合法有据，本院予以认同。本案争议的第一个焦点是《租赁合同书》的权利义务主体问题。《租赁合同书》是余秉尉、宝享公司与登峰公司签署的，余秉尉上诉认为其是受宝享公司及宝享公司的法定代表人蔡春城的委托参与涉案场地的竞拍，其仅为受托人，为此提交了《情况说明》予以证明，但该说明是宝享公司、金山象公司及蔡春城出具的，该三方与本案存在利害关系，且该说明从证据类型来看属于当事人陈述，在没有其他证据相佐证的情况下，本院对该说明的真实性不予采纳。从本案查明的事实来看，余秉尉从未向登峰公司披露其是受他人委托参与涉案场地的竞拍，且在合同履行过程中，余秉尉、宝享公司还向登峰公司出具过《还款计划书》，足以证明余秉尉是《租赁合同书》的权利义务主体。余秉尉关于其是受托人的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。宝享公司、金山象公司在合同履行期间明确涉案场地的租金由金山象公司向登峰公司交纳，登峰公司未对此提出异议，故一审法院认定余秉尉、宝享公司、金山象公司共同承担合同约定的租金支付义务理据充分，并无不当。本案争议的第二个焦点是登峰公司能否解除有效部分的《租赁合同书》。登峰公司在提起本案诉讼即2019年8月30日时，涉案场地已经欠付2019年6月16日至2019年9月15日期间的租金，双方约定的租金交纳时间为每月10日前交纳下一期租金，即在登峰公司起诉之日，涉案场地2019年6月16日至2019年7月15日期间的租金已经欠付超过60日，根据双方租赁合同的约定已构成根本违约；其后，宝享公司、金山象公司虽然已经补交了2019年6月16日至2019年12月15日期间的租金，但至一审开庭之时即2020年3月9日仍然欠付2019年12月16日至2020年1月15日期间的部分租金，该部分欠付的租金也已经超过60日。余秉尉、宝享公司、金山象公司虽然抗辩因疫情导致其停产停市、无法经营，但按照其自述的复工复市时间为2020年6月24日，至本案二审庭询之时，其亦未交纳复工复市之后的租金。由此，余秉尉、宝享公司、金山象公司欠付租金的行为已经构成了根本违约，登峰公司要求解除双方签订的有效部分的《租赁合同书》合法有据，一审法院对此予以支持处置得当，本院予以维持。余秉尉、宝享公司、金山象公司应向登峰公司整体返还涉案场地。考虑到《租赁合同书》部分有效、部分无效，且有效和无效部分的房屋租赁面积分别为3252.62平方米和2292.34平方米，故登峰公司有权没收余秉尉已经交纳的《租赁合同书》有效部分的履约保证金，但应当返还无效部分的履约保证金，根据有效和无效部分房屋的租赁面积所占比例，本院核算登峰公司可以没收的履约保证金为1523962元（2598000元÷5544.96平方米×3252.62平方米）。根据同一处理原则，余秉尉、宝享公司应当按照《租赁合同书》有效部分的约定向登峰公司赔偿律师费64760元（110400元÷5544.96平方米×3252.62平方米）。一审法院对履约保证金及律师费的认定部分有误，本院予以纠正。本案争议的第三个焦点是能否减免疫情期间的租金及房屋使用费问题。余秉尉、宝享公司、金山象公司在疫情爆发前已经欠付租金并构成根本违约，故疫情爆发导致的影响及损失应由余秉尉、宝享公司、金山象公司自行承担。余秉尉、宝享公司、金山象公司上诉要求减免疫情期间的租金及房屋使用费，理据不足，本院不予采纳。经核算，一审法院认定的租金和房屋使用费以及利息正确，本院予以维持。综上所述，余秉尉、宝享公司、金山象公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但因对返还的履约保证金及赔偿的律师费数额认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39451号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39451号民事判决第六项为：余秉尉缴纳的履约保证金中的1523962元由广州市登峰实业集团有限公司予以没收；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39451号民事判决第七项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，余秉尉、广州宝享物业管理有限公司向广州市登峰实业集团有限公司赔偿律师费64760元；四、驳回广州市登峰实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38855元，由广州市登峰实业集团有限公司负担10858元，余秉尉、广州宝享物业管理有限公司、广州市金山象市场开发有限公司共同负担27997元。二审案件受理费56334元，由广州市登峰实业集团有限公司负担6638元，余秉尉负担16118元，广州宝享物业管理有限公司、广州市金山象市场开发有限公司共同负担33578元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十一月二十四日书记员 莫善友区敏儿