江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终7741号 上诉人（原审原告）：南京下关军臣服装厂，住所地南京市鼓楼区姜圩路******。 负责人：梁志强，该厂厂长。 委托诉讼代理人：夏为胜，江苏宁盾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王**强，男，1957年12月3日生，汉族，住南京市玄武区。 被上诉人（原审被告）：陈积春，男，1962年6月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。 上诉人南京下关军臣服装厂（以下简称军臣服装厂）因与被上诉人王**强、陈积春房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案于2020年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人军臣服装厂负责人梁志强及委托诉讼代理人夏为胜、被上诉人王**强、陈积春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 军臣服装厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审事实认定不清。金大农工商公司与被上诉人签订的解除租赁关系协议书是依据南京市鼓楼区人民政府2019年10月14日第35号会议纪要精神，该协议金大农工商公司给予被上诉人500万元解除租赁补偿。解除租赁合同的标的物是非法建筑，其按正常拆迁补偿（不包括上诉人等的搬迁和停工停业损失），根本不可能获得500万元的解除租赁补偿。一审法院在未查清35号会议纪要内容，及纪要内容是否包括对上诉人停工停业损失的补偿等内容的情况下，以被上诉人没有获得停工停业补偿，作为判定依据错误。另外，上诉人早于拆迁公告前五年就与被上诉人签订了案涉房屋的租赁合同，并依此在案涉房屋进行生产，即使是被上诉人没有明确其获得的500万元补偿款中有无应基于上诉人的停工停业补偿款，被上诉人也应按国家政策为上诉人争取合法的拆迁停工停业损失的补偿（包括搬迁费）。被上诉人没有与上诉人协商，共同与拆迁方争取合理的搬迁和停工停业损失的补偿，上诉人未获得相应补偿，被上诉人也应从其获得的500万元补偿款中划拨一部分，给予上诉人以合理补偿。 王**强、陈积春辩称：1.其未隐瞒该房屋可能要拆迁的事实，2016年就公布了拆迁公告，签订租赁合同前，上诉人就知道拆迁情况，以及上诉人通过金大农工商公司承租了案涉房屋。2.上诉人没有理由和权利要求两被上诉人支付费用。上诉人从2017年11月份起就以各种理由拖欠房租。双方签订租赁协议中第五条明确规定，先付后用以及相关违约责任、解除条件等。被上诉人多次催要欠付房租未果后，提起诉讼。3.被上诉人与金大农工商公司解除租赁关系，金大农工商公司称拆迁就补偿500万元，里面没有任何的误工补偿、职工补偿和搬迁补偿，有解除租赁协议书为证。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 军臣服装厂向一审法院提出诉讼请求：判令王**强、陈积春共同赔偿厂房装修损失1万元、拆迁搬迁费用2万元、拆迁停业损失补偿费15万元、解聘员工安置补偿费2万元，合计20万元；诉讼费用由王**强、陈积春共同负担。 一审法院认定事实：金陵××××号厂房及办公楼（仍简称案涉房屋）原为南京金铃铛食品有限公司股东向金大农工商公司租赁的土地上建造。2009年6月30日，孙家华、卞文干、刘湘萍、闵玉兰、王宇作为转让方（甲方）与王**强、陈积春作为受让方（乙方）签订《转让合同》，约定甲方将金陵××××号约2800平方米厂房及办公楼所有权转让给乙方，转让总价450万元。 2012年3月前后，军臣服装厂开始承租案涉房屋二楼作为厂房开展生产经营。 2017年3月1日，王**强作为出租人（甲方）与军臣服装厂作为承租人（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方提供南京市下关区金陵××××号2号厂房二楼给乙方使用，水电装表按用量计算费用；租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日；租赁费用8万元／年，每三个月支付，押金6000元，租赁协议到期后乙方无根本性违约行为，甲方无息退还，甲乙双方如违约，违约金6000元（所有税款乙方支付）；乙方应先付后用，如不能按期缴纳费用，每迟交一天，按应交租赁费用的千分之五支付滞纳金，超过三个月时间，甲方有权解除协议，追回欠款并要求赔偿经济损失；租赁期内，如遇国家建设征用，该租赁物整体转让或拆迁时，双方自行协商补偿事宜，乙方已交租赁费用未到期部分，甲方按月退给乙方。合同签订后，军臣服装厂继续占有使用案涉房屋，租金支付至2017年11月底，此后未再支付租金。 2018年6月14日，南京市鼓楼区城市管理行政执法局在金陵××××号张贴公告，主要内容为：经查明，金大农工商总公司、王**强、陈积春、南京金铃铛食品有限公司在金陵××××号大院内进行的未取得建设工程规划许可证擅自建设房屋、未按照批准内容进行临时建设、临时建筑物超过期限未拆除的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》。2016年3月15日，本机关依法送达《限期拆除决定书》，当事人在规定期间内未自行拆除上述违法建筑物。2016年10月10日，本机关依法送达了《履行行政决定催告书》，当事人在规定期间内仍未拆除。现依据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本机关公告督促当事人于公告之日起十日内自行拆除上述违法建筑物，逾期不拆，本机关将依法强制拆除。2019年3月8日，南京市鼓楼区综合行政执法局再次在金陵××××号张贴内容大致相同的督促拆除公告。案涉南京市下关区金陵××××号2号房屋目前仍未拆除。 2019年4月2日，王**强提起4538号案件诉讼，要求判令解除租赁协议、军臣服装厂迁出承租房屋并支付拖欠租金等。一审法院于2019年7月19日作出4538号案件一审判决，认为案涉房屋未取得建设规划许可，在出租前已被确认为违法建筑，王**强与军臣服装厂签订的租赁协议无效，军臣服装厂应清空案涉房屋返还给王**强并支付房屋使用费。军臣服装厂不服一审判决，提起上诉。2019年12月24日，南京市中级人民法院作出9088号案件终审判决，驳回上诉，维持原判。 2019年11月18日，金大农工商公司（甲方、出租方）与王**强、陈积春（乙方、承租方）签订《解除租赁关系协议书》，约定自本协议生效之日起，解除甲乙双方之间的租赁关系；根据鼓楼区人民政府2019年10月14日第35号会议纪要精神，甲方一次性给予乙方各项补偿款人民币伍佰万元整，此款在乙方搬迁前预付叁佰万，余款在乙方将所承租的土地及房屋全部腾空并交付甲方后一个月内付清。 应军臣服装厂申请，一审法院依法向南京市鼓楼区住房保障和房产局调取金大农工商公司关于南京市鼓楼区的相关拆迁补偿协议，鼓楼区住房保障和房产局档案室答复暂无补偿协议可供查询。 案件审理中，军臣服装厂申请变更诉讼请求：请求判令王**强、陈积春共同支付停业损失补偿款5万元、设备拆卸安装补偿款4万元、搬迁费1万元、解聘职工的安置补偿费用2万元，合计12万元。一审法院口头裁定予准许。经一审法院释明，军臣服装厂明确其要求支付的系拆迁停产停业损失，而非出租人断水断电造成的停产停业损失。 军臣服装厂现已停止生产经营，厂房内有部分机械设备。 一审法院认为，王**强与军臣服装厂就案涉房屋签订的《租赁协议》已被生效判决认定无效。本案争议的焦点是军臣服装厂是否有权要求王**强、陈积春支付各项拆迁补偿费用。出租房屋的拆迁补偿问题，一般由出租方和承租方进行约定或协商。本案中，《租赁协议》是无效协议，协议中亦未有关于拆迁补偿的相关约定。案涉租赁房屋未取得建设许可，属违法建筑已纳入拆迁范围，军臣服装厂在《租赁合同》订立时，即已明知。租赁期间早已届满，生效判决已判令其应迁出承租房屋。军臣服装厂未提交证据证明王**强、陈积春已领取相关停工停业损失或其他项目拆迁补偿，其要求支付各项拆迁补偿费用的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，一审法院判决：驳回南京下关军臣服装厂的诉讼请求。一审案件受理费2700元，因适用简易程序减半收取1350元，由南京下关军臣服装厂负担。 二审中，上诉人提交证据：一组照片，证明其承租案涉房屋后对案涉房屋进行了装修。被上诉人王**强、陈积春质证称,图片不能反映装修情况。对上诉人的证明目的不予认可。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。根据本案查明的事实，被上诉人并非案涉房屋的被拆迁人，被上诉人与案外人金大农工商公司签订了《解除租赁关系协议书》，案外人给予被上诉人500万元补偿款，本案现有证据无法确定该款项包含因拆迁而补偿的停工停业损失、搬迁费用及具体数额。另有，生效判决亦确定双方当事人签订的租赁合同无效，判令上诉人迁出案涉承租房屋。据上，上诉人依其与被上诉人签订的租赁合同中，关于案涉房屋如遇征用，双方协商补偿事宜的约定，主张被上诉人给付停工停业损失、搬迁费用，一审法院未予支持，并无不当。 综上，军臣服装厂的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由南京下关军臣服装厂负担。 本判决为终审判决。 审判员  白文虎 二〇二〇年十一月二十四日  法官助理焦玲 书记员陈晓君