四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初1990号 原告：李德茂，男，汉族，生于1963年2月16日，住四川省西充县。 原告：冯燕，女，汉族，生于1974年6月19日，住四川省西充县。 原告：何国猛，男，汉族，生于1971年2月6日，住四川省西充县。 原告：庞玉琼，女，汉族，生于1975年3月16日，住四川省西充县。 原告：陈春萍，女，汉族，生于1971年3月5日，住四川省西充县。 原告：冯旭莲，女，汉族，生于1980年10月23日，住广东省佛山市顺德区。 六原告共同委托诉讼代理人：贾贵东，四川罡正律师事务所律师,特别授权。 六原告共同委托诉讼代理人：罗耀，四川罡正律师事务所律师。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，公司经理。 委托诉讼代理人：刘广伟，男，汉族，生于1990年7月28日，住吉林省长春市双阳区，系公司员工，一般授权。 原告李德茂、冯燕、何国猛、庞玉琼、陈春萍、冯旭莲与被告四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法由审判员李开志适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李德茂、冯燕、何国猛、庞玉琼、陈春萍、冯旭莲的委托诉讼代理人贾贵东、被告相如公司的委托诉讼代理人刘广伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李德茂、冯燕、何国猛、庞玉琼、陈春萍、冯旭莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付办理初始登记违约金55000元；2、判令被告从2017年7月1日起至实际取得房屋权属证书之日止、以已付房款1100万元为基数按日万分之一支付转移登记违约金；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发建设的“时代公馆”商品房项目，位于西充县。2014年9月23日六原告共同购买被告开发的“时代公馆”4幢整幢商品房。该4幢共三层，原告按4幢的楼层分别与被告签订了三份商品房买卖合同。其中编号为2014004245的商品房买卖合同约定购买“时代公馆”4幢1层；编号为2014004246的商品房买卖合同约定购买“时代公馆”4幢2层；编号为2014004247的商品房买卖合同约定购买“时代公馆”4幢3层；该三份购房合同同时分别约定，被告应当在2015年6月30日交付房屋，并于2017年6月30日取得该商品房所在楼栋的权属证明，并在商品房交付之日起720日内取得房屋权属证书。合同签订后原告按约定支付了全部购房款1100万元。被告未按合同约定的时间履行其义务，被告的行为严重违反了合同的约定，应当承担逾期交房、逾期办理初始登记、逾期办理转移登记的违约责任，原告为维护自己合法权益，提起诉讼。 被告相如公司庭审中辩称，关于初始登记和转移登记违约金，根据双方签订的补充协议不存在拆分约定，原告诉讼主张无合同条文支持；依据补充协议规定，如因出卖人过错不能办理的，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起15个工作日内由出卖人支付，现在延期办证违约金诉求条件未成就。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月2日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订三份《商品房买卖合同》，分别约定：“......原告购买被告经批准修建的时代公馆4幢×单元第1层1-1号房屋，其预测建筑面积共500.31平方米，其中，套内建筑面积396平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米10101元，房屋总价款4000000元”；“原告购买被告经批准修建的时代公馆4幢×单元第2层2-1号房屋，其预测建筑面积共500.31平方米，其中，套内建筑面积396平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7575.76元，房屋总价款3000000元”；“原告购买被告经批准修建的时代公馆4幢×单元第3层3-1号房屋，其预测建筑面积共438.91平方米，其中，套内建筑面积347.40平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4317.79元，房屋总价款1500000元”；“买受人采取分期付款方式付款。买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、政府相关部门规定应该买受人缴纳的其他相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金......本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”等内容。 2013年12月23日，原、被告签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“......鉴于出卖、买受双方已就买受人购买出卖人开发的位于西充县北部新城谯周大道北段“时代公馆”项目，房号为4栋，……对买卖合同第三条（买受人所购商品房的基本情况）、第五条（付款方式及期限）的变更和补充约定，1、该商品房成交总房款为11000000元，2、付款方式：乙方于本协议签订之日一次性支付甲方首付款6800000元，另申请银行按揭贷款4200000元.....对买卖合同第十九条（产权登记）的变更和补充约定……1、一次性付款或分期付款的买受人；若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述资料及费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任......若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应在房屋交付后的720日内协助买受人办理房屋所有权证……如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金......本补充协议是《商品房买卖合同》组成部分......本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。”合同签订后，原告合计向被告支付房款11000000元。2014年7月16日对《商品房买卖合同》进行备案登记，2015年6月30日出卖人将该房屋交付给买受人，出卖人至今未办理该幢房屋的初始登记，原告至起诉时尚未取得案涉房屋不动产权登记证。 2017年5月17日，西充县国土局作出西国土资征（2017）06号和西国土资征（2017）07号《征收土地出让金决定书》，认为相如公司在开发时代公馆项目中改变部分土地用途，由住宅用途变更为商业用途的建筑面积为7297.8平方米，限相如公司在收到决定书15日内补缴变更用途建筑面积土地出让金差价，时代公馆为768.91万元。相如公司向四川省南充市高坪区人民法院提起诉讼，法院审理后判决撤销西充国土资源局作出的西国土资征（2017）06号和西国土资征（2017）07号《征收土地出让金决定书》，判决后，西充县国土资源局不服，向四川省南充市中级人民法院上诉，二审审理后，判决撤销原判决，驳回相如公司诉讼请求。相如公司不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年12月11日裁定中止原判决执行，指令四川省南充市中级人民法院进行再审。四川省南充市中级人民法院再审审理后，认定相如公司开设商业街并沿街设置商业用房的行为并未违反规划管理部门确定的出让宗地规划条件，并判决维持四川省南充高坪区人民法院（2017）川1303行初15号行政判决。2020年8月12日，西充县自然资源和规划局作出西自规【2020】194号《西充县自然资源和规划局关于“时代公馆”、“新城壹号”项目相关事项处理及办证情况的报告》：2020年6月16日，相如公司提交恢复办证申请，要求尽快恢复“新城壹号”、“时代公馆”两个项目的商业部分产权证，解决业主与公司诉讼，化解社会矛盾和企业损失，鉴于两个项目的特殊情况，报告如下：......经我局2017年7月17日《会审会议纪要》（第八期）和2017年10月12日《会审会议纪要》（第十期）会议决定：在“新城壹号”和“时代公馆”两个项目交清住宅部分超容积率出让金和办理住宅部分的不动产分户登记手续。同时决定建议如下：......在相如公司缴清规划局来函通知由住宅改变为商业用途面积外41.69平方米应补缴土地出让金4.3925万元后，同时做出承诺：如政府抗诉成功，保证足额缴纳改变用途应补缴出让金的前提下，同意相如公司恢复商业部分的办证申请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行各自义务，被告在原告提交符合办证要求的相关资料后应当协助原告办理案涉房屋的转移登记。 本案争议焦点一：《时代公馆商品房买卖合同补充协议》的效力。原告认为《时代公馆商品房买卖合同补充协议》签订在《商品房买卖合同》之前，经公证的《商品房买卖合同》效力强于未经公证的《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，补充协议将办证条件变更为缴纳费用及授权委托书后720日办理，不合理的减免和免除出卖人的责任，补充协议应无效，本院认为，《商品房买卖合同》和《时代公馆商品房买卖合同补充协议》虽有时间先后，但《商品房买卖合同》第二十七条约定“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”，《时代公馆商品房买卖合同补充协议》亦约定，补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，如果补充协议与合同的内容发生冲突，应以补充协议为准，同时双方对房屋单价、总金额以及支付方式等主要内容的履行均是按照补充协议的约定进行，双方亦均在补充协议上签名、捺印，原告的上述主张没有事实和法律依据，不予支持。 争议焦点二：初始登记逾期违约及转移登记逾期违约问题。一、被告主张初始登记及转移登记违约系因西充县国土资源局因错误行政行为暂停办理所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条:“……当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。……”之规定，被告在本案中应承担违约责任。被告辩称补充协议未约定初始登记违约金，不应承担初始登记逾期违约责任，本院认为，补充协议是对买卖合同的补充，补充协议未约定的，应当按照买卖合同的约定履行，而买卖合同约定初始登记应于2017年6月30日前完成，被告至今未办理初始登记，存在违约，应当承担相应的违约责任。二、被告辩称原告未提交书面委托手续以及签署面积结算文件，转移登记不能办理责任在原告，且要求违约金的条件还不成就，本院认为，补充协议约定应先由原告提交授权委托资料，但双方对是否提交了资料各执一词，均未能举证证明，而被告作为专业房地产开发公司，应当通知原告提交资料的内容及时间，被告未能举证证明其履行了通知义务，且补充协议同样有“出卖人应在房屋交付后的720日内协助买受人办理房屋所有权证”的约定，故对被告上述辩称，本院不予采纳。被告应当自逾期办理转移登记之日即2017年7月1日起承担违约责任。三、被告认为原告无实际损失，主张的违约金过高，应当调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证据证明因相如公司逾期办理转移登记的行为造成其实际损失的数额，故本院将逾期办理初始登记违约金调整为按原告已付购房款的0.5%计算，为11000000元×0.5%=55000元，逾期办理转移登记违约金调整为按原告已付购房款11000000元为基数，每日按0.05‰的标准自2017年7月1日计算至办理转移登记之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告李德茂、冯燕、何国猛、庞玉琼、陈春萍、冯旭莲支付逾期办理初始登记违约金55000元； 二、被告四川相如房地产开发有限公司向原告李德茂、冯燕、何国猛、庞玉琼、陈春萍、冯旭莲支付逾期办理转移登记违约金（以11000000元为基数，按每日0.05‰标准自2017年7月1日起计算至转移登记办理之日止），该违约金于房屋权属转移登记实际办理之日起二十日内支付； 三、驳回原告李德茂、冯燕、何国猛、庞玉琼、陈春萍、冯旭莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7910元（原告预交），由原告李德茂、冯燕、何国猛、庞玉琼、陈春萍、冯旭莲负担2910元、被告四川相如房地产开发有限公司负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李开志 二〇二〇年十一月十七日 书记员  郑 敏