河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终6133号上诉人(原审原告）：王家昌，男，汉族，1993年6月8日出生，户籍地河南省伊川县，现住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：杨传朝、张艺娟,河南洛浦律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审被告）：洛阳天城房地产开发有限公司,住所地河南省洛阳市西工区建福路**。法定代表人:林本兴，副总经理。委托诉讼代理人：杜晓冰,河南凯仁律师事务所律师，一般代理。上诉人王家昌因与被上诉人洛阳天城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人王家昌的委托诉讼代理人张艺娟，被上诉人洛阳天城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜晓冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王家昌上诉请求：请求撤销原判，依法予以改判，支持上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1.本案《商品房预售合同》中约定的违约条款计算违约金不存在显失公平的情形。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》是《河南省工商行政管理局河南省建设厅》统一印制的通用样本合同,省级管理部门在合同制定时已充分考虑权益平衡,也防止开发商利用专业知识优势地位损害购房者权益;合同中可选择条款中关于违约金条款也是由被上诉人决定,上诉人同意签订的,反映出开发商具备的专业知识及经验,从格式条款的提供者被上诉人所反映出选择的违约金按房款日万分之三承担违约责任的约定并未过高也不显失公平。上诉人购买房屋因迟延交房所受到的损失,难以货币定量,除自然增值,还影响到家庭、生活、工作等各方面问题,签订的违约金计算方法标准不存在约定过高的情形。原审法院认为按照合同约定违约条款计算违约金显失公平,无事实及法律依据。2.被上诉人逾期交房,完全是由于被上诉人自身原因造成的,用地规划变更、政府部门政策变化等情形均发生于双方签订房屋买卖合同之前,对房屋买卖合同履行不产生影响。合同约定的交房日期为2015年12月30日前交付,案涉房屋按正常施工顺序，2015年8月应已完成室外总体施工,已属于室内工程安装阶段,关于空气质量保障通知、气象证明等均不可能影响到室内工程进展,也不可能是造成逾期交房的原因;被上诉人在承建本案房产时,应对自己资金能力有所规划,房地产开发应以自有资金进行,而不应是垫资。以上相关部门政策变化,天气原因均不是被上诉人构成违约的抗辩理由。3.本案是被上诉人逾期交房产生的违约责任纠纷,并非迟延履行金钱给付债务纠纷,原判依据银行贷款基准利率确定被上诉人的违约责任，缺乏事实和法律依据。4.按照施工规范要求,被上诉人应对房屋卫生间进行回填及防水施工,被上诉人未按要求回填和防水施工,根据合同附件三入户花园门为木门,被上诉人也未安装。原审法院未支持此项诉讼请求,应予纠正。5.原审法院违反同案同判原则。天城一品项目购房业主此前也曾因被上诉人迟延交房向西工区人民法院提起诉讼,要求按合同约定房款的日万分之三承担违约责任,西工区人民法院均支持了购房业主的诉讼请求,本案庭审中上诉人也提供了相应判决案例。同一小区业主,同样的违约事实,相同的被告,西工区人民法院竟然给出了不同的裁判观点,前后判决数额相差一倍以上,违背了法律本身具有的公平正义属性,同时也违背了法律面前人人平等的基本原则。洛阳天城房地产开发有限公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，应当予以维持，请求驳回被答辩人的上诉请求。2、二审诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：一、一审依照法律规定和客观事实对违约金进行调整并无不当，本案涉及的天城一品楼盘不是完整意义上的商业楼盘，而是城中村改造项目，具有公益性质。由于答辩人开发楼盘没有利润，政府才承诺给予很多优惠：比如返还土地出让金、免除城市基础设施配套建设费等（主要体现在洛阳市政府（2009）102号文）。但是，由于财政困难，市政府至今没有兑现，造成资金链断裂。由于缺少资金，影响工程建设没有及时通过竣工验收。这些主要是政府原因造成的。政府行为属于不可抗力，这是基本常识，不可抗力应当免除违约责任，也是法律规定。由于规划原因，造成停工，同样属于不可抗力。答辩人开发的天城一品是一个整体，不是一个具体的楼盘，因此，不可抗力因素影响了整个项目建设、影响项目进度及房屋的交付。2019年洛阳市成立化解问题楼盘领导小组，将答辩人开发建设的天城一品项目，列为问题楼盘，相关规划问题才得到逐步地解决。答辩人不能按照《商品房预售合同》全面履行合同义务。但是，自始至终，答辩人仍然想尽办法履行合同，向被答辩人交付了房屋，在合同履行过程中不存在恶意。造成不能按期履行合同不是答辩人的原因，而是自然原因及政府的行为造成的，答辩人不能预见、不能避免、不能克服，属于典型的不可抗力。对这些问题一审判决没有予以全部考虑，可以说，一审判决没有损害被答辩人的利益，充分考虑了被答辩人的利益。目前最高院作出的司法解释明显降低借款利率的保护上限，本案也应当考虑相关的因素。被答辩人认为“被上诉人逾期交房，完全是由于被上诉人自身的原因造成的，用地规划变更、政府部门政策变化等情形均发生于双方签订买卖合同之前，对房屋买卖合同履行不产生影响”是对事实的不尊重。对于市政府、西工区政府行为影响工程建设、按期交房的证据，答辩人在一审中已经提交证据予以证明，特别是洛阳市化解问题楼盘领导小组做出的两份会议纪要、西工区政府的文件可以予以充分的证明。约定2015年12月30日交房，之所以到2019年1月才交房，主要是政府的原因，特别是土地出让金没有返还的原因、土地规划变更的原因。对于行政行为这个法定的不可抗力的影响，一审判决只作了概括性的认定，已经充分保护了被答辩人的权利。二、被答辩人诉讼请求不符合民法的填补规则，一审法院予以适当调整不仅符合法律规定，而且符合民法公平公正的基本原则。被答辩人主张的违约金超过了所购房款的30%，而且该诉讼请求只是截止到起诉之日，违约金还会继续增加。针对被答辩人的诉讼请求，答辩人依照法律规定进行了答辩，要求减少违约金数额。我国法律对违约金的功能有明确的界定，就是违约金是为了弥补受约人的损失，而不是让受约人获利。一审判决符合法律规定。对于违约金调整，《合同法司法解释二》第二十七条、第二十九条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条都有相应的规定。一审判决具有事实根据。洛阳市住房保障和房产服务中心官方网站公布的数据显示：2019年被答辩人住房租金平均价为15.54元/㎡/月。一审判决的违约金数额，超过被答辩人实际损失，对被答辩人应当是照顾。因此，一审判决充分考虑了被答辩人的实际损失。一审判决符合民法公平原则。如果被答辩人的诉讼请求得到支持，被答辩人购买房屋将获利巨大，而答辩人将会承担巨大的亏损。被答辩人称本案是逾期交房产生的违约纠纷，并非迟延履行金钱给付纠纷，因此认定一审判决缺乏法律依据的认识是对法律及司法解释的错误理解。无论合同法、合同法司法解释及其九民会议纪要对于违约问题，包含了所有的违约责任，而不仅仅是给付金钱债务的违约责任。目前答辩人经营非常困难，仅就该栋楼涉及的住户为200户，如果按照被答辩人的诉讼请求，答辩人将承担的违约金超过4000万元，如果判决支持被答辩人的诉讼请求，随后就会引起大量的诉讼。鉴于答辩人的清偿能力，法院即使按照被答辩人的诉讼请求，也不可能得到执行，这样就会造成新的矛盾。一审法院的判决，不仅充分考虑了被答辩人的利益，维护了公平正义，而且有利于化解矛盾，维护社会稳定。三、被上诉人要求的卫生间回填补助金及不符合交房条件的补偿金，没有依据。被答辩人接收房屋时，分别与物业管理公司签订了接收文件，这些文件包括但不限于：银润物业天城一品《业主资料卡》、银润物业《交房流程单》、银润物业《洛阳?天城一品单元认可书》、银润物业《前期物业管理服务协议》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。在接收过程中没有对答辩人交付的房屋提出任何意见。被答辩人作为原告，没有完成举证责任，应当承担不利的法律后果。诉讼中法官反复向其释明，让其提交证据，但是被答辩人不能提交。因此，一审依据事实进行判决并无不当。任何一个购买过商品房、装修过房屋的人都应当知道，卫生间防水必须要做的，否则不可能通过竣工验收。同时，所有的用户装修时，要对原来的防水层进行处理，卫生间再次做防水。如果被答辩人认为其装修前答辩人对卫生间没有做防水，应当举证证明。卫生间的地面低于室内地面，这是建筑结构所要求的，是基本常识。如果答辩人将卫生间地面填平与室内地面一样高，任何人都不会接受。被答辩人的上诉理由不能违背基本常识。四、被答辩人认为一审判决违反同案同判原则理由不足。在本批案件判决之前法院已经做出了同样的判决，判决书结果是一样的，判决已经生效并全部履行完毕，对此，答辩人在一审中已经向法院提交，被答辩人不予认可。洛阳市仲裁委也有同样的仲裁书、调解书。本次18个案件，一审判决内容是一致的。其中部分没有上诉，判决已经生效。被答辩人所称之前的判决只有一个。一份判决与一审作出的20个同样的判决，孰轻孰重，被答辩人心中应当有一杆称。被答辩人称一审判决违背公平正义，没有道理。另补充，天城公司虽然是一个单位，但也只是一个法律上的名称主体而已，没有超常的预见性，如果要求天城公司对政府政策用地规划的变更等全部作出明确的预判的话，在现实中也是不可能的。而且我们在一审中提交的证据也证明存在土地的规划变更，政策变化的情形。如果说每个人都有超远预见性的话，法律也不会将政策变化作为不可抗力的情形。关于木门的举证问题，我们认为按照法律规定应当由上诉人承担举证责任，证实自己的观点，一审法院关于此问题的认定，我们认为是正确的。王家昌向原审法院起诉请求：1、判令天城公司向王家昌支付逾期交房违约金169000元，不符合交房条件的补偿金200元，卫生间回填费1300元，共计170500元；2、天城公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2014年8月15日，王家昌（××）与天城公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定天城公司将其开发的位于洛阳天城一品A6地块第13幢2单元2-503号房出卖给王家昌，总金额为517193元。天城公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收，并符合本合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。因各种原因天城公司并未按照合同约定的时间向王家昌交房，构成违约。天城公司在庭审中提交《洛阳市建设工程安全监督站关于做好郑州市重大活动期间空气质量保障工作的通知》、《洛阳市建设工程安全监督站关于保障2015年中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动环境空气质量的通知》、《气象证明》各一份，要求对因政策原因及天气原因引起的停工期间予以扣除。其中《洛阳市建设工程安全监督站关于做好郑州市重大活动期间空气质量保障工作的通知》中显示停工期为12月1日至12月20日，共20天。《洛阳市建设工程安全监督站关于保障2015年中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动环境空气质量的通知》中显示停工期为2015年8月28日至9月4日，共8天。《气象证明》显示2015年11月23日至24日出现暴雪天气，天城公司答辩状中支持排除暴雪影响恢复施工至少需要7天，故因暴雪造成停工酌定为8天较为适宜。以上36天（20天+8天+8天）均因政策或天气原因导致交付延迟，符合合同约定，应从逾期交房的期间内予以扣除。天城公司在2019年1月28日开始批量通知业主交房。原审法院认为：王家昌与天城公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当依照合同约定行使权利并履行义务。王家昌已于2019年1月28日接到天城公司通知可以收房，但其认为天城公司未按合同约定向其交付的房屋，仍要求天城公司向其支付逾期交房违约金。本院认为，根据双方的《商品房预售合同》约定的交房日期为2015年12月30日前，因此天城公司的确存在延期交房的事实，王家昌要求天城公司支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金的计算标准，根据案件查明的情况造成天城公司延期交房的原因复杂，其中涉及到用地规划的变更、相关部门政策变化以及天气的原因等，不完全属于天城公司的过错。如完全按照双方合同约定的违约条款计算违约金显失公平。故综合本案情况本院参照2019年中国人民银行贷款基准利率一至五年（含五年）利率4.75%计算违约金。每日的违约金为67.24元[517193元×（4.75%÷365天）]。关于违约天数王家昌认天城公司在2019年1月28日已开始批量通知业主交房，大部分业主也是在2019年1月28日后陆续验房收房，故认定天城公司延期交房的违约期间为2015年12月31日至2019年1月28日较为适宜，违约天数为1124天，减去应扣减的36天为1088天，违约金为73157.12元（67.24元×1088天）。王家昌要求天城公司支付其卫生间回填补助金1300元的诉讼请求，其称曾与天城公司就该项补偿金额达成过口头协议，但其出示的证据不足以证明故不予支持。关于不符合交房条件的补偿金王家昌出示的证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付王家昌违约金73157.12元；二、驳回王家昌的其它诉讼请求。如洛阳天城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1855元，王家昌负担1039元，洛阳天城房地产开发有限公司负担816元。本院认定的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。2014年8月15日，王家昌（××）与天城公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定交房日期为2015年12月30日前，王家昌于2019年1月28日收房占有涉案房屋，可认定天城公司存在延期交房的行为，天城公司应向王家昌支付延期交房的违约金。但天城公司在项目建设过程中，亦存在用地规划的变更、相关部门政策变化以及天气等因素,若依照双方签订的《商品房预售合同》约定的违约条款计算违约金显失公平,可参照2019年中国人民银行贷款基准利率一至五年(含五年)利率4.75%，即每日为67.24元(517193元×4.75%÷365天)计算违约金为宜。违约期间为2015年12月31日至2019年1月28日，违约天数为1124天，减去应扣减的36天为1088天,违约金为73157.12元（67.24元×1088天）。另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人的证据不足以证明其“被上诉人未按要求回填和防水施工,以及根据合同附件三入户花园门为木门,被上诉人也未安装”的上诉主张。故原审法院对该主张的有关诉求不予支持并无不当。综上所述，王家昌的上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2234元，由上诉人王家昌负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十一月二日法官助理白璐书记员马晓青