湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初2619号原告：张绍旺，男，1971年3月2日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记地址湖北省鄂州市梁子湖区，现住鄂州市，委托诉讼代理人：夏和平，系湖北民福律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告邵伟，男，1983年1月16日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记地址湖北省鄂州市鄂城区，被告：湖北志裕房地产开发有限公司，住鄂州市鄂城区新庙镇。法定代表人：刘合高，系该公司董事长。委托诉讼代理人：洪建林，系该公司员工，代理权限为特别授权。原告张绍旺诉被告邵伟、被告湖北志裕房地产开发有限公司（以下简称志裕公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由主审法官邹志勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告张绍旺及其委托诉讼代理人夏和平、被告邵伟、被告志裕公司的委托诉讼代理人洪建林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绍旺向本院提出诉讼请求：1、要求立即恢复对登记为湖北志裕房地产开发有限公司所有的，位于鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋的执行措施，继续进行拍卖程序，以保障湖北省鄂州市中级人民法院（2019）鄂07民终字402号《民事判决书》的顺利执行，保护原告张绍旺的合法财产权益；2、要求被告邵伟、被告湖北志裕房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月19日，鄂州市中级人民法院对张绍旺与湖北志裕房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）鄂07民终字402号民事判决书：志裕公司应予判决生效之日十日内返还张绍旺购房款931292.60元及利息144350.35元，并向张绍旺承担已付购房款一倍即931292.60元的赔偿责任，共计2006935.55元。该判决生效后，张绍旺向鄂城区人民法院申请强制执行。鄂城区法院于作出（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书，于2020年4月16日查封志裕公司名下位于鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋。后邵伟对执行标的即案涉房屋提出书面异议。鄂州市鄂城区人民法院于2020年8月12日作出（2020）鄂0704执异18号执行裁定书：一、案外人邵伟异议成立；二、中止对被执行人湖北志裕房地产开发有限公司名下位于鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋的执行。张绍旺认为邵伟提交的拆迁合同未注明拆迁还建房屋具体位置，邵伟主张案涉房屋系拆迁还建房缺乏事实依据，邵伟亦未提供其享有对被拆迁物的权属证明，无法证明本人系拆迁物权利人。同时，拆迁还建合同未在拆迁主管部门备案，真实性存疑，案涉房屋也未在房屋管理部门签约备案。另邵伟在执行异议中所举出的证据不能证明其在法院查封案涉房屋前合法占有上述房屋。综上，张绍旺认为，（2020）鄂0704执异18号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，请求法院支持原告诉讼请求。邵伟辩称：1.我认为我是拆迁还建获得涉案房屋的产权；2.原告诉称我与志裕公司恶意串通，伪造证据无理无据；3.我是英山村拆迁还建村民，村里就五、六户拆迁户，原告可以调查核实。志裕公司辩称：1.涉案房屋小区物业公司与本公司是两个独立的公司，不能证明物业公司另案提交的证据的证明效力；2.我公司与被告邵伟于2018年4月26日签订《商品房买卖合同》，该合同一式三份，我公司保留两份，一份用于备案，一份用于办理不动产权登记。我公司与邵伟签订购房合同的内容是基于我公司和邵伟签订的2016年6月23日《协议书》中关于拆迁安置内容。根据以上证据以及邵伟在执行异议之诉提交的证据，原告诉称在涉案房屋查封前被告邵伟未合法占有取得房屋理由不成立；3.被告邵伟没有将合同备案是因为当时邵伟不确定还建房是自住还是交易；4.新庙镇政府出具证明证明本案拆迁事实客观存在。张绍旺为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、照片一组。拟证明被告邵伟未实际装修入住、未实际占有案涉房屋。证据二、备案网签截图。拟证明案涉房屋可于2015年签约备案，案涉房屋未备案是被告邵伟自身原因造成。被告邵伟对张绍旺所举证据发表以下质证意见：对证据一，涉案房屋我确实没有装修；对证据二，涉案房屋未办理备案手续是因为我对房屋不满意，我想将房屋出售，2018年我曾经联系中介公司，转卖涉案房屋。被告志裕公司对张绍旺所举证据发表以下质证意见：对证据一，对证明目的不予认可，涉案房屋小区有近一半房屋未装修入住，不能证明涉案房屋不属于被告邵伟所有。物业公司会保留未装修房屋钥匙，以便上下住户装修。小区业主仍有近三百户未网签备案，未备案房屋不能证明房屋产权归属。邵伟为证明其抗辩理由，向本院提交如下证据：《房屋拆迁补偿协议书》（2013年6月2日）复印件一份、《商品房买卖合同》复印件一份、收款收据凭证复印件三份。拟证明被告邵伟与被告志裕公司于2018年4月26日签订关于涉案房屋买卖合同，被告邵伟分别于2018年4月26日支付被告志裕公司241400.00元，于2018年12月26日向物业公司支付2655.00元物业费，于2018年12月26日向物业公司支付可视门铃等费用5680.00元。张绍旺对邵伟所举证据发表以下质证意见：对《房屋拆迁补偿协议书》的真实性有异议，认为拆迁安置协议主体应为村委会和村民，拆迁安置协议也未指定拆迁安置具体位置，拆迁土地土地证也未提交。对《商品房买卖合同》的真实性有异议，2013年签订拆迁协议，2018年签订购房合同，时间跨度大，拆迁安置应在2015年全部完成。对收款收据的真实性有异议，该收款收据是事后补办的。志裕公司对邵伟所举证据发表以下质证意见：对被告邵伟提交的证据真实性均无异议，我公司先确定被告邵伟总的拆迁补偿款，后再以涉案房屋市场总价抵偿应付被告邵伟的部分拆迁补偿款。志裕公司为证明其抗辩理由，向本院提交如下证据：《拆迁补偿补充协议》一份、《商品房买卖合同》原件一份。拟证明志裕公司确定涉案合同原价，涉案房屋是基于拆迁安置协议安置给被告邵伟所有的。张绍旺对志裕公司所举证据发表以下质证意见：《补充协议书》与本案无关，合同甲方经办人处无人签字，也不能证实志裕公司与邵伟存在拆迁安置事实，对《商品房买卖合同》原件的真实性有异议。邵伟对志裕公司所举证据发表以下质证意见：对志裕公司提交的证据的真实性无异议。经庭审举证、质证，本院对本案证据审查认定如下：《房屋拆迁补偿协议书》签订主体虽不是村委会村级组织与被告邵伟签订，但房地产开发公司志裕公司与被拆迁人邵伟签订《房屋拆迁补偿协议书》的形式并未被法律、法规禁止性规定所否定，该协议应属合法有效。案涉房屋《商品房买卖合同》、志裕公司出具收款收据（备注全款拆迁安置）、案涉房屋小区鄂州市端诚物业管理有限公司（以下简称端诚公司）出具物业管理费收据、天然气、防盗门、可视对讲等收款收据、志裕公司提交的拆迁补偿补充协议书，形成了完整证据锁链，可以证实志裕公司已将上述房屋移交给邵伟，邵伟享有对案涉房屋占有、使用等权益。原告张绍旺称志裕公司法定代表人与端诚公司法定代表人系亲属关系，对端诚公司出具收款收据真实性提出质疑，同时，对案涉房屋买卖合同真实性亦提出质疑。志裕公司与端诚公司系完全独立公司法人民事主体，两公司以追求资本盈利为目的，倘若公司未收到上述款项或取得与上述款项同等对价权利，公司便出具上述收据，便不合乎常理，超出公众普遍认知。张绍旺未提交证据推翻《房屋拆迁补偿协议书》、案涉房屋《商品房买卖合同》、志裕公司出具收款收据（备注全款拆迁安置）、物业管理费收据、天然气、防盗门、可视对讲等收款收据，因此，本院对上述证据依法予以采信。邵伟、志裕公司对张绍旺所提交照片、备案网签截图等证据真实性无异议，但基于前述理由，不能达到其证明目的，因此，对张绍旺提交的证据不予采信。本院根据庭审审查证据情况，认定本案事实如下：2019年11月19日，鄂州市中级人民法院作出（2019）鄂07民终字402号民事判决书：湖北志裕房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张绍旺购房款931292.60元及利息144350.35元，并向张绍旺承担已付购房款一倍即931292.60元的赔偿责任，共计2006935.55元。张绍旺依据上述判决书向本院申请强制执行，本院作出（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书，于2020年4月16日查封了志裕公司名下位于鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋。后邵伟以上述查封的房屋系其依法获得的拆迁安置房为由，向本院提出书面异议。2020年8月12日，本院作出（2020）鄂0704执异18号执行裁定书：案外人邵伟异议成立；中止对被执行人湖北志裕房地产开发有限公司名下位于鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋的执行。2013年6月2日，志裕公司以拆迁人名义与以被拆迁人名义的邵伟签订《房屋拆迁补偿协议书》，志裕公司拆迁邵伟位于新庙镇××村××层砖混房屋（建筑面积397.80平方米）及鱼塘、附作物等。经双方协商，房屋按建筑面积397.82平方米，单价1650元/平方米予以补偿，房屋补偿费合计656370.00元；鱼塘补偿80000.00元，附作物补偿35709.00元；其他补偿奖金5900.00元；抵扣面积为120平方米住宅一套。志裕公司在甲方处加盖公章，缪六林签字，邵伟在乙方处签字。2018年4月26日，邵伟与志裕公司签订《商品房买卖合同》两份（合同编号：01935、01936），确定拆迁安置房为鄂州市学府××世纪城××楼××号（建筑面积96.56平方米）、1-1502号（建筑面积50.97平方米）房屋，当日，志裕公司向邵伟出具“收款收据凭证”两张，分别注明收到邵伟北2-1-1503号房屋全款241400.00元（拆迁安置）、北2-1-1502号房屋全款127,425.00元（拆迁安置）。同年12月26日，端诚公司向邵伟出具北2-1-1503房屋天然气、防盗门、可视对讲收款收据一份，金额为5680.00元，端诚公司同时向邵伟出具上述房屋2018年4月26日至2020年5月26日物业费收据一份，金额为2655.00元。另查明，按合同约定，志裕公司本欲抵扣面积为120平方米住宅一套给邵伟，后因无面积大小相当房屋，因此，将北2-1-1503号房屋（建筑面积96.56平方米）、北2-1-1502号房屋（建筑面积50.97平方米）抵给邵伟，房款从志裕公司应支付给邵伟的房屋补偿费等费用中抵扣。该房屋所涉楼盘至今未办理竣工备案手续。本院认为，本案争议焦点如下：1.邵伟是否完成足以排除强制执行案涉房屋的民事权益的举证证明责任？2.关于《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条法律适用问题？一、关于邵伟是否完成足以排除强制执行案涉房屋的民事权益的举证证明责任问题。邵伟与志裕公司签订的《商品房买卖合同》及《房屋拆迁补偿协议书》，系合同双方自愿签订，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。邵伟以其应从志裕公司处获得的房屋补偿等费用抵扣案涉房屋价款，志裕公司也向邵伟出具收取房屋价款收款收据。本案中，邵伟提交的《房屋拆迁补偿协议书》、《商品房买卖合同》、物业管理费收据、天然气、防盗门、可视对讲等收款收据等证据，相互印证，能够证明邵伟在法院查封案涉房屋前即已对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际装修入住则不是房屋占有的必要条件。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。故本院认定邵伟在案涉房屋查封前已经合法占有具有事实及法律依据。《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻邵伟已对案涉房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却邵伟基于房屋买卖合同占有案涉房屋的合法性。根据本案查明事实，邵伟在法院查封案涉房屋前已经签订《房屋拆迁补偿协议书》、《商品房买卖合同》，按合同约定支付了案涉房屋房款的合理对价，并合法占有房屋。因该房屋所涉及的楼盘未经竣工备案，系志裕公司的原因，案涉房屋未竣工验收导致无法办理房屋产权登记，邵伟对此并无过错。综上，邵伟完成足以排除强制执行案涉房屋的民事权益的举证证明责任。二、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条法律适用问题。二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且执行的不动产为登记在其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则法律适用上产生了竞合。二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，二十九条系专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可适用特别条款也可适用普通条款。邵伟举证证明案涉房屋现状符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，本院援引上述法条对邵伟提出的案涉房屋执行异议予以认可，有事实和法律依据，并无不当，对张绍旺的诉讼请求，依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张绍旺的全部诉讼请求。案件受理费500.00元，减半收取为250元，由张绍旺承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ：邹志勇二〇二〇年十一月十一日法官助理：胡志雷书记员 ： 肖 浩