安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1321民初3741号原告：许展志，男，1952年11月20日出生，回族，户籍地安徽省宿州市砀山县，现住砀山县砀郡新城******（租住）。委托诉讼代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师;委托诉讼代理人：刘梦，安徽序力律师事务所律师。被告：砀山德毅置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县经济开发区（310国道与科技路交叉处），统一社会信用代码9134132105446998XK;法定代表人：周存义，总经理;诉讼代表人：安徽华人律师事务所，该公司破产管理人;委托诉讼代理人：邹海杰，安徽华人律师事务所律师;委托诉讼代理人：卢敏敏，安徽华人律师事务所律师。原告许展志与被告砀山德毅置业有限公司（德毅公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许展志及其委托诉讼代理人李夫永、刘梦、被告德毅公司的委托诉讼代理人邹海杰、卢敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许展志向本院提出诉讼请求：1.确认许展志与德毅公司签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》项下的商品房不属于德毅公司的破产财产；2.由被告承担诉讼费。事实与理由：2018年12月29日，法院依法裁定受理被告公司的破产清算一案，并指定安徽华人律师事务所作为该公司管人。管理人着手进行破产财产的清理确认和处置准备工作，拟定破产财产分配方案。原告系现代城的全款购房人，与本案中的其他债权人存在重大区别，原告所购商品房不应列为破产财产，被告应当继续履行《商品房买卖合同》。理由如下：一、原告已全款购买了德毅公司开发的“现代城”商品房情况。原告系德毅公司开发的现代城的全款购房人，与被告签订了《商品房买卖合同》1份，编号GF-2000-0171，原告购买房号为2幢302号的商品房用于生活居住，建筑面积118.46平方米。原告已经全额付清购房款。二、原告所购商品房不属于被告的破产财产。根据最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。”本案原、被告之间成立商品房买卖合同关系，在商品房买卖合同法律关系中，购房者选定一套房屋后，该房屋对于购房者而言就是特定物。本案原告作为购房者已选定房屋，案涉现代城2号楼房屋也已经基本建成，原告购买的房屋有明确的楼层和房号，并已经支付了所购商品房的全部价款。涉案房屋应为特定物。同时，原告是真实的买房人，且已经占有所购商品房并且已经装修入住，因此，原告所购商品房完全符合本条规定，不能列入被告的破产财产范围，所购商品房不能作为破产财产进行处置和分配。三、原告所购商品房已经进行了登记备案，原告对所购商品房享有准物权。原告系全款购买人，所购买的现代城的商品房属于预售商品房，原告的《商品房买卖合同》已在房地产管理部门和土地部门进行了备案登记。国家之所以对商品房预售实行特殊的管理制度，是由于预售商品房的买房人承受了较大险。为保障买房人的利益，我国法律除强制性的商品房预售条件外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。这是一种特殊的不动产登记。经过登记备案的合同，产生了债权物权化的效果，购房人取得了类似于物权的准物权，具有对抗任何第三人的法律效力。被告的其他债权人无权处分原告所购的商品房。四、《商品房买卖合同》合法有效。在合同违约责任的三种形式中，继续履行合同是首选的责任形式。即使在企业破产的情况下，对于一方已经履行完毕的合同，另一方也应当尽可能继续履行合同。本案中，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并已支付了全部购房款。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是完全合法有效的。综上，原告所购买的商品房不属于破产财产，管理人在拟定破产财产变价方案时，应当将原告全款购买人所购买的商品房从现代城中剔除出来，不能作为破产财产变卖清偿。德毅公司辩称：原告许展志与德毅公司之间仅系合同法律关系，案涉房屋不属于“特定物”，从法律上定性仍属于在建工程，不具有单独处置条件许展志与德毅公司仅签订了《商品房买卖合同》，截止目前，案涉“现代城”项目尚未竣工验收合格，整个项目属于一个整体，不具备单独处置的条件。2018年12月29日，砀山县人民法院受理了德毅公司破产清算一案，截止第一次债权人会议，没有债务人、债权人提出重整、和解申请，根据《企业破产法》规定，德毅公司已经符合宣告破产条件。一旦德毅公司宣告破产，德毅公司将失去民事主体资格和行为能力，属于《合同法》规定的履行不能。现代城项目施工手续和施工资料缺失，现代城项目无资金，德毅公司本身无法继续建成并交付。涉案合同属于客观上履行不能的合同，符合合同解除的条件。一、案涉房屋属于破产财产第一，根据不动产物权变动登记原则，案涉房屋尚未变更物权登记，也不具备变更登记条件，仍属于在建工程，只能属于开发商德毅公司所有。第二，原告依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”，认为涉案房产不属于破产财产。但这种理解是错误的，理由如下：（1）案涉房屋不属于“特定物”，不具备单独处置条件，与其他破产财产不可分割。（2）2002年9月1日生效的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》是为了适应1988年11月1日生效的《企业破产》（试行）作出的，而《企业破产法》（试行）已被废止，2006年6月1日生效的《企业破产法》就债务人财产重新作出了规定。《企业破产法》第三十条规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”，第一百零七条规定“债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第二条“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产”。也就是说，《企业破产法》及《企业破产法司法解释》（二）已对债务人财产（或破产财产）范围重新作出界定，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》已经丧失适用的必要且与《企业破产法》第三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第二条相冲突，不能作为判断破产财产范围的法律依据。（3）根据2007年10月1日生效的《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，法律规定的除外情形只包含合法建造房屋的原始取得、继承、生效法律文书导致物权变动三类，结合本案实际情况，原告并未办理不动产所有权登记手续，因此，涉案房产属于被告所有。通过上述对《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》、《企业破产法》（试行）、《企业破产法》、《企业破产法司法解释》（二）、《物权法》的分析，可以确定涉案房产的所有权人为被告，在破产案件中属于债务人财产，当法院宣告债务人破产后，属于破产财产范围。三、案涉《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，答辩人有权解除。根据民事诉讼法规定，原告的诉讼请求应当具体明确，但原告列明的诉讼请求为“确认原告与被告签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》项下的商品房不属于被告的破产财产”，原告的该项诉请内容并不符合破产债权确认纠纷的案由。结合原告所依据的事实与理由，原告真实的诉讼请求是确认《商品房买卖合同》的效力及继续履行《商品房买卖合同》。基于这种理解，被告认为：案涉《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，管理人为实现破产财产价值最大化，最大限度保护破产程序中债权人、债务人的合法权益，有权解除涉案《商品房买卖合同》。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年8月26日，许展志与德毅公司签订《现代城认购协议书》，并依约定交付认购金（入会费）100000元,即2012年8月26日许展志通过其中国工商银行砀山支行卡号62×××75的银行卡转至德毅公司法定代表人蒋德毅的卡号62×××36银行卡100000元，德毅公司向许展志交付了“德毅会抵用券”一份，约定交100000元抵150000元。2013年6月9日德毅公司向许展志出具200000元的收据，即是2013年6月6日，许展志通过其在中国邮政储蓄银行砀山县芒砀路支行卡号62×××39的银行卡两次转款计200000元。2015年1月20日许展志与德毅公司签订《商品房买卖合同》，编号GF-2000-0171，原告购买房号为现代城小区2幢302室的商品房用于生活居住，建筑面积118.46平方米，约定购房款总额为402764元。同日，许展志、德毅公司申请“商品房购销合同登记备案”。2015年2月2日，经有关部门批准，备案成功。查明：2018年12月29日，砀山县人民依法裁定受理德毅公司的破产清算一案，并指定安徽华人律师事务所作为该破产公司管人。破产管理人着手进行破产财产的清理确认和处置准备工作，拟定破产财产分配方案。拟将许展志购买的涉案房屋作为临时债权，纳入破产财产进行处理。许展志对债权审查结论不服，遂提起本案债权确认之诉。上述事实，有双方当事人陈述，许展志提交的《现代城认购协议书》、《商品房买卖合同》，德毅公司出具的《收据》，德毅公司破产清算案债权审查通知书，在卷佐证。本院认为：本案争议焦点是，涉案房产是否属于破产财产。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。本案中，对于案涉房屋，许展志虽然已经支付了部分购房款，但德毅公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可以直接取得房屋所有权，故许展志尚未取得案涉房屋所有权。其次，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定了九项不属于破产财产的情形，其中第五项为“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”，但在之后的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定了四项不应认定为债务人财产的范围，相比最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，已不包含原第五项即特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产的情形，且《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十八条规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”故，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项系对《中华人民共和国企业破产法（试行）》的解释，该司法解释虽然未被明文废止，但是其与现行法律、司法解释不一致的内容，按照上述规定，不应再被适用。因此，在案涉房屋尚未完成所有权转移登记的情况下，案涉房屋仍属于德毅公司的债务人财产。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。许展志所购买的“现代城”的商品房属于预售商品房，原告的《商品房买卖合同》已在砀山县房地产管理局进行了备案登记,但没有预告登记。备案登记是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。备案登记仅表明该买卖行为已纳入行政监管，并不能证明德毅公司已经履行了房屋交付行为，故，案涉房屋仍处在未交付状态，许展志并不能以案涉房屋进行了“备案登记”而当然取得所有权。综上，许展志的诉讼请求不成立，本院依法不予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、第四十八条规定，判决如下：驳回原告许展志的诉讼请求。案件受理费40元，由原告许展志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  王法中二〇二〇年十一月二十六日书记员  陈佳娇