广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21333号上诉人（原审被告）：周博城，男，1987年5月15日出生，汉族，身份证住址：广东省五华县。被上诉人（原审原告）：夏汉军，男，1973年3月4日出生，汉族，身份证住址：湖北省浠水县。上诉人周博城因与被上诉人夏汉军确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周博城上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回夏汉军要求返还25万元购房款和赔偿1万元装修款损失的诉求；2.指印鉴定费6320元和笔迹鉴定费960元由夏汉军承担；3.若判决退还房款，则判令夏汉军向周博城支付房屋占用费和损失费，夏汉军转手卖房所得20万元房款须交给周博城，占用费按1800元/月（自2016年3月10日起暂计至2020年8月7日共95400元，实际计算至本案生效时止）；4.本案一、二审的全部费用由夏汉军承担。事实与理由如下：一、夏汉军确认于2016年3月10日在广州启迪律师事务所（下简称启迪律所）签订了交易金额为93000元的见证合同，足以证明交易金额为25万元的合同与收据不存在。其所称为节省鉴证费才签署售价为93000元的合同的理由不成立，因鉴证费系由周博城支付，且鉴证费并非按照交易金额比例收取。启迪律所于2013年7月27日见证张洪考与周博城签订178000元的《合资建房协议书》时，向周博城收取了800元鉴证费，于2015年10月7日见证宋银娣与魏锡龙签订233800元的《房屋转让协议书》时收取魏锡龙的见证费也是800元。且，夏汉军自始至终不能提供25万元的付款记录，周博城也只收到93000元房款，金额为93000元的见证合同有双方在律师见证下亲笔签名并按捺指印，约定25万元购房款的合同为夏汉军虚构伪造的合同；二、涉案房屋以93000元出售给夏汉军，且夏汉军也收到该房屋钥匙及证件，并将涉案房屋以20万元的价格转让给蔡如山，蔡如山再将房屋转卖给陈萍萍，涉案房屋现由陈萍萍所有并居住。因此，涉案房屋已不属于夏汉军所有，其无权要求周博城退还房款；三、交易金额为93000元的合同是真实的，该合同第三条写明合同转让的债权债务及任何纠纷由夏汉军承担，故夏汉军以陈旭芬等人房屋纠纷为由起诉退还购房款不应得到支持；四、涉案房屋现由陈萍萍所有，且陈旭芬无确凿证据证明该房屋归其所有，陈旭芬在广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1954号返还原物纠纷一案中未能提供购房协议书和发票原件证明该房屋为其所有，而林楚生将房屋出卖给周博城时有交付房屋的钥匙和房产证，可证明该房屋并非归属于陈旭芳；五、25万元的收据并非由周博城书写，指印也非在周博城有意识的情况下按捺。2016年3月10日，周博城在涉案房屋等待夏汉军时在床上休息，夏汉军趁机让周博城在一份文件和收据上按了指印，被周博城妻子发现后未如实回应。周博城之后得知该情况，因考虑到房屋已出售并经过律师见证，故未加理会，由此也可说明夏汉军为何持有两份合同，且夏汉军一直未提供25万元付款记录的事实也侧面印证了收据是伪造的；六、周博城对于广东天正司法鉴定中心出具的鉴定意见书持有异议，但原审未采纳。被上诉人夏汉军答辩称：其一，周博城称见证费用是由其支付，但从其提供的张洪考与周博城签订的《合作建房协议书》和宋银娣与魏锡龙签订的《房屋转让协议书》可以看出，所有的见证费用都是由受让方支付。关于见证费，不同的律师事务收取见证费的标准也有所不同，且当事人可就见证费与律师事务所自行协商。其二，2011年，涉案小区旁地铁尚未规划，2015年地铁还在施工，房价从2011年至2016年左右开始爆涨。从周博城提供的宋银娣和魏锡龙于2011年10月30日签订的《房屋转让协议书》可以反映，丰泰小区面积为78.34平方米的房屋的转让价格为233800元，而夏汉军时隔四年半后于2016年3月10日购买同小区72.48平方米房屋的价格为250000元是合理的，93000元转让价格不合常理。其三，周博城出具亲笔签名和按手印的收款《收据》和《房屋买卖合同》，确认其已于交易当天收到购房款25万元。周博城抗辩称未收取夏汉军25万元购房款，理由不成立。原审中，周博城否认收据上的签名和按手印是其本人所留，在司法鉴定确定手印是其本人所留后仍予以否认，并称交易当时无第三人在场，二审中却声称是夏汉军趁其不备强行在文件上按周博城的手印被周博城配偶发现，其陈述自相矛盾。其四，《房屋买卖合同》第3条明确约定周博城须保证该房屋无产权纠纷，如发生产权纠纷概由周博城负责清理。至于夏汉军与蔡如山及陈萍萍之间如何达成协议，与周博城无关。夏汉军于2019年9月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认夏汉军和周博城签订的《房屋买卖合同》无效；2.周博城返还夏汉军购房款250000元、装修费49600元；3.由周博城承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：夏汉军陈述从周博城处购房，双方签订了合同。原审中，夏汉军提交了两份《房屋买卖合同》，该两份合同均载明甲方（卖方）为周博城，乙方（买方）为夏汉军，两份合同甲方处署名为周博城并加盖了指印，乙方处署名为夏汉军，其中一份合同甲方处无落款时间仅乙方处落款时间为2016年3月10日，另一份合同甲方乙方处落款时间均为2016年3月10日。两份合同内容一致。载明双方就位于广州市白云区太和北路丰泰小区云彩花园B17栋二梯507房（宅基地证:云太字第No.28028**）住宅买卖事宜达成了协议，其中1.该房屋位于太和北路丰泰小区云彩花园B17栋507房；2.甲方自愿将第1款所列地产所有权、使用权、处分权、收益权出售给乙方，售价总计250000元;5.双方同意该物业交付使用时间为甲方收齐楼款的当日；8.本合同手写体和印刷体具有同等法律效力自签字或盖章之时起生效。夏汉军陈述当时周博城签完合同收到了款后就走了，没有拿合同，上述两份合同的原件现均由夏汉军持有。周博城否认签订过上述两份合同，抗辩只与夏汉军在2016年3月10日签订过购买涉案房屋总价为93000元的《房屋转让合同》。夏汉军确认也签订了该购房总价93000元的《房屋转让合同》，解释系因为涉案房屋是小产权房，不是商品房，转让时一般会做见证，需要交一笔见证费，所以把购房价款降低写为93000元。夏汉军主张已向周博城支付了购房款250000元，其中93000元系转账方式支付，157000元系现金方式支付。夏汉军提交了一份《收据》，载明“现卖方周博城收到买方夏汉军购买广州市白云区太和镇太和北路丰泰小区云彩花园B17栋507房（地址）购房款人民币250000元整（贰拾伍万元整）。”该收据卖方（立据人）处署名为周博城，加盖了指印，落款时间为2016年3月10日。周博城对该《收据》三性均不予确认。周博城向原审法院申请对涉案两份合同和《收据》中“周博城”的签名和指印真实性进行鉴定，原审法院依法委托广东天正司法鉴定中心鉴定。该鉴定中心出具了粤天正司鉴中心（2020）文申字第005号《文证审查结果通知》，对“周博城”签名笔迹作退案处理。该鉴定中心出具了穗司鉴204401000700500009《司法鉴定意见书》，鉴定意见:落款日期为“2016年3月10日”的《收据》卖方（立据人）处“周博城”签名处的指印是样本捺印人周博城右手食指所留，无法确定甲方、乙方落款日期均为“2016年3月10日”的《房屋买卖合同》第2页甲方处“周博城”签名处的指印是否样本捺印人周博城所留，甲方落款日期为“2016年月日”、乙方落款日期为“2016年3月10日”的《房屋买卖合同》第2页甲方处“周博城”签名处的指印是样本捺印人周博城右手食指所留。周博城预付了鉴定费用6320元。夏汉军提供了上述合同中所载明的云太字第No.2802822号《农村(墟镇)宅基地使用证》原件，记载使用人为林文华，宅基地坐落于丰泰小区云彩花园B17幢二梯507，面积为72.48平方米。周博城陈述其从案外人林楚生处购买了涉案房屋，林楚生系林文华的儿子。夏汉军、周博城均确认并非涉案房屋所附土地所属集体经济组织成员。原审诉讼中，夏汉军主张涉案房屋装修费用为49600元，提交了其于2016年6月18日与案外人东莞市金铭装饰有限公司签订的《工程协议书》，约定装修工程造价49600元，夏汉军在协议签订后3个工作日支付合同款项30%预付款14880元，验收合格后支付工程款65%即32240元，5%工程款项三个月内支付即2480元。夏汉军未提供其相应的支付款项依据。原审法院认为，关于周博城是否与夏汉军签订了《房屋买卖合同》的问题。从广东天正司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》可以证实甲方落款日期为“2016年月日”、乙方落款日期为“2016年3月10日”的《房屋买卖合同》第2页甲方处“周博城”签名处的指印系周博城所留，周博城未提供相反证据推翻该《司法鉴定意见书》，原审法院依法采信该《司法鉴定意见书》，认定周博城与夏汉军于2016年3月10日签订了上述合同。因双方签订的该合同涉及农民集体所有土地使用权的买卖，违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。关于夏汉军向周博城已付的购房款金额。周博城虽抗辩只收到购房款93000元，但从广东天正司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》可以证实涉案《收据》“周博城”签名处的指印系周博城所留，周博城未提供相反证据推翻该《司法鉴定意见书》，依法采信该《司法鉴定意见书》。夏汉军陈述周博城在签订《房屋买卖合同》当天收取了涉案购房款，并向其出具了《收据》，该陈述亦符合常理，周博城对此未能作出合理解释。故认定夏汉军向周博城支付了涉案购房款250000元。涉案《房屋买卖合同》无效，因该合同取得的财产应予以返还。故周博城应向夏汉军返还已支付的购房款250000元。关于夏汉军主张的装修费用，因夏汉军未提供其支付装修费用的相关证据，结合双方均确认夏汉军装修了涉案房屋的事实，酌定该装修费用为20000元。夏汉军对涉案纠纷亦存在过错，故酌定周博城承担装修费用损失的50%即10000元（20000元×50%）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年7月23日判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，周博城向夏汉军退还购房款250000元；二、于本判决生效之日起十日内，周博城向夏汉军支付损失10000元；三、驳回夏汉军的其他诉讼请求。本案受理费5794元，由夏汉军负担766元，由周博城负担5028元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，周博城向本院提交如下证据：1.广州市白云区太和启迪法律事务所出具的两份见证书（附《房屋转让协议书》、《合资建房协议书》），以证明：启迪律所并非依据合同交易金额收取见证费，而是统一按800元的标准收费；2.丰泰小区租房价格信息表，以证明：如法院判决退还房款，夏汉军应承担自2016年3月10日至判决作出之日止的房屋占用费，占用费应按每月1800元计算。夏汉军发表质证意见如下：对见证书的真实性无异议，但对证明内容不予认可，付款收据反映房屋交易费用及见证费用均由受让方支付。周博城提交的两份见证书是两个律师事务所作出的，见证费没有固定标准，可以自由协商；租房价格是由发布信息的人决定，对本案没有参考意义。夏汉军向本院提交《收款收据》，以证明：周博城向林楚生购买涉案房屋时支付的法律咨询费是1000元，见证费是由受让方支付，周博城所称见证费由其支付不属实。周博城表示对该证据的真实性无异议，但认为收据无法显示法律咨询费的支付主体。二审庭询中，夏汉军表示其可将涉案房屋返还周博城，并表示同意本院在本案二审中一并处理房屋返还事宜。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，双方之间就涉案房屋确定的交易价格应如何界定；其二，周博城是否需向夏汉军返还购房款及赔偿损失。关于双方之间就涉案房屋确定的交易价格应如何界定的问题。关于双方之间的交易价格，周博城主张为93000元，夏汉军则主张为250000元。对此，本院认为，其一，双方于2016年3月10日签订了《房屋买卖合同》，该合同明确载明交易价格为250000元。周博城虽对该《房屋买卖合同》上其签名及捺印的真实性提出异议，但经广东天正司法鉴定中心鉴定，该合同上“周博城”签名处的指印确为周博城右手食指所留。周博城称该指印系夏汉军趁其不备强行捺印所致，有违常理。其二，夏汉军提交了周博城签名并捺印的《收据》证实周博城确认已收取夏汉军支付的250000元购房款，周博城虽对其签名及捺印提出异议，但周博城未举证证明其签名为伪造，而其捺印也经广东天正司法鉴定中心确定为周博城本人右手食指所留。其三，双方虽于2016年3月10日签订了《房屋转让合同》确认交易价格为93000元，但双方均确认该合同系在办理见证手续时签署。夏汉军解释称，因涉案房屋属于小产权房，在转让时一般需办理见证手续，而为降低见证费成本，故将交易价格降低为93000元。夏汉军的解释具有一定的合理性。其四，周博城在二审中提交的案外人宋银娣和魏锡龙签订的《房屋转让协议书》反映同一小区面积为78.34平方米的房屋在2011年10月30日的交易价格为233800元，由此可印证周博城与夏汉军就涉案房屋约定交易价格为250000元具有合理性。综上，夏汉军主张涉案房屋的交易价格为250000元具有充分事实根据，本院予以采纳。关于周博城是否需向夏汉军返还购房款及赔偿损失的问题。因涉案房屋属于宅基地上房屋，双方交易涉及农村集体土地使用权的转让，违反相关法律和行政法规的禁止性规定，故双方签订的《房屋买卖合同》应无效，双方均应向对方返还因合同而取得的财产，并按过错程度分担相应的损失。据此，原审判决周博城向夏汉军返还250000元购房款并酌情确定周博城赔偿装修损失10000元合理合法，可予维持。同时，夏汉军理应向周博城返还涉案房屋，现夏汉军在二审中明确表示同意将涉案房屋返还周博城，本院据实加判夏汉军向周博城返还房屋。对于周博城上诉请求夏汉军支付占用费一项，无论是夏汉军占有周博城交付的涉案房屋，还是周博城占有夏汉军支付的购房款，均系基于对方当事人履行合同的真实意思表示，故无需向对方当事人支付相应的对价。据此，周博城在原审中未就此提出相应反诉的情况下，在二审中上诉请求判决夏汉军向其支付占用费，缺乏依据，本院不予支持。另，周博城针对《收据》及《房屋买卖合同》上其签名及捺印的真实性提出异议并申请委托鉴定，而经广东天正司法鉴定中心确定捺印系由周博城本人所留，故因此而产生的鉴定费应由周博城自行承担，周博城上诉请求二审判决夏汉军予以返还，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人周博城的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。鉴于二审中发生了新的事实，本院据实对原审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30977号民事判决；二、自本判决生效之日起十日内，夏汉军将广州市白云区太和北路丰泰小区云彩花园B17栋507房腾空交还周博城。本案二审案件受理费5028元，由上诉人周博城负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十一月十八日书记员  王文杰唐颖琪