文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2643号上诉人（原审被告）：陈文伟，男，1968年5月31日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：陈君、曹力，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐忠，男，1960年12月8日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：茅志平，江苏金正平律师事务所律师。原审被告：孙美华，女，1970年4月13日生，汉族，住丹阳市。上诉人陈文伟因与被上诉人徐忠、原审被告孙美华房屋租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2020）苏1181民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈文伟上诉请求：撤销丹阳市人民法院（2020）苏1181民初1829号民事判决第三项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决未指明上诉人违约行为是什么。上诉人分期缴纳房租的行为并不构成违约，不应承担违约责任，之所以分期缴纳房租，是由于被上诉人徐忠并未按照合同约定在租赁期间开始前清空案涉房屋，根据一审上诉人提供的聊天记录显示，在2019年4月22日被上诉人徐忠承认截至当日案涉房屋中原有租户仍未搬出，基于该等事实，上诉人陈文伟才未按照合同约定期限缴纳房租。2、即便法院认为陈文伟构成违约，应当承担的违约金金额应当按照实际损失予以计算，实际损失的计算基础应当根据房屋闲置期间租金损失为依据。据上诉人了解，案涉房屋在5月的时候已经由徐忠出租，新的承租人在7月即已入住，一审判决违约金金额过高，不符合相关法律规定，并且在判定违约金金额时应当综合考虑各种因素，其中徐忠存在的违约行为包括未按时提供案涉房屋以及在2019年9月25日在无任何理由的情况下要求增加房租，并且在2020年3月4日封堵大门，严重影响了陈文伟正常生产经营，在租赁期间徐忠作为利害关系人还多次向丹北镇规建部门举报，所搭建的钢架房没有正规的审批手续，也严重影响了陈文伟正常生产经营。徐忠辩称：按照合同约定，上诉人应支付2019年的租金，在下一年度租期前一个月支付下一年度的租金，上诉人不但没有支付完毕2019年度的租金，2020年的租金也未按照合同约定支付完毕，明显是上诉人违约，被上诉人在法院双方同意解除租赁合同，为了充分利用闲置的厂房，寻找其他租赁人，属于正常的行为，并不能因此减轻上诉人的违约责任，钢架房被政府强令拆除是政府的行政行为，与被上诉人没有关联，况且搭建钢架房的土地部分是不收取任何费用的，亦不包括在租金范围以内，搭建的所有费用是由上诉人自己承担。其他意见与一审答辩意见一致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐忠向一审法院起诉请求：1、解除徐忠、陈文伟于2019年3月9日签订的房屋租赁合同；2、判令陈文伟支付尚欠的自2019年3月31日至2020年3月30日租金88000元及自2020年4月1日至实际全部搬离租赁房屋的占用使用费（按每年268000元计算）；3、判令陈文伟支付已结欠水电费1314元；4、判令陈文伟、孙美华承担违约金172800元。一审法院认定事实：陈文伟与孙美华系夫妻关系。2019年3月2日，孙美华给付陈文伟订金5万元。2019年3月9日，徐忠（甲方）与陈文伟（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定徐忠将其所有的位于丹阳市丹阳市金城车灯厂29间房屋租赁给陈文伟；租赁期间为自2019年3月31日至2029年3月31日止；租金为前五年每年26.8万元，后五年每年28.8万元；乙方必须每年提前一个月一次性支付，先交房租后使用，到期不能按时交纳视为违约，甲方有权中止合同，收回厂房；乙方必须按时交纳水、电、物业等一切费用，甲方不承担任何费用；在合同期内，双方必须守约，违约方须向对方赔偿全年租金的60%即172800元。同时合同约定，乙方自费在厂房内搭建340平方米的钢架房，甲方不收场地费，乙方同意不拆除损毁。合同对双方的其他权利义务也作了约定。合同签订后，孙美华于2019年5月3日、5月28日、2020年1月16日分别给付陈文伟5万元、10万元、3万元，合计18万元。2019年3月8日，徐忠以丹阳市金城车灯厂的名义向丹阳市丹北镇人民政府相关部门申请搭建钢结构房，但未获批准。后陈文伟在涉案厂房厂区中间空地搭建了钢结构厂房。2020年3月6日、2020年5月6日，丹阳市丹北镇人民政府发出了《责令改正通知书》，要求立即停止违法行为并限期（7日内）整改、拆除擅自搭建的钢架棚。以上事实，由陈文伟提供的房屋租赁合同复印件、申请复印件、责令改正通知书，徐忠提供的房产证复印件以及当事人当庭陈述等证据所证实。一审法院认为，徐忠与陈文伟签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。陈文伟未能按约足额支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。徐忠要求解除双方之间的房屋租赁合同，陈文伟也同意解除，故双方之间的房屋租赁合同即行解除，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于陈文伟已经支付徐忠第一年度的租金合计23万元，故陈文伟还应给付徐忠租金38000元并按照合同约定的每年268000元的标准给付徐忠自2020年4月1日起至实际搬离涉案房屋的占用使用费。至于徐忠主张的水电费，因未能提供充分证据予以证明，故一审法院不予支持。关于徐忠主张的违约金，双方之间虽存在相关约定，但该约定标准过高，陈文伟也不予认可，一审法院酌情支持134000元。至于陈文伟辩称徐忠存在违约的行为导致合同解除，因未能提供充分的证据，故一审法院不予采信。孙美华与陈文伟虽系夫妻关系，并支付了相关租金，但尚不足以证明涉案租赁房屋系双方共同生活或共同经营所形成，徐忠也未能提供其它证据，故对徐忠要求孙美华共同承担相关责任的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、徐忠与陈文伟于2019年3月9日签订的房屋租赁合同即行解除；二、陈文伟应于判决发生法律效力之日起十日内给付徐忠租金38000元，并承担自2020年4月1日起至实际搬离之日止按每年268000元的标准计算的占用使用费；三、陈文伟应于判决发生法律效力之日起十日内给付徐忠违约金134000元；四、驳回徐忠的其它诉讼请求。二审期间，陈文伟未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是陈文伟是否存在违约行为。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。2019年3月9日，徐忠与陈文伟签订房屋租赁合同，约定陈文伟必须每年提前一个月一次性支付，先交房租后使用，到期不能按时交纳视为违约，违约方须向对方赔偿全年租金的60%即172800元。徐忠交付案涉房屋后，陈文伟未根据合同约定一次性支付房租，直至2020年1月16日，陈文伟还欠付徐忠第一年度租金38000元，构成违约。陈文伟上诉主张分期缴纳房租的行为不构成违约，不应承担违约责任，认为分期缴纳房租是由于徐忠并未按照合同约定在租赁期间开始前清空案涉房屋。但陈文伟未向法院提供充分证据予以证明，徐忠对此亦不予认可；陈文伟也未向法院提交证据证明因徐忠未及时清空案涉房屋给陈文伟造成了损失。故陈文伟的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于违约金是否过高的问题，双方合同约定违约方须向对方赔偿全年租金的60%即172800元，而合同的租赁期间为十年，至起诉时仅履行了一年，经综合考量，一审法院酌情将违约金减为134000元，并无不当。综上所述，陈文伟上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2980元，由陈文伟负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十一月二十五日书记员 吴 斯