江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7215号上诉人（原审被告）：王丽，女，1982年9月8日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：南京嘉耀房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地（寅春路**）。法定代表人：李志贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：任洁，国浩律师（南京）律师事务所律师。上诉人王丽因与被上诉人南京嘉耀房地产开发有限公司（以下简称嘉耀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丽上诉请求：1、撤销江苏省南京市栖霞区人民法院(2019)苏0113民初1592号民事判决中第二、第三项；发回重审或依法改判驳回嘉耀公司原审诉请。2、本案一审、二审诉讼费用由嘉耀公司承担。事实及理由：一、因嘉耀公司原因造成未办妥贷款手续，此责任不应归责于王丽，法律后果应当由其承担。王丽贷款至今没有办理成功，首先是因在此间过程中具体经办人员前后四次频繁更换，从赵雪梅到邵志伟到朱振南到田伟。即便如此更换工作人员，王丽一直积极配合提交相关贷款资料，且反复询问贷款事宜办理情况，甚至通过该公司的工作人员介绍，积极找人(担保公司)并缴纳9000元代办贷款费用，还涉嫌被诈骗。以上因素共同导致贷款无法下来。其次，嘉耀公司没有提供任何将王丽贷款资料交给银行的证明，银行也从来没有找过王丽，在开庭前以及开庭期间王丽曾到银行询问，王丽贷款没有任何问题，由此可见是因为具体工作人员所致，并非王丽因素，此责任不应归责于王丽，法律后果应当由嘉耀公司全部承担。二、法院判决由王丽承担违约责任，适用法律错误。王丽是通过嘉耀公司签订的销售代理公司购买案涉房屋，本案由销售公司代理办理贷款，而非由王丽自己办理，符合交易习惯。所有手续材料包括工作进程都是由代理公司负责，此为嘉耀公司行为的延伸，王丽的主要义务是根据工作人员要求提供相应材料。双方权利义务明确，王丽在此过程中并无法定或约定过错。从交易习惯来说，王丽是根据销售代理公司要求提交材料，由销售代理公司将材料递交给银行进行贷款申请，如需补充材料银行也应当给以回复，但销售公司并没有提供任何证据证明其向银行提交过贷款申请，也没有证据证明银行做出过相应的回复。王丽在此过程中一直积极配合工作人员的要求提交材料，已经履行了自己的义务，并无主观故意更无客观拖延，现由王丽承担违约责任，适用法律错误。嘉耀公司答辩称，王丽的上诉没有事实及法律依据，请求驳回王丽的上诉请求。2016年9月份签订涉案合同后，王丽仅仅支付了首付款，之后从未再次付款，其付款金额并未达到总额的70%。在此过程中，我方两次向王丽催告，分别是2017年3月份和2019年1月份。根据涉案合同及补充协议的约定，付款是王丽的合同义务。至于王丽是选择贷款还是现款支付，仅仅是付款方式不同，不能取代其付款义务。王丽一直未能足额支付款项，是因为其自身不满足贷款条件，导致无法取得银行贷款。2017年限购令下发，王丽不具备贷款资格，从王丽的举证来看，王丽在购房时名下有两套房屋，之后出售了一套房屋，故其不满足购房资格。销售代理方也向王丽提出过催款的问题，但王丽考虑到支付违约金可能，所以一直没有付款。在我方两次催告后，王丽仍然未支付购房款，故我方要求解除购房合同并由王丽承担违约责任是符合法律规定。一审判决虽然过低，但考虑到我方作为房地产开发企业，应承担相应的社会责任，故并未提起上诉。嘉耀公司向一审法院起诉请求：1.判令解除嘉耀公司、王丽之间的商品房预售合同；2.判令王丽向嘉耀公司支付违约金312404.6元；3.判令王丽承担本案律师费15000元；4.判令王丽承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月21日，嘉耀公司（甲方）与王丽（乙方）签订《预售合同》及其《补充协议》各1份，约定甲方将1201室房屋预售给乙方，该房屋建筑面积为111.84㎡，单价为27933.17元/㎡，总价3124046元。合同第五条约定：一、乙方应于2016年9月20日前支付首付款1004046元，预购商品房抵押贷款2120000元，按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期；贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；二、若乙方迟延支付合同价款，应按未付到期价款的万分之3/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；三、经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且到期未付价款达到总价款的1%的，甲方有权解除合同，并按照合同总价款的10%向甲方支付违约金；甲方于解除和注销合同各项登记手续60日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还给乙方。乙方尚有该商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。不足部分由乙方补足，造成甲方其他损失的，乙方须依法承担赔偿责任（乙方要求继续履行合同，经甲方同意后，合同继续履行自合同规定的应付款期限之第二天起，至实际金额支付完毕之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金）；乙方应在甲方解除合同的7日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方承担按总价款的万分之3/天计算的迟延期间的违约金。合同第六条约定：甲方应于2018年8月31日前向乙方交付房屋，若甲方迟延交付房屋应当按照已收价款的万分之3/天向乙方支付迟延期间的违约金；经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照合同总价款的10%向乙方支付违约金等。《补充协议》中明确：为确保乙方充分理解《预售合同》条款，甲方特提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解本合同、附件及补充协议等合同全部条款及内容；若有解释或说明要求，请乙方在签约时向甲方提出，甲方将依法给予解释或说明；本合同及补充协议一经签订及对双方具有法律约束力。双方确认，双方之间的权利义务以合同正文及其附件、补充协议为准；出卖人在广告和宣传资料（包括但不限于媒体广告、楼书、样板房、沙盘、模型等）中所宣传的内容并不构成本合同内容，双方不受其约束；除书面记载于商品房买卖合同正文、补充协议、附件外，任何出卖人的置业顾问（包括出卖人的授权代理人）的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务；另外，本补充协议的约定与本合同正文、附件约定不一致的，则应以本补充协议的约定为准。补充协议第三条第2款约定，乙方如采取银行按揭或公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日起向贷款银行提交完整的按揭申请资料，并办妥按揭手续；在贷款审核中，若贷款银行或公积金中心要求补充或更新贷款资料的，乙方应在规定期限内补充相关的贷款资料，以使得房价款按照本合同约定的期限支付至甲方账户，否则视为乙方逾期付款；乙方应按照本合同正文第五条的相关约定向甲方承担违约责任；第3款约定，若因国家的按揭贷款政策发生变化，致使银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或者银行拒绝对乙方贷款时，乙方应以自有资金按约定期限付清差额部分，否则，乙方应按合同向甲方承担违约责任。第四条第2款约定：发生乙方迟延付款后，乙方支付的拖欠房款，甲方有权根据违约金、面积补差款（如有）、其他费用（如有）、购房款的顺序先后抵扣乙方所交的拖欠款，抵扣前述款项或费用后，仍有不足的，由乙方另行补足，并以此类推；乙方应最迟在甲方指定并书面通知的交房日期前补齐，否则甲方有权拒绝或迟延交房，也可以视乙方的违约程度按照本合同正文第五条的相关约定处理。第十七条第10款约定：因乙方违反本合同约定导致甲方为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、司法执行费等均由乙方承担。上述《预售合同》及《补充协议》签订当天，王丽付足了首付款（含定金）1004046元（其中王丽通过南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司贷款700000元）。其后，王丽至今未能办妥银行贷款。2017年3月2日，嘉耀公司向王丽发送《催款函》1份，载明：贵方于2016年9月21日签署了《预售合同》并支付了首付款。按合同约定，贵方应于2016年9月28日支付第二笔房款212万元，截止2016年9月28日贵方还剩余212万元未按合同约定前来付款，现特发函，请贵方务必尽速至兴贤路××号《嘉誉山.景苑》展示中心支付上述房款（每日9:00-18:00）；另外，我司将根据《预售合同》第五条的约定，保留追究贵方相关违约责任的权利。2019年1月22日，嘉耀公司再次向王丽发送《催告函》，载明：感谢您购买我司开发的1201室住宅；阁下于2016年9月21日与我司签订《预售合同》及补充协议，但阁下仅支付首付款1004046元，尚有2120000元阁下既未以银行贷款方式支付，亦未能以自有资金支付。现因阁下逾期付款构成违约，请阁下收到此函后10日内前往兴贤路××号《嘉誉山.景苑》展示中心按照《预售合同》第五条及补充协议第三条之约定缴纳房款和违约金。另，我司保留按约追究你相关违约责任的权利。另查明，2018年12月31日，嘉耀公司（甲方）与国浩律师（南京）事务所（乙方）签订《委托代理协议》，就其与王丽等四户业主的商品房预售合同纠纷案，聘请乙方提供法律服务，代理参与人民法院的诉讼活动，律师费共计60000元。嘉耀公司称4案律师费分别为15000元，乙方于2019年1月8日向嘉耀公司开具了本案的15000元江苏增值税普通发票；嘉耀公司于2019年3月14日向乙方转账支付了律师费60000元。一审审理中，王丽明确表示同意解除合同，但是认为其不构成违约，不应承担违约责任，要求全额返还已支付房款。嘉耀公司同意扣除违约金、诉讼费等本案所产生的费用后，在本案中就返还王丽剩余购房款一并处理。一审还查明，王丽系通过嘉耀公司在案涉房屋处的销售代理公司购买的案涉房屋，因销售人员的陆续离职等原因，王丽就办理贷款事宜先后与销售代理公司的工作人员赵雪梅、邵志伟、朱振南、田伟联系，并应上述人员要求多次提交过贷款资料。王丽提交了其自2017年6月12日起与邵志伟、朱振南、田伟等人的微信聊天记录，其中：2017年6月12日邵志伟要求王丽“银行流水、收入证明抓紧弄好拍照发给我”，王丽回复“好的”，并随即发送了相关流水照片给邵志伟。2017年6月13日，邵志伟要求“征信报告、收入证明也发下，流水不够”，王丽询问“我老公的收入证明怎么开呀？可以不开吗”，邵志伟称“找朋友开下”。2017年12月3日邵志伟称“你们还需要补款多少钱啊；集团年底在查账，这边也不好办；不行开发商要发解约函了”，王丽回复称“解约（冷汗的表情）；我这边2套大房子都在卖，主要面积太大不好卖”；邵志伟称“陶总压力也很大，开发商都是罚他的”，王丽回复称“我知道他的压力都不好意思电话给他了”。2018年3月20日，王丽与朱振南微信联系称“请问我的贷款怎么样了？何时能办？”，朱振南回复“现在的问题是您那个认购超过一年了，银行是不办理认购超过一年的贷款呢，所以说现在问一下开发商到底怎么办”；王丽称“明天就麻烦你们了！因为我这个情况比较特殊，当时从你们公司借的小额贷款付的首付，后面说还要再交一部分，确实没钱当时，只有把房子卖了才行，去年房子又不好卖，卖完拿到钱立即和销售员联系的”。其后，王丽与朱振南一直积极联系如何办理贷款或重签合同事宜，2018年9月11日王丽称其除了案涉房屋名下还有一套房屋。2018年11月26日，朱振南微信王丽称“本人因个人原因调离嘉誉山项目，工作事宜已与我的直属领导田伟136××××****田伟交接完毕，如您有问题，可直接联系她”。2019年1月24日，王丽添加了田伟微信，再次提交了相应贷款资料。在此过程中，嘉耀公司提起本案诉讼，王丽曾与田伟联系，田伟告知王丽抓紧办理贷款，办妥后嘉耀公司可能撤诉。后由田伟向王丽提供了案外人雍俊（担保公司人员）联系方式为王丽代办贷款事宜，王丽在向雍俊缴纳了相应费用后，雍俊未能办妥且下落不明，王丽联系无果，遂向公安机关报警。2019年9月24日，南京市公安局栖霞分局向王丽发送《立案告知单》，告知王丽其被骗案符合立案条件，已决定立案。一审又查明，2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布了宁政办发（2016）143号《关于进一步加大我市房地产调控力度的通知》（简称《通知》），其中规定：（二）本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；（三）2.对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比列调整不低于50%；3.居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于80%；对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。一审法院认为，嘉耀公司与王丽签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照预售合同、补充协议全面履行义务。本案中，王丽在支付首付款1004046元后，应按《补充协议》第三条第2款约定于签约当日向贷款银行提交完整的按揭申请资料，并在被拒贷或贷款额度不足时以自有资金按约定期限付足差额部分，现王丽经嘉耀公司两次催款（告）后，仍未办妥贷款或补足支付剩余房款，构成违约，理应承担违约责任。根据《预售合同》第五条第三款约定王丽迟延支付合同价款，经嘉耀公司催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，嘉耀公司有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按合同总价款的10%向嘉耀公司支付违约金，嘉耀公司于解除和注销本合同各项登记手续60天内，将已收价款扣除王丽应当赔偿的金额后退还王丽。现王丽未付房款约总价款的70%，嘉耀公司主张解除合同，王丽亦表示同意，一审法院予以支持。关于违约责任，王丽未按约办妥贷款或补足房款，构成违约，理应承担违约责任，但一审法院同时认为，嘉耀公司公司作为法律上拟制的人，人格独立，具有民事行为能力和民事诉讼能力，其可以以自己的名义从事各类法律活动，而实际上其从事各类法律活动时必须由自然人来代表其进行，本案中，王丽系通过嘉耀公司的销售代理公司购买案涉房屋，并通过代理公司的工作人员联系办理贷款，符合一般购房人的交易习惯，从王丽提交的2017年6月12日后与各工作人员的微信聊天记录来看，王丽一直积极配合提交贷款资料，甚至通过销售代理公司的工作人员介绍积极找人（担保公司）并缴纳费用代办贷款，还涉嫌被诈骗，故王丽未能在收到催款（告）函后及时办妥贷款，与销售代理公司的具体经办人员频繁更换等均具有一定的关联性，此部分责任不应归责于王丽，而应认定为嘉耀公司公司行为的延伸，嘉耀公司应当对此承担部分责任。综上，一审法院综合考虑2016年10月5日南京市人民政府办公厅发布的《通知》对合同履行的影响、合同约定的贷款情况、王丽的实际付款及办理贷款情况、嘉耀公司的成本和损失以及一审法院查明的其他事实，酌定王丽应支付嘉耀公司违约金为总房价款的6%即187442.76元。关于嘉耀公司主张的律师费15000元，符合《补充协议》相关约定，又不违反法律规定，一审法院予以支持，但综合考虑嘉耀公司、王丽的履约及违约情况，一审法院酌情确定由王丽承担60%即9000元。因王丽已支付房款1004046元，冲抵其应负担的违约金及律师费剩余房款807603.24元由嘉耀公司予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除南京嘉耀房地产开发有限公司与王丽于2016年9月21日签订的《南京市商品房预售合同》；二、王丽于判决生效之日起七日内支付南京嘉耀房地产开发有限公司违约金187442.76元（此款直接以王丽王丽已支付的首付款1004046元抵扣）；三、王丽于判决生效之日起七日内支付南京嘉耀房地产开发有限公司律师费损失9000元（此款直接以王丽王丽已支付的首付款1004046元抵扣）；四、驳回南京嘉耀房地产开发有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费34411.6元，由南京嘉耀房地产开发有限公司负担13764.6元，王丽负担20647元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，王丽提交2016年4月18日的离婚证及离婚协议书，内容为，李邦博与王丽双方自愿离婚，对于子女抚养、家庭财产及债务等事项约定：子女由男方抚养，女方不付抚养费。家庭财产：无。房产：南京市浦口区江岸水城19幢四单元508室归男方，南京市浦口区鼎泰家园32栋304室归女方。嘉耀公司认为离婚协议书内容表明王丽离婚时夫妻二人名下已有两套住房。离婚协议对房产的归属的约定，并不能表明已实际办理过户。即使王丽已根据离婚协议办理了过户，王丽名下仍有一套房产，根据2016年10月南京市人民政府办公厅发布的宁政办发（2016）143号文的规定，仍不满足可以贷款70%的条件。二审中，王丽陈述称，其认为在2019年9月21日符合贷款212万元的条件，双方对贷款责任口头约定由嘉耀公司销售人员代其办理贷款。嘉耀公司陈述称，其公司只是协助王丽办理贷款，而不是代为办理，双方也从未达成口头协议。以上事实，有离婚证、离婚协议书、当事人陈述等证据在卷证实。本案二审争议焦点为：王丽是否存在违约行为，一审法院认定王丽应向嘉耀公司支付的违约金是否适当。本院认为：王丽与嘉耀公司签订的案涉房屋《预售合同》及其《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，在支付首付款后，王丽应办理预购商品房抵押贷款2120000元，而在2016年9月21日签订案涉合同后，王丽一直未能将贷款手续办理完毕，且在嘉耀公司两次催缴后，仍未能完成贷款，更在嘉耀公司诉请解除合同的情况下，王丽也同意解除合同，王丽未能按约履行贷款义务，应承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王丽上诉主张其一直配合销售公司办理贷款，不存在违约情形，但王丽作为购房人，主要义务是支付购房款。自2016年9月21日至本案诉讼，王丽未能按约支付购房款，虽然王丽与销售人员多次联系，并按照要求提交材料，但在多次提交材料仍未成功办理贷款且嘉耀公司也已书面催告的情况下，根据合同约定，王丽应及时按约以自有资金付清差额部分。王丽现仅以已经配合销售人员提交材料为由认为其不存在违约情形，不应承担违约责任，并不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。一审法院根据本案的实际情况，酌定王丽应该承担的违约金金额，结果亦属合理，本院予以维持。综上所述，王丽的上诉请求依据不足，应予以驳回，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5462元，由上诉人王丽负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十一月二日书记员 孙雪松