沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初13256号原告：曾洋，女，汉族，1989年1月3日出生，住址：沈阳市大**。委托代理人:山峰，男，汉族，1987年10月1日出生，住所地：沈阳市浑**，（系与原告夫妻关系）被告：沈阳佳华房地产开发有限公司，住所地：沈阳市铁**重工街132巷**。法定代表人：田鸽。委托代理人：王伟，系辽宁华禹律师事务所律师。委托代理人：李宏洋，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人：沈阳启宏物业管理有限公司，，住所地：沈阳市铁**建设西路**佳华国际大厦C-5-8法定代表人：王茂新。委托代理人：王伟，系辽宁华禹律师事务所律师。委托代理人：李宏洋，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告曾洋诉被告沈阳佳华房地产开发有限公司、第三人沈阳启宏物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，1、请求法院判令被告支付逾期交房违约金2300元;2、请求法院判令被告立即维修涉案房屋或由原告自行维修维修费用以实际支出为准3000元以及由于被告迟延维修导致的损失5000元;3、请求法院判令被告按照合同约定为原告办理房地产权属证书，逾期违约金2000元;4、请求法院判令被告返还原告多缴纳的采暖费1189.8元;5、由被告承担本案诉讼费。被告沈阳佳华房地产开发有限公司：一、原告诉请的逾期交房违约金数额与双方签署的《商品房买卖合同》约定不符。2017年3月13日，原告与答辩人签订了《商品房买卖合同》，原告向答辩人购买位于沈阳市铁西区建设西路3号B-4-16建筑面积39.66平方米的公寓一间，合同总价款为人民币417620.00元。约定的交房时间是2018年8月31日前，实际交房时间为2018年9月28日，逾期交房27天，按《商品房买卖合同》第九条约定：逾期交房不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。据此答辩人应向原告支付违约金为417620×0.1÷10000×27=112.76元。答辩人在为业主办理入住手续时通知所有业主在交纳第二年物业费时统一支付违约金，其他业主均已领取完毕，但原告一直未向物业公司交纳第二年的物业费，所以也未到答辩人财务处领取违约金，该违约金原告可随时领取。二、原告诉请被告维修房屋或支付维修费用3000元，以及支付迟延维修导致的损失5000元，该项诉请与答辩人无关并且超出了本案审理范围。原告诉称隔壁户内消防喷淋系统损坏，造成原告屋内墙体发霉，多次找过物业客服和物业公司，但答辩人是项目的建设单位，原告没有找过答辩人，答辩人对此事不知情。本案审理的案由为买卖合同纠纷，而原告此项诉请为物业服务合同纠纷，不属于本案的审理范围。三、答辩人针对原告诉请按照合同约定办理房屋权属证书及支付违约金2000元的答辩意见。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。根据该条约定，房屋交付使用后答辩人应于540日内将资料报产权登记机关备案，但未约定540日内将原告的权属证书办理完毕。因此，原告因逾期办理权属证书诉请答辩人支付违约金2000元没有合同依据。但根据该条约定，因答辩人未在房屋交付使用后540日内将资料报产权登记机关备案，应向原告一次性支付违约金：417620×0.01%=41.76元。四、原告诉请答辩人返还采暖费1189.8元没有事实依据。原告购买的房屋属于商住两用房屋，办理入住时惠天热电公司要求答辩人统一按商用标准代收采暖费，以答辩人名义统一交纳。办理入住手续时，答辩人告知每一位业主如果房屋确为民用应及时自行向供暖公司报备，经供暖公司核实后在答辩人交纳第二年采暖费时直接抵扣。该大厦业主凡为民用的，均自行向供暖公司作了申报，供暖公司每月抽出几天时间集中组织核查。核查前，供暖公司提前向全体业主发布具体核查时间的通知。在第二年供暖期前，供暖公司给付答辩人一份《供暖明细统计表》，记载了应当退费业主的名单以及应退还的金额。原告没有向供暖公司报备商品房的使用性质，原告未在《供暖明细统计表》名单中。无论原告房屋的使用性质如何，采取费是供暖公司收取的，答辩人对此不负返还义务。被告沈阳启宏物业管理有限公司：一、原告诉请的第一项、第三项、第四项均与答辩人无关。二、针对原告第二项诉讼请求的答辩意见：2019年7月7日，原告隔壁B-4-14业主室内消防喷淋系统漏水，施工单位立即进行了维修。2020年5月9日，原告向物业报修，称隔壁业主消防漏水造成其墙体发霉、大白裂缝，但原告要报修的发霉墙体与隔壁业主消防漏水不是同一侧，隔壁消防喷淋漏水不会对原告墙体造成任何影响。对于原告提出的大白开裂问题，因工程尚在质保期内，答辩人告知原告会尽快通知施工单位上门修复。2020年5月17日和2020年5月19日，施工单位派来的维修人员到现场后多次拨打原告电话均被拒接。之前，物业还可以通过微信联系原告，后因物业人员多次向原告催缴物业费，原告将物业人员拉黑，因无法联系原告更无法进入原告室内进行维修，才导致原告提出的大白开裂问题一直未得到解决。根据《商品房买卖合同补充协议》第五条第一款约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期2年。该条第三款约定：如因业主或使用人的原因导致出卖人无法正常履行保修责任，对于扩大部分的损失公司不予承担，同时保修期届满后，出卖人不再承担保修责任。原告的房屋交付使用至今已超过2年保修期，答辩人的修复责任已免除，即便存在损失也应由原告自行承担。三、本案审理的案由为买卖合同纠纷，原告该项诉请为物业服务合同纠纷，买卖合同的主体及物业服务合同的主体不同，法律关系不同，不应合并审理。综上，应驳回原告对答辩人的起诉。经审理查明，2017年3月13日，原告与被告沈阳佳华房地产开发有限公司签订《商品房销售合同》，原告购买被告沈阳佳华房地产开发有限公司开发的位于沈阳市铁西区建设西路3号B-4-16房屋（建筑面积39.66平方米），总房款417620元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用2.该商品房综合验收合格”合同第九条约定：“除本合同第八条规定特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过30日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款将万分之0.1的违约金合同继续履行”合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2项处理，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01向买受人支付违约金。”被告于2018年9月28日交付了房屋，并按商用标准代供暖公司（惠天热电）收取了原告采暖费。2019年7月7日，原告隔壁B-4-14业主室内消防喷淋系统漏水，造成原告房屋室内墙体被水淹泡、发霉。针对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告沈阳佳华房地产开发有限公司签订的《商品房销售合同》为有效合同，对双方具有拘束力1被告沈阳佳华房地产开发有限公司逾期交房，应支付逾期交房违约金，具体为112.76元（417620*0.1*10000*27天（2018.8.31-2018.9.28））；2被告沈阳佳华房地产开发有限公司逾期办理权属登记，应支付逾期办证违约金，具体为41.76元（417620*0.01%）；3被告沈阳佳华房地产开发有限公司交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，被告作为出卖人应当承担修复责任，对因房屋质量原因造成的原告经济损失应承担赔偿责任。原告未举证证明实际损失数额，对于原告损失，本院酌情确定。采暖费系被告代供暖公司收取，按商用或民用标准收费争议属供用热力合同纠纷，不属本案审查范畴，故不予评价。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告沈阳佳华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告曾洋逾期交房违约金112.76元；二、被告沈阳佳华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告曾洋逾期办理房屋权属登记备案违约金41.76元；三、被告沈阳佳华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告曾洋漏水损失5000元；如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费69元，由被告沈阳佳华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  高燕玲二〇二〇年十一月十日书记员  刘明杭本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。