湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11744号上诉人（原审原告）：吴平珍，女，1976年5月20日出生，苗族，住长沙县。委托诉讼代理人：张精玲，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志员，湖南天楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙威尼斯城房地产开发有限公司，住所地长沙县星沙街道星沙大道**。法定代表人：黎晓林，董事长。委托诉讼代理人：陈赛标，男，1989年4月4日出生，汉族，住湖南省茶陵县。系该公司法务。上诉人吴平珍与被上诉人长沙威尼斯城房地产开发有限公司（以下简称长沙威尼斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，吴平珍不服湖南省长沙县人民法院作出的（2020）湘0121民68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人袁平珍上诉请求：1.请求撤销长沙县人民法院（2020）湘0121民初68号民事判决，并依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、花园的变更不仅指花园面积的变更，还包括花园范围的变更，一审判决仅因花园面积高于合同约定便认定房屋达到交房条件，属于适用法律错误。双方仅就变更花园范围的意向上达成一致，并未确定具体的变更方案和补偿方式，客观上被上诉人也未对上诉人进行任何补偿，故双方并未实际形成花园范围变更的合意。由于被上诉人自身申请办理变更花园规划设计审批流程，导致达到合同约定的交房条件时，上诉人花园的产权仍不明晰、仍不合法，属于重大瑕疵，房屋依法不能达到交付条件。最后，花园范围的变更影响了上诉人对花园使用，而花园范围系房屋的重要组成部分，花园范围的变更同时也影响了房屋价值。二、一审法院认定事实错误，花园范围的变更属于设计变更。花园范围的变更系导致房屋迟迟无法办理产权证的原因，也需经规划部门的审批，明显属于设计变更。被上诉人长沙威尼斯公司答辩称：1.关于花园范围的变更是否属于设计变更，根据双方所签订的合同第12条、补充协议第17条，均有明确的约定。且涉案花园范围的变更系由上诉人与对面邻居自行商定，我司仅仅是配合办理手续，一审法院认定事实清楚。此外，花园范围是否属于设计变更与本案是否构成逾期交付没有关联性；2.花园范围的变更并不是影响办理权证的原因，其实际原因是上诉人未缴纳契税以及维修基金，导致无法办理产权登记。吴平珍向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.长沙威尼斯公司交付符合合同约定的房屋，并支付逾期交房违约金（以1629136元为基数，按日万分之三的标准从2010年10月31日计算值实际支付日止）；2.长沙威尼斯公司支付因逾期交房和房屋占用所致的租房损失（按吴平珍所在小区其他租房同等房屋7500元/月的租金标准从2010年11月1日计算至实际交房日止）；3.本案诉讼费全部由长沙威尼斯公司承担。一审法院认定的事实：2010年3月31日，吴平珍（买受人）与长沙威尼斯城公司（出卖人）签订编号为20090184101的《长沙县商品房买卖合同》及合同附件四《补充协议书》。《长沙县商品房买卖合同》约定：吴平珍购买长沙威尼斯城公司开发的长沙碧桂园项目中的水岸人家三街2栋101号房屋，房屋建筑面积共236.07平方米，套内建筑面积227.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.63平方米；房屋单价6901.07元／平方米，总价1629135元；出卖人在2010年10月30日前将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人；因出卖人原因未按期交房的，逾期未超过90日或逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，均自最后交付期限的第二天起按已付房款日万分之三的标准支付违约金至实际交付之日止，因买受人原因未按期接受房屋的，视为出卖人按期交房，商品房的风险责任自交付之日其转移至买受人；出卖人承诺不擅自变更建筑设计，确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在收到通知之日起15日内书面答复是否解除合同，逾期未书面答复视为接受变更。该合同首页载明吴平珍联系地址为：湖南省长沙县星沙镇星沙大道325号长沙××街××号。《补充协议书》约定：商品房花园面积为329平方米；商品房交付时，花园实测面积比合同约定的花园面积有增减的，增减不超过1%的双方互不补偿，增减面积在1%至30%（含本数）的，买卖双方按实测面积以1129元／平方米的退补单价据实结算退补款。增减面积超过30%（不含本数）的，出卖人应书面通知买受人，买受人可选择接受新面积的花园，双方据实结算退补款，也可选择解除合同；商品房为毛坯房，出卖人不负责装饰；出卖人在《商品房买卖合同》第十条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应在该交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，如买受人逾期办理，视为出卖人按期交房；确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人的情形仅指商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买卖双方相互送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或专差送达，出卖人的通知到达《商品房买卖合同》记载的买受人地址之日视为已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容，出卖人通讯地址为：湖南省长沙市星沙镇星沙大道325号长沙××。《长沙县商品房买卖合同》附件三载明了房屋结构、外墙、内墙、花园、楼梯、地、地面等装饰备标准（不带装修），并附房屋平面图。2010年9月25日，涉案房屋进行竣工验收备案，备案表载明涉案房屋工程名称为威尼斯城水岸人家Ａ1区24＃栋住宅，竣工验收日期为2010年9月24日，建筑面积472平方米（以房屋产权部门核定为准）。2010年10月18日，经长沙威尼斯城公司委托，长沙联泰房地产信息咨询有限责任公司对长沙碧桂园水岸人家三街2栋进行房产建筑面积实测，勘测结论为实勘房屋总层数3层，钢筋混凝土结构，建筑面积472.14平方米，其中第1层建筑面积178.84平方米，第2层建筑面积165.7平方米，第3层建筑面积127.6平方米，房屋分层平面图显示房屋为双拼结构，户室面积对照表显示该栋房屋101号及102号建筑面积均为236.07平方米。2010年10月27日，原长沙县房屋产权管理局对长沙联泰房地产信息咨询有限责任公司的测绘成果进行了审批。长沙县自然资源局2016年5月12日制图及审核的《宗地图》载明涉案房屋所在土地权利人为吴平珍，宗地面积444.05平方米，宗地代码430121001005ＧＢ00228。该《宗地图》显示，涉案房屋所在地以北为道路，道路以西部分为案外人王立华所有。一审法院认为，一、关于诉讼时效是否已超过，2010年10月30日及2016年8月1日，长沙威尼斯城公司向吴平珍以挂号信方式寄出《收楼通知书》，2017年9月19日，长沙威尼斯城公司以挂号信方式向吴平珍寄出《已到期应缴款通知书》及《威尼斯城收楼应缴其他款项明细》，以上信件吴平珍确认均已收到。2017年11月23日，吴平珍的丈夫刘流通过ＥＭＳ向长沙威尼斯城公司寄出吴平珍与刘流共同署名的《关于催告交房及要求承担违约责任的函》，邮件注明收件人为“张经理”，单位名称为长沙威尼斯城房地产开发有限公司，地，地址为长沙县××道××号件因收件人不在指定地方被退回。另，本案一审立案时间为2020年1月2日，《民事起诉状》中登记的收诉状日期为2019年10月16日。一审法院认为，根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，有诉讼时效中断情形的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。长沙威尼斯城公司向吴平珍寄出《已到期应缴款通知书》的最后日期为2017年9月19日，吴平珍一方在收到长沙威尼斯城公司的信件后于2017年11月23日向长沙威尼斯城公司寄出《关于催告交房及要求承担违约责任的函》，虽然邮件注明的收件人并非合同约定的杨永潮且该邮件被退回，但送达地址及单位名称与合同约定的出卖人联系名址一致，依照合同约定，邮件到达指定地址应视为通知到达，故双方就收房事宜进行磋商的最后日期为2017年11月23日，本案诉讼时效自2017年11月23日中断并重新计算，吴平珍于2019年10月16日向一审法院递交诉状提起诉讼未超过诉讼时效，故对长沙威尼斯城公司超过诉讼时效的主张，一审法院不予支持。二、关于涉案房屋是否进行了变更，是否具备交付条件，是否逾期交房，涉案房屋已于2010年9月25日进行竣工验收备案，符合法定交付条件。涉案房屋实测建筑总面积为236.07平方米，与合同约定一致。关于花园面积，长沙碧桂园水岸人家三街2栋房屋为双拼结构，由101号和102号房屋组成。结合实测报告及宗地图，第一层实测面积为178.84平方米，故涉案的101号房屋第一层面积为89.42平方米（178.84平方米÷2），房屋所在地宗地面积共计444.05平方米，因此，花园实测总面积为354.63平方米（444.05平方米-89.42平方米），超出合同约定面积25.63平方米（354.63平方米-329平方米），但该花园面积的变化不属于《商品房销售管理办法》第二十四条规定的导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及其他影响商品房质量或者使用功能情形的设计变更，吴平珍也未提交证据证明现花园实测面积超出合同约定面积或减少已确定为王立华所有的花园面积对其花园的使用功能有实质性影响。现花园实测面积大于合同约定面积25.63平方米，属于《补充协议书》约定的实测面积增减面积1%至30%以内按1129元／平方米的退补单价据实结算退补款的情形，而吴平珍在审理过程中也明确表示不解除合同，应视为其接受新面积的花园，故涉案房屋达到合同约定的交付条件。吴平珍虽主张涉案房屋存在渗水、开裂等质量问题，但其提交的涉案房屋照片不足以证明房屋确实存在上述质量问题，不予认定。综上，涉案房屋花园实测面积大于合同约定面积不属于设计变更，且符合合同约定的装饰、设备标准，房屋具备交付条件，长沙威尼斯公司履行了通知收房的义务，不构成逾期交房。综上，双方签订的《长沙县商品房买卖合同》及《补充协议书》真实、合法、有效，双方应依约履行自己的义务。本案涉案房屋符合法定及合同约定的交付条件，长沙威尼斯城公司已在2010年10月30日至2017年9月19日期间多次书面通知吴平珍收房，其已履行通知义务，不构成逾期交房，故对吴平珍要求长沙威尼斯城公司交付符合合同约定的房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。长沙威尼斯城公司不构成逾期交房，吴平珍主张逾期交房所致的房租损失缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，判决：驳回吴平珍的全部诉讼请求。本案受理费25489元，减半收取12744.5元，由吴平珍负担。二审审理期间，上诉人吴平珍向本院递交如下证据：证据一、变更部分的花园现场照片，拟证明该部分花园规划变更后，对面邻居讲花草铲除铺平，且安装了伸缩门，影响了上诉人对花园的使用；证据二、隔壁邻居房屋照片，拟证明隔壁邻居房屋已出租，承租店主欲扩大店面，欲承租上诉人房屋；证据三、涉案房屋内现状，拟证明房屋一直被占用，被上诉人未交付，也未尽到保管责任；证据四、房屋、花园平面图，拟证明房屋、花园平面图情况；证据五、申请调查的规划图，拟证明合同签订之前，房屋及花园规划已经确定，被上诉人擅自变更部分花园属于上诉人所有部分，及被上诉人擅自变更规划是事实。被上诉人长沙威尼斯公司质证认为，对于上诉人提交的证据一、二、三真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，证据一、二、三能够证明的是涉案房屋对面邻居的侵权行为，且对面邻居的出租行为不能证明涉案房屋被占用或出租，且即便是房屋被占用，根据双方签订合同第11条的约定，因买受人原因未按期收房，风险由买受人承担。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，房屋及花园产权的面积应当以产权登记部门所规定的为准。对证据五的真实性、合法性无异议，关联性有异议，其所调取的规划图与本案涉案房屋无关，并不是涉案房屋的规划图。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,第一，根据双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第十条交付期限及条件的约定：出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。涉案房屋已于2010年9月25日进行竣工验收备案，符合交付条件。且合同附件三关于花园的约定系住宅之花园边界筑有栏栅，地，地面铺草未对花园的范围、大小进行交付的约定。双方关于花园系在合同附件四即补充协议书中进行约定，其中第一条约定花园的面积为329.00平方米，第三条约定若该商品房有花园的，该花园为出卖人根据政府规划部门批准的规划图纸上所明示的或根据出卖人在出售该商品房时公示的相关规划示意图上所明示的属于个人的绿地，具体由出卖人在与该商品房连接的周边土地中界定，最后由政府相关部门确认，买受人对此无异议。而根据双方提交的整个小区2009年的规划图，仅能确认涉案房屋以北系三街，且现花园实测面积大于合同约定面积。故根据双方合同及附件约定的内容，本院认为涉案房屋已达交房条件。第二，涉案房屋符合交付的条件，且被上诉人长沙威尼斯公司履行了通知收房的义务，根据合同附件四第十四条约定，买受人应按《商品房买卖合同》第十条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。且若买受人没有补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，出卖人有权不将该商品房交付给买受人而不须承担任何责任。故被上诉人长沙威尼斯公司不构成逾期交房。综上所述，上诉人吴平珍的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费25489元，由上诉人吴平珍承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十一月三十日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。