广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21875号上诉人(原审原告)：广东恒宝物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区宝华路**恒宝华庭负********。法定代表人：孙国林，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡恩韦、杨伟南，均系该公司员工。被上诉人（原审被告）：孔文彪，男，1963年10月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝物业公司）因与被上诉人孔文彪物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人恒宝物业公司的委托诉讼代理人杨伟南、被上诉人孔文彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒宝物业公司上诉请求：1.变更一审判决第四项；2.改判恒宝物业公司不予退还孔文彪支付的物业服务费保证金2976元和水电费周转金298元；3.本案一、二审诉讼费由孔文彪承担。事实和理由：一、孔文彪拖欠电费及转供电服务费的违约行为始于疫情之前，且在一级响应结束后仍未按合同约定支付2020年3、4月的物业费和电费，一审法院将孔文彪的违约行为全部归咎于疫情原因属于事实认定错误。孔文彪违反合同约定，且无免责事由，一审法院不予支持恒宝物业公司不退还物业服务费保证金和水电费周转金的诉讼请求无理据。二、恒宝物业公司因疫情不能正常营业，且须保障员工工资正常发放等蒙受沉重损失，为保障周边居民生活供应投入大量人力、物力和资金，损失进一步扩大。三、一审判决第四项违反平等原则。本案中，双方均为平等民事主体，非法定事由不能免责，即使出现不可抗力事件也应按照法定程序办理。仅因不可抗力免除一方当事人的义务，表面属于保护弱势群体，实则超出了民法调整范畴。孔文彪辩称：同意一审判决。恒宝物业公司向一审法院起诉请求：1.确认恒宝物业公司与孔文彪签订的《恒宝广场商场物业服务合同》已于2020年4月21日解除；2.判令孔文彪向恒宝物业公司支付2020年2月1日至4月21日的物业服务费人民币2331.40元(物业服务费每月人民币863.50元，不足一个月的，按每月30天计算)；3.判令孔文彪向恒宝物业公司支付拖欠的(自2019年12月15日起至2020年4月21日止的)电费及转供电服务费人民币215.6元；4.判令恒宝物业公司不予退还孔文彪支付的物业服务费保证金人民币2590.3元和水电费周转金人民币260元；5.判令孔文彪承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，孔文彪向广州捷骏房地产开发有限公司承租恒宝广场商场地库一层第3058铺（以下简称涉案商铺）后，按照协议约定，又于2018年10月10日以乙方身份与甲方恒宝物业公司签订《恒宝广场商场物业服务合同》。前述物业服务合同约定：本合同为乙方与业主广州捷骏房地产开发有限公司签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限于《租赁合同》中约定的租赁期限一致，即自2018年10月8日起至2020年10月7日止。本合同因《租赁合同》的解除或终止而终止；因《租赁合同》变更期限而相应变更期限，无须另行签署协议或通知。商场的营业时间由甲方制定，并有权根据商场具体营业情况调整营业时间，现时商场的营业时间为每日10:00-22:00时。在合同期限内，物业服务费的标准由甲方依据国家法律法规、政府相关政策以及实际开支情况进行制定和调整，并提前公布通知；乙方应按甲方公布的标准缴纳；物业服务费暂定标准为50元/月/平方米，每月服务服务费不论该月为大小月均按30天计算为一期；租用期内第一次及最后一次支付物业服务费，不足一个月的按实际租用天数计算收取，即不足一个月的物业服务费=（50元×承租商铺建筑面积）÷30×实际租用天数。乙方应于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付首期物业服务费992元（即自2018年10月8日起至2018年11月7日）。乙方独立使用的公共事业供应使用费（包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、通讯费、有线电视费、网络费等），以及乙方商铺在营业时间外的空调费用未包含于物业服务费之内，乙方应另行支付。乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共2976元作为物业服务保证金。乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付水电费周转金298元。乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳装修保证金共计2000元；乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及公用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方。乙方须于每月5日或之前（节假日顺延）向甲方缴纳费用。合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其它费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金；如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任。任何一方因不可抗力不能履行合同的，应当在不可抗力发生后十日内书面通知对方，并在合理的时间内向对方提供双方认可的权威部门出具的不可抗力证明文件。任何一方因不可抗力不能履行合同的，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免责责任，但是任何一方因未及时履行义务后而发生不可抗力的，不能免除责任。若乙方与业主签订的《租赁合同》解除/终止，本合同将同时、自动解除/终止等。恒宝物业公司（甲方）与孔文彪（乙方）还签订了《恒宝广场商场物业服务合同补充协议》，约定：根据《粤发改价格〔2018〕375号》文件规定，物业转供电设施用电及损耗可通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，不得通过加收电价及电费的方式解决。乙方上月单独使用的电费，以实际电表读数按政府用电收费标准向甲方缴纳物业自用部分的电费，同时须另支付2.5分/度的转供电服务费。乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费及转供电服务费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其它费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金。如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任等。合同签订后，恒宝物业公司、孔文彪依约履行。孔文彪向恒宝物业公司支付了物业服务保证金2976元、水电费周转金298元；支付物业服务费至2020年1月31日，电费及转供电服务费至2019年12月14日。之后由于涉案商铺面积调整变小，物业服务费相应调整为863.5元，但50元/平方米/月的租金标准不变；孔文彪向恒宝物业公司交纳的物业服务保证金、水电费周转金相应分别调为2590.3元、260元。2020年4月21日，广州捷骏房地产开发有限公司收回涉案商铺。孔文彪尚欠恒宝物业公司2019年12月15日至2020年4月21日电费及转供电服务费215.6元，以及2020年2月1日至4月21日期间的物业服务费。2020年6月30日，恒宝物业公司通过邮政快递向孔文彪合同上的住址，即广州市海珠区同福东路596号315房发出《终止/解除合同通知书》，明确：1.双方物业服务合同于2020年4月21日起终止；2.孔文彪自收到通知书之日起三日内，支付物业服务费2331.4元、电费及转供电服务费215.6元；3.不予退还物业服务费保证金和水电费周转金。同年7月6日，前述邮件被退回。庭审中，孔文彪称广州市海珠区同福东路596号315房已经被拆迁，其已不在该地址居住。一审法院认为，恒宝物业公司、孔文彪之间签订的《恒宝广场商场物业服务合同》及补充协议，是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。依约定，物业服务合同为孔文彪与广州捷骏房地产开发有限公司签订的租赁合同从合同，因租赁合同的解除或终止而终止。涉案商铺租赁合同已于2020年4月21日解除，故恒宝物业公司、孔文彪之间的物业服务合同应于该日期解除。恒宝物业公司请求确认双方《恒宝广场商场物业服务合同》于2020年4月21日解除，依据充分，一审法院予以支持。在恒宝物业公司已经约定提供物业服务的情况下，孔文彪也应当按合同约定向恒宝物业公司支付物业服务费、电费及转供电服务费。现双方合同已经解除，恒宝物业公司主张前述拖欠的费用，依据正当。恒宝物业公司要求孔文彪支付2020年2月1日至4月21日的物业服务费2331.4元、电费及转供电服务费215.6元，一审法院予以支持。2020年1月开始爆发的新冠肺炎疫情给商业经营带来严重影响，作为涉案商场的一部分，孔文彪租赁涉案商铺的经营活动亦概莫能外。在此情形下，孔文彪曾就涉案商铺租赁与业主方进行过交涉，并最终提前解除商铺租赁合同。基于前述原因，孔文彪未能及时支付物业服务费、电费及转供电服务费，不能完全归责于孔文彪，因此恒宝物业公司主张没收孔文彪物业服务费保证金及水电费周转金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认广东恒宝物业管理有限公司与孔文彪签订的《恒宝广场商场物业服务合同》于2020年4月21日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，孔文彪向广东恒宝物业管理有限公司支付物业服务费2331.4元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，孔文彪向广东恒宝物业管理有限公司支付电费及转供电服务费215.6元；四、驳回广东恒宝物业管理有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费50元，由孔文彪负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，恒宝物业公司在一审庭审中陈述：“对于电费及转供电服务费一般是当月收取一个半月前的费用，所以孔文彪所述1月份交清了所有费用就是交清了12月15日之前的电费”。2020年2月10日，恒宝物业公司出具《付款通知书》，载明案涉物业所欠电费94.5元，转供电服务费3.5元，所属期间为2019年12月15日至2020年1月14日，应缴纳物业服务费863.5元，所属期间为2020年2月1日至2020年2月29日。本案的争议焦点为：恒宝物业公司是否可没收孔文彪物业服务费保证金及水电费周转金。本院认为，本案中，孔文彪尚欠恒宝物业公司2019年12月15日至2020年4月21日电费及转供电服务费215.6元，以及2020年2月1日至4月21日期间的物业服务费。按照双方的交费习惯，电费及转供电服务费一般是当月收取一个半月前的费用，且恒宝物业公司出具《付款通知书》的时间为2020年2月10日，因此孔文彪应该在2月10日收到上述《付款通知书》后交纳所欠费用。2020年1月爆发新冠肺炎疫情，孔文彪未能及时支付物业服务费、电费及转供电服务费是疫情之后发生的，其未能及时支付上述费用虽违反合同约定，但新冠肺炎疫情给孔文彪的商铺经营带来严重影响，孔文彪也积极与恒宝物业公司进行交涉，并最终提前解除合同，由于新冠疫情属于无法预见亦无法克服的事件，不能归咎于孔文彪，因此恒宝物业公司主张没收孔文彪物业服务费保证金及水电费周转金没有理据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。恒宝物业公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东恒宝物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张一扬二〇二〇年十一月二十三日书记员  尹艳阳陈卿卿谢佶利