抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0411民初1868号 原告：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市顺城区将军二街**楼**门市，统一社会信用代码：91210411594811715P。 负责人：关杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓红，辽宁民威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宏飞，辽宁民威律师事务所律师。 被告：郭大智，男，1962年5月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：崔立博，男，1976年5月5日出生，汉族，住辽宁省抚顺市抚顺县。 被告：郭秀淼，女，2000年4月1日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：杨基月，辽宁华昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祥飓，辽宁华昊律师事务所律师。 原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称“远洋物业公司”）诉被告郭大智、郭秀淼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司委托诉讼代理人刘晓红，被告郭大智委托诉讼代理人崔立博，被告郭秀淼委托诉讼代理人李祥飓、杨基月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远洋物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的物业管理费36307.08元；2、请求被告支付物业费违约金2214.73元；3、以上费用总计38521.81元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年5月签订了《前期物业服务合同》。合同约定抚顺远洋城小区物业服务管理费收费标准为每月1.8元/平方米。被告系原告管理的D#-A4-01、02、03、04、05、06、07、08、09门市业主，该房建筑面积1008.53平方米。原告一直积极按照合同约定履行权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务。但被告自2018年5月1日起至2019年12月31日便无故拖欠物业费36307.08元,原告多次催费，但被告未予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据法律规定诉至贵院，望依法支持。 被告郭大智辩称，我方不是无故拖欠物业费，我方认为是原告收费不合理。 被告郭秀淼辩称，被告不同意原告的诉讼请求。原告所述事实与理由有多处与实际情况不符。第一，被告与原告从未签订过《前期物业服务合同》，该合同是原告与抚顺德创置业有限公司在2012年签订的，被告是2017年购买房产后作为业主被动接受该合同；第二，原告所述“一直积极按照合同约定履行权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务”与事实不符，《前期物业服务合同》中列明了9项物业服务内容和相应的24项服务标准，原告根本没有按照合同约定的服务内容和标准进行物业服务，被告查阅所在门市近一个月内的监控录像，未发现原告曾经有任何物业服务，如公共绿化维护、车辆停放管理、公共部位清洁、保安巡视、防汛、除虫等的痕迹，原告基本没有提供过物业服务；第三，《前期物业服务合同》约定的门市物业费用为1.8元/平方米，与住宅完全一致，而被告的门市位于住宅小区院外，垃圾清运由环卫处理，房前清洁自行解决，门前车辆在公共区域随意停放，无保安巡逻，被告作为门市业主，与住宅业主所能享受到的物业服务有相当大的差距。鉴于物业服务现状，被告曾多次与原告协商请求其参考其他小区商业物业费低于住宅物业费的情况，降低门市物业费标准，但原告始终未予回应，因此物业费并非被告恶意拖欠不愿意缴纳。综上，原告提供的物业服务与《前期物业服务合同》约定严重不符，对被告的门市基本未提供物业服务，履行合同存在重大瑕疵，请求被告按照原标准全额缴纳物业费以及支付物业费违约金没有事实和法律依据。请原告提供具体的计算明细及计算的方式。根据《物业管理条例》第32条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立法人资格；《抚顺市物业服务收费管理规定》第5条规定，经工商税务登记取得独立法人资格的企业方可收取物业费。原告作为分公司，没有法人资格，已不能成为收取物业费的主体，也不能再作为物业服务企业与业主签订物业服务合同。《抚顺市物业服务收费管理规定》第9条明确规定，前期物业服务合同期限不能超过3年，合同期满继续续聘应该继续签订物业服务合同。而本案《前期物业服务合同》是2012年签订的，没有续签，超过了法定3年期限。因此该合同相当于已经期满，其中的收费标准已经不具备约束力，双方应当另行协商物业费收费标准。综上所述，被告请求按照原标准全额支付以及支付物业费违约金没有事实和法律依据。被告请求法院依据合同服务与收费相适应的原则，对本案的物业费予以调解。 经审理查明：2012年6月22日，原告远洋物业公司与案外人抚顺德创置业有限公司签订了《抚顺“远洋城”项目前期物业服务合同》，约定由原告远洋物业公司负责案涉小区的管理，物业费标准为多层、洋房、小高层及商业物业服务费按建筑面积每月1.80元/㎡，电梯费按每户30元/月，物业服务期限至抚顺远洋城项目（1-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订物业合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止。上述协议签订后，双方按协议内容履行，原告远洋物业公司为该小区提供物业服务至今。 另，被告郭大智与被告郭秀淼系父女关系。被告郭秀淼自认系顺城区“远洋城”小区D#-A4-01、02、03、04、05、06、07、08、09号门市（位于顺城区将军北街**楼）的业主，建筑面积合计1008.53平方米。2017年4月30日，被告郭大智代被告郭秀淼针对涉诉房屋交纳2017年4月30日至2018年4月30日期间的物业服务费合计21784.25元。自2018年5月1日至2019年12月31日期间，被告郭秀淼欠付涉诉门市物业服务费共计36307.08元。原告曾于2020年6月11日向被告郭秀淼发出《律师函》，催要前述物业费。庭审中，被告郭秀淼以原告远洋物业公司不具备收费主体资格、未尽到合同约定义务、收费标准过高等为由，不同意给付物业费用。 本院所确认的上述事实有原告向本院提供的《前期物业管理服务协议》、专用收款收据（复印件）、律师函（截图），被告郭秀淼提供的照片、监控视频、抚顺小区物业收费标准及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，具有证明效力。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案原告远洋物业公司与案外人抚顺德创置业有限公司签订《前期物业服务合同》，且被告郭秀淼作为前述合同约定的服务区域内的业主已经交纳2017年4月30日至2018年4月30日期间的物业服务费用，故该份《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方应按该合同约定内容履行义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的基本保障，也是业主应尽的基本义务。业主拖欠物业服务费对其他已缴费用的业主有失公平，且物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响整个小区业主的利益。本案原告远洋物业公司向被告郭秀淼所有的门市所在的小区提供物业管理，并主张缴纳物业费，根据权利义务对等原则，被告郭秀淼实际接受服务后应按法律规定进行缴纳。关于收费标准，《前期物业服务合同》中关于物业服务费的收费标准已明确约定，即商业物业服务费按建筑面积每月1.80元/㎡，且被告已经按约交纳了一年期的物业服务费用，应视为双方对此约定予以认可。关于被告郭秀淼辩称原告根本没有按照合同约定的服务内容和标准进行物业服务一节，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故属于原告服务范围内的，被告郭秀淼可以向原告提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司；被告郭秀淼所受损失可以通过协商、仲裁、诉讼等方式主张权利，要求承担责任；但这不能成为业主拒交物业费的理由和依据，而且原告也一直持续履行涉诉合同约定义务。同时，被告拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同努力营造和谐的园区环境。鉴于被告郭秀淼所有的房屋的性质、所处位置、接受物业服务的范围和原告尽到服务义务的情况，对业主拖欠的物业服务费，应予以适当的减免。综上所述，原告要求被告郭秀淼交纳2018年5月1日至2019年12月31日的物业费，符合法律规定，本院对于原告诉求的合理部分予以支持。即被告郭秀淼应当给付原告物业服务费25414.96元（1.8元/㎡/月×1008.53㎡×20个月×70%）。对于原告主张的违约金，被告郭秀淼没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在瑕疵，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，考虑物业公司在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，且双方为平等民事主体，故对物业公司主张的滞纳金不予支持。关于被告辩称原告不具备收取物业服务费资格一节，因本院及抚顺市中级人民法院多份生效民事判决已认定原告取得了物业服务及收取物业服务费相关资质，故本院对此不予采信；关于被告郭秀淼辩称其所有的房屋为门市，其没有接受到原告提供的物业服务一节，因物业服务为物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，案涉门市亦为该小区房屋，在原告的管理服务范围内，故本院对此不予采信。关于原告主张被告郭秀淼系学生没有给付能力，要求其父亲即被告郭大智给付一节，被告郭秀淼已经年满18周岁，系完全民事行为能力人，故原告该项主张于法无据，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告郭秀淼于本判决生效后立即支付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司拖欠的2018年5月1日至2019年12月31日物业服务费36307.08元的70%，即25414.96元； 二、驳回原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费763元，减半收取381.5元，由原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司负担130元，被告郭秀淼负担251.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  张凤敏 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  闫 肃