山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4433号上诉人（原审原告）：于范龙，男，1965年8月9日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：姜军涛，海阳和顺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：辛锁森，男，1954年11月25日出生，汉族，住海阳市。上诉人于范龙因与被上诉人辛锁森房屋买卖合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于范龙上诉请求：依法撤销一审判决第三项或改判、发回重审。事实和理由：一、根据于范龙和辛锁森在2017年10月9日签订的《购房合同》中第五条的约定“此房屋如发生任何经济及法律纠纷由甲方承担全部责任，如房屋被其他方收回甲方以购房价格2倍赔偿乙方”，上述约定是双方真实意思表示，应得到法律的支持。且涉案房屋由于被开发商卖给他人导致于范龙的权利无法实现，无法拥有该房屋。该事实也符合本条的约定，辛锁森应依法履行该条款中约定的法律义务，即赔偿于范龙136000元。二、即使于范龙与辛锁森的购房合同中约定的违约赔偿数额过高，辛锁森也应按照占用于范龙的钱款来支付于范龙相应的损失，该损失应按照同期银行逾期贷款利息来计算。综上，请求二审法院支持于范龙的请求，维护于范龙的合法权益，彰显法律的公平与正义。辛锁森未作答辩。于范龙向一审法院起诉请求：1、判令解除于范龙与辛锁森签订的位于海阳市华旗6号公司家园5单元4楼东户的购房合同；2、辛锁森返还购房款68000元，并赔偿于范龙136000元；3、本案诉讼费由辛锁森承担。一审法院认定事实：1、于范龙向一审法院提交证据：于范龙与辛锁森于2017年10月9日签订的购房合同一份，证明双方买卖海阳市华旗6号公司家园5单元4楼东户房屋的事实。辛锁森主张购房合同上的签名不是其本人签署，辛锁森不知道于范龙买房的事实。2、于范龙向一审法院提交证据：甲方海阳市海玉清冷藏有限责任公司与乙方辛锁森于2010年4月17日签订的职工房屋认购合同一份及收款收据一份。该房屋是海阳市海玉清冷藏有限责任公司盖的家属楼，没有产权证，职工房屋认购合同中写明如在购买后，达到政府规定的办理房产手续条件，需要办理房产证的职工，根据购买时总价格的50%上交给公司，公司负责办理土地房产手续，乙方在认购合同期内，如遇到政府征用或者拆迁问题，乙方必须以甲方为中心，不得自行和强加无理条件耽误政府工作，并且甲方承诺，政府给予的补偿款项，房屋建筑的补偿归购买方所有，土地及其它补偿归甲方所有。辛锁森对职工房屋认购合同及收款收据无异议。3、于范龙向一审法院提交证据：2019年7月9日于范龙与辛锁森签署的房款退还证明复印件一份，证明双方对房屋纠纷进行过协商且双方签署了该证明，但是辛锁森未给于范龙退还房款。辛锁森认可房款退还证明是其本人签署，房款尚未退还给于范龙，当时签署这份证明因为辛锁森不识字，不清楚内容，辛锁森现在不同意退给于范龙房款。于范龙主张王某作为中间人调解双方的房屋纠纷，王某能证明相关的情况，若辛锁森不知道内容，不可能在上面签名，辛锁森说辞与常理不符。于范龙申请证人王某出庭作证，王某证言证明：一、于范龙与辛锁森于2017年10月9日签订的购房合同中签名是辛锁森本人所签。2017年7、8月份左右，辛锁森让中间人王某帮忙卖位于华旗六号公司家园的房屋，王某找到于范龙，于范龙看房后同意购房，当时在王某的办公室草拟的购房合同，写明于范龙以68000元购房。后在辛锁森家中，辛锁森在购房合同上签名，因为辛锁森身体不便就让其妻子姜秀玉去拿68000元购房款，辛锁森妻子拿到68000元后，将房屋的手续（职工房屋认购合同、收款收据）及钥匙给于范龙，且于范龙与辛锁森签订的购房合同中辛锁森的签名与证人手中职工房屋认购合同复印件中辛锁森的签名一致。二、辛锁森同意将购房款68000元退还给于范龙。于范龙拿到房屋钥匙后发现屋内有人在装修，遂找到王某协调，王某和辛锁森沟通后，辛锁森同意将房款退给于范龙。三、房款退还证明中签名系辛锁森本人所签，且辛锁森知晓内容。于范龙与辛锁森对房款的退还达成过协议，共同签署了房款退还证明，证明是王某书写的，并读给于范龙与辛锁森听了，于范龙与辛锁森同意就签名了。辛锁森提交证据辛锁森与姜秀玉微信通话录音一份并当庭播放，证明购房合同上不是其本人签字。证人王某主张微信通话录音的内容不真实，若于范龙不给钱，辛锁森就将房屋手续及钥匙给于范龙与常理不符。于范龙主张录音资料不能认定是完整的，是否存在剪辑辛锁森应提供证据。并且录音中辛锁森妻子姜秀玉也未到庭说明事情全过程，是否是本人的录音，于范龙不清楚，辛锁森应提交其他的证据来佐证自己的录音内容是真实的，否则其提交的录音不能作为证据采纳。因姜秀玉未出庭作证，微信通话录音也没有其他证据相佐证，对于微信通话录音的真实性一审法院不予认可。一审法院对证据认定如下：一、辛锁森对其与海阳市海玉清冷藏有限责任公司于2010年4月17日签订的职工房屋认购合同书及收款收据无异议，对该组证据真实性予以确认；二、辛锁森承认2019年7月9日于范龙与辛锁森签名的房款退还证明是由其本人所签，68000元尚未退还给于范龙，对该证据真实性予以确认；于范龙与辛锁森于2017年10月9日签订的购房合同一份，结合证人王某的证言，能够相互印证，对证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：辛锁森通过中间人王某介绍，将位于海阳市华旗6号公司家园五单元四楼东户房屋卖给于范龙，双方于2017年10月9日签订了购房合同，房屋总价款为68000元。于范龙向辛锁森支付房款68000元，拿到房屋钥匙后于范龙发现该屋内有人在装修，遂找到中间人王某要求辛锁森退还房款，经王某与辛锁森沟通，于范龙与辛锁森于2019年7月9日签署了房款退还证明，约定辛锁森将68000元一次性退还给于范龙，但辛锁森至今未将房款退还给于范龙。一审法院认为，于范龙与辛锁森之间签订的购房合同系当事人之间真实意思表示，不违反法律规定，虽然辛锁森主张购房合同中签名不是其本人所签，但中间人王某的证言与于范龙的陈述能够相互印证，结合辛锁森将该房屋产权手续及钥匙交给于范龙的事实，可以证实辛锁森知道购房合同的内容，签名系其本人签署。因此该购房合同系当事人之间真实意思表示，现该房屋交易不成功，合同目的不能实现，于范龙要求解除其与辛锁森签订的位于海阳市华旗6号公司家园五单元四楼东户的购房合同，该诉讼请求符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因于范龙已经支付给辛锁森购房款68000元，合同解除后，辛锁森应当返还购房款。购房合同中第五条约定“此房屋如发生任何经济及法律纠纷由甲方承担全部责任，如房屋被其他方收回甲方以购房价格2倍赔偿乙方”，因此于范龙要求辛锁森赔偿136000元。辛锁森向于范龙返还购房款68000元，符合法律规定，且本案中涉案房屋海阳市华旗6号公司家园五单元四楼东户，该房屋是海阳市海玉清冷藏有限责任公司盖的家属楼，没有产权证，从辛锁森与海玉清冷藏有限责任公司签订的职工认购合同中可以看出，该房屋尚没有取得产权证，辛锁森并不是该房屋的所有权人，涉案房屋类似于小产权房，我国法律规定小产权房不能在市场交易，小产权房发生纠纷时，亦不受法律保护。因此，对于于范龙要求辛锁森赔偿136000元的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第六十九条之规定判决：一、于范龙与辛锁森签订的位于海阳市华旗6号公司家园5单元4楼东户的购房合同于本判决生效之日起依法解除；二、辛锁森于判决生效之日起十日内返还于范龙购房款68000元；三、驳回于范龙其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2180元（已减半），由辛锁森负担。二审中，当事人未提交新证据。2017年10月9日购房合同中第五条约定：此房屋如发生任何经济及法律纠纷由辛锁森承担全部责任，如房屋被其他方收回辛锁森以购房价格2倍赔偿于范龙。2019年7月9日，于范龙与辛锁森在签署的房款退还证明中载明：2017年10月9日辛锁森将华旗6号公园家园五单元四楼东房以68000元卖给于范龙，以现金形式付给辛锁森，有购房合同为证，于范龙在使用时发现房子有纠纷，无法居住，辛锁森知情后将房子款68000元退还给于范龙（还款时间于范龙将购房协议书、收据退还辛锁森时，辛锁森将现金68000元一次性退还给于范龙）。辛锁森至今未履行退款义务。经本院向海阳市不动产登记中心查询：涉案房屋的土地性质为工业用地，无法办理房屋过户登记手续。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的焦点问题是辛锁森应否赔偿于范龙违约金136000元。2017年10月9日购房合同第五条虽然明确约定了此房屋如发生任何经济及法律纠纷由辛锁森承担全部责任，如房屋被其他方收回辛锁森以购房价格2倍赔偿于范龙。但该违约金的约定明显高于于范龙的实际损失。本案双方当事人解除购房合同后，辛锁森除了依法应当返还于范龙购房款68000元外，还应支付由此给于范龙所造成的实际损失即占用购房款68000元期间的利息损失。利息应从支付购房款即2017年10月9日之日起计付，截止2019年8月19日的逾期付款利息应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，此后的逾期付款利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。于范龙主张超出利息损失部分的违约金应予驳回。综上所述，于范龙的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但对于违约金的认定在适用法律上有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4471号民事判决第一项、第二项；二、撤销海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4471号民事判决第三项；三、辛锁森于本判决生效后10日内支付于范龙以68000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的自2017年10月9日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年8月20日起至返还之日止的利息；四、驳回于范龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2180元，由辛锁森负担1090元，于范龙负担1090元；二审案件受理费4360元，由辛锁森负担2180元，于范龙负担2180元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月十六日书记员  孙嘉慧