浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初3853号 原告（反诉被告，以下简称原告）：慈溪市高德三湾培训学校有限公司（统一社会信用代码：91330282MA2CJ0KJ88），住所地：慈溪市坎墩街道人和路****（金水湾花园）。 法定代表人：沈卓佳。 委托诉讼代理人：沈澈，浙江达鹏律师事务所律师，执业证号：××。 被告（反诉原告，以下简称被告）：慈溪市思唯预应力锚具有限公司（统一社会信用代码：913302826712384238），住所地：，住所地：慈溪市古塘街道界牌村v> 法定代表人：冯惠波。 被告：阮光明，男，1968年11月3日出生，汉族，住慈溪市。 二被告共同委托诉讼代理人：陈利青，浙江五磊律师事务所律师，执业证号：××。 原告慈溪市高德三湾培训学校有限公司（以下简称高德公司）与被告慈溪市思唯预应力锚具有限公司（以下简称思唯公司）、阮光明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。本案于2020年6月18日、10月29日两次公开开庭进行了审理。原告高德公司的委托诉讼代理人沈澈与二被告共同委托诉讼代理人陈利青到庭参加两次庭审，被告阮光明到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请判令立即解除原告与二被告签订的《租赁合同》；2.请判令二被告立即返还原告100000元整；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年12月2日，原告与被告思唯公司约定将被告思唯公司位于慈溪市青少年宫北路1298号的房屋及相关设备出租给原告用于文化培训学校，房屋面积约1750平方，租金每年320000元，租金两年不变，第三年增加5%至合同结束不变，共租赁六年。原告于合同生效后支付第一年租金100000元，被告阮光明作为被告思唯公司的代表、沈长煊作为原告代表在合同上签字确认。合同签订后，原告将100000元租赁费汇款至被告阮光明的个人账户。因国家政策调整，租赁房屋无法办理经营所需的相关证件，无法开办文化培训学校，导致原告签订合同的目的无法实现。原告于2020年4月3日致电被告阮光明要求解除合同，同年4月13日邮寄解除合同通知书。然二被告互相推诿，酿成纠纷。 二被告答辩称：被告阮光明是被告思唯公司的代理人，不是适格主体。不同意解除租赁合同，要求继续履行，不同意返还租金。原告诉称解除合同的理由不成立，合同签订至今，并不存在国家政策调整，真实原因是按原告方的说法办理相关手续费用会非常大，时间至少2个月。作为违约方的原告无权提出解除合同。 被告思唯公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请判令原告高德公司即时支付第一年尚余的房屋租金及转让费合计230000元，并自2020年2月1日起至实际清偿日止开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2.本案诉讼费由原告承担。审理中，被告思唯公司变更反诉诉讼请求：1.同意于2020年12月1日解除双方签订的租赁合同；2.原告赔偿被告损失389680元，扣除已支付的100000元以及已出租租金113583元，尚应支付176097元。之后再次变更第二项诉讼请求的尚应支付金额为166097元。事实和理由：涉案租赁合同于2019年12月2日签字生效，免租期自2019年12月2日至2020年2月14日。现原告要求解除合同，故被告不再给予免租期，租金自2019年12月2日开始算。按照租赁合同约定，原告应于2020年2月1日前支付第一年租金320000元及转让费10000元，原告已支付100000元，尚应支付230000元。原告已逾期支付，应立即支付租金及转让费。变更反诉诉请请求后的事实理由：1.被告同意于2020年12月1日解除合同，故原告应支付租金及违约金等损失320000元；2.被告为履行租赁合同，把出租房的装修拆除并清理，造成损失59680元，让朝阳汽修搬离产生损失10000元（审理过程中确认朝阳汽修未搬离）；3.被告在4月15日收到解除合同通知后，为减少原告损失，已出租部分房屋，同意扣除已出租房屋至2020年12月1日的租金；4.2019年12月2日至4月18日，原告应支付租金120000元。 原告针对反诉诉讼请求答辩称：合同未约定第一年租金支付时间，支付时间应另行协商。由于政策变更，合同已履行不能，要求驳回反诉诉讼请求。针对变更后的反诉诉请，原告答辩称：1.原告从未占领或使用房屋，房屋未交付；2.即使原告可能使用房屋，疫情损失不应原告承担；3.朝阳汽修并未搬离。 被告阮光明对被告思唯公司的反诉陈述认为一楼的汽车修理厂租赁之前已存在，原告看房的时候也没提出要搬汽车修理厂。 原告为证明自己的诉称主张及反诉辩称主张，提供如下证据： 1.租赁合同一份，证明原告与二被告签订租赁合同的事实； 2.支付凭证一份，证明原告向二被告支付租金的事实； 3.快递记录一份，证明原告向被告发送书面解除合同的通知，被告签收的事实。 二被告为证明自己的辩称主张及反诉诉称主张，提供如下证据： 1.网上登记信息一份，证明原告于2018年7月24日登记成立，并非本案合同相对方，合同相对方是沈长煊，要开设的学校是慈溪市高德青北培训学校有限公司，故原告主体资格不合适； 2.被告阮光明与沈心的聊天记录，证明合同签订履行的过程、第一年租金320000元及转让费10000元合计330000元、原告欲租赁被告思唯公司的房屋用于开办慈溪市高德青北培训学校有限公司及名称已预登记、原告想解除合同的原因是办理时间长费用大，并非政策调整； 3.明细清单一份，证明原告为了履行与原告的合同，搬迁、整理、拆除部分装饰等已损失59680元； 4.租房协议（2019年9月15日签订）一份，证明被告思唯公司为了履行与原告的租赁合同，把原约300平方米租给宁波泽锦装饰设计有限公司的房屋收回，损失租金每年55000元及补偿款； 5.租房协议（2020年5月10日、2020年5月15日、6月28日签订）三份、照片一组，证明涉案房屋3-5层已出租，可以减少相应损失，涉案房屋1-2层尚未出租。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：根据原告提供的租赁合同，能够证明原告与被告思唯公司于2019年12月2日签订租赁合同约定租期自2020年2月15日至2026年2月14日的等事实，对该证据本院予以认定；支付凭证能够证明原告支付向被告阮光明支付100000元的事实，对该证据本院予以认定；原告提供的快递记录为证明向二被告提出解除合同的事实，二被告称收到该通知，但之前没有明确解除合同的意向，本院认为二被告否认通知表达了解除合同的意向，但也未提供不同的其收到的通知予以反驳，结合被告思唯公司于2020年5月将涉案房屋其中第五层出租给他人的事实，应当认定原告已向二被告表示解除合同的意向。二被告提供网上登记信息、聊天记录拟证明合同相对方是沈长煊，本院认为，租赁合同承租方处所写为“高德教育”，本案原告认可授权沈长煊代表原告签订租赁合同，租金亦是由原告支付，而预登记信息显示的慈溪市高德青北培训学校有限公司并未成立，投资人显示是张月仙而非沈长煊，原告认为沈长煊是合同相对方缺乏依据。根据聊天记录显示原告承租房子后在审批培训学校过程中发生困难的事实，对该内容本院予以认定。二被告提供的明细不足以证明明细所列明的损失，且原告否认曾要求被告清理拆除，被告也无证据证明双方就清理、拆除事项做过相关约定，对该证据本院不予认定，租房协议（2019年9月15日）与本案实体处理无关联，本院不予认定。二被告提供的租房协议（2020年5月10日、2020年5月15日、6月28日签订）及照片能够反映被告思唯公司将部分涉案房屋出租给案外人的事实，本院予以认定。 对于二被告申请追加沈长煊为本案原告及反诉被告参加诉讼，本院认为沈长煊并非租赁合同相对方，对二被告要求追加沈长煊本院不予准许。 本院经审理认定事实如下：2019年12月2日，原告与被告思唯公司签订租赁合同一份，约定将被告思唯公司位于慈溪市青少年宫北路1298号的房屋及相关设施设备出租给原告用于文化培训学校，房屋面积约1750平方，租赁期限六年，自2020年2月15日至2026年2月14日，免租期为合同生效之日起至2020年2月15日。租金为每年320000元，租金两年不变，第三年增加5%至合同结束不变。另转朝阳汽修一间10000元。租金采用先付后租的方式，合同签订生效后十日内支付第一年租金100000元，以后每年租金在2月1日前一次性付清。合同签订前，双方对标的物的现状进行现场踏勘，并使标的物符合双方协商的出租条件。踏勘后对标的物认可的，进行书面确认，确认后标的物交原告管，视为被告已交付标的物，或合同一旦签订，也视为被告思唯公司已按要求交付标的物。2019年12月10日，原告将100000元汇款至被告阮光明的账户。因培训学校审批过程中发生困难，原告于2020年4月13日向被告思唯公司邮寄通知书一份，要求解除合同，被告思唯公司于4月15日签收。被告思唯公司同年5月10日、5月15日、6月28日，将部分涉案房屋分别出租给他人，第一年租金分别为90000元，60000元、80000元。 本院认为，原告承租涉案房屋用于开办培训学校，审批过程中确实发生困难，至今未能审批完成，租赁合同目的已无法实现，合同履行陷入僵局，继续履行合同对原告显失公平，且被告思唯公司现亦同意解除合同，故对原告起诉解除合同的诉讼请求本院予以支持。关于合同解除的时间，被告思唯公司要求合同于2020年12月1日解除，本院认为，被告思唯公司已于2020年4月15日收到原告要求解除的通知书，之后亦于5月10日将部分房屋出租，故应认定双方于2020年5月10日解除合同。原告应支付自2020年2月15日始至解除日止的租金。综合考虑疫情因素，酌情减少租金，本院酌情认定原告应向被告思唯公司支付租金40000元。原告辩称房屋未交付，本院认为，第一次庭审中，双方一致认可签订合同即视为交付，租赁合同亦约定了“合同一旦签订，也视为甲方已按要求交付标的物”，故对原告所称房屋未交付的辩称本院不予采信。因原、被告约定租赁期限六年，现合同并未到期。原告称解除合同系因政策调整，但并未提供政策调整的相关依据，而根据原告庭审中的陈述，培训学校无法审批的原因是因为一楼有汽修厂，开设培训学校会导致安全隐患故无法审批，因此在租赁合同签订后并未发生原告所称的政策调整的因素。一楼的汽修厂在签订涉案租赁合同时亦已存在。因此本院虽准许原告解除合同，但原告显属违约，应当承担相应的违约责任，并赔偿被告因空置产生的损失，综合考虑涉案房屋实际空置状况、剩余租期、另行出租难易程度等因素，本院酌定损失120000元。关于被告思唯公司主张的装修拆除并清理房屋的损失59680元，缺乏依据，本院不予支持。综上，原告应支付被告思唯公司租金40000元、赔偿损失120000元，合计160000元，与原告已支付的100000元相互抵扣后，原告尚应支付被告思唯公司60000元。对原告要求退还租金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告慈溪市高德三湾培训学校有限公司与被告慈溪市思唯预应力锚具有限公司于2019年12月2日签订的租赁合同于2020年5月10日解除； 二、反诉被告慈溪市高德三湾培训学校有限公司应支付反诉原告慈溪市思唯预应力锚具有限公司租金40000元、赔偿损失120000元，合计160000元，扣除反诉被告慈溪市高德三湾培训学校有限公司已支付的100000元，尚应支付60000元，款于本判决生效之日起七日内履行； 三、驳回原告慈溪市高德三湾培训学校有限公司的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告慈溪市思唯预应力锚具有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费2300元，由原告慈溪市高德三湾培训学校有限公司负担，反诉案件受理费1811元，由反诉原告慈溪市思唯预应力锚具有限公司负担1157元，反诉被告慈溪市高德三湾培训学校有限公司负担654元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 杨丹丹 二〇二〇年十一月十七日 代书记员 张 瑜