山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0203执异245号异议人（案外人）：青岛紫云来传统文化交流中心。住所地青岛市市**银川西路7—**。统一社会信用代码：52370200MJD830912A，民办非企业单位。法定代表人：孙国明。申请执行人：侯耀武。被执行人：青岛紫云来传统文化产业有限公司。。住所地青岛胶州市张应镇大河流村统一社会信用代码：913702815611697465。法定代表人：柯茗兰，董事。被执行人：柯茗兰。申请执行人侯耀武与被执行人青岛紫云来传统文化产业有限公司、柯茗兰借款合同纠纷一案，执行中案外人青岛紫云来传统文化交流中心以其对执行标的物即被执行人柯茗兰名下位于青岛市XX区X路X户房产（以下简称案涉房产）享有租赁权提出阻止交付执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人青岛紫云来传统文化交流中心提出执行异议称：2012年8月1日，我单位与柯茗兰签订租赁合同租赁案涉房产，我单位已支付全部租金并办理了备案，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，请求确认我单位对案涉房产的合法租赁权并带租拍卖。异议人青岛紫云来传统文化交流中心提交的证据为《房屋租赁合同》复印件，内容为柯茗兰将案涉房产出租给青岛紫云来传统文化交流中心使用，租期自2012年8月1日至2032年7月31日为20年，租金约定为商铺前两年为每年5000元，自第三年起每年递增5%，支付方式为现金、年缴。申请执行人未发表书面意见，提交了《到期放弃租赁权/使用权承诺书》，显示青岛紫云来传统文化交流中心于2014年8月1日向华夏银行股份有限公司青岛分行书面承诺，其租用柯茗兰的案涉房产租期为20年、租金为按年缴纳，已交至2014年12月31日，已知悉柯茗兰将上述已出租的案涉房产做抵押申请贷款，承诺在银行需处置抵押物时自愿放弃对已租赁财产的承租/使用权，承诺无条件将抵押物交付银行或司法机关或指定的单位、组织或个人，并自愿放弃基于上述租赁关系享有的优先购买权或其他优先权，承诺人与借款人之间的租赁合同因银行行使抵押权而提前终止，由此享有的应返还租金等债权在银行抵押权优先行使和实现后方可主张，承诺人如违反上述承诺，愿意承担相应的违约责任并赔偿银行因此产生的所有损失。查明，华夏银行股份有限公司青岛延吉路支行与被执行人青岛紫云来传统文化产业有限公司、柯茗兰金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月1日作出（2016）鲁0203民初4975号民事判决书，判令青岛紫云来传统文化产业有限公司应偿还华夏银行股份有限公司青岛延吉路支行贷款本息26646517.02元及律师费等，柯茗兰承担连带保证责任，华夏银行股份有限公司青岛延吉路支行对柯茗兰名下位于青岛市X区X路X号1层、7—53户、7—60户、7—61户、7—62户房屋享有抵押权，对该抵押房产变现价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。2017年6月29日，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02民终5025号民事判决书，判决驳回柯茗兰的上诉、维持原判。上述判决书认定包括案涉房产在内的抵押物于2014年8月7日办理了抵押登记。华夏银行股份有限公司青岛延吉路支行向本院申请执行后，本院以（2018）鲁0203执1022号立案执行。该案诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书，于2016年7月8日查封了抵押物包含案涉房产的登记，进入执行程序后陆续续行查封至今。2018年12月5日，华夏银行股份有限公司青岛延吉路支行将本案全部债权转让给中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，本院于2019年8月15日作出（2019）鲁0203执异109号执行裁定书，裁定变更中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司为（2018）鲁0203执1022号执行案件的申请执行人，继受本院（2016）鲁0203民初4975号民事判决书确定的华夏银行股份有限公司青岛延吉路支行的权利义务。2019年12月25日，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司将本案债权全部转让给侯耀武，本院于2020年4月14日作出（2020）鲁0203执异64号执行裁定书，裁定变更侯耀武为（2018）鲁0203执1022号执行案件的申请执行人，继受本院（2016）鲁0203民初4975号民事判决书确定的华夏银行股份有限公司青岛延吉路支行的权利义务。2020年8月7日，本院作出查封公告，示明（2016）鲁0203民初4975号民事判决书已经发生法律效力，已依法查封被执行人柯茗兰所有的位于青岛市X区X路X号1层、7-53户、7-60户、7-61户、7-62户房产，被执行人青岛紫云来传统文化产业有限公司、柯茗兰未在本院执行通知书规定的期限内主动履行上述生效法律文书所确定的义务，现责令被执行人青岛紫云来传统文化产业有限公司、柯茗兰在2020年8月17日前主动履行上述生效法律文书所确定的义务，逾期不履行将依法对上述房产予以评估、拍卖，若存在其他合法权利，相关权利人应在2020年8月17日前向本院书面申报，逾期不申报，自行承担相应法律后果。青岛紫云来传统文化交流中心即提交落款日期为2020年8月5日的《执行异议申请书》启动本次异议审查程序。另查：1、青岛紫云来传统文化交流中心于2014年8月1日向华夏银行股份有限公司青岛分行书面承诺，其租用柯茗兰的案涉房产租期为20年、租金为按年缴纳，已交至2014年12月31日，已知悉柯茗兰将上述已出租的案涉房产做抵押申请贷款，承诺在银行需处置抵押物时自愿放弃对已租赁财产的承租/使用权，承诺无条件将抵押物交付银行或司法机关或指定的单位、组织或个人，并自愿放弃基于上述租赁关系享有的优先购买权或其他优先权，承诺人与借款人之间的租赁合同因银行行使抵押权而提前终止，由此享有的应返还租金等债权在银行抵押权优先行使和实现后方可主张，承诺人如违反上述承诺，愿意承担相应的违约责任并赔偿银行因此产生的所有损失。2、青岛市行政审批服务局于2012年9月24日颁发给青岛紫云来传统文化交流中心的民办非企业单位登记的住所为案涉房产地址青岛市**X路**。3、出租人柯茗兰与承租人青岛紫云来传统文化交流中心于2013年7月17日在青岛市国土资源和房屋管理局登记并取得了案涉房产为租赁物的《青岛市房屋租赁登记备案证明》。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。案涉房产登记在被执行人柯茗兰名下，属于本案可供执行财产范围，且属于本案执行依据即（2016）鲁0203民初4975号民事判决书确定的抵押物，本院予以查封并无不当，在被执行人不履行生效判决确定的义务时，执行程序应当拍卖或变卖抵押物以实现抵押权，若案外人提出排除执行异议的不应予以支持。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依据上述法律规定，案外人可以对执行标的物主张实体权利请求排除执行，其为承租人时也可以不请求排除拍卖转移权属但请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产即阻止交付异议。案涉房产于2014年8月7日办理了抵押登记，本院于2016年7月8日查封登记，对于青岛紫云来传统文化交流中心提出的阻止交付异议，本院不予支持：1、华夏银行股份有限公司青岛延吉路支行与柯茗兰签订贷款抵押合同时已知案涉房产处于出租状态，亦告知了承租人青岛紫云来传统文化交流中心，且由承租人青岛紫云来传统文化交流中心向贷款银行签署了《到期放弃租赁权/使用权承诺书》，已经书面承诺在银行需处置抵押物时自愿放弃对已租赁财产的承租使用权，承诺无条件将抵押物交付银行或司法机关或指定的人，并自愿放弃基于上述租赁关系享有的优先购买权或其他优先权，承诺人与借款人之间的租赁合同因银行行使抵押权而提前终止，由此享有的应返还租金等债权在银行抵押权优先行使和实现后方可主张，承诺人如违反上述承诺，愿意承担相应的违约责任并赔偿银行因此产生的所有损失。如果抵押人暨出租人柯茗兰和承租人青岛紫云来传统文化交流中心对贷款银行实施虚假陈述可能涉及骗取贷款犯罪嫌疑，阻止抵押权实现可能使这种犯罪既遂，应当使承租人诚信履行其书面承诺，对其提出的阻止交付异议，本院不予支持。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二项规定应当审查租金交付证据，而案外人青岛紫云来传统文化交流中心并未提交证据证明其于租赁期间缴纳房屋租金，对其提出的阻止交付异议，本院不予支持。3、执行异议复议审查程序作为一种非诉程序，不对民事实体权利的合法有效进行实体审理，仅考察租赁权在执行程序中是否能够排除执行或者阻止交付。案外人青岛紫云来传统文化交流中心提出的确认其对案涉房产享有合法租赁权的实体请求权，执行异议非诉审查程序中不予处理。三、案外人青岛紫云来传统文化交流中心以其对执行标的物即案涉房产享有实体权利即租赁权提出阻止交付执行异议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查，不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第十五章、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉主张其权利。认为本案执行依据即（2016）鲁0203民初4975号民事判决书有错误的，依照审判监督程序办理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人青岛紫云来传统文化交流中心对执行标的物即被执行人柯茗兰名下位于青岛市X区X路X户房产提出的阻止交付执行异议。不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。审 判 长  曲永青审 判 员  周桂莲人民陪审员  林 红二〇二〇年十一月十二日书 记 员  于程程