北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13177号上诉人（原审原告）：崔延峰，男，1966年8月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李秀生，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞彪，北京市东元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京轻宿科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路**院**楼**01-905。法定代表人：张玉英，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：程丹，女，北京轻宿科技发展有限公司职员。上诉人崔延峰因与被上诉人北京轻宿科技发展有限公司（以下简称轻宿公司）服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初83080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。崔延峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持崔延峰的一审诉讼请求；2.诉讼费由轻宿公司承担。事实与理由：一审法院认定事实有误如下：1.一审法院未对轻宿公司违约事实进行认定。《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》中的开言就表述的是：乙方（轻宿公司）是民宿领域推广和运营的专业机构。第一条再次约定：轻宿公司具有民宿领域专业经验，全权负责帮助崔延峰寻找适宜开展民宿租赁业务的房屋，组织或代崔延峰签订房屋租赁合同，为崔延峰提供对接专业设计、筹建团队实施风格独特且性价比适合的专业设计、装修、改造等服务。崔延峰仅承担支付房屋租赁费用及装修设计费用的义务。《城宿房屋委托管理服务协议》中约定崔延峰委托轻宿公司将其租赁的房屋投入住宿租赁市场，通过互联网平台渠道进行营销推广及管理。轻宿公司应为崔延峰提供线上营销管理服务及线下运营服务。崔延峰根据轻宿公司推荐才租赁了三亚市三亚湾洛克海景酒店515、518、617、618、706、908、909、1017、1022、1415、1603十一间房以及三亚市香榭左岸2栋1204、2505房，共计十三间房，交由轻宿公司装修设计及经营管理。《城宿房屋委托管理服务协议》合同第三条3.1.4款约定，轻宿公司通过平台管理团队和客服系统为租客提供优质服务。3.2.3款约定，轻宿公司应为租客提供必要的接待服务和入住指引，确保租户的入住体验。由此可见，接待租客，为租客办理必要的入住手续是轻宿公司应付的义务。《城宿房屋委托管理服务协议》第五条5.2款约定崔延峰交付轻宿公司管理的房屋由轻宿公司根据管理需要自主安排，崔延峰可向轻宿公司提供相关建议和意见，但不得直接干涉房屋运营。同时第五条5.4；5.5款约定崔延峰仅负责房屋的租赁费用、物业费用、水电费用等。综合上述条款，可以看出，线上推广，线下接待客人、申报、结算、整理房间、清洁服务，办理运营资质（执照）都是轻宿公司应尽的义务。然而轻宿公司于2019年4月27日未将1位新疆客人的入住信息提供给当地派出所，未履行合理的管理义务致使派出所将所有出租房屋查封。事后又被公安机关查明，轻宿公司在海南没有民俗运营的资质，属于无证经营，因此，继续查封，查封33日（即2019年4月28日至2019年5月30日）崔延峰委托轻宿公司管理的房屋全部停止经营。查房后轻宿公司也没够及时补办运营资质。同时，根据我们提供的证人刘某1（轻宿公司的员工，负责管理涉诉房屋运营的经理）也明确证实了，查封的时间是33天，查封的理由是：1.未将1位新疆维吾尔族客人的入住信息提供给当地派出所，2.没有运营资质，属于无证经营。因此，轻宿公司在履行协议时多方面违约，这些违约行为直接造成了崔延峰的损失，按照协议约定，应该由轻宿公司承担赔偿责任。2.一审法院认为《解除协议》涵盖了三亚市三亚湾洛克海景酒店等十三间房屋的解除委托关系的事实认定有误。首先，纠纷发生后，崔延峰多次找轻宿公司要求协商，退回缴纳的12万元保证金，轻宿公司避而不见，并且轻宿公司办公地多次变动，已经不在注册地办公，崔延峰担心轻宿公司人去楼空，损失更大。轻宿公司于2019年7月12日，向崔延峰出示了《解除协议》，该协议约定解除北京市东城区广渠家园和北京市东城区东花市南里和海南三亚13间三处房屋的经营权，轻宿公司退回崔延峰押金12万元，崔延峰坚持将海南三亚13间房屋删除后，才在该协议上签字，因此，该协议上只有北京的两处房屋信息。根据《解除协议》的第二条字面来看，本《解除协议》只是解除了位于北京东城区广渠家园的房屋（见于第二条第2款）和位于北京市东城区东花市的房屋（见于第二条第2款）。本案涉诉的房屋是位于海南省三亚市三亚湾洛克海景酒店515、518、617、618、706、908、909、1017、1022、1415、1603十一间房以及三亚市香榭左岸2栋1204、2505房屋。在《解除协议》删掉后崔延峰才签字。崔延峰认为，涉诉房屋没有涵盖在《解除协议》内，起码《解除协议》第二条的内容，足以给造成崔延峰误解为涉诉房屋没有涵盖在《解除协议》内，让崔延峰误认为，只是解除了北京两处的房屋，而没有解除涉诉海南省三亚市的房屋。因此，北京两处的房屋虽然因解除也给崔延峰带来一定的损失，但崔延峰并没有就该损失而一并诉诸法院。因此，一审法院认定事实有误。综上，一审法院错误地认为涉案房屋涵盖在《解除协议》之内，导致了错误的判决，恳请上级法院依法予以纠正，支持崔延峰一审全部的诉讼请求。轻宿公司答辩称，同意一审判决，不同意崔延峰的上诉请求。崔延峰向一审法院提出诉讼请求：1.判令轻宿公司返还2019年4月28日至2019年5月30日的房租94841.1元（13间房屋年租金共计1049000元）；2.请求判令轻宿公司返还2019年4月28日至2019年5月30日物业费8023.83元；3.请求判令轻宿公司返还2019年4月28日至2019年5月30日利润差额155060元；4.请求判令轻宿公司返还2019年4月28日至2019年5月30日期间甲方装修折旧费3442.36元；5.由轻宿公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：1.2018年12月8日，崔延峰和王振林作为甲方与轻宿公司作为乙方签订了《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》（下称合作协议），主要内容：乙方是一家注册于境内专注互联网及民俗推广运营业务的专业机构，现根据公司业务需要，拟与其他机构或个人合作。合作内容：1.1民宿房屋，是指房屋性质为民用或商业住宅，承租方或管理方通过与房屋所有人或享有租赁权的适格主体（房屋权利人）签订长期租赁协议，获得房屋租赁及使用权，进行设计、装修改造及维护、出租使用等以获取收益；1.2民宿房屋的选址、设计、装修、筹建：基于乙方在民宿房屋营销、选择、设计、筹建等方面的专业性，甲方出于租赁房屋进行民宿出租业务的需要，委托乙方提供代为寻找适合用于的房屋、代为协调或组织甲方与房屋权利人签约、代甲方进行房屋的设计、翻新、装修、配置等服务。其中各个环节产生的相关费用，包括但不限于中介费、租金、设计费、装修、采购、筹建等管理费用均由甲方承担，乙方负责协助输出专业经验以及对接专业人才实施。1.3基于上述合作下的具体合作房屋，甲方委托乙方全面负责后期相关房屋的租赁运营管理工作，包括但不限于通过互联网技术在各个互联网营销平台进行房屋信息的发布、展示与渠道营销，提供房屋日常运营使用过程中的客人接待与服务，负责房屋的日常卫生清洁打扫等服务。具体委托管理合作内容以及双方最终签订《房屋委托管理服务合同》为准。第七条违约责任，7.1本协议生效后，任何一方（违约方）未能按本协议的规定履行其在本协议项下的义务，则被视为违约，违约方应赔偿因其违约而对另一方（守约方）造成的一切损失。2.2018年12月8日，崔延峰和王振林作为甲方与轻宿公司作为乙方签订了《城宿房屋委托管理服务协议》（下称服务协议），合作目的：1.1乙方旗下城宿品牌作为一家专业精品民宿互联网管理服务平台，专业为房屋业主或房屋运营者提供专业全面的民宿房屋互联网营销及委托管理服务；合作期限，本协议基础合作期为签订合同之日起三年。3.1.1乙方将甲方房源放入乙方自有互联网平台或合作的其他互联网分销平台对外进行租赁；3.1.4乙方通过其平台管理团队和客服系统，提供优质服务，积极有效与潜在租赁者沟通交流，为甲方房源获取高入住率和用户美誉度。3.2.3提供客人必要的接待服务和入住指引，确保用户的优质入住体验。5.2甲方交付乙方管理的房屋应由乙方根据管理需要自主安排，甲方可以向乙方提供相关建议和意见，但不得直接干涉房屋运营。七、双方的陈述和保证7.1其为根据注册地法律合法成立并有效存续的公司，其为具有完全民事行为能力的个人；7.2双方充分知晓本行业相关经营收益及风险，具有订立和履行本协议的权利；8.1任何一方非因对方违约提出解除本协议，均应提前30日以书面形式通知对方，双方可协商一致终止本协议并赔偿对方相应产生的损失，本协议有特别约定的以特别约定为准；8.2如果任何一方出现下述情况之一的，对方有权书面通知该方立即终止本协议：8.2.1有严重欺诈性行为；8.2.2申请破产、进入清算程序；9.1本协议签署后，双方应遵守履行。任何一方违反本协议约定未履行或未全面履行本协议项下的义务时，违约方应及时赔偿对方因此等违约行为所导致的损失。3.《声明》，“本人声明将2018年12月8日在北京签署的《城宿房屋委托管理服务协议》《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》项下的全部权利义务都转让给崔延峰（110103196608011216），合同项下的全部实物由其概括承受和全权处理。声明人：王振林，日期2018年12月9日。”4.照片一组，崔延峰以此证明涉案房屋被查封。轻宿公司对照片的真实性、合法性、关联性均不认可。813房屋非崔延峰托管的房屋，且未能提供司法或行政机关查封的法律文书。5.《房产租赁合同》《收据》，证明崔延峰租赁十三间房屋及交纳房租的事实。轻宿公司对真实性、合法性、关联性均不认可，理由是崔延峰未将租金交给轻宿公司其无权要求返还。6.崔延峰交纳物业费电子回单，证明崔延峰交纳了涉案房屋的物业费。轻宿公司对真实性、合法性、关联性均不认可，理由是崔延峰未将物业费交给轻宿公司其无权要求返还。7.崔延峰和陈幼真、城宿的微信聊天记录，崔延峰以此证明涉案房屋的装修费用。轻宿公司对真实性、合法性、关联性均不认可，理由是微信不能确定相对主体的合法身份，装修房源轻宿公司未占有，无权要求返还。8.崔延峰邮箱账单，证明2019年1-4月的平均利润，并证明5月份没有收入。轻宿公司认为崔延峰在诉讼期间未产生利润，轻宿公司亦未占有利润，故无权要求返还。9.证人刘某2的证言，刘某22019年4-5月供职于轻宿公司，与轻宿公司有劳动合同关系。其职务是助理，负责三亚房屋的运作，包括出租和经营，负责包括崔延峰房源在内的130套房屋的出租管理。2019年4月26日因为909号房屋入住维族旅客出现漏登的情形，被派出所询问24小时。后派出所将房屋予以查封，查封至2019年5月底。轻宿公司对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可，10.崔延峰和轻宿公司签订的《解除协议》，主要内容：甲乙双方于2018年12月8日就城宿合作有关事宜，签订了《房屋投资筹建经营合作框架协议》《房屋委托管理服务合同-期房合同》《城宿房屋委托服务协议》（以下统称“原合同”）。现双方经协商一致，解除原合同，双方互不追究对方提前解约的违约责任。为避免产生纠纷，明确双方的各自责任，甲乙双方就解除原合同事宜经协商一致，达成以下协议：一、双方同意于2019年7月12日（以下简称解除日）起解除原合同及原合同相关补充协议。自解除日起，甲乙双方在原合同项下未履行的义务不再履行，双方在原合同项下的权利义务即告终止。二、双方确认，截止原合同解除日，有关往来款项问题，达成一致意见：1.甲乙双方于2018年12月8日，签署原合同，现解除双方合作关系，乙方退保证金12万元整。退还日期15个工作日内。2.关于地址位于北京市东城区广渠家园，乙方替甲方代付房租至2019年9月27日，于解除日2019年7月12日双方解除托管关系。从2019年9月28日起至2021年3月4日，由甲方自行提前7日交付房租7500元/月（季付）至业主。乙方从保证金扣除7500元作为房屋押金，如晚交房租三日，乙方有权终止合同收回房屋并用押金补偿。如因房源问题产生任何纠纷（可能包括但不限于房租延迟、房内物品损坏等），由甲方自行承担。3.关于地址位于北京市东城区，乙方替甲方代付房租至2019年9月27日，于解除日2019年7月12日双方解除托管关系。从2019年9月28日起至2021年1月31日，由甲方自行提前7日交付房租6300元/月（季付）至业主。乙方从保证金扣除6300元作为房屋押金，如晚交房租三日，乙方有权终止合同收回房屋并用押金补偿。如因房源问题产生任何纠纷（可能包括但不限于房租延迟、房内物品损坏等），由甲方自行承担。三、本协议签订生效后，甲乙双方之间就原合同不再主张任何债权债务以及其他与轻宿公司解除合同相关法律关系。任何一方不得再向另一方主张原合同的任何权利、义务和相关责任。四、原合同终止后，原合同约定的保密条款继续有效，双方仍需严格遵照执行。五、本协议争议解决方式与原合同一致。本协议与此前双方签署的原合同内容相冲突的，以本协议的规定为准。有崔延峰、王振林签字，轻宿公司盖章。时间是2019年7月12日。轻宿公司以此证明双方签署解除协议后，不存在任何债权债务纠纷。崔延峰对该协议的真实性认可，但是称该协议是霸王条款，如果不签订此协议，轻宿公司就不退换押金。而且就解除协议的内容看，崔延峰共委托轻宿公司代管三处房屋，其中两处在北京，海南省的房屋并没有体现在解除合同内。因此解除合同并不涉及本案诉争的房源。11.授权委托书，轻宿公司以此证明王振林委托崔延峰签署《解除协议》，对此崔延峰不持异议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》《城宿房屋委托管理服务协议》《解除协议》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的相关规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行。崔延峰称《解除协议》为格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《解除协议》是崔延峰和轻宿公司协商的结果，显然不具备格式条款的属性。关于崔延峰所述的重大误解，双方均认可《解除协议》中的押金是“原合同”中三处房屋共用的押金，虽然《解除协议》着重说明了北京两处房屋后续处理方法，没有对三亚的房源予以说明。但是在《解除协议》第2条第三款双方约定本协议签订生效后，甲乙双方之间就原合同不再主张任何债权债务以及其他与轻宿公司解除合同相关法律关系。任何依法不得再向另一方主张原合同的任何权利、义务和相关责任。崔延峰称对该条的理解存在重大误解，但是其未行使相应的撤销权，故一审法院对其主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第三十九条第二款、第四十四条、第五十四条之规定，判决：驳回崔延峰的全部诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，崔延峰上诉主张《解除协议》第二条只约定解除北京房屋的经营权，并无海南房屋，故崔延峰主张海南房屋一个月查封期间的房租、物业费、利润差额及装修折旧费并不违反合同约定。就此本院认为，双方均认可《解除协议》中的押金是“原合同”中三处房屋共用的押金，虽然《解除协议》着重说明了北京两处房屋后续处理方法，没有对三亚的房源予以说明。但是在《解除协议》第2条第三款双方约定本协议签订生效后，甲乙双方之间就原合同不再主张任何债权债务以及其他与轻宿公司解除合同相关法律关系。任何一方不得再向另一方主张原合同的任何权利、义务和相关责任。上述约定清晰明确，崔延峰无权再向轻宿公司主张相关权利，故对崔延峰的该项主张本院不予采信。崔延峰另主张对《解除协议》产生重大误解。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一项规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权，撤销权消灭。崔延峰并未提起诉讼要求撤销该《解除协议》，故本院对其该项上诉主张不予采信。综上所述，崔延峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5220元，由崔延峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十一月十六日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽书 记 员  刘 畅