广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2652号上诉人（原审被告）：赵惠连，女，1968年1月30日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：张来明，广东洋航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方玉雪，女，1947年10月22日出生，汉族，住广东省中山市************。委托诉讼代理人：李艳清，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜镇海，广东广诚信律师事务所律师。上诉人赵惠连因与被上诉人方玉雪合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵惠连上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：赵惠连与方玉雪所争议的宅基地使用权的转让没有违反国家有关法律的禁止性规定，一审判决认定本案买卖合同无效，属适用法律不当。根据《中华人民共和国土地管理法(2019年8月26日第三次修正案)》第九条，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠予住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。同时根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发【1999】39号)规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。根据广东省《农村集体资产管理条例》(2016年修订)第二十六条规定，农村集体经济组织成员有权依法自主决定所承包的土地经营权的流转。根据《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第三点规定，对历史形成的宅基地面价超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。同时在第五点明确在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。由此可见，同属集体经济组织成员之间，宅基地可以转让的，并没有违反国家及有关法律的禁止性规定。在一审判决书中，一审法院认定赵惠连与方玉雪同为中山市******民委员会的集体经济组织成员，符合事实。而一审法院也确认农村村民的宅基地在特殊情形下是可以转让的，但一审法院错误地将该特殊情形范围限制缩窄了。赵惠连名下并无宅基地，享有分配和受让宅基地的权利，而其与方玉雪均属同一集体经济组织成员，且交易宅基地面积在120平方米，赵惠连受让方玉雪的宅基地并无违反国家的禁止性规定。况且，在永宁社区是允许该类宅基地转让的，并且有相应的操作流程，赵惠连在一审庭审过程中申请法院到永宁社区调查取证核实，一审法院罔顾事实和适用法律的重要性，拒绝赵惠连的申请，置赵惠连的合法权益而不顾，简单粗暴地片面理解有关条文，应予以取缔及调整，在事实的基础上确认赵惠连受让方玉雪宅基地没有违反法律的有关强制性规定。二、赵惠连与方玉雪签署的《房地转让书》、《房地转让、交款凭约书》符合法律有关规定，赵惠连也履行全部支付义务。方玉雪是小榄镇永宁东村三队村民，于2001年分得同属永宁社区的西下小区宅基地一块(土地面积150平方米，目前实际只有120平方米)。由于方玉雪无钱支付该宅基地的土地使用权款，于是方玉雪与同属永宁社区的五福小区的赵惠连商量，将该宅基地使用权转让给赵惠连，赵惠连同意，双方并于2001年9月24日签署了《房地转让书》、《房地转让、交款凭约书》，约定方玉雪以人民币12万元地价转让给赵惠连。双方还约定接通知后，赵惠连可先交人民币12万元整给永宁建委指定银行交款处，并写上方玉雪姓名方可。双方在两份文件中均约定以方玉雪落名，是空挂姓名户，实际使用地由赵惠连负责交款与全权使用权。《房地转让、交款凭约书》更进一步明确赵惠连负责将(以)方玉雪名称交款，建房的工程期间、安全问题，赵惠连督促、负起责任。建筑规划，赵惠连安排处理。待建妥房屋后，办证过户，由双方协助将该屋转证给赵惠连作永远使用权。赵惠连如约向方玉雪合计支付了19.775万元，一审法院确认了这点。赵惠连已经履行了交易义务，并正由于赵惠连缴纳了全部社区收取的款项，方玉雪才获得了该宅基地的使用权利，方玉雪申请合同无效，违背了法律公平公正的原则。由以上可见，方玉雪与赵惠连签署《房地转让书》、《房地转让、交款凭约书》均属于双方的真实意思表示，赵惠连也按照约定内容履行了相应的义务，赵惠连对于上述宅基地的土地使用权的权利应当得到合同及法律的保护。三、一审法院在判定宅基地转让合同无效的前提下，判决方玉雪仅返还款项19.775万元，与事实不符，也违背了法律的公平公正原则。2001年赵惠连方玉雪与赵惠连签署《房地转让书》、《房地转让、交款凭约书》，在受让该宅基地过程中，共向方玉雪支付了197750元。虽然宅基地未予以交付，但方玉雪已经足额收取了上述协议中约定支付的全部款项，支付了报酬，赵惠连已经履行了全部法律义务。而也正因为赵惠连向永宁社区支付了全部购地款项，方玉雪方有机会向赵惠连转让该宅基地，因此，方玉雪应对赵惠连在合同履行不能造成的全部损失承担赔偿责任，包括但不限于方玉雪实际占用赵惠连支付全部款项的期间按照同期银行贷款利率产生的孳息；方玉雪向第三方转让该宅基地所得的全部收益等。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持赵惠连的上诉请求。方玉雪辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。涉案宅基地不能自由流转，双方签订的协议无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民的宅基地不可以自由流转，宅基地只能在农村村民转让或赠与住宅时一并转让宅基地，流转的对象只能是农村集体经济组织或其成员，且需要经过集体组织批准才可以流转。参考最高人民法院编著的《条文理解与适用》，下列情况下转让农村住房或宅基地使用权应当认定无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；（3）《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；（4）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；（5）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。而本案中，双方签订涉案协议时到现在为止未办理确权手续或取得相应权属证书，且无地上建筑物，在未经过集体经济组织的同意批准的情况下签订的转让协议，应当属于无效。因此一审判决认定涉案的相关转让协议为无效，适用的法律是正确的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，予以返还。在本案中，赵惠连与方玉雪签署转让协议时不是同一条村，赵惠连在明知自身无法取得分配宅基地资格而向方玉雪提出受让涉案宅基地请求并签署转让协议，其后十多年间赵惠连从未向方玉雪提出或要求方玉雪协议办理相关手续，另，赵惠连在不能正常办理报建建房或办证的情况下，其也从未向方玉雪主张返还相应款项，赵惠连理应对自身的错误承担相应责任，即使有所谓的损失，也应当由其本人承担。本案交易金额，包括无争议的165750元和赵惠连实际收取的20000元，合计185750元。另外，一审法院予以认定的赵惠连主张由其配偶向方玉雪支付的补价款项12000元，上述款项共计197750元，理应由赵惠连承担大部分。方玉雪同意全额返还相关转让款项，已经足以弥补赵惠连的损失。宅基地本身是建设用地，宅基地的流转必须符合一户一宅、集体组织同意才能转让，并非主体符合就能转让。本案宅基地并未取得确权凭证，赵惠连也没有占用，该转让是无效的。赵惠连在购买涉案地后就应当积极维权。转让协议是赵惠连主导起草的，赵惠连存在更多的过错。方玉雪向一审法院起诉请求：确认方玉雪与赵惠连签署的《房地转让书》和《房地转让、交款凭约书》无效。一审法院认定事实：方玉雪、赵惠连同为中山市小榄镇永宁社区居民委员会（下称永宁社区）的集体经济组织成员。2001年9月24日，方玉雪、赵惠连双方签订涉案转让协议，主要约定内容包括：方玉雪将在“西下往原木涌方向的东村分配住宅房建地（西下新村向西南方向）“（当时没有具体的宅基地地址），实际面积150平方米（含路另计），以约12万元的价格转让给赵惠连；若赵惠连承领的，接通知书后先交12万元给永宁建委指定银行账户（以方玉雪的名义）；方玉雪声明，方玉雪仅代为挂名，实际使用地由交款的赵惠连全权使用；方玉雪以自己的名义代赵惠连向永宁建委办理申请报建手续，报建后的一切承建房屋安全责任由赵惠连负责；待建好房屋后才办理证件过户手续。同月25日，方玉雪分别出具收据确认收到赵惠连120000元和15000元。2005年6月13日，方玉雪在一份补价协议上以收款人的名义签名，该协议载明“位于永宁西下分配地86号屋地及包路，由欧锦耀补价给方玉雪12000元（说明，上次为15000元），合计为27000元”等内容。2008年12月26日，永宁社区出具收款凭证（由赵惠连持有），确认收到方玉雪“分配地权”45750元。方玉雪、赵惠连双方一致确认，双方协议转让的涉案宅基地没有交付，且至今也未建设建筑物；上述相关款项中，120000元和45750元（共165750元）由赵惠连以方玉雪的名义交付给永宁社区，方玉雪实际收取了20000元（含2001年9月25日的15000元及未开具收据的5000元）。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：庭后，赵惠连补充提交结婚证拟证明欧锦耀是其配偶。虽然方玉雪对此表示不确认，但在没有反驳证据予以推翻的场合，一审法院对其证明效力予以认定。另外，赵惠连还补充提交一份空白未填写内容的土地重新确权申请书，拟证明永宁社区可以办理宅基地过户手续，并申请法院就此向永宁社区调查核实。一审法院经审查认为没有必要，故不予准许。方玉雪当庭述称，对2005年6月13日的补价协议所载1.2万元是否支付，赵惠连未举证，方玉雪不确认收到，需庭后核实（庭后未答复）；若合同被确认无效，方玉雪同意返还赵惠连所支付的全部款项（含支付给社区的款项）。赵惠连则称，补价协议落款的方玉雪签名处注明为“收款人”，该12000元已当场支付；若合同被确认无效，方玉雪除返还赵惠连的相应款项外，还应将其向第三方转让土地所得的利益返还给赵惠连。一审法院认为，本案中，方玉雪、赵惠连双方签订涉案转让协议约定由方玉雪向赵惠连转让集体分配的宅基地（未建设房屋的空地）。但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”农村村民的宅基地不可以自由流转，只有在符合特定情形，即农村村民转让或赠与住宅时一并转让宅基地的，或者进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地的，宅基地才可以流转，而且流转的对象只能是农村集体经济组织或其成员（经批准）。而本案中，双方约定转让的宅基地为空地，亦没有证据显示属于进城落户村民依法退出宅基地的情形，故不属于上述规定的可以流转的情形。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，本案双方的相关转让协议应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。因方玉雪未向赵惠连交付宅基地，故不存在返还宅基地的问题。但对于赵惠连已付的相关转让款项（包括其以方玉雪名义向永宁社区交纳的款项），方玉雪应予返还，方玉雪亦当庭表示同意返还，一审法院予以认定。赵惠连已付的相关转让款项，包括无争议的165750元（由赵惠连以方玉雪的名义交付给永宁社区）和20000元（方玉雪实际收取），合计185750元，一审法院予以认定。另外，赵惠连主张由其配偶向方玉雪支付了补价款项12000元，虽然方玉雪表示不确认，但有证据证实，可以认定。因此，应返还的款项金额合计应为197750元。至于赵惠连当庭抗辩所称的方玉雪还应将其向第三方转让土地所得的利益返还给赵惠连，因没有任何事实和证据予以佐证，缺乏充足的理据，一审法院不予采纳和认定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、确认方玉雪与赵惠连签订的《房地转让书》和《房地转让、交款凭约书》无效；二、方玉雪于判决发生法律效力之日起三日内向赵惠连返还款项197750元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2128元，由方玉雪负担（已付）。二审期间，赵惠连向本院提供其他类似集体经济组织（绩东二社区）为股民宅基地办理过户手续的证明，拟证明永宁社区同样可以办理宅基地的过户手续。方玉雪对该证据的真实性、关联性及合法性均不确认。二审期间，本院调查走访了中山市小榄镇永宁社区居民委员会，该委员会向本院出具《情况说明》一份。《情况说明》内容如下：方玉雪属永宁社区农业户口人员，根据自然资源局宅基地相关政策，若方玉雪夫妻两人均从未办理过集体土地使用证登记的，方玉雪符合一户一宅，方玉雪可以申请办理一块120平方米的宅基地集体土地使用权登记发证。若方玉雪夫妻双方其中一人已办理过集体土地使用证登记的，其夫妻双方均不符合一户一宅，方玉雪不可再申请办理任何其他宅基地的集体土地使用权登记发证。赵惠连确认中山市小榄镇永宁社区居民委员会《情况说明》的真实性、关联性及合法性。中山市小榄镇永宁社区居民委员会出具《情况说明》后，方玉雪向本院提交了其名下坐落于中山市**************的宅基地使用权证书一份及情况说明一份。赵惠连确认宅基地使用权证书的真实性、关联性及合法性，但不确认方玉雪的情况说明。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案二审双方争议的焦点为涉案转让协议是否有效。本案双方签订的转让协议约定由方玉雪向赵惠连转让集体分配的宅基地（未建设房屋的空地）。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”根据上述规定，农村村民对宅基地虽有一定的处分权能，但宅基地的处分权能具有限制性。宅基地使用权仅可随合法建造的住宅通过出售、赠与、继承、遗赠等方式流转，但宅基地使用权不得单独转让。本案双方约定转让的宅基地为空地，不可自由流转。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，认定涉案合同无效并无不当。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。方玉雪未向赵惠连交付宅基地，本案不存在赵惠连返还宅基地的问题。赵惠连已向方玉雪支付的转让款项（包括其以方玉雪名义向永宁社区交纳的款项）本金为197750元（包括：收据日期为2001年9月25日的120000元、15000元及未开收据5000元；2005年6月13日方玉雪在补价协议上签名收取的12000元；收款凭证日期为2008年12月26日的45750元），方玉雪应予返还。上述转让款的利息属法定孳息，方玉雪亦应一并返还。一审法院仅判令方玉雪向赵惠连返还转让款本金不当，本院予以纠正。关于上述转让款利息计算问题。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率标准取消。故自2019年8月20日起，款项利息的基本标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。结合前述款项支付日期，方玉雪应向赵惠连返还的利息按如下方式计算：以140000元为基数，从2001年9月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以12000元为基数，从2005年6月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以45750元为基数，从2008年12月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以197750元为基数，从2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，上诉人赵惠连的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15366号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15366号民事判决第二项为：方玉雪于本判决发生法律效力之日起三日内向赵惠连返还款项197750元及利息（以140000元为基数，从2001年9月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以12000元为基数，从2005年6月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以45750元为基数，从2008年12月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以197750元为基数，从2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。一审案件受理费减半收取2128元（方玉雪已付），由方玉雪负担；二审案件受理费4256元（赵惠连已预交），由方玉雪负担2128元（该款方玉雪迳付赵惠连，本院不另行收退），赵惠连负担2128元。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十一月四日书记员  杨婉婷