江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3545号上诉人（原审被告）：陈腊梅，女，1988年12月29日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：潘泽洲，江苏东晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐雪峰，男，1988年2月16日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人陈腊梅因与被上诉人唐雪峰租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈腊梅上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决超出被上诉人（原审原告）诉讼请求。被上诉人在一审诉讼过程中未主张租金及管理费，未主张赔偿损失，且法律规定只能就违约金和赔偿损失选择一项提出主张。原审法院超出被上诉人诉讼请求，一方面判决上诉人支付租金和管理费12000元，另一方面判决将保证金作为违约金及解除合同对被上诉人的损失赔偿金，被上诉人已收取的20000元保证金不予退还。民事案件审理的范围应仅限于原告的诉讼请求和被告的反诉请求，既不应缩小，更不得扩大。一审判决范围超出诉讼请求范围，违背民事诉讼不告不理的基本原则，一审判决违法。二、案涉《租赁合同》已经在2019年12月9日解除，一审判决认定《租赁合同》于2020年4月9日解除属于事实认定错误。根据被上诉人提交的微信聊天记录，被上诉人在2019年11月30日催收租金的同时表示“不交钱的让我清走”。案涉纠纷发生期间，上诉人与被上诉人也一直在协商合同解除事宜。因被上诉人利用《租赁合同》中对上诉人不利的格式条款要求上诉人支付不合理赔偿，上诉人未接受被上诉人提出的解除方案。之后被上诉人采取停水、停电的行为造成上诉人无法继续经营，上诉人被迫于2019年12月9日撤场。2019年12月10日，被上诉人通过微信要求上诉人支付8729.55元赔偿，否则向法院起诉。之后，被上诉人也一直通过微信向上诉人主张解除合同的赔偿。案涉《租赁合同》事实上已经于2019年12月9日解除，被上诉人已经认可上诉人撤场时《租赁合同》已经解除，要求上诉人赔偿损失。一审判决认定《租赁合同》于2020年4月9日解除属于事实认定错误。三、被上诉人已收取的20000元保证金足以弥补其损失，原审诉讼请求不应得到支持。唐雪峰辩称：请求维持一审判决。唐雪峰向一审法院起诉请求：1.确认解除唐雪峰、陈腊梅的租赁合同，解除日期为2020年5月25日开庭当日；2.陈腊梅支付提前撤场违约金40500元整；3.陈腊梅支付2019年11月份水电费729.55元整；4.水电费拖欠违约金按每日千分之五收取，要求陈腊梅支付此费用，自拖欠之日起算至全部缴清之日止。一审法院认定事实：2019年7月12日，常州市京华置业有限公司与唐雪峰签订商铺租赁合同，约定常州市京华置业有限公司将常州天宁时代广场1-304号商铺出租给唐雪峰。唐雪峰将该商铺命名为秘食。2019年8月21日，唐雪峰（甲方）与陈腊梅（乙方）签订租赁合同，将1-304号商铺内的A5号摊位出租给陈腊梅（乙方），面积为18.8平方米，乙方在店内经营的品牌为WO家手工面块，业态为重庆风味手擀面（包括汤面、拌面）、抄手、米线、定制盖浇饭；租赁期限为一年，自秘食店开业之日起算，试运营日期为2019年8月23日，试运营时间最长为7日，试运营期间免收摊位的租金，综合管理费按照50元/天收取，试运营7日之后开始计算房租，若乙方进场晚于2019年8月25日，则无论乙方何时进场，都以2019年9月1日起计算房租。乙方有一个月的经营免租期，时间为租赁期首年的第一个月。摊位的租金为4500元/月，综合管理费1500元/月，每三个月支付一次，乙方需提前一个月一次性支付给甲方。由于乙方已向无锡楷瑞餐饮管理有限公司支付履约保证金20000元，商铺装修费25000元，共计金额45000元整，甲方承诺乙方无需再向甲方支付此费用。租赁期间，乙方根据本合同约定，取得甲方同意，中途退商铺的，则乙方已支付的履约保证金不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于两倍的履约保证金数额的违约金作为对甲方的赔偿。若乙方未经甲方同意而提前退房或清场的，乙方还应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金总和作为乙方的违约金。因陈腊梅未按照合同约定日期缴纳下一季房屋租金，2019年11月28日，唐雪峰向陈腊梅发送欠费催缴通知，书面告知陈腊梅：要求陈腊梅在2019年11月30日前缴纳租金及管理费18000元，如未按时缴纳，唐雪峰有权按照租赁合同追究违约责任，并有权自2019年12月1日起暂停对贵店供水供电，由此产生的一切损失由贵店自行承担。陈腊梅未在限定期间内缴纳。2019年12月1日，唐雪峰向陈腊梅发送暂停营业通知，告知陈腊梅：根据双方签订合同约定，贵店应向我方缴纳2019年12月至2020年2月三个月房租管理费共计18000元，我方向贵店多次催缴费用无果，现决定暂停向贵店供水供电并禁止营业，直至所有费用缴清为止。我方提醒贵店，请立即缴纳相关费用，切勿自行撤场，否则我方有权按照租赁合同追究违约责任，由此产生的一切损失由贵店自行承担，如由于贵店违约造成商场常州市京华置业有限公司追究我方违约责任的，我方将追究贵店连带责任。同日，陈腊梅将其设备从涉案摊位中搬走。2019年12月9日，陈腊梅将台面等物品搬空。剩余该店的门头、发光字、门口装饰灯、广告菜单等未拆走。2020年4月9日，唐雪峰诉至法院，法院于4月15日立案受理。上述事实有租赁合同、欠款催缴单、授权书、常州天宁时代广场商铺租赁合同、照片以及当事人陈述等证据证实，法院予以确认。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。唐雪峰、陈腊梅双方签订的《秘食租赁合同》不存在可变更、可撤销或合同无效等法定情形，是双方真实意思表示，合法有效，当事人均应诚信履行。陈腊梅在合同履行期内，未按照合同约定缴纳房屋租金及管理费。经唐雪峰催告后，仍未在合理期限内缴纳租金。唐雪峰以停水停电方式督促陈腊梅缴纳租金，符合合同约定。陈腊梅将物品搬走后，既未缴纳租金，也未与唐雪峰进行交接，其行为构成违约，故唐雪峰要求解除合同的诉求应予支持，合同解除日期以唐雪峰起诉日期为宜。租赁合同未解除前，陈腊梅应当承担房屋租金。但因陈腊梅已经以其实际搬离的行动表明其不再继续履行，故唐雪峰亦承担避免扩大损失的义务。综合考虑到疫情影响、合同履行的实际情况等因素，房屋租金及管理费酌定调整为12000元。因陈腊梅违约导致合同解除，其应当承担违约责任。陈腊梅未取得唐雪峰书面同意停业的材料就擅自终止营业，保证金不予退还，该款项作为陈腊梅的违约金及解除合同后对唐雪峰的损失赔偿金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，一审法院判决：一、唐雪峰与陈腊梅签订的在“秘食”内A5号摊位的租赁合同于2020年4月9日解除；二、陈腊梅在判决生效之日起十日内向唐雪峰支付2019年12月至2020年4月租金及管理费合计12000元；三、陈腊梅在判决生效之日起十日内向唐雪峰支付水电费合计729.55元；四、陈腊梅缴纳的保证金20000元，唐雪峰不予退还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费831元，减半收取415.5元（唐雪峰已预交），由陈腊梅负担329元，唐雪峰负担86.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审时陈腊梅提供其与唐雪峰之间的微信聊天记录，记载2019年11月22日陈腊梅向唐雪峰提出“我不打算要做了，做个12月底”、“东西卖卖清清”。唐雪峰提出“如果你交了1.8万，做满半年撤场，一个月后我退你一万，你再去问老王要一万”、“你如果想做到12月底就走那你是拿不到钱的，我给你看一下合同”。2019年11月29日陈腊梅提出“押金我也不要了，就希望你能让我做到过年，就算抵扣押金了，到过年也就一个多月！赚的也是你”；唐雪峰回复“单子也给你看了1号商场要停电”。2019年11月30日唐雪峰再次提出“钱交一下吧，等你走也肯定会退的你放心”、“不然明天开始真的只能停你电了这是商场领导的意思”。2019年12月1日，唐雪峰通知陈腊梅十点停电，双方因协商不成，陈腊梅提出“行，你停，我撤。”2019年12月10日，唐雪峰告诉陈腊梅“总共8729.55元，你如果愿意给，那我们签协议和平解约；你如果不愿意那我肯定不让步了，我最多等你到礼拜五，不然我就去诉讼中心了……”还查明，2019年8月21日，唐雪峰（甲方）与陈腊梅（乙方）签订租赁合同第十二条违约责任3.2条约定，甲方在提前四十八小时通知乙方的前提下，可立即停止向该商铺提供水、电、煤气、电讯、电话、空调和其他管理服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方支付所有欠款及由此引起的费用（包括重新接驳水、电、煤气、空调、电讯及电话服务供应商的费用），甲方对乙方因此造成的任何损失不承担任何责任。本案在二审中的争议焦点为：1.解除合同的时点？2.损失的认定？3.一审判决是否超出诉讼请求？本院认为：陈腊梅的上诉请求不能成立。理由如下：1.陈腊梅违反合同约定，不享有合同解除权。从合同约定来看，陈腊梅需提前一个月一次性支付给唐雪峰，即在2019年11月30日前陈腊梅需向唐雪峰缴纳租金及管理费18000元，否则构成违约，唐雪峰有权在通知其之后的四十八小时采取停电等措施要求其支付欠费。陈腊梅未经唐雪峰同意擅自撤场，其撤场行为，不能产生解除合同的效力。2019年12月9日唐雪峰通知陈腊梅“总共8729.55元，你如果愿意给，那我们签协议和平解约；你如果不愿意那我肯定不让步了，我最多等你到礼拜五，不然我就去诉讼中心了”，因陈腊梅未予理睬，双方未能达成解除合同的合意。故陈腊梅主张案涉合同于2019年12月9日已经解除并无依据。2.关于实际损失和违约金的问题，根据合同约定，因陈腊梅中途退出商铺且未经唐雪峰同意即清场，除了履约保证金不退并支付相当于两倍的履约保证金数额的违约金作为赔偿外，唐雪峰还有权要求承担相当于至租赁期满其应付而未付的租金总和作为违约金。一审时唐雪峰主张的提前撤场违约金40500元整，并未超过合同约定。一审法院考虑到唐雪峰商铺空置的实际损失，将其主张的违约金酌情调整为支持2019年12月至2020年4月的租金及管理费损失12000元及全部的履约保证金20000元，虽表述不当，但实际并未超过唐雪峰的一审诉讼请求。综上，一审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费831元，由上诉人陈腊梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十一月十八日法官助理 潘 军书 记 员 张 斐