河北省邢台市信都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0503民初1711号 原告：邢台市月晟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市信都区中华大街****，统一社会信用代码91130500601199086Y。 法定代表人：吴兰斌，总经理。 委托诉讼代理人：唐利斌，河北张舰律师事务所律师。 被告：穆宝山，男，汉族，1973年2月14日出生，群众，初中文化，个体经营，住河北省邢台市信都区。 委托诉讼代理人：左增敏、孔玉珍，河北鑫旺律师事务所律师。 原告邢台市月晟房地产开发有限公司（以下简称月晟公司）与被告穆宝山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告月晟公司委托诉讼代理人唐利斌、被告穆宝山及其委托诉讼代理人左增敏、孔玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告月晟公司向本院提出诉讼请求：依法判决确认原告与被告于2015年7月9日签订的《晶牛内部认购协议书》无效。事实和理由：2015年7月9日原告与被告签订《晶牛内部认购协议书》。被告在知悉和了解了相关情况后，以内部认购价认购了原告拟开发建设的“紫阳天玺小区16号楼1单元1101号房”（以下简称“认购房”），并支付了部分房款。协议签订后，由于“紫阳天玺小区”整体建设规划变更，小区楼栋数量、结构、建筑标准设计及楼宇类别等均发生了重大变化，原告所认购的认购房实际已经不存在。建设规划变更后，原告及时通知了被告并积极与被告协商调整认购房，但双方未能达成一致。原告认为，《晶牛内部认购协议书》约定的认购房在双方订立协议时未取得“商品房预售许可证明”，现在因为小区整体建设规划的变更，案涉认购房实际已经不存在，并且也已经不可能再取得该认购房的“商品房预售许可证明”。依据《合同法》第52条及最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，原被告签订的《晶牛内部认购协议书》应认定无效。被告在签署认购协议时，对该认购房没有取得“商品房预售许可证明”是明知的，且享受的内部认购价。原告在小区建设规划变更后，为尽量避免被告损失，积极协调为被告调整认购房，但是被告均不予认可。无奈诉至法院，恳请人民法院依法裁判。 被告穆宝山辩称：一、认购协议书系双方真实意思表示。2015年7月4日，答辩人与月晟公司签订认购协议书，认购了月晟公司开发的紫阳天玺小区16号楼1单元1101号房，该单元地上总高12层，面积136.14平方米，单价4,820元/米²，总价款666,195元，约定交房时间2017年12月31日。认购协议书是双方自愿签订，符合双方意愿。二、认购协议书签订后至起诉前，双方一直在促进合同的履行。签订认购协议书后，2017年2月，月晟公司通知调整了原售房时的建设规划，要求所有原购房户在先期开发的总层高32层的南2号楼按购房先后顺序，以原购房价格重新选房换房。换房原则是：要与原购房面积差在5平方米以内且楼层差在3层内的户型。因南2号楼中与答辩人的房屋相近面积的房源少等原因,答辩人未能成功选房换房。2017年下半年，答辩人等四户多次与月晟公司沟通换房事宜，其销售部门也想方设法积极提供换房方案。2018年6月，月晟公司提出可以在南2号楼选择2套小面积房屋，如果购买后想出售他们可以帮忙转卖1套。因答辩人是自住改善型购房，不是炒房，也买不起2套，转卖1套后面积又太小，方案行不通。之后，月晟公司答应2018年底前后待3号、南4号楼取得预售证后在这两栋楼中给予换房。2018年8月，答辩人等四户向《今日房产》栏目反映了购房存在问题，请求协助解决。《今日房产》栏目将此问题转交原房管局处理。市房管局约谈了月晟公司负责人，在市房管局领导协调下，月晟公司答应在南3号、南4号楼房源中予以解决。之后我们多次找月晟公司进行沟通。2018年10月，月晟公司确定在地上总高25层的南4号楼，相近面积的，7层以下、18层以上，让答辩人等四户按原购房选房换房并绑定小房。虽然较原来房子的舒适度和便捷度降低了，但我们做出了让步，双方达成了一致意见。2019年2月，答辩人选择南4号楼19层东户、宋丽燕选择南4号楼6层东户、张红彬选择南4号楼21层东户、路彤选择南4号楼20层东户。当时，我们要求签订书面合同，月晟公司对签署书面合同的时间进行了预先安排：为避免南2号楼业主出现变故，待南2号楼签完蓝皮合同后，双方再签订书面合同、选择小房和车位。当时，月晟公司将我们选房情况记载房屋销控表中，并承诺不会将所选房屋出售他人，出于信任理解，当时未签订书面合同。之后，我们为履行协议做好了资金准备，多次要求交款、签署蓝皮合同、选择小房和车位，月晟公司以南2号楼还没有签完蓝皮合同为由，一直让我们继续等待。2020年1月18下午，月晟公司通知我们商谈签订蓝皮合同事宜，我们按时到达售楼部，售楼部告知我们需要缴纳一部分现房价和原房价差值的土地增值税。我们同意缴纳，但不知缴给谁，月晟公司说再商量商量，让我们等通知，年前解决好。2020年1月21日，我们再次来到售楼部与公司销售总监姜总和售楼部东雪进一步沟通，我们提出先签蓝皮合同，书面承诺结算时如果需要我们补交税款，我们无条件补交。后因春节和疫情发生，没有进一步磋商沟通。2020年4月14日，月晟公司东雪电话通知我们，遗留问题交由法务部门负责了。三、认购协议书是预约合同。答辩人认为，双方签订认购协议书时，月晟公司作为房地产开发企业，房屋尚未开工建设，尚不具备与答辩人签订商品房买卖合同的条件。从2017年月晟公司通知答辩人换房至原告起诉前，双方一直在协商后续购房手续及签订蓝皮合同，充分说明双方最初签订认购协议书的目的是为将来签订正式商品房卖合同所做的预约，性质上应为预约合同。预约合同不是商品房预售合同，也不是商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，是针对商品房预售合同做出的规定。商品房预约合同并不以出卖人取得预售许可证明为前提条件。因此，认购协议书是原、被告双方平等自愿协商一致签订的合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。四、原告起诉属于恶意诉讼行为，不应得到支持。月晟公司在已经具备履约条件和能力，即将和购房户签订蓝皮合同的情况下，突然毁约并起诉要求确认合同无效，存在逃避履行义务，获取不法利益行为。1、意图逃避履行义务。认购协议书约定的交房时间为2016年12月31日前。答辩人多次上门要求换房签订蓝皮合同，并求助电视台，但时至今日原告拒绝换房，并选择以答辩人为被告起诉合同无效，是想利用民事诉讼来逃避有关部门的监督，而逃避履行向答辩人交付房屋的义务。2、意图获取不法利益。根据有关统计，本市房价近几年大幅上涨，如果认购协议书被判决无效，则原告可以获得巨额的利益。原告在权利未受损害且既无事实依据、又无法律依据的情况下起诉答辩人，属于滥用诉权，企图以合法形式达到非法目的。原告的意图一且得以实现，会有众多的购房者权益无法保障，最终受损害的，将是社会的公平正义。综上所述，答辩人认为，月晟公司今日出尔反尔，拒绝签订蓝皮合同，起诉协议无效，恶意毁约，并非权益受损寻求司法保护而是在逃避履行义务，损害购房户合法利益从而谋取不当利益，明显违背诚实信用的法律原则，且起诉内容也与事实不符，属于恶意诉讼，扰乱了正常社会秩序。作为一个普通老百姓，买房是家庭的大事，花费的是几代人的积蓄，恳请法院依法驳回其诉讼请求，并责令月晟公司积极履行合同，以维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2015年7月9日，原告月晟公司与被告穆宝山签订《晶牛内部认购协议书》，其中约定：穆宝山购买月晟公司开发的坐落于钢铁北路××天××小区××楼××单元××房。该套房屋建筑面积共136.14平方米（含公摊面积），上述建筑面积为月晟公司暂测面积，房屋竣工后以产权登记面积为准，据实结算。该套房屋单价（人民币）每平方米4820元，房屋总价款人民币656195元。穆宝山在签订《晶牛内部认购协议书》时将首付款不低于40%的款额336195元付给月晟公司。余额计320000元办理银行按揭。之后被告穆宝山向被告月晟公司支付336195元首付款。2017年6月30日月晟公司向被告穆宝山发送通知函告知穆宝山由于小区规划发生重大变化，原认购的房屋楼栋位置及户型等均已发生重大变化，要求被告在接到通知函后十日内作出是否退房的书面答复。2017年8月7日，穆宝山作出不退房书面承诺书回复月晟公司。原告月晟公司于2017年4月28日取得紫阳天玺住宅小区（南区）建设用地规划许可证，2018年8月17日取得紫阳天玺住宅小区（北区）建设用地规划许可证。 本院认为，关于月晟公司与穆宝山于2015年7月9日签订的《晶牛内部认购协议书》的效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从双方当事人约定看，原被告签订的《晶牛内部认购协议书》中没有《商品房销售管理办法》第十六条中的“交付使用条件、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属”等诸多直接影响双方权利义务事项的约定，即《晶牛内部认购协议书》签订后，月晟公司与穆宝山还需要签订商品房买卖合同。预约合同是当事人约定将来订立正式合同的协议，而商品房预售合同在合同中就房屋的交付方式、条件、期限、房屋的配套基础设施等都有明确、具体的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行。综上，案涉《晶牛内部认购协议书》属于商品房预约合同，不属于商品房预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，即案涉《晶牛内部认购协议书》不应以出卖人取得商品房预售许可证作为是否有效的要件，因此，涉案《晶牛内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。月晟公司主张该合同因其未取得商品房预售许可证而无效并无法律依据，故本院对于月晟公司主张案涉协议无效的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告邢台市月晟房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费80.0元，减半收取计40.0元，由原告邢台市月晟房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员 周 婧 二〇二〇年十一月十日 书记员 赵紫薇 ——