河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4482号上诉人(原审原告）：李慧君，女，1976年12月13日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李好欣，河南言华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈利华，男，1976年5月30日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：宋佳博，河南伟帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵芳芳，女，1987年5月29日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：邵世光，商丘市夏邑县立信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：刘秀兰，女，1951年11月8日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：宋佳博，河南伟帆律师事务所律师。上诉人李慧君因与被上诉人陈利华、邵芳芳、刘秀兰确认合同无效纠纷一案，不服河南省夏邑县人民法院（2020）豫1426民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李慧君及其委托诉讼代理人李好欣，被上诉人陈利华及其与刘秀兰的共同委托诉讼代理人宋佳博，被上诉人邵芳芳及其委托诉讼代理人邵世光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李慧君上诉请求：撤销河南省夏邑县人民法院（2020）豫1426民初3251号民事判决第二项，改判陈利华、邵芳芳、刘秀兰返还李慧君位于夏邑县××路西段路××层半楼房，东边两间配房。事实与理由：一、一审法院审判程序违法。案涉房屋买卖合同出售人为陈利华，购买人为邵芳芳，李慧君起诉要求确认该买卖合同无效，是基于该自建房原为夫妻共同共有的事实，刘秀兰不是合同当事人，其申请以第三人身份参加诉讼没有事实和法律依据。一审法院准许刘秀兰参加本案错误。二、一审法院适用法律错误。原审查明案涉《房屋买卖协议》约定的自建房系争议房屋，自建房系刘某安将该块土地自行出卖他人后于1999年6月建成，查明李慧君与陈利华于1997年冬天认识，1998年春天确定恋爱关系，1999年10月1日登记结婚，2008年9月12日办理离婚登记，约定家中现住房和所有地皮归女方所有。根据上述认定的事实，案涉房屋系同居期间自建房，房屋所有权为原始取得，原土地使用权人刘某安认可该土地出售给陈利华、李慧君，即案涉房屋系陈利华、李慧君的共同财产。李慧君基于离婚协议对案涉房屋取得了所有权。一审法院以现房屋所在集体土地建设用地的登记使用者为刘某安，当事人对标的权属存在较大争议为由，驳回李慧君要求返还房屋的请求错误。我国实行的是土地与房屋权属分别登记原则，土地登记使用者为刘某安，并不能否认案涉房屋属于陈利华、李慧君的共同财产的事实。陈利华、刘秀兰答辩称：李慧君的上诉请求和理由没有事实和法律依据，不应当支持。邵芳芳答辩称：李慧君未取得争议房屋的所有权，也没有提交任何证据能够证明房屋是其所建，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。李慧君向一审法院起诉请求：1.确认陈利华、邵芳芳《房屋买卖协议》无效；2.陈利华、邵芳芳返还李慧君位于夏邑县××路西段路北二层楼房（东邻祝光谱，西邻邵训练，南邻空地，北邻空地）。一审法院认定事实：2018年12月25日，陈利华（甲方）与邵芳芳（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方现有位于夏邑自建房一处，该房屋为甲方出资建造，因房屋占用的原土地登记名字为刘某安，房屋系甲方从其手中购买后建造，甲方与原土地所有人之间有协议，双方无任何产权争议；该房屋为三间两层半起脊，东边带两间配房，占用土地为东西10.5米；房屋售价440000元；现在因国家房产政策和该房屋原土地登记人不是甲方等客观因素，导致暂时无法办理过户手续，但如将来可以办理过户时，甲方必须保证自己无偿协助乙方办理房产过户登记手续；因该房屋为自建房，如将来面临拆迁或者开发问题，涉及的所有赔偿权益全部归乙方所有，甲方和其亲属不得干涉；协议自甲乙双方签字时生效，如果各方违反上述任何一款规定，均视为违约，违约方向守约方支付房屋价格的30%作为违约金赔偿。庭审时，陈利华、邵芳芳和第三人刘秀兰均明确陈述，案涉《房屋买卖协议》中约定的房屋售价440000元，是指房屋加上土地共计440000元。另查明，案涉《房屋买卖协议》约定的自建房坐落于夏邑县××路西段北侧，集体土地建设用地使用证显示，该块土地使用者为刘某安，用途为住宅。自建房系刘某安将该块土地自行出卖给他人后于1999年6月建成。再查明，李慧君与陈利华于1997年冬天认识，1998年春天确定恋爱关系，1999年10月1日办理结婚登记，2008年9月12日办理离婚登记，约定家中现住房和所有地皮归女方所有。一审法院认为，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法对本集体所有的土地享有占有和使用的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。目前农村房屋买卖中买房人名义是买房，实际是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规所禁止的。本案中，《房屋买卖协议》的标的物是位于夏邑县××路西××北侧××宅基地及房屋，对此买卖双方亦予以确认，但宅基地属于农民集体所有，使用权人仅享有占有和使用的权利，宅基地买卖为法律所禁止。即使就宅基地使用权而言，买卖双方也均非该宅基地所属集体经济组织的成员。故双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。此外，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。宅基地的流转也会带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地的延伸，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，应属社会公共利益的范畴。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害了社会公共利益，从这一角度衡量，案涉《房屋买卖协议》也应为无效合同。综上所述，关于李慧君要求确认案涉《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，予以支持，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于李慧君要求陈利华、邵芳芳返还案涉房屋的诉讼请求，因现房屋所在集体土地建设用地的登记使用者为刘某安，当事人对标的权属存在较大争议，也均未提交相关合同或其他证明房地权属问题，故该诉讼请求在本案中不予支持，李慧君可另行提起确权民事诉讼。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认被告陈利华与邵芳芳于2018年12月25日签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回原告李慧君的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告陈利华负担。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：李慧君要求返还房屋的诉讼请求是否应予支持。李慧君提起本案诉讼要求确认陈利华与邵芳芳签订的《房屋买卖协议》无效，要求陈利华、邵芳芳返还位于夏邑县××路西段路北二层楼房（东邻祝光谱，西邻邵训练，南邻空地，北邻空地）。一审法院经审理认定陈利华、邵芳芳签订的《房屋买卖协议》无效，合同无效的法律后果是相互返还因合同取得的财产，但案涉无效合同的双方当事人系陈利华、邵芳芳，李慧君并非合同相对人。因案涉房屋及土地的权属不明，存在争议，一审法院已释明李慧君可另行提起确权诉讼，在本案中驳回其要求返还房屋的诉讼请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李慧君负担。本判决为终审判决。审判长 郭 玮审判员 周克风审判员 张月梅二〇二〇年十一月十九日法官助理崔乐书记员关昭懿