文书内容湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初9366号原告：韩海清，男，1963年5月31日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：陈峻，湖北华徽律师事务所律师。被告：黄秀丽，女，1979年9月6日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：郭万明（系黄秀丽丈夫），住湖北省荆门市东宝区。原告韩海清诉被告黄秀丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩海清的委托诉讼代理人陈峻、被告黄秀丽的委托诉讼代理人郭万明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩海清向本院提出诉讼请求：1.判令黄秀丽立即向韩海清支付拖欠房屋租金34500元（2017年5月1日11日至2020年8月10日），并承担违约金9000元；2.本案诉讼费及其他相关费用由黄秀丽全部承担。事实与理由：2017年2月10日，韩海清与黄秀丽签订房屋租赁合同，将韩海清位于本市江汉区华苑小区19栋1单元层1室房屋（下称案涉房屋）出租给黄秀丽，双方主要约定：租期五年（自2017年2月11日至2022年2月10日）；承租方应在每季度末支付下季度3个月房屋租金合计9000元；如承租方拖欠租金15天以上，出租方有权单方面终止合同，承租方支付的租赁保证金3000元作为违约赔偿金不予退还；出租方同时有权要求承租方赔偿三个月的租金作为补偿。黄秀丽自2020年元月份起未如约支付房屋租金，截止2020年8月10日，黄秀丽共下欠租金合计34500元，韩海清多次催收未果，遂于2020年8月9日通知黄秀丽自2020年8月10日起解除房屋租赁合同，黄秀丽已于2020年8月14日自承租房屋中搬出。为维护出租人的合法权益，特具状起诉。黄秀丽辩称，1.承租人已将房屋租金缴至2020年3月份；2.2020年3月至8月房屋租金虽未缴纳，但系受武汉新冠××疫情影响无法从事经营所致，故应免除3个月租金，之后减半收取；3.案涉房屋已经返还，承租人并不存在违约行为，不应支付违约金，因疫情造成的损失应由租赁双方合理分担。根据当事人陈述及经审查确认的证据，韩海清关于同黄秀丽签订房屋租赁合同向其出租案涉房屋，因欠缴租金，黄秀丽在接到2020年8月10日解除合同通知后，实际于同年8月14日自案涉房屋中搬离的陈述内容，情况属实，本院予以确认。另查明，韩海清系案涉登记房屋所有权人。租赁双方约定的租金支付方式为“每季度末支付下季度3个月租金”。2017年2月10日租赁合同订立当日，黄秀丽按“押一付三”的约定向韩海清足额支付了保证金3000元及2017年2月至4月的首季度租金9000元。2017年5月，因承租房屋出现漏水，黄秀丽在与韩海清沟通协商后，后者免除了其2017年5、6月的应付租金，自2017年7月始直至2019年12月18日最后一次付租，韩海清实际按照每季度8100元标准（月租2700元）向韩海清支付租金。合同解除前，共计支付房租90000元（参见本判决附表）。因自2020年1月起黄秀丽未再支付租金，导致本案诉讼。本院认为，韩海清与黄秀丽订立的房屋租赁合同合法有效。黄秀丽本应依合同约定按月租3000元标准每季支付租金。但2015年5月案涉房屋发生漏水后，黄秀丽实际是按月租2700元交租，韩海清收款后并未提出异议，由此可以认定租赁双方已就房屋漏水问题达成减租协议，韩海清关于仅同意免租两个月、未同意减租的陈述意见，与客观事实不符。黄秀丽下欠租金数额应按变更后的计租标准即每月2700元予以认定。结合黄秀丽的实际付款及韩海清减租情况，黄秀丽已付清截止2019年12月的房屋租金，下余2020年1月1日至2020年8月14日的租金尚未支付。黄秀丽辩称已付清2020年3月之前的全部租金，没有事实依据，对该答辩意见，本院不予采纳。黄秀丽承租房屋实际用于汗蒸养生馆的经营，受武汉新冠××疫情影响，其客源丧失、经营困难的事实客观存在。黄秀丽为此主张应免除3个月租金，其后租金减半，系参考了中央及本地针对承租国有资产类经营用房的中小微企业实施的房租优惠政策，但本案房屋租赁关系发生于自然人之间，韩海清作为出租人取得房租收益系用于家庭生活，其承受不可抗力所致风险的能力与黄秀丽基本相当，故不应简单套用国家政策免除租金，而宜由租赁双方予以合理分担。据此，2020年1月1日至1月22日不可抗力发生前的租金应按正常计租标准认定为1980元（22天×90元）；2020年1月23日至2020年4月8日，武汉市针对新冠疫情采取了严格的管控措施，于此期间发生的租金损失，宜由租赁双方平均分担，黄秀丽于此期间应向韩海清支付租金3465元（77天×90元×50%）；2020年4月9日至8月14日，严格的疫情管控措施虽告解除，但疫情对当地复工复产及居民日常生活造成的不利影响仍然持续存在，故本院酌定对此期间的租金按比例进行递增计收，即2020年4月9日至6月9日租金，按应付租金的60%计算，金额为3348元（62天×90元×60%）。2020年6月10日至8月14日按应付租金70%计算，金额为4752元（66天×90元×70%）。由此，黄秀丽应向韩海清支付租金13545元（1980元+3465元+3348元+4752元）。韩海清自愿将3000元保证金用于冲抵租金，系对自有权利的正当处分，与前述应付租金相抵后，黄秀丽仍下欠租金10545元。对韩海清超过部分的租金请求，本院不予支持。本案租赁双方明确约定“每季度末支付下季度3个月租金”，据此，2020年1月至3月的季度租金本应于2019年12月不可抗力发生之前缴付，黄秀丽迟延支付，违约责任依法不能免除。之后迟延履行系受不可抗力因素影响，黄秀丽亦曾多次就减免租与韩海清进行协商，故不宜认定为违约。鉴于迟延支付租金给韩海清造成的经济损失主要表现为资金占用损失，韩海清主张按合同约定支付违约金9000元，过分高于其所受实际损失，黄秀丽持有异议，故本院依法将违约金适度下调为以欠付租金5085元（2020年1月1日至1月22日应付租金1980元+2020年1月23日至3月31日应付租金3105元）为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍予以计算，对韩海清超过部分的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告黄秀丽于本判决生效之日起十日内向原告韩海清支付房屋租金10545元；被告黄秀丽于本判决生效之日起十日内向原告韩海清支付违约金（以欠付租金5085元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2020年1月1日起计算，至全部付清之日止）；驳回原告韩海清的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，减半后收取计444元，由原告韩海清负担311元（已付），被告黄秀丽负担133元（此款原告韩海清已垫付本院，被告黄秀丽随同上述判决第二项应付款，一并向原告韩海清支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  纪承二〇二〇年十一月二十四日书记员  赵毅附表：黄秀丽付租明细                          押金              3000                                2017年第1季度              2月              3000                                3月              3000                                4月              3000                                2017年第2季度              5月              免除                                6月              免除                                7月              8100              2017.7.11                  2017年第3季度              8月                  9月                  10月              8100              2017.10.11                  2017年第4季度              11月                  12月                  1月              8100              2018.1.31                  2018年第1季度              2月                  3月                  4月              8100              2018.4.19                  2018年第2季度              5月                  6月                  7月              8100              2018.7.13                  2018年第3季度              8月                  9月                  10月              8100              2018.12.12                  2018年第4季度              11月                  12月                  1月              8100              2019.3.11                  2019年第1季度              2月                  3月                  4月              3000              2019.6.11                  2019年第2季度              5月              5100              2019.6.16                  6月                  7月              3000              2019.9.20                  2019年第3季度              8月              5100              2019.10.2                  9月                  10月              3000              2019.12.11                  2019年第4季度              11月              5100              2019.12.18                  12月                  1月              0              迟延支付（违约）                  2020年第1季度              2月                  3月                  4月              0                                2020年第2季度              5月                                6月                                7月                                              2020年第3季度              8月              0