河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0503执异121号案外人：安阳通瑞达房地产开发有限公司，住所地安阳市北关区创业大道东段路北。统一社会信用代码：9140500562487826T。法定代表人：黄波，该公司执行董事、总经理。委托代理人：冯玉洁，该公司员工。申请执行人：陈永刚,男,1960年10月19日生,汉族,住安阳市殷都区。申请执行人：陈滨,男,1961年9月2日生,汉族,住安阳市文峰区。申请执行人：景保钢,男,1963年10月11日生,汉族,住安阳市开发区海河大道县。申请执行人：司美丽,女,1969年9月14日生,汉族,住安阳市文峰区。被执行人：翟伟伟,男,1986年10月2日生,汉族,住安阳市北关区。在本院执行申请执行人陈永刚、陈滨、景保钢、司美丽与被执行人翟伟伟民间借贷纠纷一案中，案外人安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称通瑞达公司）对本院执行位于安阳市北关区灯塔路与光明路交叉口东南恒大绿洲二期商住小区7号楼3单元24层2401号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人通瑞达公司称，请求事项：请求法院立即停止对安阳市北关区恒大绿洲二期7号楼3单元2401号房产的执行行为。事实与理由：一、该房产归案外人所有。根据《物权法》第九条第一款之规定,不动产物权转让，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。截至目前,翟伟伟未取得所有权登记，不享有该房产的所有权。案外人作为该房产的建造人，根据《物权法》第三十条之规定,因合法建造房屋这一事实取得该房产的所有权,法院拍卖该房屋的行为直接损害了案外人的合法权益。二、人民法院对预查封的房产不得进行处分。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)款之规定,人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但应注意的是,“预查封”不等于正式“查封”,该通知第十六条规定,房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封才自动转为正式查封。预查封和查封有区别,其中第一个区别就是人民法院不能对预查封的房地产进行处理。因此从设立预查封制度的司法解释看,人民法院不得对预查封的预售房产进行处分,仅能限制该不动产物权的变动。同时,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百八十六条之规定,对非经“查封”的被执行财产,人民法院不得进行处分。而对哪些财产能采取正式查封措施,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条亦有规定,就不动产而言,人民法院仅能对已登记在被执行人名下的不动产采取正式查封。因此,从现行司法解释的明文规定来看,人民法院也只能对采取了正式查封措施的房产进行处分,而对于处于预查封状态的被执行人财产,人民法院不可进行处分。综上,案外人认为,现行法律明确规定不得对未采取正式查封的房产进行处分,法院拍卖该房产的行为已损害了案外人的合法权益。鉴于此,案外人提出异议申请,请求立即停止对该房产的执行行为。本院查明，原告陈永刚、陈滨、景保钢、司美丽与被告翟伟伟民间借贷纠纷一案，在诉讼前陈永刚申请财产保全，本院作出（2019）豫0503财保77号民事裁定书及（2019）豫0503执保68号协助执行通知书，于2019年4月10日预查封了被申请人翟伟伟名下位于安阳市××区××路与××交叉口东南××绿洲××小区××楼××单元××房产。2020年5月15日，本院作出（2020）豫0503民初834号民事判决书，判决：一、被告翟伟伟于判决生效后十日内分别偿还原告陈永刚本金50000元及利息、偿还原告陈滨本金80000元及利息、偿还原告景保钢本金120000元及利息、偿还原告司美丽本金50000元及利息（上述四笔借款的利息均按各自的借款本金按月息1.8分从2019年12月1日起计算至清偿之日止）；二、驳回原告陈永刚、陈滨、景保钢、司美丽的其他诉讼请求。判决书生效后，翟伟伟未按照判决履行义务，陈永刚、陈滨、景保钢、司美丽向本院申请执行。在执行过程中本院于2020年9月8日作出（2020）豫0503执1434号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产，但由于他人提出执行异议，尚未进行挂拍。另查明，根据案外人提供的合同编号为YS00164100的《商品房预售合同》显示，2016年4月13日出卖人通瑞达公司与买受人翟伟伟就涉案房产签订商品房预售合同，约定涉案房产总价款1002117元；付款方式为2016年4月7日前支付首付款302117元，余款700000元须在2016年4月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人逾期付款的违约责任为（1）、逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；涉案房产交付期限为2017年5月31日之前。根据安阳市不动产档案馆出具的预告登记情况记载表显示，涉案房产进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为：安阳市（2016）北关区不动产证明第00003977号，发证时间为2016年10月8日，权利人为翟伟伟；该房产还进行了预购商品房抵押预告登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司安阳分行，债权数额为700000元。涉案房产所在楼盘在2020年8月28日完成初始登记，取得豫（2018）安阳市不动产权第0016889号不动产权证书，权利人为通瑞达公司。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本案中，案涉房产虽因案外人通瑞达公司合法建造初始登记在通瑞达公司名下，但因其已出售该房产并预登记在购房人翟伟伟名下且已交付于购房人，对此，有《商品房预售合同》予以证明，故通瑞达公司对案涉房产已不享有《物权法》第三十九条所规定的占有、使用、收益及处分等权利；并且，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，购房人作为购买商品房消费者，其对案涉房产的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权，据此亦可知房屋权属初始登记在开发商名下并不能对抗购房人对房屋享有的财产权利；再者，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，案涉房产亦可作为被执行人翟伟伟的责任财产进行预查封。故案外人通瑞达公司请求确认案涉房产归其所有，实质上系要求确认其对案涉房产仍享有对世及排他效力的完整的不动产所有权，依法不能得到支持。其据此请求排除案涉房产的强制执行，不能成立。综上，案外人通瑞达公司对涉案房产并不享有足以阻却执行的民事权益，其异议请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：驳回案外人安阳通瑞达房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李**人民陪审员  刘微人民陪审员  刘娜二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  南刚