浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初16177号原告：诸暨市金乐化纤有限公司，住所地诸暨市大唐街道政通路**。法定代表人：徐彩琴。诉讼代表人：浙江振邦律师事务所，系原告破产管理人。委托诉讼代理人：俞鲁烽,浙江振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雨梦,浙江振邦律师事务所律师。被告：杨伦校，男，1956年5月24日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：潘惠明，浙江新兴律师事务所律师。原告诸暨市金乐化纤有限公司（以下简称“金乐公司”）与被告杨伦校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序于2020年11月9日、11月24日两次公开开庭进行了审理。原告金乐公司的委托诉讼代理人俞鲁烽、何雨梦、被告杨伦校及其委托诉讼代理人潘惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退其占用的位于诸暨市大唐街道望马路799号诸暨市××号楼××楼房屋；2.判令被告支付原告自2019年9月21日起至实际返还房屋之日止按150.68元／日（即55000元／年）计算的房屋占有使用费。审理中，原告撤回第2项诉请，并增加诉请为：判令确认解除原、被告之间的租赁合同。事实和理由：原告金乐公司因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，诸暨市人民法院于2019年8月26日作出（2019）浙0681破申24号民事裁定书，裁定受理申请人秦军对金乐公司的破产清算申请，并于同日作出（2019）浙0681破申24号决定书，指定浙江振邦律师事务所担任管理人。管理人接受指定后，对金乐公司进行全面尽职调查，据管理人掌握的情况，在诸暨法院受理破产前，被告已占有使用金乐公司厂区内的3号楼5楼房屋。管理人为使资产能加速变现，尽快推进破产程序，根据破产法相关规定，管理人于2019年9月13日向被告送达了解除租赁合同的通知，并要求被告在接到通知后七日内腾房，对其造成的损失可向管理人申报债权。但时至今日被告仍没有返还所占用房屋。被告杨伦校辩称，1.原告不是涉案房屋的权利人，不享有涉案房屋的所有权利；2.涉案房屋是浙江诸暨华中袜业有限公司的法定代表人徐雷乐因其公司不能支付被告货款，而与本案被告协商将涉案房屋出租给被告，双方于2016年1月12日签订了涉案房屋租赁协议，租期一共8年，从2016年1月20日至2024年1月20日，租金约定用出租方欠承租方一共是385329元货款抵付8年租金，被告因租赁而合法占有使用该房屋；3.被告从未收到过出租方解除租赁协议、腾退案涉房屋通知，且事实上没有法定或约定解除协议的任何条件，承租方依法享有租赁使用权;4.从现有证据看，原告金乐公司与浙江诸暨华中袜业有限公司是混同的，至少在2016年前是混同的，涉案房屋在混同时已经建造好，建造好之后原告金乐公司已经停业，并未实际占用使用，涉案房屋一直由浙江诸暨华中袜业有限公司占有使用出租，浙江诸暨华中袜业有限公司与被告杨伦校的欠款均发生在2015年前，系浙江诸暨华中袜业有限公司与原告金乐公司混同期间，该两公司均应承担清偿责任。浙江诸暨华中袜业有限公司将其占有的涉案房屋出租给被告杨伦校，且由欠被告杨伦校的款项抵付租金并无不当；5.浙江诸暨华中袜业有限公司的法定代表人徐雷乐也是原告金乐公司的股东，出租方应当是浙江诸暨华中袜业有限公司；浙江诸暨华中袜业有限公司与被告杨伦校的租赁协议，因被告杨伦校应付8年租期的租金双方已经合意用所欠的货款抵消，该抵消合法有效，被告杨伦校已经将支付租金的义务履行完毕，故该租赁协议不属于双方均未履行完毕的情形，不符合破产法第18条的适用条件，涉案房屋的使用权在租期内不属于破产财产，被告杨伦校对涉案房屋在约定的租期内依法享有使用权。综上，应当依法驳回原告的起诉。原告金乐公司为证实其诉讼主张向本院提供证据材料如下：1.不动产登记查询证明（金乐公司）；2.腾房通知书；3.快递单及查询单；4.房屋现场照片；5.不动产登记查询证明（浙江诸暨华中袜业有限公司）。经质证，被告对证据1表示不能达到原告的证明目的，涉案房屋根据该证明无法确认是原告的房产，因此原告不具有要求被告腾退房屋的权利；对证据2、3，被告从未收到过腾退通知书，即使有该通知，基于涉案房屋与原告无关，原告无权主张腾退，该通知书也没有效力；证据4无法说明原、被告之间的租赁关系；对证据5的真实性无异议，认为与本案无关，即使出租的房屋在该份证据中没有登记情况，但并不代表浙江诸暨华中袜业有限公司没有该涉案房产。本院对上述证据的真实性予以确认，被告质证认为未收到腾退通知书，但是根据快递单及查询单可见，被告已签收腾退通知书，故其质证意见不成立。被告杨伦校为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：6.租赁协议；7.华中袜业欠条、承诺书、徐雷乐出具的说明。经质证，原告对证据6的真实性有异议，对于合法性，徐雷乐个人与被告签订了该份协议，假设可以代表金乐公司或者浙江诸暨华中袜业有限公司签订该份协议，因为两个公司均进入破产程序，管理人已经向杨伦校及浙江诸暨华中袜业有限公司、金乐公司厂房寄送、张贴腾房通知书，该协议也已经解除，根据破产法第18条，在破产后双方未签订相关合同继续履行，该份协议也已经解除；证据7，原告对该组证据的真实性无异议，但是对关联性有异议，庭前向徐雷乐也询问，其是承认原来浙江诸暨华中袜业有限公司确实欠被告款项，即便如被告陈述在破产受理前由货款抵租金，抵的也是浙江诸暨华中袜业有限公司的债务，金乐公司和浙江诸暨华中袜业有限公司是两个独立法人，是不同法人主体，现在原告金乐公司也破产的情况下，不能抵原告金乐公司的租金，被告抵浙江诸暨华中袜业有限公司的租金也可能损害其他债权人利益，租金抵付成立的情况下可能存在偏颇性受偿。本院对上述证据的真实性予以确认。本院依法出示徐雷乐的询问笔录2份、浙江诸暨华中袜业有限公司管理人的询问笔录1份、（2017）浙06破申33、34号民事裁定书，经质证，原告对上述证据形式的真实性无异议，认为出租时涉案房屋系在原告金乐公司名下，管理人仅认可徐雷乐是代表原告金乐公司对外出租，无论是浙江诸暨华中袜业有限公司或者原告金乐公司破产之后，以租抵债的行为管理人均不认可；被告对上述证据的形式真实性无异议，但是认为徐雷乐是代表浙江诸暨华中袜业有限公司将房屋租给被告，租金由欠款抵付，徐雷乐在第二次询问过程中的陈述与其第一次询问时回答的内容不一致，应以第一次为准，由于浙江诸暨华中袜业有限公司与原告金乐公司是混同的，2016年后分开没有证据证明，徐雷乐是浙江诸暨华中袜业有限公司的法定代表人及原告金乐公司的股东。本院将结合当事人的陈述及其他证据综合予以认定。本院经审理查明事实如下：2016年1月12日，徐乐雷与被告杨伦校签订《租赁协议》一份，载明：“甲方将坐落于大唐镇毛阳村华中袜业3号楼五楼整体一层租赁给乙方，租赁面积约为750平方米，承租方保证合法使用该场所，不得用于非法目的；租赁期：从2016年1月20日起至2024年1月20日，租期8年。租金为每年人民币60000元，租金由甲方原欠乙方385329元，抵付8年租金；甲方保证该产权清晰，在租赁期间因甲方原因造成无法继续租赁的，由甲方承担乙方各项损失，乙方有权随时解除本协议并追加损失。”2019年9月11日，原告金乐公司向被告杨伦校发送腾房通知书，被告杨伦校于2020年9月14日收到该通知书。涉案房屋所在地登记在原告金乐公司名下，被告杨伦校至今仍居住在涉案房屋。2019年5月15日，本院立案审查秦军申请对金乐公司破产清算一案，本院于2019年8月26日作出（2019）浙0681破申24号民事裁定，裁定：“一、受理申请人秦军对被申请人金乐公司的破产清算申请；二、指定浙江振邦律师事务所为金乐公司管理人”。2020年6月30日，原告金乐公司管理人在淘宝网阿里拍卖破产强清平台上发布拍卖公告，拍卖金乐公司所有的位于诸暨市××镇××村的房地产、地上建筑物、构筑物、变配电设备及绿化苗木。2020年9月5日，本院作出（2019）浙0681破30号之三民事裁定：“登记在诸暨市金乐化纤有限公司名下位于诸暨市××镇××村的房地产［土地使用权证号：诸暨国用（2011）第90401419号，房产证号：Ｆ××4、Ｆ××5、Ｆ××6］、地上建筑物、构筑物、变配电设备及绿化苗木归买受人拉美拉供应链（浙江）有限公司（统一社会信用代码：91330102ＭＡ2Ｈ36ＲＥ50）所有；二、买受人拉美拉供应链（浙江）有限公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，相关过户费用由买受人拉美拉供应链（浙江）有限公司负担。”审理中，本院为查明案件事实向徐雷乐询问，其表示涉案房屋所在处登记在原告金乐公司名下，而非浙江诸暨华中袜业有限公司，出租方为原告金乐公司。本院向浙江诸暨华中袜业有限公司的破产管理人询问，其表示涉案租赁合同的出租方为原告金乐公司，而非浙江诸暨华中袜业有限公司。本案的争议焦点是原告的主体是否适格。本院分析如下：1.涉案房屋所在处登记在原告金乐公司名下，而非浙江诸暨华中袜业有限公司；2.徐雷乐在本院询问时表示出租方系原告金乐公司，其系原告金乐公司的股东，并结合本院同类其他案件的情况，即由徐雷乐代表原告金乐公司签署租赁合同；3.浙江诸暨华中袜业有限公司的破产管理人在本院询问时表示涉案租赁合同的出租方为原告金乐公司，而非浙江诸暨华中袜业有限公司。综上，本院认定：原告金乐公司的主体适格。本院认为：原、被告之间的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人主体适格，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。2019年8月26日，本院作出（2019）浙0681破申24号民事裁定，裁定受理金乐公司的破产清算一案，依照《企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。现原告金乐公司要求确认原、被告之间的租赁合同已解除的诉请，本院认为，原告金乐公司的管理人依照法律规定行使解除权，合理合法，其向被告发送的腾房通知书中表示其解除合同的意思表示，快递物流信息显示被告于2019年9月14日收到该通知书，该日应视为合同解除日；退一步讲，即使原告金乐公司的管理人未通知被告解除合同，那么根据企业破产法规定管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，亦视为解除合同。原告金乐公司要求被告腾退其占用的位于诸暨市大唐街道望马路799号诸暨市××号楼××楼房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：确认原、被告之间签订的《租赁协议》于2019年9月14日解除；被告杨伦校应于本判决生效之日起二十日内腾退位于诸暨市××街道××路××号××号楼××楼房屋。案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨伦校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年十一月二十四日书记员 谢周成