浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初13084号 原告（反诉被告）：沈伯龙，男，1965年1月17日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：毛文斌,浙江永大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地：中国(上海)自由贸易试验区业盛路****。 法定代表人：夏军。 委托诉讼代理人：廖筱云,国浩律师（上海）事务所律师。 委托诉讼代理人：丁含春,国浩律师（上海）事务所律师。 原告（反诉被告）沈伯龙（以下简称原告沈伯龙）与被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称被告车享家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，应原告沈伯龙的申请对被告车享家公司的财产在18万元内予以保全。审理中,被告车享家公司提起反诉。后本案依法适用简易程序于同年10月13日公开开庭进行了审理。原告沈伯龙及其委托诉讼代理人毛文斌、被告车享家公司的委托诉讼代理人丁含春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈伯龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2017年6月25日签订的租赁合同；2.判令被告支付原告自2020年7月25日起至2021年1月24日的租金58185元，并支付自2020年6月25日起至款付清日止按日0.1%计算的滞纳金（暂计算至起诉之日为2269.2元）；3.判令被告支付原告违约金10万元，律师费6000元，财产保全保险费600元；4.本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。审理中，原告将违约金金额变更为25000元。事实和理由：原、被告于2017年6月25日签订租赁合同一份，约定被告向原告租赁位于诸暨市××路××号××号××,59-15号000102，西城花园7幢0000001架空层房屋（以下简称案涉房屋）。租期为2017年6月25日至2023年7月24日，第一、二年的租金为11083元／月，第三、四年租金为11637元／月，第五、六年租金为12219元／月，租金每六个月为一个支付周期，每个支付周期届满前一个月支付下一期租金，若承租方拖欠租金须支付0.1%的日滞纳金，履约保证金为25000元，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。2020年6月25日，按约定被告应支付下一期的租金58185元，但被告至今未支付。现原告向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告车享家公司答辩称，被告于2020年7月28日向原告发函，按照合同10.2条款的约定提前终止租赁合同，原告于8月1日收到函。合同已经于8月1日终止，被告无需继续履行合同，也无需支付租金。被告未违反合同约定，无需支付违约金、律师代理费、诉讼费及财产保全费。 被告车享家公司向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于2020年8月1日起提前终止；2.判令原告返还被告押金人民币25000元。事实和理由：原、被告于2017年6月25日签订租赁合同，约定被告向原告租赁案涉房屋，作为汽车销售服务类门店使用，第一、二年的租金为11083元/月，第三、四年租金为11637元/月，第五、六年租金为12219元/月。租期为2017年6月25日至2023年7月24日。合同第10.2条款约定，若不可抗力事件发生，致使租赁的房屋周围环境发生重大变化，营业的市场、环境因素不复存在，或导致无法正常安全经营持续超过10天的，则可通知后提前终止本合同，而不需承担任何法律责任。合同签订后，被告向原告支付了租房押金，且直到发函要求解除租赁合同前一直按约履行合同义务，但新冠疫情不可抗力事件已直接导致被告的营业市场、环境因素不复存在，并因此关店持续时间超过30天。被告于2020年7月28日向原告发出《关于提前解除租赁合同之公函》，明确自原告收到公函之日起提前解除，原告于2020年8月1日收到该公函。被告于2020年8月15日腾空涉案房屋。并分别于8月19日、9月15日两次向原告发送交房通知，但原告一再退回函件，不进行房屋交接。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交了租赁合同、租金减免补充协议、关于提前解除合同的公函，财产保全保险费发票，委托代理合同、律师费发票等证据，经质证，被告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，租赁合同已经终止；代理费未提供支付凭证。被告提交了租赁合同、押金收据，提前解除合同的公函和送达凭证，房屋腾空视频，交房通知两份及拒收信息等证据。经质证，原告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告车享家公司单方解除合同、腾空房屋的行为无效，押金不符合退还条件，原告未收到交付通知。本院经审查对双方提供的证据予以采纳并在卷佐证。 经审理，本院认定如下事实：原告沈伯龙（甲方）与被告车享家公司（乙方）于2017年6月25日签订租赁合同一份，约定乙方向甲方租赁案涉房屋，用于经营汽车销售服务类业务。租期为2017年6月25日至2023年7月24日。第一、二年的租金为11083元/月，第三、四年租金为11637元/月，第五、六年租金为12219元/月。租金每六个月为一个支付周期，每个支付周期届满前一个月支付下一期租金。合同签订后七日内乙方向甲方支付25000元定金，免租期届满且乙方正常开业后，该定金转为履行保证金；租赁期限届满且不再续约，乙方按约定履行合同各项义务后，甲方需足额无息一次性退还乙方履约保证金。合同第10.2条款约定：“若发生地震、火灾、台风或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致租赁房产毁损不能正常使用，则双方可选择修复或重建或终止本合同。如选择修复，在租赁房产修复期间，乙方免交租金及其他相关费用。待租赁房产恢复使用后继续计算租金和费用，合同有效期也相应向后顺延。若不可抗力事件发生，致使租赁房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，或导致乙方无法正常安全经营持续超过10天的，双方书面通知后均可提前终止本合同，双方均无需承担任何法律责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用。当不可抗力发生时，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况。”合同12.2条款约定，除非合同有明确约定，否则乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日支付滞纳费用0.1%的滞纳金。 合同签订后，被告车享家公司向原告沈伯龙支付了租金、保证金及押金。2020年4月20日，双方签订《租金减免补充协议》一份，约定根据新冠肺炎病毒疫情防控、支持企业复工的相关政策，甲方免收乙方一个月租金，减免方式在下个租金支付周期抵扣。2020年7月28日，被告向原告发出《关于提前解除租赁合同之公函》，通知甲方自收到公函之日起提前解除租赁合同，并要求甲方办理腾房交接及费用结算事项。原告于2020年8月1日收到该公函。后被告车享家公司于分别于8月19日、9月15日两次向原告发送交房通知，但原告未签收也未交房。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：双方之间的房屋租赁合同是否已经解除。本案双方的租赁合同属于经营性租赁，新冠肺炎病毒疫情对被告车享家公司的经营造成了一定影响。合同中未明确约定疫情属于不可抗力事件，被告车享家公司未能提供证据证明出现了合同10.2条款约定的能够提前终止合同的情形。即使存在合同10.2条款约定的提前终止合同的情形，被告车享家公司在本地区疫情防控最严格的时期未及时行使解除权，反而于4月20日与原告沈伯龙签订了租金减免补充协议，直到7月28日才提出解除合同，应视为未在合理期限内行使解除权。因此，被告车享家公司发送提前解除合同函，合同并未解除。被告车享家公司仍需要按约定支付租金、物业费等费用，被告车享家公司未按约定交纳属于违约。现原告沈伯龙起诉要求继续履行合同，支付租金58185元（已经按照减免协议减免一个月租金），并支付按照日0.1%计算的滞纳金，合法有据，本院予以支持。对于违约金，因原告沈伯龙要求继续履行合同，合同对此情形下的违约金未明确约定，原告沈伯龙的实际损失为逾期支付租金的损失，本院根据实际损失、兼顾当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持2000元。对于律师代理费，符合合同的约定，本院予以支持。对于财产保全保险费600元，合同未明确约定该费用属于合理费用，故本院不予支持。对于被告车享家公司要求确认租赁合同提前终止，并要求原告沈伯龙返还押金人民币25000元的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司应继续履行与原告（反诉被告）沈伯龙于2017年6月25日签订的房屋租赁合同； 二、被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司应支付原告（反诉被告）沈伯龙自2020年7月25日起至2021年1月24日的房屋租金58185元，并支付该款自2020年6月25日起至款付清日止按日0.1%计算的滞纳金，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司应支付原告（反诉被告）沈伯龙违约金2000元，律师代理费6000元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）沈伯龙的其余诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案应收案件受理费2086元，依法减半收取1043元，财产保全费1420元，合计2463元，由被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司负担。反诉费用425元，由驳回被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 陈 翊 二〇二〇年十一月十二日 书记员 孟未杰