江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1933号 原告：樊小秀，男，汉族，1991年4月26日出生。 委托诉讼代理人：刘行，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被告：江西浩光房地产有限公司。 法定代表人：王成芳，系公司董事长。 委托诉讼代理人：胡滢、徐敏，北京大成（南昌）律师事务所律师。 原告樊小秀与被告江西浩光房地产有限公司（以下简称“浩光公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告樊小秀及其委托诉讼代理人刘行，被告浩光公司的委托诉讼代理人徐敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、原告樊小秀的诉讼请求：1.请求判令被告立即返还原告购房定金20000元；2.从起诉之日起至定金返还之日止，以20000元为基数，按照年息6%计算资金占用费；3.本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了以下证据： 第一组证据：身份证、结婚证，证明：原告主体身份及原告与李明敏系夫妻关系； 第二组证据：承诺书一份，证明：被告向原告承诺如果原告因征信问题银行不贷款，退还原告缴纳的20000元的事实； 第三组证据：《商品房认购书》、微信转账凭证、收据各一份，证明：在被告出具承诺书后，原告与被告签订了一份《商品房认购书》，并于当晚向被告转账20000元、被告出具收条的事实； 第四组证据：个人信用报告一份，证明：原告丈夫有逾期还款记录，征信存在问题的事实； 第五组证据：微信聊天记录18张，证明：原告丈夫与被告微信聊天记录，证明被告一直和原告丈夫说征信没问题可以贷款，但最终兴业银行还是因为原告丈夫征信问题没有批准贷款。 二、被告浩光公司辩称：一、本案是因原告樊小秀不想继续履行《商品房认购书》约定的义务，主动不与被告签订商品房买卖合同，违约在先，被告有权没收定金。自双方签订商品房认购书以来，我们工作人员共推荐过两家银行为其提供按揭贷款服务。2020年6月8日，原告与浙江商业银行股份有限公司（以下简称“浙商银行”）办理了前期的按揭贷款手续后，浙商银行的工作人员当面回复了原告及其爱人按揭贷款是能够经过审批通过。于是在当天被告的工作人员询问原告的爱人“李先生，贷款那边应该没问题，明天您爱人这边可以过来签约了吗？”（这个签约就是签订商品房买卖合同），李明敏回复“可以”，并询问“签订商品房买卖合同是否同时能够签订一个补充协议”，然后经过我们被告工作人员的回复后，李明敏回复“补充协议签不了的话，房子估计我们买不了”，至此本案已经不存在按揭贷款是否能下来的问题。本案是因为原告不想签订商品房买卖合同，害怕商品房买卖合同的违约条款对其不利，所以不在约定的时间与我们签约，不向被告支付首付款。根据认购书第三条第4项，被告没收定金是有事实和法律依据的。除此之外，在给了原告合理的时间签订商品房买卖合同和支付首付款，被告在7月16日通知原告应尽快签订合同、办理商品房按揭等手续，但是原告仍然在收到函件后没有履行其自身的义务，7月28日，被告根据我们认购书的规定，通知了原告要解除商品房认购书并没收定金。综上，认购书已经解除，原告是主动不想履行商品房认购书的义务，不想签订商品房买卖合同。二、原告无权要求被告支付定金的资金占用利息。正如以上所述，本案是因原告不想履行认购书约定的义务，被告工作人员积极帮助原告沟通银行贷款问题，作为房地产开发商，对购房客户只有交付房屋的主要义务，银行按揭系开发商提供的一种服务，那么银行按揭系银行的一个审批问题，是由银行来做主导的，被告无权决定审批的流程、结果，也不是我们被告的义务，原告将其自身的原因强行要求被告承担是不合理的，原告无权要求我们支付资金占用利息。综上两点，请求法院驳回原告的所有诉请。被告向法庭提交了以下证据： 证据一：被告工作人员与原告爱人李明敏的聊天记录，证明：1.从6月7日起，被告工作人员再次通过浙商银行为原告办理按揭贷款，原告也前往该银行办理了按揭初步手续；2.浙商银行告知原告银行按揭材料没有问题，可以发放贷款；3.原告6月8日已经同意与被告签订《商品房买卖合同》，原被告双方已就购买涉案房屋事宜达成新的一致意见，原告应按约定与被告签订合同；4.原告迟迟不予签订《商品房买卖合同》的原因是原告想修改《商品房买卖合同》的违约条款，而非银行征信问题；5.该笔按揭审批因原告未向银行提供正式的《商品房买卖合同》、首付款支付凭证，银行没有继续办理按揭审批流程。 证据二：被告工作人员与浙商银行熊晶晶聊天记录，证明：1.浙商银行一次审批后就可直接确定后期是否可以放款；2.浙商银行按揭贷款政策，无需审查两年之外的征信情况；3.原告在浙商银行的按揭已经通过审批。 证据三：《商品房认购书》，证明：1.根据该认购书规定：原告未于约定期限付清相应购房款的，或未与约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，导致双方最终无法签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，原告承担违约责任，认购书自动解除，同时被告有权没收乙方已经支付的定金；2.自6月8日双方达成一致意见签订《商品房买卖合同》以来，原告未在合理的期限付清首付款并提供按揭资料，被告有权没收定金。 证据四：通知函、解约函、邮寄单，证明：1.7月16日，原告经过被告合理通知，仍拒不在约定的时间签署《商品房买卖合同》，被告有权解除《商品房认购书》；2.7月28日，双方签订的《商品房认购书》确定解除，原告于7月30日收到函件，案涉《商品房认购书》确定解除，被告有权没收定金。 本院查明的事实：2020年4月28日，原告樊小秀（乙方）与被告浩光公司（甲方）就南昌市青山湖区东升大道2088号南昌文澜府项目1号楼3单元501室签订《商品认购书》一份，约定：乙方应自本认购书签订之日起7日内即2020年5月7日前付清首付款，并持本认购书、已付定金收据、与本认购书所载乙方一致的身份证等原件材料到甲方处与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件；乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未与约定期限付清相应购房款的，或未与约定期限提供所需全部购房或按揭材料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金；认购书另对其他事项作出了约定。同日，原告向熊雅婷微信转账20000元，熊雅婷则出具了盖有“江西浩光房地产有限公司销售专用章”承诺书一份：“本人阳光城置业顾问熊雅婷承诺客户樊小秀客户如果因客户征信情况不能贷款，今天所收的20000元房款退还，补收据20000的。承诺人：熊雅婷”。 2020年6月5日，兴业银行通知原告丈夫李明敏，无法办理按揭贷款。其后，被告工作人员继续联系浙商银行为其办理按揭贷款。2020年7月16日，被告向原告发送通知函：“根据《认购书》之相关约定，您已构成违约。如您愿意继续履行《认购书》，请务必于本函件发出之日起5日内，至我司售楼处办理签署《商品房买卖合同》/补齐购房和按揭贷款资料等相关手续”。2020年7月28日，被告向原告发送解约函：“经查，截至本函件发出之日，您仍未前来我司办理该房屋签约/付款等相关手续，故此，我司正式通知您：您与我公司签订的《认购书》已经解除，您已支付的定金我司不予退还，该房屋我司将另行销售”。 以上事实，有《商品认购书》、承诺书、微信转账凭证、收据及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：本案中，原告樊小秀与被告浩光公司签订的《商品认购书》，以及被告工作人员手写的承诺书，均系当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。故原告在因其丈夫征信情况不能通过兴业银行贷款审批时，被告即负有退还20000元的义务，因此对原告请求被告返还20000元购房定金诉请，本院予以支持。鉴于被告在原告被兴业银行拒绝贷款审批后，继续积极帮助原告沟通银行贷款问题，故对原告请求支付定金资金占用费的诉请，本院不予支持。 关于被告辩称按揭贷款是由银行主导，被告无权决定审批流程和结果的意见，因被告已以书面形式承诺“如果因客户征信情况不能贷款，今天所收的20000元房款退还”，属对其自身增设的义务，也是对《商品认购书》这一预约合同所附的条件和特别约定。《商品认购书》第三条第4项约定：原告“在签订本认购协议前已充分了解办理银行/公积金按揭贷款的相关要求，已向银行/公积金管理中心确认该付款形式的可行性”；发生“乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署”等情形时，“甲方有权没收乙方已经支付的定金”，这些格式条款的规定与承诺书的特别约定发生冲突时，被告应按照承诺书的特别约定履行自身义务。 关于被告辩称本案系原告不想继续履行《商品认购书》约定义务，不想签订商品房买卖合同，原告前往浙商银行办理了按揭初步手续，其在浙商银行的按揭已经审批通过等意见，本院不予采信，理由如下：原告在因征信不能通过兴业银行的贷款审批后，已经可以凭借被告书面承诺要求被告退还定金，被告后期是否不愿签订商品房买卖合同并不免除被告退还定金的义务，且被告并未提供充足证据证实原告在浙商银行的按揭贷款已通过审批。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、被告江西浩光房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告樊小秀购房定金20000元； 二、驳回原告樊小秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元（已减半收取），由被告江西浩光房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  樊高宏 二〇二〇年十一月十二日 书记员  万明雪