江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6784号上诉人（原审原告）：陈国新，男，1976年3月1日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上诉人（原审原告）：章筱秋，女，1978年9月24日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李英，北京市京师（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京绿地锦峰置业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路**。法定代表人：许光华，该公司董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：南京绿地国际商务中心有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中央路****。法定代表人：许光华，该公司董事兼总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪令钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人陈国新、章筱秋因与被上诉人南京绿地锦峰置业有限公司（以下简称绿地锦峰公司）、南京绿地国际商务中心有限公司（以下简称绿地商务公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初14196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人陈国新、章筱秋共同委托诉讼代理人李英、被上诉人绿地锦峰公司、绿地商务公司共同委托诉讼代理人贺宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国新、章筱秋上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人绿地锦峰公司向两上诉人支付占用购房款678232元期间的相应利息损失，并赔偿两上诉人的损失678232元；被上诉人绿地商务公司对上述请求承担连带清偿责任；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人依法向被上诉人主张占用购房款期间的利息及损失，但一审法院在认定案涉商品房预售合同无效，且被上诉人存在较大过错的情形下，仅支持上诉人占用购房款的利息，未支持上诉人所主张的损失。而其他同类型的案件，一审法院均支持购房人获得占用购房款期间银行三倍利率的赔偿，同案不同判。且法律未规定购房人需履行审查预售许可证的义务，但是规定了取得预售许可证是开发商的强制性义务。二、本案诉讼费的收取及承担方式有误。诉讼费应当依法收取，当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，应按照减少后的诉讼请求数额计算退还。上诉人在一审第一次开庭后，根据法庭调查情况，减少了诉讼请求，诉讼费应依据减少后的标的收取。绿地锦峰公司、绿地商务公司共同辩称：我国不是判例法国家，其他案件的判决在本案中并不当然参考适用，且本案的情形与其他案件并不相同，本案上诉人已经通过换房情形弥补了大部分损失，且换购的房屋在上诉人换房之前已经取得销售许可证。被上诉人虽然不认可一审判决关于本案双方已经成立商品房预售合同关系的认定，但是从定纷止争的角度考虑，也愿意按照一审的判决进行补偿。一审法院结合双方过错判定的责任分担并无不当。关于一审诉讼费，请二审法院依法判决。陈国新、章筱秋向一审法院起诉请求：1.确认陈国新、章筱秋与绿地锦峰公司就绿地紫金中心C-地下商业B1119室签订的商品房预售合同无效；2.判令绿地锦峰公司承担占用购房款678232元期间的利息（其中10万元，自2017年9月11日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至2019年9月22日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；578232元自2017年9月20日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至2019年9月22日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并赔偿陈国新、章筱秋的损失678232元；3.判令绿地商务公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4.判令绿地锦峰公司、绿地商务公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：陈国新、章筱秋系夫妻关系。陈国新于2017年9月10日、9月19日分别向绿地锦峰公司支付100000元、578232元，合计678232元。绿地锦峰公司分别于交款当日向陈国新出具了两份收据，收据载明：交款单位为陈国新，付款内容为“绿地紫金中心C-地下商业B1119定制款”，并注明“如定制方未能按约支付定制开发费用或在收到我司正式通知后未按时签订《定向开发合同》的，则定制款不退”。2019年9月15日，绿地锦峰公司向章筱秋出具收据一份，收据载明：交款单位为章筱秋，付款内容为“观澜中心万都街区ＥＦＧ-2地下室375室定金100000元、房款578232元。当日，陈国新、章筱秋签订购房登记表，其上载明：认购日期为2019年9月15日，所购房号为观澜××街区××地下××室，签约总价2700000元等等。章筱秋并与绿地锦峰公司签订《商品房认购协议》一份，内容为：章筱秋同意认购绿地锦峰公司开发建设的观澜中心万都街区项目编号为ＥＦＧ-2地下室负一层375室的商品房，建筑面积31.02平方米，总价3242432元，双方应于2019年9月22日前签订预售合同等等。2019年9月23日，陈国新、章筱秋共同向绿地锦峰公司出具情况说明：本人于2017年9月10日购买Ｃ-1地下商业Ｂ1119室，后因贵公司改变规划，换至观澜××街区××地下××室，但交付时间过久，特此办退，并不扣除定金100000元。同日，陈国新、章筱秋出具承诺书：本人陈国新于2019年9月15日在贵公司购房交款678232元，现本人申请退房退款共计678232元；本人收到上述款项后，本人与贵公司之间的纠纷一次性解决，再无其他纠葛。一审庭审中，陈国新、章筱秋提交2019年12月1日与绿地锦峰公司销售人员陈露的通话录音，主要内容为绿地锦峰公司承诺60日内退款，因公寓的销售许可证尚未拿到，退款需等待等等。上述款项至本案一审开庭时绿地锦峰公司尚未退还。一审法院另查明，观澜中心万都街区EFG-2地下室已于2019年6月19日取得商品房预售许可证。绿地紫金中心C-地下商业B1119房屋对应的楼盘销售许可证，绿地锦峰公司陈述目前尚未取得。一审法院还查明，绿地商务公司系绿地锦峰公司股东，持有100%股份。一审法院受理的多起购房人诉绿地锦峰公司商品房预售合同纠纷案件中已查明如下事实：2018年2月13日，南京市规划局作出《建设工程规划许可》：许可绿地锦峰公司建设湖南路0405地块Ｃ地块（地下部分）。2018年6月7日，经绿地锦峰公司申请，南京市规划局作出《审批结果同意变更决定书》：建设工程规划许可证中-2层建筑用途由“配建停车场（库）、其他辅助设施、大中型商场”，变更为“配建停车场（库）、其他辅助设施”等等。即取消了在湖南路××地块××地块××层建设大中型商场的规划。一审法院认为，合法的房屋买卖合同应受法律保护。本案中，就陈国新、章筱秋购买的紫金商业中心C-地下商业B-1119室房屋，绿地锦峰公司出具的收据中，已载明了购房人名称、商品房位置等主要内容，并且绿地锦峰公司收取了相应购房款，故陈国新、章筱秋与绿地锦峰公司之间就上述房屋已构成商品房预售合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”本案中，绿地锦峰公司作为商品房开发销售企业，在尚未取得案涉房屋的商品房预售许可的情况下即与陈国新订立商品房预售合同，因此双方之间就紫金商业中心C-地下商业B-1119室房屋的商品房预售合同应为无效。2019年9月15日，陈国新、章筱秋出具的情况说明、与绿地锦峰公司签订的购房登记表、商品房认购协议等，应系双方就观澜××街区××地下××室房屋达成新的房屋买卖合同关系。陈国新、章筱秋所作承诺书，效力仅及于上述375室房屋买卖合同的解除事宜，不能拘束双方就Ｂ-1119室房屋订立的商品房预售合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”本案中，绿地锦峰公司作为房地产开发销售企业，在案涉紫金商业中心C-地下商业B-1119室房屋所在建筑物尚未取得商品房预售许可的情况下与陈国新订立商品房买卖合同、收取购房款，具有较大过错。陈国新、章筱秋有权主张返还购房款、赔偿损失。相应购房款678232元，已于2019年9月15日转为陈国新、章筱秋购买375室房屋的部分房款，本案不予理涉；陈国新、章筱秋主张的利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持，但相应利息应计算至2019年9月14日。陈国新、章筱秋在支付B-1119室房屋购房款时，未审查绿地锦峰公司是否取得商品房预售许可，亦有过失，故陈国新、章筱秋主张绿地锦峰公司赔偿损失678232元的诉讼请求，一审法院不予支持。另，本案案件受理费、保全费，综合全案情况，酌定双方各自负担一半。绿地锦峰公司系法人独资，股东为绿地商务公司。公司法规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现绿地商务公司所举证据不能证明绿地锦峰公司财产独立于其自身财产，故应对绿地锦峰公司上述债务承担连带责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认陈国新、章筱秋与南京绿地锦峰置业有限公司就绿地紫金中心C-地下商业B1119室的商品房预售合同无效；二、南京绿地锦峰置业有限公司于判决生效之日起五日内向陈国新、章筱秋支付相应利息损失（以100000元为基数，自2017年9月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月14日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以578232元为基数，自2017年9月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月14日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、南京绿地国际商务中心有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回陈国新、章筱秋的其他诉讼请求。一审案件受理费17842元，减半收取8921元，保全费5000元，合计13921元，由陈国新、章筱秋共同负担6960.5元，南京绿地锦峰置业有限公司、南京绿地国际商务中心有限公司共同负担6960.5元。二审中，各方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦均没有提出异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，绿地锦峰公司作为房地产开发销售企业，在案涉紫金商业中心C-地下商业B-1119室房屋所在建筑物尚未取得商品房预售许可的情况下与陈国新订立商品房买卖合同、收取部分购房款678232元，存在过错。其后，双方当事人于2019年9月15日签订《商品房认购协议》，并约定将上述已交纳的678232元转为本合同的购房款。虽然陈国新、章筱秋在签订上述协议后承诺双方纠纷一次性解决，但陈国新、章筱秋因购房款678232元被绿地锦峰公司占用的损失应由绿地锦峰公司承担。综合考虑本案的事实，以及双方重新签订协议进行换购的情形，一审法院判决绿地锦峰公司按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付陈国新、章筱秋因购房款678232元被绿地锦峰公司占用期间的利息，对陈国新、章筱秋主张的其他损失不予支持，并无不当。虽然在其他案件中存在支持购房人获得占用购房款期间银行三倍利率的赔偿的判决，但本案的事实与其他案件不同。陈国新、章筱秋上诉主张一审法院处理本案存在同案不同判情形，本院不予采信。关于一审案件受理费，根据规定，当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。因上诉人提交变更诉讼请求申请在一审法院第二次开庭法庭调查之前，故本院依法予以调整。综上所述，陈国新、章筱秋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11508元，减半收取5754元，保全费5000元，合计10754元，由上诉人陈国新、章筱秋共同负担5377元，由被上诉人南京绿地锦峰置业有限公司、南京绿地国际商务中心有限公司共同负担5377元；二审案件受理费10582元，由上诉人陈国新、章筱秋负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二〇年十一月二日法官助理徐琨玉书记员陈晓君