广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22347号上诉人（原审原告）：陈柱兆，男，1977年7月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：唐舒意，女，1984年1月31日出生，汉族，住广东省电白县。上诉人（原审原告）：陈定中，男，1953年8月11日出生，住广东省广州市海珠区。前述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈柱兆。被上诉人（原审被告）：梁颖君，男，1980年7月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：陈淑娟，女，1981年12月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁颖君。上诉人陈柱兆、唐舒意、陈定中与上诉人梁颖君、陈淑娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。陈柱兆、唐舒意、陈定中上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第三项；2.改判一审判决第四项为梁颖君、陈淑娟支付违约金30万元；3.一、二审诉讼费由梁颖君、陈淑娟承担。事实和理由：（一）一审法院认定涉案房屋在合同签订前的两项抵押债权为2018年9月7日的21万元与2019年6月28日的30万元，该认定有误。根据一审质证可见，广州市不动产登记查册表上显示，涉案房屋的两项抵押权累计债权金额已达510万元，远超涉案合同的交易金额，在此前提下，梁颖君、陈淑娟仍坚持与陈柱兆、唐舒意、陈定中签订涉案合同，存在主观恶意。（二）一审法院认定梁颖君、陈淑娟并非恶意违约，是事实认定错误。涉案房屋在签订涉案合同前已存在他项抵押权，梁颖君、陈淑娟偿还两个债权人的债务并解除他项抵押权的成本远高于涉案合同可获得的利益，在正常的交易习惯下，明显不符合逻辑。梁颖君、陈淑娟在此前提下仍然仅出示房产证并与陈柱兆、唐舒意、陈定中签订合同，其存在主观恶意，其目的就是挪占陈柱兆、唐舒意、陈定中所支付的30万元定金。本案至今仍在诉讼中，一审法院认定涉案合同自签署到解除间隔的时间不长，系主观判断。因涉案合同效力的持续、梁颖君、陈淑娟的主观恶意等情况，陈柱兆、唐舒意、陈定中至今为止承担了8个月的30万元定金以及171万元资金托管被占用的成本。因梁颖君、陈淑娟的根本违约行为，导致陈柱兆、唐舒意、陈定中的合同目的不能实现。（三）一审法院适用酌情权调整违约金系事实认定错误，法律适用错误。涉案合同约定若梁颖君、陈淑娟无法履行合同，退还定金的同时应支付一倍的定金作为违约金。根据民法法理可知，定金罚则针对的是根本违约情形，属于惩罚性违约金，不属于法院使用酌情权调整的范围，只要客观上认定存在定金缴纳的事实，定金没有超过合同总金额20%，违约方的行为构成根本违约并导致守约方的合同目的无法达到，就应该适用定金罚则确认违约金。梁颖君、陈淑娟仅主张违约金过高，但并未对其主张提出任何证据，一审法院若调整违约金应结合守约方的损失、违约方的举证等综合调整。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约责任的构成要件是违约行为、违约结果、行为与结果之间的因果关系，并不包括违约方的主观过错。因此，判断梁颖君、陈淑娟是否构成违约、承担何种责任，不应考虑其主观过错的严重性，而应该根据客观的违约事实以及相关法律和约定进行审查。陈柱兆、唐舒意、陈定中要求梁颖君、陈淑娟退还30万定金并支付一倍定金作为违约金，既有合同依据也有法律依据，一审法院仅凭梁颖君、陈淑娟的主张调整违约金，缺乏依据。梁颖君、陈淑娟二审答辩称，涉案房屋买卖合同不能继续履行的责任是不可归咎于双方的事由引起。由于案外人的虚假抵押，导致梁颖君、陈淑娟无法办理涂销二次抵押的手续，梁颖君、陈淑娟对案外人的诈骗已报警处理，公安机关已受理，现该案正在侦查中。本案一审开庭前，梁颖君、陈淑娟数次向陈柱兆、唐舒意、陈定中表达了可以先将房屋交付其使用作为履行合同的诚意，可最大化保护其利益，但陈柱兆、唐舒意、陈定中毫不理解梁颖君、陈淑娟的困难，违背当初签订合同时所承诺的“给予充足时间”让梁颖君、陈淑娟办理涂销二次抵押手续。另案导致的房屋查封已于7月28日解除。综上，涉案买卖合同无法交易的原因不可归咎于合同双方，双方对此均不应承担任何过错责任，一审法院认为梁颖君、陈淑娟没有涂销抵押是违约行为，显属不当。梁颖君、陈淑娟上诉请求：撤销一审判决第四项，改判梁颖君、陈淑娟无需在判决生效后向陈柱兆、唐舒意、陈定中支付20万元的违约金。事实和理由：一审法院认为梁颖君、陈淑娟在收取购房定金后不能在约定时间内办理过户登记属于合同违约，梁颖君、陈淑娟对此不能接受。一审庭审过程中陈柱兆、唐舒意、陈定中自认“现在房屋交易条件未成就”，本案中，双方签订购房合同的时候陈柱兆、唐舒意、陈定中就经中介渠道得知出售的房屋有银行抵押，也有案外人陈某玲的抵押，且当时案外人是同意梁颖君、陈淑娟抵押涂销的，但由于后来其食言而导致梁颖君、陈淑娟报警做刑事案件处理。在处理案外人涂销抵押的过程中，梁颖君、陈淑娟与陈柱兆、唐舒意、陈定中一直有沟通事件进展，陈柱兆、唐舒意、陈定中也一直等待，但由于另案的案外人何某凤恶意诉讼的诉讼保全措施，导致梁颖君、陈淑娟无法处理房屋的涂销抵押事项。在与陈柱兆、唐舒意、陈定中发生本案诉讼前，梁颖君、陈淑娟曾向陈柱兆、唐舒意、陈定中提出“先交付房屋给其使用，待其他障碍均消除后再办理过户手续”，但遗憾的是，陈柱兆、唐舒意、陈定中并不接受此方案。结合本案的情况，梁颖君、陈淑娟违约实属非自身意志之外的原因导致，梁颖君、陈淑娟对此并无过错，一审法院依然认定梁颖君、陈淑娟违约，实属适用法律错误。本案基于客观事实的存在，应认定为“因合同履行条件未成就，双方均表示同意解除合同”，不能判定梁颖君、陈淑娟承担违约责任。陈柱兆、唐舒意、陈定中二审答辩称，（一）陈柱兆、唐舒意、陈定中取得房屋所有权是签订合同的唯一目的，若梁颖君、陈淑娟只是交付使用，待其他障碍消除后再办理过户手续，则意味着陈柱兆、唐舒意、陈定中对涉案房屋只是事实占有，并非具有法律意义上的所有权变更。（二）涉案合同为有效合同，梁颖君、陈淑娟拒绝按照合同约定排除涉案房屋的交易障碍，其行为属于根本违约，应承担相应责任。（三）无论梁颖君、陈淑娟与案外人发生何种纠纷，都不应成为本案中梁颖君、陈淑娟拒绝履行合同的抗辩理由，无论其二人是否存在主观过错，都应对违约行为承担责任。如果梁颖君、陈淑娟希望履行对案外人的债务，完全可以通过公证提存的方式履行，在完成公证提存后，持有相关公证文书即可解除涉案房屋原有的权利抵押，排除房屋交易障碍，但是梁颖君、陈淑娟未完成所述工作，反而消极地以案外人的原因作为拒绝履行合同义务的理由，其存在根本违约的恶意。陈柱兆、唐舒意、陈定中向一审法院起诉请求：1.确认《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》解除；2.梁颖君、陈淑娟向陈柱兆、唐舒意、陈定中退还30万元定金；3.梁颖君、陈淑娟向陈柱兆、唐舒意、陈定中支付30万元违约金；4.本案诉讼费由梁颖君、陈淑娟承担。一审法院认定事实：广州市白云区××房为梁颖君、陈淑娟共同共有，该房有他项权人中国民生银行股份有限公司广州分行（登记时间2018年9月7日，债权数额21万元）及陈某玲（二次抵押、登记时间2019年6月28日、债权数额30万元）。2020年1月16日，陈柱兆、唐舒意、陈定中（共同为买方）与梁颖君、陈淑娟（共同为乙方）、案外人广州市胜逸咨询顾问有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖房屋为涉案房屋，成交价为282万元；因买方或卖方违反本合同约定，或者拒不配合提供交易所需资料，逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房屋、逾期交付房款等无故不履行本合同相应义务，逾期未超过15天的，违约方须按逾期每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付已付定金的双倍作违约金。房款支付方式为涂销抵押后按揭付款，定金30万元买方应在签署本合同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，协助买方申请银行按揭；卖方同意在收取定金后3日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；首期楼款192万元于2020年2月28日前办理交易资金托管手续，楼价余款60万元由贷款银行直接划给卖方；等等。2020年1月17日，陈柱兆、唐舒意（共同为买方）与梁颖君、陈淑娟（共同为乙方）签订《广州市存量房买卖合同》办理网签。2019年1月16日（应为2020年1月16日，本院注），陈柱兆、唐舒意、陈定中向梁颖君支付1万元；2020年1月17日，陈柱兆、唐舒意、陈定中向梁颖君支付29万元。同日，梁颖君出具收款收据确认收到涉案房屋定金30万元。一审法院认为，陈柱兆、唐舒意、陈定中与梁颖君、陈淑娟签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。陈柱兆、唐舒意、陈定中现主张解除《房地产买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》，梁颖君、陈淑娟亦表示同意，一审法院亦予以准许。合同解除，因合同取得款项可以要求返还，现陈柱兆、唐舒意、陈定中要求梁颖君、陈淑娟退还定金30万元，梁颖君、陈淑娟亦表示同意，一审法院对陈柱兆、唐舒意、陈定中该项诉请予以支持。关于违约金，现梁颖君、陈淑娟收到定金后未在约定时间内办理抵押涂销手续，构成违约，应承担违约责任，但考虑双方合同签署到合同解除间隔时间不长，梁颖君、陈淑娟并非恶意违约，并结合陈柱兆、唐舒意、陈定中因合同解除造成的实际损失等情况，梁颖君、陈淑娟抗辩违约金过高，一审法院予以采纳，并将违约金酌情调整为20万元。陈柱兆、唐舒意、陈定中诉请超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，于2020年7月24日作出如下判决：一、陈柱兆、唐舒意、陈定中与梁颖君、陈淑娟于2019年1月16日签订的《房地产买卖合同》解除；二、陈柱兆、唐舒意与梁颖君、陈淑娟于2019年1月17日签订的《广州市存量房买卖合同》解除；三、于本判决生效之日起五日内，梁颖君、陈淑娟共同向陈柱兆、唐舒意、陈定中返还定金300000元；四、于本判决生效之日起五日内，梁颖君、陈淑娟共同向陈柱兆、唐舒意、陈定中支付违约金200000元；五、驳回陈柱兆、唐舒意、陈定中的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由陈柱兆、唐舒意、陈定中负担817元，由梁颖君、陈淑娟负担4083元。二审期间，梁颖君、陈淑娟向本院提交2020年11月5日的报警回执，拟证明300万元的抵押债权是虚假的。陈柱兆、唐舒意、陈定中经质证认为，该证据二审庭询才提供，不能证实真实性，与本案无关。经审理查明，中国民生银行股份有限公司广州分行就涉案房屋办理抵押登记时登记的债权数额为210万元，陈某玲就涉案房屋办理抵押登记时登记的债权数额为300万元，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《房地产买卖合同》约定：“办理交易资金托管手续的，应在签署本合同之同时，签署交易资金托管三方或四方协议，就具体事项达成一致，并于2020年2月28日（递件日之前的，不迟于递件日）前向公积金中心银行就资金托管进行确认，按约定缴足资金，由银行根据交易资金托管协议的约定和程序划转。”《存量房买卖合同》约定：“双方约定过户日期为2020年2月28日前”。二审期间，交易双方均确认：合同中所指的涂销抵押是指涉案房屋所设定的两个抵押权都要涂销；双方在2020年2月中旬就剩余171万元购房款办理了资金托管手续，办理资金托管手续无须缴费但托管资金在托管期间没有利息；涉案房屋买卖合同因涉及陈某玲的抵押权涂销问题而导致无法继续履行，陈柱兆、唐舒意、陈定中对于合同无法继续履行不存有过错；合同无法继续履行后，陈柱兆、唐舒意、陈定中曾要求梁颖君、陈淑娟协助办理解除资金托管手续，但梁颖君、陈淑娟要求陈柱兆、唐舒意、陈定中书面确认不追究梁颖君、陈淑娟其他责任才同意退还定金以及协助办理解除资金托管手续。梁颖君、陈淑娟确认涉案房屋所设定的抵押权至今未能涂销。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：梁颖君、陈淑娟的违约责任承担问题以及违约金数额如何承担。双方所签订的《房地产买卖合同》中对于办理交易过户的时间并无明确约定，但双方在《存量房买卖合同》中约定过户日期为2020年2月28日，故梁颖君、陈淑娟应在2020年2月28日前办妥涉案房屋全部抵押登记涂销手续，以消除对继续履行合同的影响。对于涉及中国民生银行股份有限公司广州分行的抵押登记问题，涉案《房地产买卖合同》约定：“卖方（梁颖君、陈淑娟）同意在收取定金后3日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续”，陈柱兆、唐舒意、陈定中已于2020年1月16日、1月17日向梁颖君、陈淑娟支付定金，故梁颖君、陈淑娟应在2020年1月21日前向抵押银行办理申请提前还贷手续。虽然涉案《房地产买卖合同》并未对涉及陈某玲的抵押登记涂销问题作出明确约定，但在涉案房屋抵押登记未被涂销之前，涉案房屋无法办理交易过户至陈柱兆、唐舒意、陈定中名下的手续，对合同继续履行造成妨碍，故梁颖君、陈淑娟也应在约定的过户时间之前办妥该部分抵押登记的涂销手续。交易双方均确认涉案房屋买卖合同因涉及陈某玲的抵押权涂销问题而无法继续履行，陈柱兆、唐舒意、陈定中对于合同无法继续履行不存有过错，涉案房屋所设定的抵押权至今未能涂销，故导致合同未能继续履行的责任在梁颖君、陈淑娟，陈柱兆、唐舒意、陈定中有权要求解除合同以及要求梁颖君、陈淑娟承担合同解除的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”梁颖君、陈淑娟称涉案房屋未能及时办妥抵押登记涂销以及被司法查封，均系案外人恶意所致，并不能免除其二人依照涉案合同约定应向陈柱兆、唐舒意、陈定中承担的违约责任，梁颖君、陈淑娟以此为由主张不应由其向陈柱兆、唐舒意、陈定中承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金的数额问题。涉案《房地产买卖合同》约定“逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付已付定金的双倍作违约金”。梁颖君、陈淑娟要求陈柱兆、唐舒意、陈定中返还定金、办理解除资金托管的手续，已经作出解除合同的意思表示，梁颖君、陈淑娟应将其二人基于合同取得的定金及时予以返还并积极配合办理解除资金托管的手续。梁颖君、陈淑娟作为违约方，将要求守约方放弃追究其二人的违约责任作为返还定金以及办理解除资金托管手续的前提，显然缺乏合同依据以及法律依据，梁颖君、陈淑娟的该行为欠妥，由此也造成陈柱兆、唐舒意、陈定中因资金被占用的损失。根据合同约定、合同履行情况、合同解除的责任以及过错程度，陈柱兆、唐舒意、陈定中要求梁颖君、陈淑娟支付相当于定金金额即30万元的违约金的上诉请求成立，本院予以支持。涉案《房地产买卖合同》签订于2020年1月16日，《存量房买卖合同》签订于2020年1月17日，一审法院认定有误，本院对相应判项予以调整。综上所述，陈柱兆、唐舒意、陈定中的上诉请求成立，本院予以支持；梁颖君、陈淑娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对合同签订时间的认定以及梁颖君、陈淑娟应支付违约金的处理欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15631号民事判决第三项；二、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15631号民事判决第五项；三、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15631号民事判决第一项为：陈柱兆、唐舒意、陈定中与梁颖君、陈淑娟于2020年1月16日签订的《房地产买卖合同》解除；四、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15631号民事判决第二项为：陈柱兆、唐舒意与梁颖君、陈淑娟于2020年1月17日签订的《广州市存量房买卖合同》解除；五、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15631号民事判决第四项为：于本判决送达之日起五日内，梁颖君、陈淑娟共同向陈柱兆、唐舒意、陈定中支付违约金300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元、二审案件受理费5800元，均由梁颖君、陈淑娟负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年十一月二十七日书记员  贾妍苏劲丹