建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民初1614号原告中国银行股份有限公司朝阳建平支行，住所地朝阳市建平县叶柏寿街道市场路**。负责人张利锋，行长。委托诉讼代理人马长鹏，辽宁亮法律师事务所律师。被告包洪图，男，1980年6月10日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳县。被告建平飞龙房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省朝阳市建平县叶柏寿镇人民路**。法定代表人刘刚，经理。委托诉讼代理人石守凤，男，1952年11月4日出生，建平飞龙房地产开发有限责任公司副经理，住辽宁省建平县。被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司，，住所地建平县叶柏寿人民路**负责人宋龙岩，经理。委托诉讼代理人刘越，辽宁通政律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司朝阳建平支行诉被告包洪图、建平飞龙房地产开发有限责任公司、朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司朝阳建平支行的委托诉讼代理人马长鹏、被告建平飞龙房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人石守凤、被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司的委托诉讼代理人刘越到庭参加诉讼，被告包洪图经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司朝阳建平支行（以下简称中国银行建平支行）向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告包洪图之间2014年1月17日签订的编号2013年房字1**《个人一手住房贷款合同》；2、请求判令被告包洪图立即偿还借款75,469.73元人民币，给付欠息1,881.47元，总计人民币77,351.20元，并给付自2020年4月20日起至执行完毕止按贷款合同约定的利息及罚息；3、依法确认被告包洪图所有位于建平县房屋对上述欠款承担抵押担保责任，原告对该房屋的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权；4、请求判令被告建平飞龙房地产开发有限责任公司、朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司对上述欠款承担连带还款责任；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年1月17日因购房需要，原告与被告包洪图签订了编号：20133年房字1**个人一手住房贷款合同》，约定被告包洪图以其所购位于建平县房屋作为抵押向原告借款14.8万元人民币，借款期限为10年；同时约定被告建平飞龙房地产开发有限责任公司对此项贷款承担阶段性担保责任。同日与被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司签订了编号：2013年3年房字1**人贷款保证合同》；后原告将被告包洪图所购的房屋办理了抵押权登记。2014年1月20日，原告如约将借款划入被告包洪图指定帐户内。但被告包洪图仅还款至2019年10月便不再还款，截止2020年4月20日已逾期6期未还款，尚拖欠原告本金75,469.73元人民币，欠息1,881.47元，总计人民币77,351.20元。根据双方合同约定，被告包洪图未按期归还贷款本息的即构成违约，原告即可以宣布合同项下的贷款本息全部提前到期。与被告建平飞龙房地产开发有限责任公司、朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司签订的保证合同约定；即使主债务在本合同之外同时存在其他担保或保证的，不影响债权人本合同项下任何权利及其行使。根据物权法第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”之规定，被告建平飞龙房地产开发有限责任公司、朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司应该对被告包洪图的欠款承担连带还款责任。现被告包洪图已逾期6期未还贷款本息，已构成违约。为了维护自己的合法权益，现起诉至贵院，请求贵院判如所请。被告包洪图未答辩。被告建平飞龙房地产开发有限责任公司（以下简称建平飞龙公司）辩称：原告要求答辩人承担连带还款责任的事实并不存在，其理由不成立。一、依据原告2014年1月17日编号为2013年房3年房字1**手住房贷款合同第十八条第一项关于“保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证”的规定，该阶段性连带责任保证，只是对位于建平县喀喇沁镇富丽二期工程项目和包洪图办理《商品房买卖合同》的真实性、合法性和有效性提供阶段性连带责任保证，飞龙公司与包洪图从2013年12月3日签订《商品房买卖合同》时起至2014年3月31日建平县房屋建筑工程竣工验收备案办公室为该工程颁发的竣工验收备案书日止，间隔时间长达七年之久，飞龙公司对原告提供阶段性连带责任保证，现早已过期、失效。飞龙公司对包洪图所欠贷款余额没有任何责任。二、建平县喀喇沁镇富丽二期开发项目投资人柳向山与飞龙公司于2012年5月22日签订了协议书，协议书明确规定，投资人柳向山在使用飞龙公司开发资质建设综合楼及后期管理期间，所发生的法律、经济责任由投资人柳向山自行承担，与飞龙公司无关。同时，柳向山、建平县浩天绿野商贸有限公司与飞龙公司签订了反担保保证合同，被告包洪图以建平县房屋一处抵押给原告，办理按揭贷款14.8万元，该款项直接付给了投资人柳向山，本案中飞龙公司只是为该工程提供开发资质，柳向山自行投资，自行开发，自行受益。因此，投资人柳向山应承担借款连带责任。综上，原告要求飞龙公司对包洪图所借个人一手住房贷款77,351.20元承担连带还款责任，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对飞龙公司的诉讼请求。被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司（以下简称朝阳泰运公司）辩称:答辩人是借款合同的保证人，本案中位于建平县喀喇沁富丽二期1#1-401号房屋为借款合同的抵押物。根据《中华人民共和国担保法》第28条和《中华人民共和国物权法》第176条之规定，本案中原告与答辩人签订的保证合同中第四条第二款的约定并没有就担保物权的实现顺序与方式作出明确约定，也没有就人的担保与物的担保之间责任分担作出约定,属于银行提供的格式条款，是银行为了重复使用预先拟定、并在订立保证合同时未经与答辩人协商的条款，此条款直接排除了答辩人要求银行在包洪图自己提供的抵押房屋实现其债权后再要求答辩人承担保证责任的权利，同时也没有就此格式条款对答辩人尽到提示、说明义务，所以此约定应属无效条款。那么此种情况就可以视为银行与答辩人之间没有对担保物权的实现顺序作出约定。此种情况下，应就包洪图以其本人所有的建平县房屋先用于清偿原告的债权，只有在抵押物不能全部满足债权时，答辩人才应该承担剩余部分的清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交营业执照、法定代表人身份证明、法人代表身份证、个人一手住房贷款合同、个人贷款保证合同、商品房预告抵押登记证书、借款借据、贷款已还款明细清单5页、被告包洪图身份证、户口本、无结婚登记证明，被告建平飞龙公司向本院提交的商品房买卖合同、竣工验收备案书在卷佐证，经庭审质证，认证，能够证明本院查明事实，本院予以采信。被告建平飞龙公司向本院提交协议书及反担保保证合同，及被告朝阳泰运公司向本院提交最高法（2016）最高法民申2612号民事裁定书，以上证据均与本案无关联性，本院不予采信。被告包洪图经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。根据原告、被告建平飞龙公司，朝阳泰运公司陈述及提交的证据本院经审理认定事实如下：2014年1月17日，被告包洪图与原告签订合同编号为2013年房字3年房字1**手住房贷款合同》，合同约定：借款人为包洪图，贷款金额14.8万元，贷款期限为120个月，按月等额本息还款。借款人包洪图用其购买的位于建平县房屋作为抵押，同时建平飞龙公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，朝阳泰运公司提供全程连带责任保证。其中附件一：个人一手住房贷款合同通用条款第三条、借款人违约事件及处理：“1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：…（2）、未按期归还贷款本息；…2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：…（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；…（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；…（9）行使其他担保物权；（10）要求保证人承担保证责任；…。”；第四条开发商保证：“若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：…2、…若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。…4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。”《个人一手住房贷款合同》中原告在贷款人处，被告包洪图在借款人处、抵押人处，建平飞龙公司在保证人处分别签字盖章或按印。同日，被告朝阳泰运公司与原告签订个人贷款保证合同，其中保证方式为全程连带责任保证，第四条保证责任约定：“如果借款人未按约定及时清偿主合同项下债务，债权人有权要求保证人履行保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他他的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人。”2014年1月17日原告取得了包洪图购买的位于建平县房屋的预购商品房抵押权预告登记证。2014年1月20日，原告为被告包洪图提供了14.8万元贷款，但被告钱包洪图未按合同约定按期还款。至2020年4月，已逾期6期未偿还贷款，已偿还本金72,530.27元，已偿还利息35,704.27元，至今尚有贷款本金75,469.73元及相应利息未还。原告诉至本院。本院认为：双方签订的《个人一手住房贷款合同》及《个人贷款保证合同》依法成立并有效，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。被告包洪图未按合同约定按期还款，依据双方的约定，原告有权解除双方签订的《个人一手住房贷款合同》，并请求被告包洪图对贷款余额本金75,469.73元及相应借款利息、罚息承担偿还责任。故原告请求解除与被告包洪图签订《个人一手住房贷款合同》并请求被告包洪图偿还贷款余额75,469.73元及相应借款利息、罚息（按合同约定）的诉讼请求本院予以支持。被告包洪图对上述贷款用坐落于建平县房屋抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，被告包洪图不能全部清偿借款本息，则原告可就被告包洪图的抵押财产优先受偿。原告与被告包洪图对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记，《房屋登记办法》第六十八条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以房屋设定抵押的，抵押权自登记时设立。依据上述规定，抵押权预告登记产生对抵押物的处分限制和继续办理抵押登记的效力，并不产生抵押权，抵押权自抵押登记时设立。个人一手住房贷款合同通用条款约定“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。”依据上述法律及合同约定，原告于2014年1月17日仅取得了预购商品房抵押权预告登记，未取得抵押权证，故被告建平飞龙公司对被告包洪图贷款余额及相应利息承担连带保证责任，所以原告请求对抵押物优先受偿的诉讼请求本院不予支持。被告朝阳泰运公司为此笔借款提供全程连带责任保证，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；…。”的规定及原告与被告朝阳泰运公司双方的约定，被告朝阳泰运公司应对此笔借款承担连带责任。建平飞龙公司、朝阳泰运公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《房屋登记办法》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司朝阳建平支行与被告包洪图于2014年1月17日签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告包洪图于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国银行股份有限公司朝阳建平支行借款本金75,469.73元元及相应借款利息、罚息（利息按合同约定计算给付至本判决发生法律效力之日止，已偿还利息35,704.27元应予扣除）；三、被告建平飞龙房地产开发有限责任公司、被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司对以上款项承担连带责任，被告建平飞龙房地产开发有限责任公司、被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1,734元，公告费690元，合计2,424元，由被告包洪图负担，被告建平飞龙房地产开发有限责任公司、朝阳市泰运房地产置业担保有限公司建平分公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王惠芳人民陪审员  亢学民人民陪审员  邹吉庆二〇二〇年十一月二日书 记 员  王 宁