广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0330民初1340号 原告：莫明月，女，汉族，1957年12月5日出生，广西平乐县人，住址广西平乐县。 委托诉讼代理人:覃才芳，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：宋瑞木，男，汉族，1971年4月14日出生，广西贵港市人，户籍所在地广西贵港市港**。 原告莫明月诉被告宋瑞木房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫明月及委托诉讼代理人覃才芳到庭参加了诉讼，被告宋瑞木经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫明月向本院提出诉讼请求:一、依法判令解除原、被告于2018年4月29日签订的《房屋租赁协议》；二、依法判令被告立即腾空租赁房屋，归还原告;三、依法判令被告立即支付租金28000元，水电费1135元;四、依法判令被告支付违约金4800元;五、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告向本院诉请增加一项诉讼请求：要求被告按照租金标准（4000元/月）支付房屋占用费自2020年9月8日至实际腾空房屋时止。事实与理由:2018年4月29日，原告莫明月与被告宋瑞木签订《房屋租赁协议》，约定将月城村委城子岭的房屋一楼门面出租给被告作制衣厂车间使用，每月租金2900元。后被告需要员工宿舍及厨房，于是原、被告口头约定，原告将房屋二楼出租给被告使用，每月租金1100元，因此被告承租房屋一、二楼每月租金合计4000元，水电费由被告承担。自2020年1月起，被告一直未依约支付租金及水电费，逾期长达半年多，虽经原告多次催款，但被告一直拒不支付，已构成根本性违约，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请人民法院依法支持原告诉请。 被告宋瑞木未作答辩。亦未向本院提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有对对方当事人提供的证据材料进行质证的权利。本案被告宋瑞木经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。 经审理，本院认定本案法律事实如下:2018年4月29日，原告莫明月（甲方）与被告宋瑞木（乙方）签订《房屋租赁协议》，被告将租赁房屋作为制衣厂车间。协议约定“……一、甲方自愿将位于月城村公所城子岭的房屋出租给乙方使用，该房屋5年起租，租金为每月2900元，先付后用，如果每月使用未满一个月的，按一个月房租收取，电费、水费按时付清，不得拖延。……六、在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商后签订终止合同，在终止合同签订前，本合同仍有效。受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。七、在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10％作为违约金。……”。被告按协议约定支付了押金5800元给原告。房屋租赁协议签订后，被告需要员工宿舍及厨房，经原、被告口头约定，原告将房屋二楼出租给被告使用，每月租金1100元，一、二楼每月租金合计4000元。被告从2018年6月至2019年12月每月给付房屋租金4000元和数额不等的水、电费给原告，2020年1月至今，被告未支付租金及水电费。原告免除被告2020年2月份的房屋租金，只收取相应的水电费。被告从2020年5月停止生产。被告于2020年6月通知原告不再租赁二楼，从7月开始只租赁一楼，原告已将二楼重新出租。由于被告从2020年1月未支付租金及水电费，经原告催收后至今未支付。原告认为被告已构成根本性违约，诉至本院，提出上述诉讼请求。 以上事实，有房屋租赁协议、照片、收款收据、微信聊天记录、银行流水、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。原告莫明月与被告宋瑞木签订的《房屋租赁协议》是双方真实的意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。对原告的各项诉讼请求，本院分别评判如下：一、关于“依法判令解除原、被告于2018年4月29日签订的《房屋租赁协议》”的诉请。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原、被告签订的《房屋租赁协议》约定，租金为先付后用，被告从2020年1月开始未支付租金，经原告催告后至今未支付，原告要求解除《房屋租赁协议》，合理合法，本院予以支持。二、关于“依法判令被告立即腾空租赁房屋，归还原告”的诉请。由于被告违约，导致《房屋租赁协议》被解除，双方之间的租赁合同权利义务关系已终止，原告有权要求被告腾空并返还租赁房屋。因此，对该项诉请，本院予以支持。三、关于“依法判令被告立即支付租金28000元，水电费1135元”的诉请。《房屋租赁协议》中虽然只约定原告将房屋一楼出租给被告使用，每月租金2900元，但被告每月实际交付租金为4000元，与原告的陈述“被告需要员工宿舍及厨房，经双方口头约定，原告将房屋二楼一并出租给被告使用，每月租金1100元”相吻合，被告每月应支付一、二楼租金4000元；被告从2020年7月开始只租赁一楼，不再租赁二楼，原告已将二楼重新出租，2020年7月、8月的租金应以房屋租赁协议中租赁一楼2900元的标准收取；原告已免除被告2020年2月份的租金，被告应支付的租金为2020年1月、3-6月每月4000元，2020年7月、8月每月2900元，合计25800元，抵扣被告缴纳的押金5800元，被告尚应支付租金20000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告请求判令支付水电费1135元，从原、被告实际履行票据中看，被告每月应缴水电费都是由原告计算好数额后报送给原告支付，原告诉请的2020年1月至2020年4月的水电费每月应缴数额与原、被告认可的2018年6月至2019年12月之间的数额差距不大，在合理范围内，本院予以支持。四、关于“依法判令被告支付违约金4800元”的诉请。《房屋租赁协议》约定，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的10％作为违约金。被告向原告交纳的年度租金为48000元，应当支付违约金4800元，对该项诉请，本院予以支持。五、关于“要求被告按照租金标准（4000元/月）支付房屋占用费自2020年9月8日至实际腾空房屋时止”的诉请。被告停止生产后，既不支付租金，也不将房屋腾空交还原告，应当支付房屋占用费。房屋占用费应当按照实际占用的房屋支付，被告从2020年7月开始只使用一楼，房屋占用费参照《房屋租赁协议》约定的一楼租金每月2900元支付比较合适。对原告要求按每月4000元收取房屋占用费的诉请，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告莫明月与被告宋瑞木2018年4月29日签订的《房屋租赁协议》； 被告宋瑞木于本判决生效后十日内腾空租赁房屋，归还原告莫明月； 被告宋瑞木于本判决生效之日起十日内支付房屋租金人民币20000元、水电费1135元给原告莫明月; 四、被告宋瑞木于本判决生效之日起十日内支付违约金人民币4800元给原告莫明月； 五、被告宋瑞木从2020年9月8日起按每月2900元的标准支付房屋占用费给原告莫明月，直至实际腾空房屋时止； 六、驳回原告莫明月其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币648元，适用简易程序减半收取324元，由被告宋瑞木承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费648元(收款单位：桂林市中级人民法院。账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行)，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 莫德彪 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 钟 菊 书 记 员 黄 希 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传果传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法度许可中途退庭的，可以缺席判决。