新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3291号 上诉人（原审原告）：王秀敏，女，1967年7月13日出生，汉族，乌鲁木齐市头屯河区人民政府民政局退休人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李建平，新疆星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建娟，新疆星河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆朗坤房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区厦门路**。 法定代表人：魏文东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王航，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人王秀敏因与被上诉人新疆朗坤房地产开发有限公司（以下简称朗坤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人王秀敏及其委托诉讼代理人李建平、张建娟，被上诉人朗坤公司的委托诉讼代理人王航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王秀敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判朗坤公司向我支付逾期交房、办证违约金合计79,695元。事实和理由：1．根据《城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》以及双方签订的《商品房预售合同》（以下简称涉案合同）的约定，朗坤公司于2014年7月31日交付涉案房屋时应具备《建设工程规划认可书》、《建设工程消防合格认证书》及《房屋竣工验收备案表》等强制性文件，并向我提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在朗坤公司未取得上述文件的情况下，2015年6月前后经朗坤公司口头通知后，朗坤公司仅向王秀敏交付了房屋钥匙，但朗坤公司提交的涉案楼栋的“五方验收”表不能代替商品房建设工程竣工备案验收备案文件，朗坤公司的行为违反国家强制性法律规定，交付行为应属无效；2．一审中，朗坤公司表示无法提交已办理房屋竣工验收备案手续所需材料，朗坤公司擅自交房屋钥匙的行为不应受到法律保护，更不应成为诉讼时效期限起算时间的依据。事实上，2019年2月，朗坤公司才取得《建设工程规划认可书》，朗坤公司应该办理竣工验收备案手续后才有权交付房屋，本案诉讼时效不应开始起算；3．一审判决已认定逾期交房违约金属于继续性债权，涉案房屋没有办理交接手续，且不符合交付的前提条件，交钥匙行为因违反强制性法律规定而无效，故我主张逾期交房、办证违约金的诉讼时效不应开始计算。朗坤公司虽向我交付了涉案房屋的钥匙，但我及其他业主并没有停止反映情况，不断向朗坤公司及其上级主管部门多次反映问题，涉案小区的业主委员会也一直积极与朗坤公司协商相关事宜。在此过程中，朗坤公司也曾主动派代表与我们进行沟通；4．朗坤公司在一审中承认违约的事实，还承认交房时未提供“三证”文件。朗坤公司超过合同约定的期限交付房屋，已构成违约，应按合同约定向我支付逾期交房违约金，朗坤公司至今未办理涉案房屋的房产证，亦未举证证明其履行了将办证所需资料进行备案的义务，故其应向我支付逾期办证违约金。综上，请求二审法院查明事实，依法支持我的上诉请求。 朗坤公司辩称，1．涉案房屋交接行为符合法律规定和合同约定，属于有效交付。双方在涉案合同中约定，我公司应当将经验收合格的商品房交付王秀敏使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《建设工程质量管理条例》的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，即可交付使用。涉案房屋已于2014年8月26日经建设、监理、设计、施工、勘查单位五方验收合格，而竣工规划认可和竣工验收备案均属于行政管理的范畴，不影响涉案房屋验收合格的事实，且涉案合同中并未将竣工规划认可和竣工验收备案约定为涉案房屋交付的先决条件，所以涉案房屋的交付行为不违反法律规定，符合合同约定的交付条件，属于有效交付；2．涉案房屋已按合同约定正常交接完毕。根据2015年6月1日经王秀敏签字确认的交钥匙通知单、小区物业的业主信息登记表和王秀敏的陈述，可以证实王秀敏于2015年6月1日已办理了涉案房屋的入住手续，完成了涉案房屋的交接。我公司在涉案房屋交接现场以公示的方式向王秀敏提供了验收合格证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时向王秀敏发放了纸质的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，我公司已按涉案合同的约定履行了义务，涉案房屋的交接符合合同约定；3.涉案合同第八条第二款约定，涉案房屋工程如遇非我公司能控制的因素（指热力、通讯、供电、供水、天然气）等特殊原因，我公司可据实予以延期。2016年9月20日，新疆建工工程监理有限公司出具《德泽园小区交工延期情况说明》，说明由于地勘原因、供热原因、电力原因造成工程项目延期交工。2019年3月18日，新疆维泰热力股份有限公司出具《说明》，由于市政供热主管道原因，涉案小区于2015年4月才完成供热管网对接。我公司延期交房行为符合合同约定，不应视为违约；4．涉案合同约定我公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由我公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋已于2015年6月1日交接完毕。故王秀敏一审诉讼请求的诉讼时效已经届满。综上，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，请求依法予以维持。 王秀敏向一审法院起诉请求：1．判令朗坤公司支付王秀敏违约交房赔偿金77,379元（463,350.6元×1670天×日利率0.1‰）；2．判令朗坤公司支付王秀敏逾期办证违约金2,316元（443,350.6元×0.5％=2,316元）。 一审法院认定事实：2013年，王秀敏与朗坤公司签订一份合同编号为YS0305624房屋代码为1272233的《商品房预售合同》，合同约定：第一条项目建设依据：出卖人取得××区的地块的土地使用权证号为：新疆兵团农十二师2012师国土资建字第××号；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：朗坤·德泽园商住小区一区，建设工程规划许可证号为建字第××号，施工许可证号为××；建设工程施工合同约定的开工日期为：2012年07月05日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2013年08月31日。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心，商品房预售许可证号为新建房许字××号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第××号房，房屋代码为××；该商品房预测建筑面积共130.89平方米，其中，套内建筑面积109.3平方米，公共部位与公用房屋分摊面积21.59平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：按套计算，该商品房总价款为（人民币）肆拾陆万叁仟叁佰伍拾零元陆角零分。第六条付款方式及期限买受人按下列方式按期付款：买受人于签订合同之日向出卖人交付房款首付金243,350.6元，其中含定金150,000元整，其中含公积金支取91,000元整；剩余房款220,000元整办理公积金按揭贷款。第八条交付期限：出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．施工中遇到异常困难及重大的技术问题不能及时解决；3．其他非甲方能控制的因素（指热力、通讯、供电、供水、天然气）等。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意，出卖人逾期91日-180日按日利率万分之0.5赔付，出卖人逾期180日以上按日利率万分之1赔付。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。合同还约定了面积确认及面积差异处理，规划、设计变更的约定等内容。该合同落款出卖人处有朗坤公司合同专用章签章及其法定代表人签章，买受人处有王秀敏签字、捺手印。合同签订后，王秀敏按照合同约定向朗坤房产公司支付了涉案房屋全部房款463,350.6元，并于2013年8月15日缴存了涉案房屋的专项维修资金，缴纳了涉案房屋的契税。2014年8月26日，新疆朗坤·德泽园商住小区一区10#住宅楼经建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收合格。2015年6月1日，王秀敏办理了涉案房屋的房屋交接手续，接收了该房屋。一审法院认为，王秀敏与朗坤公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点：一、关于王秀敏要求朗坤公司支付2015年6月1日至2019年12月30日期间逾期交房赔偿金77,379元［463,350.6元×日利率0.1‰×1670天（2015年6月1日2019年12月30日）］的诉讼请求有无事实及法律依据。王秀敏主张在朗坤公司向其交付房屋时，未向其交付《建筑工程质量认证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《规划认可书》、《竣工合格验收证》、《工程竣工验收备案表》，属于违规交房，朗坤公司应当支付违规交房期间的赔偿金。朗坤公司辩称，不同意王秀敏该项诉讼请求。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，通过五方验收即已符合合同“商品房经验收合格”的约定，涉案房屋已于2014年8月26日经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方竣工验收合格，故涉案房屋于该日即具备交付条件。本案中，朗坤公司于2015年6月1日向王秀敏交付涉案房屋，王秀敏亦于当日办理房屋交接手续，接收了该房屋，王秀敏的行为，应视为其对权利的自愿处分，且王秀敏亦未提供证据证明其陈述，对王秀敏该意见，不予采纳。朗坤公司超过合同约定的期限向王秀敏交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定支付王秀敏自2014年8月1日至2015年6月1日期间的逾期交房违约金14,132.19元［463,350.6元×日万分之1×305天（2014年8月1日至2015年6月1日）］。二、关于王秀敏以涉案房款463,350.6元为基数，按照合同约定的比例0.5％，要求朗坤公司支付逾期办证违约金2,316元（463,350.6元×0.5％）的诉讼请求有无事实及法律依据。朗坤公司辩称，不同意王秀敏该项诉讼请求。一审法院认为，根据法律规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，双方签订的《商品房预售合同》亦约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中，双方均认可涉案房屋所有权证至今未办理完毕，朗坤公司应当举证证明其已尽到将需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案的义务，朗坤公司未举证证明其已经在合同约定的期限内履行了该协助义务，应当承担举证不能的不利法律后果，故朗坤公司应当支付王秀敏未按时协助办理房屋产权证书的违约金2,316元（463,350.6元×0.5％=2,316元）。三、关于王秀敏主张是否已过诉讼时效。朗坤公司辩称，王秀敏两项诉讼请求均已过诉讼时效，应当予以驳回。关于逾期交房违约金诉讼时效，一审法院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十二条第一款规定，“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，按照涉案合同关于逾期交房违约责任约定，“出卖人逾期180日以上按日利率万分之1赔付”，从该约定内容分析，逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，属于继续性债权，即相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，买受人可以在该项整体权利未能实现时主张。双方办理交房手续之日为2015年6月1日，故自2014年8月1日起至2015年6月1日期间为逾期交房违约金的整体合同权利，该权利诉讼时效期间依法应当适用2年的规定。王秀敏应当从该整体权利受到损害之日即2015年6月1日起主张，王秀敏起诉时间为2020年4月9日，距该日已近5年，一审中，王秀敏未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断事由的情形，故王秀敏就主张涉案房屋逾期交房违约金民事权利诉讼时效期间已届满。关于逾期办证违约金诉讼时效，因涉案房屋实际交付时间为2015年6月1日，根据涉案合同约定，朗坤公司应于2016年5月26日前协助王秀敏办理涉案房屋的产权证书，该权利诉讼时效期间依法应当适用3年的规定。朗坤公司未按约定履行该项合同义务，王秀敏应当自权利受到损害之日即2016年5月27日起主张，该日距王秀敏起诉之日已近4年，一审中，王秀敏未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断事由的情形，故王秀敏就主张涉案房屋逾期办证违约金民事权利诉讼时效期间已届满。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。朗坤公司上述抗辩意见，符合法律规定，予以采纳，王秀敏的全部诉讼请求，均不予支持。判决：一、驳回王秀敏要求朗坤公司支付违约交房赔偿金77,379元的诉讼请求；二、驳回王秀敏要求朗坤公司支付逾期办证违约金2,316元的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王秀敏提交以下证据：1．微信截屏及投诉报告，用于证实王秀敏于2018年底至2019年3月，通过涉案小区业主委员会反映涉案房屋质量问题和延期交付权属证书的问题，可以反映出其自2018年起至今一直在主张权利；2．日期分别为2019年3月4日、2019年3月11日、2019年3月12日、2019年3月17日的涉案小区业主委员会会议记录，用于证实2019年3月4日业主委员会根据业主投诉消防等问题，向相关部门反映，朗坤公司交付钥匙的行为不等于交付房屋，还证实王秀敏一直在与朗坤公司交涉房产证问题，于2018年11月份就开始主张权利，王秀敏在本案的主张未过诉讼时效；3．证人王宏伟、徐秀娥、米莉·买买提出庭陈述的证言，用于证实王秀敏主张过房屋质量、房屋迟延交付与迟延办证的相关问题，王秀敏在本案的主张未过诉讼时效。朗坤公司发表如下质证意见：对书面证据的真实性与合法性认可，该证据只能反映业主内部交流和向相关部门反映的情况，不能反映王秀敏向朗坤公司主张过权利，故对关联性不认可；对证人证言的真实性、合法性与关联性均不认可，没有直接证据证明王秀敏向朗坤公司主张过逾期交房与逾期办证事宜，证人陈述的内容均系其内部的沟通情况，对朗坤公司不产生法律效力。本院对证据认定如下：对证据的真实性与合法性予以确认，但上述证据均无法反映出王秀敏曾向朗坤公司主张过逾期交房与逾期办证的违约金，故对上述证据的关联性不予确认。朗坤公司提交以下证据：1．小区业主档案，用于证实王秀敏与朗坤公司已于2015年6月1日接收房屋；2.《质量保证书》和《住宅使用说明书》的发放记录，用于证实朗坤公司向王秀敏发放了《质量保证书》和《住宅使用说明书》；3．新疆建工工程监理有限公司于2016年9月20日出具的《德泽园小区交工延期情况说明》，用于证实涉案房屋工程由于地勘、供热、电力原因需延期交工；4．新疆维泰热力股份有限公司于2019年3月18日出具的《说明》，用于证实涉案房屋工程于2015年4月才完成供热管网对接程序。王秀敏发表如下质证意见：小区物业档案系复印件，对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可；对《质量保证书》和《住宅使用说明书》发放记录的真实性、合法性及关联性均不认可；对两份说明的真实性、合法性认可，对关联性不认可，该证据只能反映地勘、电力与热力问题，与本案争议焦点没有关系。本院对证据认定如下：小区业主档案与《质量保证书》和《住宅使用说明书》发放记录虽系复印件，但与朗坤公司在一审中提供的交钥匙通知单可以相互印证，故对关联性予以确认；对监理公司与热力公司证明的真实性与合法性予以确认，对关联性将结合本案事实予以综合认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同对双方均具有法律约束力，双方均应严格履行。围绕王秀敏的上诉请求、朗坤公司的答辩意见，根据双方所提交的证据，结合本案查明的事实，依照相关法律规定，本院认定意见如下： 一、关于朗坤公司向王秀敏交付涉案房屋的行为是否合法有效的问题。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”，第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用”。从以上规定可以看出，工程竣工后应由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格，应视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。而建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。本案中，双方当事人在涉案合同第八条明确约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，其中并没有关于商品房须经相关行政职能部门验收、向建设行政主管机关备案以及朗坤公司需提供建设工程竣工验收备案文件作为验收合格的证明文件之特别约定。故，约定的“该商品房验收合格”这一交房条件应当是指朗坤公司业已组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见。据此，一审判决认定涉案房屋经五方验收合格即符合交付条件并无不当。王秀敏提出的应以建设工程竣工验收备案文件为依据来认定涉案房屋是否验收合格的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。关于王秀敏主张朗坤公司未向其提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的问题。本院认为，根据朗坤公司提供的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》发放记录，可以显示2015年6月1日王秀敏领取了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，与朗坤公司提供的交钥匙通知单以及王秀敏办理涉案房屋入住手续的客观事实能够相互印证，王秀敏主张朗坤公司未向其提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的上诉意见，没有事实依据，本院不予采纳。朗坤公司二审中提交的监理公司与热力公司的证明，与王秀敏上诉所提出的朗坤公司交付涉案房屋时应具备《建设工程规划认可书》、《建设工程消防合格认证书》及《房屋竣工验收备案表》等强制性文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的争议内容无关，本院对该两份证据的关联性不予确认。 二、关于王秀敏主张涉案房屋逾期交房与逾期办证违约金的诉讼时效是否届满，其主张的逾期交房与逾期办证违约金的诉讼请求是否成立的问题。 第一，关于王秀敏主张逾期交房违约金的诉讼时效是否届满的问题。本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，王秀敏与朗坤公司签订的涉案合同约定：“出卖人逾期180日以上按日利率万分之1赔付”，涉案合同约定朗坤公司应于2014年7月31日前将涉案房屋交付王秀敏，但朗坤公司实际交付房屋的时间为2015年6月1日，则2014年8月1日至2015年6月1日，为朗坤公司逾期交房期间，该期间的诉讼时效期间依法应当适用二年的规定，即王秀敏应在朗坤公司逾期交房的事实发生之日起二年内主张，朗坤公司实际交房之日为2015年6月1日，此时王秀敏对其权利受侵害的事实已经明知，故其应当于2017年6月1日前向朗坤公司主张逾期交房违约金，但王秀敏迟至2020年4月9日才提起诉讼，且也未能提供充分有效的证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故王秀敏主张逾期交房违约金的诉讼时效已经届满；第二，关于逾期办证违约金的诉讼时效是否届满的问题。本案中，涉案合同约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金”，从该约定内容上分析，双方对于逾期办证的违约行为应承担违约金的具体数额进行了约定，该违约金的性质应为一时性债权，应当从涉案合同约定的的办证期限届满之次日计算诉讼时效。双方在涉案合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据本案查明的事实，朗坤公司至今未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，则朗坤公司的行为已构成违约。本案中，双方实际交付房屋的时间为2015年6月1日，根据合同约定，朗坤公司应于2016年5月26日前协助王秀敏办理涉案房屋的产权证书，王秀敏主张逾期办证违约金的权利依法适用三年的诉讼时效，王秀敏应于2019年5月26日前主张该权利，但王秀敏迟至2020年4月9日才提起诉讼，且也未能提供充分有效的证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故王秀敏主张逾期办证违约金的诉讼时效已经届满。王秀敏在二审中提交的证据及证人证言，也无法反映出王秀敏曾直接向朗坤公司主张过相关权利，能够产生诉讼时效中止或中断的结果，故本院对王秀敏上诉称其一直在主张权利，本案诉讼时效存在中断事由的上诉理由不予采信。王秀敏上诉主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金因诉讼时效届满，其已失去胜诉权，王秀敏主张逾期交房违约金、逾期办证违约金的上诉请求均不能成立，本院不予支持。 综上所述，王秀敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,792.38元（王秀敏已预交），由王秀敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫杨 审判员  高茜 审判员  焦玉 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  田源