河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8957号原告:深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司，住所地河南省新郑市郑州华南城**交易广场负**东侧，统一社会信用代码91410100062680486F。负责人：张文鸿。委托诉讼代理人：赵雪莲，该公司法务。委托诉讼代理人：李会丽，该公司法务。被告：陈永超，男，1999年8月12日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：陈子伟，系陈永超父亲原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（以下简称亚太物业郑州分公司）与被告陈永超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告亚太物业郑州分公司的委托诉讼代理人李会丽，被告陈永超的委托诉讼代理人陈子伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚太物业郑州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈永超支付应缴物业费21803.11元（自2018年5月1日起计算至2020年10月31日）；2、判令陈永超支付逾期缴纳物业费的违约金(标准为从逾期缴纳之日起每日按拖欠费用的万分之五支付违约金）；3、本案的案件受理费由陈永超承担。事实和理由：陈永超购买郑州华南城FS-5-02-380(建筑面积26.32平方米）、FS-5-02-396(建筑面积27.23平方米）。陈永超签订的《郑州华南城商品房买卖补充协议》约定：由亚太物业郑州分公司为陈永超房屋所在物业项目郑州华南城提供物业管理服务，并按月代为收取水电费。其中，物业管理服务费标准为人民币15元/月/平方米。自2013年10月31日起，亚太物业郑州分公司依《郑州华南城前期物业服务协议》对陈永超所在物业履行物业管理服务。陈永超须于每月10日前向亚太物业郑州分公司缴付当月的物业管理费，否则，每逾期一天，须按所有应付未付款项的万分之五支付违约金直至付清时止。但陈永超拖延缴纳自2018年5月1日起至今的物业费，亚太物业郑州分公司多次催告未果，遂诉至法院。被告陈永超辩称，因从交付至今，商场就没有提供物业服务，因此不应支付物业费，另外陈永超不认可亚太物业郑州分公司作为物业公司提供物业服务。亚太物业郑州分公司要求支付违约金的起算日无依据，陈永超也未收到物业公司的催收函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月30日，郑州华南城有限公司（甲方）与亚太物业郑州分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，就甲方委托乙方为其开发建设的5号副食交易广场项目提供物业管理服务事宜作出约定：在物业管理区域内，乙方负责：物业共用部位的日常维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；物业共用设施设备运行、维护、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生；公共绿化的养护和管理；车辆停放与交通秩序维护和管理。在物业管理区域内，乙方经甲方授权后可提供以下其他服务事项：一、经营管理甲方保留权益的物业场地（所）及配套设施等。二、配合甲方开展物业招商、租赁及专项商业活动的现场接待、秩序维护、环境保洁等乙方的权利和义务：乙方应按照合同约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，维护本物业的经营环境。乙方应接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，协调本物业管理区域内消防自查、自纠工作，依法制止本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为。物业服务费：本物业管理区域物业服务收费实行包干制。物业管理费由业主/物业使用人按其拥有物业的建筑面积（按不动产权证书或房屋买卖合同载明建筑面积确定）预先交纳，具体标准为：每月每平方米30元。业主应于物业交付之日起，交纳物业服务费用；业主未按甲方交房通知书载明的期间接收房屋的，交房通知书载明的接收房屋日期届满之日视为物业交付之日：1、业主自物业交付之日起承担物业服务费，物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前交纳当月的物业服务费。2、政府定价或指导价的，当地物价部门政策调整时，乙方可按最新政策做相应调整。3、业主与承租人或其他物业使用人，约定由承租人或其他物业使用人交纳或分摊物业服务费、能源费及其他相关费用的，业主负连带责任。4、未列入本合同物业服务费用开支项目的物业管理区域内公用设施设备（如：公共照明、电梯、中央空调、供电、供暖等）运行发生的费用，另行独立计量核算(按本合同第九条执行）。5、业主与承租人或其他物业使用人，约定由承租人或者其他物业使用人交纳或分摊物业服务费、能源费及其他相关费用的，业主负连带责任。6、房屋空置的，业主或物业使用人应全额交纳物业服务费。7、业主转让物业时，须交清转让之前的物业服务费等相关费用。其他费用：物业使用人应当独立计量并承担房屋内所发生的水、电等能源费用，以上费用在合同中统称为公共事业费用，用水单价为5.83元/吨，用电单价为1.15元/度。违约责任甲方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按拖欠费用的万分之五支付违约金。合同期限：一、本合同自双方签字盖章之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业（乙方或者其他物业服务企业）签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。二、本合同期限届满时如本物业未成立业主委员会或业主委员会未依法代表全体业主与物业管理服务企业签订新的物业服务合同，或业主委员会已经签订新的物业服务合同但物业管理服务企业尚未进驻本物业项目的，本合同期限自动顺延继续有效。合同还对物业概况、物业服务内容及标准、双方的权利与义务、物业服务费用、物业的经营管理、物业的承接验收、物业专项维修资金、保险、违约责任和其他事项进行了详细约定。合同签订后，亚太物业郑州分公司依约为郑州华南城5号交易广场提供物业管理服务。陈永超系华南城5号交易市场2层380、396号商铺的业主，该商铺建筑面积分别为26.32平方米、27.23平方米。2015年9月26日，陈永超接收了涉案房屋，并在房屋钥匙交接书、房屋移交确认书上签字，并于同日向郑州华南城有限公司交纳了代收办证费1000元，向亚太物业郑州分公司预交了2015年9月26日至2016年3月25日的物业服务费2370元。亚太物业郑州分公司陈述其从2017年12月1日开始按每平方米15元收取物业费；自2018年5月1日起，陈永超未再交纳物业费。2019年11月30日，亚太物业郑州分公司按照陈永超在《郑州华南城房屋租赁合同》中预留的地址和电话，通过EMS向任余峰邮寄《关于郑州华南城物业服务区域内商铺欠费催缴的函》，向陈永超催要其拖欠的物业费，陈永超于2019年12月5日接收。后陈永超仍未交纳物业费。故亚太物业郑州分公司诉至本院。以上事实，有双方当事人陈述，前期物业服务合同，房屋钥匙交接书，房屋移交确认书，郑州华南城商品房买卖补充协议，关于郑州华南城物业服务区域内商铺欠费催缴的函，邮寄查询单及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”郑州华南城有限公司作为华南城5号交易市场的开发商可以为该市场选聘前期物业公司。亚太物业郑州分公司依据华南城5号交易广场开发商的委托为陈永超购买的涉案商铺提供了物业服务，陈永超亦实际享受了亚太物业郑州分公司提供的物业服务，虽然亚太物业郑州分公司与陈永超之间并未订立物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，故亚太物业郑州分公司主张陈永超交纳2018年5月1日至2020年10月31日的物业服务费21803.11元，本院予以支持。相应地，对于陈永超以其商铺未开业、未享受物业服务为由不交物业费的辩称意见，本院不予采纳。因亚太物业郑州分公司在履行物业管理服务的过程中存在瑕疵，导致陈永超与亚太物业郑州分公司产生矛盾，因此亚太物业郑州分公司在履行合同过程中也存在有不当之处。亚太物业郑州分公司应在平时履行物业管理服务过程中，不断提高服务质量，改善与业主之间的关系，在与业主长期合作过程中营造美好和谐的经营环境，而其要求陈永超支付违约金的请求不利于双方关系的改善，故对于亚太物业郑州分公司请求陈永超支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告陈永超应于本判决生效后十日内向原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司支付2018年5月1日至2020年10月31日的物业服务费21803.11元。二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取173元，由被告陈永超负担。本判决为终审判决。审判员 韩 冰二〇二〇年十一月三十日书记员 李峰超