浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2073号 上诉人（原审原告）：谢荷秀，女，1971年3月8日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被上诉人（原审被告）：台州开开房地产有限公司，住所地：台州市路桥区螺洋街道双庙村。 法定代表人：余纪炎，执行董事。 被上诉人（原审被告）：台州新业房地产营销策划有限公司，住所地：温岭市太平街道三星大道****。 法定代表人：陈桂红，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：洪祥军，浙江腾升律师事务所律师。 上诉人谢荷秀因与被上诉人台州开开房地产有限公司、台州新业房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢荷秀上诉请求：一、撤销一审判决，改判两被上诉人返还上诉人多付的房款147128元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人谢荷秀向台州市开开房地产有限公司购买开开财富大厦807室房屋一套，均由开开公司的代理商被上诉人台州新业房地产营销策划有限公司出面，分别于2019年签订一份《开开财富大厦认购书》总房价为770000元，于2019年6月12日签订一份《商品房买卖合同》总价为622872元。上诉人因上述二份合同差价147128元，要求开开公司和新业公司返还差价款和赔偿相关的利息损失。一审法院认定该差价款147128元系作为买受人的谢荷秀应支付给新业公司包销中介服务费，驳回上诉人一审诉讼请求。上诉人认为该判决事实不清，判决错误。理由：一、上述《认购书》和《买卖合同》均未提及中介费和其他买受方应付的费用。二、上诉人按约给付房款770000元，出卖方被上诉人开开公司于2019年10月18日向上诉人开出622872元增值税发票一份。被上诉人新业公司2019年4月10日向上诉人开出807房定房款50000元，2019年6月12日向上诉人开出房款97128元收款收据各一份（一审期间补开出上述二收据总额147128元的增值税发票一份直接交一审法院）。这与《认购书》约定的第七条“所有款项交付均以加盖出卖方财务专用的收款凭证”相抵触。三、开开公司在一审中答辩称，新业公司是其涉案的商品房总销代理商，案涉房产的购房款以《认购书》中约定的购房款为准，该房款包含上诉人应支付的购房费及支付新业公司中介服务费。新业公司亦辩称，开开公司与其在2017年9月1日签订有一份《开开财富大厦营销代理合同》，开开公司委托新业公司独家代理销售，后开开公司股东周官国与新业公司签订《房地产销售合同》，约定将开开公司分配给周官国开开财富大厦8层整层的房产委托新业公司代理销售，807室房产的基准低价为7750元/平方米，超出部分系佣金，归新业公司所有。另2019年4月9日上诉人与新业公司签订（认购书）确认的案涉的房价为770000元，系双方当事人的真实意思表示等。一审法院对于二被上诉人在一审的抗辩，不作分析和审查，即认定《认购书》与《购房合同》之差价147128元为合法佣金，归新业公司所有。从上述情况，不难看出，两被上诉人在一审时恶意串通，规避法律，在代理销售房产时，抬高房价，将非法的“佣金”演变成合法中介费。1、涉案先签的《认购书》与后签的《买卖合同》虽均系由新业公司出面操办，但《认购书》是以新业公司代理人身份在合同上盖章，而后签的《买卖合同》虽亦为新业公司操作，但却是房屋出卖方直接在合同上盖章的，而这二份合同均未提及有“佣金”中介服务费。2、以上两份合同的效力，先签的《认购书》只是意向书，那么房价应以622812元为准，才是房屋买卖双方的真实意思表示。3、从总房价仅622812元，要收受中介费服务费147128元之多，无论从交易习惯、常理及相关法律规定来讲，都是不能成立的。四、上诉人在购房时按约支付了按揭300000元和《买卖合同》签订前支付首付470000元一事，并非是上诉人已默认这770000元的房价。在签订买卖合同时，被上诉人新业公司不让上诉人先看合同内容，必须要先预付470000元才可看合同内容，上诉人无奈支付了预付的房款470000元，加由开开公司代办按揭贷款300000元，共计770000元。并非上诉人在签订买卖合同时已默认房款770000元。 台州新业房地产营销策划有限公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。一审法院认定上诉人谢荷秀与被上诉人新业公司签订的认购书，系双方真实意思表示，且该认购书亦得到开开公司的有效追认，故上诉人与被上诉人之间的购房协议价格应认定为770000元。二、一审法院适用法律正确，程序合法。请依法驳回上诉，维持原判。 台州开开房地产有限公司未作答辩。 谢荷秀向一审法院起诉请求：要求判令两被告共同返还原告已付的购房款人民币147128元，并赔偿自2019年6月12日起至法院判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。 一审法院认定事实：2019年4月9日，原告谢荷秀与被告台州新业房地产营销策划有限公司签订一份《开开财富大厦认购书》，约定：原告谢荷秀定购被告台州开开房地产有限公司开发的开开财富大厦807室房屋（建筑面积为86.51平方米），合同总价为人民币770000元，付款方式为按揭付款，买受人支付定金20000元（该定金在签订该套房屋的商品房买卖合同时自动转为首付款），认购人在本认购书签订之日起7天内提供购房所需资料并付清首付款和签订《商品房买卖合同》，合同亦对双方权利义务、违约责任等进行了明确约定。同日，原告向被告台州新业房地产营销策划有限公司支付定金20000元。次日，原告向被告台州新业房地产营销策划有限公司支付定金30000元，被告台州新业房地产营销策划有限公司向原告出具一张面额为50000元的收款收据。2019年6月12日，原告谢荷秀与被告台州开开房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告台州开开房地产有限公司将其开发的坐落于路桥区××道××大厦××室房屋（建筑面积为86.51平方米）出售给原告谢荷秀，房屋单价为7200元／平方米，总价为622872元；买受人于2019年6月12日签订合同时支付首付款322872元，剩余购房款300000元通过银行按揭贷款的方式予以支付。同日，原告分别向被告台州新业房地产营销策划有限公司支付97128元，向被告开开房地产有限公司支付322872元。后原告向银行贷款300000元用以支付尚欠的购房款。2019年10月18日，被告开开房地产有限公司向原告开具一份面额为622872元的增值税普通发票。2020年3月20日，原告取得案涉不动产产权证书。2020年3月25日，被告台州新业房地产营销策划有限公司向原告补开具一份面额为147128元的增值税普通发票。案件审理过程中，经该院释明后，被告开开房地产有限公司于2020年6月23日出具一份《情况说明》，追认被告台州新业房地产营销策划有限公司与原告之间于2019年4月9日签订的《开开财富大厦认购书》的合同效力。 一审法院认为，原告谢荷秀自愿购买开开财富大厦807室房屋，其先与被告台州新业房地产营销策划有限公司签订认购书，双方意思表示真实，内容不违反法律法规禁止性规定，该认购书亦已得到房屋开发商即被告开开房地产有限公司的有效追认，应为有效。对于原告谢荷秀主张其后与被告开开房地产有限公司签订商品房买卖合同时确认购房款仅为622872元，而非认购书中载明的购房款770000元之问题，两被告均认为购房款实为770000元，认购书与商品房买卖合同之间之所以出现差价，是因为两被告之间存在包销中介服务费，该费用包含在原告应支付的购房款中。该院认为，原告在认购案涉房屋之初，即知道或应当知道该房屋总价款为770000元，并已按该约定履行全部付款义务，亦已取得不动产产权，现其主张两被告多收取其购房款，依据不足；况且，两被告已向原告出具面额共计770000元的增值税普通发票，对于两被告如何处理分配原告支付的770000元购房款，系两被告内部处理事宜，与原告无关。综上，对于原告要求两被告共同返还其已付的购房款人民币147128元及相应利息之诉讼请求，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:驳回原告谢荷秀的全部诉讼请求。案件受理费3330元，减半收取计1665元，由原告谢荷秀负担。 本院二审期间，谢荷秀提交了其与王志慧的微信聊天记录，拟证明不存在中介费，是开发商自己卖房子。 台州新业房地产营销策划有限公司质证认为，上诉人提交的聊天记录只是片断，没有提交整个完整的聊天记录，并且证据应该在一审中提交，现在提交不予质证。 本院认证认为，上诉人提交的聊天记录，无法证明是完整的内容，本院不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人谢荷秀与被上诉人台州新业房地产营销策划有限公司签订的《开开财富大厦认购书》，约定案涉房屋的价格为770000元，此系双方真实意思表示。结合在签订《商品房买卖合同》的2019年6月12日，上诉人谢荷秀向台州开开房地产有限公司支付了322872元购房款后，又向台州新业房地产营销策划有限公司工作人员王智慧提供的账户支付了97128元（此前已支付定金50000元），之后又通过银行按揭贷款的方式支付剩余购房款300000元等一系列行为，应当认定上诉人谢荷秀对总房价为770000元是明知且一直是认可的。上诉人谢荷秀称案涉房屋的价格应以《商品房买卖合同》约定的622812元为准，认购书与买卖合同之差价147128元并非台州新业房地产营销策划有限公司的包销中介服务费，应当予以返还，与客观事实不符。在一审中，台州开开房地产有限公司提供了《开开财富大厦营销代理合同》，证明台州开开房地产有限公司将包括案涉房屋在内的部分房产委托台州新业房地产营销策划有限公司代理销售，相关的代理服务费用包含在总房价770000元之中，也符合当前房地产销售的通常做法。更何况，上诉人谢荷秀在2019年6月12日就已知晓《商品房买卖合同》上的价格与认购书上的价格不符，之后却仍按770000的总房价向银行办理了300000元的按揭贷款，并继续按正常流程办理了不动产权证，直到2020年3月份才向法院提起诉讼，也有违常理。故本院对上诉人谢荷秀的主张不予支持。 综上所述，谢荷秀的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3330元，由上诉人谢荷秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  严 凌