广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19076号上诉人（原审被告）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑**201、202、203。法定代表人：梁树松，该公司经理。委托诉讼代理人：沙奇林，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵泽楷，广东南国德赛律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹、吴仲亨，单位职员。原审第三人：广州市海珠区住房和建设局，住，住所地广州市海珠区新港中路**/div>负责人：陈伟锋，该局局长。委托诉讼代理人：黎秉恒，单位职员。上诉人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海房二所）与原审第三人广州市海珠区住房和建设局（以下简称海珠住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。海房二所在原审的诉讼请求：1.东晓公司按照《广州市2001年住宅房屋租金标准》规定的3.93元/月/平方米的计算标准缴纳从2017年1月至2019年4月使用海珠区前进路素社直街9号之左地下的房屋使用费，共计12366.3元；2.本案诉讼费用由东晓公司承担。原审法院判决如下：广州市东晓物业管理有限公司在判决生效之日起10日内，向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付广州市海珠区前进路素社直街9号之左地下从2017年1月至2019年4月的房屋使用费（每月按3.93元/平方米×112.38平方米计算，房屋使用费总额以海房二所主张的12366.3元为限）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费109元，由广州市东晓物业管理有限公司负担。判后，上诉人东晓公司不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回被上诉人要求上诉人支付广州市海珠区前进路素社直街9号之左地下从2017年1月至2019年4月的房屋使用费的请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。上诉的主要事实和理由：一、一审判决故意歪曲上诉人与被上诉人的法律关系，漠视政府采购合同的法律事实与效力。1.上诉人与被上诉人、第三人基于公开招标方式并签订了政府采购合同《2017—2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，且在一审庭审中举证和质证了对应的《广州市政府采购招标文件》。因此，上诉人与被上诉人为物业服务合同关系。上诉人为物业管理者，被上诉人为业主。一方面，根据《物业管理条例》第三十条、第三十四条第二款及《广东省物业管理条例》第二十八条规定，业主或委托人为物业管理者提供物业管理用房是委托人的法定义务。另一方面，第三人作为案涉物业服务合同的政府采购方，在其招标文件中明确承诺采购人向中标人提供“每个片区办公场地约600㎡，仓库约900㎡”，故上诉人有权无偿使用物业管理办公用房以及为管理物业而必需的仓库、维修备品用房，这是被上诉人、第三人的合同义务。本案没有国有资产流失、未按规定出租出借等任何违法情形。2.一审已查明，被上诉人和第三人均未向上诉人提供任何场所作为存放房屋修缮、应急抢险等工具的仓库，故上诉人对标的房屋的使用依法合约。反之，被上诉人违法违约。二、一审判决偏袒被上诉人和第三人，故意无视、歪曲法律法规，作出的判决自相矛盾。1.一审判决的假设前提是上诉人系普通租房者，适用所谓的被上诉人的内部规定单方调整租赁关系和租金。即便如此，一审判决追溯2017年1月1日三年以上的租金的法律依据是什么？根据《民法通则》第一百三十六条，出租人追讨租金的诉讼时效期间为一年，但原审判决对此置若罔闻。事实上，没有任何法律法规规定国有租金不受时效制度的限制。相反，为敦促国有出资人和国有资产管理者勤勉尽责，给予与一般民事权利的时效相同甚至更严格的时效限制，才更符合国有资产监管的宗旨。2.一审判决的基础事实是错误的，假设判断也完全站不住脚。（1）上诉人相对于被上诉人和第三人，是物业管理者，不是一审判决书所引用的被上诉人一方的内部规定的适用对象。一审判决所引用的《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》（穗财规字〔2016〕l号）《广州市财政局关于进一步规范和加强市直行政事业国有资产管理的通知》（穗财资〔2016〕397号）以及《广州市住房和城乡建设委员会关于印发直管房违规出租出借整改工作方案的通知》（穗建房管〔2018〕1177号）等一系列文件均系行政机关内部管理规定，其规范的调整的范畴，前两个文件仅限于“市直各党政机关、事业单位超标配置办公用房、服务用房、设备用房和附属用房”，而穗建房管〔2018〕ll77号则用于清理未公开、未报批、违法出租等行为。一审判决支持被上诉人将清理范围无限扩大至已经履行合法程序、具有法定事由并依约履行的标的房产，丧失了审判的独立性原则，帮助行政权力干预正常履行的民事合同，侵害了上诉人的合法权益。（2）合同当事人一方的内部行为，不具有对外的效力，否则，交易秩序的稳定性、公平性将不复存在。本案中，原审判决所引用的几个被上诉人一方内部文件，无论是否可以在物业管理、房屋租赁的普通民事关系中构成对外的效力，由于其主要的产生日期均在本案争议的政府采购合同之前发生，如果可以适用，应当推定已经适用在政府采购行为中。如果没有适用，那么应当推定不适用本案情形，这是政府行政行为应当受到的规制。作为物业管理、房屋租赁等普通民事行为，任何一方内部的行为，均不得对外产生效力，尤其是不得产生追溯效力，充其量只能在其内部决定作出后，根据《合同法》有关合同变更的规定以及《民法总则》《民法通则》关于民事行为的效力的原则，与受影响的合同相对方协商变更，协商不成的合同得继续履行或者提出方得以承担违约责任的方法解除合同。一审判决在双方协商不成且合同解除的情况下，判决上诉人支付所谓的房屋使用费的法律根据是什么？一审法院基于招标文件未明确上诉人无需支付相应房屋使用费的原因以及被上诉人的主张认定上诉人需支付房屋使用费，故意忽视上诉人作为物业管理者的合理需求以及相关法律的强制性规定，罔顾事实，盲目裁判。综上，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人海房二所服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。原审第三人海珠住建局陈述称，与被上诉人的意见一致。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。双方当事人在二审中没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人东晓公司主张无需支付涉案房屋房屋使用费的请求是否成立。关于东晓公司是否需要支付房屋使用费问题。根据2017年1月涉案《广州市政府采购招标文件》记载，采购人可向中标人提供相应办公场所和仓库，但并未明确中标人无需支付相应房屋使用费。东晓公司作为中标人与广州市海珠区住房和建设水务局签订了《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，按照该合同约定的内容，东晓公司受托进行直管房进行管理是有偿计提管理服务费的。因此，东晓公司使用了涉案房屋，应向海房二所支付相应的房屋使用费。东晓公司主张涉案房屋是免费使用的，依据不足，本院不予支持。关于支付房屋使用费的期间问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，以及第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持”的规定，本案应适用三年诉讼时效。本案一审立案时间为2020年1月3日，故原审判决计算涉案房屋使用费的期间，符合法律规定，本院予以支持。上诉人东晓公司主张适用一年诉讼时效，理据不充分，本院不予支持。关于计算房屋使用费的标准问题。本案各方当事人之间未就涉案房屋签订租赁合同，在讼争时间段内上诉人亦未支付对价，现海房二所主张按《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》记载的计租标准计算房屋使用费，原审法院予以采信，并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人东晓公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109元，由上诉人广州市东晓物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  杨晓航审判员  马健中二〇二〇年十一月十七日书记员  苏宏榴张情