江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终4383号 上诉人（原审原告、案外人）：郑庆文，男，1955年5月7日生，汉族，住徐州市泉山区。 上诉人（原审原告、案外人）：周黎明，女，1955年4月26日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：郑庆文，与周黎明系夫妻关系。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：田树洲，男，1963年11月24日生，汉族，住徐州市泉山区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张玉珍，女，1965年8月10日生，汉族，住址同上。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋歌，江苏法德东恒（徐州）律师事务所实习律师。 被上诉人：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路**。 法定代表人：王广备，该公司总经理。 原审第三人：徐州市泉山区人民政府，住，住所地徐州市泉山区解放南路延长段**/div> 法定代表人：庄红，该政府代理区长。 委托诉讼代理人：崔平，泉山区司法局公职律师。 上诉人郑庆文、周黎明因与被上诉人田树洲、张玉珍、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）、原审第三人徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）案外人执行异议之诉一案，不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0303民初7206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郑庆文、周黎明上诉请求：撤销原审判决，改判其对徐州市奎山街橙黄时代·山水丽庭10号楼2单元302室房屋（以下简称案涉房屋）享有足以排除田树洲、张玉珍申请执行的民事权益，不得对案涉房屋执行。事实与理由：1.案涉房屋在2018年4月23日被查封之前，上诉人已于2012年9月30日同被上诉人同力创展公司签订了《商品房买卖合同》，自该公司处购买了案涉房屋，并进行了《商品房买卖合同》网上备案登记。2.上诉人在购买案涉房屋时，名下仅有一套本市泉山区齐心巷1号楼2单元201室房产。该住房不能满足现有家庭成员居住要求，上诉人为改善其祖孙三代人的居住生活环境而购买案涉房屋，属于合理消费范畴。一审法院在审查适用“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件时应趋于从宽，而不应再机械的限于套数。3.在案涉房屋被查封之前，上诉人依据《商品房买卖合同》的约定，已向同力创展公司交清了全部购房款，并由同力创展公司向上诉人出具了收款发票。4.案涉房屋未办理预告登记，上诉人无过错。案涉房屋系因同力创展公司的原因，未能按合同约定向上诉人完成交付及不动产权转移登记。基于上述事实和法律规定，上诉人对案涉房屋享有物权期待权，能够排除案涉执行案件对案涉房屋的强制执行措施。与案涉执行案件的民间借贷债权相比，应予优先保护。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 田树洲、张玉珍辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应驳回上诉，维持原判。 原审第三人徐州市泉山区人民政府述称请法院依法裁判。 同力创展公司未出庭亦未提交答辩意见。 经审理查明，田树洲、张玉珍与同力创展公司民间借贷纠纷一案，原审法院于2016年6月27日作出（2016）苏0303民初1059号民事判决，判令同力创展公司偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元及相应利息。该判决发生法律效力后，根据田树洲、张玉珍的申请，原审法院立案执行，案号为（2016）苏0303执2390号。执行过程中，原审法院于2018年4月23日查封了预售单位为同力创展公司的案涉房屋。 上诉人就原审法院的该执行标的提出执行异议后，原审法院于2018年11月30日作出（2018）苏0303执异195号执行裁定，驳回其异议请求。 上诉人不服该裁定，向原审法院提出案外人执行异议之诉，请求:撤销对案涉房屋的强制执行措施。事实与理由：上诉人与同力创展公司在2012年9月30日签订商品房买卖合同，约定上诉人以858020元购买案涉房屋，上诉人支付了全部的房款，同力创展公司开具了发票（收据）。该合同为网签合同，并通过了网上备案，在签订合同后，因该公司涉及刑事案件被公安机关调查。案涉房屋仅完成主体施工即陷入停滞，未能按照合同交付房屋，上诉人也无法实际占有、使用。上诉人认为，上诉人系基于该项目已取得预售许可证，符合对外销售的法定要求的前提下与同力创展公司签订的商品房买卖合同，并支付了所有房款，办理了网签合同备案手续，且案涉房屋是上诉人唯一住房，对未能按照约定交付和完成产权登记或预登记并无任何过错，同时结合最高人民法院与国土资源部、建设部共同颁布的有关规定，案涉房屋不应视为出卖人名下财产，不能采取执行措施。同时，根据最高人民法院有关司法解释，建设工程施工人的优先权不能对抗买受人，即明确了作为商品房合同的买受人实际享有的优先权。案涉房屋虽然登记在同力创展公司名下，但实际上同力创展公司仅完成了案涉房屋建设的一部分，其余均系原审第三人投资建设，即原审第三人系案涉房屋的实际施工人。原审第三人享有对案涉房屋债权的优先权。为查明案件事实，根据法律规定，将徐州市泉山区人民政府作为该案第三人。综上所述，根据该案事实，依据法律法规的规定，上诉人应当享有案涉房屋的优先权（含物权、债权），该优先权可以排除人民法院的强制执行措施，要求撤销对案涉房屋的强制执行措施。 原审法院经审理查明，2012年9月30日，出卖人徐州市同力创展房地产开发有限公司与买受人（郑庆文、周黎明）签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买的商品房为橙黄时代·山水丽庭的第10幢2单元302号房。该商品房建筑面积共111平方米，其中套内建筑面积90.64平方米。该商品房单价为人民币每平方米7729.91元，总金额为人民币858020元。签订合同时付房款730000元，余款在2012年10月15日之前付清。出卖人应当在2014年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房已竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。2015年10月30日，同力创展公司为上诉人开具了金额为858020元的购房款发票。案涉房屋于2012年9月30日进行了商品房预（销售）合同网上备案登记。 现案涉房屋未交付，亦未办理受让物权预告登记。2018年11月30日，原审法院作出的（2018）苏0303执异195号执行裁定书，载明：2018年4月23日，原审法院在执行张玉珍、田树洲与同力创展公司民间借贷纠纷一案中，查封了案涉房屋，查封案涉房屋时，周黎明名下另有一套坐落于徐州市泉山区住宅，2018年8月16日，周黎明将该房过户给其子郑勍。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也明确了关于消费者生存权的判断依据。该案中，结合郑庆文、周黎明名下在案涉房屋查封时另有用于居住的房屋，不宜认定上诉人符合上述优先权规定情形。上诉人以此主张停止执行，原审法院不予支持。 另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，结合案涉房屋在查封前没有交付等因素，郑庆文、周黎明所提请求亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。关于上诉人主张的其他情形排除执行问题，上诉人主张同力创展公司仅完成了案涉房屋建设的一部分，其余均系原审第三人投资建设，原审法院认为上诉人该主张与其自身权利能否排除执行的问题系依据不同的法律关系，该案原审第三人亦未单独主张权利，故对于上诉人该项主张，原审法院不予理涉。 据此，经原审法院审判委员会研究决定,原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决驳回郑庆文、周黎明的诉讼请求。 本院二审期间查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院另查明，上诉人及其同住家庭成员名下，除本市泉山区齐心巷1号楼2单元201室一套住宅（面积约85平米，建成年代1993年）外，在本市市区范围内未查寻到有其它可用于居住的房屋。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据《中华人民共和国物权法》规定,物权的取得,应当依法登记,未经登记,不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”本案中,案涉房屋虽已办理了预售备案登记,但商品房预售合同登记备案属我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定的行政管理范畴的制度,并未赋予当事人因合同而取得的债权有优先和对抗的效力,即商品房预售合同登记备案并不产生登记请求权的物权效力,与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。案涉房屋依法仍然属于被执行人的财产,人民法院依法可以采取查封措施。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九规定，被执行人为房地产开发企业，案外人作为被执行人开发的商品房买受人,买受人在购买不动产后,虽未取得物权登记，但其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定的全部情形,即可享有排除其他金钱债权执行的权利。 关于如何适用《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十九条第二项规定的条件，2019年7月召开的全国法院民商事审判工作会议纪要中明确，“买受人名下无其它用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的。可以理解为符合该规定的精神。 本案中，上诉人原有一套约85平方米的住房，其称与儿子，孙子三代同住，购买案涉房屋是为了改善居住条件符合常理，上诉人再购买111平方米的案涉房屋并不违反上述司法解释“买受人名下无其他用于居住的房屋”的精神。同时，上诉人与同力创展公司已签有合法有效的商品房买卖合同，上诉人已支付购房款超过合同约定总价款的百分之五十，故上诉人提出的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上，上诉人的上诉理由成立，应予支持；原审判决适用法律不当，本院予以纠正。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤消徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7206号民事判决； 二、不得对徐州市奎山街橙黄时代·山水丽庭10号楼2单元302室房屋执行。 一审案件受理费12380元，二审案件受理费12380元，由徐州市同力创展房地产有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  孙 燕 审判员  宋宏伟 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  王 炎