福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6504号 上诉人（原审原告、反诉被告）:温承锋，男，1984年5月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：张云翔，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：洪燕红，女，1971年11月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑庆寨，福建名匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈启，福建名匠律师事务所律师。 上诉人温承锋因与被上诉人洪燕红房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 温承锋上诉请求：撤销一审判决，改判支持温承锋一审诉讼请求及温承锋无需向洪燕红支付租金90000元及逾期支付租金的违约金，一、二审案件受理费及反诉费均由洪燕红负担。事实和理由：一、温承锋承租本案讼争厂房用于福州邦杨工艺品有限公司生产经营，事实清楚、证据充分，温承锋有权对福州邦杨工艺品有限公司因停电造成的损失向洪燕红主张赔偿责任。二、温承锋本人及其控制的福州邦杨工艺品有限公司在承租期间依法、依规生产经营，从未有过任何环境违法行为，也不存在任何可导致厂房被强制断电的情形，讼争厂房被采取生产用电断电措施与温承锋无关。三、案外人廖庄兵与温承锋承租在同一栋厂房内、分别使用不同户名电表，洪燕红在一审庭审中也确认了该事实，温承锋申请一审法院调取的环境违法行为改正通知书、[2019]150号-27信访件查处情况的报告、关于对福州星祥家居有限公司予以断电的函可以证明本案断电措施针对的系与温承锋承租在同一栋厂房内的环境违法行为人廖庄兵。四、竹岐乡政府在准备对廖庄兵承租的厂房电表进行断电前，告知作为讼争厂房出租方及电表申请方的洪燕红，要求其提供廖庄兵所使用的电表户名“何星”，但洪燕红在知道2019年8月4日廖庄兵已停产停业并搬离租赁场所后已对其厂房不产生影响，出于个人私利，担心温承锋所经营的福州邦杨工艺品有限公司也有可能发生环境违法问题，导致其整座厂房被政府强制拆除，便恶意将温承锋所使用的电表户名“福州星祥家居有限公司”当作环境违法行为人廖庄兵所使用的电表户名上报竹岐乡政府，最终导致温承锋所经营的福州邦杨工艺品有限公司被无端采取断电措施，且洪燕红在断电后也不为温承锋向用电主管部门协调、申请恢复供电，对断电一事不闻不问、放任不管，造成温承锋停产停业的重大损失。五、保障讼争租赁厂房正常的生产用电系出租方的最基本义务，也是影响租赁合同能否继续履行、租赁合同目的能否实现的关键因素，双方签订的租赁合同中也对此进行了明确约定，洪燕红违反合同约定未能保证讼争租赁厂房可靠供电，应承担全部责任。六、根据历月电费清单（抄表日为每月1日，即当月电费实际为上个月的用电情况）可知，2020年1月、2月的电费均只有几元钱，可以证明温承锋已于2019年12月中旬搬离讼争租赁厂房，且租赁合同中并没有任何关于没收租赁押金的条款及相关约定，温承锋关于退还90000元房屋押金及违约金的主张均应得到支持。七、尽管温承锋支付租金至2019年10月20日，但讼争厂房生产用电于2019年8月被采取断电措施后就处于闲置状态，造成温承锋经营的福州邦杨工艺品有限公司大规模停产停业，其厂房使用功能及价值完全丧失，租赁合同目的已无法实现，洪燕红应向温承锋退还自停电起（2019年8月4日）至租金支付截止日（2019年10月20日）期间的租金；同时，由于讼争厂房自断电至温承锋于2019年12月中旬搬离时仍未恢复生产用电，温承锋也无需支付2019年10月20日后至租赁期间届满的剩余租金。 洪燕红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求依法驳回温承锋的全部上诉请求。一、温承锋主张讼争厂房被采取断电措施，导致厂房丧失使用功能，不符合客观事实，本案证据足以证实案涉厂房在合同履行期内均可正常使用，不存在被断电等情况。1.洪燕红一审提交的电费明细、电费结算单、电能示值以及温承锋提交的电费缴费记录、历月电费清单等证据，足以证实案涉厂房在租赁期限内用电均为正常，根本不存在被断电的情况。而温承锋所提供的《关于对福州星祥家居有限公司予以断电的函》显示“……经现场勘查，租在该企业内的木制品加工厂在生产过程确实存在影响环境问题，属于散乱污企业”，该木制品加工厂系案外人廖庄兵的加工厂，一审庭审中温承锋亦承认廖庄兵与其使用不同的电表，可以进一步证实案涉厂房不存在被断电的情况。另，温承锋在2019年10月11日仍向洪燕红转账支付60000元用于支付租金，亦可以证实租赁厂房完全可以正常使用，若案涉厂房在2019年8月初即被停电而导致无法经营，其不可能再向洪燕红支付租金。2.假使存在断电现象，也并非洪燕红原因所导致，且温承锋无任何证据证明断电时间的长短以及是否足够影响到其生产及租赁目的，其均应承担举证不能的法律后果。温承锋主张洪燕红恶意将其所使用的电表当作违法行为人廖庄兵使用的电表报到竹岐乡政府导致断电，无任何证据证明，依法不应采信。二、温承锋主张案涉厂房被行政查封，亦无任何证据证明，且不符合事实，温承锋所提供的《环境违法行为改正通知书》的通知对象是案外人廖庄兵，与本案不具有任何关联性，且案涉厂房事实上也不存在被行政查封等情况。三、洪燕红出租给温承锋的房产是空置厂房，不可能产生任何环境影响，温承锋租赁厂房经营所需设备全部由其自行负责，如生产过程有环保等方面的需求、审批等，也应当由温承锋自行进行办理并进行相关手续的审批等，因此即使使用过程中有环保等方面的问题，也是因温承锋自身原因所导致，应当由温承锋负责，与洪燕红无关。四、温承锋未依约向洪燕红支付租金的行为已经构成违约，依法应当承担相应违约责任，向洪燕红支付租金及违约金。温承锋主张其于2019年12月搬离，但根据双方所提交的案涉厂房用电量等相关证据可以证实，至2020年1月份案涉厂房用电量明显处于正常用电情况，即使温承锋自行搬离案涉厂房，其行为亦构成违约，其自行搬离案涉厂房之行为无法构成解除双方租赁合同的正当理由，更无权以此为由拒绝支付租金。 温承锋向一审法院起诉请求：1.判令洪燕红向温承锋返还押金90000元并支付违约金21659元，两项合计111659元，（违约金自2019年9月1日起算暂计至2020年5月1日为21659元，之后违约金以90000元为基数按月利率3%计算至洪燕红还清款项之日止）；2.判令洪燕红向温承锋返还多付的3个月租金合计90000元；3.判令洪燕红向温承锋支付违约金90000元，并赔偿因讼争厂房被查封、断电给温承锋造成的经营、搬迁等各项损失50000元；4.本案的诉讼费由洪燕红承担。 洪燕红向一审法院提出反诉请求：1.依法判令温承锋立即向洪燕红支付租金120000元及迟延付款违约金（迟延付款违约金要求计算至温承锋支付完全部租金之日止，暂计算至提起反诉之日止为13175元）；2.依法判令温承锋支付的租赁押金90000元不予退还，且温承锋应向洪燕红支付违约金90000元；3.本案全部诉讼费用由温承锋承担。 一审法院认定事实：福州星祥家居有限公司将其坐落于闽侯县竹岐乡春风村的厂房出租给洪燕红，并同意洪燕红进行转租、获取收益。 2019年2月19日，洪燕红（甲方）与温承锋（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于闽侯县竹岐春风村（出风589），面积2667平方米的房产出租给乙方，租赁期限为壹年，自2019年2月20日至2020年1月19日止，租金每平方12元不含税，乙方应于本合同签订之日后3个工作日内支付首次2个月租金，此后乙方应在每次付款月5日前以支票或转账的方式向甲方支付下个月的租金。乙方应付甲方三个月押金总计90000元为该房屋合同履约押金，押金不计利息。租赁期间，乙方不得主张以保证金冲抵应付的租金、水费、电费。租赁期限届满未续租的或合同解除的，在乙方返还租赁物并由甲方确认接收后，退还押金给乙方。租赁期间，乙方租赁厂房的自用电、自用水按乙方独立电表、水表显示的实际发生度数缴费，电费、水费按供电、供水部门的收费标准计算，由乙方自行结算。甲方保证在签订本合同时该房屋未设定抵押也未被查封（或预查封），保证乙方可将该房屋用于经营场所使用。合同第六条第1款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同……该房屋被查封或存在权属争议导致乙方无法使用；第2款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，同时，乙方应向甲方支付等同于租赁押金金额的违约金并赔偿相关损失……乙方未能依本合同的约定及时足额向甲方租赁押金及租金，且连续延迟支付天数超过15日的；第3款约定，除第六条第1、2款定的情形外，甲乙双方任何一方擅自解除本合同的，违约方应向对方支付等同于租赁押金金额的违约金并赔偿相关损失；第4款约定，甲方迟延退还租赁押金的，每迟延一日，甲方应按租赁押金金额的百分之三向乙方支付违约金；第6款约定，乙方迟延支付租金、租赁押金的，每迟延一日，乙方应按迟延付款金额的万分之五向甲方支付违约金。同日，双方又签订《补充（备注说明）协议》，约定乙方每月应付租金总额为30000元整。 合同签订后，温承锋向洪燕红支付了押金90000元，洪燕红将案涉房屋交付给温承锋使用。温承锋向洪燕红支付租金至2019年10月19日。租赁期间，温承锋经营的家具厂所使用的电表户名为福州星祥家居有限公司。 2019年8月2日，福州市闽侯生态环境局向廖庄兵发出《环境违法行为改正通知书（副本）》，告知廖庄兵因其未经环保审批，擅自投入生产，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条的规定，责令其立即停止生产。2019年8月4日，竹岐乡人民政府向闽侯县供电局竹岐供电所发出《关于对福州星祥家居有限公司予以断电的函》，内容为：福州星祥家居有限公司在第二轮中央环保督察中被举报存在环保问题，经现场检查，租在该企业内的木制品加工厂在生产过程确实存在影响环境问题，属于“散乱污”企业。根据县“散乱污”企业政治要求，我乡决定对福州星祥家居有限公司采取停电措施，请你所做好现场断电措施。审理中，温承锋确认户名为福州星祥家居有限公司的电表名下的使用人只有温承锋经营的家具厂，前述竹岐乡人民政府《关于对福州星祥家居有限公司予以断电的函》中所指的“租在该企业内的木制品加工厂”系廖庄兵的加工厂，廖庄兵、温承锋使用不同的电表。 另查明，福州星祥家居有限公司的电表显示2019年6月至2020年3月期间的用电量分别为：5999kwh、7002kwh、7924kwh、6047kwh、4540kwh、2669kwh、4105kwh、2421kwh、9kwh、9kwh。 一审法院认为，温承锋与洪燕红之间签订的《厂房租赁合同》及《补充（备注说明）协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于洪燕红是否存在违约行为。温承锋主张洪燕红将被行政查封的厂房出租给温承锋，导致温承锋在2019年8月份时被采取断电措施，无法进行生产经营，洪燕红行为构成违约。但根据本案查明的事实，被闽侯县供电局竹岐供电所采取断电措施的为廖庄兵所经营的厂房，并非温承锋所使用的福州星祥家居有限公司的电表。温承锋在庭审中自述直至其2019年12月份搬离案涉租赁场地时，案涉场地仍未恢复供电。从双方提交的福州星祥家居有限公司电表的电量使用情况来看，2019年8月份用电情况并无明显减少，且直至2020年1月份，仍处于大量用电情况。另，温承锋自认其于2019年10月11日向洪燕红支付了60000元，其主张该60000元系租赁押金，不符合交易常理。温承锋提交的两张拍摄于2018年的查封照片，该两张照片无法体现拍摄地点及具体的查封内容，故对该两张照片一审法院不予采信。综上，温承锋关于洪燕红存在违约行为的主张不能成立，温承锋要求洪燕红支付违约金及经营损失的主张，不应予以支持。 关于合同的租赁期限以及履行情况。洪燕红主张双方租赁期限为一年，合同的实际租赁期限应至2020年2月19日。但从合同上来看，合同条款明确载明租赁期限“自2019年2月20日至2020年1月19日止”，洪燕红未能提供证据证明该约定系并非双方真实意思表示，故一审法院对其该项主张不予采纳，应认定合同租赁期限至2020年1月19日届满。温承锋主张其于2019年12月搬离案涉厂房，但其并无举证，经一审法院释明后，仍未能举证，且从福州星祥家居有限公司电表上显示的用电情况来看，2020年1月份，该厂房仍处于正常用电情况，2020年2月份用电量减少至9kwh。故对温承锋主张其于2019年12月份搬离的主张，一审法院不予采信；对洪燕红主张温承锋于合同期满后搬离案涉厂房的主张，一审法院予以采信。因此，温承锋要求洪燕红退还多付的租金的主张不能成立，温承锋应向洪燕红支付2019年10月20日至2020年1月19日的租金，为90000元。 温承锋逾期支付租金，已构成违约，洪燕红要求温承锋按日万分之五标准支付逾期付款违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，违约金分段计算，计算方式为:以每月租金30000元为基数，按日万分之五标准，分别自2019年10月6日、2019年11月6日、2019年12月6日起计算至实际付清之日止。 关于押金问题。本案中，温承锋在合同租赁期限届满后搬离，双方并未存在因违约而解除合同的情形，温承锋要求洪燕红返还租赁押金，符合合同约定，一审法院予以支持。本案中，温承锋搬离案涉厂房时，未向洪燕红付清欠付的租金，且未与洪燕红办理交接手续，故对温承锋要求洪燕红支付逾期退还租金的违约金的诉求，一审法院不予支持。洪燕红主张依据合同第六条的约定没收租赁押金并要求支付违约金，但该约定系适用于温承锋违约导致洪燕红解除合同的情形，故对洪燕红的该项诉求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，判决：一、洪燕红应于本判决生效之日起十五日内向温承锋返还租赁押金90000元；二、温承锋应于本判决生效之日起十五日内向洪燕红支付租金90000元及逾期支付租金的违约金（违约金分段计算：以每月租金30000元为基数，按日万分之五标准，分别自2019年10月6日、2019年11月6日、2019年12月6日起计算至实际付清之日止）；三、驳回温承锋其他本诉请求；四、驳回洪燕红其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6425元，因适用简易程序，依法减半收取计3212.5元，由温承锋负担2366.5元，由洪燕红负担846元；反诉案件受理费2998.81元，由洪燕红负担2136.81元，由温承锋负担862元。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，温承锋与洪燕红之间签订的《厂房租赁合同》及《补充（备注说明）协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的义务。温承锋以案涉厂房被断电导致其无法正常经营为由主张返还押金并支付违约金，而洪燕红以温承锋未按约支付租金为由提起反诉，故本案审查重点在于案涉租赁合同的履行情况及双方的归责问题。 根据查明的事实，合同签订后，温承锋向洪燕红支付了押金90000元，洪燕红将案涉房屋交付给温承锋使用。温承锋向洪燕红支付租金至2019年10月19日。2019年8月，廖庄兵的木制品加工厂因未经环保审批，擅自投入生产，被福州市闽侯生态环境局责令停止生产。2019年8月4日，闽侯县供电局竹岐供电所采取断电措施。温承锋主张其所经营的邦杨公司被采取断电措施，一审庭审中，温承锋主张直至其2019年12月份搬离案涉租赁场地时，案涉场地仍未恢复供电。经查，租赁期间，温承锋经营的家具厂所使用的电表户名为福州星祥家居有限公司，而福州星祥家居有限公司的电表显示2019年6月至2020年3月期间的用电量分别为：5999kwh、7002kwh、7924kwh、6047kwh、4540kwh、2669kwh、4105kwh、2421kwh、9kwh、9kwh，从电量使用情况来看，2019年8月份用电情况并无明显减少，且直至2020年1月份，仍处于大量用电情况，温承锋提交的证据不足以证实案涉厂房存在被断电的情况，故温承锋的上述主张缺乏事实依据，不予采信。 如前所述，本案在案证据不足以证实洪燕红存在违约行为，温承锋应根据合同约定支付租金。因温承锋向洪燕红支付租金至2019年10月19日，温承锋存在逾期支付租金的行为，已构成违约，一审法院判决温承锋按日万分之五标准支付逾期付款违约金并分段计算，符合合同约定，本院予以维持。温承锋要求洪燕红支付逾期退还租金的违约金的诉求，于法无据，不予支持。 温承锋主张其于2019年12月份搬离厂房，对此，洪燕红持有异议，主张温承锋在租赁期满后方才搬离厂房。本院认为，从福州星祥家居有限公司的电表用电情况看，2020年1月份，案涉厂房处于大量用电情况，本案中，温承锋未提交其他充分证据证实其搬离时间，应自行承担举证不利的后果。温承锋在合同租赁期限届满后搬离，双方并未存在因违约而解除合同的情形，一审法院判决洪燕红返还租赁押金，符合合同约定，本院予以维持。洪燕红主张依据合同第六条的约定没收租赁押金并要求支付违约金，但该约定系适用于温承锋违约导致洪燕红解除合同的情形，故其该项诉求，无法得到支持。 综上，温承锋的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6425元，由温承锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十一月三日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君