吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1801号上诉人（原审原告）：刘某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：朴某，延吉市小营法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：延边城美建筑安装有限公司。法定代表人：冯某，董事长。委托诉讼代理人：张某，吉林华烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某1，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边东城房地产开发有限公司。法定代表人：王某2，经理。委托诉讼代理人：许某，吉林诚途律师事务所律师。上诉人刘某因与被上诉人延边城美建筑安装有限公司（以下简称城美建筑公司）、延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服延吉市人民法院（2020）吉2401民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某上诉请求：撤销一审判决，解除对领域东城6号楼3单元201室房屋的查封。事实和理由：1.2014年7月28日，刘某与东城房地产公司签订《东城小区购房合同》，并于当日交付了全部购房款40.5万元。合同是双方真实意思表示，合法有效，刘某合法取得房屋的所有权，该房屋是刘某的财产。东城房地产公司在2016年向刘某交付了房屋后，刘某便装修入住至今，期间的取暖费、物业费等都是刘某缴纳。房屋用于居住，且刘某名下无其他用于居住的房屋，对东城房地产公司五证不全并不知情，对此没有过错。2.一审法院认定事实与实际情况有偏差，且适用法律不当。双方签订的是现房合同，不是预售合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定认定为无效合同。东城小区二期系棚户区改造项目，与商品房预售性质不同。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付商品房的大部分款项后，承包人就工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干问题规定》第28条、第29条规定，在购房消费者债权、抵押权或者优先权发生冲突时，在价值顺位上，前者优于后者，故应当解除对刘某所有房屋的查封。东城房地产公司辩称，涉案房屋的买受人刘某对涉案房屋具有优先权，其权利甚至优于抵押权，不能以此房屋的拍卖、变卖价款抵付申请执行人的债权，请求法院考虑继续执行涉案房屋的意义后予以公正判决。城美建筑公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求维持原判。刘某向一审法院起诉请求：1、解除对领域东城二期6号楼4单元103号房屋的查封；2、确认领域东城二期6号楼4单元103号房屋归刘某所有；3、确认刘某与东城房地产公司于2014年7月28日签订的合同合法有效；4、案件受理费由城美建筑公司负担。一审法院认定事实：2014年7月28日刘某（买受人乙方）与东城房地产公司（出卖人甲方）签订东城小区二期购房合同，主要约定：乙方自愿定购案涉房屋，总面积90平方米，总房款405000元；交付日期为2016年12月30日在乙方交齐全部房款及办理房照、土地使用证的税、费的情况下，甲方将钥匙交给乙方，乙方在甲方通知取钥匙之日起15日内领取钥匙，如不按时领取钥匙，所产生的一切后果由乙方自行承担；甲方承诺在乙方购房6个月-1年时间内，给予办理房产预登记；本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。签订合同当日，刘某支付购房款405000元。东城房地产公司因故未交付案涉房屋钥匙，刘某自行入户占用案涉房屋并自2018年开始缴纳相关费用费装修入住至今。2016年8月31日一审法院受理的城美建筑公司诉东城房地产公司建设工程合同纠纷一案中，经城美建筑公司申请，一审法院于2016年8月29日作出（2016）吉2401财保304号民事裁定，冻结了东城房地产公司名下的位于延吉市领域东城6号楼的46套房屋，其中包括案涉房屋6号楼4单元103号。案外人刘某对保全的涉案房屋提出执行异议后，一审法院作出（2020）吉2401执异42号执行裁定，驳回了刘某的执行异议。对于案涉房屋，东城房地产公司尚未取得商品房预售许可证明，购房合同未在房产部门办理相关手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，应认定刘某与东城房地产公司之间签订的购房合同为无效合同。因合同无效，刘某对涉案房屋不享有合法的实体权利，至此，关于刘某要求确认其与延边东城房地产开发有限公司签订的合同有效，确认案涉房屋归其所有，要求法院解除对案涉房屋查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回刘某的诉讼请求。案件受理费5800元，由刘某负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经二审审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘某与东城房地产公司签订的买卖合同系真实意思表示，虽然案涉房屋未取得预售许可证，但没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，而不应当影响民事合同的效力，虽然案涉房产并未取得预售许可证，但预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，而不应当影响民事合同的效力，不应使购房人的合同权利因此受限，没有预售许可证，购房合同无效的规定应属管理性强制性规定，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》亦持此观点，一审判决以未取得预售许可证为由认定案涉房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正。刘某要求确认合同有效，本院予以支持。虽然刘某与东城房地产公司签订了买卖合同，但其是否享有足以排除强制执行的民事权益，也应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条规定予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”购房人满足上述任何一条的全部条件，方可排除执行。赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权，优于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破，是基于对消费者生存权的维护，需从严审查。刘某提供的2018年物业费缴费收据标注为邱明祥，除房款收据外，也无其他证据佐证款项的交付，亦无在查封前已合法占有不动产的证据，因此，无法认定刘某已实际交付房款或已交付房款的数额，不符合上述规定情形，其要求停止执行涉案房屋依据不足，一审法院未予支持正确。刘某作为房屋买受人，与东城房地产公司就不动产设立权利义务，享有涉案房屋的物权期待权，可依据合同约定要求东城房地产公司履行登记义务，对其要求确认房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。综上所述，刘某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条、第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初3150号民事判决；二、确认上诉人刘某于2014年7月28日与被上诉人延边东城房地产开发有限公司签订的《东城小区二期购房合同》有效；三、驳回上诉人刘某的其他诉讼请求。一审案件受理费100元（上诉人刘某预交5800元，退还刘某5700元），二审案件受理费100元（上诉人刘某预交5800元，退还刘某5700元），合计200元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张  丽审 判 员 张 新 颜审 判 员 战 明 宇二〇二〇年十一月二十五日法官助理 （赵仁杰书 记 员 陈  阳