江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3329号上诉人（原审原告）陈娴,女，1982年3月22日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市盈科（南京）律师事务所。被上诉人（原审被告）五矿物业服务（南京）有限公司，住所地为南京市江宁科学院天元中路**德鑫楼**。法定代表人刘翔，该公司董事长。委托代理人：赵仁明，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑环，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人陈娴因与被上诉人五矿物业服务（南京）有限公司（以下简称五矿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈娴上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持陈娴全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由五矿物业公司承担。事实与理由：一、一审法院未审理清楚案涉房屋漏水原因即作出判决属于认定事实不清。上诉人在一审阶段提出涉案房屋天花板上发生漏水，是整栋楼主管道堵塞造成的；被上诉人在一审庭审中表示漏水是由涉案负一层管道口堵塞造成的。上诉人与被上诉人签订的《崇文金城前期物业服务协议》中第1条物业管理服务内容中的第2款约定了物业共用设施设备及其运行的维护和管理。“共用设施设备包括物业管理区域内共用的上下水管、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”根据合同约定可知，该堵塞的管道口是属于共用设施设备。但一审判决并未对漏水原因进行查明，也未对该堵塞的管道口是否属于共用设施进行认定。一审判决仅以上诉人主张其屋顶漏水系因小区主管道堵塞造成，但未提交有效证据予以证明为由驳回上诉人的诉讼请求。一审法院未审理清楚案涉房屋漏水原因即作出判决属于认定事实不清，应予撤销。二、被上诉人未尽到维护和管理义务。一审法院认定被上诉人根据物业服务合同的约定履行了相应的合同义务是错误的。一审中被上诉人提交了2017年全年检查记录表，根据其提交的内容来看，首先表明被上诉人对该管道具有检查维修义务，其次该证据的真实性并不能确定，该签字的检查人员是否是物业公司的员工，是否有相关资质，被上诉人皆未提供相关证据予以证明，因此该证据并不能证明被上诉人每月对该堵塞管道口进行有效的清扫。而且房屋交付之后，崇文金城小区内已经发生多次主管道堵塞导致业主家中被淹水事件，被上诉人五矿物业服务(南京)有限公司均对受损业主进行了赔偿，证明被上诉人并未对主水管道进行有效的清理，其明显没有尽到合理的义务。三、上诉人的损失是被上诉人未尽到维护和管理义务造成的，被上诉人应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《崇文金城前期物业服务协议》第10条第1款约定，甲方违反协议，未达到物业管理服务质量约定目标的，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。被上诉人有排水管清扫、疏通的义务。现上诉人涉案房屋因水管的维修养护问题遭受损失，故根据《崇文金城前期物业服务协议》约定，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。被上诉人为物业服务企业，故其应对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。因其未尽到管理义务，楼道水管堵塞致使原告室内漏水，墙面等受损，给原告造成了经济损失，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故上诉人的经济损失应由被上诉人承担赔偿责任。五矿物业公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回其上诉请求。上诉人因家中天花板漏水致损的原因为楼上邻居卫生间管道泛水导致的，因此被上诉人认为上诉人应根据相关的相邻关系要求相关业主承担责任，即直接要求楼上业主承担相应的侵权责任，而不是跳过导致损失的直接原因，要求被上诉人承担赔偿责任。与本案相关联的案件，陈娴的楼上的邻居针对相关的案情，已经在建邺区法院对五矿物业以及楼上的相关业主提起了侵权责任纠纷，案件正在审理过程当中，各方的责任划分也并没有下最终的结论。二、被上诉人提供物业服务义务的来源为双方签订的崇文金城前期物业服务协议，因此被上诉人只能按照合同约定的服务质量来履行服务义务，被上诉人服务的义务不能像上诉人理解的那样随意扩大，双方签订的该协议第4条有明确约定“物业服务管理质量的标准”也就是被上诉人提供的物业服务要参照南京市普通住宅服务等级标准五级三类的标准执行，根据相关的五级三类中关于公共部位均有明确的规定以及服务标准，因此被上诉人已经按照该标准每月对屋面的泄水沟楼外的排水管以及化粪池，，地面排水沟进行每月一次的清扫被上诉人已经履行了服务合同的义务。三、已经有相关的公报案例对类似的案件均具有指导的意义，江苏灌南法院2012年南民初字第1507号曾经作为物业纠纷典型的案例刊登于江苏省人民法院公报，对于公用管道溢水致损，由各业主承担连带责任。单元楼共用下水道如果因堵塞造成损失，不能确认责任人的，应当由楼上的业主承担连带责任，因此对方所称的损失，应当由上诉人自身以及楼上的相关业主承担连带责任。被上诉人根据双方的服务协议已经履行了相应的义务，对上诉人的损失不应当承担任何责任。陈娴向一审法院起诉请求：1、五矿物业公司赔偿陈娴维修费用14487元、住宾馆预估费用6720元、房屋漏水期间保洁费600元，合计金额21807元；2、五矿物业公司延长陈娴住房水电工程质保期3年；3、本案诉讼费由五矿物业公司承担。一审法院认定事实：2016年5月14日，陈娴与南京五矿悦居物业管理有限公司签订了《崇文金城前期物业服务协议》1份，载明物业管理服务的内容包括物业共用设施设及其运行的维护和管理（共用设施设备包括物业管理区域内共用的上下水管道、落水管、水箱等）、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务等。在物业管理区域内，五矿物业公司为陈娴提供的其他服务包括：1、按公示的价目表提供家政保洁、绿化养护指导、电路维修、疏通下水道等住户家庭特约维修服务；2、根据业主需求开展其他项目的特约服务。一审另查明，2017年6月29日晚上10点左右，涉案房屋楼上的201室发生漏水导致涉案的101室发生多处漏水。2017年度，南京五矿悦居物业管理有限公司每月对排污主管网进行检查并做记录。一审又查明，陈娴系涉案房屋的产权人，该房屋尚未维修，陈娴主张的费用并未实际发生。2018年10月26日，南京五矿悦居物业管理有限公司更名为五矿物业服务（南京）有限公司。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈娴主张其屋顶漏水系因小区主管道堵塞造成，但未提交有效证据予以证明，且五矿物业公司根据物业服务合同的约定履行了相应的合同义务；另，陈娴主张的损失尚未实际发生，陈娴的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，判决驳回陈娴的全部诉讼请求。一审受理费345元，由陈娴承担。一审法院查明的事实属实，本院予以认定。本院另查明，生效判决认定涉案201室房屋溢水原因系该栋负一层卫生间管道被黄沙等装修建筑垃圾堵塞造成,并判决五矿物业承担30%的责任。二审审理中，上诉人提交第一组证据，维修发票、维修清单及维修照片，欲证明上诉人因楼栋主管道堵塞、积水倒灌，造成上诉人房屋屋顶漏水，支出屋顶维修费用13030元。第二组证据，住宿费发票一份，证明上诉人在房屋维修期间支出在外住宿费5160元。被上诉人对以上两份证据的真实性予以认可，但认为上诉人房屋受损主要是天花板的部分，并不影响房屋居住使用，且上诉人在外居住天数过多。以上事实，有维修发票、维修清单、维修照片、住宿费发票及本院询问笔录在案证实。本院认为，物业服务企业对其管理区域内的公共部位、物业共用设施设备负有进行日常维护和管理义务，全体业主共同使用的上下水管道均属于物业共用设施设备之列。五矿物业虽向一审法院提交了证明每月为案涉楼栋疏通污水管道的记录表，但实际并未能履行相应的管理义务，对此次损害的发生存在过错，应当承担相应的责任，五矿物业应当承担责任的比例以30%为宜。陈娴提交的证据可以证实发生维修费13030元、住宿费5160元，以上为合理的损失，应予认定。据此，五矿物业应当赔偿陈娴相关费用5457元。综上，因二审中出现新证据，本案改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6285号民事判决；二、五矿物业服务（南京）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈娴各项费用共计5457元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费345元，由五矿物业服务（南京）有限公司负担86元，陈娴负担259元；二审案件受理费345元，由五矿物业服务（南京）有限公司负担86元，陈娴负担259元。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  马 帅审判员  郑 慧二〇二〇年十一月十二日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳