广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初3620号 原告：李智民，男，1957年6月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：农小江，女，1969年12月20日出生，壮族，住广西凌云县。 被告：何水生，男，1951年6月23日出生，汉族，住南宁市。 被告：何敏，女，1979年7月20日出生，汉族，住南宁市。 被告何水生、何敏之共同委托诉讼代理人：林兴，广西众维(南宁）律师事务所律师。 原告李智民、农小江与被告何水生、何敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告李智民、农小江，被告何敏及被告何水生、何敏之共同委托诉讼代理人林兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李智民、农小江共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告支付的购房款467641.75元，房屋转让费56000元、车位使用权预付定金10000元、房屋买卖契税8907.46元，合计542549.21元；2.判令被告赔偿合同违约金651059.05元（计算方式：以467641.75元为基数，按月息2.4%，自2014年2月11日暂计至2020年1月20日，此后计至被告全部退还相关款项之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告于2014年2月11日签订的《房屋转让合同》。事实和理由：2014年，被告有意转让其所在单位（广西农科院）的一套在建的危旧房改造住房，经原、被告协商达成一致意见，于2014年2 月11日签订《房屋转让合同》，约定被告转让位于南宁市给原告，原告支付除以被告名义向被告单位购房金额467641.75元外，还需向被告支付转让费56000元，车位使用权预付定金10000元、房屋买卖契税8907.46元。被告应在该楼房竣工交付使用后即将该房屋交付原告使用。合同签订后，原告根据楼房工程进度分批向被告支付全部购房款，并如约向被告支付转让费、车位使用权预付定金，房屋买卖契税。原告认真、完整地履行了合同约定的全部义务。2019年5月，住房建设竣工并交付使用，被告却拒绝将住房交与原告，经多次催告无果。被告的行为违反了诚实守信原则，侵犯了原告的合法权益，因此特向法院起诉，请求法院判如所请。 被告何水生、何敏共同辩称，一、原告要求被告返还56000元房屋转让费没有事实依据。根据双方提供的证据可知，被告在2019年5月10日就已经将该笔款支付至原告李智民的账户，两原告如今又重新提出该项诉请，是没有任何事实及法律依据的。 二、原告农小江并不具有本案的诉权。根据双方签订的《房屋转让合同》第八条约定，只有发生当事人无法执行本合同的事由时，何敏及农小江才作为连带责任人负责执行本合同。从本案的证据及合同表述来看，合同当事人应当是何水生与李智民，何敏与农小江虽然也在合同上签字，但其身份只是保证人，并非合同的权利义务人，故农小江并没有本案的诉权；况且也没有任何证据证明有何水生与李智民无法执行本合同的事由发生，双方依然有能力自行承担合同义务，自行享有合同权利。所以，农小江并不享有本案的合同权益，也无权起诉两被告。 三、两原告同样存在违约行为，《房屋转让合同》约定的转让费5.6万元，两原告至今没有支付给被告何水生，两被告有权拒绝履行自己的合同义务。况且违约并非毁约，双方在《房屋转让合同》中并未约定具体的违约责任，只约定了毁约责任。而从被告何水生确定具有购买本合同所涉房屋的资格开始，两被告并没有主动向两原告要求解除本合约；两原告的诉讼目的是要解除双方之间签订的合同，其毁约意图更为明显。如今，涉案房屋的缴费单据都在两原告处，双方依然可以继续履行合同，被告也愿意继续履行合同。如果两原告认为被告有违约行为，已给其造成了损失，完全可以举证要求两被告进行赔偿。但原告没有要求履行合同，反而提出解除合同的诉讼请求，则相应的毁约责任应当由原告自行承担。 四、2019年2月27日，在还有三个月就交房的情况下，被告何水生所在单位及上级主管机关突然下文，要对何水生购买涉案房屋的资格进行审核。在此情况下，为了兼顾双方的权利和义务，被告将转让费5.6万元先行退还给 原告李智民。上述事由，并非被告故意违反合同约定，而是确实在客观上发生了对《房屋转让合同》的履行产生关键影响的事件，导致双方能否继续履行合同处于未定状态，被告当时也已通知过原告。在被告确定具有购房资格后，双方经多次协商，最终确定按原合同执行。如今，原告以被告违约为由提出解除《房屋转让合同》的诉讼请求，是没有事实和法律依据的。 综上所述，原、被告均有违约行为，双方依然有再继续履行合同的权利，也有继续履行合同的义务。因此，原告的诉讼请求并没有充分的事实和法律依据。请求法院作出公正判决，充分维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月11日，原告李智民作为乙方，被告何水生作为甲方签订一份《房屋转让合同》，约定何水生所在单位广西农业科学院以市场运作方式建设住宅楼，作为单位职工，何水生在该楼购置住房一套（9号楼703号房，建筑面积112.01平方米），何水生自愿将该住房转让给李智民，双方达成如下协议：一、该住房为甲方单位的市场运作房，以甲方名义购买。二、甲方在该楼房竣工交付使用后即将该房交由乙方，由乙方使用和行使产权权利。三、购买此套住房及房产证过户所发生的费用均由乙方支付。四、乙方支付除以甲方名义向甲方单位购房金额467641.75元外，乙方向甲方支付56000元的转让费，乙方须按时向甲方分批交纳购房款（按甲方单位要求的交款进度，按时分批交纳）。五、该房可办理房产证时，甲方应及时办理房产证，在取得房产证后，甲方应及时与乙方配合办理该房产过户为乙方名义的房产证。六、本合同一经生效。双方必须严格遵守，甲方如果毁约，不将房屋交给乙方或收回房屋或无理拒不为乙方办理房产证的，除应向乙方返还购房所支付的全部金额外，还应作为借款按月息2.4%向乙方支付利息。如果乙方反悔退回房屋，甲方则可在退回乙方的全部购房中按月息2.4%扣除房屋使用费。七、守约方在取得上述赔偿外，如尚有其它损失，也应由违约方一并负责赔偿。八、在发生当事人无法执行本合同时，甲方由女儿何敏，乙方由侄女农小江，作为连带责任人负责执行本合同所有条款。九、本合同一式肆份，双方签字成立后，在乙方向甲方支付第一笔购房款后生效。双方各执二份。十、乙方支付给甲方所有购房款均通过银行转账支付，由甲方向乙方提供银行账号及转账金额。甲方在收到乙方支付的每一笔汇款即向乙方出具收款收据。原告李智民、农小江在合同落乙方处签字，被告何水生、何敏在合同落款甲方处签字。 签订合同后，原告李智民依约向被告何水生支付转让费56000元，并以被告何水生名义向广西壮族自治区农业科学院支付建房款467641.75元、车位使用权预付定金10000元，还代被告何水生缴纳涉案房屋的契税8907.46元。 2019年5月10日，被告何敏向原告李智民退回转让费56000元。 2019年12月5日，原告李智民、农小江向被告何水生、何敏发出《违约通知书》，以被告从2019年5月房屋竣工交付后，拒绝将房屋交付给原告为由，要求被告退还原告支付的购房款467641.75元、房屋转让费56000元并赔偿合同违约金673404.12元。 2020年5月11日，原告李智民、农小江向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 另查民，2015年6月1日，被告何水生取得非还建住房准购证，准许购买广西壮族自治区农业科学院位于南宁市的危旧房改住房改造非还建住房一套。 2019年2月27日，自治区直属单位住房制度改革委员会办公室、自治区纪委监委驻自治区科技厅纪检监察组、广西壮族自治区农业科学院联合下发《关于组织开展广西农业科学院危旧房改住房改在项目非还建住房申购资格核验工作的通知》，对包括被告何水生在内的申购职工的申购资格进行重新核验。 2019年5月24日，广西壮族自治区农业科学院作出《交房通知书》，被告何水生所申购的房屋交付日期为2019年5月29日。 同时查明，原告李智民与被告何敏的微信聊天内容显示：2019年5月27日，李智民向何敏发送微信“房子的事情何英梅已来我家说清楚，你爸和我把房子的事情也说好了，也就是把本金和利息转给我就行了。”何敏稍后回复“……房子本金和利息一共需要支付多少呢？请问可否分批支付？……”。 2019年8月18日，李智民向何敏发送微信“今天上午见面谈的广西农科院住宅9号楼703号房转让合同事项，最后还是按合同执行，是我没有预想到的。现在我还重新支付给你5万六千元的房屋转让费。”何敏回复“好，和气生财。”2019年8月20日，李智民向何敏发送微信“旧房子+45万”、“新房估价在130万上下，旧房62平米，新房112平米，新房比旧房子大一倍。”、“你考虑一下。”何敏回复“按原合同执行，请退回转让费5万6千元到以下账号，谢谢！”2019年8月21日，李智民向何敏发送微信“明天去农科院附近工商银行营业部转账给你，转让费5万6千元。和你爸领取新房钥匙。” 庭审过程中，原告李智民称2019年8月22日其去到农科院准备转账5.6万元转让费时，被告何水生表示不卖房子了，因此李智民未进行转账。被告何敏称其父亲何水生确实在2019年8月22日反悔不卖房子，但经何敏与何水生沟通后，何敏及何水生均打算按合同执行。 2019年12月31日，涉案房屋所在物业公司出具《通知》，载明：科苑小区二期9栋一单元703号房住户，自2019年5月24日广西农业科学院通知到物业公司办理交房手续，截止2019年12月31日，至今您方仍未办理，现特通知您方尽快前来办理交房手续，并缴纳物业费及其他相关费用。庭审中，被告何敏称由于购房的票据原件均由原告持有，故被告无法单独前往办理收房手续。 本院认为，被告何水生、何敏及原告李智民、农小江分别在《房屋转让合同》落款甲方、乙方处签字，故本案合同主体应为何水生、何敏及李智民、农小江，被告抗辩称农小江不具有本案的诉权，本院不予支持。原告李智民、农小江与被告何水生、何敏签订的《房屋转让合同》出自各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于本案《房屋转让合同》是否应当予以解除的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除有两种情形，一是约定解除，二是法定解除。关于约定解除，即当事人双方既可以在订立合同时在合同中约定一方解除合同的条件，也可以在订立合同后另行约定一方解除合同的条件。本案中，原、被告未在《房屋转让合同》中约定解除合同的条件，从李智民与何敏的微信聊天内容来看，双方均表示按原合同执行，因此，双方在订立合同后未协商一致达成解除合同的意思表示，故本案不符合约定解除合同的条件。关于法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从上述法定解除合同的条件可以看出，只有因不可抗力或者根本违约，才能依法解除合同，如果只是部分违约，当事人一方并不享有解除合同的权利，而应当按照违约责任来处理，可以要求违约方实际履行、采取补救措施、赔偿损失等。本案中，被告在相关部门对其申购资格进行重新核验，且迟迟无法确定其是否满足准购条件的情况下，于2019年5月10日向原告退回转让费56000元，该行为并不能表明被告不履行合同义务。在2019年5月 24日确定被告符合准购条件且涉案房屋满足交房条件时，原、被告多次在微信中就解除合同还是继续履行合同进行协商，后双方确定继续按原合同履行，即原告重新向被告支付转让费56000元，被告协助原告办理收房手续，但因被告何水生反悔，原告李智民未另行转账支付转让费56000元，遂产生本案诉讼。庭审过程中，两被告均明确表示不同意解除合同，可在原告支付56000元转让费后协助原告办理收房手续，而涉案房屋已具备交付条件，购房的相关票据原件均由原告持有，原告签订《房屋转让合同》的目的仍然可以实现。因此，本案亦不符合上述《中华人民共和国合同法》规定的法定解除合同的条件，现原告要求解除《房屋转让合同》，本院不予支持。原告的其他诉讼请求均是在解除合同的基础上提出，故原告的其他诉讼请求，本院亦不予支持。若原告认为被告存在违约行为，可另行追究被告的违约责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李智民、农小江的全部诉讼请求。 案件受理费15542元（原告李智民、农小江已预交），由原告李智民、农小江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  方 微 人民陪审员  刘 敏 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  唐 敏