台州市路桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1004民初1729号 原告：台州市路桥区畜牧兽医局（台州市路桥区动物卫生监督所），住所地台州市路桥区马铺农林局大楼。 法定代表人：沈坚，系该局局长。 委托诉讼代理人：胡从深、杨俏俏，浙江鑫湖律师事务所律师。 被告：台州市万彩包装有限公司，住所地台州市路桥区新桥镇新文路******。 法定代表人：李彩云。 委托诉讼代理人：陈正观、陈一涵，浙江晓法律师事务所律师。 原告台州市路桥区畜牧兽医局（台州市路桥区动物卫生监督所）（以下简称“路桥区畜牧兽医局”）与被告台州市万彩包装有限公司（以下简称“万彩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告路桥区畜牧兽医局委托诉讼代理人胡从深、杨俏俏，被告万彩公司法定代表人李彩云及其委托诉讼代理人陈正观、陈一涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路桥区畜牧兽医局向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋占用费150937.5元及违约金197603.25元，两项费用合计348540.75元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年11月17日，台州市路桥区畜牧兽医局（台州市路桥区动物卫生监督所）与被告台州市万彩包装有限公司签订一份《房屋出租合同书》，合同书约定原告将其所有的坐落于路桥区××街镇××路东边，屠宰场南边即横街动物卫生监督所十间办公楼四层其中底楼的一至三层出租给被告，租期从2015年11月30日起算至2018年11月16日，年租金为14.49万元，在每年租期开始前30日支付下一年租金；合同第十条约定若被告未能在规定期限内搬离房屋的，应当按照原租金五倍标准支付违约金。租赁期满前，原告就向被告表示不再继续租赁涉案房屋给被告。被告却以其新建厂房尚未完成建设为由仍在继续使用涉案房屋，直至2019年11月30日左右才搬离。被告搬离后，双方就上述房屋租金问题进行交涉，为此，原告还委托了评估机构对涉案房屋市场租金标准进行了评估，原告根据该评估报告的标准要求原告支付房屋占有使 用费，未果。原告为维护自身权利，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定向贵院起诉。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据： 1、事业单位法人证书（副本）、法定代表人身份证明书以及企业信息，拟证明原、被告双方主体适格； 2、建设用地批准书、中华人民共和国建设工程规划许可证存根、建设用地规划许可证，拟证明案涉租赁房屋系原告所有； 3、路桥区行政事业单位房屋出租合同书，拟证明涉案厂房出租给被告的事实； 4、万彩包装有限公司关于请求延长横街卫生检查所房屋时限的请示、勒令出屋通知书，拟证明被告违约未搬离厂房的事实； 5、房地产估价咨询报告，拟证明涉案厂房租赁单价为14.96元/㎡·月的事实； 被告万彩公司辩称，一、租赁期间届满后，被告实际仅占有使用1、2两层房屋，第三层房屋已搬空且已经归还给原告，应依照两层房屋计算相应的租金。本案中，案涉房屋共有四层，其中一、二层由答辩人在实际使用，第三层实际使用人为罗某，第四层由路桥区横街动物卫生监督所使用。在2018年11月16日租赁期限到期之前，罗某已将第三层房屋搬空并已归还原告。对此，原告应该是知晓的，前期原、被告谈判时，被告给了一份《万彩租赁费用补缴方案》中，其方案一也表明，三楼作回收处理，路桥区横街动物卫生监督所在内部会议纪要中也明确三楼是已经收回的；二、原、被告双方签订的《路桥区行政事业单位房屋出租合同》系无效合同。起诉之时，原告提交了《建设用地批准书》一份，但根据该批准书上注明“本批准书在颁布之日起至2005年6月期间有效”，而原、被告双方所签订的《出租合同》时间为2015年。可见，在双方签订租赁合同时，《建设用地批准书》已经超过有效期限，处于无效期间，直至起诉之时，原告未提交相应有效的批准文件，也未提交案涉房屋的权属登记证明，故合同无效，违约金条款也无效。原告主张违约金无任何依据。而租金部分，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；三、退一步，即使《出租合同》合法有效，原告诉请的违约金也依法不能成立。1、关于违约金计算的时间起始：2018年11月16日，原《出租协议》约定的租赁期间到期后，答辩人对案涉房屋的一、二层继续占有使用，原告未对此提出任何异议，直到2019年1月3日，原告才要求被告搬离房屋，根据《合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”则至少在2018年11月16日至2019年1月3日，原告与被告之间达成了关于案涉房屋一、二层房屋的不定期租赁协议，被告不应当承担相应的违约金。不定租赁期间，原告虽然享有合同的任意解除权，但在提出解除合同的，需提前三个月书面形式通知对方，并给对方合理期限搬离。综上，2018年11月16日至2019年4月2日期间，被告不应承担相应的违约责任；2、关于违约金计算标准：原告要求被告承担197603.25元的违约金，而案涉房屋的年租金才14.49万元，其违约金过高。之前谈判过程中，被告愿意承担实际使用部分的租金；案涉房屋至本案开庭止，处于闲置状态；对原告提供的《房地产估价咨询报告》中的价格认定有异议；原告自身也存在过错，租期届满前4个月未通知被告重新招租事宜，在不定期租赁期间肆意行使任意解除权，综上，要求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素对违约金做出裁定。综上，被告要求驳回原告不合理的诉讼请求。 被告为支持其辩称，向本院提供了以下证据： 1、光盘、录音整理记录，拟证明原告明知租房期限届满后，第三层已搬空，且归还原告的事实； 2、万彩租赁费补缴方案，拟证明原告向被告提交的补缴方案，其中方案一已表明原告对第三层已经归还的事实是明知的； 3、历月电费明细，拟证明第三层租户搬离后，被告未使用第三层的事实； 4、照片，拟证明案涉房屋至今未出租的事实； 5、证人罗某的证言，拟证明被告并未实际使用第三层，租赁期届满后第三层已交还原告的事实。 审理中，经组织当事人进行举证、质证，本院认证如下： 一、对于原告提交的证据1、2、3、4，被告对其真实性无异议，本院予以认定；对于原告提交的证据5，被告对其三性均有异议，并在审理过程中向本院提交了鉴定申请。本院依法委托杭州厦信房地产咨询评估有限公司对原告路桥区畜牧兽医局所有的位于路桥区××街镇××路东边、屠宰场南面房地产（横街动物卫生监督所10间4层办公楼中的1-3层）市场租金（在2018年11月17日至2019年11月30日期间）进行评估。经评估，杭州厦信房地产咨询评估有限公司于2020年10月22日出具杭厦信台分估字（2020）第7091号房地产司法咨询报告，认为案涉房屋在未办理相关产权手续、不包含水电等设施且没有电梯的限定条件下，于2018年11月17日至2019年11月30日期间的市场租金为14.48元／㎡？月，总价为291578元。本次委托评估产生评估费为1500元，已由被告万彩公司先行垫付。鉴于原告对于重新委托的评估报告无异议，故本院认定案涉房地产在2018年11月17日至2019年11月30日期间的市场租金为14.48元／㎡？月。 二、对于被告提交的证据1，因原告对其真实性无异议，故本院予以认定；对于被告提交的2，原告对其三性均有异议，本院认为，该补缴方案未经原、被告双方盖章签字予以确认，故本院不予认定；对于被告提交的证据3，因该份证据所显示的户名为“陈琦”，在未有其他证据予以佐证的情况下，无法证明其与本案有关联性，故本院不予认定；对于被告提交的证据4，该照片只能显示房屋处于空置状态，无法证明案涉房屋未出租的事实；对于被告提交的证据5，该证据为证人证言，本院将结合被告提交的证据1，可以认定原告将案涉房屋的第一、二、三层出租给被告，被告将其承租的第三层出租给案外人罗某。 综上，本院认定的事实如下：2015年11月17日，原告路桥区畜牧兽医局作为出租方（甲方）与被告万彩公司作为承租方（乙方）签订房屋出租合同，约定：甲方同意将坐落于横街镇环镇东路东边，屠宰场南面即横街动物卫生监督所十间办公楼四层其中底楼的一至三层出租，建筑面积为1620平方米，房屋用途为非办公用房；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为厂房使用；甲方于2015年11月30日前向乙方交付该房屋。租赁期限为期3年，即从2015年11月17日起至2018年11月16日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还；甲、乙双方约定，该房屋年租金为人民币14.49万元；租金按年结算，先付后用，由乙方在每年的前30日内交付甲方；租赁期间，使用该房屋的水、电、煤气、通讯设备、物业管理、消防、安全等一切费用由乙方承担；甲方应于租期届满前四个月以书面形式通知乙方到期重新招租等事项，并按区财政部门有关规定，将该房屋通过区政府采购中心公开竞拍，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁期满合同自然终止；租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失等相应条款。后原告按约将案涉租赁房屋交付给被告台州市万彩包装有限公司租赁使用，租赁期限内约定的144900元/年的租金被告已全部支付给原告。2018年11月16日租赁期限届满后，被告万彩公司仍在继续使用该《房屋出租合同书》涉及的租赁房屋第一层及第二层，并于2018年12月19日向区农林局提交书面请示，要求延长其所“租赁贵局横街卫生检查所房屋1620平方米”房屋租赁期限。2019年1月3日，原告下属单位即台州市路桥区横街动物卫生监督所向被告发出勒令出屋通知书，要求被告即日关停并出屋。但被告万彩公司至2019年11月30日才将案涉房屋第一、二层的钥匙交付于原告，且该期间被告未向原告支付过任何租金。 经审理，本院归纳本案的争议焦点主要为：一、原、被告之间签订的《路桥区行政事业单位房屋出租合同书》是否有效。本院认为，原告提交的《建设用地批准书》、《中华人民共和国建设工程规划许可证存根》、《建设用地规划许可证》，其上载明了用地及建设单位、建设项目名称、建设项目所在地及位置，与原、被告签订的出租合同上所载明的租赁房屋即横街动物卫生监督所办公楼相符，本院可以认定案涉租赁房屋系《中华人民共和国建设工程规划许可证》存根、《建设用地规划许可证》上所载明的建设项目，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告已在2005年1月21日取得了建设工程规划许可证，不存在无效情形；对于被告万彩公司以原告的出租行为违反了《路桥区行政事业单位房屋出租管理办法》的规定主张合同无效。本院认为，该管理办法不属于行政法规强制性规定，故对于被告的主张，本院不予采信。综上，本院认定，原、被告之间签订的《路桥区行政事业单位房屋出租合同书》有效；二、案涉租赁合同载明的租赁期到期后，被告需支付原告案涉租赁房屋的费用。本院认为，案涉租赁合同于2018年11月16日届满，原告未通知被告腾退房屋，而被告于2018年12月19日向被告所在上级单位提交书面申请要求延长案涉租赁房屋1620平方米的租赁期间。对此，原告并未提出任何异议，应视为该租赁合同转为不定期租赁合同，原租赁合同仍然有效，被告继续使用案涉房屋不构成违约。直至2019年1月3日，被告于当日收到原告发出的勒令出屋通知书，即要求其即日关停并出屋，应视为该租赁关系解除，但原、被告双方签订的合同中约定“如处置上述房屋，甲方应提前三个月书面形式通知乙方，乙方应在甲方通知期限内腾空房屋交给甲方”，故提前三个月的书面告知期限应视为合理腾退期限。因此，本院认为，自2019年4月3日起，被告未腾退房屋的行为视为违约。故自2018年11月17日起至2019年4月2日止，被告应按照原租赁合同约定支付该期间的租金即人民币54740元（144900元/年/12个月*4个月+144900元/年/12个月/30天*16天）。而自2019年4月3日起，被告未腾退案涉租赁房屋的第一、二层，直至2019年11月30日才将第一、二层房屋的钥匙交还原告，该期间其行为违背了原告的意志，丧失了法律上的合法依据，构成违约，须按实际占用面积以占用期间案涉房屋的市场租金计算占用使用费123984元（1080㎡*14.48元/㎡·月*7个月+1080㎡*0.48元/㎡·天*28天），上述共计人民币178724元。三、被告是否承担相应的违约责任以及违约金的计算方式。根据案涉租赁合同的约定“租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还甲方造成的损失。”，现原告要求被告按实际损失的【（评估月租金-约定月租金）*违约月数*1620㎡*1.3】计算方式承担因逾期造成违约金，被告认为上述计算方式过高且不合理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告因被告逾期腾房的实际损失为该占用期间的租金以及相应的利息损失，而占用期间的使用费已经按照案涉房屋的评估市场租金予以支付，故本院将违约金酌情调整为5000元。对于被告要求原告开具相应的租金税票，但未提出相应的反诉，故在本案中不予处理，被告可就此另行提起诉讼。综上，对于原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告台州市万彩包装有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市路桥区畜牧兽医局（台州市路桥区动物卫生监督所）租金及占有使用费共计人民币178724元及违约金5000元。 二、驳回原告台州市路桥区畜牧兽医局（台州市路桥区动物卫生监督所）的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6530元，减半收取3265元，由原告台州市路桥区畜牧兽医局（台州市路桥区动物卫生监督所）负担1550元，被告台州市万彩包装有限公司负担1715元；鉴定费1500元，由原告台州市路桥区畜牧兽医局（台州市路桥区动物卫生监督所）负担100元，被告台州市万彩包装有限公司负担1400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 赵陈超 二〇二〇年十一月二十六日 代书记员 徐樱倪 附件： 本判决所依据的相关法律和法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。法律关联法条释义沿革信息引用统计 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律关联法条释义沿革信息引用统计 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。法律关联法条释义沿革信息引用统计 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。