河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5386号 上诉人（原审原告）：吴克勇，男，1963年5月13日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：马斌，河北厚诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭珍，男，1996年5月25日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：蔡勇军，河北三兴律师事务所律师。 原审第三人：张建，男，1990年8月3日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：胡英伟，河北诚创律师事务所律师。 上诉人吴克勇因与被上诉人郭珍及原审第三人张建房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院(2020)冀0684民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴克勇的委托诉讼代理人马斌、被上诉人郭珍的委托诉讼代理人蔡勇军及原审第三人张建的委托诉讼代理人胡英伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴克勇的上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判：（1）依法解除上诉人、被上诉人于2019年10月30日签订的《房屋买卖合同》，并责令被上诉人归还涉案房屋的《商品房买卖合同》等购房资料；（2）责令被上诉人向上诉人支付违约金531250元；（3）责令被上诉人归还房屋并向上诉人支付自2020年4月1日起至实际退还房屋之日的房屋使用费用，其中截止到2020年5月18日金额为2500元（租金按每月2000元计算）；（4）责令被上诉人向上诉人支付上诉人为维护自身合法权益支付的律师费30000元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在本案中确定吴克勇与案外人王某债权债务关系系越权认定，且认定事实错误，适用法律不当。上诉人的诉讼请求是与郭珍的房屋买卖合同纠纷，一审法院应在该法律关系范围内进行认定事实并审理，各方并未涉及上诉人与王某之间的另外一个民间借贷法律关系或债权债务纠纷。一审法院在一审过程中仅仅依照被上诉人自行陈述“曾被威胁签写过欠条”为依据，直接认定上诉人和王某之间的“民间借贷法律关系”，且被上诉人提供的是王某出示的“借条”复印件，并且并未提供王某曾经向上诉人支付过“借款”的任何转账凭证及交付凭据等借贷事实发生的足够证据予以证明。即一审法院在王某不能提供“借条”原件当庭质证，也不能提供支付借款凭证的情况下，就直接认定了上诉人与王某之间的借贷关系，其认定事实严重错误，不能成立。同时本案中第三人向法庭出示了王某曾因该借贷关系起诉上诉人的撤诉裁定，由此也证明双方对该民间借贷债权债务关系存在争议。而原一法院对既不属于本案诉求范围又存在争议的事实直接作出认定属于典型的混淆法律关系，认定事实错误，适用法律不当。二、一审法院判决将被上诉人郭珍向第三人支付房款的行为视为向上诉人履行了支付购房首付款的义务，属于认定事实错误，证据不足，不能成立。1、一审法院认定张建以及王某是否有权收取房款过程中，仅凭被上诉人向第三人即居间方张建的转账记录及五个月的房贷支付记录就认定上诉人同意第三人张建代收房款首付款的行为，是极其错误的。被上诉人与第三人相互熟识，上诉人对其双方之间的转账行为没有任何的授权和控制；同时上诉人作为出售人收受房款为合理行为，并不能因此确定上诉人有过同意张建代收首付款的意思表示。双方签订的房屋买卖合同第3条明确约定“除按揭贷款外，其余部分购房款分两次支付:乙方于签订合同之日起3个工作日之内给付甲方购房款808254元，剩余的5万元购房款于办理完过户手续后当日支付。按揭贷款由乙方以甲方名义继续偿还，偿还方式为:乙方将足额月供打入甲方月供卡内......”。由此可见，双方签订的房屋买卖合同合法有效，法律关系明确，应当依据合同约定履行各自的义务，买方应按约定向卖方付款，在既无上诉人同意、没有有效授权，也无事后追认的情况下，第三人张建不是合同项下适格的收款人，收款行为于法于理均无任何依据，只能看成是被上诉人自己的单方民事行为，不影响其未向合同相对方上诉人履行合同义务事实的认定，更不存在吴克勇收取相关卖房款项的事实。被上诉人在签订合同后通过微信逐月向上诉人支付了六个月的贷款事实仅是双方房屋买卖合同中明确约定的义务之一，不影响其没有向上诉人履行支付房屋前期首付款的客观事实。因此，一审法院认为被上诉人向居间方张建转付购房款就表明其己履行了支付前期首付款的义务没有任何事实和法律依据。2、一审法院认定的“事实三”中，认定第三人张建将被上诉人郭珍向其转账的800000元转付给上诉人的债权人王某的行为，是用于折抵上诉人对王某所付的债务，在没有充分证据支持的情况下认定该行为成立，没有给出任何合理理由的情况下在判决中以此直接推论出上诉人的诉讼主张不能成立，其认定是极其错误和不妥的。（1）一审第三人张建向王某的转账行为与本案法律关系无关。上诉人与王某的债权债务是否存在及是否履行与本案无关，被上诉人所述是在上诉人的同意下将房屋前期款项支付给王某，与客观事实不符，且被上诉人在一审中并没有充分证据支持该说法，上诉人实际从未以任何形式同意、授权或事后追认被上诉人将购房款支付给他人。（2）根据合同相对性原则，在买卖合同当中，收取标的物价款是卖方的首要权利，房款必须交给卖方或卖方指定的收款人，否则，卖方在买卖合同项下的根本目的将无法实现。被上诉人支付给了错误的对象己不属于买卖合同项下的给付，至于后续实际收款人即第三人张建如何处理这笔款项，己与本案法律关系无关。一审判决中在没有充分证据证明上诉人同意被上诉人变更支付对象，以及上诉人和王某的债权债务关系是否存在的情况下就将二者结合起来认定并直接认定上诉人的诉讼主张不成立，于理不通，于法无据。三、一审法院在认定证人王某的证言过程中存在认定事实不清、适用法律错误。1、本案在2020年6月29日开庭，郭珍已经提交证据，法庭已经就双方提供的证据组织质证。郭珍以及第三人在2020年7月10日提出追加证人的请求，该行为已经超过了举证期限。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据:（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言。”王某是款项的直接受益人，与本案具有直接且密切的利害关系，被上诉人在未能提供任何证据证明上诉人曾同意或追认第三人收取房款的情况下，仅以王某的证言和郭珍的陈述作为对被上诉人向第三人支付大额房款行为的解释明显缺乏合理性，且利害关系人的证言应当能与其他证据相互印证而不发生冲突方能被采信，并作为定案依据。但本案中王某的所述上诉人同意房款折抵债务的证言并没有其他证据支持。王某在一审出庭作证过程中，绝大部分均是在说明与本案无关的债权债务关系，其并没有明确指出上诉人让其代收房款的任何证据。证人证言虚称被上诉人向其支付购房款时上诉人吴克勇在场，却无法明确具体时间和地址，同时购房款由被上诉人分为两天向证人王某支付，证人却无法明确上诉人是否在场。3、王某与被上诉人及第三人具有相互熟识的关系，被上诉人向第三人张建交付房款、张建又向王某交付房款的行为不排除其三人私自串通的可能，因此对于被上诉人提供的上诉人和王某的借条、收条，以及被上诉人向第三人张建转账的电子回单、第三人张建向王某转账的电子回单等证据，对真实性、关联性、合法性均不予认可。综上，在被上诉人郭珍、第三人张建以及证人王某三人相互熟识的情况下，纵观一审法院认定事实的过程可以确定的是:本案只有在签订买卖合同时需要上诉人配合签字确定买卖合同的真实有效后，后续全部合同履行均不需上诉人参与即可完成，被上诉人郭珍向第三人张建的支付行为和张建向证人王某的支付行为，三人互为证人即可证明上诉人委托行为的成立，亦不须出具任何的书面委托；证人王某自行出具的收条和没有原件支持的复印件亦被作为证据使用令人难以置信，并依照由此错误认定的事实推定上诉人同意王某代收房款系折抵债务；其次，一审判决认定上诉人未有任何授权的张建作为代收房款的情况下直接认定上诉人同意第三人张建代收房款，又在未经上诉人授权的情况下直接将房款支付给王某，两次支付款项均无授权竟然直接认定上诉人同意上述的两次支付行为，实属荒谬，应予纠正。综上，一审判决在诸多关键性的事实认定上出现了严重错误，由此适用法律必然错误，其判决将给上诉人造成重大的、难以挽回的经济损失。 郭珍辩称，上诉人称一审法院认定事实不清，适用法律错误，没有任何根据。本案中上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后经上诉人同意，被上诉人将房款汇至第三人处，在交付5万元定金时，上诉人将房屋钥匙交付被上诉人，该5万元定金也同汇入第一人账户，也说明上诉人同意第三人代收房款。否则，上诉人也不会履行交付房屋钥匙的义务。被上诉人在签订合同之后，每月按期向上诉人交纳房屋贷款用于偿还剩余的房贷，时间达半年之久，在此期间，上诉人从未向被上诉人提出过关于房款的任何异议。也说明双方就房款问题没有任何争议。上诉人无故要求解除合同有违诚信原则，请法院驳回上诉，维持原判。 张建述称，一、上诉人的上诉请求没有事实基础和法律依据。综合本案事实，涉案房产的交易是在各方当事人均在场、均同意的情况下才可能完成的交易，合同已经实际履行，被上诉人已实际入住，上诉人恶意诉讼，违反诚实信用原则。二、上诉人所述不符合常理，上诉人称没有收到房款与事实不符，上诉人实际已经收到了房款，只不过是收款方式不同，合同上没有写上诉人的卡号也足以证实上诉人当时是同意用房款直接还的借款。上诉人如果没有收到房款，不会给付被上诉人涉案房产的钥匙，不会配合被上诉人过户水电暖及物业的名字，尤其被上诉人每月将银行按揭贷款打给上诉人，由上诉人按时还款。从上诉人与被上诉人的微信聊天记录能看出双方对房屋买卖无意见，合同能顺利履行半年之久足以证实上诉人的说法站不住脚。三、一审法院并未越权审理，一审法院认定的是上诉人收取房款的方式，上诉人不表示卖房还钱，案外人王某也不会撤诉，且是上诉人与王某共同到法院撤诉，撤诉的时间与卖房的时间吻合，上诉人用卖房款直接还的王某的钱，王某也出具了收条，一审法院在综合各种证据后认定上诉人的收款方式并无错误。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 吴克勇向一审法院起诉请求：1.依法确认吴克勇、郭珍于2019年10月30日签订的《房屋买卖合同》解除，请求郭珍归还涉案房屋的《商品房买卖合同》等购房资料；2.郭珍支付违约金531250元；3.归还房屋并支付自2020年4月1日起至实际退还房屋之日的房屋使用费用，其中截止到2020年5月18日金额为2500元（租金按每月2000元计算）；4.请求郭珍支付吴克勇为维护自身合法权益支付的律师费30000元；5.本案诉讼费用由郭珍承担。2020年6月12日，郭珍向一审法院提交追加第三人申请书，申请追加张建作为第三人参加本案诉讼。 一审法院认定事实，2019年10月30日，甲方（卖方）吴克勇与乙方（买方）郭珍、丙方（居间方）张建签订《房屋买卖合同》，合同约定由甲方吴克勇将其与刘秀红共同共有的位于白沟镇××路西侧北环路北侧××小区××单元××室的房产出售给乙方郭珍，房屋建筑面积125平方米，房屋总价款1062500元（含剩余按揭贷款204264元）。付款方式：除按揭贷款外，其余部分的购房款分两次支付，即乙方于签订合同之日起三个工作日（即2019年11月4日）之内给付甲方购房款808236元，剩余的50000元购房款于办理完过户手续后当日支付，共计858236元。按揭贷款由乙方以甲方名义继续偿还，偿还方式为乙方将足额的月供打入甲方月供卡内（户名吴克勇、开户行白沟友谊路农行）。乙方在签订本合同时向丙方支付居间服务费5000元。甲乙双方关于办理房本及过户、房屋交付的约定：……（3）、协议签订之日甲方应当将房屋交付给乙方使用，本协议签订之日之前和之后的所产生的物业费、取暖等费用由乙方承担。违约责任：如乙方出现拒绝购买房屋、未按期支付购房款的任何一种情况，则视为乙方违约，甲方有权以书面形式通知乙方解除合同，终止合同履行，乙方应当按照房屋市场价50%支付违约金。合同另对免责、不可抗力以及管辖等事项进行了约定。事实二：郭珍向居间方张建支付前期约定购房款共计808236元，其中：2019年10月29日支付定金50000元、2019年10月29日支付首付款300000元、2019年10月30日支付首付款250000元、2019年11月1日支付首付款208236元。上述付款中，除50000元定金外，其他转款附言均明确注明为“购买美林苑小区三号楼××单元1203”。张建收款后为郭珍出具了《收条》。郭珍履行完毕支付首付款的义务后，依据合同中借名还贷的约定自2019年11月份起，于每月18日分别通过微信支付吴克勇贷款3200元，已支付至2020年4月18日，共计支付19200元，相关款项吴克勇均已收取。合同签订后房屋已交付郭珍使用，相关购房资料也已经交付郭珍。事实三：居间方张建收到郭珍支付的首付款808236元后，将房款中的800000元直接交付给吴克勇的债权人王某。其中：2019年10月30日转账支付550000元（同日两笔：50000元、500000元）、2019年11月1日转账支付213236元、现金支付36764元，债权人王某收到款项后出具了“今收到吴克勇偿还借款捌拾万元（小写800000）”的《收条》。剩余8236元房款仍由居间方张建保管，未交付吴克勇。事实四：吴克勇本案诉讼委托河北厚诺律师事务所马斌律师为其担任一审诉讼代理人从事诉讼事宜，向本院提交30000元法律服务费增值税普通发票主张权利。上述事实，有房屋买卖合同、房屋附属设施设备移交清单、房产证复印件、共有人结婚证复印件、税收完税证明、生活性缴费收款收据、微信告知解除合同聊天记录截图、房屋座落照片、法律服务费发票、郭珍支付首付款转账记录、张建收条、郭珍通过微信向吴克勇支付贷款的截图、王某收条、张建向王某付款的转账凭证、吴克勇及刘秀红与王某的借条复印件以及法庭审理笔录等证据证实，法院予以确认。 一审法院认为，吴克勇及郭珍以及第三人于2019年10月30日签订的《房屋买卖合同》，已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且合同系双方当事人自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同成立并有效。本案双方当事人持较大争议的问题即是郭珍是否履行了支付购房首付款的义务。郭珍向法院提交了其按约定时间足额向居间方张建转付购房首付款808236元的转款凭证，且转款记录中有详细附言，明确的标注了支付款项的性质为“购买美林苑小区三号楼××单元1203”的房款，吴克勇已经如约履行了支付前期首付款的义务，并于签订合同后通过微信逐月向吴克勇支付了六个月的贷款，双方微信付款以及聊天内容可以说明该事实。郭珍已履行了购房者合同项下的全部义务，不存在违约行为，故吴克勇以郭珍未付房款为由要求解除房屋买卖合同的请求损害了善意购房人郭珍的合法权益，明显不能成立。第三人张建称在三方协商一致的情况下，其将郭珍支付的购房款中的800000元直接转付给了吴克勇的债权人王某，用于折抵吴克勇对王某的债务，虽然无双方订立的书面约定，但张建的代付行为、王某出具收条的行为以及张建提供的吴克勇与王某间的借条复印件等证据可以对张建的主张予以佐证。在2020年7月10日法院组织的质证过程中，吴克勇被问及是否给案外人王某打过借条时，吴克勇回答“……欠条是王某及崔潇天威胁我签的……”，但吴克勇并未依法行使撤销权，亦无因受到胁迫签订借款凭证的相关证据对其抗辩理由给予支持，并且根据吴克勇的该陈述可以推断出吴克勇曾为王某出示过亲笔书写的借条的事实。故自该角度进行考量，吴克勇要求解除合同等的相关主张亦不能成立。关于律师费，双方当事人对费用的承担无明确约定，且该费用系吴克勇自愿支出的选择性服务费用，吴克勇做为败诉方要求郭珍承担律师费缺乏依据，法院不予支持。综上所述，三方签订的《房屋买卖合同》合法有效，不存在约定解除以及法定解除的事由，应当继续履行。吴克勇的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院均不予支持，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告吴克勇的各项诉讼请求。案件受理费4719元（已减半收取），由原告负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，吴克勇、郭珍及张建签订了《房屋买卖合同》，该合同中约定了买卖的房屋标的、价格、价款支付方式等，该合同系各方真实意思表示，故本案所涉《房屋买卖合同》依法成立并生效。《房屋买卖合同》签订后郭珍向中介张建支付了涉案房屋的首付款，张建为郭珍出具了收据。郭珍支付首付款后，按月通过微信向吴克勇支付房屋贷款，吴克勇均收取了上述款项，且在签订《房屋买卖合同后》，吴克勇向郭珍交付了涉案房屋的购买手续并进行了水电暖及物业的交接，吴克勇的上述行为均可证明其对与郭珍之间的房屋买卖合同的成立及后续履行的认可，吴克勇在一审及二审中主张郭珍强行占有房屋与其上述行为相悖，故郭珍作为买方将首付款支付给中介张建应当视为其已经完成首付款的支付义务。在本案房屋买卖合同中，明确约定了“协议签订之日甲方应当将房屋交付给乙方使用”，郭珍主张在合同签订后，吴克勇已经将房屋交付其使用，其购置了房屋内家具等并如期入住。吴克勇主张郭珍强行入住房屋并未提交证据证明，结合吴克勇收取案涉房屋贷款行为及水电暖及物业的交接等行为，应认定在签订《房屋买卖合同》后，郭珍及吴克勇均按照合同约定履行，对吴克勇主张郭珍强行占有涉案房产不予采信。 吴克勇以张建收到上述首付款后，将款项擅自打给案外人王某为由主张郭珍未履行支付首付款义务，并要求解除涉案《房屋买卖合同》。买方郭珍主张房屋买卖合同签订时，对吴克勇与案外人王某的债权债务关系并不知情，是应吴克勇的要求将首付款转账至中介张建处。对此，张建将首付款转给王某是否系经与吴克勇协商而代为、吴克勇与王某之间是否存在案外债权债务关系，均与本案非同一法律关系,不能对抗购房人郭珍支付房屋首付款及后续款项的行为，故对吴克勇主张解除涉案房屋买卖合同不予支持。 综上所述，吴克勇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9438元，由上诉人吴克勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李舒淼 审 判 员 王洪月 审 判 员 陈 宁 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 杜斯妹 书 记 员 王溪溪