湖南省衡阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘04民终2371号上诉人（原审原告）：朱利群，男，1953年5月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。上诉人（原审原告）：朱某1，曾用名朱某2，女，2008年10月22日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。法定代理人：韦某，女，1979年4月29日出生，侗族，住湖南省衡阳市蒸湘区。二上诉人共同的委托诉讼代理人：刘璇，湖南德巍律师事务所律师。二上诉人共同的委托诉讼代理人：李云娟，湖南德巍律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）衡阳风顺车桥有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新技术开发区长丰大道**。法定代表人：王喜亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐望景，湖南居安律师事务所律师。上诉人朱利群、朱某1因与被上诉人衡阳风顺车桥有限公司（以下简称风顺车桥）所有权确认纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭。经阅卷和询问当事人，认为本案事实清楚，不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人朱利群、朱某1上诉请求：1、请求撤销湖南省衡阳市蒸湘区（2020）湘0408民初1173号民事判决；2、请求确认二上诉人是衡阳市高新区开发区××街××号××栋××层房屋产权的共有人；3、请求确认二上诉人享有衡阳市高新开发区××街××号××栋××层房屋面积中27.48平方米按份共有权；4、请求被上诉人分割衡阳市开发区长湖街8号风顺车桥第9栋一层房屋面积中27.48平方米给上诉人并协助办理不动产权属登记；5、请求被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，被上诉人不履行《集资建房合同》约定的义务，不将案涉杂房分割给上诉人并办理产权证，而擅自将涉案房屋登记在自己名下，侵害了上诉人作为涉案房屋共有人的合法权益。被上诉人风顺车桥辩称：上诉人朱利群之子朱前购买的××街××号××栋××房××商品房，而是被上诉人集资建的房屋；上诉人之子朱前以低于成本价购买集资房，仅支付了住宅面积房款；被上诉人支付了杂房建设费用，且办理了房产证，为讼争房屋的所有权人。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。朱利群、朱某1向一审法院起诉请求：1、确认衡阳市高新开发区长湖街8号风顺苑第9栋106号南向一半杂房（面积29.55平方米，价值80000人民币）产权为原告所有；2、被告依法协助原告办理衡阳市高新开发区长湖街8号风顺苑第9栋106号南向一半杂房不动产权证书并承担办证所有费用；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告是衡阳市高新开发区长湖街**风顺车桥第****房屋产权的共有人；2、确认原告享有衡阳市高新开发区长湖街8号风顺车桥第9栋一层房屋产权面积中27.48平方米按份共有权；3、请求分割衡阳市高新开发区长湖街8号风顺车桥第9栋一层房屋产权面积中27.48平方米给原告并协助办理不动产权属登记；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：朱前系原告朱利群之子，与案外人韦某系夫妻关系。二人于2008年10月22日生育女儿朱某1，2011年4月26日，朱前逝世。其第一顺序继承人为朱利群、韦某、朱某1。2020年6月11日，案外人韦某向本院出具告知书，自愿放弃主张本案的权利。2002年，被告风顺车桥拟在衡阳市高新开发区××街××号××栋××层××住房，供员工居住，其中第一层均为杂房，二层以上为住房。凡参加集资的员工，均须与公司签订相应的集资建房合同。朱前作为风顺车桥的员工之一，于2005年10月25日与被告风顺车桥签订《风顺公司集资建房户购买公司福利房的协议》，约定风顺车桥以成本价优惠出售所建的福利房给员工，由于该房属于福利房性质，故被告在对该房的管理上有别于商品房。2003年11月3日，朱前作为集资户之一，与被告签订《集资建房合同》，约定：集资所建房屋的规格分为130平方米、110平方米两种；集资建房地建部分费用由公司承担，土地使用证归公司所有，，地面以上部分费用由集资户承担房屋所有权证集资户所有；分三期交款，第一期110平方米交纳25000元、130平方米交纳30000元；第二期110平方米交15000元、130平方米交20000元；第三期110平方米交9500元、130平方米交8500元；被告负责集资建房方案的制定和手续的审批，并统一办理集资房的房屋所有权证，直接用于办证的费用由原告承担。上述合同签订后，被告与案外人长沙东城建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，将朱前参与集资的风顺车桥第9栋房屋交由该公司建设，总建筑面积5130.4平方米，其中底层杂房面积为890平方米、二层以上面积为4240.2平方米；9栋总造价为2130500元，其中底层杂房250元／平方米、二层至六层450元／平方米。2004年3月，上述房屋竣工后，衡阳风顺车桥对该住宅楼的造价委托湖南华鹏会计师事务所进行了审计，审计结果显示：该栋楼总建筑面积5236平方米，其中杂房904平方米，二层以上4332平方米；该工程的造价审定金额为2662223.49平方米。被告将风顺车桥的9栋集资房全部建成后，按照员工级别、员工积分的高低参加集资房住房、杂房的分房，朱前选购了高新区长湖街8号风顺车桥第9栋203室的房屋因属于集资建房，《风顺公司集资建房户购买公司福利房的协议》、《集资建房合同》所载明的房屋面积、房款价格以及土地使用证的归属等方面与实际履行的情况有所不同。集资人应交纳房款包含主房房款、杂房款（未购买的人不交）以及土地出让金三部分。其中住房房款计价方式为基准单价为430元／平方米×所在楼层的系数（2楼至6楼的系数分别为：0.99、1、1.02、1.01、0.98）、杂房款的计价方式为单价215元／平方米×杂房面积、土地出让金计价方式为单价100.05／平方米（主房面积＋杂房面积）。上述主房款面积单价430元／平方米、杂房款单价215元／平方米，均低于最初工程造价合同中约定的主房款450元／平方米、250元／平方米。朱前所选购的房屋面积为146.28元／平方米，按照上面的计价方式，朱前交纳了主房款76906.71元，其中含主房款62271.396元（主房面积146.28平方米×430元×楼层系数0.99）、土地出让金14635.314元（146.28平方米×100.05），不包含杂房款。2006年1月16日，朱前为办理所有权登记，向高新房屋产权管理所交纳了房屋所有权登记费80元、房屋转让手续费439元、档案利用费50元，于17日向税务部门交纳了契税4096元，并于2006年3月30日取得了该房屋的不动产权属证书。2007年3月7日，原告取得了该房屋的土地使用权证书。以上朱前所交纳的房款、手续费、税费合计81571.71元，与原告向本院提供的被告风顺车桥公司对衡阳市住房公积金管理中心出具的证明上所记载的朱前购房款一致。另查明，风顺车桥所建的集资房中，除第6、9栋外，其余栋数的住户的一楼杂房均已根据该栋的户数进行分户，并办理所有权证对应至住户名下。一审法院认为，本案为所有权确认纠纷。本案所涉房屋为被告风顺车桥作为福利性质出卖给员工，故与开发商所建设的商品房有所不同，进而导致原、被告并未完全按照《风顺公司集资建房户购买公司福利房的协议》、《集资建房合同》的约定履行义务。根据《集资建房合同》第一条的约定，集资建房地建部分费用由公司承担，土地使用证归公司所有，，地面以上建筑费用由集资户承担房屋所有权归集资户所有。但根据原告提供的《建筑施工合同》《审计报告》等证据，可以确定被告风顺车桥不仅负担了地建部分费用后，将土地使用权证登记至朱前名下而非自己名下，而且其低于成本价出售房屋的行为导致被告风顺车桥承担了部分地面以上建筑的成本。鉴于双方实际履行的合同情况与所签订的《风顺公司集资建房户购买公司福利房的协议》、《集资建房合同》并不完全一致，因此，确定本案朱前与被告风顺车桥的权利义务不能严格按照合同约定，而应以双方的实际履行情况来确定。原告认为，除第6、9外，其余栋数的业主均取得了杂房所有权证，因而要求确认朱前对9栋27.48平方米一层杂房的所有权，但根据庭审查明的事实，其余栋数的业主之所以取得杂房所有权，系交纳了杂房的房款以及杂房占地面积的土地使用权出让费，而朱前并未交纳杂房的房款以及杂房占地面积的土地使用权出让费，对此，本院在证据认定中已经充分阐明了理由。因朱前未支付购买杂房的对价款，不享有对杂房的所有权。朱利群、朱某1作为朱前的第一顺序继承人，所继承的权利来源于朱前，在朱前并不享有该杂房所有权的前提下，二原告请求确认其对杂房的所有权，缺乏依据，不予支持。此外朱前所购买的9栋房屋共有住户30余户，现9栋一楼杂房实际只分成了18户。因涉及到房屋分户、登记事项由不动产管理部门负责，即便要确认杂房所有权，要保证该栋每户业主都分到一楼杂房，必须将一楼杂房重新变更分户后由18户变为30余户，而该事项并非民事诉讼的受案而是行政管理范畴，原告应另行向行政机关主张权利。根据《最高人民法院关于适用（一）》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告朱利群、朱某1的诉讼请求。案件受理费900元，由原告朱利群负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人朱利群、朱某1提起的本次诉讼系职工因集资建房与单位发生争议而引起，而集资建房是党政机关、企事业单位为解决职工住房问题，在划拨土地上，由政府、单位和职工共同筹集资金，并在销售价格、购买对象等方面有特殊要求并享受优惠政策而建造的房屋，具有行政职权化、非公开化、政策化的特征，因此，集资建房纠纷的双方不属于平等主体之间的纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。因此，上诉人朱利群的起诉不符合受理条件。一审判决驳回上诉人朱利群、朱某1的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1173号民事判决书；二、驳回上诉人朱利群、朱某1的起诉。一审案件受理费900元，二审预交的案件受理费1800元，均予以退还上诉人朱利群、朱某1。本裁定为终审裁定。审 判 长  曾 侃审 判 员  彭清明审 判 员  王若中二〇二〇年十一月二十三日法官助理  邓 斌书 记 员  颜丽辉