江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7023号上诉人（原审原告）：阚邦宏，男，1972年12月27日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：郝姣姣，江苏江北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京正荣置业发展有限公司，住所地南京市江北新区天浦路**。法定代表人：王谊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张成刚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：金蕾，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人阚邦宏因与被上诉人南京正荣置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初3972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员许云苏独任审理，于2020年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人阚邦宏及其委托诉讼代理人郝姣姣，被上诉人正荣公司的委托诉讼代理人金蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阚邦宏上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人赔偿实际装修价值与约定装修价格的差价150000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.正荣公司承担本案全部诉讼费、鉴定费。事实和理由：一、原审认定事实错误。1.4800元/平方米装修单价系正荣公司向浦口区物价局申报的装修单价，具有法律强制力，对被上诉人具有法律约束力。首先，根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；其次，案涉房产4800元/平方米装修的单价信息己在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示；第三，装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，被上诉人销售时就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺。被上诉人在销售现场提供《评估报告》承诺装修标准4800元/平方米，应该提供价值相等的装修标准房产；第四，《国家发展改革委关于商品房销售明码标价规定》(发改价检（2011)548号）第九条明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，否则相关部门有权进行处罚，而正荣公司却拒不标明装修价格，属于违法违规行为。2.房产装修标准不符合预售合同中的约定。预售合同附件4中对装修品牌和档次约定的内容与被上诉人提供的《评估报告》内容相同，对装修的品牌及数量做出了约定，没有具体价格，且大多数品牌为“正荣定制”。实际上装修降级、墙面漏水、地暖不暖，装修粗制滥造、房间内噪音、甲醛超标，不符合预售合同附件4的装修标准。二、原审适用法律错误。1.根据江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》的规定，对装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定装修价格的违约责任，当事人没有约定或者约定不明，买受人请求出卖人承担减少房屋装修部分价款的违约责任的，应予支持。出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。装修质量要求约定不明，因出卖人未尽相应证明责任而不能综合认定的，备案装修资料可以视为装修质量要求的依据。2.《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，被上诉人在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房并提供《评估报告》，但在《南京市商品房预售合同》却将房屋套内装饰装修条款约定为空白免除已方义务，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。三、一审法院未同意上诉人对室内装修价格进行鉴定的申请有误。4800元/平方米装修单价系被上诉人向浦口区物价局申报的装修单价，具有法律强制力，对被上诉人具有法律约束力，被上诉人交付的房产装修实际价值明显低于约定的装修价格。正荣公司辩称：双方签订的涉案合同标的物为精装修房，包含房屋在内的整体，双方签订的预售合同及补充协议已经对装修标准作出明确约定，被上诉人交付的涉案房屋符合双方合同约定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。阚邦宏向一审法院提出诉讼请求：1.判令正荣公司支付装修差价150000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.判令正荣公司承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：2016年8月30日，阚邦宏（乙方）与正荣公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：正荣公司将位于浦口区的房屋出售给阚邦宏，建筑面积为107.56平方米，其中套内建筑面积79.96平方米，共有共用分摊面积27.6平方米；该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4；该商品房以建筑面积计算，单价为30743元／平方米，总价款3306717元。合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏为空白。合同附件4为《装饰装修及设备标准》，对装饰装修及设备标准进行了详细列明，阚邦宏签字确认。同日，双方签订的《商品房买卖合同补充协议特别提示》中第九条[关于合同第十条的补充约定]第2款约定：除非双方另有约定，该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付时现状为准；甲方展示的装修（装饰）样板仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋（含花园）交付标准。本合同签订之前甲方、媒体发布或提供的售楼广告、有关该商品房的宣传资料和样板房、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它广告仅供参考，其中所述内容不构成要约，亦不作为该商品房的交付标准和条件。上述合同签订后，阚邦宏向正荣公司支付了全部购房款，2018年11月21日正荣公司向阚邦宏邮寄送达了房屋交付催告函。另查明，正荣公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为4800元/平方米。庭审中，阚邦宏申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。上述事实，有南京市商品房预售合同及补充协议、发票、南京市商品住房申报价格表以及双方当庭陈述等证据在卷证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。阚邦宏与正荣公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。阚邦宏与正荣公司签订的商品房预售合同中关于涉案房屋的计价方式与价款一栏明确约定商品房以建筑面积计价，单价30743元/平方米，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为房屋计价的方式。因此，可以认定双方合同附件4中对涉案房屋的装修标准存在约定，而对装饰装修价款并无单独的明确约定。关于阚邦宏主张以正荣公司备案的4800元/平方米为装修标准，并申请鉴定，要求赔偿装修差价损失。一审法院认为，双方在商品房预售合同中明确以建筑面积计价，排除了对装饰装修款单独计价方式；正荣公司备案的装修单价4800元/平方米系向物价部门申报的备案价格，并非合同组成部分，不能等同于合同约定的装修造价，阚邦宏在双方已对装修标准进行明确约定的情况下，主张以备案价格作为装修标准无事实和法律依据，故对阚邦宏提出的鉴定申请不予准许，对阚邦宏主张的装修差价损失及退还公摊部分装修差价的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回阚邦宏的诉讼请求。一审案件受理费3300元，减半收取1650元，由阚邦宏承担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房预售合同》及补充协议中，并未对案涉房屋装修价格标准为4800元/平方米进行明确约定，上诉人亦未举证证明在订立合同过程中与被上诉人就装修价格标准形成合意。相反，双方在合同附件中约定了精装修交付标准，双方就装修部位、装修内容及品牌和装修档次作出了明确具体约定，该约定对双方当事人均具有约束力。在此情况下，一审法院认定双方当事人并未对装修价格标准进行约定，未同意上诉人对实际装修价值申请鉴定，处理并无不当。本案审理过程中，上诉人提出案涉房屋存在墙面渗水、地暖无作用、甲醛超标等问题，实际系对房屋质量提出的异议，其可依照法律规定、根据案涉房屋中具体存在的质量问题向房屋出卖人主张权利；但在双方并未明确约定装修价格标准，且对装修内容及品牌、档次已经明确约定情况下，对上诉人主张被上诉人按照装修实际鉴定价格与4800元/平方米之间装修差价向其赔偿的上诉请求，本院不予支持。综上所述，阚邦宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人阚邦宏负担。本判决为终审判决。审判员  许云苏二〇二〇年十一月十七日法官助理谢新辉书记员汪海燕