河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8919号原告：新郑市弘盛物业管理有限公司，住所地新郑市。法定代表人：闫创亮，总经理。委托诉讼代理人：张锦霞，该公司员工。被告：石稳，男，1991年4月3日出生，汉族，住安徽省广德县。被告：刘文霞，女，1993年4月7日出生，汉族，现住新郑市。原告新郑市弘盛物业管理有限公司（以下简称“弘盛物业公司”）与被告石稳、刘文霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告弘盛物业公司的委托诉讼代理人张锦霞到庭参加诉讼，被告石稳、刘文霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘盛物业公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告石稳支付2017年8月1日至2018年8月21日期间的物业费1259元及违约金(以1259元为基数，按日利率万分之五计算至实际付清之日)；2.判令被告刘文霞支付2018年8月22日至2019年12月31日期间的物业费1633元及违约金（以1633元为基数，按日利率万分之五计算至实际付清之日）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是位于新郑市××路与创业路交叉口××小镇××楼××室的业主，房屋面积为83.11平方米。原告新郑市弘盛物业管理有限公司（以下简称“弘盛物业”）于2017年8月1日起开始接管迷你花园小区(又名米兰小镇小区)，并提供物业管理服务。2017年10月24日，弘盛物业与河南浩创物业服务有限公司（以下简称“浩创物业”）签订了《米兰小镇物业服务移交协议》，约定自2017年8月1日起，由原告弘盛物业为米兰小镇提供物业服务与管理，原告弘盛物业按住宅1.2元/月/平方米向业主收取物业费。另外，浩创物业(原名“郑州兴邦伟业物业管理有限公司”)与被告石稳于2014年11月18日签订的《前期物业服务协议》对前期物业服务标准，计算方式(住宅1.2元/月/平方米、商业2.2元/月/平方米)和违约责任(逾期交纳物业管理费用的按照日万分之五交纳)进行了约定。2018年8月21日，被告石稳将房产卖给被告刘文霞，被告刘文霞实际居住至今。二被告身为米兰小镇小区的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时缴纳物业服务费，被告2017年8月1日至2019年12月31日的物业费为2892元。经原告多次催要，二被告均拒绝缴纳，已经给原告带来了经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告石稳、刘文霞未到庭也未提交书面答辩状及相关证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石稳系米兰小镇1号楼1单元3层303室的原业主，该房屋建筑面积为84.44平方米。后石稳于2018年8月21日将上述房屋卖给刘文霞，并在房管部门办理网签，刘文霞已取得上述案涉房屋的不动产权登记证书，证号为：豫（2018）新郑市不动产权第0042618号。2014年11月18日，石稳（乙方）与郑州兴邦伟业物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备进行日常维护、修缮、绿化、环境卫生、生活垃圾清运管理。协助政府有关部门对公共秩序维护、交通等项目进行服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理费；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等专项、特约有偿服务。物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，乙方应在每半年的最后一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.2元/月/平方米，商业物业2.2元/月/平方米；公共能源费根据实际发生的数额按建筑面积分摊；乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五交纳违约金，并采取有关措施追缴。协议落款处甲方加盖郑州兴邦伟业物业管理有限公司公章，乙方石稳签字。2017年10月24日，弘盛物业公司（甲方）与浩创物业（乙方）签订《米兰小镇物业服务移交协议》，将迷你花园小区（又名米兰小镇小区）物业管理工作移交给弘盛物业公司，具体约定：甲、乙双方确定最终正式的移交日期为2017年8月1日，自该日起，由甲方为迷你花园小区业主提供物业服务和管理。2017年8月1日以后的物业费归甲方所有。2019年11月19日，弘盛物业公司（甲方）与河南优康置业有限公司（乙方）签订《前期物业委托服务协议》一份，约定：乙方委托甲方自2017年8月1日起对米兰小镇小区提供物业服务，甲方自2017年8月1日起正式进入米兰小镇小区，甲方按照《物业管理手册》对米兰小镇按照指定的服务内容进行服务和管理。2017年8月1日以后的物业费由甲方收取。甲方按住宅1.2元/月/平方米、商业2.2元/月/平方米向业主收取物业费，乙方承诺给业主减免的相关物业费用由乙方全额承担。弘盛物业公司为米兰小镇小区提供物业服务至今，因石稳、刘文霞均未交纳2017年8月1日至2019年12月31日的物业管理费，弘盛物业公司诉至本院，请求处理。另查，1、新郑市正弘房地产开发有限公司系米兰小镇的开发商，于2014年11月13日变更名称为河南优康置业有限公司。2、郑州兴邦伟业物业管理有限公司于2017年4月24日变更名称为河南浩创物业服务有限公司。以上事实有当事人陈述、前期物业委托服务协议、米兰小镇物业服务移交协议、前期物业服务协议、催收函及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，石稳、刘文霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩、质证等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。弘盛物业公司依据其与米兰小镇开发商及原物业服务单位之间的协议，自2017年8月1日起为米兰小镇小区提供物业服务至今，石稳、刘文霞作为米兰小镇小区的业主，亦实际享受了弘盛物业公司提供的物业服务。虽然弘盛物业公司与石稳、刘文霞之间并未订立物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，故石稳、刘文霞应向弘盛物业公司交纳物业费。因涉案房屋已于2018年8月21日出卖给刘文霞，因此，石稳应承担2018年8月21日之前的物业费，之后的物业费由刘文霞承担。按照有利于实现合同目的的履行方式，弘盛物业公司主张参照石稳与原物业服务单位郑州兴邦伟业物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》约定的物业费交纳标准（1.2元/平方米/月）收取石稳2017年8月1日至2018年8月21日期间的物业费1259元，收取刘文霞2018年8月22日至2019年12月31日期间的物业费1633元，不违反法律规定，本院予以支持。石稳、刘文霞拖延交纳物业管理费，势必给弘盛物业公司造成损失，综合石稳、刘文霞二人的欠费期限、数额以及给弘盛物业公司造成的损失等因素，本院酌定石稳向弘盛物业公司支付违约金63元、刘文霞向弘盛物业公司支付违约金82元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告石稳应于本判决生效后五日内向原告新郑市弘盛物业管理有限公司支付物业管理费1259元及违约金63元；二、被告刘文霞应于本判决生效后五日内向原告新郑市弘盛物业管理有限公司支付物业管理费1633元及违约金82元；三、驳回原告新郑市弘盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告石稳负担10元，刘文霞负担15元。本判决为终审判决。审判员  许伟红二〇二〇年十一月二十七日书记员  杨 磊