天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初3569号原告：杨秀敏，女，1972年9月3日出生，汉族，户籍地天津市宁河区××镇××街××排××号，现住天津市宁河区。被告：邵紫东，男，1972年12月5日出生，汉族，住天津市宁河区××镇××村××排××号。原告杨秀敏与被告邵紫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀敏、被告邵紫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀敏向本院提出诉讼请求：1．要求邵紫东履行房屋买卖合同，将坐落于天津市宁河区××镇××村××排××号房屋交付给杨秀敏；2．要求邵紫东给付杨秀敏违约金20000元；3．本案诉讼费用由邵紫东承担。事实与理由：2017年2月20日，杨秀敏、邵紫东签订房屋买卖合同，邵紫东为甲方，杨秀敏为乙方，合同中约定甲方将坐落于天津市宁河区××镇××村××排××号房屋出售给乙方，房屋成交价格为四十万元整，乙方一次性支付甲方房款，于2017年2月20日将全部房款400000元整一次性交于甲方。甲方承诺于2017年8月20日之前（含）当日将该房屋及钥匙交付给乙方。杨秀敏按合同约定将房款400000元交给了邵紫东，但邵紫东至今没有将房屋交付给杨秀敏，邵紫东的行为已构成违约，根据合同第七条约定，邵紫东应承担违约责任，故此杨秀敏特向人民法院提起诉讼，请贵院依法判准如上请求。邵紫东在法定的答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。庭审中提出，在其记忆中其未与杨秀敏签订房屋买卖合同，亦未将房屋出售给杨秀敏。邵紫东和杨秀敏曾经均从事小额贷款，邵紫东因资金周转不开，需要向他人借款。案外人张云胜系杨秀敏儿媳的伯父，邵紫东通过张云胜找到杨秀敏借款100,000元，月息5分，没过多久就还清了。后来邵紫东又急需用钱，便通过案外人同村杨春安向杨秀敏借款400,000元，邵紫东提出将涉案房屋抵押给杨秀敏，杨秀敏不认可此种担保方式，邵紫东便通过杨春安将涉案房屋的所有权人由邵紫东的父亲更改为邵紫东及杨秀敏，杨秀敏向邵紫东提供400,000元。后杨秀敏急需用钱，邵紫东前往北京将其收藏的古钱币出售，一共出售100,000元，分两次各50,000元偿还给杨秀敏，其中一次杨秀敏出具了收条。余300,000元，邵紫东仍以月息5分向杨秀敏支付利息数次。后来国家严打，小额贷款的生意无法继续经营，邵紫东资金链断裂无法继续向杨秀敏偿还借款。杨秀敏曾向邵紫东讲杨秀敏欠其姐钱款，故希望邵紫东将余下300,000万欠款拆分为两份，一份为180,000元，一份为120,000元，其中一份用于偿还杨秀敏的姐姐，另外一份用于偿还杨秀敏。之后邵紫东同朋友经营海鲜店，杨秀敏曾找过邵紫东催收借款，邵紫东给付2，000元。邵紫东持有他人到期债权70,000元，因杨秀敏陈述其熟识债务人，故杨秀敏将此债权凭证索要走以抵消借款。邵紫东共偿还杨秀敏本金100,000元，利息约200,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨秀敏提供的证据一：购房合同，证明其与邵紫东签订过购房合同。根据双方陈述的事实，该项证据能够证实杨秀敏与邵紫东之间存在签订房屋买卖合同的事实，故本院对该项证据的真实性、关联性予以认定，然该项证据有违法律规定，对该项证据的合法性本院不予以认定，故本院不予采信该项证据，具体论述祥见下文。杨秀敏提供的证据二：邵紫东出具的收条，证明邵紫东收到出售房屋的钱款。该项证据能够证实邵紫东向杨秀敏出具收到购房款400,000元的事实，能够达到其证明目的，对该项证据的合法性、真实性、关联性均予以认定，故本院对该项证据予以采信。杨秀敏提供的证据三：银行流水，证明向邵紫东转房款380,000元。该项证据能够证实杨秀敏向邵紫东转款的事实，该项证据能够达到其证明目的，对该项证据的合法性、真实性、关联性均予以认定，故本院对该项证据予以采信。根据双方庭审陈述及提交的相关证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，杨秀敏与邵紫东于卓越地产签订房屋买卖合同，该合同约定邵紫东将坐落于天津市宁河区××房××排××号房屋出售给杨秀敏，成交价格为400000元，杨秀敏于2017年2月20日将400000元一次性给付给邵紫东，邵紫东于2017年8月20日之前将该房屋及钥匙交付给杨秀敏，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。同日，杨秀敏通过农业银行向邵紫东转账380000元，邵紫东向杨秀敏出具收条，该收条载明：“今收到杨秀敏交来购买南崔平房三区xx排xx号全部房款肆拾万元整（400000元），以下为空白，收款人邵紫东，2017.2.20”。另查，杨秀敏的户籍所在地为天津市宁河区××镇××街××排××号。案涉房屋的土地性质为集体土地。本院认为，本案的争议焦点为1．邵紫东是否与杨秀敏签订了房屋买卖合同；2．杨秀敏、邵紫东之间的房屋买卖合同是否有效；3．若有效，邵紫东是否应该继续履行交付房屋并支付违约金的义务。第三项争议焦点需以第二项争议焦点为基础。针对第一项争议焦点，邵紫东是否与杨秀敏签订了房屋买卖合同。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定，一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。尽管庭审中邵紫东一再表示自己对签订合同没有印象，经庭审询问后，其并未明确表示自己没有签署购房合同，也未表示签名为他人替写，再结合杨秀敏提供的第二项、第三项证据，本院有理由推定邵紫东当时与杨秀敏签订了房屋买卖合同。故本院认定邵紫东、杨秀敏签订了房屋买卖合同。针对第二项争议焦点，杨秀敏、邵紫东之间的房屋买卖合同是否有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。然虽双方在协议中约定买卖房屋，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。庭审中，杨秀敏陈述公安机关曾向其释明，假如房屋登记在邵紫东名下，那么邵紫东便不构成诈骗罪，假如房屋登记在他人名下，那么邵紫东便有可能构成诈骗罪，杨秀敏遂向南崔庄村委会查明权属登记，房屋登记在邵紫东其父名下，邵紫东得知后才将姓名变更为邵紫东与杨秀敏。该房屋原始房屋登记人是谁在所不问，案涉房屋的土地归属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。杨秀敏、邵紫东所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，杨秀敏不是南崔庄村村民，不具备该区域内购房权利。故双方签订的《房屋买卖合同》违反了我国《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，本院认定该合同无效。鉴于本院认定杨秀敏、邵紫东签订的房屋买卖合同无效，无需再针对第三项争议焦点进行论述。邵紫东在庭审中的答辩意见虽然对事实经过进行了描述，但因邵紫东未向本院提交证据，故对邵紫东的答辩意见本院不予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条之规定，判决如下：驳回杨秀敏的诉讼请求。案件受理费7,600元，减半收取3,800元，由杨秀敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 刘 征二〇二〇年十一月三日书记员 李舒祺附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。