湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1964号原告：黄石市众邦城市住房投资有限公司，住所地黄石市黄石港区磁湖路**仁智山水**，统一社会信用代码：91420200688487055N。法定代表人：张国胜，董事长。委托诉讼代理人：张琴、杜若，均系湖北元初律师事务所律师。被告：张海鹰，女，1961年6月6日出生，汉族，住黄石市黄石港区。原告黄石市众邦城市住房投资有限公司（以下简称众邦公司）与被告张海鹰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年10月16日、11月18日公开开庭进行了审理。原告众邦公司的委托诉讼代理人张琴、被告张海鹰均到庭参加诉讼，原告众邦公司的委托诉讼代理人杜若到庭参加了2020年10月16日的诉讼。本案现已审理终结。原告众邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年6月7日签订的黄石市公共租赁住房《租赁合同》；2、判令被告立即腾退承租原告的位于和谐苑A2栋4-501号房屋，支付拖欠的租金17135元（暂计算至2020年6月，此后租金计算至实际腾退之日）、滞纳金（从2013年4月1日按照月利率2%以未付租金的标准分段计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年向黄石市住房保障部门申请配租公共租赁住房，经审核通过后，原告作为公租房的产权单位与被告签订了黄石市公共租赁住房《租赁合同》，合同约定：①被告承租黄石港区和谐苑A2栋4-501号二室一厅房，承租面积53.53平方米;②月租金为296元，租金按月结算，缴纳租金时间为每月10日前，由乙方将下月（季度、年度）租金直接缴入甲方指定账户或到甲方指定地点缴纳；③租期为两年，自2013年10月1日起至2015年10月1日；期满被告符合租赁条件续租的，应提前三个月向市住房保障部门重新申请；④被告基于房屋合理利用形成的附属物产权归甲方所有，拆迁或退出时不作任何赔偿，亦无权要求后续配租人承担该费用；⑤被告应按照规定的时间和方式支付租金，逾期未支付租金的，原告除补收欠租外，自规定的缴租时间第二日起(每月11日）起，向被告收取滞纳金（日滞纳金为未付租金的千分之三；⑥被告若拖欠租金，需向原告缴纳日千分之三的滞纳金，若累计六个月拖欠租金或未居住的，原告有权解除合同，收回房屋并追缴所欠费用；⑦被告在租赁期内通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的，应当腾退公租房；⑧被告逾期不支付租金累计超过6个月的，原告可书面通知被告解除合同，并有权要求被告赔偿损失并退出该租赁房屋。被告承租期间，其租金仅缴纳到2013年3月，截止到2020年6月已拖欠租金已达67个月之久。在原告多次催告被告补缴租金后，被告置之不理。原告多次要求其立即腾退房屋，并补缴欠付租金，但是被告仍然置若罔闻。被告之行为严重违反了国家法律及政策规定，亦违反了合同约定，侵害了国家利益。但是时至今日，被告拒绝补缴欠付租金，拒绝腾退房屋，原告为了维护国家利益，故诉至人民法院。被告张海鹰答辩称，1、原告起诉的房租本金计算错误。原告诉状中称合同约定月租金296元，房租本金应为25752元，原告计算为25806元应予以纠正。2、原告称被告自2013年4月起至今拖欠租金长达87个月不属实。被告在原告停水的情况下缴纳了4840元，原告出具的票据中载明系2016年1月至2017年8月31日的租金，应从所欠租金里扣减。3、原告计算的2013年4月起被告所欠的房租中，未扣减应享受的住房补贴。原告提交的政策文件证明2013年、2014年、2015年黄石市住房保障中心存在减免政策，被告如果享受减免，则应从所欠租金中予以扣减。5、被告对于目前承租的和谐苑A2-4-501号房屋的面积有异议，要求原告提供此房屋的房产证件或具有合法登记的具有相关测量资质的测量单位提供的测量图纸。原告对被告楼下的住户通知中承租面积为50.81平方米，楼上楼下应一致。5、被告不是恶意拖欠房租，且租赁合同中的房屋滞纳金不是双方协商一致的结果，不应收取。原告按照296元每月收取租金不合理。因原告自身管理混乱，签订房屋租赁合同后，原告对房屋就未进行任何管理维修。根据合同约定原告有维修的义务。6、原告诉讼请求超过法律诉讼时效，原告从2013年4月至2020年5月18日在被告未缴纳租金的情况下从未催缴，超过法律规定的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的黄石市房地产管理局、黄石市发展和改革委员会颁布的黄房管文[2018]28号文件中计算租金的方式有异议；本院认为租金的标准是由原告根据文件规定计算而来，对此原告已作出了合理说明，故本院对该证据予以采信。被告对原告提交的2014年2月19日发票有异议，认为其并未缴纳该租金；本院认为结合被告提交的银行账户交易明细，被告确未缴纳2013年1至3月租金，故本院对该证据不予采信。被告对原告提交的2013年黄石市住房保障工作操作规范、2014年度黄石市住房保障工作方案真实性无异议，认为其符合政策，属于补贴对象，本院认为该证据具有真实性，且被告应属于住房租赁补贴对象，故本院对该证据予以采信。原告对被告提交的照片有异议，认为照片无法证明系被告房屋，且与本案无关；本院认为该证据具有真实性，能证明本案相关事实，故予以采信。原告对被告提交的江泰春岸小区公共住房租赁合同有异议，该合同系复印件，且与本案无关；本院认为该证据与本案无关，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月9日原、被告签订《廉租住房租约》，约定众邦公司将黄石港区鑫大地小区A2栋4单元502室（建筑面积50.51平方米）作为廉租房租赁给张海鹰使用，租赁期限至2012年3月9日。2012年11月2日原、被告签订《黄石市公共租赁住房租赁合同》，约定众邦公司将黄石港区和谐苑A2-4-501室（建筑面积53.52平方米）有偿提供给张海鹰使用；月租金为296元，先缴租金后使用房屋，租金实行按月结算，除办理入住手续时缴纳的当月租金外，其它月份缴纳租金时间为每月10日前；租赁期限为2012年11月至2013年10月；众邦公司负责做好房屋的维修工作，确保房屋的使用功能；张海鹰不得擅自转租、转让或借给他人使用；张海鹰拖欠租金则须向众邦公司交纳滞纳金，滞纳金按日计算，日滞纳金为未付租金的千分之三；若张海鹰累计六个月拖欠租金或未居住的，众邦公司有权解除合同，收回房屋；合同还对其它事项进行了约定。2014年6月7日原、被告签订《黄石市公共租赁住房租赁合同》，该合同除租赁期限与张海鹰须向众邦公司缴纳500元押金外，其余条款与2012年11月2日签订的合同一致，该合同约定租赁期限为2013年10月1日至2015年10月1日；张海鹰须向众邦公司缴纳500元的房屋押金，张海鹰退出房屋后，在房屋设施完好、未拖欠房租等费用的情况下，众邦公司将押金（不计息）退还张海鹰，张海鹰实际并未缴纳押金。张海鹰自2013年1月1日起未缴纳租金，2020年8月张海鹰向众邦公司缴纳租金4840元，众邦公司出具的票据中载明日期为2018年8月14日，系2016年1月1日至2017年8月31日租金（2013-2015年未交，2016年核减648元、2017年核减432元）。2012年1月12日众邦公司对关于和谐苑A2-4-301住户的配租通知单载明建筑面积为50.81平方米。张海鹰自租赁诉争住房时起众邦公司未对诉争房屋进行维修，该房屋墙面出现过渗水情况。2020年5月、6月众邦公司均向张海鹰催缴租金。现因张海鹰未按时缴纳租金，众邦公司提起诉讼，双方形成讼争。另查明，2013年黄石市住房保障中心印发的《黄石市住房保障工作操作规范（试行）》中载明2013年实施公共租赁住房实物配租；在黄居住，且承租公共租赁住房家庭的中等收入（低于上年度全市家庭人均可支配收入80%，即共同生活家庭成员月人均收入低于1294元）的可申请住房租赁补贴，补贴比例为按所在片区市场租金标准的30%，诉争房屋租金标准为6.4元/月/平方米。2013年8月8日黄石市住房保障中心在张海鹰的住房租赁补贴申请表该章确认，该申请表载明月租金为296元，居住人数为4人。众邦公司庭审中提交了张海鹰2013年1至3月缴纳租金648元，张海鹰对此予以否认，张海鹰提交的账户交易明细中载明2014年1月22日收到648元，2014年1月23日支付租金648元。2014年3月黄石市房地产管理局、黄石市民政局、黄石市财政局印发的《2014年度住房保障工作方案》中载明自有住房、承租公有住房和住直系亲属住房人均住房建筑面积低于14平方米以及租赁私有住房和公共租赁住房的城市低保家庭、城市低收入家庭的或承租公共租赁住房家庭，且在黄无他处住房的中低收入家庭可申请住房租赁补贴；承租社会性和混合性公共租赁住房的，产权单位根据自身情况，参照方案规定执行；年度补贴金额最高不超过5000元，最低不低于200元。2014年3月31日张海鹰填写的黄石市住房保障申请审批表载明房屋减租面积为53.52平方米，家庭人均月收入为1200元，居住人数为3人，张海鹰所在社区、黄石港区住房保障部门、黄石市住房保障中心均在该审批表上盖章。2015年3月黄石市房地产管理局、黄石市民政局、黄石市财政局印发的《2015年度住房保障工作方案》载明公共租赁住房实行租金减免，减免对象为租赁公共住房无他处住房，或租赁公共租赁住房且自有、租赁公房面积不足人均14平方米的城市低保家庭和城市低收入家庭。2016年至2020年印发的黄石市住房保障方案中均载明将其他无房人群或其他住房困难人群纳入减免对象。2016年至2019年张海鹰填写的黄石市公共租赁住房租金减免申请审批表上均载明建筑面积为53.52平方米，月租金为296元，物业公司、黄石港区住房保障部门、黄石市住房保障中心及众邦公司均在审批表上盖章，其中2016年至2017年居住人数为2人，2018年至2019居住人数为3人；2016年至2019年减免审批表张海鹰的填写时间均为2020年7月。2018年3月26日黄石市房地产管理局、黄石市发展和改革委员会印发的《黄石市市本级公共租赁住房市场租金标准》中载明诉争房屋的租金标准为7.80元/月。众邦公司制定文件确定诉争房屋的装修条件调节-15%、周边生活配套调节-6%、房屋布局调节-5%、房屋成新调节-2%。2018年6月22日黄石市房地产管理局出具复函认为众邦公司制定的文件符合《黄石市市本级公共租赁住房市场租金标准》，自2018年4月1日起执行。本院认为，原、被告双方之间于2014年6月7日签订的《黄石市公共租赁住房租赁合同》已于2015年10月1日到期，双方未再续签书面合同，而张海鹰继续租赁使用诉争房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告之间租赁合同已为不定期合同，双方之间的租赁合同系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，亦系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中众邦公司在起诉前并未通知张海鹰解除合同，故众邦公司主张解除双方于2014年6月7日签订的《黄石市公共租赁住房租赁合同》的请求无事实和法律依据，本院不予支持。因本院对众邦公司解除合同诉求不支持，故对众邦公司主张张海鹰腾退诉争房屋的请求亦不予支持。如前所述原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，众邦公司依约向张海鹰提供了租赁住房，张海鹰应按约定缴纳租金，其未缴纳的行为已构成违约，应承担相应违约责任，即支付租金和滞纳金。根据合同约定2013年4月至2015年12月张海鹰应缴纳租金296元/月×33月＝9768元，而根据黄石市相关行政单位关于2013年、2014年实行租赁住房补贴的规定，张海鹰在2014年度的审批表上载明人均月收入为1200元，审核部门对此盖章确认，且2013年度租赁住房补贴的对象中包含有月人均收入低于1294元的家庭，故张海鹰属于补贴对象。庭审中众邦公司陈述补贴系黄石市房地产管理局发放，且补贴由产权单位实施，亦未收到补贴。本院认为张海鹰属于中等收入群众，对其进行补贴符合黄石市住房保障政策，故本院确定众邦公司对其2013年4月至2014年12月进行补贴，补贴金额为4×14平方米×6.4元/平方米/月×30%×9月＋3人×14平方米×6.4元/平方米/月×30%×12月＝1936元。2015年度黄石市住房保障政策中张海鹰不属于减免对象，故本院对本年度张海鹰应缴纳的租金不予减免。因此2013年4月至2015年12月张海鹰应支付的租金为7832元（9768元-1936元）。根据合同约定2016年1月至2018年3月张海鹰应缴纳租金296元/月×27月＝7992元，张海鹰对众邦公司减免2016年1月至2017年12月的租金1296元无异议，本院予以确认。根据该节时间的减免政策，2018年1至3月的减免金额为3人×16平方米×6.4元/平方米/月×30%×3月＝276元。故2016年1月至2018年3月张海鹰应支付的租金为6420元（7992元-1296元-276元）。根据合同约定及住房保障政策规定2018年4月至2020年6月张海鹰应缴纳租金298元/月×27月＝8046元，根据该节时间的减免政策，2018年4月至2019年12月张海鹰减免金额为3人×16平方米×7.8元/平方米/月×30%×21月＝2359元；2018年4月至2020年6月张海鹰应支付的租金为5687元（8046元-2359元），扣减张海鹰已支付的租金4840元，张海鹰自2013年4月至2020年6月应支付的租金为15099元（7832元+6420元+5687元-4840元），众邦公司主张超出的部分，本院不予支持。对于2020年租金的减免在后期由双方进行协商确认，本院对此不予处理。张海鹰支付租金系其义务，其未按时缴纳已构成违约，但众邦公司在2020年5月前亦未进行催缴，根据合同的履行情况及本案张海鹰承租公共租赁住房的事实，本院酌定由张海鹰承担滞纳金1000元。关于张海鹰辩称房屋面积的问题，本院认为在2010年3月9日的廉租住房租约中约定诉争房屋面积为50.51平方米，而在之后的合同及张海鹰填写的审批表中均载明诉争房屋面积为53.52平方米，张海鹰的行为系对面积的多次确认，同时众邦公司亦在庭审中进行了说明，张海鹰也未提交相关证据证明诉争房屋仅为50.51平方米，故本院对张海鹰的该项主张不予支持。关于张海鹰辩称众邦公司起诉超过诉讼时效的主张，本院认为租赁合同约定的租金支付方式为每月支付，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行与履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方的信任，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。按照公平和诚实信用原则，众邦公司对于同一租赁合同下的租金可在合同履行期内要求张海鹰依约履行支付义务，故张海鹰主张众邦公司提起起诉已经超过诉讼时效法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六之规定，判决如下：一、被告张海鹰于本判决生效之日起五日内向原告黄石市众邦城市住房投资有限公司给付租金15099元及滞纳金1000元，共计16099元。二、驳回原告黄石市众邦城市住房投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告张海鹰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费607元（已减半收取），由原告黄石市众邦城市住房投资有限公司负担440元，被告张海鹰负担167元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  胡又林二〇二〇年十一月二十六日书记员  肖 君