河南省信阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫15执复104号复议申请人（被执行人）：徐立银，男，1973年10月14日出生，汉族，住罗山县。复议申请人（被执行人）：张桂兰，女，1972年9月25日出生，汉族，住罗山县。复议申请人（被执行人）：罗山县谷泉农业发展有限公司，统一社会信用代码91411521566484120D，住所地罗山县罗尤路口东侧北环路北侧。法定代表人：张桂兰。以上复议申请人的委托代理人：胡建平、李顺利（实习），河南盈冲律师事务所律师，一般代理。申请执行人：胡道中，男，1958年11月5日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：陈道元，男，1961年11月21日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：李秀敏，女，1971年9月25日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：胡晓燕，女，1967年12月9日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：周华，男，1946年2月22日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：吴继秀，女，1951年1月5日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：周治琴，女，1971年1月24日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：刘元琴，女，1966年5月10日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：赵玉峰，男，1965年1月11日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：陈关华，男，1969年11月24日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：祁仁财，男，1971年8月6日出生，汉族，住罗山县。另案申请执行人：李华，男，1989年6月1日出生，汉族，住罗山县。以上申请执行人委托代理人：柯书武，河南长建律师事务所律师，特别授权代理。复议申请人徐立银、张桂兰、罗山县谷泉农业发展有限公司不服河南省罗山县人民法院（2020）豫1521执异21号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。河南省罗山县人民法院查明，异议人与申请执行人之间的债权、债务经本院审理作出生效判决，异议人没有按生效文书履行义务。申请执行人与另案申请人申请法院强制执行。异议人罗山县谷泉农业发展有限公司无其他财产可供执行。罗山县谷泉农业发展有限公司所有的财产为豫20**罗山县不动产权第0000274号和罗山国用2014第186号土地使用权及房权证号分别为罗山县房权证罗山县字第Ｆ-××1、Ｆ-××2、Ｆ-××3、Ｆ-××4、Ｆ-××5、Ｆ-××号的房产，对应分别为1、2、3、4号大棚、仓库、两层办公楼。罗山国用2014第186号土地使用权及房权证号分别为罗山县房权证罗山县字第Ｆ-××1、Ｆ-××2、Ｆ-××3、Ｆ-××4、Ｆ-××5、Ｆ-××号的房产于2016年在河南新县农村商业银行股份有限公司办理抵押贷款，其中1号、4号大棚交叉位于罗山县谷泉农业发展有限公司两个土地证之上，3号大棚、仓库、二层办公楼全部位于0000274号土地之上，Ｆ-××2房产位于罗山国用2014第186号地块上，F-004081、Ｆ-××3、Ｆ-××4、Ｆ-××5、Ｆ-××6房产因异议人在办理产权登记时还没有取得0000274号土地使用权证，异议人用罗山国用2014年186号土地使用权证办理了不动产登记，故存在地面建筑物位置与土地位置登记不一致的情况。后异议人罗山县谷泉农业发展有限公司在办理抵押时，用前述登记的房权证办理了抵押登记，在新县农商行取得了抵押贷款。在执行过程中，经我院委托，河南省豫通房地产评估咨询有限公司对异议人罗山县谷泉农业发展有限公司所有的“豫（2017）罗山县不动产权第0000274号”国有土地使用权及地面附属物价值进行了评估。后本院在两次拍卖被执行人罗山县谷泉农业发展有限公司所有的财产豫20**罗山县不动产权第0000274号地块及地上附属物无人竞买的情况下，申请执行人胡道中、陈道元、李秀敏、胡晓燕、周华、吴继秀、周治琴、刘元琴、赵玉峰、陈关华、祁仁财、李华同意以该次拍卖的流拍价接受拍卖的财产交其抵债。本院依法拍卖被执行人罗山县谷泉农业发展有限公司上述财产流拍价为30638736元，扣除罗山县谷泉农业发展有限公司已抵押于河南新县农村商业银行股份有限公司的5个在拍卖地块上（豫20**罗山县不动产权第0000274号）的房产（房权证号分别为罗山县房权证罗山县字第Ｆ-××1、Ｆ-××3、Ｆ-××4、Ｆ-××5、Ｆ-××6，办公楼未评估）的折算价值2007261元，为28631475元，申请执行人愿意以此价值抵债。为执行能得以顺利完成，执行申请人与另案权利人自愿让渡以物抵债不足的部分债权2587467.42元。在执行和再次听证过程中，本院经向权利人征求意见，权利人表示希望能与河南新县农村商业银行股份有限公司达成协调意见，协商处理河南新县农村商业银行股份有限公司对罗山县谷泉农业发展有限人公司享有的5个在拍卖地块上的抵押权事宜。从执行程序启动至今被执行人一直没有向申请人偿还债务。河南省罗山县人民法院认为，被拍卖的财产无人竞买的，申请执行人同意以该次拍卖的流拍价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。本院在两次拍卖被执行人罗山县谷泉农业发展有限公司所有的财产豫20**罗山县不动产权第0000274号地块及该地块上附属物无人竞买的情况下，申请执行人胡道中、陈道元、李秀敏、胡晓燕、周华、吴继秀、周治琴、刘元琴、赵玉峰、陈关华、祁仁财、李华同意以拍卖的流拍价接受拍卖的财产抵债，于法有据。异议人提出本院执行裁定认定执行财产不清，将土地使用权与地上建筑物分开处分，导致土地与房屋权属不一。本院执行裁定执行的是异议人所属豫20**罗山县不动产权第0000274号土地使用权及地上附属物，导致土地与权属不一致的原因系异议人违法登记及违法办理抵押所致。本院在抵债时扣除了罗山县谷泉农业发展有限公司已抵押于河南新县农村商业银行股份有限公司的5个在拍卖地块上（豫20**罗山县不动产权第0000274号）的房产（房权证号分别为罗山县房权证罗山县字第Ｆ-××1、Ｆ-××3、Ｆ-××4、Ｆ-××5、Ｆ-××6，办公楼未评估）的折算价值2007261元，同时执行申请人及另案权利人自愿让渡以物抵债不足的部分债权2587467.42元，既充分保障了河南新县农村商业银行股份有限公司的抵押权，又保护了异议人的合法权益。故异议人提出本院执行侵害其他债权人的权益与事实不符。同时，本院对豫20**罗山县不动产权第0000274号土地评估其价值时已考虑到其宗地内部开发程度为“五通一平”，其供电、供水、排水、通讯、通路及场地平整较为完善，在裁定以物抵债时，裁定其“五通”的情况不得发生变化。罗山县谷泉农业发展有限公司抵押于河南新县农村商业银行股份有限公司的房产在抵押时已经存在地面建筑物与土地登记位置不一致的客观情况，虽然导致增加了拍卖及执行难度，但可以由执行申请人及另案权利人与新县农商行协商处理，对被执行人不产生影响。异议人同时提出整体变价最大限度实现价值，分割部分评保拍卖使异议人的财产大幅贬值，因异议人的不动产系二块土地及其地上附属物，其办理了二个独立的不动产权证，各自独立开来，并非分割进行评估。异议人也没有任何证据证明其财产价值贬损。根据本案的客观实际情况，本院执行裁定并无不当，故被执行人提出的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十一条、第十六条、第十七条的规定，裁定驳回被执行人徐立银、张桂兰、罗山县谷泉农业发展有限公司的异议请求。徐立银、张桂兰及罗山县谷泉农业发展有限公司向本院复议称：一、罗山县法院执行行为违反《物权法》确立的房地一体原则，将土地使用权与地上建筑物分开处分，导致权利人不一致，严重违法。二、罗山县法院执行顺序显属不当，违反法律规定，侵害了其他抵押权人优先受偿的权利。三、未能遵循善意文明执行理念，将可以整体变价最大限度实现价值的财产分割，部分评估拍卖，使罗山县谷泉农业发展有限公司财产大幅贬值，损害了被执行人的权益。四、罗山县法院（2018）豫1521执63号之四执行裁定书依据已经失去效力的评估价格为依据，损害了申请人的财产权益。综上，罗山法院（2020）豫1521执异21号执行裁定认定事实不清、适用法律错误，应当依法撤销并中止罗山县谷泉农业发展有限公司的执行。本院认为，本案争议焦点是：一、罗山县法院以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致；二、标的物整体拍卖流拍后，可否以其一部分抵债。一、关于以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占有范围内的建设用地使用权一并处分。该规定确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循上述法律原则，将建设用地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。罗山县人民法院以物抵债裁定将被执行人罗山县谷泉农业发展有限公司所有的豫20**罗山县不动产权第0000274号土地使用权及地上附属物（扣除已抵押于河南新县农村商业银行股份有限公司的5个房产之外），交付给申请执行人及另案申请执行人，并未明确已扣除的5处房产包含地产。这样处置会造成同一处土地，多个房产主体，土地与房产权属不一致，严重违反了法律规定。且罗山县人民法院以物抵债裁定所涉及的5处房产与土地已于2016年7月12日抵押给河南新县农村商业银行股份有限公司，河南新县农村商业银行股份有限公司在申请执行时，可以主张抵押权，对抵押房屋拍卖、变卖所得价款有优先受偿的权利，罗山县人民法院在河南新县农村商业银行股份公司未优先受偿前，直接将土地以物抵债给申请执行人，损害了抵押权人利益，并遗留纠纷隐患，应予撤销。二、标的物整体拍卖流拍后，可否以其一部分抵债。以“物”抵债的“物”与所拍卖的“标的物”应该是一致的，不能任意分割取舍。整体拍卖后，以其中部分抵债，已经与原拍卖标的物不同，若以其中部分财产抵债，则会导致所抵债部分财产与原拍卖标的物不同。但两种情况下例外：（一）是当事人之间达成合意。申请执行人或者其他债权人以及被执行人均同意的情况下，可以将拍卖标的物的其中一部分抵债。（二）是抵债部分有独立的评估价且分开抵债对拍卖物整体价值及使用并无显著影响。罗山县人民法院对罗山县谷泉农业发展有限公司所有的“豫（2017）罗山县不动产权第0000274号”国有土地使用权及地面附属物价值进行整体评估并整体拍卖流拍后，未能实现以上情形下直接将其中部分财产抵债给债权人，不符合以物抵债规定的精神，依法应予撤销。另关于本案执行的顺位，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条第一款规定，多个债权人对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。罗山县人民法院将申请执行人胡道中、陈道元、李秀敏、胡晓燕、周华、吴继秀、周治琴、刘元琴、赵玉峰、陈关华、祁仁财、李华等人的案件合并执行，在未查明被查封土地、房产的顺位情况下，将被执行人所有的豫20**罗山县不动产权第0000274号土地使用权及部分地上附属物抵债给上述申请执行人，属认定事实不清，依法应予撤销。综上，罗山县人民法院异议审查时认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。复议申请人的复议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（二）、（三）项、第二款规定，裁定如下：一、撤销河南省罗山县人民法院（2020）豫1521执异21号异议裁定。二、撤销河南省罗山县人民法院（2018）豫1521执63号之四裁定。本裁定为终审裁定。审判长  陈鸿飞审判员  冯卫疆审判员  周林凤二〇二〇年十一月十七日书记员  郑辉辉