广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2661号原告：简开锋，男，1985年7月20日出生，汉族，住广东省电白县********，公民身份号码440************339。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏君，广东威法律师事务所实习律师。被告：佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区白坭镇国家火炬计划佛山电器产业基地****，统一社会信用代码914***********322D。法定代表人：梁金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，该公司员工。原告简开锋诉被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告简开锋及其委托诉讼代理人刘斌、张敏君，被告能润公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简开锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因购买的房屋不符合合同约定造成的使用价值减损金额159051.9元（按照合同总价款1060346元×15%计算）；2.判令变更《室内装修委托合同》中第一条中委托服务总包干价394632元（根据装修总额394632元除以建筑面积140.94平方米可得单价为2800元），变更为211410元（即单价为1500元）；3.判令被告退还原告装修款差额共计183222元(装修面积单价差额1300元×房屋建筑面积140.94平方米）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年9月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告购买位于佛山市三水区********山水龙盘花园龙悦湖16座22层2204房，预测建筑面积共140.94平方米；房屋总价款为1060346元，原告自本预售合同网上签订之日起5日内支付全部房价款的33.98%即360346元，除首期款外，对于剩余房款700000元，原告应于2018年9月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告于2019年12月31日前向原告交付该商品房。同时，原、被告双方签订《室内装修委托合同》，约定由被告对该房屋进行统一装修并于2019年12月31日前交付，原告于2018年9月4日前、2019年3月2日前和2019年9月2日分别向被告缴纳78926元，并于2019年12月2日前向被告缴纳157852元，装修款共计394632元。2018年9月12日，原告按照约定向被告支付购房款360346元，2018年9月4日向被告缴纳装修款78928元，并于2019年2月26日一次性向被告缴纳剩余全部装修款315704元，缴纳装修款共计394632元，故原告已经按约定履行作为买方的付款义务。由于被告并未按照约定为原告购买的房屋安装飘窗，其交付的房屋与合同约定严重不符，故被告应承担违约责任，赔偿原告房屋使用价值减损即159051.9元。根据原、被告双方签订的《室内装修委托合同》附件《二十二层平面图》，在争议的涉案房屋主卧室位置，面向平面图的下边凸出原边线的宽度为0.73米，长度为2.15米，大侧卧室位置面向平面图的上边凸出原边线的宽度为0.6米，长度为2.45米。小侧卧室位置面向平面图的上边凸出原边线的宽度为0.73米，长度为1.98米。餐厅位置面向平面图的上边凸出原边线的宽度为0.73米，长度为3.15米。根据《商品房买卖合同（预售）》中的户型鉴赏图，在上述相应位置应为飘窗。且在购买房屋过程中，被告工作人员亦向原告明确表示有四个大飘窗，同时也提供样板房VR供原告参考，故原告对此产生合理信赖。另外，如被告认为合同约定的凸出位置有其他的含义，也应当在签订合同时向原告释明，退一步讲，即使对上述合同（即格式合同）的理解发生争议，也应按照合同法第四十一条的规定作出不利于被告的解释，即平面图中凸出原边线位置的为飘窗，该理解亦符合目前在商品房销售过程中对合同附图中房屋相关区域的理解的一般情形。原告是基于该房屋有大飘窗，采光效果好，美观等原因才购买该房屋。因此，根据合同约定被告交付的房屋应当配有四扇飘窗（分别为主卧一扇，次卧二扇、餐厅一扇），但实际上被告交付的房屋并未按照约定在上述位置安装任何一扇飘窗。因被告交付的房屋并不符合约定的标准，导致原告合理期待落空，且由于飘窗与实际约定存在较大的差异，显然对涉案房屋主卧室、儿童房采光、通风效果以及居住的舒适度产生不利影响，同时由于飘窗的缺失，造成空气氛围压抑，严重影响生活质量，故被告行为已构成违约，应承担房屋使用价值减损的赔偿责任。由于合同中对此种情形并未约定违约责任及损害赔偿责任，结合根据《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。再者，根据原、被告双方签订的《补充协议》，该协议第八条对本合同第十三条进行补充：面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何赔偿；面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积及本合同约定的房屋单价据实结算。因此，根据计算，被告为按照约定安装飘窗的面积数为主卧1.44平方米（2.4米×0.6米=1.44平方米）、大侧卧1.44平方米（2.4米×0.6米=1.44平方米）、小侧卧1.2平方米（2米×0.6米=1.2平方米）以及餐厅1.92平方米（3.2米×0.6米=1.92平方米），共计6平方米。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第六条第二款之约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为10678.6元（单价10678.6元系根据购房款总额1060346元加上装修款总额394632元除面积140.94平方米计算可得）。根据计算，面积误差比绝对值已经超过3%（飘窗总面积6平方米除以建筑总面积140.94平方米），故根据该条款原告可得赔偿为82991.23元（绝对值在3%以内：4.2282平方米×10678.6元/平方米=45151.26元，绝对值在3%以外双倍赔偿部分：1.7718平方米×10678.6元/平方米×2=37839.98元，以上两部分金额合计为82991.23元）。原告认为该赔偿金额过低，故恳请法院参考《补充协议》中其他情形关于违约责任的约定，请求调整为合同总价款15%的违约金，即被告向原告支付违约金159051.9元。（根据房屋总价款为1060346元×15%计算可得）。由于原、被告所签订的《室内装修委托合同》存在显失公平的情形，应当部分变更双方签订的装修委托合同，故被告应当退还原告装修差额共计183222元。根据原、被告双方签订的《室内装修委托合同》可见，原告所购买的房屋装修单价为2800元（根据装修总价1060346元除以房屋建筑面积140.94平方米计算可得）。但据原告了解，其他同期的业主装修单价基本为1500元。由此可见，原告装修面积单价明显过分高于其他业主装修单价，其装修费是近乎其他业主装修面积单价的2倍，故合同的订立显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的……故原告有权部分撤销双方签订的《室内装修委托合同》。原告认为，被告作为开发商，应当以公平的价格诚实地对待每一位业主，故其应当退还原告装修差额共计183222元(装修面积单价差额1300元×房屋建筑面积140.94平方米计算可得）。综上所述，为维护原告合法权利，特诉至法院，愿判如所请。被告能润公司辩称：1.被告已按《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告交付房屋，不存在原告所述的交付的房屋不符合合同约定的情形。即使房屋存在原告所述情形，其主张的减损金额依据也并不充足；2.原告请求变更《室内装修委托合同》的价格于法无据。即使《室内装修委托合同》被认定为无效合同，装修款亦应作为楼款的一部分，共同构成房屋总价。虽然案涉房屋的装修价格与其他户型的装修价格不一致，但案涉《室内装修委托合同》约定的装修款是原、被告经协商达成一致的，并不存在撤销的法定事由。原告主张将装修款和房款割裂，并主张退还装修款差额，没有任何法律依据。本院经审理认定事实如下：被告能润公司系佛山市三水区********山水龙盘花园的开发商。2018年9月12日，原告简开锋（买受人）与被告能润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第三条约定，买受人向出卖人购买山水龙盘花园龙悦湖16座2204房，该房的测绘机构为佛山市三水国盛测绘有限公司（以下简称国盛公司），预测面积为140.94平方米，套内建筑面积为110.76平方米。合同第六条约定，房价按照套内建筑面积计算，单价为9573.37元每平方米，总价为1060346元。合同第七条约定，首期房款360346元于本合同网签之日起5日内支付，余款700000元于2018年9月4日前办理银行按揭支付。合同第十一条约定，房屋交付时间为2019年12月31日前，房屋交付时，出卖人应出示建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同附件一即《房屋平面图》显示，案涉房屋的卧室和餐厅均有飘窗设计。同日，原告简开锋（买受人）与被告能润公司（出卖人）签订《补充协议》。协议第一条约定，该商品房与相同户型的样品房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，以实际交房时为准。协议第六条约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋；但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应承担的保修义务予以免除。协议第八条约定，商品房交付使用后，双方同意以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积及本合同约定的房屋单价据实结算。同日，原告简开锋（甲方）与被告能润公司（乙方）还签订《室内装修委托合同》，合同第一、二、三条约定，甲方委托乙方安排具有资质的装修施工单位对案涉房屋进行装修，装修总包干价为394632元，双方不再另外结算费用；装修款分期支付，于2019年12月2日前付清；双方约定按照附件一载明的装修标准进行交付，交付时间为2019年12月31日前交付。合同第四条约定，甲方不再对房屋进行毛坯交接，并授权乙方在该房屋达到装修条件时，直接安排具有资质的装修施工单位进行装修；甲方对装修标准和服务包干总价已进行充分考量，并实地察看了该项目样品房，承诺不会以任何理由提出解除合同及主张权利。合同还包含附件一和附件二两部分，其中，附件一是《装修交付标准》，附件二是《房屋平面图》。根据上述《房屋平面图》显示，案涉房屋所在的二十二层房屋的卧室和餐厅均有飘窗设计。上述《商品房买卖合同（预售）》和《室内装修委托合同》签订后，原告简开锋依约向被告能润公司支付了首期房款和办理了剩余房款的银行按揭，并依约付清了装修款。同日，原告简开锋在被告能润公司提供的《商品房认购知情书》上客户签字一栏签名。该知情书第4、5条载明，本人（简开锋）清楚知悉商品房购房价及装修价款，对价格无异议。2019年11月27日，国盛公司对山水龙盘花园龙悦湖16座进行测绘，并于2019年12月1日作出《房屋面积测绘成果记录册》。该记录册载明，案涉房屋建筑面积为141.10平方米，专用（套内）建筑面积为110.76平方米。2019年12月11日，被告能润公司取得山水龙盘花园龙悦湖16座的《单位（子单位）竣工验收备案表》。2019年12月30日，原告简开锋收楼时发现案涉房屋有四个窗户为平窗，与样品房的窗户不一致。后，原告简开锋发现案涉房屋的装修价格明显高于该楼盘其他房屋的装修价格。原告简开锋为此要求被告能润公司赔偿因飘窗缺失而造成的损失以及退还装修款差额，但遭被告能润公司拒绝。另查明，原告简开锋购买案涉房屋时，被告能润公司向其展示的样品房，每个卧室和餐厅都有较大的飘窗，但被告能润公司实际交付的案涉房屋，主卧室、次卧室、小卧室的窗户和餐厅其中一个窗户均为平窗。此外，案涉房屋所在的龙悦湖16座，除了22层（含本数）以上的房屋，其它房屋的飘窗与样品房的飘窗基本一致。庭审中，原告简开锋陈述，其当时向被告能润公司购买的是带装修房屋，被告能润公司要求将毛坯房款和装修款分开签合同。本院认为，被告能润公司与原告简开锋于2018年9月12日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告能润公司将正在建设中的山水龙盘花园龙悦湖16座2204房预先出售给原告简开锋，故双方之间形成商品房预售合同关系。本案系因双方在履行上述合同过程中发生的纠纷，故案由应定为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有2个：1.被告能润公司向原告简开锋交付的房屋是否符合合同约定；2.原告简开锋主张被告能润公司退还装修款差额有无依据。关于争议焦点1。根据《商品房买卖合同（预售）》附件一(《房屋平面图》)与《室内装修委托合同》附件二(《房屋平面图》)显示，案涉房屋的卧室和餐厅均有较大的飘窗设计，故应认定卧室、餐厅有飘窗属合同约定的房屋特征之一。《商品房买卖合同（预售）》附件一即《房屋平面图》属于合同的一部分，对原、被告均有法律约束力，双方均应按照约定执行。虽然《补充协议》第一条约定，该商品房与相同户型的样品房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，以实际交房时为准，但该条款并未明确约定案涉房屋的飘窗与样品房的飘窗不一致。而且，该条款属于格式条款，不管交付房屋的飘窗是否存在与样品房的飘窗不一致的情况，被告能润公司都会与购房者作出同样的约定，故不能视为被告能润公司与原告简开锋对飘窗问题作出了与《商品房买卖合同（预售）》不同的约定。另外，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”因此，除非买卖双方有特别约定或说明，否则，样品房的标准即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。由于原告简开锋购买案涉房屋时，被告能润公司向其展示的样品房每个卧室和餐厅都有较大的内窗台，且未告知案涉房屋的飘窗与样品房飘窗存在明显差异，故原告简开锋有理由相信案涉房屋的飘窗与样品房的飘窗是一致的。事实上，案涉房屋所在的龙悦湖16座，除了22层（含本数）以上的房屋，其它房屋的飘窗与样品房的飘窗基本一致。故被告能润公司交付的房屋不符合合同约定。被告能润公司在未经原告简开锋同意的情况下，将案涉房屋的四个飘窗改为平窗，改变了房屋的部分构造，导致内窗台的面积明显缩小，其行为构成违约，其交付的房屋不符合合同约定，应承担相应的违约责任。根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，案涉房屋飘窗因其高度不计入建筑面积。虽然飘窗面积属于赠送面积，不计入合同价款，但考虑到飘窗缺失造成房屋空间缩小，降低居住舒适度，影响房屋美观，从而导致房屋价值降低，故被告能润公司应向原告简开锋赔偿房屋价值损失。鉴于双方合同对此种情形没有具体约定违约责任和损失赔偿责任，故本院经综合考虑缺少飘窗的数量、房屋总价等因素，酌定被告能润公司向原告简开锋赔偿房屋价值损失35000元。原告简开锋主张被告能润公司赔偿159051.9元过高，超出35000元的部分，本院不予支持。关于争议焦点2。根据原、被告的陈述可知，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》时已经明确被认购的房屋为带装修交付，交易价款需要分开两份合同约定，故双方签订《商品房买卖合同(预售)》和《室内装修委托合同》，实际上是人为将带装修房屋交易价款拆分为毛坯房款和装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策，故《室内装修委托合同》并非双方对房屋进行装修的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”原、被告签订《室内装修委托合同》系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为依法无效，该《室内装修委托合同》亦为无效合同。因《室内装修委托合同》为无效合同，自始就没有法律约束力，故原告简开锋诉请变更《室内装修委托合同》中的价格条款于法无据，本院不予支持。虽然《室内装修委托合同》无效，但原、被告隐藏的真实意思表示是《室内装修委托合同》与《商品房买卖合同(预售)》共同构成双方签订带装修房屋的商品房买卖合同，涉案房屋交易总价为买卖合同价款1060346元和装修合同价款394632元之和，该真实意思表示没有违反法律、法规的强制性规定，为有效的民事法律行为，双方当事人应受该真实意思表示约束。而且，根据被告能润公司提供的《商品房认购知情书》显示，原告简开锋当时对案涉房屋的房价及装修价款充分知悉和了解，并接受该价格。因此，原告简开锋现主张被告能润公司返还装修款差额缺乏事实和法律依据，也有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告简开锋赔偿房屋价值损失35000元；二、驳回原告简开锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即3217元，由原告简开锋负担2888元，被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司负担329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 甘 冠二〇二〇年十一月三日书记员 吕心怡