贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3607号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈建明，男，1989年1月2日出生，汉族，户籍地福建省福清市，现住贵州省黎平县港澳新区。委托代理人黄雪刚，贵州天合律师事务所律师。委托代理人蒋奉军，贵州天合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告)：贵州沐新房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520100683994656D。地址：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段128号灵达新苑B幢6层。法定代表人林大宇，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人、原审反诉被告)：贵州沐新房地产开发有限公司黎平分公司。统一社会信用代码：91522631051907884E。地址：贵州省黎平县德凤镇新科大厦三楼。负责人宁远程，该公司总经理。上诉人陈建明因与被上诉人贵州沐新房地产开发有限公司（以下简称“贵州沐新公司”）、贵州沐新房地产开发有限公司黎平分公司（以下简称“贵州沐新黎平分公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2019）黔2631民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈建明上诉请求：1、撤销黎平县人民法院（2019）黔2631民初1914号民事判决第四项“驳回反诉原告陈建明的其他反诉请求”，并判决支持上诉人在一审中第3项被上诉人分别以首付款50万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元、8.9万元、10万元、40万元、8.9万元、58.9万元为基数，按年利率6%向上诉人分别支付自2015年12月18日起、2016年5月4日起、2016年7月25日起、2016年10月3日起、2016年10月20日起、2016年11月29日起、2016年12月11日起、2017年8月17日起、2017年11月25日起、2017年12月15日起、2018年12月22日起至被反诉人实际向上诉人全部返还上述款项之日止的利息损失；（利息损失暂时计算至上诉人提起反诉之日（2019年12月2日）的利息损失为343162元）；第4项（赔偿购买车位款226.7万元）；第5项（车位装修费299800元）及评估费15000元的诉讼请求2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决理由、适用法律均存在错误，且严重损害上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明本案客观事实，依法判决支持上诉人的诉讼请求。被上诉人贵州沐新公司、贵州沐新黎平分公司未提交书面答辩意见。陈建明向一审法院反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人贵州沐新黎平分公司双方于2015年12月18日签订的《地下停车位买卖合同》无效；2、判令被反诉人共同返还反诉人购买车位款226.7万元；3、判令被反诉人分别以首付款50万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元、8.9万元、10万元、40万元、8.9万元、58.9万元为基数，按年利率6%向原告分别支付自2015年12月18日起、2016年5月4日起、2016年7月25日起、2016年10月3日起、2016年10月20日起、2016年11月29日起、2016年12月11日起、2017年8月17日起、2017年11月25日起、2017年12月15日起、2018年12月22日起至被反诉人实际向反诉人全部返还上述款项之日止的利息损失；（利息损失暂时计算至反诉人提起反诉之日（2019年12月2日）的利息损失为343162元）；4、判令被反诉人共同承担赔偿反诉人已付购买车位款226.7万元的赔偿责任；5判令被反诉人赔偿反诉人装修费299800元；6、本案受理费等诉讼费用由被反诉人共同连带承担。一审法院认定事实：2012年原告贵州沐新公司在黎平县，商住楼建成后，2015年12月18日，第三人贵州沐新黎平分公司与被告陈建明协商，贵州沐新黎平分公司将金侗福邸小区五栋、六栋地下停车场出卖出陈建明，双方签订《地下停车位买卖合同》，合同约定，一、甲方（第三人）自愿将其开发的位于黎平县XXX小区1200平方米的地下停车位出售给乙方（被告）。二、停车位出售价款为2380元／平方米，共1200平方米，总价款为2856000元，上述价款为停车场的买卖费用，不包含停车场应缴纳的物业管理费。三、乙方应在本协议生效3日内向甲方支付首笔转让费50万元，余款2356000元分四年付清，2016年至2019年每年年终前付清四年分期款每年合589000元，上述转让款乙方一律通过银行转账方式转入甲方指定账户中国农业银行公司法人账户62×××75。转让款每到位一笔，甲方均应立即向乙方出具加盖甲方公司印章的收据。四、甲方承诺对其转让出售给乙方的上述停车位拥有全部的产权，若因停车位产权纠纷，造成乙方无法正常使用停车位，甲方应无条件全部退回乙方支付的转让费，并向乙方支付已付总价款的20%的违约金，同时需要赔偿乙方因此所遭受的全部损失。五、甲方作为开发商及销售者应保证上述停车位买卖行为不违反国家法律法规的禁止性规定，如本停车位买卖协议被利害关系人诉至人民法院，并且被人民法院认定为无效合同或被人民法院判决撤销，则甲方应无条件全部退还乙方已支付的全部价款，并按银行同期贷款利息四倍向乙方支付资金占用利息损失，同时还需赔偿乙方因此所遭受的其他经济损失。六、甲方应保证出售给乙方的地下停车位已通过相关部门验收合格，具备交付条件，并符合相关消防安全的规定。七、地下停车位具备办证条件时，甲方应及时配合乙方到房地产管理部门为乙方办理相关产权证书，办证所需税费由甲、乙双方各自依法交纳。······十、甲方转让给乙方的停车位使用年限与该楼房的土地使用年限一致，期满可依法顺延。十一、甲方在本合同签订生效当日，将清空的上述停车场交付给乙方使用。停车位移交乙方使用后乙方有权自行决定停车场的用途，既可用于停放车辆也可以用于其他的合法的商业用途，并可在不影响房屋安全及小区封闭管理的情况下，对停车场进行必要的装修，对此甲方不得干预、阻止。······十二、在上述停车场交付乙方及乙方付清全部转让价款的情况下，乙方可根据自身经营情况随时决定再将停车场转让或租赁给他人经营。对此，甲方不得以任何理由干预、阻止。十七、除上述约定的停车场外，乙方还享有6栋（朝北方向），大货车停车位的永久免费使用权，甲方及甲方委托的物业公司不得干预乙方使用该大货车停车位。”《地下停车位买卖合同》签订后，贵州沐新黎平分公司将合同约定的停车位移交给陈建明使用，陈建明将停车位进行装修，成立黎平县金达雅陶瓷店，经营瓷砖生意。后陈建明根据合同约定将226.7万元通过银行转帐的方式将购车位价款支付给贵州沐新黎平分公司负责人宁远程，尚欠58.9万元未付。停车位至今未办理产权登记手续。2019年5月23日，黎平县自然资源局对原告贵州沐新公司作出黎自然资规改字（2019）第01号责令改正违法通知书，责令原告于2019年6月11日前恢复金侗福邸商住楼项目5、6号楼负一层停车位使用功能，逾期不恢复的，将依法予以处罚。因该停车位改变使用功能，致使该楼房未能通过综合验收，购房业主未能及时办理不动产权证，引发大量房屋产权转移登记纠纷，为此，原告于2019年11月15日向本院起诉，要求法院判决贵州沐新黎平分公司与陈建明签订的《地下停车位买卖合同》无效，在诉讼过程中，陈建明提起反诉并于2019年12月2日向本院提出对停车位的装修费用进行评估，经本院委托贵州思博资产评估事务所评估，贵州思博资产评估事务所于2019年12月31日作出贵州思博评报（2019年）第0475号资产评估报告，对陈建明装修项目评估价值为299800元。上述事实，有原、被告、第三人陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。一审法院认为：本案争议焦点问题：1、贵州沐新黎平分公司与陈建明于2015年12月18日签订的《地下停车位买卖合同》是否有效，陈建明是否应将停车位腾空并恢复原状返还给原告。2、贵州沐新公司及贵州沐新黎平分公司是否应共同返还陈建明购买车位款226.7万元及资金占用利息。3、贵州沐新公司及其分公司是否应共同赔偿陈建明购买车位款226.7万元。4、贵州沐新公司及贵州沐新黎平分公司是否应共同赔偿陈建明车位装修费29.98万元。1、关于贵州沐新黎平分公司与陈建明于2015年12月18日签订的《地下停车位买卖合同》是否有效，陈建明是否应将停车位腾空并恢复原状返还给原告的问题，本院认为，本案中，贵州沐新公司在黎平县开发建设XXX商住楼，商住楼建成后，贵州沐新黎平分公司在未取得原告授权的情况下与被告陈建明协商，贵州沐新黎平分公司将原告开发建设的金侗福邸小区五栋、六栋地下停车场出卖出陈建明，并于2015年12月18日签订《地下停车位买卖合同》，合同由贵州沐新黎平分公司负责人签字加盖贵州沐新黎平分公司公章，贵州沐新黎平分公司在与陈建明签订《地下停车位买卖合同》前没有得到贵州沐新公司的授权，签订合同后也没有得到追认，贵州沐新黎平分公司对于地下停车位没有处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。贵州沐新黎平分公司与陈建明签订《地下停车位买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原、被告签订的《地下停车位买卖合同》为无效合同，被告应将依合同取得的地下停车位腾空并恢复原状后返还给原告。本院对原告要求被告将地下停车位腾空并恢复原状返还给原告的请求予以支持。2、关于贵州沐新公司及贵州沐新黎平分公司是否应共同返还陈建明购买车位款226.7万元及资金占用利息的问题，本院认为，贵州沐新黎平分公司与陈建明签订的《地下停车位买卖合同》属无效合同，贵州沐新黎平分公司依合同取得的价款226.7万元应返还给陈建明，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。本院对反诉原告陈建明要求贵州沐新公司及贵州沐新黎平分公司共同返还购买车位款226.7万元的请求予以支持。关于反诉被告是否应当赔偿反诉原告购买车位款226.7万元的资金占用利息问题，本院认为，陈建明购买贵州沐新公司开发建设的地下停车位，陈建明与贵州沐新黎平分公司签订的买卖合同第三条约定：购买车位价款打入贵州沐新黎平分公司负责人帐户，陈建明应当知道贵州沐新黎平分公司对地下停车位没有处分权，但仍与贵州沐新黎平分公司签订合同，并将合同约定的购买停车位价款打入贵州沐新黎平分公司负责人帐户，陈建明和贵州沐新黎平分公司双方都有过错，且陈建明从2015年12月18日开始实际管理使用该停车位，并利用地下停车位经营至今，已实际获得一定的经济收益，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，本院对反诉原告陈建明要求反诉被告赔偿购买车位价款226.7万元资金占用利息的请求不予支持。3、关于贵州沐新公司及贵州沐新黎平分公司是否应共同赔偿陈建明购买车位款226.7万元的问题，本院认为，反诉原告要求反诉被告共同赔偿购买车位款226.7万元的理由是地下停车位至今未经相关部门验收合格，被反诉人至今未取得预售许可证、产权证书，反诉被告的行为构成欺诈，本案中，陈建明明知地下停车位系贵州沐新公司开发建设，贵州沐新黎平分公司未取得贵州沐新公司对地下停车位进行处分的授权，贵州沐新黎平分公司对地下停车位没有处分权，陈建明仍与贵州沐新黎平分公司签订车库买卖合同，从合同第六、七条约定来看，陈建明也知道地下停车位还没有通过相关部门验收合格，贵州沐新黎平分公司没有故意隐瞒该停车位未取得商品房预售许可，根据《贵州省城乡规划条例》第四十一条规定，房屋所有人，使用人和管理单位应当按照规划许可的用途使用房屋。确需变更房屋用途的，应当依法向城乡规划主管部门和土地主管部门申请办理变更手续。贵州沐新黎平分公司在没有得到贵州沐新公司授权的情况下将停车位出售给陈建明，并改变停车位用途，致合同无效，反诉原告的赔偿请求没有法律依据，本院对反诉原告陈建明要求反诉被告赔偿车位款226.7万元的请求不予支持。4、关于贵州沐新公司及贵州沐新黎平分公司是否应共同赔偿陈建明车位装修费299800元的问题，本院认为，反诉原告与第三人签订《地下停车位买卖合同》时双方都有过错，且陈建明装修是为了自己经营需要，陈建明从2015年12月18日使用至今也实际产生了经济效益，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，对合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此陈建明要求贵州沐新公司及贵州沐新黎平分公司共同赔偿车位装修费299800元的请求，本院不予支持。综上所述，本诉原告的诉讼请求成立，本院予以支持，反诉原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持，部分不成立本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、贵州沐新黎平分公司与陈建明于2015年12月18日签订的《地下停车位买卖合同》为无效合同。二、被告陈建明在本判决生效后15日内将黎平县金侗福邸小区五栋、六栋地下车库停车位腾空后返还给原告贵州沐新公司。三、反诉被告贵州沐新公司及贵州沐新黎平分公司在本判决生效后15日内共同返还陈建明购买地下车库停车位2267000元给反诉原告陈建明。四、驳回反诉原告陈建明的其他反诉请求。本诉案件受理费60元，减半收取30元，反诉案件受理费49366元，减半收取24683元，评估费15000元，共计39713元，由贵州沐新黎平分公司负担13000元，陈建明负担26713元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，贵州沐新黎平分公司系贵州沐新公司成立的分公司。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，贵州沐新黎平分公司不具有独立的法人资格。贵州沐新黎平分公司在未取得贵州沐新公司授权的情况下将贵州沐新公司开发建设的金侗福邸小区五栋、六栋地下停车场出卖给陈建明，并签订《地下停车位买卖合同》，因贵州沐新黎平分公司的处分行为没有得到贵州沐新公司的追认，属无权处分。一审法院认定贵州沐新黎平分公司对于地下停车位没有处分权，确认贵州沐新黎平分公司与陈建明签订的《地下停车位买卖合同》为无效合同，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，贵州沐新黎平分公司与陈建明签订《地下停车位买卖合同》被确认无效后，陈建明应将依合同取得的地下停车位腾空并恢复原状后返还给贵州沐新公司。同时，贵州沐新黎平分公司依合同取得的价款226.7万元应返还给陈建明。另外，陈建明将购买车位价款汇入贵州沐新黎平分公司负责人宁远程的个人帐户，应当知道贵州沐新黎平分公司对地下停车位没有处分权，但仍与贵州沐新黎平分公司签订合同，陈建明和贵州沐新黎平分公司对导致合同无效的法律后果均有过错。且陈建明从2015年12月18日开始实际管理使用该停车位，并利用地下停车位经营至今，已实际获得一定的经济收益，故陈建明要求被上诉人赔偿购买车位价款226.7万元及资金占用利息、车位装修费299800元的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人陈建明的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49366元，由上诉人陈建明负担。本判决为终审判决。审判长 林 青审判员 谢文英审判员 李邦华二〇二〇年十一月六日书记员 唐庚艳