河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初3254号原告（反诉被告）：河南六合物业管理服务有限公司，住所地郑州市金水区岗杜北街**,统一社会信用代码914101057662008079。法定代表人：陈建萍。委托诉讼代理人：岳伟刚，河南千益律师事务所律师。委托诉讼代理人：申梦鸽，河南千益律师事务所律师。被告（反诉原告）:郑州凯诺实业有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路**刘砦小区**楼****，统一社会信用代码91410108MA3XCHLLXK。法定代表人:王志建，该公司经理。委托诉讼代理人：王玉峰，该公司员工。委托诉讼代理人：孔燕鹏，河南银基律师事务所律师。原告河南六合物业管理服务有限公司（以下简称“六合公司”）与被告郑州凯诺实业有限公司（以下简称“凯诺公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理中，被告提起反诉，本院依法受理，并决定与本诉合并审理。因案情复杂，本院于2020年10月10日裁定本案转为普通程序。2020年8月17日、11月24日，本院两次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人岳伟刚、申梦鸽及被告委托诉讼代理人孔燕鹏、王玉峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付2019年3月15日至2020年5月31日物业费644672.2元，并支付违约金74898.33元（自2019年3月15日计算至2020年6月10日）、车位管理费79560元（自2018年11月1日至2020年3月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告诉称，2019年年初原、被告签订了《物业管理服务协议》，约定原告对刘砦住宅小区C区7、8号楼1-3层商业房屋（以下简称“涉案房屋”）提供物业服务，期限为2018年2月1日起至原告与刘砦村村民委员会解除《前期物业服务协议》止。合同签订后，原告依约提供物业服务。被告在合同签订之后支付物业费374491.82元（已支付至2019年3月14日）。2019年3月15日以后的物业费未支付，车位管理费自2018年11月1日起未支付，原告多次催缴无果。被告辩称，原告未按照约定标准提供相关物业服务，被告可以依据协议约定拒绝缴纳物业费。协议第三条约定：物业费支付时间为由原告先行开具物业费发票，被告在收到发票后再支付物业费。但是至今为止，被告未收到原告所开具的需要缴纳的物业费发票。2020年疫情期间，被告所在区域根据相关要求和规定并未营业，原告也未向被告提供相关物业服务，不应当收取相关物业费。另疫情属于不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，故应当免除或者部分免除被告在疫情期间的物业费缴纳责任，以体现公平公正。由于原告提供的物业服务未达到协议约定标准，给被告造成了严重的损失，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告提出以下反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《物业管理服务协议》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失共计200000元；3、本案诉讼费、反诉费等均由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告诉称，反诉原、被告2019年签订的《物业管理服务协议》约定了反诉被告提供管理服务标准，如若达不到标准，则反诉原告有权拒付物业费，造成损失的，由反诉被告赔偿。协议签订后，反诉被告在提供物业管理服务期间不按照协议约定标准提供服务，并且因服务不及时、不到位给反诉原告造成了严重的损失，至今未整改、未赔偿。根据协议约定，反诉原告请求解除合同，并判令反诉被告赔偿损失。反诉被告辩称：反诉被告是拥有物业一级资质、员工2000多人的大型物业管理服务企业。反诉被告提供的物业服务是同行业中较好的，也得到绝大部分业主认同。反诉被告对反诉原告提供的物业服务也不例外，同样是依照合同约定，认真提供服务。反诉被告在向反诉原告提供物业服务期间，依约履行义务，提供保洁服务、保安巡检服务、消杀、消防系统维护与检查、进雷系统维护及检查等。属于反诉被告服务范围的事项，反诉被告的服务是到位和及时的。反诉被告提供物业服务期间，没有造成反诉原告任何损失，不应赔偿任何损失。《物业管理条例》第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。反诉原告经营商业使用的房屋地块属于刘寨村城中村改造C-02-02地块。该地块为统一用地、统一工程规划，总计建设6#、7#、8#三栋楼，属于一个小区。反诉原告经营商业使用的房屋属于该地块建设房屋不可分割的一部分，依法不能有两个物业公司同时提供服务。反诉原告作为该小区一小部分物业服务享受方，不能代表其他该小区业主的意愿更换物业服务企业。反诉被告与业主刘寨村村民委员会签订的《郑州市前期物业服务合同》，约定反诉被告对涉案房屋提供物业管理服务，期限为自业主通知业主交房之日至业主委员会成立且业主委员会要求终止反诉被告服务之日止。该物业业主方为刘砦村村民委员会，反诉原告作为物业承租人，解除物业服务也应首先经过业主同意，还要符合解除的条件。反诉被告因此请求驳回凯诺公司的反诉请求。本院根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，对本案事实确认如下：2017年9月14日，六合公司与刘砦村村民委员会签订《郑州市前期物业服务合同》，约定：刘砦村村民委员会选聘六合公司为刘砦村住宅区（含C区6、7、8号楼）提供物业服务，服务期限从刘砦村村民委员会通知业主交房之日起至业主委员会成立且业主委员会要求终止六合公司服务之日止；商业物业（外围和不可分割部分）出租后物业费交费标准为2.8元/㎡/月，由承租方负责交纳，按半年度在半年度的首月15日前全额转账六个月的物业费用，六合公司应与承租方签订物业服务协议；地下停车库；地下停车库车位物业服务费按60元/个/月计算村民委员会开发建设遗留问题导致六合公司未能完成服务内容的，六合公司有权要求刘砦村村民委员会限期解决，该委员会应当承担相应违约责任；业主、承租方或者刘砦村村民委员会逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五承担滞纳金；因不可抗力致使合同部分或者全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。2018年2月，凯诺公司承租了刘砦住宅小区C区7、8号楼1-3层从事商业经营。2018年11月份，六合公司与凯诺公司签订书面《物业管理服务协议》，约定：六合公司对凯诺公司经营区域提供物业服务；服务期限自2018年2月1日至六合公司与刘砦村村民委员会解除《前期物业服务协议》止；物业服务总面积为22155.74㎡；2018年11月1日以后按2元/㎡/月交纳物业费、车位月度管理费60元/个；交费周期为月度，六合公司于每月初5日前出具本期物业、车位管理费发票，凯诺公司收到发票后10日内支付完毕；如凯诺公司逾期缴纳，则自逾期之日起每日按应交金额的万分之五缴纳违约金；凯诺公司应按时缴纳物业费及相关费用，对六合公司物业服务不符合要求和标准的地方，有权要求整改。协议第二条约定物业服务内容如下：1、与凯诺公司有关并属于六合公司负责的共用设施设备的维护和管理，凯诺公司与住宅不可分割部分设施设备的维护和管理；2、凯诺公司外围，六合公司负责区域红线内的秩序维护、车辆管理、绿化养护、环境卫生及外围生活垃圾清运工作；3、地下车库凯、地下车库凯诺公司车位日常管理及清洁工作第五条第（2）款约定：“关于工程遗留问题，如漏水、裂缝等问题，物业公司协调催促置业公司进行处理，6小时之内给予答复，置业公司处理不及时的由村委出面协调处理，质保期内由升龙置业公司按照《房屋质量保证书》进行维修处理；质保期外可以申请专项维修资金的，物业公司协助乙方（被告）完成专项维修资金的申请，不可以申请专项维修资金的，由业主方与乙方协商解决维修方案；公共区域属于物业公司维修的由物业公司负责维修。”第（3）款约定：“规划红线外的相关管理工作由物业公司、乙方、村委三方协调处理。”协议签订后，六合公司向凯诺公司提供了物业管理服务。凯诺公司已支付至2019年3月14日物业费，未支付2019年3月15日至2020年5月31日物业费644672.2元及2018年11月1日至2020年3月31日车位管理费79560元。自2019年3月份至9月份，因房屋漏水导致凯诺公司部分商铺受损，凯诺公司多次向六合公司反映，六合公司也多次协调开发商进行维修，并就凯诺公司的损失组织多方协商，但未能达成协议。因为地面、墙面卫生不整洁、垃圾未及时清理、车辆停放混乱等事宜，凯诺公司也曾经多次向六合公司反映。自2019年8月至12月底，六合公司多次向凯诺公司催缴物业费用，凯诺公司至今未付原告所诉费用。本院认为，六合公司与涉案房屋业主刘砦村村民委员会签订的《郑州市前期物业服务合同》合法有效，对使用涉案房屋的凯诺公司具有约束力。六合公司与凯诺公司所签订的《物业管理服务协议》因从属于《郑州市前期物业服务合同》，在该物业服务合同有效期间，凯诺公司作为承租人要求解除《物业管理服务协议》的请求于法无据，本院不予支持。六合公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，凯诺公司作为房屋使用人应当支付物业服务费、车位管理费。考虑到六合公司向凯诺公司提供的物业服务确实存在卫生不整洁、车辆管理混乱等瑕疵，以及2020年上半年疫情发生等实际情况，本院酌定凯诺公司支付六合公司物业服务费、车位管理服务费580000元。六合公司要求凯诺公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于凯诺公司提出的因房屋漏水给其造成损失的问题，本院认为，因六合公司主张漏水系开发商建造的房屋质量问题，其已经履行协调催促开发商维修义务，凯诺公司所提供证据不能证明该损失系六合公司过错所造成，其要求六合公司承担赔偿责任的请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、《物业管理条例》第三十四条、第三十六条、第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条之规定，判决如下:一、被告郑州凯诺实业有限公司于本判决生效后十日内向原告河南六合物业管理服务有限公司支付物业费、车位管理费580000元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12018元，反诉费2150元，共计14168元，原告河南六合物业管理服务有限公司负担4168元、被告郑州凯诺实业有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  陈亚红二〇二〇年十一月二十五日书记员  雷云萍