广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19091号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴振康，男，1973年12月7日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄志雄，男，1966年1月16日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：刘勇锡，广东悦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚佛佑，广东增泰律师事务所律师。原审第三人：广州市圆大房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街园圃路**。法定代表人：何肖冰。上诉人吴振康与上诉人黄志雄、原审第三人广州市圆大房地产代理有限公司（以下简称圆大公司）因房屋买卖合同纠纷一案，吴振康、黄志雄均不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人吴振康代理人阮泳娴、上诉人黄志雄代理人刘勇锡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴振康上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除吴振康与黄志雄于2018年6月28日签订的《房地产买卖合同》；2.黄志雄向吴振康退还购房定金200000元；3.黄志雄向吴振康支付违约金256000元；4.黄志雄向吴振康支付居间服务费19200元及律师费10000元；5.本案诉讼费由黄志雄承担。事实和理由：吴振康于2018年6月28日在圆大公司的居间下与黄志雄签订了《房地产买卖合同》（以下简称涉案合同），买卖位于广州市增城区石滩镇碧桂园豪园荔山苑一街2号1102房(以下简称涉案房屋)。根据合同约定，买卖双方必须在十个工作日内备齐按揭有关资料并签署按揭有关文件，黄志雄在2019年6月8日收到通知而至2019年6月28日仍未备齐资料，已构成违约。即便圆大公司2019年6月28日后通知黄志雄准备按揭材料，也不能视为吴振康放弃合同解除权，且2019年8月30日吴振康明确告知圆大公司会向黄志雄追责，故吴振康并未放弃合同解除权。黄志雄在出售涉案房屋时，告知吴振康案外人陈X花是其妻子，但事实是陈X花并非其妻子，真实情况是因其妻子不能配合才导致双方一直无法正常交易，即便是现在其妻子亦有可能不配合交易，故从根本上侵害了吴振康的合法权益。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审支持吴振康的全部上诉请求。针对吴振康的上诉请求，黄志雄称答辩意见与上诉意见、一审庭审意见一致。黄志雄上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判驳回该两项判决；2.改判支持黄志雄反诉的第二、三项请求，判令吴振康向黄志雄支付违约金暂计280000元及律师费20000元；3.一、二审诉讼费由吴振康承担。事实和理由：一、黄志雄并不存在违约行为。本案纠纷根本原因是吴振康因房价下降不愿意继续履行涉案合同，其行为严重违反了民法的诚信原则，应承担违约责任。2018年6月28日，黄志雄、吴振康与圆大公司签订涉案合同，因涉案房屋当时未取得房产证，圆大公司负责人承诺为黄志雄办理房产证及过户手续等。双方在圆大公司办公室签订涉案合同后，吴振康支付了200000元定金。2019年初房价出现下降，这期间黄志雄多次催问圆大公司办理进度，圆大公司没有回复，后黄志雄通过电话与圆大公司沟通，圆大公司总是因太忙未有办理。事实上，涉案房屋房产证已于2019年3月份出证，直至2019年6月8日圆大公司才通知黄志雄代理人陈X花提交资料，但圆大公司的通知未约定具体时间，陈X花联系圆大公司时，圆大公司又因其他事情没空见面，双方均未约定好具体见面时间，后陈X花直接让圆大公司联系黄志雄。2019年6月28日，圆大公司添加了黄志雄的信息并让其带齐资料签按揭合同。后圆大公司与黄志雄约定签按揭时间为2019年7月9日，当时银行的工作人员也在场。2019年8月15日陈X花又催问圆大公司涉案合同情况，但圆大公司没有回复。2019年10月份吴振康通知黄志雄，称因其无法零首付及房价一直下降，故不想购买涉案房屋并只要求退回100000定金。黄志雄未同意，后吴振康直接起诉黄志雄违约。综上，圆大公司未通知黄志雄交付资料的具体时间，从提交的微信聊天记录可以证明圆大公司一直在与黄志雄协商见面时间，最终约定时间为2019年7月9日，因此应以双方最后确定的见面时间为具体时间，故黄志雄不存在违约行为。二、黄志雄不构成根本违约，一审判决黄志雄支付违约金及律师费，没有事实及法律依据。吴振康主张黄志雄未按时提交按揭资料没有事实依据。吴振康称从2019年6月8日开始作为计算提交按揭资料的时间没有事实依据。双方签订了按揭合同后，双方对合同履行的追认，也证明了黄志雄的义务已经履行完毕。吴振康故意曲解圆大公司与黄志雄的聊天内容，扭曲本案事实，存在恶意诉讼和虚假诉讼情形。吴振康申请证人邓某出庭作证，其提交的《收入证明》属于虚假证据。据了解，邓某已于2019年3月份就不属于北汽员工，该份证据存在虚假，根据吴振康提交的邓某银行流水中显示：北汽工资也是支付至2019年2月，工资额是5000多元，非《收入证明》记载的13800元／月。吴振康以黄志雄缓交按揭资料为由，主张构成根本违约，没有法律依据。本案黄志雄、吴振康均与圆大公司沟通履行合同，吴振康也从未向黄志雄主张需要履行，也未催促或通知黄志雄一定在规定的时间内履行合同，否则解除合同，仅凭借是否按时交付资料而作为解除合同的理由，违背了合同法及相关的司法解释的规定，也曲解了双方签订涉案合同的内容。三、黄志雄已积极配合吴振康办理房屋按揭贷款手续，已全面履行涉案合同。关于办理按揭手续，因为涉案房屋无任何抵押，黄志雄只是配合义务，即黄志雄将房产证、身份资料交齐给圆大公司后，并在按揭合同签字后，黄志雄履行义务终结，黄志雄基于本案圆大公司通知后，已在圆大公司处签订按揭合同，(签订按揭合同时，银行的工作人员均在现场)，届时，黄志雄已全面履行了合同义务。四、事实上，吴振康及圆大公司没有积极履行合同义务，已经构成违约，需要向黄志雄支付违约金及由此产生的律师费。吴振康没有按时交付首期楼款且故意不履行涉案合同，已经违反了合同的约定。根据合同法及房地产买卖合同相关司法解释：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现黄志雄要求继续履行涉案合同，吴振康亦不能说明本案存在其它不能继续履行的法定情形，吴振康应继续履行合同的义务，且应赔偿黄志雄由此产生的损失。综上，一审认定事实存在部分错误，适用法律存在部分瑕疵，请求二审支持黄志雄的诉请。针对黄志雄的上诉请求，吴振康辩称，圆大公司在2019年6月8日通知黄志雄与吴振康双方办理房屋交易的按揭贷款手续，但截至2019年7月中旬黄志雄才提供办理按揭贷款的材料及配合签署按揭贷款合同，黄志雄的行为违反了涉案合同的约定，已经构成根本违约，请求二审驳回黄志雄的全部诉讼请求。圆大公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。吴振康于2020年4月13日向一审法院起诉请求：1.解除吴振康与黄志雄于2018年6月28日签订的涉案合同；2.黄志雄向吴振康退还购房定金200000元；3.黄志雄向吴振康支付违约金256000元；4.黄志雄向吴振康支付居间服务费19200元；5.本案的律师费用10000元由黄志雄承担；6.本案的诉讼费用由黄志雄承担。黄志雄反诉请求：1.吴振康继续履行其与黄志雄于2018年6月28日签订的涉案合同；2.吴振康向黄志雄支付违约金280000元（涉案合同第六条第3款若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之一支付违约金，违约金从2019年10月25日开始计算，暂计至2020年5月31日，共219天）；3.本案律师费20000元由吴振康承担；4.本案诉讼费用由吴振康承担。一审法院查明认定事实：2018年6月28日，黄志雄（卖方）、案外人陈X花（卖方代理人）与吴振康（买方）、圆大公司（经纪方）签订涉案合同，约定：买卖双方就买卖位于XX区××街××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业的建筑面积为68.11平方米（以《房地产权证》为准）。该物业是以现状按套为单位售予买方的，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。……二、买卖双方同意该物业的总楼价为人民币壹佰贰拾捌万元整（￥1280000元）。此楼价已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。……三、卖方合法持有《房地产权证》，证号为：广州市商品房买卖合同编号：201308209449。卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应在解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。……在履行本合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。应由守约方支付尚未支付的部分，经纪方有权选择向守约方或违约方任意一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。……十一、合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：经买卖双方友好协商达成协议如下：买卖双方约定4个月内办理银行按揭后到房管局办理房屋过户手续。如因卖方不能办理不动产权证或因国家政策原因迟延办理不动产权证的，出证迟延的则顺应迟延。《附件》约定，买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列方式办理交易付款给卖方。按揭付款：商业贷款；（1）签订本合同时，买方向卖方支付贰拾万元整（￥200000元），卖方须协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等，同时，买卖双方须在10个工作天内备齐按揭有关资料，并签署按揭有关文件。（2）首期楼款（含定金）共计人民币贰拾捌万元整（280000）应在贷款银行出具《同意贷款通知书》后按经纪方约定的时间为准，买卖双方到房管部门办理交易递件手续，并取得房地产交易中心受理回执的当天付清。……（4）买方因个人信用问题致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。2018年6月28日，黄志雄向吴振康出具两份《定金收据》，载明房屋产权人（收款人）转让物业地址于XX区××街××房。产权人（收款人）收到购房人（付款人）交来承购转让物业之定金金额人民币壹拾伍万元整（￥150000）及伍万元整（￥50000）。2019年6月28日，黄志雄与圆大公司工作人员（昵称为“A圆大地产燕137××××****”）的聊天记录显示：[A圆大地产燕137××××****：“早上好黄生，你夫妻双方几时带齐，身份证，户口本，结婚证，过来签按揭。”黄志雄：“我自己不行吗，在哪里签。”A圆大地产燕137××××****：“不行，到我们公司。”……]2019年6月29日，圆大公司向吴振康开具《收据》，载明今收到吴振康交来购买XX区××街××房佣金19200元。2019年8月30日，吴振康与圆大公司工作人员（昵称为“A圆大地产燕137××××****”）的聊天记录显示：[吴振康：“燕姐，我买间屋度卖家现在怎么想呢？他拖了我这么久才来签按揭3月就出证了，6月催他来签按揭都拖那么长时间才签按揭，起码要支付违约金吧？”A圆大地产燕137××××****：“业主7月尾过来签是拖了时间较长，但是组织好大家都和和气气交易最好啦。”吴振康：“他拖了我几个月，本来出证都已经很久了，你要想一下，我是上一年6月签的合同。按照合同约定，业主都拖我太长时间了。”A圆大地产燕137××××****：“你睇睇有没有时间，来我店里谈一下，大家谈妥这件事。”吴振康：“如果对方不赔我相应的违约金，我就依合同依法律办事了。”]。2019年10月23日，黄志雄向吴振康发送短信载明：“吴老板，你好！请你自接到本通知之日起继续履行双方签订的房屋买卖合同，并在一个月内支付楼款，办理变更过户手续，逾期，我方将依据合同约定解除合同，没收定金。谢谢！黄志雄敬告。”2019年10月24日，吴振康向黄志雄回复短信载明：“黄生你好，由于你方在合同期约定的期间配合我方办理按揭贷款手续，在这期间，我多次催促中介通知你方，但你方一直以妻子没有空闲时间为由拖延时间，同时，在后面，我方才得知，原来受委托人并非您的原配，你方此举亦已构成欺诈。你方的行为已经构成根本违约，我方早已要求中介方通知您方要求解除合同，并赔偿我方实际损失。”2020年3月30日，吴振康向黄志雄寄出《催促函》，载明：合同签订后，委托人在合同约定的时间内支付购房定金及办理房屋按揭贷款手续，全面履行自己的合同义务。反观贵方，合同签订时隐瞒自己的真实婚姻状态，且因该原因导致无法依约配合办理房屋按揭贷款手续，您方的行为已经构成违约。鉴于以上事实及相关的法律规定，本人向您郑重声明并通知如下：请您在收到本催促函之日起五日内联系本人并协商合同的相关事宜。如您未在上述期限完成上述事宜，我方有权依法提起民事诉讼以维护自己的合法权益。届时，您除了需承担违约责任外，还需承担诉讼程序的诉讼费、律师费以及一切与之相关的费用。黄志雄在一审庭审中表示，并未收到该《催促函》。黄志雄向一审法院提供陈X花与圆大公司工作人员（昵称为“A圆大地产燕137××××****”）的聊天记录显示：[2019年6月8日，A圆大地产燕137××××****：“花姐你看下这几天有时间叫你老公拿按揭资料来办按揭，夫妻双方身份证，户口本，结婚证，你过来之前电话我。”陈X花：“好的。”2019年6月26日，A圆大地产燕137××××****：“花姐你老公的资料呢？”陈X花：“130××××****，你到时候直接联系他。我同他说了几次，他说让你给他打电话。”2019年7月8日，陈X花：“燕姐，明天让我老公去找你，你电话发一下。”]吴振康认为该聊天记录恰恰可以证明圆大公司已于2019年6月8日通知陈X花几天内提供资料办理按揭。吴振康向一审法院申请证人邓某出庭作证，拟证明吴振康指定过户到邓某名下，由邓某代持，并非转售。在一审庭审过程中，邓某称其已于2019年6月10日备齐按揭贷款材料，并于2019年6月11日交齐办理按揭贷款材料，邓某先在按揭合同上签名，黄志雄大概在一个月后才签名。吴振康为此向一审法院提供邓某于2019年6月10日打印的个人活期账户交易明细和个人信用报告。一审另查明，2019年3月18日，广州市国土资源和规划委员会核发粤（2019）广州市不动产权第10024016号《不动产权证书》，载明坐落于XX区××街××房的房屋权利人为黄志雄，共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地是使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为土地：出让/房屋：商品房，用途为住宅，面积为68.11平方米，使用期限为70年，从2009年6月12日起。一审再查明，吴振康因提起本诉，委托广东金日律师事务所代理参加诉讼，该律所于2020年5月18日开具金额为10000元的增值税发票。黄志雄因提起本案反诉，委托广东增泰律师事务所和广东悦信律师事务所代理参加诉讼，于2020年5月26日分别开具金额为10000元的两张增值税发票。一审审理中，吴振康陈述以下：1.合同签订后，依约支付定金20万元，并提交以及签署按揭贷款材料；2.吴振康在签订案涉合同时清楚涉案房屋没有房产证，但是黄志雄出示房屋预售合同以及房款的支付凭证，根据圆大公司解释，房屋产权证在2019年一定可以办理，同时开发商是碧桂园，无法办证的风险较小，故在协定好价格及交易过程后签署涉案交易合同；3.根据2019年6月8日第一次通知黄志雄提交办理按揭申请材料，根据合同约定在10个工作日内配合，黄志雄应在2019年6月21日前配合办理并提交按揭材料，2019年6月28日黄志雄第一次就办理按揭手续进行回应，已经超过15天工作日，黄志雄的行为已经构成违约，吴振康不同意继续履行合同并要求被告支付违约金；4.吴振康将涉案房屋指定过户到邓某名下，邓某在2019年6月10日依约备齐贷款申请材料并在2019年6月11日向圆大公司提交；5.吴振康不愿意继续履行涉案合同。黄志雄陈述以下：1.由于涉案房屋签订预售合同时，开发商还没有取得房产证，故签订涉案合同时没有房产证；2.合同签订后，收到吴振康定金20万元，但因为该房子没有房产证，黄志雄委托圆大公司办理房产证，所以不可能存在吴振康要求黄志雄交按揭材料；3.黄志雄于2019年7月8日签订按揭合同；4.房产证虽然是在2019年3月出的，但黄志雄委托圆大公司办理，黄志雄直到2019年6月才知道的，但黄志雄联系不上圆大公司；5.吴振康签订《按揭协议》后再无音讯，陈X花多次催促圆大公司，吴振康和圆大公司均怠于回复，吴振康构成违约。一审法院认为：吴振康与黄志雄于2018年6月28日签订的涉案合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于合同是否可以继续履行的问题。一审庭审中，吴振康陈述在签订涉案合同时已知晓涉案房屋尚未办妥房地产权属证书，吴振康以圆大公司于2019年6月8日通知黄志雄提交按揭贷款材料为由，认为应以2019年6月8日作为黄志雄备齐按揭贷款资料的起算时间开始计算十个工作日，黄志雄已逾期。一审法院认为，根据涉案合同“卖方须协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等，同时，买卖双方须在10个工作天内备齐按揭有关资料，并签署按揭有关文件”的约定，从黄志雄于2019年6月8日收到通知之日起计算至第十个工作日即2019年6月21日，而直至2019年6月28日，黄志雄仍未备齐按揭所需的夫妻双方身份证、户口本、结婚证，已经构成逾期。黄志雄辩称其虽然没有在2019年6月21日前备齐按揭有关资料，但圆大公司于2019年6月28日依然通知黄志雄备齐按揭有关资料，该行为视为吴振康放弃合同解除权，且黄志雄亦于2019年7月8日签订了按揭合同，虽然履行时间上存在瑕疵，但也履行了合同义务，吴振康无权再次主张解除权。黄志雄辩解有理有据，一审予以采纳。只要双方在继续履行合同义务时履行及时通知、协助、提供必要的条件、防止损失扩大等义务，且涉案房屋并未存在阻碍合同继续履行的客观因素，故吴振康主张解除涉案合同和返还定金的诉讼请求，于法无据，一审不予支持。黄志雄主张继续履行涉案合同，于理于法均通，一审予以支持。关于吴振康主张违约金的问题。一审虽不支持吴振康主张解除合同的诉讼请求，但黄志雄确实逾期备齐按揭资料，根据2019年6月28日黄志雄在聊天记录中的回答，在吴振康未向一审法院提供证据证明黄志雄逾期备齐按揭资料天数的情况下，一审认定黄志雄于2019年6月28日备齐按揭资料，逾期4个工作日，根据涉案合同约定每日逾期违约金按总楼价的千分之一计算，计得黄志雄应向吴振康支付违约金为5120元，吴振康主张超出部分，一审不予支持。关于黄志雄主张违约金和律师费的问题。黄志雄称签订《按揭协议》后再无音讯，陈X花多次催促圆大公司，吴振康和圆大公司均怠于回复，吴振康构成违约。一审认为，依据涉案合同约定吴振康的义务，黄志雄向一审法院提供的证据不足以证明吴振康存在违约情形，故一审法院对黄志雄主张违约金和律师费的反诉请求不予支持。关于居间服务费的问题。根据涉案合同“在履行本合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予以退还，应由违约方直接赔偿给守约方”的约定，合同没有继续履行的情况下，违约方才直接赔偿给守约方，一审支持涉案合同继续履行，故吴振康依据该条款主张居间服务费，于法无据，一审不予支持。关于吴振康主张律师费的问题。根据涉案合同“合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”的约定，一审认定黄志雄承担逾期违约责任，故吴振康依据该条款主张律师费10000元，于法有据，一审予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年7月6日作出如下判决：一、吴振康与黄志雄于2018年6月28日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、黄志雄于本判决生效之日起向吴振康支付违约金5120元；三、黄志雄于本判决生效之日起向吴振康支付律师费10000元；四、驳回吴振康的其他诉讼请求；五、驳回黄志雄的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费8160元，由吴振康负担8090元，由黄志雄负担70元；反诉案件受理费9510元，由吴振康负担7732元，黄志雄负担1778元。二审期间，各方当事人没有提交新证据且对一审已查明的事实均无异议。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，对于签署按揭资料及办理按揭贷款的情况，吴振康陈述，吴振康应圆大公司的要求于2019年6月10日交齐以邓某为贷款人的按揭贷款材料，黄志雄约一个月后才签名，后来实际没有办理按揭贷款。黄志雄陈述其于2019年6月28日才收到圆大公司通知要求约时间签署按揭资料，但当时并未明确签署时间，后实际约定于2019年7月9日签署资料。对于合同如需继续履行应如何操作的问题，吴振康坚持认为应解除涉案合同，并表示没有一次性支付的能力，如必须继续履行应按照原合同约定的支付方式，即办理按揭贷款的方式来支付尾款。黄志雄则要求吴振康一次性支付合同约定的剩余房款1080000元，并表示吴振康有履行能力；双方均确认涉案房屋目前没有查封、没有抵押登记等限制处分的情况。双方在本案中均未采取财产保全措施。因双方对是否继续履行涉案合同及继续履行的具体方式不能达成一致，且涉案房屋没有进行查控，本院向吴振康、黄志雄双方进行释明，告知一审判决继续履行存在执行不确定性，并询问双方是否变更诉讼请求，吴振康坚持解除涉案合同和一审诉讼请求，黄志雄则同意变更诉讼请求为：解除涉案合同，没收定金，吴振康按照房屋总价20%支付违约金并支付律师费和其他费用。对于黄志雄变更诉讼请求，吴振康表示同意解除合同的诉讼请求，但坚持认为黄志雄违约，吴振康无需支付违约金、律师费及其他费用。即使法院认定吴振康存在违约，因黄志雄在交易过程中也存在过失，吴振康支付的违约金最高也不应超过楼价的10%。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合本案吴振康与黄志雄的诉辩意见，本案二审争议焦点分为三个层次：一是涉案房屋买卖双方是否存在违约行为及违约责任；二是涉案房屋买卖合同应否继续履行；三是违约责任具体如何承担。对此，本院评析如下：一、关于本案买卖双方是否存在违约行为及违约责任。根据已查明事实，吴振康于2018年6月28日签署涉案房屋买卖合同时，明确知晓黄志雄尚未取得房地产权证，并在合同中明确约定如因卖方不能办理不动产权证或因国家政策原因延迟办理不动产权的，出证迟延的则顺应迟延办理房屋过户手续。涉案合同附件约定买卖双方须在10个工作天内备齐按揭有关资料并签署按揭有关文件，从字面上应理解为在合同签署之日起算办理按揭资料的期限，且该期限是对买卖双方的约束。综合涉案合同签订时房产证尚未办理的实际情况以及合同手写备注4个月内办理银行按揭等内容，双方实际没有达成明确的办理按揭的期限约定，双方应根据诚实信用原则履行配合义务。黄志雄委托圆大公司办理房屋产权证书，并不知晓产权证书何时办妥。2019年6月8日圆大公司人员虽与陈X花联系办理按揭，但并未约定具体时间，且当时吴振康一方也并未备齐按揭资料，邓某于2019年6月11日才向圆大公司交齐办理按揭贷款材料，圆大公司直至2019年6月26日才再次联系陈X花并于当月28日直接联系黄志雄通知约时间签署按揭资料，后黄志雄根据与圆大公司的沟通于2019年7月9日实际签署按揭资料，本案并无证据可以证实双方明确约定签署按揭的具体时限以及黄志雄拒不配合或故意拖延签署按揭资料。一审法院以2019年6月8日作为黄志雄协助办理按揭手续的起算时间并认定黄志雄构成逾期，认定不当，本院予以纠正。本院认为黄志雄不存在违约行为，无需承担违约责任。吴振康在黄志雄签署按揭资料后实际并未办理按揭贷款，在没有履行障碍的情况下以对方违约为由主张解除合同，并在二审坚持不愿继续履行合同，其解约理由不能成立，本院认为吴振康已构成违约，应承担违约责任。二、关于本案合同应否继续履行的问题。根据前述分析，本院认定黄志雄不构成违约，吴振康构成违约。吴振康作为违约方，要求解除合同，理由不能成立。黄志雄作为守约方，有权要求继续履行合同。一审判令双方继续履行合同本无不当，但一审判决对双方继续履行的具体权利义务内容并未予以明确，在一、二审诉讼期间，双方对于合同继续履行应如何操作的问题不能形成一致意见，且双方在本案均未采取财产保全措施，在吴振康坚持不愿继续履行合同的情况下，判决继续履行合同存在很大的不确定性。经本院释明，吴振康坚持解除涉案合同和一审诉讼请求，黄志雄则同意变更诉讼请求为解除涉案合同并要求对方承担违约责任，基于二审双方均要求解除合同，为避免当事人诉累，保证判决的可执行性，依据合同法第一百一十条的规定，本院对双方要求解除涉案合同的请求予以支持，合同解除的后果应根据违约责任予以相应处理。三、关于违约责任的具体承担及合同解除的后果。本案因吴振康违约而解除，吴振康应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，黄志雄作为守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价20%的违约金，并由违约方承担守约方为追究违约责任而发生的所有费用。但综合考虑本案情况，双方签约时黄志雄尚未办理房产证，签约后黄志雄也未积极推进房产证办理和交易履行，圆大公司在办理涉案房屋房产证时就督促交易履行过程中，对双方的通知时间不明确亦存在一定过失，致双方交易无法在合理期限内完成，亦使吴振康承担了较大的风险，对于合同不能继续履行亦负有一定的过失。因此，吴振康二审要求对违约责任予以限制的主张合理，本院予以采纳，故将吴振康的违约责任调整为按照约定房价款的10%支付违约金128000元，无需承担其他违约责任。黄志雄应将收取的定金200000元扣除上述违约金后的剩余部分予以返还。鉴于本案纠纷因吴振康违约而引发，故本院对于一二审案件受理费负担酌情予以确认。一审本诉案件受理费8160元，由吴振康负担，反诉案件受理费9510元，由黄志雄负担;二审案件受理费22347元,全部由吴振康负担。综上所述，吴振康的上诉理由不成立，黄志雄的上诉理由基本成立。一审判决认定基本事实清楚，但对于违约责任的认定有误，实体处理方案不甚周全。根据双方二审诉辩意见及诉讼请求变更的实际情况，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3608号民事判决；二、吴振康与黄志雄于2018年6月28日签订的《房地产买卖合同》自本判决生效之日起解除；三、黄志雄自本判决生效之日起十日内向吴振康返还定金扣除违约金后的剩余款项72000元；四、驳回吴振康、黄志雄的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费8160元，由吴振康负担；反诉案件受理费9510元，由黄志雄负担。二审案件受理费22347元,由吴振康负担。本判决为终审判决。审判员  邓娟闰二〇二〇年十一月三十日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳