湖北省武汉市江岸区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂0102执异168号 异议人（案外人）:伊琳，女，1979年3月28日出生，汉族，住武汉市青山区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行，住所地：湖北省武汉市江岸区中山大道**。 负责人：赖军，行长。 被执行人：徐冉，男，1991年12月29日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。 被执行人：徐捷，男，1967年2月8日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。 被执行人：付忻，女，1967年11月9日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行（以下简称工商银行江岸支行）与被执行人徐冉、徐捷、付忻金融借款合同纠纷一案中，异议人伊琳提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，2019年11月25日本院作出（2019）鄂0102执异439号执行裁定书，驳回异议人伊琳的异议，异议人伊琳向武汉市中级人民法院提起复议。2020年5月19日武汉市中级人民法院作出（2020）鄂01执复45号执行裁定书，裁定撤销本院（2019）鄂0102执异439号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院另行组成合议庭，重新审查，现已审查终结。 异议人伊琳称，徐冉名下位于武汉市武昌区中央文化旅游区K9-1地块S3栋/单元1-2层12号房屋（以下简称涉案房屋）已被我于2015年12月8日从张宏生处租得，用于仓储。后因业务需要将门面装修用于经营。由于装修投入较大，我要求直接与房东签订房屋租赁合同，与徐冉在2017年5月8日重新签订租赁合同。基于上述事实与理由，法院在拍卖上述房屋时的去租行为严重侵害了我的合法权益，请求纠正执行行为。 申请执行人工商银行江岸支行称，涉案房屋系我行的抵押物，我行请求实现对抵押物的优先受偿权，请法院驳回伊琳的异议。理由如下：一、伊琳房屋租赁关系的真实性存疑。在我行与徐冉、徐捷、付忻诉讼和执行程序中，伊琳自始未向我行主张过任何相关权利，故我行对伊琳提出主张的真实性不予认可。二、即使伊琳为承租人，但是租赁设定于抵押之后，其租赁权并不适用“买卖不破租赁”的原则。根据物权法第第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产出租的，该租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中所涉抵押物的抵押权设立时间显然早于租赁关系产生的时间，因此，在我行实现优先受偿权时，伊琳的主张不符合法律规定。综上，请法院驳回伊琳的主张。 被执行人徐冉称，伊琳所述的租赁情况是真实存在的。 本院查明，工商银行江岸支行与徐冉、徐捷、付忻金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月18日作出（2016）鄂0102民初5962号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告徐冉、徐捷、付忻共同向原告中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行偿还借款本金4,151,332.28元、截至2016年8月23日的利息及逾期罚息133,861.96元，合计4,285,194.24元；2016年8月24日起至实际清偿之日止的利息，以实际欠付本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%计算；上述款项于2017年1月26日之前付清；二、若被告徐冉、徐捷、付忻未能履行上述债务，原告中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行有权对被告徐冉所有的位于武汉市武昌区中央文化旅游区K9－1地块武汉中央文化旅游区一期K9－1地块S3栋1-2层12室房屋（预购（售）合同编号：昌120236002；国有土地使用权证号：武国用（2011）186号；武房期昌字第2014005241）折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿；三、本案诉讼费41,082元减半收取20,541元、保全费5,000元、邮寄费60元，共计25,601元由被告徐冉、徐捷、付忻负担；四、各方当事人一致同意本调解协议经双方签字捺印后即具有法律效力。调解生效后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人工商银行江岸支行向本院申请强制执行，本院于2017年2月16日立（2017）鄂0102执637号案件强制执行。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请拍卖涉案房屋，因本案申请执行人工商银行江岸支行系涉案房屋的抵押权人，首封法院湖北省鄂城市鄂州区人民法院将上述房屋的处置权交本院。 2019年7月10日本院作出《通知》，根据实际使用人向本院提交的2017年5月2日和徐冉签订的租赁合同，认为租赁合同签订时间在涉案房屋查封之后，故本院对涉案房屋去租后进行拍卖。2019年7月31日本院将上述《通知》送达了伊琳，对此伊琳向本院提出异议。 另查明，徐冉为购买涉案房屋，向工商银行江岸支行申请个人住房按揭贷款，双方于2014年9月21日签订《个人购房借款/担保合同》，其中约定：工商银行江岸支行向徐冉发放个人商用房按揭贷款4,790,000元；期限30年，自2014年9月23日起至2024年9月23日止。徐冉以其购买的涉案房屋为上述借款提供房屋抵押担保，并已于2014年9月23日办理抵押物登记。 再查明，异议人伊琳向本院提供了一份《房屋租赁合同》，出租方为张宏生，承租方为伊琳，租期为20年，自2015年12月8日至2035年12月7日，签订时间为2015年12月8日。 异议人伊琳还向本院提供了一份《房屋租赁合同》，出租方为徐冉，承租方为伊琳，租期为20年，自2018年5月8日至2038年5月7日，签订时间为2017年5月2日。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。上述法律规定房屋抵押登记具有公示公信效力，房屋出租人亦负有向承租人告知房屋抵押情况的义务，在抵押权设立后抵押财产被出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，涉案房屋已于2014年9月23日办理抵押权登记，而伊琳提供的与徐冉签订的租赁合同形成于2017年5月，其自述的租赁关系在已经登记的抵押之后设立，租赁关系真实与否均不得对抗本案抵押权的实现，即使伊琳主张的租赁关系真实存在，法院也应涤除租赁后再拍卖，因此本院对涉案房屋去租拍卖的行为符合法律规定。综上所述，伊琳认为法院去租拍卖的行为侵害了其权利的主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人伊琳的异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。 审判长 曹 辉 审判员 王晓峰 审判员 闸 浩 二〇二〇年十一月十八日 法官助理文娟 书记员祝晓琪