河北省曲周县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0435民初354号 原告：张伟利，男，1972年9月20日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：付清稳，河北九策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵帅，河北九策律师事务所律师。 被告：曲周县悦华宾馆（又名驿家365连锁酒店），个体工商户，住所地曲周县曲周镇建设街中段。 经营者：尹红彬。 委托诉讼代理人：卢永海，河北振远律师事务所律师。 第三人：邯郸市新兴房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区新兴大街**。 法定代表人：张国华，公司经理。 原告张伟利与被告曲周县悦华宾馆（以下称悦华宾馆）、第三人邯郸市新兴房地产开发有限公司（以下称新兴房地产公司）物权纠纷一案，本院依法审理后作出（2018）冀0435民初1669号民事裁定，裁定驳回原告张伟利的起诉，原告张伟利不服该裁定，提起上诉。经邯郸市中级人民法院审理，该院作出（2019）冀04民终807号民事裁定，裁定撤销本院（2018）冀0435民初1669号民事裁定，指令曲周县人民法院审理本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张伟利及其委托诉讼代理人付清稳、赵帅，被告悦华宾馆委托诉讼代理人卢永海到庭参 2 加诉讼，第三人新兴房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张伟利向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告的损失252157.5元（自2017年7月7日起至2018年10月6日止，以每月每平方米15元计算），以及自2018年10月7日起至返还房屋之日止期间的损失；2、判令被告立即停止侵害、排除妨碍、恢复原状、返还房屋；3、本案诉讼费和律师费由被告承担。事实和理由：2017年7月6日，原告取得曲周县振兴路与建设街交叉口东南角第三层房屋的所有权。但是，该层房屋中的1120.70平方米的面积由被告使用至今。原告多次通知被告，要求被告就其使用部分的租赁和租金收取事宜与原告进行洽谈，但是被告至今拒不说明和洽谈相关事宜。被告任意占有使用原告的房屋，却拒不承担使用房屋所应承担的义务，该行为侵犯了原告对该房屋的所有权和用益物权。依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条的规定，原告有权要求被告停止侵害、排除妨碍、返还财产、恢复原状并赔偿损失，损失以每月每平方米15元计算，自2017年7月7日起至返还房屋之日止。为此，原告特具状起诉，请求法院查明事实，依法判如诉请。 为支持其主张，原告提出如下证据： 1、冀（2017）曲周县不动产权第××号不动产权证书一份，用于证明原告对涉案房屋拥有所有权； 2、河北省邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403执275号执行裁定书一份，用于证明原告对涉案房屋所有权的取得方式，系通过法院执行取得； 3 3、涉案房屋的照片4张，用于证明被告侵权的事实。 4、河北九策律师事务所律师函一份，用于证明原告曾通知被告协商使用费和返还财产等事宜。 悦华宾馆辩称，一、原告诉争的房屋，被告在2012年11月16日与开发商新兴房地产公司达成租赁协议，期限是20年，到2032年11月16日止，租赁费共计132万元，一次性付清。根据合同法的规定，租赁物的产权变动，不影响租赁合同的效力；二、根据合同法的规定，被告作为租赁物的承租方，在租赁物产权变动时，享有优先购买权，但被告至今没有接到有关执法机关以任何形式的告知，侵犯了被告的法定权利，故原告的房屋产权取得方式有瑕疵，不受法律保护，请依法驳回原告的诉讼请求。 为支持其主张，被告提出如下证据： 1、房屋租赁合同一份，用于证明被告与新兴房地产公司于2012年11月16日签订了房屋租赁合同，租赁期限20年，被告对涉案房屋享有使用权； 2、新兴房地产公司收到租赁费132万元的收据一份，用于证明被告已一次性交付了20年租赁费。 新兴房地产公司未提交书面答辩，也未提交证据。 本院组织原、被告进行了举证、质证。 被告质证意见：对原告的证据1、2的合法性有异议，认为执行标的必须采取司法拍卖的方式处分，不允许采取以物抵债，丛台区人民法院没有告知房产的承租人，直接将案涉房屋产权过户给原告系违法行为，侵犯了被告的优先购买权，原告对案涉房屋享有抵押权，也仅仅是对抵押物拍卖所得享有优先受偿权，原告取得案涉房屋所有权程序违法、实 4 体违法；对原告的证据3的真实性无异议，但被告是依据租赁合同对租赁物合法使用；对原告的证据4，被告未收到，对内容不知情。 原告质证意见：对被告证据1、2的真实性有异议，经与第三人的法定代表人张国华核实，第三人未与被告签订租赁合同，也未授权任何人与被告签订合同，同时第三人也未收到132万租赁费，该两份证据是虚假的，申请对租赁合同中印章、签字笔迹的生成时间进行鉴定。 另，庭审后，原告于2020年10月13日提交了张国华以第三人的曲周分公司负责人身份于2016年11月9日出具的证明（复印件）一份，该证明内容为：“位于曲周县，房产证号13-338-5652号房产证，他项权做在张伟利130404197209200037名下。此房产已于2013年上半年租给郑华国使用，租期六年，年租金陆万元，物业公司负责管理收取租金，租赁合同存于物业公司和租赁人员各一份。特此证明，邯郸市新兴房地产开发有限公司曲周分公司，法人代表：张国华，2018年11月9日（本案注：因笔迹较潦草，或为2016年11月9日）”。 本院经审理认定事实如下：2012年11月16日，第三人新兴房地产公司（甲方）与尹红彬（乙方）签订了房屋租赁合同：“一、甲方将其位于曲周县（水榭花都小区Ａ区西门南侧门市楼三层）临街三楼房屋整体出租给乙方，房屋建筑面积约1126.69米；二、租赁期限为20年，从2012年11月16日到2032年11月16日止，租赁期满前三个月乙方提出续租的，乙方享有优先权；三、租赁费每年陆万陆仟元，20年共计壹佰叁拾贰万圆（元），由 5 乙方在合同生效后30日内一次性交付甲方，此后在租赁期内乙方无需在（再）向甲方支付任何费用；……。”该合同由第三人的代表张银生与尹红彬签订，加盖了第三人的公司印章。尹红彬在承租后对涉案房产进行了装修，从事宾馆住宿经营。2015年11月16日，尹红彬注册了曲周县悦华宾馆，系个体工商户。因第三人新兴房地产公司欠郑华国借款、工程款，郑华国系尹红彬岳父，经第三人新兴房地产公司同意，尹红彬以郑华国享有的对第三人新兴房地产公司的132万元债权抵顶了全部租赁费。经询问，张银生对上述事实予以认可。 另查，原告依据河北省邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403执275号民事裁定，以“以物抵债”的方式取得涉案房产的所有权，并于2017年7月6日办理了不动产登记。2018年10月15日，原告委托河北九策律师事务所以律师函的形式向被告告知，要求双方协商案涉房屋的使用费和返还财产等事宜。因被告主张其已租赁案涉房屋，租期至2032年11月16日到期，租赁费已交清，目前尚在租赁期内，故不同意与原告协商租赁期内的使用费和返还财产事宜，双方由此发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原、被告争议的焦点：一、尹红彬与第三人新兴房地产公司于2012年11月16日签订的租赁合同，是否真实、合法有效；二、尹红彬以第三人新兴房地产公司欠郑华国债务抵顶租金的行为，是否影响租赁合同的成立，能否能适用“买卖不破租赁”原则；三、原告取得涉案房产所有权是否合法。 关于争议焦点一：张银生系第三人新兴房地产公司的第 6 二大自然人股东，持股比例22.2222%，并实际与法定代表人张国华共同行使了对该公司的管理经营权。2010年12月17日，张银生注册成立了曲周县都景物业服务有限公司（以下称都景物业公司），系自然人独资公司，张银生为法定代表人。受第三人新兴房地产公司委托，都景物业公司负责管理第三人新兴房地产公司开发的包括案涉房产在内的已售、未售出房产的物业。2012年11月16日由张银生代表第三人新兴房地产公司与尹红彬签订了房屋租赁合同，并加盖了第三人新兴房地产公司印章，上述事实已经张银生确认，同时，也从原告提交的张国华2018年11月9日出具的证明中得到印证。由此，签订房屋租赁合同系租赁双方的真实意思表示，应为合法有效。 需要说明的情况：原告认为该租赁合同实际签订时间晚于合同落款显示的时间，申请对该合同的签章、当事人签字笔迹生成时间进行鉴定，但因该合同签订时间较久远，且无合适的比对样本，经与相关鉴定机构沟通，不具备鉴定的条件，故未能进行上述鉴定。另，原告虽怀疑该租赁合同签订时间，并申请鉴定，但原告并未提交相关证据以证明其存在怀疑的合理性，且从被告实际经营情况和原告陈述可以确认，原告在取得案涉房产所有权之前，被告已对案涉房产占有使用。 关于争议焦点二：因尹红彬系郑华国女婿，尹红彬租赁第三人新兴房地产公司房屋，用第三人新兴房地产公司欠郑华国部分债务款抵顶了租金，此并不违反法律规定，并经第三人新兴房地产公司认可同意，由此，尹红彬与第三人新兴房地产公司就案涉房产形成租赁关系，并非原告主张的“房 7 屋使用权抵债合同”关系，故应适用“买卖不破租赁”原则。 关于争议焦点三：被告认为原告取得案涉房屋所有权程序违法、实体违法，系以物抵债，未采取司法拍卖的方式，法院也没有告知房产的承租人，侵犯了被告的法定的优先购买权等，此争议不属本案审理事项，争议双方可另行处理。在原告经司法执行取得案涉房产所有权，并办理不动产登记的情况下，对原告的案涉房产的所有权，予以确认。 综上，尹红彬承租第三人新兴房地产公司案涉房产在先，原告取得案涉房产所有权在后，且原告取得案涉房产所有权之前，已知晓案涉房产由被告占有使用的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”和最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”的规定，尹红彬与第三人新兴房地产公司签订的房屋租赁合同，对原告继续有效，对原告要求被告赔偿损失、停止侵害、排除妨碍、恢复原状、返还房屋等请求，不予支持。原告主张尹红彬与第三人新兴房地产公司签订的租赁合同虚假，因客观原因，未能对租赁合同的签章、当事人签字笔迹生成时间进行鉴定，原告未能提出其他证据支持自己的主张，且该合同已经张银生确认，同时也从原告提交的张国华2018年11月9日出具的证明中得到相应印证，故对原告的该项主张，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》 8 第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张伟利的诉讼请求。 案件诉讼费5082元，由原告张伟利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。 审 判 长  杨敬勇 人民陪审员  崔庆华 人民陪审员  李清亮 二〇二〇年十一月四日 书 记 员  刘彩霞 9 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。