江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初1423号原告：盐城万泰物业管理有限公司，住所地在江苏省盐城市平安路**商办综合楼**。法定代表人：辛鸣飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾兵，江苏嘉运鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：房荣高，该公司项目经理。被告：盐城康力达健身有限公司，住所地在江苏省盐城市亭湖区华荟大厦****。法定代表人：刘婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。原告盐城万某物业管理有限公司（以下简称万某公司）与被告盐城康某健身有限公司（以下简称康某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序由审判员蒋维忠独任审判，于同年5月27日公开开庭进行了审理，原告万某公司的委托诉讼代理人顾兵、房荣高，被告康某公司的委托诉讼代理人周权到庭参加诉讼。后依法转为普通程序并组成合议庭，于同年9月29日公开开庭进行了审理。原告万某公司的委托诉讼代理人顾兵，被告康某公司的委托诉讼代理人周权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万某公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告2018年7月25日签订的《租赁合同书》。2、判决被告支付已实际产生的租金75000元及按每日万分之五的标准承担违约金（2018年12月1日至2019年12月1日）。3、判决被告从2019年12月2日起至实际腾空交还之日止按45万元/年的标准继续承担占用费用。4、判决解除原、被告于2018年7月25日签订的《游泳池承包经营合同》。5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月25日，原、被告签订了《租赁合同书》，约定被告承租“万某时代城悦府18号楼”内建筑面积约为1050平方米的房屋用于开办健身会所，租期为10年，自2018年9月1日至2028年8月31日止，租金以年递增。被告第一年按季度支付租金，第二年至第十年按半年支付，逾期未足额支付租金的，按照未付金额的日万分之五的标准支付迟延履行违约金。逾期支付超过10天的，视为放弃租赁，原告有权解除合同，对于装饰装潢不给予任何补偿。针对该物业的特殊情况，双方还约定了被告在办理体育方面的营业点，体现公益行为（如全面健身运动等），并明确对于万某悦府的居住业主，给予办卡7.5折的优惠政策。合同还对违约责任、占用费等作出了约定。合同签订后，被告除支付第一个季度租金外，后期租金一直未支付，加上被告前期宣传等问题，导致目前租赁房屋一直闲置，既未投入使用，也未交还原告，已严重影响小区品质，也引起小区业主不满。经多次协商该问题仍无法解决。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告康某公司辩称：一、原被告双方于2018年7月25日签订租赁合同是事实，且合同签订后，我公司依合同约定支付了房租37500元、履约保证金1万元、装修保证金2000元、承包费1万元等，合计59500元。然而，原告在将案涉房屋及泳池交付给我公司后装修不久，因原告对案涉房屋（包括泳池）无权擅自出租，其出租行为未得到小区业主的知情和认可，导致案涉房屋遭受业主阻扰使用和上锁关闭，使得我公司无权实际占有和使用。违约责任在于原告，而非我公司。租赁合同因原告因素早已终止，其向我公司主张解除合同并要求支付违约金和占用费等无事实依据，其已收取的租金应返回我公司。二、因案涉房屋出现不能使用的情形，我公司于2018年9月22日向原告寄送通知函，要求原告积极处理与小区业主之间的纠纷，并妥善解决给我公司造成的损失。原告竟于2019年10月11日向我司发出书面通知函，称我公司撤出租赁房屋而致其空置，要求我公司移交房屋。我公司随即书面回函严厉驳斥，并要求原告赔偿相关损失。原告收函后未提出任何异议，并主动登门至我公司商谈赔偿事宜，但因其缺乏诚意，仅愿意返还房租、承包金、履约保证金和押金，不愿赔偿其他损失而未果。三、案涉房屋系该小区物管用房，因原告无权出租等原因导致我公司未能实际占有和使用。随后，案涉房屋又被原告控制使用，原告起诉要求我公司腾空并返还根本无法实现。原告捏造我公司拖欠租金，捏造我公司因存在前期宣传问题导致租赁房屋闲置，显属恶意诉讼。我国保留向其追究的权利，并将另案诉讼。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2018年7月25日，原告万某公司（出租方）与被告康某公司（承租方）签订《租赁合同书》一份，约定被告向原告承租位于“万某时代城悦府18号楼”内约为1050平方米的区域，用于开办健身会所，开办品牌为：阳光游泳健身，租期10年，自自2018年9月1日至2028年8月31日止，租金自2018年9月1日起开始计算缴纳。租金共计人民币75000元/年，第一次缴纳在签订合同当天，缴纳一个季度的租金37500元整，第二次缴纳在2019年3月1日前，缴纳租金37500元整。自2019年9月1日起至2020年8月31日止，租金共计人民币75000元/年，于2019年9月1日前缴纳；自2020年9月1日起至2021年8月31日止，租金共计150000元/年……后每年租金递增。合同约定被告第一年按季度支付租金，第二年至第十年按半年支付，首次租金应在本合同签订之日前向原告一次性支付完毕，以后每期租金应于到期之日前七日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）一次性向原告付清。逾期未足额支付租金的，被告需按照未付金额的日万分之五的标准支付迟延履行违约金。逾期支付超过10天的，视为被告放弃租赁该铺位，前期缴纳的一切相关款项均不退还，原告有权解除合同，将该铺位租给其他商户。被告保证在原告规定的离场期间腾空租赁铺位，并与与原告办理交接手续。造成原告其他损失的，原告有权继续追偿。对于被告的装修装潢，原告有权不予任何补偿。合同第9.2规定：甲方保证确实拥有租赁房产的使用权和租赁权，并提供相应有效的法律证明文件于本合同。由于乙方对租赁房产有本合同约定时间段的使用权，故此，除了在紧急情况下或因保安、设备检修、物业查看等原因外，甲方或其代表不可在未经通知或许可的情况下随意进入租赁房产。合同9.3规定：甲方保证确实拥有完全的资格和权利将房产按本合同之约定租赁给乙方。若有第三人对房产主张权利的，甲方负责与之交涉，若致使乙方因此受到损害的，甲方负责赔偿。该合同第11.2.5条中明确出现以下情况甲方有权解除合同，如乙方在本合同签订之日起七日内尚未支付履约保证金及产品质量保证金的，如乙方拖欠应付费用包括但不限于租金、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项，且在收到甲方要求其纠正违约行为通知后10日内未予纠正的……合同13.1条规定：本合同因履行期满或被解除后，乙方应于合同被解除或届满之日起三十日内，将其所属物品全部搬离租赁房产并将租赁房产恢复原状，否则视为已经放弃其对该物品所享有的权利，且视为已授权甲方处置该物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将该租赁房产恢复原状的费用。如乙方延迟交还该租赁房产，每延迟一天，向甲方支付相当于三倍本合同约定租金的占用费用。合同18.7条还约定对于万某悦府居住的业主，乙方给予办卡价7.5折的优惠。当天，原、被告双方还签订了一份《游泳池承包经营合同》，约定万某公司将泳池及配套设施承包给康某公司，在合同期间除按本合同约定收费费用外，不再以任何形式向其收取额外费用。时间：2018年9月1日-2028年8月31日（营业日期以每年开放与闭池公告时间为准），乙方根据实际情况调整营业日期和营业时间。泳池的收入归康某公司所有，涉及到的税收由康某主动自行缴纳，不得影响万某公司的利益。康某公司根据本合同约定的标准向万某公司支付承包费，并承担泳池产生的水电费及其他能耗费用。非康某公司原因造成的营业停止达2个月的，合同期限相应顺延。康某公司可用万某公司的名义对外宣传，办理相关事宜，针对万某业主办理游泳卡给予原价7.5折的优惠，但泳池培训指导提供有偿服务。合同中还对泳池每年的承包费用及支付时间具体进行了约定。2018年7月26日，万某公司与康某公司签订了一份《万某时代城租赁补充协议》，约定康某公司承包万某公司位于万某时代城悦府18号楼的房屋及配套泳池，房屋用途为健身，经营范围包括游泳、瑜伽、舞蹈、私教工作室等健身业态，具体经营项目以工商部门核定为准，双方之间关于租赁的具体约定以签订书面《租赁合同》和《承包协议》为准。双方确定在承租期内，康某公司作为万某时代城项目中唯一健身运营商，万某公司确保在万某时代城产权区域内不引进其他健身业态及泳池承包方，对于后期万某时代城商业综合体项目确需增加的健身业态，康某公司享有在同等条件下的优先承租权。本条约定的经营排他权的前提，是康某公司严格履行《租赁合同》和《承包协议》约定，不得拖欠任何费用，否则从拖欠之日起不享有任何经营排他权。并约定万某公司如违反本协议约定，康某公司有权解除关于万某时代城相关租赁合同及泳池承包合同，万某公司还需将履约保证金以及本年度所交租金无息退还给康某公司，并支付康某公司因此受到的所有损失（包括装修损失）……被告于2018年6月22日、7月30日合计缴纳了租金37500元，于2018年7月30日缴纳了履约保证金1万元、泳池租金1万元。后原告向被告交付了案涉租赁场地，被告对案涉场地进行设计、装潢、施工。后因小区业主阻挠施工，被告于2018年9月22日作出书面通知函后邮寄给原告，函中称在其对租赁场所进行设计、装潢、安装、施工并招聘人员、营销推广等期间，由于原告在签订租赁合同时未依法告知该小区业主，造成小区业主多次阻止其正常装潢施工、营销推广，致其停工至今。并称事发后，其多次催促原告处理此纠纷，但未有结果。其认为根据租赁合同约定，因原告违约且不积极处理纠纷，致使其无法按预定计划开展相关经营活动，给其造成严重经济损失，要求原告按合同约定承担因违约造成的相关损失，并在收函后五日内立即妥善处理纠纷。2019年10月11日，原告作出书面通知函后于2019年10月14日邮寄送达至被告，通知函载明：“盐城康某健身有限公司：你方与公司签订《租赁合同书》，由你方承租悦府18号楼，合同签订后，你方仅支付47500元租金，在合同履行过程中，你方已实际撤出租赁房屋，该租赁房屋一直空置，鉴于目前情况，避免损失进一步扩大，现书面通知你方：1、终止与你方签订的《租赁合同书》；2、请你方收到本通知之日七日内，将租赁房屋移交给我公司，否侧届时我司将依法收回。特此通知。你方如有异议，请书面回复我公司。”被告收到函件后，向原告发出复函，称其在租赁合同签订后，按合同相关规定支付相关租赁费用及承包费用，在合同履约过程中其不存在任何违约行为，而原告未能保证其对于租赁场地的实际使用权，其发生纠纷后多次通知原告均未得到有效回复，并书面告知原告：1、你方无权单方面解除合同；2、租赁标的存在争议，你方无权要求我司移交租赁标的；3、你方违约行为已对我司造成重大经济损失，我司有权要求你方赔偿；4、请你方在收到本函之后七日内与我司清算赔偿事宜。另查明：2018年9月，小区业主因不满物业公司将物业管理用房出租给被告用于经营，多次与物业公司发生矛盾，并报警处理。盐城市公安局亭湖分局大洋派出所民警出警到达现场后，劝导说服双方合理维权。还查明：万某房地产盐城有限公司与买受人签订的《商品房买卖合同》第十九条约定悦府会所二楼为开发企业所有的房屋，大堂一楼为物业用房。万某房地产盐城有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》，约定被告根据开发企业委托在小区未成立业主大会前对小区内全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施统一经营管理。本院认为：（一）关于案涉租赁合同的效力问题。从万某房地产盐城有限公司与部分业主签订的商品房买卖合同以及与被告签订的前期物业服务合同约定的相关内容来看,关于悦府会所中1A、1B地块入口大堂二层，属于开发企业所有的房屋；1-A、1-B地块入口大堂一层属于物业用房。物业用房未经业主大会同意,不能改变其用途，故原告仅根据前期物业服务合同，无权将物业用房1-A、1-B地块入口大堂一层房屋出租给被告。据此，本院确认原、被告签订的租赁合同无效。（二）关于原告主张的租金及占用费。原被告双方于2018年7月25日签订租赁合同，后被告在装修期间遇到业主阻挠致停工，被告于2018年9月22日作出书面通知函后邮寄给原告要求其出面解决纠纷未果。被告并未能装修完工亦未能经营，被告与原告签订租赁合同用于开办健身场所的目的未能实现，故原告要求被告支付租金及占用费的请求没有依据，本院不予支持。（三）关于原告主张的解除泳池承包经营合同的请求。该合同中约定了承包费及缴纳时间，被告因遇到小区业主阻止，无法继续装修。该承包经营合同的目的无法实现，故原告申请解除该合同的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，原告的诉讼请求本院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二百七十条之规定，判决如下：一、解除盐城万泰物业管理有限公司与被告盐城康力达健身有限公司签订的游泳池承包经营合同二、驳回原告盐城万泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1675元，由原告盐城万泰物业管理有限公司负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋维忠人民陪审员  蒋晓强人民陪审员  朱正华二〇二〇年十一月十二日法官 助理  潘慧雯书 记 员  商一娟附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。