新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2020）新民终345号 上诉人（原审被告、反诉原告）：巴州大翔汽车销售有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。法定代表人：陈彬，该公司经理。委托诉讼代理人：沈长江，新疆多盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李宗，男，1970年12月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。委托诉讼代理人：张丽，新疆天雪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李开旗，男，1995年12月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。委托诉讼代理人：张丽，新疆天雪律师事务所律师。上诉人巴州大翔汽车销售有限公司（以下简称大翔公司）因与被上诉人李宗、李开旗租赁合同纠纷一案，不服巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2019）新28民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人大翔公司法定代表人陈彬及委托诉讼代理人沈长江、被上诉人李宗及其与被上诉人李开旗共同的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大翔公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回李宗、李开旗本诉请求；支持大翔公司下列反诉请求：李宗、李开旗返还租金310242.12元；赔偿装修损失2890000元；赔偿设施、设备及配件损失3200000元；赔偿停业损失8766301.28元。事实及理由：一、一审法院对案涉房屋是否有产权证的事实没有查清。本案为房屋租赁合同纠纷。李宗、李开旗一审中只提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证证明其对案涉土地享有合法使用权，并未举证证明案涉房屋产权合法。案涉租赁房屋可能没有产权证书，且超出规划审批范围建设部分属于违章建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方签订的《国际汽车城门面租赁合同》（以下简称租赁合同）的效力需进行审查，申请二审法院向库尔勒市城乡规划管理局调取相关证据。二、一审法院认定租赁合同于2016年10月30日解除错误。大翔公司一审提交的视听资料、物证、证人证言等证据证实，2016年9月27日案涉房屋被李宗强行上锁，致使租赁合同无法继续履行。李宗发出的《解除房屋租赁合同通知书》签收人万娟未获授权，不能代表大翔公司签收文书，李宗解除租赁合同程序不合法。三、一审法院判令大翔公司支付租金1641770.25元认定事实错误。租赁合同约定，租赁房屋的面积以双方实际测量确定；租赁期限从2014年1月18日起算。案涉房屋实际面积为一层3820.54㎡、二层680.77㎡。2015年4月3日李宗、李开旗收回一层1834.84㎡（46.24m×25m＋29.51m×23m）、二层241.87㎡（29.51m×8.19m）。大翔公司实际使用面积为一层1985.70㎡（3820.54㎡－1834.84㎡）、二层438.83㎡（680.77㎡－241.87㎡）。应付租金为2014年1月18日至2015年4月2日一层1929948.40元（3820.54㎡×35元×12月÷365天×439天）；二层171945.72元（680.77㎡×17.5元×12月÷365天×439天）；2015年4月3日至2016年9月27日1063464.76元（1985.70㎡×30元×12月÷365天×543天），共计3165358.88元。大翔公司累计支付租金3475601元，超付310242.12元。四、一审法院未对案涉房屋面积进行实际测量错误。一审法院对大翔公司申请对案涉房屋租赁实际测量的请求未予准许，导致本案事实认定不清。为查明案件事实，大翔公司申请实地勘验，确定应付租金数额。五、一审法院判决大翔公司支付违约金250623.45元错误。大翔公司按其实际使用面积计算已超付租金，不应支付违约金。六、一审法院未查清李宗、李开旗违约收回部分租赁房屋的时间及面积，以其自认认定案件事实错误。七、大翔公司并未实际占有案涉房屋，一审判决大翔公司支付占用租金损失1087016元有悖事实。2016年9月27日李宗将案涉房屋强行上锁。双方在库尔勒市人民法院诉讼期间，李宗将大翔公司在案涉房屋内装修设施、设备毁损。库尔勒市巴音公证处出具的（2019）新库巴音证字第9539号、9540号、9541号公证书亦证明李宗违约解除合同，迫使大翔公司的大量设施、设备及配件滞留在案涉房屋内。八、一审法院判令大翔公司搬离存放于案涉房屋的设施、设备及配件错误。大翔公司大量物品被堆放在一间房屋内且很多已经毁损，强行搬离其损失将无法主张。九、一审法院驳回大翔公司的其他反诉请求认定事实不清，程序违法。第一，大翔公司申请鉴定事项共7项，一审法院仅对第3至6项进行了委托鉴定。第二，鉴定机构认为双方当事人存在较大分歧，不具备评估基础，无法对其余展厅装修价值进行评估的理由违反法律规定。当事人对装修项目存在争议并非法定不予鉴定的理由。大翔公司提交的《建筑装饰工程施工合同》《名车展厅装修合同》、决算单、收据和转账支票证明名车展厅装修决算价为445375元，大翔公司支付人工费120000元；《冷风机安装协议》及转账支票存根证明名车展厅安装冷风机价款28000元，大翔公司支付5000元订金。第三，一审法院认为大翔公司设施、设备及配件损毁价值无法鉴定的理由不能成立。案涉公证书、物品清点清单、照片及光盘等证据可以证明设施、设备及配件的具体情况，也可以参照其他地区的4S店予以确定。同时，大翔公司提交的《工业品买卖合同》及发票证明大翔公司支付货款34000元；《厨房设备采购合同》证明大翔公司支付货款25784元；《工矿产品购销合同》及发票证明大翔公司购买工具付款333800元；《采购合同》、收据、发票及转账支票存根证明大翔公司购买办公设施及用品支付98860元、349598.3元、购买汽车配件及用品支付1337098.14元、购买工具设备支付564737.72元。第四，大翔公司递交的财务报表不能作为对其既得利益（停业损失）鉴定的唯一依据，应参考同一品牌或同一规模企业的经营状况来评估损失。李宗、李开旗应赔偿大翔公司停业损失8766301.28元。第五，巴州中证价格评估事务所有限责任公司（以下简称中证公司）作出的巴中证价评字（2020）001号价格评估报告（以下简称评估报告）存在如下漏评事项：大厅漏评水暖配件1830元、安装地暖人工费1400元、装饰条幅安装费2600元、五金2960元；维修车间漏评挖地沟人工费9000元、食堂窗户及车间钢筋窗户1976元、车间电缆线5000元。一审法院对大翔公司提出的补充鉴定申请以其未提交相关材料为由未予准许，给大翔公司造成巨大经济损失。李宗、李开旗辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、大翔公司上诉主张一审法院对案涉房屋是否办理产权证的事实认定不清不能成立。首先，双方订立的《土地租赁意向协议》及租赁合同约定的租赁标的物是案涉土地及地上建筑物。李宗、李开旗对案涉土地享有合法使用权，并取得建设工程规划许可证，有权获取出租收益。李宗、李开旗按照大翔公司提交的建设图纸建造汽车展厅交付大翔公司使用。大翔公司以该场地作为经营场所，依法办理了营业执照并持续经营。建筑物是否超出规划审批范围建设，应当由行政机关作出生效法律文书确认。案涉汽车展厅按照相关规划手续依法建设，不存在超出规划审批范围建设的情形。其次，大翔公司上诉称需要对租赁合同效力进行审查的理由不应予以支持。本案自库尔勒市人民法院立案后移送一审法院审理至案件发回重审期间，大翔公司认可合同效力反诉请求解除合同，其二审提出与一审反诉请求相矛盾的上诉理由，目的为恶意拖延诉讼，持续非法占用案涉租赁物。本案审理过程中，大翔公司以法定代表人出差、需要委托律师、调取证据等种种理由多次申请延期审理拖延案件审理周期，致使本案自2017年2月立案至今长达3年8个月仍未作出生效判决，给李宗、李开旗造成巨大损失。二、一审判决认定租赁合同于2016年10月30日解除事实清楚。租赁合同约定，大翔公司拖欠租金3个月，李宗、李开旗享有合同解除权。截至2016年10月30日，大翔公司拖欠租金超过16个月。李宗、李开旗向大翔公司工作人员万娟送达了《解除房屋租赁合同通知书》，大翔公司未在法定期限内提出异议，租赁合同已于2016年10月30日解除。三、一审判决认定大翔公司拖欠李宗、李开旗租金1641770.25元事实清楚、证据确凿，大翔公司不存在超付租金310242.12元的事实。大翔公司称其实际使用案涉房屋面积与合同约定不符与事实相悖。案涉房屋的实际面积经双方实地测量共同确认后订立租赁合同，合同列明一层面积4032㎡、二层面积696㎡。之后大翔公司从未对房屋面积提出异议。大翔公司在库尔勒市人民法院开庭时提交的房屋结构图详细列明案涉房屋实际面积为一层4032㎡；二层696.75㎡。双方均提交的房屋建筑图纸亦可以明确计算出房屋面积。四、一审法院判决大翔公司支付李宗、李开旗违约金250623.45元事实清楚。大翔公司拖欠租金构成根本违约，一审法院判决大翔公司承担2016年租金30%的违约金，符合合同约定及法律规定。五、大翔公司应当赔偿占用案涉房屋期间租金损失1087016元且应当立即将其物品搬离案涉房屋。大翔公司既未对解除合同提出异议，也不搬离案涉房屋内留存的物品，导致李宗、李开旗无法将案涉房屋租赁他人获取收益，损失巨大。六、一审判决驳回大翔公司的其他反诉请求认定事实清楚，适用法律正确。首先，大翔公司拒不搬离其存放在案涉房屋内的物品应自行承担损失。其次，大翔公司未提交有效证据证明其主张的装饰装修损失。根据相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。大翔公司存在根本违约行为，应自行承担损失。李宗、李开旗没有任何违约行为，大翔公司主张李宗、李开旗支付违约金无事实和法律依据。最后，一审庭审中双方均同意，以大翔公司停止经营前向税务机关提交的财务报表作为其主张的停业损失的依据。大翔公司提交的证据显示其持续处于亏损状态没有经营利润，不存在停业损失。李宗、李开旗向一审法院起诉请求：⒈大翔公司支付房屋租金1949670.25元（2014年1月18日至2016年10月30日）；⒉大翔公司赔偿租金损失1391810元（2016年11月1日至2020年7月30日）；⒊大翔公司支付违约金551880元；⒋大翔公司立即搬离存放在李开旗房屋内的设施、设备。大翔公司向一审法院反诉请求：⒈解除双方签订的租赁合同；⒉李宗、李开旗返还租金310242.12元；⒊李宗、李开旗赔偿装修损失2890000元；⒋李宗、李开旗赔偿设施、设备及配件损失3200000元（以鉴定结论为准）；⒌李宗、李开旗赔偿停业损失8766301.28元（以鉴定结论为准）；⒍李宗、李开旗支付违约金214455.6元。一审法院认定事实：李宗、李开旗系父子关系。李宗系库尔勒垦德木业有限责任公司（以下简称垦德木业公司）法定代表人。陈彬系大翔公司法定代表人。陈彬与芦瑶系夫妻关系。2014年6月6日，李开旗（甲方）、李宗（甲方）与大翔公司（乙方）签订租赁合同。主要约定：甲方将建筑面积4728㎡的展厅出租给乙方，租期5年，自2014年1月18日起收取租金。乙方未经甲方同意不得转租，否则甲方有权收回出租门面。乙方租用甲方汽车展厅前三年（自开始收取租金之日）按一层每月35元/㎡收取，二层每月17.5元/㎡收取，收取租金面积在展厅交付乙方使用时，以甲、乙双方实际测量确认的面积为准。前三年每年租金1839600元；第四、第五年租金按神州汽车城华洲置业公司对外出租租金标准计算。乙方拖欠甲方租金三个月，甲方有权解除合同，收回门面房。甲方收取乙方的每一笔租金不需向乙方提交正式发票。甲方展厅交付给乙方使用后，所有与乙方使用展厅有关的费用均由乙方承担。租赁期满乙方在同等条件下有优先租赁使用权；乙方无意续租的，乙方投入的装饰装修及设施、设备的所有权归乙方所有。合同履行过程中，甲、乙任何一方违约支付本年度全年租金30%的违约金。该合同签订前，李宗、李开旗已于2013年11月18日前将合同项下房屋交付大翔公司进行装修。李宗、李开旗欠付库尔勒巨龙建筑安装工程有限公司（以下简称巨龙公司）工程款。双方签订《付款协议》，约定大翔公司从2013年10月10日起向巨龙公司支付款项充抵李开旗汽车展厅临建建筑的工程款。2013年10月12日至2013年12月25日大翔公司向巨龙公司转账1700000元支付工程款，其中200000元为李宗向大翔公司支付的工程款，1500000元为充抵大翔公司应向李宗、李开旗支付的租金。2014年大翔公司向李宗支付租金131700元。陈彬分别于2015年4月1日、5月4日向垦德木业公司转账200000元、100000元用于支付租金；大翔公司分别于2015年9月18日、10月8日向李宗支付租金100000元、50000元；2016年6月22日，大翔公司、垦德木业公司、嘉隆木业有限公司签订《三方顶账协议》，以销售车的方式抵付租金60000元。2014年5月7日李宗向陈彬出借280000元，陈彬于2014年5月12日向垦德木业公司转账280000元予以清偿。2014年6月6日李宗向大翔公司出具207900元收据。2014年8月27日陈彬向垦德木业公司转账3600元。2014年9月10日李宗向陈彬出借1000000元。2014年9月10日陈彬向垦德木业公司转账30000元。2014年11月25日马兰（曾任大翔公司出纳）向垦德木业公司转账30000元。2014年10月9日、12月15日、2015年1月29日陈彬分别向垦德木业公司转账30000元、30000元、3500元。2015年1月13日、1月21日陈彬根据李宗指示分别向黄文瑛转账600000元、200000元、200000元（用于归还2014年9月10日借款1000000元）。2015年4月1日，双方签订《付款协议》，约定：一、大翔公司于2015年4月1日支付李开旗房租200000元；二、大翔公司于2015年4月15日前再支付房租300000元；三、剩余房租大翔公司按月支付李开旗（每月支付68000元）；四、每月底若未按时支付房租，每延迟一天按1000元/天收取违约金；五、2015年12月底前必须全部付清（2015年房租合计1839600元）。第一、二、三项为打印体，第四、五项为手写体。2015年5月20日李宗向陈彬出借350000元。2015年5月23日陈彬分别向垦德木业公司转账3500元、4800元。2015年6月19日陈彬向李宗转账250000元（用于归还2015年5月20日借款350000元）。2015年6月20日芦瑶向垦德木业公司转账3500元。2015年9月18日李宗向大翔公司出借1000000元。2015年10月19日陈彬向李宗转账20000元。2015年11月5日、10日大翔公司交纳土地租赁税费100000元。2015年11月16日、11月17日、12月21日、2016年1月26日、3月12日、3月13日陈彬分别向李宗转账20000元、10000元、30000元、30000元、10000元、10000元。2016年5月3日陈彬向垦德木业公司转账50000元。2016年6月11日至2016年7月26日期间大翔公司向李宗偿还700000元（用于归还2015年9月18日借款1000000元本金），欠付部分经库尔勒市人民法院（2017）新2801民初1654号生效判决予以处理。2016年10月19日，大翔公司与李宗签订《顶账协议》，约定因大翔公司无法及时支付垦德木业公司房租，以4辆车价值287100元抵付租金。2015年7月4日李宗、李开旗对案涉房屋一层1440㎡，二层243㎡不再收取租金；2016年4月1日李宗、李开旗再次对案涉房屋一层375㎡不再收取租金，并将该375㎡房屋租赁给巴州远道汽车销售有限公司。2016年10月30日李宗、李开旗向大翔公司送达《解除房屋租赁合同通知书》，大翔公司工作人员万娟签收。2016年12月6日李宗、李开旗通过库尔勒市巴音公证处以公证方式向大翔公司送达《解除房屋租赁合同通知书》。2017年3月26日李宗将大翔公司的设施、设备及配件等物品集中搬至案涉部分房屋内存放。一审庭审中，陈彬认可其本人及大翔公司在李宗及垦德木业公司处购买过材料。2019年7月1日，大翔公司向一审法院申请调取：2014年11月陈东（系陈彬哥哥）、马兰在垦德木业公司刷卡明细；2013年6月新疆西域建筑勘察设计研究院给李开旗设计的展厅一层、二层平面图；2017年3月25日库尔勒市公安局建设路派出所到案涉房屋的出警记录。一审法院调取了2014年11月陈东、马兰工商银行账户历史明细清单及2017年3月25日库尔勒市公安局建设路派出所出警记录清单。因双方均同意以双方提交的图纸作为定案依据，对大翔公司申请调取新疆西域建筑勘察设计研究院给李开旗设计的展厅一层、二层平面图的请求，一审法院不予准许。2019年7月2日，李宗、李开旗向一审法院申请调取陈彬2015年7月1日至31日工商银行账户历史明细清单。经一审法院向中国工商银行巴音郭楞蒙古自治州分行调查及向陈彬询问，大翔公司提交的中国工商银行借记卡账户明细清单载明的2015年7月2日陈彬向李宗转款50000元、2015年7月7日陈彬向李宗转款300000元、2015年12月3日陈彬向李宗转款30000元，共计380000元均系陈彬自行添加，并伪造银行印章加盖于清单上；库尔勒市人民法院档案室印章也系陈彬偷盖于清单上。2019年7月15日，因陈彬伪造证据，一审法院作出（2019）新28司惩2号决定书，对其拘留十五日。2019年7月1日，大翔公司向一审法院提出对下列事项进行鉴定的申请：⒈案涉房屋面积测量；⒉2015年4月2日李宗、李开旗收回房屋一层、二层面积测量；⒊2015年4月1日双方签订的《付款协议》第四项、第五项形成时间；⒋截至2016年9月27日大翔公司装修案涉房屋的价值；⒌2016年9月27日李宗强行收回案涉房屋致使大翔公司留置在案涉房屋内设施、设备及配件贬损的价值；⒍2015年4月3日至2019年1月17日李宗违约收回案涉房屋（名车展厅）的既得利益损失（停业损失）；7.2016年9月28日至2019年1月17日李宗违约收回案涉房屋（东风风神展厅）的既得利益损失（停业损失）。一审法院于2019年11月27日对大翔公司提出的鉴定申请予以回复：⒈李宗与大翔公司分别提交的房屋图纸中的比例尺一致，双方均同意按照图纸确定房屋面积，故对大翔公司第1、2项鉴定申请不予准许。⒉2015年4月1日双方签订的《付款协议》明确写明协议一式两份，双方签字生效各执一份。经一审法院释明，大翔公司在指定期限内未能提交其持有的《付款协议》原件，应承担不利后果。对大翔公司第3项申请，一审法院不予准许。⒊对大翔公司第4、5、6、7项申请，一审法院于2020年1月6日委托中证公司进行鉴定。该公司于2020年4月15日作出评估报告及情况说明，鉴定意见如下：大翔公司租赁李开旗展厅（原东风风神4S店）在2016年9月27日装修价值总计为673692.15元。说明如下：一、截至2016年9月27日李开旗展厅的装修价值。评估机构同双方当事人对现场装修进行了查验，对李开旗展厅（东风风神4S店）装修进行了价格评估，其余展厅的装修项目因双方当事人存在较大分歧，不具备评估基础，无法对其余展厅装修价值进行评估。二、2016年9月27日至今李开旗展厅中大翔公司的设施、设备及配件贬损的价值。经过市场调查，巴音郭楞蒙古自治州已没有经营同类的汽车配件4S店价格，无法参照同一地区经营同类汽车配件4S店价格进行评估。对于展厅中大翔公司使用过的设施、设备及配件无法确定好坏，因此无法评估。三、2015年4月3日至2019年1月17日大翔公司租赁李开旗展厅（名车展厅）的既得利益（停业损失）及2016年9月28日至2019年1月17日大翔公司租赁李开旗展厅（东风风神展厅）的既得利益（停业损失）。双方当事人同意对既得利益价值参照大翔公司停业前上报给税务部门的财务报表进行评估。经调查，国家税务总局巴音郭楞蒙古自治州税务局提交了大翔公司2015年、2016年年度会计报表及2015年第四季度、2016年四个季度中期会计报表。2020年4月29日中证公司作出评估报告的补充报告。补充意见如下：⒈2015年4月3日至2019年1月17日大翔公司租赁名车展厅的既得利益（停业损失），因大翔公司未向税务部门上报该展厅财务报表，无法进行评估。⒉2016年9月28日至2019年1月17日大翔公司租赁李开旗东风风神展厅的既得利益（停业损失），根据国家税务总局巴音郭楞蒙古自治州税务局提交的原东风风神4S店2015年利润表（年报）显示，该展厅2015年度净利润本年累计金额为－1259364.92元；2016年第三季度报告显示，该展厅净利润本年累计金额为－1094963.52元，大翔公司停业前上报给税务部门财务报表载明的净利润为负数，故大翔公司东风风神4S店2016年9月28日至2019年1月17日没有既得利益（停业损失）。中证公司分别对双方针对评估报告及情况说明、补充报告提出的异议进行了书面回复。大翔公司申请鉴定人员到庭接受质询。大翔公司支付评估费6700元，鉴定人员出庭费500元。2019年8月21日、2019年8月25日李开旗、大翔公司分别向库尔勒市巴音公证处申请对存放在李开旗展厅内大翔公司的物品进行清点。2019年10月29日库尔勒市巴音公证处作出（2019）新库巴音证字第9539号、9540号、9541号公证书。双方各支付公证费10000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、大翔公司是否欠付或超付李宗、李开旗房屋租金及数额；二、租赁合同是否已经解除，何时解除；三、合同履行期间，大翔公司与李宗、李开旗是否存在违约行为，应否承担违约责任及责任如何确定；四、大翔公司应否承担李宗、李开旗租金损失及数额如何确定；五、大翔公司应否将其物品从案涉房屋中搬离；六、李宗、李开旗应否承担大翔公司装修损失及数额如何确定；七、李宗、李开旗应否承担大翔公司设施、设备及配件损失及数额如何确定；八、李宗、李开旗应否承担大翔公司的营业损失及数额如何确定。李宗、李开旗与大翔公司在平等自愿的基础上签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。李宗、李开旗依约向大翔公司交付了案涉房屋，大翔公司应当依约交付房屋租金。双方对房屋面积产生争议，一审审理过程中，双方均认可先测量面积后签订租赁合同，结合陈彬在库尔勒市人民法院审理时提交的房屋结构图及双方提交的案涉房屋图纸标明的比例尺计算，房屋面积一层4032㎡、二层696㎡，总面积4728㎡，与双方签订的租赁合同确定的面积一致，一审法院予以确认。经一审法院释明，大翔公司未在指定期限内提交其持有的2015年4月1日其与李开旗签订的《付款协议》。一审法院确定以李开旗提交的《付款协议》为准，该协议能够确定2015年4月1日大翔公司仍欠付房屋租金。大翔公司称2015年4月3日李宗强行收回房屋，将部分房屋对外招租，其不应支付该部分房屋租金，并提交照片及证人石俊毅、尤仁君证言加以证明。照片系其自行拍摄，仅能显示房屋内张贴招租通知，不能证实李宗强行收回房屋；石俊毅证言证明张贴招租通知房屋的钥匙在大翔公司处管理；尤仁君证言也无法证实李宗、李开旗强行收回部分房屋，故对大翔公司主张2015年4月3日李宗强行收回房屋的事实，一审法院不予采信。大翔公司还称2016年9月27日李宗将剩余房屋强行上锁，收回全部房屋，其不应再支付租金，并提交照片、证人杨俊华的证言加以证明。照片系其自行拍摄，虽能显示房屋的外观，无法证实李宗强行上锁收回房屋的事实；证人杨俊华系大翔公司的库管员，与其有利害关系，大翔公司未提交其他证据予以佐证，上述证据无法形成证据锁链证实其该项主张，故对大翔公司主张2016年9月27日李宗强行收回房屋的事实，一审法院不予采信。李宗、李开旗自认2015年7月4日起不再对一层1440㎡、二层243㎡收取租金，自2016年4月1日起再次对一层375㎡不收取租金，其自愿放弃收取部分房屋租金不违反法律规定，一审法院予以确认。大翔公司称自2016年9月14日起，双方将房屋租金变更为一层每月30元/㎡、二层不再收取租金，但其提交的凭证系垦德木业公司会计周玲书写的草稿，李宗对该凭证不认可，该凭证无法证明双方就合同单价变更达成合意，故对大翔公司提出房屋租金变更的事实，一审法院不予采信。租赁合同约定，租金单价为一层每月35元/㎡，二层每月17.5元/㎡，一审法院予以确认。2014年1月18日至2016年10月30日，大翔公司应支付房屋租金共计4159370.25元，即：2014年1月18日至2015年7月3日应付租金2682750元，其中一层2469600元（4032㎡×35元×17.5个月）、二层213150元（696㎡×17.5元×17.5个月）；2015年7月4日至2016年3月31日李宗、李开旗仅收取一层2592㎡、二层453㎡租金，应付租金877962.75元，即：一层807408元（2592㎡×35元×8.9个月）、二层70554.75元（453㎡×17.5元×8.9个月）；2016年4月1日至2016年10月30日李宗收回一层面积375㎡，应付租金598657.5元，即：一层543165元（2217㎡×35元×7个月）、二层55492.5元（453㎡×17.5元×7个月）。大翔公司对李宗、李开旗提交证明大翔公司向其支付租金2141700元的证据均无异议，一审法院予以确认。一审法院对于有争议的证据认定如下：关于2014年6月6日收据。李宗于2014年6月6日出具收到大翔公司交来房屋租金207900元的收据。大翔公司认为该收据各分项相加为217901元，应认定支付租金217901元，因收据显示两处大写金额和总计小写金额均为207900元，一审法院根据该收据确定租金207900元。关于《机动车交易合同》《抵账说明》。李宗、李开旗提交《机动车交易合同》主张大翔公司以一辆全新胜达汽车抵付租金168000元；大翔公司提交《抵账说明》认为，该车是新疆银丰汽车销售服务有限公司以305000元向其抵账而来，后其将该车抵付李宗租金280000元。因李宗对此不予认可且双方均认可《机动车交易合同》所涉车辆（标明车架号）为抵账车辆，大翔公司提交抵账说明未载明车架号，不能证明与抵账车辆系同一车辆，故其主张一审法院不予采信。关于《顶账协议》。双方签订《顶账协议》约定大翔公司以4辆车抵付租金287100元，大翔公司交付车辆后，未交付车辆手续且无法办理过户。李宗、李开旗主张该协议无法实现抵付租金的目的；大翔公司主张车辆交付视为抵账完成。一审法院认为，该协议可以证明2016年10月19日大翔公司仍欠付李宗、李开旗房屋租金，大翔公司未按该协议全面正确履行合同义务，车辆无法正常使用，不能实现抵账目的，对该4辆车抵付租金的事实不予确认。关于大翔公司提交的证明其支付租金的转账证据。大翔公司及其法定代表人陈彬在案涉房屋租赁期间与李宗同时存在借款关系和买卖关系，大翔公司认可偿还借款及支付材料款均转账支付，上述转账款项无其他证据印证用途，结合大翔公司支付租金，李宗开具收据的事实，不能认定上述证据载明的款项用途为支付租金，对大翔公司的该项主张，一审法院不予采信。关于土地租金税务发票100000元。大翔公司主张该款项抵付租金；李宗、李开旗认为该款项与本案无关。因双方未约定该款项可抵付租金，大翔公司未提交证据证明双方对此达成合意，一审法院不予采信。综上，自2014年1月18日起大翔公司共支付房屋租金2517600元（无争议2141700元＋207900元＋168000元），按合同约定的单价计算，2517600元为2014年1月18日至2015年6月的房屋租金。截至2016年10月30日，大翔公司尚欠租金1641770.25元（4159370.25元－2517600元）。李宗、李开旗主张大翔公司支付租金的诉讼请求，一审法院支持1641770.25元。大翔公司主张返还超付租金的反诉请求无事实依据，一审法院不予支持。租赁合同约定，承租方拖欠租金3个月，出租方有权解除合同，收回出租门面。截至2016年10月30日，大翔公司已超过十六个月未支付租金，李宗、李开旗亦向大翔公司送达了《解除房屋租赁合同通知书》，由大翔公司工作人员万娟签收，租赁合同已达到约定解除条件，一审法院确认双方签订的租赁合同已于2016年10月30日解除。租赁合同约定，合同履行过程中，任何一方违约，支付本年度全年租金的30%违约金。李宗、李开旗主张以2016年房屋租金的30%计算违约金不违反法律规定，一审法院予以确认。2016年租金合计835411.5元，即：一层1月18日至3月30日租金217728元（2592㎡×35元×2.4个月）、4月1日至10月30日租金543165元（2217㎡×35元×7个月）、二层1月18日至10月30日租金74518.5元（453㎡×17.5元×9.4个月）。违约金应为250623.45元（835411.5元×30%）。对李宗、李开旗主张违约金的诉讼请求，一审法院支持250623.45元。李宗、李开旗依约履行合同义务，在大翔公司违反合同义务后及时采取减损补救措施不构成违约，无须承担违约责任。对大翔公司要求李宗、李开旗承担违约责任的请求，一审法院不予支持。李宗、李开旗主张案涉房屋2016年10月31日至2017年11月30日按一层1416㎡每月单价35元/㎡、二层236㎡每月单价17.5元/㎡计算租金损失为697970元；2017年12月1日至2020年7月31日按一层619.5㎡每月单价35元/㎡计算租金损失为693840元，合计1391810元。一审法院认为，李宗、李开旗该项主张实质为租赁合同解除后大翔公司对案涉房屋的占用使用费。租赁合同解除后至2017年3月25日，大翔公司未采取措施腾退房屋应支付占用使用费。李宗、李开旗仅主张一层1416㎡、二层236㎡的占用使用费不违反法律规定。双方均认可2017年3月26日李宗将大翔公司物品搬至部分案涉房屋内存放。根据双方提交的房屋图纸，该部分房屋面积为655.2㎡（31.2m×21m），李宗、李开旗主张按租赁合同确定的租金单价计算619.5㎡房屋占用使用费不违反法律规定，且不损害大翔公司利益，一审法院予以确认。李宗、李开旗主张占用使用费至2020年7月31日，一审法院对未产生的占用使用费不予支持，确定房屋占用期间截止日为2020年5月26日。综上，大翔公司应支付房屋占用使用费1087016元，即：2016年10月31日至2017年3月26日一层使用费242844元（1416㎡×35元×4.9个月）、二层使用费20237元（236㎡×17.5元×4.9个月）、2017年3月27日至2020年5月26日一层使用费823935元（619.5㎡×35元×38个月）。租赁合同解除后，大翔公司应当腾退房屋。其怠于履行该义务，2017年3月26日李宗将大翔公司的物品搬至部分案涉房屋集中存放，属于及时采取措施减少损失的行为。对李宗、李开旗要求大翔公司将其物品从案涉房屋搬离的请求，一审法院予以支持。双方分别申请公证处对案涉房屋内大翔公司的物品进行清点，各支付公证费用10000元。因合同解除后，双方均应对房屋内物品进行清点，应当各自承担清点费用。租赁合同约定，租赁期满大翔公司无意续租，其投入的装饰、装修及设施、设备所有权归大翔公司所有。经大翔公司申请，一审法院委托中证公司对2016年9月27日李开旗展厅的装修价值进行评估。评估报告确定李开旗展厅（东风风神4S店）在2016年9月27日装修价值总计为673692.15元，依约应由李宗、李开旗负担。李宗、李开旗对评估报告无异议，但认为其中地砖部分系其投入，有2014年6月6日收据和大翔公司的陈述为证。双方认可2014年6月6日收据载明的地砖、砂子等材料用于李开旗展厅（东风风神4S店），该费用应视为李宗、李开旗的投入，李宗、李开旗此项主张成立，一审法院予以确认。评估报告中贴地砖（80×80cm）评估价格23261.57元应从李宗、李开旗支付款项中扣除。大翔公司认为其余展厅装修未评估，根据中信公司说明，其余展厅原貌不复存在，双方对装修项目存在较大分歧，不具备评估基础。本案审理过程中，中信公司依据大翔公司提交的清单及材料作出评估报告后，大翔公司又以存在遗漏评估项目为由要求补充鉴定，因鉴定前一审法院已指定期间要求大翔公司提交鉴定材料，大翔公司未能提交应当承担不利后果，对大翔公司提出补充评估的申请，一审法院不予准许。综上，李宗、李开旗应当向大翔公司赔偿装修损失650430.58元（673692.15元－23261.57元）。经大翔公司申请，一审法院委托中证公司对案涉房屋内大翔公司的设施、设备及配件贬损的价值进行评估。评估机构向一审法院说明，巴音郭楞蒙古自治州已没有经营同类的汽车配件4S店，无法参照同一地区经营同类汽车配件4S店进行评估，且不能确定设施、设备及配件的好坏，不具备评估条件，故对该项价值无法进行评估。大翔公司要求李宗、李开旗赔偿设施、设备及配件损失的请求无事实依据，一审法院不予支持。经大翔公司申请，一审法院委托中证公司对大翔公司营业损失进行评估。补充评估报告意见为2015年4月3日至2019年1月17日大翔公司（名车展厅）的既得利益（停业损失），因大翔公司未向税务部门上报该展厅财务报表，故无法进行评估；2016年9月28日至2019年1月17日大翔公司（东风风神4S店）的既得利益（停业损失），因大翔公司停业前上报给税务部门财务报表的净利润为负数，故此期间没有既得利益（停业损失）。对大翔公司要求李宗、李开旗赔偿大翔公司停业损失的请求，无事实依据，一审法院不予支持。判决：一、李宗、李开旗与大翔公司签订的租赁合同于2016年10月30日解除；二、大翔公司于判决生效后十日内支付李宗、李开旗房屋租金1641770.25元；三、大翔公司于判决生效后十日内支付李宗、李开旗违约金250623.45元；四、大翔公司于判决生效后十日内支付李宗、李开旗房屋占用的租金损失1087016元；五、大翔公司于判决生效后十日内搬离存放于案涉房屋内的设施、设备及配件；六、李宗、李开旗于判决生效后十日内赔偿大翔公司装修损失650430.58元。七、驳回李宗、李开旗的其他诉讼请求；八、驳回大翔公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大翔公司提交：⒈建设用地规划许可证复印件。以此证明：一审法院未对案涉房屋是否有产权证书，李宗、李开旗是否具有合法租赁权进行必要的审查。案涉租赁房屋可能没有产权证书，且超出规划审批范围外建设部分属于违章建筑。⒉《车辆购置合同》。以此证明：2015年7月31日，大翔公司与案外人签订车辆购置合同，以一辆白色全新胜达汽车折抵货款305000元，李宗、李开旗以168000元折抵租金对大翔公司显失公平。李宗、李开旗质证意见：对建设用地规划许可证真实性、合法性无异议。双方订立的《土地租赁意向协议》及租赁合同约定的租赁标的物是案涉土地及地上建筑物。李宗、李开旗对案涉土地享有合法使用权，并取得建设工程规划许可证，有权出租获取收益。对《车辆购置合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可。李宗、李开旗提交临时建设规划许可证复印件。以此证明：大翔公司为其经营的4S店尽快营业，办理了案涉房屋的临时建筑手续且手续均在大翔公司处。大翔公司质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据恰恰证明案涉房屋没有合法产权。本院二审查明，2013年3月3日，甲方李宗与乙方卢朝良签订《土地租赁意向协议》。双方就李宗将其所持土地按卢朝良提交4S建设图纸建设汽车展厅，包括建筑主体、通水电暖、停车场、草坪等汽车展厅的基础设施。该展厅建设完成后，以每月35元/㎡租赁，租赁期为三年等内容达成初步意向。大翔公司在该协议落款处盖章。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一为租赁合同的性质及效力如何认定。2013年3月3日，李宗与大翔公司订立《土地租赁意向协议》，就土地租赁达成初步意向。2014年6月6日，双方订立租赁合同。《土地租赁意向协议》与租赁合同形成连续完整的意思表示，即李宗、李开旗名下宗地按大翔公司要求建造汽车展厅并租赁给大翔公司使用。李宗、李开旗将地上建造好的汽车展厅交付给大翔公司，大翔公司支付了部分租金。根据双方真实的交易目的和实际履行情况，双方实质形成了出租人李宗、李开旗将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承租人大翔公司使用、收益，承租人大翔公司支付租金的土地使用权租赁合同法律关系。李宗、李开旗订立租赁合同时持有的土地权属证书能够证明李开旗系案涉土地合法权利人，大翔公司没有充分证据予以推翻。故租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应秉持诚信，恪守承诺，全面履行合同义务。大翔公司使用案涉房屋持续经营，在租赁合同履行期间未提出任何关于租赁物权属的异议及合同效力的抗辩，在其自身合同目的已经实现的情形下，不积极履行应尽的合同义务，反而主张对合同效力进行审查，显然违背诚实信用原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条规定：当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。一审程序中，大翔公司认可合同效力提出解除合同及主张违约金等反诉请求。该诉讼行为已发生法律效果，在二审程序中对其具有当然的拘束力。大翔公司推翻一审诉讼行为，二审主张对案涉房屋权属进行审查的理由，本院认为违反诚实信用原则，违背诉讼行为的合法性、合理性及有效性，其理由不能成立，本院不予支持。大翔公司二审提交的建设用地规划许可证，本院不予采信。对其请求调取相关证据的申请，本院不予准许。本案的争议焦点之二为租赁合同的解除时间如何认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁合同约定，大翔公司未按合同约定交付租金超过三个月，李宗、李开旗有权解除合同。大翔公司取得租赁物的使用权后，应当按约按时足额支付租金。因大翔公司未按时足额支付租金，双方签订《协议书》对大翔公司的履行期限进行了延展。大翔公司仍不履行，拖欠租金一年以上。李宗、李开旗于2016年10月30日依法解除租赁合同。一审法院确认双方签订的租赁合同于2016年10月30日解除有事实依据和合同依据，且与上述法律规定相符，应予维持。本案的争议焦点之三为租赁合同解除后的法律后果如何认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于双方当事人各自的诉讼主张能否成立，本院分别评析如下：第一，租赁合同自2016年10月30日解除时终止履行。一审法院依照租赁合同约定的房屋面积、租金标准及李宗、李开旗自愿放弃的部分结合双方当事人提交的付款证据认定2014年1月18日至2016年10月30日大翔公司应付租金4159370.25元，大翔公司已付租金2517600元事实清楚，判令大翔公司支付欠付租金1641770.25元合同依据和事实依据充分。租赁合同约定的房屋面积与陈彬在诉讼中提交的房屋结构图及双方提交的案涉房屋图纸确定的面积一致，大翔公司主张对案涉房屋实际面积进行实地测量的申请与双方真实意思表示及其自认的事实相悖，本院不予准许。双方均认可李宗、李开旗提交的《机动车交易合同》项下车辆系大翔公司用于折抵租金的车辆。一审法院按李宗、李开旗转让该车辆的实际价款折抵租金168000元并无不当。大翔公司一审提交的《抵账说明》及二审提交的《车辆购置合同》均不能证明双方就该车辆以大翔公司主张折抵租金280000元达成合意，本院不予采信。第二，大翔公司自租赁合同解除后仍占有使用案涉房屋至今，应向李宗、李开旗支付相应的占有使用费。一审法院参照租赁合同约定的租金标准判令大翔公司共计支付占用使用费1087016元并无不当。第三，租赁合同约定，合同履行过程中任何一方违约支付本年度全年租金的30%违约金。2016年10月30日租赁合同因大翔公司欠付租金根本违约导致解除，一审法院查明案涉房屋2016年租金为835411.5元，判令大翔公司以该租金的30%支付违约金250623.45元有事实和合同依据，且不违反法律规定。第四，合同解除后当事人可以要求恢复原状，一审法院判令大翔公司立即搬离存放在案涉房屋内的设施、设备符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。第五，李宗、李开旗通过让渡财产使用权而获得租金收入，在大翔公司未能按时足额支付租金，其合法权利不能得到保障的情形下，行使法定解除和约定解除权，对合同不能履行没有任何过错，租赁合同系大翔公司的根本违约行为导致解除。大翔公司在其不按时足额支付租金的情形下，对合同不能履行的后果应有预见，对自身损失应当承担责任。因租赁合同约定，租赁期满大翔公司投入的装饰、装修及设施、设备归大翔公司所有，且大翔公司提交的合同、票据等证据不能客观真实准确地反映其装修损失的具体数额。为查明案件基本事实，一审法院依据大翔公司申请委托中证公司对案涉房屋装修费用进行鉴定。鉴定机构指派鉴定人员出庭接受当事人质询，进行了异议答复，鉴定程序合法。大翔公司并未提交证据足以推翻该鉴定意见。一审法院参照鉴定意见及2014年6月6日收据和大翔公司的陈述，判令李宗、李开旗赔偿大翔公司装修损失650430.58元符合本案的客观事实。一审法院结合中证公司对大翔公司设施、设备及配件损失无法评估价值作出的说明及大翔公司提交的财务报表显示的经营状况，对大翔公司主张的设施、设备及配件损失、停业损失均不予支持与当事人过错程度相符，且符合公平原则和诚实信用原则，应予维持。综上所述，大翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140818.69元，由巴州大翔汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   宋   振   芹审  判  员   李      李审  判  员   张      佳二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 一 日法 官 助 理   闫   乔   乔书  记  员   努热斯曼·那斯尔