广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1560号上诉人（原审被告）：恒大地产集团阳江有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路**乙小区**商业楼**。法定代表人：蔡雪斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王紫萱，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡真，女，1956年9月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹婷婷，广东言必行律师事务所律师。上诉人恒大地产集团阳江有限公司（以下简称恒大阳江公司）因与被上诉人蔡真商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒大阳江公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判恒大阳江公司无须向蔡真支付逾期交楼违约金58797元。事实及理由：一、一审法院依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项认定恒大阳江公司构成逾期交楼，没有法律依据。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项对查验房屋进行了明确约定。《补充协议》第五条约定：“双方同意本合同第十一条补充如下：（五）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……。”《补充协议》第十二条第11点已明确恒大阳江公司已就本《补充协议》内容向蔡真特别解释说明，买受人已知悉并认可补充合同的全部条款内容；第十四条约定“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准”（粗体字醒目提示）。据此，《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的约定与《补充协议》第五条第（五）款的约定不一致，应以后者的约定为准。一审判决完全无视《补充协议》第五条第（五）款的约定，直接依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的内容认定恒大阳江公司构成逾期交楼是错误的。二、针对蔡真在收楼日所反映的问题，恒大阳江公司仅负有修复责任，不构成逾期交楼。《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）款约定：“对于地基基础和主体结构外的质量问题，恒大阳江公司应及时更换、修理。”第（三）款约定，对于装饰装修质量问题，蔡真有权要求更换、修理，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，蔡真也不得以装饰、设备存在质量问题为由拒绝接收房屋。一审判决认为“由于恒大阳江公司没有证据显示其当时对蔡真提出的房屋存在上述问题有异议，事后恒大阳江公司亦对涉案房屋进行了维修”，认定恒大阳江公司构成逾期交楼，这与合同约定相悖。恒大阳江公司的维修行为是履行前述条款约定的针对装饰装修瑕疵的修复责任，并非针对涉案房屋不符合交楼标准所采取的补救措施。一审判决明显混淆了两者的区别。另外，一审判决没有对蔡真提出的问题究竟是属于“地基基础和主体结构问题”还是“除地基基础和主体结构外的质量问题”进行界定（合同对两者作出了完全不一样的约定），而直接认定蔡真有权拒绝接收房屋，亦与合同的约定相悖。三、一审判决认为恒大阳江公司“没有证据证明其已尽了合理提示义务”，并据此认定“逾期交楼违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”是无效条款，没有事实和法律依据。从《补充协议》第十二条第11点和第十四条的约定可知，恒大阳江公司已针对《补充协议》的全部内容向蔡真进行了合理提示。另外，虽然前述条款为格式条款，但并非必然无效，且双方约定的违约责任是否公平合理有法定的救济途径，即蔡真可通过申请调整违约金予以救济。但在一审庭审中，蔡真并没有提出调整违约金的申请，也没有举证证实其实际遭受的损失超过约定的违约金，所以，前述条款应认定为有效条款。综上，请支持恒大阳江公司的上诉请求。蔡真答辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据充分。本案是由于恒大阳江公司的原因导致涉案房屋逾期交付，恒大阳江公司应当依法承担逾期交楼的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，恒大阳江公司应当在2018年7月31日前，将达到合同约定交付质量标准的涉案房屋交付给蔡真。然而，在蔡真对涉案房屋进行现场勘查时，发现涉案房屋存在严重的质量问题。蔡真已经当场向恒大阳江公司反映房屋的质量问题，并要求恒大阳江公司进行修复整改。对此，恒大阳江公司在一审中也承认涉案房屋存在质量问题，并在事后对涉案房屋进行了整改。根据双方签署的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的约定，在双方共同查验房屋之后，恒大阳江公司应当在60日内及时修复屋面、墙面、地面渗漏或开裂等房屋质量问题后，再行交付，但恒大阳江公司一直未修复整改完毕涉案房屋，因此，恒大阳江公司应当按照合同约定承担逾期交楼责任。二、恒大阳江公司主张依据《补充协议》的约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题外，蔡真不得以房屋存在质量问题为由拒收房屋，没有事实与法律依据。（一）双方合意交付的房屋是达到约定装修标准的房屋，与毛坯房不一样。而恒大阳江公司拟交付的房屋存在严重的漏水等质量问题，蔡真根本不可能入住。如果蔡真在房屋漏水的情况下入住，对入住以后产生更大的损失难以确定由谁承担责任。（二）《补充协议》尚未经有关部门备案，是恒大阳江公司利用其房屋销售方的优势地位私下要求蔡真签的，该《补充协议》根本不是蔡真的真实意思表示，没有任何法律效力。此外，该补充协议属于格式条款，明显在加重蔡真责任的同时，减轻了恒大阳江公司的交房责任。而且，恒大阳江公司没有证据证明已经尽了相应的说明义务。根据《合同法》第四十条的规定，该补充协议应当是无效的。三、恒大阳江公司主张依据《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）（三）款的约定，认为其仅负有修复责任，不构成逾期交楼，没有事实与法律依据。本案中，对于蔡真现场勘查时发现涉案房屋存在的质量问题，恒大阳江公司没有提出异议，并且在事后对涉案房屋进行了修复，这充分证明了涉案房屋存在质量问题是客观事实。恒大阳江公司所主张的《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）（三）款约定，应当结合《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的约定来看，该条款实际的意思是恒大阳江公司应当在60日内及时修复屋面、墙面、地面渗漏或开裂等房屋质量问题后，再行交付，而并非恒大阳江公司所主张的蔡真不能拒收涉案房屋。四、如前所述，《补充协议》是无效的，一审法院认定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”属于无效条款，依法有据。综上所述，请驳回恒大阳江公司的上诉请求，维持原判。蔡真一审起诉请求：一、恒大阳江公司支付逾期交楼违约金62175元给蔡真；二、本案诉讼费用由恒大阳江公司承担。一审法院认定事实：2017年5月8日，恒大阳江公司（出卖人）与蔡真（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017051237），合同主要约定：买受人向出卖人购买阳江市江城区甲路m号乙小区a号住宅楼b单元c房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字20××9号，建筑面积共142.98平方米（其中套内建筑面积122.39平方米，公共分摊建筑面积20.59平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米10310.96元，房屋总价款为1261958元。买受人应当于2018年2月3日前分四期支付全部价款，首期房价款315490元应当于2017年5月5日前支付，于2017年8月3日前付清315490元，于2017年11月3日前付清315490元，于2018年2月3日前付清剩余款项252391元。合同第九条约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房的基础设备和公共服务及其他配套设施的交付条件。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）买受人在接收房屋时，不得故意或者无理地以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。第十二条逾期交付责任：逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按计算向买受人支付全部房价万分之1的违约金。第十六条商品房质量：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。之后，双方还签订了一份《补充协议》，其中约定，四、双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。五、双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：……5、买受人选择按揭款付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭款未划入监控帐户），交楼期限顺延。六、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。上述合同签订后，蔡真按照合同约定付清了全部的购房款给恒大阳江公司。双方确认总的购房款为1251005元。涉案房屋取得了工程竣工验收备案表。2018年7月30日，恒大阳江公司向蔡真发出一份《收（验）楼通知书》，通知蔡真在2018年7月31日办理验、收楼手续。蔡真于2018年7月31日收到上述通知书后，于2018年8月27日对涉案房屋进行了实地察看，认为涉案房屋完全不符合合同所约定的交付质量标准，当场将相关问题反馈给了恒大阳江公司。蔡真为证明涉案商品房没有达到合同约定的交付质量标准，提供其与恒大阳江公司工程部付李迎、王涛的微信聊天记录，微信聊天记录反映2019年10月及11月期间蔡真与付李迎、王涛对涉案商品房的维修工作进行交涉，由付李迎、王涛与蔡真确认需要维修项目，制定维修计划、安排人员维修及跟进维修进度。蔡真主张涉案商品房于2019年9月27日尚存在过道墙面返潮发霉、客厅弱电箱反面生锈、公卫墙面瓷砖空鼓、主卧小阳台玻璃爆裂、主卧空调严重漏水、主卫浴缸漏水、主卧插座面板缺失、电线裸露、地板发霉等二十六项质量问题未维修完毕，并提供《阳江—乙小区物业服务中心维修单》佐证，该维修单还载明上述报修项目于2019年12月11日维修完毕，有蔡真的签名确认。恒大阳江公司对上述维修单的真实性无异议，承认存在上述二十六项问题，但恒大阳江公司主张蔡真不应以此为由拒收商品房。2018年12月5日至12月7日期间，蔡真等乙小区业主就房屋质量问题向阳江市网络问政平台投诉。同年12月17日，阳江市住房和城乡规划建设局回复：“关于你们反映的房屋质量问题，我局已责成开发商尽快作出维修方案，为业主处理好房屋出现的相关问题。开发商表示，在收到你们反映的有关情况后，立即组织有关部门召开会议，研究解决维修方案等相关问题，争取在最短时间内解决你们的诉求。目前，维修队伍已进场施工，你们的房屋存在质量问题预计将于明年春节前维修完毕。对于因维修导致延迟交楼的问题，该公司表示尽快完成维修整改并移交你们使用，后续再商谈赔偿事宜。同时，对于开发商交付使用的房屋存在质量问题对你们造成的损失，建议你们通过司法途径向开发商进行索赔，以维护你们的合法权益。”一审诉讼中，恒大阳江公司主张蔡真已验收涉案商品房，并于2018年8月27日在物品领用登记表上签名领取房屋钥匙等物品，其已履行交房义务，认为蔡真声称的质量问题仅是装饰装修问题，其仅负有修理、更换、重做的责任。蔡真主张恒大阳江公司要求业主签领物品领用登记表领取钥匙等物品才能进入房屋查看，蔡真签署时没有实地查看涉案商品房。另外，蔡真认为《补充协议》没有经过有关部门备案，恒大阳江公司利用其销售方的优势地位要求蔡真签署，该协议加重了蔡真的责任和限制了蔡真的权利，免除了恒大阳江公司的大部分交付责任，未尽到相应的说明义务，该协议应当无效。一审法院认为，蔡真与恒大阳江公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务，蔡真已履行了支付购房款给恒大阳江公司的义务，恒大阳江公司应按约定将涉案商品房交付给蔡真使用。本案争议的焦点：一是恒大阳江公司是否构成违约；二是如构成违约，恒大阳江公司如何承担违约责任。对于第一个焦点问题。按双方合同约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。本案中，蔡真经查验涉案商品房后发现房屋存在漏水、墙砖空鼓、地板发霉、电线裸露等情况，并将商品房存在的问题反馈给恒大阳江公司。结合阳江市住房和城乡规划建设局就蔡真等乙小区业主的网络问政回复内容来分析，本案可以认定涉案商品房存在漏水及电气设备不能正常使用等质量问题。恒大阳江公司主张蔡真领取了房屋钥匙，应视为蔡真接受了涉案商品房，其已履行交付义务。但蔡真在验房过程中，发现商品房存在质量问题，根据双方的约定，恒大阳江公司应自查验次日起60日内负责修复，修复后再行交付给蔡真。即使蔡真领取了房屋钥匙和其他物品，也不能认定蔡真接受了涉案商品房以及恒大阳江公司已履行了交付义务。因此，合同约定恒大阳江公司应在2018年7月31日前向蔡真交付涉案商品房，但恒大阳江公司对涉案商品房不符合交付标准的质量问题进行维修后，于2019年12月11日才向蔡真交房，已构成违约。蔡真请求恒大阳江公司支付逾期交房违约金，理据充分，应予以支持。关于恒大阳江公司应如何承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案恒大阳江公司所提供的《补充协议》属格式条款，从该条款内容来分析，其中约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，明显免除恒大阳江公司的责任，限制了蔡真的主要权利，同时恒大阳江公司并没有证据证明其已尽了合理提示义务。依照上述法律规定，该条款应为无效条款，对双方不具有法律约束力。蔡真主张逾期交房违约金按全部房价款日万分之一计算并无不当，应予以准许。本案恒大阳江公司应在2018年7月31日前向蔡真交付涉案商品房，由于涉案商品房存在质量问题，恒大阳江公司对涉案商品房修复后于2019年12月11日交房给蔡真使用，共逾期497天。根据合同约定及收楼通知书，蔡真应于2018年7月31日前办理收楼手续，但其于2018年8月27日才到场查验房屋、办理收楼手续，蔡真因自身原因推迟查验房屋的27天不应计算在恒大阳江公司的逾期交楼时间内，故扣除27天后，恒大阳江公司的逾期交房时间为470天。因此，本案逾期交房违约金应计算为58797元（1251005元×470天×0.1‰）。蔡真请求超过上述核定数额的，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，作出判决：一、限恒大阳江公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金58797元给蔡真；二、驳回蔡真的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1354元，由蔡真负担74元，恒大阳江公司负担1280元。二审期间，蔡真与恒大阳江公司均没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点：一、恒大阳江公司是否构成逾期交楼违约；二、《补充协议》第十二条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定的效力应如何认定。关于争议焦点一，依据双方合同约定，涉案商品房具备合同约定的交付条件时，买受人查验所购商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题的，出卖人应当在修复后再行交付。虽然蔡真在收房时签领了房屋钥匙等物品，但其进入涉案商品房进行查验时发现所购商品房存在漏水、墙砖空鼓、地板发霉、电线裸露等质量问题，恒大阳江公司亦对蔡真提出的上述质量问题进行了维修后，并于2019年12月11日再行交房给蔡真使用。因此，恒大阳江公司未能在合同约定的交房期限届满（2018年7月31日）前向蔡真交付符合合同约定交付条件的商品房已构成违约，一审扣除蔡真未及时前往办理收楼手续的合理期间后确定恒隆公司应承担逾期交房违约金为58797元并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，本案《补充协议》属于格式条款，该协议第四条对逾期交房违约金调整为最高不超过房屋总价的2%，减轻了开发商自身的违约责任，排除了业主追究开发商长时间违约责任的权利，且恒大阳江公司未对排除买受人主要权利、减轻其主要责任的内容采取特别的标识以引起蔡真的注意，该合同条款应属无效。恒大阳江公司主张该条款合法有效的理据不足，本院不予支持。因恒大阳江公司至今未提供证据证明其已对房屋漏水等问题整改完毕，一审法院判令恒大阳江公司从逾期交房之日起到房屋实际交付之日止，以房屋总价款为基数，按每日万分之一计算违约金给蔡真正确，本院予以维持。综上所述，恒大阳江公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1269元，由恒大地产集团阳江有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年十一月二日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。