广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初2566号原告：湛江市勤耘物业服务有限公司，住所地湛江市霞山区********，统一社会信用代码91**************XW。法定代表人：郑朝燕，经理。委托诉讼代理人：陈海萍，广东韬宇律师事务所律师。被告：谢春读，男，1973年5月25日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区**********************,公民身份号码44**************1X。原告湛江市勤耘物业服务有限公司（以下简称勤耘物业公司）与被告谢春读物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告湛江市勤耘物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈海萍到庭参加诉讼。被告谢春读经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告谢春读向原告支付所拖欠的费用4677.41元（从2014年9月起至2018年8月30日止的物业管理费1953.6元、楼梯灯电费240元、代收水费1903.31元、垃圾处理费456元、洗水池及化粪池清理费124.5元）及利息（以拖欠的费用4677.41元为基数，从起诉之日按年利率6%计至给付之日止）。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：湛江市霞山区******************的业主为谢春读，该房建筑面积为103.78㎡。2005年3月25日，湛江市泰基物业管理有限公司（以下简称泰基物业公司）（甲方）与被告谢春读（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：一、乙方自收房之日起每月按时向甲方交付水、电费和物业管理费。物业管理费按建筑总面积计算，每月每平方米收取0.38元；水、电费按供水、电部门规定单价加损耗和公共照明用电计算。二、收取物业管理费的服务项目包括：房屋建筑物、房屋设备、设施的基本管理；院内环境卫生和绿化管理；安全防范和消防管理；车辆停放秩序和道路、场地的管理；物业维修费用和维修资金的账务管理；物业档案资料的管理；有关收费工作。但不含水池、化粪池清理和物业维修费以及行政事业单位收费和垃圾代运费在内。2005年10月23日，湛江市泰基房地产有限公司将该房屋交付被告谢春读使用，案外人赵小燕代被告在《移交签收表》上签名确认。2010年1月18日，泰基公司（甲方）与勤耘物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将霞山区文明西路1号泰华轩商住区委托乙方实行物业管理服务。委托管理期限自签订合同之日起至成立业主委员会选聘新的物业管理服务企业为止。被告谢春读自2014年9月起至2018年8月止，共拖欠费用4677.41元，其中物业管理费1953.6元、楼梯灯电费240元、代收水电费1903.31元、垃圾处理费456元、洗水池及化粪池清理费124.5元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告谢春读未到庭参加诉讼，但其在庭前提交了书面答辩意见称，2013年12月，其家阳台的天花板出现漏水状况，与楼上住户协商，楼上的住户同意要求物业公司检查，如属楼上住户原因导致漏水，则同意由其负责修复。其向物业公司反映该情况，代物业公司负责人不予理睬，其多次要求物业公司负责人找专业人员到现场检查，但一直没有回应。漏水的阳台是连着主人房的，主人房天花长期潮湿，每到潮湿天气，主人房及客厅的天花就会出现发霉，严重影响其及家人的身体健康。2014年9月起，其暂停缴交物业管理费等相关费用，目的是让物业公司派人上门送催缴单的同时让物业公司工作人员查看天花板漏水情况及存在的安全隐患。但直至2018年8月止，物业公司没有送过一次催交单，更没对天花漏水情况进行检查。其没有与原告签订相关的物业服务协议，仅与湛江市泰基物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议第二款甲方收取物业管理费的服务项目包括：“1.房屋建筑物、房屋设备、设施的基本管理；……3.安全防范和消防管理”，但其未能履行义务，让天花漏水和存在安全隐患。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。勤耘物业公司作为物业服务企业，接受湛江市泰基房地产有限公司委托为“泰华轩商住区”提供物业管理服务，应履行对小区公共设施设备维修、养护、管理的义务，保障小区内业主人身、财产的安全。被告谢春读作为小区的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。双方均应当按照《前期物业管理服务协议》的约定全面履行各自的义务。原告已经为业主即被告提供了物业服务，被告谢春读未向物业公司交纳物业管理费等费用，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告请求被告支付物业管理费、楼梯灯电费、代收水费、垃圾处理费、洗水池及化粪池清理费，于法有据，本院予以支持。物业公司对小区的房屋主体结构、公共部分负有维修、管理的义务，但被告已于2005年10月23日收楼，其家阳台不属于公共部分，其以阳台漏水为由拒交物业费，没有法律依据，本院不予支持。关于利息的问题。原告主张的利息实质为逾期付款违约金，本案中，双方没有约定逾期付款的违约金，原告主张按年利率6%计算违约金没有依据，本院不予支持。根据公平原则和诚实信用原则，本院将逾期付款违约金调整为以被告拖欠的费用为基数，自起诉之日（即2020年9月16日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止。物业服务系针对广大小区业主，具有公共性，每个业主利益角度也不尽相同。且物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态。因此，虽然勤耘物业公司的服务存在一定的瑕疵，但并不构成被告减交或免除物业服务费等其他费用的理由。如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利。而物业公司也应认真听取业主的合理建议，不断提高服务质量，共同营造和谐、文明的优质小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告谢春读于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市勤耘物业服务有限公司支付自2014年9月起至2018年8月30日止的物业服务费1953.6元、楼梯灯电费240元、代收水费1903.31元、垃圾处理费456元、洗水池及化粪池清理费124.5元，并支付相应的违约金（自2020年9月16日起以4677.41元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；二、驳回原告湛江市勤耘物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢春读负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈星宇二〇二〇年十一月三日法官助理 尤莉莹书 记 员 谢 珩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。