江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5691号上诉人（原审原告）：咸秀英，女，1937年1月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：方蓉，江苏苏泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王华，女，1960年4月15日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：王彬，男，1962年12月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：王群，女，1965年8月13日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：赵玉琴，女，1963年9月14日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：赵玉狼（赵玉琴弟弟），1971年1月12日出生，汉族，无业，住南京市秦淮区。上诉人咸秀英因与被上诉人王华、王彬、王群、赵玉琴房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2019)苏0104民初8990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。咸秀英上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判将本市秦淮区房屋（以下简称509室房屋）恢复登记至上诉人名下。2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．一审法院认定上诉人知道或应当知道509室房屋出售，且事后追认，与实际情况不符。王华、王群曾因争夺售房款大打出手，且不顾医院反对催父亲王孟生办理银行转帐手续，两人完全是为了侵占售房款而在一审法院做不实陈述。三子女平分售房款，上诉人是事后知道，并非追认；2．购房人赵玉琴系房产中介经营者赵玉狼的姐姐，受让509室房屋是恶意的，且没有支付合理对价。该房屋至今尚未交付，上诉人至今仍居住其中。赵玉琴在一审陈述其对509室房屋市场价格、居住情况均不知情，该房屋买卖过户由赵玉狼一手操办，在未看房情况下，当天签合同、当天付款、当天过户交易，且其在庭审中陈述卖房时上诉人不在场，上诉人不需知情，对于房屋市场价不知道等，均明显不符合常理。509室房屋经鉴定评估价值为223.07万元，而赵玉琴仅支付了140万元。赵玉琴明知上诉人之夫王孟生出售该房屋时其妻不知情，而王孟生转让房屋时已经80多岁高龄，被上诉人利用自己的优势地位哄骗老人以不合理低价转让房屋，明显有违上诉人的真实意思表示，显失公平。赵玉琴辩称，1．本次交易是双方自愿的，王孟生交易时表情愉快，本次交易并非上诉人说的非善意取得；2．咸秀英和王孟生一起到房产中介，有监控能调出来；509室房屋所有人系王孟生，王孟生有权处置他所有的房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。王华、王彬、王群未发表答辩意见。咸秀英向一审法院起诉请求：1．确认王孟生与赵玉琴于2018年11月16日签订的南京市存量房买卖合同无效；2．确认王孟生处分509室房屋并将房屋过户至赵玉琴名下的行为无效；3．判决赵玉琴将509室房屋的所有权登记恢复至王孟生名下；4．本案鉴定费、诉讼费用由一审被告承担。一审法院认定事实：1998年9月16日，王孟生与南京天宇医疗器械总公司签订《南京市公有住房买卖契约》，南京天宇医疗器械总公司自愿将位于南京市秦淮区的公房出售给王孟生。王孟生与其妻子咸秀英共生育三个子女：王华、王彬、王群。2018年11月16日，赵玉琴与王孟生签订《南京市存量房买卖合同》，合同约定：赵玉琴购买509室房屋，总价140万元，双方定于2018年11月16日正式交付该房屋，王孟生应在正式交付房屋前腾空房屋，合同生效之后3日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。当日，赵玉琴向王孟生支付140万元，双方办理了房屋过户登记手续，产权登记于赵玉琴名下。2018年11月22日，王孟生及妻子咸秀英搬离该房屋，两人共同至淮安其侄子处居住，三个月后两人回到南京租房居住，后王孟生因生病住院治疗，咸秀英被其子王彬接回509室房屋居住至今。2019年3月18日赵玉琴诉至一审法院，要求王彬搬出509室房屋并赔偿租金损失，一审法院根据查明事实，依法作出（2019）苏0104民初3346号民事判决书，判决：一、王彬于判决生效之日起30天内搬出位于本市秦淮区房屋。二、王彬于判决生效之日起十日内向赵玉琴支付占用房屋期间所产生的房租损失16100元（自2018年11月16日起至2019年5月9日止）。王彬不服一审判决，上诉至本院，本院依据查明事实依法作出（2019）苏01民终5857号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月2日咸秀英以王孟生为被告诉至一审法院，王孟生于2019年8月25日因病去世，一审法院依法追加其子女王华、王彬、王群作为共同被告参加诉讼。本案审理过程中，咸秀英坚持申请对509室房屋的市场价值进行评估，一审法院依法委托江苏汇知土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司进行司法评估，评估结论：509室房屋2018年11月16日的房地产市场价值为223.07万元。另查明王孟生于2018年11月16日收到售房款后于2018年11月20日转账50万元至其女儿王群账户，2019年4月17日以本票方式给付其女儿王华50万元，2019年6月28日王华、王彬、王群签订协议一份，内容为：2019年6月28日上午王华、王彬、王群兄妹三人就父亲卖房款等事项作如下协议：一、父母卖房款140万元，父亲取走一万元，剩余139万元，经父母同意，由子女三人平均分配，每人为463333元；二、父母生病治疗费用和其他费用由兄妹三人共同承担，不得推辞；……。协议签订后王华将协议内容全文读给咸秀英听，咸秀英表示知道了。后三人按照协议约定各取得卖房款463333元。一审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2018年11月16日，赵玉琴与王孟生就509室房屋签订《南京市存量房买卖合同》，现咸秀英以509室房屋系其与王孟生的夫妻共同财产，王孟生未经其同意出售该房屋，系无权处分，赵玉琴购买509室房屋的价格远低于同时段同地区市场价，赵玉琴非善意取得，要求确认该买卖合同无效，并要求追回该房屋。首先从咸秀英与王孟生的三个子女即本案被告王华、王彬、王群的陈述可以认定咸秀英夫妻二人与王彬之间的矛盾很大，咸秀英本人亦陈述：“王彬把我们骂的狗血喷头，不知道为什么骂我们”；从王群的陈述可以认定咸秀英夫妻因与王彬矛盾大，生活不愉快，在509室房屋买卖合同签订之前咸秀英夫妻两人已经决定将509室房屋出售他人，然后到淮安其侄子处生活，并委托王群通过中介寻找买房人；王华亦陈述:“母亲明确告诉本人其知道卖房子的事情，并说如果不卖房子，不早点走的话，被弟弟王彬害死的可能性都有，父亲也告诉本人卖房子的事情母亲也知道。”，综合以上情况，一审法院依法认定赵玉琴与王孟生签订的《南京市存量房买卖合同》系王孟生的真实意思表示，合法有效，咸秀英知道或者应当知道王孟生与赵玉琴签订《南京市存量房买卖合同》，并将509室房屋出售给赵玉琴的事实；其次，即使如咸秀英所称其对王孟生将509室房屋以140万元的价格出售给赵玉琴开始是不知情的，但其后在其明知王孟生将售房款中的50万元给付王群时并没有提出异议，咸秀英起诉时亦自认其于2019年4月已知房屋出卖事宜，且在其知晓2019年6月28日王华、王彬、王群签订协议将售房款140万元平均分配时，亦予以认可，综合以上情况，一审法院依法认定对于王孟生将509室房屋以140万元的价格出售给赵玉琴，咸秀英事后是予以追认的。综合以上情况，咸秀英的诉讼请求因无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回咸秀英的全部诉讼请求。二审中，上诉人提交了以下证据：1．接处警记录证明，以证明2019年7月26日王华曾陪同上诉人去派出所报警称王孟生在家人不知情的情况下将509室房屋出售给他人；2．王华书写的情况经过一份，内容为照顾王孟生的情况经过等，以证明该内容与王华在一审陈述相违背，王华在一审陈述不真实；3．王华与王孟生的录音证据两份（当庭播放录音），以证明2019年7月20日王华在与其父亲交谈时多次表示父亲被骗，她事先不知情，也与其在一审谈话笔录内容相违背。以上三组证据共同证明王华、王群因利益纠纷，为谋取509室房屋售房款而在一审做不实陈述，从而导致一审法院认定事实错误。经质证，赵玉琴对三组证据的真实性均不认可，认为这些证据反映的是上诉人家人之间的事情，其不清楚情况，其认为509室房屋买卖是真实的、善意的、合法的，是正常的交易。王华、王彬、王群未发表质证意见。二审审理中，被上诉人赵玉琴陈述，咸秀英关于2018年11月到淮安侄子家玩的陈述不属实，当时上诉人已经雇车把家里被褥等生活用品全部打包带走。上诉人陈述，其到淮安时找了一辆面包车，没有把家里东西都搬空，怕去侄子家不方便，所以就自己带了被子等物品。经本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、（2019）苏0104民初3346号民事判决书、不动产权证书、协议书、银行转账记录等证据证实。本院认为，根据各方当事人的陈述，本案二审的争议焦点为：1．上诉人咸秀英是否知道王孟生将诉争房屋出售给被上诉人赵玉琴；2．上诉人是否以实际行为追认王孟生的售房行为；3．赵玉琴买受该房屋是否系善意取得。关于咸秀英是否知道王孟生将509室房屋出售给赵玉琴，经查，本案各方当事人均确认509室房屋出售前后，上诉人夫妇与王彬矛盾较大，结合王孟生出售房屋后即雇面包车将生活用品搬至淮安的事实，应认定王孟生夫妇出售房屋系与王彬存在矛盾有关，而非上诉人在二审所述系王孟生本人受中介欺骗，结合一审王华、王群陈述内容，应认定咸秀英知道王孟生将509室房屋出售的事实。二审中，上诉人虽提交了接处警记录、王华书写的情况经过和录音等证据，但该情况经过内容系反映其家庭人际关系，王华与王孟生的录音证据内容系两人讨论认为房屋售价偏低，上述证据均不能证明咸秀英不知将509室房屋出售的事实。上诉人还提交了接处警记录证明，报警时间为2019年7月26日，发生于王华、王彬、王群兄妹三人就卖房款达成分配协议并经上诉人同意之后，故本院依法不予采信。关于上诉人是否以实际行为追认王孟生的售房行为，经查，2019年6月28日，王华、王彬、王群三人就卖房款等事项签订协议，王华将协议内容告知咸秀英，咸秀英明确表示认可，结合上诉人明知王孟生将售房款转账给女儿而未提出异议等事实，应认定上诉人对王孟生的售房行为予以认可。关于被上诉人赵玉琴买受该房屋是否系善意取得，经查，上诉人夫妇长期共同生活，两人始终互相扶养、照顾，并无矛盾。上诉人夫妇系因与其子存在矛盾而出售房屋，故出售509室房屋系上诉人夫妇真实意思表示，上诉人认为赵玉琴买受该房屋系恶意取得，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人咸秀英的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由上诉人咸秀英负担。本判决为终审判决。审判长  方兴宇审判员  徐松松审判员  陈晓霞二〇二〇年十一月二日书记员  汤 燕