江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终7742号 上诉人（原审原告、案外人）:朱栋凌，男，1972年12月13日出生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人:韩富平，北京初亭（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国民生银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区时代广场**，统一社会信用代码91320594776417508U。 主要负责人：曹亮，行长。 委托诉讼代理人：周小梅，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：沈才根，男，1966年12月9日出生，汉族，住苏州市相城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：许文英，女，1967年11月6日出生，汉族，住苏州市相城区。 上诉人朱栋凌因与被上诉人中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行）、沈才根、许文英案外人执行异议之诉一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初7758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱栋凌上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请或发回重审。事实和理由：1.其获悉沈才根、许文英在2013年6月8日取得涉案房屋的产权登记证书后便联系要求办理过户手续，但一直无法与两人取得联系。其后因沈才根外出躲债及以房屋涨价为由要求其另行支付10万元等原因导致一直未能办理过户手续，其不存在怠于行使权利的情况，不存在过错。2.其与沈才根、许文英签订房屋买卖协议后全额支付了购房款并装修入住，系因沈才根、许文英拒不配合才导致涉案房屋无法过户，其不存在过错，故其对涉案执行标的房屋享有足以排除强制执行的权益。3.其作为村民，对相应法律并不清楚，涉案处理模式在农村中也很普遍，按照公平原则，不能视其有过错，进而加重朱栋凌的法律责任。 民生银行苏州分行答辩称，1.朱栋凌主张37万元购房款系通过现金方式支付，不符合常理。2.即便涉案房屋购买合同是真实签订于2009年，但该房屋于2013年6月8日经取得权证，朱栋凌在此后长达四年期间未积极行使权利要求出卖人沈才根办理过户手续，也未通过法律程序要求办理过户手续，其怠于行使自己的权利导致房屋被法院查封，没有足以排除本案查封或者执行的实体权利。综上，朱栋凌的上诉理由不成立，应予驳回。 沈才根答辩称，其已经收到朱栋凌支付的37万元购房款。 许文英未答辩。 朱栋凌一审起诉请求：1.民生银行苏州分行立即停止对位于苏州市相城经济开发区漕湖花园一区33幢202室房屋及33幢4号车库的强制执行，并立即解除对该房屋的查封；2.确认沈才根、许文英与其签订的房屋买卖协议合法有效并继续履行，沈才根、许文英立即协助朱栋凌将前述房屋不动产所有权转移登记至其名下。 一审法院认定事实如下： 一审法院于2017年3月29日立案受理了民生银行苏州分行与许文英、沈才根、沈成雄、戴梅珍、邹洪明、顾素英、苏州市新泰化纤有限公司、苏州市亚诺金属工艺有限公司、苏州明成塑化材料有限公司金融借款合同纠纷一案，后于2017年9月12日作出（2017）苏0591民初2758号判决书，判决：“一、被告许文英应于本判决生效之日起十日内归还原告中国民生银行股份有限公司苏州分行借款本金673923.6元，截至2017年8月22日的利息7784.79元、罚息（含复利）267449.14元，以及自2017年8月23日起至实际清偿日止按年利率11.7%计算的罚息、复利；二、被告许文英应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国民生银行股份有限公司苏州分行律师费27972元；三、被告沈才根、沈成雄、戴梅珍、邹洪明、顾素英、苏州市新泰化纤有限公司、苏州市亚诺金属工艺有限公司、苏州明成塑化材料有限公司对被告许文英的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，被告沈才根、沈成雄、戴梅珍、邹洪明、顾素英、苏州市新泰化纤有限公司、苏州市亚诺金属工艺有限公司、苏州明成塑化材料有限公司在承担保证责任后，有权向债务人许文英追偿。”该判决发生法律效力后，民生银行苏州分行向一审法院申请执行。执行案件案号为(2019)苏0591执1968号。在前述案件审理过程中，一审法院于2017年4月13日对被执行人沈才根、许文英名下位于相城经济开发区漕湖花园一区33幢202室房屋及33幢4号车库进行了查封。案件进入执行程序后，审理阶段采取的诉讼保全措施自动转为执行措施。该案执行过程当中，朱栋凌作为案外人提出书面执行异议。一审法院于2019年6月17日作出（2019）苏0591执异78号民事裁定书，裁定驳回朱栋凌的异议请求。 另查明，上述涉案房屋为拆迁安置房，沈才根于2009年10月12日与案外人苏州市相城区漕湖产业园发展有限公司签署《拆迁安置房购房合同》，购买了涉案房屋。后于2013年6月8日进行了产权登记，房屋产权登记为沈才根与许文英共同共有。2009年10月28日，朱栋凌与沈才根、许文英在苏州市相城区黄埭法律服务所的见证下签订了一份《房屋买卖协议书》，约定沈才根、许文英将涉案房屋及所附车库出卖给朱栋凌，总价372000元，付款方式为签订协议一次性付清，交付期限为支付房款时立即交付，并约定今后沈才根、许文英必须配合办理过户手续。沈才根向朱栋凌出具收条一份，确认收到购房款372000元。朱栋凌称该款为现金给付。 一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。朱栋凌与沈才根、许文英签订的《房屋买卖协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，对其合同效力予以确认。但朱栋凌与沈才根、许文英签订房屋买卖合同时，沈才根、许文英尚未取得涉案房屋的产权登记证书，当时并不具备将房屋过户至朱栋凌名下的条件，朱栋凌对此是明知的，相应风险也应由其承担。而且朱栋凌在沈才根、许文英于2013年6月8日获得房屋产权登记证书后直至涉案房屋于2017年4月被一审法院查封期间，也一直怠于向沈才根、许文英主张要求过户登记的权利。前述情况表明其与沈才根、许文英签订房屋买卖合同后房屋一直未能过户可归咎于其自身的原因。朱栋凌自身对此存在一定程度的过错，其理应承担房屋未过户期间所产生的风险。此时申请执行人的胜诉权益应优先于原告方的物权期待权，其对于涉案房屋的物权期待权不能排除本院的执行。其要求停止执行，解除对涉案房屋的查封，并将房屋过户登记至其名下的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决：一、确认朱栋凌与沈才根、许文英签订的关于苏州市相城经济开发区漕湖花园一区33幢202室房屋（附33幢4号车库）的《房屋买卖协议书》有效；二、驳回朱栋凌的其余诉讼请求。案件受理费15028元，由朱栋凌负担。 各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院二审期间，朱栋凌提交由沈才根出具的情况说明一份，民生银行苏州分行对其真实性不持异议。沈才根在该情况说明中称，在2013年6月份涉案房屋取得产证后，因其做生意失败，好多人找其讨债，其没有办法就去外地打工躲债。期间朱栋凌通过许文英找到他要求办理过户手续，其答应朱栋凌等回来后再帮他办理过户手续，随后房屋即被法院查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，上诉人朱栋凌用以证明其已支付购房款的证据仅系沈才根出具的收条一张，朱栋凌称当时以现金方式支付了房款，但该收条出具日期为2009年10月27日，甚至早于双方订立涉案房屋买卖协议书日期2009年10月28日，朱栋凌已实际支付涉案房屋购房款的证据并不充分；而涉案房屋自2013年6月8日即取得产权登记证书，直至2017年4月13日房屋被法院查封，并无证据可直接证明上诉人朱栋凌在该期间曾向沈才根、许文英提出过办理过户的请求，即便朱栋凌涉案主张的以及沈才根二审陈述的系因沈才根、许文英原因致其未能办理过户手续的事实真实，但朱栋凌在近四年期间未采取相应法律手段实现权益，显属怠于行使其合法权利，特别是朱栋凌在购买涉案房屋时明知房屋尚未取得产权证书存在一定风险，但仍予以购买，该行为存在一定过错，故其亦应就此承担相应的法律后果。本院对其要求二审撤销原判并改判解除对涉案房屋查封的上诉理由不予支持。 综上，朱栋凌的上诉理由无事实和法律依据不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15028元，由上诉人朱栋凌负担。 本判决为终审判决。 审判长  庄敬重 审判员  韩 军 审判员  赵丽丹 二〇二〇年十一月四日 书记员  石寒钰