江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终462号上诉人（原审原告）：李骋，男，汉族，1951年1月3日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：高侠，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李刚，男，汉族，1962年11月21日生，住南京市。委托诉讼代理人：钱盛洋，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玲玲，江苏新高的律师事务所实习律师。上诉人李骋因与被上诉人李刚房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李骋上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或依法发回重审。2、由被上诉人承担本案保全费及一、二审案件诉讼费。事实与理由：（一）原审判决法律适用错误。1、原审判决将李刚冒名参加的民事案件自述内容作为本案主要定案依据，又以持有房屋所有权证行为作为判断物权所有人的依据，均系法律适用错误。（1）根据最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条“……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”，李刚已自认上诉人李骋对（2013)建民初字第1104号民事案件完全不知情，实为李刚冒名参加前述案件的诉讼活动，而原审判决将前述案件中所谓“持有身份证及房屋产权证原件”作为客观事实，属于法律适用错误。(2)根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，原审判决以“持有身份证及房屋产权证原件”这一行为认定李刚为实际产权人，属法律适用错误。何况，上诉人李骋也一直持有登记在李刚名下的苜蓿园204室房屋所有权证原件。2、李刚辩称案涉合同为虚假意思表示，其应提供证据加以证明，其不提供证据或证据不足以证明其主张的，其应承担不利后果。(1)根据最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人……反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，李刚从未提供证据证明2004年11月19日、2014年5月16日两次案涉房屋的物权变动系虚假意思表示，故其主张不成立。(2)李刚陈述了多种相互矛盾的所谓隐藏的真实意思，来否认2004年11月19日存量房买卖合同为真实物权变动，显然缺乏说服力。影响当事人重大财产利益的事务，李刚非但没有书面证据材料说明行为的虚假性，且并无现实的、紧迫的、有重大可得利益的事实存在,在家庭会议上当事双方已就用案涉房屋置换苜蓿园204室50%权益进行过蹉商，李刚仍于取得苜蓿园204室房产所有权的同一天同时办理案涉房屋的过户登记，显然是蹉商后行成一致合意的行为表示，再无其他任何隐藏的意思存在。(3)为让上诉人李骋获得房贴才将案涉房屋虚假过户的说法无合理性：根据《关于印发《江苏省省级机关职工住房补贴发放实施意见》的通知1(以下简称“房贴政策”)》第二条可知，案涉房屋按存量房交易对申领房贴无任何影响。案涉房屋2004年11月办理过户时契税3800元，2014年5月过户时契税10000元，合计13800元（尚未考虑其他税费及资金与时间成本），而上诉人于2007年12月签署房贴协议，房贴仅7000余元。任何一个正常人不会拿自己的房产所有权冒险且倒贴10000多元（尚未考虑其他税和费）帮助他人申请3年后才有的7000余元房贴的。房贴政策出台于2000年12月，并非2004年新政策，不需要突然“借房”；而上诉人李骋房贴领取时间为2007年12月后，领取后亦未办物权回转，显然，申领房贴与案涉房屋的物权变动完全无关。故根据最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条，李刚不能证明案涉合同存在《合同法》第五十二条规的无效情形，案涉合同为真实有效合同，自成立起对各方均有约束力。（二）原审判决事实认定不清。原审判决忽略了李刚将名下苜蓿园204室房屋交由上诉人李骋使用，并将该房屋产权证原件交由上诉人李骋保管的重要事实，片面、孤立地看待上诉人李骋未主张合同价款，属事实认定错误。因李刚无现金支付合同价款，遂以苜蓿园204房屋的使用利益换取延期支付价款的机会，当事人之间此种利益置换行为符合现实状况且双方利益得以平衡，此安排并未使上诉人李骋利益受到现实损害，且基于亲属关系，不催告价款不仅合理且符合人性和法律精神。原审判决忽略了这一客观重大事实，狭隘地认为上诉人李骋无故未主张房款，显然是事实认定错误。李刚正因为未支付案涉合同价款，才让度苜蓿园204房屋的使用利益，自己却居住在位于顶层（6楼，无电梯）的且面积小得多的老旧的案涉房屋内多年。（三）原审判决忽略了以下问题：1、2004年11月19日案涉房屋和苜蓿园的房屋进行变更转让时各自都没有占有和使用的变更，都没有付款。并且案涉合同签署时，李刚未支付对应的价款，所以将苜蓿园的房屋的产权证抵押在上诉人李骋处。2、一审判决认为案涉合同是虚假的意思，虚假意思表示理应包括两个必要的构成要件，第一是当时存在虚假意思表示，第二则是双方有合同签署之外的真实意思的存在，但被上诉人自始至终并不能证明有合同之外的真实意思的存在。3、关于李刚的处事原则和方式：（1）2013年因为与王培培发生争议，其为了1万元定金不惜冒充上诉人李骋的名义去参加诉讼；（2）李刚于2019年为另一个兄弟李筱明所持有的原来父母石婆婆庵的房屋55平方米的十六分之一约3.43平方米而将李筱明诉至法院；（3）李骋和李刚双方原来在单位都有购买房改房，2015年2月9日双方父亲过世后，直到2019年3月李刚将李骋轰出苜蓿园的房屋。李刚没有理由自己居住在案涉房屋，面积又小且房屋是在顶楼，李刚自己的年龄也很大了。4、在玄武法院李刚起诉李筱明一案中，李刚再三强调父母的项链、戒指、耳环其不同意给李骋，因为其不知情。综合上面四项来看，李刚对于经济利益是特别在乎的，但其在四年多的时间没有向李骋主张腾出苜蓿园的房屋，正是因为案涉房屋其没有支付对应的价款。5、房贴政策中已载明享受政策的人员在没有享受全部的政策的情况下，差额的部分可以允许补贴，也就是说根据级别、工龄本来可以享受的房改房平方，因实际上购买的不足才有补贴，与二手房交易并无关联。综上所述，原审判决不仅法律适用错误，而且影响本案的主要事实认定错误，特向二审法院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决、依法改判支持原审原告全部诉讼请求或将本案发回重审。李刚辩称，李刚的上诉请求不能成立。理由：1、经一审法官多次询问，李骋已经自认从没有丢失过身份证、案涉房屋的房产证原件，而该案中李刚仍然可以使用上述证件应诉，其恰恰证明了这些原件由李骋自愿交付给李刚。双方当事人对于代理的法律认识有限且为兄弟关系，故未出具书面的委托手续，但其实际行动可以证明在2013年时双方均认为李刚是案涉房屋的实际权利人，因此李骋才会将相关的材料自愿交由李刚并委托李刚办理。在双方真实的意思表示中，该房屋是李刚借给其父母，并且和李骋的女儿使用，因为李骋的女儿身患××，李刚的父母为了照顾该孙女，所以要求李刚将房屋暂时借用。2、关于上诉人所称2004年案涉房屋与苜蓿园房屋的占有没并无变化的问题，苜蓿园204号房屋在双方当事人母亲去世后，由双方父亲带着李骋患有××的女儿一直居住，当时双方约定在父母百年以后将该房屋交还给李刚用于李刚的儿子结婚所使用。因此，在2019年的时候李刚出于当初的约定要求李骋返还该房屋，因为李刚的儿子当时要结婚；同时，苜蓿园204室房屋一直是在李刚个人名下，是由父母过户给李刚的，该部分产权并无没有任何异议，所以苜蓿园204室房屋实际使用情况与本案没有必然的关联。3、双方已经通过实际行动来证明了双方之间并不存在真实的房屋交易的意思表示，签订案涉合同的目的仅仅是为了完成表面上的过户手续。根据举证责任分配规则，应由李骋来举证当时双方并无实际买卖转移占有的意思表示，及其为何五年之久未要求李刚支付合同价款。4、所谓李刚为人处事问题与本案没有关联性，且李刚有权维护自己的合法权益，其维权行为不应当受到人格上的贬损。在李刚起诉李筱明一案中，李刚仅希望确认十六分之一的产权，也承诺放弃该份额的经济价值，将该部分产权给李骋。5、关于房屋补贴的问题，2004年李骋通过双方的父母向李刚表达以案涉房屋变更登记的形式来取得房屋补贴，但其是否真正领取了房屋补贴、其房屋补贴的价值和成本是多少，并没有向李刚进行任何披露。李刚配合李骋进行登记的变换仅仅是因为出于兄弟之间的信任，现在李骋称在房屋变更登记中并没有取得任何经济利益，李骋当时应只是出于借款要求将房屋变更登记至自己名下。大家庭中的孙子只有李刚之子，祖辈出于对孙子的疼爱才约定苜蓿园204室房屋归李刚所有，可能当时李骋认为该决定不公平，才以房屋补贴为借口通过双方的父母请求李刚予以配合。案涉的房屋的实际占有从来没有进行过任何变更，一直是由李刚及其家属居住，户口也一直是李刚一人。综上，请求驳回李骋上诉请求。李骋向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签署的《南京市存量房买卖合同》；2、判令位于本市建邺区沿河二村5号3幢602室房屋登记至李骋名下，且李刚于合同解除之日返还涉案房屋，并结清相关水电气费、固定电话费、网络费、物业费等，迁出有线电视、常住人口户籍等(如有)。3、判令李刚承担逾期付款违约金：(1)以20000元为基数，自2014年5月8日起至合同解除之日止，按万分之三每日计违约金；(2)以160000元为基数，自2014年5月12日起至合同解除之日止，按万分之三每日计违约金；(3)以320000元为基数，自2019年3月31日起至合同解除之日止，按万分之三每日计违约金；4、由李刚承担本案的诉讼费用、保全费用等。一审法院认定事实：双方为亲兄弟，均为江苏省农垦集团有限公司退休职工，单位均给二人分配了住房，李骋的房屋位于鼓楼区平米），李刚的房屋位于建邺区沿河二村5号3幢602室（面积为44.73平米）即案涉房屋，后二人均参加房改取得上述房屋的产权。其父母共育有三个儿子即李骋、李筱明和李刚，还有五个女儿，三兄弟中仅李刚生育了一子，李骋生育有两个女儿，其中大女儿智力××，自幼随爷爷奶奶生活。双方的母亲于2004年12月13日去世，父亲于2015年2月9日去世，父母名下曾有位于玄武区石婆婆庵北楼1号504室（下称石婆婆庵房屋）、秦淮区苜蓿园东街4号10幢204室（下称苜蓿园房屋）（房屋面积69.09平米）。双方母亲去世后，其父亲将石婆婆庵房屋的产权过户至李筱明名下。2004年11月19日，双方父母与李刚以买卖的形式办理了苜蓿园房屋过户手续，11月25日该房屋产权过户至李刚名下。同时，双方也以买卖的形式，签订《南京市房地产买卖契约》，李刚将案涉房屋以15万元卖给李骋，后将产权过户至李骋名下。庭审中，李刚称，父母本想将房子赠给唯一的孙子的，因当时孩子尚未成年，只能过户在其名下，并要李刚保证父母有生之年不能出售此房；因李骋要申请住房补贴，但要有购房合同和房产证才能申请，故商量将案涉房屋过户到李骋名下，当时讲好的，李骋随时配合李刚变更产权。李骋则不予认可，称2004年父母开家庭会议，将苜蓿园房屋给双方一人一半，因李刚没有钱去支付李骋50%的份额，所以经商量将李刚名下案涉房屋过户给李骋。2014年5月16日，双方签订《南京市存量房买卖合同》，约定，李骋以50万元的价格将涉案房产出售给李刚。另查明，2013年4月7日，案外人王培培将李骋以房屋买卖合同纠纷为由诉至一审法院，要求李骋退还订金1万元。后开庭审理，王培培和李骋均本人到庭参加诉讼，一审法院于2013年5月31日作出（2013）建民初字第1104号民事判决，判令李骋返还王培培8000元。该判决书载明，王培培想购买案涉房屋，预交了订金1万元，后准备去房产局备案，但因王培培未带身份证而未果，之后又因其他问题房屋买卖最终没有签订。该案庭审中，中介公司员工作为证人出庭，陈述称，李骋至中介公司时携带了身份证、产权证原件。庭审中，法庭询问李骋是否来一审法院诉讼过，是否认识王培培，身份证及案涉房屋产权证是否丢失过，李骋均给予了否定的回答。李刚则解释为：因2004年将案涉房产过户给李骋只是为了给其去申请住房补贴，并非真实的买卖或赠与，李骋也曾答应随时将房产变更至李刚名下，到了2012年因决定将案涉房产出售再置换个大点的房子，所以告知李骋后，李骋就将其身份证、产权证交出，王培培的事情认为与李骋无关，就从未与李骋说过，因觉得每次都借用李骋的名义去卖房比较麻烦，因此，就于2014年要求变更登记，由自己自行出售。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，因李骋对（2013）建民初字第1104号房屋买卖合同纠纷案件不能作出合理解释，现暂且不论李刚代替李骋应诉有无违法，而单从该案件事实本身可以看出，当年李骋确有将其身份证及房屋产权证原件交给李刚，允许李刚以其名义出售案涉房屋，可以认为该时李骋认可该涉案房屋是归李刚所有，且2014年5月16日双方签订《南京市存量房买卖合同》后，李刚未按合同约定支付房款，李骋也没主张过。故一审法院认为该房屋买卖合同并非真实的房产交易，应是无效合同，现李骋根据该合同向李刚主张权利，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，一审判决：驳回李骋的诉讼请求。一审案件受理费10000元，减半收取5000元，保全费3620元，合计17520元，由李骋负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李骋提交了（2019）苏01民申454号受理案件通知书，以证明李刚冒名诉讼案件已由本院再审。被上诉人李刚对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认。双方当事人对一审已查明的事实均无异议，但上诉人李骋认为一审法院遗漏查明2004年11月19日签订的合同已经支付了价款的事实。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院二审查明：2020年5月15日，本院作出（2020）苏01民再149号民事判决，认定李刚冒名李骋与王培培之间建立涉案合同关系并参加诉讼，李骋、王培培对其冒名行为均不知悉，故李骋与李刚之间不构成委托代理关系，由此产生的法律责任，应由李刚承担；并据此撤销南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第1104号民事判决，驳回王培培的诉讼请求。二审中，李骋陈述，因苜蓿园房屋面积较大、户型较好，而沿河二村602室房屋质量较差，故家庭会议定下将两套房屋于同一日至房产局办理过户手续，相当于将两者差价作价15万元，并非实际支付15万元现金。李骋的大女儿身患××，从小就和爷爷奶奶同住。苜蓿园204室房屋本由三人居住，父母过世后则由李骋大女儿继续居住，但2019年4月份李刚将其从房中赶出，现由李刚之子居住。2014年5月16日签订的合同确系真实买卖，只是基于兄弟关系，李刚一直未付款。李刚陈述：自1993年取得房屋至2017年3月前涉争沿河二村602室房屋由李刚一家三口居住，后李刚将房屋出租至2019年2月，2019年3月后房屋空置至今。李刚为儿子上学之故将户口从涉争房屋迁出，现涉争房屋户口空置；涉争房屋水电气费用亦一直由李刚缴纳，截止2020年9月，房屋水电气费用已经结清，上述情况足可证明涉案房屋一直由李刚一家居住使用。另查明，李骋、李刚父母还育有李筱明、李筱珠、李爱珠、李筱妹、李爱妹等五名子女。李筱明、李筱珠、李爱珠、李筱妹、李爱妹均认可父母于2004年11月初召集七名子女召开家庭会议，安排石婆婆庵504室房屋归李筱明所有，苜蓿园204室房屋归李刚所有，李刚单位分的沿河二村602室归李骋所有。以上事实，有（2020）苏01民再149号民事判决、本院笔录及南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民10421号案件开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。现双方当事人就2014年5月16日签订的《南京市存量房买卖合同》的效力及房屋来源发生争议，上诉人李骋称双方父母曾召开家庭会议，由李刚取得苜蓿园房屋产权，李筱明取得石婆婆庵房屋产权，并因苜蓿园房屋面积较大、户型较好，故李刚需将其分得的沿河二村房屋过户至李骋名下，以资平衡；双方于2014年5月16日签订《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，仅出于兄弟关系之故未催促支付款项。李刚称双方父母召开家庭会议内容系由李刚取得苜蓿园房屋产权，李刚仅因帮助李骋获取房屋补贴才将沿河二村房屋过户至其名下，后因出售房屋与王培培发生纠纷，感到多有不便，故与李骋再次签订《南京市存量房买卖合同》，将涉争沿河二村房屋过户至李刚名下。本院对此认为，李骋所述情况李筱珠、李爱珠、李筱妹、李爱妹、李筱明等子女均予认可，且有两套房屋同日过户情况予以佐证，较之李刚陈述更为合理。同时，（2020）苏01民再149号民事判决已认定李刚冒名李骋与王培培之间建立涉案合同关系并参加诉讼，李骋、王培培对其冒名行为均不知悉，李刚应承担相应法律责任。故在此情况下，本院认定双方于2014年5月16日签订《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。因《南京市存量房买卖合同》合法有效，双方均应全面履行其合同义务。现李刚逾期多年未能支付该《南京市存量房买卖合同》约定的房屋款项，故李骋请求判决解除双方签署的《南京市存量房买卖合同》，本院予以支持，并确认涉争《南京市存量房买卖合同》自李骋起诉状送达李刚之日即2019年9月8日起解除。李骋还主张位于本市建邺区沿河二村5号3幢602室房屋恢复登记至李骋名下，且李刚于合同解除之日返还涉案房屋、结清费用、迁出户口，对此本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉争《南京市存量房买卖合同》已经解除，故李刚需于本判决生效之日起十五日内协助将建邺区沿河二村5号3幢602室房屋恢复登记至李骋名下。因李刚陈述涉案房屋及户口目前均空置，且水电气等费用均已结清，故对于李聘要求迁出户口、结清费用等诉请，本院不予支持。李骋还主张李刚支付逾期付款违约金，但因《南京市存量房买卖合同》已经解除，涉争房屋也恢复登记至李骋名下并交还李骋，故对其这一主张，本院不予支持。综上，李骋的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7769号民事判决；二、李骋、李刚于2014年5月16日签订的《南京市存量房买卖合同》自2019年9月8日起解除；三、李刚于本判决生效之日起十五日内协助将建邺区沿河二村5号3幢602室房屋恢复登记至李骋名下，并将上述房屋腾空返还给李骋；四、驳回李骋其他诉讼请求。一审案件受理费10000元，减半收取5000元，保全费3620元，合计17520元，由李刚负担。二审案件受理费10000元，由李刚负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年十一月十六日法官助理滕文欣书记员汪海燕