辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2273号上诉人（原审被告）：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：夏宏伟，男，1978年12月11日出生，汉族，该银行客户经理，住喀左县。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙喜春，男，1954年12月5日出生，汉族，农民，住喀左县。被上诉人（原审原告）：董秀文，女，1955年5月6日出生，蒙古族，农民，住喀左县。二被上诉人委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，该公司经理，住喀左县。委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。上诉人朝阳银行股份有限公司喀左支行(以下简称朝阳银行喀左支行)因与被上诉人喀左县金隆园房地产开发有限公司（以下简称金隆园房产公司），被上诉人孙喜春、董秀文房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院(2020)辽1324民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人夏宏伟、赵琳娜，被上诉人金隆园房产公司委托诉讼代理人刘文显、席秀臣，被上诉人孙喜春、董秀文委托诉讼代理人王宗仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人朝阳银行喀左支行上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人孙喜春、董秀文要求金隆园房产公司为其办理位于喀左县房屋不动产登记手续的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院对孙喜春、董秀文是否足额交纳购房款以及案涉房产是否为其唯一住房未予审查，事实不清，将商品房消费者理解为普通的商品房消费者，适用法律错误；上诉人对房产部门出具抵押清单和《房产抵押登记申请审批书》中“是否空房”处填写为“否”并未注意，该内容属于行政管理部门填写内容，且案涉抵押合同约定抵押房产不得出租、转让、赠与等；一审法院判决金隆园房产公司协助孙喜春、董秀文办理不动产产权登记，违反法律规定。孙喜春、董秀文辩称购房人已足额向开发商缴纳房款，对方已出具收款收据，购房资金来源与上诉人无关；购房人与开发商之间不存在恶意串通的事实；购房人已向法院提交了无房证明，所购房屋均属满足居住需要；房产抵押登记申请审批书载明非空房抵押，说明上诉人明知且允许开发商出售抵押房屋，开发商在庭审期间也自认该事实；一审法院认定由开发商协助购房人办理不动产产权登记手续，体现了购房人取得的物权期待权优先于抵押权的原则。金隆园房产公司辩称案涉房屋属在建工程抵押允许买卖，购房合同有效；朝阳银行喀左支行以不符合条件为由未按约定对购房户放贷，造成开发商资金周转困难，未能偿还贷款，现有500多万元房款未收回；金隆园房产公司与购房者之间不存在恶意串通情形。孙喜春、董秀文向一审法院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决确认原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效；判决位于喀左县房屋所有权归原告所有；二、请求法院依法判决原告购买位于喀左县房屋的权利优先于被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对凌滨鑫苑小区7栋1单元9层01092号房屋所设定的抵押权；三、请求法院依法判决解除二被告就喀左县房屋签订的抵押合同，解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对喀左县房屋的抵押权；四、请求法院依法判决被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理位于喀左县房屋的产权登记手续。一审法院认定的事实：原告孙喜春与原告董秀文系夫妻关系。2013年3月20日，原告孙喜春与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司达成凌滨鑫苑认购意向，约定原告孙喜春购买被告喀左县金隆园房地产开发有限公司开发建设的凌滨鑫苑7幢01092号房屋，房屋总价款370,996元，原告孙喜春于当日交付定金5,000元。2013年4月5日，原告孙喜春与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司补签《商品房买卖协议》，原告孙喜春将剩余房款365,996元付清。2013年7月3日，原告孙喜春与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司参加喀左县人民政府举办的房交会，原告孙喜春缴纳了案涉房屋的契税和维修基金。原告占有使用案涉房屋至今。另查明，2013年9月3日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与被告朝阳银行股份有限公司喀左支行签订《房地产业借款合同》，约定喀左县金隆园房地产开发有限公司向朝阳银行股份有限公司喀左支行借款2,000万元，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司以包括案涉房屋在内的凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”住宅（在建工程）为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。2017年11月13日，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行因上述借款纠纷向本院起诉。2018年2月2日，本院作出（2017）辽1324民初2418号民事判决书，判决喀左县金隆园房地产开发有限公司偿还朝阳银行股份有限公司喀左支行本金1,869万元及利息；朝阳银行股份有限公司喀左支行对抵押物凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”包括案涉房屋在内的部分住宅（在建工程）在上述借款本息内享有优先受偿权。一审法院确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖协议》、《房屋装修协议书》、《喀左县2013年房交会优惠认证表》、《房地产抵押登记申请审批书》、收款收据、交税凭证、情况表、结算票据、一审法院（2019）辽1324执异32-47号执行裁定书、水电费等相关票据，被告朝阳银行提供的《房地产业借款合同》、《抵押合同》、一审法院（2017）辽1324民初2418号民事判决书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证审查，可以采信。一审法院认为,合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告孙喜春与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。被告朝阳银行股份有限公司喀左支行虽然对案涉房屋办理了抵押登记并设立了抵押权，但在抵押权设立前，原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司已经达成房屋买卖协议，且双方的交易行为经县人民政府举办的房交会及有关部门确认，原告已交付了全部房款，实际占有并使用了该房屋。根据我国民事法律的基本原则，民生权应该得到优先保护。本案中，原告孙喜春、董秀文购买案涉房屋用于居住，二原告属于商品房消费者，基于生存权而形成的房屋买受人的物权期待权与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护作为商品房消费者的房屋买受人的权益。同时，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行在办理案涉房屋的抵押登记时，房地产抵押登记申请审批书中载明抵押房产在登记时并不属于空房抵押，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司主张被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对其将案涉房屋出售的事实是明知的，在庭审中被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对此未作出合理解释。综上，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司作为房屋出售方，应当全面履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的不动产登记手续。故原告主张与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对案涉房屋的抵押权，并要求案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：一、原告孙喜春与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于2013年4月5日达成的商品房买卖合同有效。二、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告孙喜春、董秀文办理位于喀左县房屋不动产登记手续。三、驳回原告孙喜春、董秀文的其他诉讼请求。案件受理费6,864元，减半收取3,432元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，孙喜春、董秀文提交了由喀左县不动产登记中心出具的“无房证明”材料，以证明案涉房屋是其唯一住房；金隆园房产公司质证意见是，对该证据的真实性和证明问题无异议；朝阳银行喀左支行质证意见是，该证据不能排除购房人在农村存在住房的可能性。对于该证据来源的真实性本院予以采信。朝阳银行喀左支行、金隆园房产公司未提交新证据。本院查明的其他事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，本案诉争焦点是孙喜春、董秀文在所购房屋设立抵押权情形下，请求金隆园房产公司协助办理该房屋产权登记手续能否予以支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，此规定是基于生存利益至上的考虑，是对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。对于购房人来说，已交付大部分或全部房款构成物权期待权情况下，是否优先于抵押权主要要看其是否为消费者购房人，而对于消费购房之理解应重在审查是否用于居住需求。本案中，孙喜春、董秀文所购买的案涉房屋为二人第一套住房，属于《批复》规定的消费者购房人。此外，本案孙喜春、董秀文购买案涉房屋时间早于上诉人设立抵押权时间，且即使是在银行设立抵押权后购买涉案房屋，根据相关法律精神，只要符合消费者购房人排除执行的条件，亦应优先保护消费者购房人的利益。在此情况下，孙喜春、董秀文行使债权请求权，要求金隆园房产公司履行协助办理案涉房屋不动产登记手续等附随义务，于法有据，应予支持。一审判决认定孙喜春、董秀文属于消费者购房人，并判决金隆园房产公司履行协助办理房屋不动产登记手续并无不当。综上，朝阳银行喀左支行的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6865元，其中，3432.5元由上诉人朝阳银行喀左支行负担、3432.5元由金隆园房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  李艳华审判员  刘玉华审判员  徐淑艳审判员  姜永涛审判员  汪 江二〇二〇年十一月二十三日书记员  毕 雪（法官助理代）