湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6987号原告：李启乾，男，1948年12月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告：武汉华氏百货有限公司，住所地武汉市江汉区香港路**。法定代表人：唐大文，经理。委托诉讼代理人：范桂文，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：李楚雄，男，系该公司工作人员。被告：武汉华氏地产集团发展有限公司，住，住所地武汉吴家山台商投资区吴南路**1088（6）/div>法定代表人：李文华，经理。委托诉讼代理人：范桂文，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：李楚雄，男，系该公司工作人员。原告李启乾诉被告武汉华氏百货有限公司（以下简称华氏百货公司）、武汉华氏地产集团发展有限公司（以下简称华氏地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李启乾，被告华氏百货公司、华氏地产公司的委托诉讼代理人范桂文、李楚雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李启乾向本院提出诉讼请求：1.判令华氏百货公司向李启乾支付委托收益金83564.16元（自2015年12月28日至2019年12月28日止暂计48个月），委托收益金支付至全部清偿之日，并承担违约金7834.14元；2.判令华氏百货公司按商铺按购买时的格局返还给李启乾；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：李启乾于2008年12月购买位于武汉市香港路218号华氏时尚广场3层177号商铺，并于同日将该商铺委托给华氏百货公司进行经营管理。双方于2008年12月28日签署了《物业委托经营合同》，合同约定：委托经营期限十年（自2008年12月29日起至2018年12月28日止）；华氏百货公司承诺向甲方（李启乾）支付第1-10年委托收益金，标准为物业总价值的8%/年；违约金标准为物业总价值的3%”。《物业委托经营合同》签订后，李启乾将商铺交给华氏百货公司进行经营管理，华氏百货公司每月按照1740.92元标准向李启乾支付委托收益金，直至2015年12月28日。截止本案起诉之日，华氏百华公司累计拖欠李启乾委托收益金67895.88元，虽经多次催要，华氏百货公司均以各种理由搪塞，应依合同约定承担违约金7834.14元。又根据合同第九条规定，华氏地产公司应对前述债务承担连带清偿责任。此外，华氏百货公司为整体经营，将李启乾购买时的商铺格局打乱，应当按当时的布局返还商铺。华氏百货公司辩称，一、李启乾要求华氏百货公司向其支付全额委托收益金及支付违约金的理由不成立。1.华氏百货公司在2015年11月之前没有拖欠过李启乾及华氏百货1-3楼业主的租金，也没有违约事项发生；2.华氏集团2015年11月资金链断裂，华氏百货公司在因此发生经营中断的情况下，也从未否认涉案合同效力而拒绝履行义务；3.华氏百货公司从未回避与李启乾及其他华氏百货1-3楼业主之间的委托经营问题。自2018年9月起，历经7个月时间，与广大业主达成了《重整合作协议》，约定自2016年起的租金至签署协议之日，按业主原始购房总价的15%算断租金。根据公平原则，可以参照此标准解决与李启乾之间的纠纷。综上，华氏百货公司并非故意拖欠租金，而是无力支付，华氏百货公司超过三年没有任何经营收入，造成今天的现状，华氏百货公司也不愿意看到，希望李启乾能够跟其他华氏百货1-3楼业主一样接收和解协议约定的租金。二、李启乾要求归还商铺的理由不成立。1.涉案商铺实质是共有权，且系按份共有，是有限制的所有权，从未交付，实际上也不能交付；2.从双方签署合同的目的上说，李启乾也不应主张归还商铺。签订案涉《物业经营委托合同》、《商品房买卖合同》于华百货公司而言是为了融资，对业主来说是为了投资及享受收益，双方实际是实施售后返租且回购。依照《物业经营委托合同》第十条第3款的约定，李启乾应当配合回购；3在在华氏百货1-3楼大部分业主同意回购的情况下，李启乾作出相反行为，也损了其他业主的合法权益；4.从实践看，政府部门对于没有具体的权属单位界限，不能确定权属范围的产权式商铺及类似于李启乾所主张的格子铺的权益也一直在纠偏。本案所涉商铺为所在商场600余间商铺中的一个，为产权式商铺，业主的最终目的不是取得商铺，而是通过使用商铺收益。若判令返还商铺，其他业主可以出于各种原因效仿，导致商场无人承租、无法销售，最终影响其他业主合法权益、激化矛盾。综上，应判令李启乾履行《物业经营管理合同》，同意回购并予以配合。综上所述，请求支持华氏百货公司的回购请求，驳回原告的全部诉请。华氏地产公司辩称，1.李启乾在本案起诉前从未要求华氏地产公司承担保证责任。保证人承担保证责任的一个重要因素是债权人在保证期内要求保证人承担保证责任；2.2008年12月28日，李启乾与华氏百货公司签订的《物业委托经营合同》没有约定由其他公司对合同项下债务连带保证责任；3.华氏百货公司自2015年后即无法履行受托事务，至今仍未恢复正常经营，现要求华氏百货公司按照《物业委托经营合同》支付合同约定的收益金，并要求华氏地产公司承担保证责任，不符合我国法律所规定的公平原则。综上，请求驳回原告针对华氏地产公司提出的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李启乾系武汉市江汉区香港路218号3层3177室房屋（建筑面积12.26㎡）登记所有权人。2008年11月7日，李启乾（甲方）与华氏百货公司（乙方）、华氏地产公司（丙方，原名武汉华氏置业发展有限公司）三方签订《物业委托经营合同》一份，主要约定：甲方将上述房屋委托给乙方经营，房屋总价值为261138元；委托经营期限10年，自2008年12月29日至2018年12月28日止；乙方在受托期间，对物业所有商铺（包括案涉商铺）进行整合并实行整体经营，保证期间委托物业增值保值，并承诺按物业总价值的8%每年，向甲方支付第1至5年委托收益金，按不低于8%每年标准，支付第6至10年委托收益金；乙方应按合同约定时间向甲方支付委托收益金并承担经营期间发生的所有税费和物业管理费；合同履行期间，如一方有违约行为，应向另一方支付相应的违约金，违约金标准为物业总价值的3%，合同继续履行；丙方为乙方履行本合同的担保人，当乙方逾期30日未支付甲方委托收益金时，甲方有权直接要求丙方代为履行乙方义务，丙方代为履行乙方支付义务后，有权向乙方追索；合同履行期满即行终止，是否继续委托经营，双方另行商议；合同终止甲方出让本物业时，乙方同意按照原价回购，甲方应给予配合。该合同还就其他相关事项进行了约定。合同订立后，华氏百货公司依约向李启乾支付收益金至2015年12月，之后未再支付。合同到期后，合同当事人未再续签合同，华氏百货公司亦未再占用诉争房屋。本院认为，案涉《物业委托经营合同》合法有效，缔约当事人应当按照合同约定履行义务。华氏百货公司违反合同约定，逾期未向李启乾支付2016年1月之后的委托收益金，构成违约，李启乾据此要求其立即清偿下欠收益金并支付违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。截止2018年12月28日合同履行期限届满，华氏百货公司下欠李启乾委托收益金数额应为62673.12元（1740.92元/月×36个月），应支付违约金数额为7834.14元（261138元×3%）元。合同到期后，因华氏百货公司未再继续占有、使用诉争房屋，李启乾可自行使用，故李启乾要求华氏百货公司返还房屋并继续支付合同终止后的委托收益金没有事实与法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据案涉《物业委托经营合同》，华氏地产公司系为整个合同履行提供连带责任保证，在合同未就保证期间作出约定的情况下，李启乾依法应自主债务履行期限届满之日起，即最后一期委托收益金应当支付之日起六个月内向华氏地产公司主张保证责任。华氏地产公司辩称本案诉前李启乾从未向其主张过权利，李启乾亦未提供证据证明其在法定保证期间内向华氏地产公司提出过权利主张，故华氏地产公司因债权人未在保证期间及时向其主张权利而依法免除保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告武汉华氏百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李启乾支付委托收益金62673.12元；二、被告武汉华氏百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李启乾支付违约金7834.14元；三、驳回原告李启乾的其他诉讼请求；案件受理费2084元，减半收取计1042元，由被告武汉华氏百货有限公司负担（此款原告李启乾已垫付本院，被告武汉华氏百货有限公司随同上述判决款项一并向原告李启乾支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  纪承二〇二〇年十一月二十八日书记员  赵毅