湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2450号原告：王**，男，1954年5月7日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：李南欣，湖南中航律师事务所律师，系原告王**的特别授权委托代理人。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告王**与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告王**的委托诉讼代理人李南欣到庭参加诉讼，张家界山水置业公司、被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付房屋回购款273480元；2、判令三被告支付原告从16年10月到20年9月所欠的投资收益87085元；3、判令被告张家界山水天下置业有限公司支付房屋回购款违约金共计1290元，三被告连带支付房屋收益违约金共计516元；4、判令三被告以上述第1、2点诉求的合计数即360565元为基数，按中国人民银行发布的逾期贷款利率即6%计算自原告起诉之日始至款清之日止的经济损失支付原告；5、判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年11月5日原告与被告张家界山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告出资购买位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房，价款为258000元，原告当天一次性支付房款，该公司出具了收据。同日原告与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》（下称经营合同），其第二条约定原告将涉案房屋交给被告张家界大成酒店公司统一管理、经营；第三条约定投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年；第四条约定投资年回报率为10%，即张家界大成酒店公司按月支付2150元给原告（25800元／年）；第八、九条约定被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司为房屋投资收益及回购款项提供连带担保；第十条约定如乙方未履行应尽义务，应承担由此给甲方造成的经济损失。在投资期限内，如逾期三个月未支付投资收益，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金，从2016年10月至今共四年为：25800×0.5%×4＝516元。同日原告还与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，第六条约定在《经营合同》投资期满3年后至第6年内原告有权要求被告张家界山水置业公司回购该房屋。从合同签订之日起计算，满六年按本合同第三条中约定价格的106%（即258000×106%＝273480元）回购；若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付房屋购买价0.5%的违约金（即25800×0.5%）。逾期六十天内因乙方违约造成甲方投资收益损失，由违约方负责赔偿。合同签订初期，被告尚依约履行，但从2016年10月开始违约，少付甚至不付房屋投资收益款，截至2020年9月共48个月共计欠付原告投资收益款87085元。现《经营合同》约定期限届满，原告要求被告回购，对方均无人处理一直拖延，故诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司未答辩。查明的事实根据原告的陈述和举证情况，本院确认如下法律事实：2011年11月5日，原告王**（买受人）与被告张家界山水置业公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：1、被告张家界山水公司将位于张家界大成酒店公司第13层1368B号房以258000元的价格出售给原告王**；2、出卖人应当在商品房交付使用6年后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后的当日，原告王**向被告张家界山水公司支付了258000元的购房款，被告张家界山水置业公司向原告王**出具了一份金额为258000元的收据。2011年11月5日，原告王**（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：1、甲方将投资的房屋交由乙方统一管理、经营，投资期限内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理；2、投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年；3、投资期限自全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；4、在本合同的投资期限内，该房屋月收益2150元，由乙方按月向甲方支付；5、丙方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的投资收益，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；6、丁方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的投资收益，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；7、本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应向支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金；8、本合同投资期限内，如逾期超过3个月或每年度累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的0.5%作为违约金。2011年11月5日，原告王**（甲方）与被告张家界山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同第六条约定：1、……甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满六年后，乙方必须按本合同第三条中约定价格的106%回购该房屋，甲方必须按本合同第三条中约定价格的106%同意乙方对该房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行，同时乙方须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给甲方。2、丙方对回购甲方该房屋之义务提供担保。合同第七条约定：2、上述第六条、第七条第一款相关规定中，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）0.5%的违约金。《补充合同》第五条还约定：在该房屋投资期满六年后，乙方须于投资期满后，15日内一次性将该房屋回购款支付给甲方。合同期限内，被告张家界大成酒店按照合同的约定全面履行支付原告王**投资收益的义务。合同到期后，被告张家界大成酒店继续占用、使用、管理原告王**购买的房屋，也未将原告王**的购房款退给原告王**。自2016年10月1日起，被告张家界大成酒店公司开始欠付原告王**的投资收益，截至2020年9月30日，被告张家界大成酒店共计欠付原告王**投资收益87085元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》、《收据》、中信银行的交易流水及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1．关于原告要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款273480元及回购违约金1290元的问题。原告王**与被告张家界山水置业公司已经按照商品房买卖合同约定履行了义务，合同主要内容履行完毕，现房屋的回购期已经届满，且在《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第六条第二项约定，在投资期满六年后，被告必须按房屋总价款的106%回购，原告也必须同意按该价格执行，原告王**要求被告张家界山水置业公司履行房屋回购义务支付房屋回购款273480元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于支付回购违约金1290元的问题。在原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定的回购期满后，原告并未要求被告张家界山水置业公司予以回购且被告张家界山水置业公司也没有要求原告将该房屋回购，原告与被告张家界大成酒店公司一直履行《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，原告收取固定的投资收益，双方均没有违约，故对原告要求被告支付回购违约金的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。2．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付欠付房屋投资收益87085元及投资收益违约金516元的问题。2011年11月5日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的最长6年期限内双方均按照合同约定进行了履行。在合同到期后，被告张家界山水置业公司没有按照合同约定对房屋进行回购，原告王**与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用房屋，原告王**没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，被告张家界大成酒店公司未向原告王**足额支付投资收益，其行为亦构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。根据本院查明的事实，被告张家界大成酒店公司在2016年10月1日至2020年9月30日期间实际欠付房屋投资收益87085元。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，酌情减免一个月的房屋投资收益2150元为宜。被告张家界大成酒店公司应支付原告王**自2016年10月1日起至2020年9月30日止的房屋投资收益84935元（87085元-2150元），故原告诉称被告张家界大成酒店公司支付其房屋收益84935元该部分的诉讼请求，本院予以支持。关于支付投资收益违约金516元的问题。原告王**与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第3项约定：“本合同投资期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益外，应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金”，原告王**要求被告张家界大成酒店公司支付投资收益违约金516元（2150元／月×12月×0.5%×4年）的部分，符合法律规定，本院予以支持。关于原告王**诉称的房屋回购违约金，根据房屋投资经营合同中第十条第4项约定：应当在本合同投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的0.5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。是特指在投资经营期内，被告张家界大成酒店公司不按约定支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水置业公司提前予以回购并支付该房屋约定价格的0.5%违约金，原告与被告在投资经营期内，各方均按合同约定履行了各自义务，故原告要求被告支付违约金的诉求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。3．关于原告王**诉请被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带支付责任的问题。《房屋投资经营合同》虽然约定被告张家界山水置业公司以自有的资产和物业，为被告张家界大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保，但双方未对担保物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属等进行明确约定，且未进行补正，根据《中华人民共和国担保法》第三十九条中“抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正”之规定，被告张家界山水置业公司应承担的担保责任为连带责任保证，并非抵押担保责任。2017年11月5日，合同履行期限届满，但未就担保事项进行约定，现原告要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告未在保证期间内向被告张家界山水置业公司主张保证期间内承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告王**要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。4．关于原告王**要求被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司承担共同偿还责任的问题。被告张家界大成酒店公司对回购原告房屋之义务提供担保，以及被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为张家界山水置业公司向王**支付投资收益及回购款项提供担保的行为，均应视为连带责任保证，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任担保的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告王**未在保证期间内向被告湖南大成酒店公司主张在保证期间承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告王**要求被告湖南大成酒店公司承担连带清偿责任，本院不予支持。5.关于原告王**诉请三被告以房屋回购款及欠付投资收益的总额即360565元为基数，按中国人民银行发布的逾期贷款利率即6%计算自原告起诉之日始至款清之日止的经济损失支付原告的问题。违约金与资金占用费系同一性质的费用，该项诉求系原告权利的重复主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，依法承担不答辩，不举证，不质证，不辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王**支付房屋回购款273480元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王**支付房屋投资收益84935元及违约金516元（自2016年10月1日起至2020年9月30日止）；三、驳回原告王**其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6736元，适用简易程序减半收取3368元，由被告张家界山水天下置业有限公司和被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司共同负担3368元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年十一月十七日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十九条抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。