广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23446号上诉人（原审被告）：王年光，男，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：张向葵，女，住广东省广州市海珠区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市瑞丰物业管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：刘谦。委托诉讼代理人：彭若云，该公司员工。委托诉讼代理人：余圆圆，该公司员工。上诉人王年光、张向葵因与被上诉人广州市瑞丰物业管理有限公司（以下简称瑞丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王年光、张向葵代理人彭宇、被上诉人瑞丰公司代理人彭若云、余圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王年光、张向葵上诉请求：改判驳回瑞丰公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条的规定，有权撤销业主大会决议的是人民法院，法律未赋予行政机关撤销业主大会决定的权利。一审以行政复议决定书中的意见来处理本案是错误的。业主大会决议在未被法院撤销之前合法有效，业主大会已经通知与瑞丰公司解除物业服务合同关系并撤出涉案小区，表明瑞丰公司无权对涉案小区进行物业管理和收取物业管理费。瑞丰公司拒绝撤出并继续管理小区的行为并不代表其有权管理小区和收取物业管理费，且其提供的物业管理未达到合同约定标准。一审法院否定业主大会决定的效力，属于适用法律错误。二、一审法院认定事实不清。1.根据《物业管理条例》第十二条、第十五条及《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定，物业管理费涨价需经过双过半业主同意并遵循相关程序。瑞丰公司未提交证据证明其涨价行为符合上述法律规定，业主在不知情的情况下缴纳物业管理费，不代表同意涨价或瑞丰公司的涨价行为合法。一审以业主曾经按照涨价后的价格缴费为由认定有双过半的业主同意涨价，是认定事实错误。2.政府部门对公摊水电费有严格和明确的计算要求和方式，瑞丰公司未提供公摊电费明细，一审仅凭瑞丰公司陈述就认定王年光、张向葵需承担的公摊水电费金额，属认定事实不清。瑞丰公司二审答辩称：行政复议决定书没有撤销业主大会的决定。业主大会没有对解聘瑞丰公司作出决议，只是对管理规约作出决议。根据《物权法》第七十六条规定，并不能通过授权方式选聘、解聘物业公司，瑞丰公司依法仍拥有涉案小区的物业管理权。2020年6月份，涉案小区准备召开第三次业主大会，其中议题就是是否同意解聘瑞丰公司并另行聘用雅居乐公司，因没有达到规定的选票，所以业委会在公众号中要求延期，至今没有召开第三次业主大会。从法律与事实上看，在第二次业主大会没有作出解聘瑞丰公司决议的情况下，仅由业委会发出解聘通知是非法的。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回王年光、张向葵的上诉。瑞丰公司于2020年1月7日向一审法院起诉请求：1.请求判令王年光、张向葵立即向瑞丰公司给付2019年1月1日至2019年5月7日拖欠的物业服务费3384.62元，分摊电费61.15元，城市生活垃圾处理费75元及各项费用违约金1070.82元，上述合计5091.59元；2.判令王年光、张向葵承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案物业小区为蓝色康园，瑞丰公司主张王年光、张向葵为广州市海珠区中山大学北蓝色康园B4座11层02单元（广州市海珠区滨江东路蓝色康园小区乐轩1102房），为此提供了《商品房买卖合同》、《业主（住户）入住登记表》、《广州市房地产抵押登记证明书》为证，王年光、张向葵予以确认并表示涉案房屋所有权未发生变更。根据上述证据，该房屋面积为117.8049㎡，王年光、张向葵予以确认。2008年9月25日，蓝色康园小区开发建设单位广州瑞丰岭南房地产有限公司（甲方）与瑞丰公司（乙方）签订《蓝色康园前期物业服务合同》，主要约定：乙方为蓝色康园提供前期物业管理服务，内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。另外乙方提供工程维修有偿服务及清洁卫生有偿服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.7元/月/平方米，商业用房3.5元/月/平方米；业主应于甲方通知收楼之日起交纳物业服务费用；本合同期限自2008年9月26日起至2013年9月26日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2013年9月16日双方签订新的《蓝色康园前期物业服务合同》权利义务基本与前合同一致，其中，关于物业管理费约定为：高层住宅2.05元/月/平方米（自2013年1月1日起执行，商业用房5元/月/平方米（自2013年9月1日起执行），关于合同期限约定为：本合同期限自2013年9月27日起至2021年9月26日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。王年光、张向葵陈述该两份合同没有经过备案，不具备合法性。2004年7月17日王年光与瑞丰公司签订《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》，主要内容为物业管理权及物业管理公司、物业管理服务协议以及蓝色康园业主公约。其中约定业主缴纳费用时间为：逢双月10号前管理处派收费通知单给业主，当月15号前通过银行账号第一次划扣，对未交纳的业户将在当月25日前进行第二次银行扣费，对第二次未扣到费的用户从下月1号起按规定收取滞纳金；蓝色康园住宅物业管理费为1.8元/平方米；具体收费项目：1、管理费；2、电梯电费分摊按粤价【1997】173号文的分摊办法，摊分到每户收取；3、梯灯电费分摊按粤价【1997】173号文的分摊办法，摊分到每户收取；4、消防系统、生活水泵、闭路监控可视对讲、智能化系统、公共通道照明、路灯照明用电按实际发生数按每户平均分摊；5、消防、楼道清洁、清洗水池用水及管道消耗根据实际发生数按用户用水量摊分收取；6、业主（住户）室内用水按水表读数暂由管理处计收；7、其他如装修、会所、有偿服务等收费另行收取;业主未按时缴纳物业服务费、水电分摊费及其他费用、专项维修资金处每日1‰的滞纳金。该公约尾部有瑞丰公司盖章和王年光的签名，王年光、张向葵确认与瑞丰公司签过管理公约，但是否是瑞丰公司提供的这一份王年光、张向葵不能确定，也没有提出申请鉴定，表示风险自行承担。瑞丰公司主张涉案物业的物业管理费每月每平方米为2.05元，提供《广州市物业服务收费标价牌》为证，该证据显示物业服务企业名称：广州市瑞丰物业管理有限公司，计费起始时间2013年，基准收费标准（元）2.05元，收费依据1、《收费许可证》粤费WY-12号，2、按照约定。王年光、张向葵对该证据三性不予确定。一审庭审中，双方确认从2019年1月至今王年光、张向葵未缴纳物业管理费，瑞丰公司主张本案暂计算至2019年4月30日，王年光、张向葵主张瑞丰公司从2018年10月30日开始无权收取物业管理费，一审庭审中王年光、张向葵确认没有新的物业管理公司提供服务，瑞丰公司对其进行了实质的物业服务。关于分摊的电费，瑞丰公司陈述王年光、张向葵尚欠2019年1月之后的分摊电费，并提供了《分摊电费及违约金计算表》、广州市供电局出具的《发票》为证，显示分摊电费分别为2019年1、2月8.7元，3、4月8.26元、5、6月份8.19元，7、8月份6.9元、9、10月份7.3元、11、12月份7.3元、2020年1、2月份6.6元、2020年3月份7.9元，共计61.5元，瑞丰公司陈述分摊的电费是其向供电局缴纳后，按户分摊，王年光、张向葵确认此前一直是按该方式缴纳，但其多次投诉，但没有提供证据证明，同时认为该费用不合理，不合法，不符合双方合同约定。关于城市垃圾处理费，瑞丰公司主张王年光、张向葵从2019年1月至今未缴纳垃圾处理费，每月的标准是5元，瑞丰公司为证明其主张，提供了《关于清运垃圾的工作合同》、广州市人民政府发出《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》、广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所出具的《发票》，其中《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》记载：本市定于2002年10月1日起收取城市生活垃圾处理费，收费范围是：广州市城区范围内（不含番禺区、花都区）机关、企事业单位、个体户、居民户和暂住人员排放的生活垃圾。征收标准是：居民户每月每户5元，机关、企事业单位、个体户每桶（0.3立方米）6元，暂住人员每月每人1元；《关于清运垃圾的工作合同》主要约定瑞丰公司每月5日前向乙方缴交上月的清运费，每户每月5元处理费由管理处代收；《发票》为部分月份的发票，显示开票单位是广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所，内容是垃圾收集运输费。王年光、张向葵认为瑞丰公司无权收取，确认曾经支付过垃圾处理费给瑞丰公司。另查明:2017年6月13日，广州市蓝色康园业主委员会在赤岗街道办事处完成备案（海赤物业备[2017]第4号），成员共11名。2017年11月27日，业委会公告张贴了《关于召开第二次业主大会的通知》，决定于2017年12月17日召开第二次业主大会，表决《业主大会议事规则（修改版）》和《蓝色康园小区物业公司选聘等公共管理方案》两项内容。因遭受破坏，业委会再次于2018年12月2日、12月16日整理张贴。2017年12月17日至2018年3月18日期间，蓝色康园业委会以书面征求意见的方式召开了第二次业主大会，表决了《业主大会议事规则（修改版）》和《公共管理方案》两项内容。2018年3月25日，表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行了公示，公示期自2018年3月25日起至2018年4月25日止。期间，有2名业主对表决结果提出异议。后，业委会于2018年5月11日再次对复核后的表决汇总统计结果和表决明细进行了公示，公示期为2018年5月11日起至2018年6月11日止。公示结果表明，小区有投票权的业主总人数为1069人，小区建筑物总面积为108336平方米。其中，同意《公共管理方案》的业主共677人，占业主总人数的比例为95%（计入未参与业主）；同意《公共管理方案》业主的专有部分面积之和为61989.73平方米，占小区建筑物总面积的比例为85.8%（计入未参与业主）。公示期间，有一名业主提出异议，业委会已给予书面回复。2018年6月12日，业委会公布《关于第二次业主大会会议决定的公告》，对第二次业主大会会议的决定进行了公示。2018年7月9日，业委会发出《笔误及更正说明》。2018年9月21日，蓝色康园小区委托的招标代理机构广东元正招标采购有限公司在广州公共资源交易中心就蓝色康园小区物业服务企业选聘事宜开标，共5家物业服务公司提交标书，包括申请人及雅居乐服务公司。最终，评标结果确定雅居乐服务公司为第一候选人。2018年9月26日，业委会于广州公共资源交易中心网公布《中标候选人的公示》。当日，瑞丰公司提出异议。2018年9月29日，蓝色康园业委会（招标人）做出《异议答复函》，公示期内并未收到小区业主提出的异议。2018年9月29日，业委会再次发出《中标候选人的公示》，确定雅居乐服务公司为第一候选人，公示期间为2018年9月30日至2018年10月8日。2018年10月19日，蓝色康园业委会向雅居乐服务公司发出《中标通知书》。2018年10月30日，蓝色康园业委会与雅居乐服务公司签订《广州市蓝色康园物业服务项目合同文件》，委托期限从2018年11月30日起至2019年12月1日止（后续按合同约定续期）。2018年10月31日，蓝色康园业委会向瑞丰公司发出《终止物业服务关系及办理移交手续告知书》（穗蓝康业委【2018】011号)，《告知书》臷明：“1、贵司与蓝色康园小区的所有物业服务关系已经终止；2、请贵司在2018年11月20日起根据《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定按照先移交资料（包括但不限于《广州市物业管理暂行办法》第七十条第二款及第七十七条规定建档保存的资料等）再移交设备、物业管理用房、财务等，与我会办理相关退出管理手续，并且要求贵司在2018年12月1日下午2点正式退出蓝色康园小区管理。”2018年11月20日，广州市海珠区住房和建设水务局会同赤岗街、赤岗派出所和赤岗司法所等部门组织瑞丰公司和蓝色康园业委会协调蓝色康园小区物业管理资料移交协调会，会议纪要显示，瑞丰公司拒绝交接小区物业管理资料。2018年11月28日，广州市海珠区住房和建设水务局牵头约谈瑞丰公司，督促其做好12月1日小区物业管理权交接工作，会议纪要显示，瑞丰公司拒绝2018年12月1日交接小区物业管理资料。2018年11月29日，广州市海珠区住房和建设水务局向瑞丰公司作出《海珠区住房和建设水务局关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函(2018)1713号)。2018年12月4日，广州市海珠区住房和建设水务局做出《行政处罚立案审批表》，启动对瑞丰公司的立案调查。2018年12月6日，广州市海珠区住房和建设水务局会同赤岗街下渡社区居委会赴蓝色康园小区进行现场勘验笔录。2018年12月7日，广州市海珠区住房和建设水务局向业委会主任进行了询问，并当场制作笔录。2018年12月14日，广州市海珠区住房和建设水务局向瑞丰公司做出《海珠区住房和建设水务局行政执法调查通知书》，并于当日对瑞丰公司的法人代表进行调查询问。2018年12月17日，业委会向广州市海珠区住房和建设水务局发出《要求责令瑞丰物业公司退出及向法院申请强制执行申请》。2018年12月25日，广州市海珠区住房和建设税务局向瑞丰公司送达了《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号），要求瑞丰公司于2019年1月5日前退出蓝色康园小区物业管理区域，并按相关规定向业委会移交资料和财物。瑞丰公司不服广州市海珠区住房和建设水务局作出的《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函(2018)1713号)以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号）向广州市住房和城乡建设局申请行政复议。该局经审查认为：蓝色康园业主委员会通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘物业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的有效决议，广州市海珠区住房和建设水务局依据《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定，以“业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出”为由作出《海珠区住房和建设水务局关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函（2018）1713号)以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号）属主要事实不清、证据不足。故撤销广州市海珠区住房和建设水务局作出的《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函(2018)1713号)要求以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号）。一审法院认为：瑞丰公司与蓝色康园小区开发建设单位广州瑞丰岭南房地产有限公司签订《蓝色康园前期物业服务合同》，广州瑞丰岭南房地产有限公司委托瑞丰公司实行物业管理，该合同是蓝色康园小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对王年光、张向葵均有约束力。另外，王年光、张向葵确认与瑞丰公司签订过《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》，但不确定确定瑞丰公司提交的《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》中王年光是否为其签名，一审法院认为，王年光作为完全民事行为能力人，对自己的民事行为应有辨别和承担责任的能力，对于是否是自己的签名应该可以作出判断，不确认是否是其签名又不提出相反证据证明，应承担举证不能的法律后果，一审法院确认《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》的真实性。故王年光、张向葵应受到《蓝色康园前期物业服务合同》、《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》的约束。根据约定合同期限自2013年9月27日起至2021年9月26日止，但在本合同期限内，业主委员代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。虽然蓝色康园业委会与其他公司签订了物业服务协议且通知瑞丰公司退出经营，但主管行政部门认为蓝色康园业主委员会通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘物业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的有效决议，根据现有证据不能认定瑞丰公司无权管理该小区，瑞丰公司至今还继续在蓝色康园小区进行物业管理，而王年光、张向葵的房屋属于上述合同约定的管理范围，瑞丰公司提供了合同约定的管理服务，王年光、张向葵也实际接受了瑞丰公司的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向瑞丰公司支付对价。关于物业管理费的标准问题，瑞丰公司主张涉案房屋所在区域物业管理费从2013年1月1日起由1.7元/月/平方米提价至2.05元/月/平方米的事实，提交《蓝色康园前期物业服务合同》、《广州市物业服务收费标价牌》等证据为证，王年光、张向葵对此有异议，但未提交证据证明瑞丰公司提价违规的事实，而且王年光、张向葵在欠费前均按2.05元/月/平方米标准向瑞丰公司缴纳了物业管理费，故瑞丰公司要求王年光、张向葵按2.05元/月/平方米标准支付从2019年1月1日至2020年4月30日的物业管理费的请求合理有据，一审法院予以支持。经核算该期间的物业管理费为3864元（2.05元/月/平方米×117.8049平方米×16个月）。王年光、张向葵主张瑞丰公司的服务质量不行，物业管理费应该相应减少，但未提供充分证据证明，该主张一审法院不予采纳。关于分摊的电费，瑞丰公司陈述王年光、张向葵尚欠2019年1月之后的分摊电费，分摊的电费是其向供电局缴纳后，按户分摊，并提供了《分摊电费及违约金计算表》、广州市供电局出具的《发票》为证，王年光、张向葵确认此前一直是按该方式缴纳，但其多次投诉，但没有提供证据证明，同时认为该费用不合理，不合法，不符合双方合同约定。一审法院认为根据日常生活经验法则，分摊电费是每户小区居民应付的义务，是维护小区日常正常生活的必要开销，瑞丰公司的主张合理并有一定的依据，王年光、张向葵没有提供相反证据予以反驳，一审法院对瑞丰公司的主张予以支持，认定王年光、张向葵应支付2019年1月至2020年3月应支付分摊电费61.5元。关于城市垃圾处理费，瑞丰公司主张王年光、张向葵从2019年1月至今未缴纳垃圾处理费，每月的标准是5元，提供了《关于清运垃圾的工作合同》、广州市人民政府发出《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》、广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所出具的《发票》，王年光、张向葵认为瑞丰公司无权收取，确认曾经支付过垃圾处理费给瑞丰公司。一审法院认为瑞丰公司与广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所签订合同代收垃圾处理费并每月直接向该所缴纳并提供部分发票为证，王年光、张向葵亦表示曾向瑞丰公司缴纳过垃圾处理费，一审法院认为瑞丰公司的主张有事实依据并合理，一审法院予以支持。经核算，2019年1月1日至2020年4月30日的垃圾处理费为80元。关于违约金问题，瑞丰公司就是否继续在涉案小区服务问题与业主委员会产生争议，现在暂无进一步的处理结果，故王年光、张向葵逾期交纳物业管理费给瑞丰公司属于事出有因，并非完全归责于王年光、张向葵，瑞丰公司要求王年光、张向葵依合同约定支付逾期支付物业管理费违约金的请求，理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年9月3日作出判决：一、被告王年光、张向葵在本判决生效之日起三日内一次性向原告广州市瑞丰物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费3864元、2019年1月1日至2020年3月31日期间的分摊电费61.5元，2019年1月1日至2020年4月30日期间的垃圾处理费80元；二、驳回原告广州市瑞丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由两被告共同承担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，王年光、张向葵向本院提交如下证据：1.菜鸟驿站自提柜合作协议，拟证明：菜鸟驿站自提柜、灯箱广告都用了业主的公摊电，瑞丰公司收取了菜鸟驿站的电费，但将电费转嫁给业主，王年光、张向葵已经另案起诉了瑞丰公司。2.行政处罚决定书，拟证明：王年光、张向葵已经向住建局投诉，相关部门已经对瑞丰公司进行了处罚。瑞丰公司对王年光、张向葵提交的前述证据庭后提交书面质证意见称对证据一的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。该证据已经写明瑞丰公司向快递柜公司收取电费，菜鸟驿站快递柜有单独设立电表，因快递柜用电情况基本稳定，为方便履约，瑞丰公司与快递柜公司约定电费已含在管理费中。该证据不能证明瑞丰公司将快递柜电费转嫁给业主。对证据二的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。该证据恰恰证明截至今日瑞丰公司仍然为涉案小区提供物业服务，王年光、张向葵实际接受了瑞丰公司的物业管理服务，按权利义务相对等原则，理应向瑞丰公司支付物业服务费。二审期间，王年光、张向葵以本案应等待另外两案审理结果，再行对是否有权收费及收取的价格、公摊是否合法进行认定后判决为由向本院申请本案中止审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王年光、张向葵的上诉请求与瑞丰公司的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为瑞丰公司是否因涉案小区通过招标平台选聘新的物业管理公司而需要退场，继而不应收取王年光、张向葵的物业管理费、分摊电费？根据一审查明事实可知，瑞丰公司是广州瑞丰岭南房地产有限公司委托的前期物业管理公司，对蓝色康园小区进行物业管理至今。因王年光、张向葵确认与瑞丰公司签订过《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》，一审法院以此确认王年光、张向葵应受到《蓝色康园前期物业服务合同》及《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》的约束并无不当，本院予以认可。本案王年光、张向葵不缴纳物业管理费的理由是业主大会已经通知与瑞丰公司解除物业服务合同关系并要求瑞丰公司撤出涉案小区，但从王年光、张向葵提出该理由所依据涉案小区业主大会表决通过的《公共管理方案》来看，该方案第一条约定为：“授权业主委员会全权负责以广州市蓝色康园小区业主大会名义履行组织、安排、落实选聘物业管理企业全过程中的各项工作并与相关单位签订合同，包括但不限于：以自行组织实施招标方式或委托招标代理机构办理招标方式进行选聘物业服务企业；……及向中标人发出中标通知书并与之签订《物业服务合同》”。根据广州市住房和城乡建设局《行政复议决定书》穗建行复【2019】3号认定，前述约定“表明业主大会表决的并非应当由业主共同决定的‘选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人’的具体事项，而是对业主委员会的授权委托，实际上是用授权委托业主委员会选聘物业服务企业的方式代替了法定的业主共同决定程序。事实上在后来的选聘物业企业全过程中，未经过业主大会共同决定，即由业主委员会直接确定了新的物业服务企业并与之签订合同，在此过程中业主委员会成为选聘、解聘物业服务企业的实际决定者，行使了属于全体业主的共同决定权利，违反了《物权法》第七十六条的规定。”该局遂撤销了广州市海珠区住房和建设水务局作出的海建局函【2018】1713号《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》。据此，本院认同上述广州市住房和城乡建设局《行政复议决定书》的认定，涉案蓝色康园小区业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的“有效决议”，即该小区业委会通知瑞丰公司于2018年12月1日下午2点正式退出蓝色康园小区的管理并不发生合法效力。一审法院根据现有证据认为不能认定瑞丰公司已无权管理涉案小区，且瑞丰公司至今还继续在蓝色康园小区进行物业管理，而王年光、张向葵的房屋属于上述合同约定的管理范围，瑞丰公司为其提供了合同约定的管理服务，王年光、张向葵也实际接受了瑞丰公司的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向瑞丰公司支付对价并无不当，本院予以认可。至于王年光、张向葵提出瑞丰公司提高物业管理费的标准违法问题。瑞丰公司一审为证明涉案房屋所在区域物业管理费从2013年1月1日起由1.7元/月/平方米提价至2.05元/月/平方米的事实，提交《蓝色康园前期物业服务合同》、《广州市物业服务收费标价牌》等证据为证，王年光、张向葵对此有异议，但未提交证据证明瑞丰公司提价违规的事实。况且，从一审查明的事实来看，王年光、张向葵在欠费前均按2.05元/月/平方米标准向瑞丰公司缴纳了物业管理费，故本案瑞丰公司要求王年光、张向葵按2.05元/月/平方米标准支付从2019年1月1日至2020年4月30日的物业管理费的请求合理有据，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。对王年光、张向葵提出瑞丰公司提高物业管理费的标准违法的主张，本院不予采纳。至于分摊的电费。瑞丰公司一审提交了相应证据证明该司已向相关部门缴纳电费，而王年光、张向葵亦不否认此前曾向瑞丰公司支付过分摊的电费。现王年光、张向葵认为瑞丰公司收取分摊电费不合理，二审虽提交了菜鸟驿站自提柜合作协议及行政处罚决定书予以证明，但该行政处罚决定书显示相关行政部门已对瑞丰公司未征得业主同意，擅自在涉案小区电梯轿厢、楼宇大堂、公共通道等位置设置广告、快递柜进行出租经营的行为进行了处罚。虽然如此，根据日常生活经验法则，分摊电费是每户小区居民应付的义务，是维护小区日常正常生活的必要开销，本案瑞丰公司要求王年光、张向葵分摊公共电费合理并有一定的依据，故一审法院支持瑞丰公司该诉求，认定王年光、张向葵向瑞丰公司支付2019年1月1日至2020年3月31日的分摊电费仅61.5元尚无不当，本院予以维持。至于王年光、张向葵提出中止本案审理的请求，因相关案件的审理不影响上述认定，本院不予照准。综上所述，王年光、张向葵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王年光、张向葵负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十一月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏