广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21409号上诉人（原审被告）：叶志毅，男，1965年9月13日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张冬埼，男，1987年4月21日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：陈小清，广东一粤（始兴）律师事务所律师。上诉人叶志毅因与被上诉人张冬埼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初9868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶志毅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判叶志毅无需向张冬埼退还押金23000元；2.本案诉讼费用由张冬埼承担。事实和理由：一、一审法院查明事实存在遗漏。第一，叶志毅于2020年6月8日向房东广州市花都区新华街五华村第三经济合作社支付了207055元租金，因房东不同意减免租金，叶志毅只能按照全额支付租金。第二，叶志毅已经与房东解除了租赁合同关系，房东没有退回相应的押金。第三，关于广东省新冠病毒××疫情的具体情况，其中2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应；1月26日广东省商务厅要求在一级响应期间暂停一切大型商贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作；1月28日广东省人民政府通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时；2月24日9时起，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。二、一审法院认定事实存在错误。第一，张冬埼在与叶志毅的微信聊天记录中称其已经连续亏损八个月，可见，张冬埼的经营亏损早在××疫情发生之前四、五个月就已经发生了，并不是因为××疫情才经营亏损的。一审法院片面认为是××疫情的发生导致张冬埼经营亏损，属于认定事实错误。哪怕是疫情的发生，也不影响张冬埼对商铺的使用，经营亏损是张冬埼应当承担的商业风险。第二，在尚未发生疫情时，张冬埼就因为经营不善亏损而提出减少租金，叶志毅自2019年12月开始没有足额收取过张冬埼的租金，疫情期间叶志毅更是少收了至少百分之四十的租金，叶志毅在收取租金变少的同时，还要按原标准向房东支付租金，遭受双重损失，每月亏损达15000元，并持续好几个月。正是因为体谅张冬埼的处境，叶志毅才同意减免部分租金并同意解除合同，而张冬埼竟然还向叶志毅追讨保证金。叶志毅是善意履行合同的一方，并遭受了双重损失，一审法院却认定叶志毅不退还保证金46000元不符合公平原则，属于事实认定错误，不尊重双方合同约定，违背了契约精神。三、一审法院适用《合同法》第五条公平原则和第六条诚实信用原则，属于适用法律错误。公平原则应该是对合同的双方都公平，而不是对一方公平，但本案中，叶志毅已经遭受了双重损失，向村委退租也未能取回保证金，如果因为公平原则，叶志毅遭受更大的损失，这就是对善意履行合同的叶志毅的不公平。叶志毅一直坚持要按照双方的合同履行，保证金不退回，在此基础上才同意张冬埼提前解除合同。但张冬埼在获得叶志毅的减租和同意提前解除合同之后，利用双方没有签署解除协议的书面文件，向法院提起诉讼要求退回保证金，该行为才是违背了诚实信用原则。综上，请求二审法院支持叶志毅的上诉请求。被上诉人张冬埼二审辩称：一、叶志毅向房东全额支付租金、与房东解除租赁合同关系后，房东没有退还相应押金等事宜，叶志毅应自行与房东协商，与张冬埼无关，与本案没有任何法律关系。二、租赁合同系张冬埼与叶志毅协议解除的，解除合同前双方已经口头及在微信中达成退还押金的意思表示，叶志毅在没有任何证据证明张冬埼存在违约行为的情况下，理应遵守诚实信用原则，按约定及时退还押金。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回叶志毅的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，张冬埼于2020年6月16日诉至一审法院，请求判令：1.叶志毅退还张冬埼押金46000元；2.诉讼费用由叶志毅负担。一审法院经审理查明：位于广州市花都区新华街建设路**首、二层的不动产权属人系案外人广州市花都区新华街五华村第三经济合作社（以下简称第三经济社）。叶志毅承租商铺后向他人转租。叶志毅（出租方、甲方）与张冬埼（承租方、乙方）于2018年11月5日签订《花都区物业租赁合约》，约定自2019年1月1日起至2021年12月30日止，租赁位于花都区建设路34号之38-39号（原建设路36号）物业。第三条关于租金及付款方法约定：每月租金23000元，乙方在签订合同后缴交一个月租金，以后每月提前五天交租金；乙方向甲方交纳押金46000元，押金只是期满后交清水费、电费、电话费、有线电视管理费等的保证金，乙方不得以任何借口为理由，将押金抵作租金之用，否则甲方有权解除合同并收回房屋，押金不退回乙方。第五条关于违约责任约定：1.本合约一经签订，双方均不得随意终止合同；2.乙方合同未满而终止合同的，所交租金和押金不退回。第六条关于期满处理，约定：乙方应交清水费、电费、电话费、卫生费、治安费、有线电视管理费等，没有损坏房屋及一切设施并请甲方验收和交回锁匙给甲方，甲方验收后把押金退回给乙方。张冬埼于2018年11月5日向叶志毅转账支付46000元，叶志毅同日出具46000元押金收据。受新型冠状病毒引发的××疫情影响，张冬埼与叶志毅通过微信先后协商减免租金和退还押金事宜，协商于2020年4月30日解除租赁合同，叶志毅在微信中表示，如果有他人接手租赁商铺，可由他人直接向张冬埼支付押金，否则只能到租赁期限届满后退还押金。在诉讼过程中，张冬埼及叶志毅确认：张冬埼租赁商铺用于经营手机业务，因经营不善导致亏损而提出及提前解除合同，叶志毅已减免张冬埼于2019年12月至2020年4月的商铺部分租金，2020年4月30日已解除租赁合同，张冬埼已向叶志毅交还商铺，已结清租金、水电费等其他款项。张冬埼主张，叶志毅在协商过程中承诺如他人接手商铺就退还押金；叶志毅主张，其在协商过程中表示如他人接手商铺的可由他人直接向张冬埼支付押金，明确租赁合同期限届满才能退还押金，张冬埼于2019年年底提出要求他人接手商铺，声称已连续亏损八个月。一审法院认为，张冬埼与叶志毅签订物业租赁合约，依法成立，具有法律约束力。叶志毅向案外人第三经济社承租涉案商铺后向张冬埼转租，张冬埼承租涉案商铺后用于经营手机业务。双方当事人受疫情影响，在合同履行过程中，遵循公平原则自愿协商减免商铺部分租金及解除租赁合同，均已善意地按照合同约定履行相应的义务。关于叶志毅应否退还张冬埼押金的问题。一审法院评析如下：1.合同关于押金条款约定明确，双方当事人没有变更押金约定。租赁合同约定，“乙方合同未满而终止合同的，所交租金和押金不退回”。张冬埼在租赁合同期限未届满前提前终止合同，按照约定应不予退还押金。微信记录反映，张冬埼和叶志毅通过微信协商退还押金事宜，叶志毅在微信中表示如果有他人接手租赁商铺，可由他人直接向张冬埼支付押金，否则只能到租赁期限届满后退还押金。叶志毅没有与张冬埼变更押金约定。2.张冬埼违反合同义务。租赁合同约定，涉案商铺的租赁期限系自2019年1月1日起至2021年12月30日止。张冬埼在租赁期限届满前，提出解除合同及通过协商已于2020年4月30日提前解除而终止租赁合同，违反合同关于租赁期限的约定。3.张冬埼违反合同义务，系因发生订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化。张冬埼于2018年11月5日与叶志毅签订租赁合同，而众所周知，因新型冠状病毒引发的××疫情在2019年12月发现。张冬埼因受疫情影响，无法正常经营，以致无力继续承担经营亏损，提前终止租赁合同，该重大变化发生于租赁合同成立的一年以后，并非张冬埼在订立合同可以预见，或者属于正常的商业风险。4.叶志毅不予退还保证金46000元不符合公平原则。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条和第一百一十五条规定违约金和定金，本案的押金具有违约金以及债权担保的性质。叶志毅、张冬埼租赁涉案商铺均具有经营性质，均受疫情影响而各有亏损，自愿协商解除租赁合同，在合同履行过程中均不具有主观上的过错。叶志毅不予退还保证金46000元不符合公平原则。合同法第五条和第六条规定公平原则和诚实信用原则，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，裁决叶志毅退还张冬埼押金23000元。综上所述，张冬埼请求叶志毅退还押金46000元，对于超出23000元的部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，于2020年7月31日作出如下判决：一、叶志毅于本判决发生法律效力之日起十日内向张冬埼退还押金23000元；二、驳回张冬埼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费950元，由张冬埼负担475元，叶志毅负担475元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是叶志毅是否需要向张冬埼退还押金的问题。从双方微信聊天记录的内容来看，张冬埼因经营不善导致亏损，并遭受疫情影响而无法继续承租，向叶志毅提出提前解除双方的租赁合同。张冬埼的该行为已经违反了双方租赁合同的约定，构成违约，其已交纳的押金本应不予退回。但张冬埼在提出解除前一直积极、善意地履行合同约定的义务，因新型冠状病毒引发的××疫情加剧其经营亏损，该重大变化并非张冬埼在订立合同时可以预见的，也不属于正常的商业风险，故对于张冬埼违约责任的承担，既要考虑当事人的过错程度和实际损失，也要结合公平原则和诚实信用原则进行综合考量。由此，一审法院对张冬埼应当承担的违约责任予以适当减免，酌定叶志毅向张冬埼退还押金23000元处置得当，本院予以维持。此外，叶志毅上诉还认为涉案房屋的房东也没有向其退还押金，故不应向张冬埼退还押金，但叶志毅与房东之间的租赁关系属于另一法律关系，不影响本案租赁关系的处理，本院对该上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人叶志毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人叶志毅负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十一月三十日书记员 莫善友区敏儿