广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22389号上诉人（原审原告）：广东永裕恒丰投资有限公司，住所地广州市天河区科韵北路****自编**。法定代表人：周希俭，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：裴花媚，广东纬韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振华，广东启源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州绿葆网络发展有限公司，住所地，住所地广州市天河区海安路**之**iv>法定代表人：李捍东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广东永裕恒丰投资有限公司（以下简称永裕公司）与上诉人广州绿葆网络发展有限公司（以下简称绿葆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初10588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永裕公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持永裕公司一审中的第二、三项诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由绿葆公司承担。事实和理由：一、绿葆公司自2018年10月22日至2019年11月30日承租永裕公司的办公室，绿葆公司及其关联公司是统租统退的。2018年10月永裕公司系将其28楼四分之三共1310平方米的物业自2018年10月22日至2019年11月30日整体出租给绿葆公司及其关联公司。在2019年10月前，几方从未实质上协商过终止各方在2018年合同及补充协议，故该协议对各方持续生效。永裕公司与绿葆公司签订的2019年合同及补充协议是对绿葆公司在2019年4月1日至2020年10月31日租赁期间，所承担租赁面积、租金事项的调整，但租赁单价仍与2018年合同保持一致。前后两份合同完全一致（除租赁面积、租金总额），甚至连空租期条款也完全相同，但2019年合同的空租期并未实际履行。二、在双方及绿葆公司关联公司协商解除合同过程中，绿葆公司及关联公司系未征得永裕公司同意，擅自搬离，构成违约，合同的解除责任在绿葆公司，其应承担违约责任。综上，一审判决认定事实不清，请求二审依法改判。针对永裕公司的上诉请求，绿葆公司辩称，一、关于2018年合同与2019年合同替换的问题。2019年合同已替代了2018年合同并对合同内容中的租金及场地作了变更。一审认定依据2019年合同判定双方权利义务是正确的，永裕公司的该主张毫无依据。二、关于2019年11月租金的问题。双方工作人员已通过微信聊天确认，以一个月租金金额的租赁保证金抵扣2019年11月租金，绿葆公司均按期足额交租，在11月5日还明确询问确认是否需要交租，永裕公司称不用交租。永裕公司董事长在后续流程予以确认，双方已达成一致意思表示。三、关于解除合同及违约责任问题。永裕公司单方出具告知函，通知绿葆公司在2020年1月23日之前搬走。绿葆公司的理解是在1月23号之前何时搬走均可。公司要长期稳定经营，场地变化对绿葆公司属于重大损失，故合同解除违约责任在于永裕公司。一审判决绿葆公司承担30%责任过于严苛，且一审未考量微信聊天记录里面的全部内容，故请求二审驳回永裕公司的全部上诉请求。绿葆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回永裕公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由永裕公司承担。事实和理由：一、一审认定“绿葆公司未支付2019年11月租金情况属实”的事实错误，应予撤销。（一）微信聊天记录表明2019年11月4日永裕公司已通过流程同意了绿葆公司以租赁保证金抵扣租金的相关事宜。绿葆公司于2019年11月5日发微信再次向永裕公司确认：“今天5号，我们今天开始就不用交租了，可以是吧”，永裕公司回复：“没关系，我来催办”。由于2019年11月5日是交租日，虽永裕公司此前已同意租赁保证金抵扣租金，绿葆公司还是再次向其进行了确认。2019年11月8日，永裕公司回复：“这个事变的太快了，我按本意来讲，其实已经接受租赁保证金抵扣租金了，所以多方协调完了，只是董事长忽然发表了一个个人意见，但流程他还是同意了。”该证据足以证实虽然永裕公司董事长有个人意见，但最终还是同意了以租赁保证金抵扣租金的事实，故绿葆公司己支付2019年11月租金务。（二）交接表显示绿葆公司搬离涉案场地时是有与永裕公司进行交接的，证实了永裕公司同意绿葆公司离场，从而证实了永裕公司对租赁保证金抵扣租金没有异议，否则按常理，若承租人没有交齐租金，出租人不可能同意承租人撤场。（三）根据双方签订的涉案租赁合同补充协议第六条第2点的约定：“乙方逾期未缴付租金的，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即交付租金”，但永裕公司从未向绿葆公司催交过2019年l1月份的租金，并且同意绿葆公司搬离场地，亦足以证明永裕公司同意以租赁保证金抵扣2019年11月租金的事实。二、一审认定以2019年的合同调整租赁双方的权利义务关系正确，请求依法予以维持。（一）租赁合同的核心条款是场地、面积、租金和租赁期限。本案比较2018年合同与2019年合同可知，上述核心条款均有变更，双方应按照2019年合同执行和遵守双方的权利义务。永裕公司一方面称2019年合同是假合同，一方面无法否定盖章的真实性，且在一审中永裕公司还提交了该份合同作为证据使用，应不予采信其该主张。（二）一审认定双方承担违约责任的比例错误，永裕公司应承担全部违约责任，其应向绿葆公司返还租赁保证金并支付违约金及逾期付款的违约责任。l.永裕公司作为出租人理应依法提供场地的使用权，在租赁期限内不得随意解除合同、终止租约。永裕公司将涉案场地出售给第三方，并于2019年10月12日向绿葆公司发送告知函，明确限定搬离截止时间，绿葆公司在此截止时间前任何时间点搬离均不构成违约。2.一审认为绿葆公司对涉案租赁合同的解除存在过错有失公允。在正常经营中，绿葆公司必然不希望临时、突然改变办公场地，这种变故必然对业务经营产生极大损失和影响。因为永裕公司的违约行为，已然给绿葆公司造成了经济损失。综上，一审认定事实错误，判决结果错误，请求二审依法改判。针对绿葆公司的上诉请求，永裕公司辩称，一、自2019年9月30日，绿葆公司工作人员要求永裕公司“发送停止租赁书面通知给我司”，永裕公司工作人员回复“我们没有停止租赁合同的意思，请按照租赁合同办理”，到2019年11月8日，绿葆公司执意要求在2019年12月初搬走，永裕公司不同意绿葆公司在2019年12月初搬走，并说明“面谈可能很难改变结果啦”。在2019年9月30日至2019年11月8日期间，绿葆公司与永裕公司之间进行了沟通，双方达成解除合同的一致意思表示，但起始双方沟通解除的日期应当是2020年1月25日，后绿葆公司执意不顾永裕公司的反对在2019年12月初搬离。二、《交接表》只是在绿葆公司单方提前违约解除租赁合同及补充协议、执意离场的情况下，为了保护涉案租赁场地不被破坏，防止损失进一步扩大的无奈行为。且交接单与租赁保证金抵租金并金无关联，不能因为双方签署了交接单判定绿葆公司已交齐2019年11月的租金，绿葆公司未支付2019年11月租金是事实，永裕公司有权根据租赁合同及补充协议的约定要求其支付租金及逾期付款违约金。三、永裕公司认为双方是协商解除涉案租赁合同，绿葆公司提前搬离存在违约，故应承担违约责任。绿葆公司于2018年10月24日开始承租涉案场地，从未间断过承租及支付租金，双方签订2019年合同及补充协议是永裕公司配合绿葆公司内部管理及工商注册。2019年合同签订后，永裕公司收到的租金不变，两个合同的条款也一致。2019年11月8日绿葆公司及其关联公司发出的《房屋撤场告知函》所依据的仍是2018年合同及补充协议。由此可见，绿葆公司及其关联公司均自认2018年合同及补充协议仍具有法律效力。即使按照2019年合同，绿葆公司租期仍应从2018年10月24日起算。一审认定告知函亦并非终止租赁合同的意思表示。综上，一审在查明事实的基础上，正确适用法律作出的公正判决，请二审驳回绿葆公司的全部诉讼请求。永裕公司于2020年3月30日向一审法院起诉请求：1.绿葆公司向永裕公司支付2019年11月1日至2019年11月30日的租金154440元及其迟延付租违约金（以154440元为基数，违约金计算利率为日利率0.1%，自2019年11月5日开始计算至实际清偿之日止）；2.绿葆公司已付租金保证金308880元归永裕公司所有；3.绿葆公司向永裕公司支付免租期（2018年10月22日至2018年10月31日）补偿36036元及其利息（以36036元为基数，利率为中国人民银行发布的一年期贷款基准利率4.35%，自2019年12月1日开始计算至实际清偿之日止）；4.绿葆公司承担本案的全部诉讼费、保全费。一审法院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，一审认定如下：绿葆公司与永裕公司是否达成以租赁保证金中等额款项抵扣2019年11月租金的一致意见（以下简称“押抵租一致意见”）的问题。绿葆公司主张永裕公司在2019年11月8日同意以租赁保证金中等额款项抵扣2019年11月租金，而永裕公司则否认双方达成“押抵租一致意见”。一审法院认为，主张合同双方当事人达成新的一致意思表示的一方当事人对此负有举证责任，对方当事人则负有反证责任。从绿葆公司和永裕公司各自提交的证据微信聊天记录看，永裕公司提交的微信聊天记录比绿葆公司提交的微信聊天记录更加完整，其可采信度更高，而永裕公司提交的微信聊天记录显示绿葆公司工作人员刘XX在2019年11月8日下午5:46表示“截至今天之前，我们没收到您说押金可以抵租金的回复，您之前说您公司董事长不同意押抵租，没得商量。哈哈那我们只能再考虑了。等您待会到28楼，我们面谈吧”，永裕公司工作人员兰XX对此回复“面谈可能很难改变结果啦”，上述内容反映出绿葆公司与永裕公司此时并未达成“押抵租一致意见”，但绿葆公司并无进一步证据再证明在上述时间之后双方达成“押抵租一致意见”，因此，绿葆公司应承担举证不能的不利后果，一审法院对该问题采纳永裕公司的意见。2.关于绿葆公司与永裕公司在2019年4月1日之后的租赁期内权利义务以“2018年合同”还是“2019年合同”为准的问题。对比“2018年合同”和“2019年合同”的内容来看，“2019年合同”中关于租赁面积、租金金额、保证金金额等主要合同条款相较“2018年合同”已经发生变化。而绿葆公司提供的证据“2019年合同”（保证金金额为308880元，月租金金额为154440元，租赁面积为858平方米）、2019年3月21日的《房屋租赁合同终止协议》、2019年3月26日永裕公司向绿葆公司转账326880元的广发网上银行电子回单（用途为“押金原路返回”）、2019年3月26日绿葆公司向永裕公司转账308880元的中国建设银行网上银行电子回执（用途为“两个月押金”）、2019年4月1日押金及租金《收据》（押金金额为308880元、租金金额为154440元）、2019年4月3日绿葆公司向永裕公司转账154440元的广发网上银行电子回单（用途为“4月份房租”）、房屋租赁登记备案证明两份，能够形成完整的证据链，足以证明绿葆公司与永裕公司已经解除“2018年合同”，且在2019年4月1日之后的租赁期内在履行双方新签订的“2019年合同”。因此，绿葆公司与永裕公司在2019年4月1日之后的租赁期内权利义务应以“2019年合同”为准。一审法院认为：“2019合同”是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依法切实履行。双方对于租赁合同已经解除并无争议，但对于导致合同解除的责任均指称在于对方。“2019年合同”约定的租赁期届满时间是2020年10月31日，永裕公司曾向绿葆公司发出《告知函》，该函中没有直接使用解除合同的表述，而使用了“按照发函日期起算，贵司搬离该租赁物业的截止时间为2020年1月23日，租赁期按《权利义务转让协议执行》，待三方签署（旧业主方、新业主方、租赁方）”的表述，绿葆公司对此主张这属于永裕公司通知其解除双方租赁合同，永裕公司则加以否认。一审法院认为，从双方提供的证据微信聊天记录来看，除了在2019年9月30日时当绿葆公司工作人员表示“麻烦您公司发送停止租赁书面通知到我司”时，永裕公司工作人员回复了“我们没有停止租赁合同的意思”外，在之后的沟通过程中，在绿葆公司工作人员多次表述永裕公司要求其“退租”“终止合同通知”等明显带有解除合同意思的文字后，永裕公司工作人员均没有表示异议。此外，在上述微信聊天记录中，永裕公司工作人员先于2019年10月23日向绿葆公司工作人员发送《致绿葆集团等告知书》文件（内容即《告知书》的内容），后于2019年10月24日发送《租赁合同履行变更协议书20191024》文件（其中第三条、第五条约定的主要内容为旧业主永裕公司、新业主及承租人绿葆公司同意新旧业主完成交易过户后，租赁合同中旧业主权利义务由新业主承接，绿葆公司同意新业主与绿葆公司双方的租赁合同关系于2020年1月25日解除，绿葆公司须于2020年1月25日将租赁的房屋空置交还给新业主，双方互不承担租赁合同解除的违约责任），再于2019年10月28日发送《告知书》图片。而绿葆公司工作人员于2019年10月29日回复永裕公司工作人员《租赁合同履行变更协议书2019102…修2》（其中将新业主与承租人绿葆公司之间租赁合同解除时间修改为2019年12月31日，承租人绿葆公司交还房屋时间修改为2020年1月6日）。而之后，在2019年11月8日，针对由新旧业主与承租人三方签署协议改为由旧业主与承租人签署两方协议一事，针对绿葆公司工作人员发送的重新修改的两方协议，永裕公司工作人员回复“就按之前协商的12.31来吧”“不变了，我们流程已经走完”。以上微信沟通内容反映出永裕公司基于出售房屋的需要而主动要求解除租赁合同，绿葆公司对于解除租赁合同也是愿意的，双方对于确定合同解除时间、方式、解除后果进行了沟通协商，就部分内容达成了一致，但并未就合同解除后果达成完全一致的意思表示。因此，永裕公司发出的《告知函》尚且不属于单方的正式解除合同的通知。尽管如此，永裕公司因出售房屋需要而发起了关于解除租赁合同的协商并传递出租赁合同必须提前解除的意思及要求绿葆公司限期搬离，永裕公司对于导致合同解除应当承担主要的责任。绿葆公司在永裕公司明确拒绝其要求以押金抵扣2019年11月租金的情况下仍不及时支付租金，亦属于违约，也应对合同解除承担次要责任。根据公平原则，考虑双方的履约情况和过错程度，一审法院酌情认定由永裕公司承担70%的责任，绿葆公司承担30%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。绿葆公司未付2019年11月租金情况属实，鉴于一审法院未采纳绿葆公司关于其与永裕公司达成“押抵租一致意见”的陈述，结合双方关于绿葆公司于2019年11月30日搬离案涉房屋的共同确认，根据“2019年合同”第三条、第七条第一款的约定，绿葆公司应向永裕公司支付2019年11月租金154440元及其逾期付款违约金（以154440元为本金，按照每逾期一日0.1%的标准，自2019年11月6日起计至实际付清之日止；违约金以不超过本金为限）。如前所述，由于双方对于“2019年合同”解除各自负有过错，在双方对于合同解除均负有责任且永裕公司应负责任为70%的情况下，租赁保证金应由永裕公司返还绿葆公司，永裕公司要求上述租赁保证金归其所有，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。永裕公司基于“2018年合同”主张绿葆公司向其支付免租期（2018年10月22日至2018年10月31日）补偿及其利息，但如前所述，一审法院认定绿葆公司与永裕公司在2019年4月1日之后的租赁期内权利义务应以“2019年合同”为准，永裕公司该请求在本案中缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年7月29日作出如下判决：一、绿葆公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向永裕公司支付2019年11月租金154440元及其逾期付款违约金（以154440元为本金，按照每逾期一日0.1%的标准，自2019年11月6日起计至实际付清之日止；违约金以不超过本金为限）；二、驳回永裕公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9218元，由永裕公司负担5886元，绿葆公司负担3332元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院根据双方提交的证据及一审庭审笔录等卷宗材料，并结合当事人二审陈述，对双方无争议事实确认如下：2018年，绿葆公司（承租人/乙方）和永裕公司（出租人/甲方）就租赁位于广州市天河区海安路13号之一2802A、2803房的房地产（房地产权证号码：不动产权第02015214、不动产权第02015225）签订了房屋租赁合同（即2018年合同），租赁双方就合同权利义务进行了约定，其中约定租赁面积为908平方米，租赁期限为2018年10月22日至2020年10月31日，月租金为163440元，保证金为326880元；（第八条第一款）租赁期内，租期满一年后，甲乙双方提前三个月书面通知对方，可提前解除本租赁合同，双方根据本条规定提前通知对方书面解除的，不需承担任何违约责任，第一年租期内若甲方提前解除本租赁合同，须提三月书面通知乙方，甲方除应立即返还乙方向甲方交纳的租赁保证金外，还应在甲方发出解除合同通知之日起五日内向乙方支付与租赁保证金等额的违约金。2019年3月21日，绿葆公司和永裕公司就2018年合同签订《房屋租赁合同终止协议》。2019年3月26日，永裕公司向绿葆公司转账326880元，相应的广发网上银行电子回单显示款项用途为“押金原路返回”。同日，绿葆公司向永裕公司转账308880元，相应中国建设银行网上银行电子回执显示款项用途为“两个月押金”。2019年4月1日，绿葆公司（承租人/乙方）和永裕公司（出租人/甲方）就租赁位于广州市XX区XX路XX号XX层XX室（部位：A）、XXX室（部位：A）号单元（以下简称涉案房屋）签订了房屋租赁合同（即2019年合同），租赁双方就合同权利义务进行了约定，其中约定租赁面积为858平方米，租赁期限为2019年4月1日至2020年10月31日，月租金为154440元，保证金为308880元；（补充协议第六条第六款）第一年租期内若甲方提前解除本租赁合同，须提前三个月书面通知乙方，甲方除应立即返还乙方向甲方交纳的租赁保证金外，还应在甲方发出解除合同通知之日起五日内向乙方支付与租赁保证金等额的违约金，甲方未及时返还租赁保证金和支付违约金，从逾期之日起至实际付清全部款项之日止每日须按所欠金额的0.1%向乙方支付违约金。同日，永裕公司向绿葆公司开具《收据》（记载的押金金额为308880元、租金金额为154440元）。2019年4月3日，绿葆公司向永裕公司转账154440元，相应的广发网上银行电子回单显示款项用途为“4月份房租”。2019年10月12日，永裕公司向绿葆公司及关联公司绿葆（广州）投资集团有限公司、广洲绿葆新材料科技有限公司、广州源理生物科技有限公司、广州金盛投资控股有限公司、广州绿葆健康管理有限公司共同发出《告知函》，内容为：“我司系天河XX路XX号之一XX、XX、XX房的房屋产权人，现就该房屋整体出售进展，通报如下：一、我司于2019年5月14日己向贵司发出《房屋预出售告知承租人通知书》，我司亦多次沟洽享有优先购买权，贵司非常明确放弃优先购买权；二、按照与贵司签署的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》里的约定，我司严格执行各项条款；三、按照发函日期起算，贵司搬离该租赁物业的截止时间为2020年1月23日，租赁期按《权利义务转让协议》执行，待三方签署（旧业主方、新业主方、租赁方）。绿葆公司与永裕公司均确认绿葆公司向永裕公司支付了保证金308880元；2019年10月11日，永裕公司与案外人XX公司（以下简称XX公司）就涉案租赁房屋签订了《房屋买卖合同》。绿葆公司于2019年11月30日搬离涉案房屋。绿葆公司与永裕公司及案外人XX公司并未签订三方协议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、涉案租赁合同解除的责任认定；二、2019年11月租金是否以租赁保证金抵扣；三、双方的诉讼请求应否予以支持。对此，本院评析如下：一、关于涉案租赁合同解除的责任认定。绿葆公司与永裕公司双方对于涉案租赁合同已经解除并无异议，只是对合同解除责任认定存在争议，均认为合同解除归责于对方。本院综合本案案情认定双方协商一致解除合同并互不承担违约责任。首先，永裕公司作为出租人应当提供适租场地给绿葆公司使用，现因永裕公司将涉案场地出售给案外人颜如玉公司，虽永裕公司在与绿葆公司沟通过程中表示等待签署三方协议，由新业主承受旧业主在租赁合同中出租人的权利义务，但因永裕公司、绿葆公司及案外人最终未签署三方协议，永裕公司在2019年10月12日向绿葆公司发出的告知函中一方面表示严格执行各项条款，一方面又明确绿葆公司搬离该租赁物业的截止时间为2020年1月23日”，显然没有延续租赁合同的意思表示，因此绿葆公司于2019年11月30日实际搬离涉案场地，并无过错，不应承担违约责任。其次，永裕公司主张双方2019年合同是2018年合同延续，租赁期限应从2018年10月24日起算，根据合同第六条的规定，租期满一年后双方提前三个月书面通知对方均可提前解除租赁合同，因此永裕公司认为其通知绿葆公司2020年1月23日搬离符合合同约定，而绿葆公司在合同约定一年期满后的三个月尚未届满的情况下提前搬离则构成违约。对此，本院认为双方签订的2019年合同与2018年合同虽然约定的面积和租金标准不同，但所涉租赁场地只是面积稍有缩小，确实存在延续性，永裕公司关于租赁期限起算日期及提前通知解除权的主张具有合理性，本院予以采纳。因此，永裕公司通知绿葆公司2020年1月23日搬离，符合双方合同约定的提前三个月通知而解除合同的条件，属于行使约定解除权的情况，也不构成违约。绿葆公司在收到该通知后自愿于11月30日前搬离涉案场地，应视为对永裕公司提前解除合同的意思表示的认可，故本院认定双方协商一致提前解除涉案租赁合同，双方互不承担违约责任。二、关于2019年11月租金是否以租赁保证金抵扣的问题。绿葆公司主张一审认定事实部分仅截取了2019年11月8日的部分聊天记录，并当庭提交了2019年11月6日微信聊天记录：“兰总，昨天您说协议那边没问题，今天是5号，我们今天开始就不交租了。可以是吧？”，兰XX回答“是，没问题”，2019年11月8日“兰XX：这个是变化太快…，其实已经接受了押金抵租金，所以多方协商完了，只是董事长忽然发表了一个长长的个人意见，但流程他还是同意的”。基于此，绿葆公司主张双方已经协商一致，其应向永裕公司交纳2019年11月的租金已经通过其向永裕公司交纳的租赁保证金等额款项中予以抵扣，故其在本案诉讼请求中只要求永裕公司退还154440元的租赁保证金。而永裕公司则认为11月8日下午刘XX仍表示“没收到押金可以抵租金的回复”，亦无证据证实此后达成押金抵租金的一致意见，一审法院采纳永裕公司的意见。但本院认为，首先，从双方工作人员微信聊天记录来看，虽然双方对抵扣问题未最终明确达成一致意思表示，但双方一直在协商绿葆公司提前搬离的具体时间。永裕公司于2019年10月12日发送的告知函已明确表明永裕公司因涉案场地出售而发起了关于解除涉案租赁合同的协商并传递出合同必须提前解除的意思表示，并要求绿葆公司限期搬离，押金应予退还是绿葆公司的合理期待，用于抵扣租金亦然。其次，根据涉案租赁合同第三条第3点约定，租金按月结算，由绿葆公司在每月的第5日前按转账付款方式交付租金给永裕公司。从双方签订涉案租赁合同起，绿葆公司基本按照合同约定的日期内交纳租金，足额支付至2019年10月止。2019年11月5日的微信聊天记录显示绿葆公司表示不再另外支付11月的租金，永裕公司对此表示同意，再结合涉案租赁合同补充协议第六条第2点的约定：“乙方逾期未缴付租金的，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即交付租金”，永裕公司后续并未向绿葆公司催交11月的租金，故应视为对绿葆公司以租赁保证金等额款项抵扣2019年11月租金的行为予以实际认可，可认定双方就此达成一致意见。绿葆公司无需另行交纳11月租金，亦无需为此承担违约责任。一审判决在认定绿葆公司和永裕公司的违约责任方面，不符合本案双方协商过程及公平原则，本院予以纠正。三、关于双方诉讼请求应否予以支持。因双方纠纷，绿葆公司提起（2020）粤0106民初66号诉讼请求永裕公司返还剩余租赁保证金154440元并支付违约金308880元等；而永裕公司则提起（2020）粤0106民初10588号诉讼请求绿葆公司支付2019年11月租金154440元及补偿免租期租金36036元并没收租赁保证金308880元等。本院认为，如前所述，本案应认定双方协商一致提前解除涉案租赁合同，双方互不承担违约责任，据此，双方要求对方支付违约金的主张均不应予支持。绿葆公司已经支付的租赁保证金本应予以退还，因绿葆公司已经将租赁保证金中的等额款项抵扣2019年11月租金154440元，永裕公司应返还租赁保证金的剩余部分款项154440元。与此相应，永裕公司要求绿葆公司另行支付租金及所谓免租期租金补偿等，均不应予以支持。一审对于租赁保证金的结果处理正确，但论理不当。对于2019年11月租金的认定和处理均不妥当，本院予以纠正。综上所述，本案绿葆公司的上诉请求和理由部分成立，应予支持；永裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审事实认定有误，实体处理结果亦有不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初10588号民事判决；二、驳回广东永裕恒丰投资有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9218元、二审案件受理费9218元,均由广东永裕恒丰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十一月三十日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳