江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8653号上诉人（原审原告）：刘海燕，女，1979年6月30日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈卉，江苏金禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚军，江苏金禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区沿江街道泰冯路**。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷婷，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人刘海燕因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海燕上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.由浦东公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定案涉预售合同只约定了商品房单价，没有约定装修单价，据此认为刘海燕要求按房屋装修单价4000元/平方米的标准赔偿差价没有依据，驳回刘海燕一审赔偿装修差价的请求，与事实不符。1.房屋预售合同虽然没有对装修单价进行单独约定，但浦东公司在房屋销售现场公示房屋装修单价为4000元/平方米，并提供了样板房和物价部门审核备案表。刘海燕正是基于该装修标准才与浦东公司签订购房合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，销售现场公示的装修单价应当视为要约，视为合同内容，即商品房单价中也包含4000元/平方米的装修价格。2.浦东公司在向物价部门申报的《南京市商品房申报价格单》中报批的房屋销售价格明确装修标准为4000元/平方米，该装修标准是报批的房屋销售价格的组成部分，也是双方签订的预售合同中房屋单价的组成部分。如果浦东公司向物价部门申请报批的装修单价不是4000元/平方米，则双方签订的房屋预售合同中房屋单价也会变动，故4000元/平方米的装修单价对房屋预售合同的订立和房屋价格的确定具有根本性决定因素，因此，房屋预售合同第四条虽然没有对房屋套内的装修款进行约定，但是房屋装修单价已经计入了房价中，只是未在预售合同中单独列明而已。3.房屋预售合同是浦东公司提供的格式合同，装修单价一栏为0。案涉房屋作为精装房出售，且公示了装修单价，说明装修单价在签订合同前是确定的。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十一条之规定，对于格式合同的解释应当遵循以下原则：第一按通常理解予以解释，第二对条款制作人作不利的解释，第三非格式条款优先于格式条款，本案应认定房价中包含装修价。二、一审认定预售合同附件4对装修质量和标准已进行了约定，与事实不符。预售合同附件4《装饰装修及设备标准》仅对室内装修项目进行了列明，对各装修材料大部分没有约定品牌，小部分虽约定品牌，但无详细的型号、数量等信息，该约定十分模糊，无法以此来确定装修标准。依据江苏省高级人民法院的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第八条第二款之规定，对装修质量约定不明，无法确定装修标准或单价，明显不足以反映基本装修价格的情况下，无论是从浦东公司销售现场公示的价格来看，还是向物价部门报批的备案装修价格来看，都应以4000元/平方米作为装修质量的要求。三、预售合同中特别约定了应按交付时的市场差价来赔偿损失，说明装修应单独计算造价，若不达约定标准，则按市场差价赔偿，但附件4约定不明，无法以此来确定装修标准，也无法确定装修价格，因此应当结合浦东公司销售现场公示的价格和其向物价部门申报的装修单价来确定。四、刘海燕一审提供了南京金禾装饰工程有限公司对本案装修的检测报告，每平方米仅为1593.3元，刘海燕已初步举证损失依据。浦东公司亦提供评估报告为4000元/平方米。故刘海燕向一审法院申请鉴定，但一审法院未予准许，损害刘海燕利益。综上，请求二审法院发回重审或依法改判。浦东公司辩称，1.双方签订的合同附件4已经对装饰装修及配置标准进行了详细列明，刘海燕亦签字确认已知晓并接受房屋装饰装修的交付标准，刘海燕提出装修质量约定不明的主张，明显与客观事实不符。2.合同中已经约定了明确的装修质量要求，根据江苏省高级人民法院的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第5条的规定，应直接以合同约定作为装修质量的要求。无论物价备案材料载明的4000元/平方米是否被认定为要约，均不应当作为本案的装修质量要求。综上，请求驳回刘海燕的上诉请求。刘海燕向一审法院起诉请求：1.判令浦东公司赔偿房屋装修差价（暂计10000元，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2.判令浦东公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月，刘海燕（乙方）与浦东公司（甲方）签订《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同），约定：甲方将位于南京市浦口区房屋出售给乙方，房屋建筑面积86.32平方米，其中套内建筑面积63.66平方米，共有共用分摊建筑面积22.66平方米。该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。该商品房以建筑面积计价，单价19819元／平方米，总价款合计1710776元。合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按交付时的市场差价赔偿乙方损失。预售合同附件4为《装饰装修配置标准附件》，对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”。刘海燕在该附件上签名。上述合同签订后，刘海燕支付了全部购房款。现浦东公司已向刘海燕交付涉案房屋。一审另查明，浦东公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为4000元/平方米。一审庭审中，刘海燕申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘海燕、浦东公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同明确约定该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。计价方式与价款中约定商品房以建筑面积计价，单价为19819元/平方米，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为涉案房产计价方式。因此，可以认定双方仅在附件4中对涉案房屋的装修标准存在约定，而对装饰装修价款并无单独的明确约定。刘海燕主张应以浦东公司备案的4000元/平方米为装修标准，并申请鉴定，要求赔偿装修差价损失，一审法院认为刘海燕、浦东公司在商品房预售合同中已明确排除了对装饰装修款单独计价方式，且浦东公司备案的4000元/平方米标准系拟销售均价，不等同于装修造价，故刘海燕在双方已对装修标准有明确约定的情况下，主张以备案价格作为装修标准无事实和法律依据，故对其鉴定申请不予准许，对其主张的装修差价损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回刘海燕的诉讼请求。一审案件受理费50元，由刘海燕负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人刘海燕与被上诉人浦东公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。刘海燕上诉主张，被上诉人在销售现场公示了装修单价并向政府部门备案，应视为要约，在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，该装修价格应作为装修质量要求。本院认为，在合同附件4中针对房屋装修部位、品牌、材质作了具体的约定，被上诉人对此装修交付标准的约定特别进行了提示并由上诉人签字确认，而被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，现场公示的物价申报表也不能否认合同中关于装修交付标准的约定，并且被上诉人实际交付内容亦与合同约定交付标准相一致。故上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。综上，刘海燕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘海燕负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十一月十九日书记员 王笑得