广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21561号上诉人(原审被告)：凌彩华，女，1970年7月16日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：邓文兴，广东经国律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：向庆华，男，1983年12月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈磊，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燊，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人凌彩华因与被上诉人向庆华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人凌彩华上诉请求判令：1.撤销原审判决第二、三、四项；2.改判凌彩华向向庆华返还押金78800元；3.由向庆华承担全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审对押金处理错误，未扣减2020年6月1日至18日期间的租金。其一，双方分别于2015年7月21日及2018年9月7日签订的《房铺租赁合同》第四条均约定押金在已清租金及其他费用迁出时退还。其二，依照租赁押金的日常习惯做法，如租赁合同未明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，租赁期间有拖欠租金或财产损失可以相应扣除押金，押金在扣除财物损失后应予退还。其三，向庆华拖欠2020年6月1日至18日期间的租金25200元(42000元/30天×18天)，应当从所退押金予以抵扣，即凌彩华应退回押金为78800元(104000元-25200元)。其四，退还押金扣减拖欠租金，符合商业习惯，在诉讼中只需抗辩无需反诉，如此处理也有利于减少诉累，节约司法资源；二、原审判决凌彩华赔偿向庆华损失42000元错误。其一，向庆华在原审提出的诉请未包含赔偿损失，在当庭查明合同没有约定违约金的前提下，向庆华仍然坚持依据旧的失效合同主张违约金，原审判决超出向庆华的诉讼请求。其二，在明知租赁合同可能随时解除，双方明确不负违约责任的情况下，双方才签署第三份租赁合同。原审法院未考虑该特殊性，依据习惯判决是错误。被上诉人向庆华答辩称：一、原审判决适用法律正确。其一，向庆华在合同正常履行期间均按月足额交付租金，但从2020年6月4日起，因涉案房屋问题，凌彩华已要求向庆华将商铺中值钱的物品拿走。商铺系经营所用，腾空商铺物品导致合同目的已无法实现。2020年6月11日，商铺门口已被张贴执行公告，根据向庆华提供的相关聊天记录可知，向庆华已行使不安抗辩权，且向庆华一直尝试与凌彩华进行沟通，均无法取得联系。约定押金是为了避免因一方违约造成对方损失无法追偿的一种交易保障，现凌彩华的违约行为导致了向庆华的合同目的落空，故凌彩华作为违约方要求从押金中扣除6月份租金毫无依据。其二，原审法院针对凌彩华提出的6月份租金处理问题适用法律正确。凌彩华提出应当从押金中扣除6月份租金，并非是抗辩理由，而是一个独立的诉讼请求，凌彩华在原审程序中可以提出反诉而未提，其扣减请求不属于本案审理范围。凌彩华可以针对此项请求另行提起诉讼，与是否有利于减少诉累，节约司法资源毫无关系；二、凌彩华上诉称原审判令其赔偿向庆华损失42000元错误的理由不能成立。其一，向庆华从2015年起开始承租案涉商铺，至今已有5年之久。基于长期以来对凌彩华的信赖，向庆华才与凌彩华续签租赁合同，且凌彩华提供的续签合同与旧合同内容极为相似，使向庆华误以为与原合同内容一致。无证据表明向庆华明确表示凌彩华无需承担违约责任。其二，从2019年12月开始，向庆华听说有人要收回商铺，在微信中多次询问凌彩华，凌彩华亦多次声明商铺没有问题，合同能继续如约履行，这与凌彩华所称双方明知租赁合同随时可能解除故不约定违约责任是相矛盾的。同时,向庆华租赁案涉商铺多年并用于经营，凌彩华的违约导致合同无法履行必定会产生装修费用和搬迁费等一系列损失,原审法院酌定按一个月租金计算损失完全符合一般的生活常识判断。向庆华于2020年7月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除向庆华与凌彩华签订的《房铺租赁合同》；2.凌彩华返还押金104000元并支付自起诉之日占用资金利息损失(利息损失以104000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至凌彩华付清应付款项之日止)；3.凌彩华支付无故解除合同违约金104000元；4.本案的诉讼费用由凌彩华承担。原审法院经审理查明：经原审法院作出的（2019）粤0103民初3022号民事判决书及广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终2523号民事判决书查明，涉案广州市荔湾区光复南路20号房屋是凌彩华的丈夫向案外人广州市广百展贸股份有限公司租赁取得使用权的房屋，双方约定租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日。向庆华与凌彩华先后签订了三份租赁合同，约定凌彩华将涉案房屋出租给向庆华使用。第一份《房铺租赁合同》于2015年7月21日签订，约定租赁期从2015年10月1日至2018年9月30日止，租金为每月38000元，押金为76000元。第二份《房铺租赁合同》于2018年9月7日签订，约定租赁期从2018年10月1日至2021年9月30日止，租金为每月52000元，押金为104000元。第三份《租赁合同》于2019年7月签订，但落款日期倒签为2018年9月7日，约定租赁期从2018年10月1日至2021年9月30日止，租金为每月42000元。向庆华、凌彩华分别持有的第一份《房铺租赁合同》，合同条款一致，其中对提前解除合同的违约责任约定为（第五条）：在租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同，任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同，且必须提前一个月通知对方，另一方有权要求赔偿损失，收取违约金（对于乙方付甲方押金的数额）。向庆华、凌彩华分别持有的第二份《房铺租赁合同》，合同条款有不一致的地方，主要是对提前解除合同的违约责任约定不一致，向庆华提供的合同为（第五条）：在租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同，任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同，且必须提前一个月通知对方，另一方有权要求赔偿损失，收取违约金（对于乙方付甲方押金的数额）。凌彩华提供的合同为（第四条）：租赁期间，……甲方在租赁期间如中途收回档口，除退还押金外，另赔偿（空白）给乙方。向庆华、凌彩华分别持有的第三份《租赁合同》，合同条款一致，其中对提前解除合同的违约责任约定为（第四条）：租赁期间，……甲方在租赁期间如中途收回档口，除退还押金外，另赔偿（空白）给乙方。上述三份租赁合同签订后，凌彩华将房屋交付给向庆华使用，向庆华共向凌彩华支付了押金104000元，向庆华按合同约定向凌彩华支付租金。2019年7月后，向庆华按每月42000元的标准向凌彩华支付租金至2020年1月。2020年1月至5月期间，因发生新冠疫情，双方口头协商2月和3月按每月38000元支付租金，4月和5月按每月39000元支付租金，向庆华已支付2020年2月-5月租金。向庆华尚未支付2020年6月租金。2019年12月向庆华听说有人要收回商铺，遂通过微信询问凌彩华，凌彩华回复没有此事，三年的合同可以正常履行。2020年4月，原审法院在涉案商铺门口张贴(2020)粤0103执3383号执行通知书，要求被执行人朱国峰、广州市荔湾区峰彩布行在5日内向申请执行人广州市广百展贸股份有限公司交还涉案房屋等。2020年6月4日，向庆华通过微信联系凌彩华解决问题，凌彩华要求向庆华先把商铺中值钱的物品先拿走。2020年6月11日，原审法院在涉案商铺门口张贴(2020)粤0103执3383号公告，内容是申请执行人广州市广百展贸股份有限公司与被执行人朱国峰、广州市荔湾区峰彩布行房屋租赁合同纠纷一案，被执行人未履行民事判决确定的房屋交还义务，原审法院责令被执行人在2020年6月16日前将涉案商铺腾空并交还申请执行人。向庆华称看到该公告后遂搬出了涉案房屋。于2020年7月1日作出(2020)粤0103执3383号执行裁定书，查明经原审法院强制执行，被执行人朱国峰、广州市荔湾区峰彩布行已于2020年6月18日腾空交还广州市荔湾区光复南路20号首层房屋给申请执行人广州市广百展贸股份有限公司。原审庭审中，向庆华认为其在看到法院的通知和公告后，实际在6月5日已在陆续搬走商铺中的货物，根本没办法经营，因合同无法履行，导致其需另外找地方经营，造成了装修等损失，但没有提供相应的证据。凌彩华认为向庆华经营至6月18日，故6月份应交租18天。向庆华于2020年7月15日向原审法院申请财产保全，于同日作出(2020)粤0103民初7350号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结凌彩华名下价值208000元的财产。向庆华为此预缴了保全费1560元。原审法院认为，向庆华、凌彩华签订的两份《房铺租赁合同》和一份《租赁合同》均是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方签订了三份租赁合同，其中第二份《房铺租赁合同》、第三份《租赁合同》均是针对2018年10月1日至2021年9月30日期间的租赁事宜签订，根据法律规定，最后一份合同是双方对前一份合同的变更，即双方应以第三份《租赁合同》作为履行和评定责任的依据。关于合同解除及押金问题，向庆华主张于2020年6月5日已搬离涉案房屋，但未对此进行充分举证，不予采纳。涉案房屋在2020年6月18日已由原审法院收回交还给申请执行人，向庆华已无法使用涉案房屋，故确认双方签订的《租赁合同》于2020年6月18日解除。由于凌彩华在合同期内未能持续提供涉案房屋给向庆华使用，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。向庆华要求凌彩华返回已付的押金104000元，有相应的合同依据，予以支持。至于向庆华主张返还押金产生的利息，无合同和法律依据，不予支持。关于向庆华要求的提前解除合同违约金问题，双方在《租赁合同》中对凌彩华提前解除合同应承担什么违约责任没有具体的约定，故向庆华要求凌彩华支付违约金缺乏合同依据，不予支持。考虑向庆华主张违约金的理由及其自身的实际损失，如另找商铺、重新投入装修等损失，其要求凌彩华支付违约金实际上包含了赔偿损失的因素在内，因此，该请求可视为向庆华要求凌彩华对其损失进行赔偿。向庆华对其实际损失没有进行具体举证，但从一般的生活常识判断，通常会产生原商铺的装修折旧损失、搬迁费损失等，根据本案实际情况，酌定其损失按一个月的租金42000元计算。对于6月份的租金问题，凌彩华未提起反诉，不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年8月31日判决如下：一、向庆华与凌彩华签订的《租赁合同》于2020年6月18日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，凌彩华向向庆华返还押金104000元；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，凌彩华向向庆华向庆华赔偿损失42000元；四、驳回向庆华的其他诉讼请求。案件受理费2210元，由向庆华负担659元，凌彩华负担1551元。保全费1560元，由向庆华负担465元，凌彩华负担1095元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，向庆华是否应向凌彩华支付2020年6月期间的租金，该租金是否可从凌彩华应返还向庆华押金中扣减；其二，凌彩华是否应赔偿向庆华损失。关于向庆华是否应向凌彩华支付2020年6月期间的租金，该租金是否可从凌彩华应返还向庆华押金中扣减的问题。向庆华作为承租人，应当向凌彩华支付占有涉案房屋期间的租金。向庆华未举证证明其向凌彩华实际交还涉案房屋的具体时间，故应以凌彩华确认的2020年6月18日为准，向庆华确认未支付2020年6月期间的租金，故应当依照第三份《租赁合同》约定的标准向凌彩华继续支付2020年6月1日至18日期间的租金25200元（42000元/月×18/30月）。向庆华虽主张其已于2020年6月5日搬离涉案房屋，但未充分举证证明其搬离涉案房屋的具体时间，且搬离房屋不能等同于交还房屋，向庆华未举证证明其有通知凌彩华及时接收涉案房屋，因此而导致房屋未能由凌彩华实际接收的后果应由向庆华承担。向庆华以其在2020年6月未使用涉案房屋用于经营为由，上诉认为其无需向凌彩华支付该期间的租金，但向庆华向凌彩华支付租金对应于占有涉案房屋的行为，向庆华也未举证证明其在此期间无法正常使用涉案房屋，故向庆华以此为由主张其无需履行相应的交租义务缺乏法律依据。虽然凌彩华未就向庆华支付2020年6月期间的租金在本案原审中提起反诉，但向庆华作为承租人向凌彩华交纳押金系为保障其在租赁期间正常履行承租人义务，而支付租金属于向庆华履行承租人义务的范畴，在合同解除的情况下，凌彩华抗辩主张用部分押金抵扣向庆华的欠租符合交易习惯，亦不违反法律规定，同时也有利于减少当事人讼累，本院予以支持。关于凌彩华是否应赔偿向庆华损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，因凌彩华的丈夫与案外人之间的纠纷，导致凌彩华无法履行确保向庆华在原约定租赁期间正常使用涉案房屋的法定义务，进而致使凌彩华与向庆华之间的《租赁合同》无法继续履行，故凌彩华已构成违约，应当向向庆华承担相应的违约责任。向庆华在本案中诉请凌彩华支付违约金，是主张凌彩华承担违约责任的其中一种方式。虽然双方在第三份《租赁合同》中未就违约责任作出明确约定，但凌彩华依法也应向向庆华承担相应的违约责任。故此，原审根据向庆华的损失等实际情况，酌情判决凌彩华向向庆华承担赔偿相当于一个月租金损失的违约责任，实质上并未超出向庆华的诉请，合理合法,可予维持。综上所述，上诉人凌彩华的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7350号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7350号民事判决第四项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7350号民事判决第二项为：自本判决生效之日起三日内，凌彩华向向庆华返还剩余押金78800元；四、驳回向庆华的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2210元，由向庆华负担927元，凌彩华负担1283元。保全费1560元，由向庆华负担654元，凌彩华负担906元。二审案件受理费1480元，由向庆华负担555元，凌彩华负担925元。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年十一月二十三日书记员  王文杰唐颖琪