湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2099号原告：黄石市水明物业服务有限公司，住所地湖北省黄石市黄石大道**，统一社会信用代码91420200070753729K。法定代表人：王健，总经理。委托诉讼代理人：张明星，男，公司法律顾问。被告：王金丽，女，1985年7月31日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：赵斌（系王金丽母亲），女，1961年12月14日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。原告黄石市水明物业服务有限公司（以下简称水明物业公司）与被告王金丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水明物业公司的委托诉讼代理人张明星，被告王金丽的委托诉讼代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水明物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告王金丽支付2018年8月1日至2020年7月31日的物业费2,138元及水费35.10元；二、由被告王金丽承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告水明物业公司当庭放弃第一项诉讼请求中的水费35.10元。事实和理由：王金丽居住在宝石名城7-1402室，建筑面积89.07平方米，按每月1元/平方米的标准收取费用。自2018年8月1日起，其与黄石坤宝房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，接手小区物业服务后物业服务质量有较大改善，受到小区大多数业主的好评，得到社区的肯定。自2018年8月1日至2020年7月31日期间，被告欠付物业费2,138元、水费35.10元。2019年8月31日，其向被告下达了书面缴费通知，被告逾期未交费；2020年其以微信、短信的方式再次下达缴费通知书，被告仍未缴纳费用，故而成诉。被告王金丽辩称：水费其已经全部缴纳。其不缴纳物业费用，是因为其前期向武汉贵阁物业公司缴纳过物业费用，物业公司不作为，水明物业公司未与其签订任何合同；水明物业公司诉称接手小区物业后，小区环境得到改善，得到社会的好评，这是原告单方评价。物业公司进驻小区后，小区环境愈发恶劣；今年上半年，原告诉至法院由于证据不足撤诉，本次再次起诉，明显浪费司法资源。原告物业公司不反省自身，至今对小区的物业服务不作为，服务也存在瑕疵和问题。今年创文工作开展，水明物业公司依旧不作为，严重影响创文的进展。本院经审理认定事实如下：王金丽系黄石市黄石港区宝石名城小区7号楼1402室（房屋面积为89.07㎡）业主，其所购商品房的开发商黄石坤宝房地产开发有限公司，指定武汉贵阁物业管理有限责任公司作为宝石名城小区的前期物业管理公司。此后，宝石名城小区更换了多个物业公司。2018年8月1日，宝石名城小区的开发商黄石坤宝房地产开发有限公司与水明物业公司签订《物业服务合同》，约定黄石坤宝房地产开发有限公司同意将宝石名城项目由水明物业公司进行物业管理，物业管理期限从2018年8月1日起至2021年7月31日止；合同的生效需征得宝石名城项目业主同意，此工作由水明物业公司负责，并与业主委员会签订相关协议；从合同生效之日起，黄石坤宝房地产开发有限公司在与宝石名城项目业主签订的《物业管理合同》中，所约定的权利、义务一并转移给水明物业公司。2018年8月1日起，水明物业公司开始为宝石名城小区提供物业服务。2018年8月1日起至今，王金丽未交纳物业费。2020年6月19日，水明物业公司通过短信方式向王金丽催交2018年8月至今的物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人均未提交证据证实宝石名城小区已成立业主委员会。自2018年8月1日起，水明物业公司作为建设单位黄石坤宝房地产开发有限公司所聘请的物业服务企业，已实际进驻宝石名城小区并提供了相应的物业服务；王金丽作为业主，接受了水明物业公司提供的物业管理服务。故双方自2018年8月1日起已实际形成物业服务合同关系，双方的权利义务可以参照《前期物业管理服务协议》进行认定。物业服务企业为业主提供的物业管理行为，是物业服务企业的劳务行为，业主应当对物业服务企业提供的服务支付劳务费用即物业服务费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务企业的主要职责为对房屋公共部位及公共配套设施设备和公共场地进行维修、养护、管理，维护小区公共区域内的绿化、环境卫生、秩序，维持小区环境的整洁美观及正常生活秩序。经查，水明物业公司已为宝石名城小区提供了环境清洁、安全保卫等方面的相应物业服务，已尽到了合同约定的服务义务。王金丽则应尽到交纳物业服务费的义务，但经水明物业公司书面催交，王金丽仍未交纳相应的物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。对王金丽主张其与水明物业公司未签订合同以及对水明物业公司服务不满意为由拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予支持。关于王金丽提出因环境卫生问题，其认为水明物业公司未履行物业服务职责故其拒交物业服务费的抗辩意见。对于环境、卫生等问题。首先，物业管理具有综合性。物业管理活动既属于小区业主的共同管理权利，又属于小区业主的共同维护义务。业主委托物业服务企业对小区进行服务管理，并不意味着小区业主就不再行使管理权利也可不履行相应义务。物业服务企业应当依据合同约定的服务项目及质量标准履行服务管理义务。但小区物业管理质量优劣还与物业服务费的收取标准及交费率，以及小区业主自觉遵守法律及公共秩序意识和行为相关。据现场勘查，案涉小区内确实存在部分业主随处乱丢垃圾、绿化杂乱等现象。但因物业服务企业履行义务的性质属于服务性，在其履行管理和劝导职责后，业主不服劝导或继续行上述行为时，物业服务企业对以上行为不具有强制性、处罚性，故不能将小区存在的上述问题全部归责于物业服务企业。《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十七条规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。据以上规定，对小区物业的管理，物业服务企业、小区业主及业主委员会，均应积极履行相关义务，通过行使各自的权利，共同参与物业管理和监督。各方主体需相互配合、相互协调、相互促进，才能促使小区物业管理及环境秩序达到良好的状态。其次，物业服务具有持续性、长期性、整体性等特征，不能因一时一处的问题，或者某个业主对物业服务质量的评价，来认定物业服务企业的整体服务质量的优劣。物业服务质量是否达标，应当依据合同约定标准以及物业服务企业提供服务的常态性和整体情况进行评判。最后，即使存在王金丽主张的环境卫生问题，属水明物业公司的服务瑕疵，业主应当依据法律和合同约定，采取正确的方式维权，可要求和督促物业服务企业提高物业服务质量。若物业服务企业的服务质量仍未达到合同要求，业主还可通过业主委员会或召开业主大会，行使就有关物业管理事项提出建议、重新选聘物业服务企业等权利。而王金丽以此为由随意拒不交纳物业服务费，该行为不属于正当行使权利的行为，属于不履行合同义务的行为。随意拒不交纳物业服务费，会影响物业服务企业正常运转费用的收取和开支，可能导致物业服务标准随之降低，进而影响物业服务工作质量，形成恶性循环，亦对其他正常交纳物业服务费的业主的利益造成一定的侵害。综上，王金丽应向水明物业公司支付2018年8月1日起至2020年7月31日水明物业公司提供物业服务期间的物业服务费2,137.68元（89.07㎡×1元/㎡/月×24月）。对水明物业公司诉请超过部分，本院不予支持。需要强调的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业服务企业对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业服务企业交纳物业服务费，以保证物业服务企业正常运转及日常维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王金丽于本判决生效之日起十日内向原告黄石市水明物业服务有限公司支付2018年8月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费2,137.68元。二、驳回原告黄石市水明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王金丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  朱海鹰二〇二〇年十一月二十八日法官助理陈玲书记员李娜