广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22504号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市天巧贸易有限责任公司，住所地广州市天河区天河路**负******夹层广州正佳商业广场5F—**商铺。法定代表人：周仪，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲利亚，河南向群律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市精都实业有限公司，住所地广州，住所地广州市白云区云霄路**>法定代表人：李少明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡文锋，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟曦，广东经国律师事务所实习律师。上诉人广州市天巧贸易有限责任公司（以下简称天巧公司）因与被上诉人广州市精都实业有限公司（以下简称精都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初24126号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人天巧公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判精都公司减免天巧公司2020年5月份至7月份租金45540元；2.撤销一审判决第三项，并依法改判解除天巧公司与精都公司之间的《5号停机坪商铺租赁合同》；3.本案一、二审诉讼费用由精都公司承担。事实与理由：一、一审判决对部分事实认定不清。（一）一审法院对天巧公司经营儿童手工行业了解不多，忽视天巧公司的合同目的。天巧公司系专业从事儿童手工DIY的小微公司，目标客户群体定位在2-12岁儿童和少年。双方签订房屋租赁合同时，天巧公司是看中案涉商铺周围浓烈的商业氛围。商家业绩产出跟良好的商业氛围有关。但此次疫情使天巧公司的营业收入跌入谷底，从月入几万元的营业额到月入一两千的营业额，加上周围商铺纷纷撤场关门，对天巧公司来说犹如雪上加霜。（二）一审判决机械地理解新冠××疫情给天巧公司造成的影响是不正确的。此次疫情使整个中国遭受巨大损害，更是席卷全球。虽然国家此次对疫情采取了强有力的防控，但疫情给各行各业的影响是深远的。虽然广州政府对疫情在五月份调整了相应的级别，但不能因此说明五月份以后疫情就结束、没有影响了。（三）一审判决机械地套用案外人广州空港置业有限公司的租金减免政策，却忽视本案的实际情况。广州空港置业有限公司的租金政策只是企业行为，并非法律，然而一审判决却完全以空港公司的政策来作为判决的参考，显然是不可取的。二、一审判决对部分法律适用错误。（一）一审判决没有正确适用不可抗力的法律规定。法律规定，不可抗力导致不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中，一审判决已然认定此次疫情属于不可抗力，但却未支持天巧公司请求解除合同的诉请，显然是适用法律错误。（二）一审判决没有正确适用情势变更的规定。只要主张情势变更的一方陷入履约困难，继续履行合同对其无利益甚至亏损，即履行利益等于或低于维持利益（履约成本）的情况下，就算是构成了显失公平，即少赚了不构成情势变更，只有赔了才构成情势变更。具体到本案，天巧公司因疫情自2020年2月份开始至今，月营业额都仅仅一两千元，而每月租金加上人工等费用经营成本就三万多元，事实证明，天巧公司一直在持续亏损。所以一审判决的情势变更的运用并未紧紧围绕天巧公司经营亏损的实际来判决。综上，请求二审法院依法支持天巧公司的上诉请求。被上诉人精都公司二审书面答辩称：一、自2020年5月9日零时起广东省将新冠疫情防控应急响应级别从二级调整为三级，新冠疫情得到了极大地缓解。五号停机坪广场及时协助场内租户宣传拉升销售，扶持商铺的广告位宣传工作，制定一系列广场活动帮扶场内租户，积极开展推广业务。天巧公司与精都公司签订租赁合同的目的是为了用于经营儿童手工、桌游、礼品机，新冠疫情并没有影响案涉商铺作为经营场地的使用，且天巧公司亦持续在案涉商铺内经营至今。虽然新冠疫情可能造成天巧公司一段时间内经营困难，但是一审法院已判令精都公司按照国家有关政策免除天巧公司一定期限内的租金。结合新冠疫情的持续时间以及对合同目的的影响程度，本次新冠疫情不影响租赁合同目的的实现，上诉请求解除租赁合同没有依据。二、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，案涉商铺所在的物业产权人系国有企业，一审判决已根据精都公司与广东空港置业有限公司签订的《补充协议》，按广东空港置业有限公司根据省政府、省国资委、省机场集团有关文件精神，将免收2020年2月、减半收取2020年3月和4月份的房屋租金的减免政策落实给天巧公司，即已免除天巧公司2020年2月租金，2020年3月和4月份的租金减半收取；天巧公司主张继续减免2020年5月份至7月份的租金，没有国家政策依据。三、天巧公司在使用涉案商铺经营的过程中是否盈利涉及到店铺的运营、宣传力度、市场变化等诸多因素，因此即使出现天巧公司营业额减半亦不能径直认定系新冠疫情所致；天巧公司一方面安排关联公司“广东市巧手丫文化创意有限公司”收取巧手丫五号停机坪的销售收入，另一方面向法院提供虚假的天巧公司停机坪分公司业绩表及审计报告以证明其在2020年2月至6月期间亏损严重，纵观本案没有证据证实天巧公司陷入履约困难，没有证据证实继续履行租赁合同对天巧公司明显不公平或者不能实现合同目的，天巧公司主张依据情势变更解除租赁合同没有依据。四、天巧公司提供的停机坪分公司的审计报告是虚假的、伪造的，严重妨碍了法院对案件的正常审理，情节恶劣，恳请贵院依据《民事诉讼法》第一百一十一条的规定对天巧公司予以罚款，以震慑和打击不诚信诉讼行为，捍卫司法尊严，彰显法律权威。综上，天巧公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。天巧公司于2020年7月24日诉至一审法院，请求判令：1.解除天巧公司与精都公司签订的《5号停机坪商铺租赁合同》；2.精都公司免除2020年2月份租金30360元；在《5号停机坪商铺租赁合同》解除（终止）前每月减免租金27324元，暂计2020年3月至6月份为109296元；3.精都公司返还天巧公司房屋租赁保证金人民币82800元；4.精都公司承担本案诉讼费。精都公司提出反诉，请求判令：1.天巧公司向精都公司支付欠缴的2020年3月1日至2020年7月31日的租金151800元及逾期支付的违约金（均以当月拖欠的租金30360元为本金，均按每日5‰的标准，分别自当月8日起计至实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；2.天巧公司承担本案的全部诉讼费。一审法院经审理查明：白云区云霄路自编XX栋房屋系案外人广东省机场管理集团有限公司名下的产业。精都公司于2007年5月18日与广东省机场管理集团有限公司（原名称为广东省机场管理集团公司）签订了《广州白云国际机场老候机楼项目租赁合同书》，向广东省机场管理集团有限公司承租了白云区云霄路自编XX栋房地产，租赁期限从2007年5月18日起至2022年5月17日止。广东省机场管理集团有限公司由广东省人民政府持股51%，广州市人民政府持股49%。2019年1月7日，天巧公司（乙方）与精都公司（甲方）签订《5号停机坪商铺租赁合同》，约定：1.1甲方同意将位于广州市白云区云霄路X栋的5号停机坪二层XX号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用。1.2该商铺承租面积为184平方米。2.1本合同租赁期限为2018年12月7日至2020年12月6日，起租日为2018年12月27日。2.2该商铺的招牌名称是巧手丫，该商铺用于经营儿童手工、桌游、礼品机用途。3.1乙方承租该商铺的租金标准详见附件一《5号停机坪L2054C1商铺费用标准》的约定。3.2租金按月结算，乙方在每月的第7日前向甲方缴纳当月租金。3.4乙方在签订本合同后7个工作日内向甲方一次性交付履约保证金及首月租金，履约保证金为82800元，首月租金为27600元。15.4若乙方逾期缴纳租金及水、电、煤气费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的5‰向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若乙方逾期30日仍拒绝缴纳或未全额缴纳租金，水、电，煤气费，物业管理费等应缴费用及逾期支付产生的违约金之一或全部的，甲方有权单方面解除本合同，且履约保证金不予退回，责任概由乙方承担；若导致甲方遭受其他损失的，乙方应一并予以赔偿。15.6若乙方无合法理由提前单方解除本合同，乙方应提前6个月通知甲方，且履约保证金不予退回，责任概由乙方承担；因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿等等。该合同附件一《5号停机坪XX商铺费用标准》约定：双方同意以固定租金的方式收取租金，第一年每月租金为27600元，第二年每月租金为30360元。上述合同签订后，精都公司将涉案商铺交付给天巧公司使用。天巧公司向精都公司支付2020年2月份的租金后，未再向精都公司支付租金。天巧公司于2019年4月9日以涉案商铺为注册地址，登记成立了广州市天巧贸易有限责任公司停机坪分公司。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年2月29日、2020年3月5日，天巧公司两度向精都公司提交《商场撤柜申请书》和《巧手丫撤店申请书》，精都公司于2020年3月16日回函称：根据双方合同第十五条第15.6款规定：若乙方无合法理由提前单方面解除本合同，乙方应提前6个月通知甲方，且履约保证金不予退回，责任概由乙方承担，因此导致甲方遭受损失的，乙方应予赔偿。故此，贵司需按合同约定经营至2020年8月29日，并在缴清全部应缴费用后，我司同意于2020年8月29日解除与贵司签订的合同，且贵司所缴纳的保证金不予退还等。由于天巧公司不同意精都公司要求没收保证金的处理方案，故双方未就提前解除合同达成一致意见。2020年4月1日和4月3日，精都公司向天巧公司发出《关于G5新冠××疫情期间扶持政策的通知》、《关于G5新冠××疫情期间租金优惠的通知》，表明其将向商户提供帮扶政策，包括2月1日至29日期间租金全免，3月1日至31日租金减半，且2-3月份租金迟交可减免其相关滞纳金，我司会正式与租户签订补充协议落实好优惠政策，请天巧公司务必于4月6日前签回商户优惠相关资料。因天巧公司对精都公司提供的优惠政策不满，故未与精都公司签署租金优惠的补充协议。另查明，2020年5月28日，精都公司（承租方，乙方）与广东空港置业有限公司（出租方，甲方）签订了《广州白云国际机场老候机楼项目〈租赁合同书〉补充协议》，内容为双方于2007年5月18日签订《租赁合同书》及后续签订的系列补充协议、2019年签订的《租赁合同书》，乙方承租位于广州市白云区云霄路XX栋经营用房，租期至2025年5月17日止。依据省政府、省国资委、省机场集团有关文件精神等，甲乙双方就租金减免事宜达成补充协议。一、甲方免收乙方2020年2月份房屋租金（不含物业管理费）、减半收取2020年3月、4月份房屋租金（不含物业管理费），即甲方免收乙方租金金额合计9113097.92元，减免后，乙方2020年2月应缴纳的款项为587558.42元、3月份和4月份应缴纳的款项均为2865832.9元。再查，天巧公司为证明其因疫情营业额减少，向一审法院提交了其自行制作的业绩表，其中2019年1月至2019年12月每月营业额为2万多元、3万多元；2020年1月营业额为2万多元，2020年2月至4月的营业额近为1000元左右，2020年5月份营业额为1万元左右。天巧公司还提交了天巧公司停机坪分公司2020年1月到6月审计报告，拟证明天巧公司停机坪分公司在上述审计期间亏损严重。精都公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，并提供了巧手丫五号停机坪店的消费小票及账单详情一份，显示精都公司安排工作人员于2020年7月30日在巧手丫五号停机坪店消费，工作人员根据该店铺提供的收款码扫码消费后，支付的款项进入“广州市巧手丫文化创意有限公司”的账户。精都公司提交上述证据拟证明巧手丫五号停机坪店的销售收入并未进入天巧公司或天巧公司五号停机坪分公司的账户，而是进入到天巧公司的关联公司“广州市巧手丫文化创意有限公司”的账户，故天巧公司提交的业绩表及审计报告均为虚假证据。本案审理过程中，天巧公司明确其主张解除合同的依据是认为新冠××疫情构成不可抗力，其要求减免租金的依据是情势变更。一审法院认为：天巧公司与精都公司于2019年1月7日签订《5号停机坪商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是天巧公司以新冠疫情系不可抗力导致合同目的无法实现为由要求解除《5号停机坪商铺租赁合同》，是否应当得到支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定:“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不可抗力包括四个构成要件，即:不能预见、不能避免、不能克服、属客观情况。此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件,属于法律规定的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。因此需要审查新冠疫情及疫情防控措施是否致使不能实现案涉租赁合同的目的。本次疫情，通过医务人员的努力、政府的实施的有力防控措施以及全体人民的配合，新冠疫情已经得到有效的控制，2020年2月24日9时起，广东省将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，此后又自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别从二级调整为三级，也说明新冠疫情得到了极大的缓解。天巧公司提供其自行制作的业绩表也显示2020年5月，涉案商铺的营业收入已有较大增长。同时，疫情发生后，精都公司已经通过减免部分月份租金的方式减轻天巧公司的租金负担。从不可抗力对合同目的影响程度而言，应将房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋的目的进行区分。天巧公司租赁涉案商铺的目的是为了用于儿童手工、桌游、礼品机用途经营,天巧公司使用涉案商铺的目的是为了经营营利。涉案商铺能否进行儿童手工、桌游、礼品机用途经营是发挥房屋物的使用功能,而经营能否营利则涉及到管理、市场等各方面因素。本次新冠疫情并不妨碍房屋本身的使用功能，但影响了消费市场，可能造成承租人营利目的在一段时间内无法实现，即造成承租方一段时间内经营困难。双方租赁合同虽将于2020年12月6日到期，精都公司已经表示若天巧公司认为剩余租赁期过短，其同意在租赁期满后延长租赁期。故结合本次新冠疫情的持续时间、本次新冠疫情对合同目的的影响程度，一审法院认为，本次新冠疫情并不影响案涉租赁合同目的的实现，天巧公司要求解除双方租赁合同，以及要求精都公司向其退还租赁保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于租金减免的问题。天巧公司因新冠疫情的影响，出现经营困难的情况是客观存在的。由于涉案商铺所在的物业产权人为广东省机场管理集团有限公司，广东省机场管理集团有限公司为国有企业。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”本案中，根据精都公司与广东空港置业有限公司签订的《广州白云国际机场老候机楼项目〈租赁合同书〉补充协议》，广东空港置业有限公司根据省政府、省国资委、省机场集团有关文件精神，免收精都公司2020年2月、减半收取2020年3月、4月份的房屋租金，上述租金减免政策应落实到终端实际经营者，故一审法院判令精都公司免除天巧公司2020年2月租金，2020年3月和4月份的租金减半收取，2020年5月至双方合同终止之日的租金，天巧公司应当按照双方合同约定的租金标准支付。鉴于天巧公司已经向精都公司支付了2020年2月的租金，故2月份租金可以相应抵扣后期应付租金。故天巧公司应当向精都公司支付2020年3月1日至2020年7月31日的租金91080元（30360元×50%×2+30360元×3-30360元）。对于精都公司主张的逾期支付租金的违约金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的精神，精都公司要求天巧公司支付逾期支付租金的违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(一)项，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款、6款之规定，一审法院于2020年8月18日判决如下：一、广州市精都实业有限公司减免广州市天巧贸易有限责任公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金60720元（其中2020年2月的租金免收，2020年3月和2020年4月的租金减半收取）；二、在本判决生效之日起三日内，广州市天巧贸易有限责任公司向广州市精都实业有限公司支付2020年3月1日至2020年7月31日的租金91080元；三、驳回广州市天巧贸易有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市精都实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2979元，由广州市天巧贸易有限责任公司负担2320元，广州市精都实业有限公司负担659元；反诉受理费2231.40元，由广州市精都实业有限公司负担1192.9元，广州市天巧贸易有限责任公司负担1038.50元。本院二审经调查确认一审查明事实。二审期间，精都公司向本院提交：（2020）粤0111民初24111号民事判决书，拟证明2020年7月24日，天巧公司向白云区法院提起诉讼，请求判决解除案涉商铺的《5号停机坪物业管理合同》、减免物业管理费、返还物业和水电保证金。2020年8月18日，白云区法院作出（2020）粤0111民初24111号民事判决，驳回天巧公司的全部诉请，该判决于2020年9月8日发生法律效力。天巧公司书面质证称：对该判决书无异议，也没有提起上诉，但该判决书不能否定疫情这一不可抗力的存在，亦不能证明精都公司不该减免5-7月的租金，二者没有关联性。另查明，二审经各方当事人同意，依法对本案进行书面审理。本院认为，一审法院认定天巧公司与精都公司于2019年1月7日签订的《5号停机坪商铺租赁合同》合法有效；精都公司减免天巧公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金60720元；天巧公司无需向精都公司支付逾期支付租金的违约金；以及精都公司无需向天巧公司退还租赁保证金，双方当事人均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、天巧公司以新冠疫情系不可抗力导致合同目的无法实现为由要求解除《5号停机坪商铺租赁合同》，是否应当支持；二、天巧公司诉请精都公司减免2020年5月1日至2020年7月31日租金能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于天巧公司以新冠疫情系不可抗力导致合同目的无法实现为由要求解除《5号停机坪商铺租赁合同》，是否应当支持的问题。虽此次新冠疫情的发生是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合不可抗力的构成条件，疫情本身属于法律规定的不可抗力。但是，2020年2月24日9时起，广东省将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，后自2020年5月9日零时起又将新冠疫情防控应急响应级别从二级调整为三级，也即新冠疫情得到了极大的缓解。根据天巧公司提供的其自行制作的业绩表，天巧公司一直在案涉商铺经营，2019年1月至2019年12月每月营业额为2万多元、3万多元、2万；2020年1月营业额为2万多元，2020年2月至4月的营业额近为1000元左右，2020年5月份营业额为1万元左右，由此观之，2020年5月，案涉商铺的营业收入已有较大增长。疫情发生后，精都公司已经全部免除天巧公司2月份的租金，减半收取3、4月份房屋租金，以此减轻天巧公司的租金负担。另外，双方租赁合同期限至2020年12月6日届满，本次新冠疫情和疫情防控措施对案涉租赁合同履行产生阶段性影响，但并不导致天巧公司目的完全无法实现。因此，一审法院认定天巧公司无权要求解除《5号停机坪商铺租赁合同》，合理有据。二、天巧公司诉请精都公司减免2020年5月1日至2020年7月31日租金的问题。涉案商铺所在的物业产权人为广东省机场管理集团有限公司，广东省机场管理集团有限公司为国有企业。根据精都公司与广东空港置业有限公司签订的《广州白云国际机场老候机楼项目〈租赁合同书〉补充协议》，广东空港置业有限公司根据省政府、省国资委、省机场集团有关文件精神，免收精都公司2020年2月、减半收取2020年3月、4月份的房屋租金，而该租金减免政策应落实到终端实际经营者，故一审法院判令精都公司免除天巧公司2020年2月租金，减半收取2020年3月和4月份的租金。该优惠政策已经充分体现了疫情之下风险共担以及共克时限的原则，亦公平保障了天巧公司和精都公司的合法权益。天巧公司诉请精都公司仍应减免2020年5月至7月的租金，不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人天巧公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费938.5元，由上诉人广州市天巧贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十一月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶