河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5556号上诉人（原审被告）：河南省恒祥房地产开发有限责任公司，住所地：安阳市北关区人民大道西段。法定代表人：白恒，职务：董事长。委托诉讼代理人：闫玉蕾，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高光斌，男，1984年8月7日出生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：苗峰，河南国银（安阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳平，河南国银（安阳）律师事务所实习律师。上诉人河南省恒祥房地产开发有限责任公司因与被上诉人高光斌房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南省恒祥房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判减轻上诉人的违约责任，驳回被上诉人关于可得利益损失和鉴定费的诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人仅按双方的约定向上诉人支付了四分之一房款，在这种情形下，即使上诉人不存在违约，因被上诉人未完成完全支付购房款的义务，其也无法取得房屋，更不可能对外租赁，因此本案中不存在可得利益损失。被上诉人主张的可期待利益并非必然发生，被上诉人也未提供证据证明可期待利益的事实存在。上诉人无需就其合同履行后的可得利益的进行赔偿。一审法院判令上诉人向被上诉人支付可得利益损失没有法律依据。本案中不存在可期待利益损失，被上诉人主张的鉴定评估费用应由其自行承担。依据合同法第一百一十三条规定，上诉人无法预见或应当预见到合同签订后被上诉人可能存在可得利益损失，一审法院判令上诉人承担120万元购房款自2014年3月起的利息，已足以赔偿被上诉人的损失，一审法院支持被上诉人可得利益损失，存在将被上诉人损失重复评价的情形。高光斌辩称，可期待利益包括合同履行后可以获得的利益和因违约而导致的现有财产的减损灭失和费用的支出。可期待利益损失是我方未来利益的损失。本案中，合同目的无法实现的原因是上诉人违反规划，在协议面积106.86平米上凭空多出了94平米，且无法办理房产证。根据不安抗辩权，我方不予支付剩余房款是积极的止损行为，不存在上诉人所讲只支付四分之一房款，故意拖欠的问题，更不存在不愿继续履行合同的问题。在上诉人恶意违约的情况下，我方要求上诉人承担可期待利益损失符合合同法一百一十三条的规定。鉴定费是因上诉人违约并为查明我方损失所必然发生的费用，应由上诉人承担。关于利息问题，上诉人占用120万元的利息理应承担，与可期待利益损失互不矛盾。上诉人违反诚实信用原则，为最大限度获得自身利益，擅自变更规划，置我方合同利益不顾，理应承担相应责任，请求驳回上诉，维持原判。高光斌向一审法院起诉请求：判决解除分期借款协议，解除日期为开庭当日；判决被告返还原告120万元并支付利息（自2014年3月15日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；判决被告承担每月可期待利益损失7266元，从2018年7月16日到2020年5月16日止，共计22个月，总金额为159852元；诉讼费、鉴定费7650元由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月15日，原告与被告签订《恒祥文峰汇·凯旋广场商铺分期付款协议》一份，协议约定原告购买被告开发的文峰汇一期凯旋广场10号楼一层01户商铺，总价格为4470400元，分期付款。第一期即协议签约当天，缴纳120万元，第二期即在项目拿到预售证之日起一周内缴纳140万元，第三期即项目封顶之日起一周内缴纳140万元，第四期即项目交付之日起一周内缴纳470400元，建筑面积106.86平方米，总价为4470400元。签订协议当天，原告依约向被告缴纳了第一期购房款1200000元。现原告所购房屋总面积为200.86平方米，其中无证面积为94平方米。审理过程中，原告向一审法院申请对涉案房屋每平方米的租金市场价值进行评估鉴定。2019年10月18日，河南同信房地产土地资产评估有限公司作出房地产租金的市场价值评估项目资产评估报告，确定在评估基准日2019年4月12日，本次评估涉及的房地产每月每平方米租金的评估价值为68元。原告支付鉴定费7650元。一审法院认为，本案争议焦点为：原被告签订的房屋买卖合同是否应当解除，如解除被告是否应返还原告购房款、利息及房屋租金可得利益损失。原、被告双方签订的分期付款协议系双方当事人真实意思表示，且符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告已按照约定收受了原告的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告在交付房屋时面积超出协议面积94平方米，且无法办理不动产登记证书，导致双方合同目的不能实现，原告要求解除双方于2014年3月15日《恒祥文峰汇·凯旋广场商铺分期付款协议》的诉请，符合法律规定，予以支持。关于原告要求被告返还购房款120万元及利息的诉请，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定，原告要求被告返还购房款120万元并支付利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于原告要求被告支付购房款的利息应从原告支付购房款之日即2014年3月15日起计算至本判决实际履行完毕之日止，其中2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告支付房屋每月可期待利益损失159852元的诉请，由于双方合同约定的房屋总价格为4470400元，原告已支付购房款1200000元，故应按照原告实际支付购房款比例计算其房屋差价损失，根据河南同信房地产土地资产评估有限公司作出房地产租金的市场价值评估的房地产每月每平方米租金的评估价值为68元,原告所购买的房屋面积为106.86平方米,每月租金为7266.48元，房屋每月可期待利益损失为1950.56元（1200000元÷4470400元×7266.48元），从2018年7月16日到2020年5月16日止，共计22个月，总金额为42912.32元。原告要求支付鉴定费7650元的诉请，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除原、被告于2014年3月15日签订的《恒祥文峰汇·凯旋广场商铺分期付款协议》；二、被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告高光斌购房款120万元及利息（利息从2014年3月15日起计算至本判决实际履行完毕之日止，其中2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告高光斌42912.32元；四、被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告高光斌鉴定费7650元；五、驳回原告高光斌的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案双方签订的商品房买卖合同因上诉人履行合同义务不符合约定，导致合同目的不能实现而解除，一审判决判令上诉人返还被上诉人已支付的购房款及利息，并赔偿被上诉人可期待利益损失并无不当。因双方签订的是商铺买卖合同，上诉人抗辩其无法预见租金的可得利益损失理由不足，本院不予采信。鉴定费用是因上诉人违约，为查明被上诉人损失必然发生的费用，应由上诉人承担。上诉人称被上诉人违反合同约定，未完成支付购房款的义务，根据双方合同约定，购房款应分期支付，是否达到给付第二期购房款的条件，上诉人未提供证据证明，其上诉认为被上诉人存在违约行为的上诉理由不能成立。综上，河南省恒祥房地产开发有限责任公司上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由上诉人河南省恒祥房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  张利平审判员  彭立辉二〇二〇年十一月二十七日书记员  王甜甜