四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1040号 上诉人(原审被告)：四川阳视科技有限公司，住所地四川省广元经济技术开发区石龙工业园(宏天电子产业园)**楼。 法定代表人：韦林敏，该公司总经理。 被上诉人(原审原告)：广元宏天投资有限公司，，住所地四川省广元市经济技术开发区石龙工业园 法定代表人：孙彬文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李品怀，四川明之鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜斌，四川明之鉴律师事务所律师。 上诉人四川阳视科技有限公司（以下简称“四川阳视公司”）因与被上诉人广元宏天投资有限公司(以下简称“广元宏天公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初7120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 四川阳视公司上诉请求：撤销一审判决中租房保证金76230.40元；本案诉讼费由被上诉人广元宏天公司承担。事实和理由：上诉人四川阳视公司与被上诉人广元宏天公司没有办理房屋交房手续，不具备租赁合同必备条款，故租房保证金不应缴纳；被上诉人广元宏天公司经常停水、停电、物业管理极差、食堂长期停业、导致上诉人四川阳视公司不能正常生产，产品质量不达标，丢失大量客户，目前仍还有一半厂房闲置，上诉人四川阳视公司也不同意承担闲置厂房的租金，并保留各种损失的诉讼权。 广元宏天公司辩称，上诉人四川阳视公司上诉理由中有租金应当减少的理由，但没有在上诉请求中进行明确，并交纳上诉费，故该项理由不构成上诉请求。此外，一审判决认定事实事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 广元宏天公司向一审法院起诉请求：1.四川阳视公司支付厂房租金1600838.40元、滞纳金1255931.82元及违约金91476.48元，以上共计2948246.70元及保证金76230.40元（暂计至2019年9月11日）；2、本案诉讼费由四川阳视公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月10日广元宏天公司（甲方）与四川阳视公司（乙方）签订了《宏天电子产业园厂房租赁合同》，约定“甲方出租给乙方的厂房座落在广元经开区，租赁建筑面积为9528.80平方米。厂房为全框架钢筋混凝土结构，二级耐火等级，生产的火灾危险类别为丁类。租赁合同期：厂房租赁自2018年1月11日起，至2018年4月10日止，租赁期叁月。租赁期满，若乙方要继续承租房屋或终止租赁合同，需向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同或终止合同。保证金及租金：厂房租赁月租金为8.00元／平方米（含税单价），按季租金额计，在租赁合同签署后，乙方接收房屋或进入装修前五日内支付给甲方。乙方租房保证金按月租的金额76230.40元计与第一次租金228691.2元一起交给甲方，乙方按本合同履行，并无违约情况下，合同终止时，甲方按本金额如数（不计息）退还给乙方。其他费用：乙方使用厂房所发生的工业排污、水、电、煤气、电话等费用，包括政府相关部门要求使用房屋创卫、环保措施等费用，由乙方承担。租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，物业管理费为人民币1元／月／平方米，费用由园区物业公司收取。相关部门收取的水电气开户费由被告承担。租赁期间其他有关约定：乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一个月，甲方有权增收应缴费用的5%的滞纳金。逾期三个月，甲方有权收回厂房，终止合同，并按乙方违约处理。双方若有违反本协议并造成损失，则由违反方承担全部损失，并向对方支付年租金的10%违约金......”。合同签订后，广元宏天公司向四川阳视公司提供房屋，四川阳视公司进行装修使用，但并未按合同约定履行义务。2018年4月11日双方当事人再次签订《宏天电子产业园厂房租赁合同》，除租赁期限为2018年4月11日至2021年4月11日，其余内容均一致。2018年8月6日四川阳视公司向广元宏天公司支付2018年1月至3月水电费653.40元。房屋交付给四川阳视公司使用后，四川阳视公司一直未向广元宏天公司支付厂房租金及保证金，故原告起诉要求被告支付厂房租金1600838.40元，滞纳金1255931.82元，违约金91476.48元，保证金76230.40元。 一审法院认为，涉案《宏天电子产业园厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。关于广元宏天公司主张四川阳视公司欠截止2019年9月11日房屋租金1600838.40元及租房保证金76230.40元的请求。房屋租赁合同约定四川阳视公司接收房屋或装修前五日内向广元宏天公司支付租金及保证金，而四川阳视公司未按合同约定支付租金及保证金的行为属违约，故应承担支付租金及保证金的民事责任。关于广元宏天公司主张四川阳视公司支付滞纳金、违约金的请求。虽租赁合同中明确约定滞纳金为应缴费用的5%、违约金为年租金的10%，但双方约定的滞纳金实为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，广元宏天公司因四川阳视公司逾期支付厂房租金产生的直接损失实际是未付租金的资金占用利息，结合本案实际情况，双方约定的违约金已过分高于实际损失。租赁合同约定四川阳视公司应当在合同签订后接收房屋或进入装修前五日内支付三个月租金、租金按季计收。本案租赁合同未明确接收房屋或进入装修的时间，酌定四川阳视公司应当支付房租的时间为合同签订后十日内。故四川阳视公司应付租金时间为2018年1月20日。四川阳视公司逾期交租违约金应从2018年1月20日起以228691.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月19日，从2018年4月20日起以457382.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月19日，从2018年7月20日起以686073.60元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月19日，从2018年10月20日起以914764.80元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月19日，从2019年1月20日起以1143456.00元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月19日，从2019年4月20日起以1372147.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月19日，从2019年7月20日起以1600838.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以1600838.40元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。对于四川阳视公司认为该合同系临时配合广元宏天公司办理贷款而签订不是其真实意思表示、案涉厂房在租赁合同签订时未竣工、双方租赁合同应属无效的辩解意见，不予采纳，其理由如下：1.四川阳视公司认为该合同系临时配合广元宏天公司办理贷款而签订不是其真实意思表示，但并未提交相关证据予以证实，故不予采信;2.案涉厂房虽在双方签订租赁合同时未竣工，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定，双方签订的租赁合同有效;3.四川阳视公司正常占有使用案涉厂房至今，是否办理竣工手续对其经营使用案涉厂房并未产生影响。对于四川阳视公司认为案涉工业园区经常停水停电等导致其产生损失的意见，未提供证据证明，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告四川阳视科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付从2018年1月11日起至2019年9月11日的厂房租金1600838.40元、租房保证金76230.40元，合计1677068.8元；二、被告四川阳视科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付逾期交租违约金，违约金从2018年1月20日起以228691.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月19日，从2018年4月20日起以457382.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月19日，从2018年7月20日起以686073.60元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月19日，从2018年10月20日起以914764.80元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月19日，从2019年1月20日起以1143456.00元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月19日，从2019年4月20日起以1372147.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月19日，从2019年7月20日起以1600838.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以1600838.40元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。三、驳回原告广元宏天投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费30996元，由被告四川阳视科技有限公司负担。 本院二审期间，于2020年9月23日组织双方当事人进行了询问。上诉人四川阳视公司的法定代表人韦林敏、被上诉人广元宏天公司的委托诉讼代理人李品怀、杜斌参加了询问。上诉人四川阳视公司没有提交新证据。被上诉人广元宏天公司提交了2018年6月12日上诉人四川阳视公司与被上诉人广元宏天公司签订的《宏天电子产业园关于配套供电的补充协议》、2018年6月12日上诉人四川阳视公司向被上诉人广元宏天公司出具的《用电负荷申请书》、2018年7月9日国网四川省电力公司广元供电公司向上诉人四川阳视公司出具的《供电方案答复单》复印件各一份，以证明对于上诉人四川阳视公司所称的用电问题，被上诉人广元宏天公司早已协助上诉人与供电公司达成了解决方案。上诉人四川阳视公司认为《补充协议》和《申请书》真实有效，供电公司的答复不清楚，不能达到被上诉人广元宏天公司的证明目的。 综合一、二审举证质证，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。同时，二审另查明，2018年6月12日，上诉人四川阳视公司向被上诉人广元宏天公司出具《用电负荷申请书》，于当日双方签订《宏天电子产业园关于配套电的补充协议》。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”按照上诉人四川阳视公司的上诉请求，本院二审中的争议焦点为保证金的法律性质，以及是否应当补充支付。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行义务。根据涉案租赁合同的约定，本案中保证金的主要作用为担保合同履行，实际上是对履行合同违约金的金钱质押，在承租人履行合同不符合合同时，出租人得以从保证金中优先受偿。上诉人四川阳视公司认为水、电、物管、食堂等配套设备不完善，没有达到租赁厂房的使用要求，不应交纳租赁费用及保证金，未对不符合合同约定的项目、标准进行明确说明，其主张的具体标准也没有在租赁合同中进行明确约定，且上诉人四川阳视公司在实际使用租赁房屋的过程中，作为承租方如认为被上诉人广元宏天公司交付的房屋在配套设施上不符合合同约定的条件，可以要求被上诉人广元宏天公司进行维修、整改或者承担违约责任，并不能以此来免除自己支付租金的主合同义务。上诉人四川阳视公司虽未开展正常经营，但长期占用租赁房屋，实际使用了租赁房屋，应当按照合同约定支付租金。涉案租赁合同明确约定上诉人四川阳视公司应于合同签订接收房屋或进入装修前五日内向被上诉人广元宏天公司交纳保证金76230.40元，在合同终止时无违约情况下全额退还。因该租赁合同履行期间尚未届满，且双方当事人在本案中均未主张解除租赁合同，故被上诉人广元宏天公司有权要求上诉人广元昊龙公司继续履行合同，一审判决按照合同约定支付未付的保证金并无不当。此外，法律保护的是双方基于合同的合法约定或法律的特别规定所产生的权利，在上述权利之外，旨在增进经营环境、改善经营条件的权利主张，双方当事人应在遵守诚实信用的前提下，友好协商，以达成互利共赢的共同目标。 综上所述，上诉人四川阳视科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1705.76元，由上诉人四川阳视科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 夏 茂 中 审判员 徐 小 雁 审判员 吕   晶 二〇二〇年十一月十一日 书记员 刘丹(代)