江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5971号上诉人（原审被告、反诉原告）：高奎军，男，1977年9月23日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王界彬，男，1981年12月9日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：乔溪（系王界彬之妻），女，住江苏省盱眙县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：乔溪，女，1989年12月10日生，汉族，住江苏省盱眙县。上诉人高奎军因与被上诉人王界彬、乔溪房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初7789号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人高奎军、被上诉人王界彬的委托诉讼代理人暨被上诉人乔溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高奎军上诉请求：撤销一审判决第二项，改判我方不支付违约金和物业费，并支持我方原审反诉请求第二项至第六项。事实和理由如下：一、一审法院偏袒一方，程序违法；二、一审认定主要事实和判决错误；被上诉人签订租赁合同时同意群租，一年后又以不同意群租为由胁迫上诉人在合同中增加不同意群租的合同条款，上诉人不同意增加条款，被上诉人以此为由提出上诉人违约。王界彬、乔溪辩称：对于上诉人的反诉请求均不予认可，请求驳回上诉，维持原判。王界彬、乔溪向一审法院起诉请求：1、要求解除双方于2018年3月20日签订的房屋租赁合同；2、要求高奎军赔偿维修费用2400元、支付违约金20000元；3、要求高奎军支付租金9016元（自2019年4月1日起至7月25日止，按照每月2500元标准计算）以及逾期付款违约金5000元（按照月租金2倍标准计算）；4、要求高奎军支付涉案房屋空置费用7500元（自涉案房屋交付之日起暂计算3个月，按照每月2500元标准计算）、物业费1550.58元（2018年4月1日至2018年9月30日）、258.43元（2019年7月1日至25日）和电费192元；5、要求高奎军赔偿更换涉案房屋入户门锁芯费用400元；6、要求高奎军赔偿中介费用损失1250元。高奎军向一审法院提出反诉请求：1、要求确认双方于2018年3月26日签订的房屋租赁合同已于2019年4月12日解除；2、要求王界彬、乔溪退还房屋押金2500元且支付20000元违约金；3、要求王界彬、乔溪支付代为维修房屋费用1000元、拆墙垃圾清理费用2000元；4、要求王界彬、乔溪支付代为维修墙壁费用800元、装饰装修费用25154元；5、要求王界彬、乔溪支付空调打孔费用500元、拆除和安装空调费用1200元、搬运费用1000元；6、要求王界彬、乔溪赔偿中介费用损失1250元。一审法院认定事实如下：2018年3月26日，王界彬、乔溪（出租人、甲方）与高奎军（承租人、乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：1、甲方将南京市栖霞区仙林街道万达茂商业中心1-4幢1单元2104室出租给乙方使用，建筑面积为106.19平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为居住使用，居住人数在6人以内，租赁期限内甲方不同意乙方转租此房屋。租赁期自2018年4月1日起至2022年3月31日止。该房屋每月租金为2500元，支付方式为年付，首期租金乙方于合同签订后3日内支付，其后乙方应提前30天支付下一期租金；2、甲方于签约时收取乙方押金2500元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。甲方未按时交付房屋，每逾期一天应按月租金的5%向乙方支付滞纳金，逾期10天则视甲方不履行本合同，乙方有权单方解除合同，甲方除退还所有已收款项外还须按月租金两倍向乙方支付违约金；3、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋：（1）如甲方不同意转租，乙方擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）逾期支付租金累计10天以上的；（5）居住人数超出合同约定，经甲方通知仍不予整改的；4、在租期内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金。逾期超过10天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金。乙方逾期交付水、电、气、电话费、物业管理费、有线电视费等其他费用，每逾期一天，应按上述费用的5%支付滞纳金。合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费；5、在合同补充条款处手写注明：承租期内，甲乙双方任何一方违约需向对方赔付2万元的违约金；甲方同意，乙方将客厅隔成1间或2间房间；承租期结束，乙方将拆除添置的家具家电并带走。合同签订后，高奎军已经依约给付王界彬、乔溪一年的房屋租金30000元以及押金2500元。2019年3月7日，高奎军以手机短信方式询问王界彬：“今年房租微信转账给你，可以啊？”。同年3月13日至5月31日，关于物业费用缴纳、租金支付、合同解除和房屋返还，王界彬与高奎军双方间以微信方式进行协商：（1）3月13日上午，高奎军告诉王界彬：“算好物业费，发银行卡号给我吧，从银行给你转”；（2）3月24日上午，王界彬询问高奎军：“下午在不在？”；高奎军答复：“下午忙，你可以直接去，你有大门钥匙”。王界彬再问：“有没有人在？”；高奎军回答：“有少量人估计下午会在”。同时高奎军表示：“你物业那边之前缴费的调一下，算好微信发给我”；同日晚上，王界彬询问高奎军：“客厅隔了几间”、“一共住几人”；高奎军以语音方式连续回复4次。王界彬表示：“按合同”，同时语音方式陈述4次；高奎军再次以语音方式回答2次；（3）3月25日晚上，王界彬表示：“房子你怎么说？”；高奎军答复：“不是我怎么说，是你想怎么处理现在问题”。（王界彬）：“你这个合同违约”；（高奎军）：“什么地方违约了”，（王界彬）：“拆掉一间就可以了”、“房间、人数”；（高奎军）：“之前隔这间也是你们提醒我的，我当时不想多花钱装修，就没有提出隔那个小房间，所以就没有要求写入合同，不能我多花钱隔了，现在你又说这个违约了，这个不是太好吧，到期后添加的墙体，物品会一起拆掉”，（王界彬）：“谁提醒你的”；（高奎军）“你和你家夫人啊”，（王界彬）：“我当时明确提出不准群租”；（高奎军）：“当时一起到房间交接的时候啊”，（王界彬）：“客厅可以隔一至两间，你隔几间”；（高奎军）：“后隔这间不是刚才说了”、“这间现在就是储物间”，（王界彬）：“不管什么间，不要隔”；（高奎军）“也不影响什么啊，是不是”，（王界彬）：“唯一要求：不准群租！”、“合同有没有用”；（高奎军）：“又回到原来问题了，为什么多隔一间问题了”、“不准群租，我为什么租你们房子呢？”，（王界彬）：“你说开爱秀，让员工住”；（高奎军）：“你合同上不是没有写，不准群租吗？”，（王界彬）：“不准隔三间吧”；（高奎军）：“不能你现在想添加哪条，就添加哪条吧”，（王界彬）：“按合同办，拆掉一间”；（高奎军）：“你感觉这个有必要吗”，（王界彬）：“合同怎么写怎么做？”；（高奎军）：“合同没有，你说有，你不能全照对你有利的说吧”，（王界彬）：“你有签字吧！”；（高奎军）：“我花钱租你房子，你不能对我这么苛刻吧”、“我又不是没给你房租”；（4）3月26日，高奎军表示：“…2.这个周末，我们约个时间，见个面，具体协商一下目前的分歧，分歧你我双方这个周末不能解决，在按复杂的程序来…3.本周末你我双方未能彻底解决这些问题，我也不敢继续租你房子。4.最后是否走法院裁决，我就随你了…”；3月31日下午，王界彬询问：“现在怎么说”；高奎军答复：“你下午什么时候到仙林这边来”、“面谈一下”，王界彬再问：“具体面谈什么？”；高奎军回答：“你提出的这么多问题，都要解决，要不然哪天又出现新的问题，这些谈好，要签补充协议的，这些是谈的好的情况，谈不好，那你按你之前讲的复杂程序来办了”，王界彬表示：“合同就两个问题：人数、间数”、“我没有提一下（其他）问题”；高奎军则答：“关于人数，隔断，群组，收费这些问题要签补充协议，把签合同时的一些真实情况通过补充协议进行进一步明确，如果你要收回房屋自用，就谈收回房子的事情”；（5）4月2日上午，王界彬通知高奎军：“因你未经我方同意擅自改变房屋结构，转租并将房屋用于经营群租房，逾期未支付房租，上述行为已严重违反双方合同约定。现告知你，我方决定解除与你签订的房屋租赁合同，请你于2019年4月12日前将房屋清空，恢复原状后返还我方，并支付相应违约金”；高奎军答复：“你发的解除租房协议我已经收到，以下几点给予回复：1、房屋隔断改造是经过你以及夫人现场指点并同意的，本月3月24日你们和我在新城香悦澜山我爱我家门口，你和你夫人也是这么说的。2、你所谓的转租以及群租房是签合同时候经你们同意的，签合同时候承租方已经充分告知你放这个事实。3、本人已经于合同要求提前一个月时间与你们联系交房租事宜，向你索取银行账号以及付款方式问题，你一直以改日来看一下房子在说，并说到物业调取去年你代我多交的物业费，之后一直没有联系我，中间我联系你多次，你说还没有时间过来，我说你弄好告诉我，我一并转给你，后你于2019年3月24日下午来房间，看过之后，以房间隔断未经你同意，人数超过6人，未同意群组等新增加问题向我发难，并说以上禁止内容都写在合同里面，说我违约，当天下午15：00左右一起到签合同中介公司，查看合同，因多种原因当场并没有看到合同，在商谈过程，你们承认了当初为了我爱我家合同能顺利通过公司审核，而将可以住近20人左右实际内容在合同改成了6人。4、你们如果要收回房屋用，请支付相关违约金。5、你们为了尽快收回房屋，可以尽快到法院起诉，由法院法官主持收回房屋，同时裁定相关费用问题”；（6）4月27日晚上，高奎军询问：“你去法院立案了吗？我等时间很久了，房间里我的物品早搬完了，就等法院法官主持交接房屋了”；王界彬回复：“房间清空请把照片发一下”；（7）4月28日上午，高奎军要求：“喊法官来主持交接一下，把赔偿清算一下”；王界彬回答：“按程序”；5月14日晚上，高奎军表示：“你那边法院立案这么久没有信息，也不知道什么情况，这样吧你发一个不影响你工作，方便收文书的收件地址给我，给你邮寄文书。你这边一直不来收房，解决问题，这也不是个事情，我这边去法院立个案，尽快解决这个事情”；（8）5月16日晚上，王界彬回复：“我方之前已给你清空房租期限，你未履行，后你又告知我们交接房屋需要在法官的主持之下，我方才进行了诉讼，现你如需要诉讼，你可留我们电话给法院，法院找我们时，我方会全力配合。我尚不知，个人还能送达法律文书！”；高奎军答复：“我方已经于4月12日清空房屋，但是你未在12日过来交接，也没有到法院那面立案，我这边为了早日了结与你之间纠纷，我准备到法院起诉，法院那边要一个你方便收法院文书地址，不是个人邮寄什么，你发一个方便收法院文书的地址给我，下周我去法院立案”；（王界彬）：“请看清楚！不是我不去交接，是你要喊法院主持交接的！按程序”；（高奎军）：“这个已经不重要了，你到现在也没有去法院立案，我这边也不能继续无限时间等下去，你发一个方便收法院传票的地址给我就行了”；（9）5月18日上午，王界彬询问：“今天去租赁房屋那交接钥匙啊”；高奎军回复：“明天上午吧，合同上面没有写有钥匙啊？”，此后高奎军表示：“你选好时间今天告诉我”、“交接时候双方带好身份证，我制作一个交接清单”；王界彬回复：（好）；5月19日上午，高奎军询问：“我到房间里了，你还有多久到”；（10）5月23日晚上，高奎军表示：“厅中墙已经拆完，垃圾已经运完了，你明天可以过来实际看看，抄一下水电表，你上次没有找到房内物品清单，明天最好找到带过来，确定好时间，提前告诉我”；5月24日上午，王界彬表示：“请你将清理后的房屋的照片拍看下，还有请将房屋的钥匙和门卡一并退还给我！”；高奎军回复：“拿交接单过来”、“自己到现场确认一下”，王界彬要求：“你把照片发我”、“我看了觉得改好了会去确认”；高奎军回复：“自己拍照片吧，我没有拍”，王界彬表示：“没确定好我暂时没空去”；（11）5月27日晚上，王界彬表示：“5月26日已查看过租赁房屋，加建墙体虽已拆除，但墙体十分凌乱，多处被凿洞口，且墙体颜色也被你擅自改变，现你须于2019年6月2日前将上述问题处理好并通知我方验收！如你方未在规定期限内完成，我方将对租赁中上述问题进行整改，相关费用需由你支付！”；高奎军回复：“我已经按合同要求拆除了后增加的墙体，我已经按合同要求拆除恢复了原客厅状况，其它不是合同约定内容，另你房子墙上腻子质量太差，经常掉下来，你作为房东应该负责给我批腻子和刷乳胶漆，这些我带你做了，你应该付我材料钱和人工费，回头我计算一下，在法庭上提出提支付的费用，另你交房拿不出物品清单，随便向我索要物品以及随便要求我给你做这个做那个…房子你什么收，还是不收，随你，我早已通知你收房，你挑这挑那毛病…”；（12）5月31日下午，王界彬表示：“高奎军，现你承租我方租赁的房屋产生的水电等费用，需由你及时缴纳”；高奎军回复：“用我的押金2500，你自己交一下吧”；2019年5月18日，关于涉案房屋交接问题，王界彬与高奎军还曾以电话方式进行过联系，但因双方各执己见、无法达成一致，最终未能于次日完成涉案房屋交接。在双方通话中，高奎军要求：双方书面进行交接，并对涉案房屋室内的隔断墙进行拍照，同时书面约定拆除隔断墙的具体时间，目的是保留现场状况；王界彬要求：高奎军必须恢复涉案房屋原状，然后双方才能进行正式交接，双方各自拍照足以固定现场状况。由于认为高奎军擅自改造、转租涉案房屋且逾期未交租金的行为已构成违约，因此王界彬、乔溪于2019年4月25日诉至南京市栖霞区人民法院，6月12日经南京市中级人民法院指定，本案移送至一审法院审理。2019年7月25日，一审法院组织双方当事人现场勘验、交接涉案房屋。在现场勘验涉案房屋时，能够发现：涉案房屋处于所在楼幢的21层，室内墙面白色简单粉刷，卫生间铺贴瓷砖、安装马桶，厨房墙壁铺贴瓷砖、简单厨柜，室内地面铺装复合地板，简单封装门套和房间门；客厅地面、墙壁以及顶部仍保存隔断墙体的接触痕迹，地面墙体的基础痕迹已将客厅划分为三部分，与客厅周围墙体或相邻痕迹可以合围成独立的长方形，其他房间墙壁上有多处明显的修补痕迹，地面、走道卫生状况不佳，厨房地面、厨柜台面同样卫生状况不佳，尚有瓷砖、门板未能清理，卫生间地面存在明显污迹。一审另查明：1、2015年7月3日，南京万达茂投资有限公司（预售人、甲方）与王界彬、乔溪（预购人、乙方）签订一份商品房预售合同，双方约定：甲方预售给乙方的商品房为栖霞区仙林街道万达茂商业中心1-4幢1单元2104室，房屋交付时间为2017年9月30日前。一份江苏省增值税专用发票载明：购买方为王界彬、乔溪，销售方为南京万达茂投资有限公司，房屋为守敬路9号9幢1单元2104室，金额为1578783元。2、2014年上半年，在《南京市人民政府批转市住建委等四部门关于开展“群租房”整治的实施意见的通知》（宁政发〔2014〕78号）所批转的《关于开展“群租房”整治的实施意见》规定中规定，凡有以下现象之一的纳入“群租房”整治：（1）楼房成套住宅中一套住宅按间出租（转租）给4人以上（含4人）非亲属关系的成年人或出租给2个以上（含2个）家庭居住，且人均承租建筑面积低于10平方米的；非成套住宅人均承租建筑面积低于5平方米的；（2）将不分门进出的客厅或者厨房、卫生间改为卧室对外出租的；（3）擅自将购买或承租的房屋分割搭建成若干小间，按间或按床位出租的；（4）地下室、车库等对外出租的。此外人均承租建筑面积在10平方米以上，但出租给10人以上（含10人），未得到相邻权人同意的，并因卫生、噪音等问题影响邻居生活，引发12345投诉和110处警的，也纳入“群租房”治理。一审审理中，为了证明重新维修、使用涉案房屋所产生的相应费用，除了涉案合同、商品房预售合同、双方当事人聊天记录、民警与物业公司人员聊天记录等证据以外，王界彬、乔溪还提供了以下材料作为证据：1、2019年3月29日的一份收款收据，交款方为万达茂9幢2104室，材料费724元，人工费用1676元，总计为2400元，在收据上加盖了“南京宁义兴建筑工程有限公司”印章。2019年8月8日的一份销货清单，客户注明为“万达茂9-2104”，销售的是乳胶漆、腻子粉、滚筒、刷子、砂纸等物品，金额为724元，在清单上加盖了“南京宁义兴建筑工程有限公司”印章。以上材料均为重新粉刷涉案房屋墙壁时所支付费用的相应凭据；2、2019年5月28日“国网江苏电力”的一份通知单以及2019年7月25日现场交接时的水电表照片，可以说明水电表的读数以及电费金额为192元，账单月份为2019年5月，违约金起算日期为2019年6月1日；同时说明：即将产生违约金，尽快交纳；3、2019年8月13日的一份收据，交款单位为“万达茂一期9-2104”，金额为400元，收款事由为“更换锁芯”，目的是说明：高奎军未能及时交还涉案房屋的钥匙以及门禁卡，出于安全目的王界彬就将房门锁芯进行更换；4、涉案房屋出租状态时的照片，高奎军擅自将涉案房屋客厅、卧室进行改造，隔成多间对外转租，每个房间均有编号，从S-1编列至S-7；5、涉案房屋所在小区的物业公司人员与摄山派出所民警的微信聊天记录，时间是2018年6月1日起至7月18日止：（1）2018年6月1日晚上，物业公司人员表示：发现一家可疑日租房，亲自跟随发现有人上楼，但是敲门无人回答；民警答复：下次查处。物业公司人员又表示：基本确认就是日租房；（2）6月14日早上，民警询问：你上次跟我说的9幢2104室，是否确定是开旅馆？物业公司人员回答：确定；（3）6月19日晚上，民警表示：继续协助盯住御湖世家9幢2104室，看看里面有没有住？物业公司人员回答：好的，现在让人前去查看；（4）7月18日下午，物业公司人员表示：一期包括9幢2104室在内的几家，基本上是日租房；民警表示：必须有人居住才能认定。高奎军就此质证认为：（1）在接收涉案房屋以后，王界彬重新粉刷墙壁，应属个人自由处分权利，与高奎军本人没有关系，实际支付多少费用并不清楚；（2）在涉案房屋交接时，没有发现王界彬曾经拍摄水电表读数的整个过程，水电表读数也与高奎军本人没有关系，相应费用应由王界彬来承担；（3）王界彬更换房门锁芯以及相应费用无法认可，双方合同没有作出该项约定，该笔费用不应由高奎军来承担；（4）房间照片并非涉案房屋交接当时拍摄，故对照片内容不予认可，依据双方约定可将客厅间隔1至2间，但是全部房间总数没有7至8间，不能就此说明已将房间转租；（5）民警与物业公司人员聊天记录真实性不认可，没有相关人员真实身份信息，没有说明具体租住人数；为了证明租赁期间实际维修涉案房屋的各项费用，除了涉案合同、现场照片、手机短信、微信聊天记录以外，高奎军还提供了以下材料作为证据：（1）涉案房屋现场照片，照片中出现的男子就是王界彬，照片显示，客厅位置仅间隔了1个房间而非2个，所谓间隔3间的说法不能成立；（2）客厅顶部破损照片以及维修费用单据，说明：由于客厅顶部墙皮出现脱落，为了正常使用高奎军代为进行粉刷维修，因此支付维修费用1000元；（3）6台空调的增值税电子发票，金额是1490元、积分抵扣100元，价税合计1399元，承租涉案房屋时仍是毛坯房，由高奎军本人购置安装室内空调，因此支付相应费用；洗衣机订单信息，金额是568元，也是由高奎军购买后提供至涉案房屋；（4）收款收据包括送货单，与王界彬提供的清单一一印证，可以说明在承租涉案房屋后高奎军添加购置物品以及维修所支付的费用；（5）已向中介机构支付1250元的后台网络数据，双方签订涉案房屋租赁合同是由中介机构居间促成，所以依照中介合同约定支付了中介费用；（6）在王界彬所提供视频中截取的图片，内容显示2019年5月18日王界彬曾以刷卡方式进入涉案房屋，可以说明王界彬从未将涉案房屋的门卡、钥匙交给过高奎军，王界彬、乔溪可以使用钥匙和门卡正常进入涉案房屋，因此要求高奎军承担更换锁芯费用，没有任何合法事由；（7）双方微信聊天记录，系由王界彬、乔溪在本案审理中提供，高奎军也要求将该材料作为证据，时间是2019年4月2日上午王界彬通知要求解除涉案合同，由于第一年度租金是在现场给付，所以在支付第二年度租金时，高奎军要求王界彬提供收款的银行账户信息，依照双方约定没有拖延支付租金，但是王界彬始终拒绝提供汇款账户；（8）2019年5月18日高奎军与王界彬的电话录音，物业公司人员与民警聊天记录，均由王界彬、乔溪在本案审理中提供，高奎军也要求将该组材料作为证据，可以说明涉案房屋内租赁期间并没有多人居住。王界彬、乔溪就此质证认为：（1）照片真实性认可，高奎军没有提前通知两人，即在涉案房屋中擅自施工增加房间，因此发生的施工费用应由其本人自行承担，从照片中无法看出在客厅中仅仅增隔一间房间；（2）空调、洗衣机的购票材料均不认可，双方交接时现场也已没有这些物品，收款收据以及送货单据均不认可，属于高奎军违约改造涉案房屋所产生的费用，应由高奎军本人自行承担；（3）在高奎军构成违约的前提下，同样应当自行承担给付中介机构的费用。2019年5月18日刷卡进入涉案房屋属实，在王界彬、乔溪处应有一张门禁卡；（4）高奎军已经支付第一年度租金，按照原来汇款方式可以缴纳第二年度租金，按照约定时间及时支付第二年度租金，在涉案合同中已经作出明确约定，高奎军再次询问如何缴纳完全没有必要；（5）民警和物业公司人员的聊天记录，可以说明高奎军已经违反约定转租涉案房屋，不认可高奎军就此证据的抗辩意见。上述事实有房屋租赁合同、手机短信记录截屏打印页、微信聊天记录截屏打印页、现场勘验笔录（照片）、商品房预售合同、《关于开展“群租房”整治的实施意见》、收款收据、销货清单、通知单、收据、增值税电子发票、电话录音以及一审法院庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为：王界彬、乔溪与高奎军签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。第一、关于涉案合同的违约方。一审法院认为：1、涉案合同约定，租赁期自2018年4月1日起至2022年3月31日止，每月租金为2500元、按年支付，首期租金于合同签订后3日内支付，此后高奎军应提前30天支付下一期租金。第二年的租期应当是2019年4月1日起至2020年3月31日止，因此在2019年3月1日前，依照双方约定高奎军应当给付王界彬、乔溪第二年度的全部租金，否则自3月2日起高奎军即已违反关于租金付款时间的双方约定。2019年3月7日，在手机短信中高奎军询问王界彬：是否可以微信转账方式支付第二年度的涉案房屋租金，即至2019年3月7日时，高奎军仍然未能给付王界彬、乔溪第二年度的涉案房屋租金，此时已经超过了双方约定的租金支付时间，即使高奎军在此后任何时间内足额支付了第二年度租金，但是在行为性质上也仍然属于迟延付款，仍然已对王界彬、乔溪构成违约；2、在涉案合同的补充条款中，双方约定的是：王界彬、乔溪同意，高奎军可将涉案房屋的客厅隔成1间或2间房间。从2019年3月25日晚上王界彬与高奎军两人的沟通内容可以看出，王界彬仅仅同意“客厅可以隔一至两间”，但是高奎军未经同意擅自“后隔一间”（增加一间），且自认为未造成任何的不良影响。2019年7月25日，在一审法院勘查涉案房屋现场时，从涉案房屋仍然存留的隔断墙体痕迹可以看出，在实际使用时客厅已经隔为三个间隔空间。所以，未事先征得王界彬、乔溪的同意，在涉案房屋客厅中高奎军擅自增加间隔一间使用空间的行为，也已违反涉案合同的双方约定，应当已对王界彬、乔溪构成违约；3、《关于开展“群租房”整治的实施意见》规定，纳入“群租房”整治的情形，包括了将不分门进出的客厅改为卧室对外出租的。王界彬、乔溪同意高奎军可将涉案房屋的客厅隔为1间或2间的约定，虽然是违反了上述政策规定，但是该事项应属于行政管理范畴，并不因此影响涉案合同的法律效力。综上，王界彬、乔溪认为高奎军在涉案合同履行中构成违约的诉称意见，符合已查明的事实和双方约定，一审法院予以采信；王界彬、乔溪要求解除涉案合同的主张，符合已查明的事实和双方约定，一审法院予以支持。第二、关于涉案房屋的实际返还。一审法院认为：1、2019年4月2日上午，王界彬通知高奎军：解除涉案合同，且要求高奎军在4月12日前恢复原状、清空返还涉案房屋。高奎军的答复则是：王界彬可以起诉并由法院来主持收回房屋。4月27日，高奎军仍然要求在法院主持下交接涉案房屋，虽然口头表示已将物品清空，但是在王界彬要求下拒绝提供相应依据。4月28日，高奎军再次要求：在法院主持下交接涉案房屋。5月18日，王界彬再次要求高奎军交接涉案房屋，但是因为时间无法协商一致而最终未果。5月23日，高奎军通知王界彬：客厅墙体已经拆完、垃圾已经清理，王界彬可于次日实地查看、核对水电。5月27日，王界彬告知高奎军，涉案房屋室内墙壁需要维修，要求高奎军在2019年6月2日前再次整改然后验收；高奎军回复：已按约定拆除墙体、恢复原状，王界彬的整改要求不是双方约定的义务；2、从上述双方的前后沟通过程来看，可以说明：（1）截止2019年5月27日，在没有支付第二年度租金的前提下，高奎军也没有及时返还涉案房屋。在高奎军明确拒绝王界彬继续整改的要求后，基于涉案房屋的现状王界彬应当及时收回涉案房屋；（2）在涉案合同解除后租赁房屋的返还问题上，高奎军负有及时返还的义务，王界彬负有及时接收的义务，否则依据合同法律规定，致使损失进一步括大的，应由未履行义务的一方来承担；（3）2019年4月2日，王界彬已经通知高奎军提前解除涉案合同，高奎军本人也已知道上述信息，所以涉案合同应于2019年4月2日予以解除；3、在涉案合同解除后，为了避免损失的进一步扩大，在高奎军及时腾空涉案房屋以及确定室内实际状况的基础上，双方当事人均应互相配合、积极作为，及时办理交接涉案房屋手续；但是高奎军拒绝双方当事人之间直接交接涉案房屋，考虑填补墙洞、重新粉刷等必要修复时间，涉案房屋的实际交还时间应认定为2019年5月30日。高奎军要求在法院主持下才能交接涉案房屋的抗辩意见，不符合双方约定和法律规定，因此导致交接期限延误而扩大损失的法律后果，应由高奎军本人完全承担。第三、关于高奎军应承担的具体费用。一审法院认为：1、自2019年4月1日起至5月31日止的实际占用涉案房屋的费用，应由高奎军来承担；自2019年6月1日以后的房屋空置损失，应由王界彬、乔溪自行承担。所以，王界彬、乔溪要求高奎军给付涉案房屋占用费用5000元的主张，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持；2、关于空置期间的经济损失。王界彬、乔溪要求，自涉案房屋交付之日起计算3个月，每月按照2500元计算。涉案合同约定，租赁期是自2018年4月1日起至2022年3月31日止，由于高奎军的违约行为涉案合同因此提前解除。一审法院已经认定涉案房屋应于2019年5月31日前返还，王界彬、乔溪认为在收回涉案房屋后因空置而造成经济损失，2019年7月25日在一审法院主持下涉案房屋已经实际返还回王界彬、乔溪，高奎军也未提供证据证明：涉案房屋已于2019年8月31日前重新对外实际出租。所以，因提前解除合同而导致涉案房屋的空置损失，应由高奎军承担，3个月的空置期限也符合已查明的事实和法律规定，因此王界彬、乔溪要求高奎军赔偿空置费用7500元的主张，一审法院予以支持；3、2019年5月27日王界彬已经要求高奎军恢复墙壁原状，2019年7月25日一审法院现场勘验时也发现，室内墙壁颜色存在差异、客厅隔断墙体痕迹明显。在本案审理中，王界彬、乔溪已经提供了收款收据作为自行维修的费用依据，高奎军虽然并不认可该项费用，但是由于与上述已查明的事实相抵触，且高奎军也未提供相反证据来反驳。因此，王界彬、乔溪要求高奎军给付涉案房屋维修费用2400元的主张，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持；4、王界彬、乔溪要求高奎军支付涉案房屋的物业费1550.58元（2018年4月1日至2018年9月30日）、258.43元（2019年7月1日至25日）和电费192元。一审法院已经认定涉案房屋应于2019年5月31日交付，故2018年4月1日至2018年9月30日期间的物业费1550.58元，应由实际使用人的高奎军负担；2019年6月1日起的水电费用，应由王界彬、乔溪自行承担；5、关于门锁费用。王界彬、乔溪认为，进入涉案房屋且更换入户门锁芯的费用400元，应由高奎军承担。2019年5月18日，王界彬曾以刷卡方式进入涉案房屋，且认可在王界彬、乔溪处尚有另外一张涉案房屋的门禁卡，在本案审理中两人也未提供证据说明：在涉案合同签订后已将涉案房屋钥匙或者门禁卡移交给高奎军。因此，更换入户门锁芯的行为，应属于王界彬、乔溪的个人处分范畴，因此产生的费用应与高奎军本人没有任何关系，王界彬、乔溪的该项诉请，一审法院不予支持；6、涉案合同约定，如果高奎军逾期支付租金，每逾期一天应按月租金的5%支付滞纳金，逾期超过10天的，王界彬有权单方终止合同并收回房屋，高奎军应按月租金的两倍承担违约金；合同签订后如果一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方的中介机构支付居间服务费；补充条款又作约定，承租期内任何一方违约应向对方支付2万元的违约金。依照上述双方约定，在高奎军违约以后应当赔偿王界彬、乔溪已经支付的中介费用1250元。综合上述分析，除了应负担的物业费用1550.58元以外，一审法院已经责令高奎军应赔偿王界彬、乔溪的经济损失包括：涉案房屋的实际占用费5000元、空置期间费用7500元、恢复原状维修费2400元、中介费1250元等，上述各项损失的合计数额，并未超过2万元。在本案审理中，王界彬、乔溪同时要求高奎军支付违约金2万元，但是并未提供证据证明：除了上述经济损失以外，因高奎军的违约行为给其造成的其它经济损失，且高奎军的同一违约行为，在责令其支付20000元违约金后，也不应再行支付所谓逾期付款违约金5000元。所以，王界彬、乔溪认为高奎军应当支付违约金20000元且赔偿其它经济损失的诉称意见，因违反合同法律的有关规定，一审法院不予采信。王界彬、乔溪要求高奎军支付违约金2万元以及物业费1550.58元的主张，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持；超出该数额的诉请，一审法院不予支持。关于高奎军的反诉诉请。一审法院认为：1、在本案审理中高奎军没有提供证据证明：在涉案合同履行过程中，涉案房屋曾经存在严重影响其正常使用的情形，且在明确要求后王界彬、乔溪仍然拒绝履行出租人的维修义务。反之，由于作为承租人的高奎军明确违反涉案合同约定，应向作为出租人的王界彬、乔溪承担违约责任；2、在本案本诉中，王界彬、乔溪已经要求解除涉案合同，高奎军明确表示同意，由于高奎军是涉案合同履行过程中的违约一方，依照法律规定不应享有合同的解除权利。所以关于涉案合同的提前解除，王界彬、乔溪在本诉中提出的该项诉请，一审法院依法予以支持；高奎军在反诉中要求解除涉案合同，由于符合本诉诉请内容，一审法院同样予以支持；3、由于高奎军应支付违约金20000元，从中应扣除高奎军已支付的押金，所以高奎军要求返还押金的反诉请求，一审法院不予支持；高奎军要求王界彬、乔溪支付违约金以及赔偿各项损失的反诉诉请，由于所发生的相应费用，既未事先征得王界彬、乔溪的同意，也均是为了在租赁期间高奎军能够更好利用涉案房屋而发生，在涉案合同解除后已经完全拆除，并未增加涉案房屋的使用价值，且高奎军是涉案合同的违约方，所以高奎军的其它反诉诉请，一审法院同样不予支持。一审法院判决：一、王界彬、乔溪与高奎军双方于2018年3月26日签订的房屋租赁合同应于2019年4月2日解除；二、高奎军应于判决生效之日起十五日内给付王界彬、乔溪违约金17500元以及物业费1550.58元；三、驳回王界彬、乔溪的其它诉讼请求；四、驳回高奎军的其它反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2869元，由王界彬、乔溪负担1000元，高奎军负担1869元；反诉案件受理费1575元，由高奎军负担。本诉王界彬、乔溪预交案件受理费的剩余部分1869元由一审法院退回，高奎军应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向一审法院交纳。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人当庭播放一份双方诉讼后形成的录音，证明厨房间隔成一个房间，是经过被上诉人允许的。被上诉人质证称：录音当中的声音我方是认可的，但是并不能达到对方的证明目的。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案合同在履行过程当中，谁的行为构成违约；二、上诉人高奎军是否应当支付被上诉人王界彬、乔溪违约金1.75万元以及物业费1550.52元；三、被上诉人王界彬、乔溪是否应当向上诉人高奎军支付上诉人高奎军反诉请求第二至第六项各项费用和违约金。关于争议焦点一，本案双方约定上诉人（乙方）有下列行为之一的，被上诉人（甲方）有权终止合同，收回该房屋：（1）如甲方不同意转租，乙方擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）逾期支付租金累计10天以上的；（5）居住人数超出合同约定，经甲方通知仍不予整改的。本案上诉人未经被上诉人同意擅自在房屋客厅增加房间，违反了双方合同约定，故被上诉人有权依约解除合同，一审法院认定上诉人违约并无不当。上诉人主张其增加房间系经被上诉人同意，对此上诉人应当承担举证证明责任，现上诉人在本案中提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的法律后果，故本院对其主张不予支持。关于争议焦点二。双方约定违约金数额为2万元，上诉人已付押金2500元，另外，二审中上诉人对物业费的数额不持异议，故一审法院认定上诉人还应支付违约金17500元并支付物业费1550.58元并无不当。关于争议焦点三。因上诉人的行为构成违约，其基于被上诉人违约提出的赔偿要求一审法院未予支持并无不当，本院对上诉人的主张不予支持。综上所述，上诉人高奎军的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1426元，由上诉人高奎军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十一月十三日书记员 朱亚芳