广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初37431号原告：孔倩德，女，1934年9月13日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。被告：黎子斌，男，1982年12月30日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：潘俊斌，广东信耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子峰，广东信耀律师事务所律师。原告孔倩德与被告黎子斌所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔倩德及其委托诉讼代理人吴学明，被告委托诉讼代理人陈子峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认广州市越秀区麓景路黄田二巷xx号3xx房屋中登记在被告名下的二分之一份额的产权属于原告所有；2.被告将上述3xx房中登记在其名下的二分之一产权份额过户登记到原告名下，由此产生的全部税费由被告承担。事实和理由：被告是原告侄子的儿子，广州市越秀区麓景路黄田二巷xx号3xx房全部产权份额原先是登记在原告名下，原告一直居住在该房屋。2018年被告对原告说他想他孩子在涉案房屋附近的重点小学读书，要求原告将该房屋三分之一产权份额过户借给被告用，让被告能入户到该房屋，有户口后被告的孩子才能在附近重点小学读书，被告承诺等他的孩子入学后即将借用的份额归还给原告。因为双方是亲戚，也想着被告很快就会将产权份额归还给原告，过户的时候没有让被告签书面保证。2018年4月份，被告趁原告年龄大骗取原告以买卖形式将原告在涉案房屋中二分之一的产权份额过户到被告名下，并办理了粤（2018）广州市不动产权第002149xx号不动产证，但两本不动产权证由原告持有，被告没有向原告支付任何款项。在被告孩子入学后，原告要求将借挂在被告名下二分之一产权份额过户给原告，但被告以原告没有子女和保护原告房产等各种荒谬的理由推脱，在其他亲戚劝说被告都不听的情况下，原告对被告失去了信心。2020年6月15日，在原告的强烈要求下，被告向原告写下了保证书，保证该房屋因他小孩读书问题，他对该房不作其他任何用途，该房产产权属于原告所有。但被告写下保证书后还是以各种理由不配合原告办理该借用产权份额的过户。因此，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告的父亲是原告的侄子，原告的法定继承人已经全部死亡，被告的父亲将原告视为己母，尽了赡养义务。原告的亡夫、亡女的骨灰存放信息卡都在被告父亲手上，并且一直都是由被告的父亲负责祭祀，原告两位哥哥去世时，后事也是由被告父亲与被告一起办理的。故原告也多次表示自己去世后，由被告父亲办理其后事，并继承其遗产。被告的父亲还出资为原告在光孝寺购买了牌位，原告在中国银行租用的保险箱，也是由被告的父亲出资的，并且同时持有一条保险箱钥匙、指纹及密码。因上述原因，被告在考虑孩子上学问题上，求得原告为子孙后代所计，象征性的以3万元出售涉案房屋一半产权给被告，原告象征性以3万元出售涉案房屋一半产权份额的行为实为一种赠与的行为，且已经完成过户登记，被告已合法取得涉案房屋50%所有权。本来原告与被告全家的关系一直都非常融洽，却因为其他亲戚的挑唆而对之前的行为反悔。被告一直都因资金周转问题，没有向原告支付3万元的购房款。基于以上原因，为顺着原告的意，被告全部按原告要求的内容写下《保证书》，且被告在写下保证书后还向原告支付了3万元购房款。因此，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，原被告为亲戚关系，被告是原告侄子的儿子。广州市越秀区麓景路黄田二巷xx号3xx房原登记产权人为原告。2018年3月28日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：交易房屋地址为越秀区麓景路黄田二巷xx号3xx房，建筑面积91.15平方米，本次交易转移面积45.5759平方米，房屋使用性质为住宅；该房地产按整套出售并计价，总金额3万元；签订本合同时，乙方向甲方支付100元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式于2018年3月26日前向甲方支付3万元房款等。同日，双方向广州市国土资源和房屋管理局申请办理不动产转移登记。据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤（2018）广州市不动产第002149xx、002149xx号不动产权证书显示，广州市越秀区麓景路黄田二巷xx号3xx房权利人为原告及被告，双方各占1/2产权份额，房屋建筑面积91.15平方米。2020年6月15日，被告出具《保证书》，内容为：本人保证广州市越秀区黄田小区黄田二巷xx号3xx房，因本人小孩读书问题，本人对房产不作其他任何用途，例如：租赁、买卖等，原有本房产产权属于孔倩德所有。2020年7月9日，被告通过银行转账方式向原告账户转入3万元，附言为黄田二巷xx号3xx房购房款。原告为证明其将涉案3xx房二分之一产权份额转移登记给被告只是为了方便被告孩子上学而借给被告使用，向本院提交以下证据：1.案外人梁某与被告父亲黎某荣的微信聊天记录，两人在微信中多次沟通将被告占有的涉案3xx房二分之一产权归还给原告的事宜，但未达成一致意见。2.证人梁某证言（证人梁某出庭作证陈述：我是原告的亲戚，大约两年前，原告曾告知我被告想小孩可以在涉案房屋附近的一间重点小学入读，希望原告可以转三分之一的产权到被告名下以便被告取得学位，解决小孩读书问题后再归还给原告，原告的其他亲戚也知道这件事，本案纠纷发生后其他亲戚都替原告不平；我协调过原被告之间关于房屋过户的问题，2020年6月份的时候被告父亲黎某荣曾经答应过带原告去办理过户，当时带了原告到公证处，但公证处称这件事不是在公证处办理，所以没有办理，被告当天写下了保证书等）。3.证人张某证言（证人张某陈述：我从2014年开始做原告的住家保姆至今，被告是原告侄子的儿子；两年前，被告父亲到原告家里称希望可以借其三分之一的房产用于其孙子读书，当时说孙子报名入学后就还给原告；后来被告父子要将原告的房屋还给原告就与原告及原告的一个学生在今年6月一起去办理过户，去哪里办的不知道，但没有办成，回来就写了一个保证书等）；4.证人郭某证言（证人郭某证陈述：我是原告的学生，因为原告年纪大了，儿女不在身边，所以我们一班同学经常会去看望她；2020年6月14日晚上，我接到原告电话，叫我第二天早上去她家里，陪她去办理房产归还的事情；6月15日早上8点左右，我到了原告家，8点40分左右，被告的父亲到了，9点左右被告开车来接我们去白云公证处办理手续，被告因为要停车，是我与其父亲黎某荣及原告一起进入公证处的，当时黎某荣拿着资料在窗口询问办理过户的事宜，我听到公证员说房产过户不属于公证处的范围，要去房管局办理，然后我去喝水没有听到黎某荣说什么，后来我就问是不是要去房管局办，但看时间已经超过11点了，觉得不能办了，就一起回了原告家；在等被告开车过来的时间我就与黎某荣聊天，黎某荣说其孙子9月份入学确定后就会还给原告；因为没办成，原告心情不好，我就和黎某荣说不如写个保证书，我的意思是保证在9月份其孙子读书后就将房屋还给原告，被告写保证书的时候我没有仔细看字眼，写完就交给原告了等）。被告对上述证据1的关联性不予确认，认为该聊天记录是黎某荣的意思，而并非被告的意思，与被告没有关系。对于证据2-4三位证人证言，被告认为证人梁某对于涉案房屋有利害关系，而证人张某、郭某的证言都是听来的，不是直接证据，因此均不予认可。被告为证明其主张，则申请其父亲黎某荣及叔叔黎某伟出庭作证。黎某荣陈述：原告是我的五婶，被告是我儿子；由于我五叔很早去世，原告的女儿也去世了，原告就成了孤寡老人，我作为侄子一直以来都对原告很照顾；因为我对原告好，所以双方关系非常好，在我儿子结婚后，原告还将其单位分房位于白云区同德围丽某居xx栋6xx房给了我，产权也办理到了我的名下，我也将原告当母亲一样对待；涉案3xx房是两年多前，因考虑到我孙子要读书，我就告诉了原告这件事，原告也希望我孙子可以有一间好的学校读书，所以当时先是打算将房屋产权的三分之一转给被告，但三分之一只有30平方米，达不到入学标准，只能二分之一，原告说没有问题，以后也是归你们，所以就办理了二分之一的产权登记；转名时没有说直接给被告，原告没有直接说明是送，也没有说借；2020年6月15日上午一起去公证处是因为前一段时间原告想将登记在被告名下的二分之一产权转回给原告，以便出售，但我不同意，原告就提出要去做一个公证，证明整间房屋都是属于她的，我就想去公证处问一下这个情况怎么做，公证处说不能这样做，家庭纠纷自己解决；回到原告家后，原告几个亲戚在，就要求我写个保证书，被告认为无所谓，作为安慰老人家，就写下了保证书。黎某伟陈述，我的父母早就去世了，长辈就剩下五婶（即原告），过年聚会等都是由黎某荣接原告来参加，原告与黎某荣关系比较亲密，近乎母子；被告也确实写过保证书；关于涉案房屋的事情我不清楚。原告对两位证人证言均不予确认，认为黎某荣与被告为父子，存在利害关系，其称对将涉案房屋二分之一产权过户到被告名下，原告既没有说送，也没有说借，这种说法不可信，也与事实不符。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案原被告虽然于2018年3月28日签订《广州市存量房买卖合同》，约定将涉案房屋中45.5759平方米面积即二分之一产权份额以3万元的价格转让给被告，但该价格明显过分低于市场交易价格，被告在此后长达两年多的时间里也未向原告支付购房款，不符合一般交易习惯。且从原被告陈述及被告父亲黎某荣的证言可知，上述转让行为起因是为解决被告子女入学问题，被告书写的《保证书》载明“原有本房产产权属于孔倩德所有”，再结合原告持有两本房屋权属证书原件的事实，可以认定原告并无将该部分房屋所有权转让给被告、归被告所有的意思。因此，原被告签订的《广州市存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，应属无效合同，原告要求被告将其名下涉案房屋二分之一产权份额转移登记回原告名下并承担相应税费于法有据，本院予以支持。被告答辩有违诚信，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认广州市越秀区麓景路黄田二巷xx号3xx房登记在被告黎子斌名下的二分之一产权份额归原告孔倩德所有；二、被告黎子斌在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告孔倩德到房地产行政主管部门办理将被告黎子斌名下的上述房屋二分之一产权份额转移登记至原告孔倩德名下的手续，由此产生的全部税费由被告黎子斌负担。案件受理费减半收取6400元，由被告黎子斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇二〇年十一月五日书记员  梁 涛唐嘉仪