沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异1100号案外人：孙立岩，男，1968年3月19日出生，满族，住沈阳市铁**。委托代理人：胡艳，系辽宁灿阳律师事务所律师。申请执行人：孙长和，男，1962年12月13日出生，汉族，住沈阳市大**。委托代理人：张明辉，系辽宁观策律师事务所律师。被执行人：张惠敏，男，1964年1月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：张安莲，女，1964年12月26日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：林建，男，1978年8月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：唐华，女，1978年2月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。本院在执行申请执行人孙长和与被执行人张惠敏、张安莲、林建、唐华财产损害赔偿纠纷一案中，案外人孙立岩于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人孙立岩提出执行异议称，异议事项：请求和平法院停止对案外人孙立岩所有的位于沈阳市××区××南街××号××层（建筑面积128.64平方米）房屋采取的强制执行措施。异议理由：涉案房屋原是担保人衣楠于2015年5月从沈阳奥园新城实业有限公司以按揭贷款方式购买的。2017年11月13日，案外人与衣楠因各自所需签订《房屋置换协议书》。协议书约定衣楠将其所有的涉案房屋与案外人所有的两套房屋进行置换，差额部分由衣楠分两年结清，房屋尚有贷款由衣楠继续偿还，待房屋贷款全部还清后由案外人办理过户手续，协议签订时房屋为出租状态，此后发生租金归案外人所有。协议签订后双方到现场交接并正式通知承租人。现因案涉房屋尚未还清贷款，未办理产权过户手续，但案涉房屋由案外人一直实际占有和管理，对外进行出租，由案外人定期收取房屋租金。如上所述，涉案房屋是案外人在2017年11月取得的合法财产，为此案外人已支付涉案房屋的全部对价，而且案外人实际占有、控制、管理涉案房屋，现因担保人衣楠未能还清银行贷款故未办理产权过户手续，因此，案外人才是案涉房屋的合法实际权利人。现和平法院将案涉房屋进行了查封并公告拍卖，这已严重侵害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》相关规定，特提出执行异议，请求依法停止并解除对案涉房屋采取的所有强制执行措施。申请执行人孙长和答辩称，案涉房屋产权归属应按照不动产登记簿判断，该房产登记在衣楠名下，且案外人未提供有效证据证明其具备实际权利人资格，故案外人主张解除对该房屋的所有强制执行措施、并主张其为该房屋实际权利人无事实及法律依据，依法不应予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。本案中，案涉房屋登记在衣楠名下，该登记合法有效，因此根据上述法律规定，案涉房屋合法所有权人为担保人衣楠。1、本案中，首先案涉房屋登记在衣楠名下，案外人自认贷款由衣楠偿还，因此房屋权利人应为衣楠而非案外人。其次，案外人主张其与衣楠于2017年11月13日签订了《房屋置换协议书》，而根据申请执行人孙长和提供的（2019）辽0102执异397号执行裁定以及（2019）辽01执复344号执行裁定均认定衣楠于2017年12月26日向人民法院出具担保书，且记载了衣楠向人民法院提出异议时主张该房屋为其“个人房产”。由于衣楠向人民法院出具担保书的时间晚于案外人主张的合同签订时间，足以证明衣楠本人作为案涉房屋合法权利人对该合同并不认可，案外人提交的该份合同真实性与合法性均存疑。2、人民法院若认定该合同真实，根据我国法律规定及最高人民法院相关司法裁判观点，未依法办理房屋过户手续的当事人只对出卖人享有债权请求权，不产生物权变动的法律后果，也不得对抗第三人，该合同也仅属于案外人与衣楠之间的债权债务关系。且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条法律规定及抵押合同约定，由于尚存在抵押，该房屋置换行为属无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，案外人可依法依约向衣楠主张违约责任，其仅享有债权。综上，案外人提交的证据均无法证明其为案涉房屋实际权利人，足以排除执行。另外，本案中衣楠作为案涉房屋所有权人已经向人民法院就该房屋提出过执行异议及复议，均被法院驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条之规定，亦应严格贯彻“一事不再理”原则，本案依法驳回案外人的异议申请。综上所述，案外人主张无事实及法律依据，恳请人民法院依法驳回其异议申请。本院查明，2016年12月28日，本院作出（2016）辽0102民初6007号民事判决书，判决“一、被告张惠敏、张安莲于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙长和因火灾导致的货物经济损失1,477,772.55元；二、被告林建、唐华于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙长和因火灾导致的货物经济损失1,477,772.55元；三、驳回原告孙长和的其他诉讼请求”。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人孙长和向本院申请强制执行，本院于2017年10月10日立案，执行案号：（2017）辽0102执3991号。2020年7月14日，本院发出执行裁定书、拍卖变卖通知书、腾房公告。执行过程中，衣楠于2017年12月26日向本院出具担保书，为被执行人林建担保，保证其随传随到，如林建未随传随到，衣楠愿以其人名下所有财产偿还本案债务及利息直到本案结束。本院于2018年2月23日预查封担保人衣楠及葛新强名下位于苏家屯区××南街××号9门房产。经查，位于沈阳市××区××南街××号9门，建筑面积128.64平方米的房产，于2015年5月29日备案登记，权利人为衣楠和葛新强；同日办理抵押权预告登记，权利人为中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，义务人为衣楠和葛新强。另查，针对本院预查封的衣楠名下的案涉房产，衣楠曾提出执行异议，本院于2019年5月30日作出（2019）辽0102执异397号执行裁定书，驳回衣楠的异议请求。衣楠不服，复议至沈阳市中级人民法院，该院于2019年10月12日作出（2019）辽01执复344号执行裁定书，驳回衣楠的复议申请，维持我院裁定。异议审查过程中，案外人孙立岩为主张案涉房产归其所有，向本院提交如下主要证据材料：第一组证据：《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票复印件，《顶账协议书》，《房屋置换协议书》各一份；第二组证据：《协议书》二份，企业信息公示，葛秀荣出具的《情况说明》及葛秀荣身份证复印件，权利人为葛秀荣的不动产权证（复印件），林建、范纯俊、衣楠签订的《协议书》及范崇利、衣楠身份证复印件；第三组证据：《房屋租赁合同》，赵淑云证明及身份证复印件各一份，微信转账截图三份；第四组证据：《房屋租赁合同》，建行个人活期账户交易明细，宋久凯说明及宋久凯身份证复印件，宋兵与孙立岩结婚证及宋兵身份证复印件各一份，营业执照（复印件）一份及涉诉房产现场照片5份；第五组证据：和平区法院《2020》辽01**执3991号执行裁定书，公告，查封裁定书（复印件）、协助执行通知书（复印件）。申请执行人孙长和向法院提交证据如下：（2019）辽0102执异397号执行裁定书、（2019）辽01执复344号执行裁定书。本院认为，根据《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》第七条“被执行人或者他人提供财产担保，可以依照物权法、担保法规定办理登记等担保物权公示手续；已经办理公示手续的，申请执行人可以依法主张优先受偿权。申请执行人申请人民法院查封、扣押、冻结担保财产的，人民法院应当准许，但担保书另有约定的除外”的规定，本院查封担保人衣楠名下案涉房产的执行行为，符合法律规定，并无不当，并已经过执行裁定书予以确认。根据相关法律规定，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。本院经审查案外人提交的证据材料及当事人陈述，《商品房买卖合同》和不动产统一发票可以证明案涉房屋系衣楠和葛新强购买；顶账协议、房屋置换协议以及相关证据，不足以证明置换房产的真实性。即便置换房产真实存在，房产没有办理更名过户，按照物权公示的原则，案涉房产没有发生物权变动的法律效力。综上，案外人对房屋主张实体权利，申请停止对案涉房产采取的执行措施，因证据不足，异议请求及理由不能成立，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，本院不予支持。本案系案外人异议，不属于法律规定的一事不再理的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人孙立岩的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 王 岩审判员 赵 博审判员 祁美楠二〇二〇年十一月十六日书记员 王 娜