江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8324号上诉人（原审被告）：南京鑫弘工程项目咨询有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路****楼**。法定代表人：陈震国，该公司董事长。委托诉讼代理人：周宇，江苏诺华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京远航投资有限公司，住所地，住所地南京市鼓楼区中山北路**iv>法定代表人：林建志，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。上诉人南京鑫弘工程项目咨询有限公司（以下简称鑫弘公司）因与被上诉人南京远航投资有限公司（以下简称远航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。鑫弘公司上诉请求：1、依法驳回被上诉人要求解除《房屋租赁合同》并要求上诉人搬离涉案房屋的诉请；2、依法驳回被上诉人要求上诉人支付房屋占有使用费的诉请；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定解除合同并支付房屋占有使用费于法不合，应予纠正。1、上诉人未支付房屋租金系基于客观情况的变化，导致上诉人无法如期支付，属不可抗力，一审法院在认定上诉人确受不可抗力影响从而减免了部分租金时，又认定案涉合同应予以解除，逻辑上无法自洽；2、即使合同应当解除，被上诉人所主张的房屋占有使用费，在法律关系上属不当得利，而非租赁关系，系两个不同的请求权基础，一审法院既认定合同解除，则应驳回被上诉人对房屋占有使用费之诉请，要求被上诉人另案处理。综上，一审判决于法不合，请求二审法院予以纠正。远航公司辩称：上诉人的上诉理由不成立，上诉人认为其无法支付租金属于不可抗力没有事实依据和法律基础。上诉人租赁使用被上诉人位于南京市中山的房屋，就租赁费用拖欠双方已经连续发生3次讨要租金的诉讼，本次诉讼是第三次，前一次诉讼目前还在执行中，仍未执行到位。上诉人自2019年起一直未支付租金，拖延至今，系恶意拖延。上诉人主张的第二点理由没有任何法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。远航公司向一审法院起诉请求：1、确认远航公司与鑫弘公司于2017年签订的《房屋租赁合同》（合同编号：2017-02）于2019年11月28日解除；2、鑫弘公司立即将南京市鼓楼区中山北路346号58号楼11层房屋腾空返还并交还远航公司；3、鑫弘公司支付远航公司2019年10月20日至2019年11月28日期间的租金110019.2元，并按照年利率24%的标准，自2019年10月20日起支付远航公司利息至鑫弘公司实际支付之日止；4、鑫弘公司支付远航公司2019年8月至2020年3月期间欠付电费、公摊水电费、电梯费共计29638元、2019年9月至2020年4月物业费27944元，合计57582元，并按照年利率24%的标准，自2020年4月24日起支付远航公司利息至鑫弘公司实际支付之日止；5、鑫弘公司按照原合同租金标准，向远航公司支付2019年11月29日起至鑫弘公司腾空返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：南京市鼓楼区中山北路346号房屋登记的所有权人为中国船舶重工集团公司第七研究院第七二四研究所（以下简称七二四研究所）。七二四研究所授权南京鹏力系统工程研究所（以下简称鹏力研究所）对外出租。2016年6月18日，远航公司与鹏力研究所就南京市鼓楼区中山北路346号58号楼签订《房屋租赁合同》，约定鹏力研究所将上述房屋出租给远航公司，租赁期限为15年，自2016年8月1日起至2031年7月31日止。2017年，远航公司（甲方、出租方）与南京鑫弘信息工程有限公司（乙方、承租方，后更名为南京鑫弘工程项目咨询有限公司）签订了房屋租赁合同，约定甲方将拥有出租权的南京市鼓楼区中山北路346号房屋58号楼11层出租给乙方，该租赁房屋建筑面积约998平方米（该房屋现状交付），租赁期限为6年，自2017年2月20日起至2023年4月19日止（免租期从2017年2月20日至2017年4月19日止），乙方年租金为947100元，每两年上浮6%的租金，付款方式为半年付，先付后用，具体付款时间为交房之日起支付租金373550元（房租装修款为100000元，在第一期房租内已扣除），2017年10月20日前支付租金473550元，2018年4月20日前支付租金473550元，以此类推，乙方逾期或未足额支付租金的，除向甲方支付尚欠租金外，每逾期一天，应向甲方按逾期支付金额的5‰支付违约金；本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付78900元租赁履约保证金，租期内该保证金不冲抵租金及物业、水电等费用；合同履行期间或合同期满后，乙方如有欠缴租金及其他费用（水费、电费、电话、宽带费）或乙方违约而导致甲方损失，则甲方有权扣除保证金，抵付上述损失和有关费用开支；乙方如违反本合同除本条之外的其他约定义务，则租赁履约保证金作为违约金支付给甲方，甲方不再返还；电费依供电局规定价格，按电表计量收费，水费依供水公司规定价格，按表计量收费，物业管理费按3.5元/平方米/月的标准收取，并按实际租用房屋之合同面积计算，具体随园区物业标准调整而调整，乙方房屋内部保洁由各租赁户自行负责，公共区域由甲方负责，停车费园区内实施收费停车，具体费用按350元/月的标准收取，园区可对停车费用作相应调整，公用水电费按租赁面积0.3元/平方米/月缴纳，电梯费按租赁面积0.3元/平方米/月缴纳，如遇政策调价或根据实际使用情况相应上浮，乙方如不能按期交纳上述规定的费用，甲方有权无条件停水、电且无须向乙方做出任何因停水、电而引致的经济赔偿；乙方若延迟缴纳房租及相关费用，甲方除了有权收取按日交纳所欠租金及相关费用的5‰的滞纳金，若乙方延迟缴纳房租及相关费用达一个月，则甲方有权终止本合同，并有权留置乙方资产抵扣房租等等。上述合同签订后，远航公司将涉案房屋交付鑫弘公司使用。因鑫弘公司欠付租金问题，远航公司于2019年8月27日诉至法院，一审法院于2019年11月22日作出（2019）苏0106民初10739号民事判决书，判决鑫弘公司向远航公司支付2019年4月20日至2019年10月19日期间租金251963元、2019年1月至2019年7月的水电费、电梯费、公用水电费13591元、2019年2月至2019年8月物业费24451元及相应违约金。2019年11月28日，远航公司向鑫弘公司寄送《合同解除通知书》，载明：“贵方于2019年3月在鼓楼法院承诺于2019年4月8日前一次性支付完毕全部欠付租金、物业费、水电费，并同时支付后半年租金，但截止目前仍未支付，现拖欠房屋2019年4月至2019年11月共计753926元，水电物业2019年1月至11月共计55132元，贵方多次、长期拖欠应付租金、物业及水电费的行为已经构成严重违约，特通知贵方立即解除双方租赁合同及补充协议，贵方应立即按约结清全部款项并搬离租赁场所，由此造成的损失由贵公司自行承担。”同日，鑫弘公司收到上述通知书，后于2019年12月2日向远航公司出具《回执函》，承诺于2019年12月20日前支付所欠款项，但至今未付，并仍在占有、使用案涉房屋。一审另查明，远航公司于2019年9月1日、10月10日、11月1日、12月1日、2020年1月1日、2月11日、3月6日、4月2日分别向鑫弘公司出具了水电物业抄表通知单，告知2019年8月电费2394元、9月电费1340元、10月电费1083元、11月电费2024元、12月电费4418元、2020年1月电费5301元、2020年2月电费4418元、2020年3月电费3876元，及每月公摊水电费均为299元、电梯费299元，物业费3493元。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，远航公司与鑫弘公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除及房屋返还问题。根据合同约定，如鑫弘公司延迟缴纳房租及相关费用达一个月，则远航公司有权终止本合同，鑫弘公司拖欠租金已远超出一个月，经远航公司多次催要仍未支付，远航公司有权要求解除合同。远航公司已于2019年11月28日通知鑫弘公司解除案涉房屋租赁合同，同日鑫弘公司收到上述通知书，故案涉房屋租赁合同应于2019年11月28日解除。鑫弘公司抗辩其因工程行业特殊性及特殊疫情影响拖欠租金的意见，无事实依据，一审法院不予支持。合同解除后，鑫弘公司应立即腾空并返还案涉房屋，故远航公司主张鑫弘公司返还案涉房屋的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。关于租金及房屋占有使用费问题。关于鑫弘公司拖欠2019年10月20日至2019年11月28日租金110019.2元的事实，鑫弘公司对此予以认可，一审法院依法确认。2019年11月28日合同解除后至今，鑫弘公司仍继续占有、使用案涉房屋，故应按照合同约定的租金标准（年租金1003926元，自2019年4月20日起每两年上浮6%）支付自2019年11月29日至鑫弘公司实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。考虑到2020年1月新冠状病毒疫情爆发，鑫弘公司系工程行业，其企业复工复产及实际经营受到了一定影响，一审法院酌定减免1.5个月的房屋占有使用费125490.75元。关于鑫弘公司抗辩房屋占有使用费与本案不属于同一法律关系的意见，因无法律依据，一审法院不予支持。关于水电费、物业费、公用水电费、电梯费的问题。关于水电费的问题，远航公司在抄表后，部分通知单已被鑫弘公司签收，鑫弘公司对水电费的数额并未提出异议，且鑫弘公司之前已按照该标准向远航公司缴纳了水电费，故远航公司主张鑫弘公司按照原标准及抄表数额继续支付2019年8月至2020年3月的水电费共计24854元的诉讼请求，较为合理，一审法院予以支持。关于物业费、公摊水电费及电梯费的问题，房屋租赁合同对此已明确约定，远航公司主张鑫弘公司按照约定标准继续支付2019年9月至2020年4月的物业费共计27944元、2019年8月至2020年3月的公摊水电费合计2392元、电梯费合计2392元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于鑫弘公司抗辩如法院确认案涉房屋租赁合同于2019年11月28日解除，则相关费用应属于违约责任范畴的意见，一审法院认为，案涉合同虽于2019年11月28日解除，但鑫弘公司实际占有、使用案涉房屋至今，故应当承担其实际占有使用案涉房屋期间的水电费等相关费用。关于违约金问题。鑫弘公司未按约支付租金及相关费用，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于远航公司主张的违约金，鑫弘公司辩称过高，请求予以调整，一审法院结合鑫弘公司的违约情节及远航公司的实际损失情况，将利息标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍，远航公司主张的利息起算点符合法律规定，一审法院予以支持。关于装修费用问题，鑫弘公司一审当庭表示于庭后五日内提交反诉状，但至一审判决下发之日止，一审法院未收到鑫弘公司提交反诉状及相应证据材料，故本案中对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认远航公司与鑫弘公司于2017年签订的《房屋租赁合同》（合同编号2017-02）于2019年11月28日解除；二、鑫弘公司于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区中山北路346号58号楼11层房屋腾空并返还远航公司；三、鑫弘公司于判决生效之日起十日内支付远航公司2019年10月20日至2019年11月28日期间拖欠的房屋租金110019.2元，并给付相应利息（以前述110019.2元为基数，自2019年10月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；四、鑫弘公司于判决生效之日起十日内支付远航公司2019年8月至2020年3月的电费、电梯费、公摊水电费29638元、2019年9月至2020年4月的物业费27944元，合计57582元，并给付相应利息（以前述57582元为基数，自2020年4月24日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；五、鑫弘公司于判决生效之日起十日内支付远航公司房屋占有使用费（自2019年11月29日起至鑫弘公司腾空交付上述房屋之日止，按年租金1003926元，自2019年4月20日起每两年上浮6%标准计算，实际执行中减免租金125490.75元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34600元，减半收取计17300元，由远航公司负担360元，由鑫弘公司负担16940元。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》是否解除，鑫弘公司是否应向远航公司返还涉案租赁房屋；二、鑫弘公司是否应向远航公司支付房屋占有使用费。关于争议焦点一，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现涉案《房屋租赁合同》已明确约定如鑫弘公司延迟缴纳房租及相关费用达一个月，远航公司有权终止本合同，而根据已查明的事实，鑫弘公司拖欠租金远超出一个月，经远航公司多次催要仍未支付，一审法院据此认定远航公司有权解除合同，涉案《房屋租赁合同》于2019年11月28日解除并无不当，本院依法予以维持。关于鑫弘公司上诉认为其无法如期支付租金系因新冠疫情影响，属不可抗力的主张，本院认为，鑫弘公司拖欠租金在新冠疫情爆发之前，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。合同解除后，鑫弘公司继续占用涉案租赁房屋无任何法律依据，应向远航公司立刻返还涉案租赁房屋。关于争议焦点二，本院认为，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。涉案《房屋租赁合同》解除后，鑫弘公司一直占用涉案租赁房屋至今，远航公司要求鑫弘公司支付房屋占有使用费以赔偿损失，于法有据。鑫弘公司上诉认为远航公司主张房屋占有使用费与合同解除系不同的请求权基础，应另案处理的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫弘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8202元，由上诉人南京鑫弘工程项目咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十一月十三日法官助理李映碧书记员王宇白