湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8455号上诉人（原审原告）：王林，女，1955年4月15日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：文桂彬，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8路。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人王林与上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初6285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人王林上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判橘郡公司支付自2014年12月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按已付房款每日万分之一的标准计算），或发回重审；2、橘郡公司承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：上诉人王林与橘郡公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定橘郡公司应于2014年11月30日前交付房屋，但橘郡公司至今未交付房屋。逾期交房期间，王林多次向橘郡公司和有关部门主张权利，诉讼时效多次中断，逾期交房违约金应当从合同约定的交付时间开始计算。王林向一审法院主张权利的时间为2019年5月12日，一审法院以正式立案的时间2019年7月10日作为王林向法院主张权益日认定错误，应当以提交材料的日期为准。王林与橘郡公司签订的补充协议中约定的违约金上限为总价款的2%属于格式条款，应当认定为无效，故不存在违约金标准过高的问题。上诉人橘郡公司答辩称：1、一审法院以立案日认定为主张权利之日并无不妥；2、一审法院综合本案案情按已付购房款每日万分之零点五计算违约金合理合法有效。上诉人橘郡公司上诉请求：1、撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；2、由王林承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：涉案商品房已于2014年12月17日完成五方验收，达到了合同约定的交付条件。橘郡公司于2014年12月31日通过邮政快递EMS的形式向王林交付涉案房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定事物已送达买受人王林，橘郡公司已按约定履行了交付义务，逾期交房的截止日期应为2014年12月31日。即便一审法院不予认同橘郡公司已经通过邮政快递EMS的形式履行通知收房的手续，但在一审开庭庭审时，橘郡公司的逾期交付时间应当予以截止计算。一审中，橘郡公司提交了涉案房屋达到了合同约定交付条件的证明文件原件且明确告知王林可随时收房，橘郡公司已再次履行了交房通知义务，逾期交房的时间应当予以截止。上诉人王林答辩称：1、王林至今没有收到橘郡公司任何的收房通知；2、橘郡公司主张应当以一审的开庭时间作为逾期交房截止日期没有事实和法律依据，应当予以驳回。上诉人王林向一审法院起诉请求：一、橘郡公司向王林履行合同，交付房屋；二、橘郡公司支付自2014年12月1日至2019年4月15日（共1596天）的逾期交房违约金272075元；三、本案诉讼费由橘郡公司承担。一审法院认定的事实：2013年7月27日，橘郡公司（出卖人）与王林（买受人）签订了一份合同编号为20130044104的《长沙县商品房买卖合同》，约定：王林购买橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号××小区××幢××层××号房，房屋建筑面积242.03平方米，房屋总价1704736元，买受人于合同签订之日支付754736元，余款950000元于2013年8月3日之前付清。出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始登记后180日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因橘郡公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，橘郡公司按已付房款的万分之一支付违约金。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。随后，王林向橘郡公司支付了首付款754736元，并于支付了契税、物业维修基金等96347元，于2013年8月3日支付了房款950000元。2014年12月17日，涉案Ｃ2区Ｃ10栋经五方验收合格。2015年4月15日，长沙县建设工程质量监督站发（2015）长质监字第45号函，称橘郡Ｃ12、Ｃ12ｂ栋工程未履行竣工验收程序即投入使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条之相关规定，责成橘郡公司尽快完善竣工验收及备案程序。2017年5月2日，长沙县建设工程质量监督站发（2017）长质监字第27关于要求立即停止工程交付使用的函，称橘郡住宅小区Ｃ9、Ｃ10、Ｃ12、Ｃ16栋及地下室工程未取得公安消防部门的认可意见，未履行竣工验收程序即投入使用，违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的相关规定，要求橘郡公司立即停止违法行为，并及时完善工程竣工验收。在诉讼过程中，关于房屋交付情况。王林陈述，房屋尚未达到交付条件，橘郡公司亦未通知交房。橘郡公司陈述，五方验收后，房屋具备交付条件，后橘郡公司通过ＥＭＳ通知王林交房，但王林未收房。橘郡公司提供一份ＥＭＳ收件人为王林，发件人为橘郡公司的快递面单、费用报销单、银行转账凭证、发票、自制入伙通知书发放明细拟证明向王林邮寄入伙通知书。一审法院认为，一、《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。王林依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。关于房屋交付情况，根据双方合同的约定,涉诉房屋只要五方验收（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位五方验收）即已达到交付条件,目前涉诉房屋已基本完工,小区配套设施基本完整,实现了合同基本目的。王林陈述，房屋尚未达到交付条件，橘郡公司亦未通知交房。橘郡公司陈述，五方验收后，房屋具备交付条件，后橘郡公司通过ＥＭＳ通知王林交房，但王林未收房。橘郡公司提供一份ＥＭＳ收件人为王林，发件人为橘郡公司的快递面单面单、费用报销单、银行转账凭证、发票、自制入伙通知书发放明细拟证明向王林邮寄入伙通知书,但邮单上未写明寄送的材料，也未提供王林已收到该快递的直接证据,故现有证据不足以证明王林已收到该交房通知。因橘郡公司提供证据不足以证明其有效通知王林办理收房手续，综合双方陈述及上述证据，该院认定橘郡公司尚未交付房屋。橘郡公司亦辩称若认定橘郡公司逾期交房，应以一审开庭时间为逾期交房的截止时间。但是其《长沙县商品房买卖合同》明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。故其通知交房应履行一定的手续，五方验收是其可以交付房屋的前提条件，并不能因出示五方验收证据代替履行房屋交付行为。二、橘郡公司未依约交付房屋，应依约承担违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效,故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失,综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则，综合本案案情，该院酌情支持以已付房款按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的期限。普通民事诉讼诉讼时效为三年。橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为。王林提供2015年4月15日长沙县建设工程质量监督站发（2015）长质监字第45号函，2017年5月2日长沙县建设工程质量监督站发（2017）长质监字第27关于要求立即停止工程交付使用的函证明其向橘郡公司主张权利。该院认定王林未能有效提供关于诉讼时效中断的证据，违约金应从起诉之日倒推三年（2016年7月10日）计算诉讼时效。故违约金因以已付房款1704736元为基数，按万分之零点五每日标准暂至计算2016年7月10日至2019年4月15日止（王林诉求暂计算截至之日），后续逾期交房违约金以上述标准计算至房屋实际交付之日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、限橘郡公司在本判决生效后十日内向王林交付位于××小区××幢××层××号房屋；二、限橘郡公司在本判决生效后十日内向王林支付逾期交付房屋的违约金86000.93元（以已付购房款1704736元为基数、按万分之零点五每日标准暂计算自2016年7月10日至2019年4月15日止，后续逾期交房违约金以上述标准计算至房屋实际交付之日）；三、驳回王林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，减半收取2690元，由橘郡公司负担。该诉讼费系王林预交，由橘郡公司直接支付给王林。王林向本院提交3份证据：证据1网上立案信息打印件1份，拟证明王林于2019年5月12日向一审法院提交立案资料，权利主张日应为该时间点；证据2致歉函两份，拟证明橘郡公司向业主发致歉函，承认逾期交房的事实，并承诺于2016年10月30日前完成交房，两份函件的出具构成诉讼时效中断；证据3分项工程完工计划事件表，拟证明橘郡公司于2018年8月出具书面文件，就未完成工程作出承诺，该文件的出具构成诉讼时效的中断。橘郡公司对王林提交的证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性没有异议，但不能达到王林的证明目的；对证据2中空白的致歉函的证据三性均有异议，对C9-401的致歉函的真实性无异议，但关联性和证明目的有异议，该证据只能证明橘郡公司与客户有过沟通，并不能证明王林有主张过权利；对证据3的证据三性均有异议，没有原件比对，且有手改的痕迹。根据双方当事人的举证、质证，本院审查认为：证据1能证明王林通过网上立案系统提交过申请，但资料是否完备不明，应当以正式的受理案件通知书为准，故该份证据不能达到王林的证明目的，本院不予采信；证据2系橘郡公司制作，该证据没有体现王林有主张过权利的事实，不能达到王林的证明目的，本院不予采信；证据3有改动的痕迹，没有原件进行比对，真实性存疑，不予采信。本院二审查明，王林向一审法院起诉请求第二项为：请求判令橘郡公司向王林支付自2014年12月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计算至2019年4月15日为1596天，违约金为272075元）。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点为：一、橘郡公司有无依约履行交付商品房的问题；二、违约金的调整问题。一、关于橘郡公司有无依约履行交付商品房的问题。双方当事人签订的《长沙县商品房买卖合同》第八条约定，橘郡公司应在交付日前七日内书面通知王林办理交接手续。由此可知，书面通知王林（买受人）收房是办理交付手续的前提，也是橘郡公司的一项合同义务。橘郡公司向一审法院提交了EMS快递面单、费用报销单等证据拟证明已履行通知收房义务。经查，橘郡公司提交的EMS快递单上没有王林的签收确认，该快递单上也没有注明邮寄的具体材料；审理过程中，王林也否认收到橘郡公司的该书面通知。故本院认为橘郡公司没有依约通知王林收房，致使涉案房屋未能按期交付。二、关于违约金的调整问题。橘郡公司没有依约通知，致使涉案房屋未能按期交付，构成违约，应当承担违约责任。《长沙县商品房买卖合同》及《补充协议》对违约金的计算有明确的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。一审法院结合当事人的诉讼请求和查明违约原因、时间、过错程度、损失情况等，适当调整违约金，有事实和法律依据。橘郡公司未能按期交付房屋，违约行为处于持续状态，但王林未能提交诉讼时效中断的充分证据，一审法院以立案日倒推三年开始计算违约金，并无不当。综上，王林、橘郡公司的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5380元，由上诉人王林负担2690元，由上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司负担2690元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十一月五日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。