浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初3482号 原告：杨芳，女，汉族，1982年1月25日生，住嘉善县。 被告：潘春林，男，汉族，1964年5月25日生，住嘉善县。 被告：吴明珍，女，汉族，1962年12月10日生，住嘉善县。 二被告共同委托诉讼代理人：郭建平、郭梦莉，浙江金嘉律师事务所律师。 原告杨芳与被告潘春林、吴明珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告杨芳，二被告共同委托诉讼代理人郭建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨芳向本院提出诉讼请求：1.二被告归还原告已支付的房款17万元；2.二被告赔偿原告损失916650元（房屋现在的市场价格13500元每平方共计1374975元和合同签订时约定的房屋价格458325元的差价）；3.全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月6日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定由二被告向原告出让坐落于嘉善县钱桥的安置房一套（2015年动工建造，结构已结顶），安置房总面积不低于100平方米，车库不加价，商定交易价格每平方米4500元。固定价格不变，由原告预付购房款17万元，待该房交付后一次性付清剩余房款，过户费用由原告承担，还约定了有关违约责任。当日原告向被告交付了购房款17万元。2019年1月15日，被告潘春林电话告知原告已抽签取得“绿岛佳苑5幢1单元501室，面积101.85平方米”。同时提出要求加价，原告不同意加价，被告拒绝履行合同，因此形成诉讼。被告作为被拆迁安置对象，该次拆迁共得到安置房屋三套，而不是唯一的拆迁安置住房。其明知与原告签订有《房屋买卖合同》，却恶意将抽签取得“绿岛佳苑5幢1单元501室房屋”拆迁安置人登记为其女潘虹。原告要求停止办理绿岛佳苑5幢1单元501室房屋交付手续以及不动产权证书，并依据合同赔偿原告所有经济损失。望法院判如所请。 被告潘春林、吴明珍答辩称，合同虽然约定房屋面积不低于100平方，但当时房子还没有抽签，要最后根据实际情况来确定面积。原告提到的101.85房屋，并不是在被告名下，被告名下还有两套房屋，是可以履行的。因此原告的要求没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据（《房屋买卖合同》复印件、民事判决书、资产评估报告、评估费发票各一份）真实性均无异议，但认为，①签订合同时房屋坐落、面积还未明确，且车库不加价，②双方签订合同时并未约定交易对象即2144号判决书所指的房屋，被告实际上抽签确定有三套房屋，双方签订的合同不存在不能履行的情形。原告对被告提交的证据（《拆迁房屋补偿协议书》、《农村房屋征迁公寓房（货币）安置协议书》、《嘉善县社员建房使用土地申请表》、结婚证、客户购房银行交款单填写信息表及户口簿复印件各一份）均无异议。本院对以上证据的三性予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年4月28日，本院对杨芳诉潘春林、吴明珍房屋买卖合同纠纷一案立案，案号为（2019）浙0421民初2144号。该案中，杨芳的主要诉请为请求判令潘春林、吴明珍继续履行《房屋买卖合同》，向原告交付坐落于嘉善县××公寓房××幢××单元××室的房屋，并协助办理不动产所有权转移登记手续。本院于同年12月11日作出民事判决，认定如下事实：2016年9月6日，原告杨芳（乙方）与被告潘春林、吴明珍（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于嘉善县钱桥社区安置房出售给乙方，该房在2015年动工建造，预定于2017年1月底前交房，住房总面积不低于100平方米，车库不加价，双方商定交易价每平方米4500元，因该房正在建房中，现已结顶。故约定该房由乙方抽签，确定该房层次位置，签本合同乙方付给甲方170000元购房款，待该房交付后，乙方一次性付给甲方剩余款项。在乙方接受卖房后，办理三证的费用都由乙方承担。满五年后，甲方需无条件将房产过户给乙方，过户费用由乙方承担。甲方需积极配合乙方，如果甲方不配合乙方，赔偿房屋总价50%，赔偿金给乙方。违约责任：签约生效后，双方不得反悔，若一方毁约，各按120万赔偿。甲方出售给乙方的安置房必须具备三证，否则乙方有权终止合同，甲方必须无条件认可。当日，原告支付被告170000元，被告在《房屋买卖合同》上注明：今收到杨芳购买钱桥社区苏家浜小区安置房面积100平方米以上购房首付款人民币170000元。2019年1月15日，被告潘春林打电话联系原告杨芳，主要内容“杨芳是哇，房子摸好了，你的房子摸在五楼，是5幢1单元501室，面积101.85平方米。……原来价格不行的，你诚心要的，人家卖啥价格，我也啥价格。……按原来的价格肯定不卖的，不用谈的……”。2019年1月29日嘉善县罗星街道农村公寓房安置结算清单载明拆迁安置人姓名：潘虹（二被告的女儿）、被拆迁房屋地址：××幢××单元××室××.85平方米。 该判决认为，杨芳与潘春林、吴明珍签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告出卖的是拆迁安置的公寓房，目前公寓房项目已竣工验收，被告方已进行抽签选房，其中一套公寓房位于××街道××幢××单元××室××平方米），因合同签订后至今嘉善县房屋价格上涨较快，被告要求加价将房屋出售给原告，如不加价则不愿将房屋出售给原告，故被告的行为已构成违约。现该房拆迁安置人登记在被告女儿名下，房屋尚未依法登记在被告名下，原告诉请由被告协助办理不动产所有权转移登记手续客观上存在障碍，无法继续履行，经本院释明后，原告坚持由被告交付房屋并协助办理过户手续，故判决驳回原告杨芳的诉讼请求。杨芳不服该判决提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2020年3月26日作出“驳回上诉，维持原判”的判决。 在诉前调阶段，根据原告杨芳的申请，由双方共同选择嘉兴中明资产评估有限公司对坐落于嘉善县××公寓房××幢××单元××室房地产市场价值进行评估。2020年9月4日，评估机构制作嘉中评报〔2020〕第1067号《资产评估报告》，以2020年8月3日为评估基准日，该房地产的评估价值为1128180元，其中房屋评估单价10972元，建筑面积101.85㎡，总价1117500元，自行车库评估单价1000元，建筑面积10.68㎡，总价10680元。评估费3820元由杨芳预交。 经查明，被告潘春林户拆迁房屋坐落于原嘉善县××镇××村××号，该房屋由潘春林户于1987年申请翻建，其时家庭人员由潘春林、吴明珍、徐小妹组成。2007年10月23日，嘉善诚洲房屋拆迁有限公司受嘉善县统一征地办公室委托，与潘春林签订《拆迁房屋补偿协议书》一份，约定对上述房屋拆迁。2019年4月19日，嘉善县罗星街道征迁指挥部及嘉善万邦拆迁有限公司（受委托征迁单位）与潘春林签订《农村房屋征迁公寓房（货币）安置协议书》一份，约定安置人口5＋1人，安置房屋三套，分别为绿岛佳苑5幢1单元501室（101.85㎡）、绿岛佳苑2幢2单元202室（81.01㎡）、绿岛佳苑3幢2单元502室（57.14㎡）。其中，坐落于绿岛佳苑******的房屋已出售给案外人徐某，且办理了不动产所有权转移登记。被告述称，安置人口分别为潘春林、吴明珍、潘虹、潘根法、徐小妹，二被告潘春林、吴明珍系夫妻，潘根法、徐小妹系潘春林父母，潘虹系二被告独生女。 本院认为，原被告双方于2016年9月6日签订的《房屋买卖合同》效力业经生效法律文书确认，二被告未按照合同约定并结合已取得的安置房屋实际情况将坐落于绿岛佳苑5幢1单元501室的房屋向原告交付并协助办理所有权转移登记，而是先将该房屋登记在其女儿名下，再出售给他人，构成违约。原告主张解除双方的合同关系于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还其已付购房款17万元，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告主张因案涉房屋升值又不能继续交易给其造成的损失由被告赔偿具有法律依据，本院予以采纳，但对其主张的金额调整为房屋增值部分的60%，对超出部分不予支持。理由如下：其一，双方交易的标的物系将来可能取得的农村拆迁安置房，源自于出卖人家庭共有的原农村住宅，同其家庭成员之间具有特定的身份属性，并无证据证明房屋的其他权利人对案涉交易行为认可。其二，合同签订时，交易的标的物尚未明确，对于将来能否履行尚存在诸多不确定因素，原告对交易风险应当进行充分的预判。其三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉协议签订于2016年，而嘉善的房价在2017年暴涨，当时被告对因其违反合同可能造成对方的损失无法充分预见。其四，虽然通过被告摸号明确了置换房屋的坐落、面积等，但并无证据证明案涉房屋的土地性质及其对交易可能产生的影响。故，原告因自身过错对其遭受的损失本院酌定其承担40%的责任，作为违约方的被告承担60%的赔偿责任。结合《资产评估报告》及《房屋买卖合同》有关内容，经核算，被告承担的赔偿金额为395505元﹛[1117500元（不含自行车库价值）-4500元/㎡×101.85㎡]×60%﹜。被告关于自行车库价值不包含其中的答辩意见具有合同依据，本院予以采纳。另，原告在评估报告出具后仍主张案涉房屋的市场价值为每平方米13500元左右，并以此为标准计算损失，并无事实依据，本院不予采纳。被告辩称为单价为1万元左右，《资产评估报告》显示其价值与被告的意见基本一致，故评估费由原告自行承担。至于被告辩称，除绿岛佳苑5幢1单元501室的房屋已出售外，尚有2幢2单元202室及3幢2单元502室的两套房屋，原合同并非不能继续履行。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》明确约定房屋面积不低于100平方米，而上述两套房屋面积分别为81.01㎡、57.14㎡，与约定明显不符，且原告不同意将上述房屋作为履行标的物，故本院对其辩解意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，以及本院审判委员会为统一裁判尺度的讨论意见，判决如下： 一、被告潘春林、吴明珍于本判决生效之日起五日内返还原告杨芳购房款170000元； 二、被告潘春林、吴明珍于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨芳损失395505元； 三、驳回原告杨芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14954元，减半收取7477元，由原告杨芳负担3589元，由被告潘春林、吴明珍负担3888元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 江万景 二〇二〇年十一月六日 法官助理 曹倩云 书 记 员 周 丹