江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7415号上诉人（原审原告）：徐庭荣，男，1968年1月22日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京玉桥商业集团有限公司，住所地南京市建宁路**。法定代表人：童子文，该公司总经理。委托诉讼代理人：奚春锋，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人徐庭荣因与被上诉人南京玉桥商业集团有限公司（以下简称玉桥商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人徐庭荣，被上诉人玉桥商业公司的委托诉讼代理人奚春锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐庭荣上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判；2、诉讼费用由被上诉人负担。主要事实与理由：一、一审法院认为上诉人交纳4000元修缮保证金的事实证据不足是错误的，上诉人已提供了充分的证据证明。2016年4月8日，因房屋影响正常使用，上诉人向直接管理部门玉桥市场部一部童经理提交了房屋修缮申请，并按照被上诉人市场部的要求，在2016年4月11日交纳了4000元保证金。庭审中，上诉人提供了保证金通知书（代收据）以及交款转账记录，被上诉人认为该票据无单位盖章予以否认。该票据出自被上诉人工作人员之手，至于被上诉人单位内部的职责分工以及财务制度不影响退还保证金的责任，这也符合表见代理的法律规定。二、一审法院认为上诉人的全部诉讼请求均无事实与法律依据，认定事实错误，适用法律不当。2005年9月1日起，上诉人开始租赁被上诉人负一楼作为“玉桥网吧”从事经营活动，被上诉人提供经营证照，上诉人一次性花费20万元购买被上诉人所有设备及其网吧经营权等。直至2010年左右，双方租赁合同均为3年一签，均注明上诉人享有优先承租权。其后合同为1年一签，2016年双方签订租期从2016年1月1日至12月31日的合同，双方在第六条约定，上诉人在合同到期如需续租的，应该提前1个月通知被上诉人，被上诉人的负责人陈虎也明确表示上诉人享有优先承租权。基于对租赁协议的预期和资金投入，2016年4月，因房屋影响正常使用，上诉人向被上诉人提出房屋修缮申请，并交纳4000元保证金。但2016年下半年被上诉人私自吊销了网吧经营许可证，并于11月24日突然告知上诉人合同不再续签。上诉人反复强调按照协议自己享有优先承租权，并愿意继续从事其他项目的租赁经营，但一方面被上诉人拒绝与上诉人续签书面合同，另一方面又默许上诉人调整经营范围，使上诉人继续经营至2017年8月3日，但始终就是不与上诉人签订书面合同。因无书面租赁合同，导致上诉人无法取得任何项目营业执照，只能停止经营，而被上诉人以此为由，强行收回房屋，将该房屋租赁给第三人，导致上诉人损失惨重。而一审法院却认为租赁期届满后，双方未签订书面合同，上诉人继续使用租赁场所，被上诉人未提异议，原租赁合同继续有效，但该合同为不定期租赁合同，被上诉人有权随时解除合同。因此，对于上诉人的装修等损失不予赔偿。该认定无论在认定事实以及法律适用方面均为错误。既然原合同继续有效，其约定的上诉人享有优先承租权条款必然继续，即同等条件下若被上诉人继续出租房屋，上诉人享有优先权。事实是被上诉人故意不签订书面租赁合同，对外营业场所无租赁合同根本不能办理任何经营证照，场地就不能正常经营，其实质就是变相地排除上诉人的优先承租权，被上诉人在后期又将此房屋租赁给第三方经营，但既无通知也无明示上诉人。合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权。玉桥商业公司辩称，一审判决符合事实及法律规定，并无错误之处，应当予以维持。双方原租赁协议于2016年12月31日自然到期终止，在被上诉人不同意续租的情况下，上诉人强行要求法院判决被上诉人与其续租，其提出的续租没有任何的合同依据和法律基础，请求依法予以驳回。徐庭荣向一审法院起诉请求：1、判令玉桥商业公司退还徐庭荣装修保证金4000元；2、支付装修损失31346元；3、赔偿缺失的电脑网线、铜管线损失8000元；4、赔偿缺失的冷风机损失2000元；5、返还网吧经营权损失50000元；6、赔偿装修停业损失30000元。一审法院查明事实：双方对签订租赁合同及租赁期限于2016年12月31日到期、合同到期后双方未签订书面合同徐庭荣继续实际使用租赁物的事实无争议，一审法院予以确认。徐庭荣交纳4000元修缮保证金的事实证据不足，一审法院不予采信。一审法院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。徐庭荣的诉讼请求，均没有事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出判决：驳回徐庭荣的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，徐庭荣（乙方）曾于2008年9月1日与南京玉王府餐饮娱乐有限公司（甲方）就“玉桥网吧”经营场地租赁事宜签订网吧房屋租赁合同，约定租赁期限三年，自2008年9月1日起至2011年8月31日止。其中第十条约定，承租期满后，如甲方继续招租，乙方享有优先承租权。2014年1月9日，徐庭荣（承租方）与玉桥商业公司（出租方）就南京玉桥商业广场办公楼负一楼网吧场地租赁事宜签订南京玉桥商业广场场地租赁合同，约定租赁期限2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同第六条约定，租赁期满，承租方如需续租，应提前一个月通知出租方，否则视为承租方自动放弃承租权。此后，就租赁期间2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日，徐庭荣（承租方）与玉桥商业公司（出租方）相继签订两份合同，第六条中均有前述约定。还查明，2016年11月24日，玉桥商业公司向徐庭荣发出关于玉桥网吧租赁合同不再续签的通知，载明：贵我双方于2015年12月22日签订的《南京玉桥商业广场场地租赁合同》将于2016年12月31日到期，现因玉王府公司及相关网吧经营许可证注销，经研究，我方决定合同到期后不再与你方续签。请予以理解和支持。2017年8月3日，玉桥商业公司向徐庭荣发出关于收回场地、终止经营的通知书，载明：你方承租的玉桥办公楼负一楼用于网吧经营，目前由于你方至今无法取得网吧经营许可证，属于违规经营。现正式通知你方，从即日起停止网吧一切经营行为。请你方接此通知后立即停止一切经营活动，并于七日内将所有物品清空离场，并将场地交还我司。如你方未按此通知执行，由此产生的一切责任和后果由你方承担。二审中，玉桥商业公司经核实了解，当庭将徐庭荣缴纳的4000元退还，徐庭荣收款后遂撤回关于该笔保证金的上诉请求。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有《网吧房屋租赁合同》、《南京玉桥商业广场场地租赁合同》、《关于玉桥网吧租赁合同不再续签的通知》、《关于收回场地、终止经营的通知书》及当事人陈述和本院庭审笔录予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。徐庭荣与玉桥商业公司签订的南京玉桥商业广场场地租赁合同合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。案涉租赁合同约定的租赁期间已全部履行完毕，徐庭荣主张因其享有的优先承租权未获保障，故要求玉桥商业公司赔偿装修损失、经营权损失、停业损失等各项费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院认为，徐庭荣就案涉场地租赁是否享有优先承租权应依据其与玉桥商业公司之间的约定，但双方签订并履行完毕的最后一份南京玉桥商业广场场地租赁合同中并未对徐庭荣享有优先承租权进行约定，故徐庭荣此项主张缺乏依据，本院不予采信。故徐庭荣要求玉桥商业公司赔偿装修损失、经营权损失、停业损失等各项费用，无事实及法律依据，一审法院所作认定并无不当，本院予以维持。综上所述，徐庭荣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2727元，由徐庭荣负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二○年十一月十一日书记员  杨文艳