江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6998号上诉人（原审被告）：吴茜，女，1983年11月4日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑家健，男，1971年12月30日生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：张海青，北京市盈科（南京)律师事务所律师。原审被告：袁孝刚，男，1981年6月17日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。上诉人吴茜因与被上诉人郑家健、原审被告袁孝刚房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴茜上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项，驳回对上诉人的全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决存在逻辑错误，违反了合同相对性原则，将两个不同的房屋交易流程混淆为所谓上诉人属于债务加入。二、退后一步，即使将吴茜与郑家健签订供银行审批的预签合同理解为债务加入，郑家健也无权要求吴茜需要为袁孝刚的所有行为承担连带责任（包括本案涉及的违约责任)。三、一审判决超出了当事人的诉讼请求范围，而且对不存在的行为进行裁决，显然不当。1、根据一审中当事人的诉讼请求“判令确认原告与被告袁孝刚签订的房地产买卖合同已解除”是事实确认之诉，而一审判决第1项“解除原告郑家健与被告袁孝刚签订的房地产买卖合同”是合同解除权之诉，两个法律关系截然不同。2、根据一审判决查明的事实郑家健、袁孝刚、南京美之嘉房地产经纪有限公司三方曾经共同签署《房地产买卖中介合同》，并不存在郑家健与袁孝刚签署的房地产买卖合同，从不存在的合同怎么能够判令解除呢？如果是解除《房地产买卖中介合同》三方合同，在南京美之嘉房地产经纪有限公司从未到场，也未征求其意见的情况下，就直接解除与其具有直接利害关系的合同，南京美之嘉房地产经纪有限公司的合法权益如何维护。四、吴茜并没有参与袁孝刚向郑家健作出的涉案违约金约定的流程过程，因此吴茜并不应该对袁孝刚个人向郑家建作出的承诺承担任何责任、郑家健辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。袁孝刚述称：吴茜没有和郑家健签署合同，合同是我签署的，我只是当时审批贷款没有过的情况下，让吴茜试着办理，如果银行预审核通过的话，就由吴茜和郑家健签署正式合同，当时没有签署正式合同。郑家健向一审法院起诉请求：一、判令确认郑家健与袁孝刚签订的房地产买卖合同已解除；二、判令袁孝刚、吴茜支付违约金530000元；三、判令袁孝刚、吴茜承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实如下：2018年1月2日，郑家健（甲方）、袁孝刚（乙方）、中介方南京美之嘉房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定郑家健将其位于浦口区（含地下夹层）出售给袁孝刚，房价为2650000元。该合同第十三条约定:袁孝刚于2018年1月2日支付定金2万元；郑家健于2018年1月31日前自行办理解押手续，解押后3个工作日内办理产权过户手续，袁孝刚于产权过户当日支付房款760000元；袁孝刚办理商业贷款1850000元，由银行直接下于郑家健帐户，若由于袁孝刚原因贷款导致不足，则任何不足部分均由袁孝刚现金补足；下款至郑家健帐户7日内交验房屋物业，物业交验完毕当日，袁孝刚支付尾款20000元；如发生违约，由违约方承担丙方成交价2.4%全额代理服务费及承担守约方诉讼时所支付的律师费用和其他所有办案支出。上述合同签订后，袁孝刚向郑家健支付定金20000元，郑家健办理了涉案房屋300000元贷款的解押手续。2018年1月16日，吴茜出具承诺书，承诺就购买涉案房屋贷款，于出件15个工作日内下款，如出件15个工作日内未下款则每天赔付房主郑家健1000元。2018年4月2日，袁孝刚出具承诺书，承诺于2018年4月30日前办理好银行贷款的审批通过，如果逾期属袁孝刚违约，袁孝刚于2018年1月2日向郑家健交纳的2万元定金不退；银行贷款审批通过后，袁孝刚承诺于2018年5月30日前向郑家健支付房屋交易款全款，如果逾期未付属袁孝刚违约，袁孝刚向郑家健交纳的定金不退，郑家健有权取消此次房屋交易，袁孝刚认可无异议。2018年5月2日，郑家健（甲方）、袁孝刚（乙方）、中介方胡修伟（丙方）签署承诺书，三方对涉案房屋买卖达成如下事宜：乙方向甲方承诺于2018年5月10日前贷款审批没有通过，视为乙方根本违约，甲方可依据合同追究其20%的违约责任，乙方于2018年1月2日向甲方交纳的2万元定金不退，抵扣违约金；银行贷款审批通过后，乙方承诺于2018年5月30日前向甲方支付房屋交易款的全款，另外增加10万元给甲方，如果逾期未付属乙方根本违约，乙方于2018年1月2日向甲方交纳的2万元定金不退，抵扣违约金，乙方认可无异议。一审另查明，袁孝刚与吴茜于2017年5月13日登记离婚。一审庭审中，郑家健提交解约通知书、律师函及邮寄凭证、收据、委托代理协议、律师费发票及转帐凭证等证据，证明：1、郑家健分别于2018年5月12日、2018年5月15日两次向中介发出解约通知书，通知袁孝刚解除双方于2018年1月2日签订的房地产买卖中介合同，定金2万元不退还用于冲抵部分违约金，并主张袁孝刚于收到通知书起5日内向郑家健支付房价总价款的20%作为违约金，否则郑家健保留追究支付剩余违约金的权利；上述解约通知书由中介私发给袁孝刚；2、郑家健出售涉案房屋系用于购买其他房屋，因袁孝刚贷款审批延迟，导致郑家健在向他人购买房屋的过程中构成违约并实际支付违约金100000元；3、郑家健为本案诉讼委托律师，律师费为40000元，郑家健已于2018年5月23日支付10000元，根据合同约定剩余30000元应当结案后支付，但鉴于案件情况，郑家健已将剩余的代理费全部支付完毕。袁孝刚认为：1、从未收到郑家健发送的解约通知书，是中介打电话告知郑家健要求解约；2、郑家健是否购买其他房屋以及是否支付违约金与袁孝刚无关；3、郑家健提交的转帐凭证中没有注明案件情况，不能证明是为了本案诉讼发生的律师费。吴茜认为：1、解约通知书从形式上看是发给袁孝刚的，显然郑家健认为涉案房屋买卖与吴茜无关；2、郑家健是否购买其他房屋以及是否支付违约金与本案无关；3、对委托代理协议及律师费发票的真实性无异议，对转帐凭证的真实性及关联性不予认可，律师费收费过高且未达到合同约定的支付条件，不属于法定的损失依据，与吴茜无关。郑家健陈述：吴茜虽然没有在涉案房地产买卖中介合同上签字，但其向郑家健出具了承诺书，承诺就购买涉案房屋贷款，后吴茜与郑家健签订网签合同送往银行备案，因双方未实际过户，所以网签合同未在房产部门存档，银行也未留存；因吴茜为涉案房屋的共同购买人，所以其应当按照合同约定承担相应的违约责任。一审法院认为：郑家健、袁孝刚与中介方南京美芝嘉房地产经纪有限公司签订的房地产买卖中介合同系混合合同，包含两个合同关系，一是郑家健与袁孝刚之间因买卖涉诉房屋而形成的房屋买卖合同关系，二是郑家健、袁孝刚与中介方形成的居间合同关系。因中介方并非本案当事人，亦未做出意思表示，故本案仅处理双方之间的房屋买卖合同关系，对中介合同关系不予理涉。郑家健、袁孝刚与中介方南京美芝嘉房产经纪有限公司签订的房地产买卖中介合同系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行各自的义务。关于郑家健的诉讼请求：1、判令确认郑家健与袁孝刚签订的房地产买卖合同已解除。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，袁孝刚未按合同约定办理贷款手续支付购房款，迟延履行合同约定的主要债务，致使合同目的不能实现，故郑家健主张解除与袁孝刚签订的房地产买卖合同,于法有据，一审法院予以支持。2、判令袁孝刚、吴茜支付违约金530000元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案袁孝刚未能按约办理贷款手续，致使合同无法继续履行，袁孝刚的行为已构成违约，郑家健主张袁孝刚承担违约责任，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。郑家健认为，因袁孝刚未按约支付购房款，导致其与案外人之间的房屋买卖合同无法履行，郑家健因此向案外人承担了违约金10万元，根据合同约定袁孝刚应承担合同总价款20%即53万元的违约金。袁孝刚认为，合同约定的违约金过高，不同意承担。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，袁孝刚支付20000元定金后，因贷款未通过银行审批，要求以吴茜名义办理贷款，在此情形下郑家健仍同意继续履行合同，自行办理解押手续，其要求袁孝刚、吴茜出具承诺书亦表明对可能产生的风险具有一定的预见性，因此郑家健对扩大的损失亦负有相应责任。一审法院综合考虑郑家健的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定袁孝刚赔偿郑家健违约金100000元。吴茜虽未与郑家健签订正式的房地产买卖合同，但其认可曾与郑家健签订预审合同用于办理涉案房屋的贷款手续，结合吴茜向郑家健出具的承诺书，吴茜的行为应当视为债务的加入，因此吴茜应当与袁孝刚承担连带责任。3、判令袁孝刚、吴茜承担本案律师费。一审法院认为，根据案涉房地产买卖中介合同约定，违约方应承担守约方诉讼时所支付的律师费用及所有办案支出。郑家健因袁孝刚违约而提起本案诉讼，委托律师代理诉讼并实际支付律师代理费40000元，故郑家健主张袁孝刚、吴茜承担该项费用，符合合同约定，一审法院予以支持。一审法院判决：一、解除郑家健与袁孝刚签订的房地产买卖合同；二、袁孝刚于判决生效之日起五日内给付郑家健违约金100000元、律师费40000元，合计140000元（扣除袁孝刚已付定金20000元，袁孝刚实际应给付郑家健120000元）；三、吴茜对上述款项承担连带责任；四、驳回郑家健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9200元，由郑家健负担7383元，由袁孝刚、吴茜负担1817元。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，各方确认：上诉人吴茜曾与被上诉人郑家健（上诉人吴茜与原审被告袁孝刚均表示该合同上没有袁孝刚签字，被上诉人郑家健则表示对有没有袁孝刚签字的事实不清楚）签订一份房屋买卖合同用于申请贷款预审批，后贷款预审批未获银行通过。上诉人吴茜表示该合同文本已被银行销毁，被上诉人郑家健表示合同文本有没有销毁不清楚，但双方均无法向本院提交该合同文本。被上诉人郑家健表示：他们谁买房，谁办贷款，这不是我考虑的问题，我只要把房屋卖出去，拿到房款就可以了。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人吴茜是否应当就原审被告袁孝刚在本案中的民事责任承担连带责任。本案原审被告袁孝刚因贷款未能成功未能按约向被上诉人郑家健支付房款。双方交易过程中，上诉人吴茜承诺就购买涉案房屋贷款，并向银行提供了相应的材料（包括其作为买方的房屋买卖合同），但亦未能贷款成功，其后原审被告袁孝刚与被上诉人郑家健继续就贷款事宜进行协商，但最后仍然未能贷款成功。从以上事实可以看出，涉案房屋的交易发生在被上诉人郑家健和原审被告袁孝刚之间，上诉人吴茜参与涉案交易仅是为了解决涉案房屋的贷款问题，故上诉人吴茜不应以购房人的身份承担本案房屋交易的违约责任。但上诉人吴茜出具的承诺书依然有效，使被上诉人郑家健对此形成合理期待，故上诉人吴茜应当在其承诺范围内按比例对原审被告袁孝刚的违约行为承担连带责任。结合本案的实际情况，本院依法酌定上诉人吴茜在8.4万元的范围内对原审被告袁孝刚的债务承担连带责任。综上所述，上诉人吴茜的上诉请求部分成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初3310号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初3310号民事判决第三项为：上诉人吴茜在8.4万元范围内对原审被告袁孝刚在本案中的民事责任承担连带清偿责任。一审案件受理费9200元，由被上诉人郑家健负担7383元，由上诉人吴茜负担748元，由原审被告袁孝刚负担1069元；二审案件受理费2700元，由上诉人吴茜负担1890元，由被上诉人郑家健负担810元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十一月三日书记员 朱亚芳