江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终2766号上诉人(原审原告、申请执行人)：江苏天宇建工劳务有限公司，住所地宝应县苏中北路**。法定代表人：杨伏群，公司总经理。委托代理人：王金顺，安徽益友律师事务所律师。被上诉人(原审被告、案外人)：李运涛，男，1966年7月22日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区。委托诉讼代理人：姬祥，陕西赢弘律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：西安世纪熙源房地产开发有限公司，，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内****法定代表人：黄建强，总经理。上诉人江苏天宇建工劳务有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人李运涛、被上诉人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称熙源公司）执行异议之诉纠纷一案，不服宝应县人民法院（2019）苏1023民初6335号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。宝应法院查明，2016年12月21日,天宇公司向本院起诉熙源公司并申请财产保全。本院于2017年3月15日查封熙源公司名下房产若干套，其中包含观澜天下2号楼10203号房产，后双方在本院达成调解协议。因熙源公司未按本院（2016）苏1023民初6335号民事调解书履行还款义务,天宇公司遂向本院申请执行，案号为（2019）苏1023执562号。在执行过程中，2019年3月13日，本院作出（2016）苏1023执保6335号执行裁定书，续查封了熙源公司名下观澜天下2号楼10203号房产。2019年7月2日，本院作出（2019）苏1023执562号执行裁定书，裁定拍卖熙源公司观澜天下2号楼10203号房产。李运涛对此提出执行异议，本院于2019年8月7日作出（2019）苏1023执异64号执行裁定书，裁定解除对熙源公司名下的观澜天下2号楼10203号（2-10203）房产的查封，并停止对该房产的拍卖。天宇公司对此不服，向本院提出诉讼，请求判决原告有权对被告熙源公司名下观澜天下2号楼10203号（2-10203）申请查封，并由人民法院继续对该房产进行拍卖。原告天宇公司为支持其诉讼请求，向本院提交了（2019）苏71023执异64号执行裁定书。被告熙源公司向本院提交了商品房买卖合同、银行转账记录、收款收据、居住证明、用户购电收据、住房情况查询表等。结合原被告陈述、举证、质证及辩论，本院认定如下事实：2013年2月25日，李运涛与西安世纪熙源公司签订商品房买卖合同，李运涛购买由其开发的西安市熙源·观澜天下2号楼10203号（2-10203）房产一套，房价款387200元。李运涛依照合同约定先后于2013年1月28日、2013年2月25日通过银行转账方式支付西安世纪熙源公司全部房款。被告李运涛2016年7月取得上述房产后进行了装饰装修，现已入住，但未办理上述房产登记过户手续。宝应法院认为：李运涛与熙源公司之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案涉商品房买卖合同签订于2013年2月25日，早于本院查封时间，况且李运涛早在2013年2月25日即已缴清全部购房款，所购上述房产也系住宅且在李运涛西安市无其他用于居住的房屋。李运涛所购房产完全符合上述司法解释的规定，现有证据不能证明李运涛与熙源公司之间存在恶意串通逃避债务的主观故意和客观行为，因此，原告天宇公司诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决驳回原告江苏天宇建工劳务有限公司的诉讼请求。案件受理费7108元，由原告江苏天宇建工劳务有限公司负担。上诉人天宇公司提起上诉，请求撤销原判、依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。其主要理由是：（一）、原审判决认定定事实错误，被上诉人李运涛提交的《商品房买卖合同》不能证明买卖合同合法有效。首先，《商品房买卖合同》未在房管局备案登记，是两被告之间私下签署，不应直接采信。《商品房买卖合同》的签订时间看，2013年2月25日，涉案的2号楼尚未动工，此时签订合同，不符合常理，尤其是在该合同中约定合同签订前的2013年1月28日付全部房款，更是与正常的交易习惯相悖，试想正常的购房户谁会在尚未建设的情况下，支付全部房款？其次，《商品房买卖合同》签订时，被告熙源公司并未取得合法有效的售房手续，国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等均未取得，其中国有土地使用权的实际取得时间为2016年6月，预售许可证取得时间为2016年7月。此时如果双方曾经确实签订过合同，应该立即办理有关备案手续（合同第15页第24条，在合同生效后30天内，由出卖人向西安市房屋管理局申请登记备案），然而，直至2017年3月，上述房产仍然登记于被告熙源公司名下。（二）、被上诉人李运涛提交的付款证明，不能证明实际支付了购房款。首先，编号为0192316落款日期为2013年1月22日的2万元收款收据及所附的P0S签购单，系在合同没有签订的情况下支付，不符合交易习惯。且该笔交易与被告李运涛提供的银行流水的日期不一致，收据编号与之后的收据编号之间间隔太大（0192316与6天之后的1147493)，不符合正常其次，编号为1147493的落款日期为2013年1月28日的10万元收款收据和编号为1147025的落款时间为2013年2月25日的267200元的收款收据，均无相应的汇款凭证，被上诉人李运涛提供的银行流水中对应的金额均未显示出对方的账号及户名，同时其收款收据的编号与时间也不符合常理。正常情况下，日期在前的收款收据应该编号更小，而被上诉人李运涛提供的两组收据恰恰相反，对该两笔付款不应采信。最后，涉案房屋于2017年被法院查封，直至此时被告李运涛提出执行异议，被告李运涛对自身权利所持的态度，使得原告更加坚信被告李运涛并没有实际支付房款。（三）、被告李运涛提交的唯一住房的证据材料于理不合，不应采纳。（四）、被上诉人李运涛提交房屋实际交付使用的证据不予认可，同时也不能证明其占有行为是合法占有据原告了解，涉案房屋尚未办理竣工验收手续，交房的事实不存在。本院查明，宝应法院查明的事实有部分属实，本院予以确认。另查明，1、熙源公司取得建设工程规划许可证的时间是2014年3月22日，建设规划许可证证号是建字第（2014）027号，2016年7月21日才取得预售许可证。2、被上诉李运涛人提供的三份收款收据，日期分别是2013年1月22日、1月28日、2月23日。收据日期为2013年1月28日的10万元收款收据，其收据编号是1147493号。而收据日期为2013年2月25日的267200元的收款收据，其收据编号是1147025号。收款收据大号在前、小号在后，使用的顺序颠倒且均无相应的汇款凭证相印证。本案的争议焦点是，被上诉人李运涛对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于被上诉人李运涛对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益，就必须参照最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的具体要求来进行判断。在最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，第二十八条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”若其所举的证据若不能同时满足上列四项条件时，即应当由其承担不利的后果。结合本案，被上诉人李运涛对执行法院处置登记在熙源公司名下的房产而提出的权利主张，李运涛对此应承担举证责任。本案中，宝应法院于2017年3月15日查封熙源公司名下房产若干套，其中包含观澜天下2号楼10203号房产。虽然李运涛与熙源公司签订的《商品房买卖合同》时间是2013年2月25日，但该合同不具有真实性。因为涉案的2号楼取得建设工程规划许可证的时间是2014年3月22日，2016年7月21日才取得预售许可证。在此工程尚未履行相关审批手续时，此时签订的合同不仅明确了购买房屋的具体单元，还注明在合同签订前的2013年1月28日已全部付清房款，这完全不符合正常的交易习惯。因此，足以认定李运涛与熙源公司在宝应法院查封之前并没有签订真实的书面买卖合同。关于购房款是否已实际支付的问题，从李运涛提供的收款收据表明，收款收据大号的开票日期在前、小号日期在后，使用的顺序颠倒且均无相应的汇款凭证相印证，因此也不能认定其购房款已全部给付。关于在人民法院查封前是否已合法占有该不动产的问题，李运涛没有能够提供在宝应法院查封前已合法占有该不动产的相关证据。关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题，如果双方曾经确实签订过合同，根据该合同第24条约定，“在合同生效后30天内，由出卖人向西安市房屋管理局申请登记备案。”退一步说，由于没有取得预售许可证而无法登记备案尚情有可原。但是，在取得预售许可证后的较长时间里（取得预售许可证时间为2016年7月、宝应法院查封时间是2017年3月）李运涛也没有要求熙源公司向西安市房屋管理局申请登记备案，上述房产仍然登记在熙源公司名下，直至宝应法院于2017年3月15日对该房屋予以查封。由此可以推定，李运涛与熙源公司之间签订的所谓《商品房买卖合同》不具有真实性。综上所述，被上诉人李运涛提出排除法院执行的主张不能满足最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所明确的可以排除执行的条件。一审判决认定本案的基本事实不清，从而作出错误判决，结果应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宝应县人民法院（2019）苏1023民初6335号民事判决；二、准许执行登记在西安世纪熙源房地产开发有限公司名下位于西安市熙源·观澜天下2号楼10203号房产。一审案件受理费7108元、二审案件受理费7108元均由李运涛承担。本判决为终审判决。审判长 黄 祥审判员 方恒荣审判员 陆开存二〇二〇年十一月十六日书记员 王 薇