云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3434号上诉人（原审原告）：李江燕，女，1983年4月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：吴坤，男，1981年9月15日出生，汉族，系李江燕的丈夫，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南伟佳房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区人民西路**兰亭广场******。法定代表人：袁军，总经理。委托诉讼代理人：滕琳，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明和融物业管理有限公司（曾用名：昆明广鸿物业服务有限公司），住所地，住所地：云南省昆明市西山区春雨路陆家村iv>法定代表人：贺林。委托诉讼代理人：李城城，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李江燕与上诉人云南伟佳房地产开发有限公司(以下简称：伟佳公司)及被上诉人昆明和融物业管理有限公司（以下简称：和融公司)商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李江燕委托的诉讼代理人吴坤，上诉人伟佳公司委托的诉讼代理人滕琳，被上诉人和融公司委托的诉讼代理人李城城到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人李江燕的上诉请求：1.撤销原判；2.判令被上诉人伟佳公司赔偿因逾期办理兰亭上锦二期负二层84号车位不动产权证，自2017年11月4日起至李江燕取得《不动产权证书》之日止按日11.875元（0.0475÷360天×95000）计算的违约金；3.判决被上诉人伟佳公司赔偿李江燕不动产权证办理测绘服务费400元；4.判决伟佳公司、和融公司共同向李江燕退还以“信息服务费”名义收取的费用17000元，及该17000元自2017年8月22日起至实际退还之日按照日2.243元（0.0475÷360天×17000）计算的利息，并共同向李江燕支付《消费者权益保护法》规定的加倍赔偿金51000元；5.由伟佳公司、和融公司承担本案一、二审诉讼费用。其上诉依据的主要事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审认定事实错误。2017年8月22日李江燕拟向和融公司购买222号车位，和融公司工作人员推荐购买84号车位，并要求李江燕支付服务费1.7万元，看好车位后，李江燕在和融公司工作人员提供的POS机上刷卡支付，支付后发现收款单位是昆明惠创房地产经纪有限公司（以下简称：惠创公司），和融公司工作人员解释是委托收款、并出具和融公司的收款收据，但在2017年10月份换发票时，开票单位却是惠创公司11916元、和融公司物业服务发票3084元（上诉人未支付过3084元）。和融公司违反《价格法》明码标价及不得在价外收取其他费用的规定，借惠创公司开具“信息服务费发票”“物业管理服务发票”，捏造不存在的服务，掩盖事实，欺骗消费者。在诉讼中，和融公司以84号车位1.7万元的银行付款与其无关，称上诉人与第三方交易；对其开具物业服务发票3084元的事实，和融公司陈述是不知谁交纳，庭后李江燕就此报警，当刑警电话联系和融公司当时经办的工作人员时，其称系受惠创公司委托收款，与和融公司开庭陈述矛盾。一审法院也未准许上诉人调取马街派出所8月8日记录的申请，导致判决错误。二、一审适用法律错误。李江燕因未取得不动产权证，影响李江燕对物的处置，一审酌定一次性赔偿的金额不具有合法性、合理性、科学性。伟佳公司在给李江燕提供的格式合同中约定由其办证，但是实际上却委托第三方海耀公司办理、并要求李江燕支付400元，违反合同约定的办证义务，并给李江燕造成400元的损失。三、一审对于举证责任分配不合理。伟佳公司、和融公司利用股权同一控制关系及工作人员的混同，在2017年8月22日李江燕购买84号车位时，违法收款，并借用惠创公司名义收款、开票1.7万元，和融公司系明知价外收取服务费不合法，违反《价格法》收取未明示的费用，收款后虚开发票虚构交易，对消费者购成欺诈。伟佳公司违反合同义务迟延办证及造成李江燕400元损失，应当承担违约责任。综上，请求二审改判支持其全部上诉请求。针对李江燕的上诉，伟佳公司辩称：一、李江燕所主张的逾期办证天数及计算标准不符合合同约定及法律规定，不予认可。李江燕交齐办证手续之日是2017年11月4日，合同约定自交齐材料之日起150个工作日提交备案，在150个工作日内不构成逾期办证，2019年5月20日实际提交办证，逾期天数应为343天，一审认定逾期天数为624天，计算错误。二、一审对逾期办证违约金的认定方式合理。2017年8月22日，涉案车位已经交付给李江燕使用，未给其造成任何实际损失，一审酌定的逾期办证违约金合理。三、测绘费用不应返还。根据商品房购销合同补充协议的约定，因购买商品房产生的有关费用，按照相关法律政策各自承担。办证费用的收费主体也并非伟佳公司，李江燕请求伟佳公司退还，不能成立。四、伟佳公司不应退还李江燕主张的信息服务费。伟佳公司并未收取该笔费用，该款是李江燕与和融公司之间的法律关系，与伟佳公司无关。针对李江燕的上诉，和融公司辩称：涉案车位不是由和融公司销售的，和融公司未收到李江燕主张的相关服务费，故不应承担相应的返还以及三倍赔偿的责任。请求法院依法裁判。上诉人伟佳公司的上诉请求：撤销原判第一项，改判伟佳公司不承担逾期办证违约金。其上诉依据的主要事实和理由：一、原判认定事实不清，适用法律错误。根据合同约定，李江燕只有在解除合同时才有权主张逾期办证违约金，现李江燕未要求解除合同，其无权主张逾期办证违约金。合同虽约定自“2015年3月31日”交付起150个工作日办证，但双方真实意思应为符合办证条件后150个工作日。李江燕购买时已晚于合同约定的交付日期，但因涉案车位只能使用项目的商品房预售合同版本销售，所以合同文本无法更改。双方对交付时间的实际变更是认可的，不属于合同条款约定不明。涉案《商品房购销合同》补充合同第7条约定，李江燕应提交符合房产部门要求的证件材料，若李江燕迟延办理相应手续的，伟佳公司可顺延办证期限。涉案《商品房购销合同》约定，李江燕需在办理商品房交接手续当天提交办证资料，但李江燕直至2017年11月4日才向伟佳公司缴纳不动产权证登记费、印花税，伟佳公司的办证义务应当自此开始起算150个工作日。一审未按合同约定的办证期间计算，也未按合同约定的办证起算时间计算，属于认定事实错误，相对应的违约金额也计算错误。二、伟佳公司客观存在合同约定的政策调整免责情形，一审对此未予认定，属于法律适用错误。根据一审中伟佳公司所提交的海耀公司情况说明，当时行政机关客观政策变化口头告知代办机构暂停办证。伟佳公司一直在积极督促代办机构履行办证义务，但确因客观政策原因无法办理。根据涉案《商品房购销合同》及补充协议的约定，如因房产管理部门等责任致使不能如期办理产权转移登记手续的，伟佳公司不应承担迟延办证的违约责任。综上，请求二审法院依法改判支持其上诉请求。针对伟佳公司的上诉，李江燕辩称：不予认可。针对伟佳公司的上诉，和融公司辩称：请法院依法裁判。李江燕向一审法院起诉请求：1.伟佳公司赔偿逾期办理兰亭上锦二期负二层84号车位不动产权证违约金，自2017年11月22日起至办理完毕之日止，按日11.88元（0.0475÷360天×95000）计算，暂计算至2019年4月12日的违约金为6330.03元；2.伟佳公司赔偿不动产权证办理测绘服务费400元；3.伟佳公司、和融公司共同向李江燕赔偿以“信息服务费”名义收取的费用17000元，及该17000元自2017年8月22日起至实际退还之日止按日2.24元（0.0475÷360天×17000）计算的利息，并共同向李江燕支付《消费者权益保护法》规定的加倍赔偿金51000元，暂计算至2019年4月12日的利息为1339.1元；4.伟佳公司、和融公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认如下案件事实：2017年8月22日，原告（乙方）与被告伟佳公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于西山区地块）Ⅱ地下室-2层Ｆ84号车位，总价款95000元；甲方应于2015年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；甲方在本合同约定的最迟交付日期起150个工作日内到产权登记机关办理产权登记备案手续，但前提是乙方必须在办理该商品房交接手续当天履行以下义务：1.乙方已按合同约定支付完毕全额房款；2.双方已办理完毕交接房手续；3.乙方已办理完毕面积差房款退补手续；4.乙方按政府有关规定提交办理《房屋所有权证》所需的全部有效资料，并缴清相关费用。如乙方未在规定时间内办理完毕以上手续的，甲方不承担该商品房产权登记备案手续逾期办理的违约责任。如因甲方原因未在承诺时间内办理产权登记备案，逾期超过270个工作日的，乙方有权解除合同。逾期甲方退还已付房价款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。《合同补充协议》还约定，因该车位买卖产生的相关费用，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策的最新规定各自承担，该车位价款不包含乙方应承担的各项税费，由乙方承担的相关费用由甲方代为收取，甲方按办件当时相关规定进行缴纳，无息多退少补；如因乙方、房产管理部门、信用卡分期银行等的责任，致使不能如期办理该产权车位产权转移登记手续的，甲方不承担迟延办理产权转移登记手续的违约责任。2017年8月22日，原告向昆明惠创房地产经纪有限公司支付信息服务费17000元，其中昆明惠创房地产经纪有限公司于2017年10月11日向原告开具信息服务费发票，价税合计11916元；被告广鸿公司于2017年9月23日向原告开具物业管理服务费发票，载明时间为2017年8月23日至2022年8月22日，价税合计3084元。2017年8月22日，原告向被告伟佳公司支付车位款95000元，被告伟佳公司向原告交付涉案车位。2017年10月18日，原告向税务机关缴纳契税、印花税合计2761.79元；2017年10月19日，原告向西山区住房和城乡建设局缴纳维修基金2459.82元。2017年11月4日，原告向被告伟佳公司缴纳房产权证登记费、印花税合计555元；当天，原告向昆明海耀不动产评估有限公司（以下简称：海耀公司）缴纳测绘服务费400元。另，经一审法院向昆明市不动产登记中心发函询问，该中心复函如下：经核实，来函中所涉及的翠海雅筑花园（Ａ1地块）地下室）地下室**Ｆ843号向我中心申请办理登记的情况如下：我中心于2019年5月20日收到云南伟佳房地产开发有限公司的申请登记资料，我中心当日受理以上两个车位的国有建设用地使用权及房屋所有权首次及转移登记，并于5月23日完成登薄。庭审中，原告表示其当时系向被告广鸿公司支付车位代销服务费17000元，并由被告广鸿公司出具二份发票，一份是昆明惠创房地产经纪有限公司开具的信息服务费发票，一份是被告广鸿公司开具的物业管理费发票；认可被告广鸿公司至今未向其收取涉案车位的物管费。被告伟佳公司表示当时有部分存量车位，公司也有多个销售渠道，不同的销售渠道折扣力度不一样。被告广鸿公司表示涉案车位并不属于其代销范围，也没有收取原告支付的服务费17000元，之所以开具物管费发票是因为收到了涉案车位5年的物业管理费，但不清楚交费主体。一审法院认为：原告李江燕与被告伟佳公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。本案中，原告于2017年8月22日购买车位当天即向被告伟佳公司支付全额车位款并办理接房手续，虽然双方约定“甲方在本合同约定的最迟交付日期（2015年3月31日前）起150个工作日内到产权登记机关办理产权登记备案……”，但因双方签订合同之日早已超过前述条款约定的产权登记时间，故该条款在本案中不具有适用条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，能够说明办理产权登记手续的主体应为购买人，而出卖人的义务主要是提交相关必要的证明文件。具体到本案中，因双方对产权登记并无约定，故被告伟佳公司为原告办理权属登记期间的起算点应自2017年8月22日起，截止时间为后推90日即2017年11月20日止。故此，被告伟佳公司应自2017年11月20日前将办理产权登记所需的全部资料递交产权登记机关。但是，根据昆明市不动产登记中心的复函，查明该中心系于2019年5月20日才收到被告伟佳公司提交的申请登记资料，并于当日受理涉案车位的国有建设用地使用权及房屋所有权首次及转移登记。由此说明，被告伟佳公司确未在法律规定的时限内履行其向产权登记机关递交相关资料的义务。关于被告伟佳公司提出其已依约履行提交相关资料义务的辩称。首先，虽然被告伟佳公司提交了昆明海耀不动产评估有限公司出具的《关于翠海雅筑花园办证情况说明》，但被告伟佳公司并未提交证据证实其与该公司存在委托办证的客观事实，故一审法院对该份情况说明的内容不予采信。其次，被告伟佳公司认为系因政策调整从而导致办证延误，但昆明市在全市范围内实施不动产统一登记的时间自2016年6月30日起，原告购房发生在2017年8月，此时该政策实施已超过一年，且被告伟佳公司并无证据证实其在原告购房后根据办理不动产权证的流程，另行或重新向登记机关提交符合要求的相关材料，故一审法院认为被告伟佳公司逾期向登记机关提交资料系因政策变动导致的理由难以成立，故原告要求其承担逾期办证违约金的主张依法有据，一审法院予以支持。此外，因涉案车位已于2017年8月22日交付原告使用，已基本实现了车位买卖的主要目的，原告亦未提交证据证实其因未办理产权登记而实际遭受的损失，故一审法院酌情确定由被告伟佳公司一次性向原告支付违约金6000元。对于原告要求被告伟佳公司赔偿其测绘费400元的主张，如前所述，承担办证相关费用的主体应为原告一方，且收取原告测绘费的主体系昆明海耀不动产评估有限公司，故原告要求被告伟佳公司赔偿该笔费用缺乏依据，一审法院不予支持。对于原告要求被告伟佳公司与被告广鸿公司共同赔偿其信息服务费及利息并支付加倍赔偿金的主张，从庭审查明的情况来看，虽然原告陈述其系通过被告广鸿公司的广告宣传知晓其售卖车位并向其支付服务费17000元，但根据原告提交的发票，明确载明收取其信息服务费的主体系昆明惠创房地产经纪有限公司，且无证据证实原告支付的该笔费用与被告广鸿公司存在关联，故一审法院认为原告要求上述二被告共同赔偿信息服务费及利息并承担支付加倍赔偿金的主张缺乏基本依据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告云南伟佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告李江燕逾期办理房屋产权登记的违约金6000元;二、驳回原告李江燕对被告昆明广鸿物业服务有限公司的诉讼请求；三、驳回原告李江燕对被告云南伟佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”一审案件受理费1702元，由李江燕负担1652元，由伟佳公司负担50元（此款李江燕已预交，伟佳公司负担部分于执行前款时一并支付李江燕）。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另查明：2019年8月20日，昆明广鸿物业服务有限公司名称变更登记为昆明和融物业管理有限公司。综合诉辩主张，本案争议焦点为：1.伟佳公司是否应当承担本案逾期办证违约金？如应承担，金额如何确定？2.伟佳公司是否应向李江燕赔偿不动产权证办理测绘服务费400元？3.伟佳公司、和融公司是否应共同向李江燕赔偿以“信息服务费”名义收取的费用17000元、利息及加倍赔偿金？本院认为：李江燕与伟佳公司就买卖涉案车位所签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。针对第一个争议焦点。因涉案《商品房购销合同》约定的车位交付日期为2015年3月31日，早于合同签订时间（2017年8月22日），客观上无法履行，视为双方对交付时间的约定不明确，由此，双方虽约定车位产权证由伟佳公司办理，但对办证期限所约定的“本合同约定最迟交付日期起150个工作日内”因前述起算日期不明而无法明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案车位为已竣工车位，因双方对办证期限的约定不明，根据前述法律规定，应自双方合同订立之日起算90日（至2017年11月20日止）作为伟佳公司的办证期限，逾期未办的，应由伟佳公司承担逾期办证的违约责任。结合本案事实，伟佳公司实际于2019年5月20日向不动产登记中心递交办证申请资料，并于2019年5月23日完成车位不动产权登记，其已构成逾期办证，其所主张的不应承担逾期办证违约责任的上诉主张不能成立。关于伟佳公司主张因李江燕直至2017年11月4日才向其提交办证所需的全部资料、故办证期限应当顺延的抗辩意见，本院认为，伟佳公司作为专业从事房地产开发的企业，其对于办理车位产权证所需材料的知悉程度远远高于作为普通购房人的李江燕，在此情况下，双方约定由伟佳公司办理车位产权证，伟佳公司的办证义务（实为协助办证义务）应当包含在办证期限内告知李江燕缴清相应税费及向其提交所需的办证材料等，并将所收取的李江燕全部资料移送办证机关申请办证，在伟佳公司未能提交证据证实其在法定办证期限内曾就此催告过李江燕而李江燕仍有意拖延的情形下，伟佳公司该上诉理由不能成立。关于伟佳公司主张因昆明市进行不动产统一登记影响其办证、办理期限应当顺延的抗辩意见，本院认为，昆明市不动产统一登记始于2016年6月30日，双方于2017年6月5日进行涉案车位买卖，时隔已将近一年，伟佳公司作为专业房产开发企业在合同签订时对相关政策的调整应当尽到必要注意义务，且其所提交的证据也不足以证实其已在法定办证期限内向产权登记机关申请办证而产权登记机关因办证流程调整未能及时办理，故伟佳公司该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。关于逾期办证违约金的数额，因涉案车位已于合同签订当日（2017年8月22日）即进行了交付，双方买卖车位的合同目的已基本实现，李江燕亦未举证证实其因逾期办理车位产权登记实际产生的损失，结合双方合同实际履行情况及涉案车位产权已于2019年5月23日登记至李江燕名下的事实，一审法院酌定由伟佳公司一次性向李江燕支付逾期办证违约金6000元，处理适当，本院依法予以维持。关于李江燕认为逾期办理车位产权影响其及时处置涉案车位的主张，其并未提交证据予以证实，且与政府对房地产交易“房住不炒”的方针相悖，本院不予支持。针对第二个争议焦点。如前所述，合同所约定伟佳公司的办证义务实为协助办证义务，申请办证的主体仍为李江燕，而测绘服务费系因李江燕申请办理不动产权登记所产生的费用，承担主体应为李江燕，且收取该400元服务费并向李江燕开具收款收据的主体为海耀公司，李江燕现要求由伟佳公司赔偿，没有依据，不能成立。针对第三个争议焦点。李江燕要求由伟佳公司、和融公司共同向其赔偿以“信息服务费”名义收取的费用17000元、利息及加倍赔偿金。而从其提交的刷卡回单及发票看，收取其17000元并向其开具11916元信息服务费发票的主体系惠创公司，而非伟佳公司或和融公司，故李江燕现主张由伟佳公司、和融公司共同向其赔偿信息服务费17000元、利息及加倍赔偿金，没有依据，不能成立。综上，上诉人李江燕、上诉人伟佳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决处理得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1752元，由上诉人李江燕承担1702元，由上诉人云南伟佳房地产开发有限公司承担50元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 符圆圆二〇二〇年十一月四日法官助理仝倩华书记员陈俊宇