河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初4571号原告：赵白文，女，汉族，1972年4月25日出生，住河南省商城县。委托诉讼代理人：马传金，河南誉美律师事务所律师。被告：李艳，女，汉族，1981年2月23日出生，住信阳市浉河区。被告：万海波，男，汉族，1977年10月12日出生，住信阳市浉河区。被告：信阳市忠信房地产营销策划有限公司。住所地：信阳市浉河区三里店街农专路**。法定代表人：谢乐。委托诉讼代理人：戎国宝，该公司员工。原告赵白文余被告李艳、万海波、信阳市忠信房地产营销策划有限公司（以下简称忠信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，原告赵白文向本院提出财产保全申请，本院于2020年10月27日作出（2020）豫1502民初4571-1号民事裁定，对被告李艳、万海波名下位于信阳市浉河区富丽华城市花园**幢*单元**号的房屋予以查封。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵白文及其委托诉讼代理人马传金、被告李艳、被告信阳市忠信房地产营销策划有限公司到庭参加诉讼，被告万海波经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。原告赵白文向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告三方签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告交付的购房款20万元；3、被告返还居间服务费5000元；4、被告支付违约金18.8万元；5、被告承担搬迁费用1万元；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年1月9日，经被告忠信公司居间介绍，原告与被告签订《存量房买卖合同》，三方约定：被告李艳、万海波将位于浉河区富丽华城市花园**幢*单元**号房，已经普装的房屋以94万元的价款出售给原告，支付方式是原告于2020年1月9日向被告支付定金2万元，同年1月20日前支付18万元，同年2月15日支付24万元，余款承担按揭贷款。双方还约定：该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，被告应当支付总房款20%的违约金，并退还已付房款。原告与三被告均在合同上签字及盖章。之后，原告依约支付了20万房款及定金，其余24万元因被告的原因导致不能履行，三方遂于2020年7月22日签订补充协议，约定将房屋交付给原告提前居住，原告购置家具后便入住。居住不到一个月时，由于被告未履行人民法院判决，导致该房屋于2020年9月3日被浉河区人民法院查封。被告李艳、万海波将房屋出售给原告后，由于自身原因导致该房屋被查封，已构成根本违约，致使原告不能实现合同目的。被告忠信公司明知该房屋已被法院保全的情况下，仍于2020年6月29日收取原告的居间服务费5000元，7月22日与原告签订补充协议，让原告搬房入住，造成原告损失，故诉至法院。被告李艳辩称，原告称这个房子是由忠信地产公司介绍这一点不属实，这个房子是买房找到我然后委托中介公司与我签订协议。原告未按时支付首付款，第一笔2万元签订合同当日支付，第二笔18万元没有按时支付，第三笔24万元一直到4月8日未支付，4月8日之后我联系中介公司和原告要求支付24万元用于解押，原告给我的理由是××，让我等几天。4月14日原告方对房子50年产权提出质疑，想不履行合同，后协商支付24万元用于解押，但要求我赔偿从银行多贷20万元，我也答应了，可直到4月底也没有支付，才造成房屋被查封，造成房屋查封是因为买房不履行合同。被告万海波未作答辩。被告忠信公司辩称，确实是原告找到我们来提供服务的，除了原告的第三项诉请其他我司均不承担。房子是在我们买卖合同签订之后被查封的。经审理查明：2020年1月9日，原告赵白文与被告李艳、万海波在被告忠信公司的居间介绍下签订《存量房买卖合同》，约定二被告将其共有的位于信阳市富丽华城市花园**幢*单元**号，面积为134平方米的房屋以总价94万元的价格出售给原告。付款方式为：原告在签订合同时，支付2万元定金，首付款44万元，2020年1月20日前支付20万元（含定金），剩余24万元于2020年2月15日前支付，贷款金额为50万元。因案涉房屋已在武汉公积金中心设定抵押，双方约定被告于2020年2月15日前办理完毕抵押的解除手续，解押金额约24万元由原告承担。同时约定自合同签订之日起至2020年2月29日，双方共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。被告出现包括房屋被查封或者限制转让，导致原告无法取得房屋所有权等情形时，构成根本违约，应自违约行为发生之日起十五日内，以相当于总房款的20%向原告支付违约金并退还已付房款，居间方收取的所有费用不予退还，由被告退还原告。原告逾期履行合同约定的付款义务的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于总房款的20%向被告支付违约金，已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，居间方收取原告的费用不予退还。同时，原、被告签订《居间服务合同》，对服务内容、居间费用等进行了约定。同日，原告向被告支付定金2万元，后于2020年1月21日向被告支付首付款18万元。2020年6月29日，原告支付被告忠信公司居间服务费5000元。因被告李艳与案外人另有纠纷，信阳市浉河区人民法院于2020年4月13日作出保全裁定，对被告李艳名下位于信阳市富丽华城市花园**幢*单元**号房屋进行查封。2020年7月22日，原告赵白文（乙方）、被告李艳（甲方）及忠信公司（丙方）在基于房屋被查封的情况下，签订了一份《补充协议》：甲方收到乙方全部购房款（如乙方贷款的，则包括贷款部分）将房屋交付给乙方，因疫情原因，甲方迟迟未能将自己名下的武汉公积金贷款解除并一直未能办理不动产权证书，导致乙方未能继续办理手续及取得上述房产。现甲乙双方重新约定，在签订本协议之日将上述房屋交付给乙方提前居住，乙方承诺，在甲方将自身手续完善后，积极配合甲方办理剩余购房手续。补充协议签订后，原告搬至案涉房屋居住，后因房屋被法院查封，原告从房屋中搬离，故诉至法院。本院认为，原告赵白文与被告李艳、万海波、忠信公司签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现案涉房屋被人民法院依法查封，致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同、被告退还20万元购房款的诉讼请求，本院予以支持。合同签订后,原告赵白文仅支付首付款20万元，直至房屋被查封仍未按约定支付剩余24万元首付款，致被告未能及时办理房屋解押手续，同时根据原、被告签订的《补充协议》，被告未办理解押手续亦有疫情原因，但新冠疫情具有不可预见性，属于不可抗力。结合本案中合同的实际履行情况以及各方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，原告要求被告支付违约金18.8万元的诉讼请求，本院不予支持。因合同无法继续履行，被告忠信公司未提供协助办理产权转移、房屋交付、贷款等其他服务，故原告要求忠信公司退还居间服务费5000元的诉讼请求，本院予以支持。关于搬迁费用，原告在明知案涉房屋已被查封的情况下仍搬进居住，且未提供相应证据证明搬迁费用的实际发生，应承担举证不能的后果。被告万海波本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃其相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第四百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下:一、解除原告赵白文与被告李艳、万海波、信阳市忠信房地产营销策划有限公司于2020年1月9日签订的《存量房买卖合同》。二、被告李艳、万海波于本判决生效之日起十日内退还原告赵白文购房款20万元。三、被告信阳市忠信房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵白文居间服务费5000元。四、驳回原告赵白文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3672.5元，由原告赵白文承担1485元、被告李艳、万海波承担2187.5元；保全费2570元，由原告赵白文承担1025元、被告李艳、万海波承担1545元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  王倩倩二〇二〇年十一月七日书记员  张梦雅