辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1381民初1329号原告：张文杰，男，1994年2月15日出生，汉族，住北票市。委托诉讼代理人：杨巍，北票市人民法律服务所法律工作者。被告：刘建军，男，1975年4月1日出生，蒙古族，住北票市。被告：赵淑芬，女，1957年2月18日出生，汉族，住北票市。委托诉讼代理人：陈晓娟（系被告赵淑芬表姐），女，1957年1月21日出生，汉族，住北票市。原告张文杰与被告刘建军、赵淑芬执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文杰及其委托诉讼代理人杨巍，被告赵淑芬及其委托诉讼代理人陈晓娟到庭参加诉讼，被告刘建军经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文杰向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院停止对原告购买的坐落于北票市欧韵蓝湾110（C05）号楼4单元403室的执行，并解除对该房屋的查封；2．请求确认坐落在于北票市欧韵蓝湾110（C05）号楼4单元403室楼房的所有权人为原告。事实与理由：原告通过北票市美家房屋投资咨询有限公司介绍，于2017年10月9日与被告刘建军签订房地产买卖合同，购买刘建军坐落于北票市欧韵蓝湾110（C05）号楼4单元403室楼房及刘明坐落于北票市欧韵蓝湾110（C05）号楼4单元402室楼房，原告于2017年10月13日支付了房屋价款，并将二户楼房装修居住使用至今。2020年3月31日看到法院张贴的执行裁定书（2017）辽1381执1823号及查封公告，故于2020年4月向北票市人民法院提起执行异议程序，北票市人民法院于2020年4月27日依法作出裁定，驳回了原告的执行异议申请，现原告依法提起执行异议之诉，请求人民法院停止对原告购买的坐落于北票市欧韵蓝湾110号楼4单元403室的执行，并解除对该房屋的查封，并确认坐落于北票市欧韵蓝湾110号楼4单元403室楼房的所有权人为原告。请求人民法院依法裁决。赵淑芬辩称，关于本案原告的诉讼请求不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告没有取得本案争议房屋的所有权，根据相关法律规定，未经登记不发生法律效力。刘建军、刘明与张文杰虽签订了转让合同，但签订的合同为无效合同，拆迁办公室登记为房屋系被告刘建军所有。且张文杰未将剩余房款交付执行，为满足排除强制执行的条件。刘建军未作答辩。张文杰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1．北票市美家房屋投资咨询有限公司作为居间方，张文杰作为买方、刘建军作为卖方于2017年10月9日签订的房屋买卖合同；2．刘建军出具的收条；3．房屋征收补偿款收据、搬迁安置购楼协议书；4．电费收据、卫生费收据、专用收款收据、北票市城关街道办事处蓬莱社区出具的证明一份、照片16张；5．（2020）辽1381执异6号执行裁定书。被告赵淑芬、刘建军未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：赵淑芬与刘建军民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月24日作出（2017）辽1381民初2565号民事调解书。双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告刘建军于2017年10月24日前偿还赵淑芬借款50,000元及利息（利息计息从2017年8月10日起至2017年10月24日止）。如果被未按本调解约定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、案件受理费525元，由被告刘建军负担。”2017年12月6日，赵淑芬依据（2017）辽1381民初2565号民事调解书向本院申请立案执行，本院以（2017）辽1381执1823号立案执行。2020年3月25日，本院作出（2017）辽1381执1823号执行裁定书，裁定查封坐落于北票市城关管理区欧韵蓝湾小区110（C05）栋4单元4层403室楼房一户。另查明，2015年3月12日，北票市房屋征收管理局与刘建军签订了《房屋征收补偿合同》。合同主要内容为“第一条，项目名称：冠山地区市政路网工程。第二条，补偿方式为：产权调换……第四条，应安置户型及户数：主号房55平户型壹户，副号房44平户型壹户”。刘建军与北票市房屋征收管理局签订了《北票市冠山地区市政路网建设房屋征收搬迁安置购楼协议书》，该协议主要内容为“二、协议内容1、根据北票市冠山地区市政路网建设用地范围内国有土地上房屋征收与补偿安置政策，乙方自愿购甲方所建楼房在欧韵区110C05栋4单元4层403室。”2017年10月9日，刘建军与张文杰签订了《房地产买卖合同》，主要内容为“卖方刘建军、刘明，居间方北票市美家房屋投资咨询有限公司，买方张文杰。合同三方就房地产买卖及居间服务达成协议如下：1、买卖双方通过居间方出售及购入位于北票市，建筑面积43.65平方米、57.01平方米（房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准）2、双方同意房屋售价人民币（大写）壹拾肆万元．．．．．．4、卖方须在收到房款壹拾贰万元整当日负责将房屋交付给买方使用．．．．．．10、基于居间方已提供居间服务，卖方需向居间方支付人民币（大写）壹仟陆佰捌拾元整，买方需向居间方支付人民币（大写）壹仟陆佰捌拾元整，16、买方知晓并认可此房是回迁房，暂未办理房证，双方经协商先交接房款壹拾贰万元整（￥120,000.00元）和房屋，余款贰万元整（￥20,000.00元）等将来办理此房的过户手续当日付给卖方，卖方办理其本人房屋产权证的费用自行承担，买方办理此房过户的费用由买方承担，卖方需在接到可办房证的通知十个工作日内积极配合办理其本人房证及过户手续，否则卖方需双倍赔偿买方已付款项。17、随房附赠固定装修。18、刘建军和刘明是叔侄关系，刘明已同意出售其本人名下的住房。”2017年10月13日，刘建军收到张文杰购房款120,000元，包括定金20,000元。张文杰对房屋进行了装修并居住使用。现案涉房屋居民电费客户名为张文杰，2018年12月末社区收取卫生费时张文杰在案涉房屋居住并交纳费用。诉讼中，经本院通知，张文杰将剩余房款20,000元在指定期间交付执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照上述法律规定，结合原告提交的证据及本案查明的事实，对张文杰是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：刘建军通过房屋征收补偿取得案涉房屋，于2017年10月9日通过北票市美家房屋投资咨询有限公司居间与张文杰签订买卖合同，将房屋出售给张文杰，该房屋买卖合同不存在违反法律及行政法规强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效；在案涉房屋查封前，张文杰已交纳电费、卫生费，并在此居住，应认定张文杰在查封前已经合法占有案涉房屋；关于房屋价款问题，房屋总价款为140,000元，张文杰已经给付120,000元，剩余20,000元已在法院指定期限内交付执行；关于未办理过户登记问题，由于案涉房屋为搬迁安置房屋，办理房屋过户登记手续区别于其他房屋，未办理过户非因张文杰自身原因。综上，本案符合排除执行的四种法定情形，张文杰就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告要求确认房屋权属的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，张文杰与刘建军签订的房屋买卖合同系物权变动的原因行为，张文杰据此取得物权期待权，此房屋未经登记，不能直接确认房屋权属。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行北票市欧韵蓝湾110（C05）号楼4单元4层403室房屋。二、驳回原告张文杰的其他诉讼请求。案件受理费1,550元，由被告赵淑芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  付海旭人民陪审员  赵理明人民陪审员  朱宝云二〇二〇年十一月十七日书 记 员  任 静