文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2710号上诉人（原审原告、反诉被告）：国都信达文化集团有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：戎仁法，该公司董事长。委托诉讼代理人：马良景，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏省电信实业集团有限责任公司，住所地南京市，住所地南京市雨花台区尤家凹**法定代表人：姚岳，该公司总经理。委托诉讼代理人：于新华，该公司法务。委托诉讼代理人：周红兵，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人国都信达文化集团有限公司（以下简称“国都信达公司”）因与被上诉人江苏省电信实业集团有限责任公司（以下简称“江苏电信公司”）租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国都信达公司上诉请求：一、撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2737号民事判决第（一）、（二）、（三）项，依法改判撤销租赁合同，并判令被上诉人返还上诉人支付的450万元及赔偿各项损失90万元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人基于租赁合同的目的不能实现，不应承担无法使用租赁物的租金支付义务。一审判决否定上诉人基于重大误解撤销合同的诉讼请求，认定事实与适用法律错误。1.租赁合同中关于改造招商的内容应基于租赁物符合安全标准的前提，一审认定案涉危房事由相对于租赁合同履行系次要因素没有事实和法律依据。2.危房不限于1674.88平方米的制杆车间，一审法院未查清案件事实，一审判决认定合同有效适用法律错误。3.上诉人签订租赁合同并不知道租赁房屋系危房，行使撤销权合法有据。二、即便合同有效或部分有效，一审认定双方损失均有错误。1.在不可归责于上诉人的前提下，租赁合同目的不能实现期间的租金，被上诉人无权主张。2.一审判决以其组织的两次交接作为计算租金的依据显属错误。3.租赁合同存在无效情形，一审未予审查，租赁合同涉及的房屋按照建筑物清单记载，存在没有产权证的临时建筑，从始自终被上诉人未提供包括取得产权证建筑的相关规划许可和消防许可。4.租赁房屋的房屋质量一审未予以全面审查，被上诉人也未按合同约定变更相关房屋场地的用途，导致上诉人的合同目的不能实现，上诉人对此享有先履行抗辩权。江苏电信公司辩称，1.制杆车间被鉴定为加固后可以使用的房屋，并不从根本上影响上诉人合同目的实现。上诉人是一家建筑行业的专业性公司，对房屋的现状十分清楚，对安全性具有专业性的判断能力。其次，无论是从危房的面积所占整个租赁场地的比例，还是从上诉人租赁的目的和租赁后的开发建设方案来看，一审法院判决认为制杆车间的鉴定结果是次要因素，是有事实和法律依据的。2.根据民法总则的规定，因重大误解撤销权的行使时间是三个月，上诉人的起诉时间是在鉴定报告三个月之后才起诉，并且在本次上诉状中上诉人也明确表述其在规划设计及招商考察中就发现涉案房屋存在安全隐患，显然即使本案存在撤销权的问题，也超过了请求撤销的期限。3.部分房屋没有产权证，在合同中有明确约定，而且其面积也只是一小部分，是作为整个租赁合同中租赁物的附属物提供给上诉人使用，因此并不影响双方租赁合同的效力。同时上诉人的起诉时候，并没有对其他房屋的质量问题提出过任何主张，也没有提供过任何证据证明其他房屋质量存在问题。4.在合同有效的前提下，上诉人从2016年起就占有并使用租赁场地和房屋，在双方都同意不再继续履行合同并办理了交接的情况下，上诉人应该按实际占有的时间支付租金，因此一审法院对于租金的计算是有事实和法律依据的。5.关于损失，上诉人的鉴定并不导致其主张的合同撤销权成立，该费用应由其自行负担，至于装修等费用，是上诉人在租赁期间的正常开支和经营费用，与被上诉人无关，而且上诉人主张的很多费用没有事实依据，相反，被上诉人因本租赁项目将一家正常经营的企业关闭，安置30多名员工，损失巨大。本案发生的根本原因是由于上诉人自身原因，而违背诚实信用原则，想将经营风险转嫁给被上诉人，在市场行情发生巨大变化，上诉人无力继续履行合同的情况下，不是采取主动协商的方式解决，而是转嫁风险。请求二审法院驳回上诉，维持原判。国都信达公司向一审法院起诉请求：1.撤销2015年12月30日签订的《租赁合同》；2.判令江苏电信公司返还2017年、2018年租金300万元及履约保证金150万元；3.判令江苏电信公司赔偿房屋鉴定费2.2万元、规划设计费12万元、办公用房装修费14.9万元、电费7.3万元、人员工资49.6万元、办公设施用品4万元等损失共计90万元。江苏电信公司向一审法院起诉请求：1.判令国都信达公司支付2019年1月1日至12月4日期间租金（按年租金150万元标准）及迟延付款滞纳金（按每日千分之一标准自2018年12月1日起计算至实际给付之日止）；2.判令国都信达公司承担江苏电信公司律师代理费24万元。一审法院认定事实：2015年12月30日，邮电印刷厂（甲方，2018年11月6日由出资人江苏电信公司注销）、北京国都宏达投资控股有限公司（乙方，企业名称2017年4月19日变更为国都信达公司）签订《租赁合同》约定，房屋基本情况：甲方将坐落于镇江市润州区运河路61—2号厂区内的建筑物及场地出租给乙方，其中房屋建筑面积约6255㎡（另2426㎡尚不具有产权证书的建筑物也一并作为租赁物的附属物在合同期限内提供给乙方使用，合计建筑面积8681㎡），场地涉及土地面积约24014.49㎡（土地证载面积：25635.7㎡，已拆迁面积：1621.21㎡），租赁房屋及场地的所有权人和使用权人为江苏电信公司，甲方为其全资下属企业，甲方有权以自己名义将案涉租赁物出租给乙方，乙方已多次现场勘察租赁现场，对房屋建筑物、场地的现有状况和条件已充分了解，对租赁物的产权状况、设施设备、消防、水电、通信、周边环境、交通等情况也均已了解，并不持任何异议，同意按照现有状况和条件承租使用；租赁用途，租赁房屋及场地原用途为工业用房、工业用地，乙方承租后如用于商业及办公使用的其他用途，应根据国家有关规定另行向有关管理部门办理相关手续并承担费用，甲方提供协助，乙方已充分明了和理解承租上述房屋、场地的意义和经营风险，在租赁期限内，乙方独立经营，独立承担相应的经营和市场风险；租赁期限自2016年1月1日起至2035年12月31日止（其中2016年1月1日至2017年1月1日为免租金装修期），合同租期20年，第一年免租金，第二年至第六年租金为150万元/年，第七年开始逐年递增3%，20年总租金为3400万元，租金按照先付款后使用的原则，乙方应在合同签订生效后30个工作日内支付第二年、第三年租金共计300万元，合同期内其余年度的租金必须在下一租赁年度开始前一个月付清，乙方愿意提供履约保证金150万元，于合同生效后7个工作日内支付，在合同终止时返还，不计利息；租赁期内，租赁房屋及场地内的所有房屋、建筑物（包括构筑物）、道路、场地等，以及所有设施设备均由乙方自行负责维修保养，甲方不承担任何维修义务；装修改造，根据乙方租赁后经营项目整体规划的需要，在经甲方同意，并取得政府有关部门批准后，乙方在租赁期内可以对现有建筑物、构造物及其他附着物进行改造、添附及装修，乙方不得违法违规新建永久性建筑物，确因实施项目整体规划的需要，经甲方同意且在获得政府有关部门批文后，甲乙双方可就新建建筑物事宜，另行签订补充协议；乙方合法合规进行的改造、添附及装修，其所有权归甲方所有，合同期内使用权归乙方，合同到期或合同提前解除终止后使用权亦归甲方所有，乙方应于合同到期或合同提前解除终止时将其完整地归并与甲方，乙方针对原建筑物进行添附、装修、改扩建的所有费用由乙方承担，乙方完全预期到在租赁房屋及场地内的投资和经营风险，并承诺合同期满或如因乙方原因造成合同提起终止、解除的，不对上述改造、添附及装修的费用向甲方提出任何补偿要求或其他主张；合同变更和解除与终止，租赁期限内，非下列情况之一的，双方不得变更或者解除本合同，因不可抗力因素致使房屋损坏，合同不能继续履行的，租赁期间，该房屋经市或区政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其它情况；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，视乙方违约，甲方有权终止合同，收回该房屋，履约保证金作为违约金不退给乙方，…拖欠租金、水电费累计60日以上的…，在本项目运营2到5年间，若乙方项目运营情况良好，能按时足额缴纳租金并认真履行合同其他条款的，在此基础上，若乙方计划追加项目投资额度3000万元以上，且在项目规划获得政府批准的前提下，甲乙双方可以就项目续租另行协商签订补充协议；违约责任，租赁期内，乙方逾期交付租金等费用，每逾期一天，按应付费用的1‰/日支付滞纳金，因甲方违约导致合同解除的，甲方应按剩余租赁期内装饰装修残值对乙方进行补偿并赔偿乙方其他损失，因乙方违约导致合同解除的，乙方履约保证金不予退还，甲方不承担任何补偿或赔偿责任，所有损失由乙方承担并赔偿甲方其他损失，双方协商一致同意解除合同的，针对原有建筑物未形成附合的装饰装修物，由乙方自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状，对已形成附合的装饰装修物，甲方应按剩余租赁期内装饰装修残值对乙方进行补偿，任何一方不履行本合同约定的应履行的义务，均构成违约，应承担违约责任，即应向守约方赔偿其违约行为所造成的实际损失，如双方都有过错，则由双方各自承担相应的责任，实际损失包括但不限于守约方直接经济损失、诉讼费、仲裁费、律师代理费、差旅费、司法鉴定费和取证费等费用。合同签订后，国都信达公司支付了履约保证金150万元，2017年、2018年度租金300万元。邮电印刷厂按约将案涉建筑物和场地交付给国都信达公司。上述《租赁合同》签署前，为响应邮电印刷厂就邮电印刷厂运河路61-2地块租赁开发入围单位选择谈判的竞争性谈判邀请，国都建设（集团）有限公司向邮电印刷厂递交了竞争性谈判文件，载明：国都建设（集团）有限公司在房屋建筑工程施工总承包、装饰装修工程施工、机电设备安装工程专业承包、建筑装饰专项工程设计、幕墙施工、建筑钢结构施工、建筑幕墙专项设计、园林古建、文物维修、市政公用工程总承包等方面具备多个壹级（甲级）资质。声称实施过胜华村城中村改造还建地四标段、北京市东城区珠市口东大街10号加层改造工程、河南省电力公司西区基地修缮改造工程、上海市嘉定区沪宜公路1101号改造项目等工程施工项目。项目计划书载明：在得到镇江市教育局认可和相关政策支持后拟定将主要投资方向放在青少年业余教育体系上，利用现在承租的土地进行建设，完善文化园区配套功能，根据行业需要发展承租方有权对土地合理的经营定位，采购方应该予以支持，并帮助办理相关手续，如双方合作意向成立，国都建设（集团）有限公司将指定由国都信达公司签署合同，负责本次合作的经营。其后，双方于2015年4月16日谈判备忘录载有：项目内容设想，餐饮及文化娱乐、休闲配套、教育培训、文化创意方向，总投资额度2000-3000万元，人员安置，承租方承诺同等条件下优先录用出租方人员10-15人。国都信达公司接受案涉建筑物和场地后委托他人做了项目策划方案，对第2幢办公楼的一层进行了装饰装修（国都信达公司称装饰装修费用为14.9万元）后办公并对外进行了招商运营。2017年年底，国都信达公司暂停了上述项目运营。国都信达公司提供一份由其委托镇江市建设工程质量检测中心有限公司对案涉制杆车间（1674.88㎡）房屋危险性的鉴定报告（2019年1月14日作出），鉴定结论：根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016，结合现场检查、检测情况进行综合分析，镇江市润州区运河路61-2号厂区内制杆车间房屋危险性等级评定为C级，即部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房；处理建议：委托有资质的加固设计单位对危险构件进行加固处理。江苏电信公司对该鉴定报告不予认可，申请重新鉴定，后撤回重新鉴定申请。案件审理过程中，双方对租赁合同不再继续履行意见一致，2019年7月18日一审法院组织双方对案涉租赁物进行交接：国都信达公司要求对第2幢办公楼（无证、470㎡）装饰装修损失进行司法鉴定不予交接，第15幢综合印刷纸库（391.7㎡）内有物品并上锁无法交接（该房屋钥匙于2019年8月25日交给了江苏电信公司），其余建筑物进行了交接。对于场地，江苏电信公司认为建筑物全部交接后才能视为交接，国都信达公司同意将场地大门落锁后交接，但国都信达公司其后一直未能完成。2019年12月4日，一审法院组织双方对案涉第2幢办公楼及场地完成了交接。一审法院认为，本案《租赁合同》签订之前进行的竞争性谈判明确表明了，《租赁合同》在承租人承租建筑物及场地使用外，还有承租人对租赁物进行投资改造内容。出租人系在国都信达公司表明其有对案涉租赁物进行投资改造能力和计划情况下，选择与其订立合同，是双方反复磋商结果。现国都信达公司以出租人签订合同时隐瞒部分出租房屋的局部处于危险状态，构成局部危房之事实导致其重大误解，要求撤销《租赁合同》。国都信达公司提供的鉴定报告表明案涉危房可委托有资质的加固设计单位对危险构件进行加固处理非需拆除处理，且国都信达公司承租案涉建筑物及场地主要目的是在进行改造后对外招商，案涉危房事由相对于租赁合同履行系次要因素，故国都信达公司主张其基于重大误解签订《租赁合同》，要求予以撤销，没有事实依据，一审法院不予支持。案涉制杆车间房屋系几十年前建成的厂房，从国都信达公司接受该房屋至被鉴定为危房仅三年时间且一直未被使用，合理情形下该房屋形成危房应于租赁合同签订之前，故对该房屋危险构件进行加固处理从而达到安全使用目的之义务在于出租方，且《租赁合同》并未将此加固处理义务约定给承租人，由此与出租人出租房屋而由承租人进行投资改造后使用之合同目的相悖，合同目的已不能实现。现国都信达公司要求撤销合同即含有不再履行合同意思，江苏电信公司亦同意不再履行合同，案涉《租赁合同》予以解除非因双方违约所致。国都信达公司已返回江苏电信公司案涉租赁物，但国都信达公司占用租赁物期间的租金应当按约予以支付，故对国都信达公司要求返还已支付的2017年、2018年度租金300万元的诉请，不予支持。2019年1月1日至部分租赁物交接返还的2019年7月18日期间租金，按合同约定核算为813700元。2019年7月19日至全部租赁物交接返还的2019年12月4日期间租金，由于国都信达公司仍未交接返还大部分租赁物，根据合同租金标准及租赁物返还情况，一审法院酌定此期间租金为400000元，合计1213700元，国都信达公司应当予以支付。国都信达公司未按期支付租金非其原因所致，故对江苏电信公司要求国都信达公司给付迟延付款滞纳金的诉请，不予支持。《租赁合同》解除非国都信达公司违约所致，对于国都信达公司已给付的履约保证金150万元，江苏电信公司应予以返还。对于江苏电信公司要求国都信达公司承担律师费24万元的诉请，不予支持。《租赁合同》解除亦非江苏电信公司违约所致，对于国都信达公司要求赔偿其房屋鉴定费2.2万元、规划设计费12万元、电费7.3万元、人员工资49.6万元、办公设施用品4万元等损失，没有事实和法律依据，不予支持。对于办公用房装修残值，按约合同提前解除时属于出租方，国都信达公司要求赔偿其装修损失14.9万元，不予支持。综上，双方债务相互抵销后，江苏电信公司应返还国都信达公司286300元。一审法院判决：一、解除国都信达文化集团有限公司与江苏省电信实业集团有限责任公司2015年12月30日的《租赁合同》；二、江苏省电信实业集团有限责任公司于判决生效后十日内返还国都信达文化集团有限公司286300元；三、驳回国都信达文化集团有限公司其他诉讼请求；四、驳回江苏省电信实业集团有限责任公司的诉讼请求。本院二审期间，国都信达公司向本院提供如下证据：1.中和华丰建设有限责任公司的情况说明；证明2018年初中和华丰公司对房屋进行规划设计时，明确提出房屋存在安全质量隐患，要求鉴定明确后再进行规划设计。租赁物的主体建筑制杆车间鉴定结论为危房，不能满足租赁合同的需求。2.在庭审当日对租赁物现场拍摄照片；证明租赁物普遍存在墙体开裂、屋顶坍塌，租赁房屋存在严重质量问题，合同目的不能实现。江苏电信公司质证意见如下：上诉人提供的中和华丰公司的情况说明，因本案已在二审期间，该证据不应属于新证据，不应得到采信。照片只能反映目前厂区的情况，有几个屋顶坍塌的房屋都不在合同约定的租赁物范围中，而是属于租赁物的附属物提供给上诉人使用的。本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点:1.上诉人认为涉案房屋存在质量问题及房屋的相关手续无法办理致使其合同目的无法实现，主张行使撤销权是否符合法律规定；2.如果撤销权不能成立，上诉人是否应当根据合同约定给付被上诉人2017、2018年及2019年的房屋租金。本院认为，2015年12月30日，镇江邮电印刷厂与国都信达公司签订租赁合同，由镇江邮电印刷厂将坐落于镇江市润州区运河路61—2号厂区内的建筑物及场地出租给国都信达公司使用；双方在租赁合同中确认国都信达公司在签订合同之前,多次现场勘察租赁现场，对房屋建筑物、场地的现有状况和条件已充分了解，对租赁物的产权状况、设施设备、消防、水电、通信、周边环境、交通等情况也均已了解，并不持任何异议，同意按照现有状况和条件承租使用。同时合同中约定租赁房屋及场地原用途为工业用房、工业用地，国都信达公司承租后如用于商业及办公使用的其他用途，应根据国家有关规定另行向有关管理部门办理相关手续并承担费用，出租方提供协助，国都信达公司已充分了解和理解承租上述房屋、场地的经营风险。租赁期内，租赁房屋及场地内的所有房屋、建筑物（包括构筑物）、道路、场地等，以及所有设施设备均由国都信达公司自行负责维修保养，出租方不承担任何维修义务；国都信达公司租赁涉案房屋及场地的用途是用于建设文化园项目，镇江邮电印刷厂作为出租方只是按照合同约定向国都信达公司提供涉案房屋及场地，不参与项目建设；在合同履行过程中，虽然国都信达公司接受案涉建筑物和场地后委托他人做了项目策划方案，并对第2幢办公楼的一层进行了装饰装修对外进行了招商运营。但于2017年年底，国都信达公司就暂停了上述项目运营。期间，国都信达公司从未向出租方提出其租赁的建筑物及场地不符合项目使用要求。我国法律规定，因重大误解订立的合同或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。虽然2019年1月14日，镇江市建设工程质量检测中心有限公司对案涉制杆车间（1674.88㎡）出具房屋危险性的鉴定报告，鉴定结论是房屋局部处于危险状态，构成局部危房；但由于国都信达公司在合同订立时已对承租的建筑物及场地作了充分的了解，且合同对建筑物及场地的使用情况也作了明确的约定，故国都信达公司主张其是出于重大误解签订了合同无事实与法律依据，一审法院未予支持该项诉讼请求符合法律规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2019年5月13日，国都信达公司向一审法院提起诉讼,案件在审理过程中，由于江苏电信公司同意解除案涉租赁合同,故一审法院于2019年7月18日组织双方办理了案涉租赁物的交接；虽然因国都信达公司的原因当日未能办理全部租赁物的交接,但因江苏电信公司已于2019年7月18日同意解除案涉租赁合同,故2019年7月19日至2019年12月4日期间的租金,国都信达公司无需再向江苏电信公司予以支付。国都信达公司应当向江苏电信公司支付2019年1月1日至2019年7月18日期间租金合计813700元；国都信达公司给付的履约保证金150万元，扣减国都信达公司应当支付的租金813700元，江苏电信公司还应当返还国都信达公司保证金686300元。综上所述，上诉人国都信达公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；一审法院认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2737号民事判决第一、三、四项；二、撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2737号民事判决第二项；三、江苏省电信实业集团有限责任公司于本判决生效后十日内返还国都信达文化集团有限公司686300元。一审案件受理费58750元，二审案件受理费50300元，由国都信达文化集团有限公司负担94873元，江苏省电信实业集团有限责任公司负担14177元。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二〇年十一月二十六日书记员 周旻晶