浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3678号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐秀云，女，1974年1月10日出生，汉族，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：郭尚继，宁波市江北区致成法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：童水波，男，1965年3月7日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：殷子冠，浙江文天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。 上诉人徐秀云因与被上诉人童水波房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院（2020）浙0205民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。 徐秀云上诉请求：1.撤销一审判决第二、四、五、六项,改判上诉人从应交被上诉人的61500元租费中扣减33150元(650元/月*51个月)、被上诉人返还给上诉人押金4100元、被上诉人支付给被上诉人维修费8720元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人发生的维修费4720元的事实错误。上诉人向法庭提交了14项维护明细及相对应的照片,一审并未逐一调查，只凭法官主观酌定确定，违反以事实为依据的法律原则。2.一审判决适用法律错误。一审判决已经认定上诉人先行支付维修费4720元,说明被上诉人的出租房屋存在质量问题,应该及时维修和支付维修费用,被上诉人有明显违约行为。本案的押金是对合同双方违约惩罚性保证措施,对双方具有平等的约束性。一审判决只惩罚上诉人违约,没有惩罚被上诉人违约,违反了公平原则。一审判决认定被上诉人的杂物占用了出租房屋一个房间的事实,但以双方没有扣除相应租金形成合意为由,驳回上诉人扣除相应租金的请求。该驳回的理由违反了公平原则和等价有偿的原则。上诉人支付了整个出租房屋的租金,而只得到一部分的使用权,而另一部分的使用权被被上诉存放杂物所占用。上诉人请求扣除相对应的租金符合等价有偿和公平原则。 童水波辩称：对上诉人要求扣减每个月650元的请求不予认可，上诉人实际承租房屋之后，租金费用都是按照合同约定的4100元每月进行支付，从2016年2月一直支付到2019年2月24日的租金都是按照4100元支付，并且上诉人承租期间始终没有向被上诉人表示其只承租了一部分房屋。关于押金问题，因为是上诉人没有按约支付租金，是上诉人存在违约，所以应该支付合同约定的违约金。对于维修费用，本案一审中双方对于相应的维修费用进行了答辩，上诉人一审中提交的证据仅仅是票据，不是发票，也没有得到被上诉人的认可。综上，请求驳回上诉，维持原判。 童水波向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的租赁关系，被告立即将租赁房屋及车位进行腾退并归还原告；2.被告立即向原告支付欠付租金61500元（暂自2019年2月25日计算至2020年5月24日止，之后按4100元／月计算至被告实际搬离之日止）；3.被告立即向原告支付欠付电费13706.85元（暂计算至2020年4月）；4.被告立即向原告支付欠付水费3000元（暂计算至2020年4月8日）；5.被告立即向原告支付欠付燃气费3514.20元（暂计算至2020年3月11日）；6.被告立即向原告支付欠付物业费3468元（暂自2018年9月1日至2020年4月30日止，之后以254.60元／月计算至被告实际搬离之日）；7.被告立即向原告支付违约金4100元。 徐秀云的反诉请求：1.返还租金33150元（每月返还650元，2016年2月24日至2025年5月24日共计51个月）；2.支付房屋及家电家具维修费8720元；3.返还租房押金4100元。 一审法院认定事实：原告（甲方）与被告（乙方）于2016年2月24日签订《房屋租赁合同》一份，被告承租原告位于宁波市江北区××路××弄××号××室房屋及车位（168弄24号号），合同约定：租期自2016年2月25日至2017年8月24日，租金每月4100元，按半年付一次，先付后住；押金4100元，到期结算后归还；水、电、电话、闭路电视的使用费及物业管理费等相关费用均由乙方承担；合同签订后任何一方均不得违约，如违约，由违约方支付给守约方4100元作为违约金；小件设施正常坏的由乙方承担，大件（电器）正常坏的费用由甲方承担，乙方联系维修。后被告向原告交付4100元押金。双方认可租赁合同于2020年7月16日解除。关于房间占用、维修房屋顶棚及家电，被告均未提交与原告沟通的证据。被告除第一、二期租金正常交付，其他未按合同约定期限交付。被告已支付截至2019年2月24日的租金，2019年2月25日至今的租金未支付，被告未支付截至2020年4月的电费13706.85元、截至2020年4月8日的水费3000元、截至2020年3月11日的燃气费3514.20元、截至2020年4月30日的物业费3468元及从2020年5月1日起至被告实际搬离之日止按254.60元／月计算的物业费。 一审诉讼中，被告提交了所称的原告将承租的房屋中的一间堆放杂物的照片；房屋脱落、裂痕的照片及维修电器、房屋，更换室内物品照片和票据一组，用以证明原告占用一个房间堆放杂物，应予扣除相应租金、更换维修产生费用8720元。 一审法院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》在合同期满后因双方未签订合同，原告与被告存在不定期租赁关系。双方认可租赁合同于2020年7月16日解除，予以认定，被告也应在合理期限内腾退并交还涉案房屋及车位。被告实际租赁使用房屋后，理应支付租金，被告称原告占用一个房间用于堆放杂物应予扣除相应租金，被告未提交其与原告就堆放杂物扣除相应租金形成合意的证据，其提交的证据也不能证明该房间是由原告堆放杂物而无法使用该房间，且原告前二期租金是按每月4100元支付，故对原告要求支付欠付的2019年2月25日至2020年5月24日的租金61500元，之后租金按4100元／月计算至被告实际搬离之日止的诉请予以支持，对被告之辩称不予采信，对其反诉请求原告从2016年2月24日至2025年5月24日按每月650元返还租金的诉请，且相关租金被告也未支付，综上不予支持。被告辩称原告未对房屋及物品进行维修并支付费用，违反合同义务，违约在先，应退还押金4100元，并提交了相关证据证明被告支付房屋及家电家具维修费8720元，因被告提交的部分证据为收据收条，也未提交其与原告就维修房屋及家电家具或更换进行沟通的证据，依据双方合同的约定：小件设施正常坏的由被告承担，大件（电器）正常坏的费用由原告承担，被告联系维修，酌定由原告承担4720元维修费为宜。综上，被告未按约支付房租，也未就房屋物品损坏维修更换事宜通知原先与原告沟通，且欠付租金时间过长，被告已构成违约，对原告要求被告支付违约金4100元的诉请，予以支持，相应对被告要求返还押金4100元的诉请不予支持；截至2020年4月的电费13706.85元、截至2020年4月8日的水费3000元，截至2020年3月11日的燃气费3514.20元、截至2020年4月30日的物业费3468元及之后的物业费以254.6元／月计算至被告实际搬离之日的诉讼请求，被告无异议，故予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）童水波、被告（反诉原告）徐秀云于2016年2月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除，被告（反诉原告）徐秀云于判决生效后十五日腾退位于宁波市江北区××路××弄××号××室房屋及车位（168弄24号号）并交还原告（反诉被告）童水波；二、被告（反诉原告）徐秀云于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）童水波2019年2月25日至2020年5月24日期间的租金61500元，并支付自2020年5月25日起至实际搬离之日止按4100元／月计算的租金（占有使用费）；三、被告（反诉原告）徐秀云于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）童水波截至2020年4月的电费13706.85元、截至2020年4月8日的水费3000元，截至2020年3月11日的燃气费3514.20元、截至2020年4月30日的物业费3468元及从2020年5月1日起至被告实际搬离之日止按254.60元／月计算的物业费；四、被告（反诉原告）徐秀云于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）童水波违约金4100元（由被告徐秀云已交纳的4100元押金折抵）；五、原告（反诉被告）童水波于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）徐秀云维修费4720元；六、驳回被告徐秀云的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2032元，减半收取1516元，反诉案件受理费949元，减半收取474.5元，以上共计1990.50元，由原告童水波负担90.50元，被告徐秀云负担1900元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本案的争议焦点是：一、上诉人主张的房屋、家具、家电维修费8720元应否全部予以支持；二、一审法院认定上诉人支付违约金4100元是否妥当；三、上诉人主张减免承租房屋中的其中一间的租金每月650元，理由是否成立。 关于争议焦点一。一审中上诉人提供了房屋及家具、家电维修费8720元的收据、收条，但上诉人未能举证其在维修发生之前与被上诉人进行沟通并双方达成一致的事实；且按照双方合同的约定，小件设施正常坏的由上诉人承担，大件（电器）正常坏的费用由被上诉人承担，故在被上诉人对维修的真实性有异议的情形之下，一审法院酌定由上诉人承担4720元维修费是适当的。上诉人要求被上诉人承担全部8720元的维修费的依据不足。 关于争议焦点二。双方约定，租金每月4100元，按半年付一次，先付后住；水、电、电话、闭路电视的使用费及物业管理费等相关费用均由乙方承担；合同签订后任何一方均不得违约，如违约，由违约方支付给守约方4100元作为违约金。但上诉人自2019年2月25日至今的租金未支付，也未支付相应的电费、水费、燃气费，故上诉人构成违约，应当支付违约金。上诉人认为，被上诉人的房屋存在质量问题，且没有及时进行维修和支付维修费用，存在违约，故上诉人无需支付违约金。对此，上诉人并没有证据证明其与被上诉人就维修事项进行沟通要求维修的事实，故上诉人的该主张难以成立。 关于争议焦点三。上诉人自2016年2月25日承租涉案房屋，至2019年2月25日前，其一直按合同约定的租金支付，由此表明上诉人对被上诉人交付的房屋并无异议。故上诉人现主张扣除其中一间房屋的每月650元的租金，显然理由不足，本院亦难采信。 综上所述，徐秀云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元，由上诉人徐秀云负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄永森 二〇二〇年十一月十日 书记员  桂红艳