贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15893号 原告：陈多，女，1990年3月18日出生，汉族，住所地贵州省大方县。 委托诉讼代理人：梁松，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。 原告陈多诉被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告陈多的委托诉讼代理人梁松，被告毕节振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判令被告为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书并交付原告；2.判令被告支付原告逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金暂计31205元（违约金以487580元为基数，按日万分之一的标准，暂时从2018年12月31日起计算到2020年9月30日止），请求判决将违约金计算至被告为原告办理完毕涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止。三、判令被告支付原告逾期交房的违约金（2018年3月30日至2018年8月22日，按照已付房款487580元为基数，按日万分之一的标准计算）7069元，四、决被告退回原告已经缴纳的天燃气入户费2500元，电表入户费500元，合计3000元。 本院查明如下案件要素：2016年11月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由被告开发的位于毕节市七星关区房，建筑面积127.04平方米，房屋总价款487580元的商品房。约定交付时间：2018年3月30日前，实际交房时间2018年8月22日。逾期交房责任：1、按照逾期的时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，双方未作约定。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。办理产权登记中应缴纳的税费，由被告和原告按国家规定各自承担，被告于该商品房交付使用之日起90日内，向原告提供办理商品房初始登记的相关资料，如因原告原因导致商品房初始登记工作办理滞后，被告不承担任何责任。此外合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付了购房款。2016年11月17日被告收取了原告维修基金9528元。2018年4月19日，被告收取了原告天燃气入户费2500元，电表入户费500元。2019年9月12日，毕节市不动产登记中心出具首次登记审查意见，涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《收据》、《振华时尚广场首次登记审查意见》等书证及原、被告的陈述在卷佐证。 原、被告双方争议的焦点为：被告是否因不可抗力而免除或部分免除其因违约应承担的责任,如应承担违约责任，违约期间和违约金标准如何认定；被告应否返还原告电表、天燃气入户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约向被告支付了购房款，被告也应按约为原告办理不动产权证，逾期则应向原告支付违约金。被告虽抗辩其因不可抗力的原因应免除或部分免除违约责任，但被告未举证证明其在履约过程中遭受何种不可抗力的情形，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。现涉案商品房已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件。原、被告双方按合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关办证资料。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 原、被告双方在合同中约定，涉案商品房交付时间为2018年3月30日前。庭审中原、被告双方认可实际交付时间为2018年8月22日。逾期交房责任：逾期超过60日，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。逾期交房的违约期间为2018年3月31日至2018年8月22日，逾期交房违约金为7021.15元（487580元×0.01%×144天＝7021.15元）。 原、被告双方在合同中约定被告应于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。被告未在约定期限内履行上述义务，已构成违约，应从2018年12月31日起承担相应的违约责任。由于双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。原告据此向被告提交应由买受人提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2020年10月19日），即被告应承担违约责任的截止时间为2020年10月19日。对于违约金计算标准，原、被告双方在《商品房买卖合同》中未约定被告不能按约定交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告主张按照每日万分之一的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以确认。因此，被告应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，期限为2018年12月31日起至2020年10月19日止，共计658天，违约金为32082.76元（487580元×0.01%×658天＝32082.76元）。 关于原告主张的电表、天燃气入户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告电表、天燃气入户费，无事实及法律依据，应予退还。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告陈多提供办理商品房转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起九十日内为原告陈多办理位于毕节市七星关区不动产权证书并交付原告； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈多支付逾期交付涉案商品房的违约金7021.15元； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈多支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金32082.76元； 四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈多电表入户费500元、天燃气入户费2500元，该项合计3000元； 四、驳回原告陈多的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费378元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年十一月十日 书记员  刘 昕