江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7437号上诉人（原审被告）：冯维，男，1972年11月9日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：刘林，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁凯，江苏晟旻成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙红灯，男，1981年10月3日生，汉族，个体业主，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈言，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴双雁，江苏圣典律师事务所律师。原审被告：南京六八物业管理有限公司，住所地南京市建邺区友谊街**。法定代表人：冯维，该公司经理。委托诉讼代理人：刘林，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁凯，江苏晟旻成律师事务所律师。原审第三人：南京博观置业顾问有限公司，，住所地南京市建邺区梦都大街**法定代表人：钱於槿，该公司董事长兼总经理。上诉人冯维因与被上诉人孙红灯、原审被告南京六八物业管理有限公司（以下简称六八物业公司）、原审第三人南京博观置业顾问有限公司（以下简称博观置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人冯维及原审被告六八物业公司的委托诉讼代理人刘林、宁凯、被上诉人孙红灯及其委托诉讼代理人陈言、戴双雁到庭参加诉讼。原审第三人博观置业公司经本院合法传唤为到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。冯维上诉请求：一、请求二审法院发回重审或改判上诉人无需返还被上诉人房屋保证金50000元，无需赔偿损失450224.83元（合计500224.83元）；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、上诉人冯维已经按约履行交付房屋的合同义务，被上诉人已经实际经营过餐饮经营。原审判决以上诉人未能解决燃气使用问题，导致被上诉人无法正常从事餐饮经营而解除合同事实认定不清。二、原判支持被上诉人返还房屋保证金和赔偿的诉讼请求没有法律和事实依据。租赁合同中约定消防、城管、卫生、水电等费用和所需要报批的手续是由承租人自行缴费并负责的。燃气的安装必然涉及报批，相关手续被上诉人可以自行申请，上诉人会给予配合，但是安装不能的责任不应归咎于上诉人。现今餐饮业厨具科技的发展，使用液化气罐因安全隐患巨大、消防要求趋于严格、事故频发等原因，逐渐淡出餐饮业主流的热源，取而代之的是使用电热炉、电磁炉等现代化厨具，双方缔约时以及装修过程中，被上诉人也未对现状提出过异议，要求必须使用什么热源器具，上诉人也未向其承诺过可以使用什么热源器具。事实上，房屋内通不通天然气，并不影响餐饮业的正常经营，并且上诉人房屋此前的承租户，就是在该房屋内从事餐饮业长达4、5年之久，被上诉人方是考察过也完全知情；在上诉人承租的友谊路68号的整体的物业中，餐饮业占据有大半部分，其他承租户，均在正常经营中，从未以不能通天然气为由向上诉人提出任何异议。诉讼过程中开通了天然气。2019年12月16日案涉房屋的天燃气接通获得政府部门审批通过，南京市燃气工程设计院完成设计，由南京港华燃气有限公司进行施工，燃气建设工程的工程款已经支付。入驻的各个商户经过商户申请已经开通天然气到户并且安装了燃气表。被上诉人以不能通天燃气为借口停止经营要求解除合同，该借口也已经不存在。由于上诉人没有违约行为，因此不应承担赔偿责任，对于鉴定的必要性上诉人不予认可，鉴定结论亦不予承认。关于被上诉人所谓的损失，其装修的方案并未经上诉人同意过，且相关厨具设备等均可以移动，被上诉人方在停业期间，已经将其价值较高的厨具、餐具、空调、冰箱等设备物品陆续搬离。针对部分设备搬离的情况，原审法官庭审中告知双方鉴定报告中可以搬离的物品和设备后续会进行扣除，但判决依据的鉴定金额分文未动，导致被上诉人即取回了设备物品又拿到了损害赔偿，等于双倍受偿。2020年7月15日最后一次开庭时被上诉人提供的照片也能证明，被上诉人2020年7月1日在未通知上诉人的情况下搬离了冰柜和厨具等价值较高的设备，却在2020年7月10日的交接清单上仅载明钥匙一把，未记载任何被搬离的设备信息。该证据明显可以证明被上诉人尚未腾房，因此返还房屋保证金的条件尚未成就。三、原审未依法受理上诉人的反诉。法庭调查阶段上诉人已经书面提出反诉，但承办法官仅口头告知本案中不予处理反诉，仅对本诉进行审理。上诉人的程序权利没有得到法律保护。孙红灯辩称：上诉人的上诉理由和事实均没有法律依据，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在上诉状中所提及的事实和理由在本案的四次庭审中均有所体现，本次上诉人上诉并没有提供新的事实和新的理由。六八物业公司的意见同上诉人冯维。博观置业公司未到庭陈述意见。孙红灯向一审法院起诉请求：一、请求确认孙红灯与冯维签订的《房屋租赁合同》解除，冯维、六八物业公司退还孙红灯已缴纳的房屋租赁费用、物业费用以及保证金等，合计284776元；二、请求判令冯维、六八物业公司赔偿孙红灯损失，合计1393430元；三、请求判令冯维、六八物业公司承担孙红灯的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年9月9日，冯维与第三人博观置业公司签订房屋租赁合同，约定，第三人博观置业公司将其位于南京市建邺区友谊街68号的商业用房出租给冯维从事餐饮及快捷酒店，租赁房屋建筑面积为2782平方米，租赁期限为8年，自2014年10月1日至2022年9月30日。并约定，冯维在租赁期内可以将内部部分经营场地转租、但转租的面积不得超过签约面积的40%。2019年4月3日，孙红灯与冯维签订房屋租赁协议（以下简称租赁协议），约定，冯维将上述房屋租赁合同中位于南京市建邺区的商业用房出租给孙红灯从事餐饮，租赁房屋建筑面积为412平方米，租赁期共4年，自2019年5月18日至2023年5月17日。租金标准为每年430000元，物业费每年19776元，按先付款后用房原则，租金每半年支付一次，每一个租金年度支付两次，每次支付215000元，房屋保证金50000元，由冯维暂时代管。并约定，双方提前解除本协议的情形，孙红灯延迟支付租金达30日的……，冯维交付的房屋不符合本协议约定的房屋用途的……。任何一方依据本协议之约定或者法律规定行使合同解除权时，需向对方发出书面通知。收到合同解除通知书的一方应在收到通知书之日起30日内向法院提出诉讼请求确认解除合同的效力，否则视为同意解除合同。租赁协议签订后，孙红灯于2019年5月29日向冯维支付半年房租215000元（2019年5月18日至2019年11月17日），房屋保证金50000元，一年物业费19776元（2019年5月18日至2020年5月17日），冯维将租赁房屋交付孙红灯使用。2019年7月16日，孙红灯委托律师向冯维、六八物业公司发出律师函，言明，冯维将其位于南京市建邺区的商业用房出租给孙红灯从事餐饮，在合同签订、履行过程中，冯维和六八物业公司在明知餐饮企业需要使用燃气设施的情况下，告知孙红灯承租房屋虽没有通天然气，但可以使用液化气。为此，孙红灯按约付清了合同款项，并投入大量经营成本（包括对承租房屋设计、装修，经营人员招聘、培训，物品采购等费用），上述款项合计约为171万元。在孙红灯经营的餐饮企业开业之前，冯维和六八物业公司又告知孙红灯，承租房屋无法使用液化气，导致目前孙红灯经营的餐饮企业无法正常开业经营，给孙红灯带来巨大的经济损失。综上，孙红灯通知冯维和六八物业公司：请于收到本函之日起3日内与孙红灯进行接洽，商谈相关赔偿事宜。如在上述期限内，双方无法达成一致，在冯维和六八物业公司收到本函之日起3日后，孙红灯与冯维签订的《房屋租赁协议》解除，由此产生的一切法律责任由冯维和六八物业公司承担。2019年8月10日，孙红灯又向冯维发出退房通知书。同年8月12日，冯维给孙红灯回函，言明，已收悉退房通知书，冯维不同意解除合同。一审另查明，2019年5月8日，孙红灯以上述租赁房屋为经营场所，领取南京市建邺区好味来餐饮店的个体营业执照。在本案审理期间，孙红灯以其不能实现租赁合同目的，解除合同产生装修等财产损失为由，于2019年11月7日向一审法院提出鉴定申请，江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司接受一审法院委托，于2020年4月27日作出苏三师评报字（2020）第11号关于涉及孙红灯租赁南京市建邺区-2室装修资产评估报告，评估结论：经评估，于评估基准日2019年8月10日，涉及的资产在满足假设前提下的市场价值为562781.04元。一审庭审中，孙红灯提交其与第三人博观置业公司法人钱於槿的录音谈话及第三人博观置业公司关于孙红灯先生信访函的回函等证据，证明冯维在租赁房屋给孙红灯时，隐瞒不通天然气，且第三人博观置业公司不同意租赁房屋使用液化气的情况，致孙红灯不能实现从事餐饮的合同目的，给孙红灯造成巨大损失。对此，冯维和六八物业公司不予认可，第三人认可孙红灯提交证据的真实性。另孙红灯陈述，其于2019年8月21日搬离租赁房屋，2020年7月10日，将租赁房屋钥匙交付冯维。冯维表示收到租赁房屋钥匙，但坚持双方未进行交接，不同意解除合同。一审法院认为：合法的合同关系受法律保护。孙红灯与冯维签订的租赁协议真实有效，对双方均具有法律效力。各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自身义务。本案中，冯维作为出租方应向孙红灯提供符合合同约定的出租房屋，孙红灯作为承租方应按约支付租金。因双方在租赁协议中约定孙红灯有权提前解除本协议的情况是，冯维交付的房屋不符合本协议约定的房屋用途，且任何一方依照本协议之约定或者法律规定行使合同解除权时，需向对方发出书面通知。收到合同解除通知书的一方应在收到通知书之日起30日内向法院提出诉讼请求确认解除合同的效力，否则视为同意解除合同。冯维明知孙红灯从事餐饮，但其提供给孙红灯的租赁房屋不通天然气，又禁止使用液化气，致使孙红灯无法正常经营。在2019年7月16日，孙红灯发出律师函，2019年8月10日，又发出退房通知书，重申解除合同的要求时，冯维未向法院起诉要求确认孙红灯解除合同的效力，故对孙红灯提出的要求解除案涉房屋租赁协议的诉讼请求，一审法院予以支持，双方签订的房屋租赁协议可自一审法院判决之日予以解除，考虑到孙红灯于2020年7月10日，才将租赁房屋钥匙交付冯维，故孙红灯已支付的半年房租215000元（2019年5月18日至2019年11月17日），一年物业费19776元（2019年5月18日至2020年5月17日），应由孙红灯予以负担。而孙红灯已交纳的房屋保证金50000元，冯维应予以退还。关于孙红灯要求冯维赔偿其损失的诉讼请求，因冯维在履行合同过程中，未能解决孙红灯燃气使用问题，致孙红灯无法正常从事餐饮经营而解除合同，对此，冯维应负主要责任，但孙红灯于2020年7月10日才将租赁房屋钥匙交付冯维，给冯维造成房屋租金损失，孙红灯应承担一定的责任。结合孙红灯在本案审理期间，就其解除合同产生装修等财产损失提出的鉴定申请后，江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司作出的孙红灯涉及的资产损失为562781.04元的评估结论，一审法院酌定冯维承担孙红灯损失450224.83元。关于孙红灯要求六八物业公司承担损失等诉讼请求，因无依据，一审法院不予以支持。一审法院判决：一、解除孙红灯与冯维于2019年4月3日签订的《房屋租赁协议》;二、冯维于判决生效之日起十日内返还孙红灯房屋保证金50000元；三、冯维于判决生效之日起十日内赔偿孙红灯损失450224.83元；四、驳回孙红灯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19904元，减半收取9952元，评估费22000元，合计31952元，由冯维负担。二审中，本案查明的事实与一审法院一致，且双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：本案双方之间租赁合同的解除是否系因上诉人冯维的违约行为造成。本案双方对一审法院认定双方之间签订的《房屋租赁协议》于2019年4月3日解除并无异议，但上诉人主张其行为不够成违约，不应当承担违约责任向被上诉人返还保证金并赔偿损失。从本案查明的事实看，双方争议的事实焦点为涉案房屋中开办餐饮的能源使用问题。双方在租赁合同中并未明确约定涉案房屋用于餐饮的能源问题，但是从双方沟通的情况可以看出，上诉人承诺涉案房屋可以开通天然气，但事实上直到2019年12月涉案建筑物的燃气开通项目才获批准，上诉人后又承诺被上诉人可以使用液化气，但事实上无法使用，后被上诉人使用电力维持一段时间后歇业。因上诉人明知被上诉人租赁房屋用于餐饮，但其提供的房屋无法满足正常餐饮的经营需要，故一审法院认定上诉人的行为构成违约并无不当。上诉人上诉提出其并未承诺被上诉人可以使用液化气、被上诉人可以自行开通天然气、被上诉人因无法通过环保和卫生审批而停业，故其不应承担违约责任，因以上主张与本案查明的事实不符，本院对此不予支持。关于上诉人提出的被上诉人在2020年7月1日搬走了涉案房屋内部分物品、其损失应当扣减的主张。因上诉人二审中并未提供充分的证据证明其主张的事实，且双方2020年7月10日签署的《房屋租赁交接清单》中注明交接房屋内的“设备部分因诉讼正在进行中等一审判决结果出来后进行处理”；另外，涉案司法鉴定结论中机器（电子）设备及附属物的净值为156506.90元，其中包含部分可移动的设备设施，一审法院对司法鉴定结论已经整体酌情进行了分担。综上，本院对上诉人的相关主张不予支持。关于上诉人提出的一审法院未予处理反诉的问题，因其对此程序问题并未另行提出上诉，其亦有权另行起诉，故本院对其主张亦不予支持。综上所述，上诉人冯维的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8802元，由上诉人冯维负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二○二○年十一月十七日书记员 陈晓君