文书内容湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1943号上诉人（原审被告）：梁丽，女，1985年12月6日生，汉族，住四川省富顺县。上诉人（原审被告）：喻志勇，男，1983年9月1日生，汉族，住湖南省醴陵市。上诉人（原审被告）：李翠荣，女，1986年9月16日生，汉族，住四川省仪陇县。上诉人（原审被告）：喻志明，男，1981年10月1日生，汉族，住广东省广州市花都区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：叶花云，男，1966年2月22日生，汉族，住湖南省醴陵市。被上诉人（原审原告）：醴陵金地房地产开发有限公司，住所地：湖南省醴陵市左权南路**。法定代表人：曾建平，董事长。委托诉讼代理人：李金元，男，1976年1月10日出生，汉族，住湖南省醴陵市。上诉人梁丽、喻志勇、李翠荣、喻志明因与被上诉人醴陵金地房地产开发有限公司（以下简称金地房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2020）湘0281民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁丽、喻志勇、李翠荣、喻志明上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回金地房产公司的诉讼请求。二、由金地房产公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、根据双方签订《醴陵市商品房买卖合同》约定，系由醴陵市精诚物业管理服务有限公司（以下简称精诚物业公司）提供物业服务。然而金地房产公司作为房地产开发企业没有与业主委员会签订物业服务合同，不具备收取物业费的资格，其经营活动违法。二、自购买房屋后，四上诉人一直在广州工作居住，从未接到收房通知。房屋自2019年6月收房装修前一直未交付。此前的物业费应由金地房产公司自行承担。三、金地房产公司提供的物业服务存在诸多缺陷，诸如允许门面开侧门造成安全隐患，保安值班睡觉、脱岗等违约行为，不应承担物业费。金地房产公司辩称：因物业公司进驻费用较高，案涉小区自2016年交房后一直由金地房产公司提供物业服务，物业费应由业主承担。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金地房产公司向一审法院起诉请求：一、被告向其公司交纳2016年9月1日至2020年6月1日的物业费6774.3元（125.45m2×1.2元/m2/月×45个月）；二、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月9日，原告金地房产公司（出卖人）与被告梁丽、喻志勇、李翠荣、喻志明(买受人)签订《醴陵市商品房买卖合同》，并就案涉相关权利义务进行约定：1.共有情况：共同共有。2.买受人购买的商品房为都市雅苑项目中的第4幢8层803号房。3.该商品房合同约定建筑面积共125.45平方米。4.出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5.出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以招标方式选聘精诚物业公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同收费标准为住宅1.2元每平方米，收费的起始时间为交付使用日起。醴陵市都市雅苑小区投入使用后，因前期配套设施未完善、小区面积比较小、费用未达到物业公司支出标准等原因，精诚物业公司未入驻醴陵市都市雅苑小区，经多次协商未果，遂由原告在都市雅苑小区提供前期物业服务。2017年11月份，醴陵市都市雅苑小区成立首届业主委员会后，一直未就小区物业公司的选聘达成一致意见，故原告提供物业服务至今。期间,原告向醴陵市都市雅苑小区业主收取住宅物业费的标准为1.2元/m2/月。另查明，根据原、被告陈述，与四被告同时段购房的醴陵市都市雅苑小区4幢房屋业主均自合同约定的交房时间即2015年12月31日后陆续收房并装修。四被告委托诉讼代理人叶花云系醴陵市都市雅苑小区4幢903号房业主，其房屋已在2016年收房并装修。因其与四被告系亲属，且时任醴陵市都市雅苑小区保安，2016年2月至3月期间，叶花云在原告工作人员处领取了案涉房屋钥匙。2016年9月5日，被告喻志明委托叶花云在原告销售人员处领取购房不动产发票。2019年8月，四被告开始对案涉房屋进行装修。2016年9月1日至2020年6月1日期间，原告向醴陵市都市雅苑小区提供了物业服务，四被告一直未交纳物业费。原告多次催收未果，故诉至法院要求处理。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原、被告之间的物业服务关系是否成立；二、被告尚欠物业费的金额应如何确定。关于第一个争议焦点，因小区前期物业服务企业未能入驻，且后期小区业委会未达成选聘物业服务企业的一致意见等，原告作为开发商，一直向醴陵市都市雅苑小区提供物业服务至今，四被告作为小区业主，已收房并装修，实际享受了原告提供的服务，原、被告双方虽未签订前期物业管理服务协议，但双方已形成事实上的物业服务关系。四被告辩称未与原告签订物业服务合同，双方之间无物业服务关系的理由不成立，不予支持。关于第二个争议焦点，原告在案涉小区提供物业服务，履行了自己的义务，根据权利义务对等原则，原告有权请求被告支付相应的物业费。针对收费标准问题，原、被告签订的《醴陵市商品房买卖合同》明确约定，物业费收费标准为住宅1.2元/m2/月，醴陵市都市雅苑小区已交纳物业费的业主实际亦参照上述标准执行。原告提供物业服务的对象是醴陵市都市雅苑小区整体业主，与小区所有业主形成的是一个集体性物业服务关系，四被告作为小区业主，收费标准应与小区已交纳物业费的业主一致。至于收费时间的起算，《醴陵市商品房买卖合同》约定物业费收费的起始时间为房屋交付使用日。本案中，四被告的委托诉讼代理人叶花云于2016年2月至3月期间领取案涉房屋钥匙至今未返还，四被告实际已于2016年9月1日前占有使用房屋。且四被告于2016年9月5日委托叶花云在原告处领取了案涉房屋不动产发票，与四被告同时段购房的同一楼栋业主亦均在该期间收房。故原告主张自2016年9月1日起计收四被告的物业费，于法有据，予以支持。综上，四被告应向原告交纳自2016年9月1日起至2020年6月1日止的物业费6774.3元（1.2元/㎡/月×125.45㎡×45月）。被告辩称醴陵市都市雅苑的现有物业服务混乱且服务质量未达标，但未提供证据证明，对其抗辩主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：被告梁丽、喻志勇、李翠荣、喻志明于本判决生效后五日内支付原告醴陵金地房地产开发有限公司自2016年9月1日起至2020年6月1日止的物业费6774.3元。如义务人未按判决履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定由义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁丽、喻志勇、李翠荣、喻志明负担。二审中，当事人未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、当事人之间的物业服务合同是否成立；二、本案物业费应自何时起算；三、四上诉人能否以物业服务质量瑕疵为由拒付物业费。现逐一分析如下：一、当事人之间的物业服务合同已经成立。金地房产公司虽与案涉小区业主约定由精诚物业公司入驻小区提供物业服务，但精诚物业公司并未实际入驻，而由金地房产公司自行提供前期物业服务。鉴于小区全体业主事实上也已接受该前期物业服务，前期物业服务合同已经成立，四上诉人应向金地房产公司支付物业费。四上诉人仅以金地房产公司超越经营范围、未与业主委员会签订物业服务合同为由，主张金地房产公司无权收取物业费，本院不予支持。二、本案物业费应自2016年9月1日起算。本案中，四上诉人委托叶花云于2016年2月至3月间领取房屋钥匙未予返还，四上诉人已于2016年9月1日前占有房屋。根据本栋其他业主也于同一时间段收房的实际，一审判决自2016年9月1日起算物业费，并无不当。四上诉人主张自2019年6月房屋装修前未交房，与事实不符，本院不予采纳。三、四上诉人不能以物业服务质量瑕疵为由拒付物业费。物业费系用于改善物业服务质量的主要经费来源，若允许业主以物业服务质量瑕疵为由拒付物业费，物业服务质量终将因缺乏经费来源而无法改善，进而形成恶性循环。四上诉人若对金地房产公司提供的物业服务不满意，应向业主委员会反映，或通过业主大会选聘新的物业服务人的方式加以解决。综合所述，上诉人梁丽、喻志勇、李翠荣、喻志明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人梁丽、喻志勇、李翠荣、喻志明负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年十一月二十三日法官助理 齐志龙书 记 员 唐 江