四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川07民终2930号 上诉人（原审原告）：周燕，女，1967年1月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王书华，四川鼎天律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张伟，男，1966年5月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王书华，四川鼎天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李春红，女，1977年2月23日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：周传金，江油市衡平法律服务所法律工作者。 上诉人周燕、张伟因与被上诉人李春红房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2020）川0781民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周燕及张伟的共同委托诉讼代理人王书华、被上诉人李春红的委托诉讼代理人周传金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周燕、张伟上诉请求：撤销一审判决，并支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.《房屋租赁合同》约定的租期是2年，故一个月装修期免租的附条件是租期2年，但被上诉人并未履行2年的合同，所以要求免租1个月违反合同约定。且上诉人是上一个承租人带来转租签订的合同，实际并未对房屋进行装修。2.根据合同约定，被上诉人应于2020年4月15日前支付上诉人半年租金13.5万元。被上诉人未按期支付已构成违约，就算今年因疫情原因推迟一个月支付，2020年5月15日也应当支付。上诉人一直在催租，但被上诉人以要新的承租人承接为由一直拖欠。3.根据合同约定，租赁期间，任何一方因故需要解除合同，应提前一个月通知对方，需经对方同意后方可解除合同，否则属单方违约，违约方需向守约方支付违约金5万元，并赔偿守约方全部损失。被上诉人于2020年5月28日给上诉人发微信要求解除合同，上诉人并未同意。2020年6月6日上诉人虽给案外人田敏出具了委托书，委托田敏参与处理房屋租赁事宜，但被上诉人并未与田敏协商处理，也没达成一致意见。2020年6月7日上诉人给被上诉人发了《告知函》，明确被上诉人未经上诉人同意擅自拆离房屋全部设备并宣告终止承租，属于《房屋租赁合同》第十二条第八项约定的单方违约，应支付违约金5万元，并交清搬离前的房租33570元，同时应交清租赁期间的物管费、水电费等，并不得破坏性拆离房屋。被上诉人收到告知函后未予答复，也未将租赁房进行移交。直至2020年7月24日，被上诉人才将房屋钥匙移交给案外人田敏。一审中被上诉人并未提交已经移交房屋的证据。二、一审适用法律错误。对于被上诉人的违约行为，上诉人并未认可，也未达成一致，因此才起诉。一审法院以上诉人委托了案外人处理房屋租赁事宜为由，认定双方就租赁合同解除达成一致是认定错误。一审的判决违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。商业用房租赁双方都是商业目的，上诉人对出租房仍有预期利益，上诉人购房用去600万元，还有利息要支付，一审判决违反法律规定，也是对正常商业交易秩序的破坏。疫情期间，所有的商业活动主体都困难，上诉人的房屋至今未出租出去，损失还在扩大，被上诉人单方违约止损，不能让上诉人一方承受。上诉人之选择了违约金，没选择主张损失，也是充分考虑了疫情的因素。综上所述，请求二审查明事实，撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。 李春红辩称，一、2020年5月28日，被上诉人向上诉人提出解除合同，通过一审和证据可以看出，上诉人是同意解除合同的，上诉人没有提出违约责任，2020年6月6日对房屋装修进行了拆除，上诉人在2020年6月7日要求被上诉人承担违约责任，被上诉人认为上诉人主张违约金的理由不成立。二、租赁房屋的目的是经营酒吧，因受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月24日开始就停业至2020年5月1日，这期间无法使用，这属于不可抗力事件。被上诉人提起反诉要求上诉人返还租金，但一审没有支持，没有退还被上诉人主张的房租，也是平衡上诉人的经济损失，所以一审没有支持上诉人主张的违约金是合理、合法的。 周燕、张伟向一审法院起诉请求：1.判令李春红支付合同解除前的租金33750元及利息（从2020年6月6日开始至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令李春红支付单方解除合同违约金50000元；3.李春红承担本案诉讼费用。 李春红向一审法院提起反诉请求：1.判令周燕、张伟退 还房屋保证金20000元；2.退还房屋租金62000元；3.赔偿损失10000元；4.判令周燕、张伟承担本案反诉费。 一审法院认定事实：2019年6月17日，张伟（甲方） 与李春红（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于江油市，久盛华庭1＃商业用房一层157＃、159＃、161＃、163＃门面房出租给李春红，租赁期2年，从2019年4月23日起至2021年5月22日止（包含装修免租期1个月）。用于开设酒吧。第一年租金25万元，第二年租金27万元，每半年交付一次房租，先付后用。租赁押金2万元，合同期满并完善退租手续后，甲方于10个工作日内无息退还给乙方。因政策或不可抗力的原因使本合同无法履行的，双方不承担违约责任，甲方按月扣除已产生的房租后，将剩余的房租款退还给乙方，合同自动解除。由此造成的损失由双方根据政府政策承担。租赁期内，甲乙双方任何一方因故需解除合同的，应提前一个月通知对方，须经对方同意后方可解除合同，否则属单方违约，违约方应向守约方支付违约金50000元，并赔偿守约方的全部损失。 2019年10月30日，李春红通过中国工商银行向周燕转款125000元，并附言苏格酒吧付2019年11月23日至2020年5月22日房租。 2020年5月28日，李春红通过微信告知周燕不再租赁涉案房屋。2020年6月6日，周燕向案外人田敏出具委托书载明，委托田敏代表其处理涉案房屋租赁事宜。2020年6月7日，周燕通过短信表示不能破坏性的拆除相关设施设备。后因协商无果，张伟、周燕诉至一审法院。审理过程中，李春红提起反诉，一审法院依法予以合并审理。 一审法院认为，张伟与李春红订立的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方应按约定履行义务。本案争议焦点一：双方就租赁合同的解除是否达成了一致意见，李春红是否应向周燕、张伟承担50000元违约金。张伟、周燕认为是李春红单方面解除合同，要求其支付违约金50000元。李春红主张双方就合同的解除已经达成一致，且周燕委托了案外人田敏来处理相关事宜。根据合同约定，租赁期内，双方任何一方因故需解除合同的，应提前一个月通知对方，须经对方同意后方可解除合同，否则属单方违约，违约方应向守约方支付违约金50000元。本案中，李春红于2020年5月28日通过微信向周燕表达了不再租赁房屋的意思表示，周燕于2020年6月6日向案外人出具委托书，委托案外人田敏处理涉案房屋租赁事宜。双方就租赁合同的解除达成了一致，租赁合同于2020年6月6日解除。因此，周燕、张伟主张李春红支付解除合同违约金50000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 本案争议焦点二：周燕、张伟是否给李春红一个月的装修期以及受新冠疫情影响是否应减少一个月房租。根据合同约定，房屋租期为2年，从2019年4月23日至2021年5月22日止（包含装修免租期1个月），可以认定周燕、张伟给予李春红一个月的装修期，2020年5月22日合同租满一年。李春红认为因受疫情影响应减少一个月房租，但双方对免交一个月的房租并未达成一致。因此，李春红应向周燕、张伟支付2020年5月23日至2020年6月6日的房租。周燕、张伟主张李春红支付合同解除前的租金33750元及利息的诉讼请求，一审法院予以部分支持。 对于李春红请求周燕、张伟退还房租保证金20000元的主张，由于李春红提交的收据是由江油市久盛置业有限公司出具，并加盖了该公司财务专用章。李春红也没有提交证据证明江油市久盛置业有限公司向周燕、张伟支付该保证金。因此，李春红主张周燕、张伟退还保证金20000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 新冠疫情属于法律规定的不可抗力情形。虽然疫情对李春红的酒吧的经营活动有影响，但并不导致合同无法履行，且李春红要求提前解除合同，并得到周燕、张伟同意，李春红的损失已经降低，李春红再次要求退还租金有违公平原则。李春红主张周燕、张伟退还房屋租金62000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 李春红主张周燕、张伟赔偿损失10000元，在庭审中，李春红并没有提供证据证明周燕、张伟阻碍其拆除设备并造成损失，对该主张一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决： 一、李春红在一审判决生效后十日内支付周燕、张伟 租金11250元，并从2020年7月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金利息至付清之日止； 二、驳回周燕、张伟的其他诉讼请求； 三、驳回李春红的诉讼请求。 本案本诉案件受理费减半征收947元，由周燕、张伟承担，反诉案件受理费1050元，由李春红承担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了以下证据：收据，拟证明向案涉房屋的前所有人交了2万元押金，前房屋所有人陈述已将该押金给了上诉人，上诉人应返还被上诉人2万元押金；上诉人质证称：不清楚。本院对被上诉人提交的证据认证如下：该证据与本案争议的焦点不具有关联性，本院不予采信。 上诉人在二审中未提交新证据。 经审查确认的证据及庭审，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。 另查明，从双方签订的《房屋租赁合同》约定来看，案涉房屋承租时为毛坯房。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：一、被上诉人是否应支付上诉人违约金50000元；二、是否应给被上诉人一个月免租期。 关于争议焦点一。社会经济体在面对疫情及疫情防控带来的不利因素情况下，应本着公平原则，共担因疫情及疫情防控带来的不利影响，共同战胜疫情。结合本案，被上诉人承租案涉房屋是为了经营酒吧，因受疫情及疫情防控措施的影响，酒吧行业经营受到影响，甚至一度到了停止经营。一审法院在综合双方当事人的损失即兼顾双方当事人利益的基础上，支持了上诉人主张的租金（包括停止经营期间的租金），驳回了上诉人主张的因解除合同的违约金以及被上诉人主张的疫情期间的免租和停止使用期间不承担租金的请求，是在疫情背景下公平合理的兼顾了各方经济体的利益，本院认为一审法院的该处理并无不当，上诉人关于由被上诉人支付其违约金50000元的上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二。双方签订的《房屋租赁合同》约定：房屋租期为2019年4月23日至2021年5月22日，包含装修免租期1个月。从该约定来看，双方对装修免租期1月并未附加任何条件。从合同的履行来看，被上诉人也是从第二个月即2019年5月23日起支付的租金。上诉人承租的房屋是清水房，为了经营酒吧必然存在装修期，装修期免租也是商业用房的惯例。因此，上诉人关于被上诉人要求免除装修期的租金不符合条件的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人周燕、张伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1787元，由周燕、张伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  宋 岩 审判员  邱学南 二〇二〇年十一月四日 书记员  李宏琳