江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4203号上诉人（原审原告）：朱晓伟，男，1974年12月5日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：高渭清，无锡市锡山区锡洲法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：申日，男，1987年1月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人朱晓伟、申日因房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2020)苏0211民初2282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱晓伟的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。事实和理由：案涉合同约定了“租赁期满，申日如期交还。”但并未约定租赁期满后，其负有催告申日交还房屋的义务。故一审法院因其未进行催告交房就免除申日的违约责任，属认定错误。对申日的上诉意见，其答辩意见同其上诉意见。申日的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱晓伟的诉讼请求。事实和理由：1.租赁到期后，双方一直就续租问题进行商谈，但无果。朱晓伟第一次正式提出要求其搬走是在2019年12月14日的微信，要求其于2020年1月8日搬走，其于2020年1月8日搬出了案涉房屋，交还了钥匙，结清了使用费，故其不存在违约。2.违约金应以实际损失为基础。其并未给朱晓伟造成利益损失，故无需支付违约金。3.一审程序严重违法。4.对于朱晓伟的上诉，其答辩意见同其上诉意见。朱晓伟向一审法院起诉请求：1.判令申日归还无锡市天鹅湖花园B区173号2811室房屋；2.支付自2019年6月9日起至2020年2月9日止的房屋租金11513元；3.赔偿自2019年6月9日起至归还之日止按日租金双倍计算的违约金；4.支付其为申日垫付的物业费2313元、水电费112元。本案审理过程中，朱晓伟撤回上述第1、2项诉讼请求，变更诉讼请求为：1.判令申日支付违约金23000元（自2019年8月8日起至2020年1月8日搬离共5个月，按日租金双倍计算）；2.支付其为申日垫付的无锡市天鹅湖花园B区173号2811室房屋水电费112元。一审法院认定事实：2018年8月9日，申日与朱晓伟签订1份《无锡市房屋租赁合同》，以每月租金2300元价格，租用朱晓伟所有的坐落于无锡市天鹅湖花园B区173号2811室房屋办公，合同第三条约定：“该房屋租赁期限自2018年8月9日起至2019年8月8日止。租赁期满，甲方（朱晓伟）有权收回全部出租房屋，乙方（申日）应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的壹个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同”，合同第十九条约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天乙方应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金”。朱晓伟于2019年12月2日通过微信向申日发送信息称“按照合同约定的日期和条款规定执行”、“按照日租金的两倍支付”，于2019年12月14日称“现在已经5个月了…..你如果不租，就是2020年1月8日搬走”，申日回复称“房东我这两天先处理下房租的事情，然后再协商怎么办，钱打到您卡上才是最重要的，您说呢”，朱晓伟称“谈好了再打租金”、“我的意思就是按照合同约定支付违约金”，申日称“您的意思我知道了，我先和上面反应吧”。朱晓伟于2020年1月3日诉至法院，诉请如前。2020年1月8日，申日向朱晓伟发微信称“您好，房东，刚给您汇过去6200，截止2019年11月9号的1600加2019年12月，和2020年1月的，共计6200元。请您查收，我们已撤回南京，房子中办公家具我们留下了，另外我会请经理尽力申请些补偿，水电缴到12月份的。还有12月至今年月份的水电，我会联系物业抄表后结算清，钥匙您给个地址我寄送给您”，朱晓伟于2020年1月9日称“你把钥匙放到物业那里”。本案审理过程中，双方一致确认案涉房屋于2020年1月8日归还朱晓伟，租金及房屋占用使用费用已付清。申日同意向朱晓伟返还租赁期间产生的水电费共112元。上述事实，有《无锡市房屋租赁合同》、微信通讯记录、水电费发票、房屋所有权证、质证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，租赁期满应当返还租赁的房屋。朱晓伟与申日签订的《无锡市房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。租赁合同明确约定租期届满后申日应如期交还该房屋，并支付水电费用。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。申日未向法院提交证据证明双方就续租达成新租赁协议，也未提交证据证明朱晓伟同意其继续租用房屋，故法院对申日的辩称意见，因证据不足，不予采信。朱晓伟提交的证据不足以证明其于2019年8月8日合同到期后提出要求交还房屋，仅证明于2019年12月2日曾向申日提出异议，并要求支付违约金。申日在2019年12月2日接到出租人异议的通知后，仍未交还房屋的行为构成违约，依法应按照合同约定支付自2019年12月3日起至2020年1月8日止按日租金的双倍计算的违约金。根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院综合考虑已支付逾期后房屋占用使用费的情况、租金金额、逾期可得收益情况，酌定违约金为5000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、申日于判决发生法律效力之日起立即给付朱晓伟违约金5000元；二、申日于判决发生法律效力之日起立即返还朱晓伟水电费112元；三、驳回朱晓伟的其他诉讼请求。本案案件受理费375元减半收取为188元，由朱晓伟负担108元，由申日负担80元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：申日是否存在违约，若存在违约，本案违约金应如何计算。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，现有证据表明，租赁期满后，双方就是否续租问题进行了协商，在此协商过程中，申日仍继续使用案涉房屋。朱晓伟称其在租赁到期后即向申日提出交房要求，但朱晓伟并未提供证据证明，目前证据仅能证明朱晓伟于2019年12月2日向申日提出异议，并要求支付违约金。故在该日前，鉴于双方处于是否续租的协商过程中，故不应认定申日继续使用案涉房屋构成违约。但申日在2019年12月2日接到朱晓伟的异议后，仍未交还房屋，构成违约，应按照合同约定支付自2019年12月3日起至2020年1月8日止按日租金的双倍计算的违约金。一审法院在综合考虑已支付逾期后房屋占用使用费的情况、租金金额、逾期可得收益的情况下，酌定违约金为5000元并无不当。另，申日上诉称一审程序违法，缺乏事实依据，对该上诉请求，本院不予支持。综上，朱晓伟、申日的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人朱晓伟负担325元、上诉人申日负担50元。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十一月二十七日书记员 缪玲娜