河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2025号上诉人（原审被告、申请执行人）：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地河南省濮阳市中原路东段枫林水岸。法定代表人：吕红星，该公司经理。委托诉讼代理人：张文敏，河南逐鹿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：杨社红，女，1974年8月16日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：赵广森，河南尊严律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莎莎，河南尊严律师事务所律师。原审被告（被执行人）：武志伟，男，1978年8月1日出生，汉族，住河南省清丰县。原审被告（被执行人）：张红霞，女，1978年2月17日出生，汉族，住河南省清丰县。上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人杨社红，原审被告武志伟、张红霞案外人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0902民初4754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中瑞公司委托诉讼代理人张文敏，被上诉人杨社红及委托诉讼代理人赵广森、刘莎莎到庭参加了诉讼，原审被告武志伟、张红霞经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：撤销原判，改判驳回杨社红的诉讼请求。事实及理由：1．杨社红与武志伟之间合同效力不及于中瑞公司，一审认为杨社红因转让行为获得物权期待权，转让通知义务是转让人责任无事实和法律依据；2．杨社红签订合同时，明知涉案房屋上设定有抵押登记，未办理过户是自身原因造成，存在明显过错，其权利不能排除执行；3．《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，杨社红购买预售商品房，无法办理房屋更名登记系违反政策行为；4．根据买房合同约定，武志伟应于2018年8月30日前向原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理解除抵押手续，杨社红明知武志伟违约，仍向其支付房款，存在严重过错。杨社红答辩称，1．武志伟将取得房屋权利转让给杨社红，双方达成合意即生效，转让通知义务应由债权人负担，受让人无通知义务，故不存在过错；2．未办理过户杨社红不存在过错，杨社红采取“约定分期付款、解除抵押登记过户当日支付剩余房款”方式，对房屋办理抵押登记的情况进行了预防和限制；3．国家法律并未规定未取得房屋产权证之前不能进行买交易，杨社红与武志伟的买卖合同合法有效；4．房产中介公司出具证明，系武志伟未依约定履行义务，不配合办理过户手续，杨社红不存在过错。一审认定事实清楚，应当维持。武志伟、张红霞未提交陈述意见。杨社红向一审法院起诉请求：1．停止对位于濮阳市金龙湾小区8号楼1单元2404号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封保全措施；2．确认涉案房屋归杨社红所有；3．本案诉讼费由中瑞公司、武志伟、张红霞负担。一审认定事实：中瑞公司与武志伟签订《商品房买卖合同》一份，约定武志伟以银行按揭贷款方式购买中瑞公司开发的濮阳市辖区长庆路金龙湾小区第8幢1单元24层2404号房屋，中瑞公司为该按揭贷款保证人。因武志伟逾期偿还前述银行按照贷款，贷款银行于2019年7月31日扣划了中瑞公司保证金309,531.17元。2019年8月13日，中瑞公司为行使追偿权申请法院将案涉房屋予以查封，并以追偿权纠纷为由将武志伟、张红霞诉至一审法院。2019年12月20日，一审法院作出（2019）豫0902民初9057号民事判决，判决武志伟、张红霞向中瑞公司支付309,531.17元及利息。前述追偿权纠纷案（2020豫09**执942号）强制执行过程中，一审法院于2020年4月20日裁定将案涉房屋予以评估拍卖。杨社红提出执行异议。另查明，2018年1月28日，经濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间介绍，杨社红与武志伟签订《濮阳市存量房屋买卖合同》，当日杨社红、武志伟与居间人又共同签订《补充协议》。以上两份协议约定：杨社红以750,000元的价格购买案涉房屋，2018年2月8日前付首付款470,000元，剩余280,000元由杨社红在办理房屋更名手续当日支付，武志伟于2018年8月30日付清剩余贷款并办理抵押预告登记解除手续。前述协议签订当日，杨社红支付武志伟购房定金20,000元。2018年2月6日，杨社红通过银行转账支付武志伟450,000元，当日，武志伟向杨社红出具了470,000元房款收据，并将案涉房屋交付于杨社红。2018年11月6日，杨社红通过银行转账支付武志伟房款50,000元，于2019年3月21日通过微信转账2,300元。杨社红缴纳了案涉房屋2018年2月起至今的水费、电费、天然气费、暖气费用。庭审中，经法庭询问，杨社红表示愿意将前述未结清房款按法院指示交付于法院，用于强制执行，并于2020年7月31日将下余房款227,700元交付一审法院用于执行。又查明，杨社红以房屋买卖合同纠纷为由将武志伟诉至一审法院，该院作出（2019）豫0902民初11463号民事判决书，确认杨社红与武志伟签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，并判令武志伟支付杨社红违约金48,500元。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。关于杨社红两项诉讼请求，做如下评判：一是杨社红请求确认对案涉房屋享有所有权。根据《物权法》规定，不动产登记后开始取得所有权，案涉房屋所有权至今未转移登记于杨社红名下，杨社红尚未取得该不动产所有权，故杨社红请求确认案涉房屋为其单独所有的诉讼请求，无法律依据，不予支持。二是杨社红对案涉房屋是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定了案外人执行异议审查的三个实体标准，包括“案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行”。该法规第二十八条规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件的能够排除执行，虽为执行异议过程中的审查标准，但体现了对案外人关于执行标的物权期待权的与申请执行人金钱债权保护时的实体审查标准和裁判要旨。本案中，根据庭审查明的事实，可以确认：武志伟购买案涉房屋后，通过按揭贷款等方式向作为出卖方的中瑞公司履行了的房款全部支付义务，且受领了房屋的交付，因此，武志伟已全部履行房屋买卖合同的约定义务，取得了案涉房屋的物权期待权。武志伟在尚未取得所有权登记的情况下，约定将案涉房屋转让于杨社红，转让标的并非所有物，实为原房屋买卖合同债权的转让，根据合同法规定，债权转让系转让人与受让人之间的合同行为，转让合意达成后即生效。杨社红与武志伟签订合同后，杨社红按照合同约定履行了转让款支付义务，受领了房屋交付，说明转让合同已经履行，杨社红已经取得了对案涉房屋的物权期待权。债权转让通知债务人的法律效果在于转让效力得约束债务人向受让人履行，非转让效力要件，且转让通知义务应由转让人负担。因此，上述杨社红的受让行为系依法进行，其转让过程中不存在过错。如上所述，中瑞公司辩称杨社红与武志伟之间的交易为限制流通物买卖、存在过错的意见，系对转让标的法律属性认识错误，不予采纳。依据濮阳市金辉房地产经纪有限公司出具的证明可以认定，武志伟至今未按照合同约定履行义务，不配合杨社红办理更名及房屋过户手续，是杨社红至今未取得合同更名和对案涉房屋权属登记的原因，杨社红在房产过户登记的过程中并不存在过错。同时，杨社红同意将下余对武志伟的未付转让款227,700元交付法院用于强制执行。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，并参照该法规第二十八条规定的要旨，基于杨社红对案涉房屋已享有的物权期待权与中瑞公司金钱债权执行平衡保护的考虑，在杨社红同意将下余款项交付执行的情况下，应保护杨社红对案涉房屋的物权期待权，杨社红对案涉房屋享有的民事权益足以排除案涉金钱债权的强制执行，应停止对涉案房产的执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条第一款，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并参照该法规第二十八条之规定，一审判决：不得执行位于濮阳市市辖区××小区××楼××单元××号房屋。一审案件受理费5,950元，由中瑞公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据，本院查明事实与一审认定一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。关于本案法律适用问题，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普通性条款，对所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。一审参照上述规定第二十八条并无不当，中瑞公司上诉称一审适用法律错误，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案杨社红提出的执行异议是否成立，应从上述规定的四个方面逐一进行审查。首先，根据查明的事实，杨社红在法院查封涉案房屋之前，经中介机构居间，与武志伟签订了《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，两份合同已经一审法院（2019）豫0902民初11463号民事判决认定为合法有效。中瑞公司以杨社红购买预售商品房的行为违反法律和政策为由，否认上述合同效力的上诉意见，不予采纳。其次，在一审诉讼中，杨社红提交了查封前自2018年2月以来交纳的涉案房屋水费、电费、天然气和供暖费的票据，一审据此认定杨社红在法院查封前已合法占有涉案房屋合法有据。再次，杨社红已按照《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定的付款进度向武志伟支付了大部分房款，且向一审法院交付了剩余房款227,700元以供执行。最后，关于涉案房屋未办理过户登记的原因。依据《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定，因签订合同时武志伟尚未取得房产证，客观上双方无法办理过户登记，因不能预计武志伟取得房产证的时间，故双方对过户登记程序、时间及过户费用承担进行了详尽约定。同时，协议还约定，武志伟应在2018年8月30日前向原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理解除抵押手续。但是，由于武志伟未依约偿还剩余贷款，原贷款机构已通过代扣保证人中瑞公司保证金的方式受偿，涤除了抵押权。濮阳市金辉房地产经纪有限公司出具的证明显示，由于武志伟不配合办理更名及房屋过户手续，致使杨社红至今未能进行权属登记，故涉案房屋未能办理涉案房屋过户登记，并非杨社红自身原因。中瑞公司上诉主张杨社红明知房屋存在抵押以及未取得产权证，存在自身过错的上诉主张，不予支持。综上所述，中瑞公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,742元，由濮阳市中瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭循利审判员  苏章臣审判员  张慧勇二〇二〇年十一月二日书记员  高嘉潞