重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初21323号原告：重庆市嘉实物业管理有限公司，住所地重庆市江**中兴段**，统一社会信用代码91500105709308942Q。法定代表人：高琴，总经理。委托诉讼代理人：蒋洪，重庆渝韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，重庆渝韬律师事务所律师。被告：胥波兰，女，1979年10月25日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：邹建文（系被告胥波兰丈夫），住重庆市忠县。被告：邹建文，男，1973年3月7日出生，汉族，住重庆市忠县。原告重庆市嘉实物业管理有限公司（以下简称嘉实物业公司）与被告胥波兰、邹建文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告嘉实物业公司的委托诉讼代理人蒋洪，被告胥波兰的委托诉讼代理人邹建文、被告邹建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉实物业公司向本院提出诉讼请求：判令二被告支付原告2012年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费6752.20元（74.24平方米×1元/月/平方米×91个月，计算得出6755.84元，只主张6752.20元）、公摊水电费455元（5元/月×91个月）及违约金2296元[以7207.20元（6752.20元+455元）为基数，从2019年8月1日起，按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止]。事实和理由：二被告系江北区城市印象小区业主，居住在**，原告是该小区的物业服务企业，双方签订了物业服务合同，约定物业服务费按照1元/平方米（建筑面积）计算，公摊水电费用5元/月，如果被告未按时交纳，按照每日万分之三的标准支付违约金。但2012年1月1日至2019年7月31日期间，被告尚欠物业服务费6752.20元、公摊水电费455元及欠缴物业服务费和公摊水电费的违约金2296元。原告曾多次催收，但被告一直未予缴纳，现诉至法院，请求判如所请。被告胥波兰、邹建文辩称，不认可物业服务合同上业主委员会代表的签名，认为物业服务合同系无效合同；涉案小区物业管理混乱，清洁卫生差、公共区域收益不公开、存在消防安全隐患、小区外人员可以随意进出导致经常发生偷盗事件；请求在诉讼时效内的物业服务费半价支付，且不支付违约金和诉讼费。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区城市印象小区的物业服务企业，二被告系重庆市江北区中兴段X号（城市印象小区）X-X号房屋业主，该房屋建筑面积74.24平方米。2010年2月3日，城市印象小区业主委员会（甲方）与嘉实物业公司（乙方）签订《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》，约定由嘉实物业公司为城市印象小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年2月3日起至2013年2月2日止。合同第四章第六条约定，住宅物，住宅物业服务费按建筑面积收取每月每平方米1元乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容标准提供服务；第四章第七条约定，公用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，柴发电价差、总分表差额、变压器损耗、公用水电等均应由使用人据实分摊；第四章第八条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；第四章第九条约定，房屋共用部分、共用设备、设施、公用设施的维修养护保修期内的由开发商承担，保修期之后属日常维保的由乙方承担，属专项维修或更新改造的，依法由专项维修基金承担；第五章第十二条约定，乙方应履行的义务：制止本物业管理区域违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；协助做好本物业管理区域内的安全防范工作……合同第八章第二十七条约定，甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同到期后，双方于2013年1月28日、2016年2月2日、2019年1月30日三次续约至2019年6月30日，其余合同内容与前述《物业服务合同》一致。到期后，经城市印象小区业委会请求，原告同意延长一个月物业服务期。二被告于2008年年底接房，2009年入住。原告按照每户5元/月向小区内业主收取公摊水电费用。庭审中，原告还举示了《化粪池清掏合同》和《重庆市电梯日常维护保养合同》，《化粪池清掏合同》主要载明了工程名称为绿湾·相国苑（城市印象小区），工程地址为江北区中兴段82-87号，承办范围为全面清掏化粪池，清掏与疏通化粪池周边范围内的主排污、排水及雨水管道，粪渣及垃圾全部打包外运，打扫施工现场周边环境卫生，并进行消毒处理等内容；《重庆市电梯日常维护保养合同》系由嘉实物业公司与重庆三合电梯有限公司所签订，约定由重庆三合电梯有限公司为《电梯维保清单以及日常维护保养费》中列明的嘉实物业公司使用、管理的电梯提供日常的维护保养和急修服务等，拟证明其为涉案小区提供了物业服务。二被告对上述证据的真实性认可。庭审中，原告还举示了《物业费催费函》及EMS邮寄底根，《物业费催费函》主要载明：X-X-X胥波兰、邹建文业主，根据资料显示已欠嘉实物业从2012年1月1日至2019年7月31日期间的物业费6753.20元，能源公摊费455元，滞纳金2296元，其拖欠行为已经严重违反了《物业管理条例》等相关法律法规规定，同时也违反了《物业服务合同》，已经构成严重违约，侵犯了嘉实物业的合法权益，也侵害了广大缴费业主的权益，并督促务必在2019年11月25日前缴清拖欠的物业费等，否则将进行依法追偿等内容；EMS邮寄底根载明寄件人为嘉实物业公司，邮戳上的时间为2019.11.15，收件人为胥波兰、邹建文，电话为15025******X，收件地址为重庆市江北区中兴段X号城市印象小区X-X-X号，邮寄品名为《物业费催费函》，拟证明原告就本案诉请相关费用已向二被告进行过催缴。二被告对上述证据的真实性认可，但称没有收到过该函。庭审中，针对二被告主张《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》系无效合同的主张，本院向二被告释明其是否另案起诉确认该合同效力，并限期其提交相应的起诉材料，但二被告未在本院指定期间内提交另案起诉确认合同效力的证据材料。上述事实，有《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》四份、《请嘉实物业延长一月物管》、《关于请嘉实物业延长一月物管的回复函》、物业费催费函及EMS邮寄底根、《化粪池清掏合同》、《重庆市电梯日常维护保养合同》、（2019）渝0105民初29654号民事判决书、重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，关于诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力。原告举示的催缴物业服务费的EMS邮寄凭证显示，原告于2019年11月15日向重庆市江北区中兴段X号X-X-X号邮寄了《物业费催费函》，虽然该邮件于2019年11月16日被退回，二被告也辩称并未收到该函件，但原告邮寄的地址是二被告的居住地，即使被退回，也应视为原告所邮寄的函件有效送达二被告，故原告向二被告邮寄《物业费催费函》的行为产生了诉讼时效中断的效力。2012年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费和公摊水电费，到《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日，诉讼时效已满两年，故本院对原告请求的上述期间的物业服务费和公摊水电费不予支持。2015年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费和公摊水电费，根据规定，到《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日，诉讼时效未满两年的，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，如上所述，原告向二被告邮寄《物业费催费函》的行为产生了诉讼时效中断的效力，诉讼时效从2019年11月17日重新计算。原告于2020年8月10日诉至本案，其请求的2015年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费和公摊水电费未超过诉讼时效。二被告主张《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》系无效合同，但现无证据证明二被告的主张成立，二被告也未在本院指定期限内提交其起诉确认合同效力的材料，在该合同未被确认无效或撤销的情况下，本院对二被告关于该合同的效力的主张不予采纳。本院确认原告与涉诉小区业主委员会签订的《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力，原被告均应依约各自履行合同义务。庭审中，原告举示了《重庆市电梯日常维护保养合同》、《化粪池清掏合同》等证据拟证明在诉争期间向二被告提供了物业服务，被告理应支付物业服务费，二被告亦对上述证据的真实性予以认可，故本院采纳原告所举示的证据。因二被告未举证证明其在原告主张的物业服务期间的交费情况，应承担不利的法律后果，同时二被告主张诉讼时效期间内应付的物业服务费应按半价支付既无法律规定亦无合同约定，本院对该项主张不予支持。故二被告应支付原告2015年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费3415.04元（74.24平方米×1元/月/平方米×46个月），本院对原告该项诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。关于公摊水电费的问题，虽然二被告对应缴纳公摊水电费存有异议，但因公摊水电费确属小区公共区域必然产生的费用，故对于原告主张按照每户每月5元的标准计收，本院予以支持。故二被告应支付原告2015年10月1日至2019年7月31日期间的公摊水电费230元（5元/月×46个月）。本院对原告该项诉讼请求中符合法律规定的部分亦予以支持。对于原告所主张的违约金，因原告提供的物业服务确实存在部分瑕疵，被告拒交费用也属事出有因，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告胥波兰、邹建文于本判决生效之日起十日内向原告重庆市嘉实物业管理有限公司支付2015年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费3415.04元。被告胥波兰、邹建文于本判决生效之日起十日内向原告重庆市嘉实物业管理有限公司支付2015年10月1日至2019年7月31日期间的公摊水电费230元。驳回原告重庆市嘉实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胥波兰、邹建文负担。本判决为终审判决。审 判 员 施荣鑫二〇二〇年十一月十九日法官助理 李文韵书 记 员 肖 杰