江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民初681号 原告：孙伟平，男，汉族，1968年9月21日生，住址：江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：焦丽君，浙江民禾（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭婷，浙江民禾（南昌）律师事务所实习律师。 被告：江西省金融资产管理股份有限公司，住所：江西省南昌市红谷滩新区雅苑路**江西金控大厦**，统一信用代码：91360125MA35GKT89C。 法定代表人：甘成久，董事长。 委托诉讼代理人：王雪薇，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 第三人：李晓华，男，汉族，1963年9月20日生，住址，住址江西省上饶市信州区div> 第三人：汪碧涛，女，汉族，1964年6月3日生，住址，住址：上海市普陀区div> 上述两第三人共同委托诉讼代理人：郭帮红，江西东方红律师事务所律师。 原告孙伟平与被告江西省金融资产管理股份有限公司（以下简称江西金融资产公司），第三人李晓华、汪碧涛案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙伟平及委托诉讼代理人焦丽君、彭婷，被告江西金融资产公司委托诉讼代理人王雪薇，第三人李晓华、汪碧涛共同委托诉讼代理人郭帮红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙伟平向本院提出诉讼请求：1、请求中止对第三人李晓华、汪碧涛名下所有的位于上饶市信州区（不动产证号：上房权证上饶市字第××号、上房权证字第××号）的执行；2、请求解除对第三人李晓华、汪碧涛名下所有的位于上饶市信州区（不动产证号：上房权证上饶市字第××号、上房权证字第××号）的查封；3、依法判令将第三人李晓华、汪碧涛名下所有的位于上饶市信州区（不动产证号：上房权证上饶市字第××号、上房权证字第××号）过户至原告名下。事实与理由：2007年9月30日，第三人李晓华（即开发商上饶市华都房地产开发有限公司的实际控制人）将坐落于上饶市信州区，房屋建筑面积以房屋产权登记机关过户后重新核定的建筑面积为准，即69.77平方米）出售于原告，并双方通过居间人上饶市房屋置换经营管理公司签订《上饶市房地产买卖居间合同》，原告于2007年9月30日、2008年1月2日将购房款通过现金及转款的形式支付至开发商上饶市华都房地产开发有限公司，并出具了收据。但是在2008年1月2日第三人将房屋交付给原告后，第三人一直未配合原告过户。经查明上述房产由南昌市中级人民法院于2018年2月26日以（2017）赣01民初522号文书查封，为维护原告自身合法权益，原告向南昌市中级人民法院提出执行异议申请，因被裁定驳回，现特提出执行异议之诉。 被告江西金融资产公司辩称：一、原告并未依法有效取得房屋所有权，因此并不能对抗执行。1、涉案合同的主体是李晓华，但李晓华并未签字。2、合同约定的房产证号与本案房产证号不一致，明显不是一套房子。3、合同约定的购房金额是14万，但原告辩称已经支付24万，价格明显不符合常理，违背了交易习惯。4、在签订购房合同的时候，李晓华并非该房屋的所有权人，因此无权处分，原告签订合同时未尽到审慎义务，故并非善意第三人。二、该合同签订于2007年，但被告是在2018年进行的保全，在11年间原告都未去办理相关的过户手续，是明显怠于行使权利，有明显的过错，不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条。因此本案的保全及执行工作是依法进行的，原告的诉请无法无据，应该自行承担法律后果。 第三人李晓华、汪碧涛述称，原告与李晓华确定买卖关系是2007年9月30日，物权法生效时间是2007年10月1日，我方认为李晓华和原告的买卖关系是合法有效的，应受法律保护。李晓华将房屋卖给原告并已完成了整个交易。第三人与原告的买卖关系已经合法成立。执行查封不应适用物权法颁布以后的相关法律规定和司法解释。请求法院能够判决撤销查封和拍卖，依法保护第三人与原告的合法的买卖。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经综合审查原告提交的证据，结合质证意见，对原告证据认证如下：第一组证据：《房地产买卖居间合同》上有李晓华的签章和孙伟平的签字，李晓华认可真实性，可以证明双方就房屋买卖达成合意，但合同所载房产证号并非本案案涉房产证号，故不予确认；华都公司的收据并无转账凭证所佐证，现有证据材料不能证明孙伟平已支付购房款项，且房产买卖双方是李晓华与孙伟平，并非华都公司，故不予确认。第二组证据：房屋租赁合同、水电费缴费记录等可以证明孙伟平已占有并出租华都商务大厦6楼A室。第三组证据：《上饶市存量房买卖合同》上并无李晓华签字，故不予确认。 本院结合上述认证的证据以及当事人陈述，认定本案事实如下： 2007年9月30日，李晓华与孙伟平以及上饶市房屋置换经营管理公司签订《上饶市房地产买卖居间合同》，约定李晓华出售座落于上饶市信州区的房产证号30××22的房产给孙伟平，价款148390元。孙伟平自述以现金方式付了购房款，总计245907元。上饶市华都房地产开发有限公司向孙伟平开具了收据三张，分别为：2007年元月10日53元，2007年9月30日218000元，2008年元月2日27907元。2009年4月24日，李晓华、汪碧涛取得坐落于上饶市信州区的房产的产权证，证号：上饶市-3055260，产权面积69.77平方米。上饶市信州区一直由孙伟平占有并出租。 在本院执行江西金融资产公司申请执行李晓华、汪碧涛借款合同纠纷一案中，孙伟平对本院查封的李晓华、汪碧涛名下位于上饶市信州区（不动产证号：上房权证上饶市字第××号、上房权证字第××号提出异议，要求解除查封。本院执行局于2020年8月12日作出（2020）赣01执异137号执行裁定，驳回孙伟平的异议请求。故孙伟平提起本案执行异议之诉。 2020年11月4日，孙伟平的委托诉讼代理人焦丽君、彭婷向本院申请调查令，欲调取孙伟平在中国工商银行两张银行卡（卡号：95×××50；45×××96）的2007年至2009年间的现金取款凭证等银行交易记录。本院准许并出具调查令。孙伟平的委托诉讼代理人持调查令后未反馈调查结果。 本院认为，根据诉辩主张，本案争议焦点如下：原告孙伟平对于本院查封的李晓华、汪碧涛名下位于上饶市信州区（不动产证号：上房权证上饶市字第××号、上房权证字第××号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，孙伟平如要排除强制执行，应满足上述四项条件，现分别阐述如下： 第一、原告在人民法院查封前是否已签订了合法有效的书面买卖合同，是否已合法占有案涉房产。本院于2018年2月26日查封案涉房产，孙伟平与李晓华于2007年9月30日签订《上饶市房地产买卖居间合同》，在时间上确实早于查封，但该合同上所载明的房产证号为30××22，房产座落为上饶市信州区，面积69.74平方米。与案涉房产在产权证号、座落、面积上均不一致，原告未提交证据证明亦无法解释说明案涉房产就是该合同所载明的房产。孙伟平提交了一份落款时间为2020年6月17日的《存量房买卖合同》，该合同上房产证号、面积、座落与案涉房产一致，但该合同上无李晓华签字，且落款时间晚于本院查封时间。因此，在现有证据情况下，本院无法认定孙伟平与李晓华就诉争房产在本院查封前签订了合法有效的买卖合同。孙伟平提供了租赁合同以及水电缴费记录，欲证明其已占有案涉房产。但根据租赁合同反映，其即使已占有并出租房产，亦是针对6楼Ａ室。 第二、是否已支付全部价款。根据孙伟平自述，其已支付全部价款245907元，并有上饶市华都房地产开发有限公司向孙伟平开具的收据三张为证。但并无银行转账记录为证，其陈述系以现金支付，但又未提交取款凭证相佐证，且自述的购房款245907元，与《上饶市房地产买卖居间合同》约定的价款148390元相差较大，本院难以认定孙伟平已支付完毕全部款项。 第三、未办理过户的原因。自2007年9月30日签订《上饶市房地产买卖居间合同》至本院查封已近十一年，从李晓华取得产权证的2009年4月24日至本院查封亦有九年之久，没有证据显示孙伟平积极要求李晓华办理过户登记手续，且房产证原件亦是在今年才交给孙伟平。孙伟平认为是李晓华不配合办理过户，但如李晓华所称过户登记是两人的共同责任，而非一方责任。在如此长的时间内，孙伟平怠于行使自己的权利，存在过错，应承担不利的法律后果。 综上，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故对于原告诉请排除强制执行，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告孙伟平诉讼请求。 案件受理费4989元，由孙伟平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：14×××42；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黄  琳 审 判 员 欧阳晓明 审 判 员 王 晶 晶 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 时 君 晔 书 记 员 陈 佳 胜