呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3176号上诉人（原审原告）：张永生，男，现住山西省。委托诉讼代理人：王少敏，山西九原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司。法定代表人：林春梅，系公司总经理。委托诉讼代理人：林建华，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司。法定代表人：吕某，公司总经理。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人张永生因与被上诉人内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司（以下简称泰戈公司）、被上诉人内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司（以下简称蒙元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人张永生及其委托诉讼代理人王少敏，被上诉人泰戈公司的委托诉讼代理人林建华，被上诉人蒙元公司的委托诉讼代理人刘克勤、高鑫，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张永生上诉请求：撤销一审判决，改判泰戈公司、蒙元公司双倍返还购房款1946750元及利息或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。2011年6月8日，吕某作为帝桥豪庭项目负责人，以泰戈公司名义进行该项目的开发。吕某为项目开发所需，于2014年6月10日向张永生借款95万元，张永生当日通过银行卡转账，向吕某转账95万元。2014年3月21日，蒙元公司股东发生变更，由郝金荣、罗建国变更为吕某、何英。2014年3月25日，泰戈公司与蒙元公司签订《协议》并进行公证，将帝桥豪庭建设项目转让给蒙元公司，泰戈公司将所有的债权债务遗留问题转给蒙元公司，但许可证主体仍然为泰戈公司。2015年4月23日，张永生与泰戈公司签订三份《商品房买卖合同》：购买了呼和浩特市金川开发区帝桥豪庭小区第A2#9层905号房（建筑面积为94.52平方米）、帝桥豪庭小区A3#二单元16层1602号房（建筑面积108.23平方米，价值为270575元）、帝桥豪庭小区第A3#2单元9层902号房（建筑面积为138.67平方米，价值为346675元）共三套房，总价973375元，约定交房日期为2015年12月30日。2015年底，因未能完工，故未能如期交房。经张永生多次催问，泰戈公司承诺在2019年6月份交房。2018年7月22日，张永生出具《变更更名申请》，就商品房房号、户型等变更并更名，同时按照蒙元公司【2017】01/02文件相关规定更名并承担相关费用。2019年3月21日，蒙元公司向张永生出具《退房收款单》，但因与张永生要求不一致而未签。从上述事实可知：1、2014年6月10日前，吕某向张永生借款，用于“帝桥豪庭”房地产开发项目，依照《民间借贷司法解释》第二十三条：企业法定代表人或者负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。所以，泰戈公司与吕某为共同债务人。2、2015年4月25日，吕某、泰戈公司为消灭债权，与张永生签订《商品房买卖协议》，且目的是以物抵债。其间泰戈公司与吕某签订《项目转让协议》，但未办理相关手续的变更登记,又因为债务转让未经债权人同意,对债权人不产生法律效力。故该商品房买卖协议签订主体仍为泰戈公司,该商品房买卖协议实质并非为债权担保协议。3、2018年7月22日,张永生出具《变更更名申请》,实质是委托蒙元公司代张永生出售房屋。《商品房买卖合同》作废的前提条件是,房屋出售第三人后，张永生取得售房权,并据【2017】01/02号文件相关规定承担相关费用。4、蒙元公司未依据【2017】01/02号文件出售商品房,于2019年3月21日,要求张永生退房收款,遭张永生拒绝。5、现三份《商品房买卖合同》依然合法有效。但后经张永生查询知泰戈公司、蒙元公司已将三套房转让他人,但并未履行交付房款给张永生的义务。综上:一审认为:张永生与泰戈公司签订的三份《商品房买卖合同》中约定的付款方式均为“顶账房”,且合同签订后张永生未实际向泰戈公司、蒙元公司支付购房款,自合同签订至今双方未办理房屋交付或者物权登记手续,张永生与泰戈公司签订的《商品房买卖合同》并不是以转移房屋所有权为目的,而是为其与吕某之间的债权债务提供担保，而非以物抵债协议是错误的。二、一审法院未查明【2017】01/02号文件的内容就认定为是担保,是违法的,蒙元公司有义务提交该证据而未提交,法院依法应当查明而不是直接判决。三、一审法院认定《商品房买卖合同》是为债务提供担保，而非以物抵债协议，就应依《民事诉讼法》第一百二十四条之规定履行释明权，告知张永生主张的法律关系与审理查明的关系不一致，要求变更诉讼请求，追加被告吕某。现一审法院按张永生与吕某之间形成的债权债务关系应另行主张的判决是违法的。综上，请求二审法院支持张永生的全部上诉请求，依法改判或者发回重审。泰戈公司辩称，涉案房屋所在项目已于2014年3月25日由泰戈公司协议转让给蒙元公司，并依法进行了公证。协议中已经把项目中所有的债权债务、权利义务转让给了蒙元共公司。泰戈公司没有收过购房款，也没有签订合同。蒙元公司辩称，一、张永生主张的基础法律关系为商品房买卖，不是以物抵债。张永生在一审中主张的法律关系为商品房买卖，变更诉讼请求后仍然是以《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条为其请求权的依据，而根据庭审查明的事实，张永生与蒙元公司法定代表人吕某之间系借贷关系，并不存在真实的房屋买卖关系，现张永生以商品房买卖作为请求权的基础提起本案诉讼，没有事实依据。二、涉案三份《商品房买卖合同》及收据已经作废，张永生没有合同依据。本案中，2018年7月22日张永生针对涉案三份《商品房买卖合同》签订《变更更名申请》，签订该份申请的目的系张永生与吕某之间的借款已经结清，且申请中明确了三份房屋买卖合同及相应的票据作废，明确了三份房屋买卖合同的性质为抵押担保。现张永生以作废的三份房屋买卖合同及票据提起本案诉讼，没有合同依据，最后，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条是人民法院关于不予受理不同情况下诉讼的规定，与释明权无关。【2017】01/02号文件系蒙元公司的内部文件，并不影响本案的实体审理，且其内容也明确了借款抵押房应签署更名文件，与张永生的情况相同。张永生向一审法院起诉请求：依法解除张永生与泰戈公司签订的三份《商品房买卖合同》并判令蒙元公司与泰戈公司双倍返还购房款1946750元（973375元×2）和资金占用期间的利息（以本金973375元为基数，按年利率6%计算，从2015年4月23日起算，利息算至实际给付之日）。一审法院认定事实：吕某系蒙元公司的法定代表人，2014年6月10日，张永生通过银行转账的方式向吕某转账950000元。2015年4月23日，张永生与泰戈公司分别签订了三份《商品房买卖合同》，合同编号均为GF-2000-0171，合同所涉及的房屋分别为：一、帝桥豪庭第A2幢9层905号房，建筑面积94.52平方米，总金额为356135元，付款方式为顶账房；二、帝桥豪庭第A3幢3单元16层1602号房，建筑面积108.23平方米，总金额为270575元，付款方式为顶账房；三、帝桥豪庭第A3幢2单元9层902号房，建筑面积138.67平方米，总金额为346675元，付款方式为顶账房。同日，泰戈公司分别出具了三张收据，收据所载金额分别为356135元、270575元、346675元。上述三份《商品房买卖合同》落款处加盖了泰戈公司合同专用章，同时加盖了吕某印章。签订合同后张永生未实际向泰戈公司支付购房款。双方之间也未办理房屋交付或者物权登记等手续。现合同涉及的帝桥豪庭第A2幢9层905号、A3幢3单元16层1602号、A3幢2单元9层902号房屋均由蒙元公司另行销售。另查明，2014年9月26日，蒙元公司（甲方）与泰戈公司（乙方）签订《协议》，主要约定：“鉴于2011年6月8日“帝桥豪庭”项目负责人吕某自筹资金以乙方名义取得位于呼市金川技术开发区约17.7亩国有建设用地使用权，并以乙方的名义对该宗地进行房地产“帝桥豪庭”项目开发。现“帝桥豪庭”项目负责人已有自己的公司“内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司”即甲方，乙方同意该项目负责人将该项目以其自己的公司甲方进行开发建设，并同意将该项目相关证件等变更在甲方名下……”，上述协议经公证处公证，出具了（2014）呼青证内字第7840号公证书。又查明，张永生于2018年7月22日，向蒙元公司出具三份《变更更名申请》，主要内容为：本人张永生（身份证号码：×××），现申请将预留的“帝桥豪庭”商住小区商品房依据内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司售楼部销控实际情况，就商品房、户型等变更并更名，同时按照内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司【2017】01/02号文件相关规定更名并承担相关费用。对于因本次更名可能造成的一切经济、民事纠纷等法责任及刑事责任，本人张永生愿承担相应后果，与内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司无关。A2-905号、A3-2-902号、A3-3-1602号抵押《商品房买卖合同》及票据作废，特此声明。一审法院认为，张永生自认2014年6月10日向案外人吕某出借950000元。为抵顶上述债务，于2015年4月23日与泰戈公司签订三份《商品房买卖合同》，该三份合同中约定的付款方式均为“顶账房”，且合同签订后张永生未实际向被告泰戈公司支付购房款。自合同签订至今双方未办理房屋交付或者物权登记手续。张永生与泰戈公司签订的《商品房买卖合同》并不是以转移房屋所有权为目的，而是为其与吕某之间的债权债务提供担保，故双方未形成房屋买卖合同法律关系。另，在无实际发生交付购房款的情形下，张永生亦不应当向泰戈公司、蒙元公司主张退还房款。综上，张永生按房屋买卖合同纠纷主张解除涉案合同并退还购房款的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于张永生与案外人吕某之间形成的债权债务关系，张永生应当另行主张。据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张永生的诉讼请求。案件受理费13534元，由原告张永生负担。二审中，关于95万元借款形成的过程，蒙元公司陈述：张永生向吕某出借借款100万元，实际给付95万元，未约定还款期限及利息，三份《商品房买卖合同》是用于借款抵押担保的，款项转至吕某名下后，案外人张某用了一部分；张永生陈述：张永生于2014年6月10日向吕某出借借款100万元，实际支付给吕某95万元，5万元可能作为了利息，约定还款期限为半年，未约定利息，约定吕某若到期未还，则将三套房屋作为借款投资的回报。关于以上借款的还款，蒙元公司陈述：张某还了张永生45万元，蒙元公司以半山半水小区的一套房屋抵顶了借款，款已结清；张永生陈述：抵顶半山半水小区房屋的时间为2015年之前，抵顶价格为40万元，张永生以28万元的价格出售，但该套房屋与本案的借款没有关系，且未收到过张某的还款。关于形成于2018年7月22日的三份《变更更名申请》载明的“本人张永生将预留的“帝桥豪庭”商住小区商品住房根据蒙元公司销控实际情况，就商品房房号、户型等变更并更名……A2-905号/A3-2-902/A3-31602抵押《商品房买卖合同》及票据作废”，张永生对以上约定的解释为：张永生将三份《商品房买卖合同》质押在蒙元公司，委托蒙元公司将三套房屋销售，销售所得扣除相关费用后剩余款项还给张永生，蒙元公司完成销售后，三份《商品房买卖合同》作废。蒙元公司已将三套房屋出售，但未将回款交予张永生。蒙元公司对以上约定的解释为因双方债务以已经结清，张永生未能将三份《商品房买卖合同》及票据交回，故张永生签订《变更更名申请》后，三份《商品房买卖合同》及票据作废。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为，本案的基础法律关系应如何认定，张永生是否有权请求解除涉案三份《商品房买卖合同》。二审中，本院向张永生释明是否变更诉讼请求，张永生未在指定期限内提交变更诉讼请求申请。针对争议焦点，本院认为，二审中，张永生及蒙元公司均陈述，张永生向吕某出借借款。张永生陈述，三份《商品房买卖合同》形成的原因系双方约定若吕某未还借款，则将盖有吕某名章及泰戈公司合同专用章的三份《商品房买卖合同》所涉的三套房屋作为借款投资的回报，目的是以物抵债。按照张永生的主张，本案张永生与泰戈公司、吕某签订《商品房买卖合同》的目的为：吕某将涉案三套房屋作为借贷关系不能履行时抵偿债务的标的物。现出借人张永生诉请解除《商品房买卖合同》，系由于履行借贷关系过程中而产生的争议，应当根据原债权债务关系提起诉讼，即按照民间借贷法律关系提起诉讼。经本院释明，张永生未提交变更诉讼请求的申请。此外，张永生对《变更更名申请》的解释为蒙元公司完成销售后，三份《商品房买卖合同》即作废，并陈述蒙元公司已将三套房屋出售。故在三份《商品房买卖合同》失效的情况下，张永生已丧失对涉案三份《商品房买卖合同》提起解除之诉的权利。综上，故对张永生请求解除《商品房买卖合同》并判令蒙元公司与泰戈公司双倍返还购房款及利息的诉讼请求不予支持。综上所述，张永生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由张永生负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十一月二十七日法官助理 贾沛然书记员 韩若萱