广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1300号上诉人（原审原告）：欧丽卿。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州广丰房产建设有限公司，住所地广东省广州市广州大道****。法定代表人：简祖扬。破产管理人：广东广信君达律师事务所。负责人：肖小俊。委托诉讼代理人：张泽宇，广东广信君达律师事务所律师。上诉人欧丽卿因与被上诉人广州广丰房产建设有限公司（以下简称广丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初19348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。欧丽卿上诉请求：撤销一审判决；改判广丰公司协助欧丽卿办理广州市越秀区××路×号××大厦×层1011室的产权登记手续。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决通过欧丽卿举证己查实：欧丽卿所购案涉房产已于1994年1月25日在广州市房屋行政管理部门办理了预售登记，办理前提条件是该房产业经规划验收合格、取得预售许可证的房屋，是行政主管部门允许上市交易的。一审判决也认定欧丽卿同广丰公司之间于1993年8月28日所签《房地产预售契约》合法有效。广州市中级人民法院于（2018）粤01执异571号《执行裁定书》认定欧丽卿案涉房产依法享有足以排除执行的权利，也即欧丽卿对案涉房产依法享有独立的所有权。上述事实已完全符合房管部门办理产权登记的条件，仅是由于我国特有的预售代办制度设计要求必须要房屋开发建设单位代办的程序，导致欧丽卿无法自行办理产权登记,必须要广丰公司代办，但代办的条件已完全具备。二、2006年4月案涉房产的竣工图所反映的案涉房产的位置、面积与预售契约的附图有差异，一审判决据此判决驳回欧丽卿办证请求没有法律依据。欧丽卿于1993年签订预售契约并支付全部购房款，广丰公司也于1994年在房管部门办理了广州市越秀区××路×号××大厦×层1011室的预售登记，结合前述事实，欧丽卿已完全符合办理产权证的条件。2006年的竣工图不应成为办证的障碍，欧丽卿1994年已办理预售登记，2006年的竣工图所作变更并未经产权人亦即欧丽卿同意，即所作房屋面积调整属于违约违法行为，本案不应以后期的违法行为来否定前期合法购房行为,进而否定合法办证要求，既不合法也不合情理。三、办理产权证与现实房屋间隔不具有关联性，办理产权证完全可独立进行，至于规划调整或现实间隔应由业主欧丽卿同广丰公司另行处理。如按一审判决结果，欧丽卿无法取得产权证也即不能确认为法定产权人的情况下，欧丽卿连同广丰公司另行处理规划调整或现实间隔的资格都没有，欧丽卿的物权及有效合同的履行权利也就无法保障。综上，请求二审法院查明事实，依法支持欧丽卿上诉请求。经查，本院于2019年2月3日作出（2019）粤01破产72-1号民事裁定，裁定受理中国信达资产管理股份有限广东省分公司对广丰公司的破产清算申请。同日，本院指定广东广信君达律师事务所为广丰公司破产管理人，负责人为肖小俊。本院依法通知广丰公司破产管理人参加本案诉讼。广丰公司破产管理人辩称，一、广州市越秀区××路×号××大厦×层1011室不具备办理产权过户登记条件。1993年8月28日欧丽卿与广丰公司签订的《房地产预售契约》所约定的1011房（以下简称原合同约定的1011房）与现经竣工验收登记备案的1011房（以下简称现备案登记的1011房），是两个完全独立毫无联系的房屋。上述《房地产预售契约》签订时规划广州市越秀区××路×号××大厦×层1011室所在楼层只有16间房屋，后经规划调整，该楼层共有19间房屋，无论间隔布局还是房屋编号，已完全发生变化。因此，虽然欧丽卿与广丰公司签有《房地产预售契约》并办理预售登记，但该契约所约定的特定、独立的标的物已发生变动，房屋位置和范围都无法确定，欧丽卿要求办理过户手续，缺乏法律依据。二、欧丽卿的诉请可能侵犯第三人合法权益。根据资料显示，现备案登记的1011房并非原合同约定的1011房，如将现备案登记的1011房登记过户给欧丽卿，很可能侵犯第三人合法权益。三、广丰公司已进入破产清算程序，无法为欧丽卿办理过户手续。欧丽卿本案诉请，实际上是要求广丰公司继续履行合同，根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人有权解除或者继续履行未履行完毕合同的权利，但欧丽卿办理过户手续，极可能遭到债权人会议反对，导致合同最终无法履行。综上，广州市越秀区××路×号××大厦×层1011室不具备办理产权登记的条件，欧丽卿主张没有法律依据，请求法院查明事实，依法维持一审判决。2020年6月4日，广丰公司破产管理人补充答辩意见如下：（2018）粤01执异571号执行裁定书裁定解封的是现备案登记的1011房，因存在改规情况，该解封房屋亦即现备案登记的1011房并非是原合同约定的标的房屋，原合同约定的1011房仍处于查封状态，不符合协助办理过户条件。欧丽卿向一审法院起诉请求：判令广丰公司协助欧丽卿办理广州市越秀区××路×号××大厦×层1011室的产权登记手续。一审法院认定事实：1993年8月28日，欧丽卿签订《房地产预售契约》（编号为市管契字第005604号）。其中载明：甲方、卖方为广丰公司，乙方、买方为欧丽卿。由于甲方已收到乙方预购房屋定金2万元港元，双方同意就下列房地产的预售（购）事项，订立本契约。甲方将坐落在荔湾区东风西路187号广丰大厦10/F、1011室的房地产（房屋建筑面积119.42平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为1914300元港元。乙方于1994年12月31日前分二次付清给甲方，购房定金在第一次付款时冲抵，乙方每期付款的日期、金额见附件二。甲方应于1994年12月31日将上述房地产建成并正式交付给乙方等。该合同附件二为《广丰大厦》，其中约定的房屋面积、价格及交付期限与《房地产预售契约》内容一致。另约定付款方式为一次过付款，乙方应在《房地产预售契约》签订之日把成交价的15%首期数，即港币287145元，付进甲方指定账户内（认购定金可转入首期楼款）；于签订《房地产预售契约》30日内付清该楼宇成交价的尾数（即楼价的85%），为港币1627155元，付进甲方指定账户内等。此外，该契约附有广丰大厦四至十五楼平面图一页。广丰公司于1994年1月19日在上述契约尾部甲方签章处签章。1994年1月21日，广州市公证处作出（94）穗证经字第1003号证明书，证明广丰公司代理人江卡尔于1994年1月19日签署上述《房地产预售契约》（编号：市管契字第005604号），并证明香港律师周淑娴于1993年8月28日在香港见证欧丽卿在前面的契约上签字，契约上双方当事人的签字/印章均属实等。同年1月25日，上述《房地产预售契约》在广州市房地产交易所办理了预售契约监证。上述契约签订后至今，广丰公司既未将合同约定房屋交付欧丽卿使用，也未为欧丽卿办理该房屋的所有权转移登记手续。另查明，广东省高级人民法院于1997年5月20日作出（1996）粤法经一初字第4号民事判决书已发生法律效力。根据该判决，广丰公司及广州银丰房地产有限公司（以下简称银丰公司）应共同清偿广州白云荔发实业公司（以下简称荔发公司）借款160647776.07元及利息，广州金汇房产建设有限公司（以下简称金汇公司）承担连带赔偿责任。该判决强制执行过程中，广东省高级人民法院于2003年10月28日作出（1997）粤高法执字第7号民事裁定书，裁定将广丰公司所有的位于广州市东风西路187号广丰大厦整栋以2412万元的价格转让给广东龙正投资发展有限公司（以下简称龙正公司）所有等。据此，广东省高级人民法院又于2004年1月5日向广州市国土房管局发出（1997）粤高法执字第7号协助执行通知书，要求将广丰大厦有关的买卖、转让、抵押、拆迁补偿等关系及其合约或协议等，概予以解除和注销，原广丰大厦的所有权人，包括购房人、受让人、抵押权人、被拆迁人或拆迁户等权益由法院处理等。2011年6月2日，广东省高级人民法院作出（1997）粤高法执字第7-1号执行裁定，认定拍卖人广东景茂拍卖行有限公司和竞买人龙正公司在拍卖广丰大厦中恶意串通，导致拍卖不能公平竞价，损害了购房人和其他债权人的利益，拍卖无效，故裁定撤销2003年10月28日作出的（1997）粤高法执字第7号民事裁定。2012年7月22日，广东省高级人民法院又向广州市国土房管局送达（1997）粤高法执字第7-2号执行裁定书及协助执行通知书，轮候查封位于广州市东风西路187号的广丰大厦（现名称时代国际大厦，预售证号20050087）全部房屋所有权。该查封自2012年7月29日起转为有效查封。2012年8月1日，广东省高级人民法院将上述案件指定由本院执行。2013年5月27日，本院作出（2012）穗中法执字第1585号执行裁定书，裁定：一、注销核发给龙正公司的有关广州市越秀区东风西路187号“时代国际大厦”的穗国用（2004）第79号土地使用证及20050087号预售证等证件，将位于广州市越秀区东风西路187号的房产恢复登记至广丰公司名下；二、查封位于广州市越秀区东风西路187号（预售证号20050087）“时代国际大厦”的全部房产。同日，本院向广州市国土房管局送达上述裁定书及相应的协助执行通知书。同年8月26日，本院向广州市国土房管局再次送达协助执行通知书，补充注明上述第一项恢复登记的内容“包括已办理备案登记的有关买卖、转让、抵押、拆迁补偿等关系以及其合约或协议等，一并予以恢复登记”。此后，本院作出执行裁定书，对包括广州市越秀区东风西路187号广丰大厦10楼1011室在内的房屋进行续封。2018年，欧丽卿以其是广州市越秀区东风西路187号广丰大厦10楼1011室购买人为由，向本院提出执行异议，要求解除对广州市越秀区东风西路187号广丰大厦10楼1011室的查封。2018年9月7日，本院作出（2018）粤01执异571号执行裁定书，认为欧丽卿对该房屋依法享有足以排除执行的权利，对其异议请求予以支持，故裁定中止本院对广州市越秀区东风西路187号广丰大厦10楼1011室的执行。2018年10月30日，广州市不动产登记中心向欧丽卿作出（2018）查询00709号《依申请信息公开答复书》。其中载明：东风西路187号广丰大厦10楼1011室，预售证号930025，预售合同号93005604，预售备案时间1994年1月25日，预售人为广丰公司，预购人为欧丽卿，无退房或注销登记情况，无合同抵押、在建工程抵押登记；该房屋目前由本院以（2012）穗中法执字第1585号协助执行通知书查封，期限至2021年7月15日止等。再查明，2006年10月11日，广州市城市规划局核发穗规验证[2006]2317号《建设工程规划验收合格证》，载明建设位置越秀区东风西路187号商场综合楼1幢，建设规模为地上16层34465平方米，，地下**5825平方米将该规划验收合格证所附竣工图中五至十六层平面图（以下简称竣工图）与原广丰公司所签《房地产预售契约》附图（以下简称合同附图）进行对比，合同附图标明欧丽卿所购1011房位于该建筑第十层西北角，竣工图中该位置的房屋（未注明房号）北墙、西墙、南墙位置基本与合同附图一致，东墙较合同附图向东平移约3.8米，套内面积增大约42.18平方米。2019年6月21日，一审法院到广州市越秀区××路×号××大厦×层现场查看。欧丽卿所购1011房位置附近有编号1013房、1014房，由于房门上锁，无法入内查看房屋实际界址与合同附图及竣工图是否一致。现场走廊悬挂的10层平面图中，欧丽卿所购位置的房屋间隔与竣工图基本一致。一审审理过程中，欧丽卿为证明已完成房款支付义务，向一审法院提交如下证据：1.王泽长·周永健·黄元彬律师行向欧丽卿发出的关于广州广丰大厦事宜的函及翻译件（列明欧丽卿因购买广州市越秀区××路×号××大厦×层1011室需要支付认证费、中国律师服务费、登记费等费用港币20851.50元）；2.王泽长·周永健·黄元彬律师行于1993年7月27日开具的收款收据及翻译件（载明：事由为东风西路187号广丰大厦10楼11室，收取AULAIHING港币2万元，用于首期保证金，以支票号码875265兑现）；3.王泽长·周永健·黄元彬律师行于1993年8月9日开具的收款收据及翻译件（载明：事由为东风西路187号广丰大厦10楼11室，收取AULAIHING港币287996.50元，其中267145元用于后续保证金，港币20851.50元用于结算该律师行的账单，分别以支票号码008071、531940兑现）；4.王泽长·周永健·黄元彬律师行于1993年9月18日开具的收款收据及翻译件（载明：事由为东风西路187号广丰大厦10楼11室，收取AULAIHING港币1627155元，用于后续保证金，其中668985元以支票号码008153兑现、417420元以支票号码020260兑现、540750元以支票号码069010兑现）；5.广丰大厦销售宣传资料（其中广丰大厦三楼平面图左下方注明律师：周淑娴律师及王泽长·周永健·黄元彬律师行）；6.《广州“广丰大厦”付款方法》及《广州市“广丰大厦”购房说明》（载明一次性付款方式中订金、首期楼价15%及楼价尾款85%的支票或银行本票均交往指定律师楼，代办律师为周淑娴律师、王泽长·周永健·黄元彬律师行，该资料无加盖广丰公司公章）。上述证据1-4及证据6形成于香港特别行政区。一审法院认为，欧丽卿、广丰公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。但是，广丰公司尚未向欧丽卿交付房屋，根据竣工图及现场查看的情况，该位置房屋的间隔发生了较大变化，原广丰公司之间就是否继续履行或如何履行《房地产预售契约》未签订补充协议，目前无法确认交易标的物的范围，因此也不具备办理房屋产权登记手续的条件。故对欧丽卿诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于本案纠纷系因广丰公司违约未履行合同义务所致，案件受理费由广丰公司承担。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定，判决：驳回欧丽卿的诉讼请求。一审案件受理费18755.30元，由广丰公司负担。二审期间，欧丽卿代理律师持本院签发律师调查令补充举证，向本院提交案涉越秀区东风西路187号建设的规划报建及审核材料，根据该材料显示，案涉越秀区东风西路187号综合楼1幢经广州市城市规划局（1998）建字447号、穗城规片建字（1994）442号《建设工程规划许可证》批准建设，经穗规函【2005】2562文同意调整《建设工程规划许可证》，2006年10月11日核发穗规验证【2006】2317号《建设工程规划验收合格证》。其中2005年8月2日，广州市规划局作出《关于再次调整建筑设计的复函》（穗规函件【2005】2562号），函复同意对该地段建筑调整建筑设计，其中包括同意按附图所示调整第4-16层商务，办公用房的平面布局及内部间隔，该复函附图中五至十六层平面图与《建设工程规划验收合格证》所附竣工图中五至十六层平面图一致，且均未注明房号。通过竣工图与案涉《房地产预售契约》附图较比，案涉越秀区东风西路187号综合楼十楼包括原合同约定的1011房在内的房屋平面布局及内部间隔均发生了较大变化。对于【1988】建字447号规划资料及附图，欧丽卿认为案涉《房地产预售契约》可以对应规划图中相应位置的房屋，即便是不一致也是开发商违法变更规划行为导致，既然房管部门依职权审查同意登记，说明欧丽卿所购房屋符合规划预售等规定，是合法的，应可办证。广丰公司破产管理人认为越秀区东风西路187号综合楼已调整规划，规划文件及附图所载信息反映，现实际建筑构造与案涉《房地产预售契约》所附平面图不符，无法在现有建筑内找到与原合同约定的1011房相对应的房屋。另，广丰公司破产管理人提交广州市住房和城乡建设局公开房地产项目信息中越秀区东风西路187号的数据信息，该信息显示越秀区东风西路187号（时代国际大厦）第1-16层所有房屋中除1011房、15层整层外，其他房屋均处于查封状态。该1011房的房屋详情显示：预测总面积63.42平方米、套内面积53.72平方米、预测公摊面积9.70平方米。广丰公司破产管理人以此主张：欧丽卿向本院执行部门申请解封的是现备案登记的1011房，总面积仅为63.43平方米，与原合同约定的1011房记载的119平方米面积严重不符，另外，原合同约定的1011房在案涉《房地产预售契约》显示位于第10层西北角紧邻人行楼梯的房屋，有可能是现备案登记的1013或1014房，该两套房屋均为查封状态，不具备过户条件。欧丽卿对此认为，如果原合同约定的1011房经调整规划后存在面积增大的情况，愿意补交差价款成就办证条件。再查，就双方当事人对原合同约定的1011房能否明确范围，是否符合过户办证条件等问题，本院向广州市住房和城乡建设局、广州市不动产登记中心等函询。2020年9月30日，广州市不动产登记中心函复：由于越秀区东风西路187号综合楼项目整体未办理首次登记，故无1011室的测绘成果数据，无法确定欧丽卿购买的广丰大厦10楼1011室是否与现登记备案的越秀区东风西路187号时代国际大厦1011房为同一房屋。另经比对来函提供的合同附图与项目竣工图，1011室的房屋间隔部分不相符。根据网站显示时代国际大厦10层单元编号有01-19，其中1011室状态为预售可售，其余房屋状态均为已查封、预售不可售。等等。本院认为，因欧丽卿是香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷案件，应参照涉外民事纠纷案件处理。当事人于案涉《房地产预售契约》约定合同订立、履行、终止及解释，均以中华人民共和国的有关法律、法令为依据，且双方对一审法院适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法并无异议，对此，本院亦予确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。欧丽卿上诉请求是否成立主要在于原合同约定的1011房是否具备过户办证条件。首先，根据一、二审查明事实，案涉《房地产预售契约》签署后，案涉越秀区东风西路187号综合楼项目发生规划调整并于2006年竣工验收，结合案涉《房地产预售契约》附图、规划调整附图、竣工图以及现场实勘，第10层规划布局从原建有16套房屋变更为19套房屋，案涉《房地产预售契约》约定交易的房屋所在位置上房屋布局、间隔以及面积等均发生变化，而合同约定的1011房与现备案登记的1011界址、面积等均不一致，现备案登记的1011房显然与案涉《房地产预售契约》标的房屋并不吻合。欧丽卿关于要求广丰公司协助办理原合同约定的1011房过户手续的主张，缺乏事实依据。其次，根据一、二审查明事实，越秀区东风西路187号综合楼第10层房屋除现备案登记的1011房外，均处于被查封状态。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如前所述，现备案登记的1011房并非案涉《房地产预售契约》标的房屋，而除现备案登记的1011房外的第10层的其他房屋处于被查封状态，故欧丽卿关于要求广丰公司协助办理原合同约定的1011房过户手续的主张，缺乏法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。一审法院根据查明事实，认定目前无法确认交易标的物且不具备办理房屋产权登记手续条件，并无不当，本院予以认可。综上所述，欧丽卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18755元,由上诉人欧丽卿负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  徐玉宝审判员  俞 颖二〇二〇年十一月十六日书记员  刘嘉欣王嘉宝陈蕴琦