山西省运城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）晋08执异69号 案外人：李景，男，1972年10月3日出生，汉族，住址：山西省绛县，现住山西省绛县。 案外人：李园，女，1995年7月18日出生，汉族，住山西省绛县。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司山西省分公司。地址：太原市小店区南内环街**财富国际大厦**。 负责人：季建文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈瑞锋，山西德为律师事务所律师。 被执行人：山西恒大化工有限责任公司。地址：。地址：绛县古绛镇乔村iv> 法定代表人：柴和平。 被执行人：山西远征化工有限责任公司。地址：。地址：绛县古绛镇乔村北iv> 法定代表人：王大良。 被执行人：山西维之王食品有限公司。地址：。地址：绛县涑水大街西iv> 法定代表人：宋永祥。 被执行人：李锐鹏，男，1980年11月08日出生，汉族，住太原市杏花岭区。 被执行人：郑克毅，女，1980年11月26日出生，汉族，住太原市杏花岭区。 被执行人：李晖，男，1955年08月23日出生，汉族，住绛县。 被执行人：郑爱云，女，1955年07月16日出生，汉族，住绛县。 被执行人：张伟民，男，1969年03月14日出生，汉族，住运城市盐湖区。 被执行人：陈红晔，女，1969年10月05日出生，汉族，住运城市盐湖区。 在本院执行中国东方资产管理股份有限公司山西省分公司与山西恒大化工有限责任公司、山西远征化工有限责任公司、山西维之王食品有限公司、李锐鹏、郑克毅、李晖、郑爱云、张伟民、陈红晔借款合同纠纷一案中，案外人李景、李园于2020年11月5日对本院查封被执行人张伟民坐落于绛县恒大兰庭小区1单元101号（晋20**绛县不动产权第0002011号）、1单元102号（晋20**绛县不动产权第0002003号）、商铺1（晋20**绛县不动产权第0002016号）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李景、李园称，其于2017年7月10日与张伟民、陈红晔签订了《商品房买卖合同》，购买了绛县恒大兰庭晋20**绛县不动产权第0002011号、0002003号、0002016号房产，于2017年7月10日和2017年8月12日分两次全额交付了购房款，有转账汇款小票为凭，同时开具了收款收据。在运城市中级人民法院查封之前，已对该房产实际占有，并将该三套房产(该三套房屋为一整体)出租给绛县沐农贸易有限公司。在其购买该房产时，约定房屋过户费由张伟民、陈红晔承担，因二人资金问题至今未将该房产过户到其名下。现因中国东方资产管理股份有限公司山西省分公司与张伟民、陈红晔借款合同纠纷一案运城市中级人民法院将该房产予以查封，损害了其合法权益。请求对该房产予以解封。 案外人李景、李园向本院提交的证据有：《房屋买卖协议书》2份（复印件）；《售房协议书》1份（复印件）；银行汇款流水凭据4张（复印件）；张伟民出具的李景、李园购房收据2张（复印件）；房屋及设施交接单3份（复印件）;恒大兰庭小区管理委员会出具装修押金、水电费收据4张（复印件）；《房屋租赁协议》1份（复印件）。 张伟民称，李景和李园提出的执行异议中，异议申请书中说的房子是我卖给他们的，这些协议也都是我和他们签的。我和李景、李园之间的房屋买卖关系属实。购房款是通过银行汇款支付的。 中国东方资产管理股份有限公司山西省分公司称，1、案外人提交的付款收据并未明确购买的是否为法院查封的房产，所以不能认定所付款项为购买的本案查封的房产。2、根据案外人提供的买卖协议书和在执行异议申请书中的陈述，案外人是在2018年5月购买的案涉房屋，并且在2019年5月赠与了其侄女李园，但是在2018年的买卖协议中可以看出，买房人是李景和李园，其证据与陈述相互矛盾，故申请人认为买卖行为不真实。3、既然案外人已经购买房屋且支付了购房款，但在2019年办理不动产证时，仍然登记在被执行人张伟民名下，不符合常理。所以申请执行人认为这个房屋买卖是虚假的。4、本案中所查封的房产，一部分是商业用房，按照最高法院排除执行的规定，商业用房不能排除查封。5、根据物权法的规定，物权的变动以登记为生效要件，本案中所涉的房产均登记在被执行人张伟民名下，即使签订的买卖合同是真实的，因没有进行变更登记，不发生物权变动效力。6、案外人仅享有对被执行人的债权，并不享有物权，所以案外人异议不能成立。最高法（2017）最高法民申4900号民事裁定书已经做过详细的阐述。综上，案外人异议不能成立，请法院依法予以驳回。 本院查明，中国建设银行股份有限公司绛县支行与山西恒大化工有限责任公司、山西远征化工有限责任公司、山西维之王食品有限公司、李锐鹏、郑克毅、李晖、郑爱云、张伟民、陈红晔借款合同纠纷一案，本院于2019年5月19日作出(2019)晋08民初25号民事判决书，判令：一、山西恒大化工有限责任公司在本判决生效后十五日内偿还中国建设银行股份有限公司绛县支行借款本金人民币36084467.07元及利息（其中截止到2019年4月20日的利息、罚息、复利为806169.49元，自2019年4月21日起的利息按年利率9.135%计算，复利按合同约定计算，均计算至款付清之日止）；二、中国建设银行股份有限公司绛县支行对编号为绛工质抵登字（2018）008号《动产抵押登记书》项下的机器设备享有抵押权，就拍卖、变卖上述机器设备所得价款，在最高限额人民币3900万元范围内享有优先受偿权；三、中国建设银行股份有限公司绛县支行对山西恒大化工有限责任公司质押给该行的对上海路银实业有限公司的应收账款34239983.2元，在最高限额人民币3900万元范围内享有优先受偿权；四、山西远征化工有限责任公司、山西维之王食品有限公司对本判决第一项所列债务承担连带清偿责任；五、李锐鹏、郑克毅共同对本判决第一项所列债务在最高限额人民币3900万元范围内承担连带清偿责任；六、张伟民、陈红晔共同对本判决第一项所列债务在最高限额人民币3900万元范围内承担连带清偿责任；七、李晖、郑爱云分别对本判决第一项所列债务在最高限额人民币3900万元范围内承担连带清偿责任；八、中国建设银行股份有限公司绛县支行对李锐鹏、李晖、郑爱云、张伟民持有的编号为（运）股质登记设字【2018】第15号《股权出质设立登记通知书》项下登记的股权享有质押权，就拍卖、变卖上述股权所得价款在最高限额人民币3900万元范围内享有优先受偿权；九、中国建设银行股份有限公司绛县支行对编号为晋（2018）绛县不动产证明第0000370号《不动产登记证明》项下的房屋享有抵押权，就拍卖、变卖上述房屋所得价款在最高限额人民币3900万元范围内享有优先受偿权；十、山西远征化工有限责任公司、山西维之王食品有限公司、李锐鹏、郑克毅、李晖、郑爱云、张伟民、陈红晔在承担清偿责任后，有权向山西恒大化工有限责任公司追偿;十一、驳回中国建设银行股份有限公司绛县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 同时查明，2019年11月11日，中国建设银行股份有限公司山西省分行与中国东方资产管理股份有限公司山西省分公司共同签署《债权转让协议》（编号：CCB2019006-SX2-05）确认自2019年5月31日24:00时起，与上述债权有关的借款合同、担保合同及其他法律文件（包括但不限于以物抵债协议、重组协议、还款协议）项下的全部权利和利益均转让给中国东方资产管理股份有限公司山西省分公司，双方于2019年11月20日在《山西经济日报》刊登《中国东方资产管理股份有限公司山西省分公司与中国建设银行股份有限公司山西省分行债权转让通知暨债务催收联合公告》。本院(2019)晋08民初25号民事判决书发生法律效力后，各被执行人均未在法定期限内履行法律文书确定的义务，2020年6月3日，中国东方资产管理股份有限公司山西省分公司向本院申请执行，本院立案执行，执行案号（2020）晋08执195号，于2020年6月11日作出（2020）晋08执195号裁定书，裁定冻结被执行人山西恒大化工有限责任公司、山西远征化工有限责任公司、山西维之王食品有限公司银行存款4280万元；或查封、扣押其相当数额的财产，期限分别为银行存款一年、动产两年、不动产三年；冻结被执行人李锐鹏、郑克毅、李晖、郑爱云、张伟民、陈红晔银行存款3900万元；或查封、扣押其相当数额的财产，期限分别为银行存款一年、动产两年、不动产三年。执行中，于2020年7月16日向绛县不动产登记中心发出（2020）晋08执195号之六协助执行通知书，请协助：查封张伟民坐落于绛县××小区××单元××（××不动产权××）、绛县××小区商铺××（××不动产权××）、绛县××小区××商铺（××不动产权××）、绛县××小区××单元××室（××不动产权××）、绛县××小区××单元××室（××不动产权××）、绛县××小区××单元××室（××不动产权××）、绛县××小区××单元××室（××不动产权××）、绛县××小区××单元××室（××不动产权××）、绛县××小区商铺××（××不动产权××）、绛县××小区××单元××（××不动产权××）、绛县××小区××单元××室（××不动产权××）、绛县××小区商铺××（××不动产权××）、绛县××小区××单元××（××不动产权××）、绛县××小区××单元××（××不动产权××）绛县××小区××单元××室（××不动产权××）、绛县××小区××单元××室（××不动产权××）、绛县××小区××单元××室（××不动产权××）、××于绛县××大街北（Ｇ26215045，面积为1066.18㎡）的土地。查封期间为三年（自2020年7月16日至2023年7月15日止）。其中包含案外人李景、李园异议所提的绛县××小区××单元××（××不动产权××）、××单元××（××不动产权××）、商铺××（××绛县不动产权第0002016号）房产。 另查明，案外人李景、李园于2017年7月10日与被执行人张伟民、陈红晔签订了书面的《房屋买卖协议书》、《售房协议书》，合同约定三套房产总价款为880000元，案外人李景、李园在本院查封案涉房产前已支付完合同约定的全部房款。2017年8月12日接收该三套房产，2020年5月25日，李景与绛县沐农贸有限公司签订《房屋租赁协议》将案涉三套房产租赁给绛县沐农贸有限公司使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人李景、李园与被执行人张伟民、陈红晔在本院查封案涉房产之前签订了书面的《房屋买卖协议书》并付清全部房款；案外人提供的恒大兰庭小区房屋及设施交接单、装修押金、水电费收款收据、《房屋租赁协议》等证据，可以证明案外人在本院查封前已合法占有案涉房产；且无证据证明未办理过户登记因案外人自身原因。虽然本院对案涉房产采取查封措施符合法律规定，但因案外人提出异议符合上述第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行，故不应继续执行绛县××小区××单元××（××不动产权××）、××单元××（××不动产权××）、商铺××（××绛县不动产权第0002016号）房产。案外人李景、李园提出的排除执行异议成立，应中止对案涉房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对位于绛县恒大兰庭小区1单元101号（晋20**绛县不动产权第0002011号）、1单元102号（晋20**绛县不动产权第0002003号）、商铺1（晋20**绛县不动产权第0002016号）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  裴黎杰 审判员  文明军 审判员  程 鹏 二〇二〇年十一月十九日 书记员  褚 乐