河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2502号上诉人（原审被告、反诉原告）：濮阳恒荣置业有限公司，住所地濮阳市城乡一体化示范区许村东街村民委员会院内。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李永红，女，1980年8月10日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：黄大军，河南逐鹿律师事务所律师。上诉人濮阳恒荣置业有限公司（以下简称恒荣置业公司）因与被上诉人李永红商品房销售合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初4375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒荣置业公司的委托诉讼代理人马雪菲，被上诉人李永红其委托诉讼代理人黄大军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒荣置业公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．本案一审、二审诉讼费由李永红承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案房屋系恒荣置业公司根据相关规划设计部门审核批准的图纸合法建造，不存在任何违约行为，更不构成根本违约。恒荣置业公司所建造的房屋包括涉案房屋与上述设计图是一致的，且目前涉案房屋已经过相关政府主管部门验收合格。本案中，涉案房屋系恒荣置业公司合法建造，李永红交纳房款，恒荣置业公司可向李永红交付房屋，双方签订的《商品房买卖合同》可继续履行，不存在合同目的落空的情形。至于李永红对院子形状不满意是个人审美及喜好不同的问题，并不影响合同目的的实现，不能直接认定是恒荣置业公司违约，更不能直接判定恒荣置业公司构成根本违约。二、宣传页中仅仅显示了涉案楼盘及楼栋所处的位置，并不能完全反映案涉房屋的详细情况，宣传页中也没有对涉案房屋的相关情况进行具体确定的描述，该宣传页应当认定为要约邀请，而非对李永红所做的承诺。恒荣置业公司的宣传页印刷是李永红买房之前，故恒荣置业公司的宣传页不可能构成对李永红的承诺。恒荣置业公司的宣传页已经明确告知涉案房屋的情况应当以政府最终审批及双方合约为准，恒荣置业公司的宣传页所载明的涉案房屋的情况并不具体确定，也没有表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，不能构成对李永红的要约或者承诺。三、《商品房买卖合同》、《停车位合同》系两个独立的合同，属于不同的合同法律关系，不应当在一个诉中解决，本案的案由为商品房销售合同纠纷，关于《停车位合同》的问题应当另行解决。就停车位而言，双方均不存在任何违约行为，不应当判决解除，恒荣置业公司更不应当退还李永红车位款及支付利息。四、根据九民会议纪要精神，合同能够继续履行的，应当继续履行合同，不应当轻易地判决解除合同。纵观本案，不论是《商品房买卖合同》还是《停车位合同》，双方不存在任何的违约行为，合同目的均能实现，双方均应当遵守契约精神，遵守法律的规定严格履行合同的义务。一审法院更不应当以李永红的个人喜好便轻易判定恒荣置业公司构成根本违约。李永红辩称，一、恒荣置业公司售房时对外宣传，小区一楼带一个方形的院子，并配有宣传页、沙盘和样板间。李永红基于以上信息购买了一楼东头的房屋及配套车位。恒荣置业公司改变了长方形院落，属于根本违约。根据最高人民法院相关司法解释的规定合同法第十四条、第十五条的规定，宣传材料的内容具体确定，且对买方的订立合同和商品房价格的意愿产生了重大影响，应当视为是要约，双方签订合同后，应当视为合同内容，即便正式的买卖合同没有明确载明，也不影响其视为合同条款的效力，恒荣置业公司的违约行为致使李永红不能实现合同目的，合同应当解除；李永红可以要求恒荣置业公司返还房款，恒荣置业公司应当赔偿李永红房款及车位款的利息损失；因恒荣置业公司变更了规划用地面积、绿地率、基础设施等规划许可内容，未书面通知李永红，李永红多次口头，并通过律师函和诉状的形式通知恒荣置业公司解除合同。恒荣置业公司应当按照依涉案商品房买卖合同第14条约定，以不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算向李永红给付利息。二、《停车位合同》是《商品房买卖合同》的从合同，主合同解除，从合同也应当解除。综上所述，恒荣置业公司改变了合同约定的实质内容，属于根本违约。恒荣置业公司未在变更后以书面形式在规定期限内通知李永红，造成的利息损失恒荣置业公司应当赔偿。规划部门没有将案涉房屋的长方形变更为其他形状，恒荣置业公司对外宣传时用的宣传页和沙盘、样板间宣传内容是规定的长方形形状，李永红要求变更院落形状恒荣置业公司却一直推脱未予变更。故请求法院驳回恒荣置业公司的上诉，维持原判。李永红向一审法院起诉请求：1、解除双方于2018年3月1日签订的《商品房买卖合同》和2018年3月28日签订的《濮阳恒大悦珑湾停车使用协议》；2、判令恒荣置业公司退还李永红房款3,156,117元及利息441,856元（自2017年12月25日至2020年4月25日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算），以后利息自2020年4月25日至付清日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；3、判令恒荣置业公司支付李永红车位款110,000元及利息9,350元（自2018年11月27日至2020年4月27日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算），以后利息自2020年4月27日至付清日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；4、判令恒荣置业公司赔偿李永红实际损失200,000元；5、本案诉讼费由恒荣置业公司负担。一审法院认定事实，2018年3月1日，李永红（××）与恒荣置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：PY201803047070），主要约定：李永红购买恒荣置业公司开发建设的恒大悦珑湾10幢1单元1-2层01号房屋，商品房预售许可证号为濮房预售证第2017-119号，房屋单价15,185.32元，建筑面积207.84平方米，总价款3,156,117元；付款方式为一次性付款，在合同签订前××已经支付定金1万元，2017年12月25日前支付该商品房全款；出卖人应当在2020年6月30日前向××交付该商品房；出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日将书面通知送达××。出卖人未在期限内通知××的，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算支付利息。同时，出卖人按照全部房价款%向××支付违约金。合同未约定院落的形状与大小。2020年3月29日，李永红（乙方）、恒荣置业公司（甲方）签订《濮阳恒大悦珑湾停车位使用协议》（编号0001380），约定甲方同意乙方使用濮阳恒大悦珑湾楼盘东B108号车位，总价款130,000元向恒荣置业公司支付购房款962,561元，2017年12月18日支付购房款640,000元，2017年12月25日支付两笔购房款553,556元、990,000元，另于2018年10月22日、11月27日支付车位款共计11,000元，庭审中，双方共同确认李永红支付购房款3,156,117元及车位款98,088元。李永红提交濮阳市恒大悦珑湾总体规划平面图两份，落款处均注明“1、本资料对该项目的整体规划、周边道路规划、环境、交通、公共设施文字介绍，旨在提供相关信息，绝不构成任何表述、承诺或保证，最终以政府批准文件合约为准。2、本资料相关文字、图片以及建筑设计效果图及规划展现是对项目所做的示意表现，仅供参考，最终标准详见政府相关批准文件、图则。3、经政府批准的详细规划以销售现场公示为准，敬请查看”。李永红提交照片及图纸13张、律师函及邮寄单回执各1份，用于证明李永红购买房屋与合同约定的院落不符、恒荣置业公司签订合同时承诺李永红购买的房屋院落是长方形的，楼头前院和后院相通，后恒荣置业公司将院子变更为其他形状，属于根本违约，合同应当解除，且李永红已经履行了解除合同告知义务。恒荣置业公司认为对证据的真实性不予认可，李永红所拍照片不能显示其照片中楼栋所属位置，邮寄回执也不显示李永红邮寄的内容，不予认可。恒荣置业公司提交恒大悦珑湾商业综合体建设总平面图1份，用于证明李永红所购买的10号楼住宅在经过濮阳市昌隆规划建设有限公司规划设计且经过濮阳市城乡一体化示范区管理委员会城乡规划部门认可，该图显示李永红所购房屋院子有一定的弧度，并非方形，同意解除商品房买卖合同，但并非恒荣置业所致。李永红否认见到该规划图。案外人李秀娟用李永红的名义与恒荣置业公司签订合同编号为0001316的《停车位使用协议》，约定李秀娟购买恒荣置业公司东B129号车位，价款65,000元。案外人李秀娟到庭接受法庭调查，李秀娟认可其用李永红的名义与恒荣置业公司签订购买车位的协议，但主张其也是该小区的业主，购买车位支付了合同对价，也符合市场价位，不同意解除合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于解除合同，双方均表示认可，本院不持异议。合同解除后，李永红应当配合恒荣置业公司办理撤销备案手续。关于违约责任的认定，李永红所提供的证据能够证明恒荣置业公司对院落形状在销售时通过宣传画报方式向购房者作出过承诺，该承诺虽然未写入购房合同，但属于对合同标的作出的实质性承诺，对李永红决定是否签订合同以及允诺房价的高低会产生实质性的影响，开发商在房屋建设过程中未能兑现这一承诺，构成违约，应当承担违约责任。现李永红要求恒荣置业公司承担返还购房款3,156,117元及自2017年12月25日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，本院予以支持。李永红支付车位款98,088元，恒荣置业公司应当予以返还，并按照上述标准自2018年11月27日起计算利息。李永红另主张恒荣置业公司赔偿损失20万元，但未提供证据予以证实，故对李永红该项诉讼请求，本院不予支持。关于恒荣置业公司反诉要求撤销双方签订的编号为0001316的《停车位使用协议》，经查，0001316的《停车位使用协议》系恒荣置业公司与案外人李秀娟所签，虽然李秀娟用李永红名义签订上述协议，且恒荣置业公司在协议上加盖公司印章，足以说明恒荣置业公司同意与李秀娟签订该协议。现恒荣置业公司要求撤销0001316《停车位使用协议》，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李永红、濮阳恒荣置业有限公司于2018年3月1日签订的《商品房买卖合同》和2018年3月28日签订的《濮阳恒大悦珑湾停车使用协议》，李永红配合恒荣置业公司办理相关的撤销备案登记手续；二、恒荣置业公司返还李永红购房款3,156,117元及利息（自2017年12月25日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内付清；三、濮阳恒荣置业有限公司返还李永红车位款98,088元及利息（自2018年11月27日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回李永红的其他诉讼请求；五、驳回恒荣置业公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,139元，由李永红负担1,255元，由恒荣置业公司负担36,884元；反诉费50元，由恒荣置业公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒荣置业公司提交新证据：总体规划平面图一份，证明目的宣传页中已经明确提示该平面图不构成任何承诺或者保证，最终以政府批准的文件以及双方的合同为准，仅构成恒荣置业公司的要约邀请，且平面图中没有对赠送的小院进行具体确定的描述或者形状提示。李永红质证意见：对证据的真实性没有异议，但是该总体规划平面图和沙盘样板间均显示一楼的院落是长方形，双方对图示上面显示的长方形没有异议，该宣传页上的院落长方形部分应当是双方买卖合同的组成部分，任何一方不得变更院落的形状。对院落作出变更就是违约行为，对恒荣置业公司提到下面小字不构成承诺或者保证的内容，首先该内容字体很小，无法是正常人能够辨别字体的内容，恒荣置业公司也没有加粗放大该内容，故这些内容作出对恒荣置业公司有利对李永红无利的免责事由均不能作为有效的内容使用，并且规划部门也没有将案涉的院落变更成其他形状，该平面图证明不了恒荣置业公司所要证明的问题。本院对证据认定：该证据在一审由李永红提交，已由一审法院组织质证并认定，并非二审中的新证据，对该证据能否达到恒荣置业公司的证明目的，将在本院认为部分予以评析阐述。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。对当事人争议的恒荣置业公司是否存过错或违约行为，涉案的《停车位使用协议》应否解除，恒荣置业公司应李永红的利息损失等焦点问题，分析认定如下：一、关于恒荣置业公司是否存在过错或违约的问题。恒荣置业公司以宣传页、平面图等广告方式销售商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中恒荣置业公司为销售涉案楼盘制作的总体规划平面图所载明李永红购买的房屋院落形状明显为长方形，不存在圆弧形的拐角。恒荣置业公司在制作总体规划平面图宣传页中虽载有“绝不构成任何标书、承诺或者保证，最终以政府批准文件及双方合约为准”，“是对项目所做的示意表现，仅供参考，最终标准详见政府相关批准文件”，“经政府批准的详细规划以销售现场公示为准”的内容，但该内容所用字号极小，并不醒目，恒荣置业公司不能以此证明对上述内容尽到了明确提醒或说明的义务。该宣传所载明的院落的形状，以及在销售现场所展示的销售房屋模型所附的院落形状，能够对李永红购买商品房，订立商品房买卖合同产生重大影响。且恒荣置业公司没有证据证明，在销售房屋时将实际规划、设计的院落形状在销售现场进行了公示，也没有证据证明在合同签订时确告知了李永红，更没有在与李永红签订的商品房买卖合同中对院落的形状加以约定，故上述宣传页载明的总体规划平面图应为邀约，应当作为商品房买卖合同的一部分。恒荣置业公司认为该总体规划平面图仅为要约邀请的理由不能成立。恒荣置业公司证明自己不存在过错及违约行为的证据不足。二、涉案的《停车位使用协议》签订的目的是涉案小区的房屋××，在买的房屋后，停放车辆使用，应为商品房买卖合同的从合同，在主合同解除的情况下，停车位使用协议应当予以解除；三、关于解除合同给李永红造成的利息损失的承担，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。恒荣置业公司收取李永红交纳的款项后，实际占有使用了该笔资金，在因恒荣置业公司存在过错及违约行为，致使李永红的购买附有方形院落的房屋的目的不能实现而解除合同的情况下，恒荣置业公司对解除商品房买卖合同、停车位使用协议给李永红造成的损失承担赔偿责任，恒荣置业公司仅同意解除商品房买卖合同，不承担利息的上诉主张，没有事实和法律依据。综上所述，恒荣置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,934元，由恒荣置业公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十一月二十三日书记员 李淑敏