广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21441号上诉人（原审被告、反诉被告）：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地：广州市白云区。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：交通银行股份有限公司广州五羊支行，住所地：广州市越秀区。负责人：左李琳，该行行长。委托诉讼代理人：姚少微，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨忠治，男，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、交通银行股份有限公司广州五羊支行（以下简称交行五羊支行）因与被上诉人杨忠治商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初5788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。上诉人云梯公司代理人杨栩锋、上诉人交行五羊支行代理人姚少微、李梦玲到庭参加诉讼。杨忠治经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。云梯公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.驳回杨忠治的全部诉讼请求；3.本案一审、二审的全部诉讼费由杨忠治承担。事实与理由：一、云梯公司与杨忠治已就逾期交房明确约定不解除《商品房买卖合同》，一审法院违背当事人意思自治原则判决合同解除，属于认定事实错误。云梯公司与杨忠治签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：延期交房的违约责任第2款明确约定：“合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止(二者以日期在前者为准)，每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”。上述约定对双方均具约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案属于“但当事人另有约定的除外”的情节，因此，一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》是事实认定不清，属于《民事诉讼法》第一百七十条第（三）项，应依法撤销原判决发回重审或查清事实后改判。杨忠治书面答辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.云梯公司因资金短缺，停工至今，双方签订合同约定于2019年10月30日之前交楼，但涉案楼盘从2017年至今未完工，且涉案楼盘存在大量逾期交楼、办证的现象，个别期的房5至10年都无法交楼，该小区多数业主已对其提出诉讼。杨忠治认为云梯公司延迟交楼，且截止到目前涉案房屋没有任何施工，内部没有任何装修、水电，也不能办理永久电气，何时交楼仍处于不确定状态，已无法实现杨忠治的合同目的。杨忠治已于2019年11月15日向云梯公司发出催告交楼的书面通知，但云梯公司至今未能向杨忠治交付房屋。根据《合同法》第94条第3项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”第4项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”杨忠治购买该商品房是为其结婚所用，现云梯公司交楼遥遥无期，杨忠治在订立合同所追求的目标和基本利益已不能实现，故请求驳回云梯公司的上诉请求。交行五羊支行辩称：若法院判决云梯公司与杨忠治之间的《商品房买卖合同》不予解除继续履行，交行五羊支行也要求继续履行杨忠治与交行五羊支行签订的贷款合同。若判决解除《商品房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》，交行五羊支行认为杨忠治及云梯公司均对本案的抵押贷款负有连带偿还责任，即杨忠治负有偿还贷款的义务，并且云梯公司负有连带保证责任。交行五羊支行上诉请求：1.撤销一审判决第三、八项；2.改判支持交行五羊支行的全部反诉请求；3.一审、二审的全部诉讼费用由杨忠治、云梯公司承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，杨忠治与云梯公司依法均应向交行五羊支行承担还款责任，一审判决应予改判。一、交行五羊支行并未放弃按照《个人房产抵押贷款合同》及《个人房地产抵押贷款业务合作协议》主张杨忠治、云梯公司承担返还余款本息责任的权利，在此前提下，应优先适用双方合同的约定。涉案《商品房买卖合同》与《个人房产抵押贷款合同》具有经济上的整体性和关联性，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，并不影响贷款合同中的结算和清理条款的效力以及贷款合同解除所产生的法律效力。杨忠治系《个人房产抵押贷款合同》的借款人，且该合同已实际履行，交行五羊支行已依约发放贷款至云梯公司账户，为杨忠治履行《商品房买卖合同》提供条件，杨忠治享有《个人房产抵押贷款合同》的权利，亦应承担《个人房产抵押贷款合同》的还款义务。《商品房买卖合同》解除后，交行五羊支行可以依据《个人房产抵押贷款合同》和《个人房地产抵押贷款业务合作协议》向杨忠治和云梯公司主张权利，也有权利根据《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款的规定，请求云梯公司返还购房贷款。故交行五羊支行有权要求借款人杨忠治返还未偿还部分的贷款本息，开发商云梯公司承担连带责任。二、一审忽视了交行五羊支行与杨忠治之间因《个人房产抵押贷款合同》产生的借款合同关系，裁判结果违背了合同相对性原则。涉案《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》项下存在两个独立的法律关系，即杨忠治、云梯公司之间的商品房买卖合同关系，交行五羊支行与杨忠治之间的贷款合同关系，根据合同相对性原则，交行五羊支行作为出借人，可依约要求杨忠治按照贷款合同约定承担还款责任。根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，当贷款投向的房产交易发生负面变化或交易进展出现异常情况的情形时，视为本合同的“提前到期事件”，交行五羊支行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。据此，因杨忠治与云梯公司因房产交易发生纠纷，交行五羊支行有权依据上述合同条款约定行使权利，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。三、一审法院对《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款适用是片面的、错误的。该规定的目的系为了减少诉累、保护债权人，但并未免除借款合同债务人的合同义务。该条款直接赋予了银行可以跨越过债务人直接对次债务人行使请求权的权利。合同解除后，买受人是出卖人的债权人，银行亦成为买受人的债权人，银行根据合同法规定的代位权向出卖人主张债权，为银行直接行使代位权提供了便利。该规定只是赋予担保权人要求出卖方返还多收取的购房贷款的权利，其仍有权要求购房方清偿贷款并由出卖方承担连带清偿责任。杨忠治书面答辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，应解除杨忠治与交行五羊支行订立的借款合同。此外商品房买卖合同应视为主合同，担保贷款合同应视为从合同，担保贷款合同对于商品房买卖合同具有依附性，主合同解除的，从合同也应解除，杨忠治借款的目的是为了买房结婚，在该目的无法实现且商品房买卖合同依法解除的情况下，此时按揭贷款合同的存续对于借款人来说已经毫无意义，故裁判结果并未违反合同相对性的基本原则。为避免诉累，保护当事人的合法权利，请求驳回交行五羊支行的上诉请求。云梯公司二审答辩称该司对交行五羊支行上诉的答辩意见与该司一审意见一致。杨忠治于2020年4月14日向一审法院起诉请求：1.请求判令解除杨忠治与云梯公司于2018年10月9日签订的《商品房买卖合同》合同及补充协议；2.请求判令解除杨忠治与交行五羊支行于2019年1月18日签订的《个人房产抵押贷款合同》及补充协议；3.请求判令云梯公司向杨忠治退还首期房款350000元及其利息损失（以房款100000元为本金，从2018年5月27日起计算，以房款20000元为本金，从2018年5月20日起计算，以房款180000元为本金，从2018年6月18日起计算，以房款50000元为本金，从2018年10月9日起，均至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，均从2019年8与20日至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计为35012元）；4.请求判令云梯公司将杨忠治从2019年3月1日至判决生效之日偿还给交行五羊支行的贷款本金及其利息（利息为偿还给按揭银行的利息）返还给杨忠治（暂计至起诉日为60683.09元）；5.请求判令云梯公司将自本判决生效之日起杨忠治未偿还的贷款返还给交行五羊支行；6.请求判令云梯公司赔偿杨忠治电商费损失50000元及其利息损失暂计为4082元；7.请求判令云梯公司协助杨忠治办理物业维修基金退还手续；8.请求判令云梯公司、交行五羊支行承担本案诉讼费。一审诉讼中，杨忠治变更第七项诉讼请求为：请求判令云梯公司退还杨忠治物业维修基金10122元。交行五羊支行向一审法院提出反诉请求：1.判令杨忠治向交行五羊支行偿还贷款本金797523.37元以及利息、罚息（利息、罚息按合同约定计算，合同约定年利率5.63%，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，即年利率8.445%）；2.判令云梯公司对杨忠治的上述债务承担连带清偿责任；3.判令交行五羊支行对杨忠治提供的抵押物广州市花都区颐林八街2号（G5栋）201房在上述债权范围内享有优先受偿权；4.判令杨忠治、云梯公司承担本案全部诉讼费用。一审诉讼中，交行五羊支行变更第一项反诉请求为：判令杨忠治向交行五羊支行偿还贷款本金796600.48元以及利息、罚息（利息、罚息按合同约定计算，合同约定年利率5.63%，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，即年利率8.445%）。一审法院认定事实：云梯公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2018年10月9日，杨忠治（乙方）与云梯公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄E区第G5栋201房，建筑面积共96.4平方米，总房款1160000元，付款方式为按揭贷款。第十三条约定：甲方应当在2019年10月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条约定，甲方如未能按本合同约定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未能将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。附件七为本合同补充协议，第二条约定：主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间，且每逾期一日乙方应按到期应付房款的万分之五向甲方支付违约金。第四条约定：本合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第五条约定：双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件，在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。3、无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书，乙方须在交付期限届满前，持本人身份证明及有关文件，亲临该商品房现场甲方办事处或委托的物业管理处办理该商品房交楼手续，乙方收楼时，应依约定交清所有购房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用…第十七条约定，乙方在双方签署《广州市商品房买卖合同》的七日内根据《按揭须知》上写明的内容带齐有关资料到按揭银行指定的律师所办完按揭手续。由于乙方的原因未能按时完成按揭手续的，则视为乙方延迟付款，按照本补充协议第二条处理。此外，合同还对其他内容进行了约定。2018年10月9日，云梯公司（甲方）与杨忠治（乙方）签订《补充协议》，将按揭银行由中国农业银行股份有限公司广州番禺支行变更为交行五羊支行。2019年1月18日，交行五羊支行（贷款人）与杨忠治（借款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定，贷款用途，用于购买广州市花都区颐林八街2号（G5栋）201房，金额81万元，贷款期限360月。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年1月29日，涉案房屋办理了预抵押登记，登记的权利人是交行五羊支行。交行五羊支行确认截至2020年5月15日杨忠治尚欠交行五羊支行的贷款本息是796600.48元，没有逾期。一审庭审中，杨忠治与云梯公司一致确认杨忠治支付房款的情况如下：于2018年5月20日支付房款20000元，于2018年5月27日支付房款100000元，于2018年6月8日支付房款180000元，于2018年10月9日支付房款50000元。交行五羊支行在2019年2月1日放款810000元。2018年10月9日，杨忠治向云梯公司支付了物业维修基金10122元，截至本案法庭辩论终结，该款项仍由云梯公司持有，云梯公司未向房管部门缴纳。至法庭辩论终结前，云梯公司尚未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋所在楼盘未取得永久用电。另查，2018年5月26日，杨忠治向广州市丰轩信息科技有限公司支付了颐和山庄G5-201项目信息咨询服务费5万元。关于该笔款项，杨忠治认为是购房款，云梯公司认为该笔款项属于杨忠治与广州市丰轩信息科技有限公司之间的行为，与云梯公司无关，云梯公司与广州市丰轩信息科技有限公司无任何关系，广州市丰轩信息科技有限公司并非云梯公司的销售商。2019年11月15日，杨忠治通过EMS向云梯公司住所地广州市白云区机场路航云北街自编******邮寄《敦促交楼函》，要求云梯公司向杨忠治交付涉案房屋，该函于2019年11月18日妥投。2020年2月26日，杨忠治通，杨忠治通过EMS向云梯公司住所地广州市白云区机场路航云北街自编******以及《商品房买卖合同上约定的云梯公司地址广州市白云区机场路225号分别发出《解除合同通知函》，载明因云梯公司未能按照合同约定的时间交付房屋，杨忠治要求解除《商品房买卖合同》及相关协议,两份邮件分别于2020年2月27日、2020年2月28日妥投，签收人是他人收，83号保安。一审诉讼中，杨忠治提交《交通银行个人客户交易清单》，拟证明其自2019年3月1日至2020年3月1日就涉案房屋向交行五羊支行偿还的贷款本息是60683.09元。另查，云梯公司原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，于2020年5月14日变更为现名称。一审法院认为，杨忠治与云梯公司签署的《商品房买卖合同（预售）》以及杨忠治与交行五羊支行签订的《个人房产抵押贷款合同》均是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，各方均应恪守合同约定。本案的争议焦点为，一、杨忠治是否享有合同解除权，二、合同解除后的法律后果如何。针对争议焦点一，一审法院认为杨忠治享有合同解除权，原因如下：涉案房屋目前尚未取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》且不具备永久用电，云梯公司至今未能将符合法定交付条件的房屋交付给杨忠治，合同约定的交楼日期是2019年10月30日前，云梯公司认为杨忠治逾期付款，云梯公司有权顺延交楼时间。根据杨忠治、云梯公司双方签订的合同第十四条约定乙方未能付清任何应付款项，或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，甲方实际交付房屋的时间顺延，补充协议第五条约定，商品房交付期限届满之前，乙方应交清商品房全部楼价款等费用，因此，上述两条说明如杨忠治未能在涉案房屋交付期限届满之前付清全部房价款，云梯公司实际交付房屋的时间顺延。补充协议第十七条约定，乙方应当在双方签署《广州市商品房买卖合同》的七日内办完按揭手续，因乙方原因未能按时完成按揭手续的，则视为乙方迟延付款，按照本补充协议第二条处理，在补充协议第二条约定乙方逾期付款，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。可见，双方签订的合同中关于杨忠治逾期付款约定的是云梯公司可以顺延办理或交付《房地产权证》的时间，并未约定云梯公司可以顺延交楼时间。本案杨忠治于合同约定的商品房交付期限届满之前已经付清了全部房价款，故云梯公司认为杨忠治逾期办理按揭手续云梯公司有权顺延交楼时间，依据不足，一审法院不予采纳。因此，云梯公司存在逾期交楼的违约行为，云梯公司对何时能符合交房条件也没有给出明确的答复，何时交楼仍处于不确定的状态，若依照合同约定无论云梯公司逾期交楼的期限如何合同均应继续履行的，显然有违公平合理原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，杨忠治在2019年11月15日向云梯公司发出催告交楼的书面通知，云梯公司至今未能向杨忠治交付房屋，杨忠治于2020年2月26日向云梯公司发出解除合同的函件符合法律规定，故涉案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议应于2020年2月28日解除。针对争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故杨忠治请求解除其与交行五羊支行签订的《个人房产抵押贷款合同》，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”杨忠治要求云梯公司向交行五羊支行偿还尚欠的按揭贷款本息及向其返还购房款及支付首期款的利息，一审法院予以支持。同理，交行五羊支行要求云梯公司偿还尚欠的按揭贷款本息，一审法院予以支持。交行五羊支行要求杨忠治偿还款项没有依据。至于杨忠治请求的按揭贷款利息，按揭贷款利息的产生是因为杨忠治自行选择的付款方式所致，与云梯公司是否违约无关，故杨忠治请求云梯公司支付按揭贷款利息，依据不足，一审法院不予支持。关于杨忠治请求的电商费损失，杨忠治认为该笔款项的性质是购房款，该笔款项的收取主体并非是云梯公司，亦无其他证据显示广州市丰轩信息科技有限公司收取的该笔款项为涉案房屋的购房款，故杨忠治以该笔款项为购房款为由要求云梯公司予以返还并支付利息，依据不足，一审法院不予支持。云梯公司代收了物业维修基金10122元尚未向房管部门缴纳，现《商品房买卖合同》已解除，云梯公司应将代收的款项予以返还，故杨忠治请求云梯公司返还10122元物业维修基金，合理有据，一审法院予以支持。关于交行五羊支行主张的优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条及第一百八十七条的规定，以涉案房屋抵押的，抵押权自登记时设立。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，从上述关于预告登记制度的规定可知，预告登记制度设立的目的是为了保障将来实现物权，预告登记后，需在合理期限内申请不动产登记，预告登记后债权消灭，预告登记失效，现杨忠治在本案中提起解除合同的请求已得到支持，合同解除后预告登记应失效，涉案房屋仅办理了抵押权的预登记，在此情况下交行五羊支行请求就本案债权享有优先受偿权，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，杨忠治诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。交行五羊支行反诉请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年7月10日作出判决：一、确认原告杨忠治与被告广州云梯地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2020年2月28日解除；二、解除原告杨忠治与被告交通银行股份有限公司广州五羊支行签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、原告杨忠治于本判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄E区第G5栋201房的提前还贷手续，被告广州云梯地产开发有限公司代原告杨忠治向被告交通银行股份有限公司广州五羊支行偿还原告杨忠治尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以被告交通银行股份有限公司广州五羊支行核算为准）；四、被告广州云梯地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告杨忠治支付购房余款（购房款1160000元-贷款本息）；五、被告广州云梯地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告杨忠治支付首期房款350000元的利息，利息从2018年5月20日起以20000元为本金计至付清款项之日止，从2018年5月27日起以100000元为本金计至付清款项之日止，从2018年6月18日起以180000元为本金计至付清款项之日止，从2018年10月9日起以50000元为本金计至付清款项之日止，利息标准：2018年5月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；六、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨忠治返还物业维修基金10122元；七、驳回原告杨忠治的其他诉讼请求；八、驳回被告交通银行股份有限公司广州五羊支行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11496元，由原告杨忠治负担307元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担11189元。反诉案件受理费5887.50元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2020年8月4日，交行五羊支行向本院提交《上诉的诉讼请求金额说明》，根据一审判项第三、八项的内容，交行五羊支行确认截至本说明出具之日杨忠治尚欠的按揭贷款金额为793805.71元，可按此金额计算交行五羊支行的上诉诉讼费。二审期间，交行五羊支行向本院提交：证据一、《个人房产抵押贷款业务合作协议》；证据二、《的补充协议》；证据三、《按揭贷款客户担保清单》。证明云梯公司应对杨忠治的抵押贷款承担担保责任，负有向交行五羊支行连带偿还的保证责任。云梯公司对交行五羊支行提交证据的三性均无异议，云梯公司也同意为杨忠治的抵押贷款承担连带保证责任。杨忠治庭后提交书面质证意见为其确认上述证据的真实性、合法性，对其关联性不予确认。按揭贷款购房，由于物的担保性质，设定于特定物上的担保，事实上是由开发商设定和承担责任的。在解除商品房买卖合同后，买受人根本不可能取得房屋所有权，所谓借贷合同的“担保物”对于买受人来说也根本不存在了。只有物的担保效力依然存在，才能保证交行五羊支行的权利，这也是按揭贷款购房方式的主要目的，因此由出卖人的原因导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除的，且出卖人实际占有贷款，应当由出卖人承担返还贷款的责任，这是按揭贷款购房方式的特定要求决定的，是合理的。另，云梯公司资金状况良好，完全具备履行能力，应当由其向交行五羊支行履行还贷义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，其立法本意是为了充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免诉累，以期在适当的框架中在一个诉讼中解决更多的纠纷，并在此基础上保护当事人的权利，故一审判决并无不当，应予维持。二审期间，杨忠治向本院提交涉案小区、房屋现场照片，证明小区及房屋均未完工，均不具备交楼条件。交行五羊支行质证意见为：杨忠治的证据是照片，因杨忠治没有到庭，无法看到原始的证据载体，所以对证据的真实性、合法性无法确认，对关联性也不予确认，该组证据与交行五羊支行无关，该组照片无法证明涉案房屋是否完工，是否具备交楼条件，所以对证明的事实也不予确认。云梯公司质证意见为：杨忠治提交的证据没有提供原始载体，云梯公司对该证据的真实性、合法性不予确认，并且这些超期举证的照片并不能证明其对应的就是涉案房屋，所以云梯公司对其关联性也不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对交行五羊支行、云梯公司的上诉请求与杨忠治的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为：一、涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人房产抵押贷款合同》应否解除；二、杨忠治与云梯公司是否对杨忠治清偿交行五羊支行按揭贷款本息共同承担连带清偿责任。关于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人房产抵押贷款合同》应否解除问题。云梯公司自认涉案楼房至今未取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及永电条件，尚不具备交楼条件，现云梯公司已存在逾期交楼行为，一审诉讼中，该司对何时能符合交房条件没有明确答复，涉案楼房何时能交楼处于不确定的状态。为此，云梯公司与杨忠治签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：延期交房的违约责任第2款中虽约定有：“合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止(二者以日期在前者为准)，每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”，但如适用该约定，杨忠治只能继续履行合同，杨忠治何时能实现合同目的将长期处于不确定状态，对杨忠治极不公平。2019年11月15日杨忠治向云梯公司发出催告交楼的书面通知，在云梯公司未能向杨忠治交付房屋情况下，杨忠治于2020年2月26日向云梯公司发出解除合同的函件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，一审法院认定杨忠治提出解除合同符合法律规定，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议应于2020年2月28日解除并无不妥。对云梯公司上诉认为涉案合同应适用前述第十五条规定中的“但当事人另有约定的除外”情形的主张，本院不予采纳。再根据上述司法解释第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，本案杨忠治请求一并解除其与交行五羊支行签订的《个人房产抵押贷款合同》于法有据，一审法院予以支持亦无不妥。关于杨忠治与云梯公司是否对杨忠治清偿交行五羊支行按揭贷款本息共同承担连带清偿责任问题。杨忠治与交行五羊支行签订的《个人房产抵押贷款合同》第十条借款人的义务第10.7.（7）项约定：“贷款投向的房产交易发生负面变化或者交易进展出现异常情况。”第十三条贷款的提前到期第13.1.（4）项约定：“第10.7条所列应通知的任何事项之一实际发生，贷款人认为将影响其债权的安全。”第13.2.（5）项约定：“单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。”前述约定是杨忠治与交行五羊支行的合意，意思表示一致。交行五羊支行发放贷款为杨忠治履行《广州市商品房买卖合同（预售）提供了条件，杨忠治享有《个人房产抵押贷款合同》利益，亦应承担该合同的还款义务。现《广州市商品房买卖合同（预售）》因云梯公司未能交付房屋解除，交行五羊支行依前述合同约定要求杨忠治偿还所有到期贷款及结清利息符合合同约定，应予支持。根据交行五羊支行二审提交的《个人房产抵押贷款业务合作协议》、《的补充协议》可知，云梯公司对交行五羊支行发放客户的按揭贷款承担保证责任。交行五羊支行提交的《按揭贷款客户担保清单》显示，杨忠治属担保清单的客户之一。另，云梯公司二审庭审中亦予确认该司所应承担的保证责任。据此，本案交行五羊支行虽不能依涉案房屋抵押权预登记就本案债权享有优先受偿权，但《个人房产抵押贷款合同》解除后，交行五羊支行仍有权要求云梯公司对该行因杨忠治偿还所有到期贷款及利息产生的债权履行保证责任。综上所述，交行五羊支行的上诉请求成立，应予支持。云梯公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初5788号第一、二、四、五、六、七项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初5788号第八项；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初5788号第三项为：杨忠治于本判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄E区第G5栋201房的提前还贷手续，杨忠治向交通银行股份有限公司广州五羊支行偿还杨忠治尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以交通银行股份有限公司广州五羊支行核算为准）；四、广州云梯地产开发有限公司对第三项杨忠治偿还交通银行股份有限公司广州五羊支行偿还尚欠的上述房屋的按揭贷款本息承担连带保证责任。五、驳回广州云梯地产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费34730元，由杨忠治、广州云梯地产开发有限公司共同负担11738元，由广州云梯地产开发有限公司负担22992元。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十一月三十日书记员  颜旭怀王日平