江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6198号上诉人（原审被告）：南京万科物业管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区嵩山路**。法定代表人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张刘侠，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏地华房地产开发有限公司，住，住所地江苏省南京市建邺区雨润路**/div>法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘佳佳，女，1994年10月19日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：吴旭，男，1986年1月5日出生，汉族，住江苏省宜兴市。上诉人南京万科物业管理有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人江苏地华房地产开发有限公司（以下简称地华公司）返还原物纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初10756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人万科公司的委托诉讼代理人李伟、张刘侠，被上诉人地华公司的委托诉讼代理人刘佳佳、吴旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人并非适格的诉讼主体。案涉房屋系物业用房，由前任物业公司移交给小区业委会，业委会又将案涉房屋交由上诉人作为物业使用。上诉人系接受业委会委托使用部分房屋，并非适格被告。2、已有生效裁判认定上诉人系受业委会委托管理案涉物业用房，认为上诉人主体不适格，本案构成重复诉讼。3、一审法院查明事实不清。上诉人并未使用全部案涉房屋，其中12幢302室系由小区业委会使用。4、被上诉人在小区规划及房屋预售时，均列明物业用房位置在12幢201室（含1、3、4层），故被上诉人实际是将案涉房屋作为物业用房使用，上诉人使用案涉房屋并无主观过错。地华。地华公司如认为案涉房屋并非物业用房务向法庭出示规划物业用房情况。在未解决物业用房前，应维持现状，否则系侵犯全体业主利益。地华公司辩称，上诉人要求被上诉人返还的是案涉小区12幢302、303、402、403室房屋。2018年3月8日《南京市住房保障和房产局信息公开申请答复告知书》明确回复相关业主称，涉案小区物业用房为集庆门大街219号12幢1单元201室、集庆门大街219号26幢1单元203室，总面积937平方，因物管用房面积未达配置标准，现开发企业已将位于集庆门大街××单元××、××室，面积221.52平方米，作为临时物管用房使用。被上诉人已将相关物业管理用房移交给业委会管理和使用。上述物业用房与本案所涉房屋并无关联，被上诉人对物业用房的使用应与业委会进行交接，对其他房屋无权占用。上诉人应依法腾空并返还案涉房屋。地华公司向一审法院起诉请求：1、判令万科公司腾空并向地华公司返还星雨华府住宅小区12幢302、303、402、403室房屋；2、判令万科公司向地华公司支付房屋使用费192000元；3、本案诉讼费用由万科公司承担。一审庭审中，地华，地华公司撤销第二项诉请div>一审法院认定事实：南京市星雨华府小区12幢302室、303室、402室、403室权利人均系地华公司。2017年10月24日，地华，地华公司向万科公司发送《通知函》：兹有我司所有的四套房产（南京星雨华府小区302、303、402、403室，详见附件）被贵司非法占用使用，请贵司自收到本函后即刻归还我司，并交纳非法占有期间的使用费用，每月8000元，缴费日期自使用之日起，至2017年10月28日前归还我方止。若收到本函后贵司未及时将四套房产归还我司，影响我司后续销售、租赁等权益，我司保留进一步追诉的权利，届时由于贵司的侵权行为产生的损失和一切法律后果由贵司承担和负责。2020年4月8日，建邺分局巡特警大队江东警务室工作服务站出具1份《接处警证明》，载明：2020年4月7日，民警接警后到达集庆门大街219号星雨华府小区，报警人万超系雨润物业员工，称星雨华府万科物业占用其四套房产，要求其归还，万科物业石国华称该房子系物业用房，双方因此有纠纷，雨润物业已向法院起诉万科，民警告知双方通过法律途径解决。另查明，2018年1月22日，地华，地华公司将万科公司及南京市星雨华府住宅小区业主委员会诉至一审法院万科公司返还房屋并支付房屋使用费。一审法院于2019年1月21日，以诉讼主体不适格为由裁定驳回了地华公司。理由为：地华：地华公司所诉南京市星雨华府住宅小区业主委员会因任期届满现已解散为民事主体现已消亡，而星雨华府住宅小区至今仍未选举产生新一届业主委员会，在此情形下，南京市星雨华府住宅小区目前实际已不存在业主委员会这一机构主体，故地华公司所诉南京市星雨华府住宅小区业主委员会在本案中已不能成为适格诉讼主体。且万科公司仅是接受业委会的委托接收案涉房屋，故万科公司在本案中并非适格被告主体。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。经查明，南京市星雨华府小区12幢302室、303室、402室、403室房屋产权均属地华公司所有，万科公司长期占有上述房屋并无事实与法律依据，构成无权占有，故对于地华公司要求万科公司腾空并返还南京市星雨华府小区12幢302室、303室、402室、403室房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。万科公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对地华公司所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担。一审法院据此判决：被告南京万科物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将南京市星雨华府小区12幢302室、303室、402室、403室房屋腾空并返还给原告江苏地华房地产开发有限公司。本院二审期间，上诉人万科公司围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。万科公司提交：证据1-4为公共电表交接单、公共水表交接单、公共设施设备交接表、物业费欠费明细表，以证明案涉四套房屋前期作为物业用房实际使用。证据5-6为2011年及2014年地华公司预售方案，以证明两份预售方案中，申报的物业用房都包含12栋201室（含1、3、4层），该处的301室和401室即对应本案的302室和402室，故案涉房屋系规划物业用房。证据7为业委会于2018年1月10日发布的关于地华公司要求收回12栋物业管理用房的公告，以证明上诉人目前在用的物业用房系案涉四套房屋及26栋203室，与政府信息公开答复的物业用房并不一致。证据8为民事裁定书两份，以证明生效判决已经认定上诉人系受业委会委托接手案涉房屋，诉讼主体不适格。经质证，地华，地华公司对证据1-4的真实性予以认可明目的不认可。前任物业公司确实实际使用了案涉房屋，但并不代表案涉房屋系物业用房，被上诉人作为案涉房屋的所有权人，有权处置案涉房屋。对证据5-6的真实性予以认可，对证明目的不认可，政府信息公开文件已经明确了物业用房，错误使用物业用房的责任在于业委会，上诉人系非法占有案涉房屋。对证据7的真实性予以认可，对证明目的不认可，业委会如认为案涉小区无配套物业用房，可以另案诉讼。对证据8的真实性予以认可，对证明目的不认可，前案系因业委会解散，主体灭失而裁定驳回起诉。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，南京市住房保障和房产局于2018年3月8日出具《政府信息公开申请答复告知书》，载明案涉星雨华府项目经规划核准的物业用房分别位于集庆门大街××单元××室、××大街××单元××室，总面积为937平方米。因物管用房面积未达配置标准，开发企业已将位于集庆门大街××单元××室、××室（两套规划用途为一般住宅的房屋），面积为221.52平方米作为临时物管用房使用。地华公司在二审中陈述其已将上述告知书中载明的四套房屋空置，留作物业用房；关于集庆门大街××单元××室，确包含1-4层，但门牌号码均为201室，并非如上诉人所称包含本案诉争的302室和402室。万科公司认可本案所涉四套房屋均非规划核准的物业用房，但认为规划核准的物业用房现均未交接上诉人，无法进入使用。本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉四套房屋产权均属被上诉人地华公司所有，上诉人万科公司虽主张案涉房屋系物业用房，后经查实确非规划核准的物业用房，万科公司对此亦予以认可，万科公司占有案涉房屋并无事实和法律依据，一审法院判令其腾空并返还案涉四套房屋，并无不当。被上诉人地华公司亦已根据规划预留物业用房，双方关于物业用房实际使用的争议，可另案解决。关于上诉人万科公司提出的其诉讼主体不适格的问题，本院认为，万科公司系案涉房屋的实际占有使用人，地华，地华公司诉其返还房屋并无不当div>综上所述，万科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京万科物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  徐聪萍二○二○年十一月十九日法官助理徐琨玉书记员孙雪松