江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3555号上诉人（原审被告）：常州建邦汽车销售服务有限公司，住所地常州市新**通江中路**。法定代表人：许新跃，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李纲，江苏圣典（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琦，江苏圣典（常州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江苏飞龙物流中心有限公司，住，住所地常州市钟楼区永红街道为民村委为民桥堍/div>法定代表人：唐淑萍，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：俞伯俊，江苏苏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷华平，江苏苏正律师事务所实习律师。上诉人常州建邦汽车销售服务有限公司（以下简称建邦公司）因与被上诉人江苏飞龙物流中心有限公司（以下简称飞龙公司）土地租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院作出的（2019)苏0404民初4843号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。建邦公司上诉请求：1.请求撤销（2019)苏0404民初4843号民事判决书；2.请求在一审判决基础上减少租金218723元，驳回被上诉人其他诉讼请求；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、事实方面。一审法院对于上诉人与被上诉人的租赁期限计算有误。上诉人在2018年11月30日已经搬离并将钥匙交还，这部分事实已经被上诉人确认，在被上诉人提供的两份谈话笔录中均有印证。因此，租金计算的截止时间应为2018年11月30日止，租金应为1506300元。二、法律适用方面。上诉人不应支付违约金且一审法院判决的违约金标准过高，严重超过了被上诉人的实际损失。1.上诉人停止支付租金是行使不安抗辩权，不应当承担违约责任。2013年上诉人收到了钟楼区城市管理行政执法局强制执行公告，将对上诉人投资建筑进行拆除。2016年上诉人起诉至钟楼区人民法院，要求解除租赁合同，由被上诉人承担违约责任，钟楼区人民法院作出（2016）苏0404民初2539号判决认定被上诉人违约致使土地租赁合同目的无法实现，判决解除合同，被上诉人向上诉人支付违约金350万元。鉴于被上诉人资产状态，上诉人基于保护自身合法利益暂停支付被上诉人租金，是行使不安抗辩权，不应当承担违约责任。2.上诉人提交的生效判决不能成为本案判决的依据，关于违约金标准应当优先适用法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被上诉人的损失仅限于逾期付款的利息损失，上诉人要求适当减少符合法律规定，可以参照人民银行同期的贷款利率计算。双方关于该土地租赁合同纠纷已形成两份生效判决，分别为(2016)苏04民终3302号判决书与（2018)苏04民终2186号，基于同样的事实，两份判决关于违约金部分做出了不同的裁判结果，不能简单适用任何一案的判决标准。综上所述，一审法院判决中就租金与违约金的部分缺乏事实与法律依据，请求二审法院查明事实，依法改判，并支持上诉人的上诉请求。飞龙公司辩称，本案一审判决事实清楚，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。判决租金，本案上诉人按照与被上诉人的合同约定，应当支付租金的时间以及相应的金额都有明确的约定，并且就租金问题，双方再次之前已经经过两次诉讼，均有人民法院的法律文书可以证明。对于该案被上诉人主张的租金是完全按照合同约定以及履行合同的实际情况来分摊计算主张的，无论是合同签订和履行的事实都有相应的合同依据，事实依据以及生效法律文书所证明的事实和理由。因此，本案一审判决所作的判决结果是完全符合事实并且有人民法院已经做出的判决是相一致的，上诉人的上诉请求完全不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。飞龙公司一审法院起诉请求：1.判决建邦公司立即向本公司支付租金1725023元，并按每月2%的标准支付其中1506300元自2017年12月1日起至付清之日止的逾期付款违约金及其中218723元自2018年12月1日起至付清之日止的逾期付款违约金。2.案件诉讼费用由建邦公司承担。一审法院认定事实：坐落本市钟楼区永红街道为民桥东南首常锡路北，地，地号为43082306积为61994.2平方米的土地登记的所有者为常州市永红街道为民村民委员会（以下简称为民村委）。2000年4月28日常州市郊区永红乡为民村经济联合社（以下简称为民村联合社）与飞龙公司签订《合作协议书》一份，约定由为民村联合社将前述土地（面积100亩）提供给飞龙公司，用于合作建立常州快件运输物流市场；合作期限20年，从2001年5月1日至2020年4月30日；承包金为第1-3年每年40万元，第四年起增至每年50万元，以后年度承包金不变；为民村联合社同意将该土地范围内的原有建筑物、设施在承包期内无偿提供给市场使用，飞龙公司在承包期间投资建筑物和设施，该财产的所有权归飞龙公司，为民村联合社负责建筑物和设施的有关审批手续，并为飞龙公司办理房屋所有权证，办证费用由飞龙公司承担；双方另对其他权利义务作了约定。2001年4月20日为民村委与飞龙公司签订《土地租赁协议书》一份，该协议书除租赁期限为2001年5月1日至2021年4月30日外，其余内容与《合作协议书》基本一致。2003年3月20日为民村联合社与飞龙公司签订《补充协议》一份，约定双方一致确认交付全部土地的时间为2003年1月1日，租赁期限按原协议向后推1年零6个月，土地按土地使用权证实际面积计算61994.2平方米，为民村联合社认可大楼占地面积减除2.99亩，土地租金按90亩计算，前三年4000元／亩，以后按5000元／亩；双方另对其他权利义务作出约定。2003年4月15日飞龙公司经工商部门核准名称变更为江苏飞龙物流中心有限公司即本案原告。2004年8月双方签订《租赁协议书》一份，约定飞龙公司租赁6600平方米的场地给建邦公司用于建立本田4S汽车专卖店，由飞龙公司提供租赁场地的用水、用电等有偿配套服务，并协助建邦公司完成规划、建设等相关手续，费用由建邦公司承担；租赁期限20年，租金按17元/平方米/月为基准计算，前五年优惠建邦公司，租金为15元/平方米/月，第六年开始在基准租金上每五年递增5%；租金一年一付，先付后用，每年到期前一个月内支付给飞龙公司，如有拖欠，建邦公司需每月按租金的5%支付违约金给飞龙公司；双方另对其他权利义务作出约定。2009年11月6日双方签订《租赁补充协议》一份，约定因中吴大道拓宽被政府征用，飞龙公司以紧邻建邦公司西面的土地置换给建邦公司使用，双方均同意不因该土地的置换而改变原协议约定的租金，超出面积建邦公司每年按25260元支付租金。为民村委在该补充协议上加盖公章。一审法院另查明，2013年9月27日常州市钟楼区城市管理行政执法局作出常钟城执强公字【2013】第12号《行政强制执行公告》，认定飞龙公司在常州市钟楼区中吴大道1726号（原常锡路186号）未经批准擅自搭建10994平方米的建筑物，责令于2013年09月20日前自行拆除上述违法建筑物，逾期将组织实施强制拆除。2015年2月25日建邦公司向飞龙公司发出《关于催促履行合同义务的函》，要求飞龙公司接到此函后5日内提供土地使用权证和许可租赁的相关手续，至钟楼区相关部门洽商办理该土地的相关规划、建设手续，否则将追究飞龙公司的违约责任、赔偿损失并暂停支付租金。后建筑物也未办理规划、建设手续，建邦公司并继续使用。2016年5月24日建邦公司将飞龙公司诉至法院，以飞龙公司无力履行“协助办理规划、建设手续”，使合同目的无法实现为由要求解除双方的租赁协议。一审法院还查明，2016年2月1日，飞龙公司向法院提起诉讼，要求建邦公司支付2016年度土地租金1506300元，并按每月2%的标准支付自2015年12月1日起至付清之日止的逾期付款利息。后该案经法院一审、常州市中级人民法院二审。常州市中级人民法院作出（2016）苏04民终3302号民事判决书，判决常州建邦汽车销售服务有限公司向江苏飞龙物流中心有限公司支付2016年度的土地租金1506300元，并支付违约金30126元，上述两项合计1536426元。该判决已履行完毕。后因建邦公司2017年度的土地租金未支付，飞龙公司于2017年2月7日诉至本院，要求建邦公司支付2017年年度租金，法院于2018年4月27日作出（2017）苏0404民初535号民事判决书，判令建邦公司支付2017年度1506300元及按月租金2%的标准向飞龙公司支付违约金。飞龙公司不服该判决，上诉至江苏省常州市中级人民法院，该院于2019年3月14日作出（2018）苏04民终2186号民事判决，判决认为：根据飞龙公司与建邦公司签订《租赁协议书》的约定，建邦公司应支付的租金一年一付，先付后用，每年到期前一个月内支付给飞龙公司，如有拖欠，建邦公司需每月按租金的5%支付违约金给飞龙公司。上述约定明确，即如果建邦公司拖欠租金，需要每月支付5%的违约金，而非按照以一个月作为基准来计算违约金。根据一审查明的事实，建邦公司并未依约在2016年12月前向飞龙公司支付2017年度的土地租金，已构成违约。建邦公司除需向飞龙公司支付2017年度的土地租金1506300元外,还需在延迟支付租金期间每月按月租金2%的标准向飞龙公司支付违约金。法院（2016）苏04民终3302号民事判决虽对类案作出不同的判决，但该判决结果不能拘束法院依据本案事实作出不同的结论。据此，江苏省常州市中级人民法院判决：一、撤销常州市钟楼区人民法院作出的（2017）苏0404民初535号民事判决；二、常州建邦汽车销售服务有限公司向江苏飞龙物流中心有限公司支付2017年度的土地租金1506300元，并以租金总额1506300元按每月2%的标准支付自2016年12月1日起至付清之日止的逾期付款违约金，于判决生效之日起十日内付清。一审法院又查明，2016年5月24日，建邦公司将飞龙公司诉至一审法院，要求判令：1.解除双方签订的租赁协议及补充协议；2.判令飞龙公司赔偿建邦公司投资损失和经营损失，赔偿损失按合同约定违约金500万元。法院于2018年5月23日作出（2016）苏0404民初2539号民事判决，判决：1.常州建邦汽车销售服务有限公司与江苏飞龙物流中心有限公司于2004年8月1日签订的《租赁协议书》及2009年11月6日双方签订《租赁补充协议》于判决生效之日起解除。2.常州建邦汽车销售服务有限公司于判决生效之日起90日内搬出，并结清相应租金及相应的占用使用费（按照租金标准）。3.江苏飞龙物流中心有限公司于判决生效之日起90日内赔偿常州建邦汽车销售服务有限公司350万元。4.驳回常州建邦汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。飞龙公司不服该判决，上诉到江苏省常州市中级人民法院，该院审理中，2019年2月22日，建邦公司在江苏省常州市中级人民法院谈话笔录中陈述不再租赁使用，同时飞龙公司自行处理。2019年3月6日，江苏省常州市中级人民法院作出(2018)苏04民终2336号民事裁定书，裁定：1.撤销常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初2539号民事判决；2.发回常州市钟楼区人民法院重审。一审法院经审理认为，作为租赁法律关系的主体，在土地租赁合同签订并生效后,飞龙公司和建邦公司均应当遵照诚实信用原则依约履行。关于租金交付的截止日期，依据江苏省常州市中级人民法院谈话笔录，建邦公司于2019年2月22日才确认交接完毕，故相应租金也应当计算至该日为止。建邦公司辩称租金计算至2018年11月30日止的抗辩理由，并无法律依据，法院不予采信。飞龙公司依据双方于2004年8月签订的《租赁协议书》和2009年11月6日签订的《租赁补充协议》向建邦公司主张按6600㎡×17元/㎡×12×110%+25260元的标准向飞龙公司支付2018年度的土地租金及2019年1月1日至2019年2月22日止的租金共计1725023元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于违约金的争议焦点。根据飞龙公司与建邦公司签订《租赁协议书》的约定，建邦公司应支付的租金一年一付，先付后用，每年到期前一个月内支付给飞龙公司，如有拖欠，建邦公司需每月按租金的5%支付违约金给飞龙公司。上述约定明确，即如果建邦公司拖欠租金，需要每月支付5%的违约金，而非按照以一个月作为基准来计算违约金。建邦公司拒绝向飞龙公司支付土地租金的行为,已构成违约，故建邦公司除需向飞龙公司支付2018年度的土地租金及2019年1月1日至2019年2月22日止的租金共计1725023元之外,还需按月租金2%的标准向飞龙公司支付违约金。因调解无效，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：常州建邦汽车销售服务有限公司向江苏飞龙物流中心有限公司支付土地租金1725023元，其中以租金1506300元按每月2%的标准支付自2017年12月1日起至付清之日止的逾期付款违约金，其中以租金218723元按每月2%的标准支付自2018年12月1日起至付清之日止逾期付款违约金，于判决生效之日起十日内付清。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25907元，保全费5000元，合计30907元（飞龙公司已预交），由常州建邦汽车销售服务有限公司负担。（江苏飞龙物流中心有限公司同意其预交的案件受理费中常州建邦汽车销售服务有限公司承担部分由该公司向其直接支付，法院不再退还，由常州建邦汽车销售服务有限公司在判决生效之日起十日内向江苏飞龙物流中心有限公司支付）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，关于租金计算的期限问题，本院在审理(2018)苏04民终2336号案件过程中，法院为减少诉累，减轻双方当事人损失，主持双方当事人就案涉房屋、土地的交接达成一致，建邦公司虽已经搬离，将钥匙等交到法院，但至2019年2月22日，建邦公司和飞龙公司就案涉房屋、土地才达成一致，完成交接。故一审法院计算案涉土地租金的期限至2019年2月22日并无不当。关于违约金问题，因双方当事人之间的土地租赁合同合法有效，双方当事人约定的违约金过高，本院在审理（2018）苏04民终2186号案件中已经根据案件情况作出调整，在无新的事实和证据表明需要重新调整违约金的情况下，一审法院据此认定违约金的计算标准并无不当。综上，上诉人建邦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4581元，由上诉人常州建邦汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二〇年十一月十六日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐