辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽01民终12256号上诉人（原审被告）：宋安达。委托诉讼代理人：金成淑，系辽宁德邦仲达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘爱凤。委托诉讼代理人：杨旭升，系辽宁东尧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳荣耀房地产开发有限公司，住所地沈阳市大**。法定代表人：杜宏。委托诉讼代理人：王涌，系辽宁法大(沈阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国军，系辽宁法大(沈阳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：臧宏。上诉人宋安达因与被上诉人刘爱凤、沈阳荣耀房地产开发有限公司（以下简称荣耀公司）、臧宏相邻关系纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋安达上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人刘爱凤对上诉人的起诉；二、判令刘爱凤和荣耀公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清且有误。一、上诉人购买车库时就是按照车库现状购买的，上诉人购买车库后没有对车库形状及使用范围进行任何改动。该事实有以下证据可证明：1、被上诉人刘爱凤在起诉状中称，购买车库时就发现车库门对面是一面墙，而且刘爱凤提供的《车位/车库转让合同》第2.1条中也明确有约定，“刘爱凤在签订该协议之前已经对车库的位置、大小、行车路线等相关信息充分了解，确定该车库符合其使用需要”。至于刘爱凤主张售楼员说过可以砸墙的事实上述协议中并没有相关内容。2、本案当事人臧宏在一审庭审笔录第六页有陈述“在2015年9月买车库当时，售楼员通知我们说，车库开始卖了，如果我们想买，就赶紧买，你们不买，我们就卖给别人了，你们就进不了家里，我就把车库买了，当时有一个小公共区域，已经砌了分隔墙了”，该内容进一步能够证明，车库与房屋并非配套出售，且臧宏购买车库时争议区域就已经砌了分隔墙。3、被上诉人荣耀公司在一审庭审期间陈述（庭审笔录第7页）“公共区域上的两面墙确定不了是开发商砌的”，该说法并没有否定争议区域的分隔墙是荣耀公司砌的可能，但不能以此证明是上诉人砌的分割墙，而且被上诉人刘爱凤也未提供任何证据证明是上诉人砌的该分隔墙。4、荣耀公司与上诉人的车库协议中没有附车库四周范围的相关图纸，相反上诉人提供的照片能够充分证明，荣耀公司交付上诉人车库时的形状和使用范围就是现有车库状况。因此，上诉人对现有车库及其使用范围是合法取得的，而且是先于刘爱凤取得的，故不存在上诉人非法占用案涉争议区域或者侵权的问题。二、被上诉人刘爱凤车库两侧墙体延伸所形成的区域（以下简称案涉争议区域）并非公共区域。其理由如下:1、荣耀公司及其他被上诉人均称，出售车库对应的公共区域是荣耀公司赠送业主的面积，所谓的公共区域居然是房屋开发单位赠送业主的，那就不存在公共区域之说，就是荣耀公司可自行处分使用权的范围。2、一审中荣耀公司和被上诉人刘爱凤提供图纸证明案涉争议区域为公共区域，但这些图纸均不能作为认定案件事实的证据使用。理由是：第一、这些图纸均不是通过建设规划部门审批且在沈阳市城市建设档案馆备案的施工图或者竣工图，不具有法定的建设工程图纸的意义。第二、从本案当事人的陈述及车库相关协议内容均可证明，案涉当事人的车库均是无法办理使用权证的车库，因此，刘爱凤和荣耀公司提供的图纸不具有确认物权范围的效力。第三、荣耀公司提供的图纸中没有分隔墙，这与车库实际交付情况明显不符，因此，荣耀公司提供的图纸不具有真实性。基于上述理由，本案案由不应为相邻关系纠纷，而是被上诉人刘爱凤与荣耀公司之间的车库转让合同纠纷，故刘爱凤无权向合同外的上诉人要求停止侵害、排除妨碍，恢复原状。二、一审判决适用法律错误。一审判决根据《物权法》第35条、84条规定认定上诉人行为违法，属于适用法律错误。刘爱凤辩称，一、根据开发商荣耀公司的情况说明，依据常理，车库两侧中轴线延伸部分应该视为刘爱凤所有。二、刘爱凤在购买车库时，并不像上诉人所说的，车库不能直接进入地下室的事实，而是在刘爱凤装修时原以为后墙打开门可以进入地下室，没想到打开后直接进入上诉人家中，也就是原本属于刘爱凤的区域被宋安达占有了。三、买房时间早晚与车库公共区域占有没有关系，不是谁先买谁占有、四、根据荣耀公司陈述，车库与业主的房屋间没有墙，墙是谁砌的，何时砌的都证明不了。因此我们认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。荣耀公司辩称，一、原审恢复原状不是指墙的问题，是上诉人在刘爱凤房屋对应的车库的公共区域安装了地砖并放了其他物品的区域恢复原状。二、我方与刘爱凤以及宋安达在车库买卖合同中仅调整车库内部面积，对于公共区域我方承诺有8-10平的赠送，并不是宋安达先买了车库就可以先占有，赠送的仅是车库与房屋对应的公共区域面积8-10平的面积。刘爱凤车库和房屋之间的公共区域是我公司赠送给刘爱凤的，宋安达不应该占有使用。臧宏辩称，当初买房时，装修公司进场就有了这堵墙。买车库之前荣耀公司就说你不买，你家房子对面的车库我就卖给别人了。一审没有判决我承担责任是正确的。刘爱凤向一审法院提出诉讼请求：请求法院依法判令三被告停止侵害、排除妨碍，恢复原状；本案案件受理费由三被告承担。一审法院认定事实：原告于2014年3月24日购买被告荣耀房地产公司开发建设的位于沈阳市大东区房屋，又于2017年12月13日购买该公司开发建设的位于G26栋楼地下KG区5号车库，一次性支付车库转让价款19万元，被告荣耀房地产公司在车库附图标明涉案车库可以通过对面赠送面积进入原告家中地下室。被告荣耀房地产公司认可所出售车库两面墙对面的公共区域系赠送业主面积。被告臧宏、被告宋安达系原告邻居，被告臧宏所购车库位于G26栋楼地下KG区4号，被告宋安达所购车库位于G26栋楼地下KG3区6号。被告臧宏购买车库时，车库两侧墙体延伸到对面公共区域部分已作出区域分割，其通过该部分区域可以直接进入到家中地下室。被告宋安达所购买的车库对面公共区域只有东侧墙体，及原告与被告臧宏家公共区域的分割墙体，被告宋安达将该部分公共区域全部铺设上绿漆坪并放置杂物。原告购买房屋及车库后装修时发现该情况，其无法通过车库对面的公共区域进入地下室，故诉至法院。一审法院认为，根据物权法相关规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案原告、被告宋安达、被告臧宏系邻居，且所购买的车库相邻，通过庭审调查可知，在被告荣耀房地产公司出售车库时已明确告知业主其所购车库对应的公共区域为赠送面积，通过该区域可以直接进入家中地下室，被告臧宏所购车库对应的公共区域有明确的墙体分割，但被告宋安达所购车库对应的区域西侧(即与原告相邻部分)没有墙体加以分割，其将原告车库对应的区域亦占用，导致原告购买车库后无法通过所对应区域进入自家地下室，而被告宋安达亦未提供任何证据证明其有权占用该部分公共区域，被告宋安达的行为违反物权法之规定，故结合本案实际情况且从方便生活、公平合理原则考虑，被告宋安达应将所占用的原告车库对应的公共区域(即原告车库两侧墙体延伸所形成的区域)腾空并恢复原状以排除妨碍。被告臧宏及被告荣耀房地产公司并非侵权人，不应承担相应责任。判决：一、被告宋安达于本判决发生法律效力后20日内腾空所占用的位于大东区车库(所有权人刘爱凤)所对应的公共区域并恢复原状；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费511元，由被告宋安达负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人宋安达提交的证据1商品房买卖合同、证据2金地铂悦铂园地下停车车库租赁协议书、证据3收款收据、证据4结婚证的真实性、合法性没有异议，但不能实现上诉人的待证目的。证据5三张上诉人车库照片，不能证明拍摄时间；证据6车库平面图是由上诉人本人绘制，被上诉人均不予认可，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人宋安达对于5号车库对应的公共区域是否有使用权或在先权利的问题。尽管宋安达已举证证明租赁6号车库的时间和价格早于刘爱凤租赁5号车库的时间和价格，但无法提交书面证据证明自己对于5号车库对应的公共区域有使用权或在先权利，且荣耀公司作为涉案房屋和车库的开发公司否认向宋安达出售6号车库的同时已将5号车库对应的公共区域出售给宋安达。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，本院对于上诉人宋安达的上诉请求，不予支持。一审法院根据不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则作出裁判，并无不当。综上所述，上诉人宋安达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费511元，由上诉人宋安达负担。本判决为终审判决。审判长  邰越群审判员  张维佳审判员  刘 波二〇二〇年十一月二十三日法官助理贺菲书记员王依婷本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；