湖北省当阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0582民初1218号原告：袁开贵，男，1965年9月12日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：涂雪峰（特别授权），湖北弘发律师事务所律师。委托诉讼代理人：周开喜（特别授权），湖北弘发律师事务所律师。被告：任祖强，男，1966年6月16日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：王先兵（一般授权），湖北君任律师事务所律师。被告：郑婕，女，1992年1月11日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：郭敏（特别授权），系被告郑捷丈夫，男，1987年8月5日出生，住当阳市。委托诉讼代理人：张响云（一般授权），当阳市青山法律服务所法律工作者。原告袁开贵诉被告任祖强、郑婕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁开贵及其委托诉讼代理人涂雪峰,被告任祖强及其委托诉讼代理人王先兵，被告郑婕及其委托诉讼代理人郭敏、张响云到庭参加诉讼。庭审中，各方当事人均申请庭外和解30天，现和解未果。本案现已审理终结。原告袁开贵向本院提出诉讼请求：1、确认原告对二被告于2019年7月27日签订的《房屋（厂房）买卖与土地流转合同书》所交易的房屋享有优先购买权；2、确认二被告于2019年7月27日签订的《房屋（厂房）买卖与土地流转合同书》无效；3、判令二被告连带赔偿原告经济损失250000元；4、由被告承担诉讼费。事实与理由：2004年12月1日，原告与被告任祖强签订房屋《租赁合同》，约定被告任祖强将其所有的位于当阳市坝陵××××组的空置厂房一套（包括平房六间、院内设施及门前空地）出租给原告办厂，租期十年，每年租金3000元，按年支付（每年12月1日）。原告利用承租的厂房及空地设施，投资开办了当阳市彩帝化工厂并经营至今。合同到期后，双方继续履行原合同内容，但租金上调至每年10000元，支付方式不变。2019年7月27日（原告承租期内），被告任祖强在未通知原告优先购买的情况下，以338000元的价格将上述厂房（含土地承包经营权）出卖给郑婕，该交易行为直接导致原告的工厂无法继续正常生产经营，面临关停的窘境，并造成原告巨大的经济损失，原告得知后，多次与被告交涉要求优先购买未果。二被告恶意串通，故意侵害原告的优先购买权，构成共同侵权，二被告之间的交易因违法而无效，且应对原告的经济损失承担连带赔偿责任。被告任祖强辩称：答辩人与被告郑婕签订的《房屋（厂房）买卖与土地流转合同书》合法有效，答辩人在出售案涉房屋之前，告知了原告欲售案涉房屋，但原告并未作出购买案涉房屋的意思表示，原告明确已经放弃了承租人的优先购买权，因此原告诉请无事实及法律依据，其诉讼请求应予以驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的人民法院不予支持。原告诉请赔偿损失也缺乏事实及法律依据，反而原告拒不腾退房屋给答辩人造成了损失，答辩人提起反诉，要求确认反诉原告与反诉被告双方租赁关系至2019年11月30日终止，限令反诉被告于本判决生效之日起三日内将案涉房屋腾空、恢复原状后交付反诉原告，并赔偿因失火至案涉房屋损失60000元，限反诉被告于本判决生效三日内支付反诉原告相应的逾期腾房占用费，占用费按6000元/月标准自2019年12月1日起计算至腾空交付之日止，由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。被告郑婕辩称：被告任祖强与答辩人签订的合同合法有效，被告任祖强出售案涉房屋前，已明确告知答辩人原告不购买案涉房屋，因此，答辩人不存在与被告任祖强恶意串通的情况。根据相关法律规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的人民法院不予支持，综上，原告的诉讼请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：原告系宜昌市西陵区居民，被告任祖强系当阳市坝陵××××组村民。2002年9月10日，锦屏村委会因欠任祖强债务无力偿还，遂将村原脂肪酸厂车间和办公室（所占土地为村集体土地）的产权及一块农田的承包经营权作价共计41293.80元抵付给任祖强，双方签订《合同书》，约定了抵付房屋的产权面积（脂肪酸车间228.96平方米、脂肪酸办公室207.36平方米）及承包农田的面积（为一块屯砖场，1.35亩），并约定农田若要改变性质，必需征得锦屏村委会的同意。2004年12月1日，被告任祖强与原告签订《租赁合同》，将前述原锦屏村（现当阳市坝陵××××组）的空置厂房租给原告投资办理油漆化工厂，租期十年，每年租金3000元，租赁具体范围为：空置厂房一套、平房六间，含院内所有设施，空置厂房门前到公路一段空场地。2005年4月26日，原告在此地注册成立当阳市彩帝化工厂。前述《租赁合同》期满后，原告与被告任祖强仍继续履行租赁合同，租赁方式为不定期租赁，租金变更为每年10000元，双方约定每年11月缴纳下一年度租金，先交钱，后使用。2020年6月16日，原告通过银行转账向被告任祖强支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金10000元，被告任祖强当天向原告退款，不同意继续出租前述空置厂房及农田。另查明，2018年6月22日，被告任祖强在网上发布厂房出售信息。2019年7月27日，被告任祖强与被告郑婕签订《房屋（厂房）买卖与土地流转合同书》，约定将诉争空置厂房（脂肪酸车间228.96平方米、脂肪酸办公室207.36平方米）的产权出卖给被告郑婕、诉争农田（一块屯砖场，1.35亩）经营权转包给被告郑婕经营至2032年9月10日，价格合计338000元。被告任祖强曾于2019年10月要求原告三个月内搬离，原告有异议，认为二被告侵犯其优先购买权，遂产生争议，以致成诉。对当事人存有争议的证据及事实，本院认定如下：对于被告任祖强提交的两张售房信息截图，原告有异议，本院认为，该份证据虽为复印件，但结合被告郑婕有关其在网上看到售房信息的陈述，本院对该份证据予以采信，该份证据可以证明被告曾于2018年6月22日在网上发布过出售诉争厂房的信息。对于被告任祖强提交的通话记录截图，原告有异议，本院认为，该份证据不能证明任祖强出售房屋前曾通知原告。上述事实有原告身份证复印件、《租赁合同》、《合同书》、银行转账记录三张、《房屋（厂房）买卖与土地流转合同书》、企业信息查询单、营业执照、被告任祖强身份证复印件、售房信息截图、银行转账记录（10000元）、当阳市坝陵办事处群力村委会出具的证明、被告郑婕身份证复印件及庭审笔录予以证实。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告以享有诉争空置厂房（空置厂房一套、平房六间，含院内所有设施，空置厂房门前到公路一段空场地）优先购买权、二被告恶意串通侵害了原告的优先购买权为由，要求确认二被告签订的《房屋（厂房）买卖与土地流转合同书》无效、二被告连带赔偿原告搬离厂房产生的经济损失250000元。经庭审查明，诉争空置厂房所占土地性质为集体所有，空置厂房的转让应当限定在本集体经济组织内部，且农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设，而原告非当阳市坝陵办事处群力村村民，且租用上述厂房是为经营化工厂，故其对诉争空置厂房并无购买权，也不享有优先购买权，其以优先购买权受到侵害为由，要求确认二被告签订的《房屋（厂房）买卖与土地流转合同书》无效的诉讼请求无事实依据及法律依据，本院不予支持。至于原告主张的搬离厂房产生的经济损失，因原告与被告任祖强早期签订的《租赁合同》到期后，双方继续履行的厂房租赁合同为不定期租赁合同，故被告任祖强可以随时解除合同，但需要在合理期限之前通知原告，而被告任祖强曾在2019年10月通知原告在三个月内搬离厂房，该不定期租赁合同已在相应时间解除，被告任祖强并未侵害原告的合法权益，原告以优先购买权受到侵害为由，要求二被告连带赔偿搬离厂房产生的经济损失250000元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告任祖强提出的反诉请求不宜在本案中一并处理，其可另案主张。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告袁开贵的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元（原告已预交），由原告袁开贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  赵莹莹二〇二〇年十一月十六日书记员  艾 婧