河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初17445号原告:庞恪玮,男，1978年9月17日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：郭银松，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：詹晓鹏,男，1984年1月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：河南三鹏科技发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）中兴路******。法定代表人：詹晓鹏，执行董事。被告:河南省惟民是务企业管理咨询合伙企业（有限合伙），住所，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）中兴路**嘉亿东方大厦****div>执行事务合伙人：詹晓鹏，执行董事。被告:河南省建投停车场管理有限公司，住所地河南，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环**楼****>法定代表人：程华伟，执行董事。四被告共同委托代理人：李煜群，河南钟秀律师事务所律师。四被告共同委托代理人：厉芳芳，河南钟秀律师事务所律师。原告庞恪玮诉被告詹晓鹏、河南三鹏科技发展有限公司（以下简称三鹏公司）、河南省惟民是务企业管理咨询合伙企业（以下简称惟民企业）、河南省建投停车场管理有限公司（以下简称建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告庞恪玮委托代理人郭银松；被告詹晓鹏、三鹏公司法定代表人詹晓鹏、惟民企业执行事务合伙人詹晓鹏及四被告共同委托代理人李煜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞恪玮向本院提出以下诉请：1、判令被告詹晓鹏立即支付租金165088元,并支付违约金100000元，共计265088元;2、判令被告詹晓鹏立即支付欠付的物业费6910元,电费1486元;3、判令被告三鹏公司对2020年3月8日前欠付的租金41272元及违约金承担连带赔偿责任；4、判令被告惟民企业对2020年3月9日至2020年6月8日欠付的租金41272元及违约金承担连带赔偿责任；5、判令被告建投停车场对2020年3月9日后欠付的所有租金、违约金、物业费、电费等所有费用承担连带赔偿责任;6、判令被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。事实及理由：2019年2月26日,原被告签订《郑州市写字楼租赁合同》,约定把郑东新区中兴路90号806、807、808号出租给乙方。合同约定租赁期12个月,自2019年3月9日起至2020年3月8日止。合同约定每月租金为41272元,支付方式为季付,租金为先付后用,每期租金应提前15日支付。但被告从第二期开始,从未按时支付过租金。第二期租金支付时间按合同约定应为2019年5月25日前,但被告直到2019年7月31日才付足第二期租金,逾期67天。第三期租金支付时间按合同约定应为2019年8月25日前,但被告直到2019年11月1日才付足第三期租金,逾期68天。第四期租金支付时间按合同约定应为2019年11月24日前,但被告直到2020年1月21日才支付了当期租金的三分之二,至今未付剩余租金。截止到2020年8月20日逾期270天。租赁期满后因被告继续使用租赁物,依法律规定,原租赁合同继续有效,被告仍需按原合同约定的支付方式和支付时间支付延期后的各期租金。第五期租金支付时间按原合同约定应为2020年2月22日,但被告截止到2020年5月27日仅支付了当期租金的三分之二,至今未付剩余租金,截止到2020年8月20日逾期180天。第六期租金支付时间按合同约定应为2020年5月25日,但被告至今未付租金,截止到2020年8月20日逾期87天。按合同约定,被告第二期至第六期应交付的租金总额应为619080元,但被告直至2020年8月20日只支付了412720元,欠付租金206360元。与被告的押金互抵后,仍需支付原告租金165088元依合同约定,未按合同约定时间交付房屋租金的,每逾期一天,应按月租金的1%支付违约金。截止到2020年8月20日,被告累计逾期582天,按合同约定应承担的违约金为:41272元×0.01×672天=277347.84元。原告主动降低违约金索赔金额,只要求其支付10万元。原告于2020年7月22日发函给被告,要求其于2020年7月31日前支付所欠付的所有租金及物业费、水电费,并完成房屋的归还,逾期将全面追究被告的违约责任。但被告仍无动于衷。原告认为,被告未按合同约定按时支付租金的行为已严重侵犯原告的合法权益,现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定,向贵院提起民事诉讼,请求贵院依法维护原告的合法权益。四被告辩称，双方租赁合同期满早已自动解除。根据《郑州市写字楼租赁合同》第三条第3款约定，乙方（詹晓鹏）如要求续租，则必须在租赁期满前二个月向甲方（庞恪玮）提出书面意向，重新签订租赁合同。而詹晓鹏并未提出过任何书面续租意向，合同期满应视为自动解除。二、詹晓鹏支付租金的时间是经庞恪玮同意，并不构成违约。詹晓鹏如构成违约，庞恪玮应当在下期支付租金时提出，这证明庞恪玮对前期支付租金的所谓逾期的认可，且相关直接经办人员可以证明支付租金时间是经庞恪玮同意的。因疫情期间不可抗力影响，庞恪玮应当减免租金。詹晓鹏只有2020年2月和3月的租金未支付，而此期间因疫情影响，詹晓鹏并无经营和收入，实际上班时间是在4月初，庞恪玮也认可。根据国家的相关政策，应当酌情减免租金，且庞恪玮收取詹晓鹏的押金41272元尚未退还，纵然只减少租金一个月，则未退还的押金可抵扣一个月租金，詹晓鹏也不欠付庞恪玮租金。关于收取的物业费、电费，应由物业服务中心和电力公司向詹晓鹏主张。詹晓鹏已经支付完毕租赁期间应支付的物业费和电费。对于詹晓鹏一次性向物业公司支付的23690元，扣除应交的电费、物业费、制冷费等，还应当予以退还6147.34元，詹晓鹏将另行主张。四、除詹晓鹏外的其他被告主体不适格。合同主体具有相对性，其他被告和庞恪玮并无租赁关系，被告主体不适格。综上，詹晓鹏并不欠付庞恪玮租金、物业费、电费，更无须支付违约金，对于支付租金的时间庞恪玮都是认可的，且除詹晓鹏外的其他被告和庞恪玮并无租赁关系，被告主体不适格。故请求法院依法驳回庞恪玮的诉讼请求。经审理查明，2019年2月26日，原告（作为出租方、甲方）与被告詹晓鹏（作为承租方、乙方）签订《郑州市写字楼租赁合同》一份，载明：甲方其合法拥有的将坐落于郑州市郑东新区中兴路90号8层806号、807号、808号，总计616.77平方米出租给乙方办公使用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变其用途，租赁期限共计12个月，自2019年3月9日起至2020年3月8日止；租金为每月41272元，租金支付方式为季付，首次房屋租金共计123816元和房屋押金41272元整，乙方应在2019年2月27日之前一次性支付给甲方，甲方收到房屋租金后给乙方出具收款凭证，以后每期租金应提前15日支付；乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方须全额退还押金。乙方未按本合同约定时间交付该房屋租金的，每逾期一日，乙方应按月租金的1%向乙方支付违约金，逾期7日，则视为甲方不履行合同等。2020年7月22日，原告委托北京市盈科（郑州）律师事务所向被告詹晓鹏出具律师函，载明：尊敬的詹晓鹏阁下，北京市盈科（郑州）律师事务所接受庞恪玮先生委托，就阁下未能依照租赁合同的约定，按时支付租金，严重拖欠租金事宜，指派郭银松律师发出如下律师函，忘接函后从速研究，慎重对待。请阁下于2020年7月31日前支付所欠付的所有租金及物业费、水电费，并完成房屋归还等，北京市盈科（郑州）律师事务所律郭银松师律。原告称，原告于2020年7月22日委托律师催要租金。被告称，真实性有异议，该证据系原告委托律师所写，而该律师又是本案的出庭律师，不能证明案件的真实情况，而且该律师函书写时间是2020年7月22日，近一步证明被告在2020年7月初已经搬离。原告称，2019年2月26日原告与被告詹晓鹏签订租赁合同，合同约定租金季度支付，每季度123816元。被告詹晓鹏分别在2019年2月26日支付第一季度（2019年3月9日至2019年6月8日）租金123816元及押金41272元。第二季度（2019年6月9日至2019年9月8日）租金被告詹晓鹏分别在2019年6月6日支付6万元、2019年6月17日支付13816元、2019年7月23日支付2万元、2019年7月31日支付3万元，共计123816元。被告第二期逾期支付应当承担逾期支付违约金。第三季度（2019年9月9日至2019年12月8日）被告詹晓鹏在2019年9月11日支付5万元、2019年9月29日支付4万元、2019年11月1日支付33816元，共计123816元，被告第三期逾期支付应当承担逾期支付违约金。第四期（2019年12月9日至2019年3月8日）被告詹晓鹏在2019年12月31日支付5万元、2020年1月21日支付32544元，共计82544元差一个月租金未付。被告第四期逾期支付应当承担逾期支付违约金。第五期（2020年3月9日至2019年6月8日）被告詹晓鹏在2020年4月22日支付41272元、2020年5月27日支付41272元，共计82544元差一个月租金未付。被告第五期逾期支付应当承担逾期支付违约金。第六期（2020年6月9日至2020年8月7日）该期间被告詹晓鹏再未支付任何租金。被告是在2020年7月29日才开始派人进去搬东西，因为物业要求缴纳物业费被告就不再搬了。被告在2020年7月29日，被告的大件办公物品已经全部搬离，大件在之前已经全部搬离。被告称，对原告称的支付金额无异议，对搬离实际时间有异议，实际搬离实际是从2020年6月份开始搬小件办公物品，在2020年7月10号搬离大件办公物品，物业公司及房东不让搬，至今被告的大件办公物品仍留在原告房屋内。原告并称，存在上述情况，大概是2020年7月10日，被告搬东西，物业业不让搬因为欠物业费，物业并通知原告，原告也不让搬，因为被告租金未结清。现在涉案房屋内还有部分小件未搬离，在2020年7月29日原被告共同在现场将大件搬离。被告并称，被告认为原被告合同实际解除时间应该为2020年6月中旬。当时被告主张2月、3月租金因疫情不可抗力应当免除，但原告不予认可，无奈到7月初被告自行搬离时受原告和物业公司阻挠。2020年6月27日至2020年8月7日的物业费为6910元，电费为1486元。原告称，被告应当缴纳。被告称，被告已经搬离，与被告无关。以上事实有原告提交的《郑州市写字楼租赁合同》一份、随心查查到的被告2019年2月及6月付款记录、随心查查到的被告2019年7月至2020年1月付款记录、随心查查到的被告2020年4月、5月付款记录、律师函、物业公司缴费通知、政府文件复印件1份、原告律师与被告詹晓鹏聊天记录截图五张、收据复印件三张；被告提交的郑州市写字楼租赁合同、收条及银行转账凭证、物业费转账凭证及发票、微信聊天记录、物业交割清单附件及聊天记录及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告詹晓鹏签订的《郑州市写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同履行合同义务。该合同约定租赁期限共计12个月，自2019年3月9日起至2020年3月8日止，该合同到期后，被告詹晓鹏仍占有使用原告房屋，本院认定，原告与被告詹晓鹏形成不定期租赁合同法律关系，且本院根据原被告向本院提交的证据及庭审陈述认定，原告与被告詹晓鹏之间的租赁合同法律关系于2020年7月10日解除。2019年3月9日到2020年7月10日，共计490天。2020年年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院根据本地防疫情况等酌定免除被告60日租金。490天扣除60日后尚余430天，按年租金495264元计算，应付租金为583462元。庭审中原告称，被告2019年2月26日支付租金123816元及押金41272元、2019年6月6日支付6万元、2019年6月17日支付13816元、2019年7月23日支付2万元、2019年7月31日支付3万元、2019年9月11日支付5万元、2019年9月29日支付4万元、2019年11月1日支付33816元、2019年12月31日支付5万元、2020年1月21日支付32544元、2020年4月22日支付41272元、2020年5月27日支付41272元，共计577808元。被告称，对支付的数额也无异议。应付租金583462扣除已付租金、押金577808元后尚余5654元，被告詹晓鹏应当支付，本院并根据本案的具体情况酌定被告詹晓鹏向原告支付违约金2000元。原告诉请判令被告詹晓鹏立即支付欠付的物业费6910元,电费1486元。2020年6月27日至2020年8月7日的物业费为6910元，电费为1486元。原告称，被告应当缴纳。被告称，被告已经搬离，与被告无关。本院认为，原告与被告詹晓鹏之间的租赁合同法律关系于2020年7月10日解除，被告詹晓鹏应当向原告支付自2020年6月27日至2020年7月10日之间的物业费、电费，本院根据上述期限等酌定被告詹晓鹏向原告支付物业费2303元、电费495元。原告诉请判令被告三鹏公司、惟民企业、建投公司承担责任，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告詹晓鹏于本判决生效之日起十日内向原告庞恪玮支付租金5654元、违约金2000元、物业费2303元、电费495元；二、驳回原告庞恪玮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5402元，减半收取2701元，由原告庞恪玮公司负担2670元，被告詹晓鹏负担31元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十一月二十四日书记员 桑金波