河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民申943号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：石锋涛，男，1981年7月8日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：李少军，河南智明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，河南智明律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：张文召，男，1963年6月2日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：宋高昂，河南益仟律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：徐莉娜，女，1982年6月24日出生，汉族，住河南省偃师市，系石锋涛之妻。再审申请人石锋涛因与被申请人张文召，一审被告、二审被上诉人徐莉娜租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫03民终4624号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。石锋涛申请再审称：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。二审法院认定石锋涛承担80%的责任，但认定张文召仅承担20%的责任，该认定明显不公。1.张文召在租赁期限内对出租房屋大门采取加锁的私力救济行为，是导致租赁合同无法正常履行的主要原因。2.张文召的私力救济行为是导致双方租赁关系进一步恶化的重要原因。3.张文召违约在先，应对租赁合同的解除承担至少80%的责任，但二审法院却本末倒置，认定石锋涛承担80%的责任，认定张文召承担20%的责任，认定事实错误，判决结果不公。石锋涛张贴转租信息的行为只是拟转租，仅有转租意向，实际并未与第三人签订转租协议，且房屋租赁合同中并未对转租及转租方式作出限制（如：是先寻找次承租人再找出租人协商，还是先找出租人协商再寻找次承租人）。张文召却随即通过私力救济将大门上锁，导致石锋涛没能继续履行合同，从而激化了双方的矛盾，并最终致使合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条款在未经出租人同意且实际转租的情况下也仅仅赋予了出租人对原合同的解除权。石锋涛实际并未与第三人达成转租协议，也未将房屋交于第三人使用，张文召私自给石锋涛承租期限内房屋加锁，其行为已经构成违约，应承担合同解除主要责任。偃师市人民法院（2016）豫0381民初301号判决对此已经有明确认定，且该判决关于造成租赁合同解除的事实已经认定且已经生效（双方均没有上诉），二审法院对已经生效的法律文书确认的事实予以重新认定，明显不妥。二审法院对石锋涛的装饰装修残值为261224.22元，鉴定费为2660元，予以确认。因张文召过错，导致合同无法正常履行而解除。石锋涛有权要求张文召承担装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。石锋涛并非导致合同解除的违约方，因此有权要求张文召赔偿装修残值。但二审法院却在没有新的事实、新的证据的情况下，再次认定石锋涛对装修残值承担80%的责任，张文召承担20%的责任，只判决张文召向石锋涛支付装修损失52244.84元，本末倒置，显失公平。综上所述，石锋涛无实质的违约行为，但因张文召的过错导致合同无法正常履行从而解除合同；但二审法院在生效判决已经认定的事实基础上，判令石锋涛对合同解除及装修残值承担80%的责任，张文召对524451.78元的装饰装修残值，仅赔偿104890.36元，明显认定事实不清，判决显失公平。因此，基于上述事由，依法申请再审。张文召陈述意见称：一、在本案中，石锋涛未经出租人同意违法向外转租，在合同未解除之前长期拖欠租金及物业费等，是本案唯一的违约方，且构成根本违约，应当对本案双方的损失承担全部责任。1.石锋涛第一次构成根本违约是在2015年6月未经出租人同意对外违约转租。2015年6月，石锋涛由于经营不善已经歇业，遂未经张文召同意私自张贴告示将所租商铺转让。2015年12月张文召在得知石锋涛违法转租事宜后，为维护自己的合法权益在已经被石锋涛上锁的商铺上加了一把锁，并本着互惠互利的原则进行积极协商，但由于石锋涛的原因致使协商未果。由于已经歇业落锁，张文召加锁但及时去除，因此张文召救济行为并未给石锋涛造成任何损害。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此违约转租行为根据法律规定属于严重的违约行为，在行为产生时张文召已经享有合同解除权。石锋涛辩称转租只是个想法，显然与事实不符，转租行为存在是不争的事实；另外由于房屋租赁合同在六个月以下不需要书面合同，含有诺成合同的性质，口头协议属于合法有效的合同，是否已经转租出去不得而知，因此在其转租行为做出之时已经属于严重违反合同约定。2.石锋涛第二次构成根本违约是2016年元月1日前未向张文召缴纳租金。根据双方签订的《商业用房租赁合同》第二条第二项的约定，“每年元月1日前交付全年度租金”，石锋涛到期未按照合同约定支付2016年的房租。2016年2月1日法院受理石锋涛要求解除合同的诉讼后，2016年9月23日出具判决书解除合同，后双方均未上诉，判决书于2016年10月生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”时当事人可以解除合同。2016年1月1日石锋涛拒不支付租金的行为已经再次构成根本违约。二、（2016）豫0381民初301号民事判决书判决解除合同是基于法庭认为合同无法继续履行，而非违约行为。石锋涛在再审申请书中也自认，张文召的行为属于合法的私力救济行为，那么大可不必还在这份判决书上做文章。（2016）豫0381民初301号民事判决书中，“本院认为”部分对解除合同的理由是这样论述的“2016年1月27日，被告将自己的锁去掉，但对合同是否继续履行，双方达不成一致意见，所以在继续履行合同已无可能。原告请求解除合同，本院予以支持。”可见法院判决解除合同的理由并非是违约行为，而是法院依据合同履行情况，作出的自由裁量。且上述内容并不属于法院认可的事实部分，不能作为后面案件审理的依据。恰恰在这份判决书“本院经审理查明”的篇章中，法院认可以下事实：2015年6月初，原告石锋涛经营的德庄火锅店停业，饭店贴出急转整体40万的信息，原告物业费、电费截止日期为2015年5月31日。这一事实已经确认石锋涛违法转租以及拖欠物业费、电费的事实，应当作为后面案件审理的依据。由于石锋涛多次严重违约，且装修未经过出租人同意，因此所谓其装修残值应自行承担，张文召代为拆除装修的损失、可得利益损失等也应由石锋涛自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”在本案中石锋涛对租赁房屋进行装修的行为并未经过张文召的同意，在租赁期限届满或者合同解除后应当自行拆除装修，拒不处理导致张文召委托他人拆除装修造成的损失应当由石锋涛予以赔偿。另外根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十六条的规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的按约定处理；没有约定或协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人的损失的，应当负责赔偿。”在本案中，即便张文召默许石锋涛的装修行为，但在合同解除后石锋涛也应当归还房屋并恢复原状。并且由于石锋涛违约行为导致张文召自行拆除装修产生的损失，石锋涛应当赔偿。关于张文召是否应当对承租人进行补偿的事宜，应该首先满足两个前提：第一，出租人对承租人的装修行为明确表示同意；第二，房屋因装修而增值，在租赁关系结束后仍然存在，且出租人享有了该部分房屋升值带来的利益。本案中张文召是否同意石锋涛装修暂且不论，但是合同解除后石锋涛的装修不仅没有带来房屋的升值，反而由于张文召无法利用需要拆除装修，给张文召带来一定损失。在与新承租人签订租赁协议时，租金因此有所下降，同样给张文召带来最直接的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此石锋涛还应当承担张文召的可得利益损失。四、在张文召没有任何违约行为，且石锋涛反复严重违约的情况下，原审法院仅支持张文召部分赔偿要求，还要对石锋涛所谓存在的高额装修损失承担20%的责任，对于张文召来说已经是巨大的损失。石锋涛拖欠租金长达10个月之久，合同解除后仍占用房屋13个月之久，应当赔偿张文召共计23个月的租金，并且根据双方约定“必须按时交付租金，如有拖欠，按欠额每月收取2%的违约金”支付违约金。另外，张文召为石锋涛垫付水电费、花钱雇人拆除装修，从2016年开始陷入石锋涛设计的诉讼，反复聘请律师代理案件均产生了巨大损失。原两级审理仅认定张文召17个月的租金损失，对于张文召的其它损失没有进行计算，且认可了石锋涛明显过高的装修残值鉴定并让张文召承担了20%的赔偿责任。综上所述，石锋涛是本案唯一的违约方，且反复严重违约，足以达到解除合同的结果。本案事实清楚，原审判决虽然并未完全支持张文召的诉讼请求，但一定程度上挽回了部分损失。此判决结果已经对石锋涛相当有利，张文召基于避免诉累的考虑已经接受二审判决。石锋涛此时却以各种无中生有的理由申请再审，完全是为了拖延执行程序的进行，恳请法院驳回其无理再审申请，避免司法资源的浪费。本院经审查认为：张文召与石锋涛签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定履行合同义务。石锋涛在租赁期间未经张文召同意，张贴转租广告，欲转租案涉房屋，构成预期违约，对因合同解除而造成的损失应承担主要责任。张文召以在案涉房屋上加锁的方式进行私力救济，行为不当，对因合同解除而造成的损失应承担次要责任。二审结合双方当事人的违约情形及本案实际情况，酌定石锋涛承担80%的责任，张文召承担20%的责任，比例适当。综上，石锋涛的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回石锋涛的再审申请。审判长 苏 娜审判员 王鑫杰审判员 时志伟二〇二〇年十一月十六日书记员 姚显营