江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7446号上诉人（原审原告）：张菊，女，1975年12月23日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人（原审原告）：薛峰，男，1973年10月29日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人（原审原告）：李雪，女，1995年1月3日生，汉族，住南京市玄武区。上列三上诉人共同的委托诉讼代理人：赖安君，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏九西建设发展有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里箭塘村。法定代表人：李进港，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹辉，江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永生，江苏振泽律师事务所律师。上诉人张菊、薛峰、李雪因与被上诉人江苏九西建设发展有限公司（以下简称九西公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的（2019）苏0115民初14522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张菊、薛峰、李雪上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人和被上诉人签订的《商品房预售合同》包括负一层地下室，被上诉人却违规将配套设施即处于地下室下的负二层车库作为一般住宅卖给上诉人，并计算在房屋总面积中。2、规划许可证上明确标注负3.2米处地下室为一般住宅，负5.1米处为配套设施，一审法院对此进行了确认，然而判决书中却只字不提。国家建设部《住宅设计规范》明确规定地下室作为住宅应该具备采光、通风、防潮等功能，负二层的车库显然不符合要求。二、一审判决错误。1、一审法院认定《商品房预售合同》中约定面积和测绘面积一致，不存在面积缺少，明显在偷换概念，上诉人诉求是被上诉人不应将公共配套设施即负二层车库当成一般住宅出卖给上诉人，和测绘面积是否准确无关。2、规划许可证上已经明确标注车库属于配套设施，一审法院认为负二层车库是本案房屋不可分割的一部分，视同一般住宅，无视建筑法规对“住宅”和“配套设施”的规定。3、一审法院只字不提实际建筑和施工平面图是不一致的事实，施工平面图只标注了一个区域，而实际建筑物有负一层地下室和负二层车库两个区域。4、一审法院认定合同的户型平面图中标注了楼梯，就视同上诉人在签订合同时对负二层的认可错误，上诉人作为一般消费者不能从户型平面图上看出来还有负二层，且计入了房屋总面积之中。5、一审法官开了四次庭，并且到现场勘验，判决书却只字不提对上诉人有利的证据和现场勘验情况。三、被上诉人恶意欺诈上诉人。1、被上诉人明知将配套设施区域计入房屋总面积卖给了上诉人，所以在签订合同时故意划掉格式合同中对面积差双倍赔偿的条款。2、被上诉人为掩盖其违法性，通过房产和规划管理部门，使得不明真相的其他购房者可以顺利办理到所谓合法的产权证，用房产证的合法性来掩盖其违法性欺诈性。四、一审法院审理程序违背常理，存在明显的瑕疵。本案最初是由合议庭审理，主审法官两次开庭并且到现场勘验后，突然改成为独任审理，程序反常。九西公司辩称，一、本案中争议的车库不是公共区域，不属于配套设施，而是案涉商品房不可分割的一部分。上诉人与被上诉人陆续签订了商品房预售合同、补充协议、面积差异结算确认单等，在上述文件中，双方对诉争区域的面积及案涉商品房总面积、户型图、分层平面图、计价面积、单价等均约定明确且毫无争议，不存在上诉人所称的欺诈，也不存在重大误解，更不存在房屋面积减少的问题。一审法院在审理过程中，向江宁区不动产登记部门进行了调查核实，涉案房屋的登记建筑面积为238.25平方米，诉争区域面积22.56平方米，已经在房产分层分户示意图中明确记载，与《商品房预售合同》约定的面积吻合，不存在面积缺少。上诉人主张依据建设工程规划许可证，诉争区域的规划为车库，不应当计入计价面积，是对规划用途与合同约定用途的错误理解，《商品房预售合同》中约定的设计用途是指整套房屋的整体用途，预售合同就整套商品房约定的用途与规划部门登记的商品房各分项的用途不具有同一性，不能根据分项的规划用途来否定预售合同对整套商品房用途约定。二、一审法院按照民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法，由一位法官进行独任审理，一审适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉人诉讼请求，维持原判。张菊、薛峰、李雪向一审法院提出诉讼请求：1、判令九西公司返还面积款276484.98元；2、判令九西公司支付恶意欺诈赔偿款276484.98元。一审法院认定事实如下：2016年1月21日，张菊、薛峰、李雪（乙方）与九西公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：一、甲方向乙方预售南京市江宁区谷里街道牛首大道121号瑞安翠湖山居林里组团11幢102含上下跃室商品房，该房号为工程暂定编号。该商品房所在楼幢的总平面位置见附件1总平面图，套型及分层平面位置图见附件2。该商品房设计用途为一般住宅，层高3.1米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注）。该商品房建筑面积为238.91平方米，计入上述共有共用分摊面积的建筑部位见附件3。……四、该商品房以建筑面积计价，单价为12255.54元，总价款为2927970元。……。六、甲方应于2016年12月31日前向乙方交付该商品房。合同另对房屋交付和接收手续、合同备案和权属登记手续等进行了约定，附件2套型及分层平面位置图附带了销售合同签约图。合同签订后，双方履行了缴纳房款和交付房屋的义务。2017年3月29日，双方办理了面积差异结算。另查明，九西公司取得了案涉楼盘项目的建设工程规划许可证、商品房预售许可证。案件审理中，一审法院向不动产登记部门调查核实，案涉房屋登记建筑面积238.25平方米，诉争区域面积为22.56平方米，已在房产分层分户平面图中记载。一审法院认为，张菊、薛峰、李雪与九西公司签订的《商品房预售合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于双方争议的区域是否应返还面积款并赔偿问题。第一、《商品房预售合同》约定商品房建筑面积为238.91平方米，九西公司实际交付的案涉房屋在房产部门的测绘面积和登记建筑面积为238.25平方米，双方办理面积差异结算，不存在张菊、薛峰、李雪主张的面积缺少。第二、张菊、薛峰、李雪主张诉争区域在规划中属于配套停车场或其他辅助设施，不属于一般住宅，不应计入房屋总面积，但诉争区域属封闭空间，是案涉房屋不可分割的部分，也符合设计图纸，同时也取得了商品房预售许可证，《商品房预售合同》中设计用途一般住宅为房屋整体用途，房屋某一区域的位置及用途不能否定房屋的整体用途，并未违反《商品房预售合同》中一般住宅的约定。第三、《商品房预售合同》附件中附带了户型分布图，且备注了诉争区域为车库并标注了楼梯，张菊、薛峰、李雪也签字确认，九西公司不存在隐瞒或欺诈。第四、张菊、薛峰、李雪主张九西公司存在欺诈，未提供充分证据证明。综上，张菊、薛峰、李雪的主张，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院作出判决：驳回张菊、薛峰、李雪的诉讼请求。二审中，张菊、薛峰、李雪提交《住宅设计规范》一册，拟证明根据该规范4.0.3条规定“套内使用面积，应该包括卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、壁柜等使用面积的总和”，其中并没有地下室，也没有车库，所以被上诉人将车库计算到一般住宅里，违反法律规定。九西公司质证认为，上诉人用《住宅设计规范》证明待证的事实不能成立。经审查，一审法院查明的事实准确，本院依法予以确认。上述事实，有《南京市商品房预售合同》及补充协议、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、面积差异结算确认单、不动产转移登记联系单、房产分层分户平面图及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案二审中的争议焦点为：地下车库区域的面积是否应计入案涉房屋的建筑面积（销售面积）。本案中，上诉人张菊、薛峰、李雪与被上诉人九西公司签订的《商品房预售合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《商品房预售合同》对案涉房屋的相关约定明确具体，合同附件中包括户型分布图，其上载有诉争区域并标明了楼梯，上诉人张菊、薛峰、李雪对此签字确认，其虽主张九西公司存在欺诈行为，但提供证据不足以证明，本院对该上诉意见不予采纳。上诉人张菊、薛峰、李雪主张诉争地下车库区域在规划中属于配套设施，不是一般住宅，不应计入房屋总面积，但诉争区域与户型分布图相符，与建设工程规划许可证载明的建筑用途为配建停车场（库）相符，且已经房产登记部门测绘，并与相应的地上建筑作为住宅整体供张菊、薛峰、李雪单独使用，是案涉房屋的组成部分，且《商品房预售合同》约定，商品房以建筑面积计价，与上诉人张菊、薛峰、李雪根据《住宅设计规范》主张套内使用面积不应包括配套设施车库并非同一概念，故其主张被上诉人九西公司将车库面积计算到一般住宅里违反法律规定的上诉理由不能成立，本院不予支持。《商品房预售合同》中约定的设计用途为一般住宅系房屋整体用途，房屋某一区域所在的位置及用途不能否定房屋的整体用途，且案涉房屋亦取得了商品房预售许可，故上诉人张菊、薛峰、李雪关于诉争区域违反《商品房预售合同》中一般住宅约定的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。关于程序问题，经审查，一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，由一位法官对本案进行独任审理并无不当，且审理程序并非如上诉人所称将本案由合议庭审理变更为独任审理，张菊、薛峰、李雪的该上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张菊、薛峰、李雪的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9330元，由上诉人张菊、薛峰、李雪负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二○二○年十一月二十三日书记员  汪海燕