天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5411号上诉人（一审原告）：天津国商人集团有限公司，住所地天津市和平区承德道与张自忠路交口西北侧港湾中心605。法定代表人：林谷春，董事长。委托诉讼代理人：王喜梅，女，该公司员工。被上诉人（一审被告）：天津立达房地产有限公司，住所地天津市南开区卫津南路**立达公寓****。法定代表人：张杰，董事长。委托诉讼代理人：丁月琴，天津日昇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津市立达和通地下停车场有限公司，住所，住所地天津市南开区卫津南路**立达公寓**地下**div>法定代表人：高振钢，经理。委托诉讼代理人：李维，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王世章，男，该公司员工。被上诉人（一审被告）：天津市立达信和物业服务有限公司，住所地，住所地天津市南开区雅安道川南里**楼2门601iv>法定代表人：高振钢，总经理。委托诉讼代理人：李维，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王世章，男，该公司员工。上诉人天津国商人集团有限公司（以下简称国商人公司）因与被上诉人天津立达房地产有限公司（以下简称立达房地产公司）、天津市立达和通地下停车场有限公司（以下简称立达和通停车场公司）、天津市立达信和物业服务有限公司（以下简称立达信和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初15757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国商人公司的委托诉讼代理人王喜梅，被上诉人立达房地产公司的委托诉讼代理人丁月琴，被上诉人立达和通停车场公司和立达信和物业公司的共同委托诉讼代理人李维、王世章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国商人公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．上诉人自2017年1月1日接手涉案立达公寓小区的物业管理工作，被上诉人立达房地产公司当时经营涉案地下车库，该车库作为配套的不可分割的一部分并未同步移交给上诉人，责任在于被上诉人；2．被上诉人在2017年1月1日到8月31日期间，只是收取业主的车位租金，但未合理分担水费、电费等，权利义务不对等；3．一审法院酌情支付的费用有失公允。立达房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案地库在上述期间是立达和通停车场公司管理，自2017年9月1日移交给上诉人。因此该期间的费用立达房地产公司无需承担。水电费因为没有独立的计量表，也不是立达房地产公司使用的，因此与立达房地产公司无关。立达和通停车场公司和立达信和物业公司共同辩称，涉案地库并不在上诉人的服务管理范围内，因此上诉人的请求不能成立。立达和通停车场公司和立达信和物业公司于2016年12月31日撤出涉案小区，不再管理涉案小区的物业。涉案地下车库是人防工程，不应交纳物业费。请求驳回上诉，维持原判。国商人公司向一审法院起诉请求：1．请求判令三被告支付原告物业管理服务费286291.2元；2．请求判令三被告支付原告违约金25336.76元；3．请求判令三被告支付原告水电费40000元；4．请求判令三被告对上述款项承担连带给付义务；5．本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：原告系具有物业管理资质的企业，2017年1月1日，原告与立达公寓业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》并向南开区物业办备案，约定由原告对立达公寓进行物业管理服务，物业管理服务期限为两年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，坐落位置天津市南开区卫津南路78号，其中商业0.9493万平方米，物业管理服务费用标准为：多层住宅A、B、C、D座1元/月/平方米、高层住宅E、F、H座1元/月/平方米、商业5.2元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米A、B座0.1元、C、D座0.5元、E、F、H座1.55元的标准由业主交纳；业主于每月7日前交纳；业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。在本合同附表一房屋建筑细目中记载H1.2.3.4，结构：框架，总层数：10；F底商，结构：框架，总层数：3，备注：立达房产；F底商，结构：框架，总层数：1-2，备注：渤海证券；E底商，结构：框架，总层数：1，备注：工商银行。在本合同项下关于地下车库一层、二层的范围、收费标准及方式等未作明确约定。另查，被告立达信和物业公司起诉案外人物业服务合同纠纷案件中，一审法院作出（2019）津0104民初6796号民事判决书现已生效，认定如下事实：2012年3月1日，立达信和物业公司与南开区立达公寓业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》并向南开区物业办备案，该合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。自2012年3月1日立达信和物业公司进驻立达公寓小区至2016年12月31日。再查，根据一审法院至天津市规划和自然资源局调取的南开区立达集团H座楼面积计算表显示，地下一，地下**建筑面积为38395平方米，性质为汽车库；地下二；地下**建筑面积为30437平方米，性质为人防工程。上述内容与天津市房地产权证中记载内容一致，权利人为立达房地产公司。以上事实有天津市住宅物业服务合同、房地产权证、楼面积计算表等书证及当事人当庭陈述在卷佐证。庭审中，立达房地产公司主张其与立达和通停车场公司于2006年1月1日签订了《立达公寓地下机动车库经营管理委托合同》，约定地下机动车库及相关设施的日常维护、保养、清洁，工作由立达和通停车场公司承担，所发生的费用列入车库运营成本；本合同有效期两年，合同期满，经双方协商可以终止或延期，但应在合同期满30天作出结论，超出此时限视为本合同自动相等延期。2017年9月1日，双方签订了《立达公寓地下机动车库经营管理委托终止协议》，约定自2017年9月1日始，立达房地产公司终止委托立达和通停车场公司为立达公寓地下机动车库提供经营、管理权以及衍生的有偿经营服务活动。因此立达房地产公司认为2017年1月1日至2017年8月31日立达公寓地下车库的经营管理仍然是立达和通停车场公司，在此期间双方仍建立委托经营关系；立达房地产公司认可涉案期间立达公寓小区的地上物业管理是由原告提供的，并主张立达公寓H座地下一层权利人于2019年8月28日变更为天津市农垦房地产开发建设有限公司。被告立达和通停车场公司、立达信和物业公司认为立达公寓业主会与立达信和物业公司之间长期存在物业服务委托合同关系，2015年2月28日与业主会签订的《物业服务委托合同》到期之时正值业主会进行换届，因业主会换届工作长时间未能完成及其他原因，双方之间物业服务合同一直未能续签。但自2015年3月1日至2016年12月31日期间立达公寓小区的物业服务仍由立达物业公司按原委托合同计双方约定继续进行，为此提供了立达公寓业主会出具的证明一份。2016年12月31日，被告立达和通停车场公司、立达信和物业公司撤出了立达公寓，2017年1月1日将人员及立达公寓的物业管理全部转交给了原告，但双方没有办理交接手续，所以不知晓2017年1月1日以后的立达公寓地下车库的管理情况。庭审中，原告主张2017年9月1日被告立达房地产公司与原告签订了《立达公寓地下机动车库经营管理委托合同》，自9月起由原告向地下车位的登记使用人收取费用，收费标准为每个车位每月自100元至500元不等，收费标准不以车位面积为准，也不按照商业5.2元每平方米的标准计算，所有地下车位每月收取的费用包含的含义一致，包括涉及车位的全部费用，不再向业主单独收取物业费、水电费。另，原告主张2017年1月1日至2017年8月31日期间，由原告垫付立达公寓地下车库水电费40000元，但因地下车库的水电没有分表，无法独立计费，水电费用是原告酌情估算的。一审法院于2020年1月15日至宁乐里居委会向涉案立达公寓业主委员会主任了解相关情况并制作了询问笔录，时任业委会主任安志杰表示业委会与国商人公司签订的《天津市住宅物业服务合同》中不包含地下车库的管理费，地下车，地下车库位于立达公寓小区**的地下两层在合同第一条的基本情况里，也不属于商业，立达公寓所包含的商业是F座、E座底商，与合同中物业构成细目表中一致。此外，立达信和物业公司是2016年12月31日撤出立达公寓的，2017年1月1日国商人公司进驻立达公寓负责物业服务，此时地下车库仍由立达和通停车场公司负责管理，2017年9月1日，立达和通停车场公司撤出，此后地下车库交由国商人公司进行管理。另外，地下车，地下车库的水电费是按总体结算业公司向相关部门缴纳后再向各商铺追缴，水电费用都是估算的。一审法院认为，原告与立达公寓业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。立达房地产公司作为涉案期间立达公寓小区地下车库一层、二层的权利人认可该合同的效力，故该合同对小区全体业主均有约束力，各方均应依约行使权利并履行义务。关于地下车库一层、二层是否应当收取物业管理费的问题：1．《天津市住宅物业服务合同》中虽对地下车库一层、二层的面积、范围、收费标准等未做约定，但《物业管理条例》第33条明确规定一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，因地下车库一层、二层位于立达公寓H座内，不可能脱离整个小区的管理活动单独进行，亦不能分开管理，故即使立达房地产公司在涉案期间保留了地下车库的所有权并自认委托立达和通停车场公司对地下车库一层、二层进行管理，立达房地产公司理应接受并事实上接受了业委会选聘的物业服务企业即原告统一实施的对小区整体的物业管理，并应当交纳相关物业管理费。2．立达房地产公司在涉案期间为地下车库一层、二层的权利人，其有权选择受托人进行经营性管理并获取相应权益。但立达和通停车场公司对双方的委托关系及双方权利义务存有异议，该争议系另一法律关系，宜另案解决。立达房地产公司以此抗辩应按照《立达公寓地下机动车库经营管理委托合同》的约定由立达和通停车场公司承担地下车库的日常维护、保养、清洁等费用，不予认可。3．立达信和物业公司已于2016年12月31日撤出立达公寓小区，且与立达和通停车场公司系独立的法人，原告要求立达信和物业公司及立达和通停车场公司承担连带给付责任的主张，无事实及法律依据，不予认可。二、关于原告诉请中各项数额的具体认定：1．物业管理服务费，《天津市住宅物业服务合同》并未对地下车库一层、二层的范围、收费标准作出明确约定，原告提交的证据亦不足以证实按照商业标准收取物业管理服务费，结合地下车库一层、二层建筑面积数及原告对其进行了事实物业管理，应酌定立达房地产公司向原告交纳2017年1月1日至2017年8月31日的物业管理服务费28080元；关于立达和通停车场公司及立达信和物业公司认为人防工程不可收取物业费的抗辩主张，无法律依据，不予采信；2．违约金，原告主张按照《天津市住宅物业服务合同》中从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例计算违约金，因合同未对地下车库一层、二层予以明确约定，故该项诉请缺乏合同依据，不予认可；3．水、电费，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，本案中原告提交的证据不足以证实为地下车库一层、二层在涉案期间的实际支出情况，故针对该项诉请，不予支持。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告天津立达房地产有限公司给付原告天津国商人集团有限公司2017年1月1日至2017年8月31日期间的物业管理服务费28080元；二、驳回原告天津国商人集团有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7138元，由原告天津国商人集团有限公司负担6623元；由被告天津立达房地产有限公司负担515元，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津国商人集团有限公司。二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，首先，上诉人主张涉案地库在2017年1月1日至2017年8月31日期间产生的物业费用，但就此未向本院提供该期间的涉案地库的经营管理服务合同，无法确定当事人的权利义务。一审法院经过核实，确定涉案小区业委会与上诉人签订的物业合同中并不包含地下车库的管理费用。同时，上诉人提出为涉案立达公寓小区提供整体的物业服务，但未向本院提交对涉案地库具体提供了哪些物业服务的证据。因此上诉人的请求缺乏合同依据和事实依据。上诉人主张涉案地库收取物业费的标准应当按照每平方米5.2元进行计算理由并不充分，但考虑到上述期间确实存在业主车辆进出地库与上诉人提供的地面物业服务活动存在一定牵连，因此从实际出发，一审法院酌定了被上诉人立达房地产公司支付上诉人的相关费用并无不当。上诉人主张的水电费用，缺乏相应的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6574元，由上诉人天津国商人集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十一月十六日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……