江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6228号上诉人（原审原告）：南京市市政工程总公司，住所地江苏省南京市建邺区莫愁湖东路**。法定代表人：姚建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦东，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦雅，江苏融鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中扶建设有限责任公司江苏分公司，，住所地江苏省南京市建邺区江东中路****负责人：徐敏奇，该公司经理。被上诉人（原审被告）：中扶建设有限责任公司，住所地北京，住所地北京市海淀区西三环北路**世纪经贸大厦****>法定代表人：庄清良，该公司董事长。委托诉讼代理人：王恒来，北京市元坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：樊海光，男，汉族，1956年11月20日生，住南京市江宁区，现住南京市秦淮区。上诉人南京市市政工程总公司（以下简称南京市市政公司）因与被上诉人中扶建设有限责任公司江苏分公司（以下简称中扶江苏分公司）、中扶建设有限责任公司（以下简称中扶公司）、樊海光房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员许云苏独任审理，于2020年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人南京市市政公司的委托诉讼代理人韦东，被上诉人中扶公司的委托诉讼代理人王恒来，被上诉人樊海光到庭参加诉讼，中扶江苏分公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。南京市市政公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人有新证据能够证明本案中用于签订合同的中扶第四分公司的印章并非一定为私刻伪造，有可能是真实的，为了査明事实，人民法院应当对该公章的真实性进行鉴定。2.根据法律禁反言的原则，中扶公司应当承担不利后果。中扶公司在本案中陈述第四分公司的公章是假的，而在江苏省宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终1275号案件中却认为中扶江苏分公司的公章是假的，中扶公司在两个案件中怎样对其有利就陈述对其不利的公章是假的，两个案件中的陈述互相矛盾，根据法律禁反言的原则，中扶公司在本案中应当承担不利后果。3.中扶公司至今不追究有关当事人伪造、私刻公章的刑事责任，极其不符合常理，故第四分公司和江苏分公司的公章很可能均是真实的，中扶公司及江苏分公司在本案中应当承担相应的责任。4.中扶公司怠于履行对江苏分公司的管理，江苏分公司怠于履行对其自身的管理，导致江苏分公司经营管理混乱，相关法律后果应由中扶公司和中扶江苏分公司承担。5.一审法院对于樊海光的陈述区别对待，对上诉人不公平,未追究中扶第四分公司公章的下落和停用时间，属于事实审查不清。6.一审法院酌定占有使用费按照1000元/月予以计算，未考虑事实情况，显失公平，适用法律错误。7.一审法院认为上诉人怠于管理涉案房屋，以此驳回上诉人要求被上诉人返还房屋的诉讼请求，属于事实审查不清，适用法律错误。8.一审法院驳回上诉人要求被上诉人支付2016年6月1日以后的占有使用费，并且认为上诉人可在确定实际使用人身份后另案主张关于迁让、返还房屋的权利，系适用法律错误。被上诉人中扶公司辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，一审判决认定事实清楚，应当予以维持。被上诉人樊海光辩称，对一审判决勉强接受。合同期间上诉人的领导口头说可以不缴房租，没有书面的材料，然后让其尽快找时间搬掉。一审判决的1000元/月支付租金，其也接受了。其与南京市市政公司的合同早就终止，从2012年开始就没有合同，后面延续了两年交了费用是因为当时还有好些东西在那里，跟南京市市政公司债权债务还在，所以说临时占用了一下。当时其的小公司只剩其本人一个人，已经不经营了。后来是上诉人的两名老员工占用的案涉房屋，对于另外占有的人上诉人可以起诉，樊海光是没有权利起诉的。上诉人的上诉理由根本不成立。就公章问题，一审也承认了是其私刻的，也没有用这个私刻公章做其他的事情，就是用来签涉案的合同。请求维持一审判决。中扶公司江苏分公司未发表意见。南京市市政公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认南京市市政公司与中扶江苏分公司之间的租赁关系于2014年9月19日终止；二、判令中扶江苏分公司立即从南京市鼓楼区张王庙38号土地和房屋内迁出，并向南京市市政公司返还相应土地和房屋；三、判令中扶江苏分公司向南京市市政公司支付2014年10月1日起至实际返还土地和房屋日止期间的使用费，标准为250元/日；四、判令中扶公司对中扶江苏分公司的上述债务承担补充清偿责任；五、判令中扶公司、中扶江苏分公司承担本案的诉讼费用。后变更诉讼请求为：一、确认南京市市政公司与中扶江苏分公司、樊海光之间的租赁关系于2014年9月19日终止；二、判令中扶江苏分公司、樊海光立即从南京市鼓楼区张王庙38号土地和房屋内迁出，并向南京市市政公司返还相应土地和房屋；三、判令中扶江苏分公司、樊海光向南京市市政公司支付2014年10月1日起至实际返还土地和房屋日止期间的使用费，标准为250元/日；四、判令中扶公司对中扶江苏分公司的上述债务承担补充清偿责任；五、判令中扶公司、中扶江苏分公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：南京市市政公司系本市鼓楼区张王庙**的土地使用权人。2007年6月，南京市市政公司（出租方、甲方）与中扶第四分公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将张王庙38号（原试验室）所有房屋（房屋使用面积427平方米）及院内场地出租给乙方使用，租期一年，自2007年6月10日至2008年6月9日，年租金24000元，按季支付，租赁期满乙方应在3日内将清空的房屋及场地归还甲方，逾期返还的，按照250元/日向甲方支付房屋和场地的占有使用费等。该合同最后的承租方落款处加盖了中扶第四分公司公章，并由樊海光签字。此后，樊海光又以中扶第四分公司的名义与南京市市政公司续签了四份《租赁合同》，租期连续至2010年6月30日，合同落款处均由樊海光签字并加盖中扶第四分公司的公章。自2010年7月1日起，双方再就案涉房屋和场地签订四份续租《租赁合同》，租期连续至2012年6月30日，合同落款处不再加盖中扶第四分公司的公章，仅由樊海光签字。根据南京市市政公司的记账凭证显示，该公司于2015年1月14日收取张王庙38号2014年7-9月租金，交款单位为“中扶四公司”。樊海光称其记不清楚在2012年6月30日至2014年迁出期间是否缴纳过房租，但如果是以“中扶四公司”的名义缴纳的，只能是他缴纳的，不可能是其他人。关于案涉房屋和场地的实际使用情况，南京市市政公司认可现在并非樊海光或者中扶江苏分公司在使用，但也不清楚实际占有使用人的身份。另查明，案涉房屋未领取产权证，无建设工程规划许可证。1995年3月26日，中扶公司申请设立中扶第四分公司。2003年10月16日，中扶第四分公司申请变更名称为中扶江苏分公司。2014年6月23日，江苏省工商行政管理局对中扶江苏分公司作出吊销营业执照的行政处罚。2014年9月19日，南京市鼓楼区人民政府作出宁鼓府征字（2014）第17号《南京市鼓楼区人民政府房屋征收决定》，张王庙38号被纳入征收范围。以上事实，有《租赁合同》、企业工商登记档案、介绍信、记账凭证、征收决定以及当事人的陈述等为证，一审法院予以确认。一审法院认为：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，南京市市政公司以与中扶江苏分公司之间存在房屋租赁合同关系为由提起此次诉讼，中扶公司对相关合同是否系中扶江苏分公司所签订提出异议。根据查明事实，案涉租赁合同的承租方经办人樊海光自认以私刻公章冒充中扶第四分公司签订合同，该私刻公章一事与中扶第四分公司已于2003年更名为中扶江苏分公司的事实相对应，可以认定中扶江苏分公司并无订立案涉合同的意思表示，即南京市市政公司与中扶江苏分公司之间并未成立相关合同。南京市市政公司以樊海光陈述中扶江苏分公司的负责人徐敏奇知晓私刻公章一事为由，认为中扶江苏分公司应与樊海光共同承担合同责任。对此，一审法院认为，中扶第四分公司已于2003年更名为中扶江苏分公司，该信息系经工商登记公示的公开信息，南京市市政公司应该知道。樊海光于2007年仍使用中扶第四分公司的名义订立合同，南京市市政公司应该知道此非中扶江苏分公司的意思表示。樊海光关于中扶江苏分公司负责人徐敏奇知晓此事的说法，并无证据证明，且樊海光也自述徐敏奇不同意其使用中扶江苏分公司的公章订立案涉合同，更能说明中扶江苏分公司是不同意订立案涉合同的。南京市市政公司要求中扶江苏分公司承担案涉租赁合同的法律后果，以及中扶公司对中扶江苏分公司的补充清偿责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉张王庙38号的房屋未取得合法产权登记，亦未依法取得建设工程规划许可证，所形成的房屋租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故南京市市政公司要求确认案涉房屋租赁合同于2014年9月19日终止的诉讼请求，一审法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。樊海光订立合同，并实际使用案涉房屋和土地，为案涉租赁合同的合同相对人，案涉合同虽因违反法律禁止性规定而无效，但樊海光仍应承担相关合同无效的法律后果。南京市市政公司主张樊海光承担至今仍占有、使用房屋和土地的责任。樊海光自述于2012年6月30日租赁期限到期后已着手搬迁，至2014年搬迁完毕，未再使用房屋或土地，并提交了2016年6月南京市市政公司为其出具的办理张王庙38号停水事宜的介绍信。对此，一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，南京市市政公司所举证据可以证明在2012年6月30日租期到期后，樊海光继续支付租金至2014年9月。但南京市市政公司主张樊海光承担继续使用房屋、土地至今的责任，与其自认现在并非樊海光在实际使用的陈述相互矛盾。而樊海光所提交的办理张王庙38号停水事宜的介绍信以及陈述的同期开具的停电介绍信，其实质是租赁关系项下出租人和承租人对案涉租赁房屋的水电费的最终结算，可以证明至少在该介绍信出具的2016年6月1日，樊海光已经不再使用案涉房屋，且南京市市政公司对该事实是认可的。至于2014年10月至2016年5月期间的房屋实际使用情况，樊海光既辩称其已于2014年迁出，但又持续缴纳张王庙38号水电费直至2016年6月，不符合常理，其因为忙于生计没时间处理的说法，不足以合理解释该长期缴费行为，故一审法院采信南京市市政公司的意见，即樊海光在此期间实际占有、使用案涉房屋、土地。张王庙38号虽于2014年9月19日纳入征收范围，但樊海光在此之后继续使用房屋的，应该支付相应的占有使用费，考虑到房屋所在区域纳入征收范围导致的周边拆迁状况等因素，一审法院酌定占有使用费按照1000元/月予以计算。即樊海光应承担2014年10月至2016年5月期间的占有使用费20000元（1000元/月×20个月）。南京市市政公司未能证明2016年6月1日后房屋仍由樊海光占有、使用，现因自身怠于履行对案涉房屋的管理，导致无法确定案涉房屋的实际使用人，相关法律后果应由其自行承担。南京市市政公司可在确定实际占有使用人身份后，另案主张其关于迁让、返还案涉房屋的权利。南京市市政公司对樊海光所提出的除截止2016年5月底的占有使用费主张之外的相应诉请，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告樊海光于判决生效之日起十日内向原告南京市市政工程总公司支付占有使用费20000元；二、驳回原告南京市市政工程总公司的其他诉讼请求。案件受理费8144元，因适用简易程序减半收取4072元，由原告南京市市政工程总公司负担3922元、被告樊海光负担150元。对于一审查明的事实，本院予以确认。另查明，本院二审期间，上诉人称，关于签订租赁合同时樊海光的身份，其主要是认公章，不是主要认人员。2010年开始，因为对樊海光比较信任，樊海光每次签合同都以公章不在身上为由未加盖公章，公司也曾经要求过其补盖公章，但因为是国企，管理层的领导变动比较大，现没有证据。在后期的合同履行中，中扶江苏分公司的负责人徐敏奇没有和上诉人公司进行过接触，租赁合同履行期间也没有徐敏奇签字的付款或往来材料的记录。上诉人判断徐敏奇对私刻公章的事情属于放任态度是根据樊海光一审期间的陈述，其二审期间陈述与一审陈述存在矛盾。案涉房屋是2014年9月纳入征收范围。上诉人出具相关证明是为了让被上诉人使用该手段来清除抢占人员，而不是双方之间对于房屋使用终结关系的解除证明。即使出具了停水停电的证明，双方租赁关系仍然存在。停水停电之后，樊海光应该没有再使用案涉房屋。中扶公司陈述称，分公司公章都在分公司注册地，由分公司经理来把控。对分公司的公章是有备案的。以分公司名义签订的合同，不需要向中扶公司报备或由中扶公司审批，分公司的公章使用中扶公司实际上无法控制。关于私刻公章问题，公安机关没有立案，当时要求中扶公司提供损失证明、鉴定报告，但关联案件中没有允许进行鉴定。所有合同中扶公司都没有原件，只能在法院诉讼阶段通过法院委托进行鉴定，但包括本案中都没有鉴定成，关联案件是认为公章的问题不影响案件处理。因为没有鉴定结论、损失证明，就无法在公安立案，本案一审中中扶公司也明确没有放弃追究伪造公章问题。没有和徐敏奇核实过其是否知晓公章使用的情况。樊海光陈述，其原是南京市市政公司的员工，改制后其带了一帮人出来，自己成立了一个小团队，本来想挂靠中扶第四分公司，利用中扶第四分公司介绍业务，但实际也没有谈成业务。其未从中扶公司或中扶第四分公司拿钱。在租案涉房屋之前，其是在外面租的房子，听说案涉房屋空着，就找了上诉人当时的领导，对方也同意了。后来对方说公司和个人不好签合同，就以中扶第四分公司做了假章来签合同，到2012年就终止了。其私刻公章的事没有告知中扶江苏分公司的负责人徐敏奇，徐敏奇只是知晓其租房子的事情，知道其办公的地方，但不知道其私刻公章去租房子的事情。其一审时的陈述应该是记录错误。2014年拆迁之后其就没有去过案涉房屋了，2014年9月之后，房子是被别人占用了。因为扣樊海光钱，所以2016年就去办理停水电事宜，上诉人给开了证明，跑了两次才把水电停掉。走之前没有和上诉人进行过房屋交接，因为占用房屋的人是上诉人的两个员工，走之前也和上诉人说过了，上诉人无法处理才起诉樊海光。上述事实，有二审庭审笔录予以证实。二审期间，上诉人提交宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终1275号民事判决书一份，拟证明中扶公司以及中扶江苏分公司自身管理混乱，中扶公司对中扶江苏分公司根本不知情，对中扶第四分公司的公章如何处理的也根本不知情。在2018年时，中扶公司都不知道第四分公司已经改名为江苏分公司，同时中扶公司当时认为江苏分公司的公章是假的，可以推论他们认为原第四分公司的公章是真实的，目前第四分公司的公章到底在何处，有没有销毁根本就不清楚，到2019年底中扶公司也不清楚。中扶公司质证认为，该证据形成于2018年，现在举证已经超出举证期限，该案记载与本案租赁合同没有关联性。该判决中二审法院也明确查明，中扶公司于2003年12月就已经进行了名称变更，无论中扶公司是否存在像上诉人所称的管理混乱，都不足以导致上诉人与中扶公司建立合同关系，上诉人以此为由，要求中扶公司承担合同责任缺乏事实依据。樊海光质证认为，当时签订合同必须公司出面，其没有办法就私刻了公章，这个章只是用来签订案涉租赁合同，未做其他用途，到2012年的时候私刻的公章也停了。二审期间，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同的效力；2.中扶江苏分公司、樊海光是否应向上诉人返还案涉房屋土地，占有使用费数额应如何认定，及中扶公司是否应对上述债务承担补充清偿责任。本院认为，关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉张王庙38号的房屋未取得合法产权登记，亦未依法取得建设工程规划许可证，一审认定案涉房屋租赁合同无效，于法有据。南京市市政公司要求确认案涉房屋租赁合同于2014年9月19日终止的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同主体，上诉人认为中扶江苏分公司为涉案租赁合同相对方，对此应提供相应证据证明自身观点。根据现已查明的情况，上诉人自2007年6月起陆续签订的前五份租赁合同中，承租人处均加盖有名称为中扶第四分公司的印章，并由樊海光签字，但上诉人并未提供证据证明樊海光系中扶第四分公司负责人或经授权签字的代理人，在中扶第四分公司已于2003年变更名称为中扶江苏分公司的情况下，上诉人对合同实际签订主体应系明知。且在2010年7月后陆续签订的租赁合同中，不再加盖中扶第四分公司的印章，而仅由樊海光签字，上诉人对此未能进行合理解释，上述情况能够与樊海光关于其私刻公章以冒充中扶第四分公司签订合同的陈述互相印证，且樊海光亦自认中扶江苏分公司负责人徐敏奇不同意其使用中扶江苏分公司的公章订立案涉合同，一审法院认定中扶江苏分公司与上诉人之间并无订立案涉合同的意思表示并无不当。关联案件中并未确认中扶公司及江苏分公司公章为假的事实，上诉人以关联案件中中扶公司陈述推定本案案涉租赁合同相对方即为中扶江苏分公司的主张依据不足，本院不予采信。上诉人据此要求中扶江苏分公司承担案涉租赁合同的法律后果及要求中扶公司对中扶江苏分公司承担补充清偿责任的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合现有证据能够认定，案涉租赁合同实际系樊海光订立，且实际使用案涉房屋和土地，故樊海光作为合同相对人，应承担相关合同无效的法律后果。结合南京市市政公司、樊海光举证情况及双方陈述，一审法院认定至少在2016年6月1日樊海光已经不再使用案涉房屋并无不当，考虑到房屋所在区域纳入征收范围导致的周边拆迁状况等因素，一审法院酌定占有使用费按照1000元/月予以计算，即樊海光应承担2014年10月至2016年5月期间的占有使用费20000元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。上诉人认为显失公平，但并未提供充分证据证明自身观点，本院对其该项上诉理由不予采信。南京市市政公司自认樊海光在停水停电之后已不再使用案涉房屋，其在早已明知该事实的情况下，怠于履行对案涉房屋的管理，对长期未能收回房屋具有责任，且案涉房屋已被案外人强占，导致樊海光履行交房义务存在障碍，在樊海光支付2014年10月至2016年5月期间的占有使用费的情况下，，一审认定南京市市政公司作为房屋的权利人，在确定实际占有使用人身份后，另案主张其关于迁让、返还案涉房屋的权利，并无不当。综上所述，南京市市政公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8144元，由上诉人南京市市政工程总公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 许云苏二〇二〇年十一月二十日法官助理 谢新辉书 记 员 陈晓君