重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3887号原告：周乐康，女，1955年6月6日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：彭家琼，女，1976年1月3日出生，汉族，住重庆市忠县。原告周乐康与被告彭家琼合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案，依法适用简易程序，于2020年9月29日、10月16日公开开庭进行了审理。原告周乐康、被告彭家琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周乐康向本院提出诉讼请求：1．确认周乐康与彭家琼于2019年4月22日签订的《房屋买卖合同书》和《房屋过户协议》无效；2．判令彭家琼立即返还位于忠县xx号附x号xx房屋并过户登记给周乐康。事实和理由：周乐康与彭家琼丈夫周勇认识。周乐康联系了一工程项目，周勇表示找人施工，但因取得工程需先支付相关费用，周勇表示因工程系周乐康联系，先由周乐康支付。于是，周勇承诺借款20万元给周乐康取得工程项目，并承诺两个月不支付利息2019年4月22日，周乐康向彭家琼借款20万元，约定2019年6月22日偿还。因到期后周乐康未偿还借款，彭家琼的丈夫周勇天天打电话，多次逼迫催促。周乐康丈夫此时正病重入院，在彭家琼丈夫周勇乘人之危之下，周乐康被迫瞒着丈夫与彭家琼签订为《房屋买卖合同书》和《房屋过户协议》，将唯一的夫妻共同住房过户给彭家琼。该两份协议非周乐康的真实意思表示，纯属无奈之举，且严重损害第三者的利益，应当认定为无效。《房屋买卖合同书》并非真实的房屋买卖，《房屋过户协议》的内容说得很清楚，该两份协议均不是当事人的真实意思，应当认定无效。彭家琼将房屋用于抵押贷款，利息也都是周乐康支付。周乐康认为，双方纠纷应按民间借贷纠纷处理。彭家琼不应强行要求周乐康将其房屋低价买卖和协议过户。根据相关法律规定，该两份协议应当认定无效。为维护周乐康的合法权益，现诉至本院，请求判如所请。彭家琼辩称，周乐康向彭家琼借款，并将其房屋抵押，后借款到期无法还款即将房屋过户给彭家琼，约定周乐康将借款还完后又将房屋过户给周乐康。后彭家琼将已过户的房屋向银行抵押贷款46万元。现彭家琼已无法偿还银行抵押贷款，银行也起诉了彭家琼要求偿还借款并主张实现抵押权。彭家琼现已经无力偿还银行抵押贷款，无法偿还银行借款并将房屋解除抵押。本院经审理认定事实如下：周乐康因联系工程事宜向彭家琼借款，双方于2019年4月22日签订《借款合同》，该合同载明的借款人为彭家琼，出借人为周乐康，但实际为出借人彭家琼，借款人周乐康。该合同约定：彭家琼向周乐康出借20万元；借款期限为两个月，自2019年4月22日至2019年6月22日；借款人未依合同清偿债务，出借人有权处置抵押房屋，抵押物坐落于忠县xx号附xx号，房产证号x—x—x，建筑面积81.2平方米；借款利率不超过银行同期贷款利率的四倍。周乐康于当日收到彭家琼借款20万元。上述借款到期后，周乐康无法归还借款，双方于2019年7月16日签订《房屋买卖合同书》。该合同载明内容如下：周乐康自愿将位于忠县xx号附x号xx（建筑面积81.02平方米）出卖给彭家琼；双方议定房屋总价款为大写贰拾万元整，即人民币200,000.00元；周乐康负责协助将房屋过户给乙方，办理房产证手续产生的有关税费由彭家琼承担，周乐康不再承担任何费用。同日，双方又签订《房屋过户协议》。该协议约定：鉴于周乐康于2019年4月22日用其坐落于忠县xx号附x号xx房屋作为抵押物向彭家琼借款20万元整，抵押期限为（2个月）2019年6月22日到期。彭家琼现要求周乐康还款20万元借款资金，周乐康无能力还款只有把自己的房屋过户给彭家琼去贷款，贷款金额不超过20万元，贷款期限三年至五年，每月贷款利息由周乐康支付（注：周乐康只同意彭家琼贷款只能到正规银行贷款，国家规定的利息，并且先还息，后还本，不允许彭家琼贷等额等息的贷款）。周乐康同意将自己坐落于忠县xx号附x号xx房屋（房地籍号x-x-x-x-x，权利人周乐康，宗地编号NOx-x-x-xx，建筑面积81.2平方米）过户给彭家琼。周乐康将房屋过户给彭家琼后，彭家琼只能去作贷款抵押。彭家琼有责任将贷款成功的凭证复印给周乐康一份。周乐康过户给彭家琼的房屋，彭家琼不能出卖给他人。彭家琼贷款金额不超过20万元。周乐康在三至五年内随时有权归还彭家琼贷款本金20万元及利息（利息按2分计算减去周乐康支付彭家琼在银行贷款利息的总额），周乐康还贷款及利息直接打入彭家琼贷款的单位。在贷款单位取出房产证原件由周乐康保管至房屋过户给周乐康为止。周乐康将房屋过户给彭家琼后，彭家琼只有用于贷款抵押的权利。房屋的所有权、使用权，政府拆迁多还面积、装修的财产赔付的费用一律归周乐康所有。周乐康的房屋使用权限三至五年，时间从过户成功之日起计算。周乐康将房屋过户给彭家琼后，周乐康给彭家琼出具的20万元借条自动作废，彭家琼主动退回周乐康的20万元借款凭证和周乐康出具的收款凭证，过户费由周乐康承担。周乐康将房屋过户给彭家琼后，三年内，周乐康随时有权支付彭家琼当初借款20万元本金及利息（利息减去周乐康先支付彭家琼在银行贷款利息的总额）后，周乐康有权要求收回过户给彭家琼的房屋，彭家琼无条件执行过户，彭家琼无任何理由拒绝。过户费由周乐康承担。如果超过三至五年，周乐康没有支付彭家琼的20万借款本金及利息，则周乐康过户给彭家琼的房屋所有权、使用权，政府拆迁多还面积、装修的财产赔付的费用全部归彭家琼所有（注：前提是彭家琼必须退回周乐康先支付乙方在银行贷款的利息总额）。2019年7月17日，上述房屋过户登记至彭家琼名下，但该房屋事实上仍由周乐康占有使用。2019年9月5日，彭家琼与重庆忠县稠州村镇银行签订《最高额抵押合同》，约定彭家琼以该房屋作抵押向重庆忠县稠州村镇银行贷款，担保限额为389,800元，担保债权确定期间为2019年9月5日至2022年9月4日，担保范围包括主债务及利息（含罚息）、复利、实现债权的费用等。次日，彭家琼与重庆忠县稠州村镇银行签订《个人经营性借款合同》，约定彭家琼向重庆忠县稠州村镇银行借款46万元，借款期限为2019年9月6日至2020年9月5日，借款利率为年利率8.7%，逾期罚息利率为借款利率上浮50%。同日，上述房屋办理了抵押登记。后周乐康于2019年10月起至2020年8月间，于每月月底向彭家琼支付1500元用于彭家琼支付上述银行贷款利息。后因彭家琼未按时偿还重庆忠县稠州村镇银行的借款本息，重庆忠县稠州村镇银行于2020年9月11日向本院起诉彭家琼等人，要求彭家琼偿还借款本金46万元及利息、罚息和复利，并主张实现抵押权即主张对位于忠县xx号附x号xx房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。需要说明的问题。在庭审中，双方就案涉《房屋买卖合同书》和《房屋过户协议》的合同效力发生争议，周乐康坚持主张该两份合同无效，且表示即使法院认定相关协议有效也不变更诉讼请求。彭家琼在庭审中明确表示无力偿还银行贷款本息，无法将上述房屋解除抵押后过户给周乐康。周乐康虽表示愿意向彭家琼偿还20万元借款及利息以换取房屋过户，但因房屋已被彭家琼抵押贷款，且抵押担保金额为389,800元，远高于周乐康向彭家琼的借款本金20万元，周乐康表示该贷款与其无关且表示不会先行代为偿还银行银行贷款以解除抵押后过户。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。案涉《房屋买卖合同书》并非真实的房屋买卖合同，双方没有买卖房屋的意思表示，双方签订的该合同的目的仅为履行《房屋过户协议》办理案涉房屋过户登记。故，该《房屋买卖合同书》系双方虚假意思表示，应当认定无效。而《房屋过户协议》对周乐康将其房屋过户登记给彭家琼的原因以及双方之间的权利义务安排作了详细的说明和约定，并得到实际履行。该《房屋过户协议》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于周乐康主张该协议系乘人之危而签订，周乐康以其丈夫住院为由显然证据不足。关于周乐康主张该协议侵害第三人为由，也无证据表明，第三人也并未主张其利益受到损害。故，周乐康主张《房屋过户协议》无效的理由均不能成立，本院不予支持。根据《房屋过户协议》的约定，周乐康可以随时向彭家琼偿还借款本金20万元及利息后主张房屋过户。但因彭家琼将案涉房屋向银行抵押贷款的金额远大于周乐康向彭家琼的借款本息。虽然彭家琼违反了双方合同约定，但银行就案涉房屋享有抵押权已成客观事实。现银行已经起诉主张抵押权且双方均表示无力将银行贷款清偿完毕以解除抵押的情况下，周乐康现要求彭家琼将房屋过户给周乐康属于法律上或事实上履行不能。周乐康可以主张解除该《房屋过户协议》，并主张损害赔偿的违约责任。但周乐康明确表示不变更诉讼请求，故，本院对于其主张《房屋过户协议》无效，并要求返还财产（即过户登记）的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周乐康与彭家琼于2019年7月16日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、驳回周乐康的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由周乐康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄燕彬二〇二〇年十一月二日书记员  罗青青