江苏省南京市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏01执异47号异议人（利害关系人）：江苏省邳州市自然资源和规划局，住所地江苏省邳州市恒山路**。法定代表人：王光辉，该局局长。委托诉讼代理人：朱全，男，该局工作人员。申请执行人：江苏金农股份有限公司,住所地江苏省南京市江东中路**奥体科技中心**。法定代表人：王分健，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈瑛，北京市尚公（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋璠，北京市尚公（南京）律师事务所律师。被执行人：新沂市北方农村小额贷款有限公司，住，住所地江苏省新沂市安新安镇郯新路西侧**楼(城北新区)/div>法定代表人：蒋建民，该公司董事长。被执行人：新沂市北方农副产品批发市场有限公司，住所，住所地江苏省新沂市郯新路与环城北路交叉处div>法定代表人：蒋建民，该公司董事长。被执行人：蒋建民,男,汉族,1964年3月26日出生,住江苏省南京市秦淮区。本院在执行江苏金农股份有限公司（以下简称金农公司）与新沂市北方农村小额贷款有限公司（以下简称北方农贷公司）、新沂市北方农副产品批发市场有限公司（以下简称北方农副产品批发市场）、蒋建民借款合同纠纷一案中，利害关系人邳州市自然资源和规划局（以下简称邳州资源规划局）对本院查封蒋建民名下位于邳州县广州路北侧（土地证号：2010-××9、2010-×**）两块土地使用权（以下简称案涉土地）提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。邳州资源规划局异议称，请求依法尽快解除对案涉土地的查封，并停止对案涉土地的执行行为。事实与理由：1.案涉土地使用权自始至终均在邳州资源规划局名下，邳州资源规划局依法对案涉土地享有物权，本院在执行程序中针对该案涉土地采取执行措施侵害了邳州资源规划局的合法权益。2.虽然邳州资源规划局先后与蒋建民及徐州山水美地房地产公司(以下简称山水美地公司)签订过《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》，但因各种原因，邳州资源规划局从未就该案涉土地办理过任何的物权变更登记手续，且邳州市人民政府(以下简称邳州市政府)已于2015年9月份作出《关于收回国有建设用地使用权的决定》(邳政[2015]23号)，收回了案涉土地使用权。3.汇入邳州资源规划局竞买土地使用权的土地保证金亦与被执行人蒋建民无关。蒋建民、徐文奇、谢丰阳三人签订合伙协议共同开发案涉土地,为履行三方的合作协议，经邳州资源规划局审核后三人将竞买保证金共计一亿元直接汇入邳州市财政局银行账号，作为参加竞买保证金。其中蒋建民以自己的名义缴纳3000万元、徐文奇缴纳3000万元、谢丰阳缴纳4000万元，在汇款时分别注明汇款的用途是土地款或者土地保证金。2012年4月25日，蒋建民将其在公司股权分别转让给了徐文奇，蒋建民在参与竞拍案涉土地上已无任何出资，而上述行为全部发生在本院查封案涉土地前。4.邳州资源规划局和蒋建民签订的成交确认书明确载明“竞得人务必于2011年1月29日前，持此成交确认书与邳州市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，并按照国有土地使用权出让合同约定的时间付清全部成交价款。逾期不签订出让合同的，终止供地保证金不予退还，已签订合同不缴纳出让价款的，收回土地使用权。”故，即便蒋建民投入了竞买土地保证金，按此确认书也不应退还。利害关系人邳州资源规划局为证明其主张，提交了下列证据：1.《合伙协议》一份，证明蒋建民、徐文奇、谢丰阳合伙投资的事实；2.蒋建民与邳州市国土资源局签订的《成交确认书》一份，证明蒋建民只是山水美地公司代理人，且因未缴纳土地出让金，未取得土地使用权；3.江苏银行等金融机构转帐凭证一份，证明蒋建民、徐文奇、谢丰阳投资的事实及证明所缴款项为保证金；4.股权转让合同及结算业务申请书、银行流水三份，证明蒋建民将其股份转让给徐文奇的事实；5.《国有土地使用权出让合同》一份，证明合同成立，但因未缴纳土地出让金，未取得土地使用权;6.2010年12月24日《邳州市国有建设用地使用权挂牌出让公告》及票据二份，证明缴纳的1亿元为保证金，而非出让金；7.《关于收回国有建设用地使用权的决定》一份，证明案涉土地与蒋建民无任何关系；8.（2018）最高法民申1363号民事裁定书一份，证明案涉土地使用权人并不是蒋建民。申请执行人金农公司辩称，邳州资源规划局的异议申请没有事实和法律依据，其异议理由不能成立，应当予以驳回。事实和理由：1.法院对案涉土地使用权的查封为合法有效的查封。2011年1月19日，通过合法的招标，蒋建民和邳州资源规划局签订了两份成交确认书，确定蒋建明为案涉39、40号地块的国有建设用地使用权挂牌出让的竞得人，并且蒋建民缴纳了1亿元的保证金，因此尽管案涉土地使用权没有办理变更登记，但案涉2块土地使用权系被执行人蒋建民于2011年1月依法竞得，双方签订成交确认书，也确认蒋建民支付的竞买保证金1亿元，自动转作竞得地块的定金。根据《最高人民法院、国土资源部、住建部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《协助执行通知》)第13条、第14条以及第18条的规定，本案中,南京市中级人民法院(以下简称南京中院)基于金农公司的申请，对被执行人蒋建民竞得的案涉土地使用权作出的查封，为合法有效的查封。2.邳州资源规划局称即便被执行人蒋建民投入了保证金，该保证金也不应该退还，该主张有违客观事实和法律规定，不能成立。首先，本案中土地使用权出让合同未能签订，完全是邳州资源规划局违约造成的，邳州资源规划局无权收取保证金，该保证金应全额返还给蒋建民。已发生法律效力的南京中院（2014）宁执异字第60号民事裁定书中查明，一方面成交确认书规定土地使用权出让合同签订的主体是蒋建明和邳州资源规划局，并且要求蒋建民持成交确认书与邳州资源规划局签订土地出让合同，另一方面邳州资源规划局又出具书面说明，自认邳州资源规划局只和山水美地公司签署土地使用权出让合同（详见该裁定书的第四页），显然本案成交确认书之约定履行合同签订义务的违约方是邳州资源规划局，而不是蒋建民，保证金应当全额返还。3.本案中所谓的竞买保证金远远超过法定的限额，超过的部分应当视为土地出让金的预付款。根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第58条规定，招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交，但履约保证金不得超过中标合同金额的10%。该条例第66条也对招标人超过本条例规定的比例收取投标保证金、履约保证金以及不及时退还保证金和银行同期存款利息的有关后果进行了规定。本案中，案涉争议地块的标的为2亿元，履约保证金的上限也应当为2000万元，蒋建明缴纳了1亿元，其余的8000万元应当视为蒋建民缴纳的土地出让金预付款。因此，即便按照邳州资源规划局主张蒋建民存在违约，邳州资源规划局有权没收的保证金数额至多为2000万。4.按照成交确认书的约定，保证金自动转作竞得地块的定金，根据《中华人民共和国担保法》第89条及《中华人民共和国担保法》解释第121条明确规定，定金数额也不能超过合同标的的20%，超过部分不予支持。本案中至少也应当有6000万元视为土地出让金的预付款，应当予以返还。5.邳州市政府收回案涉土地使用权的文件不产生法律效力。根据前述《协助执行通知》第14条规定，人民政府收回土地使用权的条件是应该将被执行人缴纳的土地出让金交由人民法院处理，此时人民法院的查封才能解除。本案中，法院的查封在没有将被执行人预交的土地出让金交由人民法院处理时，人民政府无权收回土地。据此，案涉土地仍然处于人民法院有效的司法查封之中。6.邳州资源规划局存在重大过错，严重损害金农公司的合法权益，应当承担赔偿责任，金农公司保留另行追索的权利。邳州资源规划局自2012年起便知道案涉土地被作为蒋建民的财产采取保全措施，其提出本案异议时已经过7年之久，系严重怠于行使权利，损害了金农公司以及其他众多债权人的期待利益、信赖利益。蒋建民辩称，我当时高息借了一笔钱，为了还贷，就找到徐文奇他们，想开发房地产赚点钱。2011年12月，由我牵头和邳州资源规划局去谈竞买案涉土地事宜，我投了3000万、徐文奇他们投了7000万向邳州资源规划局交纳1亿元保证金参与案涉土地竞拍，当时公司正在注册，就由我牵头与邳州资源规划局签署了土地交易确认书。经审查查明，2011年1月19日，蒋建民通过当地政府挂牌出让的方式，以2.15217亿元竞买了案涉土地，并交纳了1亿元的保证金。2011年1月28日，蒋建民与徐文奇、谢丰阳出资成立山水美地公司。2011年12月1日，山水美地公司与邳州市国土资源局签订《土地出让合同》，约定将案涉土地出让给山水美地公司，后蒋建民和山水美地公司均未交纳剩余的土地出让金。2012年12月3日，本院就金农公司与北方农贷公司、北方农副产品批发市场、蒋建民借款合同纠纷一案作出（2012）宁商初字第35号民事判决：一、北方农贷公司于判决生效之日起十日内归还金农公司借款本金1472.243776万元及逾期利息（该利息自2012年8月10日起按日利率万分之四计算至判决确定给付之日止）；二、北方农副产品批发市场、蒋建民对北方农贷公司的上述还款承担连带保证责任；三、北方农副产品批发市场、蒋建民承担担保责任后有权向北方农贷公司追偿。判决生效后，根据金农公司的申请，本院于2013年7月30日立案受理，执行案号为（2013）宁执字第234号。在本案诉讼中，本院于2012年4月19日轮候查封了北方农副产品批发市场位于新沂市西侧的相关不动产，轮候预查封了蒋建民竞买的案涉土地，后多次办理续封手续。2013年5月8日，邳州资源规划局出具《关于我市案涉土地权属的说明》，内容有：案涉土地为居住用地，由蒋建民代表谢丰阳、徐文奇参加竞价，三人并为此成立项目公司山水美地公司，邳州资源规划局只与山水美地公司签订《土地出让合同》，且仅向山水美地公司颁发国有土地使用权证，以确认其物权，任何自然人均无法取得上述案涉土地使用权。2014年9月30日，案外人山水美地公司以本院查封案涉土地错误，该案涉土地归其所有由向本院提出执行异议。本院于2014年11月26日作出（2014）宁执异字第60号执行裁定，驳回山水美地公司异议请求。2014年12月9日，山水美地公司向本院提起执行异议之诉，本院于2015年5月12日作出（2014）宁民初字第106号民事判决，驳回山水美地公司的诉讼请求。山水美地公司不服上述判决，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）提起上诉，江苏高院于2016年7月29日作出（2015）苏民终字第408号民事判决，驳回上诉，维持原判。山水美地公司不服上述判决向中华人民共和国最高人民法院(以下简称最高院)申请再审，最高院于2018年6月19日作出的（2018）最高法民申1363号民事裁定认为，蒋建民依法拍得案涉土地并设立山水美地公司进行开发，但案涉土地并未作价作为出资成为山水美地公司注册资金，亦无证据证明该案涉土地系由山水美地公司竞拍所得。因此，山水美地公司并不能因其股东蒋建民竞得案涉土地而直接对该案涉土地享有民事权益。蒋建民以个人身份拍得案涉土地，符合法律规定，合法有效，但其未与邳州国土资源局签订出让合同，亦未支付相应土地出让款项，案涉土地使用权证亦未办到蒋建民名下，其个人对案涉土地仅享有履行完付款义务后的物上期待权。遂裁定，驳回山水美地公司的再申申请。另查明,本院在执行中经到邳州资源规划局查询，江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）在查封到期前未及时办理续封手续，却在2015年4月9日向邳州市国土局送达了续封材料，江苏省扬州市中级人民法院（以下简称杨州中院）一直未送达续封材料，本院的案件均按时办理续封手续，目前本院对案涉土地为首查封法院。2017年7月10日，本院向邳州资源规划局致函，询问案涉土地的最新进展情况。该局回函称：1.蒋建民至今未交纳剩余土地出让金。2.2015年9月22日，邳州市政府与山水美地公司签订《关于大丁场地块和新苏中心东地块的协议书》将上述案涉土地予以收回。2015年9月24日，邳州市政府作出邳政［2015］23号《收回国有土地使用权的决定》，将上述案涉土地收回。2017年11月4日，本院致函邳州市政府，明确政府已收回了2010-××9、2010-××0地块，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第14条规定，应当将蒋建民交纳的1亿元交由本院处理，并要求邳州市政府尽快拿出处理意见，于2017年11月25日前函复本院。2017年11月22日，邳州市政府函复本院，明确表示无义务将1亿元交予本院处理，其理由为：（1）在法院查封前，蒋建民已不是2010-××9、2010-××0地块的土地使用权人，也不是1亿元保证金的所有人，所以本院查封行为属于查封错误。蒋建民已于2011年7月9日将其个人缴纳的3000万元保证金转让给徐文奇，其对保证金已不再拥有任何权利，其只是山水美地公司的法定代表人。（2）1亿元保证金并不是土地出让金，不应退还。（3）2011年10月份，蒋建民因北方农副产品批发市场涉嫌非法吸收公众存款案件，新沂市人民政府成立专案组，对蒋建民的财产进行了调查，亦认定上述地块及1亿元保证金与蒋建民无关。（4）本院不是预查封的最初查封法院，不应由本院处置，希望本院尽快解除对上述地块的查封措施。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第14条规定，被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。中华人民共和国国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十一条规定,竞买保证金在案涉土地竞拍成功后，自动转为案涉土地出让金。本案中，首先，本院作出的（2012）宁商初字第35号民事判决发生法律效力后,因被执行人北方农副产品批发市场、蒋建民未履行生效判决确定的义务,本院在执行中有权查封、冻结被执行人北方农副产品批发市场、蒋建民名下的财产。根据蒋建民、徐文奇、谢丰阳三人于2011年1月19日签订的合伙协议及案涉土地拍卖成交确认书，蒋建民为竞得案涉土地以自己的名义向邳州资源规划局预交1亿元竞买保证金，拍卖成交后，其交纳的竞买保证金自动转为案涉土地出让金。因被执行人蒋建民在规定的期限内未向邳州资源规划局缴纳剩余土地出让金，邳州资源规划局在收回案涉土地的同时，应当依法将被执行人蒋建民缴纳的土地出让金交由本院处理。其次，根据最高院于2018年6月19日作出的（2018）最高法民申1363号民事裁定书认定，蒋建民对案涉土地仅享有履行完付款义务后的物上期待权。据此,邳州资源规划局在收回案涉土地使用权的同时，应将其己经交纳的土地出让金交至本院执行，在邳州资源规划局未将款项交付本院执行的情况下，本院有权继续查封案涉土地。第三，关于邳州资源规划局提出的蒋建民于2012年4月25日将其在山水美地公司股权转让给了徐文奇，蒋建民在参与竞拍案涉土地上已无任何出资主张，该主张不属本案异议审查范围。综上，邳州资源规划局请求解除对案涉土地查封的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回江苏省邳州自然资源和规划局的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  迟红宁审判员  查 寅审判员  陈树年二○二○年十一月十八日书记员  李 好