大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10763号原告大连市国有房屋经营集团有限公司，统一社会信用代码91210200MA0UD6MNX0,住所地大连市西岗区水仙街**。法定代表人卢鹏，董事长。委托诉讼代理人郭聪，北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人康志彬，北京市京都（大连）律师事务所律师。被告姚斌，男，汉族，1970年9月26日生，住址大连市甘井子区。原告大连市国有房屋经营集团有限公司与被告姚斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，独任审理，于同年11月18日公开开庭。原告的委托诉讼代理人郭聪，到庭参加了诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：根据大连市体制创新改革领导小组办公室《关于国有房屋无偿划转的通知》（大体创办字[2018]3号）的规定和《国有保障性住房划转协议》的约定，案涉房屋已经划转至原告名下，划转基准日为2017年12月31日。被告原是案涉房屋的租户，但2018年1月1日至今被告一直拒绝交纳租金。根据《大连市公共租赁住房管理办法实施细则》第十一条的规定，保障家庭累计六个月以上拖欠租金的，应当腾退公共租赁住房。被告拒绝交纳租金和拒绝腾退房屋的行为，侵犯了原告的合法权益，请求：1、被告姚斌腾退大连市甘井子区泉水P4区2号楼1单元19层3号房屋；2、被告姚斌支付租金和占用使用费至实际腾退房屋之日（租金暂计算至2020年4月30日为20345元），并支付违约金2400元；3、被告姚斌在腾退房屋时结清物业费、水、电、煤气、采暖费等。被告姚斌未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据材料。本院经审理认定事实如下：2012年1月11日，大连市住房保障中心（甲方）与大连市国有房产管理中心（乙方）签订了保障性住房委托管理协议书：甲方委托乙方管理已安排入住或空置的及以后接收的廉租住房，在建且产权归政府的公共租赁住房份额房源等。2013年11月11日，大连市国有房产管理中心（甲方）、与被告（乙方）签订了大连市公共租赁住房租赁合同。合同约定：甲方将座落于大连市甘井子区泉水P4区2号楼1单元19层3号住房（建筑面积36.33平方米）出租给乙方居住使用；甲方于2013年11月1日前将该房屋交付给乙方，并保证该房屋及附属设施设备能正常使用；合同期限，1年，自2013年11月1日至2014年10月31日；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；租金，726.6元/月；签订合同时，乙方一次性缴纳6个月租金，此6个月期满前15日内，乙方缴纳下六个月租金，按要求存入建设银行账户；逾期缴纳租金的，乙方每日按欠交租金额的千分之一支付滞纳金；签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2400元；乙方拖欠租金累计3个月以上的，甲方可书面通知乙方解除租赁关系，收回其承租的房屋。该合同已实际履行。2017年1月11日，大连市住房保障中心（甲方）与大连市国有房产管理中心（乙方）再次签订保障性住房委托管理协议书：甲方委托乙方管理已安排入住或空置的及以后接收的廉租住房，在建且产权归政府的公共租赁住房份额房源等；委托管理协议的有效期，1年。2018年2月14日，大连市体制创新改革领导小组办公室对大连市国土资源和房屋局下达了《关于国有房屋无偿划转的通知》（大体创办字[2018]3号）。根据该通知，包括案涉房屋在内的6792套保障性住房及8处公建（建筑面积共约33.64万平方米）由大连市国土资源和房屋局无偿划转给大连市城市建设投资集团有限公司下属的大连市国有房屋经营有限公司；划转基准日为2017年12月31日，以国有房屋的账面原值为基础，实行所有权和经营权同时划转的方式。2018年8月23日，大连市国土资源和房屋局（甲方）和大连市国有房屋经营有限公司（乙方）签订了《国有保障性住房划转协议》。该协议第八条约定：乙方应以甲方出具的保障确认单为依据，与被保障对象签订或解除合同，提供或收回保障性房屋及处理相关法律事务。2018年8月28日，本院作出（2017）辽0211民初10756号民事判决，判令被告姚斌给付大连市国有房产管理中心2014年11月1日至2017年12月31日期间的租金27550元，驳回了大连市国有房产管理中心的其他诉讼请求。2019年3月1日，大连市国有房屋经营有限公司更名为大连市国有房屋经营集团有限公司，即本案原告。2018年1月1日至2020年11月，被告一直拒绝交纳租金，累计拖欠原告租金计25431元。原告索要租金未果，遂诉至本院，提出了前述诉讼请求。本院所确认的上述事实，有民事判决书、《保障性住房委托管理协议书》、《关于国有房屋无偿划转的通知》、《国有保障性住房划转协议》、《泉水A区公租房项目租户明细表》（部分）、缴费通知单等在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，予以采信。本院认为：第一，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。我国合同法第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，2013年11月11日，大连市国有房产管理中心（甲方）与被告（乙方）签订了《大连市公共租赁住房租赁合同》。该合同约定的租赁期限为1年。期满后，被告继续使用承租的房屋至今，原出租人和现出租人均未提出异议，按照上述规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。第二，被告构成违约，应当承担违约责任。原告提供了符合合同约定的租赁物，已经履行了自己的合同义务；被告承租期间，未按约支付租金，已构成违约，依法应当承担违约责任。至2020年11月，被告拖欠原告租金计25431元。除支付本金外，被告还应当按约支付违约金。原告要求被告支付租金，并支付2400元违约金，于法有据，也符合合同约定，应予支持。第三，原告要求被告腾退房屋的请求，不应支持。虽然租赁合同中约定，乙方拖欠租金累计3个月以上的，甲方可书面通知乙方解除租赁关系，收回其承租的房屋，但2018年8月23日，大连市国土资源和房屋局（甲方）和大连市国有房屋经营有限公司（乙方）签订的《国有保障性住房划转协议》第八条约定，“乙方应以甲方出具的保障确认单为依据，与被保障对象签订或解除合同，提供或收回保障性房屋及处理相关法律事务”。诉讼中，原告并未出示由相关行政机关出具的解除合同确认单，所以，原告现在请求被告腾退房屋，条件尚不具备，该请求不应支持。第四，原告要求被告在腾退时结清物业、水、电、煤气和采暖费用的请求，本案中不应考虑。因腾退房屋的请求未予支持，要求被告在腾退时结清物业、水、电、煤气和采暖费用的请求，本案中不应考虑。况且按租赁合同约定，物业费由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条和第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告姚斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市国有房屋经营集团有限公司自2018年1月1日至2020年11月30日期间的房屋租金25431元；二、被告姚斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市国有房屋经营集团有限公司违约金2400元；三、驳回原告大连市国有房屋经营集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元（原告已预交），由被告姚斌负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限是两年。审判员 姜 群二〇二〇年十一月二十日书记员 张文郁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。