江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5663号上诉人（原审原告）：林春利，男，1974年12月19日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐国祥，江苏显明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京盛爵文化传媒有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道科创路******。法定代表人：骆宏海。上诉人林春利因与被上诉人南京盛爵文化传媒有限公司（以下简称盛爵公司）居间合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法由审判员许云苏独任审理，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人林春利及其委托诉讼代理人徐国祥、被上诉人盛爵公司法定代表人骆宏海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林春利上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一审、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定的事实错误。1.认定上诉人已经实际入住该案涉房屋，没有事实依据。庭审时上诉人陈述的事实是只拿到钥匙，既未装修，也未使用。2.认定长兴县雉城街道人民调解委员会出具的调解书的真实性，缺乏依据。该调解书与本案其他证据之间存在明显的矛盾。事实上该调解书的内容是虚构的，林春利与长兴鼎沃房产经纪有限公司（以下简称鼎沃公司）没有任何关系，没有向鼎沃公司支付过任何款项，在庭审前没有听说过鼎沃公司。3.林春利立案时提供的房地产买卖合同及其附件等证据均显示该房屋是拆迁安置房，林春利没有说过不知晓案涉房屋为拆迁安置房。4.一审认定被上诉人“提供的中介服务销售房屋过程中并未作虚假或者引人误解的宣传，不能认定被告虚构事实或者隐瞒真相”是完全错误的。被上诉人在认购书中明确约定十日内带上诉人去法院办理相关手续，再过十日把相关文件交予上诉人，后又承诺在2019年11月前出具法律文书，但没有兑现。事实上并未办理，也不可能办理所谓的法院文书，除非搞虚假诉讼。如果被上诉人不以为上诉人办理法院文书为幌子进行欺骗，那么上诉人就不会向其支付16万元的中介服务费。二、一审适用法律不当。1.一审采信被上诉人提供的调解书认定案件事实，违反有关司法解释。该调解书不具有真实性，不应作为认定事实的依据。2.一审法院未作必要的释明。上诉人在一审的第一项诉求是撤销认购协议，如果一审认为该项诉求不当，那也应当庭释明，提示上诉人是否变更诉求，而不应机械地适用“不告不理”原则。3.一审判决不支持上诉人的诉求，属于没有正确适用相关法律。显然上诉人是在违背自己真实意思之下签订了认购协议，一审法院本应适用合同法第54条的规定判决撤销该协议，即使一审认为被上诉人的居间行为不具有欺诈性，那么也应依据城市房地产管理法第38条和合同法第52条的规定，认定认购协议无效，判决被上诉人返还中介费16万元。盛爵公司辩称：首先，从开始销售，上诉人都是知情、知价的，被上诉人从来没有胁迫或者威胁其购买。房产认购书上写明价格，林春利本人是有签字按手印的。上诉人称以法律文书为幌子，骗其支付中介费用，这是不存在的，因为被上诉人真实出具了司法所的调解书，但是并没有诉讼的问题，只是从司法所出具了司法调解书，并且司法所所长也亲自打电话给买卖双方确认过此事。综上所述，请求维持一审判决。林春利向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决撤销房产认购协议；2.盛爵公司向其返还中介服务费16万元；3、本案诉讼费由盛爵公司承担。一审法院认定的事实：2019年10月18日，原告林春利（乙方）与被告盛爵公司（甲方）共同签订《房产认购协议》1份，约定：乙方认购案涉房屋，房款共计54万元，其中认购金2万元不予退还，剩余房款于协议签订之日起一星期之内交齐…附加协议：1、乙方付清房款后，10个工作日左右甲方带乙方去法院办理相关手续，再10个工作日左右将相关文件交予乙方，甲方当日把水电过户至乙方名下。2、如果因为卖方导致房屋交易失败，甲方负责追回所有房款（54万元），乙方保留追究其他损失的权利。当日，林春利又与原房主陆冬玲及盛爵公司三方签订了《房地产买卖合同》，约定：房屋售价38万元，建筑面积为90.93平方米，房屋来源为农民征地拆迁安置房。盛爵公司员工张某出具承诺书1份，载明：若本公司11月份之前没有出具法院文书，则退还14万元于林春利。张某在承诺书落款处签名，并加盖盛爵公司印章。林春利支付购房款54万元，并于2019年10月下旬收到房屋钥匙，已经实际入住。2020年4月26日，陆冬玲与鼎沃公司共同至长兴县雉城街道人民调解委员会，该调解委员会出具人民调解协议书1份，载明：2019年7月15日，案外人林春利向陆冬玲买受案涉房屋，房价为38万元；当日林春利支付5万元，同年7月25日，林春利将尾款支付给鼎沃公司，次日，鼎沃公司支付陆冬玲28万元，并声明留5万元作为保证金以便房产能顺利过户，因该公司至今未能给付5万元，双方为此产生纠纷，经各方商议，达成如下协议：1、鼎沃公司于2020年5月30日前一次性给付陆冬玲房款余款5万元；2、待案涉房产符合当地政府政策可过户时，鼎沃公司及陆冬玲须协助配合林春利办理房屋过户手续。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，林春利与原房主陆冬玲及盛爵公司三方共同签订的房地产买卖合同中约定，案涉房屋售价38万元，房屋来源为农民征地拆迁安置房。同日，林春利、盛爵公司双方共同签订的房产认购协议中约定，房款共计54万元，如果因为卖房人导致房屋交易失败，盛爵公司负责追回所有房款54万元。房屋买卖合同中确认房屋售价38万元，认购协议中约定房款共计为54万元，林春利认为差价16万元为中介服务费，盛爵公司认为差价系交易成本及利润的总和，包含渠道分销费用、业务员提成以及解决拆迁安置房屋过户问题所产生的支出。一审法院认为，前述协议已经明确约定了房屋交易总价，并在合同中列明房屋性质为农民征地拆迁安置房屋。盛爵公司提供中介服务销售房屋过程中并未作虚假或者引人误解的宣传，不能认定盛爵公司虚构事实或者隐瞒真相。林春利所主张的其不知晓案涉房屋为拆迁安置房，根据有关政策尚不能办理产权证、未达过户条件，盛爵公司的中介行为构成欺诈的意见，依据不足，一审法院不予支持。关于林春利所提出的盛爵公司未带领林春利去法院办理相关法律文书即构成欺诈并要求撤销房产认购协议及退还16万元中介服务费的诉请。一审法院经审查认为，双方在认购协议的附加条款中约定，林春利付清房款后，10个工作日左右盛爵公司带林春利去法院办理相关手续，再10个工作日左右将相关文件交予林春利，且盛爵公司员工张某出具承诺书，言明若11月份之前没有出具法院文书，则退还14万元给林春利。故盛爵公司未能办理相关法律文书并交付林春利的行为构成违约，并非欺诈。林春利主张盛爵公司该项行为构成欺诈并要求撤销房产认购协议及退还16万元中介服务费的主张，依据不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告林春利的诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告林春利负担。林春利提出异议认为，其并未实际入驻案涉房屋，仅是收到钥匙。对一审查明的其他事实，本院予以确认。二审期间，上诉人林春利提交与被上诉人公司员工张某、法定代表人骆宏海的电话录音三段及对应的文字整理稿，拟证明被上诉人承诺过带上诉人见有关庭长办理手续，存在欺诈行为。盛爵公司质证认为，与本案无关，确实打电话说过这个情况，没做调解书之前，原本是想从浙江法院走民事调解，但要双方到法院才能做，因为对方没有去法院，所以就没有办，后来的补救措施就是在当地司法所出具的调解书，被上诉人的初衷是提供额外的法律援助以保障买房人的权益。被上诉人盛爵公司申请证人张某出庭作证。张某到庭陈述称，上诉人系其接待的客户，案涉房屋的性质、价格等其都跟上诉人说过了，也跟其说了公司会给上诉人保障，公司成交的价格肯定会比私人成交价高。之后上诉人回去考虑，还是主动到被上诉人公司购买，双方看了公司出具的司法保障，上诉人是知道的。2019年有给林春利买车票去浙江省长兴县，当时是听从公司安排买的，具体不清楚。公司法定代表人骆宏海跟其说到长兴是调解书的事情，具体手续有没有办成不清楚。退还14万的承诺书是其写的，是帮公司代写的，是公司领导让写的，写的内容记不清楚了。14万针对什么内容不清楚。其不是后期经办人，为什么会变成调解书其也不清楚。上诉人交的54万元房款是交给公司了。被上诉人和鼎沃公司是合作关系。跟上诉人说过了房屋性质及过户条件，林春利付了房款后最多两三天就拿到了钥匙，水电都过户到林春利名下了，林春利有没有实际入住其不清楚。对证人证言，上诉人质证认为，证人陈述不实，其知道带林春利买车票就是为了去法院办文书，实际上到了长兴没有去法院，而是直接去了律师事务所，谈了几句就回来了。人民调解和法院文书的区别证人是知道的，调解书跟当时给林春利看的是不一样的。调解书上称将尾款交给鼎沃公司与事实不符。被上诉人质证认为，证人只是一个业务员，只知道大概的事情很正常。车票是骆宏海让证人定的，先去的律师事务所，律师准备带林春利去法院办一些手续，后来林春利不知因何原因没有去就回家了，导致办理不顺利。后来到司法所出具调解书也是为了保护买房人。二审期间，本案的争议焦点为：涉案房产认购协议是否应撤销；被上诉人是否应向上诉人返还16万的中介服务费。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，案涉《盛爵房产认购协议》及《房地产买卖合同》系同一天签订，综合上述两份协议内容来看，能够认定林春利与盛爵公司双方签订认购协议的真实意思表示应为由盛爵公司作为居间方，为上诉人林春利与案外人陆冬玲促成案涉房产买卖合同的订立，林春利与盛爵公司在《盛爵房产认购协议》中约定的房款54万元与《房地产买卖合同》中约定的房屋售价38万元之间的差额16万元，实质应为盛爵公司获得的居间费用。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。上诉人林春利现以盛爵公司未带领其去法院办理相关法律文书即构成欺诈为由，主张撤销房产认购协议及退还16万中介服务费用，但盛爵公司实际已促成林春利与案外人订立房产买卖合同，案涉房屋钥匙亦已交付林春利，并不影响林春利合同目的的实现，现林春利以欺诈为由主张撤销案涉认购协议并基于此要求退还中介服务费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但盛爵公司在认购协议中关于带林春利去法院办理相关手续及将相关文件交予林春利的约定与实际履行情况不符，结合其员工张某出具的承诺书，林春利如认为盛爵公司的行为构成违约，可另行主张。综上所述，林春利的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人林春利负担。本判决为终审判决。审 判 员 许 云 苏二〇二〇年十一月十七日法官助理 谢新辉书 记 员 陈 晓 君