广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终22039号上诉人（原审原告）：余大地。委托诉讼代理人：罗益宏，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：何颖嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州元阳房地产开发有限公司，住所地广州市白云区颐和北街******。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：张哲，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，系该公司职员。上诉人余大地因与被上诉人广州元阳房地产开发有限公司（以下简称元阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10857号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。余大地上诉请求：1.撤销一审裁定；2.本案发回重审或依法改判；3.案件诉讼费用由元阳公司承担。事实和理由：一、一审裁定适用法律错误。余大地与元阳公司于2014年12月26日签订《颐和大院专属订购协议》，协议约定余大地向元阳公司订购颐和大院D1型05物业，元阳公司于2015年12月31日前将该物业交付给余大地使用，合同中对元阳公司逾期交付物业的违约责任进行约定。后上述物业直到2017年5月10日才通过消防验收，于2017年9月16日元阳公司才向余大地发出交付物业的通知，最终于2018年1月4月才将该物业交付余大地使用。本案中，余大地的诉求是主张延期交付物业违约责任，因此，本案属于合同纠纷，是平等民事主体之间的财产关系所引起的纠纷，属法院受案范围，一审裁定根据《民事诉讼法》第一百二十四条第三项的规定，裁定驳回余大地的起诉属于法律适用错误。二、余大地与元阳公司签订的《颐和大院专属订购协议》系双方真实意思表示，协议内容真实有效，法院应当支持协议中的违约条款。余大地主张的逾期交付物业违约金应当得到支持，一审裁定认为余大地主张的基础法律关系性质不明，主张逾期交楼违约金所依据的合同暂不具备认定有效的合法要件，属于认定事实不清，缺乏相关法律依据。三、元阳公司的案涉项目规划许可为旅游用房功能，且已取得规划验收合格证，因此，案涉《颐和大院专属订购协议》并不属于商品房预售合同，仅属于旅游用房性质买卖合同，本案属于法院受案范围。故一审裁定认为案涉物业未办理预售许可证而导致协议效力无法认定的说法缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院查明事实，依法支持余大地本案上诉请求。余大地向一审法院起诉请求：1.判令元阳公司在判决生效之日起10日内向余大地支付逾期交付物业的违约金（以1204万元为基数，按每日万分之三的标准从2016年1月1日计至2018年1月4日交房之日，暂计1000000元）。2.案件诉讼费用由元阳公司承担。一审法院认定事实：2014年12月26日，余大地（乙方）与元阳公司（甲方）签订《颐和大院（标准地名：颐和御水美庐）专属订购协议》，约定：第一条项目建设依据甲方以协议出让方式取得位于白云区××从路西侧，南湖游乐园北侧地段地块的土地使用权，土地使用权出让合同号：穗国地出合〔2004〕421号。该地块土地面积为34426平方米，规划用途为旅游，土地使用年限为40年。甲方经批准，在上述地块上建设旅游度假，暂命名为颐和大院（正式命名以政府相关部门批准的为准）。第二条乙方所订购物业的基本情况乙方向甲方订购的颐和大院为本协议第一条规定的项目中的D1型05号物业（以下简称该物业）。该物业建筑报建面积共124.42平方米。第三条订购款该物业订购款为人民币1204万元。第五条付款方式及期限乙方订购该物业按下列第2种方式按期付款：2、按揭付款：签订本协议之日支付订购款的50%，并在本协议签署之日起7天内到甲方指定的银行和律师事务所办妥按揭贷款的全部手续，包括签署相关合同和提供相关资料。第六条乙方逾期付款的违约责任1.逾期在十日之内，自本协议规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，协议继续履行。2.逾期超过十日，甲方有权解除协议。甲方解除协议的，乙方按累计应付款的2%向甲方支付违约金。甲方愿意继续履行协议的，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。3.逾期超过十日未办理按揭手续的，视为乙方逾期付款，自本协议规定的办理按揭手续期届满的第二天起直至办妥按揭贷款的全部手续之日，乙方按日向甲方支付万分之三的违约金。第七条该物业的交付期限和条件甲方应当在2015年12月31日前，将该物业交付给乙方使用，交付条件为：经甲方、设计方、施工方、监理方四方工程验收合格。第八条甲方逾期交付物业的违约责任甲方如未按本协议规定的期限将该物业交付乙方，按以下方式处理：2.逾期超过365日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当无条件退还乙方全部已付款项，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行。自本协议第七条规定的最后交付期限的第二天起至365日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之三的违约金，自第366日至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之五的违约金。附件三：补充协议第四条物业交付4.在下列情况下，甲方可以顺延该物业的交付时间：4.4物业交付期限届满前，乙方仍未能向甲方付清全部应付款项（包括应付订购款、应付违约金、税费等），甲方有权据实予以延期，直至乙方已支付所有应付款项为止。在乙方付清上述款项后10个工作日内交付给乙方。但该物业的风险责任由订购协议约定交付之日起由甲方转移给乙方。同日，双方签订《颐和大院补充条款》，约定：颐和大院客户余大地（身份证号：），于2014年12月26日购买颐和大院D1-05单位，总房价1204万元，采用银行按揭付款方式。首期房款需支付604万元，其中500万元（含定金100万元）需于2014年12月26日前付清，首期余款104万元由余大地提供“广州环球石材有限公司”的石材做抵扣，价格以我司按市场标准审核为准，并同时办理银行按揭手续，逾期视为违约挞定处理。2015年1月14日，余大地（借款人）与招商银行股份有限公司广州分行（贷款人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款人同意提供贷款600万元，贷款期限120个月，从2015年1月14日起到2025年1月14日止，等等。2018年1月4日，余大地签署《交楼验收确认表》，房号：广州颐和御水美庐美庐街10号（自命名：颐和大院D1-05房）。一审诉讼中，余大地向一审法院提交广州环球石材有限公司的《企业信用信息公示报告》、该公司出具的《同意石材抵扣房款首期余款的证明》、该公司采购石材的《购销合同》，拟证实余大地可用广州环球石材有限公司提供的石材抵扣首期房款中的1040000元。元阳公司向一审法院提交了《广州市国土资源和规划委员会关于“颐和大院”项目相关问题的复函》（穗国房业务〔2015〕106号，非原件）、元阳公司自行组织验收作出的《建筑工程竣工验收报告》（非原件）、《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2016〕390号，非原件，不完整）。另查明，在广州市住房和城乡建设局官方网站首页>房地产业管理>房源信息>房地产项目信息中，案涉房屋地址位于广州市白云区美庐街10号，类型为商业，总面积121.7443平方米，状态为不可销售，暂无查封，暂无抵押。案涉房屋所在的房地产项目名称为颐和御水美庐，暂无预售许可证信息，国土证号为穗国用〔20**〕第××号，规划许可证号为穗规建证〔2013〕74号，销控表中显示有40幢房屋。另查明，在广州市规划和自然资源局官方网站首页>业务频道>城乡规划>规划许可公示公布>批后公布>规划验收合格证中，《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2016〕390号）的完整信息为：日期：2016年7月1日；建设单位：元阳公司；建设项目名称：旅游用房23幢（颐和大院自编1-23栋，含地下室A、B、C）；建设位置：白云区××从路西侧、南湖游乐园北侧地段；建设规模：地上2：地上**（部分**）2平方米，地下1，地下**12005平方米面积20707平方米；附加说明：二、本工程竣工测量面积计20707平方米，原报建批准面积17770.6平方米（不含外墙装饰厚度部分的面积）。超出规划许可或土地出让合同约定的建筑面积部分应到相关部门补交配套设施建设费、防空地下室易地建设费、土地出让金等费用。三、本工程竣工内部平面间隔布局调整，符合《广州市城乡规划程序规定》第四十六条的规定，直接予以验收确认。四、本工程自编8#、9#、20#、21#、22#楼原规划许可为旅游用房功能，现临时改为售楼部（样板房）使用，在建设单位按本工程上述5栋楼的竣工附图对上述5栋楼进行整改，恢复成原规划报建的使用功能前，建议国土房管部门暂不办理该部分的产权确认手续，且办理产地产权证时应以本工程竣工附图为准。五、用地红线、建筑退缩、退让间距范围未经我局审批同意严禁擅自封闭、严禁擅自建设围墙。首层户外花园、室外露台不得擅自围蔽，不得擅自改变使用功能；汽车库、设备用房不得擅自改变使用功能。再查：一审法院在（2019）粤0111民初30374号案中曾就同一房地产项目中的房屋向广州市规划和自然资源局发函调查是否可以办理不动产权属登记至买受人名下的事实。同年12月24日，广州市规划和自然资源局复函称案涉房屋无产权记录，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定：未依法登记领取权属证书的，不得转让。一审庭审中，双方均确认案涉房屋于2017年5月10日通过消防验收，元阳公司于同年9月16日向余大地发出收楼通知，余大地于2018年1月4日收楼。案涉房屋未办理不动产权证。一审法院认为，为鼓励合法交易，增加社会财富，适用合同法时，对合同的效力应当最大可能地予以维护。机械地宣告合同无效，不仅会增加交易成本、阻碍经济发展，而且不利于尊重民事主体自由订立合同的意志，甚至会导致民事主体丧失对法律的信仰。在本案中，案涉房屋所在房地产项目未取得预售许可证，存在超出规划许可或土地出让合同约定的建筑面积的情况，未补交配套设施建设费、防空地下室易地建设费、土地出让金等费用；案涉房屋存在报建建筑面积大于房管部门公示建筑面积而未经行政处理的情形。据一审法院向政府部门调查，上述房地产项目及案涉房屋未得到政府部门的完全认可。因此，在以上事实要件欠缺的情况下，余大地主张的基础法律关系性质不明，主张逾期交房违约金所依据的合同暂不具备认定有效的合法要件。此时，法院不适宜对当事人之间的法律行为效力进行评判和认定，以免令当事人丧失今后通过行政管理途径实现权利的可能性。双方当事人应当尽快通过行政管理途径消除障碍、明晰关系，以使交易合法、畅顺。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回余大地的起诉。案件受理费6900元，予以退还余大地。经审查，一审裁定查明事实无误，本院予以确认。本院认为：余大地与元阳公司虽然签订了《颐和大院专属订购协议》，但协议中所涉及的房地产项目及房屋未得到政府部门的完全认可。因此，余大地在本案基础法律关系性质不明的情况下起诉要求支付逾期交楼违约金，该主张所依据的案涉合同暂不具备认定有效的合法条件。一审基于上述事实及法律关系裁定驳回起诉并无不当，本院予以维持。上诉人余大地的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  李志明二〇二〇年十一月十日书记员  王嘉宝陈蕴琦