江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3607号上诉人（原审被告）：江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司，住所地江苏省南通市苏建花园**。负责人：丁亚东，总经理。上诉人（原审被告）：江苏省苏建集团股份有限公司，，住所地江苏省南京市建邺区水西门大街**法定代表人：韩健，董事长。被上诉人（原审原告）：邱盛华，男，1963年8月3日出生，××族，住江苏省南通市。上诉人江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司（以下简称苏建集团崇川分公司）、江苏省苏建集团股份有限公司（以下简称苏建集团）因与被上诉人邱盛华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院(2020)苏0602民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏建集团、苏建集团崇川分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邱盛华的诉讼请求；一、二审诉讼费用由邱盛华承担。事实与理由：1.案涉房屋交付条件成就、被上诉人收到交付通知在2018年12月31日前，上诉人不存在违约行为。《补充协议》已变更合同约定，交付条件为商品房验收合格，并办妥验收备案。上诉人已于2018年12月28日办理竣工验收备案，2018年12月29日取得《房屋面积测绘报告》，2019年1月10日取得南通市房产管理测绘队的《房屋面积测算技术报告》，已完全具备了交房条件。无论是房屋交付条件的成就，还是房屋交付通知的送达，上诉人均不存在任何违约行为。2.被上诉人以合同约定之外的理由拒不收房，应视为上诉人已交付房屋。被上诉人还应按照约定支付房屋管理费。被上诉人所称的三联供开户费、煤气开户费、生活垃圾费等，均是向第三方公司支付，与上诉人没有直接关系，不属于影响上诉人交付房屋的合同约定情形。被上诉人以此拒绝收房，按照约定视为房屋已完成交付。3.案涉合同没有约定车位交付条件，也未约定迟延交付的违约后果。被上诉人拒绝接收，应自行承担相应后果。被上诉人邱盛华未作答辩。邱盛华向一审法院起诉请求：1.判令苏建集团崇川分公司、苏建集团支付逾期交房违约金25231.1元（以购房总价款1682072元为基数，按日万分之二，从2019年1月1日计算至2019年3月16日止）；2.本案的诉讼费用由苏建集团崇川分公司、苏建集团承担。一审法院认定事实：2016年10月30日，邱盛华作为买受人与苏建集团崇川分公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定邱盛华购买××城××幢××室房屋及××幢××号自行车车库，总价款为1684862元。合同第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列1、2所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续为（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条出卖人逾期交房的违约责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议第八条约定处理。《补充协议》第八条就上述逾期交房责任明确为，逾期90日内按第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过90日买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付清合同约定全部款项之日起按照按揭贷款利率支付利息，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。上述合同签订后，邱盛华按约向苏建集团崇川分公司支付了价款，房款及车库款在拿房结算时根据实测面积进行了多退少补，邱盛华最后实际支付房款（含车库款）1682072元。2018年12月28日，苏建集团崇川分公司曾发函，通知业主交房。因业主对案涉楼盘是否取得房屋面积测绘报告等事由提出质疑，交房手续未能办妥。2019年1月2日，南通市房产管理测绘队受理了××城××、××幢房屋面积实测任务，并于同年1月10日出具《房屋面积测算技术报告》。当日，苏建集团崇川分公司再次向业主发函催告其办理房屋交付手续，后因面积差异处理及代收第三方服务费用等问题，交付手续仍未办妥。就上述两次交房过程，因业主与苏建集团争议较大，皆由公安机关出警至现场予以调处，有相应接处警记录为证。另外，根据南通市住房和城乡建设局于2019年3月20日作出的通住建新[2019]12号《关于江某等业主信访事项的答复意见》显示，南通市住房和城乡建设局针对业主对苏建名都城16、17幢楼项目投诉情况，联合市场监管局、市公安局等部门于2019年3月11日约谈了苏建集团，要求苏建集团履行合同，承担交房义务，不得强迫购房户签订交房补充协议，交房结算过程中涉及的有关收费应当合理。2019年3月16日，双方正式办理交房手续，邱盛华向苏建集团崇川分公司支付房屋面积补差款、代收维修资金费用、代收物业费用、期间担保撤销保证金等共计48607元，并签署了《苏建名都城交户结算表》。一审另查明，苏建集团成立于1995年12月14日，经营范围包括房地产开发与经营，餐饮、住宿服务，建筑工程施工，线路、管道、设备安装，装饰装修等。2008年12月，苏建集团在南通成立苏建集团崇川分公司，为总公司承接房地产开发与经营业务。一审法院认为，邱盛华与苏建集团崇川分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件补充协议），内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。考察双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，案涉房屋应以取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及买受人已付清该商品房全部价款作为交房条件。本案中，苏建集团崇川分公司虽曾在合同约定的交房期限内发出交房通知，但当时案涉楼盘尚未由合同约定的房屋测绘机构南通市房产管理测绘队作出房屋面积测绘报告，不符合交房条件，邱盛华作为业主有权拒绝接收房屋。至2019年1月10日,苏建集团崇川分公司才取得符合合同约定的房屋面积测绘报告，2019年3月16日与邱盛华正式办理了交房手续。苏建集团崇川分公司抗辩认为2019年1月10日取得南通市房产管理测绘队的房屋面积测算技术报告后邱盛华再次拒绝收房不具备正当理由，应认定为房屋已经交付。但根据邱盛华所举证据显示，交房条件成就后，房屋交接过程中，苏建集团崇川分公司仍未能及时将房屋实测面积及补差明细等向业主予以明确，双方之间就是否委托代收代缴第三方服务费亦未能达成一致，故不能认定系业主无故拒收导致了房屋交付手续未能完成，苏建集团崇川分公司的抗辩理由不能成立，交房时间仍应以实际交接时间即2019年3月16日为准。苏建集团崇川分公司未能在合同约定的2018年12月31日之前交付房屋，构成逾期交房，应承担相应的违约责任，根据补充协议的规定，苏建集团崇川分公司应当自逾期之次日即2019年1月1日起以房屋总价款1682072元为基数按每日万分之二承担逾期交房违约金直至实际交房之日止，共计25231.1元（1682072元×75天×0.0002）。另，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案中，应先由苏建集团崇川分公司承担责任，不足以承担的，由苏建集团承担。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，判决：一、江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司于判决生效之日起十日内，一次性给付邱盛华逾期交房违约金25231.1元。二、江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司的财产不足以承担上述第一项给付义务的，由江苏省苏建集团股份有限公司承担。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215.5元，由江苏省苏建集团股份有限公司负担。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邱盛华与苏建集团崇川分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。按照合同约定，邱盛华支付了房屋价款后，苏建集团崇川分公司应当依约交付房屋，而不能为房屋交付设置条件，否则构成违约。一、关于房屋交付的条件。《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件是商品房取得竣工验收备案证明文件、商品房取得房屋测绘报告。合同附件十一《补充协议》将房屋交付条件变更为经验收合格并办妥验收备案。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同约定应由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议只能对合同未有约定或者约定不明的内容作出补充约定，而《补充协议》第十一条却对合同已明确约定的商品房交付条件作出变更，不符合合同第二十八条的约定。该变更明显不合理地减轻了苏建集团崇川分公司的负担，不再要求提供南通市房产管理测绘对的测绘文件，按照合同第二十八条的约定，仍应以合同为准。故苏建集团崇川分公司通知交房时不符合合同约定的交房条件，已构成违约，至2019年1月10日方具备交房条件。二、根据合同约定，购房人支付全部价款后，苏建集团崇川分公司应当交付房屋。邱盛华按照合同约定支付了价款，但苏建集团在合同及补充协议之外另行设立交房条件，要求业主支付第三方费用、保证金及签订协议承诺互不追究违约责任，实为拒绝履行，严重违反合同约定，构成根本性违约。邱盛华在支付了相关费用后才从苏建集团崇川分公司取得了案涉房屋，其迟延交付的责任完全在苏建集团崇川分公司。一审法院判决苏建集团崇川分公司支付至实际交房日的违约金，合法有据，本院予以支持。三、关于车位的问题，本案一审中邱盛华未就车位交付问题主张权利。对于该上诉理由，本院不予理涉。综上所述，苏建集团崇川分公司、苏建集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司、江苏省苏建集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二〇年十一月二十一日书记员 汤婷婷