江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2772号 上诉人（原审被告）：邾更亚，男，1976年8月出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 上诉人（原审被告）：郑虹，女，1976年10月出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审原告）：江西众森物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：文春先，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：郭建忠，男，1981年9月生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郑文辉，男，1978年10月生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。 上诉人邾更亚、郑虹因与被上诉人江西众森物业服务有限公司（以下简称众森物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邾更亚、郑虹上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法予以改判。事实及理由：一、被上诉人未按照《商品房买卖合同》及《众森国际花园二期临时管理规约》的约定全面履行绿色建筑系统运营服务的合同义务。众森物业公司为节省费用，违反约定将新风系统关闭造成了两上诉人的人身及财产损失，被上诉人应该承担相应的责任。二、被上诉人未按照管理规约的约定定期向业主公布物业收支账目，且存在利用小区公共设施、物业服务牟利的情形，并将业主公共收益据为所有，严重损害了业主的切身利益。三、被上诉人未能提供相应品质的服务，存在严重瑕疵，服务质量与收费标准不匹配。众森物业公司仅提供了基本的保洁、保安服务，且服务人员素质较低服务态度差。众森物业公司的行为严重违反了物业管理条例及合同法规定。综上，请求二审法院支持两上诉人维护自身的合法权益。 众森物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。 众森物业公司向一审法院起诉请求：1、判令邾更亚、郑虹立即缴纳自2019年1月1日至2020年6月30日期间拖欠的物业费7163元,绿建费7959元，并支付违约金4537元，共计人民币19659元；2、一审案件诉讼费由邾更亚、郑虹承担。 一审法院认定事实：2016年1月27日，邾更亚、郑虹与江西众森实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于南昌市新建区.36平方米房屋一套。2017年1月20日，众森物业公司与邾更亚、郑虹签订《众森国际花园二期临时管理规约》，约定：众森物业公司为众森国际花园二期的物业服务企业，物业费标准为每月每平方米3.2元，按季收取，绿色建筑系统物业服务费（以下简称绿建费）为每年每平方米32元，先交费后使用，迟延缴纳的，滞纳金标准为每日千分之二。2019年1月1日起，邾更亚、郑虹一直拒绝缴纳物业服务费和绿建费，截至2020年6月30日，邾更亚、郑虹欠物业服务为7163元，绿建费7959元，违约金4537元，共计19659元。众森物业公司多次向邾更亚、郑虹催收未果，故诉至法院。 一审法院认为，众森物业公司与邾更亚、郑虹签订的《众森国际花园二期临时管理规约》具有合同的性质，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。众森物业公司根据上述临时管理规约为邾更亚、郑虹提供了物业管理服务，邾更亚、郑虹未按约及时支付物业服务费及绿建费，造成众森物业公司难以投入财力、物力加强管理，势必影响众森物业公司对全体业主的服务质量，故众森物业公司诉请要求邾更亚、郑虹支付拖欠的物业服务费及绿建费，一审法院予以支持。众森物业公司未及时主张自己的权利，未及时向业主公布收支账目，工作中存在一定的不足之处，对其要求邾更亚、郑虹支付违约金的诉求，一审法院不予支持。邾更亚、郑虹关于众森物业公司未按合同约定全面履行绿色建筑系统运营服务的合同义务，在今年3月21日到4月30日期间为节省费用将新风系统关闭的意见，经查，众森物业公司向业主发布的通知中已说明该期间需对新风系统进行维护，且夜间新风系统恢复运行，邾更亚、郑虹上述观点与事实不符，也不符合情理，不予采纳。邾更亚、郑虹关于自2018年夏季以来，家中湿度常年超过80%，甚至达到95%，严重影响居住质量的意见，经查，邾更亚、郑虹提交的照片真实性、合法性、关联性均无法确认，且不能提供证据证明家中温度超标系众森物业公司服务不当所致，对该辩解意见一审法院不予采纳。邾更亚、郑虹可以通过其他合法途径进行检测后另行主张。邾更亚、郑虹关于众森物业公司将业主公共收益据为己有，未能提供相应品质服务，存在严重瑕疵的意见没有证据证明，不予采纳。邾更亚、郑虹关于众森物业公司未按规定公示物业管理收支账目的意见，众森物业公司当庭表示将于2020年下半年公布账目。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、邾更亚、郑虹在一审判决生效后五日内向江西众森物业公司服务有限公司支付2019年1月1日至2020年6月30日的物业费7163元和绿建费7959元，共计人民币15122元；二、驳回江西众森物业公司服务有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取146元，由邾更亚、郑虹承担112元，江西众森物业公司服务有限公司承担34元。 本院二审期间，两上诉人提交两组证据。证据一：微信聊天记录截图27张，证明众森物业公司承认新风系统不达标并对两上诉人家中新风系统进行了维修。证据二：众森集团关于老带新业主购房均可以减免三年物业费的广告，证明众森物业公司与开发商混扯不清，慷业主之慨，盘剥业主牟利。被上诉人质证后认为，对微信聊天记录真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，上诉人没有证据证明开发商没有交物业费给众森物业公司，根本不是两上诉人所想的侵害了业主的利益。聊天群记录是业主对被上诉人法人代表的攻击，且是在下班时间。事后，业主与被上诉人法人代表文春先做好了协调，相互道歉。两上诉人提交的证据不能证明被上诉人新风系统的湿度超标，对两上诉人的湿度高问题，被上诉人与工程部也进行了协调，并进行了整改。但湿度是在正常范围之内。 被上诉人提交五份证据，证据一：晾衣架照片、消防安检照片10张，微信聊天截图16张，证明被上诉人公司在小区安装了钢管晾衣架，方便业主晾晒被子，防止业主对小区绿化进行破坏；安检人员对给别业主乱停车、乱充电的行为进行劝说。证据二：提交园林公司修剪绿化照片39张，证明园林公司隔段时间会对小区绿化建造修剪、补种。证据三：提交停车棚照片10张，证明被上诉人公司规范业主停放电动车、充电，防止安全隐患，特为业主建造了电动车停车棚，设置了充电桩。证据四：提交地下室照片12张，证明被上诉人公司每天都会对地下室进行清扫，从照片可以看出地下室非常干净。证据五：提交垃圾清运合同复印件一份，证明被上诉人公司与第三方签订了垃圾清运合同，由专门的公司对集中堆放的垃圾进行清运。两上诉人质证后认为，对证据的真实性无异议，对关联性有异议，大部分照片是售楼处的照片，不属于业主生活区。 本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，案涉《众森国际花园二期临时管理规约》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。众森物业公司依照上述约定为案涉住宅小区提供了物业管理服务，作为该住宅小区业主，邾更亚、郑虹亦应按约及时足额支付相应物业管理服务费及绿建费。诉讼中，邾更亚、郑虹认为众森物业公司未按约全面履行绿色建筑系统运营服务义务，但众森物业公司向业主发布的通知中已说明需对新风系统进行维护，且夜间新风系统恢复运行。另外，关于邾更亚、郑虹认为自2018年夏季以来，家中湿度常年超过80%，甚至达到95%，严重影响居住质量的问题，从其向法院提交的照片分析，不能有效证明温度偏高系众森物业公司服务不当所致，且亦能看出众森物业公司在积极配合处理此问题。据此，一审法院认为“邾更亚、郑虹可以通过其他合法途径进行检测后另行主张”并无不当。关于邾更亚、郑虹众认为众森物业公司将业主公共收益据为己有及未按规定公示物业管理收支账目问题，众森物业公司在一审诉讼当庭表示将于2020年下半年公布账目；而且，此类问题不是业主减免物业管理服务费和绿建费的正当理由。邾更亚、郑虹上诉要求减免物业管理服务费和绿建费的依据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，邾更亚、郑虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费178元，由上诉人邾更亚、郑虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年十一月九日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉