山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8788号 上诉人（原审原告）：董延清，男，1965年10月3日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：夏洪政，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏颖朋，山东首辰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：薛成平，男，1965年6月1日出生，汉族，住山东省青岛开发区。 委托诉讼代理人：杨国辉，山东新和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林亚楠，山东新和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李建军，女，1965年3月29日出生，汉族，住山东省青岛开发区。 被上诉人（原审被告）：薛恩惠，男，1988年9月26日出生，汉族，住山东省青岛开发区。 被上诉人（原审被告）：韩昕蕾，女，1989年9月14日出生，汉族，住山东省青岛开发区。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：杨国辉，山东新和律师事务所律师。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：林亚楠，山东新和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会，住所地青岛开发区薛家岛街道办事处安子社区驻地。 法定代表人：薛兵，主任。 委托诉讼代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海军，山东倡通律师事务所律师。 上诉人董延清、上诉人薛成平因与被上诉人李建军、被上诉人薛恩惠、被上诉人韩昕蕾、被上诉人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会财产损害赔偿纠纷一案，均不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初9527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董延清上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判薛成平、被上诉人李建军、被上诉人薛恩惠、被上诉人韩听蕾赔偿上诉人损失5284643.04元：2.一、二审诉讼费用由薛成平等被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“××别墅宅基地的使用权登记在薛成平名下”与事实不符。薛成平并非××别墅宅基地使用权人，该××别墅系案外人王鹏所有，薛成平仅是王鹏出卖该别墅的代理人或促成王鹏与上诉人之间达成交易的中间人，薛成平收了上诉人64万元购房款后，转手付给王鹏52万元，从中赚取12万元的中间差价，因此薛成平充其量仅是“过桥方”或“中间人”，其不能也不该享受××别墅宅基地使用权所形成的任何权益，一审以此为理由作出的按70%比例赔偿损失的判决是完全错误的。××别墅位于安子社区，原是案外人王鹏（户口也不在安子社区）1999年前从安子社区购买的楼座（当时安子社区批了几十户别墅楼座对外公开出卖）后自己建设而成并所有，而薛成平一家在安子社区也同样有一套别墅并另外还有四间平房居住和出租。2004年薛成平代表王鹏将××别墅以64万元的价格出卖给上诉人，但其仅转付给王鹏52万元，从中赚取12万元的中间差价（另外薛成平在同一时间还代表另一个案外人康战林将安子社区****别墅也出卖给上诉人，其“路数”一样，也是收了上诉人的76万元购房款，转付给康战林64万元，从中也赚取了12万元的中间差价，薛成平也与本案一样想将129号别墅及其拆迁利益据为已有，最终上诉人通过省高院再审胜诉）。薛成平于2011年1月4日代表上诉人与安子社区签订了“安子社区二层以上楼房安置补偿协议”，因系代表上诉人所签，所以其在该协议的“乙方”签字位置签了“薛成平代”而不是“薛成平”本人。至此，因拆迁安置补偿协议已经签订，因此上诉人已经取得了该协议所约定××别墅拆迁安置的所有权益，但该协议约定拆迁置换的楼房面积给少计算了7.1平方米。2011年1月11日，薛成平又以自己的名义私自与安子社区重新签订了一份“安子社区二层以上楼房安置补偿协议”，将面积纠正，“乙方”却私自换成了薛成平自己，不再签署“薛成平代”。二、薛成平、李建军、薛恩惠三人将上诉人所有的××别墅拆迁置换的三套楼房分别登记在自己名下，后为逃避本案的执行，薛成平及三被上诉人又分别将楼房私自对外出卖并分别收取了出卖楼房的款项，在此情况下，一审却仅判薛成平一个人承担赔偿责任，而有共同过错也有赔偿能力并持有出卖楼房款项的其他上诉人却不承担责任。三、本案应系拆迁安置补偿合同履行引起的纠纷，原因是被上诉人薛成平已经代表上诉人与安子社区就涉案××别墅达成拆迁安置补偿协议并履行，该争议是拆迁合同签订后发生的，拆迁安置补偿合同签订后即已与所谓的农村宅基地没有关系，因此××别墅所有的拆迁利益自然应当归上诉人所有。四、薛成平违背诚实信用原则却能收获巨大利益，而上诉人诚实守信却要蒙受巨大损失。薛成平在2004年代理王鹏出卖该××别墅赚取中间差价12万元，在2004年当时安子社区周边的楼房价格才每平方米1500元左右，上诉人的64万元如在当时的黄岛购买商品房也可购买420平方米，价值远远高于上诉人所购买的这个别墅的价值（拆迁才置换了344.82平方米），因此该别墅的折迁补偿由薛成平等全部赔偿给上诉人尚不能弥补上诉人所受的损失。五、同案同判是是司法公正的基本要求，但一审却违背了这个基本要求导致同案不同判。安子社区的129号别墅与本案××别墅情况相同，也是发生上诉人与薛成平所代表的两家之间的纠纷。该129号别墅通过省高院的再审判决判令129号别墅拆迁权益全部归上诉人所有，并没有按比例分配。 薛成平针对董延清的上诉辩称，上诉人董延清称××别墅并非薛成平所有，而是薛成平作为王鹏的中间人促成的买卖协议。如果上诉人的这一主张成立，上诉人起诉薛成平就没有依据。薛成平如不是房屋买卖协议的相对方，也不应承担任何责任。事实上，安子居委会已经出具证明证实××别墅系薛成平房产，而上诉人作为非安子社区的村民购买宅基地房屋属于违反法律规定的无效行为。上诉人提出其购买的房屋共两套，一处××，一处129号，实际上薛成平协助董延清与村委会签订了129号拆迁安置协议，上诉人已经得到了三套安置房屋，其得到三套房屋后，违反诚信原则，又要求赔偿××房屋的拆迁安置利益，于法无据。一审判决认定上诉人与薛成平之间违法买卖宅基地房的行为因违反法律规定而无效。但是上诉人仍然得到了三套房的利益，再要求其他赔偿也违反法律规定。上诉人称薛成平因为拆迁安置获得巨大利益，应当赔偿5284643元，实际上薛成平根本没有获得该利益，按照2011年拆迁时安置房屋的市场价格和村民从村委会购买安置房的价格，都是5000元每平方，薛成平得到的三套安置房价款应该是150万元。所以，一审判决以2018年市场价格作为评估依据，没有任何法律依据，属于违背事实和法律规定。上诉人称129号别墅和××别墅情况相同，应当共同考虑，薛成平认为二审法院确实应当共同考虑。上诉人同时购买薛成平129号和××两楼房，已经得到了129号楼房全部拆迁补偿，如再要求××的拆迁补偿，明显违反无效合同的法律规定，而且129号上诉人起诉的是村委会，并不是薛成平，按照全国民事商事审判会议纪要精神，无效合同所应当返还的原物已经灭失，要计算赔偿数额应当计算灭失时的市场价值。本案诉争房屋2011年已经拆除，如要计算损失数额，应当以2011年拆迁安置房屋价格计算。综上，上诉人董延清的上诉理由不成立，请求依法驳回。 李建军、薛恩惠、韩昕蕾共同辩称，同意上诉人薛成平的意见。三被上诉人李建军、薛恩惠、韩昕蕾不是买卖合同当事人相对方，没有参与也不知道他们之间的协议，签合同也不知情，所以不应承担责任。 青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会辩称，本案是上诉人董延清与上诉人薛成平之间的纠纷，与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会无关，请法院依法判决。 薛成平上诉请求：1.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初9527号民事判决，改判驳回董延清起诉或上诉人薛成平返还董延清购房款64万元以及以64万元为基数，按照中国人民银行同期银行存款利息，计算自2005年4月28日至判决生效之日利息的50%，暂计算为13.2万元（暂按中国人民银行同期银行存款利息2.75%计算至2020年4月28日），共计77.2万元。2.一、二审诉讼费用由董延清承担。事实与理由：一、案涉别墅转让合同并未实际履行，一审法院关于无效合同赔偿损失范围适用法律错误。《合同法》第五十六条规定，合同自始无效与部分有效无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故合同无效后产生的是缔约过失责任，而非违约责任。缔约过失责任是基于信赖利益所产生，从《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定可以看出，其赔偿目的是使受损者的利益恢复到合同签订之前的状态，而非弥补受损者的损失。对比《合同法》113条关于违约责任的赔偿范围的规定，更能看出无效合同的赔偿范围不包括合同履行后可以获得所谓利益。故一审法院要求上诉人赔偿《楼房转让协议》正常履行后董延清才可以获得的利益，即安子村村西××农村宅基地房拆迁所获得的三套安置房以及相应的补偿款明显违反法律规定。实际上《楼房转让协议》签订后，董延清并未履行合同，房屋一直由上诉人实际居住并占有，而在长达十几年的时间里，董延清一直未催促上诉人履行义务，双方均默认《楼房转让协议》无效而终止履行。而却在签订房屋拆迁补偿协议后要求上诉人赔偿其损失，明显是受到补偿款的诱惑，董延清这种通过违反法律获益的行为更应该受到法律的惩罚。而根据缔约过失责任的赔偿原则即恢复到签订合同之前的状态，上诉人仅应返还董延清购房款64万元。二、一审法院依据开发区长江东路197号内11栋1单元601室、1701室、2806室三套安置房（以下简称三套安置房）在2018年8月10日的价值来计算董延清的损失错误。退一步讲，若董延清的损失不仅仅是银行同期存款利息，那其损失计算也应该以2011年1月11日与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会签订的《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》时三套安置房屋的价值为准。无论以什么时间计算按照房屋的价值，也不能按照2018年8月10日青岛市房价最高的时间节点作为损失评估依据。所以××房屋安置后的价值评估应当以上诉人与安子村签订安置协议获得安置房屋的价值为准。其次，因上诉人一家三口人系安子村村民才具备取得三套安置房屋的资格，如果上诉人没有××房屋，也可以从村集体以成本价购置房屋。因此上诉人所获利益也仅仅是2011年时三套安置房的价款，涉案房屋安置后的利益也只能以2011年房屋拆迁安置是的价格计算。一审法院以2018年8月10日作为评估节点的认定是错误的。另外，一审评估房屋的市场价值完全以商品房价值计算，没有考虑涉案房屋是作为农村房屋改造的政策获得安置房屋。这种判断实际上是认定了董延清有权利作为农村集体组织的成员享受农村拆迁安置政策。三、一审法院的责任划分错误，上诉人和董延清应平分责任。上诉人卖房时明确告知董延清该房屋位于安子村内。董延清也明知购买的房屋没有任何房产登记手续，涉房土地属于村集体土地，董延清作为城市户口的非本村村民不能购买，但董延清执意购买，其存在明显过错。在合同签订后的十几年里，董延清一直未要求上诉人履行合同，但却在拆迁后起诉上诉人，是看到了安置房屋的升值价值才动心，因此董延清存在重大过错。四、本案已过诉讼时效。自2004年12月18日签订《楼房转让协议》，董延清不曾向上诉人主张权利，要求上诉人交付房屋，故董延清已经失去了要求上诉人给付安子村村西××农村宅基地房的权利。即使认为董延清因2013年黄民初字第5475号裁定书才知道上诉人侵犯其权利，2014年起诉上诉人被驳回后，至2018年再次起诉上诉人，也早超过诉讼时效。 董延清针对薛成平的上诉辩称，一、薛成平所称的合同并未实际履行不是事实，事实上关于××别墅所签的“楼房转让协议”已实际履行至拆迁安置完毕，本案解决的就是拆迁安置后薛成平将属于答辩人的拆迁利益对外出卖导致拆迁利益不能返还所引起的赔偿问题。本案的××别墅的所有人本是案外人王鹏，薛成平只是中间人或称“过桥方”，薛成平2004年11月4日收了董延清××、129号两套别墅的定金10万元后，将其中的5万元当定金去给董延清定购了王鹏的××别墅（前后共收到董延清支付的××别墅款64万元），根本并不存在薛成平上诉状中所称其对该别墅有居住占有的事实，因为薛成平在安子社区，除其当中间人“过桥”给董延清买的××、129号别墅之外，其本身自已也另有一套别墅，还有四间平房，其一直居住的自已的四间平房中，其作为中间人或“过桥人”并不改变董延清对××、129号别墅的所有权，所以也根本不存在所谓停止履行的事实。2011年1月4日，薛成平代表董延清与安子社区签订了××别墅的拆迁安置补偿协议，因此在协议的乙方签字位置签了“薛成平代”，而不是象薛成平与安子社区签订的关于自已的四间平房及自已的另一套别墅均在乙方签字位置直接签了“薛成平”三个字，这是重要的区别，也证明了薛成平就是代表董延清去签的××拆迁安置补偿协议，尽管之后以面积有误为由薛成平又与安子社区就××别墅重新签了第二份拆迁安置补偿合同，但不改变该××别墅的所有人和拆迁安置补偿人是董延清这个事实。本案中董延清本是想要求返还拆迁置换的三套楼房等拆迁利益，但薛成平在得知董延清要起诉之后，其一家三口立即将××别墅所置换的三套楼全部出卖给他人，使董延清无法主张返还权利。二、关于薛成平上诉的“关于无效合同赔偿损失范围的适用法律错误”问题。首先，答辩人要表明观点是:本案的××别墅与另案的129号别墅同样情况均不存在合同无效的问题，理由是：董延清所购买的别墅不是薛成平个人的，薛成平只是中间过桥，用董延清的钱从王鹏手里给董延清购买，其从中赚取差价12万元。而该××别墅的所有人王鹏与董延清一样也是外地户口，薛成平收了董延清××别墅64万元购房款后仅付王鹏52万元，2011年拆迁改造时，薛成平代表董延清与安子社区签订了××别墅的拆迁安置补偿协议，至此该××别墅所有的拆迁利益均应归董延清所有，拆迁安置补偿协议是有效协议，本案解决的也是拆迁安置补偿协议所涉及的安置补偿的楼房因薛成平一家四口不返还董延清而私自出卖他人的问题，不涉及无效的问题。因此一审认定无效是适用法律错误。其次，薛成平上诉称“一审关于无效合同赔偿损失的范围适用法律错误”的上诉请求自相矛盾。其引用了《合同法》113条，该条明确规定了“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，而薛成平在上诉状竟称“赔偿范围不包括合同履行后可以获得的利益”，可见其上诉理由的无理和牵强。三、一审法院依据开发区长江东路197号内三套楼房在2018年8月10日的评估价值计算董延清的损失是完全正确的。首先，薛成平一家三口将本属于董延清的××别墅拆迁置换的三套楼房及其他利益办至薛成平、李建军、薛恩惠名下，答辩人董延清一直要求薛成平等三人返还××别墅拆迁置换的三套楼房，并不希望获得财产赔偿，但薛成平得知董延清将在2018年8月上旬向法院提起诉讼之时，其抢先在2018年8月10日与其妻子李建军、儿子薛恩惠一起将属于董延清的三套楼房出卖给他人，意欲逃避执行，薛成平与李建军、薛恩惠、韩昕蕾一起在该日给董延清造成了拆迁利益损失，按该日房价计算赔偿是正确、合理的，如果薛成平等一家不出卖楼房，董延清的诉求会是返还三套楼房及其他拆迁利益。其次，关于薛成平上诉所称的其一家三口人才具备三套安置楼房的条件的说法更不属实。再次，薛成平上诉称评估房屋的市场价值完全按商品房价值计算的说法不是事实，评估时间同一位置的商品房价值17000元/平方米以上，鉴定已经考虑了拆迁安置的房屋与商品房的差别。四、一审法院进行责任划分确实错误，但不是薛成平上诉所称的应当各50%，而是董延清对本案无任何过错，不应当承担任何责任，因此××别墅100%的拆迁利益应归董延清所有。且在本案中董延清也没有过错。本案双方之间的转让合同一直在履行当中，且董延清也一直在主张权利；本案又涉及物权，且薛成平与李建军、薛恩惠、韩昕蕾四人直到2018年8月10日才将属于董延清的三套楼房对外出卖，真要计算时效也应从2018年8月11日起算，董延清在2018年8月10日提起诉讼，因此诉求并未超时效。综上，薛成平的上诉无理，请求二审驳回其上诉并支持董延清的上诉请求。 李建军、薛恩惠、韩昕蕾辩称，同意上诉人薛成平的意见。三被上诉人李建军、薛恩惠、韩昕蕾不是买卖合同当事人相对方，没有参与也不知道他们之间的协议，签合同也不知情，所以不应承担责任。 青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会辩称，本案是上诉人董延清与上诉人薛成平之间的纠纷，与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会无关，请法院依法判决。 董延清向法院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告位于安子村××别墅的损失7500000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告赔偿原告××别墅的损失共计5284643.04元，其中补偿款为152143.04元，所置换的三套楼房的损失为513.25万元；2.诉讼费、鉴定费、保全费由被告承担。事实和理由：薛成平、李建军、薛恩慧、韩昕蕾系一家人。2004年12月18日，原告与被告薛成平签订了二份“楼房转让协议”，根据该二份协议的约定，原告购买了位于安子村西属于被告所有的××别墅和属于案外人康战林所有的但委托被告薛成平代理对外出卖的129号别墅，两套别墅共计价款140万元，被告薛成平也在收条中注明别墅款已全部付清。2010年下半年安子社区拆迁，2011年1月4日，被告安子社区居委会与原告仅就129号楼签订了“安子社区二层以上楼房安置补偿协议”，而本案所涉的119楼却以有争议待处理为由没有与原告签订安置补偿协议，后经原告落实，被告安子社区居委会未经原告同意，将本来属于原告所有的××别墅与被告薛成平签订了“安子社区二层以上楼房安置补偿协议”，导致被告薛成平将××别墅所拆迁安置的三套楼113平方米的楼房分别登记在薛成平、李建军、薛恩慧、韩昕蕾名下，给原告造成重大物权损失，因协商未成，诉诸于法律，请求法院依法予以支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下： 1.2004年12月17日，薛家岛安子社区居委会，出具《证明》两份，分别载明：“兹证明安子别墅小区第××楼房属于王鹏转让给薛成平所有，以上情况属实。特此证明！”“此楼房属王朋全权委托薛成平处理，薛成平具有此楼房转让主张权、处置权。” 2.2004年12月18日，青岛经济技术开发区薛家岛街道办事处安子社区居委会薛成平作（甲方）与董延清（乙方）签订《楼房转让协议》，约定：甲方有三层别墅座落薛家岛街道办事处安子村村西别墅区，门牌号为××，建筑面积320平方米，以64万元价格转让给乙方……。2005年4月28日，原告将涉案××别墅的房款付清。 3.2011年1月4日，薛成平（乙方）与被告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会（甲方）签订《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》，约定：甲方安置乙方326.01平方米楼房……乙方签字处：“薛成平代”。后因补偿面积计算有误，双方于2011年1月11日重新签订了《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》，约定：甲方安置乙方331.90平方米楼房……，乙方签字处：“薛成平”。后薛成平基于2011年1月11日签订的《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》置换高层安置房三套，分别为开发区长江东路197号内11栋1单元601室，登记在薛成平名下，建筑面积为114.94㎡；开发区长江东路197号内11栋1单元1701室，登记在薛恩惠名下，建筑面积为114.94㎡；开发区长江东路197号内11栋1单元2806室，登记在李建军名下，建筑面积为114.94㎡。另被告薛成平领取涉案别墅补偿款共计152143.04元。 4.2019年7月4日，安子社区居民委员会出具《证明》一份，载明“安子社区居民薛成平，在改造中，将自有门牌号××四间平方安置后剩余面积50平方米与××二层楼房可置换面积合并后，安置楼房339平方米，超出面积由薛成平自行处置。以上情况属实。特此证明。” 5.2019年7月23日，青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会出具《情况说明》一份，载明“我社区居民薛成平于2011年1月4日与我社区签订了××别墅（原编号，该靠近诊所）“安子社区二层以上楼房安置补偿协议”，约定该别墅拆迁置换楼房面积三套113平方米共339平方米；后因面积有误，双方又于2011年1月11日重新签订了“安子社区二层以上楼房安置补偿协议”，将该别墅的实际应置换楼房面积更正为：该别墅拆迁置换楼房面积共331.9平方米。该别墅均置换了高层楼房，其中安子向阳安置区11-601户楼房（指高层6楼601户，下同）一套、11-1701户楼房一套、11-2806户楼房一套。该别墅共有补偿款项如下：速签奖15000元、搬迁费500元、移机费500元、速签（迁）奖70000元、2012年1-6月过渡费（指过渡期间租费）12785.76元、2012年7-12月过渡费12785.76元、2013年1-9月过渡费25571.52元。以上合计补偿款项为152143.04元，均已被薛成平个人领取。此外，我社区就该别墅再无其他补偿款项。特此说明！” 6.庭审中，原告董延清申请对被告薛成平置换的高层安置房三套，即开发区长江东路197号内11栋1单元601室；开发区长江东路197号内11栋1单元1701室；开发区长江东路197号内11栋1单元2806室于2018年8月10日的市场价值进行鉴定，法院委托青岛天荣土地房地产评估有限公司进行鉴定，经鉴定，197号内11栋1单元601室房屋评估单价为14498元／㎡，评估总价为166.64万元；197号内11栋1单元1701室房屋评估单价为14933元／㎡，评估总价为171.64万元；197号内11栋1单元2806室房屋评估单价为15223元／㎡，评估总价为174.97万元；涉案三套房屋建筑面积总计344.82㎡，价款总计513.25万元。上述鉴定花费鉴定费29530元，原告已预付。 7.庭审中，原、被告均认可涉案××别墅应安置面积为331.9平方米，但由于社区可供安置的套三房屋户型只有113平方米，实际安置面积为339平方米，其中多安置的7.1平方米系被告薛成平以自有房屋置换所得。2011年1月11日，安子社区居委会与被安置人签订补偿协议时，对多安置面积以5000元／㎡计算价格。对该多安置的7.1平方米，原告称同意以5000元／㎡价格予以补偿；被告薛成平、李建军、薛恩慧、韩昕蕾称多出的7.1平方米是由被告的自有房屋置换的，应按评估报告中的单价予以计算。 一审法院认为：本案的争议焦点为:1.原告与被告薛成平签订的《楼房转让协议》是否有效;2.涉案的房屋拆迁利益如何分配。综合本案的案情及相关的法律规定，法院作出如下分析判定： 关于争议焦点1.因我国法律适用房地权属一致原则,农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋所涉土地性质为集体土地,而原告并非该宅基地所在集体经济组织的成员,故原告向被告购买涉案房屋的行为违反了法律、行政法规的强制性规定,原、被告于2004年12月18日签订的《楼房转让协议》应属无效。 关于争议焦点2.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后,因合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告与被告薛成平之间的《楼房转让协议》被确认无效后，原告应将房屋返还给被告，被告亦应将收取的房屋价款返还给原告。但涉案房屋已经被纳入拆迁范围并已实际拆除，故没有返还必要。因涉案房屋拆迁安置房产已实际安置至被告及其家人名下，且拆迁补偿款也已实际发放给被告，故本案处理的重点系涉案房屋拆迁利益的归属和分配。首先，关于宅基地的区位补偿部分。因宅基地使用权登记在被告名下，故宅基地的区位补偿应归被告所有，但被告作为房屋的出卖人在出卖时即明知其所出卖房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其对合同无效应承担主要责任，故法院确认宅基地的区位补偿的30%归被告所有，被告应返还原告70%的宅基地区位补偿。本案中，涉案房屋宅基地的区位补偿已被置换的高层安置房三套，经鉴定，涉案三套安置房屋建筑面积总计344.82㎡，价款总计513.25万元。经计算，涉案三套安置房屋评估单价为14885元／㎡。涉案××别墅应安置面积为331.9平方米，故70%的宅基地区位补偿为331.9平方米×14885元／㎡×70%=3458232.05元。关于房屋拆迁所得的补偿款。该款项的权利人应为原告，被告薛成平领取了该款项，应当返还原告。原告主张被告李建军、薛恩慧、韩昕蕾、安子社区居委会承担房屋拆迁利益的赔偿责任，没有事实及法律依据，法院不予支持。据此判决：一、被告薛成平于判决生效后十日内赔偿原告董延清房屋拆迁利益3610375.09元；二、驳回原告董延清的其他诉讼请求。本案案件受理费48792.5元，保全费5000元，鉴定费29530元，共计83322.5元。由原告董延清负担26398.03元，被告薛成平负担56924.47元。由被告负担的费用，限被告于判决生效后十日内支付给原告。原告已预交案件受理费64300元，法院退回15507.5元。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审中上诉人薛成平提交：证据一、山东省青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第2943号民事裁定书及诉状和追加诉讼请求申请书各一份，以证明：董延清因本案纠纷在2014年起诉薛成平，2014年8月19日被驳回起诉。直到2018年再次起诉即本案一审，已超过诉讼时效，依法应予驳回。证据二、楼房转让协议一份，证明薛成平除本案诉争××房屋外，还将129号房屋同时转让给董延清。证据三、山东省青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第5475号民事裁定书及民事诉状各一份。以证明2013年董延清因购买薛成平××及129号两处楼房的拆迁安置事宜起诉安子社区及第三人薛成平。证据四、薛成平代董延清与安子社区居委会签订的《楼房安置补偿协议》以证明薛成平按照双方协议协助董延清获得了129号房屋拆迁安置的全部房屋，共3套。证据五、山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5187号民事判决书、山东省青岛市中级人民法院（2016）鲁02民终第1450号民事裁定书、山东省高级人民法院（2018）鲁民再1014号民事判决书各一份。以证明董延清已经获得了129号房屋拆迁安置的3套房屋。证据六、安子社区居民薛冰洁与薛建华、薛建革与薛建华《安置房买卖协议》两份。以证明在2011年拆迁时，拆迁安置房屋的市场价值为5000元/平方米。证据七、安子社区居民薛连亭、王春华《房屋买卖协议》两份，以证明2015年11月，村民从安子社区购买安置房屋为价格分别为6000元/平方米和7150元/平方米。证据八、青建估字「2015」KGG017号房地产估价报告，以证明2015年8月5日，安子社区委托评估机构对涉案的安置房屋进行评估，最终结果为6676.58元/平方米。董延清质证认为，对证据一真实性没有异议，但不能证明薛成平要证明的问题，关于诉讼时效问题上诉已经提到。证据二一审时已经提交，该案是同案同判，董延清通过薛成平购买两套别墅，自然应该获得两套别墅的拆迁补偿。对证据三、证据四真实性无异议，但不能证明薛成平要证明的事实。证据五一审时已经提交。证据六、七因涉及案外人，对真实性无法确认，董延清不予认可。对证据八真实性无法确认，董延清不予认可。 本案经本院主持调解，双方分歧较大，调解未果。 本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。本案当事人争议的焦点是：一、一审法院认定“××别墅宅基地的使用权登记在薛成平名下”是否与事实相符以及本案是否为拆迁安置补偿合同履行引起的纠纷与129号别墅一案是否存在同案不同判问题；二、案涉××别墅转让合同是否已经实际履行，一审法院关于无效合同赔偿损失范围、过错责任划分及依据开发区长江东路197号内三套安置房在2018年8月10日的价值计算董延清的损失是否有误；三、一审法院判决薛成平一人承担赔偿责任，而本案其他被上诉人不承担责任是否于法有据以及本案是否已过诉讼时效问题。 关于争议焦点一，基于一审中本案当事人所提交的证明以及2004年12月18日薛成平与董延清签订的安子别墅小区第××《楼房转让协议》和2011年1月4日薛成平（薛成平代）与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会签订的《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》及2011年1月11日薛成平与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会重新签订的《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》等证据可以证明：安子别墅小区第××楼房属于案外人王鹏转让给薛成平所有，此楼房属王鹏（朋）全权委托薛成平处理，薛成平具有此楼房转让主张权、处置权。且2005年4月28日，董延清将涉案××别墅的房款64万元付给了薛成平。上诉人董延清二审上诉主张一审法院认定“××别墅宅基地的使用权登记在薛成平名下”与事实不相符。本院经审查认为，一审法院并未对“××别墅宅基地的使用权登记在薛成平名下”的事实作出认定。基于一审中上诉人董延清的诉请，本案的民事基础法律关系应为农村宅基地房屋转让财产损害赔偿纠纷。安子别墅小区第××楼房的出卖方与买受方应分别为上诉人薛成平与上诉人董延清，而非上诉人董延清所主张的其他民事主体。上诉人董延清上诉主张本案应为拆迁安置补偿合同履行引起的纠纷。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。只有当拆迁人与被拆迁人达成协议之后,因合同履行而发生的争议才适用本案由。而本案所涉2011年1月4日薛成平（薛成平代）与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会签订的《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》及2011年1月11日薛成平与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会重新签订的《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》，尽管对于2011年1月4日《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》，上诉人薛成平与上诉人董延清对“薛成平代”有不同的解释，但最终2011年1月11日薛成平与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会重新签订的《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》的房屋拆迁安置补偿合同主体应分别为上诉人薛成平与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会。上诉人董延清所提交的证据不能证明其为安子别墅小区第××楼房的被拆迁人即民事关系主体。因此，上诉人董延清上诉主张本案为拆迁安置补偿合同履行引起的纠纷无事实和法律依据。关于上诉人董延清上诉主张一审法院对本案××别墅判决与已经发生法律效力的129号别墅一案判决存在同案不同判问题。本院认为，基于上述对涉及安子别墅小区第××楼房相关协议和事实认定的分析，已经发生法律效力的129号别墅一案民事判决，其案由为拆迁安置补偿协议纠纷，涉案已被拆迁房产系安子社区居委会售予康某某后，董延清又自康某某处购得，并认定安子社区居委会与董延清系129号别墅拆迁安置补偿合同的双方合同主体，且康某某作为此案当事人参加了诉讼。而本案××楼房，上诉人董延清认为其也是购买王鹏的房屋，而薛成平只是王鹏的代理人或买卖双方的中间人主张，由于董延清没有提交相关可予采信的证据予以证明，一审法院采信董延清与薛成平及青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会的相关书面协议及证明确定本案的民事基础法律关系和合同主体具有事实和法律依据。因此，一审法院对本案××别墅判决与已经发生法律效力的129号别墅一案判决并不存在同案不同判问题。 关于争议焦点二，关于案涉××别墅转让合同是否已经实际履行问题。经审查,2004年12月18日薛成平与董延清签订了安子别墅小区第××《楼房转让协议》,2005年4月28日，董延清将涉案××别墅的房款64万元支付给了薛成平。上诉人薛成平主张上诉人董延清对该别墅未有居住占有,安子别墅小区第××《楼房转让协议》没有实际履行。但上诉人薛成平一、二审中未有提交相关证据证明其主张，且上诉人董延清的支付房款义务已经履行完毕，无论上诉人董延清是否在涉案××别墅内实际居住，均不影响安子别墅小区第××《楼房转让协议》的履行和房屋的实际交付。本院对上诉人薛成平关于案涉××别墅转让合同未有实际履行主张依法不予支持。 关于一审法院就本案无效合同赔偿损失的范围、过错责任划分及依据开发区长江东路197号内三套安置房在2018年8月10日的价值计算董延清的损失是否有误问题。 关于非本集体经济组织成员购买宅基地房屋，基于房地一体原则对于买受人为非本集体经济组织成员的宅基地房屋买卖合同的效力，应认定无效。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在裁判农村房屋买卖纠纷确认合同无效案件时，应当遵循等价有偿和诚实信用原则，公平地处理无效转让行为，合理地认定当事人的民事责任，均衡保护各方民事主体的利益诉求，避免因简单返还而造成利益失衡。对于财产还返及折价补偿问题，应根据合同法第五十八条的规定，宅基地房屋买卖合同被确认无效后，在房屋存在的情况下，出卖人应当返还买受人购房款，买受人应当向出卖人返还宅基地房屋。同时因合同无效造成损失的，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体在农村宅基地房屋买卖中，由于买卖双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故双方对于合同无效均有过错。由于此类纠纷的诱因大多在于土地增值抑或土地及房屋征用与拆迁将获得补偿安置，出卖人受利益驱动等因素，裁判时应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。并应视买卖的具体情况适用不同责任比例，不宜采取固定的责任区分标准。基于房地一体的原则，农村房屋拆迁安置时，一般有三种补偿模式：一是仅对房屋进行补偿；二是对房屋和土地分别补偿；三是不区分房屋和土地，确定一定的方案进行补偿，其中第二种模式涉及了农村宅基地的补偿，与特定身份有密切关系。而第一、三种则无需考虑特定身份的问题。故在第一、三种模式下，对双方损失标准参照房屋征收部门规定的各项补偿标准确定，对于第二种模式，由于拆迁补偿是针对占用土地的补偿，与原农村集体土地使用权人的身份相关联，该部分补偿费用应由出卖人享有。在货币补偿形态，出卖人在取得安置补偿款后，应将其中的大部分直接赔偿给买受人；对于调产安置的，可以按安置房市场价格由双方合理分配，并确定安置房归一方所有，取得安置房的一方按前述的损害赔偿模式原则由法院确定分配比例向另一方找付差价。关于部分特定补偿款项的分配，比如临时过渡补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工费、提前搬迁奖等，该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人通常为买受人所有。 具体到本案，一审法院认定董延清与薛成平之间的《楼房转让协议》被确认无效后，董延清应将房屋返还给薛成平，薛成平亦应将收取的房屋价款返还给董延清。但涉案房屋已经被纳入拆迁范围并已实际拆除，故没有返还必要。因涉案房屋拆迁安置房产已实际安置至薛成平及其家人名下，且拆迁补偿款也已实际发放给薛成平，故本案处理的重点系涉案房屋拆迁利益的归属和分配。并将涉案宅基地的区位补偿部分归薛成平所有，但薛成平作为房屋的出卖人在出卖时即明知其所出卖房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其对合同无效应承担主要责任，故法院确认宅基地的区位补偿的30%归薛成平所有，薛成平应返还董延清70%的宅基地区位补偿。由于本案中涉案房屋宅基地的区位补偿已被置换成高层安置房三套，法院以2018年8月10日的市场鉴定价值，涉案三套安置房屋70%的宅基地区位补偿为3458232.05元。对于房屋拆迁所得的补偿款的权利人应为董延清，薛成平领取了该款项，应当返还董延清。本院经审查认为，关于本案房屋拆迁所得的补偿款返还范围和数额,因涉案三套安置房屋现已大幅升值,如仍按原价进行返还有悖公平原则。为了平衡买卖双方利益,一审法院依据开发区长江东路197号内11栋1单元601室、1701室、2806室三套安置房在2018年8月10日由薛成平出卖时的价值计算董延清的损失评估所确定的现值予以认定。且在安子别墅小区第××房屋交易过程中,薛成平应当知道其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,现其在多年后又与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会签订房屋安置补偿合同,因此薛成平应对合同无效承担主要责任,董延清承担次要责任。现本案涉诉房屋已完成征用拆迁程序,相关交易行为完成已多年,涉诉房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均已发生较大变化,房屋及土地价值大幅提升。董延清要求薛成平对合同无效给其造成的经济损失进行赔偿,理由成立,应予支持。一审法院审理期间对涉案土地的价值委托进行了评估,本案根据双方过错责任,综合案件实际情况并参照评估价格确定赔偿金额并无违法之处，完全符合我国法律及拆迁安置补偿相关政策规定，充分保护了双方当事人的合法民事权益。 关于争议焦点三，董延清上诉主张薛成平、李建军、薛恩惠三人将其所有的××别墅拆迁置换的三套楼房分别登记在自己名下，后为逃避执行，薛成平及三被上诉人又分别将楼房私自对外出卖并分别收取了出卖楼房的款项，一审法院却仅判薛成平一个人承担赔偿责任，而有共同过错也有赔偿能力并持有出卖楼房款项的其他上诉人却不承担责任。本院审查认为，由于本案审理的民事基础法律关系为农村宅基地楼房转让财产损害赔偿纠纷，即为农村宅基地楼房买卖协议纠纷，而非侵权责任等诉讼。根据合同相对性原则，合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。合同相对性原则包含主体相对性、内容相对性、责任相对性以及诉权的相对性四个方面的内容。因此，一审法院仅判决薛成平一人承担赔偿责任具有事实和法律依据。 薛成平上诉主张自2004年12月18日签订《楼房转让协议》，董延清未曾向其主张要求交付房屋，董延清已经失去了要求上诉人给付安子村村西××农村宅基地房的权利；即使董延清认为由2013年黄民初字第5475号裁定书才知道上诉人侵犯其权利，2014年起诉上诉人被驳回后，至2018年再次起诉上诉人，也早超过诉讼时效。本院审查认为，一审中董延清向法院的诉讼请求为：判令薛成平等赔偿其××别墅的补偿款和所置换的三套楼房的损失。其诉讼请求实质上为安子村村西××农村宅基地房的物权权利。根据我国民事法律规定，物权请求权不适用诉讼时效。物权请求权是物权人享有的在其物权受到不法侵害或者有受到不法侵害之虞时得以请求公力予以救济的权利，因此，物权请求权的发生是以物权存在并受到或者即将受到侵害为前提。另物权是排他性财产权，具有排他效力，该效力具体体现为物上请求权，即停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状和返还原物五种请求权。确认物权请求权乃因物权的权属争议所提出的请求，以确认物权的权属。无论何种情形，提出权属确认请求的目的并非寻求权利的救济，而是为主张物权的排他效力，发挥物权之对世功能。由此确认物权请求权不应适用诉讼时效，只要物权权属争议可能存在，确认物权之请求权就存在，不受诉讼时效的限制。因此，上诉人薛成平上诉的本案已超过诉讼时效强制规定主张于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人董延清、上诉人薛成平的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审预收上诉人董延清案件受理费48793元，由上诉人董延清负担；二审预收上诉人薛成平案件受理费48793元，由上诉人薛成平负担 本判决为终审判决。 审判长  张立宁 审判员  毕 威 审判员  魏 文 二〇二〇年十一月二日 法官助理 常兵 书记员王璇 书记员肖梦琦