河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14485号上诉人（原审原告）：张蕾，女，1982年10月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：高勇建，河南裕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亚伟，河南卿缘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南锦江置业有限公司，住所地河南省郑州市中牟县城**清阳街东、牟山路北绿城百合花园**楼**101铺。法定代表人：胡裕波，该公司董事长。委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰律师事务所律师。上诉人张蕾、上诉人河南锦江置业有限公司（以下简称锦江置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初4226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。张蕾上诉请求：1．请求依法改判河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初4226号民事判决第三项为锦江置业给付张蕾赔偿金1,250万元。2．本案一审、二审诉讼费由锦江置业承担。事实与理由：一、原判错误适用法律。原判第4页第1行认定：“综合考虑本案案情，本院酌定被告应向原告承担已付购房款60%的赔偿责任，即被告向原告支付赔偿款750万元，故原告要去被告给付原告赔偿金750万元的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持，过高部分，本院不予支持”。该认定适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第9条第1款的规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案中，锦江置业故意隐瞒未取得涉案房屋预售许可的事实，采取欺骗手段将其他房屋的预售许可证充当涉案房屋的预售许可，导致案涉《商品房买卖合同》无效，给张蕾造成了极大损失。具体损失如下：首先，自张蕾首次向锦江置业交付购房款距今已长达6年之久，在此期间正常的社会融资利率远远高于人民银行同期同类贷款基准利率标准，锦江置业因张蕾向其缴纳的购房款1,250万元变相获得了该部分利息收益，而导致张蕾存在该部分利息收益的损失。其次，张蕾基于对锦江置业公司品牌的信任，与锦江置业签订《商品房买卖合同》出巨资购买案涉商品房，放弃了购买郑州市同类型其他房产，如今郑州市同类型的其他房产价格已经涨价一倍以上，而张蕾则因为锦江置业的欺诈行为既没有购买到房产也没有获得相应的房产涨价利益。最后，根据相关国家政策的规定，案涉类型房产属于稀缺资源，故张蕾出巨资购买案涉房产是为了获取案涉房产的各种优质配套和服务及案涉房产所能够带来的期待利益。由于锦江置业的欺诈行为，导致合同无效，使张蕾错过购买稀缺资源的机会对张蕾造成严重的经济损失。综上，锦江置业的行为给张蕾造成了巨额经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释，张蕾可以要求锦江置业返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原判酌定锦江置业向张蕾承担已付购房款60%的赔偿责任不足以赔偿张蕾的损失。二、原判错误适用法律，请求二审法院依法改判河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初4226号民事判决第三项为，锦江置业于本判决生效之日起十日内给付张蕾赔偿金1,250万元。锦江置业针对张蕾的上诉答辩称：上诉状陈述的事实与理由即是对张蕾上诉的答辩意见。一审法院对事实部分我们认为有两点没有查清，第一、是张蕾向锦江置业支付购房款的时间没有查清或者说判决表述是错误的。第二、一审法院在查明事实中未将张蕾认可的在签订合同时，锦江公司向其提交了合同中确定的预售许可证，并经其核对的事实。这两点事实对本案是否适用最高人民法院商品房买卖合同第九条的司法解释至关重要。关于法律适用部分，我们认为适用最高人民法院商品房买卖司法解释第九条是错误的，本案应当适用该司法解释第二条及合同法第58条的规定来确认合同的效力，确认合同无效后的法律后果，并基于事实对过错程度给予评判，而不应适用司法解释第九条。锦江置业上诉请求：一、撤销中牟县人民法院（2020）豫0122民初4226号民事判决第二项中“被告河南锦江置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张蕾购房款的利息（自2016年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”以及第三项，改判驳回张蕾除买房本金之外的其他诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由锦江置业负担。事实与理由：一、张蕾在一审庭审中明确自认签订案涉合同时，锦江置业向其出示了合同中记载的ZM120348号预售许可证并经其核对，足以证实张蕾明知该预售许可证并不包括案涉房屋，锦江置业不存在故意隐瞒案涉房屋未取得预售许可证或提供虚假预售许可证的行为，一审判决对该关键庭审情况及事实未予任何记载及分析，却认定锦江置业无证据证明不存在故意隐瞒的事实，明显错误。张蕾在本案一审庭审中明确自认签订案涉合同时，锦江置业根据其要求，向其出示了合同中记载的ZM120348号预售许可证并经其核对，上述自认内容已记载在庭审笔录中。另经当庭查看该预售许可证，其上并未记载案涉房屋，足以证实张蕾在签订案涉合同时，明知该预售许可证并不包括案涉房屋，即案涉房屋并未取得预售许可证的事实张蕾是明知的，同时证明锦江置业不存在故意隐瞒或欺诈行为。张蕾一方面自认在签订案涉合同时核对过预售许可证，另一方面又主张锦江置业存在故意隐瞒案涉房屋未取得预售许可证且提供虚假预售许可证的行为，显然自相矛盾且与事实不符。但一审判决却对该关键庭审情况及事实未予任何记载及分析，并错误的认定锦江置业在签订案涉合同时，未将案涉房屋未取得预售许可的事实告知张蕾，故意隐瞒该事实，显然与庭审中披露的事实不符，忽略张蕾的重要自认事实，对锦江置业极不公平。另外，案涉合同签订时，案涉房屋已经建成，且案涉房屋的约定交付时间在案涉合同签订之前，可进一步印证张蕾在签订案涉合同时对案涉房屋的现状是明知的。二、锦江置业并不存在故意隐瞒案涉房屋未取得商品房预售许可证及提供虚假商品房预售许可证的行为，不应向张蕾返还购房款利息及给付赔偿金，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，明显错误。根据一审庭审披露的事实，锦江置业并不存在故意隐瞒案涉房屋未取得商品房预售许可证及提供虚假商品房预售许可证的行为，原告应自始明知案涉房屋未取得商品房预售许可证，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，锦江置业不应向张蕾返还购房款利息及给付赔偿金，一审判决法律适用错误，将造成锦江置业无端承担巨额赔偿责任。三、张蕾自始明知案涉房屋未取得预售许可，理应预见到案涉合同无效的法律后果，应当自行承担损失。张蕾作为房屋该类大宗资产的购房买，理应对房屋是否有商品房预售许可证尽到审慎审查的义务，结合一审庭审中张蕾的自认事实，其自始明知案涉房屋未取得预售许可，理应预见到案涉合同无效的法律后果，在其自身有重大过错的情况下，应当自行承担损失，无权向锦江置业主张赔偿。四、即使根据《中华人民共和国合同法》第58条关于合同无效法律后果的规定，并结合张蕾的过错程度，案涉合同无效产生的损失应根据双方过错程度合理分担。1、根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效的法律后果是，“因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，若认定锦江置业对案涉合同无效也存在一定程度的过错，损失也应由双方合理分担。2、根据九民会议纪要第32条规定，“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益”，即案涉合同无效的，各方所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益；结合《中华人民共和国合同法》中关于违约金、赔偿金的相关规定可知，我国合同法体系以“损失填平”原则为基准，案涉合同无效后的损失赔偿也应以实际损失为依据。3、本案中，张蕾未举证证明其实际损失，故不存在案涉合同无效后的损失赔偿依据。同时，鉴于张蕾自始明知案涉房屋未取得预售许可证仍签订案涉合同，却另行通过主张案涉合同无效索取巨额利益，对案涉合同无效导致的损失（若有）存在过错及不诚信的行为，应自行承担90%以上的损失。五、退一步讲，锦江置业向张蕾返还购房款及利息，已足以弥补其损失，一审判决在无事实及法律依据的情况下，判令锦江置业向张蕾给付巨额赔偿金，对锦江置业明显不公平。案涉合同无效后，一审判决判令锦江置业向张蕾返还购房款及利息，已足以弥补张蕾的全部实际损失，但一审判决在无事实及法律依据的情况下，置庭审查明的重要事实于不顾，又武断判令锦江置业再向张蕾给付巨额赔偿金，对锦江置业明显不公平，将客观上助长不诚信的恶意诉讼。综上，一审判决缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法查清事实撤销原判第二项中“被告河南锦江置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张蕾购房款的利息（自2016年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”以及第三项，改判驳回对张蕾关于购房款利息及损失赔偿的诉讼请求。张蕾针对锦江置业的上诉答辩称：一、原判认定锦江置业订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或提供虚假商品房预售许可证明，导致案涉合同无效是正确的。1．张蕾不知道案涉房屋没有预售许可。首先，张蕾在购买锦江置业房屋时锦江置业称案涉房屋有预售可证，张蕾向锦江置业支付全部购房款后才签订《房屋买卖合同》。合同中明确表明案涉有预售许可，商品房预售许可证号为ZMxxxxxx。其次，张蕾在转让案涉房屋时才知道案涉房屋没有预售许可证。张蕾为转让案涉房屋于2019年9月26日向锦江置业销售人员曹玥索取案涉房屋预售许可证时，锦江置业销售人员曹玥仍采取欺骗方式说案涉房屋有许可证，并将其他许可证冒充案涉房屋许可证，继续欺骗张蕾。最后，锦江置业从张蕾向其支付购房款、签订购房合同及案涉房屋转让三个过程中，锦江置业一直主张案涉房屋存在预售许可证，欺骗张蕾，由此可知张蕾不知道案涉房屋没有预售许可。2．锦江置业以签订合同时其向张蕾出示过ZMxxxxxx号预售许可证，推定张蕾明知案涉房屋没有预售许可证的事实是错误的。首先，张蕾作为普通购房人无法核实锦江置业向其出示的ZMxxxxxx号预售许可证是否包含张蕾购买的案涉商品房。其次，张蕾作为普通购房人无法核实锦江置业向其出示的ZMxxxxxx号预售许可证是否为房产管理部门向锦江置业颁发的商品房预售许可证。最后，锦江置业从张蕾向其支付购房款、签订购房合同及案涉房屋转让三个过程中，锦江置业公司一直主张案涉房屋存在预售许可证，并在合同中明确商品房预售许可证号，在之后的微信聊天中继续欺骗张蕾其存在案涉商品房预售许可证的事实。张蕾不知道案涉房屋没有预售许可的事实，锦江置业推定张蕾明知案涉房屋没有预售许可证的理由不能成立。二、原判酌定锦江置业向张蕾承担已付购房款60%的赔偿责任不足以赔偿张蕾的损失。锦江置业的欺诈行为给张蕾造成了巨额经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释，张蕾可以要求锦江置业公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。张蕾要求锦江置业公司按照已付购房款一倍的金额（1,250万元）向张蕾支付赔偿。张蕾向一审法院起诉请求：1、依法判令确认原、被告订立的《商品房买卖合同》无效，被告返还原告购房款1,250万元，赔偿原告损失1,250万元；2、依法判令被告支付原告购房款利息2,562,500元（以1,250万元为基数，按照年利率6％计算自2016年6月1日至2019年10月31日止的利息）及以1,250万元为基数，按照年利率6％计算自2019年10月31日至1,250万元付清止的利息；3、依法判令被告赔偿原告损失3,117,500元（以1,250万元为基数，按照日万分之二计算自2016年6月1日至2019年10月31日止的违约金）。一审法院认定事实：2016年6月1日，张蕾作为买受人，锦江公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同第二条约定：商品房预售许可证号为ZM120348；第三条约定：买受人购买位于中牟县××××景区路以东、天明集团以西C2-05号房屋，建筑面积451.38平方米；第四条约定：该商品房总价款12,500,000元。2016年6月1日，原告向被告支付全部购房款12,500,000元，被告至今未将涉案房屋交付原告，且未取得涉案房屋预售许可证，亦未对涉案房屋进行竣工验收备案，原告为维护其合法权益，诉至原审法院，请求判令支持原告的诉讼请求。在庭审中，被告称原、被告所签订的《商品房买卖合同》第二条中的“预售许可证号ZMxxxxxx”系涉案房屋西邻房屋的预售许可证号。一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，被告锦江公司未取得商品房预售许可证，至起诉前仍未取得商品房预售许可证，该《商品房买卖合同》应属于无效合同，故原告要求确认该《商品房买卖合同》无效，由被告返还购房款12,500,000元的诉讼请求，理由正当，于法有据，原审法院予以支持。因上述《商品房买卖合同》中的商品房预售许可证号ZM120348并非涉案房屋的预售许可证号，签订合同时，被告亦未告知原告，故意隐瞒其未取得涉案房屋预售许可证明的事实，综合考虑本案案情，原审法院酌定被告应向原告承担已付购房款60％的赔偿责任，即被告向原告支付赔偿金750万元，故原告要求被告给付原告赔偿金750万元的诉讼请求，理由正当，于法有据，原审法院予以支持，过高部分，原审法院不予支持。关于原告要求被告支付购房款1,250万元利息的诉讼请求，因被告行为导致《商品房买卖合同》无效，给原告造成了一定的损失，故该诉讼请求理由正当，于法有据，原审法院予以支持，酌定该利息损失自2016年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告其他诉讼请求，理由不当，于法无据，原审法院不予支持。被告辩称其并不存在故意隐瞒案涉房屋未取得商品房预售许可证的事实，原告对案涉合同无效有重大过错，应当自行承担损失，但被告未提交充分证据证明其主张成立，故该抗辩意见证据不足，于法无据，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张蕾与被告河南锦江置业有限公司于2016年6月1日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告河南锦江置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张蕾购房款1,250万元及该款利息（自2016年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告河南锦江置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告张蕾赔偿金750万元；四、驳回原告张蕾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195,200元，减半收取97,600元，其中33,975元由原告张蕾负担，63,625元由被告河南锦江置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对当事人二审争议事实的认定与原审判决认定事实一致。本院认为，张蕾、河南锦江置业有限公司的上诉请求均证据不力，本院均不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据实处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张蕾预交的二审案件受理费46,800元及河南锦江置业有限公司预交的二审案件受理费64,300元分别各自负担。本判决为终审判决。审判员  张建军二〇二〇年十一月十一日书记员  汪 雨