广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22496号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州加和市场开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前路****（市场地址：荔湾区站前路90号首至五层，广州加和城）。法定代表人：张康清，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林生龙，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京熙焘国际贸易有限公司，，住所地北京市朝阳区日坛北路**院**楼**2533法定代表人：刘喜志，该公司总经理。上诉人广州加和市场开发有限公司（以下简称加和公司）因与被上诉人北京熙焘国际贸易有限公司（以下简称熙焘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初3624号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人加和公司上诉请求：1.撤销一审判决全部判项，发回一审法院重审，或者查清事实后改判；2.如查清事实后改判的，依法改判驳回熙焘公司全部诉请，支持加和公司的一审反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由熙焘公司承担。事实与理由：一审判决认定《补充协议》为无效合同，并判令加和公司返还押金97251元、水电费押金5085元以及退还2020年2月租金41258元、2020年4月租金60000元给熙焘公司，存在严重错误。一、《广州市房地产租赁合同》《补充协议》系双方基于真实意思表示而订立，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。二、熙焘公司存在严重违约行为，加和公司有权不予退还租赁合同约定的租金押金97251元以及《补充协议》约定的综合服务费押金97251元和水电费押金5085元。三、加和公司有权向熙焘公司足额收取2020年2月份的租金和综合服务费合计64834元和不予退还熙焘公司已交的2020年4月份部分租金和综合服务费60000元。综上，恳请二审法院依据事实和法律将本案予以改判或依法发回重审。被上诉人熙焘公司二审答辩称：一、一审法院鉴于疫情对加和公司和熙焘公司均有影响，以及熙焘公司无法使用商铺等事实，依据公平原则酌定熙焘公司需退还部分押金、租金给加和公司，符合法律规定，公平合理。二、加和公司主张熙焘公司没有按时缴纳租金，构成违约，与事实不符。熙焘公司在履行合同期间从未逾期支付租金。三、加和公司为了逃避税收，要求熙焘公司签订《补充协议》，但收取相关费用后，不予出具发票，熙焘公司保留追究加和公司不予开具发票的相关责任。四、熙焘公司因疫情及加和公司长达1.5个月不交付商铺的原因，已发生严重亏损，加和公司应退还押金及没有交付商铺期间的租金。综上，加和公司的全部上诉请求均无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。熙焘公司于2020年4月13日诉至一审法院，请求判令：1.加和公司退还押金194502元给熙焘公司；2.加和公司退还2020年1月15日至2月29日期间的租金（含综合服务费）88410元给熙焘公司；3.加和公司退还2020年4月的租金（含综合服务费）60000元给熙焘公司；4.加和公司退还水电费押金5085元给熙焘公司；5.加和公司向熙焘公司支付第一至四项款项（共计347997元）对应的利息给熙焘公司，利息暂计600元（利息以347997元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至实际还款之日）；6.加和公司承担本案全部诉讼费用。加和公司提出反诉，请求判令：1.熙焘公司所支付的押金人民币194502元、水电费押金人民币5085元归加和公司所有；2.熙焘公司承担加和公司因本案支付的律师费用人民币5000元；3.本案诉讼费由熙焘公司承担。一审法院经审理查明：2018年3月29日熙焘公司的法定代表人刘喜志向加和公司支付租金押金194502元、水电费押金5085元。2018年4月5日，加和公司（甲方、出租人）与熙焘公司（乙方、承租人）签订合同编号：XX区XX号《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区站前路X号楼层内第一层第XX号商铺出租给乙方作物流之用。该物业建筑面积约338.97平方米，租赁期限自2018年4月5日起至2021年3月31日止，其中2018年4月12日至2019年3月31日止月租金27287元；2019年4月1日至2020年3月31日止月租金29470元；2020年4月1日至2021年3月31日止月租金32417元。乙方向甲方交付97251元作为租金押金，于合同签署时交付。如乙方违反合同约定，甲方有权没收押金。租金支付周期为半年一交，合同签订时乙方向甲方支付半年的租金共计150711.5元，乙方应在每年4、10月1日前向甲方支付下一周期半年的租金。租赁期间，由于乙方自行原因（除不可抗力外）致使合同终止或解除的，甲方不予退还租金押金。合同第八条第三款约定：因合同期满或其他原因而终止，甲方应在终止后15天内将乙方所交押金（履约定金）本金退还乙方。乙方如有欠租或未将费用清缴等情况，甲方可先从押金和保证金中扣除后支付。第九条免责条件。其中约定：1.因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。3.因不可抗力（如战争、自然灾害、国家征用、接管、政府政策的重大变动等）等原因，造成合同无法履行时，双方互不承担责任。如出现不可抗力，本合同可以解除，主张解除合同的一方应提供不可抗力存在的证据给对方。因不可抗体力解除合同后，乙方付清欠费，甲方无息退还租金押金，双方终止合同。同日，双方还签订合同编号：X区XX号《补充协议》，对合同编号：X区XX号《租赁合同》作进一步的补充。《补充协议》约定：合同期限内乙方（熙焘公司）应向甲方（加和公司）支付综合服务费，综合服务费包括提供市场信息平台、促销活动信息、租赁服务信息咨询等，其中2019年4月1日至2020年3月31日止每月为29470元。乙方支付综合服务费的方式和周期与《租赁合同》约定的租金支付的方式相同。补充协议签订时，乙方向甲方支付97251元作为综合服务费押金，在合同届满时由甲方无息退还。如乙方出现违约，综合服务费押金归甲方所有，不予退还。补充协议签订时，乙方向甲方支付5085元作为水电费押金，在合同届满时由甲方无息退还。如乙方出现违约，水电费押金归甲方所有，不予退还。在第六条第三款约定：因不可抗力因素导致紧急停电、停水或其它非甲方责任所造成的有关事件，致使商场不能正常经营，属乙方经营中的合理风险，乙方不得要求减免租金和其他费用及要求赔偿其他损失。上述合同和补充协议签订后，加和公司依约将上述出租的商铺交熙焘公司使用。在合同履行过程中，熙焘公司按约定支付2019年4月1日至2020年3月31日止月租金29470元及月综合管理费29470元给加和公司。2020年2月29日加和公司发出《关于广州加和城复工开市通知》，通知客户于2020年3月1日开市。2020年3月23日熙焘公司向加和公司支付部分租金及综合管理费共6万元。2020年4月7日加和公司客服中心出具《证明》，证明熙焘公司于2020年4月1日将承租的商铺全部退还给加和公司。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审庭审中，熙焘公司为证明其起诉的事实还提供如下证据：《微信记录》，拟证明1、熙焘公司已经按照约定，支付了2019年10月至2020年3月的租金353640元，加和公司已经出具收据。同时证明《租赁合同》中的租金及《补充协议》中的综合服务费，均属于涉案商铺的租金。加和公司为避税，分开两份合同、协议约定租金款项，而且要求熙焘公司部分转至加和公司公账、部分转至加和公司私账，事实上所转款项均属于涉案商铺的租金；2、加和公司承诺“公司在商量，最大可能为各位商户减租”，以及因为疫情问题，双方的合同无法继续履行；3、加和公司2020年1月15日开始单方面封闭涉案商铺；春节过后，加和公司以“新冠状病毒××疫情”为由，一直封闭涉案商铺至2020年2月29日。在此期间，熙焘公司根本无法使用商铺。《营业执照》，拟证明熙焘公司是一家国际贸易公司，经营范围主要为销售货物及货物进出口。具体经营内容为：根据俄罗斯客户的要求，在国内采购目标货物，并通过国际物流的方式向俄罗斯客户送达目标货物，以收取国际物流费用、国际客户服务费用的方式运营。《新闻报道》，拟证明因为出现疫情，导致俄罗斯政府决议于2020年3月30日起关闭俄罗斯所有边境口岸，包括所有公路、铁路、河运及混合性边境口岸全部关闭，即熙焘公司租赁合同的“物流”用途、目的已无法实现。熙焘公司自2020年1月15日至今没有也无法进行任何一笔物流业务收入、亏损严重，熙焘公司租赁商铺的合同目的确实无法实现。加和公司认为《微信记录》关联性不认可，确认聊天记录中的何会计是加和公司的员工，确认王正余是加和公司物业部的客服人员，但不确认熙焘公司所想证明的内容。《营业执照》加和公司认为熙焘公司经营范围并不单纯是货物进出口，其经营范围包括了销售服装、计算机、软件及辅助设备、电子产品、家用电器、日用品、鞋帽等，货物进出口只是其中一部分业务。《新闻报道》加和公司确认真实性，但与本案无关。加和公司为证明其答辩和反诉的事实提供《租赁合同》、《补充协议》，拟证明熙焘公司在合同期内单方解除合同，已属违约，依约应承担违约责任，无权要求退还相关押金。国内支付业务付款回单，拟证明熙焘公司未按合同约定足额支付租金，至其起诉之日，已经拖延超过十天，加和公司有权解除与熙焘公司签订的《租赁合同》、《补充协议》并没收押金。委托代理合同、律师费发票，拟证明加和公司为主张本案权利委托律师并支付相关代理费用。录音及文字转录稿件，拟证明熙焘公司事实上存在单方违约解除合同的情况，其在录音中已有明确承认。熙焘公司确认《租赁合同》、《补充协议》三性，但不确认加和公司想要证明内容。合同证明是用于国际物流，因不可抗力因素造成合同不能履行，应退还押金。国内支付业务付款回单，熙焘公司多次与加和公司协商减免租金，加和公司说如果提前交租减免很多，加和公司也承诺退还租金，但至今都没有退还。委托代理合同、律师费发票，熙焘公司认为无法确认，无必要聘请律师，导致合同不能履行加和公司应自行承担费用。录音及文字转录稿件，熙焘公司认为在商谈阶段，录音没有经过熙焘公司同意，不认可真实性，不确定录音是完整录音，还在商谈阶段，不能作为熙焘公司的意见。一审法院认为：熙焘公司在向加和公司承租涉案商铺时，分别签订了《租赁合同》、《补充协议》。在《补充协议》中约定综合服务费内容包括提供市场信息平台、促销活动信息、租赁服务信息咨询等，但综合服务费约定的金额与《租赁合同》约定的租金相一致。熙焘公司认为该综合服务费实为租金一部分，加和公司虽不予认可也不能提供《补充协议》约定项目所需费用的依据。结合熙焘公司提供的微信记录及付款方式，一审法院采信熙焘公司的主张，本案《补充协议》约定的综合服务费实质为涉案商铺租金的一部分。加和公司与熙焘公司签订的《租赁合同》除租金价格外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。加和公司与熙焘公司签订的《补充协议》，并非合同双方当事人的真实意思表示，有逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，熙焘公司与加和公司签订《补充协议》为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为涉案商铺实际每月承租价格应为《租赁合同》与《补充协议》每月租金单价之和，故2019年4月1日至2020年3月31日期间涉案商铺每月租金应为58940元，2020年4月1日后每月租金应为64834元。同理，熙焘公司2018年3月29日支付押金194502元应为《租赁合同》与《补充协议》的押金。合同在履行期间，受疫情的影响熙焘公司与加和公司协商涉案商铺是否继续承租及退押金的问题，双方未能协商一致。熙焘公司于2020年4月1日自行搬离涉案商铺将商铺交还给加和公司。因此，熙焘公司与加和公司签订的《租赁合同》与《补充协议》的解除时间应确定在2020年4月1日。由于该时点为我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。合同可以继续履行，熙焘公司以自己的方式不继续履行合同。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形，因合同租期从2018年4月5日起至2021年3月31日止，根据加和公司的《通知》涉案商铺于3月1日已经开始开市，即使经营有影响，熙焘公司可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应自行搬离商铺单方要求解除合同。加和公司收回商铺是基于熙焘公司自行退出，而不能够认定为协商解除并免除熙焘公司的违约责任。鉴于疫情对双方经营均有影响，故依据公平原则酌定加和公司需退还的押金为熙焘公司已付押金总额的50%（即97251元）。加和公司反诉要求没收押金的诉讼请求，一审法院不予支持。由于熙焘公司已于2020年4月1日自行搬离涉案商铺将商铺交还给加和公司，加和公司应将熙焘公司缴纳的4月份租金60000元退还。熙焘公司要求加和公司退还4月份租金60000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于熙焘公司要求加和公司退还2020年1月15日至2月29日期间的租金（含综合服务费）88410元给熙焘公司的诉讼请求。根据上述疫情的通告及加和公司确认的开市通知，可确认2020年1月15日至2020年1月31日属于2020年的春节假期，2020年2月1日至2020年2月29日属于疫情防控期。根据双方签订的《租赁合同》与《补充协议》，在上述约定中并没有对春节假期产生的租金减免进行约定。故熙焘公司要求加和公司退还2020年1月15日至2020年1月31日春节假期的租金没有合同和法律依据，一审法院对此不予支持。至于2020年2月属于疫情防控期，熙焘公司确未能使用涉案商铺，对租金的标准，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，熙焘公司无法使用2020年2月的租金应酌定按原租金标准的30%支付租金（即17682元）为宜，加和公司应退回租金41258元给熙焘公司。对于熙焘公司要求加和公司退还水电费押金5085元给熙焘公司的诉讼请求。水电费押金是对熙焘公司履行合同时使用涉案商铺产生水电费结算支付的保证方式。现熙焘公司在解除合同时并没有拖欠加和公司的水电费，加和公司要求没收该押金没有事实和法律依据，加和公司反诉没收水电费押金请求，一审法院不予支持。加和公司应将水电费押金5085元退还给熙焘公司。对于熙焘公司要求加和公司支付退还款项利息问题。熙焘公司要求押金利息缺乏依据，一审法院不予支持。对于加和公司反诉要求熙焘公司承担律师费的问题。由于我国诉讼现行体制未实行强制律师代理制度，本案中加和公司委托律师所引发的费用不是必然的经济损失。因此对于加和公司主张熙焘公司支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年6月28日判决如下：一、自本判决生效之日起10内，被告广州加和市场开发有限公司返还押金97251元及水电费押金5085元给原告北京熙焘国际贸易有限公司。二、自本判决生效之日起10内，被告广州加和市场开发有限公司退还2020年2月份租金41258元及2020年4月份租金60000元给原告北京熙焘国际贸易有限公司。三、驳回原告北京熙焘国际贸易有限公司其它诉讼请求。四、驳回被告广州加和市场开发有限公司其它反诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3264元，由原告北京熙焘国际贸易有限公司负担1200元，被告广州加和市场开发有限公司负担2064元。反诉费2150元由原告北京熙焘国际贸易有限公司负担1075元，被告广州加和市场开发有限公司负担1075元。二审期间，加和公司向本院提交：1.《广州市房地产租赁合同》、2.《补充协议》，均于2020年8月26日签署，两证据拟证明熙焘公司于2020年4月1日擅自提前撤场，致使涉案商铺在2020年8月31日前均持续处于空置状态，为减少因熙焘公司严重违约行为造成的经济损失，加和公司不得不以极低的租金标准将涉案商铺于2020年9月1日开始重新出租。3.《公证书》，于2020年11月12日出具，拟证明自熙焘公司于2020年4月1日擅自提前撤场，致使涉案商铺至今仍处于空置状态。以上证据材料均为复印件。另外加和公司将公证书中的附件2光盘一张提交给法庭。熙焘公司质证称：因为熙焘公司不是加和公司提交证据1、2的合同签订人，不确定该证据的真实性，无法证明商铺的实际租金，并且熙焘公司承租涉案商铺租金标准原本也是高于市场价的；对证据3公证书的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，公证书仅证明当前空置状态，无法证明该商铺此前是否一直空置，公证书也无法证明加和公司的损失，即便有损失也是疫情导致，与熙焘公司无关。本院经审查认为前述证据虽为二审期间新产生的证据，但不足以证明加和公司的主张，也不能充分证明商铺空置损失均是由于熙焘公司的原因造成的。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另查明，一、加和公司（甲方）、熙焘公司（乙方）于2018年4月5日签订《补充协议》约定：鉴于双方已于2018年4月5日签订了《租赁合同》。现为经营的实际需要，为进一步明确双方的权利义务，经平等友好协商，达成如下补充协议：一、综合服务费1.费用计算标准：合同期限内，乙方应按照如下标准向甲方支付综合服务费，综合服务费包括提供市场信息平台、促销活动信息、租赁服务信息咨询等费用：从2018年4月12日至2019年3月31日止每月为27287元；从2019年4月1日至2020年3月31日止每月为29470元……2.费用支付方式：乙方支付综合服务费的方式和周期与《租赁合同》第四条双方约定的租金支付的方式相同……二、物业管理费1.费用标准：合同期内，物业管理费按照每月/元/平方米计算，因双方确认乙方实际承租面积为/平方米，乙方每月应向甲方支付的物业管理费为/元。物业管理费包括公共清洁、公共保安、公共水电、公共设备设施维护等费用……七、本协议、《管理公约》均是《租赁合同》有机组成的部分，三者构成一份完整的租赁合同，三者不可分割，具有同等法律效力：若本协议约定与之前双方所签合同、协议等不一致，则以本协议为准……二、加和公司二审陈述称：加和公司收取《补充协议》中约定的综合服务费，需要依照补充协议的约定提供市场信息平台、促销活动信息、租赁服务信息咨询以及物业管理服务等事项。熙焘公司陈述称：确认其确实未与其他物业公司签订物业服务合同以及支付物业管理费，但熙焘公司认为其并未享受到加和公司提供的综合服务和物业服务。三、根据熙焘公司一审提交的微信记录显示：加和公司会计何某于2019年9月20日告知熙焘公司需支付2019年10月至2020年3月的租金，一个月58940元，合计353640元；熙焘公司支付上述租金后，加和公司向熙焘公司出具收据，确认收到熙焘公司2019年10月1日至2020年3月31日租金353640元。四、加和公司二审庭后向法院提交：1.广东省增值税普通发票（2018年4月至2019年4月），拟证明加和公司在该期间按照熙焘公司要求开具发票，发票明细项目为租金、综合服务费和管理费。2.广东省增值税普通发票（2019年5月至2020年3月），拟证明该期间加和公司按照熙焘公司要求每月开具部分租金的发票。3-5.广东省增值税专用发票（节选）（2019年12月至2020年4月），拟证明加和公司一直为包括涉案商铺在内的加和城市场代缴电费、电费和污水处理费。6.《建筑消防设施维护保养合同》、7.《技术服务合同》、8.《中央空调保养合同》、9.《5.0循环水处理合同书》、10.《白蚁防治合同》、11.《除四害承包合同书》、12.《日常保洁服务合同》、13.《电梯日常维护保养合同》、14.《保安服务协议书》、15.《天忆显示屏年保服务协议书》，前述合同节选内容拟证明加和公司认真、全面地为包括涉案物业在内的加和城市场提供各项物业管理服务等。16.广告宣传照片，拟证明加和公司为包括涉案物业在内的加和城市场租户提供LED、户外广告位宣传等综合服务。17.清洁消毒照片、18.《广州加和城新型冠状病毒疫情防控工作方案》、19.微信群聊截图（共6张），拟证明加和公司投入大量人力物力财力资源充分保障加和城市场的正常使用以及所有租户、员工的安全，并按规定做好报备复工复产手续等。针对加和公司庭后提交的证据，熙焘公司书面质证称：加和公司于庭后提交的证据在一审开庭前早已客观存在，不属于二审新证据。对证据1，确认发票的真实性，不确认合法性、关联性及证明的内容。对证据2，确认发票的真实性，不确认合法性、关联性及证明的内容。证据3-5，无法确认真实性、合法性，不确认关联性及证明内容。证据6-15，无法确认真实性、合法性，不确认关联性及证明内容。对证据6，确认真实性、合法性，不确认关联性及证明的内容。对证据17，无法确认真实性、合法性，不确认关联性及证明内容。对证据18，不确认真实性、合法性、关联性。对证据19，无法确认真实性、合法性，不确认关联性及证明内容。五、熙焘公司二审庭后向法院提交：1-1.收据，拟证明2018年3月29日加和公司出具的租金押金194502元、水电保证金5085元的收据，该租金押金正是《租赁合同》和《补充协议》的押金之和，即《补充协议》约定的“综合服务费押金”事实上就是租金押金；1-2.2018年4月21日加和公司出具的2018年5月1日至2018年9月30日租金272870元的收据，拟证明租金每月是54574元，也是两份合同租金之和；1-3.收据，拟证明2018年4月12日至2018年4月30日的租金是28553元（加和公司核算的半个月租金），可推算每月租金是54574元；1-4.其他监管费、工本费、钥匙押金单据。2.收据，拟证明加和公司收取了熙焘公司2019年10月至2020年3月的租金353640元。3.微信记录、《企业信用信息公示报告》，拟证明加和公司2018年3月29日出具的租户进场交费通知书，通知熙焘公司交付的租金亦是每月54574元，即为两份合同租金之和。4.广东增值税普通发票，拟证明加和公司仅出具部分金额的发票，逃避缴税责任，严重违法。5.图片，拟证明广州加和城一直是宣传服装、内衣品牌的，与熙焘公司经营的国际贸易物流无关，加和公司没有为熙焘公司提供任何市场信息平台、促销活动信息等任何服务。对于熙焘公司庭后提交的证据，加和公司书面质证称：对证据1-1的真实性予以确认，《租赁合同》及《补充协议》明确约定租金押金及综合服务费押金，收据所载明的“租金押金”实质上是加和公司收取的租金押金及综合服务费押金之和，应以租赁合同和补充协议约定为准；对证据1-2、1-3的真实性予以确认，收据上载明的“租金”实质上是加和公司收取的熙焘公司按照合同约定应支付的租金、综合服务费，加和公司开具给熙焘公司的发票亦明确区分租金、综合服务费和管理费等项目，熙焘公司主张该两份收据所载明的“租金”仅指租金，与客观事实不符。对证据1-4真实性予以确认，收据载明“钥匙押金”“监管费”“工本费”为熙焘公司按加和公司要求所缴纳的相应费用。对证据2的真实性予以确认，该收据上载明的“租金”实质上是加和公司收取的熙焘公司按照合同约定应支付的2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金、综合服务费（含物业管理费）。对证据3的真实性予以确认，如前述，加和公司收取的押金是指租金押金及综合服务费押金；在《广州加和城租户进场交费通知书》的“收费项目”栏目明确区分“租金押金”及“综合服务费押金”，并在“收费金额”栏目用概括性符号“本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。结合双方当事人诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、《补充协议》法律效力的问题；二、加和公司应否向熙焘公司返还租赁合同押金97251元及水电费押金5085元；三、熙焘公司应否向加和公司支付2020年2月和4月的租金；四、加和公司主张熙焘公司支付律师费5000元能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，《补充协议》法律效力的问题。依照加和公司、熙焘公司签订的《租赁合同》和《补充协议》以及双方二审补充提交的证据，足以证明加和公司并非限于将涉案商铺提供给熙焘公司占有使用，而是需要为涉案商铺所在的商场提供整体综合服务，熙焘公司需要依照《租赁合同》《补充协议》支付相应的租金和综合服务费。两份协议均为双方真实意思表示，并不存在违反法律法规强制性规定的情形。并且，如果加和公司存在拒开发票的行为，熙焘公司可通过法律途径向税务行政管理机关寻求解决，难以认定双方通过《补充协议》的规定规避税收的情形。一审法院认定《补充协议》无效，存在不妥，本院予以纠正。关于争议焦点二，加和公司主张没收熙焘公司全部押金能否成立的问题。虽因疫情影响，熙焘公司在2020年2月未能使用涉案商铺，但广东省新冠××疫情防控应急响应级别于2020年2月24日已由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，且涉案商铺所在市场也于2020年3月1日开市复工。涉案租赁合同期限至2021年3月31日届满，不存在因不可抗力导致合同完全无法履行，合同目的无法实现的情形。熙焘公司在未与加和公司协商一致的情况下，单方撤场致使涉案租赁合同提前解除，构成违约，依法应承担违约责任。但如前文所述，熙焘公司单方撤场前均有按期履行交租义务，且受疫情影响导致2月份无法使用场地的情况下经营遭受巨大损失，又无法与加和公司就租金减免达成一致意见。在此情况下，熙焘公司才提出提前解除租赁合同，一审法院认定其主观恶意不大，并基于疫情防控期间共担风险，共渡难关的基本原则，酌情认定加和公司没收50%的押金，并退还50%押金给熙焘公司，公平合理。关于水电费押金的退还，因水电费押金是对熙焘公司履行涉案商铺项下水电费支付义务的保证方式，熙焘公司不存在拖欠水电费的违约行为，加和公司要求没收该水电费押金，缺乏事实和法律依据。关于争议焦点三，2、4月租金支付的问题。案件事实表明，受疫情防控措施影响，2020年2月涉案商铺所在市场仍处于封闭状态，熙焘公司无法正常使用涉案商铺，在此情况下加和公司仍按照合同约定租金标准主张权利，对熙焘公司明显不公平，一审判决酌定加和公司退还2月份70%的租金给熙焘公司，并无不妥。熙焘公司于2020年4月1日已撤离涉案商铺，加和公司亦于当日收回了商铺，双方的租赁合同于该日实际解除，熙焘公司无需再支付4月份的租金。至于加和公司主张熙焘公司单方解约给其造成的损失，虽其提供证据拟证明涉案商铺存在空置，但并不能充分证明商铺空置应归责于熙焘公司。由于双方补充协议明确约定该协议是租赁合同有效组成部分，受疫情影响加和公司所有提供的综合服务较为有限。虽加和公司主张综合服务费包括物业管理费，但无法确定具体金额。为此，在计算减免租金和押金金额时一并减免，相应不利后果由加和公司自行承担。一审判决已酌情认定由加和公司没收熙焘公司的50%押金，在一定程度上弥补了加和公司所遭受的损失。因此，加和公司主张熙焘公司支付2020年4月的租金，依据不足，不予支持。关于争议焦点四，加和公司诉请熙焘公司支付律师费5000元的问题。双方合同约定熙焘公司违约应赔偿加和公司的损失，但律师费并非熙焘公司提前解除合同造成加和公司的必然损失，加和公司诉请熙焘公司支付律师费5000元，缺乏合同依据。综上所述，一审判决查明事实清楚，对于《补充协议》效力认定有误予以纠正；上诉人加和公司的其他上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4429元，由上诉人广州加和市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十一月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶