湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初286号原告：谢英富，男，1937年9月29日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：胡俊华，湖北易圣律师事务所律师，由黄石市黄石港区法律援助中心指派。被告：谢建平，男，1959年10月30日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市黄石港区，现住黄石市黄石港区。被告：卢坚，女，1960年2月16日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市黄石港区，现住黄石市黄石港区。原告谢英富与被告谢建平、卢坚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢英富及其委托诉讼代理人胡俊华，被告谢建平、卢坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢英富向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2000年6月5日签订的房屋买卖合同成立并生效；2、依法判令被告向原告支付房屋拆迁补偿款25.5万元；3、依法判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：原告谢英富与被告谢建平系父子关系，二被告系夫妻关系。2000年6月，被告因需要资金做药材生意，向原告要求将其名下的花湖农场花径路42-3号二楼二室半一厅、面积77.92平方米的房屋转让给原告，转让价人民币3万元。原告表示同意，于是由被告写下转让书，二被告签名后，原告将房款全部支付完毕，被告将该房屋权利证书等全部交给原告，但是双方未办理房屋过户手续。2000年年底，原告装修该房屋后搬入居住，至2015年原告因与妻子吵架搬出该房屋。2018年该房屋拆迁，妻子也搬出房屋。2018年年底，妻子将本由原告保存的该房屋权利证书等相关证件交给被告，被告拿走证件后签署了拆迁协议，并领取了拆迁款51万元，后用该51万元购买了其他房屋。原告认为，该房屋已由原告购买，虽然没有办理登记手续，但双方关于该房屋的转让合同合法有效，该房屋权利应当由原告享有。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告谢建平、卢坚共同辩称，1、因合同效力归于消灭，从而导致转让行为的终止，本案所涉合同项下标的所有权仍归于二被告所有，因此，原告要求确认《转让协议书》有效的诉讼请求缺乏法律依据，应予驳回。2000年6月5日，原、被告就房屋转让的民事法律行为达成一致意见，并由被告出具一份《转让协议书》。原告依约支付转让对价，被告则依约交付所有涉及房屋的资料给原告，并由原告占有使用。期间，基于原、被告之间的亲情关系，为了保障原告合法的房屋所有权，被告多次口头向原告及母亲提出办理房屋过户，但原告考虑到过户契税问题则拒绝办理登记和过户。2018年，因合同项下标的所在区域实施拆迁，被告的母亲要求原告与被告共同商量房屋拆迁事宜，原告予以拒绝，但同意将房屋所有资料退还给被告。2019年，被告找到原告协商，在房屋所有权未变更的情形下，原告要求被告给付8万元。考虑到原告的基本生活，被告应许并向原告支付8万元，其后，原告将《转让协议书》退还给被告。被告认为，《转让协议书》发生效力后，原告在长达18年的时间内不办理过户手续，因此在法律层面上，即使合同有效，被告仍然为房屋的实际所有人。房屋拆迁时，原告拒绝一同前往征收部门办理相关手续，应视为对其权利的放弃。拆迁行为完毕后，被告与原告及被告的母亲共同协商一致，由被告向原告支付8万元，原告将《转让协议书》退还给被告。原告的上述行为直接导致房屋转让行为终止。另外，即使是被告的母亲将房屋相关资料交给被告，只要被告的行为是善意的，原告就无权向被告主张权利。2、本案所涉合同项下的标的未办理过户登记的法律责任不可归责于被告，原告应对未登记过户的行为承担对其不利的法律后果。3、因《转让协议书》的消灭，导致原告无权向被告主张拆迁补偿款。原告在取得8万元款项后，将《转让协议书》退还给了被告，因此，原、被告之间不再存在房屋买卖合同关系，原告主张拆迁款的请求不能得到支持。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证人证言，证人均出庭作证且证言的内容与本案具有关联性，故本院予以确认；2、被告提交的收条及证明所载明的内容，与原告提交的证人证言不一致，故对于该组证据本院不予确认；3、被告提交的证人证言及《黄石港区房屋协商搬迁协议书》，原告对其真实性没有异议，本院对于该组证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谢英富与徐某系夫妻关系。被告谢建平与被告卢坚系夫妻关系。原告谢英富与被告谢建平系父子关系。2000年6月5日，被告谢建平、卢坚共同向原告出具一份《转让书》，内容为：将花湖农场花径路42-3号二楼二室半一厅、面积75.92平方米房屋转让给爸爸谢英富，转让后房屋产权归谢英富所有，转让价人民币3万元整。随后，原告依约将3万元购房款支付给被告，被告亦将该房屋权利证书等全部资料交给原告，但是双方未办理房屋过户手续。2000年年底，原告与妻子将该房屋装修后搬入居住。2018年，黄石港区人民政府启动东方装饰城地块房屋协商搬迁与补偿工作，本案所涉房屋被列入搬迁范围。原告的妻子徐某将本由原告保存的《转让书》及房屋所有权证的原件交给被告谢建平。2018年8月13日，被告谢建平与东方装饰城五期地块房屋协商搬迁工作指挥部签订了《黄石港区房屋协商搬迁协议书》，并领取了拆迁补偿款509046元。2018年8月22日，房改办在涉案房屋的《黄石市房改房上市清理登记表》中加盖了“黄石市已购公房经济适用房上市流通准入专用章”。本院认为，被告谢建平、卢坚于2000年6月5日向原告谢英富出具的《转让书》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，原告支付了约定的购房款并装修入住，被告交付了房屋和房产证书原件。但从双方提交的证据看，因涉案房屋的性质为房改房，2018年8月22日才获准上市流通，且该房屋所在地块2018年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则原告已无法取得所购房屋的产权。被告谢建平作为涉案房屋登记的所有权人，与东方装饰城五期地块房屋协商搬迁工作指挥部签订的《黄石港区房屋协商搬迁协议书》，合法有效。在一定意义上而言，被告谢建平在该协议中的合同权利即为其出卖给原告的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，被告谢建平在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至原告名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，原告有权主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。因此，对于原告要求被告支付一半房屋拆迁补偿款254523元的诉讼请求，本院予以支持。庭审答辩过程中，被告虽然主张双方已协商一致，由被告向原告支付8万元，原告将《转让书》退还给被告，但未能提供充分的证据予以证明。同时，证人徐某出庭作证时亦承认，《转让书》及房屋所有权证的原件系由其交给了被告谢建平，且被告支付8万元回购涉案房屋的事情原告并不知情。因此，证人徐某单方处置房屋的行为对原告不产生法律效力，故对于被告的上述答辩意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认被告谢建平、卢坚于2000年6月5日出具的《转让书》合法有效。二、被告谢建平、卢坚于本判决生效后十日内连带向原告谢英富支付房屋拆迁补偿款254523元。三、驳回原告谢英富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5124元，由被告谢建平、卢坚连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 田 田人民陪审员 刘 勇人民陪审员 叶海林二〇二〇年十一月十六日书 记 员 桂丽婷