河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7500号上诉人（原审原告）：洛阳市宏伟置业有限公司，住所地：洛阳市涧**青岛路芙蓉购物中心**。法定代表人：彭伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓宏，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海延，女，1981年5月8日出生，汉族，住洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：刘静静，女，1987年5月28日出生，汉族，住洛阳市西工区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜顺星，河南洛神律师事务所律师。上诉人洛阳市宏伟置业有限公司（以下简称宏伟置业）因与被上诉人刘海延、刘静静房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员董鹏独任审理，于2020年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人宏伟置业的委托诉讼代理人张晓宏，被上诉人刘海延、刘静静的共同委托诉讼代理人杜顺星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏伟置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销宏伟置业与刘海延签订的2份商品房买卖合同（合同编号XS0108035、合同编号XS0108036）；撤销宏伟置业与刘静静签订的1份商品房买卖合同（合同编号XS0086040）。2.判决刘海延返还宏伟置业位于洛阳市涧西区××大厦××套房屋（房号：1幢-1单元-21层1-2109号-2110号）、刘静静返还宏伟置业位于洛阳市涧西区××大厦××套房屋（房号：1幢-1单元-21层1-2308号）。3.判决刘海延支付房屋占用费36000元（按2套房屋，每套每月1500元标准，自2019年5月20日起算至房屋返还之日止，暂计到2020年5月20日）、刘静静支付房屋占用费18000元（按1套房屋，每套每月1500元标准，自2019年5月20日起算至房屋返还之日止，暂计到2020年5月20日）。4.本案诉讼费用由刘海延、刘静静承担。事实与理由：一、一审判决遗漏在案关键证据，未依法追加第三人亦拒收追加第三人申请，导致未查清案件事实，错误认定案涉《商品房买卖合同》合法有效。根据在案关键证据，应当依法认定《商品房买卖合同》不是宏伟置业与刘海延、刘静静的真实意思表示，且违反国家强制性法律规定，应为无效。1.刘孟中及刘海延、刘静静持洛阳市河阳建设工程有限公司（以下简称河阳公司）出具《证照变动说明》，假称洛阳市河阳建设工程有限公司第六分公司（以下简称河阳第六分公司）更名为洛阳市河阳建设工程有限公司涧西分公司（以下简称河阳涧西分公司），欺骗宏伟置业接受河阳涧西分公司出具的房抵1288260元工程款收据，与刘海延、刘静静签订案涉3份《商品房买卖合同》，案涉合同约定的支付购房款时间早于合同签订时间。若宏伟置业知道刘海延、刘静静等人故意欺骗，是不会同意与刘海延、刘静静签订合同的。任何人不能因欺骗行为获益，一审法院以河阳第六分公司和河阳涧西分公司不具有法人资格，其民事责任由河阳公司承担，就应当认定案涉3份商品房买卖合同无效并予撤销，由刘海延、刘静静和河阳公司承担出具虚假证明欺骗宏伟置业的法律责任，但一审法院却判决刘海延、刘静静因其欺骗行为而获益。2.刘海延、刘静静在庭审中陈述案涉房屋用以偿还其父亲刘孟中的债务，而其提交的《洛阳市不动产登记中心不动产权抵押登记记载表》证明目的仅仅是刘一君名下的19套房屋，案涉三套房屋还没有办理房产不动产登记，仅作了《商品房买卖合同》备案。一审庭审后，宏伟置业收到法庭送达的河阳公司出具的2020年6月2日《情况说明》、2020年7月17日《证明》各一份，先证明刘一君、刘海延、刘静静系河阳公司员工，涉案购房行为代表河阳公司。后又证明刘一君、刘海延、刘静静购房行为不代表河阳公司、是个人行为，前一证明系受刘孟中威逼出具。宏伟置业签订3份《商品房买卖合同》目的是抵偿河阳公司工程款为前提，河阳公司证明系刘一君个人行为，而刘一君个人购房用于抵押贷款，借款人又是河阳公司。本案应恢复法庭调查，查明全部案件事实，一审法院对在案证据视而不见，没有完全履行审理职责，导致错误判决。3.本案存在由刘孟中、刘海延、刘静静主导，欺诈宏伟置业和河阳公司，私自用案涉房产作抵押物与平顶山银行洛阳分行串通，以虚假的河阳公司贷款用途，以河阳公司为债务人名义取得银行贷款后，偿还刘孟中的外债进行诈骗贷款的违法民事行为。一审法院应依职权或宏伟置业的申请追加刘孟中、河阳公司、平顶山银行洛阳分行为本案第三人，判决结果不能使存在欺骗行为的刘孟中、刘一君获益。二、一审判决认定案涉3份《商品房买卖合同》合法有效，系适用法律错误。宏伟置业与刘海延、刘静静签订3份《商品房买卖合同》，是以抵偿所谓的工程款为前提条件，宏伟置业明知刘海延、刘静静没有购房资金来源缺乏购房能力，没有房抵工程款前提条件，约定的付款时间早于合同签订成立时间，合同是不能成立的。因工程款并未最终结算，不能确定抵偿的所谓工程款是否系履行期限届满的债务，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，案涉的以房抵债为必备条件的《商品房买卖合同》应属无效。刘海延、刘静静共同辩称，一、本案不属于必要共同诉讼，一审时已提出不同意合并审理。二、刘海延、刘静静购买的房屋均办理不动产权证书，宏伟置业要求撤销该不动产权证书应通过行政诉讼解决。三、案涉合同合法有效，宏伟置业主张刘海延、刘静静返还房屋不能成立。四、案涉房屋登记在刘海延、刘静静名下，宏伟置业主张房屋占用费的诉求不能成立。宏伟置业向一审法院起诉请求：1.撤销宏伟置业与刘海延签订的2份商品房买卖合同（合同编号XS0108035、合同编号XS0108036）；撤销宏伟置业与刘静静签订的1份商品房买卖合同（合同编号XS0086040）。2.判决刘海延返还宏伟置业位于洛阳市涧西区××大厦××套房屋（房号：1幢-1单元-21层1-2109号-2110号）、刘静静返还宏伟置业位于洛阳市涧西区××大厦××套房屋（房号：1幢-1单元-21层1-2308号）。3.判决刘海延支付房屋占用费36000元（按2套房屋，每套每月1500元标准，自2019年5月20日起算至房屋返还之日止，暂计到2020年5月20日）、刘静静支付房屋占用费18000元（按1套房屋，每套每月1500元标准，自2019年5月20日起算至房屋返还之日止，暂计到2020年5月20日）。4.本案诉讼费用由刘海延、刘静静承担。一审法院认定事实：2012年9月18日，宏伟置业与河阳第六分公司签订《广发大厦项目合作开发合同》一份，该合同就双方合作开发“广发大厦”项目的有关内容进行了约定。2019年5月17日，河阳涧西分公司向宏伟置业出具收据一份，主要内容为：收到宏伟置业工程款（2109、2110、2308），人民币壹佰贰拾捌万捌仟贰佰陆拾元（1288260元）。2019年6月5日，宏伟置业（××）与刘海延（××）分别签订编号XS0108035、合同编号XS0108036的《商品房买卖合同》，刘海延购买涧西区景华路广发大厦1幢1单元21层1-2109号、2110号共两套房屋。同日，宏伟置业（××）与刘静静（××）签订编号XS0086040的《商品房买卖合同》，刘静静购买涧西区景华路广发大厦1幢1单元23层1-2308号房屋。以上三套房屋的总价款为1288260元。2019年6月5日，宏伟置业出具购买方分别为刘海延、刘静静的增值税发票三张，价税合计为1288260元。一审法院认为，关于案涉3份《商品房买卖合同》的效力问题。对合同效力的认定，属于人民法院依职权应当审查的范畴，并不局限于当事人的诉讼请求。宏伟置业、刘海延、刘静静签订的3份《商品房买卖合同》，房屋总价款为1288260元，庭审中刘海延、刘静静未出示其向宏伟置业支付房款款项来源及支付方式的相关证据，且河阳涧西分公司于2019年5月17日向宏伟置业出具的收据及宏伟置业于2019年6月5日出具的增值税发票中显示的收到工程款的数额与《商品房买卖合同》中房款的数额一致，时间与签订《商品房买卖合同》的时间较为吻合，且该收据注明的号码与所购买房屋号码一致，故对宏伟置业称系以3套商品房抵偿工程款的意见，具有高度可能性，该院予以采纳。对于履行支付购房款付款义务的支付方式，无论以抵债方式，还是以现金方式，或者是银行转账方式，都属于支付购房款的具体方式。宏伟置业、刘海延、刘静静形成以房抵工程款的合意，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。宏伟置业、刘海延、刘静静依据《商品房买卖合同》办理了房产登记的相关手续，现宏伟置业以其不存在应付河阳涧西分公司1288260元工程款，不应当以房抵债方式抵偿所谓的工程款，要求撤销3份《商品房买卖合同》。因河阳第六分公司和河阳涧西分公司均系河阳公司的分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，即由河阳公司承担。现宏伟置业与河阳公司并未对“广发大厦”项目作出决算，宏伟置业所主张的不存在应付工程款，刘海延、刘静静有欺诈行为，宏伟置业重大误解，不应当以房抵偿所谓工程款，要求撤销《商品房买卖合同》的诉讼请求，证据与理由不足，该院不予采纳。对宏伟置业的其他诉讼请求，证据与理由不足，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回宏伟置业的诉讼请求。案件受理费6464元，由宏伟置业承担。本院二审期间，宏伟置业围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。经查，宏伟置业在收取河阳涧西分公司出具的工程款收据后分别与刘海延、刘静静签订《商品房买卖合同》，并向刘海延、刘静静出具增值税发票，房屋总价款与价税金额与收据显示的工程款数额、房屋号均保持一致，足以认定双方存在以房抵债的事实。宏伟置业亦认可其与河阳公司之间关于广发大厦项目工程款未最终结算，该笔工程款可在双方就工程款诉讼案件中一并解决。且宏伟置业未提交证据证明该《商品房买卖合同》订立过程中其存在重大误解或合同显失公平的情况，其要求撤销该《商品房买卖合同》的上诉请求于法无据，本院不予支持。同理，宏伟置业提交的书面中止审理申请，因不符合法律规定的条件，本院亦不予采纳。关于宏伟置业提出应追加第三人的意见，因案涉房屋登记在刘海延、刘静静名下，其是否对案涉房屋办理抵押系自身行使权利的行为，不属于本案审理范围，宏伟置业该诉求不予支持。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。宏伟置业上诉主张案涉《商品房买卖合同》应为无效的意见，与其一审撤销案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求相悖，且与经审理查明的事实不符，本院不予采纳。关于刘海延、刘静静辩称本案不属于必要共同诉讼的意见，经查，案涉房屋均系宏伟置业与河阳公司以房抵债产生的纠纷，宏伟置业以刘海延、刘静静为被告主张权利符合法律规定，一审法院审理程序并无不当。综上，宏伟置业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6464元，由洛阳市宏伟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十一月十七日书记员 麻琳娜