广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20648号上诉人（原审原告）：胡斯换，男，身份证住址广东省新丰县。委托诉讼代理人：王杨，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖丽云，女，身份证住址福建省厦门市思明区。被上诉人（原审被告）：广州市贵师傅食品科技有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：白鲸，该公司总经理。委托诉讼代理人：林彦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州市南山湖农工商经济发展有限公司。住所地：广州市开发区。法定代表人：刘焕有。第三人：刘焕有，男，身份证住址广东省广州市白云区。两第三人共同委托诉讼代理人：刘少锋，系刘焕有儿子。上诉人胡斯换因与被上诉人赖丽云、广州市贵师傅食品科技有限公司（以下简称贵师傅公司）、第三人广州市南山湖农工商经济发展有限公司（以下简称南山湖公司）、刘焕有租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初9840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。本院二审追加南山湖公司、刘焕有作为第三人参加诉讼，胡斯换、贵师傅公司、南山湖公司、刘焕有未提出异议。上诉人胡斯换及其委托代理人王杨、贵师傅公司的委托代理人林彦、第三人南山湖公司、刘焕有的共同委托诉讼代理人刘少锋到庭参加了诉讼。被上诉人赖丽云经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡斯换上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审受理费由赖丽云、贵师傅公司共同负担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清。前后认定的事实互相矛盾，基本事实不清。1.一审法院于2011年10月30日作出的(2011)穗白法从民四初字第21号民事判决书和广州市中级人民法院于2012年12月1日作出并已发生法律效力的(2012)穗中法民五终字第406号民事判决书，从两级法院判决已经可以证实1998年7月31日，刘焕有与金盆村五社、金盆村委会签订的《有偿承包使用土地合同》和2006年12月1日刘焕有与胡斯换签订的《租赁厂房合同》均属合法有效。一审判决在经审理查明部分对此事实也是认定了的。但一审判决在本院认为部分却又故意否定21号判决和406号判决及其本身已认定的上述事实，此认定前后矛盾。2.刘焕有于2010年4月起下落不明，2006年12月1日的《租赁厂房合同》到2014年12月30日期满后，胡斯换继续使用租赁物，直至2020年7月2日其在钟落潭法庭出现之前，对上述两份合同均没有提出异议，其现在才提出异议，已超过法定的异议期限，也超过了举证期限。但胡斯换在举证期限内提交的证据足以证明：2006年12月1日的《租赁厂房合同》是合法有效。但一审法院对胡斯换、贵师傅公司提交的能证明本案案件事实的9份证据不但视而不见，而且对案外人刘焕有在《询问笔录》上陈述也是择其所需，只选择刘焕有表示不同意胡斯换收取涉案厂房租金，也不参加本案诉讼这一表示，而对刘焕有回答的“涉案建筑物其中有2栋房屋有办理报建手续，我有宅基地证为证”的事实避而不谈，只字不提。刘焕有在该合同存续期间下落不明，该合同期又将届满，在其没有提出异议的情况下，胡斯换为保护刘焕有对涉案厂房享有直接支配和排他的权利（包括所有权、用益物权和担保物权，享有占有、使用、收益和处分的权利）。为防止损失扩大，采取适当措施，而对涉案厂房代为管理和对标的物提存是合情合理合法的。再者，胡斯换根据406号判决认定“刘焕有从2010年4月起下落不明”和“涉案物业一直登记在刘焕有名下”等这些事实，为防止损失扩大，采取适当措施，因刘焕有从2010年4月起下落不明至2020年7月2日才出现，其在这10多年期间内对2006年12月1日的《租赁厂房合同》和2014年4月25日的《厂房租赁合同》均没有提出异议。所以上述两份租赁厂房合同都是合同当事人的真实意思表示，都是合法有效的。3.胡斯换只是委托授权过宋镜容于2014年4月25日与赖丽云签订《厂房租赁合同》，从来没有委托授权过宋镜容去与李德贵、刘少锋于2019年11月17日签订《终止合同协议书》，因此宋镜容无签订此协议书的代理权；李德贵既是贵师傅公司的工作人员，又是2014年4月25日的《厂房租赁合同》的债务人，而此厂房租赁合同的债权人是胡斯换。因此李德贵作为此厂房租赁合同的债务人也无权签署此协议书；刘少锋不是本案《厂房租赁合同》的当事人，而是案外人，更无资格签署此协议书。这三个人均无权签署此《终止合同协议书》。二、一审判决认定事实错误，导致所作判决事项全部错误。本案的案由是租赁合同纠纷，不是城镇房屋确权纠纷，诉讼请求是请求判令赖丽云、贵师傅公司支付2014年4月25日的《厂房租赁合同》存续期间拖欠胡斯换租金231000元及滞纳金9240元(从2019年11月1日起暂计至2020年3月10日止，之后的另计)，不是请求对涉案厂房确权。1998年7月31日，刘焕有与金盆村五社签订的是有偿承包使用农村土地合同，用途是在承包土地上投资办厂。因此，涉案厂房是否属于违章建筑，属有管辖权的地方人民政府的职能部门进行处理确认的，不属人民法院的审理范围。经了解，涉案厂房的用地性质为集体土地，根据当时的规定，集体土地的厂房建设，不需要强制办理建设工程规划许可证，只需要向政府有关部门申请批准建设并领取宅基地使用证即可。由此可见，一审判决认定刘焕有没有办理报建手续的事实是错误的。退一万步来讲，如果2014年4月25日的《厂房租赁合同》无效，签订该合同后至今，赖丽云、贵师傅公司也已经实际使用了胡斯换转租给他们的涉案厂房，并用于生产经营活动6年多，胡斯换作为该涉案租赁厂房的债权人，赖丽云、贵师傅公司作为债务人，赖丽云、贵师傅公司也应当交付拖欠债权人的租金和滞纳金，此亦是行规和交易习惯。三、一审判决适用法律错误。根据胡斯换提出的上述事实与理由，一审判决本来应当认定2006年12月1日《租赁厂房合同》和2014年4月25日的《厂房租赁合同》均属合法有效，适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一条第一款第(二)项、第一百零五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二条等之规定而没有适用，反而因认定基本事实不清和认定事实错误，导致错误适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。因为该司法解释只能对2009年9月1日起之后签订的城镇房屋租赁合同纠纷的案件具有溯及力，对刘焕有于1998年7月31日与金盆村五社签订的《有偿承包使用土地合同》不具有溯及力；而2006年12月1日的《租赁厂房合同》是在胡斯换与刘焕有签订的《租赁厂房合同》占有、使用涉案物业的基础上签订的。之后，贵师傅公司从其与胡斯换于2014年4月25日签订的《厂房租赁合同》占有、使用涉案物业的。因此，该司法解释对后两份合同也不具有溯及力。所以，一审判决对本案适用该司法解释，是适用法律是错误。四、一审判决审判程序违法，严重影响对本案的正确判决。一审法院于2020年7月2日向案外人刘焕有调查时制作的《询问笔录》，同年7月3日通过电子邮箱方式发送给胡斯换，一审法院对该《询问笔录》没有通知胡斯换到法庭开庭质证，胡斯换对该《询问笔录》还没有进行质证，一审就以该《询问笔录》作为本案的证据使用，于2020年7月6日作出判决，剥夺了胡斯换对该证据的质证权，存在审判程序违法，严重影响对本案的正确判决的错误。同时，因胡斯换从2010年4月起至今，一直未见到过刘焕有本人，故怀疑刘焕有是否真的于2020年7月2日在钟落潭法庭出现，对2020年7月2日，一审法院制作的该《询问笔录》及刘焕有在该《询问笔录》上的签名是否真实，均表示怀疑。为此，请求二审法院对这些怀疑调查核。五、一审判决对本案适用简易程序审理欠妥。因本案的案情较复杂，被告有二人以上，对案件事实和债务责任一时难以查清，债务人的义务关系还不太明确，争议比较大。当事人之间对争议的事实的陈述不一致，对胡斯换、赖丽云、贵师傅公司提供的证据需法院作大量的深入调查、取证工作，才能查明事实、分清是非、明确责任。故一审判决对本案适用简易程序审理，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定。因此，建议将本案发回重审后，一审法院能对本案改用普通程序审理。被上诉人贵师傅公司答辩称：同意一审判决处理，不同同意胡斯换的上诉请求。事实与理由：一、一审法院查明刘焕有持有宅基地使用证，说明刘焕有是土地使用人，至于该集体土地上的涉案厂房是否有取得报建审批手续或者建设规划许可证等证件，胡斯换在一审没有提交相关证据，应承担举证不能责任。胡斯换与南山湖公司于2006年12月1日签订的《租赁厂房合同》第三条约定租赁期限为8年，即至2014年12月31日止，第六条，乙方（胡斯换）未经甲方（南山湖公司）不得将厂房部分或者全部转租给第三人，如需转租需甲方同意。二、胡斯换在2014年12月31日后，再没有征得南山湖公司、刘焕有同意的情况下，转租涉案房屋，并表示为了保护刘焕有对涉案厂房享有直接支配和排他的权利，没有事实和法律依据。租赁期限于2014年12月31日届满后，双方没有续签合同，对方没有权依据2006年12月1日签订的合同占有房屋，对方不是为了保护刘焕有的权利，防止损失代为管理，而是没有法律根据的收取租金，因此胡斯换无权收取租金，而且现在宅基地使用人刘焕有明确委托其儿子刘少锋收租，胡斯换还以管理人的名义收租，不合理亦不合法。三、一审法院传唤刘焕有进行询问并制作笔录是法院为了查明事实依法行使调查权，胡斯换不质证是对质证权利的放弃，不影响案件的审理。被上诉人赖丽云经本院传唤没有到庭，亦无提交书面意见。第三人南山湖公司、刘焕有述称：刘焕有与胡斯换签订的合同期限已经届满，胡斯换应当搬走，胡斯换无权转租。胡斯换于2020年4月7日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.赖丽云、贵师傅公司支付拖欠的租金231000元及滞纳金（以拖欠的租金数额从2019年11月1日按月息2%计至付清租金之日止，暂计至2020年3月10日的滞纳金为9240元）给原告；2.本案诉讼费用由赖丽云、贵师傅公司承担。一审法院认定事实：1998年7月31日，南山湖公司与金盆村五社、金盆村委会签订《有偿承包使用土地合同》，承包金盘村五社内（土名：也如窿）12亩土地作投资办厂使用，使用期限从2002年6月1日至2032年5月30日止。合同签订后，刘焕有在土地上建设了厂房，并办理了使用人为金盘村五社的宅基地使用证（后经广州市白云区良田镇人民政府村镇建设办公室变更使用人为刘焕有）。2006年12月1日，南山湖公司与胡斯换签订《租赁厂房合同》，将上述所建厂房出租给胡斯换使用，期限从2007年1月1日至2014年12月31日。胡斯换承租厂房后在该场地上经营广州市新万林门业有限公司。2014年4月25日，胡斯换委托案外人宋镜容与赖丽云签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房出租给赖丽云使用，租金每月42000元，每隔三年租金递增10%，租赁期限15年，从2014年7月1日至2029年6月30日止。赖丽云承租涉案厂房后将厂房交由贵师傅公司使用。2019年11月，胡斯换、宋镜容、刘少锋、贵师傅公司的股东李德贵到现场就涉案厂房的交租事宜进行协商，后胡斯换中途离开。2019年11月17日，宋镜容、李德贵、刘少锋签订终止合同协议书，终止原租赁合同。一审另查，刘焕有是南山湖公司的法定代表人。举证期间内，胡斯换与赖丽云、贵师傅公司及刘焕有均未提交证据证实涉案厂房已办理报建审批手续或取得建设工程规划许可证。经一审法院询问，刘焕有表示不同意胡斯换收取涉案厂房租金，也不参加本案诉讼。以上事实，有《有偿承包使用土地合同》、《租赁厂房合同》、证明、民事判决书、《厂房租赁合同》、《协议书》、执行裁定书、执行笔录、协助执行通知书、税费单、地租单、委托书、宅基地使用证、见证书、终止合同协议书和当事人陈述等证据证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，涉案厂房未办理报建审批手续，也没有取得建设工程规划许可证，2006年12月1日的《租赁厂房合同》和2014年4月25日的《厂房租赁合同》均属无效。合同无效后，胡斯换对涉案厂房的占有构成无权占有，其对涉案厂房不享有占有、使用、收益的权利，也不能基于有效的租赁合同要求赖丽云、贵师傅公司支付租金，故一审法院对胡斯换的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2020年7月6日作出一审判决：驳回胡斯换的全部诉讼请求。一审案件受理费2452元，由胡斯换负担。经查，胡斯换出具的委托书内容为“全权委托宋镜容办理涉案厂房转租手续”。一审期间，贵师傅公司提交使用权人为刘焕有的宅基地使用权证复印件。二审期间，刘焕有陈述该宅基地证原件已经丢失，无法提供原件。除此之外，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，二审中，贵师傅、南山湖公司及刘焕有均陈述2019年11月起的租金由贵师傅公司交给刘少锋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议焦点在于胡斯换是否有权向赖丽云、贵师傅公司收取2019年11月1日之后的租金（或房屋使用费，以下简称租金）及滞纳金。首先，关于合同相对方的问题。胡斯换与赖丽云签订《厂房租赁合同》后，由贵师傅公司实际使用涉案厂房并向胡斯换交纳租金。赖丽云一审期间陈述其是贵师傅公司的原股东，承租涉案厂房作为贵师傅公司的经营场所，合同实际履行主体已变更为贵师傅公司。赖丽云的陈述与本案查明的事实相符，本院予以采纳并认定合同相对方已变更为胡斯换与贵师傅公司。其次，关于合同效力及合同关系有无终止的问题。一审期间贵师傅公司提交登记在刘焕有名下的宅基地使用证复印件，未提供原件核对。二审期间刘焕有委托刘少锋到庭参加诉讼，表示该宅基地使用证原件已经丢失，无法提供原件。此外，宅基地使用证记载的建筑面积为2000平方米，但本案胡斯换与赖丽云签订的《厂房租赁合同》约定的租赁物建筑面积为3717平方米，远远超过证载面积。胡斯换作为出租人，负有提供合法租赁物的义务和举证责任，在其未举证证明的情况下，本案《厂房租赁合同》可能涉及全部无效或部分无效。本案《厂房租赁合同》签订于2014年，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已生效实施，胡斯换关于本案《厂房租赁合同》效力的认定不适用上述司法解释的主张缺乏依据。至于宅基地使用证是否真实有效，本院不再向相关行政主管部门调查，理由如下：即使本案《厂房租赁合同》有效，因胡斯换与贵师傅公司已签订《终止合同协议书》，双方已经协议解除《厂房租赁合同》，胡斯换无权再向贵师傅公司收取租金。胡斯换主张其仅授权宋镜容签订合同，并未授权其解除合同，但是，胡斯换出具的委托书载明“全权委托宋镜容”办理涉案厂房“转租手续”，在合同履行期间宋镜容也代为收取租金，在2019年11月初各方到场协商终止合同事宜时，胡斯换在场且并未对宋镜容的代理权限予以明确限制，贵师傅公司有合理的理由信赖宋镜容有权代理胡斯换签订《终止合同协议书》，故本院认定宋镜容签订的《终止合同协议书》对胡斯换具有约束力。2019年11月各方对终止履行本案《厂房租赁合同》进行协商并最终签订《终止合同协议书》，刘焕有、南山湖公司及贵师傅公司均陈述2019年11月起的租金由贵师傅公司交给刘少锋，故本院认定胡斯换无权再向贵师傅公司收取2019年11月起的租金，相应亦无权主张逾期支付租金的滞纳金。综上所述，上诉人胡斯换的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4765元，由上诉人胡斯换负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十一月二十六日书记员 冯冠豪