大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10811号原告大连市国有房屋经营集团有限公司，统一社会信用代码91210200MA0UD6MNX0,住所地大连市西岗区水仙街**。法定代表人卢鹏，董事长。委托诉讼代理人郭聪，北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人康志彬，北京市京都（大连）律师事务所律师。被告于德礼，男，汉族，1956年1月3日生，住址大连市甘井子区。原告大连市国有房屋经营集团有限公司与被告于德礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭聪，被告本人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：根据大连市体制创新改革领导小组办公室《关于国有房屋无偿划转的通知》（大体创办字[2018]3号）的规定和《国有保障性住房划转协议》的约定，案涉房屋已经划转至原告名下，划转基准日为2017年12月31日，被告原是案涉房屋的租户，但2018年1月1日至今被告一直拒绝交纳租金。根据《大连市公共租赁住房管理办法实施细则》第十一条的规定，保障家庭累计六个月以上拖欠租金的，应当腾退公共租赁住房。被告拒绝交纳租金和拒绝腾退房屋的行为，侵犯了原告的合法权益，故诉诉至法院。请求：1、被告于德礼腾退大连市甘井子区房屋；2、被告于德礼支付租金和占用使用费至实际腾退房屋之日（租金暂计算至2020年4月30日为9413元），并支付违约金2400元；3、被告于德礼在腾退房屋时结清物业费、水、电、煤气、采暖费等。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。欠付租金属实，但被告是低保人员没有收入来源，无力支付租金。原告早已符合廉租房租住条件，希望按照廉租房的租金标准支付租金。或者，2017年至2018年的租金按照公租房的标准计算，由被告分期付款；2019年之后的租金，按照廉租房的标准计算。本院经审理认定事实如下：2013年12月12日，被告入住租赁的坐落于大连市甘井子区的公共租赁住房，建筑面积为36.81平方米，租金为20元/平/月。2017年10月16日，修订后的《大连市公共租赁住房管理办法实施细则》明确了中低收入住房困难家庭保障标准，保障面积标准为每户家庭40平方米；月补贴标准是租住甘井子区住房的，每个申请家庭予以补贴400元。2018年1月29日，大连市国有房屋经营有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）续签公租房租赁合同，约定甲方将座落于大连市甘井子区泉水P2区12号楼1单元33层10号住房（建筑面积36.81平方米）出租给乙方居住使用；甲方于2013年12月12日前将该房屋交付给乙方，并保证该房屋及附属设施设备能正常使用；合同期限为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；租金为736.2元/月；签订合同时，乙方一次性缴纳6个月租金，此6个月期满前30日内，乙方缴纳下6个月租金，按要求存入指定银行账户；逾期缴纳租金的，乙方每日按欠交租金额的千分之一支付滞纳金；签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2400元；乙方拖欠租金累计6个月以上的，甲方可书面通知乙方解除租赁关系，收回其承租的房屋；该房屋的物业费由甲方承担，供暖费、水、电、煤气、电话、宽带和有线（数字）电视等费用由乙方承担。合同还约定了其他条款。2018年2月14日，大连市体质创新改革领导小组办公室对大连市国土资源和房屋局下达了《关于国有房屋无偿划转的通知》（大体创办字[2018]3号）。根据该通知，包括案涉房屋在内的6792套保障性住房及8处公建（建筑面积共约33.64万平方米）由大连市国土资源和房屋局无偿划转给大连市城市建设投资集团有限公司所属的大连市国有房屋经营有限公司；划转基准日为2017年12月31日，以国有房屋的账面原值为基础，实行所有权和经营权同时划转的方式。2018年4月18日和2018年6月12日，原告先后两次在被告承租的房屋门上张贴缴费通知，要求被告于2018年6月30日前缴纳2017年12月31日前和2018年的房租。2018年8月23日，大连市国土资源和房屋局（甲方）和大连市国有房屋经营有限公司（乙方）签订了《国有保障性住房划转协议》。该协议第八条约定：乙方应以甲方出具的保障确认单为依据，与被保障对象签订或解除合同，提供或收回保障性房屋及处理相关法律事务。2019年3月1日，大连市国有房屋经营有限公司更名为大连市国有房屋经营集团有限公司，即本案原告。现原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院所确认的上述事实，有租赁合同、关于国有房屋无偿划转的通知、国有保障性住房划转协议、泉水A区公租房项目租户明细表（部分）、缴费通知单及当事人陈述等在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，予以采信。本院认为：第一，租赁期间届满后，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。我国合同法第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，大连市国有房产管理中心（甲方）与被告（乙方）签订了《大连市公共租赁住房租赁合同》，该合同约定的租赁期限为1年。期满后，被告继续使用承租的房屋至今，原出租人和现出租人均未提出异议，按照上述规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。第二，被告构成违约，应当承担违约责任。原告提供了符合合同约定的租赁物，已经履行了自己的合同义务。被告承租期间，未按约支付租金，已构成违约，依法应当承担违约责任。至2020年11月，被告拖欠原告租金计11767元。除支付本金外，还应当按约支付违约金。原告要求被告支付租金，并支付违约金2400元，数额计算适当于法有据，也符合合同约定，应予支持。第三，原告要求被告腾退房屋的请求，不应支持。虽然租赁合同中约定，乙方拖欠租金累计6个月以上的，甲方可书面通知乙方解除租赁关系，收回其承租的房屋，但2018年8月23日，大连市国土资源和房屋局（甲方）和大连市国有房屋经营有限公司（乙方）签订的《国有保障性住房划转协议》第八条约定，“乙方应以甲方出具的保障确认单为依据，与被保障对象签订或解除合同，提供或收回保障性房屋及处理相关法律事务”。本案中，原告并未出示由相关行政机关出具的解除合同确认单，被告亦未收到解除合同的通知书，原告现在请求被告腾退房屋的条件尚不具备，其请求不应支持。第四，原告要求被告在腾退时结清物业、水、电、煤气和采暖费用的请求，本案中亦不应支持。因腾退房屋的请求未予支持，要求被告在腾退时结清物业、水、电、煤气和采暖费用的请求，本案中亦不应支持。至于物业费，按租赁合同约定，由原告承担。原告不应请求被告承担。至于被告辩称按廉租房的标准计付租金及该租廉租房的问题，保障性住房租金的确定及是否能改租廉租房属于行政职权调整范畴，不属本案审理范围，被告可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条和第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告于德礼支付原告大连市国有房屋经营集团有限公司自2018年1月1日至2020年11月30日期间的租金11767元。二、被告于德礼于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市国有房屋经营集团有限公司违约金2400元。三、回原告大连市国有房屋经营集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元（原告已预交），由被告于德礼负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限是两年。审判员  刘丽娜二〇二〇年十一月十三日书记员  张文郁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。