福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2687号 上诉人（原审被告）：东山力新房地产开发有限公司，住所地东山县马銮湾。统一社会信用代码9135060061151457XN 法定代表人：施教斌，董事长。 委托诉讼代理人：颜旭龙，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈再生，男，1972年11月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人东山力新房地产开发有限公司（以下简称力新房地产公司）因与被上诉人陈再生商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院(2020)闽0626民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人力新房地产公司的委托诉讼代理人颜旭龙、被上诉人陈再生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 力新房地产公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回陈再生的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定力新房地产公司承担本案逾期交房的违约责任错误。1.力新房地产公司一审中已经提交了讼涉商品房的部分施工监理日志，一审法院未对此予以采纳，导致认定事实不清，应予纠正。2.陈再生存在逾期付款26天的违约行为，其应承担的逾期付款违约金，应与本案力新房地产公司的逾期交房违约金相抵扣，一审未予抵扣不当。3.讼涉楼盘的规划道路与相关市政配套设施因东山县政府的原因迟迟未能施工，导致讼涉楼盘的消防通道无法通过验收并导致讼涉商品房无法交付，属于不可归责于力新房地产公司的原因，应酌情免除力新房地产公司的逾期交房违约责任。 陈再生辩称：1.天气方面。力新房地产公司提供的监理日志没有连续监测天气情况，并且东山的天气本就多变，讼涉商品房至今未能通过竣工验收，逾期交房已经五年的时间，力新房地产公司以天气原因主张顺延交房不能成立。2.配套设施方面。楼盘周边的配套设施是否施工与讼涉商品房的交付没有关联，不能作为延期交房的原因。 陈再生向一审法院起诉请求：力新房地产公司向陈再生支付自2015年4月1日起至实际交房之日止以已付购房款492000元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金（暂计至2020年3月31日止为90000元）。 一审法院认定事实：陈再生于2014年1月2日与力新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定陈再生购买由力新房地产公司开发的址在福建省东山县康美镇美景路5号海景花园二期酒店式公寓902号商品房，总价款492412.8元。合同第八条约定：出卖人应当于2015年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的。政府行为、政策性原因及其他非出卖人原因造成的事由；其他施工过程中遇到的困难或因素导致延误工期的。合同附件六《合同补充协议》第五条第4点约定：“出卖人可据实予以延期交房的原因包括但不仅限于下列事由：当地人民政府及相关部门作出禁止施工、实施交通管制、噪音管制或其他限制施工的原因，以人民政府及相关部门公告或通知为依据予以顺延。当地出现昼夜降雨超过40MM或六级以上大风天气以及35度以上高温天气的以当地气象部门的气象报告为依据予以顺延。一周内非出卖人原因停水、停电达八小时以上的”。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同后书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，陈再生支付了全部购房款。一审庭审中，力新房地产公司确认案涉楼盘至今未竣工验收。现陈再生认为力新房地产公司未能按合同约定的时间履行交房义务，已构成违约，故诉至一审法院请求支持其诉讼请求。 一审法院认为，陈再生与力新房地产公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件六《合同补充协议》中关于交付期限、逾期交房的违约责任、房屋交付等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。陈再生已经支付了全部购房款，但至今力新房地产公司未按合同约定将符合条件的商品房交付给陈再生使用，已构成违约，力新房地产公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任。力新房地产公司提出案涉楼盘系因施工单位延误工期且未提交工程相关资料致工程无法进行竣工验收而主张顺延交房。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，该纠纷与本案系不同法律关系，故力新房地产公司的该主张不属可以顺延交房的情形，不予支持。力新房地产公司虽提供2012年3月1日起至2015年11月30日止的《气象报告》欲证明存在合同约定的可据实延期的情形，但其未提供案涉楼盘的施工日志、监理日志等材料以证明实际停止施工的天数，故力新房地产公司主张因气象原因导致施工延误的实际停工天数缺乏充分的证据，不予采信。力新房地产公司主张因案涉楼盘毗邻的规划道路及相关市政配套工程未动工建设，可据实延期交房，但案涉楼盘至今尚未竣工验收，规划道路及相关市政配套工程又未动工建设，故对力新房地产公司的该抗辩意见，不予采纳。综上，力新房地产公司主张顺延交房的事实均不能成立，不予支持。至今力新房地产公司逾期交付房屋已超过90日，现陈再生依合同约定请求力新房地产公司支付至交付房屋之日止的逾期交房违约金，并无不当，故对力新房地产公司抗辩认为陈再生可在合同履行完毕后再提出逾期交房违约金的意见，不予采纳。陈再生要求力新房地产公司以已付购房款492000元为基数自2015年4月1日起至交付房屋之日止按日万分之一支付逾期交房违约金，具有事实与法律依据，予以支持。至2020年3月31日止的逾期交房违约金为89839元（492000元×0.0001/天×1826天）。力新房地产公司提出陈再生已逾期支付购房款，应支付逾期付款违约金，但该抗辩事实不属本案审理范围，不予处理，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：力新房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈再生支付自2015年4月1日起至房屋交付之日止按日万分之一计算的逾期交房违约金，至2020年3月31日止为89839元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，减半收取计1025元，由陈再生负担2元，力新房地产公司负担1023元。 二审中，陈再生未提交新的证据。力新房地产公司提交五组证据：1.《施工监理日志》（20页）、2.《中共漳州市委统战部通知》、3.《总平面图》、4.《关于海景花园二期酒店式公寓存在质量问题需要整改完善的告知函》、5.《监理工作联系单》；欲证明因天气、讼涉楼盘周边道路及配套设施未施工及讼涉楼盘施工单位拖延工期等原因可据实延期交房。陈再生质证称：对该五组证据的真实性没有异议，但均与本案不具有关联性。本院对上述证据认证如下：对《施工监理日志》的真实性予以确认，其证明事项在后续焦点分析中予以认定。《中共漳州市委统战部通知》、《总平面图》、《关于海景花园二期酒店式公寓存在质量问题需要整改完善的告知函》、《监理工作联系单》的真实性予以确认，但该四份证据的内容仅能体现力新房地产公司向漳州市委统战部反映道路配套设施问题，以及力新房地产公司与施工单位之间存在的争议，不应作为本案延期交房的依据，其证明事项不予采纳。 双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，陈再生与力新房地产公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件六《合同补充协议》中关于房屋交付条件、交付期限、逾期交房的违约责任等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.力新房地产公司主张的天气原因、规划道路及配套设施原因及施工单位原因能否作为延期交房的事由，其应否承担本案逾期交房的违约责任；2.陈再生逾期付款的违约金应否在本案中进行抵扣。 关于力新房地产公司能否主张延期交房的问题。规划道路及配套设施方面：力新房地产公司主张因讼涉楼盘周边的规划道路及配套设施未动工建设，导致讼涉楼盘的消防通道无法验收并最终导致讼涉商品房无法交付。但力新房地产公司未能举证证明讼涉商品房未能通过消防验收是周边道路及配套设施的原因导致的，且讼涉商品房迄今未通过竣工验收，即使排除消防验收的问题，也同样达不到法定的交房条件。故力新房地产公司的该上诉理由不能成立，不予采纳。施工单位方面：力新房地产公司主张，因讼涉商品房的施工单位达鑫建筑公司存在逾期竣工及拖延交付内页资料的问题，导致讼涉商品房无法通过竣工验收。但根据合同相对性，逾期竣工及内页资料的交付问题系力新房地产公司与施工单位之间的关系，力新房地产公司依法不得将其与施工单位的内部关系作为向购房者主张延期交房的理由。该上诉主张亦不予采纳。天气原因方面：根据讼涉《合同补充协议》的约定，出现大雨、大风及高温天气时，力新房地产公司可以以气象报告为依据予以顺延交房。二审中力新房地产公司提供的《施工监理日记》可以证明讼涉商品房存在因天气原因而停工的情况，对此本院予以据实扣除。经核对《施工监理日记》，扣除其中不属于合同约定延期交房事由的法定节假日、电梯维修、停电（无法体现停电具体时长）及监理日记与气象报告记载不符的天数，力新房地产公司可据实延期的天数为5天（2014年3月20日下午、2014年3月31日、2014年6月3日下午、2014年6月15日、2014年6月16日、2014年7月24日）。扣除该5天可延期交房的天数后，本案力新房地产公司应承担的逾期交房违约金为89593.2元。 关于逾期付款违约金能否抵扣的问题。力新房地产公司主张陈再生存在逾期付款违约责任，应在本案中予以抵扣，但逾期付款问题与本案力新房地产公司的逾期交房问题属于不同的法律关系，陈再生逾期付款的违约责任未经审理，不属于应在本案中予以抵扣的情形。力新房地产公司的该上诉主张不予采纳。 综上所述，力新房地产公司关于因天气原因可延期交房的上诉请求部分成立，予以支持，其余上诉请求，予以驳回。一审判决适用法律正确，但因二审中力新房地产公司就实际停工提交了证据，本院据实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更福建省东山县人民法院(2020)闽0626民初718号民事判决为：东山力新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈再生支付逾期交房违约金89593.2元（计算期间自2015年4月1日起至2020年3月31日）； 二、驳回陈再生的其他诉讼请求。 一审案件受理费2050元，减半收取1025元，由陈再生负担10元，东山力新房地产开发有限公司负担1015元；二审案件受理费2050元，由陈再生负担20元，东山力新房地产开发有限公司负担2030元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈育生 审 判 员 林 健 审 判 员 黄 兴 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 杨 烨 书 记 员 林延龄