安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2972号 上诉人（原审原告）：纵义，男，1975年12月25日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：王维，安徽省宿州市埇桥区蕲县镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：徐州龙行教育培训学校，住所地江苏省徐州市欧洲商城****，统一社会信用代码5232030008502414X0。 法定代表人：乔汉金，该校董事长。 委托诉讼代理人：徐依华，安徽汇龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马涛，安徽汇龙律师事务所律师。 上诉人纵义因与被上诉人徐州龙行教育培训学校（以下简称龙行学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初3587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，本院对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 纵义上诉请求：撤销原判，发回重审或改判；本案一审、二审诉讼费由龙行学校承担。事实和理由：一审法院查明事实错误。1.即使认定新型冠状病毒属不可抗力，一审认定双方租赁协议自2020年5月29日解除错误。案涉租赁协议签订于2019年3月11日，约定租赁期限5年。受新冠疫情影响，包括纵义在内的人群及各种类型的经营主体均受到影响，龙行学校要求解除依法成立的租赁合同显失公允，对依靠房屋租金为生的纵义不公。龙行学校仅依据邮寄通知的方式将案涉协议解除过于草率，一审法院将案涉协议解除日期认定为龙行学校邮寄解除通知之日依据不足。2.一审在判决解除案涉协议后，未对龙行学校是否应交还案涉房屋进行认定错误。一审法院仅仅判决龙行学校支付2020年3月12日至5月29日租金不妥，应认定双方租赁合同自判决时解除，尚未交付租赁物的承租方应当按照租赁标准支付逾期占用费，计算至租赁物符合条件彻底交付之日。3.一审法院未对合同解除后，龙行学校负有租赁物门窗恢复原状的义务进行审查裁决错误。龙行学校在案发前虽打算与纵义减免房屋租金或终止租赁协议，但直至今日仍在案涉租赁房屋内存放物品没有主动搬离，在终止租赁后其改造的所有房屋门窗需要恢复原状，一审法院判决解除协议却未对租赁合同随附义务进行裁判错误。二、一审判决适用法律错误。龙行学校因在租赁房屋后遭遇新冠疫情，对其培训造成部分损失，但其一直在租赁房屋内堆放教学物品；虽主张解除合同但一直没有将租赁房屋交付纵义，应视为事实租赁关系仍存在。纵义发出通知函要求其搬离物品、恢复原状、交付钥匙，至今龙行学校也不予回应。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。据此，一审法院应在判决龙行学校实际交房的基础上，判令其按照法定标准支付实际占用房屋期间的费用及将变动房屋门窗进行恢复。纵义当庭补充因租赁房屋改动较大，疫情也已经基本结束，要求龙行学校继续履行合同，双方损失都较小。 龙行学校辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。龙行学校于2020年5月28日、29日连发两次解除通知，纵义也收到，纵义自接到通知起合同已经解除，一审认定正确。上诉状提到的是否交还房屋，龙行学校在开庭前就已经数次要求交还钥匙，纵义拒不接受，对租赁屋门窗恢复的义务应该另案处理，该主张与纵义一审诉求不符，一审未予判决符合不告不理的原则。龙行学校因疫情遭受巨大损失，无力开设教育机构，纵义要求继续履行租赁协议于法于理无据。龙行学校在解除合同前占用期间费用一审法院已经判决，之后是纵义不愿意接受钥匙，应该自行承担损失。该疫情影响是单方的，对龙行学校影响很大，对纵义影响较小。 纵义向一审法院起诉请求：1.判令龙行学校继续履行与纵义签订的商铺租赁合同；2.判令龙行学校支付纵义租金53000元，违约金10000元，合计63000元；3.诉讼费由龙行学校承担。 一审法院认定事实：2019年3月11日，纵义与龙行学校签订商铺租赁合同，合同约定纵义将其位于萧县安粮中央花园二期A26-110室、111室二间商铺出租给龙行学校使用。合同约定租赁期限为5年，自2019年3月12日起至2024年3月11日止，商铺第一年租金为50000元，租金从第二年递增6%，第四年年上浮8%。租金每年支付一次，并于每年4月2日前交至出租方。约定承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、承租方拖欠租金累计达到10天的，赔偿给出租方违约金10000元。对违约金和违约责任约定：1、在合同租赁期间出租房在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约赔偿违约金100000元；2、若乙方在甲方没有违约的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方当年度支付的租金不予退还，负责赔偿违约金10000元。第九条免责条款约定：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。合同签订后双方按照合同约定履行，龙行学校对承租房屋进行了装修，并开办“徐州龙行教育培训学校”，从事校外教育培训工作，支付了纵义第一年的租金。2020年因受新冠疫情影响，龙行学校从春节至今均处于停业状态，就房租与龙行学校协商未果，于2020年5月17日向纵义邮寄了告知函，要求解除租赁合同，纵义遂起诉。 一审法院认为：纵义与龙行学校于2019年3月11日签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、等价有偿、诚实信用原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于新冠××疫情的发生是否属于不可抗力，纵义与龙行学校签订的《商铺租赁合同》能否继续履行。今年年初在我国及世界范围内发生的新冠××疫情是一场重大突发公共卫生事件，对人类的身体健康造成了严重冲击，我国政府采取了最有力的防控措施。新冠××病毒是一种新型病毒，在爆发之前人类对其缺乏了解，新冠病毒短时间内的大面积爆发是在我国及世界目前的公共医疗水准下不能有效预见、不能避免，并不能迅速克服的客观情况，故新冠××疫情的发生具备不可抗力的法定构成要件，属于不可抗力。新冠××疫情发生后，我国采取了最严密最有效的防控措施，采取多措并举的方式做好疫情防控工作，其中一项重要防控措施就是所有教学机构全部停课，教育行业也是受新冠××疫情影响最大的一个行业，虽然新冠××疫情在我国及我县已经得到有效控制，但世界范围内仍有很多国家爆发和流行，我国国内也偶有聚集××例发生，毫不放松做好疫情防控工作，外防输入、内防扩算仍然是我国目前的一项重要工作，并趋于常态化，且涉案龙行学校培训机构为培训艺校考生，需要跨省跨区域参加校考，而很多高校根据疫情防控措施并未启动校考，亦没有明确的时间。龙行学校辩解基于疫情发生的现实情况，以不可抗力为由要求解除《商铺租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，具有法律依据。当事人依据该规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，龙行学校自2020年5月下旬通过微信、邮寄等向纵义送达解除合同告知函，纵义于5月29日收到该函，现纵义起诉要求继续履行合同，不予支持。参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项之规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考虑疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不同履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免责责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归则事由的，应当依法承担相应责任……。本案中，龙行学校三月初向纵义申请减免房租均遭到拒绝，四月初龙行学校宣布教学点倒闭，纵义对合同不能履行、自身损失扩大亦有一定责任，并综合本地区、涉案艺术类高考教育行业疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力，一审认为应全部免除龙行学校责任，故纵义诉请要求纵义给付违约金的诉讼请求，不予支持。因龙行学校向纵义发出解除通知函时间为2020年5月29日，其实际占用涉案房屋期间为（2020年3月12日-2020年5月29日），合计78天，故龙行学校应给付纵义租金11483元（53000元÷12个月÷30天×78天）。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、一百一十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、纵义与龙行学校签署的商铺租赁合同于2020年5月29日解除；二、龙行学校于判决生效后十五内给付纵义房租11483元；三、驳回纵义的其他诉讼请求。案件受理费1375元，减半收取计687.5元，由龙行学校负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。纵义提供如下证据：证据一，案涉房屋现状照片两张，证明案涉房屋内尚有龙行学校物品未搬离，房屋未交还，龙行学校应该支付占用房屋的费用；证据二，2020年7月30日告知函、纵义与龙行学校校长微信截屏及快递邮寄的电子存根，证明一审判决作出后纵义通过书面方式通知龙行学校腾退房屋，但至今房屋依然没有交钥匙也没有联系纵义，龙行学校答辩中称联系纵义交钥匙虚假。龙行学校发表质证意见为：对证据一的真实性、关联性、合法性均有异议，该照片无法证明拍摄时间地点，达不到证明目的。从照片反映屋里几乎没有什么物品，仅有一张桌子；证据二中告知函达不到证明目的，该件收件人是否是龙行学校不清楚，该邮件的寄件内容也不清晰，不能证明告知函送达给龙行学校，龙行学校之前没有将钥匙交付给纵义，结合纵义一审诉讼请求及其现在仍主张继续履行合同，其不接受钥匙符合逻辑；邮寄的告知函没有收到，但是微信上的收到了，告知函的内容不属实，龙行学校通过电话、中间人等多次要求交付钥匙，但纵义拒不接受。本院认证意见为，对于证据一仅从照片无法反映纵义所欲证明的事实，对纵义的该项证明目的本院不予认定；对证据二中的告知函龙行学校已经认可其通过微信方式收到，对该组证据的真实性予以认定，但该告知函系纵义向龙行学校发出，并无龙行学校方的回复，不能达到纵义的证明目的，本案不予认定。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，2020年初始在我国范围内发生的新冠疫情确系不可预见，且对我国各行各业产生不同程度的影响，因疫情防控的需要，国家和相关政府部门明文规定不准教育培训、娱乐等机构营业，新冠疫情对诸如龙行学校等的教育培训机构影响较大，一审结合本地的疫情发展情况及疫情防控需要认定新冠疫情对龙兴学校而言属不可抗力正确，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。因此依据上述法律规定，龙行学校享有法定的合同解除权。龙行学校亦按照双方租赁合同的约定向纵义送达了书面解除合同告知函，纵义于5月29日收到该函，之后未在法定期限内提出异议，一审认定双方的租赁合同于2020年5月29日解除并判决龙行学校支付租金至2020年5月29日具有事实和法律依据，本院予以维持。故，纵义关于一审判决认定案涉合同解除时间不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，案涉租赁合同解除后，龙行学校负有交还房屋及恢复原状的义务。纵义提起本案诉讼虽要求龙行学校继续履行合同，在庭审中其表示考虑合同确无履行可能，其愿意解除合同，但对于合同解除后恢复原状的费用，其要求龙行学校承担。审理认为，依据上述法律规定，纵义要求龙行学校在解除合同后交还房屋及恢复原状于法有据，应予支持。但因现双方对合同解除后产生的恢复原状等费用未能达成一致意见，现该部分费用无法确定，就交还房屋及恢复原状产生的相应费用问题双方可另行解决。 综上所述，纵义的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费87元，由上诉人纵义负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  赵 路 审判员  朱珊珊 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理崔玉凤 书记员张可心 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。