江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3862号上诉人（原审被告）:胡东，男，1966年11月20日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）:朱拥民，男，1973年1月23日生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人:邱君晖，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人:薛梅珍，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师实习人员。上诉人胡东因与被上诉人朱拥民房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡东的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱拥民的诉讼请求。事实和理由：1.对余款46000元朱拥民应承担不低于银行三倍利率计算的利息，尾款30000元也应支付按照银行同期利率标准计算的利息。2.因实际面积比买卖协议约定的面积多，故要求支付房屋差价，当时双方协商为10万元，10万元的组成为房差价、利息以及过户中介费用，这些问题理应在过户前解决，故其并没有不积极配合过户手续，其不存在违约，不应承担诉讼费。朱拥民答辩称,1.利息损失是对房屋买受人逾期支付的违约条款，其不存在逾期付款的行为，不应支付利息。2.从微信等证据可以看出，10万元补偿系胡东单方提出，其并未同意，且胡东明确表示如不支付10万元，则拒绝履行买卖合同，故一审诉讼费应由胡东承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。朱拥民向一审法院起诉请求：1.请求判令胡东继续履行房屋买卖合同，协助朱拥民办理无锡市惠山区堰新家园167-202室房屋（以下简称案涉房屋）过户登记手续；2.本案的诉讼费用由胡东承担。一审法院认定事实：2015年11月24日，胡东（甲方）与朱拥民（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方本着平等自愿原则订立房产买卖合同如下：一、合同标的：1、甲方自愿将位于堰新家园六期167-202室的房产转售给乙方，合同所称的房屋总面积为120平方米；（2）本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让给乙方，在首付款付给甲方当日起合同生效，甲方在一星期内把房屋移交给乙方。2、如由于乙方原因需退还房屋给甲方，在双方协商并同意的前提下，甲方可以退还当初所付的购房款，但乙方须承担违约金及相应损失。3、甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债券债务纠纷。4、如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债券债务纠纷的，由甲方承担全部责任并承担1%违约金。二、合同价款：1、房地产交易总价为￥336000元整（大写：人民币叁拾叁万陆仟元整），首期乙方向甲方共支付房款￥50000元整（大写：人民币五万元整）余款贰拾壹万元整在2016年2月20日付清，剩余肆万陆元整在2017年11月30日前付清，剩余叁万元甲方同意作为乙方留作五年内协同乙方办理土地、房产证保证金（如政策没土地证不享用办理土地证此条款），在房产证过户给乙方之日当天一次性付给甲方，未付余款肆万陆仟元乙方应承担不低于银行三倍利息，三万元按银行一年期利息支付。2、本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。公共部分于公共房屋分摊建筑面积不再另行计价。四、房屋交付及产权登记的约定1、甲方必须协助乙方办理本合同项下房屋所有权全部产证，所有费用由乙方承担。五、违约责任：1、双方协商一致同意，如甲方到期未能按合同中第一条第二款规定的价格及时间，乙方有权继续享有该房屋的所有权，并由甲方承担￥336000元的违约金，如乙方在第二期房款付款期日未付后一星期，乙方第一期所交定金作为违约金赔偿给甲方，甲方收回房屋。六、争议的解决方法：1、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不妥的，依法向房屋所在地人民法院起诉。七、特别约定：1、房屋交付后如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方所有。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字（捺印或盖章）后生效。胡东、朱拥民分别在出卖人（甲方）、买受人（乙方）处签名捺印，丁某在见证人处签名捺印。2015年11月24日、2016年2月24日，朱拥民先后向胡东交付房款50000元和210000元，胡东的儿子胡龙烨向朱拥民手书相应金额欠条两份。2016年7月25日、2016年12月20日，朱拥民先后向胡东交付房款16000元和30000元，胡东向朱拥民手书对应金额的欠条两份。另查明：2015年3月23日，惠山区长安街道拆迁管理办公室（甲方）与胡东（乙方）签订《无锡市惠山区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，就乙方房屋的拆迁补偿安置等事宜，经双方协商明确如下：1、经无锡市至诚房地产评估有限公司对乙方房屋及附属物的综合评估，现认定乙方房屋建筑面积291.60平方米，房屋评估总额为人民币壹拾贰万捌仟零肆拾肆元正；乙方支持惠山区建设，同意拆迁现有房屋及有关附属物、构筑物；因甲方需拆除乙方房屋及有关附属物、构筑物，为此，甲方一次性补偿给乙方人民币贰拾伍万肆仟陆佰陆拾元正；乙方应在固定期限内搬迁，并主动交清旧房钥匙及有关房产证、集体土地使用证；乙方能在15年4月20日前搬迁，则甲方一次性按拆迁建筑面积奖励乙方人民币100元/平方米，计贰万元正，每户最高建立诶不超过2万元；拆迁安置房一律以小高层、高层公寓房的形式进行安置（安置房建安基准价700元/平方米，楼层差价另行计算）；乙方选择产权调换补偿方式安置；甲方核定乙方安置面积245.8平方米，最终确认乙方实际安置面积为240平方米，其中照顾面积/平方米，户型为120㎡2套；安置房地点在堰新家园，具体安置房号则采用抽签方式并经有关部门见证确定；乙方在规定时限内参加安置房的抽签，则甲方一次性奖励人民币叁仟元正；乙方在固定时限内参加安置房的抽签，则甲方将按有关规定标准支付乙方陆人过渡费等。惠山区长安街道拆迁管理办公室在甲方处加盖公章，并由甲方代表杨国平加盖印章，胡东在乙方处签名捺印。再查明：据无锡市不动产（房屋）登记簿证明记载：案涉拆迁安置房屋权利人为胡东，编号WZ20200233743,该房屋坐落于无锡市惠山区堰新家园167-202号，发证日期为2019年8月28日，建筑面积126.14平方米。以上事实，由《房屋买卖合同》、收条、聊天记录、录音、《无锡市惠山区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》、无锡市惠山区集体土地拆迁房屋补偿安置房价结算明细表及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，朱拥民与胡东签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。朱拥民已经按约支付相应节点的购房款，胡东也应按照合同约定配合办理房屋过户登记手续。关于胡东要求朱拥民支付的100000元补偿的抗辩，胡东并未提交证据证明双方对此已经达成一致意见，故法院对胡东的该项抗辩不予支持。关于胡东要求朱拥民支付第三期房款46000元不低于银行三倍的利息损失的抗辩，结合合同文义理解，该利息损失约定系对房屋买受人逾期支付第三期房款46000元的违约条款，本案中朱拥民已经按约支付该期房款，不存在违约情形，故法院对胡东的该项抗辩亦不予支持。关于胡东要求朱拥民支付尾款30000元按照银行一年期利息标准计算的利息损失，因该款按约应与房屋过户同时履行，故朱拥民具有同时履行抗辩权，对于胡东主张的该款的利息损失法院亦不予支持。关于胡东要求朱拥民就案涉房屋实际超出合同约定面积给予补偿的抗辩，法院认为，双方对于超出部分面积是否需补交房屋面积差价款虽无明确约定，但是根据双方合同内容理解，合同约定的房屋总价336000元明确是按照合同所载的房屋面积120㎡和单价2800元/㎡计算所得，故胡东要求实际安置所得面积计算的差价符合合同文义及公平原则，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、胡东应于判决生效后立即协助朱拥民将胡东名下坐落于无锡市惠山区堰新家园167-202号房屋产权过户至朱拥民名下；二、朱拥民在上述房屋产权过户同时向胡东支付余款30000元及房屋面积差价款17192元。案件受理费减半收取计6900元,财产保全费5000元，合计11900元，由朱拥民负担561.58元，由胡东负担11338.42元。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，朱拥民向本院提供通话记录，证明其于2020年4月1日、4月2日电话联系胡东（132××××****），但胡东未予接听，证明胡东不愿意配合过户。胡东的质证意见为：对证据的真实性无异议，但是双方系在2015年签订房屋买卖合同，当时的联系方式是138××××****，具体情况一直是朱拥民跟其儿子联系，该号码至今仍在使用，132××××****是其2018年才办理的电话，其并未告知过朱拥民，对于陌生电话其并不必须要接听，故朱拥民称其不配合过户没有依据。二审另查明：一、2020年2月28日，胡东儿子通过微信告知朱拥民胡东的电话为132××******。二、一审中，案涉《房屋买卖合同》载明的见证人丁某出庭作证，称《房屋买卖合同》是胡东提供的，关于款项的支付，签订合同时双方约定除最后的3万元外，其他款项在2016年12月底付清就不计利息。三、双方确认案涉房屋于2020年4月1日可以过户。本案二审争议焦点为：一、朱拥民对于46000元、30000元这两笔房款是否需要支付利息；二、一审判令的诉讼费负担是否正确。本院认为：关于争议焦点一，根据《房屋买卖合同》的具体内容以及见证人丁某的陈述，一审法院认定该合同中关于46000元、30000元两笔房款的利息约定应认定系对房屋买受人逾期支付房款的违约条款并无不当。因上述两笔款项未存在逾期支付的情形，故胡东要求支付利息损失的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二，根据微信聊天记录及双方当事人的陈述，本案纠纷的起源系胡东要求朱拥民支付10万元补偿款才同意配合过户，故一审法院判令的诉讼费负担并无不当。综上，胡东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人胡东负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十一月二十七日书记员 宋勇梁