宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0213民初1532号 原告：王庆国，男，1955年7月25日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托代理人：陈海明，浙江求是行律师事务所律师。 被告：孙余杰，男，1983年2月9日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托代理人：吕晖，浙江嘉丰律师事务所律师。 被告：孙常林，男，1952年11月28日出生，汉族，公民省号码×××10，住宁波市奉化区。 被告：孙春光，男，1988年5月12日出生，汉族，住宁波市奉化区。 被告：孙春月，女，1982年12月19日出生，汉族，住宁波市奉化区。 第三人：袁玉意，女，1963年6月21日出生，汉族，住宁波市奉化区。 原告王庆国为与被告孙余杰、孙常林、孙春光、孙春月、第三人袁玉意案外人执行异议之诉一案，于2020年5月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月3日公开开庭审理了本案。原告王庆国及其委托代理人陈海明、被告孙余杰的委托代理人吕晖、被告孙常林、第三人袁玉意到庭参加诉讼，被告孙春光、孙春月经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王庆国起诉称：被告孙常林与胡善英系夫妻，先后生育被告孙春月、孙春光。2014年胡善英因病去世。第三人与被告孙余杰系母子关系。2011年找到原告要出卖涉案房屋，被告孙春光、孙常林、胡善英欠案外人毛芳杰钱（因无钱还债且俩套房屋已出卖给他人，其中涉案一套已出卖给夏瑜杰，该房屋没有造好，房屋买卖协议无效，最终被告孙常林、胡善英同意由毛芳杰全权经手出售该房屋抵债，后来毛芳杰找到夏瑜杰商量，夏瑜杰也同意出售，最终毛芳杰起草了涉案房屋买卖协议，因买方未着落，买方处空着），后由毛芳杰找到买方原告，并由其传达各自在落款时间为2009年10月11日的房屋买卖协议上签字，约定：被告孙常林将坐落于奉化市溪口镇联胜村岭下安置房9幢5号（9幢西1号）面积约165平方米以95万元价格出卖给原告；房款在签订协议之日一次性付清；如国家法律、法规允许办理过户登记手续时，被告方需无条件配合；如一方违约，违约方须向守约方支付违约金20万元；孙常林、胡善英在协议上签了字，奉化市溪口镇联胜村村民委员会也在协议上盖了章。 合同签订后，原告依约交付了95万元。2017年下半年，原告得知被告孙常林已作出不动产权证书（不动产登记地址为奉化市××镇××小区××幢××号），多次催促被告孙常林办理过户手续，但被告孙常林一直拖延不予办理。2017年11月27日，原告向法院起诉，要求确认原告与被告孙常林、胡善英签订的买卖合同有效及要求被告孙常林协助办理过户手续。同年12月22日开庭审理。2018年1月18日，原告查询得知，被告已于2017年12月15日将该房屋以85万价格（该价格包括被告孙余杰本次执行款项）出卖给第三人袁玉意。并于12月18日办理了正式过户手续。2018年1月23日，原告向法院提出确认被告孙常林与第三人袁玉意房屋买卖合同无效诉请。2018年5月2日，法院作出判决，确认被告孙常林与第三人袁玉意签订的房屋买卖合同无效。后被告孙常林、第三人袁玉意不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2018年8月6日以遗漏诉讼主体为由裁定发回重审。该案又历经一审、二审，最终确认被告孙常林与第三人袁玉意买卖合同无效。该判决生效后，被告孙常林、孙春光、孙春月及第三人袁玉意未将产权登记恢复至原状。后原告向法院提起要求被告孙常林、孙春光、孙春月、第三人袁玉意协助原告办理变更登记诉讼。2020年2月27日，原告被告知，因被告孙余杰提出的执行申请，法院查封涉案房屋，原告需提出执行异议，裁决后才能决定是否受理原告的协助变更登记案件。为此，原告提出执行异议，2020年4月26日法院作出裁定驳回原告的执行异议申请。 综上，原告与被告孙常林、胡善英签订的房屋买卖合同合法有效。被告孙常林、孙春光、孙春月及第三人袁玉意应协助原告办理上述房地产变更过户登记手续。同时原告购买的涉案房地产目前虽然没有过户，但责任不在原告，且原告已按合同约定支付全款并占有该涉案房地产；被告孙余杰取得债权依据不合法并已得到清偿。法院依被告申请执行并查封涉案房地产无法律和事实依据。为此，向法院起诉要求：一、停止对目前登记在第三人袁玉意名下的坐落于××镇××村××幢××号房地产的执行［不动产权证号：浙（2017）宁波市（奉化）不动产权第0××0号］的强制执行并解除对上述房地产的查封；二、确认原告与被告孙常林、胡善英落款时间为2009年10月11日房屋买卖协议有效，并确认登记在第三人名下不动产证号浙（2017）宁波市（奉化）不动产权第0××0号坐落于宁波市奉化区××镇××小区××幢××号房屋属原告所有。三、判令被告孙常林、孙春光、孙春月与第三人袁玉意配合原告办理浙（2017）宁波市（奉化）不动产权第0××0号不动产权证书项下房产产权变更登记手续（即由目前第三人袁玉意单独所有变更为原告所有），相关费用由被告孙常林、孙春光、孙春月与第三人袁玉意承担。 被告孙余杰答辩称：一、其是按生效的（2017）浙0213民初7187号民事调解提出申请执行，因此执行申请合法有据，作为被执行人的被告孙常林其名下的房产当然予以执行。 二、原告所诉与事实严重不符，原告声称此前与孙常林签订有房屋买卖，就提出本案诉讼，但事实上原告所主张的房屋买卖关系，是案外人毛芳杰与被告孙常林等人之间发生的民间借贷纠纷，毛芳杰为了实现所谓的债权，一手操纵，处置了被告的房产，是虚假诉讼。原告与孙常林的房屋买卖合同目前尚处于效力待定状态，有极大可能属于非法无效的，又鉴于原告从未向被告孙常林交付房款，更没有实际占用房屋，更没有办理过户登记，原告提出执行异议之诉，于法无据，应当被驳回。此前围绕涉案房产的两个判决，虽然确认第三人袁玉意与被告孙常林之间的房屋买卖合同无效，但是这两份判决书并没有确认原告与孙常林的房屋买卖合同有效，所以说原告与孙常林房屋买卖合同也处于效力待定状态，需要公安机关的侦查才能得出结论。目前原告的确权主张应当被驳回。 三、本案案由是执行异议之诉，原告第一项诉讼请求与此相对应，第二、三项诉讼请求属于合同确认之诉，不属于本案的处理范围。本案基础法律关系是执行异议之诉，对超出其基础法律关系的诉请应不予审理，应当驳回。 被告孙常林答辩称：房屋买卖合同上的字是其所签，但其跟原告是不认识的，是案外人毛芳杰操作的，其一分钱都没收到过。房屋造好后，原告也没有来居住过。 第三人袁玉意答辩称：涉案房屋是其实实在在买来的。 被告孙春光、孙春月未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见和证据材料，视为其放弃到庭答辩和质证的权利。 原告王庆国为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.房屋买卖协议、收条、银行流水各一份，用以证明被告孙常林已将坐落于奉化市溪口镇联胜村岭下的9幢6号以95万元价格出卖给原告，被告孙常林已收到原告95万元房款的事实。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰认为事实上原告与孙常林从未接触过，也未向孙常林支付过房款，是原告交给了案外人毛芳杰。被告孙常林确认字是签过的，是案外人毛芳杰让其签字，但签的具体内容不知道，也没有去看，95万元收条也是写过的，但钱没有拿到，跟原告也不认识，是毛芳杰一手操作的。第三人袁玉意表示不知情。本院对该证据的真实性予以确认。 2.承诺书一份，用以证明被告孙常林、胡善英曾将坐落于奉化市溪口镇联胜村岭下的9幢6号以25万元价格出卖给夏瑜杰，夏瑜杰自愿放弃购买并同意由原告购买的事实。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰认为与本案无关，不能说明原告举证目的。被告孙常林认为不是买卖，相当于抵债。第三人袁玉意表示不知道。本院对该证据的真实性予以确认。 3.证明、判决书各一份，用以证明被告孙常林将涉案房屋出卖给第三人袁玉意之前，已告知第三人袁玉意房屋已出卖给夏瑜杰及他人并在诉讼中，且被告孙常林在该案审理过程中对涉案房屋曾出卖给夏瑜杰的事实并无异议。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰对被告孙常林为什么要出具该证明是不知道的，据了解，孙常林将房屋出卖给袁玉意前并未告知该房屋涉及诉讼，且该判决书已被二审撤销，不能作为证据。被告孙常林确认该证明落款的名字是其所写，当时是谁叫其签字已经忘记了，其当时卖给袁玉意时好象没有跟她说过涉及诉讼这情况。第三人袁玉意表示孙常林卖房子给其的时候，根本没有说过涉及诉讼这个事情，对判决书真实性没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。 4.受理案件通知书、民事起诉状、民事裁定书各一份，用以证明原告于2017年11月27日向法院起诉要求被告孙常林、孙春光协助办理涉案该房屋过户手续，但因该案在开庭审理以后判决之前发现被告已将涉案房产过户给了第三人，故撤诉并提起了确认合同无效之诉的事实。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰对真实性无异议，被告孙常林表示忘记了，第三人袁玉意表示不知情。本院对该证据的真实性予以确认。 5.宁波市奉化区不动产登记查询证明、存量房屋买卖合同各一份，用以证明涉案房屋被孙常林于2017年12月15日出卖给了第三人袁玉意并于2017年12月18日办理了过户手续的事实。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰、孙常林、第三人袁玉意均无异议，本院予以确认。 6.民事判决书、民事裁定书各一份，用以证明原告要求确认被告孙常林与第三人袁玉意签订的房屋买卖合同无效历经一审、二审及重审，最终确认无效的事实。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰、孙常林、第三人袁玉意均无异议，本院予以确认。 7.起诉状、借条、民事调解书、房屋拆迁补偿安置协议、调查笔录、承诺书各一份，用以证明被告孙常林等人欠毛芳杰钱经法院调解生效，被告孙常林同意以房屋转让形式偿还债务。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰对真实性无异议，对合法性有异议，认为孙春光已向公安报案毛芳杰虚假诉讼，公安正在侦查中。被告孙常林对真实性无异议，但其听儿子孙春光讲并未借毛芳杰的钱，关于公安报案事项不知情。第三人袁玉意表示不知情。本院对上述证据的真实性予以确认。 8.民事诉状、应诉通知书、借条、传票、调解书各一份，用以证明被告孙余杰于2017年11月22日向法院起诉，要求孙春光还款，提供格式借条，上述借条结合孙余杰的年纪来看，孙余杰与孙春光、孙常林之间的借贷关系是虚假的事实。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰、孙常林、第三人袁玉意均无异议，认为借款是事实。本院对上述证据的真实性予以确认。 9.通知书一份，用以证明原告曾向贵院起诉（买卖合同纠纷），后来提起了执行异议申请，这个案子就拿回来了，没有正式立案。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰、孙常林、第三人袁玉意均无异议，本院予以确认。 10.岭下拆迁户有线电视开户、电开户证明各一份，用以证明原告实际管理涉案房屋的事实。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰表示不知情，被告孙常林认为房子并没有交付给原告，原告从来没有实际使用过涉案房屋，原告如何拿到上述证明不清楚。第三人袁玉意认为其于2018年装璜，一直由其在实际使用，水电都是其去开的，原告从未主张过。本院认为，经庭审查明，可以确认涉案房屋原告并未实际管理使用过的事实。 11.执行异议申请书、执行裁定书各一份，用以证明原告提出执行异议申请被驳回的事实。 对原告提供的上述证据，被告孙余杰、孙常林、第三人袁玉意均无异议，本院予以确认。 第三人袁玉意为证明自己的主张，向本院提交情况说明、证明各一份，用于证明联胜村村委会（吕东明）表示其忘记何时在原告与孙常林买卖合同上签字，涉案房屋于2011年中旬分配，当时出卖的价格是45万元左右的事实。 对第三人袁玉意提供的上述证据，原告王庆国、被告孙余杰、孙常林对真实性均无异议，原告王庆国认为买卖协议有落款时间，联胜村村委会的证明不符合单位证明的格式，且其不是评估机构，不能确定房屋价格，上述证据不能证明第三人的证明目的。本院对上述证据的真实性予以确认。 根据以上采信的证据材料并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 孙余杰为与孙常林民间借贷纠纷一案，于2017年11月22日向本院起诉，本院于同日立案受理，于2017年12月13日作出（2017）浙0213民初7187号民事调解书，根据该调解书，孙常林应于2017年12月18日之前归还给孙余杰借款本金20万元并支付相应的利息。因孙常林未按生效调解书履行上述付款义务，2019年12月11日，孙余杰申请强制执行。本院于2020年01月22日作出（2019）浙0213执3460号之一执行裁定书，裁定查封登记在第三人袁玉意名下的位于奉化区××镇××小区××幢××号的房地产。 另查明，孙常林与胡善英原系夫妻关系，胡善英已去世并于2015年2月25日注销户口，两人育有一女孙春月，一子孙春光。2010年9月9日，孙常林、胡善英、其子孙春光与案外人毛芳杰达成调解协议，本院据此作出调解书，确认孙春光归还毛芳杰借款及律师费63万元，孙常林、胡善英承担连带担保责任。2010年9月16日，案外人毛芳杰申请强制执行。2010年10月16日，本院裁定终结本案执行程序。 涉案奉化区溪口镇联胜村岭下安置房9幢6号（9幢西1号）原系孙常林、胡善英的夫妻共同财产。原告王庆国与孙常林、胡善英通过案外人毛芳杰各自在房屋买卖协议上签字。该协议约定被孙常林、胡善英将涉案坐落于奉化区溪口镇联胜村岭下安置房9幢6号（9幢西1号）的房屋以95万元价格出卖给王庆国，房款在签订协议时一次性付清，如国家允许办理过户手续时，孙常林应无条件配合，如一方违约，违约方需支付违约金20万元。胡善英在协议上签了字，联胜村村委会也在协议书上盖章，协议落款时间为2009年10月11日，同日，孙常林和胡善英出具收条一份，载明“今收到王庆国奉化市溪口镇联胜村岭下地块安置房现金购房款人民币玖拾伍万元正”。 2017年12月15日，孙常林将涉案房屋以85万元价格出卖给第三人袁玉意，并于同月18日办理过户手续。王庆国于2017年11月27日向本院起诉要求孙常林办理过户手续，后因涉案房屋被出卖给第三人，王庆国撤回起诉。2018年1月23日，王庆国向本院起诉要求确认孙常林与第三人袁玉意的房屋买卖协议无效，本院于2018年5月2日作出（2018）浙0213民初477号民事判决书，孙常林、第三人袁玉意对判决不服提起上诉，宁波市中级人民法院于2018年8月6日作出（2018）浙02民终2370号民事裁定书，裁定撤销（2018）浙0213民初477号民事判决，发回重审。本院于2018年9月19日重新立案审理，于2019年6月10日作出（2018）浙0213民初5004号民事判决书，判决确认孙常林与第三人袁玉意就涉案溪口镇岭下小区9幢6号房屋的买卖合同无效。孙常林、袁玉意不服该判决提起上诉，宁波市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）浙02民终3974号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 又查明，王庆国与孙常林就涉案房屋未办理过交接手续，王庆国从未与孙常林有过接触。 涉案房屋初始登记的不动产权属证书载明：权利人为孙常林，共有情况为单独所有，坐落溪口镇岭下小区9幢6号，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/市场化商品房，用途为城镇住宅用地/住宅，登记时间为2017年7月11日。 本院认为:根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人执行异议之诉系确定案外人是否对执行标的享有足以阻止其转让、交付的实体权利并由此可排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告如认为其系案涉房屋买受人，主张享有实体权利并要求对标的物停止执行的，应举证证明在法院对案涉房屋强制执行程序开始前，已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者买受人按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记四个要件，且四个要件须同时具备，缺一不可。本案中，原告虽主张在法院查封案涉房屋前与孙常林、胡善英签订了《房屋买卖协议》且已交付了购房款，并且在涉案房产登记不动产权证后几个月即向法院起诉要求办理过户手续，但从签订房屋买卖协议至今，原告自述未曾与房屋出卖方孙常林有过接触，双方未办理过房屋交接手续，原告亦未实际占有使用过涉案房屋，原告提供的证据也表明是案外人夏瑜杰一直占用着涉案房屋，第三人袁玉意的陈述也印证了涉案房屋之前由夏瑜杰占用，因第三人买受房屋后进行装潢与夏瑜杰发生冲突的事实。故原告王庆国对涉案房屋享有的权利不符合法律优先保护的物权期待权的四个构成要件，原告提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的第一、二项诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告的第三项诉讼请求不属于执行异议之诉的裁判范围，经本院释明后，原告仍不愿撤回，故在本案中对此不作审理。被告孙春光、孙春月经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告王庆国的诉讼请求。 案件受理费15150元，由原告王庆国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  王珂斐 人民陪审员  葛雪娟 人民陪审员  王忠强 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  葛华娟 附：本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。