广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22334号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁柱甜，男，1981年10月27日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审原告、反诉被告）：叶佩钻，女，1981年11月7日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜营营，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区石井街石安路****（仅限办公用途）。法定代表人：张健宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。上诉人袁柱甜、叶佩钻与上诉人广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁柱甜、叶佩钻上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判继丰公司在支付一审判决第一项333327.38元的基础上，增加支付逾期办证违约金513070.051元（即逾期办证违约金以1868427元为基数，按每日0.05%，从2017年11月6日计算至2020年4月30日止，共906天）；2.一、二审诉讼费由继丰公司承担。事实和理由：（一）袁柱甜、叶佩钻与继丰公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，合同中已经明确约定了逾期办证违约金标准，法院不应予以调整。一审判决已认定继丰公司迟延办证事实，继丰公司理应按照合同的约定承担逾期办证的违约责任。迟延办证违约金以及违约金标准0.05%是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定的范围，不存在应予调整的事实，且继丰公司并没有提出违约金过高的异议，也没有提供任何证据证明违约金过高，一审法院在此情况下主动调低违约金显失公平，对袁柱甜、叶佩钻合法权益造成损害。（二）关于逾期贷款房款迟延支付的违约责任并没有约定，一审法院不应主动增设合同双方当事人的权利义务。办理按揭贷款是由继丰公司主导并指定银行办理的。根据《顺丰翠园按揭贷款指南》，要求袁柱甜、叶佩钻提交相应资料给继丰公司或其指定的第三人代理办理按揭贷款，也即时间控制权在于继丰公司，而非袁柱甜、叶佩钻。双方在补充协议中约定了127日的宽限期，在宽限期内不计算违约金，在宽限期后区分是否解除合同的不同情况再计算违约金。一审法院直接修改双方的约定，在双方当事人意思自治以外主动增设一个贷款房款迟延支付违约金0.02%的标准，显然违背合同订立时的意思表示，也违背了合同法精神，增加了双方当事人的权利义务，并不恰当，应予纠正。（三）袁柱甜、叶佩钻履行了合同约定的付款义务，一审法院不应统一将逾期付款违约金与逾期办证违约金进行冲抵或酌情认定，且不应扣减14天的逾期办证期间。购房款的支付虽有迟延，但并非袁柱甜、叶佩钻的过错，袁柱甜、叶佩钻已全权委托继丰公司办理贷款事宜，办理贷款的时间掌握在继丰公司手中，且继丰公司主张逾期付款违约金的请求已超过诉讼时效，袁柱甜、叶佩钻无需再向继丰公司承担逾期付款违约金。且继丰公司直至一审庭审时才说明还可通过出具授权委托书的方式由其代缴契税，继丰公司未尽到如实告知义务，故相关逾期办证的责任应由继丰公司承担，14天办理公证的逾期办证期间也不应扣减。退一步说，合同是由开发商继丰公司单方制定并提供的，继丰公司既然放弃对贷款房款迟延支付违约责任标准的约定，就不能成为阻碍袁柱甜、叶佩钻按照合同约定主张逾期办证违约金的理由。即使法院认定袁柱甜、叶佩钻应承担逾期付款责任，逾期付款违约金也应另行计算，不应冲抵或统一调整。综上，一审判决对违约金的调整违背当事人约定，于法无据，于理不合，应予纠正。无论从诚实信用角度还是公平合理角度，守约方的合法权益都应得到保护。继丰公司二审答辩称，导致本案办证延迟的原因是政府部门调整了规划验收要求，将本不属于同期验收的电影院变更要求与涉案住宅楼一并验收，电影院的用地性质被政府部门错误登记为其他用地而非建设用地，对用地性质的认定错误直接导致整个楼盘的土地规划不合法，故没有办法办理规划验收，进而导致大确权以及对小业主登记产权的延迟。210个工作日的办证时期，应当以取得规划验收之日开始起计，且袁柱甜、叶佩钻存在逾期缴纳房款的行为，逾期缴纳房款的时间也应该冲抵办证时间。袁柱甜、叶佩钻明知已经通知其缴税，还故意拖延时间，其为获得逾期办证违约金而恶意拖延缴税并要求开发商一方承担责任，显失公平。在袁柱甜、叶佩钻明知道其要缴税才能办证的情况下，因其自身原因怠于履行缴税义务，因此产生的逾期办证责任，应当由袁柱甜、叶佩钻承担。另外，逾期办证违约金标准过高，违约金主要是惩罚过错方，但本案中继丰公司并没有给袁柱甜、叶佩钻造成损失，且继丰公司并非主观过错，所以违约金应予以调整，应以银行同利率的标准计算。继丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.改判袁柱甜、叶佩钻向继丰公司支付逾期付款违约金24525元及赔偿继丰公司损失373685元；3.一、二审诉讼费由袁柱甜、叶佩钻承担。事实与理由：袁柱甜、叶佩钻以继丰公司逾期办证为由起诉，一审法院认为规划验收调整不属于不可预见的事件，不支持继丰公司的意见，而同时对袁柱甜、叶佩钻逾期缴纳房款的行为又以超过诉讼时效为由不予支持，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。（一）1.办证期限的计算应该以取得规划验收条件为前提，规划部门也是产权办证单位，故规划验收要求变更导致的产权登记延迟属于不可抗力，不应由继丰公司承担违约责任，且袁柱甜、叶佩钻延迟付款的违约天数应在办证期限中相应顺延，办证期限应该从继丰公司取得规划验收之时计算。2.涉案房产项目规划验收存在政府部门变更验收要求，既是不可抗力也是情势变更，因此导致的产权登记延迟不属于继丰公司违约责任。白云区规划局在2014年原则同意住宅楼F1-F4栋（即涉案房屋所在住宅楼）同步办理规划验收，对于电影院和垃圾压缩站应在下一期住宅楼验收前先行办理规划验收手续，继丰公司正是基于对政府文件的信赖才放缓了电影院和垃圾压缩站的建设进度，但是继丰公司2016年12月向规划部门申请F1-F4栋验收时，广州市国土资源和规划委员会却在2017年1月11日的文件中变更了此前的规定，要求继丰公司先行或同步办理电影院和垃圾压缩站的验收，否则不予接收继丰公司提交的验收申请材料，办证部门先后截然不同的意见导致了F1-F4栋的规划验收延迟。此外，电影院的规划验收延迟也存在政府原因，政府部门将电影院地块原本的建设用地性质错误登记为其他用地性质，而其他用地性质土地是不能规划验收的，故政府部门错误登记有关地块性质也造成了电影院建设进度延迟和规划验收延迟，因此而导致的办证延误也不应该由继丰公司承担责任。3.根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，袁柱甜、叶佩钻未能按照合同约定支付房款并向继丰公司支付违约金，继丰公司有权拒绝其按期办证的要求。因此袁柱甜、叶佩钻逾期缴纳房款的时间也应冲抵办证时间。（二）袁柱甜、叶佩钻存在逾期缴纳房款的事实，按照合同约定，继丰公司有权直接从房款中处理该违约金，所以不存在超过诉讼时效问题。（三）一审法院计算逾期办证期限截止时间为袁柱甜、叶佩钻领取房产证之日显然错误，最多只能计算至政府部门核发房产证之日，且袁柱甜、叶佩钻提交办证资料和缴纳契税等属于袁柱甜、叶佩钻处理的时间应该剔除在办证期限之外。根据合同约定，继丰公司的办证期限要从袁柱甜、叶佩钻完全提交办证资料和交清所有费用包括契税才开始起算，一审法院没有将袁柱甜、叶佩钻提交资料和缴纳契税的时间予以扣除，明显与合同约定不符，应予改判。综上，一审法院认定事实部分不清，适用法律有误，应予改判。袁柱甜、叶佩钻二审答辩称，1.关于继丰公司所称因政府部门变更验收条件导致住宅楼迟延验收的问题，事实上电影院与垃圾压缩站可单独验收，相关函件已经明确告知继丰公司电影院及垃圾压缩站应在办理后期住宅楼验收前先行或同步办理，而不是与F1-F4栋住宅楼同步办理验收，且没有办理验收是继丰公司没能及时拆除与清理西北侧的围墙。假如政府部门错误登记土地信息或者变更规划验收条件，政府部门会出具相关的证明予以说明，政府部门是否错误登记、是否变更规划验收条件，是行政行为，不应在民事诉讼中处理。2.210多个工作日的办证时间是继丰公司承诺的，合同也是继丰公司提供的，其应在210个工作日内将不动产登记证书交付给袁柱甜、叶佩钻，继丰公司关于袁柱甜、叶佩钻逾期缴纳房款的诉讼请求超过了诉讼时效，不应支持。违约金标准在合同中有明确约定，法院不应调整，一审法院对违约金的调整属于干涉合同自由的行为。关于契税的缴纳问题，继丰公司应该一次性告知袁柱甜、叶佩钻，但是本案中没有任何证据证明继丰公司在告知的过程中不存在过错，所以该责任应由继丰公司承担，袁柱甜、叶佩钻同意一审认定。袁柱甜、叶佩钻向一审法院起诉请求：1.继丰公司支付逾期办证违约金（以1868427元为本金，按照每日万分之五自2017年11月7日计算至继丰公司为袁柱甜、叶佩钻办妥不动产登记证书并交付袁柱甜、叶佩钻之日止）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。继丰公司向一审法院反诉请求：1.袁柱甜、叶佩钻向继丰公司支付逾期付款违约金24525元（按每日万分之五，以450000元计算109天）并赔偿继丰公司损失373685元；2.本案反诉费由袁柱甜、叶佩钻承担。一审法院认定事实：2014年12月25日，叶佩钻向继丰公司支付定金200000元。2015年1月24日，袁柱甜、叶佩钻（乙方、买方）与继丰公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市白云区翠影路2号（自编号F4栋）××房（以下简称涉案房屋），建筑面积117.33平方米、套内面积100.78平方米、共有分摊面积16.55平方米；总金额1868427元，首期款1418472元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款450000元需于2015年3月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。乙方委托甲方办理产权登记，甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意，若乙方发生逾期付款的违约事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使单方解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方逾期付款，甲方不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料。交付房屋时甲方只需提供上述第（七）、（八）、（九）三项资料给乙方，视为甲方交付房屋符合约定。乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料并交纳相关费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。同日，袁柱甜、叶佩钻向继丰公司支付契税及印花税共56990元。2015年1月26日，袁柱甜向继丰公司转账支付1218472元。2015年1月28日，继丰公司向袁柱甜、叶佩钻出具金额为1418472元的房款发票。2015年7月31日，袁柱甜、叶佩钻向广东中粤云天律师事务所支付律师费、公证费、见证抵押备案登记费、办证综合费共计2763元。2015年8月1日，袁柱甜、叶佩钻出具委托书并办理了公证，委托区明洁等人办理涉案房屋的产权登记、抵押登记、注销登记、更正登记、调档查册等以及有关手续；领取房屋缴费通知书、办理退案等有关手续；领取房屋所有权证明文件包括房地产权证、房地产共有证、房地产他项权证；领取房屋抵押登记证明书；等等。2015年9月10日，袁柱甜向继丰公司支付贷款房款450000元。2015年9月14日，继丰公司向袁柱甜、叶佩钻出具金额为450000元的房款发票。2016年12月31日，继丰公司将涉案房屋交付给袁柱甜、叶佩钻。继丰公司称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证等证据。袁柱甜、叶佩钻对上述证据关联性均不予确认，称不能得出继丰公司所称的规划部门变更了验收要求，继丰公司系因自身过错导致无法及时完成规划验收，不能免除继丰公司迟延办证的责任。2020年2月25日，本案第一次庭审中，继丰公司主张因税务部门要求代缴税费必须出具公证的授权委托书，导致继丰公司无法为袁柱甜、叶佩钻代缴税费，考虑公证手续繁琐需且另外支出费用，故需要将预收的税费退还袁柱甜、叶佩钻并由袁柱甜、叶佩钻自行前往税务部门缴纳，再将税费发票提交给继丰公司进行不动产权证的办理。对此继丰公司出示以下证据：1.短信记录，显示曾有自称为涉案小区销售代理公司的员工于2019年4月15日向袁柱甜、叶佩钻方“138××××****”及“138××××****”的手机号码发送信息，通知袁柱甜、叶佩钻到指定位置办理税费退还业务及不动产证手续；袁柱甜、叶佩钻方回复税费应按合同约定由继丰公司代缴且需继丰公司赔偿逾期办证违约金，若继丰公司同意就违约金签署协议，否则不同意办理退税；对方回复其是代理，会将袁柱甜、叶佩钻意见进行转达。2.催促办理产权登记通知，记载继丰公司于2019年11月12日向袁柱甜、叶佩钻作出该通知，要求袁柱甜、叶佩钻于2019年11月20日前到继丰公司处退回契税并在2019年11月25日前将契税完税凭证交付继丰公司，等等。3.顺丰邮单。袁柱甜、叶佩钻对上述证据1真实性予以确认，但主张该短信并非有效通知，也无法确定发送信息的人员是继丰公司员工或有代理权的人；并当庭表示同意办理代缴税费的公证手续；对证据2、3不予确认，称未收到且顺丰邮单也无法查到投递记录。2020年3月23日，袁柱甜、叶佩钻办理出公证委托书，记载袁柱甜、叶佩钻委托案外人区明洁代为办理涉案房屋的缴税、减免（不征）税、领取受理回执手续等。2020年3月24日，袁柱甜、叶佩钻将公证委托书交至继丰公司处。2020年4月16日，涉案房屋登记至袁柱甜、叶佩钻名下，建筑面积117.81平方米。2020年4月30日，袁柱甜、叶佩钻从继丰公司处领取涉案房屋的不动产权证。对于继丰公司是否可以代为缴纳税费，一审法院向税务部门发函询问。2020年4月10日，国家税务总局广州市白云区税务局向一审法院复函，函载该局没有委托房地产开发企业代收契税。在办理房地产交易涉税业务时，交易双方可自行到办税服务厅办理或者委托中介机构或者个人代为办理，对委托证明没有特殊要求，只要委托证明写清楚正确的委托事项即可。一审法院认为：袁柱甜、叶佩钻与继丰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，继丰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为袁柱甜、叶佩钻办妥产权登记并交付不动产权证。继丰公司于2016年12月31日向袁柱甜、叶佩钻交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年11月6日。继丰公司于2020年4月16日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任。现袁柱甜、叶佩钻主张于2020年4月30日领取《不动产权证》，根据合同约定，继丰公司在210个工作日内负有将《不动产权证》交付给袁柱甜、叶佩钻的义务，故一审法院对袁柱甜、叶佩钻提出的逾期办证违约金应计算至领取之日的主张予以采纳，故继丰公司迟延履行办证义务906天。继丰公司抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地的用地性质情况均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，继丰公司提出的上述情况均属于继丰公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。继丰公司上述抗辩于法无据，一审法院不予采纳。继丰公司抗辩因袁柱甜、叶佩钻拒绝提交办证所需的契税完税凭证，拖延办证，一审法院认为，继丰公司虽于2019年4月15日通过短信通知袁柱甜、叶佩钻领回契税，但在短信沟通中，袁柱甜、叶佩钻表示拒绝办理退税后，继丰公司方人员并未告知还可通过出具授权委托书的形式由继丰公司代为缴纳契税，且该短信亦非合同约定的正式通知方式；继丰公司另主张于2019年11月12日向袁柱甜、叶佩钻作出催促办理产权登记通知并已将该通知邮寄送达给袁柱甜、叶佩钻，现继丰公司未能举证证实该通知的签收情况，袁柱甜、叶佩钻亦不予确认，应由继丰公司承担举证不能的不利法律后果。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，继丰公司应一次性如实告知袁柱甜、叶佩钻需提供的证件资料，现继丰公司直至2020年2月25日庭审时才说明还可通过出具授权委托书的方式由继丰公司代缴契税，应认定在此之前继丰公司并未尽到如实告知的义务，故相关逾期办证的责任应由继丰公司承担。袁柱甜、叶佩钻于2020年2月25日获悉并同意由袁柱甜、叶佩钻出具公证后的授权委托书交由继丰公司继续办证，并最终于2020年3月24日将公证委托书交至继丰公司处，间隔28天，该期间可予以扣减；但考虑出具公证委托书亦需继丰公司方提供被委托人情况，需要双方共同配合，故一审法院酌情认定扣减14天。故继丰公司逾期天数应为892天（906天-14天）。袁柱甜、叶佩钻主张已于2015年8月1日向继丰公司方出具过公证委托书，但该委托书中并未记载可由继丰公司代缴税费的事项，袁柱甜、叶佩钻以此主张无需再次出具委托书理据不足，一审法院不予采纳。关于逾期付款违约金。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，袁柱甜、叶佩钻应于合同签订之日起5日内支付首付款，最迟应于合同签订之日起127日内将贷款房款支付至继丰公司指定的账户，即2015年5月31日前，现袁柱甜、叶佩钻于2015年9月10日向继丰公司支付完毕贷款房款，存在迟延付款情况。但袁柱甜、叶佩钻主张继丰公司该项诉讼请求已超过诉讼时效，继丰公司未能提供证据证实在诉讼时效届满前存在中止、中断及重新计算的情形，故袁柱甜、叶佩钻主张诉讼时效已届满合理，一审法院予以采纳。故袁柱甜、叶佩钻无需向继丰公司承担逾期付款违约金。关于违约金标准，因《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故一审法院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。故继丰公司应当承担的逾期办证违约金应为333327.38元（1868427元×0.02%×892天）。关于赔偿损失，因继丰公司未能举证证实因袁柱甜、叶佩钻迟延付款导致继丰公司的损失，故继丰公司要求袁柱甜、叶佩钻赔偿损失无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月15日作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，广州市继丰房地产开发有限公司向袁柱甜、叶佩钻支付逾期办证违约金333327.38元；二、驳回袁柱甜、叶佩钻的其他诉讼请求；三、驳回广州市继丰房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。案件本诉受理费11256元，由袁柱甜、叶佩钻承担6224元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担5032元。反诉受理费3637元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担。本院二审期间，继丰公司向本院提交：1.情况说明，拟证明白云区人民政府石井街道办事处证实由于规划局误将电影院地块的土地性质登记为未利用土地，导致电影院规划验收迟延并直接导致三期住宅楼规划验收迟延和产权登记延后的事实；2.穗规划资源云业务函（2020）37号复函，拟证明电影院地块因为政府原因导致土地性质由原本的建设用地错误登记为其他用地，影响该地块办理施工许可证并导致规划验收延迟；3.《关于穗规划资源云业务函【2020】37号复函理解的答复》及企业信息登记，拟证明电影院地的地块性质错误登记，导致无法办理规划验收进而无法确权的事实，故逾期办证并非继丰公司原因导致；4.国有土地证、附图，拟证明整个顺丰翠园的地块都是一个国有土地证，包括涉案住宅楼和电影院地块，电影院地块性质错误导致整个土地规划不合法，无法办理验收和确权。袁柱甜、叶佩钻经质证认为，对证据1的真实性、合法性和关联性不予认可，石井街道办事处并非行政主体，无权作出认定，而且其与继丰公司存在利害关系，其所作的情况说明明显偏袒继丰公司；对证据2的真实性、合法性和关联性不予认可，该份证据并未显示是政府原因导致登记错误，而且该份复函是对阳媚的复函，并非对继丰公司的复函；对证据3的真实性、合法性和关联性不予认可，该份证据并非行政主管部门作出，是继丰公司找第三方作的答复，是第三方对函件的主观理解，不具有证明力；对证据4的真实性、合法性和关联性不予认可，该份证据并不能反映出是因为政府原因导致不合法。袁柱甜、叶佩钻向本院提交“天眼查”查询的继丰公司企业信用报告以及广州市石井建设开发有限公司企业信用报告，拟证明白云区人民政府石井街道办事处与继丰公司实际控制股东石井镇经济联合社存在利害关系。继丰公司经质证认为，对真实性、合法性没有异议，对关联性不予确认，该份证据不能否定继丰公司证据1的效力，这些企业信息报告体现不出石井街道办与继丰公司存在任何关联。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、继丰公司是否需要支付逾期办证违约金；二、逾期办证违约金的计算标准；三、袁柱甜、叶佩钻应否向继丰公司支付逾期付款违约金以及赔偿损失。关于争议焦点一。本院评析如下：根据双方补充协议第6.2条的约定，因政府的行政行为导致工程停工、规划设计变更；……，甲方（继丰公司）有权顺延交付期限。但该条款针对的是房屋交付时间能否顺延所作出的约定，并不适用于办证期限的顺延。根据双方补充协议第13条的约定，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方（继丰公司）不承担任何责任。补充协议中虽有上述约定，但本案现有证据不足以证明涉案房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是政府办证部门原因造成的，继丰公司依据前述合同约定要求顺延办证期限显然缺乏理据，本院不予支持。涉案补充协议约定：“乙方（袁柱甜、叶佩钻）逾期付款，甲方（继丰公司）不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”，补充协议约定“乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限……”，上述约定并未明确继丰公司有权在袁柱甜、叶佩钻未支付逾期付款违约金的情况下拒绝履行办证义务。支付全部购房款系购房人的主要合同义务，向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。袁柱甜、叶佩钻已经支付全部购房款，其主要合同义务已经履行，袁柱甜、叶佩钻因存在逾期付款需支付的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价，继丰公司在本案诉讼之前亦无向袁柱甜、叶佩钻主张过逾期办证的违约金，继丰公司现以袁柱甜、叶佩钻未支付逾期付款违约金为由主张其可顺延办证期限的理由，有违公平、合理原则，其该上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国契税暂行条例》[国务院令第224号]第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”根据上述规定，袁柱甜、叶佩钻系契税的缴纳义务主体，涉案房屋在契税未缴纳之前无法办理权属变更登记手续。《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定“2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税”。《税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》虽约定：“乙方（袁柱甜、叶佩钻）委托甲方（继丰公司）办理产权登记”，但未明确约定由继丰公司代购房业主缴纳契税，从继丰公司无权代征契税以及袁柱甜、叶佩钻将契税款项交付给继丰公司的事实来看，继丰公司与袁柱甜、叶佩钻之间就契税缴纳仅能形成委托关系，即双方合意由袁柱甜、叶佩钻委托继丰公司代其二人向相关税务部门缴纳契税。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”继丰公司与袁柱甜、叶佩钻之间就契税缴纳形成委托关系，继丰公司可以随时解除该委托关系。继丰公司于2019年4月15日以短信方式通知袁柱甜、叶佩钻领回已缴纳的契税款并要求其二人自行缴纳契税，已作出解除委托关系的意思表示，袁柱甜、叶佩钻应在该委托关系解除后的合理期限内自行办理契税的缴纳事宜，综合考虑缴纳契税以及办证所需时间，本院酌定该合理期限以60天为宜。袁柱甜、叶佩钻收到继丰公司的通知后将逾期办证违约金的赔偿问题作为自行缴纳契税的前提缺乏合同依据以及法律依据，其二人拒绝自行缴纳契税所导致的办证迟延责任在其自身，故超出合理期限外的逾期办证责任应由袁柱甜、叶佩钻自行承担。扣减袁柱甜、叶佩钻迟延缴纳契税造成延误的天数，继丰公司逾期办证天数应为584天，一审法院关于继丰公司逾期办证天数的认定不当，二审予以纠正。关于争议焦点二。袁柱甜、叶佩钻上诉主张逾期办证违约金应按每日万分之五计算，但本院审理期间，袁柱甜、叶佩钻既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，将逾期办证违约金调整为每日万分之二，并无不当，本院予以认可。袁柱甜、叶佩钻的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据上，继丰公司应向袁柱甜、叶佩钻支付逾期办证违约金为218232元。关于争议焦点三。合同附件补充协议约定：“乙方（袁柱甜、叶佩钻）以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方（继丰公司）的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款……”，袁柱甜、叶佩钻申请的贷款直至2015年9月10日才支付至继丰公司的账户，确实存在逾期付款行为。合同对剩余购房款到账时间有明确约定，即袁柱甜、叶佩钻最迟应在2015年5月31日之前付清剩余购房款，继丰公司自袁柱甜、叶佩钻未按约定付款之日即应知悉自身的权利受到侵害，继丰公司未能提供证据证实本案在诉讼时效届满前存在中止、中断及重新计算的情形，故袁柱甜、叶佩钻主张诉讼时效已届满合理，一审法院予以采纳并无不当。继丰公司认为其主张的逾期付款违约金未超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。继丰公司并无充分证据证明其因袁柱甜、叶佩钻逾期付款所致的损失，一审法院驳回继丰公司要求袁柱甜、叶佩钻赔偿损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，继丰公司关于袁柱甜、叶佩钻须对因契税迟延缴纳造成办证延迟承担责任的上诉请求成立，本院予以采纳；袁柱甜、叶佩钻的上诉请求以及继丰公司的其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2276号民事判决第三项；二、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2276号民事判决第二项；三、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2276号民事判决第一项为：于本判决送达之日起五日内，广州市继丰房地产开发有限公司向袁柱甜、叶佩钻支付逾期办证违约金218232元；四、驳回袁柱甜、叶佩钻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费12264元，由袁柱甜、叶佩钻负担7691元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担4573元；反诉受理费3637元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担3637元。二审案件受理费11115元，由袁柱甜、叶佩钻负担1151元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担9964元。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十一月三十日书记员 贾 妍苏劲丹