黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑2701民初21号原告：庞雲龙，男，1989年7月6日出生，汉族，系加格达奇航空护林站职工，住黑龙江省塔河县，现住黑龙江省大兴安岭地区。被告：突泉县凯达房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区。法定代表人：焦林鹰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘凤慧，黑龙江明言律师事务所律师。原告庞雲龙诉被告突泉县凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）商品房销售合同纠纷一案，原告庞雲龙于2020年1月13日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序分别于2020年4月14日、2020年4月28日和2020年10月29日公开开庭进行审理。原告庞雲龙、被告凯达公司的委托诉讼代理人刘凤慧到庭参加诉讼。现已审理终结。原告庞雲龙向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告返还原告购房款275,700.00元，要求被告给付以275,700.00元为基数按照年利率6%计算的自2016年12月19日起至购房款全部给付之日止的利息；3.由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2016年11月22日在被告售楼处购买加格达奇区XXXX一户,并将买房子的首付款10万元拿到被告的售楼处，交给了被告公司的工作人员焦健，由被告公司出具了收据。被告要求尾款175,700.00元要在1个月内结清，否则首付款不予以退还。2016年12月19日付的尾款，当时原告去售楼处交钱，但是没有拿现金，拿的银行卡。当时被告公司的工作人员说直接转账方便。原告向被告交付尾款175,700.00元后,于同日与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定被告应于2018年12月30日向原告交付使用XXXX住宅。但到了合同约定的房屋交付日期，原告要求被告交付房屋时，原告得知楼房并未盖到27层，被告无法交付。基于以上事实，原告诉讼至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告凯达公司答辩称：原告诉请没有事实依据和法律依据，其请求应予以驳回。原告是在王文义和甄聪手中购买的房屋，也将款项交给王文义和甄聪处，被告只是接受王文义和原告的要求，给原告出具了购房收据和《商品房买卖合同》，现王文义因强制出售被告公司房屋被司法机关以涉嫌强制交易罪进行刑事侦查，现案件在大兴安岭地区人民检察院，案涉人员甄聪也予以行政处罚。该处房屋属原告非法所得，因此不应被法律保护。并且原告尚有59,964.00元购房款及3万元逾期利息没有给付，原告所称要求逾期交付房屋的违约金及其请求没有任何依据。即使原告《商品房买卖合同》合法有效，也应按照合同要求，全面足额给付房款。原告违约在先，要求交付房屋或返还购房款，没有任何法律依据，违背法律规定，诉讼中弄虚作假，请求人民法院不予以支持。本案原告围绕诉讼请求提交四份证据：证据一.2016年11月22日收据复印件一份1页（原件经核对无异后退还），该收据盖有被告财务专用章，写明交款人为庞雲龙，交款金额为10万元，在收款事由中注明“收到XXXX号房屋面积119.88㎡首付款，余款于12月22日前交清，过期不交，定金不予退还”。欲证明原告将首付款10万元现金直接交给了售楼处，被告公司的焦健收的钱，当面点清，并出具了收据。证据二.2016年12月19日收据复印件一份1页（原件经核对无异后退还），该收据盖有被告财务专用章，写明交款人为庞雲龙，交款金额为175,700.00元，在收款事由中注明“收到XXXX号房屋面积119.88㎡尾款。”欲证明原告到售楼处交付尾款，原告应售楼处要求将款项转到指定人员账户中。证据三.大兴安岭农村商业银行出具的用户名为庞雲龙，账号为XXXX的交易明细打印件一份1页，欲证明原告于2016年11月22日在农村商业银行取出10万元去售楼处交付首付款。于2016年12月19日取出18万元，交付的尾款。证据四.《商品房买卖合同》复印件一份8页（原件经核对无异后退还），欲证明原告在售楼处购买房屋，跟被告公司签的《商品房买卖合同》，双方对房屋的位置、价格、面积、付款方式、交付时间等内容进行了约定。被告经质证，对四份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为原告并未将购房的首付款和尾款交与被告，《商品房买卖合同》是被告应王文义的要求出具的。被告凯达公司提供的证据有:证据一.被告公司的售楼员焦健出庭作证，欲证明原告所提交的证据一、证据二和证据四是其听从王文义的要求出具的，其并没有收到这两笔钱，对于房屋的价格是焦健按每平方米2,800.00元计算，王文义让出多少钱的收据其就出多少钱的收据，具体房款是否交清，其并不清楚。被告以此欲证明原告与甄聪、张茂良一同来到售楼处，与王文义达成《房屋买卖合同》，并且将款项交给王文义后才到被告处让被告出具收据和《商品房买卖合同》。原告质证后不认可焦健的证言，质证意见为，在购房前到售楼处去看过房子，焦健接待的原告，告诉其五号楼会盖到33层，2,800.00元每平方米，2017年竣工，最后原告决定购买五号楼1单元东A2701号。原告与张茂良和甄聪不认识，也未与他们一同进入售楼处。购楼时在售楼处交的10万元定金，并出具了收据，焦健说未收到钱与事实不符。关于房屋的价格，合同是写的33万余元，但实际是27.57万元，原因是焦健说被告公司楼房急于出售，回笼资金，合同上必须是按照每平方米2,800.00元书写，以防止原告给别人看合同，被告没有办法再按照2,800.00元/平方米卖房子。证据二.被告公司的售楼经理刘艳华出庭作证，证明内容与焦健一致，被告欲证明的问题与所提交的证据一相同。原告对证据二证明的问题有异议，理由为2018年到2019年，原告都去售楼处找过，售楼处工作人员让其回家等，建好后交楼。庭审中，焦健和刘艳华均证实，因被告公司欠王文义钱，2015年王文义带人到被告开发的XX小区售楼处，告诉售楼处人员房屋由其销售，以房屋销售款偿还被告对王文义的欠款，经售楼人员与公司的法定代表人焦林鹰联系，焦林鹰表示知道此事，之后一直到2017年，王文义共卖出过40-50户房屋，其中有30余户已交到购房者手中并入住。证据三.被告所开发的XX小区施工人宋明出庭作证，欲证明2016年11月底，原告到被告售楼处购楼，购买了XXXX号房屋，对于原告是否交钱，宋明不能确定，但认为当时其在售楼处会议室玩电脑，售楼处的人与原告在里面办公室谈售楼事宜，因电脑的办公桌上面才有点钞机，如果售楼员焦健要收钱的话一定会来宋明玩电脑的办公桌上使用点钞机，但是直到结束宋明也没看到焦健来点钞。被告欲证明原告来售楼处后焦健没有用点钞机收款，证人没有看到原告交款。原告的质证意见为该证人对事情不了解，并且在屋外，看到的角度有限，并不能证明任何问题。证据四.原告交首付款当天，甄聪作为经手人给被告出具的收据复印件一份1页；原告交尾款时，张茂良作为经手人给被告公司出具的收据复印件一份1页（原件经核对无异后退还），欲证明两笔钱原告均未交给公司，而是交给案外人甄聪和张茂良。原告质证后对该证据真实性没有异议，但认为这是开发商与甄聪和张茂良之间的收条，与原告无任何关系。证据五.建设工程规划许可证复印件一份3页、建设用地规划许可证复印件一份3页、商品房预售许可证复印件一份1页，共计三份7页，欲证明被告依法取得土地使用权进行开发建设，并进行销售。由于该处土地建设的楼房可办理不动产证，所以该证据原件现被不动产中心收回。原告质证后认为对真实性没有异议，该证据建设工程规划许可证上显示，楼房只建设到17层。证据六.哈尔滨铁路局XXXX号文件复印件一份2页、加格达奇区人民政府XXX号文件复印件一份3页、小区说明复印件一份1页，共计三份6页，欲证明被告开发五号楼是当时铁路居民上访要求动迁，加区政府要求被告开发，在小区说明中，被告明确向加区政府提出要求，二期工程包括5号楼建设33层。原告对该份证据的真实性没有异议，但不同意被告证明的问题。证据七.林海蓝钻5号楼设计图纸复印件一份4页（原件经核对无异后退还），欲证明被告公司经审批后对该工程委托黑龙江东城建筑设计有限公司进行设计，图纸第二页建筑施工图设计说明第二条项目概况2.3明确建筑层数高度，本建筑地下1层，地上**，建筑高度为98.15米。欲证明被告公司取得用地许可后，均按层高33层进行设计和施工准备，后期因客观原因没有建到33层。原告发表质证意见为对真实性没有异议，但不认可被告证明的问题，认为2014年民航就存在，为什么当时建筑的时候没有安全问题，后期又存在安全问题。本院依职权调取的证据有：王文义刑事卷宗内王文义卖房收据复印件2页，XXXX号刑事附带民事判决书第87-90页、286-287页复印件6页（原件经当庭核对无异）。对于原、被告提交的证据，本院分析评判如下。对于原告提交的四份证据，被告对其真实性无异议，本院对此四份的真实性予以认可。对于原告欲证明的问题：证据一的付款数额和时间与证据四的取款时间和数额一致，形成完整证据链条，本院予以采信。证据二付款数额与证据四相差4,300.00元，根据日常生活经验，居民取钱基本都是以整数为单位，在交付175,700.00元的尾款时，取出18万元符合生活经验，结合证据二与证据四付款时间上的一致性，本院对证据二予以采信。证据三是经由大兴安岭地区行署建设局和大兴安岭地区工商行政管理局印制的格式合同，内容符合法律规定，盖有被告的公章和法定代表人名章，有原告的签字，对此份证据本院予以采信。证据四是由大兴安岭地区农村商业银行出具的书证，本院予以采信。关于被告所述没有收到购房款，并在王文义的要求下出具收据和《商品房买卖合同》的质证意见。根据本院调取的XXXX号刑事附带民事判决书所认定的事实，本院认为，被告法定代表人焦林鹰在开发林海蓝钻楼盘时资金紧张，先后向王文义和甄聪借款。因焦林鹰未能偿还欠款本息，王文义纠集甄聪等人自2015年9月27日强行进入林海蓝钻售楼处组织人员销售楼房，焦林鹰迫于王文义等的势力同意王文义进行销售。本案中，庞雲龙交付的首付款和尾款，实际被王文义收取。对于被告所提交的七份证据：证据一、证据二、证据三是三位证人证言，《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的根据，（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言。被告所提供的三位证人，焦健、刘艳华是被告工作人员，其中焦健与被告法定代表人焦林鹰是亲属关系，宋明是被告所发包工程的施工人，并且工程款还未结清，因此，三位证人与被告均有利害关系，其所作的于被告有利的证言要结合其它的证据综合判断，纵观全案证据，焦健和刘艳华的证言除了二人的陈述以外，无其它证据予以佐证，因此对二人的证言本院不予采信。《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定：证人应当客观陈述其亲身感知的事实，作证时不得使用猜测、推断或者评论性语言。对于原告在被告处购楼是否交钱，宋明只是凭借焦健没有到其玩电脑的桌子上使用点钞机而推断原告没有交钱，在原告是否向被告交钱的问题上，宋明明确表示因为他没在屋内，具体交没交钱没看到，因此宋明的证言并不能达到被告欲证明的事实。证据四是甄聪和张茂良为被告出据的收据，被告欲以此来证明没有收到此二笔款，但被告出示此证据，仅能证明甄聪、张茂良与被告之间有着其它的法律关系，但不能以此来否定原、被告之间房屋销售法律关系，亦不能证明原告没有向被告交付购房款项，因此，对证据四本院不予采信。对于证据五系国家行政机关作出的行政许可，本院予以采信。对于证据六、证据七，本院认为，对于林海蓝钻小区楼层的建设情况，应以行政机关审批通过的规划为准，不能以开发方的设计方案和情况说明为准，涉案工程的《建设工程规划许可证》中的批准建设楼层为17层，开发方应按规划进行施工，应认定为该小区建设的房屋为17层，因此，对证据六、证据七的真实性本院予以认可，但对于被告所欲证明小区的规划为33层的陈述不予采信。综合以上证据，经审理查明：庞雲龙为购买凯达公司开发的XXXX号房屋，于2016年11月22日交付首付款10万元，凯达公司向庞雲龙出具收据一份。于2016年12月19日，交付尾款175,700.00元，凯达公司向庞雲龙出具收据一份，并与庞雲龙签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款约定：“出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2,800.00元；该户面积119.88平方米；总价款335,664.00元，大写叁拾叁万伍仟陆佰陆拾肆元。”。第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2018年12月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人未在本合同所签订的交付日期内将所购商品房交付买受人，可在合同签订的交付日期第二日起，顺延90个自然日。如延期后仍未交付买受人，则按国家规定执行赔偿。”。再查明，凯达公司法定代表人焦林鹰在开发林海蓝钻楼盘时资金紧张，先后向王文义和甄聪借款。因焦林鹰未能偿还欠款本息，王文义纠集甄聪等人强行进入林海蓝钻售楼处组织人员销售楼房。在销售期间，王文义以每平方米2,600.00元至2,800.00元不等的价格、每层不加价进行销售。本案中，庞雲龙交付的首付款和尾款，实际被王文义收取。结合双方当事人的举证、质证和辩论意见，本院认为，本案的争议焦点问题有三：一是原、被告所签《商品房买卖合同》是否有效及房屋价款的认定；二是原告是否可以解除案涉《商品房买卖合同》，如果解除，被告是否承担返还购房款的责任；三是原告诉请的利息请求能否得到支持。关于第一个问题，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护。本案中，庞雲龙分两次付清房款，凯达公司向庞雲龙出具收据，凯达公司与庞雲龙签订《商品房买卖合同》，双方对房屋销售达成合意，并无导致合同无效的原因，因此合同依法成立，双方应依约履行。虽然庞雲龙的购房款最后为王文义、甄聪取得，但这是凯达公司与王文义、甄聪之间的民间借贷法律关系，并不能以此来否定凯达公司与庞雲龙之间的房屋买卖合同的效力。关于房屋的价款，双方当事人在《商品房买卖合同》中有明确约定，但在实际履行中，原告交付的款项少于合同中约定的数额，对此，本院认为，合同内容是双方约定的结果，对于约定的合同，当事人协商一致，可以予以变更。案涉《商品房买卖合同》中约定原告以一次性付款的方式付清房款，在签订合同的当天，原告交付10万元首付款，后又交付房款175,700.00元，被告出具收据并注明此款为案涉房屋的尾款，从该收据所表述的内容看，案涉房屋的价款原告己全部付清，结合被告此后未再就购房款找过原告的事实，应视为被告对付款方式和数额进行了变更，实际是以275,700.00元销售的房屋，付款方式为分二次支付。因此，对于被告要求原告给付剩余59,964.00元购房款及3万元逾期利息的答辩意见，本院不予支持。关于第二个问题，首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中原、被告是商品房买卖关系，原告的主要义务是交付房款，被告的义务是依约交付房屋，原告已依约全部付清房款，但被告却逾期未能交付房屋，同时，案涉5号楼实际建筑的楼层只有17层，双方签订的27楼的销售合同根本不可能履行，因被告的违约行为，合同的目的已不能实现，因此，在原、被告双方不能达成新的协议的前提下，原告享有法定的解除权，有权要求与被告解除合同。其次，合同解除后，被告是否承担返还购房款的责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告已经履行交付购房款的义务，合同解除后，原告可以要求恢复原状，即要求被告返还购房款。关于返还的主体，本院认为，一是被告所开发的林海蓝钻小区楼盘面向社会公开进行销售，并设立售楼处负责售楼事宜，原告做为购房者，到售楼处购房并与被告签订合同，合同的当事人分别是原、被告，根据合同相对性原则，返还购房款的主体为被告。二是原告分两次将购房款交付被告，在房屋无法交付时，被告有义务将购房款返还原告，在没有证据证实原告与王文义认识并串通的情况下，被告为原告出具收据和《商品房买卖合同》，就应承担由此带来的法律义务。三是虽然王文义强制销售被告所建房屋属实，但是被告配合王文义出具各种手续销售案涉小区的房屋。在长达两年的时间里，对王文义卖出的50户楼房中30户左右房屋交付购房人手中，应视为被告对这一销售行为的认可，也应承担由此带来的法律后果。四是被告的法定代表人焦林鹰因拖欠王文义、甄聪钱款，王文义、甄聪在林海蓝钻强行售楼偿还其欠款本息。虽然王文义、甄聪因此构成刑事犯罪，但是该犯罪侵犯的是被告的合法权益。原告作为被告销售房屋的善意相对人，权益应得到保障，被告亦应返还购房款。五是甄聪、张茂良向被告出示的收据，消灭的是被告与王文义、甄聪之间的债务，是被告为自己利益所为的行为，与原告无关，被告不能据此主张由王文义返还购房款。综上，被告应承担向原告返还购房款的责任。关于第三个问题，由前所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，本案中，被告收到房款后未能依约交付房屋，对原告造成了损失，对于损失的数额，本院认为，原告所主张的以购房款为基数按年利率6%的标准，是民间借贷纠纷的资金占用期间的利息标准，本案不是民间借贷纠纷，应按照人民银行同期同类贷款标准计算利息数额。对于利息的起算时间，因林海蓝钻小区的规划层高为17层，而被告却向原告销售27楼，应视为自始不能履行，因此，应从被告收到全额购房款并签订《商品房销售合同》时起算。综上所述，为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第九十条之规定，判决如下：一、解除庞雲龙与突泉县凯达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、突泉县凯达房地产开发有限公司返还庞雲龙购房款275,700.00元；三、突泉县凯达房地产开发有限公司给付庞雲龙以购房款275,700.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的自2016年12月19日起至2019年8月19日止的利息，和自2019年8月20日起至付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。以上有履行内容的判项应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取2,718.00元（庞雲龙已预交)，由突泉县凯达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审判员  侯晶二〇二〇年十一月七日书记员  庞月