浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初4389号 原告：张庆允，男，1958年1月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：李翔、金文君（实习），浙江润杭律师事务所律师。 被告：张华福，男，1972年2月25日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 委托诉讼代理人：周体敏，浙江几丰律师事务所律师。 第三人：费杰，男，1981年12月19日出生，汉族，住上海市松江区。 第三人：鲁春丽，女，1978年5月4日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 第三人：徐秀英，女，1960年9月7日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 上述第三人共同委托诉讼代理人：王昆，浙江子城律师事务所律师。 原告张庆允与被告张华福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法由审判员叶利霞独任审判。被告在提交答辩状期间提起管辖权异议，本院审查后裁定驳回。费杰、鲁春丽、徐秀英申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李翔、金文君、被告委托诉讼代理人周体敏、第三人费杰及第三人共同委托诉讼代理人王昆到庭参加诉讼。管辖权异议审理期间及因当事人补充提交新证据而延期审理的期间不计入审限。本案现已审理终结。 原告张庆允向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还聚成广场酒店一楼大堂、门厅；2、判令被告于判决生效后3日内搬走放置在一楼大堂的吧台及沙发、拆除门厅上方店招；3、判令禁止被告租客日常从一楼大堂正门通行；4、判令被告支付占有使用费149994元（按每日8333元自6月1日暂计算至6月18日，后续费用按照每日8333元计算至实际腾空之日止）；5、判令被告承担原告律师费40000元、保全保险费400元；以上4、5项合计190394元；6、判令被告承担本案受理费、财产保全费。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告返还聚成广场酒店一楼大堂、门厅、一楼行李房、一层二层布草间及相关酒店附属设施。庭审后，原告撤回第3-5项诉讼请求。事实与理由：原告经嘉兴市聚鼎置业有限公司（以下简称聚鼎置业）授权，将其坐落于聚成大厦1幢三至七层酒店出租给被告使用，酒店建筑面积约为7075.49平方米。2019年，原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，经嘉兴市南湖区人民法院审理并作出（2019）浙0402民初6732号民事调解书。调解书生效后，原告申请法院强制执行，双方于2019年5月9日达成《执行和解协议》及《租赁合同解除协议》，一致决定解除租赁关系。协议中约定如被告未能在2020年5月31日前向原告移交全部房屋，原告有权拒绝接受或强制收回，如原告拒绝接收，被告需按每日8333元向原告支付占用费。经嘉兴市规划设计研究院有限公司出具浙江省房屋建筑面积测绘成果书认定，案涉聚成大厦1幢一、二层布草间、一层行李房、酒店大堂、酒店过厅为三至七楼公摊，按照《租赁合同解除协议》，被告应将上述布草间、行李房、酒店大堂、酒店过厅与三至七层酒店一起移交原告。然协议约定期限届满后，被告未如约将上述房屋全部移交原告，经原告多次催促、协商，被告至今仍占用酒店大堂不肯搬离。原告认为，双方签订的《租赁合同解除协议》成立并生效，原告业已全面履行义务。现约定腾退交付期限早已届满，但被告仍占用部分房屋，其违约行为严重损害了原告合法权益。为维护原告权益，特提起诉讼。 被告张华福答辩称，1、被告张华福诉讼主体不适格，应驳回原告的起诉。根据租赁合同，张华福承租的租赁房屋仅为案涉聚成大厦1幢三至七层，不包含一楼大堂、门厅，张华福早已完成租赁合同约定的租赁房屋的腾退，未使用也不可能使用案涉聚成大厦一楼大堂、门厅、外墙。案涉聚成大厦一楼大堂、门厅一直都由浙江欢乐颂酒店管理有限公司（以下简称欢乐颂酒店）使用，店招也是欢乐颂酒店所有，被告无权处分原告诉请所涉的吧台、沙发及店招，亦无支付占有使用费、律师费、保全保险费等义务。2、欢乐颂酒店依法享有案涉聚成大厦一楼大堂、门厅、外墙的使用权，其在一楼大堂放置吧台、沙发、在门厅上安置店招、允许租客日常从一楼大堂正门通行等使用行为合法合理，原告无权干涉，更无权要求欢乐颂酒店返还聚成广场酒店一楼大堂、门厅，搬走放置在一楼大堂的吧台及沙发、拆除门厅上方店招等。3、原告诉请的占有使用费、律师费标准过高。退一步讲，即使法院认为被告需要向原告支付占有使用费、律师费等，原告诉请的占有使用费、律师费标准过高，应当按照租赁合同约定的每日单价（1.13元/平方米/日）乘以一楼大堂、门厅所占面积计算占有使用费。综上，请求驳回原告起诉。 第三人费杰、鲁春丽、徐秀英述称，原告诉请的事实和法律依据不足。酒店一楼大堂、门厅、布草间、行李房为共有建筑面积，是为整幢房屋服务的，应当公摊至整幢房屋，而非公摊至酒店三至七层，故原告无权处置一楼大堂、门厅、布草间、行李房。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕自己的主张进行了举证，本院依法组织了证据交换与质证。原告提供证据如下：1.聚成大厦不动产权证、房屋无偿使用证明、租赁合同；2.执行和解协议、租赁合同解除协议；3.浙江省房屋建筑面积测绘成果书；4.一楼大堂照片；5.律师费发票、保全保险费发票；6.证人沈某的证言；7.房屋建筑面积计算表。被告提供证据如下：1.聚鼎置业的不动产权证书；2.业主陆文周的不动产权证书；3.欢乐颂酒店的营业执照、商业委托经营协议书、欢乐颂酒店签约业主汇总表。第三人提供证据如下：1.商品房买卖合同2份；2.不动产权证书2份；3.商业委托经营协议书。本院审查认为：原告提供的证据1、2、4、5，被告及第三人对真实性无异议，且与本案争议相关，本院予以认定；证据3，被告对真实性有异议，但未提供相反证据，第三人对真实性无异议，且与本案争议相关，本院予以认定；证据6、7，证人沈某出庭作证，被告及第三人对其证言虽有异议，但未提供足以推翻的证据，证人也补充提供了房屋建筑面积计算表，故本院予以认定。被告提供的证据1、2及证据3中的欢乐颂酒店营业执照，原告没有异议，本院予以认定；证据3中的商业委托经营协议书、汇总表，本院难以核实真实性，但结合第三人的陈述，可以认定有众多八层以上小业主与欢乐颂酒店签订了长期委托经营协议。第三人提供的证据，原、被告对真实性均无异议，且与本案争议相关，本院予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 嘉兴市聚成大厦1幢酒店为聚鼎置业单独所有，房屋建筑面积7075.49平方米，房屋总层数21层，所在层数3-7。聚鼎置业将聚成大厦1幢酒店及一层二层为酒店服务的布草间、酒店大堂、酒店过厅、一层的行李房提供给原告无偿使用，使用期限为2018年3月30日至2053年10月21日，使用期间，原告有权利自用或出借出租给第三人使用。2017年12月20日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将聚成广场三至七层酒店，建筑面积为7075.49平方米的写字楼出租给被告使用，租赁期为10年，自2018年6月1日至2028年5月31日止，并约定了租金及其他事宜。被告张华福为欢乐颂酒店法定代表人、大股东、实际控制人。被告承租该房屋后用于欢乐颂酒店经营。欢乐颂酒店同时与第三人等众多聚成大厦1幢八层以上小业主签订《商业委托经营协议书》，约定委托经营期限为10年。 2020年5月9日，原、被告双方签订《执行和解协议》一份，约定原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，经法院调解并作出民事调解书，调解书生效后被告仅支付了部分款项，原告申请强制执行，双方达成执行和解协议，并约定了具体的分期付款方案。同日，双方签订《租赁合同解除协议》一份，约定双方一致决定解除房屋租赁合同，并约定：一、如被告按照执行和解协议履行第一期付款义务，则合同自2020年5月15日解除，被告于2020年5月15日前腾退完毕，将房屋按现状移交原告；如被告未按执行和解协议履行第一期付款义务，则原告有权选择解除合同或继续履行，并无需通知被告；二、被告自愿向原告支付解除合同违约金742926.45元，……；三、如被告未能在2020年5月31日前向原告移交全部房屋（如嘉兴测绘院报告认定大堂过堂为三到七楼的公摊，不是整幢楼的公摊，则大堂过堂应与三至七层酒店一起移交）的，原告有权拒绝接收或强制收回，如原告拒绝接收的，被告需按每日8333元向原告支付占用费；……六、如履行本协议发生争议，双方均有权向嘉兴市南湖区人民法院起诉，守约方因实现权利产生的诉讼费用（含财产保全费）、保全保险费、律师代理费均由违约方承担；等等。 该执行和解协议签订后，被告已将三至七层酒店移交原告。现聚成大厦1幢酒店一楼大堂仍放置了欢乐颂酒店的吧台、沙发等，一楼门厅上方店招仍为欢乐颂酒店。原告故诉至法院。 另查明，第三人与聚鼎置业签订的《商品房买卖合同》中约定，公共门厅、大堂等除面积公摊掉的，产权归出卖人所有；会所及其所属经营设施所有权及使用权、收益权归出卖人所有；人防（平时）的使用权及受益权归出卖人所有；外墙和屋顶广告位所有权及使用权、收益权归出卖人所有；等等。宏正公司出具的《聚成大厦公用设施说明》载明：1幢强弱电间、风井（1层到顶层）、水井、烟井为1幢整幢服务，布草间（三层以上）为各自楼层服务，一层二层的布草间、酒店大堂及酒店过厅、一层的行李房均为酒店服务，楼梯3处的风井为楼梯3排风使用；一层排风机房、消防控制室为整个小区使用；一层、二层处的前室电梯厅为三层以上酒店以及商业共同服务，三层以上前室及电梯厅均为各层服务，四层以上对过道开门的井均为各自楼层服务；等等。证人沈某系嘉兴市规划设计研究院有限公司关于聚鼎大厦**项目的测绘负责人，其出庭陈述：嘉兴市规划设计研究院有限公司以宏正公司出具的《聚成大厦公用设施说明》为依据，进行房屋共有分摊部分建筑面积的测绘，说明中为某个部分服务即公摊到某个部分。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案各方对原、被告解除租赁合同应予返还租赁物均无争议，本案主要争议在于案涉聚成广场酒店一楼大堂、门厅、一楼行李房、一层二层布草间及相关酒店附属设施是否应由被告返还给原告，并由被告搬走一楼大堂的吧台及沙发、拆除门厅上方的店招。 本案中，根据原、被告双方签订的《租赁合同解除协议》，被告应在2020年5月31日前向原告移交全部房屋，如嘉兴测绘院报告认定大堂过堂为三到七楼的公摊，不是整幢楼的公摊，则大堂过堂应与三至七层酒店一起移交。原告将聚成大厦1幢三至七层酒店出租给被告，被告用于经营欢乐颂酒店，欢乐颂酒店并不直接与原告发生租赁关系。被告是欢乐颂酒店的法定代表人、大股东、实际控制人，其在上述协议中明确大堂过堂可以一并移交给原告，表明其具备相应权利和能力。故如案涉设施应当移交和腾退，移交和腾退的主体系被告，而非欢乐颂酒店。被告认为主体不适格的抗辩不能成立，也不符合诚实信用原则。 关于案涉设施是否应移交的问题，根据上述租赁合同解除协议的约定，只要嘉兴测绘院报告认定大堂过堂为三到七楼的公摊，不是整幢楼的公摊，则大堂过堂应与三至七层酒店一起移交。嘉兴市规划设计研究院有限公司相关项目负责人当庭作证，根据设计单位宏正公司的公用设施说明，一层二层的布草间、酒店大堂及酒店过厅、一层的行李房均为酒店服务，亦即公摊于三至七层酒店。目前没有证据证明，一层二层的布草间、酒店大堂及酒店过厅、一层的行李房属整幢楼的公摊。故依据租赁合同解除协议，原告有权要求被告返还所占据的酒店大堂、过厅、一层二层的布草间、一层的行李房。被告及第三人称该些设施为整幢楼的公摊，证据尚不充分，相应的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告诉请的店招，其位置位于一楼门厅上方，现原、被告解除租赁合同，被告承租的三至七层酒店已返还原告，在未取得聚鼎置业和原告同意的情况下，被告无权继续保留该店招，原告有权要求被告拆除该店招。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 被告张华福于本判决生效之日起七日内返还原告张庆允聚成大厦1幢酒店一楼大堂、过厅、一层二层的布草间、一层的行李房，搬走放置在一楼大堂的吧台及沙发，并拆除一楼门厅上方店招。 案件受理费减半收取2054元，保全费1470元，由原告负担3474元，由被告负担50元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于嘉兴市中级人民法院。 审判员  叶利霞 二〇二〇年十一月六日 书记员  李丹妮