新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3647号 上诉人（原审原告）：新市区天津北路中兴家园房产信息服务部，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区天津北路西五巷**嘉盛园1-5A商铺。 经营者：黄小军，男，1980年9月25日出生，汉族，住甘肃省天水市。 委托诉讼代理人：杨金良，新疆则冰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童格鲁，新疆则冰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾彩萍，女，1963年5月19日出生，汉族，新疆溢达纺织有限公司退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：詹绪云，新疆公论律师事务所律师。 原审第三人：新疆中兴房地产经纪股份有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）北京中路**西部超市小区办公楼****1 法定代表人：王娜，新疆中兴房地产经纪股份有限公司董事长。 上诉人新市区天津北路中兴家园房产信息服务部（以下简称中兴家园房产服务部）因与被上诉人贾彩萍及原审第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司（以下简称中兴房产经纪公司）居间合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初11780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人中兴家园房产服务部的经营者黄小军及委托诉讼代理人童格鲁、被上诉人贾彩萍及其委托诉讼代理人詹绪云到庭参加诉讼。原审第三人中兴房产经纪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中兴家园房产服务部上诉请求：撤销一审判决第二项，改判解除双方签订的独家委托限时销售协议，贾彩萍支付违约金46,000元。事实及理由：首先，我国合同法采用的是无过错主义，即违约就应当承担违约责任，责任的构成仅以不履行为要件，贾彩萍对于不履行是否有过错与责任无关。一审法院适用过错原则驳回我方要求贾彩萍支付违约金的诉讼请求属于法律适用错误。其次，合同目的不能实现不是合同终止的事由而是合同解除的事由，一审法院认定合同应当终止证实不愿承认因贾彩萍违约我方享有法定解除权，从而否定贾彩萍应承担的违约责任。一审法院驳回我方要求解除合同的诉讼请求亦属于法律适用错误。故请求支持我方的上诉请求。 贾彩萍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。合同已经履行完毕，不存在继续履行或者解除，我方不存在违约。我是与中兴房产经纪公司签订的售房协议，房屋也是中兴房产经纪公司卖的，我方没有违约。 中兴房产经纪公司未到庭陈述意见。 贾彩萍向一审法院起诉请求：1.解除中兴家园房产服务部与中兴房产经纪公司之间签订的《独家委托限时销售协议》；2．贾彩萍支付中兴家园房产服务部违约金46,000元；3．贾彩萍返还中兴家园房产服务部支付的限时销售保证金200元。 一审法院认定事实：2018年9月25日，中兴家园房产服务部与贾彩萍签订《独家限时销售协议》，合同第一条约定房屋地址为“乌鲁木齐市新市区天津北路234号嘉华园小区××栋”，房产证号2XXXX；第二条约定交易价格92万元；第三条约定限时销售期限自合同签订之日至2018年12月31日；第四条约定，中兴家园房产服务部于合同签订当日需向贾彩萍提供协议第一条约定的待出售房产的相关资料，配合贾彩萍到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询。贾彩萍在中兴家园房产服务部查档并核实上述材料后向中兴家园房产服务部支付限时销售保证金200元。中兴家园房产服务部保证如未找到合适买家，贾彩萍有权没收该限时保证金，如中兴家园房产服务部找到合适买家贾彩萍需在签订房屋买卖居间合同当日返还该限时保证金…；第九条约定，限时销售（独家委托）期限内，贾彩萍不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产…；第十条约定，中兴家园房产服务部有权将该房进行网上挂牌，甄别该房的产权是否明晰，如贾彩萍私自与第三方成交，必须通过中兴家园房产服务部同意，退还中兴家园房产服务部缴纳的限时销售保证金并支付中兴家园房产服务部总房款的百分之三的佣金作为违约金，中兴家园房产服务部取消网上挂牌；第十一条约定，中兴家园房产服务部通过自行组织销售向卖家推销并成功交易的，贾彩萍不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产，贾彩萍承诺不与中兴家园房产服务部介绍的买家私下进行交易，或者委托第三方经纪机构进行交易，若贾彩萍出现上述情况应向中兴家园房产服务部支付该房地产委托交易价格的5%作为违约金。合同签订当日，中兴家园房产服务部通过微信向骞文新转账200元，转账说明处记载：限时独家保证金。贾彩萍认可与骞文新系夫妻关系，收到200元属实且同意退还中兴家园房产服务部。2018年11月8日，贾彩萍与中兴房产经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，将涉案房屋出卖给案外人，为此贾彩萍缴纳买卖交易服务费1000元，买方缴纳各项服务费合计10,600元。2019年1月2日，宋继方向中兴家园房产服务部经营者黄小军转账19,372元，备注返佣款。另查明，2016年11月26日，中兴家园房产服务部经营者黄小军与王梅签订《特许加盟合同》，加盟中兴房产经纪公司，合同第四条第2款规定特许事项期限为2年，自2016年11月26日至2018年11月28日。 一审法院认为，2018年9月25日，中兴家园房产服务部与贾彩萍签订《独家委托限时销售协议》，约定限时销售期限自合同签订之日至2018年12月31日，而2018年11月8日贾彩萍已将按涉房屋卖出，导致《独家委托限时销售协议》的合同目的不能实现，故《独家委托限时销售协议》应当终止，无需另行解除，故对于中兴家园房产服务部要求解除双方之间《独家委托限时销售协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而依法应当承担的民事责任。本案中，贾彩萍与中兴家园房产服务部签订《独家委托限时销售协议》后再与中兴房产经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，就签订合同主体不同导致贾彩萍构成违约后果，而本案应当综合贾彩萍的主观过错及违约后果判断其是否应当承担违约责任，即对于违约责任的归责认定，就该归责原则有过错责任和严格责任两种分歧。结合《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，一审法院认为本案应采用过错责任原则认定贾彩萍的责任。本案中，1.中兴家园房产服务部加盟中兴房产经纪公司，门头标识中包含“中兴家园”，且字体远大于具体分店，中兴家园房产服务部签订合同使用的印章中亦包含“中兴家园”字样；2．中兴家园房产服务部将贾彩萍房源挂在多个网站，贾彩萍及中兴房产经纪公司均认可中兴家园房产服务部将涉案房源挂至中兴房产经纪公司网站对外进行销售，且并未标注独家信息，庭审中其亦认可也会销售其他门店登记上网的房源，可以认定中兴房产经纪公司内部对房源进行共享的习惯；3．贾彩萍主观上相信中兴家园房产服务部作为中兴房产经纪公司的门店，中兴房产经纪公司基于中兴家园房产服务部将涉案房源上网并出售的事实与贾彩萍签订《房屋买卖居间合同》，贾彩萍主观上并无恶意违约的故意，且案涉房屋的出卖发生在中兴家园房产服务部加盟期内。贾彩萍基于以上原因有理由相信其与中兴房产经纪公司签订合同及支付佣金系对《独家委托限时销售协议》的履行，现出现案涉房屋已被售卖，导致中兴家园房产服务部合同目的无法实现不能归责于贾彩萍，因此贾彩萍不应当承担中兴家园房产服务部所诉违约责任。贾彩萍确认收到中兴家园房产服务部200元并同意归还，故对于中兴家园房产服务部要求贾彩萍退还限时保证金200元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院遂判决：一、贾彩萍返还中兴家园房产服务部限时销售保证金200元；二、驳回中兴家园房产服务部对贾彩萍的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，围绕中兴家园房产服务部的上诉意见和贾彩萍的答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案涉案合同是否应予解除；二、中兴家园房产服务部主张贾彩萍支付违约金有无事实及法律依据。本院针对案件争议焦点认定意见如下： 第一，根据庭审查明的事实，首先，中兴家园房产服务部是中兴房产经纪公司的加盟商，有中兴房产经纪公司一审出示的加盟合同为证。其次，在中兴家园房产服务部加盟期间，中兴房产经纪公司利用中兴家园房产服务部共享的房源信息，将贾彩萍的房屋成功居间出售给案外人，事后亦向中兴家园房产服务部返还了房屋佣金19,372元，应视为中兴房产经纪公司代中兴家园房产服务部履行了其与贾彩萍签订的《独家委托限时销售协议》。中兴家园房产服务部虽辩称该19,372元并非涉案房屋的佣金，但未能举证证明中兴房产经纪公司向其支付该笔款项系基于其他合理事由，本院不予采信。本院认为，因中兴房产经纪公司已代中兴家园房产服务部履行了涉案《独家委托限时销售协议》，将贾彩萍的房屋成功居间售出，故涉案合同已经履行完毕，无须另行解除，一审法院判决驳回中兴家园房产服务部的该项诉讼请求并无不妥，本院予以维持。 第二，中兴家园房产服务部与中兴房产经纪公司虽系两个独立的主体，但其双方存在加盟关系。中兴家园房产服务部与中兴房产经纪公司共享房源信息，在中兴房产经纪公司售出涉案房屋后，已向中兴家园房产服务部支付了相应佣金。中兴家园房产服务部在获取房屋佣金后，又向贾彩萍主张违约责任，有违公平、诚信原则，本院不予支持。 综上所述，中兴家园房产服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律欠妥，但应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元（中兴家园房产服务部已预交），由中兴家园房产服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  张惠君 审判员  蒋 欣 审判员  黄淑梅 二〇二〇年十一月十八日 书记员  罗 敏