安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初11974号 原告：张文兵，男，1971年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：徐磊，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海兵，安徽万世律师事务所实习律师。 被告：安徽无限度商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区，统一社会信用代码91340100570421317Ｄ。 法定代表人：林玉平。 被告：林玉平，女，1947年7月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：黄馨兰，女，1999年6月22日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 三被告共同委托诉讼代理人：李应华，安徽天地缘律师事务所律师。 原告张文兵与被告安徽无限度商业管理有限公司（以下简称无限度公司）、林玉平、黄馨兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文兵的委托诉讼代理人徐磊、张海兵，被告无限度公司、林玉平、黄馨兰的共同委托诉讼代理人李应华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张文兵向本院提出诉讼请求：一、请求判令三被告向原告支付拖欠的租赁经营收益(即租金)10637.6元；二、请求判令三被告向原告支付违约金638.2元(违约金暂计算至2020年7月31日,自2020年8月1日起,按照拖欠金额的日万分之2.5计算)；三、请求判令三被告向原告支付单方终止租赁合同的违约金23930元；四、本案全部诉讼费用由三被告共同承担。 事实与理由：原告系合肥市瑶海区双七路香江国际佳元30A幢418室业主,原告与被告一于2011年6月5日签订《香江国际佳元30A楼商业物业租赁经营合同》(下称:租赁合同),约定原告将房屋出租给被告一经营,经营期限为10年,自2011年12月1日起租。租赁合同约定由被告一向原告支付固定租赁经营收益(含税)(下称:租金),被告每季度支付一次,在每季度第三月的前5日即3月5日、6月5日、9月5日和12月5日前支付。其中第4-10年每季度租金为3989元。自2019年11月起,被告一未按照租赁合同约定支付租金,自租赁合同签约至今,被告一从未向原告提供纳税发票,未纳税税金也未返还给原告。截止到2020年7月31日,被告一为逃避租赁合同约定的法律义务,于2020年7月13日决议解散,并向包河区市场监督管理局申请注销公司,该行为表示被告一不再履行租赁合同的约定,单方面提前终止合同。被告二系被告一法定代表人和股东,被告三系被告一监事和股东,该二位股东未依法依约履行对被告一的出资义务,且在对原告的债务未清偿的情况下就决议解散公司,其应当履行对被告一的实缴出资义务,清偿对原告的债权债务。鉴于三被告的行为已经违反了法律规定和租赁合同约定,给原告造成的经济损失须由三被告承担。现原告为维护自身的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判为所请。 被告无限度公司答辩称：一、关于支付固定收益问题，由于在此期间因发生新冠病毒疫情被告要求减少三个月的收益，另应按照双方实际履行的金额来计算租金，即扣除10%的税款。二、关于逾期付款违约金，计算基数应当扣减因不可抗力事件减少的收益金额。三、合同没有终止，不存在支付终止租赁违约金。 被告林玉平、黄馨兰答辩称：一、被告二、三是后来取得被告一的股权的，前股东已经履行了出资义务。二、被告一申请注销但实际没有注销，因此要求被告二、被告三承担责任的主张不能成立。综上，请求法庭依法裁判。 本院经审理认定事实如下：2011年6月5日，张文兵与无限度公司签订《香江国际佳元30A楼商业物业租赁经营合同》,约定：张文兵将其名下的该栋楼4层418室房屋出租给无限度公司经营,经营期限为10年,自2011年12月1日起租。租赁合同约定由无限度公司向张文兵支付固定租赁经营收益(含税)(下称:租金),租金以先付后用为原则，无限度公司每季度支付一次,在每季度第三月的前5日即3月5日、6月5日、9月5日和12月5日前支付。其中第4-10年每季度租金为3989元。无限度公司未按照约定向张文兵支付租金的，应按照未付款额以每日万分之二点五向张文兵支付违约金。本合同一经签订，双方应严格遵守，不得单方终止合同，否则视为违约，违约金为房价的10%。合同签订后，无限度公司一直按照约定支付租金至2019年10月，2019年11至2020年7月期间（2020年5月租金已付）的租金至今未支付，故原告依法诉讼至法院，请求判如所请。 另查明，无限度公司的原股东为陈亚明、黄晓亮已经足额向公司缴纳了出资。 以上事实由原告提交的被告工商登记信息复印件、《香江国际佳元30A楼商业物业租赁经营合同》、《存量房买卖合同》（《存量房买卖合同》、私营企业基本注册信息查询单、安徽无限度商业管理有限公司注销备案/公告打印件，、转账记录，无限度公司提交的验资报告复印件在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告自愿签订《物业租赁经营合同》，该合同的内容系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。本案中，双方争议的焦点问题系是否应扣除疫情期间的租金以及租金支付的标准的问题。 关于是否应扣除疫情期间的租金。无限度公司辩称因疫情要求减少支付三个月租金。本院认为，本案双方合同的履行期间遭遇新型冠状病毒的传播。我国合同法司法解释规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据上述规定，新冠疫情应属于双方合同成立以后客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续按照双方合同约定的标准支付租金对无限度公司明显不公平。本院基于该司法解释的规定以及民法的公平原则酌定减免一个半月租金。 关于租金支付的标准问题。双方约定4-10年每季度租金为3989元，但双方同时也约定该标准为含税租金，双方在合同的履行过程中，一直由无限度公司代扣税后支付相应租金，4-10年每月租金一直均按照1196.7元的标准支付，故根据双方约定以及合同履行的情况，本院支持继续由无限度公司代扣税（由无限度公司代扣后缴纳税务机关）后支付税后租金，即每月按照1196.7元支付。 综上所述，无限度公司应支付张文兵租金为7778.6元（1196.7元每月×6.5个月）。 关于张文兵主张的违约金。根据合同约定，租金以先付后用为原则，无限度公司每季度支付一次,在每季度第三月的前5日即3月5日、6月5日、9月5日和12月5日前支付租金，逾期支付按照日万分之二点五计算租金。2019年11月、12月的租金2393.4元应自2019年9月6日起计算至2020年7月31日共329天的违约金为196.9元；2020年1-3月的租金应减半缴纳1795元，自2019年12月6日计算至2020年7月31日共239天的违约金为107元；2020年4月至6月的租金（5月已支付应扣除）2393.4元，应自2020年3月6日计算至2020年7月31日共148天的违约金为88.6元；2020年7月的租金1196.7元，应自2020年6月6日计算至2020年7月31日共56天的违约金16.8元，以上截至2020年7月31日的违约金合计为409.3元，之后以所欠租金为基数，按日万分之二点五计算至款清之日止。 关于原告主张的单方终止租赁合同的收益，本院认为，原告并未提供相应证据证实无限度公司单方终止合同，且经庭审调查，也未发现无限度公司单方终止合同，故对原告的该项请求不予支持。关于原告主张股东林玉平、黄馨兰承担支付责任，本院认为，无限度公司的出资实际已经到位，原告再以股东未实缴出资为由对公司的债务承担责任无事实和法律依据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、安徽无限度商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张文兵租金7778.6元并支付截至2020年7月31日的违约金合计为409.3元（之后违约金以所欠租金7778.6为基数，按日万分之2.5计算至款清之日止）； 二、驳回张文兵的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币895元，减半收取447.5元，由原告张文兵负担347.5元，被告安徽无限度商业管理有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  施建军 二〇二〇年十一月十四日 书记员  俞小丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。