淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初5783号 原告：李红军，男，1979年10月20日生，汉族，住淮安市清江浦区。 原告：张晔，女，1978年7月27日生，汉族，住淮安市清江浦区。 两原告共同委托诉讼代理人：姜康兵，江苏兴宇律师事务所律师。 被告：张健，男，1973年3月26日生，汉族，住淮安市。 被告：李颖，女，1972年12月23日生，汉族，住淮安市。 两被告共同委托诉讼代理人：王蓬涛，江苏淮海潮律师事务所律师。 原告李红军、张晔与被告张健、李颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红军及两原告的共同委托诉讼代理人姜康兵，被告张健、李颖及其共同委托诉讼代理人王蓬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李红军、张晔向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行合同义务并协助原告办理房屋产权过户手续；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年4月20日，原告与被告张健通过淮安顺风房产经纪有限公司签订购买淮安市淮海北路赞化宫18号2幢404室的存量房买卖合同，合同总价131万元，原告预付定金10万元，在过户时付清房款130万元，预留1万元待房屋办理交接时付清，原过户时间约定为2020年4月30日前，后在中介见证下双方约定过户时间调整为2020年7月31日前。签订合同当日，因被告张健妻子李颖有事未能前往中介处签订合同，当场在中介及原告的共同见证下，张健拨通李颖电话问是否同意出售涉案房产，李颖当场问买方是否诚心购买，如是诚心购买就同意出售涉案房产，并请张健代为签字并摁下手印，原告才同意签订合同购买涉案房屋，并依约支付了相关款项。2020年7月31日，原告前往中介要求被告协助办理过户，被告拒绝说房子不卖了。原告为了购买涉案房屋筹备了资金，其他约定交付的款项也已支付，原告购买房屋是为了小孩上学，被告应信守承诺，继续履行合同义务，协助原告办理过户手续，以维护交易的稳定性，故提起诉讼。 被告张健、李颖共同辩称，两被告系夫妻关系，诉争房屋系两被告共有财产；本案房屋买卖是被告张健个人意思表示，并未征得房屋共有人李颖同意，房屋买卖洽谈过程，被告李颖一概不知，中介及原告到被告处看房，李颖也不知情，房屋销售是被告张健在隐瞒被告李颖的情况下个人行为，且在整个房屋买卖过程中，中介、原告均没有向李颖核实是否愿意出售房屋，本案房屋买卖发生前，中介也多次致电李颖询问是否出售该房屋，李颖均明确表示不出售；根据婚姻法司法解释及物权法的相关规定，房屋共有人在未得到其他共有人同意，独自做出的处分行为属于无效行为，并且目前原告只给付了部分房款，房屋也未办理变更登记手续，因此也不符合善意取得的规定，被告张健与原告签订的房屋买卖合同系无效合同，也未得到共有人李颖的追认，请求驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市清江浦区房屋系两被告共同共有。2020年4月20日，被告张健（甲方，出卖人）与原告李红军（乙方，买受人）、淮安顺风房产经纪有限公司（中介方）签订《淮安市存量房买卖及居间合同》，约定：甲方将坐落于淮安市清江浦区房屋出售给乙方，房屋面积59.17平方米；房屋总成交价为131万元，乙方预付购房定金10万元，首付款含定金130万元在产权过户时付清；签订合同时乙方付中介费房屋成交价1.5%，贷款另收房屋成交价1%，乙方在签定合同时付清中介佣金；双方约定在2020年4月30日前办理产权过户手续；甲方违约赔偿乙方购房定金2倍的违约金含定金，乙方违约购房定金不退，中介佣金按房屋成交价1%每套由违约方承担交付；任何一方违约造成另一方因房价上涨或下浮产生的损失由违约方承担；甲方保证所在学区学位没被自家或亲朋好友占用，此房现是市人民小学与西大街老淮中学区房；为保证甲乙双方顺利交接此房屋，乙方预留购房款1万元作为保证金；甲方签字即视为产权共有人参阅并同意协议所有内容，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该不动产总价款20%的违约金。该合同落款处被告张健代签了被告李颖的名字。合同签订当日，原告向被告张健支付购房定金10万元，被告张健出具定金收据一份。当日，原告李红军还与中介方淮安顺风房产经纪有限公司签订《佣金确认书》，约定原告应向中介方支付房屋买卖居间佣金12000元。原告当日实际向中介方支付中介费5000元。 2020年4月30日，被告张健（甲方）与原告李红军（乙方）签订补充协议，约定：甲方出售赞化宫18号2幢404室给乙方，双方现约定房屋过户时间为2020年7月16日至2020年7月31日；乙方须在2020年5月1日前付给甲方30万元购房首付款；剩余房款90万元乙方须在过户前付清，1万元于双方在本房屋交接时付清。被告张健在落款处代签了被告李颖的名字，淮安顺风房产经纪有限公司作为中介方在该补充协议盖章。当日，原告李红军向被告张健支付购房款30万元，被告张健出具收条一份，并代签了被告李颖的名字。 2020年7月16日，被告张健表示不同意卖房。涉案房屋买卖合同签订前，原告到被告处看房，以及原告李红军与被告张健签订房屋买卖合同、补充协议，原告李红军向被告张健支付房款，被告李颖均不在现场。在2020年7月21日被告李颖与中介工作人员的通话录音中，被告李颖陈述其对涉案房屋的出售不知情，没有人打电话与其联系房屋出卖事宜，其不同意出售涉案房屋。 证人花某,4（中介门市店长）向某,4陈述，涉案房屋买卖合同签订前，被告张健曾给被告李颖打电话，后来张健就在合同上签字了，而且说他一个人签字就行，其本人没有与李颖电话联系，是张健说李颖同意的。证人罗某,4（中介工作人员）向某,4陈述，签订合同前其看到被告张健打电话，张健说是打给李颖的，并说李颖同意了，其本人没有与李颖联系，看房时及签订合同和补充协议时，被告李颖均不在场。以上证人均当庭陈述并未听清被告张健打电话的通话内容。 庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2、被告退还原告已付购房款40万元并承担利息（从起诉之日按LPR计算至实际付清之日）；3、被告承担违约责任，赔偿原告再行购买同类地段因房价上涨的损失130万元；4、被告承担保全费、诉讼费及实际支付的中介费5000元。 原告为证明其损失，提交了2020年7、8月份类似地段房屋挂价的网上截图：2020年7月10日淮海南路74号房屋59.34平方米，挂价210万元；2020年7月24日清宴小区房屋84.41平方米，挂价265万元；2020年7月28日清宴小区房屋62平方米，挂价250万元；2020年8月2日清宴小区房屋63.21平方米，挂价251万元。被告对上述证据不予认可。 2020年10月21日，被告张健退还原告李红军购房款40万元。在案件审理过程中，原告向本院申请诉讼保全，支付保全费5000元。 本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋系两被告夫妻共有财产，但房屋买卖合同仅有被告张健的签字，两被告辩称被告张健在签订房屋买卖合同时未取得被告李颖同意，合同应为无效，因该主张不符合法律规定，故本院不予采纳。本案原告未与被告李颖就涉案房屋买卖进行磋商，被告李颖既未在房屋买卖合同上签字，事后也拒绝进行追认，从原告的举证情况看，也并无充分证据证明被告李颖同意或参与以及授权被告张健出售涉案房屋，涉案房屋买卖合同对被告李颖不发生效力。由于被告李颖不同意出售涉案房屋导致本案房屋买卖合同无法履行，现原告要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，本院予以支持。由于被告张健在庭审结束后已向原告李红军退还购房款40万元，故本院对原告主张退还已付购房款的诉讼请求不再支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告主张被告承担违约责任，赔偿其再行购买同类地段因房价上涨的损失130万元，本院认为，涉案房屋系本市西大街开明中学学区房，原、被告签订合同后至被告违约前该区域学区房价格确实涨幅很大，原告要求被告赔偿因房价上涨造成的损失，符合法律规定，且本案房屋买卖合同中也有“任何一方违约造成另一方因房价上涨产生的损失由违约方承担”的约定，但本院考虑到原告在签订合同时明知涉案房屋系两被告夫妻共有，却仍仅与被告张健一人签订了房屋买卖合同及补充协议，且在另一方共有人未签字的情况下即给付定金和房款，原告未尽到审慎义务，其对本案房屋买卖合同无法履行及本案纠纷的产生也存在一定的过错，结合本案合同履行、已付房款等情况，以及原、被告签订合同后到被告违约这段期间的同地段房屋市场价格波动情况，并综合原告已付购房款被占用的利息损失，还有原、被告双方的过错程度以及违约金的惩罚性特点等情况，酌定由被告张健赔偿原告因房价上涨造成的损失58万元，对原告主张超出部分，不予支持。依据合同相对性原则，由被告张健向原告李红军承担赔偿责任，故本院对原告要求被告李颖承担责任的诉请不予支持。原告要求被告赔偿已付购房款的利息损失，由于本院已支持原告损失赔偿的诉讼请求，且在损失赔偿中也考虑到了原告已付房款的利息损失，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。 原告要求被告赔偿中介佣金损失5000元，由于本案中作为专事房地产买卖业务的中介方在被告张健未出示被告李颖授权委托书代签合同的情况下即撮合买卖双方交易和进行款项履行，对纠纷的产生及合同无法履行是否亦存在一定的过错及该佣金是否应当收取，及收取多少均需要结合实际情况及合同无法履行后果进行衡量，且该佣金如何处理与中介方利益存在关联，在中介方系案外人的情况下，原告主张该佣金在本案中由被告赔偿的条件尚不成熟，故本院在本案中暂不予处理，原告可另案主张。 经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告李红军与被告张健于2020年4月20日签订关于淮安市清江浦区房屋的《淮安市存量房买卖及居间合同》中有关房屋买卖的约定及2020年4月30日签订的补充协议； 二、被告张健于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李红军损失58万元； 三、驳回原告李红军、张晔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20145元，减半收取10073元，由原告李红军负担4283元，被告张健负担5790元；保全费5000元，由被告张健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 审 判 员 张广兄 二〇二〇年十一月九日 法官助理 陈**元 书 记 员 金雨心 附：相关法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。