广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22499号上诉人（原审被告）：广州科拉迪尼服饰有限公司，住所地广州市花都区新雅街雅源中路****楼**。法定代表人：李少艾，该公司总经理。委托诉讼代理人：周石文,广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立群,广东均桓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：麦海勇，男，1984年7月22日出生，汉族，身份证住址深圳市福田区。上诉人广州科拉迪尼服饰有限公司（以下简称科拉迪尼公司）因与被上诉人麦海勇商品房预约合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人科拉迪尼公司代理人周石文、杨立群，被上诉人麦海勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科拉迪尼公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判科拉迪尼公司只需向麦海勇返还已付购房款92602.80元；二、一、二审诉讼费用由麦海勇承担。事实和理由：一、一审认定科拉迪尼公司与麦海勇“反而约定到2020年交够五成后再签约”，缺乏事实及法律依据。合同法第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。根据科拉迪尼公司销售人员与麦海勇的聊天内容可知，销售人员已明确告知“时代云港的房子可以提前签买卖合同，办理按揭贷款，您需要提前处理一下吗”，即销售人员询问麦海勇是否需要办理的业务为：签署买卖合同+办理按揭贷款，而非单独的签订买卖合同。该销售人员最后问麦海勇；“所以资金如果宽裕点，就可以提前签合同啦”、“当然也可以按照之前的付款方式，到2020年交够五成再签约也可以”、“看您自己考虑哈”，即办理按揭贷款，房款需要交够五成(不管是现在补缴还是等之后交齐)，才可以签约+按揭，如果麦海勇仍然选择以分期付款的方式支付房款，则已符合签约条件。麦海勇没有作出承诺办理按揭贷款的意思表示，也未提供根据双方交易习惯可以默认的方式表示承诺的证据。因此，双方并未就签署买卖合同+按揭贷款达成一致意见，麦海勇应按照《时代天玥商务中心预认购书》(以下简称《预认购书》)约定进行签约及付款。二、一审认定“被告抗辩原告违约，并要求扣除总成交价20％的金额作为违约金的主张，依据不足”，属于事实认定错误。麦海勇未按照《签约通知书》履行签约手续，也未按照《预认购书》的约定履行付款义务，在不享有解除权的情况下，却以起诉的方式诉请解除《预认购书》，属于违约，理应按照《预认购书》的约定向科拉迪尼公司支付房屋成交总价20％的违约金。三、一审以合同法第九十三条的法律规定，准许解除《预认购书》，却不支持科拉迪尼公司要求麦海勇支付违约金，属于事实认定错误及适用法律不当。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。麦海勇并无解除权，却以起诉的方式放弃对房屋的购买权，科拉迪尼公司同意解除《预认购书》的前提是麦海勇按照约定支付违约金。综上，请求二审改判，支持科拉迪尼公司的上诉请求。麦海勇辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。一、科拉迪尼公司要求麦海勇承担违约责任没有事实依据。双方签署的《预认购书》已经明确约定分期付款，科拉迪尼公司销售人员也明确表示麦海勇可不提前签订合同。科拉迪尼公司称麦海勇要求解除《预认购书》的行为是违约行为，事实却是科拉迪尼公司先行解除了《预认购书》，违约责任在于科拉迪尼公司，麦海勇才起诉要求其承担违约责任及返还购房款项，麦海勇自始至终均按照《预认购书》履行付款义务，并无任何违约责任。二、科拉迪尼公司称麦海勇未按期支付购房款项，事实上是因为麦海勇收到了科拉迪尼公司解除《预认购书》的通知书后才停止支付购房款的。科拉迪尼公司一方面主张解除《预认购书》，要求麦海勇承担违约责任，另一方面又向麦海勇发送催款短信要求继续支付购房款，属于自相矛盾。综上，请求二审驳回科拉迪尼公司的全部上诉请求。麦海勇于2020年1月17日向一审法院起诉请求：1.判令解除麦海勇与科拉迪尼公司签订的标的金额为581411元的《预认购书》、标的金额为569841元的《预认购书》及一切附属文件；2.判令科拉迪尼公司返还已支付购房款206571元及利息8503.38元；3.判令科拉迪尼公司赔偿麦海勇的损失74.5元；4.判令科拉迪尼公司支付已付购房款一倍的违约金206571元；5.本案诉讼费由科拉迪尼公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市XX区XX大道XX号楼XX物业，权属于科拉迪尼公司。2018年12月23日，麦海勇作为乙方（通信地址为广东省深圳市XX区）与科拉迪尼公司作为甲方签订《预认购书》，约定：乙方对涉案房屋的使用权有预选意愿，甲方为乙方保留涉案房屋的购买权、销售价格的保留期限自2018年12月23日起至2019年12月27日止，单价为16365元，付款方式暂定为2年分期付款（15+85），折后保留单价为15877元，按建筑面积36.6196平方米计算，总房价为581411元，2018年12月23日前支付20000元，2018年12月29日前支付67219元，2019年6月20日前支付61774元，之后各期均为61774元。该认购书第三条约定：乙方应当在甲方发出《签订＜协议书＞通知书》后7日内（含本日）与甲方办理完毕购买该房屋使用权的签约手续。该认购书第四条约定：出现下列任何一种情况，均视为乙方放弃了购买权，甲方有权即时终止乙方对该房屋使用权的预选，不通知乙方而将该房屋另行出售，且甲方有权按照成交总房价的20%向乙方收取违约金，对于前述违约金，甲方有权在乙方已付款中扣除：3.1乙方未按本预认购书第二条约定支付购房款，且逾期超过7日；3.2乙方以口头、书面或实际行为等形式放弃对该房屋使用权的预选（包括但不限于乙方未在本预认购书第三条约定期限内与甲方办妥签约手续）。同日，双方还存在另一份《预认购书》，对房屋总价和购房款分期支付约定进行变更，房屋总价为569841元，2018年12月23日前支付20000元，2018年12月29日前支付65481元，2019年6月20日前支付60545元，之后各期均为60545元。2019年9月12日，科拉迪尼公司向麦海勇的通信地址寄出《签约通知书》，通知麦海勇于本通知书发出之日起7日内到时代天玥商务中心项目签署《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议，办妥按揭手续，补交房款。该邮件于2019年9月19日退件妥投，退件原因为拒收。2019年12月16日，科拉迪尼公司向麦海勇寄出《解除＜预认购书＞通知书》，通知因麦海勇未在科拉迪尼公司发出签约通知书之日起7日内办妥签约手续，现解除麦海勇、科拉迪尼公司之间的《预认购书》，并收取该物业成交总价20%的违约金。麦海勇、科拉迪尼公司一致确认麦海勇支付房款为206571元。科拉迪尼公司同意解除《预认购书》。麦海勇陈述：其违约金的依据为科拉迪尼公司有欺诈行为，应按1倍计算违约金，利息计算是以206571元为基数，从2019年9月18日开始计算。2019年8月25日，麦海勇与微信名为吴X龙/时代风华（科拉迪尼公司的销售人员）的聊天记录显示，吴X龙/时代风华发出“时代云港的房子可以提前签买卖合同，办理按揭贷款哦，您需要提前处理一下吗”、“签署买卖合同需要提前把剩下的款补交够50%哦”、“所以资金如果宽裕点，就可以提前签合同啦”、“当然也可以按照之前的付款方式，到2020年交够五成再签约也可以”、“看您自己考虑哈”。科拉迪尼公司陈述：销售代表已明确，涉案房屋已经可以签订买卖合同并办理按揭贷款，如果麦海勇需要办理按揭贷款则需要将房款补交够50%，并非签订买卖合同的前提是将房款付至50%。麦海勇并未回复是否需要办理按揭贷款，科拉迪尼公司之后按约向麦海勇寄发《签约通知书》，符合《预认购书》的约定。麦海勇提交一张《2019年12月20日全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率公告》、2019年1月14日从深圳北开往广州南的高铁车票，金额为74.5元，拟证明科拉迪尼公司的违约对麦海勇造成的损失。科拉迪尼公司确认上述证据的真实性、合法性，但认为不能证明麦海勇因何事来广州南，无法证明麦海勇主张，无法形成完整的证据链。一审法院认为：麦海勇、科拉迪尼公司之间签订的两份《预认购书》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。现科拉迪尼公司同意麦海勇主张解除两份《预认购书》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，一审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，麦海勇主张科拉迪尼公司向其返还房款206571元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据科拉迪尼公司销售人员与麦海勇之间的聊天记录，科拉迪尼公司告知麦海勇关于提前签约时的房款支付比例有了实质性变化，麦海勇并未同意，之后销售人员告知麦海勇可以按照之前的付款方式，到2020年交够五成再签约也可以，因此，科拉迪尼公司与麦海勇并未对提前签约达成一致合意，反而约定到2020年交够五成后再签约。因此，科拉迪尼公司抗辩麦海勇违约，并要求扣除总成交价20%的金额作为违约金的主张，依据不足，一审法院不予支持。麦海勇主张科拉迪尼公司存在欺诈情形，但麦海勇并未举证证明科拉迪尼公司存在何种欺诈行为，对麦海勇主张科拉迪尼公司因欺诈行为赔偿已付购房款一倍的违约金的诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。《预认购书》并未对无法签约后返还房款应支付利息作出明确约定，且因麦海勇对科拉迪尼公司寄至其通信地址的《签约确认书》予以拒收，导致未能及时与科拉迪尼公司就签约一事进行磋商，行为亦有不妥，对麦海勇主张科拉迪尼公司赔偿已付购房款的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。至于麦海勇主张科拉迪尼公司赔偿损失74.5元的诉讼请求，因麦海勇提交的火车票并不能证明该损失与本案麦海勇遭受的损失的关联性，因此，对麦海勇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年7月16日作出如下判决：一、解除麦海勇与科拉迪尼公司之间于2018年12月23日签订的两份《预认购书》；二、科拉迪尼公司于本判决发生法律效力之日起十日内向麦海勇返还麦海勇已付购房款206571元；三、驳回麦海勇的其他诉讼请求。一审案件受理费5882.8元，由麦海勇负担1588.9元，由科拉迪尼公司负担4293.9元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，科拉迪尼公司分别于2019年9月13日、2019年12月5日向麦海勇发送短信，提示麦海勇应分别于2019年9月20日前支付60545元、2019年12月20日前支付60545元。预认购书约定2019年9月20日前应支付的60545元麦海勇已经支付。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是麦海勇是否应就《预认购书》解除承担违约责任。麦海勇与科拉迪尼公司对两份《预认购书》已经解除并无异议，只是对该《预认购书》解除的责任认定存在争议，双方均认为《预认购书》的解除应归责于对方、由对方承担违约责任。科拉迪尼公司上诉主张麦海勇违约并应在退还购房款中扣除房款20%的违约金，则应就麦海勇存在违约的事实承担举证责任。从本案现有证据来看，科拉迪尼公司提交的证据不足以证实其主张。首先，双方签订的两份《预认购书》均约定麦海勇应在科拉迪尼公司发出签约通知书后7日内与科拉迪尼公司办理完毕购买该房屋使用权的签约手续，但双方只约定了科拉迪尼公司为麦海勇保留该房屋使用权的购买权、销售价格的保留期限自2018年12月23日起计至2019年12月27日，并未明确约定签订协议书的具体时间。其次，科拉迪尼公司销售人员与麦海勇于2019年8月25日20:47微信聊天记录显示，“签署买卖合同需要提前把剩下的款补交够50%；当然也可以按照之前的付款方式，到2020年交够五成再签约也可以；看您自己考虑哈”，并无证据证实麦海勇就签约时间与科拉迪尼公司达成一致意见，且该意思表示足以让麦海勇认为可以在2020年再签约。再者，科拉迪尼公司于2019年9月12日向麦海勇的通信地址寄出《签约通知书》，但无证据显示麦海勇知晓该邮件为《签约通知书》，且其收到科拉迪尼公司支付第四期付款通知短信后亦按约于2019年9月20日前支付第四期购房款。至此，麦海勇已全额支付了前四期购房款。第五期购房款应于2019年12月20日前支付，因科拉迪尼公司于2019年12月16日向麦海勇发出解除《预认购书》通知书，该通知书于2019年12月17日妥投，故麦海勇拒绝于2019年12月20日前支付第五期购房款具有合理性。麦海勇提起本案诉讼要求解除《预认购书》，科拉迪尼公司对解除亦无异议，可视为双方就解除《预认购书》达成一致意见。由于麦海勇拒收邮件，科拉迪尼公司在未就签约时间进行有效沟通的情况下发出解除通知书，双方在明确具体签约时间及流程方面均存在一定过错，故一审不予支持科拉迪尼公司主张麦海勇承担违约责任并支付20%购房款的违约金的主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，科拉迪尼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2579.4元,由广州科拉迪尼服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓娟闰二〇二〇年十一月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳