新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3264号 上诉人（原审被告、反诉原告）：乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县水西沟镇南和路**闲来小镇**商业**楼商业**。 法定代表人：崔国栋，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：貊明伟，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉原告）：周俊霞，女，1967年10月2日出生，汉族，乌鲁木齐市立新伟业商贸有限公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张英治，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审第三人：绿城物业服务集团有限公司新疆分公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖路**/div> 主要负责人：付永生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱彦伟，男，该公司员工。 上诉人乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司（以下简称江南王子房产公司）因与被上诉人周俊霞、原审第三人绿城物业服务集团有限公司新疆分公司（以下简称绿城物业新疆分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院（2020）新0121民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月5日开庭进行了审理。上诉人江南王子房产公司的委托诉讼代理人貊明伟，被上诉人周俊霞及其委托诉讼代理人张英治，原审第三人绿城物业新疆分公司的委托诉讼代理人朱彦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江南王子房产公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第二项，改判驳回周俊霞的该项诉讼请求；2．请求撤销一审判决第三项，改判周俊霞向我公司支付暖气费24,159.96元；3．请求撤销一审判决第四项，改判周俊霞向我公司支付违约金2,415.96元。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、一审程序有误。一审判决载明我公司未出示证据，但我公司出示了证据，是因一审法院不允许我公司从旁听席拿取证据，导致未能出示。二、一审法院以我公司原职工王赟的证言即认定我公司逾期交房的期限计算至2018年9月15日，并否定我公司主张周俊霞交付暖气费及承担违约责任属于认定事实错误。1．涉案房屋是否具备交付条件应当以五方竣工验收为准，不能通过非专业人员的主观评断。2．周俊霞提交证人系我公司已离职员工，与我公司具有负面利害关系，且周俊霞所提交的两份证人证言有矛盾，该证言不应被采信。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。 周俊霞辩称，一、一审法院审理程序无瑕疵，江南王子房产公司未能提供证据是因其自身原因导致。二、一审法院并非仅以证人王赟的证言即认定2018年9月15日为逾期交房截止期限，而是结合其他证据综合认定的结果。证人王赟系江南王子房产公司职工，其证人身份不仅与其不存在利害关系，且能够真实、客观的反映涉案房屋的状态及交房情况，应当予以采信。延期交房是事实，违约金应该由其承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。 绿城物业新疆分公司述称，我公司是在2017年9月15日进入涉案房屋小区，合同约定物业费为5.5/每平方米/月，前期物业服务费由江南王子垫付，交房后由业主自行承担。 周俊霞向一审法院起诉请求：1．判令江南王子房产公司和绿城物业新疆分公司协助我办理房屋的入住交接手续；2．判令江南王子房产公司向我支付自2017年3月14日起暂计算至2019年8月13日止（共计29个月）逾期交房违约金298,265元；3．判令江南王子房产公司向我支付因逾期而产生的物业费和暖气费共计78,078元。 一审法院认定事实：2016年9月9日周俊霞与江南王子房产公司签订了《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），合同约定周俊霞购买新疆维吾尔自治区××县（建筑面积183.03平方米）的房屋，合同总价为1,870,000元，江南王子房产公司应当于2016年12月15日前将验收合格的商品房交付周俊霞。合同约定：“最终交付日期按出卖人通知办理入住日期或报纸公告日期为准，如不按通知日期办理入住，所有费用由买受人承担，还约定非出卖人所能控制事件发生（包括但不限于政府政策的原因以及政府基础配套设施未能及时到位等），出卖人在合理期限内通知买受人的可延期90日，超出90日按第九条第二项执行。双方同意出卖人逾期91日-180日的按买受人支付房款的同期银行存款利率赔付。出卖人逾期180日以上的按买受人支付房款的同期银行利率上浮10%。约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，自出卖人通知的交付日期起（此通知方式包括但不限于电话通知、公告通知，张贴通知书、书面通知等），买受人除应当承担暖气费、物业管理费以及出卖人已承担的代垫费用外，还应向出卖人承担欠付款项金额10%的违约金”。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，周俊霞按约定将购房款1,870,000元全部付清（其中2016年8月9日交纳购房款570,000元，2016年8月13日交纳购房款180,000元，剩余房款为银行按揭贷款交纳）。江南王子房产公司未按约定于2016年12月15日给周俊霞交付房产，而是于2017年10月15日通知周俊霞办理交付房产手续。在江南王子房产公司销售人员同周俊霞办理验收交付房屋时，因该房前的道路及管道等正在施工无法进行验房，未办理交房手续。2018年9月15日，周俊霞与江南王子房产公司签订《闲来小镇家庭农场使用协议》，但因双方对暖气费、物业费等费用问题协商未果，至今未办理房屋交接手续。周俊霞为此诉至一审法院，提出了本案的诉讼请求。另查明，江南王子房产公司与绿城物业新疆分公司于2015年7月17日签订《“闲来小镇”前期物业服务合同》，由绿城物业新疆分公司提供物业服务。绿城物业新疆分公司认可在2018年5月之前的物业费是由江南王子房产公司向绿城物业新疆分公司支付，未向业主收取，物业费为每月每平方米5.5元。暖气费为每平方米22元，周俊霞并未交纳物业费及暖气费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。周俊霞与江南王子房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同。周俊霞按合同约定向江南王子房产公司付清了购房款1,870,000元，已经履行了自己的合同义务，江南王子房产公司应当按照约定向周俊霞交付所购买房屋。根据庭审查明，江南王子房产公司并未按约定的期限于2016年12月15日前交付本案争议的房屋，而是于2017年10月15日通知周俊霞交房，根据当时江南王子房产公司销售顾问的证人王赟当庭证言足以证明交房时因江南王子房产公司的配套设施不完善不具备交房条件未能办理交房手续，已经构成延期交房并违约，应当按约定向周俊霞交付房屋并办理交房手续，同时应当承担延期交房违约金。江南王子房产公司逾期交房的期限应当计算至2018年9月15日，因为根据周俊霞提交的一份2018年9月15日同江南王子房产公司签订的《闲来小镇家庭农场使用协议》应当认定截至2018年9月15日已经具备了交房的条件，而周俊霞并未要求江南王子房产公司为其办理交房手续，因此江南王子房产公司逾期交房违约金的期限应当从2017年3月14日计算至2018年9月15日。根据双方签订购房合同约定，逾期交房91日至180日按照支付房款的同期银行存款利率赔付违约金和逾期180日以上按支付房款的同期银行利率上浮10%赔付违约金的约定，江南王子房产公司应当赔偿周俊霞已付房款1,870,000元按照同期银行定期一年存款利率计算自2017年3月14日计算至2018年9月15日期间的逾期交房违约金48,979.72元（其中2017年3月14日至2017年9月13日期间共计6个月，按照同期银行一年定期存款利率1.5%计算1,870,000元的违约金为14,025元（1,870,000元×1.5%÷12个月×6个月=14,025元）；2017年9月14日至2017年12月31日期间共计108天，按照同期银行一年定期存款利率1.5%上浮10%计算1,870,000元的违约金为9,256.5元（1,870,000元×1.5%×1.1÷12个月÷30天×108天=9,256.5元）；2018年1月1日至2018年9月15日期间共计257天，按照同期银行一年定期存款利率1.75%上浮10%计算1,870,000元的违约金为25,698.22元（1,870,000元×1.75%×1.1÷12个月÷30天×257天=25,698.22元）；14,025元＋9,256.5元＋25,698.22元=48,979.72元）。关于周俊霞要求江南王子房产公司支付逾期交房产生的物业费及暖气费共计78,078元的问题，根据一审法院庭审查明，周俊霞并未交纳上述费用，而且一审法院确认江南王子房产公司逾期交房日期至2018年9月15日，在此之前的物业费及暖气费用即自2017年10月15日至2018年9月15日期间系因江南王子房产公司逾期交房造成，该部分的物业费及暖气费合计17,079.37元（其中物业费为5.5元/平方米×183.03平方米×11个月=11,073.37元，2017-2018年度暖气费为22元/平方米×273平方米=6,006元，11,073.37＋6＋6元=17,079.37元）应当由江南王子房产公司承担。自2018年9月16日起本案争议房产的物业费（另行计算）和2018-2019年度、2019-2020年度共计两年暖气费12,012元应当由周俊霞自行承担并在办理该房产入住交接手续时一并交纳给江南王子房产公司及绿城物业新疆分公司。综上所述，对周俊霞要求江南王子房产公司、绿城物业新疆分公司协助办理交房手续的诉讼请求，一审法院予以支持，应当按约定缴纳暖气费及物业费后由江南王子房产公司及绿城物业新疆分公司予以办理；对周俊霞要求江南王子房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，但应以一审法院确认的数额和计算方法标准为准；对周俊霞要求江南王子房产公司向其支付物业及暖气费78,078元的诉讼请求，一审法院不予支持；江南王子房产公司要求周俊霞支付暖气费的反诉请求，一审法院予以支持，应以一审法院确认的数额为准；对江南王子房产公司提出的要求周俊霞支付未付暖气费10%违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，应以一审法院确认的数额为准。据此判决：一、乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司、绿城物业服务集团有限公司新疆分公司于判决生效之日起十日内在周俊霞提交办理房产入住手续的资料及缴纳完应承担的物业费、暖气费及其他入住费用后，为周俊霞办理乌鲁木齐县水西沟镇南和路18号闲来小镇二期19栋2室交房入住手续；二、乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向周俊霞支付逾期交房违约金48,979.72元；三、周俊霞于判决生效后十日内向乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司交纳2018-2019年度和2019-2020年度两年的暖气费12,012元；四、周俊霞于判决生效后十日内向乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司支付违约金1,201.2元；五、驳回周俊霞要求乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司支付暖气费物业费78,078元的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。江南王子房产公司提交证据：1．五方竣工验收意见表，用于证明涉案房屋在2017年7月17日具备五方竣工验收条件，可以交房。2．邮寄寄件表，用于证明2017年10月6日我公司向周俊霞邮寄了通知交房的通知单。3．报纸公告，用于证明2017年10月11日我公司通过报纸公告的方式，向周俊霞通知前来办理入住手续。4．情况说明，用于证明涉案房屋在2017年7月17日竣工，具备交房条件，因南湾路、南和路在施工，导致我公司施工材料无法进场，从而逾期交房，这属于不可抗力。周俊霞质证意见：证据1．五方竣工验收意见表，真实性认可，合法性、关联性不认可，该份证据形成在一审开庭之前，不属于新证据，五方竣工验收只是交房的条件之一，并不能说明五方竣工验收就满足交房条件，与本案无关。证据2．邮政寄件表，真实性、合法性、关联性均不认可，是江南王子房产公司自行制作表格，我确实收到过他们的邮件，但该邮寄单上没有写邮寄的是什么东西，且写的是一期的房子，我买的是二期的房子。证据3．报纸公告的真实性、合法性、关联性均不予认可，不属于新证据，这是照片的打印件，并非原件，不能证明公告日期是何时，是在何种报纸上发出的，上面公告的是一期业主，但涉案房屋是二期的，在公告期内我前往公司去进行房屋交付，但因为房屋未满足交付条件，所以没有交付。证据4．情况说明，真实性认可，合法性、关联性不认可，该证据形成在一审开庭前，不属于新证据，不能够证明三年前的道路处于维修状态，导致涉案房屋不能交房，2017年4月至2017年9月是施工时间，但2016年12月就应该交房。绿城物业新疆分公司质证意见：证据1．五方竣工验收意见书的真实性、合法性、关联性均认可，与我公司进入小区时间相近。证据2．邮政寄件表真实性不认可，这是其自行制作表格，不能体现什么内容。证据3．真实性、合法性、关联性认可，这与我公司提供物业的时间是吻合的。证据4．情况说明的真实性、合法性、关联性不认可，购房合同的交付条件没办法确认。本院认为，因周俊霞、绿城物业新疆分公司对江南王子房产公司提交的五方竣工验收意见表的真实性均认可，本院对五方竣工验收意见表的真实性予以确认，根据五方竣工验收意见表可以证实，乌鲁木齐县江南王子房产公司闲来小镇19#楼于2017年7月17日经过五方验收，但该证据只能证实19#楼在2017年7月17日已达到交付条件，但江南王子房产公司与周俊霞在合同中约定房屋交付日期是按出卖人通知办理入住日期或报纸公告日期为准，故对该证据与本案的关联性不予认定。江南王子房产公司提交的邮政寄件表系其自制的表格，无法显示所寄件的邮件内容及送达情况，故对该证据的真实性以及与本案的关联性，本院不予认定。江南王子房产公司提交的报纸公告仅为某报纸某版的部分复印页面，虽然在上面有江南王子房产公司向闲来小镇一期业主发出的办理入住的公告，公告落款日期是2017年10月11日，但无法证明该公告是何时刊登在何种报纸上，故对该证据的真实性及与本案的关联性不予认定。情况说明系乌鲁木齐县水西沟镇南河路社区工作委员会出具，周俊霞对其真实性也予以认可，故对该证据对真实性予以确认，根据情况说明内容显示南河路社区辖区南湾路、南和路2017年4月至9月在修路，但江南王子房产公司并没有提交其他证据证实其逾期交房与修路有关，故对该证据与本案的关联性，本院不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，围绕江南王子房产公司提出的上诉意见和周俊霞的答辩意见，结合本案查明的事实，依照相关法律规定，本院认定意见如下： 一、关于一审程序是否违法的问题。当事人在诉讼中提供的证据，应当达到证明待证事实的程度，如果不能使事实得到证明，则应当承担相应的不利后果。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零三条规定：证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。江南王子房产公司上诉称在一审中当庭未能提交证据导致其承担举证不能后果是因一审法院在开庭时不允许其从旁听席拿取证据，经查阅一审卷宗，一审法院不存在不允许其当庭提交证据的情形，故对江南王子房产公司上诉认为一审程序违法的理由，依据不足，本院不予采纳。 二、关于逾期交房时间的确定。依法成立的合同对双方均具有约束力。周俊霞与江南王子房产公司2016年9月9日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。根据该合同约定江南王子房产公司应当与2016年12月15日前将验收合格的商品房交付周俊霞，并同时约定非出卖人所能控制时间发生（包括但不限于政府政策的原因以及政府基础配套设施未能及时到位等），出卖人在合理期限内通知买受人的可延期90日，超出90日按第九条第二项执行。据此规定，江南王子房产公司应在2017年3月14日前向周俊霞交付涉案房屋，逾期则应承担逾期交房违约金。江南王子房产公司对其逾期交房无异议，但称涉案房屋在2017年7月通过竣工验收，逾期期间自2017年3月14日至五方竣工验收时间2017年7月止。根据江南王子房产公司与周俊霞签订的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定房屋交付日期是按江南王子房产公司通知周俊霞办理入住日期或报纸公告日期为准，江南王子房产公司没有提交充分的证据证实其通过报纸公告的形式发出了入住通知，而是在2017年10月15日通知周俊霞交房。根据一审已查明的事实，江南王子房产公司虽然于2017年10月15日通知周俊霞办理交付房产手续，但因涉诉房产所在小区的道路及管道等正在施工无法进行验房，故未能为周俊霞办理交房手续。一审法院根据周俊霞提交的2018年9月15日其与江南王子房产公司签订的《闲来小镇家庭农场使用协议》及证人证言，结合江南王子房产公司与绿城物业新疆分公司签订的《“闲来小镇”前期物业服务合同》，认定江南王子房产公司至2018年9月15日才具备了交房条件，并判决其向周俊霞支付自2017年3月14日至2018年9月15日期间的逾期交房违约金，由周俊霞承担自此之后的暖气费并无不当，本院予以维持。江南王子房产公司上诉认为其逾期交房是因不可抗力，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，范围主要有自然灾害、政府行为、社会异常事件。江南王子房产公司提交的证据不能够证实其逾期交房系因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对其该上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，江南王子房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,381.05元（江南王子房产公司已交），由江南王子房产公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 谭建艳 审判员 王 辉 二〇二〇年十一月十九日 书记员 刘 晓