河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8470号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳中迈首府置业有限公司，住所地洛阳市西工区九都路******401。法定代表人：曹相春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴峰辉、黄蕊晓，河南开为律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭春钢，男，1980年2月29日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱晓红，女，1979年8月17日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：崔建锋、姚展，河南卉林律师事务所律师。上诉人洛阳中迈首府置业有限公司（以下简称中迈公司）与被上诉人郭春钢、朱晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初4564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法审理了本案。本案现已审理终结。中迈公司上诉请求：1.撤销原审民事判决，改判上诉人不退还定金10万元，并要求被上诉人支付房屋占用费368518.48元（房屋占用费共计1268518.48元，冲抵购房款90万元）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人和郭春钢、朱晓红签订的《商铺定购书》履行不能的原因不能归责于上诉人。该定购书虽然约定了付款方式为按揭付款，但在2020年4月上诉人与郭春钢、朱晓红准备签订商品房买卖合同时，没有银行愿意提供按揭贷款导致双方对付款方式发生争议，未能签订商品房买卖合同，商铺订购书无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人，但一审法院判决认定上诉人违约，从而判定上诉人双倍返还定金不符合上述法律规定；2、郭春钢、朱晓红应当按照公平原则支付上诉人交付其使用的1号、2号商铺租金。郭春钢、朱晓红与上诉人签订的《中迈王城之珠商铺经营置换协议》约定的1号、2号商铺，是基于双方为实现将来签订的商品房买卖合同目的而交付给郭春钢、朱晓红置换使用，期间为2015年11月1日起至2020年5月1日止。现双方无法签订按揭货款合同导致商品房买卖合同不能计息履行，除上诉人应当承担返还郭春钢、朱晓红的购房款本金及利息或者定金的民事责任外，郭春钢、朱晓红也应当承担返还房屋并支付实际占用期间的占用费。郭春钢、朱晓红在长达四年半的时间内将上诉人1号、2号商铺投入经营使用，一审法院无视被上诉人经营使用上诉人商铺的情形，违背了合同法的公平原则。郭春钢、朱晓红辩称：1、本案《商铺定购书》履行不能的根本原因是上诉人不愿意为答辩人办理按揭贷款手续所致，且案涉商铺自始至终均网签、备案在他人名下，该情况系完全系归责于上诉人自身的原因，一审法院在认定该事实的基础上做出其承担违约责任的判决符合法律规定。本案一审诉讼中，上诉人的诉讼代理人在庭审质证中明确表示，上诉人无法为答辩人办理按揭贷款手续的原因是银行资金监管形式发生变化，由于上诉人公司本身涉案多起，按揭贷款资金如被发放、监管后，将不能被上诉人公司自由支配，存在被他案直接冻结、划扣执行的风险，因此，上诉人自签订《商铺定购书》时就没有为答辩人办理按揭贷款手续的意愿。同时，根据答辩人一审提交房管部门就涉案商铺的历史交易信息查询单显示，涉案商铺自始至终并不在上诉人名下，在2015年11月双方签订《商铺定购书》之前，该商铺就已经被上诉人网签至第三人李松峰；在2020年4月双方置换协议到期前、李松峰网签注销后，上诉人又再次将房产网签、备案至河南中迈置业有限公司，故上诉人在事实上也不可能为答辩人办理按揭贷款及备案、登记手续。此外，本案也不存在上诉状所述没有银行愿意提供按揭贷款的事由。事实上，据答辩人核实，上诉人早在2016年即与建设银行洛阳分行签订有王城之珠商铺项目贷款合作准入协议，但在该协议签订后至置换协议到期前，上诉人从未就答辩人的商铺定购向银行申请过任何贷款手续。综上，答辩人认为，案涉《商铺定购书》履行不能的根本原因在于上诉人，而非不可归责于双方当事人的原因，据此，一审法院认定上诉人构成违约并向答辩人返还购房款、利息及双倍定金并无不当。2、上诉人要求答辩人支付2号、3号商铺占用费的上诉主张没有任何事实和法律依据。答辩人认为，由于上诉人早将答辩人定购的5号商铺出租他人并无法交付的原因，双方事后才签订《商铺经营置换协议》，约定由上诉人另外将其所有的2号、3号商铺交付答辩人使用，该置换使用的根本原因在于上诉人，并非出自答辩人的真实意愿；答辩人在实际使用该2号、3号商铺时，该地段尚处于上诉人的前期招商阶段，整个地段较为偏僻，答辩人为此也投入数十万元将2号、3号商铺进行装修，但在上诉人收回该商铺后，该装修价值也全部无法收回；按照上诉人的逻辑来讲，如果答辩人应当向其支付2号、3号商铺的实际占用费，那么上诉人是否也应该将答辩人定购的5号商铺的租金收入同样返还给答辩人？这显然是不可能的。因此，导致双方《商铺定购书》最终无法履行的原因在于上诉人的诸多违约行为，答辩人对此不存在任何过错，故不应当向其支付任何占用费。郭春钢、朱晓红向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告双倍返还原告缴纳的定金共计20万元；2.请求判令被告立即向原告退还原告已支付的购房款90万元；3.请求判令被告向原告支付利息损失25.15万元（该数据暂计算至起诉日，具体以110万元为基数，利率自2015年11月6日至2019年8月19日按人民银行同期贷款利率计算，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）；4.请求判令被告向原告支付保全担保损失费2000元；5.由被告承担本案全部诉讼费用。中迈公司向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉人不予退还定金10万元；2.判令二被反诉人向反诉人支付房屋占用费368518.48元（房屋占用费共计1268518.48元，冲抵购房款90万元后为368518.48元）；3.本诉、反诉诉讼费用均由被反诉人承担。一审法院认定事实：一、2015年01月26日，中迈公司将其开发的中迈王城之珠16号楼5号商铺网签给李松峰，并将该商铺租赁给他人。2015年11月4日，郭春钢、朱晓红与中迈公司签订《商铺定购书》一份，约定由郭春钢、朱晓红采用按揭方式购买中迈公司开发的位于中迈王城之珠16号楼5号商铺一套，商铺建筑面积为274.67平方米，优惠后的总价款为320万元，定购书签订后当日郭春钢、朱晓红需向中迈公司支付定金10万元，且于2015年11月07日前到中迈公司销售部所在地支付优惠后首付款，并根据中迈公司约定时间再签订《商品房买卖合同》，郭春钢、朱晓红如不能按时付款，无法提供购房所需相关资料导致无法签署《商品房买卖合同》或不能正常办理按揭手续的，中迈公司有权单方面处理郭春钢、朱晓红定购房源，已付定金不予退还。签订《商铺定购书》的时候，中迈公司没有明确告知郭春钢、朱晓红该商铺已经网签给李松峰并租赁给他人的事实。定购书签订后，郭春钢、朱晓红按照约定于当日支付给中迈公司定金10万元，并于11月6日再次向中迈公司支付购房款90万元，中迈公司给郭春钢、朱晓红出具了收据。二、由于中迈王城之珠16号楼5号商铺被中迈公司租赁给他人使用，无法向郭春钢、朱晓红交付。2015年11月07日，经双方协商，中迈公司王城之珠售房部与郭春钢又签订《中迈王城之珠商铺经营置换协议》一份，约定郭春钢自愿将定购的中迈王城之珠16号楼5号商铺与中迈公司所有的中迈王城之珠16号楼2号商铺进行置换，置换时间为2015年11月01日起到2020年05月01日止，置换期间如郭春钢将该铺面转租与他人经营，郭春钢需补齐租金40元/平方米/月。中迈公司在置换期间将中迈王城之珠16号楼5号商铺另行出租，所得租金归中迈公司所有。协议时间止，中迈公司有权无条件收回中迈王城之珠16号楼2号商铺，并归还郭春钢中迈王城之珠16号楼5号商铺。待置换期满后，中迈公司收回置换的商铺，并向郭春钢交付定购书约定的中迈王城之珠16号楼5号商铺。置换协议签订后，郭春钢、朱晓红接受了置换的中迈王城之珠16号楼2号商铺并进行装修使用至2020年4月30日。2020年4月14日，中迈王城之珠16号楼5号商铺网签给李松峰的网签被注销。2020年4月17日，中迈公司在郭春钢、朱晓红不知情的情况下，将郭春钢、朱晓红定购的中迈王城之珠16号楼5号商铺又网签给河南中迈置业有限公司。置换协议到期后，郭春钢、朱晓红向中迈公司退还了中迈王城之珠16号楼2号商铺并要求其交付购买的中迈王城之珠16号楼5号商铺时，中迈公司却改变原《商铺订购书》约定的付款方式，以银行监管原因无法办理按揭手续为由，要求郭春钢、朱晓红必须一次性付清剩余购房款，否则不予签订正式的购房合同，也不交付房屋。2020年5月15日，中迈公司向郭春钢、朱晓红下发《解除合同告知函》，要求解除中迈公司与郭春钢、朱晓红签订的《商铺定购书》，不再退还已付的定金10万元，并要求郭春钢、朱晓红支付商铺房屋占用费1268518.48元。郭春钢、朱晓红认为，依法形成的合同对双方当事人均产生法律拘束力，中迈公司单方改变合同的付款条款并私自将商铺网签给他人的行为已经导致了购买商铺的合同目的无法实现，构成合同的根本性违约，故向法院提起诉讼。中迈公司认为郭春钢、朱晓红的行为已经构成违约，故提出反诉，引起本案诉讼。一审法院认为：郭春钢、朱晓红与中迈公司签订的《商铺定购书》、《中迈王城之珠商铺经营置换协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法认定为有效。《商铺定购书》中约定郭春钢、朱晓红于2015年11月7日前支付首付款，但合同签订时中迈公司未告知郭春钢、朱晓红中迈王城之珠16号楼5号商铺处于对外出租状态，且已经网签给李松峰，中迈公司无法向郭春钢、朱晓红交付并过户中迈王城之珠16号楼5号商铺。双方重新达成的《中迈王城之珠商铺经营置换协议》，对《商铺定购书》的内容作出了变更，双方均同意于2020年5月1日交付16号楼5号商铺，但中迈公司却在2020年4月17日私自将中迈王城之珠16号楼5号商铺网签给河南中迈置业有限公司，有违诚实信用原则，中迈公司存在到期不能将中迈王城之珠16号楼5号商铺过户给郭春钢、朱晓红的风险，郭春钢、朱晓红有权中止履行合同义务，并不构成违约，中迈公司不享有合同解除权，其于2020年5月15日发出的《解除合同告知函》不发生合同解除的效力。因中迈公司已将中迈王城之珠16号楼5号商铺网签给河南中迈置业有限公司，双方无法订立正式的房屋买卖合同，中迈公司应向郭春钢、朱晓红返还90万元购房首付款，并双倍返还10万元定金即20万元。对于首付款占用期间的利息损失，应以90万元为基数，自2015年11月6日至2019年8月19日按人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止。依据《中迈王城之珠商铺经营置换协议》，郭春钢、朱晓红有权占有使用16号楼2号商铺至2020年5月1日，无需向中迈公司另行支付房屋占用费，对于中迈公司诉求的房屋占用费，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、洛阳中迈首府置业有限公司于本判决生效后十日内向郭春钢、朱晓红双倍返还定金20万元；二、洛阳中迈首府置业有限公司于本判决生效后十日内向郭春钢、朱晓红返还购房款90万元；三、洛阳中迈首府置业有限公司于本判决生效后十日内向郭春钢、朱晓红支付购房款90万元的利息（利息自2015年11月6日至2019年8月19日按人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）；四、驳回郭春钢、朱晓红的其他诉讼请求；五、驳回洛阳中迈首府置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为8490元、保全费5000元，合计13490元，由洛阳中迈首府置业有限公司负担；反诉受理费4163元，由洛阳中迈首府置业有限公司负担。二审经审理查明:2020年8月11日，中国建设银行股份有限公司洛阳分行根据原审法院出具的调查令出具证明称，2016年，该行与洛阳中迈首府置业有限公司签订《王城之珠商铺项目合作准入协议》，额度为壹仟万元整。协议签订后，没有受理该项目贷款。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定基本一致。本院认为:郭春钢、朱晓红与中迈公司签订的《商铺定购书》、《中迈王城之珠商铺经营置换协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，各方均应依约履行。根据原审及本院查明的事实，中迈公司与郭春钢、朱晓红签订《商铺定购书》时隐瞒涉案商铺已经网签他人并被出租的事实，虽然之后双方签订珠商铺经营置换协议，但在协议到期之前在未经郭春钢、朱晓红同意的情况下又将案涉商铺网签他人，中迈公司客观上可以按照约定的履行方式实现合同目的，但其采取单方改变付款方式，对此郭春钢、朱晓红有权中止履行合同义务并不构成违约，中迈公司在合同履行中存在过错并构成违约，原审法院据此认定中迈公司向郭春钢、朱晓红返还购房款、支付相应利息及双倍返还定金并无不当，本院予以确认。依据《中迈王城之珠商铺经营置换协议》，郭春钢、朱晓红有权占有使用16号楼2号商铺至2020年5月1日，该协议并未约定向中迈公司另行支付房屋占用费，且涉案的5号商铺所得租金已归中迈公司所有，中迈公司要求郭春钢、朱晓红支付商铺占用费无事实根据和法律依据，其该上诉理由本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，洛阳中迈首府置业有限公司上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费23028元（含反诉费8328元），由上诉人洛阳中迈首府置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  衡宏波二〇二〇年十一月二十三日书记员  邱云静