陕西省宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初2025号 原告：廖辉，男，汉族，生于1981年10月5日，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：屈凯，陕西仁和万国律师事务所律师。 被告：宝鸡市新东方置业有限公司，住所地宝鸡市金台区中山东路****，统一社会信用代码91610303305487489H。 法定代表人：刘亮，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：呼春晖，陕西本玄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李月娇，陕西本玄律师事务所实习律师。 原告廖辉与被告宝鸡市新东方置业有限公司（以下简称宝鸡新东方置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年6月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖辉的委托诉讼代理人屈凯、被告宝鸡新东方置业公司的委托诉讼代理人呼春晖、李月娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2015年3月23日签订的《陕西省宝鸡市商品房买卖合同》；2、判令被告退还购房款655200元，赔偿原告损失45000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月23日，原、被告签订《陕西省宝鸡市商品房买卖合同》，合同约定：被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋，且应于自该日起360日内将办理权属登记需要的资料提交产权登记机关备案，并且使原告在规定期限内取得房地产权证书。合同签订后，原告积极履行了合同义务，向被告支付全额购房款655200元，被告至今未能办理房屋产权证书。被告构成根本违约，应承担违约责任。被告拒绝办理房地产权证，致使标的物所有权不能转移，合同目的无法实现。依照双方签订的《陕西省宝鸡市商品房买卖合同》第十五条约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，因被告原因合同目的无法实现，原告有权解除合同，退房退款。另依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条规定，合同解除后，应由原告返还房屋，被告返还购房款655200元并赔偿损失。现原告诉至本院，请求判如所请。 被告答辩称：1、原告诉请解除商品房买卖合同，既不符合合同约定，也不符合法律规定；2、原告解除权的行使已超过法律的期限；3、原告对案涉房屋已实际使用四年多，在合同不应解除的情况下，原告主张退还购房款和赔偿损失，缺乏基础，应予驳回；4、原告主张支付购房款655200元与实际履行情况不符，因面积差实际支付房款为644400元。 原告为支持诉请，向本院提交以下证据： 1、商品房买卖合同，证明被告违反合同约定，未办理房地产权证书，原告有权要求解除。 2、通话录音，证明原告于2019年催告被告办理房地产权证，被告答应三个月内办理，但实际未办理。原告有权要求解除。 3、原告缴纳契税、大修基金票据、建设工程规划许可证，证明原告已履行了办理房屋产权证的相关义务，建设工程规划许可证备注中写明案涉楼宇一、二层为商业市场，被告违反承诺，变更原有设计规划，导致合同目的无法实现。 被告为支持辩称，向本院提交以下证据： 1、商品房买卖合同，证明双方购买房屋的事实，以及双方的权利义务。 2、房屋面积测量报告、收款收据两张，证明被告实际收取原告购房款项是644400元。 3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证，证明原告所购房屋系合法建筑。 4、原告经营的房屋照片四张及建筑物整体三张照片，证明原告的房屋已建成交付并使用至今。 5、宝鸡市住房维修资金管理办法、宝市住建发[2013]412号文件，证明办理房屋产权登记，原告必须按照规定自行向住建局缴清住房维修基金及契税，而原告至今未缴纳，也是导致不能按时办理房屋产权登记的原因之一。 6、案涉房产不动产权初始登记证书附表、被告名下一层商铺三份不动产权证书、二层商铺初始登记的不动产权证书，证明案涉房产已于2020年9月底取得不动产权初始登记，具备办理产权转移登记的条件，二层商铺按规划用途取得了不动产权登记。 7、关于办理东方莘苑项目转移登记业务的公告、六张照片，证明被告取得案涉整幢楼产权的初始登记后于2020年10月27日向小区业主发出通告，要求业主提交办理产权转移登记的相关资料。 对原、被告提交证据的分析、认定： 对双方均提交的商品房买卖合同，双方对真实性无异议，本院对该证据的真实性依法予以认定。对原告提交的通话录音，被告不认可，因该证据不符合证据形式要件，本院依法不予采信；对原告提交的契税、维修基金票据、工程规划许可证，被告对真实性无异议，本院对该证据真实性依法予以认定；对被告提交的房屋面积测量报告、收款收据两张、宝鸡市住房维修资金管理办法、宝市住建发[2013]412号文件，原告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以认定；对被告提交的房屋照片，原告不认可，被告不能提交其他证据相印证，本院对房屋照片不予采信；对被告提交的初始登记证书附表和不动产权证书、发布的通告及照片，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性依法予以认定。 通过对证据的分析、认定及原、被告的当庭陈述，本院确认以下法律事实： 2015年3月23日被告宝鸡新东方置业公司（出卖人）与原告廖辉（买受人）签订《陕西省宝鸡市商品房买卖合同》，合同约定：原告廖辉购买被告宝鸡新东方置业公司开发建设的东方莘苑宝鸡市金台区新宝路22号第1幢商业单元1层11号房，2015年3月19日原告廖辉一次性缴纳购房款655200元。2017年5月18日，被告宝鸡新东方置业公司向原告廖辉退还所购房屋实测面积购房款10800元，原告廖辉向被告宝鸡新东方置业公司缴纳案涉房屋契税19332元，被告宝鸡新东方置业公司向原告廖辉赔付案涉房屋延迟交付违约金13759元。被告宝鸡新东方置业公司收取原告廖辉工本费550元。2017年5月19日，原告廖辉向宝鸡市住房和城市建设局缴纳案涉房屋大维基金4296元。案涉房屋取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《土地使用证》、《商品房预售许可证》，于2017年5月交付原告廖辉使用。截止法庭辩论，案涉房屋未办理房地产权证书。2020年9月底被告就案涉房产办理不动产权初始登记，并于10月27日向案涉小区业主发布办理产权转移登记的公告。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效合同。本案争议焦点：原告对案涉合同是否享有解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案涉合同只对被告何时应将办理案涉房产产权的资料报产权登记机关备案进行了约定，并未约定办理案涉房产所有权登记的期限。因此，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因案涉房产为预售商品房，被告2017年5月向原告交付房屋，原告应于2017年8月办理案涉房产产权登记，原告于2017年5月缴纳办理案涉房产产权证所需的大维基金、契税、房产证工本费，因被告（出卖人）原因导致案涉房产产权证截止法庭辩论仍未办理。依据上述法律规定及案件事实，原告从2018年8月起取得合同解除权。解除权属于形成权，适用除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案不存在被告催告行使解除权的情形，原告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即从2018年8月起至2019年8月之前行使，逾期不行使的，解除权消灭。而本案原告在2020年5月26日提起诉讼，要求解除案涉合同，其解除权已经消灭。因此，对原告的诉讼请求本院不予支持。 对原告诉称的依据双方合同第十五条的约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但该合同第十五条约定“……如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列1.2项处理”，该条项下的第1条和第2条内容相悖，且没有1.2项，应视为双方对合同解除条件约定不明，现双方对此亦不能达成一致意见，故本院对原告依据该条认为合同约定的解除条件成就的意见，依法不予支持。对原告诉称的因被告私自变更规划，导致合同目的不能实现，合同应予以法定解除的意见，被告对此不认可，且原告未提交合法有效证据证明被告有私自变更规划的行为，故对原告该意见本院不予支持。 综上，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下： 驳回原告廖辉全部诉讼请求。 案件受理费10802元，由原告廖辉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方人数提交上诉状副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗小玲 人民陪审员  魏菊红 人民陪审员  王丽娟 二〇二〇年十一月六日 法官 助理  白天骄 书 记 员  张 焕 1