浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初1646号 原告（反诉被告）：沈飞，男，1987年12月1日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：边建平、邱斌斌，浙江国毅律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖州市历史文化街区保护改造有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区红旗景都**。 法定代表人：徐祖强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈丹、王欢，浙江南太湖律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈飞与被告（反诉原告）湖州市历史文化街区保护改造有限公司（以下简称历史文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。历史文化公司于2020年6月3日提起反诉，本院予以受理。本院于2020年9月15日对本案公开开庭进行了审理，沈飞的委托诉讼代理人边建平、邱斌斌与历史文化公司的委托诉讼代理人沈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）沈飞起诉称：2018年11月23日，沈飞、历史文化公司、蔡小华签订《补充协议书》，约定经历史文化公司同意，蔡小华将其与历史文化公司签订的《状元街商业街区租赁合同》及《补充协议书》项下蔡小华的权利义务概括转移给沈飞，沈飞同意承继蔡小华在合同项下的全部权利义务，成为湖州市××街××幢××室商铺的承租人，蔡小华退出租赁合同关系。协议签订后，沈飞向历史文化公司支付租赁保证金68495元。沈飞和历史文化公司建立商铺租赁合同关系，历史文化公司应为沈飞的商铺经营提供必要条件，但历史文化公司对状元街区管理混乱、不规范操作、存在恶性竞争，使得沈飞无法继续经营。沈飞承租商铺后，发现商铺存在重大消防安全隐患，也无法进行转租。请求判令：1.解除沈飞与历史文化公司签订的《状元街商业街区租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2.历史文化公司立即返还沈飞支付的租赁保证金68495元；3.本案诉讼费由历史文化公司负担。诉讼中，沈飞变更第1项诉讼请求为确认沈飞与历史文化公司签订的《租赁合同》于2019年12月1日解除。 被告（反诉原告）历史文化公司答辩称：一、历史文化公司不存在违约行为，沈飞所陈述的历史文化公司管理混乱、存在恶性竞争及重大消防隐患等问题均不属实。《租赁合同》履行过程中，沈飞存在严重违约行为，沈飞自2019年4月5日起闭店停业，历史文化公司多次向沈飞寄送限期改正通知书，沈飞仍长期闭店停业。二、对沈飞主张解除《租赁合同》无异议，对合同解除时间不予认可。沈飞尚未腾退房屋且逾期支付租金，租赁保证金返还条件不成就；《租赁合同》因沈飞严重违约而提前终止，历史文化公司有权没收租赁保证金。 被告（反诉原告）历史文化公司反诉称：2016年9月2日，历史文化公司（甲方）与案外人毛晓旭（乙方）就位于湖州市××街××幢××室商铺签订《租赁合同》，约定租赁期自2016年12月8日起至2021年12月7日止，第一年租金121000元，第二年租金246000元，第三年租金250000元，第四年租金275000元，第五年的租金302500元；乙方应当遵守甲方或物业服务公司制定的商业街区的整体营业时间表，未经甲方或物业公司同意，不得擅自提前或延迟开、闭店；除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正，经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止，在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，甲方有权单方解除合同；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方相关租金优惠的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），除本合同约定的其他违约责任外，甲方还有权按本合同约定的各租赁年度租金中计得的其中月租金金额最高月所在的租赁年度的年租金标准重新计算包括已履行部分在内的全部合同租期的租金，差额部分由乙方在本合同终止后10日内一次性支付，未履行部分及直至乙方归还房屋止之前期间的租金由乙方按上述新租金标准计付。2017年12月28日，历史文化公司、案外人毛晓旭、蔡小华三方签订《补充协议书》，经三方确认《租赁合同》项下乙方的权利义务自2017年12月8日起全部概括转移给蔡小华，蔡小华成为《租赁合同》的承租人，原承租人毛晓旭退出租赁合同关系。2018年11月23日，历史文化公司和沈飞、蔡小华签订《补充协议书》，约定自2018年11月23日起《租赁合同》乙方项下的权利义务全部概括转移给沈飞，沈飞成为《租赁合同》的承租人。合同履行过程中，沈飞长期闭店停业，历史文化公司分别于2019年5月6日、2019年9月3日向沈飞寄送限期改正通知书，沈飞未予理会。同时，沈飞未按合同约定于2019年11月23日前支付2019年12月8日至2020年6月7日期间的租金，构成违约。请求判令：1.立即解除《租赁合同》；2.沈飞立即将湖州市××街××幢××室商铺腾空、恢复原状后返还历史文化公司；3.沈飞按302500元／年标准补足2016年12月8日起至2019年12月7日止的租金共计290500元，同时按302500元／年标准支付自2019年12月8日起至《租赁合同》解除之日止的租金；4.沈飞按302500元／年的标准支付自《租赁合同》解除之日的次日起至商铺实际返还之日止的占有使用费；5.本案反诉诉讼费由沈飞承担。 原告（反诉被告）沈飞针对反诉答辩称：一、《租赁合同》并非因沈飞违约而提前终止，而是租赁房屋未通过消防验收，历史文化公司未提供必要的安全经营环境，阻碍沈飞正常经营；历史文化公司对湖州市历史文化街区管理混乱，操作不规范，恶性竞争出现，沈飞难以经营，故提出解除合同。二、沈飞积极履行房屋腾退义务，因历史文化公司不予配合而未予腾退。2019年11月29日，沈飞向历史文化公司发送律师函，要求历史文化公司退还租赁保证金，律师函载明“沈飞与历史文化公司之间的租赁合同法律关系自函件到达之日解除，沈飞于2019年12月8日前腾退房屋，望历史文化公司配合”。历史文化公司于2019年12月1日签收律师函后未配合沈飞腾退房屋。三、《租赁合同》系格式合同，历史文化公司主张补足租金及占有使用费的依据第21.15条系格式条款，应属无效。 原告（反诉被告）沈飞为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交以下证据： 证据1.《租赁合同》1份，证明就案涉商铺租赁签订合同的事实。 证据2.《补充协议书》2份，证明沈飞系案涉湖州市××街××幢××室商铺承租人的事实。 证据3.案涉房屋不动产权证1份，证明历史文化公司系湖州市××街××幢××室商铺所有权人的事实。 证据4.收据1份，证明历史文化公司收到沈飞支付的租赁能源保证金68495元（租赁保证金63000元、能源保证金5495元）的事实。 证据5.律师函及EMS快递邮寄凭证各1份，证明沈飞委托律师向历史文化公司发送律师函，要求历史文化公司返还租赁能源保证金及配合腾退房屋，历史文化公司于2019年12月1日签收律师函的事实。 被告（反诉原告）历史文化公司为支持其反诉诉讼请求及本诉答辩意见，向本院提交以下证据： 证据1.《租赁合同》1份，证明历史文化公司与案外人毛晓旭就湖州市××街××幢××室商铺租赁事宜签订合同，约定租赁期限、租金标准、违约责任等事项的事实。 证据2.《补充协议书》2份，证明案涉湖州市××街××幢××室商铺的承租人由毛晓旭变更为蔡小华，后由蔡小华变更为沈飞的事实。 证据3.限期改正通知书、EMS快递单及快递查询记录各2份，证明因沈飞长期闭店停业，历史文化公司分别于2019年5月6日、2019年9月3日向沈飞寄送限期改正通知书，要求沈飞开店恢复营业的事实。 原告（反诉被告）沈飞与被告（反诉原告）历史文化公司提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： 沈飞提交的证据1-证据4，历史文化公司质证对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院认为该四组证据符合有效证据要件，能证明沈飞所证明的事实，本院对其证据效力予以确认。沈飞提交的证据5，历史文化公司质证认为律师函已收到，但认为律师函不能证明合同解除及房屋腾退的事实，且律师函中载明的“联系人：徐志超”也未与历史文化公司联系过。本院认为该律师函符合有效证据要件，但仅能证明沈飞委托律师向历史文化公司表达过解除《租赁合同》的意愿，但是否引起《租赁合同》的解除在本院认为部分予以认定。 历史文化公司提交证据1，沈飞质证无异议，但认为《租赁合同》第21.15条免除出租人责任，加重承租人责任，应为无效条款。本院认为该证据符合有效证据要件，能证明历史文化公司所证明的事实，《租赁合同》第21.15条是否有效在本院认为部分予以认定。历史文化公司提交的证据2，沈飞质证无异议；本院认为该组证据符合有效证据要件，能证明历史文化公司所证明的事实，本院对其证据效力予以确认。历史文化公司提交的证据3，沈飞对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为其自2019年4月5日起闭店停业，收到限期改正通知书之前曾要求腾退房屋，一直受到历史文化公司的阻拦。本院认为该组证据符合有效证据要件，能证明历史文化公司所证明的事实，本院对其证据效力予以确认，对于沈飞辩称的其主张腾退房屋时受到历史文化公司的阻拦的意见，沈飞未提交证据予以证明，不予采信。 经审理查明：2016年9月2日，历史文化公司（甲方）与案外人毛晓旭（乙方）签订《租赁合同》（合同编号×××88），约定由乙方承租甲方所有的位于湖州市××街××幢××室商铺，租赁期限为五年，自2016年12月8日起至2021年12月7日止。合同第三条约定第一个租赁年度租金121000元，第二个租赁年度租金246000元，第三个租赁年度租金250000元，第四个租赁年度租金275000元，第五个租赁年度租金302500元。合同第五条约定乙方应当向甲方支付63000元作为租赁保证金，合同履行终止后在乙方已按约定交还该房屋并结清全部应付费用后30个工作日内，租赁保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还租赁保证金收据原件。甲方有权从租赁保证金中相应扣付乙方欠付的租金、物业服务费、能源费等应由乙方承担的全部费用，甲方扣除上述应由乙方承担的全部费用并不免除乙方应承担的相应违约责任。合同第十五条约定乙方应当遵守甲方或物业服务公司制定的商业街区的整体营业时间表，未经甲方或物业公司同意，不得擅自提前或延迟开、闭店。合同第二十一条约定了违约责任。第21.4条约定本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金余额。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的租赁保证金余额。如违约方支付的违约金余额不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。第21.6条约定乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费及其他费用的，除乙方应按本合同其他条款约定的违约责任以外，乙方还应承担每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；违约超过15日，甲方有权单方解除合同。不论甲方是否解除合同，乙方仍应向甲方或物业服务公司支付延迟履行违约金直至清偿全部租金及其他费用。第21.9条约定在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。第21.11条约定乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正，经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止，在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，甲方有权单方解除合同。第21.12条约定因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效措施，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权的，在该使用期间，乙方无须交纳租金、物业服务费。第21.15条约定如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），除本合同约定的其他违约责任外，甲方还有权按本合同约定的各租赁年度租金中计得的其中月租金金额最高月所在的租赁年度的年租金标准重新计算包括已履行部分在内的全部合同租期的租金，差额部分由乙方在本合同终止后10日内一次性支付，未履行部分及直至乙方归还房屋止之前期间的租金由乙方按上述新租金标准计付。合同第二十三条约定本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方；该等期限为该房屋之交还期。因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内乙方仍应当按届满时或本合同终止时的日租金标准向甲方计付占用费；交还期届满后乙方仍未能将该房屋交还给甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋日租金标准的300%向甲方计付占有费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。合同还对其他事项作了约定。 2017年12月28日，历史文化公司（出租人）、毛晓旭（转让方）、蔡小华（受让方）签订《补充协议书》，约定经毛晓旭和蔡小华申请，历史文化公司同意，《租赁合同》（合同编号×××88）项下毛晓旭的权利义务自2017年12月8日起全部概括转移给蔡小华，蔡小华同意一并承继毛晓旭在《租赁合同》项下的全部权利义务，成为《租赁合同》的承租人，原承租人毛晓旭退出租赁合同关系。2018年11月23日，历史文化公司（出租人、甲方）、蔡小华（转让方、乙方）、沈飞（受让方、丙方）签订《补充协议书》，约定经蔡小华和沈飞申请，历史文化公司同意，《租赁合同》（合同编号×××88）项下蔡小华的权利义务自2018年11月23日起全部概括转移给沈飞，沈飞成为《租赁合同》的承租人，蔡小华退出《租赁合同》关系；协议书约定截止转移日前，乙方已付但未到期的租金，对丙方继续有效，甲方不再退还乙方，由乙丙双方自行协商解决，同时乙方已履行合同的行为（包括违约行为），也对丙方继续有效，因乙方转移日前的履约行为导致的相关后果（包括丧失优惠政策的享受、违约责任等）也由丙方继续承受。丙方应自行考虑承继风险（包括但不限于剩余免租期、已付租金物业费、装修及设备转让、剩余租期长短、乙方已履行部分的情况以及其他租赁及优惠政策等因素），并就相关转移过程中可能存在的利益补差与乙方自行协议处理，该事项的协商、履行及处理与甲方无关。《补充协议书》签订后，沈飞开店经营。2019年4月5日起，沈飞闭店停业。历史文化公司于2019年5月6日、2019年9月3日两次向沈飞发出限期改正通知书，要求沈飞恢复开店营业的状态，沈飞收到限期改正通知书均未恢复营业。 另查明，历史文化公司收取租赁保证金63000元、能源保证金5495元。《租赁合同》第三条约定的2016年12月8日至2019年12月7日期间的租金已足额支付，2019年12月8日起的租金未支付。沈飞尚未将案涉房屋腾空并返还历史文化公司。 本院认为，案涉房屋所在的湖州市状元街区由历史文化公司运营，历史文化公司统一出租房屋而预先拟定的《租赁合同》应为格式合同。案涉《租赁合同》第21.4条、第21.6条、第21.15条约定了合同履行过程中，因承租人违约而解除合同，出租人除没收承租人交纳的租赁保证金、要求承租人支付延迟履行违约金之外，还有权按合同期内月租金金额最高月所在的租赁年度的年租金标准重新计取租金。而《租赁合同》仅在第21.4条约定因出租人违约而解除租赁合同，出租人仅承担无息双倍返还租赁保证金余额的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉《租赁合同》第21.15条显然加重了承租人违约责任的负担，历史文化公司也未采取合理的方式提醒承租人注意该条款的内容，该格式条款应为无效。至于《租赁合同》其他条款及《补充协议书》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。 案涉《租赁合同》第十五条约定“乙方应当遵守甲方或物业服务公司制定的商业街区的整体营业时间表，未经甲方或物业公司同意，不得擅自提前或延迟开、闭店”以及合同第二十一条约定“乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正，经甲方书面通知，乙方仍不改正的……在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，甲方有权单方解除合同”。案涉商铺于2019年4月5日起闭店停业，沈飞收到历史文化公司发出的限期改正通知书后一直未恢复营业，历史文化公司有权主张解除《租赁合同》及《补充协议书》并要求沈飞将案涉房屋腾空并予以返还。历史文化公司于2020年6月3日提起反诉主张解除《租赁合同》，本院认定《租赁合同》及《补充协议书》于反诉状副本送达沈飞之日2020年6月3日予以解除。因历史文化公司未对“房屋原状”的具体情况举证证明，对历史文化公司主张将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于沈飞反诉主张确认《租赁合同》解除的诉讼请求，沈飞对其主张的历史文化公司存在违约行为的事实未举证证明，沈飞解除《租赁合同》无约定及法定事由，其向历史文化公司送达律师函未产生合同解除的效力，对沈飞主张确认《租赁合同》于2019年12月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。 沈飞自2019年12月8日起未支付租金，本院按照《租赁合同》第三条约定的第四租赁年度的租金标准275000元，核定2019年12月8日起至2020年6月3日止的租金为134863元，考虑到新冠肺炎疫情影响，根据公平原则，本院酌定扣减2个月租金45833元，确定沈飞应支付历史文化公司2019年12月8日起至2020年6月3日止的租金89030元。《租赁合同》第二十三条约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方；该等期限为该房屋之交还期。因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内乙方仍应当按届满时或本合同终止时的日租金标准向甲方计付占用费；交还期届满后乙方仍未能将该房屋交还给甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋日租金标准的300%向甲方计付占有费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止”。故本院按照275000元/年的租金标准核算2020年6月4日至2020年6月10日期间的房屋占有使用费为5274元，2020年6月11日至房屋实际腾空并返还之日的房屋占有使用费结合历史文化公司的反诉主张，按照302500元/年的租金标准予以计算。《租赁合同》第二十一条第21.4条约定“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金余额”。案涉《租赁合同》因沈飞违约而提前终止，对沈飞主张返还租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、合同编号×××88的《状元街商业街区租赁合同》及两份《补充协议书》于2020年6月3日解除； 二、原告（反诉被告）沈飞应于本判决生效之日起十五日内将位于湖州市××街××幢××室房屋腾空并返还被告（反诉原告）湖州市历史文化街区保护改造有限公司； 三、原告（反诉被告）沈飞支付被告（反诉原告）湖州市历史文化街区保护改造有限公司2019年12月8日起至2020年6月3日止的租金89030元、2020年6月4日起至2020年6月10日止的房屋占有使用费5274元，合计94304元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 四、原告（反诉被告）沈飞应支付被告（原告）湖州市历史文化街区保护改造有限公司自2020年6月11日起至房屋实际腾空并返还之日止按302500元/年标准计算的房屋占有使用费，限于房屋实际腾空返还之日清偿； 五、驳回原告（反诉被告）沈飞本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）湖州市历史文化街区保护改造有限公司其他反诉诉讼请求。 若原告（反诉被告）沈飞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取756元，由原告（反诉被告）沈飞负担；反诉受理费4761元，由原告（反诉被告）沈飞负担2908元，被告（反诉原告）湖州市历史文化街区保护改造有限公司负担1853元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 李元光 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 茹培文 书 记 员 吕成勇