湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8506号上诉人（原审被告）：武汉高通投资有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道**武汉广场公寓******。法定代表人：裴淑霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪翊华，湖北筑予律师事务所律师。委托诉讼代理人:马杰锐，该公司员工，女，1967年1月17日出生，汉族，被上诉人（原审原告）：武汉宝泽汽车销售服务有限公司，住所，住所地武汉市江岸区黄埔科技园特**div>法定代表人：谭晖，该公司法务总经理。委托诉讼代理人：王**婧，湖北若言律师事务所律师。上诉人武汉高通投资有限公司（以下简称高通公司）因与被上诉人武汉宝泽汽车销售服务有限公司（以下简称宝泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高通公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回宝泽公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2．本案一审、二审诉讼费由宝泽公司承担。事实与理由：一、一审法院罔顾双方合同的明确约定，运用所谓“交易习惯”确认当事人的权利义务，违背本案事实和法律规定。从双方《房屋租赁协议》约定可以看出，双方对租金的支付期限有明确约定，即上一个半年租赁期满前1个月内一次性支付；高通公司有开具租赁发票的义务，但并没约定租赁发票的具体应开具时间，高通公司应根据宝泽公司的应付租金额度随时开具发票；双方没有约定高通公司出具租赁发票是宝泽公司支付租金的前提条件。但一审判决却无视上述约定，根据所谓的“交易习惯”，认为双方在履行合同过程中，都是高通公司先向宝泽公司开具发票，宝泽公司再支付租金，由此认定双方实际变更了合同约定的租金支付期限，从而认定宝泽公司支付租金的时间略晚于约定的付款截止日期不构成违约，既没有事实依据，也没有法律依据。理由如下：1．一审判决适用交易习惯确定双方的权利义务，于法无据。2．根据双方租赁合同，双方没有约定开具租金发票是支付租金的前提条件，更没有约定租金发票开具后的一定期限内再行支付租金。3．双方之间也并没有形成所谓的“交易习惯”。4．法律即便是双方形成所谓的“交易习惯”，一审判决采用了“略晚”一个模糊概念来形容双方所形成的“交易习惯”，没有确定宝泽公司支付租金时间晚于高通公司开具发票多长时间才符合双方“习惯”，有偏袒宝泽公司之嫌。二、一审判决认为高通公司没有提交证据证明曾向宝泽公司主张过违约责任，因此认为宝泽公司不构成违约，违反事实和法律规定。首先，从高通公司向宝泽公司发送的《催收通知书》和《函告》内容来看，其一，高通公司是根据双方的租赁合同向宝泽公司进行催收租金，而不是依据一审判决认定的所谓“交易习惯”催收。双方并没有变更租金的支付期限和条件，并不存在一审判决认定的“交易习惯”；其二，高通公司明确表示宝泽公司逾期支付租金的，将承担逾期付款责任，并没有表示不追究宝泽公司的违约责任。其次，双方租赁合同约定了履约押金本来就是用于抵扣违约金的。高通公司在合同终止后之所以不予退还宝泽公司交纳的履约押金，就是因为宝泽公司在合同履行过程中的违约行为所应当支付的违约金已经超过了履约押金的金额。最后，根据民法总则第一百四十条的规定，举证责任在于宝泽公司，而不在于高通公司。一审判决却要求高通公司证明高通公司没有放弃追索权，否则视为高通公司已经放弃了追索权，属于举证责任分配错误，没有法律依据。宝泽公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宝泽公司向一审法院起诉请求：1．判令高通公司退还宝泽公司押金300000元（人民币，下同）整，并赔偿宝泽公司的资金占用损失17878.33元（以300000元为基数，自2018年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算，至2019年8月19日止为12760元，自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，至2020年1月15日为5118.33元）；2．判令本案的诉讼费由高通公司承担。一审法院认定事实：坐落于武汉市江岸区环亚大厦附楼**商网房屋的所有权人为高通公司，建筑面积为504平方米，规划用途为商业服务。2011年5月28日，高通公司（甲方）与宝泽公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其所有的位于武汉市江岸区环亚大厦附楼1层商网房屋出租给乙方使用，乙方承租的房屋用途为汽车展示；租期自2011年8月25日至2018年8月24日止，免租装修期为45天；该房屋第一年租金为1150000元/年，以后每年租金比上一年递增3%，本协议签订后3个工作日内乙方支付定金300000元，以后租金每半年支付一次，付款时间为上一个半年租赁期满前1个月内一次性支付；甲方收到乙方支付的第一年前半年的租金后，定金300000元自动转为履约押金；租赁期满或协议解除后，履约押金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息退还；双方约定上述租金为含税收入，甲方按乙方交纳的租金额度开具租赁发票；本协议履行结束或解除后七日内，乙方应将房屋及其附属设施按协议履行结束或解除时的现状交还给甲方，乙方不负责对租赁房屋恢复原状的义务；甲方应在乙方按约定交还房屋后5个工作日内向乙方退还履约押金；下述情况下，甲方有权单方面解除本协议，本协议在甲方通知送达乙方七日起解除，乙方按照本协议12.1条款约定承担违约责任：乙方不支付或者不按照约定支付任何一项应付款项超过15日的；该协议还约定了其他条款。2011年6月1日，高通公司通过银行转账的方式向宝泽公司支付定金300000元。2011年7月11日，高通公司与宝泽公司交接位于武汉市江岸区环亚大厦附楼1层商网的房屋。合同签订后至2018年8月24日，宝泽公司均按约定向高通公司足额支付租金。在租赁合同实际履行过程中，除第一次系宝泽公司支付租金后，高通公司向宝泽公司开具发票外，此后14次租金支付方式均是高通公司先向宝泽公司开具租金发票，宝泽公司再于开具发票后10天左右向高通公司支付租金。高通公司开发票时间及宝泽公司支付租金时间均略晚于约定付款截止日期。其中，2017年7月10日，高通公司向宝泽公司发出《函告》，告知宝泽公司应于2017年7月24日前交纳下一期半年的租金；如果宝泽公司继续履行《房屋租赁协议》，高通公司真诚欢迎，请按约定时间支付租金；如果高通公司提前退租，应当按双方签订的《房屋租赁协议》相关条款执行，并按约定腾退房屋。2017年8月10日，宝泽公司向高通公司支付半年租金686580.10元。2018年8月24日，宝泽公司腾退出诉争房屋并结清了物业费、水电费。2018年8月27日，高通公司的工作人员在宝泽公司申请到期退押金的《支出证明单》上注明“该款于2011年6月1日到账对公账户，账面无退此款记录”。一审另查明，高通公司成立于2011年1月21日，经营范围为对商业、房地产业投资；物业管理等。一审法院认为，宝泽公司与高通公司签订的《房屋租赁协议》不违反我国相关法律法规的规定，合法有效，双方均应严格履行。关于宝泽公司是否违约，虽然宝泽公司每次支付租金时间均略晚于约定付款截止日期，但在租赁合同实际履行过程中，双方交易习惯为高通公司先向宝泽公司开具发票，宝泽公司再支付租金，且宝泽公司足额支付租金并于合同到期后按约定腾退出诉争房屋，高通公司未能提交证据证明对宝泽公司延迟支付租金表示异议，也未在本案诉讼前向宝泽公司主张过履约押金抵扣违约金，高通公司开具发票的时间略晚于约定的付款截止日期，故宝泽公司支付租金的时间略晚于约定的付款截止日期不构成违约，高通公司应按《房屋租赁协议》的约定于“交还房屋后5个工作日内”向宝泽公司退还履约押金300000元。2018年8月27日宝泽公司向高通公司申请退还押金，高通公司未按约定退还押金300000元，高通公司还应向宝泽公司赔偿自2018年9月1日起的资金占用损失17739.29元（12620.96元+5118.33元），具体为：以300000元为基数，自2018年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，为12620.96元（300000元×4.35%÷365天×353天）；以300000元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年1月15日止，为5204.79元（300000元×4.25%÷365天×149天）。宝泽公司主张17878.33元，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉高通投资有限公司于本判决书生效之日起五日内向武汉宝泽汽车销售服务有限公司退还押金300000元；二、武汉高通投资有限公司于本判决书生效之日起五日内向武汉宝泽汽车销售服务有限公司赔偿自2018年9月1日起至2020年1月15日止的资金占用损失17739.29元；三、驳回武汉宝泽汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6068元，由武汉宝泽汽车销售服务有限公司负担3元，武汉高通投资有限公司负担6065元。因上述款项已由武汉宝泽汽车销售服务有限公司预交一审法院，武汉高通投资有限公司于本判决生效之日起五日内将6065元款项一并支付给武汉宝泽汽车销售服务有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。高通公司与宝泽公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应依约履行。高通公司上诉称一审法院罔顾双方合同的明确约定，运用所谓“交易习惯”确认当事人的权利义务，违背本案事实和法律规定；一审判决认为高通公司没有提交证据证明曾向宝泽公司主张过违约责任，因此认为宝泽公司不构成违约，违反事实和法律规定，高通公司向宝泽公司发送了《催收通知书》和《函告》，合同也有约定。本案中，双方履行合同时，除第一次系宝泽公司支付租金后，高通公司向宝泽公司开具发票外，此后14次租金支付方式均是高通公司先向宝泽公司开具租金发票，宝泽公司再于开具发票后10天左右向高通公司支付租金，高通公司开发票时间及宝泽公司支付租金时间均略晚于约定付款截止日期，即在合同实际履行过程中，双方交易习惯为高通公司先向宝泽公司开具发票，宝泽公司再支付租金，高通公司向宝泽公司发送的《催收通知书》和《函告》仅是针对某一期租金，且宝泽公司足额支付租金并于合同到期后按约定腾退出诉争房屋，此外高通公司未能提交证据证明对宝泽公司延迟支付租金表示过异议，也未在本案诉讼前向宝泽公司主张过履约押金抵扣违约金，故一审认定宝泽公司支付租金的时间略晚于约定的付款截止日期不构成违约，在认定事实和适用法律上并无不当，对高通公司的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，高通公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6068元，由武汉高通投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十一月十三日法官助理杜文书记员杜文