天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)津01民终4568号上诉人（原审被告）：天津涵蕴建筑工程有限公司，住所地天津市华苑产业区鑫茂科技园综合楼****。法定代表人：郑峰峰，总经理。委托诉讼代理人：刘淑霞，天津君匡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辰，天津君匡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市西青区峰达挖掘机配件经营部，经营场所天津市西青区李七庄街于台村。经营者：唐晓杰，男，1966年1月19日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：孔繁玲，天津承讼律师事务所律师。上诉人天津涵蕴建筑工程有限公司（以下简称涵蕴公司）与被上诉人天津市西青区峰达挖掘机配件经营部（以下简称峰达经营部）返还原物纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初3766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。涵蕴公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由对方承担。事实和理由：坐落天津市滨海高新区华苑产业区榕苑路15号1-B-2101号房屋（以下简称涉讼房屋）原系天津鑫茂科技园有限公司（以下简称鑫茂公司）所有，峰达经营部取得涉讼房屋所有权是以房抵债，涵蕴公司与鑫茂公司签订租赁合同是以房屋使用权抵债，租期20年。根据买卖不破租赁的原则，峰达经营部无权在租赁合同期限内要求涵蕴公司返还涉讼房屋。峰达经营部辩称，峰达经营部是涉讼房屋的所有权人，涵蕴公司与鑫茂公司并非房屋租赁关系，而是用房屋使用权抵债，且房屋租赁合同未经备案，不得对抗第三人，涵蕴公司应将涉讼房屋返还峰达经营部。峰达经营部向一审法院提出诉讼请求：1.涵蕴公司将涉讼房屋腾空并交付峰达经营部；2.涵蕴公司按照每日每平方米1.57元的标准向峰达经营部支付2019年7月5日至2020年5月11日期间的房屋使用费114503.37元并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉讼房屋原系案外人鑫茂公司所有。2019年7月5日，案外人鑫茂公司将涉讼房屋以物抵债给峰达经营部，峰达经营部取得产权后，方知涵蕴公司占用涉讼房屋。峰达经营部要求涵蕴公司腾房并支付费用未果，遂成讼。涵蕴公司辩称，不认可峰达经营部与案外人鑫茂公司之间的以物抵债行为。涵蕴公司从案外人鑫茂公司处租得涉讼房屋且尚未到期，根据买卖不破租赁原则，峰达经营部无权要求涵蕴公司腾房。涵蕴公司已向该案外人鑫茂公司交付全部租金，故峰达经营部无权要求涵蕴公司支付房屋使用费。一审法院认定事实如下：涉讼房屋原系案外人鑫茂公司所有，峰达经营部于2019年7月5日经买卖方式取得所有权。涵蕴公司提交其与案外人鑫茂公司签订的三份房屋租赁合同，租期分别为2011年3月24日至2016年3月23日、2016年3月24日至2021年3月25日、2016年7月1日至2036年6月30日，租金分别为每日每平方米1元、1元、1.57元。涵蕴公司提交其与案外人鑫茂公司于2016年7月1日签订的补充协议一份，用以证明案外人鑫茂公司欠付其相关债务，双方同意使用涉讼房屋房租进行冲抵。涵蕴公司提交其与涉讼房屋所在小区的物业服务企业签订的建筑消防设施检测维修保养合同及备忘录若干，用以证明其通过向该物业服务企业提供服务的方式支付物业费。涵蕴公司提交其为涉讼房屋办理宽带服务入网协议一份，用以证明其合法占有涉讼房屋。庭审中，涵蕴公司表示其原系案外人鑫茂公司下属单位，并陈述其与案外人鑫茂公司在第二份租赁合同刚开始履行即签订第三份租赁合同系因涵蕴公司名称发生变更。涵蕴公司另表示其与案外人鑫茂公司签订的三份租赁合同均未在不动产租赁行政管理部门进行备案登记。一审法院认为，基于涵蕴公司原系案外人鑫茂公司下属单位，其与案外人鑫茂公司连续签订租期重叠的未经备案登记的两份房屋租赁合同，后一份合同约定租期为20年且双方协商以全部租金冲抵债务，涵蕴公司无法提供交纳物业服务费用的凭证等情节，一审法院认定涵蕴公司主张其从案外人鑫茂公司处承租涉讼房屋20年的事实不成立。相关法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故峰达经营部有权要求涵蕴公司腾交涉讼房屋。现峰达经营部按照每日每平方米1.57元的标准主张房屋使用费符合涉讼房屋市场租赁价格，且与涵蕴公司提交的租金标准一致，故一审法院予以认定。综上所述，峰达经营部的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、本判决生效后三十日内，被告天津涵蕴建筑工程有限公司将其占有的坐落天津市滨海高新区华苑产业区榕苑路15号1-Ｂ-2101号房屋腾空交付原告天津市西青区峰达挖掘机配件经营部；二、本判决生效后三十日内，被告天津涵蕴建筑工程有限公司向原告天津市西青区峰达挖掘机配件经营部支付2019年7月5日至2020年5月11日期间的房屋使用费114503.37元。原告天津市西青区峰达挖掘机配件经营部确认收款账户为原告天津市西青区峰达挖掘机配件经营部名下天津农商银行西青邓店分理处9030××××0148账户。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11685元，由原告天津市西青区峰达挖掘机配件经营部自行负担67元，由被告天津涵蕴建筑工程有限公司负担11618元，被告负担部分于本判决生效之日起三十日内直接给付原告。”本院二审期间，涵蕴公司提交相关证据，证明涵蕴公司与鑫茂公司并非关联公司，鑫茂公司欠付涵蕴公司工程款，鑫茂公司用房屋租金折抵工程款，涵蕴公司与鑫茂公司签订房屋租赁合同及使用涉讼房屋在峰达经营部取得涉讼房屋所有权之前。涵蕴公司在使用涉讼房屋过程中，物业公司欠付涵蕴公司工程款，物业公司用物业费折抵了工程款。峰达经营部质证认为，涵蕴公司与鑫茂公司以及山东涵蕴建筑工程有限公司、济宁鑫茂新兴科技产业园置业公司为关联企业，公司之间或部分股东相同，或股东与实际控制人之间有亲属关系。涵蕴公司提交的工程款抵顶房屋租金协议不具有客观真实性，属串通伪造。涵蕴公司提供的建筑装饰工程施工合同的主体不是涵蕴公司与鑫茂公司，不能证明鑫茂公司欠付涵蕴公司工程款。本院对一审法院认定基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涵蕴公司是否应当将涉讼房屋返还峰达经营部。首先，峰达经营部与鑫茂公司因债权债务签订抵债协议后，办理了涉讼房屋的产权转移手续，峰达经营部取得了涉讼房屋的所有权，依法取得对涉讼房屋的占有、使用、收益和处分的权利。涵蕴公司与鑫茂公司因债权债务签订房屋租赁合同及补充协议，鑫茂公司用欠付涵蕴公司的工程款冲抵涵蕴公司应当支付的房屋租金。根据物权优于债权的原则，涵蕴公司的债权不能对抗峰达经营部的所有权。且，涵蕴公司并不能提供对鑫茂公司具有直接债权的证据。其次，关于涵蕴公司主张的买卖不破租赁问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，鑫茂公司为了偿还涵蕴公司欠付的工程款而签订的租赁合同及补充协议，是履行债务的一种方式，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，仍应为债权债务合同关系，故本案不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。再次，涵蕴公司与鑫茂公司之间签订的租赁合同及补充协议，根据合同的相对性原则，只对涵蕴公司与鑫茂公司发生法律效力，不得对抗合同之外的第三人。鑫茂公司将涉讼房屋的所有权过户到峰达经营部名下后，对涉讼房屋已不再享有任何权利，其已不能履行与涵蕴公司签订的租赁合同及补充协议，不能继续以房屋租金折抵工程欠款，应当承担另行履行债务的责任，涵蕴公司可以另行主张债权。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670元，由上诉人天津涵蕴建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 翔审判员 刘东行审判员 刘翠翠二〇二〇年十一月十六日法官助理张驰书记员钱卓伦附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……