湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8526号上诉人（原审第三人）：徐凯，男，1986年2月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈科明，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈**秀，女，1952年11月12日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审原告）：徐鸣，男，1979年1月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：江祖清，男，1954年8月19日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审第三人）：魏明高，男，1967年1月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人徐凯因与被上诉人陈**秀、徐鸣、江祖清、魏明高所有权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初7491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐凯上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回陈**秀、徐鸣的诉讼请求，或者将本案发回重审；2．本案一审、二审诉讼费用由陈**秀、徐鸣承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决仅凭只有江祖清个人签字的《协议书》便认定徐焕弟向江祖清购买诉争房屋，缺乏公正合理性。首先，该《协议书》仅仅只能说明江祖清作为卖方向徐焕弟发出了出售房屋的要约，但徐焕弟未签字说明其未作出买房承诺。其次，陈**秀、徐鸣未提出任何证据证明徐焕弟向江祖清支付合同约定房屋价款。2.徐凯与魏明高签订授权委托书以及房屋买卖合同非徐凯的真实意思表示，徐凯不认识魏明高，且从洪山区法院作出的（2011）洪和民商初字第247号民事判决书的内容可知该房屋买卖合同系在魏明高的要求下签的一份空白合同，根据双方后来的和解协议亦可知徐凯自始至终都没有作出向魏明高出卖房屋的意思表示，一审认定事实错误。3.一审判决认定徐凯无法证实已向江祖清支付了购房首付款，该事实认定错误。在一审中徐凯提交了多张借条用以证明江祖清以抵偿借款的方式认可徐凯支付购房首付款，江祖清办理的过户登记手续亦可佐证，根据正常交易习惯，卖方必然是在买方支付完所有购房款之后才会办理过户登记手续。而对于同样的情况，陈**秀和徐鸣并未提交过证据证明其支付过购房款，一审判决却支持陈**秀和徐鸣的主张，缺乏公正合法性。二、魏明高的陈述不能作为认定本案事实的依据。魏明高曾于2011年6月2日向洪山区人民法院起诉徐凯主张案涉房屋所有权，洪山区人民法院经过审理后作出（2011）洪和民商初字第247号民事判决书，驳回了魏明高的诉讼请求。因此，魏明高属于与徐凯有利害关系的人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第（三）项的规定，其陈述不应当作为认定案件事实的依据。三、一审判决依据事实错误而适用法律错误。徐凯系根据湖北中宇房地产估价有限公司制作的《房地产交易课税估价结果报告单》与江祖清签订《武汉市存量房买卖合同》，且该报告单中表述该房屋系租赁状态，徐凯已经尽到合理的注意义务，徐凯通过支付首付款以及银行贷款的方式向江祖清支付了房屋价款，基于此原因，江祖清将房屋所有权过户至徐凯名下，该房屋买卖行为系双方真实意思表示，徐凯通过支付房屋价款的行为取得房屋所有权，既符合交易习惯亦合法有效。对此，洪山区人民法院已经在(2017）鄂0111民初1687号生效民事判决书中就有过论述,并判决徐焕弟和陈**秀应当在判决生效之日起三十日内腾退案涉房屋，该判决公正、合法、有效。而一审判决却完全不以证据为支撑，认定与客观实际相矛盾。陈**秀、徐鸣共同辩称：一审判决合法合理，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江祖清未到庭发表意见。魏明高辩称，对一审判决没有意见。陈**秀、徐鸣向一审法院共同起诉请求：1.位于洪山区××路纺机村××单元××室房屋所有权归属陈**秀、徐鸣；2.本案所有诉讼费用由江祖清承担。一审法院认定事实：徐焕弟（2018年5月17日去世）系陈**秀的丈夫，徐鸣的父亲，其2006年8月2日为购买江祖清位于武汉市洪山徐东路纺机村108号1栋1单元7层1号的房屋（本案中简称涉案房屋），向江祖清支付购房款11万元后，江祖清出具《协议》一份，写明：“经过友好协商江祖清将涉案房屋出售给徐焕弟，售价18.5万元，首付11万元，于2009年12月确保正式过户至徐焕弟，一切有关费用由江祖清承担，余下款项7.5万元，徐焕弟方便时付给江祖清，房屋土地两证由徐焕弟保管”。当日，江祖清将涉案房屋两证及钥匙交予徐焕弟，徐焕弟（生前）及其家人在涉案房屋内居住至今。事后，徐焕弟、陈**秀通过银行转账及现金支付方式向江祖清支付下余购房款项。2009年，徐焕弟曾多次要求江祖清办理涉案房屋过户登记手续，但因江祖清借故拖延而未果。期间，江祖清以办理涉案房屋过户登记手续为由，将徐焕弟保管的涉案房屋两证取走。2010年10月28日，江祖清以办理涉案房屋过户登记手续为由，向陈**秀借款1.5万元。江祖清为套取银行住房贷款偿还魏明高欠款，委托魏明高作为其代理人与他人签订购房合同出售涉案房屋。魏明高接受江祖清的委托后，将《武汉市存量房买卖合同》（合同约定房屋买卖成交价为38万元，预付定金16万元，余款以银行贷款方式支付；落款签章处显示卖方代理人魏明高、买方徐凯，落款时间为2009年6月25日），以及武汉市云雾山食品有限公司出具的徐凯《个人薪金收入证明》、《工资发放表》、魏明高以代理人的身份出具的《收条》、《承诺书》等申办住房贷款所需证明文件，提交中国工商银行股份有限公司武汉天安支行（以下简称工商银行）留存备份。2009年7月11日，工商银行与徐凯签订《个人购房借款/担保合同》，徐凯以其购买的案涉房屋抵押贷款22万元。2009年7月24日，工商银行发放贷款22万元至魏明高名下银行账户。2009年7月16日，江祖清通知徐凯在房产交易中心与其签订了《武汉市存量房买卖合同》一份（合同落款签章处显示卖方江祖清、卖方代理人魏明高、买方徐凯），约定：徐凯以36.16万的价格购买江祖清所有的涉案房屋。当日，徐凯与魏明高签订《授权委托书》，徐凯委托魏明高办理案涉房屋房产交易、变更登记、领证等事宜。随即，魏明高与徐凯又签订《房屋买卖合同》（落款时间为2009年7月20日）一份，约定：由魏明高购买徐凯所有的涉案房屋，房屋成交总价款为50.2万元。魏明高在签约当日付给徐凯28.2万元，其中定金8.2万元，房款20万元。此处手写增加了“购房款已全额付清”。徐凯承诺于2010年7月20日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交付魏明高。此处手写增加了“魏明高负责还清该房屋2010年8月（含8月）以后的银行贷款本息”。徐凯在90天内配合魏明高办理房产过户手续，所有过户费用全部由徐凯承担，魏明高即付清剩余购房款。2009年7月17日，涉案房屋所有权人变更登记为徐凯，同日办理了房屋贷款抵押登记，7月21日土地使用权人变更登记为徐凯，案涉房屋所有权证及土地所有权证，由魏明高持有。一审诉讼中，徐凯认可其仅参与签订案涉房屋的购房合同，其他购房手续均委托魏明高办理；徐凯认可其并非武汉市云雾山食品有限公司员工，其对留存在工商银行贷款证明文件的来源并不知情；徐凯认可在购买案涉房屋之前未进行实地查明，亦无法证实已向江祖清支付了购房首付款，案涉房屋过户费等均由魏明高支付；徐凯未就案涉房屋抵押所得贷款22万元流转至魏明高名下银行账户的原因作出合理解释。一审另查明，江祖清户籍所在地房屋（武汉市洪山区五角塘**）已于2012年底拆迁，江祖清现居住地不明。魏明高曾于2011年6月2日向一审法院起诉徐凯主张案涉房屋所有权，一审法院经审理后作出（2011）洪和民商初字第247号民事判决，驳回了魏明高的诉讼请求，该案经上级法院发回重审后，一审法院依法追加江祖清为被告，追加徐焕弟、陈**秀以及工商银行为第三人参加诉讼，案件宣判前，魏明高与徐凯又达成和解协议，约定“徐凯向魏明高支付涉案房屋过户及相关费用共计四万元”等事宜后，魏明高向法院申请撤诉。2017年2月17日，徐凯以案涉房屋登记在其名下等为由起诉徐焕弟、陈**秀，主张徐焕弟、陈**秀腾退案涉房屋，一审法院作出(2017)鄂0111民初1687号民事判决，认定涉案房屋所有权归徐凯所有，并判决徐焕弟、陈**秀腾退涉案房屋，该案现依法进入再审程序。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。确认房屋权利的归属不应拘泥于既有合同记载事项的限制，应通过审查基础民事法律关系确定权利归属或事实状态。本案中，案涉房屋虽登记在徐凯名下，但徐凯并未就存在出资购买案涉房屋等事实尽到举证责任，加之留存在工商银行（落款时间为2009年6月25日）、房产登记部门（落款时间为2009年7月16日）的两份购房合同均显示，魏明高即接受江祖清（卖方）卖房委托，又接受徐凯（买方）委托参与办理案涉房屋房产交易、变更登记、领证等事宜，徐凯甚至在其购房当月便将案涉房屋以合同形式转卖给了魏明高，案涉房屋两证由魏明高持有，办证费用魏明高支付，江祖清、徐凯等人的上述行为明显与正常的购房交易习惯不符，严重违背生活常理，且徐凯未做出合理解释，结合魏明高的在案陈述，可以认定江祖清存在借买卖案涉房屋之名，通过与徐凯签订购房合同，串通没有真实购房意愿的购房及贷款申请人徐凯，套取银行信贷资金用于偿还魏明高欠款的事实，徐凯在涉案房屋的转让交易过程中存在主观恶意，对案涉房屋并非其善意取得，江祖清或委托魏明高与徐凯所签订的案涉房屋购房合同，名为购房实为套取银行贷款，应当认定为无效。在此情况下，徐焕弟与江祖清订立的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。江祖清在收到购房款后，已按约将案涉房屋交付给徐焕弟（生前）及其家人居住至今，现该房屋仍由徐焕弟的法定继承人陈**秀、徐鸣实际占有。由于江祖清违背诚信，未配合徐焕弟办理涉案房屋产权的过户登记，并采取欺诈手段将产权转移登记给徐凯，导致案涉房屋产权至今未能按约办理过户手续，对此徐焕弟并无过错。江祖清的“一房二卖”行为和徐凯等人的过错行为相结合，对徐焕弟在先合法占有权构成了侵害。基于有过错者须为自己过错产生的后果承担相应责任的认识，以及徐焕弟合法占有在先和徐凯与江祖清签订的合同已无法履行房屋交付义务的客观事实。为维护交易安全及案涉房屋实际权利人徐焕弟的合法权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。案涉房屋虽然登记在徐凯的名下，但物权应属徐焕弟享有，陈**秀、徐鸣作为徐焕弟的法定继承人，要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，依法应予支持。江祖清经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其诉讼权利，应承担不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：位于武汉市洪山区××路纺机村××单元××室房屋的所有权归陈**秀、徐鸣所有。案件受理费13800元（陈**秀已预缴13800元），由江祖清负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈**秀、徐凯向本院提交如下证据，即2019年11月26日洪山法院（2019）鄂0111民监5号民事裁定书，拟证明之前的（2017）鄂0111民初1687号一案存在问题，还在进行再审程序。经质证徐凯对该证据真实性无异议，但认为徐凯没有收到过该裁定书，没有接到洪山法院通知再审。魏明高质证对该证据无异议。对该证据的真实性，本院予以认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。徐凯上诉称一审判决认定事实错误，仅凭只有江祖清个人签字的《协议书》便认定徐焕弟向江祖清购买诉争房屋，缺乏公正合理性；徐凯与魏明高签订授权委托书以及房屋买卖合同非徐凯的真实意思表示；错误认定徐凯无法证实已向江祖清支付了购房首付款的事实；魏明高的陈述不能作为认定本案事实的依据。本案中，徐焕弟与江祖清订立的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。江祖清在收到购房款后，已按约将案涉房屋交付给徐焕弟（生前）及其家人居住至今，现该房屋仍由徐焕弟的法定继承人陈**秀、徐鸣实际占有。虽然目前案涉房屋登记在徐凯名下，但徐凯并未就存在出资购买案涉房屋等事实尽到举证责任，加之留存在工商银行、房产登记部门的两份购房合同均显示，魏明高即接受江祖清卖房委托，又接受徐凯委托参与办理案涉房屋房产交易、变更登记、领证等事宜，徐凯又在其购房当月便将案涉房屋以合同形式转卖给了魏明高，案涉房屋两证由魏明高持有，基于江祖清、徐凯等人的上述行为明显与正常的购房交易习惯不符，且徐凯未做出合理解释，结合魏明高的在案陈述，故一审法院认定江祖清借买卖案涉房屋之名，实为套取银行贷款，徐凯对案涉房屋并非善意取得，应当认定为无效，在认定事实上并无不当，对徐凯的相应上诉理由，本院不予支持。徐凯称一审判决依据错误的事实认定而适用法律错误，根据《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议（民商事部分纪要）》第十五条的规定，以及物权法定原则和物权公示原则，徐凯也仍然是案涉房屋所有权人。本案中，江祖清的“一房二卖”行为和徐凯等人的过错行为相结合，对徐焕弟在先合法占有权构成了侵害，故一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，认定案涉房屋虽然登记在徐凯的名下，但物权应属徐焕弟享有，判决案涉房屋的所有权归徐焕弟的法定继承人陈**秀、徐鸣所有，在适用法律上并无不当，对徐凯的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，徐凯的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由徐凯负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十一月十三日法官助理杜文书记员杜文