山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初1081号 原告（执行案外人）：葛坤，男，1969年10月16日出生，汉族，住寿光市。 原告委托诉讼代理人：马逍川，山东德泽律师事务所律师。 被告（申请执行人）:任爱霞，女，1970年10月27日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：崔振省，潍坊奎文雅馨法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：寿光市万友房地产开发有限公司，住所地：寿光市圣城街道前朴里村。统一社会信用代码91370783581942871U。 法定代表人：寇增泉，总经理。 原告葛坤与被告任爱霞、第三人寿光市万友房地产开发有限公司（以下简称万友公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛坤的委托诉讼代理人马逍川，被告任爱霞的委托诉讼代理人崔振省，第三人寿光市万友房地产开发有限公司的法定代表人寇增泉均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛坤向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决对登记在第三人处的寿光市万友大厦1号楼11楼全部房产带租赁权拍卖；2、诉讼费用由被告承担。 事实及理由：在贵院执行申请执行人任爱霞与被执行人寿光市万友房地产开发有限公司、张秀花民间借贷纠纷一案，原告向贵院提出书面执行异议，要求对贵院以（2018)鲁0781民初1014号民事裁定书查封寿光市万友房地产开发有限公司名下位于寿光市万友大厦1号楼11楼全部房产带租赁权拍卖。2020年3月20日，原告（案外人）收到青州市人民法院送达的（2019)鲁0781执异29号执行裁定书，该裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实及法律依据。 一、原裁定认为原告与第三人之间不属于真实的房屋租赁合同关系依据不足，导致认定错误。 原告于2015年4月30日与第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁第三人的万友大厦1号楼11楼，期限为自2015年4月30日至2030年4月30日，并且一次性支付了十五年的租赁费，租赁费用的支付方式为从之前欠款中扣除。在万友大厦被查封前，原告即取得该房屋的租赁权，并实际占有使用该房屋。因此，原告所享有的租赁权应予保护。 原裁定认为原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的承租人条件，依据的是该条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”原裁定中，原告和被告第三人任何一方均未在听证中证明当事人之间是否存在恶意串通的事实到排除合理怀疑的程度，故人民法院不应当确认该事实存在。而原裁定以不排除倒签合同的可能性为由，认为原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，依据不足。 原裁定认为原告与第三人之间的法律关系不属于真实的房屋租赁合同关系不正确。原告持有缴纳物业费、电费等费用的票据，足以证实原告在本案涉案标的被查封前即已经占有、使用该房屋，且有租赁合同证明原告和第三人真实的意思表示。无论原告与第三人是否存在其他关系，以上房屋租赁合同关系不违反法律规定，真实有效。因此原裁定认为原告与第三人系债权债务法律关系无法律依据，原告与第三人之间之前确实存有债权债务关系，但基于二者之间签订的《房屋租赁合同》，双方又存在房屋租赁合同关系，两种法律关系并不冲突。 违背法律的登记备案规定，亦不能导致租赁合同无效。登记备案对租赁合同的效力没有影响，只要双方当事人就合同主要内容达成一致，是合同各方的真实意思表示，不违反法律法规规定的无效情形即可。虽然我国实行房屋租赁登记备案制度，但登记备案是行政机关针对租赁行为采取的行政管理手段，登记机关审查当事人的房屋租赁申请并决定是否颁发房屋租赁证件，是政府的行政行为，不是合同成立生效的要件。《合同法解释(一)》第9条后段规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。而《城市房地产管理法》第54条也并未规定登记备案是房屋租赁合同生效或成立的要件。进行登记备案并获取《房屋租赁证》，并不是租赁行为合法有效的凭证。房屋租赁合同登记备案的目的主要是防止国家税费流失及当事人非法出租房屋，规范房屋租赁市场和确保国家税收，且其性质属于行政机关的事后审查行为，与民事行为的效力无关，当事人的民事行为行政机关无权干预。而且根据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，房屋租赁登记是房屋租赁合同成立后的程序，对合同成立及效力没有影响。《房屋租赁合同解释》第4条对此也作了规定（当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。）。 二、被告与第三人网签备案的行为不产生物权效力，应当认定为无效行为。 被告与第三人之间就本案争议房产签订了商品房买卖合同，并办理了商品房预售合同登记备案手续即网签。且贵院已经查明，该商品房买卖合同关系实际上不存在，而是被告与第三人之间借款合同的担保，并且因该担保没有办理抵押物登记，故不产生物权效力。 根据《民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，被告与第三人之间名为买卖、实为借贷的民事法律行为，其中买卖的民事法律行为无效，应按照民间借贷的法律规定处理。网签行为适用于房屋买卖之一物权法律关系之中，不可能在民间借贷的债权法律关系中产生担保物权的效力。因此，贵院（2019)鲁0781执异29号执行裁定书认可了被告与第三人间网签行为的效力，既违反了第一百四十六条的规定，又违反了物权法定的民法原则，属于适用法律错误。 参照最高人民法院（2018)最高法民申350号裁定书裁判说理部分的相关意见：从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中被告对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。但其债权请求权相对于原告已经交付租金并占有使用的租赁权并没有优先性。 综上所述，原执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告任爱霞辩称，1、原告与被执行人之间的借贷关系是否真实合法存在尚未明确，即使存在真实的借贷关系，本案也是以租抵债，本质上是债权债务关系，并非真实的房屋租赁合同关系，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第三十一条规定的承租人的条件；2、涉案房屋已于2014年网签备案到被告人名下，但实际上是被执行人向任爱霞借款的担保，从2014年网签备案之日起，任爱霞就对涉案房屋享有担保物权，同时享有优先受偿权。综上，原告所诉无事实和法律依据，请求依法驳回。 第三人寿光市万友房地产开发有限公司辩称，房屋是我借了被告任爱霞的钱，并做了网签备案，抵押给了任爱霞。过程中，我借了原告200万元钱，在还款时原告问我是不是将涉案房屋租给我15年，我回答可以，在还款时扣除150万元，再还50万元即可。对原告的诉讼请求，我没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于被告提交的(2018)鲁0781民初1014号民事判决书、协助执行通知书一份、（2019）鲁0781执异29号执行裁定书及送达回证、青州市人民法院协助执行通知书，原告葛坤经质证对真实性无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于被告提交的装修合同一份、租赁合同二份，被告虽不认可，但作为合同相对人的第三人寿光市万友房地产开发有限公司对该装修合同、租赁合同均予以认可，故本院认为合同真实有效，根据合同的签订时间和物业费缴纳情况，本院认为，该租赁合同真实有效，原告的权利应予以保护；本院经审查认为，因原告提交涉案房屋的书面买卖合同，且第三人寿光市万友房地产开发有限公司认可该合同的真实性，第三人陈述与房屋租赁合同及物业费收款收据相互佐证，本院对上述证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年被告任爱霞与第三人寿光市万友房地产开发有限公司就案涉房产进行了网签备案，但任爱霞并未支付购房款。2014年5月份左右，涉案房产所有权作为抵押网签备案抵押给被告任爱霞，第三人寿光市万友房地产开发有限公司借款200万元左右，将寿光市万友大厦1号楼11楼抵押，被告有网签抵押协议，未进行抵押登记。2015年4月30日原告葛坤与第三人寿光市万友房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，第三人将涉案房屋租给原告使用，租期15年，期限为从2015年4月30日开始至2030年4月30日止，每年房租10万元，共计150万元。租金的支付方式为2014年11月27日第三人向原告借款1421550元、2015年3月19日第三人向原告借款40万元及其他借款，后来经第三人与原告协商用房屋租赁权抵顶上述借款。 2018年2月2日，本院作出（2018）鲁0781民初1014民事裁定书，查封寿光市圣地茶博花卉城东区1号楼11楼全部房产，查封期限为2018年2月2日至2021年2月1日；2018年3月30日，本院作出(2018)鲁0781民初1014号民事判决书，判定第三人万友公司于判决生效后偿还本案被告任爱霞借款20453760元，因第三人万友公司没有在判决期限内履行法律义务，被告任爱霞申请执行；在执行过程中，本院以(2019)鲁0781执66号执行裁定书拍卖位于圣地茶博花卉城东区1号楼11楼全部房产；后原告葛坤不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，2020年3月13日，本院作出案号为（2019）鲁0781执异29号执行裁定书，驳回案外人葛坤的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。根据上述规定，本案中，被告任爱霞的诉讼请求是否应当得到支持，应视原告葛坤是否对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益而定。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据物权法的规定不动产物权的设立应当以登记为准。当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告主张涉案房产虽已网签登记，但不具有物权变动性质。原告葛坤主张案涉房屋带租赁权拍卖，提供了与第三人万友公司签订的房屋租赁合同，且经过庭审，第三人万友公司陈述其与原告葛坤签订的房屋租赁合同在公平、公正的基础上合法、自愿签订的，提供原告缴纳物业费的收款收据一宗，该收款收据与第三人万友公司的陈述相互佐证。原告葛坤所提交的证据足以证明其对于案涉房屋享有带租赁权，拍卖过程中应予以保护。 综上，原告的诉讼请求于法有据，应予支持。综上，依照《中户人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 对登记在寿光市万友房地产开发有限公司寿光市万友大厦1号楼11楼全部房产进行带租赁权拍卖。 案件受理费100元，由被告任爱霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘学勤 人民陪审员  吴邦平 人民陪审员  崔俊华 二〇二〇年十一月十日 法官助理 张礼尧 书记员 宋萍