江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2773号 上诉人（原审被告、反诉原告）：薛梅，女，汉族，1992年10月2日出生，自由职业，身份证住址：江西省南康市，现住。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李自斌，男，汉族，1989年8月3日出生，设计师，身份证住址：江西省新余市分宜县，现住。 委托诉讼代理人：胡春庆，系北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁先繁，系北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西众森物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇黄家湖东路**众森国际花园****，统一社会信用代码：91360100696067237N。 法定代表人：文春先，职务：副总经理。 委托诉讼代理人：郑文辉，男，1978年10月31日出生，汉族，住南昌市西湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郭建忠，男，1981年9月29日出生，汉族，住南昌市西湖区，系该公司员工。 上诉人薛梅、李自斌因与被上诉人江西众森物业服务有限公司（以下简称“众森物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 薛梅、李自斌提出上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人物业费6126.4元，被上诉人赔偿上诉人经济损失2200元；2、本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据上诉人提供的业主群微信聊天记录和现场照片、被上诉人员工工作计划与考核表、被上诉人发布的《关于停止绿建系统专项维护的通知》相互印证，足以证实被上诉人服务质量存在严重瑕疵，与收费标准不匹配，违背了等价有偿原则。一审法院认定被上诉人按物业服务合同履行了义务与事实不符。1、小区的垃圾经常不及时清理，业主经常在微信群反映卫生问题，小区内的机动车与非机动车乱停乱放，严重影响小区环境和安全。被上诉人按每平方米3.2元物业费的收费标准却远远高于老城区的低端小区。2、根据双方约定，被上诉人所提供的绿色建筑系统的通风季为每年的3月21日至4月30日与10月16日至11月20日，然而，被上诉人所提供的新风系统白天不运行，湿度、水温等等也没有达标。3、被上诉人从未向业主公布物业管理账目，甚至利用业主公用部分开展广告业务。4、被上诉人不积极履行对公共设施设备的维护的义务。5、被上诉人应按约定提供每月200元租赁车位服务，但是被上诉人拒不提供。综上，请求二审法院依法改判。 众森物业公司辩称：我公司按照临时管理规约全面履行了合同义务，卫生每天都有保洁打扫，垃圾每天进行清运，保安对小区进行巡逻。我公司还在小区安装了钢管晾衣架，方便业主晾晒被子，防止业主对小区绿化进行破坏。对个别业主乱停车、乱充电、在绿化树上晒被子的不当行为进行劝说等。临时管理规约约定对无车位的业主收取200元的管理费是权利性约定，是我公司有权对租赁第三方车位的业主进行收费，并不是我公司有义务按200元提供车位，管理费和租赁费是两个概念。 众森物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令原审被告支付拖欠的物业管理费7658元，违约金2297元，总计9955元；2、本案诉讼费用由原审被告承担。 一审法院认定事实如下：薛梅、李自斌系位于南昌市新建区房屋的业主，其房屋建筑面积为99.72㎡。2016年6月18日，被告薛梅、李自斌与江西众森实业集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，同意原审原告（反诉被告）众森物业公司对被告（反诉原告）所在的众森国际花园小区进行物业管理服务，原审被告（反诉原告）薛梅、李自斌按3.2元／月／㎡的标准向原告（反诉被告）众森物业公司支付物业管理服务费。2017年1月1日，原审原告（反诉被告）众森物业公司与被告（反诉原告）薛梅、李自斌签署了众林国际花园二期《临时管理规约》承诺书。《临时管理规约》中约定迟延缴交物业管理等相关费用的，迟延缴费滞纳金标准为每日千分之二，直至交清为止。后原审原告按约提供了物业管理服务，原审被告（反诉原告）薛梅、李自斌自2017年12月31日起至2019年12月31日未交物业管理费。 一审法院认为：原审原告（反诉被告）众森物业公司与原审被告（反诉原告）薛梅、李自斌签订的《临时管理规约》系双方自愿签订，且内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应按约定履行义务。原审原告（反诉被告）众森物业公司根据物业服务合同为案涉住宅小区提供了物业管理服务，原审被告（反诉原告）薛梅、李自斌应按照物业服务合同的约定及时足额交纳相应的物业管理服务费。不按时交纳物业费会造成原审原告（反诉被告）众森物业公司难以投入财力、物力加强管理。因此，原审被告（反诉原告）薛梅、李自斌应支付原审原告（反诉被告）众森物业公司自2018年12月31日至2019年12月31日的物业费7658元（99.72㎡×3.2元/月/㎡×24月=7658元）。原审被告（反诉原告）薛梅、李自斌拒缴物业费事出有因，故原审原告（反诉被告）众森物业公司要求原审被告（反诉原告）薛梅、李自斌众森物业公司按合同约定支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。反诉原告薛梅、李自斌要求反诉被告众森物业公司赔偿损失，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由原审被告（反诉原告）薛梅、李自斌在判决生效之日起三日内支付原审原告（反诉被告）江西众森物业服务有限公司物业费7658元；二、驳回原审原告（反诉被告）江西众森物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）薛梅、李自斌的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原审被告（反诉原告）薛梅、李自斌承担19元，原审原告（反诉被告）承担6元。反诉案件受理费25元，由原审被告（反诉原告）薛梅、李自斌承担。 二审期间，上诉人提交2020年9月至10月业主交流群微信聊天记录，证明物业公司提供服务造假，物业法定代表人文春先已经承认存在工作失误。物业公司为了谋取不当利益故意哄抬出租车位的价格。被上诉人对证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，微信中的照片只能证明我公司个人员工的疏忽，并对此员工做出了罚款200元的处罚，在微信群中公开作出了道歉，不能代表我公司整个服务水平。 被上诉人提交了五组新证据：证据一：提交晾衣架照片、消防安检照片10张，微信聊天截图16张，证明我公司在小区安装了钢管晾衣架，方便业主晾晒被子，防止业主对小区绿化进行破坏；安检人员对给别业主乱停车、乱充电的行为进行劝说。证据二：提交园林公司修剪绿化照片39张，证明园林公司隔段时间会对小区绿化建造修剪、补种。证据三：提交停车棚照片10张，证明我公司规范业主停放电动车、充电，防止安全隐患，特为业主建造了电动车停车棚，设置了充电桩。证据四：提交地下室照片12张，证明我公司每天都会对地下室进行清扫，从照片可以看出地下室非常干净。证据五：提交垃圾清运合同复印件一份，证明我公司与第三方签订了垃圾清运合同，由专门的公司对集中堆放的垃圾进行清运。上诉人对所有证据的真实性无异议，但是停车棚和晾衣架都很少，不能满足业主的需求，才会导致秩序混乱。消防照片不能反映真实情况，消防安检情况存在造假。微信聊天记录都是在业主被起诉后形成的，之前都是没有的。对垃圾清运合同关联性有异议，签订了清运合同不代表物业公司履行了清运垃圾的义务。我方在一审提交的证据都能证明物业公司的物业服务在案件诉讼之前没有做到位。物业公司的工作人员自己都会将电动车停到地下停车场。 双方当事人对一审查明的事实无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人薛梅、李自斌要求减免20%的物业费是否有事实和法律依据；2、上诉人薛梅、李自斌要求被上诉人众森物业公司赔偿车车位费损失2200元是否有事实和法律依据。 上诉人薛梅、李自斌与江西众森实业集团有限公司签订的《众森·红谷一品临时管理规约》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，被上诉人根据物业服务合同为上诉人提供了物业管理服务，两上诉人应按期支付物业费。关于两上诉人主张垃圾不及时清理、非机动车乱停乱放、衣服被子晾晒杂乱无序等情况，被上诉人为解决非机动车停放及衣服晾晒的问题，已经搭建了专门的非机动车停放区及晾晒区。涉案小区面积大，部分业主随地乱扔垃圾、未按物业公司要求停放非机动车或晾晒，物业公司不能及时发现相关问题在所难免，且从被上诉人提供的证据可以看出，当被上诉人发现以上情况时，都作出了相应处理，故两上诉人以此为由要求扣减物业费，本院不予支持。关于两上诉人主张每年二个月的专项维护期间未按约持续运行新风系统的问题，经同小区同类案件审理可知，被上诉人在对新风系统进行保养时才会在白天停止运行系统，且维护保养时已向业主发放通知，故两上诉人认为新风系统在此情况下不符合持续运行的标准，本院不予支持。关于两上诉人主张被上诉人未向业主定期公布物业收支账目的问题，两上诉人可另行主张，但并非拒绝缴纳物业费的正当理由。关于两上诉人主张被上诉人不提供车位租赁服务的问题，《众森国花园二期临时管理规约》中虽对小区停车位使用管理费的收取标准进行了规定，但未规定被上诉人必须向上诉人提供车位，故上诉人以此为由拒交物业费并要求被上诉人赔偿车位租赁费的损失，于法无据，本院不予支持。如两上诉人认为被上诉人车位只卖不租的行为违反了相关政策性规定，可另行主张。综上所述，两上诉人要求减免20%的物业费的上诉请求，不能成立，本院不予支持。 业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。在本案中，物业公司对业主提出的要求未及时反馈，缺乏必要的沟通，一审法院鉴于此，未支持众森物业诉请的违约金，也正是借此督促物业公司更好地履行自身义务，促进双方共同创造美好居住环境。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（薛梅、李自斌已预缴），由薛梅、李自斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友