广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22505号上诉人（原审被告）：广州君毅物业管理有限公司均禾分公司。住所地：广州市白云区均禾街道平沙街**。负责人：潘小娟。委托诉讼代理人：陈宗鹏，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州君毅物业管理有限公司。住所地：广州市白云区嘉禾街空港大道望岗聚一居自编****。法定代表人：黎国俭，职务：经理。委托诉讼代理人：陈宗鹏，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐国瑞，男，1971年9月8日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。上诉人广州君毅物业管理有限公司均禾分公司（下简称君毅均禾分公司）、广州君毅物业管理有限公司（下简称君毅公司）因与被上诉人唐国瑞租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人君毅均禾分公司、君毅公司共同委托诉讼代理人陈宗鹏、被上诉人唐国瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君毅均禾分公司、君毅公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回唐国瑞全部诉讼请求；2.诉讼费全部由唐国瑞负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。第一，一审法院对合同效力认定错误。我方租赁给对方的物业是通过白云区政府三资平台租赁而来，既然是政府出面公示招标，该物业是通过招标之后签订的《租赁合同》，应认定有效。第二，关于装修费认定数额有误。唐国瑞已经使用涉案物业149天，装修价值已经降低，法院在认定装修数额时未作价格鉴定，也未考虑折旧问题，判决错误，且唐国瑞的装修对我方毫无用处，我方要求唐国瑞恢复原状，其应该支付恢复原状的费用。第三，双方签订的合同明确约定我方是无需向对方补偿装修的，合同的终止并非如对方在一审时所称的是签订合同后发现没有相关的报建手续，而是因对方自身经营不善撤场，我方并没有终止合同的履行。唐国瑞辩称，不同意君毅均禾分公司和君毅公司的上诉请求，请求维持一审判决，对方没有房产证，没有规划报建，双方签订的租赁合同无效。唐国瑞于2020年4月24日向一审法院起诉请求：1.确认我方与君毅均禾分公司签订的《租赁合同》无效；2.判令君毅公司返还我方押金36000元、入场费26000元，赔偿装修损失费用31480元，暂定追诉利息2000元（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止）；3.本案的诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：2019年11月14日，君毅均禾分公司（出租方，甲方）与唐国瑞（承租方，乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区均禾街道*街*号君毅广场第*层第*商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业用途，乙方在签订本协议前，应就本租赁物进行充分的评估、论证与实地考察，获悉本租赁物具体情况，对租赁物的用地性质、规划用途与现状均无异议。乙方向甲方租赁该铺位的期限为3年，时间自2019年11月15日起至2022年11月14日止。甲乙双方议定该商铺第一年的月租金为10350元/平方米，租赁期限内，开业前（以实际交付商铺日期为准）免租，第一年2019年11月15日至2020年11月14日每月租金为10350元，管理费每月1650元（含中央空调费、管理费、场内保洁卫生费），不含公摊水费、电费，水费7元/吨，电费1.5元/度。乙方须于本合同签订之日向甲方交付履约保证金36000元。乙方认可经营场地的现状，不以经常场地的任何情况向甲方提出退还租金、管理费或解除本合同等请求。乙方不得擅自对商铺进行装修，乙方进行装修前，应当提前书面请示甲方。等等。上述合同签订后，唐国瑞向君毅均禾分公司交纳了押金36000元，并另行支付赞助费26000元，君毅公司向唐国瑞出具收据予以确认。君毅均禾分公司将涉案商铺交付给唐国瑞使用，唐国瑞经出租方同意对商铺进行了装修，装修期间为2019年10月22日至2019年11月12日。唐国瑞主张2020年4月11日，君毅均禾分公司将涉案商铺上锁，其让君毅均禾分公司的工作人员开门后将商铺内的物品搬走。君毅均禾分公司确认由于唐国瑞欠缴水电费、物业费，该公司工作人员于2020年4月11日将商铺上锁。君毅均禾分公司主张唐国瑞自行搬离涉案商铺，其在2020年4月底、5月初时收款时才发现唐国瑞搬走。为证明其装修损失，唐国瑞向一审法院提交了以下证据：1.《A105档装修项目报价》表，显示装修项目包括隔墙、天花、封边、墙面处理、钢化玻璃、玻璃吊门配件、地板、地面黄色装饰、门口包铝塑板、助燃板、仓库门安装、门头广告灯字、电路安装、消防更+放水费，金额合计30920元；2.唐国瑞与微信备注名称为“亮”的好友的微信聊天记录，唐国瑞主张该微信聊天记录为其与装修承包方黄*亮的微信聊天记录，其中唐国瑞于2019年10月22日向对方发送信息，内容为“确认接受你的装修报价，包工包料”，对方回复称“不是全部包工包料，上面备注系包工的就包工，门头只包工”。同日，唐国瑞通过微信向对方转账10000元。2019年11月11日，对方发送信息，内容为“前期工程款：1.已收10000元备料款；2.已收到10000元进度款；3.剩余款8920元。后期增加：……共3410元，总：12330元-450消防-300助燃板=11480”。3.银行流水明细及支付宝转账记录，显示唐国瑞分别于2019年10月28日通过支付宝向黄炳亮转账10000元；于2019年11月13日向黄*亮转账11480元。君毅公司和君毅均禾分公司对上述证据的三性不予确认。一审法院认为：涉案商铺所在的建筑未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，唐国瑞与君毅均禾分公司于2019年11月14日签订的《租赁合同》无效，唐国瑞的该项诉讼请求一审法院予以支持。君毅均禾分公司作为出租人未提供合法建筑物，唐国瑞作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。唐国瑞要求君毅公司向其退还租赁保证金30000元的诉讼请求一审法院予以支持。唐国瑞主张返还的入场费26000元，《租赁合同》对此无作约定，唐国瑞要求全额退还意见理据不足，根据本案实际情况，按照公平合理原则，入场费应按剩余租期占合同约定租赁期的比例作部分返还处理，鉴于君毅均禾分公司确认其于2020年4月11日将涉案商铺上锁，故一审法院认为唐国瑞实际使用涉案商铺至2020年4月11日，即唐国瑞实际使用商铺的期限为2019年11月15日至2020年4月11日，共149天，剩余租赁期为947天（1096天-149天），故君毅公司应当向唐国瑞返还入场费（赞助费）22465.33元（26000元×947月÷1096天）。对于唐国瑞主张的装修费，由于唐国瑞、君毅均禾分公司对于双方《租赁合同》无效均有过错，故装修损失应当由双方各承担一半。唐国瑞向一审法院提交了装修项目报价表、微信聊天记录、银行转账凭证、支付宝付款记录等，上述证据已经形成完整的证据链，证实唐国瑞为涉案商铺装修支付装修费31480元。同时考虑到唐国瑞使用涉案商铺的时间约为5个月，在考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，一审法院酌情认定唐国瑞的装饰装修损失为27100元，该装饰装修损失应当由唐国瑞和君毅公司各承担一半，故君毅公司应当向唐国瑞赔偿装饰装修损失13550元。对于唐国瑞主张的超出部分，一审法院不予支持。对于唐国瑞主张的押金、入场费利息，考虑到唐国瑞对合同无效有过错，故一审法院仅支持自唐国瑞提起本案诉讼之日即2020年4月24日起，按照从2020年4月24日起算，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止。唐国瑞主张的超出部分，一审法院不予支持。对于唐国瑞主张的装饰装修损失的利息，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，一审法院于2020年6月19日判决如下:一、确认唐国瑞与广州君毅物业管理有限公司均禾分公司签订《租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，广州君毅物业管理有限公司向唐国瑞退还押金36000元、入场费22465.33元，并支付利息（利息以58465.33元为本金，从2020年4月24日起，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，广州君毅物业管理有限公司向唐国瑞赔偿装饰装修损失13550元；四、驳回唐国瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1068.5元，由唐国瑞负担268.5元，由广州君毅物业管理有限公司负担800元(于本判决生效之起三日内向一审法院缴纳)。本院对一审法院查明事实予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审期间，君毅均禾分公司、君毅公司陈述，涉案物业是平沙经济联合社的物业，是集体土地上盖物业，由上世纪六七十年代的旧厂房改造的，没有相应的产权登记手续和规划报建手续；2018年平沙经济联合社在三资平台招拍挂涉案物业，黄锦中标，君毅均禾分公司、君毅公司从黄锦处承租过来，再出租给唐国瑞；唐国瑞在一审期间提供的三资交易平台上招租公告载明，出租方为广州市白云区均禾街平沙经济联合社，租赁标的物为平沙街6号，产权手续未完善，出租期限为20年等。君毅均禾分公司、君毅公司认为从该公告可以看出唐国瑞知晓涉案物业手续不齐的情况，唐国瑞则称该公告是其退租后为了诉讼才查找的资料，之前不知道，没有了解过。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为，案涉《租赁合同》的效力及装修损失的分担。对此，认定如下：首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，君毅均禾分公司、君毅公司确认案涉房屋属于集体土地上盖物且并未办理规划报建手续，亦未提供任何案涉房屋系经批准修建的证据，故一审法院认定案涉《租赁合同》无效符合上述司法解释的规定，君毅均禾分公司、君毅公司认为平沙经济联合社在三资平台招租即表明案涉《租赁合同》有效，并无依据，对其该上诉主张，本院不予采纳。其次，本案中，双方当事人均确认君毅均禾分公司在合同约定的租赁期限开始前允许唐国瑞对涉案商铺进行装修，且从唐国瑞提供的装修项目清单来看，均系形成附合的装饰装修，现君毅均禾分公司不同意利用，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，应按照导致合同无效的过错分担现值损失。君毅均禾分公司作为出租人，理应保证所提供的租赁标的物合法，而唐国瑞作为承租人，亦应对租赁物尽合理审查义务，现《租赁合同》因租赁物未办理相关规划报建手续无效，君毅均禾分公司和唐国瑞对此均有过错，一审法院判令双方对唐国瑞的装修损失各承担50%的责任并无不当，本院予以维持。至于装修损失的具体数额，君毅均禾分公司、君毅公司称一审法院未对装修现值进行鉴定，本院认为，唐国瑞在一审期间提供的证据能够证明其装修的实际支出为31480元，双方当事人在一审期间均未申请对装修现值进行鉴定，考虑到本案标的情况和具体案情，一审法院根据唐国瑞上述装修支出，结合君毅均禾分公司收回涉案物业时唐国瑞已经经营5个月的折旧情况，酌情认定装修现值损失为27100元，该认定合理，本院予以维持。至于君毅均禾分公司、君毅公司上诉认为根据《租赁合同》其无需承担唐国瑞装修费用，如前所述，案涉《租赁合同》无效，君毅均禾分公司、君毅公司该主张不符合上述司法解释规定，本院不予支持。综上所述，君毅均禾分公司、君毅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600.38元,由上诉人广州君毅物业管理有限公司均禾分公司、广州君毅物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年十一月二十日法官助理眭翘书记员苏劲丹