广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21565号上诉人（原审被告）：江涛安，男，1970年10月14日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：刘士杰，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勇，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市杰辉橡塑有限公司，住所地广州市花都区新华镇工业区瑞香路**，统一社会信用代码914401147459967118。法定代表人：江丽苏。委托诉讼代理人：刘成坚，广东誉理律师事务所律师。上诉人江涛安因与被上诉人广州市杰辉橡塑有限公司（以下简称杰辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初4434号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。江涛安上诉请求：1.依法撤销广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初4434号民事判决并改判驳回一审原告全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人自认拖欠租金六个月以上，从而认定上诉人构成违约，判决案涉租赁合同解除，明显属于因事实认定不清而导致的错误裁判。事实上，上诉人与被上诉人之间在2020年1月18日已经达成新的承租合意，2020年3月份之前的租金债务已经结算完毕。截止至被上诉人起诉之日，上诉人只是由于疫情原因暂未支付2020年3月份租金，未达到租赁合同约定的解除条件，因此租赁合同双方应继续履行，不应判决解除。（一）上诉人并没有自认拖欠租金六个月以上。根据上诉人在庭上发表的答辩意见以及书面答辩状，均明确否认有拖欠被上诉人租金6个月以上的事实，但一审判决书却认定上诉人自认违约，无中生有，并以上诉人自认为由草草解除案涉租赁合同，属于枉顾事实、颠倒是非的错误认定，请求贵院予以查明。（二）上诉人与被上诉人之间在2020年1月18日已就案涉厂房的租赁事宜达成新的承租合意，2020年3月份之前的租金双方已结算完毕，并转化成和解款项。张运标是被上诉人公司的法定代表人及全资股东江丽苏的儿子，代理江丽苏处理上诉人与被上诉人之间的租赁事宜，即便被上诉人否认授权张运标与上诉人达成新的承租合意，但在法律上张运标的行为构成“表见代理”，被上诉人应承担相应的法律后果。首先，被上诉人的法定代表人江丽苏亦是被上诉人的全资股东及控制人，其已达70余岁高龄，早已无实际经营公司，其子张运标为被上诉人的实际控制人，并实际处理被上诉人与上诉人之间的租赁纠纷。自上诉人接管案涉租赁场地以来，案涉场地的租赁事宜包括租金的催缴、相关费用的支付都是与张运标对接，张运标亦实际收取租金，因此其有权变更案涉租赁合同。其次，由于上诉人已确认一审微信聊天记录截图的真实性及合法性，只是认为张运标无权代表被上诉人与上诉人达成新的租赁合意，而根据《民法总则》关于表见代理之规定，鉴于江丽苏与张运标的母子关系以及张运标长期以来负责案涉场地租金的收缴事务，上诉人有理由相信张运标有代理权代表被上诉人与上诉人就案涉场地的租赁事宜达成新的合意，并同意免除部分款项。最后，上诉人与被上诉人于2020年1月18日已经就租赁事宜达成新的租赁合意：（1）一次性清理之前租金旧账及1-2月租金，以35万元为限；（2）同意上诉人转租，原租赁合同租金提高至4万元／月，并且每三年递增5％。因此，对于2020年3月份之前上诉人所欠付的租金债务双方已经结算完毕合计35万元，并转化为和解款项。一审法院将已经转化为和解款认定为违约，属于事实认定不清，应予纠正。（三）自2020年1月18日起，截止至被上诉人起诉之日，上诉人因疫情原因暂未向被上诉人支付2020年3月的租金，未达到租赁合同第六条约定的“拖欠租金六个月以上”的约定解除条件，一审判决合同解除应予纠正。自上诉人与被上诉人达成新的承租合意以来，上诉人本应按照新的承租合意约定的40000元／月的租金向被上诉人支付租金，但是由于2020年初新冠××疫情全面爆发，原本经上诉人转租而承租案涉商铺的次承租人魏磊（湖北省京山市雁门口镇人）被强制隔离，无法前往广州办理相关租赁手续，也无法正常使用案涉租赁场地，上诉人也被迫停止经营，损失惨重。自双方达成新的租赁合意以来，上诉人只是由于疫情原因暂未向被上诉人支付两个月的租金，不构成根本违约，不符合合同约定解除情形，因此案涉租赁合同不应被判决解除。二、上诉人之所以未能如期支付和解款及后续租金系由于受疫情因素影响，次承租人无法使用案涉租赁场地而拒付租金，导致上诉人无法将收取的租金转交至被上诉人。另外，上诉人主要从事食品批发行业，受本次新冠疫情影响更为严重，业务几近停滞，无法正常经营。因此，上诉人是因不可抗力事件而不能履行支付相关款项的义务，根据法律规定，应当免除上诉人的部分或全部责任。（一）案涉场地已经转租给案外人魏磊，被上诉人知情并确认。根据上诉人一审提交的证据《微信聊天记录》显示，苏子健（上诉人公司的行政总监）表示：“标哥，再跟你确认之前谈好的条件，1由第三方跟你签约；2租金4万，每三年递增5％；3你要求清掉旧账47万，可最大让步为35万”。张运标表示：“是的，这个是我的底线的。我确认的”。由此可见，被上诉人是同意上诉人将案涉场地转租给案外人魏磊。（二）上诉人未能按时向被上诉人支付和解款及后续租金系疫情影响，构成不可抗力，不构成违约，依法应免除部分或全部责任。首先，上诉人实际经营的广州食养坊健康产业发展有限公司主要从事食品批发、零售，受此次疫情影响及政府相关部门的要求，工厂一直处于停产停业状态，损失惨重。上诉人也曾多次向被上诉人提出减免租金的要求，希望被上诉人减免部分租金或者同意延缓收取。其次，由于上诉人已经将案涉租赁场地转租给次承租人魏磊，通过收取魏磊的租金后将租金转交至被上诉人。但是由于魏磊是湖北省人，受疫情影响更为严重，从2020年1月23日起魏磊本人也被困湖北，无法前往广州处理案涉租赁场地的租赁事宜，导致上诉人无法按时将和解款及后续租金支付给被上诉人。综上所述，由于新冠疫情是不可抗力事件，根据《合同法》第一百一十七条的规定，上诉人因不可抗力造成的未能如期支付和解款及后续租金的责任，依法应当部分或全部免除。三、一审判决解除案涉租赁合同，不仅不利于化解民间纠纷，反而导致各方连锁违约，严重损害法律权威和司法公信。由于一审判决解除案涉租赁合同，因此次承租人魏磊以上诉人无法提供租赁物构成违约为由，于2020年5月22日向广州市花都区人民法院提起诉讼。魏磊在诉状中表示，其因为一审判决导致需向案外人罗宏亮承担违约责任。因此，一审判决的结果直接导致上诉人、次承租人违约，造成了四个主体之间的连环纠纷，不利于化解矛盾。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院在依法查明事实的基础上，撤销一审错误判决，依法改判继续履行合同。杰辉公司辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：第一，关于上诉人是否存在欠租6个月的情况，根据我方提供的登记表显示，虽然2017年开始到2019年11月15日，上诉人有支付款项，但提醒注意的是，这是用于支付和解款项，其余用于支付2017年之前的租金，也就是上诉人支付的费用只能用于抵扣和解协议的款项，以及2018年6月17日之前的租金，因为签了新的和解协议后，上诉人仍需要交纳租金，和解协议显示50155元计算至2018年6月17日。从2018年6月17日至今上诉人未交纳租金。上诉人以转化和解款抗辩没有事实和法律依据。第二，上诉人与被上诉人没有签订和解协议同意35万元结算，这个金额在磋商中存在，但是没有履行的相应内容，更重要的是上诉人也没有向我方支付35万元，双方也没有公司盖章确认的协议，双方不存在所谓的和解协议。最后一点，上诉人以疫情作为抗辩理由，我方认为这个原因完全不成立，从2014年开始上诉人持续拖欠租金，已经被我方起诉一次，起诉金额直到今天仍没付清。其次，在疫情爆发之前，上诉人实际上早已经停止经营，上诉人早在2019年10月密谋要将厂房转租魏磊赚取租金差价，2019年10月15日其已经收取魏磊合计60万元，上诉人收了60万元却未向被上诉人交纳租金，导致魏磊另案起诉江涛安要求返还60万元。因此上诉人所谓的理由不能免除其拖欠租金的违约责任。杰辉公司向一审法院提出诉讼请求：一、广州市杰辉橡塑有限公司与江涛安签订的《广州市房屋租赁合同》自2020年1月17日起解除；二、江涛安立即将位于广州市花都区新华工业区瑞香路20号的厂房腾空移交给杰辉公司；三、江涛安向杰辉公司支付2018年6月18日至2020年1月17日租金469365元并支付违约金，违约金以所欠租金金额为基数，按每日0.5%的标准计算至江涛安清偿之日止，违约金总额以所欠租金本金为限；四、江涛安向杰辉公司支付2019年的土地使用税和房产税6481.36元；五、本案诉讼费由江涛安承担。杰辉公司于2020年5月15日开庭时撤回第二项诉讼请求。经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区新华街新华工业区瑞香路20号厂房，已取得建设工程规划许可。2010年3月18日，杰辉公司作为出租人（甲方）与江涛安作为承租人（乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定租期20年，自2010年7月18日至2030年7月17日止，自2010年7月18日起租，保证金23000元，2015年7月18日至2020年7月17日的月租金24150元，乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。合同第七条第1款约定：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。合同第八条其他约定：如乙方转账需征得甲方同意。杰辉公司作为另案原告诉江涛安作为另案被告房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2015）穗花法民三初字第145号，一审法院于2015年12月18日作出民事判决，判决如下：一、江涛安于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市杰辉橡胶有限公司支付欠付的租金373750元；二、江涛安于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市杰辉橡胶有限公司支付欠付租金的违约金，违约金的计算标准为：1、2014年8月18日至2015年7月17日的违约金，从2014年8月19日起，之后每月19日，以每月欠付租金23000元为基数，按日0.5%的标准计至江涛安付清上述欠付租金之日止；2、2015年7月18日至2015年12月17日的违约金，从2015年7月19日起，之后每月19日，以每月欠付租金24150元为基数，按日0.5%的标准计至江涛安付清上述欠付租金之日止；上述各月违约金数额以不超过该月应交的租金为限）；三、驳回广州市杰辉橡胶有限公司的其他诉讼请求。该案已发生法律效力。该案中查明：江涛安自2014年8月18日起欠租。杰辉公司在该案中主张的租金自2014年8月18日至2015年12月17日止。因江涛安未履行上述生效判决，杰辉公司向一审法院申请强制执行，杰辉公司、江涛安在执行中达成《执行和解协议》，约定：一、总执行金额为758064元，截至2016年12月17日尚欠501550元（不算滞纳金）。二、江涛安须在签订本协议之日起15日内向广州市杰辉橡塑有限公司支付10万元，在广州市杰辉橡塑有限公司收到10万元后即向法院申请撤销本次执行，并解封江涛安被法院查封的财产。三、江涛安在获得法院解封财产之日起15日内再向广州市杰辉橡塑有限公司支付10万元。四、余下款项301550元，江涛安须自2017年5月起，每月的15号前向申请执行人支付25000元，直至付清为止。五、若江涛安违反以上事项，广州市杰辉橡塑有限公司有权随时向法院申请恢复强制执行。杰辉公司提交一份《食养坊租金情况登记表》，拟证明江涛安支付款项的情况，以及抵扣租金及和解协议中的款项后，江涛安自2018年6月17日后欠付租金。江涛安对此表予以确认，认为在杰辉公司允许的范围内拖欠租金。杰辉公司支付了2019年的城镇土地使用税及房产税共计12962.72元。杰辉公司提交其与微信名为“食养坊财务程小姐”、“食养坊江老板”、“食养坊张卓思”、“食养坊苏子健”的微信聊天记录截图若干张，拟证明双方就拖欠租金事宜进行沟通。江涛安对此证据予以认可，但认为杰辉公司的代表人张运标与江涛安的代表人苏子健已经就租赁合同达成新的协议，允许江涛安转租，江涛安给杰辉公司350000元清理旧账。江涛安提交其与微信名为“张运标（食养坊花都厂房东）”的微信聊天记录截图，拟证明杰辉公司、江涛安双方已就涉案厂房达成新的合意。杰辉公司对此证据的真实性、合法性予以认可，但认为其没有授权张运标与江涛安达成新的协议，没有同意转账。江涛安提交杰辉公司出具的《证明》复印件一份，内容为：本单位（广州市杰辉橡塑有限公司）将位于广州市花都区新华镇新华工业区（花国用[2006]字第721150）瑞香路二十号空置厂房、办公楼等租赁给罗宏亮先生从事餐具清洗、消毒，租期为2019年12月3日起至2030年7月11日止，共计10年7月11天。现本单位同意授权罗宏亮先生办理从事餐具清洗、消毒等相关环评事项，授权时间：2019年12月3日起至2020年5月3日止。杰辉公司对此证据不予确认，认为没有原件，且该《证明》并非杰辉公司转租的证明。杰辉公司确认已于2020年1月17日收回涉案房屋。一审法院认为，杰辉公司与江涛安签订的《广州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”江涛安在庭审中承认已拖欠租金6个月以上，江涛安的行为已构成违约，杰辉公司也确认其已在2020年1月17日收回涉案房屋，而江涛安抗辩称其曾与杰辉公司的代表人达成新的承租合意，因江涛安所说的张运标并非杰辉公司的法定代表人，也未取得杰辉公司的授权，杰辉公司对此也不予确认，因此对江涛安的该项抗辩，一审法院不予采纳。江涛安抗辩因疫情原因未能交租，但杰辉公司、江涛安已确认在2019年11月15日之后，江涛安已经未支付任何款项，因此江涛安的该项抗辩，一审法院不予支持。根据《广州市房屋租赁合同》第六条的规定，杰辉公司主张双方的《广州市房屋租赁合同》于2020年1月17日解除的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。因江涛安确认欠付租金的情况，因此江涛安应向杰辉公司支付自2018年6月18日至2020年1月17日的租金。根据双方的《广州市房屋租赁合同》约定，2015年7月18日至2020年7月17日的租金标准为24150元/月，起租日为每月18日，因此江涛安欠付的自2018年6月18日至2020年1月17日的租金共计458850元（24150元/月×19个月），杰辉公司主张江涛安支付欠付租金458850元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。超出部分，一审法院不予支持。至于违约金，因双方的《广州市房屋租赁合同》已对逾期交付租金的违约责任进行约定，现江涛安逾期缴纳租金确实构成违约，而江涛安抗辩杰辉公司一直未以其拖欠租金起诉是默许这种行为发生，但杰辉公司、江涛安已确认在2019年11月15日之前江涛安还是有零星向杰辉公司支付款项，杰辉公司也否认其默许江涛安拖欠租金，江涛安所称与杰辉公司达成新的合意也没有充分证据证明，综上，杰辉公司主张江涛安向其支付拖欠自2018年6月18日至2020年1月17日的租金的违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因每月交租日为18日，因此违约金的计算标准为：以每月租金24150元为基数，自2018年6月19日起，之后每月19日，以每月欠付租金24150元为基数，按日0.5%的标准计至江涛安付清上述欠付租金之日止。上述各月违约金数额以不超过该月应交的租金为宜。因双方的《广州市房屋租赁合同》并未对房产税及土地使用税进行明确约定，因此杰辉公司主张江涛安支付2019年的土地使用税及房产税6481.36元的诉讼请求，没有合同依据，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认广州市杰辉橡塑有限公司与江涛安于2010年3月18日签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年1月17日解除；二、江涛安于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市杰辉橡塑有限公司支付欠付的自2018年6月18日至2020年1月17日的租金458850元；三、江涛安于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市杰辉橡塑有限公司支付欠付的自2018年6月18日至2020年1月17日的租金的违约金，违约金的计算标准为：以每月租金24150元为基数，自2018年6月19日起，之后每月19日，以每月欠付租金24150元为基数，按日0.5%的标准计至江涛安付清上述欠付租金之日止，上述各月违约金数额以不超过该月应交的租金为宜；四、驳回广州市杰辉橡塑有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4219元，由广州市杰辉橡塑有限公司负担151元，由江涛安负担4068元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，杰辉公司是否有权解除合同；双方于2020年1月18日是否已达成新的承租合意。根据双方签订的合同约定，欠租六个月以上，杰辉公司有权解除合同。根据杰辉公司提供的证据显示，江涛安自2014年8月开始欠租，双方于2017年达成和解协议确认江涛安欠租501550元。2017年起至2019年11月15日期间，江涛安陆续支付部分租金，但支付的款项系偿还之前所欠租金，对于2018年6月18日至2020年1月的租金一直未支付，故一审认定江涛安欠租六个月的事实是正确的。对于是否享有解除权的问题，根据本案事实，并无证据显示双方变更了欠租六个月享有解除权的协议内容及杰辉公司放弃了解除权等事实。从双方的微信内容可知，杰辉公司在2019年12月多次催收江涛安支付租金，但江涛安以经营不善及出差在外推托而不交租金，而此时涉案场地江涛安未实际使用基本处于空置状态，故杰辉公司于2020年1月17日发出解除通知，符合法律规定和合同约定，发生解除合同的效力。关于江涛安抗辩称其曾与杰辉公司达成新的承租合意的意见。从杰辉公司张运标与江涛安一方的微信记录可知，杰辉公司与江涛安一方仅是对于签约的内容进行磋商，并未达成一致意见，其中，杰辉公司要求的是与新的承租人直接签约，而根据江涛安现提出的意见则是转租，可见双方对于签订租赁合同的主体都不一致；张运标表示同意重新签约的前提是限期结清旧账，而江涛安一方一直拖延直至一审诉讼亦未付款，故江涛安提出双方达成新的协议显然不成立亦与查明事实不符，不予采信。至于江涛安提出杰辉公司向罗宏亮开具了一份场地使用证明，并以此证明双方已协商一致的意见，对此，经核实双方微信记录，杰辉公司张运标与江涛安一方在微信中协商，新的租户需经环评才能签约且应支付旧合同（即江涛安与杰辉公司的涉案租赁合同）的余款，故该开具证明的行为并非承诺行为而仅代表双方有磋商的过程。另外，江涛安在二审中申请去环保部门调取该证明，由于杰辉公司并不否认该证明的存在，且江涛安提出的该申请亦无法证明其主张，故对于江涛安的该申请不予接纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。江涛安的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费8136元，由江涛安负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十一月二十六日书记员 钟丹霞王日平