安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终4228号上诉人（原审被告）：唐宇婷，女，1985年1月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：张俊，安徽治邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩洪方，男，1979年5月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。被上诉人（原审原告）：曹慧，女，1981年1月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。原审被告：唐根叶，男，1961年8月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：张俊，安徽治邦律师事务所律师。上诉人唐宇婷因与被上诉人韩洪方、曹慧、原审被告唐根叶房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐宇婷上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由韩洪方、曹慧承担。事实和理由：一、一审法院认定唐宇婷构成违约属于认定事实错误，应予纠正。2018年10月25日双方作出书面约定，将房屋过户时间延长至2019年5月，即在此之前过户均不违约。延长过户期限后，双方按照原合同的履行顺序应是韩洪方、曹慧先给付首付款并申请银行按揭，然后才是唐宇婷配合办理过户。韩洪方、曹慧至今未交付首付款，唐宇婷当然有权利拒绝过户。二、一审法院未考虑因疫情造成的房地产市场变化，仅依据房地产司法评估报告认定诉争房屋价值错误。房地产司法评估报告申请时间发生在疫情之前，评估机构未认定疫情对市场造成的重创等因素，作出的评估结果不够公允。唐宇婷通过二手房交易平台询价能够证明，与案涉房屋类似的房屋价格均低于案涉房屋。唐宇婷一直表示愿意继续履行合同，既然房屋升值那么大，为何韩洪方、曹慧不愿意以原价继续购买。韩洪方、曹慧不符合常理的言行也表明案涉房屋市场价值与评估价格不符的事实。三、一审法院判决唐宇婷赔偿韩洪方、曹慧损失23.3万元事实不清，证据不足。违约责任与赔偿损失是两个概念。违约责任应以违约为前提，一旦构成违约就应承担赔偿责任。赔偿责任不仅需要构成违约，还需要证明是否给当事人造成损失以及损失金额。一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，也即表明一审法院认可可得利益属于赔偿损失中的损失。故韩洪方、曹慧不仅要证明唐宇婷违约，还要证明损失的大小及实际产生损失的事实。庭审中，韩洪方、曹慧自认在签订完诉争合同后，又购买了翰林华府196平方米的房屋，导致其无法按照合同约定方式支付房款。韩洪方、曹慧未按约定向唐宇婷支付付款构成违约，唐宇婷具有后履行抗辩权。即使认定唐宇婷违约，韩洪方、曹慧也无法证明已造成的可得利益损失。韩洪方、曹慧已经购买了其他房屋，应在案涉房屋上获得的利益已经从其他房屋中获得，没有可得利益损失。韩洪方辩称，2016年4月通过中介购买案涉房屋，交了5万元定金。唐宇婷不能在3个月之内过户，其答复说是因经济纠纷被法院查封。我与唐宇婷多次沟通，其均以各种理由推脱。等了两年多后我和唐宇婷签订补充协议约定6个月之内房屋不能过户就走法律程序，约定期限是到2019年5月。我和房屋中介多次催促过户，但唐宇婷一直让我等一等，到了约定的时间也不能过户，我才2020年6月提起诉讼。一审庭审调解过程中唐宇婷回复房屋仍被查封，一审法官查询后发现此房处于解封状态。调解过程中我愿意分三次付清房款，但唐宇婷在付款期限前一天再次反悔。唐宇婷陈述因疫情导致房屋价格变化没有事实法律依据。因唐宇婷原因不能过户，我不能一直等待对方三年五年。我购买其他房屋玉此案无关，唐宇婷多次失信导致毁约。曹慧未做答辩。唐根叶述称，同意唐宇婷的上诉意见。韩洪方、曹慧向一审法院起诉请求：1.依法解除韩洪方、曹慧与唐宇婷签订的《二手房买卖合同》；2.判令唐宇婷、唐根叶赔偿韩洪方、曹慧房屋差价款25万元；3.判令唐宇婷、唐根叶双倍返还韩洪方、曹慧房屋定金10万元；4.判令唐宇婷、唐根叶赔偿韩洪方、曹慧房屋装修损失43499元；5.本案的诉讼费、律师费、保全费、评估费由唐宇婷、唐根叶承担。一审法院认定事实：韩洪方、曹慧系夫妻关系，唐根叶系唐宇婷父亲。2016年11月23日，唐宇婷书面委托父亲唐根叶出售其所有的案涉房屋，经广东省广州市南方公证处进行了公证。2017年4月26日，曹慧（买方、乙方）与唐宇婷（卖方、甲方）在汉元房产的见证下签定一份《二手房买卖合同》，主要内容：第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在蚌埠市宝龙城市广场13栋1单元1802号住宅，建筑面积为171.71平方米（房屋权证20××22号）。第二条、交易价格，单价8560.94元/平方米，总价147万元，本合同签订之日乙方向甲方支付5万元作为购房定金。第三条、付款时间与方法，甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）45万元给甲方，剩余房款102万元申请银行按揭。第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并在交房当日将水、电、煤气、电话费、物业费结清。第八条、本合同主体，1、甲方产权人壹人，委托代理人唐根叶即甲方代表人，2、乙方购买人代表人曹慧。第十三条、双方约定的其他事项，注：甲方于本合同签妥之日起10日内把钥匙交给乙方，乙方可以提前装修，如果因甲方原因不能及时过户得到，由此给乙方造成的装修方面的损失由甲方负责赔偿，甲乙双方协商同意于本日起3个月内过户。出卖方唐根叶签名并按手印，购买方曹慧签名并按手印，见证方汉元房产经办人陆新志签名。2017年5月6日，曹慧通过银行转账支付给唐根叶5万元购房定金，唐根叶出具收条一份，同时将案涉房屋钥匙交予曹慧。唐宇婷未按上述合同约定办理房屋产权过户手续，2018年10月25日，韩洪方与唐根叶达成一份书面《约定》，内容为：当事人唐根叶、韩洪方就买卖宝龙城市广场13栋1单元1802室一事约定如下：甲乙方经协商一致同意于2019年5月份为止，如上述房产不能过户时，上述房产的赔偿差价为当时购房价147万元，现市场价经约定同意为172万元。注：另甲方承诺从2018年11月1日起至2019年5月1日止每个月给韩洪方补偿1000元，如中途房产顺利过户，则补偿中止。唐根叶按月支付了韩洪方6000元补偿款，未能协助购买人办理房产过户手续。2019年6月4日，韩洪方、曹慧向一审法院提起诉讼，要求解除案涉房屋买卖合同并赔偿。经一审法院协调韩洪方、曹慧申请撤诉，但双方未能协商解决，韩洪方、曹慧再次提起诉讼，经韩洪方、曹慧申请一审法院依法委托对案涉房屋现价值进行评估，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司于2020年4月21日出具的《房地产司法评估报告》，评估价值为170.3万元。一审法院认为，韩洪方、曹慧与唐宇婷之间的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定履行义务，唐宇婷自认为案涉房屋被查封未协助原告办理房屋产权变更登记构成违约，在双方再次协商后仍未按期办理构成根本违约，韩洪方、曹慧主张解除合同，符合法律规定，予以支持。关于韩洪方、曹慧主张的双倍返还定金、赔偿损失及可得利益损失的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”第二十九条规定“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”本案中，韩洪方、曹慧支付定金5万元主张予以返还，予以支持。韩洪方、曹慧主张的赔偿损失部分依据评估报告价值扣除合同约定的价格，可得利益损失为23.3万元，依据上述规定，一审法院予以支持唐宇婷赔偿韩洪方、曹慧损失为23.3万元。唐根叶系唐宇婷的代理人，韩洪方、曹慧主张其赔偿损失无法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、解除曹慧与唐宇婷签定的《二手房买卖合同》；二、唐宇婷返还韩洪方、曹慧支付的购房定金5万元，于判决生效之日起十日内付清；三、唐宇婷赔偿韩洪方、曹慧损失23.3万元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回韩洪方、曹慧的其他诉讼请求。如果唐宇婷未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7202元（原告已预交），减半收取3601元，保全费1520元，合计5121元，由韩洪方、曹慧负担1011元，由唐宇婷负担4110元，唐宇婷负担额于判决生效之日起十日内缴纳一审法院。二审中，各方当事人均未提交新证据。原审被告唐根叶对一审法院认定“唐根叶按月支付了韩洪方6000元补偿款，未能协助购买人办理房产过户手续”有异议，认为6000元补偿款是一次性支付，一直协助但是没有办理；对一审法院认定其余事实无异议；上诉人唐宇婷、被上诉人韩洪方、曹慧对一审法院查明事实均无异议。本院对双方当事人均无异议的一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：唐宇婷是否存在违约行为，是否应向韩洪方、曹慧承担违约责任；如应承担，则数额应如何认定。曹慧与唐宇婷签订的二手房买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据2018年10月25日唐宇婷委托人唐根叶与韩洪方之间达成的约定可以认定，案涉合同在履行过程中，因唐宇婷认为案涉房屋仍处于查封状态，与韩洪方、曹慧就过户日期进行了重新约定，并约定如到期不能过户，赔偿房屋差价25万元并给韩洪方从2018年11月至2019年5月每月1000元的补偿。通过上述事实，可以认定由于唐宇婷原因导致案涉合同无法继续履行，其未在合同约定期限内履行过户手续构成违约。一审法院认定唐宇婷存在违约行为承担违约责任并无不当。唐宇婷上诉称韩洪方、曹慧未先履行交付首付款义务，其有权拒绝履行协助办理过户义务，但因双方约定交付首付款时间为在房地产交易中心交纳税费当日，因唐宇婷认为案涉房屋属于查封状态，双方一直未交纳税费，且结合双方2018年10月25日达成的约定，也可以认定未交付首付款的原因系无法办理过户。唐宇婷该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约责任问题。根据唐宇婷与韩洪方达成的约定，其认可房屋差价为25万元，且根据一审法院依韩洪方、曹慧申请委托评估机构作出的评估报告，评估报告结论为差价23.3万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故一审法院判令唐宇婷赔偿韩洪方、曹慧因合同不继续履行所产生的损失23.3万元具有事实和法律依据。唐宇婷上诉称评估报告未考虑疫情对房地产市场造成的影响，因评估报告价值时点为2019年8月28日，评估时点尚未发生疫情，故唐宇婷该上诉理由不能成立，本院对该上诉理由不予支持。唐宇婷另上诉称韩洪方、曹慧已购买其他房屋，可得利益损失已经通过其他房屋得到补偿，因韩洪方、曹慧购买其他房屋与本案不具有关联性，且购买其他房屋不代表诉争房屋可得利益损失得到弥补，唐宇婷该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，唐宇婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5545元，由唐宇婷负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  朱怀甫审判员  秦 玉审判员  陈二伟二〇二〇年十一月二十八日法官助理丁刘女书记员张智瑶附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。