广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23578号上诉人(原审被告、原审反诉原告)：广州市越秀区荣辉美容美发店，经营场所：广州市越秀区寺右新马路南一街x巷****。经营者：李荣艳，女，1978年6月5日出生，汉族，身份证住址：广东省肇庆市鼎湖区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：叶伟雄，男，1957年8月23日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：柯少燕,广东天穗律师事务所律师。上诉人广州市越秀区荣辉美容美发店（以下简称荣辉美发店）与被上诉人叶伟雄物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初26204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。荣辉美发店上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回叶伟雄的全部诉讼请求，判令叶伟雄向荣辉美发店赔偿装修损失10万元；二、一、二审诉讼费用由叶伟雄承担。事实与理由：一、一审判决认定叶伟雄为广州市越秀区寺右南一街x巷x号xxx房（以下简称案涉房屋）的所有权人错误。叶某生前与叶某杰一同在广州工作生活，不可能立下案涉房屋归叶伟雄的遗嘱，叶伟雄取得房屋的所有权的依据存在重大瑕疵，一审认定事实有误，叶伟雄并非案涉房屋的所有权人，故荣辉美发店无需将房屋腾空交还给叶伟雄，无需支付租金给叶伟雄。二、荣辉美发店无需将案涉房屋恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，只有在承租人未经出租人同意的情况下，出租人才能要求承租人将租赁房屋恢复原状。本案中，荣辉美发店承租并装修案涉房屋时，出租人是业主叶某的代理人李某，荣辉美发店对案涉房屋进行装修已经得到李某的同意。正如证据显示，即便叶伟雄早在2016年就取得案涉房屋房产证，但在荣辉美发店装修房屋前，叶伟雄从未出现过，也从未告知其才是案涉房屋产权人。荣辉美发店不可能知道案涉房屋的权属存在争议、业主另有其人等情况，荣辉美发店是善意的承租人，对案涉房屋进行了相应的装修，叶伟雄要求荣辉美发店将案涉房屋恢复原状没有依据。三、一审判决荣辉美发店向叶伟雄支付2019年4月23日至一审判决前的房屋使用费明显错误。首先，案涉房屋的旧业主为叶某，房屋一直是由叶某的儿子叶某杰以及叶伟杰的配偶李某在打理、收租。2018年6月18日，叶某杰因病猝死后，房屋由李某独自打理。恰逢当时荣辉美发店在找店面，发现案涉房屋适合经营，于是在查阅了李某持有的案涉房屋产权证（业主为叶某）以及关于案涉房屋的缴费凭证后，荣辉美发店有理由相信李某是案涉房屋业主的代理人。于是荣辉美发店同意由代叶某与叶伟雄签署《房屋租赁协议》，约定租金为2000元，荣辉美发店每月向李某支付租金，支付租金的方式有时是微信转账，有时是现金。从2019年4月23日至一审判决前的租金，荣辉美发店已经支付给了李某，一审判决荣辉美发店再次向叶伟雄支付上述期间的房屋使用费，明显是让荣辉美发店重复交租。其次，叶伟雄本身存在重大过错，根据叶伟雄提交的房产证显示，叶伟雄早在2016年9月5日就取得案涉房屋的房产证，但是一审判决前根据广东供电局出具的缴费单、物业出具的收据显示业主为叶某。叶伟雄取得案涉房屋产权证四年之久，未及时办理与案涉房屋有关的电费及管理费的业主名称变更手续，应自行承担相应的法律后果。四、一审判决认定荣辉美发店不申请对案涉房屋装修造价进行委托评估鉴定错误。由于一审庭审时，荣辉美发店不清楚法庭询问是否需要对装修委托评估的意图，但在庭审第二天，荣辉美发店就以书面申请方式请求法院对案涉房屋的装修进行造价评估，但一审法院未予处理。荣辉美发店承租案涉房屋时，早已取得房产证的叶伟雄并未出现，并未阻拦荣辉美发店对案涉房屋的装修，且荣辉美发店对案涉房屋的装修取得了业主代表李某的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，叶伟雄应基于自身未履行业主的职责的过失向荣辉美发店赔偿装修损失10万元。叶伟雄辩称，叶伟雄作为案涉房屋的单独所有权人，依法享有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利，有权要求荣辉美发店交还房屋并支付使用费，荣辉美发店无法提供证据证明其对案涉房屋享有合法使用权，其亦确认与叶伟雄不存在任何租赁合同关系，无权向叶伟雄主张装修损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，荣辉美发店的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。叶伟雄向一审法院起诉请求：1.荣辉美发店立即停止侵权，返还叶伟雄位于广州市越秀区寺右新马路南一街x巷x号xxx房的房屋；2.判令荣辉美发店赔偿由于其强行占用叶伟雄房屋给叶伟雄造成的损失，按同地段房屋租金3500元计算，从2019年4月23日起计至荣辉美发店实际返还案涉房屋之日止；3.判令荣辉美发店恢复房屋原状；4.判令本案诉讼费用由荣辉美发店承担。荣辉美发店向一审法院提出反诉请求：判令叶伟雄向荣辉美发店赔偿装修损失350000元。一审法院认定事实：根据广州市房地产档案馆出具的房产登记号为2016登记字1052616号《广州市不动产登记查册表》（查册时间：2019年7月25日），案涉房屋即越秀区寺右南一街x巷x号xxx房为叶伟雄单独所有，房屋性质为住宅，建筑面积为59.44平方米，房屋所有权取得方式为继承；赠与。叶伟雄于2016年9月5日取得案涉房屋的不动产权证。2014年10月9日，叶伟雄在中国委托公证人及香港律师朱海明前做出《继承遗产声明书》，该声明书载明：叶某于2003年8月30日在香港死亡，叶某生前与何桂芳仅育有叶伟雄一子，叶某还与任某强另育有五名子女。叶某生前于1999年1月16日在香港依法订立遗嘱，遗嘱中委托叶伟雄为该遗嘱的唯一执行人及信托人，该遗嘱第8项，叶某订明将其不论在何处及不论什么种类与性质而在该遗嘱中未被处置的财产，全部遗赠给叶伟雄，该等财产包括案涉房屋。除上述遗嘱外，叶某生前从未与他人签订遗赠协议，该遗嘱已于2009年7月17日在香港特别行政区高等法院原讼法庭遗嘱认证司法管辖权下获得认证及予以登记；据叶伟雄本人所知及所信，除上述经由香港高等法院检定的遗嘱外，叶伟雄至今并未发现叶某有新的遗嘱，该遗嘱是被继承人叶某的最后遗嘱。按该遗嘱所订及按照国家的法律，叶伟雄是叶某遗产的唯一受益人，叶伟雄愿意及决定继承叶某在该等房产所遗下的一切份额及权益。2016年7月19日，广东省广州市广州公证处出具（2016）粤广广州第128928号《公证书》，公证事项为遗嘱继承权，公证内容为：“申请人叶伟雄因继承被继承人叶某的遗产，申请办理遗嘱继承权公证……我处对申请人提交的权利证明及相关的证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人叶某于二〇〇三年八月三十日在香港死亡。二、被继承人叶某生前未与他人签订遗赠扶养协议，但叶某生前于一九九九年一月十六日在香港立下遗嘱，该遗嘱经中华人民共和国香港特别行政区高等法院认证。该遗嘱表示在其去世后，将下列财产交由申请人叶伟雄继承：坐落于广州市东山区寺右新马路南一街x巷****房屋。该房屋虽以叶某的名义登记产权，但依法应为叶某与何桂芳的夫妻共有财产，因无约定，各占二分之一产权。三、申请人叶伟雄要求继承被继承人的上述遗产。根据《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十六条、第十九条的规定，被继承人叶某所立遗嘱中处分的财产为其遗产，遗嘱真实、有效，被继承人的上述遗产应按照叶某的指定由叶伟雄继承。”庭审中，荣辉美发店的经营者李荣艳确认，现案涉房屋由其使用对外经营美发店。荣辉美发店为证明其与案外人叶某杰的租赁关系，向一审法院提交了一份签订日期为2016年8月13日的租赁合同。庭审中，荣辉美发店陈述其自2018年10月开始使用案涉房屋。另荣辉美发店为证明其对案涉房屋的装修支出，向一审法院提交了一组案涉房屋装修前以及装修后的照片以及自制的装修购置用品清单，以及一份抬头为“万邦装潢设计有限公司”的合同，内容为“1．刨地，铺地砖，砌墙，凿两组墙，运砖头和垃圾。2．强面找平两遍，刮大白，棚顶，石膏线，底脚线，沟地缝。3.改下水管道，改电和穿线，贴墙壁纸。4．阳台安装，台阶，塑钢玻璃，门头设计，整体按60平米设计，每平米1800元，10.8万元，平面图设计费3.5万元，人工费8万，合计22.3万元（贰拾贰万叁仟元整）。”落款处签名甲方为裴辉、乙方为刘远亮。在一审法院指定提交证据期间，荣辉美发店未能提交证明其装修支出的相关票据。另叶伟雄明确，其主张荣辉美发店将案涉房屋按照房地产权证附图恢复原状交还。案件审理过程中，叶伟雄主张房屋占用费是参照广州市房屋租赁管理所公布的2018年度广州市居住用房类房屋租金参考价，参考同地段是××区××街中的“寺右南一街”楼梯楼，荣辉美发店对叶伟雄主张的该地段无异议。根据广州市房地产租赁管理所2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，案涉房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米35元。另一审法院根据审理查明的事实，结合荣辉美发店反诉的主张及举证，向荣辉美发店行使一定的释明权，询问其是否对案涉房屋的装修费申请评估鉴定，但荣辉美发店坚持不申请对其主张的案涉房屋装修费用进行评估鉴定。一审法院认为，叶伟雄系香港特别行政区居民，故本案为涉港物权保护纠纷，参照涉外民事案件处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房屋座落在广东省广州市越秀区，故一审法院适用不动产所在地法即中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。关于荣辉美发店应否向叶伟雄腾空交还案涉房屋的问题。本案为物权保护纠纷，叶伟雄作为案涉房屋的全部所有权权属人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。荣辉美发店的经营者李荣艳辩称基于与案外人叶某杰的租赁合同入住案涉房屋，但无法提供证据证实案外人叶某杰对案涉房屋具有管理、使用、处分的权限。同时，荣辉美发店对叶伟雄基于继承获得案涉房屋的所有权提出质疑，但未能提交相反的证据予以反驳，故一审法院对其该项抗辩主张不予采信。现叶伟雄基于其对案涉房屋享有的所有权要求荣辉美发店及其共同居住人腾空搬离并恢复原状交还案涉房屋，合法有据，一审法院予以支持。关于房屋使用费的问题。根据公平合理、等价有偿的法律原则，荣辉美发店应向叶伟雄支付其居住期间的房屋使用费。现叶伟雄主张荣辉美发店向其支付从2019年4月23日起至实际腾空交还房屋之日期间的房屋使用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。房屋使用费的计算标准根据广州市房屋租赁管理所公布的广州市同地段房屋租金参考价，从2019年4月23日至荣辉美发店及其同住人员实际腾空返还之日期间的房屋使用费，参照广州市房屋管理所公布的2018年度广州市同地段参考租金价即每月每平方米35元计算。关于荣辉美发店反诉主张叶伟雄赔偿其装修费用损失350000元的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”荣辉美发店主张叶伟雄赔偿其对案涉房屋的装修损失350000元，但并不能对此提供充分证据予以证实装修费用的支出，经一审法院释明也不申请对案涉房屋装修造价进行委托评估鉴定，故其该项反诉主张没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、荣辉美发店及其共同居住人在判决发生法律效力之日起三十日内，按照房地产权证附图恢复广州市越秀区寺右新马路南一街x巷x号xxx房并将该房屋腾空交还给叶伟雄；二、荣辉美发店在判决发生法律效力之日起十日内向叶伟雄支付自2019年4月23日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋使用费（按每月每平方米35元计算，计算面积为59.44平方米）；三、驳回叶伟雄的其他诉讼请求；四、驳回荣辉美发店的全部反诉请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，反诉案件受理费3275元，由荣辉美发店负担。本院二审期间,荣辉美发店提交新证据如下：1.电费发票；2.供电局电费清缴提示；3.物业管理费收据；证据1-3拟证明截至目前，案涉房屋相关的电费、物业管理费的用户业主仍是叶某，荣辉美发店完全有理由相信业主仍是叶某，并非叶伟雄，李某有权出租案涉房屋给荣辉美发店，并且有权收取租金。叶伟雄未立即履行业主的职责，造成荣辉美发店重复支付租金以及装修损失，叶伟雄存在重大过错，应当赔偿荣辉美发店的装修损失；4.微信支付明细证明，拟证明荣辉美发店将2019年4月23日至一审判决前的租金支付给了李某，荣辉美发店作为善意的承租人，一审法院判决荣辉美发店重复支付租金，明显损害荣辉美发店的合法权益；5.微信记录，拟证明案涉房屋的前租户也是将租金支付给李某，荣辉美发店有理由相信李某是案涉房屋的业主代表，有权收取租金。针对上述证据，叶伟雄发表质证意见如下：证据1-5的真实性、合法性、关联性不予认可，叶伟雄已于为2019年6月24日提起本次诉讼，荣辉美发店提交的微信支付凭证记载从2019年12月开始才有例如2000元的大额转账凭证，叶伟雄有理由怀疑其是故意为之。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明：叶伟雄于2019年4月23日在案涉房屋外张贴《告知函》，内容提及：叶伟雄是案涉房屋的合法所有权人，现决定收回房屋。在一审2020年8月28日的庭审时，双方确认叶伟雄于2019年1月、4月到案涉房屋查看，叶伟雄于第二次查看案涉房屋时向荣辉美发店出示房屋产权证明并要求荣辉美发店返还案涉房屋。本院认为，本案系物权保护纠纷，因叶伟雄系香港特别行政区居民，故本案属于涉港不动产纠纷，应当参照涉外案件处理。因案涉不动产位于内地，一审法院适用内地法律作为处理本案争议的准据法，符合《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本院对此予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。围绕荣辉美发店的上诉请求，本院分析如下：一、叶伟雄是否是案涉房屋的产权人。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。叶伟雄已向一审法院提交粤（2016）广州市不动产权00253376号不动产权证，其中记载叶伟雄是案涉房屋的单独所有权人，故可确认叶伟雄即为案涉房屋的产权所有人，荣辉美发店以叶伟雄未向物业管理部门及供电部门办理业主更名手续为由，主张叶伟雄并非案涉房屋的产权所有人，没有依据，本院不予采纳。二、荣辉美发店是否应当向叶伟雄交还房屋并支付房屋占有使用费？根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，叶伟雄作为案涉房屋的所有权人，有权要求荣辉美发店按照房屋在产权证上的原状交还房屋，并支付自叶伟雄主张权利之日2019年4月23日起的占有使用费。荣辉美发店在叶伟雄已经出示案涉房屋的不动产权证表明业主身份并要求荣辉美发店交还案涉房屋的情况下，仍向案外人交付租金，其自身存在过错，并不能因此免除荣辉美发店向叶伟雄支付自2019年4月23日起的房屋使用费的义务。荣辉美发店的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。三、叶伟雄应否赔偿荣辉美发店的装修损失？荣辉美发店提交的租赁合同系荣辉美发店的经营者李荣艳与叶某杰签订，李荣艳述称叶某杰死亡之后，双方之间的租赁合同事宜由叶某杰的配偶李某进行处理，由此可见，荣辉美发店或者李荣艳并未与叶伟雄建立租赁合同关系，也未有证据证明叶伟雄委托叶某杰、李某与荣辉美发店或李荣艳签订租赁合同，故叶伟雄并非租赁合同的当事人，也未有证据证明叶伟雄对荣辉美发店的装修损失存在过错，故荣辉美发店要求叶伟雄赔偿装修损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，荣辉美发店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元,由上诉人广州市越秀区荣辉美容美发店负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 李志明审判员 王碧玉二〇二〇年十一月二十七日书记员 李思泳刘嘉欣