广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7624号原告(反诉被告，以下统称原告)：钟义文，男，汉族，1970年11月5日出生，住广东省深圳市宝安区宝城**新通阁****，公民身份号码为440************616。委托诉讼代理人：黄子杰，广东鹏城阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：季婧，广东鹏城阳光律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：张荣起，男，汉族，1964年9月17日出生，住广东省阳东县**************，公民身份号码为440************416。委托诉讼代理人：陈美珍，广东商达律师事务所律师。原告钟义文诉被告张荣起房屋租赁合同纠纷案以及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后合并审理，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄子杰，被告张荣起及委托诉讼代理人陈美珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告本诉诉称，原、被告双方于2015年1月20日签订房屋建造合同书，经双方协商原告将东莞市********民小组办公楼侧（国土图号：SR02599）公寓楼建筑工程及基本装修承包给被告。公寓楼建成后，占地面积130平方米，房屋建造工程款共计1320000元，原告已支付其中600000元工程款，剩余720000元未支付。2016年2月3日，原、被告双方签订《房屋建造租赁合同》，原告将建成的公寓楼出租给被告使用，房屋租赁期自2016年2月1日起至2019年5月31日，第一年房屋租金17644元/月（合计211728元），第二年起租金为18702元/月（合计224424元）。因原告尚有工程款未支付，双方约定由原告未支付的工程余款及利息与被告租金相抵扣，经确定原告应支付工程余款及利息共计793750元。后双方协商由原告还款时间确定房屋租赁期，由此房屋出租期变更自2016年2月1日至2019年9月30日止。合同中明确，双方租房押金结清同时，核算被告总应收款是否结清，多则退还原告，少则由原告补齐至被告。截至2019年9月30日，原告业已履行完剩余工程款及利息。2019年9月26日原告发函通知被告，房屋建造租赁合同将于2019年9月30日到期，房屋因要收回自用故不再与被告续租，并限期（2019年10月1日前）与其交接租客的租房押金并妥善处理好各租客的租房事宜。但合同到期解除后至起诉之日，原告所拥有的涉案房屋一直被本案被告无权占有、使用，经原告多次主张被告仍拒绝返还，被告的恶劣行为给原告造成了重大的经济损失。原告为维护合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1、双方订立的《房租建造租赁合同》解除；2、被告搬离房屋并支付房屋使用费，合计130914元；3、被告支付违约金50000元；4、被告支付水电费共计23091.89元；5、本案诉讼费由被告承担。被告针对原告本诉辩称，双方签订的合同已经终止，合同终止后被告没有再占用原告的房屋，不存在搬离房屋一说，更不需要支付房屋使用费；被告没有违约行为，不需要支付违约金，反而是原告自2019年6月25日至10月31日期间不断在半夜敲租户门骚扰租客，叫租客退租，并全部断水断电，导致全部租客搬走退租，被告无法收到租金，使合同目的无法实现，被告行为构成严重违约，应支付违约金50000元并赔偿其导致被告的租金损失；被告在租赁期间的水电费已经向水务公司和电网公司全部缴清，没有拖欠水电费，不需要向原告支付任何水电费。被告反诉诉称,2015年1月20日，原、被告双方签订了一份房屋建造合同书，建造房屋地址为东莞市********民小组办公楼侧(国土图号：SR02599)，共6层，占地面积130平方米，建造工程款共计1320000元,原告己支付工程款600000元，剩余工程款720000元未付。2016年2月3日，原、被告签订了一份房屋建造租赁合同，约定原告未支付的工程款720000元及其利息73750元共计793750元，以此房屋整栋出租给被告的方式还款，2016年2月1日至2016年2月29日为免租期，2016年3月1日起开始计算租金；第一年(2016年3月1日至2017年2月28日)每月租金为17644元，年租金为211728元，第二年起(2017年3月1日起)至租赁期满每月租金为18702元，年租金为224424元；合同第二条第8款约定原告出租房屋还款来确定出租房屋时间：第一年除1个月租金为利息外，实际还款为房屋每月租金17644元/月11个月=194084元，第二年除1个月租金为利息外实际还款为18702元/月11个月=205722元，第三年除1个月租金为利息外实际还款为18702元/月11个月=205722元，第四年除1个月租金为利息外实际还款为18702元/月6个月=112212元+甲方另补2260元=114472元，至此工程余款（720000元）及其利息结清；所以，由还款时间推算确定了房屋出租期应3年7个月，时至2019年9月30日。合同第七条约定甲、乙双方在租赁期内，任何一方违反本合同任何条，违约方支付违约金50000元。双方履行租赁合同至2019年6月25日晚，原告到房屋逐户张贴《通告》，之后反复多次来驱赶租客，导致租客退租。2019年6月28日，被告向原告发短信：义文，你对房屋质量不满也已经检测过三次，并已提交法院调解处理，房租以租金抵工程款要到9月30日前不要再去打扰租客，如果因你打扰租客，我收不到租金，我会延时收租期限！2019年7月4日，被告向原告发短信：一楼两个铺面，楼上五间房已经被你赶走了，现在还有近三个月没够期。2019年7月6日，被告向原告发送租赁房屋延期交付通知书，通知：“本人2016年2月3日与你签订房屋建造租赁合同，约定房屋租金由本人收取到2019年9月30日，所收取的房租作为你方应付的工程款。现你方于2019年6月25日贴通告，并将一楼两个铺面及楼上五间房的租客提前赶走，导致本人收取不到租金。由于你方的行为导致2019年9月30日前的租金不足以抵扣你所拖欠本人的施工款，因此本人需收到的租金与工程款等金额后才将出租屋交付你方，因此特告知延期交付。本通知一份张贴公告，一份送达钟义文，一份本人留底。”2019年10月26日，原告去水务公司和南方电网公司销户，导致房屋全部停水停电；10月29日、10月31日，原告两次到租赁房屋剪断所有电线、砸烂电表、拆掉水表，被告当天已报警处理，至此，所有租客都搬走退租了，被告没有再占有使用租赁房屋。原告自2019年6月25日至10月31日期间不断骚扰租客叫租客退租，并全部停水停电，全部租客搬走退租，导致被告无法收到租金，致使合同目的无法实现，原告的行为已经构成严重违约，应支付违约金50000元并赔偿其导致被告的租金损失。2019年11月1日起，案涉房屋已经全部空置，被告不需要支付房屋使用费，被告没有占用房屋，没有搬离房屋一说，房屋建造租赁合同已经终止。被告为维护自身合法权益，提起反诉，诉请为：1、原告赔偿被告租金损失57380元；2、原告向被告支付违约金50000元；3、原告承担本案诉讼费用。原告针对被告反诉辩称，首先，被告一直没有向原告交还房屋，所以原告主张占用使用费，并提起诉讼；其次，原告没有骚扰租客，原告作为业主也是根据租赁合同正常行使合法权益，因为原告与被告的租赁合同截止2019年9月26日到期，原告提前粘贴通告，内容也是告知租客到期时间，并没有提前赶租客离开，同时因为租客都是白天上班，晚上回家，所以原告才会晚上对租客进行走访并告知原被告双方租赁期限到期的情况；最后，关于水电费，原告只交了2019年9月份3646.28元，因为当时原、被告双方沟通不顺畅，原告就到水电局要求停水停电，水电局就要求结清9月份水电费，其他部分是被告缴纳的。经审理查明，2015年1月20日，原、被告双方签订合同书，约定被告为原告建造房屋1栋。2016年2月3日，原、被告签订了房屋建造租赁合同，明确双方于2015年1月20日签订房屋建造合同书，所建造房屋地址为东莞市********民小组办公楼旁(国土图号：SR02599)，共6层，占地面积130平方米，建造工程款共计1320000元，原告己支付工程款600000元，剩余工程款720000元未付。经双方协商一致，原告未付工程款720000元及利息以此房屋整栋出租给被告的方式还款；合同约定原告于2016年2月1日交付房屋给被告，2016年2月1日至2016年2月29日为免租期，2016年3月1日起开始计算租金；第一年(2016年3月1日至2017年2月28日)每月租金为17644元，年租金为211728元，第二年起(2017年3月1日起)至租赁期满每月租金为18702元，年租金为224424元；合同第二条第8款约定原告出租房屋还款来确定出租房屋时间：第一年除1个月租金为利息外，实际还款为房屋每月租金17644元/月11个月=194084元，第二年除1个月租金为利息外实际还款为18702元/月11个月=205722元，第三年除1个月租金为利息外实际还款为18702元/月11个月=205722元，第四年除1个月租金为利息外实际还款为18702元/月6个月=112212元+甲方另补2260元=114472元，至此工程余款（720000元）及其利息结清；所以，由还款时间推算确定了房屋出租期应3年7个月，时至2019年9月30日。合同第七条约定原、被告双方在租赁期内，任何一方违反本合同任何条，违约方支付违约金50000元。2020年7月27日，本院向东莞市自然资源局发函核实案涉房产的性质、权属情况以及该房屋是否有办理建设工程规划许可证、施工报建证明或者由建设工程质量安全监督部门颁发的建设工程竣工验收证书等情况，东莞市自然资源局复函称案涉房屋没有办理用地手续和规划手续。被告提交短信截图、租赁房屋延期交付通知书、张贴照片、通知，拟证明双方履行租赁合同至2019年6月25日晚，原告到房屋逐户张贴通告骚扰租客，之后反复多次来驱赶租客，导致租客退租。原告对此不予确认，主张短信内容可以看出被告单方陈述，原告并没有回应，不能达到被告证明目的；租赁房屋延期交付通知书、张贴照片、通知，真实性确认，但从通知内容和时间可以看出被告于2019年7月16日粘贴通告告知租客要延期交房给原告，并且延期时间不确定，从此给租客造成误导，被告存在严重违约行为。被告提交报警回执、监控照片、剪断电线和砸烂电表的照片、水表被拆的照片，拟证明2019年10月31日，被告因原告剪断电线、砸烂电表、拆掉水表事宜向东莞市公安局凤岗分局凤岗派出所报警。原告主张于2019年10月31日采取的行为，是基于原、被告双方租赁期限已经届满，被告拒不交还房屋，在被告严重违约的情况下，原告才采取的合理措施。双方确认案涉房屋于2019年10月31日已经全部断水断电；原告确认其在2019年10月26日去水务公司和电网公司对案涉房屋销户，并在2019年10月29日、31日去案涉房屋剪短电线、拆除水表。庭审中，原告主张代被告缴纳的电费是1717.38元，现主张被告返还电费金额1717.38元，被告庭后提交书面意见，同意承担该电费1717.38元。庭审中，原告明确其诉请的房屋使用费的计算依据是每个月的租金是18702元，从2019年10月1日计算至2020年4月30日，共七个月，合计130914元。以上事实，有合同书、装修规定用料说明、房屋建造租赁合同、短信截图、报警回执、监控照片、剪断电线和砸烂电表的照片、水表被拆的照片、缴电费水费的清单、电费发票、水费清单、证人证言、身份证复印件、通告、租金损失计算表、拆旧建新申请登记表、证明、责任书、登记表、凤岗镇民房住宅工程备案登记表等证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，东莞市自然资源局复函称案涉房屋没有办理用地手续和规划手续，因此，双方签订的房屋建造租赁合同应属无效，原告诉请解除合同没有依据，本院依法驳回。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，故原告本诉主张违约金及被告反诉主张违约金均没有合同依据，本院依法予以驳回。关于被告反诉主张的租金损失。被告主张原告在半夜12点至1点骚扰租客，造成租客退租，但被告对此只提交了其单方证据，原告对此不予确认，故被告该项主张因证据不足，本院不予支持。关于原告主张的房屋使用费。考虑到其一，原告在2019年10月26日去水务公司和电网公司对案涉房屋销户，并在2019年10月29日、31日去案涉房屋剪短电线、拆除水表，造成案涉房屋客观上无法继续使用，如让被告在原告拆除水表和剪断电线后继续支付房屋占用使用费，客观上不公平也不合理；其二，被告虽然主张原告骚扰租客要求延期交付，但被告提交的证据不足以证明其主张，本院不予采纳，案涉房屋至2019年9月30日被告应当退还原告；其三，2019年10月31日后，被告主张没有实际使用案涉房屋，原告表示不清楚，原告对被告是否实际使用案涉房屋不清楚，据此主张房屋使用费没有依据；其四，案涉纠纷发生后，原告应通过合法合理方式解决纠纷，原告通过剪短电线、拆除水表等私力救济方式解决纠纷，不仅造成自身损失的扩大，也不利于矛盾解决，不符合依法解决纠纷的基本要求，原告应为自身行为承担相应后果。综上，本院酌情考虑被告支付给原告的房屋使用费以一个月为限即18702元。同时，被告应在本判决发生法律效力之日起五日内搬离案涉房屋，如被告没有按期搬出，原告可以另行主张相关损失，由于原告本案中主张的占用使用费截至时间为2020年4月30日，后期如果被告没有搬离案涉房屋进而产生的占用使用费不属于原告诉请范围，故本院在本案中不予理涉。原告超出部分诉请，本院依法驳回。庭审中，原告主张代被告缴纳的水电费是1717.38元，现主张被告返还水电费金额是1717.38元，被告庭后提交书面意见，同意承担该电费1717.38元，因此，本院依法认定被告向原告支付电费1717.38元，原告超出部分诉请，本院依法驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张荣起在本判决发生法律效力之日起五日内向原告钟义文支付房屋使用费18702元；二、被告张荣起在本判决发生法律效力之日起五日内向原告钟义文支付电费1717.38元；三、被告张荣起在本判决发生法律效力之日起五日内搬离原告钟义文的位于东莞市********民小组办公楼侧的房屋；四、驳回原告钟义文的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告张荣起的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4360元，由原告负担3924元，由被告负担436元；本案反诉受理费1224元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龙 为审 判 员  陈 进人民陪审员  毛奇玲二〇二〇年十一月十八日书 记 员  殷佩君附录相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。