陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0403民初482号 原告：付建文，男，1976年5月4日生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，身份证号：610XXXXXXX********。 原告：杨凌酷靓汽车服务有限公司。 住所地：陕西省杨凌示范区XX路**熊猫王酒业公司院内。统一社会信用代码：91610403MA6TGOLX56。 法定代表人：付建文，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周亚娟，陕西秦隆律师事务所律师。 被告：龚威臣，男，1984年1月13日生，汉族，，住四川省雅安市名山区身份证号：513XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：王栋，陕西王炳森律师事务所律师。 被告：杨凌得道资产租赁有限公司。 住所地：陕西省杨凌示范区XX路**统一社会信用代码：91610403MA6TG03M0X。 法定代表人：龚威臣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王淑雯，陕西王炳森律师事务所律师。 第三人：杨凌熊猫王酒业有限责任公司。  住所地：杨凌示范区XX路XX小区**楼****/div> 诉讼代表人：杨凌熊猫王酒业有限责任公司破产管理人。 负责人：张宏仓，破产管理人组长。 委托诉讼代理人：张凡，女，1985年6月17日生，汉族，住陕西省，住陕西省西安市灞桥区理人工作人员。 原告付建文、杨凌酷靓汽车服务有限公司（以下简称酷靓公司）与被告龚威臣、杨凌得道资产租赁有限公司（以下简称得道公司）、第三人杨凌熊猫王酒业有限责任公司（以下简称熊猫王公司）租赁合同纠纷一案，原经我院作出（2019）陕0403民初433号民事判决书判决，被告龚威臣、得道公司不服上诉至咸阳市中级人民法院。后咸阳中院以（2019）陕04民终2877号民事裁定书发回重审，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付建文，原告酷靓公司的委托诉讼代理人周亚娟，被告龚威臣及其委托诉讼代理人王栋，被告得道公司的委托诉讼代理人王淑雯，第三人熊猫王公司的委托诉讼代理人张凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付建文、酷靓公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2、两被告连带向原告退还2019年1月31日后的租赁费122945元；3、两被告连带向原告赔偿因合同解除造成的房屋搭建、装饰装修、设施设备、后期搬迁损失共185万元及经营损失（本条各项损失以司法鉴定结果为准）；4、本案产生的所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月15日，原告付建文与被告协商，被告将熊猫王公司租赁来的厂区部分空地转租给付建文用于从事汽车相关经营，被告龚威臣向付建文承诺，租赁期限可以使用到其与熊猫王的合同期满（约13年）。鉴于该租赁场地可以长期使用，有利于经营成本回收和持续发展，付建文便与被告达成了一致，签订了《空地租赁合同》，约定使用面积为620平米，年租金96720元。合同签订后，付建文办理了酷靓公司的工商登记，并在租赁空地上进行了经营用房建造及相关装饰装修、设施配备等，花费巨大资金。2017年4月9日龚威臣与原告又签订了《空地增租合同》，将毗邻的370平米场地增租给原告，年租金26180元，原告在该空地上亦进行了搭建。原告在与被告建立租赁关系后，依约支付租金并合法经营。2018年7月份，因熊猫王公司破产，熊猫王公司破产管理人依法向法院起诉，要求原告酷靓公司腾出场地。该诉讼经杨陵法院和咸阳中院两级法院审理，均支持了破产管理人的诉讼请求，限期原告搬离熊猫王公司涉租场地。2018年12月，被告向原告收取了2019年的全年租金。现原告从被告处租来的场地已经无法使用，原告得随时撤离，前期房屋搭建、装饰装修、设施设备、后期搬迁及经营损失等非常巨大，原告的经营计划也全部落空。因原告与熊猫王公司之间不存在合同关系，原告无法就相关损失进行债权申报，破产管理人只与存在合同关系的被告进行沟通。原告与被告之间就赔偿问题也无法达成一致，被告拒不承认违约责任，认为赔偿应当由破产管理人解决。鉴于原告上述的艰难处境，协商无门，故起诉至法院，被告因第三人的原因已经对原告违约，故应当根据合同相对性承担违约责任，向原告退还租金并赔偿相关损失。 被告龚威臣辩称，首先，龚威臣以租赁土地入股得道公司，成为得道公司的股东之一，同时担任法定代表人。其代表得道公司签订租赁合同、收取租金的行为，得道公司予以认可，属于职务行为，效力及于公司，故应由得道公司来承担相应责任。其次，原告自2015年租赁土地后，均将租金交给得道公司，证明原告认可被告龚威臣的行为系职务行为。有且仅有2018年12月一次，原告为向龚威臣主张赔偿，故意将2019年度租金转入龚威臣个人账户，但得道公司在收到租金后已经向原告出具了收款收据，足以说明被告龚威臣收取租金完全是公司行为，其后果应由得道公司承担，与龚威臣个人无关，不应要求龚威臣承担退租及赔偿责任。故原告要求被告龚威臣承担退还租金及赔偿损失的请求没有任何事实和法律依据，不能成立，请求法院依法查明事实，驳回原告要求被告龚威臣承担责任的诉请。 被告得道公司辩称，一、得道公司同意解除合同，但无需退还租金。案涉合同签订后，得道公司已将土地和房屋交付给原告使用，原告向得道公司交租金至2019年12月31日，其也实际占有使用厂房至2019年12月31日，故双方在2019年12月31日前的权利义务均已履行完毕，不存在退还租金的约定或法定事由。由于之后原告再未向得道公司交付任何租金，得道公司同意解除合同。二、原告持续占有使用厂房并经营获益，其诉请的损失并未实际发生，故其要求得道公司向其赔偿损失185万元没有任何事实法律依据。首先，赔偿损失的前提是实际产生了损失，但事实上原告一直在使用房屋并经营获益，其主张的装饰装修、设备设施、后期搬迁等费用并未实际发生。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”本案合同的解除系因第三人熊猫王公司破产导致，属于前述法律规定的“不可归责于双方的事由”，因此即便原告存在实际损失，也应由原告与得道公司双方共同分担。故原告要求得道公司退还租金及赔偿损失的请求没有任何事实和法律依据，应予以驳回。 第三人熊猫王公司述称，2019年1月16日熊猫王公司的土地使用权及地上附着物已经通过京东司法拍卖平台，公开拍卖给杨凌金泰置业有限公司（以下简称金泰公司），该拍卖行为已经由法院裁定确认。2019年4月19日，金泰公司在杨凌示范区不动产登记中心对竞拍的熊猫王公司土地使用权进行了权属变更登记，4月22日，金泰公司在厂区内张贴公告，明确告知厂区内商户包括本案原告，金泰公司为新的物权所有权人。鉴于原告与熊猫王公司并没有法律上的合同关系，且原熊猫王公司土地使用权及地上附着物所有权已经发生转移，后续涉及本案原告的诉求应当向新的物权人金泰公司主张。熊猫王公司无论从法律角度和现实角度均和本案没有关联性。 当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告酷靓公司提供的证据有：1、《厂区租赁协议》，2、杨凌得道资产租赁有限公司营业执照复印件，3、《小型建筑工程施工合同》、《装修协议书》、2015年11月14日收据，4、《空地租赁合同》（5年），5、杨凌酷靓汽车服务有限公司营业执照，6、《空地增租合同》，7、《空地租赁合同》（13年），8、杨陵区人民法院（2018）陕0403民初1047号民事判决书、咸阳市中级人民法院（2019）陕04民终99号民事判决书、公告照片1张、公告1张，9、2018年12月12日收款收据，10、工程款收款收据7张、装修款收款收据9张、搭建房屋及装修现状照片14张、需搬迁的物品照片12张，11、酷靓公司2018年11月-2019年2月收入报表，12、银行转账记录、杨凌得道资产租赁有限公司工商登记信息。被告龚威臣提供如下证据:1、《厂区租赁协议》及《补充协议》、部分水电费票据，2、《空地租赁合同》及《空地增租合同》，3、（2018）陕0403民初1047号、（2018）陕04民终99号民事判决书，4、资产评估报告。第三人熊猫王公司提供如下证据：1、网上打印熊猫王公司破产拍卖公告和竞买须知，2、陕（2019）杨凌示范区XX号不动产登记证，3、公告照片。 对双方均无异议的原告第1组、第2组、第5组、第6组证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告第3组证据中2015年11月14日的收款收据，二被告对真实性无异议，能够证明原告付建文向第二被告交纳租金，予以认定，对第3组证据中《小型建筑工程施工合同》和《装修协议书》，能够证明二原告在租赁的空地上进行房屋的搭建和装饰装修，予以认定。原告第4组证据，二被告对真实性无异议，被告虽称该合同主体为得道公司，但该合同签订时间为得道公司依法经注册成立后，且合同文本并无得道公司盖章，仅有龚威臣个人签名，故对原告该证据予以认定。原告第7组证据双方均认可为补签合同，合同内容除租期外与第4组证据内容基本一致，对真实性予以认定，但该合同签订时间为人民法院受理熊猫王公司破产案件之后，该合同为无效合同，故对原告据此证明租赁期限为13年的证明目的不予认定。原告第8组、第9组、第12组证据，被告对真实性无异议，故对真实性予以认定。原告第10组证据，对照片的真实性予以认定，其他证据不予认定；原告第11组证据，无其他证据相印证，不予认定。被告龚威臣提供的第1组证据，对真实性予以认定，该协议为第三人与被告龚威臣之间的约定，与本案无关，且被告仅提供一个月的水电票据，无法证明得道公司为该土地及地上附作物的转租人，故对证明目的不予认定。被告第2组证据，原告对真实性均无异议，故对真实性予以认定。XX组XX组证据一致，故对真实性予以认定。被告第4组证据，来源合法，与本案有关联，故予以认定。对第三人提供的上述证据，能够相互印证，故予以认定。 经审理查明，2013年11月18日，被告龚威臣（甲方）与熊猫王公司（乙方）签订《厂区租赁协议》，约定乙方将位于杨凌示范区XX路XX号、XX路、XX路、XX路、北临秦川节水公司的25530平方米厂区土地及附着物租赁给甲方，以抵偿所欠甲方款项中的300万元，租赁期限从2013年11月18日起至2028年11月17日共15年。同年11月20日，双方签订《厂区租赁补充协议》，并约定了其他条款。2015年9月30日，得道公司成立，住所地为杨凌示范区XX路**，龚威臣系该公司法定代表人。 2015年11月15日，被告龚威臣（甲方）与原告付建文（乙方）签订《空地租赁合同》，约定龚威臣将熊猫王公司厂区内西部厂房东、大楼西侧约30米的620平方米空地租赁给付建文，租赁期限自2015年11月15日起至2020年12月31日止，共计5年；租金为13元/平米每月，共计人民币96720元/年，第三年（含）起年租金在上年基础上递增5%；租金按年支付，在每年计租日前60日内一次性付清；计租开始日期2016年1月1日；乙方租赁空地后自行负责场地的建设、消防工程与后续安装等。2015年11月17日，酷靓公司成立，付建文系该公司法定代表人。2016年1月1日，被告龚威臣以得道公司名义与付建文补签了一份《空地租赁合同》，租赁期限为：自2016年1月1日起至2020年12月31日止，共计5年；其余内容与2015年11月15日所签订的《空地租赁合同》基本一致，两份合同中均约定合同解除或终止后，乙方应立即交还场地及物品，并将乙方自身财物在十日内处置，逾期甲方视为乙方放弃，甲方有权全权处置。2017年4月9日，得道公司（甲方）与酷靓公司（乙方）签订《空地增租合同》，约定得道公司将熊猫王公司厂区内南部大楼西、水池南路南的370平方米空地租赁给被告酷靓公司，租赁期限自2017年3月1日起至2020年12月31日止；租金为其中314平方按5元/平米每月，另有36平米按13元/平米每月，剩余加盖办公室按2000元/年计算，共计人民币26180元/年；租金按年支付，在每年计租日前30日内一次性付清；首次租金收取至2018年3月31日，共计28200元，次年从每年4月1日开始计租，2019年（含）租金在上一年基础上上浮5%；乙方自行负责场地的建设工程与后续安装（包括开门、搭建隔墙、接水接电、消防等），并对建设的全过程及后续使用全权负责，各项费用由乙方自理；合同解除或终止后，乙方应立即交还场地及物品，并将乙方自身财物在五日内处置，逾期甲方视为乙方放弃，甲方有权全权处置。2018年9月26日，被告龚威臣与付建文又签订《空地租赁合同》，约定龚威臣将熊猫王公司厂区内西部厂房东、大楼西侧约30米的620平方米空地租赁给付建文，租赁期限自2015年11月15日起至2028年11月15日止共计13年，落款签订日期显示为2015年11月15日。2015年至2018年期间的租金原告已支付。2018年12月12日，原告酷靓公司向被告得道公司交付2019年1月1日至2019年12月31日租金134122元，该款汇入被告龚威臣个人银行账户。 另查明，2017年3月2日，本院作出（2016）陕0403民破2号民事裁定书，裁定立案受理申请人邹红申请杨凌熊猫王酒业有限责任公司的破产清算申请，并于2017年4月5日作出（2016）陕0403民破2号民事决定书，指定陕西华凌破产清算有限公司为杨凌熊猫王酒业有限责任公司的破产管理人。2018年4月28日受咸阳市中级人民法院委托，陕西公信房地产评估有限公司出具评估报告一份，具体如下：1、杨凌熊猫王酒业有限责任公司破产财产评估值3026.3万元；2、部分租赁户的添附物评估值407.18万元，其中原告酷靓公司评估值为：主体建设钢结构建筑面积650㎡，评估单价480元/㎡,评估总价31.2万元；装修建筑面积650㎡，评估单价180元/㎡,评估总价11.7万元；擦车位（顶棚）钢结构面积110㎡，评估单价200元/㎡，评估总价2.2万元；以上合计45.1万元。 2018年8月1日，熊猫王公司破产管理人向本院起诉，请求依法判令酷靓公司停止侵害、立即腾出占用的熊猫王公司场地。本院于2018年11月4日作出（2018）陕0403民初1047号民事判决，判决酷靓公司腾出其所占用的熊猫王公司的场地。因酷靓公司不服该判决，提出上诉，咸阳市中级人民法院于2019年1月28日作出（2019）陕04民终99号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2019年1月16日熊猫王公司的土地使用权及地上附着物已经通过京东司法拍卖平台，公开拍卖给杨凌金泰置业有限公司，在竞买须知中明确告知此次拍卖不包含厂区商户的添附物。2019年4月19日，金泰公司在杨凌示范区不动产登记中心对竞拍的熊猫王公司土地使用权进行了权属变更登记。 再查明，2019年8月14日，被告得道公司向包括二原告在内的杨凌熊猫王厂区租户发出公告，载明“因法院已将我公司与与各位租户合同解除，我公司不再收取各位的租金，因此，我公司现已经没有继续为各位租户再供水供电的义务。经我公司开会研究决定从后天（即2019年8月16日）起我公司将停止再继续为各位供水供电，由此给各位造成的相关损失请自行承担”。截至本案开庭时，二原告仍旧未搬离涉案土地，涉案租赁物仍由酷靓公司公司使用。2019年3月起，金泰公司按照原合同租金标准向原告收取场地占用费。 本案争议焦点：1、本案被告龚威臣主体是否适格？2、双方合同是否应予解除？3、二原告请求二被告退还租赁费及赔偿损失有无事实及法律依据？4、第三人是否应承担民事责任？ 本院认为，关于第一个争议焦点，本案被告龚威臣主体是否适格的问题。本案中，被告龚威臣与第三人签订租赁合同，后被告龚威臣及得道公司分别作为出租方，原告付建文及酷靓公司分别作为承租方，名称交叉签订租期5年、13年，签订日期分为2015年11月15日、2016年1月1日、2017年4月9日及2018年9月26日补签的落款日期为2015年11月15日的合同，双方对以上四个合同真实性均无异议，以上合同均与涉案场地相关联，且2017年4月9日得道公司与酷靓公司（付建文）签订的《空地增租合同》第一条第3项明确载明“因乙方场地不够用，增租约370.00平方米”，足以认定该合同与原告龚威臣与被告付建文之前签订的合同一脉相承，以上合同虽签订主体交叉变换，但该租赁事实不宜分割，被告龚威臣作为合同签订主体，其被告主体适格。 关于第二个争议焦点，双方合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”本案中，第三人龚威臣与熊猫王公司签订的租赁期限为15年的租赁合同并未履行完毕，管理人有权决定解除或者继续履行该合同。管理人自破产申请受理之日即2017年3月2日起二个月内未通知对方当事人，应视为解除该租赁合同。被告酷靓公司的承租权是基于和得道公司之间合法有效的租赁合同，在被告龚威臣与熊猫王公司之间租赁合同已于2017年5月2日解除的情况下，原、被告之间案涉租赁合同即丧失基础，亦应视为已经解除，故原、被告之间2015年11月15日、2016年1月1日、2017年4月9日的合同均已于2017年5月2日解除。合同既已解除，原告再次请求解除与被告签订的租赁合同无事实依据。故对原告请求解除合同的诉请，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，二原告请求二被告退还租赁费及赔偿损失有无事实及法律依据的问题。2019年1月16日熊猫王公司的土地使用权及地上附着物已经通过京东司法拍卖平台，公开拍卖给金泰公司。2019年4月19日，杨凌示范区不动产登记中心对金泰公司竞拍的熊猫王公司土地使用权进行了权属变更登记，今得道公司收取原告自此之后的租金缺乏事实依据，故被告得道公司应向原告酷靓公司退还2019年4月19日之后的租金。因2019年1月31日至4月19日期间，涉案土地仍由被告得道公司和原告实际占有并使用，土地所有权并未实际转移到金泰公司，故原告请求被告得道公司退还该期间的土地租赁费无事实依据。经核算，被告得道公司应向原告酷靓公司退还的租金为93885元。至于二被告提及其与二原告之间的合同实际履行到2020年4月份的主张，与本案事实不符，对此本院不予采信。原告请求二被告连带向原告赔偿因合同解除造成的房屋搭建、装饰装修、设施设备、后期搬迁损失共185万元及经营损失的诉请，虽第三人熊猫王公司在破产程序中已于2018年4月28日委托评估机构对包括酷靓公司在内的财产现状进行了评估，对原告房屋搭建、装饰装修评估价值为451000元，案涉合同于2017年5月2日解除，但从金泰公司购买原属熊猫王公司的土地使用权及地上附着物至今，金泰公司未干涉二原告对租赁物的使用，同时，2019年3月起原告向金泰公司按照原租赁合同租金标准缴纳涉案空地占用费，自2019年3月起原告实际上已经与金泰公司建立了新的租赁关系，其要求被告承担房屋搭建、装饰装修、设施设备、后期搬迁损失共185万元及经营损失的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。被告龚威臣个人与熊猫王公司签订租赁合同，后又成立得道公司，在与原告的合同履行过程中，通过龚威臣账户收取原告租金，不能区分系龚威臣的个人行为或代表公司的行为，被告龚威臣与得道公司财产混同，故应当由被告龚威臣对得道公司的债务承担连带责任。 关于第四个争议焦点，第三人是否应承担民事责任的问题。本案中，第三人依据《中华人民共和国企业破产法》的规定解除被告龚威臣与熊猫王公司的租赁合同并无过错。根据合同相对性原则，合同相对人因此所造成的损失可按照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定进行债权申报，但因速达公司与第三人之间并不存在合同关系，从本案事实来看，二原告至今仍在继续使用涉案土地及装修物，并不存在实际损失，故对二原告要求第三人承担民事责任的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨凌得道资产租赁有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨凌酷靓汽车服务有限公司场地租金93885元，被告龚威臣承担连带责任； 二、驳回原告付建文、杨凌酷靓汽车服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22557元（原告已预交），保全费5000元，由被告杨凌得道资产租赁有限公司、龚威臣共同负担6073元，原告付建文、杨凌酷靓汽车服务有限公司共同负担21484元。 审 判 长  崔 灿 人民陪审员  汤新国 人民陪审员  刘平军 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  霍 刚 附：相关法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1