河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初7102号原告：屈文芳，女，1975年8月27日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告：河南凌天房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城回族区城南路****。法定代表人：武佳琦。被告：康晓阳，男，1993年6月1日出生，汉族，住郑州市。原告屈文芳与被告河南凌天房地产营销策划有限公司（以下简称凌天公司）、康晓阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告屈文芳、被告康晓阳到庭参加诉讼，被告凌天公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屈文芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金2400元（2020.6.15-2020.7.15）、违约金4800元、2020年未履行完合同提前扣除的免租一个月2400元、水费112元、房屋室内损失费388元（门、椅子、淋浴、卫生间的灯、钟表、房间钥匙），共计10100元；2.解除原、被告之间签订的租赁合同；3.判令被告将房屋内隔断拆除恢复原状，如不恢复折合拆除费用800元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2019年3月9日签订《房屋租赁委托合同》，原告将坐落于郑州市西大街与南顺城街集业小区1号楼5单元84号房屋出租给被告凌天公司，被告康晓阳系经办业务员。合同约定：租赁期两年，自2019年3月15日至2021年3月14日止，每年交房租时间为11个月，每月租金2400元。每年1个月的免租期，两年共60天的免租期。为了更好合作，原告同意了被告提出的第一年交10个月租金，第二年按12个月交房租的要求。付款方式：按合同约定时间按季支付到原告指定银行卡账号，被告不得无故拖欠租金，不按期付款超过五个工作日，原告原因除外，节假日顺延，否则视为违约。委托期内，被告提前退租，应赔偿原告两个月的房租作为违约赔偿。被告不得拖欠租期内水、电、燃气费,房屋的相关设施如损坏,被告需维修或赔偿。在租赁合同履行过程中，根据合同约定，2020年3月15日被告应向原告付款，但被告迟迟未打款。被告康晓阳以疫情为由提出减免2个半月的房租，经过多次沟通，原告同意减免被告1个月房租，其余付款不变。2020年4月4日原告收到被告拖欠的2020年3月15日应打款。2020年4月21日被告康晓阳电话告知原告，因没有客源不想再租房子，双方协商不成，其称向公司反映情况。直到2020年6月15日，付款期已到，被告没有如期付款，但期间房子里被告一直安排有租户，原告再三催要未果。2020年7月19日，被告康晓阳拿了一份拟好的租房终止协议和与被告毫不相干的收款收据让原告签字，称签字后才能付款，原告拒绝签字。被告无故拖欠付款的行为已经构成违约，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。凌天公司未作答辩。康晓阳辩称，对原告诉称的事实不予认可。因疫情原因双方针对房租已经进行了协商。被告方可以支付原告一个月的租金，但是不应当支付违约金及免租期的租金。被告方也不承担水电费及房屋损失。本院经审理认定事实如下：2019年3月9日，原告（出租房屋委托人、甲方）与被告凌天公司（出租房屋受托人、乙方）签订《出租房屋委托合同》及《房屋租赁授权委托书》各一份，主要约定：1.在本合同规定的出租房屋委托期限内，甲方自愿将其合法拥有的房屋按本合同提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或使用，乙方接受甲方的委托并承诺按本合同约定的房屋使用性质、房屋租金标准、房屋租金支付方式对甲方承担义务。2.房屋坐落于郑州市××区菜市场××院××楼××单元××号，房屋二室二厅，建筑面积共计98.63平方米。3.委托期限为24个月，自2019年3月15日起至2021年3月14日止，每月租金2400元。4.甲方同意将60天作为免租期提供给乙方，乙方不用向甲方支付房租（本合同的履行情况不影响免租期的收取）。即自委托期日起第一年乙方给甲方10个月的房租。5.付款方式按季支付：第一次2019年3月15日2400元，第二次2019年6月15日7200元，第三次2019年9月15日7200元，第四次2019年12月15日7200元；第二年房租为2400元/月，实打房租12个月，打款日期与第一年同步。6.委托期内，房屋物业费由乙方缴纳，甲乙双方签订《物品交接单》之前发生的水费、电费、燃气费等费用，必须处于结清状态，之后产生的费用由乙方支付。7.乙方及其代理客户在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行简易装修做出隔间，委托期满后，乙方不得拆卸依附于房屋的装饰，装修成果归甲方所有。8.委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的房租作为违约赔偿金。9.甲方同意乙方在该房屋内打隔断承租住人。被告康晓阳作为被告凌天公司的经办人在上述合同中签字确认。双方另签订《补充协议》一份，约定被告凌天公司无故拖欠、不打款超过五个工作日，原告原因除外，节假日除外，视为被告凌天公司违约。合同签订后，被告凌天公司依约支付了2019年3月15日至2020年3月14日的租金共计24000元。因疫情原因，原、被告于2020年3月经过协商，原告同意减免被告凌天公司一个月租金，即2020年3月15日应当支付的季度租金由7200元变更为4800元。被告凌天公司于2020年4月4日支付给原告该4800元租金，后未再支付过租金。被告康晓阳于2020年4月21日与原告电话联系表示要退租，后双方针对违约金及退租事宜进行协商。2020年5月18日，原告与被告康晓阳微信联系，要求被告方支付欠付水费112元，被告方表示同意但未予支付。2020年7月19日，原告与被告康晓阳在涉案出租房屋内协商退租事宜，双方针对租金及损失未达成一致意见。2020年8月13日，被告康晓阳应原告的要求更换了房屋大门的新锁，把房屋钥匙留在门口，并通过微信方式告知了原告。庭审中，原告称其在签订合同时同意在第一年为被告凌天公司免租两个月的前提条件是被告凌天公司如约支付完第二年的租金。被告康晓阳对此不予认可,称合同上直接约定第一年即支付十个月的房租，并没有附条件。本院认为，原告与被告凌天公司签订的《出租房屋委托合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据当事人提交的证据，可以确认，被告凌天公司已支付自2019年3月15日至2020年6月14日期间的房屋租金。被告凌天公司通过其员工即被告康晓阳自2020年4月21日至2020年7月19日期间，多次与原告针对退租事宜进行协商均未果。2020年8月13日，被告康晓阳将涉案房屋门锁进行更换，并通过微信方式将房屋钥匙放置位置告知原告。被告凌天公司已多次提出退租，原告亦知晓其意思表示，现被告凌天公司已不再使用涉案房屋，原告主张解除与被告凌天公司签订的《出租房屋委托合同》，要求被告凌天公司支付2020年6月15日至2020年7月15日期间的租金2400元，理由正当，本院予以支持。合同委托期限未到，被告凌天公司提前退租，构成违约，原告依据合同要求被告凌天公司支付违约金4800元，证据充分，本院予以支持。原告要求被告凌天公司支付欠付的水费112元，被告方予以认可，本院予以支持。原告主张被告凌天公司赔偿室内损失388元（门锁、钟表及卫生间灯损坏，丢失钥匙、花洒及一把椅子），被告方表示已经更换了房间门锁和钥匙，愿意赔偿其余损失250元。被告方的意见，正当合理，本院予以采信；原告主张过高部分，证据不足，本院不予支持。原告要求被告凌天公司支付未履行完合同提前扣除的一个月免租期租金2400元，因原告未提交证据证明合同中关于被告第一年享有两个月免租期的条款系附条件约定，且被告凌天公司已按约支付租金，故原告的该项主张，理由不当，本院不予支持。根据合同约定，被告凌天公司可以对房屋进行简易装修做出隔间，原告同意在该房屋内打隔断承租住人，委托期满后，被告凌天公司不得拆卸，装修成果归原告所有。现原告要求被告凌天公司支付拆除屋内隔断费用800元，依据不足，本院不予支持。被告康晓阳作为被告凌天公司的业务员，其在合同履行过程中的行为系职务行为，原告要求被告康晓阳承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告凌天公司缺席，放弃了自己的诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告屈文芳与被告河南凌天房地产营销策划有限公司于2019年3月9日签订的《出租房屋委托合同》；二、被告河南凌天房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告屈文芳租金2400元、违约金4800元、水费112元、财产损失250元，以上共计7562元；三、驳回原告屈文芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，减半收取计87元，由原告屈文芳负担12元，被告河南凌天房地产营销策划有限公司负担75元。本判决为终审判决。审判员  吕璐璐二〇二〇年十一月十三日法官助理张若文书记员宋茜亚