湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2890号上诉人（原审原告）：罗杨军，女，1990年5月14日出生，汉族，教师，户籍所在地湖南省永州市零陵区。上诉人（原审原告）：李乡成（系罗杨军丈夫），男，1989年9月6日出生，汉族，教师，户籍所在地湖南省永州市零陵区，现住广州。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：夏孝文，湖南金钰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州坤达房地产开发有限公司，住所地永州市零陵区七里店日升村。法定代表人：张良柏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师。原审第三人：永州市住房公积金管理中心，住所地永州市冷水滩区河东翠竹路**。法定代表人：赵国平。委托诉讼代理人：王利荣，湖南君义律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司永州市分行，住所地湖南永州市冷水滩区湘永路**。法定代表人：龚飞龙，系该行行长。上诉人罗杨军、李乡成与被上诉人永州坤达房地产开发有限公司（以下简称坤达公司）、原审第三人永州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、中国建设银行股份有限公司永州市分行（以下简称建行永州市分行）房屋买卖合同纠纷一案,不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行审理。本案现已审理终结。罗杨军、李乡成上诉请求：1．请求二审法院依法撤销（2020）湘1102民初1311号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《承诺书》和《合同补充协议》；2．改判被上诉人返还上诉人已支付的购房款（首付款142,044元）及预收办证费（18,881元）共计160,925元并支付利息（利息自2018年5月15日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至返还时止）；3．改判被上诉人将上诉人已向第三人永州市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息37,210．17元赔付给上诉人，计算到2020年4月，希望顺延累加；4．改判被上诉人支付延期交房的违约金10,996元（从2019年10月31日开始按已付款（全款592,044元+预收办证费18,881元）的日万分之一的标准，暂计算至2020年4月30日，顺延照计）。事实及理由：一、被上诉人擅自改变户型设计，且未通知上诉人，上诉人依据《商品房销售办法》的相关规定要求解除《商品房买卖合同》应当得到支持；二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是格式合同，被上诉人作为格式合同提供方，对免除自己责任、加重上诉人责任的条款未尽到提醒、说明义务，该部分条款对上诉人应不具有法律约束力；三、上诉人与被上诉人对逾期交房超过90日后的合同解除权有明确的约定，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第15条关于催告后仍需给予3个月合理履行期的规定；四、上海花园小区1栋没有经过相关政府部门验收，根本不具有交付条件，被上诉人在2019年10月30日前不可能按约交付。五、被上诉人在签订合同时，故意隐瞒土地性质为商住两用、土地使用权限只有40年等影响上诉人作为购买决定的重大事由，构成民事欺诈。坤达公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。答辩人没有改变户型设计，完全按照法定机构经过会审后的合法规划图进行施工建设，上诉人罗杨军、李乡成提出自己的1栋C户型改变了设计不是事实。且该观点在一审时上诉人未提出，不存在一审法院遗漏事实，也不是本案审理范围。二、双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，所有条款均对双方有法律约束力，应受法律保护，不存在有无效情形。因此，合同中第十条中约定的内容不属于无效格式合同，根据该条规定上诉人罗杨军、李乡成不具有解除《商品房买卖合同》的事实依据和法律依据，答辩人具有合同约定的交房日期顺延情形，不作违约处理。2018年1月至2019年10月，雨水天气有301天，按合同约定这301天可以据实予以延期，答辩人在2020年8月30日前交房不算违约。三、上诉人起诉前未依据《中华人民共和国合同法》第94条第三项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第15条之规定行使催告手续，更何况，答辩人根本没有违约。四、双方约定的交付期限内由于雨水天气可以顺延，在顺延期间恰巧遭遇新冠肺炎疫情，按最高人民法院意见，上诉人提出解除商品房买卖合同的请求不能得到法律支持。五、上诉人所购买的1栋已经符合合同中约定的交付标准，上诉人是因为自身原因反悔想退房，不存在不能实现购房居住的合同目的，其它业主都已收房，大部分已装修并入住了。六、答辩人不存在民事欺诈，在签订合同时答辩人填写了小区的国有土地使用证号，售楼部墙上张贴了相关证书复印件，不存在任何欺诈行为。公积金中心称：上诉人要求解除《个人住房公积金借款及抵押担保合同》的诉请无事实及法律依据，应当予以驳回。双方签订的《个人住房公积金借款及抵押担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方已按合同约定履行了各自的合同义务，上诉人未与我方协商一致，也无《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定的情形，不应解除合同。二、人民法院只应审理商品房买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，我方并未作为独立第三人提出诉讼请求，将多方列为第三人也是不符合法律规定的，请求二审法院依法驳回上诉人对我方的所有诉讼请求。建行永州市分行未作陈述。罗杨军、李乡成向一审法院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的商品房买卖合同（合同编号：永零房商合[2014]00001832）及合同补充协议（附件四）；2.判令被告返还原告已支付的购房款（首付款142,044元）及预收办证费（18,881元）共计160,925元并支付利息（利息自2018年5月15日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至返还时止）；3.判令被告将原告已向第三人永州市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息人民币37,210.17元赔付给原告；计算到2020年4月，希望顺延累加；4.判令被告支付延期交房的违约金人民币10,996元（从2019年10月31日开始按已付款（全款592,044元+预收办证费18,881元）的日万分之一的标准，暂计算至2020年4月30日，顺延照计）；5.本案的诉讼费、保全费及保全保险费等由被告负担。第一次庭审时申请增加诉讼请求：1.增加要求解除原告和第三人公积金中心、建行永州市分行签订的《个人住房公积金借款》、《抵押担保合同》；2.剩余的公积金借款本息由被告负责偿还。一审法院认定事实如下：原告与被告在2018年5月15日签订了《商品房买卖合同》，购买被告出售的“上海花园”小区1栋1单元402号商品房，约定总价款为592,044元，支付方式为首付加按揭贷款（住房公积金贷款），原告支付了首付款142,044元及预付办证费18,881元。原告与第三人公积金中心签订了《个人住房公积金借款及抵押担保合同》。第三人建行永州市分行根据第三人公积金中心委托将剩余房款450,000元支付给了被告。目前原告已还公积金贷款本金及利息人民币共计37,210.17元。《商品房买卖合同》约定出卖方应在2019年10月31日交付房屋给购房人。根据《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2019年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理：……6.雨水天气（以气象部门的记载为准）。”第十一条约定“除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：按预期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]，只能选择一种：（1）逾期不超过90日之内，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自双方同意解除合同之日起60个工作日内退还全部已收房款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。”。另查明，永州市零陵区气象局出具的“零陵区2018年-2019年每月降水量及降水日数”表，零陵城区的数据，1号栋房在建设期间有301天的雨水天气。2020年2月至3月，因受新冠肺炎疫情影响，永州市除了生产和销售预防该病情的医用物资的商家和企业加紧复工复产步伐，其他商家和企业及居民在维持企业的正常运转及保障基本生活物资的情况下，均遵从政府的号召，宅家隔离，减少外出，减少接触。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。争议焦点有以下二点：第一，原告新增诉请是否与本案房屋买卖合同纠纷可以合同并审理；第二，案涉《商品房买卖合同》是否应当解除，原告依据合同第十一条约定诉请被告支付延期交房违约金是否应当支持，被告能否依据合同第十条约定免除逾期交房的责任；争议焦点一：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”根据该司法解释如果独立请求权的担保权人提出了诉讼请求的可以合并审理，未提出的仅审理商品房买卖合同，因本案第三人公积金中心、建行永州市分行均未提请担保贷款合同的诉请，当庭决定不予同意原告新增该两项诉讼请求。本案仅审理商品房买卖合同纠纷。争议焦点二：被告提供的“气象报告”以证明因天气变化对“上海花园”1栋项目施工造成确实延误情况，气候变化确属于施工过程中发生的无法预期的情形，且原被告双方在《商品房买卖合同》中对可能存在的因雨水天气导致的交房时间顺延有合理预期，故此，根据合同第十条约定，被告主张的免责事由能够成立，依据该“气象报告”被告依约可延期交房301日。被告于2020年8月30日前交房可不视为逾期，不构成合同第十一条所载违约情形，且该《商品房买卖合同》第十一条也明确记载了第十条内容约定的特殊情况可作为逾期交房违约责任的免除情况，原告不能仅仅依据被告2019年10月31日前未交房主张解除《商品房买卖合同》，被告无需承担原告诉请所称因逾期交房产生的违约责任。况且，考虑到原告未履行“催告”程序和新冠肺炎疫情等综合因素影响，也不宜解除合同。但被告应尽快完成房屋交付手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第二款之规定，判决如下：驳回原告罗杨军、李乡成诉讼请求。案件受理费4437元，减半收取计2218.5元，由原告罗杨军、李乡成承担。二审期间，上诉人罗杨军、李乡成提交四份证据：1、上海花园小区两次更改规划设计图和主体工程质量验收记录，拟证实上海花园进行了两次规划调整，对小区出入口和幼儿园建设位置进行了调整，将幼儿园建筑面积增加到1栋的建筑面积内，造成1栋主体结构发生了变化，导致商品房的结构形式发生变化，上诉人可依据商品房销售管理办法第二十四条之规定解除合同。2、上海花园小区大门设计图和现状图，拟证实上海花园大门进行了设计变更，大门设计变更也应该通知我方，大门的设计变更导致小区的空间尺寸发生变化。3、上诉人购买的房屋户型的同户型照片，拟证实上诉人购买的房屋没有建露天阳台与被上诉人承诺的套型结构不一致，上诉人可依据商品房销售管理办法第十九条之规定解除合同。4、与零陵区规划局工作人员短信记录截屏，拟证实上诉人所购房屋直到本案一审结束都没有经过规划验收，被上诉人不能交房，上诉人的合同目的不能实现，上诉人可解除合同。坤达公司质证认为：对证据1，规划设计图，真实性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的，幼儿园的规划是政府和规划部门根据小区情况调整的，这种调整实际上对小区业主有利，且变更后的图纸也已公示，所有业主也是知情的，没有违反商品房销售管理办法第二十四条的规定。对主体工程质量验收记录,真实性无异议，但不能达到上诉人证明目的，而恰恰证明了1栋在2019年8月份主体工程质量已经验收，且容积率并没有变化，且证据1与上诉人的诉请没有关联性。对证据2，三性均有异议，对方的图纸是网上下载的，原始规划中没有这个大门，当时规划局考虑到消防的应急要求，没有批准大门的建设，因此经过会审的图纸根本没有大门。对证据3，真实性无异议，合法性关联性有异议，且不能达到上诉人的证明目的，上诉人购置的1栋402，购买的时候这个户型本身设计就是没有阳台的，我们是合法进行施工的，我方根本没有变更设计。对证据4，三性均有异议，首先无法核实短信截屏人员身份，不能作为采信依据，且对方提供的四份证据都不是在举证期限提供，不属于新证据。本院认证认为：对证据1，规划设计图及主体工程质量验收记录，因涉案小区规划设计的变更并不影响上诉人所购商品房质量或者使用功能，不符合《商品房销售管理办法》第二十四条第3款规定的情形，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。对证据2，上海花园小区大门设计图和现状图，因被上诉人对其真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人提供的“大门设计图”系网上下载，无法核实其真实性，不能达到其证明目的，本院不予采信。对证据3，因双方在合同中并未约定露天阳台设计，上诉人欲证明的事实与双方的合同约定不一致，本院不予采信。对证据4，因上诉人不能证明其真实性及合法性，本院不予采信。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案上诉人罗杨军、李乡成与被上诉人坤达公司争执的焦点问题是双方签订的商品房买卖合同（合同编号：永零房商合[2014]00001832）及合同补充协议（附件四）是否应当解除。一、双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议（附件四）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人提出商品房买卖合同第十条因明显免除被上诉人责任、而加重上诉人负担，被上诉人作为格式合同提供方，未尽提示、说明义务，依据合同法的规定，该部分条款应属无效；本院认为，被上诉人作为房地产开发公司为了重复使用而预先拟定格式合同，是商品房开发、销售行业认可的行业通常做法，上诉人亦在签名前阅看了合同全部内容，故对合同中格式条款的约定并不是当然无效，对双方当事人均有法律约束力。二、涉案房屋所在的小区1栋的规划设计虽有变更，但并不影响商品房质量或者使用功能，无须由房地产开发企业在规定时限内通知上诉人。故上诉人以此为由要求解除合同，亦无法律依据，本院不予支持。三、被上诉人提供的“零陵区2018年-2019年每月降水量及降水日数”可证明因天气变化对“上海花园”1栋项目施工造成确实延误情况，气候变化确属于施工过程中发生的无法预期的情形，且双方在《商品房买卖合同》中对可能存在的因雨水天气导致的交房时间顺延有合理预期，根据合同第十条约定，被上诉人主张的免责事由能够成立，被上诉人依据该条约定可延期交房301日，被上诉人于2020年8月30日前交房可不视为逾期，不构成合同第十一条所载明的违约情形，且该《商品房买卖合同》第十一条也明确记载了第十条内容约定的特殊情况可作为逾期交房违约责任的免除情况；因双方签订的《商品房买卖合同》第十条合法有效，被上诉人依据该条约定可延期交房，上诉人是否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定履行催告程序，与本案的处理结果，并无关联性。另根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第4条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，双方约定的交付期限内由于雨水天气可以顺延，在顺延期间恰逢新冠肺炎疫情，上诉人提出解除商品房买卖合同的请求不应得到支持。四、上诉人所购买的商品房已经符合合同约定的交付标准，不存在不能实现其购房居住的合同目的情形。因此，上诉人提出被上诉人逾期交房、房屋未达到交付标准，其有权直接解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，并无充分事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人罗杨军、李乡成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4437元，由上诉人罗杨军、李乡成负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年十一月二十日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。