沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0115民初468号原告：邢国金，男，1972年10月29日出生，汉族，教育产业投资人，现住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：曹远军，系辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩佳，系辽宁同方律师事务所律师。被告：郭宝林，男，1961年9月24日出生，汉族，辽冶重工董事长沈阳冶金机械厂投资人，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：李哲时，系辽宁天衡律师事务所律师。第三人：沈阳市冶金机械厂，住所地：沈阳市辽中区。投资人：郭宝林。原告邢国金与被告郭宝林、第三人沈阳市冶金机械厂买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢国金的委托诉讼代理人曹远军、韩佳，被告郭宝林、第三人沈阳市冶金机械厂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢国金向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原、被告双方签订的《协议书》。二、请求法院判令被告双倍返还原告定金共计人民币600万元；三、请求法院判令被告返还原告已支付的其余合同款人民币200万元；四、本案的诉讼费用由被告承担。2018年5月17日，原、被告签订了《协议书》。双方约定，被告将位于其所有的房地产及其附属设备等作价人民币1500万元转让给原告。原告于合同签订当日支付了定金人民币500万元在合同履行过程中，原告才了解到，案涉房地产占用的三宗土地，包括一宗建设土地、两宗国有划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。案涉房地产占用的建设用地使用权的批准时间为2001年，年限为十年，土地使用权出让合同约定的使用年限早已届满，根据国家相关法律规定，相关土地使用权由国家无偿收回，故无法继续履行该部分协议。案涉房地产占用的两宗国有划拨用地也存在无法转让的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，双方签订案涉协议时并未经过相关政府部门的批准，故也无法继续履行该部分协议。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在原告支付500万元定金之后，被告没有积极履行协助办理房地产过户转让手续的义务，案涉房地产占用的三宗土地的土地使用权均因法律的相关规定而无法转让，导致合同目的无法实现，案涉协议依法应予以解除，并由被告承担违约责任。原告多次与被告沟通请求继续履行协议或者解除协议返还原告已付定金，被告对此事置之不理，原告的合法权益受到严重侵害，为此特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告郭宝林及第三人沈阳市冶金机械厂辩称：一、关于被答辩人所述，答辩人不具备协议主体资格问题，因答辩人郭宝林是沈阳市冶金机械厂的投资人，该厂是郭宝林个人独资企业（有营业执照证明），所以郭宝林有权处置该厂资产，故其签订转让协议的行为，是全权代表该厂的职务行为，根据相关法律规定，所签订的房地产转让协议，具有主体资格，其民事行为合法有效。二、答辩人与被答辩人是在平等友好自愿基础上签订的房地产及资产转让协议，系真实意思，符合法律法规、政策的规定，是合法有效的协议，其协议性质是房地产及资产转让协议，而非被答辩人所主张的该案是土地转让纠纷，其诉求不能成立，国有工业建设用地的建筑物有使用权，就应该有转让权，被答辩人所诉不能转让其主张既与事实不符，也没有法律依据，其主张属于适用法律错误。甲、乙双方在协议中明确约定，对位于所有的房地产及其附属设备，涉及两宗国有工业建设用地，并不是被答辩人诉状中所说的什么三宗土地之说，是胡编乱造，既没有事实根据，也没有法律依据，其主张不能成立。被答辩人系辽中区人，在签订协议前就对涉案房地产进行了咨询调查清楚后，对所转让的房地产，完全认可的情况下才签订的协议。甲方在协议签订前，就向乙方出示了其所有辽中国用（2002）字第0074号、辽中国用（97）字第110200527号、土地使用证的复印件和房屋所有权证等级卷号：309-1-1（私产）、309-1-2（私产）、309-1-3（私产）、309-1-4（私产）、309-1-5（私产）等证件的复印件。还向被答辩人出示了国有工业用地使用证，也分别将土地到期、续期的实际情况做了说明，在被答辩人认可的情况下，签订的协议。事实答辩人在2012年3月13日和2016年5月7日分别向辽中县土地局申请“关于申请土地使用延期的请示”（详见辽中县地籍档案，卷号：54-014和案卷号：土地证书号110200527）当时，土地局口头答复:根据辽中土地利用总体规划和城市总体规划相关工作安排，你单位地块续期事宜，可按省政府关于县域经济发展相关要求，你单位可继续使用。故，答辩人所转让给被答辩人的房地产及电力设备合法有效。虽然没有书面答复，但《依据中华人民共和国行政许可法》第五十条规定（行政机关应当根据被许可人的申请，在该行政许可期满前做出是否准予延期的决定，逾期未决定的，视为准许延期。）所有，答辩人签订的房屋及资产转让协议合法有效。三、被答辩人签订协议后，至今未履行义务是严重违约行为，应承担违约责任，所欠价款壹仟万元必须付清，根据《协议》第一条约定的房地产及电力设备，甲、乙双方已定价值壹仟伍佰万元。第二条付款方式，此协议签订之时，乙方交定金伍佰万元（含提前进驻使用金，贰佰万元），另款项壹仟万元，甲、乙双方定于2018年8月15日一次付清。第三条乙方可就此后办理更名过户手续，甲方帮助协调办理。第四条乙方付清款项后，可进入此地，并对房地产自我规划建设等；协议签订后，被答辩人交付定金叁佰万元和提前进驻使用金贰佰元（共计伍佰万元，协议统称为定金），答辩人便将大门钥匙交给了被答辩人（证明人王帮超、李国忠）还有进驻后使用录像资料等，上述事实足以证明，被答辩人已经接收实际占有、使用了答辩人的房屋、场地等资产，至今被答辩人也没有将大门钥匙交回，仍然继续占有，故涉案协议已经实际履行，所欠价款壹仟万元应当付清，并应当赔偿占用答辩人资金的利息损失。四、本案的房地产至今未过户，完全是被答辩人的以下违约行为和过错造成的。（1）被答辩人严重违反了《协议》约定的壹仟万元价款至今未付给答辩人；（2）协议到期后，2018年8月19日第一私立高中原告邢国金携夫人及另外两个人到我公司解释：“说我出差了，回来晚了”等理由，“款过几天给你汇去,事儿不差，不好意思”。然后，原告邢国金就让郭某拍照答辩人农行卡作为付款准备，过一周时间还未还付款，后期了解到2018年8月末左右原告邢国金又在新民市出资租赁了沈阳市，故没有钱付给被答辩人，款已交沈阳市新民雨田实验学校，但，被答辩人总以没有钱付为由一拖再拖，导致至今未能办理过户手续。被答辩人在起诉状中称：被答辩人“被告收到伍佰万元定金后，没有积极履行协议办理房地产过户手续的义务，是因法律相关规定无法办理，导致合同目的无法实现”，被答辩人的这一说辞没有法律依据，与事实不符。签订协议前，甲方就把土地使用证、房屋产权证等奖复印件交给乙方，乙方对有效证件及场地等现状是明知的，是认可的，并实际接收使用了上述资产。（1）至今没过户，是被答辩人既不向答辩人履行合同义务，也不向政府相关部门提出申请，而是主观故意违约造成的，责任由被答辩人承担，与答辩人无关。（2）该纠纷的产生完全是被答辩人主观上故意违约造成的。事实真相是:被答辩人所投资的辽中区第一私立高中与被答辩人投资的沈阳冶金机械厂是邻居，只一墙之隔，答辩人的沈阳冶金机械厂生产经营等业务都已经搬迁到新厂区，该厂资产设施打算出售转让，期间也有不少公司前来商量并有意向收购，被答辩人得知这情况后，请李万策、王帮超做说和人，找答辩人要求收购该厂区的办公楼、厂房等资产及设施，说是为了扩大办学规模、发展教育等需求，并协商了转让价格、付款期限、交付定金和提前使用金等等，答辩人认为被答辩人是为了扩大办学规模、发展教育事业是有利于社会的好事，便优先考虑了被答辩人的要求，就拒绝了其他公司也想收购该厂资产的请求。答辩人与被答辩人通过协商达成一致意见后，便签订了面协议，被答辩人也交付了叁佰万元定金和提前进驻使用金贰百万元（共计伍佰万元），在协议付款期限到后，被答辩人一直拖欠尚欠壹仟万元价款不还，也不与答辩人协商就发律师函直接起诉到法院，歪曲事实，想达撕毁合同的非法目的；嗣后，答辩人得知，被答辩人之所以未按协议履行付款义务，是被答辩人又到新民市投资另行选择办学地点（沈阳市所致，被答辩人的行为，不仅严重违反了我国民法规定的诚实信用原则，也是主观上故意违约的行为，其行为给答辩人造成了严重的经济损失。综上所述，答辩人认为，本案依据《协议》约定收到乙方定金叁佰万元和提前进驻使用金贰佰万元后，甲方已经将房屋、场地及资产设施交付给被答辩人，至今，被答辩人仍在使用、仍在占有，已经实现了合同目的，故答辩人已履行协议，根据本案实际情况，依据相关法律规定和合同约定：1、要求被答辩人继续履行协议，尚欠壹仟万元价款立即付清，并赔偿占有答辩人资金的利息损失。2、如果被答辩人拒不支付尚欠的壹仟万元价款，是严重违约行为，根据我国相关法律，被答辩人所交付的叁佰万元定金和提前使用金贰佰万元不予退回。原甲、乙双方所签订的协议终止。以上答辩，既有事实依据，又有法律依据，请法律查清事实，驳回被答辩人的诉讼请求，依法给予支持。本院经审理认定事实如下：原告邢国金提供证据清单（一）1、2018年5月17日郭宝林与邢国金签订的协议书1份。2、2018年5月17日郭宝林出具的收条1份。3、2019年12月5日向郭宝林发出律师函及邮寄凭证。证据清单（二）1、照片2张。2、房屋产权核档查询单5份。3、三宗地块地籍档案3份。被告郭宝林提供证据1、营业执照。2、辽中国用（97）110200527号、辽中国用（2002）00074号国有土地使用证。3、房产权辽中字第000486、000487、000488、000489、000490号（私产）。4、沈阳市冶金机械厂分别于2012年3月13日和2016年5月7日《关于申请土地延期请示》。5、证人证言。6、录像资料。上述证据在卷佐证。已经双方当事人质证，本院予以确认。本院认为，原告邢国金与被告郭宝林买卖合同已经成立，是在平等友好自愿基础上签订的房地产及资产转让协议，双方意识表示真实并且一致，其协议性质是房地产及资产转让协议，而非原告邢国金所主张的该案是土地转让纠纷，其诉求不能成立，原、被告双方于2018年5月17日签订的《协议书》合法有效，故本院对原告邢国金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十二条、第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告邢国金的诉讼请求。案件受理费67800元，由原告邢国金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓伟审 判 员  常 兵人民陪审员  常 梅二〇二〇年十一月十一日书 记 员  丁国宇