山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4416号 上诉人（原审原告）：侯礼杰，男，1965年1月30日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托代理人：冯峰，山东纵观律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋其和，男，1955年4月5日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托代理人：张丽，山东章和律师事务所律师。 上诉人侯礼杰因与被上诉人宋其和所有权确认纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0902民初3327号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯礼杰上诉请求：请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判契字第579号印契载明的位于泰山区的房产归侯礼杰所有，或将本案发回重审。事实和理由:一审法院适用法律错误，侯礼杰与宋其和房屋买卖契约是在1993年形成的并且经当时政府确认下发房屋印契，并且于当时办理了有效公证，一审时双方认可实际交付房屋，因此，侯礼杰已经实际取得了房屋所有相关权利证明及实际占有房屋。一审法院依据2007年颁布实施的物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”认定侯礼杰不享有涉案物权显然是错误的，《物权法》颁布实施以前是以房权证或者政府有效的权属证书为权属效力证明的，本案中侯礼杰是可以依据政府当时下发的契约证明(该证明附页说明:契证是房屋产权承受人依照税法规定完纳契税后，由政府颁发的具有法律效力的产权凭证。……)及有效公证等证明以及当时的法律取得所有权的，据此，侯礼杰提起上诉以求维护其合法权益。另，二审中侯礼杰变更上诉请求为：1.撤销一审判决；2.确认涉案房屋拆迁补偿利益归侯礼杰所有，或者将本案发回重审。事实和理由：在侯礼杰与宋其和所有权确认纠纷一案上诉程序中，宋其和擅自拿走一审未生效判决书与泰山区财源办事处民委员会签订了拆迁补偿合同，并同意了涉案房屋拆除，现涉案房屋已被拆除，宋其和的行为严重侵害了侯礼杰的合法权益，特此申请。 宋其和辩称，一、侯礼杰起诉的房产不存在，宋其和在没有45平方的三间房产，侯礼杰只是在宋其和房产中租住过，双方不存在买卖事实，侯礼杰一审提交的公证书办理过程违法，是侯礼杰单方委托办理的，印契的颁发宋其和也不知情。二、侯礼杰提交的印契并非产权证书，如是产权凭证，本案无争议，侯礼杰无需到法院诉讼，侯礼杰也无需办理公证。印契日期为1993年2月22日，公证日期为1993年3月1日。印契仅表明房产已纳税，只写明:为保障产权，特发给印契，一审法院调查查明的也并非侯礼杰上诉状中所陈述的契证。契证和印契也不是同一概念。侯礼杰提交的印契即便是物权法颁布前取得，但是本案是物权法实施后侯礼杰起诉，应适用物权法的规定判决本案。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条规定:“本解释自2016年3月1日起施行。本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。”侯礼杰在物权法施行前没有起诉过，本案一审是物权法施行后人民法院新受理的，依据新法优于旧法的原则，物权法的规定取代了民法通则2条第2款的规定，且涉案争议房屋已拆迁，侯礼杰起诉不存在且不明确的房产归自己所有不具有可诉性。侯礼杰在得知涉案房屋面临拆迁时起诉本案，没有合法合理依据，法院不应予以支持。三、侯礼杰提供的印契本身违法，本案争议房屋为集体土地性质上的房屋，侯礼杰不是本集体经济成员，契约中写明他是郊区马家庄乡村村民，即便房屋买卖契约真实，也是无效合同，集体土地性质上的房屋禁止向非集体经济成员出售，契证的颁发明显违反法律的禁止性规定，明显无效。综上，侯礼杰的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法查明事实及认定事实，并驳回侯礼杰的上诉请求。 侯礼杰向一审法院起诉请求：1.依法确认契字第579号印契载明的位于泰安市泰山区的房产归侯礼杰所有；2.本案诉讼费由宋其和承担。 一审法院认定事实：宋其和与其父宋绍英（宋少英）在泰安市泰山区宅院内居住，院内有二层楼房一处及其他房屋数间。该院落及院内房屋未办理不动产权登记。1993年2月20日，侯礼杰、宋其和签定《契约》一份，载明：泰山区村村民宋其和，因各种原因卖给郊区马庄乡平家村村民侯礼杰房屋三间（45平方米）总价值壹万元整，此款现已付清，房屋即归侯礼杰所有。侯享有继承权、转让权，买卖权。（本契约一式四份，各执一份，存档一份），东至，西至宋其珠，南至宋其富，北至。宋其和在卖方处签名并捺印，买方处由侯礼杰签名并捺印，村方代表处由张圣星签名并盖有委会的公章，经办人处由李付明签名。该契约系复印件，侯礼杰主张原件存放在泰山区人民政府。同年2月22日，泰山区财源办事处财政所收取侯礼杰缴纳的契税600元及工本费20元并向其出具收据后，向侯礼杰发放了契字第579号泰安市泰山区人民政府房屋印契，该印契载明：买人：侯礼杰，住址；卖人：宋其和，房屋种类间数为：北房叁间，座落：泰山区财源办事处，四至：东至路、西至宋其珠、南至宋其和、北至灵山地界，税率：陆%，应纳税款：陆佰元，契纸工本费贰拾元，原契：壹张。房产承受人已照章纳税，为保障产权，特发给印契为证。该印契加盖了泰安市泰山区人民政府契税专用章及泰山区财源办事处财政所农财专用章、经办人印章。该契证首页说明记载：契证是房屋产权承受人依照税法规定完纳契税后，由政府颁发的具有法律效力的产权凭证。征收契税的主要目的是依法保护产权人对房屋的合法权益。凡房屋的买卖、典当、赠与或交换，均应凭房屋所有权证，由当事人双方订立契约，并由承受人依照《条例》规定申报并完纳契税。1993年3月，泰安市泰山区公证处出具公证书一份，内容为：“兹证明山东省泰安市泰山区宋其和与泰安市郊区马庄乡平家村侯礼杰于1993年2月20日签订前面的房屋买卖契约。”宋其和对该公证书真实性有异议，主张该公证系侯礼杰的单方行为，宋其和未办理过该公证。1993年3月17日，由委人员参与制作《协议》一份，内容为：“原宋其和售与侯礼杰房屋45㎡，计币壹万元，但因多种原因和理由，其和之父宋少英提出异议，价太低。经其双方进一步协商并征其父同意，由村领导参与，达成如下协议：一、鉴于以上情况再由侯付与宋少英现金壹仟元正，其和及其父表示同意；二、付款后一切问题均解决，原所签合同仍有效，房子产权归关所有，宋表示自此后决不提异议，决不干涉，侯享有对房产之所有权、转让权和买卖权。三、自签字之日起连同原合同生法律效力。双方表示不得由任何第三方干涉，否则各自负完全责任。”该协议上加盖了公章，经办人亦签署名字，在当事人签名处为空白。关于该契约的形成及房屋占有使用情况，侯礼杰称，经侯礼杰、宋其和协商，1992年宋其和将宅院内自建的楼房中位于楼底的两间房屋以10000元价格出售给侯礼杰，宋其和即将该房屋交付侯礼杰占有使用，1993年2月20日，双方补签上述契约，侯礼杰随即缴纳契税，泰安市泰山区人民政府下发了房屋印契。因宋其和之父宋绍英（宋少英）认为房屋出卖价格过低，后由村委主持并协调，形成1993年3月17日的协议，让侯礼杰再付给宋绍英1000元，该款也已交付。因面积太小，侯礼杰居住至2001年，后作为仓库使用。侯礼杰还称，协议购买房屋三间，但宋其和实际交付给侯礼杰的房产不足45平方米，后宋其和另于1993年将二楼中的两间房屋交由侯礼杰居住。对此，宋其和认可其曾与侯礼杰签订买卖房屋协议，由村委张圣星等四位成员参加并主持签订协议、认可1993年2月23日协议中记载的事情存在、认可侯礼杰在上述房屋内居住十多年，但否认侯礼杰当庭提交的1993年2月20日的契约系当时签订的协议，该契约上宋其和的签字不是其签的，称当时是1993年准备开发，双方确实想买卖房产，也签订了房屋买卖协议，后来，因为未能开发，协议没有成立，也没有生效，签过的协议中没有明确买卖标的物，宋其和没有45平方米的三间房屋，侯礼杰也没有交付10000元购房款。关于协议中的1000元现金问题，宋其和称侯礼杰在争议房屋中住了十多年，那是其父收取的房屋租赁费。另查明，宋其和在同一时期将院内楼房上的部分房屋分别卖给包括侯礼杰在内的几户人家，宋其和亦为购房人之一，购房情况与侯礼杰相同，已另案起诉。后宋其和及院内住户陆续搬离，院落、房屋已闲置多年。案件审理过程中，一审法院组织侯礼杰、宋其和对涉案房产进行现场勘验，宋其和整个宅院系二层楼房，一楼7间、二楼6间，侯礼杰主张其购买的系宋其和房产中一楼三间，实际占有使用两间（另有一间在使用过程中宋其和已经拆除）。对侯礼杰指认的两间房屋宋其和认可侯礼杰在此居住。勘验过程中，侯礼杰委托泰安市阳光测绘工程有限公司对泰山区财源街道16号进行测绘，并于2019年8月出具测绘成果技术报告一份，该报告记载：涉案房产测绘总建筑面积为539.09㎡，侯礼杰指认的其购买居住的楼底两间屋在报告中标注为面积④为17.91㎡、⑤面积为6.69㎡，合计24.6㎡。对于该技术报告，侯礼杰称其购买的系一层中的两间屋，因为平方数不足，后搬到二楼的两间屋居住。宋其和对其真实性无异议，侯礼杰居住情况属实，但并未出卖房屋。 一审法院认为，1993年2月20日，在泰安市泰山区相关人员参与并主持下，侯礼杰、宋其和签订了“宋其和因各种原因卖给侯礼杰房屋三间(45平方米)，总价值壹万元”的房屋买卖契约，宋其和对侯礼杰曾与其签订房屋买卖协议，约定侯礼杰以10000元的价格购买宋其和与其父宋绍英房屋三间的事实并不否认，对签订房屋买卖契约后侯礼杰即占有使用房屋多年的事实亦不否认，宋其和虽提出当时签订的协议并非侯礼杰提交的该契约，契约上宋其和的名字并非其所签，但宋其和未提交证据证实存在其主张的协议，另泰安市泰山区公证处于1993年3月就侯礼杰提交的上述契约出具了公证书，宋其和虽对该公证书的真实性有异议，但其未提交相反证据推翻该公证书，故对该公证书的真实性一审法院予以确认。关于10000元房款是否交付问题，契约中明确载明了款项已经付清，该契约为委相关人员主持签订，加盖了村委印章，加之此后宋其和之父宋绍英对房屋买卖价格提出异议，1993年3月17日由村委多位成员参与并主持调解形成的、加盖村委公章的协议及泰安市泰山区公证处出具的公证书，进一步佐证了1993年2月20日契约的真实性和房屋买卖后钱款的实际交付过程，同时该协议再次将侯礼杰、宋其和买卖房屋的事实加以明确，足以认定双方约定的10000元购房款已经支付，同时也证明了宋其和之父嫌房屋出卖价格过低，事后通过村委追加1000元购房款的事实。宋其和关于侯礼杰未付购房款、协议未履行的辩称不能成立，一审法院不予采信。1993年3月17日由村委多位成员参与并主持、调解形成的协议，虽以协议形式作出，实际是侯礼杰、宋其和买卖房屋行为完成后，村委对宋其和之父提出卖房价格较低问题的处理、解决过程的记载，宋其和是否签字并不影响侯礼杰、宋其和1993年2月20日房屋买卖契约的成立。宋其和虽称协议中1000元钱款，系收取侯礼杰居住十多年的房租，对此，一审法院认为宋其和之父ー次性预收十多年的房租不符合客观情理，且宋其和亦未提交任何证据加以证实，对宋其和的该辩称意见一审法院不予采信。因此能够认定侯礼杰、宋其和的房屋买卖契约是双方的真实意思表示。关于该协议标的物是否明确的问题，契约虽约定房屋三间(45平方米)，但双方认可后来履行期间宋其和实际交付两间，对侯礼杰占有使用的两间房屋双方在现场勘验时也进行了指认和确认，宋其和对勘验报告中侯礼杰实际使用房屋面积亦未提出异议，对此，应视为契约履行时对房屋间数进行了变更，宋其和关于标的物不明确的辩称不能成立，一审法院不予采信。综上分析，1993年2月20日双方签订的房屋买卖契约，是经村委全程参与并主持，是双方真实意思表示，契约签订后侯礼杰履行了购房款交付义务，宋其和亦实际交付了房屋，侯礼杰持双方签订的契约向泰安市泰山区政府相关部门缴纳了契税，政府亦颁发了泰安市泰山区人民政府的房屋印契，故契约有效。对于侯礼杰要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。侯礼杰、宋其和之间房屋买卖的事实虽然成立，但双方之间对于房屋买卖的约定仅对侯礼杰、宋其和双方具有约束力，不能产生直接设立物权的法律效力，因此，侯礼杰并不享有诉争房产的物权。故，对于侯礼杰主张确认涉案房产归其所有的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决：驳回侯礼杰的诉讼请求。案件受理费1000元，由侯礼杰负担。 二审中，侯礼杰提交照片2张及相关网络打印卫星照片2张，证明房屋整体拆迁的事实。宋其和质证认为侯礼杰提供的证据无法核实其真实性，与本案无关，不能证明侯礼杰的上诉主张。经审核，侯礼杰提交的证据系单方制作，照片亦未载明拍摄时间，亦无法确定案涉照片所拍摄的位置，且宋其和亦不认可该证据，本院对其关联性不予认定。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。另，双方对案涉房屋已被拆除的现状及宋其和已签订拆迁补偿协议的事实均无异议。 本院认为，关于侯礼杰变更上诉请求的问题，经审查，侯礼杰变更的上诉请求实质上是变更了一审诉讼请求，其应在一审辩论终结前提出变更诉讼请求的申请，其在二审变更一审诉讼请求，本院不予审查。本案二审仍应围绕其一审诉讼请求和原上诉请求进行审查。关于涉案契字第579号印契所记载的位于泰安市泰山区间房屋中经一审法院勘验的两间尚存房屋在拆除前是否归侯礼杰所有的问题。双方签订涉案契约后侯礼杰依约支付了购房款，宋其和亦实际交付了房屋，双方已实际履行，侯礼杰交纳了相关契税，泰安市泰山区人民政府颁发了房屋印契，涉案房屋买卖契约有效，一审判决对此认定正确。涉案契约订立时，物权法并未公布施行，本案不应适用物权法关于所有权登记生效的相关规定。物权法公布施行前，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。双方在涉案契约中明确约定涉案房屋归侯礼杰所有；当时农村不动产登记制度尚不完善，农村房屋并未进行不动产权属登记，宋其和二审亦认可涉案房屋并未进行登记取得产权证书。涉案房屋并未办理过不动产登记，侯礼杰办理不动产变更登记客观上不能，要求其办理不动产变更登记，不符合当时农村房屋交易的客观实际。在农村房屋因客观历史原因并无权属登记的情况下，占有成为重要的公示形式，侯礼杰取得涉案房屋后在其内居住多年，且泰安市泰山区人民政府已向其颁发了印契，印契亦载明契证是政府颁发的具有法律效力的产权凭证。基于以上，侯礼杰要求确认涉案两间房屋归其所有，既符合双方约定及当时农村房屋交易的客观实际，亦不违反当时的法律规定。另，虽然案涉房屋已被拆除,但已签订拆迁协议,有对应的拆迁利益,宋其和主张案涉房产不存在,应驳回侯礼杰的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，侯礼杰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初3327号民事判决； 二、确认泰安市泰山区人民政府颁发的契字第579号印契所载明位于泰安市泰山区王庄的三间房屋中在泰安市泰山区人民法院于2019年8月7日现场勘验时尚存的两间房屋归侯礼杰所有； 三、驳回侯礼杰的其他诉讼请求。 一审案件受理费1000元，二审案件受理费2000元，均由宋其和负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月二十一日 书记员 崔晓元