广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23587号上诉人（原审被告）：上海微乐服饰有限公司，住所地：上海市闵行区放鹤路**第****。法定代表人：邢坤妹。委托诉讼代理人：刘加嘉，广东金联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地：广，住所地：广州市荔湾区xx大道**>法定代表人：霍业生，职务：董事长。委托诉讼代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人上海微乐服饰有限公司（以下简称微乐公司）与被上诉人广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5669号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。现已审理终结。微乐公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、六、七、八项，改判驳回被上诉人不合理的诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对事实认定不清。1.牵晴汇公司于2019年7月24日停止案涉商铺的水电供应，扣押了微乐公司店铺内物资，微乐公司无法正常进入商铺经营。微乐公司于2019年7月24日起停止营业并被迫撤出所有店铺人员，在2019年7月24日至2019年8月1日期间，牵晴汇公司未提供任何服务和推广，商铺已处于牵晴汇公司控制之下。微乐公司已向牵晴汇公司结清案涉商铺2019年7月31日前产生的租金、服务费和推广费等费用，不应承担2019年8月1日产生的租金、服务费和推广费。2.消防系统设备设施整改费用并非商铺回复原状的必要施工项，牵晴汇公司在一审中也明确称该消防改造是为下家商户使用进行的施工，该费用不应由微乐公司承担。同时，一审法院并未对商铺恢复费是否符合当地平均标准以及施工内容是否必要进行核实，单方面以牵晴汇公司提交的合同和发票就认定了相关费用，明显缺乏事实依据。二、一审法院对本案适用法律错误。根据双方签订的租赁合同第17.4条约定，微乐公司已付的保证金应首先用于弥补牵晴汇公司实际产生的损失，在保证金不足以弥补被上诉人损失的情况下，牵晴汇公司有权追偿不足部分，证明该保证金以补偿性为主。同时，该保证金具有违约金性质，一审法院判决牵晴汇公司没收全部保证金作为违约金，明显以惩罚性为主且明显高于被上诉人实际损失的30%，违约金过高。综上，特向法院提起上诉。在庭审时，微乐公司补充以下上诉意见：一、牵晴汇公司于2019年7月31日向微乐公司发出《合同解除通知书》，微乐公司于当天获悉该合同解除通知，根据租赁合同第19.2条约定，邮寄回执并非通知送达的唯一方式，双方还可以人手传送或图文传真发送，因此，微乐公司自认于2019年7月31日知悉《合同解除通知书》的内容，应当以该日作为合同解除日。牵晴汇公司没收的保证金足以弥补其2019年8月1日的租金、物业服务费及逾期违约金的损失，故微乐公司不应当支付前述费用。二、推广费属于服务收费，应当据实计算，且微乐公司在2019年8月1日没有经营，没有实际享受推广服务，牵晴汇公司也没有提交证据证明其在当日向微乐公司提供了何种特殊的推广服务，故微乐公司无需支付当日的推广费。三、将商铺恢复原状是租赁合同终止时承租人负有的附随义务，牵晴汇公司可以通过扣除保证金的方式弥补损失，牵晴汇公司仅有权向微乐公司主张清除、清理、处理商铺内物品产生的所有费用，无权主张其他损失。四、微乐公司违约解除租赁合同所产生的没收保证金后果只及于租赁保证金，而不能及于物业服务费保证金。本案的租赁保证金和物业服务费保证金之和超过了《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条规定的范围。双方没有签订《物业服务合同》，未就物业服务费保证金的性质和返还方式作出明确约定，故物业服务费的保证金不能没收，应当返还或者抵扣其他费用。五、房屋租赁合同没有约定装修押金可抵扣恢复商铺原状的费用，也没有约定牵晴汇公司在没收租赁保证金之外有权就恢复原状费用额外向微乐公司追偿，故牵晴汇公司应当向微乐公司返还装修押金。六、因水电周转金扣除2019年6月1日至2019年7月31日所欠电费2100.49元，仍有1499.51元结余，故牵晴汇公司应当将余款返还给微乐公司。牵晴汇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，微乐公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。理由如下：一、租赁合同第17.4条约定牵晴汇公司有权书面通知解除，终止租赁合同，收回该房产，牵晴汇公司及受托管理人有权没收保证金，案涉商铺从9月23日微乐公司撤场之后，一直到2019年12月底才另行出租。因此，牵晴汇公司实际的商铺闲置损失已超过三个月，并非如微乐公司在诉状中提及违约金已超过实际损失的30%，一审法院判令由于微乐公司根本违约，牵晴汇公司有权没收保证金符合合同的约定，更符合法律的规定。二、关于微乐公司在上诉状中提及的消防改造费用，微乐公司在承租商铺以后，对消防设备进行了改造，牵晴汇公司仅是将改造部分恢复原状。三、关于双方租赁合同的解除时间，牵晴汇公司于2019年7月31日向以邮寄的方式向微乐公司发出《合同解除通知书》，微乐公司于2019年8月1日签收，故双方合同的解除时间为8月1日，牵晴汇公司没有采取其他方式向微乐公司告知《合同解除通知书》的内容。故微乐公司应当支付2019年8月1日的费用。牵晴汇公司向一审法院起诉请求：一、确认牵晴汇公司与微乐公司于2016年05月25日签署的（编号：穗租备201680300400414号）《广州市房屋租赁合同》及（编号：TA-20160531-2082-00）《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年8月1日解除。二、判令微乐公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日当日的基本租金共计人民币1687.74元，及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止），暂计至2020年5月11日为236.28元。三、判令微乐公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日当日的服务费共计为人民币425.81元，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2020年5月11日为人民币59.61元。四、判令微乐公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日当日的推广费共计为人民币85.16元，及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2020年5月11日为人民币11.92元。五、判令微乐公司向牵晴汇公司支付2019年6月1日至2019年9月1日止的商铺电费2023.63元和公摊电费202.37元，两者共计为人民币2226元，及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2020年5月11日为人民币293.37元。六、判令微乐公司向牵晴汇公司支付商铺恢复原状费用人民币40199.20元。七、判令牵晴汇公司没收微乐公司签订合同时交付的保证金共计人民币182160元（包括租赁保证金142560元及服务费39600元）。八、请求判决诉讼费用由微乐公司承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区xx大道x号210房是牵晴汇公司所有之房产。2016年5月25日，牵晴汇公司（甲方、出租人）和微乐公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（以下简称《补充合同》）及其附件。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区xx大道x号210房之四（自编号第二层2082号商铺）的房地产（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积240平方米；租赁期限从2016年5月31日至2021年5月30日，其中，2019年6月1日至2020年5月31日租金为每月52320元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行汇款付款方式缴付租金给甲方，等等。《补充合同》约定：3.该商场管理：乙方同意该商场由甲方自行提供管理服务（以下甲方亦称“受托管理人”）。5.租金、服务费、推广费及其他应付款项：5.4.F杂项费用：乙方实际发生的水费、电费等费用，按其专用的分表度数和政府规定标准计算，另外乙方还须承担公摊电费为乙方在该房产实际发生电费的百分之十，公摊水费为乙方在该房产实际发生水费的百分之十；5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）。13.交还：13.1除租赁合同另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担；13.3租赁期届满或租赁合同提前终止后，除非双方另有书面协议，在乙方完全撤离该房产之前，因继续占用该房产，乙方应自租赁期届满或租赁合同提前终止之日起至该房产被甲方实际收回之日止，向甲方交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付服务费和实际发生的其他应付费用。17.合同解除、终止及违约责任：17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方己付的保证金。若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理入实际发生的损失.甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿：H.乙方违反租赁合同的规定，构成违约的；I.乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的；J.乙方违反租赁合同规定的其他义务，以致严重影响租赁合同继续履行的。17.5租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。19通知、送达及其它19.2任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂号、特快专递、人手传送、图文传真或者其他法律允许的方式发送至租赁合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址，双方约定，上述通知和其他函件应被视为在以下日期有效送达：A.如以邮寄双挂号、特快专递发出，以回执单所载日期为送达日，等等。《补充合同》附件三约定：服务费为每月13200元，推广费为每月2640元，水电费周转金为3600元，装修押金为9200元，装修押金在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后三十个工作日内，受托管理人在扣除装修罚款及赔偿款项后将剩余装修押金无息退还乙方；保证金为人民币【169200】元。签署租赁合同时，乙方应向甲方支付保证金中相当于三（3）个月的按照租金优惠期届满后的第一个租赁年度计算的每月基本租金的款项（人民币129600元,下称“支付给甲方的保证金款项”），并向受托管理人支付相当于三（3）个月每月服务费的部分（人民币39600元,下称“支付给受托管理人的保证金款项”）。如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方须在收到甲方关于补足保证金的书面通知之日起10个工作日内按照每月基本租金或服务费之调整幅度而根据上述之计算方法相应补足，直至保证金数额相当于调整后之每月基本租金及服务费总数之3个月数额，乙方不得将保证金抵销其应缴付的租金、服务费、推广费或其他应付款项。等等。合同签订后，牵晴汇公司依约将案涉商铺交付微乐公司使用。微乐公司亦依约向牵晴汇公司支付了保证金182160元（含租赁保证金、服务费保证金）、水电费周转金3600元、装修押金为9200元。微乐公司向牵晴汇公司支付租金、服务费、推广费至2019年7月31日止，向牵晴汇公司支付商铺电费、公摊电费至2019年5月31日止。2019年8月1日，牵晴汇公司向微乐公司寄达《合同解除通知书》，称：微乐公司因个人经营问题于2019年7月23日起至今未进行正常经营活动，属擅自撤场行为，同时也未支付自2019年5月1日起的租金等其他应付款项，故向微乐公司发出本合同解除通知书，通知微乐公司合同关系于收到本通知书之日起终止，微乐公司自收到本通知书后三日内将房屋恢复原状交还，否则视为继续占用该房屋，牵晴汇公司有权委托第三方对该商铺进行还原，届时将以恢复原状之日作为实际收回房屋之日，微乐公司自收到本通知书后未在七日内答复的，视为微乐公司放弃房产内物品的所有权，牵晴汇公司有权留置或以其他任何方式处理而无需做任何补偿，等等。据牵晴汇公司陈述，微乐公司7月31日之前的欠费是在8月9日支付的，不包括电费。2019年10月初牵晴汇公司自行收回了商铺，该商铺也于2019年12月底另行出租。另查，微乐公司未付电费、公摊电费情况如下：2019年6月1日至2019年7月1日（付款截止日2019年8月5日）的商铺内电费1062.87元、公摊电费106.29元；2019年7月1日至2019年8月1日（付款截止日2019年9月5日）的商铺内电费846.66元、公摊电费84.67元；2019年8月1日至2019年9月1日（付款截止日2019年10月5日）的商铺内电费114.1元、公摊电费11.41元。另牵晴汇公司主张其就案涉商铺消防系统设备设施整改工程支付了10769.2元，就打拆还原工程支付了29430元，提交了《广州西城都荟商场2101-2102铺消防系统设备设施整改工程合同》、《广州西城都荟商场2101-2102铺打拆还原工程合同》、付款申请书、发票作为证据。庭审中，牵晴汇公司、微乐公司均同意本案欠款中抵扣水电费周转金3600元、装修押金为9200元。一审法院认为：牵晴汇公司、微乐公司双方于2016年5月25日签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。现微乐公司于合同期内停止营业并自2019年8月1日起未付租金等费用，已构成违约，按双方约定，牵晴汇公司有权单方解除合同。牵晴汇公司已向微乐公司送达《合同解除通知书》明确解除租赁合同，故双方在2016年5月25日签署的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》自送达《合同解除通知书》之日即2019年8月1日起解除。关于保证金182160元（含租赁保证金、服务费保证金），因保证金是为保证租赁合同正常履行，对违约行为惩罚及为弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定，现微乐公司存在根本违约行为，故对于牵晴汇公司要求没收保证金的诉请，一审法院予以支持。关于合同解除日的租金、服务费、推广费、2019年6月起的电费及违约金。因微乐公司于2019年7月24日停止在案涉商铺经营，牵晴汇公司已及时向微乐公司发出《合同解除通知书》防止场地闲置损失的扩大，因此，微乐公司仍应向牵晴汇公司支付合同解除日的租金、服务费、推广费及逾期付款违约金。合同解除日前的电费即2019年6月、7月的电费（含商铺内电费、公摊电费）2100.49元微乐公司仍应向牵晴汇公司交付，电费的违约金不予支持。因微乐公司已支付水电费周转金3600元可用于扣减，水电费周转金余款1499.51元在扣减微乐公司其它欠款。合同解除后，牵晴汇公司无证据证明微乐公司有使用案涉商铺，牵晴汇公司要求微乐公司支付2019年8月电费依据不足，一审法院不予支持。牵晴汇公司主张的微乐公司未履行其恢复原状义务而支出的费用符合合同约定，一审法院予以支持。因牵晴汇公司未退还微乐公司已支付的装修押金为9200元，可在牵晴汇公司主张的恢复原状费用中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认牵晴汇公司与微乐公司于2016年5月25日签署的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年8月1日解除。二、自判决发生法律效力之日起十日内，微乐公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日的租金1687.74元及逾期支付租金的违约金（以1687.74元为本金，从2019年8月6日起按每日万分之五标准计算至付清租金之日止，违约金总额以所欠租金为限）。三、自判决发生法律效力之日起十日内，微乐公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日的服务费425.81元及逾期支付服务费的违约金（以425.81元为本金，从2019年8月6日起按每日万分之五标准计算至付清服务费之日止，违约金总额以所欠服务费为限）。四、自判决发生法律效力之日起十日内，微乐公司向牵晴汇公司支付2019年8月1日的推广费85.16元及逾期支付推广费的违约金（以85.16元为本金，从2019年8月6日起按每日万分之五标准计算至付清推广费之日止，违约金总额以所欠推广费为限）。五、自判决发生法律效力之日，微乐公司向牵晴汇公司支付2019年6月1日至2019年7月30日的商铺内电费（6月为1062.87元，7月为846.66元）、公摊电费（6月为106.29元，7月为84.67元）。上述商铺电费和公摊电费由微乐公司已付水电费周转金中的2100.49元予以扣减。六、自判决发生法律效力之日起十日内，微乐公司向牵晴汇公司支付商铺恢复原状费用29499.69元（已抵扣微乐公司支付的装修押金9200元、水电费周转金余款1499.51元）。七、牵晴汇公司没收微乐公司的保证金182160元。八、驳回牵晴汇公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2355元，由牵晴汇公司负担140元，微乐公司负担2215元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，牵晴汇公司提交新证据《物品迁移清单》，拟证明微乐公司未与牵晴汇公司交接案涉商铺，在案涉商铺遗留部分物品未予处理。经质证，微乐公司主张其已经放弃滞留物品，牵晴汇公司可以依据合同约定处理这些物品。二审另查明：双方签订的《补充合同》第5.2条约定：租赁期内，受托管理人有权因该商场提供管理及供应冷冻水服务的运作成本改变，在有需要的情况下对服务费作出调整。第5.3条约定：推广费指甲方为宣传推广该商场而收取的费用。双方在二审时确认，微乐公司在承租案涉商铺后，对商铺内的消防系统进行了改造。本院认为，本案系牵晴汇公司依据双方之间房屋租赁合同向微乐公司主张权利而发生的纠纷，属房屋租赁合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。围绕微乐公司的上诉请求，本院分析如下：第一，关于双方租赁合同解除时间的问题。因微乐公司于合同期内停止营业并自2019年5月1日起未付租金等费用，已构成违约，按合同约定，牵晴汇公司有权单方解除合同，解除合同的时间应为牵晴汇公司向微乐公司邮寄的《合同解除通知书》到达微乐公司之日即2019年8月1日起解除。微乐公司以其于2019年7月31日获悉《合同解除通知书》的内容为由主张以该日为合同解除日，但未提交证据证明牵晴汇公司解除合同的意思表示于2019年8月1日达到微乐公司，故对于微乐公司的该项上诉主张，本院不予采纳。第二、关于牵晴汇公司是否有权没收保证金的问题。因微乐公司提前撤场的行为属于根本违约行为，根据合同约定该保证金系为保证租赁合同正常履行，对违约行为惩罚及为弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定，且双方对此违约情况下保证金处理有明确约定，故牵晴汇公司有权没收保证金。第三，关于截至合同解除日的相应费用及违约金的问题。关于微乐公司应否支付2019年8月1日的租金、服务费、推广费、2019年6月1日至2019年7月30日的电费。如前所述，本院也已认定双方的租赁合同于2019年8月1日解除，故微乐公司应当结清租赁期间的费用，支付截至合同解除日的租金、服务费、推广费及电费，牵晴汇公司提交的电费票据能够证明案涉商铺在2019年9月24日并未停止供电，且推广费仅是对案涉商铺所载的商场的费用，并非专门针对案涉商铺，相关费用属于依照合同约定应当缴纳的费用，故一审判决微乐公司支付2019年8月1日的租金、服务费、推广费、2019年6月1日至2019年7月30日的电费并无不当，本院予以维持。对于租金、服务费及推广费的违约金。对此，本院认为，双方签订的《补充合同》第17.5条约定，微乐公司未按合同约定支付服务费或其他应付款项，牵晴汇公司有权要求微乐公司按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向牵晴汇公司或受托管理人支付逾期付款违约金，该约定不违反法律法规的强制性规定，故一审判决微乐公司支付违约金，并无不当。第四、关于微乐公司应否支付恢复原状的费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，双方签订的《补充合同》第13.1条约定:除租赁合同另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，微乐公司应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或牵晴汇公司指示的其他状态下的该房产交还牵晴汇公司，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由微乐公司自行承担，由此可见，微乐公司违约解除合同，未按照合同约定和法律规定将案涉商铺恢复原状，应当承担牵晴汇公司为恢复原状支出的费用，没收保证金是对微乐公司违约行为的惩罚及对牵晴汇公司因微乐公司违约导致合同提前解除产生的损失的弥补，微乐公司不能因保证金被没收而免除向牵晴汇公司支付恢复原状费用的责任。对于其中的消防系统设备设施整改工程的费用，双方确认微乐公司在承租案涉商铺后对商铺内的消防系统设施设备进行了改造，故牵晴汇公司对改造后的消防设施设备进行恢复原状产生的费用应当由微乐公司承担。第五、关于微乐公司上诉提出一审法院将装修押金、水电费周转金抵扣恢复商铺费用及2019年6月1日至2019年7月30日的电费有误的意见。经查，本案合同签订时，微乐公司已向牵晴汇公司交纳装修押金及水电费周转金，现因微乐公司需要向牵晴汇公司支付恢复商铺的费用以及自2019年6月1日至2019年7月30日的电费，基于双方合同已解除，双方有相互返还义务，且微乐公司未就牵晴汇公司返还装修押金及水电费周转金提起反诉，一审法院径判抵扣并无不当，微乐公司的该部分意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，微乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4508元,由上诉人上海微乐服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 俞 颖二〇二〇年十一月二十九日书记员 李思泳刘嘉欣