湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0683民初1406号原告：王仁德，男，1970年7月12日出生，汉族，户籍所在地湖北省枣阳市，住枣阳市（枣阳市仁杰纺织有限责任公司）。委托诉讼代理人：王华成，湖北胜和律师事务所律师。代理权限：1、代为提起诉讼；2、代为承认、放弃、变更及反驳诉讼请求；3、代为参与调解、和解。被告：刘伟，男，1975年10月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省枣阳市，住枣阳市。委托诉讼代理人：郭强，湖北鸣天律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张明会，男，1957年2月2日出生，汉族，户籍所在地湖北省枣阳市西城开发区，住枣阳市。原告王仁德与被告刘伟、张明会租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王仁德及其委托诉讼代理人王华成、被告刘伟及其委托诉讼代理人郭强到庭参加了诉讼。被告张明会经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王仁德向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方租赁合同关系；2、判令被告支付原告房屋租金137500元（暂截止2020年4月8日，准确金额应计算至合同解除日）；3、判令被告支付拖欠水、电费18572元（电费17544元、水费1028元）；4、一切诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，王仁德将第2项诉讼请求中的租金数额变更为187666.67元（截止2020年9月29日）；经本院释明，王仁德对其第2、3项诉讼请求支付方式明确为共同支付。事实与理由：2018年9月18日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订了书面《房屋租赁协议》一份。即原告将位于枣阳市南城和谐路10号仁杰纺织公司闲置的3号车间西半部（面积1500平方米）厂房租赁给二被告经营使用。该协议约定租赁期限为3年，自2018年10月8日起至2021年10月8日止；房屋租金105000元/年，租金半年一付，每年4月8日和每年10月8日付齐半年租金，如租金到期乙方不愿意再续租，乙方必须将设备完全拆走，若未拆走，视同续租，继续履行本合同，等。另约定“乙方须按时缴纳水、电等费用，……”，但二被告至今未交纳水、电费18572元，且房屋租赁协议中双方责任及义务第6项规定：“乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏房屋或室内附属设施的将给与原告相应赔偿”等。但截至目前，被告仅支付原告房屋租金20000元，并人为将室内地坪，厂房推拉门及厂房墙体损坏，损失不小于100000元（暂保留此项追偿权）。综上所述，二被告严重违反双方合同约定，依法应当承担合同责任。为了依法保护原告合法权益，特对二被告提起诉讼，望准如所请。被告张明会未到庭答辩，亦未提供相关证据。被告刘伟辩称：1、原告对本案的标的物没有直接的利害关系，不是案涉租赁物的所有权人，没有物权，不享有占有、使用、受益等处分的权利，其作为本案原告提起诉讼，不符合起诉条件；2、答辩人因为未取得制砂许可未投入生产，已于2019年3月20日书面通知解除租赁合同，其扩大的损失不应由答辩人承担，次日案涉租赁物已经由枣阳市仁杰纺织有限责任公司法定代表人陈立另行租赁给赵永胜。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。审理查明：因枣阳市仁杰纺织有限责任公司建厂房，王仁德筹借了部分款，为了偿还王仁德建厂房的借款，枣阳市仁杰纺织有限责任公司将公司部分房屋交付给王仁德出租，用房屋的收益偿还公司欠王仁德借款（用于建厂房）。2018年9月18日，出租方（甲方）王仁德与承租方（乙方）张明会、刘伟签订了一份房屋租赁协议，该协议主要约定：租赁地点及租赁物位于枣阳市南城和谐路10号仁杰纺织3号车间西半部的房屋，面积1500平方米；甲方同意乙方租用3年；自2018年10月8日起至2021年10月8日止；房屋租金105000元/年，租金半年一付，每年4月8日和每年10月8日付齐半年租金，如租金到期乙方不愿意再续租，乙方必须将设备完全拆走，若未拆走，视同续租，继续履行本合同；乙方须按时交纳水、电等费用，并务必将以上费用帐单交给甲方，甲方须监督检查以上费用；在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，或在租赁期内房租加价；租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；承租期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；甲、乙双方在签订合同之时起，乙方先交给甲方押金伍仟元整，待车间铺完砖渣、设备架起调试完毕后（约20天左右），按当时日期算正规租房期限；乙方须合法经营，经营所产生的税费由乙方承担，乙方经营项目若违反环保等国家相关政策，均由乙方负责，乙方经营所产生的盈亏甲方概不承担。协议签订后，王仁德将约定的租赁物交付给了张明会、刘伟，用于制砂。张明会、刘伟购置设备，安装后进行经营数月，后因其它原因，便停止了经营。刘伟自认在租赁期间使用了水电，未交纳水电费。2018年9月18日，张明会通过微信向王仁德支付租金（押金）5000元。2018年12月10日，张明会通过微信向王仁德支付租金8700元。另外，在同日，张明会还用现金1300元向王仁德支付了租金。2019年1月5日，张明会通过微信向王仁德支付租金5000元。张明会共计支付租金20000元。另查明：2013年9月27日，枣阳市仁杰纺织有限责任公司取得枣阳市城乡规划局颁发的枣规许代字（2013099）号枣阳市建设工程规划许可代理证，该证载明：建设单位枣阳市仁杰纺织有限责任公司，建设名称办公楼、车间，建设位置和谐路北（史岗地段），建设规模6431平方米（六层）、3#车间1942平方米、4#车间2855平方米。王仁德系枣阳市仁杰纺织有限责任公司股东、监事。2020年1月6日，枣阳市仁杰纺织有限责任公司向本院提起诉讼，诉讼请求：1、判令解除双方租赁合同关系；2、判令被告支付原告房屋租金137500元（暂截止2020年4月8日，准确金额应计算至合同解除日），支付拖欠水、电费18572元（电费17544元、水费1028元），赔偿造成原告厂房地坪、房屋门窗、外墙等损坏的经济损失100000元；3、一切诉讼费用由被告承担。本院审理后，以枣阳市仁杰纺织有限责任公司诉讼主体不适格，于2020年4月10日作出了（2020）鄂0683民初126号民事裁定，裁定驳回枣阳市仁杰纺织有限责任公司的起诉，该裁定已发生法律效力。本案在审理过程中，刘伟提交了一份打印件的解除房屋租赁协议通知书及2019年3月20日在涉案租赁物厂房外张贴解除房屋租赁协议通知书手机截屏一份，拟证明2019年3月20日解除房屋租赁协议已通知了王仁德。王仁德对解除房屋租赁协议通知书三性均有异议，认为通知书是被告自行制作的，我方根本不知道。王仁德对解除房屋租赁协议通知书手机截屏三性均有异议，认为该组证据和白纸一样。本院认为，通知书所有内容系打印件，无张明会、刘伟本人签名，且王仁德提出异议，本院对通知书和手机截屏不予确认。刘伟还提交了协议书一份，拟证明2019年3月21日案涉租赁物已经租赁给案外人赵永胜。王仁德认为该组证据的真实性无法核实，即便该组证据属实，该份证据不能对抗原告向被告主张房屋租赁费的请求。本院认为，刘伟提交的2019年3月21日协议书真实性无法核实，且王仁德不予认可，本院不予确认。关于水电费的问题，王仁德提交了用水水表方数257、用电电表度数1676.41，刘伟对真实性提出了异议，认为不知道该水表所指向的使用人是谁、所有权人是谁。本案争议焦点一、王仁德作为本案原告，诉讼主体是否适格。本院认为，首先，王仁德是枣阳市仁杰纺织有限责任公司股东、监事，该公司同意王仁德对涉案租赁物占有，并对外出租收益，用于清偿公司所负王仁德债务；其次，从物权角度来看，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许范围内享受收益权，理应恰当，否则，仅占有有何经济价值；第三，从合同的角度来看，租赁合同反映的是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系；第四，从理论看，合法占有即获得标的物的出租权；第五，枣阳市仁杰纺织有限责任公司作为案涉租赁物对租金等损失主张权利，已被本院生效裁定作出处理。故，王仁德作为本案原告，诉讼主体适格。刘伟第一项抗辩理由不成立，且有违我国民事诉讼诚实信用的原则，本院不予采纳。本案争议焦点二、案涉租赁合同解除的时间节点如何确定。本院认为，本案在审理过程中，刘伟提交了一份打印件的解除房屋租赁协议通知书及2019年3月20日在涉案租赁物厂房外张贴解除房屋租赁协议通知书手机截屏一份，拟证明2019年3月20日解除房屋租赁协议，王仁德质证后提出异议，经本院审查均未被确认；其次，2020年1月6日，枣阳市仁杰纺织有限责任公司向本院提起诉讼，诉讼请求之一判令解除双方租赁合同关系；第三、本案于2020年4月16日王仁德向本院提起诉讼，诉讼请求之一也是判令解除双方租赁合同关系；第四，刘伟、张明会租赁租赁物进行经营，后因其他原因，未能继续进行经营，且本案在审理中，刘伟同意解除租赁合同。故，刘伟、张明会未按约足额支付租金，致使王仁德出租房屋的目的不能实现，王仁德主张解除租赁合同关系有法律依据，且刘伟同意解除租赁合同，解除租赁合同时间节点应以首次请求时间即2020年1月6日为准。综上，本院认为，王仁德与刘伟、张明会签订的房屋租赁协议合法有效，双方应按约履行各自义务。王仁德按约交付了出租的房屋，刘伟、张明会仅支付了20000元租金，剩余租金未付，致使王仁德出租房屋的目的不能实现，从而引起纠纷，应对纠纷的产生承担民事责任，故王仁德主张解除合同、支付租金的请求本院予以支持。租赁协议解除时间节点已作处理，在此不再赘述。王仁德主张租金计算至合同解除日，经审核，自2018年9月10日起至2020年1月6日，共计484日，租金为139233元（105000元/年÷365日×484日），扣减已付20000元后，仍欠119233元（139233元-20000元），并以此数额为准应由刘伟、张明会共同支付。王仁德主张过高的部分，本院不予支持。刘伟第2项辩称理由无据证实，本院不予支持。关于水电费的问题。王仁德提交了用水水表方数257、用电电表度数1676.41，刘伟对真实性提出了异议，认为不知道该水表所指向的使用人是谁、所有权人是谁。本院认为，王仁德仅提交水电方数和度数，双方未进行结算，王仁德也没有提供已交水电费发票，虽然刘伟自认在租赁期间使用水电，未交水电费，但张明会未到庭参加诉讼表明对水电费的具体意见，故王仁德主张水电费的证据不足，相应主张本院不予支持。张明会经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：解除王仁德与张明会、刘伟于2018年9月10日签订的房屋租赁协议；刘伟、张明会共同向王仁德支付租金119233元，于本判决生效后十日内付清；驳回王仁德其他诉讼请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4394元，公告费350元，合计4744元，由王仁德负担1709元，张明会、刘伟共同负担3035元。于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  彭金宏审判员  艾 斌审判员  谷中合二〇二〇年十一月三日书记员  庞家伟