辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽07民初34号原告：锦州宝地建设集团有限公司，住所地锦州市太和区凌南东里宝地城**。法定代表人：李恩明，该公司董事长。委托诉讼代理人：米华荣、翟铁军，辽宁华峰律师事务所律师。被告：锦州医科大学（原辽宁医学院），住所地锦州市凌河区松坡路三段**。法定代表人：丁维光，该校校长。委托诉讼代理人：刘春玲、涂磊，辽宁戎达律师事务所律师。原告锦州宝地建设集团有限公司与被告锦州医科大学（原辽宁医学院）合同纠纷一案，本院立案后，公开开庭进行了审理。原告锦州宝地建设集团有限公司的委托诉讼代理人米华荣、翟铁军，被告锦州医科大学（原辽宁医学院）的委托诉讼代理人刘春玲、涂磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦州宝地建设集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2011年6月30日签订的协议书及与此有关的全部协议；2.依法判令被告赔付原告违约损失共计人民币壹亿壹仟柒佰肆拾万伍仟伍佰叁拾玖元（117405539元）整；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年6月30日原告与被告签订“协议书”，双方就被告校区整合搬迁、新校区建设及被告职工团购原告建设住宅、原医学院摘牌等达成合意。协议签订后，原告依约对被告职工住宅进行建设，同时按合同约定给予医学院职工代建房的优惠。然被告却未全面按协议约定履行自己的义务，一是未如期对锦州市凌河区松坡路三段40号、锦州市古塔区人民街五段48号共计848亩土地挂牌出让；二是已实际取得锦州龙栖湾管委会提供的用地，未按与龙栖湾管委会签订的协议书内容启动建设新工程，又于2017年9月29日向锦州市政府提出调整被告校园建设场地，建设项目场地由原龙栖湾调整至白沙湾，并在此后全面修改龙栖湾的建设项目，致根本违约，被告之行为已然造成了原告为乙方职工团购之时优惠损失、财务损失等。事发后我公司多次与被告协商，无果。无奈，我公司只得诉诸法律，依法追究被告违约责任，并诉求被告赔偿因违约给我公司造成的损失。同时对于甲方搬迁校址之事实，一旦被外界所了解，将全面面临被告方职工当年购买房屋之全面退款风险，而此全额退款及原告的财务损失、贬值损失等原告名誉均将全面受到巨大风险（此部分原告将保留追索之权），故对于被告方公然违反合同、不顾及原告方及被告方职工合法权益给各方造成的损失之行为，原告诉至人民法院，请求法院依法维护原告的合法权益，判如所请。被告锦州医科大学辩称，1.原告起诉没有主体资格，原告所起诉的团购房是否优惠对象是职工个人，不是被告，被告对职工购房的态度不动员不宣传，自愿购买，购房和被告无关，另外委托代建房协议是被告职工和案外第三人签订，基于合同相对性，不能依据原被告的协议书由被告承担法律责任。所以原告没有主体资格。2.原告起诉已超过诉讼时效，原告起诉所主张的团购房的优惠损失，无论是在购房还是交款都是在2013年完成，如果原告因此受到了损失，应该从2013年开始计算诉讼时效，至原告起诉2018年3月23日已经超过了3年法律所规定的诉讼时效。3.被告的行为和原告所谓的损失之间不存在因果关系。原被告双方在2011年6月30日协议书中没有约定被告出让848亩土地和被告在龙栖湾建校两个行为是原告给付团购房的前提和条件。因此，无论被告是否有上述两个行为，均和原告的团购房优惠没有关联性，被告都不应对原告所谓的损失承担任何的法律责任。如果团购房有优惠，因为被告职工团购的户数多达2459户，优惠的原因是团购的本身而不是其他。4.原告的损失不成立。原告计算每平方米的损失证据不足，原告也没有利息损失。5.被告没有违约行为。在2011年6月30日的协议书中约定的848亩土地出让的问题，因为土地出让属于政府的职权，原被告双方约定土地出让的时间土地摘牌的价格和土地价款分期支付，是原被告无权约定的内容，因此被告不存在违约行为。关于被告新校园的选址，被告对此没有决定权，决定权在于政府，校园选址的问题，最开始是由区市省政府定在龙栖湾，后因政府配套和土地整理未完成及滨海新区的规划和调整等原因，省市区三级政府又将校园选址变更到了白沙湾，但是白沙湾无法解决土地的指标。因此，锦州市政府又批准选址重新回到龙栖湾，锦州市政府向省里申请回复龙栖湾原址的建设，锦州市政府正在和省里沟通和商谈并继续往前推进，选址的问题未最终确定。原告称校园选址已至白沙湾不是事实，另外2011年6月30日的协议书，并没有约定校园选址必须建在龙栖湾以及不建在龙栖湾选址的法律后果。所以原告称被告选址由龙栖湾至白沙湾，原告的观点没有事实依据。原告有先行违约的行为，被告有先履行抗辩权，并有追究原告违约责任的诉权，根据2011年6月30日协议书，原告应该借给被告1亿元，但是原告只借给了被告3000万元，后就不再支付，余款也一直没有落实，原告有先行的违约行为。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。原告锦州宝地建设集团有限公司为了证明其诉讼请求向法院提交了以下证据：1.2011年6月30日原、被告签订的《协议书》一份。拟证明原告依据协议书第5、6条主张违约损失。双方就辽宁医学院整合搬迁和职工的团购房达成协议，在被告搬迁的基础上，原告为被告提供不超过50万平方米的职工住宅用地，条件是由被告为原告提供在龙栖湾的500亩土地和相关优惠政策，同时原告愿意为此对被告职工按照一定比例予以优惠，原告利用自己的土地建房，建房完成后，利用龙栖湾的政策，被告配合原告获得土地，中间补差是原告弥补损失的依据。被告对证据真实性没有异议，但是对合法性和关联性有异议。被告主张协议书第1、2条有关土地出让的约定不具有法律约束力，且协议书无法证明辽宁医学院必须出让土地、必须在龙栖湾建校的行为，是锦州宝地建设集团有限公司给予职工优惠的条件，同时协议书也没有约定辽宁医学院未如期出让土地和未在龙栖湾建校的法律后果，虽然在协议书的第5、6条写明500亩土地和原告威尼斯水城地块的差价作为优惠，但该差价并不确定，原告起诉时亦非依据差价主张损失，故该约定不明确，无法履行，政府也没有对500亩土地进行挂牌，故协议书不足以证明原告诉讼请求。对该证据的真实性，本院予以确认。2.2011年6月23日龙栖湾管委会与被告签订的《关于支持辽宁医学院搬迁配套用地协议书》一份，拟证明证据1是基于龙栖湾管委会与被告已经就整体搬迁和职工住宅用地的事宜达成意向才签订的。该协议中也体现了政府给予被告未来的职工住宅用地，如果是由乙方或者是开发商摘牌，价格不超过每亩30万，要求在2012年5月1日之前挂牌。证据1第6条第二款提到的未来龙栖湾土地取得之后的价格与我们现有土地的价格的一个价差，并非被告主张的不了解当时土地行情。被告对该证据真实性没有异议，但认为该协议书未生效，对双方没有约束力。协议书并未提到辽宁医学院未如期出让土地在龙栖湾建校两个行为与团购房优惠损失的因果关系问题，协议书中写明500亩土地需要摘牌，协议价30万元是附前提的，要求时间在2012年5月1日之前，第4条约定如果开发公司全额缴纳土地出让金，成交确认价与协议出让价的差额部分，扣除省市的提留，余额由龙栖湾管委会为乙方的教育用地进行基础设施配套建设，即如果有差额不是给职工的，是龙栖湾管理委员会扣除提留后作为配套建设的。对该证据的真实性，本院予以确认。3.锦龙国用（2016）第000009号国有土地使用权证、2016年11月30日《协议书》、收回国有建设用地使用权决定书、注销土地登记确认书，拟证明被告已经取得过龙栖湾的教学用地的土地证，在2016年至2017年时候，因为其提出的校址搬迁的问题，导致闲置土地被国家收回。被告对上述证据的真实性没有异议，但是龙栖湾土地的收回不是被告更换校址造成的，而是政府对配套土地进行整理，滨海新区的规划调整造成了土地的闲置，土地证被收回不代表校园选址就不在龙栖湾，不存在被告违约的事实。对上述证据的真实性，本院予以确认。4.锦医大校字[2017]172号《锦州医科大学关于申请解决新校园建设项目白沙湾选址土地使用问题的请示》，拟证明被告因自身原因要求更换校区建设地址，因被告违约导致原告损失。被告对该证据真实性没有异议，对关联性有异议，主张该请示只是被告在向政府探讨白沙湾用地指标是否具有可能性，但该份请示没有得到上级任何部门的同意或批复，没有发生法律效力，原告依该请示主张辽宁医学院选址到白沙湾的观点不能成立。对该证据的真实性，本院予以确认。5.龙栖湾威尼斯水域A区、B区、C区、E区、F区对应的国有土地使用证及原告100%控股的锦州东升骏杰房地产开发公司、锦州富田兴业房地产开发公司、锦州顺兴通达房地产开发公司三家公司的变更工商档案以及职工代持协议、以及上述三个公司的工商档案，拟证明三家公司持有的股权都是由原告作为唯一控股的股东，原告持有的子公司名下土地是2011年6月30日协议书所约定的为被告教职工代建的协议。被告对上述证据的真实性未提出异议，但认为原告和员工的委托投资协议，是原告和员工个人之间的协议，不能对抗工商档案，上述三家公司的股东并不是原告，而是个人，即使原告是上述三家公司的控股股东，基于法人的独立性，也不能代表三家子公司主张权利。对上述证据的真实性，本院予以确认。6.威尼斯水城委托代建房号确认单、威尼斯水城优惠明细表、损失计算表及依据A:损失计算表B:医学院职工签订的《委托代建合同》，辽宁医学院购房申请人（2459份）光盘C:龙栖湾威尼斯水域A区、B区、C区、E区、F区产权测绘报告D:非医学院职工团购不同户型、不同区对应的《委托代建协议合同》，本次主张的1.1亿元，辽宁医学院未搬迁造成的损失，因为我方进行的优惠，由此而产生的银行同期贷款的利息。我们在给辽宁医学院销售产品的时候，除了一线海景我们没有给辽宁医学院提供，其余的我们均是按照每平方米优惠350元来进行的优惠。别墅甚至达到了1000元平方米的差价，是按照实售面积计算的。2013至2014年，已经全部完成了交工，现在都可以入住了，但是教职工一户也没有入住。被告对两份协议的真实性有异议。对于原告标注的价格不认可，两份协议是两个户型，辽宁医学院团购房涉及到5个户型，不能用2个户型来说明5个户型的问题。团购房的户数是2459户，原告用两份做对比没有可比性。原告提出的一系列的证据都是原告自己计算出来的，不能作为证据，主张的损失不成立。被告虽对该组证据证明目的不予认可，但对团购房情况予以认可，故对该组证据的真实性，本院予以确认。7.辽宁华瑞会计师事务所有限公司做出的《关于锦州宝地建设集团有限公司威尼斯水城项目优惠价款本金及利息的专项审计报告》，拟证明辽宁医学院共享受锦州宝地建设集团有限公司威尼斯水城职工代建房优惠价款为88865509.46元，根据中国人民银行贷款利率计算的利息为27602491.2元，本息合计116468000.66元。被告认为该审计报告系原告单方委托做出，对于该审计报告的真实性、合法性及关联性均不予认可。因该证据系原告单方委托做出，且审计报告中缺乏必要的审计依据，故对该证据本院不予确认。被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.2011年6月30日《协议书》、2011年7月17日会议记录，拟证明团购房发生在原告与被告职工之间，与被告无关。原告对协议书的真实性无异议，对会议记录的真实性不予认可。对协议书的真实性，本院予以确认。因会议记录系被告单方制作，且原告不予认可，对该份证据本院不予确认。2.《辽宁医学院关于恳请增加我校新校园建设用地标高的函》、《锦州龙栖湾管委会关于辽宁医学院新校园建设用地标高不足问题的复函》、《辽宁医学院关于锦州龙栖湾新区新校园的建设用地延期建设的请示》、《国有建设用地出让合同补充协议》、《锦州市政府关于研究锦州医科大学新校区建设选址有关问题的市长办公会议纪要》、《锦州市人民政府关于锦州医科大学滨海新校区建设项目的情况汇报》、《辽宁省政府办公厅领导批示办理情况》，上述证据拟证明虽然土地证被注销，但不代表被告迁址的事情停止了，目前市政府、省政府正在继续推进迁址事宜。原告对上述证据真实性未提出异议，但主张被告未施工原因不在政府，而在于被告自身，被告决定选址到白沙湾，后因白沙湾土地地下有光缆，再次想选址到龙栖湾，在此过程中，被告答应给原告的条件无法实现，造成原告的损失。对上述证据的真实性，本院予以确认。3.转账支票存根、收款收据、关于向宝地公司借款事宜的备忘录、记账凭证，拟证明2011年7月15日，原告借被告3000万元，原告有先行违约的问题，在协议书上面有约定。原告对上述证据真实性无异议，但主张被告需要主动借，被告不借，原告没有办法主动给。对上述证据的真实性，本院予以确认。4.锦州市人民政府2019年2月14日锦政函（2019）5号关于锦州医科大学新校园建设选址复函、锦州滨海新区管委会锦滨管发（2019）14号关于锦州医科大学新校园建设选址复函、锦州医科大学党委常委会会议纪要第10次，拟证明市政府、滨海新区管委会均同意被告返回原址，被告新校园重回龙栖湾原址的报告已向省政府报送，等待批准。原告对文件真实性没有意见，但认为三份文件只是市政府或被告要求或者希望回到龙栖湾原址，没有最终结果。即便落到龙栖湾原址，上述损失也是客观存在的。对该组证据的真实性，本院予以确认。本院认定事实如下：2011年6月30日，原、被告签订协议书，主要内容为：甲方辽宁医学院，乙方锦州宝地建设集团有限公司，双方就辽宁医学院校区整合搬迁及职工购房一事达成合作协议如下：一、甲方东西校区（锦州市凌河区松坡路三段40号、锦州市古塔区人民街五段48号）共计848亩（详见附图），由甲方负责在2011年12月末前按照期地方式挂牌出让。二、乙方承诺按下列条件保底摘牌：1、每亩土地150万元保底摘牌；2、土地竞买保证金2亿元；3、土地价款分期支付：2012年支付土地价款60%,2013年7月前一次性付清其余土地价款。三、乙方在2011年借给甲方约1亿元，用于龙栖湾新校区填海。本协议签订后10内支付3000万元，余款根据填海工程进度分期支付。上述借款甲方不需支付利息。上述借款甲方在原校园土地出让后一个月内归还。四、乙方协助甲方进行新校园建设，包括前期策划、设计、组织施工等。五、乙方同意为甲方职工在龙栖湾乙方已取得的土地区域代建职工住宅，总建筑面积不超过50万平米，住宅价格等事宜另行签订协议。六、锦州龙栖湾新区管理委员会为甲方提供职工建房用地500亩，由乙方摘牌取得土地使用权。乙方在龙栖湾新区已取得的商住开发用地价格（含契税）与龙栖湾新区管委会为甲方提供的用于职工住宅建设的土地价格（含契税）产生的差价，作为对甲方职工代建房的优惠。七、其他未尽事宜双方协商确定。八、本协议经双方签字盖章后生效。九、本协议一式四份，双方各执两份。2011年6月23日，甲方锦州龙栖湾新区管委会与乙方辽宁医学院签订《关于支持辽宁医学院搬迁配套用地协议书》，内容如下：为加快辽宁医学院搬迁至龙栖湾新区的进程，完善辽宁医学院教职工住宅条件，促进龙栖湾新区建设和经济发展，实现共赢互惠。经甲乙双方协商达成如下协议:一、甲方承诺支持乙方加快完善教职工住宅建设和基础设施建设，尽早实现在龙栖湾新区开展办学的条件。二、乙方委托第三方地产开发商（以下简称“开发商”）在土地交易市场依法进行其教职工住宅用地的摘牌，并进行建设开发，其产权交易办法由乙方和其委托的开发商依法协商确定。三、甲方同意出让一块面积约500亩（以规划、土地部门批复为准）且容积率不低于2的二类居住用地，在甲、乙双方正式签订辽宁医学院教育用地供地合同并实质性启动建校工程后安排上述地块出让。如乙方及开发商保证上述地块于2012年5月1日前进行开发则协议出让价为30万元/亩(暂定);否则协议价另行商定。四、甲方同意，以乙方与开发商签订并依法生效的委托协议为依据，在开发商全额缴纳土地出让金后，成交确认价与协议出让价差额部分扣除按国家、省和市规定提留或上缴的部分后，余额由甲方为乙方的教育用地进行基础设施配套建设。五、任何一方或其雇员、承包人、顾问或代理人获得的所有本项目资料和文件（不论是财务、技术或其他方面），未经另一方事先书面同意，在本协议终止后三年内不得向第三方透露或公开，但是法律要求或通过公开渠道可以获得的除外。六、本协议由双方签字、盖章，待正式签订教育用地合同并实质性启动建校工程后生效。本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份。2011年7月15日，被告与原告签订的协议被告方人员到原告处办理借款3000万元(转账支票)，同时开具收据。2011年6月30日原、被告之间协议书签订后，原告依据协议为被告职工代建房屋2500余户。另查明，2012年6月，锦州医科大学以有偿划拨方式取得2012-6号宗地，面积851340平方米，性质为科教用地，并颁发了国有土地使用证。2016年8月1日，关于研究锦州医科大学新校区建设选址有关问题的市长办公会议纪要，专题研究锦州医科大学新校区建设选址有关问题。会议认为,锦州医科大学搬迁至滨海新区,届时可形成1.3万人在校生规模,对提升滨海新区人气,输送专业技术人才以及加快先导区建设具有重要意义，原则同意锦州医科大学新校区建设选址。(具体选址以滨海新区土地、规划部门实际审批文件为准)。2017年1月6日锦州市国土资源局做出锦国土龙收〔2017〕2号文件，内容为锦州医科大学（原辽宁医学院）通过划拨方式取得的龙栖湾2012－6号宗地国有建设用地使用权，因规划选址调整，项目未获得上级主管部门批复，造成土地闲置，我局依法收回该宗闲置土地使用权，土地登记被注销。锦州医科大学于2017年9月29日向锦州市人民政府做出《关于锦州医科大学关于申请解决新校园建设项目白沙湾选址土地使用问题的请示》，申请市政府支持并帮助解决如下问题：一、将白沙湾选址土地通过征收改变为国有建设用地；二、解决白沙湾选址1200亩土地规划指标。2019年2月14日，锦州市政府下发《锦州市人民政府关于锦州医科大学新校园建设选址的复函》，同意新校园选址变更。2019年2月27日，锦州滨海新区（锦州经济技术开发区）管理委员会关于锦州医科大学新校园建设选址的复函，同意锦州医科大学回复原龙栖湾选址建设新校区。2019年3月18日，锦州医科大学召开党委常委会，会议通过了教代会关于确定新校园选址情况的报告。2019年12月6日，向本院技术处送达委托鉴定表，对原告主张的损失情况进行鉴定。我院经摇号委托辽宁中衡会计师事务所有限责任公司锦州分所对原告损失情况进行鉴定，2020年4月27日，辽宁中衡会计师事务所有限责任公司锦州分所向我院出具退回（2020）锦州法司辅委字第141号司法鉴定评估委托书的函，因原告超过交费期限未交纳费用，故鉴定机构向对本案鉴定予以退回。本院认为：原告与被告于2011年6月30日签订的《协议书》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规规定，合法有效。依据该协议约定，甲方（被告）东西校区共计848亩，由甲方负责在2011年12月末前按照期地方式挂牌出让，乙方（原告）为甲方职工在龙栖湾乙方已取得的土地区域代建职工住宅，锦州龙栖湾新区管理委员会为甲方提供职工建房用地500亩，由乙方摘牌取得土地使用权。乙方在龙栖湾新区已取得的商住开发用地价格与龙栖湾新区管委会为甲方提供的用于职工住宅建设的土地价格产生的差价，作为对甲方职工代建房的优惠。现原告已经按照协议约定，以其子公司自行取得的土地为被告职工代建职工住宅，但因被告变更新校区选址问题，其名下原有土地已经被土地管理部门收回，现已超过双方约定土地挂牌日期九年以上，故因被告行为导致合同目的不能实现，原告请求解除双方于2011年6月30日签订的协议书符合法律规定，应予支持。关于被告抗辩原告主体不适格问题，原告使用锦州东升骏杰房地产开发公司、锦州富田兴业房地产开发公司、锦州顺兴通达房地产开发公司三家公司土地为被告职工代建房系原告与该三家公司之间的法律关系，原告的损失系基于原、被告之间的协议书产生，对于被告依此抗辩原告主体不适格的意见，本院不予支持。关于被告提出的时效问题，因为双方所签协议未约定最后履行期限，双方当事人亦一直沟通解决该问题，故对被告该项抗辩，本院不予支持。关于原告主张的损失问题，原告依双方协议为被告单位职工代建房屋并主张按照约定以比正常团购优惠的价格交付，但因被告原因致使双方协议未能得到正常履行，原告通过正常履行协议获利用来弥补优惠售房带来损失的目的无法实现，要求被告承担因给其售房优惠导致原告的损失。对于原告的损失数额，虽经本院依法委托鉴定机构进行司法鉴定，但因房屋数量巨大，在损失的计算方法、鉴定资料的确定及提供方式上，双方及鉴定机构的理解也不尽相同，最终鉴定机构以原告超过交费期限未交纳费用为由对本案鉴定予以退回，本院对于原告的经济损失无法认定。根据人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决的原则，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求在本案中不予一并调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十三条之规定，判决如下：解除原告锦州宝地建设集团有限公司与被告锦州医科大学（原辽宁医学院）于2011年6月30日签订的《协议书》。案件受理费100元，由被告锦州医科大学（原辽宁医学院）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  张卫东审判员  赵洪全311277025717500审判员王翔二〇二〇年十一月三日4751488312800法官助理李清昊书记员暴思洋