北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初28480号原告:张昊阳，男，1984年6月20日出生，住北京市大兴区。原告:白御生，男，1986年11月7日出生,住北京市大兴区。被告：叶若芳，女，1987年3月20日出生，住址：山东省高塘县。委托代理人：高连文，北京市尚和律师事务所律师。委托代理人：洪阳，北京市尚和律师事务所律师。原告张昊阳、白御生与被告叶若芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张昊阳、白御生，被告叶若芳的委托诉讼代理人高连文、洪阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张昊阳、白御生向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告支付的租赁押金10000元；2．判令被告向原告支付违约金10000元；3．判令被告赔偿原告的装修费98000元；4．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月5日，原、被告双方签订《商铺出租协议》(以下简称“协议“）。协议约定：“原告租赁被告位于北京市大兴区春河路50号院5号楼1-2-14用于经营使用；租期自2018年12月1日至2021年12月1日；租金为第一年40000元，原告半年支付一次租金”。同年11月6日，原告按照协议约定向被告支付半年租金20000元，并缴纳租赁押金10000元。2019年8月6日，在原告无任何违约的情况下，被告通知原告解除协议并要求原告立即撤场、返还房屋。因被告提前要求解除协议，被告应当返还原告剩余的租金及押金，并按照协议第八条第1款的约定支付三个月租金的违约金。除此之外，被告应当赔偿原告无法继续营业所遭受的经济损失。原告为此事多次与被告沟通、协商，但被告至今拒绝予以解决。叶若芳辩称：一、两被答辩人未经答辩人同意，擅自更改建筑结构，答辩人要求解除合同，不构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”。而《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”。从上述规定可以看出，承租人若未经出租人同意擅自更改建筑主体结构，出租人有权解除合同并要求赔偿损失，现两被答辩人自承租了答辩人的房屋之后，没有经过答辩人的同意就擅自更改了作为建筑主体结构的楼梯，后答辩人为此多次找两被答辩人协商恢复楼梯原状，两被答辩人至今也未恢复，故答辩人要求解除合同合情合理，不构成违约。二、答辩人未返还被答辩人押金系因答辩人与两被答辩人达成口头协议，待楼梯恢复原状后返还两答辩人的押金答辩人在两被答辩人更改楼梯之后，多次找两被答辩人商量恢复楼梯原状，后双方同意达成口头一致，待两被答辩人将修改的楼梯恢复原样后，答辩人再将押金1万予以返还。三、两被答辩人要求答辩人承担其装修费没有依据关于装修问题，首先答辩人与二被答辩人签订的合同上第五条约定，“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。”概不负责的意思便是承租方的装修以及装修的费用与出租方一律无关。其次如上所述，楼梯的装修因没有得到答辩人的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”答辩人多次要求二被答辩人复原，显然其装修楼梯系未经同意的行为，故对于该笔费用答辩人不应承担。最后，其中未形成附和部分的台面、饮水系统以及灯等物品二答辩人已经搬走，不存在赔偿的问题。就算形成附和部分，也系二被答辩人拒不复原楼梯，导致答辩人无奈只能以解除合同的方式来主张权利，答辩人并无过错，二被答辩人因自己的过错导致了装修费用的损失应当自食其果，故对于该装修费用答辩人没有理由支付。值得注意的是，因该房系答辩人从北京嘉华利远商业管理有限公司处租得，再将其中不足8平米的一楼转租给二答辩人，故在装修之时答辩人已做了整体的装修，二答辩人仅仅只是贴了墙纸、楼梯等一小部分装修，在价格上根本不可能达到9万8之多。综上所述，被答辩人要求解除合同是在维护自己的正当利益，并不是像二答辩人所说的违约解除，故人民法院应当在查明事实的基础上，驳回被答辩人的起诉。本院经审理查明：2018年11月5日，原（乙方）、被告（甲方）双方签订《商铺出租协议》(以下简称协议）。协议约定：“原告租赁被告位于北京市大兴区春河路50号院5号楼1-2-14一楼楼梯间用于经营使用；租期自2018年12月1日至2021年12月1日，共三年。租金为第一年40000元，原告半年支付一次租金”。同年11月6日，原告按照协议约定向被告支付半年租金20000元，并缴纳租赁押金10000元。双方约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。另约定，出租方违约解除合同，支付三个月租金作为违约金。经查，涉诉楼梯间系叶若芳自北京嘉华利远商业管理有限公司租赁而来，叶若芳于北京嘉华利远商业管理有限公司签订有《商业项目租赁合同》，租赁包含涉诉楼梯间在内的房屋225．56平米（华远·汇中心5号楼1至2层2—14号铺位），租期自2018年10月1日至2021年10月31日，共三年零一个月（含装修期三个月）；合同约定，乙方在合同期内完成装修，如未在装修期内完成装修，除按照约定交付租金外，还要每日向甲方支付第一年月保底租金的百分之一的违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同。乙方违约的情况下，不得享有免租期。另约定，乙方对租赁房屋进行装修、改造，应符合国家有关规定并自行办理相关手续，遵守物业公司装修管理规定，并应事先向甲方或物业公司提交装修施工图纸及方案，经甲方及物业公司书面同意并取得政府相关部门批准后方可进行施工，否则，甲方有权拆除并进行修复，所引起的相关费用由乙方承担。乙方对甲方提供的设施设备进行改造、增设或拆除的，应征得甲方同意。同时，乙方不能实施妨碍、损害租赁房屋及其设施设备的行为，否则，乙方应负责修复并赔偿甲方及第三方因此遭受的损失。2019年2月1日，叶若芳将华远·汇中心5号楼1至2层2—14号铺位的合同权利义务转给北京膳旭启餐饮有限公司。2019年8月27日，北京膳旭启餐饮有限公司和北京嘉华利远商业管理有限公司签订商业项目终止租赁协议书，约定双方租赁关系自2019年8月31日提前终止，北京膳旭启餐饮有限公司按照合同约定赔偿北京嘉华利远商业管理有限公司违约金69867元，双方确认租金交至2019年7月31日，北京膳旭启餐饮有限公司承诺2019年8月31日前完成腾退，届时北京嘉华利远商业管理有限公司将会停止供电，完成交接后，承租的房屋由北京嘉华利远商业管理有限公司自由处置。北京膳旭启餐饮有限公司签订上述合同的授权代表为叶若芳。叶若芳提交装修合同一份，证实自己对承租的225．56平米房屋进行过装修，内容为餐厅整体装修。2019年8月8日,叶若芳和张昊阳签订收条一份：“今收到7873元整，因甲方违约，乙方撤场退还预交房租（已扣除水电费）”。对于以上收条的签订原因，原告表示因被告自身经营原因，曾明示要求提前解除合同，不解除就断水断电；对此，原告提交双方聊天截图，证实叶若芳早在7月份就商量要解除合同，但原告没有同意，后来到8月6日，叶若芳表示房子退租了，15号停止营业，并明确要原告搬家，并于8月8日退还原告房租7873元。被告则表示系受胁迫签订，不这样写原告拒绝签字，但未提交受胁迫的相关证据，被告提交双方聊天截图，显示被告于2019年7月20日发送合同解除协议，但没有双方签名，原告表示当时没打开，不同意协议内容。2019年8月8日，被告向原告发送语音信息，表示让原告在8月14日之后修改楼梯，因为8月14日之前被告还要营业，以免影响到营业，否则需要赔偿营业损失。被告提交了原告装修后楼梯现状照片，证实原告擅自装修楼梯，导致被告向上一手承租人赔偿了相关损失6万余元，但没有写清楚具体赔偿明细，但这里面肯定包含了原告擅自装修楼梯的费用，原告表示装修经过被告的认可，且装修后的楼梯比原来更好，对被告转让店铺反而有帮助，原告对被告的主张不予认可。原、被告双方均确认是2019年8月9日搬走的。原告为证实装修花费，提交了2018年12月3日与刘春祥签订的家居装饰装修工程施工合同一份，约定装修面积15平米，工程款9．8万元，并提供了工程报价明细，装修款支付凭证等证据。本院认为：依法成立并生效的合同对合同双方具有平等约束效力，任何一方均应该按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，双方签订的收条明确自2019年8月8日解除合同，本院不持异议。关于解除合同的前提，被告自认自己违约并签字确认，退还剩余房租，其辩称受到胁迫没有提交有效证据，本院对该收条的真实性予以确认。另外，从双方聊天记录显示的内容看，并未显示出原告原因导致违约的情形，从被告后续转让承租房屋的权利来看，被告代表北京膳旭启餐饮有限公司与北京嘉华利远商业管理有限公司解除合同，并承诺2019年8月31日前完成腾退，事实上，被告已经不具备继续出租涉案房屋的基础，因此，被告提前解除合同系违约行为。关于被告主张的赔偿北京嘉华利远商业管理有限公司的违约金69867元，因没有赔偿明细，本院无法确认上述金额系因原告装修问题导致，从被告与承租方解除合同的时间看，被告在和原告签订收条并确认自己违约以后，又和出租人签订解除合同协议，亦确定自己违约，以上均是被告在明知存在装修的情况下的行为，其赔偿第三方后主张原告擅自装修造成损失，与常理不符，本院不予采信。关于是否擅自装修的问题，原告装修至搬家经营8个月之久，期间被告未提出异议并因此要求解除合同，视为对原告装修行为的认可。综上，对于原告主张的押金应予退还。关于装修费，本院结合原告装修花费及承租期限予以综合确定，经核算，本院酌定为75000元。关于违约金，原告主张的违约金符合合同约定，因被告提前终止合同不可避免给原告造成经营损失，故本院予以支持，经核算，本院确定为10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、叶若芳于本判决生效后7日退还张昊阳、白御生押金10000元，赔偿装修损失75000元、违约金10000元，以上合计95000元；二、驳回张昊阳、白御生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，由张昊阳、白御生负担485元（已交纳）；由叶若芳负担2175元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二〇年十一月十七日书记员  张静怡