江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2569号 上诉人（原审被告）：乐品品，男，1990年7月出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。 被上诉人（原审原告）：李志梅，男，1962年8月出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：罗阳，系江西道善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪星，系江西道善律师事务所实习律师。 上诉人乐品品因与被上诉人李志梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 乐品品上诉请求：1、确认2017年4月5号签订案涉房屋235栋第二层、第三层两份《个人房屋租赁合同》应当从2020年4月5日解除，而非一审法院确定的2020年6月4日解除。2、被上诉人应当退还2020年4月5日-2020年5月4日的租金1000元并退还押金1000元。3、上诉人不应当承担违约金11000元。4、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人不存在提前退租、不缴纳租金、不缴纳水电费等情况，反倒是被上诉人存在明显的违约情形。在上诉人已经缴纳了租金后被上诉人仍不允许上诉人从案涉房屋内搬出东西，极大的损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院支持上诉人诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 李志梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 李志梅向一审法院起诉请求：1、判令解除李志梅、乐品品双方2017年4月5日签订案涉房屋第二层、第三层《个人房屋租赁合同》；2、判令乐品品支付李志梅拖欠租金8000元（案涉房屋第二层、第三层2019年1月、6月、8月、9月、10月、2020年3月、5月份租金，租赁房屋月租金为500元/层，超过12号后租金加倍）；3、判令乐品品支付李志梅违约金16000元；4、判令乐品品支付李志梅拖欠水费合计70元；5、判令一审案件诉讼费由乐品品承担。 一审法院认定事实：2017年4月5日，李志梅与乐品品签订两份《个人房屋租赁合同》，约定乐品品租赁李志梅位于南昌市新建区的房屋的第二层与第三层，租赁期均为2017年4月5日至2022年4月4日，月租金为500元／层，每月5号至11号向李志梅支付房租，超过12号后租金加倍违约，特殊情况可事先与李志梅说明。乐品品承担租赁时所发生的水电费。如乐品品入住不满五年，违约金为8000元／层，且李志梅有权终止合同，收回房屋。合同签订后，李志梅即向乐品品交付租赁房屋及钥匙。乐品品按合同约定缴纳了房租给李志梅，其中2019年1月、6月、8月、9月、10月，2020年3月、5月，乐品品超过每月12号才支付租金给李志梅。乐品品于2019年8月18日、9月15日，2020年1月12日、2月12日、3月13日发短信给李志梅，称房租已转，这几天加班到半夜等，其中三次李志梅回复收到。2020年4月5日，李志梅发现有人在搬东西与乐品品产生纠纷，李志梅遂将涉案房屋通道门锁住，经派出所民警调解，乐品品现场支付了1000元房租给李志梅，后李志梅将门锁又打开。当日下午，乐品品搬离涉案房屋，19时许，乐品品将涉案房屋钥匙交给李志梅，要求提前退租，李志梅未收乐品品交的钥匙。后李志梅的妻子在涉案房屋进行了打扫。 一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，李志梅将诉争房屋交付给乐品品使用，乐品品向李志梅支付租金，该租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。乐品品在租赁期间明确表示提前退租，现李志梅也明确要求解除上述合同，系李志梅同意解除真实意思表示，故自李志梅向一审法院起诉之日（2020年6月4日），上述两份《个人房屋租赁合同》予以解除。在合同解除之前，乐品品应按租赁合同约定履行义务，故乐品品应向李志梅支付2020年5月5日至2020年6月4日的房租1000元（500元/层×2层=1000元）。乐品品在合同租赁期限届满之前，未就解除合同与李志梅达成一致的情况下搬离涉案房屋，后也未交租金的行为违反合同约定，其行为已构成违约，应承担违约责任。李志梅要求乐品品支付案涉房屋2019年1月、6月、8月、9月、10月，2020年3月的租金及违约金16000元。本案中，两份《个人房屋租赁合同》均约定，如乐品品入住不满五年，违约金为8000元/层；乐品品每月5号至11号向李志梅支付房租，超过12号后租金加倍违约。特殊情况可事先与李志梅说明。上述条款均属违约金条款，两项违约金总计过高。考虑到乐品品已实际承租涉案房屋满三年，李志梅又未提供证据证实其向乐品品主张过逾期交租金的违约金，结合李志梅的实际损失，一审法院酌定将违约金调整为12000元（6000元/层×2层=12000元）。但应减去乐品品已交纳的1000元押金，乐品品实际应当向李志梅支付违约金11000元。李志梅要求乐品品支付拖欠水费合计70元的诉讼请求，证据不足，不予支持。乐品品辩称李志梅在租赁期内强迫其缴纳租金，且在缴纳租金后锁门不让其进出，李志梅违约在先。经查，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。乐品品作为涉案房屋的承租人，应按租赁合同约定履行支付租金的义务。乐品品在承租涉案房屋时李志梅将涉案房屋钥匙交给乐品品，乐品品可以自行打开被锁的门；且李志梅在锁门后当日上午又打开了锁，并未实际影响乐品品使用涉案房屋，故该辩解，理由不充分，不予采纳。乐品品辩称李志梅应退还其2020年4月5日交纳的（2020年4月5日至5月4日）1000元租金。因合同约定的租赁期均为2017年4月5日至2022年4月4日，租金为500元/层，每月5号至11号向李志梅支付房租，乐品品交纳此1000元租金系履行支付租金义务；乐品品未与李志梅协商一致自行搬离，系自己放弃涉案房屋的居住权利，故该辩称不予支持。为了保护双方当事人的合法权益，遵循公平原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李志梅与乐品品于2017年4月5日签订的两份《个人房屋租赁合同》自2020年6月4日予以解除；二、限乐品品于判决生效后十日内向李志梅支付租金1000元；三、限乐品品于判决生效后十日内向李志梅支付违约金11000元；四、驳回李志梅的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费201元，由乐品品负担101元，由李志梅负担100元。 本院二审期间，上诉人申请证人崔某出庭作证，意在证明被上诉人违约在先。被上诉人质证后认为，对证人证言的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证人的陈述多次细节事实不清，且无法证明被上诉人违约。被上诉人提交了一份证据，系2020年4月5日上诉人搬离撤场，民警介入双方争议调解的视频光盘，证明目的：2020年4月5日，因上诉人单方面提出退租撤场，与被上诉人发生争议并由民警介入调解，被上诉人要求上诉人按约定租房至届满，并未对上诉人实施暴力强制措施，上诉人口头承诺继续承租，被上诉人不存在任何违约行为。上诉人质证后认为，对视频的真实性没有异议，但是视频中反映的内容实际上是被迫的。当时乐品品刚交了1000元房租，被上诉人及其一家人在现场，对方逼迫乐品品要按照他的措辞内容去说这些话去拍这段视频，警察也在场，警察也很无奈，不好说什么，这段视频是交涉了很久才拍摄的，1000元房租也是被迫交的，这视频起码录制了3、4次，最后才有对方提交的这段视频。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、案涉房屋租赁合同何时解除；2、乐品品应否向李志梅承担违约责任及应如何承担违约责任。 关于焦点1，本案诉讼时，当事人双方对解除案涉房屋租赁合同没有异议，现乐品品主张案涉合同已于2020年4月5日解除，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”，从乐品品向法院提交的证据分析，仅能证明双方之间于2020年4月5日及之后谈论过案涉房屋租赁合同解除事宜，但不能认定当事人双方于2020年4月5日已达成解除案涉房屋租赁合同的一致意见，亦不能认定李志梅在本案诉讼之前已经接收了案涉房屋或案涉房屋的钥匙，故一审法院认定案涉房屋租赁合同于本案起诉之日即2020年6月4日解除并无不当，本院予以维持。 关于焦点2，乐品品在案涉房屋租赁合同届满前，虽表明提前退租，但并没有得到李志梅的明确同意，在此种情况下，乐品品拒不按照案涉房屋租赁合同的约定交纳相应的租金，已构成违约，故而其应当承担相应的违约责任。同时，一审法院按照案涉房屋租赁合同中关于违约责任的约定，并结合导致案涉房屋租赁合同解除的具体原因综合考量，酌定将违约金由16000元（8000元/层×2层）调整为12000元没有不妥，本院予以维持。现乐品品上诉要求不承担违约金并不承担2020年4月5日之后租金的依据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，乐品品的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费201元，由上诉人乐品品负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年十一月二日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉