江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初321号原告：刘静，女，1963年9月6日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：孙雷，泗阳县高渡法律服务所法律工作者。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司泗阳县支行，住所地江苏省泗阳县众兴镇北京东路群众大厦**。负责人：沈红，该支行行长。委托诉讼代理人：戴伦安，男，该行员工。委托诉讼代理人：张同余，江苏致强律师事务所律师。第三人：刘军，男，1976年12月18日出生，住江苏省泗阳县。原告刘静与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司泗阳县支行（以下简称邮储银行泗阳县支行）、第三人刘军抵押权纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘静及其委托诉讼代理人孙雷，被告邮储银行泗阳县支行的委托诉讼代理人戴伦安、张同余到庭参加诉讼，第三人刘军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘静向本院提出诉讼请求：1.邮储银行泗阳县支行对位于泗阳县众兴镇东方现代城香菊苑A10幢101室房屋涂销抵押权登记；2.邮储银行泗阳县支行负担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月9日，刘静与刘军签订房屋买卖合同。双方约定：刘军将案涉房屋出售给刘静，并于2016年12月18日前办理过户手续。合同签订后，刘静已分三次支付刘军购房款520000元。刘军于2013年2月4日将案涉房屋抵押在邮储银行泗阳县支行，抵押贷款300000元。2017年1月8日，刘军在返还该300000元贷款后，其要求邮储银行泗阳县支行撤销对案涉房屋的抵押登记，但该行工作人员以刘军在该行另有一笔200000元保证担保小额循环贷款未结清为由，拒绝撤押。2017年1月13日，邮储银行泗阳县支行又向刘军发放300000元抵押贷款。但此时房屋已出售给刘静，且刘军也已将该事实告知了邮储银行泗阳县支行工作人员，该行明知该事实，仍以该房屋作为抵押物存在明显过错，抵押应当撤销。邮储银行泗阳县支行辩称，其与刘军签订的个人最高额抵押合同，担保期间为2013年2月4日至2020年2月3日，在此期间抵押合同合法有效。（2018）苏1323民初4887号民事判决书，已确认其对案涉房产享有优先受偿权，且泗阳县人民法院已对该生效判决书予以执行。刘静以买卖合同为依据，主张撤销抵押权不能成立。刘军未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年2月4日，刘军（甲方）与邮储银行泗阳县支行（乙方）签订四份合同。其中《个人最高额综合授信合同》主要约定：乙方向甲方提供最高综合授信限额为300000元，授信限额的有效期限为2013年2月4日至2018年2月3日。《个人最高额抵押合同》主要约定：甲方以案涉房屋为上述授信合同项下的债务提供最高额为300000元的抵押担保，本合同项下担保债权确定的期间为2013年2月4日至2020年2月3日。上述授信合同及本合同项下的全部债务清偿后，甲方应及时与乙方共同办理抵押登记注销。《个人额度借款合同》主要约定：本合同系上述授信合同项下的单项业务合同。本合同项下授信额度借款为300000元。在额度支用期内，甲方可以循环使用该额度。《房地产抵押合同》主要约定：甲方从乙方贷款300000元，甲方同意将案涉房屋抵押给乙方。2013年2月4日，刘军就案涉房屋办理了他项权证，该他项权证载明：房屋他项权证利人邮储银行泗阳县支行；房屋所有权人刘军；他项权利种类抵押权；债权数额300000元；权利设定期限2013年2月4日至2025年2月3日。2016年11月9日，刘军（卖方、甲方）、刘静（买方、乙方）、泗阳嘉城房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖合同》。主要内容为：一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：1.该房屋所有权证证号为：泗房权证众兴字第**。2.房屋状况：房屋坐落繁荣路东方现代城香菊苑A10幢101室。二、甲乙双方商定该房屋最终成交价格为580000元。房款具体支付：1.乙方于签订本合同当天支付购房定金20000元。2.乙方于2016年11月11日前支付购房款280000元。3.乙方于2016年12月18日前支付购房款270000元。4.乙方产权过户当天支付尾款10000元给丙方，该款项于交房当天甲方结清该房屋所有费用后，丙方转交给甲方。三、房屋产权过户时间为2016年12月18日前。2016年11月9日、11月10日，2017年1月9日，刘军分别收到刘静款20000元、280000元、220000元。后刘军将上述借邮储银行泗阳县支行于2017年1月8日到期的300000元借款还清。关于为何未对案涉房屋涂销抵押权登记，并将该房屋变更登记至刘静名下，刘军在对泗阳县公安机关的询问笔录中称：其在还清该300000元借款后，其向邮储银行泗阳县支行的姓赵的主任和姓宋的主任提出出具该300000元借款的结清证明，以便办理房屋过户手续，但是他们称其另有一笔200000元小额贷款尚未还清，该小额贷款还清后才能出具结清证明。其去邮储银行泗阳县支行处拿他项权证，但姓陈的主任不给，还是要求将200000元的小额贷款也还清。但200000元小额贷款是信用贷款，并未以案涉房屋作为抵押担保，并且当时也未逾期。邮储银行泗阳县支行工作人员陈某在对泗阳县公安机关的询问笔录中称：2016年11月底，其从支行营业部轮岗到葛某点上面去，当时从宋冬冬手中接手刘军两笔贷款，一笔是300000元的房地产抵押贷款，一笔是200000元的担保贷款。2017年1月9日，刘军将上述300000元贷款还清。2017年1月13日，刘军到葛某找到其本人，想继续将300000元贷款做出来。刘军之前在邮储银行泗阳县支行作房产抵押贷款约定是2013年2月4日至2025年2月4日，还在额度期之内，按照合同约定和规定，可以把贷款做出去，后即办手续又贷款300000元给他。刘军于2017年1月13日前后问过其本人解除抵押的事情，其当时告诉刘军还掉贷款才能拿他项权证和结清证明，还跟他说他在邮储银行泗阳县支行还有200000元小额循环贷款，该贷款是找人担保的，根据我行规定，只还300000元的房地产抵押贷款是拿不到他项权证和结清证明，必须把200000元小额贷款也还清。刘军在与刘静之子刘天宇的通话录音中，刘天宇称：“我说的就是邮政，你都跟他们说了房子卖了的，你又去做抵押，他们也能给你贷出了？”刘军称：“我当时说的，房子已经卖了，卖了，他们心想反正有产权证在手，不管其他事。”2017年1月13日，邮储银行泗阳县支行又向刘军出借300000元，刘军同时在邮储银行泗阳县支行的《个人额度借款支用单》上签名，该支用单载明，该笔借款系上述《个人额度借款合同》项下的借款，借款期限为一年等。2017年3月2日，本院受理了刘静与刘军买卖合同纠纷一案，刘静要求刘军将案涉房屋产权变更登记至刘静名下。后本院于2017年5月23日作出（2017）苏1323民初1618号民事判决，以该房屋存在抵押权，且仍未消灭，刘静要求过户的条件未成就为由，判决驳回刘静的诉讼请求。2018年6月15日，本院受理了邮储银行泗阳县支行与刘军金融借款合同纠纷一案。2018年7月20日，本院作出（2018）苏1323民初4887号民事判决：一、刘军于本判决生效后十日内向邮储银行泗阳县支行偿还借款本金300000元及利息；二、邮储银行泗阳县支行有权以拍卖、变卖案涉房屋的所得价款在300000元限额内优先受偿。该判决生效后，因刘军未能履行该生效判决，根据邮储银行泗阳县支行的申请，本院已立案执行。2018年10月28日，宿迁银监分局向刘静发出《信访答复意见书》，该意见书中载明：“……刘军在偿还上述2017年1月8日到期的30万元贷款后，曾要求邮储银行泗阳县支行撤销对泗阳县东方现代城香菊苑10号楼一单元101室房屋所作的抵押，但邮储银行泗阳县支行相关信贷工作人员以刘军在邮储银行泗阳县支行还有一笔20万元小额循环贷款未结清为由拒绝撤押，此理由缺乏法律及邮储银行泗阳县支行内部制度规定的依据。同时，邮储银行泗阳县支行于2017年1月13日向刘军发放30万元房屋抵押贷款前存在未调查发现刘军已将房屋出售的情况。我分局将要求邮储银行泗阳县支行加强信贷管理工作，严格落实信贷管理职责，对有关责任人员进行问责。”2019年5月24日，本院受理了刘静与王某、刘军、马某案外人执行异议之诉一案。2019年7月23日，本院作出（2019）苏1323民初4326号民事判决，以刘静对案涉房屋已取得不动产物权期待权，应当受到法律保护，其要求排除对上述房屋的执行应得到支持为由，判决不得执行案涉房屋。本院认为，本案的争议焦点为：对于2017年1月13日的300000元借款，邮储银行泗阳县支行能否善意取得案涉房屋的抵押权。关于不动产的善意取得制度，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”同时，该条第三款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”该条款规定了不动产用益物权和担保物权的善意取得制度。法院在审查银行取得不动产抵押权是否善意时，除审查银行是否审查了权利登记簿的登记信息外，还应以银行是否尽到了金融机构的审慎注意义务为基础，考察其是否遵守了普遍的行业惯例。对此，《个人贷款管理暂行办法》第十三条也作出了相关规定，即贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。就本案而言，刘军取得邮储银行泗阳县支行限额为300000元的授信贷款，并以案涉房屋提供抵押担保，其于2017年1月8日将到期的300000元借款还清后，已告知该行案涉房屋已出售给他人，并要求该行对前一笔已还清的300000元借款出具结清证明，返还他项权证。刘军提出的上述主张符合《个人最高额抵押合同》中关于《个人最高额综合授信合同》及本合同项下的全部债务清偿后，邮储银行泗阳县支行应及时与刘军共同办理抵押登记注销的约定。但是，邮储银行泗阳县支行未能应刘军要求办理抵押权相关注销手续。邮储银行泗阳县支行在发放2017年1月13日的300000元贷款，并继续以案涉房屋作为抵押物提供担保时，其作为发放贷款的金融机构，对相关贷款手续负有审查义务，仍应对抵押物的权属以及实现抵押权的可行性进行必要的审查。但即便在刘军已提出案涉房屋已出卖他人的情况下，邮储银行泗阳县支行并未对该相关事实予以调查核实，即发放该笔贷款，未能遵守合理的商业准则和管理规范，并履行审慎经营义务，则应认定其在客观上存在过失，不符合不动产善意取得制度中善意的要求，其也就不能获得案涉房屋的抵押权。因此，对于刘静要求邮储银行泗阳县支行涂销案涉房屋抵押权登记的请求应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《个人贷款管理暂行办法》第十三条规定，判决如下：中国邮政储蓄银行股份有限公司泗阳县支行于本判决生效后十日内对位于泗阳县众兴镇东方现代城香菊苑A10幢101室房屋涂销于2013年2月4日办理的抵押权登记。案件受理费5880元，减半收取计2940元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司泗阳县支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员  李前康二〇二〇年十一月十六日书记员  朱 艳