浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初1479号 原告（反诉被告）：兰溪市兰江街道社区卫生服务中心，住所地兰溪市兰江街道通洲路**。 法定代表人：屠元星，主任。 委托诉讼代理人：郭涛，北京盈科（金华）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚贺胜，北京盈科（金华）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：裘小芬，女，1975年4月13日出生，汉族，住兰溪市。 委托诉讼代理人：倪振扬，浙江训和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵贝贝，浙江训和律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）兰溪市兰江街道社区卫生服务中心与被告（反诉原告）裘小芬房屋租赁合同纠纷一案于2020年4月21日向本院起诉，被告（反诉原告）裘小芬于2020年6月2日向本院提出反诉。本院分别于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）兰溪市兰江街道社区卫生服务中心的委托诉讼代理人郭涛，被告（反诉原告）裘小芬及其委托诉讼代理人倪振扬、邵贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）兰溪市兰江街道社区卫生服务中心向本院提出诉讼请求：1.解除兰溪市兰江街道社区卫生服务中心与裘小芬于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令裘小芬支付2019年7月1日至2020年4月20日止的房屋租金61557.32元并支付滞纳金14773.76元（房屋租金及滞纳金暂计2020年4月20日止，之后的滞纳金按违约支付租金的年24%计算至实际履行之日止）；3.判令裘小芬于判决生效后三日内腾空房屋，否则兰溪市兰江街道社区卫生服务中心有权自行或委托他人腾空房屋并有权处置涉案房屋内的设施；4.由裘小芬承担本案诉讼费用。事实和理由：兰溪市兰江街道社区卫生服务中心（以下简称“社区卫生服务中心”）与裘小芬于2018年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定社区卫生服务中心将位于兰溪市××路××号××楼××栋承租给裘小芬使用，租赁期限为7年（2018年7月1日至2025年6月30日止），租金按年支付，第一年租金72784元，以后每年房租在上年基础上递增5%。裘小芬在支付第一期租金后违约不再支付第二期租金。经社区卫生服务中心多次催取，仍未支付。为此，社区卫生服务中心根据合同约定主张解除合同，并要求裘小芬支付承租期间的房租并承担违约责任。 被告（反诉原告）裘小芬答辩称，社区卫生服务中心的陈述不符合客观事实。双方于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》除了约定有社区卫生服务中心陈述的内容外，还约定承租房屋的用途为宾馆、公寓、诊所、医院等，并由社区卫生服务中心协助裘小芬办理相关手续。但之后，裘小芬为开设宾馆进行了积极的准备，投入了大量人力、物力与财力。2018年7月，裘小芬为申领营业执照要求社区卫生服务中心提供房屋权属证书，但其均予以推脱。后兰溪市兰江街道办事处给裘小芬出具证明一份，证明案涉租赁物的产权证与土地证尚在办理中，权属归社区卫生服务中心所有，但对于租赁物的所属土地使用性质未提及。后，裘小芬为开设宾馆，向委托拍卖机关兰溪市财政局国资办、市卫生健康局、市市场监管局、兰江街道办事处等单位要求解决办理营业执照的障碍，但至今未得到案涉租赁物属合法房产的凭据。市市场监管局以该物业土地性质为住宅及设计用途不符合开设宾馆为由，不予许可。根据法律规定的合同无效及先履行义务等，裘小芬拒交租金合理合法。 反诉原告（本诉被告）裘小芬向本院提出诉讼请求：1.确认裘小芬与社区卫生服务中心签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令社区卫生服务中心返还裘小芬支付的租金人民币72784元，赔偿裘小芬因合同无效造成的开办宾馆进行装饰装修和添置宾馆用品经济损失605657.4元（其中，拍卖手续费2911元、装修装饰费用384383.4元、宾馆配套设施购置费218363元）；3.判令社区卫生服务中心赔偿裘小芬投资损失74628.55元（从2018年8月1日起以678441.4元为基准，按年利率6%计算至2020年5月31日止，之后按年利率6%继续计算至实际履行之日止）；4.由社区卫生服务中心承担本案诉讼费用。庭审中，裘小芬评估报告，将第2、3项诉讼请求变更为：2.判令社区卫生服务中心返还裘小芬支付的租金人民币72784元，赔偿裘小芬因合同无效造成的开办宾馆进行装饰装修和添置宾馆用品经济损失571352元（其中，拍卖手续费2911元、装修装饰费用350078元、宾馆配套设施购置费218363元）；3.判令社区卫生服务中心赔偿裘小芬投资损失77296.32元（从2018年8月1日起以644136元为基准，按年利率6%计算至2020年7月31日止，之后按年利率6%继续计算至实际履行之日止）。事实和理由：裘小芬于2018年6月获悉经兰溪市国资办批准，委托拍卖公司对兰溪市多项国有资产租赁使用权进行拍卖。其中，拍卖公告序号第22项资产名称××路××号综合楼，建筑面积997.04㎡，业主单位为社区卫生服务中心，备注栏明确：用途为宾馆、公寓、诊所、医院等。2018年6月29日裘小芬竞标成功后，于2018年7月1日与社区卫生服务中心签订《房屋租赁合同》。后裘小芬为开设宾馆进行了积极的准备，投入了大量人力、物力与财力。2018年7月，裘小芬为申领营业执照要求社区卫生服务中心提供房屋权属证书，但其均予以推脱。后兰溪市兰江街道办事处给裘小芬出具证明一份，证明案涉租赁物的产权证与土地证尚在办理中，权属归社区卫生服务中心所有，但对于租赁物的所属土地使用性质未提及。后，裘小芬为开设宾馆，向委托拍卖机关兰溪市财政局国资办、市卫生健康局、市市场监管局、兰江街道办事处等单位要求解决办理营业执照的障碍，但至今未得到案涉租赁物属合法房产的凭据。市市场监管局后以该处物业土地性质为住宅及设计用途不符合开设宾馆为由不予许可。2020年3月5日，裘小芬再次向社区卫生服务中心递交了“关于要求解决承租房有关事项的申请”，但仍未得到解决。综上，社区卫生服务中心至今未向裘小芬交付案涉租赁物的合法凭证，双方签订的《房屋租赁合同》无效。社区卫生服务中心对案涉租赁物的合法性和土地使用性质应为明知，其在明知依法不能出租、不能将非经营用地上的建筑物用于开设宾馆等的情况下，仍在出租方案中告知案涉租赁物可以作为开设宾馆等使用，并在拍卖公告中予以明确，应属欺诈，应承担由此给裘小芬造成的经济损失。 原告（反诉被告）社区服务中心答辩称，裘小芬与社区卫生服务中心均具有民事行为能力，双方签订租赁合同也是各自真实意思表示，签订的合同不违反法律行政法规规定，合同应属有效。社区服务中心依据政府政策出租案涉租赁物，对裘小芬因此产生的各项损失不应承担违约责任或过错责任。 原告（反诉被告）社区卫生服务中心为证明其主张，在本诉中向本院提交了：1.社区服务中心执业许可证、裘小芬身份证复印件，证明原、被告诉讼主体资格；2.房屋租赁合同复印件，证明双方存在房屋租赁关系、各自的权利义务及违约责任；3.收款收据复印件，证明裘小芬交过一次租金的事实。 被告（反诉原告）裘小芬对社区卫生服务中心提交的证据1没有异议，对证据2、3的真实性、关联性无异议，对合法性有异议。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的。因此，案涉房屋租赁合同应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此社区卫生服务中心收取并继续占有租金亦失去了合法的依据。 本院经审查，对原告（反诉被告）社区卫生服务中心提交的证据材料予以确认。对被告（反诉原告）裘小芬就证据2提出的关于《房屋租赁合同》无效的质证意见，本院认为，被告（反诉原告）主张合同无效的法律依据—《城市房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日被依法废止，且社区卫生服务中心与裘小芬签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的效力强制性规定，故本院该质证意见不予采纳。 被告（反诉原告）裘小芬为证明其主张，在反诉中向本院提交了：1.拍卖会资料复印件，证明2018年6月裘小芬获悉社区卫生服务中心位于××路××号综合楼出租，在其出租方案中明确载明：承租房地产用途为宾馆、公寓、诊所、医院等，在拍卖公告中也就该情况进行了告知的事实；2.拍卖成交确认书、收款收据、浙江增值税普通发票等复印件，证明裘小芬于2018年6月29日通过拍卖租下了案涉房屋，成交价为75695元（其中72784元为第一年租金，2911元为拍卖手续费）；3.《房屋租赁合同》，证明裘小芬于2018年7月1日与社区卫生服务中心签署了《房屋租赁合同》，合同约定社区卫生服务中心将坐落于兰溪市兰江街道××路××号综合楼1栋出租予裘小芬使用，租赁期限为7年，用途为宾馆、公寓、诊所、医院等，合同同时对双方的权利义务、违约责任等进行了约定的事实；4.兰溪市兰江街道办事处出具的证明复印件一份，证明案涉房屋的不动产所有权证与土地使用权证尚在办理中，权属归社区卫生服务中心所有，但并未提及房屋所属土地使用性质的事实；5.《关于要求解决承租房有关事实的申请》，证明2020年3月5日被告（反诉原告）裘小芬向社区卫生服务中心提出终止承租合同，并要求赔付装修及招投标费用及退还已支付租金的事实；6.《宾馆装修费用清单》、《宾馆配套设施及其他用品费用清单》及相应费用发票、报销单及转账记录等复印件，证明裘小芬为开设宾馆进行了积极的准备，投入了大量的人力、物力与财力对案涉房屋进行装修及相应装修投入的费用。 原告（反诉被告）社区卫生服务中心对被告（反诉原告）提交裘小芬提交的证据1、2、3、4没有异议。对证据5、6的真实性、合法性、关联性及证明目的原告（反诉被告）均有异议，社区卫生服务中心质证认为证据5系裘小芬单方制作，证据6中装修费用已鉴定评估，应以鉴定报告为准，相应配套设施及其他用品的真实性没有异议，但所有权仍归属裘小芬所有，并无相应损失，且社区卫生服务中心在合同履行过程中并未违约，不应承担任何责任。 因原告（反诉被告）社区卫生服务中心对被告（反诉原告）提交裘小芬提交的证据1、2、3、4没有异议，本院经审查，对前述证据予以确认。对社区卫生服务中心有异议的证据5，因社区卫生服务中心在庭审中经本院询问，认可曾收到除载明的金额不一致外其他内容均一致的《关于要求解决承租房有关事项的申请》，故本院确认裘小芬曾就案涉房屋向社区卫生服务中心提出“…将承租房屋收回，双方终止承租合同，将上述费用一次性付给本人…”的争议解决方案的事实。对社区卫生服务中心有异议的证据6，因庭审中被告（反诉原告）裘小芬认可装修费用以评估报告为准，本院对其中的装修费用清单及相应费用发票、报销单等不予确认，对相应配套设施及其他用品清单，本院经核查，确认2018年7月13日的付电信8400元与2019年6月10日广播影视服务费8400元系同一笔支出，同时对其他类目的真实性予以确认。 原告（反诉被告）社区卫生服务中心为证明其反诉主张，向本院提交了：1.消防备案手续复印件，证明根据正常程序，装修前应向消防进行备案，但被告（反诉原告）裘小芬并没有按照规定进行消防备案手续，其应当承担因未备案而造成宾馆装修及相应设施损失的后果；2.兰溪市人民政府抄告单【2013】37号文件，证明社区卫生服务中心的租赁系依据兰溪市人民政府文件办理，原告并无违约行为。 被告（反诉原告）裘小芬对原告（反诉被告）社区卫生服务中心提交的证据1的关联性有异议，认为其为普遍的消防备案申报规定，与本案案涉房屋是否符合消防没有关联性。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该抄告单下发于2013年5月2日，其内容无法确定与本案有关联性，因原告提交的系复印件，真实性无法确认，且抄告单下发至今已七年多，相关建筑物仍未办理房产证和土地证，无法证明案涉房屋为合法建筑，也不能证明案涉房屋具有经营用房性质。 庭后，本院要求原告（反诉被告）社区卫生服务中心向兰溪市人民政府调取了兰溪市人民政府抄告单【2013】37号文件原件，经核对，本院对该证据材料的真实性予以确认，但从该抄告单内容看，其仅对置换地块后续的土地性质处理做出了说明，并不能证明原告（反诉被告）关于租赁系依据该文件办理的事实主张。对消防备案手续，本院经审查，对被告（反诉原告）的质证意见予以采纳。 本案审理过程中，为确定形成添附的装修装饰物价值，本院委托金华市华成房地产估价有限公司就案涉房屋的装饰装修价值进行了评估。金华市华成房地产估价有限公司经评估，对案涉房屋第二、三层装修的市场价值作182530元认定，对案涉房屋第四、五层（含一层卫生间）的装修价值作167548元认定。社区卫生服务中心及裘小芬对该二份评估报告没有异议，本院依法予以确认。 经审理，本院结合确认的证据及当事人庭审陈述，认定如下事实：2018年6月22日，浙江国际商品拍卖中心有限责任公司兰溪分公司根据原告（反诉被告）社区卫生服务中心的案涉房屋出租方案，在《兰江导报》上对包含案涉房屋在内的71项国有资产发布租赁使用权拍卖公告，公告中就案涉房屋的备注载明“租金逐年付，以后每年租金在上年基础上递增5%，用途为宾馆、公寓、诊所、医院等。”2018年6月29日，经公开竞标，被告（反诉原告）裘小芬拍得案涉房屋租赁使用权，并因此交纳了第一年的房屋租金72784元及拍卖手续费2911元。2018年7月1日，社区卫生服务中心与裘小芬签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为7年，自2018年7月1日至2025年6月30日，租金为72784元，“…按年支付，以后每年租金在上年基础上递增5%。乙方在上次所缴租金期满前15日向甲方支付下期租金。”合同同时对双方权利义务和违约责任进行了约定。合同签订后，裘小芬按照开设宾馆需要组织工人就案涉房屋进行装修。过程中，裘小芬社区要求卫生服务中心提供房屋所有权证及国有土地使用权证以办理相关宾馆开业审批手续，但因案涉房屋实际未办理有上述权证，社区卫生服务中心未能提供，仅向裘小芬提供了兰溪市人民政府兰江街道办事处出具的证明一份，证明载明“兰溪市兰江街道××路××号综合楼的房产证、土地证正在办理中，权属归兰溪市兰江街道社区卫生服务中心所有”，但裘小芬并未能依据该证明办理有关营业证照。双方因此多次进行协商，但均未能达成一致协议。为此，裘小芬于2019年4月11日向本院提起诉讼，要求撤销案涉《房屋租赁合同》，判令社区卫生服务中心返还租金72784元并赔偿损失543340.4元。后，因双方再次愿意就该纠纷进行协商解决，裘小芬向本院撤回起诉，本院经审查依法予以准许。现因双方仍未能就案涉纠纷解决达成合意，故成此讼。 另查明，为减少损失，经社区卫生服务中心同意，案涉房屋于2019年9月起由裘小芬以500元每月每间出租予他人做公司宿舍使用。 本院认为，根据兰溪市人民政府办公室抄告单【2013】37号文件，案涉房屋土地性质为住宅用地，虽抄告单同时对案涉房屋土地作有“…待建成后，改为商住用地，办理划拨转出让手续”的说明，但土地性质至今未完成变更，案涉房屋也未办理有房屋所有权证或土地使用权证，导致被告（反诉原告）裘小芬与原告（反诉被告）社区卫生服务中心基于使用案涉房屋开办宾馆而签订的《房屋租赁合同》的合同目的不能实现，现双方对解除合同均无异议，本院对社区卫生服务中心与裘小芬签订的《房屋租赁合同》依法予以解除。本案中，社区卫生服务中心作为出租方，在拍卖公告中明确案涉房屋可用于宾馆开设，但在合同履行过程中并未能向裘小芬提供开设宾馆审批需要的相关权证导致合同目的不能实现，故对案涉租赁合同的解除及裘小芬的相应损失其应负主要责任。对于社区卫生服务中心抗辩裘小芬在知晓不能办理相关营业证照后并未停止装修，其应对投入的装修自行承担责任的主张，本院认为，裘小芬在知晓不能办理相关营业证照后，积极与社区卫生服务中心进行了沟通，社区卫生服务中心也向其提供了相关权证正在办理中的证明，其基于信赖社区卫生服务中心将全面履行合同义务而继续进行装修的行为并不能被认定为对损失进行了扩大。但裘小芬作为商事主体在合同签订前未尽注意义务了解案涉房屋的土地性质，在明知案涉房屋无法办理相关经营权证的情况下仍基于盲目信任继续对案涉房屋进行装修、配套设施购置，故对案涉租赁合同的解除及自身损失其也应承担一定责任。因裘小芬支付的拍卖款2911元系其支付予拍卖机构的佣金费用，本院对该费用不作系裘小芬因合同解除造成的损失之认定。对已经形成附合的装修装饰损失，本院依据双方过错，认定由社区卫生服务中心承担70%，裘小芬承担30%；对于未形成添附的相关配套电器设备及其他用品，虽所有权仍属裘小芬所有，但均依据合同目的购置，结合处置过程中的价值减损、搬运支出、储藏费用等因素，本院认定社区卫生服务中心赔偿裘小芬该部分损失6万元。对于裘小芬主张的投资损失，以上述社区卫生服务中心应承担的损失赔偿的利息为限。对于社区卫生服务中心在本诉中主张的房屋租金，本院结合社区卫生服务中心交付的案涉房屋并不能用于开设宾馆及为减少损失，裘小芬实际对案涉房屋已进行有出租并取得一定收益的事实，认定裘小芬应支付社区卫生服务中心的租金费用以裘小芬支付的第一年的租金为限，对社区卫生服务中心主张的滞纳金，因并非裘小芬单方违约，本院不予支持。对裘小芬要求返还租金的反诉诉请，本院认为于法无据，亦不予支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，故对社区卫生服务中心主张要求裘小芬腾空案涉房屋的诉请，本院依法予以支持，但其主张的腾空期限较短，本院酌情调整为一个月。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）兰溪市兰江街道社区卫生服务中心与被告（反诉原告）裘小芬签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）裘小芬于判决生效之日起一个月内腾空并返还租赁房屋，逾期未腾空的，原告（反诉被告）兰溪市兰江街道社区卫生服务中心可自行腾空，由此产生的费用由被告（反诉原告）裘小芬负担； 三、原告（反诉被告）兰溪市兰江街道社区卫生服务中心于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）裘小芬因合同解除的装饰装修、配套设施等损失305054.6元及投资损失（以305054.6元为基数按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利息自2018年7月1日起计算至生效判决确定的履行之日止）； 四、驳回原告（反诉被告）兰溪市兰江街道社区卫生服务中心、被告（反诉原告）裘小芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定得期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1708元，减半计收854元，由原告（反诉被告）兰溪市兰江街道社区卫生服务中心负担，反诉受理费11014元，减半计收5507元，由原告（反诉被告）兰溪市兰江街道社区卫生服务中心负担3200元，由被告（反诉原告）裘小芬负担2307元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 郑倩 二〇二〇年十一月十九日 代书记员 应琰