江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4770号上诉人（原审被告）：贾敏，女，1979年10月19日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人（原审被告）：贾迎春，女，1985年12月1日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人（原审被告）：贾小雪，女，1990年1月30日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：贾大威，自然情况同下。上诉人（原审被告）：贾大威，男，1983年10月2日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：朱公安，男，1963年1月23日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：梁维虹，女，1962年7月4日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：黄勇，江苏斯维斯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈丽然，女，1956年1月4日出生，汉族，住内蒙古自治区通辽市科尔泌区。上诉人贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪因与被上诉人朱公安、梁维虹、陈丽然房屋买卖合同纠纷一案，因不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法于2020年8月31日公开开庭审理，上诉人贾大威本人并作为贾敏、贾迎春、贾小雪的委托诉讼代理人，被上诉人朱公安，梁维虹的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。被上诉人陈丽然经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人朱公安、梁维虹的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由朱公安、梁维虹承担。事实与理由：一、一审法院审理程序错误。抵押权解除系涤除抵押权纠纷、买卖房产系合同纠纷，应当作为两个案件先后进行审理。本案一审中，贾大威、贾迎春、贾敏的诉讼身份应该为有利害关系的第三人，而非被告，合同相对人则是朱公安、梁维红与贾敏、贾迎春、贾大威、贾小雪。涤除抵押权系物权纠纷，相对人是贾小雪和陈丽然，一审法院将不同法律关系混淆受理，导致在未能确认房屋所有权和涤除抵押权的情况下，判决贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪配合过户，导致贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪履行不能，严重侵犯了贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪合法权益。二、诉争房产没有登记在贾敏、贾迎春、贾大威名下，也没有解除抵押权，贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪无法配合过户。贾敏、贾大威、贾迎春与陈丽然素不相识，贾小雪现已联系不上中介公司，无法办理解押和过户手续。三、一审法院事实查明不清，适用法律错误。1.根据《关于贾洪文农户房屋拆迁补偿安置协议书》，诉争房产系贾洪文全家6人共有，并非贾洪文一人所有。对于诉争房产，贾敏、贾迎春亦有所有权，却被贾洪文在未经全体共有人同意的情况下出售给朱公安、梁维虹。2.房款是否真正付清并没有相应证据。26.5万元并非小数字，仅有现金收条，没有任何买房人取款和转账的凭证证明。贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪未收到上述购房款。三、诉争房产实际面积为94.2平方米，并非91平方米，一审法院未判决朱公安、梁维虹房屋补齐差价。朱公安、梁维虹辩称，一、诉争房产原系贾洪文因房屋拆迁所得，系贾洪文所有。2010年10月28日，案涉房屋买卖合同合法有效，双方应按约定履行各自义务，朱公安、梁维虹已付清全部房款，贾洪文也已交付了诉争房产，由朱公安、梁维虹装潢并实际居住至今。二、贾洪文去世后，将继承人列为被告并无不当。贾小雪在明知诉争房产出售的情况下还将诉争房产设定抵押，明显存在主管恶意，抵押权人陈丽然在一审开庭时竟未到庭参加诉讼，显然与贾小雪之间并不存在真正的借贷关系，双方系恶意串通，故意在诉争房产上设定抵押，制造障碍使得朱公安、梁维虹不能顺利办理过户手续。损害朱公安、梁维虹的合法权益。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪的上诉请求、事实与理由没有依据，请求二审法院依法驳回贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪的上诉请求。朱公安、梁维虹向一审法院起诉请求：一、贾小雪、陈丽然注销57幢502室房屋上的抵押登记；二、贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪协助其办理位于南京市江宁区房屋（即诉争房产）的产权过户手续；三、本案诉讼费由贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪承担。一审法院认定事实：贾洪文与吴树芳系夫妻关系，共生育四个子女，即被告贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪。后吴树芳、贾洪文相继去世。2010年10月28日，朱公安、梁维虹与贾洪文、贾大威、贾小雪签订签订《房屋买卖契约》1份，约定：“甲方(卖方)：贾洪文乙方(买方)：朱公安经友好协商达成如下协议1.甲方把座落在东虹花苑57栋502室房屋扩地下室，面积91m2卖给乙方。2.甲方保证出卖给乙方的房屋真实、合法、权属清楚，房产不存在已抵押或被查封等情况，并保证出售此房无任何家庭矛盾。3.甲乙双方协商认定此房价格为贰拾陆万伍仟元正(￥：265000)，房屋以现状为标准。……5.乙方付清房款后，此房产权永远归乙方所有，乙方有权自行处理，如乙方卖给丙方，甲方无权干涉。6.由于房屋暂无产权证、土地证，今后办理两证时所产生的一切费用由乙方或丙方承担，甲方应无条件的及时配合乙方或丙方办理好一切手续……”房屋买卖契约并对其他事项进行了约定。贾洪文、贾大威、贾小雪、朱公安、梁维虹在该房屋买卖契约上签名。该房屋买卖契约上并注明：“另两个女儿户口已迁出”。同日，贾洪文出具收条，载明：“今收到朱公安买东虹花苑57栋502室房，房款人民币贰拾陆万伍仟元正”。诉争房产现由朱公安、梁维虹居住使用至今。2017年11月，贾小雪办理了诉争房产的产权登记。诉争房产的建筑面积为93.65平方米。2017年12月，贾小雪与陈丽然签订借款合同，约定由贾小雪向陈丽然借款300000元，贾小雪并与陈丽然签订房地产抵押合同，贾小雪以案涉诉争房产为该借款进行抵押并办理了抵押登记。一审还查明，2003年3月，贾洪文与南京江宁经济技术开发区总公司签订关于贾洪文农户房屋拆迁补偿安置协议书。协议书载明，贾洪文家庭人口为6人1户，安置房屋3中套。2018年3月，朱公安、梁维虹向一审法院提起诉讼，要求贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪协助其办理案涉房屋的产权过户手续。审理中，朱公安、梁维虹申请追加陈丽然为本案被告，并要求贾小雪、陈丽然注销案涉房屋的抵押登记。因陈丽然下落不明，一审法院依法向陈丽然公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。陈丽然未到庭参加诉讼。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱公安、梁维虹与贾大威、贾小雪及贾洪文签订的房屋买卖契约系各方当事人的真实意思表示，合法有效。朱公安、梁维虹已支付了房款，并已实际取得、占有诉争房产，现诉争房产已经具备过户的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。现贾洪文已去世，贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪作为贾洪文的继承人，贾大威、贾小雪作为合同相对方，贾敏、贾迎春应当知道案涉房屋被出售但从未提出异议，故对朱公安、梁维虹要求贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪主张诉争房产系家庭共有，朱公安、梁维虹与贾洪文、贾大威、贾小雪签订的房屋买卖契约无效的主张，一审法院不予采信。对于过户过程中产生的税费，根据房屋买卖契约约定，应当由朱公安、梁维虹自行承担。关于本案案涉房屋抵押的问题，《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。2010年10月，朱公安、梁维虹即与贾洪文、贾大威、贾小雪签订了房屋买卖合同，案涉房屋已由朱公安、梁维虹占有、使用。诉争的权属存在争议，贾小雪明知该房屋已经出售并已交付的情况，仍在诉争房产上设立抵押，违反了法律规定。故对朱公安、梁维虹要求贾小雪、陈丽然注销诉争房产抵押登记的诉讼请求，一审法院予以支持。陈丽然经一审法院公告传唤，未到庭参加诉讼，一审法院缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、贾小雪、陈丽然于判决发生法律效力之日起10日内对诉争房产办理抵押权注销登记；二、贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪于抵押权登记注销后10日内将案涉房屋的不动产产权协助过户至朱公安、梁维虹名下，过户过程中产生税费由朱公安、梁维虹负担。一审案件受理费80元，财产保全费5000元，合计5080元，由贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪负担。贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪以及朱公安、梁维虹对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪陈述，因2003年的拆迁，其一户总共分得3套安置房，之前是否登记在其父贾洪文名下其不清楚，其办了继承手续后，2套安置房被登记在贾大威名下，1套安置房屋登记在贾小雪名下，3套安置房均已被出售。朱公安、梁维虹陈述，其拿到诉争房屋后已入住，2017年12月份前后，没有人来看过房。本院另查明，贾小雪在一审中辩称，与陈丽然的借款系通过江宁区的一个小贷公司办理，现在小贷公司的人都被抓起来了。以上事实，有一审法院庭审笔录以及本院庭审笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一审法院判令贾小雪、陈丽然办理案涉房屋抵押权注销登记，是否有事实和法律依据；二、贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪是否应当将案涉房屋变更登记至朱公安、梁维虹名下。对于争议焦点一，本院认为，朱公安、梁维虹已于2010年与贾洪文、贾大威、贾小雪就诉争房产签订了《房屋买卖契约》，并依约支付了房屋价款，诉争房产已被交付给朱公安、梁维虹实际居住至今，贾小雪就其对诉争房产的权利已通过上述契约让渡给了朱公安、梁维虹，但贾小雪却在诉争房产登记在其名下后，随即将诉争房产抵押给他人，其行为存在明显恶意。贾小雪在本案中自认，向陈丽然的借款系通过小贷公司办理，而朱公安、梁维虹则称没有人到现场看房，因此，并无证据证明陈丽然作为登记的抵押权人，就相应抵押权的取得系善意、无过失，在此情况下，一审法院判令注销案涉抵押权登记，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，朱公安、梁维虹与贾洪文、贾大威、贾小雪就案涉房屋签订的《房屋买卖契约》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应诚实信用地履行各自义务。根据契约第4条的约定，朱公安付清房款后，贾洪文应将诉争房产资料、钥匙交给朱公安。而贾洪文在契约签订当天即出具收条，载明收到朱公安支付的购房款26.5万元，此后，诉争房产亦被交付给朱公安、梁维虹占有、使用多年，贾洪文、贾大威、贾小雪未曾就该收条的出具提出过任何异议，也未向朱公安主张该26.5万元房款，却在近十年后朱公安提起本案诉讼要求过户时提出朱公安是否付清房款没有证据的抗辩意见，与案涉契约中约定的条款以及出具给朱公安的收条矛盾，不能成立。贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪上诉称，诉争房产系其全家6人共有，并非贾洪文一人所有，贾敏、贾迎春亦对诉争房产有所有权，贾洪文出售诉争房产未经全体共有人同意。对此，本院认为，1.案涉契约中的卖方一栏下方括注“另两个女儿户口已迁出”并有捺印确认，朱公安有理由相信贾洪文除贾小雪外的另两个女儿，即贾敏、贾迎春对诉争房产没有权利；2.即便如贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪上诉所称，贾敏、贾迎春对诉争房产应享有权利，但贾敏、贾迎春作为贾洪文的女儿，在案涉契约签订、诉争房产交付朱公安占有使用的近十年时间内应当已经知晓诉争房产被出售的事实，而贾敏、贾迎春却未就此提出异议，应视为其同意；3.根据贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪在本案二审中的自认，因贾洪文、吴树芳在案涉契约签订后相继去世，系通过继承而将3套安置房分别登记在贾大威、贾小雪名下，可见，贾敏、贾迎春已在办理产权登记的过程中再次确认了诉争房产的权利归属，诉争房产已于2017年被登记在贾小雪一人名下，此后，贾迎春、贾敏仍以其对诉争房产享有份额作为抗辩事由，缺乏充分依据。综上，贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪的此项上诉理由亦不能成立。至于贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪关于所售房产面积实际已达94.2平方米，并非91平方米，而一审法院未判令朱公安、梁维虹补齐差价的上诉理由，因其在本案一审中并未就此提出主张，双方当事人在本案二审中亦就此不能协商达成一致，本院在本案中对此不予理涉，其可另行依法主张。综上，贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人贾敏、贾大威、贾迎春、贾小雪负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二〇年十一月十日法官助理高礼慧书记员朱亚芳