河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0223民初2086号 原告：薛克，男，1988年11月21日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。 原告：杨文艳，女，1987年2月26日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。 委托诉讼代理人：李敬辉，河北李敬辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马建明，河北李敬辉律师事务所律师。 被告：唐山滦州古镇置业有限公司，住所地河北省唐山市滦县古城街道办事处君悦湾**。 法定代表人：马勇，职务，公司经理。 委托诉讼代理人：宋志勇，男，公司员工。 原告薛克、杨文艳与被告唐山滦州古镇置业有限公司（以下简称古镇置业）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文艳及委托诉讼代理人李敬辉、马建明，被告唐山滦州古镇置业有限公司委托诉讼代理人宋志勇到庭参加诉讼，原告薛克因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛克、杨文艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因迟延交付房屋给原告造成的违约金损失47151.63元 （以购房全款785860.51元为基数，按照年利率6%从2019年8月1日起计算至2020年7月31日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月6日签订了《商品房买卖合同》，房屋坐落于滦州古城玉文化产业园别画苑50-1号商铺，房屋总价款为770000元，付款方式为一次性付款，房屋交付时间为2019年7月31日前。《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付期限在2019年7月31日前，附件三约定了装饰、设备标准，其中外墙部分贴仿古青砖，露台、阳台均安装铁艺栏杆，室内门窗入户为仿古塑钢门，窗框为仿古塑钢窗，门窗保温并采用双层中空玻璃，取暖为地热膜采暖系统。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付了相应款项，并在2020年1月16日支付了补房款15860.51元，房屋总价款为785860.51元。被告不但未按照合同约定期限交付房屋，而且未按照合同约定的装饰、设备标准进行建造，预交付的房屋不符合合同约定的交房标准。被告预交付房屋从外观上已经明显不符合合同约定的装饰、设备标准。至于房屋交付日期，2020年4月1日被告向原告邮寄了《接房通知书》，但因不符合交房条件，原告拒绝收房。对于其他节能措施和新技术材料需要收房后才能知晓。《商品房买卖合同》约定的逾期交付房屋违约金明显过低，该约定不足以弥补原告的实际损失，故原告要求法院对违约金进行调整，以购房款总额为基数，按照银行同期同类贷款利率从2019年8月1日起计算至被告实际交房之日止向原告赔偿损失。因双方协商未果，原告诉至法院，恳请贵院判如所请。 被告唐山滦州古镇置业有限公司辩称，1.答辩人承认延期 交房情况的存在，并愿意按照合同约定承担因此产生的违约责任。2.基于《商品房买卖合同》的约定，商品房的交房标准在于综合验收是否合格，而涉案房屋已于2019年11月28日通过验收，并于2019年12月30日按规定备案，已具备交房条件。并且答辩人认为原告所述问题未达到《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的程度，不影响交接手续的办理，因此原告不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。3.关于双方在交接房过程所产生的纠纷，我公司一贯主张先接房再解决，就是为了防止双方损失继续扩大。因此，在房屋达到接房标准后，我公司及时的两次发函要求原告接房，原告分别于2020年1月2日和2020年4月2日签收，但均未接房成功，而现在原告又要求接房，与我公司发函的目的和一贯主张相同，因此发函后未接房的违约责任不在我公司。4.关于延期接房违约金的计算标准，答辩人认为由合同约定应遵从合同约定。5.关于地暖。自滦州市政府招商引资之初，市政府就允诺给滦州古城项目免采暖配套费，从最初2011年交房的龙溪园区域到2020年交房的别画苑50幢，一直都是市政供暖，并不存在其他供暖方式，且滦州市城区、老城等大部分小区，建筑都采用市政供暖方式。因此，对于合同中约定的地暖是习惯的市政供暖方式，不应有其他理解。6.原告称与被告协商被拒绝与事实不符，事实是双方经过多次协商未能达成一致意见。综上所述，请求法院依法判决，维护被告的合法权益。 庭审过程中，原告薛克、杨文艳为证明自己的主张，提交以下证据： 1.身份证及结婚证，证明原告主体身份信息。 2.《商品房买卖合同》，证明2018年7月6日原被告签订该合同，房屋坐落于滦州古城玉文化产业园别画苑50幢-1号商铺，房屋总价款77万元，付款方式为一次性付款，约定房屋交付时间在2019年7月31日前。同时约定房屋装饰、设备标准。且合同约定迟延交付房屋时，违约金明显低于原告的实际损失。 3.付款凭证、购房发票，证明原告已经按照《商品房买卖合同》约定内容履行了付款义务，向被告支付了77万元全额房款，并于2020年1月13日补交房款15860.51元。 4.延期交房通知书，证明被告未按照《商品房买卖合同》约定的交房时间想原告交付，且至今拒绝按照合同约定的装饰设备标准交付。 5.照片（涉案房产周围），证明别画苑一期、二期在同一个范围内，由同一开发商开发的商铺在露台、栏杆、门窗、材质等并不相同，其中栏杆是画上去的图案，外墙应该是砌青砖，现实是画出来的青砖，勾的黑缝，而且墙体已经存在裂缝；；地暖与合同不一致等证明被告违约，应承担违约责任。 6.2018年7月16日签订的补充协议，被告在协议上约定买方逾期付款承担约定房价款20%违约金，对住建局备案的商品房买卖合同违约金进行了变更，日万分之0.1违约金明显过低，要求法院对迟延交房违约金进行调整。 7.设计图纸，证明被告提交的房屋不符合设计图纸的要求。 经过当庭质证，被告古镇置业发表以下质证意见： 证据1无异议；证据3无异议，该合同第八条约定商品房交付条件是商品房综合验收合格，第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，按日万分之0.1向买受人支付违约金；证据3、4无异议；证据5与本案无关，因为每一期房屋设计和外观不一定都一样，应该与设计为准，原告说的地暖方面前后矛盾，应该以合同为准，综合验收合格为交房标准，其余问题另案解决：证据6说明一点，如果合同因此解除的话有20%违约金；证据7图纸和照片质证意见相同，对于延期交房造成的损失，可以另案再诉。 庭审过程中，被告古镇置业为证明自己的主张，提交以下证据： 1.商品房买卖合同，证明原被告存在房屋买卖关系，并对相关权利义务作了约定。 2.竣工验收备案表，证明涉案房屋于2019年12月30日通过验收并备案。 3.顺丰快递回执单，证明被告向原告催告交接房。 4.维修二次供热管网的函，证明滦州古城项目均为市政供热。 经过当庭质证，原告杨文艳、薛克发表以下质证意见： 证据1被告提交的不是房管所备案合同，是双方签订的合同。原告认为应以备案合同的效力更高，合同在被告完善以后才提交给原告，原告方不认可；证据2、真实性无异议，被告应该提交竣工验收合格的证据，而不是备案表，备案表是住建局颁发的，根据法律规定，竣工验收应该由设计、施工、监理等单位共同验收，监管单位没有对现场进行验收，住建局备案材料中所记载的内 容与现状不符，认为被告方有备案证明书不能证明其建造房屋符合设计和合同约定的交房标准；证据3、真实性认可，对其证明目的不认可，原告方收到两次交房通知书后，发现所要交付房屋与合同约定不付，提出异议，被告没有变更，原告没有办法收房。在收到第二次交房通知书后，原告提交的协议书发生在2019年4月份，证明被告需要交付的房屋需要附加条件才能完成，责任不在原告，在被告方。证据4，涉案房屋没有这个楼盘，根据被告方提交买卖合同，在合同中取暖是用地热膜采暖系统，被告提交的函想证明全是集中供暖，对其证明目的不予认可。 本院经审理认定事实如下：原告杨文艳和原告薛克系夫妻关系，2018年7月6日二原告与被告古镇置业签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将坐落于滦州古城—玉文化产业园别画苑50-1号商铺出售给二原告，该房屋建筑面积为110.69平米，房屋总价款为770000元，付款方式为一次性付清。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续 履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。合同第十条规划、设计变更的约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更……”。合同第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……由于买受人原因未能按期交付的，买受人承担全部责任并向出卖人交纳不低于房款总额1%的违约金”。合同第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同约定的第十条处理”。合同附件三约定“取暖：：地热膜采暖系统&rdquo，50幢商铺交楼标准注明“外墙材料：局部外墙贴仿古青砖，局部外墙涂料”，水暖专业第4条注明“室内全部采用地暖”。合同签订后，原告依约向被告交纳购房款770000元，但被告并未能按约定时间在2019年7月31日前向原告交付房屋。2019年7月31日被告向原告送达了《延期交房通知单》，说明房屋将延期交付，并同意按照商品房买卖合同中所规定的违约责任进行相关的违约赔偿。2019年11月26日，建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位对滦州古城玉文化产业园别画苑50幢工程竣工验收，验收合格后于2019年12月30日按规定在滦州市住房和城乡建设局备案。2020年1月3日被告古镇置业向原告杨文艳邮寄送达了交房通 知书，但原告主张涉案房屋不符合合同约定条件，拒绝收房。2020年1月16日二原告补交购房款15860.61元。2020年4月2日被告第二次向原告杨文艳邮寄送达了交房通知书。因原告主张部分装饰、设备标准与合同约定不符，拒绝收房。后因赔偿问题双方协商未果，原告诉至法院，要求被告按现状交房，并主张合同约定违约金过低，不足以弥补原告的实际损失，要求增加被告违约责任，按照银行同期同类贷款利率从2019年8月1日起至2020年7月31日止向原告支付违约金。 本案在审理过程中，经本院主持调解，为避免损失进一步扩大，在双方保留意见的前提下，2020年9月27日按房屋现状履行了交接手续。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，根据合同法规定，双方当事人约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当增加。本案原告薛克、杨文艳与被告古镇置业签订的《商品房买卖合同》，系开发商事先拟定好的格式合同，此类合同在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。因此不能简单的适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》及相关法律中有关公平原则的适用，才能更好的保护当事人合法权益。本案原被告签订购房合同中的涉案房屋为商铺，按照合同约定的日万分之0.1承担延迟交房的违约责任 明显不足以弥补对原告所造成的损失，原告主张按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率承担违约责任符合法律规定，本院依法予以支持。被告古镇置业最先通知原告杨文艳办理交房手续的时间为2020年1月3日，原告杨文艳签收交房通知后，即2020年1月4日至2020年9月27日是原告拒绝收房，而非被告迟延交房，故违约金的计算截止之日应为2020年1月3日。针对原告主张的房屋外观设计、装饰设备改变、采暖方式改变等，可通过其他合法途径予以解决。另原告主张以购房款785860.51元为基数，要求被告古镇置业承担违约责任，本院认为原告补交购房款15860.61元的时间为2020年1月16日，是在被告送达交房通知之后，故此，应以购房款770000元为基数计算被告的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法法律若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下： 一、被告唐山滦州古镇置业有限公司在判决生效后三日内向原告薛克、杨文艳支付迟延交房违约金，违约金以770000元为基数，自2019年8月1日始至2020年1月3日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 二、驳回原告薛克、杨文艳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费489.0元，由被告唐山滦州古镇置业有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张翠荣 二〇二〇年十一月二日 书记员  吴勐超