江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4297号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋玉虎，男，1952年6月5日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：蒋贤海，系蒋玉虎之子。委托诉讼代理人：韩琦，上海段和段（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京闽和铸钢有限公司，统一社会信用代码91320115773989594M，住所地南京江宁滨江经济开发区地秀路**。诉讼代表人：姚彬，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：黄良军，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁洋，江苏博事达律师事务所律师。上诉人蒋玉虎因与被上诉人南京闽和铸钢有限公司（以下简称闽和公司）房屋所有权纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初2950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋玉虎上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回闽和公司一审诉请；2、一审、二审诉讼费用由闽和公司承担。事实及理由：1、一审法院就涉案房屋在认定双方存在以物抵债协议的前提下，以闽和公司反悔而认为蒋玉虎只可主张债权，系法律适用错误，并且以预估风险为由而排出蒋玉虎依法应享有的物权也有违法律规定和公平原则；2、蒋玉虎与闽和公司签订的回购协议，因条件未成就已自动作废，一审法院以此否定合法有效的以物抵债协议，认定错误，于法无据；3、一审法院以蒋玉虎申报了债权，即认定蒋玉虎认可与闽和公司之间存在债权债务关系而放弃了物权，于理于法均无依据，蒋玉虎所主张的一直都是物权。闽和公司辩称：1、本案的以物抵债协议系无效协议；2、蒋玉虎已经向闽和公司的管理人申报债权，自己认可双方系债权债务关系；3、以物抵债协议已经通过《补充协议》的方式变更为债权债务关系；4、涉案房地产应当归闽和公司所有；5、涉案房屋属于破产财产。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。闽和公司一审诉讼请求：1、确认南京市江宁区房屋及土地使用权归闽和公司所有；2、判令蒋玉虎从南京市江宁区迁出；3、判令蒋玉虎向其移交办理办公楼房屋产权证书的全部资料（竣工备案、消防验收、测绘等资料）。蒋玉虎一审反诉请求：1、确认位于南京市江宁滨江开发区的办公楼归蒋玉虎所有；2、闽和公司协助办理上述房屋的不动产权证，过户至蒋玉虎名下。一审法院认定事实如下：张帮玉与闽和公司、林诚、蒋玉虎民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2013）江宁江民初字第306号民事调解书，调解书发生法律效力后，林诚应归还张帮玉借款150万元、利息18万元，合计168万元，于2013年6月10日前给付63.5万元，同年7月10日前给付53万元，余款51.5万元于2013年8月10日前付清；闽和公司、蒋玉虎对上述债务承担连带清偿责任；若有一期未按约履行给付义务，张帮玉可向法院申请未到期的全部债权，并由林诚负担案件受理费9150元。因闽和公司、林诚、蒋玉虎未履行义务，张帮玉申请强制执行，一审法院于2013年6月28日立案执行。执行中，一审法院依法扣留了蒋玉虎在南京市江宁区江宁建筑工程有限责任公司的工程款180万元。蒋玉虎于2013年9月缴纳案款5万元，一审法院发还给了张帮玉。2013年11月6日，闽和公司、林诚（甲方）和蒋玉虎（乙方）签订《协议》，就甲方向乙方借款、甲方向张帮玉借款乙方提供担保一事，约定：一、甲方共同向乙方借款1016000元，向张帮玉借款1773550元，乙方对甲方向张帮玉的借款提供担保。现甲方无法偿还该借款，自愿以以物抵债的形式将闽和公司名下的案涉办公楼房屋及土地（办公楼部分）抵偿给乙方。甲方必须保证抵债房屋的真实性和所有性，不得有任何人对该房屋主张权利且该房不得有任何抵押、担保等情形。如有上述情形，由此产生的法律责任由甲方承担。二、双方共同协商该房屋及土地及相关附属设施以500万元的价格作价给乙方，在协议生效后，甲方对张帮玉所负的1773550元借款债务由乙方代为偿还，乙方代为偿还的债务直接从房屋和土地的价款中冲抵。另扣除甲方向乙方所借的1016000元借款。甲方自愿出资30万元给乙方办房产证。至此，乙方需支付甲方1910450元，该款在双方签订协议后10天内甲方将房屋实际交付给乙方，乙方一次性付清。三、协议签订后，如房屋因甲方原因无法办理房产证、土地证等相关证件，由此产生的一切法律责任由甲方承担。因不可抗因素除外，如房产证、土地证等能够办理过户手续，甲方需无条件协助乙方办理，所需费用由乙方自理。四、在房屋交付后，房屋交付前产生的水电等相关费用由甲方支付，交付后产生的费用由乙方自行承担。五、如遇市政拆迁，房屋的拆迁利益由乙方享有，与甲方无关，甲方不得干涉。六、在协议生效后，乙方使用房屋期间，甲方必须保证乙方使用该房屋的正常通行和秩序。落款处由林诚、蒋玉虎签字捺印。后，案涉房屋交付蒋玉虎占有使用。2013年11月21日，张帮玉、林诚、闽和公司和蒋玉虎签订《执行和解协议》，就法院在执行张帮玉申请执行林诚、闽和公司、蒋玉虎民间借贷纠纷一案，达成如下协议：1、林诚应给付张帮玉借款150万元、利息18万元、诉讼费9150元、逾期付款利息65108元（双方协商约定），以及本案执行费19292元，合计1773550元。因林诚、闽和公司和蒋玉虎签订了房屋转让协议，约定由蒋玉虎支付张帮玉1773550元。张帮玉同意由蒋玉虎支付1773550元，不再向林诚、闽和公司申请执行。2、付款时间为2014年1月27日之前，逾期不给付则蒋玉虎承担违约金10万元。3、另南京市江宁区江宁建筑工程有限责任公司自愿为蒋玉虎的该笔债务提供担保，如蒋玉虎到期不履行，则承担连带担保还款责任。2013年12月5日，一审法院作出（2013）江宁江执字第98号民事裁定书，终结执行（2013）江宁江民初字第306号民事调解书。2013年11月29日，蒋玉虎通过紫金农商银行转账支付林诚199万元。2014年1月30日，蒋玉虎向张帮玉支付执行款70万元，张帮玉出具收条。2015年2月15日，蒋玉虎向张帮玉支付执行款1023500元，张帮玉出具收条。2016年6月，蒋玉虎以闽和公司、林诚未协助其办理案涉房屋过户手续，向法院提起诉讼，请求判令2013年11月6日的签订的《协议》无效，并返还借款及垫付款500万元及利息80万元，后撤诉结案。2017年6月16日，林诚出具承诺书，承诺与蒋玉虎约定在2017年7月15日协商办公楼有关事宜。同年7月28日，蒋玉虎（甲方）和闽和公司法定代表人林诚（乙方）签订《补充协议》，约定双方同意将闽和公司办公楼重新由乙方购回，双方约定3个月之内乙方付款800万元，如3个月内不能购回，双方购回价格重新协商，回购价格将高于此价格。2018年4月25日，因闽和公司明显缺乏清偿债务的能力，一审法院裁定受理南京苏特电气技术有限公司对闽和公司的破产清算申请。同年9月，蒋玉虎向闽和公司破产管理人申报债权9262933.33元，管理人确认金额为8262933.33元，蒋玉虎对此数额存有异议。一审另查明，案涉办公楼办理了建设工程规划许可证（建设单位为闽和公司），坐落于南京江宁滨江开发区，地，地秀路以西设规模2688.8平方米，办理了土地使用权证，登记使用权人为闽和公司。蒋玉虎办理了案涉办公楼的房屋建筑工程竣工证明备案、建设工程竣工验收消防备案。案涉办公楼所在土地现处于查封状态。案涉办公楼至今未办理过户登记手续。蒋玉虎对双方之间存在借款1016000元的事实，未在规定的期限内提交证据。一审法院认为，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己所有的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案中，第一，在张帮玉与闽和公司、林诚、蒋玉虎的民间借贷纠纷，以及闽和公司、林诚和蒋玉虎的借贷关系中，在债务清偿期届满后，闽和公司和蒋玉虎于2013年11月6日达成《协议》，从内容来看，该《协议》实属以物抵债协议，以案涉办公楼冲抵上述借贷关系中的债务；第二，案涉办公楼至今未办理物权转移手续，闽和公司已进入破产程序，管理人拒绝履行《协议》，根据破产法的规定，《协议》无法继续履行，蒋玉虎仅可主张原始债权，要求确认物权归其所有不符合规定，案涉办公楼已交付蒋玉虎的事实并不能成为其确权依据，也不符合法律规定的确权的条件；第三，《协议》中已经涉及了办证问题，以及无法办证的风险处理，蒋玉虎对无法办证的风险存在预估；第四，双方于2017年7月签订的《补充协议》约定办公楼由闽和公司购回，对以物抵债进行了变更，蒋玉虎不能再依据《协议》要求确认办公楼所有权归其；第五，蒋玉虎于2018年9月向闽和公司破产管理人申报债权，认可双方之间存在债权债务关系。综上，蒋玉虎要求确认案涉办公楼归其所有并要求闽和公司协助其办理产权的请求，一审法院不予支持。如双方之间的原债权债务合法有效，蒋玉虎可另行依法主张权利。根据法律规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。闽和公司办理了办公楼的建设工程规划许可证，作为建设单位建造了办公楼，并办理了土地使用权证，案涉办公楼所有权及所涉土地使用权应归闽和公司所有。蒋玉虎应迁出案涉办公楼，并将其持有的办公楼的房屋建筑工程竣工证明备案、建设工程竣工验收消防备案、房屋测绘报告等资料移交闽和公司。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、坐落于南京市江宁区房屋及所涉土地使用权归闽和公司所有；二、蒋玉虎于判决发生法律效力之日起三十日内迁出上述办公楼房屋；三、蒋玉虎于判决发生法律效力之日起十日内向闽和公司移交上述办公楼房屋的建筑工程竣工证明备案表、建设工程竣工验收消防备案凭证、房屋测绘报告等办证资料；四、驳回蒋玉虎的反诉诉讼请求。本诉案件受理费67960元，反诉案件受理费减半收取33940元，由蒋玉虎负担。二审中，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无新的证据提交。本院另查明，2018年11月23日，蒋玉虎向一审法院起诉闽和公司，请求判令位于南京江宁滨江开发区办公楼归蒋玉虎所有，并由闽和公司协助将上述房屋的不动产权证书办理至蒋玉虎名下。后该案以自动撤回起诉结案。该案案号为（2018）苏0115民初19549号2019年1月25日，蒋玉虎向一审法院起诉闽和公司，请求判令位于南京江宁滨江开发区办公楼归蒋玉虎所有，并由闽和公司协助将上述房屋的不动产权证书办理至蒋玉虎名下。后该案以撤诉结案，该案案号为（2019）苏0115民初2576号本院再查明，2020年11月20日，江宁区不动产登记中心查询了案涉土地的不动产登记状况并出具了案涉土地的《不动产登记资料查询结果证明》，该证明中显示就查询当时，案涉土地已无任何权利限制。本院认为，一、以物抵债协议的效力及其履行闽和公司、林诚（甲方）和蒋玉虎（乙方）于2013年11月6日签订的《协议》，确属以物抵债协议，且该以物抵债协议系在债务清偿期届满后而达成，一审法院认定并无不当。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益等情形，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。闽和公司并未举证证明该以物抵债协议存在无效事由，故该以物抵债协议应当认定为有效，蒋玉虎有权依该《协议》主张相应的权利。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”该条规定强调了对于双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权任意解除。而就本案《协议》的约定而言，蒋玉虎已经代闽和公司、林诚偿还了欠款，其义务已经履行完毕，而闽和公司协助办理过户手续的义务尚未履行完毕，此时，闽和公司不能援引上述规定而不履行《协议》。2017年7月28日，蒋玉虎（甲方）与闽和公司法定代表人林诚（乙方）签订《补充协议》，约定双方同意闽和公司于3个月之内购回办公楼，否则双方将重新协商回购价格。这本是解决双方之间债权债务关系的一种途径，但由于闽和公司并未按《补充协议》的约定履行回购义务，导致该《补充协议》不能履行。在此情况下，并不能强制要求蒋玉虎必须按《补充协议》履行，否则将导致双方权利义务失衡；而蒋玉虎有权选择继续按照《协议》约定，要求闽和公司协助履行涉案房屋的过户手续，以保障自己的债权能够得到实现。二、物权期待权的保护蒋玉虎按照《协议》的约定履行了义务，从而对涉案房屋享有物权期待权，有权要求闽和公司、林诚协助办理过户手续。“虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权，已具备了物权的实质性要素”，蒋玉虎可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。物权期待权并非仅仅因当事人签订合法的房屋买卖合同而产生，在以物抵债协议有效的前提下，以物抵债的行为性质与房屋买卖并无本质区别，均是一方支付相应的价款，以取得产权人所有的物及物权。本案中，蒋玉虎履行了代为还款义务，实际占有涉案房屋，已经具备了享有物权期待权的条件。申报债权并不必然表示放弃物权期待权。无论是按蒋玉虎自己陈述系因为年龄大、没文化而被诱导进行了债权申报，还是按闽和公司所述系蒋玉虎自愿进行了债权申报，都不能必然表明蒋玉虎放弃了对涉案房屋享有的物权期待权。如前所述，物权期待权是一项具备了物权的实质性要素的重要权利，对该种权利的放弃应当以明示方式作出。三、涉案房屋不应认定为破产财产如前所述，蒋玉虎依据《协议》履行了代为偿还款项的义务，实际占有使用涉案房屋多年，对涉案房屋享有物权期待权，其权利已经可以排除相应金钱债务的强制执行。执行程序的性质在于对个别债务的强制执行，而破产程序相对于执行程序，其性质在于对整体债务的强制执行。如果物权期待权可以排除普通债权人的个别强制执行，也应当认为可以排除普通债权人的整体强制执行，故即使在闽和公司进入破产程序后，涉案房屋也不应当认定为破产财产。另，《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……”该规定虽然颁布于2002年，但并未被最高人民法院废止，仍然存有适用的空间。四、蒋玉虎的反诉请求虽然蒋玉虎并未就一审法院对其反诉请求的判决提出上诉请求，但由于本案本诉与反诉之间存在相互对抗的关系，对一方诉讼请求的驳回即意味着对另一方诉讼请求的支持，因此，结合本院对一审本诉的审理，为避免讼累，促使纠纷一次性解决，故对于蒋玉虎请求闽和公司协助办理过户登记的反诉请求，本院予以支持。综上，蒋玉虎的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初2950号民事判决；二、南京闽和铸钢有限公司自本判决生效之日起十五日内协助蒋玉虎办理南京市江宁区房屋过户登记；三、驳回南京闽和铸钢有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费67960元、二审案件受理费67960元均由南京闽和铸钢有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇二〇年十一月二十三日法官助理李玲玲书记员郭旭冬