吉林省靖宇县人民法院   民事判决书   （2020）吉0622民初1025号   原告：靖宇县宏诚物业服务有限公司，所在地靖宇县靖宇镇。   法定代表人：陶进勇，系经理。   委托代理人：吕海龙，男，汉族，公司职员，住所地靖宇县。   被告：郭玉凤，女，汉族，无职业，，住所地靖宇县。   被告：毛强，男，汉族，无职业，，住所地靖宇县。   被告：关海霞，女，满族，无职业，住所地靖宇县。   被告：张淑霞，女，汉族，无职业，住所地靖宇县。   原告靖宇县宏诚物业服务有限公司（以下简称宏诚物业公司）与被告郭玉凤、毛强、关海霞、张淑霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月26日公开开庭进行了审理，宏诚物业公司的委托代理人吕海龙，被告郭玉凤、毛强、关海霞、张淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   宏诚物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令郭玉凤给付物业费843.60元（建筑面积76平米、2019年欠费296.40元、2020年欠费547.20元）；毛强给付物业费846.93元(建筑面积76.3平米、2019年欠费297.57元、2020年欠费549.36元)；关海霞给付物业费734.60元（建筑面积66.18平米、2019年欠费258.10元、2020年欠费476.50元)；张淑霞给付物业费1053.72元（建筑面积94.93平米，2019年欠费370.23元，2020年欠费683.50元)。事实与理由：2019年6月1日，龙宇花园1至6号楼业主委员会与宏诚物业公司签订物业服务委托合同，由宏诚物业公司对龙宇花园1至6号楼实行物业管理。2019年6月10日，龙宇花园业主委员会与宏诚物业公司签订物业服务委托合同，由宏诚物业公司对龙宇花园实行物业管理。管理期限为5年，从2019年6月15日至2024年6月14日。物业管理费按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取。合同生效之后，宏诚物业公司严格按照合同约定实现目标管理，并对设备设施及时维修养护、维护公共秩序、做好卫生保洁服务及时绿化管理养护等，无任何违约行为。宏诚物业公司收取物业管理费至今（2019年按6.5个月收取，2020年按12个月收取)，郭玉凤、毛强、关海霞、张淑霞仍以各种理由拒绝缴纳拖欠的物业费。   郭玉凤辩称：郭玉凤并没有与宏诚物业公司签订过物业服务合同，虽然自己居住的小区内有工作人员进行物业服务，但并非天天都有工作人员履行服务义务。因此，对没有合同的物业服务，不应产生物业费。   毛强辩称：首先，龙宇花园1至6号楼楼梯存在消防隐患，多次给宏诚物业公司拨打电话要求完善，但一直未果。其次，作为龙宇花园的业主，并不知道龙宇花园还有业主委员会的存在。即便龙宇花园业主委员会已经成立，但选聘宏诚物业公司进行物业管理时，并没有召开业主大会通过，因此，宏诚物业公司对龙宇花园1至6号楼物业的服务属于无效。最后，因龙宇花园业主委员会与宏诚物业公司签订的服务合同，毛强并不知情，不应发生法律效力。另外，毛强多次给宏诚物业公司经理打电话确认物业费数额，对方并没有确定能够出具国家增值税发票。   关海霞辩称：第一，宏诚物业公司从2019年年底对龙宇花园小区进行封闭式管理，但至今没有完成整体封闭，小区内经常有人销售物品。第二，宏诚物业公司对积雪清理不够干净，楼道的灯、楼道门锁及楼道上的自来水损坏均由关海霞及其他业主自费修复。第三，楼道内的楼梯地面现已粉碎，无人进行修复。第四，物业费按每月每平方米0.6元缴纳，关海霞并不知晓，宏诚物业公司经常关门。   张淑霞辩称：张淑霞没有与宏诚物业公司签订物业服务合同，业主委员会也没有召开业主大会选举物业公司，因此，涉案小区没有物业服务合同。虽然小区内有工作人员进行了物业服务，但一个星期只打扫一次楼道卫生，张淑霞都不认识小区物业管理人员。   本院经审理认定事实如下：郭玉凤居住在靖宇县龙宇花园小区4#3-4-2（建筑面积76平米）；毛强居住在靖宇县龙宇花园小区4#4-2-2(建筑面积76.3平米)；关海霞居住在靖宇县龙宇花园小区6#8-4-1（建筑面积66.18平米）；张淑霞居住在靖宇县龙宇花园小区2#2-6-1（建筑面积94.93平米)。   2017年9月30日，靖宇县房地产管理中心与宏诚物业公司关于实施小区基础设施改造项目合作协议。项目名称为靖宇县龙宇花园等83个老旧散及物业弃管住宅小区，靖宇县房地产管理中心投资比例为70%，宏诚物业公司投资比例为30%。项目改造期限为，从2017年9月30日至2018年8月改造完成。宏诚物业公司与小区业主委员会签订物业委托合同，小区基础设施改造完成后按物业委托合同为小区提供物业服务。   2019年6月1日，靖宇县龙宇花园小区1至6号楼业主委员会及代表人秦立武、吕洪波、曲奎武、刘志国、王连成等与宏诚物业公司签订物业服务委托合同。合同约定由业主委员会将靖宇县龙宇花园小区1至6号楼委托宏诚物业公司实行物业管理，收取费用为物业管理服务费、装修垃圾清运费等。委托管理期限为5年，从2019年6月15日至2024年6月14日。宏诚物业公司每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费收支帐目。物业管理服务费由宏诚物业公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主及物业使用人收取。   2019年6月10日，靖宇县龙宇花园小区7至18号楼业主委员会及代表人王永胜、仉华举、路成阳、李宝凤、李明金、车宝川等与宏诚物业公司签订物业服务委托合同。合同还约定小区主出入口24小时值班，楼道玻璃每季度擦拭一次等。   2019年6月15日，宏诚物业公司接受委托后，对靖宇县龙宇花园小区内的部分院落、雨搭、屋顶等进行了维修，并安装监控录像、路灯、设置门禁，有工作人员值守，日常进行了扫雪、清扫楼道等物业服务。   2019年7月，靖宇县龙宇花园小区部分业主以每月每平方米0.6元向宏诚物业公司缴纳物业管理费。2020年3月至4月，靖宇县龙宇花园小区部分业主以每月每平方米0.55元向宏诚物业公司缴纳物业管理费。2020年4月后，靖宇县龙宇花园小区部分业主以每月每平方米0.6元向宏诚物业公司缴纳物业管理费。   2019年7月10日、2019年9月11日，宏诚物业公司分别与毛强、关海霞签订住宅小区入住合约。合约约定按照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》中三级物业管理服务等级提供物业服务，按《物业服务委托合同》约定每月每平方米0.6元向业主及物业使用人收取。   2016年6月15日，靖宇县市场监督管理局为宏诚物业公司颁发营业执照，注册资本为300万元、经营范围为物业和服务。2016年8月12日，靖宇县房地产管理中心为宏诚物业公司颁发资质证书，资质等级暂定为三级。   以上事实有宏诚物业公司向法庭出示的营业执照、资格证明、合作协议、物业服务委托合同、物业费收据、照片、光碟、入住合约及庭审笔录在卷予以佐证。   本院认为，宏诚物业公司与靖宇县房地产管理中心签订的改造项目合作协议、与靖宇县龙宇花园小区1至6号楼业主委员会、与龙宇花园7至18号业主委员会签订的物业服务委托合同，均系双方当事人之间的真实意思表示，内容真实，并不违反国家法律、法规及强制性规定，应当认定合法有效。虽然宏诚物业公司没有与涉案小区业主单独签订物业服务合同，但形成事实上的物业服务关系，宏诚物业公司在对涉案小区进行物业管理活动中，已经履行了主要的物业服务义务，郭玉凤、毛强、关海霞、张淑霞应当按照业主委员会与宏诚物业公司签订的委托协议内容及时缴纳物业管理费。对郭玉凤、毛强、关海霞、张淑霞在庭审中提出的宏诚物业公司未对楼盖、楼道内电源公开、自来水管进行维修和更换的主张，因该项目不属于物业服务项目，对其他未完全履行物业服务的事项，郭玉凤、毛强、关海霞、张淑霞等人应及时向业主委员会提出并责令宏诚物业公司进行整改和完善。对涉案物业费收取标准的问题，因宏诚物业公司具备三级服务资格，并且委托合同明确约定收费标准，且毛强、关海霞在入住合约中亦同意按每月每平方米0.6元缴纳，故对其抗辩意见，本院不予采纳。对张淑霞向法庭出示的照片，来证明宏诚物业公司未履行及时清扫积雪的义务，因照片中无时间显示及其他佐证积雪存放时间的有效证据，不能证明其主张，本院不予采纳。对涉案中收取物业费的期限，因合同中并没有约定，按照先服务后收费的惯例和交易习惯，郭玉凤、毛强、关海霞、张淑霞在本案中应从宏诚物业公司开始提供物业服务的时间（2019年6月15日）至2020年11月15日止计算。对2020年11月15日至2020年12月15日期间的物业服务费，待宏诚物业公司实际履行物业服务后，可另行主张权利。综上所述，依据国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第十四条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告郭玉凤于本判决生效之日一次性给付原告靖宇县宏诚物业服务有限公司（2019年6月15日起至2020年11月15日）物业费775.20元。   二、被告毛强于本判决生效之日一次性给付原告靖宇县宏诚物业服务有限公司（2019年6月15日起至2020年11月15日）物业费778.26元。   三、被告关海霞于本判决生效之日一次性给付原告靖宇县宏诚物业服务有限公司（2019年6月15日起至2020年11月15日）物业费675.00元。   四、被告张淑霞于本判决生效之日一次性给付原告靖宇县宏诚物业服务有限公司（2019年6月15日起至2020年11月15日）物业费968.29元。   五、驳回原告靖宇县宏诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费50元，由四被告各负担12.5元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。   审判员 刘 增     二〇二〇年十一月三十日   书记员 杜明昱