广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13787号原告：钟柠西，女，汉族，1993年6月1日出生，住所地为广东省从化市*************，公民身份号码为440************449。委托代理人：易聪敏，男，汉族，1992年3月14日出生，住所地为湖南省邵阳县**********，公民身份号码为430************11X，系原告的配偶。委托代理人：曾伟，广东韵文律师事务所律师。被告：胥建，男，汉族，1971年8月3日出生，住所地为广东省深圳市宝安区前进二路桃源居4区****601，公民身份号码为320************035。被告：毛春宝，女，汉族，1971年1月13日出生，住所地为广东省深圳市宝安区前进二路桃源居4区****601，公民身份号码为421************124。以上两被告共同委托代理人：高俊鹏，北京大成（深圳）律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：常健，北京大成（深圳）律师事务所律师。第三人：东莞市众信房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市**************。法定代表人：余某1。委托代理人：李小勇，男，汉族，1979年5月28日出生，住所地为四川省蓬安县***********，公民身份号码为511************036，系该单位员工。原告钟柠西诉被告胥建、毛春宝、第三人东莞市众信房地产中介有限公司（以下简称众信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告钟柠西及其委托代理人易聪敏、曾伟，被告胥建、毛春宝及其共同委托代理人高俊鹏、常健，第三人众信公司的委托代理人李小勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟柠西向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行《房地产买卖居间合同》，将不动产证号为粤（2017）0002291号房屋过户给原告并配合原告办理不动产权证；2.两被告向原告支付违约金527600元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由如下：原告与两被告在第三人居间下于2020年1月1日签订《房地产买卖居间合同》，约定原告以263.8万元购买两被告位于东莞市黄江镇三新社区*民委员会金地山湖城8区507号住宅楼302，签订合同时支付定金10万元，首期款由担保公司监管于被告配合原告办理银行同贷后支付，尾款则办理完毕过户手续后由银行支付。若原告无法申请贷款的，两被告有义务按原合同房价配合换其他人来购买房屋。若原、被告任何一方违约的，守约方有权要求违约方按照房屋总价的百分之二十支付违约金。原告依约支付了相应的定金给予两被告，但受疫情影响导致原告的贷款申请推迟及交易推迟，待疫情结束后原告要求两被告按照合同履行配合义务时，两被告却突然以疫情后房屋价格上涨为由提出要求原告提高房屋交易价格，否者两被告将解除双方签订的《房地产买卖居间合同》，原告及居间方多次催告两被告履行协议，但两被告表示除非增加房屋交易价格否则拒绝履行合同，并于2020年6月6日单方解除合同及寄送了《解除合同通知书》。原告为维护合法权益特诉至法院，恳请判如所求。被告胥建、毛春宝辩称，一、本案不存在被告因房价上涨恶意违约的情形。原、被告及第三人签订涉案合同后，被告一再催促第三人要求原告履行合同，第三人代表原告一直找各种理由推脱，不履行合同。二、原告于2020年3月31日明确表示没有购房能力，表示不再继续履行支付购房款的义务，原告已构成根本违约，被告依法享有合同解除权。本案合同签订后，第三人代原告找各种理由不履行合同，在被告的数次催促下，才于2020年3月18日在中国邮政储蓄银行塘厦支行申请按揭贷款。被告于2020年3月21日通过微信要求第三人和原告于4月10日之前确定首期款的支付，第三人的工作人员李小勇允诺，被告于2020年3月31日上午找到第三人的工作人员李小勇，要求其找出原告确定继续履行合同的问题，当时李小勇找到了原告的丈夫易聪敏，易聪敏当场表示自己没钱买房，当时李小勇便拿出一份新的买卖合同向被告提出“原告没钱买房，那我来买”，并且当场就起草合同，但是李小勇当场提出了要做高评高贷，被告表示不同意，双方没有签订新的合同。在2020年3月31日之后，第三人找到被告说可以帮其找新的买家来购买房屋。三、在原告已经表示不履行合同后，第三人找新买家与被告签订合同属于一个新的缔约过程，已经与本案合同无关，新的合同是否签订均是新的合同主体的缔约过程，是否要签订合同的情形，与本案无关。四、原告没有真实的购房意愿，只是第三人找来的一个虚假的购买房屋的主体，原告与第三人相互串通，锁定房源，倒卖房屋，理由如下。1.涉案合同不是正规的二手房买卖合同，三方签订的是居间合同，第三人和原告所提供的居间合同首页标注了“东莞市房地产中介协会”，“东莞市消费者委员会”的字眼，是为了打消客户的顾虑，房地产中介冒充东莞市房地产中介协会、东莞市消费者委员会制作而成的，从而诱导客户签订内容显失公平的，不合规的合同，经被告向东莞市房地产中介协会和东莞市消费者委员会了解，两个单位并未出具过该范围的合同，经代理人在东莞市房地产中介协会网站检索所查找下载的合同与原告和第三人所提供的合同是完全不一致的。2.涉案合同并没有约定房屋买卖合同当中的部分主要条款，包括首期款的付款时间，向银行申请贷款的时间等等，这是原告和第三人故意设置的陷阱，然后拖延不履行合同，再寻找新的买家。3.原告本人在本案的签约和履行过程当中，除了在办理银行贷款时出现过外，原、被告从未有过任何其他的接触，在本案的签约和履约过程中均是被告与中介李小勇进行沟通的，这显然与正常的房屋买卖交易是不相符的，不符合常理。即便原告由其丈夫易聪敏代理，那么易聪敏也应当会与被告经常进行沟通，而在本案中是没有的。4.本案合同于2020年1月1日签订后，在1月24日春节放假之前有充足的时间向银行申请贷款，但是原告及第三人拖延不履行，以回老家办事为由，要求等到年后再办理。2月26日，被告向李小勇询问原告是否到了东莞，李小勇回复原告已从湖南老家回到东莞，却以原告需要隔离为由进行拖延，实际上原告并不是从疫情处来到东莞，根本就不需要进行隔离。在被告的多次催促下，原告及第三人实在没有办法，便在2020年3月31日向被告表示其没有购房能力，换李小勇来购买房屋。第三人众信公司述称，一、原、被告与第三人于2020年1月1日签订的《房地产买卖居间合同》是买卖双方的真实意思表示，合法有效。原告因申请贷款的金额较大，担心在银行贷款审批不通过的情况下，将导致无法顺利购买此房及损失定金，便提出若原告无法获得贷款，三方应无条件解除合同及被告退回定金给原告，但被告不同意上述方案，被告提议若因原告无法获得贷款，原告可以换其他人来购买。为了房屋能成功完成交易，原、被告双方协商约定若买方无法申请按揭贷款，卖方需配合买方换其他人来购买。二、原、被告签订《房地产买卖居间合同》后，第三人积极协助原告申请按揭贷款，因合同签订时间临近春节，因此原、被告同意年后回来办理按揭贷款手续，因年后出现疫情管控，经第三人协调后，原、被告同意于2020年3月18日申请办理按揭贷款手续。因银行贷款额度紧缩，放款时间较长，及因原告的银行流水不达标，邮政银行未能审批通过原告的按揭贷款申请。第三人将此情况告知原、被告后，原告则根据合同约定提出换其他人来购买房屋，被告起初答应原告的要求，但一直以各种理由推脱没有前来处理，后被告于2020年4月17日称不卖房了。三、被告因周边房价上涨反悔交易，属违约方。被告起初同意原告换人购房，但于2020年3月10日左右向第三人称周边房屋价格大涨，后于2020年4月6日左右开始反悔拒绝交易，一直不办理后续交易手续。第三人多次催促被告及时签署合同并申请提前还款，被告均以各种理由拖延。2020年4月17日，第三人再次询问被告是否继续交易，被告回复称不同意继续交易，起初被告称合同是违规的，后被告称必须加价到310万元才同意继续交易，否则将解除合同。2020年6月2日，被告在没有得到原告及第三人同意的情况下，将定金转回原告账号。原、被告及第三人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了质证。根据各方提交的证据，本院认定事实如下：原告钟柠西与易聪敏于2016年8月3日登记结婚，易聪敏为东莞市昇源房地产经纪有限公司的法定代表人及股东，钟柠西为该公司的监事，该公司的经营范围为房地产中介。被告胥建与毛春宝于2013年1月19日登记结婚，案涉位于东莞市黄江镇三新社区*民委员会金地山湖城8区507号住宅楼302登记在胥建名下，不动产权证号为（2017）东莞不动产权第0002291号。2020年1月1日，胥建（卖方）与钟柠西（买方）、众信公司（中介方）签订一份《房地产买卖居间合同》，毛春宝、易聪敏分别作为胥建、钟柠西的代理人在合同上签名。合同主要约定：一、拟转让标的及产权现状：胥建拟转让位于东莞市黄江镇三新社区*民委员会金地山湖城8区507号住宅楼302，该房产现抵押在农业银行，抵押金额约70万元；二、转让价款：该房产转让总价款为263.8万元；三、付款方式：钟柠西于签订本合同时向胥建支付购房定金10万元，钟柠西获得银行同贷书后支付首期款68.8万元给担保公司监管，并通过担保公司偿还该房产的抵押贷款；待胥建注销该房产的抵押登记后，买卖双方按照众信公司的要求到房地产交易中心办理过户登记手续；钟柠西申请银行按揭贷款185万元，在办理完该房产的过户手续及取得《他项权证书》后，由钟柠西的按揭银行在十个工作日内转到胥建在该银行开设的账户；四、违约责任：买卖双方任何一方不履行合同义务致使合同目的无法实现的，守约方有权要求单方面解除合同并选择向违约方追讨该房产总价款20%的违约金；五、备注：签署本合同后，若因钟柠西不能申请银行按揭贷款，胥建需配合钟柠西换其他人来购买该房产（该房产总成交价不变）。此外，合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，钟柠西通过众信公司向胥建支付了购房定金10万元。后因为疫情等原因，钟柠西于2020年3月18日才向银行申请按揭贷款，但未获得银行审批同意。2020年3月31日，众信公司约原、被告双方到场协商，在场人为易聪敏、众信公司员工李小勇、毛春宝及其朋友张远谋。胥建、毛春宝主张易聪敏当时确认其没钱购买案涉房产，李小勇称由其来购买该房产，并申请了证人张远谋出庭作证。张远谋作证称当时毛春宝让易聪敏于4月10日前完成交易，易聪敏称他没有钱购买案涉房产并随后离开，后李小勇说由他来购买该房产，双方重新签订合同，但双方没有协商一致。根据胥建、毛春宝提交且经众信公司确认的录音，李小勇确实有向毛春宝主张由其本人来购买案涉房产。后众信公司于2020年4月6日称钟柠西找到新的买家来购买涉案房产，并通知胥建、毛春宝与新买家重新签订房屋买卖合同，胥建、毛春宝以钟柠西不是真正的买家，双方签订的房屋买卖合同违规等为由不同意重新签订合同。2020年6月3日，毛春宝向易聪敏退还了购房定金10万元。2020年6月6日，胥建、毛春宝向众信公司发出《解除合同通知书》，以众信公司与钟柠西恶意串通，隐瞒钟柠西为房地产中介人员及没有支付能力的事实，名为买房实为房托，导致胥建、毛春宝快速变现的交易目的无法实现为由，提出解除《房地产买卖居间合同》。庭审中，钟柠西对于易聪敏代其签订合同的事实予以追认。胥建对于毛春宝代其签订合同的事实追认，并确认胥建、毛春宝均为案涉房屋交易的卖方。以上事实，有原告提交的《房地产买卖居间合同》、定金收据、不动产权证、《解除合同通知书》、结婚证，被告提交的微信聊天记录、录音光盘及文字记录、企业信用信息公示报告、结婚证、证人证言，第三人提交的微信聊天记录等证据，以及本案庭审笔录、质证意见等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为被告是否构成违约以及原告要求继续履行合同是否应支持。原、被告签订的《房地产买卖居间合同》约定，若原告不能申请银行按揭贷款，被告需配合原告换其他人来购买案涉房产。对此，本院认为，一、原、被告签订合同的目的系为了完成双方对案涉房产的买卖交易，以及对交易双方形成权利义务的规范，但订立的上述条款欲将案涉房产过户至合同约定的买受人以外的第三人名下，明显背离了买卖双方特别是出卖人即被告订立合同的真实意思表示，影响实际买卖双方的缔约选择权并增加实际买卖双方的交易成本及违约风险。二、从本案实际情况来看，原告系房地产中介从业人员，较被告而言具有房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，在合同中订立上述条款有违公平原则。三、原告在未获得银行贷款的情况下，无法按照约定支付购房款，其寻找新的买家与被告签订买卖合同，实际上原合同即已无法继续履行，被告对于是否与新的买家重新签订合同应具有选择权。因此，原告主张被告违约依据不足，本院不予支持。因原合同事实上已经无法履行，被告提出解除合同符合法律规定。现原告在东莞房价大幅上涨后又主张继续履行原合同，没有事实及法律依据，本院一并予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告钟柠西的全部诉讼请求。本案受理费16062元、保全费5000元，由原告钟柠西负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钱开群二〇二〇年十一月十日书记员  赵 萌附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。