广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21398号上诉人（原审被告）：薛建新，男，1953年11月11日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：薛绮雯，女，1991年6月29日出生，汉族，住广州市海珠区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：何丽嫦、林娜，均系广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地：广州市海珠区滨江中路江景街****。法定代表人：陈穗欣，所长。委托诉讼代理人：陈灿城，男，该所管理员。原审被告：潘启宗，男，1962年6月3日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人薛建新、薛绮雯因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠物业一所）、原审被告潘启宗房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。薛建新、薛绮雯共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海珠物业一所的全部诉讼请求；2.诉讼费用由海珠物业一所承担。事实和理由：一、一审法院认定海珠物业一所可以随时解除合同有误。《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》以及《房屋移交接管表》、《安排住户移交情况表》已经证实涉案商铺是李振国、李可宥的回迁铺位，薛建新、薛绮雯以及李可宥、李振国自1995年回迁至涉案商铺进行经营，一直使用至今，该商铺是薛建新、薛绮雯的收入来源，海珠物业一所无权解除合同。二、海珠物业一所未与薛建新、薛绮雯协商就单方解除双方多年租赁关系，有违公平、合理、诚实信用原则，严重损害薛建新、薛绮雯的合法利益。海珠物业一所在一审中确认在李可宥死亡后由薛建新、薛绮雯按原租金标准履行合同义务，即海珠物业一所同意薛建新、薛绮雯作为承租人使用涉案商铺，并且薛建新、薛绮雯多次向海珠物业一所提出签订书面租赁合同。综上所述，一审法院未考虑涉案商铺是回迁安置商铺及双方存在多年的租赁关系，判决解除双方租赁关系有误，请求二审法院依法改判支持薛建新、薛绮雯的全部上诉请求。被上诉人海珠物业一所二审答辩称：一、一审认定了双方存在不定期租赁关系正确。不定期租赁合同的双方均可随时解除合同。二、根据2016年广州市财政局关于印发《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》的通知第三十七条规定，涉案房屋的出租必须通过公开招租的方式进行。海珠物业一所曾通知涉案房屋承租人参与公开招租，薛建新、薛绮雯也报名参加了公开招租，并通过资格认定，但薛建新、薛绮雯最终因认为租金太贵故没有拍下涉案房屋。海珠物业一所因此才要与薛建新、薛绮雯解除租赁关系。原审被告潘启宗经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证。2019年5月16日，海珠物业一所向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除海珠物业一所与薛建新、薛绮雯、潘启宗关于广州市海珠区××首层1xx铺（旧门牌××4梯1xx房）房屋的租赁关系；2.薛建新、薛绮雯、潘启宗立即腾空并搬出广州市海珠区××首层1xx铺，并退还给海珠物业一所。3.薛建新、薛绮雯支付自2019年5月1日起至退还房屋之日止的房屋占用费（计算标准为3074元/月）；4.本案诉讼费由薛建新、薛绮雯、潘启宗承担。一审法院经审理查明：1998年4月30日，广州市国土房管局向海珠区国土房管局发出《接管通知书》，记载房屋地址为海珠区××首层1xx、1xx、1xx、1xx铺，产业来源为征拆补偿，接管日期为1998.4.30，面积为54.4172平方米等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》（海机编办［2019］43号），区房屋安全和物业一所划入区住建局。2014年8月4日，海珠物业一所（出租人、甲方）与李可宥（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定海珠物业一所将海珠区××4梯1xx房部位（产别：经租）出租给乙方作商业用途，建筑面积6.28平方米，租赁期限从2014年8月1日至2016年7月31日，月租金628元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给海珠物业一所；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。海珠物业一所为证明其主张，提供了如下证据：1.海珠物业一所于2018年9月1日向李可宥发出的《公开招租通知书》及张贴该通知在房屋门口和《广州日报》一起拍摄的照片。《公开招租通知书》主要内容为：你方承租我方位于海珠区××首层1xx铺房屋作非住宅用途，该合同租赁期限已届满，你方继续占用该房屋，但未与我方续签合同，我方作为出租人有权随时通知你方解除双方的不定期租赁关系，现通知你方：一、根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如你方有意承租房屋的，请于2018年9月28日前带齐相关资料到广州产权交易所报名、办理相关手续，否则，视为你方放弃承租房屋。二.若房屋招租成交时，你方未被确认为承租方的，双方之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，你方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋；三、如你方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起5日内搬出并交回上述房屋的，自第2日起，对于你方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按当时月租金评估价的两倍，按日折算向你方收取逾期占用费等；2.海珠物业一所于2019年4月22日向李可宥发出的《关于解除房屋租赁关系的通知》及张贴该通知在房屋门口和《广州日报》一起拍摄的的照片，主要内容为：根据《公开招租通知书》第二条规定，若房屋招租成交时，你方未被确认为承租方的，双方之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，你方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋给我方。现你方未被确定为承租方，请你方按通知要求于2019年4月26日前办理该房屋的退租手续等。海珠物业一所将上述通知张贴在涉案房屋门口和2018年12月11日的《广州日报》一起拍摄的照片。3.广州产权交易所交易项目资料接收回执，回执显示意向方薛绮雯，递交的资料身份证明复印件及薛绮雯签名的承诺书原件，承诺书载明本意向方承诺如被确认为承租方，将按照出租方提供的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》版本签署。4.2018年11月14日，海珠物业一所（出租方）与李太猛（承租方）签署的《成交确认书》，载明广州产权交易所受出租方委托，通过公开市场方式就海珠区××首层117铺出租项目组织交易，现确认：一、承租方已认真审阅该项目所涉文件资料，对交易标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解，对该项目交易程序无异议。二、本项目成交价格为人民币3300元/月/总面积，从第三年开始，每年租金在上一年度基础上递增5%；等。5.海珠物业一所于2019年4月23日发出的《关于限期交还房屋的通知》及张贴该通知在房屋门口和《广州日报》一起拍摄的的照片。薛建新、薛绮雯质证表示：对证据1、2的真实性、合法性和关联性均不予确认，对证据3、4真实性、合法性确认，确认参与过当时的公开招标，但认为海珠物业一所无权解除租赁合同。对证据5三性予以确认。另，薛建新、薛绮雯向一审法院提交了一份薛绮雯于2019年4月28日向海珠物业一所发出的《不同意单方面解除租赁关系函》，载明：“1xx铺使用面积是我依法回迁居住总回迁面积构成的不可分割部分，不适用《公开招租》要素。如果《公开招租》则损害了我回迁面积的合法权益，在我及我父亲薛建新尚未购置到商品房之前，不同意贵所单方面解除××首层117铺租赁关系并保持租金不变”。薛建新、薛绮雯还提交了《广东增值税电子普通发票》，记载××之4梯1xx房，现金月租，租期为2019年3月1日至2019年3月31日，金额为628元。一审诉讼中，海珠物业一所与薛建新、薛绮雯一致确认：李可宥于2016年12月6日死亡，其继承人为薛建新和薛绮雯，其中薛建新是李可宥的丈夫，薛绮雯是李可宥的女儿。李可宥死亡后，海珠物业一所按每月628元的租金标准收取涉案房屋租金到2019年3月31日，大部分是通过李可宥银行账户自动划账，有时是现金缴纳。海珠物业一所表示：若其主张的房屋占用费标准法院不予支持，同意由法院依法调整房屋占用费的标准。薛建新、薛绮雯表示涉案房屋由薛建新和潘启宗共同使用。一审法院认为：广州市国土房管局已向海珠区国土房管局发出《接管通知书》，海珠物业一所是受行政主管部门委托处理直管房事宜，故海珠物业一所有权就涉案商铺主张权利。海珠物业一所与李可宥签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，双方没有继续签订合同，但李可宥及亲属继续使用涉案房屋，并按原合同约定标准支付租金。李可宥死亡后，其个人名下银行账户理应为薛建新、薛绮雯实际控制。薛建新、薛绮雯通过李可宥的银行账户并以李可宥名义继续向海珠物业一所缴纳租金的行为，应视为薛建新、薛绮雯实际履行缴纳租金的义务。故海珠物业一所与薛建新、薛绮雯之间建立不定期租赁关系，海珠物业一所可以随时解除合同。海珠物业一所主张其于2019年4月22日在涉案房屋门口张贴《关于解除房屋租赁关系通知》，薛建新、薛绮雯虽予以否认，但薛绮雯又在2019年4月28日回函海珠物业一所表示不同意解除租赁关系，据此，应视为薛建新、薛绮雯于2019年4月28日已知悉该通知内容。故海珠物业一所与薛建新、薛绮雯之间的租赁关系于2019年4月28日解除。租赁关系解除后，海珠物业一所要求薛建新、薛绮雯、潘启宗腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持，但应给予薛建新、薛绮雯、潘启宗一个月的搬迁期限为宜。海珠物业一所主张薛建新、薛绮雯从2019年5月1日起支付房屋占用费，一审法院予以支持，但海珠物业一所要求按照月租金评估价的两倍支付占用费没有依据，一审法院不予采纳，房屋占用费应比照租金收取。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年7月7日作出如下判决：一、广州市海珠区房屋安全和物业一所与薛建新、薛绮雯关于广州市海珠区××首层1xx铺（旧门牌：××4梯1xx房）的租赁关系于2019年4月28日解除；二、薛建新、薛绮雯、潘启宗在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区××首层117铺并交还给广州市海珠区房屋安全和物业一所；薛建新、薛绮雯、潘启宗搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、薛建新、薛绮雯在本判决生效之日起30日内向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费均按每月628元计算）；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业一所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费351元，由薛建新、薛绮雯、潘启宗负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。经本院询问，海珠物业一所与薛建新、薛绮雯均确认如下事实：1.涉案房屋是商业性质的经租产；2.薛建新、薛绮雯于1995年与李可宥、李振国回迁到涉案商铺承租经营，并于2014年签订了为期2年的租赁合同，期满后未续签，薛建新、薛绮雯与海珠物业一所之间形成不定期租赁关系；3.双方在拆迁回迁安置前后均是租赁关系；4.目前涉案房屋仍由薛建新、薛绮雯与潘启宗使用作商业经营。经本院主持调解，薛建新、薛绮雯表示希望继续租用涉案房屋，没有具体期限；海珠物业一所对此表示不同意。薛建新、薛绮雯与海珠物业一所最终未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于各方当事人均未提出上诉的一审相关认定及处理，本院不作审查并予以维持。针对薛建新、薛绮雯的上诉，二审争议焦点在于薛建新、薛绮雯不同意解除与海珠物业一所的不定期租赁关系的上诉理由能否成立。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对案件事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。虽然薛建新、薛绮雯上诉主张其系因回迁安置而使用涉案房屋，但经本院询问，薛建新、薛绮雯与海珠物业一所确认双方之间在拆迁回迁安置前后均为租赁关系，即回迁安置事实并未改变双方之间就涉案房屋存在租赁关系的事实。在薛建新、薛绮雯与海珠物业一所并未续签租赁合同，亦未明确租赁期限的情况下，一审法院认定双方之间存在不定期租赁关系，且海珠物业一所有权解除该租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条有关“当事人可以随时解除不定期租赁关系”的规定。现有证据显示，海珠物业一所已向薛建新、薛绮雯发出解约通知，薛建新、薛绮雯认为海珠物业一所无权单方解除合同的上诉主张显然于法不符。鉴于本案二审中，薛建新、薛绮雯并未举证佐证其上诉主张或推翻一审相关认定，故其要求继续租用涉案房屋，并要求撤销一审判决，改判驳回海珠物业一所有关解除租赁关系、收回房屋及支付占用费的诉讼请求的上诉请求，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，薛建新、薛绮雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费351元，由上诉人薛建新、薛绮雯负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十一月二十三日法官助理张冰玲书记员李逸丹