江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7293号上诉人（原审被告）：南京绿都房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道中大街**。法定代表人：李建勋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于茂存，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：程香，女，1987年10月17日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：朱超影，江苏宗域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京中今房地产营销策划有限公司，，住所地南京市建邺区白龙江东街**舜禹大厦****法定代表人：李永。上诉人南京绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）因与被上诉人程香、被上诉人南京中今房地产营销策划有限公司（以下简称中今公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿都公司上诉请求：撤销一审判决，改判绿都公司无需向程香支付70000元款项及利息，或将本案发回重审；一、二审的诉讼费用由程香、中今公司承担。事实和理由：一审法院对7万元款项的性质认定有误。绿都公司与程香于2019年1月6日签订了《商品房认购协议》，约定了认购房屋的房号、面积、单价、总价（826338元）、定金等条款。同时，程香本人写明成交总价为726894元。2019年1月13日双方签订的《南京市商品房预售合同》明确约定合同总价（653894元）及款项支付方式，程香于合同签订当日支付了全部购房款。《南京市商品房预售合同》在补充协议中约定，由程香承担的律师费、测绘费…等费用不是成交房价的组成部分。程香提供的证据表明其向中今公司支付了70000元，收据备注为海伦国际8-1012，收据加盖了中今公司的财务专用章。该款项的性质实际上应为程香与中今公司之间约定的中介费用。一审法院认定收据备注的海伦国际8-1012为案涉房屋收款，不符合绿都公司与中今公司之间的合同约定，也不符合常理。该款项并未支付至绿都公司账户，而是支付至中今公司账户，由绿都公司退还没有合理依据。按照认购书的约定程香实际成交总价为723894元。而绿都公司提交的证据中也表明客户实际支付费用=成交房价+电商费用。该证据与认购协议、购房合同等证据刚好相一致。因此，该70000元的费用应为程香在购房过程中应实际支付的费用，不应退还；即使应退还也应由收取该款项的中今公司退还。程香辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确。程香于2019年1月6日按照认购协议约定支付了70000元定金，该定金是按照绿都公司要求支付给了中今公司。根据法律规定，定金支付后应当冲抵房款。该认购协议在双方签订《南京市商品房预售合同》后自动失效，最后以《南京市商品房预售合同》为准。《南京市商品房预售合同》中的房款总价为656894元。程香于2019年1月13日将该房款全部支付完毕。之前所付定金70000元应由绿都公司、中今公司予以退还。没有任何证据证明绿都公司、中今公司与程香之间就所谓电商费用达成合意。中今公司未作答辩。程香向一审法院起诉请求：1.判令绿都公司、中今公司返还购房款70000元，并赔偿程香的经济损失自2019年1月6日至实际付清为止，按年息6%计算；2.绿都公司、中今公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年1月6日，绿都公司作为预售人（甲方）与程香作为预购人（乙方）签订《商品房认购协议》一份，其中约定：乙方同意认购由甲方开发建设的溧水国际中心项目，宁房销第2017500027号《商品房预售许可证》项下的商品房；乙方同意认购公安门牌为8幢1012室的商品房，该房屋建筑面积为52.31平方米；乙方认购的该房屋单位为15797元／平方米，总房款为人民币826338元，付款方式一次性付款；乙方同意签订本协议时，向中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市溧水支行监管账号93×××68缴交定金人民币柒万元整，作为甲、乙双方当事人订立《预售合同》的担保，在签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款；成交总价726894元；双方还就其他权利义务进行了约定。绿都公司在该认购协议甲方处加盖公司公章，程香在该购协议乙方处签名。该认购协议下方处注有“第一联（白色）销售部；第二联（红色）客户联；第三联（黄色）售后部”内容。上述《商品房认购协议》签订同日，程香通过POS机支付70000元，POS单载明收款人为中今公司，中今公司亦向程香出具收据一份，其中载明：“交款单位：程香；收款方式：POS；人民币柒万元整，￥70000，收款事由：海伦国际8-1012。”该收据上加盖有中今公司财务专用章。2019年1月13日，绿都公司作为预售人（甲方）与程香作为预购人（乙方）签订宁房预售合字2017612371号《南京市商品房预售合同》一份，其中约定甲方预售给乙方的商品房为永阳街道中大街81号溧水国际中心8幢1012室；建筑面积52.31平方米；房价款单价为12500元/平方米，合计653894元；乙方应于2019年1月11日前支付总价款653894元。双方还就其他权利义务进行了约定。同日，程香分二次向绿都公司支付10000元、643894元，合计支付购房款653894元。2019年10月25日，绿都公司向程香开具了金额为653894元的增值税普通发票。一审中，绿都公司陈述：其公司没有收到中今公司支付的7万元定金，其公司委托中今公司进行销售代理，约定电商费用由中今公司收取，实际上也确由程香向中今公司支付，如该7万元应退还，应由中今公司退还。绿都公司向一审法院提交了绿都公司作为甲方于2018年11月1日与中今公司作为乙方签订《海伦国际项目办公产品分销服务合同》一份。该服务合同其中约定佣金支付方式：针对渠道带客上门成交客户，电商费100%归属乙方，并开具收据或发票；合作期内，客户所缴纳电商费用，在客户最终未能成功更名认购时均可随时申请退还，如客户成交，电商费用不在客户成交价内做折扣，即：客户实际支付费用=成交房价+电商费用；针对中今渠道带客上门成交客户，甲方需支付2万元/套佣金给到乙方电商，针对非中今渠道带客上门的成交客户，乙方只收取电商费用，甲方不再支付2万元/套佣金；……。程香陈述：上述绿都公司提交的与中今公司之间签订的合同系绿都公司、中今公司之间签订的服务合同，只在绿都公司、中今公司之间产生法律效力。绿都公司所述的电商费不符合法律规定，房地产开发企业与房地产中介服务机构订立委托合同代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用，且所谓电商费应由开发商收取再支付给中今公司，在程香不知情且没有与绿都公司或中今公司达成任何中介服务合同的情况下，收取电商费不符合法律规定。程香系在售楼处签订的商品房认购协议，当时售楼处有人接待其，售楼处说先交7万元定金，其也按照认购协议的约定在售楼处交的7万元的定金，认购协议的价格具体系其老公与销售人员算的价格，其老公说是打折各种活动算下来成交总价为726894元，到时以签合同为主，交完定金回到家发现收据是中今的收据，联系了之后说是签完合同再从账户上退出来就行，其回家找到其做中介的表姐，表姐打了招呼又给便宜了，所以房款后来为653894元，交房款时说要交到绿都的账户，7万元会从中今的账户退出来，从哪个账户收进去就从哪个账户退出来，其也搞不清楚中今的身份，反正当时说的最多是收房肯定会退，找了好多次，后来销售换了好多次，交房时也没退。一审法院认为，案涉《商品房认购协议》的预售人为绿都公司且加盖有绿都公司公章，所涉认购房屋亦与案涉《南京市商品房预售合同》所售房屋一致，认购协议其中约定作为预购人的程香应在签订协议时缴交定金70000元。而在案涉《商品房认购协议》签订当日，程香实际支付了70000元定金，该70000元虽支付至中今公司账户内、由中今公司出具收据，但中今公司出具的收据明确载明收取该70000元款项系为案涉房屋收款，绿都公司亦认可系其公司委托中今公司销售代理房屋，故应认定程香有理由相信该70000元系中今公司代理绿都公司收取的定金，中今公司收取的70000元定金对绿都公司发生效力。根据认购协议的约定，该70000元定金在签订预售合同之后应转为房款。案涉《商品房认购协议》签订之后，程香与绿都公司于2019年1月13日签订了《南京市商品房预售合同》一份，约定案涉房屋总价款为653894元，而程香在签订合同当日向绿都公司实际支付了653894元，加之程香之前交纳的70000元定金转为房款，程香共向绿都公司支付了购房款723894元，即程香多支付了70000元，应由绿都公司退还给程香。而案涉70000元定金实际支付至中今公司账户内，绿都公司陈述中今公司未将该70000元定金转支付给其公司，故中今公司亦负有退还程香70000元的义务。绿都公司与中今公司之间关于委托销售所签订的合同或约定系双方之间的内部约定，对外不具有约束力，不能对抗程香，故绿都公司关于应由实际收取70000元的中今公司负责退还等抗辩意见于法无据，一审法院依法不予以采纳。综上，程香有权要求绿都公司、中今公司退还70000元，并支付以70000元为基数、自预售合同签订次日即2019年1月14日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止的逾期利息。中今公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃了抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、南京绿都房地产开发有限公司、南京中今房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十五日内向程香退还人民币70000元及利息（以70000元为基数，自2019年1月14日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止）。二、驳回程香的其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取836元，由南京绿都房地产开发有限公司、南京中今房地产营销策划有限公司负担。二审中，绿都公司提交程香签署的2019年1月16日付款承诺书，以证明程香知道房屋总价包括买卖合同体现的金额和程香参与活动费70000元两部分。程香对该证据不予认可，认为相关内容系绿都公司后期自行添加。经审查，该付款承诺书中的房屋金额明显有修改痕迹，绿都公司未能作出合理解释。本院对该证据不予采信。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。本案中，绿都公司与程香签订《商品房认购协议》，明确约定程香交纳定金70000元，作为双方当事人订立《预售合同》的担保，在签订《预售合同》后，程香支付的定金转为房款。而在案涉《商品房认购协议》签订当日，程香实际支付了70000元定金。该70000元虽支付至中今公司账户内、由中今公司出具收据，但中今公司出具的收据明确载明收取该70000元款项系为案涉房屋收款，绿都公司亦认可委托中今公司代理销售房屋，故一审法院认定该70000元系中今公司代理绿都公司收取的定金，并无不当。程香与绿都公司于2019年1月13日签订了《南京市商品房预售合同》，约定案涉房屋总价款为653894元，程香在签订合同当日向绿都公司实际支付了653894元。因此，程香履行了《南京市商品房预售合同》约定的付款义务，定金70000元依法应当收回。绿都公司上诉主张该70000元系中介费、电商费、参与活动费，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，绿都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1672元，由上诉人南京绿都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二〇年十一月十二日法官助理徐琨玉书记员杨文艳