广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22348号上诉人（原审被告）：广州市赵鼎酒业有限公司，住所地广东省广州市白云区三元里大道**夹层**。法定代表：赵永航。上诉人（原审被告）：赵永航，男，1969年2月21日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。被上诉人（原审原告）：冯丽芳，女，1964年11月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：赵耀辉，男，1963年5月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：马美玉，女，1979年5月13日出生，汉族，住广东省揭西县。上诉人广州市赵鼎酒业有限公司（以下简称赵鼎公司）、赵永航因与被上诉人冯丽芳及原审第三人赵耀辉、马美玉物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。赵鼎公司、赵永航上诉请求：1.冯丽芳在本案将赵永航列为被告不当，应予纠正；2.一审法院判令的房屋占有使用费偏高，应按实际情况重新考虑。二审庭询期间明确其方上诉请求为：本案应当发回重审。事实和理由：（一）冯丽芳将赵永航列为本案被告系本末倒置，涉案房屋查封前的物权人是赵耀辉，赵永航于2017年7月1日与赵耀辉签订租赁合同时，赵耀辉未将涉案房屋的查封事宜清楚告知赵永航，致使赵永航不完全知情的情况下签订合同。赵耀辉与赵永航只是在取得租金共识的基础上，让赵永航承受高风险进行签约，一审判令赵永航应承担相关费用，明显有失公允。赵永航只是承租方，与本案物权保护纠纷的直接相关责任人没有关联性，赵永航及赵鼎公司在本案不应列为被告。（二）一审法院判处的房屋占有使用费偏高，不符合实际。自冯丽芳于2019年9月23日取得涉案房屋产权之日起至赵永航2020年5月31日全部搬离该房屋之日止，该房屋都是赵永航在使用，使用期为8个月，这8个月的房屋占有使用费仍以1100元的标准收取较为合理。在此期间，赵永航仍履行与赵耀辉的租赁合同，合同约定的租金为每月1100元。若按照一审判处的房屋使用费要赵永航承担，则等于一个月要付双倍租金。由于受到国内外市场不景气和今年疫情等诸多因素影响，生意难做，一审判决的房屋占用费标准偏高，应予调整。冯丽芳二审答辩称，赵永航应当作为被告，冯丽芳在2019年10月13日已将冯丽芳通过拍卖取得涉案房屋的事宜通知了赵鼎公司、赵永航，并告知拍卖时涉案房屋是空置且无租约的，要求赵鼎公司、赵永航在2019年10月31日移交房屋给冯丽芳。赵鼎公司、赵永航出示了赵耀辉与其签订的2017年7月1日的合同，并告知冯丽芳租金已一次性付清至2020年6月30日，赵鼎公司、赵永航以此为由拒绝交还房屋。冯丽芳要求赵鼎公司、赵永航承担责任的理由是涉案房屋已经归冯丽芳所有，且涉案房屋由赵鼎公司、赵永航实际占用，所以将其列为被告并无不当。关于占用费的问题，冯丽芳的依据是广州市租赁管理所公布的2019年房屋租赁价格，涉案房屋所在区域租赁参考价为45元/平方米，租金为6000多元，一审期间冯丽芳曾申请按照5000元计算，但一审法院未予支持，判决按3000元计算，冯丽芳对此也没有异议。通知赵鼎公司、赵永航交还房屋的时候，冯丽芳也说明了要么其准时搬走，要么重新签订合同按照5000元/月的标准支付租金，赵鼎公司、赵永航没有将房屋交给冯丽芳，也没有另外签订租约，所以冯丽芳就起诉其要求按5000元的标准支付占用费。马美玉同意二审书面审理，未提交书面答辩意见。赵耀辉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。冯丽芳向一审法院起诉请求：1.赵鼎公司、赵永航立即向冯丽芳交回广州市白云区三元里大道××号的房屋使用权；2.赵鼎公司、赵永航向冯丽芳支付占用费（从2019年9月23日计算至实际搬出之日止，按照5000元/月计算）及利息（从2019年10月开始自每月1日起以5000元为本金按照月千分之五计算至付清之日止）；3.赵鼎公司、赵永航承担连带责任；4.本案诉讼费由赵鼎公司、赵永航负担。一审法院认定事实：2017年5月11日，一审法院对当时登记在赵耀辉名下的涉案房屋进行查封，查封时效自2017年5月11日至2020年5月10日。2018年12月25日，一审法院向广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司发出（2018）粤0111委字第00256号函，记载需对涉案房屋进行评估，由于赵耀辉不配合，未能进入室内，现由你司对该标的按照普通装修进行评估。2019年7月23日，一审法院发出《关于广州市白云区三元里大道××（第二次拍卖）的公告（二次）》，记载拍卖标的为涉案房屋，建筑面积135.4181平方米，起拍价为624000元；该标的规划用途为单车库，已缴纳土地使用权出让金，现使用人擅自变更为经营酒类场所，该标的按现状拍卖；标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐瞒下次缺陷、损毁等均由买受人承担；特殊说明，本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付；该公告附业评房字[2019]第0003号评估报告。评估报告记载涉案房屋在2018年11月30日的价值为1110400元，实物状况中的使用及维护状态为“目前已被法院查封，为空置状态，整体维护情况一般”，房屋所有权为赵耀辉，已抵押给广发银行股份有限公司广州分行；等等。2019年9月5日，一审法院作出（2018）粤0111执729号执行裁定书，记载涉案房产于2019年8月8日经第二次拍卖成交，买受人冯丽芳以最高价竞得，裁定解除对被执行人赵耀辉名下涉案房屋的查封措施，涉案房屋的所有权及相应的其他权权利归冯丽芳所有，上述房产的财产权自本裁定送达买受人冯丽芳时起转移；等等。2019年9月23日，一审法院向冯丽芳送达（2018）粤0111执729号执行裁定书。随后，涉案房屋产权登记至冯丽芳名下。赵永航主张其为涉案房屋合法使用权人，出示以下证据：1.房屋租赁合同，由赵耀辉（甲方、出租方）与马美玉（乙方、承租方）签订，落款时间为2016年8月1日，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2016年8月1日至2031年7月31日，每月租金850元，每年上涨3%，乙方每月15日之前支付，另付押金10000元；租赁期间，甲方同意乙方可转租和转借涉案房屋，甲方同意乙方转租房屋可单独订立转借承租协议，乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋；等等。2.收据，记载由赵耀辉开具给马美玉，内容是确认收到押金10000元。3.广州市白云区三元里大道××的合同，记载由马美玉（甲方）与赵永航（乙方）签订，落款时间为2016年12月15日，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期自2016年12月15日至2021年12月15日，每月租金1100元，每年递增3%，乙方每月20号前支付租金，乙方支付按金10000元作为场地保证金；等等。4.收款收据，记载由马美玉开具给赵鼎公司、赵永航，内容是收到按金10000元。冯丽芳对上述证据均不予确认。冯丽芳为证实赵鼎公司、赵永航拒绝交付涉案房屋，出示以下证据：1.广州市房屋租赁合同，由赵耀辉（甲方、出租人）与赵永航（乙方、承租人）签订，落款时间为2017年7月1日，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期自2017年7月1日至2020年6月30日，月租金1100元，乙方每月5日前支付租金，乙方向甲方交纳2200元保证金。2.房屋移交通知函两份，均系由冯丽芳制作，内容是要求赵鼎公司、赵永航在2019年10月31日前腾空房屋交付冯丽芳。函下方有“赵永航”签名字样。3.调解书复印件，记载系由冯丽芳（甲方）与赵永航（乙方）于2019年10月31日前往派出所协商，现乙方称其与赵耀辉的合同是2017年7月1日至2020年6月30日，乙方现不愿意搬离，指引通过法院解决。4.律师函，记载由赵鼎公司、赵永航向冯丽芳发出，写明收到两份房屋移交通知函。赵鼎公司、赵永航称证据1是用于登记备案之用签订的，对证据2称没收到，函中赵永航的签名不属实。对证据3中赵永航签名予以确认，对证据4予以确认。冯丽芳为证实涉案房屋占用费标准，出示广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日出具的《市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》，其中记载三元里大道1（南至侨爱街，北至机场路），租金为45元/平方米/月。赵鼎公司、赵永航对该标准不予确认，称赵鼎公司、赵永航承租时价格较低，不能与正常价格比较。一审法院另查，赵鼎公司于2017年7月25日成立，注册，注册经营地址为涉案房屋div>2020年5月25日一审第一次庭审中，冯丽芳称其在拍卖前曾前往涉案房屋进行现场查看，在现场看到赵鼎公司、赵永航在涉案房屋内。赵鼎公司、赵永航称其向马美玉支付租金均是现金支付，在2019年8月时向马美玉支付租金10000元，用于支付2020年1月至2020年12月的租金；确认一审法院在涉案房屋有张贴拍卖公告，但是没有法律意识，所以未前往法院申报权利。一审法院在庭审中拨打赵永航提供的马美玉137××××****的电话，接通后对方确认租金是现金收取，称这两年都没有收到租金。赵耀辉在听到马美玉的电话陈述后，改称记不清最后一次租金缴纳情况。2020年7月13日一审第二次庭审中，赵耀辉出示租金明细，主张2016年8月1日至2020年5月31日期间共收到马美玉交来租金38600元。明细记载，马美玉在2016年至2017年期间通过现金支付租金，2018年之后通过微信支付租金，微信转账金额从300元至4000元不等，支付时间亦无规律；且在2018年3月31日，由赵永航向赵耀辉转账10000元。马美玉出示租金明细，主张2017年1月20日至2019年10月30日共收到赵永航租金37300元，2019年11月开始未收到租金；租金明细记载2017年1月至3月赵耀辉系现金支付租金共3300元，之后除赵永航支付给赵耀辉的10000元，剩余24000元均系赵永航用酒款抵扣租金。赵永航出示2017年3月28日及2018年12月10日送货单两张，金额分别为12000元，马美玉均在送货单中签名确认货已收到。冯丽芳对上述证据均不予确认。一审法院认为：根据一审法院（2018）粤0111执729号执行裁定书，冯丽芳自上述裁定书送达之日即2019年9月23日开始便享有涉案房屋的所有权，即占有、使用、收益、处分的权利。赵永航就涉案房屋出示与马美玉及赵耀辉签订的两份租赁，两份租赁合同应以哪份为准，一审法院认为应以赵永航与赵耀辉签署的租赁合同为准，理由如下：1.赵永航在收到冯丽芳的房屋移交通知函后，向冯丽芳出示的租赁合同系赵永航与赵耀辉签署的，并未出示赵永航与马美玉签署的租赁合同；2.赵永航与马美玉（应为冯丽芳，本院注）在派出所调解时，也仅主张其系与赵耀辉签署的租赁合同，亦未提及其与马美玉有签署租赁合同；3.赵永航与马美玉的租赁合同约定租金为1100元/月，但在一审庭审中赵永航又称租金一年为10000元，该租金标准与合同约定不符，未能提供合理解释；4.一审第一次庭审时，赵永航一开始称最后一次租金是2019年8月现金支付给马美玉，后又改称不记得最后一次租金支付情况；第二次庭审时又主张该10000元系微信转账支付给赵耀辉，前后陈述不一；5.赵永航未能提供证据证实自2016年12月起有向马美玉支付租金的事实存在；6.赵永航在涉案房屋经营赵鼎公司，该公司成立时间为2017年7月25日，与赵永航与赵耀辉签署的租赁合同时间吻合。综上，一审法院对赵永航与马美玉之间的租赁合同不予采信。现冯丽芳要求赵鼎公司、赵永航归还涉案房屋的使用权实质是要求赵鼎公司、赵永航腾空搬离，故赵永航依据其与马美玉签订的租赁合同拒绝搬离涉案房屋理据不足，一审法院不予支持。赵鼎公司依据赵永航的租赁合同在涉案房屋内经营，亦应当承担搬离的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。”涉案房屋已于2017年5月11日被法院查封，赵永航与赵耀辉之间的租赁合同签订时间为2017年7月1日，故该份租赁合同亦不可对抗冯丽芳使用涉案房屋的权利，现冯丽芳要求赵鼎公司、赵永航搬离涉案房屋并将涉案房屋交付冯丽芳符合上述法律规定，一审法院予以支持。赵鼎公司、赵永航作为涉案房屋的承租人及使用人，确认知悉涉案房屋的拍卖事宜，亦确认在法院的执行过程中从未就其承租以及优先购买权申报权利，足以认定赵鼎公司、赵永航实际上放弃相应权利，故赵鼎公司、赵永航再主张不同意迁出及交还上述房屋，实际上要求继续履行房屋租赁合同与上述法律规定相悖，一审法院对其辩解意见不予采纳。对于冯丽芳主张的房屋使用费问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”冯丽芳于2019年9月23日领取（2018）粤0111执729执行裁定书，其自上述时间开始对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现赵鼎公司、赵永航占有涉案房屋拒不迁出，已经侵害了冯丽芳的物权，冯丽芳要求赵永航支付2019年9月23日至搬出之日止的房屋使用费于法有据，一审法院予以支持。对于房屋使用费的标准，冯丽芳主张按照参照《市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》中办公用房45元/平方米/月，主张月租金为5000元，但考虑上述通知中的租金标准均为房屋的租金标准，而涉案房屋的性质为车库，无法准确对照上述通知中的租金标准，故一审法院酌情认定涉案房屋租金价格为3000元/月。关于利息，赵鼎公司、赵永航是否需要搬离以及是否需要支付占有使用费系通过本案诉讼确定，冯丽芳与赵鼎公司、赵永航之间对于占有使用费的利息并无约定，故冯丽芳要求赵鼎公司、赵永航承担理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。赵鼎公司作为实际使用人，亦应承担占有使用费支付义务。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，于2020年7月20日作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，赵永航将广州市白云区三元里大道××房屋腾空交还给冯丽芳；二、广州市赵鼎酒业有限公司协助赵永航将广州市白云区三元里大道××房屋腾空交还给冯丽芳；三、赵永航、广州市赵鼎酒业有限公司共同向冯丽芳支付自2019年9月23日起至搬离之日止的占用使用费（按3000元/月的标准，至本判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起五日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月最后一日前逐月支付）；四、驳回冯丽芳的其他诉讼请求。案件受理费231元，由赵永航负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审第一次庭审中，赵永航在听到马美玉的电话陈述后，改称记不清最后一次租金缴纳情况，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、赵鼎公司、赵永航是否为本案适格的被告；二、一审法院确定的房屋占有使用费的标准是否过高。关于争议焦点一。冯丽芳自其收到（2018）粤0111执729号执行裁定之日即为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。根据本案查明的事实，赵永航与赵耀辉就涉案房屋签订租赁合同后，在涉案房屋经营赵鼎公司，赵永航、赵鼎公司系涉案房屋的实际占用人。冯丽芳以物权保护为由提起本案诉讼，其要求赵永航、赵鼎公司交还涉案房屋使用权以及支付占用费的诉讼请求是基于涉案房屋被赵永航、赵鼎公司占用的事实而提出，冯丽芳以赵永航、赵鼎公司为被告提起诉讼并无不当，赵永航、赵鼎公司关于其不应被列为本案被告、不应向冯丽芳承担房屋占用责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。冯丽芳并未就涉案房屋与赵永航、赵鼎公司以及赵耀辉、马美玉等人签订过租赁合同，赵永航与赵耀辉就涉案房屋所签订的租赁合同对冯丽芳并无约束力，故赵永航、赵耀辉所签租赁合同中关于租金标准的约定不能约束冯丽芳。冯丽芳与赵永航、赵鼎公司之间并无对涉案房屋使用费标准形成合意，双方亦未申请对涉案房屋的租金标准进行评估鉴定，一审法院根据涉案房屋的性质，酌定涉案房屋租金价格为3000元/月，并无不当，本院予以认同。赵永航、赵鼎公司并无充分证据证明3000元/月的租金标准过高于涉案房屋的市场租金价格，本院对其该主张不予采信。赵永航、赵鼎公司要求按照1100元/月的标准支付占用涉案房屋期间的房屋占有使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，赵永航、赵鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市赵鼎酒业有限公司、赵永航因负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年十一月二十七日书记员  贾妍苏劲丹