文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1843号上诉人（原审被告）：蒋珍秀，女，1951年1月4日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：刘婷婷（蒋珍秀儿媳），女，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：向仁举，湖北宏济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨广建，男，1964年4月2日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：汪琦，湖北利佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢，湖北利佳律师事务所实习律师。上诉人蒋珍秀因与被上诉人杨广建房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2020）鄂2802民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蒋珍秀上诉请求：请求依法撤销一审判决第一、二项，判决驳回杨广建的诉讼请求；一、二审诉讼费用由杨广建负担。事实与理由：一、一审判决蒋珍秀退还杨广建退还所交保证金50000元无事实和法律依据，且退还保证金已超过了诉讼时效。在租赁期间因杨广建多次拖欠租金，但在杨广建的一再请求并口头约定不要求退还保证金，于是2012年1月1日蒋珍秀××利川市阳光妇科医院有限责任公司重新签订了租赁合同，实际上蒋珍秀与杨广建的租赁合同关系已经终止，其权利义务也随之终结。杨广建请求退还保证金应当在2012年1月1日过后的规定时间内主张其权利，而杨广建在2020年1月起诉，已经超过了法律规定的诉讼时效期间。二、杨广建请求蒋珍秀补开租金发票主体不适格，且在租赁合同中不属于蒋珍秀的约定义务。2012年1月1日蒋珍秀××利川市阳光妇科医院有限责任公司重新签订了租赁合同，给付租金的主体是利川市阳光妇科医院有限责任公司，而非杨广建。一审法院判决给蒋珍秀开具2018年、2019年度的租金发票主体不适格。且双方当事人就租金发票问题曾达成约定，杨广建表示租金发票等一切由他们负责，对方只负责收取应得租金即可。蒋珍秀作为自然人不需要经常性开发票，杨广建开设医院则需要经常开发票，所以有理由相信杨广建承担开发票的责任，故其要求蒋珍秀开具法律不符合双方合同约定。杨广建辩称，虽然一审判决没有支持杨广建主张的电费，但案件基本事实已经查明，适用法律准确，判决结果并无不当，蒋珍秀的上诉理由与事实不符，也无法律依据，请求依法驳回上诉。杨广建向一审法院起诉请求：1.判令蒋珍秀退还杨广建所交保证金50000.00元；2.判令蒋珍秀支付应承担的自2009年7月7日至2019年10月1日的租赁房屋四、五楼的电费46194.05元；3.判令蒋珍秀补开2018年和2019年度租金各50000.00元的发票；4.本案诉讼费由蒋珍秀承担。一审法院认定事实：2009年7月5日，蒋珍秀收取杨广建租房合同保证金50000.00元并出具收条一份，该收条载明“收条今收到杨广建租房合同保证金伍万元收款人：蒋珍秀2009年7月5号”。2009年7月7日，蒋珍秀（出租人、甲方）与杨广建（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方待租房（以下称该房屋）坐落于利川市清××（房产××地址为××组，房产证号：Ｓ1××92）。乙方承租甲方的房屋为该房屋一层（含天并）至三层整层，四层至五层各半层，承租面积约2500平方米。第二条：乙方租用该房屋用途为设立医院。第三条：甲方给予乙方三个月免租装修期，三个月期满开始计租，乙方有偿租赁期间为十年既2009年10月1日至2019年10月1日。第四条：乙方租用该房屋年租金为（人民币）24.60万元／年，自本合同生效第六年开始每年房租金递增l0%。第五条：乙方应于本合同生效之日起一次性支付甲方当年租金，在上一年度租期期满前三十天一次性向甲方支付下一年度租金。第六条：甲方应于订立合同之日起将房屋使用权交付乙方，以便乙方装修。第七条：在本合同生效之日，乙方向甲方一次性支付违约保证金【人民币】五万元整，本合同期满之日甲方—次性将保证金退还乙方。若因乙方原因导致本合同中途终止，则甲方不退还该保证金。第八条：乙方在保证向甲方交纳租金的情况下，在合法范围内甲方有权决定承租房的用途，在甲方同意的情况下可对外转租部分用房，第九条：乙方在房屋租赁期，应正确使用该房屋[楼面荷载150kg/m2]，定期维修租赁房屋，甲方有权检查督促。房屋装修，修善不得危害房屋安全，租赁期满除可搬动物体外不得拆除房屋装饰物。若因乙方装修或使用不当导致该房屋的损毁，乙方应赔偿全部损失。其损失按双方认同的评估机构的评估结果支付。第十条：乙方在租赁甲方房屋合同期内，拥有该房屋—至六楼墙体及楼顶广告宣传的使用权，在本合同期内甲方不得将该使用权再租让与其他任何人使用。乙方有权根据自身经营需要改变该房屋一至六层外墙颜色，但不得危机房屋安全。第十一条：乙方在租赁期内不得在该房屋内焚烧各种垃圾，不得设置停尸房。乙方若违反此条约定甲方有权终止合同。注重该房屋及周边环境，若因乙方过错引起的纠纷，乙方应全部负责处置，若乙方不予处理，甲方多次告知乙方仍不处理有权终止合同。第十二条：为方便甲方出行乙方为甲方在该房屋天井内修建往四，五，六层楼一个，楼梯位于天井内四，五楼客厅一侧。所建楼梯内宽1.2米，每步梯高16-18公分，梯宽不少于30公分。第十三条：甲方的责任：1.甲方保证该房屋及其座落的土地没有产权、使用权等方面的纠纷。2.甲方不干预乙方的正常经营活动，在乙方装修及承租期间有责任协助乙方开展正常工作，并负责出面解决应由甲方解决的房产、土地等相关事宜。3.甲方因出租该房屋收入面交纳的税费由甲方自行承担。第十四条：乙方责任：1.按合同规定及时向甲方支付房租，及到相关部门交纳水、电等费用。2.严格遵守国家法律、法规、合法经营，若发生违法活动，甲方不承担任何责任，经营中的有关费用由乙方自理。3.租赁期间，应服从国家在治安防火、暂住人口、环境卫生等方面的管理。第十五条：违约责任：1.在本合同期内若因甲方原因导致乙方无法正常使用该房屋，视为甲方违约，若因甲方原因终止本合同，甲方除应退还合同未履行的预付租金及保证金外还应赔偿乙方损失。损失包括：A.装修损失，装修补偿标准按国家规定计算或按双方共同委托有关评估机构的评估结论支付，评估费用由双方分担。B.广告宣传费、搬迁费和设备等其它损失。根据合同履行年限，赔偿标准如下：合同履行一至三年为200万元，四至六年为100万元，七至十年为50万元。2.乙方若不按时交纳租金，拖延租金一个月以上，则甲方有权终止合同，乙方预付的租房保证金，甲方不退还。3.合同终止十天内，违约一方将违约金一次性付给另一方。第十六条：本合同期限内，如遇国家规定征用、拆迁或因法律规定的不可抗力导致该房屋无法使用时，甲方因此所获得国家补偿中，对于楼房、土地的补偿金归属甲方，乙方所承租部分的装修，搬迁费补偿归属乙方。第十七条：租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每年检查一次，乙方应予积极协助，同时甲方应尽量减少对乙方使用该房屋的影响。租赁期间乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋损坏的由乙方负责修缮。第十八条：租赁期满后，在同等条件下乙方有优先续租权。第十九条：本合同未尽事宜，甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。第二十条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由当地仲裁委员会仲裁。第二十一条：本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，均具有同等效力。经双方签字后立即生效，合同期满本合同自然终止。同日，双方签订《补充协议》一份，约定“依据租房合同第十一条，补充内容：乙方在租赁期不接收外伤伤重危及生命病人。”《房屋租赁合同》签订后，蒋珍秀将租赁房屋交与杨广建进行装修，杨广建装修租赁房屋后与他人共同在该房屋内设立了利川市阳光妇科医院有限责任公司（其间先后更名为利川市阳光医院、利川华西医院），杨广建依约向蒋珍秀支付了房屋租金，蒋珍秀也向杨广建开具了发票。2012年1月1日，利川市阳光妇科医院有限责任公司（承租人、乙方）与蒋珍秀（出租人、甲方）又签订《房屋租赁合同》(后称《合同二》）一份，《合同二》与前述《房屋租赁合同》约定不同的内容主要有：第三条：甲方给乙方三个月免租装修期，三个月期满开始计租，乙方有偿租赁期间为七年即2012年1月1日至2019年12月31日；第四条：房屋租金：乙方给甲方的房屋租金和乙方给甲方加盖六楼并装修及修建甲方使用的楼梯通道和消防楼梯组成。乙方租用该房屋年租金为（人民币）50000元/年。1.乙方按甲方在原一至五层基础上为甲方加盖六楼，并按甲方设计要求对加盖楼层进行装修，加盖楼层和装修在2009年9月15日前完工。2.在天井内修建一至五层供甲方使用的通道楼梯。3.在天井内修建一至六层供甲方使用的钢材结构的消防楼梯。其他内容与前述《房屋租赁合同》基本一致。两份合同签订后，杨广建或者利川市阳光妇科医院有限责任公司按照2009年7月7日双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准向蒋珍秀支付了至2019年10月1日前的房屋租金，蒋珍秀按照《合同二》约定向杨广建开具了2017年9月30日前金额为50000.00元的租赁费发票。其间，杨广建交纳了案涉整栋租赁房屋的电费。2019年9月29日，杨广建通知蒋珍秀退房，蒋珍秀因故未能到场便委托其女刘晓庆代为办理，刘晓庆到达后，杨广秀将租赁房屋的大门钥匙交付给了刘晓庆。一审另查明，杨广建于2019年9月15日拍摄了安装在本案房屋五楼的电能表照片一张，该照片显示用电量为26555KWH；2019年9月27日拍摄了安装在本案房屋四楼的电能表照片一张，该照片显示用电量为31057.7KWH。一审法院认为，双方2009年7月7日签订《房屋租赁合同》后，在该合同履行期间，蒋珍秀虽于2012年1月1日与利川市阳光妇科医院有限责任公司又签订了《合同二》，但杨广建或者利川市阳光妇科医院有限责任公司一直是按照2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》约定向蒋珍秀支付的房屋租金，且在该份合同约定的租赁期间届满时交还了该房屋大门钥匙，因此，应当认定本案双方2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》系各自的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。依照该份《房屋租赁合同》第七条约定，双方约定的租赁期间于2019年10月1日届满，杨广建至本合同期满前未中途终止该合同，蒋珍秀应当向其退还保证金50000.00元。故杨广建要求退还保证金50000.00元的诉讼请求予以支持。同时，杨广建已向蒋珍秀支付了该合同期满前的全部租金，蒋珍秀理应履行开具相应租赁费发票的附随义务。蒋珍秀虽按照2009年7月7日双方签订的《房屋租赁合同》约定收取了杨广建最后两年即2018年和2019年度的租金共计70余万元，但杨广建只要求开具最后两年各自金额为50000.00元的租赁费发票，是其对自身民事权利的处分，予以准许。杨广建主张其在租赁期间为蒋珍秀垫付了电费46194.05元，虽其提供的电能表照片显示案涉四、五楼共计使用了57612.7KWH，但该用电量是否为蒋珍秀单独使用并无证据证明，且杨广建提交的电费发票显示单价不确定，蒋珍秀单独使用每月近500KWH以及长达十年时间未支付电费也与常理不符，该部分请求，证据不足，不予支持。蒋珍秀辩称其与利川市阳光妇科医院有限责任公司于2012年1月1日签订了《合同二》，杨广建主体不适格，杨广建现在要求退还保证金已过诉讼时效。经查，蒋珍秀虽于2012年1月1日与利川市阳光妇科医院有限责任公司签订了《合同二》，但利川市阳光妇科医院有限责任公司并未按照《合同二》第七条约定支付保证金50000.00元，双方实际是按照2009年7月7日签订《房屋租赁合同》约定履行，2009年7月7日签订《房屋租赁合同》约定的租赁期限也于2019年10月1日届满，杨广建已于2020年1月提起本案诉讼，故蒋珍秀的前述辩称意见，事实和法律依据不足，不予采纳。蒋珍秀辩称自2010年开始杨广建未按时支付租金，双方就不退还保证金已达成协议，未提供充分有效的证据加以证明，且杨广建予以否认，蒋珍秀的该抗辩意见不成立，不予采纳。蒋珍秀另辩称杨广建擅自改变了房屋结构，根据我国合同法规定，承租人按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。同时依照双方2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》第九条约定，杨广建装修该房屋，将该房屋大门的行车道改为药房，增添2道楼梯，安装广告牌是为开设医院对该房屋的正确使用，并非使用不当致该房屋的损毁，也未危害该房屋的安全，即便如此，也不属于双方合同约定“不退还保证金”的情形，故蒋珍秀的该抗辩理由于法无据，亦不予采纳。蒋珍秀辩称其不再支付案涉电费46194.05元的理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、第一百零五条、第一百零八条规定，判决：一、蒋珍秀于判决生效之日起十日内向杨广建返还保证金人民币50000.00元。二、蒋珍秀于判决生效之日起十日内向杨广建开具2018年和2019年度的租金各为50000.00元的租赁费发票各一张。三、驳回杨广建的其他诉讼请求。案件受理费2205.00元，由杨广建负担1155.00元，蒋珍秀负担1050.00元二审中，双方均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为杨广建与蒋珍秀之间租赁合同在蒋珍秀××利川市阳光妇科医院有限责任公司签订《合同二》时是否已经终止，其诉讼请求能否得到支持。对此，本院认为，虽然蒋珍秀主张其与杨广建之间签订的《房屋租赁合同》因其又与利川市阳光妇科医院有限责任公司签订了《合同二》而终止。但从房屋租金支付标准和支付方式看，杨广建或者利川市阳光妇科医院有限责任公司在签订《合同二》后，仍然是按照2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》的约定标准支付，并未按照《合同二》的约定履行；从合同履行期限看，利川市阳光妇科医院有限责任公司按照杨广建与蒋珍秀2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》的约定时间，于2019年9月29日通知蒋珍秀接收房屋，蒋珍秀委托其女儿办理相应的退房手续，双方对此并未提出异议。同时，杨广建与蒋珍秀签订《房屋租赁合同》，租赁案涉房屋目的为开设医院，不论之后是否又签订了《合同二》，租赁房屋用途并未改变。故蒋珍秀虽然与利川阳光妇科医院有限责任公司签订了《合同二》，但杨广建与蒋珍秀签订的《房屋租赁合同》并未终止，双方仍然按照该租赁合同履行。根据《房屋租赁合同》第七条的约定，合同期满后，蒋珍秀应当将保证金退还给杨广建，现租赁合同已经期满，杨广建已经按照合同约定向蒋珍秀退还了房屋，蒋珍秀应当按照合同约定退还保证金。关于蒋珍秀主张因杨广建未按期支付房屋租金，故保证金不予退还的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”蒋珍秀主张杨广建违约并未提供相应的证据予以证明，故其应当承担举证不力的法律后果，对其上述主张不予支持。关于蒋珍秀是否应当开具发票的问题，蒋珍秀作为出租人，其收取房屋租金后有开具相应的发票的附随义务，且其之前也向杨广建开具过部分房屋租金的发票，杨广建要求蒋珍秀向其开具2018年、2019年度的租金各为50000元的租赁费发票具有事实和法律依据。蒋珍秀主张双方在合同中未约定由蒋珍秀开具发票，故其没有开具发票的义务的理由不能得到支持。综上所述，蒋珍秀的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人蒋珍秀负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  侯著韬审判员  杨 芳            本件与原件核对无异      二〇二〇年十一月十一日法官助理何奕娥书记员王营