辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初887号原告（申请执行人）：高仁海，男，1978年1月17日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：张丹丹，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。被告（案外人）：李露，女，1986年9月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：夏营，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祎，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区丁香街**。原告高仁海诉被告李露、第三人辽宁联合房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高仁海的委托诉讼代理人张丹丹、张琳琳，李露的委托诉讼代理人张祎、夏营到庭参加诉讼。辽宁联合房地产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高仁海陈述诉讼请求：1.请求法院依法继续执行沈阳市苏家屯区银杏路28-29号1门房屋；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇借款合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院已经做出（2015）沈中民一终字第00034号民事调解书。原告于2016年6月申请执行。嗣后，被告向沈阳市中级人民法院提出书面异议，沈阳市中级人民法院裁定中止对苏家屯区银杏路28-29号1门房屋的执行。事实上，原告与第三人就案涉房屋于2012年5月27日签订《商品房买卖合同》，2012年5月28日签订《借款合同》（商品房买卖合同补充协议），2012年5月30日，第三人将案涉房屋备案至原告名下。该备案行为系第三人为担保债务的履行，将案涉房屋所有权在形式上转移给了原告，实质上是一种让与担保。让与担保的效力等同于抵押权，故原告基于让与担保，对案涉房屋享有优先受偿权，被告对案涉房屋不具有排除执行的实体权利。此外，被告明知案涉房屋早已备案至原告名下。仍与联合房地产公司签订《商品房买卖合同》，其行为有过错。李露答辩：本案原告对案涉房屋不享有优先权利，无法对抗房屋实际买受人被告李露。原告预告登记仅具有债权属性，不具有物权变动效力，且按照现有的查询条件，被告根本无法得知案涉房屋的预登记情况，该预登记无法对抗第三人。原告与开发商联合房地产开发有限公司仅具有借款合同的真实法律关系，不具有房屋买卖的真实目的和合意，其房屋买卖合同关系不成立。根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现被告李露2013年全款购得案涉房屋，并于当年实际占有并使用案涉房屋至今，法律规定的法定情形，被告全部满足，其执行异议申请依法应得到支持。根据《九民会议》第71条等相关规定，原告的预告登记不构成让与担保。让与担保成立的必备要件是已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，而本案原告主张的预告登记并未发生法定的权利变动，不构成让与担保。预告登记仅是督促进行本登记的一种手段，未进行本登记，债务人将进一步承担相应责任，仍在债权债务关系的调整范围，对于第三人不具有法定的对抗效力。被告已支付全部房款，实际占有房屋，且在过户登记事项上不存在过错，其权益依法应得到保护。沈阳市苏家屯区人民政府2018年5月11日沈苏政发【2018】29号文件《沈阳市苏家屯区人民政府关于准予唯美尚品第二批权属登记的通知》已将案涉房屋按照购房人李露进行了认定，并列入解遗办证范围，可见，开发商联合房地产开发有限公司作为房屋的实际权利人对案涉房屋转让具有真实意见表示，且已向当地政府进行报备。综上请求法院维护房地产市场正常的交易秩序及房开行业消费者的合法权益，确认被告对案涉房屋的相关权利，依法驳回原告诉讼请求。辽宁联合房地产开发有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月28日，出借人高仁海与借款人辽宁联合房地产开发有限公司、担保人张志勇签订《借款合同》（商品房买卖合同补充协议），双方为明确各自权利、义务，就双方于2012年5月27日签订的26套《商品房买卖合同》遵照有关法律、法规，经平等协商一致，特订立本借款合同。补充上述《商品房买卖合同》未尽事宜，并变更相应法律关系。2.1、本合同当事人双方于2012年5月27日签订26套《商品房买卖合同》，出借人购买借款人【现定名】【暂定名】维美尚品第15#、18#、23#、29#，【幢】【座】一【层】，15#1门至6门、18#号1门至6门、23#1门至8门、29#1门至6门市房产。上述26套商品房的建筑面积共3080.56平方米。2.2、出借人作为《商品房买卖合同》中商品房买受人，已依据该合同第四、第六条之约定，一次性向借款人即《商品房买卖合同》中出卖人履行了26套商品房价款人民币2000万元给付义务。2.3、现双方协商一致，借款人完成《商品房买卖合同》，在相应房产管理部门备案并向出借人开具《销售不动产统一发票》、办理房产交付手续后，中止《商品房买卖合同》履行，并中止借款人即《商品房买卖合同》中出卖人商品房更名过户、办理房屋所有权登记至出借人名下义务。中止期限为自2012年5月28日始至2012年10月27日止，共六个月。2.4《商品买卖合同》中止期间，出借人已支付商品房价款人民币2000万元作为本合同所约定之借款，当事人双方履行本合同关于借款的约定。5.6、因借款人原因导致合同无法履行或发生按合同约定出借人有权提前要求借款人归还欠款、行使抵押权、终止本合同、终止本合同并要求借款人继续履行当事人双方于2012年5月27日签订的26套《商品房买卖合同》等情形的，借款利息按合同约定的借款期间和借款总额进行计算。7.1借款人按本合同第三条、第四条、第五条之约定及时、完全的履行全部借款人义务后，有权解除当事人双方于2012年5月27日签订的26套《商品房买卖合同》，并终止《商品房买卖合同》履行。2012年5月30日，辽宁联合房地产开发有限公司与高仁海签订《商品房买卖合同》，高仁海购买沈阳市苏家屯区银杏路28-29号1门商业房产一处，双方约定于2012年5月28日前付清全部房价款的100%即479520元。2015年8月10日，辽宁联合房地产开发有限公司给高仁海出具《商品房准住通知》。坐落于沈阳市苏家屯区银杏路28-29号1门于2012年5月30日备案于高仁海名下。李露在庭审中自述其在“本次诉讼之前、申请执行异议时”才知道房屋被备案的情况。原告高仁海与被告辽宁联合房地产开发有限公司、被告张志勇民间借贷纠纷一案，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中民一初字第00034号民事调解书，内容为：一、原告高仁海与被告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇三方共同确认自协议签订之日被告辽宁联合房地产开发有限公司尚欠原告高仁海借款本金人民币3000万元及利息1100万元，共计4100万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于2015年9月30日前偿还原告高仁海人民币500万元。三、被告辽宁联合房地产开发有限公司于2015年12月31日前偿还原告高仁海人民币3200万元；上述第二、三款项如按期给付，原告高仁海放弃尚欠人民币400万元款项的权利。如不能按期给付，仍按照借款本金人民币3000万元及利息人民币1100万元计算借款金额，逾期利息以尚欠本金数额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日。四、被告张志勇对以上调解书主文第二、三项应由被告辽宁联合房地产开发有限公司偿还给原告高仁海借款本金及利息承担连带给付责任。五、各方当事人对本案再无其他纠纷。沈阳市中级人民法院于2016年8月4日预查封坐落于苏家屯区3门、4门、5门、6门；28-29号1门、2门、3门、4门、5门、6门；28-18号4门（备案人高仁海）。2013年5月13日，李露与辽宁联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：李露购买沈阳市苏家屯区银杏路28-29号1门商业房产，建筑面积119.88平方米，价款1558440元，本人于2013年5月13日交齐全部房款1558440元。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。高仁海认可李露与辽宁联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的时间。辽宁联合房地产开发有限公司于2013年12月15日为李露开具《商品房准住通知》，李露于2013年12月15日占有沈阳市苏家屯区银杏路28-29号1门商业房产，并提供交纳水费、电费、卫生费收据，高仁海对此并无异议。2016年11月6日，辽宁联合房地产开发有限公司为李露出具收到购房款1558440元的增值税发票。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，审查重点为案外人李露就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于是否非因买受人李露自身原因未办理过户登记的问题，一、坐落于沈阳市苏家屯区银杏路**1门于2012年5月30日备案于高仁海名下；李露系在案涉房产办理备案登记之后，与辽宁联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋；李露在庭审中自述其在“本次诉讼之前、申请执行异议时”才知道房屋被备案的情况。因备案登记具有公示效力，故李露在购买案涉房屋前应当能够查询案涉房屋的权利状态，但李露在与辽宁联合房地产开发有限公司签订买卖合同前未审查该房屋的权利状态，忽略他人的权利障碍，属于没有履行合理的注意义务。二、李露与辽宁联合房地产开发有限公司于2013年5月13日签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。李露与辽宁联合房地产开发有限公司已经约定办理权属登记的期限，李露在辽宁联合房地产开发有限公司存在逾期办理初始登记的情况下未及时采取诉讼等合法措施维护其自身的权利，属于李露怠于行使权利。故李露对案涉房产提出的异议不符合有关无过错买受人物权期待权保护条件的规定。综上，李露提出排除执行的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部规定，故高仁海的诉讼请求应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行沈阳市苏家屯区银杏路28-29号1门房屋。本院（2020）辽01执异514号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费8500元，由被告辽宁联合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  杨 帆二〇二〇年十一月二十一日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。