河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1095号上诉人（原审原告）：李保国，男，1977年4月29日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：李艳玲，系李保国妻子。上诉人（原审原告）：李艳玲，女，1979年9月20日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审被告）：河南省太行伟业房地产开发有限公司，住所地：济源市时代广场****。法定代表人：赵向旗，该公司董事长。委托诉讼代理人：王行智，河南剑光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凯霞，河南剑光律师事务所实习律师。上诉人李保国、李艳玲因与被上诉人河南省太行伟业房地产开发有限公司（以下简称太行伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初4605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李保国、李艳玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李保国、李艳玲的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由太行伟业公司承担。事实和理由：一、太行伟业公司逾期交房事实清晰，证据充分，一审法院片面理解合同条款认定“环保管控、疫情原因所导致的工期延误天数均应在违约天数中扣除、太行伟业公司不构成违约”，事实认定有误。1．太行伟业公司违反合同约定，逾期交房构成违约。2018年3月12日李保国、李艳玲与太行伟业公司订立《商品房预售合同》，对于交房期限，合同第八条约定：出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经检验合格……5、买受人房款全部付清后；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同订立后，李保国、李艳玲按照合同约定向太行伟业公司交纳首付款及办理了按揭手续、按时还款。但太行伟业公司并未按照合同约定于2019年12月30日前向李保国、李艳玲交房，也未向李保国、李艳玲出具延期交房通知，直至2020年5月31日，才向李保国、李艳玲履行交房手续。太行伟业公司的行为已构成违约，应根据合同约定向李保国、李艳玲承担违约责任。2．太行伟业公司所抗辩的“环保管控”并不构成不可抗力，不应在违约天数中扣除。首先，根据《合同法》第一百一十七条之规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但济源市“大气管控”措施并非自2018年开始实施，之前早已有之，太行伟业公司作为房地产开发企业对于可能因天气原因导致工程延期的情况本应有所预估，并对交房期限作出约定时给予考虑。除非极端恶劣非正常的天气情况出现，超出了预估情况，属不可抗力应予免责。但太行伟业公司一审提交的证据不足以证明上述情况存在。因此，在订立合同时太行伟业公司应当且能够预见大气管控对工期的影响，应当在合同交房期限内合理预估和涵盖，其逾期交房并不存在法定的可据实予以延期的事由。其次，太行伟业公司一审中所提交济源市环境保护委员会、河南省环境保护厅、济源市污染防治攻坚战领导小组办公室、河南省污染防治攻坚战领导小组下发的相关环保和污染防控文件，其中红色预警仅为25天，黄色预警和橙色预警太行伟业公司并未能证明对其施工作业产生了实质性、直接性的影响，对此应当根据2018-2019年太行伟业公司的施工进度综合判定，政府的相关禁令是否对太行伟业公司产生了实质约束力。不能仅凭政府禁令，便认定构成不可抗力，由此将导致房地产开发企业滥用大气环保禁令无谓拖延交房期限，严重损害到房产买受人的利益，有悖社会公正。再次，即使“大气管控”措施确实构成不可抗力，根据《合同法》第一百一十八条之规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。但本案中，太行伟业公司从大气管控开始直至交房期间均未向李保国、李艳玲发出延期交房通知书，也未通知到李保国、李艳玲停工、复工时间，李保国、李艳玲对该事实一无所知，仍在殷切期盼交房。且，太行伟业公司在一审中也未能提交证据证明，因大气管控期间向李保国、李艳玲出具过任何延期交房通知，应当承担举证不能的后果。因此，因太行伟业公司未履行及时通知义务所导致的李保国、李艳玲延期收房损失，太行伟业公司理应承担违约责任。最后，虽然《商品房预售合同》中约定：“但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、有关法律法规、政策调整导致延期的；4、遭遇连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、其他出卖人不能预防和控制因素的。”但该条款对“有关法律法规、政策调整导致延期的”约定较为模糊，根据公平原则和合同解释精神，并非所有的政府行为均能导致延期，且该条款系太行伟业公司在订立合同时“为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与李保国、李艳玲协商的格式条款”，李保国、李艳玲不享有对该条款的任何更改权。根据《合同法》第第三十九条之规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。但太行伟业公司并未对该免除自身责任的条款予以慎重说明。根据第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。以及第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，对上述何种政府行为可导致延期交房的理解发生争议的，应当作出不利于格式条款提供方即太行伟业公司的解释，并不能因该条款认定大气环保管控属于该条约定的免责条款，就径直认定双方对大气环保导致延期在合同中有约定，从而扣除延期天数，一审法院该处理明显有误，应予纠正。太行伟业公司也并无约定的可据实予以延期的事由。3．疫情原因确属不可抗力，但该疫情原因发生在太行伟业公司延期交房的违约事实发生之后，不应当在违约天数中扣除。根据《合同法》第一百一十七条之规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。疫情发生在合同所约定的2019年12月30日之后，在此之前太行伟业公司已经构成逾期交房的既成事实，太行伟业公司以疫情抗辩于法无据，不符合事实。一审法院将疫情导致的工期天数扣除在违约天数之外，认定事实明显有误，适用法律错误。综上，太行伟业公司延期交房既无法定也无约定的事由，应当向李保国、李艳玲承担违约责任，支付逾期交房违约金。二、太行伟业公司应当向李保国、李艳玲支付迟延维修违约金并继续履行维修义务、承担所有维修费用。根据李保国、李艳玲一审提交的《济源市新建品房住宅质量保证书》中载明：“在保修期内该项目的质量保修由我公司或委托河南建业物业管理有限公司济源分公司在正式接到住户报修之日起3日内给予答复，并根据质量问题难易程度确定修复时间，承担质量保修。因我公司或河南建业物业管理有限公司济源分公司原因，逾期未进行修理的，我公司或者河南建业物业管理有限公司济源分公司除承担全部维修费用外，并按时间每日向用户赔偿违约金／／元”。1．太行伟业公司所交付房屋至今仍存在严重质量问题，始终未予维修。自2020年交房至今，李保国、李艳玲的窗户、窗户内外墙等仍存在严重质量问题，至今一直没有维修，根本无法满足验收居住条件。一审法院认定“太行伟业公司已经对李艳玲反映的涉案房屋问题进行了维修”，明显不符合事实，根本未参考房屋现状，判决完全错误。太行伟业公司应当即时向李保国、李艳玲履行维修义务，并承担所有维修费用。2．应当认定双方合同中对迟延维修违约金予以了约定。双方所约定的迟延维修违约金“／／元”应当认定为“11元”。根据日常经验法则：如果该处系双方无约定的空白，一般采用“／元”的形式，而不会多此一举采用“／／”，应当认定该处表述为“11元”。且根据《合同法》第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。该条款亦系格式条款，对该处发生争议的，应当按照不利于太行伟业公司一方的解释，认定该处违约金为“11元”，有约定。一审法院径直认定双方对该违约金未约定，既未考虑到合同双方的不平等身份，也枉顾这一格式条款的事实，判决有悖法理，不符合合同法所规定的解释精神。太行伟业公司辩称，一、双方签订的《商品房预售合同》是在双方充分了解合同内容的基础上自愿签订的，是合同双方当事人的真实意思表示，不存在李保国、李艳玲所称的无效事由。该合同内容遵循了公平公正的原则，并不包含“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。按照合同第八条约定，如果太行伟业公司无正当抗辩理由逾期交房造成违约，是应当承担逾期交房违约责任的。合同其他条款也多处明确了太行伟业公司的义务和违约责任，从这些约定可以看出合同并未免除太行伟业公司责任，加重对方责任，排除对方主要权利，太行伟业公司自签订合同后一直认真履行合同的约定，并未违约。二、大气管控是合同延期的正当抗辩事由，是太行伟业公司无法具体预见和控制的事件。大气管控虽然不是合同签订后才开始实施的，但是大气管控无法预估和控制。太行伟业公司无法预见大气污染的程度、管控的天数、政府对大气管控的力度以及采取的具体措施，更不可能在合同中事先刨除管控天数。大气管控措施即使是黄色预警，也要求禁止建筑企业工地室外作业施工、工地开挖、回填、土石方清运、停止一切土石方作业，施工方事实上一直无法施工。本工程的开工时间是2017年5月30日，竣工时间是2019年12月30日，而政府要求停工的期间正好在该时间段内，特别是工程开工初期，受到政府大气污染治理的影响，大量的土建工程正好是在这个时间段内进行。太行伟业公司严格遵守文件规定，停工配合大气管控，在客观上延长了施工期限，对施工作业进度产生了实质性、直接性的影响，此情形符合双方签订的《商品房预售合同》第八条约定。2019年12月30日，太行伟业公司发出了《延期交房告知书》，对上述事实进行了解释，而不是李保国、李艳玲所称“从大气管控开始直至交房期间均未向李保国、李艳玲发出延期交房通知书，也未告知停工、复工时间。”三、新冠肺炎疫情的影响应当予以考虑。刨除大气管控天数后，新冠肺炎疫情的影响也在合同履行期间内（在合同约定的延期时间内），系不可抗力，客观上影响了施工工期。根据太行伟业公司一审提供的济源市建设工程管理处下发的文件，至少从2020年1月21日至2020年3月16日无法施工，停工55天以上，该因素应当予以考虑。四、太行伟业公司对李保国、李艳玲的房屋已经进行了维修，且李保国、李艳玲对迟延维修违约金的理解错误。太行伟业公司从来没有推诿自己对房屋的维修义务，目前对李保国、李艳玲的房屋已经维修完毕。至于延迟维修违约金，双方在合同中并未约定，李保国、李艳玲认为应当认定为11元系其主观臆断，无法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李保国、李艳玲向一审法院起诉请求：1.依法判令太行伟业公司支付李保国、李艳玲逾期交房违约金及延期维修违约金；2.判令太行伟业公司立即对李保国、李艳玲商品房进行维修，并承担全部维修费用；3.本案诉讼费用由太行伟业公司承担。一审法院认定事实：2018年3月12日，李保国、李艳玲与太行伟业公司签订了一份商品房预购合同，李保国、李艳玲在太行伟业公司购买房屋一套，位置为城市花园6号楼1单元604号房屋，房屋总价款465892元。关于交房期限，合同第八条约定：出卖人应当在2019年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经检验合格；……5、买受人房款全部付清后。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、有关法律法规、政策调整导致延期的；4、遭遇连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、其他出卖人不能预防和控制因素的。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。济源市城市花园小区1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、8号楼、9号楼、10号楼分别于2019年10月10日、2019年9月30日、2019年6月10日、2019年6月10日、2019年5月16日、2019年6月10日、2019年6月10日、2019年6月10日取得单位工程质量竣工验收（五大主体验收），太行伟业公司在具备交房条件后分别向李保国、李艳玲发出《入户通知书》（交房通知书），截止2020年5月31日，李保国、李艳玲已在太行伟业公司出具的《入户通知书》、《钥匙、智能卡领取单》上签字领取了钥匙。李保国、李艳玲提供的《济源市新建商品房住宅质量保证书》中载明“在保修期内该项目的质量保修由我公司或委托河南建业物业管理有限公司济源分公司在正式接到住户报修之日起3日内给予答复，并根据质量问题难易程度确定修复时间，承担质量保修。因我公司或河南建业物业管理有限公司济源分公司原因，逾期未进行修理的，我公司或者河南建业物业管理有限公司济源分公司除承担全部维修费用外，并按时间每日向用户赔偿违约金╱╱元”。一审法院认为，李保国、李艳玲与太行伟业公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规范，为有效合同，双方均应按照合同履行各自的义务。本案中，双方对合同约定于2019年12月30日前交房，实际交房日期为2020年5月31日均无争议。双方争议的是太行伟业公司抗辩因环境污染管控影响施工的天数以及疫情期间的天数共283天，是否应当扣除。双方虽然在合同中约定了在2019年12月30日交房，但同时也约定了延期交房的情形。在涉案房屋建设期间，太行伟业公司提供的证据可以证实济源市实施环保管控共228天，因天气的不可预测性，相关环保管控措施影响工期的情况是客观存在的，结合本案情况，酌定环保管控措施影响李保国、李艳玲交房的天数为115天。同时新冠疫情系不可抗力，客观上影响了施工工期，太行伟业公司主张按其的实际情况扣除55天，予以认可，上述应扣除的天数为170天，已经超出李保国、李艳玲主张按太行伟业公司逾期的150天，因此太行伟业公司并不构成违约。综上，李保国、李艳玲的诉讼请求证据不足，不予支持。因太行伟业公司已经对李保国、李艳玲反映的涉案房屋问题进行了维修，李保国、李艳玲要求太行伟业公司维修房屋的要求已经完成；根据有效证据，双方并无迟延修复房屋支付违约金的相关规定，故李保国、李艳玲要求太行伟业公司支付此部分违约金，没有事实和法律依据，该两项请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：驳回李保国、李艳玲的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由李保国、李艳玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。太行伟业公司提供证据如下：维修签收表一份，证明李保国、李艳玲在一审中提出的房屋质量问题已经维修。李保国、李艳玲对太行伟业公司提供的证据质证如下：该证据中“李艳玲”的签字是李艳玲所签，但是建筑商更换窗户时李艳玲不在场，建筑商更换完后，李艳玲到现场查看并在签收表上签字，表明窗户已经更换。本院认证如下：太行伟业公司提供的证据，李保国、李艳玲对真实性并无异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案李保国、李艳玲与太行伟业公司签订的商品房预售合同约定，遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2．有关法律法规、政策调整导致延期的；4．遭遇连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5．其他出卖人不能预防和控制因素的。太行伟业公司提供的证据可以证实在涉案房屋建设期间济源市实施了较长时间的环保管控，该措施是为了社会公共利益而采取的，太行伟业公司无法预见大气污染的程度、环保管控的天数、力度以及采取的具体措施，且应当配合环保管控措施的实施，济源市实施环保管控的天数长达228天，且加上疫情影响的客观因素，客观上对工程的正常施工影响较大，不属于正常商业风险预见和控制的范围，一审认定太行伟业公司未按合同约定期限交房不构成违约，符合本案实际情况，并无不当。双方签订的商品房预售合同约定了双方的合同权利、义务、违约责任等内容，合同关于特殊情况下出卖人可据实予以延期的约定，不属于不合理地免除或者减轻出卖人责任和限制对方主要权利、排除对方权利的情形，不属于无效条款。至于李保国、李艳玲上诉提出的太行伟业公司应当支付迟延维修违约金并继续履行维修义务、承担所有维修费用的上诉理由，因双方并无关于迟延修复房屋支付违约金的约定，且太行伟业公司在一、二审诉讼中，均已对李保国、李艳玲反映的房屋问题进行了维修，故李保国、李艳玲的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，李保国、李艳玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李保国、李艳玲负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 张莎莎审判员 石 林二〇二〇年十一月三十日书记员 赵昱坤