辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5831号上诉人（原审被告）：王洪生，男，1984年3月24日出生，汉族，大连恒源汽车服务有限公司经理，住址内蒙古赤峰市。上诉人（原审被告）：大连恒源汽车服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区新桥街**。统一社会信用代码91210204311461154T。法定代表人：王洪生，该公司经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：周彦民，辽宁书源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘瑞明，男，1962年8月21日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：张思佳，辽宁添赢律师事务所律师。原审被告：史历明，男，1963年6月4日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。原审第三人：大连市沙河口区人民政府李家街道办事处，，住所地辽宁省大连市沙河口区锦绣路**统一社会信用代码11210204001650160R。负责人：王福林，该办事处主任。委托诉讼代理人：刘莉，女，该办事处科员。委托诉讼代理人：韩君，辽宁文柳山律师事务所律师。上诉人王洪生、上诉人大连恒源汽车服务有限公司（以下简称“恒源公司”）与被上诉人刘瑞明、原审被告史历明、原审第三人大连市沙河口区人民政府李家街道办事处（以下简称“李家街道”）房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院曾作出（2019）辽0204民初7818号民事裁定书，驳回刘瑞明的起诉。刘瑞明不服，上诉至本院，本院作出（2020）辽02民终142号民事裁定书，撤销该裁定，指令审理。大连市沙河口区人民法院审理后作出（2020）辽0204民初1671号民事判决书。王洪生、恒源公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王洪生，上诉人恒源公司的委托诉讼代理人周彦民，被上诉人刘瑞明及其委托诉讼代理人张思佳，原审第三人李家街道的委托诉讼代理人韩君到庭参加诉讼。原审被告史历明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王洪生、恒源公司上诉请求：撤销一审判决，改判或者发回重审。事实与理由：一、一审判决主体错误，不应当判决王洪生承担责任。案涉租赁合同的双方系甲方大连铁寅物流有限公司（以下简称“铁寅公司”）和乙方恒源公司。在乙方签字处盖有上诉人恒源公司的公章，并签有上诉人王洪生三个字。从合同的格式上看，乙方只有一个并且在乙方上面书写的是“大连恒源汽修”而不是王洪生。根据合同相对性，和甲方签订合同的主体为恒源公司，而不是王洪生。而且“王洪生”三个字并不是本人书写。故本案合同双方没有王洪生，无论该合同是否有效均与王洪生个人没有法律关系，一审法院判决王洪生承担法律责任没有法律依据。厂房一直由恒源公司使用，故一审法院判决上诉人王洪生承担法律责任系主体错误。二、一审判决前后矛盾，既认可双方签订的合同无效，还要按照合同条款支付占有使用费，明显矛盾。既然合同无效，那么合同所有条款均无效，当然包括合同的租金条款。一审认定合同无效还要依据无效的合同条款支付占有使用费，明显错误。三、一审认定双方签订的合同无效，那么就应该依据合同的无效条款进行处理。合同无效自始无效，从合同签订之日起不具有法律效力，占有使用费的计算不应该按合同有效的前提下的租金数额支付。况且，导致合同无效的原因系案涉房屋未取得房屋建设工程规划许可证以及经主管部门批准建设。因此合同无效自始无效，恢复到合同签订前的状态，充其量赔偿被上诉人向第三人交付的租金损失更符合常理。四、租赁合同约定的租金系是在合同有效的前提下，现在该房屋没有建设工程规划许可证及主管部门批准建设，未经规划许可、未经验收合格，未达到出租条件。该房屋可能存在安全隐患。故如果判决使用费至少应该责成评估机构对该房产现行使用费进行评估后以评估数额作为定案依据更符合法律程序及客观实际。五、一审认定合同无效，即双方不存在合同关系，那么上诉人交付房屋使用费的过程为按年交付，2018年8月9日之前的租金已经支付完毕，双方没有异议。上诉人已经付2019年8月后租金，只有之前租金支付完毕的情况下，才有可能支付下一年度的租金。故在双方没有合同关系的前提下，应以双方实际履行的情况为准，并且在上几年租金还没有支付的情况下，被上诉人是不可能再继续允许上诉人使用案涉房产的，至少也应该提供证据证实其向上诉人索要拖欠前几年房租的证据。况且一审计算的2018年8月30日之前的租金已经过了诉讼时效，不受法律保护。本案应处理的是2018年8月10日至今的房屋租金问题，并且上诉人已经提供了微信记录，能够证实2017年以后双方口头约定的租金为26万元。六、一审判决二上诉人将房屋腾退给被上诉人错误，因为案涉合同无效，那么被上诉人与第三人签订的房屋租赁合同同样无效，双方也不存在不定期租赁合同关系。在第三人未向上诉人提出腾退诉请的前提下，一审判决将案涉房产腾退给被上诉人错误，即使腾退也应该由第三人主张权利并且腾退给第三人。庭审时补充意见：虽然双方存在书面合同，但在实际的履行过程中，并未按原合同条款履行，而是双方各自认可的租金按年度每年付清，即双方不存在实质合同关系，而是按实际双方合同履行情况给付租金，并且至2019年之前双方认可无异议，应依照一审查明的双方已经实际交付租金情况确定双方之间的租金数额。刘瑞明辩称，不同意上诉人的上诉请求。案涉租赁合同签订于2011年8月1日，而恒源公司成立于2014年10月23日，因此在合同签订时根本没有恒源公司，所以案涉租赁合同的签订方只能是王洪生，一直也是由其个人支付的租金。恒源公司成立后，亦在案涉房屋内进行经营，所以恒源公司应和王洪生共同承担支付房屋占有使用费的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，一审判决并无不当，案涉房屋并不是私建、违建，刘瑞明在2003年与原大连土地分局签订的辽宁省土地补签协议书，享有案涉土地的使用权，2011年因原房屋被沈阳通讯站损坏，被上诉人根据主管部门批准，对地上建筑进行重新建造，建造完全符合要求，不是违建。所以被上诉人享有案涉房屋的处分和收益，可以对案涉房屋进行出租以及有权要求占有使用人腾退房屋。李家街道述称，上诉人的上诉请求与第三人无关，不发表意见。但第三人与被上诉人的房屋租赁合同是历史遗留问题，不能简单的判断是否有效，并且第三人的租赁合同，也无法作为判决依据，第三人与此案无关。史历明未到庭，亦未提交书面答辩状。刘瑞明向一审法院起诉请求：1.解除被告王洪生、恒源公司与铁寅公司于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.三被告将位于大连市沙河口区房屋腾退给原告；3.被告王洪生、恒源公司共同给付截至到2019年8月29日欠付原告的租金260,440元及占用款项期间的利息至款项还清日止（利息自2012年8月起，以被告的付款情况分段计算，按人民银行同期贷款利率计算）；4.被告王洪生、恒源公司共同给付自2019年8月29日始至实际腾退日止，按972元每天的标准计算的占用房屋期间的租金；5.被告王洪生、恒源公司共同给付原告垫付的款项22,000元。一审法院认定事实：2011年8月1日，铁寅公司（甲方、出租方）与被告王洪生（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限为2011年8月10日至2021年8月10日，甲方应按合同规定时间将出租房屋及时交给乙方使用。年租金35万元。交纳时间：2011年8月2日。乙方有下列情形之一的，甲方有权立即终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租、转让、转借的；2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.不按期交纳租金的。乙方不得私自进行房屋改造，如因经营需要必须由甲方同意方可施工，费用由乙方承担。公共财产，无故损坏房屋财产的由乙方负责修复或赔偿。合同期间发生的水、电、取暖费等或因经营所发生的一切税费都由乙方承担。合同期间如终止合同双方必须提前一个月通知对方，任何一方都不准无故终止合同，终止合同一方须赔偿对方损失费。租期已到，乙方需续租，必须提前一个月内和甲方协商续签合同，否则认为自动放弃，甲方有权对外招租。合同还约定了双方的其他权利义务。合同甲方处有铁寅公司印章，乙方处标明“恒源汽修”，签字处有被告王洪生签字。被告恒源公司于2014年10月23日注册成立，注，注册地址为大连市沙河口区司法定代表人为被告王洪生。2011年8月30日，铁寅公司（甲方、债权出让方）与原告刘瑞明（乙方、债权受让方）签订《债权转让协议书》，协议约定：1.甲方于2011年8月1日与王洪生、恒源公司签订《房屋租赁合同》，享有该合同项下对王洪生、恒源公司的债权。2.现甲方将如上《房屋租赁合同》项下甲方所享有的全部权利转让给乙方，乙方同意受让。3.甲方承诺转让的债权系合法有效的债权，甲方有权实施债权转让，并能够独立承担民事责任。4.乙方承诺有权利受让本协议项下的债权，并能独立承担民事责任。5.本协议自双方签字盖章后生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份具有同等法律效力。协议甲方处加盖铁寅公司合同专用章，乙方处有原告签字。铁寅公司于2010年12月9日成立，于2012年11月16日注销，铁寅公司股东为刘某、刘宏慧，证人刘某到庭证实，铁寅公司与原告签订债权转让协议书将铁寅公司与被告王洪生签订的租赁合同的相关权利转让给原告。原告陈述，2011年8月10日至2012年8月9日期间，被告王洪生向原告支付租金35万元；2012年8月10日至2013年8月9日期间，被告王洪生向原告支付租金34万元；2013年8月10日至2014年8月9日期间，被告王洪生向原告支付租金33万元；2014年8月10日至2015年8月9日期间，被告王洪生向原告支付租金30万元；2015年8月10日至2016年8月9日期间，被告王洪生向原告支付租金30万元；2016年8月10日至2017年8月9日期间，被告王洪生向原告支付租金30万元；2017年8月10日至2018年8月9日期间，被告王洪生向原告支付租金24万元；2019年8月27日，被告王洪生向原告支付租金6.9万元；2019年8月28日，被告王洪生向原告支付租金10万元。原告陈述，被告王洪生通过转账和现金方式共计向原告支付租金2,559,000元。2011年8月10日至2019年8月29日期间，案涉房屋共计产生租金2,819,178.08元，被告王洪生共计支付租金2,559,000元，故截至2019年8月29日，被告王洪生尚欠案涉房屋租金260,178.08元。2019年8月16日，被告恒源公司（甲方、出租方）与被告史历明（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的厂房坐落在沙河口区，租赁建筑面积约为300平方米左右，租赁期限自2019年8月20日至2020年8月19日。年租金为11万元。合同还约定了双方的其他权利义务。被告王洪生向案外人张某出具欠条一份，内容为：“今欠张某做防水款叁万贰仟元，￥32,000.00元。此款为7月10日前结清”。证人张某到庭证明，被告王洪生向其支付了1万元，剩余2.2万元未付，后原告向其垫付2.2万元，证人主张被告王洪生应当将款项支付给证人，证人再把钱还给原告。一审法院在审理过程中，就本案相关问题向中国铁路沈阳局集团有限公司沈阳土地管理分局发函了解相关情况，内容为：原告刘瑞明与被告王洪生、大连恒源汽车服务有限公司、史历明、大连市沙河口区人民政府李家街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1.解除被告王洪生、大连恒源汽车服务有限公司与大连铁寅物流有限公司于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告将位于大连市沙河口区房屋腾退给原告；3.被告王洪生、大连恒源汽车服务有限公司共同给付截至到2019年8月29日欠付原告的租金260,440元及占用款项期间的利息至款项还清日止（利息自2012年8月起，以被告的付款情况分段计算，按人民银行同期贷款利率计算，截止到2019年8月29日的暂计50,010元，详见明细）；4.被告王洪生、大连恒源汽车服务有限公司共同给付自2019年8月29日始至实际腾退日止，按972元每天的标准计算占用房屋期间的租金；5.被告王洪生、大连恒源汽车服务有限公司共同给付原告垫付的款项22,000元。在审理过程中，原告提交了《占用辽宁省铁路用地补签协议书》、《情况说明》、图纸用以证明其有权出租大连沙河口区土地及房屋。另外，大连市沙河口区人民政府李家街道办事处于2017年11月7日与刘瑞明签订了一份《大连市沙河口区国有房屋租赁合同》，将位于大连沙河口区房屋出租给刘瑞明，租赁期限自2017年11月1日至2019年10月31日。大连市沙河口区人民政府李家街道办事处主张其自铁路部门租赁大连沙河口区土地并向铁路部门交纳租赁费用。因案涉土地系铁路土地，为查清案件情况，特就相关问题向贵局予以询问：1.大连市沙河口区土地及房屋的权属情况？2.就大连市沙河口区土地及房屋，你方与哪个单位或个人之间存在租赁关系，收取的是哪方交纳租赁费用？租赁期限的起止时间？现在租赁关系是否继续存在？3.刘瑞明提供的《占用辽宁省铁路用地补签协议书》、《情况说明》、图纸的真实性你方能否确认？上述证据的内容是否属实？4.你方对于刘瑞明提出的诉讼请求什么意见？你方是否申请参加本案诉讼？若案涉土地房屋（大连市沙河口区）其他情况亦请一并说明。望贵中心在十日内将上述情况书面函告我院。附：《占用辽宁省铁路用地补签协议书》、《情况说明》、图纸复印件。中国铁路沈阳局集团有限公司沈阳土地管理分局向一审法院进行了答复，内容为：贵院就受理的“原告刘瑞明与被告王洪生、大连恒源汽车服务有限公司、史历明、大连市沙河口区人民政府李家街道办事处房屋租赁合同纠纷一案”所询问的事项，现回复如下：1.2003年11月6日，原大连铁路土地分局与刘瑞明签订占用辽宁省铁路用地补签协议书，协议书标注占地总面积928.98平方米，其中建筑面积598.24平方米，该处铁路部门已领取土地使用证，土地证号为：（沙）国用91-20**，地，地上建筑物非铁路资产.2003年11月6日，原大连铁路土地分局与刘瑞明签订补签协议书。2006年3月，撤销大连铁路土地管理分局，并入沈阳铁路土地管理分局。收取土地租金情况，2000年起到2010年间，由刘瑞明缴纳土地租金；2011年后该企业被李家街道办事处纳入为街办企业，并由街道办事处缴费至2019年。3.函附协议书、情况说明、图纸为不同时期提供的，是真实的。4.我分局不参加该案诉讼，但根据法院来函情况，出具相关真实材料。2017年11月7日，第三人（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《大连市沙河口区国有房屋租赁合同》，合同约定，该房屋坐落于大连市沙河口区，该房屋为厂房，建筑面积817平方米。该房屋用途为厂房。房屋租赁期自2017年11月1日至2019年10月31日，共计2年。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方如有意继续承租的，有租赁优先权，乙方应提前30日向甲方提出书面或口头续租要求，征得同意后甲乙双方必须重新签订房屋租赁合同。租金标准为每年19,500元，租金总计99,000元。除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。合同还约定了双方的其他权利义务。原告向第三人交纳租金至2019年10月31日，后双方未再续签租赁合同。第三人陈述其与原告之间现为不定期租赁关系。再查，被告王洪生、恒源公司申请对2011年8月30日铁寅公司与刘瑞明间的债权转让协议书形成年份进行司法鉴定，铁路土地使用权证公章及李春胜字迹进行鉴定。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据中国铁路沈阳局集团有限公司沈阳土地管理分局回复的内容，原大连铁路土地分局与刘瑞明签订占用辽宁省铁路用地补签协议书，协议书标注占地总面积928.98平方米，其中建筑面积598.24平方米，该处铁路部门已领取土地使用证，土土地证号为：（沙）国用91-20**地，地上建筑物非铁路资产此，案涉房屋并非铁路部门资产，故在原告未能提交案涉房屋建设工程规划许可证以及经主管部门批准建设的相关证据情况下，被告王洪生与铁寅公司签订的《房屋租赁合同》无效，鉴于该《房屋租赁合同》无效，故铁寅公司与原告签订的《债权转让协议书》亦属无效。鉴于被告王洪生与铁寅公司签订的《房屋租赁合同》无效，故原告要求解除被告王洪生、恒源公司与铁寅公司于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审判决不予支持。关于合同无效后，案涉房屋是否应当返还原告的问题，一审法院认为，根据中国铁路沈阳局集团有限公司沈阳土地管理分局回复内容以及原告与第三人签订的《大连市沙河口区国有房屋租赁合同》的内容，案涉房屋土地与铁寅公司无关，在中国铁路沈阳局集团有限公司沈阳土地管理分局及第三人对原告诉讼请求均未提出意见的情况下，被告王洪生应当将承租的案涉房屋返还原告。鉴于被告王洪生承租案涉房屋后注册成立被告恒源公司以及被告王洪生将部分案涉房屋转租给被告史历明，故三被告应当将其占用的位于大连市沙河口区房屋腾退给原告。关于原告要求被告王洪生、恒源公司共同给付截至到2019年8月29日欠付原告的租金260,440元及占用款项期间的利息至款项还清日止（利息自2012年8月起，以被告的付款情况分段计算，按人民银行同期贷款利率计算）以及被告王洪生、恒源公司共同给付自2019年8月29日始至实际腾退日止，按972元每天的标准计算占用房屋期间租金的诉讼请求，一审法院认为，按照合同约定，年租金为35万元，被告王洪生应当参照此标准向原告支付占用使用费。被告恒源公司于2014年10月23日注册成立，并在案涉房屋实际经营，故被告恒源公司亦应当参照合同约定的租金标准即年租金35万元向原告支付占有使用费。由于被告王洪生未提供证据证明其另行向原告支付了租金，故被告王洪生、恒源公司应当向原告支付截至2019年8月29日欠付的占有使用费260,178.08元并自2019年8月29日起至房屋实际返还之日止按年租金35万元标准向原告支付占有使用费。鉴于原告现提供的证据不足以证明被告王洪生向其支付的每笔租金具体时间，故原告主张的利息部分的诉讼请求，一审判决不予支持。关于原告要求被告王洪生、恒源公司共同给付原告垫付的款项22,000元的诉讼请求，一审法院认为，鉴于该款项系证人张某施工产生的防水工程款，虽然原告向证人张某给了2.2万元，但证人张某当庭表示应当由其向被告王洪生主张该款项后，再另行支付给原告，故原告无权代张某向被告主张该笔款项。原告的此项诉讼请求，一审判决不予支持。关于被告王洪生、恒源公司主张的双方口头协商年租金减少至26万元的意见，由于二被告提供的证据不足以证明双方协商减少租金，原告亦不予认可，故被告的抗辩意见，一审判决不予采纳。被告王洪生、恒源公司的鉴定申请，鉴于本案相关情况，亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王洪生、大连恒源汽车服务有限公司、史历明将其占用的位于大连市沙河口区房屋返还给原告刘瑞明；二、被告王洪生、大连恒源汽车服务有限公司向原告刘瑞明支付截至2019年8月29日欠付的占有使用费260,178.08元并自2019年8月29日起至房屋实际返还之日止按年租金35万元标准向原告刘瑞明支付占有使用费；三、驳回原告刘瑞明的其他诉讼请求。上述具有履行内容的条款均于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2966元、保全费2064元（原告已预交），由原告负担787元，由被告王洪生、大连恒源汽车服务有限公司共同负担4243元，于判决生效之日起十日内给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明事实中除遗漏了刘瑞明提交书面说明认可2018年8月至2019年8月期间租金，王洪生支付了23万元的事实外，一审判决查明的其他事实均属实，本院予以确认。本院补充查明：一审法院在两次审理本案过程中，公开开庭审理本案五次，王洪生本人未对案涉房屋租赁合同以及案涉房屋租赁合同落款处“王洪生”签名真实性提出过异议。在一审法院第一次审理本案时的第一次庭审中，王洪生自认从案涉房屋租赁合同签订后一直与刘瑞明沟通，也一直将租金直接支付给刘瑞明，并称2017年8月之前一直系按年租金35万元支付租金，2017年8月之后以半年租金13万元支付。对此，王洪生在本次二审庭审时称，2012年至2013年租金实付34万元，刘瑞明修车款1万元抵租金，2013年至2014年租金实付33万元，刘瑞明修车款2万元抵租金，2014年至2015年租金口头协商应交30万元，实付30万元，2015年至2016年租金应交30万元，实付30万元，2016年至2017年租金应交30万元，实付30万元，2017年至2018年租金又协商应交26万元，实付26万元，2018年至2019年租金应交26万元，实付24万元，2019年至2020年租金应交26万元，实付16.9万元。在本案一、二审的审理过程中，王洪生、恒源公司未提供任何证据以证明其向刘瑞明支付案涉房屋的年租金数额、给付时间以及修车款抵租金等事实。在本次二审审理过程中，王洪生自认在一审时未提过诉讼时效抗辩。本院确认上述事实有一审庭审笔录、二审庭审笔录及当事人陈述等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，因刘瑞明未提交证据证明案涉房屋取得建设工程规划许可证或其他经主管部门批准建设的相关凭证，故一审判决认定案涉房屋租赁合同系无效合同，有事实和法律依据。即使案涉房屋租赁合同无效，因王洪生、恒源公司系从铁寅公司处租赁使用案涉房屋，其应依法向铁寅公司交付占有使用费，即铁寅公司依法享有收取占有使用费以及收回租赁物等相关权利，铁寅公司将上述权利转让给刘瑞明的《债权转让协议书》并不当然因房屋租赁合同的无效而导致无效，王洪生、恒源公司亦未提交证据证明《债权转让协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，故应当认定该《债权转让协议书》系有效合同，一审判决认定该协议书无效，有失妥当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。如前所述，虽然案涉房屋租赁合同依法认定无效，但因王洪生、恒源公司系通过与铁寅公司签订房屋租赁合同而占有使用案涉房屋，后由刘瑞明依法受让了铁寅公司的相应债权，且王洪生自认从案涉房屋租赁合同签订后一直与刘瑞明沟通，房屋租金也一直向刘瑞明交纳。又因李家街道在一审及二审期间均明确表示对刘瑞明要求王洪生、恒源公司向其腾退房屋及给付占有使用费等诉请无异议，故一审判令王洪生、恒源公司向刘瑞明腾退房屋并给付占有使用费，并无不妥，本院予以维持。王洪生、恒源公司对此上诉称即使腾退也应由李家街道主张权利并腾退给李家街道等上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于王洪生、恒源公司上诉称一审判决主体认定有误，案涉房屋租赁合同主体系铁寅公司和恒源公司，不应由王洪生承担责任，且“王洪生”三个字不是本人书写等上诉理由一节，本院认为，王洪生本人在本案此前的庭审中均未对案涉房屋租赁合同以及案涉房屋租赁合同落款处“王洪生”签名的真实性提出过异议。虽然王洪生在本次庭审时提出案涉房屋租赁合同系由前妻和铁寅公司签订以及“王洪生”系其前妻书写，但是其自认签订案涉房屋租赁合同时双方在夫妻关系存续期间，且签订后王洪生实际占有使用案涉房屋并由其实际支付租金。因此，一审判决认定王洪生系案涉房屋租赁合同签订主体和权利义务主体，有事实和法律依据，并无不妥，王洪生和恒源公司的此项上诉理由，于法无据，有违诚实信用原则，本院不予采纳。关于王洪生、恒源公司上诉称案涉房屋租赁合同被认定无效，一审判决却仍按合同约定租金数额支付占有使用费错误，充其量赔偿刘瑞明向李家街道支付的租金损失更符常理等上诉理由，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，一审判决根据刘瑞明诉请参照合同约定租金标准，判令王洪生、恒源公司支付占有使用费，于法有据，并无不妥。故王洪生、恒源公司的此项上诉理由，本院不予采纳。关于王洪生、恒源公司上诉称案涉房屋未经规划许可、未经验收合格、未达到出租条件，房屋可能存在安全隐患，应由评估机构对使用费进行评估，以评估数额支付占有使用费等上诉理由一节，本院认为，王洪生、恒源公司在二审时自认称“安全隐患”指“从法律上讲房屋未经批准、未经验收。从实际使用情况讲，是简易房，并且是彩板房”，但其未提供证据证明案涉房屋存在安全隐患并已影响其正常经营使用的情形，且王洪生、恒源公司自2011年开始占有使用案涉房屋至今九年多，未向刘瑞明提出过案涉房屋存在安全隐患。因此，王洪生、恒源公司依法应承担举证不能的法律后果，其要求通过评估确定使用费，亦于法无据，本院不予支持。关于王洪生、恒源公司上诉称2018年8月9日之前的租金已支付完毕，双方没有争议，其已付2019年8月后的租金，只有在之前租金支付完毕情况下，才有可能支付下一年度租金，在双方没有合同关系时，应以实际履行情况为准；2018年8月30日之前的租金已过诉讼时效，不受法律保护；本案应处理2018年8月10日至今的房屋租金问题，其已提交微信记录能够证明双方口头协商租金为每年26万元等上诉理由一节，本院认为，首先，刘瑞明从未认可2018年8月9日之前租金已付清，其提起本案诉讼时诉请欠付租金数额中包含了该日期之前的欠付租金以及2019年8月后的欠付租金。而王洪生、恒源公司亦未提交证据证明2018年8月9日前租金付清，亦未提交证据证明2019年8月后租金给付数额以及时间。相反，王洪生、恒源公司对租金给付问题的陈述前后矛盾，一审时称“2017年8月之前年租金按35万元支付”，二审时又改称“2014年至2015年租金口头协商应交30万元，实付30万元，2015年至2016年租金应交30万元，实付30万元，2016年至2017年租金应交30万元，实付30万元”，而且虽辩称2012年度和2013年度分别用修车款1万元和2万元抵顶当年租金、2014年曾口头协商租金变更为30万元等，但均未提供证据证明。故王洪生、恒源公司依法应承担举证不能的法律后果；其次，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”王洪生、恒源公司自认在本案一审时未提出诉讼时效抗辩，且在二审期间亦未提交任何新证据证明刘瑞明的请求权已过诉讼时效期间。故其此项抗辩，本院依法不予采纳；再次，王洪生在一审时提交的其与刘瑞明微信聊天记录显示王洪生单方陈述“19年半年的房租13万元，马上转十万元……”，无刘瑞明对年租金变更为26万元的明确认可或回复，在王洪生提交的其与刘瑞明2019年10月电话录音中，也是王洪生多次称年租金为26万元，刘瑞明则反复强调需将此前租金付清后再重新签订合同等。即王洪生提交的现有证据尚不足以认定双方对年租金变更为26万元已达成合意。因此，王洪生、恒源公司的前述上诉理由，均无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，王洪生、恒源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5932元（大连恒源汽车服务有限公司已预交），由王洪生、大连恒源汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年十一月二十四日书记员  张美健