江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1490号 上诉人（原审原告）：赖林芳，男，1971年2月出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：孙光辉，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程豪，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨成，男，1971年11月出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 上诉人（原审第三人）：杨利，男，1967年10月出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 上诉人赖林芳因与被上诉人杨成、杨利房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赖林芳提出上诉请求：1、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初320号民事判决；2、判令杨成限期协助赖林芳将南昌市东湖区房屋登记在杨成名下的共有份额过户登记在赖林芳名下，变更房屋权属登记证书；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院未查明案件的全部事实，导致对案涉房屋《转让协议》签署行为的性质认定存在偏差；2、一审法院认定杨利的签字行为不构成表见代理是错误的，即使杨成系案涉房屋的实际权利人，杨利签署房屋《转让协议》的行为也构成代理杨成的表见代理行为；3、一审法院在诉讼费的认定上出现错误。综上所述，一审法院没有查明全案事实，忽略了案件对赖林芳有利的诸多重要客观事实，导致对某些事实的认定和适用法律出现偏差，判决结果错误，为维护赖林芳的合法权益，请二审法院依法查明事实作出公正判决。 杨成辩称：收到一审传票的时候很震惊，我都不在场，对方却说是跟我在场进行了交易。协议是赖林芳先拟好，逼迫我哥哥杨利去签的，我是甩手掌柜，享有店面50%的权利，因为考虑我哥哥之前是做过水产生意，所以能够产生收益。因为楼花是杨利拿到的，当时我们口头约定我和赖林芳共付首付，按揭款是以我个人和赖林芳的名义贷款，从2005年8月27日至2015年8月26日十年的共贷款期间，贷款期间的收益用来支付按揭贷款，2015年8月21日到2021年8月21日作为赖林芳的得利期。商铺是由赖林芳和杨利共同经营，我在贷款期间不参与经营、也不过问经营相关情况，所以我也不知道店铺转让的事情。本案所涉的任何有关杨成签名的材料均不是我本人所签，全部都是杨利所签，购房合同和抵押合同是因为当时非典的原因，我来不了南昌，所以委托杨利代签，至于转让协议和收条均是在我不知情的情况下杨利签我名字的。 杨利辩称：买这个店铺我拿到了楼花，但是没有实力购买，所以就要我弟弟杨成来买。 赖林芳向一审法院起诉请求：1、请求依法判令杨成限期协助赖林芳办理南昌市东湖区房屋（两层）所有权证；2、该案诉讼费用由杨成承担。 一审法院认定事实：2003年10月16日，赖林芳、杨成与南昌市XXX综合大市场有限责任公司签订合同编号为2003-XXX-XXX《南昌市商品房买卖合同》，共同购买了位于南昌市东湖区建筑面积为67.08平方米的房产，该房产首付款为87098元，余款13万元银行按揭。2005年7月19日，赖林芳、杨成在交通银行南昌分行省府大院支行办理了银行13万元的抵押贷款。该房产为赖林芳、杨成共同所有，房屋所有权证为:洪房权证东字第××号，洪房东共字××号。2007年2月7日，赖林芳与杨利签订《转让协议》一份，主要内容如下：“甲方：赖林芳身份证：362XXXXXXXXXXXXXXX乙方：杨成身份证：360XXXXXXXXXXXXXXX经甲乙双方协商，乙方自愿将南昌XXX综合市场商铺所持有的全部股份（叁万元）全部转让给甲方，转让费贰万元整，共计费用伍万元整。商铺地址：南昌市东湖区，XXXX西侧XX栋XX号，洪房权证号：东字第××号，洪房东共字第××号，经双方签字，付款之日起生效。甲方（签字）：赖林芳乙方（签字）：杨成2007年2月7日”。签订转让协议当日，赖林芳将5万元现金支付给杨利，由杨利书写收条一份，主要内容如下：“收条今收到赖林芳支付购买商铺款（伍万元整）（50000.00）收款人：杨成2007年2月7日”。因该转让的房产未过户到赖林芳名下，赖林芳于2020年1月9日诉至该院，要求依法判令杨成协助赖林芳办理南昌市东湖区房屋所有权证；该案诉讼费用由杨成承担。庭审中，赖林芳变更诉讼请求，要求依法判令杨成限期协助赖林芳办理南昌市东湖区房屋所有权证；该案诉讼费用由杨成承担。 另查明，赖林芳与杨利是朋友关系。《转让协议》、《收条》中的“杨成”均不是杨成书写，其名字也不是杨成本人签名，均系第三人杨利书写和签名。《房屋买卖合同》、《房屋抵押合同》中的“杨成”也是第三人杨利签名。 一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但当事人之间另有约定的除外。该案中，位于南昌市东湖区房产属于赖林芳、杨成共同共有，杨利没有取得杨成许可，擅自以杨成的名义与赖林芳签订房产转让协议，事后杨成也没有进行追认，实为无权处分行为，所签订的房屋转让协议，不是赖林芳与杨成双方真实意思表示，其房屋转让协议应为无效。赖林芳关于杨利的签字构成表见代理的理由，因表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权，人民法院判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中合同相对人是否尽到了合理注意义务。该案中赖林芳与杨利系朋友关系，应当知道涉案房屋属于杨成所有，其在签订涉案房屋转让协议时未尽到合理的注意义务，赖林芳未举证杨利代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，也未举证证明其是善意且无过失地相信行为人具有代理权，赖林芳关于杨利构成表见代理的理由不能成立，故赖林芳的诉讼请求证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：驳回赖林芳的诉讼请求。案件受理费1050元,由赖林芳承担。 二审期间，上诉人赖林芳向本院提交三组新证据。 第一组证据： 证据1：恒湖派出所2020年5月15日出具的《证明》1份； 证据2：上诉人赖林芳与被上诉人杨成、杨利的短信截图打印件2份； 欲证明： 1.被上诉人杨成与杨利系同胞兄弟，杨利拿到杨成的身份证“冒名买房”或“借名买房”有着便利的条件。 2.赖林芳与杨成相互之间并不认识，赖林芳给杨成发手机短信时，杨成认为是“骚扰短信”，并警告赖林芳不要再骚扰他，并表明案涉房屋的初始取得和出售其并没有经手，奉劝赖林芳去找经手的人杨利。从双方之间的这些短信内容来看，可以断定在赖林芳于2019年9月8日发短信给杨成之前，杨成并不知道有赖林芳这个人的存在，也不知道有案涉房屋的存在；杨利使用其弟弟“杨成”的名义购买案涉房屋的行为，系“冒名买房”或“借名买房”的行为，杨利系案涉房屋的实际共有权利人。 3.从赖林芳与杨利的手机短信内容可以看出，发短信的时候，杨利并没有直接拒绝办理房屋过户手续的意思表示，也没有表示案涉房屋系其弟弟杨成所有；其言辞当中蕴含着“想利用房屋过户的环节要求赖林芳给予一定的好处”而已，又不便明确直接表达，而赖林芳又未主动给予好处，导致纠纷的发生。 第二组证据： 证据3：《房屋权属登记方式选择备案表》查询打印件2份； 证据4：注明“供过户使用”的杨成身份证复印件的原件2份； 与一审提交的《南昌市商品房买卖合同》原件、《个人房屋抵押贷款合同》复印件，《转让协议》原件，《收条》原件。 欲证明： 1.2003年10月16日，赖林芳、杨利以“杨成”的名义共同与开发商南昌XXX综合批发大市场有限责任公司签署案涉房屋的《南昌市商品房买卖合同》，并捺手印。 3.2005年7月19日，赖林芳、杨利以“杨成”的名义共同与按揭银行交通银行南昌分行省府大院支行签署了《个人房屋抵押贷款合同》，并捺手印。 4.2005年10月17日，赖林芳、杨利在房管部门办理案涉房屋权属登记时，备案表系由杨利以“杨成”名义签署并捺手印。 5.2007年2月7日，杨利以“杨成”的名义签署案涉房屋《转让协议》，且以“杨成”的名义出具收条，并捺手印；同时向赖林芳交付“杨成”的身份证复印件，并标注“供过户使用”。 上述各项重要的法律文件，包括留存在房管部门的具有公示性质的《备案登记表》，均为杨利以“杨成”的名义签字且捺手印，以及杨利将“杨成”办理过户的身份证交给赖林芳等等事实；从这些种种行为来看，即使按照杨成、杨利所称的“杨利系受委托代为办理购房手续，案涉房屋共有部分系杨成所有”，那么杨利在以“杨成”的名义签署《转让协议》并出具《收条》取转让款的时候，相对于赖林芳来说，杨利具有明显的外观代理权的表征，赖林芳有足够的理由相信杨利能够代表“杨成”转让案涉房屋的共有部分，且赖林芳没有过错，符合表见代理的构成要件。 第三组证据： 证据5：按揭抵押保险费发票原件，1份； 证据6：江西省南昌市契税纳税申报表原件，1份； 证据7：南昌市契税完税证原件，1份； 证据8：《房屋维修基金交款通知单》原件，1份； 证据9：房屋维修基金缴纳书原件，1份； 证据10：个人存款回单原件，共44份； 证据11：按揭款支付流水打印件，1份； 证据12：个人贷款还款凭证、清结单，销户申请书原件，共3份； 证据13：购房发票原件，1份； 证据14：房屋租赁协议、租金收取凭证原件，共3份； 证据15：物业费收款收据原件，14份； 与一审提交的房屋产权证、房屋共有权证，共同证明： 1.案涉房屋购买后，因杨利无力支付相关税费，无奈之下赖林芳全部承担了案涉房屋的按揭抵押保险费、契税、维修基金、所有的银行按揭贷款。 2.在房屋购买后，因杨利没有任何投入，赖林芳多次讨要其一人交纳的相关费用和按揭贷款未果；正因为如此，在2007年2月7日双方协商将杨利购买房屋的3万元本金（股份）退还给杨利，再溢价2万元（转让费），共计5万元，将案涉房屋共有部分转让给赖林芳。 3.案涉房屋由赖林芳出租并收取租金，且由赖林芳单独在交纳物业管理费。 所有缴费通知、发票、房屋产权证、房屋共有权证等凭证原件均由赖林芳持有保管十多年，以及对赖林芳出租并收取租金、交纳物业费等行为，杨利、杨成从未过问也未提出任何异议；印证杨成并不知晓案涉房屋的存在，转让房屋共有部分系杨利的真实意思表示。 被上诉人杨成对上诉人赖林芳提交的证据质证认为：对第一组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，我当时认为这是一条骚扰短信，并且不能达到上诉人的证明目的。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但是不能证明转让房屋所有权是我的真实意思表示。对第三组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，是我本人买店面，不是杨利买店面。 被上诉人杨利对上诉人提交的证据质证认为：对第一组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。对第三组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，是杨成买店面，不是我买的。 被上诉人杨成、杨利均未向本院提交新证据。 经二审审理查明：杨利、杨成系亲兄弟，且二人相貌相仿。 2003年，杨利向南昌市XXX综合大市场有限责任公司支付5000元定金，获得商铺购买权，但因其个人购买能力有限，后经人介绍认识赖林芳，二人商量后决定共同购买该商铺。2003年10月16日，赖林芳及杨利二人与南昌市XXX综合大市场有限责任公司签订《南昌市商品房买卖合同》（编号为2003-XXX-XXX），约定赖林芳与杨成共同向南昌市XXX综合大市场有限责任公司购买位于南昌市东湖区建筑面积为67.08平方米的房产，该房产总价款为217098元。合同签订后，赖林芳、杨利共同向南昌市XXX综合大市场有限责任公司支付87098元首付款（其中赖林芳支付57098元、杨利连同之前支付的5000元定金共计支付3万元），二人于2005年7月19日与交通银行南昌分行省府大院支行签订《个人房屋抵押贷款合同》，由赖林芳、吴某（赖林芳配偶）、杨成以总价为217098元的涉案房屋为抵押向该行办理借款期限为10年的13万元抵押贷款。上述二份合同，杨利均是在南昌市府大院支行不知情的情况下，以杨成名义在合同落款处中签署“杨成”姓名并捺印。《个人房屋抵押贷款合同》签订后，赖林芳于2005年8月18日开始按月向银行支付购房贷款本息。 2005年7月26日，赖林芳向中国太平洋财产保险股份有限公司江西分公司支付个抵保费520元；2005年8月23日，赖林芳缴纳涉案房屋契税8683.92元；2005年8月30日，赖林芳缴纳涉案房屋维修基金4341.96元。 2005年10月17日，赖林芳、杨利到房管部门办理案涉房屋权属登记。杨利同样在房管部门不知情的情况下在房屋权属登记方式选择备案表中以杨成名义填写内容并签署“杨成”姓名。同年，南昌市房产管理局为涉案房屋办理了权属登记（房屋所有权证：洪房权证东字第××号、洪房东共字第××号），登记房屋所有权人为赖林芳、杨成。 因自2005年7月赖林芳、杨利与银行签订《个人房屋抵押贷款合同》后，涉案按揭贷款均系赖林芳一人向银行支付，无论杨利还是杨成，二人从未向银行支付过按揭贷款。2007年2月7日，赖林芳与杨利签订《转让协议》，内容为：“经赖林芳、杨成双方协商，杨成自愿将南昌XXX综合市场商铺所持有的全部股份（叁万元）全部转让给赖林芳，转让费贰万元整，共计费用伍万元整。商铺地址：南昌市东湖区，XXXX西侧XX栋XX号，洪房权证号：东字第××号，洪房东共字第××号，经双方签字，付款之日起生效。”该转让协议中，杨利同样以杨成名义在协议落款处签署“杨成”姓名并捺印。当日，赖林芳按协议约定向杨利支付5万元后，杨利继续以杨成名义向赖林芳出具收条“今收到赖林芳支付购买商铺款（伍万元整）（50000.00）”，并在收条落款处签署“杨成”姓名并捺印。此后，无论杨利还是杨成从未过问过涉案房屋的相关事宜。 《转让协议》签订后，赖林芳为了早日办理房屋权属变更登记，于2009年7月20日提前向交通银行南昌分行省府大院一次性结清涉案房屋全部贷款本息后，便要求杨利通知杨成协助办理涉案房屋权属变更登记，但杨利以各种理由推诿并拒不配合办理。 直到2019年9月，赖林芳经多方打听得知杨成的联系方式后，便于2019年9月6日，通过短信与杨利沟通商铺过户事宜。赖林芳首先向杨利发送短信“杨利，打你电话不接，这么多年了一直催促你，商铺过户叫你弟弟来办。难道你非得要我起诉不成？”，杨利回复“你总以自我方式，表达！”，赖林芳问“还要什么方式表达？”，杨利再回“你不是已表达了！”，赖林芳又再次询问“那你用什么方式表达？”杨利回“还是你的问题！”，赖林芳问“我有什么问题？”杨利回“方式”，赖林芳继续问“你要什么方式？”杨利回复“你懂的”，赖林芳问“你不说，我怎么懂的？”杨利回答“哈哈”，赖林芳又说“但这个事总要解决，你总得有个说法！”，杨利回“是互相要有个说法”，赖林芳又问“你说说你的想法”，杨利回“看你怎么想”，赖林芳回“钱已经付给你了，你得配合办理相关手续，这是合情合理合法的”，杨利又回“还是那么自我”，赖林芳回“你不说有什么想法，又不配合办理手续，那我只有起诉了”。杨利收到该条短信后未再行回复。赖林芳因与杨利沟通未果，则于2019年9月8日，直接向杨成发送短信“杨成，你好，近几天才问到你的手机号，你哥杨利在共同买水产批发市场商铺时用了你的名字，在07年时，把所占份额已卖给了我，需要你来办理过户手续。你哥这么多年来一直拖着不办，我希望你来办理过户手续，否则我只有起诉你了，对你也不好”，杨成收到短信后回复“你再发骚扰短信，我要起诉你了，有点法律常识好吗！谁经手的事找谁！我不认识你！这是法律常识，我不认识你，警告你，不要再骚扰我！”赖林芳在向杨成发送短信前，并没见过杨成，只知道其是杨利的弟弟，涉案房屋系杨利以杨成购买并转让。 因杨成拒不配合赖林芳办理房屋权属变更登记，赖林芳于2020年1月9日诉至法院，要求判如所请。 本院认为，本案争议焦点为：一、杨利以杨成名义签订涉案《南昌市商品房买卖合同》、《个人房屋抵押贷款合同》、的行为是杨利借杨成名义购房还是杨成委托杨利购房；二、杨利以杨成名义签订的《转让协议》是否有效；三、杨成是否应协助赖林芳办理涉案房屋权属转移登记？ 一、关于杨利以杨成名义签订涉案《南昌市商品房买卖合同》、《个人房屋抵押贷款合同》的行为是杨利借杨成名义购房还是杨成委托杨利购房的问题 经查，首先，涉案《南昌市商品房买卖合同》、《个人房屋抵押贷款合同》均系杨利以杨成名义签订，合同签订时，杨利既未向房屋出售人南昌市XXX综合大市场有限责任公司亦未向贷款人交通银行南昌分行省府大院支行出示并提交杨成委托代理手续，而是直接在上述合同中签署杨成姓名并捺印，且杨利以相同方式在房管部门与赖林芳办理了涉案房屋所有权共有登记。其次，涉案房屋系杨利先行支付5000元定金，后又支付2.5万元购房款，之后，杨利再未支付过任何款项。而赖林芳作为涉案房屋共同购买人，见证了杨利以杨成名义与其共同购房的全部过程，且整个购房过程中，杨成自始至终未出现过，赖林芳完全有理由相信杨利系借杨成名义购买涉案房屋。最后，杨成提出涉案房屋系其委托杨利购买，但杨成从一审至二审，未向法院提交任何证据证实其委托杨利购房，亦未举证证实其支付了本案购房款，更未举证证实自2003年10月16日杨利以其名义签订涉案购房合同后，杨成关注过涉案房屋的按揭还款、使用、收益等情况，相反，赖林芳向法院提交的杨成关于“谁经手的事找谁”的短信回复进一步证实，杨成对杨利以其名义购房并转让且一直未办理过户的事实是明知的，因其在赖林芳要求协助办理涉案房屋过户手续时，并未对涉案房屋权属提出异议，仅认为赖林芳不应找他而是应该找经手人办理过户。综上，本院认为，涉案房屋系杨利借杨成名义与赖林芳共同购买，实际权益人系杨利与赖林芳，杨成提出涉案房屋系其委托杨利购买的辩解与事实、证据不符，本院不予支持。 二、关于杨利以杨成名义签订的《转让协议》的效力问题 经查，因涉案房屋系杨利以杨成名义购买，涉案房屋的实际权益人为杨利与赖林芳，故二人于2007年2月7日签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行义务。 三、关于杨成是否应协助赖林芳办理房屋权属转移登记的问题 经查，杨利对赖林芳已按《转让协议》约定向其支付5万元房屋转让款的事实不持异议，且涉案房屋已由赖林芳于2009年7月20日结清全部贷款，因杨利早已将其对涉案房屋的全部份额转让赖林芳，其对涉案房屋已不再享有任何权益，而杨成作为名义购房人，本就不享有涉案房屋权益，故杨成理应协助赖林芳办理涉案房屋产权转移登记。 综上所述，赖林芳提出的上诉理由，证据充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第一百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初320号民事判决； 二、杨成于本判决生效之日起十日内协助赖林芳办理涉案位于江西省南昌市东湖区的房屋（两层）产权转移登记。 一审案件受理费1050元，二审案件受理费2100元，合计3150元，由杨成负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年十一月二日 书记员 陈 琦 书记员 刘一航