新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终3602号   上诉人（原审原告、反诉被告）：赵一帆，男，1971年1月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：张彬，上海锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：乌鲁木齐城投城建资源开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区五星南路**。   法定代表人：刘蔷，该公司董事长。   委托诉讼代理人：栗丰，新疆邦本律师事务所律师。   上诉人赵一帆因与被上诉人乌鲁木齐城投城建资源开发有限公司（以下简称城投城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初1936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵一帆的委托诉讼代理人张彬与被上诉人城投城建公司的委托诉讼代理人栗丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   赵一帆上诉请求：1、撤销（2019）新0105民初1936号民事判决书；2、判令城投城建公司支付租赁104万元，支付违约金30万元；3、判令城投城建公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定租赁合同无效，不仅违背事实，而且不符合法律规定。从法律上事实上城投城建公司至今对租赁物还在占有使用，双方的租赁合同合法有效。一审法院以部分房产没有建设手续为由，认定全部租赁合同无效没有任何依据。本案的租赁合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任何一种情形，所以租赁合同是合法有效的。一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条来认定租赁合同无效，显然不能成立。一审法院不能依据司法解释来对抗合同法关于合同无效的法律规定，更不能对抗合同法关于合同生效的法律规定。二、一审判决结果完全错误。一审判决实际是将部分有房产证的房产认定为无证，将合法房产认定为非法超出了人民法院的审判权限。生效判决明确支持我方的诉讼请求，但本案的判决却是不支付租金，没有任何法律依据。返还押金的前提是租赁合同期满且没有违约行为，本案中不存在返还的条件。三、我方的诉讼请求完全成立。城投城建公司未按合同约定期限支付租金，已经构成违约，城投城建公司必须支付违约金30万元。城投城建公司至今仍然使用租赁房屋。在没有明确解除合同前，城投城建公司就必须按租赁合同约定支付租金。从租赁合同的签订、履行及支付租金的明确时间约定上，从城投城建公司现在仍然占有使用租赁物的事实上，城投城建公司应该支付租金104万元并承担违约金30万元。四、城投城建公司的反诉根本不符合反诉的法律规定。综上，请求二审法院依法判决。   城投城建公司辩称，本案一审判决认定事实清楚适用法律正确，我方租赁房屋是整体租赁，不能因为部分房屋有证就认定合法，涉诉房屋只是部分房产有产权证，且土地使用权已过期，涉诉房屋也没有通过消防验收，不符合合理使用的要求，我方在合同交费期间到期前就已通知赵一帆解除合同，并且多次催促对方交接房屋，对方对自己扩大损失无权向我方主张权利。   赵一帆向一审法院起诉请求：1．请求判令城投城建公司支付租金104万元；2．请求判令城投城建公司支付违约金30万元。   城投城建公司向一审法院反诉请求：判令确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月25日解除。后城投城建公司变更反诉请求为判令确认双方于2015年1月8日签订的《房屋租赁合同》无效。后城投城建公司增加反诉请求判令赵一帆返还保证金5万元，并判令赵一帆返还多支付的租金48万元。   一审法院认定事实：2015年1月8日，赵一帆为甲方与城投城建公司为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租房具体情况：1．出租房屋坐落位置：乌鲁木齐市××区。2．出租房屋包含地下室负一层276.75㎡，地，地上**建筑面积2223㎡，总面积共计2500.25㎡，整体出租；3．出租房屋结构：框架结构。4．屋内设施已齐备，具体见附件1；5．出租房屋用途：乙方将整楼部分用于办公和部分用于商业租赁。二、租赁期限：1．甲乙双方约定租赁期限为六年，从2015年3月1日起至2021年3月止。2．自甲方将房屋交付乙方之日起至2015年2月28日，为乙方的免租修缮、装修期，期间发生的采暖费、电费等由乙方支付。三、租赁金额、支付方式及押金。1．甲乙方约定租金人民币：520,000元／年，共计3,120,000元，此租金不随市场行情的变化而变化。租金不包括水费、电费、物业费、取暖费、租赁水费等。2．甲乙双方约定，自本合同签订之日起按如下表支付租金：支付时间2015年1月10日。支付期限2年2015年3月1日至2017年3月1日租金金额1,040,000元；支付时间2017年1月10日。支付期限2年2017年3月1日至2019年3月1日租金金额1,040,000元；支付时间2019年1月10日。支付期限2年2019年3月1日至2021年3月1日租金金额1,040,000元；3．双方约定一方支付甲方保证金50,000元，于本合同签订之日起十日内一次性付清……九、违约责任，甲乙双方必须按照本合同约定履行，不得违约。1．若甲方违约需向乙方支付违约金人民币300,000元，并向乙方退还未使用的租金余额。2．若乙方违约，需向甲方支付违约金300,000元，且甲方不予向乙方退还保证金，对于乙方的装饰装修部分不予任何折价赔偿。   合同签订后，赵一帆依约向城投城建公司交付房屋，城投城建公司依约向赵一帆支付了2015年3月1日至2019年3月1日期间的租金。因城投城建公司要求与赵一帆解除双方签订的房屋租赁合同拒绝按照合同约定于2019年1月10日前应向赵一帆支付的租金1,040,000元。   本案涉案房屋登记在赵一帆名下，房屋产权证登记面积为452.55平方米，超出房产证登记面积的部分，赵一帆未取得建设工程规划许可。   2014年7月8日，赵一帆将案外人凌峰诉至法院，要求解除与案外人凌峰就本案涉案房屋所签订的房屋租赁合同、搬离出租场地、给付2013年6月1日至2014年8月1日期间的租赁费466,000元，暖气费5万元，垃圾费1万元。一审法院经审理作出（2014）水民三初字第815号民事判决，认为赵一帆自建住宅为合法建筑与违法建筑的混合体，双方签订的合同无效。判决：驳回赵一帆要求解除与凌峰于2013年6月1日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。凌峰在判决生效后一个月内返还承租赵一帆的房屋；凌峰给付赵一帆房屋使用费466,000元，驳回赵一帆的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。   一审法院认为，本案本诉部分的争议焦点是城投城建公司是否应当承担向赵一帆支付租金104万元并支付违约金30万元的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人未取得建设工程施工规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因赵一帆出租的房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方签订的房屋租赁合同无效。经一审法院向赵一帆释明，赵一帆拒绝变更诉讼请求。因此，赵一帆依据双方签订的合同的约定要求城投城建公司履行合同支付租金并支付违约金的诉讼请求没有法律依据。反诉部分的争议焦点为双方签订的《房屋租赁合同》是否无效。赵一帆是否应当返还保证金5万元以及返还多支付的租金48万元。因本案涉案房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人未取得建设工程施工规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，该合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方在合同中约定房屋租金为每年52万元，现城投城建公司要求赵一帆返还租金48万元的诉讼请求没有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此城投城建公司要求赵一帆返还保证金5万元的诉讼请求具有事实及法律依据。遂判决如下：一、赵一帆与乌鲁木齐城投城建资源开发有限公司于2015年1月8日签订的《房屋租赁合同》无效。二、驳回赵一帆要求乌鲁木齐城投城建资源开发有限公司支付租金104万元的诉讼请求。三、驳回赵一帆要求乌鲁木齐城投城建资源开发有限公司支付违约金300,000元的诉讼请求。四、赵一帆返还乌鲁木齐城投城建资源开发有限公司保证金50,000元。五、驳回乌鲁木齐城投城建资源开发有限公司要求赵一帆返还多支付的租金480,000元的反诉请求。   本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于赵一帆要求城投城建公司支付租金及违约金的诉讼请求有无事实及法律依据。围绕赵一帆的上诉意见及城投城建公司的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下：   根据《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》第二条的规定：“凡属于法院审判工作中具体应用法律、法令的问题，由最高人民法院进行解释…”以及《中华人民共和国人民法院组织法》第十八条：“最高人民法院可以对属于审判工作中具体应用法律的问题进行解释”的规定，最高人民法院对于法院在审判工作中如何具体应用法律进行解释是一种授权立法，具有普遍的司法效力。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人未取得建设工程施工规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，认定赵一帆与城投城建公司签订的《房屋租赁合同》无效并无不当，赵一帆认为司法解释不能作为认定合同无效依据的上诉意见本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，城投城建公司要求赵一帆返还押金符合法律规定，一审法院对此认定正确。现赵一帆经一审法院释明后仍以《房屋租赁合同》有效为其诉讼主张的基础，其诉讼请求与法律规定不符，本院不予支持。另赵一帆上诉称一审法院受理城投城建公司的反诉不符合法律规定，本院经审查认为，一审中城投城建公司的反诉请求符合提起反诉的构成要件，不存在违法情形，故本院对赵一帆的该上诉主张不予支持。   综上，赵一帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费16,800元（赵一帆已预交），由赵一帆负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   李昕   审  判  员   曾敏   审  判  员   姚雷   二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 六 日   书  记  员   马平