广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终22071号上诉人（原审原告）：广州市海珠区人民防空办公室，住所地广州市海珠区前进路前桂大街**。负责人：陈伟锋，职务：局长。被上诉人（原审被告）：孙莉萍，女，1964年6月17日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人广州市海珠区人民防空办公室因与被上诉人孙莉萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初35564号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人广州市海珠区人民防空办公室上诉请求：1、撤销原审裁定，裁定由原审法院审理；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉的事实与理由：本案应当属于人民法院主管工作范围，一审法院机械理解和适用最高人民法院“法发[1992]38号”是错误的。一、目前随着房地产业的发展、住房制度的改革，单位与职工之间因建房、卖房、租房等引起的占房、腾房纠纷越来越多，法院不受理，法律也未明确具体部门处理，单位自己又无力解泱。上诉人认为，对单位与职工之间的房地产纠纷应分类对待，具体案情具体分析，正确处理。单位与职工之间的房地产纠纷主要分为五类：第一类为单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷；第二类为单位实行住房制度改革和机构改革而卖房引起的纠纷；第三类为职工调离单位后引起的占房、腾房纠纷；第四类为职工在配偶单位另购住房后引起的占房、腾房纠纷；第五类为单位与职工因租房而引起的纠纷。目前部分法院及法官，对以上五类房地产纠纷，只要经审查发现诉讼主体一方为职工，一方为单位，则以属单位内部房地产纠纷一律适用“38号解释”为由裁定不予受理或驳回起诉。二、上诉人认为，以上五类房地产纠纷，除第一类确属单位内部房地产纠纷属于人民法院受理范围外，其他四类均不属于单位内部房地产纠纷，属于人民法院主管工作范围，人民法院应依法受理，而不应裁定不予受理或驳回起诉，否则不利于维护社会稳定。对“38号解释”关于内部房地产纠纷的规定不能作扩大解释，只能根据民法总则和民事诉讼法的立法精神和基本原则正确理解和使用。不能因为纠纷一方是职工，一方是单位，就一律认定单位内部房地产纠纷。三、判断一起纠纷是否属民事诉讼范围，主要有两个标准，一看纠纷的双方当事人是否属于平等主体，其次看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。因为根据民法总则第二条规定，民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。根据我国民事诉讼法第三条关于民事诉讼法适用范围的规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。判断单位与职工之间的房地产纠纷是否属于法院受理范围，对”38号解释”必须根据民法总则和民事诉讼法的立法精神和基本原则正确理解和适用，不能机械理解。根据以上原则和标准，对五类房地产纠纷进行分类分析和判断，就能正确判断哪类房地产纠纷是单位内部房地产纠纷。第一类是单位内部因建房、分房而引起的占房、腾房等纠纷，包括单位因建房需拆除职工居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除而引起的占房纠纷，因单位分房，职工对单位的分房方案(包括职工对所分配房足位置、面积、楼层等)不服而引起的占房、腾房纠纷等这类纠纷属典型的单位内部房地产纠纷，单位与职工之间不是平等主体间的民事法律关系，而是不平等主体间的行政管理关系。首先主体不平等，在该纠纷中，一方是在建房、分房中拥有绝对决定权的行政管理者，单位在建房、分房中，一旦作出决定或决议，包括经多数职工讨论通过的建房、分房方案，则不以个别职工或部分职工是否同意为前提，也不需要与职工达成协议，单位即可强制实施。职工不服从，单位可采取扣发工资、作出处理决定等内部强制措施执行。职工在该纠纷中是被管理者，对单位分房方案等不服，可以向单位或主管部门反映意见，但在单位决定未变更之前，必须无条件服从，不能因不合自己意愿就拒绝执行，也不能以与单位未达成分房协议就拒绝执行，不能因单位将楼层好、面积大的房子分给了别人而认为自己符合条件应分给自己就强行占房。单位完全有权依据自己的规矩作出决定，职工必须无条件服从。在该类纠纷中，一方是单位，一方是单位隶属并管辖之下的职工，双方身份地位不平等，不属平等主体间的纠纷。其次该类纠纷从内容上看，也不因人身或财产权益发生的民事权益纠纷。职工对住房并不享有所有权或使用权，而是因对建房、分房方案不服引起的占房、腾房纠纷，而职工在分房中所享有的权益(包括居住楼层、面积等)是与其工龄、级别等联系的，是依据政策而享有的住房福利，因此而发生纠纷，纯属单位内部纠纷，应由单位内部或其主管部门解泱，而不能向法院起诉。凡向法院起诉的，法院应以不符含民事诉讼法规定裁定不予受理或驳回起诉。第二类纠纷，单位与职工之间实质上是房屋买卖民事法律关系，不是单位内部房地产纠纷，法院应予受理。看该类纠纷是否属法院受理范围，应从该纠纷的实质去审查。在该类房屋买卖纠纷中，双方已从工作隶属关系中的不平等主体转化为普通房屋买卖关系中的平等民事主体。说他们之间主体不平等，是针对工作关系而言，在工作关系中他们不平等，一方是管理者单位，另一方是被管理者职工。说他们之间主体平等，是指在房屋买卖纠纷中针对特定的房屋买卖民事法律关系而言。我们不能因为职工与单位之间有工作关系，就认定职工与单位在任何纠纷中都是工作关系，职工都得服从单位管理。单位与职工在该类房屋买卖纠纷中属于平等主体，单位给职工无偿居住房屋，实行房改后，将房屋又出卖给职工，虽然是依据政策进行，也是职工应享有的福利待遇，但同时单位作为房屋的产权人依法对房屋享有所有权，有占有、使用、收益、处分的权能，在房屋的物权关系中双方是平等民事主体的民事法律关系，并不能因为职工对单位房屋享福利就否决单位对房屋的所有权，变成职工无理占住单位房屋，单位反而不能起诉。第三类纠纷实质上是职工调离单位后发生的原物返还民事法律关系。首先职工调离单位后双方已解除工作关系，不再是管理与被管理的不平等关系，而是平等的民事法律关系主体。其次职工在调离单位时应将其占有、使用的单位房屋返还给单位，否则单位作为房屋所有权人完全可以起诉职工返还房屋。该类纠纷应属法院受理范围不应不予受理或驳回起诉。第四类纷属于职工违反政策而引起的房屋侵权民事法律关系。按照房改政策，职工只能在自己或配偶单位享受一次福利买房，如在配偶单位够买了住房，则要将所住的本单位房屋退还单位。在该类纠纷中在诉讼主体上双方是平等主体，理由同第二类纠纷在内容上是因职工违反政策而引起的房屋侵权关系。单位按照政策应落实职工住房但并不等于职工可以对房屋福利政策重复享受。当职工违反政策时，单位作为房屋所有权人有权求职工腾退多占的住房。单位为此向法院起诉，属于房屋侵权纠纷，职工违反政策是判断侵权的依据，并不是决定案件性质的依据，法院应依法受理。第五类纠纷纯属租赁合同关系，法院应依法受理。首先单位与职工在房屋租赁关系中是平等民事主体，双方在自愿平等的基础上签订租房协议。其次双方完全是因履行租房约定而发生的纠纷双方，双方是合同关系，是租赁民事法律关系，因此发生纠纷，法院应依法予以受理。上诉人认为，一审法院在单位内部房地产纠纷的处理中错误适用“38号解释”，一审法院扩大解释将卖房、租房等纠纷均纳进“38号解释”。实质上单位内部房地产纠纷应仅指因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，适用38号解释时不能断章取义适用该解释还有个前提条件，那就是该解释规定该单位内部房地产纠纷必须不符合民事诉讼法规定的起诉条件。四、上诉人与被上诉人之间是典型的租赁民事法律关系，双方之间是地位平等的当事人。上诉人将案涉房屋出租给被上诉人，被上诉人向上诉人缴纳租金，在一审庭审中，双方对此均予以确认，一审法院没有认真审查双方之间的实质关系，错误适用“38号解释”。五、被上诉人并非上诉人的职工，其丈夫（已故）是上诉人的下属单位海珠区人防工程综合队(后更名为海珠区人民防空工程构件厂)的职工，上诉人与被上诉人原来的工作单位，在法律上也是完全不一样的独立主体，上诉人与被上诉人原来的工作单位是业务指导关系，因此，本案并不适用“38号解释”。六、被上诉人的丈夫（已故）与被上诉人已于2010年另购买了经济适用房，建筑面积125.66平方米。本院认为：案涉房屋系上诉人所有的房屋，被上诉人丈夫是上诉人下属单位职工，由单位分配安排入住，并按公房租金标准缴纳租金。故原审法院根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定作出处理，事实清楚，适用法律正确，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。上诉人虽上诉坚持主张其一审诉请符合《中华人民共和国民事诉讼法》的起诉条件，属于人民法院民事案件受理范围，但上诉人并未有新的事实与理由佐证自己的主张，故本院认可一审法院的分析认定，对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审裁定处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨晓航审判员  马健中审判员  谭健颖二〇二〇年十一月十六日书记员  叶永峰张情