湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异192号异议人（案外人）：周某，男，汉族，住湖南省涟源市。申请执行人：招商银行股份有限公司长沙分行。负责人：曾盾。被执行人：湖南九茂建材装饰有限公司。法定代表人：刘挺峰。被执行人：稻之道供应链有限公司。法定代表人：刘献中，总经理。被执行人：湖南德华工贸有限公司。法定代表人：罗德华，总经理。被执行人：湖南宏坤生态农业有限公司。法定代表人：李精华，总经理。被执行人：李精华，男，汉族，住湖南省邵东县。被执行人：谭双雄，女，汉族，住湖南省邵东县。被执行人：刘挺峰，男，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被执行人：张小玲，女，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被执行人：刘献中，男，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。被执行人：罗德华，男，汉族，住湖南省邵东县。被执行人：贺慧，女，汉族，住湖南省邵东县。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称招商银行长沙分行）与被执行人湖南九茂建材装饰有限公司（以下简称九茂公司）、被执行人稻之道供应链有限公司（以下简称稻之道公司）、被执行人湖南德华工贸有限公司（以下简称德华公司）、被执行人湖南宏坤生态农业有限公司（以下简称宏坤公司）、被执行人李精华、被执行人谭双雄、被执行人刘挺峰、被执行人张小玲、被执行人刘献中、被执行人罗德华、被执行人贺慧金融借款合同纠纷一案中，案外人周某对本院就湖南省娄底市娄星区乐坪东街0002幢房产权证号0×**号房屋（以下简称涉案房屋）采取的执行措施不服，提出书面异议，请求终止对案涉房屋的评估拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周某提出异议称，执行裁定书裁定对张小玲名下的涉案房屋进行评估处置拍卖，损害了周某的合法权益。2004年，张小玲将旺福楼5号车库出售给周某，该车库没有独立的产权，包含在娄房××房产证内，层高仅2.2米。双方于2004年8月8日签订书面买卖协议，周某按协议约定分二次交清了价款18000元，且于2004年8月中旬接管了该车库，并一直使用至今。因该5号车库在娄房××房产证上没有分割出来，导致没有过户。张小玲在银行贷款将该房屋办理了抵押登记，注销抵押后又被法院查封导致未能办理分证过户。故请求终止对张小玲名下位于娄底市娄星区**幢房产权证号0×**号房屋的评估处置拍卖。招商银行长沙分行等人未答辩。经审理查明，招商银行长沙分行与九茂公司、稻之道公司、德华公司、宏坤公司、李精华、谭双雄、刘挺峰、张小玲、刘献中、罗德华、贺慧金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月29日作出《民事调解书》，经本院组织调解，双方自愿达成如下协议：一、被告九茂公司、刘挺峰、张小玲向原告招商银行长沙分行于2016年10月29日前归还所欠本金200000元；2016年11月29日前归还所欠本金800000元；2016年12月18日前结清剩余所有贷款本息；如被告九茂公司、刘挺峰、张小玲未按照上述约定还款，则原告招商银行长沙分行同意给予三个月的还款宽限期；二、被告九茂公司、刘挺峰、张小玲按照上述第一条约定结清所有借款本息，则解除九茂公司、刘挺峰、张小玲对其他本案被告德华公司、宏坤公司、稻之道公司、李精华、谭双雄、刘献中、程一文、罗德华、贺慧在（2015）芙民初字第**号案中的债务的连带担保责任，以及减免被告九茂公司、刘挺峰、张小玲在本案中所欠原告招商银行长沙分行借款产生的罚复息的一半；三、如被告九茂公司、刘挺峰、张小玲未按照上述约定还款，则被告九茂公司、刘挺峰、张小玲对本案其他被告德华公司、宏坤公司、稻之道公司、李精华、谭双雄、刘献中、程一文、罗德华、贺慧在（2015）芙民初字第**号案件中的还款责任承担连带担保责任；四、双方再无其他争议。《民事调解书》发生法律效力后，九茂公司、刘挺峰、张小玲未履行调解书所确定的义务，招商银行长沙分行向本院申请强制执行，本院于2017年3月13日作出《执行裁定书》，裁定冻结、扣划被执行人九茂公司、德华公司、稻之道公司、宏坤公司、李精华、谭双雄、刘挺峰、张小玲、刘献中、罗德华、贺慧的银行存款或扣留、提取其收入2832974.28元（未计算2017年1月3日之后的逾期利息、罚息、复息），或查封、扣押其价值相当的财产，并于2019年11月6日查封了张小玲名下位于娄底市娄星区新火车站广场（出让地）0003幢（权证号码：××、×××37、×××38）、娄底市娄星区**幢（权证号码：**）、娄底市娄星区**幢（权证号码：**）、娄底市娄星区**幢（权证号码：**）房屋，查封期限三年，自2019年11月6日至2022年11月5日。被查封的房屋拟于价值评估后进行拍卖处置。另查明，周某于2004年在湖南省娄底市乐坪东街南市化工局东2栋购买了一套房屋。2004年8月8日，张小玲与周某签订《小车车库买卖协议》，协议约定张小玲将自有小车车库出让给周某，车库坐落在旺福楼南自东往西第5号车库，车库实际使用面积约3.2米宽×5.8米长，建筑面积以房产证为准。出让车库费为18000元，双方签字后支付现金15000元，第二期付款时间为张小玲将房产证及土地使用权证交付给周某之日付清余款3000元；由于张小玲的房产权证现已抵押给银行，张小玲保证在2006年8月以前将房产权证过户手续办好给周某。同日，张小玲出具一份《收条》，载明今收到周某交来购买旺福楼五号小车车库款壹万伍仟元整。2017年3月21日，张小玲又出具一份《收条》，载明：“今收到周某交来购买旺福楼一层南向五号小车车库款人民币现金叁仟元整，至此，依《小车车库买卖协议》，车库买卖款全部交清。”还查明，张小玲名下不动产权证为××的房屋于2004年4月26日设定了抵押，抵押期限至2006年4月26日，后又分别于2010年6月17日、2012年5月17日设定了抵押。2020年11月7日，陈某、李某、刘某出具《证明》，证明旺福楼系联建时的取名，该楼住户及邻里均知道旺福楼即为乐坪东街002栋，《证明》上有娄星区长青街道办事处关家社区居民委员会加盖公章。本院认为，本案的争议焦点为周某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周某购买的第5号车库没有独立产权，面积包含在不动产权证为××的房屋内，而周某购买上述车库时，不动产权证为××的房产上设定了抵押，因此，周某对上述车库不能办理过户登记的情况是明知的。其次，银行的抵押权于2006年4月解除后，周某长达四年的时间未采取合法有效措施要求张小玲办理车库的过户登记手续，导致涉案房屋分别于2010年6月、2012年5月又设定了抵押，后又被本院采取司法限制措施。因此，涉案房屋至今未办理过户登记的原因不属于非因买受人自身原因未办理过户登记。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，周某要求终止对涉案房屋的评估处置拍卖，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回周某的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  伍君芳人民陪审员  魏建莲人民陪审员  舒 健二〇二〇年十一月十一日法官助理张依书记员林某