北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10449号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁伟英，女，1973年5月26日出生。委托诉讼代理人：张寿荣，北京市智远律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京韩建伟业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡镇东关村。法定代表人：隗合站，经理。委托诉讼代理人：徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。上诉人袁伟英因与被上诉人北京韩建伟业房地产开发有限公司（以下简称韩建伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人袁伟英之委托诉讼代理人张寿荣，被上诉人韩建伟业公司之委托诉讼代理人徐凤明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁伟英上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。袁伟英购买的北京市房山区××西里第×幢×单元×号房屋（以下简称案涉房屋）及×幢整栋楼房，韩建伟业公司在售卖前和售卖后均无合法的建设手续。但韩建伟业公司在售楼宣传手册中强调70年大产权，且在双方签订的《合同补充协议》中注明出卖人承诺在买受人缴清全部房款及办理产权的相关税费后三年内为买受人办理完毕房屋产权证书。所以，为袁伟英办理完毕房产证是韩建伟业公司最终合同履行义务。一审判决对于造成合同缔约过错的责任认定错误。另，因北京市国土资源局作出处罚决定，案涉房屋已不属于韩建伟业公司所有，一审判决在尚未主动审查案涉房屋归属的情况下，判决袁伟英将案涉房屋返还韩建伟业公司，明显缺乏事实、法律依据。2.一审判决袁伟英承担合同缔约责任显失公平。袁伟英在购房时看到售楼宣传手册强调70年大产权的宣传，在《合同补充协议》中也有办理房屋产权证的约定，是韩建伟业公司故意隐瞒不能办理产权证的重大事实真相，责任不在袁伟英。韩建伟业公司辩称，同意一审判决。韩建伟业公司开发的这个项目在2007年时都是边开发边办证的，后来因为政策原因无法办证。韩建伟业公司同意解除合同，退还袁伟英的购房款，损失可以在3倍以内计算。不同意袁伟英的上诉请求。袁伟英向一审法院起诉请求：1.判令解除袁伟英与韩建伟业公司2007年3月27日签署的《商品房买卖合同》及2007年3月27日签署的《合同补充协议》；2.判令韩建伟业公司返还袁伟英购房款250352元，并以250352元为基数自2007年4月2日起计算利息至本案判决生效之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.判令韩建伟业公司赔偿袁伟英经济损失979048元；4.判令韩建伟业公司支付袁伟英评估费5573元。以上共计1234973元。韩建伟业公司向一审法院反诉请求：1.判令袁伟英限期腾退其占有的案涉房屋；2.反诉案件受理费由袁伟英负担。一审法院认定事实：2007年3月27日，韩建伟业公司（出卖人）与袁伟英（买受人）签订了《商品房买卖合同》。约定：韩建伟业公司将案涉房屋出售给袁伟英。该商品房用途为住宅，建筑面积共44.31平方米，套内建筑面积37.53平方米，按套内面积计价每平方米6670.72元，房屋总价款为250352元。附件五《合同补充协议》约定：目前该项目的情况：该项目四证齐全（见本合同第一条项目建设依据）。北京市国土资源和房屋管理局对在区、县内立项的项目不予办理商品房预售许可。买受人自愿签订本合同即已与出卖人在此问题上达成共识，因此，买受人不能因没有商品房预售许可证而提出解除合同。如买受人因此而后悔，出卖人有权扣除买受人总房款的10%作为违约金，利息及其他损失由买受人承担。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。合同签订后，2007年4月2日，袁伟英向韩建伟业公司支付了250352元购房款，2007年3月30日，韩建伟业公司向袁伟英交付了案涉房屋，袁伟英居住使用至今。一审中，经袁伟英申请，法院依法委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉房屋的市场价格进行评估，评估结论为：评估对象建筑面积44.31平方米在价值时点的房地产评估价值单价为27745元/平方米，价值总价为122.94万元。袁伟英支付评估费5573元。另查，2010年9月14日，北京市国土资源局作出京国土（房）分局罚字[2010]第65号《国土资源行政处罚决定书》，载明：韩建伟业公司于2006年4月占用拱辰街道办事处东关村东侧集体土地建设伟业嘉园23号住宅楼，经勘测，该项目占地面积为9225.67平方米（折合13.84亩），建筑面积9541.02平方米。经核查，该宗地土地利用现状地类为仓储用地、城镇住宅用地、街巷用地、空闲地，土地利用总体规划为城镇建设用地，该项目未办理用地审批手续。韩建伟业公司占地建设的行为属于违法行为，责令退还非法占用的农村集体土地9225.67平方米（折合13.84亩）；没收韩建伟业公司在非法占用的土地上新建的建筑物，建筑物面积9541.02平方米；对韩建伟业公司非法占用的9225.67平方米（折合13.84亩）土地，按每平方米14元标准，处以罚款129159元。一审法院认为，韩建伟业公司至今未取得商品房预售许可证，其与袁伟英签订的《商品房买卖合同》及附件，违反了相关法律的效力性强制规定，该合同及其附件应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。袁伟英要求韩建伟业公司返还购房款250352元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。韩建伟业公司未取得商品房预售许可证仍然向袁伟英出售案涉房屋，其对于双方所签合同及附件无效存在过错；袁伟英明知韩建伟业公司未取得商品房预售许可证仍购买房屋，其对于合同及附件无效亦存在一定过错。袁伟英要求赔偿损失，法院参照在假定产权明晰、手续齐全的情形下对房屋市场价值的估价，综合考虑双方当事人的过错程度、合同的履行情况等因素，结合双方当事人的陈述，酌情确定韩建伟业公司向袁伟英赔偿经济损失751056元。袁伟英要求韩建伟业公司支付购房款利息的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。韩建伟业公司要求袁伟英腾退返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，一审法院于2020年9月判决：一、北京韩建伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向袁伟英返还购房款250352元；二、北京韩建伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向袁伟英赔偿经济损失751056元；三、袁伟英于判决生效之日起十日内将位于北京市房山区××西里第×幢×单元×号的房屋腾退并交付北京韩建伟业房地产开发有限公司；四、驳回袁伟英的其他本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及袁伟英上诉请求，本案的争议焦点为：袁伟英要求将本案发回重审的请求是否符合法律规定。根据已查明的事实，韩建伟业公司与袁伟英签订的《合同补充协议》明确载明，该项目四证齐全，北京市国土资源和房屋管理局对在区、县内立项的项目不予办理商品房预售许可证。且韩建伟业公司至今未取得商品房预售许可证或案涉房屋所在项目属于合法建设的有效证件，故双方签订的《商品房买卖合同》及附件属违反行政法规的效力性强制性规定，应为无效合同。而造成合同无效的主要原因是韩建伟业公司所建项目未能取得合法建设手续，故韩建伟业公司应当承担主要责任。而通过《合同补充协议》记载的内容可以表明，袁伟英对于项目情况是明知的，故基于合同无效产生的损失，袁伟英亦应当承担一部分责任。一审判决依据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。判决韩建伟业公司返还袁伟英购房款，袁伟英向韩建伟业公司返还案涉房屋，并综合考虑双方当事人的过错程度、合同的履行情况等因素，酌情确定韩建伟业公司向袁伟英赔偿经济损失751056元，并无不当，本院予以维持。袁伟英上诉称一审判决事实不清，要求将本案发回重审的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，袁伟英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费5573元，由北京韩建伟业房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费15914元，由袁伟英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  陈妍二〇二〇年十一月二十七日书记员  李丽