安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9224号 上诉人（原审被告）：朱志荣，女，1967年11月16日出生,汉族,住安徽省合肥市。 被上诉人（原审原告）：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区芜湖路**御景湾**楼**。 负责人：林梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金海兵，安徽皖都律师事务所律师。 上诉人朱志荣因与被上诉人福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称诚信物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初16219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 朱志荣上诉请求：撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初16219号民事判决第一项，并依法予以改判。事实和理由：一审法院忽视了诚信物业合肥分公司对于协议存有违约行为，其判决排除了诚信物业合肥分公司的责任,明显有损于朱志荣的合法权益。诚信物业合肥分公司未能按照协议的约定提供相应的物业管理服务。在一审诉讼过程中,朱志荣曾向一审法院阐述过相关事实理由,但一审法院对此置之不理。根据合同法第一百零七条、第一百二十条的规定，诚信物业合肥分公司应当承担相应的违约责任,并对朱志荣予以赔偿,一审法院判决朱志荣支付相关的物业管理费明显不公。一审判决并未考虑诚信物业合肥分公司存在的违约行为,忽视了诚信物业合肥分公司在本次物业纠纷中应负的责任，朱志荣恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。由于主供水管道和水表箱与朱志荣房屋共用一堵墙,当高层加压时供水管道就往外冒水,朱志荣多次到物业反映情况,但物业推三阻四,迟迟不予修复。后进水管水渗进了朱志荣房屋造成一面墙的柜体全部木材变形、霉变、长毛,实木地板撬起。物业后将主供水管管道全部换掉，但给朱志荣房屋已经造成的损失不是推诿就是避而不见,朱志荣多次和物业协商维修无果。由于物业管理不善给朱志荣房屋造成严重的后果，也不维修，所以朱志荣停止了交物业费。朱志荣要求物业对朱志荣房屋进行妥善修理,并要求物业赔礼道歉，修理后所有物业费用朱志荣全部承担。 诚信物业合肥分公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。首先，经一审法院查明，诚信物业合肥分公司从2007年开始在案涉小区提供物业服务，朱志荣为该小区的业主，一直接受诚信物业合肥分公司提供的物业服务，依法依约应当支付物业服务费。其次，朱志荣在一审中主张诚信物业合肥分公司提供物业服务过程中有相应的瑕疵过错，但并未提供充分的证据予以证明，并且物业服务是多方面的，如物业公司在某一方面提供的服务确有不足，朱志荣亦应支付部分的物业服务费，但朱志荣一直拒交全部的物业服务费以及车位管理费，显然损害了物业公司的合法权益。最后，朱志荣主张的损失或者要求诚信物业合肥分公司进行维修，其应当另案起诉。 诚信物业合肥分公司向一审法院起诉请求：1.判决朱志荣立即支付物业费11724.76元，车位租赁及管理费5040元，支付逾期违约金3352.3元，合计20117.06元；2.朱志荣承担一审案件全部诉讼费。 一审法院认定事实：2007年5月26日，诚信物业合肥分公司与合肥富泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托物业管理期限自2007年8月1日起至业主委员会成立之日止，该合同对物业服务管理事项、服务质量、双方权利义务、费用标准及违约责任等均作出具体约定。其中，合同第二十二条约定相关物业管理服务费标准，即高层住宅收费标准暂定为1.18元/平方米/月，由物业公司按月向业主或物业承租人、使用人收取；未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交金额千分之三交纳滞纳金，合同第三十六条约定合同履行中发生争议，协商或调解不成的，由当事人向人民法院起诉。2007年6月30日，朱志荣签署《业主临时公约》，承诺对柏林春天小区建设单位合肥富泰房地产开发有限公司制定的《业主临时公约》已详细阅读，并自愿遵守该公约。该公约对物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等均作了相关的规定。该公约第三十二条约定，业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。2018年11月30日，诚信物业合肥分公司撤出柏林春天小区。 2007年8月1日起至2018年11月30日，诚信物业合肥分公司在柏林春天小区从事物业管理服务工作，朱志荣系合肥马鞍山南路399号柏林春天小区一期高层15#1003室的业主，住宅建筑面积为158.98平方米，欠付2014年1月1日至2018年11月30日期间的物业管理费用、2016年8月1日至2018年11月30日车位租赁及管理费5040元。 一审另查明：根据本案及关联案件中，案涉小区业主所提供的证据显示，诚信物业合肥分公司就案涉小区物业管理存在小区内垃圾积存、乱堆乱放，绿化损毁缺失，秩序维护与车辆管理不规范，消防、科技、人防、物防不完善、不规范，运动设施、消防电力设施等未整修维护等问题。 一审再查明：诚信物业合肥分公司持有服务价格登记证。根据案涉小区关联案件及一审法院的生效判决书显示：合肥市物价局于2013年11月4日核准“柏林春天”物业服务收费标准为高层住宅为1.25元／月·平方；《车位租赁协议书》显示：车位租赁月租金（含停车服务费）180元。 一审还查明：2013年朱志荣家中进水管道渗水，渗入其家中，造成一定财产损失。后物业公司更换了下水主管道，朱志荣要求损失赔偿2万元未果，朱志荣从2014年初开始拒交物业费和车位租赁及管理费。 一审法院认为：2007年5月26日，诚信物业合肥分公司与合肥富泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，诚信物业合肥分公司依约为朱志荣等柏林春天小区业主提供了物业管理服务，故有权向朱志荣等业主收取相应的物业服务费。且物业服务费是用于保障物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护及物业服务企业办公费用、服务人员工资等项目开支，没有相应费用或费用不足，客观上均可能影响物业服务水平和服务质量。朱志荣在接受和享有了物业服务内容后，应当按照约定和法律规定及时、足额交纳物业费。但诚信物业合肥分公司作为物业服务企业亦有义务依约全面履行义务,结合双方当事人的陈述以及现有证据材料的事实情况，确能反映诚信物业合肥分公司在环境卫生管理、公用设施设备维修养护管理方面不完全履行物业服务合同确定的维护、养护、管理义务，其物业管理服务存在一定瑕疵，故对案涉物业服务费酌情按90%收取较为合理，朱志荣应付2014年1月1日至2018年11月30日物业费10552元（158.98平方米×1.25元／月／平方×59个月×90%），2016年8月1日至2018年11月30日车位租赁及管理费5040元（180元／月×28个月），合计15592元。关于朱志荣主张其家中渗水造成损失要求诚信物业合肥分公司赔偿，系侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理，朱志荣可另案起诉解决。朱志荣未按期交纳物业费等费用事出有因，不属无故拖欠，诚信物业合肥分公司主张违约金应不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、朱志荣于判决生效之日起五日内向诚信物业合肥分公司支付拖欠的2014年1月1日至2018年11月30日的物业费15592元及2016年8月1日至2018年11月30日车位租赁及管理费5040元，合计15592元；二、驳回诚信物业合肥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取47元，由诚信物业合肥分公司负担12元，朱志荣负担35元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，诚信物业合肥分公司与合肥富泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，系合法有效的合同，该合同对包括朱志荣在内的案涉小区业主具有法律约束力，诚信物业合肥分公司、朱志荣均应按照合同约定全面履行自己的义务。在诚信物业合肥分公司履行了物业管理服务的义务后，朱志荣应当按约履行给付物业费、车位租赁及管理费的义务。根据本案查明的事实可知，诚信物业合肥分公司在环境卫生管理、公用设施设备维修养护管理方面未完全履行物业服务合同确定的维护、养护、管理义务，其物业管理服务存在一定瑕疵，一审法院据此酌情减免朱志荣10%的物业管理服务费，本院予以认可。朱志荣以诚信物业合肥分公司未按约提供相应的物业管理服务、其家中渗水造成损失等为由，拒绝缴纳物业费、车位租赁及管理费，于法无据，亦与双方合同约定不符，本院不予采纳。关于朱志荣主张其家中渗水造成损失要求诚信物业合肥分公司赔偿，因朱志荣在本案中并未对此起诉或提起反诉，一审法院未予处理，并无不当。 综上所述，朱志荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费94元，由朱志荣负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年十一月十二日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。