山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初1875号原告：孙某某被告：某某商业运营管理有限公司原告孙某某与被告某某商业运营管理有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托诉讼代理人禹化军，被告某某公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某某向本院提出诉讼请求：1.依法请求贵院判决原告与被告继续履行《商铺租赁合同》；2.依法请求贵院判决被告免收原告新冠××疫情期间的租金；3.本案全部诉讼费用、律师费由被告承担。事实和理由：2019年8月21日原告与某某商业管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为3年，自2020年1月1日之日起至2022年12月31日止。租赁优惠期自2020年7月1日之日起至2020年12月31日止，租赁优惠期间甲方明确的优惠费用按照优惠政策执行。《商铺租赁合同》签订后，原告依约交纳了2020年1月1日至2020年12月31日的租金人民币29551元，并在2019年8月21日交纳了履约保证金人民币5000元，在2019年11月15日交纳了装修保证金、垃圾清运费等费用，履行了合同义务。2020年1月20日，某某商业管理有限公司将名称变更为被告。被告于2020年4月7日交付原告商铺钥匙，原告签署了《承诺书》、《商铺改造消防责任承诺书》、《房屋验收交接表》，并领取了施工临时出入证，但被告在交付原告租赁房屋后又擅自将房屋门锁更换，导致原告无法进入租赁房屋，实乃故意阻止原告与被告之间的《商铺租赁合同》的正常履行。新冠××疫情自爆发至今，目前仍在疫情防控的关键时刻，此疫情实是非原告所能预见、所能避免、所能克服的不可抗力因素。根据最高人民法院出台的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条第（二）项规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由解除合同的，人民法院不予支持。作为不可抗力的新冠××疫情也导致原告不能正常经营，使原告受到了经济损失。综上，被告是故意阻止原告使用租赁房屋，原告并没有过错，被告没有单独解除《商铺租赁合同》的权利，《商铺租赁合同》仍应继续履行；原告也因新冠××疫情受到了经济损失。为维护原告合法权益，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法予以支持为盼。某某公司辩称，1、原告未按照合同约定的时间开业运营构成违约：被告于2020年11月15日之前就已经通知其办理交房等手续，原告于2020年11月15日前来办理了相关手续，涉案商铺于当日已交付且已可以进场装修，至合同解除之日，原告已超90日未开业运营，按照合同约定被告有权解除合同；2、原被告自2019年8月份签订租赁合同以来，一直到2020年4月3日，原告都未进场装修，被告考虑到2020年春节后因疫情的影响，并未按照合同90日达不到开业条件解除合同的约定强制与原告解除合同，而是于2020年4月3日向原告发出的通知，要求其4月8日前补齐相关手续并进场装修，但原告仍未办理（如提交装修设计及装修施工方案等），也未进场施工。某某的出租不同于普通的租赁，为了整个项目能够顺利，也为了实现全体租户的利益，该种租赁均有像被告这样的运营公司进行统一管理，并要求租户服从运营公司的管理，合同中对此也有明确约定。被告给其充足的期限，其仍不配合、推脱的行为显然是不服从被告的管理，根据合同约定被告有权解除合同；其次被告根据合同法第94条的规定催促其履行，其仍未履行，按照此规定被告亦享有解除权。3、某某作为市文旅城重点项目之一，签订合同的目的就是为了在整体统一开业之前，原告及全体租户能够开业运营，能够让项目顺利进行，原告租赁的房屋在9栋，是某某的主街，其不配合进场装修的行为将导致合同目的不能实现。且因为前期出现了大量的与原告类似商户，不配合被告的管理，加之2020年春节后的疫情影响，为了全体租户的利益及防疫需要，被告将整体统一开业日期一再延后。被告给与原告充分的履行期限，但原告始终不予配合，不服从被告的管理的行为将导致合同目的不能实现，根据合同法94条第四款规定，被告亦享有解除权。根据最高院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条第（二）项规定，因疫情或疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的人民法院应予支持，在2020年4月3日前后，被告共计向50余户发送催促的通知，其中包括原告，但仅有原告及另一位租户仍不与配合。就是存在与原告类似的商户导致被告在整体运营上付出了更多的人力、物力、财力，给被告造成巨大损失。2020年4月8日之后原被告进行沟通，因疫情影响，被告同意全数退还其租金及相关费用，不追究原告的违约责任，但原告不接受，被告已仁至义尽！综上所述，根据合同法第94条规定、合同约定及被告于2020年4月3日向原告发出的通知，被告与原告的租赁合同于2020年4月8日解除，原告的诉讼请求均无事实及法律依据，故请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告某某商业运营管理有限公司系由某某商业管理有限公司更名而来。2019年8月21日，原告孙某某（乙方）与被告某某公司（甲方）签订商铺租赁合同，合同约定，乙方自愿租赁甲方位于山东省泰安市某某9栋1层116号商铺，建筑面积约为57.83平方米。乙方租赁该商铺作为经营生活配套使用，经营品牌为胖子贴膜。本合同项下的租赁期限为叁年，自统一开业之日2020年1月1日起至2022年12月31日止。租赁优惠期自2020年7月1日至2020年12月31日止。租金2.80元/天/平方米，每月租金合计肆仟玖佰贰拾伍元整（4925元），租金按年缴纳，年租金在本年度开始前提前90日缴纳。租期三年：2020年1月1日至2020年12月31日，交款时间为2019年8月20日，应缴金额29551.00元，实缴金额29551.00元。2021年1月1日至2021年12月31日，交款时间为2020年9月30日，应缴金额59102元。2022年1月1日至2022年12月31日，交款时间为2021年9月30日，应交金额59102元。乙方的权利义务：乙方须在甲方向乙方交付商铺后60日内开业经营，乙方逾期未能开业经营或不能取得合法经营条件的视为违约，未能开业经营的，每天需按月租金的10%向甲方缴纳违约金，乙方逾期30天，还未能开业经营的，甲方有权终止本合同，收回商铺，并不退还履约保证金。乙方营业时间应服从甲方的统一安排。违约责任：一方违反本合同任何条款应向守约方支付相当于三个月租赁费用的违约金，若损失高于违约金，则可以向违约方主张赔偿损失，同时依法享有解除合同的权利。备注自正式开业之日起计算租金。某某公司在合同尾部盖章，孙某某在合同尾部签字捺印。2019年8月21日，某某公司为孙某某出具收据载明：收到孙某某保证金（9-1-116）伍仟元整。同日，某某公司为孙某某出具收据载明：收到孙某某2020年1月1日-2020年12月31日租金（铺位号9-1-116）贰万玖仟伍佰伍拾壹元正（29551元）。2019年11月15日，泰安泰山城市发展物业服务有限公司为孙某某出具收据载明：收到孙某某老街装修保证金（9-1-116）贰仟元整（2000元）。同日，泰安泰山城市发展物业服务有限公司为孙某某出具收据载明：收到孙某某老街装修垃圾清运费（9-1-116）壹佰柒拾叁元肆角玖分（173.49元）。2020年4月3日，某某公司向原告孙某某邮寄了交房通知书，载明：如您未在4月8日之前到我公司办理相关手续（节假日无休，可以正常办理），则我公司与您签订了该商铺租赁合同于2020年4月8日解除，我公司有权立即另行出租，并根据合同第十二条违约责任约定您已交纳的租金及履约保证金不再退还给你。如您未在4月8日之前到我公司办理交房及进场相关手续，我公司将立即另行出租，我公司不再另行通知。孙某某于2020年4月4日收到上述交房通知书。孙某某于2020年4月7日到泰安泰山城市发展物业服务有限公司处签署了房屋验收交接表，并领取了租户装修守则及及施工临时出入证。泰安泰山城市发展物业服务有限公司是某某公司涉案项目的物业服务公司。另查明，某某是整体开业，因新冠疫情影响，最终开业时间为2020年5月28日。以上事实由当事人陈述、商铺租赁合同、收据、交房通知书、房屋验收交接表、某某租户装修守则、施工临时出入证、手机通话记录截屏、互联网页截图打印件、快递单、邮寄查询单、装修审批表、照片、公证书等证据在案证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订的商铺租赁合同主体适格，意思表示真实，且不违反法律规定，系有效合同。本案争议的焦点是，一、双方商铺租赁合同是否应继续履行；二、原告提出免除租赁费的诉讼请求能否支持。关于双方商铺租赁合同是否应继续履行。被告辩称其在2019年11月15日已经交房，原告未按合同约定进行装修，在2020年4月3日交房通知发出时已经超出双方租赁合同约定的60日及30日宽限期，被告有权解除合同。2020年4月8日之后根据交房通知书，合同已经解除，原告要求继续履行合同不合情理。本院认为，孙某某于2020年4月4日收到被告发出的交房通知书，在2020年4月7日签署了房屋验收交接表，交房通知书中载明的2020年4月8日之前到被告销售处办理交房及进厂装修等相关手续应视为被告对交房日期作出了变更，原告按照交房通知书办理了相关手续，领取了房屋验收交接表，视为对交房日期变更的认可。且2019年11月15日仅有泰安泰山城市发展物业服务有限公司给原告出具装修保证金及垃圾清运费的收据，并没有被告将涉案房屋交接给原告的相关证据，原告在2020年5月8日提起诉讼时，亦未超出合同约定的交付商铺后60天的装修时间，在原告已经交纳一年租金，且不存在其他违约情形下，原告要求继续履行商铺租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。对被告辩称的商铺租赁合同自2020年4月8日解除不予采信。关于原告提出免除疫情期间的租金，因双方签订的商铺租赁合同约定自正式开业之日起计算租金，某某因疫情影响等原因，调整到2020年5月28日正式开业，故原告应自正式开业即2020年5月28日开始计算租金。租金起算时间2020年5月28日已超出疫情影响期间，生产经营已经逐步恢复，故原告主张免除疫情期间租金的请求本院不予支持。对于律师费，原告在庭审时未向法庭出示相关证据，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告孙某某、被告某某商业运营管理有限公司继续履行双方于2019年8月21日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告孙某某其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告某某商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  冯美玲法官助理李晓晨书记员弭杨