湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8623号上诉人（原审被告）：武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行，住所地武汉市武昌区中山路**。负责人：毛锋，行长。委托诉讼代理人：吴梦麒，湖北共合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：左金河，男，1946年6月17日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：覃山，湖北谦牧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市联友房地产开发有限公司，住，住所地武汉市武昌区中北路**源大厦2401、2402室）。法定代表人：罗钧，总经理。被上诉人（原审第三人）：武汉华宇燃料物资有限责任公司，住所地，住所地武汉市武昌区中山路**iv>法定代表人：曾胜，总经理。上诉人武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行（以下简称农商行武昌支行）因与被上诉人左金河、武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）及武汉华宇燃料物资有限责任公司（以下简称华宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。农商行武昌支行上诉称：即使认为联友公司无权处分案涉房屋，也应认定农商行武昌支行基于善意取得享有案涉房屋的抵押权，一审法院完全无视农商行武昌支行作为善意相对人可善意取得案涉房屋抵押权的情形属于明显的事实认定错误，法律适用错误。1.在办理抵押权登记之时，案涉房屋的产权登记在联友公司名下，该不动产登记簿是具有公示效力的文书，根据物权的公示公信效力，农商行武昌支行完全有理由相信联友公司系案涉房屋的产权人。农商行武昌支行在抵押设定时已尽到合理的审查和注意义务，不知也不可能知道联友公司无案涉房屋的处分权，农商行武昌支行并无主观恶意也无过错。此外农商行武昌支行也已履行了发放贷款的义务，且由联友公司实际使用，应视为支付了合理的对价。农商行武昌支行作为善意相对人，其信赖利益应当得到一定保障，在案涉房屋已办理抵押登记的情形下，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条农商行武昌支行可善意取得案涉房屋的抵押权。2.本案并无证据证明农商行武昌支行在办理抵押登记时系恶意相对人，应推定农商行武昌支行为善意相对人可善意取得案涉房屋的抵押权。关于善意取得的证明责任和证明标准，《最高人民法院关于适用若干问题的(一)》第十五条作出如下规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”不动产登记簿所记载的权利状态和内容，具有初步的推定力。在此前提下，本案中农商行武昌支行只要相信权利公示的正确性，并根据公示状态进行交易，应推定为善意，无须进一步对善意进行举证证明。反而若认为农商行武昌支行系恶意，左金河应当对农商行武昌支行在抵押权设立时明知或应知联友公司系无权处分等存在主观恶意的情形承担举证责任。然而在本案诉讼过程中，左金河既未主张农商行武昌支行存在恶意的情形也没有提交任何证明农商行武昌支行恶意的证据，故不能否认本案农商行武昌支行作为善意相对人可善意取得案涉房屋抵押权。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决并依法改判。二、一二审诉讼费用由左金河承担。左金河辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，请求维持。联友公司未到庭应诉答辩。华宇公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决。左金河向一审法院起诉请求：1.确认左金河享有武昌区楚材巷161号都景园2号楼1单元7层4号房屋（昌××号）的所有权；2.确认联友公司与农商行武昌支行签订的《抵押合同》无效；3.判令联友公司与农商行武昌支行前往不动产登记局办理（昌2008003448号）房屋抵押权证撤销或注销登记手续；4.判令联友公司配合左金河办理武昌区楚材巷161号都景园2栋1单元7层4室房屋不动产权属登记证书；5.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由联友公司承担。在一审审理过程中，经法院释明，左金河增加诉讼请求为：将原诉讼请求第1-4项中的标的由武昌区楚材巷161号都景园2号楼1单元7层4号房屋（昌××号）增加为武昌区楚材巷161号都景园2号楼1单元7层4号房屋（昌××号）、武昌区楚材巷161号都景园2号楼1单元8层4号房屋（昌××号）两套房屋。一审法院查明事实，都景园系由武汉市武昌区人民政府市场建设办公室在武昌区中华路和楚材巷交界处实施拆迁后，由联友公司进行开发建设的小区。该小区南临中华路，北临楚材巷，为独栋房屋，有三个单元，自东向西分别为1栋、2栋1单元、2栋2单元，1-2层均为商业门面，都景园1栋为17层，系对外销售的商品房，都景园2栋为8层，有两个单元，1单元和2单元3-8层均为还建房。都景园小区房屋产权登记地址为武昌区楚材巷161号，户籍登记地址分别为：1栋户籍编号中华路**、2栋1单元户户籍编号中华路**（或中华路****）2栋2单元户籍编号户籍编号中华路**（或中华路****）iv>××年4月25日，武昌区政府市场建设办公室（甲方）与中华路楚材街45号左金河（乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：乙方现住房屋坐落在楚材街45号，系房屋所有人煤建的产权，产别为自管房，该房属拆除范围，为砖木结构，使用面积67.98㎡，甲方定于2000年5月在中华路安置乙方。安置使用面积79.52㎡，相应的建筑面积为103.37㎡。双方结算后，甲方付给乙方13862.40元。本协议签订后，乙方应于98年4月25日搬迁腾房交甲方拆除。××年4月29日，武汉市武昌区公证处出具（98）武昌证字第0804号公证书，载明：兹证明武汉市武昌区人民政府市场建设办公室的法定代表人汪佑奎与左金河于一九九八年四月二十五日签订了前面的《房屋拆迁安置协议书》。经查：上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议书上双方当事人的签字、印章属实。2003年8月13日，华宇公司向左金河出具收款收据，载明：今收到左金河（楚材街46#还建房）18581.80元，系付贰套房子增加面积及配套费。武汉市房屋产权登记信息查询单载明：第一套，产权人联友公司，房屋坐落武昌区楚材巷161号都景园2号楼1-7-4，建筑面积58.55平方米，商品房权属证明书：昌200303115，核准登记日期2003年6月5日；第二套，产权人联友公司，房屋坐落武昌区楚材巷161号都景园2号楼1-8-4，建筑面积58.55平方米，商品房权属证明书：昌200303116，核准登记日期2003年6月5日。上述两套房屋即为联友公司还建给左金河居住的房屋。武汉市房屋抵押信息单载明：第一套，抵押人：联友公司，债务人：联友公司，抵押权人武汉市农村信用合作社武昌营业部，抵押部位武昌区楚材巷161号都景园2号楼1单元7层4号，担保物建筑面积58.55平方米，房屋他项权证昌2008003448，发证日期2008年8月22日；第二套，抵押人：联友公司，债务人：联友公司，抵押权人武汉市农村信用合作社武昌营业部，抵押部位武昌区楚材巷161号都景园2号楼1单元8层4号，担保物建筑面积58.55平方米，房屋他项权证昌2008003455，发证日期2008年8月22日。2015年武汉市解决部分房屋“两证”办理历史遗留问题工作领导小组办公室对联友公司发出的《准予办理通知书》载明：你单位申请办理位于武昌区楚材巷161号的《房屋所有权证》、《土地使用权证》，共1栋77户（其中3-8层住宅60户，1-2屋商业16户，地下车库1，地下车库**5955.53㎡，经审定，启动上述项目商品房初始登记办理手续，请你单位及时到项目管辖的房管、国土规划部门办理房屋、土地权属登记相关手续。联友公司随即向房地产管理部门出具的《武昌区解决部分房屋“两证”办理历史遗留问题项目分栋清理统计表》记载，开发建设单位联友公司，项目名称及栋号楚材巷161号都景园2号楼，该栋总建筑面积5955.53㎡，其中序号41为购房人（被拆迁人）左金河，土地房屋坐落一单元7层4室，建筑面积58.55㎡，房屋来源还建；序号46为购房人（被拆迁人）左金河，土地房屋坐落一单元8层4室，建筑面积53.81㎡，房屋来源还建。华宇公司于2018年12月出具委托书一份，载明：原武昌区楚材街46号（门牌号，××年4月25日房屋拆迁安置协议书地址编号为：楚材街45号，户口地址为楚材户口地址为楚材街**）煤建民主路中心店职工住房（以下简称煤建公司），现已经过企业改制，更名为武汉华宇燃料物资有限责任公司，该住房由原煤建职工左元清居住，左元清去世后由其儿子左金河居住，并按时缴纳了房租。该住房由于年久失修，后由左金河私人出资进行了多次维修，并扩建了部分面积，原住房面积约55㎡，拆迁时加上自行扩建的面积及与开发商协商补给的部分面积共约86㎡。××年4月25日为配合武昌区政府市场建设办公室拆迁，由左金河与拆迁办签订了房屋拆迁安置协议书，还建时由于没有合适面积房源，拆迁办安置房分了两套，还建房地址为：武昌区都景园一单元704室、804室，还建房两套面积共为103.376㎡，面积差的房款及两套房屋的配套费均由左金河缴纳，现由左金河居住。由于开发商单方面原因，导致该处还建房所有住户至今都不能办理不动产证，在此特委托左金河办理一切相关手续及不动产证（包括采取走司法途径），待开发商手续完善可办理不动产证时，本公司承诺配合将该处2套住房办理到左金河个人名下，不再收取任何房款及费用。2019年5月30日，武昌区中华路街西城壕社区出具情况说明一份，证明左金河居住在该社区××单元××室。左金河提交缴纳上述房屋地址水费、电费的票据及居住房屋的内景照片。查明，房屋登记地址武昌区楚材巷161号都景园2号楼1-7-4、2号楼1单元7层4号与户籍登记地址中华户籍登记地址中华路××单元××室、均指向同一房屋。法院查询华宇公司工商登记信息，载明：武汉市武昌区煤建公司成立于1990年1月1日，下属分支机构包括民主路煤建中心商店等。2001年8月21日，武汉市武昌区煤建公司名称变更为第三人华宇公司。左金河陈述，在诉争房屋还建后，因联友公司的原因不能办理产权证，但在具备办证条件后，由于联友公司将还建房屋抵押给农商行武昌支行，导致左金河至今未能办理还建房屋的产权登记，故诉至法院，请求判如所请。法院另查明如下事实：2017年2月27日，法院对农商行武昌支行与陈大放、联友公司借款合同纠纷一案做出的已发生法律效力的（2016）鄂0106民初4774号民事判决书中，查明如下事实：联友公司系都景园小区的开发商。2000年联友公司提交营业执照，在武汉市农村信用合作社武昌营业部（以下简称信合武昌营业部，于2009年变更为现名称武昌支行）开立账户。2001年11月20日，联友公司与陈大放签订《商品房买卖合同》，约定陈大放购买联友公司都景园小区1单元13层A号房，建筑面积203.46平方米，单价每平方米2790元，总价567653元。2002年5月24日，联友公司与信合武昌营业部签订《住房按揭贷款项目合作协议》，约定：信合武昌营业部同意作为联友公司中华路综合楼项目的个人居住房按揭银行，对该项目提供的住房按揭贷款总金额不超过人民币1900万元，按揭成数不超过七成，单笔最高限额为人民币24万元，按揭贷款年限最长不超过十年。2002年5月31日，陈大放在《个人住房抵押担保借款合同》上签字，合同约定向信合武昌营业部借款39万元，借款人以所购商品房提供抵押担保；并约定如借款人向贷款人提供虚假的证明材料而取得贷款的，贷款人有权解除本合同，提前收回已发放的贷款本息。联友公司向信合武昌营业部提交与陈大放签订的《商品房买卖合同》、陈大放交纳购房首付款170653元的收据、陈大放和配偶刘建琴的身份证、户口簿、经济收入核查表、经济收入证明，以及陈大放签名的《个人住房抵押担保借款合同》，向信合武昌营业部办理贷款手续。同日，联友公司与信合武昌营业部签订《个人住房借款保证合同》，约定：联友公司的保证范围为借款人根据借款合同向信合武昌营业部借用的贷款本金39万元及利息、借款人违约金和实现债权的费用（包括诉讼费和律师费）。本合同保证的借款合同的履行期限自2002年5月31日至2012年5月31日，保证期间为两年，自借款人不履行债务之日起计算。借款合同签订后，信合武昌营业部依约于2002年5月31日将借款39万元划至以陈大放名义开设的账户。贷款发放后实际由联友公司使用，并按月向信合武昌营业部偿还贷款，至2005年5月之前，该账户尚能正常还款，2005年5月24日之后，再无主动还款。2007年3月7日，联友公司向信合武昌营业部出具还款承诺书，承诺其于2007年12月31日前结清上述按揭贷款本金及相应利息。2008年8月8日，联友公司与信合武昌营业部签订《协议书》一份，载明：双方于2002年5月24日签订《住房按揭贷款协议书》，根据该协议的约定，信合武昌营业部对联友公司推荐的购房人就其购买武昌区中华路137号“都景园”的房屋开办了个人住房按揭贷款业务，并对77位购房人发放贷款共计1890万元，贷款期限为10年。现55位购房者不能正常支付个人住房按揭贷款。经双方确定，截至2008年8月8日，55位购房者个人住房按揭贷款本金余额合计1210万元。联友公司以其拥有的位于武昌区中华路街137号都景园2号楼的部分房产，建筑面积4239.04平方米，抵押给信合武昌营业部，联友公司应于2008年8月31日前办理完成本协议项下的房屋、土地抵押手续。双方同时签订《抵押合同》一份，约定：联友公司以其拥有的位于武昌区中华路街137号都景园2号楼的部分房产作为抵押，用以对上述协议书中所约定的借款本金提供抵押担保。详见《抵押物清单》。根据《抵押物清单》记载，抵押房屋共52套，权利价值1210万元。上述房屋均办理了房屋他项权证，载明房屋他项权人信合武昌营业部，房屋所有权人联友公司。另查明，陈大放所购买的武昌区中华路都景园1单元13层A号商品房（房屋登记档案确认的房号为1栋1-13-5号）仍登记在联友公司名下，但以抵押人田虎的名义向抵押权人中国银行武汉市江汉支行申请抵押贷款42万元，中国银行武汉市江汉支行已取得期房抵押证明，证号昌200301824，房屋抵押档案中亦附有田虎与联友公司签订的购房合同，但武昌区中华路都景园1栋1-13-5号商品房的实际业主也并不是田虎，该小区业主委员会公示的1-13-5号房屋业主为孙孝英。陈大放未取得涉案房屋的所有权，也未实际占有、使用房屋。目前被告联友公司已搬出其工商登记注册地址，下落不明。该民事判决书认定，联友公司与陈大放签订《商品房买卖合同》，约定陈大放购买联友公司开发的都景园1栋1-13-5号商品房，但陈大放实际并未购房，亦未支付购房首付款，且该房屋的所有权及抵押权已登记至他人名下，陈大放也未控制、使用该房屋，故联友公司与陈大放签订《商品房买卖合同》的目的，就是以陈大放的名义向武昌支行申请贷款，陈大放虽在《个人住房抵押担保借款合同》上签字，但既未使用贷款，亦未归还贷款，武昌支行发放的贷款资金，实际由联友公司使用，并向武昌支行偿还部分贷款本息。因此本案中联友公司与陈大放所签订的《商品房买卖合同》，并非双方的真实意思表示，应为无效。随之对应产生的《个人住房抵押担保借款合同》，实质上系联友公司以陈大放名义与武昌支行签订合同，以此获得银行贷款的行为，该贷款系虚假按揭贷款，根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，该借款合同及左金河与联友公司签订的《个人住房借款保证合同》亦应认定为无效。贷款的实际使用人联友公司应向武昌支行承担偿还责任。陈大放在本案中不承担民事责任。因借款合同无效，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条的规定，联友公司另行与武昌支行签订的《抵押合同》亦为无效，但武昌支行对抵押物未提出诉讼主张，法院在本案中对此不做处理。2019年1月21日，法院对孙孝英诉联友公司、田虎、中国银行股份有限公司武汉江汉支行、陈大放及农商行武昌支行房屋买卖合同纠纷一案做出的已发生法律效力的（2018）鄂0106民初9872号民事判决书中，认定：孙孝英与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助孙孝英办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给孙孝英，该合同已经实际履行，联友公司应当继续履行协助孙孝英办理房屋权属证书的合同义务。根据双方合同的约定，孙孝英还应支付购房尾款20万元，孙孝英亦表示愿意支付尾款，故对孙孝英请求确认与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，联友公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，法院予以支持。关于田虎、陈大放与联友公司签订的有关诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》的效力问题，法院审查证据后认为，双方虽签订了房屋买卖合同，但联友公司与田虎、陈大放之间的买卖关系存在诸多疑点和不合理之处：一、田虎、陈大放购买诉争房屋至今，未去实地查看房屋，也未要求联友公司交付房屋，不尽合理；二、田虎、陈大放未能提供购买房屋首付款凭证，资金来源存疑；三、法院以多种形式通知联友公司、陈大放应诉，对于如此利害关系，联友公司、陈大放一直不到庭，有悖常理。联友公司将本案诉争房屋分别出售给孙孝英、田虎、陈大放，并分别以田虎、陈大放的名义，将诉争房屋作为抵押物向中行江汉支行、农商行武昌支行申请购房贷款，中行江汉支行办理了期房抵押证明，联友公司主观上存在恶意。陈大放一直未到庭，也未提交交纳购房款的证据，未对涉案房屋主张过任何权利，且法院（2016）鄂0106民初4774号民事判决书已确认联友公司与陈大放所签订的《商品房买卖合同》无效，田虎亦到庭陈述从未购买过诉争房屋、未支付房款和向银行贷款。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，孙孝英请求确认联友公司与田虎、陈大放签订的房屋买卖合同无效的主张，法院予以支持。农商行武昌支行在本案中提交2002年农商行武昌支行与包括陈大放在内的22名虚假购房人签订的《个人住房抵押担保借款合同》，以及向47名虚假购房人发放贷款的《借款凭证》及还款记录，并提交2008年8月20日房屋他项权证51份，房屋他项权人均为农商行武昌支行（武汉市农村信用合作社武昌营业部），房屋所有权人均为联友公司，房屋坐落均为都景园2号楼。一审法院认为，华宇公司作为原坐落于武昌区楚材街**公房的所有权人，在使用人左金河与武昌区政府市场建设办公室签订《房屋拆迁安置协议书》，并取得联友公司开发建设的坐落于武昌区楚材巷161号都景园2号楼1-7-4号、1-8-4号的还建房屋后，华宇公司对还建房屋享有所有权，左金河对还建房屋享有使用权，因华宇公司明确表示将还建房屋的产权办理在左金河个人名下，故左金河对坐落于武昌区楚材巷161号都景园2号楼1-7-4、1-8-4号的还建房屋享有所有权。联友公司作为都景园小区的开发商，在明知都景园小区2栋3层至8层房屋均为还建房屋的情况下，因上述房屋的商品房权属证明办理在自己名下，擅自将上述60套还建房屋中的45套抵押给农商行武昌支行，用于担保其所欠该行基于都景园小区1栋虚假按揭贷款产生的债务，属于无权处分行为，且联友公司与被告农商行武昌支行签订的《抵押合同》，已经法院生效的（2016）鄂0106民初4773号、4774号民事判决书认定为无效，故联友公司与农商行武昌支行应到房地产登记机关办理撤销抵押权登记的手续。至于农商行武昌支行与联友公司之间的关系，法院已在农商行武昌支行起诉的案件中做出了处理，未起诉的部分，农商行武昌支行可另行向联友公司主张权利。联友公司已将还建房屋交付左金河，待抵押权登记撤销后，联友公司应协助左金河办理产权登记过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、坐落于武昌区楚材巷**都景园**楼**（商品房权属证明书：昌200303115）、1-8-4号房屋（商品房权属证明书：昌200303116）归左金河所有。二、联友公司与农商行武昌支行签订的《抵押合同》无效。三、联友公司、农商行武昌支行于判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌2008003448号、昌2008003455号房屋他项权证的手续。四、联友公司于抵押权登记撤销之日起五日内协助左金河办理坐落于武昌区楚材巷161号都景园2号楼1-7-4号、1-8-4号房屋的不动产权登记过户手续，相关费用由左金河自行负担。一审案件受理费10826元，公告费820元，共计11646元，由联友公司负担（此款左金河已垫付，由联友公司于判决生效之日起五日内给付左金河）。二审中，各方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，农商行武昌支行主张其可善意取得案涉房屋抵押权。对此，本院认为，首先，农商行武昌支行主张适用的《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条均是针对所有权取得的特别规定，即涉及到无处分权人将不动产或动产转让给受让人的情形，而本案中抵押权的设立并不适用于前述规定；其次，左金河作为被拆迁人，根据《房屋拆迁安置协议书》取得还建房屋，对其权利的保护优先于一般买受人，也优先于抵押权人；最后，联友公司擅自将诉争的还建房屋抵押给农商行武昌支行，是用于担保其所欠该行基于都景园小区1栋虚假按揭贷款产生的债务，在已发生虚假按揭贷款的情况下，农商行武昌支行应尽到较高标准的审查注意义务。故对农商行武昌支行主张其可善意取得案涉房屋抵押权，本院不予支持。综上所述，农商行武昌支行的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10826元，由武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 胡丹丹审判员 骆朝辉二〇二〇年十一月二十日法官助理陈喜兰书记员陈喜兰