浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初4054号原告：李有伦，男，1976年2月10日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告：方兴珠，女，1976年2月2日出生，汉族，住浙江省长兴县。二原告共同委托代理人：薛卫海，浙江兴长律师事务所律师。被告：浙江盛地房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道五峰路**。法定代表人：樊培仁，公司董事长。委托诉讼代理人：周栓，浙江六和（长兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪亚，浙江六和（长兴）律师事务所律师。原告李有伦、方兴珠与被告浙江盛地房地产开发有限公司（以下简称盛地公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李有伦、方兴珠及其共同委托诉讼代理人薛卫海，盛地公司的委托诉讼代理人周栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并已当庭宣判。李有伦、方兴珠向本院提出诉讼请求：1.判令盛地公司双倍返还购房定金200000元；2.本案诉讼费用由盛地公司承担。事实和理由：2020年7月2日，双方签订了《西城时代商品房定购协议书》一份，约定：李有伦、方兴珠定购盛地公司所开发的西城时代小区16号楼1单元602室商品房（建筑面积137.17平方米，总价为1224693元）以及16楼10号附属用房（总价28200元）和6号地下室68号洗车泊位（总价70000元），先付10万元作为定金，双方应于2020年7月9日签订《商品房买卖合同》。该协议签订后，李有伦、方兴珠当即支付了购房定金10万元。不料次日李有伦、方兴珠意外发现该房屋竟然存在屋顶等处渗水现象，于是马上向盛地公司反映和交涉，盛地公司工作人员承认有少量渗水问题，承诺立即维修好。7月9日李有伦、方兴珠按期来到盛地公司处，原本准备签订《商品房买卖合同》，但是经再次查看该房发现盛地公司根本没有修好，并且还出现了屋顶和外墙的更多处渗水，经专人人士指点还发现了该房屋老早以前的渗水维修痕迹。于是李有伦、方兴珠再次到盛地公司处交涉，但盛地公司态度强硬、并没有给出合理解决方案，因此当日双方没有签订《商品房买卖合同》。不料盛地公司突然于2020年7月16日向李有伦、方兴珠发函，以李有伦、方兴珠未按期签订《商品房买卖合同》为由，解除了上述定购协议，并声称没收定金。李有伦、方兴珠于次日收到该函。李有伦、方兴珠认为盛地公司违约在先，遂于当月19日回函要求盛地公司双倍返还定金。但盛地公司没有回应。李有伦、方兴珠认为：上述房屋多处渗水、质量明显不合格，因此盛地公司的行为已构成违约，且其明知渗水仍然销售已构成欺诈。但是盛地公司不思补救和继续履行，反而擅自解除了上述定购协议，显属违约在先，因此李有伦、方兴珠有权要求盛地公司双倍返还定金。现李有伦、方兴珠依法诉至法院，以维护自己的合法权益。盛地公司辩称，李有伦、方兴珠在签订合同时已知晓房屋存在渗水问题，李有伦、方兴珠知晓其签署定购协议的法律后果，该协议书合法有效，李有伦、方兴珠应承担相应的法律责任；从2020年6月1日到7月2日雨天达25天，房屋渗水问题在签订协议的时候已经充分体现出来，即使李有伦、方兴珠在签订协议时不知晓房屋渗漏水，但是其如果认为签订定购协议的目的因房屋渗水问题无法实现，其应该承担举证责任；双方之间的定购协议书合法有效，李有伦、方兴珠没有按照协议约定履行合同义务，盛地公司在没有违约的情况下，李有伦、方兴珠应承担已付定金不应该退还的法律后果。综上，请求驳回李有伦、方兴珠的诉讼请求。李有伦、方兴珠为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1.定购协议书一份，证明在2020年7月2日李有伦、方兴珠支付涉案房屋定金10万元；2.收款收据一份，证明了李有伦、方兴珠已支付定金10万元。3.现场照片十份，证明2020年7月3日、7月9日、7月16日均发现房屋渗水，而且渗水越来越严重。4.解除定购协议书告知函一份，证明2020年7月17日李有伦、方兴珠收到该函并进行了交涉；5.回复函一份，证明李有伦、方兴珠在2020年7月19日回函，要求盛地公司双倍返还定金；6.现场视频一份，证明2020年7月16日李有伦、方兴珠与盛地公司工作人员现场查看涉案房屋情况；7.录音二份，证明2020年7月17日、7月18日方兴珠和盛地公司工作人员进行电话沟通，电话内容涉及房子在定购以后发现漏水越来越严重，盛地公司承诺修补，2020年7月9日李有伦、方兴珠去过售楼部；8.天气预报记录一组，证明7月2日订购前长兴雨水不大，但7月2日晚上及之后半月经常大雨；9.微信聊天记录一份，证明订购时所称渗水只是有两个干的印记而非新发生，印证证人证言。经质证，盛地公司对证据1、2、4、5、7、8、9真实性无异议；庭审中李有伦、方兴珠手机能展示的5张照片，仅能证明房屋存在渗水问题，不能证明越来越严重；证据6未看到原件，假设真实前提下，仅能证明渗水问题，不能证明渗水时间。盛地公司为证明其辩驳，向本院提交了以下证据材料：1.微信聊天记录及录频一组，证明了李有伦、方兴珠在签订定购协议的时已经充分知晓房屋存在渗水的现象；2.长兴县2020年6月7月的天气统计一份，证明在签订定购协议之前基本阴雨天气，当时房屋如果存在渗水现象李有伦、方兴珠是有直观认知的；3.竣工验收备案证明书一份，证明涉案房屋已于2019年3月15日通过竣工验收。经质证，李有伦、方兴珠对证据1真实性无异议，认为签订购协议之前其看到西北卧室墙、客厅屋顶2处小面积干渗水痕迹，看到时让盛地公司重新粉刷下；对证据2是否准确不清楚，签订购协议之前基本下雨事实认可；对证据3真实性无异议，但认为不能证明房屋质量合格。李有伦、方兴珠为证明其主张，向本院申请证人施某出庭作证。施某当庭陈述：施某是涉案房屋房产中介公司的工作人员，7月2日当天签订购协议之前跟李有伦、方兴珠一起看的涉案房屋，当时看到屋顶上有1处、西墙面有3处干的渗水痕迹，李有伦、方兴珠担心渗水要求盛地公司对整个房子顶层防水重新做一遍，工作人员恢复合同上都有的，有保修期的；7月3日去看房时之前的渗水痕迹变湿变大了，另外又多了一两处渗水痕迹；7月9日之后某天去看房时，进门地方和卫生间边上屋顶也出现渗水情况；看房时发现渗水最严重的是房顶，面积有脑袋大小，另外墙面有一处面积比较大的渗水。李有伦、方兴珠对证人证言无异议，证人证言证实当天签协议之前发现2处干渗水痕迹，李有伦、方兴珠要求盛地公司出具不渗水的保证书，7月2日之后发现新的渗水痕迹而且越来越大越来越多，足以说明涉案房屋存在质量问题。盛地公司对证人证言三性不认可，认为其双向收取佣金与本案有利害关系，证人证言有推理色彩且未提交证据，对其陈述7月2日看到的是干痕迹7月3日看到变成湿痕迹真实性不认可，7月9日之后渗水更多的问题未详细陈述。为查明本案事实，2020年10月23日本院组织双方进行了现场查勘并对盛地公司工作人员王凯制作询问笔录一份，王凯陈述：2020年7月2日当天下午签订购协议之前，其陪同李有伦、方兴珠看房时发现客厅屋顶和西北卧室墙分别有一处和两处鸡蛋大小中间有点湿的渗水痕迹，与李有伦、方兴珠提交的7月2日照片一致，李有伦、方兴珠看到该渗水痕迹后要求其提供保证维修好的保证书，王凯回复正式合同上有保修条款，且后面还有物业维修基金进行维护；7月2日后面一两天陪同李有伦、方兴珠看房时看到原先渗水的面积又大了一点，卫生间顶部下水道口有渗水痕迹；7月9日陪同李有伦、方兴珠看房时发现又多了入户楼梯天井处与5楼通往6楼楼道转角窗户下各一处渗水痕迹，与李有伦、方兴珠提交的7月9日照片一致，当天李有伦、方兴珠的两个朋友以渗水为由要求打8折，李有伦、方兴珠未吭声，王凯回复其做不了主，负责人不在，然后李有伦、方兴珠就离开了；7月16日陪同李有伦、方兴珠看房时发现东南卧室墙上有大面积渗水痕迹，与李有伦、方兴珠提交的7月16日照片一致；除7月9日之外其余看房时间施某都有陪同李有伦、方兴珠看房；2020年8月份对涉案房屋进行维修过。李有伦、方兴珠对证人证言中7月2日看到的是湿渗水痕迹及李有伦、方兴珠提交了7月2日的照片有异议，并认为7月9日李有伦、方兴珠到了盛地公司未提出不签订正式合同。盛地公司对证人证言无异议。经本院审查，李有伦、方兴珠提交的证据1、2、4、5、7、8、9真实性因盛地公司无异议，其真实性本院予以认定；证据3及王凯证言能相互佐证，真实性本院予以认定；证据6因无原件，其真实性本院不予认定。盛地公司提交的证据1、3真实性因李有伦、方兴珠无异议，本院予以认定；证据2因签订购协议之前基本阴雨天李有伦、方兴珠无异议，该事实本院予以认定。施某证言中关于7月2日看到的渗水痕迹为“干”痕迹与方兴珠7月3日微信聊天记录中“房子我昨天看了就是有漏水”相矛盾，其真实性本院不予认定，其余证言将结合本案其余证据综合予以分析认定。依据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2020年7月2日，李有伦、方兴珠在盛地公司工作人员的陪同下查勘西城时代小区16号楼1单元602室商品房，经查勘发现西北卧室墙及客厅屋顶共有3处小面积湿渗水痕迹，经工作人员解释后，当日盛地公司（甲方）与李有伦、方兴珠签订《西城时代商品房订购协议书》一份，约定乙方订购甲方开发建设的西城时代小区16号楼1单元602室（号）商品房总价为1224693元，乙方同时订购16楼-10号附属用房总价为28200元、6号地下室68号汽车泊位总价70000元；甲乙双方在签订本订购书时乙方愿意支付10万元给甲方作为订购该商品房、附属用房及汽车泊位使用权转让的定金；乙方须在签订本协议书后七天内（即2020年7月9日前）携带以下资料及款项到西城时代销售展示中心签订《商品房买卖合同》……；如乙方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》、《附属用房使用权转让协议》及《汽车泊位使用权转让协议》，定金抵作购房款；如乙方未能在本协议约定的时间前与甲方签订《商品房买卖合同》、《附属用房使用权转让协议》及《汽车泊位使用权转让协议》，则甲方视同乙方放弃对该商品房、附属用房及汽车泊位的定购权利，本协议自动失效，甲方有权将该商品房、附属用房及汽车泊位另行出售，乙方已付定金不予退还。2020年7月2日李有伦向盛地公司支付涉案房屋定金10万元。2020年7月3日、7月9日、7月16日李有伦、方兴珠在盛地公司工作人员的陪同下共查勘涉案房屋3次，每次查勘均发现比前一次多一两处或两三处渗水痕迹。2020年7月17日李有伦、方兴珠收到盛地公司发出的关于解除《西城时代商品房定购协议书》的告知函一份。2020年7月19日盛地公司收到李有伦、方兴珠发出的《回复函》一份，载明“同意解除双方之间的定购协议。但鉴于你司违约在先，因此我方要求你司在三日内双倍返还定金”。本院认为，李有伦、方兴珠与盛地公司签订的《西城时代商品房定购协议书》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效，双方均应按约履行。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案10万元定金如何处理的关键在于判定商品房买卖合同未能订立的原因。李有伦、方兴珠主张因盛地公司销售房屋存在多处渗水、房屋质量不合格盛地公司违约在先为由要求盛地公司双倍返还定金。涉案房屋在双方签订《西城时代商品房定购协议书》之前已竣工验收合格，涉案房屋的渗水问题属于双方签订正式商品房买卖合同之后盛地公司的保修范围，李有伦、方兴珠未提交有效证据证明案涉房屋存在严重影响其正常居住使用的质量问题，导致其合同目的无法实现，同时其也未就房屋质量问题申请司法鉴定，李有伦、方兴珠未按《西城时代商品房定购协议书》的约定与盛地公司签订《商品房买卖合同》，显属违约，应承担违约责任，盛地公司有权没收该10万元定金，故对李有伦、方兴珠的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回原告李有伦、方兴珠的全部诉讼请求。本案受理费减半收取2150元，由原告李有伦、方兴珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 张周芳二〇二〇年十一月六日法官助理 李成毅书 记 员 邵 池