河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11366号原告：郑州晟道置业有限公司，住所地郑州市**嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城**楼**。法定代表人：杨斌，总经理。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。被告：王世杰，男，汉族，1988年5月5日出生，户籍地河南省杞县。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，，住所地郑州市金水区郑花路**负责人：杨**，行长。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。原告郑州晟道置业有限公司与被告王世杰、第三人交通银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑州晟道置业有限公司的委托诉讼代理人师树源、第三人交通银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人赵冲到庭参加了诉讼。被告王世杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州晟道置业有限公司向本院提出诉讼请求判令：1.解除原、被告双方于2014年7月6日签订的编号为140××××****的《商品房买卖合同》；2.《商品房买卖合同》解除后5日内，被告协助原告办理房屋预告登记撤销和网签、备案信息撤销手续，被告将房屋腾空并返还原告；3.被告向原告支付违约金3467元；4.被告赔偿原告代其偿还银行贷款损失34669.24元（暂计算至2020年4月17日）；5.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月6日，郑州晟道置业有限公司与王世杰签订一份编号为140××××****的《商品房买卖合同》，购买由郑州晟道置业有限公司开发的位于郑州市二七区百荣路南、南岗路东6号楼1单元27层2705的房屋，总价款582501元。合同签订后，按照合同约定王世杰已支付首付款，余款为商业贷款。郑州晟道置业有限公司和王世杰、交通银行股份有限公司河南省分行签订了《个人一手房按揭贷款合同》，郑州晟道置业有限公司为阶段性连带责任保证人。后王世杰无力偿还贷款，交通银行股份有限公司河南省分行先后多次扣划郑州晟道置业有限公司保证金共34669.24元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告在承担保证责任后可以解除该买卖合同，并要求被告承担违约责任。郑州晟道置业有限公司依法向法院提起诉讼，恳请法院依法判如所请。被告王世杰既未应诉答辩亦未提交证据。第三人交通银行股份有限公司河南省分行述称：一、本案原、被告双方《商品房买卖合同》已经履行完毕，解除合同已失去基础和前提，开发商通过追偿权实现足以维护自身权利在房屋买卖合同中，××的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。在本案中，王世杰采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，早已履行了其支付购房款的合同义务，而开发商也依约交付了房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，根据《合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。即使《商品房买卖合同》约定王世杰逾期不支付开发商代其偿还的贷款本息的，开发商有权解除合同，收回房屋，但解除合同已失去基础和前提，开发商不能依此而提出解除合同。关于开发商的权利救济，其在向银行承担保证责任后即享有对王世杰的追偿权，可以要求王世杰偿还代偿款项及相关费用；二、请法院从维护交易秩序稳定以及公平的角度出发，审慎确定《商品房买卖合同》是否解除××一般属于弱势方，本案开发商请求解除合同，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。如果违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，郑州晟道置业有限公司仅代偿金额3万多元，不足以达到影响合同目的实现的程度，请法院予以考量，审慎确定合同是否解除；三、原告未明确解除《商品房买卖合同》及《个人住房抵押贷款合同》之后的处理，不利于本案解决，反而将增加诉累本案案由为房屋买卖合同纠纷，争议实质发生于原、被告之间，第三人并非合同相对方。原告诉请要求解除《商品房买卖合同》，但并未言及《个人住房抵押贷款合同》的处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条的本意即在于减少诉累，拟制将几方纠纷一并解决。实践中一般在解除同时，开发商应将首付款抵扣各类款项后支付给××，并偿清银行剩余贷款，而后三方配合办理抵押涤除。但是本案原告诉请并未涉及解除合同之后的处理，如果仅处理合同解除问题，未明确解除之后的贷款清偿问题。势必导致本案未了，银行即为维护自身权利另案提起诉讼，将大大浪费司法资源，增加几方当事人诉累；四、第三人在本案争议房屋贷款未全部清偿之前，无配合办理房屋预售商品房抵押登记注销手续的义务《商品房买卖合同司法解释》第二十五条规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。同时《个人房产抵押贷款合同》约定，借款人按照合同约定履行完毕各项义务后，贷款人因积极协助抵押人办理注销登记手续。本案中借款人未按照合同履行全部义务，担保人郑州晟道置业有限公司也未代为履行全部还款义务，将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还给答辩人。因此在未收受购房贷款全部的本金及利息之前，答辩人无配合办理房屋预售商品房抵押登记注销手续的义务。综上，请求法院依法裁决。经审理查明：一、2014年7月6日，原告（××）与被告（××）签订编号为140××××****的《商品房买卖合同》。主要约定：被告购买的商品房位于郑州市××、××路东××单元××号，建筑面积89.49平方米，房屋总价款582501元，其中首付款182501元，付款方式为现金，剩余房款400000元付款方式为商业贷款。××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用，律师费用等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行贷款及损失赔偿金）万分之五的补偿金；××没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，××有权选择立即解除合同。××选择解除合同的，除有权按合同约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项；如因××原因导致合同解除的，如需办理合同备案或预告登记撤销手续，××应在××发出合同解除通知之日起10日内，配合××办理相关撤销手续。二、原、被告及第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，约定第三人向被告发放400000元的个人购置房屋贷款，借款期限360个月，自2014年7月15日起至2044年7月15日止；采取按月等额本息偿还法，保证人承担连带责任保证。三、合同履行过程中，因被告未按时足额偿还贷款本息，第三人于2019年9月30日从原告保证金账户划扣贷款本息34669.24元。原告分别于2019年10月11日、2019年10月22日向被告发出告知函及通知书（内容为告知被告逾期还款导致郑州晟道置业有限公司承担代偿义务及通知解除双方商品房买卖合同的有关事项），但未显示被告签收。四、庭审中，原告郑州晟道置业有限公司表示涉案房屋已经交付，产权证尚未办理。本院认为，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件。当合同中约定的解除合同条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按时足额偿还贷款本息，致使第三人于2019年9月30日从原告保证金账户划扣贷款本息34669.24元。原告代偿后有权向被告追偿，故原告要求被告支付代偿款34669.24元的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。依据商品房买卖合同的约定，原告有权要求解除商品房买卖合同，且原告已向被告发出交纳代偿款的通知，被告一直未交纳代偿款，故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，亦予以支持。合同解除以后，被告应当协助原告办理房屋预告登记撤销和网签、备案信息撤销手续，并将房屋腾空返还原告。因被告未按合同约定偿还银行贷款，致使原告承担担保责任，根据被告违约情况及双方合同约定，原告主张被告支付的违约金3467元，合法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告郑州晟道置业有限公司与被告王世杰于2014年7月6日签订的编号为1400172****的《商品房买卖合同》；二、被告王世杰于本判决生效后十日内配合原告郑州晟道置业有限公司办理位于郑州市二七区百荣路南、南岗路东6幢1单元27层2705号房屋预告登记撤销和网签、备案信息撤销手续，并于本判决生效后十日内将房屋腾空返还原告郑州晟道置业有限公司；三、被告王世杰于判决生效之日起十日内支付原告郑州晟道置业有限公司代偿款34669.24元、违约金3467元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费753元，减半收取376.5元，由被告王世杰负担。余额376.5元，退回原告郑州晟道置业有限公司。本判决为终审判决。审判员  李世明二〇二〇年十一月十日书记员  李曌欣