山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终3537号 上诉人（原审被告）：山东生活家装饰工程有限公司，住所地滨州市滨城区黄河五路。 法定代表人：房泽明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈广礼，山东一衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滨州市缤纷购物广场业主委员会，住所地滨州市黄河五路。 负责人：张戈，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：苏继平，男。 上诉人山东生活家装饰工程有限公司（以下简称生活家公司）因与被上诉人滨州市缤纷购物广场业主委员会(以下简称缤纷业委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 生活家公司上诉请求：1．撤销滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2257号民事判决，改判生活家公司无需支付或减少支付缤纷业委会2019年10月1日至2020年5月30日期间的租赁费46,600元或发回重审；2．案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》中已明确约定“乙方在接到业委会通知时，租金给予乙方优惠一个月叁万元”，并且注明“不经甲方同意，乙方不得擅自搬走”。上诉人因该协议特别约定无法主动搬离涉案租赁房屋，但涉案房屋自2020年2月初被滨州市消防救援支队滨城区大队以涉案房屋存在重大安全隐患为由查封后，被上诉人也一直未通知上诉人解除租赁合同，导致形成了上诉人既要缴纳租赁费，又无法使用租赁物的情形，已经无法实现租赁合同的合同目的。截至法庭辩论终结，涉案房屋仍被查封，无法使用，上诉人与被上诉人约定的“乙方在接到业委会通知时，租金给予乙方优惠一个月叁万元”已无法实现，因此上诉人在一审开庭时主张该减免的3万元租金应优先折抵欠付的房屋租金，而一审法院忽略了对该项争议的认定，判决上诉人全额承担自2019年10月1日至2020年3月8日欠付的租金，属认定事实不清。根据上诉人与被上诉人在一审开庭时认可的事实，涉案租赁房屋存在多达十项的火灾隐患，上诉人仅因“建筑物周边违规搭建建筑物占用消防车通道”一项隐患，一审法院应依据各方在该责任告知书中的责任大小认定责任比例，上诉人认为只应当承担至多10%的责任，而一审法院认定上诉人承担涉案房屋被查封期间房屋租赁费的30%支付租赁费，明显加重了上诉人的责任比例。另外，在“责任告知书”下发以后，上诉人曾多次组织人员欲拆除上述隐患，但被上诉人以挡路等方式组织上诉人进行施工，上诉人未能将违规建筑拆除也是因被上诉人的原因所造成的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称，（一）上诉人租赁被上诉人的房子做仓库用，滨城区消防大队要求整改期间督促建筑物内营业单位停止营业，上诉人不属于营业单位，不存在营业之说，不属于整改范围。（二）被上诉人自2019年底开始催促上诉人搬走并交清租金，上诉人一直拒付租金及迟迟不走，请求二审法院按上诉人实际非法占用时间计算租金。（三）上诉人没有采取任何拆除违法建筑的行动。（四）根据上诉人写给被上诉人的还款计划，2019年10月份第一个月的租金是42000元，一审计算为30000元错误。 缤纷业委会向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2．判令被告支付原告房屋租金180000元及利息（暂主张10800元，计算方式：以180000元为基数，自2019年12月1日起至2020年5月30日止，按照年利率6%计算）；3．诉讼费、律师费、保全费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年，缤纷业委会（甲方）与生活家公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定，甲方将缤纷购物广场出租给乙方；租赁面积约2000平方米及东边仓库；租金每月叁万元；租金每月初交纳；乙方承诺乙方在租赁期间接到业委会搬家通知时无条件的搬走，不得以任何理由妨碍整体出售的进程，否则由此造成的一切后果由乙方自负，但甲方必须前一个月通知乙方搬走，乙方在接到业委会通知时，租金给予乙方优惠一个月叁万元，不经甲方同意乙方不得擅自搬走。被告当庭陈述原告于2019年10月1日将涉案房屋交付原告，涉案房屋租金自2019年10月1日起算，其租赁涉案房屋的用途是当仓库放东西。 被告以转账方式于2019年12月1日向原告交付租金30000元（备注：11月租金），于2020年1月4日向原告交付租金42000元（备注：12月租金）。此后，被告未再向原告支付租金。 庭审中，原告主张上述42000元是被告交纳的2019年10月份的租金，30000元是被告交付的2019年11月份租金。被告主张上述款项分别交付的是2019年11月和2019年12月及部分2020年1月的租金，2019年10月的租金应该是由房屋租赁协议中的优惠一个月30000元直接折抵。2020年3月8日，滨州市公安消防支队滨城区大队向原告出具关于存在重大火灾隐患法律责任告知书，载明……存在的重大火灾隐患（一）自动喷水灭火系统停用；（二）室内消火栓无水；（三）部分封闭楼梯间防火门损坏；（四）二层、三层部分安全出口锁闭；（五）火灾自动报警系统停用；（六）该建筑东侧违规搭建建筑物占用防火间距；（七）建筑物西侧违规搭建泡沫彩钢板建筑；（八）该建筑周围违规搭建建筑物占用消防车通道；（九）消防控制室无人值守且消防主机损坏无法使用；（十）消防水泵房内消火栓泵和喷淋泵无法启动。法律责任……贵方有责任监督该建筑内营业单位在整改火灾隐患期间停止营业，彻底整改完成后，经我单位检查合格后方可投入使用。原告当庭陈述上述火灾隐患部分进行了整改，未进行验收，其中第八项系被告搭建。被告当庭陈述上述关于存在重大火灾隐患法律责任告知书中载明的第八项系被告搭建，尚未整改。根据原告申请，一审法院于2020年6月16日对被告享有的在原告租赁房屋内的货物进行司法查封。 一审法院认为，原被告签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。合同当事人均应依约履行。原告已将涉案房屋交付被告。被告应依约向原告支付租金。 关于原告要求解除原被告之间的房屋租赁合同的主张。涉案房屋自2020年3月8日被消防部门下发法律责任告知书至今未整改完毕，且根据原告申请，本院于2020年6月16日已对被告在涉案房屋内的货物进行了查封。原告要求解除涉案合同，被告亦同意解除，原告的该项主张，本院依法予以准许。 关于被告尚欠原告租金数额。原告主张上述42000元是被告交纳的2019年10月份租金，30000元是被告交付的2019年11月份租金。被告主张上述款项分别交付的是2019年11月和2019年12月及部分2020年1月的租金，2019年10月的租金应该是由房屋租赁协议中的优惠一个月30000元直接折抵。本院认为，根据已查明的事实，被告应自2019年10月1日向原告支付租金，合同约定租金每月初交纳。鉴于原被告双方对被告已付租金的时间说法不一，而双方均未提交有效证据证实其主张，结合原告主张、合同约定、交易习惯及公平原则，被告已付租金72000元应从2019年10月1日至原告主张至2020年5月30日的租金中予以扣减。被告辩称10月份租金进行了减免，不符合合同约定，亦无有效证据证实，且原告不予认可，其该项辩解意见，不予采纳。原告将涉案房屋作为被告仓库使用，诉讼过程中，被告未提供证据证实本地区的疫情防控措施致使合同经营目的不能实现。在疫情得到有效控制后，当地政府已出台多项政策措施，支持企业复工复产。自××爆发至2020年3月8日消防部门下发法律责任告知书之前，被告要求减免租金的理由不充分，本院不予采纳。截至2020年3月7日，被告尚欠原告租金84000元［（30000元／月×5个月＋30000元÷30天×6天）-72000元］。因涉案房屋不符合消防要求，自2020年3月8日被消防部门下达法律责任告知书要求原告督促该建筑内营业单位在整改火灾隐患期间停止营业，至今尚未进行验收。而根据关于存在重大火灾隐患法律责任告知书载明的问题中，既有原告的原因，也有被告的原因，且原告提供的消防设施不符合要求系主要原因。根据双方过错责任，结合原告主张，一审法院认为，自2020年3月8日至2020年5月30日产生的租金原告应承担主要责任70%，被告承担次要责任30%。故被告应对自2020年3月8日至2020年5月30日支付租金金额为24900元［（30000元÷30天×83天）×30%］。综上，被告尚欠原告租金108900元（84000元＋24900元）。原告要求被告支付房屋租金180000元的主张，依法予以支持108900元。关于原告主张的利息。原告主张以180000元为基数，自2019年12月1日起至2020年5月30日止，缺乏合同依据及法律依据，不予支持。 一审法院判决：一、解除原告滨州市缤纷购物广场业主委员会与被告山东生活家装饰工程有限公司于2019年签订的房屋租赁协议；二、被告山东生活家装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滨州市缤纷购物广场业主委员会租金108900元；三、驳回原告滨州市缤纷购物广场业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4116元，减半收取计2058元，财产保全费1474元，共计3532元，由原告滨州市缤纷购物广场业主委员会负担1483元，被告山东生活家装饰工程有限公司负担2049元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交的证据是：证据1、承诺书1份。证明：被上诉人承诺在通知上诉人搬家时给予租金优惠3万元，涉案房屋因诸多原因被滨州市消防救援支队滨城区大队进行了查封，那么双方签订的房屋租赁协议也应当认定为因不可抗力被动的解除，租金优惠事宜亦应当认定符合双方的约定情形出现，被上诉人应给予上诉人叁万元的租金优惠。被上诉人对承诺书的真实性无异议，但认为是上诉人搬家走的时候优惠其3万元，现在上诉人仍实际占用租赁房产。 被上诉人提交的证据是：证据1、提交杨崇麟出具的还款协议1份。证据2、苏继平催上诉人法定代表人妻子搬家并交纳拖欠资金的微信聊天记录1份。证据3、信访事项处理意见书。上诉人质证意见：前2份证据不属于新证据，还款协议为复印件，聊天记录为打印件，应提供原件予以核实。证据3与本案无关。 本院认证如下：上诉人提交的证据1，经被上诉人质证无异议，对其真实性予以确认，被上诉人提交的还款协议书系复印件、微信聊天记录系打印件，经对方质证对真实性提出异议，上诉人未提供原件或原始载体予以核实，对该两份证据的真实性不予确认。被上诉人提交的信访事项处理意见书，与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，二审当事人争议的焦点是：本案是否符合优惠一个月房租的条件；原审认定的消防责任负担比例是否正确。 双方在房屋租赁协议中未约定具体的租赁期限，但约定了“乙方在租赁期间接到业委会搬家通知时无条件的搬走，不得以任何理由妨碍整体出售的进程，否则由此造成的一切后果由乙方自负，但甲方必须前一个月通知乙方搬走，乙方在接到业委会通知时，租金给予乙方优惠一个月叁万元，不经甲方同意乙方不得擅自搬走”。可知缤纷业委会有权以提前一个月并免除一个月租金的方式通知生活家公司解除合同，本案并不属于缤纷业委会通知生活家公司解除合同、生活家公司按时搬走的情形，不符合优惠一个月租金的条件。 根据滨州市公安消防支队滨城区大队《关于存在重大火灾隐患法律责任告知书》载明的问题，双方都有责任，一审法院认定缤纷业委会提供的消防设施不符合要求系主要原因并据此判令生活家公司承担30%的责任并无不当。 综上所述，生活家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4116元，由上诉人山乐生活家装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵慧莲 审判员  张魁海 审判员  王正真 二〇二〇年十一月四日 书记员  董学学