江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5299号上诉人（原审被告）：房芝龙，男，汉族，1969年3月14日生，工人，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：房芝銮，女，汉族，1966年4月27日生，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李海燕，徐州泉山区老年人法律援助中心法律工作者。上诉人房芝龙因与被上诉人房芝銮买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人房芝龙及其委托诉讼代理人岳修武、被上诉人房芝銮及其委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房芝龙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人房芝銮承担。事实和理由：1、原证明材料中并未有法院所增添的标点符号，也不能证明上诉人收到被上诉人63000元购房款这一事实，且被上诉人也明确没有交给上诉人63000元，也即证明了该材料中没有书写的收到被上诉人63000元的意思表示。再从书面证据中“大龙。条为证据。7.8号(另起一行)，楼梯没算(另起一行)，今收(另起一行)”在“7.8号”之前已有句号结尾，说明上面是完整的表述。而原审法院竟将“由房芝銮付给房芝龙陆万叁仟元条为证据。”改为“由房芝銮付给房芝龙陆万叁仟元，条为证据，楼梯没算，今收。房芝龙代郭静。”完全改变了上诉人的意思表述，进而也将本案事实进行了改变。如果按照原审法院的断句“房芝龙代郭静”就应认定房芝龙仅是代理人，而不是买卖房屋的一方，由此房芝龙也不应成为本案适格主体。另外，上诉人已经明确是因上诉人没有收到被上诉人63000元，才出现“今收”否则应该是“今收到XXX多少元”。原审并未查清上诉人当时真实的表达和双方没有实际履行的事实，即使原审法院按照被上诉人单方意思，也不能得出被上诉人已经支付上诉人63000元房款的事实。2、本案案由是房屋买卖合同纠纷。关于合同效力问题，该房屋买卖是违反法律强制性规定的。即便合同有效，应对合同所涉房屋性质、所有权人情况、继承情况，是否双方已经履行情况、是否完成买卖，是否愿意继续履行等进行查明，但原审并未查明。本案涉及房屋买卖，我国法律规定的不动产交易的完成是以登记为准。在被上诉人没有诉求“继续履行合同的情况下”就将房屋拆迁的权利判决归被上诉人所有，显然无法律依据。上诉人与被上诉人之间系房屋买卖关系，且双方之间并没有对涉案标的进行互相交付。因此，双方仅存在的是债权债务关系，而被上诉人不存在对涉案房屋享有权利的关系，《合同法》第六十条之规定不适用被上诉人之请求。3、原审法院判决“本判决生效之日起，徐州经济技术开发区中王庄中南四巷3号房屋(征迁编号为××号)拆迁安置补偿权利由房芝銮享有。”该判决明显是超诉讼请求判决。被上诉人诉请“确认被告向原告出具的卖房协议有效，原告享有该房产拆迁安置补偿权利”，仅是主张四间房屋的权利。而徐州经济技术开发区中王庄中南四巷3号房屋(征迁编号为××号)共有房屋24间，面积549.2平方米，原审法院判决远远超出被上诉人的诉请。被上诉人房芝銮认可涉案拆迁协议编号中除了诉争的四间房屋外，其他房产都属于上诉人房产。房芝銮向一审法院起诉请求：1、请求确认房芝龙向其出具的卖房协议有效，房芝銮享有该房产的拆迁安置补偿权利；2、诉讼费用由房芝龙承担。一审法院认定事实：2007年，房芝龙在徐州经济技术开发区建有两层四间房屋。2011年7月8日，房芝龙给房芝銮出具协议一份，载明：“大龙的西南房屋楼上楼下共四间二层房屋化给房芝銮所有，由房芝銮付给房芝龙陆万叁仟元，条为正据，楼梯没算，今收。房芝龙代郭静。2011年7.8”。该房屋现面临征收，征迁编号为××号。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”。本案中，从房芝龙亲笔书写的协议看，其内容系房芝龙的真实意思表示，涉案房产房芝龙已于2011年出售给房芝銮，并收取了相应的房款，现房屋面临征收，相应的拆迁安置补偿权利应归房芝銮所有。房芝龙的抗辩主张理据不足，也有违诚信，不予支持。遂判决：一、本判决生效之日起，徐州经济技术开发区房屋（征迁编号为××号）拆迁安置补偿权利由房芝銮享有。二、驳回房芝銮的其他诉讼请求。案件受理费1500元减半收取为750元，保全费1770元，由房芝龙承担。二审期间，上诉人房芝龙提交徐州经济技术开发区社区居民委员会提供的徐州经济技术开发区村民房屋征收丈量明细表复印件，编号为ZW5-128，已加盖该居民委员会公章，原件在该居民委员会处。证明：1、一审判决的第一项请求包含了涉案房屋及以外的20余间房屋，总共涉及的房屋是24间，而不是一审争议的4间。2、能够证实在丈量时，所争议的房屋与上诉人其他房屋属于同一宅基地中的房屋，被上诉人所述其在争议的4间房屋内居住不属实。本院于2020年11月6日到徐州经济技术开发区社区居委会对相关情况进行调查，形成调查笔录一份，并组织双方当事人对该调查笔录进行了质证。上诉人房芝龙经质证认为，对于调查笔录真实性无异议，能够证明：1、一审判决ZW5-128房屋拆迁编号确是上诉人房芝龙所有的房屋拆迁编号，而不是仅指一审认定的被上诉人诉争的房屋。2、对于一审所书写的四巷3号房屋，也不是该房的编号，四巷3号是上诉人叔叔的房屋编号。3、该案诉争的房屋在双方没有交付的情况下，权属仍然归上诉人所有，从拆迁办签订的协议也能明显确认，诉争的房屋仍然和上诉人所有的房屋属于一体，因此一审法院判决该房屋拆迁款归被上诉人所有是错误的。诉争房屋也不存在买卖关系，村里工作人员并不知道。被上诉人房芝銮经质证认为，对调查笔录的真实性无异议，从居委会工作人员的证言中可以看出被上诉人的确是向上诉人购买了涉案房屋其中的一部分63.2平方，按照拆迁政策，63.2*1.4系数=88.5平方，证明居委会工作人员对当事人双方的买卖是知情的。我方认可涉案拆迁协议编号中除了88.5平方之外的都属于上诉人的房产。调查笔录和房芝龙给房芝銮出具的买房收据等证据是可以相互印证的。对一审查明的其他案件事实，本院予以确认。本院另查明，徐州经济技术开发区中王庄中东南四巷（征迁编号：ZW5-128号）房屋于2018年9月16日进行征收丈量。徐州经济技术开发区中王庄中东南四巷（征迁编号：ZW5-128号）房屋不仅包含房芝龙与房芝銮所争议的西南房屋上下两层四间房屋，此外另包含房芝龙其他所有房屋若干间。本院认为，关于涉案房屋拆迁安置补偿权利的归属问题。本案中，根据房芝龙亲笔书写的协议，协议明确载明“大龙的西南房屋楼上楼下共四间二层房屋化给房芝銮所有，由房芝銮付给房芝龙陆万叁仟元条为正据。7.8号楼梯没算今收房芝龙代郭静2011年7.8”。该协议系房芝龙的真实意思表示，可以认定涉案房屋房芝龙已于2011年即出售给房芝銮，并收取了相应的房款。因此现房屋面临征收，相应的拆迁安置补偿权利应归房芝銮所有。而且，截止至二审判决前，房芝龙提供的证据不足以证实该涉案房屋仍归其所有。因此，上诉人房芝龙关于涉案房屋拆迁安置补偿权利仍归其所有的该项主张，本院不予支持。关于原审法院判决“徐州经济技术开发区中王庄中南四巷3号房屋（征迁编号为××号）拆迁安置补偿权利由房芝銮享有”是否超出房芝銮诉请的问题。根据二审查明的情况，徐州经济技术开发区中王庄中东南四巷（征迁编号：ZW5-128号）房屋不仅包含房芝龙与房芝銮所争议的西南房屋上下两层四间房屋，还包含房芝龙其他所有房屋若干间，其余房芝龙所有房屋并非涉案协议涉及房屋，原审法院一并将徐州经济技术开发区中王庄中南四巷（征迁编号为××号）房屋的拆迁安置补偿权利全部判归房芝銮享有，确实超出了本案争议内容，亦侵犯了房芝龙相关权利。因此，结合本案证据及二审调查情况，上诉人的该项主张有事实和法律依据，应予以支持。综上，房芝龙的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初1318号民事判决；二、本判决生效之日起，徐州经济技术开发区中王庄中南四巷（征迁编号：ZW5-128号）房屋中的西南两层四间即本案诉争房屋的拆迁安置补偿权利由房芝銮享有。三、驳回房芝銮的其他诉讼请求。一审案件受理费1500元减半收取750元，保全费1770元，由房芝龙负担。二审案件受理费1500元，由房芝龙负担750元，房芝銮负担750元。本判决为终审判决。审 判 长 杜演文审 判 员 赵东平审 判 员 周东海二〇二〇年十一月二十日法官助理 曹 嘉书 记 员 王嫣然