广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初901号 原告：桂林某某房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂区，统一社会信用代码：。 法定代表人：杜某某，董事长。 委托诉讼代理人：玉某某，该公司法务主管。 被告：张某某，男，1991年2月5日出生，汉族，户籍地河北省保定市莲池区，现住桂林市临桂区。 原告桂林某某房地产开发有限公司与被告张某某商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告桂林某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人玉某某到庭参加诉讼。被告张某某经本院合法传唤拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告桂林某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告双方于2016年11月1日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:666)；二、判令被告返还向原告购买的位于临桂县某某城8幢1单元1401号房，并协助原告到房产登记部门办理商品房注销备案登记手续；三、判令被告向原告支付违约金62,249.25元；四、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年11月1日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：666)，合同约定被告购买原告开发的慧佳城8幢1单元1401室商品房一套，套内建筑面积共计81.24平方米，单价为5,108.26元/平方米，总价款为414,995元。合同第六条第3项约定，合同签订之日被告付清首付款人民币103,995元，余款人民币311,000元通过向银行申请按揭贷款支付。合同附件五《合同补充协议》第四条约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证。出卖人保证期间，买受人未能按期偿还贷款本息的，买受人须赔偿出卖人全部损失。若买受人违约导致银行解除《借款合同》的，出卖人有权解除与买受人之间的本合同，买受人应赔偿出卖人因此所受的全部损失外，还应当承担合同总价款15%的违约金，商品房由出卖人收回并另行处理。2016年12月19日，被告张某某与中国某某银行股份有限公司桂林分行（以下简称“某某桂林分行”）签订《个人住房(商业用房)借款合同》（以下简称“借款合同”)。合同约定，某某桂林分行向被告提供购房贷款311,000元，期限为360个月（2017年1月1日至2047年1月1日）。某某桂林分行于2017年1月1日向被告发放了贷款。2019年3月起，被告未按照合同约定及时足额偿还借款本息。2019年5月9日，某某桂林分行根据《借款合同》的相关约定，将本案原被告双方诉至桂林市秀峰区人民法院，提出了解除与本案被告签订的《贷款合同》，本案被告支付全部贷款本息，承担律师费、诉讼费等费用，本案原告对被告的全部债务承担连带清偿责任等诉讼请求。该案诉讼过程中，本案原告与某某桂林分行达成如下调解协议：一、桂林某某房地产开发有限公司于2019年6月15日前偿还某某桂林分行贷款本金301,003.82元，利息及罚息（利息及罚息的计算标准按照合同约定从2019年3月1日起算至被告实际清偿之日止）；二、桂林某某房地产开发有限公司向某某桂林分行支付律师费7,050元；三、桂林某某房地产开发有限公司自愿承担案件受理费3,023元。桂林市秀峰区人民法院根据调解协议制作了（2019)桂0302民初673号《民事调解书》。2019年7月5日，某某桂林分行通过邮寄方式向本案被告发送《解除合同通知书》，解除了与本案被告间签订的《贷款合同》。2020年2月24日，某某桂林分行根据（2019)桂0302民初673号《民事调解书》从原告账户中扣划了相应金额的款项。根据以上事实，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件五《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，对合同双方当事人具有约束力，受国家法律保护。根据合同法的相关规定，合同当事人可以约定合同解除的条件，附解除条件的合同自该条件成就时一方当事人享有合同解除权。根据《合同补充协议》第四条约定，合同解除权的成就须具备以下条件：（一）买受人未能按期偿还贷款本息；（二）买受人违约导致银行解除《借款合同》。结合本案相关事实，被告未能按期偿还贷款本息及某某桂林分行解除《借款合同》均为已发生的客观事实，即合同约定的原告解除条件已成就，原告通过诉讼方式行使合同解除权应依法获得支持。因本案诉争商品房已交付给被告，合同解除后被告应将房屋返还原告同时协助原告办理该商品房的注销备案登记手续。根据《合同补充协议》约定，原告解除《商品房买卖合同》的，被告应向原告支付合同总价款15%的违约金，所以被告应向原告支付相应违约金。综上所述，因被告在《商品房买卖合同》的履行过程中违约，侵害了原告的合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，恳请人民法院判如所请。 原告桂林某某房地产开发有限公司对其陈述事实提供的证据有：一、被告身份证复印件，证明本案有明确被告，被告是本案适格主体。二、《商品房买卖合同》，证明1.原被告间存在商品房买卖合同关系；2.合同对被告不按期偿还银行购房贷款的违约责任有明确约定。三、《民事调解书》(2019)桂0302民初673号，证明1.因被告未按期偿还购房贷款，某某桂林分行将原被告双方诉至人民法院；2.原告自愿承担被告欠款的保证责任；3.法院裁定同意某某桂林分行撤回起诉。四、《民事裁定书》(2019)桂0302民初673号，证明1.因被告未按期偿还购房贷款，某某桂林分行将原被告双方诉至人民法院；2.原告自愿承担被告欠款的保证责任；3.法院裁定同意某某桂林分行撤回起诉。五、解除合同通知书，证明某某桂林分行已向被告邮寄送达了解除合同通知书，被告与建行的借款合同已解除。六、解除合同通知书邮寄单，证明某某桂林分行已向被告邮寄送达了解除合同通知书，被告与建行的借款合同已解除。七、个人贷款结清证明，证明原告已向某某桂林分行实际履行完毕被告购房贷款的清偿义务，根据贷款合同承担了保证责任。八、个人贷款还款凭证，证明原告已向某某桂林分行实际履行完毕被告购房贷款的清偿义务，根据贷款合同承担了保证责任。九、个人贷款对账单，证明原告已向某某桂林分行实际履行完毕被告购房贷款的清偿义务，根据贷款合同承担了保证责任。 被告张某某未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告陈述的案件事实及证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告桂林某某房地产开发有限公司（简称“出卖人”）与被告张某某（简称“买受人”）于2016年11月1日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：）及附件五，合同主要约定内容如下：被告购买原告开发的临桂县某某城8幢1单元1401号商品房，建筑面积为103.38元，总房款414,995元，付款方式为银行贷款，合同签订当日付清首付款103,995元，余款人民币311,000元整。买受人应按银行要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在签订商品房买卖合同后30日内到银行办理完所有按揭手续（即买受人银行按揭贷款程序办到临桂县房地产管理所办理完银行抵押登记交件手续），贷款金额和年限以银行最终批核为准。如果买受人已向银行提供办理银行按揭贷款所需的全部资料，但不能获得银行批准贷款的或买受人获得的贷款数额与首付款之和低于合同总价款的，买受人应在接到出卖人电话或短信通知后10日内一次性缴足剩余房款。第八条交付期限出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等等（其它条款见合同）。《商品房买卖合同》附件五第四条约定“根据信贷政策及保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任保证。出卖人保证期间，买受人未能按期偿还贷款本息的，买受人须赔偿出卖人的全部损失。若买受人违约导致银行解除《借款合同》的，出卖人有权解除与买受人之间的本合同，买受人应赔偿出卖人因此所受的全部损失外，还应承担合同总价款15%的违约金，商品房由出卖人收回并另行处理。六、书面通知送达形式：1、双方同意本合同内各项的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址信函的形式送到买受人，或以《桂林晚报》或《桂林日报》的公告形式告知。收件人：张某某；通讯地址：河北省保定市。2、如买受人的上述通讯地址或联系方式发生变化，应立即书面通知出卖人。如买受人所留通讯地址不详、虚假或错误而使出卖人无法送达书面通知、要求等，造成买受人未收到之后果由买受人自行承担；3、任何通知、付款要求或各种通讯，只要按照上述地址或约定形式发送或告知的，应视作在下列日期被送达：如1果是信函，则为挂号信寄出后第7日；如果是报纸公告，则为公告刊登之2日。八、关于合同解除自本合同生效之日起，买受人因自身原因需要退房的，应向出卖人提出解除合同申请并须经出卖人同意。出卖人同意退房的，自收到买受人的解除合同申请书之日起7个工作日内，与买受人共同到房地产管理部门办理《商品房买卖合同》注销登记手续，买受人承担房管等部门的有关所有费用。自注销之日起30日内，出卖人在按该商品房合同总价款的15%扣除违约金后，退还买受人已付房款之余款等等（其它条款见合同）”。 同时查明，被告张某某支付首付款后103,995元。原告自认房屋已交付给被告。2019年7月，广西伏波律师事务所向被告张某某邮件了一份《解除合同通知书》，其约定是：“尊敬的客户张某某先生：您于2016年12月19日与中国某某银行股份有限公司桂林分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号），向中国某某银行股份有限公司桂林分行贷款用于购买慧佳城项目商品房。《个人住房（商业用房）借款合同》约定借款采用等额本息还款方式，您应按约定每月向中国某某银行股份有限公司桂林分行归还借款本息。您贷款后自2019年3月起未按期归还借款本息。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人未按约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等权利。鉴于您拖欠借款本息已严重违约，中国某某银行股份有限公司桂林分行依据《中华人民共和国合同法》的规定及《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，现郑重通知您解除与您签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求您按合同约定承担违约责任”。 另查明，中国某某银行股份有限公司桂林分行于2019年5月10日以金融借款合同纠纷向桂林市某某人民法院起诉原告及被告张某某，要求解除中国建设银行股份有限公司与被告张某某的《个人住房（商业用房）借款合同》，同时要求被告张某某还清借款本金、利息、罚息、律师费，原告承担连带责任。原告与中国某某银行股份有限公司桂林分行达成调解，由原告于2019年6月15日前偿还贷款本金301,003.82元、利息、罚息、律师费、诉讼费。同日，中国某某银行股份有限公司桂林分行撤回对被告张某某的起诉。2020年2月24日，中国某某银行股份有限公司桂林分行从原告的账户中扣划301,611.05元。2020年2月25日，原告桂林某某房地产开发有限公司通过中国建设银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付诉讼费、律师费10,073元。 本院认为，涉案房屋已交付，本案案由应定为商品房销售合同纠纷较为合理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告桂林某某房地产开发有限公司与被告张某某签订了《商品房买卖合同》及附件五，是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事人双方均应依法按照约定履行自己的义务。本案被告未按合同约定全面履行按期偿还贷款的义务，且自原告承担担保责任后，仍未归还原告代还的全部款项，其行为已构成违约，根据合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权解除合同并要求被告支付已经代为偿还的贷款，因此，原告诉请解除上述于2016年11月1日的《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》已经备案，合同解除后亦应撤销合同的备案，故原告诉请被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案手续，符合事实和法律规定，本院予以支持。至于原告诉请被告支付违约金的问题，依照上述合同“根据信贷政策及保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任保证。出卖人保证期间，买受人未能按期偿还贷款本息的，买受人须赔偿出卖人的全部损失。若买受人违约导致银行解除《借款合同》的，出卖人有权解除与买受人之间的本合同，买受人应赔偿出卖人因此所受的全部损失外，还应承担合同总价款15%的违约金”的约定，被告应该按总房款414,995元的15%支付违约金给原告,因此，原告诉请被告支付违约金62,249.25元（总房款414,995元×15%），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张某某在本案中拒不到庭和在举证期间内不向法院提供相应证据材料的行为，应视为放弃举证权利，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，其应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林某某房地产开发有限公司与被告张某某于2016年11月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：666）； 二、被告张某某协助原告桂林某某房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：666）的备案登记手续； 三、被告张某某支付违约金62,249.25元给原告桂林某某房地产开发有限公司。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1,356元，公告费560元，共计1,916元，由被告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1,356元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖鹏涛 人民陪审员  李明成 人民陪审员  唐菊花 二〇二〇年十一月三日 书 记 员  石永珍