江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6937号上诉人（原审被告）:成海云，男，1972年5月16日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：徐娇，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）:吴少国，男，1990年10月26日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：李振宇，江苏融悦律师事务所律师。原审第三人:南京链上城房产代理有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道长营村**-3。法定代表人：万安建，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘长龙，男。1985年2月27日生，汉族，该公司员工。上诉人成海云因与被上诉人吴少国、原审被告南京链上城房产代理有限公司（以下简称房产代理公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2020年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人成海云及其委托诉讼代理人徐娇，被上诉人吴少国及其委托诉讼代理人李振宇，原审第三人房产代理公司的委托诉讼代理人刘长龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人成海云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：(一)被上诉人的贷款审批系在12月26日才办妥，故被上诉人已先行违约。（二）上诉人要求在23日、24日办理过户，符合合同约定不构成违约。后因不可抗力迟延办理过户亦不属于违约。（三）一审法院认为上诉人未按照合同的约定内容履行过户手续，构成根本违约，应当承担违约责任；但未考虑到被上诉人先行违约的事实。退一步讲，即使上诉人单方变更了合同过户的条件，根据《合同法》第120条规定当事人双方都违反合同的约定，应当各自承担相应的责任。（四）一审判决违约金数额过高，请求调整。被上诉人吴少国辩称：（一）被上诉人不存在违约在先的情况。（二）一审中，上诉人陈述首付应该解释为提前支付，如果过户当天付款就是购房款，所以才坚持要求改变合同约定让我方提前付首付款。原审第三人房产代理公司陈述：一审查明事实清楚，请求维持原判。吴少国一审请求：1、请求判令解除吴少国、成海云、房产代理公司之间签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》；2、判令成海云退还定金2万元；3、判令成海云支付违约金4万元；4、判令成海云支付吴少国因购房支付的贷款手续费1600元；5、本案诉讼费由成海云承担。一审法院认定事实：2019年11月24日，吴少国（乙方）与成海云（甲方）、房产代理公司（丙方）共同签订《存量房买卖中介合同》和《补充协议》1份，约定：乙方购买案涉房屋，建筑面积为90.62平方米，房款共计184万元，如甲乙双方存在无正当理由不履行合同的，违约方须支付违约金4万元给守约方…补充协议约定：1、乙方于2019年11月24日支付定金2万元；2、2019年12月10日前办理贷款审批手续，双方定于房屋不动产权登记期满2年后15日内办理过户手续，过户当日支付甲方首付款53万元。案涉房屋不动产权登记满2年之日即2020年1月9日。吴少国于合同签订当日即2019年11月24日支付购房定金2万元，于2020年1月16日下午向成海云发出短信，言称：您好，成海云先生！我是买主吴少国，按照合同约定现在可以办理过户手续了，合同约定在2020年1月24日之前完成过户，请您这边尽快确定好时间，我们需要在规定的过户日期前完成过户。吴少国又于1月19日再次发出短信，催促成海云办理过户手续。房产代理公司的员工刘长龙曾向吴少国发出微信，陈述卖房人要求提前给付首付款，吴少国表示不同意，要求按照合同约定履行。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；该法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴少国与成海云及房产代理公司所签订的《存量房买卖中介合同》和《补充协议》系各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，各方均应当按照约定全面履行自己的义务。吴少国已经支付购房定金2万元并办理贷款审批手续，成海云应当按照合同约定配合吴少国办理房屋过户手续，成海云经吴少国及第三人多次催促后仍未办理，其行为已经构成根本违约。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，成海云未能按照合同约定配合吴少国办理房屋过户手续，致使吴少国不能实现合同目的，故吴少国要求解除双方签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》的诉请，合法有据，一审法院予以支持。关于成海云所辩称的，其认为房屋过户履行期限为15个工作日的意见，一审法院经审查认为，双方的《补充协议》中约定“房屋不动产证满2年后拾伍天内办理交易过户手续”，双方未就15天为15个工作日作出明确约定，故成海云的该项辩称意见，依据不足，一审法院不予采信。关于吴少国要求成海云退还定金2万元，并支付违约金4万元的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。该法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。故吴少国主张成海云退还定金2万元及支付违约金4万元的诉请，合法有据，一审法院予以支持。关于吴少国主张成海云支付贷款手续费1600元的诉请，因吴少国未提交相应的证据予以证明，故一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除吴少国与成海云于2019年11月24日签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》；二、成海云于本判决生效之日起十五日内返还吴少国定金2万元；三、成海云于本判决生效之日起十五日内支付吴少国违约金4万元；四、驳回吴少国的其他诉讼请求。一审案件受理费1340元，减半收取670元，由海云负担650元，由吴少国负担20元。本院二审期间，上诉人提交2019年12月26日被上诉人与第三人工作人员微信聊天记录截图，证明被上诉人当日才通过贷款审批，存在违约。2020年1月19日,上诉人与第三人工作人员的两段录音，证明上诉人一直在积极履行合同。被上诉人对上述两份证据的真实性予以认可，但认为聊天记录并不能反映出其存在违约情况，在上述录音之后，各方当事人还进行了磋商。第三人质证认为双方约定的是2019年12月10日前办理贷款审批手续，而不是通过贷款审批。被上诉人二审提交通话录音的手机截图，证明在上诉人二审提交的录音后，各方当事人就合同的履行又进行过沟通。手机短信截图，证明：被上诉人已经于2019年12月2日到场办理贷款审批手续，已经履行合同义务，同时，上诉人在1月16日就知道在20日后无法再进行办理过户。上诉人对上述证据的真实性予以认可，但认为根据合同约定履行过户时间截止2020年2月25日，故上诉人有权在20日-25日期间择日选择过户。第三人对上述证据予以认可。对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。上诉人主张一审未查明被上诉人通过银行贷款审批的日期。对此，被上诉人认可2019年12月26日，银行通过其贷款审批。原审第三人房产代理公司二审陈述，上诉人成海云一直坚持要求被上诉人于过户三日前支付首付款，故导致合同未能履行。上诉人成海云陈述其经沟通后已同意被上诉人过户当天支付首付款，但未能就此予以举证证明。本院认为：本案中，涉案《补充协议》第二条约定：2019年12月10日前办理贷款审批手续，并未约定上诉人于2019年12月10日前通过贷款审批。现上诉人于2019年12月2日办理了贷款审批手续，并于12月26日通过审批，符合双方合同约定。上诉人主张被上诉人未依约通过贷款审批，构成违约的上诉理由不能成立。根据原审第三人房产代理公司陈述及相应录音，可以认定上诉人成海云存在违反合同约定，要求被上诉人提前支付首付款，导致涉案合同未能如期履行的违约情形，故一审判决其返还定金，并支付违约金符合法律规定。关于违约金的数额，涉案合同约定为4万元。上诉人二审主张该数额过高，请求予以调整。对此，本院认为，现并无证据证明违约金的数额明显高于被上诉人的损失，综合双方合同约定，上诉人违约的性质以及被上诉人因上诉人违约可能导致的损失等因素，一审判决上诉人支付违约金4万元，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人成海云的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由成海云负担。本判决为终审判决。审 判 员  龚 震二〇二〇年十一月二日法官助理  李晓龙书 记 员  刘 东