江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6386号上诉人（原审被告）：南京融佳置业有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路**晓庄国际广场****。法定代表人：赵强，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵琦，男，1983年12月27日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈婷，女，1988年10月6日出生，汉族，住重庆市渝**。被上诉人（原审原告）：李为洁，女，1992年6月7日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘宁（李为洁丈夫），男，1992年8月6日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人南京融佳置业有限公司（以下简称融佳公司）因与被上诉人李为洁商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人融佳公司的委托诉讼代理人赵琦，被上诉人李为洁的委托诉讼代理人刘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融佳公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判或将本案发回重审，具体改判为：撤销一审判决中对地板维修的内容，明确维修范围为涉案房屋客、餐厅内的受损的墙纸、木饰面及踢脚线；撤销一审判决第二项，改判上诉人赔偿因维修导致被上诉人无法居住期间（2019年6月22日至2019年7月30日）按每月2800元计算的损失；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人所述需维修的地板并无影响使用功能的问题，其陈述的“松动、缝隙过大”等问题均属主观感受，且被上诉人也未提出任何依据证明地板安装质量违反任何国家、地方或行、地方或行业性规定要求对地板进行维修，并无依据。2、目前房屋中存在的需维修的问题集中于原受潮的客餐厅区域，一审判决未将需维修的内容限定在该部位，不当扩大了被上诉人的义务。3、案涉房屋未丧失使用功能，墙纸和木饰面更换系由于受潮导致，户内潮湿与无人居住缺乏照管有关，被上诉人也应承担部分责任。客餐厅墙纸和木饰面维修并不影响房屋使用功能，仅影响主观感受，且维修期间也不影响使用。一审判决上诉人承担全部租金损失有失公允。上诉人仅承担发现渗水后大规模维修期间的租金损失。对于此后的维修，上诉人无需赔偿或应酌情减轻赔偿责任。4、因何时维修完成缺乏客观的第三方进行认定，因此，一审法院要求租金损失赔偿至维修完毕，是对将来尚不能确定的损失进行判决，于法无据，在执行中也容易导致争议。因此，即使判令上诉人赔偿损失，也应限定在已经实际发生的损失。对尚未发生的部分，应由被上诉人另案起诉。李为洁辩称：1、被上诉人在一审中已提交视频、照片等证据证明地板存在松动、缝隙过大等问题。一审法院亦已进行实地勘验。2、案涉房屋除客餐厅区域外，进门玄关、客卧走道、次卧踢脚线等位置均存在受潮。3、地板被泡、地板被泡的损害后果是因装修瑕疵所致，上诉人对此亦予以确认。一审法院现场勘验时发现仍然存在众多重大问题，房屋无法居住。4、上诉人积极履行维修协议的话，维修时间是可以确定的。被上诉人会按照客观情况进行验收，严格按照维修时间要求上诉人赔偿损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李为洁向一审法院起诉请求：1、判令融佳公司履行维修、保修义务（更换踢脚线、修复客厅木饰面及主卧吊顶裂缝、更换客厅发霉墙纸并确保客厅墙体及地板无潮湿、霉变隐患）；2、判令融佳公司赔偿李为洁损失30225元；3、本案诉讼费由融佳公司承担。一审审理中，李为洁变更诉讼请求为：1、判令融佳公司赔偿李为洁租房损失49725元；2、判令融佳公司继续履行房屋维修、保修义务（受潮发霉墙纸更换、客厅木饰面更换、客厅踢脚线修复、地板松动、地板松动起鼓修复长房屋装修的保修期限，自整修完毕之日起计算，延长时长为2019年6月22日至整修完毕之日的天数。4、本案诉讼费用由融佳公司承担。一审法院认定事实：2017年4月15日，李为洁作为预购人（乙方）、融佳公司作为预售人（甲方）签订《玉兰公馆花园》商品房预售合同1份（合同编号：宁房预售合字××号），约定：乙方购买甲方开发的位于栖霞区，该商品房为精装修房屋。双方于2018年12月就该商品房进行了交付。商品房预售合同第六条约定：甲方迟延交付商品房的，应按照已收价款的万分之二／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。第十三条商品房质量保证约定：三、该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任。保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人；甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在48小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方：甲方认可的、且乙方能够提供证据予以证明的实际经济损失。附件9保修范围和保修期约定：房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年。商品房预售合同补充协议第八条对主合同第十三条补充约定如下：3、（1）乙方选择修复的，甲方将按逾期交房向乙方支付修复期间的违约金。甲方修复完毕后，乙方应于甲方发出通知后的7日内对房屋修复进行验收，逾期不验收，视为通过乙方验收。……4、除地基和主体结构质量不合格以外，甲方仅对乙方所购房屋的质量瑕疵承担保修责任。保修完毕后，乙方应于甲方发出通知后的3日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同乙方验收完毕。房屋于2018年12月交付后，2019年6月22日，融佳公司张笑微信告知李为洁：因厨房水管渗漏，导致房屋内地板被泡、墙纸受潮，并承诺尽快维修、更换，恢复原状。2019年7月9日，双方当事人协商维修事宜，融佳公司承诺将采取措施烘干地面、墙体，更换所有地板、墙纸、踢脚线，待修复完毕后再与李为洁协商赔偿事宜。2019年7月30日，李为洁获知房屋已维修完毕，但赔偿事宜需进一步研究。2019年8月8日，双方验收房屋时，李为洁发现：1、客厅、走道、卧室墙体下部墙纸多处发霉；2、地板松软、地板松软走道及阳台多处地板鼓起，靠近阳台的地板多处磕碰；3、所有踢脚线钉痕未处理，部分踢脚线受潮鼓起并掉漆；4、吊顶有明显阴影。2019年8月9日，融佳公司张笑承诺对房屋二次整修方案及进度如下：1、客厅及过道墙纸发霉，需拆除原先墙纸，目前已拆除，烘干四至五日后，重新铺贴新墙纸，预计8月16日完成；2、地板松软、地板松软和磕碰家，工人于8月12日进行拆除、重新铺贴，修复磕碰损伤，预计当日完成；3、踢脚线钉眼，已交代维修人员8月10日进行整改，部分踢脚线受潮，直接进行更换，预计当日完成；4、吊顶阴影计划于8月11日整改完成。2019年8月12日李为洁联系融佳公司询问整修进展，融佳公司张笑于8月13日回复称房屋内踢脚线钉眼、地板划痕、地板划痕和起鼓已处理好未贴。2019年8月17日，李为洁再次询问整修进展，融佳公司张笑回复因墙纸缺货，需调货后修复。2019年9月30日，融佳公司更换维修联系人后，融佳公司杨泗伟与李为洁确认房屋仍存在以下问题：1、踢脚线钉眼填补；2、餐厅木饰面起皮；3、客厅书橱后墙纸问题。后因装修施工人员未能及时修复，直至李为洁起诉前，上述问题仍未修复完毕。2019年12月7日，一审法院组织双方当事人进行现场勘验，李为洁指认需要维修部位包括：1、踢脚线接缝、钉眼明显；2、客厅、过道、主次卧地板起鼓、缝隙大；3、客厅木饰面破损；4、主卧吊顶裂缝；5、客厅墙纸发霉。融佳公司杨泗伟对此表示：1、更换踢脚线、填补钉眼；2、地板国家、地板国家标准允许踩踏有3㎜起伏会重新打开、检验，以确定无潮湿问题；3、客厅木饰面破损与踢脚线一并修复；4、修补主卧吊顶裂缝；5、客厅墙纸已撕下，待确定墙体无潮湿问题后，重新粘贴。并承诺除客厅木饰面修复之外，其余维修项目于3日内修复完毕。2020年3月8日，李为洁现场验收房屋整修，发现：1、地板问题、地板问题未处理动、缝隙过大问题，且走道与客厅连接通道起鼓松动，与邻居房屋地板相较，差异明显；2、客厅踢脚线连接处及与地板连接处缝隙未处理，经与融佳公司杨泗伟核实，缝隙应无痕化、补胶处理，但为了墙体内水汽挥发，故留缝隙，客厅踢脚线一部位再次受潮起鼓；3、木饰面多处破损部位仅作刷漆处理，受损部位明显，所有接缝均未处理，靠阳台部位木饰面再次严重起鼓，油漆脱落。此后，李为洁一直就房屋修复问题与融佳公司杨泗伟微信联系。2020年5月16日，融佳公司杨泗伟微信告知李为洁：1、客餐厅木饰面又有起泡问题，加上前期维修色差问题，需要全部更换；2、玄关处墙纸发霉严重需要恢复。告知下一步整改方案为：1、拆玄关处踢脚线及墙纸以晾干基面；2、客餐厅踢脚线及木饰面下口拆除以散除湿气，待工厂量尺寸定做；3、客厅书柜拆下部分查看背后情况，确定有无发霉变形。李为洁于2020年5月17日前往房屋查看，发现：1、玄关处墙纸严重发霉，撕开后墙面潮湿、发霉严重；2、客厅木饰面仍未更换；3、踢脚线缝隙及部分鼓起部位未处理；4、地板下霉、地板下霉味严重散发干净。另查明，2019年3月10日，李为洁作为承租方，向出租方陆莹租赁了位于南京市鼓楼区房屋，用于居住使用，租赁期限约定为5个月，自2019年3月21日起至2019年8月21日止，每月租金为3250元，李为洁于2019年2月19日向陆莹支付3至5月房租合计9700元。2019年9月14日，李为洁与配偶刘宁举办婚礼，李为洁购房系为婚后居住使用，因房屋渗水致使需要大面积更换客厅地板、墙纸，无法入住房屋。李为洁于2019年8月15日与陆莹续签租房合同，租赁期限约定为40天，至2019年9月30日到期，并一次性支付租金4333.3元。2019年9月30日，因房屋维修问题仍未解决，李为洁又续租6个月，至2020年3月31日到期，李为洁为此又支付租金19500元。2020年3月6日，李为洁再次续租至2020年9月30日，并于2020年3月11日预交了2020年4至6月房租9750元。审理中，一审法院依职权前往玉兰公馆附近三家房产中介机构，对诉争房屋同地段、同户型、2019年6月后的房屋租金价格进行调查，平均房屋租金价格为2800元。经质证，双方当事人对此均无异议。一审法院认为，李为洁、融佳公司双方签订的《玉兰公馆花园》商品房预售合同系商品装修房买卖合同，融佳公司应保证房屋交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能。庭审中，双方均确认涉案房屋交付验收时无明显质量问题，但因存在厨房内角阀渗水问题，致使交付房屋半年后出现房屋地板被泡、墙纸受潮的损害后果。厨房内角阀由融佳公司装修时配置，该部位渗水应认定为融佳公司装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，故融佳公司应承担修复责任。融佳公司关于李为洁作为使用人，未能及时发现角阀质量瑕疵，对扩大的损失应承担责任的意见，因融佳公司亦确认房屋受损系角阀长期缓慢渗水所致，且渗水管道在墙体内，通常不易发现，对此隐蔽的质量瑕疵不应苛求买受人有特别的注意义务，故对该项辩称意见，一审法院不予采纳。李为洁提交的其与融佳公司张笑、杨泗伟的微信聊天记录能够证明自2019年6月22日发现房屋受损后，融佳公司一直不间断地对涉案房屋渗水造成的损失进行维修、更换，以期恢复原状，但因为装修人员、材料未能及时到位等原因，直至2019年12月7日，一审法院现场勘验时，客厅墙纸、房屋踢脚线、客厅木饰面等问题仍未能维修完毕、恢复原状，2019年12月15日，李为洁现场复验时，发现房屋踢脚线、地板、木、地板未能恢复原状，截止2020年5月16日，融佳公司杨泗伟仍在协调修复、更换事宜。综上，对李为洁主张融佳公司继续履行维修义务的诉讼请求，一审法院予以支持，融佳公司应对涉案房屋墙纸、地板、踢、地板木饰面进行维修直至恢复交付时的原状（原状可参照未经渗水受损的同户型房屋状况）。对于李为洁主张的租房损失49725元，双方签订的合同第十三条约定，因工程质量问题造成李为洁经济损失的，融佳公司按其认可的、且李为洁能够提供证据予以证明的实际经济损失予以赔偿。庭审中，李为洁已提供其在涉案房屋维修期间在外租房的合同及支付租金的付款凭证，证明其主张的实际经济损失。融佳公司则认为，涉案房屋质量问题属于轻微瑕疵，并不影响居住使用，且李为洁选择租房系出于其自身通勤便利考虑，故对李为洁主张的租金损失不予认可。一审法院认为，合同第十三条中约定赔偿损失的条件包含两点：一是李为洁需提供实际损失的证据；二是融佳公司需对该证据予以认可，即只要融佳公司不认可，即便有证据证明有实际损失，融佳公司仍不予赔偿。结合该条款系融佳公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与李为洁协商的条款，应认定为格式条款，该条款明显免除了融佳公司责任、加重李为洁责任、排除李为洁主要权利，依法应认定该条款无效。考虑到融佳公司至今仍在维修，故参照涉案房屋同区域同户型市场租金标准，酌定李为洁的实际损失按2800元/月计算，自2019年6月22日起至融佳公司修复完毕、恢复原状之日止。对于李为洁主张顺延质量保修期的诉讼请求，房屋保修期是指物业开发单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限，保修期应从房屋交付之日起计算，业主有权在相应的保修期内要求开发单位对相应的房屋质量问题进行保修，但房屋保修期不因此重新计算或顺延，故其该项请求，缺乏合同和法律依据，不予支持。一审法院据此判决：一、被告南京融佳置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告李为洁所有的位于栖霞区地板进行维修直至恢复交付时的原状（原状可参照未经渗水受损的同户型房屋状况）；二、被告南京融佳置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李为洁租金损失，按照月租金标准2800元计算，自2019年6月22日起至修复完毕、恢复原状之日止；三、驳回原告李为洁的其它诉讼请求。本院二审期间，被上诉人李为洁提交：1、案涉房屋在一审判决后至今一段时间情况的照片及视频、被上诉人与房修的微信聊天记录，以证明案涉房屋至今处于维修状态，无法居住。2、今年7月-9月房租支付情况，以证明被上诉人的损失持续发生。3、木质地板国家规范标准，以证明实木地板的安装标准。4、验房报告一份，系被上诉人在2020年8月12日自行找验房公司进行的验房，以证明案涉房屋目前仍存在各种问题。经质证，上诉人对证据1不予认可，认为应以一审判决时的房屋状况为判决依据，此后状况不予考虑。对证据2不予认可，认为与本案无关。对证据3的关联性不予认可，认为该规范的实施时间为2018年12月1日，案涉房屋已施工装修完毕，不适用该规范，且该标准中的“牢固、不松动”应指地板安装后位置不移动，而非不能出现任何弹性。案涉房屋地板下铺设防潮垫，会导致地板出现一定弹性。对证据4的真实性不予认可，系被上诉人单方验房。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，李为洁与融佳公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。融佳公司按约应保证房屋交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能。现案涉房屋出现地板被泡、墙纸受潮的情况，双方当事人均确认系因厨房内角阀渗水所致。上诉人融佳公司作为负责装饰装修的出售方，应承担修复责任。关于修复范围，融佳公司主张应限定为客、餐厅内受损墙面、木饰面及踢脚线，但一审法院在组织双方当事人现场勘验时，被上诉人李为洁指出的维修范围不止于此，且一审法院业已明确修复标准可参照未经渗水受损的同户型房屋状况，并不会不当扩大修复范围。故对一审法院明确的修复范围，本院予以维持。关于李为洁主张的租金损失，融佳公司虽主张案涉房屋并未丧失使用功能，且李为洁长期不居住亦造成屋内潮湿、扩大损失，但根据已查明的事实，案涉房屋地板被泡、墙纸受潮的面积较大，大面积更换地板、墙纸对居住产生一定影响。且李为洁已提供证据证实其确已在外租房居住，一审法院支持其自发现房屋受损至修复完毕之日的租金损失，符合法律规定，并无不当。关于融佳公司上诉提出的一审法院对尚未发生的损失进行处理不当、修复标准不明的问题，本院认为，一审法院已经明确修复标准为未经渗水受损的同户型房屋状况，修复完毕的标准明确。李为洁自发现房屋受损至修复完毕期间的租金损失系必然发生的损失，一审法院对此一并处理，并无不当。融佳公司的该项上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，融佳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人南京融佳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  徐聪萍二〇二〇年十一月二十三日法官助理徐琨玉书记员汪海燕