广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18955号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州雅锦房地产开发有限公司。住所地：广州市天河区华夏路**雅居乐中心**。法定代表人：杨林森，经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李石凡，男，1974年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭中华，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩根贤，广东君厚律师事务所律师。上诉人广州雅锦房地产开发有限公司（以下简称雅锦公司）因与被上诉人李石凡房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初11007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。雅锦公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.依法改判李石凡向雅锦公司支付违约金1851000元，雅锦公司扣除1851000元违约金后返还剩余购房款；3.本案的诉讼费用由李石凡承担。事实与理由：一、根据“谁主张，谁举证”的原则，李石凡主张违约金过高，其应承担举证责任，一审法院将举证责任全部归置于雅锦公司，属于使用法律错误，应予以纠正。二、本次交易过程长达两年时间，合同无法继续履行后雅锦公司必然存在客观损失，且双方约定违约金并未超过损失的百分之三十，不属于可以行使自由裁量权的范围，一审法院对违约金径行调整属于适用法律错误。1.雅锦公司存在预期可得利益损失，双方均可预见合同履行完毕后雅锦公司可获得利益为房屋交易总价6170000元，双方约定的违约金标准并未超过预期可得利益6170000元的百分之三十。2.雅锦公司存在利息损失，如李石凡依约履行合同，则雅锦公司可依约分批回款共计3985000元，该部分房款未按期支付导致客观上雅锦公司存在利息损失，合同解除后，在本案裁判生效及李石凡解除网签之前，雅锦公司仍无法另行出售房屋并收取房款，客观上存在空窗期，雅锦公司存在资金周转成本的利息损失。3.雅锦公司存在各个交易环节的损失。涉案房屋交易前期有宣传广告、销售提佣、营销管理各方面的成本，后期基于李石凡逾期付款的行为存在维权成本，因本次交易无法达成前述成本均属于损失构成部分。4.机会成本的损失，从认购书至今已有2年时间，涉案房屋履行程度较深，时间已经较长，中间经济形势波动较大，无法继续交易导致的机会成本损失客观存在。三、一审法院未依法综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益以及李石凡自行允诺愿意承担的违约金比例，亦未考虑李石凡违反诚实信用原则的情形，机械适用公平原则对违约金进行调整，造成合同双方利益失衡，显属不当，应予以纠正。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判。李石凡二审辩称：不同意雅锦公司的上诉请求，同意一审判决的处理。关于保证书的性质，一审已经查明保证书是李石凡发出的邀约，该要约已失效。雅锦公司以该保证书为处分行为没有依据。雅锦公司向李石凡发送的函件均表示按房款的30%支付违约金，也证明了李石凡曾经出具的保证书作为要约，对方没有接受，已失效。显然雅锦公司的上诉事实和理由没有事实和法律依据，请求法院驳回雅锦公司的上诉请求。雅锦公司于2020年3月19日向一审法院起诉请求：1.解除雅锦公司与李石凡就广州市海珠区石岗路18号之二十八（住宅自编号1#）XXXX房签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.李石凡于本判决生效后十日内协助雅锦公司向房地产管理部门申请撤销上述房屋的网签备案手续；3.李石凡向雅锦公司支付违约金1851000元（按总房款6170000元的30%计算）；4.本案诉讼费用由李石凡承担。李石凡向一审法院反诉请求：1.雅锦公司向李石凡返还购房款2185000元；2.雅锦公司向李石凡返还维修基金12369.18元；3.雅锦公司承担诉讼费。一审法院经审理查明：2019年1月8日，雅锦公司（甲方、卖方）与李石凡（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》(编号为20190113XXXX号)，约定：乙方的通讯地址：广州市越秀区先烈中路XX号XXF；甲方以出让方式取得位于广州市海珠区石岗路地段（AH050906地块）编号为64的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设小雅嘉园商品房；乙方所购商品房为小雅嘉园自编号1#、2#、3#、4#第住宅（自编号1#）幢XX层XXXX号房，房屋地址海珠区石岗路18号之二十八（住宅自编号1#）XXXX房，合同约定建筑面积共117.8017平方米，总金额6170000元；（第八条）付款方式，甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款：1.一次性付款……2.分期付款，（1）第一期：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额（人民币）1851000元；（2）第二期：在2019年4月5日前，支付全部房价款的20%，金额（人民币）1234000元；（3）第三期：在2019年7月5日前，支付全部房价款的30%，金额（人民币）1851000元；（4）第四期：在2019年10月5日前，支付全部房价款的20%，金额（人民币）1234000元；（第十条）逾期付款的违约责任：1.一次性付款的……；2.分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；3.按揭付款的……；等。附件八：《补充协议》（以下简称“补充协议”）约定：4.5关于以按揭贷款方式支付房款：4.5.2.1银行批准的贷款金额低于乙方申请贷款金额的，乙方应在甲方通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内前来办妥相关手续，同时付清差额部分金额之购房款，否则，按本补充协议第四条4.5.8之约定处理；4.5.2.2乙方贷款申请不获银行批准的，乙方应在接获甲方通知后，分四期向甲方支付房价款：①接甲方书面通知十五日内付申请贷款金额的20%;②于三个月内付申请贷款金额的50%；③于五个月内付申请贷款金额的20%；④于六个月内付申请贷款金额的10%；四期任何一期逾期均视为逾期付款，按本补充协议第四条4.5.8之约定处理；4.5.8关于逾期付款的违约责任，双方同意《商品房买卖合同》第十条变更为：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付给甲方或者未按照本补充协议第4.5.2.1和4.5.2.2条款履行，均视为逾期付款，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期30天内（含30天）乙方应按应付未付款金额每日0.1‰的标准支付违约金，超过30天乙方应按应付未付款金额每日0.2‰的标准支付违约金，如经甲方催告，逾期超过30天仍未支付的，甲方有权解除合同，乙方按照总房款的30%向甲方支付违约金，并赔偿甲方的损失；等。李石凡向雅锦公司支付购房款2185000元（定金100000元）和专项维修资金12369.18元。2019年5月30日，李石凡向雅锦公司出具《保证书》,主要内容：就第三期、第四期、第五期楼款的支付，保证在2019年6月30日之前支付楼款334000元，第三期楼款余款900000元以及第四期楼款1851000元，第五期楼款1234000元共计3985000元，在2019年12月10日之前一次性付清；就延期付款给贵公司造成的损失112388.2元，保证在2019年6月30日之前支付给贵公司；在保证人没有按时支付前述第l项、第2项中任何一期款项时，贵公司有权解除房屋买卖合同，保证人自愿按照房款总价的20%向贵公司支付违约金。之后，李石凡向雅锦公司支付逾期付款的违约金112388.2元，雅锦公司于2019年6月27日向李石凡出具《收款收据》。2020年2月19日，雅锦公司按照涉案合同约定的地址向李石凡邮寄《解除合同通知书》，主要内容：李石凡没有按照约定进行分期付款，雅锦公司曾于2019年12月16日、2019年12月25日、2020年1月10日寄送《催款函》；根据《补充协议》第4.5.8条的约定，如李石凡逾期30日的，雅锦公司有权解除买卖合同，李石凡按该房屋总房价款的30%向雅锦公司支付违约金；为此雅锦公司特函告李石凡：双方签订的《商品房买卖合同》于本函作出之日起解除；相关违约金雅锦公司会在李石凡已付款中直接扣除，余款请李石凡在收到本函之日起30天内前往雅锦公司办理退款手续。另查，据打印时间为2020年6月22日的房管部门出具的《房屋信息》记载，涉案房屋开发企业名称为雅锦公司；合同状态：正式合同；合同信息：合同编号：20190113XXXX，姓名：李石凡；占有份额：单独所有。诉讼中，雅锦公司、李石凡确认如下事实：李石凡没有按时支付购房款，达到了合同约定的解除条件；逾期付款违约金112388.2元的计算方式为逾期30天内（含30天），李石凡按应付未付款金额每日0.1‰的标准支付违约金，超过30天李石凡按应付未付款金额每日0.2‰的标准支付违约金。雅锦公司表示：其依据补充协议第4.5.8条解除合同，该条款是对合同第十条的变更；其发出解除合同通知书后，李石凡有异议，故起诉要求解除合同，解除时间由法院认定。李石凡表示：补充协议第4.5.8条是针对按揭贷款方式支付房款的情形；其不需要支付违约金，愿意另行赔偿雅锦公司10万元损失。一审法院认为：雅锦公司与李石凡签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。李石凡辩称补充协议第4.5.8条约定的关于逾期付款的违约责任仅针对按揭贷款方式支付房款的情形，雅锦公司则主张该条款是对合同第十条的变更。虽然补充协议第4.5.8条是在第4.5条“关于以按揭贷款方式支付房款”的项下，但从合同内容看，其明确是对第十条“逾期付款的违约责任”的变更，李石凡亦按照该条款的约定向雅锦公司支付了逾期付款的违约金，可见李石凡此前对此并无异议，故雅锦公司的上述主张更合理可信，一审法院予以采纳，对李石凡的上述意见，一审法院不予采纳。李石凡没有按时支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，李石凡逾期超过30天仍未支付购房款，雅锦公司有权解除合同，李石凡按照总房款的30%向雅锦公司支付违约金，并赔偿雅锦公司的损失。雅锦公司于2020年2月19日向李石凡邮寄《解除合同通知书》，李石凡确认其于2020年2月20日收到上述通知，故雅锦公司与李石凡签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于2020年2月20日解除。合同解除后，李石凡要求雅锦公司返还购房款2185000元及专项维修资金12369.18元合法有理，一审法院予以支持。另，雅锦公司要求李石凡按总房款30%的标准计付解除合同的违约金，李石凡辩称违约金过高，雅锦公司未能提供证据证明其损失，考虑到李石凡已向雅锦公司支付了逾期付款的违约金112388.2元，根据公平合理原则，一审法院酌定解除合同的违约金为100000元。雅锦公司要求李石凡协助办理上述合同的网签撤销备案手续，李石凡表示同意，一审法院对雅锦公司的该项诉请予以支持。本案纠纷系李石凡违约引起，故本案受理费全部由李石凡负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年6月24日判决如下：一、确认广州雅锦房地产开发有限公司与李石凡就广州市海珠区石岗路18号之二十八（住宅自编号1#）XXXX房签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》(编号为20190113XXXX号)于2020年2月20日解除；二、李石凡在本判决生效之日起十日内协助广州雅锦房地产开发有限公司办理《广州市商品房买卖合同（预售）》(编号为20190113XXXX号)的网签撤销备案手续；三、李石凡在本判决生效之日起十日内向广州雅锦房地产开发有限公司支付违约金100000元；四、广州雅锦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向李石凡返还购房款2185000元；五、广州雅锦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向李石凡返还专项维修资金12369.18元；六、驳回广州雅锦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费54990元和反诉受理费12189.5元，均由李石凡负担。上述本诉受理费已由广州雅锦房地产开发有限公司预交，原告广州雅锦房地产开发有限公司同意由李石凡在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给广州雅锦房地产开发有限公司。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，雅锦公司无新证据提交。李石凡提交了中国消费者协会转载深圳市消费者协会《2015年房地产领域不公平格式条款点评情况通报》及本院《关于加强监管规范旅游合同的司法建议书》，拟证实雅锦公司与李石凡签订的《广州市商品房买卖合（预售）》的附件八《商品房买卖合同补充协议》属于格式合同等；人民法院有权在必要时通过司法建议监督相关主体对格式合同违法行为进行处理等。经质证，雅锦公司对上述证据的真实性、合法性及关联性不予确认，认为与本案无关，不能作为本案的裁判参考。经审查，本院认为上述证据均非反映本案事实的证据，对于本案事实认定并无影响，也并非法律规定，不作为本案认定事实及适用法律的依据。二审另查明，雅锦公司（甲方）与李石凡（乙方）签订的《商品房预售合同》第十四条延期交房的违约责任约定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但乙方未付清房价款及面积差价款时，不得要求甲方承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。”附件八补充协议第11.2条关于办理产权登记，双方确认买卖合同第二十一、二十二条变更为：“……如因甲方责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起至实际办妥之日止，逾期180天内（含180天）甲方按照乙方已付房款的每日0.1‰的标准向乙方支付违约金，超过180天甲方按照乙方已付房款的每日0.2‰的标准向乙方支付违约金。”补充协议删除《商品房买卖合同》第二十二条有关迟延办理产权登记乙方要求解除合同的，甲方按总房款10%向乙方支付违约金，违约金不足以弥补乙方实际损失的应补偿差额的相关内容。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：李石凡应承担的违约金数额如何确定。雅锦公司与李石凡在补充协议第4.5.8条约定：“将《商品房买卖合同》第十条变更为：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付给甲方或者未按照本补充协议第4.5.2.1和4.5.2.2条款履行，均视为逾期付款，……如经甲方催告，逾期超过30天仍未支付的，甲方有权解除合同，乙方按照总房款的30%向甲方支付违约金，并赔偿甲方的损失”，一审判决认定上述条款系对李石凡逾期付款违约责任的约定，事实认定清楚，理由阐述充分，本院不再累述。现因李石凡逾期超过30天未支付购房款构成违约，应依约承担违约责任。关于违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，提供格式条款的一方应对遵循公平原则确认当事人之间的权利和义务。本案中，《商品房买卖合同》补充协议中有关违约金的条款属于格式条款，其中约定在购房人逾期付款导致合同解除时，购房人应按总房款的30%支付违约金，但对于开发商延期交房、擅自改变规划设计、迟延办理产权登记导致合同解除时，未约定相对对等的违约金计算方式，即在双方的权利和义务约定上存在明显不对等的情况，违反了公平原则。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请人民法院或者仲裁机构予以减少。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，雅锦公司虽可通过销售涉案房屋获得购房款，但在合同解除并解除网签后，雅锦公司仍可将涉案房屋对外销售获得房屋对价，故雅锦公司主张全部购房款6170000元均为其预期利益损失缺乏事实依据，本院不予采纳。对于雅锦公司的损失情况，由于双方均未举证证实，考虑雅锦公司的销售成本以及自合同签订至今市场房价波动情况等因素，补充协议约定违约金为总房款6170000元的30%（即1851000元）明显过高。综上，李石凡在一审期间主张违约金过高，一审法院根据本案事实对违约金标准进行调整并无不当，本院予以认同。雅锦公司主张李石凡应按照总房款6170000元的30%支付违约金依据不足，本院不予支持。关于违约金的调整幅度问题。首先，雅锦公司主张的预期可得利益缺乏依据，对于利息损失，李石凡已按合同约定向雅锦公司支付了2019年12月10日前的逾期付款违约金，雅锦公司的利息损失已得到一定的赔偿，雅锦公司未举证证实其交易环节的损失情况，且未举证证实涉案房屋所在小区的房价波动情况，现有证据无法证实雅锦公司因李石凡的违约行为导致较大损失。其次，从本案合同的履行情况来看，双方签订合同后仅支付了部分房款，办理了网签备案手续，尚未交付房屋及办理过户登记，合同的履行程度不深。再次，从当事人过错程度来看，李石凡虽未依《保证书》的承诺期限付款，但其出具《保证书》及支付迟延付款的违约金112388.2元的事实，可以说明其仍愿意积极履行合同，并无违约的明显恶意。同时，考虑到《商品房买卖合同》对于雅锦公司的迟延交付房屋及迟延办理产权登记的违约责任仅约定了按已付房款的每日0.1‰或0.2‰的标准支付违约金，但对于李石凡逾期支付房款的违约责任却约定按总房款的30%支付违约金，明显存在违约责任不对等的情形。从合同双方权利、义务对等的角度，一审法院将违约金调整为212388.2元（112388.2元+100000元）属于一审法院的自由裁量权范畴，基本符合公平原则，并无明显不当，本院予以维持。雅锦公司的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采纳。由于本案系因李石凡的违约行为引发的争议，故一审法院判决一审本诉受理费54990元及反诉受理费12189.5元均由李石凡承担并无不当，本院予以维持。综上所述，雅锦公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无明显不当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21459元，由广州雅锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十一月十二日书记员  熊盈颖林臻灏