湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初3253号原告：刘泽明。被告：邹利君。委托诉讼代理人：余建军。被告：武汉恒际自动化控制有限公司。法定代表人：李爱春。委托诉讼代理人：陈婷。原告刘泽明与被告邹利君、武汉恒际自动化控制有限公司（以下简称恒际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘泽明、被告邹利君及其委托诉讼代理人余建军、被告恒际公司的委托诉讼代理人陈婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘泽明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与邹利君签订的房屋租赁转让合同；2、判决两被告赔偿原告损失200000元整；3、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：“请求判令被告返还20万元转让费。”事实和理由：原告于2017年8月14日与被告邹利君达成转让门面的协议，被告邹利君将自己承租被告恒际公司的位于江夏区藏龙岛杨桥湖大道13号科技楼门面转让给原告，在得到被告恒际公司允许同意后，原告向被告邹利君支付了转让费20万元整。同时原告与被告恒际公司签订房屋租赁合同，恒际公司将租赁给被告邹利君的房屋租赁给原告。原告与被告恒际公司签订租赁合同后，开始对门面进行装修，在装修过程中，湖北联合一百商业咨询公司（以下简称联合一百公司）派人阻止原告装修，告知原告，被告恒际公司在2015年9月份时就将该门面租赁给了联合一百公司，租赁期限从2018年10月份开始。被告恒际公司欺骗行为严重损害了原告利益，后原告起诉被告恒际公司要求撤销租赁合同，武汉市江夏区人民法院于2017年12月19日作出判决，撤销了原告与被告恒际公司租赁合同，由于被告邹利君将自己与被告恒际公司签订的租赁合同权利义务转让给原告存在重大过错，致使原告合同己经履行不能，无法实现合同目的，请求人民法院判令解除原告与被告邹利君的合同，判令两被告共同返还原告的转让费，原告为了维护自己合法权益，依法起诉至贵院，望贵院判如诉请。邹利君辩称：1、邹利君在合同期内将案涉房屋剩余租期的承租权转让给刘泽明，没有违反法律法规的禁止性规定，且征得了恒际公司的同意，重新签订了房屋租赁合同，故转让行为合法有效；2、邹利君已按口头转让协议的内容履行完毕全部转让义务，刘泽明应向邹利君支付全部转让款25万元；3、刘泽明与恒际公司签订的房屋租赁合同中已约定了优先租赁权，且刘泽明已合法实际占有案涉房屋，其续租时履行合同的顺序依法优先于合同成立在先的联合一百公司，故刘泽明享有的优先承租权不具有障碍，转让的标的物不存在瑕疵；4、恒际公司在隐瞒两当事人的情况下与案外人联合一百公司签订租赁合同，其实就存在违约行为，而一房多租隐瞒事实不告知合同当事人的行为已认定为欺诈，因此影响到刘泽明正常使用和经营以及续租的行为应视为侵权。故恒际公司存在重大过失，应承担相应的法律责任，赔偿因此给刘泽明造成的全部经济损失。恒际公司辩称：1、恒际公司并非转让合同的当事人，也未收取原告的转让费用；2、无论原告刘泽明与被告邹利君之间的转让协议是否解除，恒际公司均不需要返还原告转让费；3、事实上转让协议现已无法继续履行，若被告邹利君占有原告支付的19万元，无法律和合同依据，构成不当得利，应予返还；4、恒际公司已履行了生效判决书所确认的法律义务，对在整个争议中存在的过错已承担责任。综上所述，恒际公司不是本案争议合同的当事人，也未收取案涉资金，恒际公司对在整个争议中存在的过错已经承担了相应的责任，故在本案中不应由恒际公司承担责任。本院经审理认定事实如下：2013年5月6日，邹利君与恒际公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告恒际公司将坐落于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道湖北经济学院对面恒际科技楼一楼临街1-102、1-103、1-104门面房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告邹利君，租赁期限为5年，自2013年7月10日起至2018年7月9日止。2017年8月14日，原告刘泽明与被告邹利君达成了转让案涉房屋经营权的口头协议，原告刘泽明支付给被告邹利君转让费20万元，被告邹利君出具内容为“现由邹利君将现经营的美林超市空转给刘泽明，转让费25万元，现已收到部分转让费20万元整，剩余5万元在合同变更、执照过后一次付清”的收条。达成上述口头协议后，原告刘泽明、被告邹利君告知被告恒际公司双方达成了转让协议的事实，但未告知该协议的具体内容。2017年8月21日，被告恒际公司作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的原告刘泽明签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方的房屋（系案涉房屋）；租赁期限为5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止；租赁期满，乙方如无违约行为，在同等条件下对本合同项下房屋享有优先租赁权。乙方若要求在租赁期满后继续租赁本合同项下房屋的，应当在租赁期满前提前60天书面通知甲方，甲方应当收到乙方通知后30天内对是否同意续租作出书面答复。……缔约双方均在该合同尾部签署“2013.4.25”的签约日期。签订该合同当日，原告刘泽明向被告恒际公司交纳2017年7月9日至2018年1月9日的租金35280元、合同变更费3000元，被告恒际公司分别出具收据。双方还约定将被告邹利君此前向被告恒际公司支付的履约保证金10000元转至原告刘泽明名下，被告恒际公司向原告刘泽明出具收取履约保证金的收据。此后，原告刘泽明接收了案涉房屋并开始对该房屋实施装修。在装修过程中，案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司持与被告恒际公司签订的《房屋租赁合同》，告知刘泽明其与被告恒际公司签订了案涉房屋的租赁合同，并让刘泽明不要继续装修。案外人持有的与被告恒际公司签订的《房屋租赁合同》的主要内容为：案外人向被告恒际公司租赁案涉房屋，租赁期限7年，自2018年10月1日至2025年9月30日；合同自双方法定代表人或其委托代理人签字或签章之日并收到租金和押金后开始生效。该合同签署时间为2015年9月11日。原告刘泽明获知上述信息后即停止对案涉房屋的装修，亦未进行经营。刘泽明认为被告恒际公司侵害自己享有的合同约定的优先承租权，遂于2017年9月28日向本院起诉，主张判令撤销其与被告恒际公司签订的房屋租赁合同；判令被告恒际公司退还原告房屋租金35280元、履约保证金10000元、合同变更费3000元；判令被告恒际公司赔偿原告转让费250000元、相关物业费用16888元、加盟违约金5000元、装修费28112元；判令被告邹利君与被告恒际公司共同承担上述退还、赔偿相关款项的责任。本院受理后，于2017年12月29日作出（2017）鄂0115民初4617号民事判决书，认定被告恒际公司在与原告刘泽明签订《房屋租赁合同》前与案外人就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定在租赁期届满后将案涉房屋租赁给案外人，被告恒际公司在与原告刘泽明缔约时未告知原告刘泽明与案外人缔约的事实，被告恒际公司与案外人缔约的行为事实上侵害了原告刘泽明依约享有的优先承租权，不予告知的行为剥夺了原告刘泽明的缔约选择权，使原告刘泽明在违背真实意思的情况下签订合同，被告恒际公司不予告知与案外人缔约的行为构成欺诈，故判决：一、撤销原告刘泽明与被告恒际公司于2017年8月21日签订但落款时间为“2013.4.25”的《房屋租赁合同》；二、被告恒际公司于本判决生效之日起五日内返还原告刘泽明租金35280元、履约保证金10000元及合同变更费3000元；三、被告恒际公司于本判决生效后五日内赔偿原告刘泽明相关物业损失16888元；四、驳回原告刘泽明的其他诉讼请求。2018年2月7日，刘泽明认为，由于被告邹利君转让其与被告恒际公司签订的租赁合同的权利义务，存在重大过错，致使原告与被告恒际公司签订的租赁合同不能履行，无法实现合同目的，刘泽明遂再向本院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告邹利君签订的房屋租赁转让合同；2、判令两被告退还原告转让费200000元；3、本案诉讼费用由被告承担。请求人民法院判如所请。本院受理后，于2018年4月4日作出（2018）鄂0115民初729号民事判决书，判决：一、解除刘泽明与邹利君于2017年8月14日达成的转让案涉房屋经营权的口头协议；二、被告邹利君于本判决生效之日起五日内退还原告刘泽明转让费19万元；三、驳回原告刘泽明的其他诉讼请求。邹利君因不服该判决，遂向湖北省武汉市中级人民法院申请再审，湖北省武汉市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）鄂01民申293号民事裁定，提审该案。2019年6月25日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民再74号民事裁定书，裁定：一、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初729号民事判决；二、本案发回湖北省武汉市江夏区人民法院重审。2020年7月10日，本院对该案重新进行立案，并依法组成合议庭进行了审理。本院认为，关于刘泽明请求解除房屋租赁转让合同的请求。邹利君与刘泽明口头约定转让案涉房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政性法规强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。刘泽明请求解除双方转让案涉房屋租赁合同的理由，不符合上述法定情形，故本院不予支持。关于刘泽明主张返还转让费。本院认为，首先确认转让费的数额。刘泽明与邹利君约定转让费共计25万元，刘泽明实际向邹利君支付转让费20万元。2017年12月29日，本院作出（2017）鄂0115民初4617号民事判决书，判决恒际公司返还刘泽明履约保证金1万元，判决生效后，恒际公司已向刘泽明返还。恒际公司返还刘泽明的履约保证金1万元，原系邹利君向恒际公司交纳，故刘泽明向邹利君支付20万元的转让费应扣减恒际公司已向刘泽明返还的1万元，最后确认支付的转让费实为19万元。其次，对刘泽明主张返还的请求应否支持。本院认为，刘泽明与邹利君协议转让租赁房屋的合同，合法有效，且邹利君已按双方的约定履行了自己的义务，刘泽明与恒际公司签订房屋租赁合同后产生的纠纷，不能归责于邹利君。刘泽明请求邹利君返还转让费缺乏事实及法律依据，本院不予以支持。转让费系刘泽明与邹利君之间因房屋转租产生的合同义务，恒际公司不是该合同的相对方，因此，恒际公司不承担返还的责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条规定，判决如下：驳回原告刘泽明全部诉讼请求。案件受理费4300元，由原告刘泽明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  雷艳萍人民陪审员  张 帝人民陪审员  严 钧二〇二〇年十一月三日书 记 员  徐 笙