江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8222号上诉人（原审原告）：胡康凯，男，1992年8月2日生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：尤艳涛，江苏德誉法钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴园园，江苏德誉法钧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京众华通测控设备有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区水阁路。法定代表人：王世玉。委托诉讼代理人：晏德熙，江苏天倪律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷明，江苏天倪律师事务所律师。原审第三人：南京颖康信息科技有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区玉兰路****31008。法定代表人：胡康凯。委托诉讼代理人：尤艳涛，江苏德誉法钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴园园，江苏德誉法钧律师事务所律师。上诉人胡康凯因与被上诉人南京众华通测控设备有限公司（以下简称众华通公司）、原审第三人南京颖康信息科技有限公司（以下简称颖康公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院(2020)苏0191民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人胡康凯及其与颖康公司共同的委托诉讼代理人尤艳涛、裴园园，被上诉人众华通公司的委托诉讼代理人殷明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡康凯上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案上诉费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院程序违法，认定事实不清、漏认重要事实。一审法院认定胡康凯在案涉南京国睿微波器件有限公司（以下简称国睿公司）租赁项目中“主要提供的居间服务是测算面积及带国睿公司现场看房，其在合同洽谈及签订过程中并未提供居间服务”，属于认定事实不清。实际上，胡康凯提交的2019年9月初其与被上诉人法定代表人王世玉的短信记录和通话记录等证据，可以证明被上诉人与国睿公司签订房屋租赁协议前，胡康凯测算面积、带看房屋，为促成双方签订合同提供必要的基础工作，己经履行了相应的义务。同时，也正因为被上诉人欲将案涉场地租赁给国睿公司，使得胡康凯无法与其他企业签约，进而只能配合被上诉人积极促成其与国睿公司之间的租赁合同，为其提供必要的协助。依据《招商代理合同》第七条第一款，在被上诉人方朋友或熟人需租赁的情况下，被上诉人有权出租上述物业，佣金按合同签订的佣金30%结算，并非胡康凯主观原因无法履行或未履行相应的义务，被上诉人仍应按照合同约定支付相应的佣金。此外，关于被上诉人主张的国睿公司承租房屋系由案外人南京王祥房产经纪公司（以下简称王祥公司）提供居间服务并促成合同订立，一审法院未予查明相应的事实。胡康凯依据被上诉人提供的证据和陈述，当庭提出被上诉人在一审中出示的证据存在自相矛盾的情形，在理论上根本无法形成且也违反生活常理，能够证明该组证据系被上诉人为逃避相应的法律责任，在胡康凯提起本案诉讼后与案外人王祥公司进行恶意串通所伪造。一审法院有义务查证该部分证据是否真实、是否合法，在胡康凯提出上述质证意见时应当向胡康凯释明是否需要追加案外人王祥公司和国睿公司作为第三人参与诉讼，接受法庭的询问和双方当事人的质询，以查明事实，而不应当在未查清事实及未能充分保障胡康凯的诉讼权利的情形下草率作出判决。即便该组证据是真实的，该事实的认定也将直接关系到对被上诉人违反《招商代理合同》对胡康凯独家授权的约定，也即关系到胡康凯追究被上诉人违约责任的权利，一审法院对该事实未予查清，剥夺了胡康凯的实体权利。二、一审法院适用法律不当，依法应当予以撤销。一审法院认为，综合胡康凯所述的其提供服务内容及其所提交的证据，不足以证明其在国睿公司承租众华通公司房屋项目中向众华通公司提供了相应居间服务，故对胡康凯的主张不予支持，属于适用法律不当。一审法院既在判决中认定《招商代理合同》合法有效，却又简单、机械适用合同法关于居间合同的规定，驳回胡康凯对国睿项目的诉请，前后矛盾，且违反自愿原则，适用法律严重不当。双方在《招商代理合同》第七款第一条中对销售业绩归属界定约定的初衷，就是为了确保胡康凯“独家代理”地位，以确保项目能快速去化招租成功，该条款系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当严格履行。三、被上诉人违反合同约定，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。根据《招商代理合同》第一条第2款的约定，胡康凯为被上诉人授权委托的独家指定代理商，全权负责被上诉人项目对外的招商及招商中心的管理;第三条第2款约定，6个月内招商面积没有达到18000平米本协议解除，双方应共同妥善处理终止合同的相关事宜，交接完毕与本合同有关的法律事务、经济往来事宜；第五条第8款约定，如因被上诉人单方面提出终止合同，或因被上诉人原因导致合同不能正常履行，佣金正常结算后需承担胡康凯前期产生的招商费10万元。如前所述，被上诉人在庭审中就国睿项目的租赁情况进行了举证，提交了其与王祥公司特为国睿项目签订的《代理委托协议书》，委托期限自2019年8月12日至2019年8月31日，彼时《招商代理合同》尚存续有效，被上诉人却将国睿项目委托给王祥公司，违反了与胡康凯之间“独家代理”的约定，对胡康凯的招商活动形成阻碍，该行为己构成根本违约，应承担相应的违约责任。四、胡康凯在合同履行过程当中，已经达到了双方合同中约定的招租24000平方米以上的要求，被上诉人应当向上诉人支付20万元的奖励。众华通公司辩称：1、上诉人就国睿公司租赁项目没有提供任何居间服务，所以众华通公司不应当支付其居间服务费用。国睿公司承租众华通公司的房屋，并非是由上诉人居间介绍，而是由案外人王祥公司介绍。众华通公司与王祥公司签订过代理委托协议，王祥公司履行了合同义务，将国睿公司居间介绍给众华通公司，并最终促成双方签订租赁合同，众华通公司也按照合同约定向王祥公司支付了居间服务费。众华通公司在一审中提供了代理委托协议及付款凭证等证据，事实清楚。上诉人没有提供订立合同的机会，也没有促成国睿公司承租房屋，所以上诉人不应向众华通公司收取居间服务费用。2、上诉人的主张不符合招商代理合同中第七条关于收取30%佣金的约定。招商代理合同第七条明确约定，众华通公司朋友或者熟人需要租赁的，甲方有权出租房屋，按照合同签订佣金的30%的计算。这个条款的本意是如果众华通公司因为朋友或者熟人的关系，获得了订立租赁合同的机会，可以将这个机会提供给上诉人，由上诉人提供接下来的促成合同签订的一系列媒介服务。在此情况下，上诉人提供的居间服务是不完全的，缺少了合同订立机会的服务，但后续提供了合同促成的媒介服务，所以只需要支付30%的佣金。但在国睿公司租赁项目上，上诉人没有提供合同订立的机会，也没有提供促成合同的媒介服务，全程没有提供服务，相关服务是由王祥公司提供，所以从合同本意或该条款的目的上来说，上诉人均不符合收取30%佣金的条件。3、关于上诉人认为众华通公司违反独家代理条款，应当承担违约责任以及上诉人提到的奖金问题。上诉人在一审中没有提出相应诉讼请求，根据相关司法解释的规定，如果上诉人主张众华通公司承担违约责任或者支付奖励，应当另案起诉。4、关于独家代理条款的问题，该条款是一个无效的条款。本案招商代理合同是上诉人作为居间方提供的格式条款，明显加重了众华通公司的责任。5、退一步说，即便这个条款有效，众华通公司聘请王祥公司居间促成合同订立的行为，没有给上诉人造成任何的损失。招商代理合同中也没有约定违反独家代理条款，需要承担任何的违约责任。颖康公司述称，同意上诉人的意见。胡康凯向一审法院起诉请求：1、判令众华通公司支付居间报酬499351.1元及利息（以499351.1元为基数，自2019年10月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2、众华通公司支付居间报酬300000元（暂定）；3、本案诉讼费用由众华通公司承担。一审法院认定事实：2019年4月22日，胡康凯（乙方）与众华通公司（甲方）签订《招商代理合同》一份，约定：甲方委托乙方代理招商“众华通科技产业园”项目，项目地位于南京市江宁开发区，乙方为甲方授权委托的独家指定代理商，全权负责甲方项目对外的招商及招商中心管理，合作期限为14个月，自2019年5月1日起至2020年6月30日止；第一年招商代理佣金是指乙方履行本合同后所应获得的报酬，甲方向乙方支付楼宇代理出租佣金为乙方客户所承租场地的3个月均摊租金；前期甲方需提供两个月的试用期给乙方熟悉项目，试用期内不做考核，但乙方如有业绩正常按照客户所承租场地的3个月均摊租金标准结算；试用期后第一个月不作考核，后乙方当月的招商面积低于2000平米，则当月佣金将为2个月均摊租金，6个月内招商面积没有达到18000平米本协议解除；甲方支付给乙方的招商代理佣金比例按乙方推荐成交客户所签订的《房屋租赁合同》中的合同租赁款项计算；客户在签订《房屋租赁合同》交完首期租金及租房押金后，甲方需按约定比例向乙方支付该业务乙方应得佣金70%，剩余30%次月全额支付；代理佣金按月支付，乙方每月5日前将上月达到收佣条件的结佣明细向甲方递交书面申请，甲方在收到乙方请款报告后5个工作日内完成核对并支付给乙方上月应支付的佣金（乙方需开具增值税普通发票给到甲方）；鉴于乙方为甲方项目唯一指定代理人，为保证项目能快速去化，乙方有权对外召集第三方参与租赁。如有甲方朋友或熟人需租赁的，甲方有权出租上述物业，佣金按本合同签订的佣金30%结算。2019年9月6日，在胡康凯及颖康公司员工李晓亮的居间协助下，众华通公司与案外人李英民签订《租赁合同》一份，约定：李英民租赁“众华通科技产业园”项目6幢西侧1、8、9、10、11、12层的房屋，房屋的面积为5873.6平方米，8、9、10、11、12层面积为5780平米(含一楼大厅圆柱至西侧电梯过道公摊面积180平方米)，1层面积为93.6平方米；租赁期限为15年，自2019年9月10日起至2034年9月9日止；第一年8、9、10、11、12层日租金标准为0.85元/天/平方米含税价格，1层日租金标准为人民币1.5元/天/平方米含税价格，租金标准自第四年起每三年递增5%；免租期为4个月，自2019年9月10日起至2020年1月9日止；租金采取先付款后使用原则，李英民按季度预付的方式支付，首期租金461123支付时间为2019年9月10日前，以后须提前20天预付下一期的租金；李英民应于合同签订后当日支付履约保证金，保证金的金额按租赁期第一年月租金的2个月租金数额交纳，为307415元。合同约定租金总金额为29961083元。众华通公司认可李英民已按合同约定支付了首期租金及保证金。2019年10月11日，颖康公司向众华通公司发出《2019年9月招商代理佣金申请》，载明颖康公司促成了李英民与众华通公司签订租赁合同，合同总价款为29961065元，根据招商代理合同的约定，众华通公司应向其支付佣金499351.1元，众华通公司应在收到申请后的5日内付款。众华通公司在收到佣金申请后并未付款。2019年9月23日，众华通公司（甲方）与国睿公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定国睿公司租赁众华通公司名下坐落于于南京市江宁区的综合车间1、2、3层及沿水阁路一侧的主楼4-12层（其中1层的五分之二面积给乙方使用），房屋建筑面积20020平方米（一层1720平方米，二三层共8100平方米，四至十二层共10200平方米）；租赁期限为3年，自2019年9月10日起至2022年9月9日止；房屋租金标准为每月28.9元／平方米（含税）。2019年11月7日，颖康公司因与众华通公司居间合同纠纷诉至法院，在该案中众华通公司申请李英民作为证人出庭作证，李英民到庭陈述其系通过李磊得知王世玉有场地在招商，其在联系王世玉进行实地查看后确认有租赁的意向，后王世玉让其与众华通公司招商部联系，在这期间，胡康凯及李晓亮多次带其看房并起草租赁合同、居间协助其与王世玉之间的关于租赁合同条款磋商，随后在李磊、胡康凯及李晓亮的居间协调下，其与众华通公司签订了租赁合同。一审法院经审理认为颖康公司并非《招商代理合同》中的合同主体，并无合同依据向众华通公司主张佣金及逾期利息，于2020年4月7日判决驳回颖康公司的全部诉讼请求。本案庭审中，胡康凯陈述就国睿公司承租众华通公司房屋项目，其不清楚国睿公司是如何与众华通公司取得联系，系王世玉告知其国睿公司可能要承租房屋，其主要提供的居间服务是测算面积及带国睿公司现场看房，其在合同洽谈及签订过程中并未提供居间服务。胡康凯认为鉴于其为众华通项目唯一指定代理人，按照合同约定如有众华通公司朋友或熟人需租赁的，众华通公司有权出租上述物业，佣金按本合同签订的佣金30%结算，故其在国睿公司项目中主张的居间报酬是按照均摊三个月租金的30%进行计算。另查，胡康凯为颖康公司的法定代表人及唯一自然人股东。一审法院认为，胡康凯、众华通公司双方签订的《招商代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。胡康凯与众华通公司签订《招商代理合同》后，案外人李英民经众华通公司法定代表人王世玉朋友李磊的介绍，得知众华通公司有房屋对外出租的情况后与王世玉取得联系，此后在李磊、胡康凯及颖康公司员工李晓亮的居间协调下，李英民与众华通公司签订了租赁合同，期间胡康凯提供了多次带李英民看房并起草租赁合同、居间协助李英民与王世玉之间的关于租赁合同条款磋商的居间服务，众华通公司应当依据《招商代理合同》约定向胡康凯支付其居间协助李英民与众华通公司签订租赁合同的相应佣金。根据《招商代理合同》的约定，如有众华通公司朋友或熟人需租赁的，众华通公司有权出租案涉物业，佣金按本合同签订的佣金30%结算，众华通公司支付的佣金应为胡康凯客户所承租场地的3个月均摊租金，招商代理佣金比例按胡康凯推荐成交客户所签订的《房屋租赁合同》中的合同租赁款项计算。众华通公司抗辩均摊租金应按照李英民已付租金金额进行均摊，其该抗辩意见并无相应的合同依据，一审法院不予采纳。根据众华通公司与李英民于2019年9月6日签订的《租赁合同》约定的租赁期限、租赁面积及租金标准，胡康凯计算主张的李英民承租众华通公司房屋合同约定的租金总额为29961065元，众华通公司应向胡康凯支付佣金149805.3元（29961065元÷15年÷12个月×3个月×30%）。对于逾期付款利息，因双方未对利息标准作出约定，按照《招商代理合同》的约定，客户在签订《房屋租赁合同》交完首期租金及租房押金后，众华通公司需按约定比例向胡康凯支付该业务应得佣金70%，剩余30%次月全额支付，胡康凯现自2019年10月17日起主张利息，结合上述佣金付款约定，一审法院认定众华通公司就上述佣金149805.3元，其中104863.7元自2019年10月17日起支付利息，剩余44941.6元自2019年11月1日起支付利息，以上利息均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。对于胡康凯主张的国睿公司承租众华通公司房屋项目的佣金，胡康凯认可其在国睿公司承租众华通公司房屋过程中提供的居间服务为提供测算面积及带国睿公司现场看房；众华通公司认为其将现场部分用房免费提供给胡康凯办公，胡康凯确实测算过面积，但有无带国睿公司看房其无法确认。即便胡康凯有上述测算面积及带看房的行为也并非提供居间服务，而是基于双方之间免费的房屋租赁关系发生的义务，国睿公司承租房屋系由王祥公司提供居间服务并促成合同订立，故其不应支付胡康凯相应的佣金。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。综合胡康凯所述的其提供服务内容及其所提交的证据，不足以证明其在国睿公司承租众华通公司房屋项目中向众华通公司提供了报告订立合同机会或提供订立合同媒介服务的居间服务，胡康凯现依据《招商代理合同》中约定其作为众华通公司授权委托的独家指定代理商的内容，要求众华通公司支付国睿公司承租房屋项目相应佣金520720.2元，该诉讼请求并无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院作出判决：一、南京众华通测控设备有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向胡康凯支付佣金149805.3元及利息（以其中104863.7元为基数，自2019年10月17日起计算；以剩余44941.6元为基数，自2019年11月1日起计算，以上利息均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、驳回胡康凯的其他诉讼请求。一审案件受理费14030元，减半收取7015元，由胡康凯负担5985元，由众华通测控设备有限公司负担1030元。二审中，胡康凯提交招商代理合同打印件一份，是由胡康凯在双方签订招商代理合同前发送给被上诉人，交由被上诉人修改的原版合同。拟证明双方最后签订的招商代理合同经被上诉人修改后，系双方真实意思表示，尤其是佣金、奖励以及违约责任等条款，被上诉人已经进行修改。众华通公司质证对证据的真实性不认可，认为无法用一份双方均没有签字盖章也没有商量修改痕迹的空白合同来证明双方签订的招商代理合同是经过双方共同修改签订的。本院对该份合同打印件与本案的关联性不予认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有招商代理合同、租赁合同、2019年9月招商代理佣金申请、房屋租赁合同、(2019)苏0191民初3212号民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。胡康凯、众华通公司双方签订的《招商代理合同》合法有效，当事人应当遵照履行。《招商代理合同》第七条第一款约定，如有甲方（众华通公司）朋友或熟人需租赁的，甲方有权出租上述物业，佣金按本合同签订的佣金30%结算。胡康凯据此向众华通公司主张案涉国睿公司承租众华通公司房屋项目的佣金。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。一审法院综合认定现有证据不足以证明胡康凯在国睿公司承租众华通公司房屋项目中向众华通公司提供了报告订立合同机会或提供订立合同媒介服务的居间服务，并无不当。而胡康凯亦未就国睿公司承租项目的合同订立情形符合《招商代理合同》第七条第一款之约定，提供证据予以证明。故胡康凯依据该约定主张案涉国睿公司承租项目的佣金，依据不足，本院亦不予支持。关于胡康凯二审中提出众华通公司违反独家代理条款应承担违约责任及按约定应支付奖励金的问题，超出其一审诉讼请求的范围，本院不予理涉，当事人可另行主张权利。综上，胡康凯的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9007.2元，由胡康凯负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二○年十一月十三日书记员  朱亚芳