广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2801号 上诉人（原审被告）:广西大赢投资有限责任公司，住所地：桂平市西山镇永和街（中和兽药厂内）。 法定代表人：覃炯维。 委托诉讼代理人：韦爱日，广西骏扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:黄兵，男，1973年12月20日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：李羡辉，广西万大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 上诉人广西大赢投资有限责任公司(以下简称大赢公司)因与被上诉人黄兵商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人大赢公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，合同约定上诉人承担逾期办证责任的条件是出卖人有过错，而造成逾期办证存在三方面的原因，一是城市建设主管部门没有通过项目竣工验收，导致不能办理不动产权证；二是新冠疫情的影响，属于不可抗力；三是上诉人的法人代表更迭，需要时间调整。因此，逾期办证的原因不在上诉 人，上诉人不应承担违约责任。2.合同约定的“商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书”的“720日”应认定为“法定工作日”。 被上诉人黄兵辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 黄兵向一审法院起诉请求：1.判令大赢公司支付延迟办证违约金（以购房款533568元为基数，从2019年11月16日起至大赢公司将坐落于桂平市大纲纹垌伦巴国际公馆B#-5-1003号商品房的产权证书办理至黄兵名下之日止，按日万分之一计付）给黄兵；2.判令大赢公司立即将属于其提供的资料提供至产权登记机关备案，并协助将涉案商品房的权属登记至黄兵的名下。 一审法院认定事实：2017年11月22日，黄兵与大赢公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定：黄兵购买大赢公司开发的位于桂平市大纲纹垌伦巴国际公馆B幢第5单元第10层5-1003号商品房，总价款为533568元。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理:1、……；2、买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。签订合同后，黄兵依约将购房款支付给大赢公司，大赢公司于2017年11月24日将上述商品房交付给黄兵。因大赢公司未按约定办理上述商品房的所有权证书，黄兵诉至该院，提出上述诉讼请求。 另查明，桂平市不动产登记中心于2020年8月24日作出《桂平市不动产登记中心关于伦巴国际公馆B#-5-1003号商品房办证相关问题的答复》，答复如下：目前伦巴国际公馆B幢开发公司还未提供建筑物符合规划和竣工验收 合格的材料向我中心申请首次登记，因此黄兵的伦巴国际公馆B-5-1003号房不具备办理不动产权证的条件。 一审法院认为：黄兵与大赢公司签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 本案中，大赢公司提交备齐资料到产权登记机关的目的，是为了给黄兵办理房产证，而涉案房屋是预售商品房，办理房产证所需的资料应由大赢公司提供，但是大赢公司至今没有提供，导致黄兵的房产证至今无法办理。大赢公司自身原因导致黄兵没有在合同约定期限内获得权属证书，应承担逾期办证的违约责任。大赢公司于2017年11月24日将涉案商品房交付给黄兵，根据合同约定大赢公司应于2017年11月24日起算720日届满（即2019年11月20日）后承担逾期办证的违约责任。大赢公司辩称不是其自身原因造成涉案商品房无法办理权属证书，但未能提供充足的证据证实，故不予采信。因此，大赢公司应以购房款533568元为基数，从2019年11月20日起至大赢公司将坐落于桂平市大纲纹垌伦巴国际公馆B幢第5单元第10层5-1003号商品房的产权证书办理至黄兵名下之日止，按日万分之一计付违约金给黄兵。另，综合本案合同履行情况、黄兵所受实际损失、大赢公司的过错程度、黄兵的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，大赢公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 桂平市不动产登记中心于2020年8月24日答复涉案商品房不具备办理不动产权证的条件，故黄兵诉请大赢公司协助将涉案商品房的权属登记至黄兵名下，无事实和法律依据，不予支持。一审判决：一、被告广西大赢投资有限责任公司应支付逾期办证违约金（以购房款533568元为基数，从2019年11月20日起至被告将坐落于桂平市大纲纹垌伦巴国际公馆B幢第5单元第 10层5-1003号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付违约金给原告;违约金的总额不超过已付购房款533568元的30%）给原告黄兵；二、驳回原告黄兵的其他诉讼请求。 二审阶段，当事人未提供新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人应否承担逾期办证违约责任问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。本案中，导致案涉房屋无法办理不动产权证的原因是上诉人还未提供建筑物符合规划和竣工验收合格的材料向桂平市不动产登记中心申请首次登记。故是上诉人的原因导致被上诉人未能按合同约定的期限取得案涉商品房产权证书，上诉人应承担逾期办证的违约责任。至于上诉人主张是政府部门原因造成案涉房屋无法办证问题，未能提供相关的证据予以证实；主张因新冠疫情延误了办证，而事实上在新冠疫情发生前至2019年11月20日时上诉人已超过了合同约定期限没有履行办证义务，已构成了违约，且至今又逾近一年仍未能提交办理不动产权证所需的材料，其该主张不能成立；主张因其法人代表更迭，需要时间调整既不是约定的免责事由，也不是法定的免责事实。至于合同约定办证期限问题，上诉人主张“商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋使所有权证书”中的“720日”应为“法定工作日”而不是自然日，纯属无稽之谈。因此，上诉人的上述主张均不成立，本院不予采纳。一审法院认定上诉人构成违约，判决其按合同约定从2019年11月20日起向被上诉人支付逾期办证违约金正确，应予维持。但一审判决违约金计算的截止日期“至被告将坐落于桂平市大纲纹垌伦巴国际公馆B幢第5单元第10层5-1003号商品房的产权证 书办理至原告名下之日止”表述不当，应表述为“至黄兵实际取得桂平市大纲纹垌伦巴国际公馆B幢第5单元第10层5-1003号商品房不动产证书之日止”。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2020）桂0881民初3019号民事判决第二项； 二、变更桂平市人民法院（2020）桂0881民初3019号民事判决第一项为：广西大赢投资有限责任公司应支付逾期办证违约金给黄兵（违约金计算：以购房款533568元为基数，按日万分之一，从2019年11月20日起计算至黄兵实际取得坐落于桂平市大纲纹垌伦巴国际公馆B幢第5单元第10层5-1003号商品房不动产证书之日止;违约金总额不超过已付购房款533568元的30%）。 本案二审案件受理费140元，由上诉人广西大赢投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年十一月六日 法官助理 梁露露 书 记 员 林紫璇