湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2292号原告：张家界信富物业服务有限公司，统一社会信用代码91430800661695188T。住所地：张家界市永定区回龙路（老十字街口）。法定代表人：陈姣姣，执行董事。委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。代理权限特别授权。委托诉讼代理人：芮建涛，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：吕金芳，女，1970年4月2日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。原告张家界信富物业服务有限公司（以下简称信富物业公司）与被告吕金芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信富物业公司的委托诉讼代理人张霞、芮建涛，被告吕金芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信富物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费6913.4元及相应的违约金即合同约定的滞纳金（按日加收应纳费用的万分之五，从2017年5月1日起至欠款付清之日止）；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年2月5日，被告与维港公司签订了《张家界市商品房买卖合同》，向维港公司购买位于张家界市××街××栋××号房屋，该商品房面积共143.73㎡。2016年3月23日，原被告签订了《临时管理规约》及《前期物业服务合同》，原告为被告在内的所有十字街的业主提供物业服务，业主向原告缴纳物业服务费。自《前期物业服务合同》签订后，原告一直按合同约定为被告在内的所有十字街业主提供物业服务，为被告提供了一个良好的经营、生活环境。且被告出具《承诺书》，自愿遵守规约及履行协议约定的义务。但自2017年5月1日起，被告一直未按约定缴纳物业服务费，截至2020年5月30日，共累计拖欠物业服务费6913.4元及相关滞纳金即违约金。根据双方合同约定违约金为按日加收应纳费用的万分之五，从2017年5月1日起至欠款付清之日止。被告的违约行为已严重影响到原告的服务质量，原告已多次对被告进行催缴，但被告均以各种理由拒绝交纳。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告吕金芳辩称，房子漏水没有得到及时处理，与物业有关，所以被告拒绝交纳物业服务费。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2009年2月5日，被告吕金芳与张家界维港房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告吕金芳购买了维港十字街第10幢15层9号房屋。2016年3月23日，被告吕金芳与原告信富物业公司签订《前期物业服务协议》，约定：1、由原告信富物业公司对“十字街”城市商业广场房屋共用部位、公用设施设备、绿化等项目实施物业服务；2、业主或物业使用人应于每月24日前向原告交纳，因业主自身原因未能在每月24日前交纳各项费用的，物业服务企业将按照法规及物业管理规定收取从当月24日起物业服务费（每日万分之五）和水、电、气费（每日百分之一）的滞纳金，连续三个月未交纳物业服务费等费用的，物业服务企业有权拒绝为该业主提供一切服务，并追究相应的法律责任；3、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，高层收费标准为1.3元/平方米/月。同日，被告吕金芳签署了《承诺书》，承诺：1、确认已详细阅读、理解张家界维港房地产开发有限公司制定的张家界“十字街”城市商业广场《临时管理规约》；2、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约。被告吕金芳交纳该房屋的物业费至2017年5月7日。被告吕金芳入住维港十字街10栋1509号房屋后发现该房屋西头外墙渗水，损坏了室内的装修，原告信富物业公司协调张家界维港房地产开发有限公司与被告吕金芳户协商，因双方分歧较大，张家界维港房地产开发有限公司至今未就装修损失与被告吕金芳户达成一致。2013年3月25日，张家界市房屋测绘部门对维港十字街的房屋进行测绘，确定被告吕金芳购买的10栋1509房屋的建筑面积为143.73平方米。2018年7月2日，原告信富物业公司的工作人员在被告吕金芳购买的维港十字街10栋1509号房门上张贴了《物业服务费催缴通知》，催收自2017年5月8日至2018年7月8日累计拖欠的物业服务费2616元，并限被告吕金芳在收到通知书后三日内交纳。2018年12月10日，原告信富物业公司的工作人员在被告吕金芳购买的维港十字街10栋1509房门上张贴了《物业服务费催缴通知》，催收自2017年5月8日至2018年12月31日至累计欠缴的服务费3693元，并限被告吕金芳在收到通知书后三日内交纳。2019年1月11日，原告信富物业公司的法律顾问单位湖南人和人（张家界）律师事务所向被告吕金芳邮寄律师函，催收截止至2018年12月累计拖欠的物业费3687元、违约金3531元。2019年9月24日，原告信富物业公司的工作人员在被告吕金芳购买的维港十字街10栋1509房门上张贴了《物业服务费催缴通知》，催收自2017年5月8日至2019年9月30日的物业服务费5374元和水费150元，并限被告吕金芳在收到通知书后三日内交纳。被告吕金芳没有在维港十字街10栋1509号房屋常住，在2018年7月份开始连续住过半年之后，偶尔会过来打扫卫生。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、临时管理规约、承诺书、前期物业服务协议、信富物业保洁部门员工考勤统计表（部分）、秩维部岗位交接记录（部分）、秩维部日巡查记录表（部分）、户室面积对照表、物业服务费催缴通知、照片等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告信富物业公司与被告吕金芳签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照《前期物业服务协议》的约定享有权利、承担义务。原告信富物业公司是维港十字街的物业服务企业，按照《前期物业服务协议》的约定对维港十字街履行了相应的物业服务，被告吕金芳作为维港十字街的业主未按照合同约定向原告信富物业公司交纳物业服务费属违约，应承担相应的违约责任。被告吕金芳的物业服务费已经交至2017年5月7日，故本院仅支持2017年5月8日至2020年5月31日的物业服务费，即6863.59元（1.3元/平方米/月×143.73平方米×36个月22天）。被告吕金芳主张房屋漏水与物业有关，拒绝交纳物业费，但房屋漏水问题原告信富物业公司已经从中协调，且被告吕金芳未提供证据证实房屋漏水是原告信富物业公司造成的，关于房屋漏水造成损失的法律关系为侵权纠纷，在本案中对事故原因及损失额无法核实，可另行主张权利，被告吕金芳以此拒交物业服务费，辩称理由不成立，本院不予采纳。《前期物业服务协议》约定的滞纳金实际上是一种违约金的性质,但原告信富物业公司主张的违约金计算标准过分高于其损失，本院酌定为1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕金芳于本判决生效之日起五日内向原告张家界信富物业服务有限公司支付2017年5月8日至2020年5月31日的物业服务费6863.59元及违约金1000元；二、驳回原告张家界信富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吕金芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年十一月十七日法官助理田丽萍书记员张沂附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。