湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6373号原告：长沙阳全商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意路涟源百货城****。法定代表人：周运德，总经理。委托诉讼代理人：彭宣，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：余兵，男，1986年2月17日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。原告长沙阳全商业管理有限公司（以下简称原告）与被告余兵（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭宣及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告给付欠付的租金84000元、水费7342元，违约金20000元及滞纳金30000元，合计141342元；2、被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2019年4月17日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定：原告将其所有的位于长沙设计院综合商业楼西栋一楼（建设银行旁）的铺面出租给被告，租期为8年，自2016年9月1日至2024年8月30日止。其中，2017年4月1日起至2017年6月30日为被告装修免租期，免租期满次日开始计付租金，第一年租金为人民币：201600元；从2019年9月1日开始，以上一年租金交纳金额为基础，每满一年递增5%；租金按季度计算；被告支付50000元作为租赁押金，支付押金时一并支付6个月租金合计人民币100400元；在合同终止时，若被告未发生违约责任且向原告交清合同约定各种费用及按照合同约定归还该商铺后，保证金应在归还该商铺30日内返还被告；被告违约的情况下，原告有权优先自保证金中扣除相应费用；水电费由被告向原告按季度与租金一同交纳水电费，自原始租赁合同起始之日起开始计算，即从2017年4月1日起算；被告有下列情形之一的，原告可以中止合同，收回房屋：……（3）被告方拖欠租金累计30天，并赔偿违约金贰万元；原被告双方均应按协议履行各自职责，任何一方违约，除本协议另有约定外，违约方应向守约方支付违约金贰万元；被告未按约定向原告支付相应费用，每逾期一日按应付金额的5%向原告支付滞纳金；被告逾期支付超过30日，甲方有权要求解除合同。上述《合同》签订后，原告严格依约定履行了合同义务。然而，被告自2020年1月1日起开始欠缴租金，共计欠缴五个月的租金84000元及水费7342元。经多次催促，被告仍未向原告支付欠缴租金等费用，原告累计迟延支付租金截止至2020年6月15日已达166天。原告于2020年5月26日委托湖南湘军麓和律师事务所彭宣律师向被告发送律师函，通知其租赁合同自律师函送达之日起正式解除，被告于2020年5月28日拒收律师函，因此案涉合同已于2020年5月28日正式解除。原告为维护自身的合法权益，特依法起诉，请求支持原告的所有诉讼请求。被告辩称，店铺今年是在3月13日开门，3月18日营业。5月13日被告将钥匙交予房东。1月至5月期间可以免租两个月，50000元押金可以抵扣租金。原告给予其他租户两个月免租的优惠，却未给予被告。在被告没有退租前，原告是同意免租的，后来被告无法经营，店内装修没有改变，只是将厨具卖掉了。经审理查明，中航长沙设计研究院有限公司系长沙市雨花区香樟路254号沿街综合商业楼（西栋）及楼南附属建筑的所有人。2016年9月30日，中航长沙设计研究院有限公司与长沙市金色假日大酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，约定中航长沙设计研究院有限公司将前述房屋出租给长沙市金色假日大酒店有限公司，租赁期限自2016年10月1日至2024年9月30日。此后双方又于2017年9月13日签订《中航长沙设计研究院有限公司综合商业楼（西栋）房屋租赁合同补充协议》。之后，中航长沙设计研究院有限公司、长沙市金色假日大酒店有限公司与原告签订《房屋租赁协议》一份，约定：长沙市金色假日大酒店有限公司将与中航长沙设计研究院有限公司关于综合商业楼（西栋）房屋租赁责权全部转交给原告，时间自2019年1月1日起至租赁合同约定到期日止；原告承诺全部接受租赁合同及补充协议约定的全部权利与义务。2019年4月17日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将其位于长沙设计院综合商业楼西栋一楼（建设银行旁）的商铺出租给乙方；商铺建筑面积合计188㎡，该面积为计算租金的面积；租赁期限自2016年9月1日至2024年9月30日，共计8年。2、甲方给予乙方三个月的装修免租期，自2017年4月1日至2017年6月30日。免租装修期内乙方无需向甲方支付租金及物业费，但应当交纳使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始给付租金；第一年租金为201600元，自2019年9月1日开始，以上一年租金的交纳金额为基础，每满一年递增5%。3、乙方支付50000元作为租赁押金，支付押金时一并支付六个月租金，合计100400元；在合同终止时，若被告未发生违约责任且向原告交清合同约定各种费用及按照合同约定归还该商铺后，保证金应在归还该商铺30日内返还被告；被告违约的情况下，原告有权优先自保证金中扣除相应费用；水电费由被告向原告按季度与租金一同交纳，自原始租赁合同起始之日起开始计算，即从2017年4月1日起算。4、被告有下列情形之一的，原告可以中止合同，收回房屋：……（3）被告拖欠租金累计30天的，并赔偿违约金贰万元。5、原被告双方均应按协议履行各自职责，任何一方违约，除本协议另有约定外，违约方应向守约方支付违约金贰万元；被告未按约定向原告支付相应费用，每逾期一日按应付金额的5%向原告支付滞纳金；被告逾期支付超过30日，甲方有权要求解除合同。合同签订后，被告自2020年1月1日开始欠缴租金。2020年5月26日，原告代理人向被告邮寄《律师函》一份，要求：被告于2020年5月30日前付清欠付租金84000元、水费7342元、违约金40000元及滞纳金613200元，合计744542元，原告有权从押金中相应扣除。被告于2020年5月28日拒收该邮件，该邮件于2020年5月31日被退回。原告催款未果，诉至人民法院，请求判如所请。庭审过程中，1、原告当庭增加诉讼请求：要求确认案涉租赁合同已于2020年6月1日正式解除；2、原告提交2020年6月17日拍摄的水表记录照片一张，证明被告已使用水费累计1335吨，被告抗辩称水表并非被告一人在用，系两家共用，但未提交相应证据。3、被告陈述其在长沙从事餐饮行业，该合同系其与原告于2019年重新签订，认可每月租金为16800元，但原告对其他租户减免两个月的租金，亦应对被告进行租金减免，且被告已于5月13日将案涉房屋钥匙交给房东，故被告实际仅欠付两个半月的租金。4、原告陈述被告于2020年5月中旬在未通知原告的情形下将案涉房屋钥匙交给物业。另查明，1、2020年1月23日，结合湖南省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级。2、原告尚未退还被告交纳的50000元押金。以上事实，有《房屋租赁合同》《房屋租赁协议》《商铺租赁合同》，水表照片，当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于合同解除的问题。原告将商铺租赁给被告使用，被告未按约定交纳押金，且在合同履行期限届满之前以交付钥匙的行为明确表示不履行合同，构成违约。原告主张解除双方之间的《商铺租赁合同》，本院予以支持。被告抗辩称其于2020年5月13日交案涉房屋钥匙交给房东，而原告陈述被告于2020年5月中旬在未通知原告的情形下将案涉房屋钥匙交给物业，且被告于2020年5月28日拒收原告向被告发出的《律师函》邮件，被告以交付钥匙的行为明确表示不履行合同，故《商铺租赁合同》解除的时间为2020年5月13日。关于租金的问题。原告主张被告应支付2020年1月1日至2020年5月31日共五个月的租金84000元。被告抗辩称，由于疫情原因，应减免两个月的租金，且被告于2020年5月13日将钥匙归还，实际欠付两个半月的租金。根据实际情况，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生事件应急响应级别从一级（2020年1月23日）逐步调整至二级（2020年3月10日），这段期间却受疫情影响，租赁的商铺无法正常使用，结合被告的抗辩意见，可以免除被告该期间租金26880元（16800元/月÷30天×48天）的给付义务，故本院认定被告应支付原告欠缴的2020年1月1日至2020年5月13日期间租金共计47600元（16800元/月×4个月+16800元/月÷30天×13天-26880元）。关于水费的问题。双方约定被告按季度与租金一同向原告交纳，原告提供的水表记录显示，被告承租期间累计使用水费1335吨，被告抗辩称该水表并非其一人所用，但未提供证据证明，本院不予认可，故被告应支付原告水费7342.5元（1335吨×5.5元/吨）。原告主张被告支付水费7342元，本院予以支持。关于违约金及滞纳金的问题。被告确有未按期支付租金的行为，但考虑到疫情因素，以及双方约定的“乙方违约情况下，甲方有权优先自保证金中扣除相应费用”，被告尚欠金额为4942元（47600元+7342元-50000元），且原告系双方约定代为交纳水费，并非收取水费主体，结合实际情况，原告主张的违约金20000元、滞纳金30000元明显过高，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告长沙阳全商业管理有限公司与被告余兵于2019年4月17日签订的《房屋租赁合同》自2020年5月13日解除；二、被告余兵于本判决生效之日起10日内支付原告长沙阳全商业管理有限公司尚欠的费用4942元；三、驳回原告长沙阳全商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1563元，由原告长沙阳全商业管理有限公司负担1508元，被告余兵负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 郭 靖二〇二〇年十一月二日书记员 赵雅洁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。