江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7656号上诉人（原审被告）：花东武，男，1947年4月20日生，回族，住江苏省镇江市润州区。委托诉讼代理人：花旻（系花东武儿子），男，1983年2月21日生，回族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：裔小春，男，1962年11月22日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：李静，江苏康华律师事务所律师。上诉人花东武因与被上诉人裔小春房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人花东武及其委托诉讼代理人花旻，被上诉人裔小春委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花东武上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回裔小春的诉讼请求,并解除双方签订的《南京市存量房买卖合同》；2、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，导致对合同订立形式和中介收取佣金的错误认识。1、本案中，裔小春及我爱我家公司利用电话通知，将其“拒绝签贷”事实包装为延迟付款的全款支付。一审认为，通话录音能够证明上诉人同意将合同中贷款部分变为现款支付，属于双方对付款方式的合意变更。上诉人认为电话并不能作为合同的订立形式。2、—审法院枉顾《房地产经纪管理办法》中规定，认定中介公司未完成居间义务收取佣金合法，仍判令房屋买卖，并由上诉人承担佣金，与上述合同约定、法律规定不符。二、一审判决对事实认定错误导致对违约方认定错误。1、被上诉人裔小春违约在先，并与我爱我家公司对上诉人进行了合同欺诈、胁迫交易。被上诉人应按时签贷，但其拒绝签贷，没有按合同支付房款已构成违约。一审认为电话通知属于双方对付款方式的合意变更，并推断上诉人违约是对上述事实认定错误。2、我爱我家公司的录音是对上诉人的欺诈，其证词是在误导一审法院进行裁判。3、—审法院将被上诉人裔小春配偶一般账户资金认定为支付买房资金、对第三人账户支付的资金视为定金，恳请二审法院对宣中花账户资金来源进行调查。4、一审、二审诉讼费应由被上述人承担。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。裔小春辩称，2019年11月17日被上诉人委托中介我爱我家公司通知上诉人付款方式由贷款变成全款支付，上诉人对此表示同意，该付款方式的改变并没有损害上诉人的合法权利，反而更有利于上诉人能够更早的收到房款。至此，双方对于付款方式的改变已经达成了一致意见，但是双方在约定去不动产登记中心办理过户当天，上诉人以搬家需要时间为由要求被上诉人将原本约定的交房时间即房屋过户后七天内延后至2020年1月31日，在此情况下被上诉人仍然同意了上诉人的意见，但上诉人又以各种理由拒绝办理过户，上诉人构成违约，其应承担违约责任。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。裔小春向一审法院提出诉讼请求：1.花东武继续履行其与裔小春签订的《南京市存量房买卖合同》，配合裔小春办理位于南京市秦淮区房屋的过户登记手续；2.花东武向裔小春交付上述房屋，并支付房屋占用费（以房屋总价款1730000元为基数，按照万分之三每天计算至实际交付房屋为止，自2020年1月8日起算；3.花东武赔偿律师费13000元；4.花东武赔偿中介费20000元；5.花东武承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：花东武系案涉房屋所有权人，2019年10月12日，裔小春（乙方、买方）委托其女儿裔思思与花东武（甲方、卖方）、我爱我家公司（丙方、经纪机构）签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定花东武将建筑面积为58.52平方米的案涉房屋出售给裔小春，房屋转让价款为1730000元，其中含定金50000元，尾款20000元；2019年12月31日前送件当日将首付款1320000元，由甲、乙双方自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为340000元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2019年11月15日前与贷款银行签订借款合同。若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起30日内筹款补足；甲方同意乙方自留尾款20000元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三付违约金；甲、乙双方定于银行贷款下至甲方账户后7日内时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金；甲、乙双方同意，在本合同生效后83日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记；丙方完成乙方委托事项，且办理存量房交易核准登记的，乙方支付20000元佣金；甲乙双方如有一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约，如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿，如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费。合同签订当日，裔小春向花东武支付定金50000元，并向我爱我家公司支付中介费20000元。2019年11月17日，我爱我家公司的工作人员孙雨致电花东武，告知其因裔小春现在手上资金够了不需要贷款，故于2019年12月31日前将总房款一并支付，并告知花东武需将贷款合同修改为全现金合同，花东武同意并表示待裔小春付款时一并走流程。2019年12月28日，各方至房产交易中心办理手续，我爱我家公司提供了新合同文本，其中对合同原条款有如下修改：1、付款方式变更为全额付款，于2019年12月31日前送件当日前将购房款1660000元，由双方自行给付；2、交付时间变更为2020年1月31日前；3、裔小春逾期付款及花东武逾期交房的违约金标准均变更为日万分之五。花东武不同意签署新合同文本，并取走裔小春、我爱我家公司已签字、盖章的新合同文本。2019年12月31日，裔小春方至花东武住处协商履行购房事宜而产生纠纷，裔小春方报警，并由南京市公安局秦淮分局朝天宫警务工作服务站处警。双方于警务站接受询问时，花东武表示不要裔小春的钱，不愿与其交易；新合同改从万分之三改为万分之五，其不同意签字；裔小春资金系从蚂蚁金服来，筹房款时间过长且还价；房子卖给裔小春其无处居住等。裔小春方表示就按万分之三来，但花东武称原合同也已作废，其不违约。一审另查明，裔小春为本案诉讼与北京市京师（南京）律师事务所签订《委托代理协议》，约定含税律师费为13000元。北京市京师（南京）律师事务所已开具发票。一审庭审中花东武陈述，其是在裔小春隐瞒已贷到款事实的情况下同意改变付款方式，并提供中介后台记录；裔小春要求通过蚂蚁金服等商业贷款付款方式违规，因花东武和其子系银行从业人员会遭到处罚；因裔小春迟迟未付款并变更付款方式，如按照合同约定贷款到下款有一个半月时间，其有时间准备房屋，故要求延期交房。裔小春陈述，其嫌贷款麻烦故未去贷款，其付款是自有资金，与蚂蚁金服无关，也未向花东武提过蚂蚁金服，并另提供其配偶宣中花的银行交易明细，显示2019年11月13日至12月23日期间余额在190万元以上。花东武对证据真实性无异议，但认为裔小春始终未向花东武补足贷款部分34万元并支付首付款132万元，已构成违约。一审审理过程中，裔小春申请我爱我家公司的工作人员孙雨作为证人出庭作证。孙雨陈述，裔小春未批过贷款；12月28日交易当天，花东武提出因未找到房子，不能按合同时间交房，裔小春同意延后一个月交房即2020年1月31日交房，将合同打印出来给花东武看时，花东武认为与原合同不一致，将合同拿走，后我爱我家公司与花东武协商继续过户交易被拒。裔小春对证人证言予以认可，花东武认为证人在不批贷或贷款不足下一步如何履行、花东武与证人有无联系、联系过几次等问题上未如实回答。花东武于本案一审诉讼过程中曾提出反诉，请求解除《南京市存量房买卖合同》并要求裔小春赔偿违约金50000元，后因其未缴纳反诉案件受理费，一审法院口头裁定按其撤回反诉处理。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同该义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首先，花东武以裔小春迟延支付房款而主张裔小春存在违约，但根据我爱我家公司工作人员与花东武的通话录音，能够证明花东武于2019年11月17日已同意裔小春将合同原约定的贷款部分变为现款支付，并于2019年12月31日前与首付款一并支付，属于双方对付款方式的合意变更，而此后因花东武拒绝继续履行合同致使裔小春暂未支付房款，故对花东武该项抗辩意见一审法院不予采信。其次，除付款方式变更外，2019年12月28日形成的新合同文本对房屋交付时间及逾期付款、逾期交房的违约金标准亦有变更。合同原约定房屋交付时间为银行贷款下至花东武账户后七日内，但因已不存在贷款付款方式，则房屋交付时间必然发生改变，双方应协商确定合理交房期间。新合同文本中将交房时间定为2020年1月31日前，即原约定的首付款支付后一个月，属于合理期间。而从交易过程来看，双方实际系对逾期交房违约金为日万分之五或日万分之三存在争议，但裔小春方在2019年12月31日派出所调解时已表明仍按合同原约定的万分之三履行，花东武仍予以拒绝。综上，一审法院认为，花东武拒绝履行《南京市存量房买卖合同》，已构成违约，应承担违约责任，裔小春不存在违约行为，现裔小春要求继续履行合同，一审法院依法予以支持。因裔小春除50000元定金外尚未支付剩余房款，其同意在办理过户手续当天支付除20000元尾款外的166万元房款，一审法院予以认可。根据合同约定及变更，并结合现履行情况，裔小春应向花东武支付房款166万元，同时花东武应协助裔小春将案涉房屋的不动产权转移登记至裔小春名下；花东武应于裔小春付款之日起三十日内向裔小春交付房屋，如花东武逾期交付房屋应承担房屋占用费即违约金。关于违约金标准，合同约定的日万分之三过高，一审法院酌定按200元/天计算。关于尾款2万元，因涉及交付时的各项费用结清及屋内物品确认，故于本案中不予处理，由双方根据实际交付情况进行确定。关于裔小春主张自2020年1月8日起的房屋占用费，因其尚未向花东武支付房款，故一审法院不予支持。关于裔小春主张的律师费，无合同约定，故一审法院不予支持。关于裔小春主张由花东武承担中介费20000元，符合合同约定，故一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、裔小春于判决发生法律效力之日起十日内向花东武支付购房款1660000元，花东武同时协助裔小春将位于南京市秦淮区的房屋的不动产权转移登记至裔小春名下；二、花东武于裔小春履行上述第一项付款义务之日起三十日内向裔小春交付位于南京市秦淮区的房屋；如逾期未交付，花东武应按200元／天的标准向裔小春支付违约金；三、花东武于判决发生法律效力之日起十日内向裔小春赔偿中介费20000元；四、驳回裔小春的其他诉讼请求。一审案件受理费625元，减半收取为312.5元，保全费5000元，合计5312.5元，由裔小春负担162.5元，花东武负担5150元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实依法予以确认。本院认为，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在合同履行过程中，被上诉人选择不需贷款而以全额现金付款方式给付房款，并不违反合同约定，亦未损害上诉人的合法权益，况且，上诉人花东武亦表示过同意被上诉人以现金付款方式。此后，因上诉人拒绝配合办理产权过户手续，而致使被上诉人暂未支付首付款，双方合同无法继续履行下去。故上诉人花东武主张被上诉人未签贷、未支付房款构成违约的理由，不能成立，本院不予采信。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。现被上诉人要求履行合同，并同意一次性给付房款，双方签订的《南京市存量房买卖合同》能够继续履行，并不存在履行障碍，一审判决结果并无不当，本院予以支持。花东武要求解除合同的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，花东武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人花东武负担。本判决为终审判决。审 判 员 涂  甫二〇二〇年十一月六日法官助理 孙成艺书 记 员 汪 海 燕