安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5186号 上诉人（原审原告）：张家清，男，1971年4月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市开发区。 委托诉讼代理人：闫会宾，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成珍，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王甫，男，1971年6月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市开发区。 委托诉讼代理人：母金锋，安徽修齐律师事务所律师。 上诉人张家清因与被上诉人王甫确认合同无效纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初8710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张家清上诉请求：撤销一审判决张家清与王甫签订的案涉“买楼房协议”无效或将本案发回重审。事实与理由：1.案涉土地使用权已被国家收回，土地所有权已由集体所有变更为国家所有；2.案涉房产仅向王甫出售一部分，但王甫占有了全部房产；3.尚未出售给王甫的土地属于张家清与田付珍共有，田付珍未“书面同意”转让给王甫；4.案涉房产属违法建筑，“未依法登记取得权属证书”。以上事实分别违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第三、四、五、六项的规定，而该条规定属于“禁止性规定”而非“管理性禁止规定”，故原审法院认定合同有效明显错误。 王甫答辩称：1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是为了行政管理需要，规范行为主体行为而设立，属于管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，张家清主张自己没有处分权，属于“人民法院不予支持”的情况。3.认定合同有效符合公平原则和社会稳定。 张家清向一审法院起诉请求：1.依法确认张家清、王甫于2010年8月22日签订的“买楼房协议”无效。2.本案诉讼费用全部由王甫承担。 一审法院查明事实：2010年8月22日，张家清作为甲方与作为乙方的王甫签订《买楼房协议》一份，协议主要约定：经中介人蒋绍宇、朱玉峰两人介绍甲方张家清自愿将已盖好的两间两层半楼房卖给乙方王甫,南北宽7.45米,东西长14.36米,楼房后墙皮外有2米，……等于157.2平方。总售价为:壹拾叁万叁仟元整。包括室内原有设施不动……从乙方付款为开始时间:2010年8月22日一个月内甲方必须搬出，最终日期是9月22日以前。如有违约，双方应付对方损失，交付时间是：2010年8月22日由中介人蒋绍宇、朱玉峰两人当面交给张家清房款，分文不欠。协议落款处由张家清、王甫，中介人朱玉峰、蒋绍宇签字。当日，王甫取出133000元现金通过朱玉峰交付给张家清，当时田付珍也在现场，由张家清出具收条一张。 一审另查明：张家清与田付珍原系夫妻关系，双方于2006年10月8日经阜阳市颍州区人民法院调解离婚，双方共同财产位于房屋两间归田付珍所有。 一审再查明：张家清将涉案房屋自2010年8月22日交付王甫后，一直由王甫占有居住。张家清、王甫及田付珍后因涉案房屋发生纠纷，双方于2019年12月21日在阜阳市公安局经济技术开发区分局新阳派出所处签订《调解协议书》，主要载明：2019年12月21日15时许，在京九办事处张桥前庄张玉巧、田付珍未经王甫家人同意，进入王甫家，经双方自愿调解，双方自愿达成如下协议，甲乙双方房屋永无纠纷。当事人：张玉巧、田付珍、张家清、王甫、李玲等。 一审法院认为，2012年7月1日实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”张家清以出卖房屋时未征得所有人田付珍同意为由主张房屋买卖合同无效，与上述法律规定不符，对该主张不予支持。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理性法律，该项规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易，在性质上属于管理性禁止规范。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定”，是指效力性强制性规定，并非管理性禁止规范。张家清与王甫签订的《买楼房协议》，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条是对物权变动和合同效力区别对待的规定，即认定合同效力不以物权登记、所有权转移为前提。一审庭审中，经证人证明涉案房屋在交付购房款时田付珍在场，其对《买楼房协议》系明知的，王甫在签订《买楼房协议》后支付了合理对价，且事后田付珍在调解协议书中也承诺就涉案房屋与王甫永无纠纷，综上可以看出该《买楼房协议》系张家清与田付珍的真实意思表示，并不是张家清述称的田付珍不知情。张家清提供的证据不能证明其主张，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张家清的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由张家清承担。 二审中，张家清为支持其上诉请求，向本院提交房屋征收协议一份，拟证明案涉房产面积为222.56平方米，大于“买楼房协议”约定转让的157.2平方米，超出部分仍属张家清所有。 王甫质证认为，买楼房协议书载明的157.2平方米是楼房占地面积，双方实际交易地点楼房是157.2平方米土地上的房屋。 本院认证意见为，案涉“买楼房协议”载明，双方当事人交易的是两间两层半楼房，“总共占地为21.1米乘以7.45米，等于157.2平方”，故本院对王甫的质证意见予以采信，对张家清的证明目的不予采纳。 双方当事人对一审所列证据举证、质证意见与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：张家清与王甫签订的“买楼房协议书”，是否因违反法律、法规的禁止性规定而无效？ 首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》调整的是在国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易以及实施房地产管理的行为，而案涉房屋交易时，该房屋所在土地并非国家出让的房地产开发用地，故本案房屋交易行为不受《中华人民共和国城市房地产管理法》调整。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十八条规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易，在性质上属于管理性禁止规范。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，并非管理性禁止规范。经核实，案涉房屋所在的张桥社区居委会，经阜阳市人民政府阜政秘【2005】96号文件批复，已于2005年办理集体土地收归国有以及居民“农转非”手续，故本院对于张家清代理人提出的“（案涉楼房）出卖时（2010年）该房屋土地并未收归国有，仍属于集体土地”的代理意见不予采信，对其据此提出的相关主张不予支持。张家清虽主张案涉张《买楼房协议》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，但并未不能提供充分的事实与法律依据支撑，本院对该项主张不予采信。张家清与王甫签订的《买楼房协议》，不具有合同法第五十二条规定的无效情形。 综上，张家清的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由张家清负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十一月三十日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。