辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7106号上诉人（原审被告）：何萍，女，1980年7月2日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：程芹萍，女，1963年3月8日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：周铁军，辽宁岭岩律师事务所律师。上诉人何萍因与被上诉人程芹萍房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何萍的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实错误。首先，派出所出具的情况说明是片面的，不具有证明效力。上诉人于2013年4月11日代家兄何俊(好运客舍老板)租赁案涉房屋。当时以31万元(含一年房费7万元)承兑好运客舍。房租合同签约七年至2020年7月5日止，此后我们每年都按合同规定正常履行缴纳房租，从不拖欠。2018年7月份，我方接到大连市政府改造工程对该地区进行房屋外墙保暖和暖气分户的通知，于是便及时告知被上诉人。被上诉人称我方不配合政府改造工程，纯属颠倒是非。在外墙保暖改造时，当时干活的工人要将各种铁架搭建横跨堵在我家大门口，何俊便与工人沟通说：“不要堵门搭建，这样人出入不便”，干活的工人不听，便发生争执。工人就报了警，当地派出所李洪武警官出警，双方沟通一下就解决了，但被上诉人把所谓暖气分户一事参杂于此，一并混入在内做证明。因为安装暖气一事，派出所李洪武警官根本不知详情，也并未暖气分户之事进行调解过。其次，原审没有调查因被上诉人拒交供暖改造费造成房屋没有供暖设施的事实，从2018年11月5开始上诉人无法正常营业，合同无法履行过错在于被上诉人；政府暖气分户，被上诉人拖延时间，错过政府改造工程，把责任归责于我方。其目的就是不支付在改造中产生的各种费用。一是政府暖气分户从外部到室内管线这个安装管道(明管)政府是无偿的，但内部安装各种管件和打眼钻孔、更换暖气片等费用是需被上诉人承担的；二是在整个改造过程中，因为上诉人开客舍(提供住宿服务)的当时16个房间全部满客，其中有12个房间是年租客(房费是年交或季交)。在改造中就需临时搬迁和息工；三是在改造中难免有一些物件损伤，也是有不确定因素。介于上述三个要点，我方及时与被上诉人沟通。根据当时的租赁协议第四项第三条款规定甲方(租赁方)：保证出租房屋水电暖等设施完好，并能正常使用，若政府部门要求对有关设施进行改造时，所需费用由甲方(租赁方)负责。在我方多次协商下，被上诉人同意拿出15,000元作为暖气改造的各项费用，并定于2018年10月12日把钱送到客舍，于是上诉人在10月12日请假息工一天等候，但迟迟不见被上诉人来。被上诉人出尔反尔，直至开始供暖，导致安装暖气失败，2018至2019年五个月的供暖期没有供暖。一个客舍冬季无取暖设施，没有人再住，原有的12位常年住客纷纷退房，造成租赁目的无法实现。二、原审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》的规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损。灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损。灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。那么被上诉人的房屋已不具备当初协议中租赁房屋的要件，房屋设施不齐全，租赁的目的无法达到，租赁合同无法履行，所以上诉人不存在再支付房屋租赁费。请二审法院依法改判，还上诉人以公道。被上诉人程芹萍辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实和理由。上诉人和被上诉人签订了房屋租赁合同，上诉人就依法应该交纳租赁费用，并且是由于上诉人的原因造成房屋没有改造，最重要的是一审法院所认定的事实是双方已到租赁期限，合同自然终止。所以上诉人所主张的事实和理由不能成立。程芹萍向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告所欠房租20,000元（2018.7.5-2019.7.5）、2019.7.5至2020年7月5日70,000元，合计90,000元，及逾期天数的违约金54,600元。2、解除原被告之间的租赁合同，立即将所租赁房屋交付原告。3、被告承租期间所损坏的房屋财产，要赔偿原告损失1500元。一审法院认定的事实：原告系案涉房屋即坐落于沙河口区公建的所有权人。原、被告于2013年4月11日签订《租赁协议》，协议约定：被告承租原告上述房屋，租赁日期自2013年4月11日起至2020年7月5日止；租金为每年70,000元，自合同签订之日起，被告应给原告付清本年度房租金、取暖费、物业费及相关费用，下年度租赁应提前30日以现金方式一次性给付原告；原告保证所出租房屋水电暖等设施完好，并能够正常使用，若政府部门要求对有关设施进行改造时，所需费用由原告负责；租赁期间被告必须爱护房屋财产，不得违规改造、擅自改变房屋的结构及用途，防止火灾、水灾的发生。房屋所有电器及设备如因被告故意或过失造成租用房屋和设备的毁坏应负责恢复原状及赔偿经济损失，原告有权终止合同；被告逾期交付房屋租金，原告按每日500元向被告加收违约金。2018年7月，大连市甘井子区政府改造工程对案涉房屋在内的所辖房屋进行外墙保温暖气分户改造。在分户改造的过程中，原、被告发生争议，原告进行过报警。原告作出《外墙保温暖气分户改造情况说明》，内容包括：“房屋现使用人何萍（系承租者），她承租后由其哥哥何俊经营，现做旅馆生意（好运客舍）。外墙保温工程施工，当工人进行搭建安全架时，何萍何俊无理阻止不让搭建，当时邻居电话告知此情，无耐我让爱人刘应钦安排马源(大连建源建筑工程有限公司）前去了解情况，马源亲眼看到别人家外墙保温都施工完毕，唯独剩我们房屋这一块，施工人员反复劝解也无效，何萍何俊二人蛮横不讲理，扬言不拿钱不让干，最后惊动了街道和派出所的负责领导，多次前去施工现场进行说服教育，严正指出政府行为惠民工程理应配合，才得以开始施工，严重影响了工期和人力物力。暖气分户施工时何萍何俊更为甚之，二人无理阻止不让施工队进屋施工，并讲十一前别想干，导致小区所有房屋8月底都改造完毕，我的房屋还未能动工。十一后，我爱人刘应钦又找何萍交涉谈暖气分户事，她无理取闹，说让我出钱她自己改造，政府改造分户是不需要住户拿钱的，足以证明她企图不轨，10月12日下午又去找她，何萍又变了卦说现在不改，还说你们的房子你看着弄吧，之后再联系何萍手机处于关机，何俊仍不让施工人员进屋改造。10月13号我爱人刘应钦带战友马辉和施工负责人又到房子现场再次找到何俊协调，研究出两套供暖系统，增加五套暖气设备，以保持其冬季取暖温度，可他又推脱说还得跟其妹何萍商量才能定，无耐之下怕影响室内改造，我只能自己花钱找施工队将主管道先通到了门口，等待何萍的回复。10月14号至11月1号，我爱人刘应钦反复多次给何萍打电话不接，又和战友马辉、马源几次找何俊协调此事，每次去他都说没考虑好，得和他妹妹再商量要多少钱才行，始终不配合，拒绝施工分户改造。11月2号我从老家回连和爱人刘应钦一起又去找何萍，一是要所欠租金2万元，二是协商暖气分户事宜，可之前己微信通知何萍，她仍没到场，其哥何俊蛮不讲理，说不拿几万块不谈。问他妹妹何萍在哪他也不告知，协商洽谈无法进行。……”该情况说明落款处有分化改造施工负责人、现场协调见证人、邻居签字，并盖有辖区派出所公章。被告提供其与原告微信聊天记录，双方就暖气改造事宜进行了协商。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方按照协议的约定享有各自权利，并应履行各自义务。现原告以被告违约为由，主张解除合同，因合同约定租赁期限截至2020年7月5日止，现租赁期限已届满，《租赁协议》已自然终止，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，一审法院不予考虑，被告应将案涉房屋向原告交付。根据《租赁协议》的约定，租金为每年70,000元，下年度租赁应提前30日以现金方式一次性给付。原告主张被告2018年7月5日至2019年7月5日年度欠付租金20,000元，2019年7月5日至2020年7月5日欠付租金70,000元，合计欠付90,000元。被告对租金数额及所欠租金的事实予以认可，但认为原告存在违约，故其不应交纳所欠租金。一审法院认为，《租赁协议》中约定原告应保证所出租房屋水电暖设施完好，并能够正常使用，若政府部门要求对有关设施进行改造时，所需费用由原告负责。案涉房屋交付被告使用时，水电暖正常，具备承租条件，且已由被告使用多年；至2018年7月政府实施分户改造工程时，被告主张原告不到现场协商，不交钱，施工人员撤离，改造未能完成，故系原告原因导致供暖改造失败。但因暖气分户改造系免费的惠民工程，被告主张改造需要支付费用，但并未对此举证，即使改造的过程中有部分收费项目，被告亦未举证证明案涉房屋交费的必要性，即如不交费则案涉房屋无法进行管道的改造。因此，被告以原告存在违约作为其不交纳租金的抗辩理由不能成立。关于原告主张逾期交费违约金一节，现因疫情影响导致承租人受到较大经济损失，根据公平原则，从平衡双方当事人利益的角度出发，一审法院对原告主张的该节逾期付款违约金不予支持。关于原告主张被告支付损坏的房屋财产损失1500元一节，原告并未举证证明该财产的价值，亦未举证证明损失是由被告过错引起的，故原告该节主张证据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，被告何萍支付原告程芹萍租金合计人民币90,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、自判决发生法律效力之日起10日内，被告何萍将案涉位于大连甘井子区房屋向原告程芹萍交付。三、驳回原告程芹萍的其他诉讼请求。案件受理费1626元（简易程序已减半收取，原告已预付），由原告程芹萍负担626元，由被告何萍负担1000元，被告负担部分同上述款项一并给付原告。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人应否向被上诉人支付房租90,000元。首先，对于被上诉人所提出的解除案涉租赁合同的诉讼请求，上诉人何萍于一审答辩时表示“同意到2020年7月5日解除合同，我在合同期内没有违约，想提前解除合同得赔偿我的损失”。二审庭审中，上诉人亦表示其使用案涉房屋至2020年7月5日合同期满时。根据上诉人的抗辩意见及庭审陈述，其在合同期满前，持续占有使用案涉房屋。本案的租赁合同期限已经届满，案涉租赁合同已经自然终止，故一审法院对于被上诉人所提出的解除案涉租赁合同的诉讼请求不予考虑，并无不当。其次，关于上诉人是否应向被上诉人支付90,000元房租一节，本院认为，本案中，上诉人对未交付租金的事实予以认可，但抗辩称因2018年11月5日之后，房屋没有取暖设施，不能正常使用和经营，租赁协议无法正常履行。被上诉人程芹萍主张上诉人在2018年政府实施分户改造工程时，拒绝施工人员进入案涉房屋导致案涉房屋的暖气分户改造未能完成。本院认为，在2018年7月的政府实施分户改造工程时双方对此事通过微信等方式进行过协商，但最终案涉房屋的暖气分户改造未能完成，对未完成暖气分户改造的责任双方各执一词。作为承租人，有义务在政府部门要求对有关设施进行改造时予以协助和配合，以实现惠民工程的完成，亦对合同双方均有益处。但根据被上诉人从公安部门调取的《外墙保温暖气分户改造情况说明》可知，上诉人未对暖气分户改造予以必要的协助，对此上诉人应承担相应责任。再次，双方签订案涉租赁协议时，案涉房屋的水电暖等设施正常，具备承租条件，且上诉人已经使用多年。故对上诉人以出租人不能保障房屋设施正常使用为由拒绝支付欠付租金的抗辩理由，无事实依据。上诉人虽抗辩称案涉房屋没有供暖条件无法经营以致合同不能正常履行，但其仍然继续承租案涉房屋，并未向被上诉人发出过解除合同通知，亦于二审中自认其搬离案涉房屋的时间是合同到期日2020年7月5日。故上诉人的此项抗辩不能作为其拒付租金的理由。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现仅凭上诉人的陈述，无其他证据佐证，本院无法支持上诉人的上诉请求。一审判决并无不当，本院予以认可。综上所述，何萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费3252元（何萍已预付），由上诉人何萍负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十一月十六日书记员  黄月妍