新疆维吾尔自治区额敏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4221民初2094号 原告（反诉被告）：韩璐，女，1971年1月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区额敏县。 原告（反诉被告）：王健（系原告韩璐丈夫），男，1975年6月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区额敏县。 共同委托诉讼代理人：腾光明，新疆新额律师事务所律师（一般授权）。 被告（反诉原告）：赵新豫，男，1982年4月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区额敏县。 被告（反诉原告）：郑晓霞（系被告赵新豫妻子），女，1987年8月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区额敏县。 共同委托诉讼代理人：朱国银，新疆塔原律师事务所律师（特别授权）。 本诉第三人：杨磊，男，1994年6月18日出生，汉族，系公司员工，新疆维吾尔自治区××县。 原告（反诉被告）韩璐、王健与被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞、第三人杨磊买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月22日立案后，被告赵新豫、郑晓霞向本院提起了反诉，本院依法予以受理。2020年9月17日依法适用简易程序公开开庭就本诉、反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）韩璐、王健及其共同委托诉讼代理人滕光明，被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞及其共同委托诉讼代理人朱国银，第三人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）韩璐、王健向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付购房余款350,000元；2.被告承担违约金136,000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月8日，原、被告签订了《买卖合约》，原告将其位于××县房屋作价680,000元出售给被告。合同签订时被告给付购房款330,000元，对购房余款350,000元，因由被告向银行申请贷款，贷款数额未达到被告的要求，被告至今未给付，经原告多次催要未果。故诉至法院。 被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞反诉请求及答辩为：1.要求解除双方签订的房屋买卖合约；2.要求反诉被告退还购房款330,000元，违约金4,950元，合计334,950元；3.本诉和反诉诉讼费及其他费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年7月8日，双方通过二手房交易中介签订了房屋买卖合约，约定房屋产权面积为147.75㎡及其他权利义务和违约责任。合同签订后，于2019年8月5日，反诉原告给反诉被告支付了部分购房款330,000元。2019年8月15日，反诉被告将在银行按揭贷款抵押的房产证解押拿出来和两把房屋钥匙一并交给反诉原告。因房产证上只登记房屋面积99.9㎡，地下室面积并没有登记在产权证上，反诉原告无法从银行贷款350,000元，反诉被告称可以将该房屋地下室面积登记在产权证上，但未办成。反诉原告在2019年8月20日左右，将以上情况明确告知反诉被告和本诉第三人，要求解除合同，并将房产证和钥匙退给本诉第三人，反诉被告将该房屋所有手续从本案第三人处拿走。双方就退款利息未达成一致。反诉原告认为，反诉被告未如实告知该房屋实际登记面积，导致反诉原告无法贷款购房，并且反诉原告已将房屋手续交给了本诉第三人，反诉被告亦拿走钥匙，重新出卖该房，双方已实际解除了合同。因此反诉被告的本诉请求没有事实与法律依据，相反反诉原告的诉讼请求有事实与法律依据。故向法院提出反诉。 反诉被告辩称，对方的反诉理由不成立，与事实不符。买卖合约中，该房屋地上一层面积99.9㎡与商品房买卖合同上的面积是一致的。2019年8月10日左右，将房产证给反诉原告出示过，在当月15日双方签订了补充协议，约定给付剩余房款期限。反诉原告主张反诉被告没有如实告知房屋面积的诉讼主张与事实不符。反诉原告以在银行未能申请350,000元贷款为由提出解除合同的反诉请求是不成立。反诉原告应当承担违约金。请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。 第三人杨磊辩称，双方在中介公司签订买卖合约。签订合约时，原告出示的《商品房买卖合同》房子面积是147.75㎡，中介公司负责人以147.75㎡为准预算可以贷款380,000元左右。2019年8月15日，三方一起验房，被告看完房产证后双方签订补充协议，原告将两把房屋钥匙交给被告使用。2019年8月20日左右，被告因房屋地下室面积未登记在产权证上，在银行只能贷250,000元，要求原告去相关部门能否将地下室面积补办，原告同意但未办成。被告提出要求解除合同，并将房产证和房屋两把钥匙交给中介公司。原告亦同意在房屋出售的前提条件下解除合同，但因被告要求原告支付利息，双方未达成一致，中介公司协调未果。 原告（反诉被告）韩璐、王健提交下列证据证明其本诉诉讼请求及反诉辩解意见： 第一组证据：《商品房买卖合同》复印件，证明该房屋地上一层面积99.09㎡，地下面积48.66㎡，合计147.75㎡; 第二组证据：2019年7月8日，原、被告签订的《买卖合约》复印件，证明原告将其房屋作价680,000元出售给被告，合约签订后被告向原告给付330,000元，剩余款350,000元未给付，并根据合约第九条约定，被告应当承担违约金。 第三组证据：《个人贷款提前归还》凭证原件，证明原告将房产证从银行解押后给被告看过，被告对该房屋面积知晓的事实； 第四组证据：2019年8月15日，原、被告签订的《补充协议》复印件，证明原告将房产相关手续给被告看过后，将其交付中介公司，同时将房屋和房屋两把钥匙交付给被告使用的事实； 第五组证据：《催款通知书》截图一份，证明被告未按合约约定履行支付义务后，2020年5月7日原告给被告赵新豫发送《催款通知书》短信的事实。 经质证，被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞对原告（反诉被告）韩璐、王健提交的第一组证据三性认可。对第二组证据的真实性、合法性认可，以双方签订《买卖合约》时，原告（反诉被告）告诉被告（反诉原告）房屋产权登记面积是147.75㎡，被告（反诉原告）亦一直认为该房屋产权登记面积147.75㎡就签订了《买卖合约》为由，否定该证据的关联性。以2019年8月15日在中介公司看到房产证为由，对第三组证据的三性均不认可。对第四组证据真实性、合法性予以认可，以当时被告（反诉原告）看到商品房买卖合同后发现该合同与双方签订的买卖合约上的房屋面积不符，无法贷款380,000元，但原告（反诉被告）称产权证上可以将房屋地下室面积添加上，添加完以后按照银行实际打款的时间给付剩余购房款，双方就签订了《补充协议》为由，否认该组证据的关联性。以原告（反诉被告）无法证实被告（反诉原告）看到该短信内容为由，对第五组证据的三性均不认可。 本诉第三人对原告提交的五组证据未提出异议。陈述，当时原告解押房产证后，将其交给中介公司。2019年8月15日交房时，三方一起验房，被告先看房产证，后与原告签订补充协议。签完补充协议后，原告当着三方的面将房屋地上一层和地下室两把钥匙交给被告使用。 反诉原告赵新豫、郑晓霞为证明其答辩意见和反诉请求向本院提交以下证据： 第一组证据：双方签订的《买卖合约》原件，证实双方签订该合约时，反诉被告告诉反诉原告及本诉第三人房屋产权登记面积是147.75㎡，隐瞒了实际产权面积的事实； 第二组证据：《收据》复印件，证实反诉被告已收到部分购房款330,000元的事实； 第三组证据：《不动产权证书》复印件，证实本案房屋所在的小区其他同样结构的房屋地下室面积登记在产权证上，反诉原告告诉反诉被告后，反诉被告去补办，但未办成的事实。 经质证，反诉被告韩璐、王健对反诉原告提交的第二、三组证据的三性均认可，对第一组证据的真实性、合法性予以认可，但以反诉原告看过房产证后无异议的情况下双方才签订补充协议为由，否认其证明目的。因政策性原因未能将房屋地下室面积补办。 综合上述证据及各方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实： 2019年7月8日，双方通过二手房交易中介签订房屋《买卖合约》，约定原告（反诉被告）将位于××县面积为147.75㎡的上下复式楼出售给被告（反诉原告），成交价为680,000元。《买卖合约》第五条约定“买方按约定交付首付款后，买卖双方无条件提供按揭资料到银行申请办理按揭手续，中介方口头或书面通知7日内不配合办理相关手续，视为违约，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按中介方要求在7日内到房交所办理现场该房屋的产权转移登记手续，再买方取得产权后7个工作日内买方必须到房交所办理抵押登记手续，否则视为违约。”。其合约第九条约定“买方不能按本合约约定买入该房产，或者因违约而无法买入该房产的，应向卖方支付该房产成交价的20%作为违约金…。”。双方签订《买卖合约》时，根据原告（反诉被告）提供的《商品房买卖合同》上的房屋总面积147.75㎡，中介公司负责人对此预估可申请银行贷款380,000元，买卖双方不持异议，并被告（反诉原告）于2019年8月5日给原告（反诉被告）支付330,000元作为首付款。2019年8月15日，买卖双方及中介公司工作人员第三人杨磊一起验房，被告（反诉原告）验房、看过房产证后，双方再签订《补充协议》，其协议第二条约定“乙方已付首期房款330,000元，剩余房款350,000元，由乙方向银行申请按揭贷款支付，多退少补，根据银行下款时间当日内付清给甲方，因乙方自身原因，未能办理按揭由乙方在7个工作日自行承担。”。签完协议后，原告（反诉被告）将房产证和房屋两把钥匙一并交给被告（反诉原告）。因房产证上只登记房屋面积99.9㎡，地下室面积未登记，被告（反诉原告）无法贷款350,000元，原告（反诉被告）称可以将该房屋地下室面积登记在产权证上，但因政策性原因未办成。2019年8月20日左右，被告（反诉原告）告知中介公司要求解除合约并将房产证和房屋两把钥匙交给中介公司。原告（反诉被告）得知后将房产证从中介公司拿走并以先将房屋出售第三方的前提条件下同意解除双方签订的《买卖合约》，因被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付利息，双方就退款利息未达成一致。原告（反诉被告）于2020年5月7日给被告（反诉原告）发短信催房屋剩余款，被告（反诉原告）仍未履行支付义务。故双方均向法院提出诉讼。 上述事实，有原告（反诉被告）向本院提交的《商品房买卖合同》、《买卖合约》、《个人贷款提前归还》、《补充协议》、《催款通知书》，被告（反诉原告）提交的《商品房买卖合同》、《买卖合约》、《收据》及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、本诉第三人的当庭陈述予以证实，本院予以采信，作为认定案件事实的根据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 原告（反诉被告）韩璐、王健向本院提交的《买卖合约》、《补充协议》，被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞提交的上述两份证据和《收据》及双方当事人、第三人的当庭陈述能够证实原告（反诉被告）以680,000元的价格将其所有的房屋出售给被告（反诉原告），被告（反诉原告）支付房屋部分款330,000元后，剩余350,000元未支付的事实存在，本院予以确认。本案中涉案《买卖合约》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。原告（反诉被告）韩璐、王健要求被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞给付房屋剩余款350,000元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。 原告（反诉被告）韩璐、王健提交的证据及本诉第三人在当庭的陈述形成完整的证据链，证实签订涉案合同时，原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）出示了《商品房买卖合同》，且三方一起看房时，被告（反诉原告）看过房产证，确认无异议后，双方签订《补充协议》，视为其已认可涉案房屋地下室面积未登记在产权证上的事实。原告（反诉被告）因政策性原因未能将地下室面积登记在产权证上，被告（反诉原告）以此为由拒绝履行合同构成违约，无权主张解除合约及要求对方承担违约责任，故被告（反诉原告）要求解除合约及原告（反诉被告）返还房款330,000元，承担违约责任，支付4,950元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞是否承担违约责任，并应当支付违约金160,000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案合同明确约定违约金的计算标准为房屋成交价格的20%。我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。原告（反诉被告）主张680,000元的违约金，但未提交任何证据证明其存在的实际损失和预期利益。综上所述，本院综合被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞的过错程度、以及原告（反诉被告）韩璐、王健的预期利益和损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为人民币15,000元。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞于本判决生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）韩璐、王健房屋剩余款350,000元； 二、被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞于本判决生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）韩璐、王健违约金15,000元； 三、驳回原告（反诉被告）韩璐、王健的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取4,295元（原告韩璐、王健已预交），由原告韩璐、王健负担907.5元，由被告（反诉原告）赵新豫、郑晓霞负担3,387.5元。案件反诉费减半收取3,162元（被告赵新豫、郑晓霞已预交），由被告赵新豫、郑晓霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。 审 判 员 吾提库尔·牙生 二〇二〇年十一月三日 书 记 员 孙  海  文