广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21493号上诉人（原审原告）：广州威喜登物业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道****。法定代表人：林金霞，执行董事。委托诉讼代理人：陈国成，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州大优煤炭销售有限公司，住所地广，住所地广州市天河区黄埔大道****v>法定代表人：李晨。诉讼代表人：广州大优煤炭销售有限公司管理人。负责人：陈忠，广东天诺律师事务所律师。上诉人广州威喜登物业管理有限公司（以下简称威喜登公司）因与被上诉人广州大优煤炭销售有限公司（以下简称大优公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初29113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人威喜登公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.判令大优公司向威喜登公司支付物业管理费13997.18元（2015年10月1日起暂计至2020年5月25日，计算至开庭之日止）及滞纳金（以每月欠缴的管理费为本金，按每日万分之五的标准，分别自次月11日起计至实际清偿之日止）。3.本案一、二审诉讼费由大优公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，《物业管理协议》的相对方并非大优公司，在大优公司已破产、不具备履约能力且管理人未提交任何证据证明在协议签订时大优公司曾委托珠水能源集团有限公司（以下简称珠水公司）签订上述协议的情况下，认定本案当事人受该协议约束没有事实依据。（一）《物业管理协议》的签订主体为威喜登公司与案外人珠水公司，而珠水公司与本案不具关联，根据合同的相对性原则，该协议的内容并不约束威喜登公司与大优公司，因该协议引起的物业服务合同纠纷已在另案解决，不能以此类推为本案判案依据。（二）该《物业管理协议》已于2018年9月30日到期，珠水公司在合同到期后拒不按照《前期物业服务合同》约定缴纳物业管理费用已违反法律及合同约定。且珠水公司与大优公司均已于2016年破产，根本不具备履约能力，该合同事实上已无履行可能。一审法院采信早已过期且不具履行可能的协议而作出判决，在威喜登公司已举证证明提供物业管理服务的情况下，认定大优公司无需缴纳物业管理费用显属错误。二、一审判决适用法律错误，按照一审法院“权利与义务对等原则”，即拒不交还物业管理权等同于不需要缴纳物业管理费，不仅违反法律对于一个物业管理区域只能由一家物业管理公司实施管理的规定，更等同于鼓励大优公司违法行为的持续。根据《物业管理条例》第三十四条的规定，大优公司主张其所有的涉案物业由另一物业管理公司提供物业服务本身违反上述法律规定，其以此为由拒缴物业管理费用的诉求不应得到支持。三、威喜登公司作为盛德大厦的物业管理公司，对涉案物业的物业管理权是《中华人民共和国物权法》及《广东省物业管理条例》等法律赋予的法定权利，该权利不受大优公司或珠水公司的非法侵害。一审法院以威喜登公司另案提起的诉讼为由，认定涉案物业未在威喜登公司管控下并驳回威喜登公司收取物业管理费用的合理诉求，违反法律规定。事实上，涉案盛德大厦整体一直由威喜登公司按照《前期物业管理协议》提供物业管理服务，一楼部分面积的案外产权人亦一直依约向威喜登公司缴纳物业管理费用。四、涉案小区并非采取业主自主管理物业的模式，一审法院认定涉案房屋由另一物业管理公司提供物业管理服务违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条以及《物业管理条例》第三十四条的规定，威喜登公司一直以来依据与开发商广州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）签订的《前期物业管理服务合同》对盛德大厦包括A、B栋楼在内的整个区域提供物业管理服务，即涉案小区并非采取业主自主管理物业的模式，现大优公司称其委托案外人广州珠水物业管理有限公司（事实上合同签订主体名为“广州勇敏润贸易有限公司”，而一审庭审过程中未有任何证据证明该公司与大优公司或珠水公司存在任何关系）对其名下位于盛德大厦的房屋进行物业管理，不符合上述法律法规的规定，不能成为其拒绝向威喜登公司缴纳物业管理费的合法理由。综上所述，请求二审法院依法查明事实，支持威喜登公司的全部上诉请求。被上诉人大优公司二审答辩称：一审判决是对本案事实进行了认真细致的调查并依法对双方争议的事实进行了客观认定，在此基础上，根据权利义务对等原则，驳回了威喜登公司的诉讼请求，有事实及法律依据，威喜登公司的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。威喜登公司向一审法院起诉请求：一、大优公司向威喜登公司支付物业管理费11623.1元（从2015年10月1日起计至2019年8月31日止）及滞纳金（以每月欠缴的管理费为本金，按每日万分之五的标准，分别自次月11日起计至实际清偿之日止，滞纳金以不超过当月欠缴的管理费为限）；二、本案诉讼费由大优公司负担。一审法院经审理查明：2010年9月16日，威喜登公司（乙方）与案外人广州盛德房地产开发有限公司（以下简称“盛德公司”）（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广州盛德大厦提供前期物业管理服务事宜，广州盛德大厦属商业、办公与住宅综合楼，位于广州市黄埔大道**，建筑面积为66582平方米；该物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅2.8元/月/平方米，写字楼25元/月/平方米，商业物业29元/月/平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在次月10日前缴纳上月的物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按其当月应交物业服务费的1%向乙方支付违约金；本合同期限自2010年9月30日起至2015年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺等。2013年3月6日，盛德公司（甲方/卖方）与大优公司（乙方/买方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方以出让方式取得位于中山××路北（石牌村××、××大道北）编号为8的地块的土地使用权……甲方经批准，在该地块上投资建设盛德大厦商品房；乙方所购商品房为盛德大厦20层设计办公楼和37层设计住宅楼各1幢（自编A、B栋）第A、B栋裙楼幢2层258号房，房屋地址为天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）258房（以下简称“涉案物业”）；涉案物业的用途为商业，约定建筑面积共24.73平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的威喜登公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务合同期限5年；物业服务费为每月每平方米建筑面积10元，由乙方自收楼之日起按月交纳；甲方应当在2013年9月30日前将涉案物业交付乙方使用等。另《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》约定：物业服务费收取标准按珠水能源集团有限公司（以下简称“珠水公司”）与威喜登公司签订的《盛德大厦前期物业管理服务合同》执行等。2015年9月9日，威喜登公司（乙方）与盛德公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广州盛德大厦提供前期物业管理服务事宜，广州盛德大厦属商业办公与住宅综合楼，位于广州市黄埔大道，位于广州市黄埔大道**平方米；该物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅2.8元/月/平方米，写字楼25元/月/平方米，商业物业29元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在次月10日前缴纳上月的物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金；本合同期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。威喜登公司称，经与大优公司协商，其实际按10元/平方米/月的标准向大优公司收取物业管理费，大优公司也按该标准向其支付了物业管理费；但2015年10月1日起，大优公司未再向其交纳物业管理费，威喜登公司多次催缴无果。威喜登公司为证明其所述情况，向一审法院提交了：1、《中国工商银行业务回单》三份，分别显示2015年3月、6月、8月大优公司向威喜登公司转账支付管理费。2、EMS邮寄单，显示系威喜登公司于2018年10月30日寄出，收件人为大优公司，收件地址为大优公司的工商登记地址，内件品名为《关于敦促贵司向我司支付每月物业服务费47603.73元，并补缴之前三年拖欠的物业服务费1713734.28元的通知》，该邮件后因多次电联无人接被退回。3、（2018）粤广广州第173808号《公证书》，载明威喜登公司的委托代理人于2018年11月21日在广州市广州公证处将《关于敦促贵司向我司支付每月物业服务费47603.73元，并补缴之前三年拖欠的物业服务费1713734.28元的通知》以EMS方式向大优公司（地址为大优公司的工商登记地址）（地址为大优公司的工商登记地址 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经质证，大优公司确认《中国工商银行业务回单》的真实性，但否认其收到了催缴管理费的通知，并称其未向威喜登公司支付2015年10月1日以后的物业管理费，是因为此后包括涉案物业在内的盛德大厦A栋1-3楼属大优公司的物业，8-23楼的物业均由珠水公司自行管理，威喜登公司与珠水公司还就此签订了《物业管理协议》，而珠水公司作为大优公司的上级企业，有权代表大优公司签署上述协议。大优公司为证明其主张，向一审法院提交了《物业管理协议》（复印件），显示系珠水公司（甲方）与威喜登公司（乙方）于2015年12月18日签订，主要内容为：盛德大厦分为A栋13层办公、B栋30层住宅以及AB栋6层商业。2010年9月，乙方通过招投标方式受聘担任盛德大厦物业管理公司。根据前期物业管理合同约定，乙方负责盛德大厦整栋（包括A栋13层办公、B栋30层住宅、AB栋6层商业物业及全部公共整体部分）的安全、卫生、绿化及相关管理工作并有权收取相应物业管理费。盛德大厦A栋13层办公物业由甲方购买。2011年3月14日，甲乙双方签订《盛德大厦前期物业管理服务合同》，双方就盛德大厦A栋13层部分的物业管理双方权责作出约定，合同期限为2010年9月30日至2015年9月30日，现该合同已届满，截至2015年9月30日，甲方应付物业管理费289815.2元。鉴于上述情况，双方达成以下协议：1、甲方同意在2015年12月25日之前结清2015年9月30日之前物业管理费共计289815.2元。2、考虑到甲方已整体购买盛德大厦整体包括A栋13层办公物业，乙方同意将该部分物业（即盛德大厦A栋1-3楼、8-23楼）交由甲方自行管理，管理期限为三年，即2015年10月1日至2018年9月30日。在管理期间，甲乙双方各自管理各自物业管理范围，互不干涉。3、由于盛德大厦整体为一个物业管理区域，该大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备无法分割维护、维养。双方同意盛德大厦整体区域公共设施设备日常物业管理费依照双方各自管理的面积比例承担（其中甲方承担比例为27%，乙方承担比例为73%），甲方应付的日常物业管理费平均每个月为15878.25元。4、盛德大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备如需要维修、更换且该费用并未包含于日常物业管理费之中的，所产生的维修、更换费用，双方同意依照双方各自管理的面积比例承担。5、甲方物业管理区域范围内的水电费由甲方承担，乙方须在市正常电、水供应条件下保障供电、供水服务，如对水电费用有争议，双方协商解决；甲方应在2019年1月1日之前自行设置水电供应设施、设备，以甲方名义自行缴纳水电费，所涉费用由甲方自行承担；如甲方在2019年1月1日之前未能完成设置的，乙方有权解除本协议，甲方物业区域由乙方自行管理，物业管理费按照25元/㎡/月计算等。经质证，威喜登公司不确认上述《物业管理协议》的真实性，并主张上述《物业管理协议》的签订方为威喜登公司和珠水公司，与本案无关。一审法院另查，威喜登公司向一审法院提起另案诉讼，要求确认其对盛德大厦整个区域享有物业管理权，珠水公司将盛德大厦A栋8至23层物业的管理权移交给威喜登公司，同时要求珠水公司自2018年10月1日起每月按324681.75元的标准向其支付物业管理费等；一审法院以（2019）粤0106民初38146号案（以下简称“38146号案”）立案受理。38146号案审理过程中，威喜登公司向一审法院提交了其与珠水公司签订的《物业管理协议》，经核查，即为大优公司在本案中提交的《物业管理协议》。另威喜登公司在38146号案2019年10月28日开庭审理的过程中表示，《物业管理协议》履行期间及期满后至今，珠水公司均有按15878.25元/月的标准向其支付日常物业管理费，但实际付款人为广州勇敏润贸易有限公司（以下简称“勇敏润公司”）；《物业管理协议》到期后珠水公司拒不移交相应的物业管理权，且在威喜登公司想进行管理的时候，珠水公司、不排除珠水公司成立的物业公司多番阻挠。又，大优公司为证明包括涉案物业在内的盛德大厦A栋1-3楼属大优公司的物业自2015年10月1日起至今均不是威喜登公司进行管理，向一审法院申请证人广州珠水物业管理有限公司（以下简称“珠水物业“）出庭作证。珠水物业到庭述称：珠水物业系受勇敏润公司委托负责盛德大厦A栋（珠水能源大厦）整栋楼的安保、清洁、维修工程等物业服务，因为盛德大厦A、B栋的消防、水电不可分，威喜登公司有就这些共用部分进行检修。大优公司、珠水物业还向一审法院提交了如下证据：1、珠水物业与其员工签订的《劳动合同》多份，显示工作地点为珠水能源大厦，劳动合同期限涵盖了2015年1月至2022年。2、2015年10月至2019年8月的《珠水物业工资表》多份。3、《物业管理委托合同书》，显示系勇敏润公司（甲方）与珠水物业（乙方）签订，约定甲方将珠水能源大厦及其区域范围内的物业委托给乙方实行统一管理、综合服务；委托管理期限20年，即2014年10月22日始至2034年10月21日止；根据物业管理有关规定收取保洁费、保安费、绿化费、管理费、保养费及特约服务费等。4、广州奥的斯电梯有限公司广州分公司向珠水物业开具的电梯维护保养费《发票》多张，费用期间涵盖2016年10月至2019年6月。5、珠水物业于2015年10月至2019年10月开具的《发票》多张，确认收到案外人向其支付的物业管理费。经质证，威喜登公司认为证人证言及相关证据均不能否认其对涉案物业提供物业服务的事实。大优公司则称，证人证言及其证据能印证涉案物业并非由威喜登公司提供物业服务。威喜登公司为证明其为涉案物业提供了物业服务，向一审法院提供了如下证据：1、《广东省建筑消防设施维护保养记录》，载明广州粤安消防工程有限公司受威喜登公司委托在2016年8月至2019年8月期间多次对盛德大厦进行消防设施日常维护。2、《保洁服务合同》，载明威喜登公司委托白顺芳对盛德大厦（7-37层住宅楼楼层公共区域，商业2-4楼各一个洗手间）进行日常清洁工作，合同期限为2017年10月1日至2018年9月30日；《清洁服务合同》，载明威喜登公司委托佛山宇晟清洁服务有限公司对盛德大厦进行日常清洁服务，合同期限为2018年10月1日至2019年9月30日；《中铁盛德大厦B栋日常保洁服务委托合同》，载明威喜登公司委托广州市阳咣环保服务有限公司对盛德大厦B栋住宅楼进行日常保洁工作，合同期限为2019年5月10日至2020年5月9日。3、《天河区石牌街市容环境卫生管理站综合清运合同书》三份，载明威喜登公司委托广州市天河区石牌街市容环境卫生管理站对盛德大厦的生活垃圾提供垃圾清运服务，合同期限为2016年7月1日至2020年6月30日。4、水、电费发票，载明威喜登公司在2019年8月前代缴了盛德大厦部分月份的水、电费。经质证，大优公司认为即使上述证据是真实的，但部分证据并不涉及盛德大厦A栋，与本案无关；而水、电、消防等公用设施设备的管理，依据《物业管理协议》本是由威喜登公司负责，珠水公司支付费用，故威喜登公司履行了该部分的义务亦不能证明其对涉案物业提供了全面的物业服务。一审法院认为：作为建设单位的盛德公司在盛德大厦业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》的规定，可选聘物业服务企业对物业进行前期管理；盛德公司与威喜登公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力；故在威喜登公司依约提供了物业服务的情况下，其有权要求业主支付物业管理费。现大优公司作为盛德大厦的业主主张自2015年10月1日起威喜登公司并未依约向其提供物业服务，故其无需向威喜登公司支付物业管理费。一审法院认为，首先，根据大优公司提交的《物业管理协议》，虽该协议显示系威喜登公司与珠水公司签订，但其中约定的物业范围包括盛德大厦A栋1-3楼大优公司所有的物业，大优公司对该协议内容并未提出异议，且确认珠水公司有权代表其签订该协议。其次，《物业管理协议》明确约定包括大优公司购买的涉案物业在内的盛德大厦整体包括A栋13层办公物业（即盛德大厦A栋1-3楼、8-23楼）交由珠水公司自行管理，管理期限为2015年10月1日至2018年9月30日，且明确约定由于盛德大厦整体为一个物业管理区域，该大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备无法分割维护、维养，双方同意盛德大厦整体区域公共设施设备日常物业管理费依照双方各自管理的面积比例承担（其中珠水公司承担比例为27%，威喜登公司承担比例为73%），珠水公司应付给威喜登公司的日常物业管理费平均每个月为15878.25元；现查明《物业管理协议》签订后涉案物业实际由珠水物业提供物业服务，威喜登公司收取勇敏润公司支付的物业管理费（15878.25元/月），《物业管理协议》实际履行，威喜登公司未举证证实其在《物业管理协议》履行期间向大优公司主张过物业管理费。最后，威喜登公司与珠水公司签订的《物业管理协议》实质是威喜登公司将物业服务区域内的部分物业服务业务委托他人处理，虽威喜登公司在本案中对上述《物业管理协议》的真实性不予认可，但结合38146号案中威喜登公司提交了该份《物业管理协议》以证明其主张，一审法院采信《物业管理协议》的真实性；从《物业管理协议》的内容及实际履行情况，可以认定《物业管理协议》对大优公司具有法律约束力。综合考量威喜登公司提起38146号案诉讼的背景，即其是因为《物业管理协议》约定的管理期限届满后即2018年9月30日以后珠水公司拒不交还物业的管理权，其在实际管理过程中受到阻挠，足以认定包括涉案物业在内的盛德大厦A栋1-3楼、8-23楼现仍未在威喜登公司的完全管控下，故在威喜登公司无法充分举证其对包括涉案物业在内的盛德大厦A栋1-3楼大优公司所有的物业提供了全面的物业服务的情况下，根据权利义务对等原则，其无权要求大优公司按《前期物业服务合同》的约定支付物业管理费。综上，威喜登公司现诉请大优公司支付涉案物业2015年10月1日至2019年8月31日的物业管理费及滞纳金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回广州威喜登物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费190元，由广州威喜登物业管理有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：盛德大厦A栋1-3楼的大部分物业所有权人为大优公司，大优公司所有的物业位置比较集中，另少部分物业的所有权人为案外人。二审期间，威喜登公司提交了一审法院于2020年10月27日作出的（2019）粤0106民初38146号民事判决书，拟证明大优公司对珠水公司与威喜登公司签订的《物业管理协议》是清楚的，但其与珠水公司未按照合同约定将管理权移交给威喜登公司且明知需向威喜登公司缴纳物业管理费却不履行相关义务，存在恶意，依法不受保护。大优公司对此发表质证意见如下：一、38146号判决认为大优公司拒交相关物业管理权不符合客观事实。虽涉案物业的所有权属于大优公司，但由于大优公司已通过以租抵债的形式将涉案物业的使用权让渡给该案第三人，故第三人选择其他物业管理公司进行物业管理是其相关权益，不存在大优公司拒不履行的问题。二、威喜登公司与大优公司在形式上形成了事实上的物业共管关系。威喜登公司实际上是依据其与珠水公司签署的协议收取相应物业管理费，在其主张物业管理费的期间，其实际并未提供相关物业管理服务，涉案物业由大优公司自行管理，故根据权利义务对等原则，威喜登公司诉请大优公司支付物业管理费并无客观基础，不应得到支持。本院认为：关于大优公司是否受《物业管理协议》约束的问题。首先，《物业管理协议》虽为威喜登公司与珠水公司签订，但其中约定的物业范围包括盛德大厦A栋1-3楼大优公司所有物业，大优公司对上述协议内容并未提出异议；其次，《物业管理协议》签订后，包括涉案物业在内的珠水能源大厦（即盛德大厦A栋）实际由珠水物业提供物业管理服务，威喜登公司收取勇敏润公司支付的物业管理费，《物业管理协议》实际履行，威喜登公司未举证证实其在《物业管理协议》履行期间向大优公司主张支付物业管理费。因此，从《物业管理协议》的内容及实际履行情况，可以认定《物业管理协议》对大优公司具有法律约束力。威喜登公司上诉主张大优公司不受《物业管理协议》约束缺乏依据，本院不予采纳。关于大优公司是否应按威喜登公司与开发商盛德公司签订的《前期物业服务合同》约定支付物业管理费的问题。威喜登公司虽主张其在《物业管理协议》履行期间为涉案物业提供了物业管理服务，但其在一、二审提交的证据不足以证实其主张。因此，威喜登公司上诉要求大优公司按照《前期物业服务合同》约定支付2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业管理费，与《物业管理协议》约定及实际履行情况不符，本院不予支持。《物业管理协议》期限届满后，在现有证据不足以证实威喜登公司为涉案物业提供完整物业管理服务的情况下，威喜登公司要求大优公司按《前期物业服务合同》约定支付2018年10月1日至2020年5月25日期间的物业管理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于威喜登公司二审期间所提交的证据即（2019）粤0106民初38146号民事判决，珠水物业已经提起上诉，该判决尚未生效，本院对该证据不予采纳。综上所述，广州威喜登物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人广州威喜登物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年十一月二十四日书记员 古嘉玲张海燕