湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2143号原告：张家界鑫百城置业有限公司，统一社会信用代码为91430800591036848J，住所地：张家界市永定区金穗花园****。法定代表人：金楚云。职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘江战，湖南向法律师事务所律师。系原告张家界鑫百城置业有限公司的特别授权代理人。被告：胡江，男，1976年8月7日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：黄翼，湖南风云律师事务所律师，系被告胡江的特别授权代理人。委托诉讼代理人：吴稳，湖南风云律师事务所律师，系被告胡江的特别授权代理人。第三人：龚云亮，男，1984年9月12日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。原告张家界鑫百城置业有限公司（以下简称张家界鑫百公司）与被告胡江，第三人龚云亮商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日、11月10日公开开庭进行了审理。原告张家界鑫百公司委托诉讼代理人刘江战，第三人龚云亮均到庭参加诉讼，被告胡江的委托诉讼代理人吴稳参加第一次庭审，被告胡江的委托诉讼代理人黄翼参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告张家界鑫百公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告房价款人民币379184元并承担违约金和赔偿金300000元；2．本案诉讼费由被告负担。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付房价款379184元，并自2017年6月23日起以379184元为基数按照日万分之四标准支付逾期违约金直至房价款付清之日止。（其中2017年6月23日至2020年10月16日期间违约金为183676元）。事实与理由：2017年6月22日，原被告签订《张家界市商品房预售合同》，被告购买原告开发建设的现“澧水广场”1幢1单元1-1002房屋，建筑面积92.71平方米，房价款379184元于合同签订之日交纳。2017年9月，被告意向退房并与原告公司职员前往登记部门解除预告登记，因被告知需夫妻共同申请解除登记而未果，后被告于2017年9月离开公司。鉴于房产市场行情上涨，被告于2019年向原告发函要求主张预告登记项上的合同权利但又拒不支付房款，恶意阻却合同履行，导致原告因资金紧张向外举债造成其巨大经济损失，且目前房产市场行情大幅上涨，被告意图获取巨额利益但又拒付价款。原告今起诉要求被告立即支付价款并承担违约责任和赔偿损失，希支持原告的诉讼请求。被告胡江辩称，1．关于房款的支付，双方有口头约定，即房款支付由被告支付给第三人龚云亮，公司再从第三人龚云亮分红款中扣除；2．本案事实实际为公司法定代表人的个人行为，因原告法定代表人任期已经届满，已经不能代表公司行为。签订合同时，公司股东间已经达成一致意见，被告的购房款从分红中抵扣，因而在没有新的股东决议之前，原告公司不能就被告购房款进行起诉；3．本次诉讼目的也是原告法定代表人个人侵占公司资产，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人龚云亮述称，同意被告胡江的辩称意见，被告与公司签订购房合同后，公司2年多并未向被告本人催收购房款，原告代表人属于恶意起诉，原因是原告法定代表人不给公司股东分红，导致被告房款未能支付，被告房款情况公司全体股东知道并同意，从我后期分红中抵扣。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1．2017年1月12日，公司法定代表人龚云亮变更为金楚云，公司监事为游继军。2017年7月31日，张家界兴百城置业有限公司变更为张家界鑫百城置业有限公司，公司有三个股东，龚云亮，认缴出资400万元，持股比例：25%；游继军，认缴出资80万元，持股比例：5%；金楚云，认缴出资1120万元，持股比例：70%。2．2017年6月22日，原告张家界兴百城置业有限公司与被告胡江签订《张家界市商品房预售合同》，将原告开发的张家界美食城项目中的第1幢1单元10层1-1002号卖给被告胡江，该商品房单价为（人民币）每平方米4090元，总金额379184元。双方约定付款方式及期限为一次性付款，首付款（含定金）￥379184元于本合同签订之日支付。双方还约定了买受人逾期付款的违约责任房屋逾期交房的违约责任及其他事项。3．2019年7月25日，被告胡江及第三人龚云亮向原告及其法定代表人金楚云发送律师函，律师函提出，原告单方面取消被告和第三人龚云亮网签备案的两套房屋并将该两套房屋处于可出售状态，要求原告重新办理网签备案手续，不得擅自出售并在收到律师函之日起十五日内向被告胡江和第三人龚云亮办理房屋交付手续。被告胡江是第三人龚云亮的姐夫。4．2020年2月17日，原告张家界鑫百公司以商品房预售合同纠纷将被告胡江起诉至本院，请求解除原、被告间签订的《张家界市商品房预售合同》，本院于2020年4月24日作出（2020）湘0802民初335号民事判决书，判决如下：驳回原告张家界鑫百城置业有限公司的诉讼请求。5．2017年1月10日，张家界合作房产咨询有限公司作为甲方与龚云亮作为乙方及游继军作为丙方签订《股权转让协议》，将衡阳兴百城投资有限公司将剩余30%股权全部转入到张家界兴百城置业有限公司后，甲方承诺将张家界兴百城置业有限公司30%的股权转让给乙方25%、丙方5%。又及在该股权协议签订之前，澧水广场项目收入其中810万元本金归还金楚云本人，而后张家界兴百城全部资产分别由金楚云70%，乙方25%，丙方5%，同时甲方承诺待项目资金结余后给乙方和丙方每人限各借支张家界兴百城置业有限公司100万作为安家费，并暂提供每人一套住宅，该资金及住宅从今后项目利润分成中扣除，并及时返还给公司，……．。上述事实，有原告方提交的《内资企业登记基本情况表》、《张家界市商品房预售合同》、《律师函》；被告提交《股权转让协议》等证据证实，本院予以确认。二、双方当事人有争议的事实原告张家界鑫百公司认为，被告胡江的购房款不是第三人龚云亮的分红款，应该由被告胡江支付。被告胡江及第三人龚云亮认为，该款是公司股东同意的，应从第三人龚云亮分红中扣除。原告张家界鑫百公司为证明自己的主张，提交《张家界市商品房预售合同》及罗文治出庭作证予以证实。被告胡江为证明自己的主张，提交《股权转让协议》及原告公司监事游继军出庭作证予以证实。本院认为：从原告张家界鑫百公司提交《张家界市商品房预售合同》来看，是在签订合同当日一次性交付房款，被告胡江没有交付房款，根据生活经验及生活常识，原告应当要求被告办理相应手续，如写欠条或者就该房款的交付作出明确约定；从罗文治出庭作证的证言来看，只能证明罗文治陪同被告胡江于2017年9月份去房管局办理过退房手续，因被告胡江的妻子未到场而没有办成的事实，但并不知道被告胡江为什么没有交房款及因什么原因退房。从被告胡江提交的《股权转让协议》及原告公司监事游继军出庭作证的证言来看，公司共有三个股东，股东就房子分配的事做过多次协商且将分配变化过程叙述清楚，且原告与被告胡江及第三人龚云亮签订购房合同系同一天，第三人龚云亮就退房事由作出的说明理由符合常理及原告延至2019年7月份到房管局单方面解除被告胡江和第三人龚云亮的房屋网签后，原告提交的被告胡江和第三人龚云亮就原告解除房屋网签的事实发出的律师函的内容来看，各证据及证言之间能够相互印证。故本院认为，被告胡江辩称的该购房款应该从第三人龚云亮的分红款中扣除的辩称理由成立，本院予以认可。判决的理由与结果本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，不能提供的，应当承担不利的法律后果。从本院查明的事实来看，被告胡江的购房款应该由原告张家界鑫百公司从第三人龚云亮的分红款中予以扣除，双方均应当按当时合同（口头）约定履行各自的权利和义务。原告张家界鑫百公司辩称：在公司股权分红条款尚未成就的情况下，公司股东就占有公司财产，损害了公司权益和其他债权人的权益。本院认为，经过全体股东的同意，对公司的财产进行处置，不存在损害公司的权益；至于是否损害了其他债权人的权益，因为公司没有提交其他证据，证明公司是否盈利还是资不抵债，没有证据予以证实。即使损害了其他债权人的权益，是另一种法律关系，由被损害的债权人提起撤销之诉，故本院对原告张家界鑫百公司辩称理由不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张家界鑫百城置业有限公司的诉讼请求。案件受理费10592元，适用简易程序减半收取5296元，由原告张家界鑫百城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年十一月十六日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。