广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22501号上诉人（原审被告）：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘俊杰，男，1994年2月19日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：李芝荣，广东雅商律师事务所律师。原审被告：广州誉百辉企业管理顾问有限公司，住所地广州市越秀区西华路****。法定代表人：张新旭，该公司经理。委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师。原审被告：广州市信邦置业有限公司，住所地广，住所地广州市花都区新华街建设北路**114铺v>法定代表人：汤嘉钊，该公司总经理。上诉人林清泉因与被上诉人甘俊杰、原审被告广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）、广州市信邦置业有限公司（以下简称信邦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初4092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人林清泉及原审被告誉百辉公司共同代理人王明伟、被上诉人甘俊杰代理人李芝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林清泉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回甘俊杰的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由甘俊杰承担。事实和理由：一、本案中林清泉已经履行了合同核心条款约定，甘俊杰在签订涉案合同时已经知悉并同意房屋过户过程中存在的风险，涉案合同已经大部分履约，一审认定事实有误。l.林清泉已完全按照合同约定，于2017年12月29日与甘俊杰办理了涉案房屋的网签手续，并于2018年3月8日配合甘俊杰办理涉案房屋的交税手续。2.林清泉已经履行交付涉案房屋的义务，甘俊杰已办理收楼手续并装修，涉案房屋现由甘俊杰入住、使用，甘俊杰没有任何经济损失，故不适宜解除涉案认购书及涉案房屋买卖合同。3.林清泉在出售涉案房屋时已履行充分告知甘俊杰涉案房屋存在抵押的义务，甘俊杰对此是知悉且同意的，故应承担相应风险。林清泉并无违约且不存在任何欺诈行为。4.涉案房屋存在抵押且涉案合同对过户时间未有明确约定，故目前房屋未过户不属于林清泉违约，只要接下来涉案房屋被解除查封、抵押，林清泉将第一时间配合办理过户手续。5.甘俊杰购买涉案房屋目的不仅仅是过户，亦包括居住权、用益物权等等，目前房屋已由甘俊杰占有使用，大部分合同目的已经实现，且无法办理过户是暂时性的。故一审认定涉案房屋目前仍有查封抵押，无法办理过户，购买涉案房屋时明确的合同目的无法实现，故判决支持甘俊杰解除合同是错误的。二、一审根据合同法第九十四条规定、第九十七条规定判决双方合同于2020年2月24日解除并判决林清泉返还购房款550000元、支付违约金47490元、协助甘俊杰办理涉案房屋的退税手续等，存在适用法律错误。本案不存在合同法第九十四条、第九十七条规定的情形，故不能适用上述法律规定。综上，请求二审驳回甘俊杰的所有诉讼请求。甘俊杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审驳回林清泉的全部上诉请求。誉百辉公司述称，同意林清泉的上诉意见。信邦置业公司向本院提交书面答辩意见称一审判决中关于信邦置业公司部分证据确实充分，认定事实正确，适用法律正确，应当予以维持。至于林清泉在上诉状中提及的其与甘俊杰关于合同的实际履行情况，信邦置业公司并不了解，请二审法院依法认定。甘俊杰于2020年2月24日向一审法院起诉请求：1.判令解除《花城美汇商品房认购书》及《广州市存量房买卖合同》（以下简称涉案认购书及涉案合同）；2.判令林清泉、誉百辉公司及信邦置业公司偿还甘俊杰已支付的购房款600000元及相关的费用（维修基金费4986.45元、管理费押金及水电周转金等831.89元、签约代理费按揭代理费等2800元）共8618.34元；3.判令林清泉协助办理退税手续并返还税款共计14460元；4.判令林清泉、誉百辉公司及信邦置业公司支付违约金6万元；5.判令林清泉、誉百辉公司及信邦置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市XX区XX路XX号XX室，登记权属人为林清泉。涉案房屋于2017年6月6日设定抵押，抵押权人为林X，2017年7月6日设定抵押，抵押权人为谢X。涉案房屋在2019年8月22日被一审法院查封。2017年12月29日，甘俊杰作为认购方与林清泉作为出售方、誉百辉公司作为林清泉的委托代理人签订一份涉案认购书，甘俊杰认购涉案房屋，价款为550000元。同日，甘俊杰作为买方（由汤XX代签）、林清泉作为卖方、广州市诚实房地产咨询有限公司作为房地产中介机构签订一份涉案合同，约定：甘俊杰向林清泉购买涉案房屋，价格为474900元。该合同第一条第7点注明：该房地产存在抵押等他项权情况。该合同第十条约定：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2017年8月31日，甘俊杰向誉百辉公司支付定金30000元，由誉百辉公司出具收据。2017年9月5日，甘俊杰向誉百辉公司支付购房款250000元，由誉百辉公司出具收据。2017年12月27日，甘俊杰向誉百辉公司支付购房款40000元，由誉百辉公司出具收据。2019年3月18日，甘俊杰向誉百辉公司支付购房款230000元，由誉百辉公司出具收据。2019年4月2日，甘俊杰向广州誉佰村物业管理有限公司支付物业维修基金4986.45元，同日支付管理费押金398.92元、水电周转金300元，管理费132.47元。2017年9月5日，甘俊杰向广东中业投资担保有限公司支付签约代理费1800元、委托公证费1000元。2018年3月8日，甘俊杰向广州市花都区地方税务局支付印花税237.5元及契税14131.67元。2019年4月2日，甘俊杰作为乙方与广州誉佰村物业管理有限公司作为甲方签订一份《花城美汇公寓物业管理服务协议》，并签收了相关资料。甘俊杰于当日进行了收房验收。另，2017年9月5日，甘俊杰作为购房人、信邦置业公司作为团购组织单位、钟XX作为开发商签订一份《购房团购确认函》，确认甘俊杰团购提供的专属优惠为5万抵8万。信邦置业公司确认甘俊杰在2017年9月5日向其支付50000元咨询服务费。信邦置业公司提交林清泉与广州天得士房地产代理有限公司、广州国照投资管理有限公司之间的《花城美汇项目公寓部分独家代理服务合同》、广州天得士房地产代理有限公司与信邦置业公司签订的《花城美汇项目联动销售代理合同》。甘俊杰对此证据不予确认。一审庭审中，誉百辉公司、林清泉不同意解除涉案合同。本案中，甘俊杰向一审法院申请财产保全，一审法院于2020年4月21日作出（2020）粤0114民初4092号之一民事裁定，并依法冻结林清泉、誉百辉公司、信邦置业公司的银行账户及林清泉名下的房产及车辆。一审法院认为：甘俊杰与林清泉签订的涉案认购书及涉案合同是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案房屋目前仍有查封抵押，无法办理过户手续，甘俊杰购买涉案房屋的合同目的无法实现，故甘俊杰主张解除双方于2017年8月31日签订的涉案认购书以及于2017年12月29日签订的涉案合同，理据充分，一审法院予以支持，解除之日应为起诉之日为宜。誉百辉公司作为林清泉的委托代理人，其出具的收据显示甘俊杰已向林清泉支付房款550000元，与涉案认购书金额相符，现双方涉案认购书及涉案合同解除，甘俊杰主张林清泉向其返还购房款550000元的诉讼请求，一审法院予以支持。因誉百辉公司为林清泉的委托代理人，因信邦置业公司并非涉案认购书及涉案合同的合同相对方，涉案合同解除的返还房款义务不应由其承担，故甘俊杰主张信邦置业公司返还购房款550000元的诉讼请求，一审法院不予支持。甘俊杰主张其向信邦置业公司支付50000元，信邦置业公司抗辩此为咨询服务费因甘俊杰没有提交誉百辉公司、林清泉的收据为证，根据甘俊杰与信邦置业公司之间的《购房团购确认函》也无法认定为购房款，因此，对甘俊杰主张林清泉、誉百辉公司、信邦置业公司返还其向信邦置业公司支付的50000元的诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。甘俊杰与林清泉之间的涉案认购书及涉案合同因涉案房屋上有查封导致合同目的无法实现从而解除，林清泉抗辩涉案房屋在签订涉案合同时已有抵押，但涉案房屋存有抵押并不是涉案房屋无法履行的根本原因，根本原因是由于涉案房屋因林清泉的原因被司法查封，林清泉对上述认购书及合同解除应承担违约责任。涉案合同约定如林清泉违约应向甘俊杰支付违约金为47490元，而甘俊杰主张林清泉向其支付违约金60000元并没有向一审法院说明该违约金标准由来，因此一审法院酌定林清泉向甘俊杰支付违约金47490元的诉讼请求，一审法院予以支持。因甘俊杰向广东中业投资担保有限公司支付签约代理费1800元、委托公证费1000元，收取人并不是林清泉或其代理人誉百辉公司。林清泉应承担的违约责任要与违约行为相当，甘俊杰主张的上述费用是其履行签约义务产生的费用，与林清泉的违约不存在法律上的因果关系，因此甘俊杰主张林清泉赔偿签约代理费1800元、委托公证费1000元的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。因誉百辉公司仅作为林清泉的委托代理人，林清泉也对誉百辉公司的代理行为予以认可，因此誉百辉公司在代理权限内的代理行为的后果应由林清泉承担，故甘俊杰主张誉百辉公司向其返还上述所有款项并支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。信邦置业公司并不是《花城美汇商品房认购书》、《存量房买卖合同》的一方当事人，也未收取甘俊杰主张的维修基金等相关费用，因此甘俊杰主张信邦置业公司支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。因甘俊杰主张的物业维修基金、管理费押金、水电周转金、管理费均不是向林清泉、誉百辉公司、信邦置业公司支付的，且甘俊杰与广州誉佰村物业管理有限公司另有《花城美汇公寓物业管理服务协议》，且甘俊杰已登记收房，对甘俊杰主张林清泉、誉百辉公司、信邦置业公司返还上述款项的诉讼请求，一审法院不予支持，应由甘俊杰另行处理。因甘俊杰主张林清泉向其返还税款，系解除涉案认购书及涉案合同后当事人主动向税务部门申请返还，甘俊杰要求林清泉协助在本案生效后向税务部门申请办理退税手续系合同解除的应有之意，一审法院予以支持。甘俊杰主张的税款并不是林清泉收取，且甘俊杰已主张林清泉协助办理退税手续，因此甘俊杰主张林清泉返还税款的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年6月24日作出如下判决：一、确认甘俊杰与林清泉于2017年8月31日签订的《花城美汇商品房认购书》、于2017年12月29日签订的《存量房买卖合同》于2020年2月24日解除；二、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向甘俊杰返还购房款550000元；三、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向甘俊杰支付违约金47490元；四、林清泉于本判决发生法律效力之日起三十日内协助甘俊杰办理甘俊杰向林清泉购买广州市花都区新华路105号花城美汇704室的退税手续；五、驳回甘俊杰的其他诉讼请求。一审案件受理费5315元，由甘俊杰负担666元，由林清泉负担4649元。保全费3935.39元，由甘俊杰负担493元，由林清泉负担3442.39元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。甘俊杰与林清泉双方确认目前涉案房屋上的抵押登记和司法查封状态没有变化。甘俊杰陈述其虽已签署相关交付手续,但没有在涉案房屋居住过。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，涉案认购书第四条第4点约定：“出售方在签署本认购书即日起240天内，通知认购方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除《商品房买卖合同》另有约定外，违约方应每日向守约方赔付按总房价款的万分之三计算的违约金，违约三个月以上的，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方诉辩意见，本案二审争议焦点是涉案认购书及涉案合同是否达到解除条件。对此，本院评析如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。本案中，林清泉作为涉案房屋出售方，主要的合同义务包括房屋实际交付及配合买受方甘俊杰办理房屋产权转移登记，但从已查明事实及林清泉于二审中的陈述情况来看，涉案房屋仍处在司法查封状态中，限制涉案房屋产权过户登记至买受方甘俊杰名下的障碍仍未消除。林清泉未积极主动以偿还债务的方式解除涉案房屋的查封，即涉案房屋无法办理产权转移登记至甘俊杰名下的客观事实仍然存在。虽然涉案买卖合同没有明确约定办理过户登记期限，但涉案认购书已明确约定出售方在签署认购书即日起240天内通知办理认购手续，现涉案房屋因出售方的原因未能过户，已远远超出认购书约定的过户办证期限。甘俊杰有权要求解除涉案认购书及涉案合同，并要求出售方返还购房款及双倍定金。因此，一审法院确认涉案认购书及涉案合同予以解除，并无不当，本院予以维持。故林清泉上诉主张其已履行涉案认购书及涉案合同的主要义务并要求甘俊杰继续履行涉案认购书及涉案合同义务，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于违约金的问题。按照涉案认购书的约定甘俊杰可要求双倍返还定金，即60000元，但一审判决按照涉案合同约定的房地产成交价的10%来支付违约金，甘俊杰对此未提出上诉，本院予以维持。关于协助办理退税的问题，一审处理并无不当，本院亦予以维持。据此，因涉案认购书及涉案合同是基于林清泉未能按期全面履行其合同义务造成，故林清泉对此应承担违约责任。一审结合相关证据认定林清泉返还购房款、支付违约金及其他费用等，甘俊杰没有提出异议，本院予以维持。综上所述，林清泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10630元,由林清泉负担。本判决为终审判决。审判员  邓娟闰二〇二〇年十一月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳