河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初3804号原告：焦作市思源物业管理有限公司，住所地：焦作市解放区光明路**都市花园解放教育小区文化活动中心****。法定代表人：白祥，总经理。委托诉讼代理人：毋耀锋，河南雅兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靖靖，女，系该公司员工。被告：段莉，女，1969年9月14日出生，汉族，住焦作市解放区。原告焦作市思源物业管理有限公司（以下简称思源物业公司）与被告段莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告思源物业公司的委托诉讼代理人毋耀锋、陈靖靖，被告段莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思源物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付拖欠的2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6073.92元、违约金2687.71元，共计8761.63元，并自2020年1月1日起按照银行同期贷款利率支付利息，直到实际支付完毕之日止；2.本案的诉讼费等相关费用全部由被告承担。事实和理由：被告系解放教育小区4号楼2单元3层6号房屋业主，该房屋建筑面积为143.8平方米。2016年1月1日起，原告承接了解放教育小区的全部物业管理，解放教育小区建设指挥部也和原告签订了解放教育小区《物业管理委托合同》，并约定物业服务费按照建筑面积每月每平方米0.88元收取，逾期交纳的从逾期之日按照日万分之五承担违约金。被告享受原告的物业管理和服务，却不交纳物业服务费用，故原告诉至法院，望支持原告的全部诉讼请求。被告段莉辩称，被告没有享受到原告的管理和服务，所在小区电梯经常坏，电动车电瓶被盗无人赔偿，小区公用停车位系业主所有，业主在小区停放汽车还要交停车费；被告从未收到过原告要求交纳物业服务费的通知，并且根据相关法律规定，原告诉请被告交纳2018年11月之前的物业费已经超过诉讼时效，应当予以驳回，鉴于原告的服务存在瑕疵且给被告造成了损失，2018年11月之后的物业费应当予以扣减；原告的主体不适格，《物业管理委托合同》系与解放教育小区建设指挥部所签订，该机构系临时机构，不具备法律主体资格；原告擅自提高2020年物业费为每平方1元，未经业主大会及绝大多数业主同意，也未见公示；诉讼费应当原告自行承担。经审理查明：被告段莉系焦作市都市花园解放教育小区4号楼2单元3层6号业主，房屋面积143.8平方米。焦作市解放教育小区建设指挥部分别于2016年1月1日、2016年12月30日、2018年1月1日与焦作市欣和物业管理有限公司（以下简称欣和物业公司）签订《物业管理委托合同》，均约定服务期限为一年，物业费标准均为多层住宅0.3元/月/平方米，高层住宅0.88元/月/平方米，0.5元/月/平方米（一层、二层）。如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业费欠费总额日万分之五的标准支付违约金。合同到期后，焦作市都市花园解放教育小区业主委员会选聘原告思源物业公司对都市花园解放教育小区提供物业管理服务事宜，双方于2019年1月1日签订《物业管理委托合同》，约定了服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、双方的权利义务等内容，服务期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，服务费用为：业主应于每月最后一日前交纳下月物业服务费用，多层住宅0.3元/月/平方米，高层住宅0.88元/月/平方米，0.5元/月/平方米（一层、二层），露天车位按600元/个/年交纳车位使用费，私有车库按100元/个/年交纳停车服务费。如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业费欠费总额日万分之五的标准支付违约金。2019年3月，焦作市都市花园解放教育小区业主委员会、欣和物业公司及思源物业公司共同出具《关于解放教育小区物业管理公司企业名称变更的公示》，载明欣和物业公司在小区内的债权债务均由思源物业公司接收,此变更事宜已与解放教育小区业主代表大会及业主委员会沟通,并表决通过。因被告自2016年1月1日起未交纳物业服务费，原告分别于2018年3月7日、2020年7月22日在涉案房屋门口张贴物业费催费通知单，被告仍未交费，故原告于2020年9月11日向本院递交起诉材料。另查明，2010年8月20日，被告段莉与焦作市解放区教育局签订《房地产买卖契约》，约定焦作市解放区教育局将坐落在解放区光明路教育小区4号楼2单元6号的房地产出售给段莉，双方同意于2010年8月30日交房。2010年8月21日，被告段莉足额支付了房款。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告段莉辩称原告主体不适格，但原告于2019年1月1日与被告所在小区的业主委员会签订了《物业管理委托合同》，并进驻小区开展物业管理服务。根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故被告的辩解意见无事实及法律依据，本院不予支持，原告有权收取2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。根据法律规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。本案中，关于,焦作市都市花园解放教育小区业主委员会对欣和物业公司将债权转让予思源物业公司予以认可，且本院已于2020年11月4日将应诉材料送达被告段莉，故原告思源物业公司有权收取被告段莉2016年1月1日至2018年12月31日期间欠付的物业费。被告辩称2016年1月1日并未实际占有该房，但经本院审理查明，《房地产买卖契约》系被告段莉本人所签，涉案房屋的房款于2020年8月21日交齐，《房地产买卖契约》约定交房时间为2010年8月30日，而被告未提交相关证据证明其房屋未按期交付，故本院对被告的辩解意见不予采信。被告辩解原告服务不到位，应当扣减物业费，根据法律规定，物业公司服务存在瑕疵，不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求其继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但业主以此为理由拒绝支付物业费，没有法律依据。被告段莉作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务。物业费的收取关系到整个小区的物业管理以及全体业主的公共利益，拖欠物业管理费用势必影响到其他业主的正当权益，被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。被告辩称诉讼时效已过，应自2018年11月起交纳物业费，根据我国民法总则的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。经审查,原告分别于2018年3月7日、2020年7月22日向被告催要物业费，故2016年1月1日至2018年10月31日期间的物业费因原告向被告催要而产生诉讼时效中断的法律后果，故被告的辩解意见不能成立，本院不予采信。综上，原告收取被告拖欠的2016年1月1日至2019年12月31日的物业费有事实及法律依据，具体数额为6074.11元（143.8*0.88*48=6074.11），原告主张物业费为6073.92元，本院予以支持。原告主张2016年1月1日至2019年12月31日期间的违约金2687.71元，《物业管理委托合同》约定逾期交纳物业服务费用的，应按物业费欠费总额日万分之五的标准支付违约金，根据违约金兼具惩罚性和补偿性的原则，原、被告约定的违约金标准过高，应予适当调整，本院酌定违约金为物业费损失的20%，即2016年1月1日至2019年12月31日期间的违约金应为1214.82元（6074.11*20%=1214.82），原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张2020年1月1日起的违约金按银行同期贷款利率主张利息不违反法律规定，但应表述为全国银行间同业拆借中心于2020年9月20日公布的贷款市场报价利率计算，原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第三十四条、第三十五条、第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告段莉应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市思源物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6073.92元及违约金（截至2019年12月31日的违约金为1214.82元，自2020年1月1日起以6073.92元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年9月20日公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告焦作市思源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告段莉负担负担。本判决为终审判决。审判员  宋秀梅二〇二〇年十一月十四日法官助理郭倩倩书记员张佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十二条第一款诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。