广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21546号上诉人（原审被告）：董晓静，女，1981年3月15日出生，汉族，住河南省舞阳县。被上诉人（原审原告）：王景胜，男，1986年7月11日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。被上诉人（原审原告）：王子玲，女，1982年10月2日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。上诉人董晓静因与被上诉人王景胜，王子玲租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。董晓静上诉请求：1.撤销一审判决，改判第一项、第二项，董晓静无需返还王景胜、王子玲租金800元、保证金7500元；2.判决王景胜、王子玲承担租赁期间内产生的电费148.81元以及物业管理费774.36元；3.一、二审诉讼费用由王景胜、王子玲承担。事实和理由：（一）一审判决董晓静向王景胜，王子玲返还租金800元认定事实不清，证据不足。2017年8月18日，董晓静与王景胜签订《房屋租赁合同》，双方约定董晓静将涉案房屋出租给王景胜、王子玲使用，该合同到期后，双方未续签新的租赁合同，但王景胜、王子玲一直在使用该房屋。2019年10月30日，王子玲微信告知董晓静会在11月10日搬走，但王景胜、王子玲一直到11月20日左右都未将房屋钥匙和门禁卡交还给董晓静，也一直未告知董晓静该房屋钥匙和门禁卡已交给中介处，导致董晓静一直无法对该房屋进行交接和验收，直至11月底才正式收回房屋。王景胜，王子玲实际搬离房屋的日期应为2019年11月20日，因此不存在剩余房租800元一说，一审法院判决董晓静向王景胜、王子玲返还租金800元属认定事实不清、证据不足。（二）一审判决董晓静向王景胜，王子玲返还保证金7500元认定事实不清，证据不足。一审法院认定董晓静对王景胜、王子玲在房屋墙壁采取贴纸的行为予以认可，系认定事实不清。王景胜、王子玲在承租期间仅告知董晓静其对厕所墙面贴纸装饰，但未告知董晓静会对涉案房屋整体墙面进行大规模贴纸装饰，更未告知董晓静会在墙面上到处打孔及在屋内熏香等。王景胜、王子玲作为承租人，未能按照约定妥善保管涉案房屋及房内设施，导致涉案房屋造成损坏，董晓静有权没收保证金。（三）根据《房屋租赁合同》第八条约定，租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费以及承租人使用该房屋而产生的费用由王景胜、王子玲负责支付。自2019年7月至退租前，王景胜、王子玲并未按照合同约定缴纳物业管理费及电费，该期间的物业管理费和电费均系董晓静2020年自己补交给物业公司的，故2019年7月至11月底产生的电费148.81元及物业管理费774.36元应当由王景胜、王子玲承担。王景胜二审书面答辩称，王景胜、王子玲为姐弟关系，由于签订涉案合同时王子玲不在广州，所以王景胜受王子玲委托，以自己名义签订涉案合同。租赁保证金实际由王子玲支出，自始至终也是王子玲在使用房屋，由王子玲与董晓静沟通、支付租金、协商搬离、退还押金等，王景胜只是名义上的合同当事人以及支付保证金的当事人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王子玲二审书面答辩称，（一）关于返还800元的问题，根据王子玲一审提交的微信聊天记录显示，王子玲曾于2019年10月24日通知董晓静将于2019年11月10日左右搬离涉案房屋，董晓静承诺会让其亲属出面收回房屋，后由于董晓静及其亲属均不出面，无奈王子玲只能于2019年11月4日搬离，于11月10日将钥匙及门禁卡交给中介处，一审法院认定的搬离时间正确。双方约定的租金支付周期为17日至次月17日，王子玲实际居住了24日（自10月17日至11月10日，共计0.8个月），应付租金3200元，由于已经预交了租金4000元，故董晓静还应退还租金800元。（二）关于返还保证金7500元的问题，根据王子玲一审提交的微信聊天记录显示，董晓静对王子玲的装饰行为并未提出反对意见，并给予了积极认可，且该行为并未对涉案房屋造成任何损害，董晓静以此为由扣留保证金并无事实依据。王子玲承认在使用涉案房屋过程中确有造成一定损坏，一审法院酌情从保证金中扣除500元作为对董晓静的补偿，王子玲予以认同。（三）王子玲在一审庭后补交了微信转款凭证，其中2019年9月23日支付了物业管理费2061.96元，已包含2019年8月-11月的物业管理费，且已于2019年10月25日将全部水费、电费及燃气费结清，董晓静提出的王子玲拖欠物业管理费及电费均无依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王景胜、王子玲向一审法院起诉请求：1.董晓静退还租赁保证金8000元；2.董晓静退还剩余租金2000元；3.董晓静负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市白云区××房房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为董晓静，占有房屋份额为全部，建筑面积：70.4837平方米。2017年8月18日，王景胜（乙方）与董晓静（甲方）签订《房产租赁合同》，约定：租赁房产地址为白云区××房；甲方同意将该房产出租给乙方作住宅用途，租期为1年，从2017年8月18日至2018年8月17日止。甲方在收到乙方交付租赁保证金及首月租金的当天将房产交付乙方使用，甲方逾期交付该房产的，每逾期一天，应按月租金额的百分之一支付违约金。甲方向乙方交付房产前应先结清管理费、水电费、煤气费等相关费用；甲乙双方约定月租金为4000元；乙方于签订本合同约定的三日内向甲方交付保证金8000元，以及首月租金4000元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前结清本月租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付违约金。如乙方逾期交付保证金或首月租金超过五天的，则甲方有权单方解除合同，没收乙方的定金，将该房产另行出租。租赁期满，乙方付清租金及其它费用按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1.未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用的；2.利用该房产进行违法活动的；3.拖欠租金或相关费用超过十五天；4.未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5.故意毁坏该房产的。同年8月17日，董晓静出具《收款收据》，称本人董晓静是白云区××房的业主，现收到租客王景胜交来承租上述单位之首月租＋押金，金额为12000元。一审庭审中，王景胜、王子玲提供：1.与董晓静微信聊天记录，拟证明王子玲已将装修事宜告知过董晓静，其并未提出过异议，且王子玲已提前告知董晓静将于2019年11月上旬搬离，董晓静表示同意收回该房产并退还剩余租金及保证金；2.与签约中介微信聊天记录及钥匙收据，拟证明王子玲于2019年11月5日请求签约中介与董晓静联系协调此事未果，王子玲于2019年11月10日将钥匙交给签约中介。董晓静提供1.聊天记录，拟证明王景胜、王子玲要求退还半个月租金不符合事实，应提前30日告知不租；2.照片，证明董晓静装修房屋的原始照片及王景胜、王子玲居住时的照片；3.时代物业缴费通知单，证明王景胜、王子玲在租住房屋时所欠下的管理费、水电费、燃气费等。一审庭后，王景胜、王子玲补充提交：账单详情，证实王景胜、王子玲已支付2019年10月31日前的物业管理服务费（包含垃圾处理费及公摊水费）及搬离租赁房屋之前的水电费及煤气费；董晓静补充提交：照片，拟证实王景胜、王子玲造成租赁房屋破损严重，由此产生修复费用。董晓静确认收到王景胜、王子玲支付的保证金8000元及2019年11月租金4000元。一审法院认为，王景胜与董晓静签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房产租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。上述租赁合同期满后，王景胜、王子玲继续承租涉案房屋并支付租金，董晓静亦收取租金未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除租赁关系。根据王景胜、王子玲提交的2019年10月24日的微信聊天记录显示，王景胜、王子玲搬离涉案房屋，并于2019年11月10日将涉案房屋的钥匙及门禁卡交至中介处，故一审法院认定王景胜、王子玲搬离涉案房屋的时间为2019年11月10日。双方约定支付租金的时间为17日至次月17日，王王景胜、王子玲际使用涉案房屋的时间为24天（从10月17日至11月10日），王景胜、王子玲应向董晓静支付租金3200元（4000元/月÷30天×24天），董晓静应向王景胜、王子玲退还剩余租金800元（4000元/月-3200）。对于王景胜、王子玲主张超出的部分，一审法院不予支持。关于保证金。鉴于双方不定期租赁关系已终止，董晓静应将收取的保证金8000元返还给王景胜、王子玲。结合董晓静提交的照片及双方的微信聊天记录，王景胜、王子玲存在未对涉案房屋尽到妥善保管义务，造成涉案房屋一定的损坏，一审法院酌情认定赔偿损失500元为宜，董晓静应向王景胜、王子玲退还剩余保证金7500元。对于董晓静称因王景胜、王子玲对涉案房屋墙面进行贴纸造成损坏，要求其恢复原状或赔偿复原墙壁损失的意见，一审法院认为，根据王景胜、王子玲提交的2019年2月13日的微信聊天记录显示，董晓静对王景胜、王子玲对涉案房屋墙壁采取贴纸装饰的行为并未提出反对意见，并给予积极认可。现董晓静要求王景胜、王子玲复原墙壁或赔偿复原损失的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于王景胜、王子玲是否支付物业管理费及水电煤气费等问题。根据本案现有证据，无法证实王景胜、王子玲拖欠上述费用未缴清。若董晓静有充分证据证实王景胜、王子玲有上述拖欠费用行为，可另案起诉予以追索。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月15日作出如下判决：一、自本判决生效之日起五日内，董晓静向王景胜、王子玲返还租金800元；二、自本判决生效之日起五日内，董晓静向王景胜、王子玲返还保证金7500元；三、驳回王景胜、王子玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王景胜、王子玲负担8.5元，由董晓静负担41.5元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人同意本案书面审理。根据王景胜、王子玲一审期间提供的微信聊天记录，王景胜、王子玲于2019年2月13日微信联系董晓静：“就是我下个月10号左右要回上海，所以房子可能就只能租到下个月的10号左右，我先给你说一下，你可以让中介帮你挂上去，房子给你弄的比你以前好看跟漂亮多了的”，董晓静回复“好的”，王景胜、王子玲将其在涉案房屋内贴墙纸装饰的照片发给董晓静，并称：“你看那个门啊，还有那一个墙，那个墙壁墙，背景墙。还有洗手间都给弄得很漂亮，你以前一进来，哎哟，洗手间一个大窟窿好脏好难看啊，都给你弄得很漂亮的”、“然后你之前那个门哦，很难看，还有那个柜子，我都用那个方形的那个贴纸给你贴的，很好看的”，董晓静回复：“好的，谢谢你”。王景胜、王子玲于2019年11月4日发微信给董晓静“美女，你爸什么时候过来”，董晓静未予回复，之后王景胜、王子玲发微信：“我不知道你是没收到信息还是故意不想回我，如果你是在我的位置，你会怎么想，我一个人带着小孩就是租不起你的房子才不想租，房租也从来没少过你也没拖欠过，而且我不租也提前了几个月告诉你，你觉得扣我房租跟押金这一万多能安心吗？”、“我希望你看到信息明天叫人过来处理一下，谢谢”等，董晓静仍一直不予回复。2019年11月5日，王景胜、王子玲微信发截图给董晓静。2019年11月6日，董晓静回复“房租绝对不会退，房子不复原押金也绝对不会退。你认为不妥，可以起诉我”、“和你没什么好说的，我等法院的传票，其它别回了”等信息并发了房间照片以及截图。2019年11月20日，王景胜、王子玲微信告知董晓静：“你好，今天已经20号了，我这个4号就搬走，剩余半个月租金2000元，押金8000元，贴墙纸费用380，人工150，共计10430元你要支付给我，你看看什么时候安排支付给我，谢谢”，董晓静回复：“你慢慢等咯，笑话”、“房子复原墙壁刷白，材料费，工人一起7500元，房屋不租没提前告知，2000租金不会退，导致中介没办法带客户看房给我带来损失，一个月的租金4000元，共计13500元。请问你什么时候把差价不（原文如此，本院注）给我。请你务必处理，谢谢”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、董晓静应否退还租金800元给王景胜、王子玲；二、董晓静应否返还保证金7500元给王景胜、王子玲；三、董晓静要求王景胜、王子玲支付电费148.81元以及物业管理费774.36元的主张是否成立。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”王景胜、王子玲与董晓静签订的《房地产租赁合同》约定的租赁期限已经届满，双方在之后并无续签书面的租赁合同，王景胜、王子玲继续使用涉案房屋并向董晓静支付租金，一审法院认定双方为不定期租赁关系、王景胜、王子玲有权随时解除租赁关系，并无不当，本院予以认同。王景胜、王子玲已经于2019年10月24日告知董晓静将于2019年11月10日左右搬离，且在2019年11月4日微信联系董晓静协商搬离事宜，但董晓静一直不予回复，且在2019年11月6日明确表示“房租绝对不会退，房子不复原押金也绝对不会退”，从王景胜、王子玲提供的其分别与董晓静、中介公司微信聊天的记录来看，王景胜、王子玲对于交还房屋的态度是积极的，且在与董晓静协商未果的情况下，还寻求租赁合同的中介公司提供协助；相比之下，董晓静一直强调不退押金、租金，要求王景胜、王子玲复原墙壁刷白，对于王景胜、王子玲多次办理租赁物交接的请求不予理会，存在懈怠办理合同解除事宜的行为。王景胜、王子玲在董晓静不予配合办理租赁物交接的情况下自行搬离涉案房屋并将涉案房屋的钥匙以及门禁卡交至中介处，具有合理性，一审法院认定王景胜、王子玲实际使用涉案房屋的时间应截止至2019年11月10日，并判令董晓静退还剩余租金800元，并无不当，本院予以认同。董晓静以王景胜、王子玲未向其交付钥匙、门禁卡、未告知已将钥匙、门禁卡交至中介处为由，主张其无须退还剩余租金800元，该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。对于墙面、门、柜上以及洗手间里的贴纸装饰，王景胜、王子玲早于2019年2月13日已经告诉董晓静，董晓静并无提出异议，董晓静认为王景胜、王子玲只是告知厕所贴纸装饰，与事实不符。对于因熏香导致部分天花被熏黑以及墙面上有孔洞等房屋存在的损坏问题，董晓静并无充分证据证明上述损坏的修复费用，一审法院酌情在王景胜、王子玲缴纳的保证金中扣减500元，并无不妥，本院予以认同。董晓静认为其无须退还保证金7500元的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。董晓静二审提供的情况说明并不足以证明王景胜、王子玲在租赁涉案房屋期间的欠费情况，且董晓静在本案中并无提起反诉，董晓静可就该部分欠费另循合法途径解决，本案中不作审查。综上所述，董晓静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由董晓静负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 唐佩莹审判员 邓 颖二〇二〇年十一月三十日书记员 贾 妍苏劲丹