福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1173号 上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武夷山分公司，住所地武夷山市新扣冰街******11店面。 主要负责人：张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：余心慧，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄诚，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：张华，女，1990年1月3日出生，汉族，户籍地浦城县，现住武夷山市。 上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武夷山分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被上诉人张华物业服务合同纠纷一案，不服福建省武夷山市人民法院（2020）闽0782民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 碧桂园物业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持碧桂园物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实及适用法律均有错误。一、张华应承担物业费及各项公摊费用的时间应从张华应收楼之日起计算，而非从实际收楼之日起算。首先，《福建省物业管理条例》第四十六条规定，已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业费。案涉房屋由武夷山市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）开发建设，该公司已于2016年1月5日向张华邮寄送达收楼通知书，之后也多次催促张华接收房屋，但张华无正当理由拒绝接收案涉房屋。故案涉物业费应从张华收到收楼通知之日起计算。其次，碧桂园房产公司通知张华收楼后，二者又达成协议由碧桂园房产公司替张华支付2016年12月5日至2018年4月30日的物业费，也即张华已认可其应从2016年12月5日起交纳物业费。再次，张华从应收楼之日其承担物业费符合公平原则。如今业主买房需求多样，买房目的可能仅作为投资使用，经常有业主购房后长期不办理实际收楼手续而直接转卖第三人的情况，若以业主实际办理收楼手续之日作为业主承担物业费的起算时间，相应物业费由建设单位承担，有失公平。二、张华陈述其未收到收楼通知书不能成为其拒绝接收案涉房屋的理由。张华与碧桂园房产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条第4款约定“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面的交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，购房合同中约定的案涉商品房交付日期届满之日为2016年12月25日，故即使张华未收到收楼通知，其也应于2016年12月25日前往案涉商品房所在地办理交付手续，并以此日作为交付时间。张华提交的《碧桂园业主官方APP页面截图》仅证明张华尚未实际办理收楼手续，不能成为张华拒交物业费的理由。碧桂园物业公司在一审中对张华提交的“通话录音”仅确认通话对象系碧桂园房产公司的员工高某，并未确认案涉房屋尚未交付的事实，且仅凭通话录音无法确认该员工能代表碧桂园房产公司作出意思表示。故张华提交的“通话录音”亦不能成为张华拒交物业费的理由。即使，高某承诺代替张华支付物业费，因碧桂园房产公司或高某并未代付物业费，碧桂园物业公司仍有权要求张华支付物业费。三、本案为物业服务合同纠纷。案涉《武夷山碧桂园前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）中约定“甲方（张华）应自商品房买卖合同约定的交付之日起交纳物业费”。该商品房买卖合同约定的交付之日为2016年12月25日，故张华应从此时支付物业费，否则应承担违约责任。因碧桂园房产公司已代替张华支付了2016年12月25日至2018年4月30日的物业费，故张华应自行承担2018年5月至2020年3月的物业费。请求二审法院支持碧桂园物业公司的上诉请求。 张华辩称，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工未出售或者尚未交付物业买受人的物业服务费由建设单位交纳。因案涉房屋存在墙面裂痕、楼间距不达标、采光及水电费争议等问题，故案涉房屋并未实际交付、入住，故张华尚未与碧桂园物业公司产生物业服务合同关系，无需支付物业费。 碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：1.张华支付2018年5月至2020年3月物业服务费共12113.64元；2.张华以当月所欠物业费为计算基数，按日千分之三标准计算支付违约金，至付清所欠物业费用之日止，暂计2018年5月1日至2020年3月31日违约金数额为12210.54元；3.张华支付2018年5月起至2020年3月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计152.4元。 一审法院认定事实：2015年9月11日，碧桂园房产公司与碧桂园物业公司签订《武夷山碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园物业公司对武夷山碧桂园提供前期物业管理服务。张华于2015年9月11日购买武夷山（属于碧桂园物业公司管理的物业范围）。当日，张华与碧桂园物业公司签订了《武夷山碧桂园前期物业服务协议》，约定：“张华应当于每月10日前支付物业服务费526.68元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业费的3‰支付违约金；第六条甲方（张华）应自商品房买卖合同约定的交付之日起交纳物业服务费；物业服务期限为3年。”2016年1月5日，碧桂园房产公司邮寄收楼通知书（快递未注明内件品名，且张华未收悉），2019年3月12日碧桂园物业公司邮寄催繳通知（快递未注明内件内容，且张华未收悉），2020年5月6日，张华与碧桂园房产公司高某经电话协商，碧桂园房产公司确认案涉房产因质量问题至今未交付，且公司会与碧桂园物业公司沟通并承担物业服务费。2020年4月14日碧桂园房产公司以多次催要未果为由，遂诉至法院。另查明，2019年6月18日，原广东碧桂园物业公司服务有限公司武夷山分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武夷山分公司。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，张华提交的证据《碧桂园业主官方ＡＰＰ页面截图》和“通话录音”可证实碧桂园房产公司尚未将案涉的武夷山交付给张华的事实，碧桂园物业公司亦确认该事实。张华与碧桂园物业公司签订的《武夷山碧桂园前期物业服务协议》已约定“甲方（张华）应自商品房买卖合同约定的交付之日起交纳物业服务费”。故碧桂园物业公司主张张华支付物业服务费及违约金、供水、楼道照明、电梯的电费分摊等费用，均缺乏事实、法律依据，不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回碧桂园物业公司的诉讼请求。一审案件受理费412元，减半收取计206元，由碧桂园物业公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。除碧桂园物业公司在上诉状中提及的异议事实外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，本院对双方均无异议的一审认定事实予以确认。关于双方二审争议的事实，即案涉房屋是否具备交付条件而张华无正当理由拒绝接收的问题，与本案争议焦点相关，本院在下文裁判理由中一并予以分析、认定。 本院认为，本案的争议焦点为：张华是否应承担2018年5月起的物业费及各项公摊费用。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，案涉《前期物业服务协议》虽约定“甲方（张华）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，但结合前述法律规定，讼争合同中“商品房买卖合同约定的物业交付之日”应以碧桂园房产公司依约交付物业为前提。现碧桂园物业公司未提交证据证明案涉房屋已实际交付张华使用或该房屋交付条件已成就但张华拒不接收。故一审认定碧桂园物业公司的主张，缺乏事实与法律依据，是正确的。 综上，碧桂园物业公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费412元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武夷山分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 熊建安 审 判 员 吴彦瑾 审 判 员 刘冬龙 二〇二〇年十一月三日 法官助理 庄淑鸿 书 记 员 张 隽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。