河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14853号原告河南凯华地产有限公司，住所地郑州市金水区107国道东侧崔庄路北。统一社会信用代码：914101007862089100。法定代表人李伟，系公司董事长。委托代理人杨梦圆、白杨，上海锦天城（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告何炳江，男，汉族，1976年2月29日出生，住河南省商城县。委托代理人余会林，北京市金台（郑州）律师事务所律师。委托代理人靳福安，北京市金台（郑州）律师事务所实习律师。原告河南凯华地产有限公司（以下简称凯华公司）与被告何炳江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨梦圆，被告何炳江委托代理人余会林、靳福安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月29日，被告与原告签订编号为D130××××****的《商品房买卖合同》，合同约定被告从原告处购买位于郑东新区中州大道东、商鼎路北15幢21-22层2105号房屋一套，房屋面积289.22平方米，总房款6049492元，其中4230000元由银行提供按揭贷款。合同附件四第三条第6款（1）约定：原告为被告提供阶段性贷款担保的，如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当在原告送达告知函之日起3日内，将原告代被告向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费损失等）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付上述全部款项（包括代偿银行及损失赔偿金）万分之五的补偿金。合同签订后，原、被告双方办理了房屋买卖合同的备案登记手续，被告在中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行（以下简称按揭银行）办理了按揭贷款，原告为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证。之后，由于被告未按期向按揭银行偿还贷款本息，按揭银行提起诉讼，导致原告垫付款项4547583.29元。经原告多次催要，被告仍不予偿还，为维护原告合法权益，原告依据《民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，敬请依法判如诉请。故诉至法院，请求依法判令：1、判令解除原被告之间签订的编号为D130××××****的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助办理编号为D130××××****的《商品房买卖合同》备案登记注销手续、房屋预告登记注销手续和银行抵押权注销手续；3、判令被告偿还原告为其代偿的房屋银行按揭贷款本息4561279.33元；4、判令被告支付原告补偿金736069.23元（补偿金自2017年2月28日起，银行出具的单笔扣划原告款项为基数按日万分之五先后累计相加计算向原告支付补偿金至付清全部款项之日止，暂计算至2020年7月6日）；5、判令被告承担本案原告律师费10000元。6、本案诉讼费、保全费等由被告承担。被告何炳江答辩称，一、原告凯华公司在本案中享有的权利仅为在答辩人与中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行签订的《个人购房借款担保合同》中承担了保证责任后产生的对答辩人的追偿权（担保责任中行使追偿权），而不享有在《房屋买卖合同》中的合同解除权（房屋买卖合同的权利义务已经履行完毕），原告凯华公司诉求解除与答辩人签订的《房屋买卖合同》无事实和法律依据。理由如下：1、答辩人与凯华公司之间2013年11月29日签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，答辩人已经向凯华公司支付了全部的购房款，凯华公司也向答辩人交付了房屋，双方的权利义务均已履行完毕，原告无权对一个已履行完毕的《房屋买卖合同》主张解除权。首先，答辩人在与凯华公司签订《商品房买卖合同》后，于2014年8月21日向凯华公司支付了涉案房屋的首付款1819492元，后又通过向中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行贷款，于2015年3月13日向凯华公司支付了剩余房款4230000元，至此凯华公司按合同约定向答辩人支付了全额的购房款。原告也已向答辩人交付了案涉房屋，答辩人已实际占有和使用。因此，原告与答辩人之间签订的《商品房买卖合同》互相的权利义务双方均已履行完毕，原告无权再向答辩人主张解除《房屋买卖合同》。其次，原告所依据的郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初22874号民事判决判决书所确定的债权债务中，也明确显示了“被告凯华公司在按照《个人购房借款担保合同》的约定承担保证责任后有权向何炳江、曹雪勤追偿”，可以看出，原告基于郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初22874号民事判决判决书向答辩人主张权利，产生的权利义务也只是追偿与被追偿的问题，原告只享有追偿权，而不是解除权。因此，原告提出的诉讼请求一、二项的基础法律关系是商品房买卖合同法律关系，但在此法律关系中，答辩人与原告凯华公司之间的权利义务均已履行完毕，原告已无权再以商品房买卖合同的法律关系向答辩人主张任何权利，原告仅仅只能依据答辩人与工行郑州财富广场支行签订的《个人购房借款担保合同》中保证责任的担保法律关系向答辩人主张权利，也即是郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初22874号民事判决判决书所确定的承担保证责任后的享有的追偿权权利，原告在本案中的诉讼请求既要求与答辩人解除商品房买卖合同又要行使追偿权，其诉讼请求依法不能得到支持。最后，从原告凯华公司作出的民事行为中也可以看出，原告明确要行使担保责任下的追偿权，而不是房屋买卖合同的解除权。从凯华公司提出的执行异议以及与案外人樊建辉作为业主签订地下车库转让协议、以及本案中凯华公司提出的第3、4项诉讼请求来看，都是在向答辩人主张追偿权，而不是合同的解除权，也能表明凯华公司认可涉案房屋的所有权人为案外人樊建辉，而不是原告凯华公司自己。2、原告所诉请的涉案房屋已经郑州高新技术产业开发区人民法院生效的执行裁定将该房屋以物抵债给了案外人樊建辉，涉案房屋的所有权已经转移至第三人樊建辉名下，答辩人不再享有对该房屋的任何权利，原告再诉请解除与答辩人之间的《商品房买卖合同》与本案的生效判决相违背，并且违反《物权法》规定。关于涉案房屋“郑州市郑东新区中州大道东、商鼎路北15号楼1单元21-22层2103号”的所有权问题，郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191执恢1031号之一执行裁定书已将该涉案房屋的所有权以物抵债抵偿给申请执行人樊建辉，房屋所有权自裁定送达樊建辉时转移，同时郑州高新技术产业开发区人民法院于2019年6月27日向樊建辉送达了（2017）豫0191执恢1031号的结案通知书。根据《物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。以及《物权法司法解释一》第七条：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《民事诉讼法》司法解释第四百九十三条：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移的法律规定，涉案房屋的所有权已经归樊建辉所有，如果判令解除答辩人在与凯华公司签订的《商品房买卖合同》，将与生效的法律文书相违背，并且违背《物权法》中房屋所有权转移的法律规定。因此，原告诉请解除《商品房买卖合同》违背客观事实和法律规定。3、本案涉案房屋“郑州市郑东新区中州大道东、商鼎路北15号楼1单元21——22层2103号”已经交付给案外人樊建辉实际占有和使用，并且从案外人樊建辉以涉案房屋房主的身份与原告凯华公司签订了《永威翡翠城地下车位使用权转让协议》以及缴纳涉案房屋的物业费，这也可以看出，原告凯华公司也承认了涉案房屋的所有权归案外人樊建辉所有，因此，原告凯华公司再诉请解除合同，违背客观事实。综上，不管从法律层面来讲涉案房屋已经法院生效的执行裁定以物抵债给案外人，还是客观事实层面案外人樊建辉对涉案房屋已经实际占有和使用，该涉案房屋均无法返还，原告诉求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据，原告对答辩人仅享有追偿权，应当依法驳回原告其解决涉案房屋合同的诉讼请求。二、原告诉请的违约金较高，无事实和法律依据，依法应予以驳回。首先，原告主张的补偿金涉及的条款属于格式条款，严重侵害了答辩人的合法权益，属于无效条款，原告无权向答辩人主张违约金。其次，根据《合同法》第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及《合同法司法解释二》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。的法律规定，原告凯华公司在本案中的损失仅限于代偿款项的利息损失，根据《九民纪要》第50条的规定，应当按照银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）进行计算，而不能按照原告所主张的按照被扣划款项的日万分之五来计算，因此，原告主张的补偿金过高，应当依法予以减少。综上，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》已经合法有效履行完毕，并且涉案房屋的所有权已经经人民法院生效裁定转移给第三人，原告再主张解除《商品房买卖合同》无事实和法律依据。原告仅仅可以基于郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初22874号民事判决书所确定追偿权向答辩人主张权利，请求人民法院依法应予驳回其诉讼请求。本院经审理查明：2013年11月29日，原、被告双方签订合同编号为D130××××****的《商品房买卖合同》一份，载明：出卖人：河南凯华地产有限公司，买受人：何炳江。买受人购买的商品房位于郑东新区中州大道东、商鼎路北15幢21-22层2105号的复式住宅。付款方式为：约定金额1819492元为现金支付，约定付款时间为2013年12月30日。落款出卖人处有原告河南凯华地产有限公司加盖公章，买受人处有被告何炳江签字捺印予以确认。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定：原告为被告提供阶段性贷款担保的，如因买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付代偿银行款项及损失赔偿金万分之五的补偿金。2014年12月4日，原、被告及案外人人签订《个人购房借款/担保合同》一份，载明：贷款人：中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行，借款人：何炳江，保证人：河南凯华地产有限公司。约定：贷款人同向借款人发放个人住房购置贷款，贷款金额为人民币4230000元整，贷款期限自2014年12月4日起至2044年12月4日止，共360个月。贷款担保方式为：抵押、保证。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。抵押物品清单显示：抵押物名称：房产，抵押人：何炳江，抵押物价值：6049492抵押房产地址：郑东新区商都路北、中州大道东永威翡翠城15号楼2单元2层2105号。2018年5月8日，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初22874号判决确认：被告何炳江、案外人曹雪勤共计拖欠中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行贷款本金4060887.96元及截至2018年3月1日利息19069.25元，律师费175290元，河南凯华地产有限公司对上诉款项承担连带责任保证后有权向被告何炳江、案外人曹雪勤追偿。原告提交的银行转账凭证及电子回单显示：河南凯华地产有限公司共为原告代偿购房本息及履行（2017）豫0105民初22874号判决的担保义务偿还款项共计4586279.33元，后被告何炳江偿还25000元，剩余4561279.33元未偿还。本院另查明郑东新区商都路北、中州大道东永威翡翠城15号楼2单元2层2105号涉案房产已经通过生效的法律文书抵偿给了案外人樊建辉。原告为向被告何炳江追偿代还贷款支付律师费5000元。以上事实有《房屋买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、银行转账凭证、银行电子回单、判决书、裁定书及庭审笔录等予以证明。本院认为，依法成立的有效的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于原告请求解除原、被告之间签订的D130××××****《商品房买卖合同》、请求协助办理编号D130××××****的《商品房买卖合同》备案登记注销手续、房屋预告登记注销手续和银行抵押权注销手续的诉请，何炳江与凯华公司签订《商品房买卖合同》，何炳江向凯华公司支付首付款1819492元，通过中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行按揭贷款支付余款423万元，被告何炳江已经付清涉案房屋的全部房款，已经取得涉案房屋所有权。且涉案房产已经通过生效的法律文书抵偿给了案外人樊建辉。另郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初22874号判决书中已经对原告履行保证责任及承担连带保证责任后的追偿权进行了确认，《商品房买卖合同》已经不再具备解除条件，亦不再具备备案登记、房屋预告登记、银行抵押权注销的条件，故本院对于原告的该部分诉请不予支持。对于原告请求被告偿还代偿银行按揭贷款本息4561279.33元的诉请，原告为被告何炳江的借款提供了担保，被告何炳江应积极履行偿还借款的义务，及时偿还借款本息。由于被告何炳江未及时偿还借款本息，致使原告承担保证责任，代被告何炳江向出借人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行代还款项共计4586279元,有原告提交的银行转账凭证及电子回单予以证明，扣除被告何炳江已经偿还的25000元，本院对原告诉请的剩余4561279.33元予以支持。对于原告的补偿金请求，补偿金性质实为逾期付款违约金，双方约定的标准过高，本院予以酌减，酌定被告按照银行出具的单笔扣划的金额为基数支付原告自扣划款项的次日按照年利率15%计算至实际支付之日止的补偿金（截至2020年8月28日经核算为704741.45元）。对于原告请求的律师费，双方签订的《商品房买卖合同》对该项费用有明确约定，但原告提交的律师费发票显示其支付律师费为5000元，本院按照实际支出的5000元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何炳江向原告河南凯华地产有限公司支付代偿款4561279.33元及截至2020年8月28日的补偿金704741.45元，之后的补偿金以4561279.33元为基数按照年利率15%支付原告自2020年8月29日起至实际支付之日止，于本判决生效后十日内付清。二、被告何炳江于本判决生效后十日内向原告河南凯华地产有限公司支付律师费5000元。三、驳回原告河南凯华地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48856元，减半收取24428元，由原告河南凯华地产有限公司负担428元，被告何炳江负担24000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年十一月十六日书记员  贾亦雅