广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3864号原告（反诉被告，以下统称原告）：陈章宣，男，汉族，1978年1月15日出生，身份证住址为江西省吉安市泰和县************，公民身份号码为362************351。委托诉讼代理人：郭波，广东深锐律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：朱冠明，男，汉族，1971年11月4日出生，身份证住址为广东省化州市****办下郭丽珠社村，公民身份号码为440************531。委托诉讼代理人：李良，广东岭山律师事务所律师。原告陈章宣诉被告朱冠明及朱冠明反诉陈章宣合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，分别于2020年7月6日、2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告陈章宣的委托诉讼代理人郭波，被告朱冠明的委托诉讼代理人李良到庭参加诉讼。管辖权异议期间不计入审限，本案现已审理终结。原告陈章宣向本院提出诉讼请求：1.确认原告陈章宣与被告朱冠明于2017年10月19日签订的《土地转让合同》无效；2.被告朱冠明向原告陈章宣返还土地转让款3080000元及利息（其中以100000元本金，按中国人民银行同期贷款利率从2017年10月1日起计至实际清偿之日止，以2980000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2017年10月19日起计至实际清偿之日止，以上利息暂计至2019年10月15日）；3.被告朱冠明向原告陈章宣赔偿损失87120元；4.本案诉讼费用由被告朱冠明承担。事实和理由：原告通过他人与被告相识，被告告知原告其有宗地皮欲与出让，可用于房屋建造，并且还提供相应的房屋建设规划图，后双方达成交易意向，于2017年10月19日签订了书面的《土地转让合同》，约定被告将位于东莞市***********宗地（宅基地）以3180000元的价格转让给原告。合同签订之前原告已向被告转账100000元作为土地转让交易的定金，合同签订当日，原告向被告转账2980000元，截止至今，原告向被告转账共计3080000元作为土地转让款。后原告了解到被告转让案涉土地的行为违法相关法律强制规定，土地转让合同无效，故向法庭提起诉讼，请求判如所请。被告朱冠明辩称，1.原告要求被告返还土地转让款3080000元及利息没有任何事实和法律依据，请法院驳回。合同约定原告应于2017年11月30日前将土地转让款付清，至今原告尚未付清土地转让款，原告已经构成严重违约。2.原告要求被告赔偿损失87120元没有任何事实及法律依据，请法院依法驳回。袁山贝村委会出具证明同意被告将案涉宅基地转让给原告使用，且《宗地图》已经注明土地权属性质为集体土地使用权，用途为宅基地，《土地转让合同》第二条第一项也明确约定转让的土地使用权属性为集体土地使用权，原告明知该土地性质自愿受让，被告经村委会同意后转让没有任何过错。原告没有按程序进行报建，在没有取得房屋建设部门批准就开始建设，原告的损失由其自己承担，与被告无关。被告朱冠明向本院提出反诉请求：1.原告陈章宣将位于东莞市***********案涉土地返还给被告朱冠明并支付朱冠明恢复土地原状所需费用63000元；2.原告陈章宣向朱冠明支付土地占有使用费338248.75元（以面积311.75平方米，按每平方米35元支付土地占有使用费，自2017年10月19日至2020年5月26日，暂计31个月，计至恢复原状、消除影响返还之日止）；3.本案反诉费由陈章宣承担。事实和理由：2017年10月19日，原告与被告签订《土地转让合同》，被告将于东莞市***********311.75平方米土地转让给被原告使用，土地转让价格为3180000元（包含中介费250000元），约定陈章宣应2017年11月30日付清转让款，被告按约定将土地交付给原告，并按约定办理转名过户手续，但原告并没有按约定向被告支付转让款，至今尚欠被告转让款100000元，原告已经构了严重违约，根据合同约定被告有权解除合同并收回该土地。因此，被告要求原告将案涉土地返还及支付占有使用费，并赔偿被告因恢复涉案土地原状、消除影响所带来的损失。针对被告朱冠明的反诉，原告陈章宣辩称，1.双方签订的《土地转让合同》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定而无效，不存在所谓违约、解除合同情形，基于合同无效，被告应向原告返还土地转让款及利息并赔偿相应损失。被告告知原告购买案涉宅基地不存在风险，为此双方共同到案涉土地现场查看，确认案涉土地为宅基地，并了解案涉土地已经打好地基（被告之前建设），被告向原告出示宗地图以及房屋的建设图纸（被告之前设计好的），同时告知原告土地转让会经过村委会出具证明。基于上述看似合规的操作，双方签订合同，原告基于信任在案涉土地上浇筑混凝土桩基、铺设钢筋，并由此造成87120元损失，由被告承担。2.被告主张恢复土地原状损失没有依据。双方签订合同前，被告已经在案涉土地打好地基，双方签订合同后，原告则在已建好的地基上浇筑一层混凝土桩基、铺设钢筋。现在被告并未进行恢复原状而实施任何行为并为此产生任何损失，被告主张恢复原状损失63000元没有依据，应承担举证不能的法律后果。3.被告主张宅基地占有使用费没有任何依据，原告亦未对案涉土地进行使用，故不需要向被告支付任何占地使用费。宅基地占有使用费收取主体是地方政府，被告无权收取。原告未对案涉土地进行使用收益，被告所主张的35元支付土地占有使用费没有依据，故原告无需支付占有使用费。综上，请求驳回被告反诉请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：一、签订合同情况2017年10月19日，陈章宣与朱冠明签订《土地转让合同》一份，约定朱冠明将位于东莞市**************：（539.50-397.50）土地按现状转让给陈章宣，土地西至康宁五街，东至成木林，南至关建军文桂香，北至袁佛枝袁样标，占地面积311.75平方米（已打好桩）；土地使用权属性质为集体土地使用权，成交价3180000元，在本合同之前，陈章宣已经支付该土地转让价款100000元作为定金，签订合同当日，写好村委证明国土过好红线图陈章宣应支付土地转让款2980000元，余款100000元于11月30日前付清；朱冠明须于2017年10月19日到东莞常平国土局及袁山贝村村委为陈章宣办理转名过户手续，过户手续费由陈章宣承担，如因朱冠明原因不能办理过户手续，朱冠明应退还所有购买地皮的转让款；朱冠明在收到合同第二条所指陈章宣所付全部地价款当日内必须将该地皮按现状交付给陈章宣，双方对该地皮进行验收交接；该地皮使用时如因不可抗力因素或国家政策导致损失时双方互不承担责任；如陈章宣未能按本合同第二条款规定付清相关款项或违反合同之其他条款，朱冠明有权解除合同，无息退还陈章宣所付的款项，朱冠明有权收回该地皮；如朱冠明未能按合同第三条和第四条交付该地皮和相关证件等资料，不配合陈章宣办理转名过户手续，或违反合同之其他条款，陈章宣有权单方解除合同，要求朱冠明退还所有购买土地的转让款，并赔偿相应的违约金。附件宗地图显示案涉土地为宅基地，权利人为朱冠明，地籍图号为539.50-397.50，宗地面积311.75平方米，列明四至与合同约定一致。同日，东莞市********民委员会盖章出具《证明》，载明：兹有朱冠明于2017年10月19日将位于东莞市*******的一宅基地（地籍图号：539.50-397.50，面积311.75平方米），转让给陈章宣，上述情况属实，特此证明。二、履行情况2017年9月29日，陈章宣向朱冠明转账100000元，2017年10月19日，陈章宣向朱冠明转账三笔，金额合计2980000元。2017年10月19日，朱冠明出具《收款收据》，载明：今收到陈章宣购买东莞市常平镇袁山贝康宁5街311.75平方米地皮款2980000元。朱冠明确认收到上述土地转让款，但称其中250000元是中介费，支付给中介了，中介是原告安排的，原告知道中介费包含在土地款中。双方确认案涉土地已经交付给陈章宣，但具体何时交付双方均未能举证。陈章宣接收案涉土地后，进行建筑施工，案涉土地现建不到一层的钢筋水泥框架，未建成，但未办理报建手续。陈章宣提交图纸，拟证明朱冠明向其提供了房屋建造结构的图纸。陈章宣主张其在案涉土地施工建设，并因此支出费用87120元，并提交《东莞市永晟混凝土有限公司购销合同》、施工合同、微信记录、付款记录等证据拟以证实。三、其他1.本院发函至东莞市自然资源局，调查案涉土地情况，东莞市自然资源局复函称，案涉土地属于集体土地，规划为建设用地，未办理土地使用权确权登记手续，因此亦无法办理转移登记。2.被告朱冠明在答辩期内对本案管辖权提出异议，本院裁定驳回其异议，朱冠明不服一审裁定，提出上诉，东莞市中级人民法院作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院认为，本案为合同纠纷，双方订立合同拟转让案涉土地使用权，但根据东莞市自然资源局查询可知案涉土地属集体土地，并未进行土地使用权确权登记。依《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有制的土地使用权不得出转、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。案涉土地属于集体土地，未进行土地使用权确权登记，案涉《土地转让合同》因违反法律法规禁止性规定，应属于无效合同。根据《合同法》第五十八条，合同无效，双方应负返还义务，双方都有过错的，应各自承担相应责任。陈章宣已向朱冠明支付款项3080000元，朱冠明主张其中250000元为中介费，并未提交任何凭证，本院不予采信，故陈章宣诉请朱冠明返还款项3080000元，合理有据，本院依法予以支持。同理，陈章宣亦应向朱冠明返还案涉土地。双方签订《土地转让合同》拟转让案涉土地使用权，签订合同时双方均认为案涉土地为宅基地，并在合同中明确载明为集体土地，并附宗地图，宗地图显示为宅基地，基于当事人的角度其双方均存在明知案涉土地使用权无法转让而仍签订合同的事实，其双方对该行为违反法律的后果应明知，亦应预知签订合同的法律风险，故案涉合同无效带来的不利后果应由双方自行承担，亦符合《土地转让合同》中双方关于“该地皮在使用时如因不可抗力因素或国家政策导致损失时双方互不承担责任”的意思表示。故陈章宣诉请朱冠明支付土地转让款利息，于法无据，本院不予支持，同理，朱冠明反诉陈章宣支付土地占有使用费，本院亦不予支持。承上，双方对案涉合同无效均属明知，陈章宣未经办理报建手续，即开始在案涉土地施工，由此支出的费用，应由其自行承担。至于朱冠明反诉恢复原状所需费用，但该费用并未实际发生，且其诉请金额未有任何凭证，本院亦不予支持。但陈章宣确已在案涉土地施工，并因此支出相应费用，双方亦确认案涉土地交付陈章宣前已经打好地基，朱冠明作为出让方亦能预见后续建设行为，结合本案案情，本院判定案涉土地以现状返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈章宣与被告朱冠明于2017年10月19日签订的《土地转让合同》无效；二、限被告朱冠明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈章宣返还款项3080000元；三、限原告陈章宣于本判决发生法律效力之日起十日内向被告朱冠明返还案涉土地（位于东莞市************）；四、驳回原告陈章宣的其他诉讼请求；五、驳回被告朱冠明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费35274元，反诉受理费3659元，财产保全费5000元[（2019）粤1973财保1509号]，合计43933元，由原告陈章宣承担21966.50元，被告朱冠明承担21966.50元，朱冠明管辖权异议不成立收费100元，由被告朱冠明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  崔丽君人民陪审员  莫满英人民陪审员  卢合深二〇二〇年十月二十九日法官 助理  王雅仪书 记 员  欧阳正附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。