1浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初5137号 原告(反诉被告)：胡夏德，男，1936年3月10日出生， 汉族，住绍兴市柯桥区，公民身份 号码×××36。 委托诉讼代理人：林洲，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务 所律师。 委托诉讼代理人：王丽莉，北京汉鼎联合（绍兴）律师事 务所实习律师。 被告（反诉原告）：王定云，男，1952年7月3日出生， 汉族，住绍兴市柯桥区，公民身 份号码×××39。 委托诉讼代理人：何正桥，浙江中绍律师事务所律师。 原告胡夏德与被告王定云房屋买卖合同纠纷一案，本院于 2020年6月1日立案，依法适用简易程序。经原告申请，本 院作出财产保全的民事裁定并已执行。在本案审理过程中，王 定云提出反诉，本院也予受理，公开开庭合并进行了审理。原 告(反诉被告)胡夏德及其委托诉讼代理人林洲，被告（反诉原 告）王定云及其委托诉讼代理人何正桥到庭参加诉讼。期间进 行司法鉴定，本案现已审理终结。 原告胡夏德向本院提出本诉请求：一、判令王定云立即返 还胡夏德购房款66000元；二、判令王定云赔偿胡夏德因合同 2无效而导致的损失1478257.15元（此为依据湖塘街道办事处 拆迁办出具的2017年拆迁评估表计算:拆迁补偿面积评估款 1385689元+装修评估款67051元+附属物评估款4655元+搬迁 费补助1313元+临时周转补助13025元+提前签约腾空奖25000 元-应缴税费18475.85元=1478257.15元）。事实与理由：王 定云曾向案外人购得有坐落于柯桥区××街道××村的楼 房二间（图号为6-3-17，地号分别为**）。2000年10 月28日，王定云就上述二间房屋与胡夏德签订了一份《绝卖 契约》，将上述二间房屋以66000元的价格出卖给了胡夏德， 胡夏德当场付清了购房款，王定云也将案涉房屋交付给了胡夏 德。嗣后，胡夏德基于对案涉房屋买卖合同的信赖对案涉房屋 进行了装修、添加了附属物，并且一直占有居住使用至今。截 止到2017年下半年湖塘街道湖塘村被规划拆迁之前，王定云 从未提出过异议。 2017年下半年，因湖塘街道湖塘村涉及“城中村”改造 拆迁项目，在政府部门对案涉房屋产权进行确权的过程中，湖 塘街道湖塘村民委员会出具了一份《房屋证明》，认可胡夏德 与王定云对案涉房屋的买卖行为，并将案涉房屋产权认定归胡 夏德所有。湖塘街道拆迁办也对案涉房屋进行了丈量和评估， 并以案涉房屋产权归胡夏德所有进行了确权公示。 在湖塘街道拆迁办对案涉房屋进行确权公示的过程中，王 定云因为受到巨额拆迁补偿利益的诱惑，背信弃义地多次跑到 拆迁办进行阻挠干扰，并于2018年10月15日向柯桥区人民 法院起诉，以《绝卖契约》签订时胡夏德户籍为城镇居民户口、 且双方当时并非同村村民为由，要求确认双方签订的《绝卖契 约》无效。柯桥区人民法院经审理，于2019年1月14日作出 3了（2018）浙0603民初10465号民事判决书，认定案涉房屋 的买卖合同即双方签订的《绝卖契约》无效，并在判决书中确 认胡夏德对因合同无效导致的损失及涉案房屋其他相应的财 产权利，可另行主张。胡夏德不服此案一审判决，向绍兴市中 级人民法院提起上诉，后绍兴市中级人民法院经审理作出了 （2019）浙06民终793号民事判决书，驳回了胡夏德的上诉， 维持了原判。 鉴于上述事实，胡夏德认为王定云在案涉房屋卖给胡夏德 十八年后为了贪图巨额拆迁补偿利益而进行反悔，无故阻挠胡 夏德与湖塘街道拆迁办签订拆迁补偿协议达三年之久，又以胡 夏德购房当时不具有购买资格为由主张合同无效，其行为显然 违悖了法律规定的民事行为应当遵循的诚实信用原则，且给胡 夏德造成了巨大的经济损失。为了维护胡夏德的合法权益，故 诉至法院，望依法裁判。 被告王定云辩称，一、对于事实方面答辩如下，王定云是 与胡夏德签订了绝卖协议，但是这个协议是无效的。胡夏德说 对房屋进行了装修添加了附属物是不对的，因为当时是已经装 修好了的，一些附属物已经全部都有了。当时胡夏德方租给其 他人是事实。王定云对村委作出证明的真实性、合法性以及关 联性均有异议，不能认定房子就是胡夏德的。王定云根本没有 阻扰，事实是其他人起诉了。后来上诉维持原判，王定云没有 异议。二、对于诉讼请求答辩如下：第一项诉讼请求返还购房 款没有意见。第二项诉讼请求赔偿损失有意见，损失不能按照 房屋现在的价格进行赔偿。因为胡夏德是无法取得房屋的，这 个房屋交易国家是禁止的，所以无效。王定云认为应当按照当 时66000元价款折算，现在是39万元左右，这是胡夏德的损 4失。王定云认为主要过错在胡夏德，按照四六开，根据双方的 过错程度承担损失应该是相对合理的。另外，因为房屋拆迁依 附人身关系的，并不是普通的商品房买卖，因为王定云拆迁只 能赔偿这么多钱，其他没有了。王定云查了原告的房子，胡夏 德有三套商品房，并不存在经济困难。相反，王定云生活困难， 完全依赖房子的补偿。所以，对于损失的确定，希望法院能够 公平判决。 反诉原告王定云向本院提出反诉请求（变更后）：一、判 令胡夏德支付王定云房屋使用费68496元；二、要求胡夏德返 还房屋。事实与理由：2000年10月28日，双方签订《绝卖 契约》一份，由胡夏德向王定云购买位于柯桥区××街道西跨 湖村的楼房二间，建筑面积144.72平方米(图号为6-3-17， 地号分别为12、13号)。因胡夏德系非农业家庭户口，且不是 同村集体经济组织成员，故柯桥法院作出了(2018)浙0603民 初10465号民事判决书，认定双方所签订的《绝卖契约》无效， 故应按无效合同规则处理。王定云认为上述无效行为系胡夏德 引起，过错在胡夏德方，胡夏德应当赔偿2000年10月29日 至今的房屋使用费，费用按当地房屋租赁费计算。 反诉被告胡夏德辩称，王定云提出的反诉请求没有任何事 实和法律依据，依法应予驳回。因为我国合同法第五十八条规 定，合同被认定无效后，有过错的一方才应当赔偿对方因此所 受到的损失，双方都有过错的，才各自承担相应的责任。而本 案中如前所述，王定云在将案涉房屋卖给胡夏德十八年后，因 受巨大房屋拆迁利益的诱惑而反悔，以房屋买卖合同违反法律 强制性规定为由，起诉要求确认房屋买卖合同无效，显然违悖 诚信原则，明显过错全在其一人，而胡夏德无任何过错，因此 5胡夏德无需赔偿王定云任何损失。胡夏德于2000年10月28 日从王定云处购得案涉房屋后，基于对案涉房屋买卖合同有效 的信赖，对案涉房屋进行装修和添附后，一直居住于此，王定 云在此后的十八年间也从未对案涉房屋主张过权利，因此胡夏 德是居住在通过购买所取得的属于自己的房子里，无需向被告 支付任何房屋使用费，王定云的反诉请求没有任何事实和法律 依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进 行了证据交换和质证。对原告提交的绝卖契约、（2018）浙0603 民初10465号民事判决书、（2019）浙06民终793号民事判决 书、湖塘街道拆迁房屋货币补偿结算单、柯桥区拆迁住宅房屋 价格评估表、房屋测量简图、绍兴县人民政府土地登记审批表， 被告提交的（2018）浙0603民初10465号民事判决书、庭审 笔录及评估报告书本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如 下： 1997年10月1日，王定云（受主人）与“王兴土”（绝 卖人）订立《绝卖屋契》一份，内容如下：“立绝卖人王兴云 由村规划处新造楼屋一间（89年9月造），坐落新桥头二东至 王云虎墙南至□□（无法识别，下同）道地为界，西至王志庆 墙，北至滴水界。东西两墙均为一半所有权，四周门窗齐全。 上连橡瓦中连楼板，下□水泥地。经双方协议，楼屋价为13000 元整。当场付清，今后一切屋权为王定云所有。绝卖人绝不赎 还，永不反悔，以此绝卖屋契为凭。”1999年10月2日，王 定云(乙方，买方)与“王兴土”（甲方，卖方）订立《房地产 买卖契约》一份，约定甲方自愿将座落在原湖塘镇西跨湖居民 6区的房地产，面积36平方米出售给乙方，约定房屋成交价格 为13000元，并约定甲方于1999年10月1日将上述房地产正 式交付给乙方。同时，附件二《共有房产共有人处置意见书》 中，加盖“陈士娟”印章。 胡夏德系非农业家庭户口，且与王定云不是同村集体经济 组织成员。2000年10月28日，王定云与胡夏德签订了一份 《绝卖契约》，将前述两间两层房屋以66000元的价格卖给了 胡夏德，胡夏德当场付清了购房款，王定云也将案涉房屋交付 给了胡夏德。房屋一直由胡夏德占有使用。 2017年下半年，湖塘村拆迁。拆迁部门作出了湖塘街道 拆迁房屋货币补偿结算单、柯桥区拆迁住宅房屋价格评表，对 案涉房屋进行了价格评估。 2018年10月15日，王定云向本院提起诉讼，请求确认 其与胡夏德签订的《绝卖契约》无效。2019年1月14日，本 院作出(2018)浙0603民初10465号民事判决，支持王定云的 诉讼请求。胡夏德不服，提出上诉。2019年4月25日，浙江 省绍兴市中级人民法院作出（2019）浙06民终793号民事判 决，判决驳回上诉，维持原判。 在本案审理过程中，经双方申请，本院委托诸暨宇信价格 评估有限公司对以下内容作司法鉴定：一、位于柯桥区湖塘街 道湖塘村西跨湖两间两层的房屋(图号6-3-17，地号0，地号012、013iv> 市场价格、不可移动装饰装修物残值价格、附属物(水泥地、 双眼大灶、空调、电视、热水器拆移费用)按照现农村房屋拆 迁价格标准进行评估鉴定；二、上述房屋2000年10月29日 至2020年6月23日房屋租金。2020年9月7日，该公司作 出评估结论：一、柯桥区××街道湖塘村西跨湖两间两层的房 7屋及附属物的农村房屋拆迁市场价格为1453242元；二、上述 房屋2000年10月29日至2020年6月23日房屋租金为68496 元。为此胡夏德支付鉴定费15000元，王定云支付鉴定费3000 元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定， 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还； 不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方 应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自 承担相应的责任。生效法律文书已确认胡夏德与王定云之间签 订的《绝卖契约》无效，双方应当同时返还合同标的物与价款， 故胡夏德要求王定云返还购房款66000元的本诉请求，王定云 要求胡夏德返还案涉房屋的反诉请求，于法有据，本院均予以 支持。 对于王定云要求胡夏德支付至2020年6月23日房屋使用 费的反诉请求。2019年7月全国法院民商事审判工作会议形 成的纪要第34条载明，双务合同不成立、无效或者被撤销时， 标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关 于是否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般 应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占 用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金， 而无须支付利息。根据该会议纪要的精神，王定云主张的占有 使用费与其占用胡夏德购房款的占用费已相互抵销，故本院对 王定云该项反诉请求予以驳回。 对于胡夏德要求王定云赔偿损失的本诉请求。湖塘村于 2017年拆迁，评估机构根据该村的拆迁政策作出的评估结论 合理。胡夏德的损失系因不能得到2017年拆迁补偿所产生的， 8胡夏德要求按照2020年标准确定损失，但2020年至今湖塘村 并无新的拆迁政策，胡夏德提供的房地产价格信息亦与本案缺 乏关联性，故其主张的理由不能成立。本院根据评估结论减去 胡夏德购买房屋时的价款之间的差额确定其损失为1387242 元（1453242-66000）。水泥地、双眼大灶等附属物已固化，与 房屋不可分割，即使房屋买卖当时附属物已存在，也应当认为 一并进行了转让。对于该损失承担的问题，本院认为，当事人 行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。王定云在出卖房 屋近十八年时间内从未提出异议，却在房屋面临拆迁可获高额 拆迁补偿时又反悔，主张房屋权利，王定云有违诚信，应当承 担主要责任。胡夏德购买房屋后基于对履行合同的信赖而占用 房屋，但其作为城镇居民不能购买农村集体土地上的房屋，自 身存在一定过错，应承担次要责任。王定云辩称应由胡夏德承 担主要责任，理由不成立，本院不予采纳。根据本案实际情况， 本院确定由王定云承担损失80%的赔偿责任，即1109793.60 元（1387242×80%）。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条规定， 判决如下： 一、王定云应于本判决生效之日起十日内向胡夏德返还购 房款66000元、赔偿损失1109793.60元，合计应支付 1175793.60元； 二、胡夏德应于本判决生效之日起十日内返还王定云位于 绍兴市柯桥区××街道湖塘村西跨湖两间两楼房屋（图号 6-3-17，地号0，地号012、013用证号853、155）； 三、驳回胡夏德的其他本诉请求； 四、驳回王定云的其他反诉请求。 9如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱 给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第 二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18698元，减半收取9349元，财产保全 申请费5000元，合计14349元，由胡夏德负担3424元，王定 云负担10925元，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 反诉案件受理费减半收取756元，由王定云负担716元，胡夏 德负担40元，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。鉴 定费18000元（由胡夏德预交15000元，王定云预交3000元）， 由胡夏德负担3000元，王定云负担15000元，王定云应于本 判决生效之日起十日内支付胡夏德12000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省 绍兴市中级人民法院。 审判员  任高翔 二〇二〇年十一月三日 书记员  於莉萍 10 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原 则。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财 产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价 补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都 有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文 书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期 间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定 的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。