浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3010号 上诉人（原审被告）：宁波甬越健身管理有限公司（原名称为宁波高新区甬越健身管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区波波城****。 法定代表人：冯涛，该公司经理。 上诉人（原审被告）：冯涛，男，1981年12月5日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邓何骏，浙江同舟律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：曹敏，浙江同舟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市交通房地产有限公司。住所地。住所地：宁波市鄞州区甬江大道****1-1iv> 法定代表人：周孝棠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯安，该公司员工。 委托诉讼代理人：张维，上海融力天闻律师事务所律师。 上诉人宁波甬越健身管理有限公司（以下简称甬越公司）、冯涛因与被上诉人宁波市交通房地产有限公司（以下简称交通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年6月22日作出的（2019）浙0212民初10146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 甬越公司、冯涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人未支付租金，构成违约，应当解除合同。首先，该合同约定租赁房屋的用途约定为：游泳、器械健身、乒乓球、台球、棋牌等。作为泳池重要组成部分的锅炉，被上诉人并没有按照合同约定将出厂合格证、年检报告交付给上诉人，上诉人无法在合同签订七日内进场检查和试运行。其次，被上诉人将出租房屋交付给上诉人后，该房屋自地下室至三楼皆存在漏水现象，情况严重，二楼过道由于湿滑极易滑倒。被上诉人辩称已进行维修并修理完成，然而事实情况却是出租房屋仍然多处漏水，被上诉人未尽到修缮义务。再次，被上诉人交付的室外露天泳池存在漏水情况无法正常对外经营。一审法院没有认定上述事实。2.被上诉人未提供其是出租房屋产权人的证据。被上诉人无法证明该房屋的权属则双方的合同关系不成立。不动产产权证书是证明不动产所有权状态的证据，该租赁物应当归属于小区全体业主而非被上诉人，被上诉人不应向上诉人主张租金、违约金，一审法院对不合法租赁关系的客观事实认定错误。3.一审法院认定上诉人构成违约是属于适用法律错误。一审法院根据约定，认为上诉人没有支付租金，构成违约。上诉人认为自身的行为是行使先履行抗辩权，不应被认定为违约行为。双方签订的房屋租赁合同为被上诉人提供的格式文本，合同中关于双方的权利义务的条款明显为不平等的约定，对合同条款应作不利于被上诉人的解释。若不是长达两年的时间无法解决上诉人的实际需求以至于其合同目的的实现受到影响，上诉人亦不会以不交纳租金的方式来维护自身合法权利。4.一审法院仅认定上诉人违约属于对合同理解的错误。从合同的可实施性来看，上诉人认为，此合同也是有履行先后顺序，被上诉人应当先提供符合上诉人租赁用途的房屋。且合同第五条第2点乙方开始改造或装修后，甲方不再承担维修责任，事实却是上诉人从未改造或装修过租赁房屋，被上诉人仍应承担维修责任。租金的支付，必须以被上诉人完全履行交付及维修义务为前提，否则，上诉人签订租赁合同的目的无法实现。5.一审法院判决的违约金部分，首先上诉人不缴纳租金的行为不应当认定为违约。其次，根据公平原则，被上诉人存在多处违约行为应当支付违约金给上诉人。 交通公司辩称：1.上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是真 实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被上诉人未办理产权登记，但是有合法的规划许可证。2.被上诉人没有任何的违法行为，上诉人不存在先履行抗辩权。租赁合同签订后，上诉人反映的地下室漏水问题，被上诉人均积极履行维修义务，漏水问题已经解决，一审法院对该事实认定清楚。一审庭审中，上诉人当庭承认了漏水问题经过维修已得到解决的事实。对于上诉人提出的锅炉问题及室外游泳池管道漏水问题，两者均属于案涉房屋的内部设施、设备，根据租赁合同第五条第2款“乙方进场进行改造或装修前应对现有的设备设施进行检查或试运行，如有故障需维修，甲方应承担维修责任，乙方开始改造或装修后，甲方不再承担维修责任”之约定，上诉人在合同签订后有对现有设备设施进行检查或试运行的义务，如上诉人实际投入使用后，被上诉人不再承担维修责任。而且，不光是合同签订及经试运行后没有及时提出故障需维修，在租赁合同签订后长达两年的时间里，上诉人也从未就锅炉以及室外游泳池问题向被上诉人提出过任何异议。3.上诉人合同目的是进行健身房经营，对于上诉人反映的房屋问题，被上诉人已履行维修义务，并不存在任何违约行为。退一步讲，假设经被上诉人维修后房屋因客观原因存在轻微瑕疵，后续的维修义务与支付租金的义务也不具有对待给付性，未造成上诉人不能使用租赁物的后果，不会影响上诉人合同目的的实现，不能引发上诉人的抗辩权。因此上诉人应承担拒付租金的违约责任。4.上诉人的违约事实清楚，上诉人不缴纳房租，被上诉人有权解除合同要求上诉人承担违约责任。此外，合同约定了500元/日的滞纳金，因上诉人认为违约金过高，一审法院已在该基础上调整到合理范围。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 交通公司向一审法院起诉请求：1.解除交通公司与甬越公司于2017年5月10日签订的《BOBO城综合经营用房租赁合同》；2.甬越公司移交并腾退所租赁经营用房给交通公司；3.甬越公司支付交通公司租金250389元（暂计算至2019年6月25日，之后继续计算至合同解除之日止），并支付自合同解除之日起至实际腾退之日止按合同约定租金标准计算的占有使用费；4.甬越公司支付交通公司因逾期支付租金产生的滞纳金（即违约金）68000元（自2019年2月10日起按500元/日的标准暂计算至同年6月25日，之后继续计算至实际腾退之日止）；5.冯涛对甬越公司的上述第三、四项付款义务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2017年5月10日，交通公司经招投标与甬越公司签订了《ＢＯＢＯ城综合经营用房租赁合同》一份，约定交通公司将其位于宁波市鄞州区××小区内的ＢＯＢＯ城（即波波城）综合用房中建筑面积约3772平方米的部分出租给甬越公司用于游泳、器械健身、乒乓球、台球、棋牌、美容、早教、小型办公等经营之用，租赁期限为8年，即自2017年5月10日起至2025年5月10日止；租金为672000元／年，租金每三个月为一期支付，第一期租金应在本合同签订后10日内支付，以后每期租金应提前一个月支付；房屋租赁期间的物业费由甬越公司承担；因经营产生的水、电、气等费用由甬越公司承担，并交纳到相关单位；交通公司有权要求甬越公司落实投标时承诺的各类事项，甬越公司应无条件执行；原经营单位已办理的预付消费卡，甬越公司应无条件接受，接受方式由甬越公司自行拟定，但必须保证预付消费卡持有人的合法利益，今后如有纠纷发生，由甬越公司承担所有责任（包括但不限于经济责任）；交通公司应在本合同签订之日起7日内将房屋和内部设备、设施移交给甬越公司使用，如甬越公司进场改造或装修前应对现有的设备、设施进行检查或试运行，如有故障需维修，交通公司应承担维修责任，甬越公司开始改造或装修后，交通公司不再承担维修责任；甬越公司可按照经营方案中的改造内容进行改造或装修，费用由甬越公司承担；甬越公司按照经营方案中的改造内容进行改造或装修时，应确保交通公司现有设备、设施完好，如需拆除应及时移交给甬越公司；如甬越公司按照经营方案中的改造内容改变了室内各个房间的平面布局，在经营期满后应无条件恢复原状；甬越公司在经营期间应妥善保管交通公司的现有设备、设施，如有损坏，应负责修缮或赔偿；未经交通公司许可，甬越公司不得将房屋转租给他人；如甬越公司未及时支付租金，视同违约，交通公司有权终止合同，所有损失由甬越公司承担；若交通公司未按照合同约定时间将租赁物移交给甬越公司使用，甬越公司有权要求交通公司按500元／日的标准支付滞纳金（即违约金）；甬越公司未及时支付租金的，交通公司有权要求甬越公司按500元／日的标准支付滞纳金（即违约金）；如甬越公司未及时支付租金，视同违约，交通公司有权终止合同，所有损失由甬越公司承担；因不可抗力原因引起的违约，双方均可免责，等等。合同签订后，甬越公司分期向交通公司支付租金至2019年2月10日（即前7期每期租金168000元已付清），第8期租金本应在2019年1月10日前支付，但甬越公司分文未付；第9期租金应在2019年4月10日前支付，甬越公司仍分文未付。 2017年6月梅雨季节，上述租赁房屋发生漏水，已由交通公司维修好。2019年5月，交通公司接到甬越公司发来的《律师函》反映房屋漏水问题后，对房屋进行了维修，已维修好。 另查明，涉案房屋的建造有建设工程规划许可证，目前仍未办理房屋产权登记。甬越公司系由冯涛投资设立的一人有限责任公司。 一审法院认为：交通公司与甬越公司签订的涉案《BOBO城综合经营用房租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。根据该租赁合同，甬越公司依约负有按期足额支付租金的义务。甬越公司抗辩称其拒付租金是在依法正当行使在先履行抗辩权，认为交通公司存在在先违约行为。甬越公司反映的涉案房屋地上部分漏水问题如2017年6月梅雨季节及2019年5月时期房屋漏水问题，交通公司均已履行其维修义务，漏水问题已得到解决；至于地下室漏水问题，交通公司表示可与甬越公司商量可行方案，如做个引流等；关于锅炉使用问题，甬越公司自称该设备使用年限已超期，自然不存在可使用的问题；关于室外露天泳池存在漏水的问题，交通公司称经检查泳池建筑物本身没有问题，问题可能出在泳池管道上，而泳池管道属涉案房屋的内部设施、设备，根据合同约定，甬越公司在进场改造或装修前即正式营业前应当进行检查，正式营业后内部设施、设备确实不在交通公司维修责任范围内；关于另外700平方米经营用房的优先承租权问题，甬越公司如认为交通公司侵犯其优先承租权，可另行处理。综上，甬越公司主张其拒付租金是正当行使在先履行抗辩权的各项理由均不成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案《BOBO城综合经营用房租赁合同》约定承租人未按期足额支付租金的，出租人有权终止合同即解除合同，因甬越公司未按期足额支付租金（本案一审庭审中甬越公司表示愿意补交租金，但至今未补交），故交通公司诉请要求解除涉案《BOBO城综合经营用房租赁合同》，合法有据，予以支持；甬越公司主张该合同不应当被解除，其理由不成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。甬越公司应向交通公司支付合同解除前尚未支付的租金，并应承担相应的逾期付款违约责任。涉案《BOBO城综合经营用房租赁合同》约定按500元/日计算逾期付款违约金，该计算标准从目前欠费金额来看确实过高，甬越公司亦要求调整，故依法调整为以每期未付的租金为基数按照年利率24%的标准计算（但依此标准计算当欠付租金累计超过750000元时，逾期付款违约金将超过500元/日，超过时则以500元/日为标准计算），对超出部分不予支持。合同解除后，甬越公司依约应及时腾退涉案房屋。若甬越公司逾期腾退，应向交通公司赔偿房屋被占用期间的损失，该损失违约方可预期的应为出租方的租金损失，房屋占有使用费以出租方可得的租金标准计算是合理的，故交通公司按其每日应得的租金标准主张房屋逾期腾退的占有使用费，应予支持。甬越公司一审庭审中提出因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，其自2020年1月23日起停止营业，故要求免除此后的租金。对此，因受新型冠状病毒肺炎疫情防控措施影响，甬越公司一段时期无法正常经营使用租赁的涉案房屋是事实，根据公平原则，准予免除两个月的房租；甬越公司要求免除2020年1月23日之后全部的租金，缺乏依据。需说明的是，涉案《BOBO城综合经营用房租赁合同》合同相对方为交通公司与甬越公司，涉案租赁房屋尚未办理产权登记，但这并不因此而影响本案的合同效力，也不影响交通公司起诉的权利。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”甬越公司系冯涛一人设立的有限责任公司，冯涛未提交证据证明甬越公司财产独立于其自己的财产，根据上述法律规定，冯涛对甬越公司的涉案债务应当承担连带责任。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁波市交通房地产有限公司与被告宁波甬越健身管理有限公司于2017年5月10日签订的《ＢＯＢＯ城综合经营用房租赁合同》；二、限被告宁波甬越健身管理有限公司于判决生效后十日内将位于宁波市鄞州区××小区内的ＢＯＢＯ城（即波波城）综合用房中建筑面积约3772平方米的部分腾退返还给原告宁波市交通房地产有限公司；三、限被告宁波甬越健身管理有限公司于判决生效后十日内向原告宁波市交通房地产有限公司支付计算至2019年6月25日的到期未付租金250389元，并支付合同解除前的后续租金（按1841.10元／日的标准计算，期间可免交两个月的租金）及自合同解除之日起的逾期腾退房屋的占有使用费（按1841.10元／日的租金标准计算至被告宁波甬越健身管理有限公司实际腾退房屋之日止）；四、限被告宁波甬越健身管理有限公司于判决生效后十日内向原告宁波市交通房地产有限公司支付以每期未付的租金为基数自逾期之日起至实际履行之日止（但当上述房屋实际腾退之日早于未付租金实际付清之日时，则计算至上述房屋实际腾退之日止）按年利率24%的标准计算（但当每日逾期付款违约金超过500元／日时，则按500元／日的标准计算）的逾期付款违约金（暂计算至2019年6月25日的逾期付款违约金金额为23632元）；五、被告冯涛对被告宁波甬越健身管理有限公司的上述第三、四项付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告宁波市交通房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费6076元，财产保全费2112元，合计8188元，由原告宁波市交通房地产有限公司负担888元，由被告宁波甬越健身管理有限公司、冯涛负担7300元。 二审中，当事人未提供新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人和被上诉人签订的《BOBO城综合经营用房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容也不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人之间存在着涉案房屋租赁合同关系，上诉人实际使用了涉案房屋其理应按约履行包括支付租金、违约金在内的合同义务。上诉人称被上诉人未提供涉案房屋的产权证明，不应向上诉人收取租金、违约金的主张，于法无据，本院不予采信。上诉人又称合同为被上诉人提供的格式合同，约定的权利义务不平等，对合同条款应作不利于被上诉人的解释，该主张同样于法无据，本院亦不予采信。 合同约定，被上诉人应在本合同签订之日起7日内将房屋和内部设备、设施移交给上诉人使用，如上诉人进场改造或装修前应对现有的设备、设施进行检查或试运行，如有故障需维修，被上诉人应承担维修责任；上诉人开始改造或装修后，被上诉人不再承担维修责任。现上诉人在实际使用设备、设施的情形下，以被上诉人未提供锅炉的合格证、年检报告、露天泳池漏水无法使用等为由，认为其未及时支付租金系行使先履行抗辩权，显然不符合上述约定。关于上诉人主张的涉案房屋漏水问题，经实地勘查，涉案房屋确有几个部位有漏水痕迹。但这些漏水部位对上诉人整体使用涉案房屋的影响不大，且如果被上诉人未予及时修复则上诉人可以依照《中华人民共和国共和国合同法》第二百二十一条的规定自行维修，维修费用由被上诉人负担。因此，本院对上诉人主张的先履行抗辩权难以采信。 双方在合同中约定，如上诉人未及时支付租金，视同违约，被上诉人有权终止合同，所有损失由上诉人承担；上诉人未及时支付租金的，被上诉人有权要求上诉人按500元/日的标准支付滞纳金（即违约金）。因上诉人未按约及时支付本应在2019年1月10日前支付第8期租金、在2019年4月10日前支付第9期租金，故被上诉人有权按照上述约定主张解除合同并有权要求上诉人腾退房屋、支付租金、滞纳金及房屋占有使用费。 《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据此，本院认定《BOBO城综合经营用房租赁合同》在一审起诉状副本送达之日即2019年7月3日解除。截止合同解除日，上诉人拖欠的租金为：在2019年1月10日前应支付第8期租金168000元、在2019年4月10日前应支付第9期的自2019年5月10日起至2019年7月3日止的租金98933元，合计266933元。按照合同约定，上诉人还应支付拖欠租金的滞纳金。双方合同约定的500元/日滞纳金过高，考虑到疫情的影响和目前的经济形势，一审法院按拖欠租金的年利率24%的标准计算滞纳金也过高，本院酌定按拖欠租金的年利率12%计算。合同解除后，上诉人应当腾退、交还房屋并支付相应期限的按约定租金标准计算的房屋占有使用费。一审中，上诉人提出因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，其自2020年1月23日起停止营业，为此要求免除此后的租金。本院考虑到上诉人承租涉案房屋系从事健身项目经营，该经营项目为受新冠病毒疫情影响最为严重的行业之一，故酌情免除上诉人自2020年1月23日起至2020年4月23日止计三个月的房屋占有使用费。 综上，一审法院认定事实基本清楚，但部分实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初10146号民事判决第二项，即宁波甬越健身管理有限公司于本判决生效后十日内将位于宁波市鄞州区××小区内的ＢＯＢＯ城（即波波城）综合用房中建筑面积约3772平方米的部分腾退返还给宁波市交通房地产有限公司； 二、变更宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初10146号民事判决第一项为：宁波市交通房地产有限公司与宁波甬越健身管理有限公司于2017年5月10日签订的《BOBO城综合经营用房租赁合同》于2019年7月3日解除； 三、撤销宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初10146号民事判决第三、四、五、六项； 四、宁波甬越健身管理有限公司于本判决生效后十日内向宁波市交通房地产有限公司支付租金266933元，并以相应时间段拖欠的租金为基数按年利率12%的标准支付滞纳金（其中2019年1月10日至2019年4月9日按168000元计算，2019年4月10日起至本判决确定支付日期止按266933元计算）至租金付清日止； 五、宁波甬越健身管理有限公司于本判决生效后十日内向宁波市交通房地产有限公司支付自2019年7月4日起至交还房屋之日期间在扣除三个月后按672000元/年计算的房屋占有使用费； 六、冯涛对宁波甬越健身管理有限公司的上述第四、五项付款义务承担连带清偿责任； 七、驳回宁波市交通房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费6076元，财产保全费2112元，合计8188元，由宁波市交通房地产有限公司负担2540元，由宁波甬越健身管理有限公司、冯涛负担5648元。 二审案件受理费6076元，由宁波甬越健身管理有限公司、冯涛负担3536元，宁波市交通房地产有限公司负担2540元。 本判决为终审判决。 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年十一月十日 书记员  桂红艳