山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3464号 上诉人（原审原告）：泰安泰山富丽华物业管理有限公司。住所地：泰安市迎胜路北端迎胜商业楼。 法定代表人：韩泰华，执行董事。 委托诉讼代理人：李**，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡勺强，山东东岳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：泰安市迎胜置业实业有限公司。住所地泰安市迎胜路**。 法定代表人：刘令新，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：赵胜，山东泰诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司。住。住所地：泰安市迎胜东路**/div> 法定代表人：李连军，执行董事。 委托诉讼代理人：赵天菊，山东泰润律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：韩泰华，男，1957年4月17日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被上诉人（原审第三人）：张学军，男，1970年3月7日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被上诉人（原审第三人）：杨成华，男，1961年5月25日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：刘茹，山东泰润律师事务所律师。 上诉人泰安泰山富丽华物业管理有限公司（以下简称富丽华公司）、泰安市迎胜置业实业有限公司（以下简称迎胜置业）因与被上诉人泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司（以下简称天乐坊公司）、韩泰华、张学军、杨成华房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富丽华公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持富丽华公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、虽然涉案租赁合同第十二条约定了被上诉人迎胜置业有权解除涉案合同的几种情形，但适用该条款的前提应当为被上诉人迎胜置业已完全履行了符合涉诉合同约定及法律规定要求的合同义务，不存在合同违约行为，而涉案租赁物截止富丽华公司提起上诉，仍未经过整体竣工验收和消防验收备案，负二层停车场渗水，无法正常使用，迎胜置业提供的租赁物存在不符合质量要求，不符合合同约定及法律、行政法规强制性规定的情形，富丽华公司有权拒绝支付租金，即富丽华公司未按照合同约定缴纳部分房租，是对迎胜置业上述违约行为而行使的法定抗辩权，迎胜置业不具有约定或法定的合同解除权；2、一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认定涉案租赁物未经竣工验收不影响合同效力，属于适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第279条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条等相关法律规定，建筑工程未经竣工验收及消防备案或验收的，不得交付使用，被上诉人将涉案租赁物出租，违反了上述法律的强制性规定，一审认定涉案租赁物未经竣工验收不影响租赁合同效力，属于适用法律错误。 迎胜置业上诉请求：一审认定“涉案房屋的承租主体应认定为富丽华公司，而非三名第三人”、“富丽华公司与迎胜置业系《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的相对人”，均属于认定错误，请求认定涉案房屋的承租主体为三原审第三人和富丽华公司、天乐坊公司，三原审第三人和富丽华公司、天乐坊公司与迎胜置业系《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的相对人，本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院超本案审理范围认定责任主体，属于侵害当事人另案处理内容的诉讼权益，认定结论错误，程序违法，一审认定“涉案房屋的承租主体应认定为富丽华公司，而非三名第三人”、“富丽华公司与迎胜置业系《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的相对人”，排除了三原审第三人系承租主体及合同相对人，超出了审理范围，程序违法，认定事实错误，应依法认定三原审第三人和富丽华公司、天乐坊公司与迎胜置业是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的相对人，是涉案房屋的承租主体。因一审法院超出审理范围及遗漏重要证据，虽然驳回了被上诉人的诉讼请求，却为三原审第三人拒不支付租金、侵害迎胜村民利益找到了借口，违反了法律规定及公平正义。 迎胜置业针对富丽华公司的上诉辩称，迎胜置业于2019年12月19日向韩泰华、张学军、杨成华、富丽华公司、天乐坊公司送达《解除合同通知书》，符合租赁合同约定和法律规定，解除涉案租赁合同合法有效，并且租赁合同已经解除，富丽华公司诉请确认《解除合同通知书》无效没有事实及法律依据，一审法院驳回富丽华公司的诉讼请求正确；2、一审认定涉案租赁合同有效，适用法律正确。 富丽华公司针对迎胜置业的上诉辩称，一审认定三原审第三人并非涉案合同履行主体与事实相符，请求驳回迎胜置业的上诉请求。 天乐坊公司针对富丽华公司、迎胜置业的上诉一并辩称，一审判定解除租赁合同事实清楚，适用法律正确，但我方认为该租赁合同的实际履行人应当是三原审第三人及富丽华公司，对此，一审认定事实错误，其他同意迎胜置业的上诉意见。 韩泰华针对迎胜置业的上诉辩称，签订涉案租赁合同是为了成立公司。 张学军针对迎胜置业的上诉辩称，我们签订合同的目的就是为了成立公司，我们三人不可能以个人名义去管理，当时商量的是以公司来运营，另外，2019年3月15日签订的合同我不知道，也没有签字。 杨成华针对两上诉人的上诉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人富丽华公司向一审法院起诉请求：1.依法确认被告天乐坊公司及被告迎胜置业于2019年12月19日向原告发送的《解除合同通知书》无效；2.依法判令被告迎胜置业及被告天乐坊公司继续履行与原告形成的房屋租赁合同；3.本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居委会（以下简称迎胜社区）于2007年开工建设位于泰安市泰山区路南沿街商业楼东楼房屋一处。该房屋占用土地的使用权人为迎胜社区，建设该房屋时办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关手续。房屋建成后便投入使用，至今尚未办理竣工验收及产权证。迎胜置业系迎胜社区村民持股企业，迎胜置业受迎胜社区的委托对涉案房屋进行管理、出租。 2011年8月1日，迎胜置业作为出租方甲方、天乐坊公司作为承租方乙方，双方签订《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》一份，合同约定：第一、条房屋及设施。甲方提供给乙方使用的迎胜沿街商业楼东楼位于泰安市自来水公司对过，面积10772.24平方米；第二条、甲方向乙方提供房产证明、土地证,保证所提供场所没有任何权利争议，没有第三者干涉，乙方必须向甲方提供身份证、营业执照等相关合法手续证明文件；第四条、租赁期限及用途。（一）租赁期限为15年，自2011年8月1日起至2027年1月31日止；（二）其中装修期限为6个月，装修期免收租金，自2012年2月1日起计租；第五条、租赁物业管理服务费及支付方式。（一）……从第三年度起在上年度租金及物业管理服务费基础上每三年递增5%，每年度租金及物业管理服务费为：从2012年2月1日至2014年1月31日，每年度2210000元；从2014年2月1日至2017年1月31日，每年度2320500元；从2017年2月1日至2020年1月31日，每年度2436525元……；（二）本着先交费后使用的原则，租金支付方式为第一年度租金及物业管理服务费，在中标公示后3日内一次性付清，第二年度开始，每年度1月1日和6月1日作为租金支付日，提前交纳下半年度租金及物业管理服务费；第六条、相关费用及税金。（五）甲方负责对所提供的房屋进行竣工验收，乙方予以配合，乙方负责室内装修及消防验收；第七条、房屋修缮及使用。（一）在租赁期内，甲方保证所提供的房屋可安全使用，房屋及其附属设施、设备如出现质量问题或因年久失修出现问题，由甲方承担维修费用，或经甲方同意后由乙方维修，维修费用抵顶租赁费；第十二条、合同的变更解除。（三）乙方租赁房屋期间有下列行为之一时，甲方有权解除合同，收回所提供的房屋，乙方承担违约责任……3、拖欠房屋租金超过两个月的。合同还对其他事项作出了约定。 2011年10月18日，天乐坊公司作为甲方，韩泰华、张学军、杨成华作为乙方签订《协议书》一份，约定：第一条、甲方同意将位于商业楼（面积约10772.24平方米），由乙方使用，期限共15年，即自2012年2月1日至2027年1月31日止。签订本协议之日至2012年1月31日为装修日；第二条、甲、乙双方必须共同遵守和履行甲方于2011年8月15日与迎胜置业签订的《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》内容（附后）。本协议的甲方履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的甲方义务，本协议的乙方履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的乙方义务；第三条、本合同自签订起7日内，乙方首先向甲方支付第一年的房租211万元整及履约保证金40万元整。另外乙方自愿向甲方支付现金300万元整作为转让费，该款项于合同签订20日内支付150万元，40日内支付剩余150万元。合同期满，甲方退还乙方履约保证金40万元；第四条、未经甲方同意，乙方不得再行对该商业楼进行整体转租。合同还对其他事项作出了约定。 之后，韩泰华、张学军、杨成华三人作为股东于2011年12月21日成立富丽华公司，登记住所为涉案房屋。2012年1月10日，天乐坊公司向韩泰华、张学军、杨成华三人出具了收到“租房保证金”及“迎胜楼转让费”的收据两份。依据现有证据可以认定，至迟于2013年3月11日，涉案房屋的租金即直接由富丽华公司向迎胜置业支付，并由迎胜置业向富丽华公司出具相应发票。 2019年2月12日，富丽华公司以天乐坊公司、迎胜置业为被告向泰安市中级人民法院提起（2019）鲁09民初40号房屋租赁合同纠纷之诉，要求判令天乐坊公司退还保证金400000元，返还原告已交付的地下二层租金2263394.15元，并向原告承担违约责任29671168元；判令迎胜置业对天乐坊公司的债务承担连带责任。在事实和理由部分，富丽华公司述称，自租赁之日起富丽华公司依据迎胜置业、天乐坊公司签订的《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》，以及天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订的《协议书》，直接向迎胜置业交纳租金，与迎胜置业形成事实上的租赁关系，富丽华公司系实际承租人；“因房屋至今未能办理房产证，且房屋存在严重质量及结构问题，房屋负二层多处透水，常年积水，管道漏水，因消防设施不完善，房屋至今未能办理消防验收，造成房屋实际承租人无法正常使用该房屋”。 2019年2月13日，天乐坊公司以韩泰华、张学军、杨成华为被告，向一审法院提起（2019）鲁0902民初893号房屋租赁合同纠纷之诉，要求判令解除双方于2011年10月18日签订的房屋租赁合同；判令三被告支付拖欠的2017年2月1日至今的房租2970000元及经济损失。 2019年3月14日，富丽华公司作为甲方、天乐坊公司作为乙方、迎胜置业作为丙方，三方签订《和解协议书》一份，约定：就甲、乙、丙三方房屋租赁合同纠纷一案，本着友好协商、平等自愿的原则，达成如下协议：1.自甲、乙、丙三方签订本和解协议当天，甲方向泰安市中级人民法院撤回（2019）鲁09民初40号案件的诉讼，乙方向泰山区人民法院撤回（2019）鲁0902民初893号案件的诉讼；2.甲方在本和解协议签订后十个工作日内向丙方缴纳房屋租赁费贰佰万元整；3.本协议签订后，甲、乙、丙方应以书面形式说明三方纠纷已解除，并派员下发各租赁户，确保各租赁户向甲方履行相关权利义务；4.自本协议签订之日起，甲、乙、丙方继续执行原租赁合同，乙、丙方确保甲方在此租赁期内继续正常经营……。 签订前述协议之后，富丽华公司于2019年3月18日撤诉，天乐坊公司于2019年3月25日撤诉。富丽华公司分别于2019年3月29日向迎胜置业支付1300000元，于2019年4月1日向迎胜置业支付700000元。迎胜置业向富丽华公司出具了相应的收据。 2019年11月6日，迎胜置业制作《催款通知》，主要内容为：“泰安泰山富丽华物业管理有限公司、韩泰华、杨成华、张学军：按照2011年8月1日签订的租赁合同，你已多次违约，截至2019年11月6日，尚欠租金3409575元，限你2019年11月30日前还清所欠全部租金。如逾期不还，将通过法律手段解决纠纷，同时解除相关租赁合同，一切损失和法律后果将由你方承担。”天乐坊公司在落款处签章。富丽华公司在底部空白处签章，杨成华签字“收到。杨成华。2019年11月7日”。 2019年12月19日，迎胜置业制作《解除合同通知书》，主要内容为：“我公司与你方于2012年2月1日形成租赁合同关系。你方于2012年2月1日起向我公司交付房屋租赁费。至2016年度之前双方合作顺利，但你方从2017年开始拖欠房屋租赁费，经多次催要，2018年度尚欠973050元，2019年度一分未付，截止2019年11月6日尚欠3409575元，已严重违约。期间我公司多次给你下发《催款通知》，在2019年11月6日下发的《催款通知》中明确通知你：限你2019年11月30日前还清所欠全部租金。如逾期不还，将通过法律手段解决纠纷，解除租赁合同，一切损失和后果将由你方承担。你方均未予理睬。根据合同约定：你方逾期两个月不交纳房屋租金的，我公司有权解除合同，收回所提供的房屋，你方承担违约责任。根据双方以上约定，我公司特向你方通知如下：由于你方已严重违约，致使我公司合同目的不能实现，我公司特依合同约定通知你方自即日起解除租赁合同。同时我公司将保留进一步要求你方支付租金并追究违约责任的权利。”被通知人分别打印为原告富丽华公司、被告天乐坊公司以及三名第三人，并于当日分别通知各当事人。 富丽华公司对存在未付租金的事实无异议，但关于未付租金的事由，富丽华公司述称，涉案房屋从交付至今没有经过竣工验收及消防验收，至今应当是无法正常使用的建筑物；涉案房屋的负二层从交付至今一直存在严重的渗水情形，也是一直无法正常使用的；就上述两方面的问题富丽华公司与迎胜公司长年多次交涉，均未能解决；但涉案合同签订后被告要求原告在交纳房租时一同交纳负二层的租金。 对此，迎胜置业辩称，租赁合同约定消防验收由承租户负责，因消防没有竣工验收，故此涉案房屋未经过整体的竣工验收；原告主张建筑物无法正常使用与事实不符，如果无法正常使用，原告应当主张解除合同，而不是在迎胜置业解除合同后其要求继续履行；另外，该房屋规划许可证、土地使用证等建房手续齐全；关于房屋负二层从交付房屋一直渗水的主张与事实不符，2017年之前原告从未主张房屋渗水，2019年双方达成和解协议时原告亦未提及渗水情形；房屋轻微渗水是由于原告及三个第三人私自搭建了大量的违建，改变了房屋的地质结构，及管理不善造成，根据法律规定和合同约定，房屋渗水亦不能作为拒不交纳租金的理由；根据租赁合同第七条约定，若维修由承租方修，维修费用顶抵房租，但是至今原告及三名第三人没有维修发票，据此原告主张不成立，不能作为拒绝交纳租金的理由。 关于原告主张的涉案房屋负二层渗水问题，原告主张长期渗水，但其未提交证据予以证实。庭审中，原告提交泰安市岱宗公证处于2020年1月13日作出（2020）鲁泰安岱宗证民字第91号公证书一份，用以证明涉案房屋渗水现场状况，主张因渗水导致地下停车场及储藏室无法正常使用，影响了原告的经营。天乐坊公司、迎胜置业质证认为，该公证书不能证明从2012年起就存在渗水事实，亦不能证明渗水原因，从现场看，三第三人在涉案房屋四周扇子建筑了大量的违法建筑，改变了原结构；2017年之前没有渗水现象出现；且该公证书系在合同解除之后制作的。 富丽华公司主张其为解决渗水问题，自行安装水泵抽水，但没有证据证实其依据租赁合同向迎胜置业主张维修费用抵顶租金或因负二层无法正常使用向迎胜置业主张减免相应租金，仅主张其于2019年提起诉讼时主张了相关权利。富丽华公司另主张三方和解之后，迎胜置业亦安装了水泵，与富丽华公司安装的水泵同时使用。 庭审中，富丽华公司除提交了迎胜置业向其送达的《解除合同通知书》之外，另提交同日落款为天乐坊公司的《解除合同通知书》复印件一份，主要内容与迎胜置业出具的《解除合同通知书》基本一致。天乐坊公司质证认为对证据真实性有异议，迎胜置业则表示该证据与其无关，不知情。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.富丽华公司与三名第三人何者是涉案房屋的承租主体；2、涉案房屋租赁行为双方当事人如何确定；3、迎胜置业的解除合同行为是否有效，富丽华公司针对迎胜置业解除合同行为所作的抗辩事由是否成立。 关于第一个争议焦点：富丽华公司与三名第三人何者才是涉案房屋的承租主体。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”第二款规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”韩泰华、张学军、杨成华于2011年10月18日与天乐坊公司签订《协议书》，承租涉案房屋之后，以涉案房屋为经营场所，于2011年12月21日登记成立富丽华公司，之后由富丽华公司实际履行交纳租金的合同义务，该事实显示三名第三人系作为富丽华公司设立时的股东，为设立富丽华公司而以自己的名义对外签订合同，富丽华公司成立之后以实际行为确认并履行了该合同。另一方面，涉案房屋出租人迎胜置业收取了富丽华公司交纳的租金，并出具了缴款人为富丽华公司发票，该事实显示迎胜置业亦认可富丽华系承租人的事实。2019年诉讼纠纷发生之后，系富丽华公司与迎胜置业、天乐坊公司三方签订协议化解了纠纷，而非以三名第三人的名义。依据以上事实和司法解释可以确定涉案房屋的承租主体应认定为富丽华公司，而非三名第三人。富丽华公司有权作为承租人主张权利。 关于第二个争议焦点：涉案房屋租赁行为双方当事人如何确定。本案就涉案房屋存在两个租赁合同，即迎胜置业与天乐坊公司之间的租赁合同，以及天乐坊公司与富丽华公司之间的租赁合同。但基于以下事由，一审法院认为，在天乐坊公司与富丽华公司之间形成合同权利义务概括转移，天乐坊公司将其与迎胜置业之间租赁合同的权利义务概括转移给了富丽华公司：第一、天乐坊公司与韩泰华等三名第三人签订的协议书中约定乙方（韩泰华等三名第三人）履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的乙方（天乐坊公司）义务，韩泰华等三名第三人向天乐坊公司支付3000000元转让费，天乐坊公司负责协调与迎胜置业之间的关系。该约定显示天乐坊公司在与三名第三人订立合同时即存在权利义务概括转移的意思；第二、合同履行过程中，迎胜置业直接与富丽华公司履行涉案房屋租赁合同事宜，事实表现便是迎胜置业直接收取富丽华公司交纳的租金，房屋租赁合同履行过程中没有证据显示天乐坊公司存在收取富丽华公司租金及向迎胜置业交纳租金的事实。据此可以认定迎胜置业一直知悉并认可天乐坊公司与富丽华公司之间的合同内容；第三、2019年诉讼纠纷发生之后，三方和解协议显示富丽华公司直接依据《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》中约定的天乐坊公司的义务，天乐坊公司所起的作用确系《协议书》约定的协调富丽华公司与迎胜置业之间的关系。综上，天乐坊公司将《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》中承租人的权利义务概括转移给了富丽华公司，应认定富丽华公司与迎胜置业系《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的合同相对人。 关于第三个争议焦点：迎胜置业的解除合同行为是否有效，富丽华公司针对迎胜置业解除合同行为所作的抗辩事由是否成立。《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》第十二条约定：“（三）乙方租赁房屋期间有下列行为之一时，甲方有权解除合同，收回所提供的房屋，乙方承担违约责任……3、拖欠房屋租金超过两个月的。”该条约定合法有效。富丽华公司对拖欠租金的事实无异议，故迎胜置业有权依据该条约定解除其与富丽华公司之间的房屋租赁合同。 对于富丽华公司主张的涉案房屋未经竣工验收及消防验收的抗辩事由，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋在建设之初就取得了建设工程规划许可证等审批手续，故涉案房屋未经竣工验收及消防验收的事实不影响房屋租赁合同的效力。富丽华公司的该抗辩事由不成立，一审法院不予支持。 对于富丽华公司主张的渗水导致负二层不能正常使用的抗辩事由，首先，现有最早的证明富丽华公司就该事实向迎胜置业主张权利的证据系富丽华公司于2019年2月12日提起的（2019）鲁09民初40号房屋租赁合同纠纷之诉的起诉状，没有证据证明富丽华公司主张的渗水事实长期客观存在，以及渗水程度等事实；其次，富丽华公司认可2019年三方因纠纷达成和解之后，迎胜置业对渗水问题采取了安装水泵的措施；第三、《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》约定：“第七条、房屋修缮及使用。（一）在租赁期内，甲方保证所提供的房屋可安全使用，房屋及其附属设施、设备如出现质量问题或因年久失修出现问题，由甲方承担维修费用，或经甲方同意后由乙方维修，维修费用抵顶租赁费。”合同明确约定了富丽华公司的救济途径，富丽华公司未积极行使权利；第四、富丽华公司主张渗水导致负二层无法正常使用，富丽华公司应依据法律规定及合同约定主张无法使用部分的权利，而非拒付包括其正常使用范围之内的整体租赁物的租金。故此，富丽华公司的该抗辩事由亦不成立，一审法院不予支持。综上，迎胜置业于2019年12月19日向原告送达《解除合同通知书》的行为有合同依据，符合法律规定，合法有效，对原告要求确认该行为无效的诉讼请求一审法院不予支持。富丽华公司提交的落款为天乐坊公司的《解除合同通知书》系复印件，没有相关证据佐证，且一审法院已确认富丽华公司与迎胜置业系涉案房屋租赁合同的相对人，故对该份《解除合同通知书》一审法院不作评价。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告泰安泰山富丽华物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告泰安泰山富丽华物业管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：富丽华公司提交其与泰安名豪华悦酒店管理有限公司签署的《租赁合同》及解除《租赁合同》，证实2012年6月富丽华公司将承租的涉案房屋负一楼1509.75平方米租赁给泰安名豪华悦酒店管理有限公司，因存在消防未验收的情形，导致双方协商解除租赁合同，并有价值3174000元的装修装饰及物资应当归富丽华公司所有；提交富丽华公司与郭玉银签署的解除《租赁合同》协议书一份，证实2017年9月富丽华公司将承租的涉案房屋1-3楼指定位置约1400平方米租赁给郭玉银，因涉案房屋存在消防未验收的情形，导致该合同解除，并有不能带走的装修装饰及物资价值3091500元归富丽华公司所有；提交富丽华公司与泰安拉韦尔酒业有限公司签署的租赁合同一份以及泰安拉韦尔酒业有限公司向富丽华公司提交的降房租申请一份，证实富丽华公司将承租的涉案房屋建筑面积710平方米的部分租赁给泰安拉韦尔酒业有限公司，由于地下室一直存在渗水情况，无法使用，泰安拉韦尔酒业有限公司申请减租，进一步证明了涉案租赁物地下室自2012年起就存在渗水无法使用的情况；提交富丽华公司与山东水岸小城故事餐饮有限公司签署的租赁合同以及山东水岸小城故事餐饮有限公司时任总经理郭玉银情况说明一份，证实涉案租赁房屋负二层一直存在渗水情况，无法处理，便没有再使用。迎胜置业对以上证据的真实性和证明目的均有异议，认为合同明确约定消防验收由承租人负责，在协商租赁费时已经考虑到了该实际状况，渗水问题是由于三个原审第三人在对外出租过程中加盖了大量的违章建筑，破坏地基结构导致轻微渗水，在2019年之前从未发生过渗水状况，富丽华公司的上述证据与其诉讼请求没有任何关联，不应予以采信。天乐坊公司对上述证据的真实性和证明目的均有异议，认为与本案无关，对于消防问题是三个原审第三人与富丽华公司自身应当解决的问题，解除租赁合同上加盖的公章均不是富丽华公司应当有的公章，是韩泰华、张学军私刻的公章，渗水问题一审已经查明，以上证据不能证实富丽华公司的证明目的。韩泰华、张学军对以上证据无异议，杨成华对以上证据的真实性和证明目的均有异议。本院认为，2011年8月1日，迎胜置业与天乐坊公司签订的《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》已经明确约定由承租方负责室内装修及消防验收，而2011年10月18日，天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订的《协议书》中，亦明确约定韩泰华、张学军、杨成华履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》约定的承租方的义务，因此对于涉案租赁房屋未经竣工验收及消防验收的事实，在签订合同时韩泰华、张学军、杨成华属于明知，富丽华公司提交的上述证据中，关于涉案租赁房屋未经消防验收的事项，不能证实富丽华公司存在违约，至于装修装饰及物资价值问题，亦与本案无关，上诉人提交的上述证据中关于地下室一直存在渗水的问题，现有最早的证明富丽华公司就渗水问题向迎胜置业主张权利的证据，系富丽华公司于2019年2月12日提起的（2019）鲁09民初40号房屋租赁合同纠纷之诉的起诉状，富丽华公司主张自2012年以来涉案租赁房屋的地下室长期存在渗水问题无法使用，与其直到2019年才提起该主张相矛盾，且从富丽华公司提交的上述证据看，在一审期间即已经存在，但在一审经过三次庭审均未予提交，亦不符合常理，且杨成华对以上证据的真实性和证明目的均有异议，因此，对以上证据的真实性和证明目的，本院不予认定。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案就涉案房屋存在两个租赁合同，即迎胜置业与天乐坊公司之间的租赁合同，以及天乐坊公司与三原审第三人（韩泰华、张学军、杨成华）之间的租赁合同，在天乐坊公司与三原审第三人签订的协议书中约定三原审第三人履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》中天乐坊公司的义务，该约定能够证实天乐坊公司与三原审第三人订立合同时，双方即存在权利义务概括转移的意思表示，而在合同履行过程中，迎胜置业直接与三原审第三人或者富丽华公司履行涉案房屋租赁合同事宜，以上事实足以认定迎胜置业一直知悉并认可天乐坊公司与三原审第三人之间的合同内容，应认定三原审第三人或富丽华公司系与迎胜置业系《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的相对人。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋在建设之初就取得了建设工程规划许可证等审批手续，涉案房屋未经竣工验收及消防验收的事实不影响房屋租赁合同的效力，富丽华公司以此主张涉案合同无效，无事实和法律依据，本院对此不予支持。富丽华公司主张迎胜置业存在涉案房屋未经竣工验收、消防验收以及地下室存在严重漏水等违约行为，但从本案事实看，在签订合同时韩泰华、张学军、杨成华对涉案租赁房屋未经竣工验收、消防验收即已明知，富丽华公司不得以此主张迎胜置业违约，对于富丽华公司所主张的涉案租赁房屋地下室渗水问题，富丽华公司最早于2019年2月12日才在起诉状中提出该主张，富丽华公司并无有效证据证实其主张的渗水问题长期存在，而在一审诉讼中富丽华公司亦认可2019年三方因纠纷达成和解之后，迎胜置业对渗水问题采取了安装水泵的措施，即便涉案房屋存在渗水问题，富丽华公司亦应以其无法使用部分行使相应的抗辩权，无权以此拒付其正常使用范围之内的整体租赁物的租金，一审认定富丽华公司的以上抗辩事由不成立并无不当。本案中三原审第三人及富丽华公司对欠付迎胜置业租金的事实并无异议，迎胜置业于2019年12月19日向其送达《解除合同通知书》，符合合同约定及法律规定，对富丽华公司要求确认该行为无效的诉讼请求，本院不予支持。至于三原审第三人和富丽华公司，谁是迎胜置业《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的合同相对人，因不影响本案的判决结果，本院对此不作认定，双方可另行处理。 综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人泰安泰山富丽华物业管理有限公司、泰安市迎胜置业实业有限公司各负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年十一月十二日 书记员  袁 琳