广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19104号上诉人（原审被告、反诉原告）：张明，男，汉族，1972年11月19日出生，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯碧君，女，汉族，1972年7月31日出生，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张明，系上诉人冯碧君的配偶，本案上诉人之一。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州天伦物业管理有限公司，住所地：广州市天河区林和中路****。法定代表人：张光微，董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，男，该公司职员。上诉人张明、冯碧君因与被上诉人广州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初14088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人张明（兼上诉人冯碧君的委托诉讼代理人）、被上诉人的委托诉讼代理人钟雄球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张明、冯碧君共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回天伦公司全部诉讼请求，支持张明、冯碧君全部反诉请求；2.本案全部诉讼费用由天伦公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足，违反法律规定，应予撤销。1.天伦公司一审诉请没有合同和事实依据。《上誉花园物业服务委托合同》（以下简称涉案物业服务合同）于2018年12月31日到期，且经(2019）粤01民终14474号民事判决确认，广东省高级人民法院亦驳回了天伦公司对14474号案的再审申请，故合同到期后，双方不存在相应的权利义务、债权债务关系；2.一审法院错误认定涉案小区业委会未要求天伦公司退出和办理移交手续，以天伦公司另案起诉业委会要求物业服务合同自动延续一年为由，认为天伦公司拒绝退出涉案物业合情合理。广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）已成为涉案小区新的物业服务企业，天伦公司应退出并移交涉案物业。涉案小区业委会于2019年4月17日以书面形式要求天伦公司于2019年4月30日退出小区。广州市越秀区房屋管理局于2019年6月26日作出《越秀区物业管理行政执法责令改正违法行为通知书》，责令天伦公司限期退出案涉物业；3.一审判决认为“在法院作出生效处理之前，天伦公司是否有权继续管理涉案小区至2019年12月31日，处于未决状态”，这是对双方法律关系性质认识上的错误。首先，根据涉案物业服务合同的约定，业委会有权代表全体业主在合同到期前两个月向天伦公司发出不自动续约的函。涉案物业服务合同中有关自动续期的合同条款，是业主大会授权业委会根据天伦公司的管理情况来评估是否可以自动续期，否则没有必要设定该合同条款。其次，根据《物业管理条例》第三十条、《广东省物业管理条例》第五十条的规定，以及涉案物业服务合同第二十三条的约定，天伦公司应在合同到期后交还物业，并于十五日内退出物业管理区域。天伦公司拒不退场并阻止新物业公司进场的行为，侵犯了业主根据《中华人民共和国物权法》第六十四条、第七十条、第七十五条、第七十六条、第八十一条的规定所享有的所有权及共管权，侵犯了业主享受优质物业服务及选择物业管理者的权利。再次，前述生效判决已判令驳回了天伦公司有关物业服务合同自动延续一年的诉请，即认定了天伦公司在合同期满后持续占据小区的行为具有非法性，该非法行为的时间起点是行为发生时，而不是法院生效判决的时间。故天伦公司自2019年1月1日起无权管理小区，其侵权行为亦始于该日，张明、冯碧君因此拒付物业管理费的理据充分。4.天伦公司没有举证证明其在合同届满后继续提供与原合同服务标准约定一致的服务，一审法院对此也未查明；5.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，只要满足“物业服务合同权利义务终止”、“业委会已要求物业服务企业退出、移交”、“物业服务企业拒绝退出、移交”这三个条件的，法院就不应支持物业服务企业要求业主支付物业费的请求。广州市政府于2020年9月18日发布的《广州市物业服务企业退出和进驻物业项目工作指引》第四条第（四）款亦有同样的规定。天伦公司在物业服务合同到期后未参加招标，又不退出并移交物业管理区域，并恶意起诉小区业委会，阻挠新物业服务企业准备进驻小区，限制业主进出自由，上述行为侵害了张明、冯碧君依据《消费者权益保护法》第九条规定所享有的的权利，构成强迫交易罪；6.一审法院以天伦公司与业委会经过黄花岗街道调解并签订《调解协议书》为由，认为上誉花园业主委员会认可天伦公司至2019年7月7日才退出的认定于法无据。《调解协议书》实质是要求天伦公司纠正违法行为的交接手续，业委会并未同意天伦公司延长服务期限至2019年7月7日；7.天伦公司在涉案物业服务合同届满后自2019年1月1日起在上誉花园的活动应为无因管理，只能收取成本费用，而不能按照原合同标准收取费用。一审法院对此并未查明，判决于法无据。二、一审法院未审理和查明张明、冯碧君的反诉请求，也未对张明、冯碧君提交的证据进行质证或在审理和查明中进行论述。一审判决一方面认定物业服务合同已届满，另一方面又认定天伦公司在合同期满后违法强占涉案小区期间继续按原服务合同收费合法合理，该判决自相矛盾。一审判决亦未释明天伦公司所收取的费用不属于不当得利的原因。被上诉人天伦公司二审答辩称：一、虽然涉案物业服务合同于2018年12月31日期满，但因合同双方对于物业公司的续聘和解聘问题存在争议，天伦公司在协商未果的情况下诉至法院，且天伦公司至2019年7月7日为止仍在为涉案小区提供合理的物业服务，张明、冯碧君亦接收了服务，故在没有证据证明天伦公司存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定的情形下，根据公平、权利义务一致原则，天伦公司参照物业服务合同约定计收物业服务费，并无不妥。张明、冯碧君不同意支付2019年7月7日前的物业服务费用的理由不成立。二、涉案小区业委会在未召开业主大会表决是否续聘天伦公司的情况下，擅自决定不续约，侵害了一大批认为天伦公司管理不错应当续聘的业主的合法权益，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，侵犯了天伦公司合法的程序及实体权益。天伦公司因此将业委会诉至法院，该案直至2019年7月7日止尚无终审判决，故天伦公司尚在涉案小区提供合理的物业服务。三、《调解协议书》证实天伦公司于2019年7月7日晚才退出涉案小区的物业管理，充分证明天伦公司在退出前均是涉案小区的合法管理单位，有权收取退出前的物业管理费、垃圾处理费。案外人或业委会均无权收取2019年7月7日之前的物业服务费用。故请二审法院查明事实，依法驳回张明、冯碧君的上诉。天伦公司向一审法院起诉请求判令：1.张明、冯碧君向天伦公司支付2019年4月1日至2019年7月7日的物业管理服务费1682.43元（按3.20元/平方米/月×162.60平方米计）及逾期付款违约金（从逾期达三个月之日即2019年6月16日起按欠费金额每日千分之一的标准计算至实际支付之日止）；2.张明、冯碧君向天伦公司支付2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元（按120元/月）；3.张明、冯碧君向天伦公司支付2019年1月1日至2019年7月7日垃圾处理费31.17元（按5元/月计）。张明、冯碧君一审答辩称不同意天伦公司的诉讼请求，并反诉请求判令：天伦公司返还张明、冯碧君2019年1月至3月的物业管理费1561.04元及2019年1月至6月的车位管理费720元。一审法院经审理查明：张明、冯碧君是广州市越秀区天河路**之**的权属人，该房屋建筑面积162.6069平方米，规划用途为住宅。2016年12月26日，上誉花园业主委员会（甲方）与天伦公司（乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方为对广州市越秀区天河路45号之9-25的上誉花园提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日。物业服务收费标准为高层住宅3.20元/月·平方米（建筑面积，不包括住宅公共水电分摊），地下车位每，地下车位每月120元/位电分摊）。物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户。业主逾期未交纳物业服务费的，除应缴纳所欠费用本金外，应从逾期达三个月之日起按所欠费用金额每日千分之一的标准承担相应的违约金；业主应于每月15日前交纳当月的物业服务费，具体数额以缴费通知单为准。物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满两个月前书面通知对方；根据前述满意度调查约定，全体业主赞同进行续约的投票达不到双过半的，合同终止；服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满两个月前书面通知乙方，乙方应自接到续约通知之日壹个月内回复甲方；服务期限届满两个月前，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，按照本合同，服务期限自动延续壹年等。2018年10月24日，上誉花园业主委员会向天伦公司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，写明：鉴于贵司与我委签订的服务合同期限将于今年底届满，为保障小区物业服务品质及全体业主共同选聘物业服务企业的权利，促进小区竞争性选聘物业服务企业工作常态化，现我委正式通知贵司，在《上誉花园物业服务委托合同》期满后不再续约。我委依法召开业主大会，公开选聘贵司服务期满后为上誉花园小区提供物业服务的企业。届时也欢迎贵司积极参选。天伦公司为此向一审法院提起诉讼，要求确认上述《关于物业服务合同不自动续约的函》无效，确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。在该案一审审理期间，上誉花园业主委员会于2019年4月17日向天伦公司发出《关于上誉花园小区物业服务交接的函》，写明按上誉花园小区业主大会的决定，2019年4月17日上誉花园业主委员会与广州市万科物业服务有限公司签订《物业服务合同》，交接日期定为2019年4月30日，请天伦公司向业主委员会移交物业管理用房、固定设施设备等相关资料和财物等。2019年4月18日，天伦公司对上誉花园业主委员会发出《关于的复函》，写明鉴于贵业委会违反相关法律法规的规定，未经业主大会进行表决就于2018年10月24日擅自向我司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，该函应属无效。同时，贵业委会在2018年9月29日至2018年11月18日组织召开的业主大会，对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决，将本应由业主大会决定之事项授权给业主委员会决定，违反了法律规定，侵害了我司合法权益……贵业委会要求我司在2019年4月30日移交上誉花园物业管理权，缺乏法律依据，我司不予接受等。2019年6月21日，一审法院就上述案件作出（2019）粤0104民初9307号民事判决（以下简称9307号判决），驳回天伦公司的全部诉讼请求。天伦公司不服判决，上诉至广州市中级人民法院。在该案二审审理期间，天伦公司（甲方）与上誉花园业主委员会（乙方）于2019年7月7日在广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会签订《调解协议书》，写明：1.甲方同意于2019年7月7日将上誉花园物业管理的全部物品、资料及设备完整地交接给乙方管理，甲方所有人员于2019年7月7日晚撤出上誉花园；2.双方同意在物业服务合同纠纷【（2019）粤0104民初9307号】二审判决之前，万科物业不得正式进入上誉花园；3.甲方不得以任何行使破坏小区物业设备设施，并对因甲方原因交接不到位产生的物业管理问题承担法律责任，双方关于【（2019）粤0104民初9307号】案件涉讼物业服务合同的效力问题，按二审判决书执行等。2019年8月15日，广州市中级人民法院就该案作出（2019）粤01民终14474号终审民事判决（以下简称14474号判决），驳回天伦公司的上诉，维持原判。2019年10月18日，天伦公司向张明、冯碧君发函催缴欠款。该函件因逾期无人领取被退回。因本案纠纷，天伦公司于2020年3月26日向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，天伦公司提交了其与广州市越秀区黄花岗街环境卫生服务站签订的《关于垃圾清运的协议书》及广州市越秀区黄花岗街环境卫生服务站出具的天伦公司支付2019年1月至7月7月日期间环境卫生服务费的发票等证明其已为小区业主垫付该期间的垃圾处理费。张明、冯碧君提交了上誉花园业主委员会于2019年12月28日向小区业主发出的《关于2019年7月7日之前物业费收取及电梯大修等事宜的通告》、万科物业的代业委会收物业费的收款收据等证明其已向业主委员会交纳了涉讼期间的物业服务费和车位管理费。一审法院认为：《上誉花园物业服务委托合同》约定的物业服务期限于2018年12月31日届满后，上誉花园业主委员会已向天伦公司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，但并未要求天伦公司退出和办理移交手续；天伦公司继续为上誉花园提供了物业服务，根据公平及等价有偿原则，上誉花园业主也应向天伦公司支付物业费。其后，双方已就上述物业服务合同是否自动续期一年至2019年12月31日止，产生纠纷以致诉讼。因该争议事项涉及天伦公司应否退出上誉花园的物业管理，在法院未作出生效判决予以确定之前，上誉花园业主委员会于2019年4月17日向天伦公司发函要求天伦公司在2019年4月30日退出上誉花园，可能会产生与法院判决相矛盾的后果，故天伦公司对此予以拒绝，合情合理。后天伦公司与上誉花园业主委员会经广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会调解于2019年7月7日签订《调解协议书》，天伦公司于当日晚撤出上誉花园并办理移交手续。上述与天伦公司签订调解协议的行为可见，上誉花园业主委员会也是认可天伦公司至2019年7月7日才退出。因此，天伦公司诉请要求作为上誉花园业主的张明、冯碧君支付2019年4月1日至7月7日期间的物业服务费、2019年7月1日至7月7日的车位管理费、2019年1月1日至7月7日的垃圾处理费，合法合理，一审法院予以支持。张明、冯碧君反诉要求天伦公司返还2019年1月至3月的物业服务费、2019年1月至6月的车位管理费，一审法院不予支持。鉴于终审民事判决确定上述物业服务合同不能自动续期一年，《上誉花园物业服务委托合同》约定的物业服务期限已于2018年12月31日届满，天伦公司主张逾期支付此后的物业服务费的违约金已无合同依据；而且，张明、冯碧君亦非有意拖欠上述费用，故天伦公司诉请要求张明、冯碧君支付逾期交纳物业服务费的违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条之规定，于2020年6月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，张明、冯碧君向广州天伦物业管理有限公司支付2019年4月1日至2019年7月7日的物业服务费1682.43元（按162.6069平方米×3.20元/平方米/月计）、2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元（按120元/月计）、2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元（按5元/月计）；二、驳回广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张明、冯碧君的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费25元，由广州天伦物业管理有限公司负担5元，张明、冯碧君负担20元。一审反诉受理费25元，由张明、冯碧君负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、关于2019年1月1日至7月7日期间的涉案小区物业管理情况。天伦公司称由其司依原合同约定提供包括清洁、保安、绿化管理、维修维护等服务。张明、冯碧君则称该期间小区处理混乱状态；由于天伦公司干扰，新的物业公司无法入场；确认该期间有保安，天伦公司亦在小区内办公，由街道环卫站收垃圾，偶尔看到有人打扫卫生，但不清楚其身份，且该期间小区维修存在较大问题。二、关于垃圾处理费。天伦公司表示是其委托越秀区黄岗街环境卫生服务站收取垃圾清运费所产生，该费用没有包含在原合同约定的收费中，由其按照广州市人民政府相关文件规定向每户按每月5元的标准收取。张明、冯碧君确认其在2018年之前按每月5元的标准向天伦公司支付了垃圾处理费，但认为原合同中约定的物业费已包含了垃圾处理和清运费，不能以其之前的交费行为来认定该收费合法。三、关于涉案小区因欠费而涉诉的情况。天伦公司表示：整个小区共有701户，其中欠费的有600多户；其已向一审法院起诉立案了44件，一审已经判了22件，有部分案件的一审民事判决书已经发生法律效力；如后续无法调解，其司还会提起诉讼。张明、冯碧君对此表示不清楚。二审中，张明、冯碧君提交以下证据复印件：1.广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀区房管局）于2019年6月26日出具的“越房法[2019]1-3号”《越秀区物业管理行政执法责令改正违法行为通知书》，其中载明：根据业委会提交的业主大会决定等资料，天伦公司在上誉花园业主大会决定选聘新的物业服务企业后不按规定退出的行为，涉嫌违反了《广东省物业管理条例》第五十条第三款“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域”的规定，故责令天伦公司在2019年7月7日前改正违法行为，即于该日退出上誉花园物业管理区域等。拟证明天伦公司从2019年1月1日起不退出上誉花园小区的行为违法；2.《关于物业服务合同不自动续约的函》，拟证明上誉花园小区业委会已于合同届满日前2个月（2018年10月24日）通知天伦公司不自动续约，同时告知天伦公司将重新招标并欢迎天伦公司投标，该证据已在一审中提交过；3.上誉花园业委会于2018年12月19日向全体业主出具的《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》、于2019年1月15日向全体业主出具的《中标公告》，拟证明业委会已于2018年12月启动物业公司招标筹备工作，且于2019年1月15日完成招标工作；4.上誉花园业委会于2019年4月17日向天伦公司出具的《关于上誉花园小区物业服务交接的函》，拟证明小区业委会要求天伦物业于2019年4月30日与万科物业公司办理交接手续；5.上誉花园业委会于2019年3月26日向天伦公司出具的《关于过渡期物业服务管理工作的沟通函》，拟证明在2019年1月1日之后，天伦物业在上誉花园小区的日常管理中存在严重质量缺陷。经本院组织质证，天伦公司发表质证意见如下：对上述证据的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议：1.对证据1，越秀区房管局在天伦公司与业委会之间纠纷尚未二审终审前即发出该整改通知是不合法的行为。基于公平、等价有偿原则，小区业主仍应参照合同标准向天伦公司支付物业费用。2.证据2不合法，亦与本案无关。该通知未经业主大会决议即发出，引发天伦公司与业委会之间的合同纠纷。3.对证据3，证明业委会没有按规定招标，违反了《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条及《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，故天伦公司未参与。4.确认于2019年4月17日收到该交接函，但认为是违法的，且天伦公司与业委会之间的合同之诉仍未终审判决，故天伦公司未依函件日期移交场地，并就此复函业委会说明暂不退场的理由。5.天伦公司没有收到证据5函件，该函件的内容亦不属实。天伦公司曾发出公开信表明需动用维修基金进行整改，但因业主签名原因无法动用维修基金。二审庭询后，张明、冯碧君及天伦公司分别向本院提交了落款日期为2020年9月27日的情况说明并附相关材料，具体情况如下：一、张明、冯碧君提交的情况说明中载有如下内容：涉案小区上届业委会已于2020年6月任期届满，目前小区没有在任业委会。据向上届业委会主任陈德华及业委会委托诉讼代理人张贵强了解，业委会已另案提起（2019）粤0104民初39571号案，向天伦公司追讨2019年7月7日前的物业费结余款，但业委会并未承认天伦公司有权收取2019年期间的物业管理费，目前该案已完成庭询及法院指定机构审计，等待一审法院裁决。故此，张明、冯碧君认为该案不影响本案上诉请求，并附该案业委会的起诉状供参考。对此，天伦公司向本院提交了落款时间为2020年10月9日的《补充意见》，坚持认为在2019年1月至7月7日期间，没有新的物业公司接管，天伦公司为小区提供了物业服务，其司与业主存在事实物业服务合同关系，而且小区业委会亦在（2019）粤0104民初39571号案中要求天伦公司参照2018年收支预算支付2019年1月至7月7日的结余款，故业主应依公平合理、等价有偿原则向天伦公司支付相应对价。二、天伦公司提交的情况说明中载有如下内容：天伦公司自2009年起为涉案上誉花园小区提供前期物业服务。小区业委会于2015年成立后，同意选聘其司继续为小区提供物业服务，并先后签订了2016年及2017年至2018年的物业服务合同。天伦公司的收费方式为酬金制。在2018年合同到期前，双方就是否续期问题产生纠纷并起诉，且双方对物业服务费结余返还数额争议较大。业委会在2019年1月17日给天伦公司的复函中明确要求天伦公司在新物业公司进驻前按原物业服务合同的约定收费及预算标准执行。天伦公司为涉案小区提供物业服务，直至2019年7月7日退场之日止，新的物业公司尚未进驻。业委会在天伦公司退场后起诉要求天伦公司返还2018年度及2019年1月1日至7月7日的物业服务费结余。另，天伦公司同时还向本院提交了以下材料复印件：1.（2019）粤0104民初39571号案的民事起诉状、业委会与天伦公司的证据清单、传票、天伦公司答辩状；2.广州市越秀区黄花岗街人民调解委员会主持业委会、天伦公司于2019年7月7日签订的《调解协议书》，以及业委会于2019年1月17日向天伦公司发出的《关于合同期满物业服务的回复函》，该回复函内容如下：我会已于2019年1月17日收到天伦公司及服务中心的关于《2019各项费用预算》、《2019人工成本及行政费用支出标准》的函件，依据《上誉花园物业服务委托合同》第二十二条“本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方（业委会）的要求乙方（天伦公司）应当暂时继续提供物业服务，但时间不超过壹个月；双方的权利义务继续参照本合同执行”。我们多次与上誉花园服务中心团队表达上述意向和安排，希望贵司按上述条款继续提供物业服务。因此，全体业主将按照原物业服务合同的约定，按月支付相应的物业服务费。现阶段我会已依法依规选聘出新的物业公司广州市万科物业服务有限公司，在新物业公司未进驻前，贵中心按原物业服务合同的约定收费标准、预算标准执行。对此，张明、冯碧君向本院提交了落款时间为2020年10月9日的《补充情况说明》，主要内容如下：1.对天伦公司提交的（2019）粤0104民初39571号案的民事起诉状、传票、调解协议书与我们向小区前业委会所了解信息一致，真实性予以确认；其余材料我们未曾接触，也未向前业委会查证，真实性无法确认。2.天伦公司在2019年1月1日至7月7日期间滞留、占据小区是严重违法行为，小区绝大多数业主不认可。（2019）粤0104民初39571号案不影响本案上诉请求。3.天伦公司的情况说明内容不属实。根据业委会2019年1月17日出具的《关于合同期满物业服务的回复函》内容，天伦公司应依约在2019年1月31日前办理退场、交接手续。由于天伦公司拒不移交涉案物业，导致新物业公司无法入场，天伦公司以此为由要求业主缴付2020年7月7日前的物业管理费不合理、不合法。二审另查明如下事实：一、涉案《上誉花园物业服务委托合同》中还载明如下内容：1.第三条“甲方（业委会）权利义务”第8点，“自行或者委托进行年度业主满意度调查，并公布调查结果。甲方有权要求乙方（天伦公司）配合协助进行满意度调查。……满意度调查的同时或者甲方觉得有发票的时候，进行全体业主针对是否继续履行合同的投票。”第七条约定“本物业区域物业服务收费方式为酬金制，乙方每月按应收物业服务费及经营收入的9%提取管理酬金。”2.第八条“物业服务收费标准”第2点，“物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户；年度收支结算后的不足部份，由全体业主承担。本合同终止之日起30日内，乙方应将所有收支结余部分移交给甲方。”3.第二十二条，“本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，但时间不超过壹个月；双方的权利义务继续参照本案合同执行。”4.第二十三条，“本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费的清算，对外签订的各种合同和协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。”5.第三十三条，“合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向人民法院提起诉讼。”二、在（2019）粤01民终14474号民事判决书中查明如下事实：上誉花园业委会于2018年12月19日向全体业主发出《关于2018年度业主大会会议决定的公告》（其中载明业主大会决定为“《招投标选聘物业服务企业工作方案》通过”），并于同日向全体业主发出《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》，于2019年1月15日向全体业主发出《中标公告》（其中载明中标单位为广州市万科物业服务有限公司，中标公示期为2019年1月16日至22日），于2019年1月23日再向全体业主发出《关于上誉花园物业服务选聘工作的公示》。三、据上誉花园业委会起诉天伦公司（2019）粤0104民初39571号案的民事起诉状记载，该业委会的诉讼请求为：1.天伦公司向业委会支付2019年度物业服务费结余并支付利息；2.天伦公司向业委会支付2019年1月1日至7月7日的物业服务费结余费用，参照上年度物业费的结余暂定为562102元，具体以鉴定结果为准，并自2019年8月8日起计付资金占用利息。张明、冯碧君与天伦公司均向本院确认该案目前仍在一审法院组织审计过程中，尚未审结。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。对于一审法院判令驳回天伦公司有关物业欠费的逾期付款违约金的处理结果，双方当事人均无异议或上诉，本院予以维持。针对张明、冯碧君的上诉，二审需要解决的是天伦公司能否向张明、冯碧君收取涉案《上誉花园物业服务委托合同》期满后至天伦公司退场之前即2019年1月1日至7月7日期间的物业服务费、车位管理费及垃圾处理费问题。对此，分析如下：首先，涉案《上誉花园物业服务委托合同》系上誉花园业委会代表全体业主与天伦公司签订，对全体业主均具有法律约束力。虽然上述涉案物业服务合同约定的服务期限已于2018年12月31日期满，但上誉花园业委会、天伦公司在合同到期前即对该合同的续期问题产生争议，以致成讼。从现有证据看，天伦公司在该案诉讼期间持续为涉案小区提供了事实上的物业管理服务直至2019年7月7日退场，张明、冯碧君亦确认该期间并无新的物业服务企业入场提供物业服务，一审据此判令支持了天伦公司有关物业费用的诉讼请求，符合公平、等价有偿原则。其次，张明、冯碧君认为其不应承担2019年1月1日至7月7日期间的物业欠费的理由并不成立，主要理由如下：1.物业服务合同属于持续性合同，不同于一时性合同，不能仅以物业服务合同期限届满事实来确定合同权利义务终止的时间。物业服务的供给是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘也必须经过法定程序，故在物业服务合同因履行期限届满而终止后，物业服务合同的相对方均须给予对方充足的时间进行详细、周到的安排，为另聘物业服务人以及进行物业交接工作做好准备，以避免突然间断的物业服务破坏正常物业管理秩序的情况发生。必要时，经物业服务合同双方协商，原物业服务人应持续提供物业服务至新物业服务人进场管理时止，以确保小区物业服务的延续性和稳定性。在此情况下，业主理应向原物业服务人支付其退场前即过渡期间的物业管理费用。故张明、冯碧君仅以涉案物业服务合同履行期限届满为由，拒不支付本案争议期间的物业欠费，理据不足，本院不予采纳。2.天伦公司在合同期满后持续为小区提供物业服务至2019年7月7日前的行为具有一定合理性。其一，虽然上誉花园业委会在合同期满前即启动了重新选聘物业服务企业工作，但其在合同期满后才完成新的物业服务企业的选聘工作，且在此过程中明确作出需要天伦公司继续提供过渡期内的物业服务的意思表示。上誉花园业委会在合同期满后的2019年1月15日向全体业主发出选聘新物业服务企业的《中标公告》，公示期至2019年1月22日届满。公示期间，上誉花园业委会于2019年1月17日向天伦公司发出《关于合同期满物业服务的回复函》，表示希望天伦公司依据《上誉花园物业服务委托合同》第二十二条约定继续提供物业服务，并表示“全体业主将按照原物业服务合同的约定，按月支付相应的物业服务费”、“现阶段我会已依法依规选聘出新的物业公司广州市万科物业服务有限公司，在新物业公司未进驻前，贵中心按原物业服务合同的约定收费标准、预算标准执行”等。直至2019年4月17日，上誉花园业委会才表示其与新选聘的物业服务企业签订了物业服务合同，并于当日向天伦公司发出《关于上誉花园小区物业服务交接的函》，要求天伦公司于2019年4月30日向业委会移交物业管理用房、固定设施设备等相关资料和财物等。由此可见，上誉花园业委会至少同意并要求天伦公司为涉案小区提供物业服务至2019年4月30日，在天伦公司实际提供了相应物业服务的情况下，天伦公司有权要求包括张明、冯碧君在内的小区业主依约支付在此日期前的物业管理费用。其二，在上誉花园业委会未组织新物业公司与天伦公司协商确定合理的场地移交时间的情况下，经相关行政管理部门的介入及调解，最终确定天伦公司的合理退场期限。物业服务是一项专业性事务，必须依赖具有一定专业知识、专业技能、专业经验的团队才能完成，而且不同的物业项目有其特殊性，故物业交接在期限、程序及事项上具有复杂性，需要新旧物业服务企业积极协商、互相配合，才能顺利完成交接。本案中，一方面，在上誉花园业委会发出上述《关于上誉花园小区物业服务交接的函》时，一审法院对天伦公司与上誉花园业委会之间有关物业服务合同应否续期的9307号案件尚在审理的过程中，即天伦公司与上誉花园业委会仍对物业服务合同应否自动续期一年问题存在较大争议，天伦公司在此情况下于2019年4月18日复函拒绝移交场地，符合当时诉讼的情况。另一方面，上述《关于上誉花园小区物业服务交接的函》中指定的交接期限较短，从2019年4月17日至2019年4月30日仅有13天时间，且亦未有证据显示上誉花园业委会曾就交接期限问题组织新物业公司与天伦公司进行充分协商，无法确定该期限能否保障涉案小区物业服务的平稳、顺利交接。此后，在相关行政管理部门的介入及调解下，上誉花园业委会才与天伦公司最终协商确定于2019年7月7日移交涉案小区，并签订了《调解协议书》，天伦公司亦已实际履行了该调解协议。上述最终确定的移交时间亦未超过越秀区房管局于2019年6月26日出具的《越秀区物业管理行政执法责令改正违法行为通知书》中限定的最后退场期限。据此，天伦公司主张2019年7月7日退场之前的物业服务费具有合理理由。其三，上誉花园业委会提起另案诉讼的行为，应视为对天伦公司于2019年5月1日至2019年7月7日期间提供物业服务行为合法性的认可或追认。根据涉案《上誉花园物业服务委托合同》第八条“物业服务收费标准”第2点约定，“物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户；年度收支结算后的不足部份，由全体业主承担。本合同终止之日起30日内，乙方（天伦公司）应将所有收支结余部分移交给甲方（业委会）。”，而从上誉花园业委会起诉天伦公司（2019）粤0104民初39571号案的民事起诉状记载内容可知，业委会请求天伦公司向其支付物业服务费结余的时间截点为2019年7月7日，此即意味着上誉花园业委会承认了天伦公司有权收取2019年7月7日之前的物业服务费，并认为天伦公司应依约向其支付相应的物业服务费的结余款。基于上述分析，在本案所涉物业服务合同期满后，天伦公司持续为涉案小区提供物业服务至2019年7月7日的行为具有合理性，本案并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定的物业公司故意拒不退场的情形。在天伦公司实际提供了2019年1月1日至7月7日期间的物业服务，且在上誉花园业委会与天伦公司就退场时间存在较大争议，后经相关行政部门的介入及主持，双方才最终达成了退场时间为2019年7月7日的调解一致意见并已实际履行，而上誉花园业委会亦以另案起诉的行为确认了天伦公司有权收取退场前的物业服务费的情况下，一审判令支持了天伦公司有关2019年7月7日前的物业欠费的诉讼请求，并驳回了张明、冯碧君要求退回已支付的2019年1月至3月物管费、2019年1月至6月的车位管理费的反诉请求，处理结果并无不当，亦符合事实及法律规定，本院予以维持。张明、冯碧君二审举证均不足以佐证其上诉主张或推翻一审认定及处理，故其上诉请求均不能成立，本院不予支持。最后，关于垃圾处理费。虽然涉案物业服务合同中没有直接约定垃圾处理费的负担及标准，但一方面，目前并无证据证明涉案物业服务合同约定的物业管理服务费中包含了垃圾处理费，而张明、冯碧君亦确认其按该标准支付了此前的垃圾处理费；另一方面，天伦公司主张的5元/月/户的收费标准符合《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》的规定，且天伦公司亦在一审中提交了《关于垃圾清运的协议书》及付款发票等证据证明其已实际为小区业主垫付了2019年1月至7月7日期间的垃圾处理费，故此，张明、冯碧君不同意向天伦公司支付2019年1月至7月7日的垃圾处理费的上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，张明、冯碧君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张明、冯碧君负担。本判决为终审判决。审判员  刘卉二〇二〇年十一月二十七日法官助理张冰玲书记员李逸丹