江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣11民终2033号 上诉人（原审被告）：江西省华玲房地产开发有限公司，住所地：江西省上饶市广丰区永丰街道永丰大道**，统一社会信用代码913611220634537361。 法定代表人：张献玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘昭然，江西红源律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：周倩倩，江西红源律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：上饶银行股份有限公司广丰支行，，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道永丰南大道**统一社会信用代码91361122741988204J。 负责人：谷江红，该行行长。 委托诉讼代理人：李振华，男，汉族，1989年10月15日生，住江西省上饶市广丰区，系该行员工。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审第三人）：邵怀湖，男，1981年9月14日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 被上诉人（原审第三人）：郑文辉，男，1969年7月30日生，汉族，浙江省仙居县人，住浙江省仙居县。 上诉人江西省华玲房地产开发有限公司（以下简称：华玲房产公司）因与被上诉人上饶银行股份有限公司广丰支行（以下简称：上饶银行广丰支行）、邵怀湖、郑文辉租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2020）赣1103民初3564号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 华玲房产公司上诉请求：1、撤销江西省上饶市广丰区人民法院（2020）赣1103民初3564号民事判决，改判上诉人返还被上诉人自2019年12月1日至2020年4月30日止的一楼租金120，127.55元、自2020年4月1日至2021年3月31日止的三楼租金为192，831.96元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院未予认定上诉人免租期成本且作出未予扣除的判决错误。首先，出租人在免租期内的收益实质体现在租赁期内所收取的租金总额中，上诉人对外长期出租房屋故分别给予承租人长达8个月的免租期，实质上在后续每一年收取的租金标准都有第一年中8个月免租的成本分摊；其次，涉案房屋实质是整体租赁，并无商业价值的差额，一审以临街房产商业价值与免租期亏损相抵，不予考量上诉人抗辩的免租期损失，无事实基础及法律依据。2、上诉人与一审第三人所签订的《金色家园运营管理协议》是被上诉人通过执行阶段取得涉案房屋所有权之前，上诉人有处分权。一审判决按照被上诉人的要求和流程重新签订租赁合同无理无据。3、一审引用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定属于适用法律错误。书面告知与否不影响涉案租赁关系的成立，并无规定要求书面告知受让人，或需向受让人备案。综上，一审认定部分事实不清，适用法律错误，请二审依法改判。 上饶银行广丰支行辩称：1、法院于2019年11月12日作出裁定，次日送达给了上诉人，裁定书则生效，租赁房产部分即属于答辩人名下；2、租赁房产是在答辩人申请法院查封之后签订的出租合同，严重损害了答辩人的利益。按照法律规定，查封后的房屋出租合同应属于无效合同。上饶市广丰区法院受理金融借款纠纷一案后，曾向承租人告知房屋被查封的事实，但承租人坚持对租赁房屋进行了装修；3、以物抵债的裁定是2019年11月12日，答辩人即取得抵债资产，而本案起诉的租金是从2019年12月1日开始计算的，已经照顾了上诉人，并且抵债资产是临街店铺，而上诉人所有的房产不临街。一审法院综合考虑到以上因素，判决合理合法，请二审依法驳回上诉，维持原判。 邵怀湖、郑文辉二审期间未答辩。 上饶银行广丰支行向一审法院起诉请求：1、判决被告华玲房地公司立即向原告返还租金261,973.8元（计算至2020年6月份，具体以还款日为准）；2、本案诉讼费用被告负担。本案在审理过程中，原告申请变更诉讼请求：一、请求被告华玲房产公司返还原告租金130,826.25元（2019年12月1日至2020年4月30日，共计5个月,邵怀湖承租部分），2020年5月份之后的租金直接交由原告，同时要求第三人邵怀湖与原告签订租赁合同或者搬离；二、请求判决被告华玲房产公司返还原告租金210,607.2元（2020年4月1日至2020年3月31日，郑文辉承租部分），同时要求第三人郑文辉立即与原告重新签订租赁合同或者搬离；三、本案诉讼费用由被告华玲房产公司负担。 一审法院认定事实：2017年8月18日，原告与饶少华（华玲房产公司股东）、叶梅花签订《借款合同》，约定原告向饶少华、叶梅花提供1750万元的贷款，贷款期限一年，月利率8.67‰。同日，原告与被告华玲房产公司签订了《上饶银行抵押合同》，约定被告以位于上饶市广丰区㎡房产（房产证号：广房权证字第××、20××96、20××94号）对上述贷款提供抵押。2018年12月24日，原告与被告饶妤签订了《借款合同》，约定原告向饶妤提供240万元的贷款，贷款期限一年，月利率7.86‰。同日，原告与被告华玲房产公司签订了《上饶银行抵押合同》，约定被告以位于上饶市广丰区㎡房产（房产证号：广房权证字第××、20××96、20××94号）对上述贷款提供抵押。因饶少华、叶梅花、饶妤等借款人未及时归还上述两笔贷款，原告诉至该院，该院于2019年3月29日作出（2019）赣1103民初1377号民事调解书，各方约定：“饶妤同意在调解书生效后立即归还借款本金2400000元，利息34405.33元（利息暂时计算至2019年3月11日）。如果饶妤未按期履行上述债务，则原告上饶银行广丰支行有权对被告华玲房产公司名下的三处房产（房产证号：广房权证字第××、20××96、20××94号）进行折价或者拍卖，对变卖该抵押财产所得价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归抵押人（被告江西省华玲房地产开发有限公司）所有，不足部分由被告饶妤继续清偿”。2019年3月29日，该院作出（2019）赣1103民特30号民事裁定：“准予拍卖、变卖被申请人华玲房产公司位于上饶市广丰区㎡房产（房产证号：广房权证字第××、20××96、20××94号），所得价款由申请人（本案原告）在被申请人担保范围内优先受偿。即贷款本金1750万元，利息702654.28元，合计18202654.28元。因饶妤等人未实际履行，法院进行了强制执行，于2019年11月12日作出（2019）赣1103执901号之二执行裁定书，裁定将被告名下的位于广丰区（房产证号为：广房权证字第××号、广房权证字第××号、广房权证字第××号）抵偿原告的债务，所有权自裁定书送达原告时转移。原告于次日收到了该执行裁定书。原告收到该裁定书后，准备对该房产进行接管时，发现一楼房产（1744.35㎡）出租给第三人邵怀湖经营“沃金超市”（邵怀湖共计租用了4341.57㎡），租赁期限自2019年11月1日起至2029年10月31日止，共计10年（2019年3月1日至2019年10月31日免租金），已收取半年租金390742元（2019年11月1日至2020年4月30日）及押金100000元；三楼房产（1755.06㎡）出租给第三人郑文辉经营“金港湾”（郑文辉共计租用了3943.98㎡），租赁期限自2020年4月1日起至2030年3月31日止，共计10年（2019年8月1日至2020年3月31日为免租期），被告已收取一年租金473278元（2020年4月1日至2021年3月31日）。另查明，原告所有的房产与被告所有的房产一并租给两个第三人使用，租金价格相同，原告所有的房产在临街一侧。 一审法院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告未按民事调解书和民事裁定书确定的内容履行还款义务，法院对其名下的房产进行强制执行，自该院下达执行裁定书后，该房产的所有权即转移给原告所有，原告具有收取租金的合法权益，故原告要求被告返还租金的请求,该院予以支持。因两个第三人前期装修投资较大，时间较长，被告在出租时提供了不同时间的免租期，符合常理，因该免租期在产权转移之前，客观上给被告造成一定的损失。但同时，因原告所有的房产位置在临街一侧，其商业价格大于被告所有的房产，租金按同样价格计算，实际上原告在之后的租金也有一定的亏损，两相对抵，该院酌情全部不予考虑。故对被告要求计算免租期的损失该院不予支持。物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实际造成承租人的损失，由承租人自己承担”。故从上述规定分析，虽然有关法律规定了“买卖不破租赁”的原则，但租赁权与抵押权相抵触时，应当优先保护抵押权，被告将抵押物出租给第三人，未书面告知原告，该租赁合同未给原告备案，造成损失应当由被告承担。本案中原告与两个第三人均同意继续履行租赁合同，根据本案的实际（第三人前期投资较大，且租赁面积并非全部归原告所有），对此请求予以支持。但毕竟租赁物的所有权已经变动，租赁合同的相对人也发生变动，双方有必要重新订立有关租赁合同，有关细节可另行协商。如果第三人拒绝重新订立合同，原告有权要求其搬离。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条之规定，判决：一、被告江西省华玲房地产开发有限公司在本判决生效后立即返还原告上饶银行股份有限公司广丰支行租金130,826.25元（2019年12月1日至2020年4月30日，共计5个月,邵怀湖承租部分），2020年5月份之后的租金由第三人邵怀湖直接交给原告上饶银行股份有限公司广丰支行；二、第三人邵怀湖与原告上饶银行股份有限公司广丰支行重新签订租赁合同（按照上饶银行股份有限公司广丰支行的要求和流程办理）；三、被告江西省华玲房地产开发有限公司返还原告上饶银行股份有限公司广丰支行租金210,607.2元（2020年4月1日至2021年3月31日，郑文辉承租部分），之后租金由郑文辉直接交给原告上饶银行股份有限公司广丰支行；四、第三人郑文辉与原告上饶银行股份有限公司广丰支行重新签订租赁合同（按照上饶银行股份有限公司广丰支行的要求和流程办理）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费6422元，减半收取3211元，由被告江西省华玲房地产开发有限公司负担（原告已预交2615元）。 二审中，当事人未提交了证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人将已抵押给被上诉人的房产租赁给第三人，且租期均签订为十年之久，分别要在2029年10月31日和2030年3月31日才到期。而一审法院于2019年11月12日作出了将该抵押范畴抵押给被上诉人的裁定，并明确了该抵押房产的所有权自裁定书送达上诉人时转移。根据法律规定，随着财产所有权的转移，其财产收益权应随之转移给新的财产所有人。因此，被上诉人根据法院的裁定于2019年11月13日开始对抵押房产拥有所有权及其收益权。一审判决上诉人返还租金给被上诉人于法有据、于情有理。关于上诉人上诉提出的免租期损失问题。本院认为，经查，一审法院于2019年3月29日作出裁定拍卖、变卖上诉人的抵押房产，上诉人却仍于2019年7月10日将法院要拍卖、变卖的抵押房产租赁给第三人郑文辉，上诉人对此租赁免租期的损失有过错，由此产生的损失理应由上诉人自负。况且，一审法院已考虑上诉人和被上诉人的租金损失，酌情进行了两相对抵。上诉人的上诉理由不充分，于法无据，本院不予采纳。一审法院处理合法合理，应予维持。 综上所述，江西省华玲房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9，422元，由江西省华玲房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李少琴 审判员  蔡 霞 审判员  杜依霖 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  郑芝萍