江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4270号上诉人（原审被告、反诉原告）：张泽超，男，1994年4月10日生，汉族，户籍地黑龙江省大兴安岭地区，现住江苏省南京市江宁区。上诉人（原审被告）：杜晓娟，女，1966年10月13日生，汉族，户籍地黑龙江省大兴安岭地区，现住江苏省南京市江宁区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：叶松，江苏首开律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏奥春餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区嘉陵江东街******。法定代表人：许怀兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：马祥，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞婷婷，江苏君劭律师事务所实习律师。上诉人张泽超、杜晓娟因与被上诉人江苏奥春餐饮管理有限公司（以下简称奥春公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初13974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人杜晓娟及其与张泽超的共同委托诉讼代理人叶松，被上诉人奥春公司的委托诉讼代理人马祥、卞婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张泽超、杜晓娟上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。本案双方当事人之间是经营权转让关系，而非租赁关系。被上诉人主张上诉人未支付租金，但双方之间的合同并无此内容，租金约定是在被上诉人与案外人南京四达建设工程有限公司（以下简称四达公司）之间。被上诉人不能以案外人的合同主张上诉人违约。即使解除合同，也应由被上诉人与四达公司共同实施。且四达公司出具的说明不能体现其认可了本案双方当事人的补充协议。2、一审法院审理程序不当。一审法院遗漏了必要当事人即四达公司，且上诉人杜晓娟不应作为本案被告。3、一审法院认定上诉人支付的转让款仅包含食堂硬件设施是错误的，还应包括食堂经营权和租赁权。综上，一审法院认定事实不清，定性错误，审理程序不当，请求二审法院依法改判。奥春公司辩称：1、一审法院在庭审中已经查明转让协议中所包含的标的物及相应对价，上诉人对此亦予以认可。现上诉人主张双方之间系经营权转让关系与事实不符。2、本案系上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系，四达公司作为房屋所有权人，与本案无关。杜晓娟在双方签订的协议落款处签名，且在一审中并未对程序提出异议，一审法院将其列为被告是正确的。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。奥春公司向一审法院起诉请求：1.判令张泽超、杜晓娟立即搬离并交还案涉租赁房屋；2.判令张泽超、杜晓娟支付2019年7月14日至2019年10月13日期间的占有使用费99999元，并按1096元/天的标准支付自2019年10月14日计算至实际搬离之日止的占有使用费；3.判令张泽超、杜晓娟承担本案诉讼费。张泽超、杜晓娟在一审中提出反诉请求：1.确认其与奥春公司签订的转让协议无效；2.判令奥春公司返还转让费389500元；3.判令奥春公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月1日，四达公司（甲方）与奥春公司（乙方）签订食堂租赁协议，协议约定：甲方同意将位于南京市江宁区（具体位置见附件一楼层平面图所示），在良好及可租赁的状态下租给乙方，乙方仅用于食堂使用，租赁房屋的建筑面积约为1200平方米；租赁期限为5年（自甲方房屋验收合格并开始交付之日起开始计算），房租从2017年9月1日开始计算；租金为400000元／年，物业费按甲方与物业公司签订的合同执行，租金及物业费半年交纳一次，先付后用；本合同如发生下列情形，甲方可单方解除合同，同时保证金不予退还，如违约金不足以弥补甲方损失的，甲方可另行要求乙方赔偿损失：因乙方过程严重造成房屋毁损的；乙方迟延交付房租，且由甲方书面催告10天后仍未支付租金的；乙方无正当理由、未经甲方许可连续停业超过15天的；乙方未征得甲方的书面同意，改变房屋结构，致使房屋严重损坏的；乙方未征得甲方的书面同意，转让、转租、转借或抵押房屋等情形。2018年12月15日，奥春公司（甲方）与张泽超（乙方）签订转让协议一份，协议约定：甲方把位于南京市江宁区美食转让给乙方，面积为1200平方米，转让时间为2018年12月15日；甲方转让给乙方的转让费为650000元，其中包括设备、装修费用，乙方在2018年12月15日之前结清此费用；甲乙双方在2018年12月20日通过第三方工业园区的负责人监管下把水、电、物业、租赁费一次结清；甲乙双方在乙方付清一切费用后办理店内所有物品的交接，形成书面清单，一式两份，甲乙双方各一份；甲方之前发放的用餐充值卡作为抵扣此项目的房屋租金；因乙方办理营业执照需要一定的时间，甲方可把营业执照暂时提供给乙方使用两个月，两个月后待乙方营业执照办下来以后乙方把甲方营业执照退还给甲方；乙方在2018年12月20日同房东签署房屋租赁合同，同时与甲方结清租赁费用，整个房屋使用权归乙方所有；甲方在2018年12月20日之前所产生的一切债权、债务、食品安全等一切问题由甲方负责，与乙方无关，乙方在2018年12月20日之后的一切债权、债务、食品安全等一切问题由乙方负责，与甲方无关；在2018年12月20日为止，甲方把整个餐厅转给乙方所有，甲方之前招商进来的商户要全部在2018年12月20日退出该餐厅；本协议自双方签字时间生效。2019年1月3日，奥春公司（甲方）与张泽超、杜晓娟签订补充协议，协议约定：兹有双方于2018年12月15日签订的合作协议中第七条“乙方在2018年12月20日同房东签署房屋租赁合同”，现甲乙双方协商一致：乙方将延续并严格执行甲方和四达公司签订的食堂租赁协议（详见附件《食堂租赁协议》）中按时交纳租金的义务，如乙方逾期未交纳租金，甲方和四达公司有权收回食堂，一切损失由乙方承担；甲方按附件中约定期限、金额收取租金后，有义务保障乙方合法使用《食堂租赁协议》中的租赁协议。2019年6月28日，奥春公司向张泽超、杜晓娟送达告知函一份，函的内容如下：2019年1月3日奥春公司与张泽超、杜晓娟签订了食堂经营补充协议，协议中明确要求你方按时交纳租金，如逾期未交纳租金，我方和房东四达公司有权收回食堂，一切损失由你方承担；我方于2019年6月5日收到房东的催款（房租）律师函，并及时以电话、微信方式通知你方尽快交纳房租，截止2019年6月28日尚有53333元房租未交给房东，按照合同租金400000/年计算，53333元换算49天的租金（租金每半年支付一次，每年3月1日、9月1日之前为租金支付时间，400000/365=1096元/天，53333/1096=49天，按7月份31天，8月为31天），即2019年7月13日已交租金金额将使用结束；现房东通知我方：截止2019年6月28日以后不再接受租金，2019年7月13日合同终止。2019年7月17日，奥春公司向张泽超、杜晓娟送达解除告知函一份，函的内容如下：2019年1月3日，我司与贵司就江苏省南京市江宁区的转让事宜签订《补充协议》，明确约定你方须按照我司与四达公司签订的《食堂租赁协议》的约定按时交纳租金，如因你方未按时交纳租金，我司和四达公司有权收回食堂，一切损失由你方承担；因你方未按照合同约定交纳租金，四达公司告知我司将于2019年7月13日终止与我司签订的《食堂租赁协议》；2019年6月28日，我司即通过《告知函》的形式将上述解除事宜告知你方，但截至今日，你方仍未搬离该房屋；我司现通知你方解除租赁合同，为避免讼累，望你方于见函后10日内搬离该房屋，否则，我司将通过法律途径要求你方强制搬出，并要求你方支付房屋使用期间所产生的租金、物业费、水电费等各项费用并赔偿由此给我司造成的损失，望你方谨慎处理，减少损失，特此函告！2019年10月30日，四达公司出具情况说明一份，内容如下：我司系联东U谷一号楼二层的所有权人，2017年3月1日，我司将该房屋出租给奥春公司，后奥春公司向张泽超、杜晓娟转租该房屋，就该转租事宜，我司事后知情，未提出异议，张泽超、杜晓娟给我司造成的损失，由奥春公司承担；截至本说明出具之日，我司尚未与奥春公司正式解除租赁协议，在张泽超、杜晓娟实际搬离并交还房屋之日正式解除租赁协议，这期间的房租由奥春公司按租赁合同正常支付。另查明，涉案房屋于2015年8月21日取得建设工程规划许可证，于2016年1月12日取得建设工程消防设计备案凭证，于2016年9月19日取得建设工程竣工验收消防备案凭证。审理中，双方一致认可：转让协议约定的650000元是涉案房屋内装修、空调、厨具、桌椅的对价，上述物品均已交付；双方约定的租金标准是400000元/年，奥春公司免除张泽超、杜晓娟2018年12月21日至2018年12月31日期间的租金；张泽超、杜晓娟已支付涉案房屋租金至2019年7月13日。张泽超、杜晓娟陈述其主张转让协议无效的依据是：1.奥春公司与四达公司签订的租赁协议明确约定不得转租，四达公司于2019年7月13日解除与奥春公司的租赁协议，系以实际行为表明不认可奥春公司的转租行为，其与奥春公司之间的租赁协议在四达公司解除后亦是无效的。2.奥春公司提供的租赁物不符合合同目的，具体是未通过消防验收。并提交北京联东物业管理股份有限公司南京分公司江宁客服中心出具的安全检查整改通知单一份，通知单中载明的隐患问题如下：消火栓未按标准设置，灭火器配置数量不足，未按要求安装后厨灭火系统，未按要求安置电气报警系统。奥春公司对整改通知单的真实性认可，但对关联性和证明目的不认可，并主张整改通知单是涉案房屋的物业管理单位要求房屋的实际使用人对存在的消防问题进行整改，该义务不应由其承担。经一审法院释明，张泽超坚持认为转让协议无效，并坚持其反诉请求。一审法院认为，奥春公司与张泽超签订的转让协议以及与张泽超、杜晓娟签订的补充协议均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。张泽超、杜晓娟以奥春公司未经四达公司同意将涉案房屋转租给其、四达公司已解除与奥春公司的租赁协议以及涉案房屋未通过消防验收为由主张转让协议无效，但奥春公司已提交四达公司的情况说明、涉案房屋的建设工程规划许可证、建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收消防备案凭证证明四达公司同意其转租、涉案房屋亦已通过消防验收，张泽超、杜晓娟对上述证据均予以认可，现其以上述事项为由主张转让协议无效，与其认可的证据不符，一审法院不予采纳。补充协议已约定张泽超、杜晓娟应按食堂租赁协议的约定按时交纳租金，如逾期未交纳，奥春公司有权收回食堂。张泽超、杜晓娟未按约定支付租金，奥春公司亦已发函通知解除合同、收回房屋，现奥春公司主张张泽超、杜晓娟搬离并交还涉案租赁房屋，具有事实及法律依据，予以支持。合同解除后，张泽超、杜晓娟未及时返还涉案房屋，奥春公司按租赁合同约定租金标准主张占有使用费，符合法律规定。根据双方约定的租金标准，2019年7月14日至2019年10月13日期间的占有使用费应为99725.99元。自2019年10月14日起至实际搬离之日止的占有使用费应按1095.89元/天的标准计算。对奥春公司主张的占有使用费，一审法院予以部分支持。双方签订的转让协议及补充协议合法有效。经一审法院释明，张泽超坚持要求确认转让协议无效的反诉请求，对其该反诉请求不予支持。其基于转让协议无效要求奥春公司返还转让费389500元的反诉请求亦不能成立，亦不予支持。一审法院据此判决：一、张泽超、杜晓娟于本判决发生法律效力之日起10日内搬离位于南京市江宁区的租赁房屋并将上述房屋返还给江苏奥春餐饮管理有限公司；二、张泽超、杜晓娟于本判决发生法律效力之日起10日内支付江苏奥春餐饮管理有限公司2019年7月14日至2019年10月13日期间的占有使用费99725.99元，并按1095.89元／天的标准支付自2019年10月14日起至搬离案涉租赁房屋之日止的占有使用费；三、驳回江苏奥春餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张泽超的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，张泽超、杜晓娟于2018年12月向奥春公司支付转让费65万元、租金15.3万元（包含充值卡退款4.3万元冲抵），于2019年3月5日至2019年5月17日支付租金8万元，共计支付租金21.3万元。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审法院认定张泽超、杜晓娟与奥春公司之间系租赁关系是否正确；2、奥春公司是否有权解除双方之间合同及相应法律后果。关于争议焦点1，根据已查明的事实，张泽超于2018年12月15日与奥春公司签订转让协议一份，约定奥春公司将南京市江宁区美食转让给张泽超，同时约定张泽超在2018年12月20日前同房东（四达公司）签订房屋租赁合同。双方签订的该份协议应系使用权及店内设施、装修的转让协议，即奥春公司将租赁案涉房屋的权利及店内原有设备及装修转让给张泽超，由张泽超直接与案涉房屋所有权人四达公司成立租赁关系。但奥春公司后于2019年1月3日与张泽超、杜晓娟签订补充协议，变更了原有转让协议中关于张泽超与四达公司之间签订租赁合同的约定。从双方补充协议约定的张泽超、杜晓娟延续并严格执行奥春公司与四达公司签订的租赁协议内容，及张泽超、杜晓娟实际向奥春公司支付租金的履行方式来看，张泽超、杜晓娟与奥春公司之间已变更为转租关系。奥春公司与四达公司的租赁协议中虽未明确同意转租，但四达公司事后出具的说明追认了该事实，未提出异议。故一审法院认定张泽超、杜晓娟与奥春公司系租赁关系，该补充协议合法有效，并无不当。关于张泽超上诉主张双方之间系经营权转让协议，认为65万元转让费包含了经营权转让的意见，双方在一审中已经明确了65万元转让费所包含的具体标的系店内各项设施及装修，且在协议中明确约定奥春公司营业执照系暂借张泽超使用，张泽超仍须重新办理营业执照，并非直接办理工商变更登记，故双方之间并非经营权转让关系，且双方事后亦已通过补充协议变更为租赁关系，故本院对张泽超的该项上诉意见不予支持。关于争议焦点2，依法成立的合同受法律保护，对当事人均有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据奥春公司与张泽超、杜晓娟补充协议的约定，张泽超、杜晓娟应在2019年3月1日前支付下一期的半年租金20万元。但张泽超、杜晓娟未能按期足额支付，并在奥春公司发出催告通知后仍未能补齐租金，其行为构成根本违约，奥春公司有权解除合同。奥春公司于2019年7月17日向张泽超、杜晓娟送达解除告知函，张泽超、杜晓娟虽称并未收到该函件，但其认可收到了同样内容的微信，故奥春公司的解除函具有解除合同的效力，双方之间的补充协议于2019年7月17日解除。奥春公司主张张泽超、杜晓娟搬离案涉房屋并支付相应的占有使用费，于法有据，一审法院关于返还房屋及占有使用费数额的判决正确，本院予以支持。关于张泽超、杜晓娟在二审中抗辩其未按时交纳租金是因案涉房屋存在消防问题，经查，案涉房屋已于2016年1月12日取得建设工程消防设计备案凭证，于2016年9月19日取得建设工程竣工验收消防备案凭证，符合交付使用条件。张泽超、杜晓娟在使用该房屋经营中产生的消防问题不应归责于奥春公司，其该项抗辩意见于法无据，本院不予支持。关于张泽超、杜晓娟上诉提出的杜晓娟不应作为本案当事人的意见，本院认为，奥春公司起诉要求解除案涉补充协议，杜晓娟系该协议的合同相对方，一审法院将其作为被告，并判令其共同承担相应责任，并无不当。关于张泽超、杜晓娟上诉提出四达公司应作为本案当事人，仅有四达公司有权收回案涉房屋的意见，本院认为，四达公司虽为案涉房屋的出租人，但奥春公司系基于其与张泽超、杜晓娟之间的转租关系提起诉讼，要求张泽超、杜晓娟搬离房屋并支付占有使用费，符合法律规定，并无不当。综上所述，张泽超、杜晓娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4267元，由上诉人张泽超、杜晓娟负担。本判决为终审判决。审 判 员 徐聪萍二〇二〇年十一月十九日法官助理 徐琨玉书 记 员 朱亚芳