浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初4552号 原告：刘景林，男，1958年2月15日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告：何晨霞，女，1970年11月7日出生，汉族，住丽水市莲都区。 两原告委托代理人（特别授权）：尤茂蔚、徐一弘，浙江博翔律师事务所律师。 被告：李妙雅，女，1979年9月11日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：汤丽骏，北京盈科（丽水）律师事务所律师。 原告刘景林、何晨霞为与被告李妙雅房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院立案受理后依法由审判员黄野松独任审判，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告刘景林、何晨霞的委托代理人徐一弘、被告李妙雅及其委托代理人汤丽骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘景林、何晨霞诉称：原告刘景林、何晨霞系夫妻关系。被告李妙雅与案外人徐根祥于2001年11月1日结婚，于2010年8月31日离婚。2008年12月，徐根祥（李妙雅）经批准建筑占地面积54㎡，并于2009年3月取得建筑工程规划许可证。2012年4月6日，原告与案外人徐根祥、徐根月签订《立卖断契》，徐根祥、徐根月将坐落在周处土名变压器旁房屋一幢三层以人民币100万元转让给原告，其中徐根祥户占地54㎡，建筑面积178.2㎡。2012年11月，原告对涉案房屋投入资金进行装修并居住使用。2016年8月，原告经有关部门批准经营农家乐。2018年4月5日，因实施城中村改造项目，丽水市国土资源局发布丽土征预【2018】第7号征地补偿安置方案公告，上述房屋在征收红线范围内。经相关职能部门认定：根据建设工程规划许可证，认定徐根祥户合法建筑面积178.2㎡，为混合结构住宅。经评估机构评估上述房屋货币补偿单价分别为11028元／㎡。2018年10月28日，被告李妙雅就案涉房屋与其所有的泥木其他结构的老屋一并与莲都区××室签订征收集体所有土地房屋补偿安置协议书，被告李妙雅选择公寓安置，其使用的案涉房屋面积为89.1㎡，加其另有的房屋18.9662㎡（其他结构），获得安置房屋面积130㎡，其因案涉获得的补偿款为：房屋装修补偿500×89.1㎡＝44500元，临时安置补助费6×89.1㎡×14＝7484.4元，搬迁费15×89.1㎡×2＝2673元。原、被告就案涉房屋补偿款分配，双方协商未果。根据丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初8610号民事判决，李妙雅部分，原告可另行主张权利。为此，原告特诉至法院，请求判令：被告支付原告人民币901293.24元。 被告李妙雅辩称：一、被告不是适格的被告。被告从来就不认识原告，也不存在与原告合同关系和财产关系，更没有将所谓的房屋房产出卖给原告，也没有接受过原告任何款项。故原告起诉被告是起诉对象的错误。根据合同相对性原则，应当驳回原告的起诉。二、原告诉请被告支付原告人民币921293.24元没有事实和法律依据，其提供的计算清单中由以下三方面构成：返还购买购房款302800元；房屋装修补助、临时安置补助、搬迁费54657.4元；房屋征收增值部分的80%，计543835.84元。1、关于返还购买购房款302800元的问题。被告根本没有将任何房屋出卖给原告，也没有收到过原告的任何购房款。被告与前夫徐根祥和大伯徐根月夫妇一起，将案涉房屋的地基于2009年6月17日以18万元的价格出售给案外人周开林，当时写的是100万，实际成交价格是18万。被告于2010年8月31日与徐根祥离婚。对于2012年4月6日原告与徐根祥、徐根月签订的涉案房屋立买断契根本不知情，更没有收到过原告的一分钱购房款。原告也没有任何证据证明其将100万购房款中的一分钱支付给了被告。法律上的返还一词是收到对方款项后因故还给对方，被告从未收到过原告的款项，何来返还一说。因此，原告的这一诉讼请求没有事实和法律依据。2、根据合同相对性原则。被告与案外人周开林签订过买卖合同，若被告的行为有所不当，也是案外人周开林向被告主张权利，与原告没有任何法律关系。综上，原告的起诉没有任何事实和法律依据，请依法驳回其起诉，并判令其承担全部的诉讼费用。 经审理本院认定：原告刘景林、何晨霞系夫妻关系。被告徐根月、徐根祥系兄弟关系。2008年经审批后徐根月、徐根祥取得坐落于莲都区××村××房××地3间（占地面积108㎡），并于同年3月2日办理了建设工程规划许可证，4月10日办理了建设用地规划许可证。2009年6月17日，案外人周开林与徐根月及其妻柳欣佩、徐根祥及其妻李妙雅签订房屋买卖协议，将该宅基地以18万元的价格卖给周开林，周开林买地后开始房屋施工建设，在完成房屋部分建设后，周开林将房屋买卖协议、建设工程规划许可证附件、建设用地规划许可证等一切相关资料的原件均交给了案外人钦丽军，钦丽军在其后的房屋施工建设过程中因需对房屋进行加层与被告徐根祥进行协商，另行支付给徐根祥2万元。房屋建成后，因钦丽军无力归还原告的借款60万元，经协商钦丽军将该房屋以100万元的价格抵卖给原告。因该房屋未办理房屋产权登记，钦丽军提供的土地、房屋建设等审批手续均不是钦丽军而是徐根祥、徐根月。2012年4月6日，钦丽军联系徐根祥、徐根月与原告直接签订房屋买卖协议（由钦丽军书写），在抵钦丽军欠原告借款60万元及利息后，原告向钦丽军支付了购房余款，钦丽军将该房屋交付给原告，原告进行装修后入住使用。2018年4月，该房屋（混合结构294.3㎡）被列入城中村改造项目征收范围。被告于2018年10月28日就案涉房屋及其所有的泥木其他结构的老屋一并与莲都区××室签订征收集体所有土地房屋补偿安置协议书。被告选择公寓安置，其使用的案涉房屋面积为89.1㎡（混合结构），加其另有的房屋18.9662㎡（其他结构），获得安置房面积130㎡，其因案涉房屋获得的补偿款为：房屋装修补偿500×89.1＝44500元，临时安置补助6×89.1×14＝7484.4元，搬迁费15×89.1×2＝2673元。 另查明，被告徐根祥与李妙雅于2001年11月1日结婚，于2010年8月31日离婚。李妙雅使用案涉房屋面积89.1㎡接受拆迁征收补偿安置。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原、被告身份证据、立断卖契、收据、结婚登记申请书、离婚登记审查处理表、民事判决书两份，被告提交的房屋买卖协议以及当事人的庭审陈述。 本院认为，原告刘景林、何晨霞并非莲都区联城街道金周村村民，其所签订的房屋买卖合同因违反法律法规的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还，故原告要求返还相应的购房款，本院予以支持，该款按被告在房屋征收时实际占用的案涉房屋面积比例计算返还（被告89.1㎡，总面积294.3㎡），被告占30.28%，返还30.28万元。房屋装修系原告投入建设，临时安置补助费、搬迁费根据房屋征收补偿原则，系对居住使用者的补偿，故房屋装修补偿、临时安置补助费、搬迁费三项费用应由原告享有，故被告应支付上述三项费用共计54657.4元。鉴于案涉合同无效的过错及原告需重新购房的合理支出，房屋征收价值与原告房屋购置价之差的增值部分，按8:2的比例由原、被告享有分割为宜。被告系选择公寓安置，结合其按人口及征收使用案涉房屋面积（89.1㎡）而获得公寓面积的情况，其涉案房屋征收价值按征收补偿货币价11028元/㎡计算，房屋征收价值为982594.8元（11028×89.1），扣除其应分摊的返还原告房屋购置价302800元，增值部分为679794.8元（982594.8-302800），原告享有80%为543835.84元。综上，被告应支付原告901293.24元（543835.84+302800+54657.4）。被告辩称其未收取购房款不应返还，但因其最初出售的是地基，而其享有的拆迁利益已包括相应房屋，故其按照房屋面积比例计算应返还的购房款合理合法，本院对该抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，判决如下： 被告李妙雅于本判决生效之日起十五日内支付原告刘景林、何晨霞901293.24元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12813元，减半收取6406.5元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 黄野松 二〇二〇年十一月二十四日 代书记员 何 烨