广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8002号上诉人（原审被告）：东莞汇昌织染有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇环保工业城。统一社会信用代码：914***********331R。法定代表人：王伟明，总经理。委托诉讼代理人：句礼洋，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市正龙贸易有限公司。住所地：广东省东莞市************。统一社会信用代码:914***********218N。法定代表人：郭灿华，总经理。委托诉讼代理人：张梦智，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷明杰，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。上诉人东莞汇昌织染有限公司（以下简称汇昌公司）与被上诉人东莞市正龙贸易有限公司（以下简称正龙公司）租赁合同纠纷一案，汇昌公司不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汇昌公司不服一审判决，向本院上诉请求：1.依法撤销东莞市第二人民法院作出的（2020）粤1972民初3122号判决的第一、二、三、四项，改判驳回正龙公司一审全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费、保全费全部由正龙公司负担。事实与理由：（一）汇昌公司每月均足额支付《工业厂房土地租赁合同》中约定的租金（合同有效部分），汇昌公司不存在违约行为，一审判决认定汇昌公司存在违约，属事实认定错误。1.汇昌公司与正龙公司之间就案涉厂房租赁事宜存在多份合同及补充协议，包括《工业厂房土地租赁合同》、《工业厂房租赁合同》补充协议书（一）、《工业厂房租赁合同》补充协议书（三）、《补充协议》（2012年4月5日签订）、《补充协议》（2012年8月9日签订），共五份协议，汇昌公司每月缴纳的租金（实为租金和占有使用费、排污费）由以上协议约定租赁项目构成。上述协议中对厂房、宿舍、仓库、门卫室及加建的房屋租金均进行明确约定，但正龙公司在一审中仅提供了两份房地产权属证书，租赁标的物的电房（154.3平方米）、门卫室（69平方米）、污水处理池（1700平方米）、锅炉房、清水池及配套设施（1152平方米）、加建一层厂房（3946.5平方米）、加建一座单层仓库（600平方米）、水泥道路（1457.65平方米）、绿化用地（4774.69平方米）、煤场（545平方米）均未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《工业厂房土地租赁合同》租赁标的物电房、门卫室、污水处理池、锅炉房、清水池及配套设施、加建一层厂房、加建一座单层仓库、水泥道路、绿化用地、煤场的出租因未取得建设工程规划许可证均属于无效约定，一审判决却认定水泥道路、绿化用地为有效约定系错误的。2.根据正龙公司提交的权属证明资料显示，汇昌公司与正龙公司签订的《工业厂房土地租赁合同》有效部分仅为厂房建筑面积和宿舍建筑面积，该部分租赁部分为有效约定可适用租金递增条款、违约条款，其他租赁合同中约定的租赁标的均为无效约定，应列为占有使用费，该部分不能适用合同中关于租金递增条款及违约条款，一审判决未加以区分，笼统计算，存在事实认定错误。3.根据汇昌公司与正龙公司签订的《工业厂房土地租赁合同》中有效部分厂房建筑面积和宿舍建筑面积分别为7878平方米、2898平方米，据此计算租金（有效部分租金）为7878平方米×11.8元/平方米/月=92960.4元/月、2898平方米×11.8元/平方米/月=34196.4元/月，2018年4月份，首次递增后金额应为（92960.4元/月+34196.4元/月）×10%=139872.48元/月，而汇昌公司每月缴纳租金180000元已经远超有效合同约定的金额。汇昌公司虽有时存在拖延情形，但随后即予以缴清，双方在合同履行的十几年间已经形成这种默契，正龙公司对于汇昌公司偶有拖延的行为也予以认可。根据双方提交的付款凭证等证据可见汇昌公司不存在拖欠租金情形，故也不存在违约。4.根据正龙公司提供的房地产权证【粤房地证字第C4944986厂房（建筑面积7878平方米）】、房地产权【粤房地证字第C4944985宿舍（建筑面积2898平方米）】可以明确看出《工业厂房土地租赁合同》中约定的面积与实际证载面积存在出入，应当以实际证载面积为准。5.《工业厂房土地租赁合同》补充协议书（一）中所约定的汇昌公司因煤场占用正龙公司绿化用地545平方米，需从2006年10月1日加租817.5元的约定因合同情形变化，汇昌公司无需缴纳。2016年根据国家环保的需要，沙田环保城内烧煤企业需进行项目升级和改造，汇昌公司经改造后从燃煤升级为燃气，之前合同中约定的煤场已经不再使用，故汇昌公司自2016年起不应再支付因此产生的费用。根据以上论述可知，汇昌公司与正龙公司存在多份租赁合同及补充协议，在合同及补充协议中双方对于租赁标的、租赁费用约定明确，在众多的合同及补充协议中部分为有效约定、部分为无效约定，一审应当予以区分，分别计算租金的具体金额和占有使用费的具体金额，若汇昌公司每月缴纳租金总额少于租金部分可视为违约，在经催告后仍拒绝缴纳的可解除合同，反之，如汇昌公司每月缴纳的租金总额等于或者高于租金部分的则不存在违约，正龙公司不享有解除合同的权利。（二）一审判决存在违反法定程序审理，错误地把其他合同法律关系的纠纷归到租赁合同纠纷中一并审理，请二审依法予以纠正。根据《工业厂房租赁合同》补充协议书（一）规定的汇昌公司办理“行政许可排放量增容而产生了使用费15000元”并非因租赁关系而引起的法律关系，一审判决错误地将“行政许可排放量增容而产生了使用费15000元”的其他合同法律关系归纳于租赁合同纠纷中进行审理系无事实和法律依据的，请二审法院予以撤销。（三）一审判决认定2018年5月开始的租金为《工业厂房土地租赁合同》的第二次递增约定是错误的，因该合同约定存在部分有效、部分无效的情形，故不能按照全部金额进行递增，另，汇昌公司每月均有向正龙公司支付足额租金，在此期间汇昌公司与正龙公司以实际履行行为对《工业厂房土地租赁合同》有关租金递增的约定进行了变更。根据正龙公司提交的《关于限期结清拖欠租金的告知函》内容显示：“二、为支持贵方度难关，我方从2011年5月至2012年7月31日的14个月期间，仍然按首个5年周期每月175918元执行，并无执行第二个递增周期（即2011年5月至2016年5月）每月194410元的标准。三、约定从2012年8月1日至2013年12月31日期，进一步下调至每月187000元，从2013年12月31日起按月租金恢复194410元执行。但事实上，为进一步支持贵方，从2013年12月31日至今（2018年4月20日），我方仍然按每月18.7万元执行。”根据正龙公司发函内容得知在《工业厂房土地租赁合同》有关租金递增的约定，第一次应上调租金的时间为2011年5月、第二次应上调租金的时间为2016年5月，但汇昌公司与正龙公司在合同履行过程中已另行达成约定，租金不但没有按《工业厂房土地租赁合同》的约定递增，反而降低了，而汇昌公司也已每月向正龙公司支付足额租金（正龙公司在此时间段并无提异议），这期间租金数额变更了《工业厂房土地租赁合同》有关租金递增规定的租金数额，即租金是处于从来没有按原《工业厂房土地租赁合同》递增的情形。因此，在2018年4月20日，正龙公司向汇昌公司发出的《关于限期结清拖欠租金的告知函》中提及的2018年5月起，正龙公司中止补充合同约定的优惠措施后，汇昌公司与正龙公司关于《工业厂房土地租赁合同》的递增约定，应为初次递增（以2006年合同有效部分进行递增）而不是两次，2018年5月起，汇昌公司应支付正龙公司每月租金仅为139872.48元【（7878×11.8+2898×11.8）×（1+10%）=139872.48】。（四）汇昌公司已足额支付租金，一审判决不应将汇昌公司的保证金900000元用于抵扣租金差额。根据《工业厂房土地租赁合同》、正龙公司在一审提供的房地产权证、《关于限期结清拖欠租金的告知函》显示，从2006年4月至2020年1月，汇昌公司应向正龙公司支付租金仅为21375058.08元，而根据正龙公司在一审提交的汇昌公司已付租金详细表一、二可得，汇昌公司在2006年4月至2020年1月已向正龙公司交付29081612.57元，汇昌公司已超额交付正龙公司租金并无存在违约行为。一审判决不应把汇昌公司的保证金900000元用于抵扣“租金差额”。另外，一审判决认定的占有使用费为213851元/月是错误的。2020年2月1日起，汇昌公司需向正龙公司支付的是租金139872.48元/月及占有使用费。至于应付多少占有使用费，汇昌公司只能采用折价补偿的方式用于支付，若参照合同约定的租金标准支付占有使用费，至多也是36025.335元/月（15×11.8+86.7×11.8+154.3×11.8+69×11.8+1700×3+1152×3+1457.69×2+4774.69×1.5+545×1.5+3946.5×3+600×1.5=36025.335），并非一审判决认定的占有使用费213851元/月。汇昌公司于法庭调查中补充如下：（一）一审判决认定租赁合同中水泥道路绿化用地属于有效约定没有法律依据，根据一审正龙公司提交的房地产权证以及双方合同中约定，可见案涉租赁物在规划中有绿化用地及水泥道路，但一审判决未查明案涉租赁物规划许可范围进行裁判，没有法律依据，如案涉租赁物在建设规划许可中明确规划了水泥道路和绿化用地，则双方间合同约定因违反建设工程规划许可应为无效约定。（二）一审判决认定汇昌公司未支付2018年1月至4月租金，与事实不符。根据一审中汇昌公司提交的收款收据、转账凭据及正龙公司提交的收款收据可见汇昌公司缴纳了费用，且汇昌公司向正龙公司出具了收据，一审判决认定汇昌公司未支付与事实不符。被上诉人正龙公司辩称，（一）一审判决认定“汇昌公司未足额缴纳租金存在违约行为，并据此确认正龙公司与汇昌公司的合同解除，汇昌公司承担违约责任”的事实，认定清楚，不存在错误。1.一审判决查明正龙公司与汇昌公司之间合同存在部分有效、部分无效的情况，但根据相关法律规定，汇昌公司仍应按照双方约定的租金标准向正龙公司支付无效部分的占有使用费，并按照双方约定的时间及标准支付有效部分的租金。2.根据双方提供的证据：第一，汇昌公司在2018年4月25日时仍未支付拖欠正龙公司2017年12月31日前561000元款项以及部分2018年1月至2018年4月的租金加占有使用费268000元；第二，汇昌公司2018年5月起应按照213851元/月的标准向正龙公司支付租金及占有使用费，其每月均存在未足额支付的情形，并且经正龙公司催告仍未足额支付；以上均证明汇昌公司未在约定的时间、足额支付租金及占有使用费，存在违约行为。3.占有使用费应参照合同约定的租金标准支付，租金存在递增的情况，故占有使用费亦根据合同约定递增是合情合理的。市场不断变化，东莞厂房的租金普遍都在上涨，因此，占有使用费适用递增条款并无不妥。汇昌公司支付的款项应优先抵扣占有使用费，故减去占有使用费后，汇昌公司每月仍然是未足额支付租金，与一审判决认定的事实无异。4.汇昌公司存在未按时、足额缴纳租金的行为，系违约行为。（二）汇昌公司所述“行政许可排放量增容而产生了使用费15000元”，该笔费用系基于双方的租赁合同关系而产生的费用，一审判决一并审理，并不违反法定程序。（三）关于汇昌公司所述“2018年5月为第一个递增期”，事实不符。2012年8月29日双方签订补充协议，明确约定了2011年5月起，应在原基础上递增10%，递增后的租金为193510元；而后续正龙公司因经济环境不景气，给予了汇昌公司少许优惠，但并不影响租金已增加的事实。汇昌公司将正龙公司给予的优惠，认定为“以实际履行行为对原案涉《工业厂房土地租赁合同》有关租金递增的约定进行了变更”是不合理的。（四）汇昌公司存在违约行为，并且未足额支付租金和占有使用费，一审判决将汇昌公司的保证金900000元用于抵扣租金差额，并无不妥。正龙公司在法庭调查中补充如下：（一）关于汇昌公司提及的绿化用地及水泥道路的约定，一审判决事实认定与法律适用不存在错误，具体由法庭判定。（二）关于汇昌公司提及2018年1月至4月租金已经足额向正龙公司支付的主张，不论是汇昌公司还是正龙公司提交的银行流水、付款记录等证据，均无法体现该笔款项已经支付，事实上该笔款项至今仍未支付。正龙公司向一审法院起诉请求：1.确认汇昌公司与正龙公司于2006年8月10日签订的《工业厂房土地租赁合同》已于2020年1月16日解除；2.汇昌公司向正龙公司支付租金差额2396850.5元；3.汇昌公司立即向正龙公司返还厂房，并向正龙公司支付厂房占用费（按照213851元/月，自2020年1月17日起至实际搬离之日止）；4.汇昌公司向正龙公司支付违约金1283103元；5.汇昌公司立即配合正龙公司将汇昌公司名下的排污许可证变更回至正龙公司名下；6.汇昌公司负担一审案件诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2006年8月10日，正龙公司与汇昌公司在东莞市沙田镇法律服务所见证下签订了《工业厂房土地租赁合同》，约定正龙公司将其投资建造的位于东莞市沙田镇环保工业城内的工业小区出租给汇昌公司使用，包括自建标准厂房一栋（两层建筑面积为7893平方米）、宿舍一栋（四层，建筑面积为2984.7平方米）、电房（154.3平方米）、门卫室（69平方米），汇昌公司建造了污水处理池（1700平方米）、锅炉房、清水池及配套设施（1152平方米）；水泥道路1457.65平方米、绿化用地4774.69平方米，以及315KVA变压器一台及相应的低压计量柜一个、配电柜两个、电容补偿柜一个、一个6寸水表及供水管道设至厂前围墙边；租赁期限为20年，从2006年4月15日至2026年4月14日止；租金为厂房、宿舍、电房、门卫室共11101平方米按11.8元/月/平方米计算，金额为130,991.8元，污水处理池、锅炉房、清水池及配套设施共2852平方米按3元/月/平方米计算，金额为8556元，厂区内的水泥道路1457.65平方米按2元/月/平方米计算，金额为2915.3元，厂区内的绿化用地4774.69平方米按1.5元/月/平方米计算，金额为7162.04元，租金合计为149625.14元/月；在有关部门的批准或者立项下，正龙公司允许汇昌公司使用绿化用地进行建设（如污水、清水、锅炉煤场、发电房的相关配套设备），如汇昌公司因生产、生活增建占用绿化用地，正龙公司有权按照增加的面积在原有租金的基础上加收每月每平方米1.5元，如果汇昌公司在厂房顶层楼面进行加建其他建筑物，正龙公司亦按汇昌公司加建的面积计收3元/月/平方米；上述租金不含税，因租金所产生的一切税费均由汇昌公司承担；上述租金每满5年递增一次，在上期基础上递增10%；每月15日前支付当月租金及税费；正龙公司保证在签订本合同90天内协助汇昌公司将正龙公司名下日排放量为1000吨的许可证变更到汇昌公司名下，在合同生效一年内将日排放量1000吨的许可证增容到日排放量3000吨，变更费用和增容费均由汇昌公司承担，合同期满或解除终止后，汇昌公司应将该许可证变更到正龙公司名下；汇昌公司向正龙公司支付900000元的履约保证金，合同期满无息退还给汇昌公司；汇昌公司应按时交纳租金，逾期欠交的按欠交金额每日千分之五支付滞纳金，租金拖欠累计达到30天的，视同违约，除补交租金外，还应向正龙公司支付6个月租金标准的违约金，且正龙公司有权选择是否终止双方的租赁合同关系。2006年10月20日，正龙公司、汇昌公司双方签订了《工业厂房租赁合同》补充协议书（一），提及因汇昌公司煤场占用正龙公司绿化用地545平方米，需从2006年10月1日起每月加租817.5元；因汇昌公司在厂房顶层楼面加建其他建筑物3946.5平方米，需从2006年10月1日起每月加租11,839.5元；正龙公司协助汇昌公司变更和增容排放量的许可证后，汇昌公司每月应向正龙公司支付15000元的使用费；上述增加的租金随着原合同约定的租金递增时间和幅度一并递增，但增加的许可证使用费15000元/月固定不变。2012年8月29日，正龙公司、汇昌公司双方签订补充协议，提及双方在原合同中约定租金每五年递增10%，2011年5月起，应在原基础上递增10%，递增后的租金为193,510元，另，汇昌公司新建临时仓库（面积约600平方米）月租金900元，总计租金应为194410元；由于经济大环境不景气，正龙公司给予了汇昌公司14个月无需按原合同加租，继续按递增前的租金标准支付租金的优惠，双方再次约定从2012年8月1日起至2013年12月31日止，每月租金调整为187000元，2013年12月31日之后，租金原则上按原定194410元/月标准执行。上述租赁的工业小区占用土地取得了土地使用权证，土地性质为工业，使用权类型为出让地，工业小区中正龙公司的自建标准厂房一栋（两层建筑面积为7893平方米）、宿舍一栋（四层，建筑面积为2984.7平方米）取得了房地产权证，案涉工业小区中其他由汇昌公司建造的建筑物没有证据证明经过有关部门批准或立项。一审法院另查，2018年4月20日，正龙公司向汇昌公司发出《关于限期结清拖欠租金的告知函》，正龙公司在函中提及经双方的财务人员核算，至2017年12月31日，汇昌公司尚欠正龙公司租金561000元未支付，2018年1月至2018年4月，汇昌公司应付租金748000元，汇昌公司先后支付了250000元、110000元、120000元，总计480000元，未付金额为268000元，至2018年4月15日（合同约定的租金支付日期），汇昌公司尚欠租金为829000元，正龙公司故此要求：1.汇昌公司在2018年4月30日前，付清上述拖欠的租金829000元，否则，按原合同的约定，每天加收千分之五的违约金；2.从2018年5月起，中止补充协议约定的优惠措施，重新按2006年签订的原合同条款执行，即从2016年5月起第二个递增周期的标准租金恢复为213851元。2018年4月25日，汇昌公司复函，提及：1.对正龙公司提出的尚欠2017年12月31日前租金为561000元没有异议，但正龙公司员工阿华此前已经同意一次性460000元全部解决，另汇昌公司愿意承担上述租金差额的一半即280500元；2.已经按时将2018年3月至2018年4月开票金额的租金转至正龙公司账户内，4月份剩余转入个人账户的租金近期也会支付；3.希望继续执行与阿华达成的协议中约定的180000元/月的标准支付租金，并希望签订书面补充协议。再查，关于汇昌公司在2018年4月25日复函中提及的“与阿华达成的协议”一事，正龙公司向一审法院提供了汇昌公司代表“蔡生”与正龙公司“阿华”的微信聊天记录，微信聊天记录记载了双方协商过程。聊天包括如下对话：阿华（2018年1月18日）：“蔡生，中午好，因为临近过年，我们要结算处理财务问题，提前与您沟通，至目前，不算本月租金18.7万，汇昌尚欠56.1万，我方要求农历年前除1月，2月两月租金37.4万，另外还12.6万，即本月付18.7，下月农历年前付31.3万。请提前做好准备。”蔡生：“你是怎么算了，我们只差18年一月份”阿华：“不对，11年5月至16年4月，应收19.4万，16年5月起，应收21.3万，一直按18.7万收，共计已减免92万”……阿华（2018年2月8日）：“蔡生，早，经商议，就昨日提案反馈决定如下：一，至2017年12月31日，贵司所欠租金56.1万，减免6.1万，剩余50万，2018年1月起分5个月每月支付10万，5月底结清。二，租金调整：2018年至2021年四年期间，月租金下调为18万，2022年至2026年期间，月租金为19.8万。三，2018年1月至5月，租金加欠款，每月应付28万。四，已近年关，需用钱较多，1,2月份应付56万，扣除前天25万，节前还要付31万……上述方案已是最终底线，无必要再为丝毫再一次去影响到大家的合作情绪。定下来后，我草拟好书面文字，大家盖章签字为证。”蔡生：“谢谢你，知道，现在这二年汇昌是非常亏损，不然我是不会向你提出这个要求，并且这个要求，也是我顶着给，我这个人也是爱面子，希望你再和你家人商量一下，那56万给一半，实在是顶不顺，现在很多供应商没付款。”阿华：“蔡生，家家都有难念的经，我们已经情至义尽。再减也最多减4万，一共减10万，余下46万，分5个月还，即1-4月每月18+9=27,5月18+10=28，但前提是，你年前必须再还27+27-25=29，我也是等钱用，交税和还贷。”蔡生：“真的不行，前天汇了是25万，是交今年1月份租金和2月份部分，不要再搞乱。”阿华：“如果年前没钱还，那就只能再免2万，还欠48万，这个月欠18+18-25=11，一共欠59,48万分6期还吧，这个底线，我不想再扯了。”蔡生：“你们商量好告诉我，我来想办法，谢谢你的大力支持汇昌，28万”阿华：“已经定，就免8万，剩下48万。”蔡生：“哦，年后我们在倾。”阿华：“好，在还没谈好最新方案时，还是应该按旧标准每月18.7计，这个我有言在先，这是做人做事应该有的守信态度与原则，1.4先记上，到时谈得成就按最新方案执行，谈不成就补回。”蔡生：“早晨！之前都说好，你都发给我，现在只谈之前的差数，我希望不要搞那么复杂。”阿华：“那你不要这样耍赖，专挑对自己有利的事来讲，之前讲的是一揽子方案，包括减免条件，因为你没有接受，所以整个方案都没定”蔡生：“我从来不耍赖，我是个老实人”阿华：“老实就好，一切按规矩办”蔡生：“我从18年1月份开始交18万租金，差数我会继续和你协商，尽量按我们意思去做，减一半即：28万，也是一次性，希望没下次”阿华：“28不可能，具体面谈”蔡生：“约好了，面谈”阿华：“最迟下周，否则就按之前会同执行。”正龙公司主张上述微信聊天记录阿华提及的协议系在汇昌公司同意全部条款下才另行签署书面协议生效，双方最终未能就2018年前的拖欠租金事宜达成一致意见，双方未能签订书面协议，双方的权利义务仍应按此前签订的合同、补充协议履行。2020年1月7日，正龙公司向汇昌公司邮寄了《律师函》，提及根据双方签订的《工业厂房土地租赁合同》、补充协议的约定，汇昌公司应付正龙公司2006年4月至2020年1月的租金为31478463.07元，但实付29081612.59元，尚欠2396850.5元，要求汇昌公司在收到律师函后7日内补齐上述租金，否则正龙公司将依约、依法解除双方的租赁合同关系，该解除通知自汇昌公司收到本律师函后的第八日即生效。汇昌公司2018年1月至2020年1月向正龙公司支付的租金及占有使用费的数额分别为170000元、250000元、110000元、120000元、120000元、120000元、180000元/月（支付了20个月）。还查，正龙公司主张其将已经取得的排污许可证变更至汇昌公司名下，但汇昌公司不予确认。汇昌公司目前的排污许可证显示证书编号为914***********331R001P，有效期限自2017年12月26日至2020年12月25日。庭审中，正龙公司明确如果案涉《工业厂房土地租赁合同》解除，同意其收取的汇昌公司的保证金900000元抵扣汇昌公司应向其支付的款项，且如果租赁合同部分无效，诉请的租金变更为占有使用费。正龙公司在本案的审理过程中，向一审法院申请了财产保全，要求查封、扣押、冻结汇昌公司价值3,893,804.5元的财产，并提供了中国平安财产保险股份有限公司东莞分公司等额的信用担保，一审法院审查后予以准予，并作出了（2020）粤1972民初3122号民事裁定书，采取了相应的保全措施。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：1.案涉《工业厂房土地租赁合同》的效力如何？2.汇昌公司是否存在未足额交租的违约行为？并达到了解除双方2006年8月10日签订的《工业厂房土地租赁合同》的条件；3.正龙公司诉请的违约金是否合法？4.正龙公司诉请的变更排污许可证是否合法？关于焦点一，根据《工业厂房土地租赁合同》及系列补充协议的约定可知，汇昌公司承租的标的物包括：一是正龙公司修建的已经取得建设工程规划许可证的标准厂房一栋（两层建筑面积为7893平方米）、宿舍一栋（四层，建筑面积为2984.7平方米）以及未取得建设工程规划许可证的电房（154.3平方米）、门卫室（69平方米）；二是汇昌公司建造的未经过有关部门审批同意的污水处理池（1700平方米）、锅炉房、清水池及配套设施（1152平方米）、在正龙公司建造的厂房上加建的一层厂房（3946.5平方米）、在厂区空地上加建的一座单层仓库（600平方米）；三是工业小区内的水泥道路1457.65平方米、绿化用地4774.69平方米（煤场545平方米实际是占用的绿化用地）。因案涉《工业厂房土地租赁合同》租赁的标的物包括部分未经过有权部门审批的建筑物，故一审法院认定案涉《工业厂房土地租赁合同》就取得房地产权证及土地使用权证的厂房、宿舍、水泥道路及绿化用地（包括煤场）的出租属于有效约定，另因正龙公司为汇昌公司办理了行政许可排放量增容而产生了每月支付15000元费用，该约定没有违反法律法规的强制性效力性规定，属于有效约定，对双方均有约束力。案涉《工业厂房土地租赁合同》其他租赁物因未取得有关部门的批准，该部分属于无效。关于焦点二，虽然案涉的《工业厂房土地租赁合同》属于部分有效部分无效的合同，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”汇昌公司仍应按照双方约定的租金标准向正龙公司支付无效部分的占有使用费，并按照双方约定的时间及标准支付有效部分的租金。根据正龙公司的代表人“阿华”与汇昌公司的代表人“蔡总”之间的微信聊天记录可知，正龙公司在2018年1月已要求汇昌公司支付2017年12月31日前拖欠的款项561000元，后正龙公司于2018年4月20日向汇昌公司发出的告知函、汇昌公司的复函可知，汇昌公司在2018年4月25日时仍未支付拖欠的正龙公司2017年12月31日前561000元款项以及部分2018年1月至2018年4月的租金加占有使用费268000元，双方多次沟通仅是汇昌公司希望减免部分费用，并非对款项数额存在争议。上述事实表明汇昌公司存在未足额支付租金的情形。又正龙公司、汇昌公司双方在2012年8月29日签订的《补充协议》明确正龙公司同意从2012年8月1日起至2013年12月31日止，每月租金调整为187000元，2013年12月31日之后，租金原则上按原定194410元/月标准执行，如果届时需要调整，双方再行商议。再结合2018年4月20日正龙公司就汇昌公司拖欠款项向其发送的告知函可知，正龙公司对汇昌公司在2018年5月之前仍按照每月187000元的标准支付租金及占有使用费并无异议，正龙公司在2018年5月开始中止上述优惠，按照案涉《工业厂房土地租赁合同》约定的租金及增幅标准计收租金及占有使用费共计213851元/月。汇昌公司主张正龙公司在2018年1月通过微信同意按照每月180000元计收租金，明显与双方代表的微信聊天真实意思不符，正龙公司同意按照180000元/月计收租金的条件包括了汇昌公司在限定的期限内付清2017年12月31日前拖欠的款项，且双方最终也没有签订书面的协议进行确认。故一审法院认定2018年5月起，汇昌公司应按照213851元/月的标准向正龙公司支付租金及占有使用费。但汇昌公司在2018年5月之后仍然按照每月180000元的标准向正龙公司支付，每月均存在未足额支付的情形，且经正龙公司告知函、律师函等方式催讨仍未足额支付，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”案涉《工业厂房土地租赁合同》有效部分于正龙公司发出律师函要求汇昌公司限定期限内支付拖欠的款项期限届满后解除，即2020年1月16日解除。汇昌公司应向正龙公司返还案涉的租赁物。至于租金及占有使用费差额，一审法院计至2020年1月31日应为1309871元[561000元+187000元/月×4个月+213851元/月×21个月-（170000元+250000元+110000元+120000元+120000元+120000元+180000元/月×20个月）=1309871元]，从2020年2月1日起至汇昌公司实际返还案涉租赁物之日止的占有使用费按照每月213851元计算。又因正龙公司在庭审中确认收取的汇昌公司的保证金900000元在合同解除的情况下，同意抵扣租金差额，一审法院对此予以确认，两项抵扣后，汇昌公司应支付给正龙公司2020年1月31日前的租金差额为409871元（1309871元-900000元=409871元）。关于焦点三，如上所述，案涉《工业厂房土地租赁合同》有效部分解除的原因系汇昌公司违约所致，故其应按合同约定向正龙公司支付违约金，案涉租赁合同约定的违约金计算标准为六个月租金，但因存在合同部分无效的情形，无效部分的占有使用费不能作为计算违约金的标准，故该违约金数额为1119867.34元{[（7893平方米+2984.7平方米）×11.8元/平方米+2915.3元+7162.04元+15000元+817.5元]×1.1×1.1×6个月=1119867.34元}。关于焦点四，因行政许可是行政机关根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查准予其从事特定活动的行为。其取得方式只能经行政机关批准授权，故正龙公司诉请汇昌公司将排污许可证过户至正龙公司名下，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条条第一款第三项、第九十六条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认汇昌公司与正龙公司于2006年8月10日签订的《工业厂房土地租赁合同》有效部分于2020年1月16日解除；二、限汇昌公司于判决发生法律效力之日起三日内向正龙公司支付截止2020年1月31日的租金及占有使用费差额409871元；三、限汇昌公司于判决发生法律效力之日起三日内向正龙公司返还厂房等租赁物，并从2020年2月1日起按照213851元/月的标准向正龙公司支付占有使用费至实际返还租赁物之日止；四、限汇昌公司于判决发生法律效力之日起三日内向正龙公司支付违约金1119867.34元；五、驳回正龙公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18975.22元，财产保全费5000元，由正龙公司负担13119元，汇昌公司负担10856.22元。二审期间双方均未提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对汇昌公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为:一、双方之间租赁合同的效力；二、租金及占有使用费的计算标准；三、汇昌公司是否应支付违约金。关于焦点一。首先，正龙公司系案涉租赁土地的使用权人，同时取得了厂房、宿舍的房地产权证。一审判决认定双方之间关于正龙公司已取得房地产权证的厂房、宿舍以及取得了土地使用权证的水泥道路及绿化用地（包括煤场）的租赁合同有效，并无不当。其次，双方之间关于电房、门卫室、污水处理池、锅炉房、清水池及配套设施、加建的厂房和仓库部分的租赁合同，因相关租赁物未取得建设工程规划许可证，一审法院认定上述部分的租赁合同无效，亦无不当。再次，根据正龙公司向汇昌公司发送的告知函、汇昌公司的复函，结合双方的微信聊天可知，截止2018年4月25日，汇昌公司拖欠正龙公司2017年12月31日前租金、占有使用费561000元以及2018年1月至2018年4月的租金、占有使用费26800元。本院认为，支付租金及占有使用费是汇昌公司作为承租方应履行的主要合同义务，经过正龙公司发送告知函、律师函等方式催讨，汇昌公司仍未足额支付，根据双方签署的《工业厂房土地租赁合同》约定汇昌公司租金拖欠累计达30天，正龙公司有权选择解除合同，一审判决认定《工业厂房土地租赁合同》有效部分于正龙公司发出律师函要求汇昌公司在限定期限内支付拖欠的款项期限届满后解除，并无不当，本院依法予以维持。对于无效部分，鉴于汇昌公司拖欠占用使用费，正龙公司要求终止租赁关系，返还租赁物于法有据，本院依法亦予以支持。关于焦点二。首先，对于合同有效的部分，理应依约计算、支付租金。关于无效部分的占用使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，一审判决认定汇昌公司仍应按照双方约定的租金标准向正龙公司支付无效部分的占有使用费合法有据。汇昌公司主张其只应支付合同有效部分的租金，无效部分的占用使用费不应随合同约定调整理据不足，本院依法不予支持。关于每月增容费15000元，双方确认在合作过程中系笼统计算入租金及占有使用费中，双方在就款项的调整、结算、支付过程中并未加以区分。本院认为，增容费系因案涉租赁关系产生的费用之一，一审判决为一揽子解决双方之间的纠纷，一并予以处理，符合双方之间的合作模式和习惯，并无不当。其次，根据正龙公司向汇昌公司发送的告知函、汇昌公司的复函，结合双方的微信聊天可知，截止2018年4月25日，汇昌公司拖欠正龙公司2017年12月31日前款项561000元，双方的多次沟通仅是汇昌公司希望减免部分费用，并非对款项数额存在争议，本院依法予以确认。对于2018年5月之后的租金及占有使用费（含增容费），虽然汇昌公司主张双方签署的《工业厂房土地租赁合同》中载明的厂房、宿舍面积与房地产权证上载明的面积有出入，但双方在合同履行过程中，并未严格按照合同约定的租金及占有使用费（含增容费）的标准收取、递增。根据双方在2012年8月29日签署的《补充协议》，双方确认2011年5月起租金应调整为194410元/月，为帮助汇昌公司度过难关，正龙公司同意2011年5月至2012年7月期间的租金不加租，且2012年8月1日至2013年12月31日期间的租金按18700元/月计算，自2013年12月31日起租金按194410元/执行。再结合2018年4月20日正龙公司向汇昌公司发送的告知函，正龙公司同意2018年5月之前仍按照187000元/月的标准支付租金及占有使用费。说明在《工业厂房土地租赁合同》履行过程中，正龙公司有给予汇昌公司租金及占有使用费优惠措施。根据双方签署的《补充协议》，2011年5月起租金及占有使用费（含增容费）的标准即应调整为194410元/月，按照《工业厂房土地租赁合同》每五年递增10%的约定，在2016年5月，正龙公司即可主张递增。正龙公司要求从2018年5月起的租金及占有使用费（含增容费）在194410元/月的基础上上调10%，按213851元/月计算，较之于合同的约定，正龙公司已经作出了让步，本院依法予以确认。再次，关于汇昌公司向正龙公司交付的履约保证金900000元，一审判决认定抵扣汇昌公司拖欠租金及占有使用费（含增容费）并无不当，本院依法予以确认。综上，一审判决扣减汇昌公司已付款项及履约保证金，核算汇昌公司尚未支付的租金及占有使用费（含增容费）差额，并按213851元/月的标准支付租金及及占有使用费（含增容费）至租赁物返还之日止，于法有据，本院依法予以维持。关于焦点三。鉴于案涉租赁物系整体出租，双方就款项的调整、结算、支付均未区分有效及无效部分，汇昌公司主张其支付的款项应先扣除有效部分的租金理据不足。汇昌公司未按时足额向正龙公司支付租金，导致双方之间的租赁关系合同有效部分解除，汇昌公司就合同有效部分应当依照《工业厂房土地租赁合同》的约定向正龙公司支付违约金。《工业厂房土地租赁合同》约定违约金的计算标准为六个月租金，一审判决认定合同无效部分不作为违约金的计算标准处理正确。关于每月15000元的增容费，鉴于其性质并非租金，不应计入违约金的计算基数。关于厂房、宿舍面积应以房产证载明的建筑面积作为计算依据。故，一审判决关于违约金计算基数的认定事实部分有误，本院依法予以纠正，违约金的数额应为1002255元{[（7878平方米+2898平方米）×11.8元/平方米+2915.3元+7162.04元++817.5元]×1.1×1.1×6个月}。综上所述，汇昌公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决适用法律正确，但认定事实部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3122号民事判决第一、二、三项；二、变更广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3122号民事判决第四项为东莞汇昌织染有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市正龙贸易有限公司支付违约金1002255元；三、撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3122号民事判决第五项；四、驳回东莞市正龙贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费18975.22元，财产保全费5000元，合计23975.22元，由东莞市正龙贸易有限公司负担14775.22元，东莞汇昌织染有限公司负担9200元。本案二审案件受理费18975.22元（东莞汇昌织染有限公司已预交），由东莞市正龙贸易有限公司负担606元，由东莞汇昌织染有限公司负担18369.22元。东莞汇昌织染有限公司在二审调查时，同意败诉方直接胜诉方支付诉讼费用，本院依法予以准许。东莞市正龙贸易有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向东莞汇昌织染有限公司迳付606元，本院不再另行退收。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年十一月十六日书记员  关 东王颖盈附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。