广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初35429号原告王静，女，汉族，1963年11月17日出生，身份证地址河南省洛阳市涧**。委托代理人冀雅娇，河南大鑫律师事务所律师。被告薛思来，男，汉族，1977年3月2日出生，身份证地址广东省深圳市龙岗区。原告王静与被告薛思来房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王静及其代理人冀雅娇，被告薛思来到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:2020年6月原告通过朋友从秋菊介绍，知道被告深圳市龙岗区坝光新村东区七栋B单元902室房出售，2020年7月7日原告委托朋友从秋菊和被告签订了《坝光安置房转让及购买意向书》（预约合同），通过转账支付被告定金20万元，约定2020年8月7日前协商签订安置房买卖合同（本合同），后原告丈夫经查询法律法规得知，农民拆迁安置房不能买卖，无法取得房产证，遂与被告协商进行退款，但双方未能达成一致。且原告本人长年在河南洛阳工作生活，通过中介介绍朋友从秋菊转述，仅知道案涉房屋是渔民居住房，所以价位稍微便宜。原告考虑到来深圳后，还有机会在实地看案涉房屋，再谈合同具体细节。在7月7日签订意向书前，原告已将款项银行转账给从秋菊，在签订意向书后，原告才通过微信看到该份意向书详细内容。原告及家人在意向书签订之后，一直顾虑安置房购买有法律风险问题，经查询相关政策，得知没有办理房产证之前，安置房不允许上市交易，属于国家规定的限制交易对象，一旦日后政府严查私下达成的安置房转让协议，可能产生的办证过户问题很多,有很大法律风险。8月5日原告到深圳第一次当面磋商时，询问房产什么时候能办证，被告答复办证的可能性很小，原告考虑按照被告的要求，合同一旦签订，需要一次性支付剩余款项，且不能确定办下房产证，日后无法办证或者办证时，一旦被告不配合，对原告的权利没有任何保障，根据合同条款，仅能返还定金，退还已付房款。双方本约合同不能签订的原因是政府限制安置房交易，双方签订合同的目的无法实现，原告为了遵守国家法律法规的规定，防止风险才提出不能签订合同，并且及时通知对方解除合同。原被告双方都没有过错，双方磋商没有给被告造成实际损失，被告提出已付定金不能退还，明显没有任何依据。原告请求判决：一、解除原告与被告之间签订的《坝光安置房转让及购买意向书》；二、确认原告与被告之间的的安置房买卖合同没有成立；三、被告薛思来返还原告王静定金20万元及利息（自2020年8月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至被告实际履行之日为止）；四、由被告承担本案诉讼费用、保全费等相关费用。被告辩称：一、标的物不是渔居住房屋，也不是农村宅基地，因为2004年开始，深圳已经农村城市化了，因此标的物属于政府拆迁的安置房。二、原告通过其朋友从秋菊代理所签的买卖意向书，也是原告的权利与义务。三、原告说标的物属于国家限制交易对象，一旦日后政府严查私下达成安置房转让协议，可能产生的办证过户法律风险很多，但原告并没有说是国家哪条法律法规有限制安置房进行交易。四、被告从来没有说过办证可能性很小，被告只是告诉原告及其代理人从秋菊，不知道什么时候能办理房产证，甚至是办理红本还是绿本，我也不能确定，但是这个房子不属于违建。事实上被告已经有证据证明大鹏新区政府和葵涌街道办正在协调房产部门办理房产证相关工作，已经有政府的回复文书。五、原告在转了20万定金之后，从未联系过被告，也没有告诉被告不愿意购买的意向，一直到8月5日到了被告房屋所在地，原告还第一时间去看房屋，他是看过房屋之后，才告诉被告不想购买，要求被告立即退还定金。中介现场告诉他不买的话，定金不能退。原告说不能退就走法律程序，被告听到她这样说不想跟她争吵，委托中介跟他沟通，被告就已经走了。一直到8月8日，原告还与被告沟通，协商退定金的事情，被告可以退一半，即10万元定金，但是原告不同意，要求退18万元定金，8月8日之后双方再没有沟通。经审理查明，2020年7月7日，在房产中介的介绍下，原告委托朋友从秋菊与被告签订了《坝光安置房转让及购买意向书》，意向书的主要内容为：“今有薛思来自愿将坝光新村东区七栋B单元902室（约172平方米）转让给王静，经双方商议达成初步协议，安置房指标及房屋购买权转让总价合计为243.1万元，现预付定金20万元，将从安置房转让总价中抵扣，剩余房款223.1万元（在合同签约的条款中甲乙双方权利、责任、义务进行确认后进行付款，合同签订日期为2020年8月7日并付清合同约定的房款）。如买方违约，定金及款项不退还，如卖方违约，需退还40万给买方。”当天，从秋菊通过银行转账支付被告定金20万元。8月5日，原告表示不想签约，要求被告返还20万元定金，被告不予返还。另查，被告向本院提交了《安置房转让合同》的格式文本（空白合同），文本中有条款约定：“当房产能够按照政府规定办理房屋产权证、土地证等相关权利证书时，甲方应及时提供有关证件及资料，协助乙方办理权属登记，费用由乙方承担。”以上事实，有《坝光安置房转让及购买意向书》、银行转账记录、微信聊天记录等证据以及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《坝光安置房转让及购买意向书》对买卖房屋的房号、面积、价格进行了约定，并约定签订本合同的具体时间，属于预约合同。涉案拆迁安置房是被告的房屋被政府拆迁后，政府给予的财产性补偿，该财产来源合法，在符合条件的情况下，可以进行交易，双方当事人签订《坝光安置房转让及购买意向书》是真实意思表示，预约合同已经成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”本案中，预约合同成立，并不意味着双方的安置房买卖合同能够完全履行。根据深圳市2020年7月15日发布的房屋限购政策，购买房屋的自然人，属于深圳市户籍的，需在本市落户满三年并连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险，不属于深圳市户籍的，需连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险，在2020年7月15日之前，深圳市也有对自然人的限购政策。本案中，原告陈述称，能否办理不动产登记证，对其是否购买该安置房具有重要影响，被告提供的《安置房转让合同》的格式文本也有相应条款，在安置房能够办理不动产登记证时，被告应协助原告办理。从双方的意思表示来看，在该安置房办证条件成熟时，双方配合办理不动产登记证，属于本约合同条款之一，也是原告的合同目的。但原告长期在河南省洛阳市工作生活，不符合深圳市的限购政策，原被告双方即便签订本约合同，该合同也不能得到完全履行。原告作为买方，被告作为卖方及深圳市本地居民，都应当能够知晓深圳市的限购政策对双方安置房买卖合同的影响，原被告双方对合同不能完全履行都存在一定的责任，故对于20万定金，本院酌情由被告保留10万元，另10万元被告返还原告，对于原告的诉讼请求，本院部分支持。对于原告称双方的安置房买卖合同没有成立的诉讼请求，双方没有签订本合同，双方对此亦不存在争议，对该诉请本院在判项中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王静与被告薛思来签订的《坝光安置房转让及购买意向书》；二、被告薛思来于本判决生效之日起十日内返还原告王静人民币100000元。本案案件受理费2150元，由原告王静承担1075元，被告承担1075元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘吉明二〇二〇年十一月二十四日书记员  樊亚文