北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13780号上诉人（原审原告）：北京鑫满城企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区小红门桥北鑫满城**。法定代表人：冯春花，总经理。委托诉讼代理人：张煜萌，北京达略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙勤勤，女，1983年7月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何洪良，河北远通律师事务所律师。上诉人北京鑫满城企业管理有限公司（以下简称鑫满城公司）因与被上诉人孙勤勤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初88853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫满城公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持鑫满城公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实与实际不符，适用法律错误。鑫满城公司不构成违约。根据双方约定，鑫满城公司向孙勤勤提供80个注册地址的期间应为合同约定的租赁期间；孙勤勤要求的地址是可办理营业执照的公司注册地址，不仅仅是一个门牌号；具体办理工商注册应当按照法律法规的规定办理，孙勤勤未按照交易习惯履行先合同义务，鑫满城公司无法单独完成提供注册地址的义务；鑫满城公司有理由怀疑孙勤勤要求80个注册地址的目的具有非法性。本案租赁合同的主要目的不是出租人向承租人提供80个注册地址，一审法院对租赁合同目的的认定错误。即便鑫满城公司没有如期提供80个注册地址，孙勤勤也不具备单方面解除合同的权利，孙勤勤在2018年的诉讼材料中列明的地址仍然是租赁场地，说明其没有解除合同的意思，一审法院对合同解除时间的认定错误。孙勤勤辩称，同意一审判决，不同意鑫满城公司的上诉意见。孙勤勤租赁涉案房屋系开展代办工商登记注册业务，因此才需要鑫满城公司提供80个注册地址，从合同约定中可以明确看出合同目的。孙勤勤明确向鑫满城公司表达了解除合同的意思，并搬离涉案房屋，此后提起诉讼，这都可以看出孙勤勤终止合同的意思表示。鑫满城公司向一审法院起诉请求：1、确认解除鑫满城公司与孙勤勤2017年3月22日签订的租赁合同；2、判令孙勤勤支付鑫满城公司从2017年11月1日至2018年5月10日的拖欠租金585825元及违约金390550元；3、判令孙勤勤支付鑫满城公司2017年的夏季能源供给费37730元，2017年度至2018年度冬季能源供给费48510元；4、判令鑫满城公司无需向孙勤勤退还保证金。一审法院认定事实如下：2016年5月6日，北京市城环城国际汽车配件城有限公司（甲方）与鑫满城公司（乙方）签订《北京市城环城国际汽车配件城有限公司租赁协议》，协议约定甲方将位于北京市朝阳区小红门乡龙爪树南里原华东森源院（小红门乡龙爪树南里×号）商业用地及地上附属建筑物，整体出租给乙方作为商业经营及开发使用。2017年3月22日，鑫满城公司（出租人）与孙勤勤（承租人）签订《房屋租赁合同》（下称租赁合同），约定孙勤勤承租北京市朝阳区小红门乡龙爪树南里×号院内的房屋（下称涉案房屋），房屋用途为办公，租赁期限自2017年5月1日至2018年4月30日，年租金为1171650元，承租人应于当年供暖季开始十个工作日前向出租方一次性交纳供暖费，供暖费为按国家标准元／平方米（建筑面积），承租人应于当年制冷季开始十个工作日前向出租方一次性交纳制冷费，制冷费为按国家标准元／平方米（建筑面积）。承租人免租期自2017年3月25日至2017年5月30日，免租期内承租人无须支付租金，但须支付本合同约定的物业管理费39055元及各项公用设施费。付款方式为：承租人每6个月支付一次租金和物业管理费用。第一次支付时间在2017年5月1日之前，费用为585825元。第二次支付时间在2017年11月1日之日起3个工作日内。租赁合同约定承租人未能按合同约定的时间支付租金、物业管理费等各项费用，每延迟一日，加收应支付费用的1％作为滞纳金。若承租人迟延30日内仍未支付租金、物业管理费或3个月未支付水电费，出资人有权视承租人违约而单独解除合同。合同履行期间，如承租人、提前结束本合同或承租人在符合本合同约定违约情形下，由出租人解除本合同的。承租人应支付4个月租金的违约金，且不退换保证金。租赁合同第十四条补充条款约定鑫满城公司在租赁期间，无偿向孙勤勤提供所需办理工商营业执照注册地址80个，孙勤勤在索取注册地址时，鑫满城公司收取2000元作为后期注销注册地的保证金。鑫满城公司承诺在签订此合同之日起三个月内，即2017年4月1日至2017年7月1日内向孙勤勤提供80个有效注册地址。如未能按约定时间提供的，鑫满城公司赔付孙勤勤所投入的全部费用，按孙勤勤所提供的《成本投资明细》及全部租金。合同落款处盖有鑫满城公司合同专用章及孙勤勤签名，出租人法定代表人／委托代理人处上注明是冯春花。2017年3月23日，孙勤勤向鑫满城公司交纳房屋租金585800元。经询，鑫满城公司认可2017年7月底孙勤勤已离场。经孙勤勤申请，证人刘某出庭作证。刘某出庭作证内容如下：我与孙勤勤系雇佣关系，月薪4500元，2017年5月份我方要求鑫满城公司交付相应物品，但是鑫满城公司一直无法履行。鑫满城公司称办公室可以注册公司，但是根本注册不下来，工商和乡政府都告知我方该地点为集体土地，不能注册。我方给对方发了交接说明，和关总交接的，我们第二天就搬走了。鑫满城公司对该证人证言不认可，鑫满城公司认为证人与孙勤勤存在法律上的利害关系。庭审中，鑫满城公司提交营业执照若干，营业执照登记企业住所地均在北京市朝阳区小红门乡龙爪树南里×号内，成立日期分别为2016年5月3日、2017年7月17日、2017年8月21日、2017年9月13日、2017年10月10日、2017年10月17日、2017年11月17日、2017年11月24日、2017年12月6日、2017年12月15日、2018年8月30日、2018年9月10日、2018年12月13日、2018年12月25日、2019年4月19日。2017年6月8日，北京科利源工贸公司出具授权委托书。载明北京科利源工贸公司拥有北京市朝阳区小红门乡龙爪树南里×号房屋。面积为6170.90平方米，用途为办公，现同意北京城环城国际汽车配件城有限公司将此房屋进行对外出租经营20年，自2013年7月1日到2033年6月30日。同时，委托北京城环城国际汽车配件城有限公司办理北京市朝阳区小红门乡龙爪树南里×号的工商注册，平台备案等相关事宜。另查明，2017年6月12日，北京市朝阳区小红门乡人民政府出具情况说明，内容为“有位于北京市朝阳区小红门乡龙爪树南里×号房屋，产权人为北京科利源工贸公司。面积6170.90平米。用途为商业。不属于违法建设。不属于拆迁范围。特此说明。”2017年8月17日，鑫满城公司在北京市工商行政管理局朝阳分局登记成立，法定代表人为冯春花，住，住所地北京市朝阳区小红门乡龙爪树×号**楼**/div>孙勤勤主张已于2017年7月10日向鑫满城公司送达交接说明，交接说明内容为“根据合同规定鑫满城没有满足我们公司注册事宜，即日起我们搬离此地，合同终止，我们根据合同条款向法院提起诉讼。随此说明并附说明附件。”为证明该事实，孙勤勤提交交接说明。鑫满城公司对该证据真实性不认可，证明目的不认可。鑫满城公司主张已于2017年6月16日向孙勤勤送达通知。通知内容为“5号楼5-301至5-312室共12间租赁用房期间，我园区物业下发17年6月15日有关“夏季能源供给服务缴费通知”，现场未找到相关负责人，通过预留电话联系无果，留守办公接待人员拒签通知。现（北京鑫满城企业管理有限公司）物业管理办公室，正式通知5#5-301至5-312室，房屋租赁／承租人：孙勤勤（先生／女士），依照签署《房屋租赁合同》管理规定。要求房屋租赁／承租人在2017年6月19日前与我物业办公室负责人联系，约谈“夏季能源供给服务缴费”事宜。”为证明该事实，鑫满城公司提交通知。孙勤勤称未曾收到，对该证据不予质证。鑫满城公司主张已于2017年11月9日向孙勤勤送达缴费通知单，要求孙勤勤交纳房屋租赁金及其他相关费用共计658332元。为证明该事实，鑫满城公司提交缴费通知单。孙勤勤称未曾收到，对该证据不予质证。鑫满城公司主张已于2018年5月9日向孙勤勤送达该律师函。律师函有如下内容：孙勤勤如约支付了2017年5月2日至2017年10月31日房屋租金后，再无按照合同约定支付房屋租金以及取暖费、制冷费。鑫满城公司曾多次与你沟通，要求你提供80个公司或该公司法定代表人与我方签订租赁合同，并要求你方提供该80个公司的基本情况，你方拒绝提供，是该项工作无法实际履行的原因。鑫满城公司在你未提供80个企业的基本资料以及法定代表人基本信息，为签租赁合同的前提下，不能违法配合你进行虚假工商登记。为证明该事实，鑫满城公司提交《催收租金律师函》。孙勤勤称未曾收到，对该证据不予质证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙勤勤关于鑫满城公司主体不适格的主张。首先，租赁合同上盖有鑫满城公司的合同专用章并有孙勤勤签字，上述合同法定代表人／委托代理人处上注明是冯春花，由此表明孙勤勤在签署合同时明知合同的相对方是鑫满城公司。其次，鑫满城公司在诉讼中明确认可其公司是涉案合同的相对方，由此表明冯春花的行为属于职务行为。发起人以设立中公司名义对外签订合同。公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，冯春花以公司名义对外签订合同后，现鑫满城公司已经成立且冯春花为公司法定代表人，鑫满城公司在诉讼中亦同意承担合同责任。故孙勤勤的该主张一审法院不予支持。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，订立租赁合同是各方真实意思表示，且约定并未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。租赁合同约定鑫满城公司应于2017年4月1日至2017年7月1日向孙勤勤提供所需办理工商营业执照注册有效地址80个，如未能按约定时间提供的，鑫满城公司赔付孙勤勤所投入的全部费用，按孙勤勤所提供的《成本投资明细》及全部租金。鑫满城公司虽主张无法提供80个注册地址是由于孙勤勤拒绝提供80个公司的基本情况。但合同并未约定鑫满城公司提供80个有效地址需要以孙勤勤提供80个公司基本情况作为前提。鑫满城公司于2017年8月17日才在北京市工商行政管理局朝阳分局登记成立，其虽然提交营业执照若干，但营业执照登记的企业均未成立于2017年4月1日至2017年7月1日之间，结合本案查明的事实和双方提交的证据，无法证明鑫满城公司在2017年4月1日至2017年7月1日向孙勤勤提供了合同约定的80个有效注册地址。由于鑫满城公司的行为导致合同目的无法实现，孙勤勤享有解除合同的权利。本案中，孙勤勤虽主张于2017年7月10日向鑫满城公司送达了交接说明要求解除合同，但是现有证据无法证明该通知已于当日送达孙勤勤。孙勤勤自认鑫满城公司于2017年7月底已离场，证明截至2017年7月31日孙勤勤已知悉鑫满城公司不再履行租赁合同的行为。故一审法院确定双方签订的租赁合同于2017年7月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，鑫满城公司要求孙勤勤支付2017年11月1日至2018年5月10日租金585825元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于鑫满城公司要求孙勤勤支付违约金390550元的诉讼请求，由于本案系鑫满城公司行为导致合同目的无法实现，一审法院不予支持。关于鑫满城公司要求孙勤勤支付2017年的夏季能源供给费37730元的诉讼请求，租赁合同约定承租人应于当年制冷季开始十个工作日前向出租方一次性交纳制冷费，制冷费为按国家标准元／平方米（建筑面积），但鑫满城公司并未提交相应证据证明夏季能源供给费标准，也并未提交相应票据证明供给费已由鑫满城公司支付，故该诉讼请求，一审法院不予支持。关于鑫满城公司要求孙勤勤支付2017年度至2018年度冬季能源供给费48510元的诉讼请求，因合同届已解除，尚未履行的，终止履行，故该项诉讼请求一审法院不予支持。关于鑫满城公司无需向孙勤勤退还保证金的诉讼请求。一审法院认为诉是民事主体认为其民事权益受到非法侵害或发生争议时请求法院给予保护的一种救济手段。孙勤勤并未要求鑫满城公司返还保证金，鑫满城公司的该诉请不具备诉讼请求的基本要素。故对于该诉讼请求，一审法院不予支持。判决如下：驳回鑫满城公司北京鑫满城企业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费14364元，由北京鑫满城企业管理有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。鑫满城公司提交：证据一、朝阳区工商分局关于出租场所工商登记平台截屏，证明鑫满城公司在2017年期间有能力向孙勤勤提供80个工商注册地址；证据二、《情况说明》、《营业执照》、《租赁合同》，证明鑫满城公司已经为其他承租人成功办理了工商登记，不存在不能办理公司注册登记的情形；证据三、民事起诉书、民事上诉书、传票，证明在2018年孙勤勤提起诉讼的案件中载明的地址仍为其租赁的地址，一审法院对租赁合同解除时间的认定错误。孙勤勤未向本院提交新的证据。经本院组织质证，孙勤勤对鑫满城公司提交的证据一真实性不认可，证明目的不认可；对证据二真实性无法确认，且其内容与本案无关；证据三真实性认可，证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，本案争议焦点问题有两个：一是本案是否符合合同解除的条件；二是合同解除的时间。关于第一个问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》补充条款明确约定“鑫满城公司承诺孙勤勤在签订此合同之日3个月2017年4月1日至2017年7月1日内提供孙勤勤80个有效注册地址。如未能按约定时间内提供的，鑫满城公司赔付孙勤勤所投入的全部费用”。该条款系双方协商基础上达成的，且规定鑫满城公司如未能在约定时间内提供80个有效注册地址应赔偿孙勤勤所投入的所有损失。依据该约定及双方履行合同的具体情况可见，在2017年7月1日前取得80个有效注册地址是孙勤勤签订该合同的主要目的。鑫满城公司于2017年8月17日才在北京市工商行政管理局朝阳分局登记成立，鑫满城公司亦未提供证据证明其在2017年7月1日前向孙勤勤提供了80个有效注册地址，其已构成违约。鑫满城公司的违约行为导致孙勤勤无法实现合同目的，孙勤勤有权解除合同。鑫满城公司关于其不构成违约及获得80个有效注册地址并非孙勤勤合同目的的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。关于第二个问题。鑫满城公司未在2017年7月1日前向孙勤勤提供80个有效注册地址，孙勤勤的合同目的无法实现，且鑫满城公司在一审中自认孙勤勤已于2017年7月底离场，故一审法院确定双方签订的租赁合同于2017年7月31日解除并无不当，本院予以维持。鑫满城公司主张一审法院认定的合同解除时间错误，但其所提交证据不足以推翻一审法院所做认定，故对其该主张，本院不予支持。综上所述，鑫满城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14364元，由北京鑫满城企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  江锦莲审 判 员  张印龙审 判 员  孙 妍二〇二〇年十一月二十日法官助理  王永基