江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初3094号原告：房超华，男，1982年4月15日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：梁俊保，江苏方直律师事务所律师。被告：余琴芬，女，1994年4月22日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：张志明，男，1983年9月17日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。第三人：余爱明，男，1967年12月18日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。法定代理人：余琴芬，女，1994年4月22日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两被告、第三人共同委托诉讼代理人：彭黎君，江苏平凌律师事务所律师。原告房超华与被告余琴芬、张志明、第三人余爱明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年6月15日、2020年7月15日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2020年8月31日对本案公开开庭进行了审理。第一次开庭原告房超华及其委托诉讼代理人梁俊保、被告张志明到庭参加诉讼，被告余琴芬、第三人余爱明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。第二、三次开庭原告房超华及其委托诉讼代理人梁俊保、被告张志明、两被告与第三人共同委托诉讼代理人彭黎君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房超华诉称，2019年4月30日，原告与两被告（系夫妻关系）签订动迁房买卖合同，约定两被告自愿将位于溧阳市（计建筑面积124平方米）的安置房以700000元的价格出售给原告，被告承诺其出售房产事宜已告知所有相关共有人、承租人、同住人及其他权利人，他们已全部知道并完全同意出售涉案房产，并约定于2020年5月1日交付房屋。合同签订时原告已累计支付购房款700000元，已履行全部义务。但被告至今未兑现交房义务，且拒不与原告联系沟通，已构成违约。鉴于涉案房产系拆迁安置房，暂未办理房地产登记，与第三人有法律上的利害关系。故原告诉至法院，请求判令：1.被告立即交付溧阳市房屋，并与第三人协助原告办理该房屋的房地产过户手续；2.被告承担自2020年5月1日起至交付房屋止的逾期交房违约金（按房屋总价700000元每天千分之一计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告张志明辩称，原告的诉讼请求应该是不成立的，不应该是房屋买卖合同，一开始就属于借款，这个房屋买卖合同是在被告妻子不知情的情况下签署的，因为这个房屋买卖合同其实被告自己也没权利，因为被告没有房屋的所有权，如果是一开始合同是买卖合同的话，那房屋买卖金额严重与事实不符，因为房屋如果按毛坯的话不应该是700000元，应该是一百多万元，加上房屋是精装修的，怎么可能700000元达成买卖合同，700000元的金额不知道是怎么来的，原先的借款合同根本没有700000元。被告余琴芬未作答辩。第三人余爱明未作陈述。经审理查明，被告张志明与余琴芬系夫妻关系，于2015年3月20日办理结婚登记。第三人余爱明系被告余琴芬父亲，第三人余爱明为二级精神类残疾。2015年6月2日，溧阳市天目湖镇人民政府（甲方，以下简称镇政府）因城市建设需要与被告余琴芬（乙方：余爱明）、晟唐伟业集团溧阳市恒鸿房屋拆迁有限公司（丙方，以下简称拆迁公司）签订房屋拆迁补偿安置协议，双方约定：被拆迁房屋位于溧阳市某村，房屋为砖混结构，建筑面积为17.40平方米，使用性质为住宅，可享受安置人口为4.5＋1人，可安置建筑面积为330平方米，其它：余琴芬已婚未育计增1人，杨奴凤30平方米；被拆迁房屋评估、装潢作价款134303元（附评估报告），搬迁奖励费5000元，电话移机补贴费208元，空调移机补贴费200元，有线电视补贴费450元，太阳能补贴1500元，树补贴1380元，腾空奖173.40×30＝5202元，上述款项合计148243元；安置方式：实物安置；安置房地址，期房：滨湖农民新村120平方米、滨湖农民新村120平方米、滨湖农民新村100平方米，房屋建筑面积约340平方米；安置房价格，Ａ、产权调换房款173.40×500＝86700元，（330-173.40）×850＝133110元，Ｂ、超面积房款5×850＝4250元，（340-5-330）×3500＝17500元，上述款项合计241560元；如因图纸设计变化等原因，交付时安置房屋按实际面积结算，多退少补；乙方应在2015年自行迁让房屋交丙方拆除；最终结算乙付甲241560-148243＝93317元；备注：甲、乙双方最终结算如有误差，据实调整，进户设施费由乙方支付，如现选安置房与交付时安置房面积有误差，据实调整，搬家费、过渡费另补。2019年4月30日，原告房超华（买受人，乙方）与被告余琴芬、张志明（出卖人，甲方）签订动迁房买卖合同，双方约定：甲方自愿将其于溧阳市房屋的房产及其土地使用权（居住房屋一处，建筑面积124平方米，上述内容以下简称“本房屋”）以人民币柒拾万元整（￥700000.00元）的价款出售给乙方；甲方承诺，本人出售上述房产事宜已告知所有相关共有人、承租人、同住人及其他权利人，其已全部知道并完全同意本人出售本房屋，如本房屋的任何相关权利人对该房产交易提出异议，不同意出售该房产的，本人愿意承担因此所产生的一切法律后果，并承担乙方因此遭受的一切损失；本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金由乙方承担，甲方承担本合同转让的房屋及土地税费，乙方在甲方交付房屋后一次性将房款交付甲方；本合同签订后，甲方对房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方；本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，本合同签订后，甲方不得以本房屋为关联与他人订立任何合同；甲方应当于2020年5月1日交付乙方房屋，甲方如不按合同约定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方，逾期超过30天时，乙方有权解除本合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___元；乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方，逾期超过30天时，甲方有权解除合同，解约时，乙方已付定金不退；如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失；本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同；如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照下述两种算法取最高值返还乙方：1.返还本房屋合同转让金额本金及利息，利息按年息25%计算，计算期自合同签订日起算，2.返还解除合同时的市场评估价，并赔偿乙方的房屋装修费用、中介费、搬迁等损失，2.如因规划部门、设计部门的原因影响房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方，4.甲方向乙方承诺本房屋可以在3年内办理产权过户手续，逾期未办或无法办理，甲方承担违约责任，并赔付违约金为购房款的70%；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的按下列方式解决，依法向合同签署地人民法院起诉；未过户前本房屋甲方以抵押形式抵押给乙方，并办理抵押手续，本房屋转让时甲方需出具房屋所在地镇政府或村委会认可的书面说明；本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订当日，被告余琴芬、张志明向原告出具的收条，该收条载明：“今收到房超华购房款人民币柒拾万元整（700000.00）。收款人：余琴芬张志明2019.04.30”。后双方就房屋交付事宜产生纠纷，故原告诉至本院请求判如所请。第一次庭审中，原告向本院提供以下证据：1.由被告提供的房屋拆迁补偿安置协议复印件一份，该协议是由被告余琴芬和溧阳市天目湖镇人民政府签订的房屋拆迁补偿安置协议，证明余琴芬在安置协议中享有安置房屋的所有权。2.动迁房屋买卖合同，证明余琴芬和张志明与原告房超华就余琴芬所有的溧阳市房屋一套出售给房超华，该协议是被告对所要出售的房屋的一种真实意思的表示，并且在合同中明确该房屋以700000元的价格出售给原告，并承诺所出售的房屋已告知所有的相关共有人、同住人及其他权利人，而并不是像被告所称的余琴芬不知情的事实。3.收条，证明原告和被告余琴芬、张志明将700000元的付款事实经过结算予以确认。4.户籍证明打印件，证明余琴芬在房屋拆迁时户籍登记在溧阳市某村和其父亲属于同一家庭成员。5.张志明和余琴芬的结婚证复印件，证明该两被告属于夫妻关系，在房屋买卖过程中张志明的行为均能代表该家庭的行为。被告张志明质证称，对证据一真实性无异议；对证据二是张志明和原告签订的合同，余琴芬签署的时候合同是空白的，余琴芬是不知情的，原告的证人也可以证明，这份所谓的合同也是因为原告不放心才套路张志明，其实这份合同张志明没细看，就是因为原来认识就签的，当时也没多想。对证据三收条，张志明老婆不知道，是空白的时候签的，里面的其他字是后来加上去的，余琴芬是完全不知情的，如果当时真的是700000元的买卖合同，当时金额从哪里来？钱又打在哪里了？张志明根本没有收到这笔钱。对证据四、据五无异议。第一次庭审中，原告房超华本人陈述，其和张志明以前不认识，是通过吴某认识的，张志明在外面欠钱很多，因为要还账，所以把房子便宜卖给原告，签订合同时房子被告已经拿到手了，是现房；签订合同的时候，原告没有到房子里去看过，因为吴某和张志明熟悉，他说张志明有三套房的，哪一套都行；溧阳市房屋这个房子去年9月份原告去的时候，碰到张志明老婆，张志明老婆带原告去房子里看了，原告发现房子已经装修好了，原告当时把买卖合同带去的，张志明老婆也承认是她签的字，张志明老婆还给张志明打电话的，说的什么其不清楚，所以今年合同到期，其到法院起诉了；合同是在格林豪泰宾馆签的，那天张志明在那里开房的，签合同时有原告、张志明、吴某还有余琴芬，合同是2019年4月30日签订的，之所以约定的交房日期是2020年5月1日因为是给张志明一年时间交付房屋，因为便宜卖给原告了；当时签合同的时候没有说卖的房子是毛坯还是精装，因为原告没去看，原告也不知道是哪一套，但是吴某知道他三套的；签合同的时候，房子的地址都是签好的，当时就写了803，收条是在同一时间打的；收条上的钱，因为张志明和吴某是朋友，一部分是银行转账一部分是现金，转账转了40万元，现金是15万多元，还有15万元，张志明问别人借钱，原告帮他担保的，原告帮张志明还给别人15万元；被告借钟小波20万元，2019年3月22日借的，当时原告和吴某帮他担保的，这笔钱原告还了15万元，在2019年5月份原告还给钟小波了，还差5万元没还；原、被告之间除了借款担保和本案主张的房屋买卖以外，双方之间没有其他经济往来，包括和余琴芬和余爱明之间。关于房款转账给被告40万元是2019年3月份一直到动迁房买卖合同签订之日止；补偿安置协议上的安置人口4.5＋1个人分别是谁不清楚；原告在法院没有作为原告起诉的民间借贷案件；关于房款70万元的构成，当时原告和吴某和张志明都是共同认证的，都是经过张志明认证的，最后结算的70万元，最后签合同时原告还转了176500元给张志明，在建设局农业银行转的；从2019年3月20日开始转账给被告，一直到合同签订之日2019年4月30日止，通过银行转账转了476500元，房超华代张志明还给钟小波15万元，其余的15万多元都是通过现金给张志明的，其中3月20日这笔是被告借的，借了10万元，还了8万元，后面都是房款；关于原告还给钟小波的15万元，钟小波本身要过来的，后来他说如果不相信的话可以打电话给他，钟小波说已经和张志明说好了，张志明承认的，借条复印件给原告的，收条没有打给我，本身说打收条的，并提供收条复印件一份。被告张志明本人陈述，动迁房买卖合同是2019年4月30日在格林豪泰签的，因为当时其开了一个房间给原告和吴某住，他们一直住在那里的；因为那时候一直在一起做一些业务，别人需要钱其们三个人集资临时借给别人，帮别人垫一下，因为当时其欠原告20多万元，没有偿还能力，原告也担心，原告说你家里反正有房子的，你和我签一个房屋买卖合同，让我放心一下，房子不要你的，其说可以的，因为这个房子其不是户主，房子的价值远超70万元，我说按照什么价格，原告说写70万元吧，就把其老婆还有拆迁协议带过来了，都是骗其老婆的，其说给其朋友看一下，拿过来后他们去复印了，原先要写借条的，但是原告说写收条吧，其老婆来签的时候收条什么都是空白的，其老婆走了以后其们自己填上去的，当时吴某也在场；其欠原告20多万元，20多万元是2019年年初借的，是其直接问原告借的，但是借的时候承诺了很高的利息；双方签订动迁房买卖合同的时候，滨湖花园的房屋是现房，余琴芬是其老婆，余爱明是其岳父，补偿安置协议上的杨奴凤其老婆的奶奶，协议上的安置人口4.5＋1个人分别是其老婆、岳父、其老婆的奶奶、其孩子，其不在里面，当时孩子还在肚子里，其老婆是独生子女多计增了一个人，其岳父是成年未婚计增一个人口；动迁房买卖合同签订时，原告没有和被告去看过房屋，因为本来就不是房屋买卖合同，当时原告自己也清楚的，这只是借款方式的一种保障，给原告一种保障；xx室现在由其和其老婆自己居住，xx室是2018年年底装修好住进去的，房屋现在不能办理房产证；被告在法院没有作为原告起诉的民间借贷案件；对于原告提供的借条复印件真实性无异议，这个20万元是其们三个人借的，借了另做用处的，这个15万元不是原告帮其还的。第一次庭审中，原告申请证人吴某出庭作证，证人称，其认识房超华和张志明的，都是朋友，滨湖花园的动迁房屋买卖合同的签订其清楚的，其就是合同上的见证人；合同是在格林豪泰签订的，当时其和张志明都住在格林豪泰，长包房，当时有张志明老婆、吴某、张志明、房超华在场，当时说以70万元的价格做买卖合同，以前的转账加现金补齐70万元给张志明，转账转了十几万，还有担保的15万元（房超华和其帮张志明担保的，借的钟小波的钱，借了20万元，还了15万元，房超华还的），还有签订合同之前已经转过钱给张志明了，以前转的也是因为当时要做房子的合同才转账的，要等张志明老婆过来签字的；从三四月份开始协商有房屋买卖的意思了，在房屋买卖之前原告和被告张志明之间有一笔其他经济往来，是张志明向房超华借的，通过证人借的；证人是开店的，开麻将馆的，签订合同前房超华是在上海做卫浴的，张志明也没做事情；签订合同当天应该给过钱的，其记不清了；签订合同时，三个人没有去看过房子，什么时候去看的其不知道，签订合同时没有说房子是毛坯的还是精装的，签订合同时合同上写了是哪一套房子的；余琴芬签字的时候合同上手写的空白的地方都有的，签订的时候就有内容的，收条的内容是张志明写的；合同是2019年4月30日签的，之所以双方约定到2020年5月1日交付房屋是因为张志明说没有房产证，房产证下来后再交付。第二次庭审中，原告补充提供证据：中国农业银行交易明细清单，证明原告通过银行转账给被告的款项共计476500元。被告及第三人代理人质证称，对该份证据无异议，但是该转账的金额并非房屋买卖的收款，而是被告向原告的借款，从该明细表中也能看出被告在2019年3月23日和3月24日分别通过银行转账归还原告借款60000元和20000元，共计80000元。被告并向本院提供以下证据：1.证人证言，证人刘某证明2019年4月30日被告余琴芬签名的时候收条上是没有字的，是一张空白纸。2.房屋买卖合同、补充协议以及付款情况说明复印件，证明两被告在2018年1月18日与案外人郑云签订的房屋买卖合同同样是位于某小区某室，面积为122.92平米，当时的毛坯房出售价格为930000元，同时案外人除930000元另外支付了74000元，在2018年1月份的时候同面积的房屋价格已经高达100多万元，不可能在2019年以700000元的价格将装修好的同面积房屋出卖。3.部分装修票据、销售订单、销售安装合同共计五份，证明案涉房屋于2018年10月份左右开始进行装修，两被告不可能在装修好后以700000元的价格出卖。4.微信转账记录，证明被告张志明在2019年3月22日至2019年11月11日之间多次通过微信归还原告借款32500元。5.农业银行转账记录，证明在2019年3月23日和3月24日被告张志明通过农业银行向原告分两次归还借款60000元和20000元共计80000元。针对被告提供的证据，原告发表意见称，对证据一证人刘某的证言首先对证人资格不予认可，因为在上次庭审中原、被告双方以及证人吴某都证明当时在场的只有原、被告以及吴某四人，根本不存在第五人在场。对证据二房屋买卖合同除非是伪造的，背面的律师函时间是2020年6月19日。对证据三装修费用是被告的单方行为，原告没有其他质证意见。对证据四微信转账记录是被告借钟小波的钱付的利息，但是张志明每次都转到原告的微信上，然后再转账给钟小波，原告可以提供转给钟小波的转账记录。对证据五无异议。第二次庭审中，原告房超华本人陈述，原告与被告签订本案的买卖合同之后张志明还欠钟小波5万元，因为钟小波问张志明要钱要不到，所以钟小波一直在问原告要利息，到6月底张志明欠的利息钱原告每月都在支付，被告张志明欠钟小波款项的利息标准是月利率2分；微信转账记录上原告收到的被告张志明转账的款项其中一部分是转给钟小波，还有一部分是帮张志明借的外账的利息，张志明借的钱原告帮他付的利息；不能提供其与被告之间的所有微信聊天记录，已经删除。被告张志明本人陈述，其提供的微信转账记录转账的原因是其手里有钱的时候就还点给原告，是还给原告的借款，原告算在里面的，后来其经济上困难基本上都是一有钱就立马转给原告，后来基本上都是经济比较拮据，后来都是越还越少，最后基本上不怎么还得起；不能提供其与原告之间的所有微信聊天记录，已经删除；2019年4月30日双方签订房屋买卖合同的当天其收到原告的转账176500元，这个钱一部分是xx室装修借的钱要归还亲戚，还有一部分是自己还网贷和信用卡，这是小部分只有几万元，大部分是装修款的借款；其和钟小波之间现在还有债权债务关系，其欠钟小波5万元；对于案涉房屋两被告也没有权利出卖，该房屋的所有权人是属于第三人余爱明的；原、被告之间系借贷关系，现在还欠原告大概三十多万元，房屋买卖合同签订后其还给原告的钱一直是微信转账转一点，就是庭审中提供的记录，没有其他的了；之所以2019年4月30日给原告写了一张70万元的收条是因为写了房屋买卖合同，是原告打印出来，叫被告做一个担保，他说你钱还不上，又没有抵押，你先把房子做一个担保，后来是因为价格不对，他说三十多万元的买卖合同不合适，其不好和老婆说，其老婆来了就写了空白的，其们三个人商量后就写了70万元的价格，就是做一个担保，房产证没下来不能做贷款；其和原告之间的借款原来是有利息的，一开始借了10万元是5分利息，其余算算加上去的，利息加一起就凑成了整数38万元或者37万元，因为当时利息付不起了，房产证没下来不能做贷款，加多少利息不记得了；原告知道被告家里有房子的，买卖合同之前没有三十多万元，借了176500元才有三十多万元，应该是一个整数，不应该是176500元，应该是利息扣掉了。第二次庭审中，被告申请证人刘某出庭作证，证人称，其认识房超华和张志明的，张志明租的格林豪泰酒店四个人住，吴某、房超华、张志明和其；去年房超华和张志明签订房屋买卖合同的事情其不知道，有一次张志明的老婆也去酒店房间，当时其在房间床上，其只知道张志明老婆去签了个字，其起来上厕所看到的，看到张志明老婆在白纸上签了个名字；张志明老婆叫余琴芬，当时其看到余琴芬签了个名字，就看到一张，其过去的时候看到她在写名字，看到一张其就过去了；其们四个人在格林豪泰的房间是一间，开一间房间主要陪他们住住玩玩，没有什么，其们就住在那里，其和另外三个人没有经济往来，其基本上没听到过他们三个人谈起过买卖房子的事情。第三次庭审中，原告补充提供房超华微信支付交易证明，证明从2019年1月30日至2020年8月14日止，房超华与被告张志明的交易情况，该证明与被告提供的微信转账证据有比较大的出入，首先，被告提供的微信记录2019年4月4日和2019年4月5日这个时间段是在原、被告双方签订购房合同以及收款凭证时间之前，该款项已经计算在房款之中，而被告所提供的2019年3月22日该凭证是由房超华支付给被告张志明的，从该证明中反映实际上被告仅支付给房超华代付给钟小波利息款6000元，还说明一点，被告提供的2019年5月31日转账给房超华14000元，该款是在购房合同支付房款以后被告另向原告房超华借款后的还款，从该证明中也反映出房超华代被告支付给钟小波利息款共计11000元，也说明自从2019年9月20日之后也一直由房超华为被告支付所欠的利息。被告及第三人质证称，通过该份证据可以看出，原告与被告张志明在2019年3月份之前双方并无微信转账记录往来，在2019年11月11日之后，双方也无微信转账记录往来，被告张志明之前提交的微信转账记录与该份转账没有出入，是一致的，上述转账大部分是发生在签订房屋买卖合同以及收款凭证之后，更加证实了被告张志明与原告之间存在的是借贷关系，房屋买卖并非双方的真实意思表示，2019年4月4日与4月5日该两笔微信转账也是被告张志明归还原告的借款，不存在签订购房合同之后被告另外向原告借款之后的还款，被告之前提交的向原告的转款均是归还向原告的借款，不存在其他往来意思。审理中，本院依法向晟唐伟业集团溧阳市恒鸿房屋拆迁有限公司案涉房屋拆迁补偿安置协议所涉房屋档案信息，档案显示被安置人口分别为余爱明及其妻子、余琴芬、张志明各计一个人口，余爱明母亲杨奴凤计0.5个人口，余琴芬已婚未育计增一人，所选安置房为某小区某幢xx室（122.92平方米）及储藏室、某小区某幢xxx室（98.52平方米）及储藏室、某小区某幢xx室（124.52平方米）及储藏室，上述房屋尚不具备办理产权证条件。以上事实，由原告提供的房屋拆迁补偿安置协议复印件、动迁房买卖合同、收条、户籍证明打印件、结婚证复印件、收条复印件、中国农业银行交易明细清单、微信支付交易证明，被告提供证人证言、房屋买卖合同、补充协议、付款情况说明复印件、装修票据、销售订单、销售安装合同、微信转账记录、农业银行转账记录，原告及其委托诉讼代理人、被告张志明、两被告与第三人共同委托诉讼代理人庭审陈述、本院调取的档案资料等证据附卷佐证。本院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护。原告与两被告于2019年4月30日签订的动迁房买卖合同，合同对于房屋坐落、面积、金额、交付时间、违约责任等进行了明确约定，两被告系完全民事行为能力人，对其签订的动迁房买卖合同其法律后果明知或应当明知，两被告主张其签订的动迁房买卖合同及收条系空白未能提供相应证据佐证，动迁房买卖合同签订后两被告亦未实施撤销该合同的相关行为，且原告对其提供的收条所涉房款提供相应证据证明，故原、被告订立的动迁房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无合同法五十二条规定的其他无效情形存在，故该合同应属合法有效。合同订立后，原、被告双方应依照合同约定全面履行各自义务。原告按照双方约定履行付款义务后，两被告应按照约定向原告交付涉案房屋。因案涉房屋系拆迁安置房屋，尚不具备办理原始产权登记的条件，故对原告提出的产权变更登记请求，本院无法支持，待房屋产权变更登记条件成就后，原告可另行主张。对于两被告及第三人提出的两被告无权处分涉案房屋以及以物抵债无效的意见。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生，经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。被告余琴芬、张志明系夫妻关系，被告余琴芬系第三人余爱明女儿，涉案房屋系余琴芬、张志明、余爱明拆迁安置所得，故该房屋应属于家庭共有财产。首先，根据原告提供的房屋拆迁补偿安置协议，该协议系余琴芬一人签字，因房屋出卖时尚不具备产权登记条件，原告根据房屋拆迁补偿协议书的签字人情况要求余琴芬与其丈夫张志明签字，符合一般的交易习惯；其次，即使余爱明对涉案房屋的出卖不知情，但涉案房屋属于余琴芬、张志明、余爱明的家庭共有财产，假设余琴芬、张志明在未经余爱明同意的前提下出售房屋，原告在无恶意串通或明显不合理低价的情况下善意购买，应当维护购买人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿，故原告的购买行为应属合法有效。加之第三人未能提供足以证明合同签订双方存在恶意串通损害其利益的证据，且根据两被告陈述涉案房屋现由两被告居住，故对两被告及第三人的意见不予采纳。对原告主张的逾期交房违约金，按照双方合同约定，两被告应于2020年5月1日前交付房屋，双方在动迁房买卖合同中虽对逾期交房的违约责任有明确约定，但该违约金的计算标准过高，结合房屋实际情况、市场租金因素以及原告实际损失情况，本院依法酌定逾期交房违约金为以房屋总价700000元为基数自2020年5月2日起按照每月0.5%计算至房屋交付之日止。被告余琴芬、第三人余爱明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告余琴芬、张志明于本判决生效之日起10日内向原告房超华交付位于溧阳市的房屋，并承担逾期交房违约金（以房屋总价700000元为基数自2020年5月2日起按照每月0.5%计算至房屋交付之日止）。二、驳回原告房超华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元（已由原告预交），由被告余琴芬、张志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费10800元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款账户，户名：溧阳市人民法院，账号：62×××65，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审 判 长  王春伟人民陪审员  管仲奇人民陪审员  鲍继方二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  潘 陈