广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22370号上诉人（原审原告）：广州华侨物业发展有限公司，住所地广州市天河区天河北路**首层。法定代表人：袁军华，该公司总经理。委托诉讼代理人：林传富，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁奇志，男，1968年1月24日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：林豪东，广东安国律师事务所实习律师。上诉人广州华侨物业发展有限公司（以下简称华侨物业公司）与上诉人丁奇志因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初16967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华侨物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.变更一审判决第一项为：丁奇志立即向华侨物业公司支付2018年11月至2019年12月期间的欠付的费用308742.9元及滞纳金（滞纳金以每月或每两月欠缴的本金为基数，从欠缴次月16日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，暂计至2020年4月16日，为30000元；其中2018年11月欠缴18790.19元，2018年12月欠缴20470.35元，2019年1、2月欠缴32918.67元，2019年3月欠缴16003.77元，2019年4月欠缴16397.21元，2019年5月欠缴37143.63元，2019年6月欠缴20548.73元，2019年7、8月欠缴71102元，2019年9、10月欠缴52394.33元，2019年11、12月欠缴22973.2元）。事实和理由：华侨物业公司对本案一审判决的大部分内容予以认可，但由于该判决没有支持2020年3月26日之前的滞纳金，且支持的滞纳金标准过低，华侨物业公司认为该处理有误，应予纠正。一、双方对水电费的交纳时间有明确约定，且华侨物业公司早已实际代丁奇志交纳水电费。在双方签订的两份物业服务合同中，均对水电费的交纳时间作了明确的约定；丁奇志一审中也确认华侨物业公司的工作人员将有关催交单送达到其经营的案涉物业酒店前台。且华侨物业公司早就代丁奇志交纳了巨额水电费，一审对于丁奇志拖欠一年多时间水电费的滞纳金不予支持，明显不公平。二、丁奇志知道或者应当知道水电费欠费的情况。双方就本案物业服务的欠费问题早就产生了纠纷。由于丁奇志拖欠物业服务费，2017年8月3日，其向华侨物业公司出具了一份《还款计划承诺书》；但由于丁奇志既没有按合同约定履行交纳物业费的义务，也未按《还款计划承诺书》履行，从2018年3月开始，华侨物业公司被迫采取诉讼的方式追讨费用，相关案件直到2019年12月底才执行完毕。关于财产保全费的执行，直到2020年5月才执行完毕。在之前诉讼中，丁奇志反诉主张华侨物业公司停水停电，要求华侨物业公司赔偿其相关损失；在该两案诉讼中，丁奇志为了证明华侨物业公司对其停水停电从2018年11月开始，采取故意拒交水电费的方法逼迫华侨物业公司停水停电，但即使如此华侨物业公司也未对其停水停电，反而还一直为其代交巨额水电费。丁奇志称不知道欠费的情况且没有收到华侨物业公司催款通知书不符合常理。在其拖欠水电费前，其已经交纳了二年多时间的水电费，在其一直正常使用涉案物业却故意拒交水电费的情况下，其却称不知道自己拖欠水电费的事实和具体欠费金额不符合常理，其是属于恶意欠费。三、一审支持的滞纳金标准过低。双方合同约定的滞纳金标准是日千分之三，华侨物业公司上诉时主动调低滞纳金标准，按照银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，但一审仅按照银行同期贷款利率计算过低，且华侨物业公司主张的滞纳金标准也符合相关法律规定。综上，一审对滞纳金标准处理有误，请求二审支持华侨物业公司的上诉请求。针对华侨物业公司的上诉，丁奇志辩称，一审对于滞纳金的起算时间及计算标准正确，同意一审滞纳金起算时间及计算标准。丁奇志上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法调整电费金额；2.本案案件受理费由华侨物业公司承担。事实和理由：一审按1.27元/度认定电费金额证据不足，确定金额错误。华侨物业公司一审提交的《2018年11月-12月份商户丁奇志水电费欠费明细表》是其单方制作，且与电费发票显示的单价金额不一致，明显过分高于电费发票显示的单价。华侨物业公司作为物业服务公司，在代理收取电费中不能赚取差价。华侨物业公司应该出具所有用电户的收费标准和金额，以便核对电费是否收费正确。据了解供电局在2019年度对商业电费的收费标准作出过降价调整，而华侨物业公司却依然按照该标准收取费用，存在错误。对于一审中华侨物业公司主张按1.27元/度计算电费是包含了发票单价金额之外的税率及电损，则华侨物业公司有义务提供证据证明，而一审在未要求其提供相关证据并组织双方核算的前提下，采信华侨物业公司的说法，导致电费金额计算错误，应依法据实予以调整。综上，请求二审依法予以改判。针对丁奇志的的上诉请求，华侨物业公司辩称，1.27元/度的电费单价不仅包含了供电局公布的电费单价，还包括税率及用电损耗，如按丁奇志所主张的0.5元或0.6元的商业电价，不符合基本生活常识，且1.27元/度的电费单价是约定俗成的，自丁奇志承租涉案物业起，双方即是按照该电费单价计算的，丁奇志实际上也一直是按照该电费单价支付的，从未提出过异议。根据合同法第六十一条规定，双方已经形成了交易习惯，涉案物业所有商户均按照该电费单价来计算，因此一审认定丁奇志按照1.27元/度电费单价计算正确，请求二审驳回丁奇志的上诉请求。华侨物业公司于2020年4月28日向一审法院起诉请求：1.判令丁奇志立即向华侨物业公司支付从2018年11月至2019年12月的电费、水费、污水费共308742.9元（其中电费285502.2元，水费16545.9元，污水费是6694.8元）及滞纳金（滞纳金以每月欠缴的本金为基数，从欠缴次月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，暂计至2020年4月16日为30000元；其中2018年11月欠缴18790.19元，2018年12月欠缴20470.35元，2019年1、2月欠缴32918.67元，2019年3月欠缴16003.77元，2019年4月欠缴16397.21元，2019年5月欠缴37143.63元，2019年6月欠缴20548.73元，2019年7、8月欠缴71102元，2019年9、10月欠缴52394.33元，2019年11、12月欠缴22973.2元）；2.丁奇志负担本案的所有诉讼费用（包括受理费和财产保全费）。一审法院认定事实：坐落在××区××路××号的房地产的权属人为广州市华侨房屋开发公司，占有全部份额，总建筑面积为24105.7092平方米，其中首至五层为商场。丁奇志（承租人、乙方）与广州华侨房产开发有限公司（出租人、甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市XX区XX路XX号首层、二层、三层、四层部分的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1934.95平方米；租赁期限从2015年12月1日至2020年11月30日；等。另，丁奇志也是**XX路**部分商铺的承租人，并与上述商铺的小业主签有租赁合同。华侨物业公司是上述商铺所在侨宏大厦置地广场的物业管理公司，现侨宏大厦已成立业主委员会。华侨物业公司（甲方）、丁奇志（乙方）就华侨物业公司为广州市XX区XX路XX号首层、二层、三层、四层部分（建筑面积1934.95平方米）物业提供管理及服务事宜于2015年12月6日签订《物业管理服务协议（商业）、侨宏大厦裙楼（置地广场）》，约定：乙方应于每月10日前向甲方交纳当月物业管理综合服务费（简称管理费），管理费面积以房产证面积为准，按每月每平方米6元的标准计收；每月管理费合计11610元。其中2015年12月1日至2016年4月15日为装修优惠期，管理费按每月每平方米3.5元的标准计收，管理费合计：6772元。乙方逾期缴纳上述费用的，则每逾期一日，按拖欠费用3‰标准支付滞纳金；逾期未缴超过30日的，甲方除要求乙方缴纳滞纳金外，还可采取暂停服务等一切合法措施催款，直至乙方付清拖欠的费用和相应的滞纳金为止……本协议期限自2015年12月1日至2017年4月30日，本协议期满，如双方继续按本协议实际履行，则本协议继续有效，双方也可另行签订书面协议；等。2016年1月6日，华侨物业公司（甲方）、丁奇志（乙方）就华侨物业公司为广州市海珠区江南大道中101号物业提供管理及服务事宜签订《物业管理服务协议（商业）、侨宏大厦裙楼（置地广场）》，约定：乙方应于每月10日前向甲方交纳当月物业管理综合服务费（简称管理费），管理费面积以房产证面积为准（2053.88平方米），2016年1月1日至2016年6月30日管理费按每月每平方米5元的标准计收，每月管理费合计10269.4元。2016年7月1日至2016年12月31日，管理费按每月每平方米6元的标准计收，管理费合计12323.28元。乙方逾期缴纳上述费用的，则每逾期一日，按拖欠费用3‰标准支付滞纳金；逾期未缴超过30日的，甲方除要求乙方缴纳滞纳金外，还可采取暂停服务等一切合法措施催款，直至乙方付清拖欠的费用和相应的滞纳金为止……本协议期限自2016年1月1日至2016年12月31日，本协议期满，如双方继续按本协议实际履行，则本协议继续有效，双方也可另行签订书面协议；等。2017年8月3日，丁奇志向华侨物业公司出具《还款计划承诺书》，内容是：“位于广州市海珠区江南大道中101号首层至四层，本人2015年12月6日与广州华侨物业发展有限公司签署物业管理服务协议（侨房部分面积1934.95㎡）、2016年1月6日签署（小业主部分面积2053.88㎡）。因多方原因造成项目没有按期开业经营，鉴于承租方目前资金困难，特向贵公司承诺从2017年8月15开始按物业管理服务协议正常支付当月管理费与水电费。并保证原签协议小业主部分、侨房部分管理费金额合计欠：216823.98元。（贰拾壹万陆仟捌佰贰拾叁元玖角捌分）分4个月还清、还款时间段：2017年8月15日金额：54205.99元；2017年9月15日金额：54205.99元；2017年10月15日金额：54205.99元；2017年11月15日金额：54205.99元”。华侨物业公司曾就丁奇志出具的《还款计划承诺书》向一审法院提起诉讼。在该案诉讼中，华侨物业公司、丁奇志确认《还款计划承诺书》计算截止时间是：2015年12月6日的物业服务合同是2017年4月30日，2016年1月6日的物业服务合同是2016年12月31日。一审法院作出（2018）粤0105民初2228号《民事判决书》，判决丁奇志向华侨物业公司支付尚欠物业管理费及支付滞纳金。该判决已生效。华侨物业公司曾就丁奇志拖欠涉案两场地分别从2017年1月及2017年5月至2018年3月的物业管理费向一审法院提起诉讼；丁奇志反诉请求华侨物业公司返还装修按金等。上述案件诉讼中，华侨物业公司与丁奇志一致确认：管理费的缴纳方式为一月一交。一审法院经审理作出（2018）粤0105民初3724、3725号《民事判决书》，判决丁奇志向华侨物业公司支付分别从2017年1月及2017年5月至2018年3月的物业管理费及滞纳金，华侨物业公司向丁奇志返还装修按金等。该判决经广州市中级人民法院（2019）粤01民终10724、10725号民事判决予以维持。本案中，华侨物业公司为证明其主张，还提交了：1.《2018年11月-2019年12月份商户（丁奇志）水电费欠费明细》（该明细反映的地址为江南大道中101号三楼、四楼，并载明：电价（含电损耗）：1.27元、水：3.46元、排污：1.40元、欠费时段以及相应的电表、水费读数、水电费金额，上述合计金额为308742.9元（其中电费285502.2元、水费16545.9元、污水费6694.8元）及邮件交寄单及邮寄查询信息（反映华侨物业公司于2020年3月25日分两个地址向丁奇志邮寄邮件，邮件于2020年3月26日分别由他人和本人签收）。2.开票日期为2018年12月17日至开票日期为2020年1月13日的电费发票及计费时段为2018年10月27日至2020年1月22日的水费、污水费发票。经质证，丁奇志对上述证据的真实性、合法性确认，但关联性不予确认。丁奇志为证明华侨物业公司未向丁奇志提供卫生保洁服务，提交了证明两份（其中证明人分别陈述证明人入职海珠区贵隆精品酒店后，一直负责对酒店三楼、四楼公共区域的卫生保洁工作，但物管公司从没有安排人打扫三楼的公共卫生）。经质证，华侨物业公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。华侨物业公司于2020年4月28日提起本案诉讼。一审庭审中，双方均确认，涉案大厦成立业委会后没有另行选定物业公司或要求华侨物业公司撤出涉案大厦的管理。华侨物业公司陈述：华侨物业公司所主张的电费没有包括丁奇志转租的部位的电费，主张的是丁奇志实际使用区域的电费即三楼和四楼的电表所反映的读数。丁奇志陈述，其承租的区域是101号首层、二层、三层、四层部分（建筑面积1934.95平方米）及101号的部分（建筑面积2053.88平方米），二楼部分丁奇志已经另行出租了，并有独立的电表，由租户直接向华侨物业公司交纳电费，物业管理费还是丁奇志向华侨物业公司交纳的；丁奇志所承租的一楼和三楼共用一个电表，四楼单独一个电表。另外，华侨物业公司一审庭审及书面陈述，涉案楼宇所有用于商业用途的区域均是按照单价1.27元计算电费的；电费发票显示的单价金额未包括税率及电损，将该部分费用加上去，华侨物业公司按单价1.27元收取电费是符合相关规定且丁奇志对电费单价从未有异议。丁奇志确认其之前按单价1.27元向华侨物业公司交纳电费，但认为丁奇志已提出异议。一审诉讼中，华侨物业公司申请财产保全，一审法院依法作出（2020）粤0105民初16967号民事裁定书，裁定查封了丁奇志的财产。华侨物业公司交纳了财产保全费2214元。华侨物业公司同时还提起（2020）粤0105民初16968号诉讼、（2020）粤0105民初16969号诉讼（分别要求丁奇志支付江南大道中101号首层、二层、三层、四层部分建筑面积1934.95平方米房屋及江南大道中101号建筑面积2053.88平方米房屋2018年4月至2020年2月期间的物业管理费及滞纳金）。一审法院认为：华侨物业公司为涉案房屋所在大厦提供了物业服务，且提交的证据反映其代交涉案小区相关的电费、水费、污水费等费用，丁奇志是涉案房屋的使用人，理应向华侨物业公司支付相应的电费、水费和污水费。现丁奇志对华侨物业公司主张的2018年11月至2019年12月的水费16545.9元及污水费6694.8元无异议并同意支付该部分费用，故对华侨物业公司的该部分主张，一审法院予以支持。至于电费，华侨物业公司表示电费单价1.27元/度包含了损耗及应交税额部分，该主张符合一般的交易习惯且丁奇志也确认其之前一直按标准支付电费并确认华侨物业公司主张的电表读数，故对华侨物业公司按单价1.27元/度计付电费的意见，一审法院予以合理采纳。鉴此华侨物业公司要求丁奇志支付2018年11月至2019年12月的电费285502.2元的请求合理，一审法院予以支持。至于滞纳金，现有证据反映丁奇志于2020年3月26日才收到华侨物业公司邮寄的水电费明细，且考虑到华侨物业公司实际已垫付相关费用而双方已多次诉讼、丁奇志长期未支付相关费用等情况，华侨物业公司要求丁奇志支付滞纳金的请求合理，但滞纳金一审法院酌定以丁奇志欠付的费用308742.9元（包括电费285502.2元，水费16545.9元，污水费是6694.8元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，从丁奇志签收邮件的次日即2020年3月27日起计至实际清偿之日止，滞纳金总额以本金为限。华侨物业公司主张的超出一审法院支持部分的滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月27日作出如下判决：一、丁奇志在本判决生效之日起十日内，向华侨物业公司支付2018年11月至2019年12月期间的欠付的费用308742.9元及滞纳金（以308742.9元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，从2020年3月27日起计至实际清偿之日止，滞纳金总额以308742.9元为限）；二、驳回华侨物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6381元和财产保全费2214元，由华侨物业公司负担受理565元，丁奇志负担受理费5816元和财产保全费2214元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、涉案物业电费应否按照1.27元/度标准计算；二、丁奇志欠付水电费及污水费滞纳金的标准应否按照同期贷款利率上浮30%计算。对此，本院评析如下：一、涉案物业电费应否按照1.27元/度标准计算。丁奇志主张涉案物业电费标准应按单价0.59元/度或0.64元/度收取，并于一审中提交两张电费发票予以证明，华侨物业公司对此不予认可且主张涉案物业电费单价1.27元/度包含了税率及电损，符合交易惯例、丁奇志之前一直按该标准支付且无异议，涉案物业的其他商铺亦按照该标准交纳电费，故该电费发票不足以证明丁奇志的主张，本院不予支持。据此，一审法院采纳华侨物业公司按照单价1.27元/度收取涉案物业电费的主张，并无不当，本院予以维持。二、丁奇志欠付水电费及污水费的滞纳金应否按照同期贷款利率上浮30%标准计算。华侨物业公司主张应参照生效判决（2018）粤0105民初3724、3725号案按照同期贷款利率上浮30%标准计算本案的滞纳金，对此本院认为，水电费及污水费缴交流程通常是使用人使用产生相应费用后，华侨物业公司通知丁奇志应缴交的相关费用，再由丁奇志向华侨物业公司支付，故交纳水电费及污水费具有一定滞后性，而根据涉案物业服务协议约定的物业服务费应由丁奇志主动按月交纳，二者之间存在一定区别。且根据本案证据，丁奇志系于2020年3月26日才收到华侨物业公司催交水电费及污水费的通知，故一审综合考虑本案相关情况，酌定丁奇志欠付费用的滞纳金标准按照同期贷款利率计算，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，华侨物业公司、丁奇志的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无明显不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2812.5元,由广州华侨物业发展有限公司负担512.5元、由丁奇志负担2300元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十一月二十六日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳