河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6210号原告：河南金湖建设实业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇鸿鹄路与祥云路交叉口永丰乐城**楼**，统一社会信用代码91410184567261658Q。法定代表人：靳伟伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张利，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白杨，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：黄亚南，女，1984年3月20日出生，汉族，住河南省杞县。原告河南金湖建设实业有限公司（以下简称金湖公司）与被告黄亚南商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金湖公司的委托诉讼代理人张利、被告黄亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金湖公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除原被告之间签订的编号为180××××****的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理编号为180××××****的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、商品房预告登记手续、商品房抵押权预告登记注销手续、维修基金变更等相关事项，将《商品房买卖合同》约定房屋的登记事项恢复到出卖前状态；3、判令被告偿还按揭银行划扣原告的保证金58798.30元；4、判令被告支付原告滞纳金8775.04元（滞纳金自2019年7月30日起，银行出具的单笔划扣原告款项为基数按日千分之一先后累计相加计算向原告支付补偿金至付清全部款项之日止，暂计算至2020年6月21日）；5、判令被告承担原告替被告向银行结清的贷款、律师费、诉讼费共计789461.79元；6、判令被告承担本案原告律师费10000元；7、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年3月17日，被告与原告签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》，约定被告从原告处购买位于新郑市××镇鸿鹄路东侧、沙窝李村民委员会土地南侧永丰乐城阳光里19幢2单元21层2104号房屋一套，房屋面积107.96平方米，总房款1086839元。合同补充协议第四条约定，被告逾期偿还贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应支付原告垫付的本息及日千分之一的滞纳金；被告连续三次或累计六次逾期归还银行贷款本息，视为被告履行合同根本违约，原告有权通知被告解除合同，并要求被告承担全部房款20%的违约金。合同签订后，原被告双方办理了房屋买卖合同的备案登记手续，被告在中国银行股份有限公司郑州航空港支行（以下简称按揭银行）办理了按揭贷款，原告为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证。之后，被告连续12次逾期向按揭银行偿还贷款本息，已经构成严重违约，原告有权解除合同并要求被告支付垫付款，经原告多次催要，被告仍不予偿还，原告为维护合法权益，遂诉至法院。黄亚南辩称，她没有能力还款，也要求解除合同，银行已经起诉过他们了，但是她付给开发商的钱应该一块处理，扣除她应该承担的，剩下的钱如果有多余的应该退给她；滞纳金、违约金标准过高，她不同意按照合同约定履行，请求法院予以降低；当初买房的时候她没有购房资格，在被告售楼部交了20000元说是办理购房资格的费用，也没有开具收据，她还参加了开发商推出的“2万抵5万”的优惠活动。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月17日，原告（××）与被告（××）签订编号为180××××****《商品房买卖合同》约定，被告购买原告开发的位于新郑市××镇鸿鹄路东侧、沙窝李村民委员会土地南侧永丰乐城阳光里19幢2单元21层2104号房产一套，房屋总价款为1086839元，原告于合同签订当日首付326839元，剩余房款760000元以商业贷款形式支付。双方并对××逾期付款的违约责任、房屋交付期限及违约责任等进行了约定。合同附件四《合同补充协议》第四条关于签订合同、付款、按揭（含公积金）贷款、交房、违约金等的补充约定：1、××逾期归还银行贷款本息，导致××承担担保责任的，××必须在接到××通知之日起三日内，未接到通知的，自银行划扣××保证金之日起十五日内，支付××垫付的本息，并承担千分之一的滞纳金。2、××连续三次、或者累计六次逾期归还银行贷款本息，视为××履行本合同根本违约，××有权通知××解除合同。××通知解除合同的，××承担全部房款20%的违约金，房屋由××收回。××所支付房款在归还银行贷款本息、××应收违约金、××垫付贷款本息，物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，退还××或者向有关部门提存……4、××根本违约，需解除合同的，××应当配合××办理合同解除手续。如果××拒绝办理合同解除手续的，××将采取法律允许的手段以达到解除合同目的，因此发生的诉讼费、律师费和其他合理费用将并入本条第2款约定一并予以扣除。合同签订后至今，被告仅向原告支付了198839元首付款（包含“2万抵5万”活动时交纳的20000元），另外通过原告缴纳了共同维修基金7017元。2018年4月10日，被告（借款人）、中国银行股份有限公司郑州航空港支行（贷款人）、原告（保证人）三方签署了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行股份有限公司郑州航空港支行借款760000元用于购买涉案房产，由原告作为保证人承担阶段性连带责任保证。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，中国银行股份有限公司郑州航空港支行如约向被告发放了贷款。之后，被告自2019年7月起，未再偿还购房贷款。中国银行股份有限公司郑州航空港分行分别于2019年7月30日、8月30日、9月18日、10月30日、11月28日、12月27日、2020年1月22日、2月13日、4月27日从原告的保证金账户中相应划扣了4511.73元、4530.02元、4516.83元、4530.03元、4528.07元、4526.96元、4499.81元、4511.33元、4530.03元、4526.72元，共计45211.53元代被告偿还贷款本息。截至本案庭审辩论终结前，被告未归还原告代还款项。原告遂诉至本院，请求处理。另查明，1.涉案房屋已经办理合同备案、房屋预告登记，预抵押登记；原告尚未向被告交付涉案房屋。2.2020年3月，中国银行股份有限公司郑州航空港分行以被告黄亚南违反合同约定未按时偿还贷款本息为由向河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院提起诉讼，要求被告黄亚南偿还借款本金及利息和罚息，金湖公司对上述被告的该笔借款承担保证责任。2020年5月19日，河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院作出（2020）豫0192民初515号民事判决书，查明被告黄亚南自2019年7月1日未按期还款，中国银行股份有限公司郑州航空港分行共计自金湖公司保证金账户扣划45211.53元，被告黄亚南未予偿还。认定金湖公司承担保证责任后，有权向黄亚南进行追偿。因中国银行股份有限公司郑州航空港分行已实际扣划金湖公司45211.53元保证金，对该部分费用，金湖公司亦享有对被告黄亚南的追偿权。遂判决被告黄亚南于判决生效十日内偿还中国银行股份有限公司郑州航空港分行借款本金742063.84元及应收利息、罚息（自2020年5月8日之后的利息、罚息按照2018年郑航住字0444号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定标准计算至被告黄亚南贷款本息实际结清之日止）；金湖公司对此承担连带清偿责任，金湖公司承担保证责任后，有权就实际代偿的金额向被告黄亚南进行追偿。上述判决生效后，被告未履行还款义务，原告代被告向中国银行股份有限公司郑州航空港分行偿还贷款本息、诉讼费、律师费共计789461.79元，承担了保证责任。期间，中国银行股份有限公司郑州航空港分行又分别于2020年5月29日、6月28日、7月30日、从原告的保证金账户中相应划扣了4528.92元、4527.82元、4530.03元，共计13586.77元代被告偿还贷款本息。被告至今未向原告偿还该款项。3.原告提交了《诉讼代理委托合同》、业主清单、转账凭证及发票，拟证明原告委托诉讼包含本案在内的共计47起业主逾期还贷案件按照每件10000元收取代理费，已经先期支付了300000元代理费。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人购房贷款合作协议》、贷款还款回单、（2020）豫0192民初515号民事判决书、郑州银行企业客户电子回单、客户还款明细清单、《诉讼代理委托合同》、增值税专用发票以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。本案中，被告因购买涉案房屋向银行贷款760000元未按期偿还，导致银行起诉解除了与被告之间的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，原告向贷款银行结清了被告的贷款承担了保证责任，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由被告协助办理解除涉案合同的备案信息、公共维修基金变更和预购商品房预告登记、预抵押解除手续并支付滞纳金，符合双方合同约定，本院予以支持。但由于《合同补充协议》约定的滞纳金过高，有违公平原则，故本院酌定滞纳金按照同期银行贷款利率的2倍计算。原告代被告垫付的款项848260.09元（45211.53元+789461.79元+13586.77元）已经（2020）豫0192民初515号民事判决书认定并作出处理，原告可直接追偿，不应在本案中重复主张，即对原告主张被告承担原告替被告向银行垫付的贷款、律师费、诉讼费的诉讼请求，本院不予处理。《合同补充协议》中虽约定了被告承担相应的律师费，但根据原告实际支付的律师费，并综合本案案情，本院酌定被告承担的律师费为6000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告共向原告支付房款958839元和维修基金7017元，合同解除后，原告理应向被告返还已交款项，但应扣除原告已代被告向中国银行股份有限公司郑州航空港分行垫付的款项和被告应向原告支付的滞纳金、律师费。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南金湖建设实业有限公司与被告黄亚南于2018年3月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1800194****）。二、被告黄亚南应于本判决生效之日起十日内协助原告河南金湖建设实业有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案信息、预购商品房预告登记、预抵押的注销手续和公共维修基金的变更手续。三、被告黄亚南应于本判决生效之日起十日内支付原告河南金湖建设实业有限公司为其垫付款项的滞纳金（滞纳金在2019年8月20日前按照同期中国人民银行贷款基准利率的2倍，在2019年8月20日及之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，均以银行出具的每单笔扣划原告河南金湖建设实业有限公司保证金为基数，自每单笔款项扣划之日起累计相加计算至实际清偿完毕之日止）和律师费6000元，该笔款项应从被告黄亚南已付原告河南金湖建设实业有限公司的房款和维修基金中扣除。四、驳回原告河南金湖建设实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14560元，减半收取计7280元，由被告黄亚南负担50元，由原告河南金湖建设实业有限公司负担7230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵西璞二〇二〇年十一月十三日书记员  梁 艳