山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5779号上诉人（原审原告）：于文彪，男，1986年10月25日出生，回族，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：贾磊，山东常盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海阳绿都房地产开发有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区滨海北路。法定代表人：王文泉，总经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。上诉人于文彪因与被上诉人海阳绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于文彪上诉请求：1、撤销一审判决第二项，发回重审或改判绿都公司返还购房款336500元，并支付利息损失16812.75元；2、本案诉讼费用由绿都公司负担。事实与理由：一、一审判决没有认定于文彪于2018年7月4日11:58:33支付给陈磊的50000元款项为购房款，属认定事实不清。（一）绿都公司称陈磊为其销售代理商而非其公司工作人员，但未提交委托销售合同予以佐证。从开始签订涉案合同，到陈磊代收50000元定金，再到涉案合同不能履行时于文彪多次沟通，均是于文彪与陈磊联系，于文彪有充分理由相信陈磊系绿都公司工作人员，关于陈磊的身份问题，举证责任应在于绿都公司。（二）于文彪共向陈磊支付过两笔款项，绿都公司认可2018年6月17日于文彪支付给陈磊的50000元定金，但对2018年7月4日11:58:33于文彪支付给陈磊的50000元购房款不予认可，不具有合理性，不能仅仅依据是否出具收款收据作为款项是否收到的判断标准。（三）一审中，于文彪提交了多份录音证据，均能体现陈磊代表绿都公司向于文彪作出退还全部购房款及定金的意思表示。二、一审判决适用法律不当。关于能否认定该笔50000元款项为购房款为购房款的关键，在于判断陈磊代收购房款的行为是否构成表见代理。（一）陈磊在涉案合同订立过程中存在表见行为，在涉案合同签订前即代绿都公司收取了50000元定金，后又携带绿都公司制定的合同并签订，绿都公司对此予以认可。（二）于文彪有理由相信于文彪有代理权，主观上为善意。因绿都公司认可于文彪支付给陈磊的50000元定金，于文彪于2018年7月4日11时左右先后支付50000元及206500元，在录音证据中陈磊对于文彪缴纳的定金及全部购房款均予认可，绿都公司未通过任何渠道就于文彪共支付386500元提出过异议，于文彪有理由相信争议的50000元也为陈磊代绿都公司收取。三、一审判决对50000元定金利息损失不予支持显属错误。利息属于法定孳息，既然绿都公司占用了该笔款项，理应向于文彪支付利息。四、一审判决按照中国人民银行公布的一年定期存款利率计算利息，依据不足。该计算标准过低，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。绿都公司辩称，一、于文彪于2018年7月4日付给陈磊的50000元不应由绿都公司返还。首先，涉案合同备注中明确约定，收款以财务正式的收据为准。绿都公司没有收到该50000元款项，绿都公司也没有出具相关的收据。其次，涉案合同中陈磊作为买方代表签字，即陈磊代表的是于文彪，陈磊并非绿都公司员工，也无权代理绿都公司收受房款，于文彪应向陈磊主张权利。二、关于5万元定金的利息问题，定金具有担保的特性，绿都公司仅需返还。三、关于利息计算标准，本案中绿都公司没有违约，一审判决认定按照一年期存款利率标准支付利息并无不当。于文彪向一审法院起诉请求：1、请求判令解除于文彪与绿都公司签订的《山东海阳绿都第九湾商品房购买合同》（简要版）；2、判令绿都公司返还于文彪定金50000元及首付款336500元；3、判令绿都公司承担利息损失24671.48元（自2018年8月1日计算至2019年8月24日）；3、诉讼费由绿都公司承担。一审法院认定事实：一、2018年6月30日，于文彪与绿都公司签订《山东海阳绿都第九湾商品房购买合同（简要版）》（以下简称：合同（简要版），约定于文彪购买绿都公司开发的位于海阳市旅游度假区商品房一套。该房屋建筑面积为98.5平方米，房屋单价为15740元，房款总额为1550390元，优惠后房屋单价为9000元，总价款为886500元，定金50000元。合同（简要版）约定付款方式为：A银行按揭：1、定金交付之日起15日内补齐首付款，并准备齐全银行按揭资料，同时签订详细的《商品房买卖合同》；2、签订完《商品房买卖合同》后，7日内按照出卖方规定的时间进行银行面签，办理按揭相关手续。……D于2018年7月7日前补齐首付。其他约定：……2、买方应于2018年7月7日前，携带本简要合同、签约人身份证原件至第九湾销售中心与开发商签订详细的《商品房买卖合同》。备注：此我们要合同不作为买方付款依据，收款以财务正式收据为准。买方：于文彪陈磊代签名；卖方：绿都公司加盖单位公章。二、合同（简要版）签订前即2018年6月17日17:48:15，于文彪通过其妻子从桂雁的中国农业银行账户（账号：62×××66）将50000元购房定金转账支付给绿都公司的销售人员陈磊在工商银行的个人账户（账号：62×××52）中，陈磊当日给于文彪出具了收到条（内容如下：今收到于文彪绿都第九湾4号楼1703室定金50000元整。收款人：陈磊签字并按手印，时间：2018年6月17日），绿都公司于2018年6月30日给于文彪出具了定金50000元收款收据；2018年7月4日11:18:23，于文彪通过其妻子从桂雁的中国农业银行账户将206500元购房款支付到绿都公司的账户（账号：16×××42）中，绿都公司当日给于文彪出具了206500元收款收据；2018年7月11日8:59:09，于文彪通过其妻子从桂雁的中国农业银行账户将80000元购房款支付到绿都公司的账户（账号：16×××42）中，绿都公司当日给于文彪出具了80000元收款收据。三、经查海阳市住房保障和交易中心及海阳市度假区管委，因海阳市海边所涉楼盘的开发商涉嫌占用海防林用地，为配合调查该海防林事件，海阳市政相关部门通知住房保障和交易中心于2018年6月26日停止网签合同及办理备案，调查结束后，于2019年1月放开网签。对当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：于文彪主张其按约缴纳了首付款386500元（支付情况如下：2018年6月17日支付给绿都公司的销售人员陈磊定金50000元；2018年7月4日11:18:23支付给绿都公司房款206500元；2018年7月4日11:58:33支付给绿都公司的销售人员陈磊房款50000元；2018年7月11日支付给绿都公司房款80000元），但因为海防林事件，政府不能办理网签及相关的备案手续，导致于文彪与绿都公司双方无法签订正式的商品房买卖合同，后于文彪多次向绿都公司的销售人员陈磊要求解除合同、退还首付款，陈磊在接到我方要求退款的信息后，承诺可以退款并将我方的要求及时上报给公司，之后我方也多次通过电话的方式督促绿都公司及时将款项退还我方，但绿都公司总以各种的理由不退还。于文彪认为其与绿都公司双方的合同（简要版）已解除，故要求绿都公司退还房款、支付利息损失。提交以下证据：《山东海阳绿都第九湾商品房购买合同（简要版）》一份、4份农业银行网银电子回单及陈磊出具的定金50000元收条、绿都公司出具的定金50000元收款收据、房款206500元收款收据、房款80000元收款收据各一份、于文彪与陈磊的6份电话录音书面整理材料（通话时间分别是2018年8月14日、9月2日、10月11日、11月25日、11月26日、2019年1月21日。录音通话主要内容为：因迟迟不能办理网签，于文彪要求退款。陈磊称要和公司沟通一下，退款需要走公司流程，且不能办理网签不是开发商的问题，是因为海防林事件，政府部门停止网签，等海防林事件过去后，双方就可以正常签合同，办理网签，且银行面签已提上去了，银行正走流程。于文彪不同意，坚持退款。2019年1月21日，陈磊称网签放开了，于文彪可以过来办理网签手续。于文彪不同意，坚持退款。绿都公司认为陈磊是代理销售商，不是公司的销售人员，6份录音证据不能够证实录音的内容与本案有关联性，也不能证实于文彪向绿都公司主张过商品房买卖合同事宜，2018年6月30日双方签订完合同（简要版）后，于文彪再未与我公司商谈正式的商品房买卖合同签订事宜，在此期间我方多次联系于文彪，但于文彪一直未来办理。对于文彪支付的定金50000元、房款206500元及80000元无异议，但对2018年7月4日11:58:33于文彪支付给陈磊的50000元购房款有异议，主张公司并未收到此款项，于文彪也无绿都公司出具此款项的收款收据，绿都公司只收到于文彪336500元，并非于文彪主张的386500元。合同（简要版）中对于首付款的数额没有详细的约定，如果按照于文彪购买房屋1550390元的房屋总价来计算30%，应是460000元多，而于文彪缴纳的款项并不足以完成首付款数额。一审法院认为，于文彪与绿都公司于2018年6月30日签订的《山东海阳绿都第九湾商品房购买合同（简要版）》系双方当事人的真实意思表示，该合同（简要版）合法有效，双方均应按约全面诚信履行各自的义务。本案中，合同（简要版）签订后，于文彪积极履行了支付首付房款的义务，绿都公司也为了尽快与于文彪签订正式的商品房买卖合同、办理按揭贷款等做了准备工作。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案因海防林事件，政府相关部门停止网签合同及办理备案手续，系不可归责于双方的原因，导致双方无法进一步签订正式的商品房买卖合同，绿都公司应当将定金50000元返还于文彪。基于该不可归责于双方当事人的原因而使双方签订正式商品房买卖合同的目的无法实现，于文彪要求解除合同（简要版），一审法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案于文彪主张其向绿都公司支付房款336500元（206500元房款+50000元房款+80000元房款），但其2018年7月4日11:58:33支付给陈磊的50000元购房款，陈磊对此未出具收到条，且该款发生在绿都公司出具部分收款收据之后，绿都公司如果收到该款项亦应当出具收款收据，且于文彪主张陈磊系公司的销售人员，绿都公司不认可，称陈磊为代理销售商，双方均未提供相关证据予以佐证，且在录音中陈磊称关于退款事宜要向公司进行请示，没有给于文彪明确的答复，同时简要板合同约定收款以财务正式收据为准，故于文彪要求绿都公司返还该50000元房款没有事实依据，一审法院无法支持，此50000元款项于文彪可另行向陈磊主张权利。因此，一审法院认定于文彪所支付的购房款金额为286500元（206500元房款+80000元房款），该款项绿都公司应当返还给于文彪。关于利息问题：因系政府的原因导致双方未能签订正式的商品房买卖合同，双方对此都没有过错，定金50000元系作为签订商品房买卖合同而进行的担保，于文彪主张此款项利息损失，于法无据，一审法院不予支持。但因绿都公司实际占用了于文彪的购房款286500元一定时间，根据公平原则，绿都公司应承担一定的利息损失，于文彪主张利息自2018年8月1日计算至2019年8月24日，期间超过一年，应以于文彪交纳的首付房款286500元为基数按照中国人民银行公布的一年定期存款利率1.5%计算为4297.5元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、解除于文彪与海阳绿都房地产开发有限公司于2018年6月30日签订的《山东海阳绿都第九湾商品房购买合同（简要版）》；二、海阳绿都房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向于文彪返还定金50000元、返还购房款286500元，并支付利息损失4297.5元，以上合计340797.5元；三、驳回于文彪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的时间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审受理费3734元，由于文彪承担528元，由海阳绿都房地产开发有限公司承担3206元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。于文彪提交：绿都公司于2019年6月20日邮寄给于文彪的律师函原件一份，主要内容为绿都公司自认于文彪已经履行了交付50000元定金以及首付款的事实，结合于文彪在一审中提交的2018年1月21日10:33的录音证据中，陈磊明确提出于文彪已经交纳的首付款达到了40%，不用在交钱了，两份证据能够相互印证，共同证明于文彪于2018年的7月4日支付给陈磊的50000元属于购房款，绿都公司已收到该笔款项。绿都公司质证称，该证据不属于新证据，且只是将双方签订的简要版合同中的内容进行了复述，并没有说明于文彪所缴纳款项的数额。对该份证据，因内容中载明“同时约定你缴纳定金50000元并交清首付款”，并非绿都公司自认于文彪已交清首付款，律师函中亦无于文彪已交款项的具体数额，该份证据不足以证明于文彪的证明目的。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1、绿都公司应否向于文彪返还于文彪于2018年7月4日向陈磊支付的50000元款项；2、绿都公司应否向于文彪支付50000元定金的利息；3、利息的计算标准。关于绿都公司应否向于文彪返还于文彪于2018年7月4日向陈磊支付的50000元款项。涉案《山东海阳绿都第九湾商品房商品房购买合同（简要版）》备注中明确约定“此合同不作为买方付款依据，收款以财务正式收据为准”。于文彪于2018年7月4日11:18:23向绿都公司的单位账户支付206500元款项后，又于40分钟后的2018年7月4日11:58:33向陈磊个人账户支付50000元款项，对于该笔50000元款项，网上银行电子回单中的交易用途一栏为空白，陈磊未向于文彪出具收条，绿都公司亦未向于文彪出具收款收据，现有证据不足以证明该笔款项的性质及支付原因。于文彪主张，陈磊系绿都公司工作人员，其收取该笔50000元款项的行为属履行职务行为，但双方均未提交陈磊系绿都公司工作人员的相关证据，即不足以证明陈磊身份，也不足以证明陈磊系以绿都公司名义收取的该笔款项，陈磊收取该笔款项的行为不符合表见代理的构成要件，于文彪主张绿都公司返还该笔款项，依据不足，本院不予支持。于文彪可另行向陈磊主张权利。关于50000元定金应否计付利息。定金属于担保性质，目的在于敦促双方积极履行合同义务，一审判决中关于50000元定金不应计付利息的认定并无不当，本院予以确认。关于利息的计算标准。于文彪主张一审认定的利息标准过低，但未提交相关证据证明，本院对该主张不予支持。综上所述，于文彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6600元，由于文彪负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月十八日书记员  孙晓雯