江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)苏01民终7286号上诉人（原审被告）：王艳，女，1980年12月8日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陈文彬，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：臧招弟，女，1989年12月2日生，汉族，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：朱博锋，江苏真释律师事务所律师。上诉人王艳因与被上诉人臧招弟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院作出的（2019）苏0114民初7067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王艳上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判驳回被上诉人原审诉请或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决对被上诉人实际交付购房款总金额认定错误。案涉房屋买卖合同中明确约定购房总款为62万元，首付款为22万元。被上诉人通过银行转账的方式向上诉人交付首次购房款143500元，此后自2018年8月31日至2019年3月2日，分五次转账合计75000元。至此，上诉人实际收到被上诉人交付的购房款为218500元。原审判决认定2018年6月22日下午15:45至16:10期间，上诉人银行卡无卡存款的76500元系被上诉人交付的款项没有事实依据。事实上，因上诉人到马鞍山购买房屋需要，才决定出售案涉房屋。为筹措资金，从上诉人母亲处取得现金7万余元。因上诉人母亲保管的现金时间较长，纸币有一小部分老旧，上诉人在ATM机上存款时，本打算每次存入10000元，但因老旧纸币无法识别，存入时会退出无法识别的纸币，这也是原审法院调取的银行流水中显示的每笔现存恰好与1万元差距一两百元的实际情况。上诉人合计通过八次现存，将总金额为76500元的现金存入个人银行账户中。在2018年6月22日之前，上诉人曾于2018年6月18日通过无卡存款的方式现存过1200元。两相结合，上述事实非常符合上诉人的储蓄习惯。原审判决认定76500元现金系被上诉人无卡存款错误。二。原审判决认定上述76500元系被上诉人无卡存款的事实使用了高度盖然性的推论。高度盖然性的适用前提应当是被上诉人作为非卡主能够明确具体的完整表述整个无卡存款的事实经过，但事实上，被上诉人基于之前转账的交易行为，已经获得了上诉人的银行卡账号，因此，被上诉人知悉账号及开户行网点等信息并不困难。在原审的庭审过程中，被上诉人并未就具体的无卡存款的次数以及每次现存金额等相关事实有详细的表述，相应的银行流水也是原审法院调取后向双方出示的。因此，原审法院认为的高度盖然性并不存在，不能据此推论该76500元无卡存款的现金系被上诉人的行为。臧招弟辩称，1、一审法院依法调取银行交易记录，并结合被上诉人的陈述、银行的取现流水以及上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同履行情况，适用了高度盖然性标准，认定事实清楚，适用法律准确，双方签订房屋买卖合同是2018年7月11日，当时即明确乙方首付款22万元，且明确自2018年7月11日起，该房屋即归被上诉人所有，该合同事实上就是对被上诉人之前付款的确认。在签订买卖合同之前，被上诉人通过银行转帐以及无卡存款，给予上诉人的款项正好是22万元。且后续被上诉人也是按协议约定每月支付1.5万元房款。从正常的习惯来说，被上诉人能够清楚的说出上诉人银行卡所存入的现金以及大概时间，也能证明该款项与被上诉人相关的。从常理来说，不是在被上诉人手中的银行卡，其根本也不知情上诉人存款的情况。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。臧招弟向一审法院提出诉讼请求：1.确认臧招弟、王艳于2018年6月10日签订的房屋买卖合同无效；2.判令王艳返还臧招弟购房款295000元，并按银行同期贷款利率支付自2018年6月10日起至实际给付之日止的利息；3.判令王艳返还臧招弟垫付的燃气费1310.3元及代付押金700元；本案诉讼费由王艳承担。一审法院认定事实如下：2018年6月，臧招弟与王艳就案涉房屋买卖达成合意。2018年6月10日，臧招弟向王艳分别转账10000元、5000元。2018年6月22日，臧招弟向王艳转账23523.5元。2018年7月1日，臧招弟向王艳转账49999.95元、50000元。2018年7月11日，臧招弟向王艳转账5000元。上述合计转账143523.45元（王艳确认实际收款143500元）。2018年7月11日，臧招弟、王艳签订《买卖合同》一份，约定：房地产坐落在南京市雨花区方（臧招弟），经双方协商一致，同意上述房地产转让价款为620000元；乙方首次付款220000元，从2018年8月开始，每月分期付甲方（王艳）15000元到2019年12月31日前付清所有房款；自2018年7月11日起房屋归乙方所有，期间这套房产生所有费用和甲方无关；办胜利南苑8幢5单元509室房屋相关手续，甲方配合乙方，不得以任何理由向乙方加价。上述合同签订后，王艳将房屋交付给臧招弟。臧招弟将房屋租赁给他人使用，收取相应的租金。王艳自认其于2019年12月18日收回了案涉房屋。臧招弟支付了案涉房屋燃气费1310.3元，并代垫了押金700元。2018年8月31日，臧招弟向王艳转账15000元。2018年10月31日，臧招弟向王艳转账15000元。2018年11月30日，臧招弟向王艳转账15000元。2019年2月14日，臧招弟向王艳转账15000元。2019年3月2日，臧招弟向王艳转账15000元。一审另查明：2012年10月9日，王艳（乙方）与南京凤翔房地产开发有限公司（甲方）签订《“三集中”安置房协议》一份，约定：为配合板桥新城建设的快速推进，实时推进“三集中”工程，最大限度的利用资源，妥善解决拆迁户住房问题，根据上级要求及安排，甲方在古雄村胜利自然组建设“三集中”安置房，甲、乙双方就安置协商一致，达成协议；安置房地点：雨花台区板桥街道古雄村胜利自然组、小区暂定名胜利南苑（板桥农贸市场南侧、板桥小学北面）；乙方选择的安置房第08幢5单元509室，建筑面积77.13平方米；选房人必须知道，该房屋是按照“三集中”政策开发建设的，有房屋使用权，只能供自己居住，不能上市交易，今后办理两证的各项费用由乙方承担。王艳在臧招弟、王艳达成买卖合意后，将上述《“三集中”安置房协议》的原件交给臧招弟保管，后在庭审中臧招弟将上述协议原件还给王艳。案涉房屋所占土地性质属于集体土地，臧招弟的户籍地为江苏省宿迁市宿豫区，并非该集体经济组织的成员。臧招弟主张曾另外向王艳的银行账户内存入76500元，王艳予以否认，认为该款项系王艳自行存入，与臧招弟无关。臧招弟为此向一审法院提交了银行流水，证明其于2018年6月18日从其中国银行卡上取款16700元，从其邮政储蓄银行账户取款49960元，凑齐76500元现金在农业银行的ＡＴＭ机存入了王艳名下账号为62×××75的农业银行账户内。王艳对该证据的真实性没有异议，但是认为王艳名下农行卡内的存款76500系王艳自行存入，与臧招弟无关。一审法院对臧招弟提交的该组证据的真实性、合法性予以确认，根据一审法院调取的农业银行板桥支行ＡＴＭ机交易记录显示，有人曾于2018年6月22日下午15:45至16:10期间，在农业银行板桥支行的ＡＴＭ机上以无卡存款的方式向王艳的上述农业银行卡内存入76500元现金。根据一审法院查明的事实，臧招弟于2018年6月22日下午16:19分向王艳转账26523.5元（王艳实际收款26500元），2018年7月1日，臧招弟向王艳转账49999.95元、50000元，截止合同签订前，臧招弟已向王艳转账143500元，加上此次存款金额76500元，数额总计220000元，与双方签订合同上约定的首付款金额相吻合。另外，臧招弟并非卡主，却能够说明此次存款的细节，也对款项的来源作了合理说明。结合在签订合同后王艳未向臧招弟催要过首付款金额的情况，一审法院认为，臧招弟向王艳的银行卡内存款76500元的事实存在具有高度盖然性，一审法院对该事实予以确认，结合已查明的事实，臧招弟共计向王艳支付了购房款295000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的,合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉房屋系在集体土地上建设的建筑，依法不得向集体经济组织以外的成员转让，臧招弟并非该房屋所在集体经济组织的成员，故臧招弟、王艳签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而应属无效。臧招弟要求王艳返还购房款295000元及利息、代付燃气费、押金，对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉房屋买卖合同无效，王艳因此合同取得的购买款295000元以及臧招弟代垫的燃气费1310.3元、押金700元应当予以返还。至于臧招弟主张的资金占用利息以及王艳抗辩的房屋使用费，一审法院认为，臧招弟在购买房屋时，王艳已经将房屋安置协议原件交给臧招弟保管，也就是说臧招弟、王艳双方对于案涉房屋不能上市交易均属明知，对案涉买卖合同的无效，双方均存在过错，应当承担相应的责任，一审法院综合考虑双方过错情况，对于各自主张的利息及房屋使用费均不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认臧招弟与王艳于2018年7月11日签订的《买卖合同》无效；二、王艳于判决生效之日起十日内，返还臧招弟购房款295000元及代付燃气费1310.3元、押金700元，合计297010.3元；三、驳回臧招弟的其他诉讼请求。案件受理费5755元，由王艳承担。二审中，双方对一审法院查明事实均无异议。本院认为，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，案涉房屋占用土地系农村集体土地，该类房屋依法属于行政机关处理的范畴，因该类房屋买卖所产生的纠纷，不属于人民法院受理民事案件的范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销江苏省南京市雨花台区人民法院作出的（2019）苏0114民初7067号民事判决；二、驳回臧招弟的起诉。一审案件受理费5755元，退还臧招弟；上诉人王艳预交的二审案件受理费5755元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  张旭东审判员  马 帅审判员  郑 慧二○二○年十一月十二日法官助理闫宇虹书记员郭旭冬