江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7627号上诉人（原审原告）：杨燕洁，女，1985年11月4日生，回族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：郭骏贵,江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高国宝，男，1959年1月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：魏永，南京市江北新区葛塘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张洪洋，男，1982年2月11日生，汉族，住南京市高新技术开发区。原审第三人：南京鼓楼城镇建设开发有限公司，住南京市鼓楼区山西路**。法定代表人：何於纲，该公司董事长。委托诉讼代理人：王苏宁，男，该公司员工。委托诉讼代理人：沈沅，男，该公司员工。上诉人杨燕洁因与被上诉人高国宝、张洪洋、原审第三人南京鼓楼城镇建设开发有限公司(以下简称城开公司)返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案于2020年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人杨燕洁委托诉讼代理人郭骏贵、被上诉人高国宝及其委托诉讼代理人魏永、原审第三人城开公司委托诉讼代理人王苏宁、沈沅到庭参加诉讼，被上诉人张洪洋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨燕洁上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人高国宝未能提供其合法占有涉案房屋的证据，如拆迁补偿协议，本案现只有高国宝向原审第三人缴纳租金的证据，没有直接证据能够证明高国宝拆迁后安置的涉案房屋。二、本案与另案（蓝芝明案件）不同的是，一审法院追加了城开公司参加诉讼，城开公司向法庭提交了会计账册，其中包括高国宝缴纳房屋租金的原始证据，该证据已充分说明1997年至1998年高国宝就涉案房屋向城开公司缴纳了租金，如城开公司所称高国宝是拆迁后占有涉案房屋属实，那么拆迁安置的仅仅是租赁权，而非所有权，依法租赁期限不应超过20年。三、上诉人在购买包括涉案房屋在内的整个福建路农贸市场后，于2018年5月7日办理的房产证，该房产证应包括占有、使用、处分、收益的完整权能，与城开公司是否交付房屋无关，城开公司在出售房屋时并未将有关瑕疵告知上诉人，上诉人主观善意并支付了相应对价，故应依法认定出售有效并支持上诉人的诉请，以保护社会交易安全及稳定性。综上，请求依法改判。高国宝辩称：1.一审法院判决正确，但认定其1997年12月至1998年8月向原审第三人支付租金与客观事实不符。2.原审第三人与上诉人之间的纠纷是因为原审第三人隐瞒了销售的瑕疵，没有如实向上诉人告知房屋的实际情况，本案主要矛盾应该是上诉人与原审第三人之间的矛盾。3.高国宝是1992年拆迁，1997年底合法获取了涉案房屋。在另案高国宝起诉上诉人以及原审第三人中，原审第三人当庭陈述了高国宝取得房屋的完整过程，涉案房屋系高国宝用母亲的门面房10平方米换取的，不存在上诉人所称的租赁关系以及非法占有关系。请求驳回上诉，维持原审判决。城开公司陈述意见：1.上诉人提到租赁关系确实是存在的，1992年拆迁时执行的是8号令，高国宝所有的房产当时是私房，其中有10平方米的房屋当时租给居委会，该10平方米不是商业用房只是非住宅用房。高国宝拆迁安置到三套住宅和涉案房屋，因当时政策是所有私房收购以后按公房安置，所以高国宝三套住宅和涉案房屋都是按照公房安置，公房安置的关系就是租赁关系。2.高国宝确实是其公司的被拆迁户，涉案房屋是其公司安置给高国宝的门面，但是是使用权。其一审中也提供了高国宝三次缴纳租金的收据以及作账凭证，证明高国宝的房屋是公房且按租赁形式进行承租的，现在房屋产权人变更后，高国家应当和新的产权人产生租赁关系。3.其将房屋出售给上诉人时没有告知其中相关情况，系其疏忽。其建议涉案房屋应该是高国宝长期使用，但是高国宝应该与农贸市场建立新的租赁关系。杨燕洁向一审法院起诉请求：1.高国宝、张洪洋立即返还杨燕洁所有的位于南京市鼓楼区正大门入口处西侧第一间门面房（现“小孙鸭子店”所使用的房屋，以下简称涉案房屋）；2.高国宝、张洪洋按每年5万元的标准自2018年5月7日起至实际返还之日止向杨燕洁支付房屋占有使用费。一审法院查明事实：2017年8月2日，城开公司（甲方、转让方）与杨燕洁（乙方、受让方）、案外人杨庆明（乙方、受让方）签订了《福建路农贸市场产权及经营权转让协议书》，约定福建路农贸市场由甲方开发建设并领取营业执照，市场产权归甲方所有，土地性质为划拨用地，用地分摊面积待办理出让用地时确定；农贸市场经甲方申请已办理完相关经营所需各项手续，是甲方的全资子公司（福建路农贸市场）现转租给承包人正常经营运作中；根据相关法律法规允许条件下，甲、乙双方商定将甲方合法拥有的福建路农贸市场房屋产权出售给乙方，并将该市场的经营管理权一并转让给乙方独立经营。关于市场移交截止日之前的一切经营活动，包括债权、债务均由甲方负责处理，与乙方无关；房屋产权整体出售价格按每平方米肆仟捌佰元计价（4800元/㎡），产权出售合价为壹仟陆佰零肆万陆仟肆佰元整（￥1604.64万元），相关经营权转让以及其他补偿费合计为壹仟叁佰肆拾伍万叁仟陆佰元整（￥1345.36万元），以上两项合计总价为贰仟玖佰伍拾万元整（￥2950万元），关于该款项的支付由乙方全资支付，甲乙双方协商同意乙方分批次支付给甲方指定账号。乙方不得无故延迟付款，直至支付完成，否则甲方有权终止合同；关于农贸市场出售（转让）价2950万元为甲方净得款项，在出售（转让）过程中所发生的税费、土地出让费用、办理过程中甲方应缴纳的税费等以及房产交接、清理、升级改造相关费用均由乙方承担；乙方应妥善协调市场移交接收工作，农贸市场清理移交过程中发生的事宜均由乙方协调处理；农贸市场终止合同如需走法律程序应由乙方根据双方买卖合同向当地法院提出诉讼，甲方派专人配合此项工作；合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，包括涉案房屋在内的南京市鼓楼区萨家湾3号的房屋（宗地面积12909.73平方米，建筑面积3343.43平方米，用途为批发零售用地/商业）于2018年5月7日过户登记至杨燕洁名下。该宗土地及房屋现被用于经营农贸市场。一审法院另查明，1994年6月9日，南京市鼓楼区城镇建设综合开发总公司（城开公司前身）向高国宝出具证明一份，内容为：高国宝同志自愿交出楼子巷三期的壹小套住房，房号是D-5-09幢二单元103室（小套）。我公司收回上述这套房屋后，另行安置高国宝同志楼子巷四期沿铁路北街底层壹小套住房。特此证明。凭此证明换取正式房票。1997年底，城开公司将涉案房屋安置给高国宝使用。城开公司的财务账册显示，高国宝之妻陈素萍曾于1997年12月至1998年8月向城开公司支付过租金、管理费和水电费，1998年9月后未再向城开公司支付过任何费用。此后，高国宝一直将涉案房屋出租给他人经营使用。2014年11月20日，高国宝和张洪洋签订房屋出租协议，约定高国宝将涉案房屋约6平方米出租给张洪洋，年租金5万元，租期自2015年1月1日至2019年12月31日等，后张洪洋在涉案房屋内经营“小孙鸭子店”至今。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，杨燕洁基于与城开公司签订的《福建路农贸市场产权及经营权转让协议书》取得涉案房屋所有权，但并无证据证明城开公司已将涉案房屋向杨燕洁完成交付。根据涉案房屋的历史沿革、使用现状及涉案房屋的原权利人城开公司与高国宝的一致确认，涉案房屋系1997年城开公司作为拆迁安置房屋分配给高国宝使用，高国宝作为拆迁安置对象，其有权占有使用涉案房屋。张洪洋自高国宝处承租涉案房屋从事经营活动，亦非无权占有。故杨燕洁要求高国宝、张洪洋返还涉案房屋并支付占有使用费的请求，一审法院不予支持。城开公司在与杨燕洁签订《福建路农贸市场产权及经营权转让协议书》时，未将涉案房屋存在权利瑕疵等相关情况如实告知杨燕洁，杨燕洁可另行向城开公司主张权利。为维护当事人的合法权利，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回杨燕洁的诉讼请求。一审案件受理费80元减半收取40元，由杨燕洁负担。二审中，高国宝提交证据一、南京市城市房屋拆迁补偿安置协议（二）、私房收购审批表。证明当初安置的价格系8000元，如果其不需给付原审第三人年租金9600元，其就未获得拆迁利益。证据二、土地使用证。证明涉案房屋的来源系拆迁的高国宝母亲的住宅及商业房，置换到涉案门面房。上诉人质证称，证据一不能达到高国宝的证明目的，亦不能否认高国宝爱人向原审第三人缴纳1997年12月1日至1998年8月31日租金的事实。证据二与本案无关。原审第三人质证称，该组证据是其提交给法院的，其公司不否认拆迁了高国宝10平方米的非住宅房屋，其也给高国宝安置了涉案门面房。上述证据与本案没有关系。二审中，高国宝陈述，其有段时间将涉案房屋委托原审第三人进行出租，实际承租人将租金交至原审第三人，原审第三人每月返给其700元。原审第三人城开公司陈述，其将涉案房屋安置给高国宝，高国宝在其自行经营期间向其每月交800元租金。其开具收据，高国宝爱人交的钱。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明的事实，以及当事人的陈述，涉案房屋系原审第三人拆迁被上诉人高国宝房屋后安置分配的房屋。被上诉人高国宝和原审第三人虽然就被上诉人是否实际交纳过租金存在争议，但双方对涉案房屋系拆迁安置所得意见一致，且高国宝占有使用涉案房屋多年，现亦没有证据证明原审第三人向高国宝主张过相关权利。一审法院认定高国宝作为拆迁安置对象，其有权占有使用涉案房屋，并无不当。结合上诉人未提交证据证明城开公司已将涉案房屋向其完成交付的情形。一审法院对上诉人要求返还房屋并支付占有使用费的请求不予支持，并无不当。杨燕洁二审中陈述签订《福建路农贸市场产权及经营权转让协议书》过程中，城开公司未将相关权利瑕疵向其告知，其与城开公司如存在争议，可另行主张权利。综上所述，杨燕洁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，处理结果可以维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杨燕洁负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年十一月二十日书记员  王宇白