江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7823号上诉人（原审被告）：南京市秦淮区凤鸣酒家，住所地南京市秦淮区御道街29-4。经营者：夏要武，男，1954年1月6日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：章雅丽，北京友恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，北京友恒（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京航空航天大学，住所地南京市秦淮区御道街**。法定代表人：单忠德，该校校长。委托诉讼代理人：姜红斌，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛奥忠，江苏博事达律师事务所律师。原审被告：南京刘长兴餐饮有限责任公司，，住所地南京市秦淮区三条巷**法定代表人：朱同淼，该公司董事长。委托诉讼代理人：王和，江苏华成律师事务所律师。上诉人南京市秦淮区凤鸣酒家（以下简称凤鸣酒家）因与被上诉人南京航空航天大学、原审被告南京刘长兴餐饮有限责任公司（以下简称刘长兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2020年9月27日公开开庭审理了本案，上诉人凤鸣酒家的委托诉讼代理人章雅丽、被上诉人南京航空航天大学的委托诉讼代理人姜红斌、盛奥忠，原审被告刘长兴公司的委托诉讼代理人王和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤鸣酒家上诉请求：1、撤销原审判决第二项，请求依法改判，南京航空航天大学不得要求凤鸣酒家于判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区御道街29-4房屋腾空返还南京航空航天大学；2、一审、二审诉讼费用由南京航空航天大学承担。事实与理由：一、当事人依法享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。关于南京航空航天大学要求凤鸣酒家返还诉争房屋的诉讼请求，凤鸣酒家为诉争房屋的合法承租人，凤鸣酒家原系南京市白下区饮食公司的下属企业，在其注销后改制为个体经营并继续使用该房屋进行经营。南京市白下区饮食公司作为上级主管部门继续承租使用诉争房屋并交纳租金，后南京市白下区饮食公司改制为刘长兴餐饮公司，诉争房屋继续由刘长兴公司使用，南京航空航天大学对此知情，且接受刘长兴公司支付的租金并出具相应发票，应当认定双方已形成租赁合同关系，因此刘长兴餐饮公司与凤鸣酒家间的房屋转租行为合法有效。二、凤鸣酒家在诉争房屋内经营已逾十年，南京航空航天大学对此知情，且一直收取刘长兴餐饮公司交纳的相应租金。法院判决中认定南京航空航天大学认可至少2017年、2018年的租金由刘长兴公司缴纳，而承包协议等证据能够证明，案涉房屋交由刘长兴公司后又由刘长兴公司通过承包方式交由夏要武经营凤鸣酒家，在此过程中南京航空航天大学并未提出异议。其现以凤鸣酒家无权侵占诉争房屋为由要求腾房返还，无事实及法律依据，法院不应予以支持。三、凤鸣酒家在十余年的经营过程中，除正常交纳房屋租金外，为了承租房屋于1998年10月28日支付房屋转让费280000元，为开店营业购买设施、设备、装修、装饰，所花费用百余万元。近二十年的人力、精力投入更是难以算计。现南京航空航天大学不顾市场正常交易秩序，不为凤鸣酒家的损失考虑，坚持收回凤鸣酒家赖以维持生计的根本，该无理要求不应得到法院支持。南京航空航天大学辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、在租赁合同关系中，承租人对租赁物并不享有物权，本案凤鸣酒家基于刘长兴公司的权利占有涉案房屋的行为并不受物权法保护，并不享有任何物权。2、根据南京中院（2019）苏01民终10300号民事判决书，南京航空航天大学与刘长兴公司之间为不定期租赁关系，南京航空航天大学解除与刘长兴公司之间的租赁关系，符合合同法第215、232条规定，依法应予支持。该租赁关系解除后，凤鸣酒家继续占有涉案房屋的法律基础即不存在，凤鸣酒家继续占有涉案房屋，系无权占有，应当将房屋返还给南京航空航天大学。3、凤鸣酒家在占有涉案房屋起至今，南京航空航天大学收到的租金一直是1999年的租金水平，该事实并没有体现正常的市场交易，南京航空航天大学作为房屋的所有权人，合法经济权益受到侵害，凤鸣酒家将正常的经营支出作为损失要求法院予以考虑，该要求无法律和事实基础。4、凤鸣酒家作为个体工商户，却一直强调其为刘长兴公司的下属企业明显与事实不符。刘长兴公司在2003年进行企业改制时，没有将改制一事告知南京航空航天大学，在2009年其下属南京御道凤鸣酒家注销时也未告知南京航空航天大学，使得南京航空航天大学一直误认为凤鸣酒家即为原南京御道凤鸣酒家，凤鸣酒家和刘长兴公司在涉案房屋上存在欺诈协议，也严重侵犯了南京航空航天大学的合法权益，应当依法予以制止。刘长兴公司述称，一审法院认定事实清楚，凤鸣酒家和刘长兴公司签订的合同是2019年11月31日截止。截止后，我方未收取过凤鸣酒家缴纳的任何租金，并且也通知凤鸣酒家，要求解除合同，凤鸣酒家也同意解除合同，并且腾空房屋。对于凤鸣酒家提出的转让费以及所有损失与刘长兴公司没有任何关系。我方通知凤鸣酒家之后，实际房屋使用费是由凤鸣酒家自己承担，而不应由刘长兴公司承担。我方也同意将房屋返还给航空航天大学。南京航空航天大学向一审法院起诉请求：1.确认南京航空航天大学与刘长兴餐饮公司之间的租赁合同关系已于2020年2月27日解除；2.判令刘长兴公司、凤鸣酒家立即腾空南京市秦淮区御道街29-4房屋并交还给南京航空航天大学；3.判令刘长兴餐饮公司按年租金31939.2元标准向南京航空航天大学支付自2019年1月1日起至2020年2月27日止的房屋租金及2020年2月28日至实际腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费，凤鸣酒家对上述房屋占有使用费承担连带责任；4.判令本案诉讼费用由刘长兴公司、凤鸣酒家承担。一审法院查明事实：诉争房屋系南京航空航天大学所有，房屋建成于1979年。上世纪70年代末期，根据国务院关于进一步搞好商业服务网点建设和管理的文件精神，市、区政府为方便御道街地段居民，成立了味芳小吃部，在南京航空航天大学提供的简易房经营饮食早点，作为干道沿街的商业服务网点。1979年南京航空航天大学的大楼建成后，味芳小吃部即搬入诉争房屋，后在征得南京航空航天大学同意后又搭建了45.14平方米房屋以增加营业面积。自1982年起至1989年6月，味芳小吃部均按每平方米0.8元向南京航空航天大学交纳房租。1989年7月南京航空航天大学与味芳小吃部签订房屋租赁合同，约定租期自1989年7月至1992年7月，房租按建筑面积133.86平方米，每月每平方米3.5元计算。期满后南京航空航天大学与南京味芳餐厅签订租赁合同，约定1993年1月至8月租金按照每月每平方米5元交纳。后南京航空航天大学又于1993年9月30日与南京市白下区饮食公司签订租赁合同，租期自1993年9月1日起至1994年12月31日止，房租按建筑面积133.86平方米，每月每平方米10元计算。期满后，双方未签订租赁合同，但味芳餐厅仍按133.86平方米面积，每月每平方米12元向南京航空航天大学交纳了1年租金（1995年1月至1995年12月）。1996年南京航空航天大学要求将房租提高为每月每平方米35-40元，致双方发生争议，未再签订租赁合同。1998年10月29日，南京刘长兴饮食公司与夏要武签订《承包协议》，约定由夏要武承包经营诉争房屋。1999年1月，南京航空航天大学以南京御道凤鸣酒家没有合法手续占有诉争房屋、未交纳租金为由诉至原南京市白下区人民法院，要求判令南京御道凤鸣酒家迁让、补交租金。该院经审理作出（1999）白民初字第1373号民事判决：一、南京御道凤鸣酒家于判决生效之日起每月按建筑面积88.72平方米每平方米30元计算向南京航空航天大学交纳房租；二、南京御道凤鸣酒家于判决生效之日起一个月内向南京航空航天大学交纳自1996年1月起至1999年12月底欠租51102.72元。南京航空航天大学不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理作出（2000）宁民终字第485号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，南京御道凤鸣酒家继续承租使用诉争房屋，相应租金由南京市白下区饮食公司（即南京刘长兴饮食公司）交纳。南京御道凤鸣酒家注销后，诉争房屋由凤鸣酒家占有使用，相应租金由刘长兴餐饮公司交纳，租金已缴纳至2018年12月31日。2017年6月22日，诉争房屋《房屋租赁登记备案证明》载明，出租人为南京航空航天大学，承租人为刘长兴餐饮公司。2017年8月8日，刘长兴餐饮公司与夏要武签订《承包协议》，约定由夏要武承包经营诉争房屋，期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止，承包费每年50000元。诉争房屋由凤鸣酒家经营使用至今。另查明，南京味芳餐厅于1990年12月21日设立，经济性质为集体所有制，主管部门为南京市白下区饮食公司。南京味芳餐厅先后更名为南京蓝普酒店、南京羊城食府、南京御道凤鸣酒家，法定代表人为夏要武，后于2009年5月15日核准注销。南京市白下区饮食公司于1996年5月30日更名为南京刘长兴饮食公司，后于2003年7月15日改制，改制方案为企业对外出售，以产权受让方式将资产、债务、人员由刘长兴餐饮公司“三带走”。凤鸣酒家系2009年4月17日注册设立的个体工商户，经营者为夏要武。2019年4月25日，南京航空航天大学起诉凤鸣酒家至一审法院，以无权占有为由要求凤鸣酒家腾空返还诉争房屋并支付房屋占有使用费。一审法院经审理认为南京航空航天大学接受刘长兴餐饮公司支付的租金并出具相应发票，应当认定双方已形成租赁合同关系，故凤鸣酒家并非无权侵占。后一审法院作出（2019）苏0104民初5202号民事判决，驳回南京航空航天大学的诉讼请求。南京航空航天大学不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理于2020年2月7日作出（2019）苏01民终10300号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年2月26日，南京航空航天大学向刘长兴餐饮公司、夏要武寄送《解除租赁关系通知书》，载明：“一、自贵公司收到本通知之日起解除房屋租赁关系；二、请贵公司于收到本通知之日起一个月内腾空房屋交付我校，并办理交接手续；三、办理交接时，请贵公司一并缴清欠付的租金和水、电、气等费用。”刘长兴餐饮公司、夏要武于2020年2月27日收到上述通知。同时，南京航空航天大学还在刘长兴餐饮公司住所地及诉争房屋张贴上述通知。案件审理过程中，南京航空航天大学就其主张的租金、房屋占有使用费，同意2020年2月全免、2020年3月及4月减半收取。另，关于刘长兴公司主张赔偿因解除合同造成的损失，经一审法院释明，刘长兴公司明确表示不就其损失主张提起反诉。一审法院认为，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。关于南京航空航天大学要求确认其与刘长兴公司之间的不定期租赁合同已于2020年2月27日解除的诉讼请求，一审法院认为，生效判决已经认定南京航空航天大学与刘长兴公司之间形成了不定期租赁合同关系，故南京航空航天大学有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中，南京航空航天大学于2020年2月26日发函要求解除合同，刘长兴公司于2020年2月27日收到上述函件，相关解除函件中南京航空航天大学也给予了刘长兴公司一个月的合理期限，故应当认定双方不定期租赁合同关系已于2020年3月26日解除。关于刘长兴公司认为双方租赁合同关系系历史遗留问题，故刘长兴公司不同意解除合同的抗辩主张，一审法院认为，南京航空航天大学、刘长兴公司之间的租赁关系确实存在一定历史沿革，但在南京航空航天大学1999年提起诉讼后，南京航空航天大学继续以明显低于市场价格的租金标准维持租赁关系已长达二十余年，现刘长兴公司系改制后企业，其要求继续履行租赁合同，无事实及法律依据，故对其上述抗辩主张，一审法院不予采纳。关于南京航空航天大学要求刘长兴公司、凤鸣酒家腾空返还诉争房屋的诉讼请求，一审法院认为，诉争房屋实际由凤鸣酒家占有使用，在南京航空航天大学与刘长兴公司的不定期租赁合同解除后，凤鸣酒家亦已无权继续占有诉争房屋，故凤鸣酒家理应将诉争房屋腾空返还南京航空航天大学。关于南京航空航天大学要求刘长兴餐饮公司按年租金31939.2元标准支付自2019年1月1日起的房屋租金及占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，刘长兴公司作为承租人理应支付腾空返还房屋前的租金、房屋占有使用费，故对于南京航空航天大学的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。另，南京航空航天大学明确上述费用中其同意2020年2月免收，3月、4月减半收取，一审法院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京航空航天大学与南京刘长兴餐饮有限责任公司就南京市秦淮区御道街29-4房屋形成的不定期租赁合同已于2020年3月26日解除；二、南京市秦淮区凤鸣酒家于判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区御道街29-4房屋腾空返还南京航空航天大学；三、南京刘长兴餐饮有限责任公司于判决生效之日起三十日内向南京航空航天大学支付自2019年1月1日起至南京市秦淮区御道街29-4房屋实际返还之日止的房屋租金、占有使用费（按照31939.2元/年标准计算，其中2020年2月免收、2020年3月及4月减半收取）；四、驳回南京航空航天大学的其他诉讼请求。一审案件受理费844元，减半收取422元，由南京刘长兴餐饮有限责任公司负担。各方对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，各方均未提交新证据。本案二审争议焦点为，凤鸣酒家是否应向南京航空航天大学返还案涉房屋。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。南京航空航天大学与刘长兴公司的不定期租赁关系已经解除，承租人应将房屋返还出租人，刘长兴公司也同意将房屋返还给航空航天大学，而案涉房屋为凤鸣酒家实际占有使用，凤鸣酒家应将房屋腾空返还南京航空航天大学。凤鸣酒家上诉主张其对案涉房屋享有物权，并无事实及法律依据，本院不予支持。凤鸣酒家与刘长兴公司之间的纠纷，并非本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，凤鸣酒家的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南京市秦淮区凤鸣酒家负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十一月二日书记员  郭旭冬