淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5758号原告：淮安市三维空间物业服务有限公司，住所地淮安市清江浦区承德路与东大街交叉口**，统一社会信用代码913208116701470604。法定代表人：张金德。委托诉讼代理人：高鹏举，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩卫转，江苏安淮律师事务所律师。被告：陈正刚，男，汉族，住淮安市清江浦区。原告淮安市三维空间物业服务有限公司（以下至判决主文前简称三维物业公司）与被告陈正刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩卫转到庭参加诉讼，被告陈正刚经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2016年4月26日至2017年11月30日期间物业服务费合计3662元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系受淮安市富康房地产开发有限公司委托的物业服务企业，并与被告签订文苑小区前期物业服务协议，协议约定：物业服务费高层住宅为1.1元/月/平方米，代收代缴费用（公共水电费、公共照明、走道灯电费等）0.38元/月/平方米，合计1.48元/月/平方米。多层住宅为0.68元/月/平方米，代收代缴费用为0.136元/月/平方米，合计0.816元/月/平方米。被告是文苑小区业主，其住房面积为130.23平方米，截止2017年11月30日，被告累计欠缴物业费3662元。经原告多次催要，被告拒不履行付款义务，故诉至法院。被告陈正刚虽未到庭答辩，但在庭前与本院的通话中称，因房屋外部落水管损坏，导致污水从楼上溅入屋内，使被告家中墙皮脱落、地板、地板损坏短路，物业负责人称解决不了问题就不收物业费。另外被告家中购买的三轮车玻璃被人砸坏，物业也没有帮助解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈正刚系淮安市清江浦区文苑小区1栋706室业主，建筑面积为130.23平方米。2014年4月26日，原告三维物业公司与被告陈正刚签订《文苑小区前期物业服务协议》1份，约定由原告三维物业公司为文苑小区业主提供前期物业服务，小区高层住宅物业管理费标准为1.1元/月·平方米，代收代缴费为0.38元/月·平方米，合计1.48元/月·平方米，合同另约定，本协议自签字（盖章）之日起生效，至召开首届业主大会成立业主委员会与选聘的物业企业签订服务合同生效时止。原、被告分别在甲方及乙方处盖章、签字。2017年5月5日，清江浦区文苑小区业主委员会（以下至判决主文前简称文苑小区业委会）与案外人淮安市康弘物业服务有限公司（以下至判决主文前简称康弘物业公司）签订《清江浦区文苑小区物业服务合同》1份，约定文苑小区业委会委托康弘物业公司提供物业服务，委托管理期限为三年，自2017年5月5日起至2020年5月4日止，合同到期。双方就权利、义务及物业费收费标准作出约定，文苑小区业委会及全体成员与康弘物业公司在合同尾部签字、盖章。2017年5月6日，文苑小区业委会向原告三维物业公司发出告知函1份，告知函载明：贵公司提供物业服务的文苑小区，现业主大会对物业服务企业的选聘工作亦已结束，并已与新选聘的淮安市康弘物业服务有限公司签订了物业服务合同。告知函同时告知三维物业公司，要求其于15日内与被选聘的物业服务企业履行相关交接义务，退出管理区域。但原告三维物业公司并未及时退场，故文苑小区业委会于2017年6月6日向本院提起诉讼，要求三维物业公司搬离文苑小区，并归还场地及设备。本院于2017年11月22日作出（2017）苏0812民初4633号民事判决书，判决三维物业公司于判决生效30日内从文苑小区搬离，并将场地及设备归还文苑小区业委会。2017年11月28日，原告三维物业公司（甲方）与案外人康弘物业公司（乙方）签订《文苑小区物业服务交接协议》1份，协议第五项物业费部分约定，甲方对1、2、3、4号楼截止2017年11月30日后的预收的物业费按照服务时间转给乙方继续服务，乙方于2017年11月30日之后进场服务后将由乙方收取（详见业主物业服务费交接清单，并进行公示）。三维物业公司与康弘物业公司分别在合同甲方及乙方处签字盖章。合同尾部载明监交方为文苑小区业委会、清江浦区住建局及府前街道物管办，同时附有部分人员签字。自2016年4月26日至2017年11月30日，被告陈正刚未缴纳物业费用，原告催要无果遂诉至本院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，文苑小区业委会与原告三维物业公司签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。业主应当根据原告提供的物业服务情况，按照物业服务合同、续约合同的约定交纳物业服务费用。2017年5月5日，文苑小区业委会召开业主大会，依法选聘康弘物业公司提供物业服务并与其签订物业服务合同，此时建设单位与原告所签订的前期物业服务合同期限虽已届满，但原告仍在该小区提供物业服务，小区业主亦实际上享受了该物业公司提供的物业服务，且原告三维物业公司与新选聘的物业公司，即康弘物业公司自愿达成《文苑小区物业服务交接协议》，该协议明确约定双方收取物业费的时间节点为2017年11月30日，故原告三维物业公司在2017年5月6日至2017年11月30日期间作为物业服务人，其起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持，故本院参照物业服务合同物业费标准计算被告2017年5月6日至2017年11月30日期间的物业服务费。被告陈正刚系该小区1号楼706室的业主（房屋为高层，面积为130.23平方米），按照合同约定，物业服务收费标准（包含代收代缴费）为1.48元／平方米／月，故2016年4月26日至2017年11月30日，被告应当支付物业费（含代收代缴费）3662元（130.23平方米×1.48元/平方米/月×19个月=3662元），对此本院予以认定。被告接受原告提供的物业服务后，应当向原告支付物业费用。考虑到原告在提供物业服务过程中存在一些物业服务不到位现象，本院酌情对被告拖欠的物业服务费予以适当减免，酌情确认为2930元。至于被告辩称物业负责人在解决被告问题前不收取物业费，因被告对此未能提供证据加以证明，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈正刚于本判决生效后5日内一次性给付原告淮安市三维空间物业服务有限公司2016年4月26日至2017年11月30日期间的物业服务费（含代收代缴费）2930元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院已减半收取25元，由原告淮安市三维空间物业服务有限公司负担5元，被告陈正刚负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 刘姚根二〇二〇年十一月九日法官助理 石 琇书 记 员 金芳婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。