河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3449号上诉人（原审原告）：石广周，男，1969年10月12日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：曹振华，河南通海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平顶山市交通局汽车驾驶学校，住所地河南省平顶山市卫**建设路东段开发路西，统一社会信用代码：12410400761691379Y。法定代表人：李军丽，校长。委托诉讼代理人：马杰，男，该单位职工。委托诉讼代理人：韩高举，河南博识律师事务所律师。上诉人石广周因与被上诉人平顶山市交通局汽车驾驶学校（以下简称交通局驾校）房屋租赁合同纠纷一案，不服平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石广周及其委托诉讼代理人曹振华，被上诉人交通局驾校的委托诉讼代理人马杰、韩高举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石广周上诉请求：1.请求撤销（2020）豫0403民初2959号民事判决，改判为支持石广周的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由交通局驾校承担。事实和理由：一、石广周与交通局驾校于2019年8月27日签订的《补充协议》系石广周在交通局驾校的胁迫下签订，不是石广周的真实意思表示，应依法撤销。交通局驾校以石广周私自将承租的房屋转租给他人为由，向卫东区法院起诉请求解除双方签订的房屋租赁合同，并通过堵门、抢收租金等方式对石广周进行要挟，石广周在被逼无奈下才与交通局驾校签订了《补充协议》，将《房屋租赁合同》的年租金由8万元涨为年租金16万元，涨幅巨大。根据《合同法》第五十四条的规定，该《补充协议》应依法撤销。二、交通局驾校应对石广周免收三个月的租金。2020年新冠疫情对经济造成很大影响，2020年6月20日河南省发展和改革委员会、河南省住房和城乡建设厅、河南省财政厅、河南省商务厅、中国人民银行郑州中心支行、河南省人民政府国有资产监督管理委员会、国家税务总局河南省税务局、河南省市场监督管理局关于印发豫发改服务业（2020）487号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的通知中规定：“对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金”，因此，石广周请求交通局驾校免除上半年3个月租金。交通局驾校辩称，一、2013年9月1日，石广周与交通局驾校就位于校园东北侧教学楼和楼前北侧平房5间房屋和场地签订了《房屋租赁合同》，合同约定每年房租为16万元，三年后双方按当时的市场行情商议调整租金上涨幅度。2014年10月1日，双方就位于校园东南角的三层楼房和该楼后一排7间平房签订《房屋租赁合同》，合同约定每年房租为8万元，从第四年起双方按市场行情商议调整幅度。上述合同签订后，直到2019年8月27日，交通局驾校才对两份租赁合同的租金进行调整，调整金额依据市场行情和石广周非法转租的金额而定。石广周在没有经交通局驾校同意的情况下，私自将位于校园东南角的三层楼房和楼后一排平房转租给李小宾，租金为每年35万元。为此，交通局驾校曾以石广周违约转租为由将石广周起诉至卫东区人民法院要求解除租赁合同，后经双方协商才就上述两份租赁合同签订了《补充协议》，对房屋租金进行了调整，该《补充协议》是双方真实意思表示，不存在可撤销事由。石广周称交通局驾校采取堵门、抢收租金等要挟方式签订《补充协议》没有事实根据，一审中交通局驾校已提交报警记录予以证明，原因是交通局驾校规划校园布局施工安装校园大门，次承租人多次阻挠不让施工引起的矛盾纠纷，在双方矛盾得不到解决的情况下，双方均存在过激行为，这些事实均发生在《补充协议》签订之后，因此与《补充协议》约定上涨房租并无关系。石广周向一审法院起诉请求：1.请求撤销石广周与交通局驾校于2019年8月27日签订的《补充协议》；2.请求免除上半年3个月租金；3.诉讼费由交通局驾校承担。一审法院认定事实：2014年10月1日，石广周与交通局驾校签订了《房屋租赁合同》，约定：交通局驾校将位于校院内东南角的三层楼房及该楼后边一排7间平房租给石广周使用，租赁期限为9年，自2014年10月1日至2023年12月31日止，房屋租金为前三年按每年80000元，从第四年起双方按当时的市场行情商议调整幅度。租金每年支付一次，当年10月15日前支付交通局驾校下一年的租金。2018年4月20日，石广周与李小宾签订了房屋出租合同，石广周将涉案房屋转租给李小宾，约定租赁期5年，租金为每年350000元，李小宾使用该房屋继续经营高新区仁济中医骨科医院。2019年8月20日，因交通局驾校已对石广周提起诉讼，交通局驾校向高新区仁济中医骨科医院发送了一份告知书，告知高新区仁济中医骨科医院暂停向石广周支付房屋租金。高新区仁济中医骨科医院收到交通局驾校的告知书后停止向石广周支付租金。2019年8月27日石广周和交通局驾校双方签订了一份《补充协议》，对《房屋租赁合同》进行了如下变更：一、自本补充协议签订之日起房屋租金调整为每年160000元，在原租赁合同的租赁期间内不再调整房屋租金；二、租赁期间，若乙方未经甲方同意私自转租的，甲方有权随时终止该合同，不再退还已支付租金，且乙方对该租赁房屋的全部投资归甲方所有；三、租赁期间内，乙方若对房屋进行转租，甲方不得干涉。2020年上半年，××疫情。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2014年10月1日交通局驾校与石广周签订房屋租赁合同，交通局驾校将房屋出租给石广周，石广周向交通局驾校每年支付80000元租金，合同同时约定“房屋租金为前三年按每年80000元，从第四年起双方按当时的市场行情商议调整幅度”及“本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充协议”。2019年8月27日双方签订了《补充协议》，将房租涨到每年160000元。石广周称该补充协议是在其受胁迫的情况下签订的，显示公平，请求撤销补充协议。根据庭审中石广周陈述，一审法院认为，交通局驾校通过堵门、抢收租金等方式尚不能造成对石广周的胁迫，且根据双方房屋租赁合同的约定若有未尽事宜，双方可以协商订立补充协议，从第四年起可以根据市场行情调整租金幅度，因此石广周要求撤销双方于2019年8月27日签订的《补充协议》，证据不足，一审法院不予支持。关于石广周要求免除3个月租金的诉讼请求，因2020年发生的新冠肺炎疫情属于全国突发公共生卫事件，不可预见、不可避免、不能克服，系不可抗力，疫情防控期间不能营业，无法产生收益，根据公平原则和不可抗力免责规则，一审法院酌定对石广周免除两个月的租金26666.67元（160000元÷12月×2月）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、交通局驾校应免除石广周两个月的租金26666.67。二、驳回石广周的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取500元，石广周承担250元，交通局驾校承担250元。本院二审期间，石广周围绕上诉请求依法提交了两份证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的上诉请求和答辩意见，二审争议焦点为：1.双方签订的《补充协议》应否撤销；2.交通局驾校应否向石广周免除三个月的租金。对此，本院分析评判如下：关于双方签订的《补充协议》应否撤销的问题。经查，石广周与交通局驾校于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》约定，交通局驾校将位于校院内东南角的三层楼房及该楼后边一排7间平房租给石广周使用，租赁期限为9年，自2014年10月1日至2023年12月31日止，房屋租金前三年每年按80000元计算，从第四年起双方按当时的市场行情商议调整幅度。双方还约定石广周不得转租，否则由石广周全部负责。但2018年8月20日，石广周与案外人李小宾签订房屋租赁合同，将涉案房屋以每年350000元的租金价格转租给李小宾经营仁济医院。交通局驾校知道后，经双方协商石广周与交通局驾校签订《补充协议》，约定房租上涨为每年160000元。石广周上诉认为该份《补充协议》系其受交通局驾校的胁迫所签订，并非其真实意思表示，但其二审中并未提交充分有效的证据证明其主张。且从双方合同约定的“从第四年起可以根据市场行情调整租金幅度”，“若有未尽事宜，双方可以协商订立补充协议”等内容来看，双方就租金上涨签订《补充协议》并不违反合同约定。再者，从石广周将涉案房屋转租他人时约定的租金价格来看，交通局驾校与石广周签订的《补充协议》约定的房租也并非显失公平，明显不合理。因此石广周上诉主张双方签订的《补充协议》应予撤销的理由不成立，本院不予支持。关于交通局驾校应否向石广周免除三个月的租金的问题。虽然石广周提交相关文件证明交通局驾校应向其免除三个月租金，但该文件规定的是相关政策，并不具有法律上的约束力。石广周起诉主张交通局驾校免除租金，一审法院结合本案具体情况，考虑到石广周的违约行为，参照相关文件精神，根据公平原则酌定免除石广周两个月租金比较符合本案实际，并无明显不当。故，石广周上诉主张免除三个月租金的理由不充分，本院不予采信。综上所述，石广周的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3767元，由石广周负担。本判决为终审判决。审判长 彭 莉审判员 李 洁审判员 李泉钦二〇二〇年十一月二十三日书记员 贾亚航