山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0203执异237号异议人（案外人）：青岛大欣盛实业有限公司。住所地青岛市市**东海西路********。统一社会信用代码：913702027636103179。法定代表人：李卫东，总经理。申请执行人：王利俊。被执行人：王树伟。被执行人：李娜。申请执行人王利俊与被执行人青岛佳创贸易有限公司、王树伟、李娜、青岛三特电气集团有限公司借款合同纠纷一案，执行中案外人青岛大欣盛实业有限公司（以下简称大欣盛公司）以其对执行标的物即被执行人王树伟名下位于青岛市XX区XX路X号X号楼X户房产（以下简称案涉房产）享有租赁权提出阻止交付执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人大欣盛公司提出执行异议称：2012年我公司与王树伟签订《房屋租赁合同》，我公司依约支付了房租并使用至今，根据合同法“买卖不破租赁”原则以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，我公司在查封和抵押之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，请求带租评估拍卖案涉房产、我公司有权在租赁期内阻止向买受人移交占有案涉房产，确认我公司在拍卖案涉房产过程中的优先购买权。异议人大欣盛公司提交的证据包括：一、2012年7月12日出租人王树伟与承租人大欣盛公司签订的《房屋租赁合同》复印件，其内容为王树伟将案涉房产出租给大欣盛公司，租期自2012年7月15日至2032年7月14日共计20年，租金450万元一次性支付。二、银行交易流水复印件，显示的内容中有尾号5302付款账户于2012年5月15日分两笔150万元和300万元向尾号4807备注王树伟账户支付的记录。三、案涉房产的详情页复印件。四、《历月电费明细》打印页，内容为案涉房产地址的户名为“白建”，自2016年11月至2020年6月发生的总电费数据。五、《增值税电子普通发票》复印件8页，内容为案涉房产地址的户名为“白建”、自2019年5月至2020年6月缴纳电费的发票，缴款日期均为2020年8月3日。查明，2015年7月20日，本院对中国银行股份有限公司青岛山东路支行诉青岛佳创贸易有限公司、王树伟、李娜、青岛三特电器集团有限公司借款合同纠纷一案作出（2015）北商初201号民事判决书，判令青岛佳创贸易有限公司应偿还中国银行股份有限公司青岛山东路支行借款本金6784274.89元及利息等，王树伟、李娜、青岛三特电器集团有限公司承担连带清偿责任，中国银行股份有限公司青岛山东路支行对王树伟抵押的案涉房产享有抵押权暨优先受偿权，有权对抵押的案涉房产经协商折价或以拍卖变卖抵押物取得的价款优先受偿。中国银行股份有限公司青岛山东路支行与王树伟于2013年9月20日签订的《最高额抵押合同》作为该判决定案依据，该合同内记载王树伟声明其占有保管抵押物，未声明存在租赁关系以及他人的占有使用；案涉房产于2013年9月18日办理了抵押登记。该案诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书，于2015年1月23日查封了抵押物即案涉房产的登记，后陆续续行查封至今。中国银行股份有限公司青岛山东路支行向本院申请执行后，本院于2015年9月21日以（2015）北执字第2474号立案执行。2017年11月27日，中国银行股份有限公司青岛山东路支行的上级银行中国银行股份有限公司青岛市分行将本案全部债权转让给北京合众鼎鸿资产管理有限公司，本院于2018年4月24日作出（2018）鲁0203执异67号执行裁定书，裁定变更北京合众鼎鸿资产管理有限公司为（2015）北执字第2474号案件的申请执行人。2019年1月21日，北京合众鼎鸿资产管理有限公司将本案债权全部转让给王利俊，本院于2019年10月21日作出（2019）鲁0203执异139号执行裁定书，裁定变更王利俊为（2015）北执字第2474号案件的申请执行人。2020年6月30日，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02执复58号执行裁定书，裁定驳回王树伟的复议申请，维持（2019）鲁0203执异139号执行裁定。2020年7月14日，本院在案涉房产处张贴查封公告，示明案涉房产已经被查封并进入执行程序，权利人可向本院主张权利。大欣盛公司即提交落款日期为2020年7月20日的《执行异议申请书》启动本次异议审查程序。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。案涉房产登记在被执行人王树伟名下，属于本案可供执行财产范围，且属于本案执行依据即（2015）北商初201号民事判决书确定的抵押物，本院予以查封并无不当，在被执行人不履行生效判决确定的义务时，执行程序应当拍卖或变卖抵押物以实现抵押权，若案外人提出排除执行异议的不应予以支持。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依据上述法律规定，案外人可以对执行标的物主张实体权利请求排除执行，其为承租人时也可以不请求排除执行但请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人对租赁房产的占有时点为租赁权的成立时间，而并非单纯查看租赁合同的落款日期，应当审查租赁权的成立时间与抵押登记、查封登记的时间排列先后。案涉房产于2013年9月18日办理了抵押登记，本院于2015年1月23日查封登记，对于大欣盛公司提出的阻止交付异议，本院不予支持：1、大欣盛公司提交的其对案涉房产开始占有使用的证据，一是《历月电费明细》打印页，二是自2019年5月至2020年6月缴纳电费的发票、实际缴款日期均为2020年8月3日，户名为“白建”，均不能证明大欣盛公司于案涉房产2013年9月18日抵押登记或2015年1月23日查封登记之前已经实施实际占有。2、中国银行股份有限公司青岛山东路支行与王树伟于2013年9月20日签订的《最高额抵押合同》作为本案执行依据生效判决的定案依据，该合同内记载王树伟声明其占有保管抵押物，未声明存在租赁关系以及他人的占有使用，如对贷款银行实施虚假陈述可能涉及骗取贷款犯罪嫌疑，信任抵押人合同声明、认定案涉房产于设立抵押时未移交占有更为合情合理。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二项规定应当审查租金交付证据，大欣盛公司提交的银行交易流水复印件，只显示尾号5302付款账户于2012年5月15日分两笔150万元和300万元向尾号4807备注王树伟账户支付的记录，未显示付款人及付款用途，不能确认其与租赁合同的关联。因此，虽然案外人大欣盛公司提交的案涉房产《房屋租赁合同》落款日期为2012年7月12日，但不能证明其于案涉房产2013年9月18日抵押登记或2015年1月23日查封登记之前已经实施实际占有，本院对其享有租赁权阻止交付的异议不予支持，同时对其优先购买权的确认请求不予支持。三、案外人大欣盛公司以其对执行标的物即案涉房产享有实体权利即租赁权提出阻止交付执行异议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查，不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第十五章、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉主张其权利。认为本案执行依据即（2015）北商初201号民事判决书有错误的，依照审判监督程序办理。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。申请执行人、异议标的所涉及的被执行人应为上述法律规定的“相关当事人”，本次异议审查程序中对执行实施案件其他被执行人青岛佳创贸易有限公司、青岛三特电气集团有限公司不列为异议审查当事人。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人青岛大欣盛实业有限公司对执行标的物即被执行人王树伟名下位于青岛市X区X路XX号X号楼X户房产提出的阻止交付执行异议及其确认优先购买权的请求。不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。审 判 长  曲永青审 判 员  周桂莲人民陪审员  林 红二〇二〇年十一月四日书 记 员  于程程