安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1517号 上诉人（原审被告）：董君萍，女，1962年4月12日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人（原审被告）：马红岩，女，1983年1月25日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人（原审被告）：董皖，男，1982年4月18日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：安徽省长城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路**通和大厦**楼**，统一社会信用代码91340000705048805C。 法定代表人：朱寿明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高雅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李伟涛，男，该公司员工 上诉人董君萍、马红岩、董皖因与被上诉人安徽省长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 董君萍、马红岩、董皖上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由长城物业公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，长城物业公司未履行服务合同应尽的义务。首先，《金地.国际城小区前期物业服务合同》合同里写的服务内容很清楚,但物业部门的服务并没有按合同里所写的,例如:公共绿化的养护和管理未做到位(树木一直再遭遇砍伐现象严重,绿化部位改为水泥地,绿化遭到破坏);安全防范未做到位(我家中被盗);对我的车辆停放管理实行“特殊化”(不允许我的车辆进入小区,停入车库);门禁卡不予补办(因本人门禁卡丢失,物业不予补办);室外渗水严重导致屋内墙体渗水,家具受潮变形损坏。各种有偿服务,物业未尽其责,我们业主同时履行抗辨权。入室被盗的事实,是长城物业公司未履行安全义务,使董皖家庭财产遭受严重的损失;其次董皖购置的车位属长城物业公司管理,但是对方无故不让使用,案涉房屋漏水,应使用房屋维修基金进行修缮,长城物业公司却推卸责任给开发商,甚至没有一个答复。小区公共收益应归全体业主,但上诉人却不知情。购买房屋就是为了购买更好的服务。但是长城物业公司不闻不问不作为，董皖等三人不交物业费用着实存在大的苦衷。二、长城物业公司主张的物业费已超过了诉讼时效，其要求自2011年9月1日起交纳至今物业费已超过了诉讼时效,而一审人民法院对其认定并加以判决,有违公正审判,请二审予以纠正。三、一审认定事实不清,必然会造成适用法律不当，请求二审公正裁决。 长城物业公司未答辩。 长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令董君萍支付物业管理费11437元（自2011年9月1日至2017年7月31日止），违约金572元,合计12009元；2.判令董皖支付物业管理费4156元（自2017年8月1日至2019年9月24日止），违约金208元,合计4364元；3.判令马红岩支付物业管理费966元（自2019年9月25日至2020年3月24日止）；4.诉讼费由董君萍、马红岩、董皖承担。庭审中长城物业公司变更诉讼请求，要求：1.董皖、马红岩给付物业费16559元、违约金780元，合计17339元；2.本案诉讼费由董君萍、马红岩、董皖承担。 一审法院认定事实如下：董君萍、马红岩、董皖系金地国际城小区A-8-302室的业主，建筑面积140.07平方米。根据长城物业公司与淮南万洋置业有限公司签订的《前期物业服务协议》，该协议第三章第六条约定：“多层住宅（洋房）：0.7元/月/平方米；叠加别墅：1.5元/月/平方米；小高层（含8+1电梯洋房）0.95元/月/平方米；高层住宅（含18F和30F）1.2元/月/平方米……第七条约定：“物业服务费按六个月预交，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月交纳下半年度的物业服务费用，履行交纳义务”；第三十四条，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，长城物业公司按照合同约定对淮南市金地国际城小区提供了前期物业服务。董君萍、马红岩、董皖自认交纳物业费至2011年8月31日，其后自2011年9月1日起至今未按时交纳物业管理费，长城物业公司以张贴催费通知单向其催要物业费。2020年6月10日，长城物业公司诉至本院，后于2020年7月21日当庭变更诉讼请求，要求：1.董皖、马红岩给付物业费16559元、违约金780元，合计17339元；2.本案诉讼费由董君萍、马红岩、董皖承担。 另查明，董君萍、马红岩、董皖自认案涉房屋产权人进行多次变更，由其母亲董君萍变更至董皖名下，后再由董皖变更至马红岩名下；根据原告提交的不动产查档证明显示，产权人：马红岩，不动产权证号：皖（2019）淮南市不动产权证第0040314号。再查明，根据长城物业公司提交的《服务价格登记证》载明“依据淮价服[2017]5号文件规定，普通高层住宅物业公共服务费1.26元/平方米/月”。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽然双方之间未签订书面的物业服务合同，但长城物业公司依据其与淮南万洋置业有限公司签订金地国际城小区《前期物业服务合同》对金地国际城小区提供了前期物业管理，董君萍、马红岩、董皖应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，董皖认可自2011年9月1日起未交纳物业费且长城物业公司主张按照1.15元/月/平米的标准计收物业费也未超过服务价格登记证的核准收费标准，故长城物业公司要求马红岩、董皖支付自2011年9月1日至2020年3月24日期间的物业费,经计算为16795元（1.15元/㎡/月×140.07㎡÷30天×3128天），长城物业公司要求支付物业费16559元的诉请，尚未超过法律规定予以支持。关于三人的责任承担问题。因长城物业公司在庭审中将原诉讼请求变更为要求董皖、马红岩支付全部物业费，且被告在庭审中称案涉房屋实际系董皖购买并同意由董皖、马红岩承担物业费。因长城物业公司变更诉讼请求系其对自身权利的处分，且董皖同意物业费由其与马红岩承担，故本案应由董皖、马红岩支付长城物业公司物业费16559元。虽然董皖辩称其房屋存在漏水问题与物业公司协商未成才拒付物业费，但案涉房屋质量导致的漏水问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，该辩解理由不能以此作为拒缴物业费的法定事由，故对该项辩解意见不予采信。如因质量问题存在的漏水问题，可以选择另案诉讼主张权利。 关于长城物业公司主张违约金问题。一审通过庭审查明事实和参照与董皖同小区业主在同类案件中提供的证据来看，长城物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对其要求董皖、马红岩支付滞纳金780元的诉请，依据不足不予支持。本院特别强调：物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。长城物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照国务院《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：1、董皖、马红岩于本判决生效后十日内一次性支付安徽省长城物业公司服务有限公司自2011年9月1日至2020年3月24日期间物业服务费16559元；2、驳回安徽省长城物业公司服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费333元，减半收取计166.5元，由安徽省长城物业公司服务有限公司负担7.5元，董皖、马红岩负担159元。 二审中，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：董皖、马红岩、董君萍是否应向长城物业公司支付物业费；如应支付，长城物业公司的诉请是否超过诉讼时效。针对上述焦点问题，本院评判如下： 本案中，长城物业公司与董皖、马红岩、董君萍之间虽然没有签订书面的物业服务合同，但自长城物业公司与淮南万洋置业有限公司签订《前期物业服务协议》之后，长城物业公司就一直实际对案涉小区提供物业服务，董皖等三人作为该小区的业主，也已经交纳2011年8月31日前的物业费，故可以视为双方之间成立了事实上的物业服务合同关系，因董皖等三人自2011年9月1日起未交纳物业费，长城物业公司有权向其主张，至于董皖等三人上诉提到物业服务质量不高，物业管理不到位的情况，属于物业服务管理上的瑕疵，不能成为其拒绝交纳物业费的依据。一审中，长城物业公司提供催缴费照片显示，自2012年12月30日至2020年4月2日期间，以张贴物业费催缴通知单的形式向董君萍催缴物业费，故长城物业公司的诉请未超过诉讼时效。董皖等三人上诉主张的房屋维修等问题，属于独立的诉讼主张，本案不予处理。 综上所述，董皖、马红岩、董君萍的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费214元，由董皖、马红岩、董君萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 瑞 审判员 王元元 审判员 李 侠 二〇二〇年十一月十七日 法官助理姚丽娅 书记员梁婷婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。