广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21524号上诉人（原审被告）：钟镜波，男，1962年9月19日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：莫学卓，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社，住所地：广东省广州市花都区花山镇龙口村。负责人：江家威，职务：社长。委托诉讼代理人：梁汉锋，广东诺标律师事务所律师。上诉人钟镜波因与被上诉人广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社（下简称龙口村第三经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初5812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟镜波上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项，改判钟镜波暂无需向龙口第三经合社返还位于广州市花都区花山镇龙口段龙口第三经济社综合楼的1至4号首层商铺，涉案建筑物应先由人民政府城乡规划主管部门进行处理或发回重审；2.由龙口第三经合社承担一、二审诉讼费。事实与理由如下：一、涉案综合楼系未取得建设用地许可证、建设施工许可证的违章建筑，返还问题应先由人民政府城乡规划主管部门进行处理。(2019)粤0114民初3592号之一民事裁定书已认定涉案综合楼的返还问题“应先由人民政府城乡规划主管部门对涉案房屋所在建筑物进行处理”，根据同案同判原则，本案原审亦应当先行审查涉案综合楼是否属于违法建筑。原审判决故意遗漏涉案综合楼系违章建筑的关键事实，适用仅能在“合法财产”的前提下适用的“合同无效返还财产”的不恰当规定，属适用法律错误；二、原审判决间接助长了龙口第三经合社村委六人团(江卓良、江家威、江伟卓、江耀华、范桂凌、梁生)通过法院途径取回建筑物再另行出租谋求非法利益的目的。涉案综合楼为违章建筑，其更不具有任何消防及环保等各方面的安全保障，对于该综合楼的任何使用者来说都是极具安全隐患的，龙口第三经合社村委六人团试图通过法院确认合同无效的合法途径，要求钟镜波返还其违章建筑，然后另行出租，必将导致诉讼不断；三、涉案物综合楼实质为合意修建的建筑物，综合楼地基部分是由钟镜波先行兴建，后龙口第三经合社告知村内无物业收租希望钟镜波让给龙口第三经合社兴建以求收益，钟镜波同意但要求必须先行满足钟镜波的使用需要。现龙口第三经合社通过合同无效的方式谋求取回涉案建筑物，不应得以支持。被上诉人龙口第三经合社答辩称：一、钟镜波上诉认为涉案商铺属于违章建筑，要拆除后才能返还，无任何法律依据。即使商铺没有办理报建手续，也属于龙口第三经合社的合法财产，涉案商铺是否拆除，是政府部门与龙口第三经合社之间的行政法律关系处理的范畴，与钟镜波无关；二、（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定书所认定的未办理报建手续的建筑物并不包括涉案综合楼；三、（2019）粤0114民初3592号案所指向的空置地并不包括涉案1-4号铺所在的综合楼范围内的地块，钟镜波以另案租赁合同争议作为本案抗辩意见无任何法律依据；四、2018年期间，广州市政府要求对广州市范围内农村集体存在的相关经济合同的合法性、合理性进行清理整顿，因钟镜波所签订的《租用合同》及《商铺出租合同》存在违反法律强制性规定的情形，严重损害村民权益，龙口第三经合社根据《关于印发花都区清理整顿农村集体经济承包合同实施方案的通知》规定的精神，经过村民会议讨论表决后，提起相关的维权民事诉讼，属于正常行使权利的行为。钟镜波上诉称涉案商铺收回后被村干部实际出租牟利不符合事实，且未能提供任何证据支持。龙口第三经合社于2020年4月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.龙口第三经合社与钟镜波于2007年1月1日签订的《商铺出租合同》无效，钟镜波将涉案商铺交还龙口第三经合社使用；2.诉讼费用由钟镜波负担。原审法院经审理查明：江德谦代表龙口第三经合社（出租方、甲方）与卢志勇代表东方机械维修部（承租方、乙方）于2003年5月14日签订《物业租用合同》，约定甲方将坐落于106国道花山镇龙口段龙口龙口第三经合社新建综合楼南1、2、3号铺位，建筑面积合计161平方米，租给乙方使用，租用期限自2003年5月1日至2020年4月30日止，第一年每月租金1771元，第二年至第五年每月租金2125.2元，以后每五年递增15%，乙方每三个月为一期支付租金。《物业租用合同》另约定其他事项。广州市花都区花山镇龙口龙口经济合作社在签约地点及日期处加盖印章。江德谦代表龙口第三经合社（甲方）与钟镜波（乙方）于2007年1月1日签订《铺位出租合同》，约定甲方将位于106公路边首层铺位第1、2、3、4间租给乙方使用，使用期由2007年1月1日至2037年12月30日，每月租金1771元，每五年递增10%，先交租后使用，每季度交一次租金，逾期超出五天后加收季度租金10%，一个季度不交，用乙方财产作抵押。《铺位出租合同》另约定其他事项。原审法院于2019年3月21日以（2019）粤0114民初3592号立案受理及合并审理龙口第三经合社与钟镜波、第三人广州市花都区花山镇龙口经济联合社（下简称经济联合社）确认合同无效纠纷及钟镜波提出反诉两案。龙口第三经合社向原审法院提出诉讼请求：请求确认钟镜波与第三人经济联合社分别于2002年4月26日签订的《租用合同》及2002年6月18日签订的《补充协议》无效，钟镜波将涉案土地交给龙口第三经合社。原审法院于2019年10月11日作出（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定，裁定驳回龙口第三经合社要求钟镜波返还位于广州市花都区××镇××村××国道西（土名“田园化”）的土地的起诉；同日作出（2019）粤0114民初3592号民事判决，判决确认钟镜波与第三人经济联合社于2002年4月26日签订的《租用合同》及2002年6月18日签订的《补充协议》租赁期限超过20年的部分无效，驳回龙口第三经合社的其他诉讼请求，驳回钟镜波的全部反诉请求。钟镜波不服民事判决，提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）粤01民终524号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述裁判文书确认以下事实：花山镇龙口经济合作社三队于1998年取得位于龙口的建设用地规划许可证，用地项目名称商业住宅，用地面积11012.85平方米。龙口第三经合社于2008年12月18日取得位于花都区××镇××村××国道西的划拨土地使用权证，用途城镇住宅用地，使用权面积9744.69平方米，2017年3月27日取得位于上述地址的集体土地所有权的划拨的不动产权证，用途城镇住宅用地，土地使用权面积9477.69平方米。江永廉代表龙口第三经合社（出租方、甲方）与钟镜波代表东方机械维修部（承租方、乙方）于2002年4月26日签订《租用合同》，约定甲方将位于106国道龙口段土名田园化，龙口第三经合社的自留地面积7759.20平方米的空土地租给乙方使用，租用期限自2002年5月1日起至2020年4月30日止。《租用合同》另约定其他事项。经济联合社在落款处加盖印章。经济联合社（甲方）与钟镜波（乙方）于2002年6月18日签订《补充协议》，约定“由于龙口第三经合社的请求，从东方机械的合约用地内，西端边界向内退让出19米，相应在东边近综合楼相应地补偿15米给东方机械维修部使用，北面约9-3米空地提供给东方机械使用。租期改为2002年7月1日至2025年6月30日止……”广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年9月10日函复，“经核查，粤（2017）广州市不动产权第08236839号《不动产权》地块相关情况如下：未查询到涉案地块附着建筑物、构筑物的权属登记信息，以及所述地上建筑物、构筑物办理《建筑工程规划许可证》及其他规划批准手续的记录”。本案原审过程中，龙口第三经合社与钟镜波确认：龙口第三经合社出资建设综合楼1至4号首层商铺，没有取得建筑工程规划许可证及施工许可证，钟镜波是东方机械维修部的经营者，《物业租用合同》（2003年5月14日）实际使用人是钟镜波，钟镜波已缴纳1至4号首层商铺截至2020年6月30日的租金，现由钟镜波在占有、使用。龙口第三经合社与钟镜波均主张《铺位出租合同》无效。龙口第三经合社主张：标的物位于花都区××国道××镇××村××村第三经合社综合楼南1、2、3、4号首层铺位，位于土名“田园化”土地的右侧15米外，由钟镜波出资建设的前诉另案审理的建筑物不包括综合楼，《物业租用合同》（2003年5月14日）的签约人卢志勇是钟镜波的员工，因《铺位出租合同》在未到期的情况下进行延期及扩张标的物为四个商铺，故仅主张《铺位出租合同》（2007年1月1日）无效。钟镜波主张：标的物位于前诉另案已查明的花都区××镇××村××国道西（土名“田园化”）的土地上，是另案建筑物的一部分，另案审理的建筑物包括龙口第三经合社出资建筑的综合楼及钟镜波出资建设的钢架结构物，《物业租用合同》（2003年5月14日）是卢志勇代表东方机械维修部签订。原审法院认为，龙口第三经合社与钟镜波的系争焦点涉三个方面，具体归纳及评析如下：1.本案是否构成重复起诉的问题。经查：根据《铺位出租合同》及双方当事人确认的事实，本案诉讼标的，系龙口第三经合社与钟镜波于2007年1月1日签订的《铺位出租合同》及位于花山镇龙口段龙口龙口第三经合社新建综合楼南1至4号首层铺位。而根据（2019）粤0114民初3592号民事判决及民事裁定审理查明的事实，前诉另案诉讼标的，系龙口第三经合社与东方机械维修部于2002年4月26日签订的《租用合同》，经济联合社与钟镜波于2002年6月18日签订的《补充协议》及位于106国道龙口段土名田园化的7759.20平方米的自留地，后续补充约定“西端边界向内退让出19米，相应在东边近综合楼相应地补偿15米给东方机械维修部使用，北面约9-3米空地提供给东方机械使用”。本案诉讼标的与前诉另案诉讼标的不属于同一诉讼标的。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条第一款规定，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案与前诉另案的当事人相同，但诉讼标的及诉讼请求均不相同，不构成重复起诉。钟镜波主张本案构成重复起诉，不予采纳。2.《商铺出租合同》的效力认定问题。经查：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在原审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《商铺出租合同》在法庭辩论终结前没有取得建筑工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，双方当事人也均确认及均主张合同无效，系无效合同。龙口第三经合社主张《商铺出租合同》无效，予以支持。3.涉案综合楼1至4号首层商铺应还交还龙口第三经合社使用。经查：合同法第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。龙口第三经合社系集体土地所有权人，出资建设涉案综合楼。《铺位出租合同》无效，钟镜波作为合同相对方，应当向龙口第三经合社返还因该合同取得的财物，即涉案综合楼1至4号首层商铺。龙口第三经合社主张钟镜波返还涉案综合楼1至4号首层商铺，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条第一款的规定，于2020年7月15日判决如下：一、确认广州市花都区花山镇龙口第三经济合作社与钟镜波于2007年1月1日签订的《商铺出租合同》无效；二、钟镜波于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区花山镇龙口第三经济合作社返还位于广州市花都区花山镇龙口段龙口第三经济社综合楼的1至4号首层商铺。案件受理费10176元，由钟镜波负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，龙口第三经合社向本院提交如下证据：1.《关于印发花都区清理整顿农村集体经济承包合同实施方案的通知》，以证明：自2018年期间，广州市政府对广州市范围内农村集体存在的相关经济合同的合法性、合理性进行清理整顿，因钟镜波所签订的《租用合同》、《商铺出租合同》存在违反法律强制性规定的情形，龙口第三经合社据上述文件精神依法对钟镜波提起相关的民事诉讼，钟镜波在上诉状中为私人利益诋毁村干部不合情理；2.（2020）粤01民终524号民事判决书、《租用合同》，以证明：其一，（2020）粤01民终524号案所涉的土地范围不包括本案所涉综合楼地块，钟镜波指综合楼所涉的土地位于其所承租的土地范围内没有合同依据和事实根据。其二，另案《租赁合同》所约定的是钟镜波租“空地”，且土地的位置已备注为“从综合楼后15米为起点”，而本案所争议的《商铺出租合同》所约定的是钟镜波租“商铺”，两份合同约定的标的不一致。其三，1-4号商铺所在的综合楼在钟镜波签订另案《租用合同》前已由龙口第三经合社兴建完成；3.（2020）粤0114民初3423号民事判决书，以证明：钟境波在毫无事实根据与法律依据的情况下，主张综合楼由其建造，并要求综合楼的所有商铺由其收益，经原审法院查明相关事实后已驳回其无理诉请。钟镜波发表质证意见如下：一、龙口第三经合社当庭提交的三组证据均非二审期间新产生的新证据，且证据2-3均在原审期间已经提交；二、对《租用合同》的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。综合楼实际位于钟镜波所租赁的土地范围之内，钟镜波在原审中提交的（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定书明确认定，“2001年，钟镜波准备在涉案土地新建综合楼，龙口第三经济社表示没有物业租金收入，并提出由其新建该综合楼，该综合楼建成之后，该综合楼占用了钟镜波承租的500平方米土地”，即该事实已于（2019）粤0114民初3592号案审理查明，属于既定事实。钟镜波从1998年开始使用土地，而涉案综合楼是在2000年至2001年之间建成，故涉案综合楼实际位于钟镜波所承租的土地范围之内；三、对《关于印发花都区清理整顿农村集体经济承包合同实施方案的通知》的真实性与合法性予以确认，但关联性不予确认。该文件属于政府内部发行文件，不能对抗作为平等民事主体的钟镜波。根据相关法律规定，《租用合同》所涉的租赁物应当由地方人民政府城乡规划主管部门处理后另行处理返还问题；四、对（2020）粤0114民初3423号民事判决的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认。该判决至今仍未生效，钟镜波已经对该判决提起上诉。本院认为，本案二审的争议焦点是钟镜波是否需向龙口第三经合社返还涉案商铺。双方均确认双方于2007年1月1日签订的《铺位出租合同》约定的租赁物即涉案商铺属于未取得建设工程规划许可证而建造的房屋，故该《铺位出租合同》应无效，钟镜波应将基于该无效合同取得的涉案商铺返还龙口第三经合社。钟镜波以该商铺属于违章建筑，故需由相关行政主管部门先行处理为由，上诉认为其无需向龙口第三经合社返还，但钟镜波系基于双方之间的《铺位出租合同》履行而取得涉案商铺，在该《铺位出租合同》无效后，钟镜波依法负有将该商铺交还龙口第三经合社的义务，钟镜波履行该项交还义务不以涉案商铺属于合法建筑为前提，钟镜波向龙口第三经合社返还该商铺也不影响相关行政主管部门对该商铺进行违法处理，故钟镜波的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。至于龙口第三经合社收回该商铺后如何使用，亦与钟镜波无关，故钟镜波以龙口第三经合社收回商铺后另行出租使用可能存在重大安全隐患为由，上诉提出异议，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人钟镜波的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人钟镜波负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十一月三十日书记员  王文杰唐颖琪