广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21352号上诉人（原审原告）：舒友连，女，身份证住址：湖南省益阳市赫山区。被上诉人（原审被告）：广东金康药房连锁有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：郑浩涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。上诉人舒友连因与被上诉人广东金康药房连锁有限公司（以下简称金康公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2020)粤0103民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。上诉人舒友连、被上诉人金康公司代理人卢鉴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒友连上诉请求：1.撤销一审判决，改判金康公司赔偿舒友连商铺装修费38000元；转让费27500元；因金康公司断水断电构成违约，应向舒友连支付违约金20000元；2.本案诉讼费用由金康公司承担。事实和理由：一、舒友连与金康公司签订的两份《广州市房屋租赁合同》存在显失公平及欺骗舒友连签订合同的情形，合同应予撤销，金康公司存在过错，应赔偿舒友连的损失。1.案涉合同中均明确约定租赁案涉商铺作商业（熟食）用途使用，但又约定舒友连清楚案涉商铺不能办理相关营业执照，舒友连在经营中产生的问题由舒友连自行承担法律和经济责任。金康公司有专业的律师，明知没有营业执照经营商业（熟食）行为违法仍与缺少商业经营经验的舒友连签订上述合同，已构成显失公平。故金康公司存在过错，根据《合同法》第五十八条的规定，案涉合同撤销后，金康公司应当赔偿舒友连因此受到的损失。2.金康公司在未告知舒友连的情况下突然断水断电，并要求舒友连停业一天。是金康公司要求舒友连立即搬走，金康公司一审庭审中称是舒友连经营不善自己搬走与事实不符。二、一审仅判决金康公司赔偿舒友连1000元不合理。舒友连要求金康公司赔偿商铺装修费38000元、转让费27500元，断水断电致冷冻物料费损失1276元，违约金20000元。断水断电的事实是存在的，舒友连当时已报警，一审时已提交了报警回执，但一审法院未予采纳。事实就是金康公司断水断电逼迫舒友连搬离案涉场地。至于2020年3月、4月的水电费1146.5元，因案涉合同显失公平，由此产生的损失应由金康公司自行承担。综上所述，请二审法院支持舒友连的上诉请求。金康公司二审答辩称：不同意舒友连的全部上诉请求，本案舒友连和金康公司之间的合同不能履行的主要原因并不是舒友连所主张的断水断电，最主要的原因是疫情期间舒友连经营出现了困难。舒友连是借着疫情期间的防控措施，比如说金康公司应政府的要求停业一天，舒友连借此来主张不履行合同。一审对此已经查明，一审认定金康公司在合同解除的问题上过错比较大，已经是偏向于舒友连，一审判决已经尽可能的维护了舒友连的利益。金康公司认为舒友连在此情况下仍坚持上诉是滥用司法资源，滥用诉权，请二审法院予以驳回。一审法院在判决之前，也曾经多次与金康公司进行沟通，希望金康公司能够尽量补偿舒友连，因为舒友连刚出来创业不易。金康公司出于息事宁人，提出补偿舒友连15000元，但是舒友连坚决不同意，要求全部支持其诉请。请求法院驳回舒友连的上诉。舒友连于2020年4月28日向一审法院起诉请求：1.解除舒友连与金康公司于2020年1月1日签订的广州市荔湾区西湾路120号商铺租赁合同；2.要求金康公司赔偿舒友连商铺装修费38000元，转让费27500元，断水断电致冰箱物料损坏费1276元，违约金20000元；3.要求金康公司退还舒友连签定合同时缴纳的押金11000元，4月份中下旬商铺金康公司违约10天租金1833元（每月租金5500元，折算成每天租金183.3元）。一审法院认定事实：2018年12月20日，舒友连（承租人，乙方）与金康公司（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区西湾路20号首层B1铺出租给乙方作商业（熟食类）用途使用，建筑（或使用）面积19平方米；租赁期限自2018年11月20日至2019年11月30日，月租金为5000元；乙方向甲方缴纳10000元保证金，甲方应在租赁期满解除合同之日将保证金无息退回乙方，如乙方提前解约则保证金全额归甲方所有，不予退回。乙方经营项目为熟食类，不得在店内爆炒产生油烟。清楚该商铺不能办理相关营业执照，乙方在经营中所产生的任何问题由乙方自我承担法律和经济责任。乙方不得变更经营项目或分租、转租、经甲方同意后可转让。已清楚了解本商铺为甲方转租，如因甲方与本物业业主的租赁合同提前终止，导致甲方未能履行完本合同的，甲方将协调业主承接本合同，业主未能承接本合同的，则本合同也随之提前终止，结清水电费后甲方只需退回全部押金；等等。签订上述合同后，金康公司将案涉商铺交给舒友连使用。2018年12月28日，金康公司向舒友连开具《收据》，载明收到舒友连交来店铺租押金10000元。2020年1月9日，舒友连与金康公司就案涉房屋再次签订《广州市房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2020年1月1日至2021年12月31日，其中2020年1月1日至2020年12月31日每月租金5500元；乙方向甲方缴纳11000元保证金，甲方应在租赁期满解除合同之日将保证金无息退回乙方。乙方经营项目为熟食类，乙方不得在店内爆炒产生油烟。清楚该商铺不能办理相关营业执照，乙方在经营中所产生的任何问题由乙方自我承担法律和经济责任。乙方不得变更经营项目或分租、转租。已清楚本商铺为甲方转租，如因甲方与本物业业主的租赁合同提前终止，导致甲方未能履行完本合同的，甲方将协调业主承接本合同，业主未能承接本合同的，则本合同也随之提前终止，结清水电费后甲方只需无息退回全部保证金，甲乙双方均无需承担违约责任；合同期满在同等的租金条件乙方有优先续约权；等等。合同签订后，舒友连继续使用案涉商铺。2020年2月1日，金康公司向舒友连开具《收据》，载明收到舒友连补充押金1000元。金康公司确认收到舒友连支付的2020年2月份之前的租金和水电费。2020年4月17日，舒友连找了新租客，想把商铺转租给该租客。金康公司通过微信告知舒友连需跟新租客说明白办证的事情，金康公司能够提供给新租客的就是房产证明，但提供不了转租证明，所有办证都由新租客自己去想办法，金康公司任何证明都不能够提供。舒友连表示已跟新租客说了证照可以办，就像金康公司当时跟她说的一样是可以办，但是要新租客自己去找人去办的。舒友连在庭审时陈述因金康公司不能办证，新租客就不租了。2020年4月20日，舒友连通过微信向金康公司表示：“今天没去开门，怕他们来检查。那个工作人员说了，下次查到就要罚款5万，他说看到我们也不容易，昨天就算了，希望公司快点处理这个事情。”金康公司表示：“公司原则上只会按合同约定处理。”2020年4月29日，舒友连再次通过微信联系金康公司，表示：“店铺东西我们已清走，现在已经立案了；商铺之前一直没有钥匙，你们公司的人来锁门。”金康公司回复：“好的。”另查，案涉荔湾区西湾路120号首层房屋的产权人是案外人广州啤酒厂，建筑面积291.67平方米。一审庭审中，舒友连确认2020年3月和2020年4月的水电费共计1146.5元；另陈述第一份租赁合同可以正常履行，2020年4月20日由于药监局要来检查，金康公司让其停止营业一天，2020年4月21日就停水停电。金康公司确认因广州啤酒厂给了金康公司免租优惠，故金康公司也给了舒友连2020年3月和2020年4月免租的优惠，但免租的前提是舒友连继续履行合同，若舒友连不能继续履行租赁合同，则需收取2020年3月和4月的租金；否认在2020年4月20日至29日期间停了案涉商铺的水电。舒友连为证明其为承租案涉商铺支出了转让费27500元，装修案涉商铺花费了38000元、因金康公司断水断电导致冰箱物料损坏1276元等事实，提交了以下证据：1、2018年12月15日至12月28日的微信转账记录，共27800元，舒友连解释这是其向上一手承租人支付的转让费27500元，300元是舒友连维修卷闸门的费用；2、11张照片，舒友连解释照片内容是2020年4月20日强行断电断水导致店铺冰箱所有物品损坏，其中有一张有学生购买食品的照片是用以证明店铺在断电前的经营状况良好；3、日期为2019年11月4日的销售出库单，货品包括通用黑糖糖浆、咕噜珍珠糖蜜、咕噜QQ果（椰果）等，合计金额为5752.45元；日期为2019年11月7日的销售出库单，货品包括通用产地冷冻芒果酱、咕噜特淳果糖（专用果糖）等，合计金额2299.55元；4、出货单，日期不详，金额合计6589.30元；5、淘宝订单截图，日期不详，显示舒友连在淘宝购买了浓缩果汁奶，支出了44元；6、开具日期为2019年1月6日的装修款收据，上载装修款38000元，无明确的收款人、支付人以及装修地址信息；7、舒友连自行制作的因金康公司强制关电损坏物品的清单，总金额为1267.1元；8、视频光盘，内有15个视频，显示案涉商铺在2020年4月22日的视频拍摄时间内处于断水断电状态，舒友连拨动案涉商铺内的电闸按钮，商铺内均不通电，舒友连后从冰箱搬出货品，陈述货品均变质；2020年4月29日，舒友连对货品进行清点，陈述货品均变质，并搬出案涉商铺；舒友连到案涉商铺相邻的金康药店内查看电闸和水表；等等。金康公司对上述证据均不认可，认为转给案外人的款项与金康公司无关，表示不清楚断水断电的情况，但根据舒友连自述金康公司是在2020年4月20日要求配合停业一天，2020年4月21日就停水停电，表明金康公司有提前告知舒友连停水停电一天的情况，要求舒友连做好防护，即使断电断水造成了损失，也是由舒友连保管不善造成，应由舒友连自行承担。一审法院认为：舒友连与金康公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于舒友连与金康公司于2020年1月9日签订的《广州市房屋租赁合同》的解除问题。因双方确认舒友连于2020年4月29日搬离案涉商铺；金康公司亦于当天收回，在庭审中答辩认为合同在2020年4月29日解除。故一审法院认为《广州市房屋租赁合同》在2020年4月29日已不具备继续履行的条件，确认《广州市房屋租赁合同》在该日解除。关于导致《广州市房屋租赁合同》解除的过错方问题。舒友连认为是金康公司断水断电致其无法继续经营，案涉商铺无法办理营业执照，金康公司是合同解除的过错方；金康公司认为是舒友连自行撤场导致合同解除。一审法院对此认为：第一，从双方在2018年和2020年签订的两份租赁合同来看，两份合同均明确约定案涉商铺由舒友连作商业（熟食类）用途使用，商铺不能办理相关营业执照，舒友连在经营中所产生的任何问题由舒友连承担法律和经济责任，舒友连清楚本商铺由金康公司转租等内容。第二，舒友连作为承租案涉商铺从事商业活动的经营者,对于无营业执照的经营风险和法律风险应当知晓和有所预见。金康公司作为出租人对舒友连承租案涉商铺的用途以及需办理营业执照的相关规定亦应当知晓。但双方仍在租赁合同中约定上述内容，可见双方在订立合同时对于案涉商铺无法办理营业执照及可预见风险的承责主体均达成共识。第三，虽2018年签订的租赁合同可履行至租期届满，但由于案涉商铺客观上无法办理营业执照，舒友连在2020年1月签订租赁合同后使用案涉商铺经营熟食仍存在很大的经营风险，因此租赁合同一直存在着无法继续履行的风险。舒友连主张其在2020年4月20日停业及本案纠纷发生均因为营业执照无法办理导致，现又以案涉商铺无法办理营业执照为由主张金康公司违约，事实依据不足，一审法院不予采纳。基于上述分析，一审法院认为双方对2020年1月9日签订的租赁合同的解除均存在过错。第四，金康公司作为出租人，明知案涉商铺无法办理营业执照却仍将商铺出租给舒友连，为舒友连提供经营场所；金康公司对租赁合同的解除过错责任更大。综上，一审法院认为舒友连与金康公司均是合同解除的过错方，但金康公司的过错责任更大。因2020年1月9日签订的租赁合同约定金康公司应在租赁期满解除合同之日将保证金无息退回给舒友连，故舒友连要求金康公司退还押金11000元的诉请，一审法院依法予以支持。舒友连在庭审中确认2020年3月和4月的水电费是1146.5元，为免讼累，部分押金可用于抵扣水电费1146.5元，抵扣水电费后，金康公司应向舒友连退还的押金为9853.5元。至于金康公司答辩要求以押金抵扣2020年3月和4月租金的意见，一审法院认为，舒友连与金康公司双方在本案纠纷发生前已就2020年3月和4月租金的免除达成一致意见，如前所述，租赁合同能否履行本就存在很大的风险，合同解除是双方过错造成，金康公司的过错更大；金康公司现要求舒友连补缴2020年3月和4月租金并以押金抵扣，依据不足，一审法院不予采纳。同理，因2020年4月免租，舒友连要求金康公司支付2020年4月中下旬10天租金1833元的诉请，一审法院不予支持，依法予以驳回。关于舒友连要求金康公司支付断水断电致冰箱物料损坏费1276元的诉请。舒友连为证明该项损失提供了销售出库单、出货单、淘宝购买截图、视频及照片等证据。一审法院对此认为，销售出库单、出货单和淘宝购买截图、仅能证明舒友连曾经购买了这些材料，无法证明这些材料在2020年4月20日至2020年4月29日期间全部都在案涉商铺内；有关停水停电的视频和照片仅能证明在视频和相片拍摄时，案涉商铺处在停水停电状态，无法证明案涉商铺在上述期间一直持续处于停水停电的状态以及停水停电的原因。但根据舒友连提交的有关物料损失和舒友连到案涉商铺相邻的金康药店内查看电闸和水表视频，可证实舒友连在2020年4月22日从冰箱中取出了部分物料以及舒友连承租的案涉商铺内虽有用电分表，但在金康公司使用的商铺内仍有电总表和水表，因此，一审法院确信案涉商铺的水电可由金康公司控制和案涉商铺在视频拍摄时被停水停电。因金康公司暂停案涉商铺的水电前未能通知舒友连作好防护措施，因此造成的损失，应由金康公司负担。但如前所述，舒友连的证据不足以证明其损失就是1276元，故一审法院结合案情酌定损失为1000元。对于舒友连诉请多出的部分，一审法院不予支持，依法予以驳回。关于舒友连要求金康公司支付的违约金20000元。因案涉租赁合同中对此并无约定；且如前所述，案涉合同因双方责任解除，虽金康公司过错较大，但考虑到金康公司已免除舒友连2020年3月和4月的租金，舒友连的损失已得到一定程度的弥补，故一审法院对舒友连的这一诉请不予支持，依法予以驳回。关于舒友连要求金康公司赔偿商铺装修费38000元和转让费27500元的诉请。根据舒友连举证，舒友连主张的转让费27500元发生在2018年12月20日租赁合同签订前，38000元发生在2019年1月6日。这两笔费用若如舒友连所述是装修费和转让费，则均是为了履行2018年12月20日租赁合同而产生的费用，而2018年12月20日租赁合同因租赁期届满已于2019年11月30日终止。因此，舒友连在本案中要求金康公司支付这两笔费用，已无合同依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年7月15日作出判决：一、确认原告舒友连与被告广东金康药房连锁有限公司于2020年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》在2020年4月29日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东金康药房连锁有限公司向原告舒友连退还押金9853.5元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东金康药房连锁有限公司向原告舒友连赔偿损失1000元。四、驳回原告舒友连其它诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1145元，由原告舒友连承担1109元，被告广东金康药房连锁有限公司承担36元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，舒友连二审陈述其前一手承租人一开始卖包，后经营水果生意。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对舒友连的上诉请求与金康公司的答辩意见，分析如下：本案二审双方争议的焦点是金康公司应否赔偿舒友连商铺装修费38000元，转让费27500元及违约金20000元问题。一审法院根据查明的事实认定舒友连与金康公司均是案涉合同解除的过错方，但金康公司的过错责任更大合理，本院予以认可。关于舒友连主张的商铺装修费损失38000元问题。因舒友连一审提交开具日期为2019年1月6日的装修款收据，上载装修款38000元，无明确的收款人、支付人以及装修地址信息，也无相关转账记录予以印证，且金康公司不予确认，故该收据不足以证明是装修案涉商铺所产生的费用，本院不予支持。虽然如此，从舒友连二审陈述其承接商铺时前一手承租人经营水果及其一审提交的商铺照片来看，舒友连在进行熟食类经营前确实对商铺进行过装修，为此，依公平合理原则，本院酌定金康公司赔偿舒友连装修损失11400元。关于商铺转让费用27500元问题。根据舒友连举证，舒友连主张的转让费27500元发生在2018年12月20日租赁合同签订前，该笔费用若如舒友连所述是转让费，则是为了履行2018年12月20日所签订租赁合同而产生的费用，而2018年12月20日租赁合同因租赁期届满已于2019年11月30日终止。现双方履行的是2020年1月9日，舒友连与金康公司就案涉房屋再次签订的《广州市房屋租赁合同》，新履行合同未再因承接上一手承租权利而产生转让费用。因此，舒友连在本案中要求金康公司支付这笔费用缺乏依据，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。关于舒友连要求金康公司赔偿的违约金20000元，因案涉租赁合同中对此并无约定，一审已认定案涉合同因双方责任解除，金康公司过错较大，且金康公司已免除舒友连2020年3月和4月的租金，舒友连的损失已得到一定程度的弥补，故，一审法院对舒友连的这一诉请不予支持尚无不当，本院予以认可。综上所述，舒友连的上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初4562号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初4562号民事判决第四项；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东金康药房连锁有限公司向舒友连赔偿装修损失11400元；四、驳回舒友连其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1145元，由舒友连负担307.41元，由广东金康药房连锁有限公司负担837.59元；二审案件受理费2218元，由舒友连负担2133元，广东金康药房连锁有限公司负担85元。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十一月二十四日书记员  颜旭怀徐毅敏