青海省德令哈市人民法院   民事判决书   （2020）青2802民初1213号   原告：袁莹婷，女，1985年11月4日出生，汉族，现住西宁市。   委托诉讼代理人：陈璐，青海立卓律师事务所律师。   被告：青海谷鸿森房地产开发有限责任公司，所在地德令哈市祁连路**。   法定代表人：何琰，该公司总经理。   原告袁莹婷与被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁莹婷的委托诉讼代理人陈璐到庭参加诉讼，被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告袁莹婷向本院提出诉讼请求：一、判令支付房屋面积差额款163800元；二、判令被告支付2018年3月27日至2020年3月26日房屋租金99952元、逾期付款违约金29985.6元；三、判令被告办理房屋预售合同登记备案手续；四、本案诉讼费由被告承担。   事实与理由：2014年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于德令哈市八一路以北景华湾商业广场商铺一间，房屋建筑面积100.8平方米，单价7000元每平方米，购房价705600元。同时，被告承诺该商铺竣工后，原告可将商铺为受托被告进行统一运营。原告依约付清了全部房款。房屋建成后，原、被告于2017年4月6日签订《景华湾商业广场商铺委托经营合同》，约定由被告承租该商铺，租赁期限2017年3月27日至2020年3月26日，每年租金分别为49392元、56448元、63504元。但被告仅向原告实际支付了69392元，尚欠租金99952元。2020年5月，被告突然通知原告需重新签订房屋买卖合同才能办理合同备案，原告方得知该商铺面积实际为87.59平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及双方的合同约定，原告有权要求被告支付房屋面积差额款，同时被告应依约支付房屋租金。   2020年10月27日，原告前往德令哈市住房和城乡建设局查询得知，原告购买的商铺仅办理了网签业务，未办理备案业务。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”双方2014年6月26日已签订商品房买卖合同，原告有权要求被告立即办理案涉房屋预售合同登记备案手续。   被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司（以下简称谷鸿森公司）缺席未答辩，亦未提交证据材料。   经审理查明，2014年6月26日，谷鸿森公司（出卖人）与袁莹婷（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定谷鸿森公司将景华湾商业广场商铺一套出售给袁莹婷，房号未明确约定，房屋建筑面积100.8平方米，单价7000元，总价705600元。同时约定产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。袁莹婷分别于2014年5月28日、2014年6月26日向谷鸿森公司转房款50000元、655600元，谷鸿森公司出具了收据。该《商品房买卖合同》未办理网签业务。   2014年11月24日，谷鸿森公司发出《通知》，说明景华湾商业广场已通过竣工验收，通知购房户办理接房手续，进行经营前的规划装修。   2017年4月6日，袁莹婷委托其丈夫张志鲲（甲方、出租方）与谷鸿森公司（乙方、承租方）签订了《景华湾商业广场商铺委托经营合同》，约定甲方将位于格尔木以南、八一路以北景华湾商业广场第三层C21号商铺（建筑面积为100.8平方米）租给乙方，出租期限为3年，即2017年3月27日至2020年3月26日，租金标准分别为49392元、56448元、63504元，同时约定乙方无正当理由逾期向甲方交付出租租金的，乙方依本年度约定租金的30%作为违约金。   2020年5月16日，谷鸿森公司（出卖人）与袁莹婷（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS28022020000346），约定谷鸿森公司将景华湾商业广场1幢3层C-24号房出售给袁莹婷，房屋建筑面积87.59平方米，单价7000元，总价613130元，同时约定产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该《商品房买卖合同》于2020年5月16日办理期房网签业务，登记预售面积为87.59平方米，但未在德令哈市住房和城乡建设局办理期房备案业务。   另查明，景华湾商业广场1幢3层C-21号房于2020年5月15日办理期房网签业务，合同编号为YS28022020000305，权利人为案外人陈克，预售面积为138.23平方米。   以上事实有原告提交的2014年6月26日《商品房买卖合同》、房款支付凭据、《景华湾商业广场商铺委托经营合同》、2020年5月16日《商品房买卖合同》、德令哈市住房和城乡建设局《证明》、谷鸿森公司《通知》等证据及当事人陈述在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。   本院认为，本案涉及原、被告双方对案涉房屋的买卖及租赁，案由应为合同纠纷。结合查明的事实及双方的诉辩主张，对原告的各项诉讼主张评判如下：   一、关于原告主张被告退还房屋面积差额款163800元的诉讼请求。经庭审查明，在案涉房屋房号未明时，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该份合同系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应对双方当事人具有约束力。原告按照该份合同履行了支付全部房款的义务，但在原告将该房屋租赁给被告使用三年之后，被告要求原告重新签订本应该已经网签备案的《商品房买卖合同》，且房屋实际面积与之前合同约定的面积不符，根据双方2014年6月26日《商品房买卖合同》的约定，被告应当退还原告房屋面积差额款，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于房屋面积差额款的数额，经本院确认为163772元（面积误差比绝对值在3%以内面积为100.8×3%=3.024平方米，应退还差额款3.024×7000元=21168元；面积误差比绝对值超出3%部分面积为100.8-87.59-3.024=10.186平方米，应退还差额款10.186×7000元×2=142604元）。   二、关于原告主张被告支付房屋租金99952元及逾期付款违约金29985.6元的诉讼请求。根据《景华湾商业广场商铺委托经营合同》约定，房屋租金三年共计169344元，原告自认已付租金69392元，剩余未支付租金为99952元。关于逾期付款违约金，因双方未约定租金付款期限，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案租金应在每届满一年时支付，2020年3月26日双方租赁合同到期，故被告未及时支付租金属违约，应当按照双方《景华湾商业广场商铺委托经营合同》约定支付未付租金的30%作为违约金，违约金数额为29985.6元（99952元×30%=29985.6元）。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。   三、关于原告主张被告办理房屋预售合同备案登记手续的诉讼请求。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”2020年5月16日《商品房买卖合同》已办理网签，且案涉房屋的实际面积为该份合同登记的87.59平方米，故被告应为原告办理2020年5月16日《商品房买卖合同》的登记备案手续，对于该项诉讼请求，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、限被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告袁莹婷房屋面积差额款163772元；   二、限被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告袁莹婷房屋租金99952元及违约金29985.6元；   三、限被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内办理景华湾商业广场1幢3层C-24号房《商品房买卖合同》（合同编号：YS28022020000346）的备案登记手续；   四、驳回原告袁莹婷的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2855元，由被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审判员 杨雪梅     二〇二〇年十一月六日   法官助理 解睿安   书记员 李 君