湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初4973号原告：谭华军，男，生于1972年4月14日，土家族，住湖北省宣恩县。原告：覃海燕，女，生于1981年8月22日，土家族，住湖北省宣恩县。二原告共同委托诉讼代理人：郑桂超，湖北洪源律师事务所律师。被告：恩施市金泰广场（项目）开发有限公司，住所地：恩施市东风大道**。统一社会信用代码914228017446201577。法定代表人：汤光达，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕广（公司员工），男，生于1974年3月25日，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告谭华军、覃海燕与被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司（以下简称金泰开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告谭华军、覃海燕的共同委托诉讼代理人郑桂超，被告金泰开发公司的委托诉讼代理人吕广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭华军、覃海燕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年6月5日签订的《商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》；2.判令被告向原告返还购房款423395元及支付租金28804.71元；3.判令被告支付违约金22598.52元（商铺租金违约金计算至2020年4月8日）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第2、3项诉讼请求变更为：“要求被告支付2019年11月30日前扣留原告应得的租金19645.56元，返还购房款423395元及逾期退还购房款违约金12701.85元。”事实与理由：二原告系夫妻关系。2016年6月5日，二原告与被告签订《商铺买卖合同书》及《商铺委托租赁合同》，约定：二原告购买被告开发的恩施金泰广场3号楼负一层1079-1号商铺，同时返租给被告统一经营管理。合同履行过程中，原告多次要求被告按约定办理产权证及支付约定租金未果。据悉，案涉商铺，被告已抵押给他人，无法办理产权证。据此，二原告具状起诉，请求支持其诉讼请求。被告金泰开发公司辩称，2016年6月5日，原、被告之间签订的《商铺买卖合同书》及《商铺委托租赁合同》是属实的。原告主张案涉合同于2019年12月22日解除以及违约金12701.85元无异议，但什么时候能退款，被告无法确定。原告谭华军、覃海燕围绕诉讼请求依法提交了《商铺买卖合同书》及《商铺委托租赁合同》、收据、转款凭证、退铺申请书等证据。被告金泰开发公司提交了网上银行电子回单5份证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证，双方当事人对对方提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月5日，原告谭华军、覃海燕（乙方）与被告金泰开发公司（甲方）签订《商铺买卖合同书》，约定：乙方购买甲方开发建设的坐落于恩施市××坝××大道××广场××号商铺，建筑面积21.82平方米，价款423395元。该合同第八条第五款第5项载明“自本合同签订之日起，期满一年（任一自然日）受让人有权书面向出让人提出退铺申请，甲方按照乙方对该物业的实际委期限给予结算乙方的租赁所得，同时全额退还乙方该物业受让款；本合同签订期满三年（含三年以上），任一自然日，乙方有权提出对该物业的产证办理，甲方应予积极办理，甲方未收到乙方要求，视为乙方暂无此诉求。因甲方原因及其他客观因素（非乙方原因）导致未能及时办理的，甲方需无条件全额退还该物业的受让款，并按照出让款的3%赔偿给乙方，同时乙方该物业的租赁所得不予退还。乙方保留放弃退铺和继续委托租赁的权力。”同日，原告谭华军、覃海燕（甲方）与被告金泰开发公司（乙方）签订《商铺委托租赁合同》，约定：甲方将其购买被告开发建设的金泰广场3号楼-1079-1商铺租赁给乙方经营管理，租赁期限自2016年4月1日至2023年11月30日，租金支付方式为：2016年4月1日至2016年11月30日租赁费按购房款总金额10%支付（具体金额为￥28227.00元），即月租金为（人民币）￥3528.33元，按实际天数计算；2016年12月1日至2017年11月30日按购房款总金额10%支付，即月租金为（人民币）￥3528.33元，每次支付12个月租金，12个月租金合计（人民币）￥42340.00元；2017年12月1日至2018年11月30日按购房款总金额11%支付，即月租金为（人民币）￥3881.08元，每次支付12个月租金，12个月租金合计（人民币）￥46573.00元；2018年12月1日至2019年11月30日按购房款总金额11%支付，即月租金为（人民币）￥3881.03元，每次支付12个月租金，12个月租金合计（人民币）￥46573.00元；2019年12月1日至2020年11月30日按购房款总金额11%支付，即月租金为（人民币）￥3881.03元，每次支付12个月租金，12个月租金合计（人民币）￥46573.00元；2020年12月1日至2021年11月30日按购房款总金额11%支付，即月租金为（人民币）￥3881.03元，每次支付12个月租金，12个月租金合计（人民币）￥46573.00元；2021年12月1日至2022年11月30日按购房款总金额12%支付，即月租金为（人民币）￥4233.92元，每次支付12个月租金，12个月租金合计（人民币）￥50807.00元；2022年12月1日至2023年11月30日按购房款总金额12%支付，即月租金为（人民币）￥4233.92元，每次支付12个月租金，12个月租金合计（人民币）￥50807.00元。租金支付至甲方指定账户（谭华军在邮政储蓄银行宣恩支行账户62×××36）。在租赁经营期内，乙方未按约定时间向甲方支付租金的，应当向甲方支付违约金，违约金每日按逾期未付款的万分之五计算，自本合同约定的应付期限届满之日计算至实际付款之日止。合同第四条第3款载明“甲方租金所得应缴纳的相关税费由甲方自理。”合同还对其他方面进行了约定。上列合同签订后，原告向被告刷卡转账支付了购铺价款422395元，被告向原告出具了收据。嗣后，被告于2016年6月14日、12月1日、2017年12月4日、2018年11月30日、2019年12月10日分别向原告指定账户转账支付租金24839.76元、37259.20元、40984.63元、40985元、10246.25元，前述租金均扣除了房产税（税率12%）。2019年12月22日，原告向被告递交退铺申请书，内容为：“退铺申请书金泰公司：根据我与贵公司签订的商铺买卖合同书及商铺委托租赁合同，前期我申请退铺及办证事宜未果，现再次向贵公司申请退铺，望公司给予同意。（商铺：金泰广场3号楼-01079-1）特此申请。申请人：谭华军覃海燕2019年12月22日”。同日，被告收到该申请书，并在该申请书左下角批注“收到恩施市金泰广场（项目）开发有限公司（印章）2019.12.22”。嗣后，因被告不能及时退款，致原告具状起诉。审理中，原、被告就案涉两个合同于2019年12月22日解除、退还商铺受让款423395元以及违约金12701.85元无异议，但被告不能确认何时退款。原告主张被告扣收房产税不符合合同约定，应当退还给原告19645.56元【（28227元+42340元+46573元+46573元）×12%】（2016年4月1日至2019年11月30日）。被告称其作为代缴义务人扣除12%系法律规定之义务。本院责令被告于庭审结束后一周内向本院提交纳税凭证，期满被告未予提交。本院认为，原、被告双方签订的《商铺买卖合同书》及《商铺委托租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，恪守履行。原告要求确认案涉两个合同于2019年12月22日解除、退还购铺受让款423395元并支付不能及时退还受让款违约金12701.85元，被告未提出异议，未超出合同约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。关于被告扣收原告2016年4月1日至2019年11月30日期间的12%租金即19645.56元，根据合同约定因租赁产生的税费，由原告自理，且被告未提交其交纳房产税的相关证据。故原告主张返还，具有事实和法律依据，被告应予返还；原告主张的其他下欠租金，未举证证实，本院不予支持。原告放弃逾期支付租金的违约金诉讼请求，系原告处分其民事权利的行为，对被告有利，且不损害他人利益，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告谭华军、覃海燕与被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司于2016年6月5日分别签订的《商铺买卖合同书》及《商铺委托租赁合同》于2019年12月22日解除。二、被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告谭华军、覃海燕购房款423395元。三、被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司于本判决生效后十日内返还其扣收原告谭华军、覃海燕应得2016年4月1日至2019年11月30日期间的12%租金即19645.56元，并支付不能及时退还购房款违约金12701.85元，合计32347.41元。四、驳回原告谭华军、覃海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费8422元，减半收取计4211元，由被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭远双二〇二〇年十一月三十日书记员  李彦东