吉林省辽源市龙山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0402执异61号案外人：王洪君，男，汉族，1981年10月16日生，住东丰县东丰镇。申请执行人：韩雨希，女，汉族，1975年6月28日生，住辽源市龙山区。被执行人：杨保森，男，汉族，1981年9月5日生，现押于吉林省铁北监狱。被执行人：刘丽敏，女，汉族，1977年6月7日生，住东丰县。申请执行人韩雨希与被执行人杨保森、刘丽敏借款合同纠纷一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，案外人王洪君向本院提出书面异议。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人王洪君向本院提出异议请求:中止对位于辽源市东丰县东丰镇福康小区7号楼1单元202室房屋的执行。事实与理由:贵院于2020年4月10日将异议人居住的位于东丰镇福康小区7号楼1单元202室房屋予以查封,异议人当时外出打工未在家,4月初因异议人母亲身体有病异议人爱人与孩子经常去照顾母亲,故当时家中无人。4月下旬异议人爱人回家后才发现贵院封条,并且给异议人打电话异议人才得知此事。异议人认为贵院不应该查封案涉房屋,应中止对案涉房屋的执行。理由如下:异议人的住房虽然登记在杨保森名下,但该房系异议人2009年春天从杨保森手中购买的毛坯房。异议人已交付购房全部购房款11万元。此楼2013年之前因开发商欠税原因始终不能办理房照。后经业主多次到县政府上访,在2013年政府给政策可以办房照,异议人和杨保森、刘丽敏(杨保森爱人)于2013年4月1日上房屋管理部门缴纳了住房专项维修资金2,972.80元、契税1586.02元、印花税52.90元、工本登记费82元、交易手续费201元,合计4894.72元。以上这些费用均系异议人缴纳的(所缴纳的票据在异议人手中)。工作人员说因为购房合同是杨保森、刘丽敏与开发商签定的,所以办理房照必须登记在杨保森、刘丽敏名下后,异议人才能与杨保森、刘丽敏再履行房屋过户手续。异议人曾数次找杨保森、刘雨敏要求履行房屋过户手续,但杨保森总是推托,以没时间为由拒绝办理。在2014年下旬朋友给异议人打电话说杨保森欠了很多外债,异议人又多次找他要求办理房屋更名过户手续。但始终没见到人,电话通但总以各种理由推托。后期才听说杨保森因非法集资被公安机关抓起来了。所以至今也办不了房屋过户手续。但从2009年开始该房的入住费、装修保证金、物业费、水费、电费、取暖费均是异议人缴纳的。并从2009年装修完毕后异议人一直在此房居住。《最高人民法院执行查封扣押规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款,并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结,第三人已经支付全部价款并实际占有,但尚未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱、债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据以上法律规定,异议人购买杨保森房屋系合法有效,未办理过户登记手续过错不在异议人,而在杨保森。异议人已交付购房全部价款并已实际占有使用该房屋,故异议人是合法有效的房屋所有权人。贵院对异议人合法财产予以查封,损害了异议人的合法权益并且违反法律规定,故异议人提出案外人执行异议,请贵院认真审查,中止对异议人房屋的执行。杨保森、刘丽敏未进行抗辩。韩雨希抗辩称：本人认为案外人王洪君所提出的异议理由和出示的证据,不足以排除执行,理由如下:一、异议人不是本案的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定,“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”依据异议人提供的证据,案涉房屋的房权证以及各种完税证、交易手续费发票、交纳物业维修专项资金登记表及收据等单据上均登记的是杨保森的名字,因此可以确定王洪君不是本案的权利人。二、人民法院对案涉房屋的查封符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先,异议人提供的证据中没有其支付房款的相关证据,不能证明其已经支付全部价款。其次,根据异议人自诉，2009年3月10日其与杨保森、刘丽敏签订了售楼协议书,2013年4月1日又共同到房屋管理部门办理了产权登记。那么,为何案外人此时不立刻办理房屋过户手续?这就不能排除一种可能性,即案外人为了规避房屋交易税费而故意拖延办理过户手续。根据国家有关规定,产权证未满二年的住房交易,需要交纳评估价5.6%营业税及附加费用。案外人自诉其办理产权登记时缴纳了所有费用,很显然这笔过户费仍然要由其本人承担,为了少缴或不缴这笔交易税,案外人与杨保森、刘丽敏两人约定暂绥办理过户手续,这是人之常情,在实际生活中非常普遍。至于其自诉之后多次要求杨保森办理过户,却没有出示任何相关证据加以证明。因此,异议人存在明显过错,不符合上述法院不得查封的规定,人民法院依法查封案涉房屋没有问题。三、案外人因自身原因未办理过户登记,不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据异议人与杨保森、刘丽敏签订的售楼协议书,其中第三项约定“该楼房现无有产权证书,待该小区办理产权证后,甲方必须无条件配合乙方提供相关证件履行过户手续,所需费用由乙方承担。”这说明作为乙方的王洪君是办理过户手续的主义务人,甲方杨保森、刘丽敏只是配合其办理手续的次义务人。从2013年4月至今,6年多时间内,异议人没有采取任何法律途径主张履行义务,明显是怠于行权的行为,加之前述提到的其主观上存在的过错,可以认定异议人系因“买受人自身原因未办理过户登记”,不符合排除执行的规定。经审查查明，本院在执行申请执行人韩雨希与被执行人杨宝森、刘丽敏借款合同纠纷一案过程中，于2020年4月10日以（2020）吉0402执71号案件查封被执行人杨保森、刘丽敏名下的、位于辽源市东丰县东丰镇新世纪大路福康小区**楼1-2-2、东丰房权证东丰镇字第XXXX号房屋一处。在异议审查期间，案外人王洪君提交了如下证据：1、2009年3月10日杨宝森、刘丽敏与王洪君签订的《售楼协议书》一份，证明王洪君以11万元的价格购买涉案房屋；2、房屋所有权人为杨宝森的东丰房权证东丰镇字第XXXX号房屋所有权证一份；3、售楼员张翠梅出具的情况说明一份；4、装修个体户何金江出具的情况说明一份；5、交款人为杨宝森的物业维修资金纳税收据6份；6、交款人为王洪君电费、物业费、水费等收据31份。案外人王洪君用以上证据证明由其购买、占有、使用涉案房屋等事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因涉案房产登记在被执行人杨宝森、刘丽敏名下，故本院作出的查封行为符合法律规定。案外人王洪君未向本院提交其支付购房款11万元的银行交易记录及购房款收据，仅在双方《售楼协议书》中注明杨宝森、刘丽敏收到购房款，不足以证明其支付了购房款的事实。另外，双方签订售楼协议后，在2013年初涉案房产具备办理产权登记手续时，杨宝森、刘丽敏曾配合其将涉案房产先行登记在杨宝森、刘丽敏名下的情况下，其并没有进一步及时地与杨宝森、刘丽敏办理涉案房产的更名过户手续，导致该房屋被查封，对此王洪君自身存在过错。因此，按照执行异议形式审查的原则，案外人王洪君的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对涉案房产阻却执行的法定条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人王洪君的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王方东审判员  任振龙审判员  陈 敏二〇二〇年十一月十一日书记员  武雅丹