四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3401民初3053号 原告：朱鹏，男，汉族，1990年1月1日出生，浙江省仙居县人，居民，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：赵荣，四川修晨律师事务所律师（特别授权）。 被告：黄飞，男，汉族，1982年1月14日出生，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 第三人：黄科，男，汉族，1983年8月16日出生，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市，未到庭）。 第三人：高海燕，女，汉族，1982年7月20日出生，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市，未到庭）。 原告朱鹏诉被告黄飞，第三人黄科、高海燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱鹏的委托代理人、被告黄飞到庭参加诉讼，第三人黄科、高海燕经传票传唤逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱鹏向本院提出诉讼请求：1、依法认定原、被告签订的《租赁协议书》无效；2、依法判令被告退还原告《租赁协议书》的定金人民币350000.00元，并以350000.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率计付从2015年7月6日起至付款之日止的资金占用利息；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年7月5日原告因经营超市的需要同被告黄飞签订了《租赁协议书》，协议约定：1.1被告将位于礼州镇××土地3500平方米出租给原告；4.1被告保证履行合同的权利义务不存在任何法律的障碍；4.12被告及家人已知晓并同意将此商业用地租赁给原告；5.3被告需要在10月5日将搭建的框架结构和相关合法手续交付给原告。协议签订后原告按照协议第3.1条约定将定金100万元按照被告的要求转入了第三人高海燕的银行账户中，2015年10月原告要求被告按照约定将搭建的框架结构和合法手续交付给原告时，被告才提供了第三人黄科与同村村民的5份《土地承包协议》，并声称该土地性质是耕地，行政部门拒绝批准用于非农建设。此后，被告陆续以转账方式退还原告65万元，剩余的35万元一直拖延未付。综上，被告将农用土地出租给原告从事超市经营活动，违反了法律规定，若继续履行将损害集体利益，所以双方所签订的《租赁协议书》系无效协议，被告应当退还原告所付定金，而且被告在协议中慌称为商业用地，依法应赔偿原告的资金占用利息损。 被告黄飞辩称，签订《租赁协议书》前，原告是到现场查看了的，当时种植的是水稻，所以协议无效并不是单方面的责任，现在该土地上围墙也打了、地面也硬化了，还搭建了彩钢瓦基础，都是我出钱做的，造成合同不能履行双方均有责任。原告支付的100万元定金是事实，分两次支付到高海燕账户上的，目前我家经济十分困难，加上原告也有过错，对剩余的定金我同意退还部分且要分期给付。 第三人黄科、高海燕未到庭参加诉讼也未提交书面陈述意见及提交证据。 原告朱鹏向法庭提供了以下证据： 一、《租赁协议书》一份，证明：被告出租给原告的租赁物系位于礼州镇××组的商业性质土地约3500平方米及框架结构的建筑物，被告作为出租方应保障土地为商业用地，并且需在10月5日将搭建的框架和相关合法手续交付给原告； 二、收款收据一份、银行流水两页、网银电子回单两张，证明：原告向被告指定的账户内转入100万元后，被告出具了收据，协议约定及收款收据均定性该100万元为定金； 三、《土地转包协议》五份，证明：2015年10月5日被告才告知原告，其出租的土地系第三人转包而来，并且是耕地。 被告黄飞质证意见：证据一、二、三是事实，但租地前原告是多次到现场考察了的，他明知是耕地。 本院对上述证据的真实性、关联性予以认可。 被告黄飞未向法庭提交证据。 结合原、被告的陈述，根据以上业经双方举证质证，并经本院确认的证据，现查明如下事实： 2015年7月原、被告经过协商签订《租赁协议书》，协议约定：甲方黄飞（即本案被告）乙方朱鹏（即本案原告）第一条1.甲方将位于四川省场地租赁于乙方使用，租赁面积甲、乙双方认可确定为3500平方；第二条2.1租赁期限为15年，即从2016年1月1日起至2030年12月31日止；第三条3.1租赁费用为：2016年1月1日-2020年12月31日租金共计248万元，分为三个阶段支付（合同签完支付壹佰万定金，如果甲方出现违约情况，将赔付乙方连同本金壹佰伍拾万元整，乙方出现违约，定金不予返还乙方）；第四条4.1甲方保证有权利签署本协议，保证本协议下出租给乙方的场地使用的无争议性，同时保证在履行本合同的权利义务时不存在任何法律的障碍；如因此问题而给乙方的生产经营造成损失，甲方应向乙方支付相应的直接和间接损失。4.7甲方承租给乙方的场地应承担风险，确保该场地不因任何第三人的权利主张或其他因素而使乙方受到使用上的障碍或其他损失，乙方有权提出，甲方应负责赔偿。4.12甲方保证其全部家庭成员及所有共有权人已知晓并同意将此商业用地租赁给乙方，否则甲方应承担乙方因此造成的损失。4.13甲方需保证乙方在经营期间土地使用没有任何争议，需向乙方提供相关土地租赁的合同及手续；第五条5.3甲方需要在10月5日将搭建的框架结构和相关合法手续交付给乙方，如甲方未按时交付给乙方需赔偿乙方相应的损失……等内容。合同签订后原告分两次通过银行转账方式将定金100万元转至被告指定账户内，即第三人高海燕账户，被告也向原告出具了金额为100万元的定金收款收据。随后被告开始对该出租土地进行地面硬化、搭建彩钢瓦房基础并修建围墙。被告在进行土地升方准备打地坪时，因该土地属于农业耕地，被当地政府阻止责令被告停工，原告得知后觉得再继续履行合同已属不能，遂要求被告退还定金，被告从2016年起陆续退还了原告所付定金65万元，剩余35万元被告一直未予退还，理由为1.自己为履行合同付出很大，现时经济十分困难；2.造成合同无法履行的原因，原告也有责任，不同意全部退还定金。另查明，原告在订立《租赁协议书》前，确到现场进行过考察，但双方对该土地的性质并未做明确要求，只是在签订正式合同时才有了“商业用地”的表示。该土地因是农业用地，不能改变用途，被告至今未能向原告进行交付。 本院认为：本案争议焦点在于：原、被告签订的《租赁协议书》是否有效？造成合同无效不能履行的责任在谁？本案的租赁物双方约定为场地出租，而该场地事实是建设在农用耕地之上，其租赁协议明显改变了原土地的用途，违反国家法律强制性规定，故案涉租赁合同无效；造成合同无效的责任问题该如何划分？一般来说，租赁合同中，出租人对出租物的权利瑕疵负有法律责任，是其法定义务。但本案原、被告在订立合同前，原告是到现场进行过考察，其承租面积较大，在协商过程中对场地属性并未作明确要求，在签订合同时也没有要求被告出具租赁物的合法手续，冒然订约，对存在的风险，原告是明知的，但即便如此，原告在讼争合同无效的责任划分方面也应当是次要责任，主要责任仍然在于被告。被告作为收受定金一方，因合同不能履行应当退还。综上分析，原告诉请要求认定《租赁协议书》无效，证据充分，本院予以支持；诉请要求被告退还剩余定金35万元，证据充分，与法有据，本院予以支持；诉请要求被告计付35万元的资金占用利息，因为原告本身存在过错，负有次要责任，本院对此项诉请不予支持。另第三人黄科、高海燕并非讼争合同相对人，不承受本合同的权利义务，故在本案中不应承担责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告朱鹏与被告黄飞签订的《租赁协议书》无效； 二、由被告黄飞在本判决生效后二十日内退还原告朱鹏 所交的定金剩余款350000.00元； 三、驳回原告朱鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为两年。 案件受理费6550.00元减半后收取3275.00元，由原告朱鹏负担1275.00元；由被告黄飞负担2000.00元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  卢忠 二〇二〇年十一月二十日 书记员  张旗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则： （二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。