江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7678号上诉人（原审被告）：钱才，男，1987年2月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：湛阳，女，1987年6月10日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：唐立华，女，1957年9月9日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈培（系唐立华之子）男，住址同上。委托代理人李欣，江苏联勤律师事务所律师。原审第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所南京市广州路**民防大厦**。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托代理人：林晨，女。上诉人钱才、湛阳因与被上诉人唐立华，原审第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司），房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初9697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱才、湛阳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判唐立华赔偿户口占用费116800元，以及因欺骗购房造成父母居住和邻居争吵产生的住院、精神损失费5万元；或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费由唐立华承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。从整个案件事实来看：（一）房款及违约金是卖方唐立华违约在先导致，唐立华应承担一切后果；（二）唐立华未按约定在出件前将户籍迁出，直至2020年7月23日仍未迁出，已构成严重违约，应按合同第十五条第5款约定向钱才、湛阳支付户口占用违约金共计16800元，同时，钱才有权要求解除合同，并要求唐立华支付违约金、赔偿损失；（三）唐立华隐瞒房屋实际情况并串通中介公司，涉嫌房屋欺骗行为。1.唐立华以各种理由拒绝让钱才查看房产证原件；2.唐立华与隔壁另见存在严重纠纷，多次打架，造成严重伤害，钱才多次询问但唐立华对此只字未提。3.唐立华没有告知钱才、湛阳，案涉房屋为分式房屋，这也是唐立华为何不提供房产证原件的原因。钱才如果事先知晓案涉房屋时分式房屋，绝不会购买。4.案涉合同于2017年5月11日签订，而唐立华及其子却于2017年5月16日与隔壁邻居孙小咏在派出所签订《调解协议书》同意开门，如果钱才知晓该情况，不会购买案涉房屋。5.钱才居住案涉房屋的3年多时间内，已和隔壁邻居发生过20多次争吵，去派出所20多次，钱才的母亲多次生气导致脑梗塞住院。而隔壁邻居孙小咏此前就因为砍人而坐牢，唐立华从未提及，而孙小咏更是扬言要砍死钱才全家。6.签订合同时，中介公司故意借减少中介费转移钱才的视线，在案涉合同中添加了“经甲乙双方协商一致，如隔壁邻居自家原始的门需要打开，与甲方无关，由乙方与隔壁邻居自行协商解决”的补充条款，钱才对此不知情，这也是为什么钱才和湛阳共同买房而只有钱才在合同上签字的原因。7.钱才的户口原在宿迁沭阳，一直以来的心愿就是能落户南京，但唐立华售房后却无故非法占用房屋户口。钱才多次电话协商无果，有房却不能落户，精神一度消极，有想报复等过激行为。二、钱才、湛阳已举证证明唐立华违约在先，涉嫌隐瞒房屋的真实情况欺骗卖房，导致钱才家庭受到严重威胁。经派出所民警多次沟通，唐立华直至2020年7月14日仍不肯将户口迁出，导致合同尾款问题以及相应利息，应当支付违约金并赔偿钱才的一切损失。唐立华辩称，一审判决认定事实清楚，钱才、湛阳的上诉请求没有事实和法律依据。一、一审法院在审理过程中已对钱才、湛阳买房的过程进行了详细调查，查明了事实并依法判决。钱才、湛阳买房是有中介公司参与的，钱才、湛阳在买房过程中多次查看房屋现状以及案涉房屋的房产证、平面图，唐立华不存在欺瞒、欺骗或欺诈。钱才、湛阳作为房屋的买受方，应当尽到谨慎审查的义务。钱才、湛阳在买房前后已多次查看房屋，还看过案涉房屋楼上、下相同户型的结构、格局，认为唐立华在显而易见的房屋结构方面存在欺诈，没有事实和法律依据。正是因为案涉房屋的结构比较特殊，所以买卖双方在中介方的协调下在合同中作出明确约定，如果邻居家房屋的原始门需要开关，则由钱才、湛阳自行解决，与唐立华无关。所以，钱才、湛阳对案涉房屋的结构、格局明知且清楚，现钱才、湛阳以欺诈为由要求解除合同，并无事实和法律依据。二、钱才、湛阳已经向一审法院另行提起诉讼，要求唐立华赔偿占用户口造成的损失，目前该案件正在审理中，钱才、湛阳在本案中并未就此提起反诉，却在本案二审中上诉要求唐立华赔偿相应损失，不符合法律规定。三、钱才、湛阳要求唐立华就钱才、湛阳的父母进行精神损害赔偿，并不是本案审查范围，且相应诉求应由钱才、湛阳的父母主张，不应在本案中处理。综上，请求二审法院依法驳回钱才、湛阳的上诉请求，维持一审判决。我爱我家述称，一审事实认定清楚，请求二审法院依法判决。唐立华向一审法院起诉请求：一、判令钱才、湛阳支付购房尾款人民币20000元，并支付自2017年7月19日起至给付之日止按日万分之六的违约金；二、本案诉讼费由钱才、湛阳承担。一审法院认定事实:坐落于南京市秦淮区房屋（即案涉房屋）建筑面积47.57平方米，原所有权人为唐立华。案涉房屋的特殊之处在于，有一个楼梯间将案涉房屋一分为二，一部分成为厨房卫生间等，一部分成为卧室、庭院等。该楼梯间一直通往隔壁的109室。即，该楼梯间是案涉房屋与109室的共用通道，隔壁109室有权从该通道进入109室住宅。自该幢房屋建筑完工之时，该单元楼上下以及隔壁单元几乎均是该种格局。房屋所有权证及所附房产分层分户平面图对此有明确的记载、标注。唐立华出售案涉房屋前，案涉房屋与隔壁109室之间的门处于由墙封堵状态，尚未恢复开门，即，从楼梯间通道无法进入109室。唐立华准备出售案涉房屋前，隔壁109室的权利人孙小咏即已要求将墙打通，恢复有门的状态、恢复通道。2017年5月9日，陈培、孙小咏为开门的事情发生冲突，互殴受伤。双方在当日在人民调解委员会调解员主持下达成口头协议：1.如陈培房屋卖掉时将过道打开，如未卖掉9月9日为最终期限。2.如9月9日未卖掉，陈培负责将过道防盗门配一套钥匙给孙小咏，便于出行。3.陈培向孙小咏赔礼道歉。4.双方各自承担自己的医疗费。5.本调解一次性解决，今后双方互不追究。因当天双方均需到医院看病，故定于2017年5月16日签订书面协议。后陈培、孙小咏于2017年5月16日在南京市秦淮区人民调解委员会达成书面的《调解协议书》，《调解协议书》载明了以上内容。在与孙小咏发生纠纷前，唐立华即已委托我爱我家公司出售案涉房屋。钱才获知售房信息，与我爱我家公司联系，表示愿意购买。2017年4月、5月份左右，我爱我家公司中介人员刘振华带钱才察看案涉房屋，唐立华的丈夫也多次带钱才察看过案涉房屋。2017年5月11日，唐立华与钱才、湛阳在我爱我家公司的居间下，在我爱我家公司位于南京市内签订《南京市存量房交易合同》（即案涉合同）。签订合同前，唐立华向钱才、湛阳出示了房屋所有权证及所附房产分层分户平面图。钱才、湛阳中，至少湛阳查看过该房屋所有权证及所附房产分层分户平面图。后由我爱我家公司起草了《南京市存量房交易合同》，三方予以签字盖章确认。甲方为唐立华，乙方为湛阳、钱才，丙方为我爱我家公司。但最后落款处乙方仅有钱才签名，湛阳没有签名。案涉合同第二条约定，房屋转让价款1470000元。通过资金监管方式进行交易。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，金额710000元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2017年6月12日前与贷款银行签订借款合同。甲、乙双方同意置留尾款20000元不存入监管账户，在房屋交付时甲、乙双方自行交割。该条第4项并约定，乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金。第十条第3项约定，在过户前如有一方违约，按定金罚则承担违约责任。过户后如有一方违约，按标的额的10%承担违约责任。如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿。第十五条系补充条款，其中第5条约定，甲方承诺出件前将该房屋内所有户口清空，如有延误，将以100元／天向乙方支付滞纳金，直至清空日止。如超出合同约定时间60天内仍未能清空，乙方有权要求解除合同退房，视甲方违约，甲方退还已收的全部房款，期间产生的所有税费均由甲方承担。第6条约定，乙方承诺两人是夫妻，钱才为外地户口，湛阳为南京市户口，现家庭名下在南京仅有一套住宅房。第11条约定，经甲、乙双方协商一致，乙方自愿为甲方承担全额佣金，乙方于2017年5月14日前向丙方支付佣金合计26000元。第12条约定，经甲、乙双方协商一致，如隔壁邻居自家原始的门需要打开，与甲方无关，由乙方与隔壁邻居自行协商解决。合同其他条款约定了其他相关内容。案涉合同签订后，钱才、湛阳向唐立华支付了相应的购房款，唐立华于2017年7月19日向钱才、湛阳交付了案涉房屋，但钱才、湛阳尚有20000元尾款未支付给唐立华，唐立华也一直未将在案涉房屋内的户口迁出。2017年5月15日，钱才、湛阳与唐立华在房产管理部门办理了所有权转移登记手续，案涉房屋的所有权转移至钱才、湛阳名下，登记权利人为钱才、湛阳，系钱才、湛阳共同共有。此后，钱才、湛阳与隔壁109室孙小咏为恢复开门打通楼梯间通道一事发生纠纷。一审法院另查明，钱才、湛阳是夫妻关系，双方于2017年6月10日领证结婚。钱才认可涉案房屋系钱才、湛阳共同购买，系钱才、湛阳共同共有。一审中，针对钱才、湛阳的辩称，唐立华反驳称，以1470000元买一个有40平米院子的房屋是远远低于当时市场价的。钱才看房时就已经告诉其是有门的户型，当时还没有开门，但已经与邻居协商好。钱才来看房时还带他到二楼看过，相同户型的房子也是有门的。房产证等材料户型图上也是有门的，签订案涉合同前已经告诉钱才。签合同的当天，我爱我家公司中介人员也告诉钱才案涉房屋要开门的问题，说得清清楚楚，然后把房产证给他看过。关于隔壁开门的事，签合同时其又说了一遍。在签订合同前告知过钱才、湛阳，案涉房屋就是有门的房子，只是没有告诉他开门的具体时间。其出售的就是一个有过道的房屋，这在看房过程中钱才已经得知。钱才还曾经希望其与隔壁邻居做好协商。其告知钱才，其与邻居已经发生纠纷，刚从派出所协商解决出来，无法帮助他。其在卖房时已经清晰地告知钱才这个门的解决方案。房屋是按照原产权结构进行出售，钱才是清晰知晓此事的。钱才反映其在出售时隐瞒了与隔壁的纠纷，还说其多次被隔壁邻居进行追砍，这不是事实。其与隔壁邻居于2017年5月9日发生纠纷，当日已经就开门事宜协商完毕，但是由于在这次纠纷中双方人员都有不同程度的受伤，派出所调解员建议把协议内容提前写好于一个礼拜后，双方没有人员伤害后来签署协议。调解书上明确写明当时双方都没有问题，然后才签订的调解协议。这个调解协议只是其与隔壁邻居因开门产生的纠纷，与房屋户型结构没有任何直接联系。其在卖房的过程中已经告知钱才、湛阳房屋结构实际状况。钱才之所与隔壁邻居发生纠纷，是因为钱才、湛阳不愿意按照房屋正常结构进行居住，想要侵占隔壁邻居的过道。一审法院认为，根据法律、法规的规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定行使自己的权利、履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求或主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求或主张所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方及我爱我家公司于2017年5月11日签订的案涉合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应当按照该合同行使自己的权利，履行自己的义务。案涉合同最后落款处虽然缺少湛阳的签名，但前部乙方部分署有湛阳的名字，钱才在本案中也认可案涉房屋是钱才、湛阳共同购买，认可是钱才、湛阳共同财产。现案涉房屋的不动产权证中也载明所有权人为钱才、湛阳，系钱才、湛阳共同共有。综上，足以证明湛阳也是案涉合同的相对方，也是涉案房屋的买受人。湛阳对唐立华也负有付款义务。按照合同约定，唐立华在向钱才、湛阳交付涉案房屋时，钱才、湛阳即应向唐立华支付尾款20000元。唐立华已经于2017年7月19日向钱才、湛阳交付了案涉房屋，钱才、湛阳无正当理由未及时将尾款20000元支付给唐立华，是违约行为，应承担相应的违约责任。关于本案的主要争议焦点，即关于案涉房屋与隔壁109室开门、畅通楼梯通道问题，钱才、湛阳辩称其在签订案涉合同前对此并不知情，受到唐立华及我爱我家公司的共同欺诈。对此，唐立华及我爱我家公司均不认可。一审法院认为，所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。根据本案查明的事实，第一，案涉房屋与隔壁109室有门、有共同通道的房屋。房屋所有权证或不动产权证作为物权公示的合法有效材料，对此亦有明确的记载、标注。案涉房屋被楼梯间一分为二，格局明显，所在的单元楼上、下以及隔壁单元几乎均是该种格局，方便查看，所以，该格局不属于房屋瑕疵，更不属于隐蔽瑕疵。第二，房屋买卖作为重大交易行为，除了出卖方、居间方适当、合理告知外，查看房屋所有权证或不动产权证，实地查看买卖标的物，清楚标的物的结构、格局，清楚标的物市场价格等要素，谨慎注意，是买受人享有的基本权利，也是买受人应尽的基本义务。本案中，钱才、湛阳中，至少钱才在购买案涉房屋前已经多次查看过案涉房屋。查看楼上、下相同户型房屋的结构、格局，方便易行，完全能够做到。唐立华也曾经告知钱才案涉房屋与隔壁109室之间有门。钱才也认可在签订合同前唐立华曾经告知其这是有门的房子，只是其没有仔细听。唐立华在与钱才、湛阳签订案涉合同前，向钱才、湛阳出示了原房屋所有权证及所附房产分层分户平面图，钱才、湛阳中至少湛阳进行过查看。唐立华向钱才、湛阳出示的原房屋所有权证如此记载、标注，钱才、湛阳后来所领取的不动产权证也是如此记载、标注。钱才辩称其在签订合同前主要为佣金问题与我爱我家公司商谈，未及时查看房屋所有权证及所附的房产分层分户平面图。即使钱才的辩称属实，也属于钱才自身的重大过失，其未尽谨慎注意义务，责任在其自己，而不在唐立华及我爱我家公司。综上，应当且足以认定在签订案涉合同之前，钱才、湛阳对案涉房屋的结构、格局是明知且清楚的。在此基础上进行买卖、缔结合同，合法有效。第三，案涉合同第12条明确载明，经甲、乙双方协商一致，如隔壁邻居自家原始的门需要打开，与甲方无关，由乙方与隔壁邻居自行协商解决。该约定是钱才、湛阳与唐立华自行约定，详细清楚，不违反法律、法规的规定，合法有效，当事人不得擅自变更或解除。纵观整个交易过程，唐立华及我爱我家公司对钱才、湛阳的告知可能存在一些瑕疵，但尚不足以构成对钱才、湛阳的欺诈，不影响《南京市存量房交易合同》的效力。至于钱才、湛阳辩称唐立华至今未将户口迁出，该事实与本案系不同的法律关系，钱才、湛阳可以另案处理。双方约定过户后如有一方违约，按标的额的10%承担违约责任。钱才、湛阳违约，理应按此约定支付违约金。但考虑到钱才、湛阳拖欠购房款仅为20000元，违约程度较轻，如按标的额10%计算违约金，数额显然过高，所谓违约责任过重，一审法院酌情调低为以20000元为基数，自2017年7月20日起至实际付清之日止按日万分之三计算的违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：钱才、湛阳于判决生效之日起十日内一次性向唐立华支付购房款20000元，并支付自2017年7月20日起至实际付清之日止按日万分之三计算的违约金。一审案件受理费300元，由钱才、湛阳负担。钱才、湛阳以及我爱我家公司对一审法院查明的事实没有异议。唐立华对一审判决书第7页倒数第3段中的记载的时间提出异议，认为其与钱才、湛阳在房产管理部门办理所有权转移登记的时间应为：2017年7月19日送件、2017年7月27日，案涉房屋被登记至钱才、湛阳名下。唐立华对一审法院查明的其他事实没有异议。本院对一审法院查明事实中各方当事人均无异议的部分予以确认。以上事实，有本院询问笔录在案为凭。本院认为，根据双方当事人在案涉合同中的约定，钱才、湛阳应在唐立华向其交付案涉房屋时支付2万元尾款。现唐立华已于2020年7月19日向钱才、湛阳交付了案涉房屋，钱才、湛阳应按约定在当天向唐立华支付2万元尾款，但钱才、湛阳至今未支付该2万元，一审法院判令钱才、湛阳支付该2万元，并以该2万元为基数，按日万分之三的标准计算支付违约金，有事实和法律依据。钱才、湛阳上诉称，唐立华未告知其案涉房屋的分式格局，存在欺诈。对此，本院认为，钱才在购房前已实地看房，唐立华在签约前提供了房屋的产权证及附图供审查，钱才、湛阳在购房前应能知晓案涉房屋的实际格局，此外，根据双方当事人在案涉合同的关于隔壁邻居家需打开原始门则由钱才、湛阳与邻居自行协商解决的约定可见，钱才、湛阳对于案涉房屋的分式格局涉及的问题也知晓并同意自行解决，在此情况下，钱才、湛阳关于唐立华欺诈的上诉理由不仅没有事实依据，且与合同约定内容矛盾，本院不予采纳。钱才、湛阳上诉要求解除案涉合同并要求唐立华支付逾期迁出户口的违约金。对此，本院认为，钱才、湛阳就该主张已另案提起诉讼，目前该案正在审理过程中，本院在本案中对此不予理涉。钱才、湛阳上诉主张唐立华赔偿其父母的住院及精神损失费5万元，因相应权利人为并非钱才、湛阳，而系其父母，故应由钱才、湛阳的父母依法主张。本院在本案中亦对此不予理涉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；该条第四项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审法院认定本案事实清楚，亦未违反法定程序，钱才、湛阳要求将本案发回重审的上诉请求不能成立。综上所述，钱才、湛阳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人钱才、湛阳负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二〇年十一月十日法官助理高礼慧书记员曹洁