文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2913号上诉人（原审原告）：刘晓敏，女，1976年2月21日出生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审被告）：江苏沃得房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹北镇埤城西沟荡村。法定代表人：庄建清，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾翠，该公司法务。原审第三人：镇江沃得商业经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路南侧（丁卯村委会内）。法定代表人：贾海霞，该公司总经理。上诉人刘晓敏因与被上诉人江苏沃得房地产开发有限公司（以下简称沃得开发公司）、原审第三人镇江沃得商业经营管理有限公司（以下简称沃得管理公司）返还原物纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓敏上诉请求：1、撤销镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初634号民事判决。2、依法改判或发回重审，支持上诉人一审全部诉讼请求。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不当。本案是合同纠纷，起诉的是沃得开发公司，一审法院不顾我反对让沃得管理公司加入一审审理，并擅自将合同纠纷改为返还原物纠纷，改变了诉求性质没有法律依据；一审法院认定事实错误，在未查明出卖的商铺是分隔商铺还是通铺情况下，判决以通铺方式交付；并认定商铺已经交付给沃得管理公司，在分隔商铺未进行消防验收情况下，认定以通铺形式直接交付给沃得管理公司履行交付义务是错误的，双方实际未办理商铺交付手续。本案约定商铺为独立分隔商铺，而一审判决商铺是通铺交付违反合同约定；依法成立的合同受法律保护。合同约定分隔商铺交付未经消防验收合格，一审法院先判拆除隔墙，又判决与沃得开发公司、沃得管理公司办理交接手续，感受到公平正义。另其请求按照年收益6.5%计算赔偿损失是合理合法。沃得开发公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沃得管理公司未作答辩。刘晓敏向一审法院起诉请求：1.判令沃得开发公司给付2018年1月至2019年11月期间商铺收益9499元（413元/月×23个月，参照2017年商铺年收益6.5%计算）；2、判令沃得开发公司依照房屋买卖合同约定交付合格的商铺；3、本案的诉讼费用由沃得开发公司承担。事实和理由：2007年5月12日，刘晓敏与沃得开发公司签订《沃得购物广场买卖合同》，刘晓敏购买沃得开发公司开发的沃得购物广场商铺二间（商铺号：2085、2086），总价款为76308元。刘晓敏与沃得开发公司在买卖合同附件三明确了商铺的交付标准，且约定刘晓敏购得的商铺必须交由沃得开发公司全资注册的沃得管理公司经营管理。刘晓敏与沃得管理公司前后两次签订了《委托经营协议书》，两次委托经营期限共十年，即2008年1月1日至2017年12月31日止，现已履行完毕。2018年1月8日沃得开发公司通知刘晓敏办理商铺交接手续，刘晓敏于2018年1月10日和1月23日两次去沃得购物广场准备办理交接手续，但现场分隔施工正在进行，不具备交接条件，同时既无沃得开发公司接待人员也无法找到案涉商铺具体位置，故于2018年2月6日复函沃得开发公司，表明商铺不符合双方买卖合同约定的交接条件，不能办理交接手续。为了应对交接，沃得开发公司对沃得购物广场内铺进行了分隔改造，刘晓敏认为分隔改造后的现场消防存在巨大的事故隐患，要求对合同规定的交接标准下（分隔后）的现状进行消防验收，对消防缺陷整改合格后才能接收。且沃得开发公司申报消防验收的一楼平面竣工图纸非买卖合同附件一规定的分隔图，不能代替分隔后商铺的消防验收。刘晓敏和其他业主多次敦促被告对分隔改造后的购物广场重新申报消防验收，尽快交付合格商铺，但沃得开发公司称己于2008年1月31日取得消防验收合格意见书，拒绝重新申报，致使刘晓敏的商铺至今不能验收交接，刘晓敏无法使用、经营，己造成租金损失。一审法院经审理认定事实如下：沃得管理公司系沃得开发公司的全资子公司。2007年5月3日，刘晓敏与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》二份（含五份附件），约定：刘晓敏购买被告沃得购物广场001幢02层2085、2086号商铺二间，2085号商铺的建筑面积6.57平方米（含套内建筑面积4.26平方米、公摊建筑面积2.31平方米），2086号商铺的建筑面积6.57平方米（含套内建筑面积4.26平方米、公摊建筑面积2.31平方米），总价为76308元，交付期限为2008年1月1日前；该份合同附件一商铺分布图以画实线的方式分隔一层各商铺，并进行了编号；该份合同附件三交付标准载明：沃得广场一层、二层开放式内铺统一使用中央空调、分隔墙为轻钢龙骨石膏板乳白色乳胶漆，隔墙高度为3.2米，其余用铁丝网隔断，地面为抛光砖贴面（保持原5年经营期的地砖），顶棚无吊顶，供水统一至大楼集中处，供电统一集中管理。该份合同附件载明：刘晓敏在签订房地产买卖合同之前已经清楚所购沃尔玛沃得购物广场之铺须在2008年元月1日至2012年12月31日之内委托给沃得管理公司统一招商、统一经营与管理，并熟知《委托经营协议》的全部条款和内容，同意签署本补充协议等。刘晓敏与沃得管理公司签订《委托经营协议书》，约定刘晓敏委托沃得管理公司对上述商铺进行统一经营管理，委托期限自2008年1月1日至2017年12月31日，沃得管理公司于每月15日前（遇节假顺延至下个正常工作日）向刘晓敏支付租金；经营期限届满后10日内，沃得管理公司将铺位交还刘晓敏；委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可以形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司、商铺的整体经营范围、约定回报率及委托经营期限等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主通过的决议，刘晓敏及其他全体业主应当遵守执行。刘晓敏及沃得管理公司确认协议已履行至2017年12月31日完毕。2018年1月，沃得购物广场一层内铺进行隔断施工。2018年1月8日，沃得开发公司向刘晓敏发送《商铺交付通知书》，通知刘晓敏至沃得管理公司处办理商铺交付手续，如15日内未办理验收交付手续的，视为已完成商铺的合法交付。2008年1月31日，镇江市公安局消防支队向沃得开发公司出具《关于沃尔玛购物广场消防验收合格的意见》，确认沃尔玛购物广场消防工程符合要求，同时提出如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向消防部门申报审批。该消防验收配套图纸显示：沃得开发公司申报的上述消防工程一层内铺部分并未依照双方合同约定进行隔墙隔断。2019年3月30日，刘晓敏取得涉案商铺房屋产权证，该证载明：2085、2086号商铺建筑面积均为6.6平方米。案涉商铺是由沃得开发公司直接交接给沃得管理公司经营管理。在委托经营期间内，案涉商铺均处于通铺的经营状态。另查明，2019年11月4日,镇江市中级人民法院就包含沃得商铺业主朱振、汤娟在内的同类型案件作出终审判决：1、维持一审法院作出的以通铺形式返还商铺的判决，即沃得开发公司及沃得管理公司于本院判决生效之日起十五日内将案涉商铺以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址返还业主；2、沃得开发公司及沃得管理公司于本院判决生效之日起十日内支付以购房款总额的2%（每年）计算占用损失费。该终审判决分别于2019年11月上、中旬（最后一批送达时间为2019年11月16日）送达各方当事人。沃得管理公司收到上述终审判决后，拆除了案涉一层商铺的分隔物，案涉商铺目前亦处于通铺空置状态。2019年11月16日，沃得管理公司通过邮政快递书面通知未办理交付手续的沃得商铺业主（包括本案原告）办理交付手续,并于同日在镇江日报刊登了《还铺公告》，内容为：“根据《委托经营协议书》的约定及法院判决书的要求，镇江沃得购物广场商铺业主请携带商铺产权证书原件和产权人身份证明原件于2019年11月30日之前至我公司办理商铺返还手续。逾期未办理的，视为我公司已自动完成了商铺返还义务”。自刊登还铺公告之日起至本案开庭前，沃得开发公司及沃得管理公司与刘晓敏未办理交铺手续。本案的争议焦点：案涉商铺的交付主体及方式如何确定；占用损失费如何计算。一审法院认为：关于案涉商铺交付主体及方式的问题。1、沃得开发公司虽未与刘晓敏办理商铺交接手续，但刘晓敏在与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》时即明确知晓案涉商铺需交付给第三人统一招商、经营与管理，现案涉商铺已交付第三人经营十年有余，刘晓敏亦收取十年委托经营期间的返租收益，经营期间内，刘晓敏均未对商铺交付的方式及形式提出异议，另因产权式商铺不具有独立使用性的特征，沃得开发公司以通铺形式交付给沃得管理公司符合整体经营利益的需要，客观上并未损害业主的利益，故可以视为刘晓敏与沃得开发公司在合同实际履行过程中变更了交付方式及形式，即沃得开发公司以通铺的形式直接交付给沃得管理公司来履行房屋买卖合同项下的交付义务。现刘晓敏与沃得管理公司的十年委托经营期限届满，刘晓敏与沃得管理公司之间就后续委托经营管理问题未能达成一致意见，依据双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定，第三人应向刘晓敏返还商铺。同时，考虑到产权式商铺与沃得开发公司作为开发商的关联性、沃得开发公司发函交铺的介入行为及其与沃得管理公司之间的关系，沃得开发公司应与沃得管理公司对商铺负有共同返还义务。2、关于商铺返还形式，因刘晓敏购买的商铺为整个购物广场营业用房的小部分，且与其他商铺之间无永久性分隔围护结构，相关走道、楼梯等设施均为共用，各商铺之间具有不可分隔性，如强制分隔，将对整个市场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，小部分商铺作为市场的一部分，整体使用有助于效用最大化，也有利于市场经营管理。综上，从产权式商铺特性、整体经营利益需要及此前以通铺交付经营的客观情况等多方面考量，返还仍应按通铺（界址）方式为宜；且镇江市中级人民法院就案涉商铺同类型案件已作出终审判决，根据该判决的第一项，沃得开发公司及沃得管理公司最迟应于2019年11月17日起十五日内根据一审判决以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址将商铺返还业主。现沃得开发公司及沃得管理公司于2019年11月16日向未办理商铺交付手续的业主（包括本案刘晓敏）发出书面通知并进行公告还铺，且案涉商铺具备了生效判决确定的交付条件，法院确定沃得开发公司及沃得管理公司最迟已于2019年11月30日履行了返还刘晓敏案涉商铺的义务，刘晓敏未按期受领，过错不在沃得开发公司及沃得管理公司，鉴于刘晓敏未实际受领商铺，刘晓敏应与沃得开发公司及沃得管理公司办理案涉商铺的交接手续。关于占用损失费问题。案涉商铺未按时返还，损害了刘晓敏的利益，沃得开发公司及沃得管理公司应承担占用期间的相应损失，具体标准应结合刘晓敏与沃得管理公司之间的委托经营合同、沃得购物广场商铺的租赁收益状况，参考同地段同类商铺租赁经营现状及沃得开发公司和沃得管理公司提交的相关租赁合同约定的租金标准等因素作出判断，法院酌定以刘晓敏购房款总额的2%支付年占用损失费，即沃得开发公司及沃得管理公司自2018年1月1日起，每月支付刘晓敏商铺占用损失费127.8元（76308元×2%÷12个月）至2019年11月30日止，即2925.1元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、刘晓敏于本判决生效后十日内与江苏沃得房地产开发有限公司及镇江沃得商业经营管理有限公司办理沃得购物广场001幢02层2085、2086号商铺的交接手续；二、江苏沃得房地产开发有限公司及镇江沃得商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付刘晓敏2018年1月1日至2019年11月30日期间占用案涉商铺损失费1817元;三、驳回刘晓敏的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘晓敏负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点为涉案商铺是否符合交付条件及商铺占用期间的占用费标准的确定。本院认为：关于涉案商铺的交付及相关问题。第一，本案中，刘晓敏与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》及附件时，就已明知并同意该商铺必须委托沃得管理公司统一招商、统一经营与管理，并与沃得管理公司签订《委托经营协议》。刘晓敏已将涉案商铺交由沃得管理公司委托经营长达10年并收取了相关收益，故刘晓敏主张沃得开发公司尚未按合同约定向其交付涉案商铺，缺乏相关的事实依据。第二，涉案的《商品房买卖合同》及附件中虽约定了商铺分隔墙的相关要求，但双方在实际履行合同时，对于商铺事实上是以通铺方式交付给沃得管理公司经营管理的情况均是清楚的。且刘晓敏未对案涉商铺的状态提出过异议，其对于商铺以通铺形式交付并对外统一招商和使用的方式至少是默认的。该方式符合涉案商铺的物尽其用原则和沃得购物广场的整体经营需要，客观上并不损害业主的利益。因此，一审法院认定双方在合同实际履行过程中变更交付方式及形式为沃得开发公司以通铺的形式直接交付给沃得管理公司来履行房屋买卖合同项下的交付义务，并无不当。第三，根据《委托经营协议》约定，委托经营期限届满后，沃得管理公司应当将铺位交还刘晓敏。交还标准还应当与商铺交付给沃得管理公司时相一致，即以通铺的方式交还。因此，一审法院要求将案涉商铺分隔物拆除，并以涉案房屋产权证所附的房地产平面方位测绘图载明的铺位界址交还商铺应属适当。第四，根据《委托经营协议》约定，委托经营期限届满后，返还商铺的义务人应当为沃得管理公司。但沃得开发公司向沃得购物广场的业主发出商铺交付通知书的行为表明，其愿意履行商铺的返还义务。加之，考虑到沃得开发公司与沃得管理公司系关联公司，故一审法院判决刘晓敏与沃得开发公司及沃得管理公司办理案涉商铺交接手续有事实依据，本院予以维持。关于占用费标准的问题。涉案商铺被分隔导致无法按时返还，处于空置状态，客观上造成了损失。但涉案商铺的分隔系沃得开发公司、沃得管理公司与业主协商交铺事宜时，双方共同导致的局面，双方对于该局面的产生均有一定的责任。加之，商铺事实上处于空置状态，并无租金收益。因此，刘晓敏主张按照年收益6.5%的标准进行赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。沃得开发公司及沃得管理公司应承担商铺空置期间的相应损失，具体标准应结合涉案的委托经营合同、沃得购物广场商铺的租赁收益状况，参考同地段同类商铺租赁经营现状，以及沃得管理公司二审提交的相关租赁合同关于租金标准的约定等因素作出判断。据此，一审法院综合市场情况、租赁经营收益等因素酌定以购房款总额的2%支付损失（每年），符合客观实际情况，且不违反法律规定。刘晓敏主张案涉商铺占用费标准过低的上诉意见，本院不予支持。综上，本院就沃得购物广场商铺返还纠纷同类型案件已作出过终审判决,维持一审法院以通铺形式返还商铺的判决;并确定支付占用损失费的计算标准（即购房款总额每年2%）。刘晓敏作为沃得购物广场业主应共同促进市场稳定繁荣,共同实现商铺经营收益最大化,故刘晓敏上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘晓敏负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年十一月三十日书记员  何婧静