湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2322号原告：汪春生，男，1953年2月22日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市芙蓉区，现住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，该公司董事长。两被告共同的委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告汪春生与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪春生及其委托诉讼代理人周政到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪春生向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付房屋回购款225480元；2、判令被告张家界大成酒店公司支付房屋租金和装修改造折旧款102171元，违约金1021元，被告张家界山水置业公司承担连带责任；3、判令两被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告汪春生将诉讼请求1、2变更为：1、判令被告张家界山水置业公司支付房屋回购款225480元，被告张家界大成酒店公司承担连带责任；2、判令被告张家界大成酒店公司支付房屋租金和装修改造折旧款102171元，违约金1021元。事实与理由：2015年5月8日，原告和唐新艳一起与被告张家界山水置业公司签订了《商品房现房买卖合同》，购买了张家界大成山水国际大酒店大成座第9层976房，房屋总价225480元，原告占50%份额，并于当日一次性支付购房款112740元。同日，原告和唐新艳与两被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，原告将购买的上述房屋委托被告张家界大成酒店公司装修，委托装修改造款总额为225480元，原告支付了装修改造款112740元（份额50%），改造期限不少于3年，最长不超过5年，被告张家界大成酒店公司按年向原告支付委托装修改造折旧款，被告张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保，逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告返还委托装修改造折旧款，应支付应付款的1%作为违约金。同日，原告和唐新艳与两被告签订《张家界大成山水国际大酒店房屋承包经营合同》，原告将购买的上述房屋交给被告张家界大成酒店公司统一管理、经营，被告张家界大成酒店公司对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，承包期限最短不少于3年，最长不超过5年，租金标准为第一年、第二年33822元，第三年至第五年22548元，原告得50%，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未支付租赁收益，应支付应付承包金的1%作为违约金。同日，原告和唐新艳与两被告签订了《三方承诺合同》，原告和唐新艳可以在2018年5月8日至2020年5月8日向被告张家界山水置业公司提出无理由退房要求，被告张家界山水置业公司不得拒绝该申请，并须向原告及唐新艳支付房款、委托装修款和酒店开办费用450960元，被告张家界大成酒店公司作为被告张家界山水置业公司的担保方，对被告张家界山水置业公司的义务承担连带担保责任。合同签订后，被告因自身经营问题，从2016年开始一直少付或拒付原告的租金和装修折旧款。2018年起原告多次到两被告处催要房屋租金及装修折旧款并要求回购房屋，被告均以老板不在或者资金困难等为由拒不见面或拒不答复，一直未按合同约定履行义务。截止到2020年9月8日，被告张家界大成酒店公司少付原告租金及装修折旧款102171元，被告张家界大成酒店公司还应承担逾期付款的违约金1021元。原告认为，原被告双方签订的合同均合法有效，原告依约支付了全部的购房款和装修改造款并交付了房屋，被告张家界大成酒店公司未能按合同约定支付房屋租金、装修改造款及房屋回购款，被告张家界山水置业公司也未按照合同约定承担连带责任。请法院依法裁判。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司未到庭，但向本院提交了书面的答辩状，共同答辩称：请依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。理由如下：一、租金支付情况。对原告主张的已付金额没有异议；被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的房屋装修折旧款不予认可，原、被告双方未就房屋装修达成续签协议，也没有新的装修事实产生。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，并请求原告放弃违约金。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。被告认为原告未举证证实其实际经济损失，亦未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任。被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告即使主张承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。四、若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋承包经营合同》及《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》亦于本案起诉之日解除。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，导致其与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》无法履行而终止。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2015年5月8日，唐新艳和原告汪春生与被告张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》，约定：唐新艳与原告汪春生共同购买被告张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店大成座第9层976号房屋，原告汪春占50%份额，并于当日一次性付清购房款112740元。2015年5月8日，唐新艳和原告汪春生（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店9层976号房交由被告张家界大成酒店公司按五星级酒店客房标准首次装修和更新改造、维护后对外统一经营管理，装修费用共计225480元，委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；2、委托期限内，第一年、第二年委托装修改造折旧款标准为房屋委托装修改造款总额的15%，其中原告汪春生的委托装修改造折旧款为16911元/年，第三年至第五年为房屋委托装修改造款总额的10%，其中原告汪春生的委托装修改造折旧款为11274元；3、合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付的委托装修改造折旧款之外，另支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款总额的1%作为违约金。原告汪春生于当日按照其占房屋的份额向被告张家界大成酒店公司付清了装修款112740元。2015年5月8日，唐新艳和原告汪春生（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）签订《房屋承包经营合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店（二期）9层976号房交由被告张家界大成酒店公司统一管理经营，承包经营期限最短不少于3年，最长不超过5年，租赁期限内第一年、第二年的年承包金为33822元，其中原告汪春生的承包金为16911元/年，第三年至第五年的年承包金为22548元，其中原告汪春生的承包金为11274元；2、合同承包经营期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，除应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付承包金的1%作为违约金。2015年5月8日，唐新艳和原告汪春生（甲方）与被告张家界山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店公司（丙方）签订《三方承诺合同》，约定：1、甲方承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证；2、甲方自2018年5月8日至2020年5月8日期间，可以向乙方提出无理由退房要求；3、如甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，甲乙双方在180个工作日内完成具体退房手续；4、甲乙双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计450960元；5、乙方支付了上述返还总费用，不再支付其他任何费用和其他违约金给甲方；6、丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方、丙方任意一方单独履行债务也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。2019年10月8日，唐新艳和原告汪春生向被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司提交了《退房申请》，申请退回张家界大成山水国际大酒店9层976号房。自2017年5月开始，张家界大成酒店陆续拖欠原告汪春生房屋委托装修折旧款和房屋承包收益金。截止至2020年9月8日，张家界大成酒店公司共下欠原告汪春生委托装修改造折旧款和房屋承包收益金共计102171元（16911元×2+11274元×6+11274元÷12×4×2-2299元-376元×12）。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《房屋承包经营合同》、三方承诺合同、退房申请、中信银行账户交易明细等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原告汪春生与被告张家界山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，与被告张家界大成酒店公司签订的《房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《三方承诺合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定享有权利和履行义务。原告汪春生已经按照《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》的约定履行了相应的义务，并在《三方承诺合同》约定的期限内提出回购，被告张家界山水置业公司必须接受转让，并应按合同约定向原告汪春生支付购房款和委托装修款，本院对原告汪春生要求被告张家界山水置业公司支付回购房屋款225480元、由被告张家界大成酒店公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。原告汪春生要求被告张家界山水置业公司回购房屋，则从本院判决回购之日起，原告汪春生与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》等相关合同应予终止。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，被告张家界大成酒店公司亦未履行回购义务，应向原告支付承包金和委托装修改造折旧款。现原告汪春生要求被告张家界大成酒店公司支付2016年5月至2020年9月8日期间欠付的承包金和委托装修改造折旧款102171元，本院考虑到被告因受新冠疫情影响导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的承包金和委托装修折旧款1879元（11274元÷12个月+11274元/年÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告汪春生支付欠付承包金和委托装修改造折旧款共计100292元（102171元-1879元），本院对原告汪春生要求被告张家界大成酒店公司支付房屋承包金和装修改造折旧款的诉讼请求部分予以支持。因违约金计算的基数发生变化，本院对原告汪春生要求被告张家界大成酒店公司支付违约金的诉讼请求部分予以支持。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪春生支付房屋回购款225480元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担连带支付责任；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪春生支付2016年5月至2020年9月8日下欠的房屋承包金和委托装修改造折旧款共计100292元及违约金1003元；三、驳回原告汪春生其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6230元，适用简易程序减半收取3115元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年十一月十日法官助理田丽萍书记员张沂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。