辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1681号 上诉人（原审原告）：孙晓强，男，1995年7月27日出生，汉族，住东港市。 委托诉讼代理人：马生亮，辽宁中天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丹东市振兴区天合小额贷款有限责任公司，住所地丹东市振兴区浪头街新开岭综合楼**3-1。 法定代表人：孙宏诚，董事长。 委托诉讼代理人：宋利庆，辽宁博阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丹东景程房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区九纬路****。 法定代表人：高勤学，经理。 原审第三人：张娟，女，1976年3月18日出生，汉族，住东港市。 上诉人孙晓强因与被上诉人丹东市振兴区天合小额贷款有限责任公司（以下简称天合公司）、丹东景程房地产开发有限公司（以下简称景程公司），原审第三人张娟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙晓强上诉请求：请求依法改判确认位于丹东市振兴区房屋归上诉人所有；改判不得执行位于丹东市振兴区房屋；本案诉讼费由被上诉人天合公司承担。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，原审判决对于被上诉人景程公司和上诉人何时通过何种方式得知涉案房屋被查封没有查清。原审判决对于保全及执行程序中被上诉人天合公司查封38套房屋是否超标的没有进行审查。2、原审判决法律适用错误。原审判决认为上诉人不享有涉案房屋所有权，就当然不具有足以排除强制执行的民事权益，系适用法律错误。3、买受人与被执行人之间房屋买卖协议具有正当性，且具备付款、实际占有和无过错等要件的，买受人享有排除普通金钱债权强制执行的权利。综上，上诉人对案涉房屋享有的民事权利足以排除一般金钱债务的强制执行。 天合公司辩称：原判事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。上诉人要求确认其取得房屋所有权于法无据，争议的房屋现仍属于在建工程，没有依法验收和办理初始登记，上诉人并没有取得所有权；上诉人就买卖合同也不享有足以排除法院依法查封的实体权利。关于上诉人提出一审法院没有查清法院何时通知相关部门对房屋进行查封，现有充分证据足以证明法院作出查封裁定后，即已经依法送达，并进行公示。本案上诉人已经承认其入住房屋的时间为2017年6月5日，由景程公司交付其入户，法院查封裁定作出时间、采取查封措施的时间均在交付房屋之前，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条之规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结财产作出的转移设定全额负担或其他有碍执行行为的，不得对抗申请执行人。据此，法院依法查封之后，作为被执行人无权将该房屋进行转让和移交。人民法院的查封具有公法上的效力和对抗的效力。上诉人提出天合公司查封38套房屋是否超标的问题与本案无关，也不是本案要审查的范围。关于上诉人提出原判法律适用问题，如果上诉人所述属实，其与本案的被执行人景程公司并没有形成直接的商品房买卖关系。因为按照第三人所述，涉案房屋的施工单位是红旗渠，以抵顶工程款的形式又抵顶给张娟，张娟转让给案外人刘远勇，刘远勇转让给上诉人。据此，事实上是多重房屋转让行为，并不能认定是商品房买卖合同，因此也不能以商品房受让者的身份来转让自己的实体权利。另外，鉴于本案法院依法查封行为在前，上诉人接收房屋的行为在后，根据法律规定，上诉人不能对抗法院的依法查封。 景程公司辩称，1、涉案房屋在2016年就已经以抵顶工程款的方式抵顶给红旗渠，张娟是红旗渠施工部门的工作人员，抵顶时间早在法院查封之前；2、涉案房屋虽几经转卖，但合情合理，依法依规，因为涉案房屋属于商品房，具有商品价值，抵顶给张娟之后，张娟再出手转卖属于正当交易，景程公司也履行了正规的手续，景程公司认可上诉人提出的此方面观点；3、关于被上诉人提出进户时间是在2017年6月5日的问题，景程公司办理进户手续首批时间是6月5日，在此之前没有办理进户手续，因为当时景程公司的物业公司刚成立，所以办理进户手续首批进户的时间均在6月5日，不存在法院查封之后入住；4、关于涉案房屋实际持有人已经入住三年时间，在法院查封之前却没有办理相关的网签手续的原因，是因为办理网签手续需要排列顺序，不动产登记中心还需要进行审查、验收等相关手续，所以没有办理手续是时间所限，并非不办理。在陆续办理手续过程中，振兴区法院就查封了这些房屋；5、关于双方提到超标的查封的问题，天合公司查封景程公司38套房屋资产价值4千万元左右，而景程公司和天合公司实际经济纠纷是850万元，且景程公司现对此数字不予认可。在法院执行过程中对景程公司严重超标的查封，造成不必要的麻烦。第三人张娟实际上已经取得房屋且是善意，本案诉讼增加矛盾，现天合公司查封的资产足以偿还欠款。 孙晓强向一审法院起诉请求：请求依法确认位于丹东市振兴区房屋为原告所有；立即停止查封原告位于丹东市振兴区房屋，对该房屋不予执行；本案诉讼费由两名被告共同承担。 一审法院认定事实：2015年11月6日，被告丹东景程房地产开发有限公司与第三人张娟签订商品房内部认购协议书一份，约定，第三人张娟认购被告丹东景程房地产开发有限公司开发建设的江左之星住宅1号楼4单元19层5号、建筑面积为107.9平方米的房屋，房屋单价为每平方米6600元，总房款712140元。在本协议签订时，第三人张娟须一次性支付内部认购全部房款（顶工程款）。被告丹东景程房地产开发有限公司取得预售许可证后，在双方约定的时间内携带协议到被告丹东景程房地产开发有限公司指定地点与被告丹东景程房地产开发有限公司签订正式商品房买卖合同，具体条款以签订正式商品房买卖合同为准，同时内部运作协议收回作废。同日，被告丹东景程房地产开发有限公司为第三人张娟出具了收款收据（流水号，N0.0098053），该收款收据载明：交款人，张娟，人民币柒拾壹万贰仟壹佰肆拾元整，收款事由，内部认购（工程款顶房）1905室。2017年1月17日，第三人张娟在与丹东景程房地产开发有限公司签订的商品房内部认购协议书上注明：“同意过户给孙晓强”，并将收款收据（流水号，N0.0098053）交给了原告孙晓强。2017年6月，被告丹东景程房地产开发有限公司为原告出具了江左之星大厦入户通知单。该入户通知单载明：“房号2单元1904，面积109.41，户主姓名孙晓强，进户时间2017年6月5日”。现丹东市振兴区房屋由原告孙晓强占有。 2017年4月5日，该院根据申请人丹东市振兴区天合小额贷款有限责任公司的申请作出了（2017）辽0603财保12号民事裁定书，查封了被申请人丹东景程房地产开发有限公司所有的坐落于丹东市振兴区房屋。 该院在执行申请人丹东市振兴区天合小额贷款有限责任公司申请执行被执行人丹东景程房地产开发有限公司借款合同纠纷一案[（2017）辽0603民初2020号民事调解书]中,案外人即本案原告孙晓强对执行丹东市振兴区房屋向该院提出书面异议，该院于2020年4月27日作出（2020）辽0603执异31号执行裁定书，裁定：驳回案外人孙晓强的异议请求。 一审法院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依照法律的规定，只有办理了房屋所有权转让登记才发生房屋所有权变动的法律后果。本案第三人张娟虽于2017年1月17日在与被告丹东景程房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书上签字“同意过户给孙晓强”，但原告与被告丹东景程房地产开发有限公司并没有签订书面商品房买卖合同，且当时被告丹东景程房地产开发有限公司也未将涉案房屋交付给原告占有。被告丹东景程房地产开发有限公司于2017年6月5日通知原告入住涉案房屋时，该房屋已被人民法院查封，此时，被告丹东景程房地产开发有限公司未经人民法院准许，通知原告入住涉案房屋，属于非法处置人民法院查封的财产，原告对涉案房屋不属于合法占有，因此，原告对涉案房屋不享有财产所有权。故原告不享有对执行标的足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告孙晓强的诉讼请求。案件受理费200元,由原告孙晓强负担（原告已预交）。 本院二审期间，上诉人孙晓强提供如下证据： 证据1，查封照片及家里装修照片、视频，证明法院查封时间是2019年7月1日，以及家里装修实际居住的情况。 证据2，执行裁定、成交确认书，证明天合公司债权基本得到偿还，案涉房屋系超标的查封。 被上诉人天合公司质证认为，对证据1的真实性无法确认，即使是真实的，对房屋的装修、使用不能等同于对该房屋合法占有，也不能等同于就可以对抗法院的依法查封，除了占有合法性之外还应有其他的构成要件，我们坚持认为上诉人接收房屋和装修时间发生在人民法院依法查封之后。除一审认定事实外，上诉人在上诉状中对上诉理由第2点内容自认，收到入户通知单时间是6月份，此后上诉人进入装修，但此时间涉案房屋已被法院查封，所以照片不足以证明上诉人拥有排除法院执行的实体权利。关于查封的照片，该证据不足以认定法院没有查封。天合公司有证据证明在2017年4月11日即法院作出查封裁定之后，振兴区法院已经将协执通知书送达给丹东市不动产登记中心，已查封登记并公示，这个时间也是在上诉人接收房屋之前，是一种公示行为。而且，另案中法院查封裁定已于2017年4月11日交给被上诉人景程公司的代理人吴喜强，吴喜强也已经签收了法院的这份裁定。对证据2，因该组证据为复印件，形式上无法确认其真实性，即使是真实的，对于是否超标的问题，与本案无关；且仅凭这些材料尚不足以证明超标的以及被上诉人涉案债权已经执行终结。 被上诉人景程公司质证认为，对证据1无异议。对证据2无异议。超标的查封是存在的，法院于8月份恢复执行，强行拍卖景程公司10套房屋，其中包括6套商品房、4套门市房，拍卖成交6套，该6套商品房拍卖成立，成交额约480万元左右。 被上诉人天合公司二审期间向本院提供2017年4月11日协助执行通知书（回执）复印件，证明法院查封后已到房产部门登记备案。 上诉人孙晓强对该证据真实性没有异议。 被上诉人景程公司对该证据没有异议。 本院认证意见是：对上诉人提供的证据1，该组证据不能证明其入住时间系在法院查封之前，与本案其他证据不符，故对其证明效力，本院不予确认；对证据2，因是否为超标的查封，不是本案审查的范围，与本案诉争的焦点并无关联性，成交确认书尚不足以证明涉案债权得以全部偿还，故对其证明效力，本院不予确认。对被上诉人所举证据，因上诉人对该协助执行事宜无异议，故对其证明效力，本院予以确认。 二审期间被上诉人景程公司、原审第三人张娟未向本院提供新证据。 本院二审期间查明事实与一审查明事实相同。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原审法院根据天合公司的申请，于2017年4月5日对案涉房屋予以查封，而上诉人几经转让后占有涉案房屋，其与被上诉人景程公司之间并没有签订合法有效的商品房买卖合同。景程公司系于2017年6月5日通知上诉人入住，上诉人在庭审中亦自认，其在2017年6月5日领取入户通知单时，对当时还是清水房的涉案房屋进行装修。从上述事实可以看出，法院查封案涉房屋时间在前，上诉人入住时间在后。景程公司未经人民法院准许，通知上诉人入住涉案房屋，属于非法处置人民法院查封的财产，上诉人对涉案房屋亦不属于合法占有。综上，本案不符合法律规定的能够排除执行的几种情形，上诉人不享有对执行标的足以排除强制执行的民事权益。上诉人提出的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，孙晓强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10921元，由上诉人孙晓强负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕姝 审判员  于军 审判员  康璐 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理刘云 书记员王晓宇