辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终2091号上诉人（原审被告、反诉原告）：何明，男，1969年10月24日出生，汉族，现住灯塔市。委托诉讼代理人：田伟，辽宁正久律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王永龙，男，1988年3月12日出生，汉族，现住灯塔市。上诉人何明因与被上诉人王永龙房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省灯塔市人民法院（2020）辽1081民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何明及其委托诉讼代理人田伟、被上诉人王永龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何明上诉请求：一、撤销灯塔市人民法院（2020）辽1081民初1655号民事判决书；二、改判被上诉人立即返还上诉人房屋，并赔偿上诉人房租及其他经济损失10万元；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，适用法律不当。一审判决认定：“合同签订后，王占荣于当日从中国邮政储蓄银行灯塔市支行取出现金14万元给付被告，被告将房屋交付原告。”此事实认定错误，认定付款时间、地点不清，只含糊其辞认定给付缺乏依据。上诉人至今并未收到一分钱卖房款，上诉人是2015年6月10日在被上诉人父亲王占荣看房时交其房屋钥匙，因其父说被上诉人当晚要看房子为方便就未收回钥匙，一直至今。被上诉人因至今未给付上诉人买房款，上诉人一直在主张房款和撵其腾房，并先于被上诉人起诉，由于法院立案原因将上诉人起诉状压下。一审判决认定房屋买卖合同有效属适用法律不当。严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定：“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”的民事审判基本原则。二、一审认定证据不符合高度可能性证明标准，证人证言不具有证据效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定；“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。”最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”一审判决在引用该条司法解释时，省略了第二款和第三款规定。第二款明确规定了“人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”被上诉人是否给付上诉人买房款是本案争议的主要事实。本案中对于给付买房款，被上诉人陈述是在灯塔市狗肉馆将购房款已经全部支付给上诉人，证人祝某证实钱是在刘某车上给付的，而证人刘某则证实“在复印社过钱给何明”，虽然都说给钱但具体地点不一致。另外，被上诉人当时根本不在场全是其父王占荣一人出面，此与两名证人证实被上诉人在场也不相符。上诉人收到卖房款14万元理应为交款人出具收据。收款不出据有违常理。是否给付买房款的事实，真伪不明，对证人有矛盾的证言，依法律规定不能采信不能用作认定给付房款事实的证据使用，一审认定被上诉人给付上诉人买房款的事实缺乏证据。三、证人与被上诉人具有利害关系，所出证言不能作为证据使用。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；”证人刘某与被上诉人王永龙是多年的同事关系，王永龙开挖掘机，刘某是班长，刘某与证人祝某又原系夫妻关系。本案定案的主要证据来自两名证人的证言，证人间有特殊身份关系，证人与被上诉人为同事关系，将直接影响证明的效果，证人因与被上诉人有特殊关系，存在作虚假证实的可能性，属应排除证据，不应作为证据使用。四、上诉人早已解除合同，房屋买卖协议不具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被上诉人不履行合同约定给付购房款主要义务，上诉人不能实现出卖房屋取得价款的合同目的，上诉人解除合同符合法律规定，原房屋买卖协议已不具有效力。上诉人在签订房屋买卖协议后，便向被上诉人主张履行给付购房款的权利，当被上诉人拒绝给付购房款时，上诉人已向被上诉人明确表示解除买卖合同意思表示，因此，上诉人一审反诉请求合理，被上诉人向上诉人支付占用房屋租金符合法律规定，赔偿上诉人损失亦合情合理。综上，一审判决认定案件事实错误，适用法律不当，二审应予依法撤销并予以改判，二审应支持上诉人一审中反诉请求，恳请二审作出实事求是的公正判决，以维护上诉人的合法权益。王永龙辩称：上诉人称一审判决认定事实错误，适用法律不当不属实。上诉人所述未收到一分卖房款不属实。上诉人所述于2015年6月日因被上诉人晚上要看房子，上诉人将该房钥匙交付被上诉人父亲，一直至今与事实不符。通过被上诉人一审提供的中国邮政储蓄银行灯塔市支行交易明细、证人祝某和刘某的庭审证言和庭审中双方当事人陈述，可以证明证据之间是相互印证的，该房屋买卖事实及交易情况是真实存在的，该房屋买卖合同是合法有效的。二、一审认定符合高度可能性标准，其证人证言具有证据效力。上诉人与被上诉人于2015年6月11日签订房屋买卖合同，被上诉人于当日将全部房款一次性交付上诉人，根据证人祝某和刘某庭审证言、邮政银行交易明细、庭审中双方当事人的陈述及相关证据，证据之间可以相互印证。上诉人在取得全部房款后将该房屋交付被上诉人，符合交易习惯亦符合房屋买卖合同的法律要件。被上诉人支付购房款的事实具有高度可能性，且合同签订后历时五年，被上诉人居住至今，上诉人从未向被上诉人主张任何权利。而该合同又不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人应该协助被上诉人办理房屋过户手续。三、上诉人所述证人与被上诉人有利害关系不属实。证人均是如实陈述当时事实，不存在虚假。且通过证言可以证明该两位证人与上诉人关系密切，在被上诉人交付全部房款后，因上诉人没有放钱的地方，上诉人将该房款交由证人祝某暂时保管。如果没有足够的信任，怎会将全部房款交由证人祝某暂时保管。且与两位证人在证人家中做客，并因证人刘某之子帮上诉人打架，致使被抓，被上诉人当场给付刘某之子6万元补偿款，且陈述不够再拿。这说明两位证人与上诉人之间的关系是非常密切的，更能说明两位证人的陈述是真实的，没有倾向性。四、上诉所述早已解除合同，房屋买卖协议不具有法律效力，不属实。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”上诉人没有任何证据，去证明其涉案房屋的合同早已解除，谁主张谁举证，如上诉人没有举出早已解除合同的证据，应当承担不利后果。综上，上诉人上诉理由不足，没有法律依据。且上诉人主张被上诉人返还该房屋，并赔偿上诉人房租及其他经济损失10万元，没有事实和法律依据，不符合法律规定。判决认定事实清楚，适用法律正确。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。王永龙向一审法院起诉请求：一、判决原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效。二、判令被告履行房屋更名过户手续。三、本案诉讼费用由被告承担。何明向一审法院反诉请请求：一、判令反诉人与被反诉人于2014年签订的房屋买卖合同无效；二、判令被反诉人立即腾房返还房屋；三、判令被反诉人依法给付反诉人房屋租赁费及其他经济损失共计人民币10万元；四、本案诉讼费依法由被反诉人承担。一审法院认定的事实：2009年12月25日，被告何明与辽阳佳成房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，何明购买位于灯塔市.63平方米楼房一处。2015年6月11日，原告父亲王占荣以原告的名义与被告何明签订了房屋买卖合同一份，内容为：“房屋买卖合同，出售方：何明（以下简称甲方）；购买方：王永龙（以下简称乙方），根据《中华人民共和国合同法》之规定，本着公平、公正的原则，经甲乙双方协商，就房屋买卖事宜达成如下协议，双方共同遵守。一、甲方将灯火万家14号5单元5楼西门房屋，房照号无，土地使用证号无，楼房建筑面积51.63㎡，价格140000元整(壹拾肆万元整)出售给乙方王永龙，一次性付清。房屋的更名过户手续由王永龙负责办理，其费用由王永龙方承担。二、本合同自签字盖章后生效。三、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：何明；乙方：王永龙；见证人：刘某。2015年6月11日”。合同签订后，王占荣于当日从中国邮政储蓄银行灯塔市支行取出现金14万元给付被告，被告将房屋交付原告。由于当时案涉小区无法办理房屋产权证书，原告便一直居住至今，未办理房屋过户手续。2020年案涉小区可以办理房屋产权证书。2020年3月24日，被告向灯塔市自然资源局不动产登记中心办理了案涉房屋辽(2020)灯塔市不动产权第0002549号不动产权证书。原告要求被告协助办理房屋过户手续遭到拒绝，无奈提起诉讼。庭审中，原告提供证人祝某出庭证明：王永龙从被告手中买的房子，大约五年了，买房子过钱时我都在场；买房当天是原告父亲到邮储银行取的现金，大约10几万，交给被告手中；合同签字我不清楚，钱是在刘某车中给付的，当时过钱的时候有原告本人与其父亲、我、刘某、何明，刘某的车是蓝色的小车，这钱是买房子的钱；当时没下来房照，给没给钥匙我不知道，据我所知，从买房至今一直由原告居住；当时何明没有放钱的地方，我那天正好背了一个黑色的包，钱就放我包里了，之后我们去吃饭，吃完后我和何明坐刘某车三人一起到我家，不包括原告和其父亲，我又把钱拎到我家，当时何明也一起去了，在我家我把钱都交给何明，何明自己把钱包好拿走了。原告提供证人刘某出庭证明：王永龙买被告房子，大约五年，14万买的，是原告父亲与被告在一个复印社签订的协议，以原告名义买的；当时是我与祝某、原告及其父亲、何明一起去灯塔大厅西面邮储银行取的现金，在复印社过钱给何明，之后我们五人到灯塔大路吃饭；之后我与何明还有祝某（我前妻）坐我车回我前妻家，我们三人一起上楼，当时给我和我前妻从14万中拿了6万给我们，因为我儿子之前帮何明打架被抓，说是给孩子的补偿，如果不够再给拿；之后何明把剩余的8万元拿走了，当时祝某在场；双方买房子的时候我与祝某已经离婚多年。上述事实，有当事人陈述、身份信息、商品房买卖合同、房屋买卖合同、供暖费收据、水费收据、中国邮政储蓄银行交易明细、证人祝某、刘某庭审证言等相关证据在卷佐证，并经当庭质证，可以认定。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：原告是否实际支付房屋价款14万元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在┄┄”的规定，原告父亲王占荣以原告的名义与被告何明签订房屋买卖合同，原告对此事实予以认可，该代理行为有效，原告具备诉讼主体资格；根据证人祝某和刘某庭审证言、邮储银行交易明细、庭审中双方当事人的陈述及相关证据，证据之间可以相互印证；被告取得房款并将房屋交付原告，符合交易习惯，亦符合房屋买卖合同的法律要件；原告支付购房款的事实具有高度可能性；合同签订后历时五年被告未向原告主张权利；而该合同又不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原告要求判令原、被告签订的房屋买卖合同合法有效、判令被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求合理，一审法院予以支持。关于被告何明要求判令双方房屋买卖合同无效、要求原告返还房屋并给付房屋租赁费及其他经济损失的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、原告王永龙与被告何明于2015年6月11日签订的房屋买卖合同合法有效。二、被告何明于本判决生效后三日内协助原告王永龙办理房屋产权过户手续（案涉房屋位于灯塔市西门，面积51.63平方米）。三、驳回被告（反诉原告）何明的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元；反诉费2300元，减半收取1150元，均由被告何明负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人何明和被上诉人王永龙自愿签订房屋买卖合同，双方意思表示一致，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立有效。上诉人何明主张未收到房款，但双方签订的《房屋买卖合同》明确记载房款“一次性付清”。上诉人陈述当日和中间人陪同被上诉人一起坐车前往银行取款，一审法院调取的双方在签订买卖合同当日的银行取款对账清单，可以证明被上诉人王永龙当日取款的事实。上诉人虽称被上诉人在取款后将房款递交了中间人，但没有提供相应的证据，且当时其亦在现场，即使系递交了中间人，也应视为上诉人同意中间人代收，二位中间人均出庭作证在吃饭后到中间人家将房款给付了上诉人，故上诉人没有证据证明被上诉人未支付房款。此外，上诉人对将案涉房屋的原商品房买卖协议等手续和房屋钥匙交付给被上诉人的事实，和被上诉人自2015年实际入住至今的事实，以及被上诉人在购买后装修房屋时电话询问上诉人原房屋物品是否保留，上诉人回答不要了的事实均予以认可。上述证据和事实可以证明上诉人何明主张的被上诉人王永龙未支付房款的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人和中间人之间是否还有其他债权债务关系，本院不予审理。综上所述，上诉人何明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人何明负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年十一月二十七日法官助理郝丽鑫书记员孔莹