青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2424号上诉人（原审原告）：李炳祥，公民身份号码×××，男，汉族，1971年9月13日出生，青海省海东市平安区公安局特巡大队副队长，住青海省海东市。被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道**。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，庄和西宁分公司法务。被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码91630104595031067U，住，住所地：青海省西宁市城**西川南路****楼**/div>负责人：南积勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，该公司法务。上诉人李炳祥因与被上诉人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和西宁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李炳祥上诉请求：1.依法撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初2769号民事判决书；2.判令被上诉人因逾期交房而向上诉人支付违约金（暂计2016年1月1日至2019年12月31日共计1461天的违约金）311952元；考虑受疫情影响，（暂计2020年1月1日至6月30日共计182天的违约金）按一审判决提出的年利率6％计算为16192元，两项合计328144元。2020年7月1日以后的违约金另案主张。3.判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，法律适用不当，应当依法予以改判。一审法院没有充分尊重双方当事人的契约自由精神原则，权利滥用，打压诚实交易体系，不能按约赔付逾期交房的违约金。总房款日万分之四的违约金约定合同是被上诉人自己制定的合同版本，更是以格式条款的形式载明于双方合同中，是被上诉人自己心甘情愿约定的，这是双方契约自由的体现，万分之四的约定也完全是在法律允许的范围内，是双方真实意思的表示。双方对违约金的约定是完全符合法律规定的，是合情合理的，是当事人意思自治原则，法院应当尊重在法律允许范围内双方真实意思表示，依法按照合同约定各自履行自己的职责、义务。2.一审法院按照年利率6%计算违约金没有任何法律依据，应予改判。一审法院以最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。”一审以疫情为借口判决本案违约金按年利率6％计算违约金明显不符合客观事实，过于牵强，实属违法判决。且一审存在明显的判决不公和法律适用不当。3.关于本案违约金是否过高的问题，上诉人认为应当结合合同履行情况、当事人过错程度、预期收益等因素综合考虑，而非简单由“法官自由裁量权”随意决定。4.本案同类型案件已有生效判决，为了维护司法权威、维护生效判决稳定性，人民法院应当以统一标准统一尺度予以裁判。同一商品房买卖合同、相同当事人及审判机关，已经就同一建筑物作出过生效判决，人民法院应当维护案件的一致性。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。庄和公司与西宁分公司共同辩称，原判决认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。李炳祥向一审法院起诉请求：1．判令庄和公司、庄和西宁分公司因逾期交房向原告支付违约金350813元（自2016年1月1日至2020年6月30日共计1643天的违约金）；2．判令庄和公司、庄和西宁分公司支付非法占用办证费用共计23637元的利息2488元（自2015年12月5日至2020年6月30日）；3．判令本案诉讼费在内的一切相关费用由庄和公司、庄和西宁分公司承担。一审法院认定事实：2014年5月16日，李炳祥（买受人）与庄和西宁分公司（出卖人）签订《西宁市商品房预售合同》，合同编号：YS0191234，房屋代码：531355，合同约定李炳祥购买庄和西宁分公司开发的位于西宁市城西区文苑路7号1号楼7-048号不动产，建筑面积65.62㎡，房屋单价8134.7元／㎡，总价款533799元。合同第八条约定出卖人于2015年12月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之4的违约金。合同第十五条约定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》：3．买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金；3．因买受人未全额付清房款及相关配套费用或未能提供完备的产权登记所需资料而导致产权登记手续不能如期办理，出卖人不承担赔偿责任。合同签订后，李炳祥按约付清了全部购房款，至今案涉房产尚未竣工验收合格，未交付李炳祥。另查明，2015年11月27日，庄和西宁分公司向李炳祥通知交纳购房契税、印花税等费用，用于办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，2015年12月5日，李炳祥向庄和西宁分公司交纳购房契税16014元、印花税267元、公共维修基金5906元、登记费550元、测绘费用900元，合计23637元。庭审中，庄和西宁分公司自认上述款项收取后，尚未用于办理产权证书。一审法院认为，李炳祥与庄和西宁分公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应按约定履行各自义务。本案中，李炳祥已按约定履行支付全部购房款的合同义务，庄和西宁分公司未按约定的期限将验收合格的房屋交付给李炳祥，应承担违约责任。根据原审法院审理的涉及庄和西宁分公司系列案件，已经查明庄和西宁分公司就其开发建设的财富广场项目整体经营秩序一直未能建立，致使庄和西宁分公司无法按照《商品房预售合同》的约定完成商业用房的交付，双方当事人通过签订和履行合同想达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定以及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，庄和西宁分公司在履行本案《商品房预售合同》过程中由于市场、资金等因素，无法在合同约定的期限内履行交付商业用房的义务，固然要承担全部违约责任，但这一客观情况是庄和西宁分公司、李炳祥在签订合同时不可能预见到的。在此情况下，如果依照合同的约定履行，庄和西宁分公司需承担2016年1月1日至2020年6月30日近350000元的违约金，占李炳祥已付房款533799的约65％，对庄和西宁分公司而言承担的违约责任过重，有悖于合同法的基本原则，庄和西宁分公司提出对违约金标准予以降低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。虽然涉及庄和西宁分公司的系列案件已有生效民事判决书，但从诉讼的社会效果和法律效果考虑，促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，既是对违约方违约行为的惩罚也保护守约方的合法民事权益，两者之间应有一定的平衡。结合双方合同中约定的商业用房的产权性质，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，应依照情势变更原则、公平原则、诚实信用原则，同时考虑此次疫情的影响因素，对双方约定的违约金予以调整。李炳祥的直接损失实际为已交纳房款的利息损失，在无证据证实存在其他损失的情况下，原审法院认定庄和西宁分公司请求减少违约金的理由成立，原审法院酌定违约金按年利率6％支持，自2016年1月1日至2020年6月30日的违约金，应计算为533799元＊6％／12个月＊54个月=144125.73元，原审法院予以支持。关于李炳祥主张庄和公司与西宁分公司支付占用办证费用共计23637元的利息2488元（自2015年12月5日至2020年6月30日）。原审法院认为双方签订的《商品房预售合同》中对办理不动产权证书的具体时间没有约定，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”的规定，庄和公司与西宁分公司本应按照合同约定于2015年12月30日交房，并于2016年4月1日前为李炳祥办理不动产权证书，因庄和西宁分公司未按约定期限交付房屋，是导致李炳祥无法按期取得不动产权利证书的直接原因，庄和西宁分公司应承担未按期办理产权证书的违约责任，李炳祥主张支付占用办证费用的利息损失于法有据，以办证费用23637元为基数，自2016年4月1日至2020年6月30日参照人民银行同期存款（整存整取利率）2.75％计算，李炳祥诉求的2488元于法有据，原审法院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因庄和西宁分公司是庄和公司的分支机构，不具备法人资格，上述款项应当由庄和西宁分公司承担，不足以承担的，由庄和公司承担。综上，庄和公司、庄和西宁分公司应当支付李炳祥自2016年1月1日至2020年6月30日的逾期交房的违约金144125.73元，以及自2016年4月1日至2020年6月30日占用办证费用的利息损失2488元。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：一、庄和公司及西宁分公司支付李炳祥自2016年1月1日至2020年6月30日的逾期交房的违约金144125.73元；二、庄和公司及西宁分公司支付李炳祥自2016年4月1日至2020年6月30日占用办证费用的利息损失2488元；以上合计146613.73元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6562元，减半收取计3281元，由庄和公司及西宁分公司负担1371元，李炳祥负担1910元。本院二审期间，李炳祥围绕上诉请求提交如下证据：1.(2020)青01民终234号民事判决书，拟证明该案的生效判决和本案案情一样，将违约金标准由一审判决的6%调整为合同约定的日万分之四，说明本案一审法院对李炳祥的判决明显不当。2.(2018)青01民终1151号判决书，拟证明：第一，该判决中的商铺和李炳祥购买的商铺处于同一地段，如果庄和公司正常交付使用案涉商铺，李炳祥也可以获得与同一地段商铺相近的收益，证明李炳祥确有损失。第二，庄和公司是华联公司的股东，由此证明二者法律上存在关系；第三，庄和公司缺乏诚信，缺乏担当意识、隐瞒、欺骗消费者。3.庄和公司在北京、郑州、江西、西安、的四家分公司企业信息，拟证明庄和公司的其他关联公司均经营正常，其西宁分公司不存在资金困难，主张下调违约金的依据不足。经质证，庄和公司与庄和西宁分公司对上述证据的真实性不持异议，但认为与本案不具有关联性。经审查，上述三组证据，与本案中李炳祥主张的违约金比例调整不具有直接关联性，对证据的证明方向不予采纳。对一审认定的事实双方当事人均不持异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为一审判决对李炳祥所主张的庄和公司及其西宁分公司承担逾期交房的违约金比例进行下调是否合理合法。李炳祥与庄和西宁分公司签订的《西宁市商品房预售合同》对公司逾期交房的违约责任作了明确约定，庄和西宁分公司至今未能交付案涉房屋，应当按照合同约定承担违约责任。该公司的违约行为一直处于持续中，对其违约行为所应承担的法律责任在一审判决中并未否认，对其违约行为的惩罚亦未终止，但对惩罚的限度根据客观现状与法律规定作了一定调整，调整的标准并无明显失衡之处。从双方订立合同的目的分析利弊，庄和公司迟迟不能交房固然有错，也应当为此承担责任，但从可能长期存在违约行为的角度出发，为平衡各方利益，同时也为保证尽早实现合同目的，一审法院调整庄和公司承担的违约金比例事出有因，于法有据，违约有责，罚之有度，对此在一审判决中进行了详细的论述说明，本院认为并无不妥之处。近两年已有大批针对庄和西宁分公司逾期交房涉及违约金的相关案件被人民法院判决，其中部分案件上诉后逾期交房违约金被改判按照合同约定的比例承担，李炳祥提交的(2020)青01民终234号民事判决书即为相关判决之一。但此后的关于庄和西宁分公司逾期交房违约金诉讼案件，通过综合考量，平衡各方利益，将上述违约金比例调至年利率6%并产生了新的生效裁判文书，根据最高人民法院关于类案同判的审判原则，一审法院将李炳祥主张的逾期交房违约金比例进行调整亦无不妥。综上所述，李炳祥的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6562元，由李炳祥负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 任 宁审判员 林建平二〇二〇年十一月二十日书记员 马晓瑞附：审理本案依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；