浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3894号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江陆鑫门控设备有限公司，住所地：浙江省兰溪市经济开发区江南园区**，统一社会信用代码：91330781693861179Y。 法定代表人：陆锡忠，执行董事。 委托诉讼代理人：姜婉贞、蔡昌熙，浙江大名律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江正翰环保科技有限公司，，住所地：浙江省兰溪市经济开发区江南园区致远路**统一社会信用代码：91330782MA28EB4ROH。 法定代表人：叶丰鸣，执行董事。 委托诉讼代理人：陈建兰、黄雅洁，浙江玄畅律师事务所律师。 上诉人浙江陆鑫门控设备有限公司（以下简称陆鑫公司）因与被上诉人浙江正翰环保科技有限公司（以下简称正翰公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初5232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆鑫公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判支持陆鑫公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定“陆鑫公司法定代表人陆锡忠多次通过微信表明，若正翰公司未搬离未告知续租则视为续租，其未反对解除合同，但对解除合同附加了‘搬离’的条件”，系事实认定错误。（1）陆鑫公司的微信告知内容是陆鑫公司明确反对解除《厂房租赁合同》的意思表示。双方于2019年7月25日前达成一致意见：如果正翰公司于2019年7月25日前搬离，陆鑫公司同意解除《厂房租赁合同》。但正翰公司到期未搬离，陆鑫公司明确提出“2019年7月25日前未搬离的，视为继续租赁”，陆鑫公司反对解除租赁合同的意思表示明确具体，为进一步明确双方权利义务，陆鑫公司多次通过微信提醒告知正翰公司。（2）一审法院认定陆鑫公司的微信告知内容是对解除合同附加了“搬离”的条件，是断章取义的错误认定。陆鑫公司在正翰公司逾期未搬离的情况下，通过微信书面告知正翰公司“你公司承诺于2019年7月25日前搬离，再续租须告知陆鑫公司，如未搬迁未告知视为继续租赁”，从整句话理解，搬迁的时间截至2019年7月25日，2019年7月25日前未搬离的陆鑫公司不同意解除租赁合同，视为继续租赁，若在2019年7月25日之后要解除租赁合同，必须告知陆鑫公司。一审法院对“未搬离”的时间作扩大解释，认定2019年7月25日之后搬离也可作为解除租赁合同的条件，系错误的。2、一审法院认定陆鑫公司上锁的时间为2019年10月14日法院保全日，与事实不符，且以此来认定《厂房租赁合同》解除之日系事实认定错误。正翰公司所说的“锁”其实只是在卷闸门上加了个插销，陆鑫公司给卷闸门插上插销的时间是法院保全后，并非在法院保全当天就插上了，具体时间为2019年12月，正翰公司提交的2019年12月7日的杜美萍与陆锡忠的微信聊天记录也可以证实上述事实。3、一审法院认定“陆鑫公司的锁门行为不正当地阻止了正翰公司的搬离，也使得正翰公司无法正常使用涉案厂房”，该事实认定有误。首先，卷闸门上的插销，在开门的情况下插销会自动跳出会留有痕迹，陆鑫公司的目的是为了防止他人开门，尽到保管查封财产的义务。陆鑫公司插上插销的行为并不影响正翰公司开门、搬离。承租厂房的大门开门遥控器至今仍在正翰公司处，正翰公司随时可以打开厂房大门。这也可以在杜美萍与陆锡忠的微信聊天记录中予以明确。其次，陆鑫公司的插销的位置在卷闸门的右上角，正翰公司手持遥控器打开卷闸门时，插销会自动跳出，卷闸门可以开到顶，可以全部打开，不影响正翰公司开门或搬离。再次，正翰公司在2019年7月25日之后未要求过搬离，也没有搬离的意愿，正翰公司一直在找人投资，希望将承租的厂房、设备等转让出去。正翰公司在一审中出示的视频中明确“会找人投资，妥善处理租金问题”。正翰公司在一审庭审中出示的2019年12月7日的微信聊天记录也可以证实开门是为了让朋友进去看看，从未说过要搬迁。退一步说，假如正翰公司想要搬迁，完全可以告知陆鑫公司，与陆鑫公司沟通处理。陆鑫公司的法定代表人陆锡忠一直居住在厂区内，沟通联系很方便。正是由于正翰公司没有搬离的意愿，才至今未予搬离，不存在陆鑫公司不正当地阻止正翰公司搬离的行为。最后，陆鑫公司上插销的行为不会影响机器设备的正常使用。事实上，在法院查封正翰公司财产前，正翰公司就已关门停工。因此，停工停产、机器设备闲置等状况在陆鑫公司上插销前就已存在，并非陆鑫公司上插销行为导致的。4、一审法院认为“当事人协商一致，可以解除合同”，但本案中没有任何事实和证据证明双方于2019年7月25日之后曾对解除合同进行过协商或协商达成过一致解除意见。二、一审判决适用法律错误。一审法院在事实认定错误的情况下错误适用《中华人民共和国合同法》第四十五条，系适用法律错误，应予纠正。一审法院错误认定陆鑫公司对解除合同附加了“搬离”的条件，事实上，对于2019年7月25日之后双方就如何解除合同并未协商一致，陆鑫公司也未附加解除条件。双方仍应按《厂房租赁合同》的约定履行各自的权利义务。同时，本案也不存在陆鑫公司不正当地阻止正翰公司搬离的行为，因此，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十五条，系适用法律错误。综上，请求二审法院支持陆鑫公司的上诉请求。 正翰公司答辩称：正翰公司是由兰溪科创园招商引资过来的，当时园区的租金是7元/㎡，因为机器设备比较高，在园区的帮助下租赁了陆鑫公司的场地，当时谈好是园区要出8元/㎡，合同上是15元/㎡。因此当初签订合同时正翰公司才交了15万元，后来园区领导更换，正翰公司多次向园区领导提出要解决问题，园区领导多次承诺会解决，但一直未落实，为了维护陆鑫公司的利益，正翰公司后续向陆鑫公司支付了租金。一审判决还有1万元的押金并未扣除，该事实陆鑫公司在一审时是认可的。当初租赁的时候正翰公司提出过需要改造的地方，当时陆鑫公司答应会进行改造，但后来漏水等问题一直未进行修缮，给正翰公司的使用造成了比较大的影响。另外，厂房原先是租赁给喷油漆的用户，正翰公司承租的时候，刚开始是承租在外面，后来因为检查搬到了里面，故隔壁在进行相关作业的时候对正翰公司也造成了一定影响。对于该问题，正翰公司曾与陆鑫公司进行沟通，但一直未解决。关于电表，没有进行分表，当其他租户进行电表跳闸之后，就需要通过正翰公司进行处理，这在一定程度上也影响了正翰公司的正常使用。发票也一直未开具。因此双方在租赁关系过程中，陆鑫公司存在多处违约之处。正翰公司承租场地的过程非常不顺畅，因此2019年8月时双方协商解除合同。之后，在正翰公司要搬离机器设备时，陆鑫公司不让正翰公司搬离，一审审理时正翰公司也提出过这个问题，但陆鑫公司一直未同意。另外，一审查封超标，一审判决对正翰公司不公平，1万元保证金没有计算。违约金先行扣除也存在错误，因为利息是违约金的性质，本案在履行过程中陆鑫公司没有履行作为出租人的义务，即便正翰公司没有支付全部租金，在陆鑫公司没有履约的情况下，正翰公司也有抗辩的权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陆鑫公司向一审法院起诉请求：1、正翰公司支付租金及逾期违约金403632.93元（以后逾期付款违约金以373389.6元为基数按月息2分计算违约金，直至付清为止）；2、本案诉讼费用由正翰公司承担。 正翰公司向一审法院反诉请求：1、确认2018年9月23日《厂房租赁合同》已经解除；2、陆鑫公司赔偿人民币300000元；3、陆鑫公司承担反诉诉讼费。 一审法院认定：2018年9月23日，陆鑫公司与正翰公司签订《厂房租赁合同》，约定将陆鑫公司所有的坐落于兰溪市江南经济开发区××道××号的厂房租给正翰公司，租期自2019年9月26日至2020年9月25日，第一年租金310320元，第二年319629.60元，租金于每年9月26日前付清，延期支付按月息2分计算利息。正翰公司于2018年9月30日支付150000元，于2019年3月15日支付60000元，于2019年9月24日支付46560元，共计256560元。2019年7月25日，陆鑫公司法定代表人陆锡忠给正翰公司发送微信，表示正翰公司曾承诺于2019年7月25日前搬出所租赁厂房，如续租应告知，未告知也未搬迁的，视为续租。2019年10月14日，陆鑫公司申请一审法院保全了正翰公司的设备，接着锁上了涉案厂房的大门，正翰公司至今未搬离，也未支付剩余租金。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同双方应按约全面履行合同义务。正翰公司辩称，兰溪市科创园口头承诺补贴其租金，但该补贴在双方签订的租赁合同中并未涉及，其亦未举证证明该补贴已到位并相应扣减租金，对于正翰公司已超额支付第一年租金的抗辩不予采信。对于涉案合同是否解除的问题。我国合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。正翰公司承诺于2019年7月25日搬离，已向陆鑫公司作出解除合同的意思表示。自2019年7月25日至2019年8月7日期间，陆鑫公司法定代表人陆锡忠多次通过微信表明，若正翰公司未搬离未告知续租则视为续租，其未反对解除合同，但对解除合同附加了“搬离”的条件。后陆鑫公司的锁门行为，不正当地阻止了正翰公司的搬离，也使得正翰公司无法正常使用案涉厂房，一审法院确认合同于2019年10月14日解除。正翰公司应支付第一年的剩余租金以及2019年9月26日至2019年10月14日的租金（319629.6元/年÷366天×19天≈16592.79元）。对于付款顺序问题，因合同未约定，按相关法律规定先付利息再付租金。故第一年未付租金为78215.39元，合计应付94808.18元。对于正翰公司要求陆鑫公司赔偿停产损失300000元的诉请，因未举证证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、浙江正翰环保科技有限公司于判决生效后十日内支付浙江陆鑫门控设备有限公司租金94808.18元及逾期付款利息5787.94元（利息暂算至2019年9月25日，之后利息以94808.18元为基数，按月利率2%算至实际履行之日止）；二、驳回浙江陆鑫门控设备有限公司的其他诉讼请求；三、确认浙江正翰环保科技有限公司与浙江陆鑫门控设备有限公司于2018年9月23日签订的《厂房租赁合同》已解除；四、驳回浙江正翰环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7354元、保全费2570元，由浙江陆鑫门控设备有限公司负担6589元，由浙江正翰环保科技有限公司负担3335元；反诉受理费5800元，由浙江正翰环保科技有限公司负担。 二审中，陆鑫公司向本院提交以下证据：1、涉案厂房现场照片三张。证明陆鑫公司并未上锁，只是在卷闸门轨道之外的右顶端插上插销，插销并不影响正翰公司开关门，也不影响正翰公司正常使用涉案厂房，更不会阻止正翰公司搬离。2、法院查封扣押财产笔录一份。证明被查封财产的具体情况，及法院对查封财产的保管、使用要求。 正翰公司质证认为：证据1，这几张照片可以印证一审法院认定的事实是处于锁门的状态。证据2，真实性因为当时没看到过，不清楚。对于查封机器设备的事情应当告知正翰公司，但一审法院没有告知。即便有查封，陆鑫公司也不能锁门，所以对于锁门造成的损失应由陆鑫公司自己承担。 本院认为，证据1不能达到陆鑫公司的证明目的，本院不予确认；证据2本院予以确认。 正翰公司未向本院提交新的证据。 经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，2019年兰溪市人民法院查封、扣押财产笔录载明：因目前厂房无人经营看管，处闲置状态，查令由陆鑫公司负责保管，保管期间，不得损害、损毁、转移被保全设备，正翰公司可继续使用上述设备。 本院认为，根据双方的微信聊天记录表明，陆鑫公司多次表示“正翰公司曾承诺于2019年7月25日前搬出所租赁厂房，如续租应告知，未告知也未搬迁的，视为续租”，而直至陆鑫公司一审起诉，正翰公司既未腾空也未做出明确回复，故应认定双方《厂房租赁合同》并未协议解除。但是，陆鑫公司在向一审法院起诉后申请保全了正翰公司的设备，而且陆鑫公司对涉案厂房进行了锁门。陆鑫公司作为一审法院指定的查封财产保管人，其为确保查封财产的安全而进行锁门具有一定的合理性。但厂房被锁和设备查封确实对于正翰公司正常使用涉案设备造成影响，导致《厂房租赁合同》实际已无法继续履行，正翰公司签订《厂房租赁合同》的合同目的已无法实现，正翰公司也提出要求解除《厂房租赁合同》，故一审法院认定《厂房租赁合同》已于2019年10月14日解除并无不当。在《厂房租赁合同》解除后，正翰公司应及时腾退厂房。但因设备被查封，客观上导致正翰公司无法腾退厂房。故对于《厂房租赁合同》解除之前拖欠的租金，正翰公司应按照合同约定予以履行。而对于《厂房租赁合同》解除后因没有及时腾退而造成的厂房占有使用费，本案纠纷的发生系因正翰公司未及时支付租金，正翰公司存在一定的过错，但厂房无法及时腾退的原因不可完全归责于正翰公司，且正翰公司也存在因设备无法搬迁和使用而产生的损失，故本院确定在《厂房租赁合同》解除后，在设备查封期间产生陆鑫公司房屋占有使用费损失和正翰公司停产停业损失，由双方各自承担。在正翰公司具备腾退厂房的条件后，正翰公司应及时腾退厂房。综上，陆鑫公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费2574元，由上诉人浙江陆鑫门控设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 王玲雅 审 判 员 黄 晖 二〇二〇年十一月十六日 代书记员 罗 婧