北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9297号上诉人（原审被告）：青创动力（北京）科技孵化器有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：刘建顺，总经理。委托诉讼代理人：李萌，女，青创动力（北京）科技孵化器有限公司员工。委托诉讼代理人：葛兆玉，北京凯耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路**院**楼**1103。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：张永平，男，1979年6月4日出生，绿地集团北京京永置业有限公司员工。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。上诉人青创动力（北京）科技孵化器有限公司（以下简称青创动力公司）因与被上诉人绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初4305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人青创动力公司之委托诉讼代理人葛兆玉、被上诉人绿地京永公司之委托诉讼代理人张永平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青创动力公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回绿地京永公司的一审全部诉讼请求,本案一、二审诉讼费全部由绿地京永公司承担。事实和理由：1.一审法院并未查清租赁房屋的具体交付时间，属于事实查明不清，本案依法应当发回重审。我公司不应当承担交付前的租金。2.双方于2016年12月22日签订《中小企业产业发展与扶持平台入驻企业房屋租赁合同》，但绿地京永公司直到2017年10月份以后才开始办理了部分房屋产权证，此时房屋才具备办理工商注册登记等条件，绿地京永公司违反了合同的约定。3.《中小企业产业发展与扶持平台入驻企业房屋租赁合同》约定的租金明显偏高，显失公平。4.我公司投入了4378.16万元进行了装修，一审中我公司对装修损失申请鉴定并缴纳了鉴定费，但因绿地京永公司不同意进行鉴定而未对房屋装修损失进行鉴定，我公司认为不符合案件审理程序，要求重新鉴定。5.我公司正常经营期间，绿地京永公司勾结物业公司采取断水断电限电、散发传单等非法手段干扰入驻驻企业正常的经营活动，给我公司造成了巨大的经济损失。6.一审法院未查清诉争房屋的合法性，绿地京永公司应当提供诉争房屋的产权证明。7.一审法院认定合同解除时间错误，解除时间应当是判决生效时间，而不应该是一审法院向我公司送达起诉状的时间。8.绿地京永公司应当提交房屋交接清单，每一套房屋的交付时间并不相同，租金起算时间也不相同，房屋是陆续交付的，要经过双方校验签字，移交钥匙，才能视为交付完成，双方并未按照合同约定的方式进行房屋交接验收。9.双方合同约定生效以交付押金为条件，我方一直未交付押金，故合同并未生效。10.本案双方实际上是合作关系，我公司投入了大量人力物力进行装修、铺路，绿地京永公司当初承诺并不收取我公司房屋租金，其对此是明知的。绿地京永公司辩称，同意一审判决，不同意青创动力公司的上诉请求。我公司按照合同约定向青创动力公司交付了租赁房屋，自合同约定的起租日起，青创动力公司即占有、使用诉争房屋，我公司多次催告其支付租金，青创动力公司并未提出过异议。双方合同对租金支付期间有明确约定，青创动力公司应当依约履行义务。合同系双方真实意思表示，租金标准系双方合意，符合市场价格。一审期间，青创动力公司恶意拖延，干扰民事诉讼正常进行，其提出反诉并申请司法鉴定评估，一审法院委托了鉴定评估机构，青创动力公司在规定期间拒不缴纳鉴定费用导致鉴定评估机构退回委托鉴定，评估鉴定程序终止，后青创动力公司又擅自汇款到鉴定评估机构，恶意拖延审判。青创动力公司所述停水停电不属实，实际上其已将租赁房屋转租并收益，却在五年内未向我公司支付任何租金。我公司出租的所有房屋均有合法手续，不存在违章建筑及临时建筑，且签订合同前青创动力公司查验了所有房屋和证照手续，认可房屋状态，其并没有异议才签订合同，双方合同已经实际生效并履行了。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。绿地京永公司向一审法院起诉请求：1.判令解除绿地京永公司与青创动力公司于2016年12月22日签订的《入驻企业房屋租赁合同》；2.判令青创动力公司向绿地京永公司返还北京市房山区辰光东路16号院6号楼4层和8层房屋、11号楼806号和807号房屋、16号楼301、302、307、401、407、504、505、507、508、601、608号房屋；3.判令青创动力公司向绿地京永公司支付房屋租金7068673元（自2017年1月1日至2018年10月31日期间），并按每天每平方米2元标准（面积为5673.88平方米）支付至青创动力公司向绿地京永公司返还全部房屋之日止；4.判令青创动力公司向绿地京永公司支付房屋租金逾期付款违约金16346802元（其中租金本金2070966.2元，自2016年12月20日起至2018年10月31日止，共计678日，每日10355元；其中租金本金2070966.2元，自2017年6月20日起至2018年10月31日止，共计498日，每日10355元；其中租金本金2070966.2元，自2017年12月20日起至2018年10月31日止，共计313日，每日10355元；其中租金本金1395774.4元,自2018年6月20日起至2018年10月31日止，共计133日，每日6979元），并按未付款金额日千分之五标准支付至青创动力公司向绿地京永公司付清租金之日止；5.判令青创动力公司向绿地京永公司支付房屋租赁押金逾期付款违约金1442784元（自2016年12月20日起至2018年10月31日止，共计678日，每日2128元），并按未付款金额日千分之五标准支付至青创动力公司向绿地京永公司返还全部房屋之日止；6．判令青创动力公司向绿地京永公司支付解除合同违约金2553246元。以上共计27411505元。7.诉讼费由青创动力公司承担。一审法院认定事实：2016年12月22日，绿地京永公司（甲方）与青创动力公司（乙方）就位于北京市房山区辰光东路16号院6号楼4层和8层房屋、11号楼806号和807号房屋、16号楼301、302、307、401、407、504、505、507、508、601、608号，共计33套房屋，签订《入驻企业房屋租赁合同》，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，租金计算期限为5年，即2017年1月1日至2021年12月31日，租金标准为每天每平米2元。合同1.1.2条该房屋建筑面积为5673.88平方米。合同1.1.4条约定，在2016年8月1日前，甲方将本租赁合同约定的该房屋按现状交付乙方使用，本合同签订前，乙方已对该房屋进行现场查勘，乙方确认已知悉该房屋的证照、手续、装修、房屋及附属设施现状等各方面情况，乙方同意按现状承租该房屋并不持任何异议。经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。合同1.3条约定，租赁期满或合同解除当日，乙方需将乙方人员、物品全部清退、搬空并向甲方返还该房屋。乙方原则上应按照原状返还房屋及其设施。对于乙方添附于该房屋的嵌入天花板、墙壁、地面、地面等的装修归甲方所有，乙方不得拆除或破坏。但甲方仍有权要求乙方恢复原有房屋结构，相关费用由乙方承担……甲乙双方应对房屋及水电使用情况进行验收，结清各自应承担的费用。合同2.1.1条约定，青创动力公司应于2016年12月20日前向绿地京永公司支付房屋租赁押金425541元，押金收取标准按照2.5元/平米/天，收取30天。合同第2.2.1条约定，首个租赁年度、第二个租赁年度、第三个租赁年度租金为2元/平方米/天，每租赁年度租金为4141932.40元。第四个租赁年度，租金为3元/平方米/天，第五个租赁年度租金为3.5元/平方米/天。青创动力公司应于2016年12月20日前向绿地京永公司支付首个租赁年度房屋租金中的第一笔租金2070966.20元；青创动力公司应于2017年6月20日前向绿地京永公司支付首个租赁年度房屋租金中的第二笔租金2070966.20元；青创动力公司应于2017年12月20日前向绿地京永公司支付第二个租赁年度房屋租金中的第一笔租金2070966.20元；青创动力公司应于2018年6月20日前向绿地京永公司支付第二个租赁年度房屋租金中的第二笔租金2070966.20元。合同6.1条约定，青创动力公司未按约定支付房屋租赁押金、租金、水电等相关费用的，应向绿地京永公司支付违约金，违约金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之五。合同6.2条约定，如青创动力公司不按照约定支付租金等相关费用达60日的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，绿地京永公司可以解除合同、收回房屋，青创动力公司应向绿地京永公司支付相等于6倍房屋租赁押金的款项作为违约金。合同6.3条约定，在租赁期限内，如乙方逾期支付租金、租赁押金及其他费用的，甲方有权采取包括但不限于停水、停电、禁止乙方进入该房屋及该房屋所在小区等方式停止乙方使用该房屋，由此造成的一切损失由乙方自行承担。合同6.4条约定，甲方根据本合同约定解除合同的，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方置于该房屋内的财产，并以书面形式通知乙方在两个月内履行债务，乙方逾期履行的，甲方可以依法拍卖、变卖留置物…合同8.2条约定，本合同签订后，任何一方无权擅自解除合同。如出现合同约定一方有权解除情形的，有权解除方需向合同另一方发送书面解除通知，合同自解除通知送达另一方之日起解除。合同10.1.1条约定，根据本合同要求所发送的通知、确认或者其他通讯往来均应用中文书写并且由专人送达或以快递或挂号信函送达，双方的地址以合同首页或落款处所留地址为准。合同10.1.3条约定，双方确认，如送达地点需要变更的，一方应于变更后的次日用书面形式通知对方，否则对方按上述确认的地点所送达的文书，不论是否收到，均视为送达。本合同落款处青创动力公司的地址空置。经查，在2016年3月23日，北京绿地京津商业管理有限公司与青创动力公司签订的关于位于房山区辰光东路16号院房屋的《入驻企业房屋租赁合同》落款处，青创动力公司的地址为北京市房山区天星街1号院14号楼1802室。绿地京永公司与青创动力公司另行签订《备忘录》，其中第三条约定，绿地关联公司北京睿天下新媒体信息技术有限公司依托所开发的APP平台企业服务资源与青创开展合作。第四条约定，绿地协助青创争取各项政府扶持政策、资金，若争取到款项则为青创使用。第六条约定：《入驻企业房屋租赁合同》中约定租赁房屋于2016年8月1日交付青创使用，租期从房屋交付之日起算，2016年8月1日至2016年12月31日为免租期，双方于2017年1月1日开始正式起算租金。合同签订后，绿地京永公司依约将房屋交付给青创动力公司使用。青创动力公司未支付房屋押金及租金。审理中，绿地京永公司提交一份2018年9月12日的催款通知书，主张曾向青创动力公司邮寄送达，青创动力公司对此予以否认，认为未收到。2018年10月28日，因青创动力公司未按照约定履行交付押金及租金，绿地京永公司委托北京市盈科律师事务所发出律师函，催促青创动力公司在收到律师函后的三个工作日内，立即履行，若不履行，将依法追究青创动力公司的违约责任，包括但不限于主张相关款项、解除合同、收回房屋、主张违约金等。邮单显示拒收。2018年11月6日，绿地京永公司向青创动力公司发出《解除合同通知书》，明确通知，自本通知发出之日起立即解除诉争租赁合同。2018年11月7日，邮单显示，青创动力公司拒收退回。法院立案受理此案后，于2019年2月21日向青创动力公司成功送达起诉书及证据。审理中，青创动力公司青创动力公司曾提出诉讼请求：1.判令绿地京永公司赔偿青创动力公司对北京市房山区辰光东路16号院6号楼4层和8层房屋、11号楼806号和807号房屋、16号楼301、302、307、401、407、504、505、507、508、601、608号房屋（建筑面积为5673.88平方米）装修损失50万；2.判令绿地京永公司赔偿因采取断水断电限电等措施而造成的经济损失204568.71元；3.诉讼费、鉴定费由绿地京永公司负担。事实与理由：2016年12月22日，针对诉争房屋我们签订了合同，因该园区地里位置比较偏僻，周边也没有配套，当时比较荒凉，出租率很低。为了提高出租率，我司投入大笔租金对房屋进行了装修，但是现在绿地京永公司起诉要求解除合同返还房屋，将给我司造成重大经济损失。另外，绿地京永公司勾结物业公司，采取断水断电限电、散发传单等非法手段干扰入驻企业正常的经营活动，致使数家入驻企业迁离园区，给我司造成了很大经济损失。为挽回部分损失，特诉至法院。审理中，青创动力公司申请对诉争房屋的装修损失进行鉴定，但因未交纳鉴定费，评估鉴定公司将鉴定退回。鉴定被退回后，青创动力公司又去交纳了鉴定费，但鉴定程序并未启动，后经向绿地京永公司询问，绿地京永公司表示不同意青创动力公司再继续鉴定。审理中，青创动力公司一直未交纳反诉费用，本案视为青创动力公司撤回反诉请求。一审法院认为,双方之间签订的《入驻企业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。绿地京永公司已经履行了交付房屋的义务，青创动力公司自2016年12月20日起一直未交纳押金、租金，且青创动力公司无法支付租金的理由并无证据支持，缺乏合同及法律依据，已经实质影响了绿地京永公司合同目的实现，青创动力公司已经构成根本违约。根据合同约定，绿地京永公司有权单方解除合同。绿地京永公司提供了邮寄送达《解除合同通知书》的初步证据，且注明解约函的邮单显示拒收，青创动力公司应当承担拒绝签收相应资料的相关法律后果，但考虑到本案绿地京永公司诉求为解除合同，并未请求确认合同解除的具体时间，法院视2019年2月21日向青创动力公司送达起诉书及证据材料的时间，为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同存续期间的租金，青创动力公司应当给付，对合同解除之后的租金（占有使用费），青创动力公司仍应按照合同约定的租金支付标准支付，绿地京永公司请求未超出法律允许范围，法院予以支持。因绿地京永公司相应租金请求截止到了2018年10月31日，本案在判项上，仍然按照绿地京永公司请求的租金进行裁判，对2018年10月31日之后的租金（占有使用费）按照合同约定执行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方就租金、押金的延期支付明确约定了违约金，同时合同还约定了延期支付租金的按6倍房屋租赁押金的款项作为违约金，且绿地京永公司同时主张了两项违约金，审理中青创动力公司提出绿地京永公司请求的违约金过高，要求酌减，法院根据青创动力公司的违约情况，参照绿地京永公司利息损失，确定绿地京永公司请求违约金过高，应对违约金予以酌减，酌定绿地京永公司的违约金计算按照拖欠天数乘以欠交费用的万分之六。考虑到押金的性质，且因合同已经解除，故青创动力公司不必再行给付押金，对未交纳押金的违约金，亦不用再另行给付。对诉争房屋，青创动力公司应当予以返还。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。对青创动力公司提出的反诉请求，因青创动力公司未在缴费期间缴纳诉讼费，应视为青创动力公司撤回反诉，青创动力公司可另诉解决。据此，一审法院判决：一、确认绿地集团北京京永置业有限公司与青创动力（北京）科技孵化器有限公司于2016年12月22日签订的《入驻企业房屋租赁合同》于2019年2月21日解除；二、青创动力（北京）科技孵化器有限公司于判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区辰光东路16号院6号楼4层和8层房屋、11号楼806号和807号房屋、16号楼301、302、307、401、407、504、505、507、508、601、608号房屋返还给绿地集团北京京永置业有限公司；三、青创动力（北京）科技孵化器有限公司向绿地集团北京京永置业有限公司支付房屋租金7068673元（自2017年1月1日至2018年10月31日期间），并按每天每平方米2元标准（面积为5673.88平方米）支付至青创动力（北京）科技孵化器有限公司向绿地集团北京京永置业有限公司返还全部房屋之日止；四、青创动力（北京）科技孵化器有限公司向绿地集团北京京永置业有限公司按未付款金额日万分之六标准支付房屋租金逾期付款违约金，其中租金本金2070966.2元，自2016年12月20日起至付清之日止；其中租金本金2070966.2元，自2017年6月20日起至付清之日止；其中租金本金2070966.2元，自2017年12月20日起至付清之日止；其中租金本金1395774.4元自2018年6月20日起至付清之日止；五、驳回绿地集团北京京永置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，绿地京永公司提交新证据如下：《中华人民共和国房屋所有权证》3份，房屋所有权人均为绿地京永公司。编号为X京房权证房字第XX**，登记时间为2015年12月16日；编号为X京房房权证房字第XX**登记时间为2015年12月16日；编号为X京房权房权证房字第XX**记时间为2016年3月28日。证明目的为绿地京永公司为本案租赁房屋的合法所有权人，且在双方签订合同之前就已经取得了房屋所有权证。青创动力公司对新证据的真实性认可，但认为签订合同时绿地京永公司并未提供房屋所有权证。对于青创动力公司要求绿地京永公司提交房屋交接清单一事，绿地京永公司表示其一直在找但未找到，可能双方交接就没有制作具体的清单，如果有也是双方各执一份，青创动力公司则表示交接清单就一份在绿地京永公司手中。另查，《入驻企业房屋租赁合同》10.4条约定，本合同经双方盖章后生效。双方对一审判决认定的其他事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，绿地京永公司与青创动力公司签订的《入驻企业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。该合同10.4条约定，本合同经双方盖章后生效，并没有约定交付押金才生效，且本合同已实际履行多年，青创动力公司关于合同未生效的主张不能成立。关于青创动力公司所述双方系合作关系，绿地京永公司承诺免收租金一节，首先，不论从诉争合同名称还是合同约定的双方权利义务看，诉争合同均为租赁法律关系，即使双方有其他合作内容，亦非本案审理范围；其次，关于承诺免收租金，绿地京永公司不予认可，且青创动力公司亦未提供证据予以佐证，故本院不予采信。关于租赁房屋交付时间，首先，合同签订时间在合同约定的交付时间之后，根据一般常理如未按时交付在签订合同时应予提出，合同条款中应有体现；其次，现双方均不能提供合同所约定的交验房屋手续，青创动力公司亦不能明确每套房屋的具体交付时间，在本次诉讼前青创动力公司并未因房屋交付问题向绿地京永公司提出过异议，考虑到合同已给予了较长的免租期，故本院视为在合同约定的计租日前房屋均已交付。合同签订前涉诉房屋已取得房屋产权证，青创动力公司未提供证据证明诉争房屋在签订合同时尚不具备工商注册登记条件，影响房屋的实际使用，故本院对于青创动力公司的该项主张不予采信。关于青创动力公司所述绿地京永公司勾结物业公司，采取断水断电限电、散发传单等非法手段干扰入驻企业经营一节，因未提供证据佐证，本院亦不予采信。关于租金标准，双方在合同中有明确约定，合同亦系双方真实意思表示，青创动力公司现提出租金偏高、显示公平，缺乏依据，且有违契约精神。合同履行过程中，青创动力公司占有使用了诉争房屋，理应按照约定向绿地京永公司支付租金。现青创动力公司逾期支付租金已达60日，绿地京永公司要求解除合同，符合合同约定，应予支持。关于合同解除时间，绿地京永公司在起诉状中未明确解除日期，应视为以提起诉讼的方式行使解除权，一审法院以青创动力公司收到起诉状之日为合同解除日并无不当。合同解除后，青创动力公司已无权继续占用诉争房屋，绿地京永公司要求返还诉争房屋，于法有据，应予支持。绿地京永公司参照合同约定的租金标准，要求青创动力公司给付房屋使用费至返还之日止，符合法律规定，亦应支持。青创动力公司未按时支付租金，按照合同约定还应支付逾期付款违约金，因合同约定的违约金标准过高，一审法院予以酌减并无不当。关于装修损失鉴定一节，青创动力公司虽然在一审审理中提出了鉴定申请，但未在规定的期限内交纳鉴定费，应视为已撤回鉴定申请，鉴定未能实际启动责任在于青创动力公司，一审审理程序并无不当。一审审理中，青创动力公司虽然主张对诉争房屋进行了装修，并对此提出反诉，但未交纳反诉案件受理费，一审法院视为青创动力公司撤回反诉亦符合法律规定。如青创动力公司坚持主张对诉争房屋进行了装修，并要求赔偿，可另行起诉主张相关损失，因本案涉及腾退，青创动力公司应注意提前固定有关装修投入的证据。综上所述，青创动力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决中未明确租金使用费及逾期付款违约金的履行期限，本院予以改判明确。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初4305号民事判决第一、二、五项；二、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初4305号民事判决第三项为：本判决生效之日起十日内，青创动力（北京）科技孵化器有限公司向绿地集团北京京永置业有限公司支付自2017年1月1日至2018年10月31日期间的房屋租金7068673元及2018年11月1日起至青创动力（北京）科技孵化器有限公司向绿地集团北京京永置业有限公司返还全部房屋之日止的租金和使用费（按每天每平方米2元标准，面积5673.88平方米计算）；三、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初4305号民事判决第四项为：本判决生效之日起十日内，青创动力（北京）科技孵化器有限公司向绿地集团北京京永置业有限公司按未付款金额日万分之六标准支付房屋租金逾期付款违约金（其中租金本金2070966.2元，自2016年12月20日起至付清之日止；其中租金本金2070966.2元，自2017年6月20日起至付清之日止；其中租金本金2070966.2元，自2017年12月20日起至付清之日止；其中租金本金1395774.4元自2018年6月20日起至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理178858元，由绿地集团北京京永置业有限公司负担118858元（已交纳），由青创动力（北京）科技孵化器有限公司负担60000元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费60000元，由青创动力（北京）科技孵化器有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年十一月三十日法官助理  张增彬书 记 员  刘梓晨