江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初4589号原告：朱亚清，男，1966年11月27日生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：张晓军，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：储小娟，江苏常联律师事务所实习律师。被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路**。法定代表人：谢建忠，该公司董事长。诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。负责人：芮春祥，该公司组长。委托诉讼代理人：陈菲，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。原告朱亚清诉被告常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晓军、储小娟，被告万嘉公司委托诉讼代理人陈菲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2015年4与3日签订上书房五期2幢乙单元202室、上书房五期2幢乙单元502室两份《商品房买卖合同》合法、有效；2、判令被告履行上书房五期2幢乙单元202室、上书房五期2幢乙单元502室《商品房买卖合同》，即交付房屋并办理不动产登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月3日，原告与被告分别签订两份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的上书房五期2幢乙单元202室、上书房五期2幢乙单元502室，合同价款分别为802754元和1466071元。合同签订后，原告付清了全款，被告以钟楼区人民法院（2017）苏0404刑初631号刑事判决书认定上述房屋约定由他人以个人名义代持，房产仍属被告所有为名不予认定该合同有效。对此，原告认为：原告付清了全款，且上述房屋不存在代持情形，原告也从未否认上述房屋不属于原告所购，该判决内容显然不符事实。为此，原告特向贵院提出如上诉请，恳请贵院依法作出公正判决，以维护原告的合法权益。被告辩称：一、依据《中华人民共和国破产法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《全国法院民商事审判纪要》等法律法规，对于消费者购房优先权认定标准为：1、购房者出于真实的购房意思，签订合法、有效的商品房买卖合同；2、购房者购房系用于家庭居住，而非炒房或其他用途；3、购房者支付了大部分房款。根据（2019）苏04刑终348号刑事裁定书第6页、第7页，原告作为该案件的证人其证言笔录如下：朱亚清称其借了100多万元给万联上书房集团公司，后来公司开会说要把公司的房子放在借款给公司的员工名下，其就选了两套上书房的房子，之后公司将相应的房款打到其银行卡上，其再汇到公司对公账户作为购房款，其签订了两套房子的购房合同也签订了承诺书。根据以上的证言笔录，原告既没有真实的购房意思，也未真实支付购房款，故其申报的债权无法满足认定标准。二、涉案房屋系经法院生效裁判认定为被告所有，在该刑事裁判中原告属于证人，若其对生效刑事裁判不服，其不应通过民事审判程序来救济，根据（2019）苏04刑终348号刑事裁定书，原告及其申报的房屋在该裁定书代持房产清单中，系经法院审查认定由他人名义代持的房产所有权仍然属于被告，原告的起诉属于对原刑事裁判涉财产部分有关赃物认定内容不服，根据最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定第十五条，执行过程中案外人或被害人认为对涉案财物是否属于赃款赃物认定错误或者应予认定而未认定……,无法通过裁定补正的，应当告知异议人通过审判监督程序来处理，参照本条规定，原告不应通过民事审判程序来进行权利救济。三、对于原告提供的借款协议、担保书等，假设是真实的，被告系替原告及万联上书房集团有限公司的借款做担保，担保书上担保期限是2年，签署的日期是2014年，该担保已经超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、现金解款单、债权申报初审函、债权申报书、《借款协议书》、收款收据、担保书、银行对账单、客户收款入账通知等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据及当事人庭审陈述，本院经审理查明以下事实：2015年4月22日，原告朱亚清通过交通银行账户向被告汇款1020000元，2015年4月23日，朱亚清卡号为62×××12江南农村商业银行卡分别取现500000元、748825元，江南农村商业银行并于同日出具现金解款单两张载明被告分别收到朱亚清房款748825元、500000元。2015年4月23日，被告向原告出具收据两张，金额分别为1466071元、802754元。2015年4月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》两份，分别约定原告购买被告开发的位于常州市钟楼区房屋，总价款为802754元，并约定付款方式为一次性付款，802754元于2015年4月30日前支付，约定被告于2016年10月30日前交付房屋；上书房2幢乙单元502室房屋，总价款为1466071元，并约定付款方式为一次性付款，1466071元于2015年4月30日前支付，约定被告于2016年10月30日前交付房屋本院于2016年10月17日裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人，原告分别对上书房五期2幢乙单元202室房屋和上书房五期2幢乙单元502室的房屋进行了债权申报，2020年7月20日，被告向原告出具了上书房五期购房业主债权申报复审函，其中上书房五期2乙202室，管理人审查意见为：经初审，申报人于2015年4月3日与常州永红万嘉置业发展有限公司签订上书房五期2乙202室《商品房买卖合同》一份，并提供相关付款凭证，申报人主张购房款已全部付清，要求管理人交付上述房屋。管理人初审结论：申报人所申报的消费者购房优先债权不予确认。后申报人于2019年11月13日向管理人寄送《告知函》，管理人进行复审。在复审过程中，常州市钟楼区人民法院2019年7月17日已作出（2017）苏0404刑初631号刑事判决书，该份判决书查明及认定：该套商品房为约定由他人以个人名义代持，相关房产所有权仍属于常州永红万嘉置业发展有限公司。判决书附件“附代持房产清单”载明“序号：25，代持人姓名：朱亚清，房号（施工编号）：上书房五期2-乙-202”，该判决书经常州市中级人民法院二审维持已生效。管理人认为，（2017）苏0404刑初631号刑事判决书已认定申报人系房屋代持人，申报人与常州永红万嘉置业发展有限公司之间不存在房屋买卖的意思表示，因此申报人与常州永红万嘉置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》应认定无效，申报人所申报的消费者购房优先债权应当不予确认。管理人审查结论：申报人与常州永红万嘉置业发展有限公司签订的关于上书房五期2乙202室房屋的《商品房买卖合同》无效，对其申报的消费者购房优先债权不予确认。上书房五期2乙502室，管理人审查意见为：经初审，申报人于2015年4月3日与常州永红万嘉置业发展有限公司签订上书房五期2乙502室《商品房买卖合同》一份，并提供相关付款凭证，申报人主张购房款已全部付清，要求管理人交付上述房屋。管理人初审结论：申报人所申报的消费者购房优先债权不予确认。后申报人于2019年11月13日向管理人寄送《告知函》，管理人进行复审。在复审过程中，常州市钟楼区人民法院2019年7月17日已作出（2017）苏0404刑初631号刑事判决书，该份判决书查明及认定：该套商品房为约定由他人以个人名义代持，相关房产所有权仍属于常州永红万嘉置业发展有限公司。判决书附件“附代持房产清单”载明“序号：25，代持人姓名：朱亚清，房号（施工编号）：上书房五期2-乙-502”，该判决书经常州市中级人民法院二审维持已生效。管理人认为，（2017）苏0404刑初631号刑事判决书已认定申报人系房屋代持人，申报人与常州永红万嘉置业发展有限公司之间不存在房屋买卖的意思表示，因此申报人与常州永红万嘉置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》应认定无效，申报人所申报的消费者购房优先债权应当不予确认。管理人审查结论：申报人与常州永红万嘉置业发展有限公司签订的关于上书房五期2乙502室房屋的《商品房买卖合同》无效，对其申报的消费者购房优先债权不予确认。2017年9月6日，常州市钟楼区检察院对张玲妨害清算罪向我院提起公诉，我院于2019年7月17日作出的（2017）苏0404刑初631号刑事判决书，该案并经常州市中级人民法院(2019)苏04刑终348号刑事裁定书二审予以维持。判决书载明“证人朱亚清的证言笔录，证实其借了100多万元给万联上书房集团公司，后来公司开会说要把公司的房子放在借款给公司的员工名下，其就选了两套上书房的房子。之后，公司将相应的房款打到其银行卡上，其再汇到公司对公账户作为购房款，其签订了两套房子的购房合同，当时也签了承诺书。”“经查，2015年期间，永红万嘉公司经营困难，为了防止法院查封永红万嘉公司的房产，杨立新、张玲等人将永红万嘉公司的资金通过“走账”的形式转给他人，再由他人以个人名义用上述资金购买永红万嘉公司的房产，签订商品房买卖合同及承诺书，约定由他人以个人名义代持上述房产，但相关房产所有权仍属于永红万嘉公司。”代持房产清单中包含原告的上书房五期2乙202室及2乙502室。庭审中，原告并提交了《借款协议书》、收据、担保书、中国农业银行客户收款入账通知、银行对账单等证据用以证明原告对于被告依法享有债权，并不是刑事判决书中所称的利用万嘉公司的资金进行走账。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第六项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，（2017）苏0404刑初631号刑事判决书及(2019)苏04刑终348号刑事裁定书已认定原告仅是以其名义代持上述房产，该过程并非以房抵债，涉案房产仍归永红万嘉公司所有，且原告提交的证据亦不足以推翻上述案件认定的事实，故对原告请求确认原、被告于2015年4月3日签订上书房五期2幢乙单元202室、上书房五期2幢乙单元502室两份《商品房买卖合同》合法、有效并要求交付房屋、办理不动产登记手续的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱亚清的全部诉讼请求。本案案件受理费24951元（原告已预交），由原告朱亚清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘建军人民陪审员  杨文娟人民陪审员  管锦花二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  陈 璐