江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8403号上诉人（原审被告）：南京朱老大餐饮管理有限公司，住所地南京市鼓楼区上海路**。法定代表人：张青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙凯，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鸣骏，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心，住，住所地南京市江东北路**/div>法定代表人：林海滨，该中心主任。委托诉讼代理人：张帆，江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡君瑶，江苏朗华律师事务所律师。上诉人南京朱老大餐饮管理有限公司（以下简称朱老大公司）因与被上诉人南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心（以下简称江东拆迁服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱老大公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉或将本案发回重审；2、判令被上诉人承担本案全部的诉讼费用和评估费用。主要事实及理由：2005年12月29日至2018年12月31日，上诉人与鼓楼区拆迁安置办公室下属的南京润生经济开发实业有限公司（以下简称润生公司）及其附属的世纪缘大酒店、南京新润房产咨询服务有限公司先后订立了《联营承包协议》和《租赁承包协议》。上诉人在租赁期间自觉遵照合同履行，按时缴纳房租，13年的合作顺利且愉快。润生公司直到2019年上半年一直和上诉人保持密切联系；即使双方因重新竞租中产生分歧，也是因为该房屋租金底价太高、无人报名而流标所致。润生公司及其主管部门鼓楼房产局均了解实情，如果润生公司不便参加起诉，也应该由其主管部门代替诉讼。但是，实际情况却是一个与本案不相干的被上诉人来作为一审原告。一、关于一审程序方面错误。1、一审判决并未依据被上诉人诉请之法律依据进行审理，程序上存在错误。被上诉人在一审过程中数次变更其请求权基础后，确定是因债权受让取得了原出租人之地位(见2019年10月26日第二次开庭的庭审笔录)，因此本案应当按照基础合同即租赁合同纠纷进行审理。但一审判决所依据的是无权占有不动产，权利人可以请求返还原物，进而依据物权法第三十四条做出了返还房屋的判决。该判决认定的法律关系是物权纠纷，显然与被上诉人主张的法律关系完全不同。根据一审期间应当适用的证据规则第三十五条之规定，人民法院应当告知当事人变更诉请，即一审法院应当告知被上诉人将请求权基础变更为物权请求权，如其拒不变更应当驳回诉请。但一审法院并未释明，就直接代替被上诉人变更诉请和请求权基础，于法无据。2、一审法院在被上诉人坚持债权转让关系下的租赁合同法律关系，且上诉人明确提出要求追加原出租人润生公司为第三人的前提下，未能依据合同法司法解释一第二十七条的规定追加润生公司查明事实，于法无据。3、被上诉人作为债权受让人，其身份以及权利的取得是在起诉后近4个月(债权转让协议形成时间为2019年11月9日)。换言之，其在起诉时并无所谓的租赁合同中出租人的相关债权。依据诉讼中受让的权利形成了新的法律关系，人民法院应当要求其撤回起诉，另行起诉，而不是判决支持其诉请。4、案涉所谓的债权转让形成后，被上诉人并未履行合同法第八十条规定的通知义务，该转让对于上诉人不发生效力，由此意义上讲，被上诉人也应当撤诉后再行起诉。5、一审法院在判决时引用了物权法的规定，也引用了关于租赁合同纠纷的相关合同法规定，本身就是对本案法律关系的认定混乱，不应当将物权、合同混为一谈。二、关于实体方面错误。1、一审判决认定的物权纠纷案由下，被上诉人并非物权人，因而不具备原告的主体资格，应当驳回其起诉。案涉房产至今登记于案外人银城地产集团股份有限公司（以下简称银城公司）名下，被上诉人显然不是物权人。至于南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称鼓楼区国资办）、案外人银城公司出具的说明，因不符合法定登记机关的身份，不能产生物权效力。2、一审法院在物权纠纷案由下，在多份认定物权人的证据相互矛盾的情况下，应当中止本案的审理，并责令相关当事人提起物权确认诉讼并明确物权人之后再继续审理。3、在能够确定银城公司是案涉房屋物权人的情况下，被上诉人并非物权人，也无其他证据证明其享有用益物权的前提下，一审法院适用物权法第三十四条错误，该条涉及的权利人应当仅指所有权人和用益物权人，请求二审法院予以纠正。4、无论被上诉人以物权还是债权请求权主张权利，被上诉人的一审诉讼请求第二项要求上诉人支付占有使用费的诉讼请求不应得到支持。如系物权请求权，其不是物权人或用益物权人，不享有物权法第三十七条所涉及的权利。如系债权请求权，则一审法院应查明作为权利出让人的润生公司是否享有在案涉租赁合同终止后向上诉人主张占有使用费的权利，如润生公司本就没有该权利可言，那么就谈不上转让权利。但润生公司与物权人银城公司之间的关系一审未能查明，无法确定其是否享有上述权利，故应当将本案发回重审，并追加润生公司与银城公司作为本案的第三人。5、即使被上诉人有权主张房屋占有使用费，对其获得授权之日之前的占有使用费亦无权主张。本案中，即使被上诉人依据授权而合法的取得案涉房屋的占有以及处分的权利，其在未能取得授权之日（2019年5月）之前的占有使用费，因其并非系合法的占有人，不具有适格的主体身份要求上诉人支付占有使用费，对于该部分费用，应当予以扣减。6、占有使用费系侵权之债。侵权之债应当以实际损失为限。本案中，案涉房产在2018年的租金为35万元/年，且一审判决认定35万元的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。据此可以认定案涉房屋管理人在该房屋收益为35万元/年，换言之，上诉人占有使用该房屋，管理人因无法租赁他人而造成的损失也是35万元/年。一审法院依照评估价确定的占有使用费，既不合理，也不合法。因为该价格是评估价，未经过竞租程序确定，即不是实际房租，更不是实际损失，据此判决，明显不当，应予纠正。7、关于评估费用，因系上诉人对被上诉人提交的评估报告提出质疑，认为其价格过高才申请重新鉴定。重新鉴定后确认的价格仅为九十余万元，该价格仅为被上诉人主张金额的60%左右，由此证明被上诉人主张的价格错误，理应由其承担相应的部分。8、本案的占有使用费即便成立，也应当因为疫情问题得以相应减免。占有使用费系物权人因不动产被他人占有遭受的损失，该损失是其不能出租获得收益，然在疫情状态下，即便该房屋对外进行了出租，相关承租人仍得以享有相关减免，故物权人实际能够获得房租也并非是全部期间的房租。故应当扣除两个月的占有使用费。江东拆迁服务中心辩称：一、被上诉人依据从原托管单位处受让债权而提起要求上诉人返还房屋、支付占有使用费的诉请。二、关于一审法院是否超出诉讼范围进行法律认定或判决的问题。因房屋租赁合同纠纷案件本身与房屋占有、使用、收益息息相关，且法院查明事实时，必然需要从公示的物权人着手来理清法律关系，故虽原告的两项诉讼请求系依据合同法相关规定及司法解释，但该类案件不可避免存在两种或多种法律关系的聚合及交叉，返还房屋等债权系经由物权人授权，从而签订协议而享有，该类与不动产相关的特殊债权，本身即具有物权排他属性。本案不管存在多少种类的法律关系，诉讼请求均系基于同一事实，故非请求权的竞合而是聚合，人民法院均有权依法处理。且本案一审判决结果并未超出被上诉人一审的诉讼请求，上诉人仅依据判决书列明判决依据的法律条款而认定一审法院适用法律错误，没有事实和法律依据。三、关于诉讼主体资格问题。涉案房屋因银城公司与拆迁部门于2000年左右产生拆迁的历史原因，由银城公司在建成后，即交付国资部门及被上诉人进行经营管理并享有全部的占有、使用、收益、处分权利。国资部门在2008年授权原托管单位润生公司将房屋出租给上诉人，后因润生公司吊销的原因，变更授权被上诉人处理相关事宜。同时，原润生公司与被上诉人进行了权利移交。2010年左右，因房产登记变动，银城公司暂将涉案房屋登记在其公司名下，后因拆迁原始资料缺失，产权变更回拆迁部门存在障碍，故目前被上诉人没有取得公示的产权证明。为维护权利，被上诉人在一审中变更诉讼请求为基于债权请求权，同时提供了银城公司的情况说明、国资部门的证明及与前托管单位的债权转让协议等证据，完善权利来源。上诉人虽多次不予认可被上诉人的主体资格，却在一审判决即将作出时，提交新证据要求被上诉人作为出租人向其退还其声称由原托管单位润生公司早在涉案合同签订前三年向其收取的保证金，在一审判决对该部分保证金进行认定并扣除后，上诉人却对此不提。四、关于占有使用费标准的问题。原租赁合同约定的租金虽是出租人和承租人的真实意思表示，但该意思表示的效力范围仅在合同期限内，合同期限届满后，如需延用原租金标准需双方达成合意。在原租赁合同签订于10年前，现在租金价格已经翻倍不断上涨的情况下，如仅要求承租人按照原合同租金支付占有使用费，具有反向激励、鼓励侵权的效果。被上诉人一审起诉时即提交了房屋租赁市场价格的评估报告，尽到了举证责任，后即便一审法院在上诉人的再三请求下，重新委托了评估，上诉人申请鉴定的行为，系为其主张而承担的举证责任，相应鉴定费用理应由其自行承担。被上诉人对法院依法委托的评估程序也并没有异议，且上诉人对评估结果作为占有使用费的标准没有异议，但此时又进行否认。关于疫情期间的占有使用费也是一样。根据最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见，人民法院应遵循侧重保护守约方利益的原则。如按照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费或支持扣减疫情期间的占有使用费，是从根本上违背了侧重保护守约方利益的法律原则。江东拆迁服务中心向一审法院起诉请求：1、请求判令朱老大公司与润生公司签订的两份租赁承包协议均于2018年12月31日终止；2、请求判令朱老大公司腾空迁出位于南京市鼓楼区上海路106号房屋并返还给江东拆迁服务中心；3、请求判令朱老大公司向江东拆迁服务中心支付占有经营期间的房屋占有使用费用（按照租赁面积712.8平方米、租金单价165.6元/月平方米计算自2019年1月1日起计至租赁房屋实际交还之日止）；4、请求判令朱老大公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2008年7月20日，南京润生经济开发实业有限公司世纪缘大酒店（甲方、以下简称润生公司世纪缘大酒店）与朱老大公司（乙方）签订《租赁承包协议》，约定甲方将上海路106号润生公司世纪缘大酒店一楼现有餐厅后桑拿的营业面积（约350平方）租予乙方作为其后场及前厅营业使用，租赁时间为壹拾年零五个月，自2008年8月1日至2018年12月31日，承包经营期间，房屋的改造与使用及相关费用由乙方自行处理，不得破坏房屋结构，乙方每年须向甲方缴纳承包费10万元（每半年支付一次），按先缴费用后使用经营场所的规定，分别在每年的12月10日前和6月10日前支付费用；鉴于现桑拿营业场所的使用现状，甲方承诺保证于2009年6月1日前将上述桑拿营业场所交付乙方使用。落款甲方处盖有润生公司及润生公司世纪缘大酒店公章。2008年8月25日，润生公司世纪缘大酒店（甲方）与朱老大公司（乙方）签订《租赁承包协议》，约定甲方以位于上海路106号润生公司世纪缘大酒店一楼现有餐饮营业面积和现有设备（以移交清单为准）与乙方合作，双方合作时间为壹拾年，自2009年1月1日至2018年12月31日止，甲方提供现有餐饮营业面积和固定资产，由乙方承包自主经营并领取营业执照，乙方在承租经营的期间，全面负责酒店的管理，甲方不干预乙方的正常经营活动，承包经营后的设备更新和添置所需投资均由乙方负责；甲乙双方对现有设备列出清单后双方签收移交，乙方应在承包营业场所内妥善保管和使用，乙方确保承包到期后将房屋、设备完整的移交甲方，如有缺损应在乙方保证金中按实扣除补偿甲方；乙方向甲方支付承包保证金10万元，承包经营使用期间不得破坏房屋结构，固定资产按实交接；乙方每年须向甲方交纳承包费25万元（每半年支付一次），按先缴费用后使用经营场所的规定，分别在每年12月10日前和6月10日前支付费用；乙方经营期间如遇不可抗力或国家建设需要拆迁，由甲方对外协商，乙方无条件迁出并不获得任何拆迁补偿，乙方在房屋出新及设备更新等上的投资归甲方所有，甲方应停止收取乙方租赁费（按实际经营日计算），不再给乙方任何补偿。落款甲方处加盖润生公司及润生公司世纪缘大酒店公章。2018年8月23日，润生公司向朱老大公司发函称，贵司与润生公司世纪缘大酒店于2008年7月20日、2008年8月25日分别签订《租赁承包协议》，现合同约定租赁期限即将于2018年12月31日届满，为保障贵司权益，我司将于2019年1月1日对租赁房屋进行重新招租，请贵司于2018年11月1日前以书面明示方式告知是否参与本招租，贵司放弃参与本次招租的，应于2019年1月7日前完成全部搬离退场、手续交接工作，贵司逾期未交还租赁房屋或未清空遗留物品的，除视为放弃租赁房屋内遗留物品的所有权外，还应按照相关法律规定向我司承担违约及侵权等法律责任。2018年12月14日，润生公司委托江苏朗华律师事务所律师再次向朱老大公司发函称：鉴于上述两份协议约定的租赁期间即将届满，你司于2018年11月7日作出承诺书承诺竞租，但经我委托人的多次催告、发函，截至今日你司仍拒绝与我委托人签订下一租赁年度的租赁合同，你司拖延办理的行为给我委托人的正常招租程序造成了重大恶劣影响，若你司愿意继续承租租赁房屋，则最迟应当于2018年12月31日前与我委托人签订书面的房屋租赁合同，否则请你司于2019年1月31日前完成租赁房屋之全部搬离退场、手续交接工作（包括但不限于房屋现状及相关附属设施的完整交接），若你司未按时清退，为防止国有资产损失，我委托人将立即向有管辖权的人民法院提起诉讼要求你司返还房屋、排除妨害，并自2019年1月1日起按照市场价格标准支付房屋占有使用费用，另我委托人保留对你司因占用造成其他相关问题进行追究的权利。2019年1月21日，润生公司委托江苏朗华律师事务所律师再次向朱老大公司发函称：我委托人于租赁期限届满前多次书面催告你司积极参与下一年度招租的情况下，你司持续以消极态度处理此事（拒不签订下一年度租赁合同，亦拒不搬迁），导致现租赁期限已届满近一个月，你司仍占有使用我委托人房屋，给我委托人造成重大经济损失，我委托人有权立即采取措施排除妨害并要求你司返还原物、赔偿损失，考虑到你司实际情况，我委托人同意将搬迁期限宽限至本月月底（无放弃主张房屋占有使用费用及其他损失的意思表示），请你司于2019年1月31日前完成租赁房屋之全部搬离退场、手续交接工作（包括但不限于房屋现状及相关附属设施的完整交接、按照市场评估价结算房屋占有使用费等），如你司拒不配合我委托人有权向你司追索包括但不限于非法占有使用期间按照市场评估价格标准计算的房屋占有使用费用及因你司拖延清退行为给我委托人造成的全部可得利益损失。2018年10月15日，南京市鼓楼区房屋拆迁安置办公室委托南京鹏辉房地产服务有限公司针对上海路106号房屋建筑面积测绘，经测绘上海路106号房屋总建面积为712.80平方米。此后，南京市鼓楼区征收管理办公司委托江苏伟业房地产土地评估造价咨询有限公司（以下简称伟业公司）对位于南京市鼓楼区上海路106号门面房地产（建筑面积为712.8平方米及其分摊的国有土地使用权）进行市场租金价值评估，伟业公司出具《房地产估价报告》，该报告载明估价报告出具日期为2018年12月29日，估价对象为鼓楼区上海路106号、建筑面积712.80平方米、装修情况无、户型结构为门面、在价值时点2018年9月19日的房地产市场租金单价为165.6元/月/平方米，市场租金总价值为141.65万元/年。该份报告同时载明估价方法为比较法，根据估价对象的性质、规模，该次评估比较的交易实例范围亦选择在玄武区，另该报告所附致估价委托人函中落款时间为2018年12月19日，早于报告出具时间，且评估人员手写签名处签名日期存有更改痕迹。另查明，位于南京市鼓楼区房产登记于银城公司名下，登记时间为2010年9月2日。本案审理过程中，银城公司出具情况说明称，案涉房产由本公司建成，2010年9月2日该房屋权属暂办至本公司名下，银城公司系名义产权人，该房产自建成交付以来即由江东拆迁服务中心及简称鼓楼区国资办负责运营管理且享有全部占有、使用、收益、处分权利，现银城公司正与江东拆迁服务中心沟通办理权属转移手续，该房产产生的任何收益，江东拆迁服务中心均有合法权利进行收取，并有合法权利处理与此有关的一切纠纷。此外，鼓楼区国资办出具证明称，案涉房产面积712.8平方米，我办于2008年7月将该房屋授权润生公司进行管理，并于2019年5月变更授权由江东拆迁服务中心对该房屋享有占有、使用、收益等权利，此后，如因该房屋之占有、使用、收益等事宜发生争议，均由江东拆迁服务中心全权处理。润生公司与江东拆迁服务中心另行签订协议，确认针对案涉房产未处理完毕的占有、使用、收益问题进行移交处理。再查明，2005年12月29日，润生公司世纪缘大酒店（甲方）与朱老大公司（乙方）签订《联营承包协议》，约定甲方以位于上海路106号润生公司世纪缘大酒店一楼现有餐饮营业面积和现有设备与乙方合作，双方合作时间为3年，自2006年1月1日至2008年12月31日，甲方提供现有餐饮营业面积和固定资产，由乙方承包自主经营并领取营业执照，乙方在合作经营的前提下，全面负责酒店的管理，乙方确保承包到期后将房屋、设备完整的移交甲方，如有缺损应在乙方保证金中按实扣除补偿甲方，乙方向甲方支付承包保证金10万元，承包经营使用期间不得破坏房屋结构，乙方第一年需向甲方缴纳承包费25万元，以后每年递增10%。此后，润生公司世纪缘大酒店向朱老大公司出具收据，载明收取租赁保证金10万元，收款方式为转账。一审审理过程中，针对江东拆迁服务中心提交的《房地产估价报告》中存在的问题，伟业公司向法院回函称：签字日期更改系笔误；我公司根据估价目的及评估惯例，于2018年12月19日和2018年12月29日依次出具了简易报告和正式报告，但价值时点均为2018年9月19日，对应的评估价值也一致；比较选择的交易实例中“玄武区”系笔误，应为“鼓楼区”，采用鼓楼区上海路周边类似房地产，案例具体选取及位置为评估机构内部技术测算底稿所载，且评估机构对调查的比较案例有约定保密义务，可不向委托人及相关当事人提供，我公司对出具估价报告的结果负责。朱老大公司对该份报告及回复均不予认可，申请法院就案涉房产租赁价值重新评估。一审法院委托深圳市国策房地产土地估价有限公司、深圳市国策房地产土地估价有限公司南京分公司重新就租赁价值进行评估，两公司于2020年3月26日出具《房地产估价报告》，载明确定估价对象在价值时点2018年9月19日的案涉房产出租建筑面积712.8㎡、租金单价3.8元/㎡/天，租赁价值为988654元/年，该结果具体是指租赁房地产时所产生的租金收益（不含业主管理费、保险费、各种房地产相关税费、维修费及水、电、气物业管理等日常运营费用），不包含室内二次装修。针对该份评估报告，江东拆迁服务中心、朱老大公司双方均同意以此标准作为朱老大公司自2019年1月1日无权占有案涉房屋应当支付占有使用费的计算标准。审理过程中，朱老大公司认可租期届满后未再支付租金，但因本案诉讼过程中包含新型冠状病毒疫情期间，法院应当酌情考虑减少疫情期间的占有使用费，根据南京市委市政府以及相关部门下发的文件，租金免收期间为2020年2月，减半收取期间为2020年3月至4月，故本案占有使用费应当扣除2个月的费用即164776元。江东拆迁服务中心认为，朱老大公司恶意占有案涉房屋，多次催告不交还，疫情并不导致朱老大公司客观上不能履行交房义务，故不应参照相应文件予以减免。关于保证金10万元，朱老大公司称联营承包协议、租赁承包协议系双方针对同一房产持续签订的租赁合同，在先合同项下的保证金转入后续合同，现润生公司租期届满后未予返还，故该保证金应用以冲抵欠付占有使用费。江东拆迁服务中心称因时间较久，对联营承保协议、保证金的收取、房屋使用情况都无法核实，保证金即使要处理，也应在朱老大公司履行了房屋交付并支付占有使用费后再行处理。以上事实，有江东拆迁服务中心提交的承包租赁协议、租金评估报告、测绘报告、律师函、证明，朱老大公司提交的联营承包协议、收据及本院委托的房地产估价报告、开庭笔录、谈话笔录等予以证实。一审法院认为，润生公司与朱老大公司签订的两份租赁承包协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉房产登记在银城公司名下，现银城公司出具情况说明确认其仅系名义产权人，该房产自建成即系由江东拆迁服务中心、鼓楼区国资办负责运营管理且享有全部占有、使用、收益、处分权利，鼓楼区国资办亦出具证明称其将该房屋授权润生公司进行管理，后又变更授权于江东拆迁服务中心，该房屋之占有、使用、收益等事宜发生争议，均由江东拆迁服务中心全权处理。据此，江东拆迁服务中心作为原告就案涉房产提起本案诉讼，有事实和法律依据，对朱老大公司关于江东拆迁服务中心非适格原告的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据案涉承包租赁协议的约定，租赁期限均至2018年12月31日届满，朱老大公司应确保承包到期后将房屋、设备依约完整的移交，因双方就续租事宜未能达成一致意见，润生公司在租期届满前后均多次发函要求朱老大公司返还案涉房屋，故在案涉房屋签订的租赁合同租期早已届满，且润生公司明确要求朱老大公司返还案涉房屋的情况下，朱老大公司继续占有使用案涉房屋已丧失合法根据。关于江东拆迁服务中心请求判令案涉两份租赁承包协议均于2018年12月31日终止的诉讼请求，因江东拆迁服务中心、朱老大公司均认可涉案两份租赁协议已租期届满，故对该诉讼请求无再行判决确认之必要和意义，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故江东拆迁服务中心要求朱老大公司腾空迁出并返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于占有使用费标准问题。虽江东拆迁服务中心要求按照租赁面积712.8平方米、租金单价165.6元/月平方米计算自2019年1月1日起计至租赁房屋实际交还之日止的占有使用费，但该计算依据系其单方委托的评估报告，该报告存在笔误及评估机构未予明确的评估依据，现针对双方确认的租赁场地经法院委托另行评估的租金单价为3.8元/㎡/天，年租金988654元，江东拆迁服务中心、朱老大公司双方均同意以此标准作为朱老大公司自2019年1月1日无权占有案涉房屋应当支付占有使用费的标准，故对江东拆迁服务中心要求朱老大公司按照租赁面积712.8平方米、租金单价3.8元/㎡/天计算自2019年1月1日起计至租赁房屋实际交还之日止的占有使用费，一审法院予以支持，超过部分，一审法院不予支持。关于保证金应否扣减的问题，虽江东拆迁服务中心称对润生公司与朱老大公司于2005年签订的联营承包协议及保证金缴纳情况无法核实，但朱老大公司提交了协议及收据原件，针对同一房产先后承包协议中均有保证金缴纳的约定且双方约定合同履行期间连续，加之江东拆迁服务中心未提交证据证明2005年的协议在履行期限届满后已将保证金予以结算，该保证金应当转入案涉租赁承包协议，故对朱老大公司要求将该保证金10万元自欠付的占有使用费中予以扣减的抗辩意见，一审法院予以采纳。关于应否减少疫情期间的占有使用费的问题。案涉租赁协议租期届满后，双方即不存在租赁关系，朱老大公司占有使用涉案房屋亦无合法依据而系非法占有，并不适用减免租金的相关政策规定，且疫情并未导致朱老大公司不能返还涉案房屋，在润生公司多次要求腾空返还直至提起本案诉讼的情况下，朱老大公司仍拒不返还涉案房屋，故对朱老大公司要求减免占有使用费的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于本案评估费用，案涉纠纷系因朱老大公司于租期届满后非法占有致使江东拆迁服务中心提起本案诉讼，为查明占有期间内的合理费用所产生的费用理应由朱老大公司自行承担，故对本案评估费60060元由朱老大公司负担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：一、南京朱老大餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内腾空迁出南京市鼓楼区上海路106号并将房屋交付南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心；二、南京朱老大餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内给付南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心房屋占有使用费（自2019年1月1日起至朱老大公司实际返还上述房屋之日止、按照租赁面积712.8平方米、租金单价3.8元/天/平方米标准计算），扣减南京朱老大餐饮管理有限公司已支付的保证金10万元；三、驳回南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。朱老大公司二审中陈述，案涉房屋仍由其占有使用，进行经营。二审中，江东拆迁服务中心提出财产保全申请并提供担保，要求查封、扣押、冻结朱老大公司名下价值300万元的财产，并预交保全申请费5000元。本院依其申请作出（2020）苏01民终8403号民事裁定书，裁定：一、冻结或查封申请人南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心名下位于南京市鼓楼区的房产；二、冻结或查封被申请人南京朱老大餐饮管理有限公司名下价值3000000元的财产。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，朱老大公司就案涉房屋签订的两份租赁承包协议合法有效，但在租赁承包协议期限届满后，朱老大公司应将案涉房屋返还。本案纠纷源起于朱老大公司在租赁期限届满后，继续占有使用案涉房屋，基于合同相对性，原出租人有权要求朱老大公司返还房屋，江东拆迁服务中心作为原出租人权利的受让人，有权提起本案诉讼要求朱老大公司返还案涉房屋。关于占有使用费问题，朱老大公司无合法根据持续占有使用案涉房屋，其应当支付占有使用费。根据法院查明的事实，案涉房产登记在银城公司名下，一审法院根据银城公司出具的情况说明及鼓楼区国资办出具的证明，认定江东拆迁服务中心有权就占有使用费主张权利，依据充分。就案涉房屋之占有、使用、收益等权利，并无证据证明存在争议，即使存在不动产登记等尚需解决的问题，亦可由相关当事人另行处理，对案涉房屋占有使用费的主张并无影响，亦不能作为朱老大公司继续无权占有使用案涉房屋的理由，对朱老大公司的相关上诉意见，本院均不予采信。依据朱老大公司的申请，一审法院对案涉房屋租赁价值进行评估，朱老大公司无权占有使用案涉房屋，为查明其占有期间内的合理费用所产生的费用应由朱老大公司承担。朱老大公司对占有使用费计算标准所提异议，与其一审主张相悖，违反诚实信用原则，本院不予支持。关于应否减免疫情期间的占有使用费的问题。由于疫情对于租赁合同造成的实际影响，基于出租人与承租人共渡难关的考虑，通过减免疫情期间部分租金的方式由出租人与承租人共担受疫情影响造成的损失。但案涉租赁协议在疫情开始前一年已届满，朱老大公司继续长期占有使用案涉房屋，既无合法依据，也有悖诚实信用，无权要求出租人与其共担损失。综上所述，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。综上，南京朱老大餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10306元，保全费5000元，由南京朱老大餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二○二○年十一月十八日书记员  郭旭冬