广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1121民初1175号 原告（反诉被告）：吴海，男，汉族，1978年1月25日出生，住广西昭平县。 委托诉讼代理人：黎焕强，广西众望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈日雪，男，汉族，1964年1月10日出生，住广西昭平县。 被告（反诉原告）：劳芳，女，汉族，1968年10月3日出生，住广西昭平县。 委托诉讼代理人：杨安团，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈富壹，广西卓秀律师事务所实习律师。 原告吴海与被告陈日雪、劳芳土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案。在审理过程中，陈日雪、劳芳提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。本诉和反诉当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴海向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2018年11月8日签订的《土地出租合同书》；二、判令两被告向原告双倍返还定金30,000元；三、判令两被告向原告赔偿经济损失1,585元；四、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2018年11月8日，原、被告经协商一致，签订了《土地出租合同书》，合同约定两被告把自家位于昭平县走马镇福行村鱼良厂的林地转租给原告经营管理，原告可在此地建设厂房等项目；合同期限共三十年，自2018年 11月8日起至2049年2月29日止。合同还约定了租金及给付、补偿等其它条款。同日，两被告向原告收取了定金15,000元，并向原告出具了《收条》。合同签订后，原告与吴华东等人于2018年12月3日成立了昭平县东婷种养专业合作社，并邀请了昭平县国土资源技术服务站对合同地块进行了测绘、丈量，交纳了1,585元的技术服务、测绘费用。在此过程中，原告才发现两被告根本就不是该地块的使用权利人，且该地块的实际权利人何斌也不同意租赁给原告使用。此后，原告曾多次向两被告追索双倍返还定金、主张赔偿损失，但两被告均不予以理睬。原告认为，两被告在签订合同前故意隐瞒了林地的实际使用权信息，将不属于两被告的林地使用权出租给原告，原告的合同目的已无法实现，作为违约的两被告理应向原告双倍返还定金并赔偿各项经济损失。为此，特向法院提起民事诉讼。 陈日雪、劳芳辩称，一、其同意与原告解除合同或者由法院确认合同无效。其与原告签订的《土地出租合同书》对土地出租面积四至界限及出租起止时间均未约定，原告需向政府有关部门申请审批用地手续后才能确认出租的面积和租期，而原告至今未向有关部门申请用地手续。案涉林地一直由其管理使用，并非原告所称的土地有争议而造成合同无法履行。且《土地出租合同书》中约定将案涉林地出租给原告修建厂房进行非农业建设，案涉林地属于农用地且未办理农用地转建设用地审批手续，故《土地出租合同书》无效。二、其不应赔偿原告损失1,585元。案涉林地原告需向政府有关部门申请审批用地手续后才能使用，原告在未审批的情况下就开工建设，造成的损失应由其自行承担。三、其不应双倍退还定金30,000元。原告给付的15,000元定金中有10,710元是青苗补偿款，剩余的才是租地定金。《土地出租合同书》因原告一直未向有关部门申请用地手续而无法履行，合同无法履行的责任在于原告，故其不应退还剩余定金。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 陈日雪、劳芳反诉提出诉讼请求：一、依法确认陈日雪、劳芳与吴海于2018年11月8日签订的《土地出租合同书》无效；二、判令吴海向其给付土地占用费13,200元；三、判令吴 海向其赔偿青苗费10,710元；四、本案诉讼费由吴海承担。事实和理由：2018年11月8日，其二人与吴海经协商一致，签订了《土地出租合同书》，合同约定其二人将位于昭平县走马镇福行村鱼良厂的自家林地转租给吴海经营管理，由吴海在此地建设厂房等项目。合同约定前15年每年每亩的租金1,200元，后15年每年每亩的租金1,700元。吴海一次性向其二人支付青苗补偿费10,710元（详见合同清单），签订合同时其二人已清除青苗，但吴海未付款。吴海需向有关部门申请用地审批手续后，出租面积按平整土地后丈量实际面积计算，租期从实际丈量之日起算。但吴海至今并未向有关部门申请用地手续。其二人认为，案涉林地出租给原告修建厂房进行非农业建设，案涉林地属于农用地且未办理农用地转建设用地审批手续，故《土地出租合同书》无效。吴海自合同签订之日起至起诉之日止占用其二人6亩的土地，占用费共计13,200元。恳请法院依法支持其二人反诉的诉讼请求。 吴海对陈日雪、劳芳反诉辩称，《土地出租合同书》为各方真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应为合法、有效的合同。陈日雪、劳芳主张给付土地占用费及赔偿青苗款均没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：吴海提供的《土地出租合同书》与陈日雪、劳芳提供的《土地出租合同书》除第二条关于合同期限的约定外完全一致，系双方当事人真实意思表示，本院对该二份证据的真实性予以认定，至于该合同的效力问题，需结合本案查明的事实综合予以认定。吴海提供的《收条》，可以证明吴海向陈日雪、劳芳支付定金的事实，本院对该证据予以认定。陈日雪、劳芳辩称该笔款项中的10,710元系青苗补偿款而非定金，但未能提供证据加以证实，本院对其辩解，不予采信。吴海提供的《营业执照》、《农民专业合作社成员名册》、《情况说明》及增值税发票，可以证明吴海与吴华东等人合伙成立合作社并以该合作社的名义向昭平县国土资源技术服务站缴纳测绘费1,585元的事实，本院对上述证据的真实性予以认定，至于该费用应由谁承担需结合本案查明的事实综合予以认定。 吴海提供的《林权证》、《走马镇福行村铺尾小组何斌户责任山（丁鱼雀）及四至农户分布图》、《行政裁定书》、本院（2017）桂1121民初69号案件民事起诉状、证据、庭审笔录等材料，上述证据材料所涉及的林地位置为丁鱼雀，而本案案涉林地所在位置为鱼良厂，原告认为丁鱼雀与鱼良厂为同一位置林地，但未能提供证据加以证实，上述证据与本案无关联性，本院不予认定。吴海提供的案涉林地现状照片，陈日雪、劳芳对其真实性没有异议，提出竹子是砍掉后重新长出来的以及桃子苗砍掉了，但其未能提供证据予以证实，本院对该证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月8日，吴海与陈日雪、劳芳签订《土地出租合同书》，该合同书约定：陈日雪、劳芳把自家位于走马镇福行村鱼良厂的林地转租给吴海经营管理，吴海可在此地建设厂房等项目。合同期限共三十年，合同起止时间暂未填写；租金前15年每年按1,200元/亩计算，后15年每年按1,700元/亩计算，占用面积按建筑后实际丈量亩数为准，租金每年一付。租金在吴海办理好有关政府审批手续且平整土地并丈量计算出面积才开始给付，租期则从丈量之日起算。同时约定现有地上物桃子树、竹子由吴海一次性补偿10,710元给陈日雪、劳芳。吴海在该合同书落款乙方（签字）处签名并书写了本人身份证号码，陈日雪在该合同书落款处甲方（签字）处签名并书写了身份证号码，劳芳在该合同书落款处甲方（签字）处进行了签名。同日，吴海向陈日雪、劳芳支付定金15,000元，陈日雪、劳芳出具《收条》给吴海收执。《收条》载明：“今收到吴海交来我出租鱼良厂茶叶土地共6亩定金款壹万伍仟元正。（15,000元正）。”陈日雪、劳芳在《收条》落款处签名并捺印。 另查明，1.陈日雪、劳芳与吴海签订的《土地出租合同书》案涉林地的所有权属于走马镇福行村丽美小组，但未经丽美小组同意。2.2018年12月3日，吴海与吴华东等人成立昭平县东婷种养专业合作社，2019年12月26日，东婷种养专业合作社向昭平县自然资源局（原昭平县国土资源局）技术服务站缴纳研发和技术服务及测绘费1,585元，但未对案涉林地实际进行丈量测绘。后原、被告双方因案涉林地无法正常使用发生纠纷，吴海遂向本院提起诉讼。之后，陈日雪、劳 芳也向本院提起了反诉。 本院认为，一、关于本案《土地出租合同书》的效力问题。根据《 中华人民共和国土地管理法》第 九条第 二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。"之规定及陈日雪、劳芳在庭审中所述，本案案涉林地的所有权人为走马镇福行村丽美小组集体所有，且陈日雪、劳芳并未获得该林地的承包经营权。陈日雪、劳芳未经丽美小组同意擅自向原告转租案涉林地，其行为属擅自处分他人财产的行为。在本案中也无证据证明权利人（丽美小组）事后追认或陈日雪、劳芳在订立合同后取得案涉林地的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，应认定《土地出租合同书》无效。吴海辩称《土地出租合同书》系双方真实意思表示且不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该辩解与本院查明事实不符，本院不予采信。至于《土地出租合同书》约定原告承租案涉林地可用于建设厂房等项目建设，从东婷种养专业合作社业务范围来看，主要是发展水果种植，养殖家禽、家畜等，因此并未违反变更林地使用用途。如为生产需要建设构筑物或简易房屋并未违反法律强制性规定，且事实上并未建设。因此，陈日雪、劳芳辩解案涉林地用于非农建设理由不成立，本院不予采信。 二、关于吴海请求双倍返回定金及赔偿经济损失的问题。陈日雪、劳芳作为出租方，在明知自己并非案涉林地的所有权人且未经权利人（丽美小组）同意的情况下，擅自将案涉林地出租给吴海，其行为违反相关法律的规定，从而导致合同无效，对于合同无效的形成其二人具有一定的过错。吴海作为承租方，在租赁林地时未尽到合理审查的义务，在没有确认陈日雪、劳芳对案涉林地是否有权出租的情况下就与其二人签订《土地出租合同书》，其对合同的无效也存在过错。根据《 中华人民共和国合同法》第 五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"之规定，吴海向陈日雪、劳芳支付的土地出租定金15,000元，应当予以返回。 吴海认为《土地出租合同书》系有效合同，因陈日雪、劳芳违约造成合同无法履行，要求双倍返还定金的请求，与本院查明的事实不符，对该请求，本院不予支持。关于吴海请求赔偿经济损失即测绘费1,585元的问题，经本院查明，该测绘费是东婷种养专业合作社缴纳，吴海无权以其名义请求赔偿，相关权利人可另行主张权利。因案涉林地未实际进行丈量测绘，在《土地出租合同书》经本院审理确认无效后，也无需再对案涉林地进行测绘。故，吴海要求陈日雪、劳芳赔偿测绘费的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于陈日雪、劳芳请求给付土地占用费和青苗费的问题。双方当事人签订的《土地出租合同书》明确约定了案涉林地的租金在吴海办理好有关政府审批手续且平整土地并丈量计算出面积才开始给付，租期则从丈量之日起算。至起诉之日止，吴海未获得相关政府部门用地审批手续，亦未对案涉林地进行丈量测绘。且根据本院查明的事实，双方当事人签订合同后案涉林地仍由陈日雪、劳芳进行种植管理，吴海并未在案涉林地上进行种植以及建设厂房等。故，陈日雪、劳芳请求吴海支付土地占用费，没有事实依据，本院不予支持。关于青苗费问题，《土地出租合同书》中虽对现有地上物的补偿款做出约定，陈日雪、劳芳提出合同约定的地上物已经由吴海叫人砍伐，但未能提供证据予以证实。况且，其提出吴海支付的15,000元中包含了10,710元的青苗款，根据其二人向吴海出具的《收条》记载，该15,000元为出租土地的定金款，未涉及青苗费问题。故陈日雪、劳芳请求吴海支付青苗费的问题，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《 中华人民共和国土地 管理法》第 九条第 二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）吴海与被告（反诉被告）陈日雪、劳芳于2018年11月8日签订的《土地出租合同书》无效； 二、被告（反诉原告）陈日雪、劳芳退还原告（反诉被告）吴海合同定金15,000元； 三、驳回原告（反诉被告）吴海要求的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）陈日雪、劳芳的其他诉讼请求。 本诉受理费590元，反诉受理费250元，合计840元，由被告（反诉原告）陈日雪、劳芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  林发强 人民陪审员  谢庆先 人民陪审员  吴和生 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  陈 晨 书 记 员  陈 炜