湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初2592号原告：鄂州仁鹏置业发展有限公司，住所地为鄂州市花湖镇华山村。法定代表人：叶志国，系该公司经理。委托诉讼代理人：严迎军，男，1977年7月31日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，公司副经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘建，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：陈迪胜，男，1967年1月17日出生，汉族，现住湖北省大冶市，原告鄂州仁鹏置业发展有限公司诉被告陈迪胜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂州仁鹏置业发展有限公司的委托诉讼代理人严迎军、刘建、被告陈迪胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂州仁鹏置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告购房款229037元，并支付逾期付款违约金（以229037元为基数，按日万分之五计算，自2019年6月1日起计算至付清该款之日止）。2.由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2011年7月29日，被告购买原告开发的位于鄂州市花湖开发区××以北东××春城小区××单元××房，现11栋1单元202号房，建筑面积136.86㎡,单价2408元/㎡，总价款329559元，双方并签订了《商品房买卖合同》。被告分别于2011年7月25日、7月29日分两次向原告支付了购房款100522元。2019年3月份原告东润春城项目“五证”已齐全，办理按揭贷款条件成就。2019年4月1日原告在小区发出通告，告知未办理银行按揭贷款的业主于当月15日前速来原告处办理。2019年5月11日原告又向被告发函催告，要求被告办理银行按揭贷款或全额支付余款，同月16日原告分别在鄂州日报、黄石日报登报亦进行了催告。时至今日，被告置之不理，拒不支付余款。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告陈迪胜发表答辩意见如下：我没有说过不交钱，我是2010年买房的，当时原告说是可以办证的，也可以办按揭的，我是2011年收房的，后来因为原告的原因，一直不能办按揭，中间我有三次说要退房，原告不同意，所以2016年，我装修入住了。原告鄂州仁鹏置业发展有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告户籍证明。拟证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、购房合同一份、不动产登记证书一份。拟证明原、被告双方于2011年7月29日订立《商品房买卖合同》一份，约定被告从原告处购买位于鄂州市花湖开发区××以北东××春城小区××单元××房屋，现11栋1单元202号房屋，建筑面积为137.26平方米，单价为2408元/平方米，总价款330522元，面积多退少补。不动产登记证书中载明实际建筑面积136.86平方米，还需缴纳购房尾款229037元。并对违约事项进行了约定。证据三、收据三份、通告二份、催告函及快递存根一份。拟证明被告于2011年7月25日、7月29日向原告支付了购房款100522元，原告向被告交付了房屋。在2019年4月1日已具备房产登记条件的情况下，原告两次发出公告并催告，要求被告支付购房尾款，同时办理产权登记手续，被告一直未履行其义务。证据四、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收规划条件核实证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。拟证明原告对案涉房产开发、销售是合法的。被告陈迪胜未提交证据。经庭审质证，被告陈迪胜对原告提交的证据均未提出异议。本院对本案证据审核认定如下：原告鄂州仁鹏置业发展有限公司提交的证据，客观、真实，被告无异议，对双方无异议的证据，直接予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2011年7月29日，原告鄂州仁鹏置业发展有限公司与被告陈迪胜签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈迪胜购买鄂州仁鹏置业发展有限公司开发的位于鄂州市花湖开发区××·东××春城小区××单元××（现为××楼××单元××）房屋；房屋建筑面积137.26平方米，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米2408元，总价款330522元；以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房产局实测面积为准，多退少补；买受人于2011年7月29日付款100522元，余款230000元办理银行贷款；买受人如未按合同约定付款，逾期在60日内，自本合同约定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告王龙支付了100522元购房款。2019年3月22日，原告鄂州仁鹏置业发展有限公司取得仁鹏·东润春城小区11号楼预售许可证。2019年4月1日，鄂州仁鹏置业发展有限公司在小区发布通告，告知业主已启动不动产备案办证程序，并通知需办理银行按揭贷款的业主于当月15日前准备好各项贷款资料。2019年5月16日，鄂州仁鹏置业发展有限公司向被告发函催告，并在鄂州日报、黄石日报进行公告，告知：仁鹏·东润春城项目“五证”已齐全，办理按揭贷款的条件已成就，请需办理银行按揭贷款的业主于2019年5月31日前来原告处办理按揭贷款手续或全额付清所欠购房款。2020年6月4日、2020年7月14日，鄂州仁鹏置业发展有限公司先后再次向被告发送催告函，要求被告支付购房余款，逾期将行使法定合同解除权。截至目前，被告陈迪胜仍有购房款230000元未付清，也未办理银行按揭手续。另查明，仁鹏·东润春城二期11号楼1单元2层02号房屋不动产权登记的房屋建筑面积为136.86平方米。因被告陈迪胜经原告鄂州仁鹏置业发展有限公司催告后未办理银行按揭贷款手续，亦未支付购房尾款，故成讼。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告鄂州仁鹏置业发展有限公司与被告陈迪胜签订《商品房买卖合同》后，于2019年取得商品房预售许可证，被告也已装修入住案涉房屋，宜认定该合同的合法有效性。原、被告签订的《商品房买卖合同》系协商后双方自愿签订，是其真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。原告向被告交付了案涉房屋，被告享有了居住房屋的权利，那么，无论采取银行按揭贷款还是以现金方式支付，按时、足额支付房款是被告应当承担的合同义务。原告在取得商品房预售许可证等五证后，案涉房屋已具备办理银行按揭贷款的条件。被告在原告多次催告后在合理期限内即不办理银行按揭贷款手续也不付清房款，其行为已构成违约，原告有权要求其支付剩余购房款。依据双方约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房产局实测面积为准，多退少补，合同约定的房屋建筑面积为137.26平方米，涉案房屋不动产权登记面积为136.86平方米，原告应当补偿差价963元，扣减该差价后，被告还需支付购房款229037元。债务人延迟付款的行为会给债权人造成损失，原、被告在合同中约定了买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但考虑到违约金以补偿为主，且被告并非恶意拖欠，本院仅支持按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从催告函中确定的最后交款期限2020年6月10日的次日开始计算至清偿之日的逾期付款利息损失。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈迪胜自本判决书生效之日起十日内向原告鄂州仁鹏置业发展有限公司支付购房款229037元及逾期付款利息损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年6月11日起计算至清偿之日）。二、驳回原告鄂州仁鹏置业发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4736元，减半收取计2368元，由被告陈迪胜负担；该费用原告已预交，待本判决生效后由被告直接向原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  黄春华二〇二〇年十一月二十三日书记员  刘慧文