河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再376号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：郑州汉亦京商业管理有限公司。住所地：郑州市管城区航海东路**富田太阳城**商业用房第**西侧办公区。法定代表人：李彤。委托诉讼代理人：周伟林，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾留洋，河南文丰律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：宋辉，男，1970年12月27日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：王文磊，河南顺宇律师事务所律师。再审申请人郑州汉亦京商业管理有限公司(以下简称汉亦京公司)因与被申请人宋辉房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终17574号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年6月25日作出（2020）豫民申1676号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人汉亦京公司委托诉讼代理人曾留洋、被申请人宋辉委托诉讼代理人王文磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉亦京公司申请再审称，1、一审、二审均未否认双方签订的《租赁合同》效力，并且该合同系双方真实意思表示，应当依据合同约定确定双方的责任。宋辉以汉亦京公司提供的商铺不符合消防验收标准为由，要求解除《租赁合同》、赔偿损失没有事实依据。宋辉对涉案商铺进行了充分勘测，符合出租标准。根据原审查明的事实，涉案商铺的消防责任由宋辉承担。宋辉并未提交消防部门不让其营业的证据，其主张涉案商铺不能营业不符合事实情况。宋辉在涉案商铺进行了经营，美团和大众点评上有其销售店铺，后宋辉因恶意欠缴租金并且经营不善长期闭店，现其起诉汉亦京公司属于恶意诉讼。宋辉未按合同约定支付租金构成违约。合同签订后汉亦京公司多次要求宋辉履行义务，宋辉拒不履行义务，现已构成根本违约。汉亦京公司多次向宋辉发出《律师函》《联系函》《撤场通知书》，要求宋辉把商铺恢复原状返还给汉亦京公司。根据合同约定，汉亦京公司有权解除与宋辉的租赁合同，并没收履约保证金、主张违约金。本案合同的解除适用情形在双方签订合同时已经达成合意，不需要第三方和公权力的介入，在宋辉符合解除条件时，汉亦京公司有权解除租赁合同。因此,汉亦京公司申请再审符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定。汉亦京公司的反诉请求根据合同约定和事实情况提出的，依法应当得到支持。2、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项认定双方《租赁合同》解除错误。原审法院对合同约定的内容和效力进行了认定，对于合同解除应当优先适用合同约定，除非存在没有合同约定,或者合同条款经人民法院认定无效、撤销后，可以适用法定解除进行处理。在双方约定了合同解除并且汉亦京公司已经依据合同约定和宋辉的违约事实向宋辉主张解除合同的情形下，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项合同法定解除的规定认定合同解除适用法律错误。宋辉辩称，1、省法院作出再审裁定，没有通知被申请人，只听单方当事人片面陈述，有些事实未查清作出再审裁定不公平。该案件是系列案，通知到当事人的案件都被省高院驳回了。2、案涉出租房屋是申请人从福田太阳城租来的，按照消防法的相关规定，申请人必须取得商场办理的二次消防证，然后进行出租。至今商场这层楼的东半部未取得消防证，导致消防部门经常暗查，无法正常经营。另案涉房屋已被福田太阳城收回，申请人已没有出租该商场的权利，该事实已被省高院的判决认定。所以，申请人已无法出租案涉房屋，客观上合同已经不能履行。所以申请人主张合同继续履行支付房租的请求不应予以支持。一、二审判决认定事实正确，要求维持。宋辉向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的租赁合同，并判令被告赔偿原告损失420000元；2．案件受理费由被告承担。郑州汉亦京商业管理有限公司向一审法院反诉请求：1．原告支付未交租金166347元；2．原告支付迟延交付的租金违约金105737.4元（暂计至2019年3月18日），之后的违约金按照合同约定标准继续计算至剩余租金实际清偿之日止；3．原告已经缴纳的履约保证金16470元不予退还；4．判令原告支付自2019年2月19日至实际撤场之日止的迟延撤场费用16470元；5．本案产生的诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2017年10月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，主要约定甲方将位于郑州市航海东路与××大道交叉口富田太阳城60号楼三层3Aa01号商铺租赁给乙方经营；租赁期限为2年，自2017年10月25日至2019年10月24日止，乙方须在2017年12月10日前完成装修，装修期不收取乙方租金、物业费，2017年12月10日开始计租；乙方租赁商铺须用于商业经营活动，经营类别为餐饮，品牌为阿生哥柳州螺蛳粉；租金每年197640元，自2018年10月25日至2019年10月24日租金在上一年的基础上递增5％；租金支付周期为季度付，每季度前一月份的15-25日前支付下季度租金，逾期按每月千分之二收取滞纳金；押金即履约保证金为16470元；乙方自行申请消防验收和开业许可证，甲方予以积极协助，保证一次消防证照提供，后期乙方改造或装修产生的消防改造升级费用由乙方自行承担，二次装修的消防责任由乙方承担；合同期内，若因甲方责任单独违约或终止合同，甲方退还乙方履约保证金及剩余租金；乙方未如约进场装修、开业，甲方有权追究其违约责任，乙方未按合同约定时间交纳租金、物业费等，自拖欠之日起，每日按拖欠款项的千分之二向甲方支付滞纳金，逾期超过十五天，甲方有权解除本合同；如因本合同争议提起诉讼而发生的诉讼费、财产保全费、律师费均由违约方承担。合同签订当日。原告向被告支付一个季度的房租和履约保证金共计65880元。此后，原告对商铺进行了装修，并与郑州市二七区阿生哥螺蛳粉店签订加盟合同，诉讼中，原告提供了加盟合同、装修付款凭证、购物票据等证据用以证明其为履行合同投入资金的情况。合同履行过程中，由于被告未能提供相应的消防验收手续，原告开办的阿生哥螺蛳粉店无法开展经营，因此也未再向被告支付租金费用。在此期间，被告多次通知原告支付租金，并于2018年11月28日向原告商铺张贴《撤场通知函》一份，书面通知解除双方的《租赁合同》，限期清理物品逾期强制清场。关于双方争议的消防验收手续，被告提供2007年3月28日郑州市公安消防支队对涉案房屋开发单位郑州市振兴房地产开发有限公司出具的《建筑工程消防验收意见书》（复印件）一份，用以证明涉案房屋已经于2007年3月经消防部门验收合格。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同一方当事人迟延履行合同义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。本案原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，由于被告未能提供其原来的建筑物作为商铺对外租赁已经经过消防部门验收合格的相关手续，致使原告商铺不能通过消防验收，造成原告因基于对本合同的信赖而投入相应的商业加盟、装修等损失，被告的行为，显属违约，应当承担违约责任。同时，原告在签订合同时，应当注意到被告出租的商铺是否符合对外出租的条件，在被告未提供完整的验收或许可手续的情况下径行签订合同，其自身也存在一定过错，应自行承担部分损失。关于解除合同，被告已经于2018年11月28日向原告商铺张贴《撤场通知函》，书面通知原告解除双方的《租赁合同》，故该合同已经解除，本案不再重复处理。被告主张其已经按照合同约定提供了一次消防证照，但该《验收意见书》仅是2007年3月郑州市公安消防支队对房屋开发单位郑州市振兴房地产开发有限公司针对整栋建筑物（1号商业广场工程）建成竣工时的消防验收意见，而被告将该建筑物的部分或全部进行商业运营（自营或租赁等）时是否也通过了消防验收，被告未举证证明，其虽提交调取证据申请，但该证据并非当事人不能自行收集的证据，本院对其申请不予准许，因此，被告上述主张的证据不力，本院不予采纳。关于原告主张的损失数额，虽提供多份转账记录，但大部分没有合同、票据相与印证，或者票据不规范，本院综合考虑原告已经支付的租金和履约保证金、对商铺进行装修、商业加盟等前期投入，以及未能开业造成的营业损失等事实，酌定支持200000元。被告的反诉请求，因其自身违约，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州汉亦京商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋辉各项损失共计200000元；二、驳回原告宋辉的其他诉讼请求；三、驳回被告郑州汉亦京商业管理有限公司的反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。汉亦京公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实明显错误，应当依法改判。上诉人出租的涉案商铺符合合同约定。被上诉人一审主张的损失于法于理无据。被上诉人承租后经营多日，由于自身原因闭店。上诉人一审反诉请求符合法律规定和合同约定。一审法院依据合同法第九十四条第四项合同法定解除的规定认定合同解除适用法律错误。二审法院审理查明的事实与一审法院一致。二审法院认为，本案中，双方签订的涉案《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，由于汉亦京公司未能提供其原来的建筑物作为商铺对外租赁已经经过消防部门验收合格的相关手续，致使宋辉商铺不能通过消防验收，造成宋辉因基于对本合同的信赖而投入相应的商业加盟、装修等损失，汉亦京公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于汉亦京公司的一审反诉请求，因其自身违约，一审法院未予支持并无不当。综合考虑宋辉已经支付的租金和履约保证金、对商铺进行装修、商业加盟等前期投入，以及未能开业造成的营业损失等事实，一审法院综合本案案情及现有在案证据，酌定汉亦京公司向宋辉赔偿200000元并无不妥。汉亦京公司上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，郑州汉亦京商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院再审审理查明：据本案之前作出的（2019）豫01民终13007号判决查明事实，2018年1月25日及同年4月7日，郑州市公安消防支队均系向汉亦京公司出具的建设工程消防设计审核意见书。汉亦京公司于2018年3月16日申报“银兴悠客广场室内装修工程”，申报验收范围为地上1-2层局部、3层中庭西侧区域。郑州市管城区公安消防大队于2018年3月2日以发现汉亦京公司未经消防设计审核擅自施工为由，给予汉亦京公司责令停止施工，并罚款30,000元的处罚。其他查明事实同原审。本院再审认为，一、关于合同解除的问题。双方当事人所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。汉亦京公司已经于2018年11月28日向宋辉商铺张贴《撤场通知函》，书面通知宋辉解除双方的《租赁合同》，故原审认为该合同已经解除，本案不再重复处理，故不存在判决解除合同的问题。二、关于案涉商铺未经消防验收的责任问题。虽然《租赁合同》中约定“宋辉(乙方)自行申请消防验收和开业许可证，汉亦京公司(甲方)予以积极协助，保证一次消防证照提供……”，但对于商场的开业经营，一次消防证照是不够的，室内装修需要再次验收。商场作为大型公共活动场所，涉及不特定多数人的生命和安全，关乎社会公共利益，国家对于此类经营场所有特定消防验收标准和要求，不符合消防验收标准和要求的，不应当开业经营。汉亦京公司作为商场的整体经营者，应当是明知的，且依据消防意见书，消防验收的针对主体系汉亦京公司，宋辉个人没有办理的能力，故汉亦京公司对其所出租的商铺未能经消防验收的责任不可推卸。由于案涉商铺未经过消防部门验收合格，不符合正常营业条件，造成宋辉因基于对本合同的信赖而投入相应的商业加盟、装修等损失汉亦京公司负有责任。但宋辉在租赁前了解标的物的现状，宋辉亦有一定的过错。三、关于汉亦京公司的主张租金的反诉请求是否予以支持。因汉亦京公司对其所出租商铺未经消防验收导致不符合开业经营条件负有责任，法院不可以支持违反法律规定的经营行为，且原审对宋辉主张的损失请求进行的是酌定判决，故原审判决对汉亦京公司主张的租金未予支持并无不当，原审判决在合理范围内。综上所述，申请人汉亦京公司的再审理由不能成立，再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终17574号民事判决。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 范淑娟审判员 扈孝勇二〇二〇年十一月三日书记员 康九玲