云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初2400号原告：云南熙和房地产开发经营有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇环城西路**，统一社会信用代码：9153230155775159X6。法定代表人：刘芝珍，职务：董事长。委托诉讼代理人：杞晓军，云南楚国律师事务所律师（特别授权）。被告：夏方英，女，1979年7月12日生，汉族，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人:李忠宝，云南天外天（楚雄）律师事务所律师（特别授权）。被告：马姗姗，女，1986年1月2日生，回族，住云南省楚雄市。原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司(以下简称熙和房地产公司)与被告夏方英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，被告夏方英于2020年6月1日申请追加马姗姗作为本案被告参加诉讼，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司的委托诉讼代理人杞晓军，被告夏方英及其委托诉讼代理人李忠宝，被告马姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熙和房地产公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除《商铺租赁合同》,并判令被告支付原告从2019年11月2日起至2020年5月2日止的房屋租金89052元（14842元／月×6＝89052元），并按该租金单价计算到房屋实际交还给原告之日；二、由被告向原告支付违约金26715.60元（89052元×30%＝26715.60元）；三、原告为实现债权所产生的律师费8000元由被告承担;四、本案诉讼费、保全费、执行费由被告承担。事实和理由:原告熙和房地产公司将位于楚雄市老城区分别出售给李平、张智、徐世荣、刘百雄等15人后又进行返租，后期经李平、张智、徐世荣、刘百雄等15人的同意将该商铺转租给了被告夏方英，原、被告签订了《商铺租赁合同》，主要内容如下：房屋租赁面积：674.63㎡，租赁期限为8年零8个月，即2015年8月1日起至2024年3月30日止；租赁金额22元／㎡，每月租金14842元，每年租金178104元，并对后期租金涨幅、支付方式以及违约责任等都做了约定。从2019年11月2日起被告开始拖欠房租拒不支付，原告上门催讨后得知被告已经将部分商铺（190㎡）转租给了其他人，违反了《商铺租赁合同》中第6条关于禁止擅自转租的约定，而且转租后被告始终拒绝支付所欠租金，多次协商未果。综上，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，现原告为维护自身的合法权益，特依据《合同法》《民事诉讼法》等相关法律之规定向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告熙和房地产公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据:第一组：1.原告营业执照（副本）；2.公司法定代表人身份证；第二组：1.原告与李平、张智、徐世荣、刘百雄等人签订的《商铺租赁合同》（返租）；2.原告与被告签订的《商铺租赁合同》；第三组：律师代理费《增值税普通发票》。被告夏方英辩称,1.被告夏方英并未差欠原告租金。原、被告双方于2015年8月1日签订的商铺租赁合同虽未到期，但由于被告经营困难，无法继续履行合同。并和原告协商后于2019年10月将商铺返还原告。商铺返还原告之前的租金被告已经全额支付，并未差欠原告租金；2.被告夏方英的转租行为已告知原告并且口头征得原告的同意。原告也未在合理的时间内提出异议，应当视为认可原告的转租行为。被告夏方英与马姗姗的转租合同是2018年11月1日签订的，转租的时候告知了原告，原告口头也同意了，并且没有提出异议。直到被告夏方英向原告返还商铺后，原告无法将商铺租赁出去，才向被告夏方英提出了异议。故原告认为被告夏方英与马姗姗的转租合同对原告具有约束力；3.被告转租的行为已告知原告征得其同意，被告夏方英不构成违约，不应当承担违约责任；4.被告夏方英与原告签订房屋租赁合同时，向原告缴纳了25000元的押金，押金应当由原告退还被告夏方英。综上，原告要求被告夏方英支付租金、违约金、代理律师费没有相应的事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。被告夏方英围绕其辩解,当庭提交如下证据:1.整改申请、楼道现场照片；2.照片四张。被告马姗姗辩称，我与被告夏方英转租时不知道不能转租，夏方英租给我的日期是到2022年3月30日止。如果知道不可以转租的话，我不会向夏方英转租该房屋。我们双方签订了转租合同，租金为每月5000元，我一共支付了12万余元。还未到期，被告夏方英说她经营不下去，让我搬出去，但是我经营的很好，是要一直经营下去的。被告马姗姗围绕其辩解,当庭提交了如下证据:1.转租合同；2.商铺租赁合同。经审查,本院认为,原告熙和房地产公司提交的第一组证据证明了原告的诉讼主体资格,本院予以采信；第二组证据证明了原告将位于楚雄市老城区分别出售给李平、张智、徐世荣、刘百雄等15名业主后又进行返租，后期经上述业主同意，原、被告签订商铺租赁合同，将该商铺转租给被告夏方英的事实,本院予以采信；第三组证据证明原告支付律师代理费8000元的事实,本院根据案件事实酌情予以采信。被告夏方英提交的证据1证明了被告马姗姗向原告提出对经营环境进行整改的事实,本院予以采信；证据2证明了原告于2019年10月对外发布出租广告的事实,本院予以采信。被告马姗姗提交的证据1证明了李静、李梅、夏方英与被告马姗姗签订转租合同，将涉案房屋熙和名筑小区一幢一层商铺（建筑面积190㎡）转租给被告马姗姗的事实，本院予以采信；证据2证明了夏方英与被告马姗姗签订商铺租赁合同，将位于楚雄市老城区（建筑面积190㎡）转租给马姗姗的事实，本院予以采信。根据上述有效证据,本院认定如下法律事实:2015年8月1日,原告熙和房地产公司（甲方）将位于楚雄市老城区出租给被告夏方英（乙方），双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定：房屋租赁面积为674.63㎡，租期8年零8个月，即2015年8月1日起至2024年3月30日止；租赁金额为22元／㎡，每月租金为14842元，每年租金为178104元；前三年租金为每月22元／㎡，三年后每年在上一年的租金上递增10%，2015年8月1日前一次性交清一年租金178104元，以后每年在当年提前1个月支付；租赁期间，乙方不得擅自将房屋转租、转让或转借给他人经营，如需转让须书面告知甲方…在租赁期间，因乙方有特殊原因需要转租，经甲、乙双方协商征得甲方同意后方可转租和退还；甲、乙双方不得违反本合同，任意一方违约时，违约方赔偿未违约方100000元和造成的一切经济损失。乙方须交租赁押金25000元，该商铺无损坏，租赁期满无违约，在租赁期满后退还乙方。如合同租赁期未满，乙方提出解除租赁合同或转租他人，必须征得甲方同意终止原来的租赁合同或另签转租合同。则甲方才给予退还乙方所交的押金。双方同时还对各自的权利、义务等做了约定。合同签订后，被告夏方英按合同约定向原告交付了租赁押金25000元，并在合同约定期限内支付了截至2019年11月1日止的商铺租金。2018年9月1日以李静、李梅、夏方英为甲方，马姗姗为乙方双方签订转租合同,甲方将夏方英向原告所承租的熙和名筑小区一幢一层商铺中的190㎡转租给马姗姗。合同约定，2017年至2018年9月1日房租已交清，如需续约可以和夏方英签订，租金每年60000元。2018年11月1日，被告夏方英再次与马姗姗就涉案的熙和名筑小区一幢一层商铺中（建筑面积190㎡）部分签订了商铺租赁合同，合同约定：租期四年零八个月，即2018年11月1日起至2022年3月30日止，租金从2018年11月1日起算，每月5000元，租金每年在一年的租金上递增5%。庭审中，各方当事人均认可，2019年10月底，被告夏方英提出退租请求，原告也挂出了案涉商铺出租的广告布标，因被告夏方英转租被告马姗姗之事，双方未办理房屋移交手续。涉案的熙和名筑小区一幢一层674.63㎡商铺中，目前由被告马姗姗管理使用的部分有190㎡。其余商铺至今处于空置状态。另查明，涉案商铺系原告熙和房地产公司出售给李平、张智等15人后，李平等人又与原告熙和房地产公司签订商铺租赁合同，将所购买的商铺返租给原告熙和房地产公司进行租赁，并同意原告公司将商铺转租给被告夏方英。另外，2019年10月底，原告在涉案商铺的楼上挂出了商铺出租的广告牌。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容并未违反强制性法律、法规的规定，合法、有效，双方应依据合同履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）其他违约情形。本案中，原告自认，合同期间2019年10月下旬被告夏方英曾要求退租，被告同意后，打出了商铺出租的广告布标。该行为应为同意解除合同的意思表示，即双方对解除合同已达成合意，本院认定《商铺租赁合同》已于2019年10月27日解除，故对原告要求解除《商铺租赁合同》的诉请，本院不再处理。合同解除后，因出租房屋的一部分已被被告夏方英转租给马姗姗，导致合同解除后双方未办理出租房屋的移交手续。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，合同解除后被告夏方英作为承租人应当返还租赁物。因被告夏方英将承租商铺中的190㎡转租给被告马姗姗实际占有使用至今，故被告马姗姗在实际占有使用范围内，应与被告夏方英共同承担腾退出房屋的义务。同时，在本院判决腾房期限届满后，被告夏方英、马姗姗仍未腾房的，应按实际占用面积，以合同约定标准14842元/月共同承担至腾退归还房屋之日止的逾期腾房使用费。关于房屋租金，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，本案合同解除后，被告夏方英至今仍未将出租房屋退还原告，故其应承担租赁房屋的房屋占用费。因合同在2019年10月底已解除，在合同解除后，原告明知商铺中的484.63㎡处于空置状态的情况下，并未积极主张权利以避免损失的扩大，直至2020年5月方提起诉讼，同时基于2020年初爆发的疫情，导致经营场所不能正常经营，综合以上因素，本院对被告夏方英所承担的房屋占用费应酌情予以扣减。结合案件实际，对2019年11月2日起至2020年5月2日期间的房屋占用费，本院按每月14842元标准，酌情支持4个月，共计59368元。对2020年5月3日起至本判决生效期间的房屋占用费，本院不予支持。关于违约责任，原告认为，被告夏方英转租的行为已构成违约，被告夏方英认为商铺转租口头征得了原告的同意，但未能提交证据证明。故本院认定，被告夏方英未按合同约定自行转租的事实客观存在，应承担相应的违约责任。具体计算标准，原告主张被告夏方英应按未付租金的30%支付违约金，本院认为该比例过高，酌情按15%的比例调整予以支持。综上，对原告主张的违约金按腾房占用费59368元的15%予以支持，共计8905.20元。对原告主张的律师费，因合同未明确，本院不予支持。关于25000元租赁押金问题，因违约转租本院已判决被告夏方英承担了相应的违约责任，故在合同解除后，原告对收取的25000元押金应退还被告夏方英。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告夏方英于本判决生效后三十日内支付原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司房屋占用费59368元（款交本院）；二、被告夏方英于本判决生效后十日内，将楚雄市老城区房屋中除马姗姗占有使用的190㎡外的484.63㎡商铺腾退归还原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司；如逾期未腾退归还房屋，则应按355元／天的标准支付原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司房屋占有使用费至腾退归还房屋之日止；三、被告夏方英、马姗姗于本判决生效后十日内，将楚雄市老城区房屋中，由马姗姗占有使用的190㎡腾退归还原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司；如逾期未腾退归还房屋，则应按139元／天的标准支付原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司房屋占有使用费至腾退归还房屋之日止；四、由被告夏方英于本判决生效后三十日内支付原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司违约金8905.20元（款交本院）；五、由原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司于本判决生效后三十日内退还被告夏方英租赁押金25000元；六、驳回原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2776元，由原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司负担684元（已交）；由被告夏方英负担2092元（未交，于本判决生效后三十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  杜元梅人民陪审员  何加红人民陪审员  刘 红二〇二〇年十一月九日书 记 员  白 丽