广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26051号原告邹欢华，女，汉族，1976年12月3日出生，身份证住址江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人叶丽雅，广东广孚律师事务所律师。被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路**顺平大厦**202,统一社会信用代码9144030059186247X9。法定代表人吴明锋。委托诉讼代理人唐武平，德恒上海律师事务所律师。被告吴明锋，男，汉族，1979年1月11日出生，身份证住址广东省普宁市。被告方松城，男，汉族，1983年9月25日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告邹欢华诉被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司（以下简称聚友诚通公司）、吴明锋、方松城房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹欢华及委托诉讼代理人叶丽雅、被告聚友诚通公司委托诉讼代理人唐武平到庭参加了诉讼，被告吴明锋、被告方松城经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告聚友诚通公司于2019年6月15日签署了一份《顺平达宾馆租赁合同》，合同约定被告聚友诚通公司向原告提供租赁场地。合同约定租期至2027年3月30日，长达8年，在2020年3月3日，原告被涉案房产所有权人（深圳市顺平达实业有限公司，下称“原房东”）书面告知，被告聚友诚通公司在2020年2月25日单方面解除与原房东的房屋租赁合同，导致原房东要求收回涉案房屋。被告聚友诚通公司的行为己构成根本违约。签订租赁合同后，被告聚友诚通公司要求原告支付50万元（人民币，下同）的入场费。原告通过银行转账方式将20万元的款项转入被告聚友诚通公司法定代表人个人账户，将10万元款项转至被告聚友诚通公司指定的吴兴光账户，通过现金方式支付了剩余的27万元。根据《零售商供应商公平交易管理办法》第十三条规定及合同法第52条规定，被告聚友诚通公司要求原告支付入场费无法律依据，应予以退回。三被告系财务混同的关系，应承担连带清偿责任。诉讼请求：1、解除原告与被告聚友诚通公司于2019年6月15日签署的《顺平达宾馆租赁合同》；2、被告聚友诚通公司返还租赁保证金200000元；3、被告聚友诚通公司支付违约金100000元；4、被告聚友诚通公司支付经济损失56155元（员工2020年3月-4月工资、系统维护费用4000元、装修费20000元）；5、被告聚友诚通公司返还入场费500000元；6、三被告对上述事项承担连带清偿责任；7、本案的诉讼费由被告聚友诚通公司承担。被告辩称，依法应驳回原告的诉讼请求，意见如下：一、被告是同意解除双方签订的顺平达宾馆租赁合同，被告并不存在任何违反双方合同的行为。相反，原告自2020年2月开始拖欠被告租金及水电费用，其中拖欠被告2月份租金85000元，及水电费用10000元，共计95000元。因原告的违约，根据合同约定，原告应当在每月5号前支付租金及相关的水电费用，但是原告自2020年2月开始拒不支付租金，根据合同约定，被告有权没收保证金，但考虑全国疫情情况，被告愿意与原告协商，就保证金的退还，但是即便退还相应的保证金，也应当扣除原告已经拖欠的2月份租金及水电费用。二、原告所谓的经济损失，没有任何法律及事实依据，包括原告所谓的入场费，也没有事实及法律依据。自原被告之间顺平达宾馆租赁合同签订之日起，被告就按约按期且适当地履行了合同约定的义务，并无任何违约行为的发生。被告针对新冠疫情情况与本案案外人即顺平达实业有限公司积极进行沟通，但从未向原告发出任何终止履行顺平达宾馆租赁合同的意思表示。相反原告在未征得被告同意的情况下面，擅自拖延支付租金，根据合同第16条的约定，原告拖欠租金七天以上的，被告有权没收保证金，并要求原告赔偿损失，因此本案原告严重违反了顺平达宾馆租赁合同，应当向被告承担违约金，被告有保留该等追索权利。三、关于本案的案由系房屋租赁合同，但纵观合同内容，被告认为本案由应当为承包经营合同。经审理查明，2019年6月14日，被告聚友诚通公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《顺平达宾馆租赁合同》。合同第一条约定、租赁期限：与原合同同步，共8年，由2019年6月15日至2027年3月30日止。第二条约定、甲方将深圳市龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路75号顺平大厦E栋501、601出租给乙方作宾馆使用，乙方将顺平达宾馆用其他用途的，须经甲方书面同意。乙方保证在承租顺平达宾馆使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定，守法经营。第三条约定、从2019年6月15日起开始计算租金。乙方每月营业时间不少于25天，否则甲方将视乙方为自动弃租，收回该宾馆，并追偿乙方违约责任。第四条约定、出租顺平达宾馆的月租金为85000元。收取水费价格为7元／吨、电费价格为1.1元/度（此价格已含水电损耗费和发电机发电费、商业中心公共用电）。承租期间如电梯使用出现故障，维修费由该楼宇使用商户一同平摊维修费用。乙方应于每月5号前向甲方交清房租、水电费等应缴的一切费用。第五条约定、合同规定允许保证金担保。甲方交付顺平达宾馆时，可向乙方收取10万元租赁保证金，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据，所收取的保证金不计利息。第九条约定、因乙方使用不当或不合理使用，顺平达宾馆及其内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，可经三人以上人员证明后，由甲方代为维修，其维修费用由乙方承担。第十二条约定、租赁期间，乙方自行管理，不得占用租用顺平达宾馆之外的公共地方，其经营自负盈亏，乙方应承担并及时缴纳该宾馆所有的各项税费及债权、债务由乙方自行承担，财产、货物和人员的保险、劳保、福利由乙方自行购买，乙方在用工过程中应遵守《劳动法》的各项规定，甲方对此不负任何连带责任。对乙方欠缴费用未满一个月或私自改变顺平达宾馆用途的情况，甲方有权停止对乙方的水电供应，以防止损失进一步增大。乙方欠缴费用满一个月的，甲方有权停止其相关设施的使用。第十四条约定、乙方不可占用公用道路、场地经营，使用顺平达宾馆场地，自行聘请内部保安、卫生和管理人员，其费用由乙方自负，并接受甲方监督。第十五条约定、合同有效期内，发生下列情形之一的，合同自动解除，双方均免负责任：（一）因战争等不可抗力因素致使顺平达宾馆及其附属设施损坏，本同无法继续履行的；（二）发生自然灾害等意外事件使本合同不能继续履行的；（三）政府征用顺平达宾馆所在土地而需拆出租顺平达宾馆；（四）国家法律、政策有明文规定的。第十六条约定、因下列情形之一，乙方承担一切经济和法律责任，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一)乙方拖欠租金7天以上；（二）乙方所欠各项费用达￥30000.00元以上；（三）乙方违反本合同第三条规定，未经甲方同意及有关部门批准，擅自改变顺平达宾馆用途或利用顺平达宾馆进行违法违章活动的；（四）乙方侵犯消费者权益造成重大社会影响或引起民事诉讼的，甲方认为乙方影响商业城整体商誉的；（五）乙方违反本合同第十一条规定，未经甲方书面同意，乙方将顺平达宾馆进行装修；甲方依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回顺平达宾馆，甲方可不予退还保证金。第十七条约定、因下列情形之一，甲方承担一切经济和法律责任，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿；如甲方不是因政府征用土地而收回顺平达宾馆，由此造成乙方的损失；甲方因上述理由单方面解除合同的，应当及时书面通知乙方，及时迁离顺平达宾馆，乙方有权要求甲方返还保证金；并赔偿同等的保证金。第十八条约定、甲方未按第十九条规定的情形，单方面解除合同的，甲方应向乙方返还保证金。第十九条约定、本合同有效期届满，乙方需继续租用顺平达宾馆的，应于有效期届满之日前二个月向甲方提出续租要求；甲方需将顺平达宾馆继续出租的，在同等条件下，乙方对顺平达宾馆有优先承租权。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。第二十二条约定、甲乙双方不履行本合同所定的义务，一方违约造成对方损失的，应向对方支付违约金100000元。合同签订当日，原告向被告聚友诚通公司支付了100000元租赁保证金，向被告聚友诚通公司原告出具了《收款收据》。2020年3月3日，案外人深圳市顺平达实业有限公司作出《告知书》，载明：“顺平达商业城各租户：您从深圳市聚友城通物业管理有限公司转租的位于深圳市龙岗区物业为我公司所有，现因深圳市聚友诚通物业管理有限公司于2020年2月25日向我公司单方提出解除合同并要求撤场，届时我公司将收回物业，视情况重新办理出租手续。现我公司郑重通知您在2020年3月8日前，尽快与深圳市聚友诚通物业管理有限公司终结租赁关系并办理相关手续，其中包括但不限于解除合同、结清相关费用、退还押金、索取赔偿、恢复物业原状等。我公司将在清理现场后重新评估、并与相关租户签订新的租赁合同并收取押金”。另查，原告提交的其银行转账记录显示其有于2019年6月8日转账给吴兴光10万元，2019年6月12日转账给被告吴明锋20万元；原告提交的户名为李水金的银行转账记录显示李水金于2019年6月13日现支17万元，于6月15日现支6万元。原告陈述其主张的入场费50万元的支付情况如下：2019年6月8日原告转账给吴兴光10万元，2019年6月12日原告转账给被告吴明锋20万元；其合伙人（虽双方没有正式签订合伙协议）李水金于2019年6月13日取现金17万元，于6月15日取现金6万元，共计23万元给被告方松城；其另一个合伙人陈小明的有转账75333元给被告吴明锋，包括交的2019年6月14日至6月底的半个月租金45333元。被告聚友诚通公司对原告上述关于入场费的陈述不予认可。再查，原告提交一份2019年11月12日案外人深圳市顺鸿发实业有限公司（甲方）与深圳市捷信达电子有限公司（乙方）签订的《GSHIS酒店计算机管理系统维护合同》，合同有效期自2019年11月12日起至2020年11月11日止，用于证明原告按4000元/年的标准支付计算机系统维护服务的维护费。原告提交2020年3、4月的工资单用于证明其支付工资的情况。被告聚友诚通公司对上述两份证据均不认可，主张系原告自行制作，且与被告无关。原告陈述其已于2020年4月13日将涉案房屋交还给业主顺平达实业有限公司。被告聚友诚通公司确认被告方松城系其处员工。另，原告、被告聚友诚通公司确认本案涉案房屋未办理房屋所有权证，未取得建设规划许可证。本院认为，因涉案房屋没有办理房屋所有权证，也没有取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此原告与被告聚友诚通公司签订的《顺平达宾馆租赁合同》是无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。本案中，因原告与被告签订的《顺平达宾馆租赁合同》无效，故被告聚友诚通公司收取原告的租赁保证金100000元应退还给原告。关于原告所诉请的违约金，因合同无效，本院不予支持。关于原告主张的经济损失，原告提交的证据不足以证明其实际产生该部分损失，原告应自行承担举证不能的不利法律后果，原告的该请求因缺乏事实依据，本院不予支持。关于入场费500000元，原告提交的证据不足以证明其转账的款项系因签订《顺平达宾馆租赁合同》而支付的入场费，原告自述其中的部分款项系由案外人支付，且被告聚友诚通公司对入场费500000元亦不予认可，故原告诉请被告聚友诚通公司返还入场费500000元缺乏事实依据，本院不予支持，原告对其转账的款项应另寻法律途径解决。根据合同相对性原则，与原告签订合同的系被告聚友诚通公司，原告诉请被告吴明锋、被告方松城承担本案连带责任于法无据，本院不予支持。被告吴明锋、被告方松城经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邹欢华与被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司于2019年6月15日签订的《顺平达宾馆租赁合同》无效；二、被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告邹欢华返还租赁保证金100000元；三、驳回原告邹欢华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6181元（原告已预交）,由原告邹欢华负担5459元，由被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司负担722元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二〇年十一月二十日书记员  陈亮