青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终251号 上诉人（原审被告、申请执行人）：青海亿邦小额贷款股份有限公司。住所：青海省西宁市民和路**创业大厦第**。 法定代表人：林明安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘磊，青海辉湟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王存兰，住，住青海省海东市/div> 委托诉讼代理人：沈宁，青海乾润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：祁善武。 委托诉讼代理人：沈宁，青海乾润律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司。住。住所：青海省西宁市城**小桥大街**/div> 法定代表人：王九生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲁国铭，男，该公司法务。 上诉人青海亿邦小额贷款股份有限公司（以下简称亿邦公司）与被上诉人王存兰、祁善武，原审第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2020）青01民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人亿邦公司的委托诉讼代理人刘婷婷，王存兰及其王存兰、祁善武的委托诉讼代理人沈宁，原审第三人九海公司的委托诉讼代理人鲁国铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿邦公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判驳回王存兰、祁善武的诉讼请求。2.诉讼费用由王存兰、祁善武承担。事实与理由：1.涉案房屋于2014年2月18日即办理了在建工程抵押登记手续，至今未办理抵押注销手续。而王存兰、祁善武与九海公司未经上诉人同意签订《商品房买卖合同》，根据《担保法》第49条第1款、《物权法》第191条规定，未经抵押权人同意不得转让抵押财产，否则转让行为无效。因上述条款属法律强制性规定，故该《商品房买卖合同》属无效合同。一审法院无视法律规定，将查封前签订合同就视为有效合同违背了法律强制规定，因此一审认为该合同合法有效无法律与事实依据，依法不能成立。2.王存兰、祁善武自认总房款582165元，已交付252165万元，占总房款43.3%，不足总价款的50%，且大部分均以现金支付。庭审时九海公司无法证实现金交款的真实性，无法证明收款的个人是否将款项作为购房款付给九海公司用于案涉房屋建设，因此王存兰、祁善武的转款行为无法认定是用于购房而非双方存在借款或其他法律关系。其次，一审认定查封前仅缴纳了43%购房款事实后又以王存兰、祁善武现已将剩余购房款交付至法院账上为由强行促成《执行异议和复议规定》第二十九条的50%购房款已缴纳完全违背了法律的规定。3.王存兰、祁善武自认以贷款方式缴纳购房款，但自《商品房买卖合同》后三年内，未能办理贷款手续，仅凭缴纳43%的购房款在房屋中居住三年之久，对何时能办理贷款何时能获取不动产权证书不闻不问，无任何疑虑，对九海公司的反常行为，无焦急不安，反而住的心安理得，不属于正常购房者的心态，故王存兰、祁善武不属于无过错不动产买受人。综上，一审判决缺乏事实依据与法律依据，请二审改判。 王存兰、祁善武辩称，其于2017年9月21日作为买受人与九海公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海东市乐都区景都乐苑7号楼1单元1034室房屋（以下简称案涉房屋），按合同约定于2017年9月21日前支付了首期房价款252165元,余款贷款支付。九海公司于2017年12月14日将案涉房屋交付，王存兰、祁善武已实际入住。因贷款未果,余款33万元于2020年8月24日将交西宁中院案款账户。王存兰、祁善武名下无其他居住房产，其作为商品房消费者符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，故一审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持一审判决。 九海公司述称，认可王存兰、祁善武的证据及陈述的全部事实，认为一审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持一审判决。 王存兰、祁善武向一审法院提出诉讼请求：1.撤销西宁中院（2019）青01执364号执行裁定，停止对王存兰、祁善武购买的案涉房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费由亿邦公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月22日，亿邦公司与九海公司、王九生民间借贷纠纷一案，西宁中院作出(2017)青01民初360号民事判决,判令九海公司返还亿邦公司借款780.225176万元,支付利息502.789425万元,并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息(按年利率24%计算)以及支付律师费18万元。案件受理费100250元由九海公司负担98245元,亿邦公司负担2005元。判决生效后,九海公司未按期履行生效法律文书确定的义务,亿邦公司申请强制执行。2019年7月18日，西宁中院作出(2019)青01执364号执行裁定,据申请执行人亿邦公司提供的“青房建乐都字第005756号”“青房建乐都字第14-171号”他项权利证,于2019年12月12日对九海公司抵押给亿邦公司的位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”包括案涉房屋在内的共27套房屋予以查封。2019年12月13日西宁中院发出(2019)青01执364号《查封公告》,告知与上述查封房屋有关的实际占有人或者房屋权属有争议的人,在五日之内向西宁中院提出异议。案外人陈启平于2019年12月16日提出执行异议。案外人王存兰、祁善武于2020年1月17日提出执行异议。2020年3月3日西宁中院作出（2020）青01执异25号执行裁定，驳回王存兰、祁善武的异议。王存兰、祁善武遂提起执行异议之诉。 另查明,2014年1月15日九海公司取得涉案房屋景都乐苑7号楼商品房预售许可证。2016年8月15日九海公司作为抵押人,将其开发的位于青海省乐都区“景都乐苑”7号楼1单元包括涉案房屋在内的9套房屋抵押给亿邦公司,并办理“青房建乐都字第005756号”抵押登记。2017年9月21日案外人王存兰、祁善武与九海公司签订《商品房买卖合同》，约定九海公司将案涉房屋出售给王存兰、祁善武，房屋建筑面积129.37平方米，每平方米单价4500元，总房款582165元，约定付款方式为按揭贷款。2017年9月21日前支付首期房价款252165元,占全部房价款43%,余款贷款支付。合同签订后,王存兰、祁善武按约定支付首付款252165元后,九海公司于2017年12月14日将案涉1034号房屋交付王存兰、祁善武,余款因贷款未果,未予支付。2020年7月6日乐都区不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果显示王存兰、祁善武名下无其他商品房。2020年8月24日王存兰将涉案房屋余款33万元交西宁中院案款账户。庭审中，撤回对房屋确权的诉求。 西宁中院认为,本案争议焦点为：王存兰、祁善武对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该规定第二十八条、第二十九条均属于另有规定的情形，是对金钱债权执行中，对于无过错不动产买受人及以居住为目的商品房消费者权益予以特殊保护，可在执行异议之诉案件审理中参照适用。亿邦公司系享有抵押物优先受偿权的债权人，能够排除强制执行的购房者仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，即保护商品房消费者的生存权。本案中,案外人王存兰、祁善武虽是在涉案房屋已被抵押的情况下签订《商品房买卖合同》,首先2017年9月21日，王存兰、祁善武即与九海公司签订《商品房买卖合同》，2019年12月12日涉案房屋被法院查封，故王存兰、祁善武与九海公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且王存兰、祁善武于2017年12月14日实际入住房屋；其次，王存兰、祁善武所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故涉案房屋为王存兰、祁善武唯一住房；第三、在法院查封时王存兰、祁善武仅支付房屋首付款252165元，占总房款的43%，但王存兰、祁善武现已主动将剩余房款33万元交付至西宁中院账户执行，故应认定王存兰、祁善武已支付全部房款。综上，王存兰、祁善武所购房屋符合《执行异议和复议规定》第二十九条的条件，应当对其以居住为目的的购房权益予以特殊保护。亿邦公司对九海公司的抵押权，相对于消费者生存权，不具有法定优先的地位。王存兰、祁善武诉讼请求成立，予以支持。依照《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：一、不得执行位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”7号楼1单元1034室房屋；二、驳回王存兰、祁善武的其他诉讼请求。案件受理费9622元，由亿邦公司负担。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院应予确认。 本院经审理认为，本案二审的争议焦点是王存兰、祁善武对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条款是相对于一般债权而言对担保物权等优先受偿权的保护，但《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条款是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，抵押权和一般债权的行使不能对抗购房消费者。即《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定，属于第二十七条规定中“法律、司法解释另有规定的除外”情形。因此，本案从案涉房屋买受人王存兰、祁善武是否符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定进行分析认定： 首先，王存兰、祁善武是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。经查，2017年9月21日，案外人王存兰、祁善武与九海公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定九海公司将案涉房屋出售给王存兰、祁善武，房屋建筑面积129.37平方米，每平方米单价4500元，总房款582165元，约定的付款方式为按揭贷款。该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。合同签订后，王存兰、祁善武根据合同约定于2017年9月21日前支付了首期房款252165元,余款贷款支付。2019年12月12日，西宁中院依据(2019)青01执364号执行裁定,对九海公司抵押给亿邦公司的位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”包括案涉房屋在内的共27套房屋予以查封。上述事实可以认定王存兰、祁善武与九海公司在法院查封之前签订了《商品房买卖合同（预售）》。且该预售合同对所购房屋面积、每平方米单价,房屋总价、付款方式等主要内容进行了约定，签订合同当日以转账方式缴纳购房款12万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉合同已具备了商品房买卖合同的主要条款。另从王存兰提交的交纳天然气初装费等14项费用的收据，交纳的物业费、燃气费收据等证明证实王存兰、祁善武已实际入住，合同已实际履行。关于上诉人亿邦公司的涉案房屋是在抵押期间未经上诉人同意的情况下，王存兰、祁善武与九海公司在签订《商品房买卖合同》，属无效合同的上诉理由，因《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，亿邦公司虽对案涉商品房设定抵押，但对于王存兰、祁善武基于生存利益而购买的房屋属于物权期待权，依据上述规定应优先于抵押权而受到保护，因此上诉人的此节上诉理由不能成立。 其次，王存兰、祁善武所购商品房是否用于居住且买受人王存兰、祁善武名下是否无其他用于居住的房屋。经查，2020年1月15日，海东市乐都区自然资源局出具《房屋产权登记信息查询结果》，王存兰、祁善武名下未有其他房产，表明王存兰、祁善武所购案涉商品房系用于居住，且在乐都市范围内其名下无其他用于居住的房屋，应当属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，是抵押权和一般债权的行使不能对抗的购房消费者。至于上诉人亿邦公司关于王存兰、祁善武不属于无过错的不动产买受人的上诉理由，因《执行异议和复议规定》第二十九条的规定中，并未要求购房消费者应当是无过错的不动产买受人。因此，亿邦公司的该上诉理由与法律规定不符，本院不予支持。 第三，关于王存兰、祁善武的房款交纳问题。在王存兰、祁善武支付总房款58.2165万元43.3%的情况下，执行法院可以对王存兰、祁善武应当支付的剩余购房款，按照到期债权进行执行。经查，王存兰、祁善武现已将剩余购房款全部交付至法院账上，应当认定符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形。因此上诉人的此节上诉理由亦不能成立。 综上，本院认为，王存兰、祁善武对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人亿邦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费案件9622元，由青海亿邦小额贷款股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 索晓春 审 判 员 刘尚英 审 判 员 商海英 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 汪富生 书 记 员 董雨婷