江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初1529号原告：赣州颐天物业管理有限公司，地址：石城县琴江镇赣江源北大道**颐高电商城**，统一信用代码：91360735MA37N平方米M7U。法定代表人：胡资华，该公司总经理。委托诉讼代理人:赖坤发，广东华商（赣州）律师事务所律师，执业证号13607199910780046，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:连凌楷，广东华商（赣州）律师事务所实习律师，实习证号36071909110147，代理权限：一般授权代理。被告：张玲明，男，1978年9月21日生，汉族，户籍地石城县。原告赣州颐天物业管理有限公司（以下简称颐天物业公司）与被告张玲明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告颐天物业公司委托诉讼代理人赖坤发及被告张玲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张玲明向原告缴纳2020年3月31日前应交的物业费16808元，并承担滞纳金1828.4元；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告缴纳2020年3月31日前应交的物业费17117元，并承担滞纳金1828.4元。事实与理由：2018年2月28日，原告颐天物业公司与开发商江西颐天置业有限公司签订了《前期物业合同》，江西颐天置业有限公司聘请原告为其开发的石城县颐高电子商务产业园（颐高·外滩国际）提供前期物业管理服务，并承接原物业公司成都世高物业管理有限公司江西分公司（以下简称世高物业公司）的物业管理合同。《前期物业合同》约定：物业服务费按房屋产证建筑面积缴纳，商业（商铺）物管费为2元／平方米·月；已出售或出租的物业，由业主承担物管费。被告张玲明从2017年1月13日开始承租石城颐高·外滩国际精品建材城3栋共八个商铺（编号：3-110、3-111、3-112、3-113、3-212、3-213、3-215、3-216号），租赁面积合计511.66平方米，并与开发商签订了《商铺租赁合同》。但被告从承租商铺起拒绝缴纳租赁商铺的物业费。截至2020年3月31日，被告拖欠物业费17117元，按三个月计算的滞纳金1828.4元。原告多次上门催缴，并向被告送达缴费通知书，被告均以各种理由拒付。现诉来法院，请求法院依法裁判。被告张玲明在庭审中答辩称：答辩人已缴纳2017年、2018年一楼租赁商铺的物业费，对于原告主张支付的欠缴物业费，答辩人仅同意支付一部分，理由是：1.原告主张的物业费收费标准过高，物业公司提供的服务很多方面（如保安巡逻、规范车辆停放等）不到位，商家没有享有到按1.5元/平方米收费的物业服务，并且一楼的商铺很多服务（电梯、绿化等）未享受，故答辩人只同意根据租赁的一楼商铺（四个店面）面积按照0.7元/平方米缴纳物业费；2.答辩人承租的二楼商铺与开发商有争议，答辩人花费30余万元将承租的二楼商铺进行了装修，公共楼梯应由二楼另一侧的商铺租户进行装修，但另一租户一直未装修，影响了二楼答辩人已装修商铺的效果和二楼商铺整体形象，而开发商、物业公司未起到督促、管理义务，对于此问题始终没有解决，导致答辩人二楼的商铺无法营业，造成答辩人巨大经济损失，故答辩人不同意缴纳二楼商铺的物业费；3.原来的物业公司撤出，原告颐天物业公司进驻后，答辩人未和原告再签订物业服务合同。原告颐天物业公司为证实其主张，向本院提交的证据有：1.原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，以证明原告主体资格；2.颐高电子商务产业园（颐高·外滩国际）前期物业服务合同一份、颐高电子商务产业园（颐高·外滩国际）临时管理规约一份、颐高电子商务产业园（颐高·外滩国际）临时管理规约现场告示图和告知书各一份、原告与世高物业公司签订的债权转让协议一份，以证明原告有权按《前期物业合同》约定收取物业费，及有权向租户收取原物业公司管理期间租户拖欠的物业费；3.石城颐高·外滩国际商铺租赁合同两份，以证明被告承租了石城颐高外滩国际精品建材城3栋3-110、3-111、3-112、3-113、3-212、3-213、3-215、3-216号商铺，总面积为511.66平方米；4.缴费通知书、催收物业费现场图片、快递签收单各一份，以证明被告拖欠的物业费为17117元，按合同约定计算的滞纳金远远超过1828.4元，原告已多次向被告催收以上款项。被告张玲明质证意见为：对证据1、证据3、证据4的真实性无异议，对证据2持有异议，原来的物业公司将相关事务转让给原告，并未征收商户的同意，商户们也没有和原告签订物业服务协议。被告张玲明向本院提交的证据有石城县人民法院（2019）赣0735民督10号民事裁定书及被告提出的异议书复印件各一份，以证明被告二楼商铺未能正常营业，损失巨大，被告已多次向物业公司反映。对于被告提交的证据，原告质证称：对真实性及合法性无异议，对关联性持有异议，该证据不能证实被告可以不缴纳相应物业费。本院经审查，对双方提交的证据的真实性予以采信，并结合当事人诉、辩意见在庭审中的陈述，确认如下事实：江西颐天置业有限公司系石城县颐高电子商务产业园（颐高·外滩国际一期）开发建设单位。2016年8月8日该公司与世高物业公司签订《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，合同约定世高物业公司为该项目提供物业服务。世高物业公司在提供服务期间，已将临时管理规约及物业收费明细在产业园公告栏中进行了张贴公告，其中公布的关于商铺的物业收费标准为每月每平方米1.5元，同时对逾期未缴纳物业费滞纳金的计算收取办法进行了告知。江西颐天置业有限公司另与江西颐石商业运营有限公司签订《商业运营管理合作协议》，委托后者对颐高电子商务产业园（颐高·外滩国际）运营管理，江西颐石商业运营有限公司有权以该公司名义对外出租、自营、代收租金。被告张玲明和江西颐石商业运营有限公司分别于2016年10月8日和2017年1月13日签订了两份商铺租赁合同，承租石城颐高·外滩国际精品建材城3栋二层共八个商铺（编号：3-110、3-111、3-112、3-113、3-212、3-213、3-215、3-216号），租赁面积合计511.66平方米（其中一层225.73平方，二层285.93平方），租赁合同中约定由承租方负责缴纳物业费。世高物业公司在物业管理期间，要求被告张玲明缴纳物业费，被告仅缴纳一层商铺物业费。2018年2月28日，原告与江西颐天置业有限公司签订《前期物业服务合同》，成为颐高电子商务产业园项目新的物业管理人。世高物业公司与原告于2018年3月29日签订《债权转让协议》一份，约定将该公司应收取的颐高电子商务产业园部分商户拖欠的未缴物业费转让给原告收取，其中包括被告拖欠的2017年1月1日至2018年2月28日物业费8104元。2018年9月7日，原告将其为颐高·外滩国际提供物业服务的消息以告知书的形式告知业主。告知书中公布的商铺物业费收费标准为1.5元/平方，对已签订《前期物业服务协议》的商家，二层建筑面积的物业费用按5折计算。此后被告缴纳了一层承租商铺的部分物业费，一层商铺2019年1月1日后的物业费未缴纳，二层商铺的物业费自2017年1月13日承租后一直未缴纳。原告多次上门催收并向被告邮寄物业服务费通知书，其中于2020年4月1日送达给被告的缴费通知书中载明：截至2020年6月30日3栋一层110-113号商铺应缴7923元（2019年1月1日至2020年6月30日），计算三个月滞纳金为1828.4元，二层212-216号商铺应缴10722元。因催收未果，原告遂诉来法院，请求判令被告支付截至2020年3月31日拖欠的物业费17117元及滞纳金1828.4元。另查明，原告曾于2019年7月向本院申请支付令，要求被告支付拖欠的物业费，因被告提出书面异议，本院作出（2019）赣0735民督10号民事裁定书，裁定驳回支付令申请。本院认为，本案中，江西颐天置业有限公司与世高物业公司签订的《前期物业服务合同》、江西颐天置业有限公司与江西颐石商业运营有限公司签订的《商业运营管理合作协议》、江西颐石商业运营有限公司与被告张玲明签订的《商铺租赁合同》，以及江西颐天置业有限公司与颐天物业公司签订的《前期物业服务合同》均系相关合同当事人的真实意思表示，合法有效。原告主张被告缴纳的物业费包括世高物业公司提供物业服务期间产生的物业费及原告提供物业服务期间产生的物业费。2018年3月世高物业公司已将其对被告享有的债权转让原告，并已履行通知义务，原告作为债权受让人，有权对债务人主张权利。本案争议焦点，为世高物业公司及原告颐天物业公司向原告收取的物业费是否合理。被告不同意按物业公司通知要求缴纳物业费，其抗辩理由主要是认为其未享有两家物业公司提供的符合收费标准的物业服务、被告未与原告签订物业服务合同、物业公司及开发商提供的服务不到位导致被告产生经济损失。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业的承租人、借用人或者其他物业使用人违反物业服务合同引起的物业服务纠纷，参照关于业主的规定处理。本案中，世高物业公司与建设单位江西颐天置业有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告颐天物业公司与江西颐天置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，该合同对本案被告具有约束力，被告作为商铺承租人应履行缴纳物业费的义务。被告主张其未与原告签订物业管理合同、物业收费标准过高的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告提出物业公司及开发商监督、管理不到位，以致相关共用设施未能及时装修，影响了二层商铺整体形象，造成其承租的二层商铺无法正常营业产生经济损失，本院认为被告主张的物业公司需履行的职责，并不属于物业服务合同中物业服务企业的合同义务。被告如有证据证实开发商、运营管理人或物业公司有违反《商铺租赁合同》约定、未履行租赁合同义务情形的，被告可另行向违约方主张权利。世高物业公司及原告所执行的物业费收费标准已向相关职能部门备案，被告在诉讼中未能举证两家物业公司的收费标准违规，原告主张的被告拖欠物业费17117元及滞纳金1828.4元计算依据没有超过物业公司公布的物业管理规约收费标准，本院对原告的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告张玲明应于本判决生效后十日内向原告赣州颐天物业管理有限公司支付2017年1月13日至2020年3月31日物业费17117元，及滞纳金1828.4元，合计18945.4元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计133元（原告已预交），由被告张玲明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  黄国君二〇二〇年十一月三日代理书记员  赖艺欣