江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7152号上诉人（原审原告）：韩某1，女，1985年3月5日出生，汉族，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：郭建成，江苏纵通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某1，女，1949年6月17日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被上诉人（原审被告）：李某2，男，1975年8月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：杨鸥，江苏杨鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：高一萌，江苏杨鸥律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈某1，女，2007年3月30日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。法定代理人：沈某2，女，1978年1月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区，系沈某1之母亲。被上诉人（原审第三人）：徐某1，男，1983年7月13日出生，汉族，住山东省临沂市兰陵县。委托诉讼代理人：朱春雷，江苏兆润律师事务所律师。上诉人韩某1因与被上诉人李某2、李某1、沈某1、徐某1屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初2945号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人韩某1上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审苏州市吴中区人民法院作出的(2019)苏0506民初2945号民事判决书中对于本案案件事实认定和适用法律存在错误，理由如下：一、关于房屋买卖合同有效性及签订时间。一审法院已对上诉人房屋买卖合同合法有效性作出认定，本案上诉人与被上诉人李某2、李某1签订的房屋买卖合同系真实合法有效，且该房屋买卖合同签订于2016年3月26日，上诉人于签订合同当天支付了房屋首付款，而一审第三人徐某1与被上诉人李某2、李某1于2016年8月9日签订房屋定金合同，2016年8月25日签订的房屋买卖合同，签订时间与房屋价款交付时间明显晚于上诉人。上诉人签订合同在先，支付购房款亦早于第三人。虽上诉人支付的购房款为12万，比例少于第三人，但房款支付多少双方均是依据房屋买卖合同的约定按阶段支付，且上诉人在一审法院就主动要求将剩余房款交付于法院保管，故上诉人认为，一审法院不应以已支付购房款所占比例为考量履行哪份房屋买卖合同的标准。二、关于本案的房屋占有。本案涉案房屋上诉人已装修完成并实际居住至今，虽一审中被上诉人表示其愿意将房屋交付给第三人徐某1，但被上诉人一房二卖的行为已经严重违反合同诚实信用的基本原则，属于违法行为，故房屋交付不应当依据被上诉人的主观意志自由选择价高合同履行，择价而认这种行为将严重损害善意另一买房人的合法权益，特别是像上诉人这种买房在先，房款支付在先的买房人，择价高履行这也是一种破坏社会公平公正诚实信用原则的行为，不应得到法院支持。三、关于房屋共有人的售房意愿。1、本案争议房产系拆迁安置房屋，是根据安置人口进行分配。根据一审法院调查令调取的被上诉人李某2离婚协议约定，李某2和前妻沈某2生育有两女，大女儿沈某3由女方沈某2抚养，沈某1归李某2抚养，且根据拆迁房屋分配的结果来看，沈某1占有份额而大女儿沈某3没有，可以看出沈某1得到的房屋份额是基于抚养权归属李某2而来，沈某1系未成年，故李某2在买卖合同上的签字可以认定其是作为监护人的有权处分。2、本案涉案房屋并不是三被上诉人拆迁安置的唯一房屋，故该套房屋的出售并不会导致沈某1的合法权益受到损害，其房产份额可以从另外拆迁安置房屋中取得。3、本案中上诉人与第三人徐某1提供的房屋买卖合同均无沈某1签字，一审法院以沈某1母亲事后的择房屋售价高者履行的行为作为认定哪份合同适合履行的依据，明显存在错误。四、根据自2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；(二)均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；(三)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。2015年12月23日至24日，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议，该次《会议(民事部分)纪要》第15条强调：人民法院审理“一房数卖”纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照①已经办理房屋所有权变更登记、②合法占有房屋以及合同履行情况、③买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。结合本案事实，上诉人与被上诉人签订买卖合同在先，比一审第三人早近半年，上诉人支付购房款亦明显早于第三人，且上诉人在被上诉人的配合下进行选房选幢，装修完毕，入住房屋至今，从以上任何一条来看，均是继续履行上诉人该份房屋买卖合同更符合法律规定、合同法基本原则及合同继续履行的条件，上诉人亦表示愿意将买房合同项下第二笔房款支付到法院。综合以上所有事实，希望贵院能够依法撤销苏州市吴中区人民法院作出的(2019)苏0506民初2945号民事判决书，发回重审或者改判支持上诉人(原审原告)的诉讼请求。被上诉人李某2辩称，一、韩某1与李某2、李某1于2016年3月26日签订的房屋买卖合同，效力待定。韩某1系非苏州户籍人士，在苏州大市范围内由多套不动产，贵院可以依法调查，其是否符合当时购房条件，原审法院未查明。涉案不动产是李某2、李某1、沈某1等共有，内部具体比例没有明确。李某2卖房行为不符合《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定。韩某1提供的房屋买卖(居间)合同、补充协议有多处被篡改，篡改部分对李某2、李某1、沈某1不发生法律效力。二、没有证据可以证明韩某1合法占有使用处分涉案不动产。三、李某2、李某1、沈某1都不同意出卖涉案不动产给韩某1。李某2签名只能代表李某2自己。李某2没有以沈某1名义签名卖房，因此就谈不上李某2可以代表沈某1买房。李某1不同意出卖涉案不动产给韩某1。如果签名确实是李某1本人所签，由于李某1是文盲，是被李某2等欺骗所为，是无效行为。四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第九条，适用范围是同一普通动产。本案审理的是不动产，风马牛不相及。五、苏州市吴中区人民法院是韩某1、张某1的关系网、保护伞。张某1在苏州市吴中区人民法院苏州吴中经济技术开发区人民法庭开庭时多次辱骂杨鸥及威胁被上诉人李某2，但该院吴明燕【苏州市吴中区人民法院(2017)苏0506民初2633号房屋买卖合同案主审法官】、梁虹法官不敢依法处理张某1、韩某1。被上诉人李某2及代理人江苏杨鸥律师事务所杨鸥律师强烈要求贵院依法调取张某1、韩某1(两人在法院号称夫妻)涉黑涉恶的证据，依法移送苏州市扫黑除恶办公室处理。鉴于以上事实，上诉人韩某1的上诉毫无事实依据和法律依据，被上诉人李某2恳请贵院移送苏州市扫黑除恶办公室处理本案，以便维护法律之尊严，维护社会公平和正义。被上诉人李某1、沈某1未作答辩。被上诉人徐某1辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告韩某1向一审法院起诉请求：1.原审被告继续履行合同，配合办理房屋交付手续。2.本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：2016年3月26日，售房人李某2（甲方）、与购房人韩某1（乙方）、吴中经济技术开发区越溪汇聚房产中介服务部（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在苏州市吴中区横泾镇新思家园三期95幢的房屋出售给乙方。该房屋性质是拆迁安置，产权性质为个人，所有权人为李某2，房型为三室两厅一卫，建筑面积100平方米，有车库。双方协商后房屋实际成交价格为550000元，过户时产生的个税由乙方承担，营业税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费5000元。乙方于2016年3月26日交付首付款120000元；乙方拿到该房屋再支付380000元，剩余50000元房款于房产证过户完毕后支付。若乙方不能顺利拿房或拿房受阻，则合同约定的付款时间可适度延期，原合同仍然有效。如在本协议上签字的人员有不真实的，责任由甲方承担。如发生经济纠纷，导致乙方不能正常过户的，由甲方承担本房屋转让价的100%违约责任，支付赔偿金给乙方。如有其他人员实际拥有此房屋，但是没有在本协议中签字而导致其他纠纷的，由甲方承担一切责任与赔偿。甲乙双方签订的补偿协议同样具有法律效力，甲乙双方同意并认可。甲方承担如该房屋另售、租赁、视为违法，并郑重承诺另售无效。该合同甲方签字落款处有李某2签名及李某2代李某1签名，签名上有捺印。同日，原审原告韩某1（买方）、原审被告李某2（卖方）与吴中经济开发区越溪汇聚房产中介服务部签订《补充协议》一份，约定，买卖双方协议达成自收到买方款项之日起生效，如有违反约定，卖方除了返还买方之前支付的所有费用及利息（按照同期银行贷款利率的四倍计算），并还需支付房屋现值与买方支付的房款差额部分及30万违约金。买方在取到房子的当日约定将余款支付给卖方。在房产证下来之日，卖方无条件配合买方过户更名，并不再收取约定条款以外的任何费用。更名过户费用及税费有买方承担。本幢自行车库及车位按规划指定。抽签摇号由韩某1与李某2一起去摇号并收取钥匙……卖方落款处有李某2签名及李某2代李某1签名，签名上均有捺印。原审原告提供的《补充协议》第（7）条后手写补充“人不到场。全权委托韩某1处理”。同日，原审原告韩某1向原审被告李某2转账120000元。李某1称，其从未签订过上述《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》，也并不知晓房屋买卖事宜，但就上述两份合同上其姓名上捺印的真实性不申请鉴定。另查明，2013年11月13日，原审被告李某2（乙方，被拆迁人）与苏州市吴中区横泾街道拆迁办公室（甲方，拆迁人）签订《苏州吴中经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议》，载明乙方在册户口3人，甲方安置乙方房屋座落新思家园，安置总面积280平方米，其中100平方米房屋两套，80平方米房屋一套。横泾街道拆迁安置户人口统计表载明，李某2户包含户主李某2，母亲李某1及女儿沈某1。原审原、被告一致确认，签订房屋买卖合同时，尚未确定安置房具体房号，房屋买卖合同中约定的涉案房屋即为新思家园三期95幢1201室，该房屋于2019年1月摇号确认房号尚未办理产权登记，现由原审原告韩某1占有。又查明，李某2与沈某2于1998年2月9日登记结婚，婚后共生育两个女儿，分别为沈某3、沈某1。2010年11月30日，李某2与沈某2登记离婚，离婚协议中约定：大女儿沈某3由沈某2承担一切费用，小女儿沈某1由李某2承担费用，两个女儿都同沈某2一起生活。再查明，2016年8月9日，原审被告李某2（甲方）与原审第三人徐某1（乙方）、吴中区横泾百顺房产中介服务部、吴中区横泾欣欣房产中介服务部（中介方）签订《房屋定金合同》，约定甲方将名下横泾街道新思家园95幢房屋出让乙方。建筑面积101㎡左右，房屋价格776000元，现收取定金26000元。正式合同于2016年8月25日前在中介处签订。签订正式合同时，甲方与该房屋相关人员全部到场。2016年8月20日前乙方付房款50万元。同日，徐某1向李某2支付购房定金26000元，李某2出具《收据》一份。2016年8月25日，原审被告李某2、李某1（甲方、出让方）与徐某1（受让方、乙方）、吴中区横泾百顺房产中介服务部、吴中区横泾欣欣房产中介服务部（中介方）签订了《房屋买卖合同》，合同首部载明出让方为李某2、李某1、沈某1，受让方为徐某1。合同约定，甲方将位于新思家园高层95幢（楼层未定）以乙方当天抓阄为准的房产转让于乙方，面积为101㎡左右，该房屋为拆迁安居房，转让总价为776000元。本协议签订当天，乙方支付甲方房款526000元，剩余房款250000元在政府交房之日当天前付清。甲方即向乙方交付钥匙，办理移交手续，该房产权属乙方所有，乙方付清甲方出具收条。甲方保证该安居房与第三方没有任何瓜葛，如果有，视为甲方违约，甲方承担全部责任。该房屋已由拆迁户主跟全家协商一致，都自愿出售该房屋，本协议甲方所有权人均需全部签字，今后不得追索。乙方今后如需办理过户手续（如政策允许，可直接以乙方名义办证）一切费用由乙方自理，甲方协助提供手续材料并到场配合办理直至办妥。自政府产证下发7个工作日之内甲方无条件尽力配合乙方办理，否则视为违约，余款20000元于办理产证当天支付给甲方。同日，徐某1向原审被告李某2转账500000元。2017年4月8日，徐某1（乙方）与原审被告李某2（甲方）签订《购房合同》一份载明，双方于2016年8月25日签订一份购房合同，乙方先付给甲方购房款526000元，现经双方友好协商，乙方答应再次向甲方支付房款30000元。同时，甲方承诺一定严格按照双方的购房协议执行，如果违约承担一切后果，并罚款乙方已付款的两倍。同日，徐某1向原审被告李某2转账30000元。以上事实，有原审原告提供的《房屋买卖（居间）合同》，《补充协议》、银行转账凭证、离婚协议书，原审第三人徐某1提供的《房屋定金合同》、《收据》、《房屋买卖合同》、《购房合同》、银行交易明细，一审法院调取的《苏州吴中经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议》、横泾街道拆迁安置户人口统计表及一审法院制作的询问笔录、庭审笔录等证据在卷证明。审理中，原审原告韩某1称，其通过吴中经济开发区越溪汇聚房产中介服务部向原审被告购买涉案房屋。合同签订后，其向原审被告李某2支付了购房款120000元。2019年1月12日下午，其亲戚童富城与李某2姐夫一起去摇号确认房号。摇号当天并未发放房屋钥匙。摇完号后，李某2姐夫称需回家拿东西，让其在1201室等候。其至该房屋时，发现房门已经打开，便进入房屋。随后有中介人员过来说该房屋已出售给他人了，双方发生了纠纷，对方报了警。其虽未收到过李某2或其姐夫交付的房屋钥匙，但已实际占有使用该房屋。2019年2月，其开始对涉案房屋进行装修，现已装修完毕并入住。因涉案房屋存在纠纷，原审被告李某2也不出面，故剩余房款其尚未支付。其认为，其与原审被告签订的房屋买卖合同合法有效，房屋共有人沈某1系未成年人，李某2作为父亲有权处分该房屋。现涉案房屋一房二卖，但其合同成立在先，付款在先，且其已装修入住，故原审被告应继续履行与其之间的房屋买卖合同，配合其办理房屋交付手续。为此，原审原告向一审法院提交了以下证据：1、横泾街道新思家园高层安置户自行选幢二期车位确认表。原审原告称，该表格是摇号选房的凭证，办理选房手续等都需要该确认表。2、李某2与原审原告的通信记录打印件，证明原审原告多次通过电话联系原审被告李某2，希望办理过户手续，但是李某2不接听电话。3、张某1与原审被告李某2、李某2代理律师杨鸥的电话录音。原审原告称，张某1系其孩子父亲。该组证据证明其与原审被告之间房屋买卖属实，原审被告李某2确认合同效力，主动联系其告知房屋即将交付，表达交房的意愿。4、通知。内容为“李某2、李某1，购买你拆迁房95幢1201室已拿到，通知你将产权及过户资料准备好，并将剩余尾款拿走。关于水电、燃气的材料什么时候准时送来，并且在你的允许授权下，我们办理了”。原审原告称，该通知并未邮寄成功。5、张某1与童富城的微信聊天记录打印件，证明涉案房屋装修及使用情况。原审被告李某1、李某2质证后称，证据1真实性没有异议，该确认表系签订房屋买卖合同时，李某2交付给冯某1，冯某1何时交付给张某1其不清楚。证据2真实性不认可。证据3确实是李某2与张某1之间的通话，但录音不完整，并非其真实意思表示，张某1在电话里还威胁过李某2。李某2还认为，部分录音超过举证期限且没有提供通话记录及原始载体，不能证明通话时间和内容。证据4、证据5均不认可。原审被告李某2称，其因生活开销及购买彩票需要资金，经朋友冯某1介绍于2015年年底向王某1借款50000元，双方约定每月需支付利息4000元或6000元左右，具体金额其记不清了，借期三个月。借期届满后，其无力归还。当时冯某1在吴中经济开发区越溪汇聚房产中介服务部工作，他说认识一个做房产买卖叫“张哥”的人，可以帮其出售一套拆迁安置房用于归还借款。整个洽谈过程其并未参与，冯某1他们提供了《房屋买卖（居间）合同》，《补充协议》让其签字。其母亲李某1、女儿沈某1并不知晓此事。因李某1不识字，其便以沈某1上学需要办手续为由欺骗李某1去横泾派出所户籍大厅让她在房屋买卖合同上按手印，但是合同上的手印也有可能系其代李某1按的，具体情况其也记不清了。合同签订后，韩某1向其支付了120000元，其将结欠王某1的借款归还完毕。其认为，韩某1、王某1等人系套路贷，胁迫其签订该房屋买卖合同，交易价格明显低于市场价，且该合同也未经其他共有人签字确认，故合同无效。嗣后，其将该房屋又出售给徐某1，其母亲也知晓该售房事宜，但徐某1并不知晓其与韩某1之间的房屋买卖事宜。其收到徐某1的购房款后想归还韩某1支付的款项，但冯某1他们说房屋已经出售给韩某1了，不同意退款。2019年1月，其委托姐夫沈某4与徐某1一起去进行房屋摇号，其听沈某4说，当摇号确定房屋坐落后，韩某1亲友便撬开门锁强行占有房屋。过了几天，其姐夫去物业拿了房屋钥匙立即交付给了徐某1。徐某1因为韩某1强占房屋还报过警。现其同意将涉案房屋出售给徐某1，不同意出售给韩某1，但是并无证明其系受胁迫签订房屋买卖合同的证据。为此，原审被告李某2向一审法院提交了以下证据：1、2016年3月26日其与韩某1、吴中经济开发区越溪汇聚房产中介服务部签订的《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》。李某2称，其持有的合同与原审原告韩某1提供的存在出入，韩某1将《房屋买卖（居间）合同》上其电话号码进行了篡改，并在《补充协议》自行添加了“人不到场。全权委托韩某1处理”的字样。2、2019年9月3日苏州市吴中区横泾街道泾峰社区居民委员会出具的《证明》，载明：“兹由横泾街道泾峰社区24组（原新思村2组）居民李某1，女，身份证号码：，学历：文盲。”证明李某1不识字，房屋买卖合同的签订系遭李某2欺骗，并非李某1真实意思表示，合同无效。3、银行账户交易明细。证明其2015年6月至2016年1月间陆续向案外人王某1转账35000元。李某2称，房屋出售后，其还向王某1支付过款项，具体金额不清楚。其与韩某1、张某1之间并无民间借贷关系。原审原告韩某1质证后称，证据1真实性没有异议，2016年3月26日上午，其与原审被告李某2、李某1一起在派出所签订了《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》，下午其与原审被告李某2一起去中介对合同内容进行了补充。因当时只有其携带了合同，故仅在其持有的《补充协议》上手写增加了合同内容。证据2真实性没有异议，但是对证明目的不认可。合同上的手印系李某1本人所捺，李某1是完全民事行为能力人，其本人在合同上捺印系其真实意思表示，应承担相应的民事责任。证据3真实性没有异议，但是与本案无关。其及张某1与李某2之间并无借款关系。原审第三人徐某1称，其对李某2提供的证据真实性均没有异议。对原审原告韩某1提供的证据1真实性无异议，但认为该确认表并非选房所需，选房需要的通知书等由其持有。证据2、3与本案没有关联性。张某1与韩某1并非夫妻关系，通话内容也并未明确系针对涉案房屋，其不予认可。证据4系原审原告韩某1单方制作，其不予认可。李某2并未授权原审原告开通涉案房屋水电，涉案房屋水电实际由其开通。证据5不认可，系原审原告非法入住后拍摄。为此，原审第三人徐某1向一审法院提交了缴纳电费短信记录，证明涉案房屋开户时预留的姓名及电话均为徐某1。原审原告韩某1称，该信息系徐某1自行更改，实际电费均由其缴纳。原审被告李某2、李某1认为短信上明确客户为李某2，并非韩某1。李某1称，其不识字，涉案房屋系家里的拆迁安置房。儿子李某2离婚后，孙女沈某1一直随母亲沈某2一起生活。因为李某2欠债较多，故出售涉案房屋，其仅知晓将房屋出售给一个卖苹果的人，就是原审第三人徐某1，并不知晓房屋出售给韩某1事宜。现其同意将涉案房屋出售给徐某1，不同意出售给韩某1。原审被告沈某1称，其父母离婚后，其一直与母亲沈某2共同生活，对涉案房屋出售事宜其均不知情。现其同意将涉案房屋出售给徐某1，不同意出售给韩某1。审理中，一审法院至新思家园三期物业就涉案房屋情况进行询问。物业工作人员称，新思家园95幢1201室房屋收房事宜均是李某2委托其姐夫沈某4处理的，门卡、钥匙等材料由沈某4领取。涉案房屋交付前，其接到派出所还是街道电话称房屋门锁被撬，要求物业多多巡逻，其便对该房屋重点进行了巡逻，但未发现撬锁的情况。钥匙交付后，其便未再关注该房屋情况。至于涉案房屋买卖事宜等其并不知情。为此，物业工作人员向一审法院提交了房屋交接验收表、领钥匙单等，上述材料均为沈某4签字确认，房屋交接时间为1月13日，钥匙交接时间为2019年2月14日。原审原、被告及原审第三人对上述材料真实性均无异议。另，一审法院至苏州欣欣房产有限公司就涉案房屋买卖事宜进行调查，该公司工作人员称，涉案房屋系其通过在新思家园一个做保安的朋友获得的房源信息，当时房屋还没有确定房号，只确认在95幢。其获得该房源信息后，百顺房产的朋友介绍徐某1购买该房源。合同签订时，涉案房屋市场价约为七八千一个平方。其与徐某1并不知晓李某2与他人签订过房屋买卖合同。涉案房屋的房屋买卖合同由徐某1、李某2、李某1、李某2姐姐、姐夫一起在欣欣房产中介签订。李某2在合同上签名，李某1本人捺印。合同签订后，徐某1向李某2支付了50余万元，具体金额其不清楚。2018年11月涉案房屋摇号当天，其与百顺房产工作人员、徐某1都在现场，李某2、李某1不在，他们委托了李某2姐姐、姐夫到场摇号。确定房号后，其与徐某1一行人至新思家园95幢1201室房屋进行查看，发现门锁已被撬开，里面有一群人自称他们购买了该房屋，要求徐某1等离开，于是其报了警。警察来了要求现场人员全部离开，并锁门。后来，其与徐某1领到了涉案房屋钥匙，但是发现门锁换了打不开，李某2姐姐、姐夫还有物业工作人员也在场。于是，其与徐某1等人报警、开锁并更换了门锁。当时发现房间里摆放了床、饮水机等物品，应该有人居住。过了几天，当其与徐某1再去涉案房屋时发现门锁被更换了，房间里有人居住，于是再度报警。吴中区横泾百顺房产中介服务部工作人员称，其与徐某1此前并不相识，徐某1来其店里登记需要购买房屋，其欣欣房产的朋友正好有房源，其便联系徐某1购买。2018年11月房屋摇号时，其与欣欣房产工作人员、徐某1、李某2姐姐、姐夫到场。确定房号后，物业带其一行人去涉案房屋查看，但发现房门已被打开，有一群人在里面自称房屋是他们的，要求其与徐某1等人离开。李某2姐夫等人便报了警。2019年2月，徐某1办了钥匙交付手续后，又与其一起至涉案房屋查看，发现钥匙打不开房门了，于是其与徐某1更换了门锁，后来因为房屋纠纷几度报警。出售该房屋时，其并不知晓涉案房屋此前已出售的情况，否则其不会再参与售房的。一审法院认为，徐某1与原审被告李某2、李某1签订的房屋买卖合同及韩某1与原审被告李某2、李某1签订的房屋买卖合同中虽仅载明房屋坐落于新思家园三期95幢，未明确房号，但各方一致确认出售的涉案房屋即新思家园三期95幢1201室房屋，故上述合同标的明确。原审被告李某2、李某1对其与徐某1签订的房屋买卖合同均无异议，该合同系双方真实意思表示，合法有效。原审被告李某1虽否认韩某1提供的房屋买卖合同上的捺印系其本人所按，但并未提供证据证明亦不申请鉴定，故一审法院对原审被告李某1的该项答辩意见，不予采信。原审被告李某2、李某1虽辩称其与韩某1签订的房屋买卖合同并非其真实意思表示，李某2系受胁迫签订该合同，该房屋买卖涉嫌套路贷，但李某2、李某1并未提供其受胁迫签订合同的证据，且李某2、李某1与原审原告之间并不存在民间借贷关系，李某2提供的银行交易明细等证据尚不足以证明本案涉嫌套路贷等违法犯罪行为，故一审法院对原审被告李某2、李某1的该项答辩意见，不予采信。涉案房屋买卖合同项下出售的房屋为李某2户因住宅拆迁而安置取得的家庭共有房屋，原审被告李某1、沈某1作为李某2户拆迁时的家庭成员对该共有财产即涉案房屋享有财产份额，原审被告李某2抗辩其与韩某1签订的房屋买卖合同因签约时未经所有共有人同意或取得其授权而无效。对此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，部分共有人出售共有房屋而签订的房屋买卖合同仍然有效，故韩某1与原审被告李某2、李某1签订的《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。合同有效并不代表合同一定能切实履行，关于应当履行原审被告李某2、李某1与徐某1还是与韩某1签订的房屋买卖合同问题，因徐某1、韩某1就涉案房屋均未办理产权变更登记手续，故一审法院将结合合同签订时间、房屋占有交付情况、购房款支付情况、共有人的出售意愿等进行综合分析。关于两份合同签订时间。原审被告李某2、李某1与韩某1于2016年3月26日签订了《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》，又与徐某1于2016年8月9日签订《房屋定金合同》，于2016年8月25日签订《房屋买卖合同》，由此说明，涉案房屋存在一房多卖的情况。关于房屋占有交付情况。李某2委托其姐夫至物业处领取涉案房屋钥匙等，并将房屋钥匙交付给徐某1，原审被告李某1、沈某1对此亦无异议，该交付行为基于原审被告自愿，合法有效。而涉案房屋虽由韩某1占有，但韩某1及原审被告均确认原审被告未向韩某1交付过涉案房屋钥匙，韩某1亦未提供证据证明其占有房屋系经原审被告允许或自愿交付，徐某1及原审被告均陈述韩某1系自行撬门进入房屋且徐某1为此报警，韩某1对其如何进入涉案房屋未作合理解释，且其在明知涉案房屋还被出售他人存在纠纷的情况下仍对房屋进行装修并入住，故其占有房屋的行为非基于原审被告自愿交付，非善意占有。关于房款交付情况。原审被告李某2、李某1与韩某1、徐某1约定的房屋交易价格分别为550000元、776000元。合同签订后，韩某1共向李某2支付了购房款120000元，已付比例为21.82%；徐某1共向原审被告李某2支付了购房款556000元，已付比例为71.65%，可见，徐某1支付的房款金额及付款比例均明显高于韩某1。关于房屋共有人的售房意愿。房屋为数人共同共有，购房人未与全部房屋共有人签订房屋买卖合同而发生纠纷，即便合同有效，房屋买卖合同能否继续履行，应考量共同共有人的出售意愿。本案中，涉案房屋系原审被告李某2、李某1、沈某1共同共有。原审被告沈某1系未成年人，李某2虽系沈某1父亲，但李某2与沈某2已于2010年11月30日登记离婚，离婚协议中约定小女儿沈某1同沈某2一起生活，且实际上沈某1也一直由母亲沈某2抚养，未与李某2、李某1共同生活，韩某1及徐某1提供的房屋买卖合同上均无共有人沈某1的签字，沈某1辩称合同签订时其并不知情，现有证据不能证明沈某1在合同签订时知晓并同意房屋出售事宜，李某2售房时亦未征得沈某1及其母亲沈某2的同意或授权，故李某2在房屋买卖合同上签字的行为不能代表沈某1，即涉案房屋出售时未经全部共有人同意。现原审被告李某2、李某1、沈某1均同意将涉案房屋出售给徐某1，故徐某1与原审被告李某2、李某1签订的房屋买卖合同能够继续履行。而本案中，沈某1及母亲沈某2均拒绝将涉案房屋出售给韩某1，故原审被告李某2、李某1与韩某1签订的房屋买卖合同无法继续履行，双方因合同不能继续履行产生的纠纷可另行处理，不属于本案一并处理范围。综上，韩某1要求原审被告继续履行合同，配合办理房屋交付手续的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原审原告韩某1的全部诉讼请求。案件受理费人民币9300元、财产保全费人民币5000元，合计人民币14300元，由原审原告韩某1负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，李某1虽否认韩某1提供的房屋买卖合同上的捺印系其本人所按，但并未提供证据证明，亦明确表示不申请司法鉴定，故本院对李某1的该项抗辩意见，不予采信。李某2、李某1虽辩称其与韩某1签订的房屋买卖合同并非其真实意思表示，李某2系受胁迫签订该合同，该房屋买卖涉嫌套路贷、涉黑涉恶，但李某2、李某1并未提供其受胁迫签订合同的证据，且李某2、李某1与韩某1之间并不存在民间借贷关系，本院扫黑部门也无反馈本案涉嫌套路贷、涉黑涉恶，故本院对李某2、李某1的该项抗辩意见，不予采信。因此，韩某1与李某2、李某1签订的《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。其次，合同有效并不代表合同一定能继续履行。关于本案应当履行李某2、李某1与徐某1签订的房屋买卖合同还是履行李某2、李某1与与韩某1签订的房屋买卖合同的问题。本院认为，诉讼前徐某1、韩某1就涉案房屋均未办理产权变更登记手续，故本院将结合合同签订时间、房屋占有交付情况、购房款支付情况、共有人的出售意愿等进行综合分析，确定是否支持原审原告的诉讼请求。1、关于两份合同签订时间。李某2、李某1与韩某1于2016年3月26日签订了《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》，又与徐某1于2016年8月9日签订《房屋定金合同》，于2016年8月25日签订《房屋买卖合同》，由此说明，涉案房屋存在一房多卖的情况。2、关于房屋占有交付情况。李某2委托其姐夫至物业处领取涉案房屋钥匙等，并将房屋钥匙交付给徐某1，李某1、沈某1对此亦无异议，该交付行为基于原审被告自愿，合法有效。而涉案房屋目前虽由韩某1占有，但韩某1及原审被告均确认原审被告并未自愿向韩某1交付过涉案房屋钥匙，韩某1亦未提供证据证明其占有房屋系经原审被告允许或自愿交付，相反，李某2、李某1认可将涉案房屋钥匙交给了徐某1。徐某1及原审被告均陈述韩某1系自行撬门进入房屋且徐某1为此报警。韩某1对其如何进入涉案房屋未作合理解释，且其在明知涉案房屋还被出售他人存在纠纷的情况下仍对房屋进行装修并入住，故其占有房屋的行为非基于原审被告自愿交付，非善意占有。3、关于房款交付情况。李某2、李某1与韩某1、徐某1约定的房屋交易价格分别为550000元、776000元。合同签订后，韩某1共向李某2支付了购房款120000元，已付比例为21.82%；徐某1共向李某2支付了购房款556000元，已付比例为71.65%，徐某1支付的房款金额及付款比例均明显高于韩某1。4、关于房屋共有人的售房意愿。房屋为数人共同共有，购房人未与全部房屋共有人签订房屋买卖合同而发生纠纷，即便合同有效，房屋买卖合同能否继续履行，应考量共同共有人的出售意愿。本案中，涉案房屋系李某2、李某1、沈某1共同共有。沈某1系未成年人，李某2虽系沈某1父亲，但李某2与沈某2已于2010年11月30日登记离婚，离婚协议中约定小女儿沈某1同沈某2一起生活，且实际上沈某1也一直由母亲沈某2抚养，未与李某2、李某1共同生活，韩某1及徐某1提供的房屋买卖合同上均无共有人沈某1的签字，李某2售房时亦未征得沈某1及其母亲沈某2的同意或授权，故李某2在房屋买卖合同上签字的行为不能代表沈某1，即涉案房屋出售时未经全部共有人同意。现李某2、李某1、沈某1均同意将涉案房屋出售给徐某1，故徐某1与李某2、李某1签订的房屋买卖合同能够继续履行。沈某1及母亲沈某2均拒绝将涉案房屋出售给韩某1，故李某2、李某1与韩某1签订的房屋买卖合同无法继续履行。综上所述，上诉人韩某1的上诉请求不能成立，应予以驳回。双方因合同不能继续履行而产生的损失，韩某1可另行主张，本案不予理涉；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人韩某1负担。本判决为终审判决。审判长 姜 彦审判员 黄文杰审判员 张珍芳二〇二〇年十一月二日书记员 汤莹莹