江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2564号上诉人（原审原告）：钱义忠，男，1957年9月1日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审原告）：管留英，女，1958年2月11日出生，汉族，住常州市金坛区。两上诉人共同委托诉讼代理人：邱国忠，男，1968年11月23日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：邱凤平，男，1964年3月28日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：史伟华，江苏金天虹律师事务所律师。上诉人钱义忠、管留英因与被上诉人邱凤平确认合同无效纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱义忠、管留英上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认上诉人与被上诉人2009年2月3日签订的房屋买卖协议无效。事实与理由：1.该房屋的宅基地是属上诉人原籍地所在村民小组所有，而被上诉人并非是同一村民小组的成员。该买卖没有得到村民小组的许可，该房屋及宅基地的转让属无效的行为。2.该房屋自2009年2月3日签订协议后，至今不能办理房屋变更登记，该买卖是无效的。3.该买卖严重违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条等法律的规定，属无效的买卖关系。邱凤平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人在签订合同之前已经迁入东迪庄218号，已经是本集体经济组织成员，没有宅基地，具备购买本村村民宅基地的资格。2.合同是双方真实意思的表示，并且得到了主管村委会的同意。3.在签订房屋买卖合同的时候上诉人的户籍已经不在东迪庄，且城区有几处住房，上诉人在出卖房屋的时候已经不是该集体经济组织的成员，相反被上诉人在购买房屋之后一直在此居住，从事农业生产至今。钱义忠、管留英向一审法院起诉请求：请求确认钱义忠、管留英与邱凤平的房屋买卖契约无效。一审法院认定事实：2007年3月16日，邱凤平所在家庭户的户籍从原江苏省阜宁县罗桥镇迁入原金坛市尧塘镇泗庄村委东迪庄**，现该家庭户户籍户籍仍在上述地址。div>1988年9月29日，钱义忠向原迪庄村委会申请宅基地用于自建房屋，原主管部门迪庄村委会经审核后向其出具准建证等手续，载明土地面积为180.1平方米、建筑物占地面积131.2平方米、建筑物类型及权属为楼房两间、平房2间等信息。2009年2月3日，钱义忠、管留英与邱凤平签订房契一份，房契主要载明：兹由迪庄8队钱义忠现有楼房二间二层半、前有厅屋二间，东靠万粉英，南至厅屋前水泥场，西至大道一公尺，北至后走廊小沟河。今有居住不便，经双方协商同意出卖到盐城迁来方邱凤平名下，房屋总价伍万捌仟整。房屋出卖后所有一切归邱凤平，任何人不得干涉。注（房屋出卖后在十年内拆迁仍然归钱义忠所有，房价退一半贰万玖仟，但钱义忠总拆迁面积一半归邱凤平，过了十年后拆迁，永远属于邱凤平名下，钱义忠不得干涉）。上述房契由钱义忠、管留英与邱凤平双方签字确认，同时由原村委会干部及其他村民签字见证。上述房契签订后，邱凤平居住使用至今，但双方未办理房屋产权变更手续，现钱义忠、管留英认为该份房契因违反相关法律规定属无效合同，故诉至法院处理。上述事实有户籍户籍证明、人口登记卡、准建证存根、常州市金坛区尧塘街道万新村村民委员会出具的证明、房契等证据在卷佐证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房契系涉及农村宅基地及房屋的房屋买卖合同，因此签订此类房屋买卖合同须符合《中华人民共和国土地管理法》等相关法律的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条及第十一条分别规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有；农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案中，邱凤平所在家庭户的户籍户籍于2007年3月21日迁至原金坛市尧塘镇泗庄村委东迪庄**,涉房屋所在地亦为东迪庄，由此可见邱凤平于2009年2月3日签订案涉合同时已是案涉房屋所在地村委会的村民，同时签订案涉合同时亦有时任村委会干部予以见证，因此邱凤平购买钱义忠、管留英宅基地及自建房不违反法律、行政法规的强制性规定，且案涉合同无其他导致合同无效的情形，故钱义忠、管留英请求确认合同无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回钱义忠、管留英的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由钱义忠、管留英负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：邱凤平二审提供阜宁县罗桥镇双联村村民委员会证明，内容为原该村村民邱凤平一家，于2007年从该村迁往常州金坛，原房屋及宅基地已交还村里，现邱凤平在该村已无房屋及宅基地。钱义忠、管留英对上述证据提出异议，并提出邱凤平获得了已拆迁的宅基地补偿。为此，邱凤平再次提供阜宁县罗桥镇双联村村民委员会证明，载明邱凤平户房屋因环境整治原因拆除，其宅基地已变成农田，并已交村委使用，没有涉及征用、拆迁，邱凤平未享受拆迁补偿安置待遇。邱凤平二审还提供一份常州市金坛区尧塘街道万新村村民委员会出具的证明，内容为原水北镇泗庄村委是由2001年原水北镇泗庄村委与原水北镇迪庄村委合并，后因2007年乡镇合并原水北镇与尧塘镇合并为尧塘镇，水北镇泗庄村委改名尧塘镇泗庄村委。尧塘镇万新村委是由2013年行政区域优化合并，由原尧塘镇万新村委与尧塘镇泗庄村委合并，同年尧塘镇万新村委因行政区划调整为尧塘街道万新村委。本案在二审中的争议焦点为：案涉农村房屋买卖合同的效力？本院认为：1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。2019年第三次修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。2001年1月1日起施行的《江苏省土地管理条例》第三十五条规定：“农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意。乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。……农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”。由此，自1998年起，我国农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备集体经济组织成员的身份，才可能取得宅基地使用权，且实行一户一宅制度。本案中，钱义忠、管留英向邱凤平出售案涉房屋时，邱凤平一家已经迁入原迪庄村委218号，而邱凤平一家在原迪庄村委落户后长期生活、居住在此处，且在原籍地的房屋、土地经其原籍地村民委员会确认已被收回，故邱凤平一家目前具备原迪庄村委、现尧塘街道万新村委的村民身份。钱义忠、管留英称其原属迪庄村委8队，与邱凤平不在一个村民小组，但鉴于村组合并，目前整个迪庄村委已经全部合并入尧塘街道万新村委，不存在不同的集体经济组织，且钱义忠、管留英申请案涉房屋准建的手续系原迪庄村委办理，而钱义忠、管留英与邱凤平签订《房契》时有村委的工作人员进行见证。综上，本院认为钱义忠、管留英请求确认合同无效的理由不能成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人钱义忠、管留英负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十一月十一日法官助理 潘 军书 记 员 张 斐