贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16302号 原告：黎有贵，男，汉族，1973年2月28日出生，现住毕节市七星关区。 原告：胡艳，女，汉族，1974年9月1日出生，现住毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：熊灿斌（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：翟亚（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告黎有贵、胡艳诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告黎有贵、胡艳的委托诉讼代理人翟亚，被告毕节瑞丰房开公司的委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：一、判决被告立即支付原告基于双方2012年7月25日所签《商品房买卖合同》（合同编号：2109#号）应付原告逾期办理商品房不动产登记证违约金暂计83,328.18元，实际应付违约金以总购房款380,494.00元为基数按日万分之二的标准从2017年9月25日起计算至被告将商品房不动产登记交付原告之日止；二、案件受理费由被告承担。 本院查明的事实如下：2012年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于洪南大道××单元××号，建筑面积117.8平方米，房屋总价款为380494.00元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年5月31日前，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请涉案商品房所有权初始登记，但并未对取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的时间进行约定。但约定了原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了全部购房款。涉案商品房暂不具备转移登记的条件。涉案房屋于2013年10月1日交付，并于当日交纳维修基金及办证相关费用。 上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《发票联》、《收据》、《准予收房通知单》等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于交房之日（2013年10月1日）起90日内即2013年12月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2013年12月30日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年9月24日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月24日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。原告诉请从2017年9月25日开始计算违约金，本院从其所愿。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，原告诉请以总房款为基数按日万分之二的标准计算违约金。综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标注计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理并交付涉案商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书（应由出卖人具备的办理商品房转移登记的有关文书）之后，另行向被告主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎有贵、胡艳支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款380,494.00元为基数，自2017年9月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告黎有贵、胡艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费942元，由原告黎有贵、胡艳负担375元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司负担567元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二〇年十一月十一日 书记员  付娟华