山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3847号 上诉人(原审被告)：张健，男，1974年4月25日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。 委托诉讼代理人：郭甲营，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：山东红旗矿业有限公司，住所地山东省泰安市新泰泉沟镇。 法定代表人：王万全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜元春，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙涛，山东华林律师事务所律师。 原审被告：谭云，女，1977年3月16日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 上诉人张健因与被上诉人山东红旗矿业有限公司、原审被告谭云租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初5839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张健及其委托诉讼代理人郭甲营、被上诉人山东红旗矿业有限公司的委托诉讼代理人孙涛、原审被告谭云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张健上诉请求：1、依法撤销一审判决，予以改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、被上诉人山东红旗矿业有限公司在一审过程中认可在政府修理涉案房产所在的泰博大街时，补偿了沿街门头或企业的营业损失，被上诉人收到了涉案房产的营业损失补偿，这一补偿是发生在上诉人经营期间，应当将该补偿发放给上诉人，多次与被上诉人讨要，被上诉人不给。上诉人与其协商要求免去修路期间(2017年4月至2018年6月)的房租12250元，被上诉人也没有同意。2、一审过程中被上诉人承认上诉人与涉案房产的前任 幼儿园交接时，付给了幼儿园6000元的转让费，上诉人在一审过程中以装修损失向被上诉人进行了主张，是合理合法的，应当得到支持。3、上诉人与被上诉人签订的租赁合同到期日为2018年 6月1日，缴纳的房租也是到6月1日止，此后6月至9月并没有签订继续租赁的合同，也就是自2018年10月1前，上诉人就已经腾空房屋，双方只是就修路期间的营业损失补偿未达成一致，并没有实际上占用涉案房产，上诉人不应再继续缴纳自2018年10月1日后的房租。综上，上诉人与被上诉人之间关于涉案租赁费计算数值有争议，不能简单地按照占用期间计算租赁费。为此上诉至中级法院，恳请支持上诉人的请求。 山东红旗矿业有限公司辩称：一、泰安市政府对博阳路改造时，仅对被上诉人进行了土地损失和路面化粪池等设施的损失予以补偿，没有补偿除此之外的任何项目，不存在上诉人称的营业损失。同时，上诉人第一项上诉请求与本案不是同一法律关系。因此，其该项上诉主张无事实和法律依据，主张不能成立。二、关于第二、三项上诉请求，一审法院已经查明事实且依法作出认定，其主张均不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求查明事实后依法驳回上诉，维持原判。 谭云述称，被上诉人刚才说的土地就在其门头前边，修了一年半的时间，其无法营业，别的门头有赔偿的，有事实依据，法院可以去取证。 山东红旗矿业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告张健、谭云腾退承租房屋，按照双方合同约定的年租金10500元，自2018年6月1日至实际腾退之日止支付房租；2、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告腾退承租房屋并支付房屋租金或占用期间的使用费共计17200元（自2018年6月1日至2020年1月20日，按照合同约定的租金标准10500元/年计算）。 一审法院认定事实：2016年5月27日，原告山东红旗矿业有限公司（甲方）与被告张健（乙方）签订《租赁合同书》一份，主要内容为：乙方租赁甲方位于泰山区省庄镇南十里河东村文化东路3116号综合楼从南至北数第四套门头房用于经营；租期两年，自2016年6月1日至2018年5月31日；租金每年10500元，需提前预交租金再使用，逾期不交甲方有权收回房屋；租赁期满如甲方继续对外出租，乙方在同等条件下享有优先承租的权利，但需随市场行情重新签订租房合同；租期届满后乙方不愿再承租，需提前一个月通知甲方交讫所欠款项，不得拆除承租房屋内外部固定装饰物，并保持乙方装修使用后的原貌不得损坏，同时负责清运室内外垃圾，甲方不承担乙方任何费用。2018年3月26日，原告向包括被告在内的若干承租商户发出书面《通知》一份，载明“公司研究决定，自2018年10月1日起将上调泰山区省庄红旗花苑沿街门头房和老泰新路南原红旗化工厂大车间及沿街出租房屋的出租价格，重新签订租房协议，收取一定押金。近期到期的商户如想续租至2018年9月30日的，租金仍按原价，且协议只签到2018年9月30日。如不愿续租的，履行好协议，办理好交房手续。对于严格履行租房协议的商户如想在2018年10月1日后续租，公司将优先考虑并给予适当优惠。”在该通知中有被告张健的签字。庭审中，原告认可被告按照租赁合同约定支付了租期内租金。但称双方租赁合同到期后，被告既未与原告达成新的租赁合同，又拒不腾退返还租赁的房屋。2019年3月28日，原告向被告发出《通知书》一份，载明“张健：你方承租我单位红旗花苑沿街综合楼从南至北数第肆套门头房(上下二层)，并于2016年5月27日与我单位签订了《租赁合同书》，租赁期自2016年6月1日至2018年5月31日止。2018年3月21日我单位下发《通知》，自2018年10月1日上调租房价格，对合同到期后还需续租的按原价续签至2018年9月30日,10月1日后需续租的按新租价重新签订租赁合同。2018年10月10日我单位又下发《通知》，催促需要续租的于2018年10月15日前签订租房合同，逾期不签的办理交房手续。你方既未签订续租合同，也不办理交房手续，我方多次催促你方交房，但你方至今未搬，仍在占用我单位的门头房房屋。我单位依法向你方通知：限你方于2019年4月10日前腾退所占用的门头房房屋交付我单位，并与我单位结算相关费用。如有逾期，我单位将按法律程序对你方进行诉讼，由此所产生的一切后果均由你方自行承担。特此通知！”该通知是向被告谭云以手机短信方式送达的。被告张健庭审中认可收到上述通知，但称，其自2018年5月份起陆续自承租房屋中搬走自己的物品，同年9月份基本将房屋腾空不再继续经营，但一直未将房屋钥匙交给原告。张健还称，其实际自2010年开始承租案涉房屋，在此之前该房屋的承租人开办的是一家幼儿园，因幼儿园租赁期间对该房屋进行了装修，经原告方工作人员协调，其支付给幼儿园转让费用6000元，被告认为该6000元应由原告承担；被告还称其承租案涉房屋后，仅装修就花费40000元，称该装修费用亦应当由原告承担。被告未就上述装修费用、转让费用、搬家费等费用的支出等具体情况进行举证。另查明，被告张健、谭云系夫妻关系。 一审法院认为，2016年5月27日，原告山东红旗矿业有限公司与被告张健签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。上述租赁合同约定，房屋租期两年，自2016年6月1日至2018年5月31日，租金每年10500元。被告在租期内依约履行了支付租金等义务，但租期届满后，被告在未与原告达成新的租赁协议情况下仍占用案涉房产，其该行为没有合法依据，原告现起诉要求其腾退承租的房屋，于法有据，予以支持。被告自租期届满至今一直实际占用案涉房屋，且未向原告交纳任何费用，给原告造成一定经济损失，原告要求被告按照原租赁合同约定的租金标准支付自2018年6月1日至2020年1月20日的房屋占有费用，共计17200元，符合法律规定，予以支持。被告辩称其在2018年9月份左右就将案涉房屋基本腾空，因此只欠原告三个月房屋占用费，但其又认可至今未向原告交付房屋钥匙，被告以上只欠三个月的房屋占用费的辩解显然与事实不符，不予采信。因本案为房屋租赁合同纠纷，签订租赁合同的当事人为原告山东红旗矿业有限公司与被告张健，被告谭云不是合同的相对人，故谭云在本案中不应承担责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，原被告的《租赁合同书》中明确约定“合同期届满，乙方……不得拆除承租（房屋）内外部固定装饰物，并保持乙方装修使用后的原貌……甲方不承担乙方任何费用”，被告辩称原告应承担其装修费40000元，无法律或合同依据，不予支持。被告辩称原告应承担房屋转让费6000元、搬家费5000元，无事实及法律依据，亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条的规定，判决：一、被告张健于本判决生效之日起十五日内向原告山东红旗矿业有限公司腾退并返还位于泰山区综合楼自南向北第4套门头房（上下两层）；二、被告张健于本判决生效之日起十五日内支付自2018年6月1日至2020年1月20日的房屋占用费17200元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85.90元，由被告张健负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了其与泰安市泰山区住房和城乡建设局等部门签订的房屋征收货币补偿协议一份、关于收回土地使用权的申请书一份、补偿明细表两份、涉案土地的原国有土地使用权证复印件一份、现不动产登记权属证书原件一份，欲证实政府只补偿了被上诉人土地损失和附属设施的损失，不存在营业损失，同时主张该部分请求与本案不是同一法律关系，不应在本案受理。上诉人的质证意见为，对房屋征收货币补偿协议及土地使用证和不动产证书真实性无异议，以上两证内容一致，房屋征收货币补偿协议中所赔偿的项目，一是土地评估值，二是附属物补偿价值均不应当由政府来赔偿，政府赔偿的资金应当是除土地和附属物补偿的价值。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为一审法院认定上诉人应支付被上诉人房屋占用费是否正确，以及被上诉人是否应当补偿上诉人营业损失及租赁房屋时支付给前承租人的转让费。关于案涉房屋占用费，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》中约定，租赁期两年，自2016年6月1日至2018年5月31日止。但租赁期限届满后，上诉人并未与被上诉人办理交接腾退手续，且实际掌握房屋钥匙，享有排他性的房屋占有权，因此，一审法院关于上诉人应支付房屋租赁期限届满后实际占有房屋期间租赁费的认定并无不当，上诉人关于不应缴纳2018年10月1日后房租的主张，本院不予支持。上诉人主张案涉房产因修路造成的营业损失应由被上诉人予以补偿，但其并未在一审中以此抗辩，亦未提出反诉，被上诉人所提交的其与泰安市泰山区住房和城乡建设局签订的《房屋征收货币补偿协议》等证据中并未涉及营业损失内容，对此，上诉人可另行主张权利。关于上诉人支付给前承租人幼儿园的转让费，因其与被上诉人并未就该费用作出明确约定，其要求被上诉人承担于法无据，对该主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人张健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费172元，由上诉人张健负担。 本判决为终审判决。 审判长  林建森 审判员  王 华 审判员  唐 娜 二〇二〇年十一月二十日 法官助理宋杰 书记员许安冉