吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2426民初417号原告：迟春雁，男，1982年4月20日出生，汉族，个体工商户，住吉林省。委托诉讼代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。被告：王志强，男，1960年9月13日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。被告：盖玉凤，女，1960年4月8日出生，汉族，退休工人，住吉林省安图县。二被告共同委托诉讼代理人：张琦，吉林诚途（安图）律师事务所律师。原告迟春雁与被告王志强、盖玉凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迟春雁及其委托诉讼代理人高延波、被告王志强、盖玉凤及其委托诉讼代理人张琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迟春雁向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令王志强、盖玉凤履行《房屋买卖协议书》，交付占用的房屋约1010平方米及迟春雁翻建的房屋约540平方米；2.王志强、盖玉凤承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月11日，迟春雁与王志强、盖玉凤达成了《房屋买卖协议书》，协议约定，王志强、盖玉凤将松江镇长白路红馆酒吧房屋，有房照面积810平方米、无房照一、二楼后接面积200平方米、一、二楼卫生间30平方米、车库150平方米及土地使用权以7500000元的价格出售给迟春雁。签订协议书时迟春雁支付定金200000元，余款在2016年3月1日至4月30日结清，迟春雁可对所有房屋及450平方米空地进行翻建、扩建及销售。迟春雁给王志强、盖玉凤建800平方米的房屋，每平方米为1500元，建房费用从购房款中扣除。协议签订后，迟春雁向王志强、盖玉凤支付了200000元定金，王志强、盖玉凤按约定拆除了车库及附属物，迟春雁办理手续翻建了540平方米商业房，后迟春雁陆续向王志强、盖玉凤支付了5346000元房款及50000元违约金，剩余房款2154000元，迟春雁曾于2019年双方协商以自己宾馆房屋抵房款，后未达成一致意见。王志强、盖玉凤从签协议书开始至今占用出售给迟春雁的房屋约1010平方米，并于2016年末强行占用迟春雁翻建的房屋540平方米。现诉至法院，请求判令王志强、盖玉凤履行《房屋买卖协议书》，交付占用的房屋约1010平方米及迟春雁翻建的房屋约540平方米，并由迟春雁向王志强、盖玉凤支付剩余房款。庭审中，迟春雁变更诉讼请求为：1.判令王志强、盖玉凤交付给迟春雁816.21平方米商业用房和150平方米商业用房，并办理该房屋所有权登记，迟春雁向王志强、盖玉凤支付剩余房款2154000元；2.王志强、盖玉凤承担案件受理费。王志强、盖玉凤辩称，迟春雁起诉无事实与法律依据，诉讼请求不能成立，应予驳回。1.迟春雁不是本案原告适格主体，涉案《房屋买卖协议书》系王志强、盖玉凤与安图县松江土特产品市场投资开发有限公司所订立，迟春雁作为该公司签约代表人无权以其个人名义提起本案诉讼。2.涉案协议已无法继续履行，应予解除。安图松江土特产品市场投资开发有限公司与王志强、盖玉凤因迟春雁原因已无法继续履行。故其诉讼请求不应支持。迟春雁与王志强、盖玉凤于2015年8月11日订立的《房屋买卖协议书》中约定，房款在2016年3月1日至4月30日结清。待房款结清后，被告交付房屋，并在2016年5月15日前搬迁。但经过多年多次催要，迟春雁未能结清购房款，故其无权要求王志强、盖玉凤交付房屋。3.迟春雁所述已支付房款5346000元不属实。4.因迟春雁违约行为给王志强、盖玉凤造成巨大经济损失，致使王志强、盖玉凤订立协议目的无法实现。现就本案提起反诉，请求判令解除协议并赔偿损失，已维护守约方合法权益。本院经审理认定事实如下：2015年8月11日，迟春雁作为乙方与甲方王志强、盖玉凤签订了《房屋买卖协议书》。协议书主要内容：1.王志强、盖玉凤将松江镇长白路红馆酒吧房屋，有房照面积810平方米、无房照一、二楼后接面积200平方米、一、二楼卫生间30平方米、车库150平方米及土地使用权以7500000元的价格出售给迟春雁。2.迟春雁在签订该协议时付定金200000元。余款在2016年3月1日至4月30日结清。房款结清后，王志强、盖玉凤将房屋及所有房屋产权证、土地使用权证全部交给迟春雁，并在5月15日前搬迁。王志强、盖玉凤全权委托迟春雁可对所有房屋及450平方米空地进行翻建、扩建及销售。3.王志强、盖玉凤收到定金10日内，将车库及车库附近所有附属物一并拆除。迟春雁在签订房屋买卖协议后，在四道白河给王志强、盖玉凤建一处800平方米的房屋，每平方米为1500元，建房费用从房屋买卖合同中扣除。迟春雁必须保证工程在2015年11月10日前按期完工。4.房屋买卖过程中所产生的一切税费由迟春雁负担。5.迟春雁如不能按期（2016年3月1日至4月30日）结清房款，王志强、盖玉凤有权收回房屋和土地面积。如王志强、盖玉凤违约则赔偿迟春雁所有损失的违约金。该《房屋买卖协议书》结尾乙方处有迟春雁签名盖章，在2015年8月11日的下方即见证人处：有石连峰签名、安图松江土特产品市场投资开发有限公司盖章见证。2015年8月11日，双方签订《房屋买卖协议书》后，迟春雁支付给王志强、盖玉凤购房款明细如下：1.2015年8月11日支付定金200000元；2.2016年12月20日支付现金18000元；3.2017年1月17日支现金50000元；4.2017年1月26日支付现金20000元；5.2017年4月11日支付现金20000元；6.2017年5月17日通过案外人刘某转款270000元；7.2017年5月22日通过案外人张某转款168000元；8.2017年11月9日，案外人安图俊鹏商贸有限公司在敦化市农村商业银行贷款4000000元，该笔贷款由登记在权利人王志强、盖玉凤名下的吉（2017）安图县不动产权第0002011号、面积816.21平方米商业用房和吉（2017）安图县不动产权第0002014号、面积150平方米商业用房作抵押。迟春雁向安图俊鹏商贸有限公司借款3400000元，于2017年11月15日汇入王志强的安图农商行账号×××中，用以支付王志强、盖玉凤的购房款。9.迟春雁于2015年11月份，将已建的的位××县白河800平方米的毛坯房屋交付给了王志强、盖玉凤，迟春雁用该房屋按双方协议约定以每平方米1500元抵顶购房款1200000元，该房屋现由王志强、盖玉凤管理。迟春雁共计支付给王志强、盖玉凤购房款5346000元。现迟春雁尚欠王志强、盖玉凤购房款2154000元未付。王志强、盖玉凤认为，迟春雁于2016年12月20日支付的现金18000元、2017年1月17日支付的50000元、2017年1月26日支付的20000元、2017年4月11日支付的20000元，是迟春雁给付的生活费，刘某转款270000元是替王志强还的在安图农行贷款，只有迟春雁交的定金200000元和张某转款168000元是购房款，收到的3400000元是用王志强、盖玉凤自己房屋作抵押贷的款，不能认定是支付的购房款，迟春雁虽然建了800平方米的房屋，但没有按期限按质量完工，以每平方米1500元抵顶购房款1200000元的约定未能完成。另查明，迟春雁因未按约定在2016年4月30日付清房款，于2016年6月3日付给王志强10天违约金50000元。案涉《房屋买卖协议书》中约定的有房照面积810平方米的房屋，因双方签订该协议时，房照在银行抵押贷款，该房屋实际面积为816.21平方米。迟春雁已建好的540平方米的房屋权利人为安图松江土特产品市场投资开发有限公司单独所有。迟春雁放弃向王志强、盖玉凤主张交付540平方米房屋的诉讼请求。王志强、盖玉凤辩称反诉请求另行主张权利，本院不予评判。认定上述事实的主要证据有：身份证复印件、《房屋买卖协议书》复印件、收条复印件、本院（2019）吉2426民初1746号民事判决书复印件、本院（2020）吉2426执58号执行裁定书复印件、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民终363号民事裁定书复印件、吉（2016）安图县不动产权第0000286号复印件、吉（2016）安图县不动产权第0000287号复印件、吉（2017）安图县不动产权第0002011号复印件、吉（2017）安图县不动产权第0002014号复印件、企查公司资料复印件、证明复印件、图片、证人石连峰出庭证言、本院依职权向刘某、张某作的调查笔录及当事人庭审陈述等。本院认为，本案争议的焦点：1.迟春雁作为原告诉讼是否适格；2.王志强、盖玉凤是否应向迟春雁交付占用的816.21平方米和150平方米商业用房并办理所有权登记。关于迟春雁作为原告诉讼是否适格的问题。本院认为，案涉协议书在书写时已明确乙方为迟春雁，协议落款乙方处由迟春雁个人签名盖章，因安图松江土特产品市场投资开发有限公司未特别授权由迟春雁以公司名义与王志强、盖玉凤签订案涉《房屋买卖协议书》，也未向王志强、盖玉凤支付过任何款项，该公司在《房屋买卖协议书》见证人处加盖公章是对案涉协议书具有的证明作用，并不代表公司与王志强、盖玉凤签订了《房屋买卖协议书》的行为。迟春雁已按协议书约定向王志强、盖玉凤支付了部分房款，王志强、盖玉凤也已履行了协议中约定的部分义务，故本院认定，案涉《房屋买卖协议书》是迟春雁与王志强、盖玉凤之间形成的买卖合同，迟春雁作为原告参加诉讼符合法律规定。王志强、盖玉凤认为是与安图松江土特产品市场投资开发有限公司签订的买卖合同，迟春雁不是本案原告适格主体，因其辩解证据不足，本院不予采信。关于王志强、盖玉凤是否应向迟春雁交付占用的816.21平方米和150平方米商业用房并办理所有权登记的问题。迟春雁与王志强、盖玉凤签订的案涉《房屋买卖协议书》已明确约定：余下所有房款在2016年3月1日至4月30日结清，房款结清后，王志强、盖玉凤将房屋及所有房屋产权证、土地使用权证全部交给迟春雁，并在5月15日前搬迁。迟春雁与王志强、盖玉凤签订了案涉《房屋买卖协议书》后，双方已按协议约定部分履行了义务，迟春雁未按约定在2016年4月30日付清房款，于2016年6月3日付给王志强10天违约金50000元，因迟春雁尚欠王志强、盖玉凤购房款2154000元未付，已构成违约行为，其要求王志强、盖玉凤履行协议约定交付房屋的条件尚不具备。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协议、保密义务。”本案中，因迟春雁违约在先，故其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告迟春雁的诉讼请求。案件受理费64300元（原告迟春雁申请缓交后至今未向本院交纳），由原告迟春雁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  薛东昌人民陪审员  陈淑兰人民陪审员  苗 军二〇二〇年十一月十一日书 记 员  周 卉