陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终10637号 上诉人（原审原告）：周颖，女，1990年8月25日出生，汉族，长香源葫芦头泡馍馆经营者，住西安市碑林区下马陵长香源葫芦头馆。被上诉人（原审被告）：郭兰莹，女，1973年9月11日出生，汉族，国家新闻出版广电总局员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告）：西安市双生天行健房地产信息咨询中介服务部，经营场所西安市莲湖区。经营者：侯根志，男，1960年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区XX街XX号。上诉人周颖因与被上诉人郭兰莹、西安市双生天行健房地产信息咨询中介服务部（以下简称双生天行健服务部）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周颖上诉请求：撤销原审判决，改判支持周颖一审全部诉讼请求。事实与理由：郭兰莹未能按期交房，当时只是将房门钥匙交给周颖，并不是正式交房，房屋天然气也不能使用，有关设施也未按约定进行安装，致使周颖无法正常入住，涉案房屋后期阳台墙皮脱落与周颖无关。综上，请求二审法院支持其上诉请求。郭兰莹辩称，郭兰莹已完全按照合同约定履行了相关义务，于签订合同当日便交付了房屋钥匙，采购装修材料及家具，连续加班加点在约定的期限内完成了所有工作，周颖认为天然气没有气，未安装淋浴器等属郭兰莹违约，无事实依据。郭兰莹不存在违约情形，原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双生天行健服务部辩称，租赁合同合理合法，中介公司该交接的都交给了周颖，同意一审判决。周颖向一审法院起诉请求：1.判令撤销周颖与郭兰莹、双生天行健服务部签订的房屋租赁合同；2.判令郭兰莹返还周颖房租9000元、押金1500元、安装天然气灶120元,赔偿周颖支付他人违约金1300元、误工损失3200元;3.判令双生天行健服务部返还中介费750元，赔偿周颖误工费800元；4.本案诉讼费由郭兰莹、双生天行健服务部承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为判令原告与两被告签订的“房屋租赁”合同于2018年10月8日解除。一审法院认定的事实：2018年9月18日中午，为协商租用郭兰莹位于西安市莲湖区XX街XX号XX单元XX号房屋，周颖与郭兰莹、双生天行健服务部工作人员在该房屋内查看，当时房屋内无任何设施，窗户无纱窗，洗手间无淋浴，厨房无地漏。当日下午，周颖与郭兰莹就案涉房屋签订房屋租赁合同一份，载明，房屋质量完好，建筑面积80平方米，租期自2018年10月1日至2019年9月30日，月租金1500元，保证金1500元，合同后，周颖结清所有费用，且房屋设施完好，郭兰莹退还保证金。周颖如需对房屋进行装修，改造等，应征得郭兰莹书面同意，费用由周颖承担。任何一方要求提前解除合同，须提前一个月告知对方，并赔偿一个月租金的违约金及相关费用的经济损失。双生天行健服务部工作人员在合同下方手写，房内有空调一台，淋浴一台（使用时规范使用，不按规范使用安全自负），洗衣机一台、双人床、床垫各一个，电卡一张，天然气卡一张。签订合同当日，周颖向郭兰莹交纳2018年10月1日至2019年3月31日租金9000元及押金1500元，共计10500元。周颖另向双生天行健服务部支付租房服务费750元。同日，双生天行健服务部向周颖交付了案涉房屋大门钥匙。周颖与郭兰莹口头约定，由郭兰莹安装橱柜，2018年9月23日周颖将灶具搬入案涉房屋，以便于橱柜开孔，2018年10月23日周颖将灶具搬离案涉房屋。周颖与被告郭兰莹另口头约定，由郭兰莹安装窗帘.2018年9月21日，周颖通过微信询问郭兰莹，房屋能在什么时候收拾配置完，自己拟在26日或27日搬家。郭兰莹通过微信告知周颖，郭兰莹在案涉房屋内安装一个天然气热水器，热水器的安装由周颖负责，安装留周颖电话，因比电热水器价格高，安装时所需的零件费用由周颖承担，周颖回复可以。此后天然气热水器安装过程中，安装费320元由郭兰莹支出200元，周颖自行向安装工人支付120元，天然气热水器安装完毕。2018年9月26日，郭兰莹开始为案涉房屋安装橱柜，周颖将自己灶具的尺寸拍照发给郭兰莹，郭兰莹收到尺寸安装橱柜后，将橱柜安装完毕，并将水路管道接通，但未安装淋浴花洒。周颖发现厨房水龙头漏水，告知郭兰莹。郭兰莹将水龙头漏水处理好后，于2018年9月29日告知周颖厨房的冷热水全部处理好，其余的周颖管管。周颖查看案涉房屋后发现厨房无地漏，热水管、冷水管安装在橱柜以外，于2018年9月30日要求和郭兰莹就房屋配置问题见面商议。并说明，厨房下水和防水、热水管和冷水管移到柜子里，洗手间面盆和纱窗未安装。郭兰莹回复，未承诺必须安装纱窗、过门石。双方即因案涉房屋的装修及配置产生争议。郭兰莹于10月1日前将厨房下水管更换，并将原放置在橱柜外的下水管安装在厨柜内。周颖认为案涉房屋未达到约定的入住标准，自己未搬入案涉房屋居住，亦未收取电卡、天然气卡，案涉房屋并未交付，此后，周颖以前述理由与郭兰莹、双生天行健服务部就案涉房屋问题如何解决未能协商一致，致本案成诉。诉讼过程中，经法庭主持，周颖于2019年2月28日向郭兰莹归还了案涉房屋大门钥匙。案涉房屋两处小面积墙皮破损，2018年10月1日至2019年2月28日的物业管理费未缴纳。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周颖、郭兰莹在签订房屋租赁合同前，和双生天行健服务部共同在现场查看案涉房屋，确认案涉房屋当时空置无设备设施，质量完好。为在12天后入住，双方在合同中专门约定，由郭兰莹负责安装空调一台，淋浴一台，洗衣机一台，双人床、床垫一个。前述约定，除淋浴器的花洒部分未安装外，其余设施郭兰莹均已按约定配置完毕。故房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方应依约履行各自义务。当事人经协商一致可以对合同内容进行补充，在约定的租赁期限前，周颖与郭兰莹口头约定，由郭兰莹再给案涉房屋内安装热水器、橱柜及窗帘，此后郭兰莹亦在出租日2018年10月1日前将天然气热水器、橱柜及窗帘安装完毕，按口头约定履行了自己的义务，下水部分虽曾有漏水，亦在2018年10月1日前维修完毕。周颖在签订合同前已查看过案涉房屋，在房屋租赁合同中将对入住的设施设备要求与郭兰莹商定后补充记入房屋租赁合同，而未将周颖主张的由郭兰莹装过门石，做厨房地漏，安装抽油烟机，更换大门锁补充进房屋租赁合同。故周颖仅以其本人陈述，不足以证明自己和郭兰莹口头约定由郭兰莹装过门石，做厨房地漏，安装抽油烟机，更换大门锁。周颖以前述理由认定因郭兰莹不履行相应约定义务致案涉房屋未达到约定入住标准，系其自行认识错误，不予支持。周颖接收房屋钥匙后，对入住标准的约定自行认识错误，未向郭兰莹返还案涉房屋大门钥匙，无权要求郭兰莹返还已交全部租金，赔偿其原租住房屋违约金损失1300元。周颖所诉误工费无法律依据，不予支持。2019年2月28日，周颖与郭兰莹在法院主持下交接案涉房屋大门钥匙，案涉房屋租赁合同于当日解除。郭兰莹应向周颖返还2019年3月的租金1500元。因系周颖违约，故周颖向郭兰莹交付的1500元保证金作为违约金不予返还。考虑到郭兰莹未将花洒安装完毕，亦有部分违约情节，故酌定由郭兰莹自行承担2018年10月1日至2019年2月28日期间的物业费；两处墙面破损不大，维修费用亦由郭兰莹自行承担为宜。周颖与郭兰莹口头约定天然气热水器由郭兰莹购买，安装费用由周颖承担，故周颖应向郭兰莹支付天然气热水器安装费200元。扣除该费用后，郭兰莹应向周颖返还的租金为1300元。双生天行健服务部带领周颖告郭兰莹查看案涉房屋后，促成双方自愿签订房屋租赁合同，并无违约，周颖要求双生天行健服务部返还中介费750元，赔偿周颖误工费800元，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告周颖与被告郭兰莹在2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；二、本判决生效后十日内，被告郭兰莹返还原告周颖房屋租金1300元；三、驳回原告周颖其余之诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费178元，由周颖负担150元，郭兰莹负担28元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，郭兰莹与周颖通过双生天行健服务部签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案中，由于涉案房屋出租时无相关设施设备，双方在合同中专门约定由郭兰莹负责安装空调一台、淋浴一台、洗衣机一台、双人床、床垫一个。经查，前述约定除淋浴器的花洒部分未安装外，其余设施均按约定配置完毕。另周颖与郭兰莹在约定的租赁期限前，还口头约定由郭兰莹再给案涉房屋内安装热水器、橱柜及窗帘，郭兰莹亦按照约定在计租日2018年10月1日前将天然气热水器、橱柜及窗帘安装完毕，履行了自己的义务。经查，周颖在合同签订前已查看过涉案房屋，在房屋租赁合同中将对入住的设施设备要求与郭兰莹商定后补充记入房屋租赁合同，而未将周颖主张的由郭兰莹装过门石，做厨房地漏，安装抽油烟机，更换大门锁补充进房屋租赁合同。故周颖仅以其本人陈述，不足以证明自己和郭兰莹口头约定由郭兰莹装过门石，做厨房地漏，安装抽油烟机，更换大门锁。故周颖认为郭兰莹不履行相应约定义务致案涉房屋未达到约定入住标准，依据不足，其所述本院不予采纳。鉴于2019年2月28日周颖及郭兰莹在原审主持下交接了案涉房屋大门钥匙，涉案房屋租赁合同于当日解除，郭兰莹应向周颖返还2019年3月的租金1500元。由于导致合同解除的主要原因系周颖导致，故周颖向郭兰莹交付的1500元保证金应作为违约金不予返还。同时考虑到郭兰莹未将花洒安装完毕，亦存在一定过错，原审酌定郭兰莹自行承担2018年10月1日至2019年2月28日期间的物业费，并自行修复破损墙面，并无不当。关于天然气热水器安装费问题，因周颖与郭兰莹口头约定天然气热水器由郭兰莹购买，安装费由周颖承担，故郭兰莹在返还周颖租金时，将该200元予以扣除。综上所述，周颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178元，由周颖负担。本判决为终审判决。   审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  李   伟