湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10466号上诉人（原审被告）：王文联，女，1968年6月8日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：陈玉珩，湖北欣安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永亮，男，1987年5月10日出生，土家族，住湖北省五峰土家族自治县，经常居住地湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：宛芹，湖北高照律师事务所律师。上诉人王文联因与被上诉人王永亮房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人王文联及其委托诉讼代理人陈玉珩，被上诉人王永亮及其诉讼代理人宛芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文联上诉请求：1.撤销原判，改判王永亮违约，驳回王永亮要求退还已支付房屋租金和押金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由王永亮承担。事实和理由：原审判决对基本事实认定错误，将王永亮的违约行为，认定为合法行为，导致判决结果完全错误。一、王永亮以疫情影响经营为由，要求解除《商铺租赁合同》，其行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的法定解除条件。此次疫情，并不导致王永亮无法继续经营，疫情过后，涉案《商铺租赁合同》还有很长的有效期可继续经营。2020年6月15日，王永亮通过朋友圈发布了一个搬迁通知，其将培训学校搬走，说明王永亮本来就想换地方经营，只是以疫情作为提前解约并拿回租金、押金的最好借口。二、案涉《商铺租赁合同》并非双方当事人协商一致解除，而是因为王永亮单方违约而被解除。在一审庭审中，王文联在主审法官询问下，同意以王永亮构成违约为由解除合同，同时要求法庭驳回王永亮退租金、押金的诉讼请求，并要求王永亮承担违约责任。王永亮辩称，一、武汉市教育局于2020年1月26日下发通知，禁止开展线下教育活动，直至2020年9月，武汉市各类学校才逐步恢复开学。疫情防控期间，王永亮经营的培训机构无法进行任何培训活动，也完全无法使用承租房屋。疫情对教育行业的影响不止是疫情防控期的3、5个月，甚至更久远。王永亮经营的培训机构是线下的，没有线上产品，恢复线下培训的时间是8月21日。二、王永亮在一审期间提交了培训机构的银行账户流水，证实在疫情防控期间甚至到一审开庭时，培训机构没有收入，至今入不敷出。王永亮签订《商铺租赁合同》的目的并非租赁该经营场所，终极目的是为了营业获利。如果继续承租王文联的房屋，按原约定支付租金，成本过高，即使通过更改合同内容，降低、减免租金，对王永亮而言，仍然显失公平。三、一审期间，王文联当庭同意解除合同，至今该合同实际已无法履行。疫情防控期间，双方当事人多次就租金减免事宜进行协商，但最终谈判破裂。王文联的配偶还拨打市长热线，恶意投诉我经营的培训机构跑路，造成了恶劣的负面影响。搬迁至武汉体育馆是在《商铺租赁合同》的合同目的无法实现情况下的无奈之举。我现在租赁的房屋，出租人对租金实行免三减六的政策，基本是零投入搬迁。王永亮向一审法院起诉请求：1.判决解除王永亮、王文联签订的《商铺租赁合同》；2.判令王文联向王永亮退还已支付的房屋租金及押金共计326667元；3.王文联承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月1日，王文联（甲方）与王永亮（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方将坐落于武汉市硚口区崇仁路168号B栋1楼8号房屋（建筑面积75.99平方米）和2楼1号房屋（建筑面积824.03平方米）出租给乙方；合同有效期自2017年5月1日至2022年6月1日止；乙方向甲方按先交纳押金、租金后使用该商铺的原则，一次性交清三个月的租金和押金；2017年5月1日至2018年6月1日的租金为65万元，每次交纳的租金为三个月租金，免租期一个月；以后每十二个月租金递增6万元，每次交纳的租金为六个月租金；乙方在签订本合同之日，应向甲方交纳7万元的商铺押金，该押金不得用来抵减商铺租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后乙方将水、电及其他由乙方所缴税、费用全部清算完后，甲方全额将押金退还乙方（不计息）；水电费由乙方自行按时交纳，直至合同期满；合同签订后，中途不允许将门面退还甲方，否则押金不予退还；若甲方在乙方没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金5万元。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，王永亮向王文联支付了押金7万元及三个月租金，后王永亮将案涉房屋作为培训学校使用。2019年11月26日、12月2日、12月11日，王永亮分三次向王文联账户转账支付了2019年12月1日至2020年6月1日的租金385000元。2020年2月12日，王永亮向王文联提出希望就租金减免的事情进行协商，并表示如疫情长时间不结束只会支付2月12日之前的房租，如很快可以复工则房屋到期后自动退租。2020年4月、5月期间，王永亮与王文联就租金减免的事项进行了协商。2020年5月中旬，双方谈判破裂。2020年5月21日，王永亮通知王文联交接房屋，王文联一直未予回复。2020年5月28日，王永亮向一审法院提起诉讼。2020年6月23日，王永亮将房屋钥匙交给一审法院，后一审法院将房屋钥匙转交给王文联，但王永亮未结清水、电费用。诉讼中，王文联表示同意解除合同，但合同解除的原因是王永亮违约，王永亮2020年7月2日才清空房屋。一审法院认为，王永亮与王文联签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。王文联在庭审中表示同意解除合同，故对于王永亮要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定退还押金的前提是结清水、电等费用，现王永亮退租时未结清水、电费用，无权要求退还押金。因案涉房屋在疫情期间因疫情防控措施影响而无法正常使用，一审法院根据公平原则酌情免除承租人两个月的租金。王永亮虽然2020年6月23日才将房屋钥匙提交一审法院，但其2020年5月已通知王文联交接，王文联一直未予理会，对交接的迟延亦存在责任，故一审法院酌定王文联退还王永亮两个月的租金128333元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决：一、解除王永亮与王文联2017年5月1日签订的《商铺租赁合同》；二、王文联于本判决生效之日起7日内向王永亮返还租金128333元；三、驳回王永亮其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3100元，由王永亮负担1667元，由王文联负担1433元。本院二审期间，王文联围绕上诉请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。王文联提交如下证据：1、书香林关于疫情期间网课问题的建议；2、书香林线上升初班课、硚口小升初家长必读；3、王永亮微信朋友圈截屏；4、王永亮一审起诉状；5、一审开庭笔录；6、2020年7月1日照片2张，110接处警记录表；7、2020年7月2日微信聊天记录。以上证据拟证明疫情没有影响王永亮经营，王永亮系违约解除合同。王永亮对王文联提交的证据1-7的真实性无异议，但不认可证明目的，培训机构实际没有开展线上培训活动，因王文联对合同解除不予回复，不当面验收交接，才导致7月2日还有部分物品遗留在商铺中。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，王文联与王永亮签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行合同义务。王永亮主张疫情为不可抗力，导致案涉租赁合同目的无法实现，故其有权解除合同。而王文联认为王永亮为违约解除，同意解除合同，但王永亮应承担违约责任。就此，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。今年发生了新冠××疫情，政府采取了相应的疫情防控措施，对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力。新冠疫情对案涉租赁合同的履行必然产生一定的影响，但其影响是否导致合同无法履行，合同目的无法实现，需要综合考量疫情或疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。疫情防控措施是阶段性的，案涉租赁合同约定的租赁期间至2022年6月届满，结合本地新冠疫情的防控形势及其对案涉门面的影响、租赁合同约定的租期等情形考虑，本院认为疫情并不必然导致合同目的不能实现，王永亮以不可抗力为由解除案涉租赁合同，不应予以支持。诉前王永亮多次与王文联协商解除合同，但双方未就合同解除达成一致意见。在2020年7月1日一审庭审时，王文联才同意解除案涉租赁合同，同时辩称王永亮应承担违约解除的法律责任，王永亮于次日清空租赁房屋，故本院认定案涉《商铺租赁合同》的解除时间为2020年7月2日。王永亮已支付截至2020年6月1日的房屋租金，还应向王文联支付截至2020年7月2日的房屋租金。一审法院考虑到因疫情防控措施影响租赁房屋正常使用，根据公平原则酌情免除承租人王永亮两个月的租金，并无不当。在补齐合同期内租金，并免除两个月租金后，王文联应退还王永亮租金56861元。王永亮作为违约方，应承担相应违约解除合同的违约责任。案涉租赁合同约定，合同签订后，中途不允许将门面退还王文联，否则押金不予退还。王文联上诉主张王永亮应承担违约赔偿责任，主张违约责任，应以积极的诉的方式进行，王文联在一审期间未提出反诉。综上所述，王文联的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2209号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2209号民事判决第三项；三、变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2209号民事判决第二项为王文联于本判决生效之日起七日内向王永亮返还租金56861元；四、驳回王永亮的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费3100元，由王永亮负担2674元，由王文联负担426元。二审案件受理费2867元，由王永亮负担1280元，由王文联负担1587元。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二〇年十一月二十七日法官助理吴倩书记员程玉