四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终1142号 上诉人（原审原告）：党江，男，汉族，1984年1月19日出生，四川省冕宁县人，村民，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人（一般代理）：杨继平，四川骁驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：陈佳，四川骁驰律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：耿烈超，女，藏族，1986年2月18日出生，四川省冕宁县人，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人（一般代理）：杨继平，四川骁驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：陈佳，四川骁驰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冕宁县兴友实业开发有限公司。住所地：四川省冕宁县城乡镇香厂巷。 法定代表人：布文友，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：肖海，四川普天律师事务所律师。 上诉人党江、耿烈超与上诉人冕宁县兴友实业开发有限公司（以下简称兴友公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省冕宁县人民法院（2020)川3433民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 党江、耿烈超上诉请求：1.依法撤销四川省冕宁县人民法院（2020)川3433民初469号民事判决书第二项，改判兴友公司向党江、耿烈超支付因未在合同约定时间内完成产权转移登记的违约金；2.一、二审诉讼费由兴友公司承担。事实及理由：一审判决适用法律不当。合同约定的违约金计算标准并未违反法律规定，不应当认定过高。违约金金额的高低取决于兴友公司违约时间的长短及有无采取积极措施避免违约损失扩大，但无论如何依法应当由兴友公司承担。一、一审法院已经认定兴友公司履行合同时的违约行为，兴友公司应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》规定依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。兴友公司没有积极而恰当地履行合同义务，导致党江、耿烈超没有在合同约定期限内取得案涉商品房所有权证书，应当按照合同约定承担违约责任，即以党江、耿烈超购房款为基数按照日万分之五的标准计算并支付违约金。本案《商品房买卖合同》是兴友公司提供的格式合同，党江、耿烈超只能接受不能变动。合同上有兴友公司的签章，按照诚实信用原则，兴友公司应当严格遵守合同约定履行义务。适用法律时，不应突破合同约定、法律规定和诚信基本原则，不能变相鼓励违背诚信和持续违约行为。二、一审判决将违约金计算标准从合同约定的万分之五下调至万分之一不符合合同约定、法律规定和自由裁量权行使的规定。一审判决认为违约金的赔付应当以党江、耿烈超是否具有实际损失为衡量标准，不符合法律的规定。违约金在法律适用上的原则是有约定从约定，无约定依法定。本案双方对违约金的计算方式及标准有明确具体的约定，违约金金额的确定仅与兴友公司违约时间的长短及是否实施约定的行为有关。本案中兴友公司明知其违约行为会给党江、耿烈超造成损失，只是违约损失难以衡量，故其在签订合同时直接将违约损失约定为计算方式和计算标准，而没有固定最终的金额。兴友公司在明知自己违约后，未采取积极有效的补救措施，导致违约时间长达三年之久，违约后果应当由违反了诚信原则和合同约定的兴友公司承担。一审判决不应当行使自由裁量权降低合同约定的违约金计算标准，导致党江、耿烈超诉请的违约金无依据地减损了百分之八十。一审判决结合双方合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则进行衡量后，将违约金标准酌情调整为日利率万分之一，首先没有尊重当事人意思自治，其次没有对调整理由进行详细阐释，不能让人信服。此外，从本案合同目的来看，逾期办证违约金的约定具有惩罚性质，党江、耿烈超早已支付房款并交纳办证费用，为防止兴友公司怠于履行合同义务，及时交付房屋并办证，按照合同约定计算违约金才符合公平原则和法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。兴友公司有违约的事实，且在合同履行中党江、耿烈超已经支付办证费并提交了办证材料，过错完全在兴友公司。此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，兴友公司认为违约金过高，应当对此承担举证责任，否则就应当承担举证不能的不利后果。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”的规定，房产证是房产买卖、交换、租赁和抵押时必须的重要法律文件，没有房产证的房产不能进行买卖、赠与、继承、抵押贷款等，甚至在房产被征用或拆迁补偿时也会受到影响，所以兴友公司未在合同约定期限内办理好产权证，导致党江、耿烈超收房得到的只是部分权利。众所周知，有缺陷的权利，必然会给党江、耿烈超造成损害和影响，造成党江、耿烈超预期利益的损失，而该损失可以通过合同约定的违约金计算方式和标准确定。综上，请求二审法院依法支持党江、耿烈超的上诉请求。 兴友公司辩称，1.党江、耿烈超没有对损失进行举证，对损失的认定应当承担举证不能的责任。2.合同约定由业主配合办证，但党江、耿烈超并未履行配合办证的义务。3.逾期办证存在办证部门机构改革而暂停办证的客观原因。 兴友公司上诉请求：依法撤销四川省冕宁县人民法院（2020)川3433民初469号民事判决，改判兴友公司不承担违约责任。事实及理由：一、一审法院判决第一项无法律依据。办证行为是政府不动产登记部门的具体行政行为，兴友公司只能配合党江、耿烈超向政府相关部门递交资料，办理产权转移登记的时间非开发商和购房者所能控制。一审判决要求兴友公司在九十日内完成产权转移登记不合理。二、一审判决认定事实错误。1.当事人双方签订的《商品房买卖合同》约定，因买受人原因未能在约定期限内完成商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任。《不动产登记暂行条例》对办证资料进行了明确，除相关身份信息、登记申请书、契税缴纳凭据等资料外，还有授权委托书、与他人利害关系的说明材料。兴友公司需要提交的资料在2017年1月3日就已经申办完成，党江、耿烈超没有提交合同约定的办证资料，属于业主的原因。一审法院片面强调兴友公司办证的附随义务，属于认定事实不清。2.即使认定上诉人存在逾期办证的违约责任，对因不动产登记机构改革和平台信息建设导致无法办证的期间也应当予以扣除。兴友公司虽然不能提供相关证据，但人民法院应当依职权查明相关事实。三、党江、耿烈超逾期取得房产证并无实际损失，一审判决的违约金计算标准过高。《中华人民共和国合同法》规定的违约金应当与实际损失相符。本案中，兴友公司没有违约故意，影响办证时间的因素非兴友公司所能控制。党江、耿烈超早已正常占有、使用案涉商品房，物权已经得到保障，逾期取得产权证书没有造成任何损失。经济补偿在3000.00元至5000.00元较为合理。请求二审法院查清事实后改判。 党江、耿烈超辩称，1.兴友公司将逾期办证的原因归咎于登记机关，是在试图减轻甚至免除自身违约责任，无事实和法律依据。诉讼过程中，兴友公司均未举证证明其已向登记部门提交完备资料而登记部门不予登记的事实，应当承担举证不能的不利后果。2.党江、耿烈超已经提交资料并缴纳了契税，且在合同约定的办证期限届满前并未收到需要补交资料的通知。兴友公司关于党江、耿烈超未履行办证配合义务的上诉理由不能成立。兴友公司作为开发商，知道办证流程及所需资料。办证资料中除党江、耿烈超提交的资料外，主要核心资料均应由兴友公司制作并向登记部门提交。党江、耿烈超应提交的资料在缴纳契税时就已经一并提交给了兴友公司，兴友公司没有证据证明党江、耿烈超未履行配合办证义务。3.违约金的支付金额不应当以党江、耿烈超是否存在实际损失为依据，兴友公司关于违约金过高的上诉理由不能成立。具体答辩理由与党江、耿烈超上诉理由一致。综上，兴友公司的上诉理由不能成立。 党江、耿烈超向一审法院起诉请求：1.判令兴友公司限期完成产权转移登记；2.判令兴友公司向党江、耿烈超支付因其未能在合同约定期限内取得商品房楼栋权属证明的违约金，计算方式为：自2016年7月1日起，以党江、耿烈超所付房款487090.00元为基数，按日万分之五的标准，计算至实际取得权属证明之日2016年12月9日止，即487090.00元×162天×0.0005元／天=39454.29元。3.判令兴友公司按银行同期贷款利率向党江、耿烈超支付逾期取得商品房楼栋权属证明违约金的滞纳金。4.判令兴友公司向党江、耿烈超支付因其未能在合同约定期限内完成产权转移登记的违约金，计算方式为：自2018年7月15日起，以党江、耿烈超所付房款487090.00元为基数，按日万分之五的标准，计算至本案起诉之日2020年1月14日止，即487090.00元×548天×0.0005元／天=133462.66元。起诉之日起至兴友公司实际完成产权转移登记之日止的违约金依据以上计算方式据实计算。5.本案律师费及诉讼费由兴友承担。 一审法院认定事实：党江、耿烈超系夫妻。兴友公司系具有房地产开发经营资质的企业。2014年5月27日，党江、耿烈超与兴友公司就滨河丽都项目3幢15层2单元1502号商品房签订了《商品房买卖合同》，第五条计价方式与价款约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4834.64元，总价款487090.00元。”第六条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款……2.分期付款……3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行或住房公积金管理机构借款支付。”第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条产权登记约定：“（一）初始登记。出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部己付款的30%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托兴友公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”同日，双方又签订了《滨河丽都补充协议及附件》，第五条对《商品房买卖合同》第二十条补充约定：“一、出卖人协助买受人将办理房屋所有权证书登记备案或者接受买受人委托代为办理房屋所有权证书，买受人应当在规定时间内将办理所需的相关税费等和相关资料提交给出卖人，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买卖双方各自承担。二、买受人所购房屋的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理，出卖人在取得买受人提交办理房屋分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证，并按政府有关规定缴纳税、费（此费用在买受人接受房屋时由出卖人代收）。如买受人购房款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理分户产权证。三、如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。四、买受人支付购房款的方式是按揭贷款的，买受人在签订《个人住房借款合同》的同时，同意委托出卖人将《他项权证》提交给买受人贷款银行。买受人应在办理房屋交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料及各费用。否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。如在办理分户产权登记过程需要买受人到现场予以配合的，买受人应自接到出卖人电话或书面通知后的7日内到现场协助出卖人办理相关产权登记手续（含房屋他项权利登记）；否则，买受人应按出卖人所保证贷款总额的5%向出卖人支付违约金。”《滨河丽都补充协议及附件》亦对案涉商品房价款的付款方式及期限进行了补充约定。以上合同签订后，党江、耿烈超依照约定向兴友公司支付了房款。2017年7月14日，兴友公司向党江、耿烈超交付了案涉商品房，并从党江、耿烈超处代收契税7289.31元另查明，2016年12月9日，兴友公司取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。后兴友公司未依照合同约定为党江、耿烈超办理案涉商品房所有权登记。2020年1月19日，党江、耿烈超向一审法院提起诉讼。还查明，兴友公司于2014年5月15日取得“滨河丽都”项目的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》，于2014年5月16日取得《建筑工程施工许可证》，于2014年6月18日取得《土地使用权证》及滨河丽都2号楼《商品房预售许可证》，于2014年6月23日取得滨河丽都1号楼《商品房预售许可证》，于2014年7月取得滨河丽都3号楼《商品房预售许可证》。案涉“滨河丽都”项目现已具备办理商品房分户产权证的条件。 一审法院认为，兴友公司系从事房地产开发经营的企业，虽在与党江、耿烈超签订《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》时，未取得案涉房地产项目的《土地使用权证》《商品房预售许可证》，但在案涉合同签订的当年就取得了《土地使用权证》和《商品房预售许可证》。案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：一、兴友公司逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任；二、兴友公司是否应当在限定期限内为党江、耿烈超办理案涉商品房产权登记申请并完成登记；三、党江、耿烈超在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系兴友公司违约行为造成，兴友公司是否应当承担违约责任。一、关于兴友公司逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》明确约定，兴友公司应当于2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但被告在2016年12月9日才取得，应属违约。党江、耿烈超未主张解除合同，根据《商品房买卖合同》的约定，兴友公司应当在实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明之日起30日内即2017年1月7日前向党江、耿烈超支付违约金。虽党江、耿烈超主张其在一审庭审中才知道兴友公司于2016年12月9日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但一审法院认为，兴友公司未在合同约定的2016年6月30日前向党江、耿烈超出示案涉商品房所在楼栋的权属证明，党江、耿烈超作为买受人应当积极行使权利，向兴友公司或者不动产登记部门查询办理情况，但党江、耿烈超未提交证明其曾向兴友公司或者不动产登记部门查询办理情况，并向兴友公司主张该违约金权利的证据。党江、耿烈超怠于行使权利，其不知道案涉商品房所在楼栋的权属证明核实办理的主张，一审法院不予支持。诉讼时效应自2017年1月8日开始计算。现兴友公司提出党江、耿烈超关于该违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，从党江、耿烈超向一审法院起诉的时间即2020年1月19日来看，其二人的该项诉讼请求已过诉讼时效，故对党江、耿烈超的该项诉讼请求诉讼请求，一审法院不予支持；二、关于兴友公司是否应当在限定期限内为党江、耿烈超提交案涉商品房产权登记申请并完成登记的问题。合同约定案涉商品房交付使用后，由党江、耿烈超委托兴友公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并自案涉商品房交付之日即2017年7月14日起365日内即2018年7月13日前取得房屋所有权证书。在签订合同时，虽对案涉商品房所有权证书的办理约定为由兴友公司无偿接受党江、耿烈超委托代为办理，但实质上是确定了兴友公司的附随义务，不能单独认为该条款系无偿的委托合同。兴友公司系案涉商品房的开发商，应当了解办理房屋所有权证书的相关流程，而党江、耿烈超作为买受人，对办理房屋所有权证书的相关流程并不十分清楚，办理商品房所有权证书的主要材料均需要兴友公司提交，买受人单方无法办理。兴友公司交付案涉商品房后，应当尽到勤勉义务，积极通知党江、耿烈超提交材料，完善己方材料，按期办理完毕。本案中，党江、耿烈超已经按期支付了房款，并按照兴友公司的要求及时向其交纳了契税，且无证据证明党江、耿烈超不配合兴友公司提交相关资料，故兴友公司关于党江、耿烈超未积极主动配合办理案涉商品房所有权证书的抗辩，一审法院不予支持。因合同约定的办理案涉商品房所有权证书作为兴友公司出卖该商品房的附随义务，且案涉商品房所有权证书登记条件已经具备，党江、耿烈超要求兴友公司办理案涉商品房所有权证书的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。办理过户时所需的应由买方提交的手续由党江、耿烈超协助提交，应当由买方缴纳的税费由其二人承担；三、关于党江、耿烈超在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系兴友公司违约行为造成，兴友公司是否应当承担违约责任的问题。兴友公司辩称，未办理案涉商品房所有权证书系不动产登记部门整合、不动产登记政策调整等原因致未能办理完毕，应当扣除相应期间，但未提交证明其已向不动产登记部门提交完备资料，而不动产登记中心不予登记的证据，应承担举证不能的后果，故对兴友公司的抗辩，一审法院不予支持。另，如兴友公司因案涉项目与相关政府部门产生纠纷而致案涉商品房未能办理产权登记的原因，属另一法律关系，并不能阻却党江、耿烈超要求其完成案涉商品房所有权登记的请求权的行使。综上，案涉商品房未完成所有权登记系因兴友公司的原因所致。而党江、耿烈超未在合同约定的期限即2018年7月15日前取得案涉商品房所有权证书，兴友公司应当承担向党江、耿烈超支付逾期办证违约金的责任。一审法院认为，合同中的违约金条款具有督促当事人履行合同的功效，当一方违约时，另一方可立即主张违约金。被告以双方就办理房屋所有权证系委托关系，合同有迟延办证违约金应在实际取得房屋所有权证书之日起30日内再向党江、耿烈超支付的约定为由，认为迟延办证违约金支付条件尚未成就的主张，无法律依据，一审法院不予支持。一审庭审中，兴友公司主张合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，党江、耿烈超亦未提供证据证明其实际损失，一审法院认为，合同约定的兴友公司按日计算向党江、耿烈超支付全部已付款万分之五的违约金过高，一审法院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为日利率万分之一。党江、耿烈超关于本案律师费由兴友公司承担的主张，因其请求金额不明，且未提供证据证明，应承担举证不能的后果，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内完成冕宁县滨河丽都3幢第15层2单元1502号商品房的产权转移登记；二、冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内以已付房款487090.00元为基数，向党江、耿烈超支付自2018年7月15日起，按照日利率万分之一计算至冕宁县滨河丽都3幢第15层2单元1502号商品房的产权转移登记完成之日止的违约金；三、驳回党江、耿烈超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1879.00元，由党江、耿烈超负担939.00元，冕宁县兴友实业开发有限公司负担940.00元。 二审审理期间双方当事人均无新证据向本院提交。 二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.兴友公司是否应当承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任；2.若兴友公司应当承担违约责任，违约金应当如何计算。 关于兴友公司是否应当承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本案中，买受人党江、耿烈超向出卖人兴友公司购买位于滨河丽都3幢第15层2单元1502号的商品房一套，双方于2014年5月27日签订了《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》，约定兴友公司应当在2016年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，并接受党江、耿烈超委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，故兴友公司应当严格按照合同约定办理合同相对方的委托事宜，全面履行交付房屋、向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记等合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因党江、耿烈超尚未取得所购商品房的权属证书，而兴友公司亦未举证证明其已按照合同约定向权属登记机关提交了办理房屋权属转移登记的申请，或因党江、耿烈超、办证部门原因导致申请受阻，故兴友公司应当基于合同约定和违约事实向党江、耿烈超承担违反合同约定逾期办理房屋权属转移登记的违约责任。兴友公司关于党江、耿烈超未履行办证协助义务的上诉主张，无证据加以证明，不能成立。兴友公司关于其不应当承担违约责任的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，兴友公司所应承担的违约责任除按照合同约定完成为党江、耿烈超办理案涉商品房产权转移登记的合同义务外，造成党江、耿烈超其他损失的，还应当赔偿损失。 关于违约金如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，双方在合同中事先约定违约金的计算方法符合上述法律规定，体现了合同自由原则，在合同当事人一方追究另一方违约责任时，双方有合同约定的违约金条款的优先适用该条款是为“有约定时从约定”，但是，上述法律规定同时明确了违约金计算是属于“因违约产生的损失赔偿额”的计算，故守约方在向违约方追究违约金责任时还必须符合法定条件并完成相应的举证责任。本案中，党江、耿烈超向兴友公司主张违约金赔偿，按照“谁主张谁举证”的证据规则，其二人除应当举证证明双方合同效力、合同存在违约金条款及兴友公司违约行为外，还应当就实际损失、违约行为与损失后果之间的因果关系进行举证，否则将承担举证不能的不利后果。审理中，在党江、耿烈超未举证证明其因兴友公司的违约行为产生了相应损失的情况下，虽然其提出了在合同约定的期限内未取得商品房物权凭证，存在权利缺陷，必然造成损失并损害预期利益的上诉主张，但本院认为这一主张属于违约行为与可能发生的违约后果之间的概率性问题，不能直接证明党江、耿烈超的实际损失，故而不能因此免除党江、耿烈超对实际损失这一客观事实的举证责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院按照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，主张调整违约金系合同双方当事人享有的平等权利，法律未将提供格式合同一方当事人明确排除在该项权利之外，则兴友公司有权以合同约定的违约金计算标准过高主张适当调低，人民法院应予支持。违约金的调低须以“损失”为基础，以“过分高于造成的损失”为依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，虽然本案中党江、耿烈超未举证证明违约实际损失这一基础客观事实，但人民法院仍然能够根据上述法定要素对违约金的调减进行综合判断并作出裁量。党江、耿烈超上诉主张一审法院违背自由裁量权原则和规范，缺乏事实和法律依据，不能成立。从合同履行情况来看，本案系兴友公司违反合同义务产生的损失赔偿纠纷，对兴友公司应当按照合同约定承担违约金责任已作出认定。但对违约金的确定，并非如党江、耿烈超上诉所称仅仅取决于兴友公司是否积极采取履约措施及违约时间的长短，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，守约方亦应积极主张权利并采取相应措施以避免损失扩大，否则对于违约金金额的不断累积亦存在过错。根据公平原则和诚信原则，考虑到党江、耿烈超在未取得房屋物权凭证的情况下对物权的处分可能受到限制，但其对于预期利益损失存在举证困难，而提供格式合同确定违约金计算标准以及造成违约事实的一方均为兴友公司，故一审法院对兴友公司的违约行为及不诚信行为予以否定评价、对党江、耿烈超诉请的违约金赔偿进综合衡量后予以部分支持并无不当。因双方对违约金责任约定为违约金计算标准，一审法院在尊重双方合同意思自治的前提下，对违约金计算标准进行酌定亦无不当。二审中，兴友公司未对一审判决酌定的违约金计算标准过分高于损失进行举证，党江、耿烈超亦未对上述标准的不合理性进行举证，其相关上诉主张因缺乏充分有效的证据均无法得到支持，本院对一审法院酌定的违约金计算标准，即以实际购房款487090.00元为基数按日利率万分之一计算，予以维持。虽然兴友公司对违约金计算期间提出异议，称应当将因办证机构原因耽误的时间从中予以扣除，但未提供相应证据，故本院对一审法院确定的违约金计算期间，即自2018年7月15日起至案涉商品房产权转移登记完成之日止，予以维持。 综上所述，党江、耿烈超、兴友公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3758.00元，由党江、耿烈超负担1879.00元，由冕宁县兴友实业开发有限公司负担1879.00元。 本判决为终审判决。 审判长 肖 波 审判员 陈慧玲 审判员 赵 娜 二〇二〇年十一月十八日 书记员 陈雪梅 附本判决书适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。