江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初5497号 原告：南京红星美凯龙国际家居有限责任公司，住所地在南京市江北新区浦口大道**。 法定代表人：白杨，执行董事。 委托诉讼代理人：罗文君，江苏世纪同仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王路遥，江苏世纪同仁律师事务所实习律师。 被告：南京桢鸿建材有限公司，，住所地在南京市秦淮区夫子庙街道大四福巷** 法定代表人：刘玉清，执行董事。 被告：刘玉清，女，1978年11月28日生，汉族，住南京市浦口区。 原告南京红星美凯龙国际家居有限责任公司（以下简称红星美凯龙公司）与被告南京桢鸿建材有限公司（以下简称桢鸿公司）、刘玉清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙公司的委托诉讼代理人罗文君、王路遥到庭参加诉讼。被告桢鸿公司、刘玉清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告红星美凯龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付拖欠的租金、管理费、杂费共计32548.33元；2、判令两被告向原告支付拖欠款项的逾期付款违约金（以32548.33元为基数，自2019年7月2日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日）；3、判令两被告向原告支付提前撤场违约金54305.288元；4、判令两被告支付原告就本案支付的律师费9100元；5、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年12月30日，红星美凯龙公司、红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司、桢鸿公司签订了编号为0208010000547《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《关于的补充协议》，约定：红星美凯龙公司将位于南京浦口商场面积共计346.6平方米的F8110、F8109号商铺出租给承租方，管理方为承租方提供管理服务，承租方向红星美凯龙、管理方支付租金、管理费等费用。租赁期和服务期均自2018年12月30日起至2020年3月31日止，租金标准为27.42元/平方米/月，管理费标准为11.75元/平方米/月，杂费标准为10元/平方米/月。承租方应于合同签订当日支付首期租金和管理费，此后租金和管理费的付款周期为6个月，先付后用。《展位租赁及管理合同》对逾期付款违约金、逾期占用展位等事项均予以约定。《展位租赁及管理合同》签订后，红星美凯龙公司已按约向承租方交付租赁物，管理方亦按合同约定提供了管理服务，但承租方未按合同约定足额向红星美凯龙公司、管理方支付租金、管理费等各项费用。2019年11月30日，桢鸿公司在未经红星美凯龙公司、管理方同意的情况下私自撤离租赁物。后承租方既不补缴欠付租金、缴纳后续租金，也不清空相关物品并向红星美凯龙公司交还租赁物。截至2019年11月30日，承租方欠付红星美凯龙公司、管理方租金、管理费、杂费合计32548.33元。2020年3月22日，管理方将其对承租方在《展位租赁及管理合同》项下的相关债权全部转让给红星美凯龙公司，并将此债权转让行为通知承租方。鉴于被告刘玉清系承租方唯一股东，根据公司法等相关规定，刘玉清应对承租方的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告桢鸿公司、刘玉清未到庭应诉答辩。 经审理查明，2018年12月30日，红星美凯龙公司（出租方）、红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司（管理方）、桢鸿公司（承租方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定：展位位置为综合馆六楼F8110,F8109，展位实测面积222.18平方米，商场公摊系数为1.56，为方便计息，在统一使用本合同约定的单价下，该展位（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊部分）折合计租数量为346.6平方米。承租方应于每一付款周期向红星美凯龙支付租金，并向管理方支付管理费（管理方就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广等，详见本合同通用条款）。租金自2018年12月30日至2020年3月31日按27.42元/平方米/月的标准支付。管理费自2018年12月30日至2020年3月31日按11.75元/平方米/月的标准支付。承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前支付下一期租金和管理费。租赁期和服务期限均自2018年12月30日起至2020年3月31日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方，交付状态及相应的设施、设备清单见本合同附件二“交接清单”。租金的起算时间为2018年12月30日；管理费的起算时间为2018年12月30日。租金和管理费的付款周期均为六个月。承租方应支付电费、空调费，电费单价为1.32元/度；空调费单价为10元/平米/月，承租方应向管理方支付电费。管理方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务，承租方应在管理方提供空调服务的期间向管理方支付空调费。若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、管理保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。从承租方最晚应缴纳时间的次日起，承租方同意并授权红星美凯龙公司自行或指定第三方从承租方的货款中进行相应金额的扣款，如无法从承租方货款中进行扣付的，扣款后不足部分仍须由承租方补足。三方约定，红星美凯龙公司或指定第三方按照如下顺序对承租方所欠款项予以账扣：1、质量保证金；2、租赁保证金、管理保证金；3、租金、管理费；4、服务保证金、电信设施保证金、装修工程保证金；5、违约金。同一抵扣顺位的费用不分先后，如有其他费用需要账扣的，以红星美凯龙公司或指定第三方实际抵扣的顺序为准。承租方违反本合同（包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件）任何约定，须向红星美凯龙公司支付违约金的，承租方同意并授权红星美凯龙公司自行或指定第三方从承租方的货款中进行相应金额的扣款，扣款后不足部分仍须由承租方补足。在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙公司和管理方，向红星美凯龙公司和管理方支付相当于撤场前3个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙公司和管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位。若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、管理保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向红星美凯龙公司和管理方支付违约金。在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙公司和/或管理方有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙公司和管理方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：1、未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、管理保证金、违约金等）经红星美凯龙公司或管理方书面催告仍未交纳的；2、提交虚假、伪造的资质证明文件的；3、存在商业贿赂行为的；……后三方签订《关于的补充协议》，约定：商场根据商户自营合同面积，将空调费用、企划费用及互联网费用等合并为杂费收取，收取标准为10元/平方米/月。除本补充协议另有约定外，三方仍应按合同约定条款内容执行。 合同签订后，原告将约定的展位交付被告用于经营桢鸿坊品牌软窗帘、布艺等。被告于2019年11月30日未经红星美凯龙公司、红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司同意私自撤离展位，但至今未将其所有的物品清空。被告缴纳2018年12月30日至2019年11月30日期间的租金、管理费、杂费共计148562.93元。 2020年3月22日，红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司（甲方）、红星美凯龙公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定：甲方将《展位租赁及管理合同》项下对桢鸿公司的债权（包括但不限于桢鸿公司欠付的管理费、违约金等）全部转让予乙方；本合同债权转让对价为乙方从桢鸿公司处实际追回的债权金额。乙方在获得前述款项后15工作日内向甲方支付。当日，红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司通过EMS向桢鸿公司寄送“债权转让通知书”，载明：我司已于2020年3月22日将与贵司签订的编号为0208010000547《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《关于的补充协议》项下对贵司的债权（包括但不限于贵司欠付的管理费、违约金等）全部转让予红星美凯龙公司。请贵司向红星美凯龙公司支付相关款项。 2020年3月20日，红星美凯龙公司与江苏世纪同仁律师事务所签订《委托合同》，委托该所处理其与桢鸿公司、刘玉清租赁合同纠纷案件第一审相关诉讼事宜，双方约定的律师费为9100元。2020年4月3日，江苏世纪同仁律师事务所向红星美凯龙公司开具了9100元的律师服务费增值税普通发票。 另查明，刘玉清系桢鸿公司的法定代表人、股东，持股比例100%。 上述事实，有原告提交的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《关于的补充协议》、租赁物现状照片、债权转让协议、债权转让通知书、EMS物流查询单、委托合同、律师费发票、桢鸿公司工商信息及原告的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，红星美凯龙公司、红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司、桢鸿公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《关于的补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，当事人均应按约定履行各自义务。因红星美凯龙公司与红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司于2020年3月22日签订了《债权转让协议》，红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司将《展位租赁及管理合同》项下对桢鸿公司的债权（包括但不限于桢鸿公司欠付的管理费、违约金等）全部转让予红星美凯龙公司，且红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司已向桢鸿公司寄送了“债权转让通知书”，故红星美凯龙公司有权就《展位租赁及管理合同》及补充协议向桢鸿公司主张管理费、租金、违约金等。 关于原告诉请：1、判令两被告向原告支付拖欠的租金、管理费、杂费共计32548.33元。本院认为，合同及补充协议约定，租金自2018年12月30日至2020年3月31日按27.42元/平方米/月的标准支付，管理费自2018年12月30日至2020年3月31日按11.75元/平方米/月的标准支付，杂费收取标准为10元/平方米/月，原告主张租金及管理费按面积346.6平方米收取，杂费按面积288.83平方米收取，被告于2019年11月30日私自撤离，则被告应支付原告租金104541.49元（27.42元/平方米/月×346.6平方米×11个月）；管理费44798.05元（11.75元/平方米/月×346.6平方米×11个月）；杂费31771.3元（10元/平方米/月×288.83平方米×11个月），合计181110.84元，原告主张被告已缴纳148562.93元，故被告还应支付原告租金、管理费、杂费32547.91元（181110.84元-148562.93元）。 2、判令两被告向原告支付拖欠款项的逾期付款违约金（以32548.33元为基数，自2019年7月2日起按照年利率24%的标准计息至实际清偿之日）。本院认为，因被告未按合同约定支付租金、管理费、杂费等费用，其行为构成违约，应当承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，故本院酌定被告支付原告逾期付款违约金5000元。 3、判令两被告向原告支付提前撤场违约金54305.288元。本院认为，原、被告在《展位租赁及管理服务合同》中约定租赁期和服务期限均自2018年12月30日起至2020年3月31日止，在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙公司和管理方，向红星美凯龙和管理方支付相当于撤场前3个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙公司和管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位。红星美凯龙公司主张被告于2019年11月30日未经原告同意离开展位，且至今未将其所有的物品清空，对此被告未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果。按合同约定，被告应支付原告提前撤场违约金，结合原告损失，本院酌定被告支付原告提前撤场违约金40728.966元[（11.75元/平方米/月+27.42/平方米/月）×346.6平方米×3个月]。 4、判令两被告支付原告就本案支付的律师费9100元。本院认为，原、被告双方签订的《展位租赁及管理服务合同》明确约定，在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现未缴费用等情形，红星美凯龙公司和/或管理方有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙公司和管理方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）且原告红星美凯龙公司主张的律师费也未超过相应的标准，因此对原告红星美凯龙的此项请求，本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中桢鸿公司是一人有限责任公司，刘玉清系该公司的法定代表人及唯一的股东，故应当对桢鸿公司的债务承担连带责任。被告红星美凯龙公司、刘玉清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视其放弃答辩、举证、质证之权利，由此可能产生的对己不利后果应由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京桢鸿建材有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告南京红星美凯龙国际家居有限责任公司租金、管理费、杂费32547.91元，逾期付款违约金5000元，提前撤场违约金40728.966元，律师费9100元，合计87376.876元； 二、被告刘玉清对上述款项承担连带责任； 三、驳回原告南京红星美凯龙国际家居有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2334元，减半收取1167元，由原告南京红星美凯龙国际家居有限责任公司负担164元，被告南京桢鸿建材有限公司负担1003元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向江苏省南京市中级人民法院（开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号43×××18）预交上诉案件受理费2334元。 审判员  林咏梅 二〇二〇年十一月二日 书记员  王 君 书记员  魏苗苗