云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初4556号原告：楚雄州建华物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区火车站北侧建华天汇财富中心****，统一社会信用代码：91532300678717654X。法定代表人：章宏敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：董圆圆，女，1986年1月10日生，汉族，云南省楚雄市人，大专文化，自由职业，户籍地云南省楚雄市，现住云南省楚雄市。原告楚雄州建华物业管理有限公司(以下简称：建华物业公司)与被告董圆圆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建华物业公司的委托诉讼代理人李金艳、被告董圆圆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业综合管理服务费2430.6元，生活垃圾代运费416元，共计2846.6元；2.依法判令被告支付原告利息146.2元，并自2020年8月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》。服务合同到期后，受永盛花园小区业主委员会的委托，一直为永盛花园小区业主提供物业服务至2019年4月30日。期间，垫资为业主支付城市生活垃圾代运费、水费等其他费用。被告作为永盛花园小区25幢5-302室的业主，接受了原告提供的物业服务。理应主动履行缴纳物业综合管理服务费等费用的义务。同时，对原告垫资支付的城市生活垃圾处理费、水费理应及时支付原告。但被告未主动向原告缴纳相关费用，至原告服务期满，尚欠原告物业综合管理服务费2430.6元，生活垃圾代运费416元，共计2846.6元。在原告反复催收下，被告以各种理由拖延缴纳。被告董圆圆辩称，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.不履行安全义务。建华物业公司与原永盛花园业主委员会于2013年12月签订的《楚雄市永盛花园小区物业服务委托合同》第二章第四条第二款约定：“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管落水给排水设备及管道、垃圾房（桶）、烟囱、公用照明、楼内外消防设施、电梯、二次加压的水泵房、监控系统等。”但是原告从没有按照合同约定运转监控设备，给居民居住安全造成了隐患。我自2009年8月购买永盛花园的房屋，业主委员会于2013年12月25日与建华物业管有限公司签订《楚雄市永盛花园小区物业服务委托合同》，直至2019年4月30日，从未见到建华物业公司对监控系统进行任何保养、维修、维护。特别是我家，分别于2016年6月2日，2016年6月4日，在永盛花园24幢5单元门口停车位上（保安室对面）,早上出门上班时发现我家的自用车分别整车被划、左后保险杆被撞，我发现时立即就找到物业公司，表明调取监控录像的意图，当时被告知监控系统损坏无法调取。该物管公司值班人员告诉我情况已经记录，会向公司领导汇报该情况，之后便不了了之。我也曾多次联系小区物管处，每次都说已经报给公司领导，让我等待公司回复，但一直未给我相应答复。建华物业公司虽在合同第四条第二款中表明“合同约定的事项不含业主、物业使用人的人身、财产的保险及保管和车辆保管等责任”，但该条中说明“维护物业内公共秩序，协助消防管理，包括安防监控、巡逻、值守”，那么所谓的“巡逻、值守”的管理规定是什么，起到什么作用和目的，是否有效的“巡逻、值守”，在原告提供的证据材料中，刻意隐瞒，缩减第五章第十一条所提及到的《物业管理服务标准》，请原告出示该份资料，是否与我所提供的资料吻合。我所出示的该份《物业管理服务标准》中，明确的阐述了“实行24小时不定时巡逻，巡逻保安严格执行巡逻岗位工作制度，发现可疑人员要进行监视并与邻岗联系，以便应急处理”。我家自用车被划、被撞，该物管公司因无法提供监控记录，未有效尽到的“巡逻、值守”职责，应该承担次要责任，并承担相应的车辆维修损失。2.不履行维护公用卫生的义务。建华物业公司与原永盛花园业主委员会于2013年12月签订的《楚雄市永盛花园小区物业服务委托合同》第二章第四条第六款约定：“负责本物业区域的公共环境卫生，包括：公共场所、房屋公用部位、共用停车场的清洁卫生、垃圾收集清运，排水管道、污水管道的疏通等”。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。永盛花园小区垃圾桶数量严重不足，垃圾堆了到处都是，清理缓慢，给整个小区的公共卫生安全造成了威胁。3.不履行维护消防设施的义务。建华物业公司与原永盛花园业主委员会于2013年12月签订的《楚雄市永盛花园小区物业服务委托合同》第二章第四条第二款约定：原告应当保障消防设施设备运转正常。原告不履行该项法定义务，没有定期对楼道内的灭火器进行维护保养，更换失效的灭火器，使整个单元的消防安全得不到保障。4.不管理小区内车辆停放及不疏导小区内部道路通畅。建华物业公司与原永盛花园业主委员会于2013年12月签订的《楚雄市永盛花园小区物业服务委托合同》第二章第四条第七款约定：“负责物业区内的车辆停放秩序维护，保持道路畅通”，原告不履行该项法定义务，没有对在小区内停放的车辆进行管理，车辆乱停放，严重影响到我正常生活、工作和出行。外部车辆进入小区不需要登记，甚至连周边小区外的住户停车都是停到永盛花园小区内，经常导致小区内部道路堵车，给整个小区业主带来了严重的交通不便！5.不履行维护公共设施维修义务。建华物业公司与原永盛花园业主委员会于2013年12月签订的《楚雄市永盛花园小区物业服务委托合同》第二章第四条第三款约定：市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、景观水池、井、停车（位）场、门道闸等。但是建华物业公司并没有做到维修维护单元门，2014年开始，我家所在的25幢5单元的单元门就一直处于无法使用状态，一开始是可视门铃无法使用，到后来单元门锁损坏，无法关闭，严重威胁到我的生命财产安全。请求法院驳回原告诉讼请求。原告建华物业公司为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》《委托书》；2.《楚雄永盛花园小区物管费、车位费、生活垃圾清运费收缴台账》。被告董圆圆针对其辩解向本院提交以下证据：1.客户回单、照片；2.照片；3.照片；4.照片；5.照片。本院认为，原告建华物业公司提交的证据1、2能够证实被告差欠物管费、车位费、生活垃圾清运费的事实，本院予以采信。被告董圆圆提交的证据1能够证实被告车辆在小区被刮花损坏，被告进行修理的事实，本院予以采信；证据2、3、4、5能够证实永盛花园小区物业管理存在瑕疵，消费、垃圾、车辆停放、单元门、可视对讲等都存在问题的事实，本云予以采信。本院经审理认定法律事实如下：2013年12月25日，原告建华物业公司与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：原告对永盛花园小区提供物业管理服务，期限为四年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止；住宅物业管理综合服务费为0.55元/平方米/月，物业综合服务费包含代收全年公共设施用电、用水费，但不包含自来水二次供水加压电费、电梯使用费（电梯年审费、电梯每年的维护和维保费、运行电费）和设备维修材料费、更换设备费，由产权所有人和使用人据实分摊和按相关规定执行。合同签订后，原告依照合同约定为该小区提供物业服务。2017年12月20日，永盛花园小区业主委员会出具了关于《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》到期报告的回复载明：双方签订的《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》将于2017年12月31日到期，鉴于小区目前第二届业主委员会的换届工作正在按程序有序进行中，为了小区的安定团结、和谐稳定，决定将2013年12月25日签订的《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》有效期限顺延至第二届业主委员会成立，并按规定程序选聘新的物业公司与新的物业公司签订《物业服务委托合同》时终止。2019年1月28日、2019年3月31日永盛花园小区第二届业主委员会分别出具《委托函》，委托原告继续为永盛花园小区提供物业管理服务至2019年4月30日与新选聘的物业服务公司做好相关移交手续后撤出永盛花园小区。被告董圆圆系永盛花园小区25幢5单元302室房屋业主，房屋面积84.98平方米。自2015年1月1日起至2019年4月30日止，被告尚欠原告物业管理费2430.6元、生活垃圾代运费416元，共计2846.6元。经原告多次催要，被告未支付物业费、生活垃圾代运费。另查明，本院审结的原告建华物业公司诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定原告对永盛花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、生活垃圾乱丢、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。本院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。本案原告建华物业公司与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订的《楚雄永盛花园小区物业管理服务委托合同》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。被告未按约定缴纳物业服务费，显属违约，应承担相应的违约责任。原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。本案原告提供的物业服务虽有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付应交纳物业管理费的80％计1944元，对于原告要求被告支付的生活垃圾代运费416元系原告先行垫付，本院予以支持。因原、被告双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求本院不予支持。被告关于车辆损坏修复支出费用的问题，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告董圆圆于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄州建华物业管理有限公司物业综合管理服务费1944元、生活垃圾代运费416元，共计2360元，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄州建华物业管理有限公司负担5元（已交），由被告董圆圆负担20元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年十一月二十七日书记员  丁 一