湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘06民终3251号 上诉人（原审被告）：岳阳县荣家湾镇金色阳光幼儿园，住所地：岳阳县荣家湾镇团结路**。 法定代表人：万**，园长。 委托诉讼代理人：胡娟，湖南碧灏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋吟，湖南碧灏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：岳阳县国有资产经营管理有限责任公司，住所地：岳阳县荣家湾镇荷花路（县国税局办公楼****）。 法定代表人：程正兴，总经理。 委托诉讼代理人：许铭，湖南忠民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关毅，男。 上诉人岳阳县荣家湾镇金色阳光幼儿园（以下简称金色阳光幼儿园）因与被上诉人岳阳县国有资产经营管理有限责任公司（以下简称岳阳县国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳县人民法院（2020）湘0621民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金色阳光幼儿园上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1、不予解除案涉岳县国资公房管理（2018）0047号租赁合同；2、上诉人无需支付违约金36090元。二、判决本案一审、二审的诉讼费用由岳阳县国资公司承担。事实及理由：原审法院认定事实、适用法律均错误，导致错误判决。一、上诉人在签订《岳阳县国有资产租赁合同书》时，岳阳县教体局未告知租赁物的瑕疵，使上诉人对租赁物产生重大误解，导致其承租房屋后无法达到其部分合同目的，但原审法院对该事实未进行认定，片面认定上诉人构成违约错误。1、上诉人签订合同时明知该资产是岳阳县教体局的资产，但其并不明知租用教体局的资产经营幼儿园不能获取普惠性幼儿园待遇，属于社会力量办学，上诉人订立合同的目的是包含获取普惠待遇。2、岳阳县教体局作为教育主管部门，明知出租的资产是无法获取普惠性幼儿园待遇，基于岳阳县教体局与岳阳县国资公司的资产代管关系，岳阳县国资公司肯定了解相应政策。3、岳阳市教体局明知上诉人租用场地有获取普惠政策的必然目的，但在签订租赁合同之时，却没有将不能获取普惠政策的瑕疵对上诉人进行说明及提示，导致上诉人产生重大误解而签署了合同，亦导致上诉人无法达到部分合同目的。上诉人在发现无法获取普惠资格后，就多次与岳阳县教体局和岳阳县国资公司沟通，表达要求变更合同的意愿，岳阳县国资公司与岳阳县教体局一直未予正面回复。本案中，上诉人在订立合同之时，由于上诉人及岳阳县教体局未明确告知瑕疵的情况下，产生重大误解，依法享有请求变更合同的权利。原审法院未对合同是否出于双方真实意思表示进行审查，仅以上诉人未按时支付租金认定其违约，是片面的，也是错误的。请求二审法院依法认定该协议签订时确实存在重大误解，认定上诉人不构成违约。二、即使案涉合同要解除，也应就上诉人的装修给予相应补偿。《岳阳县国有资产租赁合同》第六条第1项规定，如乙方不再租用交回房屋时或合同到期后甲方依法收回房屋时，房屋内动产由乙方自行负责清理搬出，乙方不得破坏和拆除已装修固定的设施，甲方不对乙方补偿任何装修费用。本案中，上诉人因租赁物存在瑕疵，未能按时支付租金，不应当认定上诉人构成违约，岳阳县国资公司单方要求解除合同，应当依法承担违约责任。退一万步，即使上诉人迟延交付租金的行为构成违约，《岳阳县国有资产租赁合同》也并未就上诉人违约被解除合同时装饰装修是否补偿进行约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第11条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，岳阳县国资公司要求收回租赁物，是要承办公立幼儿园，其客观上可以利用装饰装修，应当按其利用价值进行相应补偿。原审法院庭审中没有对装饰装修情况及相应价值进行调查，也没有对岳阳县国资公司是否实际利用租赁物情况进行调查，未正确适用司法解释的规定，导致适用法律错误，应当依法改判。 岳阳县国资公司辩称，一、一审适用法律正确，合同并没有约定给予金色阳光幼儿园普惠性幼儿园待遇，且出租的资产是公共资产亦不能享受普惠性幼儿园待遇。二、合同关于违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，一审判决金色阳光幼儿园承担违约金正确，三、只有在出租人同意利用租赁物时，金色阳光幼儿园才有权主张对装饰装修进行补偿。综上，请求驳回上诉。 一审法院认定的事实如下：2018年，中共岳阳县委、岳阳县人民政府对岳阳县国有资产进行清理，并将全县国有资产收归岳阳县国资公司统一管理。2018年9月20日，岳阳县国资公司、金色阳光幼儿园签订了《岳阳县国有资产租赁合同书》岳县国资公房管理（2018）0047号。合同约定：岳阳县国资公司将位于岳阳县荣家湾镇团结路2号“岳县国资住房管理0047号”国有资产幼儿园出租给金色阳光幼儿园办学，租期三年，自2018年10月1日至2021年9月30日，年租金144360元，付款方式，合同签订时预交一年租金，之后在一个年度期满前30日交清下一年度租金。同时约定：金色阳光幼儿园拖欠租金超过10天以上，岳阳县国资公司有权终止合同，岳阳县国资公司、金色阳光幼儿园任何一方违反合同约定，视为单方违约，按年度租金的30%支付对方违约金。资产原属单位岳阳县教育体育局为合同监管方。合同签订后，岳阳县国资公司、金色阳光幼儿园均按合同约定履行义务。2019年9月30日，金色阳光幼儿园未按合同约定预付下年年度租金144360元，岳阳县国资公司多次向金色阳光幼儿园催缴租金，金色阳光幼儿园没有缴纳。2019年12月27日，岳阳县国资公司向金色阳光幼儿园送达《关于限期缴纳租金的通知》，限金色阳光幼儿园在2019年12月31日前缴纳租金，金色阳光幼儿园没有在规定期限内缴纳租金。2019年12月31日，岳阳县国资公司向金色阳光幼儿园下达《关于终止合同限期搬离的通知》，通知金色阳光幼儿园终止合同、支付占用期间的租金、限期一周内搬离。2020年1月，全国爆发新冠疫情。2020年4月21日，岳阳县国资公司再次向金色阳光幼儿园下达限期搬离通知。4月底，岳阳县国资公司、金色阳光幼儿园就租金缴纳协商未果。因新冠疫情影响，金色阳光幼儿园推迟至5月6日开园。岳阳县国资公司为了维护其合法权益，诉诸该院。 一审法院认为，岳阳县国资公司、金色阳光幼儿园签订《岳阳县国有资产租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效。岳阳县国资公司按合同约定交付了出租房屋，履行了出租人义务，金色阳光幼儿园应当按合同约定缴纳租金，履行承租人义务，金色阳光幼儿园没有按合同约定期限缴纳租金，违反了合同约定，构成违约，应当承担缴纳租金、支付违约金的违约责任，岳阳县国资公司在进行催告后有权按合同约定解除合同，故对岳阳县国资公司请求解除合同、缴纳承租期间的租金、支付承租期间租金30%的违约金的诉讼请求，予以支持；本案租赁物“岳县国资住房管理0047号”国有资产幼儿园已收归岳阳县国资公司统一管理，合同相对方为岳阳县国资公司、金色阳光幼儿园，且金色阳光幼儿园已按合同向岳阳县国资公司缴纳了第一年的租金，原产权单位岳阳县教育体育局作为监管方没有合同权利义务，故金色阳光幼儿园辩称岳阳县国资公司主体资格不适，岳阳县教育体育局应当作为诉讼当事人参加诉讼的答辩意见，不予采纳；金色阳光幼儿园是否纳入普惠性幼儿园享受国家的各种补贴以及其他的扶持政策，系金色阳光幼儿园与岳阳县教育体育局之间的行政管理关系，与本案租赁关系没有关联，金色阳光幼儿园以此作为岳阳县国资公司违约及其延迟缴纳租金的理由，不予采纳；岳阳县国资公司、金色阳光幼儿园合同约定缴纳租金的期限是2019年9月30日前，直至岳阳县国资公司催告期限2019年12月31日，金色阳光幼儿园一直没有缴纳，新冠疫情爆发是在2020年1月下旬，金色阳光幼儿园违约行为发生在新冠疫情影响以前，而不是因新冠疫情影响导致违约，故金色阳光幼儿园以新冠疫情影响为由导致违约的答辩意见，不予采纳，但新冠疫情对金色阳光幼儿园经营造成了影响，根据国家政策精神，酌情减免金色阳光幼儿园2020年上半年租金3个月；金色阳光幼儿园辩称岳阳县国资公司因创办公立幼儿园而解除合同，是否创办公立幼儿园与金色阳光幼儿园违约而导致合同解除没有关联，其答辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除岳阳县国资公司与金色阳光幼儿园签订的《岳阳县国有资产租赁合同书》岳县国资公房管理（2018）0047号；二、金色阳光幼儿园支付岳阳县国资公司租金84210元（12030元∕月×7月）及违约金36090元，合计120300元；上述应付款项限义务人在判决生效后五日内汇入法院指定账户（户名：岳阳县人民法院，开户行：华融湘江银行岳阳县支行，账号：8034××××1272）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2706元，减半收取为1353元，由金色阳光幼儿园负担。 二审期间，金色阳光幼儿园提供了一份装修工程清单，拟证明添置了动产213000元，加上购买的校车，共计价值508002元。岳阳县国资公司提供了岳阳市教育体育局、岳阳市财政局和岳阳市发展和改革委员会的文件（岳教体发[2002]5号），拟证明，利用国有资产开办幼儿园不能享受普惠待遇，金色阳光幼儿园租赁的系国有资产，其申请普惠性幼儿园不符合政策。经质证，岳阳县国资公司对装修工程清单的三性均有异议，认为系金色阳光幼儿园自己书写。金色阳光幼儿园对岳阳县国资公司提供文件的真实性无异议，但对证明目的有有异议。本院认证意见为；岳阳县国资公司提供的证据来源合法，客观真实亦与本案有关联，故本院予以采信。至于对金色阳光幼儿园提供的证据是否采信，本院将在下文进行分析判断。 二审期间，岳阳县国资公司陈述，案涉房屋收回后用于开设公立幼儿园，但目前不能确定是否要利用金色阳光幼儿园的装饰装修。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议的焦点主要有：一、案涉合同是否达到了解除条件；二、如果解除条件成就，金色阳光幼儿园是否要支付违约金，一审判决违约金是否过高；三、如果解除条件成就，岳阳县国资公司是否应补偿金色阳光幼儿园装修装饰的残值。 关于第一个焦点，案涉合同明确约定，拖欠租金超过十天，岳阳县国资公司有权终止合同。2019年9月30日，金色阳光幼儿园未按合同约定预付下年年度租金144360元，岳阳县国资公司多次向金色阳光幼儿园催缴租金，金色阳光幼儿园没有缴纳。2019年12月27日，岳阳县国资公司向金色阳光幼儿园送达《关于限期缴纳租金的通知》，限金色阳光幼儿园在2019年12月31日前缴纳租金，金色阳光幼儿园没有在规定期限内缴纳租金。案涉合同并未约定金色阳光幼儿园可以获得普惠性幼儿园待遇，金色阳光幼儿园亦无证据证明岳阳县国资公司给予过金色阳光幼儿园可以获得普惠性幼儿园待遇的口头承诺。金色阳光幼儿园上诉称，签订合同时，岳阳县教体局的未告知租赁物的瑕疵，金色阳光幼儿园产生重大误解，导致其承租房屋后无法达到其部分合同目的，缺乏证据证明，本院对该意见不予采纳。故岳阳县国资公司要求解除合同符合合同约定。另外，出租人出租租赁物的主要合同目的是收取租金，故如果承租人无正当理由拒缴租金，导致合同目的不能实现时，出租人有权解除合同。故本案亦符合法定解除件。 关于第二个焦点，根据前文分析，因金色阳光幼儿园违约，导致岳阳县国资公司要求解除合同，故金色阳光幼儿园应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，认定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，金色阳光幼儿园违约后，经岳阳县国资公司多次催促仍不缴纳租金，过错程度严重，且金色阳光幼儿园未举证证明违约金过高，故一审法院按合同约定判决金色阳光幼儿园支付违约金36090元，不能认定过高。 关于第三个焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系因金色阳光幼儿园违约导致合同解除，且岳阳县国资公司陈述，租赁房屋收回后目前不能确定是否要利用金色阳光幼儿园的装饰装修。故金色阳光幼儿园请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持。金色阳光幼儿园提供的证据亦因与本案审理结果无关联，本院不予采信。但如果案涉房屋收回后，岳阳县国资公司或岳阳县教育体育局同意利用案涉房屋的装饰装修，金色阳光幼儿园可以另循途径主张权利。 综上所述，金色阳光幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；本案一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费702元，由岳阳县城关镇金色阳光幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋立春 审判员  许 进 审判员  余立根 二〇二〇年十一月九日 书记员  刘 珂