湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2111号原告：黄石市水明物业服务有限公司，住所地湖北省黄石市黄石大道**，统一社会信用代码91420200070753729K。法定代表人：王健，总经理。委托诉讼代理人：张明星，男，公司法律顾问。被告：方茂华，男，1962年9月15日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。原告黄石市水明物业服务有限公司（以下简称水明物业公司）与被告方茂华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水明物业公司的委托诉讼代理人张明星，被告方茂华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水明物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告方茂华支付2018年8月1日至2020年7月31日的物业费3,006元及水费45.70元；二、由被告方茂华承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告水明物业公司当庭放弃第一项诉讼请求中的水费45.70元。事实和理由：方茂华居住在宝石名城9-505室，建筑面积125.24平方米，按每月1元/平方米的标准收取费用。自2018年8月1日起，其与黄石坤宝房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，接手小区物业服务后物业服务质量有较大改善，受到小区大多数业主的好评，得到社区的肯定。自2018年8月1日至2020年7月31日期间，被告欠付物业费3,006元、水费45.70元。2019年8月31日，其向被告下达了书面缴费通知，被告逾期未交费；2020年其以微信、短信、上门张贴的方式再次下达缴费通知书，被告仍未缴纳费用，故而成诉。被告方茂华辩称：一、油烟扰民。其楼下餐馆向小区排放油烟，导致其常年无法开窗，影响正常生活。二、房屋漏水。其家中主卧室漏水，多次向物业反映，未得到维修补漏。三、楼道长期有电动车违规充电，给民众带来安全隐患。四、2017年6月12日因油烟问题和物业公司协商处理整改及物业费事宜，经协商物业公司每年按9个月收取物业费。三个月内整改完成油烟排放问题，若未整改到位，则物业费每年按8个月收取。本院经审理认定事实如下：方茂华系黄石市黄石港区宝石名城小区9栋一单元505室（房屋面积为125.24㎡）业主，其所购商品房的开发商黄石坤宝房地产开发有限公司，指定武汉贵阁物业管理有限责任公司作为宝石名城小区的前期物业管理公司。2010年3月3日，方茂华与武汉贵阁物业管理有限责任公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：由武汉贵阁物业管理有限责任公司向方茂华所在的宝石名城小区提供前期物业服务；物业公司对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费用标准为：高层1.0元/平方米/月，按年交纳，自2010年2月4日起开始计费，交费时间为：第二年缴费应在年度第一个月内进行缴纳。此后，宝石名城小区更换了多个物业公司。2018年8月1日，宝石名城小区的开发商黄石坤宝房地产开发有限公司与水明物业公司签订《物业服务合同》，约定黄石坤宝房地产开发有限公司同意将宝石名城项目由水明物业公司进行物业管理，物业管理期限从2018年8月1日起至2021年7月31日止；合同的生效需征得宝石名城项目业主同意，此工作由水明物业公司负责，并与业主委员会签订相关协议；从合同生效之日起，黄石坤宝房地产开发有限公司在与宝石名城项目业主签订的《物业管理合同》中，所约定的权利、义务一并转移给水明物业公司。2018年8月1日起，水明物业公司开始为宝石名城小区提供物业服务。2018年8月1日起至今，方茂华未交纳物业费。2020年7月1日，水明物业公司通过短信方式向方茂华催交2018年8月至今的物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人均未提交证据证实宝石名城小区已成立业主委员会。自2018年8月1日起，水明物业公司作为建设单位黄石坤宝房地产开发有限公司所聘请的物业服务企业，已实际进驻宝石名城小区并提供了相应的物业服务；方茂华作为业主，接受了水明物业公司提供的物业管理服务。故双方自2018年8月1日起已实际形成物业服务合同关系，双方的权利义务可以参照《前期物业管理服务协议》进行认定。物业服务企业为业主提供的物业管理行为，是物业服务企业的劳务行为，业主应当对物业服务企业提供的服务支付劳务费用即物业服务费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务企业的主要职责为对房屋公共部位及公共配套设施设备和公共场地进行维修、养护、管理，维护小区公共区域内的绿化、环境卫生、秩序，维持小区环境的整洁美观及正常生活秩序。经查，水明物业公司已为宝石名城小区提供了环境清洁、安全保卫等方面的相应物业服务，已尽到了合同约定的服务义务。方茂华则应尽到交纳物业服务费的义务，但经水明物业公司书面催交，方茂华仍未交纳相应的物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于方茂华提出因油烟、渗水、电动车等问题，其认为水明物业公司未履行物业服务职责故应减免物业服务费的抗辩意见。1、对于油烟问题。因方茂华所居住楼栋系商住一体，一楼规划为商用经营性用房，一楼用户有将房屋用于餐饮经营，而相应烟道及排污管道均在居住小区内侧，从而造成该楼栋楼上居户受到油烟排放等影响，该现象已经居民及物业服务企业向相关部门反映，均因原房屋构造、管网设计等原因未得到妥善解决，不属于物业服务企业不尽到管理义务所造成。方茂华提出的该项抗辩主张不能成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。方茂华有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等，以维护其合法权益。2、对于房屋漏水问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，方茂华所购房屋已超出房屋保修期，其有权申请维修基金对存在外墙渗水问题的房屋外立面进行维修养护。3、对于电动车充电问题。首先，物业管理具有综合性。物业管理活动既属于小区业主的共同管理权利，又属于小区业主的共同维护义务。业主委托物业服务企业对小区进行服务管理，并不意味着小区业主就不再行使管理权利也可不履行相应义务。物业服务企业应当依据合同约定的服务项目及质量标准履行服务管理义务。但小区物业管理质量优劣还与物业服务费的收取标准及交费率，以及小区业主自觉遵守法律及公共秩序意识和行为相关。据现场勘查，案涉小区内物业服务企业已设置了专门区域供小区业主进行电动车充电，而方茂华所反映的业主在楼道长期有电动车违规充电现象，属个别业主不遵守公德的行为，对此，物业服务企业应予管理。但因物业服务企业履行义务的性质属于服务性，在其履行管理和劝导职责后，业主不服劝导或继续行上述行为时，物业服务企业对以上行为不具有强制性、处罚性。故不能将小区存在的上述问题全部归责于物业服务企业。《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十七条规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。据以上规定，对小区物业的管理，物业服务企业、小区业主及业主委员会，均应积极履行相关义务，通过行使各自的权利，共同参与物业管理和监督。各方主体需相互配合、相互协调、相互促进，才能促使小区物业管理及环境秩序达到良好的状态。其次，物业服务具有持续性、长期性、整体性等特征，不能因一时一处的问题，或者某个业主对物业服务质量的评价，来认定物业服务企业的整体服务质量的优劣。物业服务质量是否达标，应当依据合同约定标准以及物业服务企业提供服务的常态性和整体情况进行评判。最后，即使存在方茂华主张的电动车充电问题，属水明物业公司的服务瑕疵，业主应当依据法律和合同约定，采取正确的方式维权，可要求和督促物业服务企业提高物业服务质量。若物业服务企业的服务质量仍未达到合同要求，业主还可通过业主委员会或召开业主大会，行使就有关物业管理事项提出建议、重新选聘物业服务企业等权利。而方茂华以此为由随意拒不交纳物业服务费，该行为不属于正当行使权利的行为，属于不履行合同义务的行为。随意拒不交纳物业服务费，会影响物业服务企业正常运转费用的收取和开支，可能导致物业服务标准随之降低，进而影响物业服务工作质量，形成恶性循环，亦对其他正常交纳物业服务费的业主的利益造成一定的侵害。针对本案，方茂华举出证据证实其家外墙面因漏水长期未得到维护，对其家居生活造成了一定影响，物业服务企业对此存在一定的服务瑕疵责任，鉴此，本院依法酌定方茂华按欠付物业服务费90%的标准向水明物业公司支付2018年8月1日起至2020年7月31日期间物业服务费2,705.18元（125.24㎡×1元/㎡/月×24月×90%）。本院对水明物业公司诉请超过部分不予支持，对方茂华主张按每年8个月的标准支付物业服务费的抗辩意见亦不予支持。需要强调的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业服务企业对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业服务企业交纳物业服务费，以保证物业服务企业正常运转及日常维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告方茂华于本判决生效之日起十日内向原告黄石市水明物业服务有限公司支付2018年8月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费2,705.18元。二、驳回原告黄石市水明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告方茂华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  朱海鹰二〇二〇年十一月二十四日法官助理陈玲书记员李娜