福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）08民终206号 上诉人（原审原告）：余水财，男，汉族，1945年3月19日出生，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：余友春（系余水财儿子），住福建省连城县。 被上诉人（原审被告）：詹九妹，女，汉族，1977年3月13日出生，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：和耀辉、钟林珍，福建博益律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：詹昊，男，1995年7月20日出生，汉族，住福建省连城县，现羁押在建阳监狱。 原审第三人：詹啟钊，男，1972年7月24日出生，汉族，住福建省连城县，现羁押在福建省未成年犯管教所。 上诉人余水财因与被上诉人詹九妹、詹昊、原审第三人詹啟钊债权人撤销权纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2019）闽0825民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 余水财上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判全部支持余水财的一审诉讼请求；2.依法改判被上诉人承担本案的全部诉讼费。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误，詹九妹与詹昊之间关于案涉房屋的买卖属于恶意串通行为，损害余水财的合法权益，属于无效行为。1.余水财对于案涉房产的合法占有、有权占有是在2015年10月16日詹啟钊欠余水财的债务到期后，詹昊、詹啟钊与余水财签订房产抵押协议之后，詹昊、詹啟钊即将案涉房屋的大门钥匙交付于余水财。余水财即搬进房屋第四层进行入住，余水财也将第四层房屋的锁进行了更换，换上自己的新锁，只有余水财方能进入第四层的所有房间。《抵押协议》约定:余水财同意在两年内詹啟钊、詹昊用人民币26万元赎回抵押房产，否则，本协议签订两年后詹啟钊、詹昊未用26万元赎回房产，则该房产归余水财所有，詹昊、詹啟钊必须负责办理该房产的过户手续。过户费用、税收等由詹昊、詹啟钊负责。根据余水财与詹昊、詹啟钊签订协议的第二款内容，该协议距离签订之日起已经超过两年，抵押条件已经成就。余水财自2015年10月16日起至今合法、有权占有案涉房产。詹九妹在案号为(2019)闽0825民初1969号庭审笔录中明确表示，在案涉房屋第四层己经交付给余水财使用的情况下，有经常前往案涉房屋看望其母亲(其母亲住在二层)，且詹啟钊向余水财借款是用于经营与詹九妹的合资公司，且詹九妹作为詹啟钊的亲妹妹、詹昊的亲姑姑，对余水财实际占有房产第四层完全是知情的。2.詹九妹与詹昊之间关于案涉房屋买卖的合同属于明显低价转让，根据余水财在一审提交《房屋买卖合同》里面记载的房屋出售价显示，案涉房屋的价值远远超过120万元。而本案詹昊却以明显低价568504.48元将案涉房屋恶意转让给詹九妹。568504.48元房屋转让价有案号为(2019)闽0825民初1969号庭审笔录中詹九妹自认的事实以及在(2018)闽0825民初1349号詹昊在庭审过程中自认只收到了568504.48元房屋转让价为证。3.詹九妹与詹昊之间关于案涉房屋买卖转让严重损害了余水财的合法权益。余水财作为一个年迈八十的老人，为出借给詹啟钊26万元的巨额借款已经花光了所有的积蓄。余水财在该房屋己居住多年，对房屋己有了极深的感情，面对26万元巨额借款，在詹昊、詹啟钊被采取刑事强制措施，该刑事措施在未来还有十年之久，余水财一个年迈八十的老人，也只能通过占有使用收益该房产来安慰自己。但詹啟钊、詹九妹及詹昊明知余水财的居住情况、债务的负担情况及该房产的负担情况，恶意串通，虚假陈述，通过骗取法院的裁定来达到被上诉人的非法目的，损害余水财作为实际合法占有人和实际合法使用人的合法利益。 二、一审法院适用法律错误，根据最高院关于以物抵债合同纠纷审理问题的最新意见《关于债务履行期届满后约定的以物抵债》和最高人民法院指导性案例借款关系到期后当事人之间签订的协议属于诺成性协议。债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，系双方的真实意思表示，该协议合法有效。本案中，2014年3月2日詹啟钊向余水财借款26万元人民币本金，未约定借款期限，余水财可以随时主张借款到期。直到2015年10月16日，余水财对詹啟钊的借款信誉产生了怀疑，向詹啟钊宣布借款到期，詹啟钊才将詹昊名下的房产作为抵债给上诉人，余水财即实际占有了案涉房产第四层。根据最高院的解释，债务履行期届满后，债权就得以确定，协议合法有效。 三、一审法院程序严重违法，这样一个复杂且高标的的房产买卖案件，未审查事实真相，也未组织余水财举证，未询问被上诉人是否质证，就草草结案，也未在一审判决书上记载法院查明事实以什么为证，余水财提交的所有证据均被忽略，直接就认为余水财的起诉理由不充分，严重损害了余水财合法利益。根据民事诉讼法关于一审法院对诉讼程序的审理过程，一审法院必须对双方提供的证据记录在案，并在庭审调查阶段组织双方举证、质证。而本案在整个一审过程中，一审法院未要求余水财举证，也未要求被上诉人进行质证，也未询问双方本案关键事实。未根据余水财提交的任何证据，就直接认定余水财的起诉理由不成立，严重损害了余水财的合法利益。 詹九妹辩称，一、余水财在得知詹九妹取得涉案房屋所有权后，于2018年11月26日锯掉内锁横条强行侵入涉案房屋居住，詹九妹夫妇随即向朋口派出所报警，经民警劝说未果。此后，詹九妹多次报警，并于2019年7月22日向连城县公安局控告余水财涉嫌构成非法侵入住宅罪，但均未能解决问题。余水财为达到诉讼目的，称2015年就10月16日就居住于涉案房屋内，属于虚假陈述，不应认定其主张的事实。 二、詹九妹以78万元的价格受让连城县房屋是在执行程序中经连城县人民法院同意并确认，不存在低价转让的事实。连城县人民法院作出了（2016）闽0825执1036号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，充分证明詹九妹是通过司法程序以合法方式取得涉案房屋所有权，且78万元的成交价格不属于低价转让。此后，詹九妹向邮储银行连城县支行代偿了568504.48元，余款冲抵了詹九妹为詹啟钊代偿其原欠余某的借款（代偿金额超过涉案房屋转让价款余额）。 三、原审判决根据《物权法》、《担保法》的相关规定，确认余水财和詹啟钊、詹昊约定协议签订后两年内未偿还债务时涉案房屋（第四层）归余水财所有的条款无效，认定事实清楚，适用法律正确。余水财与詹啟钊、詹昊于2015年10月16日签订的协议约定“协议签订日两年后该房产归乙方所有……”属于流押条款，根据《物权法》186条、《担保法》第40条的规定，应确认上述条款无效。原审判决据此驳回余水财的主张，认定事实清楚，适用法律正确。 詹啟钊、詹昊未提供书面答辩意见。 余水财向一审法院提出诉讼请求：1.判令詹九妹、詹昊之间关于位于连城县的房产（房屋所有权证号为××号）的买卖合同无效；2.判令詹九妹、詹昊将该房屋恢复到房屋转让行为之前的状况，即立即到连城县不动产登记中心办理变更登记，恢复房屋所有权证号为××号登记下的产权状况。 一审法院认定事实：2014年农历3月2日，詹啟钊向余水财借款26万元，出具借条一张交由余水财收执，借条载明：“兹借到余水财人民币贰拾陆万圆整（¥260000）元正，每月付利息肆仟伍佰元，¥4500元计算”。2015年10月16日，詹啟钊、詹昊（甲方）与余水财（乙方）签订《协议》一份，协议约定主要内容有：1、詹啟钊、詹昊自愿将坐落在连城县的房产第四层整层划归给余水财管业，该房产作为詹啟钊欠余水财26元借款的抵押；2、乙方同意甲方在两年内随时用人民币贰拾陆万元赎回抵押房产，否则，在协议签订日两年后该房产归乙方所有，甲方必须负责办理好该房产过户手续给乙方，其过户费用、税收等由甲方负责。协议签订后，双方至今未办理抵押登记手续。 另查明，詹啟钊之妻林某于2013年8月28日向中国邮政储蓄银行股份有限公司连城县支行（以下简称邮储连城县支行）借款80万元，詹昊以其名下的坐落于连城县的房屋为林某的借款提供抵押担保并办理了抵押登记手续。因林某未按合同约定履行还款义务，邮储连城县支行于2016年4月11日向一审法院提起诉讼。2016年5月31日，在一审法院调解下双方达成调解协议。后因林某未按调解书履行给付金钱义务，邮储连城县支行向一审法院申请强制执行。在执行过程中，林某、詹啟钊、詹昊与邮储连城县支行协商，并经一审法院同意，以78万元的价格将被执行人詹昊所有的位于连城县的房产转让给詹九妹，由詹九妹代被执行人林某、詹啟钊、詹昊清偿邮储连城县支行的借款本金568504.48元及利息。一审法院遂于2018年7月9日做出了（2016）闽0825执1036号之二执行裁定书，裁定解除詹昊所有的坐落于连城县房产的抵押登记，该房屋归詹九妹所有，詹九妹可持本裁定书去办理产权过户手续。2018年9月30日，詹九妹依法办理了房屋过户手续。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”以及《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，余水财与詹啟钊、詹昊签订的关于“詹啟钊在协议签订后两年内未偿还债务时，涉案房产的第四层归余水财所有”的约定，违反了上述法律禁止性规定，应为无效条款。据此，余水财无权主张对涉案房产的第四层享有所有权。詹昊已经在2013年8月28日将涉案房产抵押给邮储银行连城县支行，后因偿还借款需要，经林某、詹啟钊、詹昊与邮储银行连城县支行协商一致，同意将涉案房产以78万元的价格出售给詹九妹，且已经办理了房产过户手续，詹九妹也已经代林某、詹啟钊、詹昊清偿了邮储银行连城县支行的借款本息，涉案房产应归詹九妹所有。余水财称詹九妹、詹昊及第三人詹啟钊存在恶意串通买卖涉案房产，损害了余水财的合法权益，且以明显低于市场价的价格进行交易，一审法院认为，涉案房产的买卖系各方当事人的真实意思表示，应为合法有效，余水财也未提供有效证据证明房产的交易价格明显低于市场价，故余水财提出的该主张，一审法院不予支持。综上，余水财诉请撤销房屋买卖合同并恢复涉案房产登记信息，没有事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回余水财的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由余水财负担。 二审期间，余水财没有提交新证据。詹九妹提交如下证据：1.出警证明1份、《不予立案通知书》1份，证明案涉房产登记在詹九妹名下后，詹九妹夫妇对余水财非法居住在案涉房产一事多次向公安机关报警以及报案涉嫌非法侵入住宅罪；余水财是2018年11月26日后才强行侵入涉案房屋居住。2.《借条》1份、民事裁定书1份、微信转账记录14笔、《收条》一份，证明詹啟钊向余某借款23万元，詹九妹、林某作为担保人，詹啟钊无力偿还借款，为此，詹九妹替詹啟钊代偿了上述借款。余水财质证认为，对于证据出警证明、《不予立案通知书》的真实性无异议，但是不能证明詹九妹的主张；对《借条》、民事裁定书的真实性无异议，对微信转账记录、《收条》，其证明内容有异议，房产在詹昊名下，詹啟钊无权支配款项。 二审期间，詹九妹申请证人余某、林某出庭作证。余某证言内容：“2013年詹啟钊向我借款23万元，2017年开始詹九妹替詹啟钊还钱，款项在2017年底已全部还清。其中有一部分欠款是用詹九妹的理疗产品冲抵的。”林某证言内容：“詹啟钊欠余某23万元是詹九妹帮忙还的”余水财质证认为两证人与被上诉人是亲戚关系，对所述的证人证言真实性有异议。詹九妹对证人证言的三性均无异议，能证明詹啟钊向余某欠款的23万元是由詹九妹代还，同时，也可以证明詹九妹代偿的23万和购买涉案房产剩余差价款相互冲抵的这个事实。 本院认为，因余水财对出警证明、《不予立案通知书》、《借条》、民事裁定书的真实性没有异议，本院对该四份证据的真实性予以确认。但詹九妹二审提交的证据及证人证言内容与本案讼争的詹九妹与詹昊之间关于案涉房屋的买卖是否属于恶意串通的行为，是否存在低价转让的事实以及该转让行为是否合法有效没有关联性，本院不予采用。 二审期间，詹九妹、余水财对一审认定的事实没有异议。余水财认为一审法院遗漏认定案涉房屋低价转让的事实。本院认为，余水财认为一审法院遗漏认定事实，但其未能提供证据证实其主张，故其认为一审法院遗漏认定事实的主张不能成立。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，余水财作为乙方与詹啟钊、詹昊作为甲方签订的关于“乙方同意在两年内甲方随时用人民币贰拾陆万元赎回抵押房产。否则，在协议签订日两年后该房产归乙方所有”的约定，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定，故一审法院据此认定上述条款为无效条款，余水财无权主张对涉案房产的第四层享有所有权并无不当。余水财关于一审法院适用法律错误的上诉主张没有依据，依法不能成立。案涉房屋在2013年8月28日已经由詹昊为林某的借款提供担保，抵押给邮储连城县支行，并办理了抵押登记手续。在邮储连城县支行向一审法院申请强制执行的过程中，在一审法院的同意下，林某、詹啟钊、詹昊与邮储连城县支行协商，以78万元的价格将案涉房屋转让给詹九妹，为此连城县人民法院作出了（2016）闽0825执1036号《执行裁定书》和《协助执行通知书》予以确认，故余水财关于詹九妹与詹昊之间关于案涉房屋的买卖属于恶意串通行为，损害余水财的合法权益，属于无效行为的上诉主张不能成立。余水财也未提供有效证据证明案涉房产的交易价格明显低于市场价，其关于詹九妹与詹昊之间关于案涉房屋买卖的合同属于明显低价转让的上诉主张也不能成立。一审法院在庭审中，已经将双方提供的证据进行举证、质证，余水财关于一审法院程序违法的上诉理由不能成立。 综上所述，余水财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由余水财负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吕 敏 审 判 员  陈聪聪 审 判 员  谢 勇 二〇二〇年十一月五日 法官助理  陈 倩 书 记 员  熊 枫 附：主要法律条文 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……