浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初3279号 原告：严斌，男，1977年6月4日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：朱徐明，浙江求直律师事务所律师。 被告：李明，男，1993年9月30日出生，汉族，住浙江省安吉县。 原告严斌与被告李明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行审理，严斌的委托诉讼代理人朱徐明，李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严斌诉请本院提出如下诉讼请求：1.判令严斌与李明签订的商铺租赁协议于2020年7月4日解除；2.判令李明返还商铺，并支付租金和占有使用费至实际返还日止（租金和占有使用费两项从2020年6月1日起按租金标准计算）；3.判令李明支付物业费600元、水费102元、电费84元；4.判令李明赔偿损失7600元（从2020年7月7日起按每日100元暂算至2020年9月21日，此后继续计算至实际返还日）；5.判令李明支付逾期支付租金违约金3583元（从2020年5月2日起每日按月租金5687元1%计算至2020年7月4日）；6.本案诉讼费由李明承担。事实和理由：2019年4月22日，李明因（宠物店）经营需要从原房客储旭转过商铺使用权，并与严斌签订商铺租赁协议，双方约定：严斌将芜园西路385号、387号两间商铺出租给李明，租期2年，自2019年6月1日起至2021年5月31日，其中2019年4月22日至2019年5月30日仍由储旭使用。第一年租金65000元，月租金5416元，第二年租金68250元，月租金5687元。租金一年一次性付清，承租人在签订合同之日一次性付清第一年租金，以后每年租金必须提前一个月一次性付清，于当年5月1日前一次性支付。如逾期交付租金，每逾期一日按月租金1%加收违约金，超过10天出租方有权收回商铺。双方未续订合同或中途解除合同，出租方有权无条件收回商铺，承租方逾期不交出商铺，除限期迁出和补交占用期间租金外，出租方有权加收每日100元赔偿金。租赁期间产生的水电和物业费等一切费用由承租方承担。合同签订后，李明在租赁期内未按期支付第二年度租金和第一年度的水电和物业费等费用，并且篡改合同，将2021年5月改为6月，伪造签名和捺印意图赖掉租金，已违背契约精神，构成根本性违约，严重损害出租方合法权益。经出租方多次催讨仍未支付上述费用，并在2020年7月11日将商铺上锁拒不返还，出租方在2020年7月4日发出《告知函》，告知李明解除双方租赁合同，并要求李明支付拖欠租金、水电费和物业费，但李明拒不履行。综上，严斌故而起诉。 李明答辩称，2020年5月份严斌父亲电话答应免除一个月房租，但7月份严斌与其父亲来催讨房租时，我提出严斌父亲已答应免交一个月房租并将商铺钥匙交给他们，但他们拒收。对欠缴的水电费和物业费应由我承担没有异议。2020年7月11日我去上锁属实，但严斌父亲在2020年7月5日也给商铺上了锁，7月底的时候我把锁又去掉了。 严斌向本院提供严斌与李明签订的商铺租赁协议、李明与储旭签订的商铺租赁协议、微信聊天截图、告知函和快递详情单、手机短信截图、电费缴费凭证、水表更换用户确认单、建设银行客户回单、商铺现场照片、房屋所有权证、地名证明各一份，以证明其诉称事实。经质证，李明对上述证据的真实性无异议，但提出现场照片中的那把锁不是他本人上的那把锁。本院审查后认为，严斌所举证据相互关联，相互印证，本院予以确认。 综上，结合当事人陈述，本院对本案事实认定如下： 2019年4月22日，严斌与李明签订商铺租赁协议，双方约定：1.严斌将芜园西路385、387号商铺出租给李明经营宠物店，租期从2019年6月1日至2020年5月31日；2.租金一年一次性付清，第一年租金65000元在签订本协议时支付，第二年68250元于2021年5月1日前支付；3.承租人在签订协议时交纳3000元作为保证金，合同期满并付清所有费用后予以退还；4.承租人逾期交纳应付费用或拖欠租金10天以上的，出租方有权终止合同并收回商铺；5.承租期间的水电费和物业费由承租人负担；6.承租人逾期支付租金，每逾期一日按月租金1%承担违约金，超过10天出租方有权收回商铺并终止合同。承租人提前解除合同应提前一个月并征得出租方同意；7.双方中途解除合同，出租方有权无条件收回商铺，承租方逾期不交出商铺，除限期迁出和补交占用期间租金外，出租方有权按每日100元向承租方加收赔偿金。 上述协议签订后，李明支付第一年度租金65000元并缴纳3000元保证金。第一年度租期届满后，李明未按约支付第二年度相应租金，严斌为此在2020年7月4日通知李明解除租赁合同，并要求李明支付拖欠租金和水电费等相关费用。李明收到上述通知后未腾空和返还商铺。2020年7月7日严斌对商铺进行上锁，直至李明2020年7月11日也对商铺进行上锁。此后，李明直至7月底才对商铺进行解锁，但仍未腾空商铺中的遗留物品。现双方就此租赁协议解除事宜协商未果，以至纠纷成讼。另查明，李明承租商铺期间每月物业费46元，2019年度物业费和截至2020年7月底结欠的电费84元，以及水费102元已由严斌代为支付。 本院认为，严斌与李明的房屋租赁合同关系成立并生效。现李明在租赁合同期满前，未经协商一致迟延支付相应租金，其行为已构成违约，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。案涉商铺租赁协议约定承租人逾期支付租金超过10日，出租方有权解除合同。因上述约定解除事由发生后，严斌已通知李明解除租赁合同，故双方租赁合同关系在通知当日发生解除效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对照本案案情，李明在收到合同解除通知后，未及时腾空并返还商铺，同时存在阻挠承租人收回商铺的行为，且直至本案庭审才明确放弃案涉商铺中的遗留物品，故上述期间导致商铺无法正常使用相应损失应由李明负担。此外，案涉合同约定李明逾期支付租金每日按月租金1%承担违约金，并按每日100元加收承担逾期返还商铺的损失，因上述约定内容实质上均属承租人违约后所应负担的违约金条款，故本院根据李明违约的过错程度，以及严斌收回商铺后继续利用商铺所需合理时间，酌定由李明按1个月租金标准承担违约金。综上，李明尚应支付的租金和占有使用费两项合计为21008元（按月租金标准5678元从2020年6月1日计算至2020年9月21日），并承担违约金5678元。另，案涉商铺遗留物李明直至本案庭审才明确表示放弃所有权，本院为此已责成严斌自行接收并对遗留物品进行处理，故严斌诉请中有关返还商铺并计算此后有关损失的诉讼请求已缺乏基础，本院不再予以支持，但双方约定的物业费按约仍应由李明负担。经本院核算，李明应负担的物业服务费合计为725元（从2019年6月1日起按每月46元计算至2020年9月21日）。另外，李明对其未付的水费102元、电费84元应由其负担无异议，故本院判令李明将该部分费用向严斌直接进行支付。综上，本院对严斌诉请合理部分予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十三条、第一百一十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、严斌与李明签订的商铺租赁协议于2020年7月4日解除； 二、李明支付严斌租金和占有使用费21008元，并承担违约金5678元，上述三项合计26686元，扣除3000元保证金后，李明尚应支付严斌23686元，限于本判决生效之日起十日内支付； 三、李明支付严斌物业费725元、水费102元、电费84元，合计911元，限于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回严斌其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费80元（已减半），财产保全费220元，合计诉讼费300元，由李明负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  毛效龙 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  吴秀倩