云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初2295号 原告：潘万仁，男，1972年11月5日生，汉族，小学文化，居民，浙江省台州市人，现住云南省宣威市。 被告：云南兴瑞房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：9153038155274397XM。 住所：云南省宣威市丰华街道建设街中段**7-4-4。 法定代表人：浦杰华，职务：董事长，联系。 委托代理人：徐文柱，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。 原告潘万仁与被告云南兴瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告潘万仁，被告云南兴瑞房地产开发有限公司的委托代理人徐文柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2011年11月24日，原告与被告签订《商品房购销合同》，由被告将宣威市大沙坝商业城合同编号为商13-1-07号商铺作价887666元出卖给原告，合同中原告为乙方，被告为甲方。合同第十二条约定：“甲方在乙方达到如下条件后次日起90个工作日内为乙方向产权登记机关申请办理产权登记：1、乙方向甲方支付清全额购房款、配套设施费、公共维修基金、契税、印花税等相关费用；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方必须签订委托甲方办理产权登记的委托书，并按要求交付完毕办理产权登记所需全部资料和费用。”合同签订后，原告于2011年11月24日向被告付清全部购房款，办证的相关费用32359元于2014年8月21日全部付清甲方。但被告至今没有将原告所购房屋的合法证件《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《规划许可证》等相关证件办下来交给原告持有。被告的行为已构成违约，为保护原告的合法权益，特向你院提起诉讼，请求：1、判决被告给付原告按购房款887666元按0.06%年利率计算的违约金53259.96元×5年零6个月=292929.87元（自2014年11月21日起至2020年5月21日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，本案办证主体是业主，房地产公司只有协助义务；本案中原告未能获取产权登记，不是开发商的原因，是行政机关因两证合一问题没有办理业务；另外，与政府的规划及其他的管理方面的原因，因为大沙坝那里的菜街没有拆除，不是房地产公司的原因。综上，原告的诉请依法不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 综合原、被告双方诉辩主张，本案争议焦点为：原告要求被告按照购房款总额按年利率6%给付逾期办证违约金，是否符合法律规定？ 原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据材料： 1、云南省增值税普通发票复印件1份，证明原告于2011年11月24日向被告购买房屋并支付全部购房款。 2、《商品房购销合同》复印件1份，证明原告与被告之间签订了合同，合同第12条约定被告方要在90个工作日内给原告办理产权登记，但是被告几年了都还没有办理下来，证明被告违约。 3、收款收据N2011753（维修基金、契税、印花费、户权印花税）复印件1份，证明原告已缴纳专项维修基金、契税、印花费、户权印花税等全部费用。 4、宣威市清理整治商品房开发项目工作领导小组办公室回复一份，证明开发公司没有向国家相关部门缴纳税费、专项维修基金等费用，被告的行为构成违约。 经质证，被告对原告列举的购房合同及购房发票等书证的真实性及合法性没有意见，但是对于关联性有意见，认为原告用这些证据证实被告违约没有依据，双方对于履行这些事实没有争议，合同中第12条的约定是原告理解错误，事实上是指达到条件后向产权部门申请办理，产权部门什么时候办理是产权部门的问题；关于第4组证据回复，不符合证据特征，不能作为证据使用。 本院认为，原告提交的第1、2、3组证据来源合法、内容客观真实，与本案密切关联，本院予以采信并作为认定案件事实的依据。第4组证据具有真实性、合法性，本院予采信。 被告方为证明其答辩主张，向本院提供以下证据材料： 1、营业执照复印件（1页），证实被告公司主体资格。 2、《商品房购销合同》及《合同补充协议》等（2页-26页），证实被告公司与原告签订合同情况及合同约定相关条款。 3、购房发票（27页），证实被告公司已经开具发票给原告的事实。 4、专项维修资金业主分户清册等（28页-29页），证实被告公司已经将该资金存入专户的事实。 5、赔偿协议（30页），证实被告公司因为延期交房，已经依据合同约定进行赔偿的事实。 6、业主入住相关资料（31页-34页），证实被告公司已经将合同约定的房屋交付原告的事实。 7、《竣工验收备案表》《规划验收合格证》《商品房预售许可证明》等(35页-43页)，证实被告公司开发的房屋具备相应的合法手续，销售商品房经相关部门批准的事实。 8、《土地登记代理委托书》《不动产登记代理委托书》(44页-51页)，证实被告公司于2015年3月17日已经为原告等业主产权登记委托第三方云南通达科技有限公司进行申请登记的事实。 9、《情况说明》(52页)，证实第三方云南通达科技有限公司接受委托后的工作情况及因为政策原因未能及时办理不动产登记证的事实。 10、不动产登记权利证书(53-54页)，证实原告购买的房屋已经于2018年10月31日获得登记权利证书的事实。 经质证，原告对被告提交的第1、2组证据没有意见；对第3组证据，购房发票是真实的，但被告先是2011年11月24日开具了收据给我，发票是2016年12月23日才出具的；对第4组证据，专项维修基金等材料有意见，要求被告出具相关发票给我们看被告是什么时候存进去的；对第5组证据延迟交房赔偿协议有意见，只是赔偿以前的；对第6组证据没有意见；对第7组证据竣工验收备案表等证据有意见，2014年6月29日交房，但是2018年验收合格证才办理下来，对于证件的真实性是认可的，许可证办理时间落后，证明被告违约；对第8、9组证据有意见，不予认可，是被告与第三方的事情，跟我们没有关系；对第10组证据，产权证被告至今为止没有通知我去领取。 本院认为，对被告提交的上述证据的真实性、合法性本院予采信，但不能证明未能按期办理产权证是属于政府相关部门的原因造成的，对被告的证明观点本院不予采纳。 根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实： 2011年11月24日，原告潘万仁（合同乙方）与被告云南兴瑞房地产开发有限公司（合同甲方）签订合同编号为大沙坝商业城（商13-1-07号）《商品房购销合同》，被告云南兴瑞房地产开发有限公司将自己开发的位于宣威市大沙坝商业城，房屋参考套内建筑面积为24.8平方米的13-1-07号商铺作价人民币887666元预售给原告潘万仁。合同第十二条约定：“甲方在乙方达到如下条件后次日起90个工作日内为乙方向产权登记机关申请办理产权登记：1、乙方向甲方付清全额购房款、配套设施费、公共维修基金、契税、印花税等相关费用；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方须签订委托甲方办理产权登记的委托书，并按要求交付完毕办理产权登记所需全部资料和费用。”合同还对相关事项进行了约定。原告潘万仁支付给被告云南兴瑞房地产开发有限公司购房款共计人民币887666元。2014年8月21日，原告潘万仁向被告云南兴瑞房地产开发有限公司支付了专项维修基金、契税、印花税、产权印花税等合计人民币32359元，被告云南兴瑞房地产开发有限公司将原告所购房屋交付给原告并办理移交手续。2018年10月31日，宣威市国土资源局核发了（2018）宣威市不动产权第××号不动产权证，该产权证现由被告持有。2020年5月29日，原告向本院提起诉讼，请求：1、判决被告给付原告按购房款887666元按0.06%年利率计算的违约金53259.96元×5年零6个月＝292929.87元（自2014年11月21日起至2020年5月21日止）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告坚持诉讼请求，被告坚持答辩主张，且被告不请求调解，本院未组织调解。 本院认为，原告潘万仁与被告云南兴瑞房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》属双方当事人的真实意思表示，合同未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告云南兴瑞房地产开发有限公司是否违约的问题，原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在房屋实际交付之日起90个工作日内为原告代为办理产权登记手续，并约定了三项条件，该条款内容表明，被告云南兴瑞房地产开发有限公司作为出卖人，负有代原告办理产权登记的义务。被告云南兴瑞房地产开发有限公司于2014年8月21日向原告交付房屋，原告亦在2014年8月21日前付清全部购房款、配套设施费、专项维修基金、契税、印花税等相关费用，履行了合同约定的义务。被告云南兴瑞房地产开发有限公司的义务是从2014年8月21日起90个工作日内为原告代为办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限的；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告提交的证据未能证明系因政府部门的原因造成不能办证或办证延误，被告云南兴瑞房地产开发有限公司已构成违约，应承担相应违约责任。逾期办证起算时间应从被告云南兴瑞房地产开发有限公司向原告交付房屋之日起90个工作日后起算，即从2014年11月21日起计算至原告诉请的2020年5月21日止。最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”根据该规定，原告的违约金应分段计算，其中2014年11月21日至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35%计算为887666元×4.35%÷365天×1823天＝192855.77元;2019年8月20日至2020年5月21日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。被告的抗辩理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 由被告云南兴瑞房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告潘万仁2014年11月21日至2019年8月19日的逾期办理房屋产权证的违约金192855.77元;2019年8月20日至2020年5月21日的违约金以购房款本金887666元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 案件受理费5694元，由被告云南兴瑞房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。 审判长  余绍丕 审判员  郭明利 审判员  阚世彦 二〇二〇年十一月四日 书记员  沈 彦 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。