浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3863号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱恩，男，1981年1月12日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：章丽君，宁波市鄞州区开成法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张林昆，男，1991年1月28日出生，满族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：刘文琦，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 上诉人朱恩、张林昆因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初17337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱恩上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，发回重审或依法改判。事实与理由：1.双方约定的违约金为涉案房屋转让价1725000元的20%即345000元,且张林昆违约应支付朱恩因诉讼产生的代理费35000元、担保费4500元、保全费5000元及赔其己支付的中介服务费23350元。而涉案房屋目前已上涨40多万元,故双方约定的违约金并未过高,应依法得到支持。一审法院对双方约定的违约金予以减少,缺乏事实和法律依据。2.依照合同法规定,违约金具有赔偿性和惩罚性。涉案房屋目前己上涨40多万,一审法院认定的违约金20万,不但不能赔偿朱恩的经济损失,还能让张林昆享受房屋的溢价,这显然与合同法的立法精神相悖。 张林昆答辩称：一审法院判决张林昆支付朱恩20万元违约金无事实和法律依据。根本违约的是朱恩，张林昆一直都积极推进合同履行，即使有不当之处，过错程度也显著轻微。朱恩因为自身贷款资质问题，在贷款审批程序中受阻，于2019年11月29日才处理好自身的贷款资质问题。张林昆所需融资公司等待朱恩申请贷款的银行审批手续，待有银行愿意贷款给朱恩，融资公司才同意向张林昆垫资并办理解除原房产抵押手续。张林昆通知朱恩办理房屋产权转移手续为2019年12月3日。在朱恩处理好自身资质问题后仅4天，张林昆就通知朱恩办理产权登记，其在合理期限内履行义务，不能构成根本违约。在2019年12月3日之后，朱恩所称的损失（中介费、诉讼代理费、担保费、保全费等）完全是因其自身原因所致，与张林昆无关。朱恩在一审开庭当天补充了证据以证明房屋价格上涨的事实。一审法院将合同解除后房屋价格上涨朱恩另行订立合同的成本增加作为确定损失依据，存在错误。 张林昆上诉请求：撤销一审判决，改判张林昆向朱恩返还购房款52万元并支付违约金按中国人民银行同期贷款利率计算（自合同解除之日至实际还款之日）。事实和理由：张林昆在履约过程中，始终积极推进合同履行，即使有不当之处，其过错程度显著轻微，也未影响当事人预期利益。考虑到朱恩已无履行合同意愿，同意解除合同，对此不再有异议，请求酌减违约金。 朱恩答辩称，答辩意见和其上诉意见一致。 朱恩向一审法院起诉请求（变更后）：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告首付款520000元、中介费、过户代办费、贷款服务费计23350元及自2019年11月8日起按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.被告支付原告违约金344000元；4.被告支付原告代理费35000元、担保费4500元、保全费5000元。 张林昆向一审法院反诉请求：1.原告继续履行合同；2.原告支付被告未付购房款总额1200000元，并支付自2019年12月4日起至实际履行日止按日万分之五计算的延迟履行违约金（暂计至2020年2月5日止的违约金为38400元）；3.原告支付被告为实现债权而支出的律师费100000元。 一审法院认定事实：2019年10月30日，被告张林昆（出售方、甲方）与原告朱恩（购买方、乙方）签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》一份，约定：出售方所售房屋坐落于宁波市鄞州区××街道××幢××单元××室，权证号为浙20**鄞州区不动产权第0061250号；该房屋已设定抵押，出售方应于2019年11月6日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2019年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续；成交方式为出售方与购买方通过宁波甬梦房地产咨询有限公司（以下简称甬梦房产公司）居间介绍成交；房屋转让价款共计1720000元；定金为50000元，购买方应于签合同当天将定金50000元自行支付给出售方；购买方应于2019年11月9日前将首付款470000元自行支付给出售方；购买方以商业贷款方式购买，拟贷款金额为1200000元，买卖双方应于2019年11月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书；若购买方因自身原因未获得贷款机构批准的，出售方同意购买方继续向其他贷款机构申请（但最多不得超过3家贷款机构），买卖双方应提交贷款机构所需全部资料，如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，自行支付给甲方；买卖双方应于2019年11月15日前共同配合办理网签手续；买卖双方应于2019年11月15日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）；等等。同日，被告张林昆（出售方、甲方）与原告朱恩（购买方、乙方）及案外人甬梦房产公司（居间人、丙方）签订《居间服务合同》一份，约定：甲乙双方在丙方居间服务下就前述房屋签订了《宁波市存量房屋买卖中介合同》，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费31000元，其中甲方向丙方支付10000元，乙方向丙方支付21000元，于本合同签订当日一次性向丙方支付；若因甲乙双方的原因致使买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用，若丙方尚未收取居间服务费的，则由违约方向丙方支付该费用；等等。同日，上述三方还签订了《房屋交易保障服务合同》一份，约定签署前述买卖合同时，原告应向甬梦房产公司支付过户服务费550元、贷款服务费1800元。当日，上述三份合同签订后，原告支付被告定金50000元并支出中介费21000元、过户代办费550元、贷款服务费1800元。2019年11月8日，原告支付被告首付款470000元。2019年11月14日，被告张林昆（出让方、甲方）与原告朱恩（受让方、乙方）签署网签备案合同即编号为2019330212ＭＭ0098976Ｂ的《存量房屋买卖合同》。2019年12月3日，案涉房屋他项权人上海浦东发展银行宁波鄞东支行向被告出具《他项权证注销证明》一份，同意注销该证明项下的房屋他项权证。 另查明，原告为本案诉讼支出代理费35000元、担保费4500元、保全费5000元；被告为本案诉讼已支出代理费30000元。 一审法院认为：原、被告签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力禁止性规定，合法有效，双方均应按约全面履行。按照《宁波市存量房屋买卖中介合同》约定，被告应于2019年11月6日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续；如被告逾期履行合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求被告双倍返还定金或支付房屋转让价20%的违约金，同时要求被告退还已支付的其他款项。根据被告的陈述及举证，其收到原告支付的520000元房款后将部分款项用于支付中介费及案涉房屋二次抵押的借款，剩余款项不足以还清案涉房屋原抵押贷款，因融资问题，其于2019年12月3日方取得《他项权证注销证明》，至该日，被告已逾期履行合同约定义务超过十五日，已达到合同约定的解除条件，故原告有权解除合同。被告辩称其逾期履行解除原抵押登记手续的合同义务的部分原因在于原告，且原告从未书面通知其解除合同而无权主张解除合同，但事实上，被告按期履行解除原抵押登记手续是合同明确约定的义务，并未附加条件，退一步说，即使原告在后续履行过程中，因其自身原因未获得贷款机构批准贷款，合同亦约定被告同意原告继续向其他贷款机构申请（最多不超过3家贷款机构），如仍未获得批准的，原告可在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款支付给被告，故被告所称的逾期履约的部分原因在于原告，依据不足，不予采信；另外，原告已以诉讼方式提出要求终止合同，诉讼材料到达被告即为书面通知，故被告认为原告无权主张解除合同的抗辩意见，依据不足，亦不予采信。据此，原告主张解除《宁波市存量房屋买卖中介合同》于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故上述合同终止履行，被告应返还原告已付购房款520000元并赔偿损失。关于赔偿损失的范围，原告主张被告应支付中介费、过户代办费、贷款服务费计23350元及其与购房款的利息、违约金344000元、代理费35000元、担保费4500元、保全费5000元等多项费用，被告认为原告无权主张且认为双方约定的违约金明显过分高于原告的实际损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，因被告违约而导致合同解除，原告为此支出了中介费、诉讼代理费、担保费、保全费等各项费用，且因房价上涨，合同解除后原告需另行订立合同的成本亦随之增加，被告理应支付原告违约金，但双方约定的违约金过分高于原告造成的损失，应予调整，综合认定违约金数额为200000元，同时对原告的其他主张不予支持。因被告（反诉原告）张林昆已构成根本违约，其反诉主张的各项诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年10月30日签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》；二、被告张林昆于判决生效后十日内返还原告朱恩购房款520000元，并赔偿损失200000元；三、驳回原告朱恩的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告张林昆的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费13119元，由原告朱恩负担2983元，被告张林昆负担10136元；反诉案件受理费8423元，由被告张林昆负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人朱恩主张，双方约定的违约金为涉案房屋转让价1725000元的20%即345000元,而涉案房屋目前已上涨40多万元,故双方约定的违约金并未过高,应依法得到支持。上诉人张林昆主张，违约金应按已付购房款520000元的中国人民银行公布的银行同期贷款利率自合同解除之日起计算至实际支付之日止。对此，双方当事人于2019年10月30日签订涉案房屋的《宁波市存量房屋买卖中介合同》，约定双方应于2019年11月15日前共同配合办理网签手续，于2019年11月15日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；而上诉人朱恩于2019年12月4日就向一审法院起诉，一审法院于同日受理。因市场上的房价是在波动的，一审法院酌情认定违约金数额为200000元是合适的。双方当事人关于违约金主张的理由均不足，本院难以采信。 综上所述，朱恩、张林昆的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22000元，由朱恩负担11000元、张林昆负担11000元。 本判决为终审判决。 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  桂红艳