汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初2162号 原告：汉中瀚晨物业管理有限公司。住所地：汉中市南郑区康家营天汉大道南段汉南领秀小区院内。 法定代表人：刘建新，该公司总经理。 被告：陈军，男，1980年4月16日出生，汉族。 原告汉中瀚晨物业管理有限公司诉被告陈军物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中瀚晨物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付2017年1月1日至2020年7月31日拖欠物业服务相关费用合计：5424元（其中物业费3958元、公区水电费309元、垃圾清运费160元、电梯费997元）；2、请求判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金，截止2020年7月31日支付滞纳金为2456.4元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告2012年8月13日和2020年4月30日分别与汉中瀚晨房地产有限公司和汉南领秀小区业委会签订了《物业管理服务委托合同》，约定由原告对“汉南领秀小区”进行物业管理。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期缴纳物业管理费用按照日千分之三收取滞纳金。被告身为“汉南领秀小区”3号楼906室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2017年1月1日至2020年7月31日，累计拖欠物业服务费3958元，公区水电费309元，电梯费997元，垃圾清运费160元及滞纳金2456.4元，期间经原告多次催告，被告仍不予交纳。为维护原告合法权益遂诉至法院，诉请如前所述。 被告陈军辩称，1、被告并非主观故意拖欠物业服务费用，是因多次电话及当面主动要求物业公司改善服务后再缴纳服务费用，但原告至今置若罔闻，采取拖延、推诿、不作为等各种方法从不正面回复，被告作为购买服务方，为保障自身合法权益免受侵害，有权推迟缴纳相关服务费用；2、原告自称三级物业服务公司，但其入驻小区至今，从未主动公布服务合同细节、收费细则和服务标准，没有尽到物业应尽的职责，没有提供合格的物业服务，物业服务滞后，地下车库混乱，灰尘垃圾遍地，水景池浑浊不堪，原告没有定期疏通主排污管道，消杀蚊虫。原告打扫局限于楼下步道和大厅，住户楼道长时间不清扫。楼下垃圾桶经常满得溢出，业主家水质差，原告让业主自行联系水厂解决；楼层整体跳闸断电，原告让业主自查或自己联系电力局；主排污管堵塞原告让业主自行承担疏通费用，物品失窃让业主自行报警。公共水电费没有公示，被告要求原告提供抄水、电表记录和说明，原告至今没有回应公告，只在年底提供总量和费用，对此不合理的支付和计量需商榷。电梯没有提供过维保等相关记录，电梯费及保养均为物业费以外的额外费用，原告至今未公布养护记录和照片。原告收取物业费之后仅开具收款收据，没有开具正式发票。原告使用公区电表二次牟利，业主在地下室为电动车充电还需额外向原告公司设置的充电桩投币；建在小区内的商用售卖纯净水站之用水用电存在使用公区水电为原告二次牟利的嫌疑；公共区域广告费收益、利用小区空地举办商业推广等获取的收益从未公布，此类收入属于全体业主享有，理应进入物业费从而减少业主缴纳的物业费，但原告公司未公布过其进入小区7年来的收益。原告管理地下车库管理收费明显高于大河坎片区，原告退出收费由开发商管理后收费仅为每年300元。本小区前期由快递公司免费建制快递柜投放于小区，仅一年后就被撤离，询问原因是物业向快递公司收取费用，因此快递柜退出本小区，后期业主快件出现丢失和冒领的情况。物业公司态度冷漠，在被告家人需要帮助时推脱责任，对业主帮助请求置之不理。3、被告延迟缴付物业费是事实，对基本的物业费、垃圾清运费无异议；对电梯费只认可电梯的维保费，其他不认；对公区水电费不予认可。被告愿意缴纳认可的费用，但原告的服务必须改善。 经本院审理及查明的事实：被告陈军系“汉南领秀”小区3号楼2单元906室业主。2012年8月13日，原告与汉中瀚晨房地产有限公司签订《前期物业服务委托合同》并向相关主管部门报备，该合同主要约定：1、汉中瀚晨房地产有限公司将汉南领袖项目的物业管理服务委托给原告。2、委托管理内容为楼宇共用部位的维修、养护和管理、包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。小区共用设施设备的维修、养护、运行和管理、包括业主、物业使用共用的上下水道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、道路、池、沟渠、井、楼内消防设施设备、电梯。共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生，包括小区共用设施设备、楼宇共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。本小区内交通、车辆停泊秩序管理。小区内消防设施设备安全管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视检查、出入执勤管理。管理、保存与物业管理有关的本小区工程图纸资料；竣工验收资料；产权资料；业主、物业使用人档案资料。业主、物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在业主、物业使用人提出委托时，由原告接受委托有偿提供维修、维护服务。依据有关部门规定和本合同的约定向业主、物业使用人收取下列费用:物业管理服务费、停车管理服务费、二次供水加压费、业主同意的其他等费用。3、委托管理期限自2012年8月13日起至2018年8月12日止，合同期满后双方均未提出异议的，本合同继续履行并应于合同期满后30日内续签本合同。本合同有效期限为自2012年8月13日至本小区业主委员会成立之日止。4、原告有权按照本合同的规定或双方共同确定的标准收取物业管理费，业主、物业使用人欠费的，原告方可收取滞纳金、停止服务、降低管理服务标准、减少服务项目、法律诉讼等措施。5、物业管理服务费用标准：本小区内住宅由原告按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之五缴纳滞纳金。6、今后物业管理服务费收费标准按双方共同确定或业主大会上确定的标准进行调整。调整后的物业管理服务费标准报请物价部门批准后，由汉中瀚晨房地产有限公司向业主、物业使用人公布并生效实施。2020年4月30日，原告与汉南领秀小区业主委员会签订《汉南领秀小区物业服务合同》，合同约定：1、原告提供服务内容：房屋共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，服务质量要求房屋外观完好、整洁、无乱贴乱画、无不安全隐患。公用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括公区的上下给水管道，落水管、垃圾道、共用照明、道路、池、沟渠、井、小区内公共消防设施设备，电梯。环境卫生管理包括楼宇公用部位、设施和公共场所的清结卫生、生活垃圾的收集清运等，服务质量要求环卫设施完善，院落每天清扫，垃圾日产日清，公用楼梯、扶栏等部位保持洁净，禁止楼道内堆放杂物，公用下水道保持畅通，小区污水井、化粪池定期清理。公共秩序管理包括门岗执勤、安全巡查和维护小区公共秩序。要求24小时门卫值班制度，非业主人员出入登记，按时安全巡查，车辆停放管理，有消防安全突发事件的处理措施和预案，小区公共秩序良好，无各类重大安全事故发生，确保住户安全居住。小区暂未建设自行车、电动车等非机动车停车场所，所有车辆暂行停放入地下车库。原告在车库设有收费充电装置，原告负责充电设备的维护和安全，承担非机动车管理责任，服务要求对公用绿地、花草树木适时除草浇水、施肥、防治病虫害，修枝整形，保持花木生长旺盛。单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由当事双方另行商定。2、原告提供服务质量按《陕西省住宅小区物业服务指导标准》（三级执行）。双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。原告服务界限：供电由电力公司负责，供水以业主门户为界，业主门外除水表由乙方负责，门内由业主负责。3、收费标准：高层住宅1.3元/㎡/月。一费包干制，包含电梯年检维保费及公摊水电费、垃圾费。各业主按上一年时间缴纳。4、所有费用应严格按照约定的收费标准执行，按时交纳。业主应按本合同约定的标准履行交纳义务，如业主恶意拖欠物业费（逾期超过6个月以上），原告从逾期之日起欠费业主按应交金额每天千分之三缴纳滞纳金。合同签订后，在原告履行物业服务合同期间，被告认为原告未完全提供相应的物业服务义务，遂自2017年1月1日起未按期缴纳物业费，现原告诉至本院，诉讼请求如前所述。另查明，《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格[2019]924号），于2019年9月1日起执行，原《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2014]85号）同时废止。《陕西省物业服务收费管理办法》规定，业主或业主大会与物业服务企业可以采用包干制或酬金制计费方式约定物业服务费。物业管理区域内的照明、景观、消防、安防、电梯等归属于业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。被告于2018年交纳400元，原告用以抵扣2017年物业费400元。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证复印件、资质证书复印件、被告的身份证复印件、汉中市（前期）物业服务合同备案表复印件、汉中市南郑区（前期）物业服务合同备案登记表复印件、《前期物业服务委托合同》复印件、《汉南领秀小区物业服务合同》复印件、陕西省物业服务收费管理办法复印件、拖欠物业费明细、催缴物业费催缴单、公示牌照片、电梯维保费用公示及被告提交的光盘等证据载卷，经质证应予认定。 本院认为，原告与汉中瀚晨房地产有限公司签订《前期物业服务委托合同》及原告与汉南领秀小区业主委员会签订《汉南领秀小区物业服务合同》合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，被告理应按照合同约定向原告支付相关费用。首先，从合同内容及履行情况来看，原告公司的物业服务质量受小区功能定位和管理条件限制，对业主用电和用水未能全部进行管理和维护，但原告根据自身履职能力进行处理，履行了应尽的义务。被告辩称小区垃圾清运不到位、电梯维护不公开、楼梯间卫生不打扫等、水池有污水，但其提供的证据仅能说明某段时间的卫生、电梯服务有瑕疵，尚不构成物业服务根本违约或存在重大瑕疵。其次，被告辩称原告对公共区域设施的收费、公共区域广告及其他商业活动的收益应属于全体业主，小区的公共部位确属全体业主共同所有，对公共部位的权利义务行使由全体业主共同享有和承担，若物业公司侵犯全体业主的共同利益时，应由业主委员会代全体业主依法主张权利，个体业主不能以此为由拒交或少交物业费。再次，被告辩称原告物业公司未能及时公布账务明细、收取费用后未能出具正式发票，应当向有关部门反映并由有关部门予以纠正，但不能以此拒交物业费。最后，被告辩称不认可原告公司收取的部分项目及费用，根据合同的相对性原则，只有在物业服务企业不履行物业服务合同造成业主特定性权利损害，业主才能拒交或少交物业费。综上，基于物业服务合同，原告虽然在履行物业服务合同中存在一定瑕疵，但其尽到基本的物业服务合同义务，被告拒交、少交物业费的理由不能成立，其应按照物业服务合同约定交纳相应的物业费。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2012]106号）的规定及说明，物业服务收费按月收取，确需预收的最多不超过三个月；公共照明、景观设施等其他公共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照省物价局水电价格政策据实分摊并定期公布；物业有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取，并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。现原告自2019年9月1日起适用包干制计费方式计算物业服务费符合相关规定。根据涉案的两份物业服务合同约定，其中，被告应缴物业费4358元（2017年为0.9元/平米/月×101.14平方米×12个月=1092元，2018年为0.9元/平米/月×101.14平方米×12个月=1092元，2019年为0.9元/平米/月×101.14平方米×8个月+1.3元/平米/月×101.14平方米×4个月=1254元，2020年为1.3元/平米/月×101.14平方米×7个月=920元），2017年1月1日至2019年8月31日期间的水电公摊费309元、设备运行费（含电梯费）997元，垃圾清运费160元，以上合计5824元，被告于2018年向原告交纳400元，应予以抵扣，故被告应交纳物业费、水电公摊费、设备运行费、垃圾清运费共计5424元。对于原告主张的滞纳金的问题，首先，在《前期物业服务委托合同》及《汉南领秀小区物业服务合同》中分别约定的滞纳金标准为每日5‰和3‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，根据《前期物业服务委托合同》，结合物业费标准，被告逾期两年七个月未缴纳物业费，且原告已抵扣2017年物业费400元，故其应支付的滞纳金为459元（2017年违约金为692元×31个月×9‰=193元，2018年违约金为1092元×19个月×9‰=187元，2019年违约金为1254元×7个月×9‰=79元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下： 一、限被告陈军在本判决生效后十五日内向原告汉中瀚晨物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费、水电公摊费、设备运行费（含电梯费）、垃圾清运费共计5424元，并支付滞纳金459元，以上合计人民币5883元整； 二、驳回原告汉中瀚晨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 （如被告陈军未按上述指定期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。） 本案受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告陈军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  李 凡 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  马宓宓 书 记 员  朱丽荣