广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21574号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓美贞，女，1925年9月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡惠平，男，1981年8月18日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静君，广东政衡律师事务所实习律师。上诉人邓美贞因与被上诉人胡惠平房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人邓美贞的委托诉讼代理人戴国梁及被上诉人胡惠平的委托诉讼代理人殷锦培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓美贞上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回胡惠平的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判胡惠平搬出位于广州市从化区江埔街河东南路272号3栋2xx房并立即返还房屋给邓美贞；3.本案一、二审案件诉讼费用由胡惠平承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。（一）邓美贞对于其丈夫李庆美转让涉案房屋的行为不知情亦不同意。1.《转让证明》上并无邓美贞签名，邓美贞亦无事后追认。2.因夫妻感情问题，李庆美于1983年9月退休后长期居住在涉案房屋，直到80多岁才因病搬回海珠区与邓美贞共同居住。而邓美贞居住在海珠区，从未入住涉案房屋，一审认定邓美贞夫妻在李庆美购得涉案房屋后即入住有误。3.李庆美于2001年6月8日才从原单位购得涉案房屋，邓美贞只知道李庆美在原单位有该承租房屋，确实不知道该房屋于2011年私下转让给胡惠平，直至胡惠平2019年找到邓美贞时才知道，但邓美贞未表示同意转让，故邓美贞未配合胡惠平办理过户手续，并以该实际行为表达了对涉案房屋转让的异议，这与邓美贞已是逾90岁的老人的身份相符，亦未超出异议期限。（二）邓美贞没有将涉案房屋公证过户给胡惠平的真实意思表示。1.邓美贞的儿女均在广州，离涉案房屋较远，且不了解房改房过户手续，故胡惠平主动表示可以代理办证。2.虽然邓美贞办理了委托胡惠平的公证书，但不能据此认定邓美贞同意或认可了胡惠平已经受让房屋的事实。3.涉案房屋是与其他单位房改房一起过户的，由原单位退休人员委托中介阿珍统一办理，但该中介未经邓美贞同意私下将办好的房产证交给了胡惠平，邓美贞一直追讨未果；（三）胡惠平没有支付合理对价的行为已严重损害了邓美贞的合法利益。李庆美转让房屋给胡惠平时的单价仅为957元/平方米，低于2011年6月涉案房屋周边市场2500元/平方米的单价，损害了房屋共有权人邓美贞的利益；（四）涉案房屋转让行为因未经邓美贞同意而无效，胡惠平应按每月400元的标准向邓美贞支付占用房屋九年的租金。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条规定，未经另一方同意出售夫妻共同房屋的，第三人必须同时满足善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续三个条件，法院才可以认定为另一方(夫或者妻)对该出让行为的追认。本案中，在未经涉案房屋共有权人邓美贞的同意及事后追认下，李庆美无权一人处理涉案房屋，且胡惠平没有支付合理对价，至今未办理产权登记手续，该转让行为应当无效。被上诉人胡惠平二审答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持。邓美贞的上诉请求无理，应予驳回。具体理由如下：一、邓美贞对本案房屋转让是知情的。李庆美在签约时亦表示由其代邓美贞签名，并为免日后纠纷，找了两个证人在转让协议中签名作证。胡惠平为了办理房屋过户手续也多次找邓美贞、李庆美协商。在涉案房屋可以办证后，胡惠平出资带公证人员上门为邓美贞办理了公证，邓美贞对此一直没有提出异议，据此证明邓美贞是知情的。二、胡惠平已经支付了合理对价。涉案房屋是70年代的混合结构房屋，当时周边的房屋单价都是每平方米1000元左右，并非邓美贞所述的每平方米2500元左右。2020年5月20日，胡惠平向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.邓美贞协助将位于广州市从化区江埔街河东南路272号3栋2xx房[不动产权证号：粤（2020）广州市不动产权第092005xx号]过户到胡惠平名下；2.本案诉讼费由邓美贞承担。邓美贞一审答辩称不同意胡惠平的诉讼请求，并向一审法院反诉请求判令：1.确认邓美贞丈夫与胡惠平签订的《转让证明》无效；2.胡惠平搬出位于广州市从化区江埔街河东南路272号3栋2xx房并立即返还该房屋给邓美贞；3.胡惠平支付9年租金43200元[暂从2011年7月1日计算到2020年6月30日共9年，每月租金按照市场价为400元，每年租金4800元]；4.胡惠平承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：邓美贞与其丈夫李庆美于解放前结婚，一直没有离异。2001年6月8日，李庆美向广州从化机械厂破产清算小组申请购买了位于从化市街口镇××房的房产，混合结构，面积22.971平方米，房地产价值2756.52元。李庆美购买上述房屋后，邓美贞与李庆美随即入住。2011年6月20日，胡惠平经他人介绍向李庆美购买上述房屋，并签署《转让证明》，载明：“兹有李庆美，身份证号码：名下于从化市河东南路机械厂宿舍272号三幢204房的房产转让给朋友胡惠平，身份证号码：。转让金为人民币贰万贰仟元整，该款项已一次付清，该房产所有权及对面厨房及房产以后的一切变动，归胡惠平所有，其他人等无权争议。（此证明可作过户理由）。以此据为证，此证明一式二份，双方各执一份。特此证明！”，李庆美在“转让人”处签名捺印，胡惠平在“房主”处签名捺印，案外人梁细祥、戚学新分别在“证明人”处签名捺印。胡惠平在支付上述房产的转让款后，搬入居住至今。邓美贞主张其不知丈夫将涉案房屋转卖给胡惠平，是李庆美退休后回到广州邓美贞居住的地方，邓美贞才知晓转让的情况，且其不同意，与李庆美发生争议。邓美贞表示其知道这个情况后，有电话问过胡惠平，要求把房屋还给她，若不还，就要补10万元的价钱。胡惠平则表示，邓美贞从来没有打过电话给其本人，都是胡惠平打电话与邓美贞及其子女联系。李庆美于1923年9月28日出生，其年满60周岁时即1983年9月28日达到法定退休年龄，2015年10月22日去世。上述涉案房产一直未能办理产权证，直至2018年才可以办理。2019年8月15日，广东省广州市从化公证处出具《公证书》，确认邓美贞与李庆美生育的六个子女为继承人，邓美贞申请继承李庆美遗留的财产（李庆美生前与邓美贞的夫妻共有财产），即座落在街口镇河东南路272号广州从化机械厂后侧第3幢宿舍2xx号房的房屋，其他继承人均表示放弃对李庆美的上述遗产继承权，因各继承人确认对李庆美生前无遗嘱及遗赠扶养协议无异议，截至公证书出具之日亦未有他人提出异议，广东省广州市从化公证处出具《公证书》证明李庆美的上述遗产由其配偶邓美贞一人继承。2019年12月26日，邓美贞在广东省广州市海珠公证处的公证下，出具《委托书》给胡惠平，载明有以下内容：“我（邓美贞）是坐落在广州市从化区街口镇河东南路272号广州从化机械厂后侧第3幢宿舍2xx号房的继承人及共有人（详见由广东省广州市从化公证处出具的公证书），现委托胡惠平为我的合法代理人，代为执行和处理下列事项：一、向房管部门申请办理上述房屋产权登记、测绘、查册、查询家庭成员名下住房情况、调档、变更、更正、报失、退案和领取房屋产权证、不动产权证书等相关权属证明以及相关的一切手续；二、向有关部门办理减免税费等相关手续，缴纳税款和支付一切正常费用；三、代为办理有关上述房屋的相关证明手续，提交、签署、领取相关文件。受托人对上述委托事项，没有转委托权。受托人在办理上述事项的过程中签署的一切法律文件，我均予承认。此委托书有效期自签署之日起至二○二二年十二月二十五日。之后胡惠平为涉案房屋办理了不动产权证，明确涉案房屋名称为广州市从化区江埔街河东南路272号3栋2xx房，并缴纳了各种税费，现税费票据和不动产权证的原件均由胡惠平持有。至于为何委托胡惠平办理不动产权证，邓美贞表示，涉案房屋是企业的公房，当时确实不能办证，2018年的时候厂里破产，有留守的员工进行信访要求解决职工房屋遗留的问题，这时侯政府才同意办证。胡惠平知道该消息就多次来找邓美贞，邓美贞才认识胡惠平，因为邓美贞年龄大、其儿女也在广州，胡惠平主张要求办理涉案房屋到邓美贞名下，就委托了胡惠平去办理，但不是说一定要把房子转让给胡惠平。胡惠平则表示咨询房管局，称只能通过继承办理到邓美贞名下，才能过户到胡惠平名下，都是胡惠平主动联系邓美贞，而且邓美贞是配合的，胡惠平带公证处的人到邓美贞处做笔录，公证费也是胡惠平支付的，并有提交公证费发票为证。一审案件审理过程中，胡惠平向一审法院提出财产保全申请，并提供天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部的保单保函作为担保，一审法院依法作出（2020）粤0117民初2349号民事裁定书，查封被申请人邓美贞名下位于广州市从化区江埔街河东南路272号3栋2xx房[不动产权证号：粤（2020）广州市不动产权第092225xx号]的房产，保全金额以150000元为限。一审法院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，婚姻存续期间取得的财产是夫妻共同财产，诉争房产为李庆美于2001年购得，应属于邓美贞与李庆美共同所有。夫妻双方对共有财产有平等的处置权，在重大财产的处置时，应相互协商，取得共识。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，合同双方当事人恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的，合同应认定为无效。本案中，邓美贞作为共有权人，有权对李庆美与胡惠平之间的房屋转让合同主张无效。但本案李庆美将诉争房产转让给胡惠平，是否邓美贞不知情，且损害了邓美贞的利益而无效，一审法院认定如下：一、涉案房屋由李庆美购买后，由李庆美与邓美贞入住，邓美贞知晓涉案房屋的存在，胡惠平在受让后，一直居住至今，邓美贞无提供证据证明其向胡惠平主张过任何权利，不合常理；二、邓美贞称在李庆美退休后回到广州，其才知晓涉案房屋转让给了胡惠平，其不同意，鉴于李庆美于1923年出生，其于1983年已经达到法定退休年龄，在其退休时，李庆美尚未购买涉案的房屋，更不可能转让给胡惠平，邓美贞此陈述不真实；三、在李庆美去世后至今，胡惠平在该房屋已居住多年，尤其是在2018年、2019年可以办证之后，胡惠平在联系其办证的时候，邓美贞无提供证据证明其向胡惠平主张过任何权利，包括要求胡惠平搬出、支付租金、补偿购房款等，不合常理；四、邓美贞称是2019年胡惠平找上门办证的时候才认识胡惠平，其与李庆美有六个子女，但委托不认识的人办理不动产权证，且由胡惠平支付办证费用及公证费用，不合常理；五、在办理不动产权证后，产权证原件由胡惠平持有，邓美贞表示不认可李庆美将涉案房屋转让给胡惠平，但未提供证据证明其有向胡惠平主张权利，要求归还产权证原件，或要求胡惠平搬出、补偿、支付租金及签订新的房屋处置协议等，亦不合常理；六、李庆美于2001年6月8日购买涉案房屋的价格为2756.52元，于2011年6月20日转让给胡惠平的价格为22000元，有相当比例的利润金额，邓美贞未能提供证据证明涉案房屋的转让价格明显低于当时的市场价格。综上多处不合理之处，邓美贞未提交证据证明其对于该房产转让不知情且不同意出售，李庆美与胡惠平两者之间的交易损害了邓美贞的利益证据不足。因此，邓美贞要求确认胡惠平与李庆美签订的《转让证明》无效及要求支付租金的请求，缺乏事实依据，依法应予驳回。胡惠平与李庆美签署的《转让证明》，是胡惠平与李庆美的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，该《转让证明》合法有效，且结合邓美贞的陈述及庭审查明的事实，应视为邓美贞当时知晓转让行为且对转让行为无异议。因此，涉案房屋已经转让给了胡惠平，胡惠平支付了对价，李庆美也实际把涉案房屋交付给胡惠平占有、使用至今，胡惠平依法取得了涉案房屋的所有权，邓美贞理应配合胡惠平办理产权的过户手续。综上，一审法院依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，于2020年8月19日作出如下判决：一、邓美贞于本判决生效之日起三十日内，协助胡惠平办理位于广州市从化区江埔街河东南路272号3栋2xx房过户至胡惠平名下的相关交易手续；二、驳回邓美贞的全部反诉请求。一审案件本诉受理费1650元、财产保全费1270元，反诉受理费815元，合计3735元，由邓美贞负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，一、双方当事人均确认如下事实：1.涉案房屋目前产权仍登记在邓美贞名下，除了胡惠平因向一审法院申请诉讼保全而导致的房屋查封外，没有其他查封或抵押情况。2.涉案房屋从2011年6月20日起由胡惠平使用至今。二、关于邓美贞在上诉状中提及的委托中介阿珍办证一事。邓美贞一方表示其没有直接书面委托该中介，而是通过委托胡惠平，再由胡惠平委托阿珍的方式。二审另查明：据一审法院2020年7月2日的开庭笔录第6页记载，对于一审法院询问邓美贞对其丈夫购买涉案房屋是否知晓时，邓美贞委托诉讼代理人回答：“知晓，也有居住过。”经本院主持调解，邓美贞表示希望胡惠平向其支付8万元的补差款或向胡惠平回购涉案房屋，胡惠平均表示不同意，双方当事人最终未能达成协商一致意见。本院认为，胡惠平依据其与邓美贞的丈夫李庆美于2011年6月20日签订的《转让证明》，提起本案诉讼，要求邓美贞协助其办理涉案房屋过户手续。邓美贞对此表示不同意，并反诉请求确认该《转让证明》无效，要求胡惠平交还涉案房屋并支付占用房屋9年的租金。由此可见，涉案房屋尚未过户登记至胡惠平名下，双方争议的是有关涉案房屋《转让证明》的效力及履行问题，本案应为房屋买卖合同纠纷。一审确定本案案由为物权保护不当，认定胡惠平已取得涉案房屋物权亦有误，本院依法予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于一审法院有关涉案房屋为邓美贞与李庆美的夫妻共同财产的认定，以及驳回邓美贞有关房屋租金的诉请的处理，双方当事人均无提出上诉，本院予以确认，并不再赘述。针对邓美贞的上诉，本案二审需要处理的是邓美贞以其对涉案房屋的转让不知情，且该转让亦未经其同意，胡惠平也未支付合理对价为由，主张涉案《转让证明》无效，不同意协助胡惠平办理涉案房屋的过户手续，并要求胡惠平交还房屋的理由能否成立问题。对此，分析如下：虽然涉案《转让证明》中没有邓美贞的签名，但通过对现有证据的分析可知，邓美贞认为该《转让证明》无效的理由依据不足。首先，涉案《转让证明》是李庆美与胡惠平自愿协商达成的真实协议，且有两位案外人签字证明。邓美贞并不否认其丈夫李庆美签名的真实性，亦不否认胡惠平已依约支付购房对价并已实际使用涉案房屋长达9年的事实。其次，邓美贞在一审中确认其知道李庆美购买涉案房屋并曾与李庆美共同居住该房屋，但在涉案房屋自2011年6月20日起即被胡惠平占有使用至今长达9年的情况下，一方面，并无证据显示邓美贞曾在本案诉讼发生前对胡惠平长期使用涉案房屋的行为提出过异议，胡惠平因此主张邓美贞知道并同意李庆美转让涉案房屋，亦属合理；另一方面，在涉案房屋可以办证时，邓美贞委托与其没有亲属或朋友关系的胡惠平办理相关房产证手续，并由胡惠平支付因此而产生的公证费、税款等相关费用的行为，有违常理。基于上述事实，邓美贞认为其对房屋转让不知情的上诉主张，明显不符合事实。再次，邓美贞在本案一审诉讼中表示其曾要求胡惠平补10万元价款，表明其并非不同意胡惠平购买涉案房屋，而是认为胡惠平支付的购房对价较低而要求补差款。故邓美贞有关其不同意李庆美转让涉案房屋给胡惠平的上诉意见，与其上述陈述之间存在明显矛盾。最后，考虑到李庆美的购房费用较低，以及涉案房屋转让给胡惠平时尚未取得房产证等实际情况，邓美贞上诉主张胡惠平购买涉案房屋所支付的对价不合理，理据并不充分，本院不予采纳。基于上述分析，目前并无充分证据证明本案存在《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条所规定的“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋”的情形，邓美贞要求确认涉案《转让证明》无效的理由不充分，本院不予采纳。此外，在邓美贞并未提出且亦无证据证明胡惠平并非善意第三人，而胡惠平有理由相信邓美贞同意李庆美转让涉案房屋行为的情况下，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条有关“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，邓美贞在本案中提出的其对涉案房屋的转让既不知情亦不同意的上诉意见，显然也不足以对抗胡惠平依据涉案《转让证明》要求邓美贞协助办理涉案房屋过户手续的诉讼主张。鉴于邓美贞在二审中既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在邓美贞未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，邓美贞的上诉请求均缺乏充分理据，本院不予支持。一审判决支持了胡惠平有关房屋过户的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，本院予以维持。综上所述，邓美贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审虽部分认定及案由有误，应予纠正，但查明事实基本清楚，处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费815元，由上诉人邓美贞负担。本判决为终审判决。审判员  刘卉二〇二〇年十一月二十四日法官助理张冰玲书记员李逸丹