辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7001号上诉人（原审被告）：大连胜利广场发展有限公司，住所地大连市中山区胜利广场**。法定代表人：关蒙达，该公司董事长。委托诉讼代理人:张辉，北京市华泰律师事务所大连分所律师。被上诉人（原审原告）：张宝海，男，1967年7月19日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：孙鹏，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺凝，北京市盈科（大连）律师事务所实习人员。原审被告：大连胜利物业管理有限公司，，住所地大连市中山区胜利广场******法定代表人：刘亚芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：张辉、刘陆璐，北京市华泰律师事务所大连分所律师。上诉人大连胜利广场发展有限公司（以下简称胜利广场）因与被上诉人张宝海、原审被告大连胜利物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连胜利广场发展有限公司上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项或查清事实后改判或发回原审法院重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审判决存在事实认定错误。1、原审判决认定被上诉人张宝海于2019年11月14日向上诉人给付的10万元是装修保证金是错误的，应为租金。第一，胜利广场与张宝海的租赁合同关系于2019年11月11日成立，张宝海依据意向书的约定向胜利广场交纳5万元意向金，因租赁合同成立已转为保证金。在租赁合同关系已成立且已交纳保证金作为履约保证的前提下，张宝海再次向胜利广场给付的款项只能为租金；二，原审中张宝海提交的证据《胜利广场缴款单》上明确载明“缴款项目”为“租金”、“敬请持此单至胜利广场财务部缴付上述款项”，交费的流程是胜利广场将上述缴款单发给张宝海，其凭单去缴费，足以看出张宝海对缴款单内容并无异议并履行缴费义务；第三，张宝海在2019年11月13日与胜利广场招商部王征微信聊天中表示“明天上午给你交钱”，其并没有表示交的是装修保证金，原审判决仅凭此即推断张宝海交的是装修保证金是毫无事实依据的。庭后胜利广场将一直施行的《业户装修手册》提交给原审法院，手册第二部分“装修规程指引”列明业户装修审批和缴费流程，第六部分“相关费用一览表”列明装修管理费、施工押金等费用标准，足以证明胜利广场是在业户按要求办理完装修手续后才收取装修管理费等相关费用，但张宝海并未办理完成案涉店铺装修手续即提出终止合作，况且依据《业户装修手册》的费用标准，案涉店铺需向胜利广场缴纳的全部装修费用远远达不到10万元，因此10万元不是装修保证金，而是在双方租赁合同已成立的情况下，张宝海履行的租金付款义务。2、原审判决认定被上诉人张宝海实际占用案涉店铺的时间自2019年11月11日至2019年12月9日（共计29天）是错误的，实际应至2019年12月16日。张宝海于2019年11月11日占有案涉店铺后开始装修经营，直到2019年12月6日其明确表示不签订正式租赁合同，12月9日强行将店铺钥匙以邮寄的方式退给胜利广场。从原审证据微信聊天记录中可以看出，胜利广场王征于12月10日向张宝海表示：“您好张总，请您本人（签约人）持钥匙约工程至现场确认交还店铺条件，并签订交屋确认书，然后将钥匙、交屋确认书一并交给服务大厅。可视您时间安排来定，最好本周完成。”胜利广场在张宝海强行退钥匙后还一直积极与其沟通交接店铺事宜，而张宝海于12月16日在未与胜利广场办理交接的情况下，将案涉店铺内的全部物品撤场，因此张宝海实际占有案涉店铺的期间应自2019年11月11日起至12月16日（共计36天），而原审判决以12月9日张宝海强行邮寄钥匙的时间确定占用期间是不合理的，如此认定，今后违约解除租赁合同的承租人即可以在未交接房屋的情况下，径行将钥匙邮寄给出租人，就算是不再占有房屋完成交接房屋义务了吗？这显然是有悖公平、诚信信用原则的。3、原审判决认定上诉人胜利广场仅主张被上诉人张宝海给付实际占用案涉店铺的租金是错误的，上诉人在原审答辩意见中明确主张因被上诉人单方解除合同，应向上诉人承担赔偿损失的违约责任，需扣除5万元保证金及实际使用天数的租金。（二）原审判决适用法律错误。原审判决适用《合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条认定双方租赁合同于2019年12月9日解除是错误的，在本案租赁合同履行中，被上诉人张宝海不享有法定或约定的解除权，其解除合同的通知即使到达上诉人亦不能发生合同解除的效果；本案中享有合同解除权的为上诉人，上诉人于庭审中表示合同解除，故双方租赁合同应于庭审当日即2020年7月16日解除。《合同法》第九十四条（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本案中双方租赁合同于2019年11月11日成立，2019年12月6日、12月9日，张宝海先后两次邮寄案涉店铺钥匙，系明示违约的行为，依据上述法律规定，在合同一方当事人明示违约的情况下享有法定合同解除权的是合同对方当事人，因此享有合同解除权的是胜利广场，只有享有解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方即使向另一方发出解除通知，也不发生合同解除的效果。如果允许违约方单方解除合同，则会扰乱交易秩序、鼓励恶意违约，有违公平原则。因此张宝海12月9日第二次邮寄钥匙，胜利广场被迫接收，并不发生合同解除的效果。在张宝海明示违约的情况下，胜利广场享有法定解除权并在庭审当日表示解除合同，则双方租赁合同于庭审当日即2020天7月16日解除。纵观本案纠纷，上诉人胜利广场在租赁合同履行中不存在任何违约行为，系因被上诉人张宝海自身经营问题，恶意违约，强行解除合同，给上诉人胜利广场造成租金预期利益损失、丧失其他签约机会导致空铺到今等实际损失。依据《合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，上诉人胜利广场除应扣除租赁合同保证金5万元、实际占用期间租金60,908.4元（3.5元/天/平米*483.4平米*36天）外，有权依据因被上诉人张宝海违约所造成的损失，要求被上诉人张宝海承担损失赔偿责任。张宝海辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。大连胜利物业管理有限公司述称，同意上诉人的上诉请求。张宝海向一审法院起诉请求：判令二被告返还原告张宝海款项共计150,000元，并给付利息（利息以150,000元为基数，自2019年11月15日起至款项实际清偿之日止，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2019年11月11日，原告与被告胜利广场公司签订《胜利文化广场商铺租赁意向书》，约定原告意向在相应的条件基础上向被告胜利广场公司承租B1F层3002、3008~3010、3-Z007号商铺，租金每天每平方米3.5元（含物）、租期2年、套内经营面积为483.4平方米；原告同意向被告胜利广场公司支付50,000元作为租赁意向金，可转为保证金；被告胜利广场公司正式对外公开招商，原告于2019年11月29日前交付租金并与被告胜利广场公司签署《租赁合同》，原告缴纳的意向金自动转化为经营保证金；如双方最终没有达成合作，本意向书自动解除，被告胜利广场公司将意向金无息返还于原告；此意向书有限期三个月或签订正式合同之时截止，已先到为准。该意向书被告胜利广场公司的经办人为王某。据原告提供的王某名片显示，王某为被告胜利广场公司营销经理。原告于当日向被告胜利物业公司账户支付50,000元，双方又签订了《交屋确认书》。《交屋确认书》载明原告于当日验收案涉商铺，并收到商铺钥匙17把。原告又于当日向被告胜利物业公司打款100,000元。另查，依据王某与原告的微信记录2019年11月12日的“小王你施工部的告诉我晚上八点以后施工”“我知道你现在施工手续没办，现在不能施工，你只能把东西往外搬过来”，可以认定在原告进入案涉店铺后想要装修但遭到被告阻止。2019年11月13日原告发出信息：“明天上午给你交钱，但是你得给我一些字面的东西，就是钱我给你了，我正式开始整个店铺的装修，你都不要来干涉”。此后，双方的微信记录“您好王经理：在如下框架下我们同意签订150,000的租赁合同1.同意保留典当行的使用；2.合理的免租期；3.保留原有单身合同的后续签定优先权”“关于起租时间我们团队还是保留从我们签订租赁合同当天起算的要求”“因为你们从长租转为短租，按规定是不会预留免租期”，可以看出原告与被告胜利广场公司就租期、起租日等具体条款进行协商。2019年12月6日，原告向王某发送微信“王经理你好：正式通知你我不准备签约胜利广场地下商铺！请你现在到现场，有我方马燕和你交接门钥匙”。原告向王某寄送案涉店铺钥匙，王某于2019年12月6日收到邮件后拒收又退回至原告处，原告向王某发送微信“12月6日下午我同事马燕到您所提的服务大厅通知您交接门钥匙，您拒绝见面也并没有提出验收程序，我无奈的情况下通过顺丰速运的快递方式给您钥匙您同样拒收退回”。原告再次邮寄，王某于2019年12月9日接受钥匙。一审法院认为：被告胜利广场公司应当返还原告100,934.9元并给付利息，理由如下：一、原告与被告胜利广场公司成立租赁合同关系。双方签订《胜利文化广场商铺租赁意向书》后，原告已给付50,000元意向金。被告胜利广场公司将案涉店铺于2019年11月11日交付于原告，且原告已实际占有案涉店铺进行拆除等行为。虽然双方在意向书约定于2019年11月29日前签订书面租赁合同而实际未签订，但是依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，一审法院认定原告与被告胜利广场公司就案涉店铺的租赁合同自2019年11月11日成立。意向书被告胜利广场公司的经办人为王某，王某名片显示其为被告胜利广场公司营销经理，本案中王某交付原告钥匙、王某与原告微信记录、王某拒收接收原告邮寄钥匙等行为，均代表被告胜利广场公司行为。庭审中，原告与二被告亦对此未提出异议，一审法院对此亦予以认定。因双方未签订书面合同，则意向书中关于店铺位置、面积、租期、租金标准、保证金等约定，在双方未进行变更的前提下，应当为租赁合同的内容，即租金每天每平方米3.5元（含物）、租期2年、套内经营面积为483.4平方米。基于此，一审法院认定租赁合同系双方真实意思表示，无违反法律法规强制性内容，当属合法有效，双方均应依约履行。原告于2019年11月11日给付的50,000元，依据意向书约定，已转为租赁合同保证金。原告于2019年11月14日给付的100,000元，在微信聊天记录中，通过原告于2019年11月13日向王某发送的微信信息“明天上午给你交钱，但是你得给我一些字面的东西，就是钱我给你了，我正式开始整个店铺的装修，你都不要来干涉”，可以认定该笔100,000元不是租金，而是装修保证金，二被告主张系租金但未能提供证据证明，一审法院对其主张不予采信。关于原告主张双方并未成立租赁合同关系，依据意向书第六条“此意向书有限期三个月或签订正式合同之时截止，已先到为准”的约定，自意向书签订之日2019年11月11日起三个月是协商期，双方就租金、租期及装修进行协商，最终未能签订书面租赁合同，双方合同关系不成立。一审法院认为，意向书第六条约定“已先到为准”，应视为先占有案涉店铺，原告于2019年11月11日占有案涉店铺，原告主张三个月协商期、租赁合同未成立没有事实和法律依据，一审法院不予采信。二、租赁合同于2019年12月9日解除。原告与被告胜利广场公司就装修施工、变更租期等未能达成一致，原告于2019年12月6日通知被告胜利广场公司不再签约并交还案涉店铺钥匙，胜利广场公司拒收钥匙，可以认定为拒绝解除租赁合同。此后，原告再次寄送钥匙，可视为再次通知被告解除租赁合同。被告胜利广场公司于2019年12月9日接收案涉店铺钥匙，且庭审中又确认租赁合同已解除，则依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，一审法院认定被告胜利广场公司同意解除案涉租赁合同，案涉租赁合同于2019年12月9日解除。三、被告胜利广场公司应当返还原告100,934.9元并给付利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告胜利广场公司可以向原告主张恢复原状、赔偿损失等。本案中，被告胜利广场公司仅主张原告给付实际占用案涉店铺的租金合法合理，应予支持。一审法院认为，案涉租赁合同已解除，且被告胜利广场公司已于2019年12月9日收回案涉店铺钥匙，则原告实际占有案涉店铺时间为2019年11月11日至2019年12月9日，共计29天，案涉店铺经营面积为483.4平方米，依据租金每天每平方米3.5元（含物）的约定，原告应当给付被告49,065.1元，超出部分没有事实依据，一审法院不予支持。关于租赁合同解除后，如产生恢复原状或其他应赔偿损失，则被告胜利广场公司可另行起诉或通过其他合法方式解决。现原告已给付被告胜利广场公司150,000元，在扣除49,065.1元后，被告胜利广场公司应当于收回案涉店铺之日2019年12月9日返还原告100,934.9元。关于利息，因被告胜利广场公司未返还100,934.9元，则应当赔偿原告占用该款项期间的损失。现原告主张依据不履行裁判文书的迟延履行金标准即年利率6%计息于法无据，一审法院不予采信。因原告未能举证证明有其他损失，故一审法院确认原告的损失为该笔款项的存款利息，则被告胜利广场公司应当给付原告利息，以100,934.9元为基数，自2019年12月9日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算。四、原告主张被告胜利物业公司应当承担返还责任，依据合同相对性，原告就案涉店铺的租赁仅能向被告胜利广场公司主张合同权利，无权主张被告胜利物业公司承担返还责任。原告以意向金50,000元实际打给了被告胜利物业公司、二被告住所地几乎相同、二被告股东均有香港博泰发展有限公司方面控制的公司来主张二被告财务混同、住所地混同、住所地混同告胜利物业公司应承担返还责任。一审法院认为，二被告系独立法人，原告经被告胜利广场公司指示将意向金打款至被告胜利物业公司，是正常的经济活动，且二被告并不在同一住所地，不能以此认定二被告财务混同住所地混同。综上，一审法院对原告以上主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第（二）款、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、于判决生效之日起十日内，被告大连胜利广场发展有限公司返还原告100,934.9元并给付利息（以100,934.9元为基数，自2019年12月9日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算）；二、驳回原告张宝海的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1658元、保全费1274元（原告已预交），由被告大连胜利广场发展有限公司负担1973元，原告张宝海负担959元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见，本案争议的主要焦点在于双方之间是否成立租赁合同关系，以及被上诉人先后交付的15万元款项性质应如何认定。根据双方签订的《胜利文化广场商铺租赁意向书》约定，被上诉人意向承租案涉商铺，并同意支付5万元租赁意向金，如被上诉人于2019年11月29日前交付租金并与上诉人签署租赁合同，被上诉人所缴纳的意向金自动转化为经营保证金，如双方最终没有达成合作，本意向书自动解除，上诉人将意向金无息返还于被上诉人，此意向书有限期三个月或签订正式合同之时截止，以先到为准。《意向书》签订之后，上诉人于2019年11月12日向被上诉人交付了案涉店铺，被上诉人接收并开始装修，双方因此产生租赁合同是否已实际成立的争议。本院认为，首先，上诉人交付房屋的行为是在双方租赁意向书的框架下形成，从上诉人与被上诉人微信往来的记录看，上诉人先行向被上诉人交付房屋并非基于租赁合同的正常履行。被上诉人在准备装修期间屡次存在上诉人工作人员进行干预的情况，上诉人招商人员在微信中称“我知道你现在施工手续没办，现在不能施工，你只能把东西往外搬过来”，被上诉人在微信中称“我们先交5保证金开始装修准备”，可见被上诉人缴纳款项的目的在于保证装修的顺利进行，而非向上诉人交纳租金，也并非以此认可双方租赁合同关系已经成立。上诉人所开具的收据中虽将收费项目记载为租金，但该内容系由上诉人自行机打形成，不足以认定被上诉人对此知情并认可。如果此时双方已经达成租赁合同关系成立的一致意思表示，上诉人作为专业店铺运营企业理应与被上诉人订立书面租赁合同以确定双方权利义务关系，双方亦可按正常手续履行合同，但商场方面管理人员屡次干预被上诉人装修的行为说明上诉人工作人员交付店铺的行为并非基于正常履约。而且，从此后双方频繁就租赁合同订立的内容进行磋商的过程可知，被上诉人从未认可双方已成立租赁合同关系，上诉人也从未告知被上诉人双方租赁合同关系已成立或已收取的款项性质为租金，双方对租赁合同的主要条款始终存在较大分歧，最终亦未能达成一致。庭审中，上诉人亦陈述被上诉人是以测量面积为由要求提前进入店铺，双方在交接店铺时的主要目的是为租赁合同的订立和履行做相应准备，仅以被上诉人实际占用店铺及初步装修的行为不足以认定双方已经成立租赁合同关系。一审法院对租赁合同的成立和解除均存在认定不当之处，本院予以纠正。在双方未成立租赁合同关系的情况下，双方权利义务仍受意向书约束，被上诉人有权根据意向书的约定决定是否订立租赁合同。此后因双方未能就合同主要条款达成一致，被上诉人向上诉人发出不再订约的通知，双方意向书依约即告解除，上诉人理应按照意向书的约定向被上诉人返还已经交纳的5万元意向金。上诉人关于意向金5万元已转化为租赁合同保证金的主张依据不足、不能成立，本院不予支持。对于被上诉人另行交纳的10万元款项，一审法院结合双方微信往来记录认定该款项为装修保证金应为正确，故一审法院在扣除被上诉人实际占用天数的占用费之后判令上诉人返还余下款项并无不妥，本院对此予以维持。关于上诉人提出一审对被上诉人实际占用店铺时间认定不当一节，本院认为，根据双方意向书约定，如双方最终没有达成合作，意向书将自动解除。被上诉人于2019年12月6日明确向上诉人发出不准备订立租赁合同的通知，并告知上诉人至现场交接钥匙，因双方未能交接被上诉人邮寄店铺钥匙，上诉人拒收退回。被上诉人再次发送微信，明确说明在通知上诉人交接的情况下上诉人拒绝见面也未提出验收程序，并再次邮寄钥匙，上诉人于2019年12月9日接收。据此，被上诉人并非径行向上诉人邮寄房屋钥匙，被上诉人已提前向上诉人发出解约通知并要求交接，而上诉人未提供证据证明现场存在被上诉人不配合交接或拒绝交接的情形，故一审法院以上诉人实际接收钥匙之日认定被上诉人占用店铺的截止时间并无不妥，上诉人关于被上诉人占用店铺时间应计算至2019年12月16日的主张依据不足，本院不予采纳。综上，大连胜利广场发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定理由虽有不妥，但裁判结果正确，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2319元，由上诉人大连胜利广场发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年十一月十三日书记员 黄月妍