湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0105民初4720号 原告：中国农业银行股份有限公司长沙开福区支行，住所地长沙市开福区四方坪双拥路**。 负责人：刘雪林，该行行长。 委托诉讼代理人：曾维东，该行风险管理部员工。 委托诉讼代理人：罗文华，该行风险管理部员工。 被告:蔡行 原告中国农业银行股份有限公司长沙开福区支行（以下简称“农行开福区支行”）诉被告蔡行金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法由审判员曹新凯担任审判长，与人民陪审员邓国斌、杨鸾凤组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行长沙开福区支行的委托诉讼代理人曾维东、蔡行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告农行开福区支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告于2014年3月10日签订的编号为NO：43020120140020733的个人购房担保借款合同项下借款200258.37元提前到期；2、请求判令被告偿还原告借款本金204335.7元，利息4199.69元，本息合计208535.39元（上述利息计算至2020年4月20日，2020年4月21日至债务偿清日的利息、复利、罚息按个人购房担保借款合同的约定另计）；3、请求判决原告对被告的涉诉抵押物享有优先受偿权；4、请求判令由被告承担本案原告方债权实现过程中所发生的全部费用（包括诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费、差旅费、律师费、执行费等）。 事实和理由：借款合同第四十条争议解决本合同争议解决方式为第1种，（1）向贷款人所在地人民法院提起诉讼。被告于2014年2月11日购买天心区万家丽南路二段989号丽发新城一期19栋2304号，建筑面积为78.12平方米，签订合同编号为201303282304的长沙市商品房买卖合同，每平方米单价4660元，购房总价(人民币）364039元，被告首付购房款114039元。剩余25万元房款向农行申请按揭贷款，期限20年。原告受理被告的申请经审查、审批后，于2014年3月10日与被告签定合同编号为NO:43020120140020733的个人购房担保借款合同，并于2014年4月1日向其发放25万元个人住房按揭贷款，期限为20年，此笔贷款以被告所购买的长沙市天心区万家丽南路二段989号丽发新城一期19栋2304号房作抵押担保(已办妥不动产相关证件:长房权证天心字第**，房屋面积78.12平方米、房屋他项权证房他证天心字第5150956**)。贷款发放后，被告未履行个人购房担保借款合同第二部分特别条款“第三十一条还款本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日。”中约定的按月还款的方式，截至2020年4月20日止，被告已连续5期未偿还借款本息(其中拖欠应还本金4077.33元，利息4199.69元)，期间原告方客户经理多次上门催收和电话催收，被告仍未履行还款责任。已违反个人购房担保借款合同第一部分通用条款第十二条借款人、担保人的违约责任12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提起收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、保证人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。鉴于上述情况，为了维护我行权益，依据《合同法》第二百零六条，借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《担保法》第三十三条，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。（《物权法》第二百零三条，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期限内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿）。我行特向贵院提起诉讼，请求依法判决，支持原告诉讼请求。 被告蔡行辩称，欠款属实，但无偿还能力。 经审理查明：2014年3月10日，蔡行与农行长沙开福区支行（贷款人）签订了一份编号为43020120140020733的《个人购房担保借款合同》。合同约定：一、借款人向贷款人借款25万元用于购买长沙市天心区万家丽南路二段989号丽发新城一期19栋2304号房屋；二、贷款期限240个月（实际借款日期以贷款实际发放日为准），自2014年04月1日至2034年3月31日止；三、合同项下的贷款利率采用浮动利率，执行借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.55%，若在借款期间内遇中国人民银行规定的贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起贷款人按调整后相应档次的基准利率和本合同约定的借款浮动利率浮动幅度确定新的借款执行利率。四、还款方式为等额本息还款法，每期还款日为每月20日，每期是指1个月；五、为保障贷款人的债权实现，本合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由蔡行以其所购买的长沙市天心区万家丽南路二段989号丽发新城一期19栋2304号房屋向贷款人提供抵押担保。该抵押物已办妥房产证（长房权证天心字第715269216号、不动产登记号码为（房房他证天心字第5150956**，抵押人同意以抵押物担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押权人对抵押物享有第一顺位的优先受偿权；六、借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，构成借款人在本合同项下的违约。贷款人可按中国人民银行有关规范计收罚息，罚息利率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行。对的应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。贷款人有权提前收回已发放借款；七、借款人委托贷款人将贷款资金划入湖南同发投资有限公司在农行的账户，账号1805390**********。 上述合同签订后，农行长沙开福区支行于2014年4月1日按约定将贷款资金25万元支付至湖南同发投资有限公司在农行的账户，账号1805390**********。 上述借款合同在履行过程中，因蔡行有逾期还款行为，农行长沙开福区支行曾多次催收，但蔡行未及时归还应支付的借款本金及利息。农行长沙开福区支行出具一份欠贷情况说明，注明：截至2020年4月20日，蔡行尚欠贷款本金（含未到期本金和逾期本金）204335.7元，利息4199.69元（逾期正常息4139.07元，逾期罚息30.04元，逾期复利30.58元）。农行长沙开福区支行向本院提起诉讼后，蔡行未向农行长沙开福区支行归还逾期借款本金及利息、罚息。上述事实，有《个人购房担保借款合同》、个人贷款借款凭证（借据）、他项权证、欠贷情况说明、《补充协议》、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、农行长沙开福区支行与蔡行签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。农行长沙开福区支行与蔡行之间形成了合法、有效的借贷关系。我国《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，农行长沙开福区支行依约向蔡行提供了借款，但蔡行未按合同约定的期限及时足额偿还借款，已违反合同约定，应承担相应的违约责任。现农行长沙开福区支行依据合同约定要求原告与被告于2014年3月10日签订的编号为NO：43020120140020733的《个人购房担保借款合同》项下借款200258.37元提前到期，符合合同约定，本院予以支持。截至2020年4月20日，蔡行尚欠农行长沙开福区支行贷款本金204335.7元，拖欠贷款利息4199.69元（逾期正常息4139.07元，逾期罚息30.04元，逾期复利30.58元）未还，故本院认定蔡行应及时将所欠借款本息向农行长沙开福区支行予以归还。 二、农行长沙开福区支行与蔡行在《个人购房担保借款合同》中约定了蔡行将其所有的位于长沙市天心区万家丽南路二段989号丽发新城一期19栋2304号房屋抵押给农行长沙开福区支行，并办理了抵押登记，其抵押权已合法设立。现因蔡行未能按时偿还借款本息，农行长沙开福区支行在抵押期间内，要求抵押人蔡行对所欠债务在抵押权约定的担保额度内承担担保责任，并要求对蔡行提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，符合我国担保法以及物权法的规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司长沙开福区支行与被告蔡行于2014年3月10日签订的编号为NO：43020120140020733的《个人购房担保借款合同》项下借款200258.37元提前到期； 二、被告蔡行在本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司长沙开福区支行借款本金204335.7元，贷款利息4199.69元（逾期正常息4139.07元，逾期罚息30.04元，逾期复利30.58元），（利息计算至2020年4月20日，2020年4月21日至债务偿清日的利息按个人购房担保借款合同的约定另计）； 三、原告中国农业银行股份有限公司长沙开福区支行对被告蔡行提供的抵押物，即位于长沙市天心区万家丽南路二段989号丽发新城一期19栋2304号房屋拍卖、变卖所得款项在借款本息及实现债权费用的范围内享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4428元,公告费260元，由被告蔡行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  曹新凯 人民陪审员  杨鸾凤 人民陪审员  邓国斌 二〇二〇年十一月四日 法官 助理  娄振斌 代理书记员  邓 鹏 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。