江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1823号上诉人（原审被告）：吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司，住所地江西省泰和县澄江镇澄江社区旁，统一社会信用代码91360826MA35UE9P03。法定代表人：许颖超，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭瑾瑾，女，1984年10月17日生，汉族，住江西省泰和县。委托诉讼代理人：杜曦，江西赣润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘才华，江西赣润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘爱平，男，1979年10月2日生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：杜曦，江西赣润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘才华，江西赣润律师事务所律师。上诉人吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞源公司）因与被上诉人谭瑾瑾、刘爱平商品房销售合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2020）赣0826民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫瑞源公司的委托诉讼代理人秦章飞、被上诉人谭瑾瑾、刘爱平的委托诉讼代理人刘才华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫瑞源公司上诉请求：1．撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定：自然灾害、恶劣天气、政府行为导致工程拖延或者逾期交房的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。上诉人虽在合同约定的交房期限届满前通知被上诉人收房，但一审法院认定上诉人不符合交房条件，上诉人要继续采取补救措施，合同及法律赋予上诉人延期交房免责的权利不能因此消失，本案中上诉人一审提交证据证明天气原因、政府行为影响工期，一审未予核减相应天数不当，企业实际复工复产时间需政府审批及其他程序，原审判决核减新冠疫情原因导致逾期交房44天低于实际情况；2．房屋无主体质量问题，违约时间短，一审判决上诉人按日万分之三支付逾期交房违约金不当，应按日万分之一予以调整。谭瑾瑾、刘爱平辩称，1．双方签订的商品房买卖合同合法有效，被上诉人已按期支付购房款，上诉人未按合同约定于2019年12月31日前交付房屋，一审按日万分之三支付逾期交房违约金正确；2．上诉人提出延期交房的不可抗力免责事由不能成立，恶劣天气、政府行为不能成为其延期交房的理由，上诉人2019年12月已通知被上诉人收房，可认定恶劣天气、政府行为对交房不构成影响，上诉人未及时交房的真正原因是房屋存在重大质量问题且一直在整改；3．一审依据泰和县本地具体情况确定因疫情原因而核减44天符合规定。谭瑾瑾、刘爱平向一审法院起诉请求：1．判令鑫瑞源公司支付逾期交房违约金142,607元（2019年12月31日至2020年5月31日），后续违约金以1,876,400元为基数按日万分之五计算至鑫瑞源公司实际交房之日止；2．本案诉讼费由鑫瑞源公司承担。一审法院认定事实：2019年4月30日，谭瑾瑾、刘爱平与鑫瑞源公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为ＴＨ2019031835。合同约定：谭瑾瑾、刘爱平购买鑫瑞源公司位于泰和县，房屋总价款为1876400元。合同第九条关于商品房交付条件，双方约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条关于交付时间，双方约定“出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条关于逾期交付责任，双方约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。合同签订后，谭瑾瑾、刘爱平按合同约定付清了购房款，但鑫瑞源公司至今未将符合交付条件的上述商品房交付谭瑾瑾、刘爱平使用。另查明，鑫瑞源公司曾于合同约定的交房期限届满前通知谭瑾瑾、刘爱平收房，但因房屋存在质量问题，谭瑾瑾、刘爱平拒绝收房，并同其他业主向政府相关部门进行了反映，政府相关部门便将鑫瑞源公司的相关验收文件收回，而鑫瑞源公司至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。2020年1月25日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发出第1号令，要求全省各地自2020年1月25日晚上18时起，停止公众聚集性活动。2020年3月9日，江西省促进中小企业发展工作领导小组下发《关于加快推进中小微企业复工复产的指导意见》，要求地方各级政府及相关部门根据本地疫情情况，分区分级制定中小微企业差异化复工复产安排计划，精准推进复工复产。一审法院认为，谭瑾瑾、刘爱平与鑫瑞源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方在合同中约定的商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告，鑫瑞源公司至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故案涉商品房不符合交付条件。鑫瑞源公司无法在合同约定的期限交付符合交付条件的房屋给谭瑾瑾、刘爱平，已经构成违约，谭瑾瑾、刘爱平要求鑫瑞源公司按照合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，一审法院依法予以支持。合同中约定的违约金计算标准明显过高，鑫瑞源公司要求调低，符合法律规定，一审法院依法调整为日万分之三，鑫瑞源公司要求调整为日万分之一，没有事实依据，一审法院依法不予支持。鑫瑞源公司辩称因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件等，认为交房期限应当依法顺延。一审法院认为，第一，鑫瑞源公司所主张的执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨），均发生在合同约定的交房期限届满前，而在交房期限届满前，鑫瑞源公司已通知谭瑾瑾、刘爱平交房，说明该情形并不影响鑫瑞源公司按期交房；第二，鑫瑞源公司之所以至今都未交房，一方面是因为其房屋存在质量问题，谭瑾瑾、刘爱平拒绝收房，另一方面也是因为其房屋的质量问题导致其至今无法完成建设工程竣工验收备案登记造成，并不是因为其在约定交房期限届满前工程无法完工造成；第三，新冠疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，并不影响鑫瑞源公司按约交房。故对鑫瑞源公司的辩解意见，一审法院依法不予采纳。新冠疫情属于不可抗力，虽然该疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，但疫情在一定程度上影响了鑫瑞源公司采取补救措施，故一审法院认为，在计算违约天数时应当核减疫情期间天数。根据政府相关部门发布的相关文件，一审法院认定核减的天数为44天（2020年1月26日至2020年3月9日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谭瑾瑾、刘爱平支付2020年1月1日起至2020年5月31日的逾期交房违约金60,795.36元（1,876,400元×0.0003×108天，已核减44天）；2020年6月1日起至鑫瑞源公司实际交房之日止的逾期交房违约金以1,876,400元为基数，按日万分之三计算。二、驳回谭瑾瑾、刘爱平的其他诉讼请求。案件受理费3,152元，由谭瑾瑾、刘爱平负担1,800元，吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担1,352元。二审中，鑫瑞源公司提交一组证据，中梁泰和首府竣工验收备案表一份及中梁泰和首府房屋建筑面积测绘成果报告书一份，证明该小区2020年8月10日已取得竣工验收备案，2020年8月25日取得房屋测绘报告，已具备交房条件。谭瑾瑾、刘爱平质证称竣工备案表不完整，同意备案处没有相关部门盖章和落款时间，上述证据不能实现证明目的，中梁泰和首府必须通过综合验收才能交房。为核实上述证据的真实性，本院向泰和县建筑质量监督站进行了调查，确认案涉房屋所在的“中梁泰和首府”项目已于2020年7月30日完成竣工验收，并于8月10日进行了竣工验收备案登记，该证据应予采信。谭瑾瑾、刘爱平二审提交泰和县房地产管理局关于中粮首府业主信访问题协调会议纪要一份，拟证实截止2020年8月31日该小区存在重大房屋质量问题，不能达到交房条件。鑫瑞源公司质证称对真实性无异议，对关联性有异议，即使存在上述质量问题，也不能否认该小区已经竣工备案登记的事实。本院认为双方对证据的真实性无异议，真实性予以确认，该证据仅能证实泰和县房管局召集鑫瑞源公司与部分业主就边户卫生间、地下车位宽度等问题予以协商，鑫瑞源公司是否符合交房条件应以合同约定的交付条件即验收合格为准，经查实案涉小区已取得竣工验收备案登记、房屋测绘报告，符合合同约定的交房条件，鑫瑞源公司的质证意见成立，该证据不能实现谭瑾瑾、刘爱平的证明目的，不予采信。二审查明，鑫瑞源公司曾于2019年12月下旬通知业主收房，但部分业主收到鑫瑞源公司的交房通知后，发现地下室存在漏水现象，故拒绝收房，并向相关政府部门反映。2020年1月2日，泰和县住房和城乡建设局向鑫瑞源公司发出《告知书》，告知该公司“中梁泰和首府”项目地下室工程未完工，还存在其他质量缺陷，应立即终止交房。次日，该公司向业主发出《关于暂停“中梁泰和首府”项目商品房交付的通知》，暂停交房工作。经整改，“中梁泰和首府”项目于2020年7月30日完成了竣工验收，并于8月10日取得了竣工验收备案表。8月25日取得房屋测绘报告，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）约定，下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，相应交房时间以出卖人书面通知为准：．．．．．．（3）法定××或其他重大流行性××导致工程拖期或逾期交房的；．．．．．．（5）因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、鑫瑞源公司应否向谭瑾瑾、刘爱平支付逾期交房违约金？二、如需支付，逾期交房时间及违约金标准应该如何认定？关于争议焦点一：谭瑾瑾、刘爱平与鑫瑞源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。该合同第八条约定出卖人应当在2019年12月31日前将验收合格且取得房屋测绘报告的商品房交付给买受人使用，“中梁泰和首府”项目虽于2019年12月下旬通知业主收房，但因地下室工程未完工及存在其他质量缺陷，整改后至2020年8月10日通过竣工备案登记、8月25日取得房屋测绘报告，至此方符合交付条件，其至今仍未向谭瑾瑾、刘爱平交房，已构成逾期交房，故谭瑾瑾、刘爱平主张鑫瑞源公司支付逾期交房违约金合法有据，本院予以支持。关于争议焦点二：鑫瑞源公司主张自2017年9月23日起至2019年12月26日止，泰和县城中雨以上降水日30天，六级以上大风天气81天。因执行泰和县人民政府2017年12月11日至31日对全县有关工业系统内大气污染排放源采取强制性管控的通知、泰和县城管局关于城区流散物资运输企业2018年8月16日至20日全部停工的通知及泰和县2019年创建省级卫生县城指挥部办公室关于县城所有在建的工地2019年12月2日至12月5日停工的通知导致工程拖延，交房期限应当依法顺延或者核减逾期交房天数。对此本院认为，首先，补充协议虽约定异常恶劣天气影响及政府行为导致工程拖期构成不可抗力免责事由，但案涉合同签订于2019年4月30日，此前的天气因素影响及政府行为与案涉合同的履行无关。其次，建设部批准实施的《建筑机械使用安全技术规程》规定六级以上大风停止作业，但鑫瑞源公司未提供证据（如施工日志等）证明中雨天气属异常恶劣天气，在案涉合同签订后，“中梁泰和首府”项目因遭遇中雨天气及六级以上大风天气、执行政府指令而停工，故本院对鑫瑞源公司要求核减因天气因素及政府行为影响导致工程拖期天数的主张不予支持。新冠××疫情构成本案免责事由，一审依据江西省人民政府抗击新冠××及推进复工复产的相关规定核减疫情期间44天合法有据，应予维持。双方合同约定按已交付房价款万分之五计算逾期交房违约金，因该违约金约定过高且鑫瑞源公司要求调低，一审按日万分之三计算逾期交房违约金并无不当，鑫瑞源公司主张应按日万分之一计算的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。中梁泰和首府小区虽于2020年8月10日已经竣工验收备案登记、8月25日取得房屋测绘报告，鑫瑞源公司一、二审提供的证据不能证明其按合同约定书面通知业主办理交付手续，故一审认定逾期交房时间计算至实际交房之日止合法有据。综上所述，上诉人鑫瑞源公司的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,152元，由吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  罗良华二〇二〇年十一月九日法官助理王拯书记员谢佳艺