广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22332号上诉人（原审原告、反诉被告）：张庆立，男，1975年3月9日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审原告、反诉被告）：彭丽萍，女，1980年2月18日出生，汉族，住广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区石井街石安路****（仅限办公用途）。法定代表人：张健宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。上诉人张庆立、彭丽萍与上诉人广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张庆立、彭丽萍上诉请求：1.改判一审判决第一项，继丰公司向张庆立、彭丽萍支付逾期办证违约金473368.6元；2.一、二审全部诉讼费用由继丰公司承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，滥用自由裁量权，导致错误判决，造成张庆立、彭丽萍严重经济损失。一审法院将逾期付款违约金及逾期办证违约金统一调整为每日0.02%不当，没有任何法律法规规定逾期办证违约金按照商品房总价款0.05%计算是过高需要调整的，按照每日0.05%的标准主张涉案房屋的逾期办证违约金并没有超过房屋总价款的30%，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，也符合公平和诚实信用原则。继丰公司在一审期间并未提出逾期办证违约金过高应予调整的主张，一审法院在没有任何依据证明该标准过高且不合理、不合法的情况下，擅自将违约金标准进行调整，明显适用法律错误。逾期办证与贷款房款迟延交付是不同的法律关系，两者也没有法律上的因果关系，贷款迟延支付并不能导致逾期办证违约责任的合同条款无效。一审法院滥用自由裁量权，降幅高达60%，明显损害了张庆立、彭丽萍的合法权益。继丰公司二审答辩称，导致本案办证延迟的原因是政府部门调整了规划验收要求，将本不属于同期验收的电影院变更要求与涉案住宅楼一并验收，电影院的用地性质被政府部门错误登记为其他用地而非建设用地，对用地性质的认定错误直接导致整个楼盘的土地规划不合法，故没有办法办理规划验收，进而导致大确权以及对小业主登记产权的延迟。210个工作日的办证时期，应当以取得规划验收之日开始起计，且张庆立、彭丽萍存在逾期缴纳房款的行为，逾期缴纳房款的时间也应该冲抵办证时间。张庆立、彭丽萍明知已经通知其缴税，还故意拖延时间，其为获得逾期办证违约金而恶意拖延缴税并要求开发商一方承担责任，显失公平。在张庆立、彭丽萍明知道其要缴税才能办证的情况下，因其自身原因怠于履行缴税义务，因此产生的逾期办证责任，应当由张庆立、彭丽萍承担。另外，逾期办证违约金标准过高，违约金主要是惩罚过错方，但本案中继丰公司并没有给张庆立、彭丽萍造成损失，且继丰公司并非主观过错，所以违约金应予以调整，应以银行同利率的标准计算。继丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.改判张庆立、彭丽萍向继丰公司支付逾期付款违约金35702元及赔偿继丰公司损失251457元；3.一、二审诉讼费由张庆立、彭丽萍承担。事实与理由：张庆立、彭丽萍以继丰公司逾期办证为由起诉，一审法院认为规划验收调整不属于不可预见的事件，不支持继丰公司的意见，而同时对张庆立、彭丽萍逾期缴纳房款的行为又以超过诉讼时效为由不予支持，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。（一）1.办证期限的计算应该以取得规划验收条件为前提，规划部门也是产权办证单位，故规划验收要求变更导致的产权登记延迟属于不可抗力，不应由继丰公司承担违约责任，且张庆立、彭丽萍延迟付款的违约天数应在办证期限中相应顺延，办证期限应该从继丰公司取得规划验收之时计算。2.涉案房产项目规划验收存在政府部门变更验收要求，既是不可抗力也是情势变更，因此导致的产权登记延迟不属于继丰公司的违约责任。白云区规划局在2014年原则同意住宅楼F1-F4栋（即涉案房屋所在住宅楼）同步办理规划验收，对于电影院和垃圾压缩站应在下一期住宅楼验收前先行办理规划验收手续，继丰公司正是基于对政府文件的信赖才放缓了电影院和垃圾压缩站的建设进度，但是继丰公司2016年12月向规划部门申请F1-F4栋验收时，广州市国土资源和规划委员会却在2017年1月11日的文件中变更了此前的规定，要求继丰公司先行或同步办理电影院和垃圾压缩站的验收，否则不予接收继丰公司提交的验收申请材料，办证部门先后截然不同的意见导致了F1-F4栋的规划验收延迟。此外，电影院的规划验收延迟也存在政府原因，政府部门将电影院地块原本的建设用地性质错误登记为其他用地性质，而其他用地性质土地是不能规划验收的，故政府部门错误登记有关地块性质也造成了电影院建设进度延迟和规划验收延迟，因此而导致的办证延误也不应该由继丰公司承担责任。3.根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，张庆立、彭丽萍未能按照合同约定支付房款并向继丰公司支付违约金，继丰公司有权拒绝其按期办证的要求。因此张庆立、彭丽萍逾期缴纳房款的时间也应冲抵办证时间。（二）张庆立、彭丽萍存在逾期缴纳房款的事实，按照合同约定，继丰公司有权直接从房款中处理该违约金，所以不存在超过诉讼时效问题。（三）张庆立、彭丽萍提交办证资料和缴纳契税等属于张庆立、彭丽萍处理的时间应该剔除在办证期限之外，根据合同约定，继丰公司的办证期限要从张庆立、彭丽萍完全提交办证资料和交清所有费用包括契税才开始起算，一审法院没有将张庆立、彭丽萍提交资料和缴纳契税的时间予以扣除，明显与合同约定不符，应予改判。张庆立、彭丽萍在收到继丰公司要求退税和办证的短信后一直怠于履行义务，其方清楚知道应履行何种义务但却故意不履行，因此导致的迟延办证不应由继丰公司承担违约责任。综上，一审法院认定事实部分不清，适用法律有误，应予改判。张庆立、彭丽萍二审答辩称：同意一审判决，应驳回继丰公司的上诉请求。张庆立、彭丽萍向一审法院起诉请求：1.继丰公司支付违约金473368.6元（以1257287元为本金，按照每日万分之五自2017年11月2日计算至2019年11月25日共753日）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。继丰公司向一审法院反诉请求：1.张庆立、彭丽萍向继丰公司支付逾期付款违约金35702元（按每日万分之五，以377287元为基数自2015年9月2日计算至2015年9月7日，以880000元为基数自2015年12月28日计算至2016年3月15日止），并赔偿继丰公司将房屋收回重新出售可获得的差价损失251457元；2.本案反诉费用由张庆立、彭丽萍承担。一审法院认定事实：2015年8月29日，张庆立、彭丽萍（乙方、买方）与继丰公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买位于广州市白云区翠影路8号（自编号F2栋）××房（以下简称涉案房屋），建筑面积84.1平方米、套内面积70.59平方米、共有分摊面积13.51平方米；总金额1257287元，首期款377287元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款880000元需于2015年9月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意，若乙方发生逾期付款的违约事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使单方解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方逾期付款，甲方不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料。乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料并交纳相关费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。2015年9月1日，张庆立向继丰公司转账支付首付款277287元。2016年3月14日，张庆立、彭丽萍向继丰公司支付贷款房款880000元。2015年9月7日及2016年3月15日，继丰公司分别向张庆立、彭丽萍出具金额为377287元、880000元的售房款发票。张庆立、彭丽萍称无法核实剩余100000元首付款的付款情况，继丰公司则主张以发票记载为准。2016年12月27日，继丰公司将涉案房屋交付给张庆立、彭丽萍。继丰公司称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证等证据。张庆立、彭丽萍称上述证据不能免除继丰公司逾期办证的责任。一审审理中，继丰公司在2020年2月18日第一次庭审中主张办理不动产权证过程中需要张庆立、彭丽萍将缴纳给继丰公司的税费领回，再由张庆立、彭丽萍自行前往税务机关缴纳税费后，将税费票据交给继丰公司，继丰公司才能继续履行办证义务；另出示顺丰速运邮寄单及催促办理产权登记通知，记载继丰公司催促张庆立、彭丽萍在2019年11月20日前到继丰公司处退回契税并在2019年11月25日前将契税完税凭证交到继丰公司处；一审庭审后，继丰公司亦表示若张庆立、彭丽萍不同意取回税费自行缴纳，也可由张庆立、彭丽萍出具同意由继丰公司代缴契税的授权委托书。张庆立、彭丽萍对上述通知及顺丰速运邮寄单不予确认，但确认在2019年11月曾收到要求张庆立、彭丽萍退回契税的短信通知，称在2020年7月初才办理税费缴纳。一审法院认为：张庆立、彭丽萍和继丰公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，继丰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为张庆立、彭丽萍办妥产权登记并交付房地产权证。继丰公司于2016年12月27日向张庆立、彭丽萍交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年11月1日。继丰公司至今仍未办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任。继丰公司抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地出让金情况均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，继丰公司提出的上述情况均属于继丰公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。继丰公司上述抗辩于法无据，一审法院不予采纳。张庆立、彭丽萍主张违约金计算至2019年11月25日，继丰公司未能提供充分证据证实在2019年11月25日之前张庆立、彭丽萍曾表示拒绝办理退税或拒绝向继丰公司出具授权委托书的情况，故应由继丰公司承担举证不能的不利法律后果，故一审法院确认违约金计算至2019年11月25日，张庆立、彭丽萍主张共计753天，一审法院予以采纳。关于逾期付款违约金。根据《商品房预售合同》及补充协议的约定，张庆立、彭丽萍应于合同签订之日起5日内支付首付款，最迟应于合同签订之日起127日内将剩余房款支付至继丰公司指定的账户，即2016年1月3日前，现张庆立、彭丽萍于2016年3月14日才将贷款房款支付完毕，构成迟延，迟延付款理应由张庆立、彭丽萍承担该迟延责任。但张庆立、彭丽萍主张继丰公司该项诉讼请求已超过诉讼时效，继丰公司未能据证实在诉讼时效届满前存在中止、中断及重新计算的情形，故张庆立、彭丽萍主张诉讼时效已届满合理，一审法院予以采纳。故张庆立、彭丽萍无需向继丰公司承担逾期付款违约金。关于违约金标准，因《商品房预售合同》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，且考虑张庆立、彭丽萍确存在逾期付款情况，故一审法院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。继丰公司应当承担的逾期办证违约金应为189347.42元（1257287元×0.02%×753天）。关于赔偿损失，因继丰公司未能举证证实因张庆立、彭丽萍迟延付款导致继丰公司的损失，故继丰公司要求张庆立、彭丽萍赔偿损失无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月29日作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，广州市继丰房地产开发有限公司向张庆立、彭丽萍支付逾期办证违约金189347.42元；二、驳回张庆立、彭丽萍的其他诉讼请求；三、驳回广州市继丰房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。案件本诉受理费8400元，由张庆立、彭丽萍承担5040元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担3360元；反诉受理费2804元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担。本院二审期间，继丰公司向本院提交：1.情况说明，拟证明白云区人民政府石井街道办事处证实由于规划局误将电影院地块的土地性质登记为未利用土地，导致电影院规划验收迟延并直接导致三期住宅楼规划验收迟延和产权登记延后的事实；2.穗规划资源云业务函（2020）37号复函，拟证明电影院地块因为政府原因导致土地性质由原本的建设用地错误登记为其他用地，影响该地块办理施工许可证并导致规划验收延迟；3.《关于穗规划资源云业务函【2020】37号复函理解的答复》及企业信息登记，拟证明电影院地的地块性质错误登记，导致无法办理规划验收进而无法确权的事实，故逾期办证并非继丰公司原因导致；4.国有土地证、附图，拟证明整个顺丰翠园的地块都是一个国有土地证，包括涉案住宅楼和电影院地块，电影院地块性质错误导致整个土地规划不合法，无法办理验收和确权。张庆立、彭丽萍经质证认为，真实性、合法性由法院认定，对于关联性，无法证明其内容，不能得出导致继丰公司无法按期办证，没有任何证据证明违约金过高，应该按照合同约定计算。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、继丰公司是否需要支付逾期办证违约金；二、逾期办证违约金的计算标准；三、张庆立、彭丽萍应否向继丰公司支付逾期付款违约金以及赔偿损失。关于争议焦点一。本院评析如下：根据双方补充协议第6.2条的约定，因政府的行政行为导致工程停工、规划设计变更；……，甲方（继丰公司）有权顺延交付期限。但该条款针对的是房屋交付时间能否顺延所作出的约定，并不适用于办证期限的顺延。根据双方补充协议第13条的约定，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方（继丰公司）不承担任何责任。补充协议中虽有上述约定，但本案现有证据不足以证明涉案房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是政府办证部门原因造成的，继丰公司依据前述合同约定要求顺延办证期限显然缺乏理据，本院不予支持。涉案补充协议约定：“乙方（张庆立、彭丽萍）逾期付款，甲方（继丰公司）不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”，补充协议约定“乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限……”，上述约定并未明确继丰公司有权在张庆立、彭丽萍未支付逾期付款违约金的情况下拒绝履行办证义务。支付全部购房款系购房人的主要合同义务，向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。张庆立、彭丽萍已经支付全部购房款，其主要合同义务已经履行，张庆立、彭丽萍因存在逾期付款而需支付的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价，继丰公司在本案诉讼之前亦无向张庆立、彭丽萍主张过逾期办证的违约金，继丰公司现以张庆立、彭丽萍未支付逾期付款违约金为由主张其可顺延办证期限的理由，有违公平、合理原则，其该上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国契税暂行条例》[国务院令第224号]第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”根据上述规定，张庆立、彭丽萍系契税的缴纳义务主体，涉案房屋在契税未缴纳之前无法办理权属变更登记手续。《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定“2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税”。《税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》虽约定：“乙方（张庆立、彭丽萍）委托甲方（继丰公司）办理产权登记”，但未明确约定由继丰公司代购房业主缴纳契税，从继丰公司无权代征契税以及张庆立、彭丽萍将契税款项交付给继丰公司的事实来看，继丰公司与张庆立、彭丽萍之间就契税缴纳仅能形成委托关系，即双方合意由张庆立、彭丽萍委托继丰公司代其向相关税务部门缴纳契税。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”继丰公司与张庆立、彭丽萍之间就契税缴纳形成委托关系，继丰公司可以随时解除该委托关系。继丰公司未能提供充分证据证实在2019年11月25日之前曾通知张庆立、彭丽萍领回契税款并自行缴纳契税，张庆立、彭丽萍确认在2019年11月曾收到要求其二人退回契税的短信通知，继丰公司该通知为解除委托关系的意思表示，张庆立、彭丽萍应在合理的期限内自行办理契税的缴纳事宜，综合考虑缴纳契税以及办证所需时间，本院酌定该合理期限以60天为宜。现张庆立、彭丽萍仅要求继丰公司承担至2019年11月25日的逾期办证违约责任，并无加重继丰公司的责任，一审法院予以支持并无不当，二审予以维持。关于争议焦点二。张庆立、彭丽萍上诉主张逾期办证违约金应按每日万分之五计算，但本院审理期间，张庆立、彭丽萍既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，将逾期办证违约金调整为每日万分之二，并无不当，本院予以认可。张庆立、彭丽萍的上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。合同附件补充协议约定：“乙方（张庆立、彭丽萍）以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方（继丰公司）的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款……”，张庆立、彭丽萍申请的贷款于2016年3月14日才转至继丰公司的账户，确实存在逾期付款行为。合同对剩余购房款到账时间有明确约定，即张庆立、彭丽萍最迟应在2016年1月3日之前付清剩余购房款，继丰公司自张庆立、彭丽萍未按约定付款之日即应知悉自身的权利受到侵害，继丰公司未能提供证据证实本案在诉讼时效届满前存在中止、中断及重新计算的情形，故张庆立、彭丽萍主张诉讼时效已届满合理，一审法院予以采纳并无不当。继丰公司认为其主张的逾期付款违约金未超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。继丰公司并无充分证据证明其因张庆立、彭丽萍逾期付款所致的损失，一审法院驳回继丰公司要求张庆立、彭丽萍赔偿损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，张庆立、彭丽萍以及继丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11167元，由张庆立、彭丽萍负担5560元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担5607元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 唐佩莹审判员 邓 颖二〇二〇年十一月三十日书记员 贾 妍苏劲丹