湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1979号原告：黄石万达广场投资有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区花湖大道**万达广场写字楼****，统一社会信用代码9142020007079394XX。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：殷玥，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：叶其兴，女，1980年1月15日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省鄂州市鄂城区，现住浙江省遂昌县。第三人：中国工商银行股份有限公司黄石分行，，住所地湖北省黄石市南京路**统一社会信用代码91420200878423941M。负责人：程先志，该行行长。委托诉讼代理人：闻艳、柯海英，该行员工。原告黄石万达广场投资有限公司与被告叶其兴、第三人中国工商银行股份有限公司黄石分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人殷玥、第三人中国工商银行股份有限公司黄石分行的委托诉讼代理人闻艳、柯海英到庭参加诉讼。被告叶其兴经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄石万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即配合原告办理黄石万达广场15栋（原C1号楼）1单元11层1102室商品房不动产权证的登记手续（将该房屋权属转移登记至被告名下）、承担办证税费，并从2019年9月12日即原告最后一次登报纸公告要求业主办证之日起至实际办证之日止、每日按购房款总额（即644159元）的万分之一支付违约金；2.判令被告立即配合第三人对黄石万达广场15栋（原C1号楼）1单元11层1102室商品房办理抵押登记手续；3.判令被告承担本案诉讼费、律师费2000元；4.判令被告叶其兴向原告偿还垫付的21225.92元。事实和理由：2015年6月1日，原告和被告经平等、友好协商后分别签订了《黄石市商品房买卖合同》及补充协议，被告自愿购买原告投资建设的黄石万达广场15栋（原C1号楼）1单元11层1102室商品房。被告所购房屋具备办理房屋权属转移登记手续的条件后，原告曾以多种形式催告，要求被告补交面积差额部分的购房款并办理该房屋的不动产权证书，但被告却一直拒不办理。被告的行为违反了合同约定，导致第三人无法办理该房屋的抵押登记手续和他项权证，故原告的连带责任保证无法解除，其行为严重侵犯了原告的合法权益。另外，且由于被告未按期向第三人清偿贷款本金导致第三人直接扣划作为保证人原告账户上资金21225.92元为被告清偿贷款本息。因此，原告诉至法院，望判如所请。第三人中国工商银行股份有限公司黄石分行陈述，2015年6月9日，原、被告与中国工商银行股份有限公司黄石黄石港支行签订《个人购房借款/担保合同》，各方约定：贷款额度为45万元。担保方式为抵押加保证组合担保，抵押物为被告购买的黄石万达广场15栋（原C1号楼）1单元11层1102室商品房，保证人为原告，保证方式为阶段性连带责任保证。2015年6月16日，第三人与被告共同办理了房屋预告登记证明。原告关于第三人扣划其账户上的资金21225.92元为被告清偿贷款本息的主张属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议与原件核对无异，双方当事人均在合同及协议上盖章或签字确认，本院对其真实性予以确认；2.原告提交的2017年6月29日报纸公告和2019年9月12日报纸公告与原件核对无异，能够证明原告催告被告办理涉案房屋不动产权证的事实，本院予以确认；3.原告提交的《关于黄石万达广场产权办理的公告》、EMS快递单系复印件，本院无法核实其真实性，本院不予确认；4.原告提交的《民商事委托代理合同》与原件核对无异，能够证明本案部分事实，故对该份证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2015年6月1日，原告与被告签订《黄石市商品房买卖合同》，该合同约定：被告购买原告投资建设的黄石万达广场15栋（原C1号楼）1单元11层1102室商品房。该商品房建筑面积为139.17平方米，其中套内建筑面积均为102.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积均为36.81平方米。该商品房计价方式及价款按照建筑面积计算，单价为每平方米4628.58元，购房款为644159元；交付期限和条件：原告应当在2017年6月30日前将符合下列条件交付被告使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续;商品房达到本合同约定的交付使用条件后，原告应当将办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件等内容书面通知被告方进行验收交接时，原告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于被告原因未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行；关于产权登记的约定：原告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案；如因原告的责任，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项（双方按照补充协议的相关约定执行）处理。同日，双方签订了《合同补充协议》作为合同附件六。补充协议第六条第一款约定：“该房屋的具体交付时间以原告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，被告对此无异议。”第六条第二款约定：“双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件修改为甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。”（用黑体字加深标注）第六条第三款约定：“原告发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。”第六条第四款约定：“被告逾期办理房屋交付手续，或因被告原因造成该房屋未能按期交付的，被告应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为原告在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付给被告。”第十条第三款约定：“如被告以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办单位统一办理，被告承担代办费用。被告应于办理房屋交付手续前向原告或原告指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，如被告选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则被告应在办理房屋交付手续前向原告移交全部完税、缴费证明。办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需被告及其配偶配合，被告及其配偶应按原告或代办单位要求无条件给予配合。如被告未按照本款前述约定提交资料或向原告预交全部税费(或完税、缴费证明)，被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。”第十条第五款约定：“双方一致同意将该合同第十六条变更为：原告应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。为免歧义，双方确认，上述原告将‘办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案’是指原告将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋的产权初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。该房屋交付后第360日，被告应自行到原告处或原告指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需原告另行通知。”合同签订后，被告依约向原告给付了合同约定的购房款644159元。被告至今尚未缴纳该商品房的相应税费，亦未办理该商品房的不动产权证。2019年9月12日，原告再次在报纸上刊登《公告》，该公告载明：“黄石万达广场万达华府A区（A1-A3栋）、B区（B1-B5栋）、C区（C1-C7栋）住宅及商铺、SA1、SA2、SA3和SA5段商铺、一环铺（1#楼外环商铺）、2#写字楼（7-26层）、3#写字楼、5#楼公寓及底商（5-101-5-107号商铺、5-113、5-114号商铺）已满足合同约定的入伙条件及具备办理不动产权证的条件，请于2019年9月20日前携带本人身份证、结婚证、购房合同、全款发票、契税发票、维修基金发票等资料，到黄石万达广场营销中心办理入伙手续及领取您所购房屋的“不动产确权证”以便办理不动产权证。2#写字楼6层、5#楼5-108-5-112号商铺将于2020年12月31日前办理入伙手续。A区、B区、C区地下室车位已于2015年12月25日达到使用条件，可以正常使用及办理相关手续。请广大业主朋友们务必于2019年9月20日前领取资料并办理不动产权证；如您未按时办理，不动产权证等各项手续，您将自行承担无法取得所购房屋不动产权证等各项手续，您将自行承担不利后果。同时，我司保留通过司法途径追究违约责任的权利。”2015年6月9日，原、被告与中国工商银行股份有限公司黄石黄石港支行签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：被告向中国工商银行股份有限公司黄石黄石港支行贷款45万元用于购买黄石万达广场15栋（原C1号楼）1单元11层1102室商品房，贷款期限为25年，实际贷款日与到期日以借据为准；被告自愿以其贷款所购房产向中国工商银行股份有限公司黄石黄石港支行提供抵押担保。原告自愿向中国工商银行股份有限公司黄石黄石港支行提供阶段性连带责任保证，其对合同项下全部贷款本金、利息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列第二项条件（合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件）的，原告对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。尔后，中国工商银行股份有限公司黄石黄石港支行依约向被告发放了该笔45万元贷款。2017年6月29日，原告在报纸上刊登《公告》，该公告载明：“黄石万达广场C区（C1-C7栋）住宅、商铺已于2017年3月24日前取得工程竣工验收备案证，现已满足合同约定的交付标准，将于2017年7月1日-7月7日开始办理集中交付手续，交付现场位于C6住宅底商（小区正门东侧），请各业主缴清相关费用（包括但不限于：房款、契税、维修基金等费用）后前来办理交付手续。特此公告！”2019年9月12日，原告再次在报纸上刊登《公告》，该公告载明：“黄石万达广场万达华府A区（A1-A3栋）、B区（B1-B5栋）、C区（C1-C7栋）住宅及商铺、SA1、SA2、SA3和SA5段商铺、一环铺（1#楼外环商铺）、2#写字楼（7-26层）、3#写字楼、5#楼公寓及底商（5-101-5-107号商铺、5-113、5-114号商铺）已满足合同约定的入伙条件及具备办理不动产权证的条件，请于2019年9月20日前携带本人身份证、结婚证、购房合同、全款发票、契税发票、维修基金发票等资料，到黄石万达广场营销中心办理入伙手续及领取您所购房屋的“不动产确权证”以便办理不动产权证。2#写字楼6层、5#楼5-108-5-112号商铺将于2020年12月31日前办理入伙手续。A区、B区、C区地下室车位已于2015年12月25日达到使用条件，可以正常使用及办理相关手续。请广大业主朋友们务必于2019年9月20日前领取资料并办理不动产权证；如您未按时办理，不动产权证等各项手续，您将自行承担无法取得所购房屋不动产权证等各项手续，您将自行承担不利后果。同时，我司保留通过司法途径追究违约责任的权利。”2020年6月22日、24日，因被告叶其兴未按约定向第三人偿还贷款本息，第三人从原告银行账户分四次扣划共计21225.92元。本院认为，原、被告签订的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定的部分，应为合法有效并生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。关于协助原告办理涉案房屋不动产权证问题，双方在《合同补充协议》第六条第二款约定：“双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件修改为原告取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。”该条款虽系格式条款，但原告已采用黑色加粗字体的方式对该协议条款予以标注，其已尽合理提示及说明义务，被告在合同补充协议中签字确认应视为其认可修改后的房屋交付条件。结合庭审查明的事实，原告已取得涉案商品房所属工程的《工程竣工验收备案证明书》，故应认定涉案房屋已具备房屋交付条件。双方在《合同补充协议》第十条约定:“如被告以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办单位统一办理，被告承担代办费用。被告应于办理房屋交付手续前向原告或原告指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料。如被告选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则被告应在办理房屋交付手续前向原告移交全部完税、缴费证明。办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需被告及其配偶配合，被告及其配偶应按原告或代办单位要求无条件给予配合。如被告未按照本款前述约定提交资料或向原告预交全部税费(或完税、缴费证明)。被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。该房屋交付后第360日，被告应自行到原告处或原告指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需原告另行通知。”根据上述合同约定条款内容来看，协助办理房产过户登记手续，既是被告的主合同权利，也是被告的次合同义务或依诚实信用原则产生的附随义务。虽然办理房产过户登记手续是原告的主合同义务，但还需被告协助提供办理有关证件的资料、并缴纳有关税费等，故办理涉案房产过户登记手续需要原、被告双方互相配合。因此，本院对于原告要求被告配合办理黄石万达广场15栋（原C1号楼）1单元11层1102室商品房的不动产权证的登记手续，并承担商品房办证的相应税费的诉讼请求予以支持。关于给付逾期办证违约金问题，根据双方在《合同补充协议》第十条第三款、第五款约定，被告应当在房屋交付后360日内办理涉案商品房的不动产权证；被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。原告主张从2019年9月12日即最后一次登报纸公告要求业主办证之日起算违约金。但原告在公告中载明的领取资料并办理不动产权证的时间点为2019年9月20日前。故本院认为2019年9月20日应视为原告已将涉案商品房交付被告。本院对于原告要求被告给付以购房款总额858152元为基数、按日万分之一的标准、从房屋交付后360日的次日即2020年9月15日起计算至实际办理不动产权证之日止的违约金的诉讼请求予以支持；对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于配合第三人办理抵押登记手续问题，根据原、被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》约定，被告已其所购涉案商品房抵押贷款45万元，原告对被告所借45万元承担阶段性连带责任保证。现涉案房屋已符合办理不动产权证的条件，被告应当协助原告及第三人办理不动产权证及抵押权登记证书。因此，本院对于原告要求被告协助第三人对黄石万达广场15栋（原C1号楼）1单元11层1102室商品房办理抵押登记手续的诉讼请求予以支持。关于律师费问题，因原告并未提交充分的证据证明该项费用已实际支付，故本院对于原告要求被告承担律师费2000元的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告偿还垫付的款项21225.92元的诉讼请求。结合庭审查明的事实，由于被告未按合同约定向第三人偿还贷款本息，第三人从原告银行账户直接划扣了21225.92元用于偿还被告应还贷款本金及利息。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”因此，本院对于原告要求被告偿还21225.92元的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶其兴于本判决生效后三十日内共同协助原告黄石万达广场投资有限公司将黄石万达广场15栋（原C1号楼）1单元11层1102室商品房不动产权证办理登记至叶其兴名下，并由叶其兴承担相应税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)。二、被告叶其兴于本判决生效之日起三十日内向原告黄石万达广场投资有限公司给付以购房款总额644159元为基数、按日万分之一的标准、从房屋交付后360日的次日即2020年9月15日起计算至实际办理不动产权证之日止的违约金。三、被告叶其兴于本判决生效之日起三十日内协助第三人中国工商银行股份有限公司黄石分行对黄石万达广场15栋（原C1号楼）1单元11层1102室商品房办理抵押登记手续。四、被告叶其兴于本判决生效后十日内偿还原告黄石万达广场投资有限公司为其垫付的21225.92元。五、驳回原告黄石万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元（已减半收取），由被告叶其兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二〇年十一月九日书记员  陈 轩