广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终21426号上诉人（原审被告）：梁美新，女，1969年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹涵，广东正大方略律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市景东物业管理有限公司，住所地广州市越秀区万福路****。法定代表人：丁首波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。上诉人梁美新因与被上诉人广州市景东物业管理有限公司（以下简称景东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁美新上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回景东公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由景东公司承担。事实和理由：（一）梁美新未配合办理租赁合同备案是依法行使抗辩权的行为，在景东公司在先违约的情况下，梁美新有权拒绝其履约请求。景东公司恶意拖欠租金，违反合同约定，长期不作为，不履行应尽义务，梁美新要求其先履行交租义务，但是景东公司置之不理，因此梁美新后续未继续办理备案的行为属于依法行使抗辩权，不是违约行为，依法不承担违约责任。（二）从公平原则以及实务操作来看，租赁合同备案的前提是出租人收到租金，故在景东公司未付租金的情况下，不应强迫梁美新办理合同备案。（三）由于景东公司根本违约，梁美新已向其发函解除涉案合同，故继续要求梁美新履行备案义务已无实际意义。（四）一审判决未充分考虑梁美新代表了500多户业主的核心意愿，目前众多业主也均起诉景东公司解除合同，涉案租赁合同实际已无法履行，一审判决若形成判例，将会对商场的整体盘活带来重大障碍。（五）一审判决遗漏必要当事人，由于景东公司擅自打通未签约业主的商铺转租给广州市万福酒店管理有限公司使用（以下简称万福酒店），应追加实际承租人万福酒店，本案与万福酒店有法律上的利害关系。二审庭询期间另补充：1.梁美新已经履行完毕租赁合同备案义务，景东公司基于案外人万福酒店的要求诉请梁美新办理租赁合同备案，实际上是单方增设了梁美新的义务，违背梁美新意思，不符合合同相对性原则。租赁合同第5条5-1-1款明确约定，梁美新仅有配合景东公司办理工商税务等开业手续的义务，梁美新已经履行景东公司备案的义务，备案了一年，至于后续景东公司转租给万福酒店从而对酒店承担的义务不应当由梁美新承担，这明显超过梁美新在签订合同时的合理预期。合同约定是各付各税，景东公司增加了梁美新负担。2.梁美新已向一审法院起诉解除涉案合同，该案已开庭审理，梁美新已通过诉讼方式通知解除了涉案合同，景东公司在本案中的诉请没有基础。从程序上说本案也应当以一审法院另案审理的结果作为依据，申请本案中止审理。景东公司二审答辩称，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。梁美新自己承认备案一年，根据国家相关房屋租赁备案条例，签订的合同期限有多久，梁美新就应当备案多久，梁美新还应当配合景东公司办理备案手续十几年。酒店开业条件需获得开业许可证，梁美新需要提供房屋产权证明、身份证、租赁合同并到街道办理租赁备案手续，商户要凭借这些手续向相关部门领取证照。景东公司在2019年12月28日已经向梁美新邮寄送达了紧急租赁备案告知函，梁美新是恶意拒绝备案，属于重大违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案的一审审理焦点是梁美新与景东公司之间租赁合同免租期的计算期满时间，也就是支付租金的时间。梁美新的代理人已经在一审法院另案群体诉讼中将追索租金的时间确定为2020年5月24日，符合本案一审判决对梁美新追索租金权利的事实认定。根据景东公司一审提交的证据，梁美新有先履行的义务，其恶意拒绝履行，因此，景东公司有权拒绝梁美新履行要求。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当驳回梁美新的全部上诉请求。景东公司向一审法院起诉请求：判令梁美新配合景东公司办理广州市越秀区万福路293号“文福大厦”四楼4137铺（房产证号：**××**）租赁备案登记手续。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第**《房地产权证》记载：越秀区万福路293号4137房的权属人为梁美新，建筑面积为9.02平方米，城市规划房屋用途为餐饮。景东公司（为乙方，承租方）与梁美新（为甲方、出租方）签订《万福（文福大厦亚太商城）租赁合同》，其中约定：第一条：出租商铺情况。1-1.甲方同意依照本合同列明的条款将位于广州市越秀区万福路293号“文福大厦”4楼4137铺（以下简称该商铺），租给乙方使用。1-2.该商铺确保通过了一次消防验收并交给乙方，使用性质为商业，并达到整体出租的条件。1-3.乙方租用该商铺只作商业用途，在不违反国家法律的情况下，同意乙方分租和转租。第二条：租金、递增及税金。2-1.4楼租金为每月52元/每平方，不含管理费，各付各税，如乙方代甲方交付租赁税，税额从租金中扣除，每3年递增8%，租期15年。第三条：租赁期限及免租期。3-1.租赁日期从所有业主与乙方签约租赁合同并办理租赁备案率达95%或拿到消防审核之日开始计算。3-2.租赁期限为15年（含免租期）从起租日开始计算。3-3.免租期从起租日开始计算，往后15个月为免租期，免租期间所有费用（包物业管理费及租赁税）由乙方承担。第五条：双方责任。5-1.甲方责任。5-1-1.甲方必须提供有关乙方办理工商、税务等开业手续的相关资料，配合乙方办理相关手续，具体手续由乙方办理等。合同签订后，梁美新将涉案房屋交付给景东公司使用。2019年12月28日，景东公司向梁美新发送《紧急租赁备案告知函》，但梁美新拒收。梁美新至今没有配合景东公司办理涉案房屋的租赁登记备案手续。本案一审诉讼过程中，梁美新曾提起反诉请求：判令解除梁美新与景东公司签署的关于广州市越秀区万福路293号“文福大厦”四楼4137号铺的《万福（文福大厦亚太商城）租赁合同》。之后，梁美新撤回了反诉。一审法院认为：景东公司与梁美新自愿签订的《万福（文福大厦亚太商城）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。上述《万福（文福大厦亚太商城）租赁合同》明确约定：“甲方必须提供有关乙方办理工商、税务等开业手续的相关资料，配合乙方办理相关手续，具体手续由乙方办理。”因此，景东公司要求梁美新配合办理为了开业而必需办理的租赁备案登记手续符合合同约定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2020年7月13日作出如下判决：梁美新应于本判决发生法律效力之日起十日内，与广州市景东物业管理有限公司共同到房屋租赁登记部门办理广州市越秀区万福路293号4137房的租赁登记备案手续。案件受理费100元，由梁美新负担。本院审理查明，梁美新于2020年9月10日向一审法院起诉【案号为：（2020）粤0104民初41591号】，请求：1.解除梁美新与景东公司所签订的关于广州市越秀区万福路293号“文福大厦”4楼4137号铺的《万福（文福大厦亚太商城）租赁合同》，判令景东公司即刻向梁美新返还上述商铺；2.判令景东公司立即向梁美新支付拖欠的全部租金（按照租赁合同每月租金标准自2019年7月计至合同解除之日止）；3.判令景东公司向梁美新足额支付违约金（依照合同约定，租金每逾期一日，加收0.1%）；4.判令景东公司与林亮平、万福酒店向梁美新支付租赁场地占有使用费（参照租赁合同每月租金标准自合同解除之日计至实际返还商铺之日止）；5.判令景东公司承担本案全部诉讼费用。景东公司反诉请求：1.判令梁美新配合景东公司办理广州市越秀区万福路293号文福大厦4楼4137铺（房产证号：**××**）租赁备案登记手续；2.判令梁美新承担本案诉讼产生的全部费用。本院认为：本案中，景东公司的诉讼请求为要求梁美新配合其办理涉案商铺的租赁备案登记手续，该诉讼请求成立的前提为涉案租赁合同继续履行，故该诉讼请求的实质是要求继续履行合同。梁美新已另案提起诉讼要求解除涉案《万福（文福大厦亚太商城）租赁合同》[案号为：（2020）粤0104民初41591号]，梁美新另案中的诉讼请求与景东公司本案中的诉讼请求均涉及合同是否继续履行，理应合并审理为宜，鉴于景东公司在另案中已经提起反诉，其在该案中提出的反诉请求与本案诉讼请求相同，均为要求梁美新配合其办理涉案商铺的租赁备案登记手续，故对于合同是否继续履行问题应在（2020）粤0104民初41591号案中一并处理为宜，本案不宜继续审理，景东公司的起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4726号民事判决；二、驳回广州市景东物业管理有限公司的起诉。一审案件受理费150元，退还广州市景东物业管理有限公司100元，退还梁美新50元；梁美新预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十一月二十四日书记员 贾 妍古文娜