湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初2593号原告：鄂州仁鹏置业发展有限公司，住所地为鄂州市花湖镇华山村。法定代表人：叶志国，系该公司经理。委托诉讼代理人：严迎军，男，1977年7月31日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，公司副经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘建，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：习国琳，女，1969年11月20日出生，汉族，现住湖北省黄石市黄石港区，原告鄂州仁鹏置业发展有限公司诉被告习国琳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂州仁鹏置业发展有限公司的委托诉讼代理人严迎军、刘建、被告习国琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂州仁鹏置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款113219元，并支付逾期付款违约金（以113219元为基数，按日万分之五计算，自2019年6月1日起计算至付清该款之日止）。2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年9月27日，被告购买原告开发的位于鄂州市花湖开发区××以北东××春城小区××单元××房，建筑面积139.9㎡,单价2381.84元/㎡，总价款333219元，双方并签订了《商品房买卖合同》。被告分别于2011年6月3日、9月27日分两次向原告支付了购房款220000元。2019年3月份原告东润春城项目“五证”已齐全，办理按揭贷款条件成就。2019年4月1日原告在小区发出《通告》，告知未办理银行按揭贷款的业主于当月15日前速来原告处办理。2019年5月11日原告又向被告发函催告，要求被告办理银行按揭贷款或全额支付余款，同月16日原告分别在鄂州日报、黄石日报登报亦进行了催告。时至今日，被告置之不理，拒不支付余款。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告习国琳发表答辩意见如下：1、原告在诉状中所称不属实。真实情况是，习国琳购买东润春城小区3栋2单元102号房，建筑面积共134.35平方米，包括套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积，阳台非封闭式，总金额叁拾贰万元整(口头约定含露台使用费叁万元，露台面积约48平方米左右)。被告于签约当日支付房款20万元，双方约定房地产权属证书办好后付清余款。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因原告未按约定时间办理房地产权属证书，余款10万元无法按期支付。2019年3月和5月。原告在分别催收余款的同时，无理额外要求被告补交阳台使用费款3万元，习国琳断然拒绝，并申明按合同约定足额付清余款，额外要求支付露台款属违约行为，不能接受。原告先后2次指使社会闲散人员堵住习国琳住宅门口，聚严重干扰了习国琳和丈夫的正常生活，生命财产还受到威胁。在鄂州市花湖派出所警察的干预制止下，原告才停止野蛮卑劣的侵权行为。2、原告要求支付逾期付款违约金，但被告本无逾期付款的意愿和行为，由于原告违反合约，并提出额外无理要求，才导致被告无法按期付清余款。3、以113219.00元为基数不准确，一是计算错误，合同第五条有明确约定;二是计算无依据;三是原告回避了未按期向习国琳交付房地产权属证书所应承担支付违约金的责任。4、出卖人未按期限规定办妥房地产权属证书，按房价款的百分之一向买受人支付违约金，而原告要求支付逾期应付款按日万分之五(月息百分之一点五)计算，显失公平，属欺瞒消费者行为。综上所述，原告先以欺骗手段骗取习国琳购房，后以威胁手段侵害习国琳与丈夫及家人的合法权益。习国琳愿恪守合同约定，足额付清购房余款，并按房屋实际面积以合同约定的方式多退少补。前提条件是:1.原告遵守合同约定，支付习国琳未按期办理房地产权属证书2200元整。2.原告收回无理的额外要求，签订补充协议，明确习国琳的住宅权益和本应付清的余款数额。3.原告办好房地产权属证书及其相关的证件并交给习国琳。4.原告当庭向习国琳与丈夫及家人承认所犯的侵权行为，并赔礼道歉。原告鄂州仁鹏置业发展有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告户籍证明。拟证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、购房合同一份、不动产登记证书一份。拟证明原、被告双方于2011年9月27日订立《商品房买卖合同》一份，约定被告从原告处购买位于鄂州市花湖开发区××以北东××春城小区××单元××房屋，建筑面积134.35平方米，单价为2381.84元/平方米，总价款320000元，房屋面积多退少补，但不动产登记证书载明房屋实际面积为139.9平方米，被告应当补缴购房款13219元。证据三、收据二份、入住手续书一份、通告二份、催告函及快递存根一份送达照片三张。拟证明被告于2011年6月3日、9月27日向原告支付了购房款220000元，2013年5月25日原告向被告交付了房屋。在2019年4月1日已具备房产登记条件的情况下，原告两次发出公告并催告，要求被告支付购房尾款，同时办理产权登记手续，被告一直未履行其义务。证据四、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收规划条件核实证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。拟证明原告对案涉房产开发、销售是合法的。被告习国琳为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、被告及被告丈夫的身份证复印件。拟证明被告身份信息。证据二、收款收据一张。拟证明被告于2011年9月27日向原告支付购房款220000元。证据三、商品房买卖合同。拟证明原被告已签订商品房买卖合同。经庭审质证，被告习国琳对原告提交的证据均未提出异议，原告鄂州仁鹏置业发展有限公司对被告提交的证据均未提出异议。本院对本案证据审核认定如下：原告鄂州仁鹏置业发展有限公司与被告习国琳提交的证据，客观、真实，对方无异议，依法直接予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2011年9月27日，原告鄂州仁鹏置业发展有限公司与被告习国琳签订《商品房买卖合同》，合同约定：习国琳购买鄂州仁鹏置业发展有限公司开发的位于××花湖开发区××·东××春城小区××单元××号房屋；房屋建筑面积134.35平方米，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米2381.84元，总价款320000元；以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房产局实测面积为准，多退少补，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人承担，超出3%部分的房价款由出卖人承担；买受人于2011年9月27日付款220000元，余款100000元于2011年12月28日前付清；买受人如未按合同约定付款，逾期在90日内，自本合同约定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告习国琳支付了220000元购房款。2019年3月22日，原告鄂州仁鹏置业发展有限公司取得仁鹏·东润春城小区3号楼预售许可证。2019年4月1日，鄂州仁鹏置业发展有限公司在小区发布通告，告知业主已启动不动产备案办证程序，并通知需办理银行按揭贷款的业主于当月15日前准备好各项贷款资料。2019年5月16日，鄂州仁鹏置业发展有限公司向被告发函催告，并在鄂州日报、黄石日报进行公告，告知：仁鹏·东润春城项目“五证”已齐全，办理按揭贷款的条件已成就，请需办理银行按揭贷款的业主于2019年5月31日前来原告处办理按揭贷款手续或全额付清所欠购房款。2020年6月，鄂州仁鹏置业发展有限公司再次向被告发送催告函，要求被告于2020年6月15日前支付购房余款113219元，逾期将行使法定合同解除权。另查明，仁鹏·东润春城二期3号楼2单元1层02号房屋不动产权登记的房屋建筑面积为139.90平方米。因被告习国琳经原告鄂州仁鹏置业发展有限公司催告后未支付购房余款，故成讼。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告鄂州仁鹏置业发展有限公司与被告习国琳签订《商品房买卖合同》后，于2019年取得商品房预售许可证，被告也已装修入住案涉房屋，宜认定该合同的合法有效性。原、被告签订的《商品房买卖合同》系协商后双方自愿签订，是其真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。原告向被告交付了案涉房屋，被告享有了居住房屋的权利，那么，按时、足额支付房款是被告应当承担的合同义务。原告在取得商品房预售许可证等五证后，多次催告被告支付购房余款，被告应当在合理期限内支付。原、被告签订的《商品房买卖合同》已对付款时间进行了约定，被告辩称办理房屋产权证后才应支付购房尾款，与合同约定不符，故对该辩解意见不予支持。考虑到被告系因购房款金额与原告发生纠纷导致未能顺利付款，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。依据双方约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房产局实测面积为准，多退少补，合同约定的房屋建筑面积为134.35平方米，涉案房屋不动产权登记面积为139.90平方米，依据合同约定，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人承担，超出3%部分的房价款由出卖人承担，故原告还需补偿差价9600元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告习国琳自本判决书生效之日起十日内向原告鄂州仁鹏置业发展有限公司支付购房款100000元。二、被告习国琳自本判决书生效之日起十日内向原告鄂州仁鹏置业发展有限公司支付购买仁鹏·东润春城二期3号楼2单元1层02号房屋面积差价9600元。三、驳回原告鄂州仁鹏置业发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2564元，减半收取计1282元，由被告习国琳负担；该费用原告已预交，待本判决生效后由被告直接向原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  黄春华二〇二〇年十一月二十三日书记员  周兰兰