湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0222民初1910号原告：阳新云林物业管理有限公司（以下简称云林公司），住所地阳新县兴国镇水产大世界**楼**房。统一社会信用代码91420222MA495UYY6M。法定代表人：李加林，该公司经理。委托诉讼代理人：张吉槐，男，1954年11月12日出生，汉族，云林公司员工，住阳新县。委托权限：特别授权。被告：樊友斌，男，1971年8月28日出生，汉族，无业，住阳新县。原告云林公司与被告樊友斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云林公司委托诉讼代理人张吉槐、被告樊友斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。云林公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付物业管理费2,598元；2.判决被告按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金，截止2019年8月24日应支付滞纳金223.1元；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的锦湖豪苑小区的业主。被告于2008年8月25日与开发商签订了《商品房买卖合同》购得锦湖豪苑小区百合苑一栋五单元402室，建筑面积133.98平方米。原告与阳新县锦湖豪苑业主委员会于2019年1月1日签订《锦湖豪苑物业服务管理合同》，全面委托原告对锦湖豪苑住宅小区进行物业管理，管理合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照房产证的实际面积129.97平方米的标准向原告缴纳物业管理费，被告逾期付款应根据欠款逾期天数乘以千分之三的标准向原告支付违约金。合同生效后原告依合同为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依合同向原告缴纳物业管理费。自2015年8月25日至2019年8月24日，被告共欠物业费2,598元、滞纳金223.1元。原告多次对被告书面及上门催讨，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为严重违反了原告与业主委员会签署的《锦湖豪苑物业服务管理合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故诉至法院，请支持原告的诉讼请，维护原告的合法权益。樊友斌辩称，被告房屋的塑钢是被告做的，开发商同意以每平方抵100元物业费，总共是30多平方米，总共抵了3,000多元物业费，这几年物业费没给是要抵之前塑钢的钱。本院经审理认定事实如下：被告樊友斌系锦湖豪苑小区百合苑1栋5单元402室的业主，该房屋建筑面积为133.98平方米（房产证面积129.97平方米）。2013年8月3日，武汉广厦房地产开发有限公司阳新分公司（甲方）与黄石恒泰物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定由黄石恒泰物业服务有限公司为锦湖豪苑小区提供前期物业管理服务，甲方每年按酬金200,000元支付给乙方，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，由乙方收取后归甲方所有。2018年1月1日，阳新县锦湖豪苑业主委员会（甲方）与黄石恒泰物业服务有限公司（乙方）签订《锦湖豪苑物业服务管理合同》，再次约定由黄石恒泰物业服务有限公司为锦湖豪苑小区提供物业管理服务，物业服务费的收缴由乙方自收自管，如无故拒交的住户，由业主委员会协助收缴，一年一收（特殊情况除外），一般在上半年收齐，以便物业的资金周转。物业服务收费标准为多层住宅每月0.38元/平方米，小高层住宅每月1元/平方米。2018年12月31日，黄石恒泰物业服务有限公司的上述物业服务合同到期后，阳新县锦湖豪苑业主委员会（甲方）于2019年1月1日与云林公司（乙方）签订五年期《锦湖豪苑物业服务管理合同》，约定由云林公司为锦湖豪苑小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为小高层住宅每月0.5元/平方米，电梯住宅每月1.2元/平方米。2018年11月16日，阳新县锦湖豪苑业主委员会向该小区全体业主发布《公告》，从2019年1月1日起，楼梯房物业费上调至0.5元/平方米，电梯房1.2元/平方米。2018年12月31日，黄石恒泰物业服务有限公司与阳新县锦湖豪苑业主委员会签订《债权债务转让书》，将其53,000元物业服务费债权移交业主委员会。同日，阳新县锦湖豪苑业主委员会与云林公司签订《债权债务的协议》，约定将黄石恒泰物业服务有限公司的债权债务移交云林公司。2019年1月5日，云林公司向锦湖豪苑小区全体业主发布《通告》，承接黄石恒泰物业服务有限公司债权债务。2019年6月19日，云林公司向樊友斌发出《物业费征收催款单》，催款无果后诉至法院，主张樊友斌按多层住宅物业服务费标准支付自2015年8月25日至2019年8月24日期间的物业费2,598元，按日利率3‰的标准支付滞纳金223.1元。另查明，阳新县锦湖豪苑业主委员会与黄石恒泰物业服务有限公司签订的《锦湖豪苑物业服务管理合同》、阳新县锦湖豪苑业主委员会与云林公司签订的《锦湖豪苑物业服务管理合同》均未约定欠缴物业费的违约责任。本院认为，阳新县锦湖豪苑业主委员会与黄石恒泰物业服务有限公司签订的《锦湖豪苑物业服务管理合同》、与云林公司签订的《锦湖豪苑物业服务管理合同》均系在双方平等、自愿、协商的基础上所签订，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行合同约定的义务。被告樊友斌作为锦湖豪苑小区百合苑1栋5单元402室的业主，亦实际接受了物业公司的物业服务，应受上述合同的约束。关于云林公司主张樊友斌支付2015年8月25日至2019年8月24日期间物业费2,598元的诉讼请求，本院结合2018年1月1日前的物业费系武汉广厦房地产开发有限公司阳新分公司所享有的债权事实，云林公司主张2018年1月1日前樊友斌欠缴的物业服务费没有法律依据，本院不予支持。2018年1月1日后的物业服务费，结合物业服务合同和债权债务转让协议，樊友斌欠缴的2018年1月1日至2019年8月24日期间的物业费，经本院核实为129.97平方米×0.38元/平方米×12个月（2018年）＋129.97平方米×0.5元/平方米×8个月（2019年9月1日前）＝1,112.54元。关于原告主张被告按每日千分之三支付截止至2019年8月24日逾期付款滞纳金的诉讼请求，虽物业服务合同中没有违约责任的相关约定，但被告逾期支付物业服务费确已给云林公司造成资金占用期间的损失，原告主张按日千分之三（即年利率109.5%）计算违约金过高，本院酌定被告按年利率6%的标准自超过缴费年度之日起支付违约金，其中2018年度物业服务费违约金以592.66元为基数自2019年1月1日起计算至2019年8月24日为23.01元；2019年9月前物业服务费因在缴费年限内，对该项违约金，本院于本案中不予支持。被告樊友斌关于已与开发商协议以窗户塑钢款项抵扣物业费的辩解，没有提供证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，判决如下：一、被告樊友斌在本判决生效后五日内给付原告阳新云林物业管理有限公司2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业费1,112.54元、截止于2019年8月24日的违约金23.01元，合计1,135.55元；二、驳回原告阳新云林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告樊友斌负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服判决数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘细刚二〇二〇年十一月十九日书记员  陈明明书记员  夏 鑫