呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3084号上诉人（原审被告）：内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司。法定代表人：邢小海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：武菲，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓宇，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵晓静，女，住内蒙古自治区。上诉人内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司（以下简称中城飞祥公司）因与被上诉人赵晓静房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中城飞祥公司上诉请求：判决撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2010号民事判决书，依法改判。事实和理由：中城飞祥公司认为呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2010号民事判决书认定事实不清，判决有失公正，理由如下：一、中城飞祥公司与赵晓静之间的委托经营合同关系于2017年12月31日已经终止。二、中城飞祥公司认为合同终止后，2018年至2019年7月31日的租金不应按照最后一年7%的标准确定。中城飞祥公司与赵晓静之间签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日，合同到期前由于市场等原因商场一直经营的不好，从2017年冬天商场基本处于关闭状态。合同到期后中城飞祥公司就向商场出租方发出通知，从2018年地上的全部由业主自己经营，双方合同正式终止，地下的中城飞祥公司继续租赁但不能按之前约定的回报7%，应以同期相同地段租金的价格确定，而不能按已经终止的合同标准确定。这一点双方全是知晓并同意的，因为考虑到整体经营的情况和市场的原因，重新确定回报比例是双方真实意思表示并且也对彼此比较公平。根据当时的市场环境及商场歇业的实际情况，如仍然用原来的7%支付，没有任何依据，也对中城飞祥公司不公正。此外，中城飞祥公司与赵晓静变更合同属于情势变更，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中双方合同有效成立后，因不可归责于双方的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续按照原来的回报率势必会显失公平。中城飞祥公司作为受损害的一方可以请求人民法院来变更合同。因此，双方合同变更对双方更公平更公正。三、一审法律适用法律严重错误。一审法院审理事实错误，必将导致适用法律错误，最终影响判决的公正性。综上所述，中城飞祥公司认为，呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2010号民事判决书认定事实不清，判决有失公正。为保护中城飞祥公司的合法权益不受侵犯，请求撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2010号民事判决书，依法改判。赵晓静辩称，一、赵晓静认为中城飞祥公司在委托经营到期后，没有告知赵晓静续租与否，从2018年1月1日至2019年7月31日期间一直使用赵晓静的商铺经营。赵晓静商铺位于负一层，一直被中城飞祥公司经营出租使用，未支付赵晓静租金。二、赵晓静参照《维多利时尚广场委托经营合同书》相关规定，按赵晓静购买该商铺合同总价款6.5%的年回报率（取其中间回报率）计算回报，符合法律法规规定。赵晓静向一审法院起诉请求：1.向赵晓静支付2018年1月1日至2019年7月31日期间商铺回报金额20270元。2.案件受理费由中城飞祥公司承担。一审法院认定事实：2014年12月10日，赵晓静与中城飞祥公司签订《维多利时尚广场委托经营合同书》，约定将赵晓静位于维多利时尚广场负一层186号9．89平米产权式的商铺委托给中城飞祥公司经营，委托经营期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同到期后，中城飞祥公司一直占有使用该商铺。自2018年1月1日至2019年7月31日的商铺回报金额20270元未支付。一审法院认为，赵晓静、中城飞祥公司双方自愿订立的《维多利时尚广场委托经营合同书》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，依法应予支持。中城飞祥公司应认真履行合同约定的支付租金的义务。该租赁合同到期后，中城飞祥公司实际占用使用至今，赵晓静要求中城飞祥公司支付自2018年1月1日至2019年7月31日的商铺回报金额20270元的诉讼请求，符合法律法规的规定，故该院予以支持。中城飞祥公司的抗辩理由，缺乏证据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决：中城飞祥公司在判决生效之日起十日内向赵晓静支付租金人民币20270元。案件受理费减半收取人民币153元（赵晓静已预交），由中城飞祥公司负担。本院二审期间，中城飞祥公司向本院新提举证据二份，即：证据一：会议纪要、国航大厦场地收费发票、会议签到名册，拟证明中城飞祥公司就调解租金返租比例及续约的事宜在内蒙古国航大厦组织召开会议，中城飞祥公司提出合同到期后的新续约租金返祖比例为3%并与业主达成共识，中城飞祥公司已就返租比例提出变更主张，赵晓静并未默认合同期限届满后仍适用原6.5%的返祖比例。证据二：案外人委托经营合同，拟证明2015年-2017年委托经营合同所约定的委托经营期限届满后，中城飞祥公司按照2017年6月25日国航大厦会议所确定内容，与部分业主已经重新签署了委托经营合同，在新版本的委托经营合同第二条在合同的第二页双方已经明确合作期限内，各年度的返租比例，因此本案即使计算返租金额以及比例也应该结合从商场同位置相同楼层的其他租户在返租期限届满后的返租比例进行计算，而非适用6.5%的比例计算。赵晓静的质证意见为，对证据一中所提到的会议赵晓静没有参加过，赵晓静完全不知道，对证据二所要证明的问题不认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据中城飞祥公司（甲方）与赵晓静（乙方）2014年12月10日签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》，甲方给予乙方在委托经营期限内，以乙方购买该商铺合同总价款百分比的方式计算，铺位价款计192434元，分三个不同年段固定经营计算回报。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，中城飞祥公司在《维多利时尚广场委托经营合同书》于2017年12月31日到期后并未与赵晓静续签租赁合同，案涉租赁房屋此后仍由中城飞祥公司占有使用，故中城飞祥公司应当按照原《维多利时尚广场委托经营合同书》的约定继续履行义务，其应当向赵晓静支付2018年至2019年度的租金。中城飞祥公司称从2018年起的回报比例应当重新确定，且双方对此知晓并同意。因赵晓静对此不认可，中城飞祥公司提供的证据不足以证明双方已就重新确定回报比例达成合意，且中城飞祥公司在此情形下亦没有依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定及时请求人民法院变更或者解除合同，故中城飞祥公司主张双方变更合同属于情势变更没有事实和法律依据，本院对此不予采信。赵晓静的诉讼请求是中城飞祥公司向赵晓静支付2018年1月1日至2019年7月31日期间商铺回报金额20270元（按赵晓静购买该商铺合同总价款6.5%的年回报率计算回报），其租金计算基数应以双方签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》约定为准，据此计算其2018年1月1日至2019年7月31日期间的商铺回报金额为19805元（192434元×6.5%÷12×19）。一审判决认定数额不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2010号民事判决为“内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向赵晓静租金人民币19805元；”二、驳回赵晓静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费153元，由赵晓静负担4元，由内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司负担149元。二审案件受理费306元，由内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司负担298元，由赵晓静负担8元。本判决为终审判决。审判长 张蒙江审判员 姜 怡审判员 蔡世杰二〇二〇年十一月十六日法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛