山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10144号 上诉人（原审被告）：保利物业发展股份有限公司黄岛分公司，住所地青岛市黄岛区滨海大道**。 主要负责人：柳振中。 委托诉讼代理人：崔涛、廖凤珍，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王世温，男，1975年3月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙萌、迟海鸣，山东德衡律师事务所律师。 上诉人保利物业发展股份有限公司黄岛分公司(以下简称保利物业)因与被上诉人王世温物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初3004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保利物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不向被上诉人退还物业服务费29667.90元或发回重审。事实与理由：涉案四套房产已严格按照案外人青岛保利广惠置业有限公司与被上诉人签订《青岛市商品房预售合同》约定的日期之前完成交付，一审法院错误认定房屋实际交付时间，依法应当予以纠正。具体理由如下：1.被上诉人与案外人青岛保利广惠置业有限公司就涉案四套房屋分别签订的《青岛市商品房预售合同》约定房屋交付日期均为2014年12月31日之前，且按照上述合同补充条款第四条、第七条约定，在涉案房屋满足该合同约定的交付条件的情况下，案外人无另行向被上诉人发出房屋交付通知的义务，因此被上诉人作为《青岛市商品房预售合同》签订的一方应明确知道上述约定并应严格按照该合同约定的时间(即最迟于2014年12月31日当日)前往涉案项目物业服务中心办理房屋交接手续，被上诉人无故未按约定时间办理收楼手续，因此涉案房屋已于2014年12月31日实际交付被上诉人，上诉人自2014年12月31日之日起收取被上诉人的物业费符合法律规定和合同约定。虽被上诉人未按约定时间办理房屋交付手续，但案外人青岛保利广惠置业有限公司于2015年3月14日按照《青岛市商品房预售合同》中记载的被上诉人的地址和联系方式以发送EMS邮政特快专递的方式向被上诉人邮寄房屋交付函，通知被上诉人到上诉人处物业中心收房，但被上诉人却拒接电话(退回批条上标注：家中无人，电话拒接)，导致该邮件退回，按照《青岛市商品房预售合同》中补充条款第十二条约定，案外人最迟也已于2015年3月22日将案涉房屋交付给被上诉人，因此，被上诉人也应当自2015年3月22日起向上诉人交纳物业费。被上诉人于2016年7月25日就191-1-2102房屋，于2017年6月16日就191-1-1001、191-1-1002、191-2-1001房屋与上诉人所签订的收楼确认书实为补签的确认书，该收楼确认书上所载明的日期并非房屋的实际交付日期。2.案涉四套房屋均位于保利海上罗兰191栋楼宇中，按照常理交付时间应为同一时间，但一审法院仅根据被上诉人后期补签的收楼确认书上记载的日期确认房屋交付时间，而不顾涉案房屋同在一栋楼宇中，但交付时间相差接近一年的情况，即完全无视被上诉人故意不收楼的事实。一审法院在未查清案件基本事实的情况下，错误认定房屋交付时间。3.被上诉人在交纳四套房屋的物业费时，均自2015年1月份开始交纳，被上诉人的该行为足以证实，其认可涉案四套房屋已经于2015年1月之前实际收房，假设被上诉人不认可该收房时间，那么其主动交纳自2015年1月份开始的物业费与常理相背。综上，案外人青岛保利广惠置业有限公司已经按照《青岛市商品房预售合同》约定的交付日期将涉案房屋实际交付被上诉人，一审法院认定四套房屋分别于2016年7月25日和2017年6月16日实际交付，物业费应当自此开始计收无事实及法律依据。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十五条、《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十五条之规定，被上诉人就涉案四套房屋于2015年1月开始向上诉人交纳物业费用符合事实及法律依据，依法应予认定。请求依法查明以上事实，支持上诉人的上诉请求。 王世温答辩称：被答辩人混淆了合同约定交付日和实际交付日的概念，《青岛市商品房预售合同》约定交房日期应为约定交房时间，房屋实际交付日应为开发商将房屋实际交付给答辩人之日，即《青岛市商品房预售合同》第13条约定的答辩人签署《收楼确认书》之日。二、涉案房屋实际交付日为191-1-2102房屋，于2016年7月25日交房；191-1-1001、191-1-1002、191-2-1001房屋，于2017年6月16日交房，《收楼确认书》上的日期也为上述日期，不存在被答辩人所述为补签。根据山东省《物业服务收费管理办法》第15条和第18条规定，涉案房屋的物业费应自实际交房之日开始，向业主及答辩人收取，房屋交付之前的物业费，应由建设单位承担。三、涉案房屋所在的小区其他业主与答辩人的情况一样，被答辩人多收取交房前的物业费，该业主起诉要求被答辩人返还，已有生效判决确认。请求驳回上诉人的上诉请求。 王世温向原审法院提出诉讼请求：1.判令保利物业返还王世温多收取的物业服务费29667.90元；2.判令保利物业以24498元为基数，按照同期银行贷款利率计算，向王世温支付自2017年6月16日起至实际返还物业费之日止的利息损失及以5169.60元为基数，按照同期银行贷款利率计算，向王世温支付自2016年7月25日至实际返还之日止的利息损失；3.判令保利物业承担本案诉讼费用。事实和理由：王世温为青岛市黄岛区海上罗兰191栋1单元1001室、191栋1单元1002室、191栋1单元2102室、191栋2单元1001室房屋的业主，保利物业为海上罗兰小区物业服务公司。海上罗兰小区的开发商青岛保利广惠置业有限公司（以下简称广惠置业）于2016年7月25日将上述191栋1单元2102室房屋交付给王世温、于2017年6月16日将上述191栋1单元1001室、191栋1单元1002室、191栋2单元1001室房屋交付给王世温。根据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，物业服务费应自业主办理交房入住手续之日起开始计算；王世温的191栋1单元2102室房屋应自2016年7月25日开始计算物业费，但保利物业却向王世温收取自2015年1月至2016年7月的物业费；王世温的191栋1单元1001室、191栋1单元1002室、191栋2单元1001室房屋应自2017年6月16日开始计算物业费，但保利物业却向王世温收取自2015年1月至2017年6月的物业费。保利物业收取的该部分物业费无任何事实和法律依据，应当根据法律规定退还给王世温。王世温多次催告保利物业返还其多收取的物业费，但保利物业均拒不返还。为维护王世温的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。 保利物业在一审中辩称：1.案涉房屋的开发商广惠置业已按照其与王世温于2012年12月15日签订的《青岛市商品房预售合同》中约定的收房时间（即2014年12月31号）将案涉房屋交付王世温，因此王世温应自其收房之日起向保利物业缴纳物业费。现王世温起诉要求保利物业返还其已经缴纳的191楼1单元2102房屋自2015年1月至2016年7月和191楼1单元1001、191楼1单元1002、191楼2单元1001三房屋自2015年1月至2017年6月的物业费并赔偿其利息损失，于法无据。2.王世温所涉房屋均系位于保利海上罗兰191栋楼宇中，但其诉称191楼1单元2102房屋于2016年7月25日交付，而其余的191楼1单元1001、191楼1单元1002、191楼2单元1001三房屋却是于2017年6月16日交付，同是一座楼宇内的房屋却出现不同的交付时间，且时间相差将近一年。结合涉案房屋开发商已按约向王世温交付上述房屋的事实及王世温在诉状中提及的案涉房屋交付时间不同的情况已表明王世温存在故意不收房的事实。王世温无故未按约定时间前往案涉项目物业服务中心办理收房手续，在开发商已按约将房屋向其交付并其在后期补交了其诉称的所谓“多收的物业费”，即其认可案涉房屋已于2014年12月31日收房的事实后，现却以保利物业收取的该部分物业费“无任何事实和法律依据，属于不当得利”为由要求保利物业返还，于法无据。 经审理查明：2012年12月15日，王世温与广惠置业签订了《青岛市商品房预售合同》，该合同约定由王世温出资购买该公司开发的位于青岛市黄岛区保利.海上罗兰小区房屋四处，分别为：（1）191栋1单元1001室、建筑面积143.42平方米；（2）191栋1单元1002、建筑面积143.19平方米；（3）191栋1单元2102室、建筑面积143.19平方米；（4）191栋2单元1001室、建筑面积143.18平方米；上述四房屋均属高层，同时约定上述房屋交付时间为2014年12月31日前；该房屋在符合约定的交付条件后，该公司应在交付之日前7天书面通知王世温办理交付房屋手续，王世温应在收到该通知之日起7天内会同该公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为王世温签署《收楼确认书》；该合同第二十四条已载明该公司已选聘保利物业对该小区房屋进行前期物业管理；该合同中附件五《前期物业管理服务合同》约定高层住宅物业费按建筑面积1.5元/平方米/月计收，电梯运行费0.4元/平方米/月计收，按月交纳。 2016年7月25日，保利物业与王世温办理了191栋1单元2102室书面收楼确认书等手续，同时王世温根据保利物业的要求交付物业费6530.40元（2015.1.1—2016.12.31）。2017年6月16日，保利物业与王世温办理了191栋1单元1001室、191栋1单元1002、191栋2单元1001室三处楼房的书面收楼确认书等手续，同时王世温根据保利物业的要求于当日交付191栋1单元1001室物业费9810元、191栋1单元1002室物业费9795.60元、191栋2单元1001室物业费9792元，保利物业收取的上述三处房屋物业费系2015年1月1日至2017年12月31日期间（含交付房屋后预交部分），本案王世温主张的金额共计29667.90元，分别为191栋1单元2102室5169.90元（2015.1.1-2016.7.25）、191栋1单元1001户8175元（2015.1.1-2017.6.16）、191栋1单元1002户8163元（2015.1.1-2017.6.16）、191栋2单元1001户8160元（2015.1.1-2017.6.16），保利物业对王世温主张的金额及计算标准均无异议。王世温认为保利物业收取的上述房屋物业费共计29667.90元与实际收房日期不符，无任何事实与法律依据，多次要求保利物业返还王世温，但保利物业拒不返还，于2019年7月15日向保利物业邮寄送达了《律师催告函》1份。 庭审中，保利物业提交房屋交付函和房屋交付催告函EMS邮寄单各1份，证明王世温未按照合同约定的时间未到涉案项目物业服务中心办理交房手续。王世温对保利物业提交的证据真实性及证明内容均不认可，通过EMS快递单号查询，未查询该快递单信息，快递单上无寄件人收件人签名，寄件人也没有注明内件品名，无法证明保利物业主张，王世温未收到开发商发送的办理交房手续的通知。另保利物业再未提供出其他能够证明由其或者房屋开发商通知王世温办理涉案房屋交接的相关证据。 原审法院认为，本案争议的焦点是：保利物业应否退还王世温在海上罗兰购买的四处商品房房屋接收房屋前所交付的物业费。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同约定房屋交付的标志为王世温签署《收楼通知书》，本案中王世温提交的四份《收楼通知书》载明的收房时间为：191栋1单元2102室系2016年7月25日，191栋1单元1001室、191栋1单元1002、191栋2单元1001室系2017年6月16日，保利物业对于涉案四套房屋的交付事实予以认可，故依据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，王世温购买海上罗兰四处楼房交纳物业服务费的时间应从交付房屋之日开始。关于王世温主张由保利物业返还多收取的29667.90元物业费金额、计算标准保利公司均无异议，故保利物业收取的涉案楼房交房前的物业费应于返还。关于王世温主张的利息损失，于法有据，原审法院予以支持。关于保利物业抗辩王世温提交的交房手续系后期补办，并提交房屋交付函和房屋交付催告函的EMS邮寄单予以证明，王世温对此不认可，保利物业提交的证据不足以证明涉案房屋按照购房合同确定的时间已交付于王世温，故保利物业抗辩其按购房合同签订的收房日期起收取涉案房屋的物业费无事实及法律依据，原审法院不予采纳。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《山东省物业服务收费管理办法》第十八条、之规定，判决：一、保利物业于判决生效之日起十日内退还给王世温191栋1单元2102室、191栋1单元1001室、195栋1单元1002室、195栋2单元1001室物业服务费29667.90元；二、保利物业于判决生效之日起十日内给付王世温191栋1单元2102室多收取的物业费利息损失（以5169.90元为基数，自2016年7月26日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）及191栋1单元1001室、195栋1单元1002室、195栋2单元1001室多收取的物业费利息损失（以24498元为基数，自2017年6月16日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，减半收取271元，由保利物业负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人保利物业应否退还被上诉人王世温涉案的物业费。通过审理查明的事实，王世温与开发商签订的《青岛市商品房预售合同》约定，房屋交付的标志为购房人签署《收楼通知书》。本案中，王世温提交的四份《收楼通知书》载明了收房时间，故依据上述合同约定，及《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，王世温涉案的四套房屋交纳物业服务费的时间应从《收楼通知书》所确认交付房屋之日开始计算。因此，上诉人保利物业的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人保利物业的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费542元，由上诉人保利物业发展股份有限公司黄岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十一月四日 书记员  方高海 韩平