安徽省宿松县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0826执异54号 案外人：桂雁，男，1976年7月16日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：余柏水，男，1967年10月2日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：朱亮，男，1986年4月10日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：朱少平，男，1964年9月5日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：周胜莲，女，1975年9月28日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：余锡杨，男，1967年2月10日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：王国学，男，1955年12月16日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：王蓉，女，1958年3月2日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：余锡文，女，1961年1月18日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：朱巧仁，女，1957年9月24日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：周荣华，男，1969年12月18日出生，汉族，住安徽省宿松县。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司宿松县支行，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民路**。 负责人：赵明磊，该行行长。 委托诉讼代理人：钱龙学，安徽中皖律师事务所律师。 被执行人：宿松县平和商贸有限责任公司，住，住所地安徽省宿松县孚玉镇龙门北路/div> 法定代表人：项志宏，公司执行董事。 被执行人：安徽省京洲食品有限公司，住，住所地安徽省宿松县经济开发区/div> 法定代表人：朱经久，公司总经理。 委托诉讼代理人：石峰，该公司职工。 被执行人：刘香，女，1972年8月11日生，汉族，住安徽省宿松县。 被执行人：刘州，男，1972年3月14日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被执行人：项志宏，男，1972年6月2日生，汉族，住安徽省宿松县。 本院在执行中国农业银行股份有限公司宿松县支行（以下简称“宿松农业银行”）与宿松县平和商贸有限责任公司（以下简称“平和公司”）、安徽省京洲食品有限公司（以下简称“京洲公司”）、项志宏、刘香、刘州金融借款合同纠纷一案中，案外人周荣华、朱巧仁、余锡文、王蓉、王国学、余锡杨、周胜莲、朱少平、朱亮、余柏水、桂雁对本院执行被执行人京洲公司所有的坐落于宿松县工业园区东区××国道东侧××号××幢［房地权证证号：房地权松房证字第××号，土地使用证号：松国用（2016）第778号］房地产提出书面异议，请求本院停止对上述房地产中部分房屋的执行，解除查封并停止拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月18日举行了听证，朱少平、王国学、周胜莲及宿松农业银行的委托诉讼代理人钱龙学、刘州、京洲公司的委托诉讼代理人石峰到庭参加听证，平和公司、项志宏、刘香、周荣华、朱巧仁、余锡文、王蓉、余锡杨、朱亮、余柏水、桂雁经合法传唤，无正当理由未到庭参加听证。现已审查终结。 周荣华、朱巧仁、余锡文、王蓉、王国学、余锡杨、周胜莲、朱少平、朱亮、余柏水、桂雁称，宿松县人民法院裁定拍卖的京洲公司名下坐落于宿松县工业园区东区××国道东侧××号××房屋中××东××室、东××、中××、西××室、东××室、西××室、中××室、东××室、西××室、中××室、中××室已经于2018年分别出售给周荣华、朱巧仁、余锡文、王蓉、王国学、余锡杨、周胜莲、朱少平、朱亮、余柏水、桂雁，并已经实际使用至今。双方签订了长期租赁合同及补充协议，并付清了全部房款，京洲公司承诺租赁期满，将房屋无偿赠送给各案外人。在法院公告拍卖之前，案外人已经与京洲公司就房屋完成了买卖交易，并已经实际交付使用，案外人在不知房屋已被抵押的情况下，已经取得了房屋的所有权和使用权，请求法院停止对案涉房屋的执行并解除查封。 宿松农业银行称，京洲公司将设定抵押的房产与案外人签订的租赁合同或买卖合同，时间均是在涉案房产抵押之后，根据物权法190条规定，该租赁关系不能对抗抵押在前的抵押权，《根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第27条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。请求法院依法驳回案外人的异议请求。 刘州称，对法院执行没有意见。 京洲公司的委托诉讼代理人石峰称，案涉房屋系租赁给案外人，并非买卖。 本院查明，宿松农业银行与平和公司、京洲公司、项志宏、刘香、刘州金融借款合同纠纷一案，本院（2018）皖0826民初2362号民事判决书判决：被告宿松县平和商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行借款本金700万元及利息、逾期罚息、复利（利息自2018年4月21日至2018年6月19日按年利率5.655%支付，自2018年6月19日起在年利率5.655%的基础上加收50%的罚息，并自2018年6月19日起按中国人民银行的规定计算复利）；原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行就被告宿松县平和商贸有限责任公司所欠上述贷款本息对被告安徽省京洲食品有限公司提供最高额抵押的财产［坐落于宿松县工业园区东区105国道东侧32-01-036号1幢2幢3幢，房地产权证号：房地权松房证字第××号，土地使用证号：松国用（2016）第778号］的拍卖、变卖款,以最高额980万元为限享有优先受偿权；被告项志宏、刘香、刘州对上述贷款本息承担连带还款责任，项志宏、刘香、刘州履行还款义务后有权向被告宿松县平和商贸有限责任公司追偿。因平和公司、京洲公司、项志宏、刘香、刘州未履行以上生效民事判决书确定的义务，宿松农业银行向本院申请强制执行。本院裁定查封了上述房地产，于2019年7月10日作出（2019）皖0826执135号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人安徽省京洲食品有限公司所有的坐落与××工业园区东区××国道东侧××号××房地产［房地权证证号：房地权松房证字第××号，土地使用证号：松国用（2016）第778号］，于2020年5月18日张贴拟拍卖公告，于2020年9月8日向主张权利人送达了执行告知书，案外人遂向本院提出书面执行异议。 另查明，涉案房地产于2016年6月21日抵押于宿松农业银行，涉案土地用途为工业用地。 本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当对案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行这三个方面作形式审查。本案的争议焦点为案外人是否系涉案房产的权利人，其权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五的规定，对案外人提出的异议，人民法院应按照“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”来判断案外人是否为权利人。本案中，涉案房地产已办理不动产登记手续，且登记在被执行人京洲公司名下，并办理了抵押登记，抵押于申请执行人宿松农业银行，因此案外人并非涉案房屋的权利人。案外人周荣华、朱巧仁、余锡文、王蓉、王国学、余锡杨、周胜莲、朱少平、朱亮、余柏水、桂雁主张从京洲公司受让了涉案房地产中的部分房产，涉案土地为工业用地，我国实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅，未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为，故案外人的异议主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人周荣华、朱巧仁、余锡文、王蓉、王国学、余锡杨、周胜莲、朱少平、朱亮、余柏水、桂雁的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  高效吉 审判员  夏新阳 审判员  肖 洁 二〇二〇年十一月十八日 书记员  刘石兵 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性（三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。