陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终12720号上诉人（原审原告）：西安华衡航飞物业管理有限公司。住西安市阎良区东侧。法定代表人：张小伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：柴智博，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李韫，女，1975年12月27日出生，汉族，住西安市阎良区。上诉人西安华衡航飞物业管理有限公司（以下简称华衡公司）因与上诉人李韫房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华衡公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二款中违约金部分，改判为李某某支付违约金23717.7元；一、二审案件受理费由李韫负担。事实和理由：李韫在一审未提出违约金过高，5000元押金应当退还。一审对违约金进行核减错误。本案过错方在李韫，其主张的违约金系依据双方合同约定，且违约金无法弥补其损失。李韫辩称，双方签订合同后，其对涉案房屋进行了装修，并在华衡公司进行了报备。装修在2019年11月完成交付。2019年11月，华衡公司通知其不再续签合同。其问华衡公司装修损失如何赔偿，工作人员让其找公司。如果双方解除合同，其认为应当先赔偿其装修损失。其承租涉案房屋已经十四年，双方之前的合同都是一年一签。关于违约金，涉案合同于2019年8月12日签订。其认为双方合同期限应当至2020年8月11日，并且其在2020年1月份交纳了该月的房租，华衡公司亦接受了该租金。而且2020年2月、3月、4月份因涉及疫情，国家规定应当减免租金，华衡公司主张违约金不成立。一审判决其承担租金不合理。国家有政策国有资产在疫情期间租金是免费的，让其全额交纳租金错误。在此期间，华衡公司一直找人来骚扰，而且停水停电，导致无法营业，所以不存在交纳房租。一审押金抵扣不合理，押金应该退还。李韫上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回华衡公司的诉讼请求；一、二审案件受理费由华衡公司负担。事实和理由：一审对涉案租赁关系是否届满认定不清。双方之间租赁合同约定期限虽为一年，但双方系长期租赁关系。一审依据双方合同判令其腾房错误。一审判决其支付2020年2月1日至2020年3月31日的房屋占用费错误。华衡公司向一审法院起诉请求：⒈判令李韫十日内向其腾交其所租赁的单身公寓底层6A号房屋（面积54.15平方米），并支付逾期腾房违约金23717.50元；⒉判令李韫交付逾期腾房期间的房屋占有使用费（从2020年1月1日暂计至2020年3月31日为11858.75元，最终以实际腾房之日为准）；⒊诉讼费由李韫负担。一审法院认定事实：关于双方签订的门面房租赁合同是否已经届满。华衡公司为证明其主张提供《门面房租赁合同》及通知7张，证明双方约定由李韫承租位于西安市阎良区XX公寓XX号，面积54.15平方米，租金73元/月/平方米，物业费2元/月/平方米，租赁期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止，现租赁合同已经于2019年12月31日到期，故李韫应当按照合同约定搬离并归还租赁物。李韫表示自己已经向华衡公司交纳2020年1月份的租金且华衡公司对此并未提出异议，故双方签订的租赁合同尚未到期。华衡公司表示合同已经到期且在租赁期限届满前后已经多次催促李韫搬离并归还租赁物，李韫交纳租金属于个人行为，并不能证明双方对此达成新的租赁关系。因华衡公司并未与李韫就租赁合同达成新的约定，故双方签订的《门面房租赁合同》已经到期。关于违约责任应如何承担。李韫在合同到期后未能向华衡公司返还租赁物，故应当向华衡公司支付占用期间的房屋使用费，因李韫已经向华衡公司交纳2020年1月份的房屋使用费用，故李韫应当向华衡公司交纳自2020年2月份起至实际搬离之日的房屋占用费。又因双方在租赁合同中约定乙方(李韫)期满后未按期交回房屋，逾期一个月以上的，乙方应另向甲方（华衡公司）支付相当于六个月租金的违约金，押金不予退还。故李韫应当向华衡公司支付违约金，因李韫在答辩中提出双方约定的违约金过高，故结合本案证据及双方过错责任，违约金调整为5615.30元[23717.70元(截至2020年7月份欠付的租金)-5000元（押金）×30%]。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，华衡公司与李韫签订的租赁合同真实有效，现租赁期限届满，华衡公司有权要求李某某返还租赁物并支付从2020年2月份至2020年3月31日之间的房屋使用费7905.90元及至实际腾房之日的房屋使用费以及违约金5615.30元。华衡公司其他诉讼请求，于法无据，不予支持。关于李韫提出因装修租赁房屋所产生的费用，因其在本案中未主张，本案不予处理，其若主张，可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、被告李韫于本判决生效之日起20日内向原告西安华衡航飞物业管理有限公司腾交其所租赁的位于西安市阎良区XX公寓XX号房屋;二、被告李韫于本判决生效之日起20日内向原告西安华衡航飞物业管理有限公司支付从2020年2月1日起至2020年3月31日的房屋使用费7905.90元、违约金5615.30元及至实际腾房之日的房屋使用费（房屋使用费标准按照2019年8月12日签订的《门面房租赁合同》中约定的租金单价计算）；三、驳回原告西安华衡航飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，减半收取计345元，由西安华衡航飞物业管理有限公司负担214元，由李韫负担131元。因西安华衡航飞物业管理有限公司已预交，李韫应于本判决生效后10日内给付西安华衡航飞物业管理有限公司131元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，西安华弘航飞物业有限公司于2020年6月2日变更为西安华衡航飞物业有限公司。西安华衡航飞物业有限公司于2020年6月3日变更为西安华衡航飞物业管理有限公司。本案审理过程中，李韫于2020年10月27日自愿申请撤回上诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，华衡公司与李韫签订的《门面房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同约定租赁期限为：2019年1月1日起至2019年12月31日止。另，华衡公司在合同到期前已明确不再续租。故涉案《门面房租赁合同》因期限届满终止。合同终止后，李韫应将涉案商铺腾交给华衡公司。现李韫仍占有涉案商铺，于法无据。华衡公司主张李某某返还涉案商铺并支付从2020年2月份至2020年3月31日之间的房屋使用费7905.90元及至实际腾房之日的房屋使用费，有事实和法律依据，依法应予支持。李韫虽在2020年1月将一个月租金转入华衡公司，但结合华衡公司在租赁期限届满前后多次催促李韫搬离并归还涉案商铺，李韫交纳租金应属于个人行为，并不能证明双方对此达成新的租赁关系。另，关于疫情期间减免租金系针对双方存在合法有效租赁合同的情形。而本案双方合同已于2019年12月31日届满，故对李韫主张应减免占用费，依法不予支持。一审综合本案实际情况，酌定违约金在将押金抵扣后为5615.30元，并无不妥。李韫在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，依法予以准许。综上所述，华衡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1082.94元，其中西安华衡航飞物业管理有限公司预交392.94元，由西安华衡航飞物业管理有限公司负担，李韫预交690元，减半收取345元，由李韫负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十一月     日  书 记 员  姬  凯  华