常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0413民初2663号原告：叶伯华（案外人），男，1963年09月12日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。原告：叶**（案外人），男1989年07月13日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。二原告委托诉讼代理人：袁贞祥，江苏兴坛律师事务所律师。被告：上海南晓消防工程设备有限公司（申请执行人），住所地上海市嘉定区真新街道金华路**。法定代表人：熊预国，该公司董事长。第三人：常州富润环境科技有限公司（被执行人），住，住所地江苏省常州市金坛区西城街道邮堂路**/div>法定代表人：孙忠保，该公司董事长。原告叶伯华、叶**与被告上海南晓消防工程设备有限公司（以下简称南晓公司）、第三人常州富润环境科技有限公司（以下简称富润公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁贞祥到庭参加诉讼，被告及第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除对位于常州市金坛区某小区211号、213号不动产的查封、不得执行该房屋；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年10月8日与原金坛市百富房地产开发有限公司(现为本案第三人）签订了商品房买卖合同，购买了位于常州市金坛区施工编号壹号商务广场16号、17号不动产，即常州市金坛区某小区211号、213号不动产，总房价为4430500元，向中信银行金坛支行办理了按揭贷款，期限为十年，完成了全部付款义务，2014年8月12日交房结算完毕，因该房为期房，贷款银行收取了领取相应不动产、他项权证等的代办费用，由贷款银行办理权证及他项权证书，原告一方按银行要求签署了办证的资料，2019年8月15日，原告按银行通知，缴纳了税款，贷款银行整理完所有办证所需资料后，于2019年9月9日向不动产登记部门递交了所有权转移资料和抵押权办理资料。因被告与第三人之间的纠纷原因，于2019年11月4日查封了本案涉及的房产，原告提出了执行异议，法院认为原告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的条件，即不符合“非因买受人的原因未办理过户登记”的情形。原告认为，一方面，原告积极办理过户手续，众所周知，贷款银行对于期房所办贷款，为防范风险，均要求买房人在办理贷款时就办理好房产的登记、他项权登记资料，并由其前往不动产登记机构办理所有权证和他项权证，以防止买受人拒绝或拖延办理抵押权证，从而产生信贷风险，本案情况也不例外，从银行出具的代办费用收据以及递交给不动产登记部门材料可以证明，原告显然积极办理手续，毫无消极行为存在；另一方面，贷款银行也及时向不动产登记部门递交了过户、他项权证办理资料。上述行为均发生在查封行为之前，根据2019年11月最高人民法院九民会议纪要第127条第二款规定，“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件”。综上，原告的异议符合规定，应予以支持，诉讼请求依法成立,请求法院支持原告诉讼请求。被告未作答辩，也未举证。第三人未提交意见，也未举证。经审理查明，2012年5月20日，本院对富润公司与南晓公司、上海南晓消防工程设备有限公司江苏分公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2011）坛民初字第2395号民事判决：南晓江苏分公司于本判决生效之日起20日内向富润公司支付违约金10000元、赔偿经济损失595000元；南晓公司对损失款项承担补充赔偿责任；诉讼费用由南晓江苏分公司负担10400元。南晓江苏分公司、南晓公司不服提起上诉，江苏省常州市中级人民法院于2014年1月8日作出（2012）常民终字第810号民事判决：驳回上诉，维持原判。根据富润公司的申请，本院于2015年5月5日立案强制执行。2015年5月27日，南晓公司、南晓江苏分公司向富润公司支付615400元。因南晓公司不服上述判决向江苏省人民检察院申诉，江苏省人民检察院提出抗诉，江苏省高级人民法院指令常州中院再审。2019年7月18日，常州中院再审后作出（2019）苏04民再13号民事判决：撤销本院（2011）坛民初字第2395号民事判决及常州中院（2012）常民终字第810号民事判决；驳回富润公司的诉讼请求。根据南晓公司的执行回转申请，本院于2019年10月23日立案强制执行，案号为（2019）苏0413执3842号。执行过程中，本院于2019年10月31日作出（2019）苏0413执3842号执行裁定：冻结被执行人富润公司银行存款人民币624000元或查封、扣押其等同价值的财产。2019年11月4日，本院依据该裁定查封了被执行人富润公司位于常州市金坛区某小区211号、213号等不动产。原告叶伯华、叶**向本院提出执行异议称，2013年10月8日，富润公司与叶伯华、叶**签订了常州市金坛区壹号商务广场16、17号房屋的商品房买卖合同。合同签订后，叶伯华、叶**向富润公司支付了购房款，并在税务部门办理完毕相应手续，该房屋已交付叶伯华、叶**使用至今。请求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定中止对该房屋的执行。本院经审查后作出（2020）苏0413执异37号执行裁定：驳回原告的异议申请。原告收到该裁定书后，依法向本院提起诉讼。另查明，富润公司位于常州市金坛区某小区211号、213号的不动产与常州市金坛区壹号商务广场16号、17号不动产为相同房地产。2013年10月8日，富润公司与叶伯华、叶**签订了案涉不动产的书面商品房买卖合同，约定2015年7月31日交付房屋，交付后90日内办理案涉不动产权利登记。叶伯华、叶**提供的交房结算单签订时间为2014年8月12日。2016年2月4日，富润公司向叶伯华、叶**开出案涉不动产销售统一发票。叶伯华、叶**至此通过自有资金及向银行按揭贷款的方式向富润公司支付了全部购房款。2019年8月15日，叶伯华、叶**向税务部门缴纳案涉不动产的买卖契税。2019年9月9日银行向房管登记部门递交了相关凭证，用于办理房屋产权证及他项权证。上述事实，由原告提交的（2020）苏0413执异37号执行裁定书、商品房买卖合同、房屋及房款交付结算清单、银行贷款凭证、房管部门收取登记资料的回单及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案双方当事人争议的焦点为原告就案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为原告对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益。理由：我国物权法采登记生效主义原则，在物权变动中，引起物权变动的原因行为和引起物权变动的结果行为应当区分为两个不同的法律行为。其中原因行为为债权行为，结果行为为物权行为。原告所主张的物权期待权仅是一种特殊的债权，是指设立在物权上的期待权即基于债权法律关系的债权人对债务人享有的请求权，是上述物权变动中的原因行为所形成的权利，从本质上讲属于债权请求权，与一般金钱债权相比较并不当然具有优先性。我国物权法对此也无明确的规定。并不能因为“物权期待权”当中含有物权字样就认为其当然具有优先性。司法实践中，最高法院之所以出台司法解释保护案外人的物权期待权，仅是为了平衡当事人权利保护兼顾公平正义之目的而做的特殊安排，而非突破物权法关于不动产登记生效主义规则，故应从严把握。案外人主张的物权期待权足以排除强制执行的，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。对应的法律规定即是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个法定条款应属于排除适用关系，而非选择适用关系，善意买房人必须同时符合上述全部条款。本案中，原告与富润公司签订案涉不动产的商品房买卖合同，在本院查封之前，原告已经交付全部房款并合法占有案涉不动产，银行部门也在本院查封之前向房管登记部门提交了办证资料。案涉不动产没有及时办理产权过户登记的责任不在原告。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十四条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：停止对坐落于常州市金坛区某小区211号、213号不动产的执行。案件受理费10040元，由被告上海南晓消防工程设备有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  蒋 勇人民陪审员  岳锡林人民陪审员  徐小才二〇二〇年十一月十一日书 记 员  李 珏