苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初11929号 原告：江苏一二一智能科技有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇临湖经济区中区。 法定代表人：金春松。 委托诉讼代理人：李**，江苏苏明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆亚萌，江苏苏明律师事务所律师。 被告：苏州中菱通达电梯有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇临湖经济中区（港东开发区）。 法定代表人：李树军。 委托诉讼代理人：徐勇，江苏米来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。 原告江苏一二一智能科技有限公司（以下简称一二一公司）与被告苏州中菱通达电梯有限公司（以下简称中菱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理，依法适用简易程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭于2019年12月5日、2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告一二一公司的委托诉讼代理人李**，被告中菱公司的委托诉讼代理人徐勇、廖振权到庭参加第一、二次诉讼，原告一二一公司的委托诉讼代理人李**，被告中菱公司的法定代表人李树军，委托诉讼代理人徐勇、廖振权到庭参加第三次诉讼。本案现已审理终结。 原告一二一公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2015年6月1日至2018年1月23日房屋租金3973972.6元；2.请求判令被告支付原告违约金（以150万元为基数，从2015年6月2日起算至实际支付日止，按照中国人民银行同期同档基准贷款利率四倍计算；以150万元为基数，从2016年6月2日起算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同档基准贷款利率四倍计算的金额；以973972.6元为基数，从2017年6月2日起算至实际支付日止，按中国人民银行同期同档基准贷款利率四倍计算）；3.请求判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年5月31日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，原告将房屋出租给被告使用；租赁期自2015年6月1日至2020年5月31日止；租金为每年150万元，合同签订之后支付第一年租金，而后每年年初一次性支付一年的租金。2018年1月23日，案涉房屋被依法进行司法拍卖，房屋买受人为被告。但被告从未向原告支付过2015年6月1日至2018年1月23日期间的租金，原告多次催要未果，为维护合法权益，现诉至法院，望判如诉请。 被告中菱公司辩称：第一、被告认为原被告之间不存在租赁关系。理由是本案所涉租赁标的在法院执行拍卖过程中，并未认可双方成立租赁关系；第二、即便成立租赁关系原告主张的租金及违约金计算也没有事实依据，并且违约金计算的时间点也是错误的。被告在2018年1月23日即已经拍卖成交了涉案标的物，并且进行了交付。在交付之后，房屋所有权人即为被告，原告无权在交付之后依据租赁关系主张租金；第三、原告主张所谓的在2017年6月1日之前的租金诉讼时效已经超过，不应当得到支持。第四、如果法庭认为被告应当向原告承担法律责任，被告认为电梯试验塔由被告出资原告是认可的，该试验塔经拍卖所获得的权益为3106351.75元，应当由原告向被告返还。因此即便被告应当向原告承担责任，可以从原告应当返还的电梯实验塔拍卖金额中予以抵销。 经审理查明：坐落于苏州市吴江区七都镇临湖经济中区（港东开发区）面积为9529.8平方米的土地，房屋建筑面积为5239.94平方米的房屋原登记在一二一公司名下，因一二一公司涉及执行案件，前述土地、有证房产、3840.66平方米无证房产及附属物（主要是电梯实验塔）被本院拍卖，2018年1月23日由中菱公司以21226700元拍得。 在本院拍卖一二一公司名下土地、房产及附属物的过程中，中菱公司于2016年10月15日向本院提出书面异议，主张已租赁使用一二一公司房产，并在租赁厂区内建造了电梯试验塔，要求确认案涉电梯实验塔系其所有，2016年11月12日本院作出（2016）苏0509执异131号执行裁定书，驳回中菱公司的异议请求。2016年11月24日中菱公司向本院提起执行异议之诉，请求排除案涉实验塔的强制执行并确认该电梯试验塔的所有权归中菱公司所有。本院于2017年3月3日作出(2016)苏0509民初14928号民事判决书，判决驳回中菱公司的诉讼请求。中菱公司不服提起上诉，2017年10月23日苏州市中级人民法院作出（2017）苏05民终4184号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 在（2016）苏0509执异131号案件和(2016)苏0509民初14928号案件审理过程中，中菱公司均主张“2015年5月31日，中菱公司与一二一公司签订《房屋租赁协议》一份，约定一二一公司将位于苏州市吴江区七都镇临湖经济中区（港东开发区）的厂房租赁给中菱公司用于生产经营。租赁协议签订后，一二一公司将厂房交付中菱公司使用，中菱公司按约向其支付了租金”。中菱公司为此提交了一份落款日期为2015年5月31日的《房屋租赁协议》（以下简称盖章版租赁协议），该份盖章版租赁协议抬头处出租方、甲方载明为一二一公司，承租方、乙方载明为中菱公司。盖章版租赁协议主要约定如下：甲方出租给乙方的房屋位于；出租房屋面积共15000平方米；房屋租赁期共60个月，自2015年6月1日起至2020年5月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为工业生产使用；该房屋每年租金为150万元，合同总额为750万元；房屋租金支付方式如下：合同签订之后第一年的租金150万元，而后每年年初一次性支付一年的租金；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5倍支付滞纳金；本合同自双方签（盖）章生效。盖章版租赁协议落款处甲方加盖一二一公司公章，乙方加盖中菱公司公章。 在本案2019年10月23日庭审中，一二一公司提交了盖章版租赁协议复印件，中菱公司对其真实性不予认可，认为该份盖章版租赁协议系为了提执行异议才形成的，后来在询问过程中陈述是为了办贷款后和办资质才形成。在2015年5月31日吴江中菱公司尚未更名为中菱公司，不可能存在中菱公司的名称和中菱电梯有限公司的公章。在2019年12月5日庭审中，一二一公司提交了另一份落款日期为2015年5月31日的《房屋租赁协议》（以下简称签字版租赁协议）原件，该份签字版租赁协议抬头处出租方、甲方载明为一二一公司，承租方、乙方载明为中菱公司，落款处甲方加盖一二一公司公章，乙方未加盖公章，而是由当时中菱公司法定代表人许卸弟签名。该份签字版租赁协议约定内容除“出租房屋面积共5000平方米”该部分内容与盖章版租赁协议不一致外，其余内容与盖章版租赁协议内容一致。中菱公司认为签字版租赁协议抬头处乙方载明为中菱公司，但2015年5月31日吴江中菱电梯有限公司尚未更名为中菱公司，且落款处乙方并未加盖公司公章，对该签字版租赁协议真实性不予认可。经本院询问是否对乙方落款处“许卸弟”签名真实性进行鉴定，其表示不申请鉴定。 在（2016）苏0509执异131号案件和(2016)苏0509民初14928号案件审理过程中，中菱公司均主张“2016年6月5日，中菱公司、一二一公司以及案外人苏州华运电梯有限公司（以下简称华运公司）签订《补充协议书》，该补充协议约定基于中菱公司生产需要，一二一公司同意中菱公司在租赁厂房内建造高度68米、四个井道的钢结构电梯试验塔一座，该试验塔由中菱公司出资委托华运公司负责建造。为此中菱公司向本院提交了《抵债协议书》和《补充协议书》。《抵债协议书》系2015年11月27日，中菱公司作为甲方，华运公司及一二一公司作为乙方签订，主要约定：中菱公司与一二一公司胡纯一签订的电梯合同，设备号PJ16B0001-2项目名称：安徽腾巍置业有限公司和设备号PJ16B0012-13项目名称：安徽腾巍置业有限公司共计电梯4台，货款304600元，现将该货款作为中菱公司的电梯试验塔货款。 《补充协议书》系2016年6月5日，一二一公司作为甲方，中菱公司作为乙方，华运公司作为丙方，三方签订，主要内容为：明确乙方系主要从事电扶梯生产的企业，根据国家对电扶梯生产许可的相关规定，乙方需要在租赁厂内建造电梯试验塔一座，以满足正常的电扶梯生产许可的要求。鉴于甲方资金缺乏，由乙方出资委托丙方代为建造。对此试验塔作如下补充协议：一、甲方同意乙方在租赁厂房的办公楼西面建造高度68米，四个井道，钢结构试验塔一座；二、丙方指派胡纯一全力配合乙方建造此试验塔（包括试验塔在厂内具体选址，施工方的选择，地基开挖，工程进度控制，以及办理建造此试验塔的相关手续等）；三、试验塔建造费用为基础建设60万元，主体构架240万元，外部装饰80万元，合计为380万元。乙方根据工程进度付款，甲方指定华运公司代收，经办人：胡双双、胡纯一（签订本协议时付款25%，完工付款35%，验收合格后付款20%，余款20%在质保期5年后付清）；四、此试验塔和厂房由中菱公司原定使用5年，预定使用10年。在房屋租赁5年结束后，乙方企业经营发展扩大需搬迁，双方协商按照试验塔造价折旧收回，如果乙方不搬迁，则按照预定10年租赁。10年租赁期满后，双方协商按照试验塔造价折旧后回收。 又查明：中菱公司于2012年9月4日登记成立，原名为吴江中菱电梯有限公司，登记住所为吴江市虹桥北侧，法定代表人为许卸弟。2015年12月17日该公司名称变更为中菱公司，登记住所变更为吴江区，即案涉租赁房屋坐落地。2017年9月19日中菱公司法定代表人由许卸弟变更为王品夫，2019年4月25日中菱公司法定代表人由王品夫变更为李树军。 华运公司于2014年7月7日登记成立，股东为胡纯一和一二一公司，法定代表人为胡纯一，登记住所为苏州市吴江区临湖经济中区 庭审中，一二一公司申请胡纯一出庭作证，其陈述：第一份房屋租赁合同是许卸弟签订的，在和中菱公司签订协议之前，一二一公司曾打算将房屋出租给另外一家公司，并按照对方公司的要求建造电梯实验塔，但后来因为种种原因没有成功。中菱公司因为验资质的原因也需要电梯实验塔，故双方就房屋租赁和电梯实验塔建造的问题达成了协议，并签订了房屋租赁协议。因为当时谈的过程中中菱公司进行名称变更，好像工商已经完成了变更申请，但新公章还没下来，老章也不在当时的法定代表人许卸弟手上，只能先由许卸弟签字。租赁面积是5000平方米，价格是150万元，合同期应该是5年。租赁面积写5000平方米是因为有证部分的房屋面积在5000平方米左右，中菱公司要拿房产证去办证，写多了担心无效。但实际出租给中菱公司的房屋面积有10000多平方，包括有证部分的房屋和无证的房屋，再加上食堂、变电房配电房、消防泵房等。后来中菱公司在办理电梯资质年检时，要申请双一级资质，对于工程师数量、厂房面积都有要求，所以就做了一次房屋租赁合同的变更，应该是当时中菱公司的总经理翁文火负责签订的。关于交付，厂房是整体出租给中菱公司的，中菱公司是陆续搬进来的，先是销售，再陆续搬设备，进工人。关于水电费支付这块，刚开始两三个月包括食堂费用都是一二一公司承担的。到了2015年9月、10月份左右的时候就是中菱公司支付的，但是户名还是一二一公司，2016年初的时候我跟中菱公司的一个股东王品夫做过一次结算，租金起算的时间点就是以合同约定的2015年6月1日为准。中菱公司一直没付过租金，反正说资金紧张，当时一二一公司本身也有很多债务问题，想等债务问题解决后再谈，但拍卖后也谈了数次，一直也谈不好，只能来起诉。一二一的设备因为被法院查封了，无法移动，所以占用了一部分出租的房屋面积，具体多少不清楚。 庭审中，中菱公司陈述当时确实跟一二一公司谈过租赁厂房的事宜。2015年12月份中菱公司将注册经营地址变更为一二一公司的经营地址，当时是想租赁那边的厂房，因为一二一公司称那边是有个电梯实验塔可以用的，所以搬了一部分机器到一二一公司的厂房区。2015年12月搬到一二一公司厂房后就停产歇业了，当时政府说电梯试验塔没有盖好所以不能生产。电梯实验塔是在2016年10月份建造完成的，在2016年5、6月份发现一二一公司被法院贴了封条，就向一二一公司提出异议，所以租赁合同一直谈不下来。 以上事实，由《房屋租赁协议》、法院拍卖公告、工商信息查询打印件、（2016）苏0509执异131执行裁定书、(2016)苏0509民初14928号民事判决书、（2017）苏07民终4184号民事判决书及本案庭审笔录予以证实。 本案的争议焦点为：原被告是否就房屋租赁事宜达成了合意。 原告认为被告看中了原告正在建造的试验塔，所以双方就厂房租赁事宜进行了商谈，并由当时被告的法定代表人许卸弟代表被告签订了房屋租赁协议（签字版租赁协议），协议中租房面积载明5000平方米并非双方真实意思表示，因被告为了办证需要房产证所以出租面积载明的是有证部分的房屋面积，真正的出租面积是有证房产和无证房产及零星房产，合计10000多个平方米，协议中其他部分系双方真实意思表示。后面又形成的盖章版租赁协议只是租赁面积更改为15000平方米，是为了配合被告办理资质升级，其他约定同之前的。 被告认为双方就房屋租赁事宜的确商谈过，但一直没有谈成，即双方未就房屋租赁事宜达成合意。签字版租赁协议未加盖被告公司公章，真实性不予认可。盖章版租赁协议系为了提执行异议和办理资质形成，不是双方真实意思表示。 本院认为，首先，在被告之前提起执行异议和执行异议之诉审理过程中，被告均认可租赁了原告的房屋，在原告、被告、华运公司签订的《补充协议书》、《抵债协议书》中均明确约定原告需在租赁被告的厂房内建造实验塔，表明被告认可双方存在房屋租赁关系，现被告又否认双方存在房屋租赁关系，明显与之前主张相互矛盾。其次，原告提交的签字版租赁协议中有许卸弟的签名，其在当时系被告的法定代表人，被告未对许卸弟签名的真实性申请鉴定，本院对该签字版租赁协议许卸弟签名的真实性予以认定。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条之规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。因原被告均确认双方就房屋租赁事宜进行了商谈，故被告法定代表人许卸弟在《房屋租赁协议》中签字的行为应认为其以被告名义从事的民事活动，该《房屋租赁协议》对被告具有法律拘束力。最后，签字版租赁协议和盖章版租赁协议仅在房屋租赁面积上均在差异，原告解释将房屋租赁面积由5000平方米改为15000平方米是为了配合被告办理资质升级，被告也认可该盖章版租赁协议用于办理资质，故本院认为，盖章版租赁合同中约定的房屋租赁面积15000平方米并非当事人真实意思表示。就实际出租房屋的面积，签字版租赁协议载明为5000平方米，原告陈述实际为有证房产和无证房产之和再加上其他零星的房屋，合计10000多个平方，被告表示就租赁面积未达成协议。本院认为，租金标准是根据周边同类出租房面积单价与出租房屋的实际面积计算而来，在出租单价和房屋出租面积任何一项未确定的情况下，是无法计算出年租金标准，两份房屋租赁协议均约定年租金标准为150万元，表明双方在达成房屋租赁协议时实际出租房屋面积是确定的，被告主张双方就租赁面积未达成一致意见与事实不符，本院不予采信。原告主张实际出租的房屋面积为有证房产和无证房产之和再加上其他零星的房屋，合计10000多个平方。本院认为，案涉房屋包含有证房屋和无证房屋共计9080.60平方米，原告主张实际出租的房屋面积超出法院已查明的有证房屋和无证房屋面积之和无证据支撑，本院认定原告向被告出租的实际房屋面积为9080.60平方米。 据上，本院认为原被告之间就房屋租赁事宜达成了合意，租赁面积为有证房产和无证房产之和，其余事项以两份房屋租赁协议约定的内容为准。被告在执行异议和执行异议之诉案件审理过程中，均向法庭主张在与一二一公司签订《房屋租赁协议》后，一二一公司将厂房交付给中菱公司使用。中菱公司在本案庭审过程中也陈述2015年12月搬了一部分机器设备到一二一公司厂房后就停产歇业了。以上情况均表明原告公司已经将厂房交付给了被告使用，被告主张原告实际交付的时间是在2015年12月，与《房屋租赁协议》约定的租期开始的时间不符，且未就其主张提交任何证据，本院以《房屋租赁协议》约定的租赁起始时间作为起算租金的时间点。至于被告提出的案涉房屋有部分由原告或华运公司占有，本院认为，若被告认为向原告承租的房屋有部分由原告或华运公司占有，可以另行主张占有使用费。 综上，原告一二一公司向被告中菱公司交付了房屋，被告中菱公司理应按时支付租金，逾期支付还应承担相应的违约责任。房屋租赁协议约定租期从2015年6月1日开始，2018年1月23日案涉房屋由被告中菱公司拍卖方式拍得，双方租赁协议就此终止，在此期间的租金应由被告中菱公司向原告一二一公司支付，经计算为3969863元（1500000*2+1500000/365*236）。被告中菱公司抗辩2017年6月1日之前的租金诉讼时效已经超过，本院认为租金产生的债权原因同一，因而具有整体性，如果从各期租金履行期届满之日起分别计算各期租金的诉讼时效，将会割裂全部租金的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，本案的租金的诉讼时效应当自最后一期租金履行期间届满之日起算，故本院对被告中菱公司的该抗辩意见不予采信。签字版租赁协议约定合同签订之后支付第一年租金，而后每年年初一次性支付一年的租金，如中菱公司逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5倍支付滞纳金，现原告一二一公司将滞纳金计算标准调整为按照中国人民银行同期同档基准贷款利率四倍计算，符合法律规定，本院予以支持，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，故之后的滞纳金应该按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。综上，被告中菱公司应向原告一二一公司支付滞纳金（以150万元为基数，从2015年6月2日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档基准贷款利率四倍计算为1110846元；以150万元为基数，从2016年6月2日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档基准贷款利率四倍计算为838775元；以969863元为基数，从2017年6月2日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档基准贷款利率四倍计算为373575元；以3969863元为基数，从2019年8月20日至实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下： 被告苏州中菱通达电梯有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏一二一智能科技有限公司支付拖欠的租金3969863元、截至2019年8月19日的滞纳金2323196元，2019年8月20日之后的滞纳金（以3969863元为基数，从2019年8月20日至实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××61） 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42924元、保全费5000元，合计47924元，由被告苏州中菱通达电梯有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接交付法院，原告江苏一二一智能科技有限公司已预交的案件受理费,本院于本判决生效之日起15日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。 审 判 长  李 娜 人民陪审员  戴秀英 人民陪审员  张芹芳 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  蒋梦颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。