江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8731号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：南京六邦商贸广告有限公司，住所地南京市六合区雄州南路**。法定代表人：雷芳林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈永宝，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张太勇，江苏金大律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：南京希通汽车技术有限公司，住，住所地南京市六合区经济开发区雄州南路**/div>诉讼代表人：戎浩军。委托诉讼代理人：姜娟娟，江苏三法律师事务所律师。上诉人南京六邦商贸广告有限公司（以下简称六邦商贸公司）与被上诉人南京希通汽车技术有限公司（以下简称希通汽车公司）建设用地使用权纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2020年10月21日公开开庭审理了本案，上诉人六邦商贸公司的委托诉讼代理人沈永宝、张太勇、被上诉人希通汽车公司的委托诉讼代理人姜娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六邦商贸公司上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项；3、撤销原审判决第三项；依法改判希通汽车公司支付六邦商贸公司占有使用费用150万元;4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、虽然案涉合同未生效，但自2007年8月15日起希通汽车公司即占有使用案涉厂房及土地，至今已达13年之久，且对外出租部分厂房，获得了巨额收益。即便六邦商贸公司应返还转让款，但不应再支付希通汽车公司所谓利息损失。六邦商贸公司与希通汽车公司签订案涉《土地转让合同》后即交付了案涉场地及厂房等相关设施，希通汽车公司自2007年8月15日起即开始使用案涉场地、厂房等。虽然六邦商贸公司与六合经济开发区管委会在2013年12月19日签订了《搬迁补偿协议》，但该行为未影响希通汽车公司对案涉场地、厂房的实际使用。据此，即便六邦商贸公司应支付所谓利息损失，也仅应自判决确定返还转让款之后，六邦商贸公司不按判决履行的情况下才能计算，而不应自希通汽车公司实际交付款项之日起计算。二、希通汽车公司应当支付占有使用费用，原审对占有费用一分钱都未支持，其判决显然有失公允。（一）、原审审理期间，希通汽车公司在答辩中自认其实际使用案涉土地及房屋至2013年12月31日，且认为使用费也只能计算至2013年年底，且对使用费计算标准问题举证最高院案例回复。由此可以看出，就使用费希通汽车公司抗辩的是期限及标准争议，且理解应当支付。（二）、客观上，其也应当支付使用费用。事实上，希通汽车公司在2013年3月起，就案涉部分厂房还曾与案外人签订了5年的《承包租赁合同》，仅占案涉约三分之一的厂房，每年租金即达8.4万元，参照此比例折算，案涉全部场地及厂房租金每年约达24万元，希通汽车公司占有、使用至今达13年，仅该项费用应在200万元左右。（三）、案涉场地上的厂房系六邦商贸公司出资建设，六邦商贸公司与六合经济开发区管委会签订的《房屋搬迁补偿协议》具有特殊情况，原审判决势必导致六邦商贸公司面临倾家荡产境地，并产生一系列的矛盾。首先，本案所涉合同未能继续履行具有一定的特殊性。六邦商贸公司所属场地土地面积约66.65亩，厂房等建筑面积一万多平方米，在六邦商贸公司合法使用土地使用权期间，由于原南京市相关领导、六合区相关领导为了所谓项目需要，极力推行大拆大建，使用包括所谓市容拆违等一切手段，迫使六邦商贸公司签订所谓搬迁协议，且在明知案涉场地内存在众多租赁的情况下，要求1个月内全部腾空交付，该期限六邦商贸公司无论如何也完成不了，其结果是直接给六邦商贸公司引发大量诉讼纠纷，对六邦商贸公司来说完全是灾难、浩劫。且《房屋搬迁补偿协议》还强加约定六邦商贸公司迟延交付需按“一天一万元”标准进行所谓“赔付”，按此计算，六邦商贸公司现在不仅拿不到任何补偿款，还要倒贴！其次，原审法院按《房屋搬迁补偿协议书》约定内容折算，认为案涉土地及建筑物补偿款超过300万元，并基于此理解，对六邦商贸公司占有费的主张不予支持，其认定明显有误。六邦商贸公司交付给希通汽车公司的场地上的厂房及附属设施等资产系六邦商贸公司出资建设。本案系希通汽车公司基于合同未生效主张返还转让款，同理该合同所涉相关土地及建筑物也应返还给六邦商贸公司。据此，相关场地及建筑物在返还的基础上，其可期待补偿本应就属于六邦商贸公司。而占用期间的占用费，系在未返还前，基于希通汽车公司实际使用的事实，希通汽车公司应当支付的相关款项。原审其认为六邦商贸公司基于协议可获得补偿而不应支持占有费用的认为，显然理解有误。即便说案涉土地及建筑物补偿款超过300万元，但六邦商贸公司支付了对价投入：支付了土地款、投资建设了厂房。而基于原审判决可以看出：希通汽车公司不但全额拿回去了转让款，六邦商贸公司还要支付其在此期间的利息，且在长达13年的期间，使用如此面积的场地及厂房，不用支付一份钱，还转租获利数十万元，该判决不公。再次，自2013年12月19日之后，希通汽车公司仍一直占用案涉场地及厂房，并未实际返还给六邦商贸公司。在其他案件中，六合经济开发区管委会己经明确提出基于希通汽车公司一直占有的情况，导致签订《房屋搬迁补偿协议书》后六邦商贸公司至今未交付，并主张六邦商贸公司应承担违约责任。由此，完全能够想象到，今后基于希通汽车公司在2013年12月19日之后未实际让出案涉场地及厂房，六邦商贸公司面临“一天一万元”的高额赔付。而希通汽车公司不仅拿回了全部出资及利息，还白白使用了案涉场地及厂房13年，且转租获利，原审其判决看似公平，实则不公。希通汽车公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、因六邦商贸公司原因导致合同未能生效，六邦商贸公司应承担缔约过失责任，赔偿希通汽车公司损失。六邦商贸公司享有的拆迁利益补偿实际高于希通汽车公司要求的利息损失，其不应再要求希通汽车公司承担土地占有使用费。此外在希通汽车公司使用期间，并未能通过租赁获得高额收益，希通汽车公司虽然在2013年将有关厂房出租，但因六邦商贸公司签订拆迁协议，且客观上2013年年底，希通汽车公司厂区停水停电无法使用，承租人停止使用，相比较给予承租人搬迁费用总体而言，希通汽车公司通过租赁所获收益很少。2、即便希通汽车公司应支付土地占有使用费，实际占有使用时间只能计算至2013年年底，因为之后已停水停电客观上无法使用，且占有使用费计算标准，应当参照最高院关于房屋买卖合同无效时，对于房屋占有使用费的计算标准。希通汽车公司向一审法院起诉请求：1.判令六邦商贸公司返还土地转让款110万元；2.判令六邦商贸公司赔偿利息损失（20万元自2007年8月16日起、30万元自2007年9月12日起、25万元自2007年12月31日起、20万元自2008年1月23日起、15万元自2008年1月31日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；3.六邦商贸公司承担本案诉讼费。六邦商贸公司反诉请求：1.希通汽车公司支付占有使用费150万元（自2007年8月15日起至2019年8月15日），并支付利息（自法院判决给付之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.反诉费用由希通汽车公司承担。一审法院查明事实：2006年8月23日，六邦商贸公司通过出让方式取得位于六合经济开发区的34030.20平方米的国有土地使用权（地籍号（地籍号23-100-111-079理了相关土地登记手续，但至今未领取国有土地使用证。2007年8月15日，希通汽车公司（原名称为南京希通电器有限公司）与六邦商贸公司签订《土地转让合同》一份，约定：六邦商贸公司将位于六合经济开发区的4145.55平方米（折合6.22亩）土地转让给希通汽车公司使用，同时提供水、电、通讯；土地转让总价为160万元（包括该土地上的所有建筑物），第一期在双方签订土地转让协议后一个月内支付定金50万元，第二期在双方签订土地转让协议后半年内支付定金60万元，最后一期在希通汽车公司取得契税完税证后付清；六邦商贸公司在领取土地证后，希通汽车公司按实际占有面积缴纳土地使用税……。希通汽车公司分别于自2007年8月16日、2007年9月12日、2007年12月31日、2008年1月23日、2008年1月31日支付六邦商贸公司转让款20万元、30万元、25万元、20万元、15万元，合计110万元，六邦商贸公司将涉案土地及建筑物交付希通汽车公司使用，余款50万元尚未支付。2013年12月19日，六合经济开发区管委会（以下简称管委会）与六邦商贸公司签订《房屋搬迁补偿协议书》一份，约定：六邦商贸公司于2014年1月20日前将位于六合经济开发区（龙池街道毛许社区）的土地66.65亩（其中已经领取国有土地使用证15.6亩，未领取国有土地使用证51.05亩）及其地面上所有建筑物全部腾空交付管委会拆除；管委会给付六邦商贸公司房屋拆迁、土地转让等补偿总额3300万元，在六邦商贸公司交付江北大道边（即已经领取国有土地使用证15.6亩）房屋钥匙后三日内预付1000万元，余款在房屋全部拆除后七日内付清……。随后，六邦商贸公司将已经领取国有土地使用证的15.6亩土地及其地面上房屋交付给管委会（拆除），管委会支付给六邦商贸公司补偿款1000万元。2014年1月26日，希通汽车公司向一审法院起诉，要求：1.确认希通汽车公司与六邦商贸公司签订的《土地转让合同》有效；2.六邦商贸公司与管委会连带给付补偿款258万元（3300万元×6.22亩/66.65亩－未付土地转让费50万元）。一审法院于2014年6月6日作出（2014）六程民初字第150号民事判决：双方签订的《土地转让合同》有效；希通汽车公司腾空并交付管委会涉案土地及房屋；管委会给付希通汽车公司补偿款3079668.9元；希通汽车公司给付六邦商贸公司土地转让费50万元。六邦商贸公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，该院作出（2014）宁民终字第3501号民事裁定书，撤销上述判决，发回重审。案件重审过程中，希通汽车公司将诉讼请求变更为：1.确认希通汽车公司与六邦商贸公司签订的《土地转让合同》有效；2.要求六邦商贸公司将涉案的土地使用权转让至希通汽车公司名下。管委会作为第三人参加诉讼。一审法院于2015年11月11日作出（2015)六程民初字第42号民事判决：1.双方签订的《土地转让合同》有效；2.六邦商贸公司领取涉案土地的相关权证，并在领取相关权证后将土地使用权过户至希通汽车公司名下。2018年3月23日，一审法院作出（2017）苏0116民再7号民事判决书，认为六邦商贸公司在未取得土地使用权证的情况下，将案涉土地转让给希通汽车公司，也未在订立合同时取得土地使用权并经土地主管部门批准，并且在法庭辩论终结前仍未取得土地主管部门批准，双方签订的《土地转让合同》不能生效，遂判决撤销（2015）六程民初字第42号民事判决，驳回希通汽车公司诉讼请求。2019年1月21日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01破3号民事裁定书，裁定受理江苏天晖律师事务所对希通汽车公司的破产清算申请。2019年9月5日，南京市中级人民法院立案审理希通汽车公司与六邦商贸公司合同纠纷一案，该院于2019年11月4日作出（2019）苏01民初2641号民事裁定书，裁定本案由南京市六合区人民法院审理，一审法院于2020年3月3日立案。上述事实，有当事人的陈述，一审法院（2014）六程民初字第150号民事判决书、（2015）六程民初字第42号民事判决书、（2017）苏0116民再7号民事判决书，南京市中级人民法院（2014）宁民终字第3501号民事裁定书、（2019）苏01破3号民事裁定书、（2019）苏01民初2641号民事裁定书等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，双方协议约定六邦商贸公司应当领取涉案土地使用权证，而生效判决已明确涉案合同不能生效系六邦商贸公司未取得土地使用权证且未经土地部门批准导致，至今六邦商贸公司也未取得土地使用权证及土地部门的批准，且其已与管委会签订了搬迁补偿协议，希通汽车公司客观上已无法取得涉案土地使用权。目前希通汽车公司已经不再实际使用涉案土地及建筑物，其主张六邦商贸公司返还转让款，并按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准赔偿利息损失，有事实及法律依据，一审法院予以支持，但自2019年8月20日起至实际给付之日止期间的利息损失计算标准应当按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜，一审法院予以调整。双方合同未生效并非希通汽车公司导致，即使按照六邦商贸公司与管委会于2012年签订的《房屋搬迁补偿协议书》约定内容进行折算，当时的涉案土地及建筑物补偿款也超过300万元，现六邦商贸公司又主张希通汽车公司赔偿占有使用费150万元及利息，显失公平，故一审法院不予支持。综上所述，希通汽车公司的本诉请求于法有据，一审法院予以支持；六邦商贸公司的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京六邦商贸广告有限公司于判决生效后十日内返还南京希通汽车技术有限公司转让款110万元；二、南京六邦商贸广告有限公司于判决生效后十日内赔偿南京希通汽车技术有限公司利息损失（20万元自2007年8月16日起、30万元自2007年9月12日起、25万元自2007年12月31日起、20万元自2008年1月23日起、15万元自2008年1月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回南京六邦商贸广告有限公司的反诉请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14700元，减半收取计7350元，反诉案件受理费9150元，合计16500元，均由南京六邦商贸广告有限公司负担。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本案二审争议焦点为，六邦商贸公司是否应赔偿希通汽车公司土地转让款的利息，希通汽车公司是否应向六邦商贸公司支付占有使用费。本院认为，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销。案涉合同已被2018年3月23日的生效再审判决认定不能生效，六邦商贸公司已签订搬迁补偿协议，希通汽车公司也已进入破产程序，六邦商贸公司应将希通汽车公司已支付的转让款返还希通汽车公司，希通汽车公司亦应将案涉土地返还六邦商贸公司。六邦商贸公司应支付希通汽车公司案涉合同不能生效所造成的占有转让款的利息，希通汽车公司也应向六邦商贸公司支付相应的占有使用费。希通汽车公司主张其自2013年12月停水停电后就无法使用案涉土地，六邦商贸公司主张希通汽车公司至今仍占用案涉土地的证据虽然并不充分，但希通汽车公司亦无充分证据证明其已将案涉土地交还六邦商贸公司。综合考虑上述情况，六邦商贸公司应支付的资金占用利息和希通汽车公司应支付的占有使用费可以相互抵销，故对希通汽车公司主张六邦商贸公司支付转让款利息及六邦商贸公司主张希通汽车公司支付占有使用费，本院均不予支持。六邦商贸公司的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，六邦商贸公司的部分上诉请求具有法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初889号民事判决第一、三项；二、变更南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初889号民事判决第二项为：驳回南京希通汽车技术有限公司的其他诉讼请求；三、驳回南京六邦商贸广告有限公司的其他上诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14700元，减半收取计7350元，由南京六邦商贸广告有限公司负担，一审反诉案件受理费9150元，由南京六邦商贸广告有限公司负担。二审案件受理费9150元，由南京六邦商贸广告有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十一月十九日书记员  储 娜