襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初733号原告（反诉被告）：张青林，男，1966年9月21日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：张波，湖北真武律师事务所律师。被告（反诉原告）：张秋生，男，1967年5月4日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。被告（反诉原告）：韦华平，女，1969年7月12日出生，汉族，住址同上，系张秋生之妻。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：毛洪泽，湖北亘恒律师事务所律师。原告张青林与被告张秋生、韦华平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告张青林及其委托诉讼代理人张波，被告张秋生、韦华平的委托诉讼代理人毛洪泽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张青林向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方2013年6月30日签订的《房屋租赁协议》，责令被告在30日内腾退房屋；2.判令被告张秋生、韦华平向原告支付租金共计1025000元（从2016年1月至2019年12月）；3.判令被告张秋生、韦华平向原告支付违约金210000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月30日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，被告租赁原告位于襄阳市樊城区大庆东路25号第一幢111号和2层整层房屋经营餐饮，租期8年，从2013年7月1日至2021年6月30日；2013年7月1日至2019年6月30日，每年租金250000元，2019年7月1日至2021年6月30日每年租金300000元；先交房租后使用房屋，签订协议之日承租方一次性支付半年租金125000元，此后每半年支付租金一次，以后各期租金交付时间为提前半个月。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告仅支付租金到2015年12月，截止2019年12月31日累计欠缴租金1025000元。被告违约，原告提起诉讼，请求判如所请。被告张秋生、韦华平共同辩称，没有约定和法定的解除合同事由，不同意解除租赁合同。被告已交付租金至2015年12月。原告负债，2015年7月1日、2016年3月28日被告分别收到负责执行的法院下达的协助执行通知，要求协助扣留租金30000元及1000万元。2015年至2016年期间，债权人多次到被告承租的房屋处讨债，及法院对涉案房屋及装修进行评估，导致被告无法经营1年余，应依法扣减租，且原告应承担违约责任。2020年暴发新冠××疫情，被告关闭酒店3个月，租金应免收3个月，后期租金应减免20%。被告不存在拖欠租金而违约，原告诉请支付租金1025000元及违约金210000元不应支持。被告张秋生、韦华平在诉讼过程中提起反诉，反诉请求：1.继续履行合同；2.张青林赔偿反诉原告2015年至2016年一年租金250000元，并支付违约金210000元；3.减去2020年1月至3月三个月疫情期间租金75000元，并下调后期（2020年7月1日至2021年6月30日）租金的20%。事实和理由同上。原告张青林对被告张秋生、韦华平的反诉辩称，反诉原告存在违约，双方签订的租赁合同不能继续履行；反诉原告请求赔偿一年租金和支付违约金无事实和法律依据；因为反诉原告已经欠租金很长时间,疫情期间租金不同意减少租金，不同意下调租金。经审理查明，2013年6月，张青林与张秋生、韦华平签订《房屋租赁协议》，协议约定：张青林将其拥有所有权位于襄阳市樊城区大庆东路25号玉丰花园1栋1层111号和2层整层商用框架结构房屋出租给张秋生、韦华平使用，用于经营餐饮；租期8年，从2013年7月1日至2021年6月30日；2013年7月1日至2019年6月30日每年租金250000元，2019年7月1日至2021年6月30日每年租金300000元，先交租金后使用房屋，协议签订之日承租方一次性支付半年租金125000元，此后承租方每半年支付一次租金，以后各期租金交付时间为提前半个月，若逾期交付视为违约；在租赁期间，任何一方违约，均向对方支付本协议总金额的10%作为违约金给对方，并赔偿由此给守约方造成的损失。协议还就其他事项进行了约定。协议签订后，张青林依约交付了房屋，张秋生、韦华平支付了2015年12月31日之前的房屋租金。自2016年1月1日之后的租金，张秋生、韦华平未向张青林支付。张青林以张秋生、韦华平未依约向其支付房屋租金为由，提起本案诉讼。本院于2020年6月8日向张秋生、韦华平送达了起诉状副本、应诉通知、举证通知等法律文书。另查明，2015年7月，襄阳市樊城区人民法院向张秋生、韦华平送达了[2012]鄂樊城执字第00803-1号执行裁定书和协助执行通知书，要求张秋生、韦华平扣留、提取张青林、耿玉梅的租金收入30000元。2016年3月28日，襄阳市中级人民法院向韦华平送达了[2015]鄂襄阳中执字第00236-1号执行裁定书和协助执行通知书，要求韦华平扣留张青林的租金收入1000万元，由襄阳市中级人民法院提取。张秋生、韦华平收到法院的协助执行通知书后，未向两级法院支付过张青林的应收取的租金。还查明，经襄阳市中级人民法院委托，武汉国佳房地资产评估有限公司对张秋生、韦华平承租涉案房屋经营的酒店的装修工程进行评估鉴定，2016年7月21日出具了评估报告书，评估价值时点为2016年6月24日，作业日期为2016年6月24日至2016年7月21日。本院认为，张青林将其拥有所有权的房屋出租给张秋生、韦华平使用，双方签订了《房屋租赁协议》，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。张秋生、韦华平向张青林支付了2015年12月31日之前的房屋租金，2016年1月1日之后的租金张秋生、韦华平未支付。虽然张青林因其他债务被法院强制执行，执行法院分别于2015年7月、2016年3月向张秋生、韦华平送达了协助执行通知，要求扣留张青林的租金收入30000元及1000万元，但张秋生、韦华平既未按法院协助执行通知支付租金，亦未向张青林支付租金，存在违约，张青林有权要求解除双方签订的租赁合同，并可主张张秋生、韦华平承担支付租金、违约金等违约责任。张青林诉请解除其与张秋生、韦华平签订的《房屋租赁协议》，张秋生、韦华平在30日内向其腾退房屋，符合法律规定，另本院于2020年6月8日向张秋生、韦华平送达了起诉状副本，告知了张青林的诉讼请求，故本院确定张青林与张秋生、韦华平双方签订的《房屋租赁协议》于2020年6月8日解除。张秋生、韦华平反诉请求继续履行合同，本院不予支持。从2016年1月1日至2019年12月31日，按合同约定的租金标准，租金共计1025000元[250000元×3.5年+300000元×0.5年]。故张青林诉请张秋生、韦华平支付2016年1月至2019年12月的租金1025000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金。张秋生、韦华平未按合同约定支付租金，存在违约，虽然合同约定，在租赁期间，任何一方违约，均向对方支付本协议总金额的10%作为违约金给对方，但法院对涉案房屋及装修进行了评估，且张秋生、韦华平辩称，因债权人多次到其承租的房屋处向张青林讨债、法院对涉案房屋及装修进行评估，导致其无法经营，并要求张青林承担违约责任，故张青林诉请张秋生、韦华平支付违约金210000元，应适当减少，本院结合张秋生、韦华平的过错大小、张青林的损失，酌情支持违约金10000元，超出部分本院不予支持。张秋生、韦华平以2015年至2016年期间，债权人多次到其承租的房屋处向张青林讨债，及法院对涉案房屋及装修进行评估，导致其无法经营1年余，请求张青林赔偿2015年至2016年一年租金250000元，并支付违约金210000元，但张秋生、韦华平所举证据不足以证明债权人讨债、法院对涉案房屋及装修进行评估，导致其2015年至2016年不能正常使用房屋，故对张秋生、韦华平的该项反诉请求，本院不予支持。本案中，反诉被告张青林诉请的租金截止时间为2016年1月至2019年12月，故张秋生、韦华平反诉请求减去2020年1月至3月三个月疫情期间租金75000元，并下调后期（2020年7月1日至2021年6月30日）租金的20%，本案中不予处理，张秋生、韦华平可在张青林主张2020年1月之后的租金时另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条的规定，判决如下：一、张青林与张秋生、韦华平签订的《房屋租赁协议》于2020年6月8日解除；二、张秋生、韦华平于本判决生效之日起三十日内，向张青林腾退位于襄阳市樊城区大庆东路25号玉丰花园1栋1层111号和2层整层房屋；三、张秋生、韦华平于判决生效之日起十日内，向张青林支付从2016年1月1日至2019年12月31日的房屋租金1025000元；四、张秋生、韦华平于判决生效之日起十日内，向张青林支付违约金10000元；五、驳回张青林的其他诉讼请求；六、驳回张秋生、韦华平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15915元，反诉费4575元，合计20490元，由张秋生、韦华平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  文 健人民陪审员  柴辉凌二〇二〇年十一月十六日书 记 员  李蓝馨