山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1052号上诉人（一审原告）：高平市南城街街道办事处南赵庄村社区居委会。住所地：高平市泫氏东街。法定代表人:王某1，任主任。委托诉讼代理人：王某2，山西和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某1，山西长宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：史某，男，1961年4月7日出生，汉族，住高平市。委托诉讼代理人：宋某1，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：高平市今祥实业有限公司。住所地：高平市泫氏东街**。法定代表人：宋某2，任总经理。委托诉讼代理人：王某3，山西君宜律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：宋某2，男，1965年8月9日出生，汉族，住高平市。委托诉讼代理人：许某，山西君宜律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：李某2，女，1970年8月18日出生，汉族，住高平市。被上诉人（一审第三人）：宋某3，女，1991年1月3日出生，汉族，住高平市。原告高平市南城街街道办事处南赵庄社区居委会（以下简称南赵庄居委）与被告史某房屋租赁合同纠纷一案，高平市人民法院于2017年12月12日作出（2017）晋0581民初1460号民事判决后，原、被告均对判决结果不服，向本院提起上诉。2018年7月18日，本院作出（2018）晋05民终242号民事判决。判后，史某不服，向山西省高级人民法院申请再审。山西省高级人民法院受理后，于2019年8月23日作出（2019）晋民再231号民事裁定书，裁定：撤销晋城市中级人民法院（2018）晋05民终242号民事判决及山西省高平市人民法院（2017）晋0581民初1460号民事判决，发回山西省高平市人民法院重审。高平市人民法院于2020年1月6日立案后，根据被告申请依法追加高平市今祥实业有限公司（以下简称为今祥公司）、宋某2、李某2、宋某3作为第三人参加本案诉讼，并于2020年7月21日作出（2020）晋0581民初110号民事判决。判后，原告南赵庄居委不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南赵庄居委的法定代表人王某1、委托诉讼代理人王某2、李某1，被上诉人史某及其委托诉讼代理人宋某1，被上诉人今祥公司的委托诉讼代理人王某3，被上诉人宋某2的委托诉讼代理人许某到庭参加诉讼。被上诉人李某2、宋某3经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论，现已审理终结。上诉人南赵庄居委上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人史某立即给付至2019年年底欠交的租金650万元，以后每日按4109元支付至移交给上诉人房屋之日止，并支付违约金90万元，判决今祥公司、宋某2、李某2、宋某3立即将服务大楼及一切设施还给上诉人或将本案发还重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决对案件的基本事实认定错误。（1）被上诉人宋某2向上诉人要求承租服务大楼遭到上诉人拒绝后不久，就与史某共同到上诉人处要求租赁，说明其二人早已相识且策划由史某租赁，由宋某2等三人参与经营。（2）如果没有史某的指示和许可，宋某2就没有理由和合法依据进驻服务大楼经营。（3）李某2对于租金收据上将交款人写为“史某”并没有异议，说明其认可服务大楼是史某租赁的。（4）在高平工商部门注册“今祥宾馆”时提供的史某与宋某3签订的转租合同上，是史某本人进行的签字，说明是史某将服务大楼转租给宋某2、宋某3等人的，史某不承认该合同上是其本人签字，上诉人申请进行笔迹鉴定。（5）史某与上诉人签订租赁合同后，没有承接服务大楼也没有对大楼进行经营，却在五六年的时间内不提异议或要求解除，不合常理。（6）史某与宋某2等人之间有利害关系，如果法院判决史某支付租金，对宋某2等人是十分有利的，但宋某2、李某2、宋某3等代理人的观点与史某及其代理人的意见完全一致，存在不正常，也可以看出，史某与宋某2等人恶意串通。2.一审判决对法律关系认定错误。史某与上诉人签订租赁合同，史某是支付租金的义务人，该项义务不能免除。如果是转租，其转租行为没有告知上诉人，没有取得上诉人同意，史某仍应当承担支付租金的义务。从法律关系上讲，史某与上诉人是租赁合同的相对人，宋某2占据上诉人的服务大楼进行经营没有任何法律根据，是非法占有，是侵权人。因此，史某作为租赁合同义务人，应当依约支付欠付上诉人的租金，宋某2等人作为侵权人，应当依照物权法规定，立即归还服务大楼和一切设施。3.一审判决错误使用证据。（1）《服务楼经营合同》是南赵庄居委的集体合同，不是支部书记秦昌明和居委主任王某1个人的事，他们在公安部门的笔录中，说过宋某2在服务大楼经营以及交纳租金，一审判决以此认定上诉人明确同意宋某2经营服务大楼，是错误的。事实上，上诉人知道宋某2经营服务大楼与史某签订合同有直接关系，但对于史某与宋某2之间是以什么方式进行经营并不了解。支部书记秦昌明和居委主任王某1在笔录中所说的事，并不代表改变了上诉人与史某的合同，而与另外的人有了租赁协议。（2）上诉人出具的同意将服务大楼提供给今祥宾馆使用的证据，是提供给史某的，当时今祥宾馆的名字是第一次使用，上诉人并不知道给史某提供的该份证明，被用作去给宋某2注册宾馆使用，一审法院根据该份证明认定上诉人与宋某2之间存在租赁关系，是错误的。4.一审程序违法。一审法院没有将法院在高平市市场和质量监督管理局调取的宋某2等三人注册今祥宾馆的手续在庭审中出示，也没有听取上诉人的意见，违背了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十二条的规定，程序违法，也导致上诉人未及时在一审时申请对转租合同上史某的签名进行鉴定，妨害了上诉人诉讼权利的行使。另外，宋某2等三人是依法应当到庭的当事人，但他们均未出庭，妨碍了本案事实的查清。上诉人南赵庄居委当庭补充的事实与理由：1.南赵庄居委与史某之间是房屋租赁合同关系，史某与宋某2是房屋转租关系，这两个关系均成立并实际予以了履行。2.一审法院认为案涉房屋没有办理书面移交手续，从而推定房屋租赁合同没有实际履行是错误的。3.租赁房屋的书面移交手续不是租赁合同实际履行的唯一依据。案涉房屋事实上已经移交给史某，否则，史某不可能实现房屋转租的目的。4.宋某2承租案涉房屋的权利来源于史某的转租行为，而非南赵庄居委的出租行为，一审判决认定南赵庄居委与宋某2之间存在事实上的租赁关系错误。5.宋某2作为次承租人的证据确定充分，应当予以认定。6.在履行房屋租赁合同过程中，宋某2缴纳失地居民养老保险金系代史某缴纳，南赵庄居委出具的收据也是针对史某，南赵庄居委自始至终认为承租人是史某。宋某2保存的收据原件也是史某缴纳失地居民养老保险金的证明，宋某2从来对收据没有提出任何异议，是认可其次承租人的地位的。7.一审法院对于山西省高级人民法院（2019）晋民再231号民事裁定书认为需要查明的事实，未一一查明和释明。8.根据合同法第224条的规定，房屋转租后原房屋租赁合同继续有效，上诉人的上诉请求具有合同依据和法律依据。被上诉人史某辩称：1.上诉人与被上诉人史某虽签订过《服务楼经营合同》，但上诉人从未向被上诉人史某移交过案涉房屋，而是将案涉房屋移交给了被上诉人宋某2（或者今祥公司或者宋某3）经营，公安机关在宋某2故意伤害案中对相关人员所作讯问已经可证实，是宋某2和南赵庄居委的秦昌明相互串通，欺骗被上诉人史某与上诉人签订《服务楼经营合同》后，将案涉房屋交给了宋某2进行经营。2.史某与宋某2等被上诉人之间没有任何转租法律关系，从宋某2故意伤害案以及本案一审过程中宋某2和宋某3的自认可明确知道，案涉房屋是宋某2从上诉人处取得的，和被上诉人史某没有任何法律关系。3.对于本案原一审过程中，史某代理人对于2013年1月19日史某与宋某3签订的《服务楼经营合同》进行质证后，史某本人又于庭后向一审法院提交书面说明，表示对该份合同不认可，并要求对合同上的签名和捺印进行鉴定，在高平市人民法院就本案进行的此次审理过程中，宋某3述称没有和史某签订过这份合同，因此，新的证据足以推翻史某原一审代理人所发表的质证意见。4.史某与上诉人签订《服务楼经营合同》后，在知晓秦昌明将案涉房屋直接交给宋某2后，史某曾多次找秦昌明要求销毁或者解除双方签订的《服务楼经营合同》，但秦昌明避而不见，原因是秦昌明与宋某2之间具有亲戚关系，他们二人串通使用史某的名义租赁了案涉房屋。5.一审期间，被上诉人史某曾要求对2013年1月19日史某与宋某3签订的《服务楼经营合同》的签名笔迹进行鉴定，但一审法官回复说宋某3承认该合同上的签字是假的，且该合同没有原件，所以没有鉴定的必要。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，请求维持原判。被上诉人今祥公司辩称：1.被上诉人今祥公司于2015年12月14日注册成立，，注册地址是宋某2从上诉人处租得的服务楼今祥公司的法定代表人宋某2于2013年刑满释放后，从南赵庄居委租赁了该南赵庄服务楼，当时南赵庄居委的书记秦昌明同意由宋某2经营该服务楼，但因宋某2名声不好，拒绝与之签订合同，同时，居委书记出示给宋某2一份由史某签字的租赁合同，表示南赵庄居委已经同意将服务楼出租给史某，史某签订合同后觉得不合适，不想经营，南赵庄居委让宋某2实际承租，合同随后再说。从宋某2承租服务楼到今祥公司成立，今祥公司从未见过史某实际租赁使用案涉房屋，今祥公司也未与史某签订过或者合意过有关服务楼租赁事宜，上诉人南赵庄居委与史某所签合同为今祥公司经营案涉房屋埋下种种隐患，请求法院依法解除上诉人南赵庄居委与史某签订的《服务楼经营合同》。2.山西省高级人民法院（2019）晋民再231号民事裁定书要求追加今祥公司，是为了核实租金和案涉服务楼移交的事实，并非直接认定今祥公司承担承租人的责任。宋某2承租案涉房屋后，多次要求与南赵庄居委签订书面合同，就租金等事项予以确定，但南赵庄居委直至现在仍没有与宋某2及今祥公司签订书面合同。今祥公司经营期间，对楼宇进行了装潢，投资巨大，同时，在宋某2承租之始，南赵庄居委便没有充分移交标的物，部分场地至今仍由上诉人占有，双方各项权利义务尚未清晰。宋某2和今祥公司在本案中并非有独立请求权的第三人，实体权利无法得到充分保障，与南赵庄居委之间的租赁合同以及租金问题不能在本案中解决，应当另案另诉。被上诉人宋某2辩称：1.被上诉人今祥公司于2015年12月14日注册成立，，注册地址是宋某2从上诉人处租得的服务楼今祥公司的法定代表人宋某2于2013年刑满释放后，从南赵庄居委租赁了南赵庄服务楼，当时南赵庄居委的书记秦昌明同意由宋某2经营该服务楼，但因宋某2名声不好而拒绝与之签订合同，同时，居委书记出示给宋某2一份由史某签字的租赁合同，表示南赵庄居委已经同意将服务楼出租给史某，史某签订合同后觉得不合适，不想经营，南赵庄居委让宋某2实际承租，合同随后再说。从宋某2承租服务楼到今祥公司成立，今祥公司从未见过史某实际租赁使用案涉房屋，今祥公司也未与史某签订过或者合意过有关服务楼租赁事宜，上诉人南赵庄居委与史某所签合同为今祥公司经营案涉房屋埋下种种隐患，请求法院依法解除上诉人南赵庄居委与史某签订的《服务楼经营合同》。2.被上诉人宋某2从上诉人处承租案涉房屋后，共向上诉人缴纳租金550万元，并多次要求与上诉人签订书面合同，就租金等事宜予以确定。至今，南赵庄居委都没有与被上诉人宋某2签订书面合同，宋某2在经营期间，对楼宇进行了装潢，投资巨大，同时，在宋某2承租之始，南赵庄居委便没有充分移交标的物，部分场地至今仍由上诉人占有，双方各项权利义务尚未清晰。3.宋某2与南赵庄居委之间长期存在合法有效的事实租赁关系，而宋某2与史某之间不在任何法律关系。现案涉房屋由宋某2实际承租并占有使用至今，而上诉人与被上诉人史某之间的合同目的已经无法实现，因此，应当解除上诉人南赵庄居委与史某签订的《服务楼经营合同》。请求：维持一审判决。被上诉人李某2、宋某3未到庭，未进行答辩。原告南赵庄居委向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告《服务楼经营合同》，被告立即将原告服务楼及一切设施完好移交原告；2.判决被告立即给付2017年前所欠原告租金350万元、违约金90万元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判决被告给付2018-2019年两年租金300万元，并按每日4109元支付2020年的租金直至房屋移交原告之日止。一审法院认定事实：2004年11月5日，高平市发展计划局向原告作出《关于南城办事处南赵庄村商贸楼初步设计的通知》，同意原告报送的方案，其中项目建设规模为两幢四层框架结构，建筑面积为8003.04m2。2006年7月13日，高平市发展计划局又向原告作出《关于南赵庄新建服务楼项目可行性研究报告备案的通知》，其中建设规模为一栋六层底框结构，总建筑面积控制在5000m2。2007年9月25日，高平市建设局向原告发放了编号为（2007）高规建证字第020号《建设工程规划许可证》，批准原告在位于高平市泫氏街北侧丹河桥北处修建南赵庄服务楼一座，建设规模为一栋五层局部六层，总建筑面积7109.27m2。原告又取得了《建筑工程施工许可证》，在赵庄桥东建成了案涉服务楼。2009年11月10日，原告与高平市太行明珠商贸有限公司（法定代表人为韩国强）签订了《服务楼经营合同》，约定将该服务楼1-6层、、地下停车场及附属楼一并提供给高平市太行明珠商贸有限公司经营使用经营期限为15年，自2010年1月1日起至2024年12月31日止，高平市太行明珠商贸有限公司每年为原告社区居民交纳150万元的失地居民养老保险金，每半年交纳一次。该服务楼按现状于2009年11月10日交付高平市太行明珠商贸有限公司，交付之日至2011年12月底，高平市太行明珠商贸有限公司不支付原告失地居民养老保险金，而将该两年时间用作高平市太行明珠商贸有限公司为原告投资安装电梯、消防设施、空调、装饰等费用，与失地居民养老保险金相抵。后原告与高平市太行明珠商贸有限公司解除了合同。2013年1月19日，原告作为甲方又与作为乙方的被告史某签订了《服务楼经营合同》，合同内容与原告和高平市太行明珠商贸有限公司间的合同内容完全一致，其中约定：乙方经营期满后，应将该楼的固定设施设备交还甲方，乙方在经营期间所增加的固定配套设施及其他固定设备，由甲方无偿收回。就违约责任约定：经营期间，若乙方拖欠甲方失地居民养老保险金累计三个月以上的，甲方有权解除合同，收回该服务楼，乙方应按照应支付年失地居民养老保险总额的20%支付违约金。因该原因解除合同后，乙方在经营期间因装潢、改造而增加的装潢材料、安装的附属固定设备等，由甲方无偿收回。同日，原、被告又签订了《服务楼经营合同补充合同》，约定服务楼交由乙方史某经营，同时原合同法人变更为现法人。乙方同意按甲方原服务楼经营合同约定执行，本补充合同签订之日起，乙方应将失地居民养老保险金在五日内汇入甲方账户，本合同生效。原、被告签订上述合同后，原告仅将在案涉服务楼派驻的两名工作人员撤回，并未与被告履行案涉服务楼的书面交付手续。2013年初，第三人宋某2在案涉服务楼开始经营今祥商务宾馆。2013年1月31日、2014年10月19日、2015年12月1日，宋某2分别向原告交纳了服务楼经营失地居民养老保险款150万元，2016年12月29日交纳100万元。除2013年1月31日一笔50万元的汇款系通过李某2的账户转至原告账户外，其余款项均以承兑汇票方式交纳。原告分别就上述款项出具了收据，收据中交款人的姓名均记载为被告史某。收款收据的第二联原件均保存在宋某2手中。2014-2015年间，宋某2办理了案涉服务楼的消防设计及验收事宜，晋城市公安消防支队于2014年1月16日作出晋市公消审字[2014]第0009号《建设工程消防设计审核意见书》，载明：该工程位于高平市泫氏东街，总占地面积3342.106m2，总建筑面积11118.096m2，，地下**，地上**建筑高度22.5m。2015年4月1日，案涉服务楼经晋城市公安消防支队复验合格。另查明，2015年12月14日，今祥公司以案涉服务楼为住所地在高平市市场和质量监督管理局进行了注册登记，宋某2、宋某3、李某2为股东，法定代表人为宋某2。注册登记时向高平市市场和质量监督管理局提交的《服务楼经营合同补充合同》上甲方史某与乙方宋某3的签字均非本人所签。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间签订的《服务楼经营合同》及《服务楼经营合同补充合同》是否有效；2.原、被告之间签订的《服务楼经营合同》及《服务楼经营合同补充合同》是否实际履行、是否应予解除；3.第三人宋某2与原、被告之间是何种法律关系；4.原告要求被告史某给付租金的诉讼请求能否成立。针对第一个争议焦点，被告史某主张案涉服务楼消防验收面积大于规划面积，原告未按照建设工程规划许可文件批准的面积进行施工，因此原、被告之间签订的两份合同应为无效。原告则认为修建案涉服务楼时办理了相关审批手续，服务楼系合法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉服务楼的消防验收面积虽大于建设工程规划许可证中审批的面积，但不能由此说明原告未按建设工程规划许可证建设房屋。故双方签订的《服务楼经营合同》及《服务楼经营合同补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同系有效合同。被告史某主张《服务楼经营合同》及《服务楼经营合同补充合同》无效的理由不能成立，不予采纳。针对第二个争议焦点，原、被告就是否交付房屋存在争议，原告认为其已向被告交付了案涉服务楼，并由被告实际经营；被告则认为原告并未向其交付案涉服务楼，该服务楼实际由第三人宋某2承租并经营。本案中，根据原、被告双方合同的约定，原告在签订合同后即应向被告交付服务楼。原告陈述其在签订合同后仅是将派驻的两名工作人员撤回，双方并未办理书面移交手续。原告将工作人员撤回的行为并不能表明其已将服务楼移交给被告，而且本案合同标的额巨大，双方未就服务楼交付办理相关的书面移交手续也不符合常理。现原告未提交有效证据证明其将案涉服务楼交付被告，被告也未接收和经营案涉服务楼，原、被告之间签订的《服务楼经营合同》及《服务楼经营合同补充合同》没有实际履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告未将案涉服务楼交付被告史某，该楼现由第三人宋某2占有使用，可见原、被告之间的房屋租赁合同目的已不能实现，原告现请求解除双方签订的《服务楼经营合同》及《服务楼经营合同补充合同》，符合法律规定，应予准许。针对第三个争议焦点，原、被告签订合同后，原告未将案涉服务楼交付被告，被告也未实际承租案涉服务楼。第三人今祥公司注册登记时提供的史某与宋某3签字的《服务楼经营合同补充合同》均非双方本人所签，说明史某与宋某3或者宋某2之间并不存在转租关系。关于原告与宋某2的法律关系，首先，在宋某2故意伤害一案的生效判决已经查明，案涉服务楼在2013年初就由第三人宋某2经营，秦昌明的证言也能够证实宋某2在案涉服务楼实际经营，并向原告交纳了部分房屋租金。其次，原审时本院向高平市市场和质量监督管理局调取的材料中，原告出具过《住所（经营场所）使用证明》，载明：案涉服务楼产权归原告所有，同意以经营租赁方式提供给第三人今祥公司使用。证明上加盖有原告单位的公章，负责人处有王某1的签字。以上证据均能够证明，原告与宋某2之间虽未签订书面的租赁合同，但存在事实上的租赁合同关系，案涉服务楼由宋某2承租，宋某2向原告交纳租金，双方按照原告与史某签订的合同履行。针对第四个争议焦点，根据查明的事实，原告与被告史某之间虽签订了房屋租赁合同但未实际履行，原告与第三人宋某2之间存在事实上的房屋租赁合同关系，故被告史某不应承担向原告交纳租金的义务，而应当由宋某2向原告交纳案涉房屋的租金。但原告坚持要求被告史某给付租金，不要求宋某2承担给付租金的责任，若直接判决由第三人宋某2向原告给付租金，则违反了民事诉讼不告不理的原则，故对原告要求被告史某给付租金的诉讼请求，不予支持。综上所述，原、被告之间虽签订了租赁协议，但未实际履行，对原告的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，判决：一、解除原告高平市南城街街道办事处南赵庄社区居委会与被告史某于2013年1月19日签订的《服务楼经营合同》及《服务楼经营合同补充合同》；二、驳回原告高平市南城街街道办事处南赵庄社区居委会的其他诉讼请求。二审中，上诉人南赵庄居委提出，今祥公司系于2015年注册成立，但一审判决认定“2013年初，第三人宋某2在案涉服务楼开始经营今祥商务宾馆”，存在错误。本院经查，一审判决认定“2013年初，第三人宋某2在案涉服务楼开始经营今祥商务宾馆”，系基于高平市人民法院所作（2019）晋0581刑初51号刑事判决（系生效判决）对此项事实的认定，虽具有一定的事实依据，但由于今祥公司系于2015年正式注册成立，如果作出如上的事实表述易令人产生误读和不解，因此，本院将该项事实纠正为“2013年初，第三人宋某2开始在案涉服务楼从事相关经营活动”。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。诉讼中，上诉人南赵庄居委主张，被上诉人史某是案涉房屋的承租人，应当判令由被上诉人史某承担交纳欠付租金的义务。于二审中提供如下证据：1.2013年1月19日《服务楼经营合同》及《服务楼经营合同补充合同》各一份，用于证明上诉人与被上诉人史某订立租赁合同、且合同中约定有违约责任的事实；2.租金收据4支（金额总计550万元），用于证明租金的交纳人是史某，房屋出租给了史某；3.《催缴租金通知书》及邮政妥投的短信（二审庭审中未提交），用于证明房屋出租给了被上诉人史某，上诉人向史某催缴租金的事实；4.高平市人民法院（2017）晋0581民初1460号民事判决书，用于证明史某的委托诉讼代理人在本案原一审期间对于本案所涉转租合同（即2013年1月19日署名史某与宋某3的《服务楼经营合同》）无异议；5.住所（经营场所）使用证明、2013年1月19日史某与宋某3签订的《服务楼经营合同补充合同》、南赵庄居委与史某签订的《服务楼经营合同》各一份，用于证明宋某2注册今祥公司时是以案涉服务大楼为场所，依据的是史某与宋某3签订的《服务楼经营合同补充合同》（即案涉转租合同），史某则依据的是其与上诉人南赵庄居委签订的《服务楼经营合同》；6.2017年8月23日公安机关对宋某2的讯问笔录，用于证明宋某2陈述是史某将房屋租下来转租给宋某2的，宋某2是实际经营人。7.2013年元月18日南赵庄居委会议记录，用于证明村委会集体决策将服务楼出租给史某。被上诉人史某质证意见：1.对证据1中2013年1月19日《服务楼经营合同》及《服务楼经营合同补充合同》的真实性无异议，但南赵庄居委没有向史某移交该两份合同项下的房产，而是将房屋移交给了本案的原审第三人；2.证据2中4支收据上虽记载交款人为史某，但史某没有在收据上签字，史某从来没有履行过交纳租金的义务，钱实际是今祥公司交的，秦昌明向公安机关也陈述过房租是宋某2交的，王某1也向公安机关说是今祥宾馆交的；3.对证据3不认可，史某从来没有收到过《催缴租金通知书》，邮政妥投的短信不能证明送达的是什么文件；4.对高平市人民法院（2017）晋0581民初1460号民事判决书的真实性未提异议，但不认可上诉人的证明目的，指出该份判决书已经载明，史某随即提交了要求鉴定的说明，史某当时对该份转租合同（2013年1月19日署名史某与宋某3的《服务楼经营合同补充合同》）持否定态度，宋某3也否认签过该份合同；5.住所（经营场所）使用证明可以证明上诉人南赵庄居委将案涉房屋出租给了今祥公司；2013年1月19日署名史某与宋某3的《服务楼经营合同补充合同》不是史某的签名，不认可该份合同的真实性；对2013年1月19日史某与南赵庄居委签订的《服务楼经营合同》无异议；6.对2017年8月23日公安机关对宋某2的讯问笔录予以认可，该份笔录中宋某2所作陈述恰恰可以证实案涉房屋是宋某2直接从南赵庄居委承租的；7.对2013年元月18日南赵庄居委会议记录的真实性认可，但不认可上诉人的证明目的，该份会议记录虽表明南赵庄居委集体决定将房屋出租给史某，但事后是否真的把房屋出租给了史某不得而知，可能仅是借助史某的名义将房屋出租给其他有利害关系的人，因此该会议记录不能证明案涉房屋最终出租给了史某。被上诉人今祥公司质证意见：对证据1、3的质证意见与其一审中发表的质证意见一致（即：证据与今祥公司无关，不予质证）；对证据2的真实性认可，今祥公司是实际交纳租金的主体，收据原件现保存在宋某2手中，与史某无关；对于证据4、5、6、7，认同史某发表的质证意见。被上诉人宋某2的质证意见同今祥公司的质证意见。被上诉人宋某2的委托诉讼代理人述称，据宋某2本人陈述，案涉转租合同是为了工商登记使用，是由时任南赵庄居委书记的秦昌明提供的。被上诉人李某2、宋某3未到庭，未发表质证意见。本院的认证意见：1.各方当事人对上诉人所举证据1、2的真实性均无异议，本院予以采信，由于该两份证据证明的事实业经一审法院认定，故本院不再另行确认该证据证明的事实。2.上诉人所举证据3邮政妥投的短信不能证明妥投的信函或文件的名称及内容，本院不予采信；而《催缴租金通知书》虽系上诉人单方出具，但结合秦昌明接受公安机关询问时述称其向史某发催交租金通知，及史某收到通知后找到秦昌明要求不再顶名的事实，应当认定上诉人南赵庄居委确实向史某发出了《催缴租金通知书》且为史某收悉，故本院对《催缴租金通知书》予以采信。3.当事人对证据4的真实性均未提异议，本院对该份证据予以采信。4.当事人对证据5中住所（经营场所）使用证明的真实性均未提异议，故本院对该份证据予以采信；证据5中2013年1月19日署名史某与宋某3的《服务楼经营合同补充合同》的证据来源为高平市市场监督管理局，由于高平市市场监督管理局存档的该份证据亦为复印件，且史某对该份证据上“史某”的签名予以否认，宋某3在一审时亦对“宋某3”的签名予以否认，故本院仅确认“高平市市场监督管理局存档2013年1月19日署名史某与宋某3的《服务楼经营合同补充合同》”的事实；当事人对证据5中南赵庄居委与史某签订的《服务楼经营合同补充合同》均无异议，本院予以采信，该证据证明的事实业经一审法院查明，本院不再另行确认相关事实。5.2017年8月23日宋某2的讯问笔录是公安机关侦查宋某2故意伤害一案中制作，应当具有一定的客观性，本院对该份笔录予以采信。6.当事人对2013年元月18日南赵庄居委会议记录的真实性不持异议，本院予以确认，但该份证据仅能证明上诉人集体决策决定将案涉房屋出租给史某的事实，并不能单独证明案涉房屋最终确实出租给了史某。根据如上采信的证据，本院认定：2015年12月7日，南赵庄居委在今祥公司提交给高平市市场监督管理局的“住所（经营场所）使用证明”上写明：“本房产产权（为）高平市南城办南赵庄居委会所有，同意将11148.7平方米以经营租赁方式提供给高平今祥实业有限公司使用，期限为15年”，并加盖了南赵庄居委的公章，王某1作为负责人进行了签字。今祥公司为了完成公司登记注册手续，同时还向高平市市场监督管理局提供了2013年1月19日署名史某与宋某3的《服务楼经营合同补充合同》及史某与南赵庄居委签订的《服务楼经营合同补充合同》。2017年，高平市人民法院在第一次审理本案时，史某的委托诉讼代理人当庭表示对转租合同（即2013年1月19日署名史某与宋某3的《服务楼经营合同补充合同》）的真实性无异议，后史某本人向高平市人民法院提交书面说明，对2013年1月19日署名史某与宋某3的《服务楼经营合同补充合同》不认可，要求对该合同中其本人的签名及指印的真实性进行鉴定。另外，高平市公安局在侦查宋某2故意伤害一案过程中，于2017年8月23日对宋某2进行了讯问，在该次讯问中，宋某2向公安机关述称：2013年我刑满释放回到高平后，看到太行明珠宾馆（即本案所涉出租房屋）对外出租，就找到时任南赵庄书记的秦昌明，跟他说我想经营，秦昌明同意，但要求我把2012年（建宁一个老板经营太行明珠宾馆期间）欠南赵庄居委的房租钱承担下来，由于我和秦昌明是亲戚，秦昌明跟我说将来想办法帮我把这150万的房租钱补上，不会让我吃亏，我想秦昌明应该不会坑我，就同意了，并和南赵庄村（居）委签订了合同。合同是把之前太行明珠宾馆与赵庄居委签订的租赁合同拿过来，把承租人的名定换了个名字，承租人的名字写的是史某，但实际经营者是我，协议的其他内容都没有更改。太行明珠与南赵庄居委签订的期限是15年，我签订协议的时间是2013年1月份左右，经营期限是12年，每年房租是150万元，但还得承担2012年150万元的房租。本院另根据2017年8月24日、2018年9月1日、2018年9月18日公安机关对秦昌明所作询问笔录，以及2017年8月25日、2018年8月31日对王某1所作询问笔录，查明：1.秦昌明向公安机关陈述的相关情况为：我在2015年5月前担任赵庄社区党支部书记，与宋某2沾亲戚。服务楼是赵庄居委于2009年修起来的，2013年年初租给宋某2了。起先，2010年初居委是和韩国强签订的合同，经营太行明珠宾馆（现在是今祥宾馆），合同履行期是十几年，后来韩国强因资金不足倒闭了，欠下南赵庄村（居）委2012年的150万元租金。2012年年底时候，我当时担任南赵庄村（居）委的书记，由我给宋某2牵头，他以史某的名义和南赵庄村（居）委接手了之前太行明珠宾馆的租赁合同，宾馆改名为今祥宾馆，但实际经营人是宋某2。签订合同时，史某、宋某2、秦昌明、王某1都在场。合同履行的内容不变，宋某2每年需要给南赵庄村（居）委交150万元的租金，宋某2还要承担之前建宁老板欠下的150万元租金。合同签订后没过几天，宋某2补交了2012年房租，2014年也交了150万元，从2015年开始交房租就不利索了。当时宋某2不想出钱，南赵庄村（居）委派人要了好几次他也不出，由于合同是村（居）委与史某签的，我就给史某邮寄了催款通知，过了几天，史某拿着合同来找我，进来后他把合同往桌子上一扔，说他不想给宋某2顶这个名了，我没有同意，因为一开始签合同就是和史某签的。宋某2后来还派人一直给南赵庄村委送申请，想减少租金，还找过我想让我帮忙给他减少租金，但减少租金需要大队开会才能决定，我当时已经不是书记了，帮不了他，就一直不想见他，这样就逐渐产生了矛盾。2.时任上诉人居委主任的王某1向公安机关述称：秦昌明是以前的居委书记，宋某2现在南赵庄村位于泫氏街的服务楼经营今祥宾馆。宾馆一开始是韩国强租用南赵庄村的楼投资经营的太行明珠宾馆，后来韩国强破产倒闭了，村委就和韩国强解除了合同。2013年1月，史某将服务楼租下，合同签订后，宾馆更名为今祥宾馆，但宾馆的实际经营者是宋某2。按照合同约定，欠了350万元租金（截止于2017年8月），2015年，南赵庄村（居）委派人到今祥宾馆找宋某2催交租金，他一直没给，2015年9月，今祥宾馆安排人给我办公室送了一张村委占用三间车库的租金催交通知，当时秦昌明已经从南赵庄辞职，不再担任村支部书记，我还向秦昌明问了这个事，秦昌明说那三间车库不在服务楼租赁范围内。从2016年开始，今祥宾馆安排人每个月往我办公室门缝塞要求降低租金的申请书，宋某2本人也和我说这个事情，我和宋某2说这个事需要开党员村民代表大会集体研究后才能决定，但南赵庄村现在没有书记（当时秦昌明已经不担任村支部书记），我做不了主。宋某2认为是秦昌明在背后主使不给他降租金，再加上其他一些事，二人有了矛盾。还查明，各方当事人在二审中均不能提供案涉转租合同（即2013年1月19日署名史某与宋某3的《服务楼经营合同补充合同》）的原件。综合如上查明事实，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，根据秦昌明、王某1、宋某2三人向公安机关所作陈述可知，2012年底、2013年初，秦昌明作为上诉人南赵庄居委的时任书记、王某1作为上诉人南赵庄居委的时任主任，对于宋某2是案涉房屋实际承租人、直接从南赵庄居委处取得承租案涉房屋、史某只是挂名承租人等事实明知且认可。而且，根据秦昌明所述的“史某收到催收租金通知后，要求不再顶名”，并结合史某在与上诉人签订合同后在长达五六年的时间里，不要求南赵庄居委向其移交房屋且不要求解除双方所签合同的事实，应当认定史某在与上诉人南赵庄居委签订《服务楼经营合同》和《服务楼经营合同补充合同》时对于其系“给宋某2顶名”的事实是明知且认可的。因此，上诉人南赵庄居委虽与被上诉人史某在2013年1月19日签订了《服务楼经营合同》和《服务楼经营合同补充合同》，约定由史某承租案涉房屋并履行合同义务，但该两份合同的约定系上诉人南赵庄居委与史某、宋某2通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，意在掩盖宋某2为实际承租人、实际从南赵庄居委处承租房屋进行经营的事实，因此，根据前述《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，应当依法确认上诉人南赵庄居委与被上诉人史某在2013年1月19日签订的《服务楼经营合同》和《服务楼经营合同补充合同》为无效合同。一审法院审理本案后，认定该两份合同系当事人真实意思表示，并认定该两份合同合法有效，明显欠缺事实依据，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有约束力。既然，上诉人南赵庄居委与被上诉人史某在2013年1月19日签订的《服务楼经营合同》和《服务楼经营合同补充合同》系无效合同，则该两份合同从始不具有约束力，上诉人南赵庄居委在本案中以上述两份合同为据，要求被上诉人史某履行该两份合同约定的交付租金的义务并承担违约金，显然没有事实和法律依据，对上诉人的该项请求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从本案查明事实及相关证据来看，上诉人南赵庄居委并没有将案涉出租房屋移交给史某占有使用，南赵庄居委实际收取的550万元租金均系宋某2一方交纳，故本案不存在史某与南赵庄居委在合同无效后相互返还财产的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，由于上诉人南赵庄居委未要求确认其与宋某2、今祥公司、李某2、宋某3之间的法律关系，亦未对宋某2、今祥公司、李某2、宋某3提出相关权利主张，故本院在本案中对南赵庄居委与宋某2、今祥公司、李某2、宋某3之间的法律关系不作审理认定。南赵庄居委可根据自身实际需要，结合本案认定的事实，就其与宋某2、今祥公司、李某2、宋某3之间法律关系的认定问题及相关争议的处理问题，另行诉讼获得法律救济。上诉人在一审期间要求由史某向上诉人返还服务楼及一切设施，但在二审中变更其请求为“由宋某2、今祥公司、李某2、宋某3向上诉人移交服务大楼和一切设施”，本院认为，该项请求系上诉人在二审中提出的新的诉讼请求，且本案当事人未能就该项请求达成调解意见，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，应由上诉人南赵庄村委另诉解决。二审中，上诉人南赵庄居委要求对案涉转租合同（即2013年1月19日署名史某与宋某3的《服务楼经营合同补充合同》）上史某的签名进行笔迹鉴定，但经本院询问，本案当事人未能提供出该份转租合同的原件，由于检材（即本案中转租合同复印件）并未与原件核对无异，故基于该份未经核实的检材上的笔迹所作出的鉴定结论，不会对本案事实的最终认定产生实际影响，上诉人在现有条件下所提笔迹鉴定申请不具有必要性。一审法院在高平市市场和质量监督管理局调取的宋某2等三人注册今祥宾馆的手续在该院第一次审理本起案件过程中已经向上诉人进行了出示，并听取了上诉人的意见，不存在未就本案证据进行质证的程序违法问题，上诉人主张一审程序违法的理由不能成立。综上所述，上诉人南赵庄居委的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定的基本事实清楚，但认定史某在与上诉人南赵庄居委签订《服务楼经营合同》和《服务楼经营合同补充合同》系双方真实意思表示存在错误，并导致适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销高平市人民法院（2020）晋0581民初110号民事判决；二、驳回高平市南城街街道办事处南赵庄村社区居委会的诉讼请求。一审案件受理费63600元，由高平市南城街街道办事处南赵庄村社区居委会和史某各承担31800元；二审案件受理费63600元，由高平市南城街街道办事处南赵庄村社区居委会和史某各承担31800元。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二○二○年十一月二十日法官助理 苏瑞庭书 记 员 张智超