广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23461号上诉人（原审被告、反诉原告）：史展华，男，1983年12月20日出生，汉族，身份证住址安徽省临泉县，委托诉讼代理人：马转红、林燕凤，均系广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州金塬物业管理有限公司，住所地广州市白云区均禾街石马村桃红西街**。法定代表人：王政福，总经理。委托诉讼代理人：杨化彪，系公司员工。上诉人史展华因与被上诉人广州金塬物业管理有限公司（以下简称金塬公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15496号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。史展华上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，并依法改判上诉人支付被上诉人租金509176元；2.请求撤销一审判决第三项，并依法改判上诉人支付被上诉人水费15456元、电费91940．8元；3.判令本案一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审基本事实认定错误，导致错判。（1）上诉人与被上诉人曾口头协商，上诉人缴纳的租金自2019年12月至2020年5月每月减免6000元，上诉人认为，尽管双方并未签订书面的减免协议，但根据合同的形式，双方已经通过口头协议的方式变更了合同租金金额，更何况，今年受疫情影响，出租方减免租金己成为一种常态，因此，原审法院在未查明事实的情况下，对减免金额未作处理是错误的。（2）被上诉人自2020年5月开始就陆续停水停电，到6月底涉案物业已经完全无法经营，因此上诉人不肯支付6月份水电。另外，被上诉人将上诉人处所电表整体调快30%，导致上诉人缴纳的电费总是高于标准的30%，且国家下令在疫情期间降低商业用电，被上诉人应将在此期间超收的电费予以扣除。据此，原判决认定上诉人按照被上诉人主张金额及度数支付电费是错误的。综上，请贵院依法改判，以维护上诉人的合法权益。金塬公司辩称：首先，被上诉人未口头答应每月减免6000元，其次，国家对于电价调整30%是强制性规定，上诉人和被上诉人之间有约定电费收费的标准，同意一审的判决结果，不同意上诉人的上诉请求。另，由于金塬公司承租涉案物业并未得到减租，但为了响应国家政策，其同意上诉人提出疫情期间2020年2月至4月每月减租6000元。金塬公司提起诉讼请求：1、判令金塬公司、史展华于2018年6月20日签订的房屋租赁合同无效；2、史展华向金塬公司支付2019年12月1日至2020年5月31日租金545176元及自2020年6月1日至2020年8月6日期间租金，并支付利息（仅以545176元为本金从起诉之日按照同期贷款利率计算至还清之日止）；3、史展华向金塬公司支付电费169658元、水费15456元及电梯维修费5731元；4、史展华承担本案诉讼费。史展华提起反诉诉讼请求：1、金塬公司退还租赁押金325080元及利息（以325080元为基数，自反诉受理之日起按照中国人民银行公布的同业拆借利率计算至付清之日止）；2、本案反诉费由金塬公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的租赁合同、水费收据、电费发票、政府信息公开申请告知书、电费清单、电表照片等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年6月20日，金塬公司（甲方、出租方）与史展华（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区永平街东平街口自编2号金塬大厦6-9层约3600平方米场地租赁给史展华，租赁期限自2015年6月2日至2028年6月1日，租金在每月5日之前支付，乙方需向甲方缴纳325080元作为押金；2019年5月2日至2022年5月1日每月租金119196元；水费6元/立方米，电费1.5元/度，水电费在每月5日前缴清，如遇国家上调水电价格将同步上调；等等。同日，史展华向金塬公司支付6-9层场地押金325080元。2020年6月30日，金塬公司的委托诉讼代理人取得广州市规划和自然资源局的《政府信息公开申请告知书》，记载未查到广州市白云区永平街东平村金塬大厦相关建设工程规划许可证信息。金塬公司出示其以广州市永明物业管理有限公司名义缴纳涉案租赁物业的电费发票，记载2019年10月至2020年4月期间，金塬公司为广州市白云区东平大道10号物业缴纳电费分别为37524.16元、32146.39元、33095.01元、20689.4元、13854.28元、13594.07元、17040.19元，电费单价均不超过0.6元，且在2020年2月至4月期间，供电部门均给予了阶段性减免电费700至800余元不等。2020年8月6日，史展华将涉案租赁物业交还金塬公司。审理中，金塬公司出示收据主张史展华欠缴水电费以及电梯维修费，收据中均记载水电费的度数与差额，电梯维修费在2019年12月的收据中记载为193元、在2020年4月的收据中记载为538元、在2020年6月的收据中记载为5000元；2019年12月至2020年6月的收据中记载电费共计162994元。史展华对电费数据不予确认，主张金塬公司安装的电表度数与其自行安装的电表度数存在误差，会多出30%。史展华主张金塬公司在2020年5月17日停水停电阻止史展华经营，后经申请才恢复供电，但自2020年6月1日便全部停电无法使用；对2020年6月的电梯费用不予确认，称金塬公司未与其协商，且金塬公司已不让史展华继续经营，无需承担。金塬公司确认2020年5月曾停电3天，主张该次停电原因系故障停电，亦确认2020年6月1日起关停涉案租赁物业的用电。一审法院认为，涉案租赁物业不具有合法产权或合法报建手续，金塬公司、史展华就租赁物业签订的《租赁合同》应属无效合同。关于租金即占有使用费，现金塬公司、史展华均确认租赁物业用电于2020年6月1日被关停，史展华主张停电无法使用涉案租赁物业合理，故租金仅应计算至2020年5月31日。现金塬公司要求史展华支付2019年12月1日至2020年5月31日期间租金545176元合法合理，一审法院予以支持。史展华主张每月租金可减免6000元，未能提供证据证实，金塬公司不予确认，一审法院亦不予采纳。关于水电费，史展华对水费15456元无异议，一审法院亦予以确认。史展华主张因疫情影响应减免电费，用水用电并非受疫情影响的相关费用，且金塬公司收取的电费单价符合合同约定，若史展华经营受疫情影响，则用水用电的数量亦会降低；且史展华主张金塬公司多收取电费未能提供充分证据证实，应由史展华承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对史展华抗辩因疫情影响需要减免电费不予采纳，对金塬公司要求史展华支付电费予以支持，但应以收据记载的162994元为准。关于电梯费，史展华同意支付731元，一审法院予以确认。金塬公司主张2020年6月租金收据中的电梯费用应由史展华承担，史展华不予确认，金塬公司亦未能提供证据证实该笔费用根据约定应由史展华承担，故金塬公司要求史展华承担该5000元电梯费用理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。关于租金利息，因涉案租赁物业的《租赁合同》无效，金塬公司对于合同无效亦具有一定过错，故金塬公司要求史展华支付利息，一审法院不予支持，予以驳回。关于租赁押金，《租赁合同》无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故史展华要求金塬公司退还押金325080元于法有据，一审法院予以支持。关于押金利息，虽金塬公司表示无异议，但因合同无效，史展华对于合同无效亦具有一定过错，且在一审法院未支持史展华承担利息的基础上，金塬公司亦无需承担退还押金的利息，故一审法院对史展华要求金塬公司支付押金利息不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出如下判决：一、确认广州金塬物业管理有限公司与史展华于2018年6月20日签订《租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，史展华向广州金塬物业管理有限公司支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金545176元；三、自本判决生效之日起五日内，史展华向广州金塬物业管理有限公司支付水费15456元、电费162994元、电梯费731元；四、自本判决生效之日起五日内，广州金塬物业管理有限公司向史展华退还押金325080元；五、驳回广州金塬物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回史展华的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5580元，由广州金塬物业管理有限公司负担88元，由史展华负担5492元。本案反诉受理费3088.1元，由广州金塬物业管理有限公司负担。广州金塬物业管理有限公司、史展华告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院经审理认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。上诉人主张租赁的案涉物业电表整体调快30%，认为一审判决认定的电费度数及金额有误，但其并未提供电表调快的证据，且其主张被上诉人安装的电表与其自行安装的电表数据不一致，亦未能提供充分证据予以证实，故上诉人该项主张本院不予支持。上诉人主张其与被上诉人口头达成减租协议，应将2019年12月至2020年5月疫情期间每月租金减免6000元，对此，被上诉人表示双方的确有协商的过程，但其并没有同意，上诉人在疫情前已欠租，并不是因疫情影响经营，综上，现有证据不能认定双方已经达成减租的协议。在二审期间，被上诉人表示其公司承租涉案物业并未得到减租，但为了响应国家政策，同意上诉人提出疫情期间2020年2月至4月每月减租6000元，对此，由于疫情确实客观存在，被上诉人亦表示同意，故本院对上诉人主张的部分诉请予以支持，对于主张的其他诉请，综合考虑上诉人在非疫情时已违约欠租，并未举证疫情影响其经营等，对于上诉人的其他诉讼请求不予支持。由于二审出现新事实，本院予以改判。对上诉人史展华的部分诉请予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15496号民事判决第一、三、四、六项；二、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15496号民事判决第二项为，自本判决生效之日起五日内，史展华向广州金塬物业管理有限公司支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金527176元；三、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15496号民事判决第五项；四、驳回广州金塬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5580元，由广州金塬物业管理有限公司负担88元，由史展华负担5492元。本案反诉受理费3088.1元，由广州金塬物业管理有限公司负担。二审案件受理费2441元，由史展华负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十一月二十七日书记员 钟丹霞王日平