广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3325号上诉人（原审原告）：千机变（广东）科技有限公司，住所地：广东省广州市白云区***********************。法定代表人：张健，总经理。被上诉人（原审被告）：沃尔玛（广东）商业零售有限公司，住所地：广东省广州市越秀区***********。法定代表人：AndrewPeterMiles，执行董事。委托诉讼代理人：黄震，该公司招商经理。委托诉讼代理人：吕虹虹，该公司门店行政主管。上诉人千机变（广东）科技有限公司（以下简称千机变公司）因与被上诉人沃尔玛（广东）商业零售有限公司（以下简称沃尔玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人千机变公司的法定代表人张健，被上诉人沃尔玛公司的委托诉讼代理人黄震、吕虹虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。千机变公司上诉请求：1、撤销吴川市人民法院一审判决；2、判令沃尔玛公司退还千机变公司租金10395元及管理费765元(计算时间为2019年6月15日至2019年7月31日)，合计11160元；3、判令沃尔玛公司支付千机变公司人工工资损失17217元(根据广州市2019年城镇私营单位就业人员平均月工资5739元，乘以两名员工，再乘以1.5个月)；4、判令沃尔玛公司支付千机变公司数码配件过时折旧导致的损失7500元；5、判令沃尔玛公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审程序不合法。民事诉讼法规定，人民法院应当在立案之日起5日内将起诉状副本发送给被告，被告收到之日起15日内提出答辩状，可见提交答辩状是有时间规定的。一审期间，在沃尔玛公司缺席的情况下，千机变公司在开庭时候突然收到沃尔玛公司的答辩状。沃尔玛公司不按照程序突然袭击式提交答辩状作为庭审中的辩论内容，直接导致千机变公司没有时间查阅清楚答辩状的内容，导致信息不对称，无法有针对性地反驳，严重损害千机变公司的最基本的权利。这直接导致了一审法院采信沃尔玛公司答辩状里最重要的内容：“根据本案实际情况，本次装修工作为吴川飞鹏房地产开发有限公司为整个商场升级改造，并非答辩人在装修改造。且答辩人及答辩人其他租户在业主装修期间也在正常营业。”事实是，同德城是一个超大型商场，商场里有多个楼层，每层多个区域，多个出入口。装修期间并不是整个商场装修，只是区域性封闭式全拆大装修。装修区域内所有商户全部没有被逼营业，全部清空店铺，更加肯定的是全部没缴纳租金和管理费。因为装修区域内只有千机变公司唯一一家店铺属于沃尔玛公司管理范围，也是唯一没有清空还被逼营业并缴纳租金和管理费的。沃尔玛公司和沃尔玛公司其他租户正常营业是因为不在装修区域内，装修期间只影响沃尔玛公司一个出入口而已。沃尔玛商场有三层商场和多个出入口，影响并不大。而其所指的其他租户更是在装修区域的楼上完全没影响的地方。可见，上述带有明显欺骗性、误导性的证词直接导致了错误判决。2、责任主体认定错误。一审判决认为是吴川飞鹏房地产开发公司实施升级改造行为，并不是沃尔玛公司装修改造行为，属认定事实错误。沃尔玛公司是千机变公司的房东、管理处、执法处罚的管理人员。一切大小事务除开公检法都由沃尔玛公司管理。千机变公司在一审庭审中也说明了与吴川飞鹏房地产开发公司并不认识，也没有任何协议。如果沃尔玛公司认为是第三方原因导致违约的，那么可以先向千机变公司承担赔偿责任后向第三方追偿。3、一审法院引用租赁协议条款错误。沃尔玛公司明确违反了租赁协议第8.4条关于改造的约定。8.4.2约定甲方在改造开始前一个月通知乙方，并向乙方另行提供一处与房屋面积和租金大致相同的租赁区域。乙方应在收到上述通知后三十个日历日内就甲方另行提供租赁区域与甲方进行协商，并有权在上述期间书面拒绝甲方提供的租赁区域。若甲乙双方未能在三十个日历日内就另行提供的租赁区域达成一致或乙方拒绝接受甲方另行提供的租赁区域，退还乙方已支付但尚未抵扣完毕的租金。8.4.3约定在租赁期限内，甲方经提前三十个日历日通知乙方，才有权对乙方铺位进行改造。8.4.4约定双方同意，若因甲方对店铺位的改造导致乙方不能经营，乙方有权在该期间内免于支付租金。9.5约定在租赁期限内，甲方应确保乙方经营所必须的水、电、气空调或者暖气等公用事业的供应，并确保租赁区域及公共区域处于畅通状态。如因甲方原因导致铺位公用事业持续地，完全地中断供应达48小时以上，乙方有权要求甲方给予租金上的减免补偿。以上四项是关于装修改造的主要适用协议部分，沃尔玛公司明显违反了：1、未提前30天通知。2、没有与千机变公司协商提供新的租赁区域，也没有减免租金。3、无法确保水电、空调等公用事业的供应，没能确保租赁区域的畅通状态，甚至在没有消防设施、逃生通道，没有头盔面罩的情况下强制要求在封闭的装修区域内非法营业。一审判决中，这些主要的相关协议条款没被引用，却引用了协议中无多大关系的9.6条款无需向乙方承担责任的第五小项：甲方改建因甲方改建或改造物业或其任何部分造成铺位或公共区域不能使用。这一条款引用完全错误的，协议是有前提分先后的，也应该区分是否具体注明。上述8.4.2和8.4.3和8.4.4和9.5这四项协议内容都先于9.6的第五小项，属于改造主题内容，绝不能断章取义。根据《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。沃尔玛公司辩称，一、一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请二审法院予以维持。沃尔玛公司将位于吴川市*******同德城地下第二、三层第2181F2F0015号铺位出租给千机变公司,租赁面积约为17平方米,约定的经营品牌为“千机变”,经营项目:手机维修及配件。租赁期限自2018年12月8日起至2019年12月7日止,月租金为6930元,管理费510元/月。后因租赁合同到期,千机变公司办理退租。二、千机变公司要求沃尔玛公司退还租金10395及管理费765元,没有事实及法律依据。根据《租赁协议》第八条房屋的装修、修缮和改造8.4.1甲方(沃尔玛公司)或者代理人有权对物业进行任何改建、拆除、翻新或扩建工作，亦可变动或改建物业内的走廊、通道、或公共区域。第九条甲方的义务9.6双方同意,在下列任何情况下,甲方无需向乙方承担任何责任:第(5)条因甲方改建或改造物业或其任何部分造成铺位或公共区域不能使用。根据本案的实际情况,本次装修、修缮工作为该租赁标的物的业主吴川飞鹏房地产开发有限公司为整个商场升级改造而为之,并非沃尔玛公司在装修改造。且沃尔玛公司及沃尔玛公司的其他租户在业主装修期间也在正常营业。可见,虽然业主有一定的装修改造工作,但是基于双方合同明文约定,沃尔玛公司无法同意千机变公司退还租金及管理费的要求。三、千机变公司要求沃尔玛公司退还人工工资损失10500元及数码配件过时折旧导致的产品损失7500元,没有事实及法律依据。千机变公司一审时诉求人工工资损失10500元,二审诉求17217元，其超过一审诉求部分不应得到审理。且千机变公司未提供任何证据证明有实际损失，不应得到支持。根据合同约定,千机变公司应该对其铺位的经营承担全部责任。千机变公司与沃尔玛公司均为成熟的租赁关系主体,千机变公司经营的是数码产品销售及维修,其并未提供任何证据证明因为业主的装修改造对其销售的产品有实质性的影响,千机变公司的人工工资更与沃尔玛公司没有任何法律上的因果关系。综上,千机变公司的诉讼请求没有法律及事实依据,请二审法院驳回千机变公司的上诉请求。千机变公司向一审法院起诉请求：1、判令沃尔玛公司退还千机变公司租金10395元及管理费765元（计算时间为2019年6月15日至2019年7月31日），合计11160元；2、判令沃尔玛公司支付千机变公司人工工资损失10500元；3、判令沃尔玛公司支付千机变公司数码配件过时折旧导致的损失7500元；4、判令沃尔玛公司退还押金22320元；5、本案诉讼费由沃尔玛公司承担。一审法院认定事实：2018年12月7日，千机变公司、沃尔玛公司签订了租赁协议，千机变公司承租沃尔玛公司位于吴川市同德城128号地上二层的铺位编号为2181F2F0015的商铺用于经营手机配件，租赁时间为2018年12月8日至2019年12月7日，租金每月6930元，管理费每月510元。租赁协议签订后，沃尔玛公司依约将商铺交付千机变公司使用。2019年6月15日至2019年7月31日，业主吴川飞鹏房地产开发有限公司为整个同德城商场升级改造，升级改造期间，千机变公司继续经营，并支付租金至合同期满日。千机变公司认为升级改造期间店铺无法正常经营，影响生意，造成经济损失。在此期间，千机变公司曾向沃尔玛公司管理人员反馈意见。千机变公司要求沃尔玛公司退还租金10395元及管理费765元、人工工资损失10500元、数码配件过时折旧损失7500元、退还押金22320元未果，遂具状起诉。一审法院认为，千机变公司、沃尔玛公司签订店铺租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案争议焦点是沃尔玛公司是否应退还千机变公司租金10395元及管理费765元（计算时间为2019年6月15日至2019年7月31日），合计11160元、是否赔偿千机变公司人工工资损失10500元及数码配件过时折旧导致的损失7500元的问题？千机变公司依约付清租金，使用店铺至租赁期限届满。但租赁期间，同德城整幢楼升级改造，本次装修、修缮工作为该租赁标的物的业主吴川飞鹏房地产开发有限公司为整个商场升级改造的，并不是沃尔玛公司装修改造。装修期间，千机变公司及其他租户在业主装修期间也在营业。可见，虽然业主有一定的装修改造工作，根据千机变公司、沃尔玛公司在租赁协议上约定：第九条甲方的义务。9.6，在下列任何情况下，甲方（沃尔玛公司）无需向乙方（千机变公司）承担任何责任:第(5)项因甲方改建或改造物业或其任何部分造成铺位或公共区城不能使用。基于双方的约定及实际影响程度，千机变公司请求沃尔玛公司退还装修改造期间的租金10395元及管理费765元（计算时间为2019年6月15日至2019年7月31日）的理由不充足，不予支持。千机变公司主张沃尔玛公司赔偿人工工资损失10500元、数码配件过时折旧损失7500元依据不足，不予支持。租赁协议履行完毕，千机变公司要求沃尔玛公司返还押金22320元，符合协议约定的条件，应予返还。而沃尔玛公司在诉讼中已返还押金22320元给千机变公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回千机变（广东）科技有限公司的诉讼请求。案件受理费1087元，由千机变（广东）科技有限公司负担729元、沃尔玛（广东）商业零售有限公司负担358元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对千机变公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据千机变公司的上诉理由和沃尔玛公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于千机变公司上诉请求沃尔玛公司向其退还租金10395元及管理费765元（计算时间为2019年6月15日至2019年7月31日）并赔偿人工工资损失17217元及数码配件过时折旧导致的损失7500元，是否应予支持的问题。千机变公司与沃尔玛公司签订的店铺租赁协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。千机变公司上诉主张依据该租赁协议第八条房屋的装修、修缮和改造8.4.3：“在租赁期限内，甲方（沃尔玛公司）经提前三十（30）个日历日通知乙方（千机变公司），有权对乙方铺位行改造”以及8.4.4：“双方同意，若因甲方对铺位的改造导致乙方不能经营，乙方有权在该期间内免于支付租金”的约定，沃尔玛公司应向其履行通知义务并减免租金。但上述协议内容中关于通知及减免租金的约定均是针对沃尔玛公司实施改造行为的情形，而本案中，在千机变公司租赁涉案店铺期间对同德城商场进行升级改造的系吴川飞鹏房地产开发有限公司，而非沃尔玛公司。而且，根据现已查明的事实，千机变公司在装修期间并未停止营业，亦不符合上述条款中约定免于支付租金的情形。相反，该租赁协议第九条甲方的义务9.6约定了：“在下列任何情况下，甲方无需向乙方承担任何责任:第(5)项因甲方改建或改造物业或其任何部分造成铺位或公共区城不能使用。”因此，根据双方签订的租赁协议约定的内容，结合本次商场升级改造行为的实际影响程度，千机变公司请求沃尔玛公司向其退还租金10395元及管理费765元并赔偿人工工资损失17217元及数码配件过时折旧导致的损失7500元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于千机变公司以沃尔玛公司一审期间当庭提交答辩状导致其无法有针对性地反驳为由，主张一审程序违法的问题。鉴于一审法院已向千机变公司送达沃尔玛公司的答辩状，不影响千机变公司针对该答辩状行使辩论权利，本院对其该上诉主张亦不予采纳。综上所述，千机变公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费543.5元，由千机变（广东）科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 麦江梅审 判 员 陈小红审 判 员 李常红二〇二〇年十一月十七日法官助理 陈小斯书 记 员 梁罗芬附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。