河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初1903号原告：孟赵伟，男，1973年12月3日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：杨东文，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司。住所地：三门峡市陕州区陕州大道中段。统一社会信用代码：914112007374042616。法定代表人：李柏省，该公司负责人。委托诉讼代理人：王奕玮，该公司员工，代理权限为一般代理。被告：三门峡市天仁房地产开发有限公司，住所地：三门峡市湖滨区涧河小区**楼2-101。统一社会信用代码：91411282571012945C。法定代表人：刘慧琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈绍宇，该公司员工。代理权限为特别授权。原告孟赵伟与被告河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司（以下简称高速公司）、三门峡市天仁房地产开发有限公司（以下简称天仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟赵伟及委托诉讼代理人杨东文，被告高速公司的委托诉讼代理人王奕玮，被告天仁公司的委托诉讼代理人陈绍宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟赵伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告天仁公司签订的《团购房认购书》无效；2.判令二被告共同返还原告已付购房款291846元及违约利息（按中国人民银行同期贷款利息四倍计算至购房款退清）；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月，原告孟赵伟与被告天仁公司签订了《高速.甘棠雅苑团购房认购书》，购买位于本市中心商务区地块号39-13的高速.甘棠雅苑建设项目预售房一套，面积为145平方米，单价为2826元/平方米，共计409770元。在此之前，被告高速公司在其内部组建了三门峡高速职工团购房协调监督委员会（以下简称团购房监委会），并以该委员会的名义与被告天仁公司签订了《团购房认购书》，根据该协议，该委员会负责上述项目建设的监督、购房款的归集及支付工作。原告于2014年1月7日向该委员会的账户上支付了第一笔购房款60000元，后又分两次向该委员会账户上支付购房款106846元、125000元，共计291846元。2015年5月，甘棠雅苑项目开始动工，2015年11月份无故停工，至今未能复工。原告多次找被告要求复工，被告均置若罔闻。据了解，被告天仁公司至今未取得涉案楼盘的商品房预售许可证，其与原告签订的合同为无效合同。原告要求天人公司返还购房款及利息，于法有据。根据公平原则，被告应该按照中国人民银行同期银行贷款利息的四倍支付利息。团购房监委会系涉案商品房开发的合作者，在明知天仁公司未取得商品房预售许可证，涉案商品房未竣工的情况下，将购房款全部支付给天仁公司，存在重大过错，应当承担连带责任。团购房监委会为临时机构，不具有法人资格，责任应由高速公司承担。原告遂诉至法院。被告高速公司辩称，1、本案应当中止诉讼。高速公司团购委和高速公司诉天仁公司合同纠纷一案，三门峡市中级人民法院正在审理，孟赵伟所交起诉的房款，均包含在高速团购委和高速公司起诉天仁公司要求退回购房款和损失的诉讼请求中，本案应等待上述案件的审理结果，故应中止审理。2、《团购房认购书》的合同主体分别是原告和天仁公司，高速公司不应承担合同无效的返还责任。3、高速公司不存在故意或重大过失，不应承担赔偿责任。4、原告孟赵伟在签订合同时，明知天仁公司未取得五证，但为了低价购房，自愿承担期房的风险，存在过错。综上，请求中止审理，或驳回原告对高速公司的诉讼请求。被告天仁公司辩称：1、刘慧琴接手天仁公司后，在2019年办理了规划许可证，2020年办理了建筑施工许可证，项目预售许可证正在办理之中，办理许可证之后，合同自然成立，团购户与天仁公司应继续履约。2、认购书成立，则按照认购书的约定进行赔偿。如果认购书不成立，则按照银行贷款基础利率进行赔偿。3、刘慧琴接手后积极促进项目进展，疫情也导致项目证件办理的减缓及复工的拖延，根据团购协议第五条的约定，天仁公司不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2013年10月份，高速公司工会委员会成立团购房监委会，该监委会拥有自己的办公场所、专职工作人员、财务项目和临时银行账户，只为服务不以盈利为目的，属于服务型临时机构。2013年12月5日，高速公司向三门峡市商务中心区指挥部办公室发函一份，内容为：高速公司因职工住房需求，拟购置位于三门峡市中心商务区39-13项目地块，委托天仁公司联合开发团购职工商住用房，我公司同意天仁公司为职工团购房代建单位，并与三门峡市中心商务区指挥部办公室签订购置意向，项目地块由该公司负责办理土地、建设等相关手续，请协助。2014年1月7日，团购房监委会（甲方）与天仁公司（乙方）签订《商品房团购协议》，主要约定：一、项目概况。1.项目地点，项目宗地位于三门峡××商务区地块39-13，面积约44亩。二、项目合作模式，本项目为甲乙双方合作定向开发商品房住宅区项目，甲方负责项目建设的监督、员工购房款的归集及支付工作，乙方负责项目开发建设及管理工作。三、项目价格。1、该项目给甲方提供住宅暂定270套左右，合同签订后30日内缴诚意金的职工仍按团购房价执行本次团购房，团购价为2916元/㎡。四、付款方式及资金管理。甲方负责收集已确认的购房人员的房款，并按照项目进程，组织员工向乙方支付购房款，具体支付办法如下：（一）房款缴纳。1、甲乙双方签订本协议后，乙方与政府签订建设项目投资协议并缴纳项目履约保证金后，甲方应负责在七个工作日内将收取的A户型5万元、B户型6万元、C户型7万元、D户型8万元的购房诚意金，按乙方要求全额打入乙方账户；土地摘牌后，7个工作日内向乙方支付总房款的30%（含诚意金）。2、待项目建设至地上第五层，甲方在7个工作日内向乙方支付总房款的30%（累计总房款的60%）。3、待项目封顶后，甲方在7个工作日内向乙方支付总房款的30%（累计总房款的90%）。4、待项目竣工验收合格后，甲方在7个工作日内向乙方支付总房款的9%（累计总房款的99%）；待乙方土地使用证手续、房产证手续办理完毕后，甲方向乙方支付剩余的1%（累计总房款的100%）。五、项目工期。1、在甲乙双方签订本协议后，乙方保证成功摘得该地块后120日内开工。2、自项目工程主体桩基础开工后26个月内，乙方必须全部完工，达到竣工验收条件。3、由于正常法规或行政命令的原因造成延误、因不可抗力因素以及甲方的原因造成延期的，乙方应及时通知甲方，并采取相应措施防止损失扩大，甲乙双方需重新确认交房期限，由于甲方的原因造成工期延误的，乙方不承担工期延误责任。4、如乙方未能按照协议规定的时间完成工期或未达到竣工验收标准时，甲方有权向乙方提出违约赔偿。七、（一）甲方的责任义务。1、甲方对本项目的规划设计方案及房屋的套型选择有确定权，有权参与和确认总规划涉及、施工图设计。2、甲方对合作项目的资金使用、工程质量和工期有监督权，有权对工程进度中存在的问题以书面形式提出整改意见，乙方应针对该整改意见作出合理答复，双方协商达成解决办法并形成书面材料。3、甲方成立购房领导小组并派出代表，全权代表甲方及甲方购房领导小组与乙方联系，解决本项目开发工程中需要解决的事宜。4、甲方有组织本企业员工定向认购本项目内的商品房的义务，并有配合乙方进行商品房销售管理的义务，甲方保证在乙方取得预售许可证后30个工作日内组织员工签订完毕《商品房买卖合同》。5、本次定向开发房屋的面积和选购顺序等办法，由甲乙双方协商确定，甲方须对购房者名单进行甄别，非本单位员工不得按协议价购房，在购房者名单及选购顺序确定后，乙方与甲方单位购房者签订《商品房团购协议》。八、违约责任。3、乙方如无故不能按期完成施工任务，滞后一个月，按甲方已付款的千分之五作为违约金赔偿甲方；滞后两个月，按甲方已付款的千分之八作为违约金赔付甲方。滞后两个月以上，按甲方已付款的千分之十作为违约金赔偿甲方；该项目逾期六个月时，甲方有权撤销合同，乙方应无条件退还甲方已支付的款项，并按当期利率和上述条款计算，向甲方支付相应利息和房款30%的处罚金。协议签订后，团购房监委会通知团购户缴纳诚意金、购房款、选房事宜。截止2015年12月2日，团购房监委会总计支付天仁公司7000余万元购房款。后，原告孟赵伟（甲方）与被告天仁公司（乙方）签订《团购房认购书》（名称：高速.甘棠雅苑），主要约定：一、项目概况。1、项目地点，项目宗地位于三门峡市中央商务区地块号39-13，该地块面积约45亩。2、项目内容为高速.甘棠雅苑（项目名称暂定）住宅小区。二、项目价格及认购标准。1、甲方认购该项目住宅一套，编号3-2-503，户型设计面积145平方米（最终面积以产权备案面积为准），认购价2826元/㎡，合计认购款409770元。8、以上未约定事宜按照签订的《商品房买卖合同》执行，《商品房买卖合同》待取得本项目《预售许可证》后甲乙双方进行签订。三、付款方式。1、第一次付款，甲方负责向乙方支付认购房款，具体支付办法将遵照团购房监委会与天仁公司签订的《商品房团购协议》中的约定进行。2、第二次付款：待乙方成功摘得该地块后，甲方应在七日内向乙方支付总房款的30%的资金（含购房诚意金）。3、第三次付款，待项目建设至第五层时，甲方须在七日内向乙方支付总房款的30%（累计总房款的60%）。4、待第四次付款，待项目封顶后，甲方须在七个日内向乙方支付总房款的30%（累计总房款的90%）。5、第五次房款，待项目竣工验收合格后，甲方须在七日内向乙方支付总房款的9%（累计总房款的99%）。6、第六次付款，待具备办理土地使用证、房产证前，甲方向乙方支付剩余的1%（累计总房款的100%）。四、质量标准。2、具体交房事宜按照甲乙双方签订的《商品房买卖合同》执行。本认购书与甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》具有同等效力，如有不一致时，应以《商品房买卖合同》为准。五、违约责任。1、甲方如不能按期付款，需向乙方支付认购款总额的同期银行贷款利息肆倍作为违约金。3、乙方须在约定的时间向甲方交房，并承担违约责任（具体参见团购房监委会与天仁公司签订的合同）。原告孟赵伟分别于2014年1月7日、2014年12月9日、2015年8月10日分别向高速公司团购房监委会缴纳房款60000元、106846元、125000元，共计291846元。团购房监委会向原告出具收据。高速.甘棠雅苑小区开工时间为2015年5月，2015年底停工至今。2015年7月份，天仁公司取得建设用地规划许可证，2015年8月31日，天仁公司取得国有土地使用权证。2019年9月25日，天仁公司取得建设工程规划许可证。2020年3月，天仁公司取得建筑工程施工许可证。该开发项目截至目前尚未取得商品房预售许可证。另查明：1、2014年11月25日，团购房监委会出具的“关于缴纳3-%团购房款等项事宜的通知”中载明：开发商宅摘牌日期为12月3日。2、该工地目前尚未复工。3、河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司工会委员会、团购房监委会诉天仁公司合同纠纷一案，三门峡市中级人民法院于2019年1月14日立案。2020年11月23日，河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司工会委员会、团购房监委会申请撤诉，三门峡市中级人民法院于2020年11月24日作出（2019）于12民初29号民事裁定书，准许河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司工会委员会、团购房监委会撤诉。该裁定书现已生效。本院认为，原告孟赵伟与被告天仁公司签订的《团购房认购书》（名称：高速.甘棠雅苑），就所购房屋具体位置、单价、面积、总价款、付款方式、交付时间、违约责任等均作出了明确约定，该合同具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买卖人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告天仁公司至今未取得商品房预售许可证，不具备销售商品房的主体资格，故本院依法确认原告孟赵伟与被告天仁房地产公司签订的《团购房认购书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告孟赵伟与被告天仁房地产公司签订的《团购房认购书》无效，根据上述规定，天仁公司收取的291846元房款应当返还给原告。造成合同无效的过错方在天仁公司，故天仁公司应当赔偿原告所受到的损失。关于利息损失如何确定的问题，本院认为，原告孟赵伟与被告天仁公司虽在双方签订的《团购房认购书》中约定了未按期交房，按天仁公司与团购房监委会之间的合同约定，向原告承担违约责任，该团购委与天仁公司的合同中亦明确约定，项目逾期六个月，按当期利率向团购委支付相应利息和房款30%的处罚金，但由于该项目涉及购房职工人数众多，双方约定的损失过高，结合原告实际损失情况，原告的利息损失应以其已交房款291846元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算损失为宜，超出部分不予支持。关于被告高速公司应否承担责任问题，本院认为，被告高速公司为给其职工办理福利，专门设立了团购房监委会，并以该委员会名义与开发商天仁公司签订商品房团购协议，明确双方为合作定向开发，该委员会负责项目建设的监督管理、员工购房款的归集支付工作，据此，该委员会与职工之间应当认定为委托代理关系。而作为代理人的团购房委员会，明知被告天仁公司未依法取得商品房预售许可，不具有销售商品房的资质条件，并且对天仁公司的开发能力也未严格审查，即与天仁公司签订团购协议，并组织原告与天仁公司签订认购书，此后在涉案商品房尚未竣工的情况下，被告高速公司未尽监管职责，将原告交付的购房款全部支付给被告天仁公司，致天仁公司拿到房款后下落不明导致工程停工至今，造成原告损失，根据我国民法总则规定，代理人不履行或不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任，由于团购房监委会系被告高速公司设立的临时性机构，不具有法人资格，其民事责任依法由被告高速公司承担。数个债务人基于不同的发生原因而偶然竞合，对同一债权人产生了同一内容的给付，各债务人均负全部履行之义务，且因一债务人的履行，他人的相应债务归于消灭的债务是不真正连带债务。本案中，天仁公司作为买卖合同的违约方对原告承担违约责任，高速公司基于和原告的委托关系对原告承担特殊的违约责任，天仁公司和高速公司之间形成不真正连带责任。原告依据两个不同的、独立的请求权基础，同时向二被告主张权利以确保自身权利的实现，并不违反我国法律的规定。二被告对原告所负债务的发生虽然只是一种偶然的竞合，但二债务人的给付内容为同一，且债务的清偿不分比例、份额，故二被告均负有全部清偿的义务，且任一赔偿义务人履行义务，均可使原告的损失得到填补，从而使其请求权目的实现而消灭，但被告天仁公司为终局责任人，如被告高速公司实际承担赔偿责任后，有权向天仁公司提出追偿。原告基此将天仁公司和高速公司作为共同被告要求共同承担责任的请求，应予支持。被告高速公司辩称，高速公司团购委和高速公司诉天仁公司合同纠纷一案，三门峡市中级人民法院正在审理中，本案应当中止诉讼。本院认为，该案已经撤诉，且三门峡市中级人民法院已经做出生效裁决，中止的理由已经不存在，故本案应继续审理。被告高速公司又辩称孟赵伟明知天仁公司没有预售许可证，仍与天仁公司签订合同，也具有过错，其没有向法庭提交证据证实，故其辩称，证据不足，本院不予采纳。被告天仁公司辩称，项目证件办理的减缓及复工的拖延系疫情原因所致，根据合同约定，天仁公司不存在违约行为。本院认为，根据《商品房团购协议》第五条第1、2项的约定，天仁公司应当在2017年完工并交付房屋，而疫情发生在2020年，天仁公司在疫情发生之前已经违约，故其辩称，没有事实与法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条之规定,判决如下:一、确认原告孟赵伟与被告三门峡市天仁房地产开发有限公司签订的《团购房认购书》无效。二、被告三门峡市天仁房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孟赵伟购房款291846元及利息（利息计算：分别以房款60000元、106846元、125000元为基数，自2014年1月7日、2014年12月9日、2015年8月10日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率两倍计算，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算）。三、被告河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孟赵伟购房款291846元及利息（利息计算：分别以房款60000元、106846元、125000元为基数，自2014年1月7日、2014年12月9日、2015年8月10日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率两倍计算，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算）。四、本判决第二项和第三项在执行中，如其中一被告已完全履行给付义务，则另一被告免除给付相应款项的义务，即原告孟赵伟从被告三门峡市天仁房地产开发有限公司、河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司处所得的赔偿总额不超过第二项所确定的数额。五、驳回原告孟赵伟的其他诉讼请求。如果未按本判决限定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5780元，由被告三门峡市天仁房地产开发有限公司负担3780元，被告河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭占民审 判 员  赵云霞人民陪审员  李 锋二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  吕 蓉