河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2947号 上诉人（原审被告）：张吉武，男，1969年1月25日出生，汉族，住河北省承德市双滦区。 被上诉人（原审原告）：张亚芹，女，1957年7月6日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人:袁爱军，河北君兴律师事务所律师。 上诉人张吉武因与被上诉人张亚芹房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张吉武、被上诉人张亚芹及其委托诉讼代理人袁爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张吉武上诉请求：撤销原判，并依法改判；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误。一、一审法院不应直接判令解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》。本案租赁物包括两部分：第一部分为一楼底商，2015年7月15日为起租日，租金缴纳至2020年7月15日；第二部分为二、三楼房屋，租期为2015年5月1日至2023年4月30日，租金缴纳至2020年4月30日。针对于 -2- 一楼底商部分，租金收取至2020年7月15日，被上诉人以其行为认可合同处于继续履行状态，故不应判令该部分合同予以解除。被上诉人于2020年4月4日收回二、三楼的钥匙，视为同意于2020年4月4日解除合同，至2020年4月30日剩余部分租金被上诉人应予退还。2015年被上诉人收取上诉人20000.00元押金，如解除合同，押金应予退还。二、一审法院判令由上诉人承担房屋租赁税错误，根据法律规定和合同约定，房屋租赁税中的房产税应当由被上诉人缴纳，被上诉人提交的合同对该部分约定进行了涂改。三、上诉人向被上诉人缴纳一楼租金至2020年7月15日，故上诉人收取的2020年4月30日至2020年7月租金无需退还。 张亚芹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。一、一审判决查清了事实，双方签订的《租赁合同》仅有一份，一楼和二楼三楼整体出租，一审出示的证据已经证实一楼租金自2015年7月15日到2016年4月30日交付租金加押金共计79150元，这样一楼与二、三楼租期整齐。二、双方约定每年提前一个月付租金，拖欠租金15日被上诉人有权解除合同并要求上诉人承担违约责任。2020年4月1日前上诉人没有依约支付租金，按照约定，双方自2020年4月30日解除《租赁合同》。三、上诉人称一楼租赁费用已支付至2020年7月，与事实不符。交纳的2万元押金已抵顶租金。双方已经约定租赁期间所有税金和费用由乙方承担，甲方承担的房产税系自己使用产生的费用，现房屋已经出租，不存在此项 -3- 单独房产税。 张亚芹向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告于2020年4月30日解除双方签订的《租赁合同》；2、判令被告承担缴纳房屋租赁税的义务，具体金额以税务主管机关核定为准；3、判令被告返还已收取的租金20148.00元（期限自2020年4月30日至2020年7月3日）；4、判令被告支付原告违约金人民币20000.00元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年3月12日，原被告双方签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方（张亚芹）自愿将坐落在下营房路南6号欣洋宾馆，1楼底商租给乙方（张吉武）使用。1、租期为8年，2015年5月1日起至2023年4月30日止。2、二、三楼房屋年租金前三年二十万元，后五年为二十三万元；一楼租金为拾万元/年，2015年7月15日为起租日。3、甲方将宾馆的设施、用品无偿提供给乙方使用，乙方租期满后，如清单上，完好交给甲方，如有损坏，乙方负责修好或适当赔偿。4、在租赁期间，所涉各项税金及费用，如房屋租赁税、水费、电费、卫生费、验证费等由乙方负责交纳;5、每年的租金，乙方提前1个月交给甲方，租赁合同生效期间，甲方不能随意涨租金。6、乙方须合法经营、安全经营，如乙方或工作人员因工作失误造成的不良后果，由乙方自行负责或承担法律责任。11、乙方在租赁期内有转租权。对合同的变更、解除与责任约定：1）甲方不能随意涨租或收回房屋，政府拆迁除外，如违约赔偿，由甲方协商第三方(拆迁方)赔偿；2） -4- 乙方第二年承租时，提前1个月交纳房租，如中途退租，房租及押金不退。3）房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方承担违约责任:(1)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构;(2)损坏承租房，在甲方提出合理期限内未修复的;(3)未经甲方同意改变房屋用途的；(4)利用房屋存放危险品或违法活动;(5)逾期未交纳按约定的各项费用，已经给甲方造成严重损害的;(6)拖欠房租15日;(7)乙方提前解约或违约，乙方对房屋的装修及投入各项设施无偿归甲方所有，乙方不得随意拆除；(8)租期止日，乙方如需续租，租金再议，乙方优先取得租赁权。如不继续租用，乙方所投入的装修归甲方所有。本合同一式两份。甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。原告于2015年5月1日，将二、三楼宾馆交付被告使用，被告交付租金200000.00元；因一楼底商出租，2015年7月15日到期后交付给被告，被告于2015年7月19日交纳一楼租金一笔50000.00元，一笔9150.00元，加上押金20000.00元，共79150.00元；交纳的是一楼自2015年7月15日到2016年4月30日的租金。之后房屋租金整体计算，一次交纳一年租金，自5月1日起至次年4月30日止。2019年4月19日，被告一次交纳房屋租金330000.00元，是自2019年5月1日至2020年4月30日的租金。被告将租赁房屋的一楼底商分别租赁给张彦民和高利鑫各一间，租赁给张彦民一间，年租金为80000.00元，租金交至2020年7月3日，自2020年5月1日至2020年7月3日的租金数额为 -5- 13999.00元；租赁给高利鑫一间，年租金为65000.00元，收取了2020年4月25日之前的租金；原告主张返还已收取的租金20148.00元。被告于2020年4月4日，将二、三楼钥匙交给原告，说明不再租赁，无钱缴纳租金，要求只租一楼，原告方不同意，要求整体租赁，可以降低租金，不租就全部解除租赁合同，被告不同意，于是原告主张自2020年4月30日解除合同，从2020年4月30日至9月23日开庭之时，二、三楼宾馆处于不确定状态，原告认为造成租金损失较大，主张赔偿违约造成的损失20000.00元。 一审法院认为，原被告双方签订的《租赁合同》合法有效，被告单方主张不再租赁二、三楼宾馆，交回钥匙，只租一楼，并对一楼予以转租收取租金的行为，属于单方变更合同的行为，原告方不同意，变更租赁合同不成立；被告没有按双方合同约定缴纳租金、没有按合同约定履行缴纳房屋租赁税的义务。原告依据合同约定，主张解除租赁合同，确认被告承担缴纳房屋租赁税的义务，符合事实和法律规定，予以支持。原告主张被告返还自2020年4月30日至2020年7月3日已收取的租金20148.00元，因为被告只收取了承租人张彦民此期间租金，数额为13999.00元，未收取另一间承租人高利鑫此段时间的租金，故对原告的此项诉求，部分予以支持。原告所主张的因被告方违约所造成的损失20000.00元，因其未提交相关证据予以证实，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百 -6- 一十三条之规定，判决:一、解除原告张亚芹与被告张吉武于2015年3月12日签订的房屋租赁合同；二、被告张吉武承担缴纳房屋租赁税的义务，具体数额以税务主管机关核定为准；三、被告张吉武于本判决生效后十日内一次性返还原告张亚芹已收取的租金13999.00元；四、驳回原告张亚芹的其他诉讼请求。案件受理费402.00元(已减半收取)，由被告承担322.00元，原告承担80.00元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张吉武提交了3份证据，1号证据押金条复印件一张，拟证明其向被上诉人交纳2万元押金没有退还，也没有抵顶房租；2号证据照片一张，拟证明租赁房屋一楼和二、三楼不是一体，是分别出租；3号证据《租赁合同》原件一份，拟证明被上诉人上交的合同进行过涂改，故应由被上诉人承担房产税。被上诉人张亚芹发表质证意见称，上诉人提交的均不属新证据，也不认可其证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的1号证据真实性认可，但仅能证明曾交付押金，不能推翻一审认定的该款已抵付房租的事实，故无法达到其证明目的；2号证据仅能证明楼体结构，不能否定一楼与二、三楼出租属同一租赁合同的事实；3号证据，对合同经涂改的事实本院认可，但其证明目的本院不予认可。故上述证据本院均不予以采信。一审认定事实正确且有相关证据佐证，本院予以确认。 本院认为，上诉人张吉武与被上诉人张亚芹签订《租赁合 -7- 同》合法有效，双应按合同约定履行各自义务。因上诉人张吉武未按期给付租金，一审判决被上诉人张亚芹有权依照合同约定主张解除合同并要求上诉人缴纳租赁期间已发生的租赁税，处理正确。上诉人认为其已给付一楼租金至2020年7月，故合同处于继续履行状态，不应判决解除合同，且其在承租期内转租收取的租金不应返还，经查，按照上诉人与被上诉人《租赁合同》约定的租金，上诉人应交付的2015年7月15日至2016年4月30日租金数额与现有证据证明及被上诉人认可已交付的租金数额（一笔50000.00元、一笔9150.00元、一笔20000.00元押金抵顶共计79150.00元）相吻合，一审据此认定上诉人承租一楼、二楼、三楼的整体租赁期间至每年4月30日且均已交付至2020年4月30日，认定事实正确。上诉人提出的其交付一楼租金至2020年7月、押金未抵顶房租的上诉理由，未能提交证据证明，本院不予采纳。上诉人提出，按照法律规定，房屋租赁税包括房产税，按照法律规定应由上诉人缴纳，且未涂改的合同约定，房产税由甲方即被上诉人张亚芹缴纳，故一审判决全部房屋租赁税由上诉人承担错误。本院认为，双方合同约定，由乙方即本案上诉人张吉武缴纳“在租赁期间，所涉各项税金及费用”，后又举例说明“如房屋租赁税”，故双方对房屋租赁过程中产生的税费已进行明确约定，应充分尊重当事人的意思自治，一审据此判决上诉人张吉武承担缴纳房屋租赁税的义务并未违反法律规定和合同约定。房产税的计税依据系房屋的计税余值或租金收入，房屋租赁过程并 -8- 不当然产生房产税，房产税的产生也并不以房屋租赁为基础，故双方对房产税由被上诉人承担的约定并不影响房屋租赁过程中产生税费由上诉人承担约定的履行。上诉人提出的按照未经涂改的合同约定，应由甲方负担部分房屋租赁税的上诉理由不能成立。 综上所述，张吉武的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费804.00元，由张吉武负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  白 云 审 判 员  范 典 审 判 员  崔向京 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  马 克 书 记 员  李浩时 书 记 员  孙秋晨