浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12084号 原告：金祚镇，男，1974年2月20日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：周斌，浙江一片红律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼家利，浙江一片红律师事务所律师。 被告：吴银华，女，1934年11月27日出生，汉族，住义乌市。 被告：樊应炉，男，1954年8月14日出生，汉族，住义乌市。 被告：樊桂芳，女，1957年8月15日出生，汉族，住义乌市。 被告：樊菊芳，女，1960年4月21日出生，汉族，住义乌市。 被告：樊海法，男，1962年8月15日出生，汉族，住义乌市。 被告：樊兰芳，女，1965年1月2日出生，汉族，住义乌市。 被告：樊梅芳，女，1971年7月1日出生，汉族，住义乌市。 第三人：何菊芳，女，1957年11月2日出生，汉族，住义乌市。 原告金祚镇诉被告吴银华、樊应炉、樊桂芳、樊菊芳、樊海法、樊兰芳、樊梅芳、第三人何菊芳宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员吴新辉独任审判，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告金祚镇的委托诉讼代理人周斌、楼家利，被告吴银华、樊应炉、樊桂芳、樊菊芳、樊海法、樊兰芳、樊梅芳到庭参加了诉讼。被告樊应炉、第三人何菊芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告金祚镇向本院提出诉讼请求：一、确认原告金祚镇与被告樊应炉及第三人何菊芳之间签订的名为《借款抵押协议书》实为宅基地转让协议合法有效。二、被告协助原告金祚镇办理位于义乌市××街道××村××幢××号××平方米的不动产初始登记手续以及协助办理将该不动产过户到原告金祚镇名下的转移登记手续。三、被告支付原告违约金100000元。事实与理由：2004年9月18日，原告金祚镇与被告樊应炉及第三人何菊芳（系樊应炉之妻）签订一份名为《借款抵押协议书》实为宅基地转让协议，约定将坐落于义乌市××街道××村占地18平方米的宅基地转让给原告，实际转让金额为200000元，并约定若被告不协助原告办理过户变更手续的，则应承担相应违约责任。原告已按约定向被告交付全部转让款，后经义乌市人民政府审批，被告转让的宅基地安置在义乌市××街道××村村××幢××号××平方米原告处，原告在该地块上出资建成房屋并占有使用至今，但被告至今未协助原告办理过户变更手续。涉案18平方米宅基地系由樊木根、被告吴银华、被告樊梅芳共同审批取得。樊木根死亡，被告吴银华（樊木根之妻）、樊应炉（樊木根之子）、樊桂芳（樊木根之女）、樊菊芳（樊木根之女）、樊海法（樊木根之子）、樊兰芳（樊木根之女）、樊梅芳（樊木根之女）为其第一顺位继承人。原告要求被告协助办理过户变更手续，被告一直未能协助办理。迫于无奈，只能向贵院提起诉讼。请求支持原告诉讼请求。 被告吴银华、樊桂芳、樊菊芳、樊海法、樊兰芳、樊梅芳答辩称：到场所有被告对协议都不知情，不认可涉案协议。原告从未与在场的任何一个被告联系。涉案面积由樊木根、被告吴银华、被告樊梅芳审批取得，原本给被告樊海法，村里迟迟没安置，也从未告知涉案面积已被转让，只回复要等规划。被告樊应炉从未向家人说过转让面积的事情。 原告庭审中补充陈述称：樊木根的户籍于2009年4月23日注销。签合同时，没看过审批表，是村干部联系转让，村里也有相应审核。现金20万元给被告樊应炉的，造房审批手续也是村里和被告樊应炉办来的。被告樊应炉夫妇愿意配合办理手续。其余被告是因为樊木根亡故才牵扯出来，至始至终都没联系其他被告。签合同时与樊木根夫妻联系过。 被告樊应炉未有答辩。 第三人何菊芳未有陈述。 原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下： 证据1，情况说明原件1份，证明原告金祚镇系义乌市稠城街道农协股份经济合作社集体经济组织成员的事实。 证据2，借款抵押协议书原件1份，证明被告将涉案18平方米在内的共计72平方米原批宅基地的事实。 证据3，农村私人建房建设用地审批呈报表核对件1份，证明樊木根与被告吴银华、樊梅芳共同审批含涉案18平方米在内的共计72平方米原批宅基地的事实。 证据4，建设工程规划许可证核对件1份，证明被告吴银华将案涉18平方米宅基地划落至樊村12幢原告名下并经过政府部门许可的事实。 证据5，门牌号照片打印件1份，证明案涉不动产门牌号为义乌市××街道××村村12幢1号的事实。 证据6，亲属关系说明原件1份，证明樊木根去世后，被告樊应炉、樊桂芳、樊菊芳、樊海法、樊兰芳、樊梅芳为其第一顺位继承人及本案被告适格的事实。 被告吴银华、樊应炉、樊桂芳、樊菊芳、樊海法、樊兰芳、樊梅芳的质证意见： 证据1、2、4、5，不清楚。 证据3，无异议。 证据6，无异议，樊木根于2008年亡故。 被告樊应炉、第三人何菊芳未发表质证意见。 各被告及第三人未向本院提供证据。 根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的相关规定，本院的认证如下： 被告樊应炉、第三人何菊芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。 原告提供的证据1、2、4，系原件，本院对其证明力予以确认；证据3、6，被告无异议，对其证明力本院予以确认；证据5，系现门牌地址，对其证明力本院予以确认。 根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下： 原告金祚镇系义乌市稠城街道农协股份经济合作社集体经济组织成员。 2004年9月18日，原告与被告樊应炉、第三人何菊芳签订《借款抵押协议书》1份，约定因被告樊应炉、第三人何菊芳建造樊村旧村改造房屋缺资，向原告借款60万元，月利率按银行同期贷款利率计算，归还期限为2004年11月30日，并自愿以本户樊村旧村改造占地18平方米房屋作抵押或冲抵债务，若逾期无力偿还全部本息，上述抵押房屋归原告所有，无条件为其变更房产证、土地使用证提供方便，否则，愿意按借款本金的50%支付违约金。庭审中，原告认可实际交易金额为20万元。 上述18平方米建房面积系由樊木根（已亡故）、被告吴银华、被告樊海芳于2003年7月审批取得，三人共审批取得位于义乌市××街道××村的建房面积72平方米。 2005年涉案建房面积由被告吴银华名下办理了《建设工程规划许可证》，坐落于**。 樊木根与被告吴银华系夫妻，被告樊应炉、樊桂芳、樊菊芳、樊海法、樊兰芳、樊梅芳系二人子女。 涉案房屋现门牌号为义乌市××街道××村××幢1号。 本院认为：原告与被告樊应炉、何菊芳于2001年9月18日签订的《借款抵押协议书》，实质上是对樊木根、吴银华、樊海芳在××街道××村××村××房权益的转让，除载明的转让价格有虚假记载以外，其他内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定合法有效。关于是否无权处分，涉案建房面积，虽然系由其他家人的名义审批取得，但转让行为有村干部的见证，也办理了合法的建设手续，相应面积已依法由原告与其自己审批的面积联建，且面积转让属于家庭重大事项，面积的转让、办证都有相关凭证依据，其余各被告多年以后辩称对转让行为不知情，不符合常理，对该辩称本院不予采信。被告吴银华、樊海芳作为权利人，其余各被告作为樊木根的继承人，应当配合办理初始登记及转移登记手续的义务。至于违约金，系由原告与被告樊应炉、第三人何菊芳约定，不能约束其余被告，且原告也陈述被告樊应炉、第三人何菊芳愿意配合办理手续，原告从未找过其余被告，故对该部分诉请，本院不予支持。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持。被告樊应炉、第三人何菊芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证等权利，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告金祚镇与被告樊应炉、何菊芳于2001年9月18日签订的名为《借款抵押协议书》实为宅基地使用权转让的协议部分有效。 二、被告吴银华、樊应炉、樊桂芳、樊菊芳、樊海法、樊兰芳、樊梅芳于本判决生效后十五日内协助原告金祚镇办理坐落于义乌市××街道××村××幢××平方米的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告金祚镇名下的转移登记手续。 三、驳回原告金祚镇的其他诉讼请求。 案件受理费3650元（已减半），由被告吴银华、樊应炉、樊桂芳、樊菊芳、樊海法、樊兰芳、樊梅芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴新辉 二〇二〇年十一月十日 代书记员 陈柔男