湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初2799号 原告：彭某，男，白族，1979年10月8日出生。 原告：刘某，女，汉族，1989年9月16日出生。 委托诉讼代理人：凌云，湖南真诚律师事务所律师。 被告：衡阳星美置业发展有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道**星美城市综合体。 法定代表人：蔡树波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘柯，湖南秦湘律师事务所律师。 原告彭某、刘某与被告衡阳星美置业发展有限公司（以下简称星美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭某、刘某的委托诉讼代理人凌云，被告星美公司的委托诉讼代理人唐小军、刘柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭某、刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告星美公司支付36903元逾期办理房屋不动产权证书的违约金；2.判令被告继续为原告办理房屋不动产权证；3.诉讼费由被告承担。 被告星美公司辩称：1.原告未按照约定缴清契税及权证代办费等，答辩人有权拒绝交房并不承担违约责任；2.本案原告错误理解办证时间系从合同约定的交付之日起，事实办证时间是从房屋的交付日起算，取得竣工验收备案登记表才是延期办证的时间节点；3.本案如果出现办证延期，也是因为不动产机构改革，特别是测绘机构调整等原因造成，非答辩人原因所致，故答辩人不承担逾期办证的违约责任；4.本案原告所购置的商铺已经实行委托管理经营，其作为所有权人占有、使用、收益、处分的权利均未受到影响，原告也无任何证据证明本案逾期办证给其带来任何损失，故而原告在没有损失的情况下要求违约赔偿违背了现行的“违约与损失相一致”原则，也违反了现今湖南省高院关于适用留稳留保的指导意见，其中强调的也是违约与损失相一致原则。综上，恳请法院驳回本案原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织了原、被告双方进行了证据交换和质证。对其中没有异议的证据。根据原、被告双方提供的证据以及庭审意见，本院经审理认定事实如下： 2018年1月16日，原告与被告星美公司签订了《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号为ＨＹ2018004050），与涉案相关的约定为：第一条约定原告购买位于衡阳市蒸湘区××道××号××号楼××室的房屋，预售建筑面积共77.01平方米；第六条约定商品房单价为每平方米7282.98元，总金额560862元；第七条约定原告应当在2018年1月16日前支付该商品房的首期购房款300862元，余款260000元向银行申请贷款支付；第九条约定该商品房交付时应当已取得法定建设工程竣工验收备案证明文件以及已取得房屋测绘报告；第十一条约定被告星美公司应于2017年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定被告未按第十一约定的时间将该商品房交付给原告，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的应当书面通知被告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十条约定，经双方约定通过委托代办的方式办理房屋所有权登记，因被告的原因，导致原告未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同的，由出卖人负责继续为买受人办理房屋所有权转移登记，同时自买受人付款之日起，按已付房款中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并由出卖人按日计算向买受人支付的全部房价款万分之一的违约金，直到房屋所有权转移登记办妥之日止。同日，原告于被告又签订了一份附件《补充协议》，与涉案相关的约定为：买受人委托出卖人办理房屋登记的，备案合同由出卖人保管，且买受人必须在交房之前按衡阳市房产管理局有关规定缴清办理产权证的相关费用，包括契税、产权证代办费等，如未按约定及时缴清，由此导致无法按期房地产登记手续的，出卖人不承担本合同第二十条约定的房屋登记违约责任。《衡阳市商品房买卖合同》及附件《补充协议》签订后，原告于2018年1月16日按约向被告星美公司支付了购房款300862元，被告星美公司出具了收据并加盖财务专用章，亦于2018年5月24日办理了260000元按揭贷款。2018年1月16日，原告缴纳了物业维修基金，但未将票据交给被告，亦未告知缴纳情况。2018年6月21日，涉案星美城市综合体4号楼取得工程竣工备案登记。2019年4月23日，衡阳市房屋测绘中心对涉案星美城市综合体4号楼进行了实际面积测绘。之后，衡阳市房屋测绘机构改革，衡阳市房屋测绘中心的业务职能均由衡阳市大雁地理信息有限公司承担，并办理了业务交接。2019年11月18日，衡阳市大雁地理信息有限公司向被告星美公司出具了涉案星美城市综合体3、4号楼的《不动产测量报告》，并于2019年12月9日取得涉案星美城市综合体3、4号楼的《不动产权总证》。2020年4月13日，被告星美公司向原告出具《房屋产权办理催告函》，该函内容为被告星美公司根据《衡阳市商品房买卖合同》及附件《补充协议》约定的委托代办房屋权证的约定，要求原告携带购房合同、购房款收据、以及支付产权代办费用等，原告至今未向被告缴纳产权证代办费。2018年1月16日，原告作为甲方与被告星美公司作为乙方签订了《商铺委托管理协议》，与涉案相关的约定为：1.乙方为星美ＣＣ.ＰＡＲＫ奥莱小镇（步行街）项目的统一管理方，甲方同意将该项目购买的涉案商铺委托乙方统一管理，并由乙方实现该商铺的保值与升值；2.委托管理的期限为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止；3.协议期内，本协议为不可解除协议，乙方为该商铺的唯一管理者；4.自商铺实际交付之日起开始计算管理回报，前两年的回报甲方已冲抵为购买商铺时所享受的优惠价款，后3年每年按该商铺《商品房买卖合同》内签订的成交价格的7%作为回报。之后，原告以被告星美公司未按期为原告办理房屋不动产权证为由，要求被告承担违约责任，故酿成涉案纠纷。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》、《补充协议》以及《商铺委托管理协议》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告星美公司在原告彭某、刘某依约支付购房款后，未在合同约定的期限内交付房屋和办理所有权证书，客观上存在违约事实，应继续履行合同，为原告代办所有权证，并承担相应的违约责任。但原告在交付购房款和缴纳物业维修基金后，未按照合同约定及时将相关票据交给被告，未向被告交纳所有权证代办费，亦存在违约行为。由于案涉房屋未能及时办证存在被告违约、因机构改革而导致的测绘延迟以及原告自身亦存在违约行为等原因，且被告的违约无主观上的恶意，因而不应承担惩罚性违约责任。根据违约责任的损失补偿原则，考虑到案涉房屋系委托经营，并未给原告造成延迟交房和延迟办证的直接损失，原告亦未提供证据证明其存在相应的间接损失，在被告不同意承担违约责任的情况下，本院依法对合同约定的过高违约金予以调减，酌情判令被告支付原告违约金3000元，原告诉请的超额部分不予支持。被告星美公司辩称办证期限应从房屋实际交付之日起算，与基本逻辑和事实不符，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告衡阳星美置业发展有限公司在原告彭某、刘某将办理不动产权证所需委托材料及费用交付被告衡阳星美置业发展有限公司之日起十五日内为原告彭某、刘某代办坐落于衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体4号楼148室房屋的不动产权证； 二、被告衡阳星美置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭某、刘某逾期办理不动产权证书的违约金3000元； 三、驳回原告彭某、刘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费361元，由被告衡阳星美置业发展有限公司负担29元，由原告彭某、刘某负担332元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  毛小满 二〇二〇年十一月十六日 法官助理谷江波 书记员张**梅 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。