广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10941号原告：谭黎黎，女，汉族，1982年10月29日出生，身份证住址为广东省东莞市********************，公民身份号码为362************063。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为广东省东莞市********。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：周妙云，女，汉族，1983年11月14日出生，身份证住址为广东省东莞市常平镇朗洲一队**，公民身份号码为441************628，系被告东莞市常平房地产开发实业公司的员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。原告谭黎黎诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告谭黎黎的委托诉讼代理人赖声平，被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云，被告东田公司的委托诉讼代理人路娇，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭黎黎向本院提出诉讼请求：1、两被告连带支付原告逾期办证违约金，以购房款393698元为本金，从2018年6月11日起按照年利率6%计算至2019年7月8日止为25393.52元（6%×393698元÷365天×392天）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年3月10日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买两被告位于东莞市************7******，楼价款共计393698元，两被告应于2016年3月15日前交楼。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......”被告提供的格式合同第十五条约定：被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的的资料报送登记机关备案。但两被告却于2019年7月8日才向有关部门提交办理不动产权属登记材料，已经逾期将近三年。其合同后面的格式补充协议第五条，将办证时间推迟至交楼之日起730天，且仅规定，逾期办证的违约金仅为房价的万分之五，与原告不能办理产权证，无法处分房屋的损失相比，犹如九牛一毛，基本等同于没有违约责任的约定。两被告的格式合同及补充协议实际上已经限制了原告的主要权利，排除了被告的主要责任。原告现根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律规定，主张在不解除合同的情况下，调整违约金，以总房价为基准，按年利率6%向原告支付逾期办证违约金，违约金从交楼第731日起计算至2019年7月8日被告通知原告办理不动产权证止。综上所述，两被告的商品房买卖合同及补充协议为格式合同，两被告在合同履行过程中严重违约，严重损害了原告的合法权益。原告谭黎黎对其上述主张提供的证据有：商品房买卖合同、楼宇交接书、商品房按揭登记证明书、购房款发票、契税发票、维修基金收据。被告常平房地产公司辩称，山畔华庭是被告东田公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由被告东田公司筹集资金独立开发、经营、管理，被告常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。被告常平房地产公司未提供证据。被告东田公司辩称，一、案涉房屋与402房已合并为一套，属于一房两证的情形。案涉房屋交付时间为2016年6月10日。二、案涉不动产权证逾期原因主要是政策因素导致，并非开发商故意所为。2016年以后，全国开始实施不动产统一登记。2016年8月，国家层面的操作规范——国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）的通知》国土资规（20160809）才出台，到达地方上落实需要一定的时差。因确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，不动产权部门在受理过程中也存在较多不确定因素，办证提交资料经常出现重复提交的情形，影响了不动产权初始资料的提交时间。《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》国办发（2019）8号（20190226）2019年的有关通知，也充分说明不动产权证办证过程中确实存在较多的重复提交资料的情形。案涉楼盘不存在规划证不齐、税款未交等情形，更不存在被告东田公司的懈怠情形，相反，被告东田公司已经积极为原告开具《办证证明》。三、合同条款并非无效免责格式条款，且已明确约定逾期办证违约金的计算方式。案涉《商品房买卖合同》第十五条、附件五其他补充第5条约定了“……出卖人承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金”。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。但原告并未要求解除合同，根据合同约定，东田公司应支付购房款万分之五的违约金。四、原告未能提供其实际损失大于违约金数额的有效证据，其调高违约金的要求并无法律依据。案涉房屋2019年7月后就可以办证了，在无法办证期间，原告的使用、收益、处分权利全部可以正常实施。原告并未因逾期办证遭受到任何损失，相反与原告购房时价格比较，案涉房屋市场价已经获利一倍有余。原告在本次诉讼中并未提交其实际受损失的证据。根据《合同法》第一百一十四条第2款规定，本案原告并未提供有关损失的证据，无法证明违约金标准低于其实际损失，原告要求调高违约金于法无据。综上，案涉房屋早已办证，逾期办证并非是被告东田公司故意或过错所致，原告也并未因此受到任何损失，其要求大幅度提高违约金没有法律和事实依据，请求法院驳回原告对东田公司的不当诉求。被告东田公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年3月10日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向两被告购买东莞市******************，房屋总价款为393698元；两被告应当在2016年3月15日前将符合经验收合格并符合本合同约定的该商品房给原告；两被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由两被告提供的资料报产权登记机关备案，如因两被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，两被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。合同附件五其他补充第五条对合同第十五条补充约定：在原告交齐办证所需税费及资料后，两被告承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面的原因无法办理，一切责任由原告自行承担；两被告对原告的办理权属登记义务为协助原告办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为原告提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定两被告在本合同第十五条及本条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。2016年6月10日，两被告向原告交付案涉房屋。2019年7月8日，两被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据原告诉请的标的额，本案符合适用简易程序中的小额诉讼程序审理条件，虽原告曾对此提出异议，但经审查原告的异议理据不足，庭审中明确告知双方当事人本案继续适用小额诉讼程序审理，双方当事人均表示清楚未再提出异议。上述事实，有前述原告提供的证据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两被告共同作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由被告东田公司挂靠被告常平房地产公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故两被告作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件五其他补充第五条的约定，案涉房屋应于2016年3月15日交付给原告，实际于2016年6月10日交付，两被告应自案涉商品房交付之日起730日内协助原告办妥房地产权属证书，即两被告应于2018年6月10日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料，但两被告于2019年7月8日才向房管部门提交首次登记相关资料，存在逾期协助办证的情形。被告东田公司虽抗辩逾期办证是因政策因素导致，但是并未提供相关证据予以佐证，故本院不予采信并认定两被告已构成逾期办证的违约情形，理应向原告承担逾期协助办证的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据双方合同主条款的约定，无论两被告逾期履行协助办证期间多长，原告在不退房的情况下，逾期办证违约金均固定按已付房价款的0.05%计付，违约金的计算标准及金额明显过低，不利于敦促两被告及时履行协助办证的义务，也完全不足以弥补原告因此而造成的损失。现两被告逾期办证，原告明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按年利率6%及实际逾期天数来计算违约金，该标准是适当的违约金计算标准，合法合理，本院予以采纳。办妥大确权手续并通知提供不动产权登记部门核发的大确权证书等办证材料给原告，是原告办理案涉商品房权属登记即小确权手续的基础及必要条件，也是两被告作为开发商全面履行协助原告完成办证义务的应有之义。两被告提交应由开发商提供的资料报房地产管理部门登记备案以申请办理首次权属登记手续即大确权手续，不代表完成了办妥大确权证书的义务。两被告于2019年7月8日向房管部门提交首次登记相关资料，原告主张违约金计算至该日期，系其对自身权益的处分，本院依法予以确认。据此计算，两被告应共同支付原告逾期办证违约金为393698元×6%÷365天×393天=25433.97元，原告诉请主张25393.52元，系对其自身权益的处分，本院依法予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告谭黎黎支付逾期办证违约金25393.52元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费217元（原告已预交），由被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 崔丽君二〇二〇年十月十九日法官助理 王雅仪书 记 员 欧阳正附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。