广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22485号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓志杰，男，1990年7月11日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：凌健明，男，1982年4月30日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：吴锦芳，女，1988年9月1日出生，住广州市从化区，系被上诉人妻子。上诉人邓志杰因与被上诉人凌健明房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初3275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人邓志杰委托诉讼代理人殷锦培、被上诉人凌健明及委托诉讼代理人吴锦芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓志杰上诉请求：1.改判一审判决第一项为邓志杰与凌健明2020年4月24日签订的《租赁合同》于2020年6月24日解除；2.改判一审判决第三项为邓志杰自本判决发生法律效力之日起10日内支付2020年6月水电费、物业管理费共计292.05元给凌健明；3.撤销一审判决第四项；4.判令凌健明向邓志杰退还押金3400元和支付违约金3400元；5.判令凌健明承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院没有全面审查，认定事实错误。根据对方提供的聊天记录，我方在2020年6月22日下午17:50分明确告知“我今晚还回去的”“大家还没协商好我就继续先回去住，到时看看协商好了大家再签一份协议”，对方也表示“如果你继续住的话，你就继续住，协商没问题，你想去住就去住”，既然双方同意继续居住，即双方协商一致《租赁合同》恢复和继续执行，并没有解除，一审法院未查清上述事实，误判《租赁合同》于2020年6月22日解除。二、一审法院基于认定事实错误，导致对违约责任认定错误。由于双方的合同在6月22日确定继续履行，而我方手上还有涉案房屋钥匙，22日晚有回过涉案房屋，故6月23日对方更换大门锁，6月24日我方明确要求后对方仍不交新钥匙，我方无法继续居住，才导致合同于6月24日被对方单方终止，是对方违约单方解除合同，对方应承担相应违约金。三、一审法院对反诉没有开庭审理和质证，程序违法。一审开庭时间是在2020年7月27日，但反诉状落款时间是7月28日，我方在8月才收到对方的反诉材料，一审没有对反诉进行开庭或质证通知，尤其是对新证据材料没有经过质证，即于2020年9月1日作出了判决，明显程序违法。四、一审判决显失公平。本案起因是为对方提供服务的物业维修人员擅闯我方住宅，擅闯目的是为了为对方维修橱柜，获益的主体是对方，在2020年6月20日上午10时，对方若与管理处确认维修情况和申明维修时间，本案就不会发生，没有充分证据证明对方明确告知物业管理处经我方允许的时间节点，没有证据证明对方已经负责妥善监管，其对案件起因负有不可推卸的责任。其次，门锁密码没有修改不能成为我方对该事件有一定责任的充分理由，难道密码没修改住宅权就不受法律保护？最后，对涉案房屋的墙体维修是对方单方行为，没有经过我方确认责任范围、维修工序、维修费用等，而且，经过我方与物业处确认，是物业处免费为对方维修，作为本案起因事件的物业处负补充责任，对方也没有向物业处支付维修费。可见，整个事件中，对方获得了维修好的橱柜，获得了物业处4000多元的补偿，反而是作为受害者的我方既得不到赔礼道歉或经济补偿，还要向对方承担所谓的维修费864元，显失公平。凌健明辩称，一、一审判决认定事实清楚，请求二审法院予以维持。二、双方的租赁合同已经于2020年6月22日解除，综合双方的微信记录内容，邓志杰以其实际行为明确表示解除合同，其之后发微信称愿意继续住无非是不想承担违约给其造成损失的一种补救措施，其上诉状中摘录的微信记录只是一部分，是断章取义，未完整反映整个事件，我方证据已经充分证明6月22日双方同意解除合同。其次，在一审审理过程中，邓志杰也确认在6月22日已经解除合同。三、一审没有违反法定程序。我方是在收到一审法院送达的起诉状后，已经向法院提交了反诉状和证据，一审法院在开庭过程中已经征询邓志杰对于反诉是否需要举证期限，但对方代理人明确表示不需要，同意本诉反诉一起审理，一审程序不存在违法之处。四、本案邓志杰存在单方违约行为，理应承担相应违约责任及赔偿我方损失，本案是邓志杰在我方没有任何过错的情况下单方提出解除合同的，应承担相违约责任。此外，根据聊天记录，等自己承认损坏了墙体并同意由我方自行修复，一审判决其承担该修复费用证据充分。五、邓志杰在上诉期间提供的证据不能证明其主张的事实。邓志杰提供的其与陈志阳的微信记录，但该证据超过法定举证期限，也不属于在一审期间无法举证的证据，且我方对该证据真实性有异议，对方未提供原件，也无法核实陈志阳的身份以及是否在案涉小区物业处工作。退一步说，即使该证据真实，也与本案无关，本案的确是由于物管部门在未经邓志杰和我方同意下擅自开门进屋维修从而导致邓志杰解除合同，我方因解除合同也存在重大损失，故物管处因其过错行为对我方进行补偿并无不妥，不影响对方另行向物管部门追偿。邓志杰于2020年7月6日向一审法院起诉请求：1.解除邓志杰与凌健明于2020年4月24日签订的《租赁合同》；2.凌健明向邓志杰退还押金3400元和支付违约金3400元；3.凌健明向邓志杰退回租金396.7元和燃气费100元；4.本案诉讼费用由凌健明承担。凌健明反诉请求：1.邓志杰向凌健明支付中介费850元；2.邓志杰向凌健明支付租赁期间的水电费、物业管理费共计322.95元；3.邓志杰向凌健明支付墙体维修费864元；4.本案反诉费由邓志杰承担。一审法院认定事实：2020年4月24日，出租人凌健明（甲方）、承租人邓志杰（乙方）、经纪方广州市*房地产有限公司签订《租赁合同》一份，约定凌健明将广州市从化区*街**路碧桂园碧御花园*栋*房出租给邓志杰使用；租赁期从2020年5月1日至2021年5月31日，共计12个月；租金每月1700元，由邓志杰于每月5日前缴付当月租金；邓志杰向凌健明缴纳3400元作为房屋租金押金（保证金），邓志杰在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，凌健明应将押金（保证金）无息退回邓志杰，本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由邓志杰负担；关于违约责任，合同约定任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。凌健明要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给邓志杰；邓志杰要求提前解除的，凌健明有权没收押金作为赔偿。双方约定的其他事项：墙体如有任何损坏（个人原因造成的），承租方应在退租前恢复原状；家私因个人原因造成损坏的，承租方应在退租前修复。合同签订当日，邓志杰支付给凌健明3400元押金。2020年6月19日，凌健明收到涉案小区的通知称次日物管人员要到涉案房屋维修橱柜，其通过微信向邓志杰说明该情况，邓志杰表示次日早上10点前在家，可以在该时段过来维修。凌健明已将该情况向物管公司反映。但2020年6月20日，物管人员在邓志杰家中无人的情况下使用密码锁的原始密码进入涉案房屋内修理橱柜。邓志杰认为该擅自闯入行为侵犯了其隐私，觉得涉案房屋不安全，因此向凌健明提出解除租赁合同。凌健明同意解除租赁合同，但双方就押金3400元的退还问题产生分歧。凌健明提交了经纪方广州市*房地产有限公司职员黄*华的身份证复印件及其证言，其证实2020年4月24日其就碧桂园碧御花园二期*房签订租赁合同完毕后，有和业主要求租客更改大门密码。凌健明和邓志杰的微信聊天记录显示，凌健明通过微信向邓志杰提出墙体有损坏需要修复的问题，邓志杰表示其没有时间修，但愿意承担修复费用。凌健明提交了收款收据、银行卡资料、委托银行代扣协议书、微信聊天记录，证实凌健明向广州市*房地产有限公司支付了中介费850元；凌健明支付了2020年6月份的电费145.45元、水费27元及物业管理费225.80元。其还提交了广州*投资管理有限公司职员胡*的说明，载明其应业主要求，于2020年6月22日下午16:30将涉案房屋室内多处墙体污染（14.4平方米）进行重新打磨上漆，费用为14.4平方米*60元=864元；于2020年6月23日下午16:30至18:00更换入户智能锁，费用为3319元。一审庭审中，邓志杰与凌健明一致确认以下事实：1.双方确认已于2020年6月22日就解除租赁合同达成合意；2.邓志杰已支付租金至2020年6月；3.事发后双方均已报警，经检查，该次事件未给邓志杰造成物质上的损失。4.凌健明自愿退还燃气费100元给邓志杰。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。邓志杰与凌健明签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当依约履行各自的权利义务。关于双方提出的各项意见，一审法院综合评判如下：关于邓志杰要求解除其与凌健明于2020年4月24日签订的《租赁合同》的诉请。庭审中，邓志杰与凌健明一致确认已于2020年6月22日就解除《租赁合同》达成合意，该日期之后邓志杰再未在涉案房屋居住，凌健明已更换门锁，房屋租赁关系事实上也已终止，因此一审法院确认《租赁合同》已于2020年6月22日解除。关于邓志杰要求凌健明退还押金3400元和支付违约金3400元的诉请。邓志杰和凌健明都认为是对方违约在先，邓志杰认为凌健明擅自换锁不让其居住使用涉案房屋，凌健明认为邓志杰单方要求解除合同，依照租赁合同约定其有权没收押金。首先，关于维修人员擅自闯入涉案房屋事件的责任问题。凌健明在得知次日物管人员要进入涉案房屋维修橱柜后已经提前通知邓志杰并将邓志杰的在家时间告知物管，凌健明已履行了告知义务，而维修人员擅自闯入房屋并非凌健明授意且其事前不知情，不是凌健明的责任；且凌健明也举证其和经纪方工作人员黄*华在签订租赁合同之后已通知邓志杰要更改大门密码锁的密码，邓志杰未更改密码以至于物管维修人员使用原始密码进入屋内，邓志杰对该事件亦有一定责任。因此，邓志杰以该事件认为凌健明违约在先，一审法院不予采纳。鉴于《租赁合同》已于2020年6月22日解除，凌健明在解除合同的前提下更换门锁是其权利和自由，邓志杰以此认为凌健明违约，一审法院不予采纳。根据《租赁合同》第七条第5项之约定：“租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。”现邓志杰仅租房二个月就要求提前解除租赁合同，按照该合同约定凌健明有权没收押金。综上，邓志杰要求凌健明退还押金3400元和支付违约金3400元的诉请，一审法院不予支持。关于邓志杰要求凌健明向其退回租金396.7元和燃气费100元的诉请。1、由于《租赁合同》已于2020年6月22日解除，邓志杰已支付2020年6月份租金1700元，6月份合同解除后八日的租金应予退回，6月每日租金为1700元÷30天=56.67元/天，八日的租金为453.36元，现邓志杰主张凌健明退回租金396.7元系其对自身权利的处分，一审法院予以确认，即凌健明应退回租金396.7元给邓志杰。2、燃气费100元。燃气费凌健明在庭审时同意退回给邓志杰，故对燃气费100元一审法院予以支持。综上，凌健明应向邓志杰退回金额共计496.7元。关于凌健明主张邓志杰向其支付中介费850元。经查，《租赁合同》中对双方解约时中介费的负担并无约定，凌健明亦未提交其他证据证明上述主张，且一审法院支持凌健明没收押金实际上也是对其提前解约损失的补偿。综上，对凌健明要求邓志杰支付中介费850元的诉请，一审法院不予支持。关于凌健明主张邓志杰向其支付租赁期间的水电费、物业管理费共计322.95元。根据《租赁合同》第六条第9项之约定：“租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。”现凌健明提交了银行卡资料、委托银行代扣协议书、微信聊天记录，证实凌健明支付了2020年6月份的电费145.45元、水费27元及物业管理费225.80元共计398.25元，邓志杰庭审时表示如果是租赁期的费用其没有意见。一审法院认为由于《租赁合同》已于2020年6月22日解除，6月份合同解除后凌健明未提交证据证明其未使用过水电，因此一审法院酌情认定邓志杰需支付给凌健明的水电费、物业管理费为398.25元÷30天×22天=292.05元，凌健明主张的超出部分一审法院不予支持。关于凌健明主张邓志杰向其支付墙体维修费864元的诉请。凌健明提交了物管人员胡健出具的说明证实修复墙体花费了864元，凌健明和邓志杰的微信聊天记录显示凌健明通过微信向邓志杰提出墙体有损坏需要修复的问题，邓志杰表示其没有时间修，但愿意承担修复费用。综上，凌健明主张邓志杰向其支付墙体维修费864元的诉请，一审法院予以支持。综上所述，凌健明应向邓志杰支付金额共计496.7元，邓志杰应向凌健明支付金额共计1156.05元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年9月1日判决如下：一、邓志杰与凌健明于2020年4月24日签订的《租赁合同》于2020年6月22日解除；二、凌健明自本判决发生法律效力之日起10日内退回租金及燃气费共计496.7元给邓志杰；三、邓志杰自本判决发生法律效力之日起10日内支付2020年6月水电费、物业管理费及墙体维修费共计1156.05元给凌健明；四、驳回邓志杰的其他诉讼请求；五、驳回凌健明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由邓志杰负担；本案反诉受理费25元，由凌健明负担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间，邓志杰提供了其与陈志阳的微信聊天记录和诉讼服务平台信息，前者拟证明凌健明从物管处获得的赔偿情况，后者拟证明本案一审开庭时间。凌健明则提供了189××××****的电话号码在2020年6月份的通话记录，拟证明其在6月19日下午14:45分和15:00与物管处有过通话，告知过物管处上门时间。经质证，凌健明对邓志杰提供的证据的质证意见详见答辩意见，邓志杰对凌健明提供的证据没有异议。另查明，凌健明在一审期间提交的反诉状的确载明落款日期为2020年7月28日，但其在7月27日已经缴纳反诉费，7月27日一审法院适用简易程序开庭审理之时，已经列明凌健明作为反诉原告和邓志杰作为反诉被告的身份，并在开庭过程中针对凌健明的反诉请求进行了审理，邓志杰亦针对凌健明的反诉请求进行了答辩，针对凌健明提供的证据包括证明修复墙体费用、中介费支出、水电费等证据，均进行了质证。一审庭审过程中，法官询问“原被告双方是否合意在2020年6月22日解除租赁合同”，邓志杰回答“是的”，凌健明回答“我方认为是在2020年6月21日解除合同，但是最终全部交接号是6月22日”。再查明，凌健明一审期间提供的微信聊天记录显示，邓志杰在6月20日晚上20:19分称：我唔租啦，你体下你果边退翻租比我啦；甘样我住黎都无意思，我担心，害怕；体下点样退租啦；22:14分称：今晚我们两夫妻商量好了，明天搬了，你看你这边明天过来处理一下吧；凌健明回复：我们明天下午联系你。6月21日早上凌健明称：邓生，我下午才有空，你要是今天搬的，你把房子的卫生搞一下，我下午过去再交接一下。后双方就交接等进行了一系列沟通。邓志杰6月22日下午17:29分称：房东，如果你这样，押金达不到我的要求，而且物管和开发商不答应我们的要求，这个房子我不会退租，还是等我们协商好再退租，麻烦你暂时也不要进去。凌健明回复：如果达不到你的要求，你继续租？邓志杰称：租我是很愿意租，但是发生这样的陌生人随便进出，我接受不了，而且你这个退押金方式我也不能接受；大家还没协商好我都继续先回去住。凌健明回复：如果你继续住的话，你就继续住，协商没问题。当晚18:43分，凌健明称：邓生，当时是你要求退租的，我也按照你20号那天截止了，弄脏的墙壁我下午也安排了师傅重新油过漆了，这样搞来搞去我两天没开工了…邓志杰：大家没协商好，我会继续租下去。凌健明回复：你已经要求退租，合同已经终止了，等等。二审过程中，凌健明确认上述修复墙体费用864元其并未实际支出，是物管处为其进行的维修。凌健明另确认，从视频来看，6月20日物管处是在下午5点多进门维修橱柜。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、双方签订的《租赁合同》何时解除；二、该合同解除的法律后果；三、一审法院处理本案是否存在程序违法。对此，本院分述如下：一、关于《租赁合同》于何时解除，从双方的聊天记录可以看出，6月20日当晚邓志杰发现物管处在其不在家的情况下擅自进门维修，已经立即提出解除合同，不再租住涉案房屋，并表示第二天即搬走，后双方于6月22日亦办理了交接手续。虽然在6月22日晚上因押金退还问题邓志杰又表示要回去继续住，但在凌健明询问其是否继续租的时候又说接受不了这样陌生人随便进出，从双方之后一系列的沟通情况来看，不能得出双方已经重新达成继续履行原租赁合同的合意，且邓志杰和凌健明已经在一审庭审中一致确认涉案合同于6月22日解除，故一审法院认定该日作为合同解除之日，并无不当，邓志杰对此提出的上诉依据不足，本院不予采纳。二、关于《租赁合同》解除的后果。首先，本案《租赁合同》之所以解除，按照双方当事人的陈述，是因为物管处在案涉房屋无人在家的情况下擅自开门进房维修橱柜导致。凌健明虽然在6月19日联系邓志杰告知物管处要上门维修的事实，但邓志杰明确告知6月20日10点前其在家，可在该时段上门，而物管处未在该时间段上门，凌健明称物管处在下午5点多才上门，可见，邓志杰对物管处上门时其不在涉案房屋处并无过错。至于邓志杰未修改密码是否亦负有一定责任，本院认为，邓志杰未修改密码，并不代表其允许物管处甚至房屋业主可以在未经其允许的情况下擅自用密码开门进房，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上，邓志杰在发现有人擅闯其租住房屋的情况下立即向凌健明提出解除案涉《租赁合同》，凌健明回复亦未提出异议并商谈交接问题，本案系双方协商一致解除合同，邓志杰提出解除合同事出有因，并非如凌健明所主张的是邓志杰违约提前解除合同，一审法院认定凌健明有权没收押金，依据不足，本院予以纠正，凌健明应向邓志杰退还押金3400元。同理，邓志杰主张凌健明违约要求其支付违约金3400元也不能成立，其上诉主张的凌健明在6月24日擅自锁门构成违约，如前所述，双方的合同已经在6月22日解除，凌健明之后更换门锁不存在违反合同的情况，对邓志杰该上诉主张，本院不予支持。其次，关于凌健明在一审反诉主张的修复墙体的费用864元，虽然邓志杰在微信中曾经表示愿意支付修复墙体的费用，但其支付该费用的前提是凌健明实际上有该笔费用的支出。凌健明在一审期间为此提供的物业处的工作人员出具的证明，仅记载了修复墙体费用和更换智能锁费用情况，并未明确记载该费用由凌健明所支出，而凌健明在二审期间亦确认该费用由物业处支付，其并未实际支付该笔费用，故凌健明并无该项损失，其主张邓志杰赔偿该损失，没有依据，本院不予支持。三、关于一审法院对凌健明提出的反诉进行审理有无程序违法。经查，一审法院在庭审过程中已经针对凌健明提出的反诉请求进行了审理，邓志杰并进行了答辩，相应的证据也经过了庭审质证，并不存在邓志杰所主张的反诉未经审理即判决的情况。即使凌健明的反诉状署名日期晚于开庭日期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十八条的规定，一审适用简易程序审理，凌健明可口头提出反诉，一审法院开庭审理之后其再后补反诉状，亦未违反法定程序。因此，邓志杰该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，邓志杰的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持，对其余部分应予驳回。一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初3275号民事判决第一、二项；二、撤销广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初3275号民事判决第四、五项；三、变更广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初3275号民事判决第三项为：邓志杰自本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年6月水电费、物业管理费共计292.05元给凌健明；四、凌健明自本判决发生法律效力之日起十日内退还邓志杰押金3400元；五、驳回邓志杰其他诉讼请求；六、驳回凌健明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费25元，由邓志杰负担；反诉受理费25元，由凌健明负担。二审案件受理费50元，由凌健明负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年十一月二十三日法官助理眭翘书记员苏劲丹