湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1418号上诉人（原审原告）：谭猛，男，1971年1月21日出生，汉族，住湖北省房县。委托诉讼代理人：陈思贤，湖北大和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北唐城投资有限公司，住所地湖北省房县城关镇房陵大道**。法定代表人：李诗平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈仕平，十堰市茅箭区援民法律服务所法律工作者。上诉人谭猛与上诉人湖北唐城投资有限公司（以下简称唐城公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。谭猛上诉请求：撤销原判，依法改判支持谭猛的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由唐城公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。首先，一审判决采信委托鉴定机构的鉴定意见，而该鉴定意见的总损失是4537871.41元，而不是一审法院认定的3628541.41元。其次，原审法院认定《商铺租赁合同》无效，双方均有过错，且过错相当，应当按照过程比例划分责任，而不是酌情支持赔偿百分之十的损失。再次，谭猛在签合同时，并不知道地下空间是不能出租作商业用途的，故谭猛没有过错。二、一审判决程序违法，因程序违法导致实体处理不公。二审法院裁定指定审理后，一审法院原合议庭成员继续参加审理，违反法律程序。唐城公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回谭猛的全部诉讼请求；维持原判第二项，并支持唐城公司要求谭猛支付房屋租金340620元（2014年9月1日-2015年9月1日租金194640元，2015年9月2日-2016年4月1日租金145980元，以及未返还房屋期间租金按照每月15元/㎡计算至房屋返还为止）。2.本案一、二审案件受理费由谭猛承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“公司将其座落于房县××大道[盛世?唐城]项目24号楼负一层02号租赁给谭猛开办音乐会所，该用途势必影响地下室建筑面积的防空效能”错误。2.一审判决认定“营业性的音乐会所属人员密集的公共聚集场所，开办在地下室存在重大消防安全隐患”错误。二、一审法院认为“营业性音乐会所开在地下室会影响防空效能，存在重大安全消防隐患”是对《中华人民共和国人民防空法》的错误理解和适用，认为“违反社会公共利益”没有任何依据。三、一审判决“合同无效、互为返还、赔偿损失”错误。严重损害唐城公司的合法利益。谭猛辩称，唐城公司的上诉没有事实和法律依据，唐城公司出租房屋违反了防空法的相关规定，地，地下室不能出租作为商业用途租赁物存在严重瑕疵，一直漏水不断，导致谭猛的合同目的无法实现，因谭猛反复维修涉案房屋给其造成了巨大的经济损失。河水倒灌，把涉案的房屋全部淹没，河水倒灌的原因是因为唐城公司设计存在缺陷，河水退去后，该租赁房屋里面所有的电器、设备装修等已经全部损坏，所以唐城公司的上诉没有法律依据，请求驳回上诉，支持谭猛的诉请。谭猛向一审法院起诉请求：1.判令解除谭猛、唐城公司于2011年3月8日签订的《商铺租赁合同》；2.判令唐城公司支付谭猛因商铺漏水反复维修垫付的维修费用377660.52元；3.判令唐城公司支付谭猛在租赁期内的装修损失3035834.29元；4.判令唐城公司赔偿谭猛因租赁房屋进水导致的电器家具设备损失909420元；5.判令唐城公司赔偿谭猛在租赁冷拼阁的装修损失214956.6元；6.判令唐城公司承担评估费45000元及本案的诉讼费用。唐城公司向一审法院反诉请求：1.判令谭猛立即返还租赁房屋（位于房陵大道盛世唐城项目**楼负****，面积1622㎡）；2.判令谭猛立即支付房屋租金340620元（2014.9.1-2015.9.1租金194640元，2015.9.2-2016.4.1租金145980元，以及未返还房屋期间的租金按每月15元/㎡计算至房屋返还为止）；3.本案本诉、反诉的诉讼费、鉴定费由谭猛承担。一审法院认定事实：2011年3月8日，谭猛（乙方）与唐城公司（甲方）签订《商铺租赁合同》1份，合同约定：1、甲方出租给乙方的商铺座落于房县××大道[盛世?唐城]项目24号楼负一层02号，建筑面积为1622平方米；房屋租赁期限为5年，即自2011年9月1日起至2016年9月1日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；2、租金、支付方式和期限：第一、二年租金为7元/平方米/月，年租金为人民币136248元。租金实行预付制，签订本合同时，乙方一次性预付1年租金（自2011年9月1日起至2012年9月1日期间租金）。第三、四年租金为10元/平方米/月。第五年租金为15元/平方米/月。每年租金到期前六个月乙方向甲方办理下一年租金续缴手续。乙方必须按照约定向甲方按时缴纳租金，如无故拖欠租金，每天按实欠租金1%收滞纳金；拖欠时间满一个月的，视为乙方放弃租赁权，甲方有权收回该房屋，同时室内装修无偿归甲方所有；3、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同还约定了其他内容。合同签订后，谭猛当天给付唐城公司第一年租金136248元。之后，唐城公司即将租赁房屋交给谭猛进行装修使用，并给谭猛装修期6个月。谭猛在装修期间，分别于2011年5月15日、6月16日、8月15日以“房县焰峰文化娱乐有限公司”的名义向唐城公司及唐城物业公司发函反映租赁房屋楼顶漏水问题。唐城公司在肯定漏水的同时，也要求本公司相关部门积极解决。2011年9月11日，谭猛再以“房县焰峰文化娱乐有限公司”名义向唐城公司发函，反映24号楼负一层上方多处漏水，造成装修无法正常进行，公司也派人进行了维修，但漏水现象仍然严重，要求尽快给予解决，同时附有漏水现场图片。唐城公司派员现场查看后，书面确认谭猛反映情况属实。其后，谭猛自行对漏水毁坏部位进行了恢复装修。2012年2月，谭猛经营的“大唐王朝”开业。2013年8月15日，谭猛再次发函给唐城公司及物业公司称：2011年4月1日装修至今，楼顶水管及楼顶多处漏水成河情况，至今无法从根本得到解决；由于楼顶漏水严重，加上几处管道破裂，致本公司营业大厅吊顶坍塌，多处走道吊顶坍塌，包厢渗水严重，已无法正常营业，必须重新装修，望唐城公司派员现场查看并给予及时解决。唐城公司职工方自勇查看现场后在谭猛书面反映材料上注明“情况属实”。唐城公司于2013年8月18日至9月8日，对“大唐王朝”进行了恢复施工。谭猛支付了一年租金后未再向唐城公司支付租金。2013年11月26日，唐城公司向谭猛书面催缴租金。2014年5月14日，唐城公司向一审法院起诉要求解除与谭猛2011年3月8日签订的《商铺租赁合同》、收回租赁房屋，并要求谭猛给付2012年9月1日至2014年9月1日期间的租金330888元，每天承担租金1%的滞纳金。一审法院经审理后认为：唐城公司对租赁给谭猛的房屋的漏水问题始终没有彻底解决，对房屋修缮存在一定过失，对其要求解除合同、收回房屋、给付滞纳金的诉讼请求不予支持。遂于2014年8月5日作出（2014）鄂房县民二初字第××号民事判决，判决谭猛支付拖欠唐城公司租金330888元，驳回唐城公司其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉。2016年4月12日，谭猛经营的“大唐王朝”遭受水淹，谭猛申请房县公证处对因受水淹遭受损失情况进行证据保全。同年4月13日，唐城公司也向房县公证处申请对因水受灾情况进行了保全。2016年2月16日，谭猛向一审法院起诉，唐城公司提起反诉，2017年12月20日，房县人民法院作出（2016）鄂0325民初210号民事判决书，判决：驳回谭猛的诉讼请求、谭猛于判决生效后30日内返还该商铺。后谭猛不服提起上诉，2018年6月5日，十堰市中级人民法院以案件基本事实不清为由作出（2018）鄂03民终917号民事裁定书，裁定撤销房县人民法院（2016）鄂0325民初210号民事判决书，发回房县法院重审。2018年12月20日，一审法院作出（2018）鄂0325民初1070号民事裁定书，裁定谭猛的起诉，唐城公司的反诉。谭猛不服提起上诉，2019年5月9日，十堰市中级人民法院作出（2019）鄂03民终1568号民事裁定书，裁定撤销一审法院（2018）鄂0325民初1070号民事裁定书；指定房县人民法院审理。2019年7月3日，一审法院立案审理此案。2016年3月6日，谭猛申请对租赁期内的装修损失进行评估。同年7月25日，谭猛向鉴定单位湖北中正价格评估事务所明确鉴定事项：价格鉴定基准日按2012年4月16日装修完成日确定；价值标准按照水浸前全新装修价格计算。2016年8月5日，湖北中正价格评估事务所以现有整体装饰装修鉴定基准日为2012年4月16日、二次装修鉴定基准日为2013年9月1日、以谭猛提供的受损物品数量清单为依据、按照被鉴定房屋装饰装修的设计用途和现状，评估“大唐王朝”装饰装修及附属设施价格3035834.29元，冷拼阁装饰装修价格214956.6元，设备价格909420元，二次装修价格377660.52元。谭猛为此开支鉴定费45000元。谭猛据该鉴定以上述鉴定价值主张损失赔偿数额。对该鉴定结论唐城公司认为装饰装修价值和购置设备价值与损失是两码事，同时，作为鉴定依据的材料是谭猛单方提供，没有经过双方质证，故唐城公司对该鉴定不予认可。对唐城公司主张的解除合同时间是2016年1月26日的事实，诉讼中，唐城公司提交署明时间为2015年12月10日的催缴租金《通知》、署明时间为2016年1月26日的《解除房屋租赁合同通知书》，用以证明其向谭猛催缴租金无果后，又向谭猛发出了解除合同通知书，双方的租赁合同已于2016年1月26日解除。但谭猛否认已接收到上述通知，唐城公司亦不能提供充分的证据证明谭猛已实际接收到上述通知，故对上述事实不予认定。对谭猛主张的2013年8月28日停业至今的事实，谭猛提供的房县地方税务局关于“房县焰峰文化娱乐有限公司”于2013年8月28日申请停业通过核查、至今没有申请恢复营业的《证明》，用于证明自己的公司于2013年8月28日停业至今且停业原因是房屋漏水。唐城公司对此予以否认，并提交唐城公司经营场所2015年、2016年用电缴费明细，能够证明谭猛的经营场所在2013年8月28日以后并未处于持续停业状态，故对谭猛主张的该事实，不予确认。一审法院认为：根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，城市建筑的地下室应兼具防空功能，平时利用不得影响其防空效能。唐城公司将其座落于房县××大道[盛世?唐城]项目24号楼负一层02号租赁给谭猛开办音乐会所，该用途势必影响地下室建筑面积的防空效能。且营业性的音乐会所属人员密集的公共聚集场所，开办在地下室存在重大消防安全隐患，故谭猛与唐城公司签订的《商铺租赁合同》因违反社会公共利益而无效。合同解除制度是针对有效合同的，故谭猛诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。故唐城公司反诉要求谭猛返还租赁的房屋，予以支持，其要求谭猛继续支付租赁费与法相悖，不予支持。谭猛也可以另行主张要求出租方返还已支付的租赁费。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，谭猛与唐城公司均应当知道城市住宅的地下室不应用于人员密集的公众聚集营业场所，双方对其签订的《商铺租赁合同》为无效合同均有过错，且过错相当，双方应各自承担自身损失。考虑到谭猛对租赁物进行装修投入巨大，经鉴定为3628541.41元，且该装修附着于租赁物，故酌情确定唐城公司对谭猛该部分损失赔偿百分之十即362854元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决：一、唐城公司于判决生效之日起十日内赔偿谭猛经济损失362854元。二、谭猛应自判决生效之日起十日内，将座落于房县××大道[盛世?唐城]项目24号楼负一层02号租赁物返还给唐城公司。三、驳回谭猛其他诉讼请求。四、驳回唐城公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17040元，由谭猛自行承担，反诉案件受理费26800元，由唐城公司自行承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，二审予以确认。本案二审确认的争议焦点为：1.《商铺租赁合同》的效力及是否应当解除的问题？2.谭猛的损失是否应由唐城公司赔偿及赔偿的金额？3.谭猛是否应当向唐城公司支付租金及占用费？一、关于合同效力及解除问题。本院认为：谭猛与唐城公司签订《商铺租赁合同》所租赁的房屋虽为地下室，但办理有不动产权登记手续，对外租赁不违反法律、法规禁止性规定，应当合法有效，一审法院判决认定谭猛与唐城公司签订的《商铺租赁合同》因违反社会公共利益而无效，没有法律依据，本院予以纠正。唐城公司主张的解除合同时间是2016年1月26日的事实，为此，唐城公司提交署明时间为2016年1月26日的《解除房屋租赁合同通知书》，用以证明其向谭猛催缴租金无果后，又向谭猛发出了解除合同通知书，双方的租赁合同已于2016年1月26日解除。但谭猛否认已接收到上述通知，唐城公司亦不能提供充分的证据证明谭猛已实际接收到上述通知，故对上述事实不予认定。谭猛因租用房屋漏水、渗水问题，一直没有处理好，故向一审法院提起诉讼要求解除合同，该诉状送达之日，应当视为解除合同通知到达之日即2016年3月21日，双方合同已无法履行，唐城公司也主张解除合同，故双方合同应视为2016年3月21日解除。二、关于谭猛的损失是否应由唐城公司赔偿及赔偿的金额问题。本院认为：唐城公司对租赁给谭猛的房屋的漏水问题始终没有彻底解决，后来涉案房屋遭受水淹，作为房屋所有权人及管理人，未尽到房屋管理义务，对发生纠纷应当承担主要责任、即80%的责任，谭猛在唐城公司未履行管理义务时，未采取措施防止损失扩大，也应当承担一定的责任、即20%的责任。对谭猛的损失可依据谭猛的投入酌情予以确认，经委托评估谭猛共计投入装饰装修及附属设施价格3035834.29元，冷拼阁装饰装修价格214956.6元，设备价格909420元，二次装修价格377660.52元，共计4537871.41元，谭猛与唐城公司约定租赁期限是五年，结合谭猛已正常使用一年多，酌情确认其损失为投入的70%，即3176510元。按照双方责任分，谭猛自负3176510元×20%﹦635302元，唐城公司承担3176510元×80%﹦2541208元。三、谭猛是否应当向唐城公司支付租金及占用费的问题。本院认为：谭猛租赁唐城公司的房屋，唐城公司应当提供符合合同目的的房屋以供谭猛使用。唐城公司租赁的房屋漏水问题一直没有解决，造成谭猛的合同目的不能完全实现，鉴于谭猛已交纳前两年的房租及一审法院（2014）鄂房县民二初字第××号民事判决确认的房屋租金，本案中唐城公司主张的房租，本院考虑唐城公司在履行合同中的过错，不再予以支持。双方合同解除后，谭猛应当腾退房屋，谭猛一直占用房屋，应当按照租金支付房屋占用费，谭猛一直占用房屋不当，对占用费应当全额承担，即谭猛应向唐城公司支付2016年3月22日至2016年4月1日的房屋占用费按每月10元/㎡计算，2016年4月1日以后的占用费按照每月15元/㎡计算至房屋返还为止。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初1404号民事判决第二项，即“谭猛自判决生效之日起十日内，将座落于房县房陵大道[盛世?唐城]项目24号楼负一层02号租赁物返还给湖北唐城投资有限公司”；二、撤销湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初1404号民事判决第一、三、四项，即“一、湖北唐城投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿谭猛经济损失362854元；三、驳回谭猛其它诉讼请求；四、驳回湖北唐城投资有限公司其它诉讼请求”；三、确认谭猛与湖北唐城投资有限公司于2011年3月8日签订的《商铺租赁合同》于2016年3月21日解除；四、湖北唐城投资有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿谭猛损失2541208元；五、谭猛在本判决生效之日起十日内向湖北唐城投资有限公司支付2016年3月22日至2016年4月1日的房屋占用费4703.80元及2016年4月1日以后的占用费按照每月15元/㎡计算至房屋返还为止。六、驳回谭猛其他诉讼请求和湖北唐城投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费17040元、反诉案件受理费26800元及鉴定费45000元，共计88840元，由谭猛负担17768元，湖北唐城投资有限公司负担71072元；二审案件受理费43840元，由谭猛负担8768元，湖北唐城投资有限公司负担35072元。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王宇鹏审判员 徐恩田二〇二〇年十一月十九日书记员 李大旭