湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终4772号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙华盾实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路**华天大酒店**。法定代表人：邓永平，执行董事。委托诉讼代理人：刘渊恺，湖南启元律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:湖南财润超市发展有限公司，住所地，住所地长沙市天心区新姚南路**华天苑****iv>法定代表人：蒋湘泰。委托诉讼代理人：戴曙光，湖南日月明律师事务所律师。上诉人长沙华盾实业有限公司（以下简称华盾实业公司）与上诉人湖南财润超市发展有限公司（以下简称财润超市公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华盾实业公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令财润超市公司向华盾实业公司支付欠缴租金3563047元（自2016年11月1日起计算，暂计算至2019年5月31日，应计算至房屋返还之日）；3、判令财润超市公司向华盾实业公司支付上述欠缴租金的逾期违约金1636587.94元（暂计算至2019年5月31日，应计算至支付之日）；4、判令解除财润超市公司、华盾实业公司签署的《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》；5、驳回财润超市公司全部反诉请求；6、一、二审诉讼费用由财润超市公司承担。事实和理由：1、一审判决错误认定了防水修缮及租金起算日事实。双方合同约定租金从2016年11月1日起计算，财润超市公司应自2016年11月1日起向华盾实业公司交付租金。财润超市公司在一审中提出防水工程阻碍了标的物的使用，但并未提供相应的证据。即使存在渗漏水现象，也不构成对财润超市公司使用标的物的实质性障碍。财润超市公司提交的相关费用高达1000余万元，但并未提供相应的资金支付凭证及发票。最迟到2017年2月，租赁标的物业具备了租赁条件。2、一审判决错误认定了财润超市公司76000元损失事实。租赁房屋广告物料费用损失与华盾实业公司无关，且财润超市公司从始至终并未改变经营方向，即使其实际开业时间滞后，其所定制的广告物料也能重复使用，不构成财润超市公司损失。3、一审判决错误认定了财润超市公司挂会款项事实。关于租赁房屋电扶梯设备及安装费垫付问题，财润超市公司确实承担了相关工程，但其并没有提交相关款项的支付凭证，且收款收据为个人签署，仅凭合同和个人收据不能证实支付款项的真实性。关于租赁房屋配电房建设及电缆安装费垫付问题，财润超市公司所举证承担的费用实际系财润超市公司根据拆分转租的安排改造配电设备的费用，而非因华盾实业公司未提供配电设备而支出的垫付费用。关于租赁房屋防水工程费用垫付问题，2018年3月至6月财润超市公司所称支付的150.2999922万元修缮费用，系财润超市公司自行提供，不能确认真实性，且结算总表也没有相应的工程签证单据佐证。4、租赁中资金成本、招商成本、人员成本等其他损失问题，系重复计算，属事实认定错误。5、财润超市公司拒不缴纳租金已构成严重违约，租赁合同目的已不能实现，一审法院判决继续履行合同错误。财润超市公司辩称：华盾实业公司的上诉理由不能成立。华盾实业公司要求按原合同支付租金的主张不成立，华盾实业公司需要向财润超市公司支付违约金。财润超市公司上诉请求：1、请求变更原审判决第七项，改判华盾实业公司支付财润超市公司租赁房屋装修损失254万元。2、请求改判华盾实业公司支付财润超市公司租赁房屋中央空调安装费损失379220.06元。3、改判华盾实业公司支付财润超市公司货架损失35.54万元。4、改判华盾实业公司支付财润超市公司租赁房屋弱电安装损失5万元。5、改判华盾实业公司支付财润超市公司租赁房屋通道和楼梯改造费97.3093万元。6、改判华盾实业公司支付财润超市公司租赁房屋强排烟系统安装费用垫付11万元。7、请求改判华盾实业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、房屋漏水导致装修损失、中央空调受损、弱电工程发生变化。且房屋漏水导致华盾实业公司无法如期交付正常使用的房屋而导致定制的货架合同无法继续履行，根据财润超市公司与货架商行合同的违约条款约定导致财润超市公司支付的定金无法退回。2、华盾实业公司的房屋性质发生改变导致房屋通道和楼梯改造是客观事实。财润超市公司为华盾实业公司实施了房屋通道和楼梯改造工程，华盾实业公司应支付相应的工程款。3、财润超市公司支付了强排烟系统安装费用。华盾实业公司辩称：1、一审判决错误认定了防水修缮及租金起算日事实。《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，合同约定应当予以严格遵守。财润超市公司2017至2018年间才完成电梯安装，完全系财润超市公司工程进度安排不当，股东之间对经营事项产生矛盾严重影响工程进度所致。财润超市公司在一审中提出防水工程阻碍了标的物的使用，但未能举证证明，应当承担由此造成的不利诉讼后果。2、一审判决错误认定了财润超市公司76000元损失事实、垫付款项事实和其他损失事实。租赁房屋电扶梯设备及安装费垫付问题、配电房建设及电缆安装费垫付问题、防水工程费用垫付问题，与华盾实业公司无关，不应由华盾实业公司承担。3、一审判决要求双方继续履行合同，系适用法律错误。华盾实业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令财润超市公司向华盾实业公司支付欠缴租金3563047元（自2016年11月1日起计算，暂计算至2019年5月31日），实际支付至房屋返还之日；二、判令财润超市公司向华盾实业公司支付上述欠缴租金的逾期违约金1636587.94元（暂计算至2019年5月31日），实际应计算至支付之日；三、判令解除原财润超市公司签署的《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》；四、判令本案的诉讼费用、保全费用由财润超市公司承担。财润超市公司向一审法院提出反诉请求：一、请求判令华盾实业公司继续履行房屋租赁合同；二、请求判令华盾实业公司向财润超市公司支付直接损失赔偿款人民币3783220元；三、请求判令华盾实业公司支付财润超市公司为其垫付的款项3858292元；四、请求判令华盾实业公司向财润超市公司支付其他损失赔偿，包括但不限于资金财务成本（111.5万元+30.8万元＝142.3万元）、招商成本20万元、人员成本108万元等共计270.3万元；五、判令驳回华盾实业公司的全部诉讼请求；六、判令华盾实业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，一、就华盾实业公司本诉主张的事实查明与认定2015年10月8日，华盾实业公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的财润超市公司签订《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》，约定内容有：1、甲方将自有或有权出租的坐落在湖南省长沙市新姚南路198号华天苑的地下商业区域出租给乙方作为综合超市使用，面积6761平方米。2、租赁期限为壹拾年，2016年11月1日起至2026年11月1日止。3、租金按人民币17元/平方米˙月计算，1379244元/年，即人民币114937元/月。从第六年开始逐年递增5%，租金每季度支付一次。4、装修免租期为壹拾贰个月，从2015年10月31日至2016年10月31日为免租期，租金从2016年11月1日起计算。5、乙方按照国家标准进行消防改造后，甲方应积极配合乙方办理相应消防报建、验收手续，所发生的相应费用由乙方承担。6、甲方协助乙方并提供为乙方申请办理商业证照之必要文件，包括国有土地使用权证或有效证明、一次消防验收合格意见书等。如因甲方原因，乙方有权按甲方迟延时间顺延，因甲方原因未能取得营业证照，如果超过免租期，乙方仍不须交纳租金。7、合同期限内，甲方为出租场地提供基本设施，包括配电设备（正常使用所需用电负荷）、电源、电梯、一次消防设备，其中两台平步电梯（自动人行道）在乙方开业前完成安装、调试并无偿交付给乙方使用。8、租赁房屋内部的修缮是乙方的义务。但公共部分的修缮，甲方应督促物业管理部门对租赁房屋公共部分及时修缮，做到不漏、不淹、三通和房屋状况良好。9、本合同签订后，乙方应自行办妥华天苑地下商业区域在工商、税务、消防等职能部门有关证照并承担一切法律责任，相关费用由乙方承担，甲方予以协助，但因证照办理未果而造成的损失由乙方自行负责，与甲方无关。10、如乙方逾期交付租金及其他费用的，乙方应补交欠费，并且超过一个月补交欠费的，每逾期一天，应向甲方支付当期欠缴金额千分之一的逾期违约金。连续60天欠缴各种费用，乙方除应支付所欠费用及违约金外，甲方有权单方面解除合同。11、如因房屋质量问题导致乙方无法使用而退租，乙方免于赔偿。12、如因不可抗力或甲方原因，导致该物业任何部分被损坏之后15天内甲方不进行重建复原工程，乙方有权进行所有必须的重建复原工程，而甲方应补偿乙方由此而引起的必要花费及开支，或由乙方在租金中扣除。如因甲方原因重建复原工程在损坏发生后30天仍未动工，乙方有权解除合同。至华盾实业公司起诉，财润超市公司未向华盾实业公司实际支付租金。合同签订后，财润超市公司组织了装修与招租等工作。因租赁房屋存在较为严重的渗漏水现象，从第一次装修开始到2018年6月，财润超市公司持续进行多次防水工程。其间2017年1月份，华盾实业公司自行组织一次防水工程建设，花费8.5万元。财润超市公司进行的第一次装修与招租工作停顿。并且，按照租赁合同约定应由华盾实业公司承担安装义务的基本设施，如配电设备、电梯等均由财润超市公司进行了承建与垫付。2018年3月25日，财润超市公司组织了最后一次防水修缮工程，工期为2018年3月25日—6月25日。现双方均自认，租赁房屋已转租给他人作为超市于2019年1月营业至今。另，在财润超市公司就租赁房屋维修与对外招商过程中，刘光强进行一定的款项支付等，财润超市公司对此认可为公司行为。二、就财润超市公司反诉主张的事实查明与认定（一）租赁房屋装修款损失问题。财润超市公司提交了财润超市公司于2017年1月8日与廖四明签订财润时尚购物广场装修工程清算协议书。该协议书载明对该购物广场财润超市公司已经支付208万工程款，现经估算再给予廖四明结算款46万元。2018年2月11日，廖四明出具了46万元收条。财润超市公司未提交装修合同以及已支付208万工程款银行支付凭证等，因证据不足，对于该笔款项损失主张，一审法院不予支持。（二）租赁房屋中央空调安装费损失问题。财润超市公司提交了有时间为2018年5月11日的长沙粤裕能源设备科技有限公司的清单结算表，表内载明各项费用379220.06元。但财润超市公司未提交买卖合同、收款收据、银行支付凭证等证据，因证据不足，对于该笔款项损失主张不予支持。（三）租赁房屋广告物料费用损失问题。财润超市公司提供了一审法院2017年8月15日作出的（2017）湘0103民初3543号民事判决书，确认财润超市公司与他人于2016年1月25日签订了广告物料供应合同，已支付51000元工程款，最后判决财润超市公司还需支付工程欠款25000元。判决生效后，财润超市公司支付了该笔款项。时隔数年，因招商经营变化，该广告物料重新利用度低。因此，对于该笔款项7.6万元的损失主张，一审法院予以支持。（四）租赁房屋货架款损失问题。财润超市公司提供了落款时间2017年8月15日的长沙市雨花区湖南高桥大市场飞达超市货架商行（陈月明）的通知，载明该商行于2015年12月8日与财润购物广场法人蒋湘泰签订了货架采购合同，总价款1128000元，因未提货，定金40万元从属违约条款理赔给供方。并有刘光强于2015年12月8日转账给陈月明20万元的银行账户交易明细、2015年12月14日转账给陈＊明5万元的银行转账历史明细清单，以及刘光强于2015年12月22日的两次分别为5万元、5.54万元取款客户回单。但财润超市公司未提交与对方所签订的采购合同和定金收据，且该笔款项约定的定金数额显著高于正常商业交易习惯即定金标准为合同金额的20%，虽有部分金额的银行转账记录，但只对该笔款项损失主张，一审法院不予支持。（五）租赁房屋弱电安装费损失问题。财润超市公司提交了其法定代表人于2018年5月30日与名为长沙湘行随付信息技术有限公司但只有自然人签字的解除弱电合同协议，该协议载明双方一致解除《安防系统工程合同》，甲方向乙方代表支付现金五万元。同日，该信息技术公司出具了收款收据。财润超市公司没有提供该工程合同和银行转账凭证，故对该笔款项损失的主张，因证据不足，一审法院不予支持。（六）租赁房屋消防工程费垫付问题。财润超市公司提交了与张新坤于2015年11月18日签订的消防工程承包合同，该合同载明承包改造项目主要为火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统、防排烟系统及正压送风系统、普通疏散指示系统、防火卷帘系统、消防弱电检测费用等，合同金额35万元。2016年12月27日，财润超市公司与张新坤签订解除消防工程承包合同协议，协议约定解除承包合同，财润超市公司同意支付张新坤工程款14.2万元。财润超市公司有经手人一栏只有签名为张的收款收据，以及2016年2月1日转账给张新坤3万元的银行交易明细。对于该笔款项的损失主张，财润超市公司证据不足，且即便因漏水停工解除合同，绝大部分消防设备具有抗水性，不至于因渗漏水而失去功效，故一审法院不予支持。（七）租赁房屋策划设计宣传招商费损失问题。财润超市公司提交了2016年1月30日与方太升签订的财润超市策划、设计、宣传和招商的结算协议，该协议载明终止本次合作，核定总费用19.6万元，除去第一次付款6万元、第二次付款5万元，本次结算向方太升支付8.6万元。财润超市公司有署名方太升的三次收款的收据，但没有相应合同和银行转账支付凭证，虽然三次支付金额并非大额，但累计金额近20万元。财润超市公司主张已支付的证据不足，对该款项损失主张，一审法院不予支持。（八）租赁房屋电扶梯设备及安装费垫付问题。财润超市公司提交了2015年12月14日与湖南瀚鼎机电设备有限公司分别签订的电扶梯设备合同和电扶梯设备安装合同（供货方法定代表人一栏签字人为蔡云峰），合同价分别为45.8万元和28万元。同日，两公司签订优惠补充合同，前两合同金额总计确定为70万元。2018年10月28日，署名为蔡云峰出具刘光强电梯设备款42万元的收据。2019年1月22日，署名为蔡云峰的再次出具刘光强电梯安装款28万元的收据。根据华盾实业公司与财润超市公司间租赁合同约定，电梯安装为华盾实业公司义务，故财润超市公司主张所垫付的该笔70万元款项应由华盾实业公司支付，一审法院予以支持。（九）租赁房屋电扶梯设计费垫付问题。财润超市公司提交了署名为范祥伟于2015年12月8日出具的收到扶梯改造设计费2.2万元的收条。财润超市公司提交了户名为范祥伟的同日银行存款2.2万元的存款凭条。电梯安装之前进行必要设计，属于电梯安装的合理支出，故对财润超市公司主张该款项系垫付款项应由华盾实业公司支付，一审法院予以支持。（十）租赁房屋通道和楼梯改造费垫付问题。财润超市公司提交了楼梯及通道改造投标总价表（973093.16元）、长沙市公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书、中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司的施工图、财润超市公司给华盾实业公司消防楼梯改建的函以及华盾实业公司给财润超市公司关于“公寓楼-地下车库通道改造问题”的回函等。但是没有施工合同、结算单据、银行转账支付凭据（提交的14.2万元收款收据与张新坤承包消防工程同一）。因证据不足，对财润超市公司主张垫付该笔款项由华盾实业公司承担，一审法院不予支持。（十一）租赁房屋配电房建设及电缆安装费垫付问题。财润超市公司提交了2015年10月8日与湖南荣腾电力建设有限公司签订的配电房建设及电缆安装工程合同，该合同载明合同价款48.72万元。2017年12月14日，湖南荣腾电力建设有限公司出具华天苑配电间施工作业量及工程流程。有自然人签名捺印但湖南荣腾电力建设有限公司没有盖章的收款收据，没有银行转账支付凭证。尽管房屋租赁合同约定华盾实业公司提供包括配电设备在内的出租场地基本设施，故对财润超市公司主张垫付该笔款项由华盾实业公司承担，一审法院予以支持。（十二）租赁房屋防水工程费用垫付问题。2016年1月8日，华盾实业公司出具工程联系函承认华天苑小区入口处地下室顶板漏水项目9.7万元，从租金中扣除。2016年5月8日，华盾实业公司又出具工程联系函承认渗漏水点修缮费用6万元，其中5万元从租金中扣除，另签补充协议予以确认，1万元由财润超市公司承担，修缮处若再次出现渗漏水现象，由财润超市公司自行修缮，华盾实业公司不再负责。2016年7月4日，华盾实业公司再次出具工程联系函承认渗漏水点修缮及电梯基坑集水井抽排费用10.48万元，从租金中扣除，另签补充协议予以确认，修缮处若再次出现渗漏水现象，由财润超市公司自行修缮，华盾实业公司不再负责。2018年3月25日，长沙财润商贸有限公司与江苏凯伦防水工程有限公司（授权代表人王雄）签订华天苑地下室防水修缮工程合同，合同总价2597509元。财润超市公司提供的华天苑酒店及超市防水修缮结算总价表中载明，地下商场防水修缮工程，地下商场防水修缮工程造价125上华盾实业公司三次工程联系函及财润超市公司华天苑酒店及超市防水修缮结算总价表中的地下室防水修缮金额合计150.299922万元。保证租赁房屋质量合格，不能因漏水而致使承租人不能正常使用，是出租人所应承担的义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。鉴于华盾实业公司同意承担第一次、第二次防水、第三次防水费用，以及财润超市公司第四次防水工程价情况，对于财润超市公司垫付的150.299922（9.7+5+10.48+125.119922）万元防水工程款由华盾实业公司承担的主张，一审法院予以支持。（十三）租赁房屋强排烟系统安装费用垫付问题。财润超市公司仅提供一份公司自己确认的防排烟及报警系统费用清单（清单为38.6375万元，反诉主张强排烟安装垫付11万元），但没有其他证据提交。财润超市公司的该款项已垫付并应由华盾实业公司承担主张，证据不足，一审法院不予支持。（十四）租赁中资金成本、招商成本、人员成本等其他损失问题。依据以上查明事实，财润超市公司就租赁房屋存在直接损失、为华盾实业公司垫付费用、第一次招商失败等情形。所以，到第二次招商成功即2019年1月1日起需要支付租金之前，财润超市公司确实存在成本支出损失问题，因该项损失无法进行精准计算，故一审法院酌定该项损失为20万元，由华盾实业公司承担。对财润超市公司超出此金额的诉请，一审法院不予支持。一审法院认为，华盾实业公司与财润超市公司之间签订的租赁合同，是当事人之间意思自治的表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同成立生效后，合同当事人应该严格按照合约规定履行，如有违约行为，应该承担相应法律责任。本案财润超市公司承租了华盾实业公司房屋，应该支付相应租金，但有正当抗辩理由除外。本案租赁房屋因存在渗漏水质量问题，作为出租方的华盾实业公司应该对此承担维修责任，维修期间影响使用的，应当相应减少租金。因此，财润超市公司以此抗辩渗水期间不应承担租金支付的理由成立。鉴于租赁房屋不间断渗漏水、双方曾组织多次进行防水等情况，因此租金的支付理应从最后一次防水工程完毕后计算。因为财润超市公司未提供该次防水工程的完工准确日期，故可将防水工程合同约定的完工日期视为工程完工日期。大型防水工程完毕后，需要一定合理期限组织验收，租赁合同又曾约定装修免租期为一年，基于再次装修必须从防水工程完毕后才能进行的客观现实，并综合考虑此前装修免租期限的约定，一审法院酌定租赁房屋防水工程验收及装修免租期共计半年至2018年12月31日。在此期限内，财润超市公司不应承担租金支付，其相应抗辩理由成立，一审法院予以采信。故财润超市公司向华盾实业公司应付租金应从2019年1月1日起计算，根据114937元/月租金标准计算至本案判决之日（从2019年1月1日至2019年12月31日计12个月），合计为1379244元。财润超市公司欠付租金，但华盾实业公司此前本身又欠付财润超市公司款项且高于应收租金，如互负的金钱债务抵销后，财润超市公司不存在逾期应付租金情形。所以，华盾实业公司要求财润超市公司支付欠缴租金的逾期违约金理由不成立，一审法院对其该诉请不予支持。如上所述，财润超市公司在租金支付问题上并未构成违约，不符合租赁合同所约定的解除条件，且6千余平方米的租赁房屋被装修安排为综合超市正在运营，财润超市公司又意愿继续承租，所以对于华盾实业公司主张解除房屋租赁合同的诉请，一审法院不予支持。对于财润超市公司的反诉诉请部分，如上述一审法院不支持华盾实业公司请求解除租赁合同理由，对于财润超市公司请求继续履行租赁合同的请求，一审法院予以支持。财润超市公司主张因租赁房屋渗漏水而导致直接经济损失赔偿诉请，证据不足部分，一审法院不予支持，对证据充分的7.6万元广告物料费，一审法院予以支持。财润超市公司主张的为华盾实业公司垫付租赁房屋基本设施的款项，对于有证据证明属于垫付事项需华盾实业公司承担的271.219922万元，一审法院予以支持，超出部分不予支持。财润超市公司主张其他损失赔偿款，一审法院酌定支持20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款规定，一审判决如下：一、湖南财润超市发展有限公司于判决生效之日起十日内向长沙华盾实业有限公司支付租金1379244元（至2019年12月31日）；二、长沙华盾实业有限公司继续履行与湖南财润超市发展有限公司于2015年10月8日签订的《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》；三、长沙华盾实业有限公司于判决生效之日起十日内向湖南财润超市发展有限公司支付直接损失赔偿款76000元；四、长沙华盾实业有限公司于判决生效之日起十日内向湖南财润超市发展有限公司支付垫付款项2712199.22元；五、长沙华盾实业有限公司于判决生效之日起十日内向湖南财润超市发展有限公司支付其他损失200000元；六、驳回长沙华盾实业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回湖南财润超市发展有限公司的其他反诉请求。互负金钱债务的，可以进行抵销，抵销后未付余款须按判决要求支付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半合计收取66032.5元，长沙华盾实业有限公司、湖南财润超市发展有限公司各负担一半。二审中，华盾实业公司向本院提交如下证据：证据一、竣工报告和工程质量保修书，拟证明华天苑11栋地下商场从2016年7月29日起未出现漏水情况，即使出现漏水也应由施工方负责。证据二、关于催缴租金的函，拟证明财润超市公司应当从2017年5月1日开始缴纳租金。经本院组织质证，财润超市公司发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，竣工报告防水保质期是5年，本案第一次漏水都没有超过竣工验收期限，且维修主体是华盾实业公司。证据二，对证明目的有异议，该证据证明了上诉人财润超市公司存在漏水损失的，从函内容来看，没有说防水漏水之后超市原有时间交付租金。财润超市公司向本院提交如下证据：1、证据一、施工图，拟证明华天苑11号栋南区地下室原是地下停车场，改为超市使用需要做消防更改。为此，财润超市公司对地下停产场做了消防更改。施工图纸明确了消防变更的范围、工程量。2、证据二、公寓过道方案，拟证明为进行消防变更，而更改的公寓过道。该方案有华盾实业公司人员签字。3、证据三、设计变更通知单，拟证明华盾实业公司通知变更消防施工内容。4、证据四、建设工程消防设计审核意见书，证据五、华天苑超市消防楼梯改建函（华盾实业公司），证据六、华天苑超市消防楼梯改建函（物业公司），拟证明华天苑11号栋南区地下室原是地下停车场，改为超市使用需要做消防更改。5、证据七、关于“公寓楼-地下车库通道改造问题”的回函，拟证明华盾实业公司对地下车库通道改造的意见以及相应的工程量。该函是2019年1月17日出具，华盾实业公司在此日还预祝开业顺利，说明在此之前没有开业。6、证据八、设计变更图纸以及施工图，拟证明消防改造的具体工程内容。7、证据九、投标总价书，拟证明消防改造的具体工程内容的造价为973093元。8、证据十、一层平面图南区地下室平面图，证据十二、照片，拟证明未改造前的工程状况，及消防改造后形成的情况。9、证据十一、华天苑住宅小区11栋地下室改建负一层平面图，拟证明改建后的工程状况。10、证据十三、负一楼电源分布与桥架图，拟证明该图纸对防水损失范围、位置做了清楚明确的确定。11、证据十四、负一楼天花尺寸图，证据十六、负一楼天花立面索引图，证据十七、负一楼天花平面标准图，拟证明该图纸对防水损失范围、位置做了清楚明确的确定。12、证据十五、负一楼地面铺贴图，拟证明该图纸对防水损失范围、位置做了清楚明确的确定。13、证据十八、负一楼地面铺贴图，拟证明该图纸对防水损失范围、位置做了清楚明确的确定。14、证据十九、负一楼给排水布置图，拟证明地下室防水的具体工作内容。15、证据二十、负一楼消防应急照明平面图，拟证明地下室防水的具体工作内容。16、证据二十一、负一楼电路分布图，拟证明地下室防水的具体工作内容。17、证据二十二、负一楼消防应急疏散指示平面图，拟证明地下室防水的具体工作内容。18、证据二十三、装修装饰施工合同，拟证明华天苑住宅小区11栋地下室确实发生了水电、装修工程，造价为约400万。19、证据二十四、结算总价书，拟证明财润超市公司为将地下室车库改造为超市，而进行了消防与防水改造，华天苑住宅小区11栋地下室防水工程总价为1945889元。经本院组织质证，华盾实业公司发表如下质证意见：1、对证据一、二的真实性、合法性、关联性均有异议。施工图不是原件，无法核对，对真实性不予认可；来源不明，对合法性不予认可；即使该证据真实、合法，也只能证明财润超市公司对租赁物进行了二次消防施工，华盾实业公司不需负责，费用由财润超市公司自行负担。2、对证据三、证据八的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。华盾实业公司通知变更消防内容意为同意财润超市公司为自行使用方便和实际经营需要对租赁物进行二次改造建设，与华盾实业公司是否承担责任无直接关系。根据原租赁合同，该项改造应当通过华盾实业公司事先同意。3、对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因财润超市公司二次建设导致消防设计问题应由其自行负担。4、对证据五、六的真实性、合法性、关联性均有异议。改建函为复印件，与原件无法核对，对真实性、合法性不予认可，该证据达不到证明目的。5、对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议。回函、改建函不是原件，且与原件无法核对，对真实性不予认可。6、对证据九、证据十一的真实性、合法性、关联性均有异议。证据九、十一不是原件，且与原件无法核对。财润超市公司为自行使用所做的二次消防工程，华盾实业公司不需负责。7、对证据十的真实性、合法性无异议，关联性有异议。证据十正好说明租赁标的原规划用途为商场。8、对证据十二的真实性、合法性、关联性均有异议。图片无法判定时间、地点等情况。9、对证、地点等情况二十四的真实性、合法性、关联性均有异议。上述证据均为复印件，无法与原件核实，来源不明。经审查，华盾实业公司提交的证据一、二达不到证明目的，本院均不予采信。财润超市公司提交的证据一至证据四、证据七至证据九、证据十一系重复提交的一审证据，本院不予采信；证据五、证据六、证据十、证据十二与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据十三至证据二十三达不到财润超市公司的证明目的，本院不予采信；证据二十四无签章，缺乏真实性，本院不予采信。本院二审查明，财润超市公司就涉案房屋防水工程垫付费用应为773272元，其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点为：1、财润超市公司应向华盾实业公司支付租金的数额及是否要支付逾期付款违约金。2、涉案合同是否应解除。3、华盾实业公司是否需要向财润超市公司支付相关费用。华盾实业公司上诉请求判令财润超市公司向华盾实业公司支付欠缴租金3563047元及逾期违约金1636587.94元。经审查，虽双方租赁合同约定涉案房屋的租金从2016年11月1日起计算，但因涉案房屋存在较为严重的漏水问题，财润超市公司多次进行了防水修缮。一审法院考虑到华盾实业公司作为出租方应对房屋漏水承担维修责任，且考虑到防水工程完毕后需要合理的验收期限，且再次装修必须从防水工程完毕后才能进行的客观情况，酌定从2019年1月1日起计付财润超市公司的租金并无不当。财润超市公司自2019年1月1日至2019年12月31日应付租金为1379244元，且考虑到华盾实业公司欠付财润超市公司的款项高于一审判决时的应收租金，一审法院认定财润超市公司不存在逾期支付租金的情况并无不当。故该上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。华盾实业公司上诉提出合同目的不能实现，请求判令解除双方签署的《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》。经审查，财润超市公司在租金支付问题上并未构成违约，且财润超市公司表示愿意继续承租，华盾实业公司提出解除该合同缺乏依据，本院不予支持。华盾实业公司上诉提出广告物料费用损失76000元与华盾实业公司无关，且财润超市公司所定制的广告物料能重复使用，未造成损失。经审查，财润超市公司于2016年1月25日与他人签订广告物料供应合同，并实际支付了7.6万元款项，因华盾实业公司出租的涉案房屋存在严重渗漏水情况影响财润超市公司对涉案房屋的使用，一审法院考虑时间因素及招商经营变化导致该广告物料重新利用率低的情况，判令华盾实业公司向财润超市公司支付7.6万元广告物料费用并无不当。华盾实业公司上诉提出关于电扶梯设备及安装费垫付问题，财润超市公司并没有提交相关款项的支付凭证，且收款收据为个人签署，仅凭合同和个人收据不能证实支付款项的真实性。经审查，现有证据能够证明财润超市购买、安装电扶梯设备并支付70万元款项，而根据双方合同约定，华盾实业公司需提供两台平步电梯无偿给财润超市公司使用，故华盾实业公司应向财润超市公司支付该费用。华盾实业公司上诉提出关于租赁房屋配电房建设及电缆安装费垫付问题，财润超市公司所举证承担的费用实际系财润超市公司根据拆分转租的安排改造配电设备的费用，而非因华盾实业公司未提供配电设备而支出的垫付费用。经审查，现有证据能够证明财润超市公司支付配电房建设及电缆安装费用48.72万元，而根据双方合同约定，华盾实业公司需提供配电设备等基本设施。华盾实业公司未提交证据证明其履行提供配电设备等合同义务的相关证据，且未提交证明财润超市公司支付的上述费用系根据拆分转租的安排改造配电设备的费用，故该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。华盾实业公司上诉提出财润超市公司所称2018年3月至6月支付的150.2999922万元修缮费用，不能确认真实性，且结算总表也没有相应的工程签证单据佐证。经审查，现有证据能够证明华盾实业公司分别于2016年1月、5月、7月出具工程联系函确认漏水修缮费用共计25.18万元，2018年3月财润超市公司与江苏凯伦防水工程有限公司签订防水修缮合同，工程造价汇总表显示地下商场防水修缮工程造价125.119922万元，但该证据材料无财润超市公司与江苏凯伦防水工程有限公司的签章，结合财润超市公司银行转账流水用于支付防水费用的情况，本院酌情认定支付防水费用521472元。故该上诉意见部分成立，本院予以采纳。华盾实业公司上诉提出租赁中资金成本、招商成本、人员成本等其他损失问题，系重复计算，属事实认定错误。经审查，因租赁房屋存在严重渗漏水情况导致财润超市公司实际经营中存在资金成本、招商成本、人员成本等其他损失，一审法院酌定损失为20万元并无不当，故该上诉理由不成立，本院不予采纳。财润超市公司上诉提出请求华盾实业公司支付租赁房屋装修损失254万元、中央空调安装费损失379220.06元、通道和楼梯改造费97.3093万元、强排烟系统安装费用11万元、货架损失35.54万元、弱电安装损失5万元。经审查，财润超市公司未提交充分的证据证明该公司装修损失及中央空调损失、通道和楼梯改造费、强排烟系统安装费用、货架损失、弱电安装损失的情况，该上诉意见缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述,财润超市公司的上诉请求不成立，应予驳回；华盾实业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百零九条，第二百一十六条，第二百二十条，第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5484号民事判决第一、二、三、五、六项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5484号民事判决第七项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5484号民事判决第四项为长沙华盾实业有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南财润超市发展有限公司支付垫付款项1982472元；四、驳回湖南财润超市发展有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取24098元，反诉案件受理费减半收取41934元，共计66032元，由长沙华盾实业有限公司负担26861元，湖南财润超市发展有限公司负担39171元；二审案件受理费90259.7元，由长沙华盾实业有限公司负担48198元，湖南财润超市发展有限公司负担42061.7元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年十一月五日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。