辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终2240号上诉人（原审原告）：马正宗，男，1980年9月9日出生，汉族，个体业者，住葫芦岛市龙港区。被上诉人（原审被告）：葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司，住所地兴城市兴海南路海上钓鱼台小区。负责人：刘新强，该公司经理。委托诉讼代理人：李志华，女，1974年11月9日出生，汉族，该公司职员，住葫芦岛市连山区铁北路4段****。委托诉讼代理人：李广，男，1977年12月14日生，汉族，该公司职员，住葫，住葫芦岛市龙港区div>上诉人马正宗因与被上诉人葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司物业服务合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了此案。马正宗、葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司的法定代表人刘新强及委托诉讼代理人，李志华、李广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马正宗上诉请求：请求撤销兴城市人民法院(2020)辽1481民初1505号民事判决，依法判令葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司赔偿马正宗房屋装修损失修复费用12500元、误工费7500元；本案一、二审诉讼费由葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司承担。事实与理由:马正宗在一审中不是追究葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司没有工作导致损失的责任,而是追究其工作不细致、不及时、不到位导致损失的责任。葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司一审中虽然举证做了相关服务和维修保障工作,但是,并没有对工作的细致和充分性进行举证。例如:2月1日,虽然安排维修工邸邵光、客服王波到203室进行查看,但是看到洗菜盆下水管未插严,就直接告诉203室住户插严就算解决完事,而并没有就什么原因导致水管突然偏离原位置进行排查,导致了后续损失进一步扩大,此项,属于工作的不细致、不到位。2月1日发生漏水事件后,葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司的确安排了保安(工作人员进行了通知,我方亲属也进行了陪同。但正是因为我方亲属跟随陪同,才知道葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司相关工作的敷衍了事。葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司一审中提及黑色污渍是楼上住户继续使用厨房下水所致的，厨房下水的状态多为清亮,穿插有油渍的液体,并不会出现黑色泥渣状污渍。葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司狡辩称黑色污渍是楼上住户使用厨房下水所致,恰恰证明了他们工作的不细致、不认真。现申请法院对损失情况进行司法鉴定。葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司答辩称，一审判决正确，应予维持。马正宗向一审法院起诉请求：判令葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司赔偿马正宗房屋装修损失修复费用12500元、误工费7500元，合计20000元；2、案件受理费由葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司承担。一审法院认定事实：马正宗系兴城市海上钓鱼台小区******房屋的所有权人。2015年12月26日，兴城市海上钓鱼台小区业主委员会（乙方）与马正宗（甲方）签订了《辽宁省物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定：“第三条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：……3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件；四……第四条物业服务要坚持“同质同价”原则。乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。第五条物业服务期限自2016年1月1日至2020年12月31日……第二十六条……除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任……第三十一条乙方确有证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：……2、因维修养护本物业区域内的物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停止共用设施设备使用但他人不听劝阻等造成损失的……附件四：物业共用设施设备明细包括室外上下水管道、沟渠……污水井;附件五：物业服务标准空”。2020年2月1日，马正宗房屋厨房顶部出现渗水现象，经向葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司反映后，该公司派人赴马正宗楼上住户查看，发现因楼上住户厨房洗菜盆下方排水管与下水管未插严紧而产生漏水，经处理后，马正宗房屋厨房顶部停止渗水。2020年2月4日，马正宗房屋的厨房顶部再次出现渗水现象，且渗水范围扩大。经向葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司反映后，该公司再次派人查看，判断系下水管道堵塞遂安排人员维修疏通，同时派人向楼上相关住户张贴书面提示，告知暂时不要使用厨房下水。期间，马正宗亲属陪同葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司人员向楼上相关住户敲门告知。当日，马正宗厨房顶部渗水现象仍间歇性出现。2020年2月5日，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司安排人员在室外一小院内进行挖掘作业，在打开楼体外部下水管道后将污物进行疏通清淤。2020年2月6日上午，马正宗房屋再次出现渗水现象。葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司派人从楼体下方地下室部位打开下水管线进行疏通清淤，方将堵塞问题彻底解决。另查明，马正宗房屋顶部多处被水淹浸，部分位置出现墙皮鼓包现象，厨房橱柜顶部亦被水浸污。2019年10月份，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司对小区二期、三期下水井进行检查；2019年11月份，对小区单元楼下水井进行清淤、冲水。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。马正宗作。马正宗作为海上钓鱼台小区******房屋的所有权人，主，故，兴城市海上钓鱼台小区业主委员会与马正宗签订的物业合同对双方当事人均具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现马正宗诉称葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司在处理下水管道堵塞问题的过程中，存在工作不细致、不及时、不到位的情况，其实质是认为葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司履行物业服务合同不完全。葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司则答辩称已充分履行合同义务，不应对马正宗的损失承担赔偿责任。对此，需首先明确葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司的物业服务义务范畴与服务标准。但经庭审调查，虽可知葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司对室外上下水管道负有“日常维修养护、运行和管理”的义务，但具体服务标准却未作任何约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条（一）规定，当事人就质量要求不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。而《辽宁省物业管理条例》中有关物业服务企业服务内容的规定，同样未就具体服务标准作出规定。故，只能依公平原则，结合物业合同内容及合同目的，来判定葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司作为物业服务企业是否妥善履行了物业服务义务。首先，依葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司提交的“维修员负责区域检查项目一览表”显示，该公司于2019年10月及11月分别对下水管线进行了检查及冲水清理。结合下水管线客观上具有设施铺设隐蔽不宜检查的特点，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司对下水管线已尽到日常检查义务;其次，马正宗厨房屋顶于2月1日出现渗水现象，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司接报后即派人进行处理，先是到马正宗楼上住户进行查看，对直观反映出的漏水原因当即进行了处理，渗水现象停止。此后，2月4日，马正宗房屋再次出现渗水、且范围扩大，马正宗再次派人修理，因故障问题未能及时排除，故派人向楼上相关住户告知暂停使用厨房下水，马正宗亲属亦陪同并见证此过程，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司履行了向其他住户的告知义务;2月4日渗水现象再次出现后，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司组织人员进行维修，期间经过疏通机疏通、室外挖掘疏通、地下室部位下水管线疏通等措施，至2月6日方彻底解决。葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司履行了维修义务。关于马正宗诉称葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司人员初次检查不细致，未能第一时间发现下水管堵塞，致损失扩大的主张。需知，故障的排查判断与维修解决是一个整体过程，既需经事先仔细检查，还需结合维修效果相应调整，不能以事后确定的故障结果简单否定此前的检查过程。故，对此不予采信。关于马正宗诉称葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司人员未能切实有效通知相关全部业主停止用水并采取停水措施，致损失扩大的主张。对此，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司辩称依物业合同第三十一条规定，其已履行告知义务，因其他业主不听劝阻造成的损失与其无关。一审法院认为，不能依该条款简单免除葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司责任，需结合个案实际进行判断，既要看其是否切实尽到劝阻义务，还要看其是否可采取其他有效措施从根本上解决问题。具体本案，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司已逐户告知各业主不要使用厨房下水，但其无权禁止他人使用厨房下水，客观上亦无有效措施监督、制止其他业主使用，更多地是依赖相关业主的主观自愿配合。同时，关于马正宗主张葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司应采取停水措施的意见，依物业合同内容可知，马正宗无权擅自停止供水。故，对马正宗的上述意见不予采信。关于马正宗诉称葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司人员不力、缺乏专业设备、修复进度缓慢的主张。据马正宗提交视频可见，室外挖掘地点为一封闭院落，面积较小，大型机械不能进入。时值冬季，室外挖掘作业也受到较大影响。加之，事发时正值新型冠状病毒××防控关键时期，我市采取了严格的人员管控措施，众多工种及行业从业人员也都受到影响。故，依查明案情不能支持马正宗的上述主张。此外，马正宗诉请房屋装修损失及修复费用12500元、误工费7500元，共计20000元。提交了房屋装饰装修水渍照片及“TCL烟灶消套装”的发货清单及购买发票，用以佐证其诉讼主张。经庭审质证，“TCL烟灶消套装”的发货清单显示，该套装包含油烟机、燃气灶、消毒柜等商品，价格共计2249元。马正宗称油烟机被水淹后出现故障，要求置换费用2249元，但因2249元包含多样商品，油烟机仅为其中之一，其置换价格难以判定。同时，经当庭释明，马正宗明确表示不对相关物品、装修损失等进行司法鉴定，相关损失数额依现有证据无法认定，由此产生的举证不能的法律后果应由其自行承担。又因其未就误工损失提交证据材料，故对其主张的误工费亦不予支持。物业服务合同的标的是服务，服务和有形商品是有重大区别的，具有长期性、琐碎性和重复性的特征，而且物业服务质量标准难以量化，服务的最后效果更多地是通过服务对象的主观感受来决定的。马正宗房屋在春节期间遭遇屋顶渗水，迁延数日方彻底解决，虽因举证情况未支持其诉讼请求，但对马正宗要求葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司改善服务质量、提高服务效果的初衷予以肯定。葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司作为物业服务企业，面向的是整个小区的业主，业主在服务需求上存在差异，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司应不断改进服务内容、提高服务水平，以带给小区广大业主更优质的服务感受。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第三十四条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条、第三十一条，《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定，判决：驳回原告马正宗的诉讼请求。案件受理费150元，由马正宗负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据，本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，马正宗与兴城市海上钓鱼台小区业主委员会签订的物业合同为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。马正宗诉请追究葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司工作不细致、不及时、不到位导致马正宗损失的责任。在马正宗厨房漏水后，在马正宗家人的陪同下，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司对相关业主逐户通知了停止厨房用水，并张贴公告告知，已充分履行了合同义务，同时葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司也按照合同的约定，对其管辖及应该予以维修的公共设施，结合当时的新冠病毒疫情及时的给予了维修。就此，葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司应该按合同约定认真、仔细履行了合同义务，马正宗的上诉请求缺乏事实根据，其请求本院不予支持。马正宗在一审期间放弃了对其经济损失评估鉴定申请，等同于请求经济损失的举证不能，对其二审期间提出的评估鉴定的申请，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由马正宗承担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 朱 丹审判员 李春学二〇二〇年十一月二十三日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；