湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2907号上诉人（原审原告）：唐巧巧，女，1994年5月23日出生汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐鹏国，系唐巧巧舅舅（特别授权）。被上诉人（原审被告）：永州市永屹房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘江西路（长丰工业园八一路）。法定代表人：伍厂娣，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：于志明，湖南君义律师事务所律师。上诉人唐巧巧因与被上诉人永州市永屹房地产开发有限公司（以下简称永屹公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐巧巧上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求第一项；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人一审中未提交《关于永州市御水苑3#4#楼工程竣工联合验收的意见书》与《工程竣工验收备案表》，且《关于永州市御水苑3#4#楼工程竣工联合验收的意见书》并非合同中约定的交付条件。2、双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条、第十一条明确约定涉案房屋的交付条件、手续和时间，涉案房屋需达到合同约定的交付条件和法定条件后方能办理交付手续.故涉案房屋逾期交房违约金应计算至实际交付房屋之日。3、依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、一百一十八条的规定，迟延履行后发生的不可抗力，不能免除责任，被上诉人亦未告知上诉人有关的影响因素及提供证据证明，且永州市政府及永州市住建局提供网上业务办理的办法通知，一审法院以新冠疫情的不可抗力影响为由减去90天逾期天数不当。4、一审判决以《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项为由，认定合同约定的违约金过高，应以房价款为基数每日万分之一计算逾期交房违约金，依据不足，适用法律错误。5、涉案合同系被上诉人提供的格式条款，该合同系被上诉人在政府统一合同房本上篡改而来，存在不利于上诉人的无效格式条款，如合同第十条，双方关于逾期交房违约金的约定，以及双方签订的合同补充协议。被上诉人辩称，1、被答辩人称答辩人在原审中未提交《关于永州市御水苑3#4#楼工程竣工联合验收的意见书》，不是合同中约定的交付条件，明显与事实不符。根据双方签订《商品房买卖合同》第九条第一款约定，答辩人在一审期间提交的《关于永州市御水苑3#4#楼工程竣工联合验收的意见书》，即是合同约定的竣工验收备案证明文件。2、被答辩人称房屋交付条件包括《商品房买卖合同》第九条、第十条、第十一条，明显与事实不符。根据双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，涉案房屋的交付条件仅需达到《商品房买卖合同》第九条即可。3、被答辩人认为新冠疫情不属于不可抗力，不能免除责任，明显错误。答辩人于2019年12月30日就已通过竣工验收，并在2020年1月21日分别取得建设工程质量监督报告、规划验收单，并申报了消防验收。因疫情影响，2020年5月方取得消防验收单。4、被答辩人认为原审法院按万分之一每日计算违约金依据不足，适用法律错误，明显错误。答辩人客观上按照约定的时间通知了被答辩人收房，且没有给答辩人造成实际损失，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。唐巧巧向一审法院起诉请求：一、请求判令被告立即向原告履行房屋交付义务并支付原告违约金人民币16,505.64元（暂计算到2020年5月31日为153天，按总房款的每日万分之二计算）。全部违约金请计算到实际交付房屋之日止；二、请求判令被告立即履行该房屋的供水供气与市网连接及开户；三、请求判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月11日，原告唐巧巧与被告永屹公司签订一份《商品房买卖合同》，由原告唐巧巧购买被告永屹公司位于永州市冷水滩区××路××幢××单元××层××号房屋，总房款为539400元。与本案相关的合同约定：1、商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；2、交付该商品房时，出卖人应当出示双方约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；3、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；供水、排水、供电均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；4、出卖人应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房；5、逾期交付责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，被告永屹公司于2019年12月12日通知原告唐巧巧于2019年12月30日办理交房相关手续。2019年12月30日，原告唐巧巧办理交房手续时，要求被告永屹公司出示该房屋的验收备案证明文件和房屋测绘报告，被告未予出示，遂酿成本案纠纷。另查明，被告永屹公司于2019年12月30日组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行验收，验收结果均为合格；于2020年1月17日取得不动产测绘报告书；于2020年1月21日取得永州市中心城市房屋建筑工程规划条件核实单，经核实符合规划审批要求，可申请进行竣工验收；于2020年1月21日取得建设工程质量监督报告，永州市建设工程质量安全监督站审核意见为同意。2020年1月20日申请消防验收，因资料不全，被告永屹公司将资料补正后，永州经济技术开发区住房和城乡建设局2020年5月21日出具了《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》：综合评定竣工验收消防备案检查结果为合格，2020年6月24日出具《关于永州市御水苑2#、3#楼工程竣工联合验收的意见书》，涉案房屋验收合格。2020年6月28日，永州经济技术开发区住房和城乡建设局出具《工程竣工验收备案表》。还查明2020年1月23日晚，因新冠疫情，湖南启动重大突发公共卫生事件一级响应。一审法院认为，本案主要的争议焦点为：1、被告永屹公司是否应当承担延期交房的违约责任。2、被告永屹公司是否应当为原告唐巧巧办理水开户及燃气开户手续。1、被告永屹公司是否应当承担延期交房的违约责任问题。（1）原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年12月31日前，交房条件：“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告”。被告永屹公司虽然在约定的交房时间前通知原告交房，但涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件。因此原告唐巧巧有权拒绝接受房屋，被告永屹公司应当承担延期交房违约责任。对于延期交房的时间问题，法院认为，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定，“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”依据本案查明的事实，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位已于2019年12月30日出具验收合格意见。被告永屹公司2020年1月20日才申请消防验收备案，永州经济技术开发区住房和城乡建设局于2020年1月22日出具《建设工程竣工验收消费备案材料补正通知书》，要求补正材料，因××疫情暴发，永州经济技术开发区住房和城乡建设局于2020年5月21日出具了《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，2020年6月24日出具《关于永州市御水苑2＃、3＃楼工程竣工联合验收的意见书》，涉案房屋验收合格。到此，被告永屹公司逾期交房175天。被告虽然未能在合同约定的时间内将涉案房屋达到合同约定的交付条件，构成迟延有其本身的原因，而××的爆发导致迟延时间延长，××属于不可抗力。另，涉案房屋的主体结构已于合同约定的时间前经验收合格。因此应适当扣减被告永屹公司延期交房的时间，综合本案的实际情况，法院酌情认定为85天（扣减90天）。（2）关于违约金的计算。双方合同约定延期交房超过30日，应当按万分之二计算违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金以损失为限，被告永屹公司延期交房是否给原告唐巧巧造成损失，原告唐巧巧未提供证据证实，综合本案实际情况，法院认为，以总房款为依据，每日支付万分之一违约金比较恰当。因此，永屹公司应支付原告唐巧巧违约金4584.90元（539400元×0.0001×85天）。2、被告永屹公司是否应当为原告唐巧巧办理水开户及燃气开户手续的问题。（1）双方合同约定“供水、排水、供电均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用”，对合同这一条，被告永屹公司理解的是“为原告供水分户并安装到户”即可，原告唐巧巧的理解是“应当办理开户手续”，涉案《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。现双方对该条款的理解发生争议，应作有利于原告的解释。因此，被告永屹公司应当为原告唐巧巧办理水开户手续。（2）双方合同虽对燃气开户未做约定，但《湖南省发展和改革委员会关于将居民燃气庭院管网和室内管道安装费更名为居民燃气工程安装费及有关事项的通知》（湘发改价商〔2019〕45号）第三条规定，“居民燃气工程安装费实行最高限价管理，省辖市不分新建住宅还是原有住宅新装天然气每户不超过1800元，具体标准由当地发改部门核定，新建住宅的该项费用计入开发建设成本，由商品房开发商按照价格主管部门的规定与燃气（经营）企业进行结算，不向用户单独收取；集中成片的居民小区（城中村）用户的燃气庭院管网和室内管道安装费按此标准收取”。因此，原告要求被告永屹公司办理燃气开通手续的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告永州市永屹房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告唐巧巧交付位于永州市冷水滩区××路××幢××单元××层××号房屋；二、被告永州市永屹房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告唐巧巧支付违约金4584.9元；三、被告永州市永屹房地产开发有限公司在本判决生效后十日内为原告唐巧巧购买的御水苑2幢2单元8层803号房屋办理供水开通手续；四、被告永州市永屹房地产开发有限公司在本判决生效后十日内为原告唐巧巧购买的御水苑2幢2单元8层803号房屋办理管道燃气开通手续；五、驳回原告唐巧巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费513元，由原告唐巧巧负担213元，被告永州市永屹房地产开发有限公司负担300元。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：一、永屹公司向唐巧巧支付逾期交房违约金的期限应如何计算的问题；二、原审法院认定违约金按已付购房款日万分之一计算是否正确；关于本案的争议焦点，本院评析如下：关于争议焦点一。根据双方《商品房买卖合同》约定，出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。永屹公司未按照合同约定交付房屋，已构成违约。经审理查明，永屹公司分别于2019年12月30日取得建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格意见，2020年5月21日取得《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，2020年6月24日取得《关于永州市御水苑2＃、3＃楼工程竣工联合验收的意见书》后，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定，涉案房屋方取得验收合格，符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件。故永屹公司逾期交房175天。因××的爆发导致迟延时间延长，××确对社会的生产经营产生重大影响，应属不可抗力。故一审法院酌情认定永屹公司延期交房85天（扣减90天），并无不当。唐巧巧上诉提出，永屹公司一审未提交《关于永州市御水苑2＃、3＃楼工程竣工联合验收的意见书》、《工程竣工验收备案表》，一审法院据此认定涉案房屋达到交付条件错误。本院认为，永屹公司一审提交的湖南省永州市中级人民法院（2020）湘11民终1748号生效判决已对该事实进行了认定，故对唐巧巧该主张，本院不予支持。关于争议焦点二。双方合同约定延期交房超过30日，买受人不选择解除合同的，出卖人应每日向买受人支付已付房款万分之二计算违约金。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。因唐巧巧未提交任何证据证明因永屹公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，综合考虑本案事实，一审法院酌情将违约金调整为以房价款为基数每日支付万分之一，并无不当。综上，上诉人唐巧巧的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由上诉人唐巧巧负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二〇年十一月十八日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。