湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8509号上诉人（原审被告)：武汉长康妇产医院有限责任公司，住武汉市汉阳区汉阳大道**。法定代表人：李小琼，公司董事长。委托诉讼代理人：蔡健，武汉市武昌区求实法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐雄飞，武汉市武昌区求实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：湖北金潭建筑工程有限公司，住，住武汉市汉**纱帽街纱帽正街/div>法定代表人：袁天雷，公司总经理。委托诉讼代理人：聂飞，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉长康妇产医院有限责任公司（以下简称长康妇产医院公司）因与被上诉人湖北金潭建筑工程有限公司（以下简称金潭建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初7611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长康妇产医院公司上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、继续履行长康妇产医院公司与金潭建筑公司之间于2018年7月3日签订的《房屋租赁合同》；3、金潭建筑公司向长康妇产医院公司返还承租款1161610.8元（即《房屋租赁合同》中约定的“地下层1266.5平方米、5楼部分房屋266.1平方米及一层西边和两南边新建部分房屋358.57平米”，从2017年7月1日起暂计算至2020年6月30日。）；4、金潭建筑公司向长康妇产医院公司赔偿2019年10月29日至2020年1月30日期间房屋承租款821071.50元；5、金潭建筑公司免除长康妇产医院公司因疫情不可抗力导致无法正常经营以致亏损6个月的承租款1304640元（计算面积为《房屋租赁合同》中约定的“该房屋地上1-3层4530平方米”)；6、确认长康妇产医院公司对该合同约定“其中增加的二楼钢构楼层面积约1510平米、一层西边和两南边新建部分房屋358.57平米”部分面积地上附着物享有所有权，《房屋租赁合同》存续期间享有该部分面积使用权；7、本案诉讼费、律师费由金潭建筑公司承担。二审庭审中，长康妇产医院公司要求撤销上诉请求第2项至6项，只保留第1项和第7项。故现上诉请求为：1、撤销一审判决，发回重审；2、本案诉讼费、律师费由金潭建筑公司承担。另，补充其上诉意见：1、金潭建筑公司伪造了《房屋租赁备案证明》、《消防证》，恳请法院查明这一事实。2、金潭建筑公司伪造了《房屋租赁备案证明》与《消防证》，欺诈长康妇产医院公司签约并投入几千万，构成重大欺诈，有违诚信原则，依法应当赔偿长康妇产医院公司相关损失。3、金潭建筑公司擅自强行封闭医院，造成长康妇产医院公司重大损失，包括医疗设备、人员工资及其他经营损失，金潭建筑公司依法应当承担相应的损失。4、关于违约金及租金的问题，长康妇产医院公司不是故意违约，长康妇产医院公司因为不可抗力事件违约行为不应承担违约责任，长康妇产医院公司被征用期间的租金，因政府征用，政府后来也给予相关补偿，但补偿要经过政府审批未批下来，如果该笔费用到手，长康妇产医院公司肯定第一时间支付给金潭建筑公司。金潭建筑公司辩称，长康妇产医院公司现在变更后的上诉请求、事实与理由和提交给法院及金潭建筑公司的上诉请求、事实与理由完全不一致，金潭建筑公司不接收长康妇产医院公司现在提交的变更后的补充上诉状，可以接受长康妇产医院公司撤销第2至第6项上诉请求及相关的事实理由，不接收完全不一致的上诉意见，应该以金潭建筑公司之前收到的上诉状为准进行答辩。理由如下：1、原审审理查明事实清楚、适用法律正确，应当维持原判，并驳回长康妇产医院公司的上诉请求。2、长康妇产医院公司在持续租用、使用、占用期间，长期拖欠应付租金及改造工程的工程款项，为了其延续经营，多次向金潭建筑公司进行协商，恳请金潭建筑公司支持，让其继续使用经营，在拖欠数百万租金及水电费的情况下，多次出具承诺书，承诺具体支付租金及水电费的时间，并承诺如逾期则无条件腾退，长康妇产医院公司的公司、股东等都在承诺书上盖章、签字确认，但至今长康妇产医院公司仍然未向金潭建筑公司支付租金及水电费。综上，本案租赁纠纷清楚，事实清楚，金潭建筑公司认为一审判令长康妇产医院公司支付租金并解除双方的关系合法有效，请求法院驳回上诉，维持原判。金潭建筑公司向一审法院起诉请求，判令：1、解除金潭建筑公司、长康妇产医院公司之间于2018年7月3日签订《房屋租赁合同》，并责令长康妇产医院公司立即从所承租金潭建筑公司的房屋中腾退；2、长康妇产医院公司向金潭建筑公司支付欠付租金人民币2,945,591.52元（该租金暂计至2019年07月8日，其后2019年07月09日起至腾退之日的租金按每月273,690元继续计算）；3、长康妇产医院公司向金潭建筑公司支付违约金576,700元（该违约金从2018年08月01日起暂计至2019年08月01日止，其后违约金以316万元为基数按每日万分之五为标准继续计算至全部租金给付之日时止）；4、长康妇产医院公司承担本案的诉讼费用及金潭建筑公司的律师费。一审法院经审理查明以下事实：位于武汉市汉阳区汉阳大道**房屋湖北金潭建筑工程有限公司单独所有，总层数**，建筑面积4798.72平方米，登记土地用途为工业用地，房产平面图显示该栋楼系湖北金潭建筑工程有限公司汽车维修车间。2016年，长康妇产医院公司计划承租上述房屋开办医院，长康妇产医院公司于2016年5月13日向金潭建筑公司支付押金人民币200,000元。长康妇产医院公司委托金潭建筑公司对上述建筑物中的一层用钢结构隔成两层并改造房间厕所，改造费用由长康妇产医院公司承担，金潭建筑公司改造工程于2016年年底完工。金潭建筑公司改造完工后，长康妇产医院公司对租赁房屋进行装修后经营武汉长康妇产医院，并于2017年8月16日开始营业。2018年7月3日，金潭建筑公司作为出租人（甲方）与承租人长康妇产医院公司（乙方）就上述房屋的租赁事宜补充签订《房屋租赁合同》一份，约定长康妇产医院公司承租该房屋开办医院及相关配套项目。租赁房屋使用面积为6421.17平方米。租赁范围为该房屋地上1-3层4530平方米、地下层1266.5平方米、5楼部分房屋266.1平方米及一层西边和两南边新建部分房屋358.57平方米，起重增加的二楼钢构楼层面积约1510平方米暂未列入租赁面积范围，另外包括全部外墙、部分停车场以及附属庭院区域。租赁用途为开办医院及相关配套项目用途。其中，主要场地作为医院及配套经营使用，部分将开设超市、水果店、礼品店、宿舍、广告牌位、便利店餐厅、地下停车场等。金潭建筑公司承诺第五层如果金潭建筑公司不用不得转租他人，有限租给长康妇产医院公司。租赁期限为15年，自2017年6月24日至2032年6月23日止。金潭建筑公司在2017年1月24日将物业交给长康妇产医院公司进场，金潭建筑公司同意给予长康妇产医院公司装修期5个月，装修期不计租金，从2017年7月1日起开始计算租金（地下室和新建部分租金从2018年8月1日起计租金）。关于租金标准及支付方式，第一、二年租金一年一次付清，第三年起每半年支付一次，下一时段租金应在本时段租金到期前10日支付。双方结合每部分不同的租金标准及计租日将每年具体金额在租金表中列明，租金表中第一年租金为人民币2,730,576元、第二年租金为人民币3,096,227元、第三年租金为人民币3,284,286元、第四年租金为人民币3,284,286元、第五年租金为人民币3,448,500元、第六年租金为人民币3,448,500元。长康妇产医院公司在租赁期间向金潭建筑公司支付房屋押金人民币200,000元，长康妇产医院公司应在合同签订后5个工作日内支付，金潭建筑公司出具票据，合同终止时双方办完交接手续后15个工作日内金潭建筑公司应将押金无息全额退还长康妇产医院公司。长康妇产医院公司可对租赁房屋在确保安全的情况下（不得改变房屋固有结构）进行装饰装修，长康妇产医院公司的装修方案需书面报金潭建筑公司同意后才能实施，装修费用由长康妇产医院公司承担。关于违约责任，长康妇产医院公司延迟支付租金的，每延迟一日须向金潭建筑公司支付年租金3‰的违约金，延迟20个工作日以上（含20）时，金潭建筑公司应书面通知长康妇产医院公司交租，长康妇产医院公司收到书面通知后10日内仍不支付租金的，金潭建筑公司有权书面解除合同。双方协商决定，租赁物业增加的二楼钢结构层面积1510平方米，在租赁期内的使用权归长康妇产医院公司，租赁期满后该钢结构楼层由金潭建筑公司无偿收回使用权，产权归金潭建筑公司所有，长康妇产医院公司不得以任何理由向金潭建筑公司提出补偿，合同还对双方的权利义务等进行了约定。关于合同中的租赁范围，该房屋登记的为地上1-3层（改造后为四层，二层钢结构部分面积未计租），合同中的面积1266.5平方米地下室、顶层266.1平方米的自建部分（即合同中所述5楼部分）、主体建筑物1层西边和两南边新建部分房屋358.57平方米未办理规划审批手续。2018年8月6日，武汉长康妇产医院经中华人民共和国卫生部、武汉市卫生和计划生育委员会许可办理了医疗机构执业许可证，有效期限2018年6月7日至2033年6月6日。在租赁期间，长康妇产医院公司除2016年5月13日支付押金人民币200,000元外，于2017年1月23日支付租金人民币1,500,000元、3月30日支付租金人民币1,000,000元。因欠付租金，2018年10月12日，金潭建筑公司发函长康妇产医院公司表示截止目前，长康妇产医院公司欠付金潭建筑公司第一年部分租金人民币230,676元及第二年全年租金3,096,227元，长康妇产医院公司的行为严重违约，要求长康妇产医院公司收到函件之日起3日内支付。2018年10月13日，长康妇产医院公司的主管运营院长兼股东王超签收该函件。2018年10月25日长康妇产医院公司支付金潭建筑公司租金人民币175,000元、2019年1月23日支付租金人民币300,000元，后未再支付任何租金。后金潭建筑公司继续催要租金，长康妇产医院公司于2019年6月18日给金潭建筑公司出具承诺书承诺于2019年7月30日前归还欠付的租金否则于次日自动搬走。后长康妇产医院公司未能于2019年7月30日前支付欠付的租金，于同年9月25日向金潭建筑公司出具还款计划承诺书一份，承诺于2019年9月25日缴纳房租人民币200,000元、10月5日缴纳房租人民币300,000元、10月25日缴纳房租人民币1,500,000元、剩余租金于2019年12月30日前付清，若不能依据承诺书支付租金等费用，长康妇产医院公司无条件腾退承租房屋。后长康妇产医院公司仍未能按照还款计划承诺书支付欠付的租金。2019年11月初，长康妇产医院公司停止营业，但设施、设备仍在租赁场地内并有留守人员。因房屋租赁事宜，金潭建筑公司诉至一审法院请求判如所请。本案诉讼中，新冠××疫情期间，武汉市汉阳区新型××防控指挥部从2020年1月30日起征用武汉长康妇产医院作为汉阳区新冠××疑似患者集中隔离点，金潭建筑公司配合长康妇产医院公司办理了诉争租赁房屋开门使用。2020年3月24日，武汉市汉阳区新型××防控指挥部解除对武汉长康妇产医院的征用。关于补贴费用，武汉市汉阳区新型××防控指挥部先行支付了被告部分补贴费用人民币500,000元左右，其余部分，现在审批流程中。2020年3月24日，征用结束后，长康妇产医院公司继续开门营业至今。但仍未向金潭建筑公司支付欠付的租金等费用。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。一审法院认为，位，位于武汉市汉阳区汉阳大道****房屋归金潭建筑公司所有潭建筑公司有权进行出租。金潭建筑公司、长康妇产医院公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。在该《房屋租赁合同》中租赁的范围包括上述1-3层楼中4530平方米的建筑面积以及未办理规划审批手续的地下室1266.5平方米、顶层建筑266.1平方米、主体建筑物外的新建部分房屋358.57平方米。金潭建筑公司、长康妇产医院公司双方就上述1-3层楼中的4530平方米的建筑面积的租赁合同关系未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，长康妇产医院公司应依约支付租金。双方就上述未办理规划审批手续的建筑面积合计1891.17平方米的租赁关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，该部分租赁关系无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，对于该部分租赁面积，长康妇产医院公司仍应按照合同约定的租金标准支付占用费。依据合同约定，长康妇产医院公司延迟支付租金超过20个工作日的，经金潭建筑公司书面通知后10日内仍不支付的，金潭建筑公司有权解除合同。本案中，长康妇产医院公司共支付金潭建筑公司租金人民币2,975,000元，按照双方合同约定的租金标准，长康妇产医院公司自2018年起开始欠付租金，经金潭建筑公司书面催告后，长康妇产医院公司未能在收到函件后10日内付清，在长康妇产医院公司两次承诺后仍未能支付欠付的租金，金潭建筑公司有权解除双方之间就汉阳大道711号1-3层楼中4530平方米签订的租赁合同，对于双方之间就未经规划审批的建筑面积的租赁合同关系，因该部分租赁合同关系无效，自始不具备合同效力，并无解除的法律基础。合同解除和无效后，长康妇产医院公司应从其租赁的房屋中腾退，包括合法登记的产权面积部分和未经规划审批的部分以及增加的钢结构楼层。对于长康妇产医院公司欠付的租金及占用费长康妇产医院公司应予支付。截止2019年6月30日，长康妇产医院公司欠付金潭建筑公司租金及占用费合计人民币2,851,803元，对于2019年7月1日起的租金及占用费，金潭建筑公司主张应按照合同约定的标准每月人民币273,690元计算至实际腾退之日止，一审法院予以照准，截止2020年6月30日，长康妇产医院公司欠付租金及占用费为人民币6,136,083元，扣除长康妇产医院公司在金潭建筑公司的押金人民币200,000元，长康妇产医院公司仍欠付金潭建筑公司租金及人民币5,936,083元。对于金潭建筑公司主张的判令长康妇产医院公司向金潭建筑公司支付截止2019年8月1日的违约金人民币576,700元，其后违约金以3,160,000元为基数按每日万分之五为标准继续计算至全部租金给付之日时止的诉讼请求，双方合同约定延迟支付租金，每逾期一日支付年租金3‰的违约金，现金潭建筑公司自愿调整，结合双方约定的租金标准、支付时间及长康妇产医院公司欠付租金的金额，金潭建筑公司主张截止2019年8月1日的违约金为人民币576,700元一审法院予以支持，主张之后的违约金以3,160,000元为基数，按照日万分之五的标准计算至实际支付之日止，一审法院予以照准。对于长康妇产医院公司主张的该标准仍过高的主张一审法院不予采信。对于金潭建筑公司主张的律师代理费用，金潭建筑公司未提交证据予以支持，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的之规定，判决：一、解除湖北金潭建筑工程有限公司与武汉长康妇产医院有限责任公司就位于武汉市汉阳区汉阳大道711号1-3层房屋中4530平方米建筑面积签订的《房屋租赁合同》；二、武汉长康妇产医院有限责任公司于判决生效之日起三十日内腾退出位于武汉市汉阳区汉阳大道711号1-3层房屋（含增加的钢结构楼层）及其承租使用的地下室1266.5平方米、顶层房屋266.1平方米、一层西边和两南边新建部分房屋358.57平方米；三、武汉长康妇产医院有限责任公司于判决生效之日起三十日内一次性支付湖北金潭建筑工程有限公司截止2020年6月30日欠付的租金及占用费人民币5,936,083元；四、武汉长康妇产医院有限责任公司于判决生效之日起三十日内一次性支付湖北金潭建筑工程有限公司自2020年7月1日至武汉长康妇产医院有限责任公司实际腾退之日止的租金及占用费，以每月人民币273,690元的标准计算；五、武汉长康妇产医院有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付湖北金潭建筑工程有限公司截止2019年8月1日的违约金人民币576,700元，自2019年8月2日起以人民币3,160,000元为基数，每日万分之五的标准计算违约金至武汉长康妇产医院有限责任公司欠付的租金及占用费清偿完毕之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34,978元，由武汉长康妇产医院有限责任公司负担。二审审理中，长康妇产医院公司向本院提交以下证据：证据1、房屋租赁备案证明，系金潭建筑公司出具，拟证明长康妇产医院公司于2020年7月27日在汉阳区房屋管理局房管站查询得知金潭建筑公司提供的房屋租赁备案证系伪造，金潭建筑公司将《房屋租赁备案证明》上的“其他”用途伪造成“商用”的国家公文行为。证据2、武汉市公安消防局汉阳区分局消防大队《关于对武汉长康妇产医院开展消防技术服务的报告》，系金潭建筑公司出具，拟证明2020年7月20日因有人意向收购长康妇产医院公司，后经意向人查询，发现消防证明文件是伪造的。经质证，金潭建筑公司对证据1的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，这不是金潭建筑公司伪造的，而是金潭建筑公司的员工和长康妇产医院公司的员工胡慧敏主任一起去办理的。对证据2，该证据是一个报告，不是消防证，不等同于消防验收证或者许可证，该报告不是金潭建筑公司向长康妇产医院公司提交的，其真实性与金潭建筑公司无关，无法证明出自金潭建筑公司，也无法证明被金潭建筑公司篡改，故对该证据的真实性无法确认，对该证据的关联性不予认可，无法达到其证明目的。本院认为，长康妇产医院公司提交证据1，因金潭建筑公司对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性和证明对象予以确认；对证据2，因金潭建筑公司不予认可，仅凭“报告”不足以达到长康妇产医院公司举证目的，故对该证据的真实性和证明对象予以确认。庭审中，长康妇产医院公司撤回上诉请求第2项至6项诉请，只保留第1项和第7项。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕长康妇产医院公司的上诉请求及理由进行审理。本案中，根据长康妇产医院公司的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对金潭建筑公司诉讼请求与本案事实的分析评判及处理都符合法律规定，本院均予以确认。审理中，长康妇产医院公司虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，故长康妇产医院公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于长康妇产医院公司补充上诉意见，金潭建筑公司答辩认为，长康妇产医院公司现在变更后的上诉请求、事实与理由和提交给一审法院送达给金潭建筑公司的上诉请求、事实与理由不一致，金潭建筑公司不同意长康妇产医院公司现提交的变更后的补充上诉意见，只针对于之前收到的上诉状为准进行答辩。一审审理中，因长康妇产医院公司没有提起反诉，其在二审提出不符合相关法律规定，且在本案审理期间，根据当事人自愿原则就新增加诉讼请求进行调解，金潭建筑公司不同意调解，故本院不予支持。综上所述，长康妇产医院公司上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34,978元，由武汉长康妇产医院有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年十一月十九日书记员  陈旭敏