上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9474号上诉人(原审被告)：李丛翠，女，1972年11月11日生，汉族，住安徽省肥东县八斗镇大付村大付组。委托诉讼代理人：赵青，上海市诤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱金红(李从翠丈夫)，1971年10月10日生，汉族，户籍地安徽省肥东县八斗镇大付村大付组，住上海市嘉定区嘉怡路******。被上诉人(原审原告)：杨幼月，女，1963年7月10日生，汉族，户籍地福建省周宁县狮城镇西门街**。委托诉讼代理人：梁万美，上海创远律师事务所律师。上诉人李从翠因与被上诉人杨幼月房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初11101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李从翠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨幼月一审诉讼请求。事实与理由：1．一审法院执行庭未对上海市嘉定区嘉怡路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)所涉《租赁合同》的效力进行认定，也无权进行认定，应当由一审法院民事审判庭对《租赁合同》效力的真实性、合法性进行审查；2．《租赁合同》的相对方不构成租赁关系；3．一审法院认定李从翠需退还剩余租期的租金和承担违约金，缺乏事实及法律依据。被上诉人杨幼月辩称：1．根据拍卖公告可知，系争房屋是带租约拍卖，竞买人一经应价，即视为其了解并接受所竞拍的标的物的现状和拍卖特别说明，自行承担对拍卖标的物的认知疏忽和误解。李从翠正是看中了带租约拍卖的价格低廉，才决定参拍，其对带租约拍卖是明确知晓并且接受的。一审法院无需再对《租赁合同》进行审查；2．根据法律规定，李从翠取得了系争房屋产权以后，承继了原所有权人与杨幼月之间的租赁合同关系，应当按照租赁合同履行相关的法律义务。请求本院驳回上诉，维持原判。杨幼月向一审法院提起诉讼，请求判令李从翠：1．继续履行《租赁合同》，由杨幼月继续承租系争房屋；2．赔偿杨幼月损失，按照年租金人民币(以下币种均为人民币)5万元的标准，从2017年10月1日(杨幼月被暴力赶出租赁房屋之日)起，支付至2031年9月30日止，暂计算至起诉之日为12.5万元；3．支付杨幼月违约金1万元；4．承担本案诉讼费。一审庭审中，杨幼月变更诉请为：1．李从翠退还杨幼月已支付但未使用部分即2017年10月1日至2031年9月31日止的租金70万元；2．李从翠支付违约金7万元。一审法院经审理查明事实如下：2011年9月26日，杨幼月(承租方、乙方)与案外人杨某某、吴某某(原产权人、出租方、甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期限为240个月，从2011年10月1日至2031年9月31日止。月租金4，000元，押金4万元，乙方一次性向甲方支付全部租金96万元，押金4万元。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年租金的10％作为违约金。该合同签订后，杨幼月于2011年10月13日通过上海闽周建材经营部的账户向吴某某转账100万元，备注“借款”。因杨某某、吴某某是金融借款合同纠纷案的被执行人，系争房屋面临司法拍卖。上海市静安区人民法院(以下简称“静安法院”)于2016年5月委托鉴定机构进行评估。2016年7月29日，上海国城土地房地产估价有限公司出具房地产估价报告，结论为：于价值时点(2016年6月30日)，估价对象在估价报告中说明的假设和限制条件下的房地产出租人权益价值为523.9万元，单价为32，300元／平方米。2017年1月11日，静安法院委托上海大众拍卖有限公司对系争房屋进行司法拍卖。大众拍卖公司在竞买协议书中明确告知，“以标的物现状带租约拍卖，该标的为复式房，委托人(静安法院)提供给拍卖人(上海大众拍卖公司)的《租赁合同》中记载：租赁期限共240个月，租赁期限从2011年10月1日至2031年9月31日止，月租金为4，000元，押金为4万元，承租户一次性向出租方支付全部租金96万元，押金4万元。拍卖成交后，拍卖人与委托人对拍卖标的的交付仅以法律文书的交付作为交付标准，由买受人自行按合法途径办理该标的租赁关系的变更及自行解决所竞得标的物的租金收取、押金等事宜，自行解决该标的的现场交接、进户、实际使用及期满清退等事项，相关手续及费用自理，由此产生的一切后果由买受人自行承担，与拍卖人和委托人无关。具体《租赁合同》的内容竞买人可前来拍卖人处查阅。”经第一次公开拍卖，2017年4月11日，李丛翠以484万元竞得系争房屋。2017年7月5日，系争房屋登记至李丛翠名下。2017年7月至9月期间，因李丛翠多次妨碍杨幼月使用系争房屋，杨幼月多次报警。2017年9月底，因李丛翠阻止杨幼月进入系争房屋，杨幼月无奈搬离，遗留物品在系争房屋内，直至2018年1月初才将房屋内的物品搬离。李丛翠于2018年1月起对系争房屋进行装修，于2018年4月入住至今。一审审理中，承办人向鉴定机构发送的征询函，询问其在评估系争房屋市场价值时对于20年租赁合同对房地产价值的影响是如何考虑的？上海国城土地房地产估价有限公司于2020年7月21日出具了关于《房地产估价报告》的说明，内容如下：1、我公司出具的估价报告，其估价结果是估价对象于价值时点的出租人权益价值，已考虑二十年租赁合同剩余年限对房地产价值的影响；2、本次评估采用比较法、收益法计算所得。于价值时点，估价对象不考虑租赁合同情况下的市场价值为564.5万元，考虑租赁合同情况下房地产出租人权益价值为523.9万元。本案的争议焦点：1、案涉租赁合同的合法性是否需要在本案中审查？一审法院认为，李从翠通过参加拍卖的方式取得系争房屋的所有权，该房屋拍卖为法院执行过程中对被执行人的财产进行的依法处置。该拍卖已经经过了法院的执行法官审查，其效力应予以确认。该拍卖公告里已经写明该房屋为带租约拍卖，并写明房屋租赁期限、租金支付情况，并对竞买人的充分了解标的物的注意义务进行了提示。故李从翠在参加拍卖前应该对标的物的情况已经充分了解。如果李从翠对执行法院认可的租约效力有疑问，可以通过实地勘察的方式确认或向拍卖公司进行咨询，并应谨慎决定是否参加拍卖。因此，李从翠自愿参加拍卖，竞拍完成后，又以自己为房屋产权人的身份，不认可租约，将使司法拍卖的公示公信效力打折扣，损害司法拍卖的公平性及效力的确定性。且因系争房屋为带租约拍卖，鉴定机构在评估该房屋的市场价值时已经考虑了未到期部分的租约对房屋价值的影响。对于李从翠否认租赁合同的真实性和合法性，主张租赁合同系恶意串通对抗执行的辩称意见，不予采信。争议焦点2、案涉租赁合同是否继续约束新的买受人，以及买受人依据租赁合同承担怎样的责任？违约金条款是否可以适用于买受人？一审法院认为，系争房屋的租赁关系经过了拍卖法院的认可，拍卖机构也在公告中予以公示，该租赁关系是系争房屋的明确权利负担，在此情况下取得物权应继受该权利的负担。李从翠取得系争房屋产权后应受到“买卖不破租赁”的原则的约束。拍卖公司提供的《拍卖须知》明确记载系争房屋为带租约拍卖，且明确告知“具体《租赁合同》的内容竞买人可前来拍卖人处查阅”。李从翠查看《拍卖须知》后仍愿意参与竞拍即代表其对告知内容已知晓并接受其中所附条件。据此可以认定，李从翠已认可系争房屋已出租的状况并同意在取得系争房屋产权后继续履行《租赁合同》的内容。因李从翠阻碍杨幼月居住的原因，杨幼月无奈于2017年9月底搬离。李从翠重新装修并入住，致《租赁合同》无法继续履行。对于杨幼月要求李从翠退还杨幼月自2017年10月1日起至2031年9月30日止的租金的诉请，该诉请实际上是杨幼月要求李从翠赔偿杨幼月已支付但未到期部分的租金损失，有事实与法律依据，予以支持。具体金额按照月4，000元／月的标准计算，应为672，000元。至于杨幼月诉请的违约金，按合同标准计算应为67，200元，综合考虑本案案情及杨幼月的实际损失，酌情调整为5万元。据此判决：一、李丛翠应于判决生效之日起十日内赔偿杨幼月自2017年10月1日起至2031年9月30日期间的租金损失人民币672，000元；二、李丛翠应于判决生效之日起十日内支付杨幼月违约金人民币50，000元。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方未提供新的证据。本院认为，法院为执行被执行人的财产，依法对系争房屋进行公告拍卖。在拍卖公告里已经写明该房屋为带租约拍卖，并写明房屋租赁期限、租金支付情况，并对竞买人应充分了解标的物的注意义务进行了提示，该拍卖公告具有公示力。李从翠自愿参加拍卖，视作对公告内容的认可。李丛翠竞拍完成后，应按照公告规定，自行按合法途径办理该标的物租赁关系的变更及自行解决所竞得标的物的租金收取、押金等事宜，自行解决该标的物的现场交接、进户、实际使用及期满清退等事项。现李丛翠上诉称一审法院未对《租赁合同》进行审查，从而否认租赁关系存在，有违诚信原则，本院不予采信。李丛翠阻碍杨幼月居住，侵害了杨幼月的合法权益，应承担相应责任。一审法院对杨幼月的诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李从翠的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，020元，由上诉人李从翠负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  俞 璐审 判 员  王晓梅二〇二〇年十一月十七日法官助理  何 倩书 记 员  李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……