阿克苏地区中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)新29执复12号 复议申请人（被执行人）：阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区阿克苏市西大街**。 法定代表人：吐尼亚孜·肉孜，该公司董事长。 申请执行人：刘秀芝，女，1948年12月13日出生，汉族，无固定职业。 委托诉讼代理人：古宁川，新疆聚公律师事务所律师。 被执行人：阿克苏地区新华建筑安装工程有限责任公司，，住所地：新疆维吾尔自治区阿克苏市红桥区西大街** 法定代表人：李爱民，该公司经理。 被执行人：吐尼亚孜·肉孜，男，1949年10月1日出生，维吾尔族。 复议申请人阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司不服阿克苏市人民法院(2020)新2901执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年11月4日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 刘秀芝诉阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司、阿克苏地区新华建筑安装工程有限责任公司、吐尼亚孜·肉孜民间借贷纠纷一案，阿克苏市人民法院于2017年10月24日作出的（2017）新2901民初字第2911号民事判决书已发生法律效力，阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司、阿克苏地区新华建筑安装工程有限责任公司、吐尼亚孜·肉孜未履行生效法律文书确定的支付金钱义务，刘秀芝依据该判决书向阿克苏市人民法院申请强制执行。 执行过程中，阿克苏市人民法院作出（2019）新2901执152号执行裁定书，依法查封了阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司2号、3号门面房，于2018年9月28日通知双方按照法律程序抽签选定新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司对已查封的1号、2号、3号门面房进行价值评估。阿克苏地区新华房地产开发有限公司对新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司于2018年10月10日出具的新驰天中房估字【2018】第AK098号《房地产价值估价报告》不服，以该评估公司接受委托从事勘验评估活动时尚未向建设行政主管机关备案，受委托程序不合法，对涉案房地产作出的结论严重损害其合法权益为由，向阿克苏市法院提出执行异议。阿克苏市人民法院于2019年3月19日受理后经审查认为：在执行过程中，对被依法查封的被执行人的不动产，经过申请人执行人与被执行人抽签选定的评估机构是应当具备政府管理部门行政审核许可达到一定资质等级的评估拍卖机构。该执行案件在选定评估机构时新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司还不具备资质审核备案验证的条件。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第二条、最高人民法院关于实施最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》有关问题的通知（法【2012】30号）第三条、最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定（法办发【2007】5号）第十六条第四项规定，评估资质不合法，导致受委托程序违法，故异议人异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，于2019年4月10日作出（2019）新2901执异8号执行裁定：异议人阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司异议成立，本案应另行选择评估机构进行评估。 刘秀芝不服阿克苏市人民法院（2019）新2901执异8号执行裁定，以本案评估机构是阿克苏市人民法院提供的鉴定人名录中抽签选取，并法院委托该机构进行委托时被执行人明确表示同意，无异议。该评估机构已于2003年成立并取得资格，不存在不具备资质情形。另外被执行人提出异议时间超过法定期限为由向本院申请复议为由向本院申请复议。 本院受理后依法组成合议庭进行审查认为，阿克苏市人民法院（2019）新2901执异8号裁定认定基本事实不清，证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，于2019年10月26日作出（2019）新29执复5号执行裁定：撤销阿克苏市人民法院（2019）新2901执异8号异议裁定，发回阿克苏市人民法院重新审查。 阿克苏市人民法院于2020年5月7日立案受理后，依法另行组成合议庭进行审查，于2020年5月18日作出（2020）新2901执异6号执行裁定驳回阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司的异议请求。阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司不服该裁定，向本院申请复议。 阿克苏市人民法院查明，2018年2月2日申请执行人刘秀芝依据已经发生法律效力的阿克苏市人民法院（2017）新2901民初字第2911号民事判决书向阿克苏市人民法院申请强制执行。在执行过程中，依法查封阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司2号、3号门面房。于2018年8月29日，通知双方当事人到场抽签选定了评估机构新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司对所查封的1号、2号、3号门面房进行价值评估。2018年10月12日，将新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司作出的《房地产价值估价报告书》送达阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司。阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司于2018年10月19日对《房地产价值估价报告书》向阿克苏市人民法院提出异议称：“请求贵院撤销新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司作出的新驰天中房估字[2018]第AK098号《房地产价值估价报告书》，评估报告评估的房产价值明显过低。”新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司于2018年11月20日给予书面回复，维持对原报告的评估结论。2019年3月19日，阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司以新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司接受委托从事勘验评估活动时尚未向建设行政主管机关备案，受委托程序不合法，对涉案房地产作出的结论严重损害异议人的合法权益为由，向阿克苏市人民法院提出执行异议申请。 另查明，新疆维吾尔自治区住房和建设厅于2015年10月9日向新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司颁发房地产价格评估机构资格证证书，证书有效期为2015年10月9日至2018年10月9日。后新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司于证书到期前向相关部门备案，备案证书期限为2018年9月27日至2019年9月27日、2019年9月27日至2022年9月27日，具有相互连续性。 阿克苏市人民法院认为，阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司认为新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司接受委托从事勘验评估活动时尚未向行政主管机关备案，受委托程序不合法，对涉案房地产作出的评估结论严重损害阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司的合法利益。但从审查查明的事实可以证实委托评估时间并非该评估公司的初次营业时间，其在接受本案委托评估时已向行政主管部门进行了登记备案。对阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司提出《房地产价值估价报告书》缺失分摊土地使用权价值及评估价格偏低，该事项不属于执行异议审查范围，阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司的执行异议不成立，裁定驳回阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司的异议请求。 复议申请人阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司向本院申请复议称：新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司作出的评估报告有效期为一年即2018年10月10日至2019年10月9日，现该评估报告有效期已过。要求撤销阿克苏市人民法院（2020）新29执异6号执行裁定，重新评估，按照新的评估结论处理资产。 申请执行人刘秀芝答辩称：复议申请人复议申请不能成立，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有关规定，当事人、利害关系人认为查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债·····等执行措施违法提出异议的，人民法院应当进行审查，而评估鉴定并非执行措施，不属于执行异议审查的范围。针对复议申请人提出的评估报告生效期已过的问题，复议申请人未能提交有力证据证明重新评估的房产价值会高于2018年8月30日的房屋评估价。评估报告期间经过的原因是阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司无理的异议请求恶意拖延执行，并非客观原因产生，请求法院依法驳回复议申请人的复议申请，维持一审裁定。 本院认为，该申请复议案件涉及的争议焦点为新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司于2018年10月10日出具的新驰天中房估字【2018】第AK098号《房地产价值估价报告》是否程序合法，是否超过有效期。该案中新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司接受法院委托评估时已行政主管部门进行了登记备案，但从评估报告实际评估内容看，该案评估对象为阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司所有建筑面积为394.88平方米的商业房地产（阿瓦提县多浪小区右边的1号、2号、3号门面房），该评估报告作出的结论应包含分摊土地使用权价值。评估机构以分摊的土地使用权未分割为由，只对房产进行估价，对相应的土地使用权未进行估价，属漏评。且该评估报告2018年10月10日至2019年10月9日的一年有效期已过、不能作为下一步委托拍卖的依据。 综上所述，新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司于2018年10月10日出具的新驰天中房估字【2018】第AK098号《房地产价值估价报告》估价对象不明确，估价程序违法。 故复议申请人阿克苏地区新华房地产开发有限责任公司复议申请成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院(2020)新29执异6号执行裁定，本案应对执行标的物重新进行评估。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 朱   彦   秋 审 判 员 黄       理 审 判 员 胡马尔江 ·马金才 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 许       平 书 记 员 古丽阿依姆·斯依提