陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终11256号   上诉人（原审被告）:赵力行，男，1950年11月8日出生，汉族，陕西圣拓律师事务所退休职工，住西安市莲湖区北宁坊**楼****。   委托诉讼代理人：吕飞，陕西圣拓律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）:陕西海航海盛投资有限公司，住所地西安市碑林区环城南路**。   法定代表人：胡建华，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王小峰，陕西普和律师事务所律师。   上诉人赵力行因与被上诉人陕西海航海盛投资有限公司（以下简称海航海盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   赵力行上诉请求：1.撤销一审判决，并依法驳回海航海盛公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由海航海盛公司承担。事实和理由：赵力行并不符合交纳物业管理费的主体身份，不应向海航海盛公司交纳物业管理费。交纳物业管理费的主体为房屋所有权人、物业的承租人、借用人或者其他物业使用人。赵力行并非涉案房屋的所有权人。2005年5月8日，赵力行与海航海盛公司签订了《商品房买卖合同》购买涉案房屋，但海航海盛公司始终拒绝将房屋过户至赵力行名下。因此，根据物权登记主义，在海航海盛公司未将房屋产权过户至赵力行名下之前，海航海盛公司才是涉案房屋的业主。海航海盛公司主张产权虽在海航海盛公司名下但并不影响赵力行是案涉房屋业主的身份，明显缺乏事实及法律依据。因海航海盛公司阻止赵力行正常使用案涉房屋，赵力行亦不是案涉房屋的使用人。庭审中，赵力行提供了《房屋租赁合同》、《情况说明》以及证人证言对海航海盛公司阻拦赵力行出租房屋一事进行证明。请二审法院撤销一审判决。   海航海盛公司辩称，海航海盛公司作为出卖人与赵力行签订《商品房买卖合同》，并已按照约定将房屋交付赵力行使用，按照合同约定赵力行作为业主应当承担物业费。海航海盛公司作为出卖人在未办理涉案房屋产权过户登记之前必然登记在海航海盛公司名下，该事实并不影响赵力行作为房屋所有人的身份和权利。如赵力行认为海航海盛公司侵犯了赵力行对房屋的使用权可以就侵权另案起诉。赵力行上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回赵力行的上诉请求。   海航海盛公司向一审法院起诉请求：1.判令赵力行支付海航海盛公司物业费、电梯使用费、空调使用费共计72722.22元。2.本案诉讼费由赵力行承担。   一审法院认定事实：海航海盛公司（原为陕西百柯物业有限责任公司，以下简称百柯公司，于2005年3月变更为陕西海盛投资有限公司，2007年7月4日更名变更为海航海盛公司，其经营范围包括房地产开发、商品房销售、物业管理等）系西安市新城区东新街258号皇城大厦开发商。2005年5月8日，百柯公司作为出卖人与赵力行签订《商品房买卖合同》，约定由赵力行购买百柯公司开发建设的皇城大厦七层701、702、709、710号、建筑面积为355.02平方米的办公用房，总价款2130120元。合同附件4补充协议第四条约定，出卖人委托陕西百柯物业管理有限责任公司对皇城大厦·海盛大酒店实施前期物业管理。合同签订后，百柯公司依约将房屋交付赵力行使用，并对皇城大厦统一进行物业管理。赵力行将房屋作为陕西圣拓律师事务所办公用房使用，2008年陕西圣拓律师事务所搬离该房屋。因赵力行一直未缴纳物业服务费用，海航海盛公司曾诉至法院，要求赵力行支付2014年9月1日至2016年10月31日期间的物业服务费用、电梯使用费、空调使用费，西安市新城区人民法院做出(2017)陕0102民初18号民事判决，赵力行不服上诉，西安市中级人民法院以(2017)陕01民终10107号民事判决做出终审判决，予以支持。皇城大厦物业费收费标准为物业管理费每月每平方米4.5元,电梯使用费每月每平方米0.9元,空调费每月每平方米9.55元(其中夏季冷气供应为每年5月15日至9月15日，共四个月。冬季暖气供应为每年11月15日至来年3月15日，共四个月，制冷制暖费用一致)。西安市房屋管理局发放的房屋所有权证显示涉案房屋面积341.82平方米。   一审法院认为，根据生效的陕西省西安市中级人民法院（2017）陕01民终10107号民事判决书认定海航海盛公司变更为现名称后，其工商登记的经营范围中已存在物业管理，海航海盛公司、赵力行之间形成了事实上的物业服务关系，故赵力行应支付相应的物业服务费用、电梯使用费、空调费。因双方就涉案房屋存在纠纷并多次涉诉，赵力行在本案物业费计算期间并未使用涉案房屋，参照《陕西省物业服务收费管理办法》第二十三条的规定，物业服务费按收费标准的70%交纳，由于房屋所有权证显示涉案房屋系341.82平方米，故应以此面积为准，计物业服务费38762.4元、电梯使用费7752.48元，空调使用费按照30%计付23503.56元。关于赵力行称自己并非涉案房屋的所有权人，当事人之间存在纠纷一节，系另一法律关系，不属于本案受案范围。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证。关于赵力行称海航海盛公司阻止其出租，属于另一法律关系，本案不涉及。依据《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条判决：一、被告赵力行于本判决生效后十日内一次性支付原告陕西海航海盛投资有限公司2016年11月1日至2019年10月31日物业服务费38762.4元、电梯使用费7752.48元、空调使用费23503.56元。二、驳回原告陕西海航海盛投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1618元，由赵力行承担。   经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。另查明，就欠交物业费等费用事宜，除（2017）陕01民终10107号生效判决外，（2016）陕01民终7952号生效判决亦认定赵力行向海航海盛公司支付2012年9月1日至2014年8月31日的物业费、电梯使用费及空调费等费用。二审审理中，赵力行表示在（2017）陕01民终10107号民事判决生效后，除海航海盛公司阻挠赵力行出租涉案房屋外，其他情况与（2017）陕01民终10107号民事判决涉及的2014年9月1日至2016年10月31日期间情况相同。海航海盛对赵力行所述阻挠赵力行出租一事不予认可。   本院认为，根据（2017）陕01民终10107号生效判决认定，海航海盛公司与赵力行之间形成了事实上的物业服务关系，赵力行应向海航海盛公司支付2014年9月1日至2016年10月31日期间的物业服务费用、电梯使用费、空调费。且赵力行亦认可上述生效判决作出后，除海航海盛公司阻止其正常出租房屋外，其他情况并未发生变化，故根据上述生效判决，考虑到赵力行未实际使用涉案房屋的事实，一审法院判令赵力行向海航海盛公司支付上述生效判决涉及期间之后的2016年11月1日至2019年10月31日部分物业服务费38762.4元、电梯使用费7752.48元、空调使用费23503.56元，符合本案实际情况，应予以维持。因赵立行所主张的海航海盛公司阻止其出租房屋一事与本案物业合同纠纷并非同一法律关系，故对于赵力行以上述理由拒绝交纳物业费等费用的抗辩，应不予支持。   综上所述，赵力行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1618元，由赵立行负担。   本判决为终审判决       审 判 长  刘    琪                     审判员  师    婷                         审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年十一月十六日                         书 记 员  张舒涵                      1