浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2452号上诉人（原审被告）：张修祥，男，汉族，1986年1月3日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：陈燕、胡多兵，浙江天程律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：卞明金，男，汉族，1969年9月1日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：陈建春，上海浩信（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉善嘉生包装仓储有限公司，住所地：嘉善县惠民街道嵩山路******。法定代表人：胡小伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：周燕燕，浙江永高律师事务所律师。上诉人张修祥、卞明金因与被上诉人嘉善嘉生包装仓储有限公司（以下简称嘉生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张修祥上诉请求：撤销浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初540号民事判决，改判嘉生公司与张修祥于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月31日解除或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清。一、张修祥与卞明金签署案涉《转让合同》虽未书面通知嘉生公司，但曾通过电话告知嘉生公司，且案外人李其美缴纳300000元租金，是卞明金与嘉生公司直接联系后确定的金额及付款方式。二、张修祥与嘉生公司的租赁合同早已到期，根据双方的交易习惯可知双方如有继续租赁房屋的合意必然会签订新的租赁合同，实际双方并未签订，应视为嘉生公司与卞明金直接建立了无固定期限的租赁合同关系。卞明金辩称，嘉生公司与张修祥的合同已于2019年7月31日届满，之后是卞明金与嘉生公司之间发生了租赁合同关系，一审认定事实不清，应发回重审。嘉生公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张修祥和卞明金的上诉请求，维持原判。卞明金上诉请求：撤销浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初540号民事判决，发回重审或改判驳回嘉生公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、张修祥与嘉生公司的租赁自2019年7月31日期满后，并未继续使用租赁物，也未向嘉生公司支付房屋占有使用费。房屋的实际使用人是卞明金，2019年2月卞明金直接向嘉生公司支付水电费，2019年8月嘉生公司向卞明金催收租金而未向张修祥催收租金，因此嘉生公司对与卞明金发生租赁关系、卞明金是新的承租人是明知且认可的，并以行为对张修祥的转租进行了追认。二、若租赁关系的主体是嘉生公司与张修祥，那么腾退义务的主体和支付房屋占有使用费、水电费的主体也应为张修祥而非卞明金，张修祥可在支付后向卞明金追偿。三、一审认定案涉房屋不定期租赁至2020年3月10日届满，则嘉生公司于2020年2月21日以张修祥逾期未搬离提起诉讼缺乏依据。张修祥辩称，嘉生公司与张修祥的合同已于2019年7月31日届满自动解除，之后是卞明金与嘉生公司之间发生了租赁合同关系，卞明金与嘉生公司之间的关系和张修祥无关。嘉生公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张修祥和卞明金的上诉请求，维持原判。嘉生公司与卞明金之间不存在租赁合同，卞明金属于无权占有，应腾退，且根据嘉生公司与张修祥之间的租赁合同约定，嘉生公司无须赔偿张修祥或卞明金任何装修费用。嘉生公司向一审法院起诉请求判令：1.解除嘉生公司与张修祥之间签订的房屋租赁合同关系；2.卞明金立即腾退位于嘉善县惠民街道嵩山路建筑面积为3300平方米的房屋及附属通道、空地、设施等；3.卞明金按实向嘉生公司支付房屋占有使用费（以原合同的标准年租金500000元，自2020年2月1日起计算至实际腾退日）及水电费（按实支付）。卞明金向一审法院提出反诉请求判令：嘉生公司赔偿卞明金应得的装修、装饰、设备拆迁款及搬迁费合计2000000元（为暂计金额，最终以评估价值为准）。一审法院认定事实：自2012年2月起，嘉生公司与张修祥即开始发生房屋租赁合同关系。2018年3月16日，嘉生公司与张修祥续签一份房屋租赁合同，该合同约定嘉生公司将坐落于嘉善经济开发区××路××号建筑面积为3300平方米的房屋及该房屋所附属的通道、空地、设施等一并出租给张修祥使用，张修祥可将承租的房产用于教育培训等使用；租赁期限自2018年4月1日起至2019年7月31日止共16个月，总租金为667000元，月租金为41687.50元，日租金为1389.58元，租金分两次支付，合同签订后支付租金333500元，2018年9月15日前支付租金333500元。该合同另对房产交付、厂房的使用规定、双方保证及责任、政府动迁问题与其他、违约责任等均作出明确约定，该合同特别约定：租赁期满，张修祥应3日内腾清所租房产并交还嘉生公司，如逾期交房，逾期期间张修祥按实支付租金并承担嘉生公司的经济损失；张修祥未经嘉生公司书面同意转租的，嘉生公司有权提前终止合同；张修祥对租赁房产需要装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得嘉生公司书面同意，装修费用及增设附属设施和设备的费用由张修祥自负；租赁期届满，张修祥有权取回其在租赁房产内的可移动的设施、设备及物品，不可拆除部分，嘉生公司不作补偿；政府搬迁的全部赔偿费用与产权相关的全部归嘉生公司所有；房屋租赁合同签订后，嘉生公司按合同约定交付案涉房屋，张修祥也按合同约定交付了房屋租金及其他相关费用。案涉合同约定的租赁期限（2019年7月31日）届满后，双方未再续签房屋租赁合同，张修祥也未按约在3日内腾清所租房产并交还嘉生公司，而是在2019年8月10日通过案外人李其美向嘉生公司指定的账户内（户名为：余大方，卡号：6228********）银行卡转账300000元，要求继续租赁300000元÷1389.58元／日＝216日，不定期租赁期限应至2020年3月10日届满，另租赁房屋水电费已经支付至2020年1月底。在不定期租赁期间，嘉生公司得知张修祥已将案涉租赁房屋未经其书面同意而擅自转租于卞明金，遂于2019年10月12日授权浙江永高律师事务所周燕燕律师通过特快专递的方式向张修祥、卞明金发出一份律师函，该律师函告知张修祥、卞明金在接到本律师函后一个月内，按照合同约定无条件搬离，并及时与嘉生公司结清租金等相关费用，否则嘉生公司将自行安排清退直至追究两人的法律责任。2020年2月21日，嘉生公司以张修祥逾期未搬离且将案涉租赁房屋未经其书面同意而擅自转租于卞明金，已构成违约为由，向一审法院起诉，请求判如所请。在一审诉讼过程中，卞明金于2020年3月13日向一审法院提出反诉，认为张修祥已将案涉租赁房屋整体出让给卞明金，卞明金与张修祥签订了《转让合同》，嘉生公司发律师函时，其与卞明金尚处正常租赁，故其单方提出解除合同、要求腾退是一种违约行为。一审因双方分歧较大，调解无果。另查明，2018年12月9日，张修祥与卞明金签订了《未来星看护点转让合同》一份，该合同约定：张修祥将位于嘉善经济开发区××路××号××幢未来星看护点转让给卞明金，租期到2019年7月31日止，年租金为500000元；现张修祥已经缴纳房租至2019年7月31日，2019年2月1日后产生的租金由卞明金承担，后期租期事宜由张修祥协助卞明金完成与产权人续约；看护点现有装修、装饰、设备，在张修祥收到卞明金转让金后全部归卞明金所有，租赁期满后，不动产归房主所有，动产归卞明金所有；双方商定未来星看护点转让费为1800000元，张修祥不再向卞明金索取其他费用；看护点交接时间为2019年1月31日，此前产生的一切收支归张修祥，此后产生的收支归卞明金。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。我国合同法规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外；承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案嘉生公司与张修祥之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定合法有效，依法受法律保护，双方均应严格遵守。本案经过一审审理查明，案涉《房屋租赁合同》应至2019年7月31日租赁期满，但因张修祥于租赁期满后继续使用租赁物并再行向嘉生公司支付房屋占有使用费300000元，嘉生公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，一审经计算判定案涉房屋租赁合同不定期租赁期限应至2020年3月10日届满。案涉张修祥与卞明金签订的《未来星看护点转让合同》对张修祥与卞明金具有约束力，但因案涉的租赁房屋所有权属于嘉生公司所有，张修祥系未经嘉生公司书面同意而擅自转租于卞明金，故该转租行为对嘉生公司无法律约束力；卞明金根据转让合同约定已给付张修祥的转让费及转租后卞明金对租赁房屋进行重新装饰装修或者扩建发生的费用，因该转让合同未经嘉生公司书面同意，故卞明金无权要求嘉生公司予以赔偿，卞明金可依据事实和法律另行向张修祥主张返还及赔偿。嘉生公司代理人通过特快专递的方式向张修祥、卞明金所发的律师函，告知张修祥、卞明金在接到本律师函后一个月内，按照合同约定无条件搬离，并及时与嘉生公司结清租金等相关费用，否则嘉生公司将自行安排清退直至追究两人的法律责任，一审予以认可。现嘉生公司以与张修祥之间签订的案涉房屋租赁合同已租赁期满，张修祥逾期未搬离且将案涉租赁房屋未经其书面同意而擅自转租于卞明金，已构成违约为由，提出要求解除其与张修祥之间签订的案涉房屋租赁合同关系，要求实际占有人卞明金立即腾退位于嘉善经济开发区××路××号建筑面积为3300平方米的房屋及该房屋所附属的通道、空地、设施等，并要求实际占有人卞明金按实向嘉生公司支付房屋占有使用费及水电费的诉讼请求，符合事实和法律规定，一审予以支持。嘉生公司请求卞明金支付房屋占有使用费的起算时间点有误，一审经审查后确认卞明金应自2020年3月11日起至一审判决书生效之日止，以月租金41687.50元为基准向嘉生公司支付房屋占有使用费。张修祥认为租赁期满后其并未实际占有涉案租赁房屋及相应的设施，故嘉生公司的诉请与其无关，嘉生公司与卞明金之间的租赁关系也与其无关的抗辩意见，因其转租涉案租赁房屋未经嘉生公司书面同意而构成违约，故其抗辩意见因缺乏事实和法律依据，一审不予采信。卞明金认为嘉生公司单方提出解除合同、要求腾退是一种违约行为，张修祥与卞明金之间的出让、受让是合法有效的，嘉生公司应当履行合同义务，保障卞明金的合法权益，故要求驳回嘉生公司诉讼请求的抗辩意见，属缺乏事实和法律依据，一审不予采纳。卞明金提出的要求嘉生公司赔偿其应得的装修、装饰、设备拆迁款及搬迁费合计2000000元的反诉请求，于法无据，一审不予支持。嘉生公司就反诉认为其与卞明金之间并没有签订过任何的书面租赁合同，也没有就装修、装饰费用进行过书面约定，而且张修祥、卞明金并未书面告知嘉生公司而擅自转让，事后也未征得嘉生公司的追认，故嘉生公司认为卞明金的反诉请求无事实和法律依据的抗辩主张，一审予以采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、嘉生公司与张修祥于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日起解除；二、卞明金于判决生效之日起15日内将位于嘉善经济开发区××路××号建筑面积为3300平方米的房屋及该房屋所附属的通道、空地、设施等腾退并返还于嘉生公司；三、卞明金自2020年3月11日起至判决生效之日止，以月租金41687.50元为基准，向嘉生公司支付房屋占有使用费，于判决生效之日起15日内履行完毕；四、卞明金自2020年2月1日起至判决书生效之日止，按实际电表数、实际水表数向嘉生公司支付租赁房屋所花费的水电费，于判决生效之日起15日内履行完毕；五、驳回嘉生公司的其他诉讼请求；六、驳回卞明金的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元，减半收取计40元（嘉生公司已预交），由张修祥负担；一审反诉案件受理费11400元，反诉诉讼保全费5000元，合计16400元（卞明金已预交），由卞明金负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，嘉生公司与张修祥之间签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日租赁期届满，其后张修祥继续使用案涉房屋并通过案外人向嘉生公司支付房屋占有使用费300000元，嘉生公司无异议，应视为原合同继续有效，租赁期限为不定期，一审经计算认为不定期租赁期限至2020年3月10日届满，并无不当。张修祥、卞明金虽上诉称张修祥将案涉房屋转租给卞明金得到了嘉生公司的认可且2019年7月31日后的不定期租赁合同相对方系嘉生公司与卞明金，但未能提供有效证据证明，嘉生公司亦不认可，本院难以采信。嘉生公司在知悉张修祥将案涉房屋转租卞明金后，于2019年10月向张修祥、卞明金发送律师函解除合同，要求张修祥、卞明金按约无条件腾退并结清租金等费用，后将张修祥、卞明金起诉至法院。作为合同相对人，张修祥在违约转租他人的情况下，有义务按照合同约定腾退并以月租金41687.50元为基准向嘉生公司支付2020年3月10日后的房屋占有使用费以及水电费等费用。然自2019年8月起案涉房屋实际占有人即为卞明金，为减少当事人诉累，本院支持嘉生公司直接要求卞明金腾退并支付2020年3月10日后的占有使用费等费用的诉请。卞明金称嘉生公司2019年10月单方提出解除合同、要求腾退系违约并要求嘉生公司赔偿其装饰装修、设备拆迁款、搬迁费等损失，并无依据：一方面，张修祥擅自转租系违约在先，且2019年8月1日至2020年3月10日为不定期租赁合同，嘉生公司可随时解除合同，故不构成违约；另一方面，根据嘉生公司与张修祥签订的《房屋租赁合同》，嘉生公司亦不必对承租人的相关损失进行赔偿。因此，本院对卞明金的说法不予采纳。综上所述，张修祥、卞明金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人张修祥负担80元，上诉人卞明金负担80元。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十一月十六日书记员 金佳欢书记员 王家慧