北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12915号上诉人（原审原告）：曾凡海，男，1957年9月11日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：北京宏城房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区石园西路路南车箱厂西侧。法定代表人：姚永成，董事长。委托诉讼代理人：李中平，北京市现代律师事务所律师。上诉人曾凡海因与被上诉人北京宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初26563号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾凡海，被上诉人宏城公司的委托诉讼代理人李中平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾凡海上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项；2.宏城公司赔偿曾凡海房屋质量折价款919687.5元（其中电力安全隐患折款551812.5元，裂缝安全隐患折款367875元）；3.宏城公司赔偿曾凡海存放家具的房租损失每月500元（自2019年8月1日至二审法院判决生效后的第4个月）；4.宏城公司赔偿曾凡海无法收回房屋装修预付款损失45000元；5.宏城公司赔偿曾凡海搬家费损失2700元；6.宏城公司赔偿曾凡海精神损失费100000元；7.一、二审诉讼费用由宏城公司负担。事实及理由：一、一审判决对审理查明的事实及对事实认定错误且自相矛盾。宏城公司在一审诉讼过程中从未提出过进行修复且在一审第二次庭审中还辩称裂缝不是其造成的并申请司法鉴定裂缝的成因。一审法官提出申请人应预交鉴定费时，宏城公司却要求曾凡海预交。一审法官当庭按宏城公司的要求指定曾凡海为鉴定申请人并要求其预交鉴定费，当曾凡海提出鉴定内容应加入电线裸露在垫层内是否违规、是否存在安全隐患、楼板裂缝是否违规施工等内容时却遭到法官拒绝。2019年12月中旬鉴定中心通知曾凡海交费时曾凡海提出应加入上述内容，经鉴定中心与一审法官沟通才将上述内容加入鉴定。如果宏城公司曾主张过对裂缝进行修复，为何在第二次庭审中不认可裂缝成因且申请司法鉴定，曾凡海对有严重质量问题的房屋一直坚持更换或折价赔偿，不会申请裂缝的成因和修复方案。二、一审判决对鉴定报告中裂缝对房屋结构的影响的认定避重就轻且不全面。1.2020年7月30日一审网上开庭时对鉴定报告并未质证，只是问了一句对鉴定报告看了没有；2.鉴定报告第8页用红线标明重点部分明确写明裂缝已显著影响结构受力；3.报告本身避重就轻，测量裂缝宽度时抽取的四个位置都是最窄的位置，报告第5页两张照片中的裂宽度均超过0.6毫米；4.鉴定报告并不全面，对是否存在电线裸露和裂缝问题，对裂缝的成因是否存在违规施工问题并未查明。查明以上问题需要将楼板垫层全部起出，将裂缝全部凿开。未查明原因是一审法官未到检测现场，对楼下201业主提出的其房屋已装修好如果再给震裂的问题无人负责才没有进行。如果不是宏城公司的违规施工造成裂缝，是不会震裂的，上次震裂宏城公司以修复加赔偿的方式解决了。修复时从裂缝中取出许多杂物并有水雾喷出，这一事实曾凡海提交录音予以证明，一审法院没有当庭播放录音，一审判决也对该证据没有提到。三、一审判决对《住宅质量保证书》的认定并将其作为定案依据是错误的。《住宅质量保证书》与本案毫无关系，保证书中所保修的设施并不包括电线裸露和楼板裂缝的问题，此两项设施的质量是必保的，不存在保修期问题，上述质量问题是可以提出更换和折价赔偿的，合同法和消费者权益保护法都有明确规定，即便强行用修复的办法解决也是修复加五倍惩罚性赔偿。四、一审判决认定曾凡海诉求的房屋装修预付款损失，继续存放家具的房租损失，搬家费损失及精神损失费没有事实及法律依据是错误的。因宏城公司的原因，造成曾凡海的损失进一步扩大的事实已经形成。《中华人民共和国合同法》第113条也有规定。双方之间的房屋买卖认购关系早在2009年8月1日的拆迁协议时就已经形成，当时明确规定三年内可回迁，但宏城公司一直拖到10年才回迁。10年中曾凡海的父母及儿子结婚均未住进自己家的楼房，宏城公司交付的房屋却存在多处安全隐患。一审第一次开庭时宏城公司无故不到庭参加庭审，第二次开庭时辩称裂缝不是其造成的，还让曾凡海预交鉴定费。鉴定中心到现场检测时宏城公司又承认了楼板裂缝是其施工时造成的，而且还承认卫生间还有裂缝，此时已超出曾凡海与装修队约定的装修期限六个月，由于宏城公司的行为造成曾凡海的损失进一步扩大，装修预付款无法收回，家具等继续租房存放，且增加了搬家次数，曾凡海的以上三项损失均有事实及法律依据。宏城公司的上述行为和造成的损失给曾凡海精神造成极大伤害，请求精神损害赔偿有事实和法律依据。五、一审判决适用法律错误。本案涉及的两项房屋设施是必保的质量问题，是宏城公司违规施工造成的，不在保修范围内，因此本案应适用合同法第111条、113条，综上，请求二审法院判如所请。宏城公司辩称，同意一审法院判决，一审判决是根据鉴定结论作出的，适用法律正确，不同意曾凡海的上诉请求。曾凡海向一审法院起诉请求：1.判令宏城公司更换一套房屋给曾凡海或赔偿曾凡海房屋折价款919687.5元（包含电力安全赔偿款551812.5元，裂缝损失赔偿款367875元）；2.判令宏城公司赔偿曾凡海房屋租金收益损失（从2019年8月1日开始，至房屋修好之后再加5个月，按照每月4500元标准计算）；3.判令宏城公司赔偿曾凡海存放家具的房租损失（从2019年8月1日开始，至房屋修好之后再加5个月，按照每月500元标准计算）；4.判令宏城公司赔偿曾凡海无法收回房屋装修预付款损失45000元；5.宏城公司赔偿曾凡海搬家费损失2700元；6.宏城公司赔偿曾凡海精神损失费100000元；7.房屋鉴定评估费由宏城公司负担；8.本案案件受理费由宏城公司承担。一审法院认定事实：2019年8月21日，曾凡海与宏城公司签订《定向安置房认购协议》，曾凡海取得北京市顺义区龙泉苑小区×号房屋一套（面积为81.75平方米）。2019年8月29日曾凡海在对该房屋进行装修的过程中发现地面裂缝、电线裸露等问题。宏城公司曾组织人员欲对曾凡海墙体裂缝进行修复，但曾凡海表示裂缝属严重房屋质量问题，拒绝了宏城公司的修复。在本案一审审理过程中，曾凡海认为宏城公司所交付的房屋存在严重质量问题和重大安全隐患，遂申请对该房屋中裂缝的成因、裂缝对房屋使用的影响、电线裸漏在地面垫层内是否违规及相关修复方案等进行司法鉴定。宏城公司表示按照其向曾凡海提供的《住宅质量保证书》及相关法律规定，在出现质量时，其作为开发商具有维修的义务，曾凡海拒绝宏城公司的维修，直接要求宏城公司赔偿损失，没有法律依据。经双方协商，一审法院委托北京建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对北京市顺义区龙泉苑小区×号房屋进行相关司法鉴定，鉴定意见如下：1、该房屋客厅西侧墙体根部已剔凿垫层处可见电线外露，上述现象不符合国家规范的相关规定，电线裸露在地面垫层内，存在漏电、触电的安全隐患；2、该房屋南侧主卧、北侧次卧及卫生间楼板南北向裂缝属于施工缝，此施工缝不显著影响承载能力，但该处施工缝存在施工质量缺陷，可能会使卫生间存在渗漏水隐患，影响正常使用。后，根据鉴定意见及现场勘验情况，鉴定机构也出具了建议修复方案。在对该鉴定报告和修复方案进行质证后，曾凡海仍拒绝宏城公司进行修复。一审另查，2019年8月21日，曾凡海签收了《住宅质量保证书》等材料，该《住宅质量保证书》中对于所售的房屋约定了质量保修期。一审法院认为，曾凡海、宏城公司之间所签订的《安置房认购协议》符合房屋买卖合同的相关特征，可以参照房屋买卖的相关法律规定予以适用。曾凡海认为宏城公司交付的房屋存在质量问题，根据宏城公司向曾凡海提供的《住宅质量保证书》，在房屋出现质量问题时，宏城公司应当及时对质量问题进行修复，本案中，宏城公司发现所交付的房屋存在裂缝时，曾主张对裂缝进行修复，在本案的审理过程中，宏城公司亦表示可以对裂缝及电线裸露等问题进行修复或者给付相关维修费用由曾凡海自行修复，但曾凡海以房屋存在严重质量问题均予以拒绝。经一审法院释明后，曾凡海仍拒绝宏城公司进行修复，而直接要求宏城公司予以赔偿，根据法律规定，如交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，故在宏城公司可以对裂缝进行修复时，曾凡海拒绝修复直接要求宏城公司予以赔偿，没有法律依据，一审法院不予支持。曾凡海要求宏城公司赔偿曾凡海房屋装修预付款损失45000元、存放家具所花费的房租损失、100000元精神损失费及将来预期发生的2700元搬家费没有事实及法律依据，一审法院不予支持。宏城公司提供房屋存在质量问题，导致曾凡海无法正常装修及使用，确给曾凡海对外出租房屋的收益带来一定损失，且曾凡海主张宏城公司应给付至房屋修好之后再加5个月的请求没有事实及法律依据，故一审法院综合考虑各项因素后对曾凡海出租涉诉房屋的收益损失予以酌定。宏城公司提供房屋存在一定质量问题，本案鉴定费用由宏城公司负担为宜。综上，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、北京宏城房地产开发有限公司给付曾凡海租金收益损失（从2019年8月1日开始至判决生效之日后的第4个月，按照每月4500元标准计算）二、驳回曾凡海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，曾凡海提交录音一份，内容为其与楼下201业主对话内容，用以证明曾凡海的房屋地板与201天花板有裂缝，是宏城公司违规施工造成的，宏城公司对201进行了修复加赔偿，曾凡海房屋的裂缝比楼下情况严重。经庭审质证，宏城公司发表质证意见称认可该证据的真实性，但不认可该证据的关联性及证明目的。本院经审查认定如下事实：2019年8月21日，曾凡海与宏城公司签订《定向安置房认购协议》，曾凡海取得北京市顺义区龙泉苑小区×号房屋一套（面积为81.75平方米）。2019年8月29日曾凡海在对该房屋进行装修的过程中发现地面裂缝、电线裸露等问题。宏城公司曾组织人员欲对曾凡海墙体裂缝进行修复，但曾凡海表示裂缝属严重房屋质量问题，拒绝了宏城公司的修复。在本案一审审理过程中，曾凡海认为宏城公司所交付的房屋存在严重质量问题和重大安全隐患，遂申请对该房屋中裂缝的成因、裂缝对房屋使用的影响、电线裸漏在地面垫层内是否违规及相关修复方案等进行司法鉴定。宏城公司表示按照其向曾凡海提供的《住宅质量保证书》及相关法律规定，在出现质量时，其作为开发商具有维修的义务，曾凡海拒绝宏城公司的维修，直接要求宏城公司赔偿损失，没有法律依据。经双方协商，一审法院委托北京建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对北京市顺义区龙泉苑小区×号房屋进行相关司法鉴定，鉴定意见如下：1、该房屋客厅西侧墙体根部已剔凿垫层处可见电线外露，上述现象不符合国家规范的相关规定，电线裸露在地面垫层内，存在漏电、触电的安全隐患；2、该房屋南侧主卧、北侧次卧及卫生间楼板南北向裂缝属于施工缝，此施工缝不显著影响承载能力，但该处施工缝存在施工质量缺陷，可能会使卫生间存在渗漏水隐患，影响正常使用。后，根据鉴定意见及现场勘验情况，鉴定机构也出具了建议修复方案。一审中，宏城公司同意对诉争房屋进行维修或给付曾凡海维修款，曾凡海拒绝宏城公司进行修复及给付维修款，坚持主张房屋折价和贬值损失。2019年8月21日，曾凡海签收了《住宅质量保证书》等材料，该《住宅质量保证书》中对于所售的房屋约定了质量保修期。本院二审审理期间组织双方当事人就鉴定报告及鉴定机构修复方案进行质证，曾凡海称其对鉴定报告的内容不完全认可，亦不认可修复方案，但其明确表示不申请鉴定人员出庭接受询问，亦不申请重新鉴定。宏城公司对鉴定报告及修复方案予以认可。本院认为，根据已经查明的事实及一审鉴定结论，宏城公司向曾凡海交付的房屋存在裂缝及电线裸露的质量问题。二审中，曾凡海明确表示其一审中关于更换房屋的诉讼请求不再坚持，以其二审上诉请求的第二项为准，本院对此不持异议。关于曾凡海所主张的赔偿房屋折价款问题，结合其自身意见，其主张的房屋折价款实为房屋因存在以上质量问题导致的贬值损失。曾凡海对鉴定报告及鉴定机构作出的修复方案不完全认可，但其就相应主张未能进一步举证，在二审中经询问亦明确表示不申请重新鉴定，其提供的现有证据不足以推翻鉴定报告载明内容，本院对其相应上诉意见不予采信。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。宏城公司在本案中明确表示就以上问题进行修复或给付相关维修费用由曾凡海自行修复，但曾凡海明确表示拒绝。在鉴定机构经鉴定就以上质量问题作出修复方案，现有证据不足以表明以上质量问题无法修复的情形下，曾凡海现阶段拒绝宏城公司就涉案房屋进行修复或给付修复费用，直接向其主张因质量问题导致的贬值损失缺乏法律及合同依据，且在房屋就以上质量问题未完成修复的情形下，因以上问题是否导致贬值损失及损失数额亦无法确定，故本案对其该项诉讼请求不予支持。因涉案房屋存在质量问题导致曾凡海无法正常装修及使用，确实会给其带来一定租金收益损失，一审法院酌定宏城公司给付曾凡海一定租金收益损失并无不当，但其该项判项表述存在不明之处，本院予以纠正。考虑到涉案房屋交付时间、鉴定结论及修复质量问题所需期间、租金标准等因素，本院酌定宏城公司应给付曾凡海共计20个月的租金收益损失，以每月4500元为标准计算。关于曾凡海主张的房屋装修预付款损失问题，其提供的现有证据不足以证明该项损失实际发生，且根据其提交的收条载明内容，延误工期扣除装修款排除因第三方责任所致情形，故其直接向宏城公司主张该项损失缺乏充分依据，其应与工程装修方另行解决。关于曾凡海主张的其他损失内容，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，曾凡海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决判项内容表述存在不明之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初26563号民事判决；二、北京宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付曾凡海租金收益损失共计九万元；三、驳回曾凡海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14406元，由曾凡海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  石煜审 判 员  蒋巍审 判 员  闫慧二〇二〇年十一月十八日法官助理  常欣