江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2771号 上诉人（原审被告）：罗曼，女，1988年8月出生，汉族，江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区。 被上诉人（原审原告）：江西众森物业服务有限公司。住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：文春先，总经理。 委托诉讼代理人：郭建忠，男，1981年9月出生，汉族，该公司职员，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：郑文辉，男，1978年10月出生，汉族，该公司职员，住江西省南昌市西湖区。 上诉人罗曼因与被上诉人江西众森物业服务有限公司(下称众森物业)物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗曼提出上诉请求：1、请求依法撤销江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2591号民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据上诉人提供的业主群微信聊天记录和现场照片、被上诉人员工作计划与考核表、被上诉人发布的《关于停止绿建系统专项维护的通知》相互印证，足以证实被上诉人服务质量存在严重瑕疵，与收费标准不匹配，违背了等价有偿原则。一审法院认定被上诉人按物业服务合同履行了义务与事实不符。且被上诉人所提供的物业管理和服务存在严重的瑕疵：1、小区垃圾经常不清理，机动车与非机动车乱停乱放，衣服被子晾晒杂乱无章等；2、被上诉人从未向业主公布物业管理收支账目，甚至利用业主共用部分开展广告业务，将该收入据为己有；3、被上诉人不积极履行对公共设施设备的维修义务。二、由于被上诉人拒不按物业服务合同约定提供每月200元租赁车位服务，因此给上诉人造成的经济损失应予以赔偿。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请二审法院依法审理。 众森物业辩称：众森物业按照临时管理规约全面履行了合同义务，卫生每天都有保洁打扫，垃圾每天进行清运，保安对小区进行巡逻。众森物业还在小区安装了钢管晾衣架，方便业主晾晒被子，防止业主对小区绿化进行破坏。对业主乱停车、乱充电、在绿化树上晒被子的不当行为进行劝说等。临时管理规约约定对无车位的业主收取200元的管理费是权利性约定，是众森物业有权对租赁第三方车位的业主进行收费，并不是众森物业有义务按200元提供车位，管理费和租赁费是两个概念。 众森物业向一审法院起诉请求：1、依法判令罗曼支付拖欠的物业管理费5691元，违约金1707元，总计7398元；2、判令罗曼承担该案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年2月17日，罗曼购买了南昌市新建区XXXX路XXXX号众森XXXXX区XX栋X单元XXXX室的房屋一套，面积为99.72平方米，并与江西众森实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同中约定众森物业接受江西众森实业集团有限公司委派对罗曼所在小区进行前期物业管理，并按照3.2元/㎡/月的标准向罗曼收取物业服务费，罗曼每月应缴纳的物业服务费为319.10元。2018年2月22日，罗曼办理收房手续并按照约定缴纳物业服务费。从2019年1月5日开始，罗曼拒绝缴纳物业服务费，理由是其家中漏水、楼下卫生环境及楼道电动车乱停放等问题未得到众森物业公司解决；众森物业公司经多次催促，罗曼因问题没有得到全部解决而拒缴物业服务费，截至2020年6月30日，罗曼尚欠5691元物业管理费没有交纳。 一审法院认为：罗曼与江西众森实业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应按约定履行义务。其合同附件中明确规定了众森物业公司按照3.2元/㎡/月的标准向罗曼收取物业服务费，针对罗曼提出的家中漏水的图片和视频，该院认为不属于物业合同约定的服务范围，该院不予支持；针对罗曼提出的小区内存在电动车乱停乱放的现象，罗曼未提供电动车停放对自身生活已经产生实质性影响的证据，不能作为拒缴物业服务费的证明，该院不予支持；对于罗曼提出的小区卫生不清理的问题，经查与真实情况不符，该院不予支持；对于罗曼提出的众森物业公司锁闭非机动车道出入门的问题，经查众森物业公司已自行将锁闭的门打开；对于罗曼提出小区绿化糟糕的问题，该院认为不能作为其拒缴物业服务费的依据，但众森物业公司的物业管理服务存在部分瑕疵，故众森物业公司要求罗曼按合同约定支付1707元违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，罗曼应当支付众森物业公司自2019年1月5日至2020年6月30日的物业服务费，依照319.1元/月的标准，罗曼应当支付的物业服务费为5690.69元【99.72㎡＊3.2＊18个月=5743.87元-5天＊（99.72＊3.2）/30天=5690.69元】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由罗曼支付江西众森物业服务有限公司物业服务费5690.69元，该款限该判决生效之日起五日内支付；二、驳回江西众森物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由罗曼承担。 二审期间，被上诉人众森物业向本院提交一组新证据。证据一：提交晾衣架照片、消防安检照片10张，微信聊天截图16张，证明我公司在小区安装了钢管晾衣架，方便业主晾晒被子，防止业主对小区绿化进行破坏；安检人员对业主乱停车、乱充电的行为进行劝说。证据二：提交园林公司修剪绿化照片39张，证明园林公司隔段时间会对小区绿化建造修剪、补种。证据三：提交停车棚照片10张，证明众森物业规范业主停放电动车、充电，防止安全隐患，特为业主建造了电动车停车棚，设置了充电桩。证据四：提交地下室照片12张，证明众森物业每天都会对地下室进行清扫，从照片可以看出地下室非常干净。证据五：提交垃圾清运合同复印件一份，证明众森物业与第三方签订了垃圾清运合同，由专门的公司对集中堆放的垃圾进行清运。上诉人罗曼对被上诉人众森物业提交的证据质证认为：对所有证据的真实性无异议，但是停车棚和晾衣架都很少，不能满足业主的需求，才会导致秩序混乱，消防照片不能反映真实情况，消防安检情况存在造假，微信聊天记录都是在业主被起诉后形成的，之前都是没有的，对垃圾清运合同关联性有异议，签订了清运合同不代表物业公司履行了清运垃圾的义务，其在一审提交的证据都能证明物业公司的物业服务在案件诉讼之前没有做到位，物业公司的工作人员自己都会将电动车停到地下停车场。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点为：罗曼要求撤销一审判决是否有事实和法律依据。经查，罗曼与众森物业签订的《众森XXXX二期临时管理规约》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，众森物业根据物业服务合同为罗曼提供了物业管理服务，罗曼应按约支付物业费。对于罗曼提出小区垃圾经常不清理，公共地方随处可见杂物乱放等情况，因涉案小区面积大，部分业主随地乱扔垃圾，物业公司未能及时发现相关问题在所难免，但众森物业发现以上情况后，都作出了相应处理。另外，如果众森物业存在未向业主定期公布物业收支账目及未给其租赁车位的权利等问题，罗曼可另行主张，但这并不是拒缴物业费的正当理由。综上，一审法院已考虑到众森物业在履行物业管理职责和服务中存在的不足，判决驳回众森物业关于违约金的诉请，现罗曼要求撤销一审判决的上诉请求，证据不足，本院不予支持。业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由罗曼负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年十一月五日 书记员 陈 琦