安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初4590号 原告（反诉被告）:舒城县永成服饰有限公司,住所地:安徽省六安市舒城县经济技术开发区丰墩路,统一社会信用代码:91341523688148002G(1-1)。 诉讼代表人:舒城县永成服饰有限公司管理人。 负责人:褚道成,安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周崇锋，安徽美林律师事务所律师。 被告（反诉原告）:安徽金丝狐羽绒服饰有限公司,住所地:安徽省六安市舒城县经济技术开发区公麟路**,统一社会信用代码:91341523MA2MRODK4R(1-1)。 法定代表人:陈璞,总经理。 委托诉讼代理人：朱孝光，南港镇法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）舒城县永成服饰有限公司（永成服饰公司）诉被告（反诉原告）安徽金丝狐羽绒服饰有限公司（以下简称金丝狐公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永成服饰公司的委托诉讼代理人周崇锋，被告（反诉原告）金丝狐公司的委托诉讼代理人朱孝光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）永成服饰公司向本院提出诉讼请求如下：1、依法判令被告支付租金1100000元及违约金274000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月28日,原告永成服饰司与被告金丝狐公司签订《房屋土地设备租赁合同》,合同约定:租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止;第一年至第三年每年年租金1000000元,第四年和第五年每年租金1100000元;每年租金分两次支付(合同年前和年中);被告逾期支付租金的,逾期超过10个工作日的,每日按月租金的千分之三向原告支付违约金,逾期超过一个月的原告有权解约。2020年3月30日,安徽省舒城县人民法院作出(2020)皖1523民破1号《民事裁定书》,裁定受理李功山等人对舒城县永成服饰有限公司提出的破产清算申请,并于2020年3月31日以(2020)皖1523民破1号《决定书》指定安徽美林律师事务所为舒城县永成服饰有限公司管理人。被告于2019年11月中下旬自行搬离承租场地,并拖欠2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金未予以支付。根据《房屋土地设备租赁合同》约定以及《中华人民共和国合同法》规定,被告负有向原告支付租金的义务,同时应当承担相应的违约责任。为维护原告自身合法权益以及全体债权人的利益,根据民事诉讼法以及企业破产法相关规定,特具状至贵院,恳望判如所请。 被告（反诉原告）金丝狐公司辩称：答辩人与被答辩人于2015年11月28日签订的《房屋土地设备租赁合同》事实。但是合同期间，答辩人没有违约。相反被答辩人在合同签订后一直存在违约行为，诸如未向答辩人交付全部房屋等。被答辩人诉称拖欠2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金不事实。2018年10月21日舒城县人民法院通知答辩人不要向被答辩人支付以后的租金。2019年5月初，舒城县人民法院启动评估拍卖程序，通知答辩人停止生产腾出厂房及设备，答辩人也就停止生返还了全部租赁设备并组织搬迁。2019年6月27日，舒城县人民法院向答辩人送达协助执行通知书，要求答辩人协助扣留5月份之前的租金，但舒城县人民法院同意扣除借给被答辩人的借款、消防设备款、附属物评估款。2019年8月份，答辩人与舒城县人民法院就协助执行通知书做了计算，被答辩人的借款235000元、消防设备款及附属物评估款258000元，累计超出应付租金。此后，答辩人与被答辩人就此事未协商一致，因被答辩人无给付能力，答辩人于2019年12月具状舒城县人民法院要求被答辩人承担违约责任及给付款、设备和附属物款。在审理期间舒城县人民法院对被答辩人启动破产程序后驳回起诉，答辩人收到本案传票后已提起反诉。2019年11月20日答辩人整厂迁出，答辩人及时书面通知舒城县人民法院和被答辩人。综上，被答辩人具状请求与事实相悖，请求法庭驳回诉讼。 本院组织到庭当事人双方进行了举证和质证。 原告（反诉被告）永成服饰公司向本院提交下列证据：1、被告营业执照。证明被告诉讼主体适格；2、房屋土地设备租赁合同，证明原被告租赁约定明确及原告诉请的合法性；3、2020皖15**民初破1号民事裁定书、2020皖15**民初破1号决定书；证明2020年3月30日，舒城县人民法院裁定受理李功山等人对舒城县永成服饰有限公司提出的破产清算申请，同时指定安徽美林律师事务所为舒城县永成服饰有限公司管理人；4、询问笔录、协助执行通知书；证明1、被告自认已支付前三年租金，第四年及之后的租金未支付。2、法院没有要求被告搬离。是被告自行搬离；5、通话记录。证明原告法定代表人刘海燕告知管理人第四年租金被告至今未支付。 被告（反诉原告）金丝狐公司对原告证据1无异议，对证据2三性无异议，但原告未将合同第三页5备注三栋第二层出租给驾校和绣花厂的厂房没有交付给被告。合同第十三条第二款约定了违约金。对证据3三性无异议，其形成时间是2020年3月30日，在此之前被告已经向原告主张相关损失；对证据4三性无异议。询问笔录明确记载自2018年12月后的租金不能向原告支付。2019年6月27日通知书明确记载房租已实际产生为准。扣除借给永诚服饰的借款、消防设备款、附属物评估款。在2019年6月27日前，租赁合同已经法定终止。对证据5真实性无异议。租赁期间，驾校的租金由原告收取。 被告（反诉原告）金丝狐公司关于本诉部分无证据提供。 本院对永成服饰公司就本诉提供的证据的合法性、真实性、关联性予以认可，但认为证据４不能得到其证明目的。 金丝狐公司的反诉诉请：1、判决被反诉人赔偿反诉人资产损失255800元、赔偿未移交厂房损失466271元、支付违约金275000元、偿还反诉人借支和垫付款共计人民币235000元，合计人民币1232071元；2、被反诉人承担本案全部诉讼费用。 永成服饰公司对反诉辩称：1、答辩人不应支付被答辩人提出的资产损失255800元。答辩人与被答辩人签订《房屋土地设备租赁合同》第九条约定，被答辩人承租期满后应拆除其承租房内的装饰装修物，恢复到承租时的原状。答辩人至今从未要求解除与被答辩人签订的《房屋土地设备租赁合同》，是被答辩人自己擅自撤离，答辩人提供的《询问笔录》及《协助执行通知书》、被答辩人提供的《租赁物移交函》等也证明是被答辩人自己撤离。另外，被答辩人未经答辩人同意，私自委托评估机构评估，答辩人对其评估结果不予认可。被答辩人已经使用了四年之久，将其所有损失全部让答辩人承担也有失公允，更何况是被答辩人的擅自搬离。因此，答辩人不应承担被答辩人提出的资产损失255800元。2、答辩人不应赔偿被答辩人提出的未移交厂房损失466271元。答辩人与被答辩人签订《房屋土地设备租赁合同》第六条约定，答辩人已经于2015年12月1日将以上全部租赁物交付给被答辩人。根据《房屋土地设备租赁合同》备注第3项规定，答辩人已经告知被答辩人3幢第二层已经出租给驾校和绣花厂，驾校租期至2016年4月，绣花厂租期至2016年9月，答辩人负责通知驾校和绣花厂搬迁，原合同期满，被答辩人收回使用权。可见，答辩人仅负责通知，答辩人也多次要求驾校和绣花厂在租期届满后搬迁。被答辩人自2015年12月1日入驻至2019年11月21日期间从未提出要求驾校搬迁，应当视为驾校和绣花厂没有搬迁视为默认。另外，被答辩人已经按照合同约定支付前三年租金3000000元（答辩人提供的电话录音能够佐证），若驾校和绣花厂没有搬迁，被答辩人也不可能支付前三年租金3000000元，被答辩人未提供前三年缴纳租金的凭证，应当视为已缴纳前三年租金3000000元。因此，答辩人不应赔偿被答辩人提出的未移交厂房损失466271元。3、答辩人没有违约，不应支付被答辩人提出的违约金275000元，答辩人与被答辩人签订的《房屋土地设备租赁合同》第五条关于付款方式的约定，每年租金分两次支付（合同年前和年中）。但是，被答辩人至今未支付2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金。答辩人至今未要求被答辩人解除合同，更没有要求被答辩人撤离。因此，是被答辩人违约，答辩人不应支付被答辩人提出的违约金275000元。4、答辩人不应支付被答辩人提出的借支和垫付款235000元.被答辩人提供的《借条》等材料不能证明被答辩人提出的借支和垫付款235000元。因此，答辩人不应支付被答辩人提出的借支和垫付款235000元。综上，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的各项反诉请求。 金丝狐公司就反诉部分向本院提交下列证据：1、营业执照、法人身份证明、企业信用报告。证明反诉人与被反诉人身份信息；2、房屋土地设备租赁合同。证明双方系合法的租赁关系及相关合同约定。3、资产评估报告。证明反诉人投资损失。4、移交函，移交申请。证明反诉人于2019年11月20日整体搬迁并告知被反诉人以及向舒城县人民法院提出移交申请的事实。5、借条、转账记录、收条。证明反诉人支付被反诉人的借支款及为被反诉人垫付加工费。6、舒城县人民法院裁定书。证明反诉人于2019年2月具状要求被反诉人承担违约金、设备财产损失、返还借款的事实。 永成服饰公司的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为该证据是反诉人自行评估，没有经过被反诉人同意。内容看是添置的装修装饰，应当由反诉人承担。合同签订5年，反诉人使用了近4年，且反诉人自行搬离，故不应由被反诉人承担；对证据4真实性无异议，对其合法性有异议，被反诉人没有收到移交函及回执单。反诉人于2019年11月20日整体搬迁，反诉人自2015年12月1日-2019年11月20日一直在租用被反诉人的厂房及设备。被反诉人及舒城县人民法院都没有要求反诉人搬离。对证据5中2015年12月30日刘梦如出具的收条20000元的三性有异议。我方不知道刘梦如是否是被反诉人的员工，也不知道该20000是否用于被反诉人的生产经营。2016年9月8日刘海燕出具的90000元借条、2016年9月26日陈亚军转给刘海燕10000元的真实性无异议，证明目的有异议，不知道该款是否用于被反诉人的生产经营。双方合同中消防费用并未约定被反诉人承担。2016年11月19日六安市金安区苏皖服装厂出具的70000元收条三性有异议。被反诉人不知道是否用于被反诉人的生产经营。2017年2月17日陈亚军转给熊宗超45000元的证据有异议,不知道双方关系；对证据6的真实性无异议。 永成服饰公司就反诉部分无证据提供。 本院对金丝狐公司就反诉部分提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院经审理认定事实如下：2015年11月28日,原告永成服饰公司与被告金丝狐公司签订《房屋土地设备租赁合同》，合同约定:永成服饰公司（甲方）将其位于舒城县.13平方米的工业用地使用权，房屋四幢和部分设备租赁给金丝狐公司（乙方）使用，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止;第一年至第三年每年年租金1000000元,第四年和第五年每年租金1100000元;每年租金分两次支付（合同年前和年中），提前支付的租金，甲方应当按照月利率1.5%承担利息，以乙方付款到位计算;合同第九条规定，乙方不得随意损坏房屋结构，如需改变房屋的内部结构、装修或添置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方同意。合同签订后，原告永成服饰公司依约定将上述土地、房屋、设备交付给被告金丝狐公司使用。，被告金丝狐公司一次性支付2015年12月1日至2018年11月30日止的三年租金共计2325000元（3000000元租金-675000利息）。2018年10月11日，本院执行局因执行本院（2018）皖1523执恢字216号执行案件，执行法官向金丝狐公司当时的负责人陈亚娟询问调查并制作询问笔录，陈亚娟表示金丝狐公司新厂已经建好，在2019年元月底即将搬迁，不再租赁，下余两个月的租金将要抵付改造消防设施的费用。执行法官告知其如继续租赁，租金不得支付永成服饰公司。2019年5月，本院执行法官口头告知金丝狐公司，永成服饰公司的资产进入评估拍卖阶段，如拍卖成交，金丝狐公司必须迁出。同年6月27日，本院因（2018）皖1523执恢字216号执行案件，向金丝狐公司发出《协助执行通知书》，要求金丝狐公司协助扣留（永成服饰公司）房租款。金丝狐公司加注（房租以实际产生为准，扣留借给永成服饰公司的借款、消防设备款、附属物评估款）。2019年11月21日，金丝狐公司向永成服饰公司发出《租赁物移交函》，表示其以于当月20日整体搬迁，要求其在签收本函之日三天内清点和接收租赁财，但永成服饰公司没有予以答复。2020年3月30日,安徽省舒城县人民法院作出（2020）皖1523民破1号《民事裁定书》,裁定受理李功山等人对舒城县永成服饰有限公司提出的破产清算申请。次日，以（2020）皖1523民破1号《决定书》指定安徽美林律师事务所为舒城县永成服饰有限公司管理人。2020年4月8日，金丝狐公司向本院起诉要求永成服饰公司赔偿其资产损失、违约金等合计997071元，本院于2020年5月13日，以（2020）皖1523民初1357号《民事裁定书》驳回起诉。 另查明，2016年9月，根据舒城县消防大队要求，金丝狐公司对承租的永成服饰公司消防设施进行了整改，投入资金30余万。2019年11月8日，经舒城安泰资产评估事务所评估，添置的消防设施评估价值为255800元。 再查明，2015年12月至2017年2月，金丝狐公司支付永成服饰公司原法定代表人刘海燕等借支款以及垫支加工费共计235000元，此款项永成服饰公司没有归还。 本院认为：原告永成服饰公司与被告金丝狐公司签订的《房屋土地设备租赁合同》为有效合同，受法律保护。合同签订后的前三年，双方能够按约履行。2019年11月20日，金丝狐公司整体搬迁，至此，原、被告之间的租赁合同关系实际终止，但2018年12月1日至2019年11月20日的租金没有支付，金丝狐公司应承担违约责任。造成合同终止，因永成服饰公司在此期间，涉及商事纠纷案件多起，企业资不抵债，面临倒闭，资产将被法院拍卖，客观上已无法继续经营，租赁合同已无法继续履行，对此，原、被告双方均无违约故意，各自均不应承担违约责任。故对本诉及反诉要求对方承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。金丝狐公司关于租赁期间永成服饰公司未将出租给驾校和绣花厂的厂房交付给该公司，构成违约。本院认为，金丝狐公司未能提供证据证明其自2015年12月1日签订租赁合同至迁出期间，向永成服饰公司提出过要求驾校搬迁，且永成服饰公司已按合同约定履行了向驾校发出通知义务，故应当视为金丝狐公司对驾校和绣花厂没有搬迁的默认，故对其诉称理由不予支持。金丝狐公司因消防安全需要，按照主管部门的要求，增添消防设施，对此事实，永成服饰公司属明知，添置设备系对租赁物价值的添附，作为收益方，永成服饰公司应承担补偿责任；此外，永成服饰公司向金丝狐公司借支的款项及垫支的加工费经查属实，应及时返还，可在欠付租金中抵付。由于原告原因导致涉诉案件众多，租赁期间对被告造成一定影响，实际生产、经营时间不足，应予扣减，酌定为一个月。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条之规定，判决如下： 一、被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司应支付原告舒城 县永成服饰有限公司租金916666.67元（1100000÷12×10）；原告舒城县永成服饰有限公司应支付被告安徽金丝狐羽绒服 饰有限公司消防设施折款255800元，借支款以及垫支加工 费235000元，合计490800元；上述款项两抵，被告安徽金 丝狐羽绒服饰有限公司应支付舒城县永成服饰有限公司425866.67元，此款在判决生效之日十日内给付； 二、驳回舒城县永成服饰有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回安徽金丝狐羽绒服饰有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17166元，由原告舒城县永成服饰有限公司 负担7580元，被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司9586元， 反诉案件受理费17166元减半收取8583元，由原告舒城县永成服饰有限公司负担6008元，被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司负担2575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  朱更生 人民陪审员  夏 浩 人民陪审员  毛德伍 二〇二〇年十一月二十日 法官助理方芳 书记员马月月 附：本案适用相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国企业破产法》第十七条 人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债务人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。