江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3865号上诉人（原审原告）：无锡友谊房产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区吴韵路**（开发区）。法定代表人：胡向君，该公司董事长。委托诉讼代理人：张俊峰，江苏智和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘进，男，1992年7月9日生，汉族，住山西省永和县。上诉人刘进因与被上诉人无锡友谊房产经纪有限公司（以下简称友谊公司）居间合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友谊公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。事实与理由：1.根据《佣金确认书》约定，刘进与李中伟签订《房屋买卖居间合同》后，友谊公司即已履行全部的居间义务。现合同已经签订，刘进理当按约支付居间费20000。另外，《佣金确认书》还约定了过户、贷款等其他服务费，也可以反映佣金是不包括贷款、过户等费用的。2.案涉房屋原产权人叶建华也在案涉房屋买卖合同上签字，可见友谊公司已尽到如实披露的义务，刘进在签订合同中对房屋所有权人系叶建华是明知的。3.案涉房屋存在产权纠纷导致未能完成过户，与友谊公司无关，友谊公司在合同订立、履行过程中不存在任何过错，有权要求刘进支付20000元佣金。刘进辩称：友谊公司的确告知其案涉房屋有两个房东，但也明确告诉其可以过户，其才签订了案涉合同。现房屋因存在产权纠纷未能完成过户，友谊公司未能完成居间服务流程，不能全额收取居间费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。友谊公司向一审法院起诉请求：判令1.刘进立即支付友谊公司佣金20000元及违约金（以20000元为基数，自2019年10月31日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算）。2.本案诉讼费用由刘进承担。一审法院认定事实：2019年10月8日，出售人李中伟（甲方）、买受人刘进（乙方）、友谊公司（丙方）三方签订《房屋买卖居间合同》一份，叶建华也在该合同上签字。该合同约定由李中伟将坐落于无锡市盛巷160-102室房屋出售给刘进，乙方于2019年10月8日前支付甲方20000元定金，定金自动转为房款。乙方于2019年10月30日前支付甲方225000元作为购买房屋的定金，定金自动转为房款。乙方委托丙方办理310000元商业贷款等。该合同第六条对居间佣金进行约定：依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的佣金（详见佣金确认书）。乙方签订本合同即视为丙方已完全履行了居间义务，乙方任何一方不得以任何理由要求丙方退还佣金；该合同第七条就相关事宜进行约定：甲、乙需提供相关证件（身份证、户口本、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全、房屋抵押注销且首付款付清后3个工作日内开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续；该合同第八条约定了违约责任：甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确认的成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿，且丙方收取的居间服务佣金一律不予退还。同日，刘进作为甲方与友谊公司作为乙方签订佣金确认书一份，该确认书约定：一、房屋交易信息部分：3.佣金金额：20000元，居间服务费：300元，过户服务费500元，贷款服务费2000元。二、乙方居间服务的具体内容：1.提供房屋买卖信息；2.提供买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助甲方对房屋进行实地查验；4.协助并促成甲方签订房屋买卖合同。甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务；甲方签订房屋买卖合同，乙方即完成上述第4项服务。四、甲方承诺于首付款当日向乙方支付上述佣金。如逾期支付的，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。对于该确认书中约定的居间费用，友谊公司陈述佣金金额20000元系提供交易机会签订买卖合同后应当支付的佣金，居间服务费是指办理网签的费用，过户费是指专门派人现场过户的人工费，贷款服务费指的是联系银行办理贷款的费用，后三笔费用因为合同没有继续履行，故未予主张。刘进认为，佣金金额是应当把房屋过户好之后支付的佣金，双方之前约定好过户办好后将佣金22800元全部支付给友谊公司。另查明：涉案房屋系登记在叶建华名下。叶建华作为甲方、李中伟作为乙方、友谊公司作为见证人，于2019年11月2日签订《协议》一份，该协议显示：经叶建华与李中伟协商一致，叶建华配合李中伟卖给刘进堰桥盛巷160-1-102房子做贷款过户事宜，等过户完之后，银行打到叶建华的银行账户上房款伍拾伍万伍仟，叶建华扣掉贰万元，余下伍拾叁万伍仟元房款转给李中伟。再查明：对于房屋买卖的过程，友谊公司陈述：在2019年八、九月份的时候，李中伟通过友谊公司将房屋出售，该房屋系李中伟从叶建华处购买，但是未办理过户。因刘进需要买房，友谊公司联系刘进并带刘进现场看房，在友谊公司的磋商下，李中伟与刘进达成购房意向，故三方及叶建华于2019年10月8日签订了房屋买卖居间合同。刘进对友谊公司陈述的看房及合同签订过程无异议。又查明：刘进陈述其于2019年10月份左右多次找过友谊公司要求支付首付款，但是友谊公司告诉刘进因为李中伟和叶建华在协商再等几天。2019年11月1日，李中伟与其联系，告诉刘进房子不卖了，并在当天将房屋定金退还给了刘进。刘进后来也跟友谊公司说过，房子有纠纷，其就不交钱不打算买了。刘进对于2019年11月2日的协议系不知情的。以上事实由《房屋买卖居间合同》、《佣金确认书》、《协议》、房屋不动产权证、收条、当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。佣金确认书对居间服务的报酬进行约定，即佣金金额：20000元，居间服务费：300元，过户服务费：500元，贷款服务费：2000元。本案中，友谊公司与刘进就佣金报酬支付存在争议，友谊公司认为其居间服务早已完成，佣金金额20000元系提供交易机会签订买卖合同后应当支付的佣金，居间服务费是指办理网签的费用，因后续涉案房屋的网签、贷款、过户手续也未实际办理，故仅要求支付佣金20000元。刘进认为，佣金金额是应当把房屋过户好之后支付的，双方之前约定好过户办好后将佣金22800元全部支付给友谊公司,佣金确认书确定的居间服务费为300元，友谊公司完成的居间服务，其只应当支付300元。一审法院认为，鉴于佣金确认书系中介方单方制作，友谊公司主张约定的佣金金额20000元系促成合同成立时的居间服务费用，但该佣金确认书中未明确予以说明，友谊公司也未能举证证明其主张，且刘进对此不予认可，故一审法院对其陈述意见不予采信。一审法院认为，二手房买卖中，委托人委托居间人促成合同成立的目的在于实际履行房屋买卖合同，继而取得房屋所有权，因友谊公司并未完全履行全部的居间义务，房屋最终也未过户，合同目的最终无法实现，从目前的二手房买卖操作流程来看，绝大多数的买卖双方仍需要居间方的陪同和协助来完成全部的交易流程，这就意味着居间方在促成买卖双方签约后，仍需要中介人员陪同完成贷款、过户、房屋交接等后续交易工作，居间方存在人力成本的支出，而这些成本支出含在买卖双方向居间方支付的居间费中，如果买卖双方不再履行合同，则居间方的上述支出相对减少，故友谊公司无权获取全部佣金。友谊公司已促成刘进与案外人签订买卖合同，但刘进陈述房屋存在纠纷，案涉买卖合同无法履行确系存在产权纠纷导致，对于合同履行友谊公司作为中介也存在一定过错，故一审法院酌情认定刘进应当支付友谊公司佣金10000元。对于友谊公司主张的违约金，一审法院酌情调整为：以10000元为基数，自2019年10月31日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的1.95倍计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘进应于判决生效之日起十日内支付友谊公司佣金10000元及违约金（以10000元为基数，自2019年10月31日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的1.95倍计算）；二、驳回友谊公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由友谊公司负担75元，刘进负担75元。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。虽然案涉双方约定，刘进签订房屋买卖合同即视为友谊公司已完全履行了居间义务，刘进应向友谊公司支付提供居间服务的佣金，且不得以任何理由要求友谊公司退还佣金。但案涉房屋的出售方并非房屋真正产权人，友谊公司虽向刘进披露了此信息，但潜在的权属争议使这类合同的履行存在隐患，事实上，也的确是以上的隐患成为现实，导致案涉居间合同促成房产过户的目的未能实现。友谊公司作为居间方，促成的是一个有履行瑕疵的合同，在此情况下，友谊公司仅依据促成买卖双方完成签约而不考虑是否能实际履行即主张获得全额居间服务费20000元，依据不足。一审酌情将佣金调整为10000元并以此为基数计算违约金，并无不当。综上所述，友谊公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由友谊公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十一月二十四日法官助理诸佳英书记员钱菲佳