浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初3331号 原告（反诉被告）：朱菊秋，男，1962年9月8日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 原告（反诉被告）：叶秋云，女，1966年4月7日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 委托诉讼代理人：贾立新，浙江赤松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾易之，浙江赤松律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王云芳，女，1983年12月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：骆忠红，浙江振进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：厉青芳，浙江振进律师事务所律师。 原告朱菊秋、叶秋云与被告王云芳合同纠纷一案，原告于2020年8月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告王云芳向本院提出反诉，本院依法进行合并审理。原告（反诉被告）朱菊秋、叶秋云的委托诉讼代理人贾立新，被告（反诉原告）王云芳的委托诉讼代理人厉青芳到庭参加诉讼。2020年10月29日，本诉原告（反诉被告）朱菊秋、叶秋云向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许，反诉继续审理。本案现已审理终结。 反诉原告王云芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人于2011年6月19日签订的《协议书》合法有效；2、请求判令被反诉人继续履行双方《协议书》，配合反诉人办理泉源社区拆迁安置房的报名登记、分房、交付、过户至反诉人名下及其他取得该安置房屋所有权证和土地使用权证需经办的相关手续；3、请求依法判令被反诉人支付反诉人违约金人民币78万元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2002年至2003年期间，原金华市金东区多湖街道泉源村被整体拆迁征用，同时期泉源村撤村建居，反诉被告朱菊秋、叶秋云由此取得安置资格。由于反诉原告之母一直居住在泉源老家，时遇拆迁，反诉原告为安置其父母养老生活，为此两反诉被告自愿将享有的50平方米建筑占地面积相应的房屋购买权转让给反诉原告，为此双方于2011年6月19日签订一份协议书，约定了转让意愿、转让价格、权利义务、违约责任等事项。反诉被告于2011年6月25日付清了26万元转让款，双方转让事实报泉源社区居委会并将协议书存档于社区居委会。在此后的实际安置中，泉源村拆迁户仅有部分得到落实，其余拆迁户需等待新的安置，两反诉被告被列入后者。2014年金华市政府颁布新的安置方案，据此，反诉原告享有在安置公寓泉源竹湖庭院内的两套安置房购买权，或享有在泉源社区内以50平方建筑占地面积为基准的购房权。2020年，随着公寓泉源竹湖庭院建成，新的安置工作开始，从双方签订协议至今将近10年，双方对签订的协议均无异议。2020年8月10日泉源社区通知各安置户报名核对面积，反诉原告要求反诉被告配合但对方不予配合。反诉原告认为，双方签订协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，应各自按约履行。反诉原告已于多年前及时按约付清转让款，现反诉被告因转让标的物增值原因拒不履行配合义务，已构成违约，根据《协议书》第三条、第六条约定，反诉被告应承担支付违约金的违约责任。为此，反诉原告根据民事诉讼法、合同法的相关规定提起诉讼，望贵院查明事实，依法判如所请。 反诉原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、《协议书》、汇款凭证、收条各一份，证明反诉被告将其在泉源村享有的购房资格转让给反诉原告。双方约定系自愿转让，价格26万，买方对转让标的有各种权利，卖方应该无条件的协助买方办理相应手续。违约方应该承担购房款3倍违约金，反诉原告已经将26万支付给了反诉被告，履行了义务。 2、金华市金东区人民政府关于多湖街道有关村拆迁安置协调会议纪要一份（[2002]26号），证明原泉源村于2002年被拆迁安置的事实。 3、中共金华市金东区委办公室、金华市金东区人民政府关于印发《金东区2003年撤村建居工作的实施意见》的通知一份（金区委办（2003）48号），证明泉源村于2003年撤村建居的事实，两原告已是城镇居民。 4、金华市人民政府办公室关于印发《金华市区城中村改造实施办法（试行）》的通知一份（金政办发（2014）46号），证明安置公寓的土地性质是国有出让，具体安置面积是由25平的安置比率1：4.3得出的，本案协议中涉及的是安置面积的计算基准，两个25平的安置资格。 5、建设用地项目呈报材料“一书二方案”（浙土字（B2002）第10428号）各一份，证明在办理国有出让征用手续的环节。 6、金华市委政策研究室、金华市政府发展研究中心《决策建议》2003年第3期一份，证明双方在签订协议时期参照引用的标准，原则是公寓式安置，也可是联立式住宅安置。第五条明确产权人在缴纳土地出让金后可转为国有出让土地。 7、《金华市区集体所有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》政府令第52号一份，证明现有的安置方式仍有宅基地安置的方式，具体是宅基地、公寓式、货币三种。第27条解释了联立式安置就是宅基地安置的问题。第28条进一步明确了土地性质是国有划拨，缴纳土地出让金后可上市交易。 反诉被告朱菊秋、叶秋云辩称，反诉被告对反诉的事实部分提到的享有安置在泉源社区以50平方建筑面积为基准的购房权内容有异议，因为这个不符合事实，不存在购房权的问题，也不存在安置名额的问题。本案所涉的内容是宅基地的50平方宅基地的转让，不存在购房资格或者说购房权的问题。2020年的8月10号讲到不予配合的事实，认为也不存在，因为现在并不是宅基地安置，它是一个公寓式安置的分配，跟本案所争议的协议里面的宅基地50平方宅基地完全是两个不同的事实和内容，不存在配合的问题。针对反诉的请求，现在政府只有公寓式安置，没有宅基地安置。根据市政府2014年46号文件，金华市区城中村改造是公寓式安置、小区化建设及货币安置，2014年52号文件的针对范围是整个金华地区的，所以多了宅基地安置。反诉被告认为因为双方转让宅基地的行为违反了我国土地管理法62条及物权法60条的相关规定，违反了国家的法律法规。因此双方之间宅基地的转让协议是无效的。不存在违约金之说，更不存在分房等行为。所以请法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告未向本院提交证据。 在诉讼过程中，本院向金华市国土资源和自然规划局金东分局发函要求对泉源社区安置用地的土地性质进行确认，该局复函确认该土地性质为国有土地。 对反诉原告方提交的证据经质证，反诉被告朱菊秋、叶秋云对证据1真实性无异议，但认为该协议违反了法律强制性规定应该确认无效，故不存在违约。对证据2无异议。对证据3真实性无异议，认为撤村建居并没有改变村集体的性质，身份仍然跟居民是不一样的。证据4真实性无异议，证明目的有异议，第14条明确安置对象是村集体经济组织成员。第16条对于公寓式安置用地虽是国有出让土地，但是不一样，划拨后要补缴5%土地出让金转为出让土地。是对于二环以内的这些村集体也就属于城中村，原则上都是按照公寓式安置，不针对其他县市范围。对证据5真实性无异议，但对证明内容有异议，认为呈报材料根本不能证明土地使用权的性质为国有出让。实际上从名称上可以看出来他这个项目的名称叫做建设用地。而且用途里面是原来的集体土地征用为住宅，也就是用于建设住宅的，因此它本身土地只是原来的农用地或者耕地，第三页里面金华市政府里面讲到的同意报批征用土地，其中农用地转用29点多公顷含耕地的17点多公顷。只是原来农用地包括一部分耕地转变为因为他要必须要住宅的话，一定要通过征用转变为建设用地，建设用地的性质仍然是集体性质，并不会变成国有出让用地。而且前面三期也就这个文件。实际上2002年的也就前面三期泉源村的那些宅基地上建房子，到现在为止他仍然是一个集体用地的一个房，并不是国有的出让土地。对证据6真实性无异议，但认为2003年是允许宅基地安置的。对证据7真实性无异议，但是对证明内容有异议，认为该文件不适用本案，针对的是金华地区其他范围，二环以外还是可以宅基地安置的，泉源村是二环内的城中村不适用52号规定。46号文件中第二条是指市区二环内的城中村概念。 根据反诉被告方的质证意见，本院对上述证据1、2依法予以确认；对证据3、4、5、6、7的真实性依法予以确认，结合金华市国土资源和自然规划局金东分局的复函可以证明泉源社区安置地块现均为国有土地的事实。 本院经审理认定事实如下：反诉被告朱菊秋、叶秋云系金华市金东区多湖街道泉湖社区拆迁安置户。2011年6月19日，反诉被告朱菊秋、叶秋云（甲方）与反诉原告王云芳（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方需资金周转等实际情况，愿意将在泉源社区安置地块内享有的占地50平方安置房地基面积转让给乙方所有，转让价格为26万元；甲方安置屋基面积所有权转让给乙方后，安置地块面积的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，甲方应无条件协助乙方办理该地块相应的手续；该转让地块今后如遇城市发展需要拆迁，该转让地块占地面积、地面附着物及相关配套设施等赔偿损失均属乙方所有；如甲方在社区分房前违约的，甲方应赔偿乙方总购买屋基款三倍的违约金，在分房后违约的，甲方应按违约当时该地段商品房房价和地基价总额款的三倍支付违约金给乙方作为赔偿；如乙方违约，乙方应将已支付的屋基总款的30%给甲方作为违约金。协议签订后，王云芳将转让款26万元通过银行转账给朱晓萍，并由朱菊秋出具了收条。2020年因泉源社区安置房分配工作开始启动。 另查明，金东区多湖街道泉源社区安置地块在2002年前已经浙江省人民政府批准办理农用地转用、征收，土地性质为国有土地。 本院认为，反诉被告朱菊秋、叶秋云与反诉原告王云芳达成的关于泉源社区安置地块内享有的占地50平方安置屋基转让协议，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律禁止性的规定，且双方当事人达成转让协议时安置所在地块已经办理征收手续，土地性质为国有土地，故应认定合法有效。对于王云芳主张的要求朱菊秋、叶秋云配合其办理安置房的报名登记、分房、交付、过户至其名下及取得安置房所有权证及土地使用权证、以及赔偿违约金78万元的诉请，现因朱菊秋、叶秋云安置尚并未确定，未达到可履行的条件，属起诉不适时，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下： 一、确认反诉原告王云芳与反诉被告朱菊秋、叶秋云于2011年6月19日签订的《协议书》有效。 二、驳回反诉原告王云芳的其他诉讼请求。 反诉案件受理费5800元（已减半收取，原告已预交），由反诉原告王云芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  高 远 二〇二〇年十一月九日 法官助理  张雪敏 代书记员  黄斯依