广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初4272号原告：麦栋旺，男，1989年9月7日出生，汉族，住址：广东省鹤山市****************，公民身份号码：440************414。委托诉讼代理人：钟润谋，广东四端律师事务所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市******。法定代表人：邝某1。原告麦栋旺与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，并于同年9月25日公开开庭审理了本案。原告麦栋旺的委托诉讼代理人钟润谋到庭参加诉讼，被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦栋旺向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒威房产公司自2017年11月30日起以原告麦栋旺已付购房款488000元为基数，并按每日万分之四的标准向原告麦栋旺支付至将位于开平市************山庄7区1幢204房交付给原告麦栋旺使用之日止的违约金（暂计算至2020年7月31日止违约金为187392元）；被告恒威房产公司逾期履行上述金钱给付义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。2、本案诉讼费用由被告恒威房产公司承担。事实和理由：被告恒威房产公司是位于开平市************山庄项目的开发商。2016年8月25日原、被告双方就位于开平市************山庄7区1幢204房买卖签订《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。根据双方签订的买卖合同约定，由原告麦栋旺以人民币488000元购买被告恒威房产公司开发的上述房屋。根据双方在买卖合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。以及，根据买卖合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。以及，根据买卖合同第十二条“逾期交付责任”的约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。双方签订买卖合同之后，原告麦栋旺已按买卖合同约定支付购房款。现被告恒威房产公司未能按买卖合同约定将涉诉房屋交付给原告麦栋旺使用，被告恒威房产公司的行为已构成违约。原告麦栋旺在起诉之前，多次希望与被告恒威房产公司协商解决，但被告恒威房产公司却以种种理由拖延或拒绝。为维护原告麦栋旺合法权益，特向法院提起诉讼，希依法及时判决。被告恒威房产公司辩称：一、被告恒威房产公司己于2019年10月17日把涉案房屋交付给原告麦栋旺。因此，原告麦栋旺主张2019年10月17日后的逾期交楼违约金，是没有事实与法律依据的。二、延迟交房原因，除了被告恒威房产公司经验不足外，还有暴雨、台风、春节等节假日因素，导致施工暂停，也造成了相应的顺延。三、违约金约定过高，被告恒威房产公司请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告麦栋旺并没有遭受明显的、较大的损失。因此，合同约定的违约金显然过高，被告恒威房产公司认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，被告恒威房产公司已交付部分房屋，延迟交房是由于被告恒威房产公司经验不足、停工等各项因素造成；违约金的约定也过高，被告恒威房产公司请求调整为每日万分之零点五。因此，请求法院依法处理。被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经过庭审核证，原告麦栋旺提供的商品房买卖合同原件一份、发票原件一张、个人购房借款担保合同原件一份、个人贷款借据原件一张；被告恒威房产公司提供的交楼流程表复印件一张、交楼时间表复印件一份。上述证据均来源合法，具有真实性、且与本案有关联性，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市*********（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第0***2号）土地的使用权人为被告恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。被告恒威房产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，2016年4月29日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号**山庄7区1幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016036号），许可证期限为2016年4月29日至2017年4月29日。2016年8月25日，原告麦栋旺与被告恒威房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201608250005），约定由原告麦栋旺购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市************山庄7区1幢204房，建筑面积为104.54平方米，总房款488000元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”签订合同后，原告麦栋旺向被告恒威房产公司支付148000元首付款，并在银行贷款支付340000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年11月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告麦栋旺使用，经数次催讨，被告恒威房产公司于2019年10月17日交付座落于开平市************山庄7区1幢204房的房屋钥匙给原告麦栋旺。原告麦栋旺收房屋钥匙后认为被告恒威房产公司虽然对原告麦栋旺交付了钥匙，但并未达到交楼条件：1、被告恒威房产公司未提供政府相关部门的验收文件；2、没有提供商品房买卖合同约定需要提供的证明文件。因此，被告恒威房产公司未按约定完成交付，遂提起本案诉讼。另查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已取得商品房预售许可证，原告麦栋旺与被告恒威房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。原告麦栋旺已全额交付购房款，但被告恒威房产公司没有在约定的2017年11月30日前交付符合合同约定的商品房，仅在2019年10月17日交付房屋钥匙给原告麦栋旺。被告恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告麦栋旺请求被告恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。本案争议的焦点：逾期交付商品房的违约金应如何确定。关于逾期交付商品房的违约金应如何确定的问题。被告恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，原告麦栋旺在诉讼过程中未能提交证据证明因被告恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。被告恒威房产公司以暴雨、台风、春节等因素可在逾期违约的时间中扣减天数的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。对被告恒威房产公司主张其它理由扣减要求理据不足，不予采纳。被告恒威房产公司认为其于2019年10月17日已交付涉案房屋给原告麦栋旺，但被告恒威房产公司在2019年10月17日仅向原告麦栋旺交付涉案房屋钥匙，不属于合同约定的交付经验收合格的房屋，故涉案房屋属于未交付。因此，被告恒威房产公司应支付逾期交房违约金102089.60元（从2017年12月21日起至2020年10月31日止，以房款488000元为基数，按每日万分之二计付）以及从2020年11月1日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款488000元为基数，按每日万分之二计付）给原告麦栋旺。被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金102089.60元（从2017年12月21日起至2020年10月31日止，以房款488000元为基数，按每日万分之二计付）以及从2020年11月1日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款488000元为基数，按每日万分之二计付）给原告麦栋旺；二、驳回原告麦栋旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4047.84元，适用简易程序减半收取计2023.92元（原告麦栋旺已预交2023.92元），由原告麦栋旺负担921.30元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担1102.62元。原告麦栋旺多预交的案件受理费1102.62元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费1102.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄炳炎二〇二〇年十一月十八日法官助理 李媚笑书 记 员 李瑞云黄超嫦