山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4366号 上诉人（原审被告）：王传坤，男，1985年2月18日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：张照玉，泰安岱岳希望法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：泰安市鲁欣物业管理有限公司，住所地泰安市泰山区徐家楼白峪店子村。 法定代表人：李开广，经理。 委托诉讼代理人：张利均，宁阳兴宁法律服务所法律工作者。 上诉人王传坤与被上诉人泰安市鲁欣物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王传坤上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人并未按照《前期物业服务协议》约定向上诉人提供物业服务，在庭审过程上诉人提交了小区现场照片和小区业主的证言，证实被上诉人违反《前期物业服务协议》的约定，其中第一条中的被上诉人的九项义务和第二条中的十条物业管理服务内容均未提供或服务质量未达标，被上诉人的违约行为已经危及到了上诉人和小区业主的人身和财产安全，而且就被上诉人的违约行为，上诉人和小区业主也进行了多次上访和协商，但被上诉人并未改进服务质量，被上诉人已经构成了根本性违约，根据《合同法》第六十八条规定，上诉人有权行使不安抗辩权，中止履行合同义务。2、在庭审过程中，被上诉人并未提交任何证据证实其依照《前期物业服务协议》的约定提供了相应质量的物业服务和履行了相应的义务，一审法院就认定“原告已依约向被告提供了物业服务”，这是脱离事实的主观臆断。3、根据合同相对性和公平性原则，一方的权利就是另一方的义务，权利义务相互对应，互为因果，权利人的权利须依赖于义务人履行义务的行为才能实现，被上诉人收取物业费的前提是其有没有向上诉人履行协议约定的义务，被上诉人未履行物业服务义务，也就没有收取物业费的权利，上诉人自房屋交接之日起一直按时交纳物业费，但因被上诉人迟迟未对物业服务做出改进，而且服务质量越来越低，态度越来越恶劣，被上诉人违反《前期物业服务协议》，显然已经丧失了继续履行《前期物业服务协议》义务的能力，其行为应经危害到了上诉人和其他业主的人身财产安全，上诉人的拒绝缴纳物业费并非是一审法院认定的“无正当理由”，而被上诉人要求上诉人支付物业服务费用的诉讼请求并没“有事实和法律依据”。二、一审法院适用法律不当。1、在庭审过程中，被上诉人并未提交任何证据证实其依照《前期物业服务协议》的约定提供了相应质量的物业服务和履行了相应的义务，而上诉人提交了相应证据证实了被上诉人违反《前期物业服务协议》的约定，一审法院适用《合同法》第60条认定上诉人履行支付物业费的义务，而忽视被上诉人未履行合同义务的根本违约行为是错误的，违反了合同相对性和公平性原则以及《合同法》的立法目的。2、被上诉人并未按照合同约定以及相关规定提供服务，上诉人有权行使不安抗辩权，中止履行合同义务，一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和第六条规定与本案的事实及证据不符，属于适用法律错误。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，上诉人请求二审法院依法维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。 泰安市鲁欣物业管理有限公司辩称，同一审判决书的本院认为部分。 泰安市鲁欣物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告物业服务费4093.57元；二、判令被告支付原告滞纳金暂计1084元（滞纳金计算方式：按照合同约定，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准支付至偿还完毕之日止）；三、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年9月12日，原告泰安市鲁欣物业管理有限公司（物业服务企业、乙方）与被告王传坤（业主甲方）签订《前期物业服务协议》一份，协议约定，物业名称为民馨居小区1栋一单元1703室，建筑面积为139.48㎡；甲方应依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务费，按照政府相关规定交纳共用部位、共用设施设备维修基金。乙方的权利和义务处约定：乙方对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公告秩序维护等项目进行维护、修缮、服务和管理；征求业主意见，受理园区内的设备、卫生、绿化、公共秩序维护等方面的投诉，认真热情接待业主来访，为业主排忧解难。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的手机、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公告秩序维护与车辆停放管理。物业管理服务费部分约定：本物业工程竣工验收交付使用后，乙方按本协议约定内容向甲方提供物业管理服务，甲方在收楼时，预交半年物业服务费，收楼后每六个月预交一次物业服务费，物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积多层及高层住宅1.10元/㎡收取。甲方或物业使用人违反协议预定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日每天按应交物业服务费的千分之一标准向乙方支付滞纳金。被告王传坤在民馨居小区有两套住房，分别为1栋一单元1703室、1803室，面积分别为139.48平方米、62.92平方米。对于1703室住房，每六个月需缴纳物业服务费用920.57元（139.48*1.1*6）；对于1803室住房，每六个月需缴纳物业服务费用461.5元（62.92*1.1*6）。被告王传坤自接收房产后，物业服务费用交纳至2018年12月31日，自2019年1月1日至今的费用均未交纳。原告为向被告主张物业服务费用，诉至法院。另查明，被告王传坤称其自2019年1月1日起未交纳物业服务费用，系因原告提供的物业服务不符合法律规定及合同约定，原告存在私自占用绿化带改造停车位并收费，擅自将小区电梯、楼道灯公摊部位以广告位进行出租收取租金、小区内垃圾未及时清理、机动车和非机动车摆放混乱、门口玻璃雨挡毁损，夜间路灯不亮、单元门口防盗门损坏，配电箱露天摆放未作任何安全防护，高空多出悬挂物存在坠落风险，楼道玻璃破碎不及时维修等问题。对于上述陈述，被告申请同为小区住户的证人宋某、程某出庭作证对上述问题予以佐证。被告另称因小区电梯井防雨棚坠落，将被告的厨房玻璃砸碎造成损失。以上事实由原被告提交的《前期物业服务协议》、物业费收据、2020年6月28日小区现场照片等证据予以佐证。 一审法院认为，原告泰安市鲁欣物业管理有限公司与被告王传坤物业服务合同纠纷一案，原被告于2014年9月12日签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告已依约向被告提供了物业服务，被告理应按照合同约定支付物业服务费，被告虽辩称原告提供的物业服务存在不符合合同约定的情形，但原告确为被告提供了物业服务，且被告无证据证实原告存在根本违约的情况，故一审法院对于被告因物业服务不合格即不交纳物业服务费的辩称，不予采纳。按照合同约定，被告应每6个月预交一次物业服务费，被告两处房产每6个月分别应交纳物业服务费金额为920.57元、461.5元，故自2019年1月1日至2020年6月30日，被告欠付原告物业服务费用金额为4146.21元（920.57元*3+461.5*3）。另，按照合同约定，被告理应于2020年7月1日预交纳2020年7月1日至2020年12月31日的物业服务费用，即为1382.07元（920.57+461.5）。故，被告应向原告支付物业服务费5528.28元（4146.21+1382.07）。原告现要求被告支付原告物业服务费用5528.17元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。关于原告主张的滞纳金，一审法院认为，根据被告向本院提交的证据，原告在提供物业服务的过程中，确系存在管理混乱、设施维护及卫生打扫不及时的情况，这亦是被告拒付物业费的主要原因。因原告在履行合同过程中存在一定的违约行为，故对于原告要求被告支付的滞纳金，一审法院不予支持。关于被告所述的安装电梯卡、公共空间外租广告位、设置停车位等问题，系应由案涉小区的业主大会或业主委员会与原告协商解决，与本案不属同一法律关系。被告所述因小区电梯井防雨棚坠落，将被告的厨房玻璃砸碎致损的问题，被告亦可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，判决：一、被告王传坤于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市鲁欣物业管理有限公司物业服务费5528.17元；二、驳回原告泰安市鲁欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王传坤负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交王传坤提交《沟通说明》一份，用以证实被上诉人在事故发生前并未尽到前期物业服务合同中的检修、维修义务，而在事故发生后拒绝对发生的损坏设施维修及赔偿，被上诉人的违约对上诉人的人身和财产造成了安全隐患和损失。被上诉人质证认为，对证据的真实性被上诉人不予认可，被上诉人未在任何时间内收到过上诉人提供的所谓的沟通说明，并且在一审中上诉人提到过玻璃被损坏的事宜，但因为与本案不是同一个法律关系，一审判决就告知上诉人另行起诉，所以其证据与本案无关。上诉人申请证人程某、许某出庭作证，用以证实被上诉人根本没有履行前期物业合同中的义务和服务内容，被上诉人的违约行为已经构成根本违约，上诉人没有必要为不存在的服务支付物业费。被上诉人质证认为，上述证人证言过于片面，不能真实反映被上诉人为小区所尽的义务，被上诉人在履行物业管理合同中已尽到了自己应该尽到的责任和义务。 经审查，本院对上述证据认定如下：对于王传坤提交的《沟通说明》，该说明系上诉人单方制作，被上诉人不认可，无法证实被上诉人未尽到有关合同义务；对于证人证言，因程某在一审中已出庭作证，且证明目的与一审中一致，对其证言效力本院不再审查；对于许某的证言，结合一审中上诉人提交的照片及其他证人证言、当事人陈述，可以证实被上诉人在提供物业服务中存在瑕疵。 经审理查明事实与原审法院相一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人二审争议的焦点问题为：上诉人王传坤是否应向被上诉人泰安市鲁欣物业管理有限公司支付相应物业费。王传坤与泰安市鲁欣物业管理有限公司于2014年9月12日签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律与行政法规，一审认定该协议合法有效正确，双方应严格按照协议约定履行各自合同义务。泰安市鲁欣物业管理有限公司已提供安全管理、卫生清洁等相关物业服务，但结合一、二审中王传坤提交的相关证据及证人证言，可以证实鲁欣物业在管理秩序、设施维护、环境卫生等方面的服务上存在瑕疵，一审认定鲁欣物业公司在履行合同过程中存在违约行为正确，因此对于鲁欣物业公司要求王传坤支付的相应物业费，本院亦根据合同约定依法予以调整。结合双方履行物业服务合同的上述事实情况，本院酌定王传坤支付2019年1月1日至2020年12月31日期间合同约定物业费5528.28元的70%，即3869.8元。关于王传坤主张因鲁欣物业公司的违约行为危及小区业主的人身财产安全而中止履行合同，未提交充分证据予以证实，其该主张无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人王传坤的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初2279号民事判决第二项，“驳回原告泰安市鲁欣物业管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初2279号民事判决第一项为：上诉人王传坤于本判决生效之日起十日内向被上诉人泰安市鲁欣物业管理有限公司支付欠付物业服务费3869.8元； 三、驳回上诉人王传坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人王传坤负担；二审案件受理费50元，由被上诉人泰安市鲁欣物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月十九日 书记员 宋姚瑶