山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4136号 上诉人(原审被告)：尹峰，男，1977年9月10日出生，汉族，现住山东省泰安市泰山区。 被上诉人(原审原告)：浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司，住所地山东省泰安市泰山区宝盛广场上峰七里御府**楼****。 法定代表人：沈永良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鞠兴伟，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘艳，女，该公司工作人员。 上诉人尹峰因与被上诉人浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尹峰、被上诉人浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司的委托诉讼代理人鞠兴伟、刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹峰上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.判令被上诉人依法承担违约责任，按照《协议》第十条第3项的约定：支付多收费用每日2‰违约金补偿给上诉人，即：4711.68元；4.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的《宝盛广场上峰?七里御府物业服务协议》（以下简称《协议》）的内容，判令上诉人对相应的物业管理费和车位服务费进行支付，但一审法院忽视了被上诉人对于《协议》存有违约在先的行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益，因此一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，是不恰当的。一审判决书第6页关于“被告主张应按《山东省物业管理条例》规定收取房屋空置期间的物业费”，是一审法院曲解上诉人真实意思。庭审中被上诉人由全额缴纳改口称空置房可以按照《泰安市物业管理条例》，让上诉人按照75%标准支付物业费，称《协议》里写了新规定出台，按新规定执行。2015年收房签的《协议》，被上诉人却认定2013年发布的《泰安市物业管理条例》为新规定，然后上诉人反问现行的《山东省物业管理条例》是新规定，我可不可以按60%标准呢？上诉人本着诚实信用原则遵守合同约定，且有正当理由，并非恶意拖欠物业费用，为什么一审法院不予采信，不仅不追究被上诉人的违约责任，还判令上诉人承担诉讼费？依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《泰安市住宅物业服务收费管理办法》第三十条，上诉人与被上诉人签订的《协议》第十条违约责任（三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并按多收费用每日2‰支付违约金。），上诉人有权拒绝缴纳物业费用并适用抗辩权，为什么一审法院不予支持？二、一审法院物业费用数据计算错误。一审法院已查明上诉人涉案房产自收房即2015年12月30日至2018年6月30日空置，被上诉人也予以认可。上诉人在收房时已预交2016年2月1日至2016年7月31日前和2019年1月1日至6月30日的100%标准物业费和车位服务费，但一审法院依据《协议》计算中并未按照空置扣除2016年2月1至2016年7月31日期间的物业费（2016年1月1日至1月31日物业费是由于建设单位分批交房，物业未达到配套标准，由开发商赠送，因此预交是从2016年2月1日起计算）。依据《协议》空置房按70%标准收取物业费，依据《泰安市住宅物业服务收费管理办法》第十八条空置车位按照75%标准收取服务费，计算应缴物业费和车位服务费如下：2016年2月1日起至2018年6月30日止，物业费按《协议》规定70%标准应为即4081.21元（1.5元/月*134.03平方*29个月*70%=4081.21元）；2018年7月1日起至2020年4月30日止，物业费即4422.99元（1.5元/月*134.03平方*22个月=4422.99元）；2017年6月至2018年6月，车位服务费按75%标准即292.50元（30元/月*13个月*75%=292.50元）；2018年7月至2020年4月，车位服务费即660元（30元/月*22个月=660元）；2015年12月30日预交了1206.27元；2019年2月28日电汇支付了1386.27元；最终计算数据应为：6864.16元（4081.21+4422.99+292.50+660-1206.27-1386.27=6864.16元）三、一审法院措词不当，明显倾向偏袒物业服务企业。一审判决书第6页“另外，被告作为业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务管理费用，对在物业服务过程中出现的问题，应采取正当途径向物业服务企业反映。”一审法院认为上诉人没有经过正当途径吗？一审庭审中被上诉人提供的催费单、律师函、起诉书中都是让上诉人按照100%标准支付物业相关费用，上诉人多次与其协商，都被其强硬拒绝，无奈当上原审被告，本想通过法庭正当途径维护自身权益，可一审法院视而不见，曲解上诉人原答辩内容。综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约事实，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，此判决明显有失公正，应予纠正，多算物业费用应予更正，并让被上诉人依法承担违约责任，按照《协议》第十条第3项的约定：由被上诉人向上诉人支付多收费用每日2‰的违约金即：4711.68元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。恳请二审法院本着公平、公正、合法原则，以事实为依据，以法律为准绳，给予公正的判决。 浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司辩称，一审判决中虽然对空置房的缴费标准未按泰安市规定的75%，而是按70%裁定，为理顺服务关系，其尊重并执行一审判决。上诉人认为被上诉人违反协议，擅自提高收费标准，要求清退多收费用，支付违约金。被上诉人不能接受。事实与理由：1、其印制的物业服务协议样本是2012年7月份与房产开发企业泰山宝盛置业有限公司签订前期物业服务协议时，根据交付房屋户数，业主临时管理公约、物业服务协议和业主手册同时间印制的，2015年12月二期交房时沿用前期已印制好的服务协议样本。协议中已注明新规定出台后，按新规定执行，物业公司也是按最新的2013年3月1日执行的泰安市住宅物业服务收费管理办法规定的75%新规定收取，不存在违规提高物业费收费标准，更谈不上退还利息和违约金。证明事项：为什么2015年12月与业主签订协议中未直接标明空置房收费标准最新规定的75%。业主提到的一审被上诉人要求上诉人全额补交所欠物业费，后改口部分时间段按空置房标准处理，是因为交房后上诉人未到物业做空置房备案，事后也未到物业提供房屋未住未使用证明，因此被上诉人一审主张权益时，只能视同交房后入住主张权益，一审中根据提供的新情况，被上诉人做了相应调整。2、上诉人提出的建设单位分批交房，物业未达到标准，由开发商赠予物业费的情况下，属于上诉人和第三方开发商之间的争议，不属于此次诉讼处理的范围，一审法院也未支持。3、上诉人提出的多次与物业协商，被强词拒绝情况不属实，事实是上诉人在欠缴物业费的情况下，依然享受着正常的物业服务，物业公司催缴时，拒不缴纳，沟通原因时上诉人讲房屋质量问题。而且即使是在上诉人欠交物业费正常享受着被上诉人提供的正常服务下，物业公司依然主动帮上诉人与开发商协调遗留的房屋质量问题的处理，最终将补偿落实并交付业主。证明：物业公司除提供正常服务，还增加免费增值服务。4、尽管在一审判决中判定上诉人按70%补交未住空置期间的物业管理费，未按泰安市规定的75%裁定，被上诉人经济上损失一部分，但为了理顺双方服务关系的，只要上诉人履行一审判决，被上诉人还是尊重一审法院判决。5、请求法院驳回上诉人的诉讼要求，诉讼费由上诉人承担。 浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司向一审法院起诉请求：1.被告尹峰支付宝盛广场七里御府17-2-703室2017年2月至2020年4月的物业费（134.03㎡×1.5元/月×39个月）7840.76元,2017年6月至2020年4月车位服务费（30元/月×35个月）1050元，合计8890.76元及违约金；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月27日，杭州卓越物业服务有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《宝盛广场|上峰?七里御府前期物业服务协议》一份，约定：本物业名称：宝盛广场|上峰·七里御府，乙方所购房屋基本情况：类型：高层住宅，坐落位置：高层住宅17幢2单元703室，建筑面积134.03㎡。物业服务内容：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，包括共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠等；房屋装饰装修管理，履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务，对违章装修行为进行劝阻、制止，并及时向政府有关行政主管部门报告等。住宅按建筑面积收费，高层：1.5元/月·平方米，停车场地下车位服务费：30元/个·月（车位服务费仅用于地下车位的照明、通风、保洁等维护用途）。已交付使用但乙方尚未居住的房屋，由乙方按应缴物业服务费70%的标准向甲方缴纳（新规定出台后，按新规定执行）。乙方必须在交房之日预交6个月的全额物业服务费，以后每半年预交一次，在每个收费周期的前一个月交清。若乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰支付违约金。同时约定了双方权利义务及物业服务质量等内容。被告尹峰购买位于宝盛广场七里御府17-2-703室房屋一处，建筑面积134.03平方米。涉案房产于2015年12月31日交付给被告，被告收房时预交了2016年2月至7月份的物业管理费。2019年2月28日向原告转账支付物业管理费及车位服务费1386.27元，并在摘要处注明“2019年1月至6月物业费及车位服务费尹峰”。另查明，被告尹峰（买受人）与山东泰山宝盛置业有限公司（出卖人）签订的《商品房预售合同》一份，第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，协助买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、自逾期之日起，买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至取得房地产权属证书为止。原告主张被告自2017年2月份起未交纳物业管理费，自2017后6月份起未交纳车位服务费，并提交催费通知照片一份、催收记录表一份、2018年11月19日EMS回执一份、律师函一份。被告主张原告应向山东泰山宝盛置业有限公司追索2018年12月31日前的物业管理费。还查明，被告向本院提交用电情况明细一宗，证实2016年1月1日起至2018年6月份，被告未实际入住涉案房产。2018年7月份被告开始入住涉案房产，原告对此予以认可。被告称2020年6月27日因原告防护措施不当，雨水淹没其储藏室造成损失，并提交照片两张。被告称原告侵占绿地，为此提供照片两张。被告称原告扣留其赔偿款8000元，并提交录音光盘一份，但原告不予认可，且双方均认可该款项已由被告领走。另查明，杭州卓越物业服务有限公司于2016年3月11日企业名称变更为浙江卓越物业服务有限公司。 一审法院认为，原告与被告签订的《宝盛广场|上峰?七里御府前期物业服务协议》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定实际履行了相应物业服务义务，被告应当交纳物业服务费。被告收房时已交纳物业服务费至2016年7月。原告认可被告于2018年7月份实际入住涉案房产，根据原被告签订的《宝盛广场|上峰?七里御府前期物业服务协议》“已交付使用但已方尚未居住的房屋，由乙方按应缴物业服务费的70%的标准向甲方缴纳（新规定出台后，按新规定行）”的约定，自2016年8月1起起至2018年6月30日止，被告按应缴纳物业服务费的70%支付原告物业服务费即3236.82元（1.5元/月/㎡×134.03㎡×23个月×70%≈3236.82元）。被告主张原告应按《山东省物业管理条例》规定收取房屋空置期间的物业服务费，因《山东省物业管理条例》于2018年9月21日起发布实施，被告于2018年7月份已实际入住涉案房产，对于《山东省物业管理条例》发布实施前的物业服务费，应以原被告约定为准。关于2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费，根据原被告约定，该期间物业服务费应为4422.99元（1.5元/月/㎡×134.03㎡×22个月=4422.99元），关于车位服务费，对于原告主张的车位服务费，原被告《宝盛广场|上峰?七里御府前期物业服务协议》约定车位服务费为30元/月，自2017年6至2020年4月，车位服务费应为1050元（30元/月×35个月）。被告于2019年2月28日支付原告物业服务费及车位服务费1386.27元，应予以扣除。因此被告还应支付原告物业服务费及车位服务费7323.54元（3236.82元+4422.99元+1050元-1386.27元）。关于被告所称2020年6月27日因原告防护措施不当导致其财产受损，以及物业侵占绿地等问题，与本案不属同一法律关系，且与原告诉求的2020年4月份前的物业服务费无直接关联性，因此本案中不作处理。被告称2018年12月31日前的物业服务费原告应由山东泰山宝盛置业有限公司索要，因系被告与山东泰山宝盛置业有限公司签订的《商品房预售合同》，原告不是该合同当事人，该《商品房预售合同》对原告不发生法律效力。原告与被告之间形成了物业服务合同关系，向原告支付物业服务费是被告的义务，因此，被告主张原告应向山东泰山宝盛置业有限公司主张2018年12月31日前的物业服务费，依法不予采信。对于违约金，《前期物业管理服务协议》中仅约定“乙方必须在交房之日预交6个月的全额物业服务费，以后每半年预交一次，在每个收费周期的前一个月交清”，但并未对物业服务费的具体缴纳时间进行约定，原告亦未提交证据说明违约金的起算时间及计算方式，应视为没有明确具体的诉讼请求，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。另外，被告作为业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务管理费用，对在物业服务过程中出现的问题，应采取正当途径向物业服务企业反映。原告作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，需要提高自身管理水平，不断解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵，加强与业主的沟通，虚心听取业主提出的合理建议，共同营造美好的小区环境。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告尹峰于本判决生效之日起五日内支付原告浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司2020年4月30日前的物业服务费7323.54元；二、驳回原告浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告尹峰负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为一审判决上诉人应缴纳的物业服务费是否正确，以及被上诉人是否应向上诉人支付违约金。关于物业服务费，双方在案涉前期物业服务协议中约定，已交付使用但乙方尚未居住的房屋，由乙方按应缴物业服务费70%的标准向甲方缴纳（新规定出台后，按新规定行）。上诉人在房屋交付时预交了6个月（2016年2月1日至2016年7月31日）的全额物业费，双方均认可上诉人于2018年7月份实际入住。按照上述协议约定，上诉人未实际入住期间的费用应按70%计算，因此，对于上诉人预交服务费中多缴纳的费用应予扣减，该项数额为361.88元（1.5元/月/㎡×134.03㎡×6个月×30%=361.88）。根据协议约定内容，车位服务费属于物业服务费用项下，对于未入住期间的车位服务费按比例扣减亦属应有之义。因此，对于上诉人关于未入住期间的车位服务费按照75%计算的主张，本院予以支持，对于2017年6月至2018年6月的车位服务费的25%应予扣减，数额为97.5元（30元/月×13个月×25%=97.5）。综上，上诉人应缴纳的物业服务费应在一审法院计算数额基础上予以扣减，应缴纳数额为6864.16元（7323.54-361.88-97.5=6864.16）。一审判决对此计算错误，本院予以纠正。关于上诉人主张被上诉人多收费系违约行为，应承担违约金的问题，案涉服务协议第四条约定交房之日预交6个月的全额物业服务费,上诉人于交房之日全额预交6个月的物业服务费，符合双方合同约定。对于上诉人主张的被上诉人多算的物业费用，上诉人并未实际缴纳，因此，被上诉人不存在违反案涉协议第十条第三项的约定的情形，上诉人向被上诉人主张违约金于法无据，其请求本院不予支持。 综上所述，尹峰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3753号民事判决第二项，即驳回浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司的其他诉讼请求； 二、变更山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3753号民事判决第一项为尹峰于本判决生效之日起五日内支付浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司2020年4月30日前的物业服务费6864.16元； 三、驳回尹峰向浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司主张违约金的上诉请求。 一审案件受理费25元，由浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司负担6元，由尹峰负担19元；二审案件受理费50元，由浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司负担30元，由尹峰负担20元。 本判决为终审判决。 审判长  林建森 审判员  王 华 审判员  唐 娜 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理宋杰 书记员袁琳