江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2531号上诉人（原审被告）：焦庆国，男，1974年2月7日出生，汉族，住连云港市灌云县。被上诉人（原审被告）：山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司，住所地江苏省连云港市海州区盐河南路**楼**门面。负责人：杨友亮，该公司经理。委托诉讼代理人：李佃军，该分公司临时负责人。委托诉讼代理人：许善明，江苏法哲律师事务所律师。原审第三人：连云港市跨世纪物业管理有限公司，住所，住所地江苏省灌云县伊山镇灌中路**div>法定代表人：叶希东，该公司经理。原审第三人：灌云县维尔利物业管理有限公司，住所地，住所地江苏省灌云县伊山镇中大街锦绣中华商贸城**iv>法定代表人：汪荣，该公司经理。上诉人焦庆国因与被上诉人山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司（以下简称鼎尚公司）、原审第三人连云港市跨世纪物业管理有限公司（下称跨世纪公司）、原审第三人灌云县维尔利物业管理有限公司（下称维尔利公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人焦庆国上诉请求：撤销一审判决,驳回被上诉人的一审诉讼请求;一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、鼎尚公司原告主体不适格，2018年1月1日至2019年11月2日受委托人以受委托人名义提起诉讼不符合法律规定。1、被上诉人提交的2019年4月28日委托书显示跨世纪公司委托维尔利公司收取2018年7月30日之前的物业费，跨世纪公司与维尔利公司是典型的委托关系，所以2018年7月30日之前的物业费应由跨世纪公司起诉。2、被上诉人提交的2019年11月3日协议显示维尔利公司委托被上诉人收取2019年3月20日至2019年11月2日之间的物业费，维尔利公司与被上诉人之间是委托关系，所以该期间的物业费应由维尔利公司起诉。二、一审法院认定事实不清。2018年7月30日至2019年3月20日期间，无人提供物业服务，一审判决上诉人支付该期间物业费明显不当。1、被上诉人提供的证据证明跨世纪公司提供物业服务至2018年7月30日，维尔利公司提供的物业服务时间为2019年3月20日至2019年11月2日。被上诉人提供物业服务时间为2019年11月3日至今。故2018年7月9日至2019年3月20日期间无人提供物业服务。2、上诉人一审提供的免责声明能够证明维尔利公司在2019年3月20日至2019年11月2日期间没有提供物业服务，无权委托被上诉人收取物业费。三、一审法院适用物业费标准不当。一审法院判决上诉人的二楼房屋按商用房标准收取物业费明显不当。上诉人二楼产权证上虽然登记为商用，但是上诉人一直作为家庭住宅使用，应适用之前按照住宅房收费，之前物业公司也是按照住宅房收费的，一审法院没有尊重基本事实。四、被上诉人没有提供物业服务，至今未对上诉人漏水房屋予以修缮，给上诉人物业使用造成了严重不便，上诉人不应当支付物业费。被上诉人鼎尚公司答辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确。实际情况是2019年11月2日鼎尚公司与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订物业管理委托合同，约定甲方将怡景花园小区委托乙方物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人。2019年11月3日被上诉人与维尔利公司签订协议，维尔利公司于2019年9月27日退出怡景花园小区物业管理服务，维尔利公司是2019年3月20日接管第三人跨世纪公司至今期间怡景花园小区部分业主欠交的物业管理费等相关费用，全权委托给被上诉人收取，收取的一切费用归被上诉人所有。2019年12月25日被上诉人向上诉人发出催款通知单，通知上诉人于2020年1月10日前交纳物业费。2018年3月18日上诉人与灌云仙居房地产开发有限公司（以下简称仙居房地产公司）签订房屋租赁合同，仙居房地产公司将其所有位于怡景花城27栋3单元1-3层出租给上诉人作为幼儿园使用，租赁期间为2018年3月18日至2023年3月17日止。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人跨世纪公司、原审第三人维尔利公司未到庭陈述亦未提交书面陈述意见。鼎尚公司向一审法院起诉请求：判令焦庆国支付物业费7187元。一审法院认定事实：2019年11月2日，鼎尚公司（乙方）与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：一、甲方将仙居怡景花城小区委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。二、主要委托管理事项：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、垃圾道、共用照明、天线等；3.小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、停车场等；4.公用绿地、花木的养护和管理；5.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。三、委托管理期限三年。自2019年11月2日至2022年11月1日止。四、乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观完好、整洁、无缺损；2.设备运行良好；3.房屋及设施、设备的维修、养护、接到反应后24小时内组织维修；4.公共环境无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5.小修：随报随修或按业主约定时间修理；6.业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上。五、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米0.5元（多层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋（门面）由乙方按建筑面积每平方米1元向业主或物业使用人收取。2019年11月3日，鼎尚公司与维尔利公司签订协议，维尔利公司于2019年9月27日退出怡景花城小区物业管理服务，维尔利公司自2019年3月20日接管第三人跨世纪公司（2009年至2018年7月30日）至今期间怡景花城小区部分业主所欠交的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电缆等相关费用全权委托给鼎尚公司收取，收取的一切费用归鼎尚公司所有。2019年4月28日，第三人维尔利公司与第三人跨世纪公司签订协议，跨世纪公司于2018年7月30日退出怡景花城小区物业管理服务，跨世纪公司从2009年接管至2018年7月30日期间怡景花城小区部分业主所欠交的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电缆等相关费用全权委托给维尔利公司收取，收取的所有费用归维尔利公司所有。2019年12月25日，鼎尚公司向焦庆国发出催款通知单，通知被告于2020年1月10日前交纳物业费用。另查，仙居怡景花城小区存在公共卫生垃圾清理不及时、化粪池溢出、墙面脱落未及时修缮等现象，焦庆国房屋外墙存在漏水现象，鼎尚公司至今未予修缮。一审法院认为：鼎尚公司与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。鼎尚公司有权依据物业管理委托合同的约定以及从第三人跨世纪公司、第三人维尔利公司受让的权利向焦庆国收取物业服务费，焦庆国应当根据合同的约定交纳物业服务费用，经鼎尚公司书面催交后，焦庆国仍未交纳，应承担相应民事法律责任。关于焦庆国应当交纳的物业费用数额，一审法院认为：第一、根据《物业管理委托合同》的约定及法律规定，物业服务企业应当按照合同的约定，提供相应的服务。仙居怡景花城小区存在公共卫生垃圾清理不及时、化粪池溢出、墙面脱落未及时修缮等现象，焦庆国房屋外墙存在漏水现象，鼎尚公司至今未予修缮，鼎尚公司物业管理缺位。第二、鼎尚公司主张焦庆国支付2018年10月1日至2020年10月1日期间的物业服务费用，焦庆国不予认可且合同未约定物业服务费应提前交纳，故一审法院对鼎尚公司主张未到期的物业服务费不予支持，一审法院依据案情酌定交至2020年6月30日。一审诉讼中，焦庆国辩称部分房屋物业费应按住宅标准收取，鼎尚公司不予认可且焦庆国自认房屋产权证登记为商用，故一审法院对焦庆国的收费标准辩称不予采纳。鼎尚公司按非住宅房0.85元/平方米/月标准计算，不违反法律规定及合同约定，一审法院予以支持。综上，因鼎尚公司物业管理缺位，未能完全履行合同义务，一审法院酌情扣减合同约定应交物业管理费用的30%，即焦庆国应当向鼎尚公司交纳物业管理费为0.85元/平方米/月×352.34平方米×21月×70%=4402.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、焦庆国于判决发生法律效力之日起十日内向鼎尚公司支付物业服务费4402.5元（2018年10月1日至2020年6月30日）；二、驳回鼎尚公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取30元，由鼎尚公司负担10元，由焦庆国负担20元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2019年3月20日，维尔利公司与小区业委会签订《物业管理委托合同》，约定维尔利公司为怡景花城小区提供物业管理，委托管理期限为三年，自2019年3月20日时起至2022年3月20日时止。同日，维尔利公司与小区业委会、振兴社区居民委员会签订免责申明，约定维尔利公司不参与小区物业管理。2019年9月23日，维尔利公司向小区业委会提出解除合同申请，自愿解除2019年3月20日签订的《物业管理委托合同》，同时承诺：一、申请解除合同是本公司自愿行为，业委会不承担任何经济及法律责任。二、本公司与小区业委会及振兴社区居民汪浩洋三方签订的《免责声明》同时作废。小区业委会于2019年9月26日盖章同意解除。2019年3月20日，张华东与小区业委会签订《物业管理服务委托合同》，约定小区业委会将怡景花城小区委托张华东实行物业管理，委托事项按照小区业委会与维尔利公司签订《物业管理委托合同》标准执行，本小区物业管理有关事项由张华东全权负责。服务年限三年（2019年3月20日起至2022年3月19日时止），其中试用期一年（2019年3月20日至2020年3月19日止）。2019年9月23日，张华东向小区业委会提出解除合同申请，自愿解除2019年3月20日签订的《物业管理服务委托合同》，同时做到以下几点：1、做到原物业公司（张华东）相关手续全部移交给下一家新的物业公司；2、在新的物业公司与业主委员会合同未签订之前，小区物业管理等一切事物有我张华东负责。3、在新的物业公司与业主委员会合同签订后，相关手续未交接前，小区物业管理等一切事务均有我张华东全权负责。小区业委会于2019年9月26日盖章同意解除。2019年4月27日，跨世纪公司与张华东签订协议，约定：一、跨世纪公司在2018年7月28日前怡景花城物业服务管理期间，怡景花城业主所欠的物业管理费和公共电费一次性结清7万元整，由张华东全权负责（所欠费用由甲方出具收费委托书）。先交2万元，余款5万最迟结清日（2019年6月30日前）。二、2018年7月28日前，跨世纪公司所收取的小区业主未服务的物业费（2018年7月28日后）以实际收费台账为准，如有弄虚作假行为，跨世纪公司负全责，三、即日起交账。再查明，2020年6月27日，维尔利公司、张华东、鼎尚公司共同出具2018年7月15日至2019年11月2日期间灌云县仙居怡景花城物业服务情况说明。说明内容为：（1）2018年7月15日，跨世纪物业公司撤出灌云县仙居怡景花城小区物业管理服务。（2）2018年7月17日至2019年11月1日，灌云县仙居怡景花城物业服务由张华东组织人员提供物业服务，期间2018年7月17日县委组织部何部长，解决仙居怡景花城小区物业服务矛盾，组织成立临时物业，由张华东负责服务至2018年9月9日。2018年9月9日至2018年12月28日，由元邦村创卫提供服务。期间2018年12月16日至2019年1月28日期间，44天服务人员工资由张华东支付。2018年12月28日至2019年1月28日之间，由元邦村村委会和张华东共同管理。2018年12月29日至2019年3月19日由张华东负责小区物业管理服务。2019年3月20日至2019年11月1日，张华东以维尔利公司名义为仙居怡景花城小区提供物业管理服务。（3）2019年11月2日至今有鼎尚公司提供物业管理服务。（4）跨世纪公司、维尔利公司、张华东、鼎尚公司各自之间相关权利义务分配见各自之间所签订的合同，协议，委托书，解除合同申请书。本案二审争议焦点：1、被上诉人鼎尚公司是否是本案适格原告；2、2019年11月2日之前的物业费应否由被上诉人鼎尚公司收取；3、被上诉人鼎尚公司收取的物业费的标准如何认定。关于第一个争议焦点。鼎尚公司本案起诉要求焦庆国支付2018年10月1日至2020年10月1日期间的物业费，故2018年7月30日之前的物业费不属于本案审查范围。鼎尚公司与维尔利公司2019年11月3日签订的协议约定了收取的一切费用归鼎尚公司，该约定构成债权转让，鼎尚公司作为原告主体适格。关于第二个争议焦点。本院认为，维尔利公司虽与小区业委员签订《物业管理委托合同》，但结合维尔利公司出具的免责申明、张华东与小区业委会签订的《物业管理服务委托合同》，可以认定维尔利公司与小区委员会签订的《物业管理委托合同》并未实际履行。同时，依据案涉2020年6月27日的物业服务情况说明，维尔利公司未参与仙居怡景花园小区的物业服务，2018年10月1日至2019年11月2日期间系张华东、元邦村村委会提供管理服务，维尔利公司无权收取仙居怡景花园小区的物业费用，其对业主无债权，鼎尚公司依据其与维尔利公司的协议向焦庆国主张2018年10月1日至2019年11月2日期间的物业费用不能成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，鼎尚公司与小区业委会签订的《物业管理委托合同》已约定非住宅房屋（门面）按每平方米1元收取，焦庆国的房屋并非住宅，焦庆国关于其二楼物业费应按住宅标准收取的主张没有依据，本院不予采纳。焦庆国关于鼎尚公司未对漏水问题进行修缮、不应当支付物业费的主张没有法律依据，本院不予支持。综上，焦庆国应支付鼎尚公司2019年11月3日至2020年6月30日期间的物业费合计1977.14元（0.85元/平方米/月×352.34平方米×8月×70%）。综上所述，上诉人焦庆国的上诉请求部分成立,应予支持；一审判决认定事实部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初2265号民事判决；二、焦庆国于本判决发生法律效力之日起十日内支付山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司物业费1677.14元；三、驳回山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取30，由山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司负担20元，由焦庆国负担10元；二审案件受理费60元，由山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司负担40元，由焦庆国负担20元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年十一月二十四日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰