山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3359号上诉人（原审被告）：田中伟，男，1979年10月6日出生，汉族，住威海经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：威海经济技术开发区华龙实业总公司，住所地威海经济技术开发区南曲阜村。法定代表人：宋军伟,总经理。委托诉讼代理人：王东胜，山东胜鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛芸，山东胜鼎律师事务所律师。上诉人田中伟因与被上诉人威海经济技术开发区华龙实业总公司（以下简称华龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初2281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田中伟上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费由华龙公司承担。事实和理由：1.原判决对田中伟于2020年4月23日出具还款计划书的具体情形、真实意思表示未详细审查，单纯依据该还款计划书直接认定田中伟欠付房租以及具备合同解除的情形，属于认定事实错误。田中伟并不欠付华龙公司2018年的房屋租金，2018年房屋租金田中伟已以现金的方式交付。只是因为华龙公司处暂时找不到收据存根，才又多次向田中伟主张，并通过锁门、断水断电的方式胁迫田中伟搬离房屋。田中伟多次解释已经缴纳了房屋租金，但是村里的负责人与田中伟协商，要求田中伟再交纳一遍2018年的房屋租金，并出具还款计划书，如最终原来的收款收据存根找到，则将重复交纳的2018年的租金予以退还。如不按照华龙公司的要求，则将继续断水断电并要求田中伟搬离房屋。无奈，田中伟只能按照其要求出具了还款计划书。故原判决不应只依据还款计划书的表面表述认定事实，应具体结合还款计划书的出具过程、双方所达成的真实意思表示予以认定。华龙公司于2020年4月15日发出解除合同通知，在田中伟并不认可的情况下，原租赁合同并不直接解除，应当由人民法院依法认定是否达到解除合同的条件。如依法认定田中伟己经支付2018年的房屋租金，加之2020年度受疫情影响，不应认定田中伟存在违约情形。但原判决却未详细审查2018年度房屋租金的具体支付情况，直接依据还款计划书予以认定，显然是错误的。2.原判决认定田中伟在履行新协议中再次违约，故应当认定双方合同于2020年7月10日解除，属于适用法律错误。华龙公司主张合同于2020年4月15日解除，田中伟或者华龙公司均没有主张合同于2020年7月10日解除，在合同双方均没有明确主张在该时点解除合同的情况下，原判决直接认定合同于2020年7月10日解除，没有事实和法律依据。华龙公司辩称，原判决适用法律正确，认定事实清楚，并无不妥之处，请求驳回田中伟的诉讼请求。华龙公司向一审法院起诉请求：1.依法确认华龙公司、田中伟之间《网点房租赁合同书》已解除，并要求田中伟立即腾空南曲阜翡翠城B区3A-2号网点；2.田中伟支付2018年2月1日至2019年1月31日的租金4万元，并以4万元为基数，自2019年2月1日至实际给付之日按银行同期贷款利率计算利息；诉讼中变更为支付租金2万元；3.要求田中伟自2020年2月1日起支付占用费（参照同地段房屋的租金价格）每天200元，计算至将房屋腾空并交还之日。一审法院认定事实：2013年1月11日，华龙公司（甲方出租方）与田中伟（乙方承租方）签订《网点房租赁合同书》，约定乙方租赁甲方位于南曲阜翡翠城B1区3A-2号网点，租赁期三年，自2013年2月1日至2016年1月31日，年租金4万元，每年房租须于1月31日前交齐，每迟延一日按年房租的0.5%向甲方缴纳滞纳金，逾期三个月不交的，甲方有权终止合同并从押金中扣除滞纳金，作为对甲方的损失赔偿；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：4、拖欠租金累计租金达3个月。2020年4月15日华龙公司向田中伟发出书面通知，告知：曲阜翡翠城B1区3A-2号网点田中伟，自2018年2月1日至2019年1月31日、2020年2月1日至今未交房租，从2019年10月开始多次追讨所欠租金，至今未交，经村两委决定，终止田中伟3A-2号网点的使用，限2020年4月17日之前搬离，逾期未搬产生的后果由田中伟负责。田中伟收到通知后，于4月23日向华龙公司出具还款计划书：“本人租的3A-2号房2018年房租经协商同意4月23日打款2万元，剩下2万元5月25号打清。2020年房租7月10日前打清，如到期未清，自己撤出，后果自负。2020年一平涨20元。”田中伟于4月23日付款2万元，余款未付。双方均认可案涉房屋面积约170平方米。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应信守履行。租赁合同到期后，双方未续签合同，在田中伟拖欠租金的情况下，华龙公司发出通知，限期搬离。田中伟收到通知后向华龙公司出具还款计划，承诺分期还款，并承诺到期未清，自行搬离房屋。应当视为双方形成新的附期限的租赁协议，田中伟在履行新协议中再次违约，故应当认定双方合同于2020年7月10日解除。华龙公司要求田中伟腾出房屋，并支付拖欠的2019年度租金2万元，证据充足，予以支持。田中伟在还款计划中承诺2020年租金一平米涨20元，华龙公司未提出异议，故2020年租金应当为43,400元（4万+170平方米×20元），考虑到2020年疫情原因，酌定2020年度租金减少2个月，截止2020年7月10日田中伟尚欠租金为11,890元（43,400元*365天×100天）。自2020年7月11日起至腾出房屋止的占用费每天118.9元（43,400元*365天），田中伟亦应支付。华龙公司要求按每天200元支付占用费，证据不足，不予支持。综上，华龙公司之诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，判决：一、威海经济技术开发区华龙实业总公司与田中伟于2013年1月11日签订的《网点房租赁合同书》自2020年7月10日解除；二、田中伟于判决生效之日起30日内腾出南曲阜翡翠城B1区3A-2号网点，并交付威海经济技术开发区华龙实业总公司；三、田中伟于判决生效之日起10日内支付威海经济技术开发区华龙实业总公司2018年2月1日至2020年7月10日尚欠房屋租金31,890元及利息（以2万元为基数，自2020年5月26日起算；以11,890元为基数，自2020年7月11日起算，均按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；三、自2020年7月11日起至实际交付房屋之日止，田中伟按每日118.9元支付威海经济技术开发区华龙实业总公司占用费。如未按判决指定期间期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取900元，由田中伟负担359元，威海经济技术开发区华龙实业总公司负担541元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对签订2013年1月11日网点房租赁合同履行期限届满后，未再行签订书面租赁合同，田中伟仍继续租赁涉案网点房至今，华龙公司于2020年7月10日左右给田中伟租赁网点房断电未有异议，予以确认。对当事人二审争议的关于田中伟是否交付2018年房屋租金、诉争还款计划书是否系田中伟真实意思表示的证据和事实，本院认定如下：1.田中伟提交视听资料四份，主张系其于2020年4月23日即其出具还款计划书之前与南曲阜村委会负责房屋租赁的工作人员于洪波通话录音，拟以证明还款计划书系按照华龙公司的意思书写，华龙公司给其承租网点房锁门断电并要求其搬离，房租上涨到400元，如果其搬离，华龙公司马上就能出租给其他人；如果其找到交纳2018年房屋租金的收款收据，华龙公司承诺无条件退还其已交付的租金，并为其出具证明；华龙公司于2020年7月10日前给其经营的网点房锁门断电。经质证，华龙公司主张无法确认该录音是田中伟与于洪波通话时录制，但从录音内容中可以看出，田中伟一直拖欠2018年租金且拒绝支付。本院认为，本案现有证据无法确认该视听资料的真实性，无法确认其证据效力。即使该视听资料真实，根据其录音内容，仅能表明田中伟与于洪波就后期房屋租金涨幅、田中伟是否交付2018年房屋租金进行通话，未有于洪波认可田中伟已实际交付2018年房屋租金的陈述。故该证据与本案待证事实缺乏关联性，不予认定其证据效力。2.田中伟申请本院到威海经济技术开发区西苑街道办事处调取南曲阜村委会2015年-2020年房屋租赁费收款收据台账明细，经本院调查取证，无法查询到田中伟交付2018年房屋租金的收款收据。3.田中伟于一审庭审答辩时，自述对尚欠付2018年租金2万元未有异议。其于出具还款计划书当日即2020年4月23日交付2018年租金2万元。4.华龙公司认可田中伟出具还款计划书的内容，并同意涉案租赁合同于2020年7月10日解除。本院认为，田中伟于一审庭审答辩自认对尚欠付2018年租金2万元未有异议，其出具的还款计划书显示其拟分别于2020年4月23日、5月25日各交付2018年房屋租金2万元，并于出具该还款计划书当日支付了2万元，田中伟上述陈述及履行行为表明其认可尚欠付华龙公司2018年房屋租金，现其主张已交付2018年租金，未有证据，亦与其一审陈述及还款计划书显示内容不符，不予采信；其又主张诉争还款计划书系根据华龙公司的要求出具，不是其真实意思表示，证据不足，亦不予采信，故应认定诉争还款计划书系田中伟真实意思表示，其应按照该承诺履行支付房屋租金的义务。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，涉案租赁合同租赁期间为2013年2月1日至2016年1月31日，租赁期间届满后，田中伟继续使用租赁房屋，华龙公司没有提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，租赁双方均可以随时解除租赁合同。而案件事实表明，华龙公司发出解除合同通知后，田中伟出具了还款计划书，承诺支付2018年房屋租金的时间节点以及2020年7月10日前付清2020年租金，否则其自行搬离，华龙公司同意该还款计划书内容，表明双方就原不定期租赁合同关系达成新的合意，即如田中伟不按其承诺支付房屋租金，则解除双方之间的租赁合同关系，双方该意思表示系附解除条件的租赁合同关系，现田中伟未能按其承诺支付房屋租金，其承诺的合同解除条件业已成就，华龙公司据此主张双方租赁合同关系于2020年7月10日解除，符合双方真实意思表示，应予支持。综上，田中伟的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人田中伟负担。本判决为终审判决。审判长  侯进荣审判员  潘 慧审判员  张丽萍二〇二〇年十一月十七日法官助理安姣姣书记书记员刘双双