广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初12090号原告：东莞市超龙实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市*******江工业区75栋。法定代表人：徐腮兰，经理。委托诉讼代理人：莫金安，广东莞港晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文婷，广东莞港晟律师事务所律师。被告：赵进进，女，1988年11月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县************，公民身份号码：340************260。被告：东莞市斯凡电子科技有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇三江工业区**20号1号楼101室。法定代表人：李风波，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：谢娟，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梁晓明，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原告东莞市超龙实业投资有限公司与被告赵进进、东莞市斯凡电子科技有限公司（以下简称斯凡公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市超龙实业投资有限公司的法定代表人徐腮兰及其委托诉讼代理人莫金安、周文婷、被告赵进进、被告斯凡公司的法定代表人李风波及其委托诉讼代理人谢娟、梁晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市超龙实业投资有限公司向本院提出诉讼请求：l.确认原告与被告赵进进签订的《厂房租赁合同》于2020年6月3日解除，并判令被告赵进进、斯凡公司立即腾空案涉厂房交还给原告；2.两被告向原告支付违约金294000元（月租金147000元*2个月=294000元）；3.两被告向原告支付自2020年7月1日起至返还案涉厂房之日止的占有使用费；4.被告立即拆除擅自所加建、改建的建筑物并恢复原状；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年12月12日，原告委托股东邱灿和与被告赵进进签订《厂房租赁合同》，约定由被告赵进进承租原告位于东莞市横沥镇三江工业区75栋厂房、宿舍等物业。根据合同第七条约定，被告赵进进如需改建、增建，应提前书面通知原告，并取得原告的书面同意。改建不得影响租赁物业的用途及安全，增建应办妥相关报建、消防安全、环保等手续才能动工。合同第八条约定，未经原告书面同意，被告赵进进不得擅自将承租的厂房转租或者部分转租他人使用。合同签订后，原告按约定向被告赵进进交付了案涉厂房，但被告斯凡公司是案涉厂房的实际承租使用人。原告认可邱灿和的签约行为。被告赵进进与斯凡公司法定代表人李风波是夫妻关系，被告赵进进任斯凡公司监事。租金是由被告斯凡公司向原告支付，原告认可被告斯凡公司是案涉厂房的使用人。两被告在使用案涉厂房过程中，违反合同约定，未经原告同意，擅自加建、改建案涉厂房。具体有：1.位于厂房东面、宿舍前面消防通道处，私自搭建铁皮房；2.发、配电房左边，私自搭建铁皮房去油；3.厂房西面墙，私自挖洞开门。原告近期才得知，被告斯凡公司与案外人东莞市骏铭五金塑胶有限公司在2019年3月25日签订《厂房租赁合同》，约定将斯凡公司承租的案涉厂房、宿舍等物业部分转租给骏铭公司。该部分转租行为未经原告同意，两被告违反合同第七条、第八条约定，已构成严重违约。2020年6月2日，原告委托股东邱灿和向被告快递发出《解除合同通知书》，该通知书已于2020年6月3日被签收。依据该通知书，两被告应于2020年7月2日前搬离案涉厂房，并按合同第十三条支付原告两个月租金作为违约金。但是，被告收到通知书后一直消极对待，其行为继续损害原告的合法权益。综上，两被告违反合同约定改建、加建，违反合同进行部分转租的行为，严重违反了《中华人民共和国合同法》的规定及双方的合同约定，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼。被告赵进进、斯凡公司答辩称，一、被告赵进进不是案涉合同的承租方，不是本案适格主体，原告无权向被告赵进进提出诉讼主张，也无权要求其承担责任。二、案涉合同至今仍在正常履行，原告每月正常收取租金，原告主张解除合同、腾空厂房、支付违约金等均没有事实和法律依据。被告的转租及临时搭建的行为均已经事先取得原告的同意。原告恶意违约在先，其侵犯被告斯凡公司的优先购买权，向案外人出售案涉厂房，恶意提出解除合同，逼迫被告搬厂，不享有合同解除权。被告临时搭建铁皮棚事前征得了原告的同意，且临时搭建物没有影响租赁物的结构、用途和安全。三、被告在承租后投入巨大的装修及经营成本，原告要求立即解除合同将对被告造成无法估量的损失，显然不符合诚实信用原则。本院经审理认定事实如下：2018年12月12日，原告委托股东邱灿和作为出租方甲方，被告斯凡公司委托赵进进作为承租方乙方，双方签订《厂房租赁合同》，约定由被告赵进进承租原告位于东莞市横沥镇三江工业区75栋厂房一幢、员工宿舍一幢、门卫室一间、配电房、电工房各一间厂区内钢结构一栋等物业（以下简称案涉租赁物），租赁期限8年从2019年1月1日至2026年12月31日，租金每月147000元，每四年递增10%，2023年1月1日起租金为161700元；合同第七条约定，乙方如需改建、增建，应提前书面通知甲方，并取得甲方的书面同意。改建不得影响租赁物业的用途及安全，且改建费由乙方承担；第八条约定，未经甲方书面同意，不得擅自将承租的厂房转租或者部分转租、转让、转借他人或擅自调换使用。合同签订后，案涉租赁物实际由斯凡公司用于经营，并缴纳租金。原告主张被告存在违约行为：擅自转租给东莞市骏铭五金塑胶有限公司；违法搭建铁皮棚，提供斯凡公司与东莞市骏铭五金塑胶有限公司于2019年3月25日签订的租赁合同以及照片证明，并主张被告搭建了：1.厂房东面铁皮房；2.配电房左边私搭铁皮房；3.旁边搭建铁皮房；4.宿舍和厂房之间搭建铁皮房；5.一楼西面墙体开洞建大门。被告认为转租行为原告知情，对于搭建的项目：1.第1项本来就存在，被告只是进行了翻新；2.第2、3项也已经拆除；3.第4项原本就有；4.被告开洞建门是经过原告同意，提供微信聊天记录及录音佐证。原告确认第2、3项已经拆除，但是墙壁上留有雨槽，第4项是原来就有的，但是被告加高了。对此，本院到租赁物现场进行勘察并形成勘察笔录。对于上述争议本院分析认为：第一，对于一楼开门的情况，根据原告法人的配偶邱灿和与赵进进的通话录音，原告对被告提出开门要求是表示同意，所以被告在墙体开门的行为不属于违约行为。第二、对于转租的情况，根据被告提交的照片，在被告开的门里挂有“骏铭”两个大字，在原来门口墙上也挂有“东莞市骏铭五金塑胶有限公司”的牌子，所以原告作为房东应当能够知道被告转租的情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”所以，被告在2019年3月转租后原告应当在合理的期限内知道其转租行为，但是一直没有提出异议，一直到2020年5月份才提出异议，以此主张被告存在违约并不合理。第三、对于被告搭建铁皮房的问题。根据现场勘查和双方意见，搭建的第2、3项均已经拆除，拆除后的雨槽是在墙上，并不影响实际使用，第1、4项是原告出租时本来就存在，不属于被告加建。故被告上述第2、3项行为虽有不妥但已经更正，且不构成根本违约。综上，原告主张被告违约，本院不予采信。原告提供案涉租赁物厂房的建设工程规划许可证，编号为：建字第2009-25-00001；宿舍的建设工程规划许可证，编号为：建字第2009-25-00002，证明原告为案涉厂房及宿舍的权属人。本院认为,本案为租赁合同纠纷，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，案涉房屋已经办理建设工程规划许可证，租赁合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应当严格遵守合同的约定，履行合同的权利义务。原告主张被告存在违约行为，证据不足，本院对其主张不予采信。原告请求解除案涉租赁合同，并要求被告支付违约金并拆除加建、改建建筑物，均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市超龙实业投资有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2855元，由原告东莞市超龙实业投资有限公司负担。原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 张利宝二〇二〇年十一月九日法官助理 钟小敏书 记 员 朱文健相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。