文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2713号上诉人（原审原告）：许纯诚，男，汉族，1991年2月14日生，住址福建省晋江市。委托诉讼代理人：朱长春，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王来青，男，汉族，1975年4月11日生，天宁区茶山我的歌城业主，户籍地安徽省芜湖市芜湖县，现住址镇江市润州区中山北路**东方。原审第三人：镇江深国投商用置业有限公司，住所地镇江市桃园新村**。诉讼代表人：黄友定，镇江深国投商用置业有限公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：孙亮，江苏江成律师事务所律师。上诉人许纯诚因与被上诉人王来青、原审第三人镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人许纯诚上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初4938号民事判决，支持许纯诚一审诉讼请求租金129514.8元及滞纳金4403元。事实和理由：一、许纯诚虽尚未取得案涉房屋的所有权登记，但许纯诚作为案涉房屋出租人，享有依约向承租人收取租金的合同权利。二、许纯诚虽尚未取得案涉房屋的所有权登记，许纯诚作为案涉房屋的买受人，己经支付了全部房款、并实际占有了案涉房屋，许纯诚依法享有对案涉房屋的合法占用、使用和收益的权利，当然有权利出租案涉房屋并收取租金。被上诉人王来青未作答辩。原审第三人深国投公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应当予以维持。1、本案案由是租赁合同纠纷，涉案的房屋目前在房管部门备案登记的所有权人是深国投公司，案涉的房屋至今也没有过户至许纯诚名下，所以深国投公司应当是案涉房屋的所有权人，基于所有权，应当享有占有使用收益处分的权利。2、本案许纯诚认为其享有物权期待权，首先许纯诚并没有向管理人申报该项债权，就现有的资料来看，许纯诚不享有案涉房屋的物权，是否享有物权期待权管理人就现有资料来看，认为即使许纯诚申报债权也并影响物权期待权，基于许纯诚没有向管理人申报，本案也并不是债权确认之诉，所以管理人在此不做详细的阐述。3、涉及真实的商品房买卖合同的履行，应当是购买人以追求房屋过户并且领取房屋所有权的相关资料为表象特征，真实的购房人正常情况下支付购房款后应当及时取得购房发票，房屋的初始登记证，缴纳物业维修基金，及时办理房屋权属证书，许纯诚涉及其对案涉房屋的形式上的网签购买的时间段，是可以通过及时的开具发票，缴纳税金，领取初始登记证，缴纳物业维修基金办理房屋的权属过户，而本案的许纯诚并没有这么做，却出现了涉案的房屋回购协议，而该回购协议显示的是按照房屋网签的相应的款项收取资金占用费，因此，就这些表象证据来看，本案许纯诚与深国投公司在破产前签署的形式上的网签合同其真实的目的不是真实的购房，很可能涉嫌民间借贷，因此，本案许纯诚对案涉的房屋在破产后未能完成权属过户的情况下已经明确不享有无权，那么，对于无权项下产生的收益权显然也不应当享有。4、涉及深国投公司的破产案件，于2017年8月30日本院受理，后本院指定润州法院管辖本案，在本院受理破产案件后两个月内，涉及许纯诚与深国投公司破产前订立的形式上的网签购房合同，我们暂不追究该合同的真实的目的和效力，一审法院对该合同做出相关的评判我们认为是正确的，因此，就现有的资料显示，本案的案涉房屋仍然登记在深国投公司名下，涉及该房屋的租金也应当归属于深国投公司。5、如果上诉人认为其对本案享有物权期待权，请尽快提交有关资料给管理人以便依法对相关资料进行审核确认，上诉人对审核不服的，也可以向法院提起债权确认之诉，基于案涉房屋涉及的所有权归属于深国投公司我们认为应当是无可争议的，综上，请求法庭依法驳回许纯诚的上诉，维持原判。许纯诚向一审法院起诉请求：2015年11月10日，许纯诚与王来青经营的天宁区茶山我的歌城签订东方伟业城市广场租赁合同。合同约定，许纯诚将其购买的镇江市中山北路1号东方部分商铺出租给王来青；租金以3个月为一个缴付周期；每期期满前10日支付下一期的租金；2016年2月1日至2020年1月31日每月租金为42079.60元。王来青应于2018年4月20日前支付2018年5月、6月、7月的租金129514.80元（42079.60元×3个月+56平方米×0.65元×90天），及2018年4月20日至2018年6月28日的滞纳金4403元。现要求王来青支付租金129514.80元及滞纳金4403元合计133917.80元。一审法院认定事实：2013年1月10日，许纯诚与深国投公司签订商品房买卖合同。合同约定，许纯诚购买位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋，建筑面积为3142.23平方米，每平方米单价为9000元，总价款为28280070元，付款方式详见附件四合同补充协议第三条。合同补充协议第三条约定许纯诚于2013年1月10日前向深国投公司支付房款14280070元，余款14000000元由许纯诚通过银行贷款方式支付等内容。2013年1月14日，许纯诚与交通银行股份有限公司镇江分行签订个人借款合同。合同约定，许纯诚向交通银行股份有限公司镇江分行贷款14000000元，贷款期限为120个月，许纯诚委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金从放款账户支付至深国投公司账户等内容。2013年许纯诚及案外人共五人与深国投公司签订协议。协议约定，许纯诚与深国投公司于2013年1月10日签订了商品房买卖合同，许纯诚支付给深国投公司的28280070元为全部购房款，深国投公司为保留回购的权利，同意支付给许纯诚月利率1.9%的资金占用费，深国投公司为保留对许纯诚上述房产的回购权利，愿意从2013年12月1日至深国投公司向许纯诚回购上述房产之日止，以许纯诚支付的购房款为基数，按照月利率8‰计算，向许纯诚支付资金占用费等内容。2014年10月31日，许纯诚及案外人共三人与深国投公司签订房屋买卖协议。协议约定，许纯诚等三人分别从深国投公司购得位于朱方路与中山东方伟业广场预售房屋多套，现深国投公司欲回购已出售给许纯诚等三人的全部房屋，深国投公司应在本协议签订之日起3日内支付购房款，如深国投公司未能按照约定支付全部房款，以全部购房款为基数，按照月利率8‰支付利息等内容。2015年11月10日，许纯诚、王来青及深国投公司签订镇江东方伟业城市广场租赁合同。合同约定，许纯诚将从深国投公司处购买的位于镇江市中山北路1号东方部分商铺出租给王来青，建筑面积为2128.37平方米；租赁期10年，自2016年2月1日至2026年1月31日；许纯诚给予王来青6个月的免费装修期，12个月的免租期，免装期和免租期从2016年2月1日至2017年7月31日；租金为0.65元/平方米/天，月租金为42079.60元（2016年2月1日至2020年1月31日期间），租金以3个月为一个缴付周期，王来青于每期期满前10日支付下一期的租金等内容。2016年7月，许纯诚、王来青签订房屋租赁补充协议。补充协议约定，王来青向许纯诚再承租56平方米，租金按照原合同租金计算方法，租赁期限从补充协议签章之日起至2026年1月31日，免租期及免装期从补充协议签章之日起至2017年7月31日等内容。2017年8月30日，本院受理申请人王怀萍对被申请人镇江深国投商用置业有限公司破产清算申请一案。2017年8月31日，该院裁定该案由本院审理。2017年9月20日，本院指定江苏江成律师事务所担任深国投公司的破产管理人。2017年11月30日，本院作出（2017）苏1111破3号民事裁定，宣告深国投公司破产。位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋目前仍登记在深国投公司名下。2018年7月5日，许纯诚曾起诉至本院。本院于2018年12月26日作出（2018）苏1111民初3229号民事判决，判决王来青给付许纯诚房屋租金129514.80元；驳回许纯诚的其他诉讼请求；驳回深国投公司的诉讼请求。后深国投公司不服该判决，上诉至江苏省镇江市中级人民法院。2019年9月16日，该院作出（2019）苏11民终1163号民事裁定，裁定撤销本院（2018）苏1111民初3229号民事判决；本案发回本院重审。重审中，许纯诚坚持要求基于对上述房屋拥有所有权而要求王来青支付租金。深国投公司坚持其述称意见。一审法院认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。2013年1月10日，许纯诚与深国投公司就位于江苏省镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋签订商品房买卖合同；上述房屋尚未办理产权过户登记，目前仍登记在深国投公司名下；2017年8月30日，江苏省镇江市中级人民法院受理深国投公司破产申请。故深国投公司破产申请受理时，上述房屋属于深国投公司的财产。现许纯诚以基于对上述房屋拥有所有权而要求王来青支付租金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。深国投公司要求王来青支付2018年5月、6月、7月的租金129514.80元的请求，符合有关法律规定，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、驳回许纯诚的诉讼请求。二、王来青于本判决生效后十日内支付深国投公司房屋租金129514.80元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据物权法第九条确立的不动产物权登记生效原则，除法律法规另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。本案中，许纯诚与深国投公司签订的商品房买卖合同未能履行完毕，案涉房产初始登记仍在深国投公司名下，深国投公司享有案涉房屋物权，且本院于2017年11月30日裁定宣告深国投公司破产，案涉上述房屋应属于深国投公司的财产。深国投公司要求王来青支付租金的请求，符合法律规定，因此一审法院认判决，并无不当。许纯诚以对案涉房屋拥有所有权或收益权，要求王来青支付2018年5月、6月、7月租金129514.80元的请求，缺乏事实依据和法律依据，故本院对许纯诚的上诉请求不予支持。综上，许纯诚的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2889元，由上诉人许纯诚负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年十一月十八日书记员  何婧静