辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14132号上诉人（原审原告）：沈阳木子三立文化发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街**。法定代表人：李洪伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：吕乃成，系辽宁保兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中耀房地产开发（沈阳）有限公司，住所地，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街**iv>法定代表人：聂庆庆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪阳，系辽宁欣合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林浩，系辽宁宣腾律师事务所律师。上诉人沈阳木子三立文化发展有限公司因与上诉人中耀房地产开发（沈阳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳木子三立文化发展有限公司上诉请求：要求二审发回重审或改判。主要理由：一、原审未支持品牌授权费40.8万元错误；二、原审未支持器械及其他软装设备损失173700元错误；三、原审未支持人员招聘、先期培训、差旅费、企业网银服务费、空调费、装修尾款、消防工程尾款错误；四、原审未在六个月的法定审限内审结属程序违法。中耀房地产开发（沈阳）有限公司上诉请求：要求二审改判驳回沈阳木子三立文化发展有限公司的诉请。理由：一、诉争商铺的解除与否尚在协商阶段，被上诉人单方主动撤场，锁门并拒交租金，故促成本案纠纷的违约方并非上诉人，上诉人不应承担违约责任；二、上诉人因未违约故不应支持装修费用、进场相关费用、律师费，并不应退还保证金。沈阳木子三立文化发展有限公司一审诉讼请求：1.判令被告支付原告装修费用559500元、交纳装修押金6556元、场地押金及相关其他费用3097.92元、人员招聘及先期培训费用21500元、违约损失408000元、装修管理费6293.76元、差旅费3960元、企业网银服务费（2019年3月-2020年8月4日）1127.4元，上述共计1081708.54元；2.判令被告返还原告已支付的租赁保证金人民币71673.46元并按照同期银行贷款利率支付资金占用费（2019年5月31日至实际返还之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费、保险费、律师费等全部诉讼费用。原审认定事实：2019年3月5日，被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司（出租方、甲方）与李洪伟（承租方、乙方）签订《沈阳中粮广场商业街区运营期商铺租赁合同》。合同约定：乙方承租甲方持有的“中粮广场祥云小镇商业街区”（地址：黄河北大（地址：黄河北大街**202】号商铺（建筑面积390.5平方米，租赁面积为262.42平方米）；该商铺只供乙方以“魔法曲线”商号/名称，经营“魔法曲线”品牌；租赁期限为3个租赁年度，自起租日开始起算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满；乙方在签署本合同之日起5日内，应向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、3个月物业管理费总和的租赁保证金，合计71673.46元；自交付日（交付日指甲、乙双方签署的交付文件中记录的甲方交付该商铺于乙方的日期）起计60日为装修期，装修期乙方需要缴纳装修管理费、装修押金、垃圾清运费及公共事业费等费用。该合同补充条款中约定：在租赁期限内，经甲乙协商一致后，乙方须配合甲方进行承租商铺的位置调整；本合同签订后，即使没有法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况，甲方亦有权单方面提前30日书面通知乙方，经双方协商一致后解除本合同。甲方提前解除本合同的，应按乙方实际租赁时间收取租金，已收取的剩余租金及乙方已缴纳的租赁保证金应退还给乙方。乙方应按照《租赁合同》通用条款第十四条规定交还商铺。该合同第二部分通用条款规定：物业管理公司指甲方委托为中粮广场祥云小镇商业街区提供物业管理服务的管理公司，即中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司；租赁保证金不是乙方预付租金、物业管理费其他费用，仅是乙方履行本合同约定的保证。租赁保证金由甲方保管，按本合同约定使用并不计利息；除租赁期限届满合同正常终止外，包括但不限于任何乙方单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他愿意致使本合同提前终止的，则乙方应当按照甲方发出的交还通知规定的日期当日交还该店铺；合同终止（不论基于任何原因），乙方应自费将该店铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并修复因该等拆除及搬出而给该商铺及其他区域造成的损坏，将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）；经甲方同意保留商铺原状的，乙方添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；在乙方按照本合同规定交纳租金及其他费用及遵守和履行所有本合同项下的承诺、规定的前提下，乙方有权在租赁期内按本合同约定使用该商铺，而不受甲方或其代表的不合法的干扰；甲方将尽最大努力及采取一切合理的措施保障乙方经营活动的顺利进行；本合同签订后，由于甲方原因导致下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：（1）甲方违反本合同的约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过90日仍未予改正；（5）法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方面提前终止合同的其他情况；乙方依据此条款单方终止合同的，应书面通知甲方，本合同自甲方收到解除通知之日终止。乙方应按照本合同约定在当日内交还该商铺，要求甲方返还剩余的租赁保证金，退还多收的预交款项（如有）。但乙方需按照合同约定支付截至合同终止时的租金、物业管理费等合同约定的费用；双方履行本合同过程中发生争议应协商解决，经协商不成时，任何乙方有权向中粮广场祥云小镇商业街区所在地有管辖权的人民法院起诉，败诉方应承担胜诉方所有因诉讼案件而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、公证费用和合理的律师费用等。后，中耀房地产开发（沈阳）有限公司（甲方）、李洪伟（乙方）、沈阳木子三立文化发展有限公司（丙方）签订《权利义务转让协议书》（一下统称租赁合同），约定，甲方与乙方于2019年3月5日签署了《中粮广场商业街区运营期商铺租赁合同》，乙方按协议约定承租了甲方开发建设的中粮广场商业街区【8201、8202】号商铺，经营【魔法曲线】品牌，该商铺图纸租赁面积262.42平方米。乙方拟转让、丙方拟受让乙方在《租赁合同》项下的权利义务，并由丙方经营该商铺，甲方对此表示认可；乙方于2019年4月30日起将其在《租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意受让前述权利义务，包括且不限于交付租金、补缴欠款等。《租赁合同》下约定的收取相应发票事宜亦由丙方履行，发票名头为丙方全称。除本协议约定外，原合同其余各项条款及内容不变。《租赁合同》期满后，丙方须按照《租赁合同》约定的要求将该商铺交还予甲方，并按照《租赁合同》约定将该商铺恢复至甲方将该商铺交付予乙方时的状态。丙方的租赁保证金为71673.46元。自转让日起，乙方在租赁协议项下向甲方支付的保证金56271.7元转为丙方支付的保证金。2019年4月15日，原告向中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司支付押金6556元、垃圾清运费1048.96元、水费1048.96元、泄水费500元及装修管理费6293.76元。当日，原告向被告支付审图费500元。2019年5月24日，原告向被告支付保证金71673.46元。另查，2018年11月5日，上海广斤网络科技有限公司（甲方）与李洪伟（乙方）签订《ZETNESS魔法曲线形体管理中心品牌授权合同》约定甲方拥有ZETNESS魔法曲线形体管理中心经营体系，甲方作为被授权方，拥有品牌方授予的招商权及品牌授权合同的签约权。依据本合同的约定，在品牌方授权的情况下，甲方授予乙方在特定区域内设立门店，并获得“ZETNESS魔法曲线形体管理中心”的经营权。本合同期限为6年，从2018年11月5日起至2024年11月4日，双方可根据本合同的约定提前终止或续期。乙方应向甲方一次性支付品牌授权费、筹建费共计人民币40.8万元。该笔款项应在本合同签订后5日内支付。甲方应对乙方目标市场的考察调研、门店的选址、营业地的装修布置、人员的聘用等门店筹备工作提供必要的协助和指导。乙方应保证在本合同签订之日起6个月内正常开业，如双方已签订《投资合同协议》，乙方未及时支付投资款则视为违约，甲方有权取消本合同约定的授权，所收取的保证金、品牌授权费用不予退还。后李洪伟（甲方）与上海广斤网络科技有限公司签订《投资合作协议（品牌授权合同）之终止协议》，约定甲乙双方原签订《投资合作协议》、《品牌授权合同》自本协议签订之日起终止。上海广斤网络科技有限公司（发包方、甲方）与上海万资建筑装饰设计有限公司（承包方、乙方）签订《全国门店装修统包协议》，约定乙方承包《魔法曲线》全国门店装修，工程地点为《魔法曲线》全国门店，承包方式为乙方包工、部分包料，甲方提供部分材料。工程期限为45天，施工期以材料进场日第二天计算。合同价款按装修面积每平米1200元计算。合同生效后，如有具体门店项目启动，甲方需按下规定中的约定直接向乙方支付工程款：第一次，装修进场前，甲方支付乙方总价款金额的50%；第二次，装修进度达到50%后，甲方支付乙方总价款金额的40%；第三次，装修完成后，甲方支付乙方总价款金额的5%；第四次，甲方门店正式开业后15天内，甲方支付乙方总价款金额的5%，至此结算完成。2019年4月10日，上海广斤网络科技有限公司（甲方、委托方）与上海万资建筑装饰设计有限公司（乙方、承接方）签订《全国门店装修统包协议——沈阳二店补充协议》，约定甲、乙双方协商一致就沈阳市皇姑区黄河北大街56-34号魔法曲线店铺装修事宜达成如下合同条款：合同总价款为336000元；支付方式为乙方进场施工甲方向乙方支付总价款50%168000元、施工完成90%支付134400元、施工完成并经甲方验收合格后半个月内支付10%33600元；支付方式为银行转账。原告于2019年4月15日，向上海万资建筑装饰设计有限公司支付前期装修款168000元，于2019年5月8日支付装修款134400元，尾款33600未付。2019年4月17日，原告向上海燕动网络科技有限公司支付采购款47940元，于2019年5月28日，向上海万资建筑装饰设计有限公司支付125760元，付款备注为“装修二款”，上述两笔款项合计为173700元。庭审中，原告称173700元系购买器械、设备及其他软装饰的支出，并向法庭提供了购买明细。2019年4月11日，原告（建设单位，甲方）与辽宁盈泰建设有限公司（施工单位，乙方）签订《建筑消防工程施工合同》，约定，工程名称：中粮广场八号楼8201消防改造工程；地点为沈阳市皇姑区黄河；地点为沈阳市皇姑区黄河北大街****楼8201内自动喷淋系统、火灾报警系统消防改造。施工时间为2019年4月11日至2019年5月11日，合同价格13000元。原告于2019年5月5日向辽宁盈泰建设有限公司的贾兴生支付部分消防工程款6500元。另外，因购买空调，原告支付空调费36000元。2019年5月31日，被告给原告发出《沟通函》，内容概括为：根据双方签订的租赁合同，我司于2019年4月13日将商铺交于贵司使用，装修期60天，于2019年6月12日开始计算租金。我司基于长远发展规划，现决定8201、8202店铺进行规划用途调整，对于给贵司造成的损失，我司深表歉意。如贵司在中粮广场商业街区范围内，能够选择更适合经营的商铺，我司配合及时调整。如未达成一致，我司单方面提出解除商铺租赁合同。望贵司在收到此函后及时对商铺现状做好调整管控，即时止损，贵司在收到此函后的后续投入将与我司无关。此后，原、被告互发函件沟通调整商铺事宜，但最终协商未果。2019年9月9日，原告与辽宁保兴律师事务所签订《法律服务委托合同》，原告委托该律师事务所代理其与被告商铺租赁合同纠纷案件的一审阶段，原告支付代理费为100000元。目前，原告既未将案涉商铺交还给被告，亦未实际经营。原审认为，被告与李洪伟签订《沈阳中粮广场商业街区运营期商铺租赁合同》及原、被告与李洪伟三方签订的《权利义务转让协议书》均系各方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,为合法有效,当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。2019年5月31日，被告给原告发出《沟通函》，明确表示如双方就商铺调整事宜未达成一致，被告单方提出解除租赁合同。现双方协商未果，原告起诉至法院，庭审中，原告明确表示解除与被告订立的《权利义务转让协议书》，且被告同意解除，该院应予准许。合同解除后，原告应交还租赁的商铺。关于被告是否承担违约责任问题。2019年5月31日，被告给原告发出《沟通函》，明确告知原告其公司要对原告承租的店铺8201和8202进行规划用途调整，让原告在中粮广场商业街区范围内，选择更合适的商铺，如未达成一致，被告单方提出解除租赁合同。被告在合同履行期间内，无正当理由要求原告更换其所承租的商铺，双方未能就调整商铺事宜达成一致，导致合同不能继续履行，被告存在过错，应承担相应的违约责任。关于原告主张装修费问题。原告的该项主张包含三部分：一、案涉租赁店铺的装修费，原告根据合同已经支付了两笔装修费，共计302400元，尾款33600元未付。因被告违约，造成原告此项支出损失，故被告应予赔偿原告302400元。因原告剩余33600元未实际支付，故该笔款项，本院不予支持。二、原告购买器械、设备及其他软装饰支付173700元及安装空调费用，因上述原告购买的物品均可以移动并另做他用，故此笔支出本院不予支持。三、原告支付消防工程的费用，因原告支付6500元，尚有余款未支付，故被告应赔偿原告6500元。关于原告主张装修押金问题。2019年4月15日，原告向中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司支付装修押金6556元，从常识判断，该笔费用应在装修完毕后予以退回。现该物业公司未退还此笔费用给原告，原告应向该公司主张。现原告未提供证据证明该笔费用因被告违约导致物业公司不予退还，而给原告造成损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张进场装修产生的相关费用问题。原告该项主张包括其向物业公司支付的垃圾清运费1048.96元、水费1048.96元、泄水费500元、装修管理费6293.76元及向被告支付的审图费500元，合计为9391.68元。上述费用均系原告为装修案涉租赁店铺而产生的合理支出，因被告违约导致合同无法履行，造成原告上述费用的损失，故被告应予赔偿。关于原告主张人员招聘和培训费问题。因原告未对该项主张提供证据证明，故不予支持。关于原告主张的差旅费及企业网银服务费问题。因该项主张均不属于被告违约给原告造成的直接损失，故不予支持。关于原告主张其向上海广斤网络科技有限公司支付的违约金问题。2018年11月5日，上海广斤网络科技有限公司（甲方）与原告法定代表人李洪伟（乙方）签订的《ZETNESS魔法曲线形体管理中心品牌授权合同》中约定，乙方应保证在本合同签订之日起6个月内正常开业，如双方已签订《投资合同协议》，乙方未及时支付投资款则视为违约，甲方有权取消本合同约定的授权，所收取的保证金、品牌授权费用不予退还。根据该条款约定，甲方不予退还保证金及品牌授权费的条件不仅仅为乙方未按时正常开业，还有其他原因。现原告未能提供证据证明案外上海广斤网络科技有限公司未退还授权费系被告违约所致，故该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张返还租赁保证金71673.46元及利息的问题。根据合同约定，原告向被告支付了租赁保证金，现双方解除合同，被告应将该笔费用归还给原告，故该项诉讼请求，本院予以支持。关于利息问题，因在就店铺调换互发函件过程中，双方未明确解除合同的具体日期，故利息起算时间应从原告起诉之日，即2019年9月29日，以71673.46元为本金，计算至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张律师费问题。根据合同约定，败诉方应承担胜诉方所有因诉讼案件而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、公证费用和合理的律师费用等，故原告该项诉讼请求，予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、解除被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司与原告沈阳木子三立文化发展有限公司签订《权利义务转让协议书》;二、原告沈阳木子三立文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将“中粮广场祥云小镇商业街区”（地址：黄河北大街56-4（地址：黄河北大街**商铺返还给被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司；三、被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告沈阳木子三立文化发展有限公司保证金71673.46元及利息（从2019年9月29日，以71673.46元为本金，计算至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;四、被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告沈阳木子三立文化发展有限公司装修费308900元（302400元+6500元）；五、被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告沈阳木子三立文化发展有限公司进场装修产生的相关费用共计9391.68元；六、被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告沈阳木子三立文化发展有限公司律师费100000元；七、驳回原告沈阳木子三立文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15078元，由被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司负担6862元。由原告沈阳木子三立文化发展有限公司负担8216元。二审期间上诉人沈阳木子三立文化发展有限公司提供新证据为通知函，证明授权方因为我方违约扣除品牌授权费不予返还，造成我方实际损失40.8万元。中耀房地产开发（沈阳）有限公司对上述证据的证明问题不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案争《沈阳中粮广场商业街区运营期商铺租赁合同》及《权利义务转让协议书》均系各方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,应为合法有效。在合同履行期间内，中耀房地产开发（沈阳）有限公司无正当理由要求原告更换其所承租的商铺，向沈阳木子三立文化发展有限公司发出《沟通函》，明确告知公司要对沈阳木子三立文化发展有限公司承租的店铺进行规划用途调整，让沈阳木子三立文化发展有限公司在中粮广场商业街区范围内，选择更合适的商铺，如未达成一致，中耀房地产开发（沈阳）有限公司单方提出解除租赁合同。双方未能就调整商铺事宜达成一致，导致合同不能继续履行，原审认定对于合同解除中耀房地产开发（沈阳）有限公司存在过错，应承担相应违约责任并无不当。中耀房地产开发（沈阳）有限公司提出其不应承担案争租赁解除违约责任的上诉主张，本院不予支持。关于沈阳木子三立文化发展有限公司要求判令中耀房地产开发（沈阳）有限公司支付品牌授权费40.8万元的上诉主张，因上海广斤网络科技有限公司（甲方）与上诉人法定代表人李洪伟（乙方）签订的《ZETNESS魔法曲线形体管理中心品牌授权合同》的约定，乙方应保证在本合同签订之日起6个月内正常开业，如双方已签订《投资合同协议》，乙方未及时支付投资款则视为违约，甲方有权取消本合同约定的授权，所收取的保证金、品牌授权费用不予退还。根据该条款约定，甲方不予退还保证金及品牌授权费的条件不仅仅为乙方未按时正常开业，还有其他原因。现沈阳木子三立文化发展有限公司未能提供证据证明案外人上海广斤网络科技有限公司未退还授权费仅因中耀房地产开发（沈阳）有限公司本案违约行为所致，故原审对该项诉讼请求，不予支持并无不当。关于沈阳木子三立文化发展有限公司要求判令中耀房地产开发（沈阳）有限公司支付器械及其他软装设备损失173700元、招聘、先期培训、差旅费、企业网银服务费、空调费、装修尾款、消防工程尾款的上诉主张，因器械及其他软装设备属可移动物品可另做他用，故原审对费用未予支持并无不当。关于招聘、先期培训、差旅费、企业网银服务费、空调费、装修尾款、消防工程尾款，因对前述费用，沈阳木子三立文化发展有限公司未举证确实发生或属于因本案违约行为造成的直接损失，故原审未予支持亦无不当。关于沈阳木子三立文化发展有限公司提出原审未在法定审限内结案属程序违法的上诉理由，因该问题未影响本案实体审理结果，故对该上诉请求，本院不予支持。综上，沈阳木子三立文化发展有限公司及中耀房地产开发（沈阳）有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30156元，由上诉人沈阳木子三立文化发展有限公司及中耀房地产开发（沈阳）有限公司各自承担15078元。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年十一月二十三日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；