河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0703民初448号 原告：张家口市桥西区百胜街商场业主委员会 住所地：张家口市桥西区至善街4号小河套百盛商城3楼65号 负责人：范玉杰,该业委会主任。 委托诉讼代理人：张哲伟，河北鼎诺律师事务所律师。 被告：张家口市融侨物业服务有限公司百盛分公司 住所地：张家口市桥**至善街**小河套百盛商城北侧小****。 负责人：魏国光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李世勇，该公司经理。 原告张家口市桥西区百胜街商场业主委员会（以下简称百胜街业委会）与被告张家口市融侨物业服务有限公司百胜分公司（以下简称融侨物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的物业服务合同；2、判令被告向原告移交相关档案资料、财物、设施设备及占用的管理用房等相关场所，恢复改建的设施场地原貌；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告作为物业服务公司在管理张家口市桥西区期间不能履行其职责，使商场的管理混乱不堪，严重影响了商场的经营，给业主造成了较大的损失，为维护广大业主的利益，使商场健康经营发展，经业主大会会议决定解聘被告，被告接到解聘通知后，拒不进行交接，经社区等机构多 2 次协调后仍无果。为此诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，第一，原告无权解聘被告，原告所在的商场只是被告管理区域的一小部分，被告管理的区域包括一至四处，原告只是其中的2号楼。被告管理的总面积为58889平米，业主总人数1240户，原告只是其中的2号楼，建筑面积22030平米，业主人数是594户，根据物业管理条例12条规定，业主大会召开是双过半原则，大会决议也是双过半的原则，2号楼的全体业主通过大会也不符合上述规定。第二，根据物业管理条例三十三条的规定，一个物业区域由一个物业实施管理，第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备，建筑物规模、社区建设等因素。我公司管理的设施设备是一至四栋楼，这四栋楼的供电、消防、采暖、生活用水、电梯等设施所有的供源、控制中心均来自于一个点的设施设备，这个中心控制设备是不可分的，通过管道管线传送到每个终端，相互依托才能发挥其功能，而且所有设施设备的实际使用人、安全责任人均是被告在不同机关和部门予以备案。建筑物规模方面，是由一个建设单位分两期建设完成。社区建设方面，一至四号楼都是堡子里武城街办事处的片区。第三，原告解聘被告的依据、事实和理由是什么，业主是否召开过业主大会，原告在诉状中称经业主大会会议决议解聘物业，原告应提交相应证据。 本院经审理认定事实如下：原告百胜街业委会成立于2019年5月17日，并于当日在张家口市桥西区办理了备案手续。2020年1月26日经张家口市桥西区百胜街商场业主大会采用书面征求意见的形式，征求了专有面积部分占建筑面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意，原告决定解聘被告融侨物业公司。双方经多次协商，因相关设备交接问题协商未果，为此，原告诉至本院。原告为证实自身的主张，当庭提交：1、百盛街商场2号楼340户业主罢免物业的声明，证明解聘物业是业主大会经 3 过合法程序做出的决定；2、解聘被告的视频，证明原告在办事处及社区人员的见证下通知解聘被告，被告也同意解除，并就有关交接问题与业委会成员进行了商讨；3、部分商户被撬被盗的图片、公安人员现场调查制作笔录的图片、商场管理混乱的照片、地下车库管理混乱的现场照片。证明被告不作为，导致商场管理混乱；4、被告违反管理利用物业专用房开商铺进行经营的现场照片、被告将地下停车场改为大卖场的视频，证明被告在未征求业主同意的情况下擅自侵占业主公用部位，侵害了广大业主的利益；5、房屋买卖合同附件二、证明配电室、机房、管道间、管道井属于商场的公共部位；6、业主到信访局反应物业管理存在诸多问题的视屏，证明业主经合法维权后迫不得已才采取诉讼的方式解决与被告的纠纷。对此，被告质证称，关于百胜街××××楼340户业主罢免物业的声明，业主的身份信息无法证实，即使2号楼全部业主均通过也没有满足双过半的原则。关于解聘被告的视频，该视频是协商交接的视频，但没有协商成功。关于部分商户被撬被盗的图片、公安人员现场调查制作笔录的图片的真实性认可，但无法证明商场发生了盗窃，对于图片中的现象是自然的风蚀造成的，公安机关并未立案。关于商场管理混乱的照片，商场的管理分为很多方面，原告的图片只反映了商场的卫生，只能是当时的反映，后期我们会进行打扫，无法证明商场的管理是混乱的。关于地下车库管理混乱的现场照片，地下车库是属于**楼的产权和**楼没有关系。关于被告违反管理利用物业专用房开商铺进行经营的现场照片，该房屋没有产权，我们物业占用使用了，租金也是我们收取的。关于被告将地下停车场改为大卖场的视频，该地下停车场的产权属于中联房开，委托被告负责经营，和2号楼没有关系。关于房屋买卖合同附件二的真实性认可，合同是格式化的，配电室不是专属于2号楼的是属于1至4号楼的共用部分。关于业主到信访局反映物业管理存在诸多问题 4 的视屏，真实性无异议，双方属于合同关系，发生纠纷才诉讼。 被告当庭提交：1、建设工程规划许可证2份，证明百胜街项目是由中联房开一个公司分两期规划建设的。2、公共设施设备图片16张，证明1至4号楼的公共设施统一使用一个控制中心，该控制中心属于1至4号楼全体业主，包括转供电的高压柜及供电公司的高压计量表、消防报警系统主机、消防灭火系统。3、2020年6月5日张家口中联房地产开发有限公司出具的说明一份，证实百盛街3号楼地下一层产权属于中联公司，该公司委托被告就一至四号楼的共用设施予以物业管理服务。4、地下车库的产权证三份，证实地下车库产权属于张家口中联房地产开发有限公司所有。对此，原告质证称，关于建筑规划许可证，是复印件，不予质证，且该证据和本案无关联性。关于公共设施设备图片16张，控制终端的现场位置表述不清，与本案解除物业合同无关联性。关于2020年6月5日张家口中联房地产开发有限公司出具的说明一份，和本案无关联。被告提供的都是复印件，我方需要提供原件，提供的中联公司产权证的复印件不能证明被告的管理权。 另查明，原、被告之间未签订物业服务合同，原告主张解聘被告后，被告需向原告移交：1、地下车库、电力计量表、送风机房3个、排风机房3个、发电机房、储油间、管理室、暖沟、集水箱、消防水箱、防火卷帘门、电梯安全通道及所有管网设施设备（包括变电室）；2、地上一到**公共区域管理权；3、2号楼红线内所有的附属建筑物（包括2-4层东侧通道、2号楼外东侧麻辣烫店、主通道南口恩多寿司及韩式炸鸡店临建房、2号楼外东过道红线内临建房、2号楼外西过道红线内临建房、2号楼外西侧临建房2间、2号楼楼顶两排自建彩钢房、2号楼附属物北侧小二楼物业专业用房）。被告认为：关于原告提出的第一项我方认为全部不能移交，地下车库产权属于中联公司，地下车库的变电室没有单独的计量表， 5 在一号楼地下的高压配电柜上，供电局收费按高压该一块表收费的，负一层的变电室同时供电二××楼××号楼，二号楼是分不出单独的计量表。送风机房3个、排风机房3个确实有三个，是为地下车库使用，和地上一层至四层没有关系。发电机房、储油间、管理室、暖沟、集水箱、消防水箱这些设施是在一号楼的地下室，没有在地下车库，这些设备是供一至四号楼使用的；同一管理区域不能存在两个物业管理公司，公共设施具有不可分割性，故对原告主张的设备和建筑物无法移交。 本院认为，原、被告之间虽没有签订物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务关系。被告统一为中联房开开发的1-4号楼业主提供物业服务，其中的2号楼业主依据《物权法》和《物业管理条例》成立百胜街业主委员会并在主管部门备案，现以被告提供的物业服务管理混乱，不能履行职责为由要求解除双方的物业服务关系，应符合法律规定的要求和程序。现双方争议的焦点为业主大会召开是否达成双过半原则，大会决议是否达到双过半的原则以及物业设施设备交接问题。经查，百胜街项目是由中联房开公司分两期规划建设而成的，当时中联房开公司交付被告管理服务全体4栋楼，总面积为58889平米，业主总人数1240户。原告代表的是其中的2号楼，建筑面积22030平米，业主人数是594户。根据物业管理条例三十三条的规定，一个物业区域由一个物业实施管理，第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备，建筑物规模、社区建设等因素。现被告服务管理的设施设备是百胜街项目一至四栋楼，所需的供电、消防、采暖、生活用水、电梯等设施均为一至四栋楼所共同使用，在规划设计图纸上这四栋楼也只规划了一栋物业服务用房，而且其中部分设施设备的安全责任人也是由被告在不同的部门予以备案。因此，在物业管理服务上，整个一至四栋楼属于一个服务整体，2号楼虽成立业主委员会，享 6 有业委会相应的权利和义务，但在被物业服务上2号楼并不是孤立存在的，如果要解聘被告，应该由一至四栋楼的全体业主符合物权法关于专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，才能成立。另被告所管理的1-4号楼所涉及的部分共用设备设施在管理上不具备将2号楼单独分割出来的可操作性，且如果原告聘用新的物业公司入住管理，会产生在同一区域有两家物业公司共存的状况，容易导致权责不清，更不利于更好的维护业主的相关权利，故对原告的主张，本院不予支持。 综上，对于原告要求解除与被告物业服务的主张，本院无法支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第九条第二款、第三十条、第三十三条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告张家口市桥西区百胜街商场业主委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  孙新民 二〇二〇年十一月十一日 书记员  张晓洁