辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终2170号上诉人（原审被告、申请执行人）：付玉荣，女，1966年1月3日出生，满族，农民，住义县。委托诉讼代理人：赵军，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、执行案外人）：郭小娇，女，1984年12月13日出生，汉族，公司职员，住阜新市清河门区。委托诉讼代理人：刘忠，辽宁秋铭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：赵艳杰，女，1972年8月7日出生，汉族，农民，住义县。原审第三人（被执行人）：刘文达，男，1952年4月3日出生，汉族，农民，住义县。上诉人付玉荣与被上诉人郭小娇、赵艳杰及原审第三人刘文达案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省义县人民法院（2020）辽0727民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。付玉荣上诉请求及事实理由：上诉请求：一、撤销义县人民法院（2020）辽0727民初1022号判决。二、改判准许继续执行坐落于义县义州镇迎宾路89号宜州新城11号楼2单元1层西户房屋（产权证号2018义县不动产权0015308）。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审中，被上诉人郭小娇与被上诉人赵艳杰、刘文达之间提交的证据及开庭陈述的理由，均违背常理，不符合法律逻辑，显然是恶意串通，将执行标的物进行虚假买卖，达到逃避法院执行的目的。综上，请求二审法院进一步查清该案件事实，依法撤销一审错误判决。避免被执行人转移可供执行标的物，依法执行可供执行财产，使执行案件顺利执结。郭小娇辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分。适用法律正确，应当予以维持。请求驳回上诉人的上诉请求。赵艳杰辩称，楼是2020年3月27日郭小娇与我签订合同，交付的定金。我们楼是贷款楼，2020年4月1日去信用社交钱，去房产解封。卖的原因是2019年6月2日我得了急性早幼粒细胞白血病，我没有钱交贷款了，房子着急卖，房子还是我的名字没有过户，现在应该是郭小娇的。刘文达述称，我同意赵艳杰的意见。孙丽侠、陈敏、陈艳向一审法院提出诉讼请求：1.请求要求判令被告向三原告支付死亡赔偿金445515元，丧葬费34546元，精神损害费50000元，抢救费660元，计530721元的百分之三十，159216元，强制险110000元，共计269216元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年3月27日，原告郭小娇与第三人赵艳杰签订房屋买卖契约书一份，协议约定：赵艳杰将坐落于义县城关街道宜州新城11号楼2单元102室的房屋卖与郭小娇，房屋成交价格为人民币36.3万元。该份房屋买卖契约书有郭小娇、赵艳杰签字，并有介绍人王国军、执笔人苗清久签字，并在附记栏处记载：原房屋所有人赵艳杰卖与购房人郭小娇交易前与该房屋有关的债权债务均由赵艳杰本人承担，与购房人郭小娇无任何关联。2020年4月1日，原告郭小娇与第三人赵艳杰共同到义县农村信用合作联社营业部，郭小娇将本案诉争房屋的房屋贷款本金及利息共计249476.81元全部付清，同时约定赵艳杰于2020年4月10日给郭小娇腾房，腾房后双方办理过户手续，郭小娇再将剩余房款2万元全部付清。同日，双方到义县不动产登记中心办理房屋抵押解除登记，赵艳杰将诉争房屋不动产登记证交付郭小娇，郭小娇将扣除偿还贷款本息及2万元后的其余房款给付赵艳杰，赵艳杰给郭小娇出具了收条。2020年4月11日，第三人赵艳杰将房屋钥匙交付原告郭小娇。2020年4月15日，原告郭小娇向管理诉争房屋的物业公司交纳了2020年物业费，并购买门卡5张。2019年6月，第三人赵艳杰经确诊为急性早幼粒细胞白血病，2020年4月13日，因身体不适，入住锦州医科大学附属第一医院第六次住院治疗，4月27日出院。另查明，本院在执行申请人付玉荣与被执行人赵艳杰、刘文达民间借贷纠纷一案中，于2020年4月24日作出（2020）辽0727执176号执行裁定，查封了被执行人赵艳杰名下坐落于义县义州镇迎宾路89号宜州新城11号楼2单元1层西户的楼房【不动产权证号：辽（2018）义县不动产权第0015308号，建筑面积：101.9㎡】。2020年6月8日，原告郭小娇向本院提出书面异议，请求撤销本院（2020）辽0727执176号执行裁定，中止对上述房屋的执行。本院于2020年6月16日作出（2020）辽0727执异20号执行裁定书，驳回郭小娇的异议请求。本案庭审之后，原告郭小娇将剩余购房款人民币2万元交付至本院执行款专户。一审法院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告郭小娇与第三人赵艳杰签订房屋买卖合同之时，诉争房屋抵押登记虽然尚未解除，但在双方签订合同后，原告已将房屋的剩余贷款本金及利息全部付清，房屋抵押登记亦予以解除，并未侵犯抵押权人的合法权益；原告郭小娇与第三人赵艳杰签订的房屋买卖契约书附记栏中所载内容，是双方对诉争房屋所负债务的约定，而非对赵艳杰本人所负债务的约定，不能凭此附记内容认定原告郭小娇对第三人赵艳杰负债的事实知情，原告郭小娇不存在与赵艳杰相互串通，帮助赵艳杰逃避债务的行为。原告郭小娇与第三人赵艳杰签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，且该份合同签订于本案诉争房屋被查封之前。原告郭小娇在本院查封诉争房屋前已按约定向第三人赵艳杰交付价款，赵艳杰将房屋钥匙交给郭小娇，郭小娇向物业管理公司交纳了物业费并购买门卡，由此可见，郭小娇已对诉争房屋在查封之前进行了实际控制和管理。原告郭小娇交付房款的方式虽不是直接转账到第三人赵艳杰账户，但其提供了购房款取款凭证、清偿贷款凭证、赵艳杰出具的收条，可证实原告已交付房款，另因本案诉争房屋尚有大部分贷款未结清，原告不将全部购房款直接转账给第三人赵艳杰，而是先去结清房屋贷款，再将剩余价款交付第三人赵艳杰，符合购买贷款楼房的交易习惯，且郭小娇现已将剩余价款2万元交付至本院执行款专户。原告交付房款的时间是2020年4月1日，本院查封的时间是2020年4月24日，间距时间不长，在此期间第三人赵艳杰因病住院于2020年4月27日出院，且原告与第三人赵艳杰约定于实际交房后再办理过户登记手续并不违背常理，故诉争房屋未办理过户登记非因原告郭小娇自身原因所致。原告与第三人赵艳杰虽未办理产权过户手续，但不动产转让未办理过户手续的后果是不能对抗善意取得物权的第三人，本案被告付玉荣是因民间借贷纠纷与第三人赵艳杰产生的债权债务关系，其是一般的债权人，并非是因购买诉争房屋而产生的特殊债权关系，显然不存在善意取得诉争房屋所有权第三人的情形。综上所述，原告要求停止对诉争房屋的执行，于法有据，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房屋原告虽已支付全部购房款，但尚未办理产权登记手续，而不动产的所有权以登记为准，故原告要求确认诉争房屋所有权归其所有的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行坐落于义县义州镇迎宾路89号宜州新城11号楼2单元1层西户的房屋【不动产权证号：辽（2018）义县不动产权第0015308号，建筑面积：101.9㎡】；二、驳回原告郭小娇的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告付玉荣负担。二审中，当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实基本属实，本院予以确认。另查，诉争房屋原所有权人仅为被上诉人赵艳杰。再查，2020年4月1日被上诉人郭小娇以赵艳杰名义还款诉争房屋的房屋贷款本金及利息，两笔分别为200000元、61522.9元，共计261522.9元。还查，被上诉人郭小娇的购房款来源为，其母亲李艳平在中国邮政储蓄银行股份有限公司阜新市清河门营业所的存款，以及被上诉人郭小娇在中国农业银行银行卡现支部分。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人郭小娇对本案执行标的是否享有排除执行的民事权益。本案中，被上诉人郭小娇与被上诉人赵艳杰在义县人民法院查封诉争房屋前，就已经签订合法有效的书面买卖合同，即案涉房屋买卖契约书，被上诉人郭小娇在诉争房屋被查封前业已取得案涉房屋的钥匙并交纳的本年度物业费用。被上诉人郭小娇同被上诉人赵艳杰至义县农村信用合作联社营业部支付了诉争房屋贷款本息。因被上诉人赵艳杰身体不适，入住锦州医科大学附属第一医院第六次接受治疗，致使双方约定4月10日腾房、办理过户手续及付清剩余房款事宜未能进行，亦非属被上诉人郭小娇自身原因造成未能办理过户。被上诉人郭小娇对诉争房屋所享有的物权期待权，能够排除执行。故一审法院综合本案现有证据认定被上诉人郭小娇作为房屋买受人享有对案涉标的排除执行的民事权益，有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于上诉人付玉荣提出被上诉人之间的房屋买卖合同系属虚假，存在恶意串通行为的主张。上诉人付玉荣在本案一、二审案件审理过程中，始终未能提供证据就被上诉人间存在恶意串通的行为予以证明，应由其承担举证不能的不利后果，故其该项诉讼请求，不予支持。本院庭审中上诉人付玉荣提出，被上诉人郭小娇在交付案涉房屋房贷本息之日，取款数额累计高于约定房款的问题。因被上诉人郭小娇的取款未全部用于支付房款，并无不合理之处，故上诉人付玉荣的该主张本院亦不予支持。综上所述，付玉荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6745元，由付玉荣负担。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  郭慧峰32524708191500审判员赵洪全8763025654000682307524320500二〇二〇年十一月二十六日法官助理韩雨露书记员暴思洋