郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初9010号原告（反诉被告）郑州喆豪商业管理有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区腊梅路****楼****。法定代表人朱玲玲，总经理。委托代理人李志浩，北京乾成（郑州）律师事务所律师。委托代理人钦保贵，北京乾成（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）郑州泊寓公寓管理有限公司，住所，住所地郑州市郑东新区万通街万科大楼**div>法定代表人刘洋，总经理。委托代理人王洋洋，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。委托代理人怯丹丹，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州喆豪商业管理有限公司（以下简称“郑州喆豪”）与被告（反诉原告）郑州泊寓公寓管理有限公司（以下简称“郑州泊寓”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。郑州喆豪委托代理人李志浩、钦保贵，郑州泊寓委托代理人王洋洋、怯丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告郑州喆豪诉称，2016年12月21日，其与郑州泊寓签订房屋租赁合同一份，约定由郑州泊寓承租郑州喆豪位于郑州市××新区腊梅路××街交叉口东南角五云商业广场1-7层房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为12年，双方就租金、免租期、租金递增、支付方式、支付节点、交付条件、违约责任等进行了明确约定。同日，双方及郑州鑫楠物业管理有限公司（以下简称鑫楠物业）签订物业管理合同及补充协议各一份。上述合同签订前，2016年11月16日郑州泊寓向郑州喆豪出具工程联系单一份，就涉案房屋的施工方案及具体期限与郑州喆豪进行确认，所附图纸乃是要求郑州喆豪交付的标准，郑州喆豪为郑州泊寓的装修交付标准花费装修费494.8万元。三方确认于2017年2月16日将涉案房屋交付给郑州泊寓使用，所交付标准均是按照郑州泊寓的要求建成的。后双方于2017年8月因七层重建的问题签订补充协议，该补充协议已经履行完毕。自2017年2月16日郑州泊寓使用涉案房屋至今。2019年，因万科集团长租公寓市场战略作出重大调整，欲就涉案租赁合同进行主动违约，先是于2019年12月20日由郑州泊寓法定代表人华鹏通过微信向郑州喆豪负责人发送单方签字的沟通会议纪要一份，要求郑州喆豪将租金由33.6元/平方米/月降低为21元/平方米/月，年付租金改为季付，并要求退租第7层。该三项要求除7层退租外，明显是故意提出让郑州喆豪无法接受的要求，此时郑州泊寓想要违约的意图已经很明显。2020年1月16日，按照合同约定郑州泊寓应当向郑州喆豪支付下年度租金，但郑州泊寓迟迟不予支付，又以疫情原因要求郑州喆豪进行减免租金，此时仍旧告知郑州喆豪将支付租金，以此为由拖延时间。无奈郑州喆豪向郑州泊寓送达催款函，要求郑州泊寓支付租金并支付违约金，郑州泊寓却频繁发函要挟郑州喆豪。本案中，就这个租赁物而言，基于其整体出租的单一性、改造难度之大，以及装修无法重复使用等特征使得再出租的难度很大。郑州泊寓承诺的租赁期为12年，要求的装修交付标准极高，而且其所要求的特殊性使得内部结构再次利用价值极小，郑州喆豪为此花费巨额的装修费用，郑州泊寓仅仅使用三年就主动违约退租，应当将涉案房屋恢复原状。郑州泊寓的违约行为不仅给郑州喆豪造成了重大的租金损失，涉案房屋再次出租带来的重新装修、租金降低等也给郑州喆豪造成了巨大的损失。郑州喆豪依据合同约定向郑州泊寓提出解除合同，郑州泊寓应当赔偿郑州喆豪的租金、违约金、租金损失、装修损失、租金下降损失以及免租期的损失等。综上，郑州泊寓明显是因为集团指示人为制造违约，使得双方的合同无法继续履行，给郑州喆豪造成了巨大的经济损失。为维护郑州喆豪的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除郑州喆豪、郑州泊寓之间签订的房屋租赁合同及补充协议；2、郑州泊寓将位于郑州××新区腊梅路××街交叉口东南角五云商业广场1-7层恢复原状；3、郑州泊寓向郑州喆豪支付租金1801670.26元，并支付违约金127017.75元（以1801670.26元为基数，自2020年1月16日起按日万分之五暂计算至2020年6月2日，之后计算至实际清偿之日止）；4、郑州泊寓支付郑州喆豪税金损失215024.17元；5、郑州泊寓向郑州喆豪支付租金损失2930267.2元；6、郑州泊寓向郑州喆豪支付房屋改造损失3653509.41元；7、郑州泊寓向郑州喆豪支付免租期租金2441106.75元；8、郑州泊寓向郑州喆豪支付租金下降损失1550102.4元；9、本案诉讼费由郑州泊寓承担。本诉被告郑州泊寓辩称，1、其并不拖欠郑州喆豪租金，而是因郑州喆豪未依约先行向郑州泊寓提供租赁物产权证明，郑州泊寓依据合同约定依法行使先履行抗辩权。2、郑州喆豪未按约定提供安全、合格、符合使用要求的租赁物，在租赁期间未履行保持租赁物符合约定用途的出租方法定义务，提供的租赁物存在重大使用缺陷，导致郑州泊寓无法正常经营，致使郑州泊寓签订合同的目的无法实现。3、郑州喆豪与郑州泊寓签订的房屋租赁合同及补充协议已因郑州喆豪的上述严重违约行为而于2020年3月19日解除，郑州喆豪应承担相应的违约责任。4、郑州喆豪所称租金、税金损失、租金损失、房屋改造损失、免租期租金及租金下降损失的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当驳回。综上，郑州喆豪的诉讼请求无事实和法律依据，郑州喆豪与郑州泊寓签订的房屋租赁合同及补充协议已因郑州喆豪的严重违约行为而解除，郑州喆豪应当承担相应的法律责任，向郑州泊寓返还押金、支付违约金及装修成本损失。反诉原告郑州泊寓反诉称，2016年9月20日，郑州喆豪与郑州泊寓签订房屋租赁合同，约定郑州泊寓承租郑州喆豪1-7层房屋，双方就各方权利义务、租金支付、违约责任及争议解决等事宜进行约定。2017年2月16日，郑州喆豪将涉租房屋交付给郑州泊寓，后郑州泊寓花费1500多万元将涉租房屋进行全新精装后用于出租经营。2017年8月，因涉租房屋的第七层无法办理产权登记，郑州喆豪要求拆除后重建，郑州泊寓与郑州喆豪就郑州喆豪要求拆除7层涉租房屋事宜签订补充协议（二），郑州喆豪承诺半年内对拆除的涉租房屋修复，保证修复的第七层房屋达到郑州泊寓工程验收标准要求，能正常投入经营使用。但直至2018年7月9日，郑州喆豪才将涉租房屋7层恢复完毕，且一直未向郑州泊寓提供涉租房屋7层的产权证明。2019年8月28日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市市场监督管理局等六部门联合发布《关于印发的通知》，专项整治从事住房租赁经营业务的住房租赁企业，上述六部门要求通过住房租赁企业成交的住房租赁交易合同按规定办理网签备案。因郑州泊寓承租的租赁物7层一直未提供产权证明、消防合格证明等文件，导致郑州泊寓无法办理租赁备案证，因而郑州泊寓无法正常使用租赁物，给郑州泊寓的合法经营造成严重障碍，郑州泊寓签订房屋租赁合同的目的无法实现。2020年3月19日，郑州喆豪向郑州泊寓发送单方解除协议函，并向郑州泊寓的住户发送告知书，要求郑州泊寓的租户腾清房屋。郑州泊寓收到后于同日向郑州喆豪邮寄送达解除通知。综上，郑州喆豪未按合同约定提供符合使用要求的租赁物，构成根本违约，给郑州泊寓造成巨大的经济损失，应当承担合同约定的相应违约责任，为节约司法资源，避免双方当事人诉累，郑州泊寓特提起反诉，请求依法判令：1、确认郑州泊寓与郑州喆豪签订的房屋租赁合同及补充协议已经于2020年3月19日解除；2、郑州喆豪退还郑州泊寓押金381184元；3、郑州喆豪向郑州泊寓支付违约金255万元（相当于按当年租金标准计算6个月租金）；4、郑州喆豪补偿郑州泊寓装修成本费损失500万元；5、本案诉讼费及反诉费用由郑州喆豪承担。反诉被告郑州喆豪辩称，一、郑州泊寓接集团指示，主动违约。郑州泊寓的运营主体万科股份有限公司自2019年7月底8月初即先后披露出集团资金紧张、自上而下薪资大调整、长租公寓总经理薛峰辞职、主动违约退出部分长租公寓项目，万村计划破产。自此郑州泊寓即开始以各种理由主张涉案房屋无法使用、租金太高，并以郑州喆豪明显无法接受的租金下降幅度要求重新签订租赁合同等等，开始为后期主动违约、解除合同做铺垫。郑州泊寓以12年的承租期限，要求郑州喆豪斥资按其要求的图纸装修并交付涉案房屋，却仅仅使用三年就按集团指示主动违约退租，给郑州喆豪造成巨大的经济损失，应当予以赔偿。二、郑州喆豪就七层不存在任何的违约行为。涉案房屋租赁时，郑州泊寓作为专业的房屋租赁机构在审查完房屋的相关手续后作出承租的意思表示，其对于七层无相关手续是明知的。在郑州泊寓承租涉案房屋之前房屋租赁也需要备案，在此基础上，郑州泊寓仍要求郑州喆豪交付七层租赁物，一直正常使用并获取收益，从未向郑州喆豪提出异议，以上事实可以说明其在无备案的情况下仍可做到正常对外出租，无任何影响。即便在郑州喆豪无任何违约的情况下，仍然授权郑州泊寓可自行选择是否继续租赁七层，集团指示郑州泊寓主动违约，郑州泊寓却据此主张郑州喆豪违约，明显不诚信。根据郑州泊寓提供的退房记录显示自2019年9月至2020年3月12日，该七层仍正常使用并对外出租，整顿方案的通知并未影响郑州泊寓正常使用七层房屋，不进行备案也不影响其使用涉案房屋，故郑州泊寓主张因无法备案造成七层无法使用的事实明显虚假，以此主张郑州喆豪违约不成立。三、郑州泊寓主动违约，押金不应退还，无主张违约金及装修损失的事实依据、法律依据及合同依据。根据合同第八条第4款之规定，郑州喆豪认可郑州泊寓装修成本的附加条件，仅仅涉及到国家征用、拆迁、规划变更及不可抗力因素涉及第三方赔偿时，按年向郑州泊寓进行补偿。但本案明显系因郑州泊寓违约导致合同不能继续履行，不符合上述任一情形，故对其装修成本郑州喆豪不予认可，不应向郑州泊寓支付折旧费用。从郑州泊寓提供的清单中可以看出，郑州泊寓所增加的添附包含装修和家具、家电两部分，除添附物外，郑州泊寓已将其物品全部搬走并腾空房屋，不应就此主张任何权利。对于涉案房屋的装饰装修，因郑州泊寓作为承租人主动违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条之规定、合同第四条第4款、合同第六条的约定，郑州泊寓请求赔偿剩余租赁期内装饰装修的，不予支持，本案并不适用合同第九条第5款约定的情形。综上，郑州喆豪已完全按照房屋租赁合同及补充协议如实、充分的履行了自己义务，郑州泊寓未按合同约定支付房租，主动违约，无主张违约金及装修损失的事实依据和法律依据。故依法应驳回郑州泊寓的反诉请求。经审理查明：2016年9月20日，郑州喆豪（甲方）与郑州泊寓（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于郑州市××新区腊梅路××街交叉口东南角五云商业广场，出租房屋为1-7层，出租房屋的前院场地甲方免费提供给乙方使用，租赁用途为办公、公寓、工业厂房及相关配套。甲方根据乙方经营需求对出租房屋进行改造，并承担改造费用，具体改造事项及交付标准见合同第三条第2项及附件二。出租房屋分布为A、B、C三部分（A部分为1-6层，B部分为7层，C部分为一楼院子部分），租金及免租期为：1、A部分租金不含税为19元/平方米/月，含税为20.064元/平方米/月，租赁面积为10252平方米，交付日期为2016年9月25日（以双方签字确认的房屋交接书日期为准），免租期5个月，自交付之日起顺延12个月后计算，即免租期起止日期为2017年9月25日至2018年2月25日；2、B部分租金不含税为19元/平方米/月，含税为20.064元/平方米/月，租赁面积为1660平方米，交付日期为2016年12月25日（以双方签字确认的房屋交接书日期为准），免租期为2年，自交付之日起开始计算，即免租期起止时间为2016年12月25日至2018年12月25日；3、C部分为房屋附带院子，免费使用至合同期满。租金递增方式：1、A部分租金递增标准按照交付之日起第四年租金递增5%核算，交付之日起第七年按照租金递增5%核算，交付之日起第十年直至合同期满，按照租金递增8%核算；2、B部分租金递增标准按照交付之日其第四年租金递增5%核算，交付之日起第七年按照租金递增5%核算，交付之日起第十年直至合同期满，按照租金递增8%核算。租金支付方式甲方在租金到期之日前一个月向乙方开具正规、符合法律规定的增值税专用发票，乙方在收到发票之后租金到期前向甲方支付租金。出租房屋押金及支付方式：乙方向甲方支付出租房屋押金381184元，甲方收取房屋押金，应向乙方开具收据，合同期满后一个月内甲方应将押金全额无息退还给乙方。承租期间的水费、电费、煤气费、有线/数字电视费、电话费、宽带上网费、保洁费等由乙方根据相关公用事业部门或物业管理公司的有关规定自行承担并缴纳。房屋租赁期限为12年，自房屋交付之日起计算。租赁合同终止时，对于乙方接管该房屋后自行装修形成的装饰、设施和装置等，乙方可自行拆除取回，如乙方放弃，甲方对此不予补偿。承租期满或合同终止，乙方应于15日内搬迁出属于自己的全部物件、将承租房屋（包括钥匙）及附属设施、设备交还甲方。合同第八条第三款约定：房屋承租期间，乙方无正当理由拖欠租金累计达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第4款约定：如因国家征用、旧城改造拆迁、城市总体规划变更及不可抗力因素涉及第三方赔偿时，鉴于乙方为租赁物装修、运营投入了大量成本，显著提高租赁物价值，甲方同意向乙方进行补偿。合同第九条约定：乙方逾期付款的，每逾期一日，应按照逾期款额的万分之五向甲方支付逾期违约金。如甲方非基于合同第八条第三款约定事由单方解除合同的，甲方应向乙方支付合同总金额30%作为违约金，并且赔偿乙方为使房屋达到运营条件付出的所有投入。2016年12月1日，郑州泊寓与鑫楠物业签订物业管理合同书，约定物业管理服务费用不含税为13元/平方米/月，含税为13.39元/平方米/月，管理面积为11912平方米，进场日期为2016年9月25日（以双方签字确认进场日期为准）。费用递增方式为乙方进场之日起第四年递增5%核算，进场之日起第七年按照递增5%核算，进场之日起第十年直至合同期满，按照递增8%核算。委托管理期限为12年。2016年12月21日，郑州喆豪、郑州泊寓及鑫楠物业签订补充协议，约定鉴于郑州泊寓能够自行负责物业管理相关事宜，郑州泊寓与鑫楠物业签订物业管理合同书仅作为双方存在合同关系、开票付费之用，除开票付款义务外，双方互不承担物业管理合同书中的各项权利义务。庭审中，原被告双方确认：实际缴纳的租金系租赁合同和物业管理合同两项费用的总和，物业系郑州泊寓自行管理，物业公司并未参与。鑫楠物业亦出具说明对该事实予以印证，并同意由郑州喆豪直接向郑州泊寓主张物业合同约定的租金。2017年3月10日，郑州喆豪、郑州泊寓与鑫楠物业三方确认涉案房屋于2017年2月16日交付。2017年8月4日，郑州喆豪（甲方）与郑州泊寓（乙方）签订补充协议（二），约定双方共同确认，乙方已经对涉租房屋进行装修并于2017年5月20日开业运营，甲方同意就拆除第7层涉租房屋给予乙方补偿。2018年11月29日，郑州喆豪（甲方）、鑫楠物业（乙方）与郑州泊寓公寓管理有限公司郑州大学店（丙方）签订补充协议（三），约定三方共同确认，甲方拆除7层并进行恢复的时间周期为2017年8月19日至2018年7月9日，共计10个月22天。甲方同意就拆除第7层涉租房屋给予丙方如下补偿：对丙方7层、6层的租户安置，合计费用56000元；7层拆除并修复期间丙方的经营损失计675138元，以上甲方共计需向丙方支付费用731138元。在合同履行过程中，丙方应付甲方租金276650元，应付乙方的水电费276810元。经三方共同确认，该731138元用于冲抵丙方欠甲方的276650元及欠乙方的276810元，冲抵后，甲方还需向丙方支付177678元，甲方同意该笔款项用于抵扣合同中2019年2月5日至2020年2月14日的部分租金，抵扣后，丙方需向甲方支付第三年的租金2623737元。2020年2月24日，郑州泊寓公寓管理有限公司郑州大学店向郑州喆豪发送商函，载明因7楼违章建筑的问题，造成郑州泊寓不符合房屋租赁登记备案要求，无法办理房屋租赁登记备案及正常经营，面临停业整顿的风险。敦促郑州喆豪在10个工作日内办理合规证件，并配合郑州泊寓办理租赁备案。在此期间，为保障郑州泊寓的权益，暂缓租金支付。2020年3月2日，郑州喆豪向郑州泊寓回函，载明双方签订房屋租赁合同时，郑州泊寓对7层的问题是明知的，2017年8月签订的补充协议（二）就是单独对7层拆除问题及可能涉及二次拆除问题的详细约定，由此来看7层问题不能概括为整栋房屋的问题。2020年3月2日，郑州喆豪向郑州泊寓发出催款函，要求郑州泊寓及时支付租金，并支付违约金。2020年3月7日，郑州喆豪向郑州泊寓发出通知，载明因郑州泊寓无故拖欠房租二个月之久，限在三日内交齐房租及违约金，若不交清限二日内腾清房屋。2020年3月19日，郑州喆豪、鑫楠物业分别向郑州泊寓发出解除协议函，载明根据合同约定郑州泊寓应当于2020年2月1日支付2020年2月15日至2021年2月14日的租金5041056.71元，郑州喆豪已经于2020年1月13日向郑州泊寓开出发票。经多次催要，截至2020年3月19日郑州泊寓拒不缴纳租金，已经累计拖欠租金65天，应当向郑州喆豪承担违约责任。请郑州泊寓在三天内向郑州喆豪支付款项，在郑州喆豪收到全部赔偿款后，解除双方签订的租赁合同和补充合同。该份合同明确约定：租金为租赁费与物业费之和。2020年3月19日，郑州泊寓向郑州喆豪发出关于房屋租赁合同的解除通知，载明因郑州喆豪未能提供租赁房屋7层的产权、消防证照，造成郑州泊寓无法正常合法使用7层租赁房屋，对郑州泊寓合法经营造成严重障碍。在郑州喆豪收到函件之日起，双方签订的合同即行解除，请郑州喆豪在收到函件后三个工作日内，向郑州泊寓支付违约金、投入、租户清退损失合计37715752.8元。郑州泊寓提交的付款单显示2016年9月28日向郑州喆豪支付押金381184元。郑州泊寓提交的退房记录显示涉租房屋7层至2020年3月18日仍在对外出租使用。提交的发票寄送视频显示已经将2020年度开具的发票邮寄给郑州喆豪。根据郑州喆豪提交的银行流水显示：2019年1月30日，郑州泊寓分别支付租金2623737元、1876098元。郑州泊寓支付租金至2020年2月15日。另查明，郑州喆豪根据郑州泊寓提供的图纸进行装修改造的费用支出为4911345.88元。庭审时，郑州喆豪称涉案房屋于2020年7月3日交还，郑州泊寓称2020年4月15日已经全部腾空搬离，只剩部分空调、家电等，因郑州喆豪锁门不让进入。本院受理该案后，经调解未果。以上案件事实由房屋租赁合同、物业管理合同书、补充协议、补充协议（二）、补充协议（三）、交付确认单、商函、商函、回函、催款函、通知、解除协议函、关于房屋租赁合同的解除通知、付款单、退房记录、视频、银行流水、工程结算书及开庭笔录予以证明。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，郑州喆豪、郑州泊寓签订的房屋租赁合同、补充协议、补充协议（二）、补充协议（三）均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定适当、全面的履行各自的义务。关于合同履行过程中哪方违约的问题，合同约定郑州泊寓应当于租金到期前一个月即2020年1月15日向郑州喆豪支付下年度租金，郑州泊寓未能按照合同约定按时向郑州喆豪支付租金，构成违约。郑州泊寓辩称因郑州喆豪未能向其提供第7层的相关产权证明，导致不能办理备案登记，不能正常经营。本院认为，房屋租赁合同作为一种使用财产的合同，其目的在于赋予承租人对房屋进行使用、收益的权利，使承租人对于租赁房屋成立合法占有，房屋权属登记即使存在一定瑕疵也不影响合同目的的实现。根据郑州泊寓提交的退房记录显示截至2020年3月18日郑州泊寓仍在对外出租涉案第7层房屋。另，根据第7层的免租期时间以及双方两次针对第7层签订补充协议足以看出，郑州泊寓对第7层的房屋状态应当是知晓的，在其明知第7层的房屋存在不能办理产权证明的情况下，仍持续租赁并支付租金，视为对第7层现状的接受，其以第7层不能办理产权证明，导致不能正常经营的辩解理由，本院不予采纳。综上，合同履行过程中，郑州泊寓未能按照合同约定向郑州喆豪支付租金，构成违约，应当承担违约责任。故对于郑州泊寓反诉请求郑州喆豪支付违约金255万元，本院不予支持。关于合同解除的问题，2020年3月19日，因郑州泊寓未能按照约定支付租金，郑州喆豪向郑州泊寓发送解除协议函，要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。合同第八条第三款之约定，房屋承租期间，郑州泊寓无正当理由拖欠租金累计达30日的，郑州喆豪有权单方解除合同，收回房屋。故郑州喆豪诉请解除双方于2016年9月20日签订的房屋租赁合同、2016年12月21日签订的补充协议、2017年8月4日签订的补充协议（二）、2018年11月29日签订的补充协议（三），符合法定及合同约定的解除事由，且双方均于2020年3月19日向对方发出解除通知，故本院认定上述合同已于2020年3月19日解除。关于恢复原状的问题，本案中虽郑州泊寓经过郑州喆豪同意对房屋进行装修，但因其使用房屋的特殊性要求以及难以再次利用的情况，在合同履行过程中存在违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。故郑州喆豪诉请郑州泊寓对涉案房屋进行恢复原状的的诉求符合法律规定，本院予以支持。关于郑州喆豪诉请的租金及违约金，庭审时郑州喆豪称涉案房屋于2020年7月3日交还，郑州泊寓称于2020年4月15日已全部腾空搬离，但双方均未提交有效证据证明具体交接日期，而且双方对该日期存在争议，考虑庭审中郑州泊寓陈述其在2020年4月15日搬离时尚余部分空调家电未搬，其虽主张系郑州喆豪锁门所致，但未提交证据证明，考虑上述情况，本院将2020年5月15日认定为郑州泊寓实际搬离时间。对2020年2月16日起至2020年5月15日期间的租金或者物业占用费，郑州泊寓仍应向郑州喆豪支付，按照合同约定的租金（即租赁费与物业费之和）标准计算，该期间的租金共计1195512.14元。对违约金，根据合同约定郑州泊寓应当在2020年1月15日前支付下年度租金，逾期支付租金，每逾期一日支付逾期款额的万分之五，折合年利率18.25%，该约定过高，本院依法酌减为年利率15.4%，故郑州喆豪诉请的违约金应以1195512.14元为基数，自2020年1月16日起按年利率15.4%支付至实际清偿之日止。关于税金损失，鉴于郑州泊寓将发票已经退还给郑州喆豪，故对该部分损失，本院不予支持。关于空置期租金损失，本院认为，该部分损失实为承租人提前退租后因需寻找其他承租人而给出租人造成的预期利益损失，考虑到涉案房屋面积较大，且郑州喆豪系根据郑州泊寓的承租用途专门进行改造，再向他方出租确实存在一定的困难，本院根据实际情况，酌定空置期为2个月，该项损失为797008.1元。关于房屋改造损失，郑州喆豪主张因郑州泊寓使用涉案房屋的特殊性要求，郑州喆豪按照郑州泊寓的设计图纸进行装修改造，为此支付装修费用4911345.88元。合同约定租赁期限为12年，但郑州泊寓仅租赁3年就主动违约，考虑本案的合同实际履行情况以及改造的情况、折旧情况，本院酌定郑州泊寓承担65%的房屋改造费用，计3192374.8元。关于免租期损失的主张，双方没有对此损失的赔偿作出明确约定，故本院不予支持。关于租金下降的损失，本院认为，涉案房屋现仍未对外出租，无法确定另行出租时的租金数额，郑州喆豪诉请租金下降的损失暂无依据，且租金下降与否乃市场所决定，与本案中双方之间的纠纷并无直接联系，故本院不予支持。关于反诉原告主张的返还押金的问题，根据合同约定郑州泊寓向郑州喆豪支付出租房屋押金381184元，鉴于本院已经确认合同已解除，故押金应当予以退还。关于反诉原告主张的装修损失的问题，根据合同第八条第4款约定：如因国家征用、旧城改造拆迁、城市总体规划变更及不可抗力因素涉及第三方赔偿时，鉴于郑州泊寓为租赁物装修、运营投入了大量成本，显著提高租赁物价值，郑州喆豪同意向郑州泊寓进行补偿。第九条第5款之规定，郑州喆豪非基于合同第八条第3款约定事由单方解除合同的，应向郑州泊寓支付合同总金额30%作为违约金，并且赔偿郑州泊寓为使房屋达到运营条件付出的所有投入。本案中，合同解除系因郑州泊寓未按照合同约定支付租金，非因合同第九条第5款约定的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故郑州泊寓请求郑州喆豪补偿装修成本费损失500万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郑州喆豪商业管理有限公司与被告（反诉原告）郑州泊寓公寓管理有限公司于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》、2016年12月21日签订的补充协议、2017年8月4日签订的补充协议（二）、2018年11月29日签订的补充协议（三）已于2020年3月19日解除；二、被告郑州泊寓公寓管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于郑州市高新区腊梅路玉兰街交叉口东南角五云商业广场1-7层房屋恢复原状；三、被告郑州泊寓公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州喆豪商业管理有限公司支付租金1195512.14元及违约金（以1195512.14元为基数，自2020年1月16日起按年利率15.4%计算至实际清偿之日止）；四、被告郑州泊寓公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州喆豪商业管理有限公司支付空置期租金损失797008.1元、房屋改造损失3192374.8元；五、反诉被告郑州喆豪商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还反诉原告郑州泊寓公寓管理有限公司押金381184元；六、驳回原告郑州喆豪商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告郑州泊寓公寓管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本诉案件受理费49056元，由原告郑州喆豪商业管理有限公司负担18330元，被告郑州泊寓公寓管理有限公司负担30726元；反诉案件受理费16830元，由反诉原告郑州泊寓公寓管理有限公司负担13830元，反诉被告郑州喆豪商业管理有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  赵宜勇二〇二〇年十一月三日书记员  樊明杰