辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13332号原告：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市和平区南京北街163甲1，统一社会信用代码：912101003131322823。负责人：赵曾政，系该行行长。委托诉讼代理人：陈莎莎，系辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑可心，系辽宁开宇律师事务所律师。被告：逄志伟，男，1992年9月27日出生，汉族，住辽宁省海城市。被告：沈阳市美的房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区造化镇造化村，统一社会信用代码：912101140715053562。法定代表人：范雪梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，系辽宁成功金盟律师事务所律师。原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告逄志伟、沈阳市美的房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈莎莎，被告沈阳市美的房地产开发有限公司委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼，被告逄志伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平安银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告逄志伟于2017年9月18日签订的《房产买卖抵押贷款合同》；2.请求法院判令被告逄志伟偿还原告借款本金450866.65元、利息、罚息1408.90元、复利4.44元，合计452279.99元（以上本金及利息截止日为2020年7月6日）,并自2020年7月7日起，按《房产买卖抵押贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告逄志伟名下位于沈阳市于洪区房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳市美的房地产开发有限公司对被告逄志伟应支付的上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2017年9月18日，原告与被告逄志伟、被告沈阳市美的房地产开发有限公司共同签订《房产买卖抵押贷款合同》[编号：平银沈阳分行房贷字2017第RL20170918001789号]）；2.主债务：470000元（合同第1页，第一条1款）；3.贷款期限：2017年9月21日至2047年9月21日；4.贷款利率：贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%；5.还款方式：等额还款；6.担保范围：本合同项下特别约定条款第一条所约定的甲方所应承担的全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用，利息及罚息；7.抵押物：沈阳市于洪区，抵押面积87.75平方米；8.抵押登记手续：2017年9月18日，经沈阳市规划和国土资源局办理商品房抵押预告登记手续，编号为：辽（2017）沈阳市不动产证明第0361610号；9.保证责任：丁方为本合同项下甲方在乙方的按揭贷款本金、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及本合同约定的各项费用提供无条件不可撤销的连带保证责任。丁方放弃要求乙方先行主张物的担保的权利。被告逄志伟经合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告沈阳市美的房地产开发有限公司辩称，被告逄志伟于2018年12月21起开始拖欠银行贷款，我方在本次诉讼前已代其偿还了27487.63元，代还后被告逄志伟继续拖欠贷款，可见其已没有偿还能力，故其与原告签订的合同具备加速到期的条件，应提前偿还剩余贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年9月18日，原告平安银行股份有限公司沈阳分行（乙方、贷款人、抵押权人）与被告逄志伟（甲方、借款人、丙方、抵押人）、被告沈阳市美的房地产开发有限公司（丁方、保证人、出质人）签订《房地产买卖抵押贷款合同》一份，合同约定，乙方向甲方发放贷款470000元，用于买房；贷款期限为360个月，自2017年9月18日起至2047年9月18日止；贷款利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮3%，利率调整方式为按年调（次年对月对日）调整；还款方式为按月等额还款。合同同时约定，出现下列情况之一的，视为已发生违约事件：甲方拖欠贷款本金、利息、费用等……；发生违约事件时，乙方有权主张贷款提前到期，提前收回部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于乙方为实现债权所而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费、公告费、送达费、执行费等所有费用；贷款到期或提前到期，甲方未能按约定偿还贷款本息的，乙方有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；有权将本合同项下贷款利率调整为按合同约定利率上浮一定比例（最高可上浮30%）执行；依法处置抵押物，将该抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。抵押人以位于沈阳市于洪区，建筑面积87.75平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。合同同时约定，丁方为本合同项下甲方在乙方的按揭贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及本合同约定的各项费用提供无条件不可撤销的连带责任保证；甲方、丁方同意，保证期间内，发生以下违约事项之一，乙方有权要求丁方承担连带保证责任，清偿本合同项下全部债务：（1）甲方连续或累计三期未归还贷款本息的；（2）甲方发生其他违约情形被宣告贷款提前到期的。2.2017年10月18日，被告逄志伟按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为原告。3.合同签订后，原告向被告逄志伟发放贷款470000元。个人贷款放款确认书记载，贷款期限自2017年9月21日至2047年9月21日止，贷款年利率为5.05%。贷款生成后，被告逄志伟前期尚能按期偿还借款本息，但从2018年11月21日起未按期足额偿还原告借款本息。截止至2020年7月6日，被告逄志伟尚欠贷款本金450866.65元、利息、罚息1408.90元、复利4.44元，故原告诉至本院。上述事实，除当事人陈述外，另有房地产买卖抵押贷款合同、出账凭证、不动产登记证明、欠款说明等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告逄志伟经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。原告与被告逄志伟、沈阳市美的房地产开发有限公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告逄志伟未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《房地产买卖抵押贷款合同》的约定，甲方拖欠贷款本金、利息、费用等视为已发生违约事件，发生违约事件时，乙方有权主张贷款提前到期，提前收回全部部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于乙方为实现债权所而支付的律师费、诉讼费等所有费用。本案，被告逄志伟从2018年11月21日起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，提前收贷即意味着合同的解除，被告逄志伟应立即偿还借款本金、利息、罚息、复息，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告沈阳市美的房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求。根据《房地产买卖抵押贷款合同》约定，如借款人连续或累计三期未归还贷款本息的或发生其他违约情形被宣告贷款提前到期的，原告有权要求被告沈阳市美的房地产开发有限公司对该笔贷款所产生的全部债务的偿还承担连带保证责任，现上述条件已成就，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告逄志伟抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告逄志伟于2017年9月18日签订的《房地产买卖抵押贷款合同》；二、被告逄志伟于本判决生效后十日内一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金450866.65元、利息、罚息1408.90元、复利4.44元（以上本金、利息等计算截止至2020年7月6日），并自2020年7月7日起按《房地产买卖抵押贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复利至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳市美的房地产开发有限公司对被告逄志伟应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告逄志伟追偿；四、驳回原告平安银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8084元，减半收取4042元、保全费2781元，由被告逄志伟、沈阳市美的房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  聂雪二〇二〇年十一月十二日法官助理朱晓楠书记员姜悦本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。