湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初2335号原告：谭枝兴，男，1973年9月6日出生，土家族，个体工商户，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：谭本选，系谭枝兴之父，1942年11月7日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。代理权限：特别授权。被告：巴东县乾峰房地产开发有限公司，住所地：湖北省巴东县野三关镇名相路新颜村**。统一社会信用代码：91422823795938560Y。法定代表人：陈旭升，总经理。委托诉讼代理人：黄毅，湖北楚峡律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告谭枝兴诉被告巴东县乾峰房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谭枝兴及其委托诉讼代理人谭本选、被告巴东县乾峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭枝兴向本院提出诉讼请求：判令被告巴东县乾峰房地产开发有限公司原法定代表人陈旭升所签立的承诺书合法有效。事实与理由：2017年11月2日，原、被告签订怡鑫苑小区商品房认购协议，当日原告支付被告定金100000元。时至2018年8月29日，被告托词该商品房不能再建，不能履行合同义务，要求退还定金。根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2018年9月8日，被告法定代表人陈旭升承诺：原告购买住房一套（价格按2300元/平方米计算）、商铺一套（价格按8000元/平方米计算）。原告基于被告的补救措施，宽容地接受了被告法定代表人陈旭升所签立的这份承诺书。为预防被告再次失信违约，原告请求人民法院判决确认该承诺书合法有效，以保证诚实信用原则有法可依。被告巴东县乾峰房地产开发有限公司辩称：1、陈旭升个人所签承诺书不能代表被告公司，因为陈旭升在签订承诺书时仅仅是被告公司股东，其个人行为不能代表公司，同时，承诺书也未加盖被告公司公章；2、被告与原告签订的认购书因规划调整无法实施，根据合同第7条第2款规定，双方已解除，并且原告已将购房订金全额领回。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方有异议的证据，本院依法认定如下：原告提交的被告公司信息，虽系网络打印件，但与庭审核实的被告公司信息一致，本院予以采信；被告提交的巴东县野三关镇村镇规划建设管理办公室出具的证明，系相关职能部门出具，具有合法性、真实性，本院予以采信；被告提交的《准予变更登记通知书》，系相关职能部门颁发，具有合法性、真实性，本院予以采信。根据审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：谭枝兴与靳玉桂系夫妻。2017年11月2日，巴东县乾峰投资有限公司（甲方）与谭枝兴、靳玉桂（乙方）签订《认购协议》，约定的主要内容为：乙方订购甲方开发的位于巴东县××关镇××小区××路××小区××楼，房号8#-D，暂测建筑面积600平方米（最终以产权登记机关核准面积为准），甲乙双方约定房屋总价1500000元，本协议签订后，乙方向甲方支付定金（总房款的50%），待签订《商品房买卖合同》之时，该定金直接冲抵房款。因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，甲、乙双方可以解除本协议并免责。本协议自甲乙双方签订之日起生效，至甲乙双方签订《商品房买卖合同》时失效。巴东县乾峰投资有限公司在该协议甲方处加盖公司公章，并由陈旭升在甲方法定代表人或委托代理人处签名。《认购协议》签订后，谭枝兴通过银行转账支付了定金100000元。因怡鑫苑项目规划方案调整，巴东县乾峰投资有限公司与谭枝兴解除了《认购协议》。2018年9月8日，巴东县乾峰投资有限公司退还谭枝兴交纳的定金100000元。同时，2018年9月8日，陈旭升给谭枝兴出具《承诺书》1份，载明：“兹有谭枝兴（身份证号：）在我陈旭升经营房屋范围内购买住宅及商铺，现做出如下郑重承诺：无论销售市场行情如何变化，仅限你本人在我处购买的住房1套价格按2300.00元/平方米计算（税费、代收代缴等费用除外），商铺1套价格按8000.00元/平方米计算（税费、代收代缴等费用除外），但不得违反国家政策及法律法规的规定。特此承诺。”另查明，巴东县乾峰投资有限公司经营范围包含房地产开发等，股东为陈旭升、程光辉、程银锁三人，法定代表人为程银锁。2018年4月24日，巴东县乾峰投资有限公司名称变更为巴东县乾峰房地产开发有限公司，经营范围仍包含房地产开发，股东仍为陈旭升、程光辉、程银锁三人，其中陈旭升出资比例52%，程光辉出资比例38%，程银锁出资比例10%，陈旭升担任董事长，程银锁担任执行董事并担任公司法定代表人。2020年8月25日，巴东县乾峰房地产开发有限公司法定代表人变更为陈旭升。再查明，程银锁因涉嫌刑事犯罪，于2017年11月22日被巴东县公安局取保候审，2018年11月15日巴东县人民法院决定逮捕，同日由巴东县公安局执行逮捕，2019年4月1日巴东县人民法院决定取保候审，2019年6月5日，巴东县人民法院判决程银锁犯逃税罪，判处有期徒刑3年，缓刑3年。2020年8月8日，谭枝兴诉至本院，请求判如所诉。庭审中，巴东县乾峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈述，程银锁因刑事案件难以作为公司法定代表人正常履职期间，公司的日常经营由程银锁的哥哥程光辉负责。除巴东县乾峰房地产开发有限公司外，陈旭升还担任巴东县升辉置业有限公司的法定代表人及董事长，巴东县升辉置业有限公司的经营范围包含房地产开发，开发项目同样位于野三关集镇。本院认为，本案的争议焦点在于：一、陈旭升出具的《承诺书》是否对巴东县乾峰房地产开发有限公司具有约束力；二、陈旭升出具的《承诺书》是否合法有效。现评析如下：一、陈旭升给谭枝兴出具的《承诺书》载明的“在陈旭升经营房屋范围内”，是否指向巴东县乾峰投资有限公司？本院认为，确如被告委托诉讼代理人所言，我国商品房买卖合同的出卖方只能是房地产开发企业，庭审中，原、被告对陈旭升出具《承诺书》时所指向的企业是否为巴东县乾峰投资有限公司无法认证一致，按照《承诺书》所使用的词句，并结合协议的条款及诚信原则，“陈旭升经营房屋范围内”可以理解为陈旭升担任高级管理人员、法定代表人或控股股东的房地产开发企业。庭审中，被告的委托诉讼代理人陈述陈旭升还担任巴东县升辉置业有限公司的法定代表人、董事长。本院认为，即使陈旭升确为巴东县升辉置业有限公司的法定代表人、董事长，根据《承诺书》的内容，谭枝兴有权在巴东县乾峰投资有限公司、巴东县升辉置业有限公司之间作出选择，且一经选择，除非相对人同意再无选择权。陈旭升是否有权代表或代理巴东县乾峰投资有限公司出具《承诺书》？一般而言，法人由法定代表人代表法人从事民事活动，但，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的法律行为，对被代理人发生效力。本案，陈旭升在出具《承诺书》时虽不是巴东县乾峰投资有限公司的法定代表人，但其在巴东县乾峰投资有限公司与谭枝兴、靳玉桂签订的《认购协议》中作为巴东县乾峰投资有限公司的委托代理人签名，尔后，其是在巴东县乾峰投资有限公司与谭枝兴、靳玉桂解除双方订立的《认购协议》的情形下给谭枝兴出具《承诺书》，且陈旭升是巴东县乾峰投资有限公司的绝对控股股东，并担任董事长，因此，谭枝兴有理由相信陈旭升有权代理巴东县乾峰投资有限公司出具《承诺书》，陈旭升出具的《承诺书》对巴东县乾峰投资有限公司具有约束力。二、陈旭升是在巴东县乾峰投资有限公司无法实现《订购协议书》合同目的的情况下给谭枝兴出具《承诺书》，谭枝兴接受该《承诺书》，双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，本院应确认《承诺书》有效。我国民事法律充分尊重当事人意思自治，因而，原、被告虽在《订购协议书》中明确约定谭枝兴、靳玉桂应缴纳购房款的50%作为定金，以及因政府产业政策发生变化而导致订购协议无法履行时，双方可以解除该协议并免责，但双方在解除《订购协议书》时，陈旭升代表巴东县乾峰投资有限公司出具《承诺书》，谭枝兴予以接受，视为双方就解除之前的订购协议达成了新的协议，因此，被告以《订购协议书》的约定否认《承诺书》的效力的抗辩意见，与合同的相对性原则不符，本院不予采纳。当事人不因名称的变更而影响合同义务的履行。综上分析，谭枝兴起诉巴东县乾峰房地产开发有限公司，请求确认《承诺书》合法有效，符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、第一百四十三条、第一百六十二条、第一百七十二条之规定，判决如下：陈旭升于2018年9月8日给原告谭枝兴出具的《承诺书》有效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告巴东县乾峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  向子龙二〇二〇年十一月三日法官助理夏津蓉书记员（兼）  夏津蓉附本案判决适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为的真实意思。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。