江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2798号 上诉人（原审被告）：朱永东，男，1968年6月出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：南昌远东物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人:罗建平，总经理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘珺璐，女，1996年5月出生，汉族，该公司职员，住江西省宜春市上高县。 上诉人朱永东因与被上诉人南昌远东物业管理有限公司（下称远东物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初5658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱永东提出上诉请求：1、驳回被上诉人所有请求；2、责成被上诉人对上诉人所造成的伤害进行真诚道歉，并对所造成的损失给予经济赔偿；3、被上诉人进行自身整改完成之后，上诉人才缴纳相应合理的物业费用。事实和理由：上诉人入住后，物业公司在管理和服务上存在严重缺失。1、上诉人所属楼层负一层的公共用地被未知业主侵占过大，上诉人住房下水道正好在公共用地之上，导致下水道堵塞时不能及时维修，给上诉人财产造成损失，物业公司疏于管理，置之不理；2、自2015年入住该小区以来从未见过《物业管理委托合同》，即便该合同成立，被上诉人对公共设施的维护，小区卫生环境的治理也远远未达合同中的相关约定，与此同时，被上诉人的员工经常在上诉人家的窗下焚烧树叶，在给上诉人造成身体和财产伤害的同时，也违反了《中华人民共和国大气污染防治法》；3、上诉人一审被认定的物业费是基于《物业管理委托合同》，上诉人认为假设合同成立，上诉人所缴纳的物业费应当是购买被上诉人的服务。由于被上诉人提供的服务质量存在严重瑕疵才未及时缴纳物业费，即便合同成立，双方也应同时履行合约，法院应当考虑同时履行抗辩权。综上，一审法院判决不当，希望二审法院撤销原判，依法改判。 远东物业辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 远东物业向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令朱永东支付所欠物业管理费6332.93元，违约金1899.88元，共计8232.81元；2、诉讼费用由朱永东承担。 一审法院认定事实：朱永东系远东XX花园XX-X-XXX房的业主，其不动产面积为138.88平方米。2005年12月31日，远东物业与开发商江西XX**市场开发有限公司签订《物业管理委托合同》一份，约定江西XX**市场开发有限公司委托远东物业对远东XX花园实行物业管理，物业的管理服务费，住宅房屋由远东物业按照建筑面积每月每平方0.8元向业主或者物业使用人收取，业务和物业使用人逾期缴纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。自2015年3月31日起，朱永东停止缴纳物业费。嗣后，远东物业多次催收，但朱永东仍未缴纳，故诉至法院。 一审法院认为，远东物业接受开发商江西XX**市场开发有限公司的委托，对远东XX花园进行物业管理，签订了《物业管理委托合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。远东物业在物业管理方面投入了相应的人力、物力，朱永东系业主，接受了远东物业提供的相应服务，应当履行缴纳物业费的义务。故对远东物业该诉请，该院予以支持。根据物业管理协议，朱永东应按照建筑面积每月每平方0.8元缴纳，故从2015年3月31日至2019年12月31日，朱永东总计拖欠物业费57个月，物业费应为0.8元/平方米*138.88平方米*57个月=6332.93元。关于远东物业要求朱永东支付违约金的诉请，因其物业服务存在瑕疵，服务质量还需进一步提高，故远东物业主张涉案的违约金，该院不予支持。关于朱永东辩称，远东物业未做好公共区域管理等问题，远东物业也确实有未做好或未及时整改到位的地方，为此远东物业应努力提升服务水平和服务能力，积极做到物业服务中应尽的义务，但朱永东并不应以此为由拒绝交纳物业服务费。 需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，远东物业对朱永东的诉请，对于符合法律规定的诉请，该院予以支持，其余诉请予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、朱永东于该判决生效之日起十日内向南昌远东物业管理有限公司支付物业费6332.93元；二、驳回南昌远东物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由朱永东负担。 二审期间，上诉人朱永东向本院提交新证据一张光盘，内含14段录制的视频，欲证明远东物业在管理和服务存在严重缺失，包括公共用地被侵占和小区卫生环境不能达标等方面，其之所以没有交物业费，是因为物业公司服务不到位。被上诉人远东物业对上诉人提交的证据质证认为：对证据真实性、合法性、关联性均有异议，视频无法显示时间与地点，不符合证据的规范，视频内容无法证明上诉人证明的事实，对于侵占事实上诉人可以另案起诉，可以起诉侵权人而非拒缴物业费。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点为：朱永东提出不应交纳物业费是否有事实和法律依据。经查，远东物业接受开发商江西XX**市场开发有限公司的委托，对远东XX花园进行物业管理，签订了《物业管理委托合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。远东物业根据《物业管理委托合同》为朱永东提供了物业管理服务，朱永东应按约支付物业费。现朱永东提出涉案小区公共设施维护及卫生环境治理不达标等情况，因一审法院已考虑到远东物业在履行物业管理职责和服务中存在的不足，判决驳回远东物业关于违约金的诉请。另外，如涉案房屋所属楼层负一层的公共用地被其他业主侵占过大导致下水道堵塞不能及时维修、涉案小区焚烧树叶给其身体及财产造成损害、小区内其他业主私自占用公共区域、私搭乱建等问题，均不在本案审理范围，朱永东可另行主张。综上，现朱永东提出不应交纳物业费的上诉理由，证据不足，本院不予支持。业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由朱永东负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年十一月十一日 书记员 陈 琦 书记员 叶斯敏