湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终575号上诉人(原审被告、反诉原告)：熊鼎，男，1991年3月8日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住鄂州市华容区，委托诉讼代理人：黄静怡，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：王茂，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢毅，男，1995年3月12日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市经济技术开发区，委托诉讼代理人：薛伟幸，湖北高照律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨靖，湖北高照律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：周建明，男，1975年11月26日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市洪山区，上诉人熊鼎因与被上诉人卢毅、周建明合同纠纷一案，不服湖北省鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊鼎的委托诉讼代理人黄静怡、王茂，被上诉人卢毅的委托诉讼代理人薛伟幸、杨靖，被上诉人周建明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人熊鼎的上诉请求：撤销鄂州市华容区人民法院作出的（2019）鄂0703民初1185号民事判决，改判驳回被上诉人卢毅的全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求，即被上诉人卢毅给付上诉人转让费人民币65000元或发回重审；一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定卢毅向熊鼎转账265000元事实错误，熊鼎仅收到卢毅155000元。彭绍洲、龚佳文转账11万元没有到庭陈述，也未参加本案作为共同原告主张权利。2.周建明与武汉城市职业学院续签了合同，武汉城市职业学院对周建明的转租是默认的并不反对。3.一审法院在没有任何证据证明武汉城市职业学院不同意转租、转让的情况下认定未经出租方同意《托管经营合同》及《证明》均无效，显然判非所请，适用法律错误。4、上诉人与卢毅签订的转让《证明》包含投入的装饰装修、添加的健身器材及按照卢毅要求所添加的68500元健身器材，余下107天的租金49836元等作价33万元。一审法院仅裁判解除退款，却对返还租赁房屋、健身器材及已经使用房屋的占用使用费，既没有释明也没有一并判决。5.一审没有追加武汉城市职业学院作为第三人参加诉讼是程序违法。6.卢毅没有任何损失，上诉人没有任何隐瞒，没有任何违约行为，依法无须承担任何责任。7.卢毅支付的款项，上诉人支付给了另一合伙人刘松14万元，应当追加刘松为本案当事人一并承担责任，一审未追加导致事实不清，程序违法。被上诉人卢毅辩称，卢毅举债26.5万投资经营健身房，既没有占有，也无法经营健身房，无任何收益，也无返还财产的责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。被上诉人周建明辩称，我是将健身房转给案外人孙超的，给孙超打电话他不交房租和电费，我们就将健身房接管了。我不认可熊鼎将健身房转给卢毅，健身房的器材都是我的，熊鼎添置的器材也是他们损坏后赔偿给我的。熊鼎与卢毅之间的事情与我没有任何关系。卢毅向一审法院起诉请求：2019年5月14日，卢毅与熊鼎就武汉城市职业学院三楼尚美健身房转让事宜达成一致意见，熊鼎向卢毅出具证明一份，载明：熊鼎将位于武汉城市职业学院3楼尚美健身房以33万元的价格转让给卢毅；同时约定，先支付1万元定金，2019年5月21日前支付剩余32万元，支付方式签合同付一半，营业执照变更后支付另一半，卢毅按照约定陆续向熊鼎支付转让费26.5万元，后周建明告知卢毅该健身房经营权实际归周建明享有，熊鼎并无转让权，并将健身房收回，因此，卢毅已经无法经营健身房，卢毅多次找熊鼎协商要求退还转让费，熊鼎均以各种理由推诿。卢毅为维护其合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、依法确认解除卢毅与熊鼎签订的转让协议；2、熊鼎向卢毅返还转让款26.5万元；3、熊鼎、周建明向卢毅支付各项损失31735元；4、本案诉讼费由熊鼎、周建明承担。熊鼎向一审法院反诉请求：熊鼎与卢毅就位于武汉城市职业学院二食堂三楼健身房转让事宜达成一致并于2019年5月14日签订《证明》（实为转让协议），约定熊鼎将位于武汉城市职业学院的健身房设备、经营权以33万元的价格转让给卢毅，卢毅分期付款，即定金1万元、签订租房合同付一半，办理营业执照付一半等内容。合同签订后，熊鼎履行了合同义务，卢毅至今未付清转让费，熊鼎多次催要未果。熊鼎认为，双方签订的转让协议系真实意思表示，合法有效，熊鼎按照约定履行合同义务。卢毅未按照约定支付余款，有违诚信，依法应当承担支付转让费的义务，为维护自己的合法权益，请求法院判令：1、卢毅继续履行2019年5月14日签订的《证明》所确定的义务，给付熊鼎转让费65000元；2、本案诉讼费用及其他费用全部由卢毅承担。一审法院认定的事实：2013年5月19日，周建明与武汉城市职业学院签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：武汉城市职业学院（甲方）将其所有的武汉城市职业学院南校区食堂附楼三楼面积1440平方米的房屋出租给周建明（乙方）；租期5年，自2013年9月1日至2019年8月31日；房屋用途为健身房；租金总额为216000元；乙方转租、转借承租房屋，需经过甲方的同意；双方还对其他事项进行了约定。2016年3月8日，周建明与孙超签订了一份《租房合同》；合同约定：周建明将位于武汉市洪山区城市职业学院二食堂三楼出租给孙超居住使用，租期自2016年3月8日至2021年3月7日，计60个月；租金为每年108000元；承租期间，未经周建明同意，孙超无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途；合同还对其他事项进行了约定。2016年3月8日，孙超向武汉市洪山区工商管理局申请并取得名称为“武汉市洪山区超跃健身房”的个体经营执照，经营者为孙超。2018年7月4日，孙超与肖洋签订《经营权转让协议书》，约定：孙超将位于武汉市洪山区城市职业学院二食堂三楼“尚美运动”健身区的经营权转让给肖洋；期限为2018年8月31日至2021年3月20日；协议对转让款未明确约定数额。2018年9月13日，肖洋与熊鼎签订《尚美健身合伙协议》，约定：双方共同投资、开设、经营武汉城市职业学院南校区尚美健身房；双方盈余平均分配，期限暂为一年；预售期间2018年9月1日至2018年10月31日，熊鼎担任店长，提成为两个月收入总和，25万以下无提成，25万以上2%，30万元3%，40万以上4%，50万以上5%，60万以上6%，70万以上7%，80万以上8%，以此类推。2019年3月3日，肖洋与刘松签订《合伙协议书》，约定：双方共同入股经营“武汉市洪山区超跃健身房”（店铺名称“尚美健身”）；健身房名称：武汉市洪山区超跃健身房，地址：武汉市洪山区武汉城市职业学院南校区食堂附楼**，经营者：孙超；刘松出资13万元，占49%股权；协议还对其他事项进行了约定。2019年4月20日，刘松向熊鼎出具委托书，全权委托熊鼎经营。2019年5月14日，熊鼎与卢毅签订一份《证明》，约定：熊鼎自愿将武汉城市职业学院3楼尚美健身房转让给卢毅，转让金额33万，包括6台跑步机、9台力量设备，包含5.14-8.31房租；本协议签定以后不得转让给其他人；现支付1万作为定金，2019年5月21日前交待清楚后支付剩余的32万，以此证明，定金不退，支付方式签合同付一半，营业执照办理后付另一半。《证明》签订后，卢毅或通过其合伙人彭绍洲、龚佳文共向熊鼎转账26.5万元，但双方未签订正式合同。2019年5月17日，周建明与卢毅签订《托管经营合同》，约定：房屋位于武汉城市职业学院南校区二食堂三楼，周建明将尚美运动中心健身区或使用权和经营权托管给卢毅；托管期限：2019年8月1日至2020年7月31日；托管金：14000元/月，一年交付一次，于当年交付托管金168000元；卢毅可经周建明同意在托管期内将该房屋部分或全部转托管给他人；合同还对其他事项进行了约定。2019年5月22日，该健身房营业执照己办理，名称为武汉洪山区皮沃斯健身中心，经营者为卢毅合伙人龚佳文。现因该健身房己在网上招租，周建明不同意出租给卢毅，造成纠纷。一审法院认为，本案争议焦点：卢毅与熊鼎签订的转租协议即《证明》是否合法有效？卢毅的损失应当由谁承担返还和赔偿责任以及熊鼎的反诉请求能否支持？关于卢毅与熊鼎签订的转租协议即《证明》是否合法有效问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，涉案房屋的所有人即出租人是武汉城市职业学院，第一承租人是周建明，涉案房屋虽然曾经称为“超跃健身房”“尚美健身房”“尚美健身中心区域”，但均为武汉城市职业学院南校区食堂附楼三楼。2013年5月19日，周建明与武汉城市职业学院签订《房屋租赁合同》，租期自2013年9月1日至2019年8月31日。第一承租人周建明于2016年3月8日将该房屋转租给孙超，租期自2016年3月8日至2021年3月7日；次承租人孙超又于2018年7月4日将该房屋转租给肖洋，租期自2018年8月31日至2021年3月20日，肖洋与刘松、熊鼎签订合伙经营协议。2019年5月14日，熊鼎将该房屋转租给卢毅，并签订转让意向书即《证明》，但未约定具体租期。该《证明》明确约定“签合同付一半，营业执照办理后付另一半”，双方并未签订正式合同。2019年5月17日，周建明与卢毅签订《托管经营合同》，托管期限为2019年8月1日至2020年7月31日。由此可见，第一承租人对卢毅与熊鼎的转租意向予以认可，但转租期限为2019年8月1日至2020年7月31日；而出租人武汉城市职业学院与第一承租人周建明约定的租期为2013年9月1日至2019年8月31日，该租期己明显超过承租人周建明剩余租赁期限，故周建明与卢毅签订的《托管经营合同》以及卢毅与熊鼎签订的转租意向书《证明》均无效。关于熊鼎要求一审法院对武汉城市职业学院南校区食堂附楼三楼健身房的装饰装修及添置健身器材等进行现场勘验的申请，因双方签订的转租合同无效，勘验己无实际意义，故一审法院对其申请不予准许。关于卢毅的损失应当由谁承担返还和赔偿责任以及熊鼎的反诉请求能否支持问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”本案中，卢毅因该转让行为向熊鼎转款265000元，熊鼎应当返还给卢毅。同时，卢毅并不知晓该房屋之前的承租人与出租人之间的租赁期限，第一承租人周建明与作为第三承租人的合伙人熊鼎，应当知晓剩余租赁期限。故周建明与熊鼎在与卢毅签订《证明》和《托管经营合同》时存在过错，依法应当赔偿卢毅因此造成的损失。对于卢毅产生的交通费用损失即31735元-20000元=11735元，一审法院予以确认，对其他损失因证据不足，一审法院不予确认。对于熊鼎反诉要求卢毅继续履行合同并支付剩余转让款的请求，因法律依据不足，一审法院不予支持。对于卢毅本诉请求，其合法合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除卢毅与熊鼎2019年5月14日签订的《证明》。二、熊鼎于本判决生效之日起三日内向卢毅返还转让款265000元。三熊鼎与被告周建明于本判决生效之日起三日内连带赔偿卢毅损失11735元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回卢毅的其他诉讼请求。五、驳回熊鼎的反诉请求。本案本诉受理费5752元，由熊鼎负担5364元，由卢毅负担388元；反诉费1425元，由熊鼎负担。本院在二审期间，上诉人提交了一份案涉健身房2018年8月-2019年4月的流水账目用以证明上诉人在经营期间健身房月均收入10万元；一份网页截图和合同，证明武汉城市职业学院是同意健身房转租的，周建明也没有反对租赁期转租。被上诉人卢毅对两份证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。被上诉人周建明未发表质证意见。本院经审查认为，上诉人所提交新证据与本案争议的事实无实质关联性，本院不予采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审查明的案件事实基本属实。另经本院核实，龚佳文，彭绍洲向熊鼎转款11万元是应卢毅的要求，是卢毅向他们的借款，同意由卢毅一并向熊鼎行使追偿权。本院认为，卢毅与熊鼎签订的《证明》实际是一份转租协议，协议订立后，周建明强行接管健身房，造成卢毅承租经营健身房的合同目的不能实现，卢毅因只与熊鼎有合同关系，对周建明接管行为无法抗辩。熊鼎陈述经周建明同意转租健身房，但周建明并未在转租协议上签字，而是以实际接管的行为否定了熊鼎的转租行为，故双方订立的转租协议无法实现，应予解除。熊鼎所收卢毅转让款265000元应予返还。但卢毅实际占用健身房30天（2019年5月14日至2019年6月12日），该期间是熊鼎承租期内且由熊鼎预付了租金，按照案外人孙超的证明，熊鼎向孙超交纳2018年8月31日至2019年8月31日的租金108000元，平均每月租金9000元。卢毅应该返还熊鼎30天期间的租金9000元，熊鼎实际应退还卢毅转让款256000元。至于熊鼎提出的健身房添置器材返还，因卢毅未占有尚美健身房，周建明为实际尚美健身房的占有人，熊鼎与周建明及案外人孙超等关于尚美健身房的权属、添附物权属及周建明接管健身房的行为是否适当等则可通过相关当事人之间的合约另行依法主张。卢毅所主张的合同其它损失问题，因卢毅本人在承租健身房时应该对承租物的权属进行查证，其草率缔约的非合同直接损失应由自己承担。上诉人熊鼎要求追加武汉城市职业学院和刘松为当事人的诉求于法无据，本院不予支持。综上所述，熊鼎的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初1185号民事判决第一项即解除卢毅与熊鼎2019年5月14日签订的《证明》、第五项即驳回熊鼎的反诉请求；二、撤销湖北省鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初1185号民事判决第二项、第三项、第四项；三、变更湖北省鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初1185号民事判决第二项为：熊鼎于本判决生效之日起十日内向卢毅返还转让款256000元；四、驳回卢毅的其他诉讼请求。一审案件受理费7177元由卢毅负担860元，熊鼎负担6317元；二审案件受理费6726元，由熊鼎负担6300元，卢毅负担426元。本判决为终审判决。审判长  湛少鹏审判员  吴**军审判员  刘岳鹏二〇二〇年十一月三日书记员  尹 瑞