云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初2307号 原告：史**彩，女，1975年3月18日生，汉族，贵州省赫章县人，现住贵州省赫章县。 委托代理人：潘万仁，男，1972年11月5日生，汉族，浙江省台州市人，现住云南省宣威市。特别授权代理。 被告：云南兴瑞房地产开发有限公司。 住所地：云南省宣威市丰华街道建设街中段**7-4-4。 法定代表人：浦杰华，联系。 委托代理人：徐文柱，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。 原告史**彩与被告云南兴瑞房地产开发有限公司（以下简称兴瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告史**彩及其委托代理人潘万仁、被告兴瑞公司的委托代理人徐文柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告史**彩向本院提出诉讼请求：1.判令按购房款208665元按0.06%年利率支付违约金自2014年11月16日至2020年5月28日止1251.99×5年零3个月＝78875.37元；2.诉讼费被告承担。事实和理由：2011年9月12日，被告与我签订商品房购销合同，由被告将宣威市大沙坝商业城合同编号为商7-3-02号商铺、建筑面积25.092m2作价208665元卖给我所有。合同第十二条约定“甲方在乙方达到如下条件后次日起90个工作日内为乙方向产权登记机关申请办理产权登记：1.乙方向甲方支付清全额购房款、配套设施费、公共维修基金、契税、印花税等相关费用；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方须签订委托甲方办理产权登记的委托书，并按要求支付完毕办理产权登记所需全部资料的费用”。合同签订后，我应向被告交付的购房款于2011年11月22日签订合同日付清，办证相关费用10542元于2014年11月16日全部付清给甲方，随后被告拖至今日没有将我所购买的合法证件《房屋所有权证》《国有土地使用证》《规划许可证》等相关证件办下来交给我持有。综上，被告行为已构成违约，特向法院起诉，请求支持原告诉讼请求。 被告兴瑞公司辩称，本案办证主体是业主，房地产公司只有协助义务；本案中未能获取产权登记，不是开发商的原因，是行政机关因两证合一的问题没有办理业务；另外，与政府的规划及其他的管理方面的原因，因为大沙坝那里的菜街没有拆除，不是房地产公司的原因。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告史**彩为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.云南省增值税普通发票复印件1份，证明原告2014年11月16日已经缴纳了全部费用，被告房子还没有验收合格就交付给我们。 2.收款收据复印件，证明原告已缴纳专项维修基金、契税、印花税、产权印花税等全部费用。 3.商品房购销合同复印件，证明原告与被告之间订立合同，向被告购买房屋。 4.宣威市清理整治商品房开发项目工作领导小组办公室关于大沙坝商业城业主反映事项相关情况的回复，证明开发公司没有向国家相关部门缴纳税费、专项维修基金等费用，被告的行为构成违约。 经质证，被告对原告列举的购房合同及购房发票等书证的真实性及合法性没有意见，但是对于关联性有意见，原告用这些证据证实被告违约没有依据，双方对于履行这些事实是没有争议的，合同中第12条的约定是原告理解错误，事实上是指达到条件后向产权部门申请办理，产权部门什么时候办理是产权部门的问题，关于宣威市清理整治商品房开发项目工作领导小组办公室关于大沙坝商业城业主反映事项相关情况的回复，不符合证据特征，不能作为证据使用。 本院认为，原告提交的第1组、第2组、第3组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信；第4组证据，宣威市清理整治商品房开发项目工作领导小组办公室关于大沙坝商业城业主反映事项相关情况的回复具有真实性、合法性，本院予以采信。 被告兴瑞公司为证实其答辩主张，向本院提交了以下证据： 1.兴瑞公司营业执照复印件，证明被告主体资格。 2.《商品房购销合同》及《合同补充协议》复印件，证实被告公司与原告签订合同情况及合同约定相关条款。 3.购房发票复印件，证实被告公司已经开具发票给原告的事实。 4.专项维修资金业主分户清册及相关税费缴款凭证复印件，证实被告公司已经将该资金及税费存入专户的事实。 5.业主入住相关资料，证实被告公司已经将会同约定的房屋交付原告的事实。 6.《竣工验收备案表》《规划验收合格证》《商品房预售许可证明》复印件，证实被告公司开发的房屋具备相应的合法手续，销售商品房经相关部门批准的事实。 7.《土地登记代理委托书》《不动产登记代理委托书》，证实被告公司于2015年3月17日已经为原告等业委托第三方云南通达科技有限公司进行申请登记的事实。 8.《情况说明》，证实第三方云南通达科技有限公司接受委托后的工作情况及因为政策因为未能及时办理不动产登记证的事实。 9.不动产登记权利证书，证实原告购买的房屋已经于2020年6月1日获得登记权利证书的事实。 经质证，原告对被告提交的第1组、第2组证据没有意见；第3组证据，购房发票是真实的，但被告先是2011年11月21日开具了收据给我，发票是2016年12月25日才出具的；第4组证据，专项维修基金等材料有意见，要求被告出具相关发票给我们看被告是什么时候存进去的；第5组证据没有意见；第6组证据，竣工验收备案表等证据有意见，2014年6月29日交房，但是2018年验收合格证才办理下来，许可证办理时间落后，证明被告违约；第7组、第8组证据，是被告与第三方的事情，跟我们没有关系；第9组证据，产权证被告至今为止没有通知我去领取。 本院认为，被告提交的上述证据的真实性、合法性本院予以采信，但不能证明未能按期办理产权证是属于政府相关部门的原因造成的，对被告的证明观点本院不予采纳。 根据庭审和举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 2011年11月22日，原告史**彩与被告兴瑞公司签订商品房购销合同，合同约定原告向被告兴瑞公司购买位于宣威市，专有建筑面积25.09ｍ2，价款208665元，购房款于合同签订当日一次性付清。合同第十二条约定“甲方在乙方达到如下条件后次日起90个工作日内为乙方向产权登记机关申请办理产权登记：1.乙方向甲方支付清全额购房款、配套设施费、公共维修基金、契税、印花税等相关费用；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方须签订委托甲方办理产权登记的委托书，并按要求支付完毕办理产权登记所需全部资料的费用”。2014年11月16日，原告按约定向被告缴纳专项维修基金、契税、印花税、产权印花税10542元，被告兴瑞公司将原告所购房屋交付给原告并办理了移交手续。2020年6月1日，宣威市国土资源局核发了（2020）宣威市不动产权第××号不动产权证，该产权证现由被告兴瑞公司持有。 本院认为，原告史**彩与被告兴瑞公司签订的商品房购销合同属双方当事人的真实意思表示，合同未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。关于被告兴瑞公司是否违约的问题，原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在房屋实际交付之日起90个工作日内为原告代为办理产权登记手续，并约定了三项条件，该条款内容表明，被告兴瑞公司作为出卖人，负有代原告办理产权登记的义务。被告兴瑞在公司于2014年11月16日向原告交付房屋，原告亦在2014年11月16日前付清全部购房款、专项维修基金、契税、印花税等相关费用，履行了合同约定的义务，被告兴瑞公司应从2014年11月16日起90个工作日内为原告代为办理完产权登记手续，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条?：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告提交的证据未能证明系因政府部门的原因造成不能办证或办证延误，被告兴瑞公司已构成违约，应承担相应违约责任。逾期办证起算时间应从被告兴瑞公司向原告交付房屋之日起90日后起计算至产权登记部门核发产权证之日止，即从2015年2月16日起计算至原告诉请的2020年5月28日止。最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”，根据该规定，原告的违约金应分段计算，其中2015年2月16日至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35%计算为208665元×4.35%÷365天×1645天＝40907.86元；2019年8月20日至2020年5月28日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 由被告云南兴瑞房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告史**彩2015年2月16日至2019年8月19日的逾期办理房屋产权证的违约金40907.86元；2019年8月20日至2020年5月28日的违约金以购房款本金208665元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 案件受理费1772元，由被告云南兴瑞房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。 审判长  余绍丕 审判员  郭明利 审判员  阚世彦 二〇二〇年十一月四日 书记员  王瑞霜