辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7831号上诉人(原审被告)：大连润德良城房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路******。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭程，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王欣。被上诉人（原审原告）：赵辉。上诉人大连润德良城房地产开发有限公司（以下简称润德良城公司）因与被上诉人王欣、赵辉商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初4305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润德良城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王欣、赵辉的全部诉讼请求。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第九条第一款约定，“因国家及地方政府政策、地方政、地方政府主管部门原因序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接受出卖人所报送的资料和按《合同》约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。”润德良城公司办理工程竣工验收相关手续时遭遇下述障碍：一、人防部门在设计文件之外任意增加抗震支吊架，导致工期延长。案涉项目人防工程设计图纸于2015年4月7日已审核完毕，并无抗震支吊架设计。2018年1月11日人防工程主体及设备均验收合格，可以办理竣工验收，但人防部门领导个人要求在图纸之外，增加抗震支吊架工程的施工。润德良城公司于2018年7月31日与大连峰茂机电设备安装有限公司签订了案涉春柳公园项目的抗震支吊架施工合同，最终于2018年9月29日人防工程竣工验收合格。如没有设计图纸之外的抗震支吊架合同的施工，人防工程应于2018年1月11日竣工。因此自2018年1月11日至2018年9月29日期间，属于“地方政府主管部门原因”造成的延期，共延期261天，应从王欣、赵辉主张逾期的时间中扣减。二、润德良城公司所提交的证据材料已能证明人防部门无依据增加抗震支吊架导致工期延长的事实，无需提供政府的证明。润德良城公司所提交的案涉项目人防工程设计图纸、2015年3月19日的《防空地下室项目施工图设计文件审查意见书》、2015年4月7日的《大连市防空地下室施工图设计文件审查合格证》原件均能证明，案涉项目人防工程自设计至竣工均不应存在抗震支吊架，如人防项目在设计之外增加了工程，人防部门应要求上诉人进行整改且不予验收通过，但润德良城公司在增加完抗震支吊架后顺利完成了人防验收，上述材料已能证明人防部门无依据要求润德良城公司增加抗震支吊架，并导致工程延期，无需润德良城公司再提供人防部门的证明。人防工程竣工验收过程中，人防部门处于强势地位，润德良城公司必须配合人防部门的要求，无法对人防部门提出要求，人防部门也不会就个人领导无依据的行为向润德良城公司开具证明。润德良城公司提供的材料已能证明人防部门无依据要求增加额外工程，已尽到了上诉人的证明义务，一审法院仍要求上诉人提供人防部门的证明，没有法律依据。三、新设部门设立，职权划分不明导致逾期。2018年8月31日，大连市建设工程质量与安全监督中心正式成立，替代了之前办理工程备案的建设工程质量监督站，并设立新的联合验收平台系统，但此时旧有竣工备案系统也并未废止。同时，前述大连市建设工程质量与安全监督中心将其权利又下放至各区级单位,但区级单位虽有编制却尚未配备人员办公，工作人员也并不明确使用何种平台系统申报相关手续。因此该中心设立初期，建设单位根本无法办理竣工验收备案手续。直至2019年2月26日，在上诉人多方协调下，前述中心才受理了相关竣工文件，组织五方出具了工程竣工验收报告。因此，自2018年9月29日至2019年2月26日期间，因前述中心初设，无法办理竣工验收备案相关手续导致延误，属于“地方政府主管部门原因、工作程序”的原因导致延误，该期间共150天，应从王欣、赵辉主张逾期的时间中扣除。四、政府相关部门之间推送档案的时间应予以扣除。2019年4月23日，案涉项目取得初验合格证，其为办理备案的前提条件。由于需要前述新设中心向档案馆通过平台移交相关竣工资料，但使用新平台还是旧平台，政府相关工作人员无准确工作流程导致移交延迟。案涉房屋于2019年6月25日具备办理产权的条件。自材料提交档案馆后，备案材料在政府内部系统内移送，不受润德良城公司所控制，即从提交档案馆至实际具备办证条件的期限119天属于“地方政府主管部门原因、工作程序”的原因导致延误，应从王欣、赵辉主张逾期的时间中扣减。王欣、赵辉辩称，不同意润德良城公司的上诉请求。润德良城公司提交的证据不足以证明抗震吊桥工程的施工是人防部门无故要求增加，不能以此认定2018年1月11日人防工程主体及设备验收合格。润德良城公司未提交证据证明新部门设立、职权划分不明等原因导致其办理手续逾期，也未提交证据证明政府相关部门之间移送备案材料的时间应为119天。润德良城公司取得验收报告的时间是2019年2月26日，不能排除因润德良城公司自身原因导致迟延取得工程竣工验收报告的情况，因此并非合同中约定的因地方政府主管部门原因免责情形，润德良城公司应该按照合同约定承担违约责任。王欣、赵辉向一审法院起诉请求：润德良城公司给付逾期办证违约金3700.16元（1,492,023元×0.1?×248天）。一审法院认定事实：2017年8月19日，原告王欣、赵辉（买受人）与被告润德良城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定二原告购买被告开发的大连市沙河口区X房屋，建筑面积105.8平方米，每平方米房款14,102.30元。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.超出上述约定时间，出卖人不能向买受人提供办理房屋产权登记所需资料，致使买受人不能办理房屋产权登记的，出卖人按日向买受人支付已收房款的十万分之一的违约金，直至可以办理。上述合同签订后，二原告向被告支付了购房款，被告于2018年8月4日向二原告出具了金额为1,492,023元的大连增值税普通发票。双方于2017年10月26日交接房屋。房屋交接后，被告未能在双方约定的期限内将办理产权所需的材料提交不动产登记中心。2019年6月25日，被告通知案涉小区业主可以办理不动产权属证书。一审法院认为，原告王欣、赵辉与被告润德良城公司签订的《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在交付房屋后360日内办理产权登记手续，现由于被告原因导致二原告未能在约定的期限内办理产权登记，被告的行为构成违约，应当依约承担违约责任。关于被告抗辩的因政府主管部门原因导致工程延期及逾期办证的意见，因其未能提供政府主管部门的相关证明或文件予以证明，故一审法院不予采纳。关于被告主张的违约金过高，应予调低的意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即如果双方没有约定的情况下，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而本案中双方约定的违约金标准为按照已付房款的日十万分之一的标准，该标准不高于在双方没有约定违约金的情况下法律保护的标准，且被告亦未能举证证明原告主张的违约金标准过高，故对被告的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方于2017年10月26日交接房屋，故被告应在交付房屋后第361日起按照已收房款的日十万分之一的标准承担违约责任至通知原告办理产权证时止，因庭审中原、被告一致认可被告逾期247天（自2018年10月22日起至2019年6月25日止），故被告应给付二原告逾期办理房屋产权登记违约金3685.30元（1,492,023元×0.1?×247天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连润德良城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告王欣、赵辉支付逾期办证违约金3685.30元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元（二原告已预付），由被告负担，于判决生效之日起十日内给付二原告。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》订立后，双方当事人均应依约履行各自合同义务。根据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内将应由出卖人提供的权属登记资料报产权登记机关备案，但润德良城公司作为出卖人未能按照约定期限提供资料进行备案，现王欣、赵辉诉请要求润德良城公司承担逾期办证的违约责任。润德良城公司提出，其逾期办证属于合同约定因“地方政府主管部门、工作程序原因”导致的延误，故相应延期天数应从王欣、赵辉主张逾期的时间中扣减。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。据此，润德良城公司应对其反驳对方诉讼请求所依据的事实提交充分证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应由润德良城公司自行承担不利后果。首先，对于润德良城公司提出人防部门任意增加抗震支吊架导致工程延期的主张，润德良城公司在诉讼中未能提交充分证据加以证明，润德良城公司提交的设计图纸不足以证明抗震支吊架的施工属于人防部门无依据要求增加，亦不能以此反推人防工程应于2018年1月11日验收合格，故润德良城公司关于因地方主管部门原因导致人防工程验收延期的主张缺乏证据支持，本院不予采信。其次，对于润德良城公司提出因新设部门成立、职权划分不明、档案推送延迟导致延期的主张，润德良城公司亦未能提交充分证据予以证明，且润德良城公司直至2019年2月26日才取得五方验收报告，不能排除因润德良城公司自身原因导致工程逾期竣工、报告迟延取得的情况。因此，润德良城公司逾期办证不属于合同中约定“因地方政府主管部门原因、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接受出卖人所报送的资料”的免责情形，一审法院关于润德良城公司应当按照合同约定标准承担逾期办证违约责任的认定事实清楚、依据充分，本院依法予以维持。润德良城公司的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。综上，润德良城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由大连润德良城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二〇年十一月二十五日书记员  钟梓瑞