湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4993号原告（反诉被告）：湖南长盛房产物业有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段**汇金苑****。法定代表人：叶明。委托诉讼代理人：周芳,湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄俊波，男，1990年10月31日出生，汉族，住湖南省洪江市。委托诉讼代理人：吴社章，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓燕，湖南日月明律师事务所律师。原告湖南长盛房产物业有限公司（以下简称长盛房产公司）与被告黄俊波房屋租赁合同纠纷一案，以及反诉原告黄俊波与反诉被告长盛房产公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）长盛房产公司的委托诉讼代理人周芳、被告（反诉原告）黄俊波及其委托诉讼代理人吴社章、何晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长盛房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除长盛房产公司、黄俊波之间的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》；2、判令黄俊波立即将租赁房屋腾空并退还给长盛房产公司；3、判令黄俊波向长盛房产公司支付自2020年4月1日起至双方合同解除之日止所欠的租金（计算至2020年5月15日的租金为12306元），并按《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》约定的标准向长盛房产公司支付自合同解除之日起至房屋腾空并交还给长盛房产公司之日止的房屋占用费；4、判令黄俊波自2020年4月1日起至租金付清之日止以欠付租金为基数，按千分之一每日向长盛房产公司支付逾期付款滞纳金（计算至2020年5月15日的滞纳金为1108元），并按保证金数额向长盛房产公司支付违约金；5、判令黄俊波承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：长盛房产公司与案外人张娟于2018年9月29日签订《房屋租赁合同书》，合同约定长盛房产公司将位于长沙市天心区××路××号××栋××号商业门面（建筑面积为59.45平方米）出租给张娟用于经营小吃店，租赁期限从2018年9月29日至2023年12月31日止，租金自2019年1月1日起开始计付，按季度预付，第一期租金支付日为2019年1月1日之前，第二期租金支付日为2019年10月1日前，后续租金支付日期以此类推。合同还约定承租方在签订合同之日向出租方支付37348元作为合同的履约保证金，如承租方不能按期按时支付足额租金或任何一项费用逾期支付超过30日，除按每日千分之一计收滞纳金外，出租方有权单方面解除合同，无偿收回合同约定的门面，并承租方应按保证金的数额向出租方支付违约金。2019年8月2日，长盛房产公司、黄俊波及张娟签订《关于合同的权利和义务转让的协议》，协议约定2019年8月3日起，张娟在《房屋租赁合同书》中的所有权利和义务全部转让给黄俊波。2019年12月19日，长盛房产公司、黄俊波双方就租金调整事宜签订《房屋租赁合同书补充协议》，将2020年1月1日至2020年12月31日的月租金调整为每平方米138元（月租金为8204元），2021年1月1日至2021年12月31日的月租金调整为每平方米146元（月租金为8680元），2022年1月1日至2022年12月31日的月租金调整为每平方米155元（月租金为9215元），2023年1月1日至2023年12月31日的月租金调整为每平方米164元（月租金为9750元）。上述合同签订后，长盛房产公司按合同约定将湘银嘉园6栋103号商业门面交付黄俊波使用，并免除了张娟及黄俊波2019年全年的租金，黄俊波向长盛房产公司缴纳了履约保证金27348元及2020年1月1日至2020年3月31日的租金24612元，后续租金黄俊波未再向长盛房产公司支付，经长盛房产公司多次催告，黄俊波仍未履行支付租金义务，黄俊波的行为已经构成违约，严重损害了长盛房产公司的合法权益，故起诉，望判如所请。被告黄俊波辩称，黄俊波未向长盛房产公司交纳2020年度4月至6月的租金属实，但该行为不构成违约，而系黄俊波依法行使抗辩权以维护自身合法权益的举措。黄俊波系承接案外人张娟与长盛房产公司之间签署的《房屋租赁合同书》之权利义务而成为涉案房产的承租人。根据《房屋租赁合同书》之约定，黄俊波的承租用途为经营小吃店。黄俊波在承租以后，依照合同约定交纳了保证金及2020年3月31日前的全部应缴租金，但由于长盛房产公司隐瞒涉案租赁物没有设立专用烟道及《长沙市天心区湘银嘉园小区业主管理规约》约定的“本物业管理区域内禁止商业门面从事餐饮、ＫＴＶ等侵害他人合法权益的行业”等重要事实，致使黄俊波在承租涉案房屋并投入装修及附属设施后无法正常经营，长期遭受业主的投诉，经营环境艰难。且黄俊波依法向长沙市工商行政管理局天心分局申办营业执照和食品经营许可证时，被告知无法进行核准，理由系根据长沙市工商行政管理局（长工商通知（2018）41号）“关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的通知”第一条：商事主体设立时，住所为居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼的，禁止核准产生油烟、异味、废气的餐饮服务的经营范围；第三条：涉及上述商事主体设立或变更经营范围，房屋提供者（出租者）不得为无照经营餐饮单位提供经营场所。根据2017国民经济行业分类划分，可产生油烟、异味、废气的餐饮服务的经营范围包括小吃服务。基于以上事由，黄俊波一直与长盛房产公司交涉，要求其妥善处理业主投诉及专用烟道问题，以便于黄俊波能依法申领营业执照及食品经营许可证，依照涉案租赁合同之约定合法合规开展小吃店经营业务。长盛房产公司工作人员每次都在电话里承诺可以协助解决办证问题，要求黄俊波耐心等待。黄俊波作为承租方，在承租以后投入几十万的成本，而实际经营期间极为短暂，为了正常经营，挽回投入损失，黄俊波一直寄希望于长盛房产公司能妥善解决承租房屋的用途问题从而继续经营，故一直在与长盛房产公司交涉，也多次告知长盛房产公司在其妥善解决证照问题前将缓交租金，以促使长盛房产公司积极履行合同义务，然而漫长的等待非但没有等到问题的解决，却等来了长盛房产公司的一纸诉状。黄俊波认为，长盛房产公司作为出租方及涉案房产的所有权人、开发商，对涉案房屋的情况应当充分了解，且对物业管理规约明确知情。在黄俊波承租以前，通过涉案物业业主的书面反馈，长盛房产公司对于业主对其出租涉案房产用于餐饮经营的行为明确反对且违反长沙市工商行政管理局（长工商通知（2018）41号）“关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的通知”以及长沙市工商行政管理局（长工商通知（2018）46号）“关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的补充通知”内容明确知晓，却在与黄俊波签署协议时承诺涉案房产可以作为经营小吃店用途，可以申领相关证照合规经营，且双方的租赁合同也明确约定黄俊波不得进行违法经营活动，而现有事实是，由于长盛房产公司提供的租赁物未设立专用烟道，不具备餐饮经营的客观条件，黄俊波合法经营的前提条件已不存在。故黄俊波缓交租金并不能构成违约，而系行使抗辩权，即在长盛房产公司无法提供符合双方合同约定的经验用途的租赁物时，黄俊波有权拒绝交纳租金。二、黄俊波请求长盛房产公司免除疫情期间未实际经营期间的租金15314元，并予以抵扣部分未付租金。2020年，突如其来的××致使民众出行受限，餐饮服务经营无法开展，应长盛房产公司及涉案租赁房屋所在地街道办事处的管制要求，黄俊波自2020年1月20日起至2020年3月16日期间一直处于闭店状态，在此期间，黄俊波未正常使用涉案租赁物，故请求对该期间内的租金15314元予以免除。三、长盛房产公司无权以黄俊波违约为由诉请解除涉案租赁合同并主张黄俊波支付租金滞纳金、违约金。前文已述，在涉案租赁合同的履行中，黄俊波并没有任何违约行为，恰恰是长盛房产公司在与黄俊波缔约过程中隐瞒与合同履行有关的重大事实，致使合同的根本目的无法实现，黄俊波缓交租金是基于对长盛房产公司无法履行合同义务的合理抗辩，不属于违约行为，理所当然无需支付所谓的滞纳金与违约金。综上所述，黄俊波在涉案合同的履行过程中无任何违约行为，无需承担违约责任，缓交的部分租金在双方争议得到解决后黄俊波愿意根据实际情况予以交纳。对于长盛房产公司的违约责任，黄俊波将在本案的反诉审理中予以主张。请求法院依法查明案件事实，依法判决。反诉原告黄俊波向本院提出反诉请求：1、判令解除黄俊波与长盛房产公司之间签订的湘银嘉园6栋103房屋《房屋租赁合同书》；2、判令长盛房产公司立即向黄俊波退还已缴纳的保证金27348元；3、判令长盛房产公司向黄俊波支付因违约给黄俊波造成的各项损失454800元；4、本案的反诉费用由长盛房产公司承担。事实和理由：2018年9月29日，长盛房产公司与案外人张娟签订《房屋租赁合同书》，合同约定，长盛房产公司将位于长沙市天心区××路××号××栋××号商业门面（建筑面积为59.45平方米）出租给张娟用于经营小吃店，租赁期限从2018年9月29日起至2023年12月31日止。租金自2019年1月1日起开始计付，按季度预付，第一期租金支付日为2019年1月1日之前，第二期租金支付日为2019年10月1日前，后续租金支付日期以此类推。承租方在签订合同之日向出租方支付27348元作为合同的履约保证金，合同还就双方其他权利义务进行了详细约定。2019年8月2日，黄俊波、长盛房产公司及案外人张娟签订《关于合同的权利和义务转让的协议》，将租金标准调整为：2020年1月1月至2021年12月31日期间的月租金调整为每平方米138元（月租金8204元）；2021年1月1日至2021年12月31日期间的月租金调整为每平方米146元（月租金为8680元）；2022年1月1日至2022年12月31日期间的月租金调整为每平米155元（月租金为9215元）；2023年1月1日至2023年12月31日期间的月租金调整为每平米164元（月租金为9750元）。黄俊波承继张娟的合同权利义务成为涉案房产的承租人后，依照与长盛房产公司的协议约定交纳了保证金27348元及2020年3月31日前的全部租金，对承租房屋进行了装修及经营设备添置，并向当地工商部门申办营业执照及食品经营许可证，然而在申办经营证照的过程中被告知无法办理，理由系根据长沙市工商行政管理局（长工商通知（2018）41号）“关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的通知”第一条：商事主体设立时，住所为居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼的，禁止核准产生油烟、异味、废气的餐饮服务。（根据2017国民经济行业分类划分，可产生油烟、异味、废气的餐饮服务的经营范围包括小吃服务）的经营范围；第三条：涉及上述商事主体设立或变更经营范围，房屋提供者（出租者）不得为无照经营餐饮单位提供经营场所。另长沙市工商行政管理局（长工商通知（2018）46号）“关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的补充通知”及《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条也对未配套设立专用烟道的商住综合楼关于餐饮的经营作出了限制规定。黄俊波在经营过程中，不断接到业主的投诉，加之营业执照及食品许可证无法办理，在今年新冠疫情的特殊情况期间，堂食受限，只许外卖的情况下，黄俊波因无经营证照无法上外卖平台，经营环境极度艰难。就经营证照办理问题黄俊波一直与长盛房产公司交涉，要求其妥善处理业主投诉及专用烟道问题，以便于黄俊波能依法申领营业执照及食品经营许可证，依据涉案租赁合同之约定合法合规开展小吃店经营业务。长盛房产公司工作人员每次都在电话里承诺可以协助解决办证问题，要求黄俊波耐心等待。黄俊波作为承租方，在承租以后投入了几十万元的成本，而实际经营期间极为短暂，为了正常经营，挽回投入损失，黄俊波一直寄希望于长盛房产公司能妥善解决承租房屋的用途问题从而继续经营，但现有情况是，涉案房屋没有配套设立专用烟道是既定事实，而新增专用烟道又遭到利害关系业主的强烈反对，已无实施的可能性，继而导致黄俊波申办营业执照及食品经营许可证的前提条件不复存在，合同约定的经营小吃店的合同目的已无法实现。黄俊波认为，长盛房产公司作为出租方及涉案房产的所有权人、开发商，对涉案房屋没有设立专用烟道的情况应当充分了解，且对《长沙市天心区湘银嘉园小区业主管理规约》约定的“本物业管理区域内禁止商业门面从事餐饮、ＫＴＶ等侵害他人合法权益的行业”内容明确知情。在黄俊波承租以前，通过涉案物业业主的书面反馈，长盛房产公司对于业主对其出租涉案房产用于餐饮经营的行为明确反对且违反长沙市工商行政管理局（长工商通知（2018）41号）“关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的通知”以及长沙市工商行政管理局（长工商通知（2018）46号）“关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的补充通知”及《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条所规定的内容明确知晓，却在与黄俊波签署协议时隐瞒这些与合同履行息息相关的重要事实，承诺涉案房产可以作为经营小吃店用途，可以申领相关证照合规经营，致使黄俊波与其订立租赁合同承租涉案房屋，并投入大量资金成本，却终因涉案房屋无专用烟道而致使无法经营小吃店，合同目的无法实现，长盛房产公司的行为构成严重违约，应当承担由此给黄俊波造成的经济损失。为此，黄俊波特依法提起反诉，请求法庭依法查明案件事实，支持黄俊波的反诉请求。反诉被告长盛房产公司辩称，一、长盛房产公司已经按照合同约定履行了出租人义务，而黄俊波作为涉案门面的承租人及实际经营者，应自行办理相应经营证照合法经营。长盛房产公司作为涉案房屋的所有权人及出租人，长盛房产公司的合同义务仅为按合同约定将出租房屋提供给承租人，并在承租人办理工商登记及租赁登记时，提供有关部门所需要资料并协助承租人办理工商登记及租赁登记。长盛房产公司在合同签订后即将涉案房屋交付给承租人，并协助承租人张娟办理了涉案房屋的相关证照，长盛房产公司已经按合同约定履行了出租人的全部义务，黄俊波受让涉案门面后一直使用原承租人的证照正常经营至今，黄俊波所称无法正常经营的事实不存在。黄俊波受让涉案门面后如需办理新的营业执照，需注销原执照重新办理，或对原营业执照进行变更，长盛房产公司的合同义务也仅为提供所需资料及协助承租人。而黄俊波作为涉案门面的实际经营者，应自行负责门面经营活动的开展，包括办理经营活动的相关证照、制定门面经营方案、自负盈亏、自主经营等。因此办理涉案门面经营证照的义务人是黄俊波，而非长盛房产公司。二、黄俊波所称长盛房产公司隐瞒涉案门面没有专用烟道，导致涉案门面相关证照不能办理的事实不成立。黄俊波在签订租赁合同前就已经对涉案门面进行了实地考察，且长盛房产公司在签订合同前就口头告知承租人涉案门面没有设立专用烟道的事实，如按黄俊波所称长盛房产公司隐瞒该事实，那黄俊波最晚在装修时应该发现房屋没有专用烟道，为何黄俊波从未提出过解除合同或提出过该事实，显然黄俊波对涉案门面没有专用烟道是知情的，黄俊波作为餐饮行业经营者对没有专用烟道能否经营产生油烟、异味、废气的餐饮服务应当知晓。长工商通知（2018）41号、长工商通知（2018）46号文件并非强制性规范文件，且该两份文件及《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条所规定的内容均为未配套设立专用烟道的商住综合楼，禁止新建、改建、扩建或禁止核准产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，而非禁止对未配套设立专用烟道的所有餐饮服务项目核准经营。涉案门面的原经营户张娟及同栋其他餐饮小吃经营户在该三份文件发布之后均办理了营业执照及食品许可证，涉案门面没有专用烟道并不导致涉案门面不能办理小吃店的营业执照及食品经营许可证，因此长盛房产公司提供的涉案门面符合合同约定。黄俊波从原租户处继受房屋租赁合同后，应在原合同及原证照核准的范围内经营餐饮小吃，并不得违反上述三份文件中关于油烟、异味、废气排放的规定，如黄俊波在经营过程中产生油烟、异味及废气等侵害了其他业主的合法权益或导致相关证照无法办理，该责任应由经营者自行解决和承担。三、长盛房产公司没有违反合同约定，而黄俊波未按合同约定支付租金已经违约，长盛房产公司有权依据合同约定解除合同，并要求黄俊波承担相应的违约责任。上面已经陈述黄俊波对涉案门面没有设置专用烟道是明知的，且涉案门面没有专用烟道并不导致涉案门面不能经营小吃店，仅是经营的小吃店不能违反关于油烟、异味、废气排放的规定，因此，长盛房产公司提供的涉案门面符合合同约定，黄俊波无权要求长盛房产公司承担合同解除后给黄俊波造成的经济损失及退还保证金。根据《房屋租赁合同书》第十三条约定，承租人不能按期按时支付足额租金或任何一项费用逾期支付超过30日，除按每日千分之一计收滞纳金外，出租人有权单方面解除合同，并要求承租人按保证金数额向出租人支付违约金，因此，长盛房产公司有权依据合同约定解除合同，并要求黄俊波承担相应的违约责任。综上，请求法院依法驳回黄俊波的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告长盛房产公司的证据：对证据7，被告黄俊波提出异议。本院认为，双方在租赁合同中并未约定由违约方承担对方的律师费，故本院对该证据不予采信。二、对被告黄俊波的证据：对证据1，原告长盛房产公司提出异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款的规定，“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”由于出具该《证明》的湖南阳成物业湘银嘉园服务处的单位负责人及制作证明材料的人员未签名或盖章，该证明不符合以上司法解释的规定，故本院对该证据不予采信。三、对反诉原告黄俊波的证据：对证据5，反诉被告长盛房产公司提出异议。本院认为，该函系长沙市天心区湘银嘉园业主委员会与长盛房产公司之间的法律关系，长沙市天心区湘银嘉园业主委员会并非本案当事人，故本院对该证据在本案中不予采信。对证据6，反诉被告长盛房产公司提出异议。本院认为，该函系湖南阳成物业湘银嘉园服务处与黄俊波之间的法律关系，故本院对该证据在本案中不予采信。对证据11，反诉被告长盛房产公司提出异议。本院认为，该装修合同系黄俊波与金某腾之间的法律关系，金某腾并非本案当事人，故本院对该证据在本案中不予采信。对证据12，反诉被告长盛房产公司提出异议。本院认为，该《餐饮学习、加盟协议书》系黄俊波与雷某某之间的法律关系，雷某某并非本案当事人，故本院对该证据在本案中不予采信。对证据13，反诉被告长盛房产公司提出异议。本院认为，该《推广服务合作合同》系黄俊波与湖南九零志文化传播有限公司之间的法律关系，湖南九零志文化传播有限公司并非本案当事人，故本院对该证据在本案中不予采信。对证据14，反诉被告长盛房产公司提出异议。本院认为，证据系其他个体工商户的经营情况的证据，与本案无关，故本院对该证据不予采信。经审理查明，2018年9月29日，长盛房产公司（即甲方）与案外人张娟（即乙方）订立《房屋租赁合同书》，双方在该合同中约定，长盛房产公司其所有的位于长沙市天心区××路××号××栋××号商业门面（以下简称湘银嘉园6栋103号门面，建筑面积为59.45平方米）出租给张娟，门面的用途：用于小吃店；第二条租赁期限的约定为，从2018年9月29日至2023年12月31日止；第三条租金及交纳方式的约定为，租金为：第1年即从2019年1月1日到2019年12月31日止，每个月每平方米230元；从第2年即从2020年1月1日到2020年12月31日止，月租金在第1年基础上递增6%；以后的每一年的月租金均在上一年的基础上递增6%。租金按季度预付，即第一期租金支付日为2019年1月1日之前，第二期租金支付日为2019年4月1日之前，以此类推；第五条合同保证金的约定为，乙方在签订合同之日向甲方付27348元作为合同的履约保证金；关于违约责任，第十三条第三款的约定为，乙方逾期支付租金或任何一项费用，甲方除追收拖欠款外，乙方还应支付滞纳金，滞纳金按每日千分之一收取。如乙方不能按期按时支付足额租金或任何一项费用逾期支付超过30日，除按每日千分之一计收滞纳金外，甲方有权单方解除合同，无偿收回本合同约定的门面，并按保证金的数额向甲方支付违约金。双方还约定了其他事项。订立该《房屋租赁合同书》后，长盛房产公司即将湘银嘉园6栋103号门面交给张娟使用。张娟在租赁湘银嘉园6栋103号门面期间，经营小吃店。2018年10月9日，张娟为该小吃店办理了个体工商户的营业执照，其名称为长沙市红翻天小吃店，其经营范围为小吃服务、餐饮配送服务。2019年7月4日，张娟与黄俊波订立《门面转让协议》。双方在该协议中约定，张娟将湘银嘉园6栋103号门面转让给黄俊波，转让费为158000元；张娟的营业执照暂时借给黄俊波使用。2019年8月2日，长盛房产公司与黄俊波及张娟订立《关于合同的权利和义务转让的协议》。三方在该协议中约定，经三方友好协商，三方一致同意于2019年8月3日起，张娟在《房屋租赁合同书》中的所有权利和义务全部转让给黄俊波。订立该协议后，黄俊波向长盛房产公司缴纳了履约保证金27348元，长盛房产公司将湘银嘉园6栋103号门面交给黄俊波使用。2019年12月19日，就租金调整，长盛房产公司与黄俊波订立《房屋租赁合同书补充协议》。双方在该补充协议中约定，2020年1月1日至2020年12月31日的月租金变更为每平方米138元，2021年1月1日至2021年12月31日的月租金变更为每平方米146元，2022年1月1日至2022年12月31日的月租金变更为每平方米155元，2023年1月1日至2023年12月31日的月租金变更为每平方米164元。双方还约定了其他事项。黄俊波已支付长盛房产公司自2020年1月1日至2020年3月31日止的租金24612元。2020年4月8日，长盛房产公司向黄俊波送达《催缴门面租金的函》，要求黄俊波支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金24612元。2020年4月21日，受长盛房产公司委托，湖南金州律师事务所向黄俊波送达《律师函》，要求黄俊波支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金24612元。黄俊波至今仍在湘银嘉园6栋103号门面经营小吃服务。自2020年4月1日开始至今，黄俊波未支付长盛房产公司租金。另查明，一、本案所涉湘银嘉园6栋103号门面未安装专用烟道。与本案湘银嘉园6栋103号门面相邻的108号门面为长沙市天心区米先生餐馆，其经营者系陈盛。2019年10月11日，陈盛取得该餐馆的营业执照，其经营范围为快餐服务、小吃服务等。与本案湘银嘉园6栋103号门面相邻的111号门面为长沙市天心区寻友记小吃店，其经营者系龙祥玲。2019年10月21日，龙祥玲取得该小吃店的营业执照，其经营范围为外卖送餐服务、小吃服务。二、2018年10月17日，长沙市工商行政管理局下发《关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的通知》（长工商通知（2018）41号），长沙市工商行政管理局在该通知中要求，商事主体设立时，住所为居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼的，禁止核准产生油烟、异味、废气的餐饮服务的经营范围；可产生油烟、异味、废气的餐饮服务类的经营范围包括：正餐服务、…、其他餐饮业（含小吃服务）。2018年11月14日，长沙市工商行政管理局下发《关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的补充通知》（长工商通知（2018）46号），长沙市工商行政管理局在该补充通知中要求，经营场所在居民住宅楼的商事主体严禁设立或新增餐饮服务类经营项目；不产生油烟、异味、废气的餐饮场所，不属于禁止范围。2019年8月15日，长沙市生态环境局等五局共同下发《长沙市新设餐饮服务项目中油烟污染防控暂行办法》，长沙市生态环境局等五局在该暂行办法中规定，长沙市城区范围内禁止居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。本院认为，长盛房产公司与张娟订立的《房屋租赁合同书》、张娟与黄俊波订立的《门面转让协议》、长盛房产公司与张娟、黄俊波订立的《关于合同的权利和义务转让的协议》、长盛房产公司与黄俊波订立的《房屋租赁合同书补充协议》，均系各方真实意思表示，且于法不悖，故均为有效合同。长盛房产公司与张娟、黄俊波订立的《关于合同的权利和义务转让的协议》后，黄俊波即受让了张娟在《房屋租赁合同书》中的权利义务，《房屋租赁合同书》对黄俊波具有法律约束力。关于本诉。黄俊波未支付长盛房产公司自2020年4月1日起至今的租金，已违反《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》的约定，依据《房屋租赁合同书》第十三条第三款的约定，如黄俊波不能按期按时支付足额租金或逾期支付超过30日，除按每日千分之一计收滞纳金外，长盛房产公司有权单方解除合同，故长盛房产公司有权解除《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》。并且《合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现黄俊波拖欠长盛房产公司租金，经长盛房产公司两次催告，黄俊波仍未支付租金，故长盛房产公司亦可解除以上合同。以上合同解除后，黄俊波应将租赁物湘银嘉园6栋103号门面腾空并退还给长盛房产公司。黄俊波拖欠长盛房产公司租金，违反以上合同的约定，故应向长盛房产公司承担支付租金及违约金的违约责任。黄俊波应支付长盛房产公司自2020年4月1日起至2020年11月2日止的租金57975.64元【按《房屋租赁合同书补充协议》约定的2020年度租金为每平方米138元，每月租金为8204.10元（59.45平方米×138元）】。考虑到今年年初新冠病毒疫情对经营者带来的影响，依据有关司法政策，本院酌情减免黄俊波一个月的租金8204.10元，故黄俊波还应支付长盛房产公司租金49771.54元。自2020年11月3日起至黄俊波腾空湘银嘉园6栋103号门面之日止，按每月8204.10元的标准，支付长盛房产公司房屋占有使用费。关于滞纳金。该滞纳金即违约金。《房屋租赁合同书》的第十三条第三款违约责任约定，黄俊波逾期支付租金应支付长盛房产公司滞纳金，滞纳金的标准为按每日千分之一。每日千分之一滞纳金的标准过高，本院将其降至一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%的标准。黄俊波应按此标准支付长盛房产公司的滞纳金（二季度租金16408.20元，按年利率15.4%的标准，自2020年4月1日起计算至该款付清之日止；三季度租金24612.30元，按年利率15.4%的标准，自2020年7月1日起计算至该款付清之日止；四季度租金8751.04元，按年利率15.4%的标准，自2020年10月1日起计算至该款付清之日止）。关于长盛房产公司要求黄俊波按保证金数额27348元支付违约金的诉讼请求，因每日千分之一的违约金标准已过高，就违约金，本院已降至按一年期贷款市场报价利率的四倍，故该保证金27348元作为违约金亦过高，本院不予支持。关于反诉。其一、虽然长盛房产公司的湘银嘉园6栋103号门面未安装专用烟道，但黄俊波一直在正常经营；其二、《关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的通知》、《长沙市新设餐饮服务项目中油烟污染防控暂行办法》均只禁止核准未安装专用烟道，又产生油烟、异味、废气的餐饮服务，《关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的补充通知》中载明不产生油烟、异味、废气的餐饮场所不属于禁止范围，故以上行政机关只禁止餐饮机构产生油烟、异味、废气，如果餐饮机构净化油烟、异味、废气，则可进行经营。黄俊波净化油烟、异味、废气后，在湘银嘉园6栋103号门面中可正常经营；其三、长沙市的以上三个文件分别于2018年10月17日、2018年11月14日、2019年8月15日实施，而长盛房产公司与黄俊波之间的租赁合同关系成立于2018年8月2日，故该三个文件对本案的租赁关系没有溯及力。黄俊波以长盛房产公司未安装专用烟道、不能实现黄俊波的合同目的为由，要求解除与长盛房产公司的租赁合同，与事实不符，于法无据，故对黄俊波的判令解除黄俊波与长盛房产公司之间签订的湘银嘉园6栋103房屋《房屋租赁合同书》、判令长盛房产公司立即向黄俊波退还已缴纳的保证金27348元、判令长盛房产公司向黄俊波支付因违约给黄俊波造成的各项损失454800元的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告湖南长盛房产物业有限公司与被告黄俊波之间的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》；二、被告黄俊波于本判决生效后十五日内将租赁的长沙市天心区××路××号××栋××号门面腾空并退还给原告湖南长盛房产物业有限公司；三、被告黄俊波支付原告湖南长盛房产物业有限公司自2020年4月1日起至2020年11月2日止的租金49771.54元。自2020年11月3日起至黄俊波腾空长沙市天心区××路××号××栋××号门面之日止，按每月8204.10元的标准，支付原告湖南长盛房产物业有限公司房屋占有使用费。以上款项于本判决生效后十日内付清；四、被告黄俊波于本判决生效后十日内支付原告湖南长盛房产物业有限公司滞纳金（二季度租金16408.20元，按年利率15.4%的标准计算，自2020年4月1日起计算至该款付清之日止；三季度租金24612.30元，按年利率15.4%的标准计算，自2020年7月1日起计算至该款付清之日止；四季度租金8751.04元，按年利率15.4%的标准计算，自2020年10月1日起计算至该款付清之日止）；五、驳回原告湖南长盛房产物业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告黄俊波的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由被告黄俊波承担承担1100元、原告湖南长盛房产物业有限公司承担200元。反诉案件受理费3516元，由反诉原告黄俊波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗庆君人民陪审员  刘 健人民陪审员  孙树霞二〇二〇年十一月二日法官助理田领书记员杨金苹附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。