山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3706号 上诉人（原审被告）：山东亿豪房地产开发有限公司，住所地：山东省泰安市东平县西山路北段（畜牧局对过）。 法定代表人：甄志中，总经理。 委托诉讼代理人：郭庆彪，山东曹州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴子生，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王米娜，女，1957年12月6日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 被上诉人（原审原告）：刘洋，男，1982年9月30日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王屏，东平平湖法律服务所法律工作者。 上诉人山东亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）因与被上诉人王米娜、刘洋房屋折迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省东平县人民法院（2019）鲁0923民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人亿豪公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2011年8月3日上诉人接转涉案房地产项目并与原开发人曹义祥签订《东方明珠房地产项目转让合同》，该合同明确约定包含2200平方米回迁安置面积，涉案项目系曹义祥以山东隆安房地产开发有限公司拆迁安置的房地产项目，在2011年8月3日之前，均是曹义祥以山东隆安房地产开发有限公司名义签订安置补偿合同，上诉人没有参与，也不知情。上诉人介入涉案项目后，为确保回迁户无遗漏，于2017年8月30日发出安置公告，要求各回迁户于2017年9月15日前办理完毕，并在泰山晚报公示，该公告应当具有公告效力，东方明珠小区回迁户明细表显示，贾传云等17户共回迁安置面积2240.4平方米，上诉人已经超额完成转让合同约定的安置面积，不应当承担被上诉人的回迁安置面积，在上诉人接管前，山东隆安房地产开发有限公司已经建造3、4号楼，并且已经安置部分回迁户，现被上诉人一审中根本没有提交《房屋拆迁安置补偿合同》原件，可能已经被安置，不能再要求上诉人再安置；2、一审程序违法，被上诉人与本案没有法律关系，一审两原告对涉案回迁房屋是共有权还是继承权，必须进行确权之诉或继承纠纷诉讼之后，才能认定与本案的利害关系，否则本案一审不能受理；一审漏掉关键被告曹义祥及山东隆安房地产开发有限公司，一审应当向原告释明追加被告事宜；上诉人第一次庭审法庭要求提交的《东方明珠房地产项目转让合同》、《合作协议书》、《东方明珠回迁户明细表》都没有质证，一审程序违法；3、一审中，被上诉人仅提供房屋拆迁安置补偿合同复印件，上诉人一再要求被上诉人出具原件，一审判决认定该复印件的效力，适用法律明显错误。 被上诉人王米娜、刘洋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人王米娜、刘洋向一审法院起诉请求：1、请求依法确认2009年1月19日刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿《合同》及《合同补充条款》有效；2、请求依法确认二原告对《合同》及《合同补充条款》中涉案回迁房屋具有优先取得房屋补偿安置权；3、请求依法判令被告履行房屋拆迁补偿《合同》及《合同补充条款》义务，依照合同约定将位于东平县的房屋交付给二原告，同时为二原告办理房屋不动产手续；4、请求依法判令被告支付拆迁期间租房费用9万元；5、请求依法判令被告支付违约金30万元；6、请求依法判令被告支付经济赔偿金57万元；7、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年1月19日，山东隆安房地产开发有限公司与刘建和签订合同，约定对刘建和所居住的家属院进行改造，拆迁完毕开工之日起十二个月内回迁。2009年2月22日，山东隆安房地产开发有限公司与刘建和签订合同补充条款，其中对回迁期进行了修正。2009年4月28日，山东省东平县公证处在山东隆安房地产开发有限公司与刘建和的申请下对上述合同及合同补充条款进行了公证，出具了（2009）东平证民字第143号公证书，公证结果为上述签订上述合同及补充合同条款时双方均具备相应的民事权利及行为能力、意思表示真实、内容具体明确。曹义祥为山东隆安建筑房地产开发有限公司的法定代表人。2011年8月3日，曹义祥与菏泽正翔置业有限公司签订《东方明珠房地产项目转让合同》，约定将位于南至县城市开发公司、县社土地、西至西山路、北至城市道路的共计6730平方米土地中的4662平方米转让给菏泽正翔置业有限公司开发建设、销售，其中包含2200平方米回迁户安置面积，并且合同第一条第2项明确约定回迁户安置2200平方由菏泽正翔置业有限公司承担。后菏泽正翔置业有限公司将企业名称变更为山东亿豪房地产开发有限公司。2015年10月24日，东平县东方明珠项目部与刘建和双方协商，刘建和于东平明珠小区2号楼回迁所选房屋为1单元504室114.15平方米、2单元608室114.15平方米、储藏室20号4.83平方米、储藏室21号4.83平方米，同日，曹义祥向刘建和出具了上述房屋及储藏室总款已交清的证明。后被告亿豪公司未向原告交付上述拆迁安置补偿的房屋。 另查明，刘建和于2019年10月1日去世，其妻王米娜、其子刘洋系其合法继承人。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，2009年1月19日、2月22日刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订的合同及合同补充条款已经山东省东平县公证处（2009）东平证民字第143号公证书公证，签订合同及合同补充条款时，双方均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力、意思表示真实、合同内容具体明确、合同标的物符合法律规定，不存在影响合同效力的情形，因此上述分别于2009年1月19日与2月22日签订的合同及合同补充条款应当为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，2011年8月3日曹义祥将涉案的位于南至县城市开发公司、县社土地、西至西山路、北至城市道路的共计6730平方米土地中的4662平方米土地转让给菏泽正翔置业有限公司开发建设、销售，菏泽正翔置业有限公司即为被告亿豪公司企业名称变更之前的名称，企业名称的变更不影响企业实体权利的行使以及义务的承担，因此被告亿豪公司应当按照合同及合同补充条款的内容履行义务。同时，曹义祥将上述房地产项目转让给菏泽正翔置业有限公司时明确约定转让的地块共计4662平方米，其中包含2200平方米的回迁户安置面积，回迁户安置2200平方米由菏泽正翔置业有限公司承担，因此被告亿豪公司当然应当对作为受回迁安置的原告王米娜、刘洋进行安置。另外结合曹义祥向刘建和出具的证明，能够认定双方已经就回迁安置房屋及储藏室的面积及编号达成了一致意见且刘建和已交清总款，因此被告亿豪公司应当向原告交付东方明珠小区2号楼1单元504室、2单元608室及20号、21号储藏室并为原告办理相关的不动产登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，原告并未提交证据证明被告亿豪公司已将涉案选定的应受拆迁安置补偿的房屋另售他人，不符合上述法律规定的取得优先安置补偿的条件，因此对原告请求优先取得补偿安置房屋一审法院依法不予支持。关于原告主张的拆迁期间租房费用90，000元，结合原告提供的证据一审法院认为，原告仅提交了名为李广连的证明，未能提供租房合同或者实际支出房屋租赁费的相关证据佐证其真实性，因此一审法院依法对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金及经济赔偿金，虽然刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订的合同补充条款中第三条约定，自乙方完成搬迁之日起十二月内回迁，如逾期不满足回迁条件，以交钥匙为准，每拖延一日，甲方向乙方支付该楼房总造价的万分之五的违约金；因甲方违约造成乙方无法迁房时，甲方应对乙方承担该楼房总造价两倍的经济赔偿及相应法律责任，但是原告未能举证证明涉案楼房总造价，导致计算违约金或者经济赔偿金无相应的基数，因此一审法院对原告主张的违约金30万元及经济赔偿金57万元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决：一、2009年1月19日、2月22日刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿《合同》及《合同补充条款》有效；二、被告山东亿豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王米娜、刘洋交付东平县西山路东方明珠小区回迁2号楼1单元504室、2号楼2单元608室、2号楼20号储藏室、2号楼21号储藏室并为原告办理房屋不动产手续；三、驳回原告王米娜、刘洋的其它诉讼请求。案件受理费6700元、保全费5000元，共计11700元，由被告山东亿豪房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交东方明珠小区回迁户明细表、东方明珠商品房预售合同21份（17户回迁户），证明上诉人对涉案小区回迁面积总计为2240.4平方米，已经足额完成上诉人应当承担的面积2200平方米，也能够证明被上诉人要求的回迁安置面积上诉人不再承担；提交东平县公安局治安管理大队出具的证明一份，证明上诉人公司有四枚公章，证实被上诉人一审出具的2015年10月24日加盖的东平县东方明珠项目部合同专用章不是上诉人公司的印章，与上诉人没有任何法律关系；提交解除合同协议书一份，证实上诉人与曹义祥于2014年4月18日已经解除了2011年8月3日所签订的东方明珠房地产项目转让合同，以及以后签订的所有补充协议。被上诉人对上诉人提交的东方明珠小区回迁户明细表、解除协议书的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，但认为不能证实上诉人的主张。本院认为，上诉人提交的东方明珠小区回迁户明细表系其单方制作，被上诉人对真实性有异议，本院不予采信；上诉人提交的21份商品房预售合同，只能证实上诉人履行回迁安置义务的情况，不能证实其不再承担本案的安置义务；上诉人提交的东平县公安局治安管理大队出具的证明，只能证明“东平县东方明珠项目部合同专用章”不是上诉人所刻，但一审法院（2014）东民初字第2981号民事判决已经认定曹义祥与上诉人签订的《东方明珠房地产项目转让合同》名为转让，实为合作开发，而“东平县东方明珠项目部合同专用章”正是由曹义祥所持有，因此，上诉人提交的上述证据，不能证明其主张的证明目的；上诉人提交的解除协议书，因（2014）东民初字第2981号一案，一审法院于2016年3月10日才作出一审判决，曹义祥不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月22日作出（2016）鲁09民终2018号民事判决，维持了（2014）东民初字第2981号民事判决，而该案一、二审过程中，上诉人并未提交该解除协议书，也未主张其与曹义祥已经解除了《东方明珠房地产项目转让合同》，对该证据的真实性本院不予认定。被上诉人提交（2020）鲁09民终1027号民事判决书，证明上诉人应履行原拆迁主体的权利义务。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，被上诉人提交的上述民事判决书，与本案案情并不一致，不能作为本案的定案依据。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，2009年1月19日、2月22日刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订的合同及合同补充条款已经山东省东平县公证处（2009）东平证民字第143号公证书公证，足以证实上述拆迁安置补偿合同及补充合同的真实性，上诉人仅以被上诉人一审未提交上述合同原件为由，主张一审判决适用法律错误，本院不予支持。一审已经查明刘建和于2019年10月1日去世，两被上诉人系其合法继承人，对本案诉讼标的具有利害关系，两被上诉人作为原告提起本案诉讼，并不违反法定程序，而从上诉人与曹义祥所签订的《东方明珠房地产项目转让合同》内容看，明确约定了上诉人承担包含2200平方米回迁户安置面积，并未约定曹义祥承担回迁户的安置义务，两被上诉人选择向上诉人主张权利并不属于遗漏诉讼主体，对上诉人关于一审程序违法的上诉主张，本院不予支持。2009年1月19日、2月22日刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订的合同及合同补充条款系当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为有效合同符合法律规定，2011年8月3日曹义祥与上诉人签订《东方明珠房地产项目转让合同》，将涉案的位于南至县城市开发公司、县社土地、西至西山路、北至城市道路的共计6730平方米土地中的4662平方米土地转让给上诉人，从合同内容看，约定了上诉人承担包含2200平方米回迁户安置面积，对回迁户的姓名、户数，每户安置面积等并未约定，亦未约定曹义祥承担回迁户的安置义务，上诉人无充分证据证实被上诉人已经得到安置或不在《东方明珠房地产项目转让合同》约定的安置范围内，因此，上诉人应当按照合同及合同补充条款的内容履行义务，曹义祥向刘建和出具的证明，能够证实双方已经就回迁安置房屋及储藏室的面积及编号达成了一致意见且刘建和已交清总款，一审认定上诉人应当向被上诉人交付东方明珠小区2号楼1单元504室、2单元608室及20号、21号储藏室并办理相关的不动产登记手续并无不当。如果上诉人认为《东方明珠房地产项目转让合同》约定不明或其超出合同约定的面积多承担了安置义务，可另行向曹义祥主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13400元，由上诉人山东亿豪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  刘增凯 审判员  于永刚 二〇二〇年十一月二十日 书记员  张甜甜