江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4090号上诉人（原审被告）：朱建明，男，1943年12月25日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人（原审被告）：朱石平，女，1971年7月10日生，汉族，住无锡市滨湖区期****。被上诉人（原审原告）：江泽国，男，1990年6月8日生，汉族，住安徽省，住安徽省合肥市高新区v>委托诉讼代理人：窦玉伟，江苏高志平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡莹，女，1992年1月20日生，汉族，住安徽省，住安徽省合肥市高新区v>委托诉讼代理人：窦玉伟，江苏高志平律师事务所律师。上诉人朱建明、朱石平因与被上诉人江泽国、胡莹房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱建明、朱石平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：江泽国、胡莹一再声称朱建明、朱石平拒绝办理过户，与事实不符。自2019年10月6日起，江泽国、胡莹从未与朱建明联系过，朱建明从未授权过朱石平，朱石平的意思不能代表朱建明。江泽国、胡莹一审起诉后，还发微信给朱石平询问是否按给付10000元补偿款过户，朱石平给了明确的回复。故江泽国、胡莹未就朱建明、朱石平拒绝办理过户完成举证责任。一审认定事实错误。江泽国、胡莹辩称：每次朱石平都回复：“我来跟我爸说。”但每次她父亲都不同意，这次她父亲是什么态度也没有回复，双方并未达成合意。一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉请求。江泽国、胡莹向一审法院起诉请求：判令1.朱建明、朱石平继续履行房屋买卖合同，协助江泽国、胡莹办理房屋产权过户变更登记，变更登记为江泽国、胡莹共同所有；2.朱建明、朱石平支付两原告违约金8万元；3.本案诉讼费由朱建明、朱石平负担。一审法院认定事实：2017年1月12日，江泽国、胡莹经优房公司居间介绍，与朱建明、朱石平约定以40万元价格购买坐落于无锡市滨湖区仙河苑657-202的安置房一套，并与朱建明签订1份《房屋买卖合同》（合同编号：M1011344），合同约定：由江泽国、胡莹于2017年1月12日支付定金5万元，于2017年1月13日前支付12万元，余款23万元由江泽国、胡莹委托优房公司代办贷款，土地出让金及过户相关税费均由江泽国、胡莹承担。该合同第五条第4项约定“甲方（朱建明）承诺于2017年3月15日前腾空该房屋，并将该房屋交付于乙方（江泽国、胡莹）；并于过户前将该房所有户口迁出。甲方应负责房屋交付日前发生的水、电、气、有线电视、物业管理等相关费用的结清，之后由乙方承担；甲方须协助乙方办理配套设施的过户手续”、合同第六条第5项约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，同时承担丙方（优房公司）应收取的佣金（房屋成交价的3%）。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。合同签订后，江泽国、胡莹于2017年1月12日向朱建明支付5万元，于2017年1月13日向朱建明支付12万元，于2017年3月15日向朱石平支付13万元，于2017年9月16日支付10万元，合计40万元。朱建明、朱石平向江泽国、胡莹交付了案涉房屋。2017年9月16日，朱建明、朱石平与江泽国、优房公司签订1份《关于仙河苑三期657-202房屋买卖的附加协议（合同编号：M1011344）》，约定“1、房屋总价40万元，乙方（江泽国）于2017年9月16日支付余下房款10万元，2017年9月16日之前已经支付房款30万元，现所有房款已经全部付清；2、由于政策原因导致目前无法过户，乙方要求待仙河苑三期657-202满足过户条件后，甲方（朱建明、朱石平）需无条件配合乙方过户，并在一个月内完成；......4、甲方同意去产监处由朱建明放弃份额给朱石平；5、违约条款明细详见原合同（M1011344）”。另查明，2019年9月27日，江泽国向朱石平发送微信信息称“朱姐你好，我是小江。657-202的房子可以过户了，请问什么时候方便去办手续”，朱石平答复“最近几个月多没时间”，江泽国发信息称“合同上写明房子一到时间，你就配合我们过户啊。9月24号后房子已经能过户，麻烦你抽个空把手续办一下，耽误不了你太多时间”。2019年10月6日，江泽国、朱建明、朱石平与优房公司工作人员相约在朱石平家协商办理案涉房屋过户事宜，朱建明、朱石平向江泽国提出收取2万元过户劳务费作为过户条件，经优房公司工作人员协调，江泽国同意加付1万元，但提出需要回去与妻子胡莹商量。2019年10月28日，肖伟向朱石平发微信信息称“姐，那边客户还是坚持一万，如果实在协商不了，他就准备走法律途径了”，朱石平称“我跟老公商量一下”。2019年10月31日经肖伟催促，朱石平回复信息称“老公这里商量好了，明天跟我爸商量，关键我爸同意就可以了。他们也拿不出什么钱”、又称“还没跟我爸碰头，那天跟他说了一下，不同意，我再跟他沟通一下”。2019年11月28日，江泽国再次向朱石平发送信息称“房东你好，我是小江，过户的钱我准备好了。你和你爸爸商量怎么样，什么时候能配合我们过户，还是之前说的给你们一万块钱就过户吗”，朱石平回复“对的，一万我来跟我爸说”。后江泽国、胡莹诉至一审法院，诉请如前。庭审中，朱石平向一审法院陈述就江泽国支付1万元的过户条件未告知朱建明。又查明，无锡市仙河苑657-202号房屋于2014年9月22日安置结算。2017年6月2日，无锡市不动产登记中心就案涉房屋向朱建明、朱石平核发了不动产权证（编号：WZ202002902901），将该房屋登记为朱建明、朱石平共同共有。根据无锡市人民政府发布的《无锡市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》（锡政发[2016]252号）规定“征地拆迁安置住房符合下列条件，并按照规定办理有关手续后，可以上市交易：（一）依法取得不动产权证（国有土地使用证河房屋所有权证）；（二）以安置时间起算满五年；......”。上述事实，有《房屋买卖合同》及附件、《见证收条》、微信记录、不动产登记信息、证据交换笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朱建明、朱石平经优房公司居间介绍，与江泽国、胡莹达成以40万元出售无锡市仙河苑657号202室安置房屋的合同，有《房屋买卖合同》、《关于仙河苑三期657-202房屋买卖的附加协议（合同编号：M1011344）》印证，且朱石平、朱建明按约收取了购房款、向江泽国、胡莹交付了房屋，已履行合同。朱石平、朱建明均应受《关于仙河苑三期657-202房屋买卖的附加协议（合同编号：M1011344）》的约束，按附加协议第2条、第4条的约定，前往不动产登记机构办理朱建明放弃案涉房屋份额给朱石平的义务，并在2019年9月仙河苑657号202室满足过户条件后，在一个月内完成无条件配合过户的义务。2019年10月6日，朱建明、朱石平在优房公司中介人员组织下，在朱石平家中与江泽国协商过户事宜，向江泽国提出加收2万元款项，江泽国提出需要回去与胡莹商量，当日合同相对人并未全部达成变更合同的一致约定。此后，江泽国、优房公司工作人员肖伟均向朱石平询问加付1万元作为过户条件要求过户，朱石平称需与朱建明商量，但在庭审中确认未告知朱建明。朱建明也称朱石平未获得其授权，故双方未达成合同变更的合意，仍应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋至2019年9月24日后双方协商时，已符合政府相关文件规定的自安置时间起满五年的上市交易期限。朱建明、朱石平在2019年10月6日协商时，亦明确知晓江泽国要求办理过户，但未按约定在一个月内履行办理过户以及朱建明放弃房产份额给朱石平的合同义务，且江泽国、胡莹诉至一审法院后，两被告至今仍未履行，已构成违约，依法应承担继续履行合同，并按合同约定支付违约金的责任。故一审法院对江泽国、胡莹要求朱建明、朱石平继续履行合同，配合办理过户登记手续的主张予以支持。办理过户所需向政府支付的相关税费及土地出让金按合同约定应由江泽国、胡莹负担。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。结合朱建明、朱石平的违约情况及过错程度，一审法院酌定违约金按5万元计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、朱建明、朱石平于判决发生法律效力之日起十日内协助江泽国、胡莹办理无锡市仙河苑657号202室房屋（不动产权编号：WZ202002902901）的过户变更登记手续，变更登记为江泽国、胡莹共同所有（办理过户所需支付的相关税、费及土地出让金均由江泽国、胡莹负担）。二、朱建明、朱石平于判决发生法律效力之日起十日内赔付江泽国、胡莹违约金5万元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1800元、保全费3020元，两项合计4820元，由江泽国、胡莹负担1807元，由朱建明、朱石平负担3013元（该款江泽国、胡莹已预交，如朱建明、朱石平未自愿履行，江泽国、胡莹自愿申请在执行阶段一并申请执行）。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：1.就过户是否给付补偿款，给付多少事宜，案涉双方自2019年10月6日与居间方一起当面协商过以外，江泽国、胡莹都是通过微信与朱石平、居间方交流，对朱建明态度的了解，也都是通过朱石平。朱建平未告知过江泽国、胡莹，必须与其父亲本人联系。2.本案一审过程中，朱建明向法庭明确要求江泽国、胡莹支付劳务费才能过户，并提出要15000元一个人。本院认为，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。本案中，双方签订的案涉房屋买卖合同附加协议明确约定，待案涉房屋满足过户条件后，朱建明、朱石平需无条件配合江泽国、胡莹过户，并在一个月内完成。2019年9月27日，江泽国即向朱石平提出案涉房屋可以过户，要求办理房屋过户手续，故按约应在一个月内即2019年10月26日前完成过户。在朱建明、朱石平提出需支付20000元劳务费才能过户的情况下，江泽国、胡莹愿意支付10000元进行过户。虽2019年10月6日双方当面协商时未能确定，但此后江泽国与朱石平、居间方的多次微信交流显示，江泽国、胡莹明确表示愿意支付10000元过户，但朱石平并未作肯定回复，且一再表示要跟他父亲商量。因案涉房屋产权系朱建明、朱石平共有，办理房屋过户手续也必须两人一致同意才能完成，现江泽国、胡莹虽未直接与朱建明沟通10000元过户事宜，但朱石平始终未同意支付10000元劳务费过户，故只要有一人不同意，案涉房屋就不可能完成过户，事实上朱建明、朱石平也未有配合过户的实际行动。朱石平虽称一审起诉后，双方已达成支付10000元劳务费过户的合意，但一审中，朱建明当庭向法院明确，需江泽国、胡莹支付15000元一个人（即两人共计30000元）的劳务费才能过户。综上，朱建明、朱石平构成违约，理应承担违约责任。一审法院结合朱建明、朱石平的违约情况及过错程度，酌定违约金5万元，并无不当。故朱建明、朱石平认为其并未构成违约，不应支付违约金的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，朱建明、朱石平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由朱建明、朱石平负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十一月二十五日法官助理诸佳英书记员钱菲佳