山西省闻喜县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0823民初1826号原告:闻喜县新星欢乐港购物中心有限公司，住所地：闻喜县桐城镇西湖南路西侧（牌楼西街南）原西湖地下生活广场。法定代表人：张国梁，系公司经理。委托诉讼代理人：柴晓晨，男，汉族，闻喜县居民，系公司员工。委托诉讼代理人:孙永贤,山西同诚律师事务所律师。被告:陈加伦，男，汉族，闻喜县全家福购物超市经营者，现住闻喜县。委托诉讼代理人：周怀珍，男，汉族，浙江省居民，系全家福超市经理。委托诉讼代理人：郭俊秀，山西万宾律师事务所律师。原告闻喜县新星欢乐港购物中心有限公司(以下简称新星公司)诉被告陈加伦租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法由审判员贾红旗适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新星欢乐港的委托诉讼代理人柴晓晨、孙永贤，被告陈加伦的委托诉讼代理人周怀珍、郭俊秀均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新星公司向本院提出诉讼请求称:1.请求依法判令解除2019年7月26日原、被告签订的《房屋租赁合同》;2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年7月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租甲方占用的西湖休闲广场地下二层部分房屋用于经营全家福超市。合同签订后，原告给被告80天的免租期，被告在装修期间，擅自拆除商场消防系统，虽经原告多次催告，被告拒不修复。2020年7月20日，闻喜县消防救援大队査获被告“营业区火灾自动报警系统故障，机械排烟系统故障，防火卷帘故障，不再具备防火功能”，对此作出查封一个月、立即停业整顿等行政处罚。因超市被查封，导致原告商场的商户纷纷拒缴租金、撤柜或止步观望，从而致使商场经营立陷瘫痪困顿。被告此举一石激起千层浪，引发商户纷纷撤柜等不良的连锁反应，给原告在疫情影响下雪上加霜，致使原告无法再继续经营，现在如仍继续履行该租赁合同对原告来说明显不公平。反观被告，也并不会由于本案解除与原告的租赁合同而使被告不能继续经营，因为在原、被告双方签约之前，就超市占用期限原告也已经征得业委会同意，视被告意愿和情况由其自行决定经营事宜，并且原告也愿积极协助其与西湖休闲广场业委会之间沟通协商，然而，经与被告协商，其执意不允。基此，为了维护企业经营者的合法权益，特诉至贵院要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，请求贵院明察时势，综合考量，客观公正的予以评判，依法支持原告的诉讼请求。不胜感激!被告陈加伦辩称：首先，原告起诉主体有误，应当依法驳回。依据最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第59条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”所以，原告不能起诉经营者个人，系主体有误。第二，原告与全家福超市签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告与全家福超市签订的房屋租赁合同，租赁期限2019年7月26日至2029年7月25日，系双方真实意思表示内容并不违反法律行政法规的强制性规定，故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照约定履行合同义务承担相应的合同责任。第三，原告要求解除房屋租赁合同的理由不成立，无事实和法律依据。首先，原告在起诉状中所说“被告在装修期间，擅自拆除商场消防系统”与事实不符。全家福超市在装修期间没有拆除也不可能拆除商场消防系统，商场消防系统一直存在。根据租赁合同第三条第2款及第十四条第2款约定，原告负责施工安装消防系统，并确保验收合格达到可正常运行使用。但是2020年7月20日，闻喜县消防救援大队对被答辩人超市进行消防检査作出的《责令限期改正通知书》中写明答辩人“营业区域火灾自动报警系统故障、机械排烟系统故障防火卷帘故障”，这一系列故障说明原告作为出租人所应承担的义务没有完成，真正违约方是原告，安装的消防系统存在问题，导致全家福超市被罚款10000元，给超市造成损失应由原告承担。该《责令限期改正通知书》也证明超市根本不存在原告诉状中所称的拆除商场消防系统行为，该诉状存在虚构事实的不实陈诉。2、超市与原告商场的商户拒缴租金撤柜的行为无因果关系。原告所说因超市被查封，导致原告商场的商户纷纷拒缴租金、撤柜，致使商场经营陷入瘫痪纯属歪曲事实。实际情况是自该处地域开始经营商场后一直情况不佳，原告入场后也是多方经营才给原告的商场带来稍有改观的起色，全家福超市对于原告的商场经营有功无过，因为今年的疫情和原告经营的不善，自疫情开门后商户就不断的大批量撤柜，原告不思进取，努力改善，反以莫须有的罪名强加全家福超市实在不该，更不应得到人民法院的支持诉请。4、全家福超市没有任何违反合同约定行为和法定解除行为，原告无权单方解除合同。按照双方签订的租货合同第十六条第4款约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同:不依约支付租金或长期不付租金的；擅自改变标的房屋用途的;擅自拆除改变动线或损坏房屋主体结构的利用该房屋从事违法活动的，在租赁期内乙方不得私自转租给第三方。”超市没有违反上述任何一个条款，也无任何过错，无约定和法定解除情形，故原告无权解除合同。第四，原告存在违约行为，应当承担违约责任。租赁合同第十一条第1款约定“甲方需保证商场区域正常营业，如商场出现大面积空位或空位超出商场区域的三分之一，乙方有权拒付租金并要求赔偿”，本案中，原告商场已经出现大面积空摊位，按照合同约定超市有权拒付租金，并且原告应赔偿超市损失，为避免当事人累诉，请依法一并解决原告违约问题。第五，超市是否解除与原告的房屋租赁合同与西湖休闲场业委会之间无任何关系。根据合同相对性原则，合同主体为闻喜县新星欢乐港购物中心有限公司与全家福超市，西湖休闲广场业委会并不是合同相对方，超市是从原告处取得合法的房屋承租权，至于原告与西湖休闲广场业委会之间的关系不属于本案审理的范围，更不是原告推卸合同责任的任何理由。综上，为了履行合同，全家福超市先后投资约500余万元，为周边群众带来福利，带来方便，岂能是原告的想当然行为就能解除合同，超市的损失就原告目前状况岂能承担，基于诚信的契约原则，无论原告的根本意图和根本目的是什么，都不应视企业的社会影响力于不顾，更不能视闻喜群众的根本利益于不顾，重蹈业主堵门，群众上访的恶果，给政府和和谐社会抹黑，请公正的人民法院保护一个外地企业家在为闻喜人民谋福利的基础上免遭经济上的打击，恳请人民法院依法驳回原告诉请。如原告执意解除合同或因原告和业委会合同解除而导致原告与被告合同解除，原告应按照合同约定承担违约责任，赔偿被告损失，并承担违约金50万元。本院经审理认定事实如下：2019年7月11日，原告新星公司与闻喜西湖休闲广场业主委员会签订《闻喜西湖休闲广场商铺租赁协议》，约定：“一、甲方（闻喜西湖休闲广场业主委员会）将位于闻喜西湖休闲广场的商场平方米，超市平方米含室外广场，商铺租赁给乙方（原告新星公司）用于商业经营，具体租赁商铺范围、界限以附件1休闲广场平面图为准。二、租赁期限为六年，每三年为一个协商周期，价格随市场波动重新谈价，租赁期满后，在同等租赁条件下，乙方享有优先租赁。”2019年7月26日，原告新星公司与闻喜西湖休闲广场业主委员会签订了一份补充协议，约定：“为了充分盘活商场资产（超市经营所占区域），促进商场招商稳商和扩大综合经营规模，进一步增强商场业主的长远利益，根据经营超市投资规模大，经营周期长（一般在10-15年以上）的特点，现就甲方（闻喜西湖休闲广场业主委员会）委托乙方（原告新星公司）营运西湖休闲广场而引入超市事宜，经双方自愿协商，在原《委托经营协议》基础上，特此签订此补充协议：甲方同意乙方招商的超市所占用期限为十年，自2019年7月11日起计算。此补充协议经甲乙双方签字盖章后生效。”后原告新星公司与被告陈加伦（全家福超市经营者）签订《房屋租赁合同》，约定：“第三条房屋交付条件1、甲方（原告新星公司）交付乙方所租赁房屋时具备以下条件：②消防设备设施；⑧甲方负责超市内需要的消防卷帘墙打通并装好消防卷帘。第五条房屋改善3、乙方的房屋改善及装修工程不得破坏建筑结构，同时符合消防安全的技术要求，不得造成安全隐患，需处理好相邻关系。第六条租赁期限1、房屋租赁期自2019年7月26日至2029年7月25日，共计10年。每年1月1日为起租日。（第一年房租从2020年1月1日起算）2、乙方于2019年10月10日进场装修。装修期为80天，即2019年10月10日至2019年12月30日，此期间甲方免收乙方房屋租金，但乙方必须承担装修施工的水电等费用。第七条租金及支付方式1、租金标准：方式：第一年、第二年、三年租金分别500000元整（伍拾万圆整），第四年、第五年租金分别为550000元整（伍拾伍万圆整），第六年、第七年、第八年、第九年、第十年租金分别为580000元整（伍拾捌万圆整）。第八条双方违约责任1、在合同期内，若甲方单方违约，甲方需赔偿乙方一切经济损失，并支付乙方违约金50万元（大写：伍拾万圆整）。2、若乙方单方违约，前期投资的所有的设施设备归甲方所有，同时乙方并支付甲方违约金50万元（大写：伍拾万圆整）。第十一条物业管理责任及费用承担1、超市租赁期间：甲方需保证商场区域正常营业，如商场出现大面积空摊位或空柜超出商场区域的三分之一，乙方有权拒付租金并要求赔偿。3、甲方对其拥有产权的空调、供电、消防等设施设备的责任包括:①维护、维修；②设备法定年检，取得合格证或许可证；③使用期限届满的更换；④费用承担。6、因乙方使用不当导致甲方附属设备设施损坏时，由乙方承担修理修复的费用。第十三条所有权变动合同期内该房屋所有权发生变动时，乙方本合同项下各条款内容及各项权利和义务仍具有法律效力，且甲方须事先以书面形式通知乙方，由所有权变动造成乙方损失的由甲方一力承担。第十四条甲方保证事项2、保证标的房屋在交付乙方前即经消防部门验收合格，取得一次消防验收合格证书。第十五条乙方保障事项6、经营期内乙方对外采购等活动应以自身名义进行，如因乙方经营过程中引起的债权债务由乙方负责承担，与甲方无关。经营期内，乙方必须遵守有关防水，防火，防爆，防煤气泄漏，防盗及人身安全的规定和要求，如因装修原因导致发生事故造成人员伤亡或财产损失由乙方承担全部的赔偿责任与法律责任给甲方审验，双方商定审验完毕后按图施工。第十六条合同解除及善后处理2、有下列情形的，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任：因自然灾害等不可抗力导致房屋损毁、灭失或造成其他损失的。”且该租赁合同，有双方当事人的签字并按手印，另原告新星公司加盖了公司印章，被告并未加盖全家福超市的印章。2020年7月17日，闻喜县消防救援大队派员对闻喜县全家福购物超市核查发现该超市营业区域火灾自动报警系统故障，机械排烟系统故障，防火卷帘故障，不在具备防火功能，且无法及时消除，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定。2020年7月20日，闻喜县消防救援大队向全家福购物超市出具闻消限字[2020]第0030号责令限期改正通知书一份，责令其超市于2020年8月19日前改正。同日，闻喜县消防救援大队向闻喜县全家福购物超市出具闻消封字[2020]第0008号临时查封决定书一份，查封部位、场所的范围：闻喜县全家福购物超市（闻喜县桐城镇新星欢乐港内）全部营业区域。查封期限自2020年7月20日18时至2020年8月19日18时。后被告经营的全家福购物超市向闻喜县财政缴纳10000元罚款。2020年7月25日，原告新星公司向闻喜西湖休闲广场业主委员会出具解除合同通知书，要求解除双方签订的《闻喜县西湖休闲广场商铺租赁协议》。次日，闻喜西湖休闲广场业委会对其进行了回复，内容为：“一、乙方（原告新星公司）未经甲方（闻喜西湖休闲广场业委会）同意，不得单方面解除合同。二、乙方要求办理移交商场事宜，甲方不予接受。三、乙方所列举的各种破坏理由来解除合同均与乙方无任何关系。四、乙方所属的疫情免租一事不足以导致乙方解除本合同的理由。五、乙方已违反合同第19条，乙方尽快补足所拖欠租金，逾期不缴纳，由此产生的一切后果和损失由乙方自行承担。甲方以积极态度等待乙方相关问题的友好协商！”2020年7月26日，山西龙宇轩消防工程有限公司运城分公司出具情况说明一份，载明：“我公司于2019年9月21日与新星欢乐港购物有限公司签订《消防维修合同》。2019年9月23号对场地消防系统进行维修，经过35天的维修。消防系统、报警系统、喷淋系统达到联动正常运行。2019年11月中旬接到新星欢乐港消防报警系统出现故障报警，现场巡视后是由于超市装修拆顶导致消防线路故障。特此说明。”原告认为，因被告经营的全家福购物超市装修致使出现消防故障被查封，加之疫情的影响，导致商场商户撤柜，致使商场出现大面积的空摊位、空柜。被告辩称其超市出现消防故障并非其装修导致的，而是商场消防系统一直存在问题，且疫情并非不可抗力，而合同终止的前提条件是房屋损毁或灭失，故原告主张解除合同的依据不能成立。另被告经营的超市亦不存在原告单方解除合同的情形，故原告不能单方解除合同。如原告坚持解除合同，必须赔偿被告违约金及相应的损失。另查明，2019年7月-12月，原告新星公司累计亏损1421973.96元。2020年1月-7月，原告新星公司累计亏损987801.28元。以上亏损共计2409775.24元。以上为本案事实，上述事实有原告提供的《闻喜县西湖休闲广场商铺租赁协议》一份、补充协议一份、《房屋租赁合同》一份、闻喜县消防救援大队出具的临时查封决定书一份、情况说明一份、照片十二张，被告提供的《房屋租赁合同》一份、闻喜县消防救援大队出具的责令限期改正通知书一份、缴费单一份、2020年6月19日至2020年9月19日全家福购物超市借记卡明细清单十份、解除通知书一份、回复函一份、录音摘录一份，当事人当庭陈述及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，原告新星公司与被告陈加伦签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。根据合同的相对性原则，被告陈加伦作为合同的一方当事人，在原被告签订的《房屋租赁合同》中签字并按手印，故陈加伦作为被告主体适格。本案中，因受新冠疫情的影响，导致原告新星公司租赁的闻喜西湖休闲广场商铺出现大面积的空商铺、空柜，加之原告新星公司通过给各商户免租两个月支持各商铺渡过难关，但亦未改变现状，这给原告新星公司带来巨大的损失。合同若继续履行，对原告公司显失公平。故原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。原被告双方签订的合同尚未到期，原告要求解除合同的行为系违约行为，被告陈加伦在原告新星公司停止履行合同后，应立即采取适当措施防止自身损失的扩大，其因防止损失扩大支出的合理费用原告应当承担。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在原被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定：“第八条双方违约责任1、在合同期内，若甲方（原告新星公司）单方违约，甲方需赔偿乙方一切经济损失，并支付乙方违约金50万元（大写：伍拾万圆整）。”因本案被告未对其经济损失的具体数额提供证据，其可在充分举证后就其经济损失及违约金另案进行起诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：解除原告闻喜县新星欢乐港购物中心有限公司与被告陈加伦于2019年7月26日签订的《房屋租赁合同》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告闻喜县新星欢乐港购物中心有限公负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 员 贾红旗二〇二〇年十一月四日法官助理 刘冰心书 记 员 朱康宁书 记 员 朱康宁