河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再408号再审申请人（一审原告）：陈国强，男，回族，1969年6月15日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：陈世立，河南信行律师事务所律师，被申请人（一审被告）:河南维港置业有限公司,住所地郑州市郑东新区金水东路**院附**。法定代表人：王文渊，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱超杰，河南基策律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚鑫，河南基策律师事务所实习律师。再审申请人陈国强因与河南维港置业有限公司（以下简称维港置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）豫0191民初676号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月14日作出（2020）豫01民申739号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。陈国强的委托诉讼代理人陈世立、维港置业公司的委托诉讼代理人朱超杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国强申请再审称：请求依法撤销原一审判决，改判维港置业公司按日0.002%的标准，以总房款576011元为基数，支付自2014年10月31日至实际向不动产登记部门提交办理首次登记资料之日止的违约金；本案诉讼费用由维港置业公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，判决不公，维港置业公司未能按照购房合同约定期限办理初始登记的原因并非政府部门职能调整所造成的，而是维港置业公司自身的原因。原审法院无视其严重违约行为，判决明显错误。1、根据双方合同约定，维港置业公司应当于2014年10月31日向郑州市房管局提交办理初始登记资料，而政府部门职能变更发生在2016年8月20日。维港置业公司违约在先，政府职能调整在后。近两年的时间，维港置业公司在已构成违约的情况下，应当采取积极措施弥补其过错，但其仍未及时提交办理初始登记的资料，其行为表明即使有充分的时间去办理房屋初始登记，维港置业公司也因自身原因无法办理。政府部门的职能调整不影响维港置业公司按期提交初始登记资料。2、从2016年8月20日到本案提起诉讼之日已过三年有余，但维港置业公司仍未向有关部门提交办理首次登记资料，其行为明显表示并非原审法院认为的理由所导致的，但维港置业公司却在庭审时以此为由要求免除违约责任，没有任何事实和法律依据。维港置业公司已经多次通过自身行为明确表示不愿意不积极地履行合同约定，与政府部门的职能调整根本没有关系。二、原审判决明显违法，有违公平原则。合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。维港置业公司违约行为长达六年之久，陈国强按照合同约定的标准万分之0.2计算违约金，已难以弥补其经济损失，原审判决不支持2016年8月20日以后违约金明显不公。其次，经查询，维港置业公司已将房屋整体建筑物抵押给了中原信托公司，不知何时为业主办理房屋首次登记。故请求法院依法支持陈国强的再审请求。维港置业公司辩称：一、依据双方合同约定，维港置业公司在涉案房屋交付后，一直在积极履行合同义务，但是办理初始登记相关材料过于复杂，经多方努力在2016年8月19日仍未向相关机关递交材料。对此部分的违约金维港置业公司不持异议。二、2016年8月20日政府职能调整之后，维港置业公司一直在推进办证工作，但是因初始登记与不动产登记所需材料办理机关均有所不同。依合同约定交房后60日向不动产登记中心办理首次登记所需要的材料，根本就无法实现。政府职能调整属于情势变更，不能归责于任何一方。故2016年8月20日以后的违约金不应由维港置业公司承担。三、陈国强购买该房，属于投资性购房。该房屋一直在出租，收取一定租金。陈国强提到的因为违约行为给其造成了经济损失不属实。四、陈国强的诉讼超过了诉讼时效，应支持其起诉之日前三年。陈国强向一审法院提出诉讼请求：1、维港置业公司按照日0.002%的标准，以总房款576011元为基数支付违约金自2014年10月31日起至维港置业公司向主管部门提交首次登记材料止。截止到2019年11月30日违约金暂计为21370元；2、维港置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月14日，陈国强（××）与维港置业公司（出卖人）签订编号为D130××××****的商品房买卖合同。合同约定××购买维港置业公司开发的位于郑东新区心怡路东、商鼎路北A幢20层21号房产，建筑面积共37.3平方米，房屋总价款576011元。付款方式及期限：约定金额296011元，付款方式为现金，约定付款时间为2013年7月14日，交纳比例为51.39%；约定金额280000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2013年9月14日，交纳比例为48.61%。合同附件四第六条第1款双方关于产权登记约定如下：出卖人应当在2014年10月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.002%违约金。2013年7月14日，维港置业公司为陈国强出具了296011元购房发票。2013年9月17日，维港置业公司为陈国强出具了280000元购房发票。维港置业公司在2014年3月13日企业名称变更之前为河南金伟置业有限公司。另认定：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。一审法院认为，依法成立的合同,受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈国强与维港置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查，陈国强依照合同约定履行了付款义务，交纳了相关购房款，维港置业公司未按照合同约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，维港置业公司的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。但根据郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月19日发布的通告，自2016年8月20日该局停止办理房屋产权初始登记业务，即双方关于办理房屋产权初始登记的约定履行不能，但购买涉案房屋并取得权属证书是陈国强与维港置业公司签订《商品房买卖合同》的目的，不能因此免除维港置业公司交付涉案房屋办理权属证书的责任，故维港置业公司应当依据现行政策办理涉案房屋的权属证书，履行其合同义务。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，维港置业公司根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。国有建设用地使用权上房屋所有权首次登记应当提交的材料包括：（一）土地权属来源证明材料；（二）建筑工程符合规划的材料；（三）建筑工程竣工验收的材料；（四）公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明材料；（五）权籍调查报告或不动产测绘报告；（六）其他必要材料。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测绘报告、公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明等材料。基于以上事实，法院认为，在2014年10月31日至2016年8月19日期间，维港置业公司应当按照合同约定向陈国强支付逾期办理产权初始登记违约金7580.3元（576011元×0.002%/日×658天）。2016年8月20日起，维港置业依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交办理首次登记所需的材料客观上已无法实现，继续按照合同约定履行对维港置业而言确不公平，故陈国强主张维港置业公司承担自2016年8月20日之后的逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求不能成立，不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南维港置业有限公司于判决生效后十日内向陈国强支付逾期交房违约金7580.3元；二、驳回陈国强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167元，由陈国强负担108元，河南维港置业有限公司负担59元。再审经审理查明事实与原审认定事实一致。本院再审认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，依据陈国强与维港置业公司签订《商品房买卖合同》的约定，维港置业公司应于2014年10月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但维港置业公司未能按照合同约定的时间履行该项合同义务。维港置业公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，应按日向陈国强支付总房款的0.002%违约金。故陈国强诉请维港置业公司以总房款576011元为基数，按日利率0.002%的标准向陈国强支付自2014年10月31日至首次登记资料被不动产登记部门受理之日止的违约金，本院予以支持。2016年8月20日郑州市对不动产登记制度进行重大调整、变更发生在维港置业公司迟延履行之后，原审判决免除维港置业公司2016年8月20日之后的违约责任不符合相关规定。关于本案诉讼时效，因维港置业公司在一审中未提出抗辩，本院再审不予支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，裁判结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初676号民事判决；二、河南维港置业有限公司以总房款576011元为基数，按日利率0.002%的标准向陈国强支付自2014年10月31日至首次登记资料被不动产登记部门受理之日止的违约金，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费167元，由河南维港置业有限公司负担。再审案件受理费167元，由陈国强负担。本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  赵志远审判员  芦 祎二〇二〇年十一月十六日书记员  王雅婷