广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再165号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈顺平，女，1987年7月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文明，广东威法律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄锐其，男，1949年3月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：袁满湛，广东金日律师事务所律师。再审申请人陈顺平因与被申请人黄锐其房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）粤01民终8097号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年5月18作出（2019）粤民申9535号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈顺平的委托诉讼代理人刘斌，被申请人黄锐其及其委托诉讼代理人袁满湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人陈顺平再审请求，1.撤销(2019)粤01民终8097号民事判决；2.改判确认黄锐其与黄沛容签订的《房屋买卖合同》无效；3.改判黄锐其归还陈顺平广州市增城区××群星村东坑区××号房屋；4.由黄锐其承担本案诉讼费用。事实与理由：一、涉案《房屋买卖合同》虽然是双方当事人的真实意思表示，但黄沛容将其宅基地房屋转让给黄锐其，系买卖宅基地房，且没有办理宅基地证，宅基地属于集体经济组织所有，黄锐其系非集体经济组织成员，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，故依法应认定合同无效，黄锐应返还案涉房屋。二、陈顺平主张合同无效是基于对上述合同的继承人身份而提出，而非基于对房屋份额的继承而提出，陈顺平有权继承《房屋买卖合同》。根据涉案合同第七条第三点“在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合一方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担”的约定，陈顺平与黄锐其尚存在需要履行的权利和义务。陈顺平基于合法继承人，在本案涉案合同尚未终止的情况下，可以提起诉讼，主张涉案合同无效。三、涉案房屋的转让时间不影响陈顺平基于债权继承人身份主张涉案《房屋买卖合同》无效。陈顺平是基于对《房屋买卖合同》权利义务(即债权)的继承主张涉案《房屋买卖合同》无效，而非基于物权而提出合同无效，因此涉案房屋何时转让都不影响陈顺平基于债权提出确认《房屋买卖合同》无效的诉讼。四、黄锐其主张陈明海和黄沛容有其他子女无任何证据。从公安机关出具的户籍证明上看，陈顺平为陈明海和黄沛容唯一子女，且是唯一第一顺位继承人。陈明海于2012年9月1日去世，黄沛容于2016年5月9日去世时没有遗嘱，且不存在遗赠扶养协议的情况下，涉案房屋应当由陈顺平继承，因此再审申请人有起诉资格。五、即使陈明海和黄沛容还有其他子女，也不影响陈顺平可以作为本案当事人。涉案房屋是陈明海和黄沛容夫妻共有财产，陈明海去世后房屋应当由黄沛容和陈顺平共同继承，涉案房屋出卖给黄锐其前由陈顺平和黄沛容共同共有，黄沛容擅自出卖涉案房屋侵害了陈顺平作为共有人的权益，即使按照黄锐其主张，本案还有其他继承人，陈顺平也有权对黄沛容的无权处分行为提起诉讼。六、涉案房屋并未在房管部门办理变更登记，至黄沛容死亡前房屋仍归黄沛容所有。不动产物权未经登记，不发生效力。即使涉案房屋在2009年6月3日就交付给黄锐其使用及黄沛容收齐购房款，但是涉案房屋并没有到房屋管理部门办理变更登记手续，至黄沛容死亡前房屋仍归黄沛容所有，黄沛容死亡后属于其遗产，陈顺平可以继承。退一步说，若涉案房屋根本无法办理变更登记，也不能仅凭《房屋买卖合同》即认定涉案房屋归黄锐其所有。七、涉案房屋并未办理报批报建手续，不可能在房屋部门办理变更登记手续，黄锐其不是涉案房屋的登记权利人。黄锐其虽然提交了群星村民委员会出具的《增城市新塘镇统一收据》证明黄锐其支付了更名手续费，但不能证明涉案宅基地房已经办理变更登记，涉案房屋至今没有办理报建手续，不能办理房产变更登记手续，因此黄锐其不是涉案房屋所有权人。原审认定涉案房屋的交易行为已经完成没有任何依据。八、陈顺平主张合同无效原因是涉案合同是涉及集体土地上的房屋转让，而原审认为物权未办理变更登记不影响合同的效力，与诉请无关。综上，原审判决认定事实和适用法律均错误，请依法审查。被申请人黄锐其辩称：一、行政部门对涉案房屋的土地性质、房屋权属作出认定处理之前，本案不属于人民法院受案范围。本案诉讼请求为确认合同无效和归还涉案房屋，涉及所有权确认问题。根据增城区国土资源和规划局复函，涉案房屋没有相关规划报建手续，无法查询涉案房屋的土地和房屋权属登记信息及查册资料，在行政部门对涉案房屋的权属和土地性质作出认定处理之前，本案不属于民事案件的受理范围，应裁定驳回起诉。二、陈顺平并非陈明海、黄沛容的继承人，也不是涉案《房屋买卖合同》的当事人，陈顺平无权提起本案诉讼。陈顺平承认其是陈明海的母亲在生前抱回来抚养的，与陈明海、黄沛容夫妻二人并无血缘关系。其声称是陈明海、黄沛容的唯一的第一顺位继承人，没有任何证据。涉案房屋买卖合同不是财产性债权，陈顺平不能突破合同相对性原则而成为合同当事人，无权提起本案诉讼。三、《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，黄锐其合法占有、使用涉案房屋。涉案房屋并非黄沛容的宅基地房，而是原增城富信制衣厂的厂房，在1999年富信制衣厂分厂(拆股)时，涉案三间房屋作为A份财产之一分配给股东黄沛容。黄沛容收取黄锐其420万元购房款后，到群星村委会办理了更名手续，正式将涉案房屋转让给了黄锐其并由其占有、使用至今，合同双方当事人从未存在争议。陈顺平向一审法院起诉请求：1.确认黄锐其与黄沛容签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令黄锐其归还陈顺平广州市增城区××群星村东坑区××号房屋；3.黄锐其承担本案的诉讼费用。一审法院查明：黄沛容与黄锐其是姐弟关系，黄沛容与陈明海是夫妻关系。陈明海与黄沛容分别于2012年9月1日、2016年5月9日死亡。户籍证明记载陈顺平是黄沛容与陈明海的女儿，登记日期为2007年5月28日的户口本记载“户主姓名从陈明海变更为黄沛容，后又变更为陈静蕾；陈顺平与户主关系从女儿变更为姐姐”。黄锐其称黄沛容与黄锐洪是姐弟关系，黄锐洪与吴友云是夫妻关系；陈顺平与黄沛容、陈明海没有血缘关系，黄沛容与陈明海没有生育子女，陈顺平是陈明海母亲抱回抚养，挂户到黄沛容处，陈静蕾是黄锐其弟弟的女儿也挂户到黄沛容处。1998年3月3日，群星经济联合社向黄沛容出具的收据记载“收到黄沛容17500元，东坑区四横路第14号第三期利息及滞纳金”。同日，群星经济联合社向黄锐洪出具的收据记载“收到黄锐洪7万元，东坑区四横路第10、12号第三期土地款”。1999年3月23日，黄锐洪、吴友云与陈明海、黄沛容签订的《富信制衣厂分厂（拆股）协议》约定“富信制衣厂股东是黄锐洪、黄沛容，各值股份50%……现将余下的财产及债务平行地分为A份和B份……分得A份必须承担A份财产并且无条件地偿还A份的债务，分得B份的财产的必须偿B份的债务。A份的财产：东坑开发区四横路10号、12号、14号屋地及楼房六层……。陈明海、黄沛容在协议上签名并书写我愿意接受A份财产并常（注：原文）还A份债务。”2009年6月3日，黄沛容出具收到黄锐其交来涉案三间房屋购房款420万元的收据。同日，新塘镇群星村委向黄锐其出具的收据记载“收到黄锐其交来东坑区四横路第10、12、14号更名手续费（原黄沛容）”。2012年9月27日，甲方为黄沛容、乙方为黄锐其签订《房屋买卖合同》，该合同约定“甲乙双方系姐弟关系，甲方于1993年在广东省广州市增城市新塘镇群星经济联合社购买了增城市新塘镇××、××、××号土地使用权三块。目前甲方已在三块土地上兴建了三间房屋。现甲乙双方为避免日后双方及其子女就三块土地使用权及三间房屋所有权发生争议，订立本合同，共同遵守：一、甲方同意将下列三间房屋物业及土地使用权一并出售给乙方。1、三间房屋分别座落于增城市新塘镇××、××、××号。……二、甲乙双方商定成交价格为420万元。乙方向甲方一次性付清转让款，甲方收到转让款后应当出具收款收据作凭证。三、房屋的移交时间为2009年6月3日，从交付之日起三间房屋由乙方使用。……”一审庭审中，双方均表示涉案的群星村东坑区四横路10、12、14号土地和房屋，目前仍未办理产权证。陈顺平以请求确认涉案房屋使用权归其为由起诉黄锐其、黄志威，向一审法院提起物权确认纠纷一案。在该案中，广州市增城区国土资源和规划局于2017年4月26日向一审法院出具的复函记载“根据贵院提供的资料，我局未能查询到位于增城区××群星村东坑区××号房屋的相关规划报建审批档案、土地和房屋的权属登记信息及查册资料。”2017年6月6日，一审法院作出（2016）粤0183民初5202号之一民事裁定，驳回陈顺平的起诉。该裁定书的一审法院认为记载“未取得建设工程规划许可证的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于法院受理民事诉讼的范围，因此驳回陈顺平起诉。”陈顺平就其主张提交以下证据：（1）《房屋买卖合同》；（2）增城区国土资源和规划局的复函；（3）户籍证明、派出所证明；（4）陈顺平结婚时敬酒照片；（5）麻醉同意书。黄锐其对该证据无异议，称涉案房屋的性质、权属未经行政部门作出认定处理，对于合同效力无法确定，涉案合同并非无效，合同的相对方是黄锐其与黄沛容，与陈顺平没有关系，也没有生效的判决书或遗嘱证明陈顺平是黄沛容、陈明海的第一顺序唯一继承人。黄锐其主张黄锐洪、黄沛容拆股后，黄沛容因经营出现问题，其多次出资为黄沛容偿还债务，后黄沛容以420万元价格将东坑区四横路10号、12号、14号的土地和房屋转卖给其，该土地和房屋由其从2009年6月3日开始使用至今，并就其主张提交以下证据：（1）（2016）粤0183民初5202号之一民事裁定书；（2）1999年3月23日的《富信制衣厂分厂（拆股）协议》；（3）2002年期间的银行电汇凭证回单；（4）存折流水；（5）《房屋买卖合同》、群星经济联合社于1998年3月3日出具的收据、黄沛容于2009年6月3日收到黄锐其420万元的收据；（6）新塘镇群星村民委员会于2009年6月3日出具收到黄锐其交来东坑区四横路10、12、14号更名手续费的收据；（7）增城区新塘镇群星村民委员会于2016年11月29日出具的证明，内容为“兹证明黄锐其于新塘镇东坑区××、××、××号各有房屋壹间，情况属实。”（8）医疗机构门诊住院收费收据、医疗费用结算单、出院记录、病危通知书、死亡医学证明；（9）户口本。陈顺平确认证据（1）的真实性，称本案是基于合同提出的确认之诉，与房屋的权属认定没有关系，与物权的确权也没有关系；因黄沛容已经死亡，无法确认证据（2）是否是黄沛容本人所签；对证据（3）的真实性予以确认，款项的收款人是制衣厂，不是黄沛容；对证据（4）不予确认；对证据（5）中的合同不予确认，该合同违反法律规定，剥夺了其继承权，土地使用权是归于集体的，不能转让，该合同是无效的，其是黄沛容唯一继承人，可以起诉确认无效；无法确认收据上的签字是否黄沛容所签，对村委的收据不予确认；对证据（6）不予确认，该收据没有黄沛容的签名，也没有黄沛容申请更名手续的材料，不能证明黄沛容有申请更名的事实；对证据（7）不予确认，不能证明黄锐其占有房屋的合法性；对证据（8）与本案无关，黄锐其持有住院收据和发票并不代表相关费用是黄锐其支付，也不代表住院期间由黄锐其照顾；对证据（9）予以确认，称陈静蕾已回到亲生父母处，陈静蕾不是黄沛容的继承人。一审法院认为：涉案位于新塘镇东坑区××、××、××号土地及房屋在1999年3月23日富信制衣厂分厂时已作为A份财产之一分配给股东黄沛容，后黄沛容将该土地及房屋以420万元价格转让给黄锐其，黄锐其向黄沛容付清全部款项后，于2009年6月3日向新塘镇群星村委交纳该土地和房屋的更名手续费。黄沛容在2009年6月3日收齐购房款时，已将东坑区四横路10、12、14号土地和房屋交付黄锐其，黄锐其从2009年6月3日开始使用该土地和房屋至今，黄沛容与黄锐其之间就东坑区四横路10、12、14号土地和房屋的交易行为在2009年6月3日已完成。陈明海于2012年9月1日死亡之前，未曾对黄沛容与黄锐其就涉案土地和房屋的交易行为提出过异议，表明陈明海生前认可黄沛容与黄锐其就涉案房屋的交易行为。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，黄锐其与黄沛容就涉案位于新塘镇东坑区××、××、××号土地及房屋的交易行为是双方真实意思的表示，该交易行为并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈明海死亡后，黄锐其与黄沛容于2012年9月27日了签订《房屋买卖合同》，该合同载明“为避免双方及其子女就涉案三块土地使用权及三间房屋所有权发生争议，订立本合同。涉案三间房屋成交价为420万元，房屋从2009年6月3日起交付给黄锐其使用。”该合同仅是对2009年6月3日前的交易行为进行补充书面约定，是双方真实意思的表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。至黄沛容于2016年死亡前，黄沛容、黄锐其一直没有主张该合同无效或解除该合同。故对陈顺平主张黄锐其与黄沛容签订《房屋买卖合同》无效的请求，一审法院不予支持。依前所述，自2009年6月3日起，东坑区四横路10、12、14号土地和房屋的使用权已转让给黄锐其，该土地和房屋自该2009年6月3日起已不是黄沛容和陈明海的夫妻或个人合法财产。因此，涉案房屋不属于《中华人民共和国继承法》第三条规定可继承的遗产范围。故对陈顺平主张归还东坑区四横路12号房屋的请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年11月19日作出如下判决：驳回陈顺平的诉讼请求。案件受理费42000元，由陈顺平负担。陈顺平不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈顺平的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黄锐其承担。本院二审对一审查明的事实予以确认。二审期间，陈顺平提交2015年部分银行转账记录及电费发票，拟证明黄沛容去世前房屋电费均由黄沛容缴纳，与黄锐其所述房屋已转让的事实不符。黄锐其对此质证意见为：该证据已过举证期限，对其真实性无异议，但三间房屋的电表是以黄沛容的名义申请的，由于办理电表过户需房产证，而涉案三间房屋都没有办理房产证，因此电表尚未过户，故涉案电费缴纳都是以黄沛容的名义缴纳。但是无论以谁的名义去缴纳电费，都不影响涉案房屋已经转让的事实。二审期间，黄锐其述称涉案房屋电费缴费存折是用黄沛容名义开户，但是实际是由黄锐其持有存折并交纳费用。陈顺平对黄锐其的该说法不予认可，认为该存折之前是黄沛容持有，黄沛容去世后该存折就被黄锐其抢走了。本院二审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为陈顺平主张涉案《房屋买卖合同》无效的理据是否充分。本院二审认为，从陈顺平和黄沛容签订的《房屋买卖合同》的内容，以及黄沛容在2009年6月3日出具的收到涉案房屋转让房款420万元的《收据》，再结合新塘镇群星村民委员会在2009年6月3日出具的黄锐其所交的涉案房屋更名手续费的收据，可认定涉案房屋已实际于2009年6月3日前转让给黄锐其。由于涉案房屋在陈明海过世前已经转让给黄锐其，且陈顺平也未提供证据证明陈明海对此提出过异议，故应视为陈明海知晓并同意将涉案房屋予以转让。陈顺平未提供充分证据证明涉案房屋的转让行为发生在陈明海死亡后，本院二审对陈顺平的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42000元，由陈顺平负担。再审期间，双方当事人均未提交新的证据。再审对原审查明的事实予以确认。一审法院在受理本案之前，受理了陈顺平诉黄锐其、黄志威涉案房屋物权确认纠纷一案，并作出了（2016）粤0183民初5202号之一民事裁定，驳回了陈顺平的起诉。之后，陈顺平向一审法院提起了本案诉讼，请求确认涉案合同无效及返还涉案房屋。一审法院受理本案后，一审判决前，曾作出（2017）粤0183民初7384号民事裁定，认为本案不宜同时处理合同确认无效之诉和物权给付之诉，仅对合同确认无效诉讼请求进行了审理，因陈顺平非涉案合同当事人，与涉案房屋无利害关系，裁定驳回陈顺平的起诉。陈顺平上诉到本院，本院二审认为，涉案合同在陈明海死亡之后签署，有可能侵犯了陈顺平的继承权，作出（2018）粤01民终17124号民事裁定，裁定一审法院审理本案。一审法院经审理后，作出了前述判决。原审中，陈顺平以黄沛容和黄锐其签订的《房屋买卖合同》处分了属于陈顺平继承的产权份额为由，主张合同无效。黄锐其辩称陈顺平并非黄沛容的继承人，但未提出相反证据，陈顺平提交的公安机关出具的户籍资料载明黄沛容与陈顺平系母女关系，陈顺平以合同损害其继承权为由提起本案诉讼，有诉讼主体资格。再审中，陈顺平为支持自己合同无效的主张，在原审提出的理由基础上，提出了新的理由：陈顺平作为黄沛容的法定继承人承继涉案合同的权利义务，而该合同系买卖宅基地房行为，内容违反了法律强制性规定，且涉案房屋未办理报批报建手续，亦未办理也不可能办理过户登记，因此请求确认该合同无效并返还房屋。本案再审争议焦点是陈顺平主张合同无效及返还房屋的理由能否成立。本院再审认为，本案系农村集体土地上房屋转让合同纠纷。根据原审查明的事实，涉案房屋在陈明海去世之前，黄沛容已收到全部房款并交付黄锐其占有和使用，该房屋不是陈明海的遗产，陈顺平以被侵犯财产继承权主张合同无效并返还房屋，缺乏事实和法律依据，原审判决驳回陈顺平诉讼请求，并无不当。陈顺平再审中主张涉案合同系宅基地房买卖合同，但并未提供涉案土地系宅基地的证据，根据增城区规划局的回函，涉案房屋未有报建档案和产权登记,黄沛容向黄锐其转让房屋后，到群星村委进行了更名登记，说明双方在签订《房屋买卖合同》时，对涉案房屋没有权属登记的情况是清楚的。对于集体土地上无产权登记的房屋买卖合同是否有效，取决于政府有权部门对涉案房屋性质的认定及处理结果，并非本案审理范围。陈顺平主张合同无效，其目的无非是想自己取得涉案房屋的使用和收益权利。那么，若黄锐其不能因合同取得涉案房屋，陈顺平如何又能够合法持有？故陈顺平确认合同无效并返还房屋的诉求，缺乏法理依据，本院再审不予支持。综上所述，再审申请人陈顺平的再审请求不能成立。原审查明事实清楚，处理并无不当，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院(2019)粤01民终8097号民事判决。一审案件受理费42000元，二审案件受理42000元，均由陈顺平负担。本判决为终审判决。审判长  周国庆审判员  林 娟审判员  兰永军二〇二〇年十一月十二日书记员  刘 立李佳惠