广东省中山市第一人民法院行 政 裁 定 书（2020）粤2071行初1352号原告：郭秀花，女，1962年12月22日出生，汉族，住广东省中山市***********新榕居A601房，公民身份号码440************022。委托代理人：杨春雪、冯宇聪，均系广东维纳律师事务所律师。被告：中山市自然资源局，住所地广东省中山市石岐区*****，统一社会信用代码11442000MB2C940480。法定代表人：吴伟强，局长。委托代理人：林晓雯，该局工作人员。委托代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。原告郭秀花不服被告中山市自然资源局（以下简称市自然资源局）行政登记，于2020年8月21日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告市自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年11月24日公开开庭审理了本案。原告郭秀花的委托代理人杨春雪、冯宇聪，被告市自然资源局的委托代理人林晓雯、殷坤仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭秀花诉称，2013年2月3日，原告与中山市金凤凰大酒店有限公司（以下简称金凤凰公司）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买卖案涉中山市*********名扬世纪广场272卡商铺（以下简称272卡商铺），签订当日272卡商铺及名扬广场仍处于毛坯状态。因原告同日签订《商铺委托承包经营管理合同》，将商铺委托给金凤凰公司指定的中山市名润物业有限公司（下称名润物业公司）。故原告通过名润物业公司代为收铺，未对该商铺再行考察。2017年11月，因原告知道委托期即将届满，且听说有大润发超市即将进驻名扬广场，专门亲自前往272卡商铺查看近况。此时原告才得知272卡商铺实际上系电梯旁两承重柱间的一小块平地，产权范围内设有消防卷帘，消防卷帘长度完全贯通整个商铺。而根据国家消防有关要求，消防卷帘下不得放置任何物品，实际上该272卡商铺从未实际上作为商业用途使用，只是名润物业公司因与原告签订了委托承包经营合同，按月返给原告租金收益而已。在原告委托经营期限届满后，名润物业公司不再接受委托的时候，实际上原告的商铺根本无法自行使用或租赁给他人使用。因此，原告与开发商经历了多次诉讼，并在诉讼程序中逐步得知上述关于消防卷帘设计、安装、验收等情况。原告发现：名扬广场于2012年9月完成消防设计备案（包括272卡商铺中的防火卷帘），并于2013年6月27日通过消防验收，2015年10月9日，被告中山市自然资源局出具272卡商铺房地产权证书[证号：粤（2015）中山市不动产权第0008550号]的时候，该防火卷帘已经存在于图纸上。名扬广场272卡商铺上方的防火卷帘已经破坏了272卡商铺构造、空间上的独立性，该消防卷帘与旁边卡位商铺的消防卷帘形成一个完整的消防设施，即272卡商铺使用空间实际上已经与消防设施所在空间重叠，同时导致原告根本无法排他使用该空间，因此根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”防火卷帘应当属于商业建筑的公共设施，其所占用的空间不属于物权法的专有部分，应当属于该商场的共有部分。被告对272卡商铺的产权登记违反了《物权法》第六章关于业主的建筑物区分所有权的规定，同时也违反了《不动产登记暂行条例实施细则》第八条，将不能独立使用价值的空间登记为私人不动产单元，是登记错误。另，根据《不动产登记暂行条例》第十八条规定，“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界址、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”因此，不动产登记机关对申请登记的不动产的审查范围，是包括不动产是否具备独立使用价值的内容的。原告认为，被告未依法完成对案涉商铺实际情况的审查，错误为案涉商铺办理产权登记，是导致原告错误判断该商铺是否具有独立使用价值的原因，从而令原告花钱买了一个完全没有使用价值的商场公共空间，是导致原告合法权益严重受损。原告曾于2020年4月30日向中山市自然资源局寄送撤销案涉商铺产权登记的申请书，同年5月25日，收到中山市自然资源局作出的《关于撤销东凤镇凤翔大道2号名扬世纪广场272卡不动产权证书的回复》，被告认为案涉商铺属于不动产首次登记及转移登记，申请材料齐全，审核符合条件，被告是依法办理并核发不动产产权证书。原告认为被告拒绝纠正错误不动产登记的回复损害了原告合法权利，为此，特起诉至法院，请求判令：1.撤销被告市自然资源局作出的粤（2015）中山市不动产权第0008550号不动产权登记证；2、本案所有诉讼费由被告市自然资源局承担。被告市自然资源局辩称，一、原告提起本案诉讼已超法定的起诉期限，对其起诉应予驳回。经我局核查，2015年，原告与金凤凰公司共同申请将272卡商铺的不动产转移登记至原告名下。2015年10月9日，我局经审核后依法将涉案不动产转移登记至原告名下，即原告应当于2015年已经知道我局作出涉案的不动产登记行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，本案中原告于2015年已经知道涉案不动产登记行为，但原告直至2020年8月21日才提起本案诉讼，显然已超过前述规定的法定起诉期限。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第（二）项之规定，应当裁定驳回原告的起诉。二、我局作出涉案行政行为程序合法，事实清晰，资料齐全。2015年，原告与金凤凰公司共同向我局申请办理涉案不动产的转移登记，经审核，涉案不动产权属清晰、资料齐全，我局于2015年10月9日向原告核发了涉案不动产权证，具体行政行为符合《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日施行）第十四条、第十六条、第二十条的规定。综上所述，原告提起本案诉讼已超过法定起诉期限，不符合起诉条件，且我局作出的涉案具体行政行为，程序合法，事实清楚，请法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，2015年9月，郭秀花与金凤凰公司就位于中山市*********名扬世纪广场的272卡商铺向原中山市国土资源局（以下简称原市国土资源局）申请办理不动产转移登记，提交了商品房交易登记申请表、中山市商品房销售登记备案表、商品房产权权属证明书、东凤镇凤翔大道2号101卡-402卡-房屋报表、中山市商品房买卖合同及补充协议、商品房交易缴款通知书、完税凭证及发票、272卡商铺用地图及房产平面图、营业执照、委托书、身份证明等材料。2015年10月9日，原市国土资源局向郭秀花颁发了粤（2015）中山市不动产权第0008550号不动产权登记证。郭秀花不服，主张原市国土资源局未依法完成对272卡商铺实际情况的审查而导致错误颁证，于2020年8月21日诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，根据中山发[2019]1号文件，中山市于2019年1月进行机构改革，组建市自然资源局,行使原市国土资源局职权，且不再保留中山市国土资源局。市自然资源局现为中山市办理不动产登记的行政机关，是中山市继续行使土地登记职权的行政机关。庭审中，郭秀花确认2015年11月6日收到粤（2015）中山市不动产权第0008550号不动产权登记证。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出”和《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”的规定，本案中，郭秀花于2015年申请办理涉案272卡商铺转移登记，原市国土资源局于2015年10月9日向其颁发了粤（2015）中山市不动产权第0008550号不动产权登记证，郭秀花确认于2015年11月6日收到该证，也即，郭秀花于2015年11月6日就已知悉涉案不动产登记的行政行为，即使按其诉称于2017年11月亲临现场才发现涉案颁证行为存在问题，但其迟至2020年8月21日才提起本案诉讼，显然已超法定起诉期限，且无正当理由。因此，对郭秀花的起诉，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告郭秀花的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  朱婉芬人民陪审员  陈建华人民陪审员  李美忠二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  叶晓桐黎金凤