江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2023号上诉人（原审被告）：赵占，男，1994年11月17日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：于春凤，江苏顺维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李荣，女，1987年1月16日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审第三人）：杨建，男，1991年1月24日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人赵占因与被上诉人李荣、杨建合伙协议纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初1283号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵占上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、本案三合伙人购买涉案房产后，因该房存在租赁纠纷，致使无法正常出售。按李荣指示并经三合伙人一致同意，对该房进行典当，上诉人系典当合同中的借款人、李荣系担保人，所获典当款亦按李荣的指示进行分配。2、典当期满后，李荣和杨建不愿筹资赎回房产，上诉人无奈向他人借款才将房产赎回，此时李荣和杨建已获典当总款的94.1%，即撤回其合伙出资额71.67%。一审法院仍按原出资比例分配房产出售款，违反了法律规定。3、李荣庭审中确认涉案房产存在租赁纠纷，直接影响到交易价格，一审法院仅凭估价报告予以判决，严重脱离了房地产市场实际交易价格。4、上诉人有理由认为李荣与杨建恶意串通，实施“套路贷”行为。李荣、杨建未作答辩。李荣向一审法院起诉请求：1、解除三人合伙关系，进行清算；2、赵占返还其购房款、赔偿损失共计70万元；3、本案诉讼费用由赵占承担。诉讼中，李荣表示实体上不要求杨建承担本案责任。一审法院认定事实：（一）三人合伙购买涉案房屋相关事实2017年2月10日，一审法院发出司法拍卖公告，将于2017年3月16日10时至2017年3月17日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖位于海州区海宁西路9号中茵名都22号楼1单元1501室（以下简称涉案房屋），建筑面积142.58平方米。赵占于2017年3月17日向一审法院交纳5万元保证金参加拍卖，以94.4万元竞得该房屋。赵占与杨某、杨建协商合伙出资购买涉案房屋，口头约定赵占出资5万元，李荣和杨建各出资45万元，按照出资比例分配房屋出售款。2017年4月10日，杨建向一审法院交纳现金10万元。2017年4月27日，李荣、杨建分别向一审法院转账支付45万元、35万元。2017年5月4日，一审法院作出（2016）苏0706执恢410号执行裁定书和协助执行通知书，裁定涉案房屋归赵占所有，要求连云港市房产管理中心协助将涉案房屋过户登记至赵占名下。2017年5月16日，李荣借用案外人宋长青的银行卡缴纳契税18880元，赵占取得涉案房屋的不动产权登记证书。2017年7月17日，一审法院向李荣退款6000元。另，关于2017年4月10日的10万元实际出资人问题，李荣举证证明，杨建向一审法院交纳10万元当天从李荣丈夫张勇的妹妹张芹的银行卡支取5万元，2017年4月25日，李荣从银行支取现金49990元。李荣陈述当天给付杨建5万元。2018年7月9日，杨建出具说明，主要内容为，其于2017年4月10日汇入连云港市海州区法院账户的10万元是由李荣出资，只是借用杨建名义汇款。（二）涉案房屋典当相关事实2017年6月22日，赵占与江苏金猫典当行有限公司签订《典当借款合同》和《抵押合同》，约定以涉案房屋为抵押典当，典当金额为70万元，典当期限为1个月，自2017年6月22日至2017年7月21日止，典当费用7000元，李荣、张某提供连带责任保证担保，合同还就其他内容进行了约定。当日，赵占签署还款承诺书，并经江苏省连云港市连云港公证处公证。2017年6月23日，江苏金猫典当行有限公司向杨建转存借款50万元，向赵占转存借款19.3万元，赵占当天转账给李荣15.2万元，自留4.1万元。2017年7月21日，赵占的父亲赵树林向赵占银行账户转账存入70万元，赵占于当天转账给付江苏金猫典当行有限公司70万元。赵占陈述偿还典当行的款项来源于借款，出售房屋后才偿还该笔借款，因此支出利息4万多元，但未提供相应证据。诉讼中，赵占提供《股权协议》一份，内容为：“本人杨建身份证号320704199101242519收到赵占中茵名都22号楼1单元1501室抵押权款项，并放弃此房的股权！承诺人：杨建，日期：2017年8月20日”。该文件中杨建的名字、证件号码、日期为手写并按印，其余文字为打印。（三）涉案房屋租赁及出售相关事实2016年12月6日，李某诉至一审法院，要求陈某、孙某偿还借款30万元及利息。2016年12月28日，双方达成调解协议，陈某、孙某于2016年12月31日前给付李某借款30万元及利息（从2011年3月12日起至实际给付之日止，按月息2分计算），一审法院出具（2016）苏0706民初8634号民事调解书对该协议予以确认。2017年5月8日，连云港市房产局核准备案《个人房屋租赁合同》一份，核准备案期限自2017年5月8日至2028年5月19日，该租赁合同的主要内容为，陈某将涉案房屋出租给李某，租赁期限15年，自2013年5月20日起至2028年5月19日止，年租金2万元，因陈某欠李某借款30万元未还，以借款抵用房租。2017年10月19日，赵占与案外人周某签订《连云港市存量房买卖合同》，将涉案房屋出售周某，约定房屋总价100万元。赵占于当日缴纳税金53333.33元。赵占、周某均称涉案房屋实际成交价格为80万元。另查明，2017年5月31日，赵占将涉案房屋电表从陈某变更登记至自己名下。2017年11月3日，周某又将涉案房屋电表变更登记至自己名下。2017年11月7日和11月13日，周某分别向国网连云港供电公司申请电表暂拆和复装。经一审法院询问，李某陈述其承租该房屋已数年，房屋装修状况为简单装修，涉案房屋被拍卖后其经常被他人滋扰要求搬离，2017年11月份，因断水断电，李某搬离该房屋，未获得补偿。（四）涉案房屋评估相关事实诉讼中，李荣对涉案房屋2017年10月19日的市场价格申请评估。经一审法院委托，连云港市万诚房地产中介评估有限公司于2019年12月25日出具房地产估价报告，认定涉案房屋2017年10月19日的总价值为1211703元（装修水平为毛坯，经双方一致同意）或者1254195元（装修水平为简装），并附加说明，涉案房屋在评估价值时点存在租赁纠纷，有人居住于涉案房屋内，不影响房屋价格。李荣因此支出评估费12300元。一审法院认为，李荣与赵占、杨建口头协议合伙倒卖涉案房屋，三人按出资比例分配利润，根据到庭当事人的陈述以及杨建的书面说明，应系三方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强行性规定，应属合法有效。该协议对当事人具有法律约束力，三方应当按照约定全面履行自己的义务，亦应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三人合伙的目的是购买涉案房屋再出售获利，赵占已将涉案房屋出售，合伙事务已经基本完成。赵占认为合伙关系早于2017年7月21日已经解除，并提供杨建表示放弃股权的书面陈述。可见，三人对解除合伙关系持一致意见，仅对解除时间有争议。因此，李荣要求解除三人合伙关系的诉讼请求，一审法院予以支持。本案的争议焦点在于，以何种房屋价格进行合伙清算，是70万元的典当价格、80万元的成交价格还是1211703元或者1254195元的评估价格？关于是否以70万元为清算价格，赵占主张涉案房屋被典当后即2017年7月21日三人就事实上解除了合伙关系，并提供了赵建于2017年8月20日出具的《股权协议》。对此，一审法院认为，三人未约定解除合伙关系的条件，一方当事人要求退出或者解除合伙关系的，应当通知其他合伙人并与之协商。赵占、杨建未提供证据证明已向李荣通知要求解除合伙、退出合伙。因此，不能认定三方合伙关系于2017年7月21日已经解除，亦不能以70万元的典当借款为清算价格。关于是否以80万元为清算价格，赵占主张因存在租赁纠纷导致其以80万元的价格亏本出售涉案房屋，李荣对此不予认可。赵占出售涉案房屋的行为效力是否及于李荣等其他合伙人？一审法院认为，首先，民法通则第三十四条规定，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定。根据评估机构出具的房地产估价报告，涉案房屋在出售时点的市场价值在120万元以上，80万元显著低于当时的市场价格，且显著低于94.4万元的购入价格，明显损害所有合伙人利益。因此，该处置行为应当由全体合伙人共同决定或者征得其他合伙人的同意，但赵占并未提供相应证据；其次，案外人李某的租赁合同到房地产管理部门备案时，涉案房屋已处于人民法院执行拍卖过程中，其据此占用涉案房屋并不合法，故该租赁纠纷并不影响房屋的价格；再次，评估机构出具的房地产估价报告亦说明租赁纠纷不影响房屋价格。综上，在租赁纠纷不影响房屋价格的情况下，赵占以显著低价出售涉案房屋，恶意损害其他合伙人的利益，违反诚实信用原则。因此，赵占的该项事实主张不能成立，不能以80万元为清算依据。关于是否以1211703元或者1254195元为清算价格，一审法院认为，李荣与赵占一致同意按照毛坯评估，是对自己权利的处分，故可以按照1211703元的房屋价格在双方之间进行清算。但是，涉案房屋具备居住条件，按照毛坯价格清算不利于杨建，且杨建未认可房屋装修水平为毛坯，故在三人之间应按照1254195元的价格进行清算。赵占以房屋存在租赁纠纷影响出售价格为由要求下浮房屋估价，鉴于该理由本身缺乏事实根据，一审法院不予采纳。在购买涉案房屋时，李荣出资562880元（10万元+45万元+18880元）、赵占出资5万元、杨建出资35万元，合计962880元。如果按照1211703元出售价格计算，扣除出售税费53333.33元、典当费用7000元（赵占辩称为偿还典当借款70万元支出利息4万多元，但未提供相应证据，一审法院不予采纳），剩余1151369.67元，按照出资比例，李荣、赵占和杨建分别应当分得673067.21元、59787.81元和418514.65元。如果按照1254195元出售价格计算，扣除出售税费53333.33元、典当费用7000元，剩余1193861.67元，李荣、赵占和杨建分别应当分得697907.17元、61994.31元和433960.19元。实际上，李荣获得回款15.2万元、杨建获得回款50万元，还应剩余款项499369.67元或者541861.67元（1151369.67元或者1193861.67元-15.2万元-50万元）在赵占处。因此，无论按照何种房屋评估价格，赵占和杨建都多分了合伙财产，损害了李荣的利益，应向李荣返还多得款项，而赵占和杨建之间无需返还。按照1211703元的评估价格，赵占应向李荣返还439581.86元（499369.67元-59787.81元）。李荣要求赵占返还70万元，多主张的260418.14元，一审法院不予支持。李荣在诉讼中表示放弃向杨建追究返还责任，是对自己实体权利的处分，一审法院予以确认，对此不再处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第50条、第55条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李荣、赵占与杨建之间倒卖位于连云港市海州区房屋的合伙关系；二、赵占于判决生效后十日内给付李荣人民币439581.86元；三、驳回李荣的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，因涉案房产存在租赁纠纷，且本案三方当事人合伙购买该房后，该房一直被案外人占用，故该情况必然影响再出售时的交易价格，一审法院直接以评估价值作为清算价格明显不符合常理。本院综合考虑赵占与周某的买卖合同、契税数额、出售时间以及租赁合同的期限等因素，认定以房产买卖合同载明的100万元作为清算价格。第二，本案应当按照购买涉案房产时的出资比例进行清算，即李荣出资562880元（10万元+45万元+18880元-6000元）、赵占出资5万元、杨建出资35万元。本案清算价格100万元应当扣除相关费用，即典当费用7000元、出售契税53333.33元，剩余939666.67元。因此，李荣应得397329元（939666.67元×58.46%-15.2万元）。第三，对于房屋典当后，杨建获取的款项，赵占可另行主张。综上，赵占的部分上诉请求能够成立，本院对其合法合理部分予以支持，一审判决认定的基本事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初1283号民事判决第一、三项；二、变更连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初1283号民事判决第二项为：赵占于本判决送达之日起十日内给付李荣人民币397329元。一审案件受理费10800元、评估费12300元，共计23100元，由李荣负担22560元、赵占负担540元；二审案件受理费10800元，由李荣负担10260元、赵占负担540元。本判决为终审判决。审 判 长 刘井鑫审 判 员 黄 宇审 判 员 张 奇二〇二〇年十一月十三日法官助理 宋继林书 记 员 王方洁法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。