山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1744号 上诉人（原审原告）：黄建红 委托诉讼代理人：潘逢英，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡明哲 上诉人黄建红因与被上诉人胡明哲房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2020）鲁0503民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄建红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄建红的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由胡明哲承担。事实和理由：一、一审判决认定黄建红明确表示同意房屋拆迁款归胡明哲所有，属于认定事实错误。首先，黄建红自40岁开始患有老视症，双目视近物及看小字不清楚，阅读困难。双方在签合同时，天色已黑，在胡明哲及房产中介的轮番游说下，黄建红已经精神不振导致缺乏判断能力，完全看不清合同的具体内容。且涉案《房屋买卖合同》是房产中介巾帼真诚家政出具，合同条款也是其工作人员相瑞芹进行解释，故该合同第五条产权及过户“包含该房屋以后的拆迁补偿及福利等”不是黄建红的真实意思表示。其次，胡明哲提交的视频是在双方签完合同以后录制的，无法证实签合同时黄建红明确表示同意房屋拆迁补偿款归胡明哲所有。此外，涉案房屋的交易价格为10万元，明显低于市场价格。以10万元的价格既处分了涉案房屋又处分了近3倍房款的拆迁补偿，显失公平。二、一审判决适用法律错误。1.胜利油田的职工住房只能在油田内部交易市场进行买卖，不得对外出售。本案中，胡明哲不是胜利油田的职工，其购买行为违反《胜利油田职工己购住房内部交易管理暂行办法》的规定。2.涉案房屋系黄建红所在工作单位为其职工建设的福利住房，个人并无完全产权，并非完整意义的商品房，亦未办理房屋所有权证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房产，不得转让，涉案房屋不得转让。综上，涉案《房屋买卖合同》符合我国《合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定的无效合同情形，依法应当予以撤销。 胡明哲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回黄建红的上诉请求，维持一审判决。 黄建红向一审法院起诉请求：1.判令将位于河口区的房产确认为黄建红所有；2.判令胡明哲将上述房屋返还给黄建红，黄建红将100000元购房款返还给胡明哲；3.由胡明哲承担该案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月7日，黄建红作为出售方（甲方），胡明哲作为买受方（乙方）、贾秉琴作为见证人（丙方），在巾帼真诚家政签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条合同标的。经协商，乙方同意购买，甲方同意出售甲方所有的位于河口区，建筑面积53平方米。第二条标的价格。本房屋买卖按套计价（标的房产附属的地下室，视为本房屋产权不可分割的一部分，不再另行计价）总价为人民币￥100000.00元，大写壹拾万元整。第三条付款方式。2018年12月7日乙方付清全款，甲方1日之内腾房并将钥匙和甲方持有的本房产所有证件交由乙方保管。第四条双方的权利及义务。1、甲方保证该房屋所有权无争议，并在本合同生效前后，双方及双方所有家庭成员认同本房产买卖关系成立。2、甲方确保该房在腾房前，水电气暖物业等无欠款（若有，甲方承担）。乙方权利及义务。1、乙方应按协议约定及时交纳房屋足额价款。2、甲方交钥匙后，房屋的一切费用由乙方自理。第五条产权及过户。1、根据河口目前的房产政策，油田（甲方）地方（乙方）无法直接过户，产权暂时在甲方名下保留，但不排斥乙方对该房屋的实际拥有权。本合同生效后，甲方把本标的房的实际拥有权全部让渡给乙方（包含该房屋以后的拆迁补偿及福利等）。如以后油田房产政策有变本房产完全服从政策。2、本合同生效后，乙方对该房屋有完整的管理权，此后若产生的任何费用及纠纷责任由乙方承担。3、此后若本地政策允许过户时，双方有义务积极配合办理过户手续，费用由乙方承担。双方不得以任何理由拖延，任何一方拖延超过45天，视为违约。第六条其他约定事项。1、本楼房出售前经双方共同核实无任何抵押及出租等相关问题。如有抵押或出租问题属于甲方违约，甲方应负全部责任。2、本合同长期有效。甲乙双方经一人签字即代表全家人的真实意思，不得因姓氏及家庭成员变更而影响本合同的效力，否则按违约处理。3、该房屋在未办理房产证的情况下，乙方若将该房屋转售他人甲方必须配合乙方办理相关的房屋买卖手续。4、未尽事宜，双方协商解决，并签订与本合同等效的补充协议。5、乙方承担中介费3000元整。第七条违约责任。有下列情况的视为违约：双方不能履行前述条款的；双方在交易过程中有欺诈行为的。若甲方违约，赔偿乙方当时同等价值房产一套（或折算现金）。若乙方违约，甲方有权收回该房产且房款不退。定金期间乙方违约自动放弃定金，甲方违约双倍退还定金。如该房产没过户且价值不变的情况，甲方违约双倍退还房款及其他相关费用，乙方违约自动放弃，房款不退。第八条合同生效。本合同一式三份，效力平等，甲乙丙各执一份，自签订之日起生效。第九条争议解决。发生争议，甲乙双方应当公平友好协商解决；协商不成，通过仲裁或诉讼的方式解决，本合同见证人必须陪同出庭，公道作证。”同日，胡明哲将购房款100000元支付给黄建红，黄建红向胡明哲出具收到条一张，内容为：今收到河乐小区**号楼西单元二楼西户购房款100000元。收款人：黄建红见证人：贾秉琴2018年12月7号。黄建红将涉案房屋交付给胡明哲后，由胡明哲居住使用至今。庭审中，黄建红主张因眼花在签订买卖合同时看不清合同条款内容，在合同上签字后中介机构向其解释的合同内容，但对于涉案房屋将来有可能获得的拆迁补偿款归胡明哲所有以及协助胡明哲办理过户的合同义务，并未表示同意，但从胡明哲提交的视频来看，黄建红明确表示同意协助胡明哲办理过户义务，房屋拆迁补偿款归胡明哲所有，只是在提到10年或20年以后涉案房屋仍未能办理过户，胡明哲处分房屋需要黄建红协助时，其表示以后再说。 一审法院认为，黄建红与胡明哲在平等自愿、协商一致基础上签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。涉案房屋系油田房屋，暂不能办理房屋产权变更登记，但不能据此认定双方买卖标的物为限制流通物，双方签订的《房屋买卖合同》无效。不动产登记是物权公示原则，而不是权利来源，不动产物权变动的权利来源是当事人设立或转让物权的真实意愿。本案中，从双方签订及实际履行《房屋买卖合同》的情况来看，双方的真实意思为黄建红转让涉案房屋的所有权于胡明哲，胡明哲向黄建红支付对价取得涉案房屋的所有权，并且实际上胡明哲已经依据《房屋买卖合同》占有、使用了涉案房屋，其对涉案房屋享有的处分权在合同中也进行了明确约定。黄建红作为完全民事行为能力人，完全能够理解其在合同上签名即表示其同意受合同条款约束的法律后果，故对黄建红有关合同内容并非其真实意思表示的主张不予采信。现黄建红主张其为涉案房屋的所有权人证据不足，理由不充分，不予支持，基于上述理由，对其返还房屋的诉请亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄建红的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由黄建红负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。 黄建红向本院提交如下证据： 证据一、胜利石油管理局门诊医院门诊病历一份，证明：黄建红近10年来出现双视近物及看小字不清楚，阅读困难，容易串行，日趋明显。同时证明在签订涉案房屋买卖合同时，对于合同的内容无法看清，完全由房产中介的工作人员相瑞芹进行解释，不是黄建红的真实意思表示，黄建红对于房屋拆迁补偿及福利等并未明确表示让与胡明哲。 证据二、河口巾帼中介名片，证明：该房产中介地址位于拆迁范围，根据其经营事项可以得知，其对相关的房屋拆迁政策比其他普通群众更为提前得知，证实其在涉案合同签订时，先于黄建红知悉房屋拆迁事项。 胡明哲辩称，对黄建红提交的证据不予认可，黄建红在签订房屋买卖合同时，认真阅读了房屋买卖合同，是其真实意思表达。 胡明哲未提交新的证据。 本院经审查认为，黄建红提交的证据一能够证明的内容系其视力状况，但不能根据黄建红的视力不佳推定其不知道其所签订的合同内容，本院对该证据的证明目的不予采信。黄建红提交的证据二与本案争议的事实没有法律上的关联性，本院对该证据不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审中争议的焦点问题为：本案《房屋买卖合同》是否存在应当认定为无效或显失公平的情形，黄建红的一审诉讼请求能否成立。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，黄建红与胡明哲系在中介机构的介绍和见证下签订的涉案合同，且该合同约定的支付房款及交付房屋等主要义务已经履行完毕，黄建红以其在签订合同时未看清合同条款为由主张涉案合同不是其真实意思表示明显不能成立。黄建红主张本案《房屋买卖合同》无效，理由为该合同内容违反法律的强制性规定及《胜利油田职工已购住房内部交易管理暂行办法》规定的未依法领取权属证书的房屋及油田职工住房不得对外出售，但黄建红在签订涉案《房屋买卖合同》时对该房屋的性质是明知的，其以此主张合同无效明显违反诚信原则。从合同的签订过程、内容及履行情况来看，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定无效的情形，黄建红关于一审适用法律错误的上诉理由证据不足，不能成立。关于黄建红主张涉案《房屋买卖合同》显失公平的问题，胡明哲系在房产中介处获悉涉案房屋出卖信息，交易价格系双方通过中介机构协商议定，合同签订时不存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定的显失公平的情形。黄建红在合同签订并实际履行完毕后，以其在签订合同时不知道涉案房屋列入拆迁范围为由主张该合同显失公平并请求撤销亦不能成立，本院不予支持。 综上，黄建红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由黄建红负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二〇年十一月十日 法官助理张志倩 书记员周欣欣