湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5702号 原告：郑健，男，汉族，1973年9月9日出生，住所地：湖南省中方县袁家乡流溪垅村太龙潭村民小组。 委托诉讼代理人：李小花，湖南五溪律师事务所律师，执业证号：14312202011178195。 被告：怀化市阳成房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区人民东路。 法定代表人：钟兴，总经理兼执行董事。 原告郑健诉被告怀化市阳成房地产开发有限公司（以下简称：阳成房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑健的委托诉讼代理人李小花、被告阳成房地产公司法定代表人钟兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑健向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告退还原告购房款122796元、团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元（以上共计151996元），并按年利率6%支付资金占用损失直至上述款项还清之日止（截至2020年10月15日金额为13122元）；三、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年5月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告购买被告开发的阳光水岸南铁1品城D幢三单元907号房，总房款409320元。被告应在2019年12月前将房屋交付给原告使用。合同签订当天，原告向被告支付了购房款122796元、团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元。被告向原告出具了收款收据。现原告已履行合同约定义务，按约支付了购房款，被告未按《房屋买卖合同》向原告履行约定义务，原告经查询得知被告没有取得商品房预售许可证。综上，现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案合同应当认定无效，故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告阳成房地产公司辩称：案涉房屋因政府的原因未办理相关手续，导致答辩人无法向被答辩人交房。案涉房屋的交房日期逾期后，被答辩人未主动跟答辩人联系，答辩人承诺如果明年6月30日前未交房，答辩人同意解除合同，退还款项，并按银行贷款利率支付被答辩人所有的损失。 经审理查明：2019年5月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告购买被告开发的怀化市鹤城区狮子岩村阳光水岸南铁1品城D幢三单元907号房，房屋面积134平方米，单价3054.63每平米，总房款409320元。付款方式为签订合同时，买受方支付总房款的30%，计额122796元，房屋结顶时2019年12月，买受方应付总房款的40%，计额163728元。代收费用为水电开户费各3400元……房屋交付期限及条件为出卖方应当在2019年12月前，按照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的房屋交付买受方使用，交付时该房屋必须全部竣工。合同签订当天，原告向被告支付了购房款30%即122796元、团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元、其中 122796元收款人为怀化市阳成房地产开发有限公司南铁一品城项目部，团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元收款人为南铁1品城项目部。截止起诉时被告未向原告交付案涉房屋，且该涉案房屋未取得房屋预售许可证，现原告诉至本院，请求依法判决。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有《房屋买卖合同》复印件一份、收款收据复印四份件及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订商品房预售许可合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定为有效，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者提供虚假商品房买卖许可证，导致合同无效，或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿。本案中，被告开发的案涉房屋，至开庭前尚未取得商品房预售许可证，已违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》应属无效。故原告要求确认《房屋买卖合同》无效及被告退还其购房款122796元、团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案原、被告在签订《购房合同》时，双方约定房屋单价3054.63元每平米，该价款明显低于市场价格；从其产权的办理约定，被告在出售该涉案房屋时，已经告知原告涉案房屋没有预售许可证。故本案中，被告在订立商品房买卖合同时，没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者提供虚假商品房买卖许可证，导致合同无效，故对原告诉请按年利率6%支付资金占用利息至款项还清之日止的诉讼请求，本院依法予以调减，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确的自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，被告应当自款项交付之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计息至款项还清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条、第九条，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》之规定，判决如下： 一、确认郑健与被告怀化市阳成房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告怀化市阳成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑健购房款122796元、团购费20000元、燃气开户费2400元、水电开户费6800元共计151996元及自2019年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计息至款项还清之日止； 三、驳回郑健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3340元，减半收取1670元，由被告怀化市阳成房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张文香 二〇二〇年十一月二十四日 代理书记员  聂 瑶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《全国法院民商事审判工作会议纪要》 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。