辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初651号原告：李铁瑞，男，1967年6月4日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。被告：鞍山赫远拍卖有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**永康街**。法定代表人：杨松，经理。被告：鞍山市交通运输集团有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**民生路**。法定代表人：罗玉艳，董事长。委托诉讼代理人：魏克钢，男，公司法律顾问。原告李铁瑞与被告鞍山赫远拍卖有限公司（以下简称赫远公司）、鞍山市交通运输集团有限公司拍卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日作出（2019）辽0302民初2267号民事判决。李铁瑞不服判决，向鞍山市中级人民法院提起上诉。2019年12月17日，鞍山市中级人民法院作出（2019）辽03民终4960号民事裁定书，裁定撤销（2019）辽0302民初2267号民事判决，发回重审。本院于2020年3月24日立案后，依法另行组成合议庭，并适用普通程序，于2020年6月17日、7月16日公开开庭进行了审理。原告李铁瑞被告赫远公司的法定代表人杨松、被告交运集团公司的委托诉讼代理人魏克钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李铁瑞向本院提出诉讼请求：1、请求赫远公司、交运集团公司继续履行拍卖合同，立即与李铁瑞签订租赁期限为1年、租金为70668元的房屋租赁合同，并将坐落在鞍山市铁东区南中华路59号、建筑面积260平方米的商业用房交付李铁瑞使用；2、请求赫远公司、交运集团公司赔偿李铁瑞损失8万元；3、本案诉讼费由交运集团公司、赫远公司承担。事实与理由:2018年7月19日，李铁瑞在赫远公司组织的交运集团公司委托房产租赁权拍卖会上，以70668元的最高应价，竞拍得交运集团公司委托拍卖的南中华路59号建筑面积为260平方米的一处商业用房租赁权。为确认拍卖结果并顺利实现拍卖标的的交接，李铁瑞当场与赫远公司签订了《电子成交确认书》，确定了拍卖成交后双方权利义务关系。李铁瑞多次催促二被告，交运集团公司拒绝按照拍卖价格与李铁瑞签订为期一年的房屋租赁合同。二被告的行为造成李铁瑞预期的经营行为无法实现，产生各项损失共计8万元，具体包括：原告交给拍卖公司的保证金20000元（应退还给原告）、利息9600元（本金20000元自2018年7月至2020年7月共计24个月，每月400元，共计9600元）、律师代理费10000元、律师的交通费2400元、租赁房屋存放教育用品产生租金20000元（2年，每年1万元）、教育用品折旧费15000元、2年的办学损失23000元。故要求二被告予以赔偿。被告赫远公司辩称，2018年7月19日，赫远公司举行的拍卖会是按照拍卖法和委托方的授权，在监管部门的监管下进行，整个拍卖程序合法有效。该次拍卖会拍卖的是房屋租赁权。赫远公司作为拍卖方已经履行完毕整个拍卖程序，拍卖项目全部终结。被告交运集团公司辩称，本案争议的是要履行已经签署的拍卖确认书，应适用拍卖法，不是合同法中关于房屋租赁的部分法律规定。本案拍卖程序合法，李铁瑞在竞买协议上签字，了解自己的权利义务，其中协议第2、3、4条是李铁瑞应履行的权利义务。李铁瑞签署确认书后，获得了租赁权，应进行下一步谈判。但租赁没有达成，李铁瑞没有损失。赫远公司承诺可以退回费用，但李铁瑞拒绝。李铁瑞主张的8万元损失，不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:李铁瑞提供的电子成交确定书，具有真实性，可以证明李铁瑞通过合法程序竞得房屋租赁权，故予以采信。李铁瑞提供的录音资料，可以证明李铁瑞数次与交运集团公司沟通房屋租赁合同签订事宜，未达成一致意见，故予以采信。李铁瑞提供的（2018）辽0302民初5118号民事裁定书，可以证明李铁瑞曾因双方的纠纷诉至过法院，故予以采信。李铁瑞提供的租赁合同复印件一份，可以证明双方关于租赁合同的租期一项存在争议，没有达成租赁协议，故予以采信。李铁瑞提供收款收据2张及租房协议，拟证明其购买了教育用品以及租房存放物品支出租金，因原告在取得合法的承租权利之前自行决定购买教育用品以及保存上述用品产生的费用，与本案不具有关联性，故不予采信。交运集团公司提供的国资委规定，在李铁瑞竞拍之前，没有告知李铁瑞，对李铁瑞没有约束力，故不予采信。根据当事人陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月17日，李铁瑞与赫远公司签订竞买协议书，约定本次拍卖会采用网络公开竞买方式，拍卖标的为鞍山市南中华路59号建筑面积为260平方米的一处商业用房公开招租，起拍价为70668元/年，以及约定了双方的权利义务等。同日，李铁瑞在赫远公司签订了竞买人登记表，对标的名称、拍卖公告、标的瑕疵、现场实勘以及拍卖标的相关材料加以确认，并承诺对自己的竞买行为负责。后李铁瑞参加了网络公开招租，并于2018年7月19日取得了电子成交确认书，明确了南中华路59号建筑面积为260平方米的一处商业用房租赁权成交价为70668元/年，佣金为3533.4元，买受人为李铁瑞。成交后，李铁瑞与交运集团公司因承租年限发生争议至今没有签订租赁合同。另查，2018年9月18日，李铁瑞起诉赫远公司、交运集团公司拍卖合同纠纷，诉至本院，本院以李铁瑞主张的诉讼请求不具体为由裁定驳回李铁瑞的起诉。2019年6月13日，原告再次起诉被告拍卖合同纠纷，本院作出（2019）辽0302民初2267号判决，以原告不能证明涉案商业用房具体承租期限为一年以及二被告存在违约行为造成损失20000元为由驳回原告的诉讼请求。原告上诉，鞍山市中级人民法院发回重审。本院认为，本案中李铁瑞与交运集团公司之间的核心争议即是租赁合同的期限应认定为一年还是三年。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。依此规定，签订书面租赁合同，租赁期限六个月以上即可。李铁瑞主张与交运集团公司签订一年租赁期限的房屋租赁合同不违反法律规定。而交运集团公司主张对外租赁期限为三年的证据不充分，即委托拍卖未注明最低租赁年限、拍卖公告亦未标明、无证据证明李铁瑞在参加竞买前已经知晓租赁期为三年。因此，如因租赁期限不能协商一致导致双方不能签订房屋租赁合同，交运集团公司应承担缔约过失责任。关于李铁瑞请求二被告继续履行拍卖合同，签订一年期房屋租赁合同并由李铁瑞取得房屋使用权一节，因李铁瑞与交运集团公司之间至今没有达成签约意向，且结合现实情况，双方已经不能实现合同的订立，故对于李铁瑞的此项请求，本院不予支持。关于李铁瑞主张的拍卖保证金20000元及利息9600元（2018年7月至2020年7月共计24个月）一节，根据李铁瑞与赫远公司签订的竞买协议书，双方均履行了各自的合同义务，故赫远公司应按照约定收取5%的佣金，即1000元。剩余19000元由赫远公司返还给原告。对于利息部分，本院支持以19000元为基数，自2018年7月18日起计算至原告主张的2020年7月18日，共计24个月。利息计算标准如下：自2018年7月18日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至2020年7月18日，按照银行间同业拆借利率计算。关于李铁瑞主张的律师代理费10000元、交通费2400元一节，因上述两项损失不是缔约过失责任的赔偿范畴，也不是合同未订立而产生的直接损失，故不予支持。关于李铁瑞主张的购买教育用品折旧费15000元及存放物品而产生的2年租金20000元一节，上述费用的产生是在李铁瑞尚未签订正式租赁合同之前自行支出的费用，不是因合同未订立产生的直接必然损失。关于李铁瑞主张的2年期间办学利润预期损失23000元一节，因原告未提供证据证明其营利的真实性及必然性，故对于原告的此项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、鞍山赫远拍卖有限公司于判决生效后二十日内给付李铁瑞19000元；二、鞍山市交通运输集团有限公司于判决生效后二十日内给付李铁瑞利息，即以19000元为本金，自2018年7月18日至2019年8月19日按照银行同期贷款利率计算利息；自2019年8月20日至2020年7月18日，按照银行间同业拆借利率计算利息；三、驳回李铁瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由李铁瑞负担1350元，由鞍山市交通运输集团有限公司负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  贾春玲人民陪审员  徐雅秋人民陪审员  王 军二〇二〇年十一月二十七日代理书记员  董晓明