重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0101民初11507号 原告：重庆市万州区江悦置业有限公司，住所地重庆市万州区北山大道**，统一社会信用代码91500101060528683Y。 法定代表人：魏锂，董事长。 委托诉讼代理人：王文勇、冯伟，重庆志和智律师事务所律师。 被告：崔桂芳，女，1986年11月10日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：晏廷华，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。 原告重庆市万州区江悦置业有限公司（以下简称江悦公司）诉被告崔桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告江悦公司的委托诉讼代理人王文勇、冯伟，被告崔桂芳及其委托诉讼代理人晏廷华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江悦公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2020年6月16日解除双方于2018年10月17日就“上汇〮金悦湾”项目×幢×层×号、×号商铺签订的《商铺租赁合同》的效力；2.判令被告支付原告租金人民币55472.64元[其中2019年10月13日至2020年4月23日期间的租金42854.40元（148.8㎡×48元/㎡〮月×6个月），2020年4月24日至2020年6月16日的租金为12618.24元（148.8㎡×48元/㎡〮月×53天÷30天/月）]；3.判令被告向原告支付延期支付租金的违约金10956.21元（以欠付的租金55472.64元为基数，从2019年10月13日起至2020年9月30日按照年利率24％计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月17日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，被告租赁原告的上汇金悦湾×幢×层×号及×号商铺用于经营中医馆。合同约定:商铺的租赁面积为148.8平方米(其中×号和×号商铺各74.4平方米);租赁期限为60个月，即从2018年10月24日起至2023年10月23日止;2018年10月24日至2019年10月23日期间7号商铺租金14284.80元，×号商铺租金14284.80元;2019年10月24日至2020年10月23日期间，×号商铺租金标准48元/月〮平方米，月租金为3571.20元;2019年10月24日至2020年10月23日期间，×号商铺租金标准48元/月〮平方米，月租金为3571.20元。合同签订当日，缴纳×号和×号商铺2018年10月24日至2019年10月23日期间的租金;除2018年10月24日至2019年10月23日期间的租金外，按“先付款后使用”的原则，每半年支付一次租金，在每半年度租金到期前10日支付下一半年度的租金;若被告没有按约定支付租金，原告有权每日按被告所欠租金的0.4%收取滞纳金。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付给被告，被告装修后用于经营中医馆，被告支付了×号和×号商铺2018年10月24日至2019年10月23日期问的租金。但被告应于2019年10月13日前支付×号和×号商铺2019年10月24日至2020年4月23日期间的租金，被告没有按照约定支付。经原告多次催收，被告以各种理由拒付，至2020年4月13日前，被告又应当支付下一个半年度(即2020年4月24日至2020年10月23日)的租金，被告也没有支付。针对被告拒付租金的违约行为，经原告多次催收无果后，原告于2020年05月08日向被告发出了解除合同通知，被告在没有结清拖欠租金等费用的情况下，擅自腾空房屋并于2020年06月16日将租赁房屋的钥匙交还给原告。综上所述，原告认为，因被告拒付租金的根本违约行为，原告有权解除合同，且原、被告双方签订的《商铺租赁合同》应于2020年O6月16日确认解除。同时，被告实际占有和使用租赁房屋至2020年06月16日，被告应当支付租金至该日，其中2019年10月13日前应支付7号和8号商铺2019年10月24日至2020年4月23日期间的租金42854.40元，并从2019年10月23日开始计算延迟支付该租金的（违约金）滞纳金至付清该租金之日止;2020年4月13日前应支付7号和8号商铺2020年4月24日至2020年06月16日期间的租金12618.24元，并从2020年4月23日开始计算延迟支付该租金的滞纳金至付清该租金之日止。原告为维护其合法权益，根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定和相关法律法规的规定，特诉至法院，请求判如所请。 被告崔桂芳辩称，1.当初原告招商时宣称，将打造一条完整的商业街，会给入住的商家组织资金和宣传，被告据此才去经营中医馆，入驻时前期装修投入巨大，但是被告没有兑现一个承诺；2.由于疫情原因，被告根据国家规定于2020年1月22日停业，2020年3月25日才开门营业。欠租期间被告多次找原告协商，合理减免租金，但是原告给其他商家都减免一个半月的租金，而不给被告减免。双方一直都在协商之中，被告愿意借钱来支付租金，并不是被告不交租金。并且房屋至今闲置，原告不存在损失，被告不同意支付违约金，并且被告要求按照国家规定给予减免3个月租金；3.原告于2020年5月8日向被告发出解除合同通知后当天就断电，导致被告无法经营只能关门，被告同意解除，故双方租赁合同的解除时间应为2020年5月8日。被告从2019年10月24日开始欠付租金，租金只应计算到合同解除的时间即2020年5月8日。虽然收条上写的交房屋钥匙的时间是2020年6月16日，但商铺在2020年5月8日就已经交给了原告。因为是原告单方解除合同，被告在2020年5月20日腾空房屋是合理时间。综上，被告崔桂芳请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年10月17日，原告江悦公司（甲方）与被告崔桂芳（乙方）签订两份《商铺租赁合同》（以下简称合同），原告江悦公司将其所有的位于重庆市万州区北滨大道三段×号上汇〮金悦湾×幢×商铺×号（公安编号：青龙西路×号）和8号（公安编号：青龙西路×号）的两个商铺出租给被告崔桂芳作中医院之用。该两份合同均约定如下主要内容：1.商铺面积为74.4平方米，商铺租赁期限均为60个月，即2018年10月24日起至2023年10月23日；2.租赁费采用纯租金的方式收取，2018年10月24日至2019年10月23日期间的总租赁费14284.80元。2019年10月24日至2020年10月23日期间租赁费标准为48.00元/月〮平方米，月租赁费为3571.20元。2020年10月24日至2021年10月23日期间租赁费标准为50.40元/月〮平方米，月租赁费为3749.76元。2021年10月24日至2023年10月23日期间租赁费标准为52.92元/月〮平方米，月租赁费为3937.25元。2022年10月24日至2022年10月23日期间每个商铺的租赁费标准为55.57元/月〮平方米，月租赁费为4134.41元。合同签订当日，乙方须一次性缴纳2018年10月24日至2019年10月23日期间的总租赁费14284.80元；3.除合同另有约定外，乙方须按“先付款后使用”的原则，每半年支付一次租金，在每半年度租赁费到期前10日，将下一半年度应付的租赁费支付到甲方账户或以现金方式缴纳完成。履约保证金为7142.00元；4.乙方应于租赁期满日或合同提前解除之日向甲方交还该商铺，乙方逾期不交还该商铺，乙方应当按当期租赁费标准的2倍缴纳商铺占用费。同时，乙方还应承担在占用期间内所发生的一切其他费用，若造成损失的，乙方还应承担赔偿责任，同时甲方有权停止商铺能源供应；5.若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租赁费、物业管理费及其它各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4％计算收取滞纳金，双方另有约定除外。在租赁期限内，若乙方拖欠甲方租赁费、保证金、物业管理费、水电气任一费用或拖欠滞纳金，或因乙方违约或由于乙方的过错给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在7个工作日内补足所扣除部分。同日，被告崔桂芳向原告江悦公司支付两个商铺的履约保证金14284.00元（7142.00元×2）。 合同签订后，原告江悦公司按照合同约定将诉争两个商铺交付给被告崔桂芳使用，被告崔桂芳接房后随即装修入住开始经营中医馆。其中，被告崔桂芳支付了2018年10月24日至2019年10月23日期间诉争两个商铺的租金，2019年10月24日之后的租金至今未付，但期间被告崔桂芳曾向原告江悦公司申请过减免租金。 2020年4月9日，原告江悦公司向被告崔桂芳邮寄《租金催交通知书》，该通知载明如下主要内容：“请您于2020年4月15日前支付2019年10月24日至2020年4月23日的租金42854.40元和延期支付的违约金28455.32元。否则，我公司将根据租赁合同15.5条约定对您所租赁的商铺停电、停水并解除合约，对您须承担一切的法律后果。”2020年6月11日，被告崔桂芳向原告江悦公司书面申请退房并交还钥匙。2020年6月16日，被告江悦公司的工作人员魏巧接收了被告崔桂芳交还的诉争房屋的钥匙。 本院认为，承租人应当按照约定向出租人支付租金。本案中，被告从2019年10月24日起至合同解除时止，未按照约定支付租金，其行为构成违约，应当承担继续履行的违约责任。虽然期间有新冠肺炎疫情原因，但被告在疫情发生之前就已经构成违约，故不能以此为由拒付租金。2020年6月11日，被告书面向原告申请退房并交还钥匙，原告于2020年6月16日接收诉争房屋，此时视为双方就合同解除事宜达成一致意见，双方租赁合同关系即行解除。关于被告抗辩双方租赁合同关系已于2020年5月8日解除的抗辩意见，本院不予采信，其理由如下：1.根据现有证据显示，没有证据表明原告当时已明确提出解除的意思表示并送达给被告；2.被告于2020年6月11日书面向原告申请退房并交还钥匙，说明此时被告认可双方租赁关系尚未解除；3.双方在2020年6月16日才交接房屋，合同在2020年5月8日就已解除，明显不符合交易习惯。因此，原告请求确认双方租赁合同关系于2020年6月16日解除以及请求被告支付租金并承担违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于被告实际应支付的租金金额问题，被告欠付租金总额为55652.02元（3571.20元/月×12个月÷365天×237天×2），由于被告承租的诉争房屋是用于经营中医馆，新冠肺炎疫情期间，政府实施的隔离措施对其经营行为影响较大，被告主张减免相应租金的请求，本院予以采信。根据公平原则，本院认定予以减免的租金期限为60天，减免的租金金额为14089.12元（3571.20元/月×12个月÷365天×60天×2），故被告应实际向原告支付租金41562.90元（55652.02元－14089.12元）。关于被告应承担的违约金额问题，如前所述，被告未按照约定支付租金具有违约行为，但是期间内又发生新冠肺炎疫情，对其经营行为影响较大，故本院根据公平原则，结合双方的合同约定以及实际情况，本院酌情认定被告应承担的违约金金额为5000.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告重庆市万州区江悦置业有限公司与被告崔桂芳于2018年10月17日签订的关于租赁重庆市万州区北滨大道三段×号上汇〮金悦湾×幢×商铺×号（公安编号：青龙西路×号）和×号（公安编号：青龙西路×号）的两个商铺的两份《商铺租赁合同》于2020年6月16日解除； 二、被告崔桂芳于本判决生效之日起七日内向原告重庆市万州区江悦置业有限公司支付租金41562.90元； 三、被告崔桂芳于本判决生效之日起七日内向原告重庆市万州区江悦置业有限公司支付违约金5000.00元； 四、驳回原告重庆市万州区江悦置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1460.00元，减半收取730.00元，由原告江悦公司负担230.00元，被告崔桂芳负担500.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 张文勇 二〇二〇年十一月三日 法官助理 聂登超 书 记 员 冉蕴晗