江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2692号上诉人（原审第三人）：南通金政商业管理有限公司（原名称：南通金正投资管理有限公司），住所地南通市崇川区大达国际商业广场******。法定代表人：王兴华，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：张扬，江苏山水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通同策房产咨询有限公司，住所地南，住所地南通市苏通科技产业园区江成路**江湾国际中心**楼**v>法定代表人：王天舒，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姚瑶，女，该公司法务。原审被告：南通一九一二文化产业发展有限公司，住所地南通市城，住所地南通市城港路****102div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：伏虎，执行董事。委托诉讼代理人：吉达康，江苏大生律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。上诉人南通金政商业管理有限公司（以下简称金政公司）与被上诉人南通同策房产咨询有限公司（以下简称同策公司）、原审被告南通一九一二文化产业发展有限公司（以下简称一九一二公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2020）苏0611民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金政公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：案涉3-110号房产系上诉人代理销售成功，佣金应当归上诉人所有，被上诉人以该房产为其代理销售为由主张佣金缺乏事实依据。同策公司二审辩称，一审认定事实清楚，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。一九一二公司述称，佣金综合考虑倾向于给金政公司，请求法院依法处理。同策公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付代理佣金1262061.71元，并按每日万分之五标准向原告支付违约金至实际履行完毕之日（自2019年7月1日起计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月1日，同策公司（乙方、受托方）与一九一二公司（甲方、委托方）签订《销售代理合同》，约定甲方委托乙方负责南通1912街区商业项目的全程营销策划、行销工作及其他销售服务工作，委托代理期限自2018年12月1日至2019年12月31日；甲方关系户成交计入乙方销售业绩并纳入销售指标计算，佣金结算按每套5000元结算；佣金按合同金额的4.5%、推广费按合同金额的5.9%结算，每套房源预留佣金的5%作为交房保证金，交房完成后次月结算时一次性支付给乙方，若合同终止未完成房屋交付的则该部分交房保证金不予结算；乙方应于每月3日前向甲方提供上月销售佣金及推广费结算文件，甲方应于每月10日前确认乙方上月实际销售业绩，若甲方逾期不作确认且未向乙方提出异议的，视为甲方已确认佣金及推广费结算文件上所记载事项，在已确认乙方上月的实际销售业绩并完成审批手续后，甲方在3个工作日内向乙方支付相应部分佣金及推广费；甲方若未能按照合同约定支付乙方佣金及推广费或逾期返还交房保证金的，每逾期一天甲方按应付款项金额的万分之五向乙方支付违约金；乙方销售货值在考核期内为达到考核业绩的30%，所得佣金及推广费按结算总额的20%扣减；甲方指定项目负责人为支毅，乙方指定项目负责人为卢松……后双方又达成《南通1912项目销售代理合同》补充协议，约定“南通房好多网络科技有限公司、金政公司两家分销公司在同策公司与一九一二公司签署《南通1912项目销售代理合同》后销售所得服务费按各自合同约定与同策公司结算，销售业绩计入一九一二公司考核指标，但一九一二公司不再计提该部分销售佣金及推广费”。此后，同策公司完成了3-113室、4-101室、4-301室、4-210室、11-122室、11-123室、3-112室、1-305室共8个房源的代理销售工作，并提交了代理费请佣单，要求结算95%代理费合计1009829.75元（代理费按合同金额8.4%计算为1062978.87元，预留5%代理费作为交房保证金），一九一二公司分别在2019年5月份及6月份认可。2019年6月4日，同策公司完成3-207室房源的代理销售工作，该客户为一九一二公司关系户，依约佣金按5000元结算。后11-122室、11-123室在同策公司代理期限内房屋未交付，交房保证金为10878元。2018年12月23日，案外人王某1经同策公司的合作公司营销至一九一二公司售楼处看房，一九一二公司项目经理戴海峰签署客户带看确认单。2019年1月9日，该客户与一九一二公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买3-110室房源，合同总价2310510元，买受人为王某1、王某2、黄某3。为此，同策公司于2019年1月及2019年4月两次向一九一二公司提交了请佣单，请求结算3-110室房源代理费用，支毅在两份请佣单中销售部审核处签字。支毅还签字提供了《情况说明》一份，载明客户王某1（后续签约名称：王某1、王某2、黄某3）系同策公司员工与其一起参与完成，整个带看至签约成交过程金政从未参与，该客户已过保护期，当时已判定过客户归属，确认业绩归属同策公司。另查明，一九一二公司（甲方）与金政公司（乙方）签订《1912街区13#、1#、3#项目所推售剩余房源分销代理合同》，约定乙方通过分销渠道对甲方项目进行宣传及销售，代理期限为2018年9月10日至2019年5月10日。合同中“南通1912项目分销客户判定协议”约定：带看保护期30天，以客户第一次到访时间以后的30天为准，30天内未成交，超过带看保护期，则视为带看无效，转为公共客户；客户超过带看保护期30天，若客户自然到访，无分销公司跟踪回访带看，客户若经内场接待成交，客户归属于甲方；如甲乙双方发生撞单情况，若双方能提供有效预报备、《客户带看确认单》，在此基础双方仍必须提供有效的通话清单，通话清单必须是客户到达案场前1小时或48小时内，否则不予取证。2018年8月16日，案外人黄某3经金政公司营销至一九一二公司售楼处看房，一九一二公司项目经理戴海峰签署客户带看确认单。此后，金政公司工作人员分别在2018年10月11日、10月17日、11月23日、11月29日、12月27日、12月29日通过电话、微信等方式与黄某3进行了联系。王某1、王某2、黄某3与一九一二公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，本案当事人就该客户系哪方营销成功产生争议。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。同策公司与一九一二公司签订的《销售代理合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。同策公司完成委托事务后，一九一二公司应当向其支付报酬。一九一二公司认可同策公司完成了3-113室、4-101室、4-301室、4-210室、3-112室、1-305室、3-207室7个房源的代理销售工作，其中3-207室系一九一二公司关系户，一审法院均予以确认。关于11-122室和11-123室房源，一九一二公司亦认可系同策公司代理销售，但在同策公司代理期限内该房屋未交付，根据合同约定“每套房源预留佣金的5%作为交房保证金，合同终止时未完成房屋交付的则该部分交房保证金不予结算”，则11-122室和11-123室房源应扣除交房保证金为10878元，即以上9个房源产生代理费合计1057100.87元（1062978.87+5000-10878）。关于3-110室房源系哪方代理销售，经审查，2018年12月23日案外人王某1经同策公司的合作公司营销后至一九一二公司售楼处看房，由同策公司员工接待并最终签订《商品房买卖合同（预售）》，一九一二公司项目经理戴海峰签署了客户带看确认单，支毅作为一九一二公司指定的项目负责人签署了同策公司针对3-110室房源的请佣单并出具说明确认该客户归属同策公司，一九一二公司虽辩称支毅无权判定客户归属，但在一九一二公司未能提供相反证据的情况下应认定3-110室房源系同策公司代理销售。此外，从金政公司的代理销售情况看，黄某3虽于2018年8月16日已受邀至售楼处看房，但在到场后30天未成交，根据金政公司与一九一二公司之间的代理合同，应视为带看无效，而且代理合同约定如发生撞单的，除有效预报备、《客户带看确认单》外还必须提供客户到达案场前1小时或48小时内有效的通话清单，但金政公司未能提供该相应证据，故金政公司认为3-110室房源系其代理销售的意见一审法院不予采纳。3-110室房源合同金额为2310510元，一九一二公司应支付同策公司代理费用194082.84元（2310510*8.4%）。以上代理费用合计1251183.71元（1057100.87+194082.84），一九一二公司应按约及时支付给同策公司。现一九一二公司逾期支付，同策公司要求按照合同约定每日按照应付款项金额的万分之五支付违约金，于法有据。关于违约金的计算时间，同策公司主张从2019年7月1日起算。经审查，同策公司提供了除3-207室外其余9个房源95%代理费1194208.45元（1009829.75+194082.84*95%）的请佣单，显示要求结算时间均早于2019年7月1日，对于该部分代理费同策公司要求自2019年7月1日起按每日万分之五计算违约金，一审法院照准。3-207室房源系2019年6月4日完成销售，对于该房源代理费及其余7个房源的交房保证金，同策公司未提供相应的请佣单或要求一九一二公司结算的证据，故对该部分代理费56975.26元（1251183.71-1194208.45）的违约金一审法院认定自同策公司起诉之日即2020年3月23日起按照每日万分之五计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：南通一九一二文化产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付南通同策房产咨询有限公司代理费1251183.71元，并以1194208.45元为本金支付自2019年7月1日起至实际给付之日止按每日万分之五标准计算的违约金，以56975.26元为本金支付自2020年3月23日起至实际给付之日止按每日万分之五标准计算的违约金。案件受理费16158元，减半收取计8079元，由南通同策房产咨询有限公司负担79元，南通一九一二文化产业发展有限公司负担8000元。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议案涉的3-110房产的佣金归属问题。根据金政公司与一九一二公司订立合同约定，带看保护期30天，以客户第一次到访时间以后的30天为准，30天内未成交，超过带看保护期，则视为带看无效，转为公共客户。即使如上诉人陈述，首次带看由其完成，但由于未能按照约定在30天成交，故上诉人不能以此主张案涉的3-110室客户为其客户。上诉人提出的其为该购房客户做了大量实质性工作，但此并非属于上诉人可以获得佣金的明确依据。至于上诉人提出的3-110客户即使不属于上诉人，也只能是归属一九一二公司的公共客户，与被上诉人无涉的上诉理由，本院认为，如果按照此说法，在该客户不属于上诉人的情况下，上诉人自然对此不具有诉之利益，至于由谁可以获得佣金，与上诉人亦无法律上的利害关系。故该理由不能作为上诉人上诉其可以获得佣金的合法理由。关于上诉人提出的支毅与被上诉人恶意串通的问题，因缺乏充分证据予以证实，本院不予采纳。庭审过程中，虽然一九一二公司认为其倾向于金政公司获得佣金，但其未提起上诉，故只能认定一九一二公司对案涉的3-110房产佣金归同策公司的认可。从目前现有证据来看，金政公司不能充分举证证明其可以获得案涉房产销售佣金。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4181元，由上诉人南通金政商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 吕 敏审判员 季建波二〇二〇年十一月十一日书记员 刘 杰