四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初6608号 原告：成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司，住所地：宜宾市南岸广场西路**酒都剧场**，统一社会信用代码91511502771675970L。 法定代表人：马祥均。 委托诉讼代理人：段事均，男，1993年3月10日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区，系公司员工。 被告：甘国银，男，1975年10月7日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：李永红，女，1978年1月22日出生，汉族，住四川省长宁县。 二被告共同委托诉讼代理人：李永贵，四川忠仁律师事务所律师，执业证号15115201610150365。 原告成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司（以下简称金房物业）与被告甘国银、李永红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房物业的委托诉讼代理人段事均，被告甘国银及其委托诉讼代理人李永贵到庭参加诉讼。被告李永红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业费7425元整；2.判令被告向原告缴纳垃圾清运费490元整；3.判令被告向原告缴纳公摊电费196元整；4.判令被告按合同约定计算向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金2227.5元整；以上合计10338.5元；5.判令由被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告将其诉请的物业费变更为7252元，垃圾清运费变更为480元，公摊电费变更为192元。事实与理由：2008年1月29日成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司与宜宾寅吾房地产有限责任公司签订“宜宾黄桷坪花园”项目前期物业服务合同，2014年12月25日、2017年11月15日、2018年12月28日成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司持续与黄桷坪花园小区业主委员会续签“宜宾黄桷坪花园”项目物业服务合同，均约定由原告负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务。被告是1-2-6-1号业主，但从2012年1月1日起，截止2019年12月31日，被告未向原告缴纳物业管理费。该户产权面积为143.9㎡，根据“宜宾黄桷坪花园”项目物业服务合同约定，被告应按照2015年1月1日前0.4元/㎡的标准，2015年1月1日后0.6元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，被告应从逾期之日起每天按应付物业管理费的3‰向原告支付违约金。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨害了小区的统一管理，侵害了已缴费业主的合法权益。现依照我国相关法律之规定，诉至法院，请求判如所请。 被告甘国银、李永红辩称：1、原告主张的物业服务费应予抵消，2010年4月2日，案涉小区的开发商和我完清购房手续，因我们购买的跃层在交房时楼梯未建造，开发商提出可以补偿2000元现金或者小区的物业负责建造，我们选择了物业公司即原告建造，后多次找原告兑现承诺，但原告一直未为我们修建楼梯，我们才拖欠物业费至今；2、我们没有实际入住小区，原告所诉的垃圾清运费、公摊电费不应交纳，我方没有违约行为，原告主张的违约金不成立；因为原告一直未为我们修建楼梯，我方的房屋无法装修入住，并导致邻居财产损失，系原告违约在先，本案的诉讼费应由原告承担。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告《营业执照》复印件、准予变更登记通知书、被告身份证复印件、业主入驻登记本、《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、物业缴纳垃圾费发票、电费缴费发票、催收照片及记录等证据。被告甘国银、李永红依法提交了照片四张、《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、收款收据、证明两份、被告甘国银的残疾证等证据。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 被告甘国银、李永红系翠屏区池口路25号黄桷坪花园小区1幢2单元6至7层1号房屋业主，房屋建筑面积为143.9㎡。原告于2016年6月24日将公司名称由“成都金房物业服务有限公司宜宾分公司”变更为“成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司”。 2008年1月29日，该小区的开发建设企业宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）与原告金房物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，主要约定：1、原告为小区提供物业管理服务，管理期限为2009年6月30日起至业主委员会成立；2、合同期间住宅多层由业主按其拥有建筑面积每月每平方0.4元向乙方交纳，住宅高屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方交纳，非住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.00元向乙方交纳，物业管理公共服务费首次一次性交纳一年的包干使用费用，期满后每月交纳一次，每次交纳费用时间为以续交到期时间为准；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。合同签订后，原告为案涉小区提供前期物业服务。 2014年9月1日，该小区业主委员会成立，2014年12月25日，原告与小区业主委员会签订《黄桷坪小区委托物业服务合同》，主要约定：服务期限三年，自2015年1月1日至2017年12月31日。物业服务项目：小区房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理；共用设施、设备的维护、养护、管理和运行；附属配套建筑和设施设备的维护、养护、管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集······，多层住宅由业主按其拥有的建筑面积0.6元/㎡/月、高层住宅由业主按其拥有的建筑面积1元/㎡/月、商业用房由业主按其拥有的建筑面积1.5元/㎡/月；物业服务费首次一次性交纳半年，期满后每季度交纳一次，每次交纳费用时间以上一次到期时间为准，先付费，后服务。因自身原因导致房屋空置的，按物业费全额收取。业主拖欠物管费的从拖欠之日起按应支付物业服务费3‰/日支付违约金。2017年11月15日，前述合同双方签订《黄桷坪小区物业管理服务合同》，主要约定服务期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务项目、收费标准同前合同，合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。2018年12月28日，前述合同双方签订《黄桷坪小区物业管理服务合同》，主要约定服务期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，物业服务项目、收费标准同前合同，合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。被告甘国银、李永红从2012年1月1日起至今，一直未按合同约定缴纳物业服务费及生活垃圾清运处置费。根据本院在同一批类案中查明的事实，原告在其诉请的业主欠费期间所提供的物业服务，在环境卫生、小区秩序管理、公用设施维护管理等方面存在一定瑕疵。 庭审中，原告陈述其诉请的垃圾清运费系按每户每月5元收取，公摊电费系按每户每月2元收取。 本院认为，原告与宜宾黄桷坪花园小区开发建设企业寅吾公司签订的前期物业服务合同及与黄桷坪花园小区业主委员会签订的三份物业服务合同，均系合同各方真实意思表示，上述合同依法成立并生效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对小区业主即本案被告甘国银、李永红具有约束力。原告为小区提供了物业服务，二被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定按期支付物业费。二被告从2012年1月1日起至今未交纳物业费，其行为已构成违约，故原告有权请求被告缴纳欠付的物业费。原告诉请被告缴纳2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费7252元（0.4元/㎡/月×143.9㎡×36个月+0.6元/㎡/月×143.9㎡×60个月），计算准确，符合法律规定，本院依法予以支持。原告诉请二被告支付垃圾清运费480元（5元/户/月×96个月），根据本院在同一批类案中查明的事实，垃圾清运费由原告代收代缴，且原告提交了代收代缴的证据予以证实，本院依法予以支持。二被告以原告未为其安装房屋跃层楼梯为由拒交物业服务费，本院认为因安装房屋跃层楼梯并非《物业服务合同》中约定的应由原告履行的义务，且二被告未提供直接证据证明房屋跃层楼梯应由原告安装，故二被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。 关于原告主张的公摊电费，因案涉物业服务合同未对该项费用作出约定，故原告的该项诉请无合同依据，本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题。虽二被告未按约缴纳物业服务费存在违约，但根据本院查明的事实，原告在其诉请的业主欠费期间所提供的物业服务存在一定瑕疵，未全面履行合同义务，故原被告双方均存在违约行为。为督促原告提高物业服务水平，共同营造和谐小区，本院酌情认定原被告双方互负同等违约责任。因此，对原告的违约金请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告甘国银、李永红于本判决生效之日起十日内共同向原告成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司支付2012年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费7252元及垃圾清运费480元，共计7732元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司的其他诉讼请求。 如被告甘国银、李永红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58元，减半收取计29元，由被告甘国银、李永红共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  曹 静 二〇二〇年十一月十八日 法官助理  蒋倩倩 书 记 员  雷秋兰