江苏省苏州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏05民终7718号 上诉人（原审原告、案外人）：钱文林，男，1973年3月1日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：王首旺，江苏姑苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琨，江苏姑苏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：常熟市兴特艺纺织品有限公司，住所地常熟市古里镇东南开发区金华路**。 法定代表人：钱志明。 委托诉讼代理人：施卫刚，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏瀛环国际集团有限公司，住，住所地常熟市黄河路**国际贸易中心**2401、2501、2601/div> 诉讼代表人：朱萍，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：庞晓楠，国浩律师（苏州）事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：常熟市海城置业有限责任公司，住所地常熟市经济开发区海城花苑3幢 法定代表人：胡惠文。 被上诉人（原审被告、被执行人）：常熟市恒隆置业有限公司，住所地常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢2401室 诉讼代表人：顾益中，该公司破产管理人负责人。 被上诉人（原审被告、被执行人）：胡惠文，男，1955年5月14日出生，汉族，住常熟市。 原审第三人：常熟市园山居中环商业广场有限公司，住所，住所地常熟市书院街**园山居**div> 法定代表人：邬明。 原审第三人：邬明，男，1978年11月26日出生，汉族，住常熟市。 上诉人钱文林因与被上诉人常熟市兴特艺纺织品有限公司(以下简称兴特艺公司)、江苏瀛环国际集团有限公司(以下简称瀛环国际公司)、常熟市海城置业有限责任公司(以下简称海城置业公司)、常熟市恒隆置业有限公司(以下简称恒隆置业公司)、胡惠文以及原审第三人常熟市园山居中环商业广场有限公司（以下简称园山居中环公司）、邬明案外人执行异议之诉一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初256号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，由审判员王蔚珏独任审理，后因案情复杂，转为合议庭进行审理。本案现已审理终结。 钱文林上诉请求：撤销一审裁定，指令江苏省常熟市人民法院继续审理并判决撤销(2019)苏0518执异93号、（2017）苏0581执2890号之五执行裁定书。事实和理由：一审法院认定其就案涉不动产的轮候查封尚未生效，未获得处置权，涤除租赁缺乏依据，但其在驳回钱文林起诉时，未撤销(2019)苏0518执异93号、（2017）苏0581执2890号之五执行裁定书不当。上述执行裁定书与（2020）苏05执复34号执行裁定书矛盾。钱文林的租赁权在案涉不动产设立抵押之前，一审未切实维护钱文林的合法权益。 兴特艺公司辩称，同意钱文林的上诉请求，请求法院进行实体审理。 瀛环国际公司辩称，请求二审法院在查明事实的基础上，依法裁判。 恒隆置业公司、海城置业公司未作辩称。 园山居中环公司、邬明未作述称。 钱文林向一审法院起诉请求：1.撤销常熟市人民法院(2019)苏0518执异93号执行裁定书；2.停止对钱文林承租房屋的执行；3.如要司法拍卖钱文林承租的涉案房屋，实行带租拍卖。 一审法院认定事实：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司(以下简称江苏信达公司)诉瀛环国际公司、海城置业公司、恒隆置业公司、胡惠文金融借款合同纠纷一案，一审法院于2016年12月5日作出(2016)苏0581民初6483号民事判决：一、瀛环国际公司归还江苏信达公司编号为2014苏银贷展字第CS0757号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币1000万元，支付计算至2015年3月5日的利息人民币272137.49元，并支付自2015年3月6日起至实际履行之日止以人民币1000万元为基数按2013苏银贷字第CS0757号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币272137.49元为基数按2013苏银贷字第CS0757号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。二、瀛环国际公司归还江苏信达公司编号为2014苏银贷展字第CS0487号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币490万元，支付计算至2014年12月18日的利息人民币75829.24元，并支付自2014年12月19日起至实际履行之日止以人民币490万元为基数按2013苏银贷字第CS1061号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币75829.24元为基数按2013苏银贷字第CS1061号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。三、瀛环国际公司归还江苏信达公司编号为2014苏银贷展字第CS1073号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币500万元，支付计算至2015年2月5日的利息人民币138084.59元，并支付自2015年2月6日起至实际履行之日止以人民币500万元为基数按2013苏银贷字第CS1073号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币138084.59元为基数按2013苏银贷字第CS1073号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。四、瀛环国际公司归还江苏信达公司编号为2014苏银贷展字第CS0488号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币480万元，支付计算至2014年12月20日的利息人民币82800元，并支付自2014年12月21日起至实际履行之日止以人民币480万元为基数按2013苏银贷字第CS1074号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币82800元为基数按2013苏银贷字第CS1074号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。五、瀛环国际公司归还江苏信达公司编号为2014苏银贷字第CS0737号的《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金人民币410万元，支付计算至2015年3月4日的利息人民币145946.33元，并支付自2015年3月5日起至实际履行之日止以人民币410万元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的罚息，以人民币145946.33元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的复利。六、瀛环国际公司归还原告江苏信达公司编号为2014苏银贷字第CS0746号的《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金人民币90万元，支付计算至2015年3月5日的利息人民币32037元；并支付自2015年3月6日起至实际履行之日止以人民币90万元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的罚息，以人民币32037元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的复利。七、江苏信达公司有权以折价或者拍卖、变卖海城置业公司抵押的位于常熟市虞山镇书院街19号(园山居)-101至-124房屋及自用房2(登记的抵押最高额为人民币3020万元)及常熟市虞山镇书院街19号(园山居)-1层的国有建设用地使用权(登记的抵押最高额为人民币165万元)后的所得价款在各自登记设定的抵押最高额内优先受偿涉案债权。八、恒隆置业公司对瀛环国际公司的涉案付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人瀛环国际公司追偿。九、胡惠文对瀛环国际公司的涉案付款义务在最高额人民币3185万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人瀛环国际公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币194034元、财产保全费人民币5000元，合计诉讼费人民币199034元，由瀛环国际公司负担，由海城置业公司、恒隆置业公司、胡惠文承担连带清偿责任。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向一审法院申请执行，一审法院于2017年4月26日立案执行，案号为(2017)苏0581执2890号，期间兴特艺公司提供了相关证据材料，主张其已受让本案相关债权，并申请变更其为申请执行人，一审法院经审查予以准许。在本案执行过程中，一审法院于2019年11月7日作出(2017)苏0581执2890号之五执行裁定：一、除去钱文林在海城置业公司名下位于常熟市书院街19号(园山居)房地产(具体为第五、六层)上的租赁关系。二、责令上述房地产的占用人员在收到本裁定之日起十日内腾空上述房地产。 钱文林向一审法院提出执行异议称，2010年9月10日，钱文林与海城置业公司签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，租期至2022年2月29日止。钱文林投入装修后，开办常熟市虞山镇日丰宾馆(又称维景快捷酒店)。2016年1月27日，钱文林与海城置业公司签订《补充合同》，对租金、租赁期限进行了约定，租期至2027年2月29日。钱文林承租海城置业公司案涉房屋早于海城置业公司设定抵押前，租赁权应受法律保护。钱文林因租赁权受侵犯提起诉讼，一审法院和本院审理后作出(2016)苏0581民初7021号、(2016)苏05民终9279号民事判决书，依法确认钱文林合法租赁案涉房屋的事实。故请求撤销(2017)苏0581执2890号之五执行裁定书，保护其承租案涉房屋的承租权，如要司法拍卖，实行带租拍卖。一审法院经审查后于2019年12月18日作出（2019）苏0581执异93号执行裁定，裁定：驳回钱文林的异议请求。钱文林不服该裁定，依法向一审法院提起本案诉讼。 一审另查明，中信银行股份有限公司常熟支行分别于2011年10月10日、10月13日、2012年2月8日、2013年1月14日在海城置业公司所有的案涉房屋上设置了抵押权，在相关土地使用权上进行了抵押权登记。 2015年8月18日，海城置业公司出具《合同权利转让通知书》，载明：海城置业公司将其与钱文林签订的房屋租赁合同项下的全部权利转让给常熟园山居中环商业广场有限公司，钱文林所欠租金一并向常熟园山居中环商业广场有限公司交纳。 2019年12月5日，一审法院作出(2019)苏0581执异89号执行裁定书，对园山居中环公司要求一审法院对常熟市虞山镇书院街19号园山居-1、4、5、6层房屋带租拍卖的执行异议裁定驳回。园山居中环公司不服(2019)苏0581执异89号执行裁定，向本院申请复议。本院审查后，于2020年4月2日作出(2020)苏05执复34号执行裁定书。该裁定书载明：“……本院另查明，常熟市自然资源与规划局出具的查询时间为2020年3月11日的不动产登记簿查询记录载明：海城置业公司名下坐落于常熟市书院街19号(园山居)601至610的房屋(权证号：虞山090207**)，自用房2、-101至-124的房屋(权证号：虞山090207**)，501至518的房屋(权证号：虞山090207**)，403、405至407、416至419的房屋(权证号：虞山090295**)均存在本院于2018年2月28日以(2017)苏05执453号[原案号(2015)苏中商初字第69号]设定的续封登记，执行法院于2016年6月20日设定了轮候查封登记，其中仅自用房2、-101至-124的房屋(权证号：虞山090207**)为本案执行依据(2016)苏0581民初6483号的轮候查封登记。本院认为，对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。本案中，案涉不动产系本院首先查封，执行法院的轮候查封尚未生效，异议裁定未对执行法院是否取得处置权进行查明。执行法院在尚未取得处置权的情况下，对案涉不动产上的租赁进行涤除，缺乏依据。再者，执行法院在处置财产前，应当依法全面、具体、详细调查财产情况。结合园山居中环公司提供的海城置业公司与钱文林签订的落款时间为2010年9月10日的《房屋租赁合同》，该租赁权在案涉不动产设立抵押之前，而常熟市虞山镇日丰宾馆、钱文林又于2017年6月8日将常熟市虞山镇日丰宾馆整体承包给园山居中环公司经营等情况，执行法院对此未作区分，一并裁定上述房地产的占用人员腾空案涉不动产，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院(2019)苏0581执异89号执行裁定；二、撤销江苏省常熟市人民法院(2017)苏0581执2890号之四执行裁定。本裁定为终审裁定。” 上述事实，由（2019）苏0581执异93号执行裁定书、（2019）苏0581执异89号执行裁定书、（2020）苏05执复34号执行裁定书及一审法院庭审笔录等在案佐证。 一审法院认为，对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。本案中，案涉不动产系苏州市中级人民法院首先查封，一审法院的轮候查封尚未生效，也未获得处置权。在尚未获得处置权的情况下，对案涉不动产上的租赁进行涤除，缺乏依据。依照相关规定，执行法院采取轮候保全措施，但未获得处置权，案外人提起执行异议之诉的，应裁定驳回起诉。故对于钱文林提出的执行异议之诉，依法裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条规定，裁定：驳回钱文林的起诉。 二审中，兴特艺公司提交（2017）苏05执453号移送执行函一份，证明案涉不动产已经本院移送一审法院执行，一审法院已取得处置权。本院组织当事人进行了举证和质证。钱文林、瀛环国际公司质证认为上述证据的真实性由法院核实。本院确认上述证据的真实性，并作为认定本案事实的依据。 二审经审理查明，本院于2020年6月19日向一审法院出具（2017）苏05执453号移送执行函，载明我院查封了被执行人海城置业公司名下位于常熟市书院街19号（园山居）的负一层整层、第四层部分、第五层整层、第六层整层不动产，鉴于一审法院执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的担保物权（优先权），现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定及一审法院来函要求，将上述查封财产移送一审法院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由一审法院办理。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，一审法院已根据（2017）苏05执453号移送执行函取得案涉房屋处置权，鉴于二审过程中出现新的情况，一审法院应就钱文林的诉讼请求进行实体审理，故本院对一审认定依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下： 一、撤销江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初256号民事裁定； 二、本案指令江苏省常熟市人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  王   蔚   珏 审 判 员  赵   丽   丹 审 判 员  水   天   庆 二〇二〇年十一月十九日 法官助理  刘钰书记员龚璐瑾