陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终1160号 上诉人（原审原告）：高冬梅，女，1976年11月29日出生，汉族，西安市公安局交警支队高速大队警察，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：刘晓斌，陕西泾渭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王文杰，男，1984年1月29日出生，汉族，西安市雁塔区王文杰装饰材料销售部经营者，住西安市长安区。 委托诉讼代理人：童举，西安市新城区太华路法律服务所法律工作者。 上诉人高冬梅因与被上诉人王文杰房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初6335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 高冬梅上诉请求：1、撤销一审民事判决书，支持高冬梅在一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由王文杰承担。 事实和理由：原审判决主观臆断，事实认定严重错误，对于本没有异议的证据人为制造争议，过于偏袒王文杰一方，导致判决结果根本性错误。房屋买卖合同对于付款方式、违约责任约定非常明确，王文杰没有依约支付购房款，已构成违约，高冬梅原诉讼请求应得到全部支持。一、房屋买卖合同第二条约定：“该房价为60万元，人民币大写陆拾万元先交付壹拾万元定金，其余房款分五年结清（每年10月30日前结清壹拾万元整），六年后（2021年10月30日）甲方协助乙方办理过户手续”。本案中，2015年10月27日合同签订后不几天，王文杰就支付了10万元定金，依合同约定，其余50万元分5年付清，每年10月30日前付10万元整即2016年10月30日至2020年10月30日为付款期。结合房屋买卖合同第三条的约定：“甲方保证在六年后（2021年10月30日）对该房屋没有产权纠纷和债权结清债务，如乙方五年结清房款六年后发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿”。由此可以明确得出王文杰的付款期间为2015年10月27日合同签订时支付10万元定金，自2016年10月30日至2020年10月30日每年支付10万。据上，原审法院认为合同仅仅约定5年内交清房款，对缴纳房款的起止时间未明确约定，该事实认定错误． 二、基于上述事实认定的错误，原审法院又一次错误的认为，虽然2016年10月30日王文杰未按约交款，经高冬梅催要后直至2017年9月才交付10万元，但王文杰在2017年9月向其交付房款时，高冬梅并未拒绝收款，亦未要求解除合同，因此高冬梅在2017年接受王文杰房款的行为已变更双方约定的交款时间，至高冬梅2018年6月起诉时，双方约定的缴纳房款时间未到，高冬梅以王文杰逾期付款为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。对上述事实认定高冬梅认为：房屋买卖合同明确约定除10万元定金外剩余50万元自2016年10月30日起至2020年10月30日至，每年付款10万，5年付清。王文杰2016年10月30日应付而未付的10万元，高冬梅多次催要后，王文杰于2017年9月中下旬支付，2017年10月30日应付的10万元，高冬梅也多次催要，截至2018年6月起诉时仍未支付。结合高冬梅原审提交证据二双方的短信往来（2017年9月17日高冬梅向王文杰发的短信：请你务必将去年的10万打到我账户，不然我将按合同约定办事了，我急用所以我不能不这么做。今年的钱按照合同约定也准备好），足以说明，高冬梅从未变更过付款方式，原审法院完全是主观臆断，颠倒事实。 三、原审法院认定王文杰收房屋后，对该房屋卫生间、阳台等部分进行了装修改造没有证据支持。案涉房屋属于二手房，而且是精装修带全家具家电的，根本无需装修，原审法院既未前往现场勘验，同时王文杰庭审中也没有提供相关证据，仅凭王文杰口头陈述就予以认定，无证据支持。 综上所述：原审法院从一开始就对高冬梅带有偏见，并未站在中立的立场进行审理，证据认定背离了客观公正，人为制造争议，以至于事实认定错误。恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持高冬梅原诉讼请求，以维护高冬梅的合法权益，促使公民遵守合同约定，树立契约精神，彰显法律的公平正义。 王文杰辩称，一、王文杰履行了合同义务，并未违约。 1、王文杰与高冬梅签于2015年10月27日的商品房买卖合同的第二条约定：“该房价为60万元，人民币大写陆拾万元先交付壹拾万元定金，其余房款分五年结清（每年10月30日前结清壹拾万元整），六年后（2021年10月30日）甲方（上诉人）协助乙方。（答辩人）办理过户手续。”签订合同同时交付10万元作为定金，在王文杰交付了定金后，才有其余房款50万元，分五年结清的合同约定。2、总房价为60万元，定金10万元交付后包含在总房价内，就定金本身的属性和功能而言，在合同有效履行过程中，定金自然而然冲抵房款。2015年10月27日交付的定金冲抵总房款后，就是交付了2016年10月30日前应交付的房款，如定金不冲抵房款，就不是每年10万了，而是第一年20万了。3、王文杰于2017年9月通过微信和招商银行转账共计支付了10万万元，从合同约定和支付事实上看，王文杰并没有违约，都按合同如期如数向高冬梅支付了房款，履行了义务。4、王文杰在2017年9月向高冬梅支付10万元房款时，合同中并未约定定金不能冲抵房款。其余房款50万元5年内结清并未约定起止时间，按合同高冬梅也明知定金10万元是冲抵2016年房款的，亦然的承认和接受了王文杰2017年9月向其履行的2017年度的交款义务。高冬梅并没有在此期间向王文杰主张违约和履行交款义务，显然是对王文杰交款方式和交款时间的认可。5、房价为60万元，先交付10万元定金，其余房款50万元五年内结清，很明确定金10万元是冲抵了房款。才有余款50万元，这正是房屋买卖合同明确约定的。而高冬梅在上诉状中声称：“除定金外剩余50万自2016年10月30日起至2020年10月30日止，5年内付清。”只是高冬梅自己的理解和单方的意思，不是商品房买卖合同的约定。而且2016年10月起至2020年10月30日止是4年不是5年。本案中双方所签合同仅约定5年内交完房款，对交纳房款的起止时间未明确约定。如按高冬梅声称，除定金外剩余就不是50万而是60万，且要在4年内付清，就不是合同中约定的每年10万了。很明显高冬梅的声称是不能自圆其说、前后矛盾，更与签订的合同约定相悖，于约无凭，于法无据。 二、一审判决事实认定清楚，适用法律正确。王文杰按合同约定履行了交款义务，并未违约。高冬梅接受了履行，并未拒绝。王文杰恳请二审法院维持原判，驳回高冬梅的诉讼请求，以维护王文杰的利益不被侵害。 高冬梅向一审法院起诉请求：1、解除其与王文杰于2015年10月27日签订的房屋买卖合同；2、其收取王文杰的定金10万元不予退还；3、王文杰立即腾房，交还房屋钥匙、水、电、气卡，并结清截止腾房之日的暖气、物业等费用；4、王文杰承担房屋买卖合同解除之日起至实际腾房之日期间的房屋占用、使用费（参照同地段租金每月2000元）；5、本案诉讼费由王文杰承担。 一审法院认定事实：2015年10月27日，高冬梅（称甲方、卖方）与王文杰（称乙方、买方）签订房屋买卖合同，约定：此房坐落于西安市长安区，产权所有人高冬梅，产权证号17007，房屋建筑面积116.75平方米，使用性质商品房私产；该房价60万元，其余房款分五年结清（每年10月30日前结清10万元），六年后（2021年10月30日）甲方协助乙方办理过户手续；甲方保证在六年后（2021年10月30日）对该房没有产权纠纷和债权结清债务，如乙方五年结清房款六年后发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方赔偿；乙方逾期付款违约责任：逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款百分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日之后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款10%向出卖人支付违约金。合同上有高冬梅、王文杰签字，并对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，王文杰按约向高冬梅交纳房屋定金10万元，高冬梅向王文杰交付了房屋，并将天然气卡交给王文杰。王文杰接收房屋后，对该房屋的卫生间、阳台等部分进行了装修改造，装修后居住至今。 2017年9月，王文杰向高冬梅交付房款10万元。又查明，在高冬梅、王文杰签订房屋买卖合同时，因涉案房屋尚有抵押贷款未偿还，在2021年其方可还清贷款，办理解除抵押手续，取回房产证，双方约定由王文杰分期支付房款。2017年，高冬梅还清涉案房屋贷款，取回房屋产权证。2018年6月4日，高冬梅以王文杰违反合同约定，逾期支付房款超过60日为由起诉至本院，要求判如所请。王文杰以其答辩意见不同意高冬梅的诉讼请求。经询问，高冬梅陈述王文杰交纳房款时间为2016年10月30日至2020年10月30日，每年10万元；王文杰则称自2017年10月30日至2021年10月30日期间，每年交纳10万元。审理中，促其协商，因双方各持己见，本案调解无果。 一审法院认为,高冬梅、王文杰签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规之规定，应为合法有效。本案中，高冬梅、王文杰所签合同仅约定5年内交清房款，对交纳房款的起止时间未明确约定，高冬梅虽称2016年10月30日王文杰未按约交款，经其催要后直至2017年9月才交付10万元，但王文杰在2017年9月向其交付房款时，高冬梅并未拒绝收款，亦未要求解除合同，因此高冬梅在2017年接受王文杰房款的行为已变更双方约定的交款时间，至高冬梅2018年6月起诉时，双方约定的交纳房款时间未到，高冬梅以王文杰逾期付款为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。涉案合同不符合解除条件，高冬梅要求被告腾房、，交回房屋钥匙和水电气卡并结清物业等费用和承担房屋占用及使用费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告高冬梅的诉讼请求。 本案受理费2340元，原告已预交，由原告承担。 本院二审查明，在一审诉讼期间，王文杰认可收到高冬梅通过律师向其发送的解除合同的律师函。一审法院查明其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，高冬梅与王文杰于2015年10月27日订立涉案房屋买卖合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 按照涉案合同约定：王文杰应在订立合同后五年结清房款，每年10月30日前结清10万元。订立涉案合同当天，王文杰向高冬梅支付定金10万元，但王文杰在2016年10月30前未支付当年应付房款10万元，2107年9月19支付的10万元，应为2016年应付房款10万元。2017年10月30前应付房款10万元直至高冬梅于2018年6月4日向一审法院提起诉讼王文杰仍未支付，故王文杰构成违约。高冬梅依据合同约定有权解除合同，且高冬梅在诉前已经向王文杰发出解除合同通知，王文杰收到解除合同通知后，未请求人民法院确认解除合同的效力，故涉案合同已经解除。因涉案合同已经解除，高冬梅诉请解除合同，本院不予支持。因涉案合同系王文杰违约而解除，高冬梅诉请王文杰返还房屋及房屋钥匙、水、电、气卡并结清房屋暖气、物业等费用，不返还王文杰支付之定金10万元，本院予以支持。高冬梅诉请王文杰承担涉案合同解除之日至王文杰实际腾房之日期间的房屋占用、使用费，因无合同约定，本院不予支持。 综上所述，高冬梅的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初6335号民事判决； 二、高冬梅收取王文杰定金10万元不予退还； 三、本判决生效30日内王文杰将涉案房屋交还高冬梅，同时交还涉案房屋钥匙、水、电、气卡并结清房屋暖气、物业等费用； 四、驳回高冬梅其余诉讼请求。 一审案件受理费2340元，高冬梅已预交，由高冬梅负担468元，王文杰负担1872元。 二审案件受理费9800元，高冬梅已预交，由高冬梅负担1960元，王文杰负担7840元。 王文杰应负担之诉讼费直接向高冬梅支付。 本判决为终审判决。 审判长 王 宏 审判员 侯新省 审判员 张 伟 二〇二〇年一月十七日（） 书记员宁越