湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2564号原告：吕德璐，女，1972年3月10日出生。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。原告吕德璐与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕德璐及其委托诉讼代理人刘奎到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕德璐向本院提出以下诉讼请求：1.判令两被告支付2016年9月30日至2020年9月30日止房屋收益款206631元；2.判令两被告支付违约金2145.32元；3.判令两被告承担连带责任；4.判令两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2011年10月28日，原告与被告张家界山水公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买坐落于×××市××区×××坪的张家界大成山水国际大酒店的山水座第13层1316号房，建筑面积58.78平方米，总价为587800元。原告于当日一次性支付购房款587800元。同日，原告与被告张家界大成山水酒店公司还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定每月的投资收益为人民币4898元，按月支付，每月20日前，由被告一次性划入原告指定银行账户。从2016年10月开始，被告少付或拒付原告房屋租赁收益款，至2020年9月30日止，共计欠付206631元。2016年9月至2020年9月共计48个月，总应收款是235104元，实际收到28473元，少付206631元。根据《房屋投资经营合同》第十条约定，被告应向原告按日支付本年度投资收益租金的0.03%作为违约金，即13472.81元。原告认为，被告未依照合同履行义务，属于单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同提交书面答辩状辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金。一、租金支付情况。2016年10月1日至2020年8月31日，被告已向原告支付32883元，原告少计算已付租金4410元。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。三、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务，综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认以下法律事实：1.2011年10月28日，吕德璐与张家界山水公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定吕德璐向张家界山水公司购买其开发的位于×××市××区×××坪办事处张家界××层××号房，总价款为587800元。合同签订当天，吕德璐向张家界山水公司交纳1316号房的购房款587800元。2.2011年10月28日，吕德璐（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订《房屋投资经营合同》一份。合同约定：甲方投资的物业坐落于×××市×××区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店第13层1316号房，建筑面积58.78平方米；甲方将投资的房屋委托乙方统一管理、经营；甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。在本合同的投资期内，该房屋月投资收益计4898元，由乙方按月向甲方支付，在每月20号之前，乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方支付投资收益之外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供连带担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。3.合同签订后，第13层1316号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。自2016年10月开始，张家界大成公司未按合同约定足额向吕德璐支付投资收益，至2020年9月30日止，张家界大成公司已支付吕德璐投资收益款为28473元（2449元×7月＋1030元×11月），应支付投资收益为235104元（4898元×48月），欠付投资收益206631元（235104元－28473元）。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、收据、中信银行个人客户交易清单等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告吕德璐与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》，原告吕德璐与被告张家界山水公司、张家界大成公司、湖南大成公司签订的《房屋投资经营合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。《房屋投资经营合同》到期后，1316号房仍由被告张家界大成公司经营使用，双方形成不定期租赁合同。在履行合同期间，被告张家界大成公司未按约定向原告吕德璐支付投资收益，其行为已构成违约，依法应承担支付投资收益的违约责任。被告张家界大成公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店行业的冲击较大，被告张家界大成公司辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告张家界大成公司经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金为宜。2016年10月1日至2020年9月30日，被告张家界大成公司欠付原告吕德璐投资收益206631元，故被告张家界大成公司还应向原告吕德璐支付201733元（206631元－4898元）投资收益。关于违约金的问题。根据《房屋投资经营合同》约定，逾期3个月，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金，原告年投资收益为58776元（4898元×12月），从2016年10月至2020年9月共逾期4年，违约金为1175.52元（58776元×0.5%×4年），本院认定违约金为1175.52元，对原告吕德璐的不合理部分诉讼请求，本院不予支持。《房屋投资经营合同》到期后，原、被告没有续签合同，也没有在合理的期限内向被告张家界山水公司主张权利，故原告吕德璐要求被告张家界山水公司对投资收益承担责任的诉讼请求，理由不正当，本院不予支持。被告张家界山水公司、张家界大成公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告吕德璐支付2016年10月1日至2020年9月3日下欠的投资收益201733元及违约金1175.52元；二、驳回原告吕德璐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4432元，减半收取2216元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇二〇年十一月二十五日书记员  贺玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。