山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1481民初2344号原告：张建文，男，1980年9月5日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县。原告：沈新艳，女，1980年9月11日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县。以上两原告共同委托诉讼代理人：李兴军，天津众航律师事务所律师。被告：乐陵义乌(国际)商贸城管理有限公司，住所地山东省乐陵市阜欣路电子商务产业园。法定代表人：李慧勤，经理。委托诉讼代理人：吴彬，山东浩鲁律师事务所律师。被告：乐陵市义乌(国际)商贸城发展有限公司，住所地山东省乐陵市乐德路南。法定代表人：李慧勤，经理。委托诉讼代理人：赵增国，山东浩鲁律师事务所律师。原告张建文、沈新艳与被告乐陵义乌(国际)商贸城管理有限公司（以下简称管理公司）、乐陵市义乌（国际）商贸城发展有限公司（以下简称发展公司）为委托合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建文、沈新艳的共同委托诉讼代理人李兴军，被告管理公司的委托诉讼代理人吴彬，被告发展公司的委托诉讼代理人赵增国到庭参加诉讼。本案与案号为(2020)鲁1481民初2235号原告宋安源、王培华诉被告管理公司、发展公司为委托合同纠纷一案因诉讼标的是同一种类，并系同一被告，经双方当事人同意，本院同意将本案并入上述案件合并审理。本案现已审理终结。张建文、沈新艳向本院提出诉讼请求：1.判令管理公司向原告提供将原告房屋出租给第三方所签订的租赁合同、收取租金的账目(含通过第三方收取租金的银行、微信、支付宝等转账流水)等全部资料；2.判令撤销原告与管理公司签订的《商铺委托经营合同》中关于第6-10年租金约定的内容(可由双方重新拟定)；3.判令管理公司按照《商铺委托经营合同》中关于第4-5年租金约定的数额、支付时间向原告支付第6年度到期租金(即年前应付部分)6519.5元；4.判令发展公司对管理公司应给付原告租金的义务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年9月18日，原告与发展公司签订《商品房买卖合同》，购得山东省乐陵市阜昌路与汇源大街交叉口义乌国际商贸物流园B幢1层518号房屋，同日原告与发展公司签订《商铺委托经营合同》，将所购房屋委托发展公司经营。因房屋实际面积与买卖合同上的面积不符，2015年8月3日，被告方借故要求原告重新签订《商铺委托经营合同》，前后两份商铺委托经营合同关于租金的内容约定完全一样，只是后面合同上将受托经营方偷梁换柱替换成了管理公司。商铺委托经营合同关于租金的约定内容是：合同期限为2014年12月31日至2024年12月31日；第1-3年无偿使用(实际是在房屋买卖合同中抵扣了部分购房款)；第4-5年保底租金为13039元，如实际租金超出保底租金，则按实际租金支付，于当年的年前和年中分两次支付各50%；第6-10年，按照实收租金9：1分成，于当年的年前和年中分两次支付各50%。前五年租金已经支付完毕。2019年12月31日至2020年12月31日为第六年度，被告通知原告去领年前应付的租金，令原告想不到的是，被告给付的租金数额仅是第4-5年租金标准的20%左右。发展公司在与原告签订房屋买卖合同和商铺委托经营合同时均许诺第6-10年原告可获得高额租金收益(不会低于前期租金收益)，如今租金数额较之前大幅度减少，且明显与当地商铺平均租赁价格不符，且被告从未向原告提供过将原告房屋出租给第三方所签订的租赁合同、收取租金的账目(含转账流水)等资料。原告对被告的租金领取通知不认可，更不接受。原告认为，商铺委托经营合同中关于第6-10年租金，仅约定按照实收租金的9：1分成，但该约定中却未对实收租金数额如何产生、核定作出规定，实收租金不能是被告说多少就是多少，原告作为委托方对委托事项应该享有知情权、对受托方享有监督权，被告应就受托事项相关情况如实向原告报告；发展公司在销售房屋时承诺所售房屋由出售方包返租、买方第4-5年可以获得保底租金、第6-10年保证买方获得的租金收益不低于前期获得的租金收益、租赁期满出售方可以回购房屋，诱惑原告与其签订房屋买卖合同和商铺委托经营合同。之后发展公司又借故房屋面积存在误差与原告重新签订商铺委托经营合同，签订合同时却借机偷梁换柱，将受托经营方由发展公司换成了注册资金仅为100万元的管理公司。2020年春节之前相近的连续几个年度内，市场经济环境、房屋租赁市场不存在大的起伏和波动，现被告方通知原告领取的租金仅为上年度租金标准的20%左右，这样的租金数额与合同预期严重不符，与市场行情严重不符。原告认为被告方对原告方存在欺诈行为，相关条款内容也剥夺了作为委托方的原告对委托事项应该享有的知情权、监督权，商铺委托经营合同中关于第6-10年租金约定的内容应该撤销；根据被告方承诺和合同预期，被告方应按照不低于商铺委托经营合同中第4-5年度约定的租金标准支付给原告租金。另查，管理公司由发展公司100%出资设立，注册资金仅100万元，且两被告的法定代表人、董事、监事、经理等存在交叉任职。第4-5年的租金也是由发展公司向原告支付的。两被告应属于法人人格混同，对外债务应互相承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提出上述诉讼请求，请求人民法院支持。管理公司辩称，原告与答辩人确实签订《商铺委托经营合同》，原告将其自有的义乌国际商贸物流园B幢（即购物中心超市）商铺委托给答辩人经营，租赁期限为十年，前五年租赁费已经支付完毕。合同约定第6-10年租金的支付方式：按照实收租金9：1分成。答辩人通知原告按照实收租金确定的租金领取第六年租金，原告拒绝不领取。答辩人认为原告所诉既没有事实依据也没有法律依据，详述如下：原告和答辩人签订的《商铺委托经营合同》是双方真实意思表示且不违反法律规定，是合法有效的。原告在诉状中认可合同对第6-10年度的租金有明确约定，也就是按照实收租金9：1分成，该合同已经履行了五年半的时间，原告对合同的各项条款均是明知的，双方应当严格按照合同关于第6-10年的约定支付租金。涉案合同关于第6-10年的约定不符合法律规定的撤销条件，原告要求撤销该条款没有任何法律和事实依据。原告在其第二项诉讼请求中要求法院判令撤销与管理公司签订的《商铺委托经营合同》中关于第6-10年的约定，要求按照合同中关于第4-5年约定的数额、支付时间向原告支付租金没有任何依据。管理公司是发展公司设立的全资子公司，但是二被告均是独立的有限责任公司，应当各自承担自己的法律责任，原告主张二被告法人人格混同，没有任何依据。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。发展公司辩称，同意管理公司的意见。发展公司为独立的法人企业，开发涉案商铺，但与原告之间没有委托经营合同，即不存在委托经营合同关系，不应承担和委托经营合同相关的责任。两被告均为独立的法人企业，不存在法人人格混同，不应承担连带责任。原告的二、三项诉求明显矛盾，第二项要求撤销，首先看是否具备撤销条件，即使撤销了约定的内容，按照原告的说法，应该是由双方重新拟定，需要重新协商，而不是按照第三项诉求的规定直接支付第六年的租金，在合同不具备撤销条件的情况下，原告的诉求明显矛盾，综上请驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：1.2014年9月18日，原告与被告发展公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告发展公司位于乐陵市阜昌路与汇源大街交叉口义乌国际商贸物流园B幢（以下简称购物中心超市）1层518号房屋，建筑面积10.17平方米的房屋。2.该房屋已办理不动产权证书，不动产权证号为鲁（2018）乐陵市不动产权第0000257号，权利人为张建文和沈新艳共同共有。3.2015年8月3日，原告沈新艳与被告管理公司就该房屋签订了《商铺委托经营合同》一份，原告将其购买的该房屋出租给被告管理公司经营，租赁期限自2014年12月31日至2024年12月31日止，共计为10年。合同第三条约定：第1-3年被告无偿使用，第4-5年每年保底租金为13039元，如实际租金超出保底租金，则按实际租金全额返还原告，租赁所产生的税费由原告负责。租金支付方式和时间：保底租金及超出保底租金部分在当年年前和年中分两次支付，每次各付当年租金的50%。第6-10年租金支付方式按照实收租金9：1分成，租金支付方式和时间同上。4.前五年租金已经支付完毕，2019年12月31日至2020年12月31日为第六年度，原告张建文未领取第六年度租金。5.双方签订的《委托经营合同》第四条约定，管理公司负责委托租赁管理期间对本协议项下的商铺进行包括但不限于出租方式的经营、使用等权限。第五条约定，委托租赁期间，原告将所委托商铺的使用经营权全部交与管理公司，不得干涉管理公司经营；委托经营管理期间，原告确保被告拥有本协议中的商铺的绝对使用经营权。6.上述合同签订后，管理公司将购物中心超市商铺（包括涉案商铺）整体出租给第三人乐陵澳林购物中心有限公司，约定租金为每天每平方米0.5元。7.原告提供一组证据：发展公司分别于2018年2月7日、2018年8月8日、2018年12月13日、2019年6月27日向原告张建文中国建设银行账户中打入6520元、6519元、6520元、6519元，其中备注分别是房款、租金、租赁费、租赁费；8.据原告提供的于2020年8月6日查询国家企业信用信息公示系统记载，管理公司法定代表人2019年11月11日由林一锋变更为林祈陶，于2020年4月3日由林祈陶变更为李慧勤。发展公司法定代表人于2019年11月11日由林一锋变更为林祈陶，于2020年4月3日由林祈陶变更为李慧勤。两被告的法定代表人于同一时间均变更为李慧勤，管理公司的注册资本为壹佰万元整,成立日期为2008年09月24日，住所地山东省德州市乐陵市阜新路电子商务产业园;发展公司的注册资本为叁仟万元整,成立日期为2008年01月16日;二者的经营范围存在较大差异。9.另案中王学江提供两份合同，一是与发展公司于2013年4月24日签订《商铺委托经营合同》一份，二是与管理公司于2017年6月7日签订《商铺委托经营合同》一份。两份合同中对同一商铺的建筑面积记载存在差异，后者商铺所标注建筑面积与不动产登记证书记载一致。本院确认案外人王学江与被告管理公司签订的合同真实有效，但是，该证据与本案无关联性。10.关于原告委托诉讼代理人提交了四张广告宣传页和一页置业计划单，被告不认可其真实性、关联性。原告代理人经复印后在本院受理的25个《商铺委托经营合同》纠纷中当作证据反复使用，并不能证明该组证据与本案等25个《商铺委托经营合同》纠纷存在关联性。其中的一页置业计划单中的内容没有具体指向确定的当事人。对以上广告宣传页和置业计划单，本院不予采信。另查明，2020年春节前义乌国际商贸物流园部分业主因租金兑付问题向乐陵市相关部门反映，在市中街道办事处组成的工作组协调下，管理公司参照乐陵市的同类大型超市租赁价格，取其中的最高租赁价格即按照均价1.07元/每平每天，向购物中心超市所涉业主进行兑付，并免收10%的管理费（即按照实收租金9：1分成），应兑付业主560户，实际兑付511户，绝大多数业主接受了变更后的租金支付标准。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》一份、不动产权证书一份、《商铺委托经营合同》两份、中国建设银行流水一份、企业登记信息二份，被告管理公司提交的《管理公司与乐陵澳林购物中心有限公司租赁合同》一份、山东乐陵农村商业银行和中国建设银行跨行转账回单一宗、答辩状一份、营业执照二份，本院依职权调取的乐陵市人民政府市中街道办事处证明一份及庭审笔录在卷佐证，本院依法予以认定。本院认为，依法成立的合同,对订约各方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告张建文与发展公司签订的《商品房买卖合同》、与管理公司签订的《商铺委托经营合同》均系双方真实意思的表示,且不违反法律强制性规定,合法成立有效,双方均应按合同约定履行各自的义务。原告张建文与发展公司签订的《商品房买卖合同》不属于本案审理的范围。本案原告与被告管理公司在履行《商铺委托经营合同》第六年的实收租金数额时，针对支付标准产生争议而形成诉讼。关于争议一，原告要求被告管理公司提供将原告房屋出租给第三方所签订的租赁合同、收取租金的账目等全部资料的主张，是否有合同依据和法律依据。管理公司为了发挥物的最大效用，统一市场运营模式，将包括原告在内的购物中心商铺统一委托具有经营经验的专业公司——乐陵澳林购物中心有限公司经营，乐陵澳林购物中心有限公司又将原告及数个业主的商铺出租给具体的承租人，用于经营，不违反合同约定，且符合这种商业超市经营的惯例。诉讼中，管理公司已将与澳林购物中心有限公司签订的租赁合同提供给原告查看，原告在庭审中不认可其真实性，本院向其释明法庭可以调查核实并提示原告是否申请评估同类超市的整体出租市场价格，但是，原告诉称，不申请评估，即使整体租赁合同真实，还是坚持要求被告按照4-5年的标准支付租金。由于被告实际提交了与澳林购物中心有限公司的租赁合同和跨行转账回单，原告没有证据证明被告管理公司存在违反合同约定、侵害原告的利益的情形。故原告的该项诉讼请求已经实现，本院对于本项主张不再予以处理。关于争议二，原告主张撤销与被告管理公司签订的《商铺委托经营合同》中关于第6-10年租金约定的内容，是否有事实和法律依据。本案中，原告提供的宣传图册、置业计划单，意在说明原告购买涉案商铺时受发展公司广告欺诈行为所致，鉴于该组证据缺乏证据的真实性、关联性、合法性要件，本院对该组证据不予认定。本院认为，原告与被告发展公司之间的《商铺买卖合同》与本案的《商铺委托经营合同》不是一个法律关系，在所谓的宣传广告的真实性、关联性无法确认的情况下，不管是前者的房屋买卖合同还是其后的商铺委托经营合同，两个合同的约定中均不存在上述广告宣传的内容，该组证据记载的内容不构成合同的权利义务，广告内容对合同双方均没有拘束力。原告与被告管理公司签订的《商铺委托经营合同》系基于双方真实意思表示，合法有效，且合同约定的前五年的租金已经兑付完毕。双方应当继续履行。第六年的租金原告不同意按照实收租金兑付，经市相关部门工作组调研协调，说服管理公司按照乐陵市区的参照同类超市的最高租赁价格即按照均价1.07元每平每天向购物中心超市所涉业主进行兑付，大部分业主接受了该方案。但本案原告既不同意按照合同约定实收租金兑付，也不同意按照市相关部门协调意见兑付，执意要求撤销委托合同中关于第6-10年租金约定的内容，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条规定，当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。原告并未提供充分证据证明自己的主张，不能排除合理怀疑，原告的该项主张既没有事实依据，也没有法律依据，故对原告要求撤销与被告管理公司签订的《商铺委托经营合同》中关于第6-10年租金约定的内容不予支持。关于争议三，原告请求被告管理公司按照《商铺委托经营合同》中关于第4-5年租金约定的数额、支付时间向原告支付第6年度到期租金（即年前应付部分）6519.5元，是否有依据的问题。《商铺委托经营合同》约定4-5年租金有保底固定金额，并约定市场价更高时，则按市价结算。原告方也认可4-5年的租金远高于当时的市场价格。据本院了解，被告为了稳定为期十年的租期，有意提高租金，给业主一个优惠，本院认为可视为被告向原告业主的让利回报行为，此为被告单方给予原告等业主利益的意思表示。4-5年租金水平高于市价，原告满意欣然接受，6-10年，按实际收取租金结算，现实落差大，其心态可以理解。应当指出，通常情况下，商家让利是一种经营策略，让利的幅度和期限一般是有限度的，毕竟，合同双方追求适当利润是各自的“王道”，促销、让利行为是商家暂时的，权宜之计，不可能长久让利。市场价格是商品交易和服务在综合各方面因素后自然调整的结果。市场价格是市场一定期间的常态，关于第6-10年租金的支付方式和支付时间在《商铺委托经营合同》中已明确约定，即按照实收租金支付。此约定符合随行就市的一般交易习惯，其内容均是当事人真实意思表示，应予维持。每年的租金市场不是固定不变的，有波动属市场正常现象。根据本院查明的事实，被告与未起诉的数百名业主执行的第六年租金结算金额，基本反映了2020年实际的租金市场价格，各方当事人应当秉持诚实，恪守信用，按合同约定履行各自的义务。现原告要求被告管理公司按照《商铺委托经营合同》中关于第4-5年租金约定的数额、支付时间向原告支付第6年度到期租金既没有事实依据，也没有法律依据，本院不予支持。关于争议四，被告发展公司是否应当与管理公司在给付原告租金的义务范围内承担连带清偿责任的问题。由于原告的前三项诉讼请求不能得到支持，被告发展公司与管理公司在客观上并不需要相互承担责任。根据查明事实,两被告的注册资本、成立日期、经营范围均存在明显差异,仅以两公司登记信息中存在有的股东、监事、法定代表人相同情形为由,构成人员混同，依据不足。公司法并不禁止一个自然人投资成为多个独立公司的股东，如果禁止或限制，将排斥或压抑有实力的投资人的创业热情，最终阻碍经济发展，不符合公司法的立法意旨。关于原告诉称两被告存在财务混同的问题，被告管理公司认可发展公司受管理公司委托支付四到五年租金的事实，本院认为，尽管管理公司与发展公司存在财务往来，本案中没有证据显示两个法人企业存在各自财务不独立、不完备、不清晰的情形，原告并未提供财务混同的有效证据，不足以确定两公司存在财务混同的情形，故原告要求被告发展公司对被告管理公司承担连带责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，本院对原告的全部诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告张建文、沈新艳的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告张建文、沈新艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  张 军人民陪审员  董建鲁人民陪审员  郭 谦二〇二〇年十一月六日书 记 员  蔡清泉