沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异1146号案外人：沈阳市陈玉理眼镜店，住所地沈阳市和平区民主路**（五金机电城）****，统一社会信用代码92210102MAOXBOXQXE。经营者：陈玉理，系该单位经理。委托代理人：张琳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。申请执行人：招商银行股份有限公司沈阳分行，住，住所地沈阳市和平区十一纬路**一社会信用代码912100008175814019。负责人：张辉谊，系该分行行长。委托代理人：韩红梅、韩万鑫，系辽宁正时律师事务所律师。被执行人：包微微，女，1971年6月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被执行人：林法顺，男，1972年5月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司沈阳分行(以下简称“招商银行”)与被执行人包微微、林法顺金融借款合同纠纷一案中，案外人沈阳市陈玉理眼镜店于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人沈阳市陈玉理眼镜店向本院提出执行异议，异议事项：请求法院停止执行（2019）辽0102执1639号案件，中止对被执行人林法顺、包微微名下位于沈阳市和平区民主路77号4T109号房产的拍卖。异议理由：和平法院（2018）辽0102民初11668号民事判决书已发生法律效力，执行过程中，招商银行申请对被执行人所有的房产进行评估拍卖，法院发布（2019）辽0102执1639号公告，责令被执行人包微微、林法顺及房屋实际占用人迁出沈阳市和平区民主路77号4T109号的房产。二被执行人所有的案涉房产在本案查封前就已签订房屋租赁合同，租赁期限自2012年12月31日起至2021年12月31日止，该签订日期在公告日期（2020年7月24日）前，目前房屋尚处于租赁合同履行期内且由案外人实际占有使用。案外人于2015年12月21日交付房屋租金2.5万元，同年12月22日交付房屋租金2万元，2016年12月30日交付房屋租金5万元，2017年12月24日交付房屋租金4万元。对证据真实性没有异议，但我方要求拍卖时享有优先购买权，申请停止拍卖。由于我方已经在此经营16年，去年才装修的房屋，如果房屋拍卖会给案外人造成一定损失。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。作为房产承租人，案外人完全符合该条法律规定。因此，请求法院支持案外人的异议请求，中止执行被执行人迁出沈阳市和平区民主路77号4T109号房产的裁定，中止执行对被执行人所有的房产进行评估拍卖的裁定。申请执行人招商银行答辩称，请求驳回案外人的全部请求。案涉房屋系包微微、林法顺向我行借款提供的抵押担保物，2014年1月22日，招商银行与包微微、林法顺办理抵押登记，房屋他项权利人为招商银行。因包微微、林法顺拖欠银行贷款不还，法院作出（2018）辽0102民初11668号民事判决书，判决若包微微、林法顺逾期还款，招商银行有权对房屋行使抵押权并享有优先受偿权。包微微、林法顺未按照生效判决履行还款义务，申请执行人申请强制执行。2020年7月24日，法院对案涉房屋张贴腾房公告。2020年9月2日，法院对房屋进行执行，案外人在执行笔录中明确表示配合法院评估拍卖，并要求参与竞买和享有优先购买权，法院也已告知案外人如未竞买成功，需在租赁到期日之前将室内物品搬走腾空。案外人承诺上述事情，并向法院出具了承诺书。根据物权法、担保法及相关法律法规，我行有权申请处置抵押房产以追偿欠款，案外人的租赁权不得对抗强制执行，不能阻却法院对抵押物进行处置。对案外人提交证据的真实性没有异议，关联性有异议。根据租赁协议可知租金为3万元，而案外人提供的转账凭证均与协议提供的租金不符。我行于2014年取得抵押权，案外人提供的转账协议均在抵押权之后，对上述证据不予认可。我行同意拍卖该房产时带租拍卖，案外人享有优先购买权。本院查明，2018年11月6日，本院作出（2018）辽0102民初11668号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告包微微、林法顺签订的《个人授信及担保协议》、《个人贷款周转易协议书》；二、于本判决生效十日内，被告包微微、林法顺偿还原告招商银行股份有限公司沈阳分行借款本金1,766,585.76元，利息、罚息、复息113,282.66元，总计1,879,868.42元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2018年7月18日）；并从2018年7月19日起，按个人授信及担保协议、个人贷款周转易协议约定的计息标准，给付逾期利息、罚息、复息到实际给付之日止；三、在第二项债务范围内，原告招商银行股份有限公司沈阳分行对被告林法顺名下位于沈阳市和平区民主路77号4T81号，建筑面积147.22平米和沈阳市和平区民主路77号4T109号，建筑面积56.34平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；四、驳回被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2019年2月14日，招商银行向本院申请强制执行，执行案号：（2019）辽0102执1639号。2020年9月11日，本案恢复执行，案号：（2020）辽0102执恢1323号；执行过程中，本院于2018年9月12日作出（2018）辽0102民初11668号协助执行通知书及执行裁定书，查封林法顺名下的位于沈阳市和平区民主路77号4T109号（建筑面积56.34平方米）房产一处。另查明，根据不动产电子登记（簿）查询证明记载，位于沈阳市和平区民主路****，建筑面积56.34平方米的房产所有权人为林法顺，房产抵押权人为招商银行，他项权证号14007249，主债权数额1,920,000元，登记日期2014年1月22日。异议审查过程中，案外人沈阳市陈玉理眼镜店为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.商业配套用房租赁协议；2.收款收据；3.交通银行个人客户交易清单；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人招商银行提交了如下证据材料：1.承诺书；2.笔录；3.房屋他项权证、契证、房产证。本院认为，本案案外人申请异议的主要依据是目前房屋尚处于租赁合同履行期间，本人享有房屋租赁权，如拍卖房屋会给案外人造成一定损失。经审查双方提交的材料并听取双方陈述意见，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。对于案外人所主张的房屋租赁权，异议审查过程中，招商银行已明确表示同意拍卖该房产时带租拍卖，案外人享有优先购买权，即招商银行已认可该房屋租赁事实及法律赋予的相关权利，双方对此不存在争议，故案外人不能以此事由排除、阻却法院的强制执行行为；其次，关于案外人认为拍卖房屋可能给其带来损失的问题。从《商业配套用房租赁协议》内容上看，案涉商铺的租赁期限自2012年12月31日起至2021年12月31日止，案外人享有租赁期间的相应权利，即使拍卖成交由第三人竞得，第三人亦须遵守拍卖公告中有关房屋租赁的规定。因此，案外人不会因法院的拍卖行为致使租赁协议履行不能而带来损失。如超出租赁期限，由于案外人已不享有房屋租赁权，其以拍卖房屋可能给其带来损失为由请求法院中止拍卖，本院认为该项请求于法无据，依法不予支持。综上，案外人对房屋主张实体权利、申请中止房屋腾空、拍卖的主张不具有排除、阻却强制执行的法律效力，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳市陈玉理眼镜店的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年十一月二十六日书记员 尹子明