北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13489号上诉人(原审被告)：北京中易信达物业管理有限公司，住所地北京市通州区工业开发区光华路****01。法定代表人：黄成，总经理。委托诉讼代理人：苏醒，男，1972年11月16日出生，汉族，该公司职员。被上诉人(原审原告)：北京市科益丰生物技术发展有限公司，，住所地北京市通州区工业开发区光华路****320法定代表人：符杰，总经理。委托诉讼代理人：刘志宝，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京汇港嘉业科技发展有限公司，住，住所地北京市通州区工业开发区广利街**/div>法定代表人：李静，董事长委托诉讼代理人：李云龙，男，1985年10月19日出生，汉族，该公司员工。上诉人北京中易信达物业管理有限公司（以下简称中易信达公司）因与被上诉人北京市科益丰生物技术发展有限公司（以下简称科益丰公司）、北京汇港嘉业科技发展有限公司（以下简称汇港嘉业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初9305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中易信达公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回科益丰公司的诉讼请求。2、诉讼费由科益丰公司、汇港嘉业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，关于租金和税金的账目没有核实。一审法院对以上账目没有核实，就判决认定科益丰公司支付的42048元税金为房租，与事实不符。二、一审法院适用法律错误。虽然该租赁房屋被认定为违建，但是并未影响到科益丰公司的实际使用。事实上科益丰公司的占用时间比法院认定的时间更长。科益丰公司辩称，同意一审判决，不同意中易信达公司的诉讼请求。汇港嘉业公司辩称，同意一审判决，不同意中易信达公司的诉讼请求。科益丰公司向一审法院起诉请求：1．中易信达公司支付科益丰公司赔偿款50万元；2．中易信达公司退还租房押金175200元；3．中易信达公司退还装修管理费5000元；4．中易信达公司退还租金129648元；5．本案诉讼费用由中易信达公司负担。一审法院认定事实：2018年7月26日，中易信达公司（出租方、甲方）与科益丰公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，乙方承租的房屋位于北京市通州区××层复式，即20A及20B两层，建筑面积1200平方米。乙方确认在签订本合同时，甲方已对该房屋的实际状况进行了充分的告知，乙方亦做了充分详细的了解，乙方确认该房屋符合其经营用途。乙方承租该房屋的用途为科研办公，乙方保证以约定用途合理使用，该房屋合法经营，甲方协助乙方办理完成工商变更等相关工作。乙方在确定承租后，不能一次性缴纳租金，需事先缴纳定金（年租金10％）10万元作为定金，甲方为乙方保留该房屋至第7天。本合同项下的房屋租赁期限为5年，从2018年7月20日起至2023年8月17日止，考虑到乙方实际装修需求，甲方给予乙方免租期限，其中免租期，从2017年7月20日至8月17日，房屋租赁费从2018年8月18日起开始计算。免租装修期内乙方无需承担租赁费用，但是应当承担因装修而发生的费用，该费用包括但不限于装修押金、装修管理费、垃圾清运费以及该房屋发生的水、电、空调等费用，除非本合同另有特别约定的，免租装修期不因任何原因而延长。该房屋租赁费用支付方式为押二付六，即签约之日一次性支付人民币700800元，其中175200元作为押金，以后按半年付。乙方于每次房租到期前30日向甲方支付下次租金。甲方保证出租的房屋有合法手续且符合租赁用途，该房屋保证不存在产权纠纷，存在抵押及第三人主张权利的情形，如因此发生争议影响乙方使用的，乙方有权解除合同，并要求甲方退还押金争议事件发生后的全部未到期租金，并要求甲方参照上述第三条进行赔偿（双方约定为人民币50万元）。此外，该合同还约定了其他内容。上述合同签订后，科益丰公司向中易信达公司交纳了租房押金175200元、装修管理费5000元及租金，中易信达公司将涉案房屋交付科益丰公司使用。2019年6月26日，北京市通州区张家湾镇人民政府发出《告知书》载明：北京汇港嘉业科技发展有限公司及各承租商户，根据《北京市规划和自然资源委员会关于东方国际大厦等违法占地违法建设项目依法处置意见的函》（京规自函［2018］435号）和《关于再次督促抓紧推进东方国际大厦项目违法建设处理的函》（京规自函［2019］1008号）的精神和区政府的工作要求，相关单位将对东方国际大厦和运河画院违法建设停止水、电、通信、燃气等市政供应服务，通州区城市管理综合执法部门将对其依法组织实施拆除，为降低各承租商户经济损失，请北京汇港嘉业科技发展有限公司及各承租商户于2019年7月4日前完成清理腾退，逾期不清退的，应停止市政公用服务和建筑拆除造成的经济损失及其他后果自负。汇港嘉业公司（甲方）与中易信达公司（乙方）签署有《房屋租赁委托书》约定，乙方有义务对甲方委托的该房屋及相关的资信严格保密，甲方将坐落于北京市通州区张家湾工业开发区广利街5号的东方国际大厦委托乙方进行出租及物业管理。租赁期限：2016年5月1日至2031年4月31日。总建筑租赁面积8900平方米。房屋用途：办公及商业。委托权限：1．该房屋的出租和日常管理；2．该房屋的相关设施设备的维护与管理。庭审过程中，汇港嘉业公司提交了《租赁合同》《补充协议》及《租赁房屋经营及物业管理授权委托书》，用以证明其与中易信达公司之间系租赁合同关系，科益丰公司对上述证据不予认可，称汇港嘉业公司与中易信达公司之间系委托关系。庭审过程中，中易信达公司提交了微信聊天截屏，用以证明函件往来已经向科益丰公司说明合同不能履行不是中易信达公司的原因，且科益丰公司搬家未跟中易信达公司办理交接手续，最后一次搬家是2019年10月17日，2020年1月3日才将工商登记地址迁出。科益丰公司对上述证据的真实性认可，但称2019年7月18日发函给中易信达公司，对方同意解除合同，重新找地方搬家是需要一定期限的，对于工商登记的迁址问题，其并未给中易信达公司造成任何影响。另查，涉案房屋建设未取得建设规划审批手续。经询问，中易信达公司称涉案建筑物于2020年1月被拆除。经核实，科益丰公司先后于2018年8月2日、2019年2月18日和2019年8月20日向中易信达公司交纳租金525600元、525600元和42048元，共计1093248元。上述事实，有双方提交的证据等及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《租赁合同》应为无效。现科益丰公司依据合同约定要求中易信达公司支付赔偿款50万元的请求，依据不足，一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，科益丰公司在2019年8月20日再次向中易信达公司交纳租金42048元，以实际行为对双方之前的租金交纳事实和租金标准进行了确认。根据查明的事实，科益丰公司实际占有使用涉案房屋至2019年10月17日，其理应支付相应的房屋占有使用费，考虑到本案中，政府发布公告拆除涉案房屋的因素，在一定程度上影响了科益丰公司对房屋的正常使用，故关于2019年8月17日到10月17日期间的租金，一审法院予以酌减。综合本案案情，上述期间的房屋占有使用费，一审法院确定为105120元。鉴于科益丰公司仅在2019年8月20日交纳租金42048元，故上述期间的占有使用费差额，与科益丰公司交纳的租房押金175200元予以折抵后，尚余112128元。故科益丰公司关于退还租金（房屋占有使用费）的诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。科益丰公司关于退还租房押金175200元的诉求，一审法院支持其中的112128元，其余数额，依据不足，一审法院不予支持。根据合同条款显示，免租装修期内乙方无需承担租赁费用，但是应当承担因装修而发生的费用，该费用包括但不限于装修押金、装修管理费、垃圾清运费以及该房屋发生的水、电、空调等费用。可见，装修管理费并非装修押金，随着装修事实的发生必然发生相应的管理事实。根据查明的事实，涉案房屋装饰事实已完成，故科益丰公司关于装修管理费的诉求，依据不足，一审法院不予支持。本案系租赁合同纠纷，根据查明的事实，系中易信达公司作为出租人与科益丰公司签署租赁合同并实际履行，故科益丰公司针对汇港嘉业公司的起诉，依据不足，一审法院予以驳回。判决：一、北京中易信达物业管理有限公司返还北京市科益丰生物技术发展有限公司租房押金112128元，于判决生效之日起七日内付清；二、驳回北京市科益丰生物技术发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，中易信达公司向本院提交了发票签收表、微信聊天截屏，予以证明科益丰公司工作人员在发票签收表上签字的情况，目的就是证明涉案上述42048元在性质上属于税费，不是租金；科益丰公司对于科益丰公司工作人员的身份情况予以认可，但是对于证明目的不认可，认为上述42048元在性质上属于租金。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为占有使用费的数额的认定，核心争议点是有关42048元的性质认定问题，中易信达公司主张该笔款项属于科益丰公司应予承担的税金，科益丰公司则主张就是交纳的租金；就此中易信达公司提交了签收单、微信聊天截屏，主张科益丰公司工作人员在领取发票时的签名，但是对于该签名旁边有关该笔费用性质的记载，科益丰公司表示，这是中易信达公司财务人员的单方签字；就此争议，经本院核实，在双方签订的租赁合同第五条第5项中明确约定：“本合同项下的租赁费用为甲方租赁该房屋所得的净价值，与该房屋有关的全部税费均由乙方承担。”涉案合同虽属无效，但并不影响结合上述条款还原案件事实，再结合科益丰公司工作人员在领取发票签字时的有关记载，已经能够形成一个具有说服力的证据链条，予以支持中易信达公司主张的涉案42048元在性质上属于税费的意见，上述费用应在中易信达公司返还的押金中扣减。中易信达公司的该部分上诉请求成立，本院予以支持。关于中易信达公司提出的实际占用时间问题，一审法院根据目前证据认定的占用期间是正确的；对于中易信达公司的该部分上诉请求，本院不予支持。综上所述，中易信达公司的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初9305号民事判决；二、北京中易信达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京市科益丰生物技术发展有限公司租房押金70080元，三、驳回北京市科益丰生物技术发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以公告费发票为准），由北京中易信达物业管理有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。一审案件受理费11900元，由北京市科益丰生物技术发展有限公司负担9517元（已交纳）；由北京中易信达物业管理有限公司负担2383元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费5166元，由北京中易信达物业管理有限公司负担4907元（已交纳），由北京市科益丰生物技术发展有限公司负担259元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二〇年十一月二十日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳