山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3978号 上诉人（原审原告）：山东省宁阳县万达百货有限公司，住所地宁阳县城交通路**。 法定代表人：张秀芹，职务董事长。 委托诉讼代理人：张树强，山东青未了律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李升，山东青未了律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东新鲁为商业综合体管理服务有限责任公司，住，住所地宁阳县城西街路**/div> 法定代表人：刘帅，职务董事长。 委托诉讼代理人：李凌，宁阳振宁法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王现斌，宁阳振宁法律服务所法律工作者。 上诉人山东省宁阳县万达百货有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人山东新鲁为商业综合体管理服务有限责任公司（以下简称新鲁为公司）合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院（2020）鲁0921民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万达公司上诉请求：撤销一审判决，撤销上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》显失公平，应予撤销，2019年10月20日，上诉人原法定代表人王**俊在董事不同意且未开股东会的前提下，擅自与被上诉人签订合同，将涉案商场以超低价格租赁给被上诉人，上述《房屋租赁合同书》严重显失公平，依法应予撤销；2、上诉人的原法定代表人王**俊对外出租涉案房屋，上诉人的股东明确提出不同意见，均要求以招投标的方式对外公开招商，但王**俊在董事、监事强烈反对并未开股东会的情况下，擅自以超低价与被上诉人签订《房屋租赁合同书》，严重损害了上诉人和其他股东的合法权益，属于以合法的形式达到攫取上诉人高额利润的目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，涉案《房屋租赁合同书》应属无效；3、一审判决适用法律不当。 被上诉人新鲁为公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，涉案合同是否应当撤销，应当看一方当事人是否利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，本案中，签订合同前，双方进行了磋商，上诉人认为其内部没有形成一致意见，系上诉人内部管理问题，租金的涨、跌属于商业风险，该风险不是显失公平的法定条件，上诉人主张合同约定租金超低，原法定代表人攫取高额租金，未提供证据证实，一审法院适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人万达公司向一审法院起诉请求：1.请求撤销原被告双方签订的《房屋租赁合同书》；2.判决被告返还租赁的房屋、变压器及附属设施；3.被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回了第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年10月20日，以原告万达公司为甲方，以被告新鲁为公司为乙方，双方签订房屋租赁合同书，主要内容为：“根据国家相关法律法规，甲乙双方本着平等互利、诚实守信、合作共赢的原则，经充分商议，就宁阳县万达百货有限公司购物广场全部房产（宁阳县城西街路3号）租赁事宜达成如下协议，共同遵守：一、租赁房产区位、租期、租金，交纳方式及房屋的交付时间等。1、区位、面积：宁阳县城西街路3号，宁阳县万达百货有限公司购物广场一至五层、原宁阳饭店一至三层及万达中心周围商业用房，建筑面积约10791平方米……。2、租期：租赁期限10年半，从2019年11月1日起至2030年4月30日止，免租期六个月，从2019年11月1日起至2020年4月30日止，免租期内免交租金。3、租金：第1、2年每年租金160-180万元，第3年每年租金200万元，第4年起销售额达到6000万元—8000万元，租金为每年260万元，销售额达到8000万元—9000万元，租金为每年280万元，销售额达到9000万元以上，租金在每年280万元的基础上，销售额每增加1000万元，租金增加20万元。如销售额达不到以上要求，从第4年起每年租金要在上一年度基础上每年递增5%，以此类推，直到合同结束。以上两项租金，哪项高执行哪项。乙方要帮助甲方对租金合理避税，否则增加的税费由乙方承担。合同期内商场外围的租金高出部分全部归甲方所有。4、租金交纳方式：……。5、房屋交付时间：甲乙双方签订合同之日即为甲方向乙方交付所租赁的房屋的时间。……。二、甲方的权利义务……。三、乙方的权利义务……。四、合同的变更和终止……。五、营业用房的交还……。六、违约责任，甲乙双方任何一方不得违约，否则违约方向另一方支付违约金500万元……。”2019年10月28日，被告正式接管涉案房屋。签订合同前，原告方到被告方的其他关联产业处进行了考察，原告称仅仅是作了表面了解。合同签订前，原被告有磋商的过程。原告认为在其内部没有经过股东会、董事会通过，没有形成决议的前提下，其原法定代表人王**俊私自签订了合同。原告因房屋租赁问题曾有多起民事诉讼案件。原告诉前通过泰安市阳光资产评估事务所对本案所涉租金进行了评估，评估价值为3645361元 另查明，原告营业执照上现登记的法定代表人为张秀芹，原告现使用的公章系经过公安机关备案的公章。因公司决议纠纷，原告万达公司的原法定代表人王**俊于2020年1月9日以万达公司为被告，以张秀芹、刘书金为第三人向一审法院提起诉讼，要求确认万达公司股东会于2019年11月14日选举董事会、监事会的行为无效，并撤销该选举结果。 一审法院认为，本案的争议焦点为本案所涉租赁合同是否属于显失公平应予撤销的情形。原被告签订《房屋租赁合同书》的行为系当前市场经济下的商贸活动，在不违反法律规定的前提下应当尊重市场主体的自主性，以维护经济活动的繁荣和稳定。合同是否应当撤销，应当看一方当事人是否利用优势或者利用对方没有经验致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则，或者一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显示公平。本案中，原被告在签订合同前，原告对被告进行了考察，双方进行了磋商，符合一般的经济活动规则。对于考察是否深入细致，原告对此应对自身行为负责。原告认为在其内部没有形成一致意见的情况下，其原法定代表人王**俊即签订了合同，这系原告方的内部管理问题，对外不能影响本案合同的效力。经营活动本身具有风险性，受市场以及各种不可抗力制约的因素较多，原告以通过中介机构评估的租金作为合同是否显失公平的参照，依据不充分。原告以以前租赁给他人的租金价格只能说明当时租赁双方对租金的合意并从侧面反映当时的市场情况，如果以此来衡量现在的租金是否公平亦不可取，当然也不能以现在的情况去考量以后的情况。从原告近年来出现的多起经营场地租赁合同诉讼案件看，原告对租赁合同的签订应当是有市场经验的。当事人对自己的主张有责任提供证据，其所举证据不足以证明其事实主张的应承担不利的法律后果，原告所举证据不足以证明其主张。 综上所述，原告以显失公平为由要求撤销合同，缺乏事实和法律依据，证据不充分，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告山东省宁阳县万达百货有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交宁阳县人民法院（2020）鲁0921民初388号民事判决，证实上诉人的法定代表人张秀芹身份待定。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为该判决作出后，当事人已提起上诉，尚未生效。本院认为，上诉人所提交的判决尚未生效，不能作为本案的定案依据，本院不予采信。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人主张其原法定代表人王**俊未经其他董事和股东会同意，擅自签订涉案租赁合同，即便上诉人的该项主张成立，亦是其内部管理问题，不能证实涉案租赁合同显失公平，亦不影响涉案租赁合同的效力，对其该项主张，本院不予采信。上诉人在本案一、二审期间，并无证据证实在签订合同时，其存在意思表示不自由或意思表示不真实的事实，亦无证据证实被上诉人在签订合同时，具有采取不当手段致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则的事实，而从本案事实看，上诉人近年来多次出租经营场地，具备签订租赁合同相应的市场经验，双方在签订涉案租赁合同前，亦进行了充分磋商，上诉人以较低价格签订涉案租赁合同，系其对自己民事权利的自由处分，上诉人主张涉案租赁合同显失公平，证据不足，一审对此不予认定并无不当。上诉人还主张其原法定代表人王**俊以超低价擅自与被上诉人签订涉案租赁合同，属以合法形式掩盖其非法目的，涉案租赁合同应属无效，但对此未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，涉案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人山东省宁阳县万达百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  刘增凯 审判员  于永刚 二〇二〇年十一月十三日 书记员  袁 琳