浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初2523号 原告（申请执行人）:王俊，男，1971年3月11日出生，汉族，住浙江省嵊州市，现浙江省住嵊州市高杨路江南春城29-2号别墅。 委托诉讼代理人（特别授权）：王凯鸣，浙江计然律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈诗婕，浙江计然律师事务所实习律师。 被告（执行案外人）：郭淑敏，女，1994年2月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李慧卿，安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：浙江银河时装有限公司，住所地：浙江省嵊州市三江街道剡兴路**。 法定代表人：裘培成，董事长。 第三人（被执行人）：裘培成，男，1950年9月22日出生，汉族，住浙江省嵊州市剡湖街道市，现住浙江省嵊州市。 第三人（被执行人）：李雪鸿，女，1951年1月11日出生，汉族，住浙江省嵊州市剡湖街道市，现住浙江省嵊州市。 第三人（被执行人）：裘秋帆，男，1981年8月30日出生，汉族，住浙江省嵊州市剡湖街道市，现住浙江省嵊州市。 第三人（被执行人）：顾滢，女，1982年5月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，现住浙江省嵊州市。 第三人（被执行人）：蚌埠银河置业有限公司，，住所地：安徽省蚌埠市解放北路**附** 法定代表人：裘培成，董事长。 原告王俊与被告郭淑敏、第三人浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭审理了本案。原告王俊的委托诉讼代理人王凯鸣、陈诗婕、被告郭淑敏及其委托诉讼代理人李慧卿到庭参加诉讼。第三人浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王俊向本院起诉请求：1.判令继续执行坐落于安徽省蚌埠市××镇××小区××栋××单元××层××号不动产房屋；2.本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：原告与各第三人民间借贷纠纷案，法院以（2017）浙0683民初4944号民事判决书判令浙江银河时装有限公司应返还原告借款本金2000000元，并支付该款自2015年12月1日起至付清之日按月利率20%计算的利息（扣除160000元），并赔偿王俊实现债权而支出的费用90000元，第三人裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司对该债务承担连带清偿责任。该案诉讼期间，经原告申请，法院于2016年6月28日作出（2017）浙0683民初4944号民事裁定书，裁定查封包括涉案房屋在内的蚌埠银河置业有限公司所有位于蚌埠市银河湾小区的22套房地产，并于2016年6月29日送达房屋登记管理部门。因各第三人均未履行判决义务，现该案已进入执行阶段。 被告以案涉房屋已由其抵债购买为由向法院提出执行异议，法院以（2020）浙0683执异15号执行裁定书裁定中止对坐落于安徽省蚌埠市××镇××小区××栋××单元××层××号不动产的执行。原告认为，法院执行裁定书中止上述不动产执行的理由不能成立，具体理由如下： 一、按照被告举证的《关于建筑施工承包合同房源抵工程款协议细则》之约定，被告并未在案涉房屋被查封前支付购房款。 被告举证的蚌埠银河置业有限公司和韩国辉签订的《关于建筑施工承包合同房源抵工程款协议细则》第二条、第三条约定：房子仍委托给蚌埠银河置业有限公司销售部统一销售，房源销售款到账后，甲方在7天内将销售款按工程进度款打到乙方账户。故所谓的抵债房屋仍需支付购房款。本案被告虽然举证了所谓的房款收据，但因案涉购房款总额达20多万之巨，仅凭一份收据而未举证银行转账凭证不能证明款项的实际交付，也无法排除被告与蚌埠银河置业有限公司串通出具收据的可能。 被告与第三人蚌埠银河置业有限公司签订的《关于购买工程抵款房源协议》不等同于商品房买卖合同，被告与蚌埠银河置业有限公司并未签订过正式的商品房买卖合同，也未进行备案登记和预告登记，不具有对抗他人执行的效力。 二、《购买工程抵款房源协议》属于实践性合同，以现实交付为成立条件。 《最高人民法院公报》2012年第6期公布了最高人民法院（2011）民提字第210号民事判决书，以公报案例的形式确认以物抵债协议的性质为实践性合同。 代物清偿协议系实践性合同，即债权人没有实际受领抵债物的，代物清偿协议不成立。本案中，被告郭淑敏与蚌埠银河置业有限公司签订的《关于购买工程抵款房源协议》是以物抵债协议，而抵债物于2017年6月29日被人民法院查封，抵债物已无法现实交付。故从该角度分析，案涉抵债协议也不能成立。 三、被告郭淑敏在人民法院查封之前未占有该不动产。 被告郭淑敏虽举证其于2017年6月20日签订物业装修管理服务协议，但在听证过程中，其明确承认案涉整个小区在2017年6月尚未通过竣工验收，尚不具备交付条件，实际交房时间与韩国辉、韩为勇一致，均为2018年11月14日，郭淑敏在法院依法查封前未占有涉案不动产。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定精神，郭淑敏并未取得涉案房屋的实体权利。 四、被告郭淑敏未提供唯一住房证明。 根据最高院于2015年5月5日正式发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）：“被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的，不能认定被执行人仅有一处住房，应当予以执行”，被告郭淑敏并非案涉小区所在地居民，其户籍地为安徽省蚌埠市固镇县××村，系农村村民，其未提供在当地农村无宅基地或自建住房的证明，故不能证明涉案房屋系唯一房产。 被告郭淑敏辩称，一、本案为执行异议诉讼，诉讼是针对执行裁定，对于嵊州市（2020）浙0683执异15号执行裁定书：裁定中止对案涉房屋的执行符合法律规定。 二、符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。在本案中，涉案房屋2017年6月20日已被郭淑敏合法占有使用至今，对于案涉房屋被告已支付了全部的购房款，且用于本人居住，其名下无其他用于居住的房屋。 三、涉案房屋已于在2016年12月30日已通过竣工验收，郭淑敏并没有认可在2017年6月尚未通过竣工验收一说。 四、被告对案涉房屋享有物权期待权。 原告与第三人之间只是一般债权，且被告购买房屋在先，原告申请对案涉房屋保全在后。如若法院拍卖或变卖其购买的房屋用于清偿原告的债务，将使被告受到的损失难以挽回。至于原告与第三人之间民间借贷纠纷，原告可以执行第三人其他财产，涉案房屋已转移为被告，不属于第三人所有的财产。本案起诉损害被告合法占有权，起诉有悖于诉讼效率原则，浪费司法资源，徒增当事人诉累，缺乏必要性。 五、依法应停止对讼争标的物的执行。 被告占有适用案涉房屋合法有效，应受法律保护，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 六、案涉房屋系被告唯一住房，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形，且能够排除执行的权利。 七、被告不承担本案诉讼费，诉讼费应由原告或第三人承担。 综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司未应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，原告提供证据如下： 1.财产保全告知书一份及法院查封房号清单一份，证明原告在被告合法占有案涉房屋之前，已经向嵊州市人民法院申请财产保全的事实，被告以物抵债所取得的债权不应当优先于原告的金钱债权。 2.案外人周顺芳等嵊州法院执行裁定书，证明法院认为案外人只享有要求相关主体配合将案涉不动产过户的权利，在变更登记之前，案涉不动产仍属于蚌埠银河置业有限公司，案外人所享有的权利不同于买受人的物权期待权等理由驳回了异议人的请求。 被告质证认为，对保全告知书及房号清单的真实性没有异议，证明目的有异议，没有签名，保全时间未告知，保全时间在2017年6月29日，被告是在2017年6月20日购买并合法占有案涉房屋，查封在后；对裁定书的真实性没有异议，有部分是还在复议中未生效的裁定，其余的裁定书与本案没有关联性，不能以其他当事人没有进行诉讼，就认定查封行为合法有效。此组证据不能达到原告的证明目的。 被告提供证据如下： 3.郭淑敏的身份证，证明被告的身份及诉讼主体资格。 4.《建筑施工承包合同》1份，证明2014年6月7日蚌埠银河置业有限公司与韩国辉签订土建工程，合同对工程的范围、工期、付款时间等有书面约定，同时证明韩国辉是实际施工人。 5.《关于建筑施工承包合同房源抵款细则》1份，证明2015年3月16日蚌埠银河置业有限公司因拖欠韩国辉工程款，书面约定用蚌埠银河置业有限公司开发的银河湾小区的商品房来冲抵韩国辉的工程款。 6.《关于购买工程抵款房源协议》1份，证明2017年6月20日蚌埠银河置业有限公司通过三方协议，将拖欠韩国辉的工程款用一号楼1103室，金额为232183元，抵给韩国辉并出售给郭淑敏。 7.《物业装饰装修管理服务协议》1份，证明2017年6月20日郭淑敏与安徽榴花物业管理有限责任公司签署书面的管理协议，协议约定装修房屋时间段、以及业主手册内容知晓。 8.收据3张（编号×××14、×××82、×××76），证明蚌埠银河置业有限公司以预付款的形式收取被告一号楼1103室的房款232183元、办理房产证的费用11596元，包括契税、维修基金和不动产等费用，同时证明榴花物业公司还收取电梯电费、物业费1072元。 9.电费的票据3份，证明被告付清房款，并对案涉房屋进行管理使用的事实。 10.蚌埠市家庭住房查询证明1份，证明被告在安徽省蚌埠市无其他房屋。 11.固镇县王庄镇西南村村委会的证明，证明西南村原名东朱村，被告在户籍所在地无其他居住的房屋。 12.执行裁定书，证明案涉房屋被法院查封，被告不服提出案外人执行异议申请，嵊州市人民法院在2020年4月27日作出（2020）浙0683执异15号裁定书支持被告案外人申请，裁定中止对案外人的房产执行。 13.竣工验收报告，证明蚌埠银河湾小区一号楼工程于2016.12.30竣工验收合格。 14.提前交付的申请书及被告手机微信的打印图片两张，证明被告在购房后履行所有的手续后，为了向朋友炫耀购房，发布的朋友圈图片，也间接印证了购买房屋的时间为2017年6月20日。 15、电费微信转账记录，证明被告于2017年7月21日、22日缴纳了涉案房屋的电费。 原告质证认为，对于证据3没有异议。证据证据4、5的真实性请法庭予以核实，关联性有异议，通过这两份合同可看出房源是以物抵债的形式流转，并非是房屋买卖法律关系，不能适用第28条、29条规定。证据6的真实性由法庭核实，关联性有异议，房源协议不等于购房合同，不能达到其证明目的。对证据7三性均有异议，据了解案涉房屋是在2018年才竣工验收，被告不可能提前到2017年就占有该房屋，不排除被告与被执行人为了排除执行而倒签的可能。对证据8三性均有异议，蚌埠银河置业有限公司出具的收据，没有相应的付款依据，也没有正规的增值税发票，不认可被告支付了相应的购房款以及合法占有该房屋的证明目的。证据9电费票据显示的时间都是在2019年，不能达到在法院查封前被告已支付了相应的购房款并合法占有该房屋的证明目的。对证据10、11的真实性没有异议，仅仅证明被告本人没有房屋，在未提供被告的配偶、父母是否有住房的情况下，也不符合唯一住房的要件。证据12的真实性没有异议，是本案审查对象。证据13真实性由法庭核实，从验收记录可看出，工程名称是蚌埠银河湾1号，仅仅只是单体的竣工验收，并不是整体的验收备案记录。证据14、15真实性由法庭依法核实，仅仅是拍摄过照片，不能证明是消费案涉房屋，仍然是以物抵债。 第三人浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司既未向本院提交证据材料又不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：对原告提供证据的真实性均予以认可，证据1可以证明法院查封涉案房屋的时间。证据2执行裁定的审查标准、范围与执行异议之诉不同，不能达到原告的证明目的。对被告提供的证据4-6的真实性均予以确认，可以证明蚌埠银河公司与韩国辉达成以房抵工程款协议，涉案房屋用以抵给韩国辉工程款，后郭淑敏购买了涉案房屋的事实，本院予以采信。证据9的真实性予以认可，但电费缴纳时间在法院查封之后，不能证明其在法院查封前占有使用涉案房屋。对证据10、11可证明郭淑敏本人在蚌埠市和户籍所在地无其他房屋。证据13只是银河湾1号楼的竣工验收报告，且竣工验收日期空白，不能达到被告的证明目的。证据7、8原告并无相反证据予以推翻，14、15经法庭对郭涉敏手机进行核对，对其真实性予以确认，证据间能相互印证，可以证明郭淑敏在法院查封前购买并占有涉案房屋的证明目的。 根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2014年6月7日，韩国辉与蚌埠银河置业有限公司签订《建筑施工承包合同》，约定由韩国辉承包施工安徽省蚌埠市曹老集镇银河湾小区工程。合同第三条约定：蚌埠银河置业有限公司按工程总价，根据工程进度，可用销售的房源，分批拨付给韩国辉抵作工程款。后双方签订《关于建筑施工承包合同房源抵工程款协议细则》，约定蚌埠银河置业有限公司将银河湾小区的9、14号楼住宅约18000平方米共计约6000万房源划给韩国辉抵作工程款。2017年6月20日，蚌埠银河置业有限公司、郭淑敏、韩国辉签订《关于购买工程抵款房源协议》，约定郭淑敏购买位于安徽省蚌埠市××镇××小区××栋××＃××号房屋（对应的门牌号为1栋1单元11层01113号），房款为232183元，公司收到郭淑敏支付的房款后，协议生效，三日内转给韩国辉作为工程款。该协议注明此房为蚌埠银河置业有限公司抵给韩国辉的工程款房源，暂不签订购房合同。2017年6月20日，蚌埠银河置业有限公司出具收据载明收到郭淑敏的1103号房款232183元及其他费用。2020年4月9日，经安徽省蚌埠市不动产登记中心查询，郭淑敏在蚌埠市区范围内无不动产。 另查明，王俊与浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理，案号为（2017）浙0683民初4944号。在审理过程中，本院于2017年6月29日查封涉案房屋，该案经审理判决如下：一、浙江银河时装有限公司应返还王俊借款本金2000000元，并支付该款自2015年12月1日起至付清日止按月利率20‰计算的利息（扣除已付利息160000元）。二、浙江银河时装有限公司应赔偿王俊为实现债权而支出的费用90000元。三、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司对上述一、二两项确定的债务承担连带清偿责任。各保证人在承担保证责任后，有权向浙江银河时装有限公司追偿。后王俊向本院申请执行，本院于2017年10月17日立案受理，执行案号（2017）浙0683执4733号，并于2019年2月27日裁定终结本次执行程序，后于2020年1月6日裁定拍卖、变卖涉案房屋。执行过程中，案外人郭淑敏以在法院查封前已购买并占有涉案房屋且未办理产权登记过错在于蚌埠银河置业有限公司等为由向本院提出书面异议，本院于2020年4月27日作出（2020）浙0683执异15号执行裁定书，支持郭淑敏的异议请求，裁定停止对涉案房屋的执行。王俊不服，遂成讼。 本院认为，本案争议的焦点是郭淑敏对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。可从以下二方面来分析： 一、郭淑敏对涉案房屋是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”案涉房屋属于应当登记的不动产,未经依法登记不产生物权变动的法律效力。现涉案房屋仍登记在蚌埠银河置业有限公司名下，因而涉案房屋未发生物权转移，郭淑敏对涉案房屋不享有所有权。 二、郭淑敏对涉案房屋是否享有物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对在金钱债权执行中商品房买受人物权期待权的适用条件作出了规定。第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉,只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。郭淑敏主张其对案涉房屋享有的民事权益,符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形,可以阻却法院的执行。本案中，王俊对蚌埠银河置业有限公司享有的是普通的金钱债权，案外人只要符合其中一条的规定，即享有排除强制执行的民事权益。具体分析如下：1、郭淑敏作为韩国辉用以抵充工程款房屋的指定买受人，其购买房屋的基础是韩国辉与蚌埠银河置业有限公司达成的以房源抵工程款的协议，该协议实质是以物抵债协议，而以物抵债协议以消灭金钱债权为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。2、韩国辉在法院查封前只是与蚌埠银河置业有限公司达成了以房抵工程款的初步协议，郭淑敏与蚌埠银河置业有限公司、韩国辉签订《关于购买工程抵款房源协议》中明确约定暂不签订购房合同，郭淑敏并没有在法院查封前与蚌埠银河置业有限公司签订合法有效的书面买卖合同，而买受人与被执行人在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同是适用《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条必须具备的条件，即使郭淑敏在法院查封前实际占有涉案房屋，即使涉案房屋为其在所在地的唯一住房，郭淑敏也不符合前述二十八条、二十九条规定的情形，对涉案房屋不享有物权期待权。郭淑敏提出其对案涉房屋享有符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的民事权益,可以阻却法院执行的主张，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，郭淑敏对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对涉案房屋应准许执行。原告要求继续执行的诉讼请求成立，本院予以支持。第三人浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 准许执行位于安徽省蚌埠市××镇××小区××栋××单元××层××号房屋。 案件受理费4300元，由郭淑敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 本院（2020）浙0683执异15号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王亚芳 人民陪审员  李成城 人民陪审员  袁汉龙 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  范少杰 ? 附相关法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 15.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。