湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初3535号原告：湘潭东佳物业管理有限公司，住所地湘潭市岳塘区芙蓉路芙蓉小区综合楼附楼**。法定代表人：潘杏林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，湖南君子莲律师事务所律师。被告：张志安，男，1965年5月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，现住湖南省湘潭市岳塘区。被告:徐耀丽，女，1967年9月14日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，现住湖南省湘潭市岳塘区。系被告张志安之妻。原告湘潭东佳物业管理有限公司（以下简称东佳物业公司）与被告张志安、徐耀丽物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东佳物业公司委托诉讼代理人王雯、被告张志安、徐耀丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费8583元、车库卫生管理费290元、电费28元，合计8901元；2、判令被告承担本案诉讼费。2020年10月20日，原告向本院申请增加诉讼请求，请求增加判令两被告支付违约金（滞纳金）2000元。事实和理由：被告张志安、徐耀丽系湘潭市岳塘区湖湘林语小区**楼**房产所有权人，建筑面积为150.32㎡。2008年9月30日，原告与湘潭银展房地产开发有限公司签订《湖湘林语住宅小区前期物业服务委托合同》，之后，原告与湖湘林语业主委员会分别于2014年12月18日、2016年12月25日签订《物业管理服务合同》，期间还签订了《关于调整湖湘林语一期物业服务收费标准的决定》，上述合同均约定原告方为湖湘林语小区提供物业服务，2016年4月1日之前，按照多层建筑按0.55元/月·㎡、电梯房按0.85元/月·㎡收费，2016年4月1日之后，按照多层建筑按0.7元/月·㎡、电梯房按1.18元/月·㎡收费。2020年3月1日，原告、湖湘社区居民委员会、湖湘林语第二届业主委员会共同确认原告为湖湘林语小区提供物业服务至2020年2月29日止。被告一直享受原告提供的物业服务，但其欠缴自2015年1月1日至2020年2月29日止期间的物业管理费、车库卫生费、电费28元，合计8901元。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告张志安、徐耀丽辩称：原告提供的证据不足以证明业主的知情权没有受到侵害；物业服务合同两被告没有签订，也没有见过，原告提交的合同系业主委员会与原告签订的，业主委员会成员是哪些人被告亦不清楚；原告提供物业服务期间，小区经常出现偷盗事件、公共面积损坏、绿化无人管理、车辆乱停乱放、消防通道堵塞、保安亭无人看管、麻将馆开设多家、小区经常有小贩叫卖等现象，严重影响居民生活；被告房子在质保期内就渗水，原告来维修，涂了防水涂料之后一年左右时间，房子又开始渗水，原告和被告一起找楼上业主协商，楼上业主同意配合处理，原告也答应整改，但至今未处理；被告住宅系一楼，买卖合同约定系住宅商品房，但房产证上显示房产性质系杂物间，杂物间收费标准与住宅是不一样的。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湘潭银展房地产开发有限公司与湘潭东之阳物业管理有限公司（即湘潭东佳物业管理有限公司）签订的《湘潭市前期物业服务委托合同》、湖湘林语业主委员会与原告签订的两份《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（含《物业管理服务合同补充约定》）均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院对上述合同均予以认可。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，上述合同对全体业主具有约束力。2008年9月26日，银展房地产开发有限公司与东之阳物业管理有限公司（原告曾用名）签订的《湘潭市前期物业服务委托合同》约定多层住宅物业费收费标准为多层住宅0.55元/月·㎡、高层住宅为0.85元/月·㎡、车库5元/月·每个，2014年12月18日原告与湘潭市岳塘区湖湘林语业主委员会签订的《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》约定原告提供物业服务期限自2015年1月1日起至2019年12月30日，收费标准为住宅物业按产权面积每平米1.18元/月。2016年3月9日，原告与湘潭市岳塘区湖湘林语业主委员会签订《物业管理服务合同补充约定》，约定自2016年4月1日起，湖湘林语一期物业服务收费标准调整为多层每平方米每月0.7元，电梯住宅每平方米每月1.18元。2016年12月25日，原告与湘潭市岳塘区湖湘林语业主委员会签订《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》，约定收费标准为1-14栋、24-33栋住宅物业按产权面积每平方米1.18元/月、15-23栋住宅物业按产权面积每平方米1.08元/月。2019年10月10日，湖湘林语业主委员会与原告确认，自2015年1月至2019年12月期间，车库卫生费收费标准为10元/月。2020年3月4日，湘潭市岳塘区湖湘林语第二届业主委员会、湘潭市岳塘区建设路街道湖湘社区居民委员会与原告共同确认，因新冠疫情影响，湖湘林语第二届业委会于2020年1月21日产生，由原告临时代管湖湘林语小区物业管理至2020年2月29日。两被告系。两被告系湘潭市岳塘区湖湘林语小区**楼**房产所有权人，150.32㎡。原告向湖湘林语小区提供了物业服务，两被告应履行交纳相应物业服务费用的义务。被告自2012年8月1日起至2020年2月29日期间尚欠物业服务费12930.41元（0.55元/月·㎡×150.32㎡×29月+1.18元/月·㎡×150.32㎡×15月+0.7元/月·㎡×150.32㎡×8月+1.18元/月·㎡×150.32㎡×38月+10元/月·每个×29月），原告诉请8583元，系自行处分自己的权利，对该诉请金额，本院予以支持；原告诉请电费，经本院核实，湖湘林语小区车库电费由原告代收代缴，故对电费28元，本院予以支持；原告诉请违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，对该诉请，本院不予支持。被告张志安、徐耀丽辩称原告物业服务不到位。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，两被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告承担违约责任，但不能因此而拒绝履行交纳物业管理费的义务，故对两被告该辩解意见，本院不予支持；两被告辩称其房屋在质保期内出现渗水问题。本院认为，房屋渗水系房屋质量问题，其保修责任主体系开发商；质保期外，确系房屋质量问题的，仍应由开发商承担维修责任，除此之外，分情况由业主自己承担维修责任或者启动维修基金予以维修；被告住宅系一楼，其房产证房产性质系杂物间，应按杂物间标准收费。从两被告提交的证据来看，潭房权证岳塘区字第2××2号（登记时间2011年1月18）产权证显示规划用途为杂物间，两被告于2012年6月27日以开发商湘潭银展房地产开发有限公司为被申请人向湘潭仲裁委员会申请仲裁，请求开发商为两被告办理规划用途为商品房的产权证书。2013年3月1日湘潭仲裁委员会出具（2012）潭仲裁字第220号裁决书，裁决书中查明“2010年1月19日，申请人在《财务结算交房表》和《钥匙发放登记表》上都签名确认了自己购买的房屋为‘8-3-01架空层’商品房”，并裁决“被申请人湘潭银展房地产开发有限公司负责与湘潭市房地产产权监督管理处协调，为申请人张志安、徐耀丽变更湖湘林语一期8栋3单元Ｋ10301号架空层商品房的“杂物间”的登记，并承担变更登记的费用……”之后，不动产登记中心为两被告换发潭房权证岳塘区字第2××4号不动产权证（登记时间2014年1月2日）。本院认为，从购房合同、两被告的签名及申请仲裁的行为、仲裁文书的事实认定及裁决结果均表明，其购买的湘潭市岳塘区××小区××号楼××号房××商品房性质，故其应当按照商品房住宅标准交纳物业费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、张志安、徐耀丽于本判决生效之日起五日内一次性支付湘潭东佳物业管理有限公司物业管理服务费8583元、车库管理费290元、电费28元，合计8901元；二、驳回湘潭东佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张志安、徐耀丽负担。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 英二〇二〇年十一月五日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。