黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初4940号原告（反诉被告）：段继魁，男，1977年3月10日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。被告（反诉原告）：刘佩强，男，1990年1月2日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：丁伯特，哈尔滨市香坊区民和法律服务所法律工作者。第三人：哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市道里区通达街**。法定代表人：谷艳萍，总经理。原告（反诉被告）段继魁与被告（反诉原告）刘佩强、第三人哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司（以下简称巨业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年5月21日作出（2019）黑0109民初1033号民事裁定。段继魁不服该裁定提出上诉，哈尔滨市中级人民法院经过审理后，于2019年8月16日作出（2019）黑01民终6483号民事裁定撤销原裁定，指令审理。本院于2019年9月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段继魁、被告刘佩强委托诉讼代理人丁伯特到庭参加诉讼，第三人巨业公司经本院公告开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段继魁向本院提出诉讼请求：1.确认合同真实有效；2.被告继续履行购房协议；3.被告将位于哈尔滨市××开发区溪水××单元××室的房屋过户给原告；4.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年12月8日在第三人处签署房屋买卖合同，三方均在合同上签字、盖章和按手印，原告购买被告价值31.5万元的房屋，该房屋位于哈尔滨市××开发区溪水××单元××室，由被告授权第三人代收房屋首付款，原告只能按合同约定履行相应义务，遵从被告意愿将房屋首付款12万元，其他费用1万元，中介费6300元，代办费2500元交给第三人，现第三人被刑事立案，被告认为不应该继续履行合同，原告认为合同合法有效，综上，故诉至法院。刘佩强辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告及第三人签订买卖合同约定房屋价格31.5万元，并且在合同中约定被告未收到全额房款之前将房屋交付买受人时所出现的任何问题由被告负责，现因巨业公司涉案已由公安机关立案侦查。原告交付的款项由巨业公司挪用，被告未收到购房款，故被告依法对原告及第三人提起不安抗辩权。该合同由于巨业地产涉嫌犯罪而违约导致不能履行，被告请求法院驳回原告诉讼请求。刘佩强向本院提出反诉请求：1.请求解除反诉人与二被反诉人签订的编号为0005157号房屋买卖合同；2.受理费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年12月8日通过被反诉人巨业公司签订编号为0005157房屋买卖合同一份，约定被反诉人购买反诉人的哈尔滨市××开发区溪水××单元××室房屋一套，约定价格31.5万元。首付12万元，中介费等费用由被反诉人交给巨业公司，反诉人未收到全额房款之前，将房屋交付买受人使用所出现的任何问题由出卖人自行解决，反诉人至今尚未收到任何钱款。现巨业公司挪用案涉房屋首付款等费用由公安机关刑事立案侦查，因巨业公司违约过错导致合同无法全面履行。段继魁辩称，不同意反诉意见，关于刑事是否立案尚未给出明确结果。关于反诉的成立应该符合法定事由或者合同约定，本案并不符合法定事由，合同就解除合同没有相关约定，巨业地产是否被刑事侦查，并不影响买卖双方履行义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院确认如下：对段继魁和刘佩强提交的证据一房屋买卖合同，能够证明段继魁、刘佩强、巨业公司之间签订了该合同，本院予以采信；原告提供的证据二至证据五的收据，能够证明段继魁向中介公司交付了中介费及部分购房款的事实，本院予以采信；原告提供的证据六庭审笔录，对其真实性，本院予以采信；原告提供的证据七通话录音和证据八的欠条，不能证明原告要证明的问题，本院不予采信。本院认定事实如下：2018年12月4日，段继魁与刘佩强及居间方巨业公司签订了《房屋买卖合同》，合同中约定：段继魁购买刘佩强所有的坐落于哈尔滨市××开发区溪水××小区××单元××号的房屋，房屋面积79.51平方米；约定成交价格为315000元；约定房款代收、转付方式为：定金金额为30000元，签约当日实付定金3000元，剩余定金27000元须在三日内补齐，首付款120000元须在2018年12月14日前交齐，双方均同意由居间方巨业公司代为收取。2018年12月4日，段继魁通过微信转账向巨业公司支付了定金3000元；2018年12月7日，段继魁向巨业公司交付定金27000元；2018年12月18日，段继魁向巨业公司支付购房款90000元；2018年12月23日，段继魁向巨业公司支付居间代办费及其他代办费18800元。2018年12月末，巨业公司因涉嫌刑事犯罪被哈尔滨市公安局道里分局立案侦查。本院认为，段继魁与刘佩强、居间方巨业公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告段继魁要求确认案涉《房屋买卖合同》有效的请求，本院予以支持。合同签订并生效后，各方当事人均应依照合同约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，房屋出售人和买受人均依照合同约定将案涉房产手续和房屋首付款、定金等款项交付给居间方巨业公司，由于巨业公司过错，挪用案涉房屋购房定金、其他代办费、居间代办费、购房款，导致合同无法全面履行，巨业公司应承担违约责任。段继魁作为房屋买受人、刘佩强作为房屋出售人，在合同签订和履行过程中均无过错。考虑三方签订的《房屋买卖合同》第五条中约定：甲方（出售人刘佩强）在房屋未得到全部房款之前，将房屋交付乙方（买受人段继魁）使用所出现任何问题由甲方自行解决。由于巨业公司过错，刘佩强未收到任何售房款，依据该约定，其有权行使抗辩权，拒绝向段继魁交付房屋。虽然三方在签订《房屋买卖合同》时，约定巨业公司受买受人和出售人委托收取首付款、定金、代办费、购房款，但因该合同为格式合同，提供合同文本方为巨业公司，对涉及双方当事人重大利益委托事项没有作特别提示，合同中也没有约定巨业公司收到买房方购房款即视为卖房方刘佩强收到该款，段继魁、刘佩强与巨业公司又没有形成单独的委托授权关系，仅以居间合同中注明的委托关系让刘佩强承担已收到全部房款的后果显然不当。故段继魁要求刘佩强继续履行合同、履行更名过户手续的诉讼请求，本院不予支持。刘佩强基于巨业房地产经纪公司的违约和不诚信行为，行使抗辩权并无不当。故对刘佩强请求判令解除双方2018年12月4日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）段继魁与被告（反诉原告）刘佩强及第三人哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司于2018年12月4日签订的《房屋买卖合同》有效；二、解除原告（反诉被告）段继魁与被告（反诉原告）刘佩强及第三人哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司于2018年12月4日签订的编号为0005157号《房屋买卖合同》；三、第三人哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）段继魁购房款、定金、居间服务费及其他代办费共计138800元；四、驳回原告（反诉被告）段继魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告段继魁已预付），反诉费50元（被告刘佩强已预付），公告费600元，由原告段继魁负担，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵子清人民陪审员  于春杰人民陪审员  石莹莹二〇二〇年十一月二十三日法官助理计昕雨书记员刘禹鑫