四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3048号 原告：四川同泰置地有限责任公司，住所地四川省成都市新都区斑竹园镇柏水社区。 法定代表人：陈勇超，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田文庆，男，1989年9月11日出生，回族，住成都市双流区,该公司员工。 被告：四川千西贝贝教育咨询有限公司，住所地四川省成都市高新区（**）合作路******附**。 法定代表人：贾菊华，总经理。 委托诉讼代理人：陈勇，四川汉震律师事务所律师。 原告四川同泰置地有限责任公司（简称同泰置地）与被告四川千西贝贝教育咨询有限公司（简称千西贝贝）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日在本院斑竹园人民法庭公开开庭审理。原告同泰置地的委托诉讼代理人田文庆、被告千西贝贝的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同泰置地向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《源上湾国际社区商铺租赁合同》于2019年10月19日解除；2.判令被告向原告支付免租期的租金2428259.4元、2019年10月1日至19日的租金54172.52元及违约金（违约金计算至实际付清2019年10月1日至19日的租金之日）；3.判令被告支付2019年10月23日至实际交付不动产之日期间的占用费；4.判令被告腾退房屋并恢复原状。事实与理由：原、被告于2017年2月16日签订《源上湾国际社区商铺租赁合同》，约定：被告租赁原告所有的建筑面积为2890.785平方米的不动产开办幼儿园；租期12年，自2017年3月1日起至2029年2月28日止；2017年3月1日至2019年6月30日为免租期；2017年3月1日起至2022年2月28日期间，每平米每月租金30元，每月租金86723.55元，每三个月支付一次。合同订立后，由于被告支付2019年7月1日至2019年6月30日的租金及履约保证金后未再履行合同义务，原告向被告送达了《终止合同通知函》，终止双方签订的租赁合同。 被告千西贝贝辩称，原告发出的解约通知未送达到被告，双方租赁合同并未解除；被告拒付租金系因原告交付的房屋大面积渗水、漏水，无法正常使用，原告未对该情况进行处理；原告主张双方合同已解除，被告不存在违约行为，不应当支付违约金或占用费。 本院经审理认定事实如下：2017年2月16日，原告同泰置地与被告千西贝贝签订《源上湾国际社区商铺租赁合同》，约定：（1）商铺范围及用途：原告将位于四川省成都市新都区出租给被告，用于经营幼儿园。（2）租赁期及免租期：租赁期12年，从2017年3月1日至2029年2月28日（2017年3月1日至2019年6月30日为免租期）；免租期针对整个租赁期间设置，若因被告原因导致实际租赁期不足合同约定期间，则未实际使用的免租期不再生效，已实际使用的免租期按所在租期年租金单价计算，补足实际使用免租期的租金。（3）租金及相关费用：租金按产权面积2890.785平方米计算，2017年3月1日至2022年2月28日，每平方米月租金30元，即每月租金86723.55元；2022年起，租金按8%每三年递增；租金及固定费用每三个月支付一次，第一时段的租金及其他费用应在本合同签订三日内支付，以后租金及费用应于上一时段届满前十五日内付清。（4）履约保证金：合同签订当日，被告应交纳履约保证金100000元；如因被告原因导致合同提前终止，保证金不予退还。（5）违约责任：如迟延支付租金及相关费用，应按未付金额每日千分之三支付违约金；有超过30天仍未足额支付租金及费用等严重违反合同行为的，原告有权单方终止合同。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，被告支付了履约保证金100000元及2019年7月1日至2019年9月30日的租金260170.65元。原告将商铺交由被告使用。2017年、2018年、2019年，被告在使用商铺过程中，商铺出现多处渗漏水，双方多次沟通协调，原告对漏水也进行了处理，但未能从根本上解决渗漏水问题。同时，被告在经营过程中未及时支付物业管理费、水电费、电梯维保费、垃圾清运费等费用。2019年8月15日、8月27日，被告向物业管理公司、原告出具情况说明及承诺书，承诺交纳相关费用。2019年9月11日，原告向被告发出通知，告知其按合同约定于9月15日前交纳下一季度租金。但被告未按期交纳。2019年10月18日，原告通过快递向被告寄送了《终止合同通知函》，该快递于次日由他人代收。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按约定全面履行义务。被告未在合同约定的期限交纳租金，原告根据合同的约定通知终止合同，其行为属于合同约定解除权的行使。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人依照本法第九十三条第二款的规定解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告交纳了2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金，按约定最迟应于2019年9月15日前交纳下一时段的租金，但被告并未交纳。原告于2019年10月18日发出终止合同的通知，符合双方约定的合同解除条件及合同法的规定，商铺租赁合同自通知到达对方时即2019年10月19日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于原告要求腾退商铺、支付未付租金及占有使用费等诉讼请求，本院予以支持。对于未付租金（2019年10月1日至合同解除之日即至10月19日），按约定计算金额为52034元（86723.55元÷30×18）。对于商铺占有使用费，参照商铺租赁合同约定的租金标准计算支付。对于免租期的租金，根据租赁合同的约定，原告有权要求支付，其金额为2428259.4元（86723.55元×28）。 对于被告提出的被告拒付租金系因商铺大面积渗漏水致使无法正常使用造成、被告不应承担支付租金等违约责任的抗辩，本院认为：首先，商铺渗漏水属于标的物质量瑕疵，对于标的物质量瑕疵，法律赋予了权利人相应的救济措施。合同法第二百二十条、第二百二十一条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，虽然原告对商铺进行维修后仍未根本解决渗漏水问题，但被告仍有较大的选择余地，可以根据法律规定自行维修，要求原告承担维修费用，影响使用的，还可以要求减少租金、延长租期等。如仍不能解决问题，商铺的渗漏水严重影响其经营，致使不能实现合同目的，还可以解除合同，按法律规定要求其承担相应的民事责任。被告在原告维修不能彻底解决渗漏水问题时，仍继续使用商铺，表明被告仍有履行合同的意思，被告应依约定继续履行支付租金的义务；对于渗漏水问题，被告可以依法追究原告的相应责任。其次，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见，合同法规定的违约责任归责原则为无过错责任原则，只要存在违约行为，不论是否存在过错，在无特别规定的情况下，均应承担违约责任。综上，被告以上述理由拒绝支付租金的抗辩理由不能成立，其不支付租金的行为构成违约，原告要求支付违约金的请求，本院予以准许。但合同按未付金额每日千分之三支付违约金的约定明显过高，本院依法予以调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告四川同泰置地有限责任公司与被告四川千西贝贝教育咨询有限公司2017年2月16日签订的《源上湾国际社区商铺租赁合同》于2019年10月19日解除； 二、被告四川千西贝贝教育咨询有限公司于本判决生效之日起7日内向原告四川同泰置地有限责任公司支付免租期租金及2019年10月1日至19日的租金共计2480293.4元及违约金（违约金以52034元为计息基数，从2019年9月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至本判决确定的支付之日，若未按本判决确定的支付之日支付，则计算至该租金实际支付之日）； 三、被告四川千西贝贝教育咨询有限公司于本判决生效之日起7日内向原告四川同泰置地有限责任公司支付占用费（占用费按租赁合同约定的月租金86723.55元为计算标准自2019年10月23日起至本判决确定的商铺退还原告之日，若未按本判决确定的日期退还，则占用费计算至该商铺实际退还之日）； 四、被告四川千西贝贝教育咨询有限公司于本判决生效之日起7日将位于四川省成都市新都区退还给原告四川同泰置地有限责任公司； 五、驳回原告四川同泰置地有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17964元（已因适用简易程序减半收取），由被告四川千西贝贝教育咨询有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  佘冰 二〇二〇年十一月二日 书记员  汪娅