浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初5870号 原告（执行案外人）：张琦，男，1974年8月4日出生，汉族，户籍登记住址安徽省淮南市田家庵区，现住上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：吴坤杭，浙江易特纳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林鑫，浙江台信律师事务所律师。 被告（申请执行人）：冯言朋，男，1977年4月22日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：鲍银永，临海市古城律师服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：林昌国，男，1967年4月4日出生，汉族，住浙江省临海市。 原告张琦与被告冯言朋、第三人林昌国案外人执行异议之诉一案，于2020年8月19日向本院起诉。本院于同日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。原告张琦及其委托诉讼代理人吴坤杭、林鑫和被告冯言朋及其委托诉讼代理人鲍银永到庭参加诉讼；第三人林昌国经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张琦向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止执行并解除执行过程中对原告所有的位于上海市嘉定区房屋（以下并称为案涉房产）的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月24日，张琦作为购买方与林昌国通过中介机构达成了案涉房产的《委托购买意向书》，约定张琦一年内付清房款后签订正式的《房屋买卖合同》。在交易过程中，因房款未全部付清无法办理过户登记，为保障张琦的合法权益，林昌国配合张琦在上海市嘉定区房地产登记处分两次办理了案涉房产全部价值的抵押权登记。张琦通过现金交付和存款，以及通过名下个人独资企业上海汉标文化传播有限公司（以下简称上海汉标公司）转账付清了全部购房款，共计590000元。虽汇款次数频繁以及数额大小不一，并不影响张琦向林昌国支付房款完毕房款的事实，且张琦系上海汉标公司的唯一股东兼法定代表人，将房款通过公司转账给林昌国属情理之中。林昌国也出具收条认可收到张琦房款590000元的事实。双方于2015年6月4日签订《房屋买卖协议》。此后，张琦及其家人一直实际占有并居住在案涉房产中。期间，张琦多次催促林昌国配合办理过户手续，但林昌国均以在外做生意为由未予配合。2020年5月12日，法院以冯言朋申请执行林昌国名下房产为由，查封了案涉房产。后张琦提起执行异议申请，法院以张琦提交的现有证据，无法证明案涉房产由其向林昌国购买为由，驳回了张琦的执行异议申请。因案涉房产确系张琦向林昌国购买，在法院查封之前，林昌国已将案涉房产出售给张琦，张琦也已付清全部购房款，并实际占有房屋，且张琦对未办理过户手续并无过错，故张琦对案涉房产所享有的权利足以排除执行。法院将张琦的房产予以执行明显错误，亦显失公平。 冯言朋辩称，不动产权属以登记为主，案涉房产仍登记在林昌国名下。张琦提供的证据不能证明其向林昌国购买房屋的事实。法院作出的执行裁定没有错误，要求驳回张琦的诉讼请求。 林昌国未作述称。 张琦为证明其主张，向本院提供证据如下： 1、张琦的身份证复印件1份。 用以证明原告诉讼主体适格。 2、冯言朋和林昌国的身份信息查询打印件各1份。 用以证明被告和第三人诉讼主体适格。 3、（2020）浙1082执异46号执行裁定书1份、送达回证复印件1份。 用以证明张琦向法院提出执行异议，法院裁定驳回异议请求后，张琦已在法定期限内提起执行异议之诉的事实。 4、《委托购买意向书》、《房屋买卖协议》各1份。 用以证明在法院查封之前，林昌国已将案涉房产出售给张琦，双方于房款付清后签订房屋买卖协议的事实。 5、定金收据1份、中国银行汇款凭证（回单）12张（其中收款人林昌国的汇款凭证共7张，张琦陈述收款人为其他人的汇款凭证与本案无关）、上海汉标公司营业执照复印件1份、收条1份、上海市房地产权证1份、上海市房地产登记证明2份。 用以证明上海汉标公司系张琦名下独资公司，张琦己付清全部购房款，在交易过程中张琦办理了案涉房产全部价值的抵押权登记的事实。 6、上海嘉永物业管理有限公司开具的物业费收据1张和水费收据2张、电费打印凭据4张、淘宝订单详情界面打印件5张、百度地图截图打印件1张。 用以证明自2015年起，张琦己实际占有并居住在××房××路××号××路××号××的事实。 7、录音刻录光盘1张、录音文字整理打印件2份。 用以证明案涉房产未办理过户并非张琦过错的事实。 8、户口簿复印件1份、个人不动产登记信息查询记录（现状）2份。 用以证明案涉房产系张琦名下唯一住房，张琦现为安徽省淮南市洞山派出所居民集体户口，且在上海、安徽名下无房屋信息的事实。 9、上海交通大学医学院附属瑞金医院北院出院小结1份、结婚证复印件1份、上海市嘉定区妇幼保健院超声检查报告单1份。 用以证明张琦曾因高血压、脑出血住院抢救，张琦妻子刚刚怀孕4个月的事实。 张琦提供的上列证据，冯言朋经质证，质证意见如下：证据1、证据2、证据3均无异议；证据4的真实性、合法性和关联性均有异议，不符合房屋买卖的交易习惯；证据5，其中定金收据的真实性、合法性和关联性均有异议，其他证据的真实性无异议，关联性有异议。590000元的收条不是2015年所写，应为现在书写。房屋买卖属于定金部分应通过银行转账，张琦的转账记录都没有，不符合房屋买卖的交易习惯。中国银行汇款凭证多笔，但付款不是张琦，付款人是公司，付款额有大有小，不能证明是张琦支付的购房款。上海汉标公司营业执照只能证明法人代表是张琦，不能证明款项是张琦所付。上海市房地产权证证明房屋登记在林昌国名下，能证明案涉房产不是张琦所有。上海市房地产登记证明的真实性无异议，关联性有异议，只能证明是房屋抵押登记，不能证明张琦购买房屋对房屋享有所有权的事实；证据6，真实性无异议，待证事实有异议。物业费、水费、电费相关费用证明张琦对费用代为缴付的事实，而不能证明其他事项。淘宝订单也不能证明涉案房产为张琦所有的事实；证据7，没有说明是谁与谁在通话，他们所说内容与本案无关，提出的房屋不能说明是案涉房产，对于法院查封事项也没有提到；证据8，与本案无关，证明张琦名下房屋是没有的；证据9，真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。 冯言朋、林昌国均未举证。 在审理过程中，为查明冯言朋与林昌国之间债权债务情况以及法院在执行中裁定查明案涉房产的事实，本院调取（2019）浙1082民初8821号民事判决书、（2020）浙1082执民1369号之一执行裁定书各1份。张琦和冯言朋对此均无异议，张琦认为林昌国与冯言朋的债务发生在2017年，张琦与林昌国的房屋买卖发生在冯言朋与林昌国借贷之前。本院对以上裁判文书涉及与本案相关事实的证明力予以确认。 林昌国未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对张琦提供的上列证据，本院认证如下： 一、冯言朋经质证，对证据1、证据2、证据3均无异议，本院对其证明力予以确认。 二、证据5，其中上海汉标公司营业执照能够证明上海汉标公司系自然人独资的有限责任公司，张琦为公司法定代表人的事实；上海市房地产权证能够证明案涉房产登记权利人为林昌国的事实；上海市房地产登记能够证明张琦对案涉房产办理了抵押权登记的事实，本院予以确认。张琦提供的证据4和证据5其他部分，冯言朋对所待证林昌国将案涉房产出售给张琦，张琦己付清全部购房款的事实提出异议，本院对此将在下文再作分析认证。 三、冯言朋经质证对证据6的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据6其中2020年4月7日的电费小票，用户账号为×××12，并非案涉房产的电费支付，故本院对该张电费小票的关联性不予确认；证据6其他电费小票，为2019年部分月份的电费缴纳凭据；证据6其中收据，为上海市嘉永物业管理有限公司开具，涉及案涉房产2019年7月1日至12月31日的物业费缴纳（客户名称为张琦）、2018年11月15日至2020年5月14日期间部分水费缴纳（其中一张收据的交款单位为5＃507张琦，其他收据的交款单位均为5＃507）；证据6其中张琦的淘宝订单地址为上海市嘉定区××路××号××室。手机地图定位显示上海市嘉定区临夏路256号创业家园商务楼所在位置与上海市嘉定区张掖路355号相近，均在嘉永南北干货市场范围内。鉴于证据6的水费、电费和物业费票据为张琦持有，除用户账号为×××12的电费小票之外，其他票据综合起来，能够认定案涉房产部分月份的水费、电费和物业费由张琦交纳的事实。结合张琦的淘宝订单地址，本院对证据6待证张琦使用案涉房产的事实的证明力予以确认。 四、证据7，系视听资料，张琦在本案中未提供存储该视听资料的原始载体。即使该视听资料符合客观性、真实性和完整性，但根据其通话内容，证据7对待证案涉房产未办理过户并非张琦过错的事实不具有证明效力。 五、证据8，系不动产登记管理部门出具，本院对其真实性和合法性予以确认。但证据8对张琦是否为案涉房产的实际所有人，是否享有排除强制执行的实体权利无关，本院对其关联性不予确认。 六、证据9，冯言朋经质证对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。冯言朋经质证对关联性提出异议，鉴于证据9与案涉房产并无关联，本院对其关联性不予确认。 本院经审理，认定本案事实如下： （一）上海汉标公司成立于2001年12月10日，公司登记类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为张琦。 （二）坐落于上海市嘉定区房屋，房地产权证登记日期为2011年1月19日，证号为沪房地嘉字（2011）第001554号，登记权利人为林昌国，土地权属性质为国有建设用地使用权，土地用途为商业、办公，房屋建筑面积为95.49平方米，房屋用途为办公。 （三）2014年5月14日，林昌国与张琦到上海市嘉定区房地产登记处办理了抵押权登记。林昌国将上海市嘉定区房地产抵押给张琦，张琦取得上海市房地产登记证明。该登记证明号为嘉201413019778，载明房地产抵押权人为张琦，债权数额为220000元，债务履行期间为2014年5月9日至2015年5月9日止；2015年6月8日，林昌国与张琦又到上海市嘉定区房地产登记处办理了抵押权登记。林昌国将该房地产再次抵押给张琦，张琦取得上海市房地产登记证明。该登记证明号为嘉201513021447，载明房地产抵押权人为张琦，债权数额为370000元，债务履行期间为2015年6月1日至2045年6月1日止。 （四）2014年4月15日、4月16日、4月28日、7月15日、7月23日、2015年6月1日、6月2日，上海汉标公司分别向林昌国汇款35000元、25000元、100000元、50000元、7500元、42500元、7500元，计267500元。 （五）张琦持有并在本案中提交了案涉房产2019年7月1日至12月31日的物业费缴纳收据、2018年11月15日至2020年5月14日期间部分水费缴纳收据、2019年和2020年期间部分电费缴纳票据，张琦在使用案涉房产。 （六）冯言朋与林昌国、林玉青民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，经审理于2019年11月19日作出（2019）浙1082民初8821号民事判决书，确定林昌国、林玉青于本判决发生法律效力之日起三十日内向冯言朋支付借款本金150000元及利息（其中50000元按月利率1％自2018年8月20日计算至履行完毕之日止，100000元按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年10月18日计算至履行完毕之日止）。该判决书发生法律效力后，因该案被告未按约履行债务，冯言朋申请强制执行。在执行中，本院于2020年3月20日作出（2020）浙1082执民1369号之一执行裁定书，查封了林昌国名下的位于上海市嘉定区房产（产权证号：沪房地嘉字2011第0××4号）。 （七）张琦对本院查封林昌国名下的上海市嘉定区房产提出书面异议。本院经审查，于2020年8月5日作出（2020）浙1082执异46号执行裁定，驳回异议人张琦的异议请求。张琦不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，案外人执行异议之诉系确定案外人是否对执行标的享有足以阻止其转让、交付的实体权利并由此可排除法院的强制执行。本院在对冯言朋与林昌国、林玉青民间借贷纠纷一案生效民事判决书的执行中，张琦作为案外人有权就案涉房产查封等行为提起执行异议并依法提起执行异议之诉。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。故一般情形下，应根据不动产登记来确定物权。但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，在符合上述条款情形之下，买受人对登记在被执行人名下的房产提出异议，法院应予支持。由此，张琦主张停止执行案涉房产，需同时满足物权期待权的四项要件。本院在此亦围绕以上四项展开分析。 对于张琦和林昌国之间有无签订合法有效的书面买卖合同和张琦是否已支付全部价款，系本案当事人争议的主要焦点。对张琦提供的《委托购买意向书》、《房屋买卖协议》、定金收据、中国银行汇款凭证和收条，综合起来在以下几个方面存疑： 首先，《委托购买意向书》系张琦和林昌国在上海家怡房地产经纪事务所签订，三方约定在意向书之有效期内，出售方同意依购买总价及支付方式出售或购买总价已达委托价且付款方式合于卖方条件时，则原意向金转为定金，买卖双方即应于达成一致意向之日起七日内，依中介方之安排，至中介方签约中心，签订商品房预售或出售合同，或房屋买卖合同等。但在张琦主张已支付定金，之后已陆续支付购房款之下，张琦和林昌国并未前往中介方签订房屋买卖合同，至今未见有双方至中介方签订正式的房屋买卖合同，而《委托购买意向书》并不是正式的房屋买卖合同，不能替代房屋买卖合同。结合张琦关于其与林昌国在房屋买卖之前不认识的陈述，这对于互不熟悉的房屋买卖双方来说，不符合房屋交易常理。张琦虽提供了《房屋买卖协议》，但双方付款在先，协议订立在后，显与交易习惯不符； 其次，张琦提供的定金收据所载金额为20000元，与《委托购买意向书》关于支付意向金金额为30000元的约定不符。按照《委托购买意向书》对房款支付方式的约定，签合同当日支付房款人民币250000元，并于当日交付房屋给购买方使用，购买方于2015年2月10号前支付房款人民币100000元，剩余房款于2015年4月30日前付清。而在《委托购买意向书》签订后仅四个月内，双方未签订房屋买卖合同之前，张琦即称通过上海汉标公司汇款给林昌国五笔计217500元，该付款时间和付款金额显与双方在《委托购买意向书》中对房款支付方式的约定不符，且张琦未提供《委托购买意向书》签订之后双方又订立补充协议，对房款支付方式作了重新约定的事实。张琦对此亦未能作出合理之解释。况且，2014年4月28日和7月15日汇款凭证的附言均载明为“报销”，其他五张收款人为林昌国的汇款凭证的附言均载明为“代付款”，并没有载明为“支付房款”，汇款金额尚有几百的数额存在，难以让他人确信涉案汇款即为支付房款的事实。亦即，上海汉标公司与林昌国之间另有经济往来的可能性较大； 再次，张琦提供的《房屋买卖协议》和收条虽载明林昌国收到张琦房款共590000元，但张琦在本案中提供的付款凭据载明的付款金额仅为267500元，且该267500元是否属于支付房款存疑。扣除定金20000元，剩余302500元，张琦称部分是通过ATM存款支付给林昌国，并代林昌国支付了中介服务费40000元。对于ATM存款和中介代付款项，张琦在本案中均未举证加以证明，无法印证《房屋买卖协议》和收条所载房款已支付完毕的事实。 最后，张琦虽提供了《委托购买意向书》，并陈述其支付了中介费和代林昌国支付了中介费的事实，但张琦未提供中介费支付凭据。 根据以上四方面分析，张琦虽提供《委托购买意向书》、《房屋买卖协议》、定金收据、中国银行汇款凭证、收条等证据拟证明林昌国将案涉房产出卖给张琦，张琦已付清全部购房款的事实，但在张琦对其已真实且全部支付了房款，双方已按约履行房屋买卖合同的事实不能充分证明之下，张琦提供的证据4和证据其中定金收据、中国银行汇款凭证、收条尚不足以证明张琦和林昌国之间已形成真实的房屋买卖关系以及张琦已全部支付购房款给林昌国的事实，该部分证据尚不能形成充分的证明效力，本院不予确认。 根据张琦在本案中提供的物业费、水费、电费票据和淘宝订单情况，可以认定张琦使用案涉房产的事实。但使用人使用房屋并非以购买房屋作为的唯一前提，房屋使用人与房屋所有权人之间也可能存在租赁、借用等其他关系。因此，张琦使用案涉房产的事实，不能证明其与林昌国之间已形成真实的房屋买卖关系。 退一步来说，即使张琦与林昌国之间存在真实的房屋买卖关系，即本院对张琦提供的《委托购买意向书》、《房屋买卖协议》、定金收据、中国银行汇款凭证、收条这一部分证据的证明力均予以确认之下，则在2015年6月4日林昌国出具收条表示已收到张琦全部购房款的当时，张琦和林昌国完全可以直接办理案涉房产的过户登记手续。而张琦和林昌国却于2015年6月8日办理了案涉房产的抵押权登记，致使张琦取得案涉房产的抵押权而非所有权。张琦在本案庭审中陈述由于过户费用需20万元左右，当时自己没有钱，但此陈述又与《委托购买意向书》签订后，张琦未按照约定时间支付房款，反而提前在短时间内付款20多万元的事实相矛盾。若因经营之故当时确实资金紧张的，张琦也应在之后的合理期限内向林昌国提出房屋过户的主张，以及时保护自己的合法权益。张琦在本案中未提供证据以证实其在至案涉房产被法院查封之前近五年时间里有向林昌国主张办理房屋过户手续的事实，而张琦在本案提供的通话录音也发生在案涉房产被法院查封之后。因此，即使双方的房屋买卖关系真实，在案涉房产被查封之前长达四五年时间里，未见张琦存在向房屋登记机构递交过户登记材料，或向林昌国提出了办理过户登记的请求等积极行为。可见，案涉房产未办理过户登记并非案外人意志以外的原因所造成，本院在本案中无法认定案涉房产未办理过户登记系非买受人自身原因所致。 经对满足物权期待权的四项要件的综合分析，张琦主张其与林昌国存在房屋买卖关系的事实存在较多不合理性和相冲突之处，这些与房屋买卖的一般交易习惯不符，也不合情理，故张琦对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 张琦要求对案涉房产停止执行的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回张琦的诉讼请求。 案件受理费3610元，由张琦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  王建平 人民陪审员  周惊颖 人民陪审员  周宏耀 二〇二〇年十一月十二日 代书 记员  王 婷