陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终1173号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵晓强，男，生于1985年7月9日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：魏文辉，女，生于1987年6月6日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，系赵晓强之妻。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汉中永汇新世纪商贸有限公司，住所地陕西省勉县。法定代表人：杨培贵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚武，男，汉族，生于1988年6月5日，住陕西省勉县，系该公司经理。上诉人赵晓强与被上诉人汉中永汇新世纪商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省勉县人民法院（2019）陕0725民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人赵晓强及其委托诉讼代理人魏文辉、被上诉人汉中永汇新世纪商贸有限公司的委托诉讼代理人龚武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晓强上诉请求：一、1、撤销原判，改判上诉人不应向被上诉人支付2019年3月1日至同年8月12日租金50630.1元；2、改判被上诉人赔偿上诉人装修残值损失48168元，退还收取上诉人的合同保证金2000元；3、改判被上诉人赔偿上诉人给消费客户退卡退费实际损失费17676元，租赁期余期可预期收益损失费160000元；4、改判鉴定费2000元，由被上诉人全部负担；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、按照合同约定，承租人在每月15日前交清上月所有费用，上诉人并无违约行为，但被上诉人未通知且未协商的情形下，单方强制解除合同并责令上诉人撤场，其行为构成根本违约，并不存在上诉人未缴纳房屋租金而违约的事实，一审不顾合同约定，认定按照勉县本地租房习惯应先交租金再使用房屋，是置合同约定不顾。况且，被上诉人因未按合同约定履行相应的义务，是因为房屋在租赁关系存续期间出现严重质量问题（房屋漏水），被上诉人没有及时履行修缮义务，致使合同目的不能实现，承租人可请求不予支付租金。二、原审已经确认2019年3月20日被上诉人向上诉人发出解除合同通知，又错误认定上诉人实际使用被上诉人房屋并判令上诉人承担2019年3月1日至同年8月12日的租金属于枉法裁判，应当纠正。三、被上诉人交付的租赁物存在严重瑕疵，经上诉人多次要求均不履行修缮义务，现单方强制解除合同阻止上诉人撤场搬离，给上诉人造成损失（给消费客户退卡、退费及租赁余期可预期收益损失）应承担赔偿责任。请二审法院依法改判。被上诉人汉中永汇新世纪商贸有限公司答辩：原审认定事实清楚证据确实充分，请求二审法院予以维持。上诉人不支付租金属于根本违约，被上诉人的房屋漏水并不必然导致合同解除，漏水也并未对上诉人经营造成损失。根据法律规定，承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰物残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。一审中出租人并不同意利用，要求拆除并恢复原状，但一审法院从装修物利用的角度判处被上诉人承担一部分，被上诉人对此也愿意服判。汉中永汇新世纪商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令解除原、被告于2017年9月11日签订的《专柜租赁合同》。2、A.请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的3月1日至3月31日的租金14175元。B.请求人民法院判令被告参照租金向原告支付4月1至腾退之日的占用费。C.请求人民法院判令被告支付拖欠电费2565元。D.请求人民法院判令被告支付违约金23220元。3.本案诉讼费由被告承担。赵晓强提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人因违约过错导致房屋租赁合同解除，应赔偿反诉人的实际损失62504元（含装饰装修残值）。2.请求依法判令被反诉人退还收取反诉人的合同保证金2000元。3.请求依法判令被反诉人赔偿反诉人可预期收益损失160000元。4.本案的诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年9月11日，原被告双方签订《专柜租赁合同》，合同编号0037。合同约定原告将位于勉县XX路XX商城XX楼XX区商铺315平方米场地按照每月45元/平方米的价格标准，租赁给被告经营儿童乐园及电玩项目，该价格折算为年租金后确定为：第一年17万元，第二年14万元，第三年12万元，第四年10万元，第五年9万元，合同约定租期从2018年3月1日起至2023年2月28日止。合同第三条第⑩约定：乙方必须在每月15号前交清上月所有费用（含租金及水电费、管理费等），每逾期一天，甲方按乙方欠缴租金及费用总额的3﹪收取乙方违约金，逾期15天未交清的，属于乙方严重违约，甲方有权解除合同，合同保证金不予退还；合同第十三条第⑥约定：乙方应在解约前清偿甲方各项费用，不足清偿的，甲方有权留置乙方物品折价或变卖偿还。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后被告购进儿童玩具、设施、电玩（详见附件清单），并对租赁房屋进行了必要装修即开始营业，2017年12月4日前被告已将2018年3月1日至2019年2月28日租金17万元交清，2018年3月1日前为免租金。2018年6月以后，被告发现所租房屋漏水、渗水，多次找原告单位主管人员要求维修，原告单位也派员进行了维修，虽未能根本解决屋面渗漏，但被告仍一直经营游乐园。2019年3月1日起被告未缴纳房租，原告多次催收后被告均未缴纳。2019年3月20日，原告以被告未按约定交纳租金为由，依据双方签订的《专柜租赁合同》向被告发出解除合同通知书。因被告经营儿童游乐场项目多系会员制度，为先交费后划卡消费，为保证消费者的利益，原告要求被告向消费者公示场地租赁合同已经解除并且妥善处理退费事宜，但被告拒不支付拖欠费用，原告即向社会披露被告拖欠房租并通知被告解除合同的事实。同年4月18日、5月24日，被告欲将游乐场的设施及电玩搬走腾退场地，遭到原告阻止，双方发生纠纷，当地派出所民警到场解劝。原告即向一审法院起诉，提出前述诉讼请求，审理中，被告以原告违约给自己造成损失，提出前述反诉请求。2019年8月12日，被告将其物品及部分装修物运走，租赁的房屋交付原告。一审法院经审理后作出（2019）陕0725民初836号民事判决书，原告不服向汉中市中级人民法院提起上诉，汉中市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）陕07民终1188号民事裁定书，撤销勉县人民法院（2019）陕0725民初836号民事判决书，发回重审。2020年4月27日，被告申请对其装修费用及现存残值予以评估鉴定。一审法院委托陕西秦正价格评估有限公司进行了鉴定，评估结果为：评估标的在评估基准日的评估价格为48168元。被告赵晓强支付鉴定费用2000元。另查明：被告赵晓强已清退会员卡322户计金额17676元。被告租用的房屋经合法审批，系合法建筑。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2017年9月11日签订的《专柜租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则即可能构成违约。关于涉案房屋的租金，根据双方签订合同约定的年租金及赵晓强在2017年陆续交纳了2018年3月1日至2019年2月28日第一年租金的履行习惯，以及勉县本地的租房习惯，应认定为被告先交租金，然后使用租赁房屋。2019年3月1日后，被告实际使用原告出租的房屋经营儿童乐园，但至今未给原告交纳租金，显系违约，应承担违约责任。2019年3月20日，原告向被告发出解除合同通知书，同年4月18日被告欲将租赁房屋内的设施及电玩搬走腾退场地，双方实际已经达成解除合同的一致意思表示，现原告起诉要求解除双方签订的《专柜租赁合同》，被告同意，该合同应予解除。我国合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，该义务即属于租赁合同内在的必要内容，原告租赁给被告的房屋，在使用过程中确实存在屋面渗漏水的情况，被告也多次要求原告维修，但原告并未根本解决渗漏水的问题，致使租赁物存在瑕疵，对被告的正常经营有一定影响，应认定原告亦存在违约情形。该情形亦是导致被告拖欠租金的一种因素。结合本案双方均存在违约情形的具体情况，违约金可不再另行计算。根据双方签订的合同条款约定，在被告方欠交租金，导致合同解除时，被告赵晓强也当庭陈述在2019年8月12日将所租赁的房屋实际交还原告，在此期间的房屋租金被告应当承担，也即按年租金14万元，从2019年3月1日计算至8月20日，租金共计63287.7元，在本次纠纷中原告提供了存在瑕疵的租赁物，原告也应承担一定的责任，根据本案的实际情况，原告提供的租赁物虽然存在下雨漏水的情况，虽然对被告的正常营业有所影响，但并不构成根本性违约，故原告的违约责任承担20%为宜，被告赵晓强应向原告支付租金50630.4元；被告经营期间拖欠原告电费2565元，依照合同约定及法律规定，应由被告承担。被告反诉要求原告赔偿其可预期收益损失160000元无法律依据，也无证据证明，不予支持；被告交纳的合同保证金2000元，按照合同约定解除合同时不予退还，但因原告应承担20％的违约责任，故原告应予返还被告赵晓强400元；被告退给其游乐场会员消费卡金额17676元，在其游乐场不能经营时，并未给消费者提供服务，退卡系被告应尽的义务，不能认定对其造成损失；被告进场前对房屋进行了装修，现存装修残值经评估为48168元，现双方合同已解除，如果拆除势必给双方造成更大的经济损失，该装修物由原告留用比较合理。根据本案实际情况，可由原告适当向被告补偿部分损失，补偿金额为残值的80﹪即38534元较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十六条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十条，第二百二十七条，第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）之规定，判决：一、解除原告汉中永汇新世纪商贸有限公司与被告赵晓强于2017年9月11日签订的0037号《专柜租赁合同》。二、被告赵晓强支付原告汉中永汇新世纪商贸有限公司2019年3月1日至同年8月12日的租金50630.1元〔14万/年÷365天/年×165天（2019年3月1日至8月12日，共165天）×80%〕，电费2565元，合计53195.1元。三、驳回原告汉中永汇新世纪商贸有限公司的其他诉讼请求。四、原告汉中永汇新世纪商贸有限公司返还被告赵晓强合同保证金400元，赔偿被告赵晓强装修损失38534元，装修物归原告汉中永汇新世纪商贸有限公司所有。五、驳回被告赵晓强的其他反诉请求。六、鉴定费2000元，由原告汉中永汇新世纪商贸有限公司负担400元，被告赵晓强负担1600元。七、上述第二、四、六项相互折抵后，被告赵晓强实际再支付原告汉中永汇新世纪商贸有限公司13861.1元。限本判决书发生法律效力后五日内履行完毕。案件受理费1860元，由原告汉中永汇新世纪商贸有限公司负担372元，被告赵晓强负担1488元；反诉案件受理费4670元，原告汉中永汇新世纪商贸有限公司负担3736元，被告赵晓强负担934元。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审认定上诉人存在拖欠租金的违约行为，并判决上诉人承担2019年3月1日至8月12日的租金50630.1元是否正确；二、一审对装饰装修残值损失、保证金、鉴定费的处理是否适当；三、一审未支持上诉人主张的预期收益及退卡退费损失是否正确。关于焦点一。双方当事人在诉讼中对案涉房屋租金的支付时间产生争议。经审查，双方签订的《专柜租赁合同》第三条约定：“2、租金标准及支付时间：A商铺编号：E1套内面积315平米，租金45元/平米/月，合第一年租金壹拾柒万元，第二年租金壹拾肆万元，第三年租金壹拾贰万元，第四年租金壹拾万元，第五年租玖万元/年（注：租金包含空调使用费、保洁费及安保服务费，一次性照明费用，一次性装修使用费）”。该部分约定虽仅明确了上诉人每年应向被上诉人支付租金的具体数额，并未明确上诉人应向被上诉人支付租金的具体时间，但是，结合该条中双方当事人关于按年计算租金的具体约定，以及上诉人在2017年12月4日前已支付第一年即2018年3月1日至2019年2月28日租金的事实、被上诉人按年收取其他商户租金的行为、社会生活中商铺租金按年支付的交易习惯，本案中，应认定上诉人应在租赁期间每届满一年后的合理时间内支付第二年的租金，亦即上诉人在履行其支付房屋租金的义务以后，被上诉人才履行交付房屋等义务。故，上诉人主张按月支付租金与合同约定和交易习惯不符，本院不予支持；同理，上诉人主张按月支付租金且在未支付第二年租金的情况下继续使用租赁房屋，违反了合同义务，应当承担相应的违约责任。合同法第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，上诉人拒付租金另一原因是其承租的房屋漏水、影响其正常经营。根据本案已经查明的事实，上诉人应当先履行支付房屋租金的义务，再由被上诉人履行继续将房屋交由上诉人使用等相关义务。在双方当事人房屋租赁关系存续的第一年内，被上诉人对上诉人反映的房屋漏水问题进行了维修，第一年房屋租赁期限届满后，被上诉人要求上诉人支付第二年房屋租金时，上诉人承租的房屋并未发生漏水现象，且被上诉人并无合同法第六十八条规定的上诉人可以中止履行的法定情形，在此情形下，上诉人应当先履行自己的合同义务，即，向被上诉人支付第二年房屋租金，而不应在未与被上诉人达成一致意见的情况下，以按月支付租金或房屋漏水为由拒付第二年租金。如上诉人在支付第二年租金后仍发生房屋漏水现象，可以按照合同法第二百二十一条的规定行使权利。因此，上诉人以房屋漏水为由拒付第二年租金的事实及理由与合同法的前述规定不符，本院不予采纳。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同法解释(二)第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人以上诉人拒付第二年度租金为由，于2019年3月20日向上诉人送达了解除合同通知书，属于行使合同约定的解除权。上诉人收到该解除通知后并未通过仲裁或诉讼的方式提出异议，故双方签订的《专柜租赁合同》自该通知到达上诉人时即行解除。对于2019年3月1日至合同解除之日前的租金，上诉人应当按照合同约定的租金标准支付给被上诉人。合同解除后，上诉人负有向被上诉人腾退房屋的义务，但上诉人仍继续占有使用租赁房屋，故其应当向被上诉人支付该时段的占有使用费。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，上诉人于2019年5月24日欲将租赁场所内的游戏机搬走以腾退场地时，遭到被上诉人方工作人员阻止。被上诉人阻止上诉人搬运游戏设备的行为虽是出于上诉人欠付租金、未清退完会员卡等原因，但其采取的措施不适当，客观上造成了损失的扩大。故根据前述法律规定，自2019年5月25日起至上诉人实际腾退房屋之日（2019年8月12日）止的占有使用损失，应当由被上诉人自行承担。据此，结合双方约定的第二年租金标准14万元，自2019年3月1日至2019年3月20日共20天的租金及2019年3月21日至2019年5月24日共65天的占有使用费，共计32602.72元（140000元/年÷365天×85天），应当由上诉人承担。自2019年5月25日起至2019年8月12日的房屋占用损失由被上诉人自行承担。关于焦点二。根据双方当事人在一、二审中的陈述，案涉租赁房屋在第一年租赁期限内下大雨时确曾出现过漏水的情况，影响了上诉人的正常经营，被上诉人虽曾对漏水部位进行维修，但案涉租赁房屋在租赁期限漏水的事实亦表明被上诉人向上诉人提供了有瑕疵的租赁物，可见，被上诉人在合同履行过程中亦存在违约行为。一审法院结合合同约定及双方的违约程度，酌定被上诉人在留用上诉人装修物的前提下，按照装修物残值80%的比例向上诉人补偿38534元，并按20%的比例退还保证金400元，还确定由上诉人承担1600元鉴定费基本适当，本院不予调整。关于焦点三。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因上诉人拒付租金的违约行为导致案涉房屋租赁合同解除，而其主张的预期收益损失、退卡退费损失均来源于合同能够正常履行所带来的收益，故，上诉人要求被上诉人赔偿该部分损失与合同法的前述规定不符，本院不予支持。综上所述，上诉人赵晓强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十八条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持陕西省勉县人民法院（2019）陕0725民初1590号民事判决第四项、第六项；二、撤销陕西省勉县人民法院（2019）陕0725民初1590号民事判决第三项、第五项、第七项；三、变更陕西省勉县人民法院（2019）陕0725民初1590号民事判决第一项为汉中永汇新世纪商贸有限公司与赵晓强于2017年9月11日签订的0037号《专柜租赁合同》于2019年3月20日解除；四、变更陕西省勉县人民法院（2019）陕0725民初1590号民事判决第二项为赵晓强支付汉中永汇新世纪商贸有限公司2019年3月1日至2019年5月24日的租金及占用费共计32602.72元〔14万/年÷365天/年×85天〕，电费2565元，合计35167.72元；五、驳回汉中永汇新世纪商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回赵晓强的其他反诉请求。上述第一、三、四项相互折抵后，汉中永汇新世纪商贸有限公司实际再支付赵晓强2566.28元。限本判决书发生法律效力后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理1860元，由汉中永汇新世纪商贸有限公司负担1023元，赵晓强负担837元；反诉案件受理费4670元，由汉中永汇新世纪商贸有限公司负担817元，赵晓强负担3853元；二审案件受理费4670元，由赵晓强负担4324元，汉中永汇新世纪商贸有限公司负担346元。本判决为终审判决。审 判 长  汤 涛审 判 员  张 杪审 判 员  岳 媛二〇二〇年十一月二日法官助理  冯 婧书 记 员  潘鹏云