四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初2510号 原告：峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司，住所四川省峨眉山市绥山镇状元街****，统一社会信用代码91511181MA6BEA6933。 法定代表人：程晟，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨威，四川佛都律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：何志刚，四川佛都律师事务所律师。 被告：陈光锦，女，1991年7月26日出生，汉族，，住四川省彭州市 原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司（以下简称中顺恒信公司）与被告陈光锦商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人何志刚、杨威到庭参加了诉讼。被告陈光锦经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中顺恒信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年12月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的撤销备案登记手续；3、判令被告配合原告办理峨眉山市黄湾镇报国村、峨山镇冠峨村峨眉见山府一期6栋1单元5楼15号房的撤销预告登记手续；4、判令被告支付原告代偿的贷款本息294972.49元（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）；5、判令被告支付原告违约金86215.2元（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）；6、判令被告支付原告本案的律师代理费40952元（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）；7、本案案件受理费、诉讼保全费及诉责险保费由被告承担（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）。事实和理由：原告与被告于2018年12月14日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定将峨眉山市黄湾镇报国村、峨山镇冠峨村峨眉见山府一期6幢1单元5楼15号房屋出售给被告，总价款431076元。被告在2018年12月8日支付20000元，2018年12月14日支付23108元，2018年12月29日支付87968元，共计支付购房款131076元，剩余30万元向银行申请贷款支付。2019年1月17日被告与大连银行签订30万元的房屋按揭贷款合同，原告对该按揭贷款承担连带保证责任。 2020年8月5日，因被告未按照《借款合同》约定按时偿还贷款本息，大连银行发出贷款提前到期通知，并要求原告承担连带担保责任。依据原被告签订《商品房买卖合同》附件四第三条的约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，并从原告已付购房款中直接扣除律师费、诉讼费等费用，并要求原告按房屋总价款20%支付违约金。 被告陈光锦未应诉答辩。 本院认定事实如下：原告与被告于2018年12月14日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定以下内容：“1、被告购买由原告公司开发的位于峨眉山市，房屋总价为431076元，付款方式为商业贷款，被告应于2018年12月14日支付首付款131076元，剩余房款300000元向指定银行贷款。2、出卖人在2021年1月1日前向买受人交付该商品房；3、送达：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信、乐山主流媒体公告、销售现场公示、电话、短信等任一有效方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起7日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。4、附件四：在买受人办理了银行／公积金按揭贷款手续后，若因买受人逾期偿付银行贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，买受人应在出卖人承担了保证责任后5日内向出卖人支付代偿款项并承担代偿金额20%的违约金。若买受人不按约定承担前述责任，经出卖人催告仍未履行的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋售出之后所得价款优先受偿（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关费用），并要求买受人按照《商品房买卖合同》约定的房屋总价款20%支付违约金。”原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》当日进行了商品房买卖合同备案。2018年12月29日，被告向原告付清了首付款共计131076元。 2019年1月17日，被告陈光锦作为借款人、大连银行股份有限公司成都分行（以下简称“大连成都分行”）作为贷款人、原告中顺恒信公司作为保证人三方签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定：1、被告陈光锦向大连成都分行贷款30万元用于购买案涉房屋，30万元直接由银行划入原告的账户；2、贷款期限自2019年1月17日至2039年1月16日止；3、由原告为陈光锦的贷款提供担保。2019年1月18日，大连成都分行按约将30万元贷款发放至原告中顺恒信公司的账户。因被告陈光锦未按约归还银行贷款，故大连成都分行于2020年8月17日向原告中顺恒信公司发出催收函，上载明：“….因在借款期间，借款人出现未按约定还款情况，根据借款合同之约定，我行已宣布借款合同提前到期，但借款人尚未偿还我行贷款款项，你方也未按约定承担担保责任，代为归还贷款….”。2020年8月28日，原告按照买卖合同被告提供的地址和电话向被告邮寄《催款通知》，要求被告尽快归还所欠贷款。2020年9月25日，原告为被告陈光锦向大连银行成都分行归还就案涉房屋所欠的全部贷款本息共计294972.49元。大连银行成都分行向原告出具《结清证明》。2020年10月14日，原告再次按照买卖合同被告提供的地址和电话向被告邮寄《解约函》。 原告于2020年9月24日申请诉前保全，垫付保全费用2675元，财产保全的担保人为阳光财产保险股份有限公司乐山中心支公司，为此，原告向阳光财产保险股份有限公司乐山中心支公司缴纳了1300元的保费。 2020年9月16日，原告与四川佛都律师事务所签订《委托代理合同》，原告委托四川佛都律师事务所的杨威、何志刚为原告与陈光锦商品房预售合同的代理律师，代理费为在签订本合同之日一次性支付案件代理费40952元。2020年10月23日，原告向四川佛都律师事务所打款40952元，附言为诉讼费。2020年10月26日，四川佛都律师事务所向原告出具40952元代理费的四川增值税专用发票。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、《个人房屋按揭贷款合同》、银行结清证明、邮政回执单、《委托代理合同》及发票等证据予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》附件中约定，若由于被告的原因未按期还贷，导致原告承担了担保责任，原告可单方解除合同，故对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉求，本院予以支持。原告主张被告配合原告办理撤销前述合同所涉房屋的合同备案及房屋的预告登记手续系解除合同后的附随义务，本院予以支持。 原告为被告代偿294972.49元系其实际产生的费用，现原告向被告追偿，符合法律的规定。被告未按期偿还按揭贷款，原告在被告未按期偿还按揭贷款后，承担了担保责任，故原告在履约过程中无过错，系被告未依约履行合同，应承担违约责任。原告与被告在《商品房买卖合同》附件中约定，出现此种情形时被告应当向原告支付总房款20%即86215.2元的违约金。本院认为，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。本院认为原告诉请的以总房价计算20%的违约金过高，根据本案的实际情况，调整为以总房价计算10%为违约金，即违约金为43107.6元。 同时，原、被告双方《商品房买卖合同》附件中明确约定“出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关费用”，原告主张律师代理费40952元及诉责保险费1300元系其支出的合理必要费用，且已实际支出，故对原告的该诉求予以支持。综上，合同解除后，双方互有各自返还的义务，原告主张将收取被告431076元的房款在扣除原告向银行代偿的贷款本息、解除合同产生的违约金、律师代理费及诉责保险费后返还被告符合《商品房买卖合同》补充协议的约定且亦减少了诉累，本院予以支持。原告与被告陈光锦解除《商品房买卖合同》，原告应返还被告陈光锦50743.91元（431076元-294972.49元-43107.6元-40952元-1300元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司与被告陈光锦于2018年12月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议》； 二、被告陈光锦在本判决生效后七日内协助原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司办理撤销位于峨眉山市的预告登记手续和合同备案登记手续； 三、原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还被告陈光锦50743.91元（原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司应返还被告陈光锦总房款431076元，扣除违约金43107.6元、代偿款294972.49元、律师费40952元、诉责保险费1300元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3772元（简易程序减半收取）、财产保全费2675元，由被告陈光锦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员 王 璐 二〇二〇年十一月十日 书记员 方莉红 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。