浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初1766号 原告：殷华灯，男，1985年9月19日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：王和欢，浙江曦明律师事务所律师。 被告：陈国相，男，1954年9月17日出生，汉族，住诸暨市。 被告：殷新囡，女，1955年10月3日出生，汉族，住诸暨市。 两被告共同委托诉讼代理人：王炜，浙江越晖律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：张何琳，浙江越晖律师事务所实习律师。 第三人：陈颖慧，女，1981年7月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。 第三人：陈某，女，1986年3月27日出生，汉族，住诸暨市。 两第三人共同委托诉讼代理人：王炜，浙江越晖律师事务所律师。 两第三人共同委托诉讼代理人：张何琳，浙江越晖律师事务所实习律师。 原告殷华灯与被告陈国相、殷新囡房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序审理。审理中，被告提出对被告陈国相在诸暨市自然资源和规划局的“关于要求补发土地证书的报告”中“陈国相”以及委托冯冬婉办理补证手续“委托书”中委托人“陈国相”签名的真实性予以鉴定，本院依法委托浙江光华司法鉴定中心对委托冯冬婉办理补证手续“委托书”中委托人“陈国相”签名的真实性予以鉴定，2020年10月15日，浙江光华司法鉴定中心出具鉴定意见书。审理中，本院根据申请，依法通知陈颖慧、陈某作为第三人参加本案诉讼。本案因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告殷华灯向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与两被告签订的房屋转让协议书合法有效；2、要求两被告协助原告将位于诸暨市××镇××单元××号楼的不动产权证转移登记至原告名下；3、要求两被告承担办理不动产转移登记手续所产生的费用（该项请求原告在庭审中放弃）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2002年9月7日，原告母亲冯冬婉与被告签订《买卖房屋契约》，约定被告将坐落于××镇××单元××号楼房屋出卖给冯冬婉，明确自2002年9月7日交款8万元之日起，出卖的房屋归冯冬婉所有，当日，冯冬婉实际交付9万元。此后，冯冬婉及原告一家一直居住在该房屋内。现冯冬婉与原告协商一致，将房屋变更登记至原告名下，为此原、被告双方重新签订房屋转让协议一份。后原告要求两被告协助办理过户手续，但未果。 被告陈国相、殷新囡答辩称，2002年冯冬婉与殷新囡签订的协议，未经陈国相同意，系殷新囡单方意思表示，案涉房屋系陈国相于1992年以8万元的价格向政府购买，为解决冯冬婉婆媳之间的关系和孩子读书问题，殷新囡好心将案涉房屋借给冯冬婉居住，未收取租金，就价格而言，1992年花费8万元购买案涉房屋，又在10年之后以同样价格出卖，显失公平，故要求驳回起诉；退一步讲，如果第一份协议有效，既然签订了第二份协议，可以说明原告方不认可第一份协议的效力；鉴于出卖的价格低于市场价，故带有部分赠与性质，原告方应当补足差价；第二份协议落款时间为2015年，但实际签订时间为2019年10月25日，当时是冯冬婉个人拿着协议到被告方处签名，原因是办理银行贷款需要，实际带有欺诈性质，且从市场价格上判断，案涉房屋现市场价100万元，而协议中约定价格为9万元，非常不合理；第一份协议约定的价格为8万元，但第二份协议约定价格为9万元，前后矛盾，且该款项是否已经交付应由原告举证证明；原告在诉状写明“现冯冬婉与原告协商一致，将房屋变更登记至原告名下”，此为虚假事实，如果第一份协议有效，被告方只要将房产过户至冯冬婉名下，本案原告无权要求予以过户，故本案原告主体也不适格。 第三人陈颖慧、陈某答辩称，原、被告之间不存在真实的房屋买卖交易的意思表示，实际为被告将案涉房屋租给原告所用，至于两被告于2015年签订的第二份合同，是误以为原告方因为银行贷款所需配合签字而已，并非出售房产；即便两被告存在出售房屋的意思表示，案涉房屋系两被告与两第三人的家庭共同财产，两被告在未经两第三人同意的情况下，擅自出售房屋的行为系无权代理行为，应当被撤销或认定无效。 经审理，本院认定如下事实： 两被告系夫妻，冯冬婉与原告系母子，被告殷新囡与原告父亲系姐弟，第三人陈颖慧、陈某系两被告女儿。原告父亲于1992年亡故。2002年9月7日，冯冬婉与被告殷新囡签订卖买房屋契约一份，内容为：由陈国相坐落在店口南方五金城四单元三号房出卖给弟媳冯东婉，特立此契约：1、自贰零零贰年九月七日（农历八月初一）缴款（现金）捌万元之日起三号房屋归冯东婉所有，任其使用（不动产业）；2、房屋内所有能动产业由陈国相置配，买房人不得干预，恐后无凭特立此约，希双方遵守。双方立约人签字：冯东婉殷新囡代笔。此后，冯冬婉及原告一家一直居住在此房屋内。2015年5月18日，被告陈国相出具委托书一份，委托冯冬婉前往诸暨市国土资源局（现已更名为诸暨市自然资源和规划局）补办案涉土地使用权证事宜。2015年7月28日，诸暨市国土资源局向被告陈国相补发国有土地使用权证一本，由冯冬婉代为领取并保管。2019年10月25日，原告与两被告签订房屋转让协议书一份，约定：一、转让房屋为坐落于诸暨市××镇××单元××号房××楼一间，面积为71.6平方米，土地使用权证号为诸暨国用（2015）第90700747号，四至以登记为准；二、转让价格计人民币玖万元整（？90000元）；三、转让款支付方式：签订之日由乙方（原告）一次性付清转让款90000元（已付清）；四、转让房屋按现状，砖混结构，水电已通，无抵押、无出租、无出借等情况，甲方（两被告）定于签订本协议之日将房屋交付给乙方（原告）所有；五、今后乙方（原告）办理土地、房屋过户变更手续，甲方（两被告）无条件协助办理，费用由乙方（原告）负担。协议书的落款时间为2015年9月7日。 另查明，案涉房屋在内的房地产系被告陈国相于1992年向原诸暨市土地管理局（现已更名为诸暨市自然资源和规划局）以14万元的价格购得。冯冬婉在审理中向本院作出如下陈述：2002年9月7日，在与被告殷新囡签订卖买房屋契约时已将购房款9万元以现金方式付清，补办土地使用权证是被告陈国相委托的，并且随带了被告陈国相的身份证原件，在补办手续中“关于要求补发土地证书的报告”中“陈国相”并非其本人签名，而是自己的小儿子代签，第二份房屋转让协议书实际是在2019年签订的，自己也在场，协议的主要意思是将自己与殷新囡所签订的卖买房屋契约中的房屋送给大儿子殷华灯，其中的9万元款项也是第一份协议中实际交付的9万元。 审理中，被告提出要求对被告陈国相在诸暨市自然资源和规划局的“关于要求补发土地证书的报告”中“陈国相”以及委托冯冬婉办理补证手续“委托书”中委托人“陈国相”签名的真实性予以鉴定，本院在委托鉴定前依法询问了原告，原告认为“关于要求补发土地证书的报告”中“陈国相”的签名确实并非被告陈国相所签，后本院依法委托浙江光华司法鉴定中心对委托冯冬婉办理补证手续“委托书”中委托人“陈国相”签名的真实性予以鉴定，2020年10月15日，浙江光华司法鉴定中心出具鉴定意见书，认为委托人“陈国相”的签名确系其本人所签。为此，被告陈国相支付鉴定费2400元。 证明上述事实的证据由原告殷华灯、被告陈国相、殷新囡、第三人陈颖慧、陈某以及冯冬婉的陈述予以证实，另外，原、被告提交的国有土地使用权证【诸暨国用（2015）第90700747号】、国有土地使用权出让合同、公证书、土地使用证补发报批表的真实性双方均无异议，本院对上述证据的证明力予以确认。浙江光华司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书系本院依法定程序委托有资质的机构进行鉴定所出具的专业性意见，其证明力本院予以认定，同时也印证了委托书的证明效力。宗地图及界址点成果表系有资质的机构所测量得出的结论，其内容与国有土地使用权证中所载的面积以及所附的图纸一致，本院作为有效证据。对于诸暨市××镇××区的证明中“冯冬婉”与“冯东婉”系同一人的内容，结合本案事实，本院对其证明目的予以确认。上述证据也证实了本案相关事实。对于卖买房屋契约、房屋转让协议书中各方签名的真实性双方无异议，本院对其真实性予以认定，但其证明目的涉及本案争议焦点，本院在判决理由部分予以论述。对于原告提交的原、被告亲戚出具的证明，因上述人员未出庭作证，其真实性本院不予认定。对于被告提交的微信聊天记录，其中原告与被告殷新囡之间的聊天记录，原告对其中内容予以认可，本院对该聊天记录的真实性予以认定，至于原告与第三人、被告陈国相与第三人聊天记录的证明目的，涉及本案争议焦点，本院在判决理由部分予以论述。对于原告提交的评估报告以及被告提交的司法拍卖信息，涉及本案争议焦点，本院在判决理由部分予以论述。 本院认为，本案存在以下争议焦点：一、案涉两份协议的效力问题？被告以及第三人认为，2002年的契约未成立也未生效，因为被告殷新囡在协议的最下方写到“殷新囡代笔”，但该代笔是代陈国相签名还是对契约的内容的执笔没有明确，如果是代陈国相签字，陈国相并未书面授权，如果是对契约内容的代为执笔，并没有体现出殷新囡同意出卖房产的意思表示；2015年9月7日的转让协议书（实际时间为2019年10月25日），该份协议签订的目的是为了两被告配合原告办理银行贷款的情况下签署，并非两被告真实出售房产的意思表示，而且从内容看其所约定的还款方式为签订本协议之日一次性付清，事实上原告当时没有相应的支付行为。本院认为，2002年9月7日卖买房屋契约中“由陈国相坐落在店口南方五金城四单元三号房出卖给弟媳冯东婉”这一内容表明被告殷新囡是代为被告陈国相在契约中签名，虽然被告殷新囡系被告陈国相妻子，在法律上应视为不同个体，在签订契约时应当持有被告陈国相出具的委托书，但是鉴于原、被告之间存在亲属关系、契约签订后冯冬婉一家人也一直居住案涉房屋内以及在被告陈国相2015年委托冯冬婉补办土地权证手续并由冯冬婉持有补办后的土地权证等事实足以说明卖买房屋契约得到了被告陈国相的事后追认，故应认定卖买房屋契约成立并有效；2015年9月7日的转让协议书，其中约定买卖的房产位置与卖买房屋契约中约定买卖的房产一致，至于转让的价款，根据卖买房屋契约以及冯冬婉的陈述，可以确定转让款9万元已在2002年9月7日签订卖买房屋契约时已经付清（同时也可以印证了在签订卖买房屋契约后被告殷新囡收取大额资金得到被告陈国相事后追认的事实），故转让协议书中约定的转让价款与卖买房屋契约中约定的转让价款一致，从以上两点分析并结合冯冬婉与原告系母子关系的事实，本院确定，2015年9月7日的转让协议书成立并有效，并取代了2002年9月7日的卖买房屋契约。被告以及第三人提出的签订转让协议书的目的是为了配合原告办理银行贷款而非两被告出卖房产真实意思表示情况下的意见，并未提交证据证明，本院不予采信。 焦点之二：案涉房屋是否系两被告与两第三人的家庭共同财产？本院认为，案涉房屋并非两被告与两第三人的家庭共同财产，理由如下：根据国有土地使用权证、国有土地使用权出让合同的内容，案涉房产所附的土地性质为商业、住宅用地，并非农村集体土地中的宅基地，不存在集体土地使用权中的家庭成员共有；从签订卖买房屋契约的时间分析，第三人陈某尚未成年，第三人陈颖慧虽已成年，但未提交证据证明在被告陈国相购买房产时第三人陈颖慧有出资的事实。故案涉房产不属于家庭共同财产，不存在两被告无权代理的情形。同时对被告提交的微信聊天记录的证明目的不予采信。 焦点之三、两被告转让的案涉房产是否带有部分赠与性质？如有，是否应当由原告补足差价？本院认为，案涉的两份房产买卖协议系经过冯冬婉、原告与两被告协商所形成，所确认的价格应当考虑了双方各自的经济状况、房产本身的价值、亲情等因素，该约定对双方均具有约束力，而且两份协议中均未涉及赠与的内容，故转让的案涉房产并无部分赠与性质。即使原、被告之间因存在亲情关系而带有部分赠与性质，法律也没有规定赠与人有权要求受赠人补足赠与财产与该财产实际价值之间的差价。故对于原告提交的评估报告以及被告提交的司法拍卖信息的证明目的本院不予认定。 综上，冯冬婉与被告殷新囡于2002年9月7日签订的卖买房屋契约以及原告与两被告签订的房屋转让协议书（实际签订时间为2019年10月25日）均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院认定合法有效。因原告与两被告签订的房屋转让协议书已取代了卖买房屋契约，且原告已实际入住案涉房产，故原告有权要求两被告协助原告将案涉房地产权属证转移登记至原告名下。原告的诉讼请求本院予以支持。根据国有土地使用权证以及宗地图及界址点成果表显示，原告房屋坐落的土地使用权面积为71.6平方米，故只需将该部分面积的权证转移登记至原告名下即可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、确认原告殷华灯与被告陈国相、殷新囡签订的房屋转让协议书（落款时间为2015年9月7日，实际签订时间为2019年10月25日）有效； 二、被告陈国相、殷新囡协助原告殷华灯将坐落于诸暨市店口镇五金城4单元3号一间三楼房产【权证号为诸暨国用（2015）第90700747号，地号为：330681907113GB00044，使用权面积为126.52平方米】的国有土地使用权中的71.6平方米变更登记至原告殷华灯名下，限本判决生效后、自物权登记部门准予办理上述房地产权属变更登记之日起二十日内履行完毕； 三、驳回原告殷华灯其余诉讼请求。 本案受理费3300元，由原告殷华灯负担3000元，由被告陈国相、殷新囡共同负担300元。鉴定费2400元，由被告陈国相负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  张姚望 人民陪审员  蒋 珊 人民陪审员  汤松尧 二〇二〇年十一月二十四日 代书 记员  张 巍