山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4310号 上诉人（原审被告）：济南国美电器有限公司，住所地济南市市中区英雄山路**。 法定代表人：董晓红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毕超，男，1977年1月10日出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：孟凡红，女，1971年10月21日出生，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王月霞，女，1970年3月20日出生，回族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛宝同，山东华林律师事务所律师。 原审被告：济南国美电器有限公司泰安分公司，营业场所位于泰安市东岳大街中段60号（华泰广场）。 负责人：栾河成，该公司总经理。 上诉人济南国美电器有限公司（以下简称国美公司）因与被上诉人王月霞、原审被告济南国美电器有限公司泰安分公司（以下简称国美泰安分公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁0902民初700号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国美公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判；2、请求依法判令驳回王月霞的全部诉讼请求。事实和理由:1、原审判决适用法律不当。原审法院认为:“国美公司已于王月霞取得上述房产所有权之前与钢海公司签订了相应租赁协议及补充协议，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，上述租赁协议及补充协议均仍具有效力”，同时认定“王月霞取得涉案房屋的所有权后，相应的租赁费应归王月霞所有”。在原审法院认定国美公司与钢海公司签订的租赁合同合法有效的前提下，国美公司应向出租方钢海公司履行租赁合同支付租赁费用，原审法院认定王月霞取得涉案房屋的所有权后，相应的租赁费应归王月霞所有，并判令国美公司应向王月霞支付租赁费用，相互矛盾，并且不符合买卖不破租赁的法律规定。2、原审法院事实认定错误。根据国美公司与钢海公司签订的房屋租货合同约定，国美公司应支付截止至2020年9月7日前的租赁费用，自2020年9月8日至9月14日期间的租赁费用，尚未到支付期限，国美公司依法不应支付。综上所述，请求贵院判决支持国美公司的上诉请求，维护国美公司的合法权益。 王月霞向一审法院起诉请求：1.要求国美公司、国美泰安分公司支付王月霞租赁费2140059.55元（自2014年12月23日至2019年12月5日），并自2019年12月6日起每日按租赁费3627.22元支付至实际腾空为止；2.要求国美公司、国美泰安分公司立即腾空所占用的位于泰山区财源大街110号西楼1、2、3层东部房屋不动产[证号：鲁（2018）泰安市不动产权第0020627号、第0020635号、第0020633号]交付给王月霞。 一审法院认定事实：关于被告租赁涉案房屋的过程，被告称经产权人转租、授权出租，由钢海公司出租给被告，被告已与钢海公司签订房屋租赁合同及补充协议，依法取得诉争房屋使用权，被告同时提交以下证据：一、2015年1月15日，国美泰安分公司与钢海公司就财源大街110号西楼一至三层部分房屋签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：“租赁房屋建筑面积共计3600平方米，其中1层1087.46平方米，2层1256.27平方米，3层1256.7平方米；租赁期限自2015年1月15日起至2025年1月14日止；租赁费用包括固定保底租赁费用与超额销售计提租赁费用两部分，1.固定保底租赁费用为1.45元/天/平方米，158333.33元/月，190万元/年；固定保底租赁费用采用先付后用的形式按季度支付，在前一期租赁期满前10日内支付下一期租赁费用。2.如上一年度计提基数不足4000万的，按照190万每年收取租赁费用，当计提基数超过4000万不满5000万的，对超过的销售额部分按照3.5%计提费用，当计提基数超过5000万不满6000万的，对超过的销售额部分按照3%计提费用，计提基数超过到6000万时，对超过的销售额部分按照2.5%计提费用，销售额未满一年的按实际有效月计算；于每个租赁年度到期后的30日内提供上一个租赁年度的计提基数；二、产权人为刘树森、张爱英的房屋所有权证六份；三、2010年5月31日，刘树森、张爱英分别与泰安市泰山恒盛国际名城置业有限公司（2012年7月变更名称为泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司）签订的租赁协议书（约定租赁期限20年，自2010年5月31日起至2030年5月30日止）；四、2014年9月15日，泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司与钢海公司、刘焕刚签订的租赁协议书（租赁期限188个月，自2014年9月15日至2030年5月14日）；五、刘树森、张爱英及泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司出具的同意转租证明；六、企业变更情况。泰安市泰山恒盛国际名城置业有限公司自2012年7月11日变更名称为泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司；七、2016年3月3日，国美泰安分公司与钢海公司就扩租一层100平方米签订的《补充协议》（该协议约定国美泰安分公司免费使用西楼一层东侧100平方米2年，自2016年3月4日至2018年3月3日）；八、2017年5月29日，国美泰安分公司与钢海公司就扩租财源大街110号东楼三层东侧建筑面积1765.81平方米签订的《扩租补充协议》，约定使用期限自2017年6月1日至2025年1月14日；扩租区域无需支付固定保底房屋租赁费用，按照主合同约定收取超额销售计提租赁费用。九、2018年4月19日，国美泰安分公司与钢海公司就扩租西楼三层西侧929平方米签订的《扩租补充协议》，该协议约定：该929平方米使用期限自2018年3月3日至2025年1月14日；一层100平方米继续由国美泰安分公司使用，期限自2018年3月3日至2020年3月2日（现被告仍使用该100平方米）；扩租区域无需支付固定保底房屋租赁费用，按照主合同约定收取超额销售计提租赁费用。王月霞质证称：一、《房屋租赁合同》真实性无异议，说明：一是被告租赁使用的是财源大街110号西楼，其合同第十二条约定，固定保底租赁费1.45元/天/平米，另按照超额销售计提租赁费。其中，《房屋租赁合同》租赁三层面积为1256.27㎡（原产权人张爱英），该面积中的436.61㎡(1256.27-819.66西楼东部面积)已于2014年1月6日由法院裁定给左风刚所有，对于该436.61㎡原产权人张爱英已无权出租，该租赁部分无效；二、房屋所有权证真实性无异议，但是现西楼东部一、二、三层于2018年3月19日已经法院拍卖给王月霞，西楼三层西部于2014年1月6日经法院抵给左风刚，并都已经办理出新的不动产登记证书；三、对恒盛租赁协议书真实性有异议，合同代表双方签字的都是刘树森，该合同系刘树森在明知道存在债务的情况下，为逃避债务恶意串通签订；四、恒盛和钢海、刘焕刚租赁协议书真实性有异议，代表恒盛签字的是刘树森，刘树森和刘树明是亲属关系，系刘树森为逃避债务、与他人恶意串通签订；五、对同意转租证明真实性有异议，系刘树森为逃避债务恶意签署；六、恒盛工商变更真实性无异议；七、扩租协议真实性无异议，说明扩租协议扩租的西楼一层100平方米免费使用期2年至2018年3月3日，该100平米在内的房产已于2018年3月19日由王月霞竞得，房屋所有权人发生变更；八、因扩租的是110号东楼的三层，与王月霞无关系。其中扩租部分无需支付固定保底房屋租赁费，扩租区域租赁费按照超额销售计提租赁费；九、2018年4月19日扩租补充协议及平面图真实性无异议。其中扩租协议929平米系左风刚所有。该房产在2014年1月6日执行裁定给左风刚所有，故签订扩租协议时房屋所有权人已经不是张爱英。另继续使用一层100平米，该100平米在内的房产已于2018年3月19日由王月霞竞得，房屋所有权人发生变更。说明其中扩租部分无需支付固定保底房屋租赁费，扩租区域租赁费按照超额销售计提租赁费，但是该项免费使用约定损害了现房屋所有权人的合法利益，仍应当由被告按照固定保底房屋租赁费向王月霞支付租赁费。关于王月霞取得涉案房屋的过程，2018年4月19日，一审法院作出(2018)鲁0902执恢字111号之一执行裁定书，裁定“一、泰安市财源大街110号西楼一层东部[房产证号：泰房权证泰字第××号，土地证号：泰土国用(2009)第T-02**]，二层东部[房产证号：泰房权证泰字第××号，土土地证号：泰土国用(2009)第T-02**]、层东部[房产证号：泰房权证泰字第××号，土地土地证号：泰土国用(2009)第T-02**地产归买受人王月霞所有，上述财产的所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人王月霞之日起转移。二、买受人王月霞可持本裁定书到财产管理机关办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后立即生效”。就上述房地产，2018年7月3日，王月霞办理了三个不动产权证，均登记在王月霞名下，证号分别为鲁(2018)泰安市不动产权第0020627号、第0020635号、第0020633号。建筑面积分别为740.07㎡(双方一致认可其中100平方米由德尔惠使用)、941.8㎡、819.66㎡，合计2501.53平方米。双方一致认可国美泰安分公司现使用王月霞名下房产合计2401.53平方米（2501.53平方米-100平方米）。2018年7月10日，王月霞向被告送达告知书一份，主要内容为：“我方通过法院拍卖程序于2018年7月3日取得财源大街110号西楼1-3层东部房屋产权，证号分别为鲁(2018)泰安市不动产权第0020627号、第0020635号、第0020633号。我系上述房屋的唯一合法物权所有人，依法享有上述房屋的法定权利，望在2018年7月22日前与我方重新签订租赁协议，……”。2018年10月2日，王月霞向被告送达通知书一份，主要内容为：“我依据泰安市泰山区人民法院作出的(2018)鲁0902执恢字111号之一执行裁定书于2018年4月19日取得泰山区财源大街110号西楼1-3层东部房屋产权，现已办理不动产权证书，证号分别为鲁(2018)泰安市不动产权第0020627号、第0020635号、第0020633号。我系上述房屋的唯一合法物权所有人，依法享有上述房屋的法定权利。现该不动产由贵方租赁使用，但租赁费未能交付给我方……。为了依法保障贵我双方的合法权益，我方已于2018年7月10日向贵方发《告知书》，明确告知贵方与我重新签订租赁协议并交纳租赁费，但是贵方未能履行。现我方再次书面通知贵方……。如逾期不缴纳租赁费，我方将依法行使房屋产权人的权利，要求贵方立即腾空搬出房屋，并交纳实际使用期间的房租及利息……。”被告称被告与钢海公司签订房屋租赁合同，自2015年1月15日起租赁财源大街110号西楼一至三层3600平方米房屋，自2015年3月8日起计租；2016年3月4日起扩租西楼东侧一层100平方米；2017年6月1日起扩租东楼三层东侧1765.81平方米；2018年3月16日起扩租西楼三层西侧929平方米，即自2018年3月16日起，被告使用房屋面积为6394.81平方米。合同约定的1.45元是保底费用190万元除以3600平米除以365天算出来的，经过三次扩租自2018年3月16日起租赁面积变更为6394.81平方米，三次扩租面积没有影响保底租赁费190万元和售计提表计算方式。被告提交超额销售计提表一份，证明2018年3月8日至2019年3月7日期间超额销售计提为528675.29元；2019年3月8日至2020年3月7日期间超额销售计提为440615.84元。王月霞对此无异议，并同意按照该宗数额处理本案。被告提出其已将2018年9月7日之前的租赁费支付给钢海公司，并将2018年3月7日之前的超额销售计提已经支付给钢海公司，王月霞对此予以认可。另查明，一审法院于2018年7月31日公示腾房公告，主要内容为：“关于申请执行人左风刚与被执行人泰安市泰山恒盛国际名城置业有限公司、刘树森、张爱英借贷担保纠纷一案，根据发生法律效力的（2018）鲁0902执恢111号之一执行裁定书，刘树森应将泰安市财源大街110号西楼一层、东部二层东部和张爱英名下位于泰安市部房地产交付买受人王月霞。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，经依法责令被执行人刘树森、张爱英及上述房屋的占用人，于2018年8月12日前迁出上述房屋，并将房屋钥匙交来一审法院。到期不履行的，一审法院将依法强制执行，将上述房屋中的物品强制搬至一审法院确定的存放地点，相关法律后果由被执行人刘树森、张爱英自行负担。主张保护合法租赁关系等，而后在此期限内提交全部租赁证明文件。” 一审法院认为，王月霞依据2018年4月19日一审法院作出(2018)鲁0902执恢字111号之一执行裁定书取得上述房产所有权，并于2018年7月3日办理上述涉案房屋的不动产权证书，国美泰安分公司已于王月霞取得上述房产所有权之前与钢海公司签订了相应租赁协议及补充协议，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，上述租赁协议及补充协议均均有效力，国美泰安分公司仍然可以在约定的租赁期限内使用涉案房屋，但王月霞取得涉案房屋的所有权后，相应租赁费应归王月霞所有，而国美泰安分公司已将2018年9月7日之前的租赁费支付给钢海公司，因此，王月霞向被告主张2018年9月7日之前的相应租赁费，一审法院不予支持。王月霞主张2018年9月8日之后的租赁费，一审法院予以支持。双方约定租赁费用包括固定保底租赁费用与超额销售计提租赁费用两部分，固定保底租赁费用为1.45元/天/平方米，还约定“扩租区域无需支付固定保底房屋租赁费用，按照主合同约定收取超额销售计提租赁费用”。根据租赁房屋的实际情况，一审法院确认国美泰安分公司应向王月霞支付固定保底租赁费及超额销售计提除。固定保底租赁费的计算标准应为每年190万元除以国美泰安分公司使用的全部面积6394.81平方米。超额销售计提的计算标准应为被告的超额销售计提除以国美泰安分公司使用的全部面积6394.81平方米。合同约定固定保底租赁费用采用先付后用的形式按季度支付，因此，国美泰安分公司应于2020年7月4日前支付2020年7月15日至2020年9月14日期间固定保底租赁费。据此，王月霞主张2018年9月8日至2020年9月14日期间（合计737天）固定保底租赁费，一审法院予以支持。2020年9月15日之后的固定保底租赁费，王月霞可在付款期到期时另行主张。国美泰安分公司尚未支付2018年3月8日至2020年3月7日期间的超额销售计提，故国美泰安分公司应将2018年4月19日至2020年3月7日期间的超额销售计提支付给王月霞。2020年3月8日之后的超额销售计提，王月霞可在付款期到期时另行主张。《中华人民共和国公司法》第十四条规定:“分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。”本案国美泰安分公司系国美公司下属分公司,其不具有法人资格,故本案王月霞主张的相关责任由国美公司承担。综上所述，国美泰安分公司使用王月霞的房屋面积2401.53平方米，国美公司应支付王月霞2018年9月8日至2020年9月14日期间固定保底租赁费1440749.89元（1900000元÷6394.81平方米÷365天×2401.53平方米×737天）。国美公司应支付王月霞2018年4月19日至2019年3月7日期间超额销售计提175694.85元（528675.29元÷6394.81平方米×2401.53平方米÷365天×323天）。被告应支付王月霞2019年3月8日至2020年3月7日期间超额销售计提165470.46元（440615.84元÷6394.81平方米×2401.53平方米）。因一审法院已在执行程序中要求被告国美腾退涉案房屋，故,现王月霞又通过诉讼的方式主张腾退，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条《中华人民共和国公司法》第十四条规定，判决：一、国美公司于一审判决生效之日起十日内支付王月霞固定保底租赁费1440749.89元；二、国美公司于一审判决生效之日起十日内支付王月霞2018年4月19日至2019年3月7日期间超额销售计提175694.85元；三、国美公司于一审判决生效之日起十日内支付王月霞2019年3月8日至2020年3月7日期间超额销售计提165470.46元；四、驳回王月霞的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15030.24元，由王月霞负担4610元，国美公司负担10420.24元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于国美公司主张的一审适用法律错误问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述规定，所谓租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，是指租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。新所有权人不得以租赁物已不属于原出租人所有为由，终止租赁合同的权利义务，或者阻碍承租人行使租赁合同规定的权利。本案中，案涉房屋在案涉租赁合同载明的租赁期间内发生所有权变动，不影响租赁合同效力。国美泰安分公司继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人钢海公司的权利义务则由案涉房屋的新所有权人王月霞承继。基于国美泰安分公司已将2018年9月7日之前的租赁费支付给钢海公司的事实，一审基于上述法律规定，认定国美公司支付2018年9月8日后的租赁费，具有事实根据和法律依据，国美公司的主张不能成立，本院不予支持。关于国美公司主张2020年9月8日至9月14日期间的租赁费用尚未到支付期限问题，鉴于本案二审判决作出时间为2020年11月，上述期间的租赁费支付期限早已届满，一审处理并无不当。 综上所述，国美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30060.48元，由济南国美电器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月十七日 书记员 翟清青