福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6413号 上诉人（原审被告）:何翠英，女，1981年4月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：曾朝福，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰连铭，福建海山律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈进锋，男，1977年3月6日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：黄珠英，北京地平线（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑敦梁，北京地平线（福州）律师事务所律师。 上诉人何翠英因与被上诉人陈进锋所有权确认纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 何翠英上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回陈进锋一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定陈进锋与何翠英之间系借名买房错误。1.2013年4月13日，陈进锋以其名义与卖方及中介签订《交易服务合同》后，何翠英于2013年5月28日作为讼争房屋的实际购买方重新与卖方签订《房地产买卖契约》，并由卖方配合将讼争房屋物权变更登记在何翠英名下，陈进锋明知何翠英与卖方的上述行为而没有提出异议，可以充分证明陈进锋当时仅是作为何翠英的委托代理人，以其自己名义与卖方签订《交易服务合同》。2.陈进锋系完全民事行为能力人，其花费98万元购买房屋却没有与何翠英订立借名买房的书面合同，明显与交易习惯不符。况且，陈进锋至今未举证证明与何翠英之间达成借名买房的合意。3.一审判决认定讼争房屋购房首付款全部由陈进锋支付，系认定事实错误。第一，陈进锋虽在2013年4月13日向杨明辉支付了履约保证金10万元，但其余部分购房首付款是从何翠英的银行账户支付的，应视为是何翠英支付的购房款及按揭贷款。第二，陈进锋于2013年4月26日向何翠英的交通银行账户转款300000元，并自2013年12月2日至2019年11月15日，陆续向何翠英及其亲属的银行账户转款308090.72元，上述款项中虽有部分款项由何翠英用于支付购房首付款及偿还部分按揭贷款、水电费，但何翠英与陈进锋之间是情侣关系，并且长期共同生活，共同抚养一个年幼的女儿，上述款项亦包括双方同居期间的共同生活消费支出及抚养女儿的费用。况且，陈进锋上述转款从未要求何翠英出具借条或还款，可以证明陈进锋是基于情侣关系及共同抚养孩子的需要，对何翠英购买讼争房屋进行了一定款项的资金支持，是赠与行为，不能据此推定系借名买房，亦与本案房屋确权之诉审理结果无关。第三，何翠英亦有偿付讼争房屋的按揭贷款，特别是2019年11月之后，讼争房屋的按揭款全部由何翠英缴纳。4.何翠英与陈进锋长期在讼争房屋内共同生活，且本案讼争房屋原产权证、土地证、还贷银行卡、购房发票、买卖合同、税费发票均存放在讼争房屋内，在双方感情出现恶化情况下，陈进锋为达到非法占有讼争房屋的目的，很容易将存放在讼争房屋内的产权证、土地证及还贷银行卡等相关资料占有由其保管，不能以此作为借名买房的依据。5.陈进锋至今仍在缴纳讼争房屋的水电费，只是为了其在非法侵占的讼争房屋内生活需要。6.何翠英也长期生活在讼争房屋内，只是由于陈进锋存在暴力行为，导致何翠英不得不与女儿搬离讼争房屋，在外租房居住生活，仅带走一些日常生活用品，其余电器、家具及讼争房屋的原产权证、土地证、还贷银行卡、购房发票、买卖合同、税费发票等仍存放在讼争房屋内，后来陈进锋更换了门锁，何翠英才无法正常出入讼争房屋。且陈进锋也是在何翠英委托律师向其发出《律师函》，要求其搬离讼争房屋后，才向法院提起讼争房屋确权之诉。7.外来务工子女在福州市上学，房屋所有权证并非必要条件，父母只需择一提供其在辖区内有效期内的居住证（2016年12月1日之前为暂住证）或房屋所有权证，均可为其子女办理在福州上学的手续，若只是为了非婚生女的就学问题，陈进锋完全没有必要将讼争房屋产权登记在何翠英名下，陈进锋以为了非婚生女在福州上学为由主张借名买房，不能成立。二、一审判决根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，认定讼争房屋的权利人为何翠英，对陈进锋诉请确认讼争房屋为其所有，不予支持，但同时又认定“讼争房屋已在交通银行福建省分行设定了抵押贷款，存在他项权益，陈进锋可在不影响他项权益人的合法权利的前提下，涤除设定在讼争房屋上的抵押权后，基于双方存在的借名买房关系，要求何翠英配合办理房屋权属变更登记手续”，缺乏事实和法律依据。在何翠英没有与交通银行福建省分行签订变更或解除《个人借款合同》的情况下，一审法院判决由陈进锋向交通银行福建省分行偿还贷款本息，违反《中华人民共和国合同法》第八条规定，是错误的。 陈进锋辩称，一、讼争房屋系陈进锋出资购买，陈进锋为讼争房屋的真实权利人，一审法院判令何翠英在陈进锋偿还按揭贷款、办理解押手续的情况下，协助陈进锋办理过户手续，是正确的。1.从《交易服务合同》及《商业按揭贷款类交易程序》可以清楚看出，讼争房屋系陈进锋通过中介向卖方购买的，陈进锋系讼争房屋的买受人。2.讼争房屋的首付款系陈进锋出资的。根据《交易服务合同》，讼争房屋的交易价格为98万元，首付款38万元，按揭贷款60万元。其中，2013年4月13日，陈进锋向卖方支付了定金10万元；2013年4月26日从陈进锋账户向还贷账户转账支付了30万元，当日从还贷账户向卖方支付购房款28万元。3.讼争房屋的按揭贷款系陈进锋偿还。根据银行流水可知，讼争房屋按揭贷款从2013年8月开始偿还，2013年8月至2014年12月每月还贷5243.5元；2015年1月至2015年12月每月还贷5123.39元；2016年1月至今每月还贷4777.85元，至2019年11月止，需偿还银行按揭贷款总额为359448.63元。陈进锋共汇款转入还贷账户396290.7元（该款不包含购房首付款28万元），现金存入还贷款104700元，合计支付500990.7元。4.讼争房屋由陈进锋实际居住管业。根据《暂住证》、燃气费缴纳凭证可知，讼争房屋从交房之日至今一直是陈进锋在居住使用。2015年7月，何翠英在与陈进锋分手后自行搬离了讼争房屋，之后该房屋一直由陈进锋居住使用。何翠英委托律师出具的《律师函》也可证实讼争房屋由陈进锋居住使用之事实。何翠英从2015年7月搬离讼争房屋至2019年11月止，从未向陈进锋主张房屋权利，由此也可以证明何翠英并非讼争房屋所有权人。5.交易服务费、税费、手续费等相关费用均是陈进锋缴纳的，陈进锋保留了所有票据的原件，包括购房合同、购房发票、完税凭证、产权证、土地证、还贷银行卡、水电费银行卡等原件。二、陈进锋买房系为了非婚生女2013年9月能在福州入学，陈进锋当时户籍在上杭县，且由于没有办理复婚手续，小孩户籍只能随父或随母一方，当时非婚生女户籍跟随何翠英，若要变更到陈进锋名下需要办理一系列手续（包括亲子鉴定、户口迁移等）。为了非婚生女能赶上9月入学，故暂时将产权登记于何翠英名下。由于讼争房屋的按揭贷款是以何翠英的名义申请办理的，若要变更登记到陈进锋名下，需要提前偿还按揭贷款，但陈进锋经济能力有限，无法一次性偿还按揭贷款，所以到了2019年11月，陈进锋才提出办理产权变更登记手续。之后，何翠英以各种理由拒绝配合，并以产权证丢失为由，向不动产登记中心申请补证，企图转移房产。三、何翠英主张讼争房屋系其购买的，缺乏事实依据。1.何翠英提供的《房地产买卖契约》仅是为了过户使用而签订的，不能作为房屋买卖的合同依据。该《房地产买卖契约》约定的成交价款与实际成交价不符，与何翠英自己提供的《个人借款合同》的金额也不相符。《房地产买卖契约》、《福州市房屋登记申请表》上卖方的签字均是杨明辉签署的，杨明辉已出具证明，证实均是陈进锋实地看房，协商一切购房事宜，何翠英从未参与。2.何翠英声称陈进锋系受其委托向出卖方购买讼争房屋，但其未提供任何证据证明其与陈进锋之间存在委托关系。陈进锋是以自己的名义与卖方签订购房合同，并非何翠英的代理人，何翠英只是陈进锋指定的登记产权人。3.何翠英主张购房首付款系陈进锋对其赠与，但何翠英未提交任何证据证明。4.何翠英名下的还贷银行卡一直由陈进锋保管使用至2019年11月，此前该账户所有还贷款项均是陈进锋支付。5.何翠英主张陈进锋转入的款项系用于生活开支及女儿的扶养费，无依据。双方共同生活至2015年7月，从陈进锋提供的微信转账记录、支付宝转账记录以及网购记录可以清楚看出，双方共同生活期间的家庭开支都是陈进锋负担，不存在陈进锋需要额外向何翠英支付扶养费的情况，陈进锋汇入还贷账户的款项系用于偿还按揭贷款，与女儿的扶养费无关。6.对讼争房屋的权属证书及相关票据原件为何会由何翠英持有，何翠英的说法前后不一致。在一审庭审中，何翠英认为产权登记在其名下，权属证书及票据原件有没有带走不重要，现又声称上述原件系双方在同居期间陈进锋非法占有，前后矛盾。更何况，双方于2015年7月分手，在此后在长达四年的过程中，何翠英从未对讼争房屋主张权益，也没有主张返还原件。 陈进锋向一审法院起诉请求：1.确认坐落于福州市仓山区对湖街道长安路89号56#楼202单元房产及1层05附属间为陈进锋所有；2.何翠英协助办理福州市仓山区对湖街道长安路89号56#楼202单元房产及1层05附属间的产权变更登记手续；3.本案诉讼费、财产保全费及其他费用均由何翠英承担。 一审法院认定事实：2013年4月13日，以陈进锋为买方，余肇隆为卖方（代理人杨明辉），福州金海岸房产服务有限公司为服务方，三方签订《交易服务合同》及附件《商业按揭贷款类交易程序》，约定余肇隆将座落于福州市仓山区对湖街道长安路89号56#楼202单元及1层05附属间以980000元价格出售予陈进锋，合同签订当日，陈进锋应支付履约保证金100000元；在房产送评估机构进行评估前，陈进锋指定第三人为房产过户后的所有权人的，陈进锋应向服务方提供第三人的个人资料。 2013年5月28日，以何翠英为买方，余肇隆为卖方（代理人杨明辉）双方签订《房地产买卖契约》，约定余肇隆将上述房屋以230000元价格出售予何翠英。之后，上述房屋办理了何翠英为权利人的权属登记，后何翠英以遗失房屋所有权证及国有土地使用权证为由补办上述证件。 2013年6月25日，何翠英与交通银行福建省分行签订了《个人借款合同》，约定何翠英向交通银行福建省分行贷款600000元用于购买房屋。2013年7月9日，交通银行福建省分行发放了上述贷款。自2013年7月9日至2020年5月7日期间，何翠英账户已偿还贷款本息共计399061.12元。 另查明，2013年4月13日，陈进锋向杨明辉支付了履约保证金100000元（该款抵作购房款），同月26日，陈进锋向何翠英交通银行账户（尾号8755）转款300000元。自2013年12月2日起至2019年11月15日，陈进锋通过银行转账方式（同天转出、转入）向何翠英上述银行账户转款308090.72元，案外人陈红金通过银行转账方式向何翠英上述银行转款账户39000元。 一审法院认为，本案的争议焦点在于陈进锋与何翠英之间存在的是借名买房关系还是赠与关系。对此，一审法院认为，借名买房是实际出资人借用他人的名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。在现实生活当中，借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的成立须赠与人与受赠人达成合意，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不享有任意撤销权。本案中，讼争房屋的初始买卖合同系陈进锋与卖方签订的，陈进锋支付了首期购房款，且在讼争房屋偿还按揭贷款过程中（截至2019年11月15日止），基本由陈进锋向贷款账户转款用于偿还按揭贷款，结合讼争房屋一直由陈进锋占有、管理和使用，原房屋产权证、购房发票、买卖合同、税费发票、贷款偿还的银行卡等文件原件由陈进锋保管的事实，可以认定陈进锋系借用何翠英的名义购买了讼争房屋，本案属因借名买房而引起的纠纷。虽然案涉房屋登记在何翠英名下，但购买房屋的首付款系陈进锋支付，陈进锋在购买案涉房屋时并未表示赠与何翠英，何翠英也没有充分证据证明自己愿意接受赠与的事实，故双方之间不存在赠与关系。 《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。讼争房屋的不动产权证书登记权利人为何翠英，不动产登记具有对外公示的效力，陈进锋与何翠英之间虽存在借名买房的关系，但不能直接产生物权变动的效力，故陈进锋诉请确认讼争房屋为其所有，一审法院不予支持。讼争房屋已在交通银行福建省分行设定了抵押贷款，存在他项权益，陈进锋可在不影响他项权益人的合法权利的前提下，涤除设定在讼争房屋上的抵押权后，基于双方存在的借名买房关系，要求何翠英配合办理房屋权属变更登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百九十一条规定，判决：一、何翠英在陈进锋向交通银行福建省分行偿还坐落于福州市仓山区对湖街道长安路89号56#楼202单元房产及1层05附属间担保的贷款本息及因提前还款产生的其他款项后三十日内配合陈进锋办理房屋的抵押权注销手续；二、何翠英在福州市仓山区对湖街道长安路89号56#楼202单元房产及1层05附属间抵押权注销后三十日内协助陈进锋办理房屋所有权人变更登记为陈进锋的手续;三、驳回陈进锋的其他诉讼请求。案件受理费13600元，由陈进锋负担6800元，何翠英负担6800元。财产保全费5000元，由何翠英负担。 二审中，陈进锋向本院提交微信转账截图、支付宝转账截图、证明及网购记录截图，拟证明何翠英与陈进锋的女儿的生活费、补习费用、材料费等均由陈进锋负担，该款项与本案还贷账户的款项无关。本院经审查认为，陈进锋提交的上述材料不属于二审新证据，与本案没有直接关联，本院不予采信。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二，一是何翠英与陈进锋之间存在的是借名买房关系还是赠与关系；二是陈进锋的请求能否得到支持。 关于焦点一，借名买房是实际出资人借用他人的名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房合同在合同法分则中无明文规定，现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的成立须赠与人与受赠人达成合意，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不享有任意撤销权。根据查明的事实，本案讼争房屋的购房首付款、燃气费等费用均由陈进锋支付，截至2019年11月15日止，讼争房屋的按揭贷款还款基本是由陈进锋向贷款账户转款支付，讼争房屋一直由陈进锋占有、管理和使用，原房屋产权证、购房发票、买卖合同、税费发票、贷款偿还的银行卡等文件原件由陈进锋保管，结合讼争房屋的初始买卖合同系陈进锋与卖方签订的事实，可以认定陈进锋因购房政策限制，借用何翠英名义规避政策，本案属因借名买房而引起的纠纷。虽然案涉房屋登记在何翠英名下，但购买房屋的资金系陈进锋支付，陈进锋在购买案涉房屋时并未表示赠与何翠英，何翠英也没有充分证据证明自己愿意接受赠与的事实，故一审法院认定案涉法律关系属借名买房正确，本院予以维持。 关于焦点二，陈进锋通过借名达到规避限购、信贷政策的目的，在法律上具有一定的可非难性。陈进锋与何翠英的借名关系在当事人之间形成了合同关系，陈进锋作为借名人基于借名合意对登记权利人何翠英享有的是债权。但在不动产物权关系中，法律赋予不动产登记物权设立、转移的效力，未经登记，不发生物权效力，故借名人与被借名人间的借名约定并不直接发生物权效力，陈进锋无权在本案中要求直接确认涉案不动产归其个人所有。目前讼争房屋已在交通银行福建省分行设定抵押贷款，存在他项权益，陈进锋可在不影响他项权益人的合法权利的前提下，涤除设定在讼争房屋上的抵押权并偿还何翠英2019年11月后的按揭还款后，基于双方存在的借名买房关系，要求何翠英配合办理房屋权属变更登记手续。 综上，何翠英的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6800元，由何翠英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十一月五日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君