鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初3931号原告：李原，男，汉族，1953年12月7日出生，住址：辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：赵子彧，辽宁千山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亮，鞍山市铁东区园林街道法律服务所法律工作者。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所：辽宁省沈阳市大**小东路**。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所：辽宁省鞍山市铁**人民路**。法定代表人：李振东，该公司经理。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。原告李原诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称大商新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称大商新玛特鞍山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月26日作出（2019）辽0303民初641号民事判决书后,原告李原不服，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院,二审法院认为原判决事实认定不清，于2020年6月24日作出（2020）辽03民终1171号民事裁定书,裁定：一、撤销鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初641号民事判决；二、本案发回鞍山市铁西区人民法院重审。本院于2020年10月15日立案后,依法适用普通程序，由本院审判员马文辉担任审判长，与审判员庞晓林、人民陪审员刘丽霞组成合议庭，于2020年10月23日公开开庭审理了此案，原告李原的委托诉讼代理人赵子彧、徐亮，被告大商新玛特公司及大商新玛特鞍山分公司的委托诉讼代理人崔亦崇、李权、大商新玛特鞍山分公司负责人李振东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李原向本院提出诉讼请求：一、判令被告违反合同约定，给付房屋租金及解除合同违约金合计452169.12元；二，由被告承担案件受理费。事实和理由：一，原告所有鞍山市铁西区三处房产均为9.32㎡,与被告双方签订房屋《租赁合同》，自2009年11月14日起租赁给被告，租赁期限20年，2018年10月8日被告发布公告及解除合同通知书，并停止给付租金，现被告购物广场经公告已经停业。二，依据原、被告双方签订的房屋《租赁合同》第九条：违约责任“在租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止。”第十一条：纠纷的解决:。任何一方有权将此纠纷提交合同履行地人民法院，败诉方负担一切诉讼费用。被告房屋租金给付至2017年8月份第一季度的租金，依据《租赁合同》签订租赁期限20年，现被告尚欠给付原告剩余房屋租金。大商新玛特公司辩称：租赁合同已于2018年12月29日解除，答辩人是根据合同法第94条第一项通知原告解除合同不构成违约，被告行使法定解除权，原告知道被告租赁原告商铺目的是承租整体商铺获取收益，租赁合同开始签订于2008年，首先被告承租鞍山华奇置业公司开发建设的楼盘，13500平方米，大约1年时间后鞍山华奇置业公司擅自将商铺出售给原告等小业主共计162个商铺，96户小业主，导致被告与鞍山华奇置业公司重新签订租赁合同，致使租赁面积减少，不得以与原告重新签订租赁合同，截止2018年年底，此合同履行近10年，原告收回商铺款项，而被告亏损无力经营，不得以向鞍山华奇置业公司提出解除合同，解除合同大约90%的商户已经解除，小业主商户无法支付，被告于2018年12月29日向原告提出解除合同通知书，告知原告商铺腾出马上交接，原告没有在合同法规定的3个月内提出异议，因此双方签订的租赁合同于2018年12月29日合法解除；第二、被告的认定主体是鞍山市人民路分公司，二被告是总公司分公司关系，分公司产生的民事责任由法人承担，并且总公司与分公司同一法人主体不存在承担连带责任问题，而且分公司可以先以自己的财产承担责任，不足以承担的由法人承担，故原告要求二被告承担连带责任，缺乏法律依据，依据双方签订的补充协议，应当认定本案的适格主体是鞍山市人民路分公司，第三、同意归还商铺，不同意支付恢复原状的费用，租赁合同附件二商铺无外墙，现商铺符合双方约定的支付条款，而且原告主张的费用也没有计算依据。第四、同意给付租赁合同解除之日止的租金。第五、关于对方提出要求违约赔偿数额过高，明细不合理请求法院予以调整，租赁合同第三条约定，租金按季度支付，原告要求支付剩余租期的全部租金，应该是合同解除后的违约赔偿金，而不是租金，即使是要求支付的是违约赔偿金，也是违反了合同法114条第二款，及合同法关于违约金数额有约定的从约定，无约定以实际损失计算原则，因双方没有约定违约金计算条款，因以实际损失计算，至2018年12月29日被告发出解除合同书，要求马上接收房屋，原告由于拒绝接受商铺，导致商铺空置至今，导致损失过大，原告作为出租方有义务控制损失扩大，不得就扩大损失主张赔偿，租赁合同第七条约定，合同解除后60日内双方交接房屋，该60日免收租金，此外合同解除后原告的房屋还可以买卖。此后将房屋出租给他人获得利益，原告也没有提出实际损失的相关证据及凭证，我方认为原告的损失也就是第二次招租期限的损失，应该按照司法实践3-6个月的租金为宜作为实际损失赔偿额，原告诉请租金数额过高不合法，最后诉讼费用应当合理分担，根据民事诉讼法及诉讼费用缴纳办法的相关规定，在原、被告间合理分担，对未支持原告诉讼请求部分的诉讼费用，应该由原告自行承担。大商新玛特鞍山分公司辩称，答辩人同意解除合同，同意按照合同约定的房屋返还标准，将房屋返还给原告，合同解除日期应当认定为被告2018年12月29日向原告送达解除通知之日，而且原告在诉状中自认收到了该通知，本案2019年12月17日第一次开庭时，原告当庭也同意解除合同，因此根据相关法律规定，原告收到解除通知后没有异议，应当以收到解除通知日，为解除之日，原告诉讼请求过高，应当自行承担败诉的相应费用。本案当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告向本院提供的证据有：房屋所有权证一份、商铺租赁合同一份，补充合同，原告的部分陈述。被告向本院提供的证据有：租赁合同、被告的部分陈述。以上证据经本院审查,所证事实足资认定，本院予以采信。被告提交EMS快递单一份、解除合同通知书一份，不能证明合同解除的事实，本院不予采信。被告提交转账凭证、发票、停业公告及照片、房屋租赁合同一份、补充条款一份、解除通知函一份，与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月26日，原告作为甲方与乙方大商新玛特公司签订三份《租赁合同》，约定：“由乙方承租原告所有的位于鞍山市铁西区，大商·尚城生活（商场）一层42、43、44号商铺，建筑面积均为9.34㎡，租赁期限是自2009年11月15日起20年。其中第42、43号商铺合同第三条约定租金分为4个5年递增，即第一个五年280元/平米/季，第二个五年298元/平米/季，第三个五年315元/平米/季，第四个五年333元/平米/季。其中第44号商铺合同第三条约定租金分为4个5年递增，即第一个五年290元/平米/季，第二个五年308元/平米/季，第三个五年326元/平米/季，第四个五年344元/平米/季。合同第七条约定：“本合同终止、解除后六十日内，乙方将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态交还甲方，该六十日甲方免收租金。”合同第九条违约责任第三项约定：“在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”合同第十一条纠纷的解决约定：“与本合同有关的一切纠纷双方应首先通过友好协商解决。如某纠纷未能于一方书面通知另一方后的十五日内得到解决，任何一方有权将此纠纷提交合同履行地人民法院，败诉方负担一切诉讼费用，包括但不限于律师费。在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同。”被告向李原给付租金直至2017年11月14，此后未再支付租金。2018年10月8日，被告大商新玛特鞍山分公司发布停业公告，案涉商场于2018年10月19日起停止营业。被告大商新玛特鞍山分公司于2018年12月29日通过邮寄方式向原告李原送达解除合同通知书。本院认为，原告与被告之间的《租赁合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。本案中，被告虽于2018年12月29日向原告邮寄了解除合同通知书，但并未与原告协商一致，其作为违约方并不具备单方面解除合同的权利，但案涉商场已经停业，被告已经离场，被告已明确表示不再履行租赁合同并在庭审中亦主张解除合同，致使租赁合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，案涉《租赁合同》应当予以解除。解除日期应为本案第一次庭审辩论终结之日即2019年4月15日。合同解除后，被告应当给付原告租赁期限内的租金并赔偿原告的合理损失。原告租赁期限内的租金应为：[9.32平方米×（298元/平米/季÷90天）×516天×2+9.32平方米×（308元/平米/季÷90天）×516天]=48305元。对于原告合理损失的认定，原告与被告约定的违约金计算方式是剩余租期的全部租金，被告提出了违约金过高的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，综合考量原告的实际购房支出、原告出租后的收益情况以及被告经营状况等因素，本院酌情认定原告因被告解除合同所受的损失为案涉房屋的四年租金，租金应按照合同解除的当年即2019年标准进行计算，应为：298元/平米/季×9.32平方米×4季×4年×2+308元/平米/季×9.32平方米×4季×4年=134804元。关于被告主张本案的适格主体是大商人民路分公司一节，本院认为，因本案房屋租赁合同的签订人为大商新玛特公司，后来虽然大商人民路分公司又与原告签订补充合同确认承租人是大商人民路分公司，但依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定：“分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”原告将大商新玛特公司列为本案当事人并要求其与大商新玛特鞍山分公司承担赔偿责任符合法律规定，对被告的此项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告李原与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司签订的关于大商·尚城生活一层42、43、44号商铺的《租赁合同》；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起十日内给付原告李原租金48305元；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李原134804元；四、驳回原告李原的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8082.54元（原告已预交），由原告李原负担4120.54元，由沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担3962元，随上述款项一并给付原告李原。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  马文辉审 判 员  庞晓林人民陪审员  刘丽霞二〇二〇年十一月三十日书 记 员  畅诚蕊