河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8411号 上诉人（原审被告）：张瑞平，男，1971年3月7日出生，汉族，住河北省正定县。 委托诉讼代理人：张忠波，石家庄市正定同成法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吴明路，男，1972年4月4日出生，汉族，住河北省正定县。 委托诉讼代理人：康秋山，石家庄市正定天正法律服务所法律工作者。 上诉人张瑞平因与被上诉人吴明路房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2020）冀0123民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张瑞平及其委托诉讼代理人张忠波，被上诉人吴明路的委托诉讼代理人康秋山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张瑞平上诉请求：1、依法撤销正定县人民法院2020年7月14日(2020)冀0123民初409号民事判决书，改判或发还重审。2、本案诉讼费及其它费用由被上诉人承担。事实和理由： —1— 原审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，二审法院应撤销原审判决，依法改判或发还重审。一、原审法院没有考虑事件发生的原因及当事人的责任因素，判决上诉人返还被上诉人购房款170万元，显属认定事实不清，证据不足、理由如下：（一）、本案发生的根本责任在于被上诉人而非上诉人，应由被上诉人承担本案全部后果。正定县税务局出具《限期搬离通知书》的原因有两个，第一，被上诉人没有按照规定向正定县税务局缴纳土地租金。第二、根据正定县人民政府工作安排，正定县在2020年完成正南线拓宽改造工程，其中涉及到涉案房屋的拆除。1.上诉人与正定县国家税务局的协议书是2014年1月17日所签，而实际情况是上诉人在2008年就在正定县税务局的同意后自己出资修建了涉案房屋，每年由上诉人给正定县税务局及时缴纳租金。2015年，正定县地方税务局与正定县国家税务局合并后，正定县税务局曲阳桥所撤所回城，被上诉人就占用了原正定县税务局曲阳桥所原址用于开办幼儿园，为了扩大面积，被上诉人吴明路和房计锁（原正定县地税局局长，吴明路开办幼儿园合伙人）多次找到上诉人，采取威胁、利诱的手段要求上诉人进行房产转让，正定县税务局相关人员自始至终是了解该事实（即涉案房屋土地所有权归正定县税务局，房屋所有权归上诉人张瑞平）的，无法推辞后，上诉人经正定地税局分局局长侯辉做中间人协调的转让价格，将涉案房屋转让给被上诉人。但让正定县税务局不满的是，被上诉人受让房产后拒不缴纳租金，最终导致正定县税务局出具《限 —2— 期搬离通知书》，其意图是强制被上诉人搬离涉案房屋。因此，被上诉人拒不缴纳租金的行为是发生本案的根本原因，被上诉人应承担本案发生的所有后果。2.涉案房屋所处的位置在正南××桥乡政府路段北侧，临近公路，根据正定县人民政府官网公布的消息，正定县交通运输局在县政府安排下，2020年交通工作谋划中最重要的一条就是正南线拓宽改建工程，正定县曲阳桥乡政府早在2019年下半年就已经着手安排工作人员挨家挨户做沿线商户的工作，进行拆除前的准备，涉案房屋就在需要拆除的位置。在庭审中，被上诉人出示了正定县曲阳桥乡政府与被上诉人吴明路签订的征收补偿协议，因此，政府工作安排也是本案发生的重要原因之一，而非是上诉人的责任。3.被上诉人在得到涉案房屋后，全部出租，自2016年至今涉案房屋的房租收入有100万元左右，上诉人原有的正定县顺平铝合金门窗厂的四年的正常收入近80万元，原审法院根本没有调查认定双方签订房屋转让协议后因转让房屋给上诉人带来的损失，简单粗暴地判决上诉人返还被上诉人全部购房款，显属认定事实不清。按照法律规定，即使法院判决上诉人返还被上诉人购房款，也应扣除被上诉人将房屋出租而得到的收入。二、原审法院曲解了“房地产一体主义”的概念，上诉人与被上诉人签订的房产转让协议是双方真实意思表示，本案的发生是被上诉人因得不到政府足额赔偿而蓄意发起的。被上诉人占用涉案房屋已经长达四年之久，利用该房屋赚得近百万房租，现因政府正常工作安排需要拆除，在被上诉人与正定县曲阳桥乡政 —3— 府签订的征收补偿协议，房产估值仅为419838元，被上诉人认为赔偿数额不足的情况下，现主张返还全部购房款，不符合法律规定。人民法院应充分考虑双方因涉案房屋所获得的经济利益或是失去的财产，原审法院判决显属事实不清，证据不足。三、上诉人提交了房屋质量鉴定申请书，但原审法院直接忽视，没有安排对涉案房屋进行鉴定，剥夺了上诉人的诉讼权利，二审法院应查明事实，依法撤销原审判决，改判或发还重审。被上诉人受让房产后，将涉案房屋的几处承重墙和门窗及楼梯拆除，造成涉案房屋质量严重受损，使用价值大大降低，造成了房产估值严重缩水的后果，被上诉人负有直接责任，原审法院没有委托对涉案房屋进行鉴定，剥夺了上诉人的诉讼权利，诉讼程序违法。 吴明路答辩称，一、上诉人的上诉状写的均是与本案无关的事情，不能动摇本案上诉人违反《房产转让协议》第三条约定的基本事实。二、双方2016年11月24日签订了《房产转让协议》，协议约定：“3、转让方向受让方郑重承诺：该房屋为转让方独立拥有，无任何纠纷和第三方权益限制。如果违背承诺，发生第三方主张权利，转让方自愿退还受让方支付的房款并承担相应的违约赔偿责任。”2019年9月14日上诉人通过微信向被上诉人发送了国家税务总局正定县税务局《限期搬离通知书》，该通知显示上诉人违反了2014年1月17日其与正定县国家税务局签订的《协议书》第一条“乙方（上诉人）在协议有效期内拥有该所土地使用权，但无权出租、出借和转让” —4— 的约定，按照《协议书》第六条：“在使用期内乙方如违反本协议第一条、第二条的约定，甲方（正定县国家税务局）有权随时解除协议，并追究乙方法律责任”。现通知与上诉人解除此协议，限上诉人自收到本通知起十日内，将地上附着物及私人物品搬迁腾空，恢复原地貌。现第三方正定县国家税务局主张了权利，纠纷出现了，上诉人违反了双方签订的《房产转让协议》第三条“无任何纠纷和第三方权益限制”的约定，正定县国家税务局与上诉人解除了协议，被上诉人已不能使用，上诉人的违约行为给被上诉人造成了巨大的损失，进而成讼，上诉人应退还房款。三、一审判决认定事实清楚正确，适用法律正确。一审认为，依据我国法律的相关规定，我国对土地和房屋，实行的是“房地产一体主义”，房屋的转让势必影响到土地的使用权转让，具体到本案，案涉土地的使用权人是正定县税务局，而双方在签订《房产转让协议》时，没有征得权利人正定县税务局的同意，事后也没有追认，更何况正定县税务局是国家机关，所使用的土地系国有划拨性质，案涉土地的交易至今未经有权机关批准，显属交易标的不合法。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请贵院驳回上诉，维持原判。 吴明路向一审法院起诉请求：一、判令被告退还原告170万元。二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月17日，被告张瑞平（乙方）与正定县国家税务局（甲方）签订协议书，约定：一、张瑞平在协议书有效期内拥有该所土地使用权，但无权出租、出 —5— 借和转让。二、张瑞平在使用期内，可以搞临时建筑，但不得构建永久性建筑物。三、正定县国家税务局如需使用该土地，有权解除本协议，但应提前三个月通知张瑞平。四、使用期限届满或解除协议，张瑞平需在协议期限届满或解除之日起十日内无条件腾地，并自行清除地上附属物，恢复原地貌；逾期未清除的设施及地上附属物权属即归正定县国家税务局所有，正定县国家税务局有权自行处理。五、在使用期内，如遇国家征用、占用时，本协议解除，涉及补偿款时，地上附属物的补偿款和搬迁费归张瑞平所有，土地补偿款及其他补偿归正定县国家税务局所有。2016年11月24日原、被告签订了《房产转让协议》。协议约定：1.转让方（被告）在正灵公路××桥××门前××房屋××楼××栋，共16间，面积550平方米。2.转让方与受让方（原告）经协商，该房产作价170万元，受让方一次向转让方支付人民币170万元，房屋归受让方所有。3.转让方向受让方郑重承诺：该房屋为转让方独立拥有，无任何纠纷和第三人权益限制。如果违背承诺，发生第三方主张权利，转让方自愿退还受让方支付的房款，并承担相应的违约赔偿责任。原告当日向被告支付了170万元，被告向原告进行了移交。2019年9月12日正定县国家税务局向被告送达《限期搬离通知书》，该通知书称，因张瑞平违反了协议第一条、第二条、第四条之规定，解除协议并限张瑞平收到通知书后十日内将地上附着物及私人物品搬迁腾空，恢复地貌，张瑞平在该通知书上签字，并通过微信向原告转发了该通知。2019年11月 —6— 15日，因案涉房屋及土地临近公路，需拆迁，经评估案涉房屋估价结果为：四十一万玖仟捌佰叁拾元整。 另查，涉案房屋原告已腾清，被告以涉案房屋的数处承重墙原告进行了拆除，造成该房屋承重结构发生重大变化，形成危房，且因该房屋买卖合同造成其损失，原告应提供200万元押金给法院，否则不接收。本院于2020年6月18日在正定县税务局法制股股长孙永刚、副股长高春霄的参加下，对涉案房屋进行了勘验，确认原告已腾清。因被告张瑞平不收，原告亦同意按正定县税务局的通知将房屋交付正定县税务局。孙永刚称，因涉案房屋可能拆除，根据我方和张瑞平签订的合同，给张瑞平发了限期搬离通知，至于张瑞平是否把房屋转让给吴明路我们不清楚，因为我们和张瑞平之间有合同，现吴明路把房屋给我们，我们不能接收，需请示，七日内书面答复法院，现该房屋由吴明路看管，后正定县税务局一直未书面答复。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、原、被告于2016年11月24日签订《房产转让协议》的效力问题。依据我国法律的相关规定，我国对土地和房屋，实行的是“房地产一体主义”。房屋的转让势必影响到土地的使用权转让。具体到本案，案涉土地的使用权人是正定县税务局，而原被告双方在签订《房产转让协议》时，没有征得权利人正定县税务局的同意，事后也没有追认，更何况正定县税务局是国家机关，所使用的土地系国有划拨性质，案涉土地的交易至今未经有权机关批准，显属交易标的不合法，故依据我国《合同法》第五十二 —7— 条，应属无效合同。 二、关于合同无效后的处理，全国第九次《全国民商事审判工作会议纪要》第34条规定，双务合同不成立，无效或者被撤销时，标的物返还与价款互为对待给付，双方应当同时返还。关于应付支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有款一方应当支付的资金占有费互相抵销，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。具体到本案，原告已腾清涉案房屋，同意返还被告，被告拒绝接收，原告已履行了返还义务，被告应返还原告房款170万元。涉案房屋是建在被告张瑞平所租正定县税务局的土地上，依据被告张瑞平与税务局签订的合同及《限期搬离通知书》，该房屋应无偿拆除，现因正定县人民政府的规划需拆除，正定县曲阳桥乡人民政府已委托河北国信房地产估价事务所有限公司对涉案房屋进行了评估，并出具了估价结果，房产评估价值为419838元，故此，该房屋的利用价值为419838元，并不因被告所称，改变了承重墙，已属危房，而使其利益受到损失，被告要求对此鉴定，已无意义，本院不予支持。被告明知该房屋系在租赁土地上所建，且依租赁合同不得建永久性建筑，而仍在原、被告双方签订的《房产转让协议》中郑重承诺，无任何纠纷和第三方权益限制，如发生第三方主张权利，自愿返还房款并承担相应的违约赔偿责任。故此，对其造成的损失应自己承担。原告购买房屋未尽到谨慎审查义务，应承担购房款的利息损失。另，涉案房屋拆迁补偿款归被告所有，相 —8— 关事宜由被告处置，原告不得干涉。判决：被告张瑞平于本判决生效之日起十日内返还原告吴明路房屋款170万元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，上诉人张瑞平与被上诉人吴明路在2016年11月24日签订的《房产转让协议》中，明确约定了案涉房屋为上诉人独立拥有，且无任何纠纷和第三方权益限制，而上诉人与正定县税务局于2014年1月14日签订的《协议书》中，约定了案涉房屋所占土地系正定县税务局所有，上诉人仅是临时租占的该地块，且上诉人在协议书中承诺在使用期内不将该土地使用权出租、出借和转让，不得构建永久性建筑物。根据前述《房产转让协议》和《协议书》约定，再结合2019年9月12日正定县税务局向上诉人发送的《限期搬离通知书》内容，足以说明上诉人与被上诉人签订房产转让协议，将案涉房屋出售给被上诉人的行为，未得到正定县税务局的认可，侵犯了正定县税务局的合法权益。原审认定上诉人与被上诉人签订的《房产转让协议》无效，并无不当。 上诉人主张正定县税务局出具《限期搬离通知书》的原因是因为被上诉人未按照规定向税务局缴纳土地租金及因政府工作规划涉及案涉房屋的拆除问题，但双方所签订的房产转让协议中，未约定被上诉人负有向正定县税务局缴纳租金的义务，正定县税务局出具的《限期搬离通知书》中，亦未涉及上诉人所称的因政府规划需拆除案涉房屋的内容。故上诉人以此为由 —9— 主张被上诉人应承担全部后果的上诉理由，不予支持。 上诉人主张被上诉人受让房屋后，对案涉房屋承重墙及门窗、楼梯进行了拆除，造成房屋结构变化，安全隐患风险增大、房屋价值降低的后果，但其对自己主张的事实未提供证据，被上诉人亦不认可变动房屋结构的事实，对上诉人该项上诉理由，不予支持。另外，上诉人主张被上诉人将案涉房屋用于出租用途，租金收入100万元左右，但其未提供合法有效的证据予以证明。根据法律相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原审法院根据合同法第五十二条规定，并参照全国第九次《全国民商事审判工作会议纪要》相关规定，判决上诉人向被上诉人返还购房款170万元，合理合法。如上诉人认为确实存在被上诉人变动案涉房屋结构造成房屋贬值的事实，或被上诉人占有案涉房屋期间的租金收益与因合同无效双方相互返还的结果相比明显存在显失公平的情况，可待取得相关证据后，另行主张权利。 综上所述，张瑞平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20100元，由上诉人张瑞平负担。 —10— 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年十一月五日 书记员  王金兰