北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10640号上诉人（原审被告、反诉原告）：枫叶德（北京）文化发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李德利，经理。委托诉讼代理人：卫永刚，北京市京伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京起重机器厂，住所地北京市朝阳区广渠门外马圈。法定代表人：王万春，经理。委托诉讼代理人：欧阳有慧，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉雯，北京市中通策成律师事务所实习律师。原审第三人：北京鼎吉空间国际文化发展有限公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街**楼**西侧。法定代表人：胡金英，经理。上诉人枫叶德（北京）文化发展有限公司（以下简称枫叶德公司）因与被上诉人北京起重机器厂（以下简称起重机厂）、原审第三人北京鼎吉空间国际文化发展有限公司（以下简称鼎吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初20514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。枫叶德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回起重机厂的一审全部诉讼请求，改判支持我公司的一审反诉请求，一、二审诉讼费由起重机厂承担。事实和理由：1.一审法院对案件事实审查严重不清。位于北京市东城区朝内大街****西侧的房屋（以下简称涉案房屋）的产权人是北京歌华宏源资产管理有限公司（以下简称歌华公司），其与起重机厂系公有房屋租赁合同关系，双方的权利义务应受1996年4月1日《北京市公有住宅租赁合同》的约束，起重机厂对于涉案房屋仅享有占有、使用的权利，而没有收益的权利。起重机厂与我公司订立租赁合同时刻意隐瞒了其并非房屋产权人亦无转租权的事实，还许诺保证合同可以无限期续租，起重机厂存在严重的缔约过错，导致我公司基于对合同长久存续的预期而对房屋进行了彻底的改造、翻新和装修，粗略计算的经济投入在六七十万元以上，亦使得涉案房屋租赁价值飙升，这也是起重机厂单方提出大幅度提高租金标准的前提之一。在《北京起重机器厂房屋租赁合同》第十一条第4款第（8）项明确约定了我公司享有优先续租权，应当保证我公司的优先续租权，起重机厂没有履行向我公司示明其与第三人洽商达成的条件而我公司明确表示不予接受的前置程序，一审法院并没有进一步审查提高的租金标准是否经过与第三人洽商同意，变相剥夺了我公司的优先续租权。事实上，即便我公司同意起重机厂提出的条件，因其没有出租权限，也无法继续出租该房屋。2.起重机厂将涉案房屋转租收益的行为并未取得房屋产权人歌华公司的授权，歌华公司对此也未进行过追认，一审法院仅凭鼎吉公司注册资料中歌华公司出具的产权证明，就推论出“视为歌华公司同意起重机厂向枫叶德公司转租涉案房屋”，在逻辑上缺乏支撑，严重失当，可引导起重机厂对转租权进行举证或向歌华公司调查。3.一审法院未了解产权人意见、未对涉案房屋的现状及装修价值等情况细致调查等，程序不完备；且一审中我公司未委托专业的代理人参与诉讼，一审法院应尽最大可能把法律上的利害关系、诉讼权利义务的内容等向当事人进行详细的释明并作出合理引导，然而一审法院在这方面做的并不充分，程序存在瑕疵。起重机厂辩称，同意一审判决，不同意枫叶德公司的上诉请求和理由。枫叶德公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，应当驳回其上诉请求，维持一审判决。鼎吉公司述称，同意枫叶德公司的上诉请求和理由。起重机厂向一审法院起诉请求：1.枫叶德公司及鼎吉公司向我厂交还北京市东城区朝内大街216楼二层西侧房屋；2.枫叶德公司按照每年5.5万元的标准向我厂支付自2018年9月30日至实际交还房屋之日止的占有使用费。枫叶德公司向一审法院反诉请求：请求确认起重机厂与枫叶德公司订立的租赁合同无效。一审法院认定事实：涉诉房屋登记在北京艺苑美术服务中心（以下简称艺苑中心）名下。艺苑中心主办了北京市艺苑美都房屋修理服务部（以下简称艺苑服务部）。1996年4月1日，北京市电机总厂向艺苑服务部承租涉诉房屋。艺苑服务部于2000年左右注销。艺苑中心于2008年12月12日更名为北京艺苑美术服务中心有限公司，于2010年4月14日再次更名为歌华公司。2009年12月22日，北京京城机电控股有限责任公司董事会作出决议，批准控股公司《2010年劣势企业退出工作方案》；同意北京市电机总厂、北京市叉车总厂、北京工具厂、北京开关厂采用注销法人资格或与北京起重机器厂合并重组方式退出。2010年11月19日，北京市电机总厂注销。2015年8月，起重机厂（甲方）与枫叶德公司（乙方）签订租赁合同，约定乙方向甲方承租涉诉房屋。乙方将该房屋作为北京文化发展有限公司用途，并取得所经营行业的相关合法证件。租赁期限自2015年9月30日至2018年9月29日止，2015年9月30日至2017年9月29日的租金为每年5万元，2017年9月30日至2018年9月29日的租金为5.5万元，租金支付日期为每年9月30日、3月30日。若乙方希望续租，须最少于租赁期届满前三个月书面申请，租赁期满或本合同解除后，乙方应在租赁期满或合同解除之日将房屋交还给甲方，并与甲方共同验收该房屋及附属设施。合同签订后，起重机厂向枫叶德公司交付了涉诉房屋，并协调歌华公司向枫叶德公司提供了注册鼎吉公司所需的落款时间为2015年9月的房屋所有权证的复印件材料及住所证明等材料。鼎吉公司于2015年9月8日在涉诉房屋处注册成立。枫叶德公司将涉诉房屋交付鼎吉公司使用。枫叶德公司交纳租金至2018年9月29日。租赁合同到期后，起重机厂与枫叶德公司就续租进行协商，要求提高年租金标准至12.39万元，每年递增5%执行，枫叶德公司不同意，因此双方未协商一致。一审法院认为，起重机厂与枫叶德公司订立的《北京起重机器厂房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行相应义务。鉴于歌华公司作为产权人提供注册鼎吉公司所需的材料，应当视为歌华公司同意起重机厂向枫叶德公司转租涉诉房屋。故枫叶德公司以起重机厂不是涉诉房屋产权人为由，要求确认双方租赁合同无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。涉诉租赁合同到期后，双方未续签合同，故该租赁合同已终止。枫叶德公司应当向起重机厂腾退涉诉房屋，并支付其占有期间的使用费。综上，一审法院判决：一、枫叶德（北京）文化发展有限公司于判决生效后十五日内向北京起重机器厂腾退北京市东城区朝内大街216楼二层西侧房屋，北京鼎吉空间国际文化发展有限公司予以配合；二、枫叶德（北京）文化发展有限公司于判决生效后十五日内按照每年5.5万元的标准向北京起重机器厂支付自2018年9月30日至实际交还房屋之日止的占有使用费；三、驳回枫叶德（北京）文化发展有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查，1996年4月1日，北京市电机总厂向艺苑服务部承租涉诉房屋，双方签署《公有住宅租赁合同》，合同约定月租金标准1029.37元，并手写有“另加月收，卫生费、杂费64.36元”之内容。起重机厂主张涉案房屋的产权证载明产别为全民所有权性质，属于老房产，并非通常意义上的公房；枫叶德公司对产权性质并无异议，但主张属于公有产权。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，起重机厂与枫叶德公司签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。现合同约定的履行期间已经届满，在双方未能就续约达成一致的情况下，一审法院对起重机厂提出的要求枫叶德公司腾退房屋并支付房屋交还之前产生的房屋占有使用费的诉请予以支持，处理正确。枫叶德公司以起重机厂对涉案房屋无转租收益的权利且转租行为未经产权人同意为由，主张涉案租赁合同无效，因前述事由不属于合同无效的法定事由，一审法院对其提出的请求确认涉案租赁合同无效的诉请未予支持，并无不妥。枫叶德公司另上诉主张起重机厂承诺其可无限期续租，缺乏必要的证据支持，本院难以采信。至于枫叶德公司主张的优先续租权问题，涉案租赁合同并未就租金标准等续租条件进行约定，只约定枫叶德公司须最少于租赁期届满前三个月书面申请，现起重机厂明确提出了续租的条件，枫叶德公司未接受，双方未能就续租事宜达成一致的情况下，枫叶德公司主张其优先续租权被剥夺缺乏依据。综上所述，枫叶德公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费499元，由枫叶德（北京）文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年十一月十九日法官助理 孙春玮书 记 员 韩 铮