湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1195号上诉人（原审被告）：湖北亦诚置业有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区浮山办事处十六潭路**。法定代表人：胡冬欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊莉，湖北瀛平惟合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张清，湖北瀛平惟合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晚玉，女，1974年6月6日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：曾海丽，湖北海舟律师事务所律师。上诉人湖北亦诚置业有限公司（以下简称亦诚公司）因与被上诉人李晚玉商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初5228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亦诚公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一审、二审案件受理费由李晚玉负担。事实和理由：1.亦诚公司于2020年6月20日向李晚玉寄出《交房通知书》，李晚玉于2020年6月22日签收，则计算违约金截止时间应为2020年6月22日，一审法院认定违约金终止时间为2020年6月25日错误；2.亦诚公司逾期交房，系配套供配电、燃气、给水工程建设工期实际延长，交接时间超期导致。亦诚公司将燃气安装所需费用全额支付给咸宁中石油昆仑燃气有限公司，由于燃气公司在2019年5月才开始准备燃气安装。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，因城市配套设施等，致使亦诚公司无法按时交付商品办理房产相关手续的，由此产生的逾期交付责任，亦诚公司不应当承担。李晚玉辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容合法，亦诚公司应按照合同的约定全面的履行义务。2.亦诚公司逾期交房违约事实清楚，根据亦诚公司邮寄的交房通知书上的约定，2019年6月25日为最后的交房时间，之后未收房的视为已收房，一审法院以此时间点作为计算违约金的截止时间并无不当，应给予李晚玉合理的查验房屋和办理交付手续的时间。3.亦诚公司并未提供充分的证据证明房屋不具备交付条件是由于政府负责的供电、供水等配套设施施工延误造成，且根据双方合同的约定，亦诚公司应在确知上述原因发生后的50日内书面通知李晚玉。截至目前，李晚玉并未收到任何书面的通知。4.该条款属于格式条款，应认定为属于免除或限制出卖人责任的条款，且亦诚公司并未提供证据证明其在签订合同时，已经提请买受人注意或者向买受人作出明确说明，基于诚实信用原则下的购房者信赖利益价值因高于格式条款提供者的责任风险限定利益，亦诚公司以逾期交房系因给水工程和燃气工程延期交付所致主张免责违背事实和法律。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。李晚玉向一审法院起诉请求：1.判令亦诚公司因逾期交房而向李晚玉支付违约金13485.9元（暂计至2019年6月30日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；2.本案诉讼费、保全费由亦诚公司承担。一审法院认定事实：李晚玉于2019年6月22日签收了亦诚公司寄出的《交房通知书》，该交房通知书上其中约定载明“您购买的清华城10栋704室房屋可以办理交房手续，我司诚挚通知您于2019年6月25日以前到清华城物业服务中心办理交付相关手续”。一审法院同时查明：咸宁市住房和城市建设局对涉案房屋工程已于2019年6月20日办理竣工验收备案。一审法院认为，李晚玉、亦诚公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。因此李晚玉、亦诚公司应按照合同约定履行自己的义务。李晚玉已按合同约定支付了购房款义务，而亦诚公司未按合同约定在2018年9月30日前向李晚玉交付房屋，属违约行为，应向李晚玉承担支付逾期交房违约金责任。因案涉房屋于2019年6月20日办理竣工验收备案手续，故延期交房的时间节点应以亦诚公司交房通知书上通知交房最后时间2019年6月25日为最后的交房时间为准，之后未收房的视为已收房。亦诚公司辩称按发出交付通知时间为交房时间无依据，不予支持。因此，亦诚公司应按约定向李晚玉支付自2018年10月1日至2019年6月25日期间延期交房违约金13189.6元（493992×267天×0.0001）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：湖北亦诚置业有限公司于本判决生效后十日内向李晚玉支付延期交房违约金13189.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由湖北亦诚置业有限公司负担。二审中，亦诚公司提交了三组证据：1.亦诚公司与李晚玉签订的《商品房买卖合同》，拟证明根据《商品房买卖合同》第十一条第二款约定的非因出卖人原因导致逾期交房的免责事由，亦诚公司不承担逾期交房违约责任；2.亦诚公司与咸宁联合市政工程有限公司（以下简称市政公司）于2018年4月12日签订的《给水安装工程合同》、亦诚公司于2018年4月18日向市政公司一次性支付全部工程款152925元的凭证和市政公司于2020年5月13日出具的《清华城小区一期给水工程情况说明》，拟证明亦诚公司于2018年4月18日向市政公司一次性支付全部工程款152925元，有如期建设给水工程的事实，给水工程于2019年1月15日验收合格，2019年3月20日完成住宅供水入户，给水工程有延期的事实；3.亦诚公司与中石油昆仑燃气有限公司咸宁分公司（以下简称昆仑咸宁分公司）签订的《燃气管道委托建设安装合同》、亦诚公司于2018年6月11日向昆仑咸宁分公司一次性支付全部工程款435840元的凭证、2018年12月20日《竣工报告》和《工程移交资料》及2019年5月5日《工程验收移交会签表》，拟证明亦诚公司于2018年6月11日向昆仑咸宁分公司一次性支付了全部工程款435840元，有如期建设燃气工程的事实。燃气工程于2018年12月20日完工，2019年5月5日完成验收移交会签手续，燃气工程有延期的事实，亦诚公司逾期交房违约责任期间应自2019年5月5日起计算。李晚玉质证认为，1.对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，本案的《商品房买卖合同》第11条第2款约定的是因不可抗力导致的政府配套设施致使亦诚公司无法按时交付商品房才不承担逾期交房违约责任；2.对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，该《给水安装工程合同》系亦诚公司与市政公司签订的，施工范围是小区内部，并非城市配套设施，证明亦诚公司没有在合同约定的时间内达到交付商品房的条件；3.对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，该《燃气管道委托建设安装合同》约定的安装内容并非城市配套设施工程，不能免责。如果亦诚公司认为昆仑咸宁分公司延期交付燃气工程，应当向其追责，而非对李晚玉免责。本院经审查认为，亦诚公司提交的3组证据内容真实、来源合法、与本案相关联，且李晚玉对该3组证据的真实性、合法性、关联性亦无异议，故对亦诚公司提交的3组证据予以采信。据此可以认定，市政公司承建的本案“清华城”小区给水工程和昆仑咸宁分公司承建的本案“清华城”小区燃气工程均延期交付。一审查明的其他事实属实，二审继续予以确认。本院认为，一审判决认定李晚玉与亦诚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效正确，二审继续予以认定。本案中，《商品房买卖合同》第十条约定了本案商品房相关的供水、排水和燃气等基础设施设备的交付条件，约定：“供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。”从该约定可以看出，无论是给水（即供水、排水）基础设施设备，还是燃气基础设施设备，除了修建“清华城”小区内的给水配套设施、配齐配套设备、完成“清华城”小区商品房室内燃气管道敷设外，还都必须与城市公共给水管网和城市公共燃气管网连接，保证供水、排水和燃气供应，才能达到商品房相关设施设备的交付条件。虽然本案“清华城”小区内的给水工程和燃气工程本身并不属于城市公共配套设施，但是本案“清华城”小区内的给水工程和燃气工程能否保质保量地按时完成，达到约定的商品房相关的给水和燃气等基础设施设备的交付条件，都不可避免地被城市公共配套设施影响和制约。因此，相对于本案“清华城”小区业主而言，本案“清华城”小区内的给水工程和燃气工程被具有了一定的城市公共配套设施的公共属性。也正是基于这个属性，李晚玉与亦诚公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：“因不可抗力、非出卖人原因引起的政府行为如因政府行为对用地规划进行调整等、工程建设过程中遇到重大技术难题或重大事故、因城市配套设施等，致使出卖人无法按时交付商品房或办理房产相关手续，由此产生的逾期交付责任不由出卖人承担。”本案中，亦诚公司与昆仑咸宁分公司签订的《燃气管道委托建设安装合同》第三条“工期”约定：“双方合同签订安装费用支付后60日内完工。”亦诚公司于2018年6月11日向昆仑咸宁分公司一次性支付了全部工程款435,840元。按照约定，昆仑咸宁分公司应当于2018年8月11日前完成燃气工程，但昆仑咸宁分公司实际于2018年12月20日才完工，滞延工期130日。鉴于市政公司承建的本案“清华城”小区给水工程和昆仑咸宁分公司承建的本案“清华城”小区燃气工程均延期交付并对亦诚公司能否按照约定交付商品房产生了直接影响的事实，根据本案《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，采纳亦诚公司自认逾期交房并愿意承担相应赔偿责任的意见，本院酌定在一审判决认定的亦诚公司逾期交房267日中扣除130日，亦诚公司应当按照约定向李晚玉支付逾期交房违约金6767.69元（493992元×137日×0.0001）。综上所述，亦诚公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初5228号民事判决为：湖北亦诚置业有限公司于本判决生效后十日内向李晚玉支付逾期交房违约金6767.69元。二、驳回李晚玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担。二审案件受理费130元，由湖北亦诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 沈朝明二〇二〇年十一月二日法官助理王娜书记员洪瑞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；