辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2259号上诉人（原审被告）：张鹏涛，男，1994年7月25日出生，汉族，金树矿业公司采购人员，户籍地辽宁省朝阳市建平县，现住辽宁省朝阳市建平县。上诉人（原审原告）：朝阳恒远物业有限公司，住所地：辽宁省朝阳市建平县绿岛花园院内。法定代表人：刘晓红，经理。上诉人张鹏涛因与上诉人朝阳恒远物业有限公司（以下简称“恒远物业”）物业服务合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2020）辽1322民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人张鹏涛到庭参加诉讼。上诉人恒远物业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，并于2020年11月10日向本院申请撤回上诉。本案现已审理终结。张鹏涛上诉请求：张鹏涛拒绝缴纳2018年与2019年物业费。在原审民事判决中未体现判决后恒远物业应怎样解决张鹏涛的所述问题。张鹏涛要求恒远物业赔偿房屋漏水造成的维修费用和损失1000元。要求恒远物业于2020年9月25日前清理张鹏涛所住单元楼卫生、给张鹏涛安装车位锁、维修张鹏涛所在单元门铃，要求恒远物业退还维修基金。本案一切费用由恒远物业承担。事实和理由：本案张鹏涛于2017年5月开始装修婚房，还未入住，南部卧室窗台上方出现漏水。上诉人多次联系恒远物业要求维修，恒远物业一再拖延，至今未予维修，导致房屋墙面开裂，墙面出现雨渍。同期客厅窗户也漏雨，把窗台板下方的壁纸、大白墙面全部冲掉。张鹏涛多次联系恒远物业，恒远物业登记在本，直到多次催促数日后，才到张鹏涛家中看了一眼，说维修不了。无奈张鹏涛自己找人维修。上诉人所在单元楼缓步台位置，存在堆放酸菜缸、儿童电动车等杂物的情形。楼道清理人员未及时上报，物业没有出面与堆放杂物的业主进行沟通协商。在合同有效期间，恒远物业一直未给上诉人安装车位锁，导致人张鹏涛车位数次被他人车辆占位。恒远物业于2020年8月在没有告知张鹏涛的情况下，把张鹏涛的车位挖开维修管路，致使张鹏涛此期间无法停车。恒远物业在二审期间未做出答辩。恒远物业向一审法院起诉请求：1．请求依法判令被告立即给付2018年、2019年度物业服务费1618元；2．请求被告立即给付自2018年1月21日起至物业服务费交付之日止809元的每日为百分之零点三的违约金；3．请求被告立即给付自2019年1月21日起至物业服务费交付之日止809元的每日为百分之零点三的违约金；4．被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告张鹏涛系万寿街道办事处城关社区（万寿新村）09幢04062号房屋的业主，该房屋系多次住宅，建筑面积112.46平方米。2017年11月1日、2018年12月31日原告与万寿新村业主委员会签订了《物业委托管理合同》，合同约定了如下内容：由原告对万寿新村小区进行物业管理，同期限分别为2017年11月1日至2018年12月31日、2018年12月31日至2023年12月31日，物业费交纳业主应于每年1月20日之前交付当年度的物业服务费，多层住宅的物业服务费收取标准为0.60元/月.㎡，物业服务费由受托方向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，受托方可依法追缴，并按照欠缴金额的0.3％按日加收违约金。合同签订后，原告按约定对万寿新村小区提供了物业管理和服务，原告曾向被告催缴过物业服务费。被告张鹏涛未按约定向原告交纳2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1619元（每年度均为112.46×0.6×12）。另查明，原告确实存在物业服务不到位、楼道卫生及管理较差等情况。一审法院认为，原告与被告之间的物业服务关系成立并生效，双方应依约全面履行各自的义务。原告对建平县万寿街道万寿新村整个小区提供了物业服务，被告作为业主在接受服务、享受服务的同时应依合同约定交纳物业服务费，以便小区物业管理服务有序进行。根据《物业委托管理合同》约定“物业费交纳业主应于每年1月20日之前交付当年度的物业服务费”，被告应向原告交纳2018年度和2019年度物业服务费，但原告提供的物业服务不到位、楼道卫生及管理较差，依法应适当减免物业服务费的数额，该院酌定被告张鹏涛按物业费标准90%承担服务费，即1457.1元（1619×90%）。原告要求被告给付违约金，因《物业委托管理合同》中约定的违约金过高，且该项合同约定系格式条款，加重了业主的责任，违反相关法律规定，应属无效条款，故对原告要求被告按日0.3%给付违约金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、被告张鹏涛于该判决发生法律效力后十日内给付原告朝阳恒远物业有限公司2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1457.1元；二、驳回原告要求被告给付违约金的诉讼请求。如未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张鹏涛负担，于本判决发生法律效力后十日内一并给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。张鹏涛向本院提交了视频光盘一张，用以证明房屋漏水、车位被占、楼道日常打扫情况，本院对此予以载卷佐证。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：上诉人恒远物业与上诉人张鹏涛之间的物业服务关系成立并生效，双方应依约全面履行各自的义务。恒远物业对建平县万寿街道万寿新村整个小区提供了物业服务，张鹏涛作为业主在接受服务、享受服务的同时应依合同约定交纳物业服务费，以便小区物业管理服务有序进行。根据《物业委托管理合同》约定“物业费交纳业主应于每年1月20日之前交付当年度的物业服务费”，张鹏涛应向恒远物业交纳2018年度和2019年度物业服务费，但恒远物业向张鹏涛提供的物业服务不到位，楼道卫生及管理较差，依法应适当减免物业服务费的数额，原审酌定确认张鹏涛按物业费标准90%承担服务费，即交纳1457.1元（1619×90%）物业费并无不当。关于恒远物业要求张鹏涛给付违约金的问题，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”原审在未向当事人释明的情况下，径行对违约金是否过高问题做出认定不当。但本案恒远物业提供的物业服务存有瑕疵导致本案争议发生，故原审对恒远物业提出的要求张鹏涛按日0.3%给付违约金的诉讼请求未予支持，结果并无不当，本院予以维持。关于张鹏涛提出的要求恒远物业赔偿房屋漏水造成的维修费用和损失1000元。要求恒远物业于2020年9月25日前清理张鹏涛所住单元楼卫生、给张鹏涛安装车位锁、维修张鹏涛所在单元门铃，要求恒远物业退还维修基金等上诉意见，因一审期间未提出明确的诉讼请求并反诉，本院不予审理，张鹏涛可另行主张权利。需要提示的是，物业服务企业应提高服务意识和服务质量，按照物业服务合同中的约定履行好合同义务，努力为广大业主缔造和谐、舒适、安宁的居住环境。综上所述，张鹏涛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张鹏涛负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十一月十二日书记员  张 多（法官助理代）