陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终11311号上诉人（原审原告）：凌娜，女，1982年5月6日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：赵占伟，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王航英，北京市尚衡（西安）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：西安鼎旭餐饮管理有限公司，楼商业用房。法定代表人：李香鸽，该公司董事长。委托诉讼代理人：李春花，女，1978年2月17日出生，汉族，该公司员工，住西安市户县。委托诉讼代理人：臧远涛，男，1975年10月17日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：曹庆力，男，1987年8月24日出生，汉族，住山东省曹县路口行政村曹路口村363号。上诉人凌娜因与上诉人西安鼎旭餐饮管理有限公司（以下简称鼎旭公司），被上诉人曹庆力房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。凌娜上诉请求：⒈撤销一审判决第一项、第二项，改判为鼎旭公司向其支付房屋租赁期间拖欠的物业服务费、水费、电费、暖气费合计4084.60元、房屋合理损失45300元（包括修缮门锁300元、需重新装修费用33000元、合理租金损失12000元）、违约金4400元，以上费用合计53784.60元；⒉曹庆力承担连带责任；⒊一、二审诉讼费由鼎旭公司、曹庆力负担。事实和理由：一审认定事实错误，对涉案房屋装修损失的认定无法弥补其实际损失45300元。本案中，因为鼎旭公司、曹庆力的不当使用，导致涉案房屋损失严重。其一审时提交的房屋装修合同及房屋装修造价明细、首次出租给鼎旭公司时房屋现状图片可以证明。对于涉案房屋装修损失以及房屋空置期间的租金损失应由鼎旭公司、曹庆力承担。涉案《房屋租赁合同》第十一条约定，⒈租赁期间，承租人拖欠房租、物业管理费、暖气费、卫生费累计两个月以上的，出租人有权终止合同，收回该房屋，并向出租人支付一个月租金作为违约金，即2000元；⒉在租赁期限内，承租人未经出租人同意，中途擅自退租的，应按合同总租金10%的额度向出租人支付违约金，即2400元。鼎旭公司、曹庆力在承租期间，拖欠物业费、水电费、卫生费、暖气费，已构成根本违约，应承担合同约定的违约金2000元，同时，鼎旭公司、曹庆力中途擅自退租，应承担合同约定的违约金2400元，合计4400元整。一审仅支持违约金2000元错误。曹庆力辩称自己属于职务行为，但并未提供任何证据证明与鼎旭公司存在劳动关系。曹庆力与鼎旭公司实际上是挂靠关系，曹庆力在合同上签字，应当就本案向其承担连带责任。一审判决案件受理费由其与鼎旭公司共同分担，缺乏事实和法律依据。鼎旭公司辩称，凌娜在涉案房屋租赁期间强行开锁进入涉案房屋，故凌娜主张损失已无法确定是否系其造成，对损失具体数额亦无法确定。2019年12月23日，凌娜强行开锁即是以自己的行为明确终止双方租赁合同继续履行，同时也占有了涉案房屋。凌娜要求其承担至2020年6月空置损失，无事实和法律依据。涉案房屋在其承租前，凌娜并未重新装修，且自其承租已近三年。涉案房屋租赁期间的磨损和折旧是正常的。现凌娜对涉案房屋全屋进行装修，要求其承担装修费用，无事实和法律依据。双方在合同中亦无约定租赁期满后其要对房屋进行全屋装修后才能退房。曹庆力系其聘用的厨师长，凌娜在诉状中也明确提出。双方在商谈解除租赁合同时也是凌娜与其商谈，并未于曹庆力商谈。故凌娜主张曹庆力承担连带责任不成立。鼎旭公司上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回凌娜的诉讼请求；一、二审诉讼费由凌娜负担。事实和理由：2019年12月23日，凌娜对涉案房屋强行开锁，并进入涉案房屋，凌娜无证据证据涉案房屋的损坏系其造成。一审认定其承担赔偿责任错误。一审在未鉴定的情况下，认定房屋损失为15000元明显过高。凌娜辩称，鼎旭公司、曹庆力对涉案房屋未尽合理使用、妥善维护义务，对涉案房屋造成严重损害，应当承担赔偿责任。一审酌定鼎旭公司赔偿房屋损失15000元，不能弥补其实际损失，有失公允。曹庆力经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。凌娜向一审法院起诉请求：⒈确认其与鼎旭公司、曹庆力之间的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；⒉判令鼎旭公司、曹庆力向其支付房屋租赁期间拖欠的物业服务费、水费、电费、暖气费共计4084.6元；⒊判令鼎旭公司、曹庆力赔偿其房屋合理损失45300元［包括修缮门锁300元，需重新装饰装修费用33000元，合理租金损失12000元（6个月×2000元/月）］；⒋判令鼎旭公司、曹庆力支付违约金4000元，上述总计53784.60元。⒌诉讼费由鼎旭公司、曹庆力负担。一审法院认定事实：2017年12月14日，凌娜作为出租人（甲方）与鼎旭公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁契约》，约定由鼎旭公司租赁凌娜所有的位于西安市未央区XX城XX路XX城（雅庭）9栋1单元107室房屋，租赁期限自2017年12月15日至2018年12月14日止，并约定每月租金1900元。签订上述合同时，鼎旭公司应支付凌娜押金1900元。上述租赁契约签订后，凌娜将涉案租赁房屋交付于鼎旭公司使用，鼎旭公司亦依约支付了房屋租金及押金。该房屋契约租赁期满后，鼎旭公司仍继续租赁上述租赁房屋，并向凌娜支付租金，双方在此期间并未签订书面合同。2019年5月13日，凌娜作为出租人（甲方）和鼎旭公司作为承租人（乙方，该合同由鼎旭公司员工曹庆力代签）再次签订《房屋租赁合同》（合同编号：20190512-01号），该合同约定如下：“……第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况⒈甲方出租给乙方的房屋位于西安市未央区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号。⒉出租房屋面积共104平方米（建筑面积），三室一厅一厨一卫。⒊该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第三条 租赁期限、用途  ⒈该房屋租赁期共12个月。自2019年6月15日起至2020年6月14日止。⒉乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。⒊租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满壹个月之前通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条 租金及支付方式  ⒈该房屋每月租金2000元（大写：贰仟元整）。⒉乙方于本合同签订当日，应向甲方交纳合同保证金1900元（大写：壹仟玖佰元整）。合同期满后，房屋及其设备、设施完好无损且其他费用已结清无拖欠，甲方将保证金退还乙方。⒊房屋租金支付方式如下：于本合同签订当日，乙方向甲方一次性支付全部12个月租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第五条 租赁期间相关费用及税金 ……⒉乙方交纳以下费用：租赁期间，乙方应按时交纳水费、电费、物业管理费、暖气费、卫生费、电话费、有线电视、宽带费等费用。第六条 房屋修缮与使用 ……⒉乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿……第七条 房屋的转让与转租……⒊房屋租赁期间，乙方由下列行为之一的，甲方有权解除，收回出租房屋：……（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的……第十一条 乙方违约责任 ⒈租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并向甲方支付壹个月租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（4）拖欠房租、物业管理费、暖气费、卫生费累计两个月以上的。⒉在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。⒊在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任……”。上述《房屋租赁合同》后附《设施、设备及价格清单》一份，该清单内容载明：“……甲方向乙方提供以下设施、设备：一、燃气管道  数量：物业登记  价格：物业登记 ；二、暖气管道  数量：物业登记 价格：物业登记；三、热水管道 数量：物业登记 价格：物业登记；四、燃气热水器  数量：一台  价格：￥3000；五、天然气灶 数量：一台 价格：￥500；六、抽油烟机 数量：一台  价格：￥500；七、马桶  数量：一个  价格：￥400；八、浴霸  数量：一个 价格：￥100；九、窗帘 数量：四副  价格：￥600；十、其他：钥匙两把（￥200）、门禁卡一个（￥20）、天然气购气卡一张（￥50）、购电卡一张（￥50）；十一、房屋装修情况：简装……”。2019年12月9日，鼎旭公司告知凌娜不再租赁涉案房屋。2019年12月15日，双方交接租赁房屋，但因租赁房内存在部分损坏，双方未就损坏部分的赔偿达成一致，凌娜并未收房。2019年12月23日，凌娜通过开锁公司自行进入涉案房内实际收回了租赁房屋，至此凌娜尚有鼎旭公司预付的剩余租金12000元及押金1900元未予以退还。同日，凌娜垫付了鼎旭公司在租赁涉案房屋期间产生的物业费、暖气空置费及水费共计4084.6元。现因双方就房内损坏的赔偿事宜未达成一致，凌娜诉至法院。诉讼中，凌娜申请对涉案租赁房屋损坏部位修复及重新装修进行评估，考虑到鼎旭公司在租赁涉案房屋时使用租赁物存在正常磨损及折旧与实际损坏部分难以区分，一审法院对凌娜申请评估的请求予以驳回，当庭释明后，双方当事人均无异议。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，凌娜与鼎旭公司签订的《房屋租赁契约》及《房屋租赁合同》（合同编号：20190512-01号），均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。该合同签订后，凌娜依约交付了涉案房屋，履行了其合同义务，鼎旭公司因自身原因提前解除合同且造成涉案租赁房内部分损坏，鼎旭公司的行为构成违约，应依约承担赔偿损失并支付违约金的法律责任。本案争议的焦点为凌娜主张鼎旭公司赔偿其房屋合理损失45300元是否合理，因鼎旭公司损坏的范围系涉案租赁房内的部分设施，而凌娜主张鼎旭公司赔偿其重新对全屋装修装饰的价款并按照装修期间计算其空置房屋租金损失，无事实及法律依据，酌情认定鼎旭公司赔付凌娜房内损坏的修复费用及相应损失15000元。其次，关于凌娜主张鼎旭公司支付其物业服务费、水电费及暖气费共计4084.6元之诉讼请求，证据充分，且鼎旭公司对该数额予以认可，本院依法予以支持。第三，关于违约金一节，依据双方房屋租赁合同约定，鼎旭公司应支付凌娜违约金2000元。故鼎旭公司应支付凌娜修复费用及相应损失15000元、物业服务费等4084.6元、违约金2000元，以上合计21084.6元。另外，鼎旭公司预付的房屋租金12000元凌娜尚未退还，两相折抵后，鼎旭公司还应支付凌娜修复费用21084.6元-12000元=9084.6元。至于鼎旭公司辩称其向凌娜交纳的房屋押金1900元应抵扣凌娜损失，因鼎旭公司造成房内损坏，构成违约，凌娜有权依约不予退还，故对鼎旭公司该辩称不予采信。关于凌娜主张曹庆力与鼎旭公司承担连带责任之诉讼请求，因合同具有相对性，曹庆力作为公司员工代鼎旭公司签订租赁合同，鼎旭公司亦进行了追认，该租赁合同对曹庆力不具有法律约束力，故对凌娜向曹庆力主张承担连带责任的诉讼请求，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决：一、被告西安鼎旭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告凌娜支付房屋修复费用等各项损失共计9084.6元；二、驳回原告凌娜其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元，凌娜已预交，由凌娜自行负担596元，由西安鼎旭餐饮管理有限公司负担548元，于履行上述款项时一并给付凌娜。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，凌娜与鼎旭公司签订的《房屋租赁契约》及《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行自己的义务。合同签订后，凌娜依约交付了涉案房屋，鼎旭公司使用房屋期间因自身原因提前解除合同且造成涉案房屋内部分损坏，鼎旭公司的行为已构成违约，应当承担赔偿损失并支付违约金的法律责任。因凌娜主张鼎旭公司赔偿45300元系基于其重新对全屋装修装饰的价款并按照装修期间计算其空置房屋租金损失，而鼎旭公司损坏的范围系涉案房屋内的部分设施，故一审酌定鼎旭公司赔付凌娜房内损坏的修复费用及相应损失15000元，与法不悖，并无不妥。凌娜提交的证据可以证明其已代鼎旭公司交纳物业服务费、水电费及暖气费共计4084.6元，上述费用应由鼎旭公司承担。凌娜依据双方合同主张鼎旭公司支付违约金2000元，有事实和法律依据，依法予以支持。鼎旭公司预付的房屋租金12000元凌娜尚未退还，两相折抵后，鼎旭公司还应支付凌娜9084.6元。鼎旭公司主张其向凌娜交纳的房屋押金1900元应抵扣凌娜损失。因鼎旭公司造成房内损坏，构成违约，凌娜有权依约不予退还，故对鼎旭公司该向主张，不予支持。曹庆力作为公司员工代鼎旭公司签订租赁合同属于职务行为，故对凌娜主张曹庆力应与鼎旭公司承担连带责任，依法不予支持。综上所述，凌娜、鼎旭公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2288元，由凌娜负担1144元，由西安鼎旭餐饮管理有限公司负担1144元。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十月     日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华