陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终12225号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭厚科，男，1968年11月18日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郑琳平，陕西秦耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，陕西秦耀律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李静静，女，1986年1月13日出生，汉族，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：张希翔，陕西聿久律师事务所律师。上诉人谭厚科因与上诉人李静静屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谭厚科上诉请求：⒈撤销一审判决第一项、第二项；⒉改判李静静立即向谭厚科支付欠付租金65175元，以及按逾期应付租金日1%计算自2019年5月20日起止实际支付之日起因迟延支付租金产生的滞纳金（滞纳金暂计算至2020年1月2日为127743元），两项共计人民币：192918元；⒊一、二审诉讼费由李静静负担。事实和理由：其依据合同主张违约金计算标准，合情合理，且李静静在一审中未主张违约金过高应适当减少。一审驳回其该项诉讼请求错误。李静静辩称，一审对违约金的调整合法合理，谭厚科提供的服务不符合生产经营的条件，无法达到合同目的的实现条件，谭厚科应赔偿其损失。李静静上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：涉案《房屋租赁合同》系2018年11月9日由开发商西安鸿华房地产开发有限公司的朱某某与其签订。签订过程中，其与谭厚科没有直接见面。朱某某以开发商事先做好的宣传资料向其进行灌输。其要交纳首期租金前才看到有谭厚科签名的合同文本。因此，当其在装修中发现开发商的广告宣传资料明显造假，并遭遇地铁出口围挡封堵影响店铺出行后，其一直与朱某某进行交涉。因交涉无果，其未付后期租金。为减少损失，其于2019年11月20日将涉案商铺交还给谭厚科，双方合同终止。其于一审提交的开发商涉嫌虚假宣传的证据，一审对该事实未予认定错误。因其在与朱某某交涉过程中，朱某某明确表示免租六个月，故其才只交纳了第一年半年的租金。据此，其未交纳后期租金的行为，不应认定为违约。即便其构成违约，开发商亦违约在先，应各自承担责任。一审判决其承担违约责任错误。其要求谭厚科退还保证金和返还装修残值系基于在开发商虚假宣传，即其未交租金、双方一致同意终止合同的基础上。其不构成单方违约。谭厚科辩称，涉案《房屋租赁合同》系其与李静静在协商一致后于2018年11月9日签订。合同签订后，其依约向李静静交付了涉案商铺。根据合同约定，李静静应向其交纳2018年11月20日至2019年11月19日的商铺租金130349.7元，以及21725元履约保证金，逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金按逾期应付租金的每日1%收取。现李静静仅交纳半年租金65175元，之后拒绝支付。故李静静已构成根本违约，其有权要求李静静支付下欠租金并承担违约责任。李静静主张系收到开发商虚假宣传，商铺周边环境与实际严重不符，其存在违约，故而拒绝支付相应租金，与事实不符。涉案商铺的位置于出租前，出租后均无变化。商铺实际交付李静静用于经营餐饮，为出现停水、停电或大门封堵无法进出等情形。人流与客源并非租赁合同法律关系中出租人应承担的法律义务与合同义务。无李静静主张其违约不成立。现李静静就自己商业投资失败、餐厅经营不善而导致的商业风险全部转嫁给其，违背商业诚信。根据李静静提供的地铁口出入照片可知，涉案商铺附近确实存在宣传所称的地铁出入口。地铁出入口的竣工时间为2019年4月30日。由此反而可以证明开发商的宣传并不存在虚假。故李静静以开发商存在虚假宣传为由，不支付下欠租金，并要求其返还履约保证金的主张不成立。谭厚科向一审法院起诉请求：⒈李静静支付其租金65175元，并自2019年5月20日起按每日1%计算迟延付款滞纳金至实际支付之日止，暂计算至2020年1月2日为127743元，共计192918元；⒉诉讼费由李静静负担。李静静向一审法院反诉请求：⒈谭厚科退还履约保证金21725元；⒉谭厚科赔偿其装修损失82500元。一审法院认定事实：2018年11月9日，谭厚科与李静静签订《房屋租赁合同》，合同中约定：李静静租赁谭厚科位于西安市XX路XX号楼XX号房屋（建筑面积为111.41㎡），租赁房屋用途为餐饮，租赁期限自2018年11月20日至2026年11月19日，租赁期限内含装修期，装修期六个月（自2018年11月20日至2019年5月19日），租金为2018年11月20日-2019年11月19日（195元/月/平方米，第一年给予租金优惠，优惠后租金为97.5元/月/平方米），2019年11月20日-2020年11月19日（195元/月/平方米），租金每三个月支付一次，于每个租赁期满前15日支付下期租金，首期租金于签订合同后三日内支付，李静静应在合同签订之日起三日内向谭厚科交付履约保证金21725元，租期结束后，李静静交还房屋三个月内无任何纠纷，谭厚科将履约保证金退还，李静静逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按逾期应付租金的每日1%支付滞纳金。当日，李静静支付谭厚科房屋租金65175元，谭厚科向李静静出具收据。11月20日，谭厚科向李静静交付涉案房屋（毛坯）。2019年11月20日，李静静将涉案房屋交还谭厚科，双方就涉案房屋内物品制作清单，约定此后不再计算房租及其他费用，房内存放的物品由李静静处置，双方协商折价或其它方式处置。后双方因租金一事发生纠纷，遂形成诉讼。庭审中，李静静称其已交付保证金，并提交谭厚科出具的《收款收据》，谭厚科对此证据真实性认可，质证称其并未收到履约保证金，银行回单仅有租金的转账记录。经当庭询问李静静，李静静称其交纳的履约保证金被开发商华远房地产扣留。李静静称免租期为6个月，其交付的租金为2019年5月20日至11月19日期间，谭厚科对此不予认可，并称交付租金为2018年11月20日至2019年5月20日期间。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，谭厚科与李静静签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。谭厚科依约向李静静交付了租赁房屋，李静静应按照合同约定支付房租。谭厚科主张李静静欠付租金65175元，李静静辩称，谭厚科承诺装修期内免租金，其已付清租期内租金，经审查双方签订的租赁合同，其中未有免除装修期租金的相关约定，李静静亦未提交充分证据印证其陈述，谭厚科对此亦不认可，故对于李静静的抗辩意见，故不予采信。李静静辩称，其因开发商虚假广告行为和违约致无法营业，但合同中并无相关义务的承诺，李静静亦无其他充分证据相印证，故对于李静静的辩称意见，故不予采纳。双方经协商已实际终止租赁合同，现谭厚科要求李静静支付拖欠的租金，符合相关法律规定，故予以支持。关于谭厚科主张的滞纳金，李静静未按期支付租金构成违约，因双方合同中约定按每日1%支付滞纳金过高，应予调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，故李静静应自逾期之日即2019年5月20日起承担滞纳金至履行完毕之日止。关于李静静主张的履约保证金，谭厚科辩称并未收取该款项，李静静虽当庭提交了收款收据，但却未有其他支付款项的证据相印证，结合庭审中双方的陈述，可见李静静并未实际支付履约保证金，故李静静要求返还履约保证金的诉请，明显缺乏事实和法律依据，故不予支持。关于李静静主张赔偿其固定装修残值82500元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，因李静静未按期交付租金违约，致双方签订的租赁合同实际终止，对于其要求赔偿装修残值损失的诉请，不符合相关法律规定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、被告李静静于本判决生效之日起十日内支付原告谭厚科房屋租金65174元，并自2019年5月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金至履行完毕之日止。二、驳回原告谭厚科的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李静静的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4158元（谭厚科已预交），由谭厚科负担2558元，由李静静负担1600元。反诉案件受理费1192元，由李静静负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，谭厚科与李静静签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当按照约定履行自己的义务。现谭厚科依约向李静静交付了涉案商铺，李静静亦应按照合同约定按期支付租金。经查，李静静支付半年租金后未再支付，下欠租金65175元。李静静主张系案外人朱某某承诺装修期内免租金，其已付清租期内租金，但未提交充足证据证明，谭厚科对此亦不予认可，另外，双方合同中没有免除装修期租金的相关约定，故对李静静该项主张，依法不予采信。李静静主张因开发商虚假广告行为和违约致其无法营业，但合同中没有出租人具有相关义务的约定，李静静亦未提交充分有效证据证明，故对李静静该项主张，依法不予支持。双方经协商已实际终止租赁合同，谭厚科要求李静静支付下欠租金，有事实和法律依据，依法应予支持。李静静未按期支付租金构成违约，应当承担违约责任。一审综合本案实际情况认定双方合同中约定按每日1%支付滞纳金过高，酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，故李静静应自逾期之日即2019年5月20日起承担滞纳金至履行完毕之日止，并无不妥。李静静主张谭厚科退还履约保证金21725元。谭厚科主张其未收取该笔款项。李静静虽提交了收款收据及北京盛达行商业运营管理有限公司西安分公司给李静静开具的收款收据，但北京盛达行商业运营管理有限公司西安分公司出具的收据的收款人系该公司，并非谭厚科，不能据此认定谭厚科取得了履约保证金，故对李静静该项主张，依法不予支持。因李静静未按期交付租金违约，致双方签订的租赁合同实际终止，一审对于李静静要求赔偿装修残值损失的诉讼请求，不予支持，于法有据，并无不当。综上所述，谭厚科、李静静的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8316元，由谭厚科负担4158元，由李静静负担4158元。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十一月     日  书 记 员  姬  凯  华