松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初4316号 原告：某股份有限公司松原分行，住所地：松原市。 负责人：徐锡刚，行长。 委托诉讼代理人：孙亚男，吉林巨石律师事务所律师。 被告：张洪胜，男，1975年9月10日生，汉族，农民，住扶余市。 委托诉讼代理人：白文力，男，1970年4月2日生，汉族，住松原市开发区。 被告：松原市某房地产开发有限公司，住所地：松原市。 法定代表人：李月娟，董事长。 委托诉讼代理人：李璐璐，女，1985年9月13日生，汉族，系被告公司职员，住松原市开发区。 原告某股份有限公司松原分行（以下简称某松原分行）诉被告张洪胜、松原市某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙亚男，被告张洪胜的委托诉讼代理人白文力及被告某房地产公司的委托诉讼代理人李璐璐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某松原分行向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告张洪胜之间签订的《个人一手住房贷款合同》（编号2015年幸字093号）；2.请求被告张洪胜立即偿还尚欠原告的借款本金312,780.66元，截止到2020年10月14日尚欠利息23,518.54元、罚息2458元，合计338,757.20元，利息、罚息按合同约定至执行完毕；3.要求以被告张洪胜抵押的坐落于松原市某小区7号楼189幢1单元601室，面积为96平方米的房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.请求被告某房地产公司承担连带保证责任；5.要求二被告承担本案诉讼费、律师费24,015元。事实与理由：2015年12月15日，原告与被告张洪胜签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告张洪胜从原告处借款人民币349,000元，此款转入松原市某房地产开发有限公司账户，用于支付被告张洪胜购房尾款，期限自2015年12月15日起至2035年12月15日止，还款方式为等额本息，月利率4.0833‰（执行浮动利率，实际按人民银行现行基准利率计算），逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%。被告用位于某小区7号楼189幢1单元601室房屋为贷款提供抵押担保，并办理抵押权预告登记。被告某房地产公司为被告张洪胜此笔贷款承担不可撤销的连带保证担保责任，保证期限至办妥他项权利证止。被告未按借款合同约定履行还款义务，现借款已逾期，原告为维护其合法权益特诉至法院，请求依法公判。 张洪胜辩称，与原告确实签订了住房贷款合同，当时贷款349,000元，原告在诉状中陈述的借款期限、还款方式、月利率的约定标准等都是正确的。同意解除合同，积极返还原告的借款本金、利息、罚息。律师费由原告承担，希望依法裁判。 某房地产公司辩称，确实签订了担保协议，同意承担连带责任，律师费没有意见。 本院经审理认定事实如下：2015年11月18日，被告张洪胜在被告某房地产公司购买某小区7号楼189幢1单元601室房屋，付款方式为首付款150,200元，剩余房款349,000元办理银行按揭贷款。2015年12月2日，被告张洪胜向原告提出房屋贷款申请，2015年12月7日，原告审核通过被告张洪胜的贷款申请。2015年12月15日，被告张洪胜作为借款人、被告某房地产公司作为保证人与作为贷款人的原告签订《某股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号2015年幸字093号）。其中合同约定：被告张洪胜向原告借款人民币349,000元用于购买房屋，贷款期限为240个月（自2015年12月15日起至2035年12月15日止），贷款利率为浮动周期12个月，贷款月利率4.0833‰，逾期罚息利率按执行利率上浮50%，还款方式为按月等额本息还款。本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买本合同约定房产的购房款。同时，约定房屋地址为松原市经济技术开发区某街某小区189幢1单元601室房屋，建筑面积为96平方米，购房总价款为499,200元。另约定借款人的违约：未按期归还贷款本息或应支付的其他费用等条款。针对借款人出现的违约行为，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或者解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失；行使其他担保物权；要求保证人承担保证责任。（其他内容详见合同书）。同时，2015年12月14日被告张洪胜提供所购买的上述房屋为原告的借款设定抵押担保，并办理预告抵押登记，登记证号为松房预开字第20XX09号。合同签订后，原告按合同约定以受托支付方式向被告张洪胜发放借款349,000元，此贷款直接转入被告某房地产公司账户。自2019年4月10日起被告张洪胜未如期偿还贷款，截止至2020年10月14日，被告张洪胜尚欠原告借款本金312,780.66元，利息23,518.54元、罚息2458元。另查明，原告为实现其债权产生律师费24,015元。 以上事实，有原告提供的身份证复印件、收入证明、某个人一手房屋贷款申请、审批表、某个人一手房屋贷款合同、某借款借据一份、预告商品房抵押权预告登记证、商品房买卖合同、贷款还款明细单、律师费发票及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，某松原分行与张洪胜、某房地产公司之间签订的个人一手住房贷款合同是双方的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，为有效合同。某松原分行按合同约定向张洪胜履行了发放借款义务，张洪胜却未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，在履行给付义务的同时应承担相应的违约责任，同时，依据双方所签贷款合同违约条款的约定，其违约行为已具备合同约定的解除条件，故原告要求提前解除合同，要求被告张洪胜清偿剩余贷款本金及利息的请求，本院予以支持。另某房地产公司作为连带责任保证人，在张洪胜未按合同约定履行债务时，某松原分行可以要求保证人某房地产公司在保证范围内承担保证责任，故某松原分行主张某房地产公司对以上债务承担连带给付责任的诉讼请求应予支持。在保证人某房地产公司承担保证责任后，有权向张洪胜追偿。关于某松原分行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题，某松原分行持有的松房预开字第20XX09号系抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同性质和效力。依据我国物权法第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，某松原分行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对诉争房屋享有现实的抵押权。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，某松原分行行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告某股份有限公司松原分行与被告张洪胜之间于2015年12月15日签订的《某股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号2015年幸字093号）； 二、被告张洪胜于本判决生效之日立即给付原告某股份有限公司松原分行借款本金312,780.66元，逾期利息合计25,976.54元，并以借款本金312,780.66元为基数自2020年10月15日起至给付之日止按约定月利率4.0833‰标准上浮50%计算的利息； 三、被告松原市某房地产开发有限公司承担连带给付责任。 四、驳回原告某股份有限公司松原分行的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3116元，律师费24,015元，由被告张洪胜、松原市某房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 关 雪 二〇二〇年十一月四日 书记员 包海微