陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异1012号案外人：王灵珍，女，汉族，1965年6月13日出生，住山西省河津市城区。委托诉讼代理人：杨琳，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李益，陕西至正律师事务所律师。申请人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**。法定代表人：赵伟，该公司董事长。被申请人：陕西卓立实业有限公司，，住所地陕西省西安市高新区唐延南路锦业路**都市之门********法定代表人：何炎奎。中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与陕西卓立实业有限公司（以下简称卓立公司）建设工程施工合同纠纷一案在诉讼过程中，对被申请人名下财产采取了保全措施，现案外人王灵珍对本院保全查封的陕西省西安市高新区锦业路88号2幢12302室房产（以下简称案涉房产)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人王灵珍称：案涉房产为其所有，其于2013年已实际占有。根据相关法律规定结合案件情况，应当中止执行案涉房产。一、2010年1月31日卓立公司与西安市雁塔区丈八街办东滩村签订《合作开发合同书》，双方约定联合开发西安市高新区锦业路锦尚名城住宅小区（后更名为满堂悦），《合作开发合同》第三条第一款约定“甲方（东滩村）以72362平方米国有土地使用权置换乙方（卓立公司）商业用房面积38500平方米”，东滩村民每人有商业房面积20平方米。开发项目启动后，因地理条件所限，《合作开发合同》中约定的乙方（卓立公司）应返还给甲方（东滩村）商业用房38500平方米的条款无法履行。2010年10月21日经双方协商同意，提议让村民用每人20平方米的商业房置换商品住宅25平方米，全村共有465户村民置换了商品住宅，并签订了《商业房置换商品住宅协议书》，协议书第三条约定了补交房屋超出面积差价款等事宜，第五条约定交房一年内甲方负责给乙方办理好房屋产权的房产证，并承担办理全产权房产证产生的一切费用。案外人王灵珍于2010年即与卓立公司签订了《商业房置换商品住宅协议书》，虽非商品房买卖协议，但依据司法解释的立法宗旨，为保护不动产实际所有人权利，应当适用司法解释。二、2013年卓立公司将上述房产交付王灵珍入住，王灵珍按要求办理和签订了房屋装修合同、物业管理合同等居住手续，也按期交纳了物业管理费。三、案外人王灵珍已经根据《商业房置换商品住宅协议书》第三条约定向卓立公司如数交纳了房屋超出面积补差款，卓立公司出具了收款票据。四、2013年王灵珍入住房屋后，卓立公司一直未能按《商业房置换商品住宅协议书》中约定期限办理房产证，其他置换房屋的东滩村村民也存在这种情况，部分村民将卓立公司起诉至西安市雁塔区人民法院要求尽快办理房产证。以上事实足以证明案涉房产系案外人王灵珍所有，未办理不动产权属证书并非王灵珍原因所致。综上，请求中止对案涉房产的执行。为支持其异议请求，案外人王灵珍向本院提交了《合作开发合同书》、东滩村村民安置房屋确认书、情况说明、居住证明、商业房置换商品住宅协议、面积补差款收款收据、物业收款单、证明材料等证据。申请人中铁公司称：一、案涉房产为原案中被保全人所有。根据相关法律规定，就本案而言，中铁公司申请财产保全后经申请西安市中级人民法院查询被保全人卓立公司名下不动产，明确案涉房产的所有人为卓立公司。不动产应按照不动产登记生效主义的原则判断所有权归属。在未办理产权登记转移之前，不动产尚未发生物权变动的效力。二、案外人主张应中止案涉房产的执行无事实及法律依据。1、案外人并未在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。根据案外人提交的证据资料显示，首先其仅与原案被保全人签订了《商品房置换商品住宅协议书》，而非法律规定的合法有效的买卖合同。其次《商品房置换商品住宅协议书》中并未明确约定置换房屋的房号、具体履行时间、交付时间等，合同履行指向的标的物存在不确定性，不具备商品房买卖合同的基本要素。案外人不能用类比的方式确定置换协议与商品房买卖合同的性质。2、案外人的证据仅能证明其占有了案涉房产，并不能证明其占有的权力来源合法。3、未能办理网签的原因归责于案外人自身。根据案外人提交的《关于锦尚名城项目部分安置商品房产权登记转移给东滩村委会村民情况说明》第三段“现存在l、2、3号楼350户村民安置商品房网签合同购房资格审核无法通过……导致房产证无法办理”可知，未能办理过户登记是案外人自身原因导致的。三、根据相关法律规定，案外人并无证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，案外人应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的所有条件，结合本案具体事实，显然其申请执行异议的理由并不符合上述规定且其权利并不能够排除执行。四、案外人应向其合同相对人卓立公司主张权利，其权利救济途径有法律保障。案外人与卓立公司签订的协议书无法继续履行的情形下，案外人应向卓立公司主张权利，通过置换房屋或解除合同、赔偿损失并追究其违约责任等方式依法维权。综上所述，中铁公司依法申请诉讼财产保全，受理法院依据不动产登记原则合法的查封了原案被告陕西卓立实业有限公司名下房产完全符合法律规定,且中铁公司是基于索要案涉项目的工程款而与开发商卓立公司发生的诉讼，为保障农民工的合法权益进而维护社会稳定，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，中铁公司与卓立公司建设工程施工合同纠纷一案，申请人中铁公司向本院申请财产保全，请求查封、冻结被申请人卓立公司价值37416512.68元的财产。2019年12月3日，本院依法作出（2019）陕01民初2091号民事裁定，裁定查封、冻结被申请人卓立公司价值37416512.68元的财产。同年12月10日，本院作出（2019）陕01执保330号协助执行通知书，依法查封了案涉房产（西安市不动产登记簿在所有人名称一栏载明，案涉房产所有人为陕西卓立实业有限公司）。另查，1、西安雁塔区丈八街道办事处东滩村委会（以下简称东滩村委会）与卓立公司于2010年1月31日签订的《合作开发合同书》，该合同约定，双方就合作建设开发区丈八街道办东滩村国有土地为商住小区项目即财产置换，房屋租赁及市价协商回收东滩村委会商业用房达成共识。东滩村委会以72362平方米国有土地使用权置换卓立公司开发楼盘中商业用房面积38500平方米。2.东滩村委会与卓立公司签订的《东滩村村民安置房屋确认书》，该确认书载明，双方经友好协商，决定就卓立公司开发建设的位于西安市××西、××路以南的“锦尚名城”1、2号住宅楼465户，共计34998.18平方米房产，用来安置东滩村**村民；3.卓立公司与王灵珍及东滩村委会三方签订的《商业房置换商品住宅协议书》，该协议书约定，卓立公司根据王灵珍持有的经东滩村委会确认的商业房置换商品住宅确认书签订本协议，王灵珍确认本户肆人，选定本项目(面积100平方米)壹套。再查，被申请人卓立公司与东滩村委会合作开发的位于西安市××城区××路与××字东南角的项目名称原为“锦尚名城”，后变更为“满堂悦”。上述事实有民事裁定书、协助执行通知书、《合作开发合同书》、《东滩村村民安置房屋确认书》、《商业房置换商品住宅协议书》等在卷予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案，案外人王灵珍称其作为东滩村的村民，东滩村委会与卓立公司签订的《合作开发合同》和《东滩村村民安置房屋确认书》以及其本人与卓立公司签订的《商业房置换商品住宅协议书》而取得的西安市高新区锦业路88号2幢12302号房产，未在房屋登记管理机关办理商品房预售许可登记及网签合同备案信息，故在执行异议审查程序中无法证实案外人王灵珍商品房住宅协议书的合法有效性。现案涉房产仍登记在被申请人卓立公司名下，法院依法查封并无不当。案外人如对案涉房产主张实体权利，可依法通过案外人异议之诉进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人王灵珍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年十一月十二日书记员  季 琳