江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初6245号原告：戴桂红，女，1974年1月13日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬南路****，（统一社会信用代码：91320200668995546G）。诉讼代表人：无锡华宸置业发展有限公司管理人。负责人：倪荣。委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛律师事务所律师。原告戴桂红与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴桂红，被告华宸置业公司管理人的委托诉讼代理人顾筱麟、丁洁瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴桂红向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除戴桂红与华宸置业公司于2018年7月9日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；2.请求判令华宸置业公司返还戴桂红支付的购房款610000元及利息25620元、违约金61000元整；3.赔偿戴桂红因贷款购房2年支付的利息21200元整；4.请求判令戴桂红承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：双方于2018年7月签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》，合同约定戴桂红以550000元购得汇普金融大厦1号楼810号房。房屋建筑面积为43.73平方米。合同同时约定华宸置业公司无法在签约365个工作日之内为戴桂红取得房地产权属证书，则在90日内无条件退还戴桂红所缴纳的全部购房款并赔偿房款的10%作为合同违约金。自签约之日起至今已经2年之久，但华宸置业公司仍未将房屋办理至戴桂红名下，且目前房屋因涉及第三方债务纠纷导致被法院查封，故为维护自身合法权益，戴桂红诉至法院，要求判如所请。华宸置业公司辩称，2020年9月17日，无锡市梁溪区人民法院依法裁定受理了华宸置业公司破产重整一案，并于2020年10月13日指定了江苏谋盛律师事务所担任管理人。现同意解除双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》。戴桂红要求返还的购房款应为550000元，按照《中华人民共和国破产法》规定，利息只能计算到2020年9月17日即破产案件裁定受理之日，之后停止计息。戴桂红的债权应当依法向管理人进行申报。戴桂红主张的利息与违约金系重复主张，贷款两年支付的利息与违约金的主张也是重复的，对于违约金的主张过高，请求法庭依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2018年7月9日，甲方华宸置业公司与乙方戴桂红签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》1份，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦1号楼810号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为43.73平方米，层高为3.6米；2.双方约定房屋总价为550000元整；3.乙方于2018年7月9日前支付28万元，于2018年10月8日前支付27万元；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之一向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下面的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该房屋另行出售；6.自本合同签订之日起，乙方自愿将该房屋交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用，乙方同意甲方与运营商在统一经营管理时重新规划商业动线；7.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；8.甲、乙双方商定在签约365个工作日之内，甲方直接将乙方所订购房屋报产权机关取得房产证权属证书，办证期间所产生的税费由甲乙双方各自承担。如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。戴桂红于2018年7月9日、7月18日分别向华宸置业公司支付购房款38万元、17万元。戴桂红于2018年7月9日向江苏荣凯房产经纪有限公司支付装修费6万元。无锡市汇普金融大厦251-810号房屋现登记在华宸置业公司名下，该房屋于2017年7月30日抵押给顾君浩。2019年8月5日，上海市第二中级人民法院查封案涉房屋，现案涉房屋被多家法院查封。申请人费燕以被申请人华宸置业公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对华宸置业公司进行破产清算。本院于2020年9月17日做出(2019)苏0213破申15号民事裁定书,裁定受理申请人费燕对被申请人华宸置业公司的重整申请。审理中，戴桂红陈述：1.购买案涉房屋时，销售人员表示房屋已经租给美豪酒店了，美豪酒店支付了装修费，包租的话需要戴桂红支付装修费6万元，钱是给美豪酒店的，不是给华宸置业公司；2.戴桂红为购房案涉房屋办理常熟农商银行贷款，因案涉房屋为公寓，无法做购房贷款，因此直接做的商业贷款，每月扣款3695.53元；3.戴桂红主张的21200元，合同并没有约定，之所以主张是因为如果正常办理房产证，戴桂红就可以销售，因此造成了相应损失。审理中，华宸置业公司陈述：1.2017年5月，华宸置业公司向上海金海棠公司借款归还江苏银行借款，江苏银行将抵押置换给上海金海棠公司指定的出资方顾君浩。借款到期后，顾君浩要求华宸置业公司归还借款。华宸置业公司销售房屋并归还款项后，顾君浩未按照约定解除抵押，并起诉至法院，要求华宸置业公司归还剩余借款，目前案件在上海市第二中级人民法院审理；2.华宸置业公司对于装修款并不清楚，华宸置业公司的销售居间合同是与南京徽行有限公司签订的，江苏荣凯房产经纪有限公司可能是该公司的二级代理。本院认为，戴桂红与华宸置业公司签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。戴桂红与华宸置业公司签订合同后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，戴桂红已按约向华宸置业公司支付购房款，但华宸置业公司未按照合同约定在365个工作日内将房屋产权转移登记至戴桂红名下，且目前房屋仍存在抵押及查封，实际无法办理房屋转移登记手续，双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》实际已经无法履行，现戴桂红要求华宸置业公司退还购房款55万元及承担购房款10%的违约金55000元，符合合同及法律规定，本院予以支持。华宸置业公司认为违约金过高的抗辩意见，因华宸置业公司未提供证据证明，故本院不予采纳。戴桂红所主张的因未及时办理房屋权属证明产生的损失25260元及贷款产生的2年利息损失实际已经包含在10%的违约金之中，故本院对上述诉讼请求，不予支持。关于装修款，因该款项并非转入华宸置业公司，戴桂红也未提供其他证据证明该装修款是华宸置业公司收取，故对于戴桂红要求华宸置业公司返还6万元装修款的诉讼请求，本院不予支持，戴桂红可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除戴桂红与无锡华宸置业发展有限公司于2018年7月9日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；二、无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还戴桂红购房款55万元及违约金5.5万元；三、驳回戴桂红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10978元，减半收取计5489元、保全费4020元，两项合计9509元（戴桂红已预交），由戴桂红负担463元，无锡华宸置业发展有限公司负担5026元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向戴桂红支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二〇年十一月九日书记员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。