文书内容湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8835号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉海天实业集团有限公司，住所地武汉市蔡甸区沌口小区海天汽配城海天大楼。法定代表人：谭树人，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴启银、杜耀文，均系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司，住所地武汉市东西湖区二雅路以西梨花园******（6）。法定代表人：方略，该公司总经理。委托诉讼代理人：王欣子，湖北今天律师事务所律师。上诉人武汉海天实业集团有限公司（以下简称武汉海天公司）因与被上诉人武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司（以下简称武汉思享公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉海天公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由武汉思享公司承担。事实及理由：1、武汉海天公司依据合同约定开展的认筹6000元享3万元总房款优惠、交纳6000元团购诚意金享3万元总房款优惠的促销活动与武汉思享公司私自与购房人签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，由武汉思享公司违规收取6000元团购服务费，不属于同一优惠活动。首先，武汉海天公司与武汉思享公司的权利义务不同，武汉海天公司作为委托人依据《销售代理合同》约定，有权决定开展认筹6000元享3万元房款优惠、购房人交6000元团购诚意金享3万元房款优惠的促销活动。武汉思享公司作为受托人只能依据《销售代理合同》约定第7.1条“乙方全面负责本项目的行销和销售策略的制定，乙方负责全面执行甲方签字确认的销售方案和销控计划，保证整个代理过程中业务的合法性”，未经甲方签字确认的营销策划方案和销控计划，即为违反合同约定，不合法。其次，促销优惠活动的内容不同，武汉海天公司审定的促销活动内容是购房人交纳6000元认筹款及可享有总房款优惠3万元；购房人交纳6000元团购诚意金即可享有总房款优惠3万元。总房款优惠3万元是武汉海天公司促销让利，让掉的是真金白银，武汉海天公司收取的认筹款和团购诚意金在购房人签订购房合同后即转为购房款。武汉思享公司开展所谓“团购”活动的内容是误导和欺骗购房人向其交纳团购服务费6000元，承诺交纳6000元团购服务费可享受总价3万元优惠是虚假的事实，收取6000元团购服务费出于一已私利，侵犯了武汉海天公司和购房人的合法权益。第三，开展“团购”活动的合同依据不同，签字审批的程序不同，法律效力不同。武汉海天公司开展认筹6000元享3万元房款优惠，交纳团购诚意金6000元享3万元房款优惠有合同依据，属符合合同约定的合法行为，且经购房人、武汉思享公司、武汉海天公司三方签字审查同意，签订《签约审批单》武汉思享公司收取团购服务费没有合同依据，未经武汉海天公司审批同意，不具有合法性，对武汉海天公司与购房人没有法律约束力，属于无效法律行为。武汉思享公司辩称，武汉海天公司上诉称其委托武汉思享公司开展团购及收款不是事实，也无任何证据证明存在所谓的委托事项；武汉思享公司公开开展团购，活动真实、未欺诈客户，武汉海天公司对活动全程均知情且支持；团购服务费不是房款，且与武汉海天公司无关；武汉市中级人民法院裁定并案处理主要是为了节约司法资源，并未对案件事实作出任何审理与认定；武汉海天公司在一审中一直做虚假陈述，企图混淆法律关系，逃避付款义务，其言行前后矛盾。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。武汉思享公司向一审法院起诉请求：1、判令武汉海天公司向武汉思享公司支付代理费3233815元；2、判令武汉海天公司向武汉思享公司支付递增补差的代理费（即跳点代理费补差款）328204元；3、判令武汉海天公司向武汉思享公司支付第二、三、四季度完成销售任务的奖励150000元；4、判令武汉海天公司向武汉思享公司支付违约金538298元（暂计算至2019年1月3日）；5、本案诉讼费用由武汉海天公司承担。武汉思享公司向一审法院提起反诉请求：1、判令武汉思享公司向武汉海天公司交付向购房人收取的认筹款合计人民币2244000元及相应利息（利息以2244000元为基数，按同期银行贷款利率4.75%，从2016年7月22日起暂计算至2019年9月21日，即373065元，应计算至上述款项付清之日止）；2、判令武汉思享公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月，武汉海天公司开发的位于武汉经济技术开发区海天汽配大世界的“海天幸福天地一期及海天幸福小城三期”项目，委托武汉思享公司代理销售，双方遂签订《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》，合同主要约定如下：2.1、武汉海天公司委托武汉思享公司独家代理销售海天幸福天地一期及海天幸福小城三期所有可售房源。2.3、委托工作内容为武汉海天公司委托武汉思享公司负责本项目的销售代理工作。整合推广设计工作由武汉海天公司另行委托广告公司负责。3.2、销售代理期限为自2016年2月20日起至2017年1月20日止。海天幸福天地一期开盘暂定为2016年5月。“成功销售”对于某套代销房屋，购房者与武汉海天公司签署《商品房买卖合同》并支付合同约定首期或首期以上房款。则该房屋视为成功销售。武汉海天公司在成功销售房屋且购房款全款到账后向武汉思享公司支付代理费。3.4、佣金标准：武汉海天公司委托武汉思享公司完成本合同约定工作，并支付武汉思享公司相应报酬（以下简称代理费），代理费包括以下内容：a、海天幸福天地一期销售代理费：            序号              年度销售完成率X      （年度实际销售面积/      年度计划销售面积）              代理费率      （按年度实际签约的购房合同总额计）              说明                  1              X＜70%              0.9%              所有均按此点位                  2              70%≤X＜90%              1.0%              所有均按此点位                  3              90%≤X＜100%              1%+1.1%(超出且含90%部分)              90%以下按1%计提+超出90%（含）部分按1.1%计提                  4              100%≤X＜110%              1.1%              全年度所有销售物业均按此点位                  5              X≥110%              1.2%              全年度所有销售物业均按此点位      b、海天幸福小城三期销售代理费：            序号              年度销售套数X              代理费率      （按年度实际签约的购房合作总额计）                  1              X＜60套              0.9%                  2              X≥60套              1.0%（全年度所有销售物业均按此点位）      3.5、激励、考核政策：1、销售任务（实际签约）考核指标：海天幸福天地一期年度计划销售面积41800㎡（约550套）；海天幸福小城三期年度计划销售套数100套。2、年度任务分解表：            项目              第一季度              第二季度              第三季度              第四季度                    总计                  3月              4月              5月              6月              7月              8月              9月              10月              11月              12月              1月                                幸福天 地              签约（㎡）                                          7340              5820              4200              3180              4725              6085              4318              3818              2314              41800                  参考      套数                                          123              83              55              32              52              80              57              44              24              550                  幸福小 城              签约（套）                    4                                                                                                                                                                            8              17              12              11              10              16              12              8              1              1              100      4、季度奖励：海天幸福天地每季度100%完成销售任务奖励五万元（第一季度除外），共计150000元；海天幸福天地项目销售价格，双方根据市场行情协商确定。以2016年5月首开销售价格为基准，总年度上浮不超过10%。3.6、代理费结算方式：武汉思享公司每月代理费结算标准为以该阶段已成交物业武汉海天公司实际到账金额（购房款全额）×该阶段代理费率计提标准进行计算。符合成功销售条件，方可计入销售任务并结算代理费；海天幸福天地一期代理费率随年度销售完成率递增而递增，海天幸福小城三期代理费率根据销售套数递增而递增，并在执行较高代理费率进行结算时，武汉海天公司对之前较低代理费率阶段的部分以实际代理费率进行补差；代理费按月支付，武汉海天公司于次月10日前支付上月实际到账金额的全额代理费。递增补差的代理费武汉海天公司应在年度考核周期完成后10日内一次性支付给武汉思享公司。4.1、武汉思享公司应按武汉海天公司确认的商品房认购协议、销售合同等法律文件样本与购房人签订合同，与合同样本有出入的条款（尤其是补充条款、附件内容）需经武汉海天公司委托人员（以书面授权委托书为准）确认并加盖武汉海天公司公章。6.2、本项目对外的所有销售方面的法律文件，包括但不限于《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》，武汉海天公司具有最终审定权。未经武汉海天公司签字，武汉思享公司不得同意购房者任何更改上述法律文件的要求。6.3、对于武汉思享公司提出的本项目市场推广及销售方案，武汉海天公司有权审核确定，并且对方案中涉及的本项目的相关描述（包括但不限于文字、画面、影像）与真实情况不符合的，武汉海天公司有权提出修改意见，并对方案进行修改。6.4、武汉海天公司负责派专员收取定金、购房款、开具发票，并及时与武汉思享公司结算款项。7.1、武汉思享公司全面负责本项目的行销企划和销售策略的制定。武汉思享公司全程执行经武汉海天公司签字确认的营销策划方案和销控计划，保证整个代理过程中业务的合法性。7.6、武汉思享公司在代理销售过程中，应根据武汉海天公司提供的项目特性和状况向客户作如实介绍，尽力促售，不得夸大宣传或隐瞒事实；武汉思享公司在武汉海天公司授权范围内代理武汉海天公司与购房者签署销售合同等法律文件，未经武汉海天公司同意，不得更改武汉海天公司确认的合同样本，不能超越武汉海天公司授权向购房人作出任何承诺。武汉思享公司应严格遵守武汉海天公司提供的《商品房买卖合同》样本签署正确，如由于武汉思享公司签约产生错误给武汉海天公司造成相关损失，由此产生的所有责任由武汉思享公司承担；未经武汉海天公司同意，不得擅自将客户提出的超出武汉海天公司确认的合同内容加入《商品房买卖合同》，若因此而造成武汉海天公司损失或加重武汉海天公司责任的，由武汉思享公司承担全部责任。8.1、武汉思享公司在代理销售过程中有夸大宣传、隐瞒事实等误导欺骗行为而造成武汉海天公司或购房者的经济损失的，武汉思享公司负责赔偿。8.2、未经武汉海天公司同意，武汉思享公司擅自对销售合同等法律文件样本的相关条款进行修改，并对购房者承诺签订合同的，由武汉思享公司承担全部经济损失和相关的法律责任。8.5、武汉海天公司应按合同约定支付武汉思享公司工作报酬（包括代理费、及奖励等），若武汉海天公司未按合同约定时间支付相关费用，武汉思享公司向武汉海天公司发送书面联系函后七天内武汉海天公司仍不付款的，每延期一天，武汉海天公司应向武汉思享公司支付应付款的万分之二的违约金。附件一：代理工作的内容包括项目营销推广策划及项目销售执行，其中项目销售执行包括协助武汉海天公司对客户定金和诚意金收取、开具票据、日销售收款报表的填写及报送、现场票据管理。武汉海天公司作为甲方即委托方与武汉思享公司作为乙方即受托方，签订《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同补充合同》（以下简称补充合同），合同主要约定如下：甲乙双方于2016年2月签署《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》（以下简称“原合同”），原合同期限为2016年2月20日起至2017年1月20日止。现因海天幸福天地一期销售工作实际情况，甲乙双方经协商一致，同意将原合同的第3条：“3销售代理服务内容、期限、收费标准及考核方式”变更为：3.1、销售代理期限为2017年1月21日至海天幸福天地一期1号楼销售完成至90%以上为止；3.2、销售代理方式为本项目由乙方独家代理销售，除本合同另有约定外，非经乙方书面同意，甲方不得委托第三方销售，除本合同有约定或法律有规定外，亦不能在本合同履行完毕之前撤销对乙方的委托。在委托代理期限内，甲方关系户介绍、工程抵款，以及甲方自行销售等任何形式的房源成交均计入乙方完成的销售业绩，计算乙方代理费；3.3、佣金标准为以套为单位计算，销售成交后，按该套物业销售金额的1.2%计算；3.4、代理费结算方式为乙方每月代理费结算标准以该阶段已成交物业甲方实际到账金额（购房款全款）×代理费率计提标准进行计算。符合成功销售条件，方可结算代理费；3.5代理费支付进度为代理费按月支付，甲方于次月10日前支付上月实际到账金额的全额代理费；本补充合同经双方盖章后生效，本补充合同与原合同约定不一致的，以本补充合同约定为准，本补充合同未变更部分仍按原合同的约定执行。合同签订后，武汉思享公司代理销售海天幸福天地一期及海天幸福小城三期所有可售房源。期间，武汉海天公司开展优惠“6000享30000”的宣传。2016年2月29日，武汉思享公司向武汉海天公司发送工作联系函，由武汉海天公司签收确认武汉思享公司代理销售项目当月业绩，包括销售住宅数量、面积及金额。此后，武汉思享公司以上述方式逐月向武汉海天公司发送工作联系函，以确认当月销售业绩及回款情况。期间，武汉海天公司向武汉思享公司已支付销售佣金4888781元。武汉海天公司自认，武汉思享公司诉请的代理费3233815元及递增补差代理费328204元的金额与其财务对账相符；武汉思享公司完成第二、三、四季度的销售任务。2018年10月26日，武汉思享公司向武汉海天公司发送催款函，要求武汉海天公司于该函发出之日起7日内，向武汉思享公司付清全部应结款项。一审法院另查明，武汉思享公司代理销售期间与部分购房人签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，主要约定如下：1、登记人有意向购买海天幸福小城三期项目或海天幸福天地一期项目指定房屋，同意向武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司缴纳团购服务费6000元用于享受30000元的团购优惠。本《团购确认单》为登记人购买的意向体现，《团购确认单》不载明房号，具体房号以购买人最终签订的《商品房认购书》为准。2、《团购确认单》中所载的登记人信息由登记人自行填写，登记人在填写《团购确认单》时保证字体工整，内容准确，因信息填写错误等原因引起的任何责任与出卖人无关。如登记人信息发生变化，登记人应立即以书面形式通知出卖人，否则登记人因此遭受的损失由登记人自行承担。3、购买海天幸福小城三期项目或海天幸福天地一期房源需正常缴纳认购金及应缴房款，6000元团购服务费不包含在认购金及应缴房款内。“小浦购房”不承担项目延期开盘的责任。4、本团购确认单盖章后正式生效，一份团购确认单仅用于购买一套房屋。您本人或您的直系亲属（配偶、子女、父母）成功购房均视为您已享受本《团购确认单》的购房优惠服务。5、团购客户没有成功购房的，海天幸福小城三期可在缴纳团购服务费7个工作日后办理退款手续；海天幸福天地一期项目在正式开盘之日起15个工作日内集中办理退款手续。申请退还服务费须同时出具本团购确认单与收款收据两者才能退款。退款将于成功办理退款手续后30个工作日内退还到原消费银行卡，办理退款无手续费用、利息，全额退还。武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任。6、如团购海天幸福天地项目，项目开盘时间在预计开盘时间基础上延期超过一个月，客户可以随时向“小浦购房”提出团购服务费的退款，退款流程与要求与第5条相同。客户签署《团购确认单》后，小浦购房仅负责客户购买本项目享有本《团购确认单》中约定的购房优惠，在购房过程中产生的各种歧义与纠纷，“小浦购房”不承担任何相关责任。7、《团购确认单》有效期自签订之日起，一旦您与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则“小浦购房”向您提供的购房优惠服务义务即告履行完毕。购房客户与武汉思享公司分别在团购优惠服务确认单上签字或盖章后，购房人向武汉思享公司交纳团购费6000元，武汉思享公司向购房人出具收据。武汉思享公司陈述因公司员工离职致其代理销售期间参与“小浦购房”会员团购活动的购房者明细无法提供，而武汉海天公司根据归档的《签约审批表》及《武汉市商品房买卖合同》，发现武汉思享公司以团购费名义收取374名购房人2244000元。一审法院还查明，2016年7月22日，武汉海天公司向武汉思享公司发送工作联系函，主要内容为“根据前期双方友好协商，考虑到贵司在片区的行销资源团队优势，贵我双方在前期开展了电商认筹蓄客的合作，贵司电商服务工作在为项目大规模外场渠道资源拓客，为项目成功开盘热销做出了重大贡献，根据项目节点及销售策略调整的需要，公司决定停止电商认筹形式，现通知你司从2016年7月11日起停止电商服务工作。在贵我双方友好合作的基础上，我司员工购买幸福天地一期住宅予以免收电商认筹金陆仟元整（￥6000.00）。兹有我司员工高涛、陈昌俊、卢保华三人已购买幸福天地一期住宅，认筹金均已缴纳，望贵司允于办理退筹手续，退还其认筹金”。武汉思享公司分别向高涛、陈昌俊、卢保华退还其各自缴纳的6000元。一审法院认为，武汉思享公司与武汉海天公司签订的《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》及其补充合同均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应全面履行各自义务。武汉思享公司完成合同约定的代理销售任务，武汉海天公司依约应支付代理费用。根据双方当庭确认，武汉海天公司还应向武汉思享公司支付代理费3233815元、跳点代理费补差款328204元、季度销售任务奖励150000元，故对武汉思享公司本诉的第一、二、三项诉请依法予以支持。关于武汉海天公司抗辩武汉思享公司与374名购房人签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》系从事武汉海天公司委托事项，而武汉思享公司以“团购费”名义收取的2244000元拒绝交还武汉海天公司严重违反合同约定，上述374名购房人对应的销售佣金及季度销售任务奖励应予以扣减的意见。首先，双方所签订的《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》明确约定，对于武汉思享公司提出的本项目市场推广及销售方案，武汉海天公司有权审核确定。案涉项目对外宣传“优惠6000享30000”系武汉海天公司最终审定；根据武汉海天公司提交的《海天幸福天地签约审批表》显示，优惠项目记载为“团购6000享30000优惠”，即武汉海天公司对外宣传“优惠6000享30000”与武汉思享公司开展的团购应属同一优惠活动。武汉思享公司按照武汉海天公司最终审定的销售方案开展代理销售，并未违反双方合同约定；其次，《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》约定，武汉海天公司负责派专员收取定金、购房款，开具发票，并及时与武汉思享公司结算款项。武汉思享公司代理销售期间，武汉海天公司明知购房人参与“优惠6000享30000”（团购）活动，却未派专员收取购房人交纳的6000元费用；武汉海天公司知晓武汉思享公司收取该项费用后却未表示反对，期间以工作联系函方式商请武汉思享公司退还其员工购房过程中向武汉思享公司交纳的“团购费”，说明武汉海天公司对武汉思享公司收取上述费用表示认可；再次，武汉海天公司与武汉思享公司签订的《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》约定，武汉海天公司与武汉思享公司根据市场行情协商确定，而武汉思享公司在销售过程中可以对项目销售进行销控和价格调整（未经武汉海天公司同意，不得低于销售底价对外销售房屋）。即案涉项目销售房屋的价格由武汉海天公司与武汉思享公司协商确定，但武汉思享公司代理销售过程中在不低于销售底价的前提下可对项目进行价格调整。《武汉市商品房买卖合同》中确定的房屋总价款应为武汉海天公司审核认可，武汉思享公司向参与“优惠6000享30000”的购房人收取的费用并未包含在房屋总价款中，而武汉海天公司已按照《武汉市商品房买卖合同》约定全额收取购房款，且武汉思享公司与武汉海天公司往来的业绩确认工作联系函中亦未将上述费用计入销售业绩；最后，按照双方合同约定，武汉思享公司的代理费结算取决于销售任务完成情况，而武汉思享公司与武汉海天公司对代理销售期间的销售任务完成量并无争议。综上所述，武汉海天公司的抗辩意见，与查明的事实不符，亦无合同依据，故不予支持。根据武汉海天公司与武汉思享公司签订《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》约定，对代理费、递增补差的代理费的支付有明确约定，现武汉海天公司未按照合同约定支付代理费，构成违约，应承担违约责任。现武汉思享公司诉请武汉海天公司支付违约金538298元，符合合同约定，予以支持。武汉思享公司与购房人签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，系武汉思享公司与购房人之间的法律关系，并非武汉思享公司以武汉海天公司名义所签订，且武汉思享公司代理销售的房屋中并非所有购房人均参与团购，故武汉海天公司主张武汉思享公司收取的团购费归其所有的反诉请求，缺乏合同和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉海天实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司支付代理费3233815元；二、武汉海天实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司支付递增补差代理费328204元；三、武汉海天实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司支付第二、三、四季度完成销售任务奖励150000元；四、武汉海天实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司支付违约金538298元；五、驳回武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司其他诉讼请求；六、驳回武汉海天实业集团有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费40808元，反诉受理费13868元，共计54676元，由武汉海天实业集团有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对武汉海天公司的上诉理由及请求，本院评判如下：武汉海天公司与武汉思享公司签订的《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》约定，武汉海天公司与武汉思享公司根据市场行情协商确定，而武汉思享公司在销售过程中可以对项目销售进行销控和价格调整（未经武汉海天公司同意，不得低于销售底价对外销售房屋）。即案涉项目销售房屋的价格由武汉海天公司与武汉思享公司协商确定，但武汉思享公司代理销售过程中在不低于销售底价的前提下可对项目进行价格调整。《武汉市商品房买卖合同》中确定的房屋总价款应为武汉海天公司审核认可，武汉思享公司向参与“优惠6000享30000”的购房人收取的费用并未包含在房屋总价款中，而武汉海天公司已按照《武汉市商品房买卖合同》约定全额收取购房款，且武汉思享公司与武汉海天公司往来的业绩确认工作联系函中亦未将上述费用计入销售业绩。按照双方合同约定，武汉思享公司的代理费结算取决于销售任务完成情况，而武汉思享公司与武汉海天公司对代理销售期间的销售任务完成量并无争议。综上所述，武汉海天公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54676元，由武汉海天实业集团有限公司负担（武汉海天实业集团有限公司已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年十一月二十三日法官助理严洁书记员陈亮希