天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初9245号原告：张红,女,1966年12月26日出生,汉族,无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：范蕊，天津筠轩律师事务所律师。原告：李贵生,男,1954年7月30日出生,汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：范蕊，天津筠轩律师事务所律师。被告：杨军,男,1970年1月8日出生,汉族,无职业，住天津市和平区。原告张红、李贵生与被告杨军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红、李贵生及其共同的委托诉讼代理人范蕊，被告杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红、李贵生向本院提出诉讼请求：1.解除二原告与被告之间的不定期租赁合同;2.被告将天津市南开区汾水道××号房屋（以下简称案涉房屋）腾空交还二原告并将煤、电、水等一切费用予以结清;3.被告按照年租金25万元的标准向二原告交纳2020年8月12日至实际腾房之日的房屋使用费;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案涉房屋为张红、李贵生共有。2016年7月12日，李贵生与被告签订房屋租赁合同,约定被告承租案涉房屋120平方米，租期3年,自2016年8月12日至2019年7月12日,年租金13万元，半年支付一次；张红与被告以口头合同的方式约定，张红所有的案涉房屋亦由被告承租，年租金12万元，半年支付一次。合同约定的租期届满后，被告继续使用房屋,仍按原定方式每半年交一次房租，但双方未签订书面租赁合同。2020年1月,被告支付了截至2020年8月12日的房租后没有再交纳租金。二原告于2020年7月向被告发出了解除不定期租赁合同通知后,然被告仍未支付租金并返还房屋,故成讼。被告杨军辩称，被告与李贵生就案涉房屋订立了书面租赁合同、与张红订立了口头租赁合同、案涉房屋地址、合同约定的租期和租金标准等均属实，被告实际使用建筑面积为210.87平方米的整套案涉房屋经营“杨师傅烧烤”店。在与李贵生订立的书面合同约定租期届满后，被告继续使用房屋并交纳了截至2020年8月12日的租金，因新冠肺炎疫情防控措施对餐饮经营有影响，被告在2020年1月底至4月底未能正常营业，与二原告协商减免三个月租金未果，并非恶意拒交后续租金。现被告身体患病，以使用案涉房屋经营餐饮维生，且在2017年为装修房屋投入大量资金，现不同意解除租赁关系及腾房的请求，要求继续承租房屋，同意按原定标准支付租金。本院经审理认定事实如下：案涉房屋建筑面积210.87平方米，为李贵生、张红共有。2016年7月12日，李贵生与被告签订租赁合同，约定被告承租案涉房屋120平方米，租期3年,自2016年8月12日至2019年7月12日；年租金13万元，租金支付方式为半年；租赁期满，李贵生有权收回出租房屋，被告应如期交还，被告如需要续租，必须在租赁期满前一个月内书面通知李贵生，经李贵生同意后，重新签订租赁合同；在租赁期内，产生的所有费用由被告自行负担。张红与被告未签订书面租赁合同，双方以口头方式约定，张红享有所有权的案涉房屋亦由被告承租，年租金12万元，半年支付一次。合同履行中，被告使用房屋经营餐饮。2019年7月12日租期届满后，被告继续使用案涉房屋并按原定标准支付租金。2020年1月，被告支付了截至2020年8月12日的租金后，没有继续付租。2020年7月20日，李贵生、张红向被告发出律师函，表明自2020年8月12日起解除与被告的不定期租赁合同，要求被告于2020年8月14日前完成房屋交接，结清使用期间产生的煤水电气、物业费用等后，将房屋返还。律师函送达后，被告未支付房屋使用费并继续使用案涉房屋，故成讼。另查明，被告同意承担使用房屋期间产生的煤水电气等费用；庭审中，被告表明自2020年1月27日起至2020年4月底，因受新冠肺炎疫情防控措施影响，未能正常营业，要求给予租金减免。本院认为，依法成立的合同受法律保护。李贵生与被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。该租赁合同约定的租期届满后，双方虽未续签新的合同，但李贵生接受了被告交纳的租金，根据法律规定，应视为原租赁合同继续有效，但租期为不定期。法律规定，租赁期限6个月以上的，应采取书面形式，未采取的应视为不定期租赁，故张红与被告就案涉房屋形成的口头租赁合同为不定期租赁，双方对被告使用张红拥有产权部分的房屋面积、租金标准、支付方式等合同主要事项均无异议，本院予以确认。现被告与李贵生、张红均形成不定期租赁关系，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于二原告已在2020年7月向被告送达了具有解除合同内容的律师函，后又以诉讼方式提出相应请求，应认定二原告已按照法律规定在合理期限内向被告发出了解除不定期租赁关系的通知，本院认定双方不定期租赁关系于2020年8月12日解除，被告应按双方约定的标准付清2020年8月12日至实际返还房屋之日的房屋使用费、据实结清使用房屋期间产生的煤水电气等费用后，将案涉房屋腾交李贵生、张红。由于2020年1月起新冠肺炎疫情防控措施确实对餐饮业的正常经营有影响，考虑被告已经按照约定标准足额支付了不定期租赁关系解除前的房屋租金，现可依据公平原则，酌情为被告减免2个月的房屋使用费，即减免2020年8月12日至2020年10月11日期间的费用，被告按约定的年租金标准支付2020年10月12日至实际返还房屋之日的使用费即可。关于被告抗辩的装修投入问题，因李贵生、张红解除不定期租赁关系符合法律规定，且被告未举证证实装修情况，双方可另行解决，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张红、李贵生与被告杨军就天津市南开区汾水道××号房屋形成的不定期租赁关系于2020年8月12日解除；二、本判决生效后三十日内，被告杨军将天津市南开区汾水道134号房屋（建筑面积210.87平方米）返还原告张红、李贵生，并结清截至实际返还房屋之日产生的煤水电气等全部费用；三、本判决生效后三十日内，被告杨军按年租金13万元的标准向原告李贵生支付2020年10月12日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；四、本判决生效后三十日内，被告杨军按年租金12万元的标准向原告张红支付2020年10月12日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；五、驳回原告张红、李贵生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告杨军负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告张红、李贵生。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年十一月四日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。