福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4277号 上诉人（原审原告）：文玮，男，汉族，1984年7月28日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨诚，福建信海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路**第**之一。 法定代表人：沈木钦，该公司董事长。 上诉人文玮因与被上诉人厦门丹厦房产行销策划有限公司（下称丹厦公司）居间合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初7201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人文玮的上诉请求：1.判令撤销原审判决，依法改判支持上诉人于原审所提出的诉讼请求，即判令被上诉人赔偿损失10万元，退还中介费30800元。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决不支持上诉人的赔偿损失主张，明显错误。二、原审判决适用法律错误。按照我国合同法第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。上诉人要求丹厦公司承担损害赔偿责任于法有据。原审判决已经认定了被上诉人在居间过程中的过错，却将被上诉人的过错责任与房屋买卖合同中卖房人的过错混为一谈。 被上诉人丹厦公司未提交书面答辩意见。 文玮向原审法院提出的诉讼请求：判令丹厦公司赔偿其损失10万元，并退还中介费30800元。事实和理由：2019年2月，文玮通过丹厦公司介绍房源，购买蔡庆辉位于思明区房屋。在丹厦公司保证蔡庆芳有代理蔡庆辉签订房屋买卖合同的情况下，文玮与蔡庆芳就讼争房屋签订买卖合同，并支付了中介费30800元、定金10万元，且将自己与父亲原有的房屋出售以准备支付蔡庆辉房屋的房款。2019年3月31日，文玮催促蔡庆辉和蔡庆芳办理房产转移手续时遭到拒绝，为此文玮向思明区法院提起诉讼。诉讼中，蔡庆辉否认委托蔡庆芳出售房屋，声称其并未向丹厦公司提供委托书，蔡庆辉已将讼争房屋以超过讼争合同价款30万元的价格另行出售他人。文玮与蔡庆芳签订房屋买卖合同时反复叮嘱其买卖合同效力，在丹厦公司向文玮出示了蔡庆辉委托蔡庆芳出售房屋的委托书并保证没有问题下才签订合同。文玮为了购买讼争房屋损失巨大，丹厦公司作为专业的房屋中介机构，理应承担赔偿责任。 原审查明，厦门市思明区产权于2012年4月28日登记至案外人蔡庆辉名下。2019年3月1日，经丹厦公司居间介绍，案外人蔡庆芳代蔡庆辉（甲方、出售人）与文玮（乙方、买受人）签订一份《房产买卖合同》，约定：甲乙双方确认通过丹厦公司居间介绍成交该房产；房产成交总价390万元；乙方应于2019年3月1日向甲方支付购房定金10万元，定金支付方式为资金托管；乙方应于办妥权属转移登记手续当日支付第一笔购房款260万元，甲乙双方应于2019年3月8日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额130万元；如乙方未能足额贷款或不能贷款的，乙方应于银行确定不能足额贷款或不能贷款后7日内以自有资金补足给甲方；甲乙双方应于2019年3月31日前共同向房产权属登记部门申请办理该房产权属转移登记手续（过户登记手续）；甲方应于收到全额购房款当日将该房产交付给乙方。合同第八条约定甲乙双方的声明及保证：甲方保证该房产符合国家及本市房产上市交易的相关法律规定，保证对该房产享有完全产权且该房产不存在产权纠纷，保证该房产权属清断，不存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或冻结等情形，保证其配偶及该房产其他共有权人同意将该房产按本合同约定的条件出售给乙方，该房产如存在优先购买权人的，甲方保证优先购买权人均已放弃优先购买该房产的权利，保证如实陈述该房产的权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效。乙方保证已亲自审查过该房产权属证书及相关权属信息，对甲方及其代理人身份、代理权限已知悉；保证已亲自实地看房，对房产现状、配套公共设施等已知悉并对该房产的疑虑询问过甲方，在甲方明确告知后自愿签订本合同；同时也了解国家及本市现行房地产买卖相关法律法规及限购、限贷等政策，愿意购买该房产；保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效。合同第九条约定违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房产成交总价万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，则构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同，并有权要求甲方按该房产成交价20％支付违约金（甲方提供的该房产所有权证等相关产权证明手续不完整、不真实或无效，导致乙方无法取得房产所有权；该房产被查封或限制转让，导致乙方无法取得房产所有权；逾期履行本合同约定的义务超过十五日；拒绝将该房产出售给乙方；将该房产出售给第三方）。本合同下相关条款己设有违约责任约定的，若一方违反该条下约定义务的，则违约责任依照该条中违约责任处理；守约方有权要求违约方承担因此所产生的居间服务费、房屋差价、装修损失、房屋使用费、诉讼费、律师费、保全费等相关费用。在本合同履行期间，如出台新的限售限购改策导致本合同无法继续履行的，被限制方应及时书面通知对方，同时双方应协商解决，协商不成的，双方有权解除合同，互不追究责任。合同第十条独立条款：甲乙双方任何一方代理人均保证已取得该方真实、有效、合法授权签属本合同及其他相关法律文件；因甲乙双方任何一方或一方代理人保证不真实，导致本合同被认定无效或撤销的，该保证方应按本合同房产成交总价的20％向对方支付赔偿金，同时承担因主张赔偿金而产生的诉讼费、律师费、保全费等相关费用；本条为独立条款，合同被认定无效或撤销的情况下，不影响本条效力。合同第十一条代理人的连带担保责任：若本合同及其他相关法律文件由代理人签署的，代理人对被代理人的所有义务和责任承担连带担保责任。合同第十五条对其他事项进行约定：本合同自甲乙双方签字（盖章）之日起生效。同日，文玮向丹厦公司支付了中介费30800元和定金10万元。 原审另查明，2019年4月11日，文玮向原审法院提起诉讼，提出如下诉讼请求：1.蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司办理讼争房屋过户手续；2.蔡庆辉支付违约金78万元；3.蔡庆辉、蔡庆芳承担文玮租金8400元（从2019年3月19日计至讼争房屋过户给文玮时止）；4.蔡庆辉、蔡庆芳承担律师费16000元；5.诉讼费用（包括保全费5000元）由蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司承担。审理中，蔡庆辉提交一份其与案外人颜嘉玲签订的《房产买卖居间协议书》，以证明蔡庆辉于2019年4月13日将讼争房屋出售并已交付给案外人颜嘉玲实际使用的事实。后经原审法院释明，文玮将前述诉讼请求变更为：1.蔡庆辉、蔡庆芳共同向文玮支付违约金及损失共计78万元（其中差价款损失30万元，其他48万元为违约金）；2.蔡庆辉、蔡庆芳承担律师费16000元；3.丹厦公司退还文玮定金10万元及中介费34320元；4.本案诉讼费用（包括保全费5000元）由蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司承担。2019年7月30日，原审法院作出（2019）闽0203民初7995号民事判决，判决如下：一、蔡庆芳于判决生效之日起十日内向文玮支付各项经济损失合计10万元；二、丹厦公司于判决生效之日起十日内向文玮退还定金10万元；三、驳回文玮的其他诉讼请求。文玮不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）闽02民终5062号民事判决，认定“讼争合同签订时，蔡庆芳虽持有讼争房屋的产权证原件，但并未持有产权人蔡庆辉的授权委托书，且蔡庆辉事后予以明确拒绝追认，故讼争合同对蔡庆辉不发生法律效力……蔡庆芳未持有蔡庆辉的授权委托书而到场签订讼争合同，擅自出售讼争房屋，后亦未取得蔡庆辉的追认，是造成讼争合同不能履行的主要原因。文玮在明知讼争房屋的产权人并非蔡庆芳，蔡庆芳未持有授权委托书的情况下，仍签订讼争合同，未尽合理的注意义务，自身亦存在一定过错……综合考虑讼争合同的具体履行阶段、双方的过错程度、文玮产生的具体损失及损失的可预见性等因素，一审法院酌定蔡庆芳赔偿文玮因讼争合同产生的经济损失共计10万元，并无不当，予以支持”，据此判决驳回上诉，维持原判。 原审认为，居间人提供居间服务时，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。而房地产中介机构作为专业从事地产媒介居间的商事主体，具备专门的资格、人员和设备，专业化程度较高，故对其如实报告义务应当提出更高的要求。房地产中介机构对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房屋权属、委托代理等证明材料的真实性，并向委托人如实报告。 根据已经生效的（2019）闽02民终5062号民事判决所认定事实，蔡文芳不具有出售房屋的代理权限，且蔡庆辉也未对其出售讼争房屋的代理行为予以追认，因此导致讼争交易无法完成。文玮作为普通购房人选择以支付中介费为代价，通过房地产中介进行交易以减少交易风险。丹厦公司作为专业房地产中介应明确知晓非产权人出售房屋时应具备合法的代理手续，其虽已向文玮告知蔡文芳并非讼争房屋产权人，但其明知蔡文芳并非讼争房屋产权人情况下，仅凭蔡文芳对自身代理权的描述即认为其有权出售讼争房屋，并居间介绍双方签订买卖合同，丹厦公司未尽到作为专业房地产中介应有的审慎义务。 综上，丹厦公司未尽到与其专业相符的审慎义务，其应退还文玮已经支付的中介费30800元。关于文玮主张其因讼争交易无法履行所导致的损失，生效判决已经判令蔡文芳予以赔偿，其要求丹厦公司再次赔偿，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门丹厦房产行销策划有限公司于判决生效之日起十日内退还文玮中介费30800元；二、驳回文玮的其他诉讼请求。一审案件受理费1458元，由文玮负担1115元，厦门丹厦房产行销策划有限公司负担343元。 经审理查明，上诉人文玮对原审查明的事实无异议，本院对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为，丹厦公司未尽到与其专业相符的审慎义务，其应退还文玮已经支付的中介费30800元，原审判决对此处理并无不当。本案的争议焦点在于文玮主张其因讼争交易无法履行所导致的损失是否应由居间人承担问题。因案涉房产买卖合同无法继续履行是因为蔡文芳不具有出售房屋的代理权限，且蔡庆辉也未对其出售讼争房屋的代理行为予以追认，对此，生效判决已经判令蔡文芳予以赔偿。文玮以房屋买卖合同无法继续履行导致其损失为由，要求丹厦公司承担赔偿责任，于法无据，其上诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2300元，由上诉人文玮负担。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年十一月十一日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。