江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8804号上诉人（原审原告）：仲维明。被上诉人（原审被告）：苏州森瑞酒店管理有限公司。委托诉讼代理人：张德锦，该公司员工。上诉人仲维明因与被上诉人苏州森瑞酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。仲维明的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由苏州森瑞酒店管理有限公司承担。事实和理由：1.仲维明与苏州森瑞酒店管理有限公司对于租金起算日期已经明确约定。房屋的租赁期为五年，自[]月[]日(下称“起租日”)起至[2022]年[3]月[31]日止的连续期间。虽五年期间开始的日期没有注明，但五年期间的截止日期已经约定为2022年3月31日，合同租期应为2017年4月1日至2022年3月31日。2.租赁合同第3-1条明确了2017年4月1日为起租日，但一审法院将租赁合同第4-1条“起租日将该房屋交付予乙方，该房屋的交付标志为双方签署房屋交接书(含物品清单)”理解为双方约定房屋交付日为起租日，属于事实认定错误。3.本案不同于一般房屋租赁合同关系，本案仲维明在2017年7月31日即同时签订了涉案房屋的房屋买卖合同和房屋租赁合同，仲维明签订买卖合同之前涉案房屋一直由苏州森瑞酒店管理有限公司承租使用，仲维明主张的2017年4月1日至2020年3月31日租金属于高嘉公司在出售房屋时的卖房策略，属于高嘉公司在租金利益上对仲维明的让与，与苏州森瑞酒店管理有限公司无关，对苏州森瑞酒店管理有限公司而言没有任何利益损失或不公正。另外，高嘉公司作为本案利害关系方，其不可能在事后向一审法院承认让渡2017年4月1日至2020年3月31日前三年租金，故高嘉公司在一审中的证言不应当被采信。苏州森瑞酒店管理有限公司二审辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。仲维明向一审法院起诉请求：判令戴卫国归还货款27000元，并支付自2019年2月26日到实际付款日之间按银行同期利率的四倍计算的逾期利息。一审法院认定事实：2017年7月31日，仲维明与高嘉公司签订了《苏州市商品房买卖合同》，约定由仲维明向高嘉公司购买乐嘉汇商务广场2幢1710室的商品房（以下简称案涉房屋），总价款78万元，首付50%，其余房款由仲维明贷款支付，高嘉公司定于2017年8月10日前交该商品房交付给原告。同时，双方在补充条款中约定“无论本合同是否有相反规定，只有在完全满足下述所列之全部条件后，出卖人才有义务于2017年8月10日前与买受人进行该商品房的验收交接手续：买受人已完全履行本合同约定的在房屋交付前需履行的各项义务：……(2)出卖人已收到买受人应支付的该商品房的全部房价款……买受人同意，若买受人未能满足前款任一情形，出卖人可以推迟交付该商品房，直至买受人完全满足上述所列之全部条件，此情况下不属于出卖人延期交房，出卖人不承担延期交房的违约责任”。同日，仲维明（甲方）与仲维明（乙方）签订了编号为SR2017073101的《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定仲维明将案涉房屋出租给苏州森瑞酒店管理有限公司进行经营，该合同载明“出租该房屋的租赁期为五年，自[]年[]月[]日（下称起租日）至[2022]年[3]月[31]日止的连续期间；仲维明应于起租日将房屋交付苏州森瑞酒店管理有限公司，交付标志为双方签署房屋交接书（含物品清单）；该房屋年度租金为人民币叁万玖仟元整，季度租金为人民币玖仟柒佰伍拾元整；甲乙双方约定，在本合同签署后十(10)个工作日内，乙方委托高嘉公司代为向甲方一次性支付租赁期前三年的全部租金，即人民币壹拾壹万柒仟元整。租赁期后两年的全部租金由乙方按月度向甲方支付，支付的具体时间为每月10日之前支付当月租金”。后高嘉公司代苏州森瑞酒店管理有限公司支付了前三年的房屋租金11.7万元（从房款中扣除），仲维明付清房款后与高嘉公司签署了《乐嘉汇商务广场客户交房流转单》。另查明，2018年1月11日，乐嘉公司向苏州森瑞酒店管理有限公司出具《告知书》，告知苏州森瑞酒店管理有限公司，关于乐嘉汇商务广场2幢1710室商品房，高嘉公司于2018年1月2日收到仲维明全部房款，并于2018年1月10日与仲维明完成房屋交接。庭审中，仲维明确认其于2018年1月2日付清所有房款、2018年1月10日与高嘉公司签订交接单，但认为房屋一直在苏州森瑞酒店管理有限公司的占有使用中，与苏州森瑞酒店管理有限公司没有实际交接。苏州森瑞酒店管理有限公司陈述，仲维明与高嘉公司签订交接单的日期视为仲维明、苏州森瑞酒店管理有限公司的交付日期，另外鉴于所有单套户型交房时间无法确定和统一，所以统一填了2022年3月31日为到期日，实际具体是从和各个小业主的收房日期起算5年租期。本案审理过程中，高嘉公司接受法庭询问并明确表示其未将2017年4月1日至交接之日的租金权益让渡给仲维明。以上事实，有《苏州市商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、历史交易明细、发票、《乐嘉汇商务广场客户交房流转单》、《告知书》及本院谈话笔录、听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，仲维明、苏州森瑞酒店管理有限公司之间的房屋租赁关系合法、有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为仲维明、苏州森瑞酒店管理有限公司房屋租赁关系中租金的起算日期，本案中，仲维明、苏州森瑞酒店管理有限公司在合同中约定，由苏州森瑞酒店管理有限公司委托高嘉公司代为支付租赁期前三年的租金（已履行），租赁期后两年的租金由苏州森瑞酒店管理有限公司按月支付，现仲维明提出，因房屋租赁合同3.1条约定的租赁截止日期为2022年3月31日，倒推可知起租日为2017年4月1日，前三年租期已满，苏州森瑞酒店管理有限公司应开始支付后两年租金，故主张苏州森瑞酒店管理有限公司支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金及相应的滞纳金，一审法院认为，房租租赁关系中，租金的起算点应以双方交接日期为宜，当事人另有约定的除外，在2017年4月1日，仲维明尚未购买案涉房屋，其既没有案涉房屋的所有权，也未举证其已提前获得案涉房屋的使用权或收益权等，且高嘉公司在本案审理过程中明确表示并未将交接日之前案涉房屋的租金权益让渡给仲维明；虽然合同上的租赁截止日期记载为2022年3月31日，但起租日并未填写，同时合同4.1条还约定，仲维明应于起租日将房屋交付苏州森瑞酒店管理有限公司，而交付标志为双方签署房屋交接书，因此，当合同双方对条款理解有争议时，应结合合同目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定双方真实意思，本案中，仲维明于2017年7月31日才签订房屋买卖合同和房屋租赁合同，直至2018年1月2日付清全部房款、2018年1月10日签署相关的交接单，仲维明、苏州森瑞酒店管理有限公司虽未实际交接，但将仲维明与开发商签订交接单的日期视为仲维明、苏州森瑞酒店管理有限公司的交付日期并无不妥，如按仲维明所述双方的本意是在缔约前即赋予仲维明租金权益，应在合同中对此进行明确约定，仲维明仅以截止日推算第四年租期已届至，依据不足，苏州森瑞酒店管理有限公司无须支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金及滞纳金。至于仲维明辩称的购房时售楼小姐跟其讲租金从2017年4月1日起算的意见，因其未提供任何证据，一审法院不予采纳。综上，仲维明的诉请于法无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回仲维明的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由仲维明负担。二审与一审查明事实一致。二审中，双方未提交新的证据。本院认为，仲维明与苏州森瑞酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。根据双方合同约定，租赁限期为五年，自[]年[]月[]日（下称“起租日”）起至[2022]年[3]月[31]日止的连续期间。双方约定仲维明应于起租日将房屋交付予乙方，该房屋交付标志为双方签署房屋交接书（含物品清单）。本案中，仲维明主张因租赁期限为五年，起租日虽在合同中未明确约定，但从截止日可以推算出起租日是2017年4月1日，苏州森瑞酒店管理有限公司委托高嘉公司代为支付租赁期前三年的租金（已履行），租赁期后两年的租金应由苏州森瑞酒店管理有限公司支付，故主张苏州森瑞酒店管理有限公司支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金及相应的滞纳金。本院认为，合同上的租赁截止日期为2022年3月31日，但起租日未填写，但同时合同也明确约定了起租日应将房屋交付苏州森瑞酒店管理有限公司，而交付标志为双方签署房屋交接书。根据查明的事实，仲维明于2017年7月31日才签订房屋买卖合同和房屋租赁合同，于2018年1月2日付清全部房款、2018年1月10日签署相关的交接单，故根据合同约定，一审法院将签署相关的交接单的日期即2018年1月10日作为仲维明、苏州森瑞酒店管理有限公司的交付日期并无不妥，本院予以维持。仲维明主张以2017年4月1日作为起租日，但该日仲维明尚未购买案涉房屋，开发商高嘉公司在本案审理过程中也明确表示并未将交接日之前案涉房屋的租金权益让渡给仲维明，仅以截止日推算第四年租期已届至，要求苏州森瑞酒店管理有限公司支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金及滞纳金依据不足，本院不予支持。综上所述，仲维明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由仲维明负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年十一月十三日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉