江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终1159号 上诉人（原审被告）:姜珏，女，1967年8月1日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：彭浩，江苏夏默识律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆广杰，男，1969年7月4日出生，汉族，住苏州市相城区。 被上诉人（原审原告）：朱小红，女，1974年4月7日出生，汉族，住苏州市相城区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：陆培源，江苏谐达律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：陆广俊，女，1967年10月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原审第三人：杨昱，男，1963年6月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 上诉人姜珏因与被上诉人陆广杰、朱小红、陆广俊、原审第三人杨昱案外人执行异议之诉一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初5561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 姜珏上诉请求：1.撤销一审法院作出的一审判决，改判驳回陆广杰、朱小红的诉请，要求一审法院继续执行苏州市相城区元和街道润园路288号香城颐园28幢804室。2.改判一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院程序错乱，导致判决结果不公。第二，一审法院适用法律错误，认定事实错误，歪曲解释了《最高人民法院关于民生执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《执行异议和复议规定》第28条所要求的条件。陆广杰、朱小红与陆广俊在查封前未签订合法有效的买卖合同；其也未提交充足证据证明在查封之前被实际占有；双方就房屋价款未做明确约定也无法判断是否支付了全部房款，在查封时乃至提出异议时被上诉人未支付全部价款；被上诉人对于首付款24万陈述存在前后不一致；未付的尾款被上诉人也未依法交付至法院；未过户过错不在上诉人。第三，一审法院对一审诉讼费处理严重错误，如果法院支持案外人执行异议，则诉讼费应由被执行人承担，如果法院不支持案外人执行异议，则诉讼费应由一审原告承担。 陆广杰、朱小红二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。第一，本案成立了合法有效的房屋买卖合同关系，截止2019年5月两被上诉人已经支付了全部还款。第二，一审法院查封之前两被上诉人合法有效占有使用涉案房屋，持续居住至今。第三，涉案房屋非因两被上诉人原因未能办理过户登记。根据涉案房屋权属登记簿记载信息，一审法院曾进行两次查封，但在2015年10月27日解除查封到再次查封2015年12月3日之间，两被上诉人与第三人于2015年11月29日委托房产中介就涉案房屋办理过户登记手续，当时所有材料和款项均已准备妥当，但前往不动产登记中心办理过户手续时因上诉人委托苏州鼎鑫房产咨询服务有限公司（以下简称鼎鑫公司）挂牌出售，导致不能办理过户。就此事被上诉人曾向不动产交易中心投诉，不动产交易中心责令鼎鑫公司撤下，但第二天涉案房屋被查封无法办理过户，因此不能办理过户的原因不在被上诉人。即便办理涤除他项权证需要时间，但也不能通过假设方式推定被上诉人办不了手续，更不能排除上诉人实施违规恶意挂牌导致被上诉人涉案房屋不能过户的事实。综上请求维持一审判决，驳回上诉。 陆广俊二审辩称，房屋不能过户是上诉人恶意挂牌导致的。在2015年12月3日房屋被保全的时候没有任何案件立案，有关案件立案是在2016年7月14日，判决书更是在2017年。在没有案件立案期间房屋被法院一直保全长达一年的时间。 原审第三人杨昱二审未作答辩。 陆广杰、朱小红向一审法院起诉请求：1.判令停止对苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室进行执行，解除查封；2.判令确认苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室归陆广杰、朱小红所有；3.本案诉讼费用由姜珏承担。 一审法院认定事实如下：姜珏与陆广俊合伙纠纷一案，一审法院于2016年11月28日作出（2016）苏0508民初55号民事判决：陆广俊于本判决生效之日起十日内支付姜珏转让款人民币20万元。该判决发生法律效力后，根据姜珏申请，一审法院于2018年5月9日立案执行，案号为（2018）苏0508执1636号。在（2016）苏0508民初55号案件立案之前，一审法院依法作出（2015）姑苏民诉保字第00029号民事裁定书，并于2015年12月3日查封苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室房屋。陆广杰、朱小红对一审法院执行标的提出异议后，一审法院于2018年8月3日作出（2018）苏0508执异24号执行裁定，驳回陆广杰、朱小红的异议请求。陆广杰、朱小红不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 另查明，原告朱小红、陆广杰系夫妻，被执行人陆广俊与陆广杰系姐弟关系。 2009年5月13日，陆广俊、杨昱夫妻与苏州常发置业有限公司签订商品房买卖合同，向苏州常发置业有限公司购买相城区元和街道润元路288号28幢804室商品房（预售），房屋建筑面积158.34平方米，总价款为925860元，于2009年4月8日支付总购房款的20%即185860元，签约日办理按揭贷款74万元，房屋交付时间为2010年6月30日前。当天，陆广俊、杨昱与建设银行苏州分行签订个人住房借款合同，贷款74万元，借款期限自2009年5月13日起至2027年5月13日止。 2010年3月1日，陆广俊、杨昱向朱小红、陆广杰出具证明，内容为“经与陆广俊协商，在转让给陆广杰夫妇的前提下，本人自愿放弃签名购房合同中的所有权利和义务（注：相城花园四期28栋804室）”。2010年11月起至2018年2月，朱小红每月转账至陆广俊建设银行的贷款账户，归还购房贷款。朱小红于2010年3月13日转账10万元、陆广杰于2010年5月24日取现3.5万元、6月5日取现2.5万元、7月27日取现1万元、7月28日取现2万元、7月29日取现1万元、8月8日取现1万元、8月16日取现1万元、9月5日取现1万元、9月9日取现1万元，合计24万元支付给陆广俊，用以支付陆广俊已经支付的首付款185860元和2009年5月至2010年10月的贷款。截至2019年5月，陆广俊名下剩余贷款余额为396260.33元。2019年5月14日，朱小红将陆广俊名下剩余贷款余额396260.33元归还了建设银行苏州相城支行，当天，建设银行苏州相城支行出具了个人贷款结清证明。 2010年4月，涉案房屋交付后，朱小红、陆广杰即对房屋进行了装修，并使用至今。2011年1月5日相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室房屋登记至陆广俊（99.9%）名下，杨昱为共有人。 2015年11月29日，朱小红、陆广杰与陆广俊、杨昱欲办理房屋过户手续，但该房屋被被告姜珏委托鼎鑫公司（于2015年10月28日）出售挂牌备案，无法办理相应的过户手续。 再查明，2010年2月5日甲方（卖方）朱小红与乙方（买方）石璐、丙方苏州房产交易登记管理中心签订存量房交易资金托管协议，甲方、乙方和居间方苏州顺达资产管理有限公司签订房屋买卖定金协议，朱小红将其位于苏州市房屋出售给石璐，建筑面积67.48平方米成交价格47万元。朱小红、陆广杰在苏州市（姑苏区工业园区）无登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。 上述事实，由一审法院（2016）苏0508民初55号民事判决书、（2015）姑苏民诉保字第00029号民事裁定书、（2018）苏0508执异24号执行裁定书、朱小红、陆广杰提交的商品房买卖合同、个人住房贷款合同、落款时间为2010年3月1日陆广俊、杨昱出具的证明、银行流水单、委托居室设计协议、住宅装饰保修单、设计费及装修收据、长城宽带收据、水费支付凭证、照片等、苏州新康物业管理有限公司香城颐园服务中心的证明、苏州我爱我家房地产经纪有限公司物品清单、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国建设银行个人贷款还款凭证、结清贷款交易明细清单、中国建设银行个人贷款结清证明、房屋买卖定金协议、存量房交易资金托管协议、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明及庭审笔录等在案证实。 一审法院认为，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。相城区元和街道润元路288号28幢804室房屋的产权于2011年1月5日登记在陆广俊（99.9%）名下，杨昱为共有人，系陆广俊与杨昱按份共有。虽然朱小红、陆广杰在本院查封案涉房屋前未与陆广俊、杨昱签订书面的房屋买卖合同，但陆广俊、杨昱于2010年3月1日向朱小红、陆广杰出具证明，内容为“经与陆广俊协商，在转让给陆广杰夫妇的前提下，本人自愿放弃签名购房合同中的所有权利和义务（注：相城花园四期28栋804室）”，结合陆广杰、朱小红将其位于苏州市房屋出售，其名下无住宅房屋登记信息，可以采信陆广杰、朱小红对案涉房屋权利义务转让的证明等同于房屋书面买卖合同。2010年4月陆广俊、杨昱将案涉房屋交付给了陆广杰、朱小红，陆广杰、朱小红进行了装修并居住至今，可以认定在本院查封之前陆广杰、朱小红已合法占有案涉房屋。关于购房款支付问题，2010年10月前陆广杰、朱小红已支付陆广俊购房首付款及按揭贷款共计24万元，此后的按揭贷款均由朱小红每月汇入陆广俊的还贷银行卡，履行了证明中的还贷义务。2019年5月14日，朱小红将陆广俊名下剩余贷款余额396260.33元归还了建设银行苏州相城支行。当天，建设银行苏州相城支行出具了个人贷款结清证明。陆广杰、朱小红虽然未将剩余贷款余额汇入法院，但其归还银行贷款是履行证明内容中代陆广俊的还贷义务，并不违反法律规定，应认定陆广杰、朱小红已支付全部房款。朱小红、陆广杰与陆广俊、杨昱于2015年11月29日欲办理案涉房屋过户手续时，案涉房屋被姜珏委托苏州鼎鑫房产咨询服务有限公司（于2015年10月28日）出售挂牌备案，无法办理相应的过户登记手续，即陆广杰、朱小红非因自身原因未办理过户登记。陆广杰、朱小红的诉讼请求成立，一审法院予以支持。 二审另查明：2014年7月24日，一审法院对涉案房屋进行查封，至2015年10月27日解封。2015年12月3日一审法院对涉案房屋进行再次查封，2018年5月2日一审法院对涉案房屋轮候查封。 本院二审查明的其余事实与一审一致。 本院认为，案外人主张对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利的，应当就所依据的事实承担举证责任。本案中，陆广俊、杨昱于2010年3月1日向朱小红、陆广杰出具证明，明确将签名的购房合同中的所有权利和义务转让给陆广杰、朱小红，陆广俊、杨昱夫妻与苏州常发置业有限公司签订的商品房买卖合同中明确约定了房屋价款等内容，其后陆广杰、朱小红向陆广俊支付了首付款以及陆广俊已付的按揭贷款，并于2010年11月开始按月支付银行按揭贷款，结合本案中陆广俊、陆广杰姐弟特殊身份关系，本院认为在案证据足以认定双方存在商品房买卖合同关系并已实际履行。2010年4月，陆广俊、杨昱将案涉房屋交付给了陆广杰、朱小红，陆广杰、朱小红进行了装修并居住至今，在案证据可以认定其二人已实际占有并公示。2019年5月14日，朱小红将陆广俊名下剩余贷款余额396260.33元归还了建设银行苏州相城支行。当天，建设银行苏州相城支行出具了个人贷款结清证明，应认定陆广杰、朱小红已支付全部房款。涉案房屋2015年10月至12月解除查封期间，朱小红、陆广杰与陆广俊、杨昱于2015年11月29日欲办理案涉房屋过户手续时，但因案涉房屋被姜珏委托苏州鼎鑫房产咨询服务有限公司（于2015年10月28日）出售挂牌备案，无法办理相应的过户登记手续，故应当认定陆广杰、朱小红已积极履行相应办理过户的义务，非因自身原因未办理过户登记。故一审法院认定陆广杰、朱小红的诉讼请求成立并无明显不当。综上，上诉人姜珏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13059元，由上诉人姜珏负担。 审判长  王蔚珏 审判员  赵丽丹 审判员  水天庆 二〇二〇年十一月十九日 书记员  龚璐瑾