江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初3575号 原告（反诉被告）：中信银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州市工业园区苏州大道**金融港商务中心**，统一社会信用代码91320500837711496R。 负责人：赵元新，行长。 委托诉讼代理人：田国强，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐欧伦，江苏立泰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：周惠忠，男，1962年3月12日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告（反诉原告）：朱玉英，女，1962年10月17日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人（代理上述两被告）：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人（代理上述两被告）：陈依如，江苏至誉律师事务所实习律师。 原告中信银行股份有限公司苏州分行（以下简称中信银行苏州分行）诉被告周惠忠、朱玉英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理。审理中，两被告提出反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案依法由审判员吕金星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中信银行苏州分行的委托诉讼代理人田国强、徐欧伦，被告周惠忠、朱玉英及两原告的委托诉讼代理人顾志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中信银行苏州分行向本院提出本诉诉讼请求：1.判决原告与两被告签署的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。2.判决两被告返还2个月租金120181.15元。事实和理由：2014年10月20日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，两被告将名下坐落于太仓市部分房屋租赁给原告，作为原告下属支行中信银行太仓浮桥支行的营业地。因经济下滑，浮桥支行业务受到严重影响，故2020年1月13日中国银保监会苏州监管分局向中信银行下发相关文件，同意注销浮桥支行。因此，浮桥支行已不复存在，也无需相应的营业地址，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行。为此，2020年3月6日原告发函至两被告处，解除双方签订的《房屋租赁合同》，并给予两被告25天时间收房、转租或再次出租，原告在函件里明确《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。2020年4月8日，原告依据相关文件正式注销浮桥支行。2020年4月13日，原告将房屋钥匙寄送给两被告。综上，在案涉租赁合同无法继续履行的情况下，原告积极与两被告协商解除该租赁合同，但两被告置若罔闻，为防止损失扩大，原告提出上述诉讼请求。 针对原告中信银行苏州分行提出的本诉诉讼请求，被告周惠忠、朱玉英辩称：一、原告既无约定解除权，也无法定解除权，其提出解除合同没有依据。原告提出解除合同是其自身原因，与被告无关，显然原告并不享有约定解除权。原告也不享有法定解除权，原告作为违约方，原则上不享有法定解除权，原告也不符合《九民会议纪要》第48条规定的情形。根据法律规定，违约方解除合同只能通过诉讼，而不能以通知等其他形式提出。二、从减少损失角度看，本案合同也应当继续履行。被告本来斥巨资装修该房屋用于经营饭店，因原告租赁该房屋将被告的装修全部拆除。鉴于签订了十年租赁期，也是基于对原告的信任，被告不仅没有要求原告补偿装修损失，更是提供原告4个月的免租期用于装修。同时考虑到十年的租赁期，被告的租金上也给予原告很大优惠，前三年保持不变，第四年起每年递增5%，也就是说合同后期才是原告租金收获期。若租期没有十年，只是短期租赁的话，通常第二年就会增长租金。此外，一旦解除，房屋空置期至少达6个月以上。若原告坚持解除合同，经初步测算，被告上述损失达260万元左右。因此，为避免双方承担巨额损失，本案合同应继续履行。 被告周惠忠、朱玉英向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告支付被告租金260812元（2020年6月1日至2020年9月底）。2.判令原告赔偿被告损失2588639.8元，包括租金差额损失332398元、免租期租金损失225300元、装修损失1414723.8元、经营损失225000元、房屋空置期损失391218元。3.判令原告支付被告违约金234732元。4.判令原告支付被告评估费10000元及装修拆除费用81913.73元。事实和理由：2014年10月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于太仓市部分，租赁面积约499平方米，租赁期限为10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止，租金前三年不变为每年622902元，第四年起年租金每年递增5%，并约定付款方式为先付后用，提前30日支付下一年度租金，一年一付等。2014年11月7日，原告要求增加租赁面积，故与被告签订《房租租赁补充合同》，约定原告增加承租201室部分面积42.52平方米，租赁期限与前述合同一致为10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止，租金前三年不变为每年53000元，第四年起年租金每年递增5%，并约定付款方式为先付后用，提前30日支付下一年度租金，一年一付等。租赁期间内，原告基本能按约支付租金，但2019年11月前应当支付的下一年度租金，反诉被告却仅支付了半年即2019年12月1日至2020年5月31日的租金，下半年度即2020年6月1日至2020年11月30日的租金391220.53元原告始终未能支付。原告突然单方提出解约并向法院提起诉讼，原告这一重大违约行为被告无法接受。一方面，租赁合同并未约定原告有单方解约的权利，另一方面被告本来使用该房屋自己经营饭店，租赁前刚投入巨资装修，原告租赁时将装修全部拆除，被告正是考虑到期限10年的总体收益，不仅没有要求补偿装修损失，而是提前4个多月免费交给原告入住装修。另外，在租金上被告也给予了原告很大优惠和让步，如果原告单方提前解约，必将给被告造成重大损失，故被告提出上述反诉诉讼请求。 针对被告周惠忠、朱玉英提出的反诉诉讼请求，原告中信银行苏州分行辩称：一、原、被告于2014年10月签订《房屋租赁合同》中约定前3年租金不变，第4年开始租金每年在原有基础上上涨5%，该合同的租金价格是双方根据当时、当地房屋租金市场的实际情况协商的结果。原告按时支付租金，被告在此项租金中不存在任何损失。现被告认为原告没有租赁满10年租期，则租金从第2年开始就应上涨，是没有任何事实和法律依据的。如被告认为原告未能按合同租赁满10年，租金从第2年就上涨的话，应该在双方的合同中特别注明，但双方合同中并未体现该内容。二、原告租赁被告房屋，被告给予原告免租期，这是双方合意的结果。合同签订后，原告按约租赁和使用了案涉房屋，并按时支付了租金，合同得到了履行。被告给予原告的免租期，在合同中并未约定原告必须租赁满10年才能享受，未租赁满10年不能享受，且免租期在法律上也未有任何规定，这完全是双方合意的结果。三、被告认为由于要租赁给原告案涉房屋，致使被告损失了原先的装修及原告饭店的经营损失，原告认为这是两个不同的法律关系，与本案无关。四、原告提前在2020年3月6日发函至被告，解除双方签订的《房屋租赁合同》，在函件中明确2020年3月31日解除合同，给予被告25天时间收房、转租或再次出租，随后将案涉房屋的钥匙邮寄给被告。被告完全可以再次出租或自用，且目前案涉房屋处于何种装修也无法确认，故被告不存在所谓的空置期损失。结合原告发函解除合同、搬离、邮寄钥匙、向法院起诉要求确认合同解除等情况，应认定案涉房屋租赁合同在事实上无法继续履行而终止，原告不存在恶意违约的情形，如继续履行对原告显失公平，被告拒绝解除合同违反诚实信用的原则。根据合同法第94条第2款及合同法司法解释二第26条的规定，反诉被告享有该租赁合同的法定解除权，依据九民会议纪要第48条的规定，违约方起诉解除合同的，人民法院应予支持。五、被告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。综上，请求法院解除双方签订的《房屋租赁合同》。 经审理查明：2003年11月3日，坐落于太仓市的非居住用房（建筑面积分别为401.3平方米、769.32平方米）登记在被告周惠忠名下。 2014年10月13日，原告中信银行苏州分行（承租人、乙方）与被告周惠忠（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于太仓市部分（建筑面积499平方米）的非居住用房租赁给乙方设立银行，租赁期限为10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止。合同第2.2条约定，甲方应在本合同规定之租赁期限满三个月之前，以书面形式通知乙方，确定乙方是否续租。若双方达成协议，则需重新签订续租合同。在同等租赁条件下，乙方享有优先承租权。合同第4.1条约定，该场地租金价格为每年622902元，租金前三年不变，第四年起租金每年递增5%，租金发票税费由甲方承担，付款方式为先付后用，提前30日支付下一年度租金，一年一付，甲方应向乙方开具相应金额的税务发票，乙方通过银行转账方式支付。水电费按实际使用量结算。如本协议因甲方或不可抗力及政府法律法规之原因致使提前终止，甲方应在本协议解除后一周内向乙方归还乙方预付的场地使用费中尚未履行的部分。第4.3条约定，除本合同明确规定外，乙方没有义务向甲方支付本合同以外的其他款项。第6.7条约定，甲方应提供不低于70KAV的电路至租赁房屋内，由供电部门单独计量。第7.6条约定，本合同生效后，除本合同另有规定外，任何一方不得擅自变更或解除本合同，否则视为严重违约，违约方应按当年租金的30%向对方偿付违约赔偿金，因此造成对方其他经济损失的，还应另行全部赔偿。第8.1条约定，租赁期限届满或合同终止时，除本合同另有规定外，乙方对其自行安装修的一切设备保留所有权，并可拆除所有设备（包括所有招牌、设备以及租赁房屋内乙方搭建的装置和活动隔墙等）。但无论属租赁届满或提前解除合同的情况下，乙方无需把承租房屋恢复到原交房时的装修状态。第8.2条约定，因甲方违约导致租赁合同解除，乙方对房屋进行装修形成的装修物及其他添附物不可拆除的，应对添附物现价值进行评估，由甲方予以补偿。该合同还约定了其他事项。 2014年11月7日，原告中信银行苏州分行（承租人、乙方）与被告周惠忠（出租人、甲方）签订《房屋租赁补充合同》，约定甲方将坐落于太仓市浮桥镇中街中心广场一号楼201室部分（建筑面积42.52平方米）租赁给乙方，租赁期限为10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止。合同第4.1条约定，该场地租金价格为每年53000元，租金前三年不变，第四年起租金每年递增5%，租金发票税费由甲方承担，付款方式为先付后用，提前30日支付下一年度租金，一年一付。第四条约定，本补充合同未尽事宜及甲乙双方权利义务参照原合同执行。 2019年12月19日，中信银行股份有限公司向苏州分行作出《关于中信银行太仓浮桥支行终止营业的批复》，内容为“一、同意你行中信银行太仓浮桥支行终止营业。二、你行应提前做好与监管部门的沟通汇报，取得监管部门的支持，并按规定程序向当地银保监会办理报批手续。三、你行应在太仓浮桥支行撤销时，将违约金23.48万元列支营业外支出；装修残值22万元，一次性计入当期费用。四、你行应妥善处置太仓浮桥支行员工岗位调整事宜。五、你行应妥善处置太仓浮桥支行零售客户的账户迁移和服务衔接工作，做到平稳过渡。六、你行应至少在太仓浮桥支行终止营业前一个月在网点张贴公告，并做好客户的安抚和解释工作。” 2020年1月13日，中国银保监会苏州监管分局向被告中信银行苏州分行作出《关于中信银行太仓浮桥支行终止营业的批复》，内容为“一、同意中信银行太仓浮桥支行终止营业，其有关业务并入中信银行太仓支行。二、你分行应及时将中信银行太仓浮桥支行的金融许可证缴回我分局，销毁支行公章和有关业务用章，负责对原址机构标识的清除工作，到当地市场监督管理部门办理注销登记手续，并做好有关业务的衔接及对外公告、宣传工作，防止产生不良影响。” 2020年3月6日，原告中信银行苏州分行向被告周惠忠、朱玉英发出《关于解除租赁的通知》，内容为“我行与你们于2014年10月20日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定了我行租赁你们名下位于太仓市部分用于设立我行太仓浮桥支行。根据中信银行总行《关于中信银行太仓浮桥支行终止营业的批复》及《中国银保监会苏州监管分局关于中信银行太仓浮桥支行终止营业的批复》，我行将停止对太仓浮桥支行营业用房的使用，故需终止租赁合同、解除租赁。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，我行书面通知提前终止本协议并将按照合同约定支付相应违约金。现正式通知你们，原《房屋租赁合同》于2020年3月31日终止，我行将于3月31日与你们办理交接手续。”被告于次日签收该通知。 2020年4月8日，太仓市行政审批局核准注销中信银行太仓浮桥支行。 2020年4月13日，原告中信银行苏州分行将案涉房屋的钥匙邮寄给被告周惠忠。2020年4月15日，被告朱玉英案涉房屋的钥匙寄回给原告中信银行苏州分行。 2020年5月6日，被告朱玉英向原告中信银行苏州分行邮寄《关于不同意解除租赁合同的通知》，内容为“我们与贵行于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同》，约定贵行租赁我们所有的位于太仓市部分房屋。租赁期限为10年，期满日期为2024年11月30日，合同并未约定贵行有单方提前解除合同的权利。现贵行以中信太仓浮桥支行终止营业为由，要求解除租赁合同，既没有合同依据，也没有法律依据。我们不同意解除合同，希望贵方能继续履行合同，并按合同约定，按时履行支付租金的义务。”原告中信银行苏州分行认可收到该通知。 2020年8月5日，本院组织原、被告至案涉房屋现场进行勘查并就房屋交接事宜进行协调，被告周惠忠表示同意接收案涉房屋，但要求拆除案涉房屋内的部分装修，并表示据其了解拆除费用约5万元。原告中信银行表示拆除费用需通过评估或询价的方式确定。 根据被告周惠忠的申请，本院委托苏州市姑苏工程造价事务所有限公司（以下简称姑苏公司）对案涉房屋内装修拆除工程造价进行鉴定。姑苏公司于2020年9月14日出具鉴定报告，鉴定结论为案涉房屋内装修拆除工程造价为81913.73元。为此，被告周惠忠支出评估费10000元。原、被告对上述鉴定结论均无异议。 审理中，被告表示考虑到客观情况合同实际无法履行同意解除合同，但要求原告赔偿被告的损失，并表示对原告主张的第二项本诉诉讼请求予以认可。原、被告一致确认原告已交纳案涉房屋租金至2020年5月底，案涉房屋的水电费原告已结清，并确认案涉房屋于2020年9月28日移交给被告。 以上事实有原告中信银行苏州分行提交的房屋租赁合同、补充合同、中信银行申请撤销浮桥支行文件、苏州银保监会监管分局的文件、关于解除合同的通知、公司注销登记通知书、邮寄凭证，被告周惠忠、朱玉英提交的房屋使用权证、土地使用权证、邮寄凭证、鉴定报告、发票，到庭当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：原告中信银行苏州分行与被告周惠忠签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。协议签订后，被告按约将案涉房屋交付原告使用，原告亦按约支付了被告相应的租金。双方因原告终止太仓浮桥支行营业，导致案涉租赁合同无法继续履行，引发本案的诉讼。关于原告请求判决其与两被告签署的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除的诉讼请求。本院认为，案涉房屋租赁期限尚未届满，被告亦不存在任何违约行为，原告因终止太仓浮桥支行营业而主张解除与被告之间的房屋租赁合同不属于解除合同的约定或法定事由，原告通过发函给被告的方式解除合同构成违约，故本院对原告该主张不予支持。考虑到本案的实际情况，为避免损失进一步扩大，经本院释明被告于2020年8月5日同意接收案涉房屋，被告以其行为表示同意解除与原告之间的合同，故本院确定案涉《房屋租赁合同》于2020年8月5日解除。关于原告要求两被告返还2个月租金120181.15元的诉讼请求。本院认为，原告已交纳案涉房屋租金至2020年5月底，但案涉房屋租赁合同于2020年8月5日解除，且双方确认案涉房屋于2020年9月28日移交被告，原告主张返还租金的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于两被告要求原告支付被告租金260812元（2020年6月1日至2020年9月底）的诉讼请求。本院认为，原告已支付被告案涉房屋租金至2020年5月底，原、被告确认案涉房屋于2020年9月28日移交被告，原告应当支付被告2020年6月1日至2020年9月28日期间的租金及占有使用费，故本院确定原告支付被告租金及占有使用费256465元。 关于两被告要求原告赔偿损失2588639.8元（包括租金差额损失332398元、免租期租金损失225300元、装修损失1414723.8元、经营损失225000元、房屋空置期损失391218元）的诉讼请求。本院认为，被告主张的免租期损失、装修损失及经营损失均系为签订案涉房屋租赁合同而产生，被告已根据案涉房屋租赁合同收取了相应的租金并就原告违约解除合同主张了房屋空置期损失及违约金，故本院对被告主张的上述损失不予支持。因被告提供的证据不足以证明案涉房屋租金标准显著低于案涉房屋周边同地段、同类型房屋租金标准，故本院对被告主张的租金差额损失不予支持。同时，原告违约解除合同，必然会给被告造成相应的房屋空置期损失，本院酌情确定原告支付被告六个月的房屋空置期损失391218元。 关于两被告要求原告支付被告违约金234732元的诉讼请求。本院认为，原、被告在合同中约定，除合同另有规定外，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则视为严重违约，违约方应按当年租金的30%向对方偿付违约赔偿金，因此造成对方其他经济损失的，还应另行全部赔偿。本案中，原告违反合同约定解除合同，应当承担偿付被告相应的违约金，但原告提出被告主张的违约金标准过高，根据被告的实际损失情况，本院酌情调整违约金为120000元。 关于两被告要求原告支付评估费10000元及装修拆除费用81913.73元的诉讼请求。本院认为，因原告违约解除合同，导致被告需拆除案涉房屋内相应的室内装修，原告应当承担相应的拆除费用。同时，原告在被告提出合同的费用金额后仍要求通过鉴定的方式确定费用金额，由此产生的评估费原告应予承担。原、被告对姑苏公司的鉴定结论均无异议，故本院对被告该项诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告中信银行股份有限公司苏州分行与被告周惠忠、朱玉英签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年8月5日解除。 二、原告中信银行股份有限公司苏州分行于本判决生效之日起十日内支付被告周惠忠、朱玉英租金及占有使用费256465元。 三、原告中信银行股份有限公司苏州分行于本判决生效之日起十日内赔偿被告周惠忠、朱玉英房屋空置期损失391218元。 四、原告中信银行股份有限公司苏州分行于本判决生效之日起十日内支付被告周惠忠、朱玉英违约金120000元。 五、原告中信银行股份有限公司苏州分行于本判决生效之日起十日内支付被告周惠忠、朱玉英评估费10000元及装修拆除费用81913.73元。 六、驳回原告中信银行股份有限公司苏州分行的其他本诉诉讼请求。 七、驳回被告周惠忠、朱玉英的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5966元，减半收取2983元，由原告中信银行股份有限公司苏州分行负担。反诉案件受理费32128元，减半收取16064元，由原告中信银行股份有限公司苏州分行负担4347元，被告周惠忠、朱玉英负担11717元。被告预交的反诉案件受理费4347元由本院退回，原告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳反诉案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  吕金星 二〇二〇年十一月十日 书记员  陆胜嘉