山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11811号 上诉人（原审被告）:鲁秋梅，女，1976年7月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：李港，男1978年12月7日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：丁洪霞，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：青岛宝都物业管理有限公司，住所地青岛保税区北京路。 法定代表人：王炳兴，总经理。 委托诉讼代理人：梁丹，山东恒信通律师事务所律师。 上诉人鲁秋梅、李港因与上诉人青岛宝都物业管理有限公司（以下简称宝都物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初8949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鲁秋梅、李港上诉请求：一、依法撤销原审民事判决第一项；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审中被上诉人作为收费依据的双方办理交房手续时签订的《前期物业服务合同》与房屋开发商山东宝都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件的《前期物业服务合同》以及在政府住房建设主管部门处备案的《物业服务合同》文本不一致，被上诉人存在明显恶意欺诈。被上诉人提供的合同文本故意删除了部分对其构成约束性的规定，如恶意删除了“物业服务收费实行政府指导价”等关键条款。被上诉人利用交房为条件，胁迫上诉人签订的与备案文本不一致的《前期物业服务合同》不应具有法律约束力。一审定双方纠纷适用于被上诉人提交的双方办理交房手续时签订的前期物业服务合同文本错误。二、被上诉人作为物业服务单位，在日常小区维护中存在重大瑕疵以及明显的服务不合格问题。上诉人提交小区业主搜集的大量被上诉人服务不达标的证明资料，小区物业服务不合格问题青岛主流媒体多次报道，被上诉人也被政府部门进行行政处罚。一审法院判决上诉人应以五星级标准缴纳物业费，有失法律公允性，应予纠正。 宝都物业答辩称：一、在确定双方的权利义务时，应当以双方签订的即宝都物业据以主张权利的物业服务合同为准，而不应将其不相干的合同或文件强加给宝都物业。1.宝都物业与业主所签订的物业服务合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，真实有效，各方均应当恪守。任何一方不得将自己意志强加给另一方。2.该合同约定的收费标准与业主提到的备案合同及作为商品房买卖合同附件的物业服务合同所约定的物业收费标准一致。而且，根据我国现行法律规定，只有建设工程施工合同等特殊类型的合同才应以备案合同作为结算依据。除此之外的其他合同，是否备案、备案合同内容是什么，都不应影响合同双方的权利义务，应按双方所实际签订和履行的合同作为依据。3.青岛市发改委257号文属于地方政府部门所颁布的文件，不属于我国立法法所规定的法律渊源，不应作为审判依据。而且该文件也不属于强制性、效力性规定，不能据此否定双方所签订的合同效力。4.虽然对方提到的其他合同文本存在物业管理服务费用“按政府指导价调整”等字样，但是，首先其他合同文本不能作为确定双方权利义务的依据；其次自双方签订合同以来，政府指导价从未调整过，因此，双方约定的收费标准也没有调整的理由。非但如此，宝都物业将载有相同价格标准的合同文本提交给政府备案的时候，政府主管部门经审查许可了宝都物业的备案申请，并出具了备案证明。二、宝都物业所主张的物业管理费等费用应当得到全额支持。双方签订的上述物业服务合同明确约定了业主的缴费期限，这种情况下业主应当自觉按时履行缴费义务，并不以物业公司的催缴作为支付条件。一审判决以宝都物业未进行催缴为由驳回其部分请求，属适用法律错误。三、宝都物业所主张的“滞纳金”应当得到支持。1.物业服务合同属于民事合同，根据合同法的规定，法律允许当事人在合同中就可能出现的违约行为约定违约金或违约金的计算方法。2.所谓“滞纳金”，法律并未规定只有在非民事合同领域才允许使用该字眼，更未规定只有政府或相关主体才可使用“滞纳金”的字眼或收取“滞纳金”。只要不违反法律、法规和公序良俗，任何公民都有权使用我国通行的语言文字。3.即使双方对于“滞纳金”的具体含义未约定明确，也应当根据我国合同法第六十一条的规定，按照合同有关条款或者交易习惯确定其真实含义。从双方所签订合同的内容看，该滞纳金应属于对于迟延支付相关费用的违约金的计算方法，即属于违约金条款。而该违约金条款系双方真实意思表示，并不违反强制性、效力性规定，对双方具有法律约束力。即使该滞纳金约定过高，根据合同法第一百一十四条的规定，法律也只是允许当事人申请予以适当调低，而不是无端的否定其效力。4.根据双方签订的物业服务合同第十条第四款的约定，滞纳金所适用的违约行为包括对方迟延支付的所有费用，并非仅限于物业管理费而不包括水电费。5.一审判决认定宝都物业提供的物业服务存在瑕疵，属认定事实错误。首先，服务是否存在瑕疵，应当以合同约定的服务内容作为衡量依据，除非合同明确约定，不应以政府有关文件或相关非强制性标准作为依据。而宝都物业已经提交了充分证据证明其按合同约定履行了义务，业主并没有提交充分证据证明宝都物业违反了合同约定。其次，有关主管部门的认定同样仅是依据相关行政管理文件所做出的行政行为，并未认定宝都物业是否违反了其与业主签订的物业服务合同的约定。因此，相关行政行为不能作为宝都物业是否构成违约及是否存在服务瑕疵的依据。6.如上所述，只要合同约定了明确的履行期限，那么，认定是否构成违约、是否应当承担违约责任，就不应当以债权人是否曾经催告作为前提。根据物业服务合同的约定，业主应当主动于每季度末15日前履行缴费义务。这种情况下，只要其迟延履行就构成违约，应当承担违约责任。即使业主曾主动要求交纳而宝都物业予以拒绝，也应当承担主动交纳之前已经产生的滞纳金。因此，一审判决以宝都物业未进行催告或曾拒绝收取为由驳回其违约金请求，属适用法律错误。7.一审判决实际上已经认定了对方迟延缴费的行为构成违约，但却免除了对方的违约责任，理由是宝都物业的服务也存在“一定的瑕疵”，该认定明显于法无据。如上所述，宝都物业的服务符合双方的合同约定。退一步讲，假设宝都物业的服务存在些许瑕疵，我国法律也并未规定一方违约所应承担的违约金可以因对方也存在违约行为而被免除。相反，我国合同法第120条明确规定，双方违约的，应当各自承担违约责任。四、从司法所倡导的社会价值观和保障社会秩序的角度考量，如果法律允许业主长期拒不缴纳物业费而不必为此付出任何违约成本的话，显然不利于倡导公平与诚信的司法理念。这样的判决倾向，会使本小区其他业主乃至本地区的所有业主纷纷效仿，推而广之，无疑会给包括宝都物业在内的所有物业服务企业带来巨大的经营隐患，进而必将会严重影响整个物业服务行业的稳定发展。综上所述，宝都物业的诉讼请求有充分的事实与法律依据，请依法予以支持，纠正一审的不当判决。 上诉人宝都物业上诉请求：一、依法撤销原审民事判决第三项；改判鲁秋梅、李港支付物业费3168.27元、物业费违约金3,171.67元；二、本案一审、二审诉讼费、保全费、律师费等费用由被上诉人承担。事实与理由：2018年12月3日，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》，协议约定：上诉人向被上诉人所居住亚得里亚海湾小区提供物业管理服务，并约定上诉人提供物业管理服务的受益人为该小区全体业主，受益人应按建筑面积向上诉人缴纳物业管理费、住宅电梯运行费，缴费标准为3.6元/月/平方米，水费为3.36元/吨，缴费时间为每季度末15日前预付三个月的物业管理费和电梯运行费，逾期缴费按每日3‰收取滞纳金。被上诉人系上诉人提供物业服务的亚得里亚海湾小区内9栋x单元x层x号业主，该户住宅建筑面积为145.87平方米，按照协议约定应向上诉人缴纳从2019年6月15日到2020年6月30日的物业管理费和电梯运行费6,581.63元，滞纳金3,171.67元。虽经上诉人多次催缴，被上诉人拒不缴费，其行为已违反双方签订的《前期物业服务协议》，侵犯了上诉人及其他业主的合法权益。上诉人一直全心全意为业主服务，按照协议约定，被上诉人应立即向上诉人交纳拖欠费用及违约金。 被上诉人鲁秋梅、李港答辩称：1、物业公司主张的其在2018年12月3日签订的物业合同我方不予以认可，该合同存在欺诈性，因此不能作为收取物业费有效法律文件，由此而产生了所谓的欠费滞纳金均不能予以成立。2、其中郭晓林、莫平，逄永红，鲁秋梅、李港，郭章健、薛梅四户房屋处于空置状态，是符合青岛市有关规定，应当按照60%计算物业费。3、物业公司服务不达标，且多次上了主流媒体，也被政府有关部门责令进行整改，所以其承诺的五星级服务是没有达标的，因此其收费也不能够按照五星级标准收费，更不能超过政府的指导价格。综上所述，我方认为宝都物业主张的所谓的欠缴物业费的是没有事实及法律依据的，其上述请求应当予以驳回。 宝都物业向一审法院起诉请求：1.请求判令鲁秋梅、李港向宝都物业支付欠缴物业管理费和电梯运行费6,581.63元（暂计算至起诉日，实际要求计算至鲁秋梅、李港履行之日）；2.请求判令鲁秋梅、李港向宝都物业支付逾期缴费滞纳金3,171.67元（暂计算至起诉日，实际要求计算至鲁秋梅、李港履行之日）；3.案件诉讼费、律师费、保全费等诉讼费用由鲁秋梅、李港承担。 一审法院认定事实：1.鲁秋梅、李港系涉案小区x号楼x单元x户业主，房屋建筑面积是145.87平方米，房屋类型为住宅。 2.宝都物业通过公开招标方式取得山东宝都房地产开发有限公司亚德里亚海湾项目南区前期物业管理,2015年7月28日加盖青岛市黄岛区城市管理局公章的中标通知书载明：服务质量标准为五星，中标价格为住宅3.6元/月/平方米、商业5元/月/平方米。2015年8月26日，青岛市黄岛区物业管理办公室盖章的青岛开发区物业服务合同备案证明（编号：2015012）载明：……五、亚德里亚海湾项目南区物业服务费：住宅3.6元/月/平方米（含电梯费0.4元/月/平方米）六、物业服务合同期限：2015年7月30日至业主委员会成立。 2018年12月3日，宝都物业（甲方）与鲁秋梅（乙方）签订前期物业服务协议一份，约定：双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议：甲方权利义务为对物业公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等设备进行维护、修缮、服务与管理。乙方权利义务为依据本协议向甲方交纳物业管理服务、电梯运行等费用。协议第二条、第三条对物业管理服务内容及质量进行了约定。第四条约定：本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费用由乙方或受让人按其拥有物业的建筑面积交纳。第五条物业服务费收取标准：按时交纳各项费用，时间为每季度末15日前为缴费日期，乙方应在上述期限届满前履行交费义务，逾期每日按千分之三交纳滞纳金。物业管理费（以备案价格为准，市政供用费用以政府调节价为准）住宅3.2元/月/平方米，住宅电梯运行费0.4元/月/平方米、水费3.36元/吨。受有关部门或单位委托，甲方可提供水费等代收代缴费服务（代收代缴费服务费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金并采取适当措施予以催收。第十八条约定，在签订本协议前，甲方已将协议样本送青岛市物业管理行政主管部门备案，本协议自甲乙双方合法签署之日起生效。双方在该协议上盖章或签字。 3.鲁秋梅、李港自2019年6月15日至今未向宝都物业缴纳物业管理费、电梯运行费和水费。宝都物业于2019年12月16日、2020年1月17日向鲁秋梅发送催收短信。鲁秋梅、李港称在本案开庭前曾多次到宝都物业处缴纳物业费，但宝都物业拒收。宝都物业未提交其自2020年1月17日以后向鲁秋梅、李港催收物业费的证据。 宝都物业在本案中诉求鲁秋梅、李港交纳自2019年6月15日起至2020年6月30日止的物业管理费、电梯运行费。 4.2019年9月12日青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知（青发改价格〔2019〕257号文件）第二条第一款规定：普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定。市内六区普通住宅前期物业公共服务费基准价格及其浮动幅度见附件1.附件1载明：服务等级为五级、配备电梯，收费标准为：2.52元/建筑平方米.月（备注：具体收费标准可在上述收费标准基础上按不超过20%的浮动幅度内确定）第二条第五款规定：普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认（原则上以水电气均未使用为衡量标准，或由双方协商约定衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。 2020年5月19日青岛市黄岛区薛家岛街道办事处出具的信访事项处理意见书载明：经调查，你们反映的金沙滩壹号小区物业实行梯控、违规乱收费、物业服务不达标等问题基本属实。 2020年5月22日，青岛市黄岛区市场监督管理局出具的信访事项处理意见书载明：经调查，宝都物业未将调整后物业服务收费标准报送备案，我局已于2020年4月24日依法给予当事人行政处罚，罚款人民币9,000元并责令立即改正违法行为。 2020年6月30日，西海岸新区住房和城乡建设局出具的政府信息公开告知书载明：经查，你申请的“依法公开前期物业服务企业中标通知书、前期物业服务合同”信息属于本机关政府信息公开范围（详见附件）；你申请的“前期物业服务招投标文件”信息，属于商业秘密、个人隐私，经征求第三方意见，本机构不予公开；你申请的“请求被申请人依法公开涉及亚德里亚海湾小区前期物业管理的青岛宝都物业服务有限公司全部备案的物业服务收费标准及全部配套文件，并提供该全部文件的复印件”信息为：物业服务收费标准：住宅：3.6元/月/平方米，商业5元/月/平方米，配套文件为参照青岛市物价局《物业服务收费管理办法》（详见附件）。 上述事实由宝都物业提交的亚德里亚海湾项目南区前期物业管理公开招标公告及中标公告、青岛市物业服务合同备案表及备案证明、招标及中标公告、前期物业服务协议、《业主信息登记表》、催收记录、金沙滩壹号小区二期（亚德里亚海湾）保安员值班、交接班、查岗记录簿、卫生清洁签到表、消杀记录及照片、巡查记录及垃圾清运记录，及鲁秋梅、李港提交的信访事项处理意见书、信访事项复查申请书及运单回执、青岛市商品房预售合同、前期物业管理服务合同、房产证、不交物业说明、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》、青发改价格〔2019〕257号文件、《青岛市普通住宅前期物业服务等级标准》、小区生活在线报道及图片及股权结构图示等证据证实，经庭审质证和一审法院审查可以认定。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案小区物业费应按什么标准收取？二、宝都物业诉求的逾期缴费滞纳金应否支持？综合本案案情及相关法律规定，一审法院分析判定如下： 关于焦点问题一。根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，因双方当事人于2018年12月3日自愿签订了前期物业服务协议，故本案的审理应以当事人双方签订的前期物业服务协议为依据。当事人双方所签订的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方具有法律约束力。 鲁秋梅、李港辩称应按照《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》进行收费，但对物业服务公司收费价格的管理属于行政管理范畴，而非效力性强制规范，不是判定物业合同效力的依据，如果鲁秋梅、李港认为物业公司存在上述问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映，而不能据此认定其与宝都物业签订的《前期物业服务协议》无效，并拒绝交纳物业费。在当事人双方签订了明确、具体的包括物业服务收费标准的物业服务合同的情况下，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。宝都物业为涉案小区提供了物业管理服务，鲁秋梅、李港应当依照约定交纳相关物业服务费用，但鲁秋梅、李港自2019年6月15日起的物业管理费至今未交纳，已构成违约，根据前期物业服务合同约定，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，交纳日期为每季度末15日前，鲁秋梅、李港房屋建筑面积为145.87平方米，根据宝都物业提交的催缴费证据载明的时间，本案中宝都物业诉求的物业管理费和电梯运行费应计算到2019年12月31日止，应为2,888.23元（3.6元/月/平方米×145.87平方米×5.5个月），对超出部分，因宝都物业未提交催收的证据，且至宝都物业提起诉讼时，尚有部分缴费未到期，故在本案中一审法院暂不处理。 此外，物业服务有其自身特殊性，物业服务合同系持续性的长效双务合同，宝都物业的物业服务对象是小区内全体业主，确定宝都物业是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。一审法院认为鲁秋梅、李港提交的现有证据尚不能证明宝都物业在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为，鲁秋梅、李港以此作为拒付物业费的理由尚不充分，故对鲁秋梅、李港的相关抗辩，一审法院不予采信。 关于焦点问题二。前期物业服务协议虽对逾期缴纳约定了滞纳金，但根据鲁秋梅、李港提交的证据，宝都物业提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故宝都物业诉求鲁秋梅、李港承担滞纳金，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、鲁秋梅、李港于判决生效之日起十日内支付宝都物业自2019年6月15日起至2019年12月31日止的物业费2,888.23元；二、驳回宝都物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由宝都物业负担17.60元，由鲁秋梅、李港负担7.40元。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、鲁秋梅、李港的物业费应按照什么标准收取;二、应否支持宝都物业对于逾期缴费滞纳金的诉讼请求。 关于焦点一，本院认为，本案中，鲁秋梅、李港与宝都物业签订了《前期物业服务合同》，该合同依法成立，且未违反法律强制性规定，对双方当事人具有约束力。鲁秋梅、李港主张该《前期物业服务合同》系在被欺诈、胁迫的情况下签订，但其未提交证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果。此外，物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，鲁秋梅、李港在一审中提交的证据仅能证明宝都物业在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。一审法院据此认定鲁秋梅、李港欠缴的物业费金额并无不当，本院予以维持。截至宝都物业在一审法院提起诉讼，确有部分欠缴物业费尚未到期，故本院对一审法院该判项不予变更，自2020年1月1日起的物业费宝都物业可另行主张权利。关于空置，本院认为，上诉人鲁秋梅、李港未提交证据证明其房屋超过6个月未入住，而且鲁秋梅、李港也没有就房屋空置情况提前书面通知宝都物业，故对其免交物业管理费的主张，本院不予支持。 关于焦点二，本院认为，物业公司提供的物业管理服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，需要物业公司与业主加强沟通合作，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，《前期物业服务合同》虽对逾期交纳约定了滞纳金，但宝都物业在物业服务过程中存在一定瑕疵，其物业管理服务水平和方式确有可以提升和创新的空间，一审法院据此未予支持滞纳金并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人鲁秋梅、李港，上诉人宝都物业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人鲁秋梅、李港负担。二审案件受理费50元，由上诉人青岛宝都物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十一月二日 法官助理 薄富超 书记员韩平