陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终10971号 上诉人（原审被告）：傅琛，女，汉族，1982年4月11日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：王军科，陕西睿群律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，陕西睿群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何小林，男，汉族，1981年4月21日出生，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：孙漫，女，汉族，1978年9月28日出生，住西安市周至县。上诉人傅琛因与被上诉人何小林房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初16031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。傅琛上诉请求：1、请求依法撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初16031号民事判决第一、三、四项，改判为驳回何小林的诉讼请求。2、请求依法判令何小林承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，何小林违约在先，何小林不仅迟付，且未足额交付租金。傅琛与何小林从未达成降低房租的合意。一审法院认为傅琛违约的事实认定错误，要求傅琛支付违约金并返还租赁期间的租金无事实及法律依据；第二，何小林未取得傅琛的同意即对涉案房屋进行装修，违反合同的约定，且该损失是傅琛在签订合同时所不能预见的，原审要求傅琛支付何小林装修损失3万元没有依据。何小林辩称，一审法院的审理事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。傅琛的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回傅琛的上诉请求。何小林向一审法院起诉请求：1、傅琛向何小林返还未租赁期间（2019年5月1日计算至19日）房租及物业费共6269.9元；2、傅琛向何小林承担提前终止租赁合同违约金9800元；3、傅琛向何小林返还合同保证金11800元；4、傅琛承担因其违约行为给何小林造成的装修损失（41500元）及加盟损失（13023.24元）共54523.24元及特价处理库存商品损失30000元；5、傅琛承担延迟付款利息，自立案之日起计算至实际付款之日；6、本案诉讼费由傅琛承担。一审法院认定事实，何小林、傅琛于2017年5月21日签订《租赁合同》，合同约定何小林承租傅琛位于西安市雁塔区XX小区XX号XX楼东侧房屋作为商业用途使用，租赁时间为3年，租赁期间为2017年5月20日至2020年5月19日；租金第一年为每月11800元，第二年为每月12400元，第三年为每月12500元，租金每半年交一次，下期租金提前一个月交付；房屋保证金11800元于签约当日交纳；任一方需提前终止合同，均需提前一个月通知对方，且违约方需向对方支付1个月的租金作为违约金；乙方（何小林）如需装修，需经甲方（傅琛）同意，并不得改变房屋的结构部分。上述合同签订时，何小林向傅琛交纳房屋保证金11800元。关于2018年11月19日之前的房租，何小林均按合同约定支付。2018年9、10月，何小林就其提出的降低租金问题多次与傅琛进行协商。2018年10月24日，傅琛表示对于何小林要将店面改成京东便利店无意见并表示愿意配合何小林办理相关证照手续，双方同时一致同意将每月租金降至9800元。2018年10月25日，何小林向傅琛支付2018年11月20日至2019年5月19日期间租金58800元。此后何小林对涉案房屋进行装修并开始经营京东便利店，在此期间傅琛也曾前往便利店，但对于何小林的装修并未提出异议。2019年4月30日，傅琛因其提前要求解约与原房主的代表樊伟平就涉案房屋等房屋租赁合同的解除达成一致意见，约定合同解除时间为2019年5月10日，房主应优先考虑出租给傅琛之前的合作伙伴。2019年5月3日，樊伟平向何小林出具收房通知，通知何小林于5月10日搬离。2019年5月5日，何小林向傅琛发出告知函，告知傅琛其因傅琛提前解除合同的行为损失严重，并要求傅琛审慎处理提前解除合同事宜，否则要追究傅琛的违约责任。审理中，何小林、傅琛一致确认双方签订的《租赁合同》已于2019年5月10日解除。何小林为证明其装修损失，向一审法院提交证据如下：1、何小林与案外人黄某某签订的《装饰装修合同》及装修项目附件表（83076元），证明装修合同期限为2018年10月25日至11月30日共35天，合同总价款83000元，如有变更按实另计；2、何小林与黄某某签订的京东便利店工程结算说明，说明工程已于2018年12月6日完结，合同价款83076元已给付67000元，由于门头交由他人制作，故总价中扣除11000元，剩余5000元月底支付；3、收条及银行交易明细，证明黄某某已收到何小林及其合伙人支付的工程款60000元，何小林称其余的12000元系微信支付，由于其已删除与黄某某的微信，故无法提交支付凭证；4、何小林与门头制作方的聊天记录，显示门头的制作费为10800元。另外，经一审法院前往涉案房屋与现任租客朱彬及房主樊伟平了解得知，何小林搬离涉案房屋时已将可搬走的物品均搬走，现场遗留硬装部分均无法搬走。本院将何小林提交的《装饰装修合同》及装修项目附件表（83076元）交由现任租客朱彬及房主樊伟平辨认，朱彬称附件表上的物品除了南边门木制造型（1225元）及监控（2650元）未见，其余装修物品均基本遗留在现场，樊伟平称除了监控（2650元）未见，其余物品均基本遗留在现场。关于何小林主张的物业费、特价处理库存商品损失及加盟损失，何小林未提交证据证明。一审法院认为，何小林与傅琛签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。何小林作为承租人应足额支付租金，傅琛作为出租人也应保证何小林在合同约定的租赁期内能正常使用租赁房屋。《租赁合同》约定的租赁期从2017年5月20日至2020年5月19日，其中2018年11月20日至2019年5月19日的租金虽按合同约定应为74400元，但该数额已经双方协商一致下调至58800元，傅琛也已于2018年10月25日收取了该58800元，现因傅琛提前解除其与房主的房屋租赁合同，导致房主于2019年5月10日收回涉案房屋，何小林与傅琛签订的《租赁合同》已于2019年5月10日解除，故傅琛应对何小林承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于何小林未租赁期间（2019年5月11日至19日）的租金2845.16元，傅琛应当向何小林返还。关于合同保证金11800元，因双方合同已解除，傅琛继续占有保证金已无合法依据，应当予以返还。关于违约金9800元，合同有明确约定，依法予以支持。关于装修损失，租赁合同原约定的租赁期限至2020年5月19日止，何小林在2018年10月对涉案房屋进行装修并于12月装修完毕，考虑到装修的折旧及何小林搬离时遗留装修的情况，本院酌定何小林的装修损失为30000元。关于何小林主张的物业费、特价处理库存商品损失及加盟损失，何小林未提交证据证明，不予支持。至于傅琛辩称何小林不得就同一违约事实同时主张违约责任和损失赔偿一节，因何小林的损失除了由于傅琛突然解约导致何小林需重新租赁其他房屋所需要的合理期限的损失外，还有装修损失等，两者并不冲突，故在违约金不足以弥补何小林损失的情况下，本院判令傅琛承担何小林的装修损失并无不妥。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决:一、被告傅琛于本判决生效之日起十日内向原告何小林返还未租赁期间的租金2845.16元；二、被告傅琛于本判决生效之日起十日内向原告何小林支付违约金9800元；三、被告傅琛于本判决生效之日起十日内向原告何小林返还合同保证金11800元；四、被告傅琛于本判决生效之日起十日内向原告何小林支付装修损失30000元；五、驳回原告何小林其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1247元，由傅琛承担，因何小林已预交，傅琛应在履行付款义务时将上述款项一并给付何小林。本院二审期间当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，何小林与傅琛签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方均具有约束力，双方当事人均应依约履行。本案中，双方签订的《租赁合同》约定的租赁期从2017年5月20日至2020年5月19日，现因傅琛提前解除其与房主的房屋租赁合同，房主于2019年5月10日收回涉案房屋，导致何小林与傅琛签订的《租赁合同》不能继续履行，而于2019年5月10日解除，傅琛的行为构成违约，应对何小林承担违约责任。其中2018年11月20日至2019年5月19日的租金虽按合同约定应为74400元，但何小林一审中提交的证据能够证明双方协商一致将租金下调为58800元（98000元每月），傅琛也已于2018年10月25日收取了该58800元，故傅琛关于何小林没有足额缴纳租金而违约在先的上诉理由不能成立。关于装修损失，租赁合同原约定的租赁期限至2020年5月19日止，何小林在2018年10月对涉案房屋进行装修并于同年12月装修完毕，但是因傅琛的违约行为导致合同提前解除，一审法院考虑到装修的折旧及何小林搬离时遗留装修的情况，酌定认定傅琛赔偿何小林装修损失30000元，较为合理。关于何小林未租赁期间（2019年5月11日至19日）的租金2845.16元，傅琛应当向何小林返还。关于合同保证金11800元，因双方合同已解除，傅琛继续占有保证金已无合法依据，应当予以返还。综上所述，傅琛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费916元，由傅琛负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  李   伟 1