陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1602号 上诉人（原审被告、反诉原告）:宝鸡德睿龙新材料股份有限公司，住所地:陕西省宝鸡市（高端装备园），统一社会信用代码:91610301MA6X9FM32K。 法定代表人：谢中维，任董事长。 委托诉讼代理人：杨毅，系该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宝鸡高新技术产业投资发展有限公司，住所地:陕西省宝鸡市，统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXXXX4398。 法定代表人：高兵，任董事长。 委托诉讼代理人：庞宝林，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘胜利，陕西宝吉律师事务所律师。 上诉人宝鸡德睿龙新材料股份有限公司（以下简称：德睿龙公司）因与被上诉人宝鸡高新技术产业投资发展有限公司（以下简称：宝鸡高新投资公司）租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人德睿龙公司委托诉讼代理人杨毅，被上诉人宝鸡高新投资公司委托诉讼代理人庞宝林、刘胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人德睿龙公司向本院提出上诉请求：1、请求人民法院对厂房租金予以重新认定和判决；2、对被上诉人非法封门、断电给我们造成的损失，判令被上诉人予以赔偿；3一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人对外宣传其在2016年被评为国家级企业孵化器，对入驻企业给予扶持和优惠，其中包括给予房租补贴和减免，被上诉人也曾口头承诺，但其并未兑现承诺，未给上诉人房租进行补贴或减免；2、被上诉人出租的厂房是毛坯房，双方签订合同时，被上诉人承诺上诉人自行装修、水泥地坪先施工后，按标准进行补贴，因为当时临近春节，还答应免除上诉人半年房租，因此前半年的房租不应计算；3、2019年2月1日，被上诉人对上诉人租用的厂房进行了非法断电、封门，阻止员工进厂，导致上诉人公司至今无法开工，给上诉人造成了巨大的损失，因此2019年2月1日后的租金上诉人不应缴纳，即使需要缴纳也应当按50%计算；4、一审法院对违约金的计算与事实不符；5、全国发生新冠疫情，属于不可抗力，应当给予上诉人3个月免租期；6、上诉人缴纳的4000元应于认定，虽然收款人不是被上诉人，但系被上诉人指定的收款人；7、上诉人共投入近50万元进行装修，根据相关法律规定，应当折价给上诉人；8、上诉人的行为给我们造成了巨大损失，截止2020年8月，公司共欠薪783000元，未履行合同共计赔偿360万元，股东投资的约300万元资产全部打了水漂。 被上诉人宝鸡高新投资公司辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，上诉人使用了房屋就应当缴纳房租，上诉人至今只交了50000元房租，被上诉人认为一审对于房租的计算正确；对于装修部分，合同约定清楚，不应折价；新冠疫情并不属于不可抗力，被上诉人不是国有企业，不适用减免房租的政策；被上诉人贴封条是为了过年期间的安保，厂房钥匙一致在上诉人手中，封条并不影响上诉人进入厂房，上诉人一审的反诉不能成立，上诉人自己经营不善，不能把原因归结于被上诉人。综上，请求驳回上诉，维持原判。 宝鸡高新投资公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除原被告2017年1月19日签订的宝鸡高端装备产业园一期标准化厂房租赁合同，判令被告立即搬离宝鸡高端装备石油产业园一期标准化厂房区内3号厂房；二、判令被告向原告支付2017年2月5日至2019年12月5日所欠房租926878元，水费283.5元，以上各项合计927161.5元，并承担自2019年12月6日至搬离之日的场地占用费（按照月租金30701.88元的标准计算）；三、判令被告向原告支付滞纳金27806.34元，违约金188933.78元；四、本案诉讼费由被告承担。 德睿龙公司向一审法院提出反诉请求：请求判令原告赔偿因其非法断电、封门给被告造成的损失130万元，并承担反诉及本诉诉讼费用。 一审法院查明，2017年1月19日，原、被告签订《宝鸡高端装备产业园一期标准化厂房租赁合同》，约定由被告承租原告座落在宝鸡高端装备石油产业园一期标准化厂房区内3号厂房，租赁期自2017年2月5日起至2022年2月4日止；厂房总建筑面积约为2325.9平方米，每月每平方米12元，月租金为27910.8元；租赁期内前两个租赁年度租金标准保持不变，自第三年起每年租金在上一租赁年度的租金基础上递增10%；合同签订之日起5日内，被告先支付年租金30%作为定金，待租赁期开始时，被告补足第一年的租金；租金按年支付，先付租金后使用，租赁期开始前15天，被告付清第一年租金，以后被告每年需提前三个月支付下一年厂房租金；被告应按合同约定及时支付费用，未按期支付的，被告应承担每日1%未缴纳部分的滞纳金，超过一个月仍未交清所欠费用的，原告有权提前终止租赁合同并要求被告按合同总租金的10%支付违约金；租赁期间，被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，租赁期满或中途中止时，不可移动的装修设施等归原告。合同还对厂房使用要求和维修责任、厂房转租和归还、注意事项、违约责任等做了约定。合同签订后，被告对厂房地面等部分进行了装修并采购了机器设备、原材料等，即开始承租使用涉案厂房。2018年12月，被告向原告交纳租金50000元。2019年2月1日，原告对涉案租赁厂房加贴了封条。2019年7月5日，原告向被告送达《律师函》，要求被告在收到此律师函5日内支付欠款，但被告仍未支付所欠租金。原告遂诉至法院，该院于2020年3月27日向被告送达了起诉状等法律文书。 一审法院认为，本案原被告签订的《宝鸡高端装备产业园一期标准化厂房租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。原告按约向被告交付了租赁厂房，但被告未按照合同约定支付租金，且欠缴租金已远超一个月以上，原告有权解除合同。原告要求解除合同的起诉状已于2020年3月27日向被告送达，应视为已于此时通知被告，双方的房屋租赁合同于此时解除，被告应腾出并搬离厂房，同时支付截止解除之日即2020年3月27日的租金，逾期未搬离还应支付占用费。原告虽提出在被告租赁厂房大门贴封条的行为系出于春节放假安全考虑而非封门断电阻止被告生产经营，但其在春节收假后未及时去除，客观上确实在一定程度上影响到被告的生产经营，而被告本可通过协商交清租金的方式继续开工生产，却未按照合同约定缴纳拖欠租金，故对被告提出的赔偿因非法断电、封门造成损失130万元的主张本院不予支持，但租赁费以及之后的占用费本院酌情从2019年2月5日起按照合同约定租金标准的70%计算。合同约定“租赁期内前两个租赁年度租金标准保持不变，自第三年起每年租金在上一租赁年度的租金基础上递增10%”，被告于2018年12月向原告交纳租金50000元，还应支付原告2017年2月5日至2020年3月27日的租金918731.77元（27910.8元×24月+27910.8元×110%×70%×12月+27910.8元×110%×110%×70%÷30天×52天-50000元），占用费自2020年3月28日起按照每月23640.45元（27910.8元×110%×110%×70%）的标准计算至搬离之日。原告要求被告支付水费283.5元无证据佐证，不予支持。同时原告要求被告按合同总租金10%支付违约金及按欠缴租金的日1‰支付滞纳金，过分高出造成的损失，酌情调整为按照欠缴租金的10%即91873.18元支付违约金，滞纳金不再承担。被告提出原告曾口头承诺减免租金，但未提供证据证实。被告提出装修花费50多万元，应适当折价处理，但合同中约定租赁期满或中途中止时，不可移动的装修设施等归原告所有，故对被告该主张本院不予支持。被告主张还曾向原告支付的4000元，但其未提供收据原件，无法认定该收据的真实性，且该收据上收款人并非本案原告，故对被告该主张本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）宝鸡高新技术产业投资发展有限公司与被告（反诉原告）宝鸡德睿龙新材料股份有限公司于2017年1月19日签订的宝鸡高端装备产业园一期标准化厂房租赁合同于2020年3月27日解除。二、被告（反诉原告）宝鸡德睿龙新材料股份有限公司于本判决生效之日起30日内腾出并搬离宝鸡高端装备石油产业园一期标准化厂房区内的3号厂房。三、被告（反诉原告）宝鸡德睿龙新材料股份有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）宝鸡高新技术产业投资发展有限公司截止2020年3月27日的租金918731.77元及违约金91873.18元。四、被告（反诉原告）宝鸡德睿龙新材料股份有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）宝鸡高新技术产业投资发展有限公司自2020年3月28日起至搬离之日止按照每月23640.45元标准计算的占用费。五、驳回原告（反诉被告）宝鸡高新技术产业投资发展有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）宝鸡德睿龙新材料股份有限公司的反诉请求。本案本诉受理费15100元，原告（反诉被告）宝鸡高新技术产业投资发展有限公司承担1200元，被告（反诉原告）宝鸡德睿龙新材料股份有限公司承担13900元。反诉受理费8250元，由被告（反诉原告）宝鸡德睿龙新材料股份有限公司承担。 二审期间，上诉人为了证明自己的主张向本院提交如下证据：1、宝鸡高端装备产业园运营服务中心发布的通知一份，拟证明：高端装备园曾断电，并拦截人员进场；2、2020年3月31日关于物业费诉讼庭审记录第五页，拟证明：厂房被封门后，上诉人多次找被上诉人协商，被上诉人始终不让上诉人进门，也不送电；3、高端装备园配电柜电表视频截图，拟证明：上诉人电表中仍存有2000度电，不存在欠交电费的问题；4、公司核心技术人员及高级管理人员欠薪表，拟证明：被上诉人封门造成上诉人无法生产，导致拖欠员工工资；5、微信聊天记录，拟证明：上诉人一直在与被上诉人协商腾出厂房，减少损失，但上诉人并不同意，故占用厂房的责任应当由被上诉人承担。 被上诉人质证称，对上诉人提交的证据1关联性不认可；对证据2真实性认可，但证明目的不认可；对证据3、4不认可；对证据5真实性认可，但证明目的不予认可。 结合当事质证意见，经合议庭评议，对上诉人提交证据1、2、3、4的真实性予以认可，但对关联性、证明目的不予认可；对证据5的真实性、关联性予以认可，对证明目的结合查明的事实予以综合认定。 经二审审理查明，本案双方在签订案涉合同时，宝鸡高新技术产业投资发展有限公司曾口头承诺对宝鸡德睿龙新材料股份有限公司水泥地坪施工费用给予适当补偿；另查，2020年7月1日，宝鸡德睿龙新材料股份有限公司为减少损失，明确要求撤离涉案厂房，但宝鸡高新技术产业投资发展有限公司以未支付拖欠费用为由，予以拒绝。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人作为承租人，已经占有使用了案涉厂房，其应当按照合同约定交纳相应的租赁费，但上诉人在2018年12月交纳50000元租金后，再未支付其他租金，上诉人虽辩称其拖欠租金的原因是被上诉人曾经承诺对房租予以优惠或减免，但上诉人并未提供相应证据予以证实，被上诉人对此亦不认可，且案涉租赁合同也未对房租的减免或优惠事项进行约定，据此，上诉人拖欠租金的行为构成根本违约，其应当承担相应的违约责任，故一审法院依据查明事实认定双方签订的租赁合同于2020年3月27日解除，并无不当。 关于租赁费的问题，上诉人虽称被上诉人于2019年2月1日起对其封门、断电、阻挡其员工进厂上班，但其提交的现有证据不足以证明本案被上诉人曾断电及阻挡员工进厂的事实，故原审法院依据查明事实，考虑被上诉人在涉案厂房张贴封条，对上诉人生产经营的影响程度，酌情认定德睿龙公司对2019年2月5日后的租金及之后的占用费承担70%的责任并无不当，本院予以认定。另，2020年年初，发生的新冠肺炎疫情，对社会经济造成了重大影响，中央及地方政府为支持中小微企业积极应对疫情影响出台的若干措施，对承租国有企业及单位所有的厂房等经营性用房的，可以减免或减半收取1-3个月的租金，本案被上诉人虽不属于国有企业，但其控股股东属于国有企业，上述相关政策也应适用于被上诉人，故参照《宝鸡市应对新冠肺炎疫情支持中小微企业平稳健康发展若干措施》内容，本院酌定减免上诉人疫情期间2020年2月5日至3月27日的租赁费。综上，上诉人应当支付被上诉人租赁费877754.99元（27910.8元×24月+27910.8元×110%×70%×12月-50000元）。 关于占用费的问题，本案上诉人一直占用涉案厂房至今，理应承担双方合同解除后的占用费，但依本案二审查明事实，2020年7月1日，上诉人为减少损失，曾积极主动联系被上诉人要求先行搬离涉案厂房，被上诉人本应积极配合，以防止损失扩大，但其却以上诉人未支付欠款为由，拒绝上诉人撤离案涉厂房，故应认定2020年7月1日至本院确定上诉人搬离之日期间的占用费系由被上诉人单方过错造成的扩大损失，上诉人不应再行承担该期间的占用费。综上，上诉人应当承担的占用费为：2020年3月28日至2020年6月30日期间费用共计74861.43元（27910.8×110%×110%×70%÷30天×95天）。 关于上诉人所称交纳4000元保证金的问题，经本院二审审查，该4000元系上诉人所交装修押金，《收据》所载的收款方亦非本案被上诉人，故对上诉人该上诉请求，本院不予支持。 关于违约金的问题，双方签订的合同既约定了违约金，又约定的滞纳金，一审法院经审查后认为该约定过分高出所造成的损失，酌情调整为按照欠交租金的10%计算支付违约金，符合法律规定，但由于本院已对欠交租金数额作出调整，故上诉人应当支付被上诉人违约金为87775.5元（877754.99元×10%）。 关于装饰装修是否应折价的问题，本案系因上诉人违约导致双方合同提前解除，且案涉合同明确约定“租赁期满或中途中止时，不可移动的装饰装修设施归甲方（本案的被上诉人）”，故上诉人关于由被上诉人对其装饰装修进行折价赔偿的主张，缺乏依据，本院不予支持。 关于上诉人所称水泥地坪施工费用的补偿问题，二审庭审中，被上诉人认可双方签订合同时，其曾口头承诺对上诉人所进行的水泥地坪施工费用予以补偿，但双方对补偿标准各执一词，上诉人称被上诉人曾承诺补偿11万元到12万元，被上诉人称当时并未明确补偿数额，但愿意按照园区内其他企业的标准补偿5万元到6万元，因双方均未提交相应证据，且上诉人也未提供证据证实其水泥地坪施工的支出情况，故本院酌定由被上诉人对上诉人水泥地坪施工费用补偿80000元。 关于上诉人一审反诉主张的损失问题，本案系因上诉人根本违约导致双方合同解除，被上诉人虽然在案涉厂房张贴了封条，但厂房钥匙始终由上诉人掌控，且原审法院对被上诉人张贴封条可能给上诉人造成的影响已经酌定减免30%的相应租赁费及占用费，至于上诉人所称断电、阻止员工进厂的问题，其提供的现有证据，并不能证明被上诉人存在该行为，故上诉人的该项上诉理由不能成立，其该主张本院不予支持。 综上，一审法院认定事实不清，上诉人部分上诉理由成立，应予改判，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初839号判决第一项、第六项； 二、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初839号判决第二项、第三项、第四项、第五项； 三、宝鸡德睿龙新材料股份有限公司于本判决生效之日起30日内腾出并搬离宝鸡高端装备石油产业园一期标准化厂房区内的3号厂房； 四、宝鸡德睿龙新材料股份有限公司于本判决生效之日起30日内支付宝鸡高新技术产业投资发展有限公司截止2020年3月27日的租赁费877754.99元及违约金87775.5元，两项共计965530.39元（扣除宝鸡高新技术产业投资发展有限公司应补偿宝鸡德睿龙新材料股份有限公司水泥地坪施工费用80000元后，实际支付885530.49元）； 五、宝鸡德睿龙新材料股份有限公司于本判决生效之日起30日内支付宝鸡高新技术产业投资发展有限公司2020年3月28日至2020年7月1日的占用费74861.43元； 六、如果宝鸡德睿龙新材料股份有限公司未按上述第二项指定时间内搬离涉案厂房，则其应按照每月23640.45元的标准向宝鸡高新技术产业投资发展有限公司支付本判决生效之日起第31日至实际搬离之日的占用费； 七、驳回宝鸡高新技术产业投资发展有限公司其他诉讼请求； 八、驳回宝鸡德睿龙新材料股份有限公司其他上诉请求。 一审本诉案件受理费15100元，由宝鸡德睿龙新材料股份有限公司负担13061.5元，由宝鸡高新技术产业投资发展有限公司负担2038.5元；一审反诉案件受理费8250元，由宝鸡德睿龙新材料股份有限公司负担；二审案件受理费23350元，由宝鸡德睿龙新材料股份有限公司负担20198元，由宝鸡高新技术产业投资发展有限公司负担3152元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年十一月九日 法官助理 谈佳华 书 记 员 刘宜卓 1