河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初16938号原告（反诉被告）：李伟，女，汉族，1973年2月26日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张秀峰，河南泰豫恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红，河南泰豫恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：叶秀翠，女，汉族，1990年7月8日出生，住河南省台前县。委托诉讼代理人：郭瑜，河南腾耀律师事务所律师。原告（反诉被告）李伟与被告（反诉原告）叶秀翠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李伟委托诉讼代理人张秀峰、王红，被告（反诉原告）叶秀翠及其委托诉讼代理人郭瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李伟诉称：原、被告于2018年11月5日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于郑州市金水区东风路28号院12号楼1-2层12号的商铺出租给被告用于经营餐饮。合同约定租赁期自2018年11月5日至2028年12月31日止，同时约定了租金、支付方式及违约条款等内容。合同签订后，被告随即进驻开始装修，并开始营业。按照合同约定，租金每半年为一个支付周期，并需提前2个月支付。2020年4月，原告通知被告准备支付下一个周期的租金，直至2020年6月被告一直拖欠不予支付，并联系原告提出退租。原告告知被告其未按合同支付租金已经构成违约，原告有权解除合同，并保留追究其违约责任的权利。根据合同约定被告应向原告支付违约金贰拾万元，扣除被告支付的房屋押金拾万元，尚欠原告违约金拾万元。被告搬离后，原告又将该商铺重新出租。在现租户装修完即将开业时，被告以原告没有退还其押金为由多次前往原告商铺对现租户采取打砸、锁门、堵门等方式扰乱现租户的正常经营，现商户报警，辖区派出所多次出警处置。原告认为，被告的行为不仅构成违约，还严重损害了原告及现租户的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付违约金100000元；2、判令被告为原告无条件办理燃气过户手续；3、判令因被告装修产生的不可拆除的添附部分：自来水管道、燃气管道、电线线路、空调管道、排烟管道归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。被告叶秀翠辩称，原告的诉求没有任何法律及事实依据。1、原告主张违约金没有事实及法律依据，因受新冠疫情影响，被告承租的商铺停业到四月份，被告在四、五月份就已经告知原告要求退租，在经得原告的同意下，被告退租，且在退租时，被告已与原告李伟的丈夫就退租事实达成一致意见，愿意退还被告押金，被告将涉案商铺的设备留给原告由其代为转让给下一个租户。2、因中央空调、烟机等设备均是被告购置并安装，其所有权属于被告，按照物权法的相关规定，原告应返还相应设备。被告（反诉原告）叶秀翠反诉称：2018年11月5日，反诉人叶秀翠与被反诉人李伟签订《房屋租赁合同》，双方约定，被反诉人将其位于郑州市金水区东风路28号院12号楼1-2层12号面积231.96平方米的商铺（毛坯）租赁给反诉人，租期为10年。房屋租赁合同签订后，被反诉人将房屋交付给反诉人使用，反诉人为经营需要将涉案商铺进行装修并安装相关设备（中央空调、天然气管道、燃气灶、电量扩容、下水道改造等）。反诉人使用期间按期足额缴纳房租，直至2020年5月初，受新冠肺炎疫情影响，店铺一直亏损无法正常营业，反诉人与被反诉人协商退租事宜，经被反诉人同意，反诉人退还涉案商铺，被反诉人退还房屋押金，反诉人安装的设备可以折价留给被反诉人，后反诉人依约将涉案商铺腾空后交付给被反诉人，同时将商铺钥匙还给被反诉人。商铺返还被反诉人后，多次要求被反诉人返还房屋押金均未果。反诉人认为被反诉人拒不退还房屋押金的情况已经严重侵害了反诉人的合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人返还反诉人支付的房屋押金10万元；2、判令被反诉人返还反诉人安装的中央空调、油烟净化器、烟机管道及烟机净化器、冷鲜柜及灯饰等；3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）李伟辩称：一、叶秀翠未按合同约定按期支付租金，已构成违约，其房屋押金折抵违约金不应退还。并须再向李伟支付违约金拾万元。因此，叶秀翠应依《房屋租赁合同》第五条承担违约责任。二、叶秀翠无权要求返还。因装修而与租赁物形成附合的部分。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，且《房屋租赁合同》约定“原乙方装修物，增添设备、改建部分，若已与该房屋形成附合的部分如门头、地砖、水电气设施等，乙方不得损坏拆除，归甲方无偿所有。”因此，叶秀翠因装修产生附合的自来水管道、燃气管道、电线线路、空调管道、排烟管道应当归李伟所有。且其与李伟丈夫的聊天记录显示“哥，房子已经清空，并打扫干净”的证明其主张返还中央空调、油烟净化器、烟机净化器、冷鲜柜、灯饰均在搬离时搬走，主张返还无事实、法律依据。三、叶秀翠应对李伟承担侵权责任。叶秀翠多次对李伟商铺堵门、锁门、打砸，扰乱现租户正常经营，侵犯了李伟及现租户的合法权益，应当依法承担相应的侵权责任，并赔偿合理损失。经审理查明：2018年11月5日，李伟与叶秀翠签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：李伟将位于郑州市金水区东风路28号院12号楼1-2层12号房屋出租给叶秀翠，面积231.96平方米，租期自2018年11月至2028年12月31日止，其中免费装修期为2018年11月至2018年12月31日止。房屋押金为十万元，租金第一年、第二年分别为四十万元，从第三年起租金逐年递增百分之五，租金半年为一个支付周期，各期租金被告均应提前2个月支付。租赁期满或叶秀翠不再使用该房，叶秀翠应立即与李伟交房，叶秀翠装修物、增添设备、改建部分，若已与该房屋形成附合的部分比如门头、地板砖、水电气设施等，叶秀翠不得损坏拆除，归李伟无偿所有。李伟、叶秀翠双方若一方违反本合同的任一条款，违约方应向对方支付违约金十万元，双方可提前解除本合同。租期内因不可抗力造成一方或双方财产损失的，双方互不承担责任。合同签订后，叶秀翠向李伟支付房屋押金10万元，叶秀翠向李伟缴纳房租至2020年6月30日。因叶秀翠第二期、第三期未按照合同约定时间缴纳房租，2019年12月3日叶秀翠向李伟支付房屋租金利息2000元。叶秀翠承租案涉房屋后，对案涉房屋进行装修。2018年12月25日，叶秀翠与郑州维拓装饰工程有限公司签订《施工合同》，约定由郑州维拓装饰工程有限公司为案涉房屋进行室内装修，工程造价27万元。郑州维拓装饰工程有限公司向叶秀翠出具5张收据，显示收到装修款共计266500元。2019年1月3日，叶秀翠购置三台美的空调，其中一台型号为KFR-120T2W/SDY-TR，其中两台型号为KFR-140T2W/SDY-TR。叶秀翠另购置油烟净化器、烟机净化器、冷鲜柜、灯饰等。2020年9月14日，李伟提交情况说明载明，叶秀翠反诉主张返还的设备除中央空调、油烟净化器、烟机净化器外，冷鲜柜、灯饰等物品均在被告搬离时搬走。另查明，叶秀翠与郑州华润燃气股份有限公司签订《商业用户管道燃气设施配套合同》，郑州华润燃气股份有限公司在案涉房屋实施燃气管网安装工程，叶秀翠为此支出25611元。李伟、叶秀翠双方均确认叶秀翠2020年6月11日搬离案涉租赁房屋。叶秀翠提交的与李伟丈夫的微信聊天记录显示，2020年6月11日叶秀翠称“房子已经清空，并打扫干净，方便了回个电话，钥匙给您送去”，对方回复“请到嵩山饭店吧”。叶秀翠提交的与李伟丈夫的通话录音显示，李伟丈夫称“现在能给你弄到五万五块钱”、“我也不解释那么多，她只同意给你3万5”、“现在是这，我让你两个月是对的10年的租期，那现在我只能退你一个月押金”等。另查明，2020年7月6日，李伟将案涉租赁房屋另行进行出租。本院认为，李伟、叶秀翠双方签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，叶秀翠向李伟支付押金10万元及2019年1月1日至2020年6月30日的房租，李伟依约向叶秀翠交付案涉租赁房屋。2020年6月11日，叶秀翠从案涉租赁房屋中搬离并通过微信告知李伟，李伟予以认可，且李伟已将案涉房屋于2020年7月6日另行出租，合同实际无法继续履行，本院认定李伟与叶秀翠双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。李伟与叶秀翠对双方解除合同是否违约各执一词，叶秀翠称因受新冠疫情的影响承租案涉商铺停业到四月份，叶秀翠在四、五月份就已经告知李伟要求退租，在经得李伟的同意下，叶秀翠搬离案涉租赁房屋；李伟对此不予认可，李伟称告叶秀翠未按合同支付租金已经构成违约，李伟有权解除合同。叶秀翠未按照双方合同约定的期限内支付房租构成违约，但是叶秀翠在逾期支付房租后另行向李伟支付房租利息，李伟收取房租利息时亦未提出异议，视为双方对逾期支付房租的违约责任达成一致意见，李伟主张因叶秀翠未按时缴纳房租其享有合同解除权的说法本院不予采纳。新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，政府及有关部门为保护人民群众身体健康和生命安全采取相应的疫情防控措施，2020年1月25日河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，叶秀翠经营的商铺为餐饮行业，新冠肺炎疫情防控期间叶秀翠无法使用案涉租赁房屋，无法实现合同目的，故新冠肺炎疫情的发生宜认定为属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。叶秀翠以此为由向李伟申请退租，符合合同解除的法定事由。另，叶秀翠提交的微信聊天记录及通话录音显示，叶秀翠于2020年6月11日搬离案涉租赁房屋，叶秀翠与李伟的丈夫、李伟多次沟通要求按照口头协议的约定退还押金，李伟的丈夫及李伟均未明确答复，且李伟的丈夫表示李伟愿意退还叶秀翠部分押金，均可认定双方已提前解除合同。合同解除的法律效果使合同关系归于消灭，李伟应退还叶秀翠房屋押金10万元，李伟主张叶秀翠支付违约金的诉讼请求本院不予支持。叶秀翠与郑州华润燃气股份有限公司签订《商业用户管道燃气设施配套合同》，郑州华润燃气股份有限公司为叶秀翠提供案涉房屋燃气管网安装工作，现李伟已经将案涉房屋另行出租，叶秀翠应配合李伟办理燃气过户手续。关于叶秀翠主张李伟返还的中央空调、油烟净化器、烟机净化器，李伟认可上述设备尚在案涉租赁房屋中，上述设备未与该房屋形成附合，李伟应返还叶秀翠上述设备。关于叶秀翠主张李伟返还的冷鲜柜及灯饰等，证据不足，本院不予支持。关于李伟主张因装修产生不可拆除的自来水管道、燃气管道、电线线路、空调管道、排烟管道归其所有，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李伟于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）叶秀翠押金10万元；二、被告（反诉原告）叶秀翠于本判决生效后十日内配合原告（反诉被告）李伟办理燃气过户手续；三、原告（反诉被告）李伟于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）叶秀翠中央空调、油烟净化器、烟机净化器；四、因装修产生的不可拆除的添附部分：自来水管道、燃气管道、电线线路、空调管道、排烟管道归原告（反诉被告）李伟所有；五、驳回原告（反诉被告）李伟的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）叶秀翠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）李伟负担1100元，被告（反诉原告）叶秀翠负担50元；反诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）李伟负担。本判决为终审判决。审判员  张卫国二〇二〇年十一月十三日书记员  胡利平