天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初6668号原告（反诉被告）：天津市河东区冠福大厦业主大会，住所地天津市河**冠福大厦**。负责人：白君毅，主任。委托诉讼代理人：潘婷婷，天津宝砚律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市冠福物业服务有限公司，住，住所地天津市河**冠福大厦**/div>法定代表人：刘津，经理。委托诉讼代理人：袁金磊，天津得安律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文雅，天津得安律师事务所律师。原告天津市河东区冠福大厦业主大会（以下简称业主大会）与被告天津市冠福物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，原告提出财产保全的申请，本院于2019年7月23日作出（2019）津0102民初6668号民事裁定书，冻结了被告的银行存款。后其法定代表人刘津提出担保，并交纳了担保金，故本院于2019年9月20日作出（2019）津0102民初6668号之一民事裁定书，并解除了对被告银行账户的冻结。本案依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的负责人白君毅、委托诉讼代理人潘婷婷，被告的委托诉讼代理人袁金磊、杜文雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告签订的《天津市非住宅物业服务合同》（以下简称物业服务合同）；2．依法判令被告将利用小区共用区域、设施和场地经营所得的收益531787.69元全部移交给原告并承担相应的违约责任；3．本案诉讼费用由被告承担。后于庭审中撤销第一项诉讼请求。事实与理由：2014年12月31日，原告经全体业主同意与被告签订《天津市非住宅物业服务合同》，合同编号为：ＪＦ-2009-016，约定原告将位于天津市河东区××路××号冠福大厦写字楼委托给被告进行物业管理，服务期限为5年，即自2015年1月1日起至2019年12月31日止。该合同第五条第十一款约定：乙方（即被告）定期向全体业主公布场地占用费、利用物业共用部位共同设施所得收益收支情况；第十三条第三款约定：乙方违反本合同第六、七、八条约定，擅自提高收费标准的，甲方（即原告）有权代表业主要求乙方清退；造成业主经济损失的，乙方应当给予业主经济赔偿。经查，被告于2015年至今将冠福大厦的地上公共场地、大堂、电梯间等业主共用区域分别出租给个体户王大平、北京龙腾佳讯网络科技有限公司天津分公司、分众传媒有限公司、个体户王俊华等进行经营，并获得收益共计531787.69元。此外，被告存在擅自提高物业收费标准的行为，给部分业主造成了经济损失，违反了合同第十三条第三款的约定，原告据此有权代表全体业主要求被告清退。同时，原告解聘被告的行为也符合《天津市物业管理条例》的相关规定。为维护全体业主的合法权益，故成讼。被告辩称：原告的负责人白君毅在2014年业主大会成立时并非冠福大厦的业主，因此其没有成为业主委员会主任的资格。被告有理由怀疑本次诉讼系其个人行为，而且白君毅在被告履行物业合同时恶意阻碍，单方提出解除合同，让另一物业公司扰乱被告的正常经营服务。几年来被告严格按照物业服务合同的约定履行自己应尽的义务，在历年的物业服务满意度调查中，业主和业委会对被告均是满意的，且未提出任何异议。根据合同的约定移交期限应为合同终止之日起十日内，因此原告提出的移交期限及条件均未成就，故原告无权主张移交。被告虽利用部分共用区域进行经营，但亦有相应的成本付出，故在计算移交收益时，应将成本合理扣除。经计算，扣除经营成本，相关利益已全部用于冠福大厦共用部分设施、设备的维修与维护，现已无余额可移交，原告的诉请标的已不存在，故无诉讼意义。因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时被告提出反诉请求：1．请依法确认反诉被告解除合同的行为无效；2．依法判令反诉被告继续履行双方签订的物业服务合同；3．诉讼费由反诉被告承担。后将第一项反诉请求变更为：请依法确认反诉原告与反诉被告于2014年12月31日签订的《天津市非住宅物业服务合同》有效，确认反诉原告系自2014年12月31日至2019年12月31日期间为冠福大厦提供物业服务的唯一合法主体。事实与理由：原、被告于2014年12月31日签订了物业服务合同，约定合同履行期限为五年，即自2015年1月1日至2019年12月31日。合同签订后，被告依约履行了合同义务，原告于2019年5月5日向被告发出通知，无故提出解约，并于2015年8月5日试图强行办理交接，且多次宣称其已解除与被告签订的物业服务合同。其行为干扰了被告的正常经营服务，严重违反合同约定且无任何法律依据，被告为维护自身的合法权益，故提起反诉。原告针对被告反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原、被告于2014年12月31日签订的物业服务合同已经于2019年5月5日合法解除，因被告存在诸多损害业主利益的行为，已引起服务关系紧张，现已不具有为原告提供物业服务的身份。原告已与新的物业公司签订物业服务合同，现新的物业公司已开始在小区内提供物业服务，原、被告已亦不具备继续履行合同的条件和基础，且被告继续履行合同不利于维护小区的有序管理，故请求法院驳回原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年12月31日签订《天津市非住宅物业服务合同》，约定被告为原告坐落于天津市河东区××路××号冠福大厦写字楼提供物业服务，并约定了物业服务的内容及标准。合同履行期限为五年，即自2015年1月1日至2019年12月31日。合同中关于物业管理服务费用约定为：写字楼按15元／月／平方米收取、商业按2.4元／月／平方米收取，并约定物业管理服务费采取包干形式。交费时间约定为：业主于每季度第一个月前十五日内一次性缴纳一个季度的物业费。双方还约定了其他权利、义务及违约责任。冠福大厦的基本情况为：总建筑面积2.98万平方米，总套数为188套，被75户业主持有。层高为地上27层，地下2，地下**写字楼，70%为租户，主要用于经营办公。在合同履行的过程中，原告认为被告未经业主大会同意，擅自向部分不知情的业主提高物业费收费标准，并擅自将小区共用区域对外出租盈利，严重违反双方签订的物业服务合同的约定。遂于2019年1月向全体业主征询意见，共发出75票，收回的票数中同意与被告解除合同的41票，所占面积为21200.30平方米；反对0票；弃权34票。原告于2019年4月26日向春华街巨福新园社区党委提出申请，注明：“冠福大厦业主委员会经过业主大会的表决，通过了解聘天津市冠福物业服务有限公司的决议，现申请春华街巨福新园社区党委的批准。”巨福新园社区党委于当日回复：“经过巨福新园党委研究决定同意解聘原物业公司天津市冠福物业服务有限公司。”并由书记签名，加盖公章。原告遂于2019年5月5日向被告发出解聘通知，于2019年8月2日再次向被告发出《要求交接与撤离的通知》，注明：“贵公司已经被天津市河东区冠福大厦业主大会解聘，你们应于2019年8月5日在业主大会的协助与监督下完成与大厦新聘任的物业公司交接并搬离物业用房及你司占用的大厦其他的公共区域，届时如果不搬离，业主大会将以市场价收取贵公司的占用费。同时提醒：贵公司在8月5日前撤出各楼层、大堂、变电室、消控室等公共用房的粘贴牌、属于你司的办公用品家具、其他你司添置的物件。逾期视为你司放弃，业主大会有权处理。”后被告未按期限办理移交手续。另查，在原、被告签订的物业服务合同履行期间，被告于2015年1月12日与案外人龙腾佳讯网络科技有限公司天津分公司签订《楼宇综合接入协议》，自2015年1月1日至2019年12月31日共收取该公司物业管理费169322.69元，被告为该公司开具发票，票据中显示共缴纳税费4400.73元。自2015年10月起被告与驰众广告有限公司后更名为分众传媒有限公司签订多份《合作合同》和《信息化联播网合作合同书》，将冠福大厦5个电梯间以及候梯厅（包括大堂）出租给该公司以LCD和数码海报的形式做广告，自2015年10月15日至2019年10月14日以物业服务费和租赁服务费的名义收取260600元，被告为该公司开具发票中显示共缴纳税费6610.10元。2017年2月13日至2019年4月13日，被告将大厦一楼8平方米的场地出租给案外人王俊华用于经营快餐，共收取案外人59730元。付款方式为案外人王俊华将应交款项给付业主大会主任白君毅，白君毅将其中的50%即29865元给付被告。庭审中白君毅表示，王俊华另外交纳的29865元租金已作为维修基金，现尚存于业主大会保险柜中并未动用。再查，2019年8月，原告与案外人天津市百勤物业管理有限公司签订《天津市非住宅物业服务合同》（未注明签订日期），合同履行期限自2019年8月5日至2024年8月4日。2019年8月6日百勤物业在冠福大厦张贴公告，通知全体业主，其于即日起为全体小区业主提供物业服务。自此冠福大厦同时存在两个物业公司。本案的争议焦点为：1．在原、被告签订物业服务合同时，白君毅是否具有冠福大厦业主的资格，其与被告签订的物业服务合同是否具有法律效力；2．原、被告签订的物业服务合同是否已提前解除；3．被告利用小区共用区域所得收益是否应当返还给原告。关于原、被告签订物业服务合同时，白君毅是否具有业主资格的问题。本院认为，被告质疑白君毅的业主身份，是基于原告于2014年底改选时，向春华街道办事处提供的备案材料中显示白君毅为冠福大厦604号房屋的产权人，但从不动产登记机关调取的该房屋的登记资料显示该房屋产权人始终为业主大会另一委员张怡丰，故被告认为业主大会在向街道备案时提供虚假材料。庭审中，白君毅称自己确实未取得冠福大厦604房屋的产权证，备案资料中的产权证不知何人提供。但称在冠福大厦最初销售时，自己确实购买了冠福大厦604号房屋，当时冠福大厦尚不具备办理产权证的条件，故未取得604的产权证。2010年后大厦可以办理产权证时，而白君毅在此之前已将604号房屋卖给张怡丰，故从该房屋产权登记档案中显示自2010年11月4日起张怡丰一直是该房屋的产权人。因白君毅对上述陈述未提供证据予以证实，故本院不予采信。虽然白君毅并非冠福大厦604号房屋的产权人，但2009年12月8日白君毅与同为业主大会委员的戚海敏签订了《写字楼买卖协议》，约定白君毅以总房款339612元的价格购买戚海敏名下冠福大厦2604号房屋。合同签订后，白君毅于2009年12月29日以银行转账方式给付戚海敏160000元；于2010年2月3日以现金方式给付戚海敏179612元（均已开具收据）。因戚海敏以上述房产提供抵押担保向银行贷款，在抵押登记未撤销前不能办理产权变更手续，故现该房屋产权依然登记在戚海敏名下。从上述买卖协议及付款方式来看，虽然白君毅未取得冠福大厦2604号房屋的产权证，但已实际购买了该房屋，故白君毅应当具备业主的资格。且在本院为戚海敏所做的谈话笔录中，其对于上述情况亦予以认可，而其他业主大会成员亦对于白君毅的业主身份以及白君毅代表业主大会与被告签订物业服务合同的事实亦予以认可，故本院认为基于白君毅已具备了冠福大厦的业主身份，那么其代表原告与被告签订的物业服务合同，系原、被双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应具有法律效力，双方当事人应按合同的约定行使权利、履行义务。现被告在未征得全体小区业主同意的情况下，擅自将小区公共区域出租谋利的行为，违反了法律规定及合同约定，应承担本案的民事责任。关于原、被告签订物业服务合同是否已提前解除的问题。我国物权法明确规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中原告已就解聘的情况向全体业主征求意见，从反馈情况看，同意解聘被告的业主人数及所占建筑面积均已超过50%，符合双过半的法律规定，故原告据此提前解除其与被告签订的物业服务合同符合法律规定，应受法律保护。关于原告要求被告返还利用共用区域收取的费用问题。原告主张应返还的费用由四部分组成，除了上述提及的169322.69元、260600元及29865元外，还包括2015年5月至今被告将停车场部分区域出租给案外人王大平，用于经营小卖部和自行车棚，共计获利72000元。庭审中被告否认收到该笔款项，王大平出庭时也仅口头表示已交费，并未提供其他证据佐证。考虑证人一直在此经营，与原告有一定的利害关系，故仅凭证人证言不能认定被告收取了该费用。另，原告主张返还王俊华交纳的29865元，因该租金是由原告收取，且原告将其中的50%交给被告，证明原告对于该租赁行为是知晓和认可的，双方对于收益已进行分配，故原告不应再要求被告返还该款项。依据物业服务合同的约定，被告应向原告返还的收益金额为429922.69元。被告在庭审中陈述全部收益已用于维修电梯及对公共区域进行维护，现无余额可返。因原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以佐证，且在原、被告签订的物业服务合同中对于应当维修和维护的区域约定得很明确，并约定费用实行“包干制”。庭审中被告未向本院提供全部物业费的收支明细，及在物业费不足的情况下需动用其他资金已征得小区三分之二业主同意的相关证据，故本院对于被告的反驳意见不予支持。因被告提供的证据能够证实，其收取的费用中有11010.83元已用于支付税费，故该部分费用原告不应要求被告返还，被告实际应返还的数额为418911.86元。被告主张除税费外，为履行与案外人签订的合同，被告还支付了电费、日常维护的人工费等，因未提供证据予以证实，故本院对于被告的此项反驳意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）天津市冠福物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）天津市河东区冠福大厦业主大会418911.86元；二、驳回原告（反诉被告）天津市河东区冠福大厦业主大会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津市冠福物业服务有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9118元，财产保全费3179元，反诉费40元，合计12337元，由原告（反诉被告）天津市河东区冠福大厦业主大会负担2098元，被告（反诉原告）天津市冠福物业服务有限公司10239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  冯云芳审 判 员  孙宝军人民陪审员  张永平二〇二〇年十一月十七日法官助理王**书记员孟详帅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。