北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7407号上诉人（原审被告）：张亮，男，1969年6月25日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：孟英（张亮之妻），住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口**院内。法定代表人：田春涛，经理。委托诉讼代理人：孙海清，北京孙海清律师事务所律师。上诉人张亮因与被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张亮上诉请求：1.请求法院依法判决物业公司未履行2010年10月30日签订《御景山小区北京市物业服务合同》的大量资金投入和服务事项，2013年1月1日至今无合同和合法证明，长期侵占御景山小区物业经营，以远低于原合同标准提供服务并严重损害了业主的多项权利，张亮只认可按照原合同价格的25％给予服务费，物业公司必须退还从2011年1月1日至今多收的物业费；2.请求法院要求物业公司给出2013年1月1日以后，街道、建委等部门能代表业主聘用物业公司的法律依据和委托物业公司进行管理的书面证明，以及业主同意过的书面意见；3.请求法院依判决物业公司公示2010年11月1日至今的所有做过服务的工作记录、收支明细、历史物业公司人员名单、考勤和发薪记录、公共区域经营收入和使用明细、公共维修基金的使用明细、各房产物业费实缴金额、小区发生过的治安事件记录等等；4.请求法院判决物业公司从2011年1月1日至今获取的御景山小区公共区域经营收入应该属于小区业主，所以需根据业主住宅面积比例，将相应的收入金额返还给张亮。事实和理由：1.一审庭审违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第六十三条、第六十八条、第七十二条、第一百三十条、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零三条、第一百零四条、第一百零五条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十六条的规定；2.一审判决遗漏业主答辩状中的关键字眼造成对业主的偏误，物业公司存在大量未按合同约定履行物业服务的事项，远低于合同约定的服务标准，侵害了业主的权利，业主无需按标准缴费，张亮要求按照原合同标准的25％缴纳物业费；3.根据合同第十七条和十八条约定，业主没有书面通知续聘物业公司继续服务，旧合同于2012年12月31日到期；4.一审判决对业主的答辩和证据都未采信，对物业公司全面履行义务未作任何要求，未体现合同的平等约束；5.根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，马志平并无代理权，其代理行为对张亮不发生效力，马志平未经过法定的《小区管理规约》的程序，其合同未与公示，也未征求过1％以上的业主意见，擅自与物业公司签订合同，马志平不能代表广大业主。物业公司辩称，同意一审判决。物业公司向一审法院起诉请求：判决张亮支付物业公司物业费18217.2元，违约金1000元，合计19217.2元。一审法院认定事实：坐落于北京市石景山区杨庄中区**楼******房屋登记在张亮和孟长春名下，二人按份共有，房屋建筑面积159.8平方米。2010年10月30日，北京市石景山区御景山小区业主委员会（甲方）与物业公司（物业服务企业、乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定：物业项目名称为北京市石景山区御景山小区，物业服务期限为两年，自2010年11月1日至2012年12月31日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为1.9元/平方米·月。合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准交纳。该物业服务合同另就物业管理区域、物业服务范围、物业服务质量、物业服务费、双方权利义务、物业交接等其他事项进行了约定。一审诉讼中，物业公司陈述前述物业服务合同期满后未再和业主委员会续签合同，但自上述合同签订至本案法庭辩论终结之日，物业公司一直为包括张亮在内的业主提供相应物业服务。张亮陈述案涉房屋虽登记所有权人为张亮和孟长春，但孟长春未在案涉房屋居住，本案相应物业费责任义务均由张亮承担，无需起诉孟长春，经询问，物业公司同意张亮该项陈述，并撤回对孟长春的起诉。上述事实，有物业服务合同及当事人陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当依约交纳物业服务费用。现物业公司已为包括张亮在内的业主提供了相应物业服务，张亮作为业主，亦应按期交纳相应物业费用，故对物业公司要求张亮交纳物业费18217.2元（2015年1月1日起至2019年12月31日止）的诉讼请求，该院予以支持。关于张亮提出物业公司提供物业服务存在的问题，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求，本案中张亮提供的相应证据不足以证实物业公司存在严重违约，亦不足以构成张亮不交纳相应物业费的抗辩。但张亮提供的相应证据亦能够体现出物业公司提供物业服务存在一定问题，希望物业公司对张亮提出的诸多问题高度重视，在今后工作中不断提高物业服务质量，综合本案情况，对物业公司要求张亮给付违约金的诉讼请求，该院不予支持。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、张亮于判决生效后7日内给付物业公司物业费18217.2元（2015年1月1日起至2019年12月31日止）；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审期间，本院依法补充查明，张亮一审中未提交证据，仅当庭出示了手机中的三张照片，物业公司对照片的真实性不予认可，张亮认可物业公司主张的物业费的标准为1.9元/平方米/月。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力的规定，本案中，御景山小区业主委员会与物业公司签订的《北京市物业服务合同》对业主张亮具有拘束力。《北京市物业服务合同》到期后，物业公司继续对御景山小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，张亮按照《北京市物业服务合同》约定的物业费标准交纳了2015年1月1日以前的物业费，本院不持异议。张亮主张物业公司提供的物业服务低于合同标准，要求按照合同标准的25％缴纳物业费的上诉理由，本院认为，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的特性，物业服务存在瑕疵在所难免，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。张亮主张物业公司的物业服务存在诸多问题，但是其并未能提供充分证据证明其所提出的服务瑕疵问题对小区全部或大部分业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，亦未能提供证据证明物业公司在履行合同过程中存在严重违约行为，因此张亮的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。张亮关于一审庭审违反《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定的主张与本院查明的事实不符。张亮的其他上诉理由并无证据证明，本院不予采信。张亮的全部上诉请求，因其并未在一审中提出反诉，本院不在二审程序中进行处理，其请求能否成立，本院不作审查。综上，张亮的上诉理由均不能导致其上诉请求成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由张亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁 睿审 判 员  唐述梁审 判 员  张 静二〇二〇年十一月十日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强