湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初1119号 原告：衡阳星美商业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道**。 法定代表人：李沛群，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘柯，湖南秦湘律师事务所律师。 被告：杭州先知先觉实业有限公司，，住所地：浙江省杭州市西湖区万塘路****楼** 法定代表人：林学波，该公司执行董事兼总经理。 原告衡阳星美商业管理有限公司（以下简称“星美公司”）与被告杭州先知先觉实业有限公司（以下简称“先知先觉公司”）房屋租赁合同、借款合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星美公司的委托诉讼代理人刘柯到庭参加诉讼，被告先知先觉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告星美公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2016年9月27日签订的合同《租赁合同》；2、请求判令被告将租赁房屋恢复原状或判令原告代为将租赁房屋恢复原状，所需费用由被告承担；3、请求判令被告按月租金99080元的标准，支付自2017年3月至2020年3月期间共计36个月租金合计3566880元及水电费2640元；4、请求判令被告返还原告借款1200000元，逾期返还按每日0.6‰的标准支付利息直到借款还清之日止；5、请求判令被告承担原告支付的基础装修款项845746.6元；6、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2016年9月27日，原、被告双方签订《租赁合同》，该合同约定：被告租赁“星美奥莱小镇”商业广场4号栋1F107-151、155、101-106、156-161；2F201-209、250-260号铺位用于儿童娱乐行业“迪士尼”品牌经营，租金按套内面积计算约为2220平方米，一层1028平方，二层1192平方；租金一层50元/平方米、二层40元/平方米，第三个计租年起每两年递增5%；原告按被告设计基础装修图纸承担基础装修（价格控制在400元/平方），被告承担精装修且需达到形象设计图标。另为鼓励被告入驻，原告向被告提供借款400万元，借款支付方式为签约后7日内支付第一笔借款10万元；原告完成基础装修12个工作日内，被告完成装修查验并安排精装人员入场时原告再提供借款120万元（含第一笔借款10万元），被告完成精装修后原告再支付借款160万元，被告达到营业标准后原告支付剩余借款120万元。被告收到每笔借款后需履行自身义务，否则原告有权拒绝借出下一笔款项并视为被告根本违约；被告最迟不得超过开业后18个月内返还前述借款，如未还清借款，无论何种原因解除合同，被告理应在解除合同通知书3日内归还全部借款。另还约定被告每三个月支付租金，首期租金（三个月）297240元；被告应于2017年3月31日开业并享有18个月经营免租期即至2018年9月30日，租赁期限（不计算经营免租期）自开业日起8年，即自2018年10月1日至2026年9月30日且自2018年10月1日为计租期，但被告违约导致租赁合同提前解除则不享有免租装修期、经营免租期；鉴于被告租赁区域系原告承担基础装修，因被告违约或擅自提前解除，被告需按未租赁期间占租赁期间比例（免租期不算）承担基础装修费用，另被告未按约定时间开业或我司商业广场奥莱小镇开业之日未正式开业及贵司逾期支付租金达到15日等，原告有权解除合同，原告根据本合同行使解除权，自被告收到解除通知之日起解除；另约定本合同中通知采用书面形式，按本合同载明的地址均以邮寄方式送达；如接收方拒签收特快专递的，国内三日视为送达，并还约定了其他事项。《租赁合同》签订后，原告于2016年10月13日，2017年1月22日向被告提供借款10万元及110万元（两笔借款共计120万元），并依约承担基础装修（2016年12月10日贵司提出整改事项，2017年1月13日之前完成整改），基础装修工程款为865746.6元。原告依约提供第一、二笔借款并完成基础装修义务后，被告仅进行了部分装修，却未依约进行精装修，亦未进开业筹备。考虑到被告经营品牌影响力且营业面积较大，原告奥莱小镇原定于2017年1月18日开业整体延迟，试图等待被告同步开业。后经原告多次联系并于2017年7月份第一次委托律师发函，2017年10月被告派员至租赁现场并与原告沟通承诺立即入场装修但之后并未进行。之后，原告多次与被告联系并于2017年12月、2018年4月两次委托律师发函，特别是2018年4月委托律师发函明确要求贵司确保最迟不迟于2018年5月1日开业，如未履行视为被告根本违约，原告就此解除合同并不再另行发函通知，并要求原告承担借款返还、承担基础装修费用、将已装修部分（基础装修）恢复原状等全部违约责任，被告收到该函件后一再电话承诺及时派员并筹备开业请要求给予宽限时间，但亦未履行，一拖再拖。无奈之下，原告根据《租赁合同》26-6条之约定及合同相对性原则，2020年3月28日，原告向被告发出《解除合同通知书》，但被告在2020年3月29日收到《解除合同通知书》后亦未履行。原告为防止损失进一步扩大等，特诉至本院，请求法院判如所请。 被告先知先觉公司未予以答辩，亦未向本院提供证据。 原告星美公司围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，被告先知先觉公司未到庭质证，视为其放弃质证权利。原告提供的租赁合同、收款收据及银行回单、工程确认回复函及2017年1月13被告致函原告的告知书、水电费单据、微信记录、工程结算书及付款凭证、三份律师催告函、开业信息及照片、解除合同通知书及邮寄记录，均有证据原件，其来源形式合法，内容客观真实，且与本案待证事实相关联，形成了相应的证据锁链，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月27日，原、被告双方签订《租赁合同》，该合同约定：由被告作为承租方，租赁星美奥莱小镇4号栋1F107-151、155、101-106、156-161，2F201-209、250-260号铺位用于儿童娱乐行业及迪士尼品牌经营；租金自开业日起开始计算，月租金标准为一层1028平方按照50元/平方米，二层1192平方按照40元/平方米计算（一个月租金99080元），自计租日开始两个计租年内（即2018年10月1日至2020年9月30日）不变，从第三个计租年开始，租金在前一个计租年的基础上每两年递增5%；如因被告违约导致合同解除的，被告需按未予租赁期间占合同约定租赁期间的比例（免租期不计在内）承担原告基础装修费用；为鼓励被告入驻原告商场，原告同意借款给被告400万元，借款支付方式为签约后7个工作日内支付第一笔借款10万元；原告按照被告提供的基础设施施工图进行基础装修施工完成的12个工作日内，被告需完成装修查验并安排精装人员入场时原告再提供借款120万元（含第一笔借款10万元），被告完成精装修后7个工作日内原告再支付借款160万元，被告达到营业标准并书面通知原告之日起7个工作日内原告支付剩余借款120万元。被告收到每笔借款后必须履行自身义务，否则原告有权拒绝借出下一笔款项并视为被告根本违约；被告最迟不得超过开业后第18个月内返还前述借款400万元，如被告逾期支付，则需按应予归还原告借款金额每日0.6‰支付利息，另无论何种原因解除合同，被告需在解除合同通知书3日内将前述全部剩余借款归还原告；租赁期限和免租期：租赁期限其房屋交付日起算，包括以下两部分：自租赁房屋交付之日起至开业日止的期间，自开业日起8年，免租期不计算在租赁期限以内（即2018年10月1日至2026年9月30日）；被告享有4个月的免租装修期（原告基础装修所花的时间不计算在被告免租装修期内），原告同意给予被告18个月的经营免租期（即2017年3月31日至2018年9月30日），经营免租期内，被告无须支付租金、物业管理费，但应当支付空调费以及租赁房屋发生的能耗诸如水电费，并应遵守租赁合同项下的各项义务，被告无正当理由未能在约定的商业广场开业日同步开业的，则不享有前述经营免租期的优惠；若被告未按约定时间开业或星美奥莱小镇开业之日未正式开业及贵司逾期支付租金达到15日等，原告有权解除合同，原告根据本合同行使解除权，自被告收到解除通知之日起解除；鉴于被告租赁区域系原告承担基础装修，如因被告违约或被告擅自提前解除合同，被告需按未予租赁期间占合同约定租赁期间的比例（免租期不计在内）承担原告基础装修费用；无论租赁期限是否届满，原告均不同意对被告装饰、装修及增添设备加以利用，除原告另行书面确认同意保留的装饰、装修及安装、改造的设施设备外，被告应将租赁房屋及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况交还原告；另约定本合同中通知采用书面形式，按本合同载明的地址均以邮寄方式送达；如接收方拒签收特快专递的，国内三日视为送达，并还约定了其他事项等。 上述《租赁合同》签订后，被告未向原告交纳租赁保证金，并且原告分别于2016年10月13日、2017年1月22日向被告提供借款100000元及1100000元，共计1200000元，并依约承担基础装修，实际支付基础装修工程款802459.27元。原告依约提供第一、二笔借款并完成基础装修义务后，被告仅进行了部分精装修就陷入停滞，并由此产生少许水电费2640元。为此，原告于2017年7月、2017年12月、2018年4月分别向被告发出律师催告函，要求被告履行合同义务，但均未得被告回应及履行。之后，原告开发的奥莱小镇于2018年6月2日如期开业，但是被告并未装修完毕如期开业。2020年3月28日，原告向被告发出解除合同通知书提出：1、自被告收到通知书之日起解除原、被告于2016年9月27日签订的租赁合同；2、自租赁合同解除之日起三日内，被告归还原告120万元借款，逾期归还则按每日6‰支付利息；3、被告向原告支付2017年3月至2020年3月共计36个月租金3566880元及水电费2640元；4、被告向原告支付基础装修款项865746.6元并承担恢复原状相关费用。被告于2020年3月29日收到上述《解除合同通知书》，但至今未予完成精装修及开业义务，亦未向原告支付租金等款项。 以上事实，有原告提供的《租赁合同》、银行付款凭证及收款收据、工程确认函回复、奥莱小镇上户水电单、微信聊天记录、开业照片、律师催告函及快递物流信息、解除合同通知书及快递物流信息以及原告的庭审陈述予以证明并在卷佐证。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。首先，依法成立的合同受法律保护，原、被告双方签订的《租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同双方均应按约履行合同义务。本案中，原告已经按约将租赁物交付被告使用，但被告至今未完成精装修及开业义务等，亦未向原告支付租金，其行为构成根本违约，应承担违约责任。本案中，被告经原告催告后仍不履行涉案租赁合同确定的义务，之后原告向被告发出书面的解除合同通知，根据涉案租赁合同中关于文件送达的相关约定，应视为该解除合同通知已经送达，解除合同通知已经发生解除涉案租赁合同的法律效力，故本院确认原、被告双方签订的涉案租赁合同已经于2020年3月29日予以解除。租赁合同解除后，根据合同法第二百三十五条的规定，被告应按照合同约定向原告归还租赁房屋并恢复租赁房屋的原状，如被告怠于恢复租赁房屋原状，原告由此产生的恢复租赁房屋原状的费用凭有效票据由被告负担。 其次，关于被告尚欠原告租金及水电费数额的确认。由于被告未履行合同义务，则不再享有经营免租优惠，则涉案租金应应自2017年3月31日起开始计算，截至2020年3月29日，拖欠的租金数额为3566880元（99080元／月×36个月=3566880元）。关于水电费用，根据第三方物业公司提供的水电费单据，结合被告短暂入场装修的事实，本院依法确认水电费金额为2640元。 再次，关于原告诉请被告返还借款1200000元。虽然被告向原告借款系借款合同法律关系，但是该借款系因涉案租赁合同而产生，并在租赁合同中对借款及逾期还款均作出了约定，为节约司法资源等，本院对该借款予以在本案中一并处理。原告向被告提供了两笔借款本金合计1200000元，其提供了银行转账凭证予以证明，并且涉案租赁合同约定，即当涉案租赁合同无论何种原因解除时，被告均返还全部借款，逾期则按每日0.6‰支付利息。因此，涉案租赁合同已经于2020年3月29日予以解除，被告应偿还原告借款本金1200000元。由于本案立案时间在2020年8月20日之前，关于利率的相关规定仍适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号的规定，故被告应自2020年3月30日起按照年利率21.9%的标准支付利息直至借款本金全部清偿之日止。 另外，关于原告诉请被告承担原告支付的基础装修款845746.6元。根据被告出具的工程确认函回复，可知原告按照合同约定履行了提供基础装修的义务，并实际支付基础装修费802459.27元（672597.28元+129861.99元）。根据原、被告双方签订的租赁合同约定，如因被告违约导致合同解除的，被告需按未予租赁期间占合同约定租赁期间的比例（免租期不计在内）承担原告基础装修费用，本案系因被告根本违约导致合同解除，被告应根据合同约定返还部分基础装修款。同时涉案合同载明其租赁期为96个月（2018年10月1日至2026年9月30日），现已租赁租赁期为18个月（2018年10月1日至2019年3月31日），该已租赁期应不含免租期18个月（2017年3月31日至2018年9月30日），故未予租赁期为78个月。结合以上数据，经核算被告根据约定应返还的基础装修款为651998.16元（802459.27元÷96个月×78个月=651998.16元）,对原告诉请的超出部分本院依法应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认衡阳星美商业管理有限公司与被告杭州先知先觉实业有限公司于2016年9月27日签订的《租赁合同》予以解除；被告杭州先知先觉实业有限公司自本判决书生效之日起十日内返还原告衡阳星美商业管理有限公司“奥莱小镇”的4号栋1F107-151、155、101-106、156-161；2F201-209、250-260号商铺并恢复商铺原状，如被告杭州先知先觉实业有限公司怠于恢复原状，则原告衡阳星美商业管理有限公司因恢复上述商铺的原状所产生的费用凭有效票据由被告杭州先知先觉实业有限公司负担； 二、被告杭州先知先觉实业有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告衡阳星美商业管理有限公司2017年3月31日起至2020年3月29日期间的租金3566880元及水电费2640元； 三、被告杭州先知先觉实业有限公司自本判决书生效之日起十日内偿还原告衡阳星美商业管理有限公司借款本金1200000元，并自2020年3月30日起按照年利率21.9%的标准支付利息直至借款本金全部清偿之日止； 四、被告杭州先知先觉实业有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告衡阳星美商业管理有限公司基础装修费651998.16元； 五、驳回原告衡阳星美商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费51107元，由原告衡阳星美商业管理有限公司负担1763元，被告杭州先知先觉实业有限公司负担49344元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长 肖 军 人民陪审员 洪 菲 人民陪审员 李受恩 二〇二〇年十一月三日 法官助理付平 书记员赵湘斌 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。