山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0191民初3722号原告：绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司，住所地山东省济南市高新区经十东路**汉峪金谷A3地块**楼**，统一社会信用代码91370100MA3C49TF77。负责人：樊明涛，总经理。委托诉讼代理人：夏传建，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘树香，山东豪才律师事务所律师。被告：济南星河空间科技企业孵化器有限公司，住所地山东，住所地山东省济南市高新区经十路**汉峪金融中心****楼****用代码91370100MA3DNEBLXD。法定代表人：董庆财，执行董事。原告绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司(简称绿城物业高新分公司)与被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司（简称星河科技公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业高新分公司的委托诉讼代理人夏传建、刘树香到庭参加诉讼。被告星河科技公司经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告绿城物业高新分公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付拖欠物业费58,428.7元及违约金9746元（违约金以58,428.7元为基数，自逾期之日起，按应付金额的日万分之四暂计算至2019年12月30日，并继续计算至实际履行之日）；2.请求依法判决被告向原告支付拖欠电费17,084.94元及违约金2330元（违约金以17,084.94元为基数，自逾期之日起，按应付金额的日万分之四暂计算至2019年12月30日，并继续计算至实际履行之日）；3.本案的律师费、诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原告绿城物业高新分公司、被告星河科技公司签订的《汉峪金谷前期物业服务协议》，原告绿城物业高新分公司为被告星河科技公司汉峪金谷A４地块3幢8/9层商务写字楼（房屋建筑面积）约为3888平方米提供服务。合同第十三条约定商务办公楼物业费8.0元/月/平方米。自2016年12月1口起两年内属于优惠期间，物业服务收费标准为7元/月/平方米。第十九条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用的时间为每半年第一个月的前十五日内缴纳。第二十条约定原告绿城物业高新分公司可向被告星河科技公司或物业使用人提供水费、电费等代收代缴收费服务，被告星河科技公司或物业服务使用人应在约定的时间内按时缴费，逾期缴费应支付相应的滞纳金。第三十一条约定被告星河科技企业公司违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，原告绿城物业高新分公司有权要求被告星河科技公司支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金，原告绿城物业高新分公司可向项目所在地人民法院起诉；被告星河科技公司对承租人或物业使用人迟延缴纳物业服务费及相关费用承担连带责任。现被告星河科技公司自2018年11月23日起拖欠物业费，2019年1月23日起拖欠电费，经原告绿城物业高新分公司多次催告，被告星河科技公司仍未按期履行。被告星河科技公司未到庭，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，被告星河科技公司与济南高新控股集团有限公司签订租赁协议，承租济南市高新区经十路7000号汉峪金谷A４地块3幢8/9层商务写字楼，房屋建筑面积约3888平方米。2017年11月17日，原告绿城物业高新分公司与被告星河科技公司订立《前期物业服务协议》，约定：由原告绿城物业高新分公司为上述商务写字楼提供物业管理服务，物业费按8元/月/平方米计算，自2016年12月1日起两年内属于优惠期间，物业服务收费标准为7元/月/平方米。物业费每半年预缴一次，缴纳费用时间为每半年第一个月的前十五日内。同时合同约定，原告可向被告提供水费、电费等代收代缴收费服务。合同还约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日万分之四支付违约金。原告主张被告星河科技公司自2018年11月23日暂至2019年1月20日欠缴物业费58,428.7元物业费，自2018年10月11日暂至2019年1月23日欠缴电费17,084.94元。经原告绿城物业高新分公司多次催交，被告星河科技公司未予交纳，遂诉至法院。请求判令被告支付物业费、电费、违约金，以及律师费、诉讼费。以上事实，有原、被告汉峪金谷《前期物业服务协议》，本院（2019）鲁0191民初1206号民事判决书，房屋交接验收清单，缴费通知单，被告星河科技公司企业信用报告，催交欠费微信截图，律师函，编号1029788534234，1067593098132的快递退件，汉峪金谷商务中心A4-3、A4-4号楼前期物业服务协议，案外人济南高新控股集团有限公司向原告绿城物业公司高新分公司开具的电费发票，国网山东省电力公司济南供电公司向原告绿城物业高新分公司开具的电费发票，委托代理合同等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告绿城物业高新分公司与被告星河科技公司订立的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同对原、被告双方均有约束力，原告应按协议提供物业服务，被告应依协议支付物业费。现原告绿城物业高新分公司提供证据证明被告星河科技公司拖欠自2018年11月23日暂至2019年1月20日物业费58,428.7元，计算明细：2018年11月23日至2018年11月30日８天物业费为：3888平方米*7元/30天*8天＝7257.6元；2018年12月份的物业费为：3888平方米*８元＝31104元；2019年1月1日至2019年1月20日20天物业费为：3888平方米*８元/31天*20天=20067.1元,三笔合计：7257.6元+31104元+20067.1元＝58,428.7元。被告星河科技公司拖欠自2018年10月11日暂至2019年1月23日普通用电费用12279.52元，计算明细：A4-3-801楼层在2018年10月26抄表度数为15196.8度，2019年1月23日抄表度数为25584度，电费1.1元/度，普通用电为（25584-15196.8）*1.1元/度=11425.92元。A4-3-901楼层在这期间用电为12080.8元，扣除次承租户自行负担部分，剩余电费12080.8-11227.2=853.6元。被告星河科技公司拖欠自2018年11月15日暂至2019年1月23日空调外机电费4805.42元，计算明细：A4-3-801楼层需缴纳费用为3929.2元；A4-3-901楼层需缴纳费用6688元，扣除次承租户缴纳电费5811.78元，剩余电费6688-5811.78元=876.22元。截至2019年1月23日，被告星河科技公司拖欠原告绿城物业高新分公司垫付电费（普通和空调）共计17084.94元。上述事实有原告提供的缴费通知单、电费发票、原被告微信聊天记录截图证实，事实清楚，证据充分，原告绿城物业高新分公司主张被告星河科技公司支付拖欠物业费、电费的诉讼请求，本院予以支持。原、被告于2017年11月17日订立《前期物业服务协议》，双方签订的《前期物业服务协议》第19条约定：物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用的时间为每半年第一个月的前15日内缴纳。被告星河科技公司未按约缴纳物业费构成违约，应承担违约责任。按上述协议约定，被告支付欠缴违约金的起算时间应为2018年12月3日。欠缴物业费违约金以58428.7元为基数，按每日万分之四计算，自2018年12月3日起至实际支付之日止。原告关于自2018年11月8日起算物业费违约金的主张欠当，其关于物业费违约金的其他诉求，本院予以支持。原、被告上述协议中并未明确约定垫付电费的违约责任，原告绿城物业高新分公司要求被告按应付电费17,084.94元为基数,每日万分之四计算违约金，理由不当。本院认为，应以欠付电费17,084.94元为基数，自2019年1月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告绿城物业高新分公司依据上述协议第34条第10款主张被告应支付原告的律师费。本院认为，《前期物业服务协议》第34条规定：双方约定因为下列事由导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方（本案原告方）的免责事由，即甲方（本案原告方）均不负赔偿责任；10.自乙方（本案被告方）迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。该条款是对原告免责事由的约定，而非约定被告违约后承担原告律师费等费用的条款，原告要求被告承担律师费的主张，因双方协议中没有明确约定，本院不予支持。被告星河科技公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利，应承担相应不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司物业费58,428元和垫付的电费17,084.94元；二、被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司逾期支付物业费的违约金，以58,428元为基数，按每日万分之四计算，自2018年12月3日起至实际支付之日止。被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司垫付电费损失，以17,084.94元为基数，自2019年1月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1990元，减半收取计995元，由被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  孙中华二〇二〇年十一月二十日法官助理朱莉书记员丁雪