江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏民再24号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：连云港基泰置业有限公司，住所地江苏省连云港市连云区墟沟镇大港西路****。诉讼代表人:邵建华，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人:陈小峰，江苏绘园律师事务所律师。委托诉讼代理人:张同童，江苏绘园律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：连云港家得福商贸有限公司，住，住所地江苏省连云港市连云区墟沟海棠路西侧栖霞路北侧/div>法定代表人：赵庆胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：程亮，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张宏，江苏宏浩律师事务所律师。再审申请人连云港基泰置业有限公司（以下简称基泰公司）因与被申请人连云港家得福商贸有限公司（以下简称家得福公司）一般取回权纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院(2018)苏07民终212号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月20日作出(2019)苏民申2844号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人基泰公司委托诉讼代理人陈小峰，被申请人家得福公司的委托诉讼代理人程亮、张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。基泰公司申请再审称：1.涉案11份《商品房买卖合同》无效。本案中，《商品房买卖合同》约定的总购房款与《购房补充协议》约定的总购房款之间存在较大差额，证明双方当事人存在虚开增值税发票7436849元的行为；《购房款抵冲利息的协议》虽然加盖了基泰公司的公章，但该协议以基泰公司应收款抵冲案外人缪海波个人及其控制的连云港联翔贸易有限公司（以下简称联翔公司）、连云港润民置业有限公司（以下简称润民公司）的借款利息，属于缪海波与家得福公司恶意串通，损害基泰公司利益的行为；按揭贷款7920000元应当汇入基泰公司，而上述款项最终归还给家得福公司，该按揭贷款并非实际用于购房，属于虚假按揭贷款。综上，涉案《商品房买卖合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，应属无效。2.涉案房屋未经登记，即便家得福公司缴纳了全部购房款，也不能取得案涉商品房的所有权。3.基泰公司已于2018年8月宣告破产，而涉案房屋截至目前尚未完工，基泰公司无力继续施工，本案判决也难以执行。4.案涉借款合同发生在缪海波与家得福公司之间，家得福公司提交的四份银行交易回单载明系“借款”，而非购房款，且案外人花培英用于出质的51%股权已经注销，注销原因为“质权实现”，故上述借款已经清偿。5.家得福公司提交的股东会决议仅同意以844万元的价格出售涉案房屋，并未同意以缪海波的名义出售，也没有同意购房款由缪海波使用，故该决议不能证明家得福公司已经支付了购房款。综上，基泰公司请求再审本案。家得福公司提交意见称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请。家得福公司向一审法院起诉请求：1.确认家得福公司与基泰公司签订的11份《商品房买卖合同》有效；2.判令涉案《商品房买卖合同》项下房屋归家得福公司所有，并由家得福公司取回所购房屋（详见商品房买卖合同）；3.基泰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月12日，基泰公司向家得福公司出具《委托付款说明》，内容为：经公司股东会研究决定，同意以6700元/平方米，将顺福商务大厦第23层房产（建筑面积约为1200㎡，最终按产权单位确认的面积为准，多退少补）及5个车位按8万/个出售给贵公司，总价约8440000元，请将上述款项付至如下账号：户名：缪海波；开户行：中国农业银行连云港连云支行；账号：62×××18；如因此产生经济纠纷，责任由本公司承担。2012年6月13日，基泰公司向家得福公司出具《股东会决议》，内容为：经公司股东会研究决定，同意以6700元/㎡的单价，将顺福商务大厦第23层房产（建筑面积暂估约1200㎡，据产权单位确认的面积为准，按实计算，多退少补）出售给家得福公司；以8万元/个的单价，将顺福商务大厦5个停车位出售给家得福公司；共计约8440000元。若顺福大厦第23层房产因非不可抗力原因致使家得福公司无法购得，则家得福公司可在第23层以上楼层任选一层，价格不变。此价格若低于开盘销售时的市场价，致使公司受到损失，由缪海波承担，与家得福公司无关。公司仍按6700元/㎡的单价，将顺福商务大厦第23层或以上任一楼层出售给家得福公司。股东及基泰公司对于上述房屋买卖的成交价格无异议，不以任何理由抗辩。基泰公司股东花培英、王梅、陈大祥在该决议上签字予以确认。基泰公司称王梅、陈大祥应当是本人所签，花培英是否是本人所签不敢确认，缪海波在基泰公司没有职务，公司平时是由股东王梅、陈大祥与花培英的儿子缪海波三人共同协商处理一些事务，其中缪海波因为其母亲的原因保管公章。2012年6月13日，缪海波与家得福公司签订《借款合同》，约定由缪海波向家得福公司借款22440000元。该合同第一条约定“借款用途分别为：1、其中4000000元用于出借方购买江苏奥源实业有限公司位于开发区临港产业区新东方大道南的40亩土地，若土地证过户后，该4000000元冲抵该土地的全款。2、借款10000000元，作为顺福商务大厦工程建设用。3、出借方以6700元/㎡的单价，购买顺福商务大厦第23层房产，计8040000元；以8万元/个的单价，购买顺福商务大厦停车位5个，计400000元，合计8440000元。”第三款约定“用于购买顺福商务大厦第23层房产及停车位的8440000元，待本合同及保证合同、质权合同、股东会决议签订并到工商部门办理质押手续后，借给借款方缪海波。”第五条约定“本合同项下借款的担保方式为保证和质押，担保合同另行签订。一、由润民公司提供连带责任保证担保。二、由花培英所占基泰公司51%的股权作质押担保。”同日，花培英（甲方）与家得福公司（乙方）签订《质权合同》，约定由甲方将其在基泰公司投资的51%股权作为《借款合同》的质押担保，质押股权金额为10200000元。2014年1月14日，花培英将在基泰公司的10200000元股权申请注销登记，注销原因为质权实现，花培英及家得福公司在该申请书上签字确认，并在工商部门备案登记。上述合同签订后，家得福公司于2012年6月13日向缪海波分3次汇款共计6000000元，于2012年6月19日向缪海波汇款1940000元，于2012年6月20日向缪海波汇款500000元，缪海波向家得福公司出具《收条》二份，载明收到家得福公司用于购买顺福商务大厦23层整层房产的购房款共8440000元。2013年1月29日，家得福公司、基泰公司共签订11份《商品房买卖合同》，约定由基泰公司将东方顺福商务大厦2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307、2308、2309、2310、2311办公室出卖给家得福公司、房屋单价均为12580元/平方米，总价分别为2009278元、2180366元、1307565元、1307565元、1220386元、1220386元、1220386元、787508元、1395625元、1599799元、1661944元，该11份合同附件6均约定购房款应交纳至指定监管账户。2013年1月30日，家得福公司（乙方）、基泰公司（甲方）签订《购房补充协议》，约定“一、标的合同的开票价格为12580元/平方米，总金额为15910808元，甲方必须全额开具发票；二、2012年6月13日经基泰公司全体股东共同签字确认的标的（顺福大厦23层整层）实际成交价为6700元/平方米，合同签订面积为1264.77平方米（最终以产权证面积为准多退少补），总金额为8473959元；三、标的合同总价款比实际成交价格多7436849元，甲方由此产生的多交税款（一次性包干）1071650元，由乙方承担。四、甲乙双方按实际成交价格及多开票支付税款总计9545609元结算，结算日为签订合同的当日，甲方不得在任何时间以合同价款主张权利。五、因乙方分别于2012年6月13日和2012年6月19日根据甲方2012年6月12日出具的委托付款说明预付了甲方代表缪海波6000000元和2440000元购房款，因此乙方只需再支付甲方剩余价款总计1105609元。”2013年，基泰公司（甲方）、家得福公司（乙方）、联翔公司（丙方）、润民公司（丁方）四方签订《购房款抵冲利息的协议》，约定：一、甲乙双方签订的购买顺福大厦23层整层的合同实际成交价为6700元/平方米，面积为1264.77平方米，房款总计为8473959元，加上乙方应承担的要求多开发票7436849元产生的税款1071650元，乙方总计应付价款为9545609元，因乙方分别于2012年6月13日和6月19日根据甲方6月12日出具的委托付款说明预付了甲方代表缪海波6000000元和2440000元购房款，因此乙方只需再支付甲方剩余价款总计1105609元。二、截止2013年1月10日丙方借乙方10000000元本金及丁方借乙方500万元本金所产生的利息共计567500元。三、甲方同意将乙方欠房款抵冲丙方及丁方欠乙方利息567500元，剩余款538109元作为乙方预收丙方和丁方截止2013年3月10日借款1500万元的利息。上述协议签订后，基泰公司向家得福公司开具了合计金额15910808元的《销售不动产统一发票》22张，家得福公司于2013年5月10日为涉案11栋房屋交纳了契税共487348.04元。2013年5月17日，家得福公司与江苏银行股份有限公司连云港连云支行（以下简称江苏银行）签订《法人按揭借款合同》，约定由家得福公司向江苏银行借款7920000元，借款期限自2013年5月17日至2018年5月16日。该合同第二条第一款约定“借款人授权并委托贷款人将借款直接转入开发商（出售人）账户，户名基泰公司，开户行江苏银行连云港股份有限公司。”同日，双方另签订《抵押担保合同》，约定为确保上述《法人按揭借款合同》的履行，由家得福公司将涉案11栋房屋抵押给江苏银行。同日，基泰公司与江苏银行签订《保证担保合同》，约定为确保上述《法人按揭借款合同》的履行，由基泰公司提供连带责任保证担保。上述合同签订后，江苏银行于5月23日将7920000元汇入家得福公司账户。5月28日，家得福公司将该款项汇入基泰公司账户，家得福公司称基泰公司又于2013年5月28日通过连云港东方建设工程集团有限公司将该款转账还给了家得福公司。基泰公司称签订的《购房补充协议》及家得福公司上述行为涉嫌虚假贷款，属于无效合同。因为银行发放的7920000元贷款并不是直接到基泰公司账户，而是由家得福公司转入基泰公司后，在同一天再由基泰公司转还家得福公司，该7920000元不是用于协议所称的购房用途。2015年4月9日，案外人连云港翔昌国际贸易有限公司以基泰公司已不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力为由向二审法院申请对基泰公司进行破产清算，该院于2015年8月24日作出（2015）连破（预）字第00004号民事裁定，裁定受理对基泰公司的破产清算申请。后家得福公司向基泰公司申报上述11栋房屋的物权，基泰公司经审查后以其未收到购房款为由认定物权申报无效，家得福公司向基泰公司提起复议，基泰公司向家得福公司出具《回复函》，告知维持原审查意见。一审法院认为：本案家得福公司、基泰公司签订的11份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基泰公司在本案中主张依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第十八条规定解除涉案11份合同，也是在合同有效的基础上才能主张解除，一审法院对家得福公司主张确认涉案11份《商品房买卖合同》有效的诉求予以支持。关于家得福公司主张取回11栋房屋物权的诉求，在家得福公司、基泰公司签订11份《商品房买卖合同》前后，基泰公司分别向家得福公司出具过《委托付款说明》《股东会决议》《购房补充协议》《购房款抵冲利息的协议》，上述协议对涉案11栋房屋购房款的数额及交付方式等进行了约定，且均有基泰公司加盖公章确认。家得福公司对上述协议中基泰公司的公章真实性无异议，对《股东会决议》中股东的签字也未提出异议。因此，基泰公司现主张上述协议不是其真实意思表示，不予采纳。按双方《购房补充协议》的约定，涉案房屋实际成交价格为8473959元，加上约定由家得福公司承担的税费1071650元，合计家得福公司应向基泰公司支付购房款为9545609元。家得福公司按照上述协议约定向基泰公司委托的收款人缪海波支付了购房款8440000元，剩余1105609元，经四方签订的《购房款抵冲利息的协议》约定，家得福公司同意该部分款项抵冲联翔公司、润民公司欠付家得福公司的利息。至此，家得福公司已向基泰公司支付涉案11栋房屋的全额购房款，基泰公司也向家得福公司开具了购房款发票，并由家得福公司交纳了税费。家得福公司已履行涉案11份《商品房买卖合同》交付购房款的义务，家得福公司有权要求基泰公司向其履行交房义务。现二审法院虽已受理对基泰公司的破产清算申请，但对涉案11栋房屋，家得福公司享有的是要求基泰公司交付物权的权利，该11栋房屋应归家得福公司所有，不应纳入破产财产范围。关于基泰公司辩称涉案房屋系在建房屋，物权尚未设立，家得福公司无权要求取回，一审法院认为，涉案房屋目前虽然尚不具备交房条件，但并不影响家得福公司依据商品房买卖合同的约定向基泰公司主张交房的权利，家得福公司可在该房屋符合交房条件后取回。关于基泰公司辩称家得福公司向缪海波支付的8440000元系支付借款，与购房款无关。基泰公司系依据缪海波与家得福公司签订的《借款合同》，该合同虽名为借款合同，但实际上双方约定该8440000元就是用于冲抵涉案房屋的购房款。因基泰公司在2012年6月13日尚未取得预售许可，直至双方签订商品房买卖合同之前才取得预售许可，故由家得福公司以借款名义先行支付8440000元，在之后双方签订正式商品房买卖合同后，该款项冲抵购房款。结合《委托付款说明》《股东会决议》等证据，能够证实该8440000元名为支付借款，实为家得福公司支付的购房款。关于基泰公司辩称涉案《商品房买卖合同》均约定购房款应交至监管账户，该约定并非法律、行政法规等强制性规定，系双方约定，而双方也已通过签订其他协议对该条进行了变更，因此购房款未交至该账户不能视为家得福公司未支付购房款。关于基泰公司称涉案11份《商品房买卖合同》的房屋总价比双方实际约定价格高出7436849元，涉嫌虚构按揭贷款，但对于涉案房屋价格，家得福公司、基泰公司双方有权自行约定，即使实际成交的价格明显低于市场价，也系双方真实意思表示，家得福公司已按约定支付购房款，基泰公司就有按约交房的合同义务。一审法院判决：一、确认家得福公司与基泰公司于2013年1月29日签订的11份《商品房买卖合同》有效（合同编号为：LYGSPF2013278128、LYGSPF2013278131、LYGSPF2013278141、LYGSPF2013278151、LYGSPF2013278161、LYGSPF2013278162、LYGSPF2013278163、LYGSPF2013278164、LYGSPF2013278165、LYGSPF2013278171、LYGSPF2013278172）；二、东方顺福商务大厦2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307、2308、2309、2310、2311室房屋归家得福公司所有，基泰公司应于上述房屋符合交房条件之日起十日内将上述房屋交付给家得福公司。一审案件受理费71118元，由基泰公司负担。基泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回家得福公司的诉讼请求，2.家得福公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.双方当事人签订的11份《商品房买卖合同》虽然有效，但由于家得福公司未能按约支付购房款，基泰公司有权根据破产法第十八条的规定，解除上述11份合同。2.《购房补充协议》《购房款抵充利息的协议》《法人按揭购房合同》《抵押担保合同》《保证担保合同》均为无效合同，不应当作为定案证据。3.一审中尚有部分事实认定不当或者未能查清。4.一审法院适用法律不当，在认定11套商品房归家得福公司所有的情况下，错误地要求基泰公司在相关房屋符合交房条件后交付给家得福公司。家得福公司辩称：一审判决正确，应当予以维持。二审法院认为，关于购房款的支付问题，从基泰公司出具的《委托付款说明》和《股东会决议》内容看，基泰公司向家得福公司出售涉案房屋系双方真实意思表示。关于购房款的支付问题，无论涉案《借款合同》的借款人是否是基泰公司，因基泰公司明确要求家得福公司将购房款付至缪海波的个人账户，且基泰公司在《购房补充协议》中亦认可家得福公司已向缪海波支付了8440000元购房款，故家得福公司已支付全部购房款。基泰公司关于《商品房买卖合同》是《借款合同》担保的上诉理由不能成立。至于借款款项的用途、贷款款项的支付情况、交纳税金的金额、股权质押是否注销均不能否认家得福公司已支付完全部购房款的事实。因家得福公司已履行支付全部购房款的义务，基泰公司要求解除《商品房买卖合同》无事实和法律依据，不予支持。因基泰公司与家得福公司签订的涉案11份《商品房买卖合同》合法有效，且不符合解除条件，基泰公司应按照合同的约定继续履行其合同义务，一审法院判令基泰公司按照合同约定的交房条件履行义务并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71118元，由基泰公司负担。本院再审查明事实与一、二审查明事实相同。本院再审认为，本案再审争议焦点为：1.涉案11份《商品房买卖合同》的效力如何认定；2.家得福公司主张取回涉案11套房屋是否应当支持。一、涉案11份《商品房买卖合同》有效。首先，11份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。基泰公司主张《商品房买卖合同》约定价格与涉案房屋实际价格不一致，但基泰公司、家得福公司可以对房屋价格作出约定。《股东会决议》可以证明基泰公司同意涉案房屋销售价格为6700元/㎡，股东花培英、王梅、陈大祥签字确认。《购房补充协议》再次确认涉案房屋实际销售价格系6700元/㎡，基泰公司盖章确认。《股东会决议》还载明“此价格若低于开盘销售时的市场价，致使公司受到损失，由缪海波承担”。因此，即使《商品房买卖合同》约定价格与实际销售价格不一致，但不属于当事人恶意串通、损害第三人合法权益的情形。其次，家得福公司、基泰公司签订的《购房补充协议》对涉案房屋税费承担作出了约定，基泰公司盖章确认。基泰公司向家得福公司开具了《销售不动产统一发票》，家得福公司缴纳了契税。至于双方当事人是否存在虚开增值税发票的问题，属于税务部门主管范围，基泰公司可以向主管税务机关反映，本院不予理涉。再次，基泰公司主张涉案按揭贷款7920000元未实际用于支付购房款，并转回家得福公司，但该笔款项系家得福公司向江苏银行借款，其与江苏银行签订了《法人按揭借款合同》，即便存在虚假按揭贷款情形，系影响《法人按揭借款合同》的效力，对《商品房买卖合同》效力并无影响。综上，基泰公司主张《商品房买卖合同》无效，不能成立。原审判决认定11份《商品房买卖合同》有效，并无不当。二、家得福公司请求取回涉案11套房屋，缺乏事实和法律依据。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案11套房屋尚未竣工交付，亦未办理不动产转移登记手续，故家得福公司并未取得11套房屋的所有权。其次，破产法第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。本案中，涉案11套房屋的所有权并未转移给家得福公司，应属债务人基泰公司的财产。家得福公司主张取回11套房屋，不符合上述法律规定。原审判决11套房屋归家得福公司所有，基泰公司在房屋符合交付条件之日起十日内将房屋交付给家得福公司，显属不当，本院予以纠正。综上，基泰公司的再审申请部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省连云港市中级人民法院（2018）苏07民终212号民事判决及江苏省连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初1286号民事判决；二、确认连云港基泰置业有限公司与连云港家得福商贸有限公司2013年1月29日签订的11份《商品房买卖合同》有效（合同编号：LYGSPF2013278128、LYGSPF2013278131、LYGSPF2013278141、LYGSPF2013278151、LYGSPF2013278161、LYGSPF2013278162、LYGSPF2013278163、LYGSPF2013278164、LYGSPF2013278165、LYGSPF2013278171、LYGSPF2013278172）；三、驳回连云港家得福商贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费71118元，由基泰公司承担35559元，家得福公司承担35559元。二审案件受理费71118元，由基泰公司承担35559元，家得福公司承担35559元。本判决为终审判决。审判长 管 波审判员 侍 婧审判员 赵 畅二〇二〇年十一月十日书记员 闻方惠