辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1956号上诉人（原审被告）：张野，男，汉族，1968年3月23日出生，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：刘日成，系铁岭市银州区途安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：樊维权，男，汉族，1964年7月29日生，户籍所在地辽宁省铁岭县，住辽宁省铁岭市清河区。委托诉讼代理人：何孟吉，开原市华瑞法律服务所法律工作者。原审被告：王颖，女，满族，1975年1月10日出生，住辽宁省开原市。原审被告：张世鹏，男，汉族，1992年4月2日出生，住辽宁省开原市。原审第三人：李华，女，汉族，1970年3月13日出生，住辽宁省开原市。上诉人张野因与被上诉人樊维权、原审被告王颖、张世鹏、原审第三人李华房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省开原市人民法院（2020）辽1282民初1622号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人张野及其委托诉讼代理人刘日成、被上诉人樊维权及其委托诉讼代理人何孟吉、原审被告王颖、张世鹏、原审第三人李华经法庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张野的上诉请求：一、请求撤销辽宁省开原市人民法院（2019)辽1282民初1622号民事判决，予以改判。二、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2018年以4分高利贷向被上诉人分别借款5万元和4万元，去掉砍头息实际到手不足9万元，当时以上诉人名下的轿车和车库做抵押，后在被上诉人的套路下被迫写下车库买卖协议。以致于原审被告张世鹏在不知事情真相的情况下帮上诉人签的字。双方约定若不能偿还借款，便凭房屋买卖合同将房屋抵押给被上诉人。因此该房屋买卖合同按照意思表示原理应认定为抵押合同，即双方的真实意思表示为如果不能偿还借款则将房屋抵押给被上诉人。但是如果想要获得房屋不动产抵押权，需要经过登记，才能取得抵押权。但是双方并没有对其进行抵押权登记，因此（2019)辽1282民初1622号民事判决认定房屋买卖合同有效，属于法律适用错误，该合同应当认定为抵押合同。对于抵押合同，被上诉人仅有权要求办理抵押登记或者偿还债务的权利。无权直接取得房屋所有权，如果被上诉人直接取得房屋所有权则属于流质，流质为物权法所禁止的条款。约定流质的条款无效。二、上诉人的车库市场价在25-30万之间，房屋买卖价格是10万元，不符合常理，上诉人借款后每月按4分利的高额利息向被上诉人支付，这一点有汇款凭证及微信截图为证。三、本案诉争的车库虽登记在上诉人的名下，但上诉人与前妻李华于2006年离婚，该车库归李华所有，有离婚协议为证，上诉人无处分权，被上诉人不符合善意取得的构成要件。樊维权向一审法院提起诉讼：1.依法确认房屋买卖合同有效；2.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月20日，被告张野因急需用钱，将其坐落在开原市仓储用房出售给了原告，三被告共同到原告家与原告签署一份“买卖协议”，约定价款10万元，三被告均在该协议上签名并捺印，原告当场交付购房款10万元，被告交付房屋所有权证书(房权证开原市新城街字第××号)给原告。后双方曾到房产部门办理过户手续未果。双方于当日又签订一份《车库出租协议》，原告将上述刚购买的仓储用房(即车库)出租给被告，约定租金每年5000元，原告及被告张野、王颖在协议上签名并捺印。后被告交付租金2000元。另查明，第三人李华与被告张野于1991年4月26日结婚，于2006年11月10日离婚，被告张世鹏系被告张野、第三人李华婚生子。二人协议离婚时，约定位于开原市弘景新村小区车库原告归李华所有，当时只有购房发票，于2007年8月10日办理了诉争房屋所有权证书，后第三人李华并未办理过户登记。被告张野与被告王颖于2009年10月13日登记结婚，2019年5月30日登记离婚。又查明，2018年8月27日，原告与被告王颖签订一份《二手车买卖合同》，被告王颖将其所有丰田汽车卖给原告。价款5万元。原告主张是抵押借款行为。2018年被告张野用(原告樊维权儿子)四笔，共计9000元，被告张野向原告于2019年3月银行转账两笔共计4500元。一审法院认为，原告与三被告之间签订了房屋买卖协议，构成了买卖合同关系，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为，诉争房屋在第三人李华与被告离婚时约定归李华所有，此时的物权如何认定，依据《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”虽然离婚协议上约定归第三人李华所有，但未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力。被告将诉争房屋卖给原告，原告已知晓被告张野已离婚，并不知道诉争房屋归李华所有，被告张野提供了《房屋所有权证书》亦是张野名下，原告有理由相信张野对该房产有处分权，属善意取得。第三人李华与被告张野之间的财产若存在纠纷可另行主张权利。被告张野主张其与原告系民间借贷关系，并未提供充足的证据，其提交的转账记录，不能证明双方系民间借贷关系，本院对其主张不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告已按约定履行了交付房款的义务，被告应当按约定履行交付房屋并协助办理过户登记的义务，故原告要求认定买卖协议有效并办理过户登记的诉讼请求，本院予以支持。被告王颖、张世鹏经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民物权法》第九条，《中国人民法院关于适用的解释第九十条》之规定判决如下：一、原告樊维权与被告张野、王颖、张世鹏签订的房屋(坐落于开原市仓储房)买卖合同有效；二、被告张野于本判决发生法律效力后十日内协助原告樊维权办理上述房屋(房权证开原市新城街字第××号)过户登记手续。案件受理费2300元，保全费1070元，公告费260元，合计3630元，由被告张野、王颖、张世鹏负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人张野与被上诉人樊维权、原审被告王颖、张世鹏签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，依法应确认有效。上诉人张野将房屋卖给被上诉人樊维权，并向被上诉人提供了房屋所有权证，该房屋所有权证仅登记在上诉人张野名下，没有其他共有人，根据房屋产权的物权法定和公示原则，被上诉人樊维权有理由相信上诉人张野对该房屋有处分权，构成善意取得。关于上诉人提出上诉人张野与李华离婚，车库归李华所有一节，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。李华没有办理房产的变更登记手续，不产生物权的法律效力，上诉人的该节上诉请求不予支持。关于上诉人提出车库买卖价格10万元，而该车库价格在25-30万元之间一节，因没有提供充分证据予以证明车库价格为25-30万元之间，本院不予支持。关于上诉人提出本案房屋买卖合同应认定为抵押合同一节，上诉人对该项上诉请求没有提供充分证据予以证明，上诉人应承担举证不能的法律后果，对该项上诉请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张野负担。本判决为终审判决。审判长 陈 晶审判员 贾春红审判员 李雪莹二〇二〇年十一月二十六日法官助理张颖书记员于浩