安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1623民初5209号 原告:闫超军,男,1971年11月5日出生,汉族,住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：赵中伟，安徽宝诚律师事务所律师。 被告:利辛县七彩世界商业管理有限公司,住所地利辛县文州路中段南侧与建设路交叉处，统一社会信用代码9134162306808321XM（1-1）。 法定代表人：张广山，总经理。 委托诉讼代理人：李万，安徽宝蓝律师事务所律师。 原告闫超军与被告利辛县七彩世界商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告闫超军的委托诉讼代理人赵中伟、被告利辛县七彩世界商业管理有限公司的委托诉讼代理人李万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫超军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金及违约金共计140471.5元（其中租金117059.5元，违约金23412元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月23日，原告购买了位于利辛县商铺,并签订了商品房买卖合同，同日,原、被告就上述房屋签订了《商铺委托经营管理协议》，协议约定原告将上述商铺委托给被告经营管理,期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，同时还约定了商铺租金、委托经营管理权限、费用负担、违约责任等。协议签订后，上述商铺一直由被告经营管理，按照协议约定，被告已拖欠原告租金117059.5元，原告多次催要,被告拒不支付租金，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 闫超军为支持其诉请，向本院提交以下证据： 证据一、原告的身份证复印件，证明原告的身份及诉讼主体资格； 证据二、《商品房买卖合同》、《房地产权证》，证明原告于2014年9月23日购买了七彩世界国际购物广场第0008幢1层189号商铺，价款1095911元，原告于2016年11月16日在利辛县房地产管理局就上述房地产办理了产权登记，房产证号为利房地权证城东区字第××号； 证据三、《商铺委托经营管理协议》、授权委托书，证明2014年9月23日，原、被告就上述房屋签订了《商铺委托经营管理协议》，协议约定原告将上述商铺委托给被告经营，期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，在委托经营期限内，原、被告约定按人民币1336477元作为租金计算基数，按照一定的比例计算租金，经计算，2019年上半年、2019年下半年、2020年上半年的商铺租金分别为53459元、53459元、60141.5元，被告应当在每年的6月30日前和12月31日前支付租金，被告在委托期限内按照约定的支付时间和比率支付原告租金，若未能按时支付租金大于15个工作日，被告应当向原告一次性支付违约金，金额为人民币100万元，并对因此造成原告的所有损失承担全部赔偿责任。 利辛县七彩世界商业管理有限公司辩称：1、双方签订的《商铺委托经营管理协议》的租金返还比例明显过高，违背市场规律，实际收取的租金无法完全支付业主租金，协议履行不能；2、按照协议约定，原告应当承担商铺由于租赁所产生的相关法律规定所需交纳的各项税费，按照前期共同协商的方式，原告应当开具相应的发票，再要求被告支付租金；3、2020年7月6日，业主委员会与被告在利辛县商务局、信访局主持下，双方达成了《共管协议》，业主应当按照《共管协议》，协商解决此事；4、被告没有支付租金是因为原告没有提供相应的发票，并非被告违约，被告不应当承担相关的违约责任。如被告存在违约行为，逾期付款的利息和逾期付款的违约金，两者不能同时主张，如果原告主张逾期付款利息，就不能再主张逾期付款违约金；5、原告诉求中的3459元是2019年上半年原告应当承担的税费。 利辛县七彩世界商业管理有限公司为支持其抗辩，向本院提交以下证据： 证据一、被告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明被告的身份和诉讼主体资格； 证据二、《承诺书》，证明被告自愿扣除6%的相应的税费，原告主张的诉求中的3459元，是2019年上半年原告应当承担的税费； 证据三、《共管协议》，证明商铺所收租金进入到被告与业主委员会共管账户，租金支付由业主委员会根据情况进行支付，原告也应当依照《共管协议》约定按照业主委员会的安排领取租金。 以上证据均经庭审质证。 根据上述证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2014年9月23日，闫超军与利辛县七度置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定闫超军购买利辛县七度置业有限公司开发的位于利辛县房屋，房屋建筑面积44.12㎡、单价24839.34元，总价1095911元。2016年11月16日，闫超军在利辛县房地产管理局就上述房地产办理了产权登记，房产证号为利房地权证城东区字第××号。在签订《商品房买卖合同》的同日,闫超军为利辛县七彩世界商业管理有限公司出具授权委托书并与其签订了《商铺委托经营管理协议》，授权委托书中闫超军不可解除地全权委托利辛县七彩世界商业管理有限公司作为其代理人，代其签收利辛县七度置业有限公司就上述房屋发出的《入伙通知书》、验收房屋、领取钥匙等。《商铺委托经营管理协议》约定闫超军（甲方）自愿委托利辛县七彩世界商业管理有限公司（乙方）或乙方指定的第三方商业管理公司经营管理上述商铺，期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，按人民币1336477元作为租金计算基数，2019年，乙方应于6月30日前和12月30日前一周内按上述租金计算基数的8％的50％向甲方支付租金，2020年，乙方应于6月30日前和12月30日前一周内按上述租金计算基数的9％的50％向甲方支付租金，甲方在委托经营管理期限内不得解除对乙方的委托，乙方在委托期限内按照协议约定的支付时间和比率支付甲方租金，若未能按时支付甲方租金，乙方按照当次的租金金额的1％一次性向甲方支付违约金，大于15个工作日应当向甲方一次性支付违约金100万元，并对因此造成甲方的所有损失承担全部赔偿责任，在委托经营期限内，乙方或承租人在装修或经营管理活动中所产生的水费、电费、卫生费等费用由乙方或承租人自行承担，甲方所持商铺物业因用于租赁而产生的相关法律规定所需缴纳的各项税费均应由甲方自行承担。根据合同约定，2019年6月30日前和12月30日前利辛县七彩世界商业管理有限公司分别应支付闫超军53459元，2020年6月30日前应支付闫超军60141.5元，利辛县七彩世界商业管理有限公司实际于2019年给付闫超军一张5万元购物卡。庭审中，闫超军要求违约金为违约部分117059.5元的20%，即23412元。2020年8月31日，利辛县酷克物业有限公司支付闫超军47251.54元。 另查明，闫超军和七彩世界国际购物广场其他业主出具承诺书一份，承诺自2019年1月7日起，同意小业主成立物业服务公司办理与七彩世界商业管理公司租金代管代办业务，同意物业服务公司按政府协调，全部租赁税费等不高于6％税费综合代办事项，（6％以下）包含一切费用，其他再产生的一切费用与各业主无关。2020年7月6日，利辛县七彩世界商业管理有限公司与利辛县七彩世界国际购物广场业主委员会签订《共管协议》，协议约定由利辛县商务局主管并派专人全程协助，为利辛县七彩世界商业管理有限公司与利辛县七彩世界国际购物广场业主委员会成立双方共有银行监管账户，用于接收利辛县七彩世界商业管理有限公司2020年1月1日以后所有收入。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”本案原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，被告租赁原告的商铺使用，原、被告之间形成租赁合同关系，租赁合同内容不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效。原告是出租人，被告是承租人，双方应按照合同约定履行合同义务，承担责任。《商铺委托经营管理协议》约定被告应分别于2019年6月30日前和12月30日前支付原告53459元，被告实际已支付原告97251.54元（50000元＋47251.54元），扣除承诺书原告承诺的2019年6％租赁税费等6415.08元｛（53459元＋53459元）×6％｝,被告实际欠原告2019年租金3251.38元（53459元＋53459元－97251.54元－6415.08元）。《商铺委托经营管理协议》约定被告2020年6月30日前支付原告60141.5元，扣除2020年6月30日前租赁税费等3608.49元（60141.5元×6％），被告实际欠原告2020年6月30日前租金56533.01元（60141.5元－3608.49元）。合计被告欠原告租金59784.39元。对原告诉请超出59784.39元部分租金本院不予支持。违约金是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约的，约定向另一方支付的金钱。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”《商铺委托经营管理协议》约定若被告未能按时支付原告租金，被告按照当次的租金金额的1％一次性向甲方支付违约金，大于15个工作日应当向原告一次性支付违约金100万元，并对因此造成甲方的所有损失承担全部赔偿责任，庭审中，原告要求违约金为违约部分117059.5元的20%，即23412元，被告实际尚欠原告租金59784.39元，原告要求明显过高，应参照被告欠付原告租金后原告的租金占用损失情况，本院仅支持原告以人民币59784.39元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,以3251.38元为基数自2020年1月1日起至2020年6月30日止、以59784.39元为基数自2020年7月1日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告诉请超出部分违约金本院不予支持。被告辩称原告应当开具相应的发票，再要求被告支付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告利辛县七彩世界商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告闫超军租金59784.39元及违约金(以3251.38元为基数自2020年1月1日起至2020年6月30日止、以59784.39元为基数自2020年7月1日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告闫超军的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1555元，由原告闫超军负担800元，被告利辛县七彩世界商业管理有限公司负担755元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  相燕 二〇二〇年十一月四日 书记员  王猛