江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2840号上诉人（原审被告）：连云港祥生连报房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路**。法定代表人：周银君，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱孔超，江苏云港律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文龙，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨楠，女，1995年8月24日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：杨周，江苏连众律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，江苏连众律师事务所律师。上诉人连云港祥生连报房地产开发有限公司（以下简称祥生连报公司）因与被上诉人杨楠房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥生连报公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定逾期交房违约金数额错误，依法应当予以纠正。一、一审法院认定上诉人逾期交房的时间错误。涉案房屋合同约定的交房日期为2019年12月31日，上诉人于2020年3月27日便通知被上诉人2020年3月30日开始办理交房手续，但被上诉人因为自身原因直至2020年5月9日才到上诉人处办理交房手续，即自2020年3月30日至2020年5月9日期间未办理交房手续的责任不在于上诉人而在于被上诉人。二、一审判决认定逾期交房违约金的标准为日万分之二是错误的。根据合同约定，逾期交房在90日内的，上诉人须按日向被上诉人支付全部房款万分之一的违约金。被上诉人杨楠答辩称：一、被上诉人认为实际的交房时间应为2020年5月9日，交房通知书载明的交房时间不是实际的交房时间，直至2020年4月6日，涉案的房屋还不具备交房条件。二、关于违约金计算方式，合同第八条第一款第一项第一分项载明是日万分之二，第二分项括号里也说明了违约金不低于日万分之二。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨楠向一审法院起诉，请求判令：1.祥生连报公司返还房屋面积差18647元及逾期交付违约金11179元，合计29826元；2.本案诉讼费用由祥生连报公司承担。一审法院查明事实：一、2019年10月19日，杨楠（买受人）与祥生连报公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、杨楠购买祥生连报公司苍梧春晓苑23号楼706室房产，丘号02412003-0099，该商品房的房产测绘机构为连云港市房屋产权管理中心测绘所，商品房预测建筑面积56.13平方米，其中套内建筑面积33.2平方米，分摊共有建筑面积22.93平方米，商品房单价为6223.91元/平方米，商品房总价为349348元，杨楠应于2019年10月19日前一次性付款；2、祥生连报公司应于2019年12月31日前向杨楠交付商品房；3、合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定时间交付商品房的，逾期在90日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。合同第八条第1（1）项约定买受人逾期90日以内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；4、合同第十三条约定，商品房交付时，实测面积与预测面积发生误差的，双方约定的处理方式为该条第4种处理方式：实测建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人选择解除合同应在收房后5日内书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起30个工作日内将买受人已付款无息退还买受人。超出3%买受人不解除及误差3%内均据实结算房价款。二、杨楠已向祥生连报公司支付全部购房款349348元，祥生连报公司向杨楠出具了购房款发票。三、涉案商品房实测建筑面积为53.8平方米，其中套内面积32.86平方米，公摊面积20.94平方米。四、祥生连报公司于2020年3月27日向杨楠出具商品房交付通知书，该通知书载明：祥生连报公司将于2020年3月30日开始交付接待，考虑到疫情影响，为避免人群聚集，建议杨楠办理交付时间为2020年4月6日。杨楠于2020年5月9日与祥生连报公司办理了交房手续。一审法院认为，杨楠与祥生连报公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定行使权力、履行义务。祥生连报公司交付房屋实测面积小于预测面积，祥生连报公司应向杨楠退还房屋面积误差部分的房价款；祥生连报公司未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于房屋面积误差部分房价款的计算，合同约定商品房预测建筑面积为56.13平方米，经连云港市房屋产权管理中心测绘所测绘，涉案商品房的实测建筑面积为53.8平方米，商品房面积误差为2.33平方米，商品房单价为6223.91元/平方米。按照双方合同约定，实测建筑面积误差比超过3%的，买受人可以选择解除合同，不解除合同的，据实结算房价款。杨楠不主张解除合同，故祥生连报公司应当据实向杨楠返还商品房面积误差部分房价款14501.71元（2.33平方米×6223.91元/平方米），对杨楠主张超过该数额部分，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金的计算，杨楠与祥生连报公司签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2019年12月31日，实际杨楠与祥生连报公司办理交房的日期为2020年5月9日，祥生连报公司逾期交房天数为130天，逾期交房天数已超过90日。按照合同第十二条约定，逾期交房超过90天且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，并括号说明该违约金比率应当不低于该条第1（1）项中的比率，该条第1（1）项中的比率约定不低于合同第八条第1（1）项中的比率，第八条第1（1）项中的比率为万分之二，故祥生连报公司应按照不低于日万分之二的比率向杨楠承担逾期交房违约责任。杨楠主张按照日万分之二计算祥生连报公司逾期交房违约金，符合双方合同约定，一审法院予以支持，祥生连报公司应向杨楠给付逾期交房违约金9083.05元（130天×349348元×2/10000），对杨楠主张超过该数额部分，一审法院不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、祥生连报公司于判决生效之日起十日内给付杨楠房屋面积差价14501.71元；二、祥生连报公司于判决生效之日起十日内给付杨楠逾期交房违约金9083.05元；三、驳回杨楠的其他诉讼请求。一审案件受理费546元（杨楠已预交），由杨楠负担114元，祥生连报公司负担432元，祥生连报公司负担部分于给付上述款项时一并给付杨楠。二审中，上诉人祥生报业公司举证向杨楠寄送涉案房屋交付通知书的邮寄单及签收单一份，证明祥生报业公司于2020年3月29日向杨楠寄送涉案房屋交付通知书，杨楠于3月30日签收。被上诉人杨楠经质证认为，对证据的合法性有异议，祥生报业公司一直保存该证据，但在二审中才提交，不属于新证据；对证据的关联性有异议，达不到证明目的，邮寄单不是杨楠签收，通知上没有开发商的印章，也没有出示符合交房条件的文件。本院对上诉人祥生报业公司举证的认证意见为，对证据的真实性、合法性及关联性予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，祥生连报公司于2020年3月29日向杨楠邮寄涉案房屋交付通知书，杨楠于2020年3月30日签收交付通知书。本案二审争议焦点为：祥生报业公司向杨楠逾期交房天数及违约金计算标准如何确定。关于祥生报业公司向杨楠逾期交房天数如何确定的问题，本院经审查后认为，祥生报业公司于2020年3月29日向杨楠邮寄涉案房屋的交付通知书，通知将于3月30日开始交付接待，但考虑到疫情影响，建议杨楠办理交付的时间为4月6日，杨楠在二审庭审中称在3月27日后收到，经查询其于3月30日收到该通知书；同日涉案房屋也经竣工验收合格，符合双方合同约定的房屋交付条件。至此，杨楠应当及时接收房屋，但杨楠在未能举证证明涉案房屋不符合交付条件的情况下，无正当理由未在通知书载明的时间接收房屋，而是在5月9日才接收房屋，其无权要求祥生报业公司承担4月7日至5月9日期间的逾期交房违约金。因祥生报业公司未按合同约定于2019年12月31日前向杨楠交付房屋，其应当承担自2020年1月1日至4月6日期间的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准应当如何确定的问题，本院经审查后认为，根据商品房买卖合同第十一条交付时间和手续中第（二）项第1（2）约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，又根据该条第1（1）约定违约金的比率应当不低于日万分之二。因此，本院认为双方对违约金计算标准约定明确。祥生报业公司上诉认为第十一条第（二）项第1（2）中有逾期交房违约金标准按照日万分之二即括号中的内容未经过双方约定，且以未对该内容进行严格审查为由，要求按照日万分之一计算与其交房违约金明显与合同约定不符，本院依法不予支持。虽然第十一条约定的是出卖人逾期交房，第八条约定的是买受人逾期付款两种的违约情形，但第十一条第（二）项第1（1）（2）约定的也仅是适用比率的问题，并不限定只适用于逾期付款而不能适用于逾期交房。因此，祥生报业公司的该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，祥生连报公司应当支付杨楠逾期交房违约金6777.35元（97天×349348元×2/10000）综上，上诉人祥生连报公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院依法予以支持；一审判决认定部分事实不清，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3365号民事判决第一项；二、撤销连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3365号民事判决第三项；三、变更连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3365号民事判决第二项为：连云港祥生连报房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付杨楠逾期交房违约金6777.35元；四、驳回杨楠的其他诉讼请求。一审案件受理费546元（杨楠已预交），由连云港祥生连报房地产开发有限公司负担346元，由杨楠负担200元；二审案件受理费546元（连云港祥生连报房地产开发有限公司已预交），由连云港祥生连报房地产开发有限公司负担346元，由杨楠负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十一月二十四日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。