江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初2393号原告：盐城市大丰区金宇贸易发展有限公司，统一社会信用代码913209821406511200，住所地盐城市大丰区健康东路**。法定代表人：殷如云，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈定喜，江苏陈定喜律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵锋，江苏陈定喜律师事务所律师。被告：储俊，男，1961年5月31日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陈文强，江苏学益律师事务所律师。第三人：中国人民银行股份有限公司大丰支行，统一社会信用代码913209828406520012，，住所地盐城市大丰区人民南路**负责人：刘小璇，该行行长。委托诉讼代理人：花蕾，江苏煜衡律师事务所律师。原告盐城市大丰区金某贸易发展有限公司（以下至判决主文前简称“金某公司”）与被告储俊、第三人中国人民银行股份有限公司大丰支行（以下至判决主文前简称“中行大丰支行”）建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金某公司委托诉讼代理人赵锋，被告储俊委托诉讼代理人陈文强，第三人中行大丰支行委托诉讼代理人花蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告土地使用费、楼梯间房屋使用费87万元，并承担自起诉之日起按每年14.5万元标准给付土地使用费、楼梯间房屋使用费；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年5月，原大丰市五交化总公司（原告公司改制前名称）因经营需要，以大丰市区人民北路36号房屋抵押向中行大丰支行贷款，到期后未能及时偿还，经法院诉讼与执行，原大丰市五交化总公司将大丰市区人民北路36号二楼房屋（建筑面积461平方米）以127.89万元价格抵偿给中行大丰支行，并约定甲方进出必须通过乙方的一楼楼梯，乙方保证甲方的正常进出，二楼过户后，考虑到乙方职工的经营需要，仍租给乙方使用等内容。中行大丰支行于2003年6月25日取得该二楼房屋的房产证，证书编号为大丰房权证大中字第**。原大丰市五交化总公司同时办理了其余房屋独立的房产证和土地使用证。此后原大丰市五交化总公司因改制将名下的全部资产（资产土地以出让方式）登记到原告名下。原告又将其中的7间门市房转让给中行大丰支行，在办理房产证及土地使用证的变更登记手续时，再次明确案涉房产（二楼）的土地使用权仍然归原告所有（现原告土地使用权证号为大土国用2009第411号及第2323号）。此后，中行大丰支行为了使用方便，将原有的楼梯封闭，原告考虑到二楼房屋为公司自己职工使用，遂将其中的8号门市房的一半改建为楼梯，供职工进出。中行大丰支行后于2007年6月将包括上述房产的资产打包转让给万某实业投资有限公司（转让时注明无土地使用权），万某公司又对上述房产进行连环转让给浙江瑞泰投资有限公司、浙江鑫浩投资管理有限公司及被告（所有的转让协议中均注明土地使用权登记在原告名下），被告后通过诉讼由大丰法院以（2013）大民初字第1593号民事判决书判决被告有权收回房屋，被告于2014年4月22日实际取得上述房屋，并将属于原告所有的8#门市房改建的楼梯间更换了安全门。综上，原告在国有企业改制时依法取得的房屋所有权及土地使用权合法有效，被告虽受让了上述房屋，但没有支付相应的土地使用权对价，未取得对应的土地使用权，对涉及应当分摊的土地使用权部分应当向原告支付对应的使用费。对于被告占用原告门面改作的楼梯，被告应当支付对应的租金。为维护原告合法权益，遂提起诉讼。被告储俊辩称，1、原告要求被告支付土地使用费没有事实和法律依据，依据法律规定，地上建，地上建筑物的所有人享有该建筑物适用范围内的土地使用权用者转让建筑物、其他附属物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，2003年6月25日，原告将涉案房产已经过户给第三人中行大丰支行，并且办理了过户登记手续，房屋使用范围内的土地使用权也应随之转让；2、案涉房屋属于第三人中行大丰支行所有，不归被告所有，原告不应向被告主张土地使用权的土地使用费；原告自行改变楼梯状况，现有楼梯面积比原先楼梯面积小，被告未占用原告楼梯面积；3、本案诉讼时效应为一年，原告已超诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人中行大丰支行述称，原大丰市五交化总公司将大丰市区人民北路36号二楼房屋抵债给我行是事实，依照法律规定原告已是连同土地使用权一并转让给我行。2007年6月份我行将上述资产转让给万某实业，之后如何再转让，我行不知情。原告所称为使用方便将原来楼梯封闭不是事实，2008年原告将一楼的门市房转让给我行时，楼梯问题已处理好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1997年5月，大丰市五交化总公司因经营需要，以大丰市区人民北路36号房屋抵押向中行大丰支行借款。借款到期后大丰市五交化总公司未能及时偿还。1999年7月20日，大丰市五交化总公司与中行大丰支行在执行过程中达成以物抵债协议，约定：原大丰市五交化总公司将大丰市区人民北路36号二楼房屋作价127.89万元抵偿给中行大丰支行；甲方（中行大丰支行）进出必须通过乙方（原大丰市五交化总公司）的一楼楼梯，乙方保证甲方的正常进出等内容。中行大丰支行于2003年6月25日取得该二楼房屋的房屋产权证。中行大丰支行于2007年6月将包括上述房产在内的资产打包转让给万某实业投资有限公司，该公司又对上述房产进行连环转让给浙江瑞泰投资有限公司、浙江鑫浩投资管理有限公司以及被告。其中，第三人中行大丰支行于2007年6月27日出具的转让证明附表中载明“交付的房产（无土地使用权）”；浙江鑫浩投资管理有限公司与被告储俊于2012年8月17日签订案涉房屋的转让协议，载明“一、甲方（浙江鑫浩投资管理有限公司）将合法拥有的位于大丰市人民中路36号二楼房产，建筑面积为461.12㎡（房屋所有权证：大丰房房权证大中字第**）让给乙方（储俊），凡本协议生效前后该房屋租赁、使用收入等所涉及的任何债权性收益均由乙方享有；二、标的资产成交价格为人民币120万元整，乙方将转让款付清后甲方将现有的权利证明材料交与乙方……”等内容。同月21日，被告储俊向转让人浙江鑫浩投资管理有限公司支付全部房款120万元。另查，2008年12月23日，原告将大丰市区人民北路36号一楼的4、5、6号等门市出售给第三人中行大丰支行。后第三人与原告达成协议：将原先位于0号房屋的楼梯拆除，由原告在自有的一楼8号门市划出专门区域另行设立楼梯。原大丰市规划建设局于2009年4月7日向原大丰市房管局出具证明一份，载明“中国银行股份有限公司大丰支行购置的大丰金某贸易公司位于大丰市区人民北路一期工程座东朝西（农工商超市对面）门市房，原在门市房内有一楼梯间，需要变更为营业用房，由买卖双方协议，大丰金某贸易公司申请，经我局审批同意，现楼梯间移至北侧门市（大丰金某贸易公司房产），具体产权分割由你局办理”等内容。又查，2009年7月10日，原告与第三人共同向大丰市国土局出具申请书，该申请书载明：现两单位同意将二楼土地面积281.8㎡的土地权证办至大丰市金某贸易发展有限公司。因此而产生的一切法律责任及经济纠纷由我行和金某公司承担和解决，与登记部门无关等内容。原告于2009年7月17日取得大丰市区人民北路36号分摊面积为281.8平方米的土地使用权证书。2018年4月16日，原告储俊以其依法取得大丰人民中路36号二楼461.12㎡原大丰中行房产，金某公司违法领取的大土国用（2009）第2323号《国有土地使用权证》侵犯了其合法权益为由，向原大丰区国土局提出申请，请求撤销大土国用（2009）第2323号《国有土地使用权证》。2018年7月3日，原大丰区国土局作出案涉《处理决定书》，其主要内容为：“经查，宗地位于盐城市大丰区，原为五交化公司使用，没有土地使用权登记记录，系2003年局地籍科出具的权属证明，通过企业改制方式，经国土、房管、劳动、国资、体改办、政府办在改革方案审批表上签署意见后，又经五交化公司主管部门、经贸委、财政局、改发办在土地使用权处置申请、审批表上签署意见后，经政府批准，对改制后的企业金某公司办理了该宗地600.7㎡商业用途的出让用地手续后，领取了大土国用（2004）第3308号土地证。2009年7月，依据金某公司、大丰中行共同申请对一层进行分割登记时，发现该楼二层房产权利人为大丰中行，要求对二层房产土地分摊面积281.8㎡仍然登记在金某公司名下的申请暂缓办理。双方申请人交涉这是改制的历史遗留问题，要求对所涉土地面积维持原权利状态，共同出具情况说明，并承诺两家同意将二楼土地分摊面积281.8㎡的土地使用权证办至金某公司名下，因此产生的一切法律责任即经济纠纷由其共同承担和解决，与登记部门无关，我局予以了登记。储俊反映的人民中路36号二层建筑分摊281.8㎡土地面积登记在金某公司名下（证号大土国用（2009）第2323号）系金某公司、大丰中行双方当事人的共同申请，不存在因登记审核过失造成的登记错误，故储俊要求我局依职权撤销上述土地使用权证无依据，不予支持。”等内容。储俊对该《处理决定书》不服，向东台市人民法院提起诉讼，东台市人民法院于2019年7月5日作出的（2018）苏0981行初45号行政裁定：驳回储俊的起诉。储俊对该裁定不服，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）苏09行终415号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。再查，2003年6月，大丰市五交化总公司经改制变更为大丰金某贸易发展有限公司；2016年6月，大丰市金某贸易发展有限公司变更名称为盐城市大丰区金某贸易发展有限公司。以上事实，有原、被告和第三人的陈述以及原告提交的企业名称变更登记档案1份、房地产买卖契约复印件3份、（2013）大民初字第1593号民事判决书复印件1份、中国银行大丰支行证明复印件1份、万某实业公司资产权益转让证明复印件1份、浙江瑞泰投资有限公司与江苏鑫浩资产投资公司签订的资产权益转让协议书及附件复印件1份、江苏鑫浩与被告签订的资产转让协议复印件1份、大土国用（2019）第2323号国有土地使用权证书复印件1份、大丰房权房权证大中字第**房有权证复印件1份、2020年6月5日现代快报A14版产权证遗失声明原件及复印件各1份、大土国用2009第411号国有土地使用证复印件1份及照片3张、盐城市大丰区自然资源和规划局2019年9月25日发布的关于公布大丰区2018年度城镇地价动态监测与基准地价成果的通知及附表各1份，以及被告提交的中行大丰支行和原告共同向国土局提交的申请书和说明复印件各1份、第三人房产证复印件1份、（2019）苏09行终415号行政裁定书复印件1份等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”中行大丰支行依据其与大丰市五交化总公司达成的以物抵债协议，取得了该房屋所有权时，即应享有该房屋占有范围内的土地使用权利。中行大丰支行在此后转让该房屋时，应据此认定该房屋占有范围内的土地使用权利已一并转让。被告对该房屋已支付了合理对价，并实际占有后，对该房屋占用范围内的土地占有、使用即为合法。原告提交的第三人中行大丰支行于2007年6月27日的证明中，载明房产“无土地使用权”的内容，不是出让方中行大丰支行放弃土地使用权利的承诺，而是对土地使用权登记现状的特别说明，不能据此否认案涉房屋受让人对该房屋占有范围内的土地享有使用权利；第三人与原告在2009年7月10日共同向大丰市国土局出具申请，作出了同意将二楼土地分摊面积281.8㎡的土地使用权证办至金某公司名下的意思表示，是对所涉土地原权利状态的维持，并不是第三人对该土地使用权利的放弃，故原告向被告主张土地使用费缺乏依据，本院不予支持。被告通过受让方式取得了原大丰市五交化总公司二楼房屋占有、使用权，即应按约享有使用该楼房原有楼梯通行的权利。原告与第三人达成变动楼梯位置的协议后，由原告向有关部门出具变动楼梯位置的申请，并实施了将原楼梯迁移至原告所有的8号门市房屋内的行为，不能妨碍被告通行的权利或增加被告的权利负担，故原告向被告主张该楼梯间房屋使用费，依法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：驳回原告盐城市大丰区金宇贸易发展有限公司的诉讼请求。案件受理费12500元，由原告盐城市大丰区金宇贸易发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  潘 锋人民陪审员  陈永书人民陪审员  张翠红二〇二〇年十一月十三日法官 助理  陈 钢书 记 员  董志伟附录法律条文1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。2、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。