浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2121号上诉人（原审原告）：钟华章，男，1973年9月23日出生，回族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陈海峰、汤存钎，浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱征方，男，1978年10月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。上诉人钟华章因与被上诉人钱征方房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟华章上诉请求：撤销一审判决，改判钱征方支付剩余的定金40000元、延期付款滞后金890000元（按每日4450元，自2019年3月1日起算，暂计至2019年10月17日）、违约金50000元，合计980000元。事实和理由：一、双方《二手房屋买卖合同》第七条第二款约定了钱征方逾期支付房款的违约责任，每滞后一天按房屋总价的0.1%支付滞后金，超过十天还须支付违约金。一审无视双方达成的合意，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，认为约定的违约金标准过高，存在错误。二、钱征方原本是钟华章的租客，在钱征方拖欠房款后，钟华章给钱征方打电话进行催讨并前往嘉兴寻找钱征方，在尝试各种方式未果的情况下向法院起诉，已经采取了必要措施。且由于合同在一审判决之前并未解除，钟华章无法再次处置房屋，何来放任损失扩大一说？一审判决解除合同之后，钟华章将房屋再次挂牌出售，房屋成交价与钱征方签订的合同价相比，降幅达550000元，钟华章存在巨大损失。三、合同第七条第二款约定违约方需支付滞后金和违约金，是关于违约金的条款，第七条第四款明确约定了定金的内容，结合条款内容和合同上下文，第七条第四款明显是定金条款，一审认为该条款是针对钟华章违约的违约责任条款，认定错误。钱征方二审未作答辩。钟华章向一审法院起诉请求：1.判令解除钟华章与钱征方之间签订的《二手房屋买卖合同》；2.判令钱征方支付剩余的定金40000元、延期付款滞后金890000元（按每日4450元，自2019年3月1日起算，暂计至2019年10月17日）、违约金50000元，合计980000元。一审法院认定事实：2019年2月25日，钟华章与钱征方签订《二手房屋买卖合同》一份，约定：钟华章同意向钱征方转让其位于嘉兴市××花园××室的房产（房屋产权证号：嘉房权证0×**），房屋建筑面积192.92平方，地下车位壹个**，房屋转让总价4450000元，包含住宅水表、电表、燃气表，屋内设施有装修、家电、家具给钱征方；签约时，钱征方支付钟华章定金10000元，双方同意于2019年3月31日前由钱征方支付钟华章首付款2450000元，用于钟华章办理此房屋的还款手续及钱征方的贷款手续，钱征方贷款金额为2000000元，双方同意于钱征方取得银行贷款审批合同后三日内前往嘉兴市房地产交易中心申请办理过户手续，钱征方贷款金额由贷款银行以划账方式支付，贷款不足部分钱征方在过户前以现金方式补足，钱征方承诺在2019年5月30日之前完成银行放款，如逾期钱征方需向钟华章支付滞后金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%的金额支付；钟华章未按本合同约定的期限配合钱征方办理房地产过户手续或未按本合同约定的期限交付房屋给钱征方，应当向钱征方支付滞后金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%的金额支付滞后金，超过十天还须支付违约金；钱征方未按本合同约定的期限配合钟华章办理房地产过户手续或未按本合同约定的期限支付房款给钟华章，应当向钟华章支付滞后金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%的金额支付滞后金，超过十天还须支付违约金；双方同意滞后金自本合同协议期限之第二日起算至实际付款之日止；双方同意违约金按本合同定金金额计算：如钟华章违约解除合同，需返还钱征方定金50000元并赔偿钱征方50000元；双方同意守约方有权选择接受违约金或要求违约方继续履行本合同；等等。合同签订当日，钱征方未支付定金，仅出具欠条一份，载明“今钱征方欠钟华章购房定金壹万元整，于2019年3月31日前结清”。后钱征方未支付定金，也未支付购房款。一审法院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案钟华章与钱征方之间签订的《二手房屋买卖合同》系双方真实意思表示，具有法律效力。钱征方既未按合同约定支付定金，也未支付购房款，构成违约，现钟华章起诉要求解除合同，于法有据，予以支持。根据法律规定，当事人主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于钟华章并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知钱征方行使合同解除权，故一审确认钱征方收到本案应诉材料日即2019年10月19日为双方合同解除之日。关于钟华章要求钱征方支付“剩余定金”40000元，双方在合同中明确约定定金为10000元，至于合同第七条第四款约定“如钟华章违约解除合同，需返还钱征方定金50000元并赔偿钱征方人民币50000元”，从合同条款及上下文理解看，该条款系对钟华章出现违约情形时需承担的违约责任的约定，并非定金条款，钟华章据此要求钱征方支付所谓“剩余定金”，缺乏合同依据，不予支持。另外，关于钟华章要求钱征方依据上述条款承担违约金50000元，经审核，该条款明确载明适用于“如甲方（即钟华章）违约解除合同”的情形，钟华章据此主张违约金，缺乏依据，一审亦不予支持。关于钟华章主张的延期付款滞后金，根据合同第七条第二款约定“钱征方未按本合同约定的期限支付房款给钟华章，应当向钟华章支付滞后金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%的金额支付滞后金”，钱征方逾期未支付房款，钟华章有权要求钱征方承担相应违约责任，但根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十九条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑本案情形，第一，双方约定的延期付款滞后金计算标准过高，除房款未能按期给付可能产生的孳息损失外，钟华章未能举证证明其因钱征方违约所产生的其他损失情况；第二，钟华章自认在2019年3月之后就无法与钱征方取得联系，在钱征方既未实际支付定金，又未按约在2019年3月31日前支付首付款的情形下，钟华章未能及时采取适当措施防止损失的扩大，直至2019年5月30日才通过提起诉讼的方式要求解除合同。故结合以上因素，考虑钟华章实际损失、合同约定的付款期限、当事人过错程度以及钱征方送达情况等，根据公平合理原则，一审酌情确定钱征方按照中国人民银行同期贷款利率的二倍赔偿钟华章延期付款滞后金，滞后金分两笔计算，第一笔以首付款2450000元为基数，计算三个月为53288元（取整），第二笔以尾款2000000元为基数，计算一个月为14500元，合计67788元。钟华章主张的超出部分，不予支持。据此，一审依照《合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认钟华章与钱征方签订的《二手房屋买卖合同》于2019年10月19日解除；二、钱征方于判决生效后七日内支付钟华章延期付款滞后金67788元；三、驳回钟华章的其他诉讼请求。如果钱征方未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元、公告费690元，合计14290元，由钟华章负担12890元，钱征方负担1400元，于判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方之间的《二手房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因钱征方违约导致合同解除，钟华章据此要求钱征方支付剩余定金并承担违约责任。对其各项主张，本院评析如下：第一，关于钟华章要求钱征方支付剩余定金40000元的主张。首先，合同第二条“付款方式及过户时间”项下的第一款为定金条款，明确约定定金为10000元。签订合同当日钱征方出具的欠条与该约定相一致，亦能体现定金为10000元。至于合同第七条第四款“……返还定金50000元”之表述，虽也出现了“定金”字样，但结合合同条款及上下文内容来看，该条系关于违约责任的约定，并非定金条款。故双方约定的定金应为10000元，非钟华章主张的50000元。其次，《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金合同从实际交付定金之日起生效。”定金合同属于实践性合同，如约定的定金实际未交付，则定金合同不生效。退一步说，本案中即便双方约定定金为50000元，但实际上并未交付，合同中相应的定金条款也未生效，钟华章认为应由钟华章补交定金，适用定金罚则，定金不予返还，缺乏依据，其该项上诉请求，本院不予支持。第二，关于钟华章主张的890000元逾期付款滞后金和50000元违约金。钟华章系因钱征方不履行合同约定的义务致其合同目的无法实现而要求解除合同，故钟华章主张的应当是合同解除的违约责任，而非逾期付款的违约责任。因双方在合同中并未约定钱征方违约导致合同解除的违约责任，一审结合当事人过错程度、合同履行情况及钟华章的损失等因素，参照合同其他违约条款，酌情认定钱征方应支付的违约金数额，所作判决结果未造成利益失衡，二审不作调整。另外，钟华章提出其将房屋出售给他人，存在差价损失，但其重新出售的价格系其与案外人自行达成的合意，在无证据证明房地产市场存在较大价格波动的情况下，钟华章认为房屋差价应计入损失的意见，本院不予采信。综上，钟华章的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人钟华章负担。本判决为终审判决。审 判 长 帅国珍审 判 员 倪 勤审 判 员 王世好二〇二〇年十一月九日法官助理 沈文潇书 记 员 陆燕瑜书 记 员 盛丽娟