江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3952号原告：顾洁，女，1981年11月15日出生，汉族，住江苏省无锡市新区。委托诉讼代理人：李彦敏，江苏迅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪亚骏，江苏迅安律师事务所律师。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬南路****，（统一社会信用代码：91320200668995546G）。诉讼代表人：无锡华宸置业发展有限公司管理人。负责人：倪荣。委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛律师事务所律师。原告顾洁与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾洁及其委托诉讼代理人李彦敏、缪亚骏，被告华宸置业公司管理人的委托诉讼代理人顾筱麟、丁洁瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾洁向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除顾洁和华宸置业公司于2018年12月18日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；2.判令华宸置业公司按照顾洁实际付款金额648000元的1.1倍退款给顾洁，共计712800元；3.本案诉讼费用、保全费由华宸置业公司承担。事实和理由：2018年12月18日，在华宸置业公司单方面承诺包租的前提下，顾洁基于信任向其支付了定金和全部购房款。同时，顾洁现场看到案涉房屋也早已出租给了他人(美豪酒店)用于经营。2018年12月18日，双方同时签订了《汇普金融大厦认购合同》、《汇普金融大厦委托租赁合同》，约定由华宸置业公司承租顾洁全额出资购买的无锡市梁溪区通扬南路251号楼1层807号商业用房(汇普金融大厦，建筑面积为49.44平方，合同总价为648000元)，合同约定交房时间为2019年12月31日前。然，华宸置业公司未能按约向顾洁交房及办理房产权属证书，致使顾洁购房目的无法实现，故顾洁诉至法院，要求判如所请。华宸置业公司辩称，2020年9月17日，无锡市梁溪区人民法院依法裁定受理了华宸置业公司破产重整一案，并于2020年10月13日指定了江苏谋盛律师事务所担任管理人。现同意解除双方签订的《汇普金融大厦认购合同》。顾洁要求返还购房款及违约金，按照《中华人民共和国破产法》规定，顾洁的债权应当依法向管理人进行申报。顾洁提出的10%的违约金过高，请求法庭依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2018年12月18日，甲方华宸置业公司与乙方顾洁签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》1份，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦251号1号楼807号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为49.44平方米，层高为3.6米；2.双方约定房屋单价为每平方米13107元，总价为648000元整；3.乙方于2018年12月18日前付清全部房屋订购款；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之一向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下面的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该房屋另行出售；6.自本合同签订之日起，乙方自愿将该房屋交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用，乙方同意甲方与运营商在统一经营管理时重新规划商业动线；7.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；8.如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。同日，甲方顾洁与乙方华宸置业公司签订《汇普金融大厦委托租赁合同》1份，该合同约定的主要内容有：1.委托出让房屋为汇普金融大厦1栋8层807号房，该房屋建筑面积为49.44平方米；2.房屋用途为商业用房；3.甲方同意在本合同有效期内将涉及房屋经营管理所有事项均委托由乙方处理；4.自2018年12月18日起至2028年12月17日止为10年；5.租赁期内该房屋租金收益按照递增方式计收：第二年以房价款的7%确定年租金标准，第三年以房价款的8%确定年租金标准，第四年至第十年以房价款的9%确定年租金标准；6.该房屋自甲方付清甲方应当支付的购房款后次日起算租金；7.租金收益每半年支付一次，甲方前一年租金收益已在甲方签订房屋认购合同时直接优惠，以后每年租金收益于期满6个月后7个工作日内支付，即第一年的租金收益于2020年6月18日后7日内支付，以此类推；7.乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按每日本年度租金的0.1%标准向甲方支付违约金。顾洁于2018年12月14日、18日、20日、2019年3月13日向华宸置业公司支付购房款50000元、490000元、90000元、18000元，共计648000元整。无锡市汇普金融大厦251-807号房屋现登记在华宸置业公司名下，该房屋于2017年7月30日抵押给顾君浩。2019年8月5日，上海市第二中级人民法院查封案涉房屋，现房屋被多家法院查封。2020年5月15日，顾洁委托江苏迅安律师事务所向华宸置业公司邮寄《律师函》，要去华宸置业公司于收到律师函后3日内无条件配合顾洁办理并取得该套房屋的房地产权属证明。华宸置业公司确认收到该《律师函》。申请人费燕以被申请人华宸置业公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对华宸置业公司进行破产清算。本院于2020年9月17日做出(2019)苏0213破申15号民事裁定书,裁定受理申请人费燕对被申请人华宸置业公司的重整申请。审理中，顾洁陈述：购房时双方约定三个月内办理房屋转移登记的手续，但三个月之后，华宸置业公司没有按照口头约定办理权证，之后因为顾洁上班没有时间，让父亲去处理，华宸置业公司只是推脱，没有告知房屋存在抵押和被查封的情况。双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，顾洁基于对华宸置业公司的信任和承诺出资购买了案涉房屋，华宸置业公司明知案涉房屋已经抵押给特任确又买给顾洁，不难看出存在恶意出售的行为，但不影响双方之间的合同合法有效，顾洁按约支付购房款后，华宸置业公司未按约履行合同，故诉请如前。审理中，华宸置业公司陈述：2017年5月，华宸置业公司向上海金海棠公司借款归还江苏银行借款，江苏银行将抵押置换给上海金海棠公司指定的出资方顾君浩。借款到期后，顾君浩要求华宸置业公司归还借款。华宸置业公司销售房屋并归还款项后，顾君浩未按照约定解除抵押，并起诉至法院，要求华宸置业公司归还剩余借款，目前案件在上海市第二中级人民法院审理。本院认为，顾洁与华宸置业公司签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。顾洁与华宸置业公司签订合同后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，顾洁已按约向华宸置业公司支付购房款，但华宸置业公司在顾洁催告要求办理房屋转移登记至顾洁名下的手续后至今仍未完成过户手续，现顾洁要求解除与华宸置业公司签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》并按照实际付款金额的1.1倍退款，符合合同及法律规定，本院予以支持。华宸置业公司认为违约金过高的抗辩意见，因华宸置业公司未提供证据证明，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除顾洁与无锡华宸置业发展有限公司于2018年12月18日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；二、无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向顾洁支付712800元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10928元，减半收取计5464元、保全费4120元，两项合计9584元（顾洁已预交），由无锡华宸置业发展有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向顾洁支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二〇年十一月九日书记员  陆 欢本案援引法律条款《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。