山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3589号 上诉人（原审原告）：徐光荣，男，1957年3月24日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：丁献章，山东博睿（淄博）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱羡鹏，男，1964年3月17日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：杨耀荣，淄博临淄中平法律服务所法律工作者。 上诉人徐光荣因与上诉人朱羡鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院(2020)鲁0305民初2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐光荣上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决对于我方要求朱羡鹏立即搬出案涉营业房的诉讼请求不予支持，属于认定事实不清。双方在2017年4月底签订的《房屋租赁》合同中，约定我方同意续租的应另行签订书面合同，未签订书面合同的，视为我方不同意续租，我方根本无需另外举证双方已经解除合同的事实。 朱羡鹏辩称，徐光荣的上诉事实不成立，无事实和法律依据。徐光荣在一审诉求中没有提出对房屋租赁合同的解除，因此一审中没有判决搬出房屋，事实清楚，适用法律正确，应驳回徐光荣的上诉请求。 朱羡鹏上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:我方从未与被上诉人签订过任何房屋租赁合同,案涉两份合同系我方分别与陈华亭、丁利民签订，该两份合同系效力待定的合同。被上诉人在2020年2月1日之前对案涉房屋是无权处分，不具有对外出租的权利，被上诉人的诉讼主体不适格，应当驳回其诉讼请求。 徐光荣辩称，朱羡鹏自2011年4月底至2018年4月30日期间租赁临淄区齐国商城6号楼10号营业房，其与我方之间有书面的租赁合同，合同虽然是陈华亭等人代为签订，但朱羡鹏从未提出异议且已交纳租金履行完毕，陈华亭在一审中也认可相关事实，不存在合同效力待定的问题。我方将租赁来的房屋部分用于转租，得到了原出租方默许及现产权人的同意，朱羡鹏关于我方诉讼主体不适格的说法不成立。 徐光荣向一审法院起诉请求：判令被告立即搬出租赁的房屋，支付拖欠租金36000元(租金应交至搬出之日)、水费2000元，赔偿经济损失10000元，共计48000元，并承担本案律师费、诉讼费。在一审诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告支付租金自2018年5月1日到起诉之日2020年5月18日的租金并立即搬出原告转租给被告的齐国商城6号楼西南角的房屋。经济损失、水费等另行主张。 一审法院经审理查明,淄博市临淄区现为中国石化集团胜利石油管理局有限公司公共事业服务部所有。2014年初，原告将该齐国商城6号楼承租并进行了装修，一部分自用，一部分对外出租；同年5月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将该楼西南角10号营业房一套租赁给被告，约定年租金12000元，合同期限自2014年4月30日至2015年4月29日。2017年5月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定年租金12000元，合同期限自2017年4月30日至2018年4月30日。后原、被告双方未签订书面《房屋租赁合同》，但被告仍继续使用租赁的房屋至今，被告未交房屋租金。原告起诉，形成诉讼。 一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。出租人应当履行租赁物的维修义务。本案中，原告自2014年5月1日起向被告转租案涉房屋，每年租金为12000元，自2018年5月1日至2020年5月18日期间原、被告虽未签订书面房屋租赁合同但被告继续使用案涉房屋并未提出不再继续租赁的异议，应视为其同意续租，但房屋租金至今未支付给原告。被告欠原告房屋租金24558.90元未支付，事实清楚，证据充分，对原告要求被告支付房屋租金24558.90元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于原告提供的证据不足以证明原告已与被告解除合同，且原告也继续向被告主张2020年5月1日起的租金要求支付，故对原告要求被告立即搬出原告转租给被告的淄博市临淄区角10号营业房的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告朱羡鹏于本判决生效后十日内支付原告徐光荣房屋租金24558.90元。二、驳回原告徐光荣的其他诉讼请求。案件受理费500元,由原告徐光荣负担244元，被告朱羡鹏负担256元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱羡鹏提交如下证据：证据1、企业信用信息公示报告两份，拟证明一审提供的东营仲裁的委员会裁定书相互证明了涉案房屋是属于中国石化集团胜利石油管理局有限公司（该公司的股东是中国石油化工集团有限公司）徐光荣是从东营天成实业发展有限责任公司（股东是胜利油田管理局物资供应处工会委员会）租赁来的。东营仲裁委的裁决书的申请人是中国石化管理有限公司，被申请人是中石油公司胜利油田分公司物资供应处，裁决结果是确认涉案房屋属于中国石化集团胜利石油管理局有限公司。进一步证明了该房屋与东营天成公司无任何牵连，因此徐光荣无权转租租赁房屋，也无权收取租赁费，原收取的租赁费属于不当得利。证据2、2019年5月15日和2020年6月10日的快递件两份，拟证明上诉人朱羡鹏租赁房屋后，因房屋漏雨造成书画损坏，给东营天成公司和中石化胜利石油管理局公共服务中心的负责人张卫东邮寄的通知书，让其来处理书画损坏事宜。证据3、营业执照一份，拟证明租赁房屋后，用于经营临淄区雪宫金牛山书画社的字画。证据4、指导意见一份，拟证明在疫情期间应减免房屋租赁费。徐光荣经质证认为，对所有证据有异议。本案审理的是徐光荣与朱羡鹏之间的房屋租赁合同纠纷，一审法院并未受理和审理其字画损失的问题，以上材料均与本案无关。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉2014年5月1日的《房屋租赁合同》系案外人陈华亭以徐光荣的名义与朱羡鹏签订，案涉2017年5月1日的《房屋租赁合同》系案外人丁利民以徐光荣的名义与朱羡鹏签订。陈华亭、丁利民均述称，签订上述《房屋租赁合同》系受徐光荣的委托，朱羡鹏对此是知情的。朱羡鹏陈述，其租赁的齐国商城6号楼西南角10号营业房系通过和陈华亭签订的《房屋租赁合同》而来，合同中出租人写的是徐光荣，承租人是朱羡鹏。 另查明,2020年4月28日，中国石化集团胜利石油管理局有限公司公共事业服务中心（出租方）与徐光荣（承租方）签订了《胜辛服务部2020年房屋租赁合同》，租赁房屋坐落于淄博市临淄区，房屋租赁期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止，房屋租金为75000元（含税总价），同日，徐光荣向中国石化集团胜利石油管理局有限公司公共事业服务中心支付了2020年度的租金75000元及拖欠的租金60000元。中国石化集团胜利石油管理局有限公司公共事业服务中心同意徐光荣在不违反上述合同的前提下，对少量闲置的房间对外出租并收取租金。二审查明的其他事实与一审认定一致。 本院认为，淄博市临淄区现为中国石化集团胜利石油管理局有限公司公共事业服务中心所有，徐光荣系该6号楼的承租人，徐光荣承租了上述楼房后，对其中部分空余房间进行了转租。案涉两份《房屋租赁合同》系案外人陈华亭、丁利民受徐光荣的委托，分别以徐光荣的名义与朱羡鹏签订，从本案查明事实看，能够认定朱羡鹏对此系知情的。朱羡鹏否认其与徐光荣之间存在房屋租赁合同关系，但其在二审中陈述徐光荣无权出租案涉房屋，原收取的房屋租赁费属于不当得利，朱羡鹏的上述主张自相矛盾，不能成立，本院对此不予采信。本案中，从两份《房屋租赁合同》的签订和履行情况看，能够认定上述《房屋租赁合同》中的出租方系徐光荣，承租方系朱羡鹏，两份《房屋租赁合同》系双方合意签订，均合法有效且均已实际履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在2017年5月1日的《房屋租赁合同》到期后，双方未另行签订书面的租赁合同，朱羡鹏仍继续占有使用该房屋至今，双方之间的上述租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。因朱羡鹏自2018年5月1日至今的房屋租金未予支付，已经构成违约，一审判令朱羡鹏支付徐光荣房屋租金24558.90元于法有据，本院予以维持。朱羡鹏拖欠房屋租金拒不支付，徐光荣通过诉讼请求朱羡鹏立即搬出齐国商城6号楼西南角的房屋，双方继续履行合同的基础已不具备，上述诉讼请求中亦包含着解除合同的意思表示。鉴于此，一审起诉状送达之日应视为解除合同的通知到达朱羡鹏，对于双方于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，本院确认在2020年5月20日予以解除。徐光荣要求朱羡鹏立即搬出案涉房屋，应当给予朱羡鹏必要、合理的准备期限。一审判决对于徐光荣要求朱羡鹏搬出案涉房屋的诉讼请求不予支持确属不当，本院依法予以纠正。 另，关于朱羡鹏主张因租赁房屋漏雨造成书画损坏的问题，与本案纠纷不属于同一法律关系，本院对此不予审理。 综上所述，上诉人徐光荣的上诉请求部分成立，应予支持。上诉人朱羡鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市临淄区人民法院(2020)鲁0305民初2431号民事判决第一项，即：“被告朱羡鹏于本判决生效后十日内支付原告徐光荣房屋租金24558.90元”； 二、撤销山东省淄博市临淄区人民法院(2020)鲁0305民初2431号民事判决第二项； 三、确认徐光荣、朱羡鹏于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》在2020年5月20日予以解除，朱羡鹏于本判决生效后三十日内搬出位于淄博市临淄区角的房屋； 四、驳回徐光荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费500元,由徐光荣负担244元，由朱羡鹏负担256元。二审案件受理费800元，由上诉人朱羡鹏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王建明 审 判 员 禚慧聪 审 判 员 苏晓宇 法官助理 周树学 书 记 员 荆惠苒