江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3526号上诉人（原审被告）：南京苏韵快运有限公司常州分公司，住所地常州市新**吕汤路**。负责人：汪金虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯树伟，该公司员工。被上诉人（原审被告）：常州斯瑞弗纺机有限公司，住所地常州市新**科勒路**。法定代表人：唐悉萌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊清，江苏常茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛梽粒，江苏常茂律师事务所实习律师。原审被告：南京苏韵快运有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道天旺路**。法定代表人：周道军，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛群，该公司员工。上诉人南京苏韵快运有限公司常州分公司（以下简称苏韵常州分公司）因与被上诉人常州斯瑞弗纺机有限公司（以下简称斯瑞弗公司）、原审被告南京苏韵快运有限公司（以下简称苏韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初4761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苏韵常州分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由斯瑞弗公司负担。事实与理由：一、一审认定事实有误。一审认定的“四号库搬离一部分但未全部搬空，且未有证据证明苏韵常州分公司已将该库交给斯瑞弗公司”错误。12月8日，我公司已从四号库提前搬清，交付给斯瑞弗公司使用。斯瑞弗公司在录音中承认提前使用了四号库。另根据监控视频可以看出，12月1日起，斯瑞弗公司就已经安排新客户入驻四号库，12月8日，我公司已完全搬离四号库，并让斯瑞弗公司接手使用了。因此，一审认定四号库未全部搬空交给斯瑞弗公司的事实错误。一审认定“斯瑞弗公司同意延租是附条件的，条件就是苏韵常州分公司在2017年12月31日前全部搬走”也是错误的。根据录音，唐悉萌承认其同意我公司延租半个月的，既然同意延租半个月了，为何还需要在12月31日前搬离呢？这是明显的逻辑不通。其次，同意延租的条件是四号库提前半个月退租，我公司不要求斯瑞弗公司提前支付使用四号库的租金。斯瑞弗公司同意我公司整体延期半个月搬离场地，并且不要求我公司支付延租时段的租金。而上文中也已经说明从12月1日起斯瑞弗公司已经开始使用四号库，我公司在12月8日也已完全搬离四号库，四号库已经完全交付给斯瑞弗公司，达成了延租半个月的条件。最后，在我公司已经提前腾空四号库，达到了延期半个月的条件的情况下，斯瑞弗公司要求我公司支付费用明显不合理。二、一审判决适用法律错误。一审适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条错误。涉案房屋租赁合同在2017年12月24日已经到期自然终止，即斯瑞弗公司依据的房屋租赁合同到期终止了，双方的租赁关系就因租赁合同到期而终止。本案案由就是房屋租赁合同纠纷，在双方的租赁关系终止的前提下，本案自然不能适用合同法。双方在没有租赁关系后，继续使用房屋的情况应属于占有使用，而占有使用的情况应适用侵权责任法。另外事实情况查明，我公司实际已搬离了相应的仓库，部分设备是堆置在场地上。也就是说本案即使要求我公司承担赔偿责任，那也应该是计算实际占有使用的面积，而不应该重复计算四号库在2017年12月24日以后的占有费用。即使斯瑞弗公司不认可我公司四号库提前半个月退租，可以免费使用该场地到1月9日的事实。那么从原审的证人证言、视频证据、录音证据以及斯瑞弗公司当庭承认的事实情况，斯瑞弗公司也同意我公司可在2017年的12月31日搬离，且不支付相应的费用。所以即使要我公司支付相应费用，也仅支付2018年的1月1日至9日实际占有部分的场地的费用。斯瑞弗公司答辩称，关于苏韵常州分公司于2018年1月9日搬离出租的房屋的事实，首先，在常州市新北区人民法院（2018）苏0411民初484号民事起诉状中，其自认于2018年1月9日搬离厂区;其次，常州市新北区人民法院（2018）苏0411民初4878号民事判决书也确认“2018年1月9日，苏韵常州分公司从承租房中搬离”。江苏省常州市中级人民法院（2019）苏04民终1339号民事判决书对事实的确认部分也表述为“2018年1月9日从上述承租房中搬出”。上述事实表明，通过人民法院的多次审理，明确了苏韵常州分公司2018年1月9日从承租房屋中搬离这一事实。苏韵常州分公司延期租赁半个月，应当支付半个月的租金，故一审法院认定的事实正确，请二审法院驳回上诉、维持原判。苏韵公司称，苏韵常州分公司的上诉请求成立，事实理由正确，一审认定事实有误，适用法律错误，请求支持苏韵常州分公司的上诉请求。斯瑞弗公司向一审法院起诉请求：苏韵常州分公司、苏韵公司支付逾期租金和物业管理费222043元及利息，房租从2017年12月25日起至2018年1月22日，按主合同约定，房租应提前五天支付，利息从2017年12月19日起算至付款之日，按同期银行贷款利率计算；本案诉讼费用由苏韵常州分公司、苏韵公司承担。一审法院查明：2012年9月20日，斯瑞弗公司与苏韵常州分公司签订房屋租赁合同一份，约定斯瑞弗公司将位于常州市新北区科勒路1号纺机车间3-4#1层、宿舍楼2-3层，办公楼三楼部分出租给苏韵常州分公司，房屋租赁期限五年，自2012年10月25日起至2017年10月24日止，违约责任部分约定若乙方逾期或不足额支付房屋租金和水电等费用，应按日向甲方支付未付款部分千分之五的滞纳金。2017年7月9日双方签订房屋租赁补充协议一份，约定续租两个月，自2017年10月25日起至2017年12月24日止，续租期间的租金为456806元，物业管理费为10249元。合同到期终止前乙方应全部搬离厂区，包括乙方的所有人员、物资、设备。合同签订后苏韵常州分公司至2018年1月9日搬离厂区，租金及物业费支付至2017年12月24日。斯瑞弗公司催要剩余租金及物业管理费未果，遂起诉来院，要求处理。一审另查明，2018年苏韵常州分公司就房屋租赁保证金等问题向法院起诉斯瑞弗公司，2019年1月11日常州市新北区人民法院作出（2018）苏0411民初4878号民事判决，斯瑞弗公司不服提起上诉，2019年6月6日江苏省常州市中级人民法院作出（2019）苏04民终1339号民事判决，上述判决载明2018年1月9日苏韵常州分公司从承租房中搬出。一审再查明，苏韵常州分公司提供双方商谈的录音一份，其中斯瑞弗公司称如果苏韵常州分公司能在2017年12月31日前全部搬走，那几天时间的租金就算了，且当时虽然四号库搬离一部分但未全部搬空。一审法院认为，斯瑞弗公司与苏韵常州分公司签订的租赁合同是当事人之间真实意思的表示，均为合法有效，合同当事人均应当按照合同的约定全面恰当地履行合同义务。苏韵常州分公司实际全部搬离承租房屋的日期是2018年1月9日，租金付至2017年12月24日，故2017年12月25日至2018年1月9日的租金及物业费用应予支付。斯瑞弗公司主张租金及物业费计算至2018年1月22日于法无据，法院仅支持计算至苏韵常州分公司搬离之日。苏韵常州分公司、苏韵公司答辩称，斯瑞弗公司提前将其承租的部分房屋提供给他人使用故双方协商延租半个月，即到2018年1月9日，但从其提供的录音显示斯瑞弗公司同意延租是附条件的，即苏韵常州分公司能在2017年12月31日前全部搬走，而苏韵常州分公司直至2018年1月9日才全部搬空，故对该抗辩意见法院不予采纳。苏韵常州分公司陈述四号库提前搬离，但录音显示仅为部分搬出，且未有证据证明苏韵常州分公司已将该库交还给斯瑞弗公司，故对其以场地面积计算逾期租金的意见不予采纳，应按照未交还的面积计算。另因双方签订的房屋租赁补充协议对续租期间费用的支付并未约定需提前五天支付，故对斯瑞弗公司主张的利息损失法院仅支持自搬离之后开始计算。另因分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故苏韵公司应对苏韵常州分公司的债务承担责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，作出判决：一、南京苏韵快运有限公司常州分公司、南京苏韵快运有限公司于判决生效之日起十日内共同向常州斯瑞弗纺机有限公司支付租金及物业费用122506元，并承担该款自2018年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；二、驳回常州斯瑞弗纺机有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4631元，由南京苏韵快运有限公司常州分公司、南京苏韵快运有限公司负担2555元，由常州斯瑞弗纺机有限公司负担2076元（该款常州斯瑞弗纺机有限公司已预交，南京苏韵快运有限公司常州分公司、南京苏韵快运有限公司应负担的款项于判决生效之日起十日内直接支付给常州斯瑞弗纺机有限公司）。二审中，各方均未提交新证据。二审查明：一审中，苏韵常州分公司提交了2018年2月1日双方之间就租赁事宜协商的谈话录音。斯瑞弗公司要求苏韵常州分公司提交该录音的原始载体，苏韵常州分公司未能提交。斯瑞弗公司对该录音的真实性未予否认，但认为：该录音不完整，不合法，对方（对于录音）是知情的，所以他们有所保留。我公司房屋是在刚建造验收完毕后就交给苏韵常州分公司使用，其将所有的窗户全都打掉，他们的卡车进入仓库都是十吨二十吨的，将柱子都撞坏了，后来才加固了防撞柱，防撞柱交给我方时已经全部撞坏了，我们合作五年，对方要求延租，称11月11日可以搬走，结果到11月27日仍然没有搬走，四号库只搬走了50%，我们双方协议上在12月31日能够搬清那我们就算了，因为四号库的柱子全被撞坏了，我们要有抢修的时间，因此对方将四号库搬了一部分时我方员工就进去抢修，录音中也有反映。但是对方真正将室内的库交给我方是2018年1月10日上午，1月9日下午对方将室内搬清，把东西放在场地上，真正全部搬清的时间是1月24日，全部人员才撤离。录音可以证明柱子撞坏和地面损坏，我方可以要求对方赔偿，我方的损失太大了，因此之前才没有退回对方保证金。对方一直都拥有这份录音材料，因为该录音对我方有利，因此对方才一直不提交。前述录音中讲话人员主要有斯瑞弗公司法定代表人唐悉萌（本段简称唐）、经理狄艳（本段简称狄），苏韵公司员工陈炎明（本段简称陈）、苏韵常州分公司员工华继香（本段简称华）、周为智（本段简称周），录音相关内容摘要：狄：以为你们设备搬走了，那个内部场地肯定是好的。结果你们设备一搬走，整个场地都是地钉…我们四个人切割了两个多礼拜，完了发现那些地方全是坑，全是水泥，全部烂掉了…现在这个问题不仅仅是要修复的问题。我们和第三方签的房屋租赁合同是1月1日开始，现在我们延租违约交不了，现在只能年后交给他们。陈：他们不是已经在用了吗？狄：哪有？陈：东西已经进去了呀。狄：进去一点点东西，都只能装装货架什么的，根本就没有办法操作。陈：这个不是我们和你老板谈好了么？就是四号库提前给你们用着，然后我们晚搬半个月。你们要这个钱的话其实我们肯定会抓紧时间往前搬的，对吧？你们现在谈话的东西，我们晚搬了，你们现有又反悔，这个算什么呢？…狄：如果是当时确认按照我们双方谈好的，那边就算事先给我们了。但是你们也没给我们，整个半个仓库是你们放的东西，对吧？那么我们就算是临时放一下，过渡一下，因为这边不能过来。华：你不能讲过渡，因为我们不在你们把我们的东西都搬了出来。你们人都去装修都弄了，对不对？当时我们过来找你们唐总说的，你们唐总说可以那这样子。因为我们是11月20号之前龚艳过来就你们谈的。最终确定就是我们延期支付半个月，你们答应的，然后这一个月房租大家相互不算。对不对，这事是你们谈好的。狄：你听我说，你们后来还在那半个仓库里面，就四号库有半个仓库是不是你们放的东西？周：没有没，你听我说。狄：反正有东西在里面对吧？…等于是你们没有提前交给我们，一直在跟人家吵，一直说是你们的地方，我们根本就没有掌握什么主动权。我们自始至终没有对那个仓库掌握主动权，一直在你们手里，最后一天还是你们的。周：那个仓库一直你们都占有主动权…陈：你多找几个人割不就快了，这个地面可以考虑适当赔付。狄：这个地面恢复对我来说是最大的问题，我现在交付不了，我到现在没法交付。陈：就地面修复，我们可以适当考虑赔偿一点，但是其他东西我就不管了…唐：对啊，帮你们拆设备，帮你们搬，好啦，你们还不愿意，当时我答应是24号，我说你不要超过12月31号算啦，还是要超过12月21号到10号。陈：这不都谈好了四号房租不用再商量了吗？唐：不是说不要商量的问题，现在问题是你一个东西造成我后面的东西，你看，补，我到现在还在补，到现在都没有弄好。陈：那之前赔偿的时候我们也考虑到一部分修复期的租金了啊。唐：修复期租金，那不够的。那你12月24日交给我，那差不多我够了，关键是你10号才交给我，你半个月的时间。…陈：那你四号库可以提前用的呀，对吧？唐：四号库提前用也没多长时间，你们真正搬清，那就是到31号搬清的。那用的我们是提前用了，这个实事求是地讲。但是你们全部用了，还有一部分没有用，你们的东西在里面，我们在帮着搬，到最后还有一点零散的，一块到两块到最后超过12月24号搬清，这个我不瞎说啊。东西你们没交给我们，你们提前交了四号库的全部。我们就提前用了一点点就进去开始装修加固。狄：四号库是提前给我们用了，但是你们也是逾期才搬的。二审另查明：一审中，斯瑞弗公司提交了其于2017年12月27日向苏韵常州分公司发送的告知书，主要内容为：贵公司租赁我公司厂房，于2017年12月24日到期，按合同应在到期前全面搬离。但截至今日，宿舍楼食堂仍在使用，房间物品尚未清空，未交付。三号车间整体未搬离，四号车间仍有部分物品未搬离；办公楼未交付，，地磅未拆离部分物品占用了厂房过道，影响了厂区的正常运作。我公司厂房需在春节前完成改造恢复，如果贵公司不能于2017年12月31日之前完成搬离，施工队年前不能安排施工，因此造成我公司重大损失，贵公司将承担违约责任。苏韵常州分公司否认收到该材料。二审还查明：双方在房屋租赁合同约定的厂房租赁面积为10000平方米，2016年10月25日至2017年10月24日期间租赁单价为16.854元/平方米/月。物业费自2012月10月25日至2017年10月24日按照0.4元/月/平方米计算。二审中，双方均认可四号库的面积在5000平方米左右。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果不当，二审应予纠正。理由及依据如下：关于苏韵常州分公司所持“四号库提前半个月退租，斯瑞弗公司同意其延期半个月搬离场地”的主张，现有证据不能证明四号库提前半个月退租的事实，也不能证明斯瑞弗公司有同意其延期半个月搬离场地的意思表示。按照双方之间的录音内容，斯瑞弗公司同意延期办理附有“苏韵常州分公司于2017年12月31日前全部搬走”这一条件，而根据苏韵常州分公司的自认，其并未能在前述时间内搬离，因此，苏韵常州分公司的主张，缺乏事实依据，二审不予支持。关于苏韵常州分公司所持“四号库提前退租，该部分的租金不应支持”的主张。苏韵常州分公司未能提交证据明确四号库退租交还给斯瑞弗公司的具体时间，在其所提交的录音资料中，斯瑞弗公司称四号库真正搬清就是到31号搬清的，其提前用了一点点是为了进去装修加固。因此，二审认定四号库的搬清时间为2017年12月31日。自2018年1月1日起，四号库无需支付租金。鉴于双方签订的房屋租赁补充协议未对厂房、办公、宿舍、空地等明确约定具体的单价，且约定的租金与此前的租赁合同标准相差不多，因此二审参照此前的房屋租赁合同中的厂房计租标准确定四号库相关应扣减的租金及物业费。一审中所认定的四号库在2018年1月1日至2018年1月9日的租金，二审认为应予以扣除，根据双方陈述的四号库的面积，二审以5000平方米计算，结合合同中约定的单价，确定应扣除的四号库的2018年的租金为25281元（5000×16.854÷30×9），物业费为600元（5000×0.4÷30×9）。关于一审适用法律的问题。苏韵常州分公司与斯瑞弗公司租赁合同到期后，双方签订了房屋租赁补充协议，补充协议到期后，双方未再签订书面租赁合同，但苏韵常州分公司仍实际使用承租的场地，故双方之间存在不定期租赁合同关系，一审法院适用合同法的相关规定，并无不当。苏韵常州分公司主张适用侵权责任法的相关规定，不能成立。苏韵常州分公司的其他诉请，证据不足，二审不予支持。综上，苏韵常州分公司的上诉请求中有事实依据的部分，二审予以支持，一审判决结果有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初4761号民事判决；二、南京苏韵快运有限公司常州分公司、南京苏韵快运有限公司于本判决生效之日起十日内共同向常州斯瑞弗纺机有限公司支付租金及物业费用共计96625元，并承担该款的相应利息（自2018年1月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止)；三、驳回常州斯瑞弗纺机有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4631元，由南京苏韵快运有限公司常州分公司、南京苏韵快运有限公司负担631元，由常州斯瑞弗纺机有限公司负担4000元；二审案件受理费4631元，由南京苏韵快运有限公司常州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 袁海燕审 判 员 卢文忠二〇二〇年十一月十七日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲