云南省梁河县人民法院民 事 判 决 书(2020)云3122民初502号原告：德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司，住所地云南省德宏州梁河县怡心花园小区物业办公楼，统一社会信用代码：915331220804132185。法定代表人：何学斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张国华，男，1959年3月13日生，汉族，住黑龙江省友谊县。代理权限为特别授权代理。被告：尹可伟，男，汉族，1977年6月1日生，住云南省德宏州梁河县，现住。原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司（以下简称古蔺物业梁河分公司）与被告尹可伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告古蔺物业梁河分公司的委托诉讼代理人张国华、被告尹可伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古蔺物业梁河分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务合同纠纷各项费用人民币4980元；2、本案诉讼费50元由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原告与梁河县怡心花园小区业主委员会签订了《怡心花园物业服务合同》，合同一直续签延续到2016年9月1日，期间原告按合同约定履行义务，开展管理工作。合同约定：业主及物业使用人每月需交纳的物业管理费按建筑面积，联排别墅每平方米0.7元，代收垃圾费每年每户100元，公摊水电费每年每户50元，被告于2015年3月一直接受物业服务，被告的房屋建筑面积225.12平方米，自2015年3月至2016年2月，共计12个月的物业费及代收代缴费用一直拖欠，原告多次催收，但被告仍然以各种理由拒绝支付，被告的行为给原告的经营和管理带来了严重问题，同时违反物业服务合同的约定，每日应按收取额的3‰交纳违约滞纳金。被告所欠的费用为：物业费1891元(225.12平方米×0.7元×12个月)、代收代缴城市垃圾清运费每年每户100元、公摊水电费每年每户50元、违约滞纳金2015年5月至2019年5月共1440天，（2041元×1‰×1440天=2939元），总计4980元。根据物业服务合同约定，物业服务合同对小区业主及物业使用人具有约束力，物业使用人应该履行交纳费用的义务，因此，特向法院起诉，请求判如所请。被告尹可伟答辩称，因被告房顶漏水，找古蔺物业公司处理，原告一直没有来处理；2016年与物管负责人沟通，负责人默认用被告2015年2月至2016年2月的物管费冲抵原告应为被告解决屋顶漏水的问题，在被告的收费登记本上有记录。因为开发商的《商品住宅质量保证书》的保修责任表后2、明确，“用户使用后，有关商品房质量的来信来访、投诉，本公司将委托物业管理公司及时给予妥善处理。”2014年2月20日向被告办理房屋移交交接手续的是原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司，开发商的《商品住宅质量保证书》保修责任表中屋面防水的保修期是5年，被告购买的房屋完全在质量保修期内。原告古蔺物业管理公司存在的问题是：并没有把开发商与业主通知在一起商量解决屋顶漏水问题，物业公司不断换负责人使业主的屋顶漏水问题一直得不到解决，物业管理公司无工作人员分工、姓名电话等信息的公示栏，致使物管问题找不到要紧人，人一更换，前任答应的事又不算数，被告2015年2月至2016年2月的物管费在原告开具的收据单上显示（不交），是当时与物管负责人谈妥，已答应冲抵被告屋顶漏水维修费。希望原告不要再提起该笔物业管理费，本案诉讼费用由原告承担，原告对其给人造成的恐吓，原告法人须当面赔礼道歉并返还非法收取的物业管理费和垃圾费。当事人围绕诉讼请求，原告依法向本院提交了以下证据：证据一、营业执照，证明原告主体资格适格。被告质证认为：注册时间和登记时间2016年3月29日，不在合同时间范围内。证据二、物业管理委托服务合同一份，证明物业公司和小区签订了正式物业服务合同，合同约定双方权利义务，收费标准，不是乱收费，是依规依法收取物业费，说明收取物业费是合同义务，也是法律义务。被告质证认为：2014年怡心花园一期是和张恩尚签订的，张恩尚是通过选举产生的，而李文兴没有通过选举就直接成为业主委员会代表。证据三，梁河县城乡规划建设局环卫站2019年1月1日的授权委托书，证明每户每年收取垃圾清运费100元，物业公司并非乱收费，而是代收代缴。被告质证认为：委托是2019年1月1日签订的，之前没有委托，所以他们多收了我的垃圾清运费。证据四，房屋交房通知、验收记录表、住房承诺书，证明被告是在2012年2月28日取得交房通知书，接房时间是2014年2月20日，说明被告从这个时间段已经开始接受物业服务。住房承诺书说明被告本人已经承诺遵守管理规约。验收表上没有显示房屋漏水问题，因为被告是拖了两年才接的房，房屋有漏水问题应该反映在验收表上。被告质证认为：原告代理人不清楚我房屋漏水问题，屋顶开裂漏水是交房之前处理好后才交房的，现在是厨房房顶漏水问题，他们对我的情况一无所知，没有尽到物管应尽的义务。证据五，物业催缴函，证明物业公司在管理过程中，曾于2018年5月24日向被告发布了催缴通知单，有电话的、书面的、张贴的。被告质证认为：2015年2月至2016年2月的物管费，当时我和他们是已经解决了，与我房屋漏水问题相抵兑。物业催缴函上用词不当，随意列我入黑名单，这不是他们可以随意判定的，房屋漏水问题我已经和经理说好相抵兑，是在门卫这里找到经办人，当着我的面电话上跟经理沟通了，后面告诉我先交着2016年的物管费，2015年的先空着，我找的这个经办人我不知道叫什么名字，我一直叫他老板，我只知道他卖过瓷砖，在此之前我找杨恩松的也讲过屋顶漏水这件事。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告的质证意见亦有其合法合理性，本院予以采信。被告当庭提交以下证据，证据一，商品住宅质量保证书、房屋移交书、房屋验收确认表、收费单据，证明商品住宅质量保证书最后一页保修单位为瑞丽市豪园物业管理有限公司，移交手续是由古蔺物业公司梁河分公司是于2014年2月20日与我办理，在收据上时间可以看出都是在2014年2月20日与我办理手续，两个公司同时存在。古蔺物业公司合同开始时间2014年9月1日，而收据开出为2014年2月20日，古蔺物业公司已经违规操作。收据上显示2015年2月至2016年2月物管费是注明（不交），2016年2月至2017年12月共22个月显示已交，是当时管理人默认答应抵兑房屋维修费。2018年11月11日我又交了2018年1月至2018年12月的物管费和垃圾清运费（垃圾清运费没有公告公示过，物管费要包含垃圾清运费，物业公司的服务应该要有连续性，有服务才有收费，我的房屋漏水问题是在5年的保修期内，没有服务就没有交费），收据上有显示，间隔时间已经有两年零一个月没有提及2015年2月至2016年2月的物管费。物业催缴函上2018年5月24日，但是我2018年物管费的缴费时间是2018年11月11日，所以不存在2015年2月至2016年2月的物管费问题。原告质证认为：1、房屋漏水问题这是开发企业与买房者之间的约定，质量瑕疵问题与物业费没有必然联系。2、房屋内部问题，属于业主自己问题，秉承产权规矩，费用自理的原则，不再物业维护范围。3、票据显示时间不是我们本案追诉的物业费时间，我们追诉的是2015年2月至2016年3月之间的物业费，不存在相抵兑的问题，因为物业费是法律规定，他与房屋瑕疵问题没有必然关系。4、垃圾清运费，垃圾收取不是一年两年，在任何地方，这是城建收费一部分，每一户都要缴纳，这个公民的义务，以前是口头委托。先不交的物业费不是不用交的意思，是业主自己不交。对被告提供的证据及原告的质证意见，本院将结合本案的其他事实、证据予以采信。根据庭审举证、质证及双方当事人的自认情况，本院认定以下法律事实：被告尹可伟系梁河县怡心花园小区一期别墅9-8号的业主。2014年9月1日、2015年8月31日，原告古蔺物业梁河分公司（乙方）与梁河县怡心花园业主委员会（甲方）签订了《怡心花园物业服务合同》，约定合同期限从2014年9月1日至2015年8月31日又至2016年9月1日止，在此期间内原告为梁河县怡心花园小区提供物业管理服务，该合同约定业主每月需交纳的物业管理服务费按建筑面积，联排别墅每月0.7元/平方米，公摊水电费每年50元（包干制，不足部分由物业企业承担），合同还约定业主交纳费用的起算时间（以年为一个收费周期）。被告的房屋系联排别墅住宅，建筑面积225.12平方米，按每月每平方米0.7元的标准，每月的物业服务费用是157.58元，一年12个月的物业服务费为1891元。但从被告提交2014年2月20日两张物业费收据中看出，同是一伙人，一个是瑞丽市豪园物业管理有限公司梁河分公司，一个是德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司；从原告提供的营业执照中看出，原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司注册登记时间是2016年3月29日；从被告2016年10日5日物业费收据中看出，尹可伟别墅9-8号物业费，2015.2-2016.2（不交），2016.2-2017.12（交22个月）。本院认为，原告古蔺物业梁河分公司与梁河县梁河县怡心花园业主委员会签订的怡心花园物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，梁河县梁河县怡心花园业主委员会代表业主与原告签订的合同对业主具有约束力，被告尹可伟作为梁河县怡心花园小区的业主，理应遵守合同约定，按时、足额交纳物业服务费用。本案中，梁河县怡心花园业主委员会与原告签订的合同约定合同期限从2014年9月1日至2015年8月31日又至2016年9月1日止，被告作为业主，在合同约定的期限内理应交纳物业服务费等相关费用，即此期间被告应当向原告交纳物业服务费1891元（157.58元/月×12个月），公摊水、电费50元/年，垃圾清运费100元/年，合计2041元，但原告曾在同一个物业管理区域存在两个物业服务企业，原告诉求的物业费等是在其注册登记前的事，在原告的物业费收据中已默许被告不交该段的物业费等，故对原告要求被告支付物业费1891元、公摊水电费50元、垃圾清运费100元的诉讼请求，本院不予支持，对于原告要求被告支付代收城市垃圾清运100元的诉讼请求，虽然合同对该费用有约定，但该费用是城建部门依法应当收取的费用，原告无证据证明收取该费用系城建部门委托，故本院不予支持；对原告要求被告支付违约滞纳金2939元的诉讼请求，因该物业服务合同第六条第一款仅约定“业主交纳费用的起算时间（以年为一个收费周期）”，没有明确交纳费用的时间，且原告未提交证据证明其向被告催收过物业服务费，故本院不予支持。对被告认为公摊水电费已包含在物业费中的主张，因与合同约定不符合，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第三十三条、第三十九条、第十五条第（二）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员  倪成显二〇二〇年十一月十一日书记员  克正鑫附本案所适用的法律：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。