湖北省孝感市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂09执异103号案外人：金长保，男，汉族，1972年6月15日出生，湖北省安陆市人，住安陆市东城经济开发区。申请执行人：武汉中鼎信誉科技有限公司。住所地：湖北省武汉市武汉东湖新技术开发区光谷大道特**国际企业中心********B713（自贸区武汉片区）。法定代表人：涂洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨露，湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更申请执行时效，调查取证，提供证据，签收相关法律文书，申请评估、拍卖、参与分配等。被执行人：安陆凤凰湖酒店有限公司。。住所地：湖北省××市××大道××号法定代表人：辛喆，该公司总经理。被执行人：李建新，女，汉族，1962年4月3日出生，住湖北省××市××办事处儒学路××号。被执行人：辛喆，男，汉族，1986年3月7日出生，住湖北省××市××办事处儒学路××号。被执行人：曾恬，女，汉族，1989年10月14日出生，住湖北省××市××办事处××号。被执行人：辛龙，男，汉族，1961年1月15日出生，住湖北省××市××办事处××号。被执行人：胡秀聆，女，汉族，1966年3月20日出生，住湖北省××市××办事处××号。被执行人安陆凤凰酒店有限公司、李建新、辛喆、曾恬、辛龙、胡秀聆的共同委托代理人：辛恩，男，汉族，1959年12月5日出生，安陆宏恩置业有限公司的法定代表人。住湖北省××市××办事处儒学路××号。代理权限：一般代理。被执行人：安陆宏恩置业有限公司。。住所地：湖北省××××号法定代表人：辛恩，该公司总经理。被执行人：辛恩，男，汉族，1959年12月5日出生，住湖北省××市××办事处儒学路××号。在本院执行浙江台信资产管理有限公司与安陆凤凰酒店有限公司、安陆宏恩置业有限公司、辛恩、李建新、辛喆、曾恬、辛龙、胡秀聆债权转让合同纠纷一案中，案外人金长保于2020年9月20日对执行将被执行人辛喆、辛龙所有的位于湖北省××××路建筑面积4460.31平方米房屋予以查封（鄂20**安陆市不动产权第0005686号）提出书面异议。本院受理后，依法组织合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人金长保向本院提出的异议请求：解除对鄂20**不动产权第0005686号安陆市旋转楼商城整栋房产。事实与理由：2015年至2016年期间，金长保等就与安陆宏恩置业有限公司、辛龙、辛喆签订了门面房屋转让合同及购买、抵账协议，并支付了相关费用。有原始合同与收据为证，购买门面时房产手续合法齐全。且金长保等购买涉案房屋在法院查封之前，法院查封应当按照国家法律关于查封冻结财产的有关新规执行。案外人金长保向本院提交了如下证据：1.2018年3月3日，辛喆与金长保签订《新旋转楼地标商城门面房转让合同》一份；2.辛喆出具的债务明细单和债务余额说明各一份；3.银行转账凭证一组。申请执行人武汉中鼎信誉科技有限公司辩称，1.孝感市中级人民法院查封登记在被执行人辛龙、辛喆名下不动产符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，即使涉案房产部分存在被出卖给第三人，但因未办理物权变更登记手续，法院仍有权查封涉案房产。2.案外人签订的以房抵债协议本质为一般债权债务，不能针对交易不动产产生物权期待权。金长保与辛喆虽签订《新旋转楼地标商城门面房转让合同》，但实际为以房抵债协议，以消灭金钱债务为目的，区别于房屋买卖合同的购房者，在过户前，金长保只能对辛喆享有债权请求权，不能据此产生买卖合同中买受人的物权期待权。双方未签订合法、有效的书面买卖合同，金长保与辛喆也不存在600.6万元的真实、合法有效的债权、债务关系，双方签订以房抵债协议存在大部分债务的债权人非金长保，债务人非辛喆的情况，双方存在恶意串通；同时，上述双方签订合同时，涉案房屋未取得商品房预售许可证，该协议无效。另外，双方签订的门面房转让合同无法确定合同标的，该合同依法不成立。3.金长保抵债金额存疑，其中部分债务非金长保与辛喆之间的债权债务，金长保还需另行将该部分购房款向本公司支付。4.金长保未提交证据证明其实际占有涉案房屋，应承担举证不能的法律后果，依法应驳回金长保的异议申请。5.案外人对涉案房产未过户登记存在过错。其在购买房屋5年期间未要求出卖人办理过户手续，同时，在具备办理过户手续的条件下一直未办理，也未向权利人提交相关过户材料，自身存在过错。案外人的异议请求应予驳回。申请执行人武汉中鼎信誉科技有限公司向本院提交了如下证据：金长保与凤凰湖酒店签订的承包合同一份，金长保提交的中餐厅转款70万元实为案外人支付的承包费。被执行人安陆凤凰湖酒店有限公司、安陆宏恩置业有限公司、辛恩、李建新、辛喆、曾恬、辛龙、胡秀聆未发表答辩意见。安陆宏恩置业有限公司、辛恩向本院提交了如下证据：2004年3月24日，辛恩的土地使用权证及宗地图，2007年安陆宏恩置业有限公司的土地使用权证及宗地图，安陆宏恩置业有限公司位于安陆市××××层建筑面积为2825.2平方米房屋产权证及平面图，房屋权属变更登记审批表，产权变更申请，工商银行授信审批审查意见函，工商银行贷款公证书，安陆宏恩置业有限公司、辛恩向工商银行出具的承诺书，安陆宏恩置业有限公司向安陆市人民政府发出的危房改造申请，安陆市政务服务中心出具的危房改造建设工程规划许可前置审批函，安陆市城乡规划局出具的关于安陆宏恩置业有限公司地块规划条件函、前置审批联系函，安陆市公安消防大队出具的危房改造规划方案征询回函，安陆宏恩置业有限公司施工图设计文件审查合格书及项目审查情况汇总表，建设工程设计合同，建筑工程施工许可证，建筑工程竣工验收报告，孝感市公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案复查意见书，安陆宏恩置业有限公司为建设涉案房产向相关管理部门缴纳的各项规费收据，安陆市康居房产地籍测绘队出具的分户面积明细表及平面图，辛喆、辛龙于2015年1月8日向辛恩出具的委托书。本院查明，本院在审理浙江台信资产管理有限公司与安陆凤凰酒店有限公司、安陆宏恩置业有限公司、辛恩、李建新、辛喆、曾恬、辛龙、胡秀聆债权转让合同纠纷一案时，浙江台信资产管理有限公司向本院提出财产保全申请，本院依其申请于2019年11月14日作出（2019）鄂09民初193号民事裁定书，裁定冻结安陆凤凰酒店有限公司、安陆宏恩置业有限公司、辛恩、李建新、辛喆、曾恬、辛龙、胡秀聆银行存款人民币2828.23万元或查封扣押其他等值财产。同年11月21日，本院依该民事裁定书依法向安陆市不动产登记中心发出（2019）鄂09执保65号协助执行通知书，要求该中心协助将辛喆、辛龙所有的位于湖北省××××路建筑面积4460.31平方米房屋予以查封（鄂20**安陆市不动产权第0005686号）。现案外人金长保等对该执行行为提出异议，要求本院解除对上述房屋的查封。另查明，2018年3月3日，辛喆与金长保签订一份《新旋转楼地标商城门面房转让合同》，约定，辛喆将自有坐落于安陆市新大街新旋转楼地标商城四楼整层商铺（提供图纸轴线号）转让给金长保（根据安陆宏恩置业有限公司提供的由安陆市康居房产地籍测绘队出具的涉案房产分户面积明细表显示，双方约定的整层商铺401铺，实际建筑面积为1003.57平方米），房屋建筑面积924平方米，房屋转让总价款600.6万元（一切过户税费及相关费用由金长保自行缴纳）。双方一致同意转让价款的支付用辛喆与金长保之间的债务抵扣完毕，即600.6万元。辛喆在办理完毕该房产手续后及时为金长保办理过户手续。双方在完成本协议签订后，辛喆视为金长保已取得了该房屋所有权和使用权，在主体工程完工后，允许金长保先行进入装修。合同还就其他事项作了约定。2018年3月4日，辛喆向金长保出具一份债务明细单，其中载明债务总计695.4648万元。同时，辛恩向金长保出具一份债务余额说明，载明，根据合同双方协商一致，原辛恩对金长保的债务（见明细清单）经清算完毕，辛恩同意用房产（旋转楼四楼整层）抵扣，抵扣债务后，还余下90万元债务。还查明，本案执行过程中，经申请人武汉中鼎信誉科技有限公司向本院提出书面申请，要求将本案申请执行人变更为该公司，本院于2020年9月15日作出（2020）鄂09执异83号执行裁定书，裁定：变更（2020）鄂09执147号执行案件的申请执行人为武汉中鼎信誉科技有限公司。再查明，安陆宏恩置业有限公司为辛喆100%控股的独资公司。涉案房产原为安陆宏恩置业有限公司报批、建设并取得所有权，后因安陆宏恩置业有限公司资金需要，应银行贷款要求，安陆宏恩置业有限公司将及所有的涉案房产过户到辛喆、辛龙名下，并以辛喆、辛龙的名义向工商银行办理了房产抵押银行贷款800万元。2015年1月8日，辛喆、辛龙分别向辛恩出具了委托书，对其共有的位于安陆市碧涢路（旋转楼商城）的房地产一处，委托辛恩办理如下事项：1.签订上述房地产的门面转让合同；2.协助买方办理上述房地产变更登记手续；3.代为办理转让上述房地产相关手续并签名。受托人在相关文件上的签字，委托人均予以认可并承担相应的法律责任。本院认为，本案系案外人执行异议纠纷。案外人金长保所提交的证据不足以证明其已实际付清了全部购房款，并已实际占有、使用了其所购房产等事实，应当承担举证不能的法律后果。案外人金长保的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除人民法院对该执行标的强制执行的条件，对其异议请求不予支持。综上，案外人金长保的异议请求，不能排除人民法院对该执行标的的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项，第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人金长保的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡艳华审判员  李国华审判员  喻富林二〇二〇年十一月三日书记员  陈 晨