河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7320号上诉人（原审原告）：洛阳市增凯房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路**院**楼副**。法定代表人：杨钦武，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省春蕾实业发展有限公司，，住所地河南省洛阳市西工区九都路**法定代表人：王青盘，该公司经理。委托诉讼代理人：金力军，河南南云律师事务所律师。原审被告：洛阳市西工区洛北街道东下池社区居民委员会，住，住所地河南省洛阳市西工区洛北街道东下池社区/div>负责人：马永乐，该居委会主任。委托诉讼代理人：王保成，男，该居委会副主任。上诉人洛阳市增凯房地产开发有限公司（以下简称增凯公司）、上诉人河南省春蕾实业发展有限公司（以下简称春蕾公司）因双方及原审被告洛阳市西工区洛北街道东下池社区居民委员会（以下简称东下池居委会）合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人增凯公司的委托诉讼代理人郭丽红，上诉人春蕾公司的委托诉讼代理人金力军，原审被告东下池居委会的委托诉讼代理人王保成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。增凯公司上诉请求：撤销原判，改判春蕾公司支付土地款240万元及利息（按年息6%计算，自2006年2月至实际履行之日止）。事实和理由：一、河南方润房地产评估有限公司（以下简称方润公司）所做的评估报告未能真实反映涉案土地价格，不应作为判决依据。未采用最能还原真实价格的成本逼近法，评估方式不合理。要求补充鉴定或者重新鉴定。二、增凯公司与东下池居委会签订的《土地转让协议书》约定的是毛地价，不是土地转让的真实价格。未包括地上附属物的货币补偿和对村民的实物补偿安置，也没有包括增凯公司对拆迁户发放的过渡费以及拆迁指挥部的运营成本，以及为居委会集体补偿的商业用房优惠，解放路与九都路交叉口广场的十亩土地无偿交由政府使用等。一审法院对真实发生的征地费用未能评判和认定，对增凯公司不公。三、春蕾公司在前案中的评估报告已含土地价值，前案按照全部费用计算增凯公司应付利息，损害增凯公司利益。请二审给予明确评析，使前案错误得以纠正。春蕾公司辩称：一、增凯公司如对土地评估有异议，应在一审提出，其并未提出故二审不应支持，春蕾公司也不认可。春蕾公司认为增凯公司与东下池之间有协议确定土地价格，无需评估。二、增凯公司所说协议中约定的毛地价格不是土地真正价格，但协议书第四条明确约定争议的375平方土地上的原拆迁建筑物包括其他赔偿拆迁户，由春蕾公司与东下池清结。因此增凯公司在拆迁争议土地意外的土地支出的拆迁费、过渡费与争议的375平方土地没有任何关系。三、原春蕾公司起诉增凯公司要房产一案，当时对房产价值进行了评估，但春蕾公司所述房产与增凯公司本次起诉的土地款取得的时间不同，权利形成的时间不同，协议条款及法律规定均不同，没有可比性。且前案判决书早已生效。协议书2005年4月20日签订，增凯公司2019年起诉，早已过了诉讼时效和担保期。按照协议约定，土地款由东下池退还给增凯公司，东下池不能退还时春蕾公司作为保证人，该约定属于一般担保责任，并不是一审法院认定的约定不清。增凯公司在一审期间放弃了对东下池居委会的请求权，无权单独起诉春蕾公司。请求驳回增凯公司的上诉及一审诉求。春蕾公司上诉请求：撤销原判，驳回增凯公司一审诉讼请求。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。协议书于2005年4月20日签订，增凯公司2019年起诉早已过诉讼时效和担保期。就是按双方对协议效力诉争至2011年法院确认合同有效，也已超过诉讼时效和担保期，应裁定驳回。按照协议约定，春蕾公司承担的是一般担保责任，而不是一审法院认定的保证方式不确定，并且一审时增凯公司放弃对东下池居委会的请求权，明显程序错误，严重侵害了春蕾公司的合法权益。关于土地价值，增凯公司与东下池居委会签有土地转让合同，约定转让价每亩110万，因此增凯公司申请鉴定于法无据。且增凯公司按2006年土地价值申请鉴定的理由是以前春蕾公司诉增凯公司要房产，房产价值是按2006年鉴定的，但春蕾公司诉的房产与增凯公司诉的土地款，取得时间、权利形成时间、条款均不同，没有可比性，因此一审法院违法鉴定并作为判决依据于法无据。增凯公司辩称：一、双方签订案涉《协议书》后，即发生协议效力、侵权、合同纠纷等多起诉讼，2018年法院就春蕾公司诉增凯公司房产案件作出终审判决，增凯公司即提起本案土地纠纷。由于双方之间的案件十几年来没有间断，增凯公司一直向春蕾公司主张权益，故本案不存在超诉讼时效和担保时效的情形。二、案涉协议书是增凯公司与春蕾公司签订，东下池居委会并不是签约主体，在诉讼中也未就协议义务进行追认，因此增凯公司才放弃对东下池居委会的请求权。由于春蕾公司已通过诉讼取得协议书涉及的房产利益，根据公平原则和合同约定，春蕾公司也应向增凯公司支付土地利益。三、春蕾公司在房产纠纷案中主张按照2006年的评估价值作为维权依据，本案涉及同一份协议书的土地价值，增凯公司也主张以2006年为时间节点，公平合理。由于鉴定机构采取市场比较法进行价值评估，未能真实反映土地真实价格，增凯公司对此不服，已提出上诉。请求驳回春蕾公司上诉请求。东下池居委会对双方的上诉均表示，请法院依法判决。增凯公司向一审法院起诉请求：判令春蕾公司支付土地款240万元及利息（利息按照年息6%自2006年2月支付至实际履行之日止）。一审法院认定事实：增凯公司于2002年8月办理国有土地使用证后开始对东下池村民住房进行拆迁。与其相邻的春蕾公司的春蕾大厦所占用的土地系洛阳市西工区工商局用地，2004年6月春蕾公司在办理土地证时，发现市土地局将春蕾大厦东侧原属洛阳市西工区工商局土地范围内的宽18.395米土地中的12.5米办在增凯公司名下，遂提起行政诉讼。在诉讼过程中，增凯公司和春蕾公司于2005年4月30日签订《协议书》一份，就争议的土地做出约定，双方采取联合开发的形式即春蕾公司出土地，增凯公司出资金建房，建成后的成品房屋双方各得50%所有权。增凯公司已在东下池村委购买的双方争议土地东西12.5米宽，南北30米长即375平方米由东下池村委按增凯公司原购买价将土地购买款退还给增凯公司，以上争议土地即375平方米上的原拆迁建筑物包括其他赔偿拆迁户款由春蕾公司与东下池村委会清结。若东下池村委会不能向增凯公司退还土地款，春蕾公司作为东下池村委会退还增凯公司购买以上375平方米土地款的保证人，逾期不退还，由春蕾公司向增凯公司支付土地款。协议签订后，增凯公司开始建设“莱顿阁”大楼，竣工后于2006年2月8日完成备案登记手续，并将建成后的房屋进行处置。2006年6月6日春蕾公司就其与增凯公司相邻关系纠纷一案诉至一审法院，案号为（2006）西民初字第216号；2006年8月8日增凯公司就其与春蕾公司土地使用纠纷一案诉至一审法院，案号为（2006）西民初字第296号，一审法院合并审理，于2006年10月26日作出（2006）西民初字第216号民事判决，认定2005年4月30日春蕾公司与增凯公司达成协议有效。判决送达后，增凯公司不服提出上诉，本院于2007年9月16日下达（2007）洛民终字第243号民事裁定书发回重审，一审法院又分别进行了审理，于2008年7月22日西工区人民法院作出（2008）西民初字第719号民事判决、（2008）西民初字第997号民事判决，认定2005年4月30日春蕾公司与增凯公司达成协议有效。增凯公司不服（2008）西民初字第997号民事判决，提出上诉，本院于2010年5月6日作出（2008）洛民终字第1711号民事裁定撤销997号民事判决，发回重审，2011年1月18日一审法院作出（2010）西民初字第2431号民事判决，认定2005年4月30日春蕾公司与增凯公司达成协议有效，驳回增凯公司的诉讼请求。2008年，春蕾公司就增凯公司侵权纠纷一案诉至一审法院，审理过程中，春蕾公司申请撤诉，2013年11月15日一审法院作出（2008）西民初字第155号民事裁定，准许春蕾公司撤诉。2014年4月11日春蕾公司就其与增凯公司合同纠纷一案诉至一审法院，并在诉讼过程中提出鉴定，河南远志房地产评估有限公司做出评估结论，认为该涉案房产评估总价为9337929元，一审法院于2016年10月26日作出(2014)西民二初字第229号民事判决，判决双方签订的《协议书》有效，增凯公司依据该协议内容应向春蕾公司按实际卖房价值支付房屋总卖价的50%即851556元及利息。判决送达后，双方均不服，提出上诉。上诉过程中，春蕾公司提出重新鉴定，洛阳市方平房地产估价有限公司做出结论，认为该涉案房产在价值时点即2006年2月8日的房地产市场价值为3498891元，本院于2018年5月2日作出（2016）豫03民终5654号民事判决，改判增凯公司按房产竣工备案之日（2006年2月8日）的房地产市场价值向春蕾公司支付该涉案房产价值的50%即1749445.5元及利息。2018年5月28日，增凯公司将春蕾公司诉至一审法院，要求其承担该争议土地的土地款，一审法院于2018年8月25日作出（2018）豫0303民初2653号民事判决，驳回增凯公司的诉讼请求。增凯公司不服提出上诉，本院于2018年12月29日作出（2018）豫03民终6155号民事裁定，以程序不当为由发回重审。一审法院立案后，增凯公司于2020年3月27日提出撤诉，一审法院于2020年3月30日作出（2019）豫0303民初545号民事裁定，准许增凯公司撤诉。增凯公司于2020年4月22日将春蕾公司和东下池居委会诉至一审法院，即本案纠纷。增凯公司提出鉴定申请，要求对本案诉争的洛阳市××工区九都路南侧、春蕾大厦东侧东西宽12.5米、南北长30米即375平方米的土地在2006年度的土地价值进行鉴定。诉讼中，一审法院委托方润公司就该争议的土地价值进行鉴定，该公司于2020年7月6日作出豫方润（2020）估字第DLY0701号《土地估价报告》，估价期日为2006年2月8日，总地价为101.36万元。春蕾公司对该《土地评估报告》不予认可，认为按照2006年的标准评估与事实不符，且增凯公司与东下池居委会对于土地价格已有明确约定，无须评估，故该《土地估价报告》不能正确反映争议土地的价值。增凯公司认为估价报告仅是对土地的净价值给予了评定，但是增凯公司与东下池居委会签订的《土地购买协议》涉及的是毛地价，并不包含地上拆迁物以及补偿款的支出，评估价值远远低于实际购买土地价值，法院应考虑增凯公司具体支出，判决春蕾公司据实支付土地款。一审另查明：1.东下池居委会曾和增凯公司签订《土地转让协议》，约定的土地改造位置及范围包含本案诉争的土地，土地价格为每亩110万元。2.2020年8月4日，增凯公司递交一份《申请》，载明“我公司诉春蕾公司协议土地纠纷一案，根据案件具体情况，春蕾公司把土地、房产收益全部拿走，因此请求法院判定春蕾公司按协议承担追还责任，不再要求东下池居委会承担追还此土地款”。一审法院认为，2005年4月30日，增凯公司与春蕾公司在洛阳市××工区有关领导主持下，自愿达成《协议书》，该《协议书》明确记载了双方争议土地的位置、面积及土地相关权益的具体内容。虽双方曾因该协议的效力发生争议，形成诉讼，但目前尚无证据否定该协议的效力。故双方仍应按协议履行合同义务。春蕾公司经诉讼取得了该土地上形成的房产价值，但协议约定的返还375平方米土地价款的义务尚未履行，该协议上明确退还主体为东下池居委会，但该居委会未在协议上签章，且诉讼中增凯公司提出申请，认为争议土地财产权益已由春蕾公司取得，放弃对东下池居委会的请求权。经审查，该协议关于春蕾公司退还土地款保证人身份约定明确、清晰，保证方式不确定的，依法应认定为连带责任保证。增凯公司的请求不违反法律规定，且不损害他人利益，予以采信。关于返还土地款的价值问题，春蕾公司提出《协议书》第四条约定东下池居委会按原购买价退还增凯公司，无需评估。增凯公司认为在春蕾公司诉其返还房产价值的案件中，二审法院按2006年2月8日的市场价评估就已经包含当时的土地价值和房产价值，因此应按此时间段的土地价值返还。经一审法院委托鉴定，2006年2月8日该土地市场价为每亩180.2万元，争议土地价值101.36万元。经审查，一审法院认为，在春蕾公司诉增凯公司合同纠纷案的审理中，评估房产价值中应包括土地价值因素，因该结论中无法测算出土地价值，故在本诉讼中增凯公司提出按原时间段单独计算土地价值并无不妥，该结论可以成为春蕾公司返还土地价值的依据。增凯公司提出土地成本远远高出与东下池居委会《土地转让协议》标注单价，并提供相应成本支出证据拟证明该论点，但原协议中“原购买价”的陈述，并未确定具体土地单价，也未确定土地价格构成计算方法。一审法院依据公平原则，结合已生效判决确定的房产价值采信本次评估结论。双方权利义务已经明确，春蕾公司未按约定履行协议义务，应从履行次日起即2006年2月9日起向增凯公司支付债务利息。综上，春蕾公司、东下池居委会应按协议书约定返还增凯公司土地价款并支付利息，增凯公司选择春蕾公司承担债务的请求应予支持。春蕾公司关于诉讼时效及担保期间的诉讼主张不符合法律规定，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、春蕾公司于判决生效后十日内给付增凯公司土地价款人民币1013600元及利息（自2006年2月9日按年利率6%计算至实际给付之日止）；二、驳回增凯公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13200元，由增凯公司、春蕾公司各负担6600元，保全费5000元，鉴定费35000元，由春蕾公司负担。本院二审期间各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，春蕾公司与增凯公司2005年4月30日签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有法律约束力，双方应当依据该协议约定行使权利并履行义务。增凯公司主张春蕾公司支付土地款及利息，符合双方在《协议书》中的约定，对其合理部分应予支持。一审法院依据增凯公司的申请对涉案土地价格委托司法鉴定，并依据鉴定意见判令春蕾公司支付土地价款及利息，认定事实清楚，处理并无不当。增凯公司上诉认为一审鉴定适用方法不当，不能反映土地真实价值，没有事实和法律依据，不能成立。春蕾公司认为应依据增凯公司与东下池居委会土地转让合同约定的价格认定土地价值的主张亦与事实不符，对该主张本院亦不予支持。关于春蕾公司上诉认为增凯公司起诉已超过诉讼时效的主张，因双方自协议签订后次年即发生争议，缠讼至今，春蕾公司在本院2018年5月2日作出（2016）豫03民终5654号民事判决后，才取得《协议书》中约定的房产权利，因此增凯公司于2018年8月25日起诉主张春蕾公司支付《协议书》中支付土地款的义务，并未怠于行使权利，起诉不超过诉讼时效。关于春蕾公司主张其付款义务是担保责任，增凯公司起诉已过担保期间的理由，没有事实和法律依据，不能成立。该《协议书》是增凯公司与春蕾公司双方所签，双方在协议书中设定东下池居委会的义务，没有东下池居委会的授权和追认，对东下池居委会没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，据此该责任亦应由春蕾公司向增凯公司承担。综上所述，上诉人增凯公司、上诉人春蕾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31200元，由上诉人洛阳市增凯房地产开发有限公司负担17278元，上诉人河南省春蕾实业发展有限公司负担13922元。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年十一月十八日法官助理安超书记员高会茹