天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初10119号原告：夏玉英。委托诉讼代理人：崔树利，天津世杰律师事务所律师。被告：马本兴。原告夏玉英与被告马本兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏玉英的委托诉讼代理人崔树利，被告马本兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付天津市河西区X房地产2017年4月10日至实际交还房屋日（暂计算至2020年6月20日）房屋租金为137250元，（2017年4月10日至2019年10月18日租金应为135000元，原告主张75%即101250元，2019年10月19日至2020年6月20日原告主张全部租金36000元，共计137250元）；2.依法判令被告按照合同的约定给付违约金42552.9元；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年1月9日杨某就其名下天津市河西区X房屋与被告马本兴签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2013年1月9日起至2014年1月8日止，月租金为4500元，租金交付方式为每季度第一个月9日前给付，并约定本案被告若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之二向杨某支付违约金，租赁合同到期后被告继续承租使用该房屋。2017年3月19日杨某去世，被告以租赁房屋存在家庭纠纷为由不再给付房屋租金。杨某与本案原告夏玉英系夫妻关系，所出租房屋为杨某与原告夏玉英的夫妻共同财产。2017年3月19日杨某去世，原告与案外人因继承纠纷诉至贵院，2019年10月18日贵院下发（2019）津0103民初7064号民事调解书，案涉房屋X归原告所有。因此，根据《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，原告夏玉英有权向本案被告主张收取房屋租金的权利。原告自2017年4月至今多次向被告催缴租金，2018年6月25日通过特快专递给被告寄送房租催缴通知，但被告始终推诿至今不履行给付租金的合同义务。无奈，为维护自身合法权益，现按照相关法律规定起诉至贵院，望查明事实判如所请。原告向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同、房屋登记证明、不动产统一发票、房地产查询证明，证明诉争房屋登记在杨某名下；2.房屋租赁合同，证明双方签订过租赁合同，按照约定原告收取租金，由于被告的违约行为，应支付原告租金并按照合同约定承担违约责任；3.房租催缴通知、EMS快递邮寄凭证、交寄邮件计费单，证明原告向被告催缴租金，同时提出按照合同约定向原告支付违约金；4.（2019）津0103民初7064号民事调解书，证明原告与杨某系夫妻关系，原告为杨某的继承人，对涉案房屋的租金有收取的权利，该房屋系原告与杨某的共有财产，原告取得该房屋的所有权；5.利息明细表，证明被告应承担的违约金数额。被告马本兴辩称，被告租赁的是杨某的房屋，杨某于2017年3月份去世，杨某之子杨X在2017年5月份找到被告，告诉被告杨某去世，不要将租金打至杨某的银行卡内，因该房屋有继承纠纷，被告不愿意租赁诉争房屋，物业以物业费没交纳为由阻止被告搬走，物业通知原告，被告跟原告称如果需要交租金，原告应给被告打收条，如果将来有纠纷与被告无关，原告一直不同意见被告，被告无法将钥匙交付原告。被告于2017年6月份搬离，同意支付2017年4、5、6月份的租金。被告未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市河西区X房屋系杨某购买的商品房。原告与杨某系夫妻关系。2013年1月9日杨某与被告签订房屋租赁合同，租赁地点为天津市河西区X房屋，建筑面积85.37平方米，租赁期限自2013年1月9日至2014年1月8日，每月租金为4500元。租金支付方式为按季支付。每季度第一个月9号之前支付至杨连江账户。被告向原告支付押金4500元。被告逾期支付租金，每逾期一日按月租金的千分之二向原告支付滞纳金。欠租超过7日，视同违约，原告有权收回房屋。合同签订之日，杨某将出租房屋交由被告使用。被告向原告支付合同期内房屋租金。合同到期后，被告继续使用租赁物，并按原合同租金标准支付租金。被告向杨某支付租金至2017年4月10日。之后因杨某去世，被告未再交纳房屋租金。2018年6月25日原告向被告发房租催缴通知，要求被告于2018年6月30日前交付五个季度房租67500元，被告收到该催缴通知。2019年5月20日原告与杨某之子因继承纠纷成讼，2019年10月18日本院作出（2019）津0103民初7064号民事调解书，预告登记于被继承人杨某名下坐落天津市河西区X房产四分之三份额归原告所有，其余四分之一份额归杨X所有，具体分配如下：确认坐落天津市河西区X房屋归杨X所有，坐落天津市河西区X房屋归原告所有，杨X给付原告房屋补偿款1311120元。被告辩称已于2017年6月底腾空诉争房屋，但被告未向本院提供诉争房屋钥匙交付原告及与原告进行交接的证据，且被告称诉争房屋至今有被告办公桌椅、沙发、电脑未搬出。现原告诉至本院，请求判如所请。经当事人确认，本案争议焦点为：被告未向原告支付租金是否存在违约情形；合同到期后被告继续使用诉争房屋是否形成不定期租赁关系。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，原告之夫杨某与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。合同履行期间，被告辩称因杨某去世，杨某之子杨X通知被告不要支付租金，不存在违约行为的抗辩意见，因被告未向本院提供充足证据证明自己的主张，故对其抗辩意见，本院不予采信，被告未按时交纳房屋租金的行为属于违约，应承担违约责任。合同到期后，被告继续使用诉争房屋，杨某未表示异议，应视为双方形成不定期租赁关系。关于被告辩称2017年6月底腾空租赁房屋问题，被告未向原告履行房屋交接手续，且被告办公桌仍在诉争房屋内，故被告应承担举证不能的后果。现原告提供2020年9月4日双方履行交接手续的材料，本院予以采信。综上，关于原告的第1项诉讼请求，要求被告给付原告坐落天津市河西区X房屋2017年4月10日至实际交还房屋日租金（暂计算至2020年6月20日房屋租金为137250元，2017年4月10日至2019年10月18日租金应为135000元，原告主张75%即101250元，2019年10月19日至2020年6月20日原告主张全部租金36000元，共计137250元）的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。庭审期间，原、被告于2020年9月4日对涉案房屋履行交接手续，故被告应支付原告2017年4月10日至2020年6月20日租金137250元及自2020年6月21日至2020年9月4日租金10800元。关于原告的第2项诉讼请求，要求被告按照合同的约定给付违约金42552.9元的主张，符合合同约定，结合本案的出租人杨某去世的情形，应酌情减免50%，即21276.5元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起7日内，被告马本兴给付原告夏玉英坐落天津市河西区X房屋2017年4月10日至2020年6月20日房屋租金137250元（2017年4月10日至2019年10月18日租金应为135000元，原告主张75%即101250元，2019年10月19日至2020年6月20日原告主张全部租金36000元，共计137250元）及自2020年6月21日至2020年9月4日租金10800元，共计148050元；二、本判决生效之日起7日内，被告马本兴给付原告夏玉英违约金21276.5元；三、驳回原告夏玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3896元，减半交纳1948元，由被告马本兴负担（于本判决生效之日起7日内执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  蔡荣华二〇二〇年十一月三日书记员  李 璐本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。