福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2973号 上诉人（原审被告）:福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路**。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：沈冬明，男，1976年8月27日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：林锦雄，漳州市东山县泽园法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：陈细美，女，1978年7月9日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：林锦雄，漳州市东山县泽园法律服务所法律服务工作者。 上诉人福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新公司）因与被上诉人沈冬明、陈细美商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2020）闽0626民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新新公司的委托诉讼代理人蓝建全、被上诉人沈冬明、陈细美的委托诉讼代理人林锦雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回沈冬明、陈细美全部诉讼请求。事实和理由：1.案涉楼栋的设计图、施工图以及相邻店面的买卖合同均明确案涉店面层高为4.5米，根据住建部和省住建厅相关技术规范，店面层高亦不得超过4.5米，故案涉合同约定层高为5.1米显属笔误；2.双方2018年1月9日达成的协议并非仅针对逾期交房违约责任，而是约定包括逾期办证、层高不足在内的任何违约责任沈冬明、陈细美均不再予以追究。综上，一审法院判决新新公司承担违约责任错误。 沈冬明、陈细美辩称，1.案涉合同约定层高5.1米，新新公司销售时也多次口头及广告宣传层高5.1米，但实际层高与约定层高误差较大，明显超过合理限度，导致沈冬明、陈细美无法隔层使用，店面价值降低，经营空间受限，未能实现购买店面的目的，应当承担违约责任；2.之前签订的协议仅解决逾期交房应支付的违约金问题，不包括层高问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。 沈冬明、陈细美向一审法院起诉请求：1.新新公司支付逾期办证违约金37500元（1250000元×0.01%×300天）；2.新新公司按诚实信用、公平原则支付讼争商品房层高不足所造成的经济损失暂计100000元。 一审法院认定事实：2014年10月20日，沈冬明、陈细美与新新公司签订《商品房买卖合同》，约定沈冬明、陈细美购买由新新公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼D120号商品房，总价款1250000元。合同第三条约定：该商品房层高为5.1米。第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六合同补充协议第一条第4款第5项约定，买受人委托出卖人代为办理该项商品房的权属登记，买受人应在商品房交付后7日内，将办理商品房权属登记所需缴交税费各项相关资料交付出卖人，以便及时办理商品房的权属登记；买受人若逾期支付相关税费，则应按贷款金额每日万分之二向出卖人支付违约金，办理权属登记的时间顺延。合同附件六合同补充协议第五条第6款约定，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同附件六合同补充协议第十一条第2款约定，以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日；以报纸公告方式送达的，首次公告当日为送达日。2019年4月29日，沈冬明、陈细美领取了案涉商品房的不动产产权证，产权证号为闽（2019）东山县不动产权第0003181号。庭审中，沈冬明、陈细美申请鉴定案涉商品房的实际层高，后放弃鉴定申请，并与新新公司确认案涉商品房的实际层高为4.5米。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。2018年11月9日，东山县不动产登记中心受理了新新公司办理国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的申请。2018年11月15日，新新公司在《闽南日报》刊登该楼盘1#、2#、11#、12#楼办理不动产权登记手续的公告。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一、沈冬明、陈细美能否向新新公司主张逾期办证违约金？二、新新公司是否构成逾期办证，是否应向沈冬明、陈细美支付逾期办证违约金？三、新新公司是否应承担案涉商品房未符合层高约定的违约责任及如何承担违约责任？该院对此分析认证如下： 一、沈冬明、陈细美能否向新新公司主张逾期办证违约金 该院认为，2018年1月9日，新新公司（甲方）与沈冬明、陈细美（乙方）签订协议书，协议第2条约定：依据原合同约定，由于天气因素，甲方可据实顺延交房。扣除可顺延的交房天数后，甲方应支付的逾期交房违约金36375元。第4条约定：本协议签订后，甲乙双方就原合同项下逾期交房违约金事项再无任何纠纷，乙方不得再依原合同的约定向甲方追究任何责任。协议签订后，新新公司按照约定支付36375元。该份协议书系双方就逾期交房违约金事宜达成的协议内容，系双方真实意思表示，应为合法有效。沈冬明、陈细美本案是诉求新新公司支付逾期办证违约金，两者系依据合同提出的不同法律主张，故新新公司抗辩沈冬明、陈细美不具有诉权，不予采纳。 二、新新公司是否构成逾期办证，是否应向沈冬明、陈细美支付逾期办证违约金 该院认为，根据案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，办证时限为商品房交付使用后90日内，而“使用”意味着买受人有执掌行为，只有实际交付才会发生执掌后果，继而发生“使用”，故办证时限的起算日应理解为案涉商品房实际交付第二日。因新新公司并非讼争商品房的办证主体，故在本案中其承担的办证义务仅属协助办证义务，只要讼争商品房满足申请办证条件，即应认定新新公司完成办证义务。本案中，新新公司2018年11月15日在《闽南日报》刊登办理产权登记公告之日，讼争商品房已满足申请办证条件，该时点之后，即使买受人未取得房屋权属证书，根据合同第十四条中“因出卖人原因”的约定，也不属于新新公司一方的责任。庭审中，沈冬明、陈细美陈述于2018年3月18日实际接收案涉商品房，但未举证证明。反之，从新新公司提供的收楼资料领取、钥匙签收单以及承诺书可以证实，2019年3月18日，陈细美领取了收楼资料及钥匙，应认定为案涉商品房的实际交付时间。鉴于新新公司刊登公告通知办证的时间早于沈冬明、陈细美实际交付商品房之日，且沈冬明、陈细美在商品房交付使用后90日内（即2019年4月29日）已取得房屋权属证书，故新新公司不构成逾期办证，沈冬明、陈细美主张逾期办证违约金，缺乏依据，不予支持。 三、新新公司是否应承担案涉商品房未符合层高约定的违约责任及如何承担违约责任 该院认为，案涉《商品房买卖合同》第三条约定讼争商品房用途为店面，层高为5.1米，但是经双方当事人确认实际层高只有4.5米，比合同约定减少0.6米，新新公司已构成违约。双方当事人并未就层高不足应承担的违约责任进行约定，故应根据新新公司的违约程度和沈冬明、陈细美的受损程度酌情确定赔偿数额。鉴于案涉商品房4.5米的层高足以满足正常使用的需要，商品房实际层高比合同约定层高少，对沈冬明、陈细美使用该商品房有一定的影响，但影响相对有限，故酌情确定新新公司按总房款的2%支付赔偿款。沈冬明、陈细美主张层高不足造成经济损失暂计为100000元，超过部分，不予采纳。 一审法院认为，沈冬明、陈细美与新新公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件六合同补充协议中有关商品房交付、产权登记等约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。沈冬明、陈细美于2019年3月18日领取收楼资料及钥匙，实际接收案涉商品房。新新公司刊登公告通知办证时间早于沈冬明、陈细美实际交付商品房之日，且沈冬明、陈细美在商品房交付使用后90日内已取得房屋权属证书，故沈冬明、陈细美诉求支付逾期办证违约金，缺乏依据，不予支持。案涉商品房实际层高比约定层高减少0.6米，新新公司构成违约，该违约行为对沈冬明、陈细美使用该商品房有一定影响，故酌定新新公司按购房款的2%支付赔偿款为宜，即25000元（1250000元×2%）。新新公司的抗辩主张，于法有据的部分予以采纳，其他异议则不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿沈冬明、陈细美商品房层高不足的损失25000元；二、驳回沈冬明、陈细美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元，减半收取计1525元，由沈冬明、陈细美负担381元，新新公司负担1144元。 案经本院审理，当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审还查明：1.案涉2号楼一层共有店面20间，已出售约14间，除2018年5月8日签约的D114号和2018年8月11日签约的D109号2间店面合同约定层高为4.5米外，之前已出售的其他店面合同均约定层高5.1米；2.2018年出售的D114号、D109号两间店面的合同单价均为15000元，2014年出售的案涉D120号的合同单价为16233.76元；3.2012年7月和2017年2月福建省住房和城乡建设厅发布的《福建省城市规划管理技术规定》均规定可分隔出售的店面层高不得超过4.5米。新新公司2号楼立面图标注一层层高4.5米；4.2018年1月9日，新新公司与沈冬明、陈细美签订《协议书》载明：“双方就甲方逾期交房应支付的违约金达成如下协议”。 本院认为，本案二审阶段的争议焦点是：1.合同约定店面层高5.1米是否为笔误？2.新新公司层高不足的责任是否已被免除？对此，本院分析、认定如下： 一、关于案涉合同约定店面层高5.1米是否为笔误的问题 首先，新新公司作为案涉店面的建设单位，应当清楚其所开发店面的实际层高为4.5米。但案涉2号楼一层店面除2018年以后签订的两份合同约定层高为4.5米外，之前签订的合同绝大多数均约定层高5.1米，且两者之间存在明显价差，约定层高5.1米的店面单价高于约定4.5米的店面单价。新新公司没有充分证据证明其确因失误而将4.5米约定为5.1米，应承担举证不足的法律后果。 其次，新新公司在2018年5月8日签订案涉2号楼一层D114号店面合同时，即应当发现之前签订的相邻店面的买卖合同存在约定层高与实际层高不符的问题，但新新公司对这一问题并未主动与买受人沟通协商，也未及时提起撤销权诉讼，直至被买受人诉至法院请求追究违约责任才提出抗辩，已超过撤销权行使期限，应承担实际层高与约定不符的违约责任。 二、新新公司层高不足的责任是否已被免除 新新公司2018年1月9日与沈冬明、陈细美签订的《协议书》，仅系双方为解决新新公司因逾期交房而产生的违约金纠纷而达成。新新公司主张包括层高不足在内的任何违约责任均因该协议的达成而免除与事实不符，不予采纳。 综上所述，新新公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由福建新新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈于伦 审 判 员 李 凌 审 判 员 黄 兴 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 杨 烨 书 记 员 林延龄