天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初2182号原告:孙世平,女,1975年4月28日出生,汉族,个体，住天津市河**。委托诉讼代理人：张朦，天津云兑律师事务所律师。被告:杨小红,女,1972年8月3日出生,汉族,无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李昂，天津秉钧律师事务所律师。原告孙世平与被告杨小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙世平及其委托诉讼代理人张朦，杨小红的委托诉讼代理人李昂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙世平向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除孙世平、杨小红2016年8月1日签订的《租房合同》；2.请求依法判决杨小红返还孙世平租金60000元;3.请求依法判决杨小红返还孙世平押金20000元,以上合计80000元;4.请求依法判决杨小红承担本案的诉讼费用。庭审期间，孙世平放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2016年8月1日,原、杨小红签订《租房合同》,合同约定孙世平承租杨小红拥有的坐落于河东区××路××号××,建筑面积198.21平方米，租金按季度支付,每季度租金60000元，押金2000元。如孙世平无拖欠水电、物业费等情形,杨小红需全额退还押金。合同签订后,孙世平依约向杨小红交纳押金并按期支付房屋租金。至2019年,因相关政策调整及变更,该房屋无法达到经营运幼儿园的最低标准,存在无法办理相关证照的可能性。孙世平第一时间将上述事实告知杨小红,杨小红表示让孙世平先行交纳半年房租,若确实无法办理相关证照提前告知其即可,并承诺退还已交纳房租。孙世平于2019年12月31日、2020年1月1日通过微信向杨小红支付2020年1月1日至2020年6月30日的房屋租金120000元。2020年3月,孙世平明确得知该房屋确无办理相关证照的可能性,无法继续经营,遂与杨小红协商解除租房合同、返还租金及押金等事宜,但杨小红未能依约履行相关事宜。为维护孙世平的合法权益,故将杨小红诉至法院,请求依法判决。杨小红辩称，不同意孙世平全部诉请，合同解除时间为2020年6月30日，当天杨小红与孙世平协商确认并交接完毕，本案合同提前解除，孙世平不享有单方解除权，存在提前退租，要求杨小红返还租金的主张缺乏法律依据。根据相关法律规定，双方签订合同真实有效，不得擅自变更合同。2016年8月1日双方签订合同即视为孙世平对涉案房屋面积、结构、条件等现状认可，孙世平坚持承租，如无法经营属于孙世平个人原因，应正常支付租金。合同条款并未约定租赁合同的用途为经营幼儿园使用，也没有约定以涉案合同符合经营幼儿园的标准为租赁前提，或作为解除合同的条件。反而在合同第2.1、5.1条对孙世平租赁合同系商业使用明确约定，对孙世平尽到提示义务，应视为孙世平认为能够满足其各项标准下租赁，故杨小红合法出租。孙世平于租赁期限届满前预提前解除合同，属于单方违约，押金具有担保合同正常履行的性质，属于保证金。孙世平单方解除合同，构成违约，押金应作为孙世平承担违约的方式，无需返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月1日，杨小红作为甲方，孙世平作为乙方签订《租房合同》，约定乙方承租甲方天津市河东区新北路120号底商（诉争房屋），建筑面积198.27平方米，租赁期限为10年。租金每季度60000元，按季度支付。乙方租赁房屋为商业房屋使用。本合同签订后，乙方向甲方缴纳20000元人民币作为押金，防止乙方对水电、物业费拖欠及主要设施损坏。如乙方无以上事情发生，甲方应把20000元退还给乙方。上述合同签订后，孙世平向杨小红交纳押金20000元，杨小红将诉争房屋交付孙世平使用。孙世平使用诉争房屋开办幼儿园。2020年6月30日，孙世平与杨小红签订协议，载明：“2020年6月3日收到孙世平房租内全部钥匙、电卡、购电证、水费收据单。目前房屋所产生的费用（水费、电费等消耗费用）已结清，房屋完整无损坏，至6月30日交接完，合同解除。关于房屋涉及的租金和押金等事宜，由于承租方已向法院提起诉讼，故双方于2020年6月30日只对房屋进行交接确认。”孙世平及杨小红在该协议上签名捺印。另查明，孙世平与杨小红之间的微信聊天记录显示，2019年10月1日孙世平向杨小红表示担心其开办的幼儿园因房屋平米数不够，不符合开办条件而关停，提出“如果不让干，希望您能把多交的房租退我”。杨小红回复“好”。2019年12月31日双方微信聊天中，杨小红要求原杨小红缴纳半年租金，孙世平再次向杨小红表示诉争房屋面积不足200平方米，不能起照。杨小红表示“您不租了，提前按合同告我说就行”、“您交半年的钱不干了，我给您退”。孙世平遂于2019年12月31日、2020年1月1日微信转账支付半年租金共计120000元。庭审期间双方一致确认孙世平缴纳租金至2020年6月30日。2020年4月1日微信聊天记录显示，孙世平向杨小红表示“房租费我肯定要的……因为我已经向你提出退房，合同里没有表明我不能退房……”对于以上事实，本院予以确认。本院认为，孙世平与杨小红作为平等主体，基于真实意思表示，自愿签订《租房合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方签订协议于2020年6月30日解除合同并交接房屋，对此本院予以确认。对于双方合同解除的原因，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方聊天记录，杨小红曾向孙世平承诺“不租了，提前按合同告我说就行”、“您交半年的钱不干了，我给您退”，因此双方合同应属协商一致解除。对于孙世平要求杨小红退还房屋租金60000元一节，双方于2020年6月30日才交接房屋，但根据2020年4月1日微信聊天记录，孙世平此之前应已向杨小红提出了解除合同及退还租金请求，杨小红既在收取租金时承诺孙世平不经营则向其退还租金，则结合孙世平提出解除合同时间、双方实际办理房屋交接时间并考虑该期间民营幼儿园实际经营情况，本院酌定杨小红向孙世平退还2个月租金即40000元。对于孙世平要求杨小红退还押金20000元一节，双方房屋租赁合同既协商解除，则孙世平不需向杨小红承担违约责任，其所交20000元押金不能因此而扣除。双方在2020年6月30日交接房屋时，已将诉争房屋内水、电等费用全部结清，则依照双方合同约定，杨小红应当退还孙世平押金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条规定，判决如下：一、杨小红于本判决生效之日起十日内退还孙世平房屋租金40000元、押金20000元，以上合计60000元；二、驳回孙世平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元、减半收取计900元，由孙世平负担225元，由杨小红负担675元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张楠二〇二〇年十一月五日书记员  何欣本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。