新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新22民终765号 上诉人（原审原告）：中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区新民五路。法定代表人：赵广宁，总经理。诉讼代表人：任耘，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：郭新英，新疆君始律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕，新疆君始律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆正帮达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区八一路科苑城**综合楼****。法定代表人：何志奇，总经理。委托诉讼代理人：姚培军，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：张新红，新疆鑫茂律师事务所律师。上诉人中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司（下称哈密碱业公司）、新疆正帮达房地产开发有限公司（下称正帮达公司）因确认合同无效纠纷一案，均不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人哈密碱业公司的委托诉讼代理人郭新英、杨燕，正帮达公司的委托诉讼代理人姚培军、张新红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈密碱业公司上诉请求：依法撤销一审判决第三项，支持哈密碱业公司要求正帮达公司给付北院资产租金等受益500000元，支持哈密碱业公司要求赔偿损失100000元。事实和理由：一审判决认为双方当事人对签订《产权交易合同》和《房地产合作开发协议》合同无效均存在过错，因此对哈密碱业公司要求正帮达公司给付租金等受益和赔偿损失未予支持。哈密碱业公司认为一审诉讼起诉主张的租金获利和拆除损失只是其中一部分，并非全额。在一审中哈密碱业公司起诉正帮达公司返还的租金500000元，但正帮达公司的实际租金收益远大于500000元，根据其《工作联系函》，一年的房租收益就达到2500000元；对赔偿拆除资产的损失，哈密碱业公司也是仅仅起诉了100000元，但正帮达公司拆除了水塔、蓄水池、车库、菜窖、自行车棚，根据《产权交易合同》所做评估显示，仅车棚一项价值就达到约100000元。对于损失因为过错双方都应承担，哈密碱业公司承担了一部分，但正帮达公司却没有承担。二、合同被认定为无效，正帮达公司因此获利存在错误。对于无效的法律后果应当是恢复原状，无论哪一方都不能因此获利。正帮达公司接受资产后在2016年就对外出租，其房租收益颇丰。综上，一审法院对上诉人主张返还房租收益和损失赔偿未予支持存在错误，请求二审法院予以调整。正帮达公司辩称，一、产权交易合同是合法有效的。产权交易合同签订后，双方在产权交易部门办理了相关手续，且正帮达公司向哈密碱业公司支付了5000000元价款，哈密碱业公司向正帮达公司移交了大部分房产，正帮达公司对这些房产依法享有占有、使用、收益、处置的权利，所以不存在返还租金收益和赔偿拆除损失的义务。二、即使产权交易合同认定为无效，过错应当在哈密碱业公司。而且哈密碱业公司将正帮达公司的5000000元资金占用5年之久，同时，正帮达公司在进行管理时投入大量的人力及修缮资金等。哈密碱业公司应当返还已收取的5000000元资金和赔偿因此给正帮达公司造成的经济损失。正帮达公司上诉请求：撤销哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1837号民事判决，依法改判驳回哈密碱业公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定合同无效错误，双方签订的产权交易合同系有效合同，房地产合作开发协议系效力待定合同。双方的产权交易合同是基于哈密碱业公司上级机关中电投新疆能源化工集团公司于2015年9月15日作出的（2015）249号批复进行的产权交易，该交易的对象就是哈密碱业公司生活区北院资产处置，该资产处置范围就是地面附着建筑物，资产价值549.74万元，且双方经过了新疆产权交易所的产权交易鉴证，被认为符合法定程序、履行了法律手续。根据本案实际情况，双方办理了地面附着资产的移交，正帮达公司进行了有效的使用管理，并交付了对价5000000元。故产权交易行为应属合法有效。同时，双方在《房地产合作开发协议》第三条第二项中对涉及到土地出让问题作了约定：“甲乙双方尽快将合作开发项目报政府有关部门报批”，该约定是按照法律要求的程序一直在积极办理中。双方交易的土地性质为工业划拨用地，但在双方合同价款中明确约定了交易范围为北院土地及地上附属资产，所以该土地进行交易需哈密碱业公司向哈密市人民政府国有土地管理部门补交土地出让金后，将土地性质变更为商业用地，进行土地使用权变更，这是哈密碱业公司的合同义务。但是，哈密碱业公司并没有履行合同义务，致使开发项目没有及时推进下去。正帮达公司作为开发房地产的企业，积极履行双方约定，向政府有关部门申请办理相关的土地招、拍、挂手续。从一审提交的证据来看，2017年哈密市伊州区规划委、哈密市规划委员会对双方约定的开发项目“伊盛大厦”修建性详细设计方案出具了评审意见，同意认可了双方开发的该项目可行性规划设计方案。哈密市、伊州区人民政府均作了批示，土地出让手续正在办理过程之中，哈密市、区两级政府对正帮达公司开发协议地块土地使用权的变更招、拍、挂是认可的，正在积极推进该事项，《房地产合作开发协议》的效力正在得到确认。二、哈密碱业公司破产管理人无权提出本案诉讼请求。本案中合同是否履行决定权并不在哈密碱业公司破产管理人，而在于哈密市国资委。本案中，破产管理人在没有授权的情况下提出诉讼，主张与哈密市、区两级政府的项目批复相矛盾，属于无权行使诉讼权利。请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。三、一审判决适用法律有误，应予纠正。在最高人民法院司法解释中，明确要求在双务合同中要防止仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应当释明，一审法院并未予释明。即便一审判决认定合同无效，也应当判决双方同时互负返还义务，判决哈密碱业公司返还5000000元转让款、正帮达公司返还转让接收的资产，而不能简单的判决正帮达公司返还资产，这也明显违背无效合同的法律处理原则与最高人民法院的司法解释精神要求。四、哈密碱业公司属恶意诉讼，其诉讼请求不应得到支持。双方《产权交易合同》，《房地产合作开发协议》签订履行已有5年时间，哈密碱业公司收取资产交易转让款5000000元，在向哈密市中级人民法院申请破产后，才提出合同无效的诉讼主张，违背诚实信用的法律基本原则。综上，请求二审法院查明本案客观事实、准确适用法律和司法解释，纠正一审判决的偏差。哈密碱业公司辩称，一、涉案的哈密碱业公司土地性质是划拨性质的工业用地，而且在处置北院资产和地上附着物时，仅通过了上级公司的批准，没有通过报经有审批权的人民政府批准，违反了法律强制性规定。所以，一审法院认定产权交易合同无效是正确的。二、2015年12月，双方当事人签订的房地产合作开发合同的前提是产权交易合同，从两份合同的关系上看，房地产合作开发合同是从合同，作为主合同的产权交易合同无效，从合同也当然无效，不存在效力待定的问题。三、一审法院认定产权交易的价款32000000元中包括土地使用权是不对的。哈密碱业公司提交产权交易部门的标的物是北院资产的附着物和房屋建筑物，不包括土地使用权。四、哈密碱业公司破产管理人履行的是进入破产程序企业的权利，是符合法律规定的，所以不存在主体不合法。五、涉案合同的无效是因违反了法律强制性规定，责任不在哈密碱业公司一方，正帮达公司也应承担相应责任。从合同履行的过程来看，正帮达公司将移交的车库、菜窖等已经拆除，导致破产企业的资产减少。哈密碱业公司在一审时提交了资产评估报告，可以确认被损坏资产的价值，另外对于正帮达公司的财产收益也没有处理，一审判决是不当的。哈密碱业公司向一审法院起诉请求：1.确认哈密碱业公司与正帮达公司在2015年12月3日签订的《产权交易合同》及在2015年12月10日签订的《房地产合作开发协议》无效；2.判令正帮达公司返还哈密碱业公司已交付的资产（具体见资产返还清单）；3.判令正帮达公司给付北院资产2016年至今租金等收益500000元；4.判令正帮达公司赔偿哈密碱业公司各项损失100000元。一审法院认定事实：2015年10月13日，原告委托中联资产评估新疆有限公司对原告位于哈密市××区北院资产进行评估，评估资产主要包括文化教育中心、综合楼、食堂、车库、配电室、水泵房、水塔、蓄水池、室外管线、菜窖等，资产评估价值为5497400元。2015年12月3日，原告与被告签订《产权交易合同》，约定：转让方（以下简称甲方）：中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司、受让方（以下简称乙方）：新疆正帮达房地产开发有限公司。第一条，本合同转让标的为：哈密碱业公司生活区北院及地面资产。1．甲方转让的资产位于哈密市八一路以东、建设西路以北；东邻哈密地区建筑公司家属院、南邻哈密市建设西路、北邻新开发的科苑城住宅小区、西邻哈密市主干道八一路。宗地东西长约218米，南北宽约86米，占地约18590平方米（约28亩）。2．甲方转让的资产为哈密碱业公司生活区北院公有房屋及构筑物资产，主要有：食堂、水塔、车库、变电室、水泵房、职工宿舍楼、文教中心等，建筑面积约7100平方米（详见附件1：资产清单）……第三条：1．本合同项下产权交易已于2015年10月24日经新疆产权交易所公开挂牌，并于2015年11月18日以动态报价方式组织实施，挂牌期间产生1个意向受让方，依法作为买受人受让本合同项下转让标的。2．转让价格，甲方将本合同第一条规定的转让标的以人民币叁仟贰佰万元整转让给乙方。转让价款的确定依据是：挂牌结果。3．转让保证金、转让价款支付方式及条件：乙方缴纳保证金500万元；甲乙双方签订交易合同……第四条：3．乙方如需过户或办理权属登记，过户一切手续由甲方协助乙方办理，产生的所有费用由乙方承担……第九条合同的生效，本合同自甲乙双方授权代表签字或盖章并在新疆产权交易所备案之日起生效（法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的除外）。合同签订后，被告向原告支付5000000元。2015年12月，原告与被告签订《房地产合作开发协议》，约定：甲方：中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司，乙方：新疆正帮达房地产开发有限公司，一、合作方式：甲方将所属的生活区北院28亩宗地，全部移交给乙方开发建设。甲乙双方同意以乙方名义设立项目部。二、合作条件：1．甲方提供待开发生活区北院土地的使用权及地上附着物约7100平方米的建筑资产。2．乙方提供本房地产合作开发项目所需的全部资金（包括土地出让金）。3．乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法、经营范围符合房地产开发要求。4．由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。三、甲乙双方的权利义务……2．本协议签订生效后，甲乙双方尽快将合作开发项目报政府审批。3．合作开发项目所用土地的用途、类型的变更及土地分割等手续由甲乙双方共同办理，相关费用由乙方出资。4．因合作项目涉及甲方一栋职工住宅楼拆迁情况，甲乙双方共同做好拆迁工作，乙方负责过程中的补偿（其补偿不得超出政府批准的拆迁标准）、置换等方面事宜，甲方协助做好相关疏导、谈判等方面工作。5．上述土地的地面附着物及建筑物的拆迁补偿费归乙方所有。四、收益分配，由于签订本合同时没有政府的规划及建设指标，无法确定利润分配，待政府规划建设招标出台后，甲乙双方另定合同，确定双方利益的分配。2016年5月3日，原被告通过新疆产权交易所挂牌交易原告位于哈密市伊州区××路北院资产，成交价为32000000元。2016年9月27日至2019年2月25日，原告陆续向被告交付生活区北院资产，包括综合楼、文教中心、食堂、水塔、蓄水池、车库、变电室、水泵房、菜窖、自行车棚等。被告接收文化教育中心后，陆续对外出租。因原告认为双方签订的上述两份协议无效，引起诉讼。1999年7月13日，哈密双合碱业有限责任公司通过划拨的方式取得新市区新民五路（八一路）生活用地使用权，土地面积57180.72平方米。哈密双合碱业有限责任公司于2005年9月2日注销，其资产由新疆化工（集团）有限责任公司承继。2009年新疆化工集团哈密碱业有限公司成立。同年，新疆化工（集团）有限责任公司将原哈密双合碱业有限公司的资产移交给新疆化工集团哈密碱业有限公司，该公司名称于2013年变更为中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司。2017年，新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院作出（2017）新22破字第1号民事裁定书，裁定：受理中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司的破产清算申请。再查，被告接收北院资产后，陆续拆除了水塔、蓄水池、车库、菜窖、自行车棚。一审法院认为，原告与被告分别签订《产权交易合同》及《房地产合作开发协议》，本案争议的焦点为上述两份合同是否有效。一、关于《产权交易合同》，双方约定原告将位于哈密市伊州区××路北院及地面资产转让给被告。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，房屋与土地应当作为一体处理，地，地随房走该合同原告转让的系北院地面资产及土地。该土地使用权由原告通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”及《最高人民法院》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”之规定，本案房产及所涉及的土地为划拨取得，原告未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《产权交易合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。二、关于《房地产开发协议》，双方约定原告提供生活区北院土地的使用权及地上附着物与被告共同开发房地产，该土地使用权由原告通过划拨方式取得，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”之规定，原告以划拨土地使用权作为投资与被告合作开发房地产，未经有批准权的人民政府批准，双方签订的《房地产开发协议》违反上述法律规定，应当认定无效。综上，原被告签订的《产权交易合同》及《房地产合作开发协议》无效，被告因该合同取得的财产，应当予以返还，因被告在管理房产过程中拆除了水塔、蓄水池、车库、菜窖、自行车棚，该部分财产已不能返还，对于北院及北院的综合楼、文教中心、食堂、变电室、水泵房，由被告向原告返还。原告主张被告返还对外出租文化教育中心的收益及拆除水塔、蓄水池、车库、菜窖、车棚的损失，因原、被告对所签两份合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任，故对原告提出的返还收益及赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。遂判决如下：一、原告中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司与被告新疆正帮达房地产开发有限公司于2015年12月签订的《产权交易合同》及《房地产合作开发协议》无效；二、被告新疆正帮达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内向原告中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司返还位于哈密市八一路以东、建设西路以北，相邻科苑城住宅小区的生活区北院（约28亩）及地面资产（综合楼、文教中心、食堂、变电室、水泵房）。三、驳回原告中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9800元（缓交），由原告中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司负担4900元，被告新疆正帮达房地产开发有限公司负担4900元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，正帮达公司提交证据一、2015年11月18日、11月26日分别向新疆产权交易所有限公司支付1500000元、3500000元的电汇凭证，以期证明已向哈密碱业公司支付交易款5000000元。经质证，哈密碱业公司认可已收到交易款5000000元。本院确认哈密碱业公司收到正帮达公司5000000元的事实。证据二、2015年12月-2020年9月正帮达公司支出的产权交易鉴定费、专家评审费、给水改造工程费、房产公司管理费用等2200900元，以期证明正帮达公司因管理房产产生的费用。经质证，哈密碱业公司对该组证据认为在一审期间没有提交，对真实性不予认可，且该损失没有提起反诉，本案中不应作出处理。该组证据因哈密碱业公司提出异议，本院不予确认。证据三、新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2017）新2201民初1365号民事判决书，以期证明哈密碱业公司未按照合同约定将地上附着物移交正帮达公司，存在违约行为。经质证，哈密碱业公司对1365号判决书的真实性予以认可，该案涉及资产未向正帮达公司移交的原因是在破产清算过程中，发现产权交易合同与房地产开发合同存在合同无效的情形，所以没有移交财产，这并不是导致合同无效的原因，也与本案无关。本院对新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2017）新2201民初1365号民事判决书的真实性予以确认，对正帮达公司证明的目的不予确认。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，双方当事人争议焦点：一、哈密碱业公司破产管理人是否有权提起本案诉讼。二、案涉合同的效力如何认定。三、哈密碱业公司要求正帮达公司给付租金收益以及赔偿损失能否成立。一、关于哈密碱业公司破产管理人是否有权提起本案诉讼的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”及第二十五条第一款第七项规定：“人民法院受理破产申请后，管理人履行下列职责：...（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；....。”因此，正帮达公司主张哈密碱业公司破产管理人无权提起本案诉讼的理由不能成立，本院不予支持。二、关于案涉合同的效力如何认定的问题。双方在签订的《产权交易合同》以及《房地产合作开发协议》均涉及哈密碱业公司的北院土地使用权的处置，而该土地使用权的性质属于划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十六条的规定，因案涉土地使用权至本案起诉前，仍未通过有审批权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，且哈密碱业公司已进入破产程序，无权再对其财产作出处分，故一审法院认定合同无效并无不当，本院予以维持。对于正帮达公司主张案涉合同效力待定的理由，没有法律依据，本院不予采信。三、关于哈密碱业公司要求正帮达公司给付租金收益以及赔偿损失的主张能否成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，哈密碱业公司收到正帮达公司产权交易款5000000元及正帮达公司接手的位于哈密市八一路以东、建设西路以北，相邻科苑城住宅小区的生活区北院（约28亩）及地面资产（综合楼、文教中心、食堂、变电室、水泵房）应相互返还。但哈密碱业公司已进入破产清算程序，对破产企业的给付请求均应通过破产清偿解决。故本案中，应当确认正帮达公司享有对哈密碱业公司债权5000000元。一审法院对哈密碱业公司收到的正帮达公司产权交易款5000000元未作处理不当，本院予以纠正。对于哈密碱业公司要求正帮达公司给付租金收益、赔偿损失600000元及正帮达公司要求哈密碱业公司因管理房屋等产生损失，因双方当事人明知案涉土地系划拨工业用地，仍然签订相关合同，且至今未能通过相关部门的批准。因此双方对于签订的合同均未尽审慎审查义务，故均有过错，对由此产生的损失应各自承担相应责任。综上所述，中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司上诉请求不能成立，本院不予支持。新疆正帮达房地产开发有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1837号民事判决；二、确认新疆正帮达房地产开发有限公司享有对中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司债权5000000元。一审案件受理费9800元，由中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司负担4900元，新疆正帮达房地产开发有限公司负担4900元。二审案件受理费9800元，由中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司负担4900元，新疆正帮达房地产开发有限公司负担4900元。本判决为终审判决。审  判  长   邓 丰审  判  员   王晓东审  判  员   王 豫二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 九 日法 官 助 理   杜苗苗书  记  员   范慧茹