辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终2232号上诉人（原审被告）：润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司），住所地辽宁省葫芦岛市连山区中央大街**。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾宇，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小明，男，1979年11月15日出生，汉族，个体，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：李亮，辽宁斯特律师事务所律师。上诉人润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（以下简称润欣公司）因与被上诉人李小明租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初3619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人润欣公司的委托诉讼代理人曾宇，被上诉人李小明的委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润欣公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李小明的诉讼请求；本案诉讼费用由李小明承担。事实和理由：1、润欣公司所涉的其他租赁案件的租户均是在2013年签订的租赁合同，而李小明是唯一一家在2015年11月25日签订的《店铺租赁合同》的租户。李小明进场时，对整个商场的经营状况（包括但不限于商户数量、客流量）是明知的，对商户闹事事件亦是明知的。在此基础上，李小明仍然执意与润欣公司订立合同并进场，其合同目的本就是在商场现状进行经营，与其他租户不同。李小明接受店铺后，开始缴纳水电费进行经营。此合同目的已经实现。一审法院完全按照其他案件进行认定存在错误。2、案涉房屋未经过二次消防验收，本身不具备经营条件，一审判决将商业风险转嫁于润欣公司存在错误。根据《中华人民共和国消防法》第十五条及《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》第一条规定，案涉房屋建筑面积大于300平方米，必须经建设工程消防设计和竣工验收消防备案（即二次消防）才可以开始营业。2016年4月29日，润欣公司对李小明装修改造的房屋进行验收检查，明确告知其需要进行消防验收审批。李小明表示消防方面问题完全自行负责。但事实上，李小明的店铺始终未申报二次消防，属于,《消防法》明文规定不得开业的情形。李小明因自身原因无法达到开业经营条件，其经营情况不应与润欣公司有关。李小明主张的所谓损失全部应当自担。3、一审判决的会员残值无事实及法律依据，不属于法律意义上的损失。首先，会员残值属于预收款，李小明没有为会员提供相应服务，退回预收款并不属于损失。其次，李小明所谓的退费并未实际发生。如果润欣公司对其进行会员残值赔付，李小明实际上将获得双份利润。第三，会员残值鉴定的资料证据真实性存疑，且会员残值随时间变动越来越少，彼时鉴定金额并不适用于此时的会员残值，本身不具备可鉴定性。第四，从全国各地法院案例来看，在房屋租赁合同纠纷中，法院均认为承租人对未提供服务的部分退费不属于承租人损失，不应纳入赔偿范围。请求二审法院依法公正裁判。李小明辩称，2015年11月25日，李小明与润欣公司签订的《店铺租赁合同》。在签订案涉合同时，润欣公司未明确告知商场整体经营现状，更是隐瞒了商场多年未整体开业的情况，所以润欣公司具有一定过错。本案中，李小明所经营的跆拳道会馆，其装修部分和会员的残值部分均是李小明的实际损失。如商场正常经营，该部分损失将不会发生，润欣公司应依法予以赔偿。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李小明向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令润欣公司赔偿李小明经济损失共计453523.18万元。由润欣公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月25日，李小明作为乙方，润欣公司作为甲方，双方签订了乐都汇购物中心《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于葫芦岛乐都汇购物中心L3F014商铺用于经营“陈中跆拳道馆”，租期自2015年11月1日开始，到2019年4月30日止，自交付日起算，交付期间2015年11月1日，具体交付日期以双方签署的交付凭据载明的为准，装修期自2015年11月1日至2016年4月30日止，起租日为2016年5月1日，开业日暂定乙方于2016年5月1日开业。合同还约定，购物中心开幕日指购物中心正式开始营业日期。或者在购物中心的开幕日期推迟的情况下甲方通知的替代日期。双方在该合同中还约定乙方因甲方违约行为而引起的所有费用和开支（包括合理支出的律师费），均由甲方承担，乙方有权向甲方追讨该等费用、开支。合同签订后，2016年2月18日，润欣公司交付了上述店铺，李小明对涉案商铺进行了装修。李小明经营期间，办理了会员卡。另查明，乐都汇购物中心现已消防验收合格，具备开业条件，但尚未整体开业。在本次诉讼前，润欣公司曾通过自行协商及诉讼等方式补偿或赔偿过部分租户的经济损失。还查明，本案在审理过程中，经李小明申请，一审法院报送葫芦岛市中级人民法院委托辽宁海馨资产评估有限责任公司对李小明租赁店铺的装修价值及剩余会员残值进行评估，评估基准日为2019年11月6日，评估结论：资产总计453523.18元，其中剩余会员残值306240元，其余为装修价值。李小明为此次评估交纳评估费1万元。一审法院认为，李小明为《商铺租赁合同》的承租方，与润欣公司形成了租赁合同关系，该租赁合同是双方的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，润欣公司不仅将其自有的店铺对外出租，同时还负有对各店铺的经营活动进行管理并负责商场招商的合同义务，故双方之间的《店铺租赁合同》并非简单的出租人将店铺出租收取租金的租赁行为。双方在合同中约定，购物中心是指乐都汇购物中心，该中心应包括整个购物商场。在合同履行过程中，乐都汇购物中心并没有整体开业是客观事实，此事实得到了润欣公司的认可，同时润欣公司也承认因购物中心未整体开业给部分商户造成了损失，且实际上润欣公司对其他商户作出过补偿或赔偿的事实也证明了润欣公司存在未按约定履行义务的事实。润欣公司的违约行为在一定程度上导致了案涉商铺所在的购物中心商圈业态未能达成预想的最佳状态，在一定程度上影响了李小明的正常经营活动，比如前来逛街、购物或消费的客流、人流相比照整体开业的状态之下明显不足，前来消费的人群总量不足，不够充沛。李小明作为租赁商铺并开展正常商业经营活动的业主，在选择所承租的商铺地段及经营条件时，有自主判断及自主选择的权利，其所考虑的因素不单是租金是否合理、、地段是否优越同时也会考虑所在购物中心的发展前景及运行态势等，并理智评价自身商业经营中的风险。李小明经营的店铺，其生意好与坏，影响因素较多，比如李小明自身经营定位、服务质量、管理水平等，又比如本地潜在消费客户总量、客户消费水平等，当然还会受到上述商铺所在购物中心整体商业氛围是否能够带动人流、客流等因素的综合影响。这种商业风险也应予以考虑且该风险不能全部由润欣公司来承担。综合考虑双方当事人在履行合同中的各自过错承担，特别是润欣公司的违约行为对李小明的影响程度，李小明经营中的商业风险等综合因素，同时本着妥善化解矛盾纠纷、最大程度平衡民事权益并兼顾公平的原则，本院确定本案适用适当赔偿原则，对李小明损失进行赔偿。关于李小明的经济损失问题，应以评估数额为准，按责任比例承担，李小明支出的评估费亦按此原则分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决：一、解除李小明与润欣商业发展（葫芦岛）有限公司之间的乐都汇购物中心《商铺租赁合同》，李小明于本判决生效后十日内向润欣商业发展（葫芦岛）有限公司返还租赁店铺；二、润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内赔偿李小明经济损失324466.23元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由李小明承担6160元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担2640元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审判决认定的事实一致。本院认为，从润欣公司与李小明签订的《乐都汇购物中心》的约定来看，润欣公司不仅单纯的将其购物中心内的店铺对外出租，润欣公司还负责对购物中心内各个店铺进行管理，并负有购物中心招商及整体开业的合同义务。乐都汇购物中心未整体开业的事实存在，势必影响李小明的正常经营活动，一审法院适用适当赔偿原则，判令润欣公司赔偿李小明部分装修价值损失，并无不当。案涉剩余会员残值属于预收款，李小明未向会员提供相应的服务，退回该笔预收款不属于直接经济损失，不应获赔。李小明为查清案件事实，明确具体经济损失支付的1万元鉴定费用，亦应适用该原则分担。润欣公司应赔偿李小明各项经济损失为110098.23[（453523.18-306240+10000）×70%＝110098.23]。综上所述，润欣公司的上诉请求，部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初3619号民事判决第一项，即解除李小明与润欣商业发展（葫芦岛）有限公司之间的乐都汇购物中心《商铺租赁合同》，李小明于本判决生效后十日内向润欣商业发展（葫芦岛）有限公司返还租赁店铺；二、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初3619号民事判决第二项，即润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内赔偿李小明经济损失324466.23元；三、上诉人润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人李小明经济损失110098.23元；四、驳回被上诉人李小明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司负担2136元，由李小明负担6664元；二审案件受理费8800元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司负担6664，由李小明负担2136元。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年十一月二十七日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”