安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)皖01民终8211号上诉人（原审原告）：黄金波，女，1978年10月11日生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。上诉人（原审原告）：陈光辉，男，1977年8月2日生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：任彩瑕，安徽徽灵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽骏誉投资置业有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路与政通路交叉口卓誉中心**。法定代表人；李应亮，经理。委托诉讼代理人：万应旭，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚英亮，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。上诉人黄金波、陈光辉因与被上诉人安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称骏誉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2019)皖0104民初10339号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄金波、陈光辉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回黄金波、陈光辉诉讼请求；2、判令骏誉置业公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、黄金波、陈光辉一审提供的证据能够证明案涉房屋土地性质，一审法院不予认定错误；2、黄金波、陈光辉一审提供的规划许可证副本、消防意见能证明骏誉置业公司未按照规划许可证建房，消防验收不是按商铺进行的，一审法院认可上述证据真实性，但对证明效力不予认可错误；3、公证书、宣传海报、宣传手册载明内容构成要约，应视为合同内容，骏誉置业公司违反合同约定，应当承担违约责任；4、黄金波、陈光辉提供的苏州市姑苏区法院（2018）苏民1326号民事判决与本案案情一样，一审法院应当作出一致判决；5、合肥市自然资源和规划局2020年6月23日出具说明函推翻了合肥市不动产登记中心2020年4月26日的情况说明，一审法院不采纳情况说明而采纳说明函依据不足；6、黄金波、陈光辉一审提交证据足以证明案涉土地性质为商业金融用地，骏誉置业公司不按规划许可证建房，构成根本违约，且骏誉置业公司在销售过程中存在虚假宣传、欺诈销售等行为，故一审法院认定事实不清，证据不足，请示二审法院查明事实，依法改判。骏誉置业公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄金波、陈光辉向一审法院起诉请求：1.依法判令骏誉置业公司赔偿原告购房差价等经济损失暂定10万元,待评估后重新计算。2.本案诉讼费由骏誉置业公司承担。一审法院认定事实：骏誉置业公司是位于合肥市政务区潜山路以东、万佛路以北天珑广场项目的开发商。该项目商业部分从销售之初，通过销售广告、宣传海报等方式对外进行宣传。2016年11月10日，黄金波、陈光辉（买受人）与骏誉置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同的主要内容为：出卖人以出让方式取得位于合肥市潜山路以东、万佛路以北的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为合地市经营（2012）104号。规划用途为住宅、商业。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为天珑广场，建设工程规划许可证号为合规政建民许2014017号。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号合房预售证第20150034号。买受人购买出卖人建设的上述项目中的地下室（北区）-1层B商-1286室，该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为/，建筑层数地上0层,,地下**合同约定建筑面积共27.78平方米，其中套内建筑面积13.34平方米，公共部位与公用房屋分摊面积14.44平方米，该商品房价款777827元，首付房款397827元应在2016年11月10日前支付给出卖人；剩余房款人民币380000元办理按揭贷款。合同第八条约定交付期限为：出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建筑工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；合同第十八条约定，买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途……上述合同签订后，黄金波、陈光辉依约向骏誉置业公司支付了购房款，双方为案涉《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续黄金波、陈光辉黄金波取得了皖（2018）合肥市不动产权第40007977号不动产证书，其中载明权利人：黄金波；坐落：政务区潜山路588号天珑广场地下室-1层B商-1286；权利类型:国有建设用地使用权/房屋所有权；共有情况：房屋共同共有，权利性质:出让/商品房；用途：商务金融用地/商业。陈光辉取得了皖（2018）合肥市不动产权第40007978号不动产证书，其中载明:权利人:陈光辉,坐落：政务区潜山路588号天珑广场地下室-1层B商-1286；权利类型:国有建设用地使用权/房屋所有权；共有情况：房屋共同共有，权利性质:出让/商品房；用途：商务金融用地/商业。另查，2012年10月9日，出让人合肥市国土资源局与受让人广州杰锐投资有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：合地市区经营【2012】104号）一份，其中约定：本合同项下出让宗地编号为ZWQTD-006-007，宗地总面积69031.83平方米，其中出让宗地面积69031.83平方米，其中，含绿地面积2468.36平方米；该出让宗地坐落于潜山路以东、万佛路以北；第五条本合同项下出让宗地的用途为商业、住宅（其中居住用地比例占总用地比例不大于40%）；第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：主体建筑物性质商业、居住（其中居住用地比例占总用地比例不大于40%）；附属建筑物性质按批准规划方案组织实施；建筑限高按批准规划方案组织实施……。2012年11月19日，甲方合肥市国土资源局与乙方广州杰锐投资有限公司、丙方骏誉公司签订《补充合同（二）》，约定《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：合地市区经营【2012】104号）及《补充合同》约定的全部权利和义务由丙方承担和继承等。2014年1月7日，骏誉置业公司取得案涉土地《国有土地使用证》，证号为合国用（2014）第017号，该证载明的地类用途为商业、住宅。2014年1月22日，骏誉置业公司拟建的天珑广场项目取得合肥市规划（单体）方案审定通知书，批准文号合规政审（2014）002号，其中载明：用地性质为居住用地、商业用地。2014年6月25日，骏誉置业公司取得合规政建民许2014017号《建设工程规划许可证副本》。2017年6月21日，合肥市公安消防支队出具合公消验字[2017]第0171号建设工程消防验收意见书，意见书载明，安徽骏誉投资置业有限公司申报的天珑广场1-3#、5#办公楼、6-8商业及地下室工程（合公消验凭字[2017]第0169号）经综合评定该工程消防验收合格。2017年7月5日，骏誉置业公司建设的天珑广场1#、2#、5#办公楼，3#办公楼及商业4#（南区商业），北区5#裙房商业及6—8#商业，9#—14#住宅楼，，地下室的项目取得《建设工程规划核实合格证》，编号为合规验民许**2017年7月24日，骏誉置业公司取得建字第340101201760009号《建设工程规划许可证》，其中载明“根据建设单位申请及发改备（2012）336号文件精神，已审批通过总面积规划方案‘合规政审（2014）002号’、土地证并取得供电、人防、消防、环保部门意见，原则同意办理安徽骏誉投资置业有限公司‘天珑广场’建设工程规划许可证，该建筑功能为：商业、办公、住宅、地下车库，…、地下车库年12月18日，安徽骏誉投资置业有限公司‘天珑广场’因建设单位实际使用需求，申请施工图纸变更，经核实，并征求消防、环保、供电等部门意见，原则同意办理安徽骏誉投资置业有限公司‘天珑广场’建设工程规划许可证变更，其他控制条件不变，详见变更图纸。该建筑功能为：商业、办公、住宅、地下车库，…、地下车库体建筑变更指标如下：……5、北区5#裙房商业及6-8#商业：建筑功能为：商业，地上6层局部，地上**局部**21047.18平方米，取消自持商业面积7538平方米。……12、地下室：……、地下室细分如下：（1）北区地下室：建筑功能为：商业、地下车库、地、地下车库、地下**南区地下室：建筑功能为：商业、地下车库、地、地下车库、地下**住宅地下室：建筑功能为：地下车库、地：地下车库”本案因系群体性系列纠纷案件之一，案涉项目同地段的房屋产权分户登记时用途一栏登记有“商业”、“商服用地/商业”、“商务金融用地/商业”等情形，为此，该院向合肥市自然资源和规划局调查了解案涉房产登记相关情况。对此，合肥市不动产登记中心于2020年4月26日向该院出具《关于天珑广场分户不动产权证土地用途的情况说明》，内容为：“天珑广场项目位于蜀山区潜山路588号，系安徽骏誉投资置业有限公司开发建设。土地出让合同约定的宗地用途为‘住宅、商业’。2017年10月起，安徽骏誉投资置业有限公司陆续向我中心申请该项目的权籍调查和不动产登记。根据《不动产权籍调查技术方案(试行)》、《不动产登记数据库标准(试行)》等规定，土地用途依据《土地利用现状分类》(GB/T21010)(下称‘《土地分类》’)的国家标准进行分类，权籍调查和不动产登记土地用途要求按级类填报。该宗地土地出让合同约定的土地用途是一级类，‘商业用地’对应分类为‘商服用地’，《土地分类》对于‘商服用地’划分为7个二级类，‘商务金融用地’是其中之一。为贯彻执行上述文件规定，土地用途必须用二级类登记，我中心在办理天珑广场项目(包括类似项目)商办类房屋权籍调查和不动产登记时，采用‘商服用地’的二级分类‘商务金融用地’对应土地出让合同约定的‘商业用地’。同时，不动产登记采用‘商服用地’的二级分类‘商务金融用地’对应土地出让合同约定的‘商业用地’，存在无法准确涵盖综合体项目土地用途的现实问题。经与上级相关部门沟通请示，我中心自2018年起对于难以准确界定二级类的商办综合体项目，在不突破原土地批准用途的前提下，将商办房屋按照《土地分类》的一级类‘商服用地’办理权籍调查和不动产登记。上述项目中(包括类似项目)已按照二级类‘商务金融用地’办理不动产登记的权利人，如确有需求，可以向我中心申请按照一级类‘商服用地’办理换证手续。特此说明。”2020年6月23日，合肥市自然资源和规划局向该院出具合自然资规函[2020]406号《合肥市自然资源和规划局关于天珑广场有关不动产登记簿记载事项说明的函》，内容为：“因贵院要求，我局所属合肥市不动产登记中心于2020年4月26日出具了《关于天珑广场分户不动产权证土地用途的情况说明》，现就有关事项说明如下：我局系合肥市辖区范围内不动产统一确权登记的法定登记部门，合肥市不动产登记中心为我局下属的事业单位，受我局委托合肥市不动产登记中心从事不动产统一登记具体事务性工作，其出具的《情况说明》仅作为具体的业务技术解释，不宜作为土地用途的证明材料，土地用途应依照《国有建设用地使用权出让合同》认定。”一审法院认为，黄金波、陈光辉与骏誉置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应合法、有效。《商品房买卖合同》约定案涉项目的土地规划用途为住宅、商业，商品房的用途为商业。骏誉置业公司通过出让方式取得案涉土地，出让合同约定出让宗地的用途为商业、居住（其中居住用地比例占总用地比例不大于40%）。骏誉置业公司取得的《建设工程规划许可证》载明：北区5#裙房商业及6-8#商业建筑功能为商业；天珑广场地下室建筑功能含商业。黄金波、陈光辉诉称骏誉置业公司取得的天珑广场土地用途为商务金融用地，其以商铺销售已经构成欺诈、虚假宣传，构成根本违约，黄金波、陈光辉购买的商品房根本不具有商铺的使用功能，价格也应该远低于商铺，证据不足，该院不予认定；黄金波、陈光辉要求评估案涉房屋的价值减损，该院不予准许。故黄金波、陈光辉要求骏誉置业公司赔偿经济损失的诉讼请求，无事实与法律依据，该院不予支持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄金波、陈光辉的诉讼请求。案件受理费2300元，由黄金波、陈光辉负担。二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，骏誉置业公司制作的彩页宣传广告等宣传资料为要约邀请，并非要约，黄金波、陈光辉关于骏誉置业公司宣传彩页内容构成要约、骏誉置业公司销售的房屋不符合双方合同约定构成违约的主张不符合法律规定，本院不予支持。根据已查明的事实，黄金波、陈光辉与骏誉置业公司签订的《商品房买卖合同》约定案涉项目土地规划用途为住宅、商业，商品房的用途为商业，双方签订的《补充协议一：“天珑广场”项目商品房买卖合同补充协议——商业》第一项“明示事项”中亦载明“出场人已在该项目销售现场向乙方明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、主合同示范文本、补充协议、《商品房预售许可证》、……《天珑广场认购协议须知》等法律法规规定应明示的文件……”，上述合同及补充协议等材料表明，骏誉置业公司已经履行了相应的告知义务，黄金波、陈光辉是具备完全民事行为能力的个人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务,故黄金波、陈光辉诉讼主张骏誉置业公司构成欺诈、构成根本违约，本院不予支持，其要求骏誉置业公司承担支付购房差价10万元违约损失无事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，黄金波、陈光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由黄金波、陈光辉负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇二〇年十一月四日法官助理陈思书记员李丽莎附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。