山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4429号 上诉人（原审原告）：山东城顶商业发展有限公司，住所地济南市槐荫区美里路北。 法定代表人：吴有媚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗鹏，山东锦哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张传旺，山东锦哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东科技大学培训中心，住所地：泰安市红门路**。 法定代表人：张春才，该中心总经理。 被上诉人（原审被告）：山东科技大学，，住所地青岛市黄岛区前湾港路**（泰安市泰山区岱宗大街**、济南市天桥区胜利庄路**） 法定代表人：姚庆国，该学校校长。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：焦平春，山东锦春律师事务所律师。 上诉人山东城顶商业发展有限公司（以下简称城顶公司）与被上诉人山东科技大学培训中心（以下简称山科大培训中心）、山东科技大学（以下简称山科大）租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城顶公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求；2、依法指定三被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清,裁判结果权益严重失衡,有违公平、公正、合法原则。上诉人认为原审判决认定基本事实错误,适用法律不当。1、山科大培训中心早在合同签订之前就已经知道了擂鼓石大街的涉案房产己纳入城市规划,存在立即被拆迁的客观现实,但是山科大培训中心为了获取利益,隐瞒事实真相,误导上诉人与其签订12年的租赁合同。租赁合同生效后,上诉人投入巨额资金(详见证据)对涉案房屋进行装修改造成高档酒店,上诉人装修涉案房屋目的是为了在12年期间内能够持续使用房屋,收回投资并获利。但是,就是因为山科大培训中心隐瞒涉案房屋被即将拆迁的客观事实,为了获取私利,没有将真相告知上诉人,造成涉案房地产在租赁期间内被拆除、合同终止履行的客观事实,致使上诉人利益受损,被上诉人为此获利,利益严重失衡的法律后果。合同法第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,被上诉人明显有过错,依法应当承担赔偿经济损失。2、原审判决权益严重失衡,有失公平、公正、合法原则。山科大培训中心在原审中辩解其知道擂鼓石大街的规划,但没有明确何时实施,具体的实施时间是不可遇见,以此理由来抗辩上诉人的所请。山科大培训中心既然已经知道涉案房屋已经纳入城市规划,随时可能被拆迁,更应当履行告知义务,告知上诉人有规划存在,避免上诉人投入巨额资本装修酒店而产生重大损失。山科大培训中心隐瞒事实的行为,足以证明其过错行为客观存在。被上诉人已经从拆迁人处获得补偿,包括涉案酒店的费用(还应当包括上诉人对涉案房屋投资份额)。而上诉人没有得到任何赔偿,权益严重失衡。3、被上诉人与泰安市人民政府的置换协议,除置换土地、房产还有设施设备及装修部分,而这一切的产生的基础是在上诉人经营中的装修、营业是分不开的;退一步讲假设按政府拆迁占用,根据市政府的征用文件,是对涉案房产的装饰装修、停业损失、安置补偿有明确的规定,被上诉人并没有提供证据在置换协议中不包含上述内容的补偿,事实上置换协议包含上述内容,而上述内容依法应由上诉人享有,上诉人之所以无法举证包含在期内,根据法律法规上诉人不是被征用人或被拆迁人,所以该项举证责任理应有被上诉人举证。上诉人与被上诉人在签订协议时的免责条款,被上诉人未对该条款作特别提醒,该合同也是被上诉人提供,该条款的设立损害了上诉人利益,该条款应为无效条款,人民法院应按公平公正原则处理,原审法院的处理显然不妥,二审法院应予纠正。综上,原审判决认定事实基本错误,上诉人的损失没有考虑,违背公平原则。二、原审判决适用不可抗力事由,驳回上诉人诉请,适用法律不当。适用不可抗力法定是事由裁判,必须是合同当事人在签订合同时对于不可抗力事件的发生必须根本无法预见。如果能预见,或应该能够预见,则不构成不可抗力。本案在订立合同时,山科大培训中心已经知道涉案房屋已经被列入征用、规划、拆迁,这与法定不可抗力事由明显相悖。综上,拆迁人对于擂鼓石大街的规划并拆迁的行为不适用本案不属于不可抗力法定事由,应当根据合同约定第12条第4项约定。综上所述,原审判决认定事实错误,适用法律不当,损害了上诉人的合法权益,请求二审依法查明案件事实,依法撤销原判,改判支持上诉人的诉讼请求。 山科大培训中心、山科大辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，上诉人在上诉状中所提到的被上诉人早已经知道了擂鼓石大街的涉案房产已纳入城市规划存在立即拆迁的主张是错误的，擂鼓石大街的拆迁方案是2017年修订，2018年11月泰安市委决定实施，2019年11月25日规划公示，所以被上诉人不可能在此之前就获知涉案房产存在立即拆迁的事实。2、被上诉人没有获得盈利装修补偿，一审法院就该事实已经进行了审查，不存在显失公平的问题。3、政府征收行为属于不可抗力，最高院(2018)民终107号民事判决认定政府征收行为是由政府决定并付诸实施的强制行为，符合不可预见性、不可避免性、不可抗力等基本特征，不能归责与任何一方，同时上诉人与被上诉人之间合同第10条也约定了政府拆迁、政府行为，属于合同解除的条件，在合同第8条对酒店的装修部分各自应承担的责任约定，2014.1.1日（含）以后出现本条款出现的客观原因而造成本合同无法履行的情况时，乙方也就是上诉人不再提出装修费用补偿的要求，另外上诉人承包期间的任何装修合同费用和修缮设施的费用明细交给甲方备案，上诉人也没有将酒店的任何装修合同等相关材料提交被上诉人进行备案，因此根据法律规定和合同约定，被上诉人不应当承担上诉人诉讼请求中所主张的项目。 城顶公司向一审法院起诉请求：1.要求被告赔偿因终止履行合同给原告造成的装饰装修损失1610894元、设施设备损失635367元；2.要求被告赔偿因终止履行合同给原告造成的可得利益损失约968208元；3.要求被告赔偿因终止履行合同给原告的其他损失2403589.68元；4.要求被告承担评估费9万元。 一审法院认定事实：2009年5月1日，山东山中投资有限公司（以下简称山中公司）与山科大培训中心签订《酒店承包合同》，山科大培训中心为甲方，山中公司为乙方，合同约定：第二条，山中公司承包山科大培训中心位于红门路30号的酒店。第三条，承包期限共12年，自2009年5月1日至2021年4月30日。合同签订之日起甲方给予乙方2个月的装修期，装修期内乙方支付水电等费用。第五条，承包金支付方式：1.该酒店承包金为1200万元，承包金按照每年5月1号前交年租金的一半，每年的12月1日交齐当年剩余承包金。第八条、对酒店的装修部分各自应承担的责任：1.因正常原因解除合同或终止的，甲方不承担乙方对酒店的装修，乙方投入的不固定设施乙方可自行处置；2013年12月31日前因客观原因（如政府拆迁、政府行为、国家法律政策变动等非人为因素所能控制的）导致合同无法履行的，双方互不承担民事赔偿责任，但乙方投入酒店的装修费由甲方结合政府拆迁补偿标准双方协商给予部分补偿，但最高数额不超过装修总费用按照5年摊销数值乘以3未使用年限的金额。2014年1月1日（含）以后出现本条款所述的客观原因而造成本合同无法履行的情况时，乙方不再提出装修费用补偿的要求。乙方承包期间的任何装修合同、费用和修缮设施的费用明细交给甲方备案。2.因乙方重大过错导致合同解除或终止的，甲方有权将依附于房屋的固定装修归甲方所有，不固定的设施乙方自行处置或合理折价给甲方。乙方承包期间所购器物应依据原值登记并交由甲方备案。第十条、合同的变更、解除与终止本合同，5.因不可抗力因素，包括政府拆迁、政府行为、国家法律政策变动等非人为因素所能控制的因素，但不包括甲方或其直接上级主管部门的红头文件、决议等。第十二条、违约责任，4、甲方如以不可抗力以外原因终止本合同履行的，须赔偿乙方2年承包金数额的损失并合理补偿乙方投入费用。第十五条、免责条款，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或者造成损失，甲、乙双方互不承担赔偿责任。原告提交其公司工商信息一份，证实原告山东城顶投资有限公司历史名称山东山中投资有限公司，山中公司与原告系同一个公司，对此，三被告均无异议。擂鼓石大街中段建设工程指挥部与山科大泰安校区给原告发出《关于限期腾退租赁房屋的通知》，主要内容为：擂鼓石大街中段建设是市委、市政府部署的重点工程，根据道路建设工程需要，朗读酒店及沿街商业房须于2019年2月28日前腾空拆除。山科大泰安校区已于2018年12月18日与山中公司（朗读酒店）终止合作协议。原告已将2018年11月30日之前的租金付清。泰安市岱岳公证处于2019年3月4日对朗读酒店的现状及物品进行了公证，并出具公证书。原告起诉后，原告将朗读酒店内空调拆除、将空调、厨房设备及可移动物品进行了搬迁，仅剩下装修部分未拆除，并于2019年7月2日腾空酒店交付给山科大培训中心。原告申请损失鉴定，经一审法院委托，山东泰安泰山价格事务所有限公司于2019年8月25日出具泰山价评字【2019】228号《价格评估结论书》，认定朗读酒店装饰装修市场价值为1610894元，设施设备、物品、添附物的市场价值为635367元，因提前终止履行合同导致的可得利益损失评估为968208元，以上共计3214469元。原告支出评估费90000元。原告提交泰安市公共资源交易网及相关网络地方留言，关于擂鼓石大街中段综合改造工程科大校园拆除及垃圾清运项目的相关资料，证实擂鼓石大街自2000年规划起来截止到2018年及在2019年才进行进一步规划拆除和垃圾清理。原告提出在签订合同时被告就已经知道2000年已经规划了建设擂鼓石大街的情况，而被告仍然与原告方签订租赁合同，被告对租赁本合同涉案租赁物拆除是可以预见的，而不可抗力是指不能克服、不能预见、不能避免等等情形，因此政府拆迁不属于不可抗力；被告在明知在2000年擂鼓石大街就已经规划需要拆除朗读酒店，但被告仍与原告签定租赁合同，并在租赁合同中约定不平等条款且属被告方的制式合同约定，该不平等条款属于无效条款。根据租赁合同约定原告已经全面履行了租赁合同约定的义务，被告要求解除合同属于不可抗力之外的因素，按照合同第十二条违约责任的约定应赔偿两年租金及合理补偿原告投入的费用。被告提出2000年虽然进行了擂鼓石大街的规划，但是并没有明确何时实施，具体的实施时间是不可预见的，并且在《泰安市城市总体规划（2011-2020年）（2017年修订）》中才对擂鼓石大街的规划做了最后的明确，因此签订合同时不可能预见到何时将该道路规划具体实施。合同对政府行为已经明确为不可抗力因素之一，并且最高人民法院有相应的判决确认政府行为属于不可抗力因素。2019年2月12日,泰安市人民政府（甲方）与山东科技大学（乙方）签订《关于擂鼓石大街贯通涉及山东科技大学泰安校区征收建设事项协议书》一份，约定：一、甲方建设擂鼓石大街需拆除乙方校园建筑设施约3.07万㎡（包括朗读酒店、幼儿园部分及配楼、学生公寓、学生餐厅、锅炉房、工程训练中心大楼及印刷厂综合大楼等），乙方应根据甲方道路及乙方校区优化布局项目建设的需要，将东校园新建学生公寓地块上的现有建筑于2019年1月底前腾空交予甲方拆除，将新纪元餐厅于2019年5月底前腾空交甲方拆除，印刷厂于2019年6月底前交甲方拆除，3号、9号学生公寓及锅炉房于2019年7月底前腾空交甲方拆除，其他道路红线内需拆除建筑设施于2019年2月底前腾空交甲方拆除.二、甲方按照国家现行规范标准和建设一流大学的目标、根据乙方校区功能规划，在乙方校园内建设学生公寓、工程训练中心及配套设施共计约4.08万㎡，其中学生公寓2019年8月底前建成交予乙方，其余项目力争同步建成交予乙方。新建的学生公寓、工程训练中心及配套设施，室内配备必要的教学和生活设施，满足功能要求，室外道路、绿化、亮化等按照设计同步配套完善。甲方于2019年年底前完成因道路建设部分拆除乙方的建筑外立面进行粉饰美化及学校大门、围墙、通道、变电站、换热站、垃圾中转站等设施。甲方保障工程施工质量。项目建设完成后，甲方将项目建设主体等变更为乙方，并负责办理确权手续，同时把相关资料一并移交乙方。三、甲方道路建设使用乙方约31亩土地，按照现行政策进行评估，甲方根据评估结果据实补偿乙方。乙方应于2018年12月底前将上述土地处置事项报省教育厅审批，省教育厅批准后，由甲方先行办理该宗土地收回手续。四、甲方负责在乙方校外投资建设幼儿园一处（规模不低于18个班），于2020年6月底前建成，交于乙方管理使用，产权归甲方。为加快道路建设，在新幼儿园建成前，由甲方提供适合办学的地点供山东科技大学幼儿园过渡使用并承担相应费用。乙方同步将现幼儿园交于甲方进行改造。五、为确保道路施工期间乙方东校区3号学生公寓安全，由甲乙双方于道路施工前组织专家论证，提出解决方案，由甲方按照专家提供的方案组织实施。六、本协议自双方签字并加盖公章之日起生效。本协议一式六份，双方各执三份，具有同等法律效力。七、本协议未尽事项事宜，由甲乙双方协商确定。原告提出该协议书包含朗读酒店拆除部分的补偿，是一个打包处理，即便没有明确朗读酒店具体的赔偿部分，被告也应当按照泰安市人民政府关于擂鼓石大街建设征收补偿意见给予补偿。另外该协议约定学生公寓共同训练中心、室内配备必要的教学和生活设施，应当是进行了装饰装修再交付给被告，因此朗读酒店的装饰装修也应当给予补偿。被告则提出该协议证实并没有对朗读酒店装饰装修及停业损失进行了补偿，并不存在被告主张的打包处理。 一审法院认为，2009年5月1日，山中公司与山科大培训中心签订《酒店承包合同》，原告历史名称为山中公司，故该合同的相对方为原告、山科大培训中心，一审法院对此予以确认。该合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律及法规的强制性规定，均系有效合同。双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。根据第十条约定，因不可抗力因素，包括政府拆迁、政府行为、国家法律政策变动等非人为因素所能控制的因素，应当终止本合同，本案中，因泰安市擂鼓石大街中段建设需要拆除朗读酒店，被告山科大泰安校区给原告发出《关于限期腾退租赁房屋的通知》，告知原告终止合同，被告山科大泰安校区的此行为代表了被告山科大培训中心，因此，终止合同符合合同约定，三被告均不存在违约行为。合同第八条约定：2013年12月31日前因客观原因（如政府拆迁、政府行为、国家法律政策变动等非人为因素所能控制的）导致合同无法履行的，双方互不承担民事赔偿责任，但乙方投入酒店的装修费由甲方结合政府拆迁补偿标准双方协商给予部分补偿，2014年1月1日（含）以后出现本条款所述的客观原因而造成本合同无法履行的情况时，乙方不再提出装修费用补偿的要求。本案中，泰安市擂鼓石大街中段建设需要拆除朗读酒店属于政府拆迁、政府行为，合同双方应互不承担民事赔偿责任。合同双方在合同第十条中约定了不可抗力因素包括“政府拆迁、政府行为、国家法律政策变动等非人为因素所能控制的因素”，因此，原告主张政府拆迁并非不可抗力的意见，一审法院不予采纳。综上所述，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，一审法院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条规定，判决：驳回原告山东城顶投资有限公司的诉讼请求。案件受理费16362.67元，由原告负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查查明，上诉人山东城顶投资有限公司于2019年12月16日变更为山东城顶商业发展有限公司，法定代表人由夏三忠变更为吴有媚；被上诉人山东科技大学泰安校区事业单位登记证书已过期，该主体已经不存在，其责任由山东科技大学承担。 其他经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人要求被上诉人赔偿终止履行合同造成的损失是否有事实及法律依据。 2009年5月1日上诉人与山科大培训中心签订的《酒店承包合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律行政法规、强制性规定，应为合法有效，各缔约方均应按照合同约定履行相关的权利义务。根据《酒店承包合同》第十条约定，因不可抗力因素，包括政府拆迁、政府行为、国家法律政策变动等非人为因素所能控制的因素，应当终止本合同。本案中，因泰安市擂鼓石大街中段建设需要拆除朗读酒店，山东科技大学泰安校区已向上诉人方发出限期腾退租赁房屋的通知，代表山科大培训中心终止合同，该解除行为符合合同约定，本院予以确认。 根据《酒店承包合同》第八条约定，2013年12月31日前因客观原因（如政府拆迁、政府行为、国家法律政策变动等非人为因素所能控制的）导致合同无法履行的，双方互不承担民事赔偿责任，但乙方投入酒店的装修费由甲方结合政府拆迁补偿标准双方协商给予部分补偿，2014年1月1日（含）以后出现本条款所述的客观原因而造成本合同无法履行的情况时，乙方不再提出装修费用补偿的要求。该合同第十条对“不可抗力因素”进一步作出明确：包括“政府拆迁、政府行为、国家法律政策变动等非人为因素所能控制的因素”。而本案中，因擂鼓石大街中段建设系政府行为，符合不可预见、不能克服、不能避免等特征，属于双方约定的合同终止的条件。上诉人主张在合同签订时被上诉人已知晓涉案房产纳入城市规划，存在隐瞒事实真相、误导当事人的行为，本院认为，上诉人虽提交泰安市公共资源交易网及相关网络地方留言等证据，但上述证据均不能证实合同签订时擂鼓石大街改造计划已明确具体实施时间，即不存在被上诉人明知或故意隐瞒导致合同终止事项的情形，且双方在合同中针对因客观原因导致合同无法履行时，对装修费用的补偿明确了时间节点及补偿条件，说明缔约双方对于可能存在的市场风险做出了提前考量，最大化的减轻了履约风险，并不存在权益明显失衡的情况。因此，在合同约定的时间节点（2014年1月1日）以后因客观原因导致合同无法履行时，上诉人要求被上诉人承担民事赔偿责任无合同依据，一审法院据此判决驳回上诉人诉讼请求正确，本院予以维持。 综上，上诉人山东城顶商业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30925.34元由上诉人山东城顶商业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 李争艳