江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终125号上诉人（原审被告）：陈佳丽，女，1997年11月18日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：陈国平（陈佳丽之父），住常州市武进区。委托诉讼代理人：钱凯，江苏阳湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张潇蒙，男，1983年3月16日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人陈佳丽因与被上诉人张潇蒙财产损害赔偿纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈佳丽上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、买卖成交以后，被上诉人取得钥匙实际控制了房屋，一审对被上诉人是否有实际居住房屋，以及何时开始居住使用该房屋查明不准确。房屋交付后，被上诉人应当是居住使用了案涉房屋，这可以从水表、电表、燃气表的数字变化看出来。2018年10月29日完成产权证过户手续，2018年12月1日起，电表和燃气表的数字一直在变化，足以说明被上诉人使用了该房屋（2018年11月1日-2018年11月30日期间是没有数字的）。在被上诉人实际使用了案涉房屋的情况下，操作不当等原因就可能存在。对于这种一果多因的情形，不能直接得出这是上诉人的违约行为导致。二、水管究竟是何时开始漏水，无法查清。房屋交付给被上诉人之前，一直处于出租状态，一直有人居住在此。水管如果很早就开始一直漏水，肯定在买卖之前就会导致楼下住户受淹，以及案涉房屋出现霉变的情况。但上述情况并未出现。据被上诉人的诉状表述，房屋交付以后，才有楼下业主上来敲门找人的情况发生，所以这种情况很难推导出是上诉人的违约行为导致这个后果。三、被上诉人把木地板全部撬了，换了一个牌子，木地板的寿命一般只有10年，让上诉人赔偿木地板的损失不符合事实。评估地板的损失不合理，寿命已经到了，不应该按照新的地板赔偿。张潇蒙辩称，一审法院认定事实正确。一、上诉人称一审法院对水管何时开始漏水无法查清，没有事实依据。本案事实证据形成一个证据链，完全可以认定704房屋在2018年10月29日过户登记转让前就已经存在渗水现象。只是渗水进入地板下面，地板下面有龙骨约4厘米高，常人根本发现不了。被上诉人非专业验房师，更不可能把地板拆除来检查。二、上诉人认为一审法院认定上诉人违约有所不当，此意见不正确。在房屋交付前存在渗水现象，上诉人是有所察觉的，是明知的，其隐瞒行为存在严重违约。三、上诉人认为一审法院对被上诉人何时开始使用房屋查明不准确，此意见错误。2018年10月29日被上诉人拿到钥匙，2018年12月30日搬进开始使用房屋。四、上诉人称房屋交付给被上诉人之前一直处于出租状态，一直有人居住，是谎言。张潇蒙向一审法院起诉请求：1.判令陈佳丽赔偿张潇蒙房屋因水淹损失23917.70元整，陈佳丽承担本次鉴定咨询服务评估费3500元；2.判令陈佳丽赔偿张潇蒙撬地板误工费5000元；3.判令陈佳丽赔偿张潇蒙因水电工临时安装管道费用700元；4.判令陈佳丽赔偿张潇蒙因房屋遭水淹无法居住，而外出租房的房屋租金12000元（2019年2月19日至2019年8月19日产生的房屋租金9000元，此后因房屋装修产生估约2个月租金3000元）；5.判令陈佳丽承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月11日，双方当事人在常州市锐达房地产营销策划有限公司的居间下签订房地产买卖居间合同，陈佳丽将其原居住使用的位于常州市武进区湖塘镇天禄商务广场1幢704室的房屋以1020000元的价格出卖给张潇蒙。签订合同的同时，双方又签订了房屋状况如实告知书一份，陈佳丽明确案涉房屋无漏水。同年10月29日，案涉房屋进行了交付并办理了产权变更登记。房屋交付后，张潇蒙并未居住使用该房屋。2019年2月，张潇蒙撬开房间木质地板后发现地面有大量积水。一审诉讼中，双方对漏水原因系厨房间地砖下的管道接口处漏水的事实认可一致。因双方对漏水造成的相关损失有争议，法院根据张潇蒙的申请，委托常州常申房地产估价与资产评估有限公司对涉案房屋因水淹所致的损失进行评估，经评估损失为23917.7元，为此，张潇蒙支付了评估费3500元。一审法院认为，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。根据双方当事人的举证、质证及庭审陈述，因张潇蒙在房屋交付后并未居住使用该房屋，陈佳丽也无证据证明案涉厨房间地砖下的管道漏水系张潇蒙的原因所致。从陈佳丽签名确认房屋无漏水的行为来分析，双方在签订合同时从房屋外观来看也未能发现存在漏水现象，应确认案涉房屋管道漏水属陈佳丽房屋自身原因所致，故陈佳丽存在违约，应承担侵权赔偿责任。因该漏水非在房屋交付后由张潇蒙或第三方原因所致，故对陈佳丽辩称的在房屋交付后风险责任应由张潇蒙承担的意见不予采信。对经评估的因漏水导致的损失23917.7元及张潇蒙支付评估费3500元的事实，法院予以确认，该费用陈佳丽应当赔偿。对张潇蒙主张的撬地板的误工损失5000元，因无充分有效的证据加以证明，法院不予支持。对张潇蒙主张的发现漏水后由水电工现场查勘后安装临时管道所产生的费用700元的请求，因张潇蒙提供了管道工出具的书面收条，陈佳丽对现场勘查后安装临时管道的事实无异议，且张潇蒙安装临时管道也客观上能防止损失进一步扩大，法院认为该费用是合理必需的，故应予支持。对张潇蒙主张的因漏水所致的房屋租金损失，虽然张潇蒙提供了租房协议及租金收条，但由于张潇蒙在房屋交付后较长时期内并未入住该房屋，且在张潇蒙起诉时及案件听证过程中也均未涉及租金事宜，故认定即使支付租金的事实存在，但该租金与本案纠纷间并无法律上的关联，对该请求法院不予支持。判决：一、陈佳丽于判决生效之日起二十日内赔偿张潇蒙281**.7元；二、驳回张潇蒙的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取772元，由张潇蒙负担442元，由陈佳丽负担330元。二审中，被上诉人提交如下证据：一、群名称为“天禄商务广场成交编号9648”的微信群聊天记录截屏打印件一份，在该聊天记录中上诉人母亲王双萍说“又没有住，怎么会有这么多钱呢”，用于证明房屋在2018年10月29日交付之前一直是空置的。二、业主接待投诉记录照片打印件一份，载明11月19日“1-604报704漏水（卫生间），敲门没人，打电话704……”，用于证明604业主在2018年6、7月份多次来找704业主都未找到，在2018年11月19日打电话给物业投诉。三、微信聊天记录截屏打印件一份，被上诉人陈述系2018年11月27日604业主给其发漏水照片的微信记录。四、704房屋墙壁发霉照片九张，用于证明房屋在交付前墙壁多处发霉。上诉人对证据一发表质证意见称，真实性没有异议，房子一直租给别人，后来别人买了房子就不租了，之后一个亲戚晚上一直居住在里面，晚上在那里睡觉，早上起来上学去了。二审中，上诉人对一审查明的房屋交付后被上诉人并未居住使用提出异议，认为被上诉人是2018年12月30日这天搬入的，实际上被上诉人已经入住了。被上诉人陈述其在2018年12月30日早上搬入案涉房屋。二审中，上诉人的母亲王双萍陈述，对方在买房之前就发现了发霉，当时卫生间门边上有一点点霉，我自己在网上买了一块墙纸贴在上面的。此外，因二审上诉人陈述604室从来没有去物业反映过704室漏水，从来没有去做登记，而且上诉人还去物业记录的本子上面拍照了，也去问过物业，物业说没有604室投诉漏水的情况，而被上诉人陈述604室去过物业，物业的本子上也有记录，物业的本子现在应该还在物业保管，本院要求上诉人去物业处核实，并限期其向法院提交核实之后的书面情况说明。后上诉人未在指定期限内提交。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案上诉人上诉认为如果水管很早就开始一直漏水，案涉房屋肯定会在买卖之前出现霉变的情况。对此，双方当事人的陈述和被上诉人提供的照片等证据可以证明案涉房屋确实在买卖之前就存在发霉现象。后案涉房屋于2018年10月29日由上诉人交付被上诉人，被上诉人于2018年12月30日入住。被上诉人提交的物业公司业主接待投诉记录等可以反映出至少在被上诉人入住案涉房屋一个多月前案涉房屋漏水已发展到渗漏至楼下。上诉人主张漏水系被上诉人使用不当所致依据不足。关于上诉人提出的地板损失的问题，根据评估报告的内容，23917.7元损失已是考虑了成新率之后的金额，故损失认定金额并无不合理之处。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费503元，由上诉人陈佳丽负担。本判决为终审判决。审判长  姜旭阳审判员  沈秋云审判员  是飞烨二〇二〇年十一月二十三日书记员  张 倩