甘肃省天水市秦州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0502执异34号 异议人（案外人）：天水秦州农村合作银行吕二支行，住所地：天水市秦州区。 负责人：黄宏斌，该支行行长。 委托代理人：韩海斌，男，该支行职工。 委托代理人：韩成，甘肃永慧律师事务所律师。 委托代理人：陈美娟，甘肃永慧律师事务所律师。 申请执行人：浙商银行股份有限公司天水分行，住所地：天水市秦州区。 负责人:闫斌，该行行长。 委托诉讼代理人:马龙，男，该行职员。 被执行人：天水长城实业有限公司，住所地：天水市秦州区。 法定代表人:常小林，该公司总经理。 委托代理人：王朝晖，甘肃天秦律师事务所律师。 委托代理人：王昊，甘肃天秦律师事务所律师。 本院在执行浙商银行股份有限公司天水分行（以下简称浙商银行天水分行）与常磊、常小林、马宝霞、天水长城实业有限公司（以下简称长城实业公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人天水秦州农村合作银行吕二支行对本院拍卖长城实业公司名下位于天水市秦州区南廓东路某楼南西门面四间房屋的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院于2020年11月13日受理后，依法组成合议庭审查，于2020年11月25日举行了听证，现已审查终结。 异议人天水秦州农村合作银行吕二支行申请称，异议人在阿里拍卖网得知秦州区人民法院正在执行长城实业公司位于天水市秦州区南廓东路38号1幢办公1至3层1室办公用房，但该幢楼中2楼南西门面四间房屋已由长城实业公司与异议人于1998年11月18日签订了《房屋转让协议书》，该协议约定：长城实业公司将坐落于市锅炉厂对面38号，主体为南北走向一字型三层砖混结构的二楼南西门面四间建筑面积为81.84平方米房屋转让给异议人，每平方米3000元，房价共计245520元。合同签订后，异议人依约向长城实业公司支付了房款，长城实业公司将房屋钥匙交付异议人，异议人自1998年至2002年在该房屋中办公，2002年至2018年用作库房，2018年至2019年租赁给他人使用，2019年至今又用作库房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，异议人与长城实业公司签订了合法有效的转让合同，异议人向长城实业公司支付了合理价款并且使用该房屋至今，异议人应当为本案该房屋的实际权利人，该权利可以排除法院的执行，故请求法院终止在（2020）执1101案件中对异议人位于天水市秦州区南廓东路38号1幢2楼南西门面四间房屋的执行。 异议人提交的证据有（均为复印件）：1.《房屋转让协议书》1份，证明异议人与长城实业公司于1998年11月18日签订了房屋转让协议；2.房屋租赁合同，证明2018年1月1日异议人将涉案房屋4间租赁给他人并签订了租赁合同，该合同履行至2019年12月31日止；3.照片3张，证明天水秦州农村合作银行吕二支行至今仍占有、使用涉案房屋4间。 申请执行人浙商银行天水分行答辩称，异议人与长城实业公司在1998年11月18日签订的《房屋转让协议书》约定：由长城实业公司将坐落于市锅炉厂对面某号1幢办公1至3层办公用房中主体为南北走向一字型三层砖混结构的二楼南西门面四间、建筑面积为81.84平方米房屋转让给异议人，每平方米3000元，计价245520元，异议人认为支付了合理对价并使用至今，应为实际房屋权利人，但是，申请执行人却认为，《中华人民共和国物权法》明确规定不动产房屋的产权变更以合法有效的登记转让为要件，应当在法定登记价格进行登记，否则不发生法律效力，因此，异议人与长城实业公司的协议转让不具备法律效力，更不受法律保护。2016年8月1日，申请执行人浙商银行天水分行与常磊签订《个人循环借款（最高额担保）合同》，截止2019年7月31日贷款到期后，常磊未归还该笔贷款本金260万元，该笔贷款以长城实业公司位于天水市秦州区南廓东路某号1幢办公1至3层1室办公用房共计456.39平方米的房产提供抵押担保，并办理了抵押登记。综上，异议人提出终止（2020）执1101号案件中对异议人位于天水市秦州区南廓东路某楼南西门面四间房屋的执行，无法律依据，同时也侵害了合法有效的抵押权人的利益，请求法院驳回天水秦州农村合作银行吕二支行的异议请求。 申请执行人提交的证据有（均为复印件）：1.天房权证秦州区字第2*****3号《房屋所有权证》1页，证明天水市秦州区南廓东路某号1幢办公1至3层楼房办理在长城实业公司名下；2.天房他证秦州区字第2*****8号《房屋他项权证》1页，证明长城实业公司贷款时办理了抵押登记。 被执行人长城实业公司答辩称，被执行人长城实业公司与天水秦州农村合作银行吕二支行于1998年11月18日签订房屋转让协议属实，长城实业公司确实将涉案的四间房屋转让给天水秦州农村合作银行吕二支行，因为当时房产证没有办下来，所以未办理过户手续，天水秦州农村合作银行吕二支行支付了房价款。2016年7月份左右将涉案房屋的房产证办下来后，长城实业公司抵押给浙商银行天水分行并办理了贷款抵押登记。 被执行人长城实业公司未提交证据。 本院查明，2016年8月1日，浙商银行天水分行与常磊、常小林、长城实业公司签订《个人循环借款（最高额担保）合同》约定：常磊向浙商银行天水分行借款260万元用于采购设备及装修，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，年利率8%，逾期年利率12%，还款方式为按月还息，到期一次性还本，常小林为该笔借款本息等债务提供最高额260万元连带责任保证，长城实业公司以其位于天水市秦州区南廓东路某号1幢办公1至3层1室房产为该笔借款本息等债务提供最高额260万元抵押担保并于2016年9月9日双方至天水市房地产管理局办理了房屋他项权证。2016年9月12日，浙商银行天水分行按约发放借款260万元。嗣后，常磊以其位于天水市秦州区东团庄天庆开发公司天庆嘉园小区某室房产为抵押于2017年4月11日向浙商银行天水分行借款70万元，2018年10月24日常磊以马宝霞名下位于天水市秦州区青年南路某室房产为抵押担保向浙商银行天水分行借款45万元，常磊于2018年11月5日再向浙商银行天水分行借款30万元，期限均为3年。因常磊未按约还本付息，浙商银行天水分行起诉至本院要求处理，本院2019年12月23日作出（2019）甘0502民初4249号民事判决书，判决第四项为浙商银行股份有限公司天水分行就上述借款本金2596757.18元及利息在抵押登记债权数额260万元及利息等范围内对天水长城实业有限公司抵押的位于天水市秦州区南廓路某号天水长城实业有限公司1幢办公1至3层1室房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，就上述借款本金70万元及利息对常磊抵押的位于天水市秦州区东团庄天庆开发公司天庆嘉园小区某室房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，就上述借款本金30万元及利息在抵押登记债权数额45万元及利息等范围内对马宝霞抵押的位于天水市秦州区青年南路某室房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。因常磊、常小林、马宝霞、天水长城实业有限公司未履行判决确定的义务，浙商银行天水分行于2020年5月14日向本院申请执行，本院于当日以（2020）执1101号案件立案执行。在执行中，本院将长城实业公司名下位于天水市秦州区南廓东路某号1幢办公1至3层1室建筑面积为456.39平方米办公用房经评估后，于2020年10月29日在淘宝网司法拍卖网络平台公告将于2020年12月2日10时至2020年12月3日10时拍卖长城实业公司名下的以上该幢房屋，天水秦州农村合作银行吕二支行得知拍卖信息后，认为该幢楼中的2楼南西门面四间建筑面积为81.84平方米房屋属于异议人，向本院提起了执行异议，请求终止在（2020）执1101号案件中对异议人位于天水市秦州区南廓东路某楼南西门面四间房屋的执行。 另查明，1998年11月18日，甘肃省天水市秦州区吕二信用合作社（现为天水秦州农村合作银行吕二支行）与长城实业公司签订的《房屋转让协议书》约定：一、长城实业公司转让坐落于市锅炉厂对面某号，主体为南北走向一字型三层砖混结构（即涉案的位于天水市秦州区南廓东路某号1幢办公1至3层1室），甘肃省天水市秦州区吕二信用合作社转让的为该幢中二楼南西门面四间，建筑面积为81.84平方米。二、经协商房价每平方米3000元（此价格包括装潢设施在内），计价245520元。三、长城实业公司一次性转让产权，并办理房屋产权证书，其交易费按国家标准由长城实业公司承担。……六、付款方式：等长城实业公司房屋交工并办理房屋产权证书后一次性付款。……该协议签订后，长城实业公司将房屋钥匙交付异议人，天水秦州农村合作银行吕二支行占有、使用涉案房屋4间至今。 再查明，在2020年11月25日举行的听证中，异议人无证据证明已向长城实业公司支付转让涉案房屋4间价款的事实，长城实业公司亦无证据证明收到异议人向其支付的涉 案房屋4间价款的事实。 本院认为，不动产权属的判定以房地产管理部门登记为准。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，对案外人的异议，应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。在本案中，异议人与长城实业公司自1998年11月18日签订房屋转让协议至今已长达22之久未向房地产管理部门办理涉案房屋4间的产权登记，其签订的房屋转让协议约定“等甲方（长城实业公司）房屋交工并办理房屋产权证书后一次性付款”且双方均无证据证明异议人已向长城实业公司支付转让涉案房屋4间价款的事实，而被执行人长城实业公司于2016年7月14日将包括涉案房屋4间在内的位于天水市秦州区南廓东路某号1幢办公1至3层1室的房产登记在其名下，并于同年9月9日向浙商银行天水分行贷款时办理了房屋他项权证，因其系本院执行的（2020）执1101号案件的被执行人，对其名下的该房产于2020年10月29日上网公告拍卖并无不妥，故异议人天水秦州农村合作银行吕二支行提出的异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第十七条第一项、第二十五条第一款（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）天水秦州农村合作银行吕二支行的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、调解、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、调解、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨海波 审判员  王存芳 审判员  陈建生 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  焦 凡