贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0402民初3918号原告：贵州邻达物业服务有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区中华南路楠竹园******。统一社会信用代码：91520402795274979E。法定代表人：王润芝，执行董事。委托诉讼代理人：冯光志，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：谢学明，男，1982年2月26日生，汉族，贵州省惠水县人，住贵州省安顺市西秀区。原告贵州邻达物业服务有限公司（以下简称邻达物业）与被告谢学明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邻达物业的委托诉讼代理人冯光志、彭佳佳，被告谢学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州邻达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付自2018年11月1日至2020年6月1日止拖欠的物业服务费用人民币2585元；2、请求人民法院判令被告向原告支付因其未缴纳物业服务费的违约金人民币1008元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月20日原告与安顺市钢固达房地产开发有限公司签订《竹园清水湾前期物业服务协议），由原告为“竹园清水湾”小区提供物业服务，委托管理期限为2013年11月20日起至业主委员会依法成立并选聘新的物业服务公司之日止，合同还对物业管理服务费用约定为电梯房1.2／月＊平方米，花园洋房住宅1.5／月＊平方米，独立门面、商铺4元／月＊平方米，并约定若逾期缴纳物业费应承担每日千分之三违约金，合同还对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等进行约定。2013年11月3日被告与安顺市钢固达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告购买位于贵州省安顺市西秀区电梯房住宅，住宅面积为119.71平方米。同时约定前期物业服务企业为贵州邻达物业服务有限公司（即原告），并对物业服务费收费价格进行约定。原告在签订《竹园清水湾前期物业服务协议》后，一直依约提供物业服务。但被告自2018年11月1日至2020年6月1日止，拖欠了原告物业服务费用共计人民币2585元，且原告多次对被告所欠的物业服务费用进行催缴，被告均未予缴纳。故诉至法院，望支持诉请。谢学明辩称，一、安全方面存在的问题：1、小区大门处长期处于无人看管状态。2、楼宇进户门，一推门就开，不论是否小区内住户都可以随便出入，任何人都可以进入。3、许多业主门禁与楼宇对讲系统没有得到及时有效的安装，或者安装存在质量问题的对讲系统，导致不能正常使用。以上情况通知物业管理处后，也无人维护与修理。有的楼层出现以上问题，物业服务公司以及物业服务公司聘请的维修维护人员敷衍了事，导致屡屡发生故障。4、电梯经常性故障停休，且地面很脏和潮湿，内部灯光昏暗等。5、部分电梯不能直达负一楼、负二楼，且消防通道被堵，严重违反国家消防安全法规。6、小区内经常发生入室盗窃案。7、物业公司未经过业委会及业主大会的表决情况下，擅自同意小区以外的商户将商业废气排放到小区以及小区地下停车场内，给小区住户带来极大困扰。二、卫生方面：1、垃圾清理存在严重的问题，未及时清理。2、楼梯安全通道上、电梯厢房内、小区绿化隐蔽处，经常发现死老鼠、腐败的骨头、残羹剩水、腐坏的垃圾。3、地下停车场随地、地下停车场随地大小便区的卫生死角，没人打扫卫生。三、小区停车场存在问题：1、小区地下停车场，未经过业主大会及业主委员会同意，擅自销售给他人，导致小区停车位不能满足业主使用的法定比例要求。2、地下停车场内垃、地下停车场内垃圾成堆3、小区业主缴纳停车费回家后竟没有车位可停。四、物业管理存在的问题：1、物业管理收支情况从未公布，各位业主也从未看到公布的情况。2、小区的公共维修基金去向不明。3、聘请保安未经过业主大会与业主委员会表决。4、外来人员随意出入小区。5、停车场乱收费。6、物业公司以各种理由不准业主的装修材料进入小区停车场，给业主带来不便。本院经审理认定事实如下：原告邻达物业为依法成立的物业管理企业法人。2013年11月20日，安顺市钢固达房地产开发有限公司（甲方）与原告邻达物业（乙方）签订《竹园·清水湾前期物业服务协议》，双方约定：甲方就开发建设的安顺“竹园·清水湾”委托给乙方实施前期物业管理（物业类型：花园洋房、多、高层综合住宅小区/商业，坐落位置：安顺市西秀区龙青路，总建筑面积：共计约570000平方米），并对委托的管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行约定。其中物业服务范围包括:小区房屋建筑公用部位的维修、养护和管理,小区公用设施、设备的维修、养护运行和管理,小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,小区附属配套建筑设施的日常维修、养护和管理，小区公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运，道路的清扫及小区的绿化日常养护等，维护小区内公共秩序，交通与车辆停放秩序的管理，组织开展小区文化娱乐活动，管理与物业相关的工程图纸、业主/使用人档案与竣工验收资料等。合同第十六条约定：委托管理期限为2013年11月20日起至业主委员会依法成立并依法选聘新的物业服务公司之日止。合同第二十条约定：物业管理服务费约定为电梯房1.2／平方米/月、花园洋房住宅1.5／平方米/月、独立门面、商铺4元／平方米/月标准按建筑面积收取，并约定：业主或物业使用人违反合同逾期交纳物业费的，从逾期之日起承担每日千分之三的违约金。物业管理服务费按每半年交纳一次的方式交纳。合同第二十三条约定：甲方违反本合同第十七条的约定，乙方有权要求甲方在一定期限内解决；逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十四条约定：乙方违反本合同第五章以及第十八条的规定，未能达到约定的管理，即方有权要求乙方限期整改；逾期来整改的，甲方有权终止合同；造成甲损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。上述合同签订后，原告依约从2013年11月20日起为该小区提供物业管理服务至今。被告系该小区B7幢1单元24层1号房屋业主，其房屋建筑面积为119.71平方米。原告以被告未交纳2018年11月1日至2020年6月1日的物业费为由，诉至本院，提出如前所请。另查明，2020年7月23日，安顺市西秀区竹园清水湾小区业主委员会与原告签订《竹园·清水湾小区物业服务协议》，委托管理期限为四年，从2020年7月23日起至2024年7月23日止。同时，经本院实地查看，竹园·清水湾小区各区域均有门岗人员值班，停车场内整洁未见被告照片内垃圾，小区绿化、保洁、门禁均良好；对被告反映地下停车场油烟问题，原告已安装油烟管道，进行整改中。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证复印件、商品房买卖合同、建设单位申办前期物业管理报审表、关于采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理的申请、安市住建复【2012】28号、47号、48号、62号文件、竹园·清水湾前期物业服务协议、竹园·清水湾小区物业服务协议、垃圾清运协议、高空外墙玻璃清洗合同、清水湾高层危险源排查协议、维修工程协议书、化粪池清理及管道疏通协议、绿化养护外包协议、清水湾Ａ区Ｂ区Ｄ区广场内植物补植合同、二次供水水箱清洗合同、（门禁采购）服务合同补充协议、物业管理与项目服务信息化合同协议、发票及电子回单、电梯维护保养记录单、2018年至2020年电梯定期检验报告、电梯限速器调试报告、来访人员进出登记表、安全管理员值班（交接）记录表、贵州邻达物业电梯日常巡检记录表、消防控制室值班记录、清水湾业主意见征询表、贵州邻达物业有限公司清水湾项目工资表、小区业主缴纳物业费凭证、工作人员提供物业服务照片图、关于Ｂ区地下停车场近期油烟问题的情况说明、销售证明、关于Ｂ区地下停车场洗车场规范经营的告知、竹水清水湾地下车位使用权授权协议书，被告提供的身份证、图片、原告公司信息截图、证人王某、卢某、杨某、张某的证言，本院依职权到小区查看的现场照片等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。本院认为，原告邻达物业与安顺市钢固达房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该前期物业服务协议，对小区全体业主具有约束力。原告邻达物业入驻小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，被告应按合同约定及时支付相应的物业管理费。现被告未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。原告诉请要求被告缴纳2018年11月1日至2020年6月1日的物业服务费，期间为19个月，被告谢学明所居住为电梯房应按1.2／平方米/月标准计算，即19个月×1.2元×119.71=2729.4元，原告诉请被告支付2585元，低于实际金额，依法予以准许。对原告诉请要求被告支付逾期违约金的问题。因前期物业服务协议中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故原告要求被告支付逾期违约金无事实和法律依据，应不予支持。被告谢学明辩称物业公司在小区房屋渗水、垃圾未及时清运等方面存在服务不到位情形，提供了照片加以证实，房屋渗水系房屋质量问题,不属于原告阳光物业公司的服务范围，且被告提供的图片仅为某个时间点的情况，由于物业服务具有持续性特点，照片现状不能客观反映物业服务情况，故其辩称理由本院不予采纳。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益，因此，被告拒交物业服务费的做法本院不予支持；而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助和处理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告谢学明于本判决生效之日起五日内支付2018年11月1日至2020年6月1日的物业服务费人民币2585元给原告贵州邻达物业服务有限公司。二、驳回原告贵州邻达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告谢学明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二〇年十一月二日法官助理王国兰书记员管苑曲