北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2801号上诉人（原审被告）：刘红军，男，1974年2月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王连华，北京市国典律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐金艳，北京市国典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心，住所地北京市通州区玉桥北里**。法定代表人：翁咏梅，主任。委托诉讼代理人：申艳，河北润谦律师事务所律师。上诉人刘红军因与被上诉人北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心（以下简称玉桥社区）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。刘红军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回玉桥社区的诉讼请求或发回重审。事实与理由：原审法院认定事实不清适用法律错误；首先，本案定性为房屋租赁合同纠纷，但是根据双方签订的《房屋使用协议》没有体现出租赁关系特征，刘红军认为双方的法律关系应认定为行政指导关系而非租赁关系。其次，原审法院既然定性为租赁合同关系，应当为围绕着玉桥社区是否为合法权利人为焦点进行审查，玉桥社区是否对涉案房屋享有使用、占有、处分、收益的权利，而玉桥社区提供一份1999年通州住房合作社与玉桥社区签订的《协议书》认定玉桥社区为合法权利人，明显错误。刘红军认为通州住房合作社与玉桥社区签订的《协议书》也应属无效。通州区住房合作社并不是涉案房屋所有权人，根据我国的《物权法》规定，涉案小区经过已经商品化了，对于小区内公共设施及公共面积应属于全体业主所有，目前该小区并未成立业主委员会，作为基层组织不依法指导小区业主成立业主委员会对公共设施进行管理，反而利用行政手段与民争利。刘红军认为玉桥社区根本没有合法的权源，玉桥社区不是适格的原告，其腾退房屋的诉求理应予以驳回。另外，原审法院依据认定涉案房屋未取得建设工程规划许可证，从而认为涉案《房屋使用协议》归于无效，假设涉案未取得建设工程规划许可证致《房屋使用协议》无效，那么玉桥社区与通州区住房合作社签订的《协议书》也应认定无效，所以玉桥社区根本没有合法权源要求刘红军腾退房屋交纳租金既无事实依据也无法律依据。再有，刘红军并未举证涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院也未向规划部门查证，草率认定合同了无效也是错误的，违反证据规则。上诉期间刘红军经向规划部门核实，涉案房屋拥有建设工程规划许可证，原审以涉案房屋未取得建设工程规划许可证为由认定涉案《房屋使用协议》归于无效，更是明显错误的。综上，玉桥社区并非涉案房屋的权利人，涉案房屋也取得了建设工程规划许可证，为此，原审法院认定事实不清适用法律错误。玉桥社区答辩称，由于历史原因，玉桥社区没有取得产权，但根据相关协议我方取得了管理权和使用权，是适格主体，刘红军主张的损失是不存在的。根据双方协议，乙方在使用期间不得将房屋转租转借他人或与他人共同经营，委托他人经营，不得改变房屋的结构、用途。刘红军在租赁房屋后用于经营或自住，违背了合同约定，相应损失应由其个人承担。装饰装修对玉桥社区毫无用处，收回车棚后不但不能受益，还要花钱去拆除。车棚应体现社会公益性质，为全体社区居民谋福利，但现在变成了个别人的专属福利，玉桥社区在到期后收回车棚也是为了更好的造福广大社区居民，让居民停车更方便。刘红军称玉桥社区将车棚转租他人，实际情况是玉桥社区与第三方签订了物业管理服务合同，每年向外支付大笔费用，对车棚进行维修改造升级。综上，同意一审判决，不同意刘红军的上诉请求。玉桥社区向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘红军立即将北京市通州区玉桥南里4号楼南侧的房屋1间腾退给玉桥社区；2.判令刘红军向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月260元计算；3.诉讼费用由刘红军承担。一审法院经审理认定事实如下：玉桥社区、刘红军于2016年3月21日签订《房屋使用协议》，协议约定玉桥社区将所属社区服务用房，即北京市通州区玉桥南里4号楼南侧的房屋1间提供给刘红军使用作为便民小吃店用房，使用期限为2016年1月1日至2016年12月31日。刘红军每月需向玉桥社区交纳房屋维修费260元。刘红军承租后将涉案房屋用于个体经营，上述《房屋使用协议》期满后，双方未再续签，但上述协议双方一直履行至2017年12月31日。2018年1月1日后，玉桥社区不再向刘红军出租涉案房屋。刘红军至今仍占用涉案车棚未腾退。在本案审理过程中，玉桥社区承认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区向刘红军出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋使用协议》应为无效，刘红军继续使用涉案房屋没有法律依据，应当将涉案房屋腾退给玉桥社区，并应给付玉桥社区合理的占有使用费。对于玉桥社区要求刘红军支付其房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，因涉案《房屋使用协议》归于无效，而合同无效的原因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，对此玉桥社区并无异议，故其应当承担一定的过错责任。玉桥社区主张刘红军向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月260元计算，一审法院酌定刘红军给付玉桥社区该房屋占有使用费，按每月130元计算。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。关于刘红军辩称其对租赁的房屋进行了精致装修，如玉桥社区对装修损失不予赔偿，其拒不腾退，因涉案《房屋使用协议》对装修问题并未作约定，刘红军也未提供证据证明其装修经过玉桥社区同意，故一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决：一、确认玉桥社区与刘红军于2016年3月21日签订的《房屋使用协议》无效；二、刘红军于判决生效之日起十五日内将北京市通州区玉桥南里4号楼南侧的房屋1间腾退给玉桥社区；三、刘红军于判决生效之日起十五日内向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月130元计算；四、驳回玉桥社区的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘红军向本院提交了建设工程规划许可证的存根及蓝图，证明涉案车棚均有建设工程规划许可，一审查明有误。玉桥社区发表质证意见称，不属于二审新证据，建设单位是玉桥南里，针对车棚不明确，是否涉案车棚证实不了，证明目的不认可。本院依法补充查明以下事实：1999年5月31日，通州区住宅合作社作为甲方与乙方通州区玉桥街道办事处签订了《协议书》，约定为了方便住户，便于小区管理，就玉桥南里一、二期自行车棚一事，经甲乙双方协商达成如下协议：一、甲方将玉桥南里一、二期小区建的自行车棚7个交玉桥街道办事处管理（玉桥南里4号楼至21号楼之间）；二、自行车棚产权归甲方，由乙方负责维修及管理；三、甲方要求乙方在管理使用过程中，不得改变自行车棚的使用性质，否则引起的其它问题，甲方不负任何责任；四、现有的自行车棚租主，是否继续租用由乙方负责与车棚租主协商；五、自行车棚管理期限五年，自1999年6月1日至2004年5月31日止。2019年11月14日，通州区住宅合作社出具《证明》，载明“通州区住宅合作社与通州区玉桥街道办事处于1999年5月31日签订的协议书于2004年5月31日到期后，甲方已将位于通州区玉桥南里一、二期小区建的7个自行车棚的管理使用权永久交给乙方。”2019年11月，北京市通州区玉桥街道办事处出具《证明》，载明“玉桥社区隶属玉桥街道办事处下属事业单位，其主要职责和任务是负责对街道办事处的服务性用房（包括车棚子）的管理。”刘红军提交的玉桥南里建设工程规划许可证——（93）通规建字368号显示：建设单位为通县房地产管理局，发件日期93年11月8日，建设位置为玉桥南里，建设项目为自行车棚，建设规模为594.4m2。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于玉桥社区的主体资格。根据《协议书》、通州区住宅合作社《证明》及玉桥街道办事处《证明》等显示，玉桥社区系涉案房屋管理方，且涉案《房屋使用协议》系由玉桥社区与刘红军签订，故本院认为玉桥社区有权提起本案诉讼主张相关权利。刘红军上诉主张玉桥社区并非本案适格原告，缺乏依据，本院不予采信。关于双方之间的关系问题，根据《房屋使用协议》的约定，玉桥社区的主要义务是将涉案房屋交由刘红军使用，刘红军的主要义务是向玉桥社区缴纳相关费用，双方之间的关系符合租赁合同关系的一般特征，一审法院认定双方由此产生的纠纷为租赁合同纠纷并无不当。刘红军上诉主张双方之间应为行政指导关系，缺乏依据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区称涉案房屋未取得规划许可，刘红军提交的车棚规划位置与涉案房屋无法对应，本院对该份证据的关联性和证明目的不予确认。一审法院据此认定涉案《房屋使用协议》无效，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，刘红军无权再占有涉案房屋，一审法院判决刘红军向玉桥社区腾退涉案房屋，并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院考虑到玉桥社区对合同无效的过错责任，根据本案实际情况酌定刘红军给付玉桥社区2018年1月1日至实际腾房之日刘红军尚未支付的房屋占有使用费，玉桥社区亦未就此提出异议，故本院予以维持。综上所述，刘红军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘红军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十一月二十三日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽书 记 员  刘 畅