江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终1544号 上诉人（原审原告）：丁渭涓，男，1954年3月16日出生，××族，住南通市通州区。 上诉人（原审被告）：南通市军供站，住所地南通市崇川区新桥路**。 法定代表人：查锦生，站长。 委托诉讼代理人：张健，江苏濠阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。 上诉人丁渭涓与上诉人南通市军供站因合同纠纷一案，均不服江苏省南通市崇川区人民法院(2017)苏0602民初4836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁渭涓上诉请求：改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院回避南通市军供站严重虚假投入的事实。根据双方签订的联合开发协议书，南通市军供站应当投入的是土地减免二类费用以及缓交费用、勘察设计、白蚁、防治费用等，但其没有提供任何证据证明其进行了资金的投入，所谓二类费用减免也是内容虚假，其中部分费用被取消或被停止征收，或在建设工程中已由丁渭涓实际交纳。南通市军供站订立合同虚假陈述，虚列减免内容和金额，除了土地，其没有其他投入。双方协议所约定的各得50%是建立在双方根据协议诚实守信进行实际投入的基础上的，南通市军供站弄虚作假，没有实际投入，双方约定各得50%的基础不再存在，应当根据双方的实际投入作为确定各自利益的比例，其投入的土地使用权不符合约定，即使将其投入的土地使用权量化，双方的实际投入比例约为73%比27%，所以丁渭涓应当按照73%的比例取得补偿，一审法院按照50%的比例确定补偿不符合事实。一审法院漏判丁渭涓要求南通市军供站支付利息的诉讼请求。鉴于双方合股协议履行情况争议较大，故对于资产占用费的诉讼请求丁渭涓将另行主张，在本案中撤回，所以对应部分的案件受理费应退还。 南通市军供站上诉请求：改判其仅返还丁渭涓实际投入的建设资金9309123.99及利息。事实和理由：一审法院未按合伙纠纷处理，适用法律错误。根据江苏省高级人民法院之前将本案发回的重审意见，本案案由应为合伙纠纷。但一审法院在审理过程中没有查清合伙纠纷案件的事实，对本案合同定性错误，本案是普通民事合同而非商事合同，且为混合合同，有共建军供大厦、合伙等多种合同内容，核心内容为合伙协议，不是合作开发房地产。本案合同中涉及建筑安装工程部分无效，丁渭涓有权获得工程款，但其借用施工企业的名义，实际上并不具备施工资质，其作为实际施工人只能获得工程款。双方合同中有关合伙的部分也应当认定无效。合同无效的原因是违反《合同法》第五十二条，以及违反《国防法》和《土地管理法》的强制性规定、违反社会公共利益、以合法形式掩盖非法目的。本合同无效不应按照有效对待，一审法院对合同无效之后的处理错误，因合同无效应当恢复到未合同未签订时的状态。所以南通市军供站应当取得军供大厦同时补偿丁渭涓的利益损失为工程造价的数额，一审法院对折价补偿的理解有误，应当对“折价”作狭义理解即合同当事人投入的原始财产，不包括所谓的升值利益，丁渭涓的实际投入已经物化为房屋不能返还，所以折价返还的部分就是该房屋的工程审计造价。案涉合同无效，双方均有过错，且过错程度相当，损失也相当，所以各自的损失应由各自承担。军供大厦的评估报告不能作为本案裁判的依据。该报告将案涉土地按照商业用地对待没有合同依据，将评估对象定性为商业房地产的评估基础不成立。本案土地使用权为国有划拨土地，不能进行交易流转，评估前提不存在。该评估报告的评估方法也不合理，案涉房产具有国防用途性质，承担军供的国防职能和社会公益任务，不具备使用收益法估价的前提；评估报告的评估时点为2016年8月26日也不正确，应当以房屋建成时2002年1月22日作为评估基准日；该评估报告没有考虑土地使用权的年限因素，土地使用权年限已经发生变化，大大缩短，该因素也应当考虑；一审法院对本案无效合同的处理，要求南通市军供站按照商业出让标的物的价值给予丁渭涓补偿，使其获得了通过无效合同不应获得的利益，一审法院根据该评估结论作出判决，将商业地产的升值因素作为丁渭涓获得的利益不当；南通市军供站当时缺乏建设资金，丁渭涓垫资建设军供大厦之后，南通市军供站获得的仅是其垫付建设资金的利益，而评估报告中房屋价值与实际投入的工程造价差额巨大，该差额部分是基于土地使用权的因素，不应由丁渭涓获得。目前该土地是国有划拨土地，南通市军供站不可能从该土地项目升值中获利，适用该评估结果导致南通市军供站的利益严重受损。一审法院采用2016年的评估报告，认为房地产市场整体趋势上涨，但没有考虑个别因素。案涉房地产因建筑物老化、长期闲置均有可能贬值。此外，根据双方补充协议的约定，对于超出780万元预估建筑成本的投入一般应由丁渭涓承担，以增加其股份，如南通市军供站资金可能，也可以支付一部分，所以该部分资金根据双方当时的真实意思，一般情况应由丁渭涓承担，一审判决由南通市军供站承担，不符合双方在补充协议中的约定。 对丁渭涓的上诉请求，南通市军供站答辩称，本案纠纷经过十多年的诉讼以及三级法院的审理，对于联合开发协议无效以及无效之后军供大厦归南通市军供站所有、南通市军供站给予丁渭涓一定的补偿，已经达成共识，所以并没有必要对南通市军供站的资金投入金额进行明细审查，这对本案的处理并无意义。丁渭涓认为还应当支付补偿款的利息，不存在事实和法律依据。南通市军供站给予补偿的义务是在双方无效协议纠纷判决生效之后产生，对丁渭涓并不存在应付而未付款的责任，其也不存在利息损失。 对南通市军供站的上诉，丁渭涓答辩称，不同意南通市军供站的上诉意见，与最高人民法院的有关司法解释不符，也与之前长期诉讼中南通市军供站的意见不一。 丁渭涓一审诉讼请求：判令南通市军供站折价返还投入合作所建房屋的财产权益58209420元并支付自评估基准日（2016年8月26日）至实际支付日按银行同期贷款利率计算的利息（暂计算至2017年9月26日为2995359元），并承担本案及前案的全部诉讼费用和鉴定费用。 一审法院认定以下事实：1995年5月31日，经南通市民政局申请，南通市计划委员会作出通计固[1995]177号《关于同意军供大厦项目开展前期工作的批复》。1996年11月23日，南通市民政局向南通市计划委员会申请立项。1997年4月15日，南通市计划委员会作出通计固（97）第125号《关于同意新建军供大厦项目的批复》，但南通市军供站因资金筹集原因，项目未能开工。 1999年12月5日，经南通市民政局见证，丁渭涓（乙方）与南通市军供站（甲方）签订《军供大厦联合开发协议书》，其中约定：一、甲方投入：建房土地3亩（含房前8m，房后10m），评估价300万元；减免二类费用230.09万元（按所列清单）及缓交费用34万元；勘探设计，白蚁防治费用等28.15万元。二、乙方投入：乙方负责按照南通市第一设计院设计的施工图，建造一幢地下一层，地上**（局部**），建筑面积7200m2左右的大楼，承担除甲方已付费用以外的开工前所需的其它费用；负责按设计图纸和施工概算所规定的各项内容，土建、水、电及简易装璜的项目施工，中央空调和电梯费用，甲乙双方各自负责；承担以上两项大楼开工至竣工验收合格之间所有的费用。三、权利和义务。军供大厦建成后，甲、乙双方各得产权50％，甲方居大楼的西侧，乙方居大楼的东侧，内部中间隔开，各自独立成园，外型成一体，屋顶空间使用双方各占50％。甲、乙双方各自负责所得房屋的房、地产税及有关费用。大楼竣工验收合格一年内，甲乙方各自办理产权证，费用各自负担。乙方所得房屋如甲方需要，乙方可以出租或入股的形式与甲方合作。在乙方未办理房屋产权证之前，甲、乙双方另签一份乙方所得房屋永久性使用权协议，并由甲方主管局见证。 南通市军供站曾向丁渭涓提供一份《甲方减免二类费用清单》，减免的二类费用组成为：市政公用设施配套费51.94万元，商业网点费3.65万元，调节税135万元，人防费16.8万元，教育附加费3.6万元，渣土费2.2万元，水增容费20万元，合计233.19万元。 南通市民政局于2000年3月21日取得了南通市国土规划局建字编号20×××8《建设工程规划许可证》，于2000年5月8日取得了南通市建设委员会通建施许（2000）××号《建设工程施工许可证》。南通市军供站于2000年2月15日取得了案涉国有土地使用证，其中记载：使用权面积5173.30m2,使用权类型为划拨，用途为机关、宣传。 2001年7月31日，军供大厦土建工程交工验收合格，2002年1月22日，军供大厦整体竣工验收合格。 在军供大厦建设过程中，因资金问题，丁渭涓与南通市军供站于2001年3月2日签订了《补充协议》，其中约定：军供大厦的结账问题，应按《军供大厦联合开发协议书》的有关规定精神进行；对于超预算部分的结账问题：根据《军供大厦联合开发协议书》的有关规定精神，丁渭涓同志承担军供大厦工程的土建、水电及简易装潢费用780万元，军供站所承担的土地、前期开发费用、减免二类费用等约600万元。1、军供大厦工程造价超过780万元的部分，先由南通市军供站承担100万元，剩余部分由南通市军供站、丁渭涓各承担50％；2、南通市军供站所增加的投资金额，一般可以由丁渭涓承担，以增加其股份。如南通市军供站资金可能，也可以支付一部分现金给丁渭涓；3、军供大厦工程超过780万元的部分，待工程竣工后，先扣除施工单位自身原因所发生的费用后，再经有权部门审核确定为准。 同日，丁渭涓与南通市军供站又签订《合股协议书》，其中约定：对南通市军供饭店进行股份制改造，股东为：南通市军供站、丁渭涓；经营范围为住宿、餐饮、康乐、会议服务等；股东方出资额和出资方式。军供站出资：新建的军供大厦房地产的50％等，丁渭涓出资：新建的军供大厦一半的房地产（扣除底层出租面积约300m2由丁渭涓自行出租使用）等。同时双方签订的《补充协议》约定：为了将军供大厦的装璜和设备购置早日列入日程，更好地发挥其效益。南通市军供站与丁渭涓达成如下协议：经初步测算，军供大厦的装璜和设备购置的经费约需700万元，此款由南通市军供站、丁渭涓共同筹集，各承担50％。 另查明，南通市军供站于2004年委托南通爱德信会计师事务所有限公司对军供大厦的建设投资情况进行审核。同年9月29日，南通爱德信会计师事务所有限公司作出通爱所基［2004］496号《关于南通市军供站军供大厦土建、土建部分安装、室内外装饰等工程结算的审核报告》，审核结果为：审定造价为10895790.99元，其中包含了装饰工程的费用，具体分类为：底层装饰工程375970元，二层装饰工程324221元，二层厨房装饰工程70860元，三至六层装饰工程942765元，楼梯间装饰129109元，该部分价值合计1842925元，南通市军供站、丁渭涓确认该部分在合股协议中处理。2004年12月8日，南通爱德信会计师事务所有限公司作出通爱所基［2004］597号《关于南通市军供站装潢水电安装等工程结算的审核报告》，审核结果认定造价为487150元，其中472828元双方亦确认在合股协议中处理。另丁渭涓在诉讼中提供其支出与基建相关的各种费用13张发票计241936元。丁渭涓还支出电梯设备安装等费用306200元，丁渭涓称电梯两部，与南通市军供站各投资一部。 在之前诉讼中，丁渭涓申请对军供大厦进行房地产价值评估，依其申请，法院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司对案涉房地产价值进行评估。该公司于2016年9月18日作出博文房估［2016］第2×××8号《房地产估价报告》，估价结果为估价对象在价值时点2016年8月26日的市场价值为房地产总价7790.34万元。在本次审理过程中，丁渭涓表示仍按该评估主张。 本案从当事人诉、辩内容来看，涉及合作建房纠纷、合股纠纷、合作纠纷等多个法律关系。丁渭涓基于多个法律关系所形成多宗请求一并诉请法院审理，本身的复杂程度亦不适宜合并审理。江苏省南通市中级人民法院2009年7月27日作出的（2007）通中民一初字第0089号民事裁定即因丁渭涓经释明未明确诉讼请求而裁定驳回丁渭涓的起诉。现本案产生纠纷成讼日久，再行合并审理更为不宜，丁渭涓在本案中放弃要求赔偿自2002年1月22日起至实际支付日止资产暂用费损失（暂计算至2017年9月26日为29265395元）的主张。 一审法院认为，南通市军供站与丁渭涓签订联合开发协议，约定丁渭涓负责房屋的建设施工等，南通市军供站提供土地等，双方合作建房。因南通市军供站以划拨土地使用权作为投资，未办批准手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，应当认定合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。考虑南通市军供站系土地使用权人，取得建设工程规划许可，房屋已实际建成等实际情况，丁渭涓投入由南通市军供站折价补偿为宜。 南通市军供站与丁渭涓签订的《军供大厦联合开发协议书》，双方对投资及利益的分配存在充分协商，能体现合同订立时双方真实意愿。之后，双方在原有的基础上补充约定把双方的利益与投资更趋公平，即超过780万元部分的建房资金，首先由南通市军供站承担100万元，超出部分再由南通市军供站与丁渭涓各半承担。虽然双方签订的协议因违反法律强制性规定被确认为无效，但该协议及补充协议对利益分配是双方真实意思的表示，且无论哪一方均不应因合同无效而取得额外的利益，从公平角度，法院参照双方约定由南通市军供站对丁渭涓折价补偿，参考鉴定意见的现行市场估值，酌情确定补偿价格。法院审理中关注到博文房估［2016］第26628号《房地产估价报告》的有效期为估价报告出具日起一年内有效，随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身状况情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应的变化。发回重审期间，已超过原评估报告的有效期，丁渭涓仍按此评估报告主张，鉴于当事人在庭审中未提出案涉房屋的状态发生变化，且自鉴定报告出具后至本案重审时，整个市场房地产价格是上涨的，通常情况下原评估价格不会高于现在重新进行评估的价格，按原评估价格酌定补偿价格不会对南通市军供站产生不利。故对丁渭涓要求按原评估报告进行主张，法院予以采纳，酌情由南通市军供站折价补偿丁渭涓3895.17万元（7790.34万元×50%）。 对于丁渭涓在房屋建设中超出约定投资数额外的支出，南通市军供站应予返还。丁渭涓的投资部分，根据南通市军供站委托南通爱德信会计师事务所有限公司作出的通爱所基［2004］496号《关于南通市军供站军供大厦土建、土建部分安装、室内外装饰等工程结算的审核报告》，审定造价为10895790.99元，其中装饰费用1842925元双方确认在合股协议中处理。南通爱德信会计师事务所有限公司通爱所基［2004］597号《关于南通市军供站装潢水电安装等工程结算的审核报告》，审核结果认定造价为487150元，其中472828元双方确认在合股协议中处理。丁渭涓支出与基建相关的各种费用13张发票计241936元。合计丁渭涓房屋建设投资为9309123.99元（不含丁渭涓负责部分的电梯设备安装等费用306200元）。由于丁渭涓在工程建设中的投入已经超出了780万元，其在房屋建设中按照约定双方承担的费用（不含前述电梯部分）为8054562元［780万元＋（9309123.99元－780万元－100万元）÷2］，多支出部分为1254561.99元。 有关资产占用费的请求在本次诉讼中丁渭涓表示放弃，法院照准。丁渭涓的该项请求可另行主张。 综上，南通市军供站应给付丁渭涓40206261.99元（38951700元+1254561.99元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，判决：南通市军供站于判决生效之日起三十日内给付丁渭涓40206261.99元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431317元、鉴定费8万元，合计511317元，由南通市军供站、丁渭涓各半负担。 二审中，双方未提供新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，1999年12月5日丁渭涓与南通市军供站签订《军供大厦联合开发协议书》，2002年1月22日军供大厦整体竣工验收合格，竣工前2001年3月2日,双方签订《补充协议》、《合股协议书》，可见“联合开发”和“合股经营”是紧密联系的行为，一并审理、清算才能对双方围绕所建的军供大厦产生的权利义务完整处理，但在本案一审中丁渭涓就有关资产占用费等诉讼请求表示放弃，考虑双方已长期诉讼，本案中可先围绕丁渭涓的诉讼请求处理《军供大厦联合开发协议书》所涉合作建房事宜，双方之后的经营等行为所涉权利义务可另案诉讼、清算。南通市军供站提出的一审法院应按合伙纠纷处理的上诉理由，考虑本案丁渭涓的一审诉讼请求仅为处理《军供大厦联合开发协议书》，且南通市军供站作为“合伙”一方如认为应一并处理，完全可以在一审中提出反诉或另案起诉，现本案对双方行为分阶段处理不影响双方最终结算。关于《军供大厦联合开发协议书》，并非无效建设工程施工合同，而是无效房地产联合开发合同，两者的合同性质不同，处理原则亦有区别，南通市军供站主张按无效建设工程施工合同处理、仅返还建房成本不成立。 双方均认可《军供大厦联合开发协议书》无效，该协议无效的原因是划拨土地使用权投资未经人民政府批准、双方均不具备房地产开发资质，房屋所有权应归南通市军供站、南通市军供站应给予丁渭涓补偿。按照无效合同处理的一般原则，根据无效合同取得的财产不能返还的应折价返还，本案中丁渭涓出资的建房款已物化为房屋，南通市军供站取得房屋，应折价返还。南通市军供站称仅应就实际投入的资金折价返还，对此本院认为，本案双方系合作开发建房，合同无效折价返还应当考虑折价时原实际投资物化后的升值因素，否则无效合同的升值利益全部归南通市军供站一方、其通过无效合同获得全部房地产升值利益不妥。从本案合作开发建房合同损失而言，丁渭涓实际投入资金，至少有资金及资金占用等实际损失，南通市军供站投入的土地使用权仍为其所有，并取得房屋所有权，南通市军供站并未提出其有何实际损失。关于折价返还标准，一审法院依据的评估报告有一定瑕疵，但作为南通市军供站出资的房屋占地根据联合开发协议书仅为3亩，约2000平方米，作价300万元，并非整幅划拨土地使用权（案涉国有土地使用证载使用权面积5173.30平方米），参考协议书约定的出资估价、在整个房地产价值中占比较小；该房屋虽有“军供”职能，但实际对外经营，且双方在房屋建成后也对外进行了商业经营活动，故一审以该评估报告作为折价依据具有合理性。同时，从资金占用角度来看，一审认定丁渭涓房屋建设投资9309123.99元、按约定应承担的费用为8054562元，从2000年到目前已近二十年时间，考虑通货膨胀、长期资金占用成本、目前房地产价格高企等综合因素，在房屋全部归南通市军供站所有的情况下，南通市军供站按一审认定金额约3895万元折价补偿丁渭涓亦基本合理，双方就房屋联合开发协议签订、履行最终结果的利益基本平衡，本院不做调整。 关于丁渭涓提出的上诉理由，双方《军供大厦联合开发协议书》无效，应按无效合同原则处理，丁渭涓所称的虚假投入、应当根据双方的实际投入作为确定各自利益的比例补偿等均无事实和法律依据，其主张折价补偿款的利息亦无法律依据。 综上，南通市军供站及丁渭涓的上诉理由本院均不予采纳。诉讼费金额本院根据《诉讼费用交纳办法》有关“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”等规定决定；一审判决对丁渭涓的诉讼请求金额58209420元及利息未全部支持，应同时判决驳回其其他诉讼请求，本院直接增判该项。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持江苏省南通市崇川区人民法院(2017)苏0602民初4836号民事判决主文部分。 二、驳回丁渭涓的其他诉讼请求。 一审案件受理费347824元、鉴定费80000元，合计427824元，由丁渭涓与南通市军供站各半负担213912元，二审案件受理费347824元，由双方各半负担173912元。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 杜太光 审判员 刘彩霞 二〇二〇年十一月十七日 书记员 翟羽佳