陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终11846号   上诉人（原审原告）：西安金阳物业服务有限公司，住所地西安市长安区樱花北路**。   法定代表人：张芳，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李守强，陕西勤博律师事务所律师。   委托诉讼代理人：聂迂西，陕西勤博律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：徐永刚，男，1968年3月8日出生，汉族，住陕西省府谷县人民西路聚英巷**。   委托诉讼代理人：栗彩萍，女，1965年7月8日出生，汉族，住西安市未央区凤城八路白桦林居翠鸣园**楼**,系徐永刚之妻。   上诉人西安金阳物业服务有限公司（以下简称金阳物业公司）因与被上诉人徐永刚物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   金阳物业公司上诉请求：1．维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判为徐永刚向金阳物业公司支付违约金82168.68元；2.本案一、二审诉讼费用由金阳物业公司承担。事实和理由：一审法院认定金阳物业公司提交的情况说明所载“违约金正在协商中”并未确定徐永刚应当支付违约金的义务，属于断章取义，该认定错误，应依法予以纠正。金阳物业公司在一审时提交的情况说明是由徐永刚亲笔书写，该情况说明不仅能够证明徐永刚违约的事实，同时也能证明徐永刚当时拖欠的违约金金额为42980.26元。如徐永刚对自己当时违约的事实不予认可，在书写情况说明时就不会主动提及任何与违约相关的事项；如徐永刚对当时已经产生的违约金数额不予认可，徐永刚就没有必要写明违约金的具体数额。双方的签字或盖章行为足以说明双方认可证明载明的违约金金额。证明载明的“违约金正在协商中”指双方就约金的支付方式进行协商，而非违约金的数额。一审法院认定金阳物业公司在提供物业服务过程中存在过错，缺乏事实依据，应予以纠正。金阳物业公司在徐永刚多年拖欠物业费、违约金的情况下仍然为其提供物业服务，并不存在限制徐永刚用电的行为，所以金阳物业公司在本案中不存在任何过错。    徐永刚辩称，金阳物业公司十几年拒绝为徐永刚提供水、电、暖气服务，徐永刚不应向金阳物业公司支付物业费、暖气费等共计15207.51元。2013年12月徐永刚接收涉案房屋之前，徐永刚和金阳物业公司没有签订过任何物业协议，也没有关于违约金的任何约定。金阳物业公司计算的2013年之前4万余元的违约金徐永刚不予认可。徐永刚曾多次要求向金阳物业公司支付物业费，但金阳物业公司以必须先交清前期违约金为由拒收物业费。金阳物业公司的行为也给徐永刚造成损失。   金阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令徐永刚立即向金阳物业公司支付物业费6869.31元、暖气使用费8338.2元；2.判令徐永刚立即向金阳物业公司支付违约金82168.68元（暂计算至2019年12月15日）。3.徐永刚承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2013年12月2日，金阳物业公司下属的融发·心园项目部（甲方）与徐永刚（乙方）签订《融发·心园前期物业服务协议》一份，约定甲方作为物业管理企业提供物业服务，乙方住宅面积184.31平方米，坐落于融发·心园小区4栋3单元6层02号。协议约定物业服务费用按照业主拥有的物业建筑面积交纳，住宅多层，0.6元/月·平方米，生活垃圾处理费2元/人·月，乙方应按时交纳有关物业管理的各项费用，逾期交纳的，甲方从逾期之日每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。若业主不使用物业连续超过六个月的，业主应提前书面告知物业管理企业，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。合同签订后，金阳物业公司为徐永刚提供物业管理服务，徐永刚2014年1月1日至2019年12月15日期间，仅交纳了2016年7月至9月的费用，其余均未交纳，西安金阳物业服务有限公司主张其多次催要，徐永刚始终拒绝交纳，遂提起诉讼。庭审中，金阳物业公司坚持诉讼请求，并提交物业服务协议及徐永刚欠费明细证明其主张的各项请求的依据及计算方法，徐永刚认可自2014年1月1日至2019年12月15日，其只交纳了2016年7月至9月的费用，其余物业费及相关费用确实未予交纳，对于金阳物业公司主张的2014年至2016年6月及2019年的物业服务费计算方法均认可，但提出2016年10月至2019年以前的物业服务费应该按照70%的标准收取，因为其虽然自2016年7月开始办理了装修手续，但因为金阳物业公司不供电供暖，所以房屋实际是空置的，亦不予认可每月6元的垃圾清运费，对于暖气使用费，徐永刚认可金阳物业公司主张的2014年、2015年及2019年的暖气使用费的计算方法，但认为2016年至2018年的暖气使用费超过了30%的计算标准，这期间金阳物业公司未向徐永刚提供水电暖气，阀门均被金阳物业公司关闭，故不予认可。关于西安金阳物业服务有限公司主张的违约金，主张包括两部分，第一部分是2014年之前徐永刚所欠违约金42980.26元，提交了2013年12月4日有徐永刚签名的情况说明一份予以证明，徐永刚认可该情况说明的真实性，但提出这仅是一份情况说明，不是欠条，且该情况说明上明确写道违约金正在协商中，所以不予认可；对于金阳物业公司主张的2014年至2018年的违约金，徐永刚提出自从双方签订物业服务协议后，其一直积极向金阳物业公司交纳相关费用，金阳物业公司均以徐永刚没有交清之前的违约金为由拒绝收取，不向金阳物业公司提供水电暖气等物业服务，认为迟延交费是金阳物业公司造成的，所以均不予认可。庭后，徐永刚补充提交了2015年其房屋租户张鹏与物业人员的谈话录音及徐永刚通过12345市民服务热线反映金阳物业公司不向徐永刚提供买电服务的查询记录，用于证明金阳物业公司不向徐永刚提供买电服务的事实，金阳物业公司对手机录音真实性不予认可，对12345反映情况查询记录真实性认可，但认为只能证明徐永刚向有关部门反映过问题，金阳物业公司实际每次向徐永刚提供了30元的买电服务，不能证明金阳物业公司没有向徐永刚卖电的事实，金阳物业公司的限制只是为了督促徐永刚尽快交费。   一审法院认为，金阳物业公司下属的融发·心园项目部与徐永刚签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效。双方均应按照协议约定全面履行各自义务。徐永刚在本案中提出诉讼时效抗辩，因徐永刚欠缴物业费用属连续行为，至金阳物业公司起诉时一直在延续，因此，本案未超过诉讼时效，徐永刚应当按照约定交纳物业相关费用。徐永刚提出2016年10月至2019年以前应按空置房按70%收取物业服务费，按照合同约定，若业主不使用物业连续超过六个月的，业主应提前书面告知物业管理企业，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳，徐永刚未提交证据证明其已书面申请，且徐永刚本案中自认其自2016年7月开始办理了装修的相关手续，故存在已经实际使用该房屋的事实，对其该主张不予采信。徐永刚主张金阳物业公司未向其提供水电暖气，阀门均被金阳物业公司关闭，但未提交证据证明其主张，亦不予采信。金阳物业公司要求徐永刚支付物业服务费6869.31元、暖气使用费8338.2元的请求，合理有据，依法予以支持。关于金阳物业公司主张的违约金，2013年12月4日徐永刚签名的情况说明上载明：“违约金正在协商中”，并未确定徐永刚应当支付违约金的义务，故金阳物业公司依据该情况说明主张徐永刚支付违约金42980.26元，缺乏事实及法律依据，依法不予支持；对于金阳物业公司主张的2014年至2018年的违约金，结合全案证据，金阳物业公司确有限制徐永刚用电的事实，可认定其在提供物业服务中存在过错，对其主张的违约金依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关法律之规定，判决：一、被告徐永刚于本判决生效后十日内给付原告西安金阳物业服务有限公司6869.31元、暖气使用费8338.2元，共计15207.51元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2234元，减半收取1117元，由徐永刚负担 180元，西安金阳物业服务有限公司负担937元。   经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。另查明，徐永刚于2013年12月4日出具单据一张载明：“4号楼3单元602本金已交清（包括物业费和固定费）未交违约金42980.26元，违约金正在协商中。接房通知单于12月2日送物业。”2016年9月13日徐永刚起诉金阳物业公司物业服务合同纠纷，主张金阳物业公司向其赔偿因限制购电产生的损失50000元，同时正常收取徐永刚物业费。   本院认为，2013年12月2日，金阳物业公司下属的融发·心园项目部（甲方）与徐永刚（乙方）签订《融发·心园前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中双方当事人就物业费及违约金交纳产生纠纷，形成本案诉讼。本案争议焦点为徐永刚是否应向金阳物业公司支付违约金82168.68元。经审理查明，金阳物业公司主张徐永刚向其支付的违约金82168.68元包括2014年前欠付物业费产生的违约金42980.26元及2014年至2018年欠付物业费产生的违约金。首先就2014年之前的违约金42980.26元，金阳物业公司仅提交2013年12月4日徐永刚出具的单据予以证明，但该单据载明的系徐永刚未交违约金数额为42980.26元，且亦载明违约金正在协商中，故仅凭该单据难以认定双方曾就2014年前徐永刚应交违约金数额达成一致意见。在金阳物业公司未提交其他证据证明在2014年之前徐永刚确实应支付违约金42980.26元的情况下，一审驳回金阳物业公司的相应主张，并无不妥，应予以维持。金阳物业公司辩称该单据中载明的“违约金正在协商中”系表示双方就违约金支付方式进行协商，对此金阳物业公司并未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。就徐永刚是否应支付2014年至2018年违约金问题，通过本案审理中金阳物业公司表示实际每次向徐永刚提供了30元的买电服务及徐永刚曾起诉要求金阳物业公司向其赔偿限制购电损失及正常收取徐永刚物业费的事实，可以认定在上述期间，金阳物业公司确实存在限制徐永刚购电的情形，故对于上述期间徐永刚未交纳物业费金阳物业公司存在过错，因此对于金阳物业公司主张徐永刚支付2014年至2018年的违约金应不予支持。   综上所述，金阳物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1854.22元，由西安金阳物业服务有限公司负担。   本判决为终审判决。       审 判 长  刘    琪                     审判员  师    婷                         审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年十一月六日                         书 记 员  张舒涵                    1