辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10579号上诉人（原审被告）：沈阳云升房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪街道丁香村。法定代表人：吕玉德，该公司经理。委托诉讼代理人：孙志勇，辽宁长卿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于桂珍，女，1941年2月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘东方，男，1987年5月26日出生，汉族，住沈阳市和平区，系于桂珍外孙。委托诉讼代理人：徐金宝，辽宁冠佳律师事务所律师。原审被告：沈阳丁香实业总公司，住所地沈阳市于洪区于洪街道丁香村。法定代表人：兰荣斌，该公司总经理。原审被告：沈阳明昀港物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪街道丁香村。法定代表人：许容豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙志勇，辽宁长卿律师事务所律师。上诉人沈阳云升房地产开发有限公司（以下简称“云升公司”）因与被上诉人于桂珍、原审被告沈阳明昀港物业管理有限公司（以下简称“明昀港公司”）、沈阳丁香实业总公司（以下简称“丁香公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初4039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。云升公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于本案争议电梯无法使用的原因，一审法院未查清案件事实；二、关于本案因电梯无法使用造成被上诉人经济损失，一审法院未查清案件事实；三、关于认定逾期办证的违约责任，一审法院未查清案件事实。于桂珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。明昀港公司述称，同意上诉人的上诉理由。丁香公司未出庭答辩。于桂珍向一审法院起诉请求：1.被告给付房屋租金160986元；2.被告给付房屋租金损失160986元；3.被告赔付逾期办证违约金196224元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年，云升公司开发建设位于沈阳市于洪区的商品房项目，被告丁香公司作为案涉商品房的预售。2007年7月24日，案外人刘东方（系原告外孙）与被告丁香公司签订两份《商品房认购协议书》（合同编号为0100058和0100056），协议约定购买座落于沈阳市于洪区广业路H1号楼4单元9楼3号和4单元10楼3号两套房屋，房款分别为160735元和163440元，总房款为324175元。并约定被告丁香公司应当于2007年10月31日前办理入住手续，2008年6月30日前负责办理完全部手续。2007年7月27日，案外人刘东方将上述两套房屋房款一次性交纳给被告丁香公司。2010年8月12日，原告于桂珍与被告云升公司就上述两套房屋签订商品房买卖合同。2011年7月7日，原告就沈阳市于洪区广业路34-9号（4-9-3）房屋办理入住手续，4-10-3号房屋未办理入住手续。2018年11月5日，原告于桂珍取得沈阳市于洪区广业路34-9号（4-9-3）房屋不动产产权证即辽（2018）沈阳市不动产第0467739号；2019年2月2日，原告于桂珍取得沈阳市于洪区广业路34-9号（4-10-3）房屋不动产产权证即辽（2019）沈阳市不动产第0043952号。原告购买的房屋分别在9楼、10楼，该房屋应当配有电梯但未配备（经一审法院现场查看，原告所购买房屋预留了电梯口，但电梯门处于封闭状态），被告交付的房屋至今电梯不能正常运行，致使原告购买的房屋无法正常使用，原告一直在外租房居住，自2011年7月7日至2020年6月末，原告在外居住108个月，每月租金980元，为此花费租金共计105840元，原告为租住房屋另支付服务费每个月68元，共计7344元，两项合计113184元。原告为出租购买的另一套10楼房屋，因电梯无法使用，原告因此遭受同样损失。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告委托亲属与被告丁香公司以及原告与被告云升公司签订的商品房买卖合同均系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方均应履行相应的合同义务，原告向被告丁香交付了全部购房款。被告云升公司系案涉楼盘的开发商，被告丁香公司的预售行为，应系委托行为，其行为后果应由云升公司负担，故被告丁香公司不应承担赔偿责任。被告云升公司与原告签订正式的商品房买卖合同，落款时间为2010年8月12日，该时间对合同双方当事人具有约束力，系双方对该时间之后的法律后果的认可，同时系对之前法律行为的变更，即使如被告云升公司所称其签订时间系补签，亦不影响其自该时间以后承担相应后果的效力。被告云升公司负有向原告按约定交付房屋，且交付的房屋应符合居住条件，并按约定为原告办理房屋产权手续的义务。被告云升公司未按约定交付合格的房屋，原告购买的房屋属于高层房屋，应当配备能正常运行的电梯，被告云升公司至今未能为原告所购买的房屋安装能正常运行的电梯，因此云升公司应向原告承担违约责任，因原告不能正常使用房屋，故可参照原告在外租房的租金标准计算原告不能使用房屋的损失，自2011年7月7日至2020年6月末租金损失为113184元，原告购买的另一套房屋，因没有电梯不能正常使用，也应参照原告支付的租金标准计算损失，其损失应为105840元。关于原告要求被告给付2007年10月31日至2011年7月6日之间的租金损失的诉请，因双方于2010年8月12日签订了商品房买卖合同，原告2011年7月7日办理入住手续，应系对原告与丁香公司所签商品房认购协议的变更，故相关诉请无法律依据，不予支持。租金损失的起算时间应确定为2011年7月7日即房屋交付日，亦在此时起才产生原告陈述的电梯无法使用的问题。原告所购买的另一套10楼房屋虽未办理入住手续，但如上所述亦应以该日期为起算时间计算租金损失。关于被告提出原告诉请存在权利竞合问题，依据法律规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担违约责任，本案原告诉请要求被告承担违约责任，于法有据，故对被告的意见不予采纳。关于逾期办证违约金问题，原告与被告云升公司于2010年8月12日签订的商品房买卖合同，此时案涉两套房屋为已竣工房屋，故自该时间起90日内，原告应取得房屋权属证书，本案原告直至2018年11月5日、2019年2月2日才取得不动产产权证，故被告云升公司应自2010年11月10日起承担逾期办证违约责任。合同中并未约定逾期办证违约金的计算标准，根据法律规定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的计算逾期办证违约金，原告主张196224元，未超过以该标准计算的数额，一审法院予以支持。关于原告主张被告明昀港公司承担责任的请求，因物业公司是对园区进行物业服务和管理，对交付的房屋是否符合规定，不应承担赔偿责任，故对原告的该项请求不予支持。被告明昀港公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，系对相应权利的放弃，不影响本案正常审理。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第六十二条第一项、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告沈阳云升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告于桂珍支付违约损失219024元；二、被告沈阳云升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告于桂珍支付逾期办证违约金196224元；三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费8982元，由被告沈阳云升房地产开发有限公司负担7529元，由原告于桂珍负担1453元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人云升公司提交新的证据如下：电梯产品合格证、监督检验报告及电梯安全技术档案，用以证明案涉房屋在建设之初经检测机构检测为具有使用功能的电梯。被上诉人于桂珍发表质证意见如下：对证据三性均有异议。无法核实其真实性，且一审法官已至案涉房屋实地查看，电梯门处于封闭状态，一直无法使用。原审被告明昀港公司、丁香公司未发表质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审期间，上诉人云升公司虽提交了电梯产品合格证、监督检验报告及电梯安全技术档案等证据，但不足以证实案涉房屋所在的楼体实际上安装了电梯。一审法院经现场实地查看后，发现案涉楼体仅预留电梯口，但电梯门处于封闭状态，结合实际情况认定案涉房屋的电梯至今不能正常运行，致使被上诉人于桂珍购买的高层楼房无法正常使用。上诉人云升公司作为案涉房屋的开发建设单位，未向高层楼房的购房者提供便利通行且能够正常使用的电梯，因被上诉人于桂珍不能正常使用所购买的房屋而额外支出的租金应由上诉人云升公司承担，一审法院判令云升公司承担违约责任并无不当。被上诉人于桂珍已于2011年7月7日办理了于洪区广业路34-9号4-9-3房屋的入住手续，故可认定被上诉人于桂珍与上诉人云升公司签订商品房买卖合同的时间应为合同上的落款时间2010年8月12日，上诉人云升公司的签字确认行为也表明其认可该时间点作为合同的签订日期，一审法院以该签订时间为基础并依照合同中关于逾期办证条款之约定，认定上诉人云升公司应承担逾期办证得违约责任亦并无不当。综上，对上诉人云升公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人云升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7529元，由上诉人沈阳云升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  周濛二〇二〇年十一月十二日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。