新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1812号 上诉人（原审被告）：朱守翔，男，1989年12月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：杨东，新疆立业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滕占林，男，1954年11月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：袁慧萍（系滕占林妻子），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：卢建全，新疆同创律师事务所律师。 原审被告：朱友胜，男，1962年11月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人朱守翔与被上诉人滕占林、原审被告朱友胜房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人朱守翔及其委托诉讼代理人杨东，被上诉人滕占林及其委托诉讼代理人袁慧萍、卢建全，原审被告朱友胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱守翔上诉请求：撤销昌吉市人民法院（2019）新2301民初2320号民事判决第二、三、四项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定双方履行的是年租金250000元的合同依据不足，不符合客观实际。1.一审法院主观认定案涉宾馆属于昌吉市繁华地域，未考虑该区域自2013年已列入昌吉市旧城、棚户区改造范围，经营环境已受到限制和影响，市场因素已发生重大变化等因素，且对上诉人主张的被上诉人存在签订合同时隐瞒欺骗的缔约过失行为未查明，对上诉人提供的相关证据也未审查，认定事实不准确；2.对双方争议较大的涉案租赁房屋租金问题未按照二审法院发回意见及时调查询价，查明案件事实；3.年租金250000元的租赁合同内容存在租赁房屋面积、宾馆名称、合同履行期限等多处错误，约定的付款期限也与实际不符，一审法院仅根据字面约定判断双方实际履行的是该合同缺乏严谨性；4.上诉人主张的年租金80000元的合同符合该片区列入拆迁改造区域后的市场行情，也与一审中提交的在政府各管理部门调取的备案合同一致，足以证明年租金80000元的租赁合同具有较强的公信力和证明力，双之间实际履行的是该份租赁合同。 滕占林辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 朱友胜述称，认可上诉人的上诉请求。 滕占林向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告双方签订的《宾馆租赁合同》；2．判令两被告支付拖欠房屋租金250000元（截止到2018年12月31日）；3．判令两被告支付2019年1月1日至2019年5月31日期间的房屋租金104167元；4．判令两被告支付宾馆装修及使用设备转让款100000元；5．判令两被告支付违约金100000元；6．判令两被告承担2018年至2019年度采暖费19502.64元；7.判令两被告承担水电费5995.49元。 一审法院认定事实：被告朱友胜与被告朱守翔系父子关系，两人均属肢体三级残疾人。2016年12月1日，原告作为甲方（出租方），被告朱守翔作为乙方（承租方）签订了一份宾馆租赁合同。合同约定：甲方将位于昌吉市××路亚中天桥北侧二、三、四层后楼二层大约1200平方米，共计间数40间，现更名为“宏桥宾馆”租赁给乙方经营使用，租赁期限为八年，自2016年12月1日开始至2024年12月31日；租金每年250000元，乙方缴纳押金20000元；宾馆装修及使用设备（吊顶、墙面、地面、卫生间及动产设备）转让给乙方，转让价为150000元；在合同生效签订之日起，乙方一次性付清一年的房租费250000元；转让费分两次付给甲方，第一次在2016年12月14日付50000元，第二次在2017年12月1日付100000元整。因被告朱守翔书写不方便，此份合同系由被告朱友胜代被告朱守翔所签。合同签订以后，原告将租赁房屋交付被告朱守翔使用，被告朱友胜于2016年12月15日代被告朱守翔向原告缴纳了300000元的房租费。2016年12月27日被告朱守翔办理了营业执照，经营名称为昌吉市鸿桥宾馆，经营者为朱守翔。双方签订上述合同的同时，被告朱友胜还代被告朱守翔与原告签订了落款日期为2016年12月1日的一份宾馆租赁合同，合同约定：原告将位于昌吉市××路亚中天桥北侧二、三、四层后楼二层大约900平方米，共计间数38间，租赁给乙方经营使用，租赁期限为八年，自2016年12月31日至2025年1月1日，租金每年80000元，乙方缴纳押金10000元，宾馆装修及使用设备（吊顶、墙面、地面、卫生间及动产设备）转让给乙方，转让价为50000元；在合同生效签订之日起，乙方一次性付清一年的房租费40000元；转让费分两次付给甲方，第一次在2017年10月1日付25000元，第二次在2017年12月31日付25000元。原告主张该份合同系与年租金250000元的合同同一天签订，该份合同应被告要求办理证件减免费用所签订。被告主张该份合同系在落款日期2016年12月1日之后一个星期签订。当时签订完年租金250000元的合同，被告实地考察宾馆之后，觉得宾馆面积达不到1200平方米，实际900多平方米，环境也不行，东西也比较破旧，被告就没有交钱，表示干不成，后双方商定租金下调，签订了年租金80000元的合同，原告同意销毁年租金250000元的合同。后被告向原告要年租金250000元的合同，原告表示已经销毁了，双方实际履行的系年租金80000元的合同。2019年3月25日涉案宾馆断电，原告于2019年3月29日办理了变压器销户，自此被告再未经营宾馆，涉案租赁房屋现已被征收。在案件的审理过程中，原告申请对涉案房屋同等地段、用途的房屋租赁价格按照合同签订时市场价格进行评估。一审法院依法委托新疆方诚价格有限责任事务所进行评估，该所接受委托后出具退函，退函主要原因是：由于与评估标的处于同一供需圈的可比性商业房产，大部分均已纳入城市重新规划范围，调查了解时已拆除，评估人员也通过多方了解，电话咨询，希望将可比实例的各比较因素尽可能掌握详细，由于本次评估标的为商业房地产的租金，根据评估原则，应采集三个以上的可比实例做为比准基础，但此次比准基础的基本情况仅为电话了解，不能排除个人主观意识的因素，可比实例的实物已不存在，不能进行更深入的核实。一审法院认为，本案双方争议焦点：原告与被告履行的是年租金250000元的合同，还是年租金80000元的合同；被告朱友胜在本案中是否承担民事责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，因被告朱守翔书写不方便，被告朱友胜代被告朱守翔与原告签订宾馆租赁合同，被告朱守翔对代签的事实予以认可。根据法律规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，其法律后果应由被代理人朱守翔承担。故被告朱友胜在本案中不应当承担民事责任。关于双方争议的履行的是年租金250000元的合同，还是年租金80000元的合同。双方签订合同后，被告朱守翔支付了原告300000元，原告称此费用系第一年的房租250000元及转让费50000元。被告朱守翔称系三年的租金240000元（每年80000元）、押金10000元及转让费50000元。在双方签订的两份合同中均约定，租金是每年交一次，一年一交，在年租金250000元的合同当中约定，合同签订后一次性付清一年的房租费250000元，转让费为150000元于2016年12月14日支付50000元，剩余的100000元在2017年12月1日支付。而年租金80000元的合同中约定合同签订后一次性付清一年的房租40000元，转让费为50000元于2017年10月1日付25000元，于2017年12月31日付25000元。从上述合同约定的条款内容来看，年租金80000元的合同中主要条款年租金标准处存在矛盾，且被告支付300000元的时间更能与年租金250000元的合同内容相印证，双方履行的应是年租金250000元的合同。被告辩解的双方经过商定将此前年租金250000元的合同作废的意见并没有证据证实，故一审法院不予采信。关于被告辩解的双方履行的是年租金80000元的合同，因原告急需资金，故被告一次性向原告支付了三年的租金240000元，另外支付了10000元押金和50000元的转让费合计已支付300000元的意见，一审法院认为，被告未提供证据证实双方达成新的合意，由一年一付租金变成一次性支付三年的租金，且在年租金80000元的合同中对转让费的约定也是分两次支付，故对被告辩解的双方履行的是年租金80000元合同的意见不予采信。从双方合同中约定的宾馆位置来看，宾馆位于昌吉市亚中商城的对面，乌昌车站的停靠点，车辆、人员流动较大，属昌吉市繁华地域，原告租赁给被告的宾馆有前楼二、三、四层，后楼二、三层，房产证面积955.54平方米，年租金80000元价格和市场价格并不明显不符。故确认双方履行的系年租金250000元的合同。现涉案宾馆已被拆迁，原告要求解除双方签订的《宾馆租赁合同》，被告也同意解除，故一审法院予以确认。因被告朱守翔仅支付了第一年度的租金250000元，原告要求被告朱守翔支付第二年度截止至2018年12月31日期间的租金250000元，一审法院予以支持。关于原告要求被告朱守翔支付2019年1月1日至2019年5月31日期间的租金104167元的请求，被告认为2019年3月25日已经断电，租赁费应计算至2019年3月25日。根据查明的事实可确认租赁标的物确实于2019年3月25日断电，被告朱守翔无法正常经营使用，故租赁费应计算至2019年3月25日，参照年租金250000元的标准，确认被告朱守翔支付原告2019年1月1日至3月25日期间的租赁费58790元。原告要求被告朱守翔支付宾馆装修及设备转让费100000元，一审法院予以支持。原告要求被告朱守翔支付2018年至2019年度的采暖费19502.64元，被告朱守翔无异议，予以确认。关于原告要求被告朱守翔支付水电费5995.49元的请求，被告朱守翔仅认可2654元。原告未提交证据证实被告朱守翔使用水电的情况，故确认被告朱守翔支付原告水电费2654元。关于原告以被告未按时交纳房租、转让费构成违约要求被告支付违约金100000元的请求，一审法院认为，双方就租赁标的物签订有两份租赁合同，就实际履行的合同产生争议后进入诉讼程序，被告朱守翔未按时支付房屋租金并非主观原因，故对原告的此项诉讼请求不予支持。遂判决：一、解除原告滕占林与被告朱守翔签订的《宾馆租赁合同》；二、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林截至2018年12月31日的租金250000元；三、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林2019年1月1日至3月25日期间的租金58790元；四、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林宾馆装修及设备转让费100000元；五、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林采暖费19502.64元；六、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林水电费2654元；七、被告朱友胜在本案中不承担民事责任；八、驳回原告滕占林的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明事实与一审一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案争议焦点：对双方持有的涉案租赁合同应当如何认定。 本院认为，双方当事人对上诉人朱守翔与被上诉人滕占林于2016年12月1日签订宾馆租赁合同，原审被告朱友胜于2016年12月15日代上诉人朱守翔向被上诉人滕占林缴纳了300000元的房租费，并于2016年12月27日朱守翔办理了营业执照，经营名称为昌吉市鸿桥宾馆，经营者为朱守翔，及涉案租赁房屋已被征收的事实认可，本院对上述事实予以确认。上诉人朱守翔认为涉案房屋年租金应为80000元，一审判决认定年租金250000元与事实不符。双方于2016年12月1日就涉案宾馆租赁签订两份年租金额相差较大的租赁合同，在双方签订的两份合同中均约定，租金是每年交一次，一年一交，在年租金250000元的合同中约定，合同签订后一次性付清一年的房租费250000元，转让费150000元于2016年12月14日支付50000元，剩余的100000元于2017年12月1日支付。而年租金80000元的合同中约定合同签订后付清一年的房租40000元，转让费为50000元于2017年10月1日付25000元，于2017年12月31日付25000元。依据朱友胜于2016年12月15日代朱守翔向滕占林缴纳300000元房租费，并于2016年12月27日朱守翔办理了营业执照，一审判决确认年租金80000元的合同中主要条款年租金标准存在矛盾，朱守翔支付300000元租赁费的时间与年租金250000元的租赁合同约定内容相符，原审法院据此认定双方履行的应是年租金250000元的合同的认定并无不当。上诉人朱守翔认为涉案房屋于2013年已列入昌吉市旧城改造范围，经营环境受到限制与影响，每年250000元宾馆租赁费明显虚高，双方之间实际履行的是每年80000元租金的租赁合同。一、二审法院查明的事实是双方当事人对涉案租赁房屋在2016年12月签订租赁合同，该房屋面积900多平方米用于经营宾馆，且位于昌吉市亚中商城对面、乌昌车站的停靠点，车辆、人员流动较大，属昌吉市繁华地域，上诉人认为涉案房屋因旧城改造而经营环境影响的主张缺乏事实依据，本院对该上诉理由不予支持。关于涉案房屋装修及设备转让费100000元的认定问题，双方于2016年12月1日签订250000元的租赁合同第四条第三款约定：宾馆装修及使用设备转让给上诉人（乙方），转让价150000元。被上诉人认可上诉人已缴纳的300000元中250000元为2017年的租金，剩余50000元为转让费。双方签订的房屋租赁期限为8年，而实际履行至2019年3月25日租赁房屋断电，无法正常经营，后该房屋被政府拆迁。上诉人如再支付100000元房屋装修及转让费对其显失公平。故一审判决此费用由上诉人承担属认定不当，本院予以纠正。 综上所述，朱守翔的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初2320号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项，即“一、解除原告滕占林与被告朱守翔签订的《宾馆租赁合同》；二、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林截至2018年12月31日的租金250000元；三、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林2019年1月1日至3月25日期间的租金58790元；五、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林采暖费19502.64元；六、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林水电费2654元；七、被告朱友胜在本案中不承担民事责任”； 二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初2320号民事判决第四项、第八项，即“四、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林宾馆装修及设备转让费100000元；八、驳回原告滕占林的其他诉讼请求。”； 三、驳回被上诉人滕占林一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9597元，由滕占林负担2539元，朱守翔负担7058元；二审案件受理费7432元，由滕占林负担1818元，朱守翔负担5614元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 睿 审 判 员  赵 丽 审 判 员  刘秀春 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  彭 涛 书 记 员  赵 媛