淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初688号原告：鲁凯，男，1968年2月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：胡聪智，江苏尚淮律师事务所律师。被告：胡喜，男，1977年1月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：任政宇、刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。第三人：淮安利佳房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海南路**。法定代表人：曹卫娟，该公司执行董事。第三人：淮安美丽富齐商业经营管理有限公司，住，住所地淮安市清江浦区河南东路**/div>法定代表人：林文忠，该公司董事长。原告鲁凯与被告胡喜、第三人淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称：利佳公司）、淮安美丽富齐商业经营管理有限公司（以下简称：美丽富齐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告鲁凯及委托诉讼代理人胡聪智、被告胡喜及委托诉讼代理人任政宇到庭参加诉讼。第三人利佳公司、美丽富齐公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席开庭审理，现已审理终结。原告鲁凯向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年11月26签订的《协议书》，被告于判决书生效后十日内向原告交付运河明珠-文化宫一层J区；2、判令被告立即支付房屋租金暂计72200元（租金按照每月12000元，从2019年11月21日起计算至被告实际搬离之日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月26日，原、被告签订《协议书》，约定原告将运河明珠-文化宫饭店出租给被告经营，被告自负盈亏。被告经营期限为4年，从2017年11月21日至2021年12月31日止，租金半年一付，需提前一个月缴纳下半年租金，被告向原告缴纳押金3万元，经营结束后被告无违约行为，原告十日内无息退还被告，如因被告原因中途停止经营，则押金不退还。合同签订后，原被告双方一直履行协议。按照协议约定的内容，被告应当先付费后使用，被告于2019年10月22日应当向原告缴纳半年的租金，但是在原告的多次催告下，被告一直拒绝支付，原告遂诉至法院。被告胡喜辩称：对解除协议书无异议，但解除的时间应当最迟于2019年8月21日起，因合同目的无法实现而解除，对于支付租金的诉讼请求不予认可，原告无权对外出租房屋，不享有主张房屋租金的权利，应当由房屋实际权利人杨玉前或淮安市恒嘉商业管理有限公司（以下简称恒嘉公司）向被告主张，美力富齐公司与利佳公司之间的合同已经由江苏省高院判决解除，而原告基于美力富齐公司取得的房屋租赁权未得到利佳公司的追认，故原告不是合法的次承租人，不享有收取租金的权利。案外人要求被告腾退租赁房屋，被告产生不安，故行使不安抗辩权没有支付租金，若判决给付租金，因今年发生疫情，希望减免三个月租金。第三人利佳公司、美丽富齐未答辩，也未举证。原告围绕诉讼请求依法提交《房屋租赁及物业管理协议》1份、租赁合同1份、2013年5月10日补充协议1份、2017年11月26日协议书1份、函告2份及邮件查询表1份、接处警工作登记表1份、（2015）淮中执字第00140号民事裁定书及协助执行通知书各1份、（2017）苏0812执字第4007号执行裁定书及协助执行通知书各1份、图片1张，被告举证（2014）苏商外终字第0033号判决书1份、（2015）淮中执字第00528号执行裁定书1份、（2019）苏0812民初4976号传票1张、（2019）苏0891民初4213号传票1张、杨玉前的起诉状1份、杨玉前的房屋产权证1份、（2019）苏0891民初4213号民事判决书1份、江苏银行个人业务回单1份、收条3张、房屋租赁补充协议1份、（2020）苏0891执1142号执行通知书1份、传票1份。经质证，双方当事人对以上证据真实性均无异议，本院予以采信。第三人未到庭，视为其放弃举证、质证权利。被告举证恒嘉公司催告函、恒嘉公司与利佳公司签订的房屋租赁及物业管理协议各1份，经质证，原告不予认可，辩称即便材料是真实的，原告在恒嘉公司与利佳公司签订合同前已经与利佳公司及美力富齐公司签订相关协议，恒嘉公司无权要求被告腾退房屋，经审查，本院认为催告函能够证明案外人要求被告退房的事实，与本案具有关联性，故予以采信，而恒嘉公司与利佳公司的房屋租赁及物业管理协议因系复印件，原告不予认可，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月29日，第三人利佳公司（甲方，出租方）与第三人美力富齐公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁及物业管理协议》，约定，甲方将坐落于淮安市河南东路28号房屋一层、二层、五层、顶层（球形）全部及三层、四层部分出租给乙方作商业使用，乙方拥有租赁经营权和转租权，租赁期限自2012年3月1日起至2021年12月31日止（含免租期9个月），租赁面积一层、二层、五层的建筑面积以产权证记载面积为准，球形顶层房屋以实测面积为准。2012年3月1日，利佳房产依据合同约定向美力富齐公司交付了租赁房屋，美力富齐公司接收房屋并实际经营使用。2013年5月6日原告鲁凯与第三人美力富齐公司签订租赁合同，约定：美力富齐公司将淮安市环城东路西侧文化宫地块“台北CITY不夜城”内1层J号单元出租给鲁凯作为商业使用，建筑面积约为556平方米（根据图纸，具体位置平面图见合同附件），租赁期限自2013年5月10日起至2021年12月31日止，每月租金1万元。2013年5月10日，原告鲁凯与美力富齐公司签订补充协议，约定如鲁凯经营不善，可将房屋转租第三人经营。第三人利佳公司在该补充协议上盖章同意。2013年5月，案外人蒋永平因未能按期收到房屋租金，而将其所有的美力富齐公司自利佳公司承租的部分房屋收回。2013年11月18日，淮安市文化宫起诉利佳公司要求解除双方签订的淮安市河南东路28号一、三、四、五层商铺（含利佳公司转租给美力富齐公司的租赁房屋）协议，返还房屋并给付租金。在该案诉讼中，淮安市文化宫陈述知道利佳公司将其诉讼标的房屋交付美力富齐公司经营的事实，未提出转租无效主张。2013年11月28日，淮安市清浦区人民法院作出（2013）浦民初字第3930号民事判决，解除利佳公司与淮安市文化宫的房屋租赁合同，利佳公司给付相应租金，该判决已经发生法律效力。2013年10月31日，利佳公司将美力富齐公司诉至淮安市中级人民法院，该院作出（2013）淮中商外初字第0004号民事判决书，美力富齐公司上诉至江苏省高级人民法院，该院于2015年4月13日作出（2014）苏商外终字第0033号民事判决书，认定利佳公司关于美力富齐公司未按约足额支付房租导致合同目的无法实现，构成根本违约的主张不能成立，同时认为2013年5月，蒋永平强行将美力富齐公司自利佳公司承租的部分房屋收回，2013年11月28日，淮安市清浦区人民法院作出（2013）浦民初字第3930号民事判决，解除利佳公司与淮安市文化宫的房屋租赁合同，由淮安市文化宫将部分房屋收回，美力富齐公司的部分下家商户于2014年陆续解约退租，利佳公司和美力富齐公司的房屋租赁合同客观上已难以继续履行，最终判决解除利佳公司和美力富齐公司之间的房屋租赁合同。2015年8月21日，淮安市中级人民法院向鲁凯经营的台北李记餐厅发出协助执行通知书，内容为因蒋永平与利佳公司的民间借贷纠纷，提取利佳公司在餐厅的租金100万元整（从2015年8月份开始每月提取1万元）。2018年5月17日，淮安市清江浦区人民法院向鲁凯发出协助执行通知书，内容为：关于杨玉前与利佳公司委托经营合同一案，扣留利佳公司租金收入146万元整。2017年11月26日，原告鲁凯（甲方）与被告胡喜（乙方）签订协议书，约定：甲方将运河明珠-文化宫一楼A107-108饭店由乙方负责经营，期限从2017年11月21日至2021年12月31日止，前两年每年租金12万元，第三年租金14.44万元，第三年租金16万元，租金半年一付，租金提前一个月缴纳下半年费用；乙方在经营期内，未经甲方书面同意不得将饭店转租他人或改变经营途径。在庭审中，原、被告认可租赁房屋的实际范围为淮安市清江浦区运河明珠-文化宫一层J区整体，包括A101-A103、A105-A108、A110、A111、通道。另查，涉案的淮安市河南东路28号A101室、A102室、A103室、A105室、A106室商铺系案外人杨玉前，于2013年5月23日委托给第三人利佳公司经营，期限为2013年5月24日至2021年12月31日24时止。本案被告胡喜与原告签订租赁合同后，实际占用上述商铺经营淮安市清江浦区喜宅家宴酒店。2019年2月14日，淮安市清江浦区人民法院作出（2018）苏0812民再5号民事判决，最终判决解除杨玉前与利佳公司于2013年5月23日签订的关于淮安市河南东路28号A101室、A102室、A103室、A105室、A106室商铺委托经营合同。之后，杨玉前将利佳公司、喜宅家宴酒店诉至淮安市经济技术开发区人民法院，该院于2020年3月20日作出（2019）苏0891民初4213号民事判决书，判决利佳公司将淮安市河南东路28号A101室、A102室、A103室、A105室、A106室商铺返还杨玉前，第三人喜宅家宴酒店予以协助；利佳公司向杨玉前支付占用费。2019年9月2日，案外人恒嘉公司向被告胡喜发出催告函，主要内容为：“淮安利佳房地产有限公司（甲方1）与淮安美力富齐商业经营管理有限公司，于2012年2月29日所签订《租赁合同》，经江苏省高级人民法院（2014）苏商外终字第0033号民事判决书，已解除双方租赁合同。2018年11月1日淮安利佳房地产开发有限公司（甲方2）与我司（淮安市恒嘉商业管理有限公司）（乙方2）签订《房屋租赁及物业管理协议》，约定甲方2将河南东路28号房屋的一层、二层、五层全部及六至九层未销售部分的房屋出租给乙方2作商业使用。现你无权占用我司承租的河南东路28号一层房屋，现我司要求你李记清空房屋及立即将房屋返还我司”。2019年11月30日，原告鲁凯向被告胡喜以及淮安市清江浦区喜宅家宴酒店发出函告，主要内容为：“根据鲁凯与胡喜签订的《协议书》，就胡喜拖欠鲁凯房屋租金事宜，专门致函如下：……胡喜应当于2019年11月20日前缴纳2019年11月21日至2020年11月20日年度上半年的租金72200元，目前胡喜已经逾期。现鲁凯郑重函告胡喜及淮安市清江浦区喜宅家宴酒店：限你们自收到本函之日起10日内，向鲁凯一次性支付2019年11月21日至2020年11月20日年度上半年的租金72200元。……”2019年12月13日，原告再次函告被告催要租金。2020年1月4日，原、被告因房屋租金问题发生纠纷。之后，原告诉至本院。在审理过程中,原告撤回要求解除合同、返还租赁房屋的诉讼请求，仅要求被告胡喜支付2019年11月21日至2020年11月20日的房屋租金14.44万元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案租赁房屋系第三人利佳公司租给第三人美力富齐公司，美力富齐公司于2013年转租给原告鲁凯，依据2013年5月10日原告与美力富齐公司签订的补充协议，美力富齐公司同意原告将涉案房屋转租给他人，利佳公司在补充协议上盖章，说明其认可原告和美力富齐公司之间的转租行为，也同意原告将涉案租赁房屋转租他人。虽然利佳公司与美力富齐公司之间的租赁合同于2015年4月13日被法院最终判决解除，但对美力富齐公司租赁给原告的涉案房屋，利佳公司并未收回，法院又向原告发出协助执行通知书，扣留利佳公司针对租赁房屋的租金收入，利佳公司对此也未提出异议，应认定利佳公司与原告针对涉案房屋形成了租赁关系。原告鲁凯将涉案房屋租赁给被告胡喜，利佳公司也未提出异议，该租赁行为应属有效，故原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律规定，应受法律保护。原告要求被告给付2019年11月21日至2020年11月20日的房屋租金14.44万元，被告则抗辩因案外人恒嘉公司和杨玉前要求其返还租赁房屋，其对原告是否有权出租房屋产生不安，故行使不安抗辩权，并非拒付房租。本院认为根据合同约定，涉案租金半年一付，租金提前一个月缴纳下半年费用，那么本案涉及的房屋租金应分别于2019年10月21日前和2020年4月21日前给付原告，但被告至今没有给付原告，故原告有权要求被告履行给付租金义务。关于被告提出的有关不安抗辩权的抗辩，由于不安抗辩权系由先履行债务的一方当事人行使，而被告已实际使用涉案房屋至今，针对原告主张的2019年11月21日至2020年11月20日的房屋租金，已不具备不安抗辩权的行使条件，故对此项抗辩本院不予采纳。被告提出考虑到疫情，要求减免三个月的房租，本院认为2020年1月份起，全国范围内爆发了新冠疫情，而涉案房屋系被告用来经营酒店，在合同履行期内，受新冠疫情影响势必无法开展经营活动，从公平原则出发，本院酌情扣除被告两个月房租24066元，故本院对原告诉讼请求中的120334元予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡喜于本判决生效之日起五日内给付原告鲁凯自2019年11月21日起至2020年11月20日的房屋租金120334元.二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3188元，公告费600元，合计3788元，由原告鲁凯负担631元，被告胡喜负担3157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  薛爱丽人民陪审员  郑 腾人民陪审员  宋桂兵二〇二〇年十一月十六日法官 助理  张细平书 记 员  吴 林附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。