陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书（2020）陕01民终10743号上诉人（原审原告）：西安爱家超市有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：徐健，该公司董事长。委托诉讼代理人：张钦，男，1986年11月3日出生，汉族，该公司员工，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：王卫心，男，1992年4月22日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省武山县。被上诉人（原审被告）：陕西亚特体育俱乐部股份有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：符鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄慧，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。上诉人西安爱家超市有限公司（以下简称爱家公司）因与被上诉人陕西亚特体育俱乐部股份有限公司（以下简称亚特公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。爱家公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项，改判为支持其全部诉讼请求；2.一、二审费用由亚特公司负担。事实和理由：一审认定亚特公司以6%/年的标准向其支付滞纳金于法无据。双方签订的《场地租赁合同》第十条明确约定“亚特公司就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费之滞纳金按每日0.5％计收”，一审亦认定合同及相关附件为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应以双方的明确约定为准，其主张的2018年8月11日至12月31日合理期限的滞纳金费用应予以支持。一审以“显失公平”为由驳回其关于电梯安装费用的诉讼请求与事实不符。其与亚特公司于2018年签订的《补充协议》约定“由甲方按照乙方经营需求为乙方加装了一部直梯，若乙方提前终止合同或在合同履行期间内违约导致合同无法继续履行的，乙方除了合同约定的违约责任外，需要全额承担代替的安装费用42万元。”该约定是双方的真实意思表示，应以双方约定优先。一审认定其承担损失扩大部分的责任，支持部分其关于空置期费用的诉讼请求与事实不符。其从产权人处租赁涉案场地，为促成双方合作，其给予了亚特公司7个月的免租期，涉案场地被亚特公司装修经营，除招收与亚特公司经营性质相同的商户外，继续招租存在很大难度。其在纠纷发生后积极进行招租，这与亚特公司设备是否在涉案场地内无关。其仅主张自2019年9月11日至12月31日止的合理期间的费用，应予支持。合同约定，亚特公司返还房屋时，应将房屋恢复至交房时的状态，一审认为该约定违反公共秩序于法无据。亚特公司辩称，一审判决其以年利率6％的标准向爱家公司支付滞纳金符合法律规定。《场地租赁合同》虽为双方真实意思表示，但迟延支付滞纳金利率明显过高，该金额高达其所欠租金、水电费合计金额的70%。一审驳回爱家公司关于电梯安装费用诉讼请求的事实依据和法律依据充分，符合民事法律的公平原则。爱家公司所安装的电梯位于爱家公司的租赁场所内，已形成爱家公司的固定资产，爱家公司在剩余年限内享有合法的使用收益权。且补充协议约定如果电梯因其提前解除合同而拆除，其应支付电梯安装费及拆除费用，换言之电梯未拆除，其不应承担安装费用。一审判决爱家公司承担扩大部分场地空置损失的事实依据充分。其于2019年8月26日函告爱家公司解除合同相关事宜，并提示其尽快另行招租，以免扩大损失。爱家公司阻挠其撤场，导致房屋空置。爱家公司主张房屋空置期间110天，实际其关闭店面至双方解除合同的时间为2019年8月20日至2019年9月11日，爱家公司主张的计算区间明显过长，一审判决其承担2个月的房屋空置费属于合理区间。合同虽约定返还房屋时要恢复原状，但如果涉案房屋再出租，其未拆除装修物未造成爱家公司损失，根据市场的经营规律，不一定要恢复至毛坯状态。爱家公司向一审法院起诉请求：1.亚特公司支付其2019年8月租金81200元；2.亚特公司支付其水费、电费共计23231.06元；3.亚特公司支付其迟延支付费用的滞纳金73101.74元；4.亚特公司支付其电梯安装费42万元；5.亚特公司支付其场地空置期费用297733.3元；6.亚特公司承担违约金5万元；7.依据合同约定将场地恢复至可重新出租状态；8.诉讼费由亚特公司负担；以上费用合计945266.1元。一审法院认定事实：2017年12月5日，爱家公司作为甲方与亚特公司作为乙方签订《场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于西安市XX路XX超市XX层，租赁区域编号为3001，实用面积为2030平方米，用于经营健身房，乙方经营的品牌为亚特。租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日止；乙方开业日为2018年6月1日，租赁费标准为每月81200元，租赁期内的2018年1月1日起，每月租金按每三年调整一次，每次在上期基数上递增5%，直至本合同期满为止。2017年12月5日，爱家公司作为甲方与亚特公司作为乙方签订《补充协议》，约定甲方加装直梯，如后期乙方独家使用则由乙方单独承担电梯维保费用，如因经营需要增加商户使用则由多家商户共同承担直梯维保费用。2018年4月4日，爱家公司作为甲方与亚特公司作为乙方签订《补充协议》，约定因甲方加装直梯完成报检手续繁琐，甲方加装直梯由2018年5月31日保证乙方正常使用调整为：2018年7月31日保证乙方正常使用（乙方2018年8月1日开业）；因电梯完成加装时间调整导致乙方装修优惠期增加两个月：由2018年1月1日至2018年5月31日免租期调整为：2018年1月1日至2018年7月31日免租；首批租金于2018年1月10日前交纳（2018年6月1日至2018年6月30日）期间租金调整为2018年4月20日前交纳（2018年8月1日至2018年8月31日）租金，此条款执行日期从2018年1月1日开始。2018年6月25日，爱家公司作为甲方与亚特公司作为乙方签订《补充协议》，约定甲方按照乙方经营需求为乙方加装直梯一部，该项目工程由甲方负责完成并形成甲方的固定资产。但直梯达到可使用状态后，从乙方开业日起，在甲乙双方租赁合同存续期间，直梯的管理责任及相应的费用均由乙方承担。同时，因甲方加装直梯投资巨大，甲乙双方一致确认，若乙方提前终止合同或者在合同履行期内违约导致合同无法继续履行的，乙方除了合同约定的违约责任外，需要全额承担电梯安装费用420000元和电梯拆除费用等。庭审中，双方均认可租赁合同于2019年8月31日解除。2019年8月26日，亚特公司向爱家公司发出解除《场地租赁合同》通知书，通知书中写明，因亚特公司受市场经济影响，经营过程中面临暂时性困难，欠付爱家公司1个月场地租赁费，爱家公司即于2019年8月20日对亚特公司涉案门店采取了断水断电措施，导致无法正常经营。亚特公司通知爱家公司于2019年8月20日起场地租赁合同自行解除。基于合同解除对应的清场、结算事宜双方友好协商，妥善解决。自本通知发出之日，爱家公司应另行组织对外招租事宜，因爱家公司怠于对外招租引发的经济损失由爱家公司自行承担，与亚特公司无关。2019年9月11日，亚特公司向陕西华润万家生活超市有限公司发送回函一份，该回函第五条写明，合同解除后，亚特公司按照双方于2018年6月25日签订的补充协议的约定，着手清理并撤出承租区域，但贵司工作人员以各种理由阻止亚特公司搬离设备及物品，致使亚特公司无法撤场。一审法院认为，爱家公司与亚特公司签订的《场地租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以确认。爱家公司与亚特公司对于亚特公司欠付的租金81200元、水电费23231.06元无争议，故爱家公司要求亚特公司向其支付租金81200元、水电费23231.06元的诉请，依法予以支持。基于爱家公司与亚特公司的诉讼理由及辩称理由，本案的主要争议焦点为：爱家公司与亚特公司合同约定的滞纳金是否过高；电梯安装费42万元是否应由亚特公司承担；2019年9月11日至2019年12月31日期间的场地空置费297733.3元是否应由亚特公司承担；亚特公司是否应当承担违约金5万元；是否应将涉案场地恢复至可重新承租状态。    首先，爱家公司与亚特公司合同约定的滞纳金是否过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案双方约定滞纳金标准为5‰/日，亚特公司主张该滞纳金的支付标准过高要求予以减少，因5‰/日的滞纳金计算标准明显过高，且爱家公司未提供证据证明实际损失，根据公平原则，依法酌定亚特公司按照年利率6%的标准向爱家公司支付滞纳金。因爱家公司主张滞纳金期间为2019年8月11日至2019年12月31日，故对于爱家公司主张的滞纳金73101.74元的诉请，依法予以支持2377.27元（101131.06×6%÷365天×143天）。其次，电梯安装费42万元是否应由亚特公司承担。爱家公司与亚特公司签订的《补充协议》约定：“若乙方提前终止合同或者在合同履行期内违约导致合同无法继续履行的，乙方除了合同约定的违约责任外，需要全额承担电梯安装费用42万元和电梯拆除费用”，但是合同中还约定“甲方按照乙方经营需求为乙方加装直梯一部，该项目工程由甲方负责完成并形成甲方的固定资产”，从该约定中可知涉案电梯是爱家公司的固定资产，且庭审中爱家公司未明确拆除该电梯，可推断爱家公司继续利用该电梯，其要求亚特公司承担该电梯的相关费用，显失公平，故爱家公司要求亚特公司支付电梯安装费42万元的诉请，依法不予支持。再次，2019年9月11日至2019年12月31日期间的场地空置费297733.3元是否应由亚特公司承担。本案中，爱家公司与亚特公司均认可涉案合同已于2019年8月31日解除，爱家公司在收到亚特公司的解除通知后需要合理的期限将涉案场地再次出租，给予爱家公司合理期限2个月（2019年9月1日至2019年10月30日）。爱家公司明知其与亚特公司间的合同解除，2个月后仍未采取适当的措施防止损失扩大，应自行承担扩大部分的损失，因爱家公司在诉讼时扣减2019年9月1日至9月10日期间的空置费用，故爱家公司要求亚特公司支付空置费297733.3元的诉请，依法予以支持132626.66元（2019年9月11日至2019年10月30日）。第四，亚特公司是否应当承担违约金5万元。爱家公司与亚特公司签订的合同多处约定违约责任，但因爱家公司的第三项诉请已主张了逾期支付租金及水电费的滞纳金，爱家公司又依据双方合同约定第十条第一款第三项要求亚特公司承担违约金5万元，亚特公司并无合同约定的违约行为，故爱家公司要求违约金5万元的诉请，无事实和法律依据，依法不予支持。第五，是否应将涉案场地恢复至可重新承租状态。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”爱家公司与亚特公司合同约定租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将租赁区域恢复至提供给乙方时的状况并交还甲方，并与甲方共同验收租赁区域及其附属设施。爱家公司以毛坯状态将场地出租于亚特公司，但亚特公司经爱家公司同意对租赁场地进行装修装饰，爱家公司根据添附基本原则取得了附合的装饰装修物的所有权，对于该物如何处分，均应由爱家公司决定。亚特公司返还的场地符合其正常使用收益后合理损耗的状态即可，不必恢复原状，使添附物能成为社会经济财富而继续存在，即使双方有恢复原状的约定，因违背公共秩序，该约定条款应属无效，故爱家公司要求亚特公司将场地恢复至毛坯状态，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院》第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付租金81200元；二、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付水电费23231.06元；三、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付滞纳金2377.27元；四、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付空置费132626.66元；五、驳回原告西安爱家超市有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13253元，由西安爱家超市有限公司负担9000元，陕西亚特体育俱乐部股份有限公司负担4253元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，爱家公司与亚特公司签订的《场地租赁合同》及《补充协议》三份，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。因双方均认可亚特公司欠付租金81200元、水电费23231.06元，本院依法予以确认。因亚特公司未按约支付租金，存在违约，爱家公司主张2019年8月11日至2019年12月31日的违约金，予以支持。但双方合同约定的违约金按照日5‰的计算标准过高，应予以适当减少，一审酌定以欠付数额为基数，按年利率6%的标准计算违约金，亚特公司支付爱家公司违约金2377.27元，并无不妥。关于电梯安装费，补充协议约定亚特公司提前终止合同，需全额承担电梯费用42万元。因该电梯仍可继续使用，且已成为亚特公司的固定资产，一审驳回爱家公司该项请求，与法不悖。双方均认可租赁合同关系已于2019年8月31日解除，一审给予爱家公司2个月的合理期限再次出租，双方均不持异议，依法应予维持。因亚特公司已承担支付违约金并支付2个月空置费的责任，爱家公司要求5万元违约金，依据不足，不予支持。双方合同约定租赁期满或合同提前终止时，亚特公司应将租赁区域恢复至提供给亚特公司时的状况并交还爱家公司，爱家公司称其交付时房屋系毛坯，亦要求亚特公司将房屋恢复至毛坯状态以便于其出租，一审以亚特公司对房屋进行添附，认定该条款违背公共秩序，系无效条款，欠妥。上述约定对双方当事人具有约束力，爱家公司主张恢复原状，依法应予以支持。综上所述，爱家公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初1559号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初1559号民事判决第五项；三、本判决生效之日起十日内，陕西亚特体育俱乐部股份有限公司将西安爱家超市有限公司位于西安市XX路XX超市XX层编号为3001（面积为2030平方米）房屋恢复原状；四、驳回西安爱家超市有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费13253元，由西安爱家超市公司与陕西亚特体育俱乐部股份有限公司各负担6626.5元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年十一月二十五日法官助理  高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧   1