广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2378号 上诉人（原审被告）：韦志信，男，1983年12月18日出生，汉族，中国铁道部第五工程局第一工程处建筑工程师，现住广西壮族自治区柳州市柳城县。 上诉人（原审被告）：严俊华，女，1984年9月3日出生，汉族，桂林诺信科技有限公司员工，现住广西壮族自治区七星区。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：杨东戈，广西金中大（柳州）律师事务所律师。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：冯帅帅，广西金中大（柳州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：联发集团桂林联泰置业有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市环城西一路**黑山植物园内。统一社会信用代码：91450300669721504C。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 -2- 委托诉讼代理人：滕芸，广西君健律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司桂林分行。住。住所：广西壮族自治区桂林市秀峰区中山中路**一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，该分行行长。 委托诉讼代理人：王崎，广西伏波律师事务所律师。 上诉人韦志信、严俊华因与被上诉人联发集团桂林联泰置业有限公司（以下简称联发集团公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司桂林分行（以下简称建行桂林分行）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 韦志信、严俊华上诉请求：1、撤销桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初372号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充条款第一条第3款第（4）项关于“解除权”之规定，判决要求上诉人配合办理案涉房屋注销备案登记、注销预告登记、注销不动产登记、更名过户、退房无事实和法律依据。1、被上诉人不应享有约定解除权。本案中上诉人采取首付+抵押贷款的方式支付了全部购房款，履行了支付购房款的义务，此时双方均按照合同约定履行了各自义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，在上述合同已经履行完毕后，被上诉人无法行使约定解除权；2、上诉人没有违约意思。上诉人未归还被上诉人被本案原审第三人划扣的保证金，是因为被上诉人和原审第三人均未通知上诉人已通过扣划保证金代偿了部分贷款本息，被上诉人也未向上诉 -3- 人催收归还代偿保证金，直至起诉之日才得知。且原审第三人与上诉人在2019年8月14日与上诉人达成了正常还贷继续履行借款合同的调解协议。至于被上诉人与原审第三人签订的《楼宇按揭借款合同》上诉人不知情，根据合同相对性原则，权利义务不涉及上诉人，所产生的后果也不应由上诉人承担。3、即使认为“解除权”约定的达成条件成立，也违背了《中华人民共和国合同法》第五条公平原则，应当认定为无效条款。一审认为被上诉人享有“解除权”，但被上诉人行使“解除权”，构成民事权利滥用，违反《民法总则》第一百三十二条关于禁止权利滥用的规定。被上诉人除了被原审第三人扣划的22180.02元外，上诉人并未对其造成其他损失，该损失仅为全部购房款的3%。4、上诉人在一审开庭前提交了书面管辖异议申请，一审法院对上诉人提出的管辖异议没有作出裁定，存在程序违法。综上，恳请二审法院依据事实和法律撤销一审法院判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。 联发集团公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 建行桂林分行述称，上诉人与乙方之间签订的是个人住房借款合同，是上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同系关联性合同，虽然被上诉人应代偿上诉人拖欠本息，受到了一定的损失，但解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同，将有可能引发三方之间的合同解除纠纷诉讼，现乙方与上诉人之间的借款合同处于正常状态，为避免增加各方当事人的损失，乙方建议上诉人与被上诉人在由上诉人赔偿因代偿所受损失的前提下，双方予以和解处理，以维持各方当事人的关系。 联发集团公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与二被告于2013年9月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判决二被告协助原告办理位于桂林市七星区的注销《商品房 -4- 买卖合同》备案登记、注销预告登记、注销不动产登记、更名过户、退房；3、判决二被告承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2012年3月13日，原告（保证人、甲方）与第三人（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：本合同所称：“债务人”指因购置位于桂林市七星区北侧“联发．旭景-御景苑”项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；第二条约定：本最高额保证所担保的债权指2012年3月13日至2017年3月13日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金、利息（含复利、罚息）、违约金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的手续费等）、乙方为实现债权发生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）；第三条约定：保证方式为连带责任保证；第四条约定：保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2013年9月13日，原告（出卖人）与被告韦志信（买受人）、严俊华（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：1301012961），合同第三条约定：买受人购买原告座落于桂林市七星区，用途为住宅，建筑面积共102.94平方米，其中套内建筑面积87.42平方米；合同第四条约定：该商品房按套内面积计价，单价为每平米8101.93元，总价款708271元；第六条约定：买受人于签定本合同时支付首付款213271元，余款495000元，由买受人向银行申请办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起15日内办妥银行贷款手续；合同第八条约定：出卖人应在2015年6月30日前，将符合国家有关规 -5- 定的房屋交付买受人使用；合同补充协议第一条约定：若因乙方未能按《楼宇按揭借款合同》规定期限归还银行贷款本金、利息、罚息和相关费用等原因，致使甲方因履行《楼宇按揭借款合同》的保证而受到损失时，（如银行账户资金被划转、抵押等），甲方有权单方面通知乙方解除合同，乙方已交付购房款（含抵押贷款部分），在甲方售出该房产，且甲方直接扣除购房定金、逾期利息、违约金和相关费用后，若有余款则无息返还乙方。2013年11月21日，被告严俊华与建行桂林分行签订《个人住房借款合同》，合同约定：严俊华向建行桂林分行借款495000元，借款期限自2014年1月2日至2039年1月2日；贷款人将款项划入联发集团公司；借款人的还款方法为等额本息还款方法，在本合同签订的贷款利率水平下，每个月归还贷款本息金额为3256.95元；本合同项下担保方式为抵押与最高额保证，抵押财产是桂林市七星区。上述合同签订后，二被告向原告支付房屋首付款人民币213271元，第三人将被告严俊华的贷款人民币495000元汇入原告账户。因被告严俊华从2017年6月开始有未能按时还贷的情形，第三人从2017年9月至2019年6月期间分六次扣划原告的保证金，共计22180.02元。二被告至今未还清原告代偿款。 另查明，原告已为涉案房屋办理了《商品房买卖合同》备案登记、预告登记、不动产登记证。2015年7月1日，原告已将涉案房屋交付二被告。 一审法院认为，上述《个人住房借款最高额保证合同》、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商品房买卖合同》补充协议第一条约定：若因乙方未能按《楼宇按揭借款合同》规定期限归还银行贷款本金、利息、罚息和相关费用等原因。 -6- 致使甲方因履行《楼宇按揭借款合同》的保证而受到损失时，如银行账户资金被划转、抵押等，甲方有权单方面通知乙方解除合同。被告严俊华未按约偿还银行贷款，致使原告账户资金被第三人扣划人民币22180.02元，目前二被告尚未还清原告该代偿款项，故原告要求解除其与二被告于2013年9月13日签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，对原告要求二被告协助办理涉案房屋的《商品房买卖合同》注销备案登记、注销预告登记、注销不动产登记、更名过户、退房的诉讼请求，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决：一、解除原告联发集团桂林联泰置业有限公司与被告韦志信、严俊华于2013年9月13日签订的《商品房买卖合同》；二、被告韦志信、严俊华在本判决生效之日起三十日内协助原告联发集团桂林联泰置业有限公司办理位于桂林市七星区的《商品房买卖合同》注销备案登记、注销预告登记、注销不动产登记、更名过户、退房。本案应收取案件受理费10882元，因适用简易程序审理减半收取5441元（原告已预付该院），保全费4061元，由被告韦志信、严俊华负担。 本院二审期间，当事人围绕本案争议焦点提交了证据。上诉人韦志信、严俊华提交证据：偿还贷款银行流水，拟证自2019年7月24日开始至今，上诉人都正常按照合同约定履行按揭义务。被上诉人联发集团公司对该证据的质证意见为：真实性、合法性以原审第三人确认为准，对关联性不予认可，该证据与要求解除商品房买卖合同合同无关，若对方不按时还款，银行会收回案涉房屋，故其应当按时还款。原审第三人建行桂林分行对该证据的质证意见为：认可证据的真实性、合法性、 -7- 关联性，确实正常还贷。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：韦志信、严俊华目前属于正常还贷。 经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应当解除？ 上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，双方均应当按照合同约定履行各自义务。上诉人的主要义务是按约定支付购房款，被上诉人的义务是在收到购房款后向上诉人交付房屋。在本案中，上诉人采取按揭贷款的方式向被上诉人支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同主要义务。由于购房者作为消费者在房屋交易中处于弱势一方，且该交易标的商品房是生活居住用房，涉及广大人民群众的切身利益。当双方出现纠纷时，民事法律需要全面考量案情平衡各方当事人的权益，从而赋予消费者特殊的保护，谋求其与经营者在实际交易中的平等，依法维护各方当事人权益，促进房地产市场健康发展。虽然购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条约定了购房者逾期还贷致使开发商因履行保证责任而受到损失时有权解除合同。但是在购房者已经全部支付购房款且其已明确表示愿意承担开发商损失款项，并与按揭银行达成调解并继续正常还贷的情形下，双方合同的主要权利义务已经接近全部履行完毕。开发商主张按照约定解除合同收回房屋，明显有违公平原则，严重损害了购房者的生存利益。且上诉人在被上诉人于2019年10月22日向其发出《解除合同通知书》前（即从2019年7月24日起）至今，已经正常还贷，故被上诉人在上诉人仅存在短期未归还银行按揭贷款的情况下，行使约定解除权不利于交易的稳定。因此，本院综合考虑合同履行情况、公平原则，对被上诉人要求解除涉案《商品房买卖合同》的主张不予支持。 -8- 综上所述，上诉人韦志信、严俊华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初372号民事判决； 二、驳回被上诉人联发集团桂林联泰置业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费10882元，因适用简易程序减半收取5441元，保全费4061元，由被上诉人联发集团桂林联泰置业有限公司负担。二审案件受理费10882元，由被上诉人联发集团桂林联泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 容 艳 审判员 陆建华 审判员 唐 勇 二〇二〇年十月十五日 -9- 法 官 助 理龙艳祥 书记员朱银燕