湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8993号上诉人（原审被告）：武汉市硚口天翔商贸有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区顺道街****。法定代表人：王万祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李明祥、田苗，湖北民本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市硚口区文化体育局，住，住所地武汉市硚口区顺道街****/div>法定代表人：杨斌，系该单位局长。委托诉讼代理人：王景霞、彭晓桐，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉市硚口天翔商贸有限公司（以下简称天翔公司）因与被上诉人武汉市硚口区文化体育局（以下简称硚口文体局）房屋腾退纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初5633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天翔公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判自2015年11月10日起至2020年1月23日的占用使用费以120万元计算为5146667元，自2020年4月23日起占用使用费按照一年60万元的标准计算至房屋腾退之日，若2020年10月22日仍未返还房屋，则应按一年120万元的标准计算后续占用使用费；2、本案一、二审诉讼费用由硚口文体局承担。事实及理由：本案争议的是所谓房屋占用使用费。之所以不使用“租金”而使用“占用使用费”概念，是因为自2015年11月10日以来双方再无租赁合同。一审判令天翔公司按每年480万元支付占用使用费，显然是对2009年至2014年双方达成120万元的租金变更事实视而不见。双方应按达成的年租金120万元的标准履行。硚口文体局辩称，双方并未达成年租金120万元的协议。天翔公司的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。硚口文体局向一审法院起诉请求：1、天翔公司立即从其租赁的位于武汉市硚口区顺道街144号所占用房屋中腾退;2、天翔公司向硚口文体局支付自2015年11月10日起至实际腾退之日止所产生的房屋占用费（按年租金4800000元的标准暂计算至2017年7月20日为8240000元，至实际腾退之日另算）；3、本案全部诉讼费用由天翔公司承担。一审法院认定事实：武汉市硚口区体育运动委员会于1988年5月9日取得湖北省武汉市硚口区顺道街144号（原顺道街特2号）房屋的权属证书。1997年8月20日，武汉市硚口区体育运动委员会（甲方）与武汉市硚口区乡镇企业物资公司（乙方）分别签订一份《六角亭体育场联合改建合同书》和一份《六角亭体育场联合改建合同附件》。其中《六角亭体育场联合改建合同书》的主要内容为：甲方将坐落于汉口顺道街144号足球场（含看台及附属建筑）和天翔灯饰商城与乙方联合改建。甲方向乙方出租以上场地，乙方投资改建。项目名称为“六角亭体育场”，改建后的六角亭体育场为三层，集训练与经营为一体。第一层为装饰灯具市场，第二层建为仓库、办公和训练设施，其中交甲方独立使用面积2000平方米的训练场地，用于业余体育训练，第三层全部由甲方独立使用。建成后项目的固定设施和资产设备产权归甲方所有，乙方作为承租方向甲方租赁场地，投资经营，并交纳租金。工程项目竣工后，乙方于十五日内将所有规划图纸、批文、验收合格证书等有关证件全部移交给甲方，并与甲方共同到房地产部门办理产权及土地使用证书，办证费由甲方承担。如涉及需到房地产部门办理租赁审核手续，双方按管理部门规定的各自责任范围办理，费用各自负担。项目建成后，第三层的全部和第二层2000㎡训练房由甲方管理使用，第二层除训练用地（2000㎡）外的场地和第一层全部场地，在合同期内由乙方租赁使用。乙方对所有租赁使用的场地有权对外进行发租、招租和物业管理，独立经营、自负盈亏，并在政策、法律、法规允许的范围内进行经营活动。乙方租赁第一层场地要在整个工程全部竣工验收后才能开业，不能先行开办第一层市场从事经营，推迟还建和交付属甲方使用的场地。本合同有效期为十八年零四个月，即自1997年8月20日至2015年12月19日止。项目规划建设期为十六个月，即自1997年8月20日至1998年12月19日止，乙方经营使用期限十七年，即自1998年12月20日至2015年12月19日止。建设期届满后，乙方于1998年12月20日起开始支付租金。第1-5年每年支付租金320万元，第6-10年每年支付租金370万元，第11-15年每年支付租金430万元，第16-17年每年支付租金480万元。乙方租金在每年1月、4月和7月、10月底前分次支付，如乙方逾期不能足额支付租金，则按欠款总额的日万分之五计交滞纳金，超过三个月如还未足额支付，视同乙方违约，甲方有权收回场地和设施。合同期内，双方均不得单方无故中止合同和违反合同条款，如有以上行为，根据法律、法规，由违约方承担法律责任和赔偿损失。若规划部门不能批准此项目，合同自行废止等。《六角亭体育场联合改建合同附件》对项目建设标准、租金缴付方式再次予以明确，其中，乙方缴付租金的时间、金额为：乙方于1998年12月20日开始支付租金，至2003年12月19日每年租金为320万元，自2003年12月20日至2008年12月19日每年租金为370万元，自2008年12月20日至2013年12月19日每年租金为430万元，自2013年12月20日至2015年12月19日每年租金为480万元。1999年4月19日，武汉市硚口区体育运动委员会（甲方）与武汉市硚口区乡镇企业物资公司（乙方）签订一份《六角亭体育场联合改建补充合同》约定：一、拆旧还建：根据规划部门要求，需拆除体委办公楼和六层住宅楼，拆除后的场地用于建设停车场和绿化带，建设工作由乙方负责，拆除的房屋由乙方负责还建。办公楼在商城内还建，住宅楼异地还建。1、由乙方还建办公室及三楼乒乓球训练房，还建位置在新建体育场北部临街一线主楼第四层全部，三层二间（约40平方米），还建民机全部由甲方管理使用。2、由乙方在商城内还建原办公楼一楼门面（原商业用房），实用经营面积293.75平方米，还建位置在B区13、16号，还建的经营面积由甲方自己发租……由乙方发租，该租金交给甲方。……二、追加工期：因前期规划手续办理难度大，影响了整个改造工程启动时间，故由原合同施工建设期十六个月的时间追加十个月，即由1997年8月20日至1999年10月20日止。如遇特殊情况需延续时间，需得到甲方认可，但不得超过10天。三、租期调整：延长租赁期46个月（其中建设期十个月，使用期三十六个月），即由原合同期十八年零四个月延长为二十二年零二个月（其中包括建设期），即从1997年8月20日至2019年10月20日止，乙方自1999年11月1日起支付租金，延长期的租金，按原合同第16-20年每年480万元支付，付款方式及时间按原合同执行。项目建成后，包括新增还建项目，房产固定设施和资产设备产权归甲方所有等。上述合同均经签约双方签章确认后，租赁双方即完成了租赁场地的交接，并于2000年3月28日建成涉案项目，开始对外营业。2000年11月，武汉市硚口区乡镇企业物资公司改制后将其企业名称变更为“武汉市硚口天翔商贸有限公司”。2001年，武汉市硚口区体育运动委员会变更为“武汉市硚口区文化体育局”。一审法院另查明，1999年4月28日，武汉市硚口区建筑管理委员会向武汉市硚口区体育运动委员会颁发《建筑工程施工许可证》。2000年6月2日，武汉市硚口区体育运动委员会取得“六角亭体育场”建设项目的《建设工程规划许可证》。2008年7月15日，硚口文体局向硚口区人民政府出具一份《报告》，就天翔灯饰商城改造、承租及经营情况进行了反映，并表示原租赁合同所约定的租金数额现已难以执行，经武汉正浩会计师事务有限公司审计，武汉天翔灯饰商城年租金收入总额在1000万元左右，年净利润110万元，年税收66万元。且建议，若政府同意，再与天翔公司签订补充协议。1、按原租赁合同标准的执行情况，截至2007年12月应缴租金2710万元，实缴522万元，尚欠2188万元。经协商，①天翔公司无力补缴全部欠款，该公司愿意对债务的三分之一（计700万元）从2009年始到合同终止期均摊到每年，自2009年开始补缴。②从2009年起将租金调整为130万元。若整个市场租金发生增值变化，上缴的年租金也随之增加。若租金发生下降，上缴的年租金按现标准保底。2、鉴于天翔公司需补缴一定数额的租金欠款，压力较大，拟将租赁年限适当延续五年（原合同至2020年，延至2025年）。2009年9月25日，武汉利生会计师事务所有限责任公司受硚口区人民政府委托对天翔公司2005年至2008年财务收支状况进行了审计，并做出利财（2009）11号《审计报告》，建议降低承租金额为每年120万元左右。2000年1月31日至2014年12月11日间，天翔公司共缴付租金13718703.51元（其中2009年至2014年每年缴纳120万元租金）。2009年3月，硚口文体局、天翔公司就涉案房屋二楼南端临时库房即原文体局自行使用的训练用地（面积1352.46平方米）另行达成租赁协议。2015年11月9日，硚口文体局因与天翔公司、王万祥房屋租赁合同纠纷向湖北省武汉市中级人民法院提起诉讼。湖北省武汉市中级人民法院审理后作出（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决书，判决：1、硚口文体局与天翔公司间的《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》于2015年11月9日解除；2、天翔公司向硚口文体局支付租金47081296.49元；3、天翔公司承担违约金21599741元，并承付以欠款总额47081296.49元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年11月10日起至欠款付清之日止的违约金；4、天翔公司向硚口文体局支付公告费260元；5、驳回硚口文体局的其他诉讼请求。天翔公司不服该判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。湖北省高级人民法院于2017年6月22日做出（2016）鄂民终1599号民事判决书，判决：1、维持湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决第一、四项；2、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决第二、三、五项；3、天翔公司于本判决生效之日起十五日内，向硚口文体局支付2015年度租金480万元及相应的违约金（以480万元为基数，自2015年11月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；4、驳回硚口文体局的其他诉讼请求。对于2015年后的租赁物占用费问题，湖北省高级人民法院认为因硚口文体局在一审诉请中未提出请求，其不予审理。之后，诉争房屋一直由天翔公司管业至今，天翔公司仅履行了（2016）鄂民终1599号民事判决书中的给付金钱义务。2017年9月26日，硚口文体局起诉至一审法院要求天翔公司腾退房屋并支付2015年11月10日至实际腾退之日止的房屋占用使用费。一审法院于2018年1月4日根据湖北省高级人民法院（2016）鄂民终1599号民事判决书做出（2017）鄂0104民初4615号民事判决书，判决：一、武汉市硚口天翔商贸有限公司于本判决生效之日起一个月内从湖北省武汉市硚口区顺道街144号房屋内腾退。二、武汉市硚口天翔商贸有限公司于本判决生效之日起一个月内按照每年4800000元的标准向武汉市硚口区文化体育局支付自2015年11月10日起至其实际腾退房屋之日止的房屋使用费。后天翔公司上诉，案件在二审审理期间，湖北省高级人民法院（2016）鄂民终1599号民事判决书由中华人民共和国最高人民法院于2018年4与12日做出（2017）最高法民申4265号民事裁定书指令湖北省高级人民法院再审，故本案所依据的租金标准未查清，属于认定基本事实不清，裁定撤销（2017）鄂0104民初4615号民事判决，发回本院重审。一审法院还查明，湖北省高级人民法院对（2016）鄂民终1599号案件再审后，于2018年9月17日做出（2018）鄂民再233号民事判决书，维持湖北省高级人民法院（2016）鄂民终1599号民事判决。本案在审理过程中，天翔公司认为本案涉及的租赁合同解除后，对于天翔公司实际使用涉案房屋的占用使用费的标准，双方并未达成合意，故根据公平原则，应当按租赁房屋同类地段、对应时间、市场租赁价格予以确认，遂申请对涉案房屋同类地段2015年11月10日至今的市场租赁价格进行鉴定评估。一审法院于2019年3月20日依法经摇号委托武汉正信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋同类地段2015年11月10日至今的市场租赁价格进行评估。评估期间，因硚口文体局、天翔公司对涉案房屋的租赁面积产生争议，一审法院于2019年5月21日依法经摇号委托武汉市房产测绘中心对涉案房屋的租赁面积进行测绘。武汉市房产测绘中心于2019年6月27日出具《硚口区文化体育局顺道街144号1至3层房屋租赁面积测量说明》，测量结论为硚口区文化体育局顺道街144号1至3层房屋面积为18265.16平方米。2020年5月7日，武汉正信房地产评估咨询有限公司出具武正房估字（2020）第F2005501号《评估报告书》，结果为：估价对象整体平均租金单价为每月每平方62.03元；估价对象于2015年11月10日至2019年3月19日租金保持相对稳定，年租金总价为1336.68万元，2015年11月10日至2019年3月19日租金合计4489.02万元。另外，该评估报告中租赁房屋的面积以17958.63平方米计算，在测绘面积的基础上扣除了双方确认的由硚口区文体局自用的306.53平方米。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”由于武汉市硚口区体育运动委员会于1988年5月9日取得了湖北省武汉市硚口区顺道街144号房屋的权属证书，其在改扩建房屋时亦办理了相关的建房手续，故硚口文体局对上述房屋依法享有相应的权利。根据湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决书、湖北省高级人民法院（2016）鄂民终1599号民事判决书、（2018）鄂民再233号民事判决书，武汉市硚口区体育运动委员会与武汉市硚口区乡镇企业物资公司所签订的《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》已于2015年11月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因湖北省武汉市硚口区顺道街144号房屋一直由天翔公司管业，现硚口文体局请求天翔公司腾退上述房屋，应当予以支持。根据合同中“天翔公司自1999年11月1日起支付租金”的约定，湖北省高级人民法院（2016）鄂民终1599号民事判决书中的“2015年度租金480万元”系指自2014年11月1日起至2015年10月31日止的租金4800000元。天翔公司向硚口文体局支付了该租金后，未向硚口文体局支付2015年11月10日以后的房屋占用使用费。根据案涉合同约定，合同解除前一年年度租金标准为4800000元，现硚口文体局以该标准请求天翔公司向其支付自2015年11月10日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费，应当予以支持。但是硚口文体局系政府单位，涉案房屋系国有资产，新冠××疫情期间的租金及占用费应按照3个月租金免收、6个月租金减半的政策计算。关于天翔公司提出其应按年租金1200000元的标准支付占用使用费的主张，本案双方当事人已经数次诉讼，天翔公司在历次诉讼中主张其与硚口文体局已协商一致将年租金调整为1200000元，但未提供充分的证据证明，亦未得到相关生效法律文书确认。相反，生效法律文书确认了根据合同约定双方合同解除之前一年的年租金为4800000元。同时，天翔公司在本案审理过程中申请对涉案房屋同类地段2015年11月10日至今的市场租赁价格进行评估，《评估报告》对涉案房屋评估的市场租赁价格即使扣除被告所述由原告使用的部分面积之后仍然远远高于硚口文体局所主张的占用使用费标准。故，天翔公司的上述答辩主张，无事实和法律依据，不予支持。综上，经一审法院审委会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉市硚口天翔商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内从湖北省武汉市硚口区顺道街144号房屋内腾退；二、武汉市硚口天翔商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向武汉市硚口区文化体育局支付占用使用费（自2015年11月10日起至2020年1月23日止的占用使用费以4800000元计算为20586667元；自2020年4月23日起占用使用费按照一年2400000元的标准计算至房屋腾退之日，若2020年10月22日仍未返还房屋，则应按一年4800000元的标准支付后续占用使用费）；三、驳回武汉市硚口区文化体育局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69480元，由武汉市硚口天翔商贸有限公司负担。（此款已由武汉市硚口区文化体育局预交，武汉市硚口天翔商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向武汉市硚口区文化体育局支付69480元）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，针对天翔公司的上诉理由及请求，本院评判如下：天翔公司上诉认为其应按2008年7月15日硚口文体局向硚口区人民政府出具《报告》的年租金1200000元的标准支付占用使用费的问题。首先，该《报告》系硚口文体局向硚口区人民政府出具的请示建议；其次，天翔公司在本案一、二审诉讼过程中及硚口文体局与天翔公司的历次诉讼中均未提交证据证明硚口区人民政府同意该《报告》的租金标准；且生效法律文书亦确认了根据合同约定双方合同解除前一年的年租金为4800000元，故一审法院按年租金4800000元判令天翔公司向硚口文体局支付占用使用费正确。综上所述，天翔公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69480元，由武汉市硚口天翔商贸有限公司负担（武汉市硚口天翔商贸有限公司已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年十一月二十四日法官助理严洁书记员陈亮希