江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3170号上诉人（原审原告）：常州泰富房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湾里新村****。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐丽丽，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：蒯志强，男，1991年4月21日出生，汉族，住阜宁县。委托诉讼代理人：史忠磊，江苏品川律师事务所律师。上诉人常州泰富房地产开发有限公司（以下简称泰富公司）因与被上诉人蒯志强房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰富公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持泰富公司要求的诉讼请求;本案诉讼费由蒯志强承担。事实和理由：原审判决认定泰富公司无权按照每月7646元收取综合服务费，将设施服务费标准调整为每月5000元，有违公平公正。1.泰富公司与蒯志强签订的涉案合同明确约定“租赁期限内，乙方同意向甲方缴纳设施服务费，即乙方每月应交纳的设施服务费为7674元”。涉案合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同期间，蒯志强拖欠费用长达一年多，一直以资金紧张为由拒绝履行支付租金、设施服务费，但从未向泰富公司主张过系因设施服务提供不到位拒交费用。直至泰富公司起诉蒯志强要求支付租金、设施服务费等费用时，蒯志强才提出因物业费标准有异议而拒交。2.蒯志强并未提供任何实质证据证明泰富公司未按约定标准提供设施服务。蒯志强提供的各项证据的真实性，泰富公司均不予认可，照片并未提供原始载体，来源不明，视频资料拍摄时间不明确，无法区分拍摄时间是商场营业时间还是停止营业时间，无法达到待证证明目的。泰富公司自动扶梯在蒯志强租赁泰富公司房屋前就停止使用了，蒯志强在考察整个项目之后与泰富公司签订租赁合同，基于当时商务环境约定每月7674元标准缴纳设施服务费。3.泰富公司和前承租人江志诚签订租赁合同时，因商场扶梯未开启使用，同意案外人江志诚占用泰富公司2、3、4层部分商铺面积去建造室内直达电梯，后泰富公司与蒯志强签订合同时，泰富公司同意蒯志强继续使用该室内专用电梯。4.蒯志强承租泰富公司房屋，从未向泰富公司提及房屋漏水，经泰富公司核实，蒯志强私自在承租房屋屋顶装太阳能热水器，破坏防水层，即便存在漏水，和蒯志强侵权行为存在直接因果联系。5.即便原审法院认为应调整设施服务费标准，也应综合承租商铺客观情况。由每月7646元调整为5000元，有失公允。蒯志强辩称：泰富公司所提供的设施服务是完全不到位的，应该按照蒯志强一审提出的按照五分之一计算合情合理。泰富公司向一审法院起诉请求：1.判令蒯志强向泰富公司支付欠付租金889104元、物业管理费92076.06元，合计971180.06元；2.判令蒯志强按照每逾期一日千分之五的标准向泰富公司支付所欠租金、物业费的违约金，违约金金额暂计至2020年3月31日为110327.45元；3.本案诉讼费用由蒯志强承担。一审法院认定事实：案涉位于常州市武进区湖塘镇花园街的房屋系泰富公司所有。2018年11月1日，泰富公司作为甲方，蒯志强作为乙方，双方签订了一份《场地租赁合同》即《配套项目租赁合同》，合同载明：“第一条，乙方租赁场地位置、经营范围、租赁期限与装修免租期。1.1，乙方租赁场地位于甲方C106-1、C506，建筑面积为2834平方米。1.2，乙方租赁场地经营范围限于生活配套项目。1.3，乙方租赁场地经营期限自2018年11月1日起至2023年7月31日。1.4，甲方于2018年11月1日将租赁场地交付乙方，甲方给予乙方/天的装修免租期，乙方装修免租期自租赁场地交付之日起至2018年11月1日止……。第二条，租赁条件与费用。2.1，乙方应于签署本合同之日以现金或转账方式向甲方支付……。2.2，租金，自2018年11月1日至2019年7月31日，月基本租金为60921元，即季租金为182763元；自2019年8月1日至2021年7月31日，月基本租金为63967元，即季租金为191901元；自2021年8月1日至2023年7月31日，月基本租金为67165元，即季租金为201495元……。2.2.5，乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方预先支付3个月的基本租金，即182763元，该租金为2018年11月1日起至2019年1月31日止的月基本租金，该期间内的每月设施服务费应于上月20日前支付，从2018年11月1日开始每月基本租金及设施服务费须于上月20日前支付……。2.2.8，乙方未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额1‰的违约金……。2.3，租赁期内，乙方同意向甲方交纳设施服务费，即乙方每月应交纳的设施服务费为7646元……。2.7，乙方逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向甲方支付违约金，合同对其他事项也作了相关约定。案涉房屋在双方签订合同之前即已完成交付，合同签订后，蒯志强按约付清了2018年12月31日前的租金，2019年1月份的租金仅支付了49079元，之后未再支付租金，至2020年3月31日共计结欠租金889104元。2019年2月28日前的物业费即设施服务费蒯志强已付清，2019年3月份的设施服务费蒯志强仅支付7321.94元，之后未再支付设施服务费，至2020年3月31日共计结欠设施服务费92076.06元。2020年1月25日，因爆发新冠疫情，蒯志强租房用于经营的健身活动被告知停业至同年3月16日，自3月17日起蒯志强开始复工经营至今。另从双方的陈述及蒯志强提供的相关照片、手机视频资料并结合一审审理的多起涉及泰富公司的房屋租赁合同纠纷情况来看，可以确认泰富公司的商业综合体客观存在电梯停运、照明设施不完善、多处房屋存在漏水等情况。一审法院认为，泰富公司、蒯志强签订的租赁合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的合同义务。对泰富公司主张的蒯志强自2019年1月1日起至2020年3月31日期间欠付的租金889104元，因蒯志强无异议，一审予以确认。对蒯志强辩称的因爆发新冠疫情属不可抗力的情形，故要求免除自2020年1月26日起至2020年3月16日期间的租金108743.9元的意见，一审认为我国发生的新冠疫情属法律规定的不可抗力事件。从本地政府采取的疫情防控措施来看，案涉房屋所在区域的经营行为在疫情防控期间均处于关闭停业状态，故从公平原则兼顾双方的利益角度考虑，可酌情减免蒯志强一个月的租金63967元，剩余租金825137元蒯志强应当支付。关于物业管理费即设施服务费，对蒯志强自2019年3月1日起至2020年3月31日期间共计结欠泰富公司设施服务费92076.06元的事实予以确认。对蒯志强辩称泰富公司仅提供五分之一的设施服务的意见，因其未提供充分证据加以证明，一审不予采信。但因泰富公司所有的整个商业综合体的相关公共设施并不完善，客观上会影响蒯志强的正常经营，应认定泰富公司提供的设施服务并不完全符合双方合同的约定。从权利义务对等的角度考虑，可对双方合同约定的设施服务费标准调整为每月5000元，故蒯志强自2019年3月1日起至2020年3月31日期间应交纳的设施服务费为65000元。根据泰富公司提供的欠费明细表，确认蒯志强已支付2019年3月份的租金7321.94元。同样因疫情影响，可酌情减免一个月的设施服务费5000元，故确认蒯志强尚应支付所欠租金为52678.06元。对泰富公司主张欠付租金的违约金，蒯志强未能按约支付租金已构成违约，应当承担违约责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。本案泰富公司的损失是因蒯志强未能按约支付租金及相关费用所致的利息损失。泰富公司要求按照合同约定的每日千分之一的标准主张违约金相对过高，结合蒯志强的意见应当予以调整。综合泰富公司的损失情况，一审认为调整违约金为欠付租金部分按同期银行贷款利率的1.3倍计算的利息较为公平、合理。对泰富公司主张的欠付设施服务费的违约金，因泰富公司提供的设施服务并不完全符合约定，故对该请求不予支持。一审判决：一、蒯志强于判决生效之日起二十日内给付常州泰富房地产开发有限公司房屋租金825137元及违约金（11842元自2019年1月20日起至2019年2月19日止、72763元自2019年2月20日起至2019年3月19日止、133684元自2019年3月20日起至2019年4月19日止、194605元自2019年4月20日起至2019年5月19日止、255526元自2019年5月20日起至2019年6月19日止、316447元自2019年6月20日起至2019年7月19日止、377368元自2019年7月20日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；441335元自2019年8月20日起至2019年9月19日止、505302元自2019年9月20日起至2019年10月19日止、569269元自2019年10月20日起至2019年11月19日止、633236元自2019年11月20日起至2019年12月19日止、697203元自2019年12月20日起至2020年1月19日止、761170元自2020年1月20日起至2020年2月19日止、825137元自2020年3月20日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止）；二、蒯志强于判决生效之日起二十日内给付常州泰富房地产开发有限公司设施服务费52678.06元；三、驳回常州泰富房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7878元，由常州泰富房地产开发有限公司负担1375元，蒯志强负担6503元。二审中，双方均未提交新证据。泰富公司对一审查明的“另从双方的陈述及蒯志强提供的相关照片、手机视频资料并结合一审审理的多起涉及泰富公司的房屋租赁合同纠纷情况来看，可以确认泰富公司的商业综合体客观存在电梯停运、照明设施不完善、多处房屋存在漏水等情况”不予认可。蒯志强对一审查明的案件事实无异议。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据，加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，蒯志强为证明泰富公司提供的物业服务不到位，向法院提交了反映扶梯停运、照明设施不全、多处房屋存在漏水的相关照片、手机视频等资料，泰富公司虽对上述证据不予认可，但未能提供反驳依据，故蒯志强上述抗辩意见成立，一审据此对泰富公司主张的设施服务费予以调整并无不当。综上，泰富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15756元，由泰富公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十一月十二日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静