北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13040号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京乐家文化有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡双桥路****C-308。法定代表人：陈瑶富，经理。委托诉讼代理人：胡彦春，北京市道成（通辽）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：顺达和鑫（北京）投资管理有限公司，住所地北京市丰台区**楼****。法定代表人：杨延斌，执行董事。委托诉讼代理人：席剑峰，北京安峰律师事务所律师。上诉人北京乐家文化有限公司（以下简称乐家公司）与上诉人顺达和鑫（北京）投资管理有限公司（以下简称顺达公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，公开开庭对本案进行了审理。乐家公司的委托诉讼代理人胡彦春、顺达公司的委托诉讼代理人席剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐家公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为给付并赔偿租金损失1971215元（其中四个月免租期损失985608元+第二期应付租金739207元+3个月租金的可得利益损失739207元减去履约保证金492805元）；2、撤销一审判决第二项，改判为按租赁合同约定的3个月租金标准支付违约金（739207元）；（合计2710422元）。3、上诉费由顺达公司承担。事实和理由：一、顺达公司因违约造成合同解除，依据《合同法》的相关规定应当给付并赔偿乐家公司的租金损失。原审判决没有判决免租期及解除合同三个月（异议期损失）可得利益损失，乐家公司的合法权益受到极大损害。二、合同约定顺达公司不按约定交付租金，每逾期1天，按所欠金额的千分之三向乐家公司交付滞纳金，逾期超过30天乐家公司有权解除合同，租赁保证金不予退还，违约方应按照3个月租金标准支付的违约金，同时赔偿乐家公司因此而受到的经济损失，详见房屋租赁合同第八条；还约定双方在签订本合同时，对各自的权利义务、责任清楚明白，并愿意按约定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔，详见第九条。原审判决没按租赁合同约定判决支付违约金，而是另行计算，有违合同的法律原则，缺乏根据。顺达公司辩称，不同意乐家公司的上诉请求和理由。顺达公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项及第三项，依法改判驳回乐家公司的以上三项诉讼请求；2、撤销一审判决的第五项，依法改判乐家公司向顺达公司退还房屋租金739207.49元、履约保证金492805元；3、判令乐家公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋不符合《房屋租赁合同》约定的经营用途，乐家公司隐瞒了涉案房屋的真实情况，并在《房屋租赁合同》（第三条第3款中作出了虚假的承诺与保证，乐家公司的行为已经构成欺诈，该《房屋租赁合同》理应被撤销，乐家公司据此所取得的房屋租金和履约保证金应当予以返还。二、因案涉房屋不符合合同要求，导致顺达公司无法实现合同目的，顺达公司依法行使合同解除权，不存在任何违约行为，不应当承担支付违约金及赔偿租金损失的违约责任。反之，乐家公司理应按照合同约定退还已收取的房屋租金及履约保证金。三、即便按照一审法院的裁判逻辑，其对于《房屋租赁合同》解除时间的认定也是错误的，租金计算亦有误。四、即便按照一审法院的裁判逻辑，在顺达公司迟延交付租金仅为5天的情况下，一审法院却判决顺达公司承担了高达364540.7元的违约金，已经严重违反了《合同法》第14条以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第29条关于违约金“过分高于造成的损失”的相关规定，应当依法予以纠正。五、顺达公司已于2018年12月3日通知乐家公司解除房屋租赁合同，且顺达公司自始没有占用和使用涉案房屋，顺达公司不应当承担供暖费。六、在涉案房屋不符合约定的经营用途，且顺达公司并未实际占有和使用房屋的情况下，一审判令顺达公司承担高达1873626.39元的经济损失，显失公平。乐家公司辩称，不同意顺达公司的上诉请求和理由。乐家公司向一审法院起诉请求：1、要求顺达公司支付违约金739207元（三个月租金）；2、要求顺达公司赔偿租金损失1971215元（装修期4个月租金损失，另加2019年4月10日至同年10月10日期间6个月的租金损失，已扣除履约保证金）；3、要求顺达公司支付取暖费115727.2元。诉讼费由顺达公司负担。顺达公司向一审法院反诉请求：要求乐家公司退还房屋租金739207.49元、履约保证金492805元，合计1232012.49元。反诉费由乐家公司负担。一审法院认定事实：乐家公司承租了北京市金秋红商贸有限公司的房屋（北京市密云区鼓楼南大街东侧22号）一至四层。合同约定，本租赁房屋的用途为商用（包括但不限于餐饮、影院、娱乐KTV、教育、商超、健身等，可分租转租）。租赁期限自2018年6月11日起至2032年11月10日止。其中2018年6月11日至2018年11月10日为免租期。共计14年零5个月。免租期内，乙方无需支付任何租赁费用，乐家公司将从北京市金秋红商贸有限公司承租的楼房中的第三层房屋又转租给顺达公司。2018年9月3日，（出租方、甲方）乐家公司与（承租方、乙方）顺达公司签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将坐落在北京市密云区鼓楼南大街22号兴天阳生活广场3层F301商铺（整层）出租给乙方，其中租赁建筑面积为2893.18平方米，并以双方最终测绘或房产证载明的面积为准。第二条、承租用途：乙方承租房屋的用途为转租经营，甲方同意乙方进行转租，第三条、租赁期限、房屋的交付标准、交付期限：本合同的租用期限为2019年1月10日至2032年11月10日，装修期和免租期内无需支付租金、物业费，只需支付水、电费，能源费。甲方应于2018年9月10日前将房屋以现状交付给乙方使用，双方签署《房屋交付确认单》载明房屋交付时期，同时起算乙方免租期。如因乙方原因延期办理交付手续，免租期不予延长。因乙方转租的意向次承租人经营用途为【体检中心、医疗办公】，甲方保证该房屋的用途为商业用途，且房屋及其内部设施，符合中国有关法律、法规、政策的规定。本合同签订之日起四十五天内，乙方及乙方的次承租人办理设置医疗机构的相关审批手续，甲方予以协助提供相关文件。如在本合同签署后六十个工作日内，因甲方房屋原因导致乙方的次承租人无法获得医疗机构的审批许可，乙方可解除本合同，甲乙双方互不承担违约责任（但乙方必须出具乙方的次承租人无法设置医疗机构审批的证明材料）。甲方需在五个工作日内将乙方已经支付的房屋租金和履约保证金无条件退还给乙方。因乙方或乙方次承租人原因导致乙方的次承租人无法获得设置医疗审批许可，乙方可解除本合同，双方按照房屋实际使用期限，按实际占有日期支付相应的租金。甲方应在扣除相应租金费用后，将剩余的租金及履约保证金五个工作日内退还给乙方。甲乙双方互不承担违约责任。第四条、租金标准及付款时间：租金（含物业费），租金单价为2.8元/平方米/天，房屋面积2893.18平方米。租金支付方式，乙方每三个月一次交付给甲方，每期租金的支付时间应在上一期租金到期前5日内支付（甲方需提前5日提供相应的正式发票），首期租金应于合同签订在乙方收到甲方的正式发票后5日内支付给甲方。第六条、保证金、其他费用：在签订租赁合同后5个工作日内，乙方须向甲方缴纳金额等同于2个月租金的款项，作为履约保证金计492805元。甲方收到此款后须向乙方开具相应的收款凭证。此保证金在合同正常到期后，甲方原额（无息）退还乙方，或经双方协商一致冲抵乙方应付租金及其他费用中同等数额部分。租赁期间（包括免租期），使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、装修改造、由乙方自行增加的设备等费用由乙方承担。由甲方收缴的费用，按照甲方要求按时缴纳，双方各自承担相应缴纳的工商税费。免租期，免租期为4个月，即2018年9月10日至2019年1月10日。免租期内乙方无需支付租金及物业管理费用，但应支付免租期间（含装修期）所产生的水、电费等费用。甲方应提前5个工作日内向乙方提供应缴费用的发票，因提供该发票所产生的费用由甲方承担。乙方在收到正式发票核对无误后5日内支付相应款项。第七条、甲、乙双方责任，13、在本合同约定的租赁期限内，若因甲方原因（不可抗力除外）导致乙方无法正常营业的，甲方应在接到乙方通知之日起十日内解决，相应期间的租金及物业管理费应予免收，甲方如逾期超过60日未能解决的，乙方有权解除本合同，相应期间的租金及物业管理费应予免收，由甲方退还已收的而尚未使用的租金/物业管理费及退还履约保证金，并按折旧率赔偿乙方装修损失。且还应按照当时3个月租金的标准，向乙方支付违约金。违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应当赔偿差额部分的损失。第八条、违约责任：乙方不按约定期限交付租金及其他费用的，每逾期1天，按所欠金额的千分之三向甲方交付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除本合同或停止供应能源。甲方选择解除本合同的，乙方已交的租赁保证金不予退还，且还应按照当时3个月租金的标准向甲方支付违约金。同时赔偿甲方因此而受到的经济损失。甲方不能按时向乙方交付房屋的，按实际交付期计算租金。逾期30天的，乙方有权单方面解除本合同，甲方双倍退回乙方已交的保证金，且还应按照当时3个月租金的标准向乙方支付违约金，同时赔偿乙方因此而受到的经济损失……。2018年9月6日，顺达公司向乐家公司支付履约保证金492805元及前三个月的租金739207.49元。2018年10月29日，顺达公司与乐家公司办理了房屋交接的水、电和消防设施查验清点。但顺达公司并未装修及实际使用承租的房屋。2019年4月11日，乐家公司向顺达公司发送通知函，要求顺达公司支付租金等费用，顺达公司当日收到，但未支付第二期租赁费用。2019年6月30日，乐家公司向顺达公司再次发送通知函，以顺达公司未按期支付租金，违反合同约定为由，提出解除合同，同时要求顺达公司支付租金等费用。顺达公司于7月1日收到，但仍未支付第二期租金。2019年9月19日，顺达公司一方（李福伟）因办理体检中心的相关审批事宜进行了信访投诉。密云区卫生健康委于2019年9月29日受理了李福伟的信访。2019年11月5日，密云区卫生健康委出具信访答复意见书，调查处理情况为：一是顺达公司未按照办医流程向该委递交过申请材料，二是2019年曾有人口头咨询过，经实地查看，该房屋因没有医疗废物专用通道和独立的污水通道，不适合办理医疗经营机构，并将查看意见当面告知了咨询者。建议：另选地址，如坚持现有地址办理体检中心，须进行改造，确保污水、医疗废物的处理符合规定。最后回复意见：一是未收到法定程序申请，二是进行了较为细致的解释说明，故密云区卫生健康委员会不存在无故不受理问题。本次信访意见为终结性意见。2020年1月7日，乐家公司将顺达公司诉至法院，要求顺达公司支付违约金，赔偿损失。案件审理过程中，顺达公司表示该公司已于2018年12月3日电话通知乐家公司的相关负责人陈瑶法，不再租赁房屋。法院与陈瑶法电话联系，陈瑶法表示，乐家公司并未在2018年12月3日向其联系说明不承租房屋的事宜。顺达公司未提交该公司于2018年12月3日曾通知乐家公司不再承租房屋的相关证据材料。顺达公司另表示，2019年3月15日，卫生部门的相关人员已现场查阅，乐家公司出租的房屋，不适合开办健康体检中心。审理期间，经法院现场勘查，乐家公司出租给顺达公司的房屋，目前仍空置，无人使用。一审法院与北京市密云区卫生健康委员会的相关负责人员了解，2019年3月，11月，相关负责工作人员曾两次到涉案出租的楼房地点查看，均已告知涉案出租楼房因没有医疗废物专用通道和专用下水道设施，不适合作为医疗体检用房。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、解除合同通知、信访答复意见书等证据在案佐证。本院认为：当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。当事人对自己的主张，应提供相应之证据。本案中，乐家公司、顺达公司签订房屋租赁合同后，顺达公司已向乐家公司支付了履约保证金及前三个月的租金，乐家公司亦向顺达公司办理了房屋交接事项。按照双方合同约定，房屋租赁合同签订后，顺达公司应在四十五天内与次承租人及时向有关部门申请办理体检中心的相关审批手续，并在签订房屋租赁合同的六十个工作日内将是否能够办理体检中心审批手续的相关事项及时告知乐家公司，与乐家公司及时协商解决办理房屋租赁合同的履行或解除等有关事项。因顺达公司未交付第二笔房屋租赁费用，乐家公司于2019年4月11日向顺达公司催告后，仍未交纳。乐家公司于2019年7月1日向顺达公司邮寄送达解除合同通知函，顺达公司也未提出相应之异议，故此，双方的房屋租赁合同已于2019年7月1日解除。对于合同解除，顺达公司提出该公司已于2018年12月3日电话通知乐家公司相关负责人陈瑶法，告知顺达公司不再继续租赁房屋及解除租赁合同之意愿。乐家公司及陈瑶法对此说法均不予认可。且顺达公司未能提供该公司已通知乐家公司解除租赁合同的相关证据材料。故此，对于顺达公司所提已通知乐家公司解除租赁合同之辩解意见，该院无法采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。乐家公司要求顺达公司向其支付合同解除前的租金，理由正当，证据充分，该院予以支持。双方合同约定装修免租期不计租金，顺达公司应向乐家公司支付2019年1月10日至2019年7月1日期间的租金，扣除顺达公司已交纳的三个月租金及履约保证金，支付租金的具体数额，以该院核算为准。乐家公司关于租金过高部分之请求，该院不予支持。双方合同解除的原因系顺达公司未按合同约定向乐家公司支付租金，故顺达公司应就其违约行为向乐家公司承担相应的违约责任。乐家公司要求顺达公司支付违约金，符合双方约定及法律规定，该院予以支持。违约金的具体数额，顺达公司要求该院予以调整，该院结合顺达公司违约行为对乐家公司造成损害之程度等因素酌情予以确定，乐家公司关于违约金过高部分之请求及其他赔偿请求，该院不予支持。乐家公司要求顺达公司支付租赁房屋使用期间的供暖费，理由正当，证据充分，该院予以支持。因顺达公司未能提供证据材料证明已在合同签订后的六十个工作日内，向乐家公司履行了解除租赁合同的通知义务，故此，顺达公司要求退还租金及履约保证金的反诉请求，该院无法支持。综上所述，该院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、顺达和鑫（北京）投资管理有限公司给付北京乐家文化有限公司租金十六万一千三百四十三元（限判决生效之日起十日内付清）。二、顺达和鑫（北京）投资管理有限公司给付北京乐家文化有限公司违约金三十六万四千五百四十元七角（限判决生效之日起十日内付清）。三、顺达和鑫（北京）投资管理有限公司给付北京乐家文化有限公司供暖费十一万五千七百二十七元二角（限判决生效之日起十日内付清）。四、驳回北京乐家文化有限公司的其他诉讼请求。五、驳回顺达和鑫（北京）投资管理有限公司的反诉请求。案件受理费一万四千二百四十二元（北京乐家文化有限公司已预交），由北京乐家文化有限公司负担九千一百三十三元（已交纳）；由顺达和鑫（北京）投资管理有限公司负担五千一百零九元（限判决生效之日起七日内交纳）。反诉费七千九百四十五元，由顺达和鑫（北京）投资管理有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为:依法成立的合同受法律的保护,当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。本案二审的争议焦点为：一、哪一方违约导致合同解除；二、合同解除的后果如何认定。对于争议焦点一，哪一方违约导致合同解除。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。对此，顺达公司主张涉案房屋不符合房屋租赁合同约定的经营用途，乐家公司构成欺诈。按照双方房屋租赁合同的约定，因顺达公司转租的意向次承租人经营用途为【体检中心、医疗办公】，甲方保证该房屋的用途为商业用途。本合同签订之日起四十五天内，顺达公司与次承租人及时向有关部门申请办理体检中心的相关审批手续，并在签订房屋租赁合同的六十个工作日内将是否能够办理体检中心审批手续的相关事项及时告知乐家公司，与乐家公司及时协商解决办理房屋租赁合同的履行或解除等有关事项。而本案中顺达公司未能提交证据证明其在上述期限内，以房屋原因导致次承租人无法获得医疗机构的审批许可为由，向乐家公司发出了合同解除的通知。故对于顺达公司主张乐家公司违约并据此解除合同的上诉意见，本院不予采纳。乐家公司则主张顺达公司迟延支付租金，构成违约，乐家公司据此解除合同。据本案中查明的事实，因顺达公司未交付第二笔房屋租赁费用，已构成违约。乐家公司于2019年4月11日向顺达公司发函催告后，顺达公司仍未交纳。乐家公司于2019年7月1日向顺达公司邮寄送达解除合同通知函，顺达公司也未提出相应之异议，故一审法院认定双方的房屋租赁合同已于2019年7月1日解除，并无不当。顺达公司上诉主张一审认定的合同解除时间有误，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于争议焦点二，合同解除的后果如何认定。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，对于租金支付。乐家公司要求顺达公司向其支付合同解除前的租金，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，并无不当。双方合同约定装修免租期不计租金，顺达公司应向乐家公司支付2019年1月10日至2019年7月1日期间的租金，扣除顺达公司已交纳的三个月租金及履约保证金，一审法院据此核算的支付租金具体数额正确，应予维持。顺达公司上诉称一审判决的租金计算有误，缺乏依据，本院不予采纳。其次，对于违约金支付。如前所述，双方合同解除的原因系顺达公司未按合同约定向乐家公司支付租金，故顺达公司应就其违约行为向乐家公司承担相应的违约责任。乐家公司要求顺达公司支付违约金，符合双方约定及法律规定。违约金的具体数额，顺达公司要求法院予以调整，一审法院结合顺达公司违约行为对乐家公司造成损害之程度等因素酌情予以确定，一审法院的处理正确，应予维持。双方上诉意见中对违约金支付提出的异议均不能成立，本院不予采纳。第三，供暖费的支付。乐家公司要求顺达公司支付租赁房屋使用期间的供暖费，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，并无不当。顺达公司以其未实际占有、使用房屋为由主张其无须承担供暖费，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，乐家公司、顺达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38702元，由北京乐家文化有限公司负担28484元（已交纳），由顺达和鑫（北京）投资管理有限公司负担10218元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二〇年十一月三日法官助理 高玉珠书 记 员 王 艳