湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8668号上诉人（原审原告、反诉被告）：戴志明，男，1983年3月24日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：梁幸，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张?，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：明莎莎，女，1985年10月19日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：沈晓路，湖北维勒律师事务所律师。原审第三人：武汉佳德居房地产经纪有限公司，住所地武汉市青山区友谊大道**钢都花园124街**。法定代表人：胡海鸥，总经理。委托诉讼代理人：彭涛，该公司员工。原审第三人：武汉佳德居房地产经纪有限公司大华分公司，住所，住所地武汉市青山区旅大街**大华滨江天地K3南）6、7栋1-2层10商铺室。负责人：胡海鸥，总经理。上诉人戴志明为与被上诉人明莎莎，原审第三人武汉佳德居房地产经纪有限公司（以下简称佳德居公司）、武汉佳德居房地产经纪有限公司大华分公司（以下简称佳德居大华分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴志明上诉称：一、明莎莎构成根本违约，戴志明未违约，原审法院认定事实不清、适用法律错误。1.明莎莎在严重逾期后仍不具备购房资格，构成根本违约。原审中的证据和查明的情况能够证明，明莎莎个人名下有一套房屋，与前夫吴强在婚姻期间购买了一处房屋、未做产权分割，直至戴志明起诉后，才于2019年12月完成产权分割，将该房屋登记在前夫吴强名下。戴志明在起诉前已向第三人和青山区房管局进行了咨询，得知无法完成交易，因此成诉，并在原审中向原审法院说明了此情况。明莎莎提交的证据《个人购房资格核查结果通知单》是房管局微信公众号根据其个人提交的信息和资料进行的反馈回复，不能证明明莎具备购房资格。戴志明在收到一审判决后，向武汉市房管局法规处、青山区房管局产权市场科等单位进行咨询，均得到回复认为明莎莎在婚姻期间购买的房屋在离婚后未经产权分割的情况下，是属于限购政策限制的不具备购房资格的情形。2.戴志明未违约，明莎莎对车位办证状况、权属状况完全知情并认可。原审法院未依法认定已提交作为证据（明莎莎与戴志明的通话录音、金艳妮与戴志明的通话录音）能够证明的事实。一审庭审中，本案当事人对当事人之间的通话录音的真实性无异议，相关通话录音能够证明，明莎莎逾期履行的原因是其认为需承担车位过户的税费过高，不愿意按照合同约定履行。根据证据和法院查明的情况，戴志明早于签订合同的次日（2019年9月8日）即将车位办证资料（含载明朱立群姓名的合同、发票等）原件交付于第三人保管，明莎莎对车位权属情况、尚未办理不动产权证、戴志明和朱立群已离婚的情况是完全知情的，从未提过异议。明莎莎在原审中称一直不了解车位办证情况和权属情况，是完全与事实不符，有违诚实信用，是虚假陈述。二、明莎莎的逾期行为，已经导致戴志明无法达成及时售房的目的，并且遭受了巨大的损失。戴志明卖房是因为当时急需用钱，在签约和履约中均明确、强烈要求如期履行，并通过对明莎莎的支付能力、有多次买卖房产的经验等情况的了解，在出售价格等条件上作出让步，对履行时间有合理的期待。戴志明提起诉讼前已经多次催告并且明确最后日期，明莎莎一直没有邀约（或通过第三人邀约）前往办理过户、付款。戴志明认为明莎莎可能知道无法办理过户的事实而希望拖延时间。综上，原审判决认定事实错误、适用法律不当。请求二审法院：1.撤销原审判决第一、二、三、四项。依法改判解除戴志明与明莎莎于2019年9月7日签订的关于《武汉市存量房买卖合同》，判令明莎莎立即向戴志明支付违约金562000元（违约金原应为612000元，扣除戴志明已收定金后为562000元）；2.本案全部诉讼费用由明莎莎承担。明莎莎答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。佳德居公司陈述同意一审判决。佳德居大华分公司未陈述意见。戴志明向一审法院起诉请求：1.判令解除戴志明与明莎莎于2019年9月7日签订的关于《武汉市存量房买卖合同》；2、判令明莎莎立即向戴志明支付违约金562000元（违约金原应为612000元，扣除戴志明已收定金后为562000元）；3、判令明莎莎承担本案诉讼费用、保全费、律师费。明莎莎提出反诉请求：1.判令继续履行明莎莎与戴志明于2019年9月7日签订的《武汉市存量房买卖合同》；2.判令戴志明承担违约金22540元（违约天数从2019年11月6日起至11月19日暂计算14天，计算公式为3220000×0.05%×14天，后期违约金计算至实际支付之日止）；3.案件受理费（包括保全费）由戴志明承担。一审法院查明，经佳德居公司的居间介绍，戴志明（甲方、出售方）与明莎莎（乙方、购买方）于2019年9月7日签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定：甲方将武汉市青山区园林路25号大华铂金华府A3栋1单元21-22层2102室房屋出售给乙方，面积为126.97平方米，不动产权证号为鄂（2018）武汉市青山不动产权第0015135号；房屋转让价格为306万元，转让价包含房屋家具、家电、装饰装修及配套设施（以列明的清单为准），双方协商家具、家电、装饰装修及配套设施作价5万元。包含车位所有权，车位坐落B57，双方协商车位转让价格为16万元，双方应在房屋过户当日办理车位所有权变更；付款方式为贷款支付，其中定金5万元，首付款154万元在过户当日见不动产收件单支付，余款145万元拟以贷款方式支付，剩余2万元作为物业交割保证金，在物业交割当日支付；其中，第八条约定权属转移登记“买卖双方一致同意按以下方式办理房屋权属转移登记手续：（二）购买方以贷款方式支付房款。出售方房屋无抵押，购买方以贷款支付的，买卖双方同意在购买方贷款审批通过后15个工作日内”；第十条第（三）项约定“购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金：1、提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效、导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；……3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日；……”。同日，戴志明、明莎莎与佳德居公司签订《居间服务合同》及《房屋交易按揭、过户服务合同》。2019年9月7日，明莎莎向戴志明支付定金5万元。2019年9月7日，戴志明将交易房屋的不动产权证书交予佳德居大华分公司保管。2019年9月8日，朱立群将合同约定车位的办证原件（买卖合同）等资料交予佳德居大华分公司保管。朱立群系戴志明前妻，车位系戴志明与朱立群共同共有。此时尚未办理车位的产权证书。一审庭审中，明莎莎称9月24日已知晓车位未办证，但不清楚车位权属状态。10月28日晚上，佳德居公司工作人员通过微信将车位办证资料发给明莎莎，明莎莎才知道车位是戴志明与朱立群共同所有。2019年9月24日，明莎莎银行贷款审批通过。2019年10月23日，戴志明要求佳德居公司向明莎莎发出《催告函》，载明：经核查明莎莎的贷款审批通过时间为2019年9月24日，买方应需在2019年10月16日前办理权属转移登记手续，买方应在签订合同当日支付居间费5万元。并请双方于2019年10月31日前办理权属转移登记手续，支付居间费5万元。庭审中，双方确认函件载明的催告日期有误，合同约定办理权属转移登记日期应为2019年10月18日前（贷款审批后十五个工作日内，期间含“国庆假期”），合同约定根本违约时间点为2019年11月2日。2019年10月25日，明莎莎向佳德居大华分公司支付中介费5万元。2019年10月28日，佳德居公司内部系统对进行案涉房屋核验失败，显示“不存在产权证号相对应的登记信息。产权人可以到房屋所在区房产档案馆核实产权登记信息是否有误”。后佳德居公司与房管部门联系，告知需要市房管部门更新后台数据，数据于2019年11月1日更新，案涉房屋核验通过。2019年11月1日，佳德居公司内部系统对明莎莎购房资格进行自助核查，显示明莎莎不具备购房资格，原因系“未成年小孩是判给女方要录小孩信息，购房人与前夫有套汉阳区陶仙路以南仙山村城中村改造K12地块Y3栋1单元2层2室是婚姻期间取得需要做离婚分割”。2019年11月4日，明莎莎向青山区房管部门申请二手房购房资格核查，青山区房管部门于2019年11月6日反馈结果，显示具备购房资格。2019年11月4日，朱立群告知已办理案涉车位的权属证书，并将权属证书截图发给金艳妮，车位系戴志明与朱立群共同共有。随后金艳妮将证书截图发给明莎莎。2019年11月4日，戴志明与北京市京师（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，委托处理其与明莎莎、佳德居公司的房屋买卖合同纠纷。2019年11月6日，金艳妮将明莎莎通过资格审核的事实告知戴志明，戴志明让金艳妮进一步审查核实。2019年11月8日，金艳妮再次确认明莎莎具备购房资格并告知戴志明。此时戴志明已向法院提起诉讼。2020年6月18日，明莎莎为履行案涉房屋买卖合同，将285万元购房款支付至法院案款账户。一审法院认为，戴志明与明莎莎签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点为案涉房屋买卖合同能否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，本案中，戴志明认为根据合同约定贷款审批通过后15个工作日内，即2019年10月18日前应办理权属变更登记。逾期15日，即2019年11月2日前（含当天）未办理的，则构成根本违约。戴志明于2019年10月23日委托佳德居公司发函，已履行催告义务。截至2019年11月2日仍未办理房屋权属变更手续，明莎莎构成根本违约，戴志明有权解除合同。其次，戴志明认为明莎莎不具备购房资格，无法履行购房合同。对此法院认为，案涉合同解除条件未成就，双方应继续履行，理由如下：1、房屋买卖合同约定转让价格为306万元，包含房屋与车位，且约定在办理房屋权属变更登记同时办理车位权属变更手续。但车位系戴志明与朱立群共同共有，且在订立合同时尚未办理车位权属的初始登记。即使朱立群同意出售车位，亦无法办理车位的权属变更手续。直至2019年11月4日，朱立群才告知中介人员已办理车位的权属证书符合车位过户条件。故此前尚不具备车位权属变更的条件，因合同约定同时办理房屋及车位的权属变更，故明莎莎有权不办理房屋权属变更手续，并未根本违约。2、戴志明要求解除合同另一原因系中介人员告知明莎莎无购房资格，首先，佳德居公司于2019年10月31日通过内部系统核查发现明莎莎被限购，但经到房管部门核查发现明莎莎具备购房资格，该误会系佳德居公司内部系统造成，所耽误的时间不可归责于明莎莎。此前佳德居公司在对案涉房屋进行核验时亦出现过“不存在产权证号相对应的登记信息”的问题，双方理应对佳德居公司内部系统核查结果持审慎态度，不应盲目冲动。综上，案涉房屋买卖合同解除条件未成就，戴志明要求解除合同的请求法院不予支持。因车位系戴志明与案外人朱立群共有，朱立群并非合同当事人，合同约定房屋与车位共计306万元，明确车位16万元，房屋及家具等配套设施共计290万元，戴志明已支付5万元定金，并将285万元房款支付至本院指定账户且同意由本院支付至戴志明，案涉合同具备部分履行的条件，故对明莎莎要求部分履行合同的反诉请求予以支持。戴志明和明莎莎虽未根本违约，但客观上双方均存在违约行为，戴志明提供的车位无法按约办理权属变更，明莎莎在迟延履行的情况下未及时通知对方中止履行合同，故对戴志明要求明莎莎赔偿562000元的违约金及律师费的请求，以及明莎莎要求戴志明承担违约金22540元的请求，法院均不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、戴志明于判决生效之日起三十日内配合明莎莎办理武汉市青山区园林路25号大华铂金华府A3栋1单元21-22层2102室权属变更登记，登记至明莎莎名下；二、明莎莎于上述第一项履行完毕之日将剩余房款285万元支付至戴志明（明莎莎已将该款支付至法院账户，由法院向戴志明退还）；三、驳回戴志明的其他诉讼请求；四、驳回明莎莎的其他反诉请求。一审案件受理费35776元，由戴志明负担；反诉费15730元，由戴志明负担14800元，明莎莎负担930元；本诉保全费3520元，反诉保全费5000元，均由戴志明负担。二审期间，戴志明向本院提交明莎莎与吴强的离婚登记档案信息、武汉市房屋交易查询结果告知单、不动产登记申请书、询问记录、武汉市不动产登记信息查询单、不动产登记资料查询结果告知单、2020年8月10日与武汉市房管局法规处的通话录音，拟证明在2019年12月10日前，明莎莎名下已有一套房产，加上婚内登记在吴强名下的共有房产，实际明莎莎已有两套房产，确实属于限购情形。即使通过购房资格审查，在离婚析产前也无法办理过户手续。明莎莎质证认为，对戴志明提交证据的证明目的不予认可。明莎莎通过了购房资格审查，具有购房资格。佳德居公司、佳德居大华分公司未陈述意见。本院对戴志明提交的证据，除录音证据外，对其他证据的真实性予以采信。二审期间，本院于2020年11月9日到武汉市青山区房管局进行调查，该局工作人员表示“明莎莎提交给法院的购房资格核查结果通知单，系明莎莎提交资料并上传，由房管局的相关部门进行资料审核后，给出是否具备购房资格的审核结果，出具结果通知单。凭此购房资格核查结果通知单可以正常进行房屋买卖交易及办理过户手续。”二审查明的事实与一审查明事实基本一致。本院认为，明莎莎提交的购房资格核查结果通知单能够证明明莎莎在2019年11月6日，系具备购房资格的。虽然合同约定根本违约时间点为2019年11月2日，但在此节点交易标的物车位未办理产权证，合同约定的“双方应在房屋过户当日办理车位所有权变更”，即房屋过户与车位过户同时办理是无法完成的。而在2019年11月2日这个节点，明莎莎的购房资格亦不明晰。双方在交易过程中均存在瑕疵行为。2019年11月4日，案涉车位权属证书办理完成，明莎莎购房资格的审核资料也已上传至武汉市青山区房管局。戴志明亦表示过“最晚只能等到11月6日”。2019年11月6日，明莎莎购房资格核查结果通知单显示“明莎莎具备购房资格”。此时，双方房屋买卖合同的履行并无障碍，双方应继续履行，维护交易的稳定。但戴志明根据自己了解的情况，盲目地认为明莎莎无购房资格，交易无法继续，继而于2019年11月8日提起本案诉讼。故戴志明认为明莎莎无购房资格，导致案涉合同无法履行，明莎莎应承担违约责任的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。结合本案的实际情况，按照诚实信用以及保证市场交易、保证合同稳定履行的原则，原审法院认定案涉合同应继续履行符合法律规定。戴志明主张解除案涉合同的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，戴志明的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35776元，由戴志明负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年十一月二十五日书记员 陈喜兰