江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2793号上诉人（原审被告）：南通邦豪置业有限公司，住所地江苏省南通市崇川区濠北路**邦豪服饰商厦****。法定代表人：张志余，总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陆敏，男，1978年1月26日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘丽颖，上海申伦律师事务所律师。原审被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地江，住所地江苏省南通市崇川区濠北路****v>法定代表人：雍国所,总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，该公司职员。上诉人南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）因与被上诉人陆敏、原审被告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邦豪置业公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回陆敏的诉讼请求；二审诉讼费用由陆敏承担。事实和理由：1、一审判决认定我司与邦豪管理公司为关联关系证据不足，属事实认定错误。我司与邦豪管理公司无论是人员构成、资金流向还是经营范围均不存在混同或关联关系，一审判决在没有证据证明两公司存在混同的情况下直接认定关联关系错误。我司在《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（简称《补充合同》）空白处盖章，是表明我司是见证者角色，并非权利义务主体，连带责任需要明示，而《补充合同》中没有任何涉及我司要承担债务的约定。我司参与调解过程是因为业主经常围堵在我司售楼处导致我司无法正常售楼，我司急需缓解资金问题才被迫参与调解。业主购买商铺就是为了投资，是选择自己出租还是委托管理公司出租均是业主自己意志决定，陆敏作为完全民事行为能力主体在分别与两个独立主体签署协议时应当知道两个公司是独立主体，我司没有说明义务。2、一审判决适用法律错误。一审判决认定我司需要向陆敏明确披露说明与邦豪管理公司为独立主体无任何法律依据。连带责任为法定责任，一审判决在没有法律依据的前提下判决我司承担责任属于适用法律错误。陆敏辩称：一、邦豪置业公司在售房期间发布了大量承诺包租的广告，签订合同时邦豪管理公司又从未露面，一直都是邦豪置业公司出面，故可以认定邦豪置业公司与邦豪管理公司有关联关系。二、邦豪置业公司称其是以见证人的身份在《补充合同》上盖章与事实不符。《补充合同》签订后，邦豪管理公司称其与邦豪置业公司是关联公司，房租应向邦豪置业索要，业主代表遂找到邦豪置业公司，邦豪置业公司表示愿意承担责任，其即在《补充合同》上盖了章，其行为是一种担保，应该承担连带责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。邦豪管理公司未发表意见。陆敏向一审法院起诉请求：1、判令邦豪管理公司向陆敏支付托管收益39019.89元（自2018年10月1日至2020年3月31日止）；2、判令邦豪管理公司向陆敏支付逾期付款违约金6321.22元（该金额系计算至2020年3月31日），从2020年4月1日起至实际支付款项之日止，以39019.89元为基数，按日万分之五的两倍即每日千分之一计算；3、判令邦豪置业公司对邦豪管理公司应当向陆敏承担的上述第一、二项诉请承担共同还款责任；4、判令邦豪管理公司向陆敏承担律师费5000元。5、判令邦豪置业公司、邦豪管理公司承担本案的全部诉讼费。诉讼过程中，陆敏将第1项诉请的托管收益金额变更为32516.6元,（自2018年10月1日起至2019年12月31日止共计15个月），并将第2项诉请中自2020年4月1日起违约金的计算基数也变更为32516.6元。一审法院认定事实：2017年9月8日，陆敏向邦豪置业公司购买邦豪服饰商厦第529幢-1层D209号房，双方签订了《商品房买卖合同》，商品房总金额为371618元。2017年9月23日，陆敏作为委托方（甲方），邦豪管理公司作为经营管理方（乙方），双方签订《商铺委托经营（管理）合同》，约定，甲方就其拥有的上述房屋的占有权、使用权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托日期自2017年10月1日始至2027年9月30日止。甲方委托收益及支付：年委托收益前五年保底，后五年为保底加分成方式；甲方在承担其委托收益对应的税金后，乙方将扣除税金后的净额支付给甲方；前五年保底，即年委托收益=商品房买卖合同金额*7%；年委托收益将于2017年10月1日起算，每半年（6个月）为一个付款周期（即2018年4月及后期每年4月、10月第一周支付）；收益支付的方式为银行转账，甲方指定了其银行账户收取收益；托管收益中涉及甲方应交税金由乙方代扣代交，并去税局代为开具增值税专用发票（目前个人租金收入相关综合税率为5%，若今后税率发生变化，以国家相关规定为准）；委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。违约责任部分约定，乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金；因解决本合同争议产生的费用，包括但不限于律师费等一切费用由败诉方承担；本协议自双方签字盖章后成立，本协议依据甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》签订，与《商品房买卖合同》生效之日同时生效。上述合同签订后，邦豪管理公司向陆敏支付了截至2018年9月30日的收益，此后的收益未按约支付。后邦豪部分业主代表与邦豪管理公司签订《补充合同》，约定：1、邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2、在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3、如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。邦豪置业公司参与协调，并在该《补充合同》上盖章。一审法院认为，本案双方主要争议为：1、陆敏主张的委托收益金额是否应当扣减5%的税费；2、陆敏主张的违约金金额是否合法有据；3、邦豪置业公司是否应承担付款责任的问题。关于第1项争议，陆敏主张的委托收益金额是否应当扣减5%的税费。邦豪管理公司对陆敏主张的委托收益的金额未提出异议，但辩称应当扣除5%的个人税收。邦豪管理公司该项抗辩意见，系《商铺委托经营（管理）合同》中明确约定内容，一审法院予以采纳。根据合同约定，前五年的年委托收益为商品房买卖合同金额*7%，每半年的收益金额为：371618元*7%/2*（1-5%）=12356.30元。邦豪管理公司理应于2019年4月第一周即2019年4月7日前支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的收益12356.30元，于2019年10月第一周即2019年10月6日前支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的收益12356.30元，于2020年4月第一周即2020年4月5日前支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的收益12356.30元。本案陆敏仅主张2018年10月1日至2019年12月31日期间共计15个月的收益，（2020年1月22日邦豪管理公司支付的委托收益3283.2元已在另案中予以扣减，本案不再扣减）邦豪管理公司应当支付30890.75元（12356.30元*2.5=30890.75元）。关于第2项争议，陆敏主张的违约金金额是否合法有据。邦豪管理公司未能按约付款，已经构成违约，应当自逾期之日起向陆敏支付违约金。对于违约金的标准，陆敏主张按照日万分之十计算，并提供一份落款为邦豪管理公司的《承诺函》复印件，其中载明到期未付委托收益按照原违约金的双倍补偿。邦豪管理公司、邦豪置业公司对该证据不予认可，陆敏也未能提供原件予以核对，对其真实性难以确认，且该违约金标准亦过高。根据陆敏陈述，其主要损失为利息损失，一审法院综合陆敏损失及邦豪管理公司违约等情况，分不同期间酌情将违约金标准调整为银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。关于第3项争议，邦豪置业公司是否应承担付款责任的问题。陆敏主张邦豪管理公司与邦豪置业公司系关联公司，邦豪置业公司应对本案债务承担共同还款责任，邦豪管理公司、邦豪置业公司辩称其系相互独立的公司，邦豪置业公司不应承担付款责任。陆敏为证明其主张向法院提供了广告宣传单和邦豪置业公司的告知函，宣传单中载有“十年回本”、“十年统一管理运营、每年坐享高回报率”等租赁类内容。邦豪管理公司、邦豪置业公司虽对宣传单的复印件未予确认，但认可确实曾向业主发出过宣传单，也表明业主购买商铺的目的就是获取委托收益，因此邦豪管理公司、邦豪置业公司的陈述与宣传单内容能够相互印证，可以确认该宣传单的真实性。由此可见，陆敏与邦豪管理公司、邦豪置业公司均明确认知，陆敏购买案涉房屋的主要目的是为了获得委托收益，操作流程是签订《商品房买卖合同》同时期与邦豪管理公司签订《商铺委托经营（管理）合同》。客观上，虽然上述两份合同形式上相互独立，但实际上相互关联且密不可分。对于陆敏来说，两份合同指向同一合同目的，即获得委托收益；从售房广告及邦豪置业公司的告知函中包含了有关委托收益的内容来看，对于邦豪管理公司、邦豪置业公司而言，其通过案涉两份合同的签订所取得的利益亦是关联的。邦豪置业公司虽辩称其与邦豪管理公司系各自独立的主体，但并没有举证证明曾向陆敏明确披露说明。在此后履行过程中双方发生纠纷时，邦豪置业公司亦多次参与协调，并在《补充合同》上加盖印章，虽未具体表明是否对其中的债务承担责任，但纵观整个协调过程及其参与的程度来看，邦豪置业公司并非仅是见证人的身份，从而致使陆敏自合同的签订至履行过程均对邦豪管理公司、邦豪置业公司系关联企业产生合理信赖。因此，邦豪置业公司虽非案涉合同直接约定的一方当事人，但其从合同中所获合同权利与该合同不可分割，其应当对邦豪管理公司的案涉债务承担连带责任。综上，陆敏针对邦豪服饰商厦第529幢-1层D209号房与邦豪置业公司签订的《商品房买卖合同》以及同时期与邦豪管理公司签订的《商铺委托经营（管理）合同》，均系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，无论邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向陆敏支付固定收益，《商铺委托经营（管理）合同》中也多处表述为租金，根据权利义务的具体内容，双方之间实为租赁合同。邦豪管理公司未能按约向陆敏支付租金，构成违约，应当承担违约责任，向陆敏支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的租金30890.75元。同时，邦豪置业公司对邦豪管理公司的上述债务承担连带责任。关于陆敏主张的律师费，《商铺委托经营（管理）合同》已明确由败诉方承担，因邦豪管理公司逾期支付收益已构成违约，需承担违约责任，故律师费理应由邦豪管理公司负担。据此判决：一、邦豪管理公司于判决发生法律效力之日起十日内向陆敏支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的租金30890.75元；二、邦豪管理公司于判决发生法律效力之日起十日内支付陆敏租金的违约金（自2019年4月8日起至2019年10月6日止以租金12356.30元为基数，自2019年10月7日起至2020年4月5日止以租金24712.60元为基数、自2020年4月6日起至实际给付之日止以租金30890.75元为基数；自2019年4月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、邦豪置业公司对邦豪管理公司的上述第一、二项判决义务承担连带责任；四、邦豪管理公司于判决发生法律效力之日起十日内向陆敏支付律师费5000元；五、驳回陆敏的其他诉讼请求等。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。另查明：《补充合同》尾部落款处为“邦豪管理公司（盖章）”、“邦豪业主代表”，“邦豪置业公司（盖）”位于邦豪管理公司落款下方。二审中邦豪置业公司陈述，其公司作为最大的业主有权参与托管费的协调，商场经营的好坏及商铺的价值与业主有直接关系；售楼广告只是一种宣传，宣传的内容与本案中其公司是否承担连带责任无关。二审中陆敏陈述，其要求邦豪置业公司承担连带责任的依据是邦豪置业公司作出的保本承诺及在《补充合同》上盖章；其购买案涉房产系用于投资，当初看到商铺销售的宣传广告有高回报率才购买了邦豪的房产，其与相同的人签订购房合同和委托合同，对方从未表明是两家公司，在业主心中邦豪公司就是一家。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为邦豪置业公司应否对邦豪管理公司案涉债务承担连带责任。本院认为，邦豪置业公司是否应对邦豪管理公司案涉债务承担连带责任应结合该公司在整个过程中的行为及其真实意思表示加以认定。首先，虽然邦豪置业公司、邦豪管理公司作为两个主体分别与陆敏订立购房合同及委托管理合同，但从邦豪置业公司在售房过程中对商铺收益所作的宣传广告看，邦豪置业公司自身的行为足以使商铺业主对两家公司产生一体性认知并由此具有合理信赖利益。其次，虽然《补充合同》上邦豪置业公司加盖印章并未明确主体身份，但从其加盖印章的位置看，与邦豪管理公司落款位于同一侧，与业主代表落款一方相对，显然与其辩称系作为最大的业主参与协调会的身份不符。邦豪置业公司上诉称其系作为见证者在《补充合同》上盖章，但其又称系因售楼处被围堵被迫参与协调会，对于参会原因该公司明显存在前后陈述不一，难以令人信服；同时，作为一个商事主体，公司公章必然不会随意加盖，而且是在一份具有明确给付义务内容的合同上加盖，究其盖章行为的本意，结合本案案情及现有证据，应当认定邦豪置业公司具有为邦豪管理公司相关债务承担担保责任的真实意思。故邦豪置业公司上诉称其不应承担连带责任的主张与事实相悖，本院碍难采信。综上所述，邦豪置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费896元，由上诉人南通邦豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周锦明审判员  戴志霞审判员  陈 卓二〇二〇年十一月六日书记员  陆 佳