浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1123民初2078号 原告：谢琳丽，女，1984年9月10日出生，汉族，住遂昌××××号。 原告：谢祉如，女，1988年3月13日出生，汉族，住遂昌县。 二原告共同委托诉讼代理人：谢三华。 被告：王根土，男，1966年9月1日出生，汉族，住遂昌县。 委托诉讼代理人：周振芬，浙江君豪律师事务所律师。 被告：朱樾烯，女，1961年12月19日出生，汉族，住遂昌县。 原告谢琳丽、谢祉如与被告王根土、朱樾烯确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人谢三华、被告王根土委托诉讼代理人周振芬、被告朱樾烯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认2012年2月25日签订的房产买卖协议（被告朱樾烯以谢琳丽的名义与被告王根土签订的房屋买卖协议）无效；2.由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年2月25日，被告朱樾烯以原告谢琳丽的名义与被告王根土签订了一份房屋买卖协议，该合同签订时二原告根本不知情，事后，被告朱樾烯也未告知二原告，此前二原告只知道房子租给一个湖山人居住，以为房子一直在出租。该房屋的产权为原告的个人合法财产，此房屋原为祖父、祖母、父亲于1979年因国家修建乌溪江水电站从金竹乡王川村移民到××乡弄××村（移民后靠）而新建的土木结构房屋，父亲于1988年病故，祖父、祖母病故在后，当时家庭成员有祖父、祖母、母亲和二原告本人，母亲2009年改嫁。除此，没有其他亲人。祖父、祖母在世时口头遗嘱，待他（她）过世后，该房屋归二个孙女所有。今年“五一”小长假期间，二原告回到遂昌对被告朱樾烯提出要到金竹弄内老家看看，顺便爬爬山，此时被告朱樾烯才提到卖房的事，说房屋已经卖给了村里的王根土了，并说房前屋后的自留地、自留山、茶籽山一并都卖了。二原告得知后，感到问题的严重性，二原告根本不同意出卖房产，也没有授权任何人处理本人的财产，由于假期有限原告要回单位上班，便委托他人解决此事，受委托人到村委会要求进行解决，村召集双方当事人进行调解未果。二原告认为，二被告签订的房屋买卖协议，不管手续如何价格是否合理，因该房屋涉及原告的切身利益，房屋是二原告个人的合法财产，未经原告的同意授权追认，任何人、单位都无权处置原告的合法财产。合同法第48条：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经代理人的追认，对被代理人不发生效力。合同法第52条：有下列情形之一的合同无效：第三款、以合同形式掩盖非法目的；合同法第54条（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地。综上所述，二被告签订的房屋买卖协议是违法行为不具有法律效力为无效协议，严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告合法权益不受侵犯，特具状呈上法院。 被告王根土辩称，被告朱樾烯系二原告母亲，答辩人有理由相信被告朱樾烯是取得原告的委托与答辩人签订房屋买卖协议，即使被告朱樾烯实际未取得原告授权，也构成了表见代理。故请求法院驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：1.合同已经履行完毕。协议签订后答辩人按约支付购房款、案涉房屋已经交付，答辩人对房屋进行重大修缮和道路浇筑后已经入住达八年之久，期间，二原告并未提出异议。2.答辩人于2019年取得该房屋的不动产权证。被告朱樾烯以原告谢琳丽的名义与答辩人签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示。3.原告主张的是无权代理的事实，诉讼请求又主张确认合同无效，二者不相符合。4.原告主张不知情与事实不符。一者被告朱樾烯系二原告母亲，具有特定的身份关系。二者答辩人已经入住达八年之久，原告均未提出异议。三者原告也未提供足以令人信服的证据证明其对该合同不知情。退一步讲，即使原告真的不知情，也构成表见代理，原告仅能向被告朱樾烯主张权利。 被告朱樾烯辩称，合同是其签订的，购房款也是其受领并使用。出售前述案涉房屋时并未告知二原告。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的房产买卖协议书，各方对其真实性均无异议，本院予以采信，对本案具有证明力。2.原告提供的房屋分户协议书和村委会证明，待证案涉房屋产权归二原告所有。被告王根土质证对房屋分户协议书真实性存疑，并认为即使为真也是三人的内部约定，不具有对抗效力，而村委会证明不能证明待证事实。被告朱樾烯则予以认可。该组证据是否采信本院将在本院认为部分详细阐述。3.被告王根土提供的不动产权证，各当事人对其三性均无异议，本院予以采信。4.被告王根土提供的证明，各当事人对其三性均无异议，本院予以采信。 根据当事人庭审陈述和审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告朱樾烯系原告谢琳丽、谢祉如母亲。2012年2月25日，在被告王根土和朱樾烯磋商后，朱樾烯以原告谢琳丽的名义与同村的被告王根土签订《房产买卖协议书》，内容如下：卖方谢琳丽，买方王根土。兹有××镇弄××村谢琳丽坐落在六亩土木结构房屋一幢，面积140平方米左右（估计）。经双方协商，同意买卖，现将买卖事项签订协议如下：一、房屋面积以现有占用面积为准，包括门石玄、房子滴水等。二、房地产售价贰万元人民币。三、随属物包括门前石玄下的地块、房子的右侧、屋后的地块归属房价在内。四、茶子山按现状为准，归属房价内。五、（三、四条）按国家政策规定执行。六、双方如有纠纷，请求村、乡解决。协议签订，双方盖章后生效，不得反悔。落款卖方谢琳丽，买方王根土。落款谢琳丽由其母亲朱樾烯代为捺印。该协议起草人为谢三华（当时是朱樾烯配偶，自2000年起从事基层法律服务工作至今），在场人有王军等人。在前述协议签订后，被告王根土当场付清购房款，被告朱樾烯当场将房屋钥匙交给被告王根土，被告王根土对房屋进行翻修后开始居住使用，并于2019年取得不动产登记证书。现二原告以对前述合同不知情为由诉至法院，要求确认2012年2月25日签订的房产买卖协议（被告朱樾烯以谢琳丽的名义与被告王根土签订的房屋买卖协议）无效。 另查明，案涉房产系二原告祖父谢裕为、祖母朱凤婷和父亲谢桂墀自建的位于××镇弄××村的农村房屋。谢桂墀于1988年病故，谢裕为于1998年病故，朱凤婷也于2009年以前过世。庭审中，被告朱樾烯明确表明其对案涉房产不享有产权，产权由二原告继承所得，并于庭审中陈述其在签订合同时认为原告谢琳丽系姐姐，在被告朱樾烯改嫁谢三华后，谢祉如一直随谢琳丽生活，谢琳丽对案涉房产有决定权。经本院释明后，原告仍主张无权代理的法律后果是合同无效。 本院认为，一、本案诉争标的为农村住宅。关于该农村住宅的产权，庭审中被告朱樾烯自认对上述房产不享有权利，产权归二原告所有。《房产买卖协议书》中被告朱樾烯也仅作为代理人参与磋商和代为签字捺印。再结合房屋分户协议书、村委会证明等以及相关法律规定，本院认定被告朱樾烯作出了放弃案涉房产份额的意思表示，合同签订前案涉房屋产权归二原告共同所有。二、《房产买卖协议书》载明的卖方为谢琳丽，买方为王根土。庭审中被告朱樾烯陈述仅写谢琳丽的理由为其作为二原告母亲已经改嫁，谢祉如随其姐姐谢琳丽生活，其认为谢琳丽具有决定权。结合当事人庭审陈述、本案具体情况以及农村风俗习惯等，本院认定原告谢琳丽与被告王根土分别是卖方和买方的户代表，卖方还是原告两姐妹。三、被告朱樾烯的行为是构成无权代理还是表见代理？本院认为，原、被告均未提供证据证明原告当时是否知情、被告朱樾烯签订合同时是否取得了授权，且合同签订于2012年，距今时间较长，也难以查清该事实。退一步讲，即使被告朱樾烯确实未告知二原告，被告朱樾烯的行为也能构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告王根土有理由相信行为人有代理权，理由如下：1.被告朱樾烯与原告谢琳丽、谢祉如系母女关系，被告王根土签订该合同系基于信赖该特殊关系。且《房产买卖协议书》的代笔人谢三华系被告朱樾烯的配偶，在签订合同时是法律服务工作者，该合同经其审查后各方才签字捺印，被告王根土有理由信赖该合同的效力。2.从履行情况看，合同签订后，被告朱樾烯当场交付钥匙，被告王根土当场支付购房款并在翻修后入住，合同签订距今已有8年。3.现无证据证明案涉房款与合同签订时明显低于市场价格，被告王根土购买是用于自住，主观上属于善意。4.根据当事人庭审陈述，二原告虽常年在外，但与被告朱樾烯平时仍有联系，对被告朱樾烯处理其房产，原告谢琳丽、谢祉如在案涉合同签订时都已成年，即使当场不知道，之后七八年时间也应当知道该事实，但在合同签订及被告王根土实际入住后多年时间均未提出异议。综上，被告王根土系信赖被告朱樾烯有代理权而订立的合同，该代理行为有效，不属于无权代理行为，对原告依法发生法律效力。故原告主张被告朱樾烯无权代理并以此为由要求确认合同无效，本院不予支持。此外，原告还以《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款主张合同无效，无相关事实和法律依据，本院实难支持。综上，原告的诉讼请求，无正当理由，本院不予以支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下： 驳回原告谢琳丽、谢祉如的诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告谢琳丽、谢祉如负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 蓝玉红 二〇二〇年十一月三日 法官助理 黄 超 书 记 员 何 祎