文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1556号上诉人（原审被告）：佘定源（曾用名佘定元），男，1957年1月29日出生，汉族，户籍所在地湖南省冷水江市,住湖南省涟源市。上诉人（原审被告）：谭红英，女，1956年9月12日出生，汉族，住湖南省涟源市。两上诉人共同委托诉讼代理人：李晓春，湖南鑫昊成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭显禄，男，1941年1月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市××镇××村××组，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告）：梁育香，女，1944年7月19日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市××镇××村××组，住址同上，系谭显禄之妻。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭清娥，女，1974年6月17日出生，汉族，住广西省南宁市兴宁区，系谭显禄、梁育香之女。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周登峰，湖南晨晖律师事务所律师。原审被告：谭世杰，男，1968年5月20日出生，汉族，住湖南省涟源市。上诉人佘定源、谭红英因与被上诉人梁育香、谭显禄及原审被告谭世杰确认合同无效纠纷一案，于2018年11月1日向湖南省涟源市人民法院提起诉讼，涟源市人民法院作出（2018）湘1382民初2862号民事判决书，谭显禄、梁育香不服，向本院提起上诉，本院于2019年9月29日作出（2019）湘13民终1399号民事裁定书发回重审。涟源市人民法院重审后作出（2020）湘1382民初929号民事判决，上诉人佘定源、谭红英不服，向本院提起上诉，本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佘定源、谭红英上诉请求：一、撤销湖南省涟源市人民法院作出的（2020）湘1382民初929号判决书；二、依法裁定驳回原审原告的起诉；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案名为房屋买卖，实为土地使用权争议。本案上诉人购买被上诉人房屋的目的并不是居住，上诉人并非因购买被上诉人房屋后自然取得宅基地使用权，而是将房屋拆除之后重新申请宅基地建新房。根据相关法律规定，集体土地上的房屋拆除后原有宅基地使用权已灭失，因此，本案争议的标的实质上是土地使用权。从在案证据来看，涉案土地权属存在争议；上诉人建房所使用土地是否与被上诉人原有宅基地重合等关键事实尚无充分的证据证明。本案一审判决在没有查清涉案土地使用权到底归属于何人的情况下径直裁判上诉人向被上诉人返回，显属事实不清。因此，本案所涉争议应由国土部门进行处理更为妥当；根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条之规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。可见，对于土地使用权争议纠纷，行政处理是前置程序，只有经过有关人民政府处理之后，对处理决定不服的才可以向人民法院起诉。因此，本案不符合法定起诉条件，应当驳回原审原告的起诉。二、谭红英在本案一审辩论终结前已取得涉案房屋所在地集体组织成员身份，房屋买卖合同可以认定为有效，出卖人主张合同无效的，应当不予支持。谭红英原为胜利村农民，因结婚将户口迁出胜利村后，其原本承包的土地仍由其父母兄弟承包，其结婚后并未从事任何职业，依靠其丈夫佘定源生活，现其因离婚，经胜利村集体同意，其户口迁回胜利村，其父母兄弟将其原来承包的土地交于其经营，应当认定谭红英已恢复农民身份，成为胜利村集体组织的一员。谭红英现因补缴社保而享有了社保待遇，并不妨碍其农民身份。本案所涉协议在签订时确有瑕疵，但在一审法庭辩论终结前该瑕疵已得到补正，且上诉人已在涉案土地上建房生活了15年，其对涉案土地的占用已是既成事实，依法可以认定合同有效。三、涉案房屋买卖合同已履行15年，上诉人在涉案土地上建房、生活、生产，已经深深融入集体经济组织，上诉人新建的房屋是上诉人及一家人的唯一栖息住所，上诉人佘定源身体犯有严重疾病，如判决合同无效将给社会带来不稳定因素，也与诚实信用原则及社会主义的核心价值观不符。四、被上诉人违背诚信的行为，不应得到法律的支持。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。谭显禄、梁育香在双方合同已经实际履行十多年之后反悔，显然与诚实信用原则相违背，违反者不能因此而获利。综上所述，综合本案案情，应认定合同有效。同时，鉴于本案争议标的是土地使用权，因该争议尚未经人民政府处理并作出处理决定，请二审依法撤销一审判决，裁定驳回起诉。被上诉人梁育香、谭显禄辩称，1、本案系房屋买卖合同引起的确定合同效力纠纷，并非土地使用权纠纷；2、两上诉人在购房时，并不是案涉土地的村集体组织成员，其违法取得的宅基地买卖行为违反了法律和政策的强制性规定，虽然上诉人曾办理了土地审批手续，但该审批已被撤销并注销；上诉人谭红英在一审结束后，虽以夫妻离婚为由，将户口迁回了胜利村，但其并不具备基层村级组织成员身份，不能享受宅基地权益，故双方的协议因违反法律和政策，依法应认定无效；3一审判决兼顾法律的规定与历史事实，考虑到各方利益平衡，所作出的判决是正确的；请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告谭世杰未到庭答辩。谭显禄、梁育香向一审法院起诉请求：1、确认被告佘定源、谭红英与原告谭显禄于2005年3月9日签订的《购房协议》无效；2、被告佘定源、谭红英、谭世杰返还因《购房协议》而侵占原告谭显禄、梁育香的位于涟源市××镇××村××组的土地，并拆除占用土地上的所有建筑物；3、本案诉讼费用由被告佘定源、谭红英、谭世杰承担。一审法院认定的事实：1、2005年3月9日，原告谭显禄与被告佘定源就位于湖南省涟源市××镇××村××组的一栋四扇旧房屋买卖达成协议，双方签订了《购房协议书》，其主要内容为：“经双方协商谭显禄将一栋正房及杂房出售佘定源，折价人币壹拾壹万零伍佰捌拾元正。现将谭显禄房屋四抵分明为介，东抵省公路（1808省道），南抵显深、显友耕田，西抵冷江李途文耕田，北抵素英承包土地及将坪机耕路，现金一次性付清生效，以上四抵之内一切属佘定元所有。双方签字：显禄、佘定源；在场人签字：谭亲禄、谭礼珍、谭显友、谭爱才、谭纯特、谭功铁，2005年3月9日。”原告之子谭清专在看过上述《购房协议书》后，在上面签名。2005年3月11日，被告佘定源向原告谭显禄支付了购房款110580元，原告谭显禄与其子谭清专向其出具了一张主要内容为：“今收到佘定元购房款人币壹拾壹万伍佰捌拾圆整（110580.00元），收款人：谭清专、显禄，2005.3.11号”的《收据》。2、《购房协议书》所涉房屋宅基地及周边土地，系1984年谭显禄建房时与他人兑换承包田土形成，共计兑换面积为2.5亩。但兑换田土未签订合同，未经发包方备案，形成互换事实。谭显禄在互换的田土上经审批建二层砖木住房一栋，占地面积101.2平方米，杂房五间，占地面积38.4平方米，空坪33平方米，另非建筑建地33平方米，合计172.6平方米。3、2007年，被告佘定源、谭红英将案涉买卖房屋向国土部门申请拆旧翻新，2008年1月20日，涟源市人民政府批准了佘定源、谭红英的建房申请，并核发了《城乡个人建房用地审批表》（2007年民建土字第2802号）。2015年1月，涟源市人民政府向佘定源、谭红英颁发了《集体土地使用权证》（涟集字2015第221001502002号）。原、被告发生纠纷后，谭显禄因不服涟源市人民政府向佘定源颁发了《集体土地使用权证》，向娄底市人民政府申请行政复议。2019年3月13日，娄底市人民政府作出娄府复决字［2018］54号《行政复议决定书》，以佘定源不具有集体经济组织成员资格，其买卖房屋及申请宅基地违反国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，决定撤销涟源市人民政府向佘定源颁发的涟集字2015第221001502002号《集体土地使用权证》。2019年6月4日，涟源市不动产登记中心公告注销涟集字2015第221001502002号《集体土地使用权证》。4、原告谭显禄、梁育香系夫妻关系，双方于1963年4月20日登记结婚。被告佘定源、谭红英系夫妻关系，谭红英娘家系涟源市××镇××村，与谭显禄系房亲，2005年3月9日购房时，户籍所在地为湖南省冷水江市××镇××组××号，现住湖南省涟源市××镇××村，2019年10月8日，谭红英将户籍迁至湖南省涟源市。被告佘定源系退休职工，谭红英亦享有冷水江市企业职工养老金待遇。5、诉讼争议地块现状：东面临省公路由佘定源建房，南面已由被告谭世杰紧临佘定源建房，北面将坪机耕路（已是沥青路）磡下由他人修了基耕路，基耕路南侧原为谭显禄房屋及杂屋所在地，基耕路南侧现为空坪。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《购房协议书》是否系伪造，若是真实的，是否有效；二、原告诉讼请求能否支持。一、《购房协议书》是否系伪造，若是真实的，是否有效。原告谭显禄、梁育香认为《购房协议书》系伪造，但提交的证据不能达到其证明目的，并结合其他有效证据以及庭审查明的事实，《购房协议书》不是伪造的；原告谭显禄、梁育香主张《购房协议书》违反了法律、行政法规强制性规定的情形，认为被告佘定源、谭红英属于城镇居民户口，不能购买农村宅基地，该协议无效。被告佘定源、谭红英未提交任何证据证明其在2005年购买房屋时系农村户口，另从一审法院查明的事实来看，被告佘定源、谭红英购房时的户籍所在地为湖南省冷水江市××镇××组××号，系城镇居民户口。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。原告谭显禄、梁育香与佘定源、谭红英签订的买卖合同虽系双方当事人真实的意思表示，但因为宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，被告佘定源、谭红英并非涟源市××镇××村集体经济组织成员，故原、被告关于农村房屋的买卖合同违反国家法律及行政法规的强制性规定，依法应为无效。对原告主张房屋买卖无效的请求，一审法院予以支持。二、原告诉讼请求能否支持。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求被告佘定源、谭红英、谭世杰返还因《购房协议》而侵占原告谭显禄、梁育香的位于涟源市××镇××村的土地，并拆除占用土地上的所有建筑物。因建筑物是否违建、是否拆除不属人民法院管辖范畴，对原告主张拆除被告建筑的主张，一审法院不予支持，原告可另行途径向相关职能部门申请解决。原告主张的返还田土请求，因涉案田土的用途在原告谭显禄建房时已改变，佘定源购买后又有改变，且已成事实，涉案土地返还应以讼争时被告佘定源实际管理的土地范围为宜。被告佘定源返还土地后，有权向原告请求赔偿，并可另行协商或诉讼。被告谭世杰不是房屋买卖合同的当事人，其所建房屋宅基地系善意取得，不应承担返还责任。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告谭显禄与被告佘定源于2005年3月9日签订的《购房协议书》无效；二、被告佘定源、谭红英于判决生效后三十日内将其购买房屋所涉土地返还原告谭显禄、梁育香，但被告佘定源、谭红英已建房及已处置的土地除外。三、驳回原告谭显禄、梁育香的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告谭显禄、梁育香负担60元，被告佘定源、谭红英负担40元。二审中，被上诉人提交了三份证据：证据1、2020年10月28日冷水江市民政局盖章确认的佘定源与谭红英《婚姻历史数据》打印件，拟证明两上诉人是2019年8月结婚，2005年买房时不具有婚姻关系；证据2、涟源市六亩塘政府于2020年6月28日做出的《信访事项处理意见书》（原件），拟证明谭红英是1979年结婚迁入禾青镇学里村十六组，后于1998年农转非迁入城镇社区，故其不具有案涉土地村级组织成员身份;证据3、涟源市公安局《处理信访事项答复意见书》（原件），拟证明谭红英2019年10月8日涟源市六亩塘派出所对谭红英所办理户口的分户手续已被撤销，谭红英不具有合法的该村户口，没有承包集体土地资格。上诉人对上述证据质证认为，对证据1的真实性不持异议，但上诉人是事实婚姻，登记是后来补的，该证据不能真实反映其实际结婚时间，实际结婚时间是七几年；对证据2不认可，认为六亩塘镇政府不是户口和婚姻登记的法定职权机关，对相关情况不知道，该证明不具有效力；对证据3真实性无异议，该证据仅说明谭红英的户口分户被撤销，但其户口仍然登记在其父亲的户口内，仍在胜利村没变。对上述证据，本院质证认为，证据一，证据二，证据三真实性予以认定，其待证事项，将结合在案其他证据综合分析确定。经审理，本院对一审查明的相关事实给纠正部分外，其余予以确认。另二审查明，谭红英的户口于2019年10月8日由湖南省冷水江市××镇××组××号迁移回湖南省涟源市并以分家为由，在涟源市六亩塘派出所申请办理了单独分户登记，后该分立户口被该派出所撤销，谭红英的户口重新迁回了其父亲谭显深的户口下。本院认为，本案上诉争议的焦点是：一、双方的房屋买卖协议是否有效：二、所涉买卖协议是土地买卖还是房屋买卖；三、被上诉人是否有权起诉并请求返还土地。对焦点一，上诉人认为，尽管双方在签订房屋买卖协议时，存在主体瑕疵，但双方是真实意思表示，且已履行完毕，上诉人后经合法批准，重新建设了住房，并已在此生活十多年，且谭红英已恢复了该村户口，是该村经济组织成员，具有宅基地主体资格，故房屋买卖协议应为有效。被上诉人认为，房屋买卖的当事人是上诉人佘定源而不是谭红英，佘定源从来就不是该村村民，即使是谭红英也不具有集体经济组织成员身份，其七几年就结婚外嫁，后其户口又农转非，尽管她把户口迁回了村里，但是空挂户，其已享受企业职工养老保险待遇，不属于集体经济组织成员。根据法律和政策的强制性规定，不具有村集体组织成员身份的城镇居民，不得到农村购买宅基地，故买卖协议无效。对双方争议的该焦点，本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》和国家相关政策规定，城镇居民禁止到农村购买农村土地上的房屋和宅基地，上诉人在与被上诉人签订《房屋买卖协议》时不具有该村集体经济组织成员身份，尽管上诉人谭红英事后将户口迁回了该村，但其没有提交证据证明其已获得村集体经济组织成员身份，故因双方的协议违反了法律和政策的强制性规定，应认定无效。对上诉人主张协议有效的上诉请求，因与法律规定不符，本院不予支持。对焦点二，上诉人认为，双方的协议名为买卖房屋，实为购买宅基地用于新建住房，双方系土地使用权属之争，应适用行政确认前置原则，被上诉人直接起诉，不符合法律规定，应驳回其起诉。被上诉人认为，双方的协议内容明确表示是买卖房屋，实际上上诉人也在买卖的房内生活居住了一段时间，现被上诉人在一审是以确认房屋买卖协议效力起诉，故法院受理并判决，符合法律规定。本院认为，根据双方签订的房屋买卖协议，具体内容是房屋买卖事项，并未直接就土地进行买卖，当然，基于房屋与土地并存的特殊属性，地随房屋买卖是客观事实，但本案被上诉人在一审时是以请求确认房屋买卖协议无效为由提起的诉讼，本案确定为房屋买卖关系，符合事实和法律规定；至于房屋买卖所涉土地转让效力，应依法依政策确定。故上诉人所持本案所涉买卖协议系买卖土地的主张，因与事实不符，本院不予采信。对焦点三，基于上述分析，尽管本案涉及附随土地处理的事实，但本案所涉土地之争并非土地的原始权属争议，而是因交易而产生的具体相对人之间的归属争议；且本案所涉的是房屋买卖合同的效力，对此无需适用行政确权前置原则，当事人有权就合同效力直接向法院提起民事诉讼，故被上诉人符合民事原告主体资格，有权提起民事诉讼；对被上诉人请求返还土地的诉求，依照无效合同处理的原则，在合同确认无效的前提下，有权请求返还标的物，至于因该标的物的特殊属性和政策法律的规定，返还后相关权利人能否获得宅基地使用权，应依相关法律和政策另行处理。故上诉人所持被上诉人无诉讼主体资格和无权请求返还土地的上诉理由，因与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，佘定源、谭红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人佘定源、谭红英负担。本判决为终审判决。审判长  谢建军审判员  胡春贤审判员  李 琛二〇二〇年十一月六日法官助理曾艳国代理书记员张海玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。