河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2663号 上诉人（原审原告）：刘玉平，女，1962年10月13日出生，满族，住河北省承德市滦平县。 委托诉讼代理人：柴成林，河北君兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕振花，男，1960年8月4日出生，汉族，住河北省承德市滦平县。 被上诉人（原审被告）：吕振树，男，1977年3月4日出生，汉族，住河北省承德市滦平县。 委托诉讼代理人：李明，河北兴滦律师事务所律师。 上诉人刘玉平因与被上诉人吕振花、吕振树确认合同无效纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘玉平及其委托诉讼代理人柴成林、被上诉人吕振树及其委托诉讼代理人李明、被上诉人吕振花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉平上诉请求：1、上诉人诉被上诉人确认“买卖房子协议”无效，事实理由证据充分，原判决驳回上诉人的诉讼请求于理不通、于法无据。请依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，或发回原审法院重审。2、请依法判令被上诉人承担本案的一、二审案件受理费。事实和理由：第一、上诉人与被上诉人吕振花系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，被上诉人吕振花未经上诉人同意擅自与被上诉人吕振树签订的“买卖房子协议”，处分夫妻共有的不动产，应当依法确认该“买卖房子协议”无效。一是被上诉人吕振花出卖的该房屋的集体土地建设用地使用证在上诉人手里。被上诉人吕振花出卖该房屋至今未交付；二是该房屋没有实际交付被上诉人吕振树，被上诉人吕振树也未实际占有和使用；三是该房屋至今没办过户登记手续，所有权尚未转移，且被上诉人至今没就此房屋主张任何权利。第二、被上诉人吕振花在上诉人不知情的情况下，于2013年8月27日与被上诉人吕振树签订了赠与书，并经滦平县公证处公证。该“赠与书”约定坐落于滦平县长山峪镇黄木局子村房屋四间的产权，以及土地使用权赠与被上诉人吕振树。赠与的该房屋坐落四至、面积与2001年2月4日被上诉人吕振花与被上诉人吕振树签订的“买卖房子协议书”中约定的房屋为同一处宅基地。因此上诉人认为，被上诉人吕振花对被上诉人吕振树赠与该房屋的民事行为产生之日，已经变更和解除了被上诉人吕振花与被上诉人吕振树2001年2月4日签订的“买卖房子协议书”。因此上诉人诉讼主张该合同无效有法可依，合法有据。第三、原判决认定事实错误，适用法律不当。原审判决认定被上诉人吕振花履行了交付涉案房屋义务；被上诉人吕振树居住使用争议房屋长达二十余年之久，与客观事实不符。一是被上诉人吕振花未实际交付该房屋，更未将该房屋的“集体土地建设用地使用证”交付给被上诉人吕振树；二是该房屋一直闲置至今，被上诉人吕振树并没有实际占有使用该房屋；三是被上诉人吕振树对该房屋从未主张任何权利，因此该房屋未经转移登记过户，不发生任何法律效力。综上所述，上诉人认为，被上诉人吕振花与被上诉人吕振树签订的“买卖房子协议”应当依法确认为无效，且赠与协议已经双方确认变更或者解除了原“买卖房屋协议”。因此原判决驳回上诉人的上诉请求，显然认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人为了维护自己的合法权益，根据法律及相关司法解释规定，特依法提起上诉，请依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，或发回原审法院重审。 吕振花辩称，卖房子时并未与上诉人商量，其并不知情。欠款收条是吕振花本人出具，但钱是吕某5收取，因当时吕振花欠吕某5钱。 吕振树辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、被上诉人与上诉人丈夫吕振花签订的《买卖房子协议》合法、有效，该协议系双方的真实意思表示，不存在与他人串通，更没有损害他人的权益，且被上诉人已按当时行情支付了正常对价（有收条为证）。2、被上诉人与房院出售人系同一集体经济组织内成员，且吕振树在购买此房院时在本村没有宅基地，符合宅基地的申请条件，其有权购买本集体经济组织内成员的房院。3、被上诉人按照签订的协议付款后，上诉人夫妻二人就将此房院交付给被上诉人，被上诉人及家人在此居住已近二十年，在一审时被上诉人为了证明此房院已交付并居住提交了4号证据即五组村民代表签署的书面证明及证人吕某1、吕某2的出庭证言；在一审开庭时上诉人经审判人员询问当庭认可：在房院交付后（即十多年前），吕振树一家就在此处居住，上诉人经常去此房院，并称被上诉人吕振树当时就告诉上诉人他购买了此房院，上诉人没有提出过异议。故上诉人所称的此房院一直闲置及未实际交付与事实完全不符，且在一审时上诉人对此观点没有提交任何证据。4、被上诉人已交纳了此房院过户所需的税费，协议已实际履行，且测绘单位已将此房院记录在被上诉人吕振树名下（我方3号证据证实）。基于以上四点，一审法院认定双方签订的协议合法、有效且实际交付是正确的。二、关于上诉人以不知情、不同意为由要求确认《买卖房子协议》无效，被上诉人认为没有事实依据，且与常理不符：1、2001年2月4日吕振树与上诉人丈夫吕振花签订《买卖房子协议》时，除买卖双方以外，还有现场见证人吕某3、吕某4、吕某1、赵某，可见此次交易是公开、透明的，村民尚对此知情，上诉人作为完全行为能力人、作为吕振花的妻子，对于家庭处理房院不知情显然与常理不符；2、在2002年2月3日吕振树向吕振花交付房款时，同样另有见证人吕某5、吕某6、吕某1、吕某7等人在场，吕振花当即承诺此房产归吕振树所有，上诉人作为吕振花的家庭成员，在家庭卖房一年后，并收取了全部卖房款，此时仍称对房院交易不知情、不同意，亦与常理不符；3、本案所涉及的房院买卖双方实际交付近二十年，被上诉人及其家人一直在此房院居住、生活，上诉人与被上诉人又系同村同组，如果没有房院交易的存在，上诉人不可能允许被上诉人一家在此居住、生活，因此上诉人对于房院的交易不但知情而且持同意态度；4、为重新发证，2013年滦平县国土部门组织测绘公司对各村现有宅基地、房院进行测量，此期间，上诉人却没有就此房院主张权利，更没有提出过任何异议，所以，测绘公司才将此房记录在吕振树名下，并且国家异地搬迁政策实施多年，上诉人就此房院同样也没有主张过任何政策赋予的权利，这均充分说明上诉人主观早已认可此房院归属于被上诉人。5、关于上诉人提到的“赠与”公证书，是根据吕振花与吕振树签订《买卖房屋协议书》第一条的约定：“吕振花负责顺气”（即顺契，意为办理过户），此公证书是吕振花、刘玉平应房产交易部门的要求，为办理涉案房院的产权变更登记所单方出具的，该公证书的制作时间与我方一审提交的3号证据完税凭证记载时间完全一致，也能证明公证书是为了办理过户，而不是对原协议的变更和解除。另外，此公证书与本案所确定的协议效力的争议焦点并无关联性。三、本案买卖房子协议书的签订时间是2001年，距今近二十年，涉案协议的签订方式、协议中记载的条款内容以及上诉人作为吕振花妻子这种默示的态度，完全符合当时农村房院的交易习惯和法律规定，况且，协议签订时房院的产权登记在吕振花一人名下，吕振树有充分理由相信吕振花对房院享有处分权。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十六条之规定，一方当事人（吕振树）向对方当事人（吕振花和上诉人）提出民事权利的要求（即吕振树行使对房院居住权、使用权），对方（指上诉人刘玉平）未用语言或者文字明确表示意见，但其行为（吕振花和上诉人共同腾出房院、并交付吕振树的行为）表明已接受的，可以认定为默示。另外，上诉人应该明白，本案是确认合同效力的纠纷，而不是所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。2015年《承德市中级人民法院民事审判工作会议纪要》对于发生在本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同应认定为有效；集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效，自合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。综上所述，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人是受利益驱使，以不知情、不同意为由提出了确认协议无效的主张，这一做法明显违背了民法的诚实、信用原则，请求承德市中级人民法院本着尊重现状、维持交易稳定、安全的原则，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 刘玉平向一审法院起诉请求：1．依法要求确认二被告于2001年2月4日签订的《买卖房子协议书》无效；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：刘玉平与吕振花系夫妻关系，刘玉平、吕振花和吕振树系滦平县长山峪镇黄木局子村同村同组居民。2001年2月4日，吕振花、吕振树签订《买卖房子协议书》，约定吕振花将登记在其名下的位于滦平县长山峪镇黄木局子村的瓦房4间出卖给吕振树，价款12000.00元分两次付清，当时给付现金5000.00元，农历2001年年前给付剩余房款7000.00元；吕振花负责顺气（契）；在场人吕某3、吕某4、吕某1、赵某作为担保人在协议上签字。协议签订后，吕振花将案涉房屋交付吕振树居住使用。吕振树购买案涉房屋时无宅基地和房院，符合购买同村同组居民建房条件。2002年2月3日，吕振花为吕振树出具收条一张，房款12000.00元吕振树已付清。吕振花在欠条中承诺以后房产使用（归）吕振树所有。2013年8月27日，吕振树缴纳案涉房屋产权转移印花税10.00元、契税800.00元。认定上述事实有原、被告的当庭陈述、被告提交的《买卖房子协议书》、收条、税收电子转账专用完税证、证明材料、及证人出庭证言等证据证实。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告吕振花、吕振树于2001年2月4日签订《买卖房子协议书》，被告吕振花履行了交付涉案房屋的义务，被告吕振树亦按约定履行完毕交付涉案房屋合理对价12,000.00元的义务。被告吕振花、吕振树均具有签订买卖房屋协议的民事行为能力；被告吕振花认可与吕振树于2001年2月4日签订《买卖房子协议书》系其真实意思表示；该协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。吕振花、吕振树签订《买卖房子协议书》时，产权登记在吕振花一人名下，吕振树有理由相信吕振花对该房屋有处分权，且吕振花是否有权处分的事实不影响双方签订买卖协议的效力；双方约定的房屋价款也与当时的市场价值相当；吕振树居住使用争议房屋长达二十余年之久，原告刘玉平并未对该房屋的使用权或所有权进行过任何确认或主张，其作为吕振花的妻子，现主张不知情明显不符合常理。 一审法院判决：驳回原告刘玉平的诉讼请求。案件受理费80.00元，减半收取计40.00元，由原告刘玉平负担。 本院二审期间，上诉人刘玉平提交证据如下：证据一、集体土地建设用地使用证，证明目的为房屋没有交付吕振树；证据二、房屋照片八张，证明目的为案涉房屋达不到居住条件，并没有被吕振树占有使用；证据三、滦平县长山峪镇黄木局子村村民委员会证明一张，证明目的为买卖房屋协议第二条并没有实际履行，房西自留地没有置换；证据四、征收公告影印件一张，证明目的为案涉房屋不在征收范围内。被上诉人吕振花对上述证据均认可。被上诉人吕振树对上述证据均不认可，达不到上诉人的证明目的，且自留地问题与本案无关，对滦平县长山峪镇黄木局子村村民委员会证明的真实性不予认可。本院认定如下：对证据一的真实性予以认可，但无法据此认定房屋没有交付被上诉人吕振树，对上诉人的证明目的本院不予认可；对证据二、证据三、证据四的关联性不予认可，本案为确认合同无效纠纷，上诉人所提交的证据与本案争议焦点不具有关联性，本院不予采信。 二审经审理查明认定的事实与一审法院审理查明认定的事实基本一致。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本集体经济组织成员之间订立的农村房屋买卖合同，买受人符合农村宅基地申请条件的，应认定合同有效。被上诉人吕振花、吕振树于2001年2月4日签订《买卖房子协议书》，吕振树以合理价格支付房屋价款，并实际占有案涉房屋，双方的买卖行为系真实意思表示。被上诉人吕振花、吕振树均为案涉房屋所在地同一集体经济组织成员，且协议签订时吕振树在当地并没有其他的宅基地，符合宅基地使用权分配条件，双方订立的《买卖房子协议书》并未违反法律强制性规定，应认定为合法有效，本院予以认可。上诉人主张案涉房屋没有办理过户登记，且吕振花处分的是夫妻共有财产，未经上诉人同意，该《买卖房子协议书》无效，但根据《中华人民共和国物权法》之规定，“未办理物权登记的，不影响合同效力”，且一审法院对“吕振花、吕振树签订《买卖房子协议书》时，产权登记在吕振花一人名下，吕振树有理由相信吕振花对该房屋有处分权”的认定也并无不当，对上诉人的上述主张本院不予认可。上诉人主张其对被上诉人之间的房屋买卖行为不知情，并且吕振花在2013年8月27日签订的赠与书已经变更或解除了二被上诉人签订的《买卖房子协议书》，但该协议书已经实际履行，房屋实际交付已近二十年，被上诉人吕振树支付相应对价并居住生活，上诉人所述其不知情既不符合常理也不符合农村房屋交易习惯，而该赠与书亦不能变更或解除已经生效的《买卖房子协议书》，对上诉人的上述主张本院不予认可。案外人吕金龙在二审开庭以后提交申请要求作为本案第三人参加诉讼，经查，案外人吕金龙不具备本案第三人的诉讼主体资格，申请理由不成立，本院不予支持。综上所述，刘玉平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由上诉人刘玉平负担。 本判决为终审判决。 审判长 白 云 审判员 陈晶洁 审判员 范 典 二〇二〇年十一月二日 书记员 刘兆欣 ——