河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终2320号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：古春芳,女,1968年2月19日出生,汉族,住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：雷凤云，河南世纪风律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：汪玉珍,女,1961年4月21日出生，汉族,住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李金创，河南新莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李虎，河南新莲律师事务所律师。上诉人古春芳与上诉人汪玉珍返还原物纠纷一案，均不服魏都区人民法院（2019）豫1002民初5915号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人古春芳的委托诉讼代理人雷凤云，上诉人汪玉珍的委托诉讼代理人李金创、李虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人古春芳上诉请求:1、请求撤销原判第二项、第三项、第四项或发回重审;2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由:一、被上诉人汪玉珍存在过错,应当对本案房屋无效的法律后果承担责任。（2017）豫1002民初4197号民事判决书中明确认定对于本案房屋转让无效的后果，原、被告均有过错,并承担过错责任,这是生效判决认定的事实，根据证据规则的规定,一审法院应当对汪玉珍过错的事实进行认定且上诉人也无需再另行举证。在被上诉人汪玉珍存在过错的情况下，一审法院未根据被上诉人的过错程度进行划分贵任，明显不当。被上诉人汪玉珍购买法律禁止性交易的房屋,应当认定存在过错，法律的实施，并不因当事人不清楚法律的规定而免责，更不能因法律之外的原因认定不存在过错。汪水华转让涉案房屋是否自愿存疑，在汪水华与上诉人离婚时，双方签订的离婚协议约定将涉案房屋归双方的儿子汪帅所有，本案房屋的转让不排除汪水华与被上诉人串通。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。二、被上诉人汪玉珍在合同无效的情况下占用房屋应当支付房屋占有使用费，上诉人古春芳是涉案房屋的所有权人,享有房屋占有、使用、收益、处分的权能，在双方房屋转让合同无效的情况下，被上诉人汪玉珍继续占用涉案房屋,系无权占有,实际上其在占有期间对上诉人享有的房屋的权能进行了限制、剥夺,其应当支付至腾房之日的房屋占有使用费。三、一审法院认定上诉人收到4万元购房款无事实和法律依据。答辩称：1.合同签订时，双方均未预见到拆迁问题，政府拆迁计划也会因为政策变化进行调整变更，现在汪玉珍也未与政府签订拆迁补偿协议，在此情况下，要求按照就近商品房的均价对汪玉珍进行补偿是没有法律和事实依据的。2.合同无效双方都应承担责任，不能因为不清楚签订该合同违反法律禁止性规定而不承担该案责任。综上，请求驳回汪玉珍的上诉请求。上诉人汪玉珍上诉请求:1、请求二审法院撤销判决书第三项或发回重审。2、一审、二审的诉讼费、鉴定费均由被上诉人承担;事实和理由:一审判决第三项属于认定事实不清，证据不足。第一、被上诉人无权要求上诉人腾出涉案房屋，即使判令上诉人腾出房屋也应当以被上诉人弥补上诉人全部损失为前提。被上诉人虽然以许昌市中级人民法院作出的（2018）豫10民终1166号民事判决书为依据，要求上诉人腾出涉案房屋，但是法院认定《房产转让协议无效》是为了保护集体组织利益不受损害，防止集体土地外流,并不是为了保护为了获取高额征地补偿款而擅自毁约的行为，违反诚信、公平原则的当事人，被上诉人无权以此为据要求上诉人腾房。上诉人一旦先腾出涉案房屋将面临对涉案房屋失去控制权的风险,上诉人因合同无效的经济损失弥补将很难得到保护。另外，值得注意的是现上诉人已年逾6旬，涉案房屋是其唯一住房，如果事先腾出房屋,上诉人将会面临即经济损失无法得到弥补也无房可住的现实困境。第二、被上诉人古春芳支付上诉人汪玉珍房屋增值补偿款应当为1154905元。1、原审法院认定未举证证明案涉房产已经被纳入被征收范围不符合事实。涉案房屋所在的北关村早在五年前已经纳入魏都区政府的拆迁计划，且北关村已经有部分房屋拆迁完毕。2、通过类似案例检索，各地的房屋拆迁实践，均是以当地政府的拆迁政策为准。3、按照魏都区政府《魏都区集体土地上房屋征收与补偿实施细则》（许魏政办〔2017）41号）的拆迁政策，涉案房屋拆迁后原审被告可以按照每户按160平方米的安置面积进行货币补偿,根据法院委托的房地产资产评估公司对涉案房屋房屋价格的评估,就近地段的新建商品房均价是7420元/m，涉案房屋的宅基地区位拆迁利益是1187200元，在扣除2003年的涉案房屋的交易价格40000元情况下，涉案房屋增值是1154905元。答辩称：1.我方在本案中无过错。当初买卖房屋时我并非购买涉案房屋，是古春芳听说我要买房屋，主动联系，我是古春芳前夫的亲姐姐，古春芳及其前夫当时都因吸食毒品欠下外债，故购买涉案房屋，双方购房时间为2003年，古春芳是因为看到周边房屋进行拆迁，才提起诉讼，确认合同无效，并返还原物。2.房屋占有使用费和资金占有使用费应抵消。3.购房款已在以前庭审中予以确认，随后古春芳撤诉，故没有形成生效的判决。4.本着不诚信一方，不能有受益原则，一审判决古春芳承担全部过错并无不当，故应驳回其上诉请求。上诉人古春芳向一审法院起诉请求:1、依法判令被告立即返还并腾退位于魏都区北大办事处北关社区一组1幢1至2层北楼5间的住房（所有权证号：10036352)；2、判令原告赔偿被告因合同无效造成的经济损失155970元；3、判令被告支付原告房屋占有使用费每月1000元（自2003年2月5日起至返还并腾退之日止，暂计210000元）；4、诉讼费用由被告承担。上诉人汪玉珍向一审法院起诉请求：1、判令古春芳返还申请人汪玉珍购房款40000元及资金占用期间的债务利息；2、判令古春芳赔偿申请人汪玉珍宅基地区位拆迁补偿损失1187200元；3、判令古春芳赔偿申请人汪玉珍房屋附属物及其他辅助设施损失7705元；4、判令古春芳承担本案的鉴定费用、诉讼费用。一审法院经审理查明：古春芳与汪水华（别名汪黑）于1989年12月登记结婚，后于2014年6月9日离婚。汪玉珍系汪水华的姐姐。1993年，许昌市魏都区丁庄街道办事处北关社区居民委员会批给古春芳宅基地一处，古春芳与汪水华建起二层楼房一处计5间，并办理了房产证，登记房屋坐落为魏都区丁庄乡××组，为北楼，建筑面积136.59平方米。2003年1月24日，古春芳向汪玉珍出具保证书一份，显示：将天宝路房屋一处卖给汪玉珍，收到两万元，同时将房产证交给汪玉珍，等小黑回来再作商议；在此期间，对房产证不挂失，不将房卖给他人，不去无理取闹。2003年2月5日，汪水华出具房产转让书一份，显示：古春芳找汪水华商量，同意以40000元将上述房产卖给姐姐汪玉珍；钱付清后将房产交归汪玉珍所有；钱有汪水华母亲的10000元，有汪玉珍的30000元，共40000元。后汪玉珍在案涉房产内居住至今，并持有该房产的房产证。2013年6月28日，古春芳以原房产证遗失为由申请补办了房产证。因城市区划调整，所补办房产证登记证号为许房权证市字第**，登记的房屋坐落为魏都区北大办事处北关社区一组1幢1至2层北楼5间。自2014年3月起，古春芳就案涉房产问题多次提起诉讼。2017年6月15日，古春芳向该院提起诉讼，要求确认汪水华与汪玉珍签订的房屋转让协议无效。该院经审理后作出（2017）豫1002民初4179号民事判决书，认为案涉房产属于在集体土地上所建，汪玉珍并非该集体经济组织的成员、不符合受让涉案房产的条件，故判决确认汪水华于2003年2月5日向汪玉珍出具的房产转让书无效。汪玉珍不服该判决提起上诉，河南省许昌市中级人民法院经审理后作出（2018）豫10民终1166号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。古春芳、汪水华与汪玉珍之间就本案案涉房产的房屋买卖合同关系被确认无效后，古春芳与汪玉珍就财产返还问题协商未果，分别向本院提起诉讼和反诉，形成本案纠纷。诉讼中，古春芳向本院申请对案涉房产的现有价值进行评估。本院委托河南恒立房地产资产评估有限公司出具房地产司法鉴定咨询报告，对案涉房产现有价值评估为519900元，合建筑面积单价为3806元/㎡。古春芳为该鉴定支付鉴定费用5695元。反诉中，汪玉珍申请对案涉房产的征收补偿价值进行评估。本院委托河南恒立房地产资产评估有限公司出具房地产司法鉴定咨询报告，对案涉房产在征收前提下的货币补偿价格评估为1021203元。汪玉珍为该鉴定支付鉴定费用10000元。但在反诉中，汪玉珍并未提供证据证明本案案涉房产已经被政府部门纳入了征收范围。一审法院认为，古春芳和汪水华系夫妻关系，在夫妻关系存续期间所建设的本案案涉房产属二人的夫妻共同财产。古春芳、汪水华于2003年分别向汪玉珍出具了保证书和房产转让书，均有将本案涉房产出售给汪玉珍的意思表示，故古春芳、汪水华与汪玉珍之间形成房屋买卖合同关系。因汪水华出具的房屋转让书中，明确显示转让价款为40000元，而汪玉珍在此之后也实际占有案涉房产并持有房产证，双方自2003年至2014年期间未就房屋买卖事宜提出异议，故应认定双方已经完成了约定的交付房产和支付40000元房款的义务。古春芳主张汪玉珍未全额支付约定房款，与汪玉珍长期占有案涉房产的事实相悖，该院对其主张不予支持。后经生效判决确认，双方之间的房屋买卖合同关系因违反法律禁止性规定而无效，双方因合同而取得的财产应当相互返还。原告古春芳作为案涉房产的登记所有权人，在合同确认无效之后，有权要求被告汪玉珍返还案涉房产；同时，反诉原告汪玉珍也有权要求反诉被告古春芳退还合同价款40000元。在2003年案涉房产交易时，该房产的价值与汪玉珍支付的40000元价款价值相当，故原告古春芳主张的房产占有使用费及反诉原告汪玉珍主张的已付价款资金占用费应相互抵销，该院对原告和反诉原告的上述主张均不予支持。本案房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而确认无效，但本案双方当事人均系普通公民，自愿就本案案涉房产发生交易，在订立合同时主观上均无明显过错。但房屋交易距今已经十余年，当前房屋的价值已经远远高于之前的交易价款40000元，而古春芳违背之前的房屋买卖合意、主张确认合同无效，根据诚实信用原则的要求，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，故古春芳在主张返还案涉房产的同时，应当就案涉房产的增值部分向汪玉珍进行补偿。经该院委托鉴定机构进行鉴定，案涉房产当前价值为519900元，相较2003年的交易价格增值479900元，故反诉被告在主张返还案涉房产的同时应当支付反诉原告房屋增值补偿款479900元。反诉原告主张按征收标准计算房屋价值，但未举证证明案涉房产已经被纳入征收范围，故该院对反诉原告的过高主张不予支持。结合本案具体案情，原告申请鉴定所支付的鉴定费及反诉原告申请鉴定所支付的鉴定费由，均由各自承担为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告汪玉珍将坐落为魏都区北大办事处北关社区一组1幢1至2层北楼5间房屋（许房房权证市字第**）空后交付原告古春芳；二、本判决生效之日起十五日内，反诉被古春芳返还反诉原告汪玉珍合同价款40000元；三、本判决生效之日起十五日内，反诉被古春芳支付反诉原告汪玉珍房屋增值补偿款479900元；四、驳回原告古春芳的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告汪玉珍的其他反诉请求。案件受理费4550元，由原告古春芳负担4450元，被告汪玉珍负担100元；反诉受理费7958元，由反诉原告汪玉珍负担4608元，反诉被告古春芳负担3350元。二审中双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，经生效判决确认，双方之间的房屋买卖合同关系无效，双方因合同而取得的财产应当相互返还。古春芳作为案涉房产的登记所有权人，在合同确认无效之后，有权要求汪玉珍返还案涉房产；同时，汪玉珍也有权要求古春芳退还合同价款40000元。双方当事人在2003年达成案涉房产交易，应当认定双方当事人对房屋价值与支付价款的价值相当，故一审判决认定古春芳主张的房产占有使用费及汪玉珍主张的已付价款资金占用费应相互抵销并无不当。在涉案房屋转让书中，明确转让价款为40000元，并交付房屋，双方自2003年至2014年期间未就房屋买卖事宜提出异议，故一审判决认定双方均履行了约定的房产和房款40000元的交付义务并无不当。古春芳在主张返还案涉房产的同时，应当就案涉房产的增值部分向汪玉珍进行补偿。经一审法院委托鉴定，案涉房产当前价值为519900元，相较2003年的交易价格增值479900元，故一审判决古春芳返还汪玉珍房屋增值补偿款479900元并无不当。汪玉珍主张按征收标准计算房屋价值，但未举证证明案涉房产已经被纳入征收范围，一审未予支持并无不妥。综上，上诉人古春芳、汪玉珍的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人古春芳承担4450元，由上诉人汪玉珍承担10551元。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年十一月十六日书记员  李向阳