辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2384号上诉人（原审被告）：朝阳合丰房地产开发有限公司，住所地建平县叶柏寿街道柏峰紫域小区**楼。法定代表人：王喜佳，董事长。委托诉讼代理人：柳强，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：王志，男，1956年5月16日出生，汉族，个体，住建平县。被上诉人（原审原告）：付彩云，女，1956年8月11日出生，汉族，个体，住建平县。二被上诉人委托诉讼代理人：任献辉，辽宁承远律师事务所律师。上诉人朝阳合丰房地产开发有限公司（以下简称“合丰公司”）因与被上诉人王志、付彩云房屋买卖合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2020）辽1322民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人合丰公司的委托诉讼代理人柳强，被上诉人王志、付彩云的委托诉讼代理人任献辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合丰公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决书，依法改判不支持被上诉人的所有诉讼请求，或将本案发回重审，并由被上诉人承担本案上诉等费用。事实和理由：1．原审法院程序违法。一是本案应追加案外人王富、刘文涛、王建民三人为本案的被告或第三者。一审开庭审理前，上诉人也向一审法院提交了追加案外人书的书面申请，但一审法院未予准许，同时没有任何口头或书面答复。本案需追加上述当事人查明是否存在真正房屋买卖合同关系、被上诉人是否给付房款、已付多少房款等案件事实。本案根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条的规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼。出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。2．本案不是真正的房屋买卖合同关系，是民间借贷中的让与担保，认定存在商品房买卖合同关系错误。本案上诉人并未实际收到《专用收款收据》中所载明的房款，也就是并未实际收到房款。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案至一审判决上诉人并未取得商品房预售许可证，因此无权买卖房屋。本案签订商品房买卖合同只是为了借款提供担保，案涉楼房系上诉人拨付给提供钢筋的王富，王富为了借款以签订商品房买卖合同的方式提供担保。3．本案王富并未取得案涉房屋的处分权。刘文涛与王富约定，王富完成全部的钢筋供材才能抵押或转让楼房，否则无权处分。事实上王富最终只完成了钢筋供材的一小部分，因此并未取得案涉楼房的处分权。4．案涉房屋尚未竣工，根据法律规定不允许交付业主。本案也没有经过质量监督等行政管理部门办理验收手续。按照建筑法第61条的规定，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。王志、付彩云答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。王志、付彩云向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告交付楼房；2．判令被告履行开具购房发票、办理不动产登记证书等商品房买卖合同后续义务；3、判令被告给付原告逾期交房的违约金（自2019年1月1日起至实际交付之日止按日计算原告支付全部房屋价款万分之0.1的违约金）；4．由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月10日，原告王志、付彩云作为买受人与出卖人被告朝阳合丰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：二原告购买被告开发的房屋，房屋建筑面积88.83平方米，单价为3490元，总价款为310,017元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同还约定：办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关或者签署物业管理文件为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：……（2）因买受人不及时缴清设施费（燃气安装费和代收的当年取暖费后提供联系方式等）致使出卖人不能按期交付商品房的，出卖人不承担任何责任；逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项的期限），自第十一条应当的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之0.1的违约金。案涉房屋为被告抵账给案外人王建民抵账房，原告将房款交付给王建民，2016年8月9日，被告为原告开具了收到房款310,017元的“收款收据”一枚，注明“王建民抵账房”。现该房屋未能交付，且未经验收。一审另查明，案涉房屋所在小区的在售房屋已部分交付业主居住使用。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，应为有效。原被告及案外人王建民三方对案涉房屋的交易意思表示真实，已形成合意，原被告之间的房屋债权交易的事实成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告应当按照合同的约定按时交付房屋，并为原告开具税务统一发票、协助原告办理房屋过户手续等合同约定的附随义务，原告上述请求，应予支持。原告要求被告给付逾期交房的违约金（自2019年1月1日起至实际交付之日止按日计算原告支付全部房屋价款万分之0.1的违约金）的请求，因被告未能按合同约定交付房屋，原告不能对房屋进行查验，导致原告不能及时缴清设施费（燃气安装费和代收的当年取暖费），被告以原告未缴清设施费（燃气安装费和代收的当年取暖费）等进行抗辩的理由，因被告不能如期交付房屋导致违约，并非原告原因所致，且被告不能提供证据加以证明为原告违约的情形所致不能交付房屋，被告的辩解理由，该院不予采纳；被告已构成违约，应承担合同约定的违约责任，原告该请求，本院予以支持。综上所述，原告合法的诉讼请求，应得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，一审法院判决：一、被告朝阳合丰房地产开发有限公司向原告王志、付彩云交付经验收合格的房屋。二、被告朝阳合丰房地产开发有限公司为原告王志、付彩云开具统一购房发票、办理不动产登记证书等相关手续。三、被告朝阳合丰房地产开发有限公司给付原告王志、付彩云因逾期交房的违约金（自2019年1月1日起至实际交付之日止按原告支付全部房屋价款日万分之零点一计算）。上述款项限于该判决发生法律效力后五日内履行。如果被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告朝阳合丰房地产开发有限公司负担，于该判决发生法律效力后五日内给付原告王志。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人合丰公司提交以下新证据，1．王建民出具的“欠据”和王志署名的“说明”材料，用以证明王建民承认案涉房屋维修基金未支付，王志承诺维修基金由其本人承担。被上诉人质证意见是，对该组证据的真实性没有异议，王志已经承诺该项费用由其承担。2．建平县住建局出具的《建设行政处罚陈述申辩听证告知书》1份，用以证明上诉人案涉房屋未经验收不得交付，是该房屋不能交付的原因。被上诉人质证意见是，对该证据的真实性没有异议，但与是否将房屋交付给被上诉人无关。3．建平县住建局出具的《建设行政责令改正通知书》1份，用以证明案涉房屋未经消防验收备案，责令限期办理验收手续，是该房屋不能交付的原因。被上诉人质证意见是，对该证据的真实性没有异议，但与本案无关。通过双方围绕本案诉争焦点当庭进行质证，经合议庭研究评议认定如下，双方对上述证据来源的真实性均无出异议，本院予以采信。本院对一审查明和认定的事实予以确认。本院认为：本案诉争焦点是，合丰公司与王志、付彩云之间是否形成房屋买卖合同关系。上诉人自认将案涉房屋抵顶实际施工人王建民，被上诉人自认从王建民处购买了案涉房屋。经一审查明，案涉房屋为上诉人抵账给案外人王建民抵账房，被上诉人已将房款交付王建民，上诉人为被上诉人开具了收到房款310,017元的“收款收据”，且注明“王建民抵账房”。案涉房屋所在小区的在售房屋已部分交付业主居住使用。上述事实表明，上诉人同意将抵顶给实际施工人王建民房屋出售于被上诉人，并出具了“收款收据”，且注明“王建民抵账房”，也与被上诉人签订了商品房买卖合同，开发商与买受人交易案涉房屋意思表示真实，已形成合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。其中开发商与实际施工人之间的以物抵债情形，符合（2016）最高法民终484号公报指导案例裁判意见明确的以物抵债协议应尊重当事人的意思自治的基本原则。二审期间，上诉人提交的王建民出具的“欠据”和王志署名的“说明”材料，印证了开发商与王建民将案涉房屋以物抵债是协商一致形成的事实；其所提交的建平县住建局出具的《建设行政处罚陈述申辩听证告知书》、《建设行政责令改正通知书》属于开发商应当履行的政府职能部门对建设工程监管程序和责任，不能否认双方已经形成的房屋买卖合同关系，且已完成房屋债权交易的事实。上诉人称案涉房屋是其拨付给提供钢材的王富，王富为了借款以签订商品房买卖合同的方式提供担保，属于其单方陈述，未提交充分证据佐证，其抗辩理由，证据不足，本院不予采信。综上，合丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5850元，由上诉人朝阳合丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十一月十二日书记员  张 多（法官助理代）