广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初36981号原告：郭立斌，男，1963年8月27日出生，香港居民。原告：胡丽华，女，1977年8月22日出生，香港居民。两原告共同委托诉讼代理人：黄名胜，广东深信律师事务所律师，执业证号14403201010908263。两原告共同委托诉讼代理人：李定花，广东深信律师事务所实习律师。被告：叶其盈，男，汉族，1965年1月16日出生，身份证住址广东省阳东县。委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师，执业证号14417201710634816。委托诉讼代理人：尉迟明，广东言必行律师事务所律师，执业证号14417201020830327。第三人：深圳中盛家地产有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道创业路社区南商路**深蓝公寓南商路**-1，统一社会信用代码9144030034291403XX。法定代表人：周广庆。委托诉讼代理人：吴学琪，男，汉族，1982年2月16日出生，身份证住址江西省上饶市玉山县，系公司员工。原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭立斌、胡丽华共同委托诉讼代理人黄名胜，被告叶其盈委托诉讼代理人林显伦，第三人深圳中盛家地产有限公司委托诉讼代理人吴学琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭立斌、胡丽华向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间《二手房买卖及居间服务合同（合同编号：Ｎｏ00xxx88）》的买卖合同关系于2019年11月2日解除；2.判令被告返还二原告定金人民币10万元，第三人就该10万元承担连带返还责任；3.判令被告向二原告支付违约金人民币55.4万元；4.判令被告承担本案案件受理费10340元、担保费700元、保全费3790元、公告费500元。事实和理由：原告郭立斌与被告于2019年5月7日通过第三人签署《二手房买卖及居间服务合同（合同编号：Ｎｏ00xxx88）》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区，成交价为人民币277万元（以下金额币种均为人民币），定金共计10万元，买方应于合同签订当日支付定金5万元，合同签订后七日内支付定金5万元，为保障交易及资金安全，买卖双方将约定定金10万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为卖方本人己收定金，第三方在办理出买方房产证两个工作日内由第三方直接支付给卖方，买方应于2019年6月17日支付首期款及办理按揭贷款手续，首期款金额以银行贷款承诺函准，卖方应于买方资金监管银行出具贷款承诺书7天内将该物业房产证原件交给第三方办理过户手续并注销抵押登记，如卖方逾期履行超过5日的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让价百分之二十的违约金或双倍返还买方己支付定金。同日，原告郭立斌与被告签订《合同主体变更确认书》，约定以原告胡丽华名字办理过户手续及按揭贷款手续，由原告胡丽华继续履行《二手房买卖及居间服务合同》中约定义务，原告郭立斌在原告胡丽华不履行合同的情况下继续履行上述买卖合同的买方义务。两原告己按照合同约定将定金支付至第三人处托管，被告分别于2019年5月7日、12日出具定金收据；2019年6月17日，原告胡丽华向中国农业银行提交按揭贷款申请并支付108万元首期款，原告胡丽华于2019年6月20日增加首期款82万元，2019年7月3日，原告胡丽华取得中国农业银行贷款《个人购房贷款承诺函》，同意向原告胡丽华发放贷款77万元。按照合同约定，被告理应于2019年7月10日前办理完毕注销抵押登记手续并将房产证原件交由第三人托管，但直至2019年9月16首期款资金监管期限届满仍未履行前述义务，2019年10月21日案涉房产被案外人查封，已构成根本性违约。不得己，二原告于2019年11月2日通过ＥＭＳ发函、手机信息、微信信息和中介方转告和发函的告知方式解除案涉合同。为维护合法利益，原告依据中华人民共和国相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告叶其盈辩称，一、原告主张被告存在违约，这与事实严重不符，请求贵院不予支持。1、根据《二手房买卖及居间服务合同》第四条第二款第A项的约定，原告必须在2019年6月17日前办理好银行贷款承诺函，但在本案中，由于原告故意存在拖延，导致其向中国农业银行申请的108万元贷款于2019年6月20日才放款，而且原告于2019年6月20日才向中国银行申请了82万元的贷款，导致中国银行于2019年7月3日才同意出具77万元贷款的《个人购房贷款承诺函》，原告在本案中明显存在严重的逾期。根据《二手房买卖及居间服务合同》第十条的约定，有权解除合同的权利人应为被告，而并非原告，原告现在完全是在恶人先告状，其主张毫无事实依据。2、本案商品房的转让成交价为277万元，根据《二手房买卖及居间服务合同》第四条第二款第C项的约定，若银行承诺发放的贷款金额加上原告已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则原告应于按揭银行出具贷款承诺书后三个工作日内补足购房款，但在本案中，原告支付的定金10万元、中国农业银行贷款108万元、中国银行贷款77万元，三笔款项加起来也只有195万元，还有82万元的资金缺口原告郭立斌一直没有补足，本案违约的主体是原告。根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告有权拒绝交付房产证给原告。二、原告主张被告支付违约金55.4万元，这毫无事实与法律依据。1、如前所述，本案违约的主体并非被告，而是原告，其无权主张被告承担违约责任。2、原告在本案中只支付了10万元的定金，但却主张高达55.4万元的违约金，违约金是定金的5.54倍，这明显存在过高，毫无事实与法律依据，请求贵院不予支持。第三人深圳中盛家地产有限公司述称，对原告的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月7日，原告郭立斌（买方）与被告（卖方）在第三人的中介服务下签订合同编号为00xxx88《二手房买卖及居间服务合同》，约定，原告郭立斌购买被告位于深圳市罗湖区的房产，价格为277万元；原告郭立斌在合同签订当日支付定金5万元，签订后7日内支付定金5万元，定金10万元交给第三方监管；原告郭立斌须于2019年6月17日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺书为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账号中；买方须于2019年6月7日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件，并签署按揭银行要求的法律文书，抵押贷款金额以银行承认为准；卖方需要在买方办理完资金监管银行出具贷款承诺书7天内，将该物业房产证原件交给第三方办理过户手续，并注销抵押登记；如卖方未按照本合同约订期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方违约逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。同日，原告郭立斌与被告签订了《合同主体变更确认书》，约定涉案房屋买卖合同办理过户时将买方姓名写为原告胡丽华，并以原告胡丽华的名义办理按揭贷款申请。2019年5月7日，原告郭立斌支付5万定金至第三人，5月12日，原告郭立斌支付5万定金至第三人。该定金目前托管于第三人处。中国农业银行出具的业务凭证显示：交易日期为2019年6月17日，交易类型为托管合约签约，付款方为原告胡丽华，收款方为被告，协议托管金额为108万元；2019年6月20日该托管资金转入。2019年7月3日，中国农业银行股份有限公司出具的个人购房贷款承诺函显示：鉴于原告胡丽华向被告购买涉案房产，需向中国农业银行深圳罗湖支行申请贷款，贷款行承诺向原告发放贷款77万元。2019年6月20日，原告胡丽华因涉案房屋买卖在中国银行办理资金托管，托管金额为82万元。原告、被告及第三人在庭审时均确认原告向农业银行申请涉案房产贷款的时间为2019年6月17日。被告对涉案房产未办理注销登记，也未将涉案房产证原件交由第三人。2019年10月21日，涉案房产被法院查封。2019年11月2日，原告及第三人通过短信、微信告知被告解除合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。产权登记在被告名下，其与原告签订的《二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。合同生效后，原告依照约定支付了定金、向银行办理按揭贷款，并将剩余购房款支付至银行监管账户，被告并未注销涉案房产的抵押登记、将房产证原件交由第三人，被告的行为使原告无法实现合同目的，因此被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告有权要求被告解除合同并支付违约金。原告及第三人于2019年11月2日告知被告解除合同，双方合同解除。双方之间的合同既已解除，原告要求被告返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。该定金目前托管于第三人处，为减少当事人的诉累，应由第三人迳付原告。依据双方之间合同的约定，原告按照涉案房产实际成交价的20％主张违约金55.4万元（277万元×20％），有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张担保费700元，双方对此并无约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告郭立斌、被告叶其盈及第三人深圳中盛家地产有限公司签订的编号为NO.00xxx88的《二手房买卖及居间服务合同》于2019年11月2日解除；二、被告叶其盈应于本判决生效之日起十日内向原告郭立斌、胡丽华返还定金人民币10万元（该定金目前托管于第三人深圳中盛家地产有限公司处，应由第三人深圳中盛家地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭立斌、胡丽华迳付）；三、被告叶其盈应与本判决生效之日起十日内向原告郭立斌、胡丽华支付违约金人民币55.4万元；四、驳回原告郭立斌、胡丽华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10340元、保全费人民币3790元由被告负担。原告已预交的案件受理费人民币10340元、保全费人民币3790元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币10340元、保全费人民币3790，拒不缴纳的，本院依法强制执行。公告费人民币500元，由被告负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告、第三人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 罗  焕  湘审判员 曾  燕  丽审判员 林  显  志二〇二〇年十一月十六日书记员 陈广齐（兼）黄欢婷