江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初6068号原告：苏麟昌，男，1943年5月29日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张赛琴，系苏麟昌之妻，住无锡市梁溪区。原告：张赛琴，女，1945年10月15日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬南路****，（统一社会信用代码：91320200668995546G）。诉讼代表人：无锡华宸置业发展有限公司管理人。负责人：倪荣。委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛律师事务所律师。原告苏麟昌、张赛琴与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏麟昌、张赛琴又系苏麟昌的委托诉讼代理人，被告华宸置业公司管理人的委托诉讼代理人顾筱麟、丁洁瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏麟昌、张赛琴向本院提出诉讼请求：1.判令华宸置业公司立即退还购房款、合同违约金643500元；2.本案诉讼费用由华宸置业公司承担。事实和理由：苏麟昌、张赛琴于2018年9月20日向华宸置业公司购买汇普金融大厦1号楼815号房，购房总金额为585000元。根据合同约定，在365个工作日之内，华宸置业公司直接将苏麟昌、张赛琴所购买房屋报产权机关，取得房产证权属证书。如因华宸置业公司原因，苏麟昌、张赛琴不能在规定期限内取得房地产权属证书，华宸置业公司须在90日内无条件退还苏麟昌、张赛琴所缴纳的全部购房款，并赔偿苏麟昌、张赛琴已交房款的10%作为合同违约金，现365个工作日已经届满，但华宸置业公司未按约履行，故苏麟昌、张赛琴诉至法院，要求判如所请。华宸置业公司辩称，2020年9月17日，无锡市梁溪区人民法院依法裁定受理了华宸置业公司破产重整一案，并于2020年10月13日指定了江苏谋盛律师事务所担任管理人。苏麟昌、张赛琴要求返还购房款及违约金，按照《中华人民共和国破产法》规定，苏麟昌、张赛琴的债权应当依法向管理人进行申报。苏麟昌、张赛琴提出的10%的违约金过高，请求法庭依法予以调整。此外，请求法院判决解除因《汇普金融大厦房屋买卖合同》派生的委托租赁合同。本院经审理认定事实如下：2018年9月12日，甲方华宸置业公司与乙方苏麟昌、张赛琴签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》1份，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦251号1号楼815号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为40.16平方米，层高为3.6米；2.双方约定房屋单价为每平方米14566元，总价为585000元整；3.乙方于2018年9月12日前付清全部房屋订购款；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之一向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下面的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该房屋另行出售；6.自本合同签订之日起，乙方自愿将该房屋交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用，乙方同意甲方与运营商在统一经营管理时重新规划商业动线；7.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；8.甲、乙双方商定在签约365个工作日之内，甲方直接将乙方所订购房屋报产权机关取得房产证权属证书，办证期间所产生的税费由甲乙双方各自承担。如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。同日，甲方苏麟昌、张赛琴与乙方华宸置业公司签订《汇普金融大厦委托租赁合同》1份，该合同约定的主要内容有：1.委托出让房屋为汇普金融大厦1栋8层815号房，该房屋建筑面积为40.16平方米；2.房屋用途为商业用房；3.甲方同意在本合同有效期内将涉及房屋经营管理所有事项均委托由乙方处理；4.自2018年9月12日起至2028年9月11日止为10年；5.租赁期内该房屋租金收益按照递增方式计收：第二年以房价款的7%确定年租金标准，第三年以房价款的8%确定年租金标准，第四年至第十年以房价款的9%确定年租金标准；6.该房屋自甲方付清甲方应当支付的购房款后次日起算租金；7.租金收益每半年支付一次，甲方前一年租金收益已在甲方签订房屋认购合同时直接优惠，以后每年租金收益于期满6个月后7个工作日内支付，即第一年的租金收益于2020年3月19日后7日内支付，以此类推；7.乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按每日本年度租金的0.1%标准向甲方支付违约金。苏麟昌、张赛琴于2018年8月26日、9月12日向华宸置业公司支付购房款30000元、555000元。无锡市汇普金融大厦251-815号房屋现登记在华宸置业公司名下，该房屋于2017年7月30日抵押给顾君浩。2019年8月5日，上海市第二中级人民法院查封案涉房屋，现案涉房屋被多家法院查封。申请人费燕以被申请人华宸置业公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对华宸置业公司进行破产清算。本院于2020年9月17日做出(2019)苏0213破申15号民事裁定书,裁定受理申请人费燕对被申请人华宸置业公司的重整申请。审理中，华宸置业公司陈述：2017年5月，华宸置业公司向上海金海棠公司借款归还江苏银行借款，江苏银行将抵押置换给上海金海棠公司指定的出资方顾君浩。借款到期后，顾君浩要求华宸置业公司归还借款。华宸置业公司销售房屋并归还款项后，顾君浩未按照约定解除抵押，并起诉至法院，要求华宸置业公司归还剩余借款，目前案件在上海市第二中级人民法院审理。本院认为，苏麟昌、张赛琴与华宸置业公司签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。苏麟昌、张赛琴与华宸置业公司签订合同后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，苏麟昌、张赛琴已按约向华宸置业公司支付购房款，但华宸置业公司未按照合同约定在365个工作日内将房屋产权转移登记至苏麟昌、张赛琴名下，且目前房屋仍存在抵押及查封，实际无法办理房屋转移登记手续，双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》实际已经无法履行，现苏麟昌、张赛琴要求华宸置业公司退还购房款585000元及承担购房款10%的违约金58500元，符合合同及法律规定，本院予以支持。华宸置业公司认为违约金过高的抗辩意见，因华宸置业公司未提供证据证明，故本院不予采纳。至于华宸置业公司要求解除双方签订的《汇普金融大厦委托租赁合同》，因与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向苏麟昌、张赛琴支付643500元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10236元（苏麟昌、张赛琴已预交），由无锡华宸置业发展有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向苏麟昌、张赛琴支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李琪霖人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二〇年十一月九日书 记 员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。