云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云26民终1248号上诉人（原审原告）：王登红，男，汉族，1980年8月29日生，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。上诉人（原审原告）：农桂华，女，壮族，1982年10月10日生，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州。被上诉人（原审被告）：周沛永，男，汉族，1974年10月2日生，云南省麻栗坡县人，住云南省文山壮族苗族自治州麻栗坡县。被上诉人（原审被告）：郑元会，女，汉族，1979年1月17日生，云南省麻栗坡县人，住云南省文山壮族苗族自治州麻栗坡县。共同委托诉讼代理人：周春江，开化法律服务所法律工作者。上诉人王登红、农桂华与被上诉人周沛永、郑元会房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院(2020)云2601民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王登红、农桂华、被上诉人周沛永、郑元会的诉讼委托代理人周春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王登红、农桂华上诉请求：请求法院撤销原审民事判决，发回重审或依法改判。事实及理由：一、王登红、农桂华与周沛永、郑元会于2019年9月26日至10月7日就房屋买卖事宜做了大量沟通和实质性工作，一审1、2、3、4组证据可以证明。1.我方提交的《房屋买卖合同》是双方真实意愿，但因当天房管局无人上班，没有办理过户，周沛永、郑元会反悔又让重新拟订合同。2.微信截图，可以证明周沛永、郑元会多次更改条件。3.《收据》证明我方交的中介费偏低，是因为只需要其代签一份合同，不需要其他服务，也没约定过中介交房。4．录音光盘可以证明是周沛永、郑元会把简单的买卖合同搞得如此复杂。5.《说明》证明此房购买手续简单。二、一审法院采信周沛永、郑元会提供的第三、四、五、六组证据错误。三、王登红、农桂华已通过银行转账付清房款546000元，周沛永、郑元会却通过威胁、恐吓等方式让我方无奈找到佰年宜家中介，并在宋良福见证下签订合同，还必须出中介费。四、2019年10月10日，经双方协商签订了补充合同，但周沛永、郑元会私下将家具全部搬走和天然气购气卡，隐瞒事实真相，哄骗中介宋兴艳，属单方违约，且应承担不交房的违约责任。五、王登红、农桂华付的购房款包含家具，一审法院认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院查明事实。周沛永、郑元会辩称，一审法院认定事实基本清楚，只有“二原告与二被告至今未办理涉案房屋的交接手续”错误。王登红、农桂华多次以种种理由拒绝接房，其无法交房，只能委托中介交房。一审法院适用法律正确，王登红、农桂华已于2020年7月9日向中介机构办理了接房手续。王登红、农桂华向一审法院起诉请求：1．判令周沛永、郑元会赔偿家具折算费10000元、中介费1600元、误工费3400元，以上共计15000元；2．判令周沛永、郑元会赔偿违约金33000元（从2019年10月7日计算至2020年3月18日止，合计165天，每天按200元计算，200元／天×165天=33000元）；3．判令周沛永、郑元会履行交、接房手续（钥匙、门禁卡）；4．本案诉讼费用由周沛永、郑元会承担。一审法院认定的事实：2019年9月26日，农桂华与周沛永通过微信聊天方式进行磋商，王登红、农桂华向周沛永、郑元会购买位于文山市城南片区房屋一套，购买价格为546000元。2019年10月7日，王登红、农桂华（乙方）、周沛永、郑元会（甲方）、佰年宜家公司（丙方）三方共同签订《文山州佰年宜家房地产经纪有限公司房屋买卖经纪合同》，约定：甲方自愿将位于文山市城南片区方；建筑面积90.58平方米（以房权证上建筑面积为准）；乙方已对该房屋做了充分了解，愿意购买该房屋；办理该房屋产权变更登记过户所产生的税、费由乙方承担；甲乙双方约定于2019年10月10日前办理房屋交易过户手续；2019年10月7日前一次性支付546000元；甲乙双方约定于2019年10月31日前交房，甲方需结清交房之日前所产生的一切费用（包括水、电、煤气、有线收视、物管、垃圾、电话、宽带等费用）；基于丙方的服务，乙方支付丙方1600元作为佣金；除不可抗力因素外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方须赔偿守约方该成交价的1%作为违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日200元，超过7日视为违约。合同签订后，王登红、农桂华按合同约定向周沛永、郑元会付清了购房款；2019年10月10日，原、被告双方及佰年宜家公司到文山市不动产登记中心办理了涉案房屋过户手续，王登红、农桂华已取得《不动产权证书》[证号：云(2019)文山市不动产权第0053514号；权利人：王登红、农桂华]；二被告支付了涉案房屋截止2019年10月27日的水、电费及物业管理费。之后，双方在交、接涉案房屋的过程中发生争议。郑元会于2019年10月26日将涉案房屋的3把钥匙、3个门禁卡交给了佰年宜家公司的宋兴艳，2019年10月31日前，佰年宜家公司工作人员多次以打电话的方式通知王登红、农桂华办理涉案房屋的交接手续，双方至今未办理交接手续。另查明，2019年9月7日，王登红向佰年宜家公司交纳了涉案房屋的中介费1600元。一审法院认为，本案中，双方及佰年宜家公司三方共同签订的《文山州佰年宜家房地产经纪有限公司房屋买卖经纪合同》（以下简称《房屋买卖经纪合同》），系双方的真实意思表示，合法有效，双方应本着诚信原则进行履约。王登红、农桂华已按合同约定向周沛永、郑元会付清了购房款，并向佰年宜家公司支付了中介费1600元，完全履行了合同义务。关于周沛永、郑元会在履行房屋买卖经纪合同过程中，是否存在违约行为的问题。双方至今虽未办理房屋交接手续，但双方及佰年宜家公司已按照合同约定，于2019年10月10日办理了涉案房屋过户手续，王登红、农桂华已取得涉案房屋的不动产权证书。另外，周沛永、郑元会支付了截止2019年10月27日的水电及物业管理费。其次，因双方对交、接涉案房屋发生争议，郑元会已于2019年10月26日将涉案房屋的3把钥匙、3个门禁卡交给了佰年宜家公司的宋兴艳。最后，2019年10月31日前，佰年宜家公司工作人员多次电话通知王登红、农桂华办理涉案房屋的交、接手续。周沛永、郑元会在履行《房屋买卖经纪合同》过程中并不构成违约。对于王登红、农桂华认为合同约定中包含了家具，对方强行要找中介公司代理过户，由于其未能提交合法、有效的证据予以证明，且三方共同签订的《房屋买卖经纪合同》不存在可撤销或无效的情形，本院不予支持。综上所述，关于王登红、农桂华要求办理交、接房手续的诉讼请求，因王登红、农桂华已付清购房款，且涉案房屋的产权过户到王登红、农桂华名下，本院予以支持。关于王登红、农桂华要求赔偿其家具折算费10000元的诉讼请求，因《房屋买卖经纪合同》中未约定，涉案房屋买卖的价款中包括涉案房屋内的家具，本院不予支持。关于王登红、农桂华要求赔偿中介费1600元的诉讼请求，因《房屋买卖经纪合同》中已明确约定，本院不予支持。关于王登红、农桂华要求赔偿误工费3400元的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。关于王登红、农桂华要求赔偿违约金33000元的诉讼请求，因周沛永、郑元会在履行《房屋买卖经纪合同》过程中不存在违约行为，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决周沛永、郑元会于本判决生效之日起十日内与王登红、农桂华办理位于文山市城南片区城投春天小区7幢505室房屋的交、接房手续，并驳回其他诉讼请求。本院二审期间，王登红、农桂华提交了以下证据：1．《情况说明及补充特此说明》，证明中介李统书按周沛永、郑元会的要求，随便写了一份情况说明作为证据，现已对真实情况进行说明。2.宋良福出具的《情况说明》，证明中介经办人宋良福对交接房一事完全不知情。3．宋兴艳出具的《情况说明》，证明此次房屋买卖过程与中介公司没有关系，公司仅仅是代理办理过户，宋兴艳不知详情就接受了3把钥匙和3张门禁卡。4．《房屋买卖补充合同》，证明周沛永、郑元会多次反悔，虽然补签合同，也未履行条款。5．调取出警记录申请，证明周沛永、郑元会捏造虚假信息，谎报假警，让自己成为受害者。6．《证明》，证明城投春天小区房屋有5把钥匙，但周沛永、郑元会只交了3把。7．光盘录音，证明合同约定带家具关门卖，周沛永、郑元会却把家具全部搬走。8．《关于燃气情况说明及证明》，证明周沛永、郑元会没有提交任何燃气单据，也在3年内没有缴纳燃气费。9．《住房交易需提供的材料和办理流程》，证明办理房屋过户手续简单、方便。经质证，周沛永、郑元会对第一组证据三性不认可，其说明情况与本案无关，证明观点不认可，李统书说明是后来添加，也无法证明是其本人签字按印。对第二组证据真实性无异议，证明双方办理了过户手续。对第三组证据三性无异议，说明宋兴艳受卖方委托办理了房屋交接手续。第四组证据是复印件，真实性不予认可。第五组、第六组证据与本案无关。第七组证据的真实性无异议，也说明宋兴艳受周明慧委托已告知王登红、农桂华来办理了交接手续。第八组证据真实性无异议，相反证明2017年1月至2020年9月期间未使用燃气，不存在交费的情况。第九组证据与本案无关。本院认为，第一组能够与其他证据相互印证，证明王登红、农桂华不配合接房的相关事实，本院予以采信。由于双方对第二组、第三组、第七组、第八组证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据不能证明王登红、农桂华的待证观点。第五组、第六组、第九组证据与本案无关，本院不予采信。第四组证据，涉及本案争议焦点问题，本院将结合争议焦点进行综合评判。周沛永、郑元会提交了以下新证据：《领条》，证明2020年7月9日王登红、农桂华领取城投春天小区7幢505室房屋的三把钥匙及三张门禁卡，双方已完成交接房。经质证，王登红、农桂华认为，对该组证据的真实性无异议。本院认为，双方对该组证据真实性均无异议，本院予以采信。经二审询问，王登红、农桂华对一审认定的以下事实存在异议：1．对原审认定“合同签订后，二原告按合同约定向二被告付清了购房款”有异议，王登红、农桂华认为在合同签订之前就付清款项。2．王登红、农桂华对燃气费用支付有异议，其认为2017年1月至2020年9月期间的燃气费没有缴清。针对王登红、农桂华所提第一项异议，本院认为，购房款的转账时间及《房屋买卖经纪合同》签订时间均为2019年10月7日，且案涉房屋款项已经付清，案涉房屋已登记过户于王登红、农桂华名下，该项异议并不影响本案的认定，本院不予评判。针对第二项异议，一审法院认定事实中并未提及燃气费，故对王登红、农桂华的该项异议，本院不予采纳。周沛永、郑元会对一审认定双方至今未办理涉案房屋的交、接手续有异议，其认为其已经委托中介机构办理了交房手续。对于周沛永、郑元会所提异议，本院认为，周沛永、郑元会并未提交证据予以证明本案起诉之前已经将钥匙及门禁卡交付给王登红、农桂华，该项异议不成立。但是，根据周沛永、郑元会在二审提交的证据，能够证明，在二审诉讼过程中，王登红、农桂华已领取城投春天小区的三把钥匙及三张门禁卡，双方已完成交接房，本案予以确认。本院补充确认以下事实：2020年7月9日，王登红、农桂华领取城投春天小区7幢505室房屋的三把钥匙及三张门禁卡，双方已经完成交接房手续。对一审法院确认的其他本案法律事实，有相应证据予以证明，本院予以确认。根据双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：周沛永、郑元会是否存在违约行为以及应否承担王登红、农桂华主张的违约、赔偿责任。本院认为，周沛永、郑元会与王登红、农桂华及佰年宜家公司于2019年10月7日签订的《房产买卖经纪合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，均应诚信履行约定。合同约定了案涉房屋基本情况、付款金额及时间、办理过户时间及税费缴纳方、房屋交接时间、中介费及违约责任等内容。周沛永、郑元会与王登红、农桂华均按合同约定时间完成了付款、房屋过户登记。王登红、农桂华认为周沛永、郑元会没有与其亲自完成交接手续，将门禁卡与钥匙交给第三人，还由其承担1600元的中介费用，且未缴纳燃气费用，接房时家具已被搬走等行为构成违约，应当承担违约责任。本院认为，周沛永、郑元会不存在违约行为，也不应当承当违约责任，具体理由如下：首先，关于由房屋经纪公司办理房屋交接及支付相关费用是否构成周沛永、郑元会违约的问题。根据三方签订的《房屋买卖经纪合同》第七条的约定，即“经纪方（丙方）提供如下服务：4.…协助办理该房交接事宜。”故周沛永、郑元会将案涉房屋的钥匙、门禁卡交给经纪方并由其协助完成房屋交接事宜并无不妥。另，该合同第八条明确约定，由王登红、农桂华支付1600元给丙方作为提供服务的佣金。故佰年宜家公司协助办理案涉房屋交接事宜，并由王登红、农桂华支付服务费用1600元，并不构成周沛永、郑元会违约的事实依据。其次，关于燃气费的问题。根据王登红、农桂华二审提供的《证明》，案涉房屋自2017年1月至2020年9月未产生燃气费，王登红、农桂华所举证据并不能证明周沛永、郑元会拖欠煤气费。最后，关于出售房屋是否包含家具的问题。《房屋买卖经纪合同》第二条约定了房屋成交价格，并说明此成交价含该房屋现有的所属固定设施及装修。附属设施及设备则未有补充，从该合同约定可以看出家具并未包含在约定价款中，也没有关于家具的相关约定，王登红、农桂华一审提交的微信聊天记录中也未提到家具。尽管，王登红、农桂华在二审提交了2019年10月10日订的《房屋买卖合同》，该补充条款约定了“带家具关门卖”，但无法明确附带的家具具体有哪些，故王登红、农桂华应当承担举证不能的诉讼后果，其要求周沛永、郑元会家具折算费的上诉请求，本院不予支持。另外，王登红、农桂华认为，其签订的《房屋买卖经纪合同》，不是真实意思表示。根据“谁主张、谁举证”的民事证据规则，应当由王登红、农桂华提供证据予以证明，由于其未提交证据予以证明，应由其承担不利的法律后果。故对于该抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，周沛永、郑元会在履行案涉协议中并不存在违约行为，因此也无需承担相应的违约责任。王登红、农桂华所提出的误工费，也无事实与法律依据，本院不予支持。需要说明的是，根据二审查明的事实，一审判决后，王登红已于2020年7月9日签收案涉房屋的钥匙和门禁卡，双方已经完成了交房手续。关于王登红、农桂华主张的由周沛永、郑元会履行案涉房屋的交、接房手续的诉讼请求，应予驳回。综上所述，王登红、农桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，基于二审出现的新事实，本案依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省文山市人民法院(2020)云2601民初1322号民事判决；二、驳回王登红、农桂华的诉讼请求。二审案件受理费1000元，由王登红、农桂华负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 刘 曼审判员 廖俊雁审判员 陆启慧二〇二〇年十一月三日书记员 李思颖