湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0304民初3591号 原告：湘潭东方红物业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区晓塘东路安置区******。 法定代表人：欧丽萍，执行董事。 委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周思雨，湖南君子莲律师事务所律师。 被告：刘小平，男，1962年11月26日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，现住湖南省湘潭市岳塘区。 委托诉讼代理人：黄**林，湖南岩铮律师事务所律师。 被告：粟帅，女，1987年8月11日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，现住湖南省湘潭市岳塘区。 委托诉讼代理人：石定杰，湖南岩铮律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：粟宁湘，男，1963年4月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。 原告湘潭东方红物业发展有限公司与被告刘小平、粟帅物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湘潭东方红物业发展有限公司委托诉讼代理人陈媛媛、周思雨、被告刘小平委托诉讼代理人黄**林、被告粟帅委托诉讼代理人石定杰，及两被告共同委托诉讼代理人粟宁湘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费13035元（从2014年1月1日起计算至2020年7月31日）；2、判令被告支付原告违约金3000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年8月31日，原告与湘潭市新鑫房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，由原告为湘潭市岳塘区鑫电公寓小区提供物业服务，业主或物业使用人按其拥有的建筑面积交纳物业服务费，标准为1.2元/㎡·月，未及时足额交纳物业服务费的，应按0.5%/日之标准支付违约金；合同期限至该鑫电公寓小区业主委员会成立后选聘新的物业服务企业进驻止。被告系该小区2单元100202号房业主，产权面积为137.5㎡。原告一直为该小区提供物业服务，被告拖欠2014年1月1日起至2020年7月31日期间物业服务费13035元。原告多次催缴未果，为维护其合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。 被告刘小平、粟帅辩称：一、原告无权收取物业服务费，被告与湘潭市新鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》第十八条约定湘南物业为前期服务企业，而原告提交的《前期物业管理委托合同》签订时间系2011年8月31日，该合同约定合同履行期自2009年7月20日起至业主委员会成立后选聘新的物业服务企业进驻止，但原告成立时间是2010年6月24日，上述情况明显不符合逻辑，《前期物业管理委托合同》不是真实的；二、原告不履行或未完全履行物业服务义务；三、原告收取费用的收支情况从未公示；四、被告装修时交纳了装修保证金2000元，应予抵扣。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。经本院查明，因2009年开发商办理房屋预售手续需要（必须要有前期物业服务合同才能办法预售证），经协商，先以湘潭市湘南物业管理有限公司名义签订合同，待原告正式成立后，再由原告接管小区的物业服务。2010年6月24日原告成立。2011年8月30日，湘潭市新鑫房地产开发有限公司、湘潭市湘南物业管理有限公司及原告共同签订《鑫电家园前期物业管理合同变更协议》，协议约定湘潭市新鑫房地产开发有限公司同意变更湘潭市新鑫房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同，由原告接管，在此之前的任何债权债务、法律责任均与湘潭市湘南物业管理有限公司无关。2011年8月31日，原告与湘潭市新鑫房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定由原告为湘潭市鑫电公寓小区提供物业服务，服务期限自2009年7月20日至业主委员会成立后选聘新的物业服务企业进驻止。因此，《鑫电家园前期物业管理合同变更协议》、《前期物业管理委托合同》均系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上述合同对全体业主及物业使用人均具有约束力。合同约定，物业服务费由业主按照其拥有的物业的产权面积交纳物业服务费，标准为：1.2元/月·㎡。被告系湘潭市岳塘区宝塔街道长新路**鑫电公寓****房产所有权人，产权面积为137.50㎡。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告应按该合同约定履行交纳相应物业服务费用的义务。被告欠交自2014年1月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费13035元（1.2元/月·㎡×137.50㎡×79月），对该诉请，本院予以支持。原告诉请违约金，因其提供的物业服务存在瑕疵，对其该诉请，本院不予支持。 被告刘小平、粟帅辩称原告不履行或未完全履行物业服务义务。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，两被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费。至于原告财务公示情况，其应当按照前期物业服务合同约定公开其财务状况。两被告辩称其交纳了装修押金2000元，应抵扣物业服务费。本院认为，两被告未向本院提交装修押金的票据，原告当庭表示，经核实，如两被告确有押金未退还，愿意抵扣物业费，故两被告可自行与原告协商处理。本院认为，物业服务的完善需要物业服务企业和小区全体业主及物业使用人相互配合、共同努力，履行共同维护小区和谐秩序之义务。业主不交纳物业费的行为，会影响物业服务企业正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费业主的利益。因此，物业服务企业应当不断提供物业服务质量，业主及物业使用人亦应积极交纳物业服务费，共同构建和谐小区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、刘小平、粟帅于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭东方红物业发展有限公司物业管理服务费13035元； 二、驳回湘潭东方红物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，减半收取100元，由刘小平、粟帅负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  蒋 英 二〇二〇年十一月十七日 法官助理肖黎 代理书记员  唐璐瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。