江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0305民初2803号 原告：夏维青，女，1976年2月16日生，汉族，住江苏省张家港市。 委托诉讼代理人：常保生，江苏苏淮律师事务所律师。 被告：徐州锦隆房地产开发有限公司，住所地江苏徐州工业园区苏州大道南。 法定代表人：陈俊杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭方美，徐州市贾汪区维权法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黄折名，徐州市贾汪区维权法律服务所法律工作者。 原告夏维青与被告徐州锦隆房地产开发有限公司（以下简称锦隆房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月19日、2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告夏维青的委托诉讼代理人常保生、被告锦隆房地产公司的委托诉讼代理人郭方美、黄折名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏维青向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告之间的《南湖御景认购协议书》；2.请求依法判令被告返还原告已付定金20000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月6日，原被告签订《南湖御景认购协议书》，原告于当日支付购房定金20000元。2020年6月19日，原告准时来签订《商品房买卖合同》，并就买卖合同的相关条款进行协商，非因原告原因导致《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，最终没有签订《商品房买卖合同》。为此原告要求返还定金，被告拒绝，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法支持原告诉请。 被告锦隆房地产公司辩称：1.原告和被告在2020年6月6日签订的《南湖御景认购协议书》合法有效。原告2020年6月19日按照认购协议书约定拟与被告签订商品房买卖合同时，因不能支付三成首付款，不愿意签订合同，是导致原告违约的原因。原告诉称因商品房买卖合同主要条款无法达成一致而没有签订合同，与事实不符。商品房买卖合同是经过住建局备案，面对所有购房者的统一格式条款，不可能针对个别购房者另做更改。故原告所要求返还已付定金无事实和法律依据，请求依法驳回。2.同意解除认购书。因原告违约定金不予退还，房子另行出售，被告已于2020年6月23日书面函告原告。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年6月6日，原告夏维青（乙方）与被告锦隆房地产公司（甲方）签订《南湖御景认购协议书》，约定乙方自愿认购“南湖御景”1号楼2单元201号房，建筑面积为122.53平方米（实际以房产部门测绘面积为准）。乙方购买该房以建筑面积计算，单价人民币5141.6元/㎡，该房的总房款为人民币630000元整（大写：陆拾叁万零仟零佰零拾零元整）。乙方同意签订本协议时，支付定金人民币20000元整（大写：贰万元整），签订《商品房买卖合同》时，自动转为首付款。甲、乙双方约定：甲方在本项目具备签约条件后，将以电话和短信的形式通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方须在7日内，携带身份证、首付款、贷款相关资料以及本认购书、收据等，至“南湖御景”售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期三日乙方不来办理的，视为乙方违约，乙方所交定金和所有款项罚没（“乙方所交定金和所有款项罚没”字体被加粗并由原告夏维青捺印）。甲方有权将该房另行出售。在协议书的尾部，手写“在乙方积极配合的情况下贷款不能审批下来，退还所有定金，不包括利息。补充说明：在6月19号之前完成签约（买卖合同）”（手写部分也有原告夏维青捺印确认）。协议签订当日，原告夏维青向被告锦隆房地产公司支付定金20000元，被告锦隆房地产公司向原告夏维青出具收据。原告认可签订上述认购协议时仅对房屋总价进行协商，未涉及按揭贷款的首付比例。 2020年6月19日，原告夏维青到被告锦隆房地产公司处协商签订商品房买卖合同事宜，双方因首付比例未达成一致而未签约。 2020年6月20日，原告夏维青到被告锦隆房地产公司处，要求将认购协议约定的签订商品房买卖合同时间2020年6月19日变更为2020年9月30日，被告锦隆房地产公司要求原告夏维青先行缴纳部分房款再变更签约时间，双方未能达成一致。后原告夏维青报警处理。 2020年6月23日，被告锦隆房地产公司向原告夏维青邮寄书面通知，告知原告不按照认购协议书约定履行签订商品房买卖合同书及支付首付款已经违约，所交定金不予退还，所定房屋另行出售。原告夏维青于2020年6月24日收到上述通知。 另查明，案件审理中，原告提供与案外人的微信聊天记录，拟证明相关房地产中介人员通过微信向其发送案涉楼盘房源信息，并承诺可一成按揭购房；另，原告提供照片一张，拟证明相关房产销售人员在微信朋友圈发布购房人一成按揭购买案涉楼盘的的照片。原告以此证明被告对外宣传可一成首付购房，但签订合同时却不同意按此执行，故未能签约责任在被告。原告明确表示不再购买涉案房屋。经本院询问，原告对上述微信信息发送人的身份不能确认。被告质证认为对上述信息的真实性不予认可，且均非被告工作人员的行为。 上述事实，有《南湖御景认购协议书》、收据、接处警工作登记表、通知、EMS邮政邮寄单、回执签收单、微信聊天记录截图打印件、照片、录音、文字整理资料、《商品房买卖合同》及当事人陈述等证据在卷佐证，已经质证，本院予以确认。 本院认为，原告夏维青与被告锦隆房地产公司签订的《南湖御景认购协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。本案争议焦点为：1.被告锦隆房地产公司是否应向原告夏维青返还定金20000元。2.原告主张解除《南湖御景认购协议书》是否成立。 一、关于被告锦隆房地产公司是否应当向原告夏维青返还定金20000元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。” 本案中，案涉认购协议明确约定且加粗提示“甲方在本项目具备签约条件后，将以电话和短信的形式通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方须在7日内，携带身份证、首付款、贷款相关资料以及本认购书、收据等，至“南湖御景”售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期三日乙方不来办理的，视为乙方违约，乙方所交定金和所有款项罚没。甲方有权将该房另行出售。该认购协议同时约定于2020年6月19日前完成签订书面《商品房买卖合同》。根据查明事实，原告于2020年6月19日至被告处商谈合同签订事宜，但最终未签订合同。据此，如因原告责任未能与被告签订合同，则构成违约，被告有权不予返还定金。反之，如未能签约的责任在被告，则无权收取定金。 本院认为原告的主张不能成立。理由为：首先，原告并未就被告宣传案涉楼盘可一成首付购房的事实提供充分证据证明，被告也不予认可，故原告关于被告未按承诺的首付比例签订合同的主张，缺乏依据支持。其次，双方均确认因首付比例未能达成一致而未签约。那么，该情形是否属于不可归责与原告一方的原因。本院认为，案涉认购协议对认购房屋的具体房号、单价和总价均达成一致，原告也认可签订认购协议时仅关注总价，并未涉及首付比例。因此，应认定原告作为外地购房人对本市商品房按揭贷款的首付比列政策应当知晓，且该首付比例不构成阻碍签约的条件。故双方在认购协议中约定：甲方在具备签约条件后通知乙方签约，乙方须在7日内，携带身份证、首付款、贷款相关资料以及本认购书、收据等与甲方签订《商品房买卖合同》。上述内容也可看出双方仅就签约时间做出约定，并未将其他合同要素的进一步协商作为签订正式商品房买卖合同的前提条件。故即使在双方对首付比列不能达成一致的情况下，按当地商品房按揭贷款的首付比列政策执行即可。原告以首付比例未达成一致作为未能签约的免责理由不能成立。进而，原告未按认购协议约定的时间签订商品房买卖合同构成违约，被告有权按照协议约定不予返还定金。 对于原告主张的延长签约期限问题。根据原告提供的谈话录音，2020年6月20日，原告夏维青要求将签订《商品房买卖合同》时间变更为2020年9月30日，但被告工作人员要求先付一部分款项才同意延长签约期限。对此双方并未达成一致。故双方就签约期限的延长并未达成合意，仍应以在认购协议中约定的时间为准。 综上，被告锦隆房地产公司按约定没收定金20000元不违反法律规定，原告夏维青主张向其返还定金20000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于原告主张解除《南湖御景认购协议书》是否成立的问题。根据案涉认购协议书约定：夏维青逾期不签订商品房买卖合同的，构成违约，所交定金和所有款项罚没，锦隆房地产公司有权将该房另行出售。上述约定赋予锦隆房地产公司在夏维青逾期签约情况下的合同解除权。如上所述，原告夏维青未在约定期限内签订商品房买卖合同，构成违约。被告锦隆房地产公司于2020年6月23日向原告夏维青发送通知，告知其所交定金不予退还，所定房屋另行出售。锦隆房地产公司的上述行为应认定行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告解除合同的通知于2020年6月24日到达原告时案涉《南湖御景认购协议书》即以解除。故不存在原告再次要求解除合同的情形。对原告该项请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第二款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告夏维青的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告夏维青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员 张 涛 二〇二〇年十一月九日 书记员 阚雪梅