江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3137号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪涛宇，男，1949年8月22日出生，汉族，住常州市天宁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：倪慧，男，1980年10月1日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：杨正波，江苏德音律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天宁区红梅振峰房地产信息咨询服务部，住所地常州市红梅街道红菱村委注射器厂宿舍**。经营者：张伯元，男，1958年8月2日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：樊新梅，女，该服务部员工。上诉人汪涛宇因与被上诉人倪慧、天宁区红梅振峰房地产信息咨询服务部（以下简称振峰服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪涛宇上诉请求：1.确认2020年1月22日振峰服务部拒绝房产交易导致合同过期是事实。2.确认从合同签订之日起除定金外至今未付过任何购房款是事实。3.确认在合同继续履行期内，倪慧自行购买他人房屋导致事实上无法继续履行合同是事实。4.确认签订合同后，振峰服务部将房门钥匙外流，导致房内电器家具被哄抢一空是事实。5.确认振峰服务部代表樊新梅之侄女就在天宁法院是事实。根据以上事实，请求二审判令：一、振峰服务部双倍返还倪慧中介费46000元，并退还所收取的其他费用。二、支付汪涛宇律师费3万元，应诉费9326元，反诉费9377元。三、购房定金88000元不退，其中3万元押金由振峰服务部退还汪涛宇。四、倪慧向汪涛宇支付合同约定的逾期损失330660元。五、倪慧和振峰服务部共同赔偿因哄抢事件造成的直接经济损失2万元。六、倪慧承担本次上诉费。事实与理由：2019年11月15日下午，振峰服务部约倪慧及我于当晚共同签订房屋买卖合同，振峰服务部明确提出要求支付3万元作为振峰服务部的辛苦费，我没有表示同意，说的是“谈下来再说”。当晚会谈时共有6人参加（我、倪慧、振峰服务部四人）。会谈时房屋价格定为119万。各方均无异议。买方人当即支付定金88000元。振峰服务部要求扣押其中3万元，我没有同意，振峰服务部强行扣押3万元，并要求我出具88000元的收款收据，被我拒绝。我的收据为58000元，振峰服务部出具了3万元的收据。一审起诉书中要求判我赔偿的1000元网签费或过渡费，是振峰服务部指导倪慧避税，由总房价119万元改为80万元，规避39万元的契税，此操作由振峰服务部完成的违规操作费。判决书的表述与事实不符。新冠疫情从春节开始，全国进入一级响应状态，历时75天，在这特殊时期，疫情就是命令，防控就是责任。这是党中央的命令，是国家的命令，是向全国发出的命令。2月份正值最严控的特殊时期，倪慧四处活动，寻找律师，联络振峰服务部，走访房管局（停业中），这些诡异行为，我们要求了解其目的，遭拒，天宁法院主审法官不予理睬。在倪慧聘请律师准备向天宁法院提交诉状时，振峰服务部对3万元扣押款突然改口，在微信群中用语音表示愿意退还此款，而且是随时都可以退。当我收到天宁法院的传票数天后，我去振峰服务部准备收回此款时，有了下面的对话。我：“买方去法院正式告我了，还请了律师，你们四位（中介）都要到场吧？你们要请律师吗？”振峰服务部：“我们要请什么律师，我的侄女就在天宁法院。”我：“你把3万元押金退还我”。振峰服务部：“可以的”。振峰服务部：“我要问一下的，要问一下买方。”随即打电话给倪慧。振峰服务部：“我要问一下律师。”我：“哪位律师？”振峰服务部：“买方的律师。”我：“此款和他有关系吗？”振峰服务部：“法律上的事要问律师的”。随即打通了律师的电话。振峰服务部：“我要问一下我的侄女”。又打通了侄女的电话，振峰服务部：“问了，我侄女说了不能退。”我恍然大悟，此案由其侄女主宰。天宁法院在一审判决书中写道，我于3月7日在微信群中陈述：“由于相关疫情等诸多客观原因，未能在合同的最终时间完成交易，属不可抗拒的外力影响，各方均不追究违约责任，合同自然终止，待疫情过后重启协商。”并在3月9日陈述：“我让我儿子把定金退了吧”。由于疫情原因导致双方未能及时履行合同，但疫情并未导致客观上不能实现合同目的，我明确表示拒绝履行合同，其行为构成违约，应当根据法律规定及合同的约定承担相应的违约责任。以上我这段文字是大家在微信群里的协商方案，当时的环境不容许外出，不容许人群聚集，这是国家的命令，而判决书故意歪曲我的意思。捕风捉影。该判决书多处表述与事实不符，判决书摒弃了所有事实，不调查、不研究，仅采纳一方言辞，偏袒一方。倪慧辩称：1.汪涛宇请求确认的第1项事由不符合事实，并不是振峰服务部拒绝房产交易，而是汪涛宇在2020年3月7日微信群中明确拒绝履行本合同，故该项请求缺乏事实依据。2.该合同约定的付款方式是合同签订日由倪慧向汪涛宇支付定金88000元，而其他款项应当是在约定的2020年1月15日去办理资金监管。本案中汪涛宇在1月15日之前未办理好相关的继承公证和不动产权证以及共同签订资金监管协议书和在同一银行的开户账号，因此也谈不上要求倪慧支付其他的购房款，并且是因汪涛宇的违约行为导致本合同的终止。3.对于上诉请求第3项，汪涛宇2020年3月7日在微信群及3月9日在微信群明确不再履行合同后，倪慧及振峰服务部多次催促其办理相关的过户手续，但均遭汪涛宇的拒绝，无奈倪慧于3月19日向汪涛宇发出解除通知函，并且告知在5日内协助办理。至一审开庭时，汪涛宇均未履行合同义务及办理资金监管等手续，而倪慧为了减少将来因房价上涨造成的损失，另行购买房屋，是完全于法有据。4.对第四项、第五项上诉请求与本案没有任何关联。5.对请求判令双倍返还中介费没有事实和法律依据，也没有写明向谁返还，本身汪涛宇的违约造成倪慧的损失，而自己请的律师费应当自行承担。6.对于第三项购房定金88000元不退，其中3万元由振峰服务部返还汪涛宇缺乏事实和法律依据，本身汪涛宇违约，依法应当双倍返还定金。7.对于33万元损失，缺乏法律和事实依据，并且据了解涉案房屋现在已经涨价，根据相关平台查询价格，已经涨价至189万，汪涛宇将房屋出卖后可以获利近50万，逾期损失没有任何法律依据。8.对于第五项上诉请求共同赔偿2万元缺乏事实依据，且与本案无关。9.对于第六项，汪涛宇作为违约方应当承担一审、二审诉讼费及保全费等相关费用。振峰服务部辩称，对于上诉状中第1条，没有法律依据，不是事实。关于汪涛宇的继承公证，1月22日下午我打电话给汪涛宇，汪涛宇说拿到后，那时候房管局系统更新，不能过户，而不是居间方拒绝房屋交易。对于第2条，我们没有看到新证，居间方不能做网签备案合同，不能付后面的首付款。第3条与本案无关。对于第4条，汪涛宇的房子长期租在外面有十年，前面的租客都有钥匙，并且与倪慧签订合同后同意倪慧找人设计图纸。作为居间方，汪涛宇答应倪慧后我不可能每次都跟着一起去，且与本案也无关。对于第5条，纯属瞎说，我没有亲戚在法院。还有他们双方打官司，不需要振峰服务部插手这些。对于汪涛宇要求双倍返还中介费46000元是没有法律依据的，是汪涛宇自己违约，且振峰服务部是居间收取费用的。对于要求赔偿损失2万元没有事实依据，汪涛宇的房屋租给别人十几年，有些东西都无法使用了，有的东西都是租客在更换。对于放在居间方的3万元，由于倪慧已经起诉到天宁法院，既然是三方签订的合同，也需要三方在一起付这个钱，叫我单独一个人给汪涛宇不符合法律规定。在汪涛宇违约期间我也多次打电话，要求三方在一起把事情和平解决，但是汪涛宇不愿意见面。倪慧向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年11月15日签订的编号为0001391的《房地产买卖居间合同》于2020年3月20日解除；2.汪涛宇因违约导致合同解除，依法向倪慧双倍返还定金176000元，赔偿振峰服务部费损失23000元、网签服务费1000元、房屋差价损失134160元、律师费15000元，合计349160元；3.诉讼费、保全费由汪涛宇承担。汪涛宇向一审法院反诉请求：1.倪慧继续履行《房地产买卖居间合同》；2.倪慧向汪涛宇支付逾期损失330600元、律师费3万元，并承担诉讼费。一审法院认定事实：2019年11月15日，倪慧（乙方、买方）、汪涛宇（甲方、卖方）与振峰服务部（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：1.甲方将坐落于常州市天宁区（以下简称涉案房屋）出售给乙方，总价119万元；2.双方选择银行贷款方式，乙方于合同签订当日向甲方支付定金88000元（可转作购房款），甲方收取定金后，将房屋所有权证、购房发票等原件交给丙方保管，本合同签订之日起（空白）日内，乙方向甲方交付首期购房款412000元，剩余房款69万元做银行按揭，并按贷款放款程序一次性交付给甲方；3.双方约定在购房款中预留3万元存在丙方处，作为交房押金，此押金在双方合同完成，甲方将此房产上的房口全部迁出及结清水、电、煤、物业费等交接完毕后，退还给甲方；4.双方协商于2020年1月15日前办理监管手续到房产管理部门办理该房产的交易过户手续；5.合同签订当日，中介费23800元由乙方支付给丙方，非丙方责任，双方任何一方违约，已收取的中介佣金不退，乙方需要申请按揭贷款的，须支付给丙方贷款服务费1000元；6.甲方权利义务：应按合同约定提供身份证明、证件、权属证明等，积极配合乙方和丙方办理过户手续，如因甲方不配合，超过约定日期的，每逾期一日按300元／日的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方承担违约责任；7.乙方权利义务：乙方需要申请按揭贷款的，2020年1月15日前将文件资料交给丙方，如因乙方原因导致贷款不能审批，乙方又无法用现金补齐房款，致使合同无法履行的，乙方承担违约责任；乙方应按约定支付购房款，逾期付款的，每逾期一日，乙方须按应付款金额的2%每日向甲方支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任；因乙方原因违约，导致合同无法履行，守约方提出解除合同的，甲方无须归还定金，另外乙方还应再支付给甲方总房价2%的违约金作为赔偿，甲方应在30日内将除定金和违约金以外的购房款退给乙方；8.免责条款：履行期间如因不可抗力因素（如洪水、地、地震灾、战争等）造成合同不能履行，甲乙双方均不构成违约，甲方须不计利息退还给乙方已付全部购房款（包括定金）；9.其他约定事项：（手写）房东自行做继承公证，换好证再做买卖，乙方若自己的房子卖了就全款支付此房。合同签订当日，汪涛宇向倪慧出具收款收据，收到倪慧支付的定金58000元。振峰服务部向倪慧出具收款收据，收到倪慧支付的定金3万元、振峰服务部费23000元、过户费1000元。2019年12月18日，汪涛宇就涉案房屋的继承事项申请公证。常州市常州公证处于次日出具公证书，明确涉案房屋由汪涛宇继承。后汪涛宇申请办理不动产权证书，于2020年1月19日取得涉案房屋的不动产权利（房屋所有权、国有建设用地使用权），并于2020年1月22日领取了不动产权证。2020年春节期间，全国爆发新型冠状病毒疫情，房管部门在春节法定假期结束后未能立即恢复对外办公。2020年2月9日，樊新梅在微信聊天群（群成员：倪慧、汪涛宇以及振峰服务部工作人员樊新梅、乐玉霞）通知“10号房管局还上不了班，我们只能等通知后再去过户了”，汪涛宇回复“知道了”；汪涛宇说“刚才看了坛园房价，16480元/平，涨了1500/平”，乐玉霞说“有价无市有什么用呢？现在这个疫情肯定没人出来买，等疫情过了房价基本都要跌的”；2020年3月5日，樊新梅说“房东、房客把身份证都发到群里，房东把房产证也发一下，准备帮你们预约过户，或者直接发给过户经理乐玉霞，现在房管局都不上班，要提前预约的”；2020年3月6日，汪涛宇回复“今天我小孩工作忙，明天星期六，今晚和他联系，商量好再给答复吧”，倪慧回复“我不急，慢慢来，反正也不能装修”，樊新梅回复“如要过的话，要提前网上预约的，如不急就等房管局开门后再去过户”，倪慧问“房管局什么时候开门？”，樊新梅回复“不一定，有人说3月中旬，你们想什么时候过就提前提交材料”，倪慧回复“那看房东的意思了，我过三五天就可以全款了”，樊新梅回复“好的，我们材料提交预约也要好几天的”；2020年3月7日，汪涛宇在群内说“昨晚已和儿子沟通，并于今日上午了解了一下近日房产市场，答复如下：1.由于新冠疫情等诸多客观原因，未能在合同的最终时间点完成交易，属不可抗拒的外力影响，各方均不追究违约责任，合同自然终止，待疫情过后重启协商……”，倪慧回复“房东这是想加价啊？”，汪涛宇回复“这处房产是给我儿子的，处置权由我儿子说了算，我仅是代办……”。2020年3月8日，汪涛宇在微信群约见樊新梅。2020年3月9日，汪涛宇说“我让我儿子把定金退了吧”，樊新梅回复“看房东的意思了，如果要过户的话，要把房产证发给公司预约，如果不过的话，你们见面说清楚，该怎么办怎么办，不能再拖了”，倪慧回复“房东，你违约了，这不止是定金的问题了”，汪涛宇回复“如果认为我违约了，你可以去法院告我，我们就不需要见面了……”。后樊新梅约双方见面，但双方未能调解并达成一致意见。2020年3月19日，倪慧向汪涛宇发出解除通知函，表明：依据合同约定，请你于收函之日起五日内配合办理房产过户手续，逾期视为解除本合同，你将承担违约责任、诉讼费用、担保费、律师等费用。汪涛宇于次日签收该函。因认为汪涛宇违约，倪慧诉至本院，提出前列诉讼请求。审理中，倪慧陈述其于2020年3月29日在常州市天宁区坛园另购房产一套，面积94.04平方米，总价1178000元，且已办理过户手续。振峰服务部陈述，已收中介费23000元、过户费1000元、暂存定金3万元，其中过户费1000元、暂存定金3万元可以退还；振峰服务部并陈述，合同未约定居间方资金监管，“/”是下一行填写数字“30000./”时划到了，而不是勾选了“居间方进行监管”，否则应该直接划在框里。汪涛宇于2020年6月1日向法院提出变更诉讼请求申请，要求将反诉请求继续履行《房地产买卖居间合同》变更为解除《房地产买卖居间合同》，倪慧及振峰服务部书面同意汪涛宇变更反诉请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。倪慧、汪涛宇及振峰服务部签订《房地产买卖居间合同》，约定汪涛宇向倪慧出售房屋，并对合同的履行期限、违约责任等均进行了明确约定，各方均应按约履行义务。关于双方有无在合同中约定居间方进行监管的问题。房地产买卖居间合同的主体内容由振峰服务部工作人员乐玉霞填写，从合同中多处涉及万元以上金额的阿拉伯数字来看，其有在金额后加“./”的书写习惯，而涉及选项需要勾选时则多在空格中书写“√”。据此，本案中双方争议的房地产买卖居间合同第三条付款方式加粗部分的“/”应理解为“30000./”，而非勾选了居间方进行监管。汪涛宇关于“双方约定居间方资金监管，而倪慧未按约付款至居间方，故构成违约”的意见，一审不予采纳。根据规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。“两证合一”非房屋买卖合同履行过程中的必经程序。本案中，房地产买卖居间合同第八条手写部分约定“房东自行做继承公证，换好证再做买卖”，即双方对合同的履行进行了特别约定，汪涛宇负有办理完毕继承公证、“两证合一”的先行义务。在履行上述先行义务之前，汪涛宇无权要求倪慧支付购房款。汪涛宇自认在2020年1月22日下午取得涉案房屋的不动产权证书，倪慧在此之前未向汪涛宇支付购房款不构成违约。2020年1月24日起为法定节假日，汪涛宇在2020年1月22日下午取得不动产权证并告知振峰服务部，振峰服务部考虑到临近春节，安排双方在春节后交易，符合一般交易习惯。2020年春节期间，全国爆发新型冠状病毒疫情，双方未能在约定时间或原定假期结束后立即办理交易手续，属于不可抗拒的原因，双方均无过错，均不构成违约，双方可在房管部门恢复办理业务后继续履行各自义务。2020年3月5日，振峰服务部在微信群告知双方准备过户事宜。汪涛宇于2020年3月7日在微信群陈述“由于新冠疫情等诸多客观原因，未能在合同的最终时间完成交易，属不可抗拒的外力影响，各方均不追究违约责任，合同自然终止，待疫情过后重启协商……”，并在3月9日陈述“我让我儿子把定金退了吧”。由于疫情原因导致双方未能及时履行合同，但疫情并未导致客观上不能实现合同目的，汪涛宇明确表示拒绝履行合同，其行为构成违约，应当根据法律规定及合同约定承担相应的违约责任。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。倪慧、汪涛宇互负债务，倪慧应当向汪涛宇支付购房款，汪涛宇应当配合办理过户手续。在向汪涛宇支付购房款之前，倪慧无权要求汪涛宇协助过户。因此，倪慧于2020年3月19日向汪涛宇发函，要求“汪涛宇配合过户，否则视为解除合同”，不当然发生解除合同的效力，倪慧要求确认双方的《房地产买卖居间合同》于汪涛宇签收该函即2020年3月20日解除的诉讼请求，一审不予支持。鉴于双方一致要求解除合同，一审对于解除合同的请求予以支持。根据法律规定和合同约定，对于倪慧要求汪涛宇双倍返还定金176000元、支付振峰服务部费损失23000元、律师费损失15000元的诉讼请求，一审予以支持。鉴于倪慧自认已在2020年3月底另行购房，且价格低于本案房地产买卖居间合同约定的价格，故对于倪慧主张的房屋差价损失，一审不予支持。对于汪涛宇主张的各项损失，一审不予支持。网签服务费1000元、暂存定金3万元，由振峰服务部分别向倪慧、汪涛宇退还。一审判决：一、解除倪慧、汪涛宇、天宁区红梅振峰房地产信息咨询服务部于2019年11月15日签订的房地产买卖居间合同；二、汪涛宇于判决发生法律效力之日起十日内向倪慧双倍返还定金176000元，赔偿振峰服务部费损失23000元、律师费损失15000元，合计214000元；三、驳回倪慧的其他诉讼请求；四、驳回汪涛宇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费减半收取9326元，保全费2266元，合计11592元，由倪慧负担1592元，汪涛宇负担10000元。反诉案件受理费9377元，由汪涛宇负担。二审中，汪涛宇称，其没有拿到合同，仅是用手机拍了照，对合同内容不清楚，只知道总价119万元，其在2个月内办理新的不动产证，倪慧在2个月内筹钱，双方办好后直接去房管局办过户手续，对于其他情况不清楚。各方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：倪慧、汪涛宇及振峰服务部签订《房地产买卖居间合同》不违反法律规定，应属有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。关于违约责任。2020年1月22日，汪涛宇领取了涉案房屋的不动产权证，该时已近春节假期，其后又遇疫情，至2020年3月初，振峰服务部安排买卖双方准备办理过户手续事宜，其行为符合当时客观形势。汪涛宇要求确认振峰服务部拒绝办理涉案房屋的交易无事实依据，本院不予确认。因汪涛宇在2020年3月5日、7日明确提出不再按《房地产买卖居间合同》履行，致倪慧另行购买其他房屋，故汪涛宇应承担本案合同未能履行的违约责任。汪涛宇主张不予退还定金及要求倪慧承担逾期损失、律师费等反诉请求不符合合同约定及法律规定，二审不予支持。关于2万元财产损失。汪涛宇上诉主张涉案房屋内的电器、家具被哄抢，直接损失2万元，要求倪慧、振峰服务部予以赔偿。因汪涛宇在一审反诉中并未提出该项诉讼请求，且也未有证据予以证明，故二审不予理涉。关于振峰服务部工作人员的亲戚是否在一审法院。依照规定，审判人员、书记员是本案当事人或当事人、诉讼代理人的近亲属，审判人员、书记员与本案由利害关系或者与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理，案件一方当事人是法院的工作人员及其近亲属，因其他原因可能影响案件公正审理的，当事人有权提出回避申请。本案汪涛宇认为振峰服务部工作人员的亲戚在一审法院，但未能指认具体人员，也未在一审期间向法院提出回避申请，故汪涛宇的该项上诉请求，本院不予支持。综上，汪涛宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28652元，由汪涛宇负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年十一月十一日书记员  邹 静