河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8025号原告：新郑市国瑞房地产有限公司，住新郑市龙湖镇商业路东段北侧。统一社会信用代码：91410184695992009A。法定代表人：张磊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢丽娴，女，汉族，1990年3月27日出生，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：司常伟，男，汉族，1976年11月17日出生，住河南省新郑市。被告：赵杉杉，女，汉族，1990年11月13日出生，住河南省沁阳市。原告新郑市国瑞房地产开发有限公司（以下简称“国瑞公司”）与被告赵杉杉商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞公司的委托诉讼代理人卢丽娴到庭参加诉讼。被告赵杉杉经本院传票传唤，无正当理由未有到庭，依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告国瑞公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2015年12月7日签订的编号为150××××****的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理涉案房屋商品房合同备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等的注销手续，逾期每日按房屋总价的万分之三支付滞纳金（自原告立案之日起计算）；2.判令被告向原告支付案件受理费4353元、执行费7371元；3.依法判令被告按房屋总价款的10%向原告支付违约金74014.90元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月29日，国瑞公司与赵杉杉签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****），约定，赵杉杉购买国瑞公司开发的位于新郑市××镇××路西侧、××北侧国××爵士××单元××房，总房价款740149元。合同签订后，被告支付首期款并办妥贷款手续。此后，因被告屡次拖欠银行贷款，导致贷款银行直接从原告处多次划扣保证金。2019年10月9日，贷款银行中国农业银行股份有限公司新郑支行诉至法院，要求解除其与被告赵杉杉间的贷款合同，并要求原、被告连带支付493699.94元购房款及利息、罚息、诉讼费。法院作出（2019）豫0184民初10353号判决书，支持了贷款银行的诉讼请求，但被告赵杉杉拒绝履行该判决书确认的义务，导致原告承担代偿责任。按照《商品房买卖合同》补充协议第四条第3款“因被告违反贷款合同约定导致原告解除合同的，被告应支付房屋总价款10%”及补充协议第十六条第2款第（2）项“被告应在收到原告解除通知10日配合原告办理购房合同备案登记等手续，逾期每日按房屋总价万分之三的标准支付滞纳金”的约定，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告赵杉杉未予答辩，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月21日，国瑞公司（出卖人）与赵杉杉（××）签订《商品房买卖合同》（编号：150××××****），合同约定，赵杉杉购买国瑞公司开发的位于新郑市××镇××路西侧××大道南侧国××爵士××单元××号商品房，建筑面积129.27㎡，单价5725.61元/㎡，房屋总价款740149元。付款方式为：2015年12月21日付现金185149元，按揭贷款555000元。《商品房买卖合同》补充协议第四条约定：在国瑞公司保证期内，如因赵杉杉原因，导致贷款银行从国瑞公司处扣款，赵杉杉必须自扣款之日起5日内归还国瑞公司代还款项，赵杉杉超出30日仍未归还国瑞公司代还款项的，应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时，国瑞公司还有权解除合同。因赵杉杉违反合同及本条约定导致国瑞公司解除合同的，赵杉杉须向国瑞公司支付相当于商品房总价款10%的违约金。《商品房买卖合同》补充协议第十六条第2款第（2）项约定：赵杉杉应自国瑞公司发出《解除合同通知》之日起10日内配合国瑞公司办理合同备案解除等相关手续，国瑞公司自赵杉杉配合办理完毕该解除手续后，向赵杉杉退还各种应退还的款项；若赵杉杉未能按期配合国瑞公司办理相关解除手续的，则赵杉杉每迟延一日，需向国瑞公司支付商品房总价款万分之三的赔偿金，国瑞公司有权在退还赵杉杉已付房价款时将赔偿金和其他应扣除款项一并扣除。2015年12月29日，赵杉杉作为借款人、国瑞公司作为保证人与贷款人中国农业银行股份有限公司新郑市支公司签订《个人购房担保借款合同》一份，合同主要约定了如下内容：赵杉杉向贷款人借款555000元，期限360个月，按月等额本息偿还借款本息；以赵杉杉位于新郑市××镇××路西侧××大道南侧国××爵士××单元××号商品房作为抵押，并由国瑞公司对该笔借款承担阶段性连带保证责任等。上述《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》等相关手续签订后，中国农业银行股份有限公司新郑市支公司向借款人赵杉杉授权账户发放贷款555000元。之后，赵杉杉多次逾期，未足额向贷款银行偿还借款本息。截止2019年9月25日，赵杉杉欠贷款银行借款491791.53元、利息1908.41元，其中多期贷款从国瑞公司的保证金账户予以扣除。2019年10月9日，中国农业银行股份有限公司新郑市支公司向本院提起诉讼，要求借款人赵杉杉偿还原告借款本息493699.94元（2019年9月25日起以后的利息按合同规定计算至实际清偿完毕之日），担保人国瑞公司承担连带清偿责任等。本院经审理，于2019年12月15日作出（2019）豫0184民初10353号民事判决，判令借款人赵杉杉于本判决生效后十日内返还贷款银行中国农业银行股份有限公司新郑市支公司借款493699.94元，并按合同约定支付自2019年9月25日起至还清借款之日止的利息、罚息，判令担保人国瑞公司承担连带清偿责任；其承担连带清偿责任后，有权向赵杉杉追偿。该判决生效后，贷款银行中国农业银行股份有限公司新郑市支公司向本院申请执行。通过执行程序，国瑞公司于2020年4月14日代赵杉杉向贷款银行支付了抵款本息，并代本案被告支出了一审案件受理费4353元和执行费7371元。中国农业银行股份有限公司新郑市支公司于2020年5月15日给新郑市房地产管理局出具了借款人“赵杉杉555000元借款本金及其利息已于2020年4月14日还清，前往贵单位办理房屋抵押解除手续，请给予接洽”的《结清证明》。由于被告赵杉杉至今未向原告国瑞公司偿还上述代为垫付的贷款本息等费用，现国瑞公司以赵杉杉违约给其造成损失为由诉至本院，引起本案诉讼。另查明，涉案房屋已经办理涉案商品房屋的合同备案、房屋预告登记和抵押登记，国瑞公司一直未向赵杉杉交付涉案房屋。以上事实，有当事人的陈述、原告国瑞公司提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、本院（2019）豫0184民初10353号民事判决、本院（2020）豫0184执1099号执行通知书、代交案件受理费和执行费的电子回单、中国农业银行股份有限公司新郑市支公司出具的《结清证明》及本案庭审笔录予以证实。本院认为，原告国瑞公司与被告赵杉杉于2015年12月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****，内含补充协议），系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同，双方应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。贷款银行中国农业银行股份有限公司新郑市支公司向被告赵杉杉发放购房按揭贷款555000元后，由于被告未按约按期足额偿还按揭贷款本息，导致贷款银行按照《个人购房担保借款合同》的约定提前收回已发放贷款，并通过向本院提起民事诉讼、申请执行，由涉案房屋按揭贷款的担保人，即本案原告国瑞公司于2020年4月14日之前（含当日）代被告赵杉杉向贷款银行偿还了剩余借款本金及利息，且被告至今未向原告偿还代为垫付的贷款本息，属违约行为，该违约行为致使原告不能实现其与被告签订《商品房买卖合同》的目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****，内含补充协议）依法应予解除。同时，原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****），并请求判令被告按房屋总价款740149元的10%向原告支付违约金74014.90元，符合《商品房买卖合同》补充协议第四条“在国瑞公司保证期内，如因赵杉杉原因，导致贷款银行从国瑞公司处扣款，赵杉杉必须自扣款之日起5日内归还国瑞公司代还款项，赵杉杉超出30日仍未归还国瑞公司代还款项的，应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时，国瑞公司还有权解除合同。因赵杉杉违反合同及本条约定导致国瑞公司解除合同的，赵杉杉须向国瑞公司支付相当于商品房总价款10%的违约金”之规定，本院应当予以支持。由于被告未按约按期足额偿还按揭贷款本息，贷款银行为维护其合法权益向本院提起金融借款合同纠纷的民事诉讼，并在判决生效后申请本院执行，由此导致本案原告代被告支出了案件受理费4353元和执行费用7371元，被告应当将该两项费用（合计11724元）退还原告。故，原告提出“判令被告向原告支付案件受理费4353元、执行费7371元”的诉讼请求合法正确，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告国瑞公司要求被告赵杉杉协助其办理涉案房屋的合同备案、房屋预告登记的注销手续，符合法律规定，本院予以支持。鉴于涉案商品房屋的按揭贷款剩余本金及利息已结清完毕，且贷款银行出具的《结清证明》证实，当事人可以到新郑市房管部门办理涉案房屋的抵押登记手续，故，原告国瑞公司要求被告赵杉杉协助其办理涉案房屋抵押登记的注销手续，符合法律规定，本院予以支持。结合本案实际，被告应当于本判决生效后三十日内协助原告办理涉案商品房的合同备案、预告登记和抵押登记的注销手续，逾期未予办理，依照《商品房买卖合同》补充协议第十六条第2款第（2）项“若赵杉杉未能按期配合国瑞公司办理相关解除手续的，则赵杉杉每迟延一日，需向国瑞公司支付商品房总价款万分之三的赔偿金”之规定，按房屋总价日万分之三的标准，由被告向原告支付赔偿金，至被告协助原告办理完毕涉案商品房的合同备案、预告登记和抵押登记的注销手续之日为止。商品房屋的维修基金虽由新郑市物业维修基金管理中心收取，但商品房屋的维修专项资金只需交纳一次，且实行“钱随房走”的原则，本案商品房买卖合同解除后，该资金可随之转移给商品房屋新的××，因此，被告有权利要求原告将涉案房屋的维修专项资金予以退还，待原告将房屋出售给他人时，原告再预收取该项费用，而无需办理涉案商品房屋维修基金的注销手续。原告提出的要求被告协助其办理涉案房屋维修基金的注销手续的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，原告国瑞公司提出的“解除其与被告赵杉杉签订的《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****，内含补充协议），判令被告按房屋总价款740149元的10%向原告支付违约金74014.90元，判令被告向其支付案件受理费4353元、执行费7371元，判令被告协助其办理涉案商品房的合同备案、预告登记和抵押登记的注销手续；逾期未予协助原告办理，按房屋总价款740149元日万分之三的标准由被告向其支付滞纳赔偿金，至被告协助其办理完毕上述注销手续之日为止”的诉讼请求正确，本院予以支持。原告其他诉讼请求证据不力，本院不予支持。被告赵杉杉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃庭审答辩、质证、辩论等的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、解除原告新郑市国瑞房地产开发有限公司与被告赵杉杉于2015年12月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1500126****，内含补充协议）。二、被告赵杉杉应当支付原告新郑市国瑞房地产开发有限公司违约金74014.90元，于本判决生效后十日内付清。三、被告赵杉杉应当支付原告新郑市国瑞房地产开发有限公司案件受理费4353元、执行费7371元，合计11724元,于本判决生效后十日内付清。四、被告赵杉杉应于判决生效后三十日内协助原告新郑市国瑞房地产开发有限公司办理完毕位于新郑市龙湖镇轩辕路西侧龙湖大道南侧国瑞爵士苑9幢2单元8层801号商品房屋的合同备案、预告登记和抵押登记的注销手续；如被告逾期未予协助原告办理，按房屋总价款740149元日万分之三的标准，由被告向原告支付赔偿金，至被告协助原告办理完毕上述注销手续之日为止。五、驳回原告新郑市国瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1944元，减半收取972元，由被告赵杉杉负担。此款原告新郑市国瑞房地产开发有限公司已预交，本院不予退还，待被告履行本判决第二项和第三项给付义务时一并同原告结清。本判决为终审判决。审判员  岳宏欣二〇二〇年十一月六日书记员  季金灿