浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初7828号 原告：郑福志，男，1973年7月8日出生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：蔡建成，瑞安市新世纪法律服务所法律工作者。 被告：涂洁，女，1962年5月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：赵章明、金良彬，浙江品和律师事务所律师。 原告郑福志与被告涂洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡建成、被告及其委托诉讼代理人赵章明、金良彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑福志向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2018年5月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效。2.被告涂洁支付原告房屋租金7万元并支付利息损失（此利息损失以1万元为基数按年利率6%自2019年5月1日起计算至实际履行完毕之日止，暂计算至2020年8月1日，计利息损失750元；以6万元为基数按年利率6%自2020年5月1日起计算至实际履行完毕之日止，暂计算至2020年8月1日，计利息损失900元），以上合计71650元。事实与理由：2018年5月5日，原告郑福志与被告涂洁签订了《房屋租赁合同》，依据双方约定“原告将坐落于瑞安市经济开发区××单元××室房屋出租给被告涂洁，作为办公使用，租赁期限自2018年5月15日起至2021年5月15日止，年租金为63000元，定于签订合同之日一次性付清一年租金，第二年、第三年的租金每年提早半个月付清”。《房屋租赁合同》签订后，经双方协商，第二年、第三年的房屋年租金各减少3000元，为6万元／年。现原告按合同约定全面履行义务，但被告却未按合同约定支付租金，尚欠第二年的租金1万元及第三年的租金6万元。原告曾多次要求被告支付租金，但被告均以种种理由搪塞、拒付，至今未果。 庭审中，原告补充陈述：装了玻璃这些原告不清楚，如果是被告弄的，被告要恢复原状。定金5000元已经在第一年的租金63000里抵掉。物业费1000元押金原告没有收到，被告应提供收据。既然双方是确认合同合法有效的，根据租赁合同的第九条约定，房屋已经超过二分之一的租期，提前解除的话要协商解决，被告陈述6月23日协商解除不是事实，微信记录也看不出双方协商解除的事实。 被告涂洁答辩称，对双方签订租赁合同的事实没有异议，但是在2020年6月23日已经协商解除了租赁关系，因为原告在微信中多次跟被告讲如果不交租金就解除合同，后被告于6月23日腾空房屋已经解除合同，不存在继续履行租赁合同的问题。双方实际上一年租期到期后就约定第二年、第三年租金为5万元，被告已经支付第二年租金5万元，不存在拖欠租金。因为疫情的原因，被告在2020年1月20日左右就无法正常使用案涉房屋，直到2020年5月12日才正常陆续复工。被告租赁房屋是用于培训，根据瑞安防疫要求，被告有四个月时间不能正常使用房屋，原告应退还这部分租金。被告在6月23日前都不能正常开展培训。原告尚欠被告定金5000元及1000的物业费押金。另外因涉案房屋与30楼房屋相通，在原告同意下被告加装玻璃及防盗门，支出11600元，应由原告予以赔偿。综上，双方租赁合同合法有效，但是已经依法解除，第二项诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。 对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以采信。对于双方存在争议的案涉租赁合同何时解除的问题，被告主张原告多次要求解除合同，后双方租赁关系于2020年6月23日解除，并提供了微信聊天记录及香江公馆物业管理处证明予以印证；原告对上述证据真实性予以认可，但不认可被告主张的双方租赁关系解除时间，原告仅是催促被告支付租金，只是说如果被告不付租金的话就搬出去，但被告一直没有回复，另外原告也没有委托物业对案涉房屋进行接收托管，被告搬走当天也没有跟原告说，仅是把钥匙放在物业公司并不能证明双方解除合同，而仅能证明是被告想单方解除合同。本院认为，上述证据经核实，其来源合法、客观真实，具有一定的证明力，应予采信，并作为认定本案事实的依据，对于具体解除的认定，将在下文予以具体阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年5月5日，原告郑福志与被告涂洁签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于瑞安市经济开发区××单元××室房屋租赁给被告，租期从2018年5月15日起至2021年5月15日止，年租金为63000元，签订合同日一次性付清一年租金，第二年、第三年租金每年提早半个月付清，并约定签订合同之日付定金5000元，设施维修费、水电费、物业费等押金1000元。此后，被告已支付第一年租金及第二年租金50000元。此后，双方因租金减免及续租问题产生争议，故此成诉。 另查明：1.原告自认后来案涉合同年租金已变更为60000元；2.原告提供的诉讼材料于2020年8月11日被被告收取，被告提供的证据材料于2020年9月1日被原告收取。3.2020年4月20日，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率（LPR）为3.85%。 本院认为，原告郑福志与被告涂洁签订的案涉房屋租赁合同合法、有效，双方均应按照约定的内容履行。原告自认案涉房屋年租金已变更为60000元，被告一边提出年租金已协商为50000元一边又说楼上装修玻璃支出10000多元予以抵扣，依据均不足，本院不予采信，故对原告主张被告尚欠其第二年租金10000元予以支持。虽然原告在本案中未提出要求解除合同，其诉讼请求也仅提及要求被告支付第二、三年的租金，但鉴于租赁合同的实际履行情况，为避免当事人诉累及给双方造成不必要的损失，本院拟在本案中对案涉租赁合同予以确认解除。对于案涉租赁合同解除时间的认定，从微信聊天记录里可知，原告于2020年6月16日向被告提出解决问题的两种方案，即可以选择解除合同或者续租，但被告一直未予正面回应，而是于2020年6月23日腾空了案涉房屋并将钥匙交给案涉房屋所在小区的物业公司，但原告并不知情；原告于同年6月29日还在微信问被告如何选择，并于次日用微信语音电话试图与被告通话，但被告均未回复；结合原告在庭审中陈述直到被告提交物业公司的证明才知道钥匙放在物业公司处以及原告提供的诉讼材料包括民事起诉状等于2020年8月11日被被告签收（查询移动微法院中送达情况）、被告提供的证据材料于2020年9月1日被原告收取等事实可知，被告虽腾空案涉房屋后搬离，并将钥匙交至物业公司，但一直未向原告表示同意解除合同，原告直至2020年9月1日才知道被告腾空等事宜，故本院酌定在原告提出两种解决方案由被告选择后，被告于2020年9月1日才告知原告要解除租赁合同，案涉租赁合同应视为从该日起解除。被告辩称其在腾空后已电话告知原告，依据不足，本院不予采信。另，鉴于2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不可能预见、不能避免及不能克服的，为了防控疫情，政府相关部门作出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定，温州作为疫情高风险地区，各区县陆续决定封城，其中瑞安于2020年2月5日至2月19日封城，此后逐渐复工复产。结合上述种种情况，本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，基于公平原则及被告未及时续签租赁合同存在过错等情况，本院酌情对租金予以减少，酌定与原告主张的第二年租金10000元及相应利息损失予以抵扣。对于第三年即2020年5月15日起至本院认定的租赁合同解除日2020年9月1日止的租金问题，经计算为17917.8元（60000元÷365天×109天）。鉴于第三年租赁合同因故未履行的背景情况，本院对原告主张要求以60000元为基数从2020年5月1日起计算利息损失不予支持，酌定以17917.8元为基数参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率（LPR）3.85%从上述时间点计算相应利息损失。被告辩称之前已缴纳的定金原告应予退还，原告主张定金已抵扣第一年的租金，因被告未提供相应证据予以证实其已足额缴纳第一年的租金，应承担举证不能的法律后果。另外对于押金部分，因涉及到水电费、物业费缴纳等情况，本案中无法查清是否已足额缴纳；对于已装修部分，本案中亦无法查清装修情况，原、被告均可自行协商或另诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告郑福志与被告涂洁签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除。 二、被告涂洁于本判决生效之日起十日内支付原告郑福志租金17917.8元及相应利息损失（以17917.8元为基数按年利率3.85%从2020年5月1日起计算至履行完毕之日止）。款交本院转付或自行交付。 三、驳回原告郑福志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1591元，减半收取795.5元，由原告郑福志负担195.5元（已缴纳），被告涂洁负担600元（于判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇二〇年十一月三日 书记员  戴 星 附录一：原告郑福志提供的证据目录 证据1：原告身份证复印件及被告户籍证明各1份； 证据2：房屋租赁合同复印件（庭后已提供原件）及不动产权证复印件各1份。 被告涂洁提供的证据目录 证据1：微信聊天记录1份； 证据2：案涉房产物业管理处证明1份； 证据3：瑞防办[2020]133号《关于印发瑞安市培训机构复工复课实施方案的通知》复印件1份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 （二）《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。