湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初1472号原告：唐家英，女，汉族，住湖南省资兴市。原告：李山涛，男，汉族，住湖南省资兴市。原告：郑求华，男，汉族，住湖南省资兴市。三原告委托诉讼代理人：何忠诚，湖南民协律师事务所律师。特别授权。被告：李贵英，女，汉族，住湖南省资兴市。被告：王益喜（又名王喜，被告李贵英丈夫），男，汉族，住湖南省资兴市。第三人：朱聪明，男，汉族，住湖南省资兴市。原告唐家英、李山涛、郑求华与被告王益喜、李贵英及第三人朱聪明合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐家英、李山涛、郑求华及其三原告委托诉讼代理人何忠诚，被告王益喜、李贵英、第三人朱聪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐家英、李山涛、郑求华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向三原告连带支付2018年5月1日至2020年10月1日所欠租金142000元；2.判令两被告继续支付原告房屋租金，即按每月8000元的标准从2020年10月1日至实际终止占用房屋之日止；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：第三人朱聪明系明芳宾馆的业主，李某某承租该房屋后于2014年注册资兴明芳大酒店。之后，李某某转租给焦某，焦某于2018年转让给原告，原告承租后于2018年注册为资兴铭芳宾馆。2015年5月1日，资兴市明芳宾馆的原承租人李某某与被告王益喜、吴某某签订《明芳宾馆餐饮部租赁合同》，合同约定租赁内容为东江明芳大酒店经营业务（餐饮），租赁期限自2015年5月1日起至2025年8月30日止，租赁范围为明芳大酒店包括一楼厨房、仓库、一楼大厅和二楼包厢，租金及支付方式为2015年5月20日至2020年4月19日每月租金为柒仟元整，2020年5月1日开始每月房租涨壹仟元整，即每月捌仟元。被告王益喜、吴某某在租赁东江明芳大酒店后到资兴市食品药品工商质量监督管理局办理了个体工商户注册登记，工商户名为资兴市一坝二江三文鱼餐馆，经营者李贵英。被告王益喜、李贵英、吴某某是明芳宾馆餐饮部的实际承租人。2015年9月25日，李某某将明芳宾馆转租给案外人焦某。2018年5月5日，焦某又将明芳宾馆转租给三原告。同日，三原告与明芳宾馆的业主即第三人朱聪明签订《明芳宾馆租赁合同》，合同约定租赁内容为东江明芳宾馆经营业务（餐饮、住宿、售卖土特产），租赁期限10年（2018年5月5日起至2028年5月5日止），租赁范围为明芳宾馆共七层（含地下负一层），另包括沿江路边角陈某某私人住房1-6层。三原告将明芳宾馆的经营业务整体租赁下来后，并未收回两被告餐饮部的租赁经营权，而是根据原承租人李某某与被告签订的租赁合同的约定，将明芳宾馆餐饮部的经营业务继续租赁给被告经营，但双方未重新签订租赁合同。2018年5月1日起至2020年10月1日止，被告应当向三原告支付餐饮部的租金为208000元，但被告仅支付了66000元（已经直接支付给第三人朱聪明），尚欠原告租金142000元。经原告多次催讨租金未果，三原告于2020年6月2日向法院提起诉讼，法院审理后认定资兴市一坝二江三文鱼餐馆才是原告形成事实租赁合同关系，故驳回了原告的起诉。为此，三原告诉至本院，请求判如所请。被告王益喜、李贵英辩称，三原告主体不适格，三原告与两被告之间没有任何合同，三原告无权向两被告收取任何费用，三原告要求两被告支付租金没有事实和法律依据。原承租人李某某与被告王益喜、吴某某签订《明芳宾馆餐饮租赁合同》后，李某某从未履行过义务，且第三人朱聪明于2015年9月25日在未告知案外人李某某和被告的情况下，将明芳宾馆整体转租给案外人焦某，致使原租赁合伙人吴某某与王益喜无法继续经营酒店而散伙。被告与第三人朱聪明通过口头约定租赁事宜，在交房租时应朱聪明要求将租金交给其妻子陈某某。故2015年5月开始，被告的租金直接存到朱聪明妻子陈某某名下。因房子漏水及生意越来越难做等原因，从2018年7月开始，约定租金为4000元/月，4年零4个月共缴纳房租271000元，已构成事实缴租合约。2015年9月25日，第三人朱聪明在未告知两被告的情况下，将明芳宾馆租给原告。两被告在租赁该房屋长达5年之久，但没有向原告交过房租，房租一直是交给第三人朱聪明。被告在收到长沙市天心区人民法院下达协助执行通知书后，于2020年9月2日将租金全部交清至该法院账户。第三人朱聪明因租赁合同纠纷起诉三原告时并未要求两被告作为当事人参与诉讼，证明三原告明知其与两被告不存在租赁关系，三原告要求两被告按7000元/月支付租金无事实和法律依据。被告租赁的餐饮部漏水非常严重且一直未予解决，被告向法院提交了现场照片，法院工作人员也到现场查看了，被告酒店的生意严重受影响。另外，2020年1月新冠疫情爆发以来，被告餐饮部几个月都没有经营，造成了严重的亏损，现被告已在告知第三人的情况下于2020年8月31日正式停止营业搬出了租赁房屋。综上，原、被告之间未签订任何合同，双方不发生任何法律关系，被告应当按照与第三人朱聪明口头约定的租金标准4000元每月履行租金，且已按长沙市天心区人民法院的执行裁定交清至该院账户，三原告的诉讼请求应当予以驳回。第三人朱聪明辩称，第三人只与三原告发生关系，第三人不会找被告。本院经审理认定事实如下：原、被告及第三人对原资兴市一坝二江三文鱼餐馆由被告王益喜和李贵英经营及餐馆存在部分漏水的事实没有争议，本院予以确认。原、被告及第三人争议的主要事实是原资兴市一坝二江三文鱼餐馆与第三人朱聪明是否达成口头租赁协议。根据双方提交的证据，原资兴市一坝二江三文鱼餐馆直接向第三人朱聪明支付了部分租金，但第三人朱聪明否认双方达成了口头租赁协议，原资兴市一坝二江三文鱼餐馆也无其他证据证明双方存在口头协议的事实。故本院对被告王益喜、李贵英主张原资兴市一坝二江三文鱼餐馆已经与第三人朱聪明达成了口头协议的事实不予确认。根据双方提交的证据和当庭陈述，本院确认如下案件事实：2013年8月31日，第三人朱聪明与案外人李某某签订《明芳宾馆租赁合同》，合同约定第三人朱聪明将明芳宾馆租赁给案外人李某某经营，租赁期限自2013年9月1日至2025年8月30日止，租赁范围为明芳宾馆共七层（含地下负一层）另包括沿江路边北角陈某某私人住房1—6层，租金为每月28000元。2015年5月1日，案外人李某某与被告王益喜及案外人吴某某签订《明芳宾馆餐饮部租赁合同》，租赁内容为东江明芳大酒店经营业务（餐饮），租赁范围包括负一楼厨房、仓库以及一楼大厅和二楼包厢，租金每月7000元，2020年5月1日开始每月8000元。2015年9月25日，案外人李某某退租，案外人焦某接手明芳宾馆租赁，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日止，租赁范围为明芳宾馆共七层（含地下负一层）另包括沿江路边北角陈某某私人住房1—6层，租金为每月25000元。2018年5月5日，案外人焦某退租，三原告接手明芳宾馆租赁，并与第三人朱聪明签订《明芳宾馆租赁合同》，租赁期限自2018年5月5日至2028年5月5日止，租赁范围为明芳宾馆共七层（含地下负一层）另包括沿江路边北角陈某某私人住房1—6层，租金为每月23600元。被告王益喜及案外人吴某某签租赁明芳宾馆餐饮部合同签订后至今，原资兴市一坝二江三文鱼餐馆一直在经营明芳宾馆餐饮部，但并未与期间租赁明芳宾馆的案外人焦某以及本案三原告签订租赁合同，也未向案外人焦某以及本案三原告支付过租金。另查明，2015年8月10日，原资兴市一坝二江三文鱼餐馆注册登记，资兴市食品药品工商质量监督管理局于2018年10月22日核准了该工商登记。2020年9月，原资兴市一坝二江三文鱼餐馆在本案诉讼过程中注销。2018年5月至2019年8月，被告王益喜直接向第三人朱聪明支付租金66000元，其中2018年5月和6月各支付5000元，其余每月各支付4000元，且其中的58000元已经计入三被告已付第三人朱聪明的租金数额。2020年9月，原资兴市一坝二江三文鱼餐馆搬离了明芳宾馆餐饮部，并于2020年9月2日代第三人朱聪明向案外人长沙市天心区人民法院支付28000元案件兑现款。本院认为，本案争议的焦点主要有三个：一是原、被告主体资格是否适格。被告王益喜、李贵英抗辩案外人李某某与案外人焦某，以及三原告与案外人焦某都未签订转租合同，案外人李某某与第三人朱聪明签订的《明芳宾馆租赁合同》，以及案外人李某某与被告王益喜、案外人吴某某签订的《明芳宾馆餐饮部租赁合同》均已终止，故三原告要求被告王益喜、原资兴市一坝二江三文鱼餐馆支付租金的诉讼主体不适格。本院认为，案外人李某某与案外人焦某以及焦某与三原告均未签订转租合同，故三原告与明芳宾馆房东朱聪明直接签订租赁合同系新的租赁关系，案外人李某某与被告王益喜等人签订的《明芳宾馆餐饮部租赁合同》不再适用于本案三原告和两被告。虽然三原告与两被告没有就明芳宾馆餐饮部签订租赁合同，但原资兴市一坝二江三文鱼餐馆实际上一直租用明芳宾馆餐饮部经营，且第三人朱聪明将该餐饮部已经出租给三原告，故原资兴市一坝二江三文鱼餐馆与三原告已构成事实租赁合同关系，三原告起诉原资兴市一坝二江三文鱼餐馆主体适格。被告王益喜作为原资兴市一坝二江三文鱼餐馆经营者李贵英的丈夫，且系原资兴市一坝二江三文鱼餐馆的实际经营者，应当对原资兴市一坝二江三文鱼餐馆对外的债务承担民事责任，故被告王益喜作为本案的被告主体适格。原资兴市一坝二江三文鱼餐馆在本案诉讼过程中注销，故原资兴市一坝二江三文鱼餐馆的权利和义务应当由经营者李贵英承继，被告李贵英的被告主体适格。二是涉案餐厅租赁租金标准如何确定。三原告与原资兴市一坝二江三文鱼餐馆就餐饮部的租赁未签订书面合同，且双方对合同内容没有具体明确的约定，故双方租金标准应当视为约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。根据第三人朱聪明与案外人李某某签订《明芳宾馆租赁合同》，涉案明芳宾馆整体出租的租金为每月28000元，此时案外人李某某与被告王益喜等人约定的餐饮部租金为7000元每月。而三原告接手明芳宾馆整体租赁后的租金为每月23600元，三原告承租的租金进行了部分下调，故原资兴市一坝二江三文鱼餐馆餐饮部租金的市场价也应当适当下调。根据以上涉案明芳宾馆整体租金的调整比例，涉案餐饮部租金的市场价应当为每月5900元，故三原告主张的租金标准超过了市场价格，本院对超过部分不予支持。三是涉案租金是否减免。被告王益喜、李贵英抗辩因新型冠状病毒疫情爆发和涉案餐厅漏水，三原告应当减免相应的租金。本院认为，新型冠状病毒疫情大面积爆发后，宾馆酒店停业及停业复工后难以正常经营的客观事实存在，两被告的营业收入产生了较大的损失。根据公平原则，两被告提出减免疫情期间的租金理由成立，结合资兴市本地实际，本院支持减免2020年2月、3月两个月的租金。两被告抗辩的漏水问题，根据本案查明的事实，涉案餐厅存在漏水并导致二楼一个包厢无法使用及其他漏水部分受影响的事实。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。房屋出现漏水后三原告应当及时为原资兴市一坝二江三文鱼餐馆维修，两被告也可以收集相应的证据主张权益或自行维修再要求三原告承担费用，但本案原、被告均未对漏水问题采取积极有效的措施并拖延至今，且对漏水发生的时间均未向本院提交证据证实。两被告作为漏水的受损一方，应当积极、及时地向对方主张权益且收集相关证据，但两被告消极敷衍的态度导致本案漏水的具体事实无法查明，其部分损害后果应当由自己承担。根据本案实际情况，本院支持两被告因漏水问题部分减少租金的部分请求，酌情减少租金6000元。对于原、被告双方对原资兴市一坝二江三文鱼餐馆退租的时间，双方没有提交证据，双方消极敷衍的处理方式导致本院无法查明原资兴市一坝二江三文鱼餐馆退租的具体时间，但原、被告对原资兴市一坝二江三文鱼餐馆2020年9月搬走，且明芳宾馆餐饮部已经交由三原告的事实没有异议，故本院支持涉案租金计算至2020年9月15日。综上，2018年5月1日起至2020年9月15日期间，两被告应当支付三原告租金168150元（5900元*28.5），除去已经支付的和减免的租金，两被告还应支付三原告租金56350元（168150元-66000元-28000元-17800元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十一条、第六十二条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告王益喜、李贵英于本判决生效之日起十日内支付原告唐家英、李山涛、郑求华租金56350元；二、驳回原告唐家英、李山涛、郑求华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，减半收取1570元，由被告王益喜、李贵英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐鸿二〇二〇年十一月五日书记员  李珍附本判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。