山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3541号 上诉人（原审原告、案外人)：山东泰安通孚宝汽车贸易有限公司，住所地泰安市高新区长城路南首**。 法定代表人：柳锋，执行董事。 委托诉讼代理人：司嘉林，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕家文，山东华林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人)：泰安市万和商砼有限公司，住所地，住所地泰安市大汶口石膏工业园iv> 法定代表人：王家成，总经理。 委托诉讼代理人：张传旺，山东锦哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人)：泰安立达汽车销售服务有限公司，住所地，住所地泰安市高新技术产业开发区iv> 法定代表人：周成风，总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：赵志超，男，1986年8月3日出生，汉族，住泰安市。 上诉人山东泰安通孚宝汽车贸易有限公司（以下简称通孚宝汽车公司）与被上诉人泰安市万和商砼有限公司（以下简称万和商砼公司）、泰安立达汽车销售服务有限公司（以下简称立达公司）、赵志超案外人执行异议之诉一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初6072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 通孚宝汽车公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判支持上诉人诉请，要求停止对涉案土地上所有权为上诉人的通孚宝汽车展厅及维修汽车车间的执行；本案一、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，对案件基本事实的认定前后不一、自相矛盾。1、原审判决认定，建行市中支行(抵押权人)与立达公司(抵押人)签订新的编号为商流2010-004号《最高额抵押合同》时，涉案的泰土国用(2006)第K-0013号、第K-0014号土地并未重新办理抵押，法院对立达公司执行中拍卖的仅是有抵押的第125284号、第××号房产及无抵押的土地。如按照上述对案件事实的认定，法院拍卖的涉案土地并未设定抵押，按照买卖不破租赁原则，涉案土地的使用权的变更，并不妨碍上诉人基于租赁合同对租赁物的使用，上诉人提出的执行异议合法有据，原审法院应当支持上诉人提出的执行异议。原审法院又认定被上诉人对抵押的房产、土地享有优先受偿权，与前述涉案土地并未设定抵押的认定自相矛盾，无法自圆其说，纯属认定事实不清。2、原审法院不予认定上诉人与立达公司2012年5月1日签订的租赁合同的真实性，无事实和法律依据。一审中，上诉人在庭审中出具了与立达公司2012年5月1日签订的土地租赁合同原件，该合同约定立达公司将位于南开发区土地的使用权出租给上诉人，用于建设2573平方的汽车综合展厅。该块土地的具体位置(即四至)为东至永泰立达备件库、南至徐工集团、西至104国道、北至4S展厅；大小为3500平方米，长70米，宽50米，形状为矩形及南临500平方米停车场(上述地块与涉案抵押的125284号、12××85号房产占用土地并不重合)。合同签订后，上诉人与立达公司均依约履行了相关义务，汽车综合展厅及配套设施已于2013年8月8日经泰安市建设工程竣工验收备案管理办审查合格，予以备案，相关建设手续齐全，仅未领房产证。上述租赁房产上诉人已租用8年之久，现仍在使用。并且，上诉人依据该合同及补充协议又与泰安市星驰汽车销售有限公司签订协议，将租赁土地中的500平方米停车场部分转租给了星驰公司，用于建设汽车维修车间。 上述建筑现均已建成且在正常使用，是无可否认的客观事实，被上诉人在一审质证中，并未对上诉人与立达公司2012年5月1日签订的土地租赁合同的真实性申请鉴定，原审法院在没有证据支持下，武断的否定上诉人与立达公司2012年5月1日签订的租赁合同的真实性，导致原审判决认定事实不清。3、原审法院对法院拍卖标的中是否涉及第125284号、第××号房产之外的涉案土地之上房产(上诉人基于与立达公司租赁合同在租赁土地上自建部分)的事实没有审理清楚。原审判决中，竟然对上诉人主张所有权的“开瑞展厅东维修车间”、“通孚宝综合展厅”是否在法院拍卖标的范围内没有认定，而上述事实是涉案重要基本事实，如上述建筑物在拍卖范围内，上述房产的价值如何计算，是属于抵押财产还是属于无抵押财产，原审判决均没有论述，足以说明，原审法院对案件的事实认定不清。 二、原审法院适用法律错误。原审法院在一审判决中关于“原告主张开瑞展厅东维修车间及通孚宝综合展厅所有权归原告所有，但未提交相应证据证实其权属，且系在土地抵押后建设的房产，故其要求停止执行房产：1、开瑞展厅东维修车间；2、通孚宝综合展厅的诉讼请求，本院亦不支持。”的认定，属于适用法律错误。上诉人已举证证实其享有对“开瑞展厅东维修车间”、“通孚宝综合展厅”的所有权和使用权，被上诉人并未申请鉴定上诉人与立达公司2012年5月1日签订的土地租赁合同的真实性，按照证据规则，原审法院应支持上诉人主张才对。原审法院对“土地抵押后建设的房产”的法律定性认识错误。根据《物权法》第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”的规定，即便是退一步讲，“开瑞展厅东维修车间”、“通孚宝综合展厅”真的是“土地抵押后建设的房产”，按照物权法的上述规定，该新增建筑物形成与抵押物相区别的新的物权，抵押权人对此无权优先受偿，上诉人无论作为所有人、还是租用人都有权利获得补偿或继续使用租赁房产。原审法院上述“土地抵押后建设的房产”不能产生相应法律后果的认识，属于适用法律错误。 万和商砼公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二、上诉人所提出的执行异议之诉超出了法律规定的人民法院作出执行裁定之后十五日内向法院起诉的法定期间，原审法院审理时被上诉人对该异议提出后要求上诉人提供送达事项，一直未提供。三、上诉人提出的关于设立抵押权的问题认为事实不清是不正确的，泰安市中级人民法院作出的（2014）泰商初字第12号民事判决（以下简称12号判决），已经查明本案抵押权的设立情况，在本案一审判决书中上诉人所说明的与12号判决书查明是一致的，上诉人提出2017年4月27日注销并没有在以后的抵押中办理土地抵押是不正确的，12号判决已经明确查明涉案房产及土地抵押的登记情况。根据查明部分，2009年4月22日抵押的是房地产，而法院查明解除的是房屋所有权的注销，并没有对土地进行解除抵押权，由此可得涉案土地房产均在有关部门进行的登记合法有效。四、上诉人提出2012年5月1日租赁合同真实有效，该合同的签订系在抵押权设立之后签订，根据物权法及担保法相关规定，设立抵押权之后未经抵押权人同意对外出租的合同无效，包含土地和房产。上诉人在本案的执行异议中提交了多个合同，既有借贷合同，也有租赁合同，还有转租合同，还有建设有关的相关合同。实际上，上诉人与立达公司是一种借贷关系，不是租赁合同关系。五、上诉人提出涉案的开瑞展厅东维修展厅、通孚宝综合展厅所有权归上诉人所有，没有法律依据。根据生效的泰安市高新区人民法院作出的（2013）泰高新民初字第206号民事判决书上面明确记载了上述资产属于立达公司所有，是由立达公司承包给了泰安衡正建筑安装工程有限公司（以下简称衡正建筑公司），衡正建筑公司建设完毕后因立达公司未支付工程款向法院起诉，并要求工程价款优先权，泰安高新区法院作出判决认定该项事实，且确认工程价款优先权的问题，土地使用权系立达公司所有。工程价款通过生效的法律文书能确定是立达公司支付，综合认定该房产的所有权属于立达公司，上诉人的该项主张没有事实和法律依据。六、被上诉人主张的对执行标的物的拍卖包含无证部分，上诉人提出的无证部分，要求停止执行，对其他并未提出异议。但是上诉人主张的无证部分系上诉人所有，没有证据支持。涉案对无证部分的支持的法律依据是被上诉人是第一查封人的身份进行评估拍卖，上诉人该项上诉理由不成立。七、涉案立达公司的所有资产均已经评估拍卖完成，购买人已经过户完毕。综上，上诉人的上诉理由均不成立。 立达公司、赵志超未作答辩。 通孚宝汽车公司向一审法院起诉请求：一、请求裁定撤销泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902执异201号执行裁定书。二、请求法院停止执行泰山区法院(2019)鲁0902执恢164号，即停止执行泰安立达汽车销售服务有限公司位于泰安高新区土地及房产1、开瑞展厅东维修车间2、通孚宝综合展厅(位于开瑞展厅和奇瑞展厅中间)。三、确认申请人和泰安立达汽车销售服务有限公司于2012年5月1日签订的土地租赁合同有效并继续履行。四、本案诉讼费由泰安市万和商砼有限公司(申请执行人)承担。 一审法院认定事实：万和商砼公司与立达公司、赵志超借款合同纠纷一案，山东省泰安市中级人民法院于2014年8月13日做出（2014）泰商初字第12号民事判决书，判决“一、被告泰安立达汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内偿还原告泰安市万和商砼有限公司借款本金1000元万及截至2013年10月31日的借款利息86381.80元。二、被告泰安立达汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内偿还原告泰安市万和商砼有限公司自2013年11月1日起至本判决确定的给付之日止的借款利息及逾期利息，以本金1000万元为本金，按照《人民币流动资金贷款本合同》约定的利率及逾期利率计算。三、被告泰安立达汽车销售服务有限公司未按期履行本判决第一项、第二项确定的债务时，原告泰安市万和商砼有限公司有权以泰土他项（2009）第0023号、第0024号土地他项权利证明书上载明的抵押房产，折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在1000万元范围内优先受偿。四、被告赵志超对本判决第一项、第二项确定的被告泰安立达汽车销售服务有限公司的债务承担连带清偿责任。”该判决书生效后，立达公司、赵志超未履行还款义务，万和商砼公司申请强制执行，泰安市中级人民法院指定由本院执行。执行过程中，案外人通孚宝汽车公司对被执行人土地上的部分地上附属物提出书面异议。本院于2019年11月1日做出（2019）鲁0902执异201号执行裁定书，裁定驳回案外人通孚宝汽车公司的异议请求。案外人通孚宝汽车公司对该裁定书不服，在规定的期限内提出执行异议之诉。（2014）泰商初字第12号民事判决书中审理查明，2013年5月29日，中国建设银行股份有限公司泰安市中支行（以下简称建行市中支行）与立达公司签订编号为商流2013-024号《人民币流动资金贷款合同》，约定：建行市中支行向立达公司提供借款500万元，借款期限十个月，自2013年5月31日至2014年3月30日，借款年利率7.8%。同日建行市中支行与赵志超签订编号为商流2013-024号《自然人保证合同》和《担保承诺书》，赵志超自愿为上述借款提供连带责任保证。2013年5月31日建行市中支行向立达公司交付借款500万元。2013年6月3日，建行市中支行与立达公司签订编号为商流2013-025号《人民币流动资金贷款合同》，约定：建行市中支行向立达公司提供借款500万元，借款期限十个月，自2013年6月4日至2014年4月3日，借款年利率7.8%。同日，建行市中支行与赵志超签订了编号为商流2013-025号《自然人保证合同》和《担保承诺书》，赵志超自愿为上述借款提供连带责任保证。2013年6月4日建行市中支行向立达公司交付借款500万元。2009年4月22日建行市中支行（抵押权人）与立达公司（抵押人）签订编号为商流2009-001号《最高额抵押合同》，约定：立达公司以其房地产为其在抵押权人处2009年4月22日至2014年4月21日期间的一系列债务提供最高限额为1000万元的抵押担保，抵押物具体为：泰房权证泰字第××号、12××85号房产和泰土国用（2006）第K-0013号、第K-0014号土地使用权，双方在合同上签字盖章并在有关部门办理了抵押登记手续，建行市中支行取得泰土他项（2009）第0023号、第0024号土地他项权利证明书以及房屋他项权证。2010年4月27日上述房屋所有权抵押注销。2010年4月27日，建行市中支行（抵押权人）与立达公司（抵押人）签订编号为商流2010-004号《最高额抵押合同》，约定：立达公司以其房产为其在抵押权人处2010年4月29日至2014年4月16日期间的一系列债务提供最高限额为1000万元的抵押担保，抵押物具体为：泰房权证泰字第××号、12××85号房产，双方在合同上签字盖章并在有关部门办理了抵押登记手续，建行市中支行取得泰房泰他字第××号房屋他项权证。以上两笔借款到期后，立达公司没有还款，保证人亦未履行保证责任。以上两笔借款到期后，泰安立达销售公司没有还款，保证人亦未履行保证责任。2013年10月28日，万和商砼公司作为委托人与受托人华能信托公司签订《华能信托?希望13号指定债权受让单一资金信托合同》，约定：万和商砼公司指定华能信托公司以信托资金支付转让款从建行市中支行受让上述两笔借款的信贷资产债权，华能信托公司为万和商砼公司的利益管理本信托，并在信托终止时将标的债权、相关从权利等以现状分配给万和商砼公司；信托项下信托资金总额1020万元，万和商砼公司另行支付信托报酬30万元等。2013年10月29日，建行市中支行（出让方）与华能信托公司（受让方）签订买断型信贷资产转让合同，约定：建行市中支行将商流2013-024号、2013-025号贷款合同下的信贷资产债权转让给华能信托公司，相关从权利及原债权人因处置标的债权而取得的权利随之一同转让，截止2013年10月31日，转让债权本金1,000万元，利息86,381.80元，转让价款10,086,831.80元。同日，华能信托公司支付了转让款，2013年11月1日建行市中支行向立达公司、赵志超送达债权转让通知书。2013年11月28日，申请执行人万和商砼公司与华能信托公司签订债权转让协议，华能信托公司将从建行市中支行受让的上述两笔债权以及从权利，转让给了申请执行人万和商砼，同日，华能信托公司向立达公司、赵志超送达了债权转让通知书。后万和商砼公司起诉，山东省泰安市中级人民法院于2014年8月13日做出（2014）泰商初字第12号民事判决。因抵押的房地产被济南市长清区人民法院查封，本院于2018年1月22日向该法院发出商请移送执行函，济南市长清区人民法院于2018年2月2日复函本院，同意本院对上述房地产进行评估、拍卖。2019年1月3日，本院依法裁定拍卖泰安市长城路南首立达公司院内房地产，并在淘宝网司法拍卖平台对上述房地产进行公开拍卖，成交价为16,196,390元。拍卖成交后，本院在拍卖房地产的显著位置张贴了房地产腾退公告，为此，案外人通孚宝汽车公司向本院提出执行异议。审理中原告提交2012年5月1日立达公司（甲方）与通孚宝汽车公司（乙方）签订土地租赁合同一份，合同约定，甲方将位于南开发区土地的使用权出租给乙方使用，该地块大小为3500平方米，长70米，宽50米，形状为矩形及南临500平方米停车场。上述地块由甲方负责展厅的建设审批手续，建设展厅所需费用及材料（480万元）由乙方自行承担。该展厅承建完毕后其所有权归乙方所有。租赁期限为15年，自2012年5月1日至2027年4月30日止，租赁费用每年40万元。付款方式乙方以展厅投资（折旧后）360万元折抵土地租赁费用（折抵9年即至2021年4月30日），上述由乙方投资所建展厅所有权归甲方所有，自2021年5月1日起，乙方每年向甲方支付40万元的土地租赁费。在合同履行期间，甲方不得随意收回土地使用权，终止合同，不得有其他违约的情形，如有违反甲方应赔偿乙方因对该土地的投资而产生的损失，以及合同期内的预期经营损失和其他实际损失，包括固定资产、厂房及相关设备等。同时原告提交2014年12月18日通孚宝汽车公司（甲方）与泰安星驰汽车销售有限公司（乙方）签订的租赁合同一份，约定，经甲方双方协商，甲方同意乙方在原通孚宝公司停车场建设汽车维修车间，车间面积见图纸，租赁期限5年，自2015年1月1日至2019年12月31日，租赁费支付方式为自2015年1月起，五年内乙方无偿使用原通孚宝公司停车场，车间建设费用由乙方自行承担，维修车间所有权归甲方，车间内设备及可移动物品归乙方所有，期限以内乙方免费使用，乙方负责日常维修且费用自理，保持车间的完整性。五年期限以后若乙方继续使用该车间，则甲方按照低于市场租赁价格将该维修车间租赁给乙方使用。如遇不可抗力或法院查封、拍卖土地时，乙方无条件配合甲方、法院执行，剩余租赁费由乙方申报债权，依法处理。 另查明，泰安高新技术产业开发区人民法院（2013）泰高新民初字第206号民事判决书认定，2010年3月，泰安衡正建筑安装工程有限公司与立达公司签订建筑安装工程承包合同，泰安衡正建筑安装工程有限公司为立达公司施工的项目包括开瑞展厅、开瑞展厅办公室、立达综合展厅工程等工程，至2014年2月20日，泰安立达销售公司共欠泰安衡正建筑安装工程有限公司工程款3,915,295.60元，故判决泰安立达销售公司于判决生效后十五日内支付泰安衡正建筑安装工程有限公司工程欠款3,915,295.60元；泰安衡正建筑安装工程有限公司就泰安立达销售公司汽车综合展厅项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。一审法院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查原告主张的权利是否足以阻却执行措施。本案中，原告主张与立达公司之间签订有土地租赁合同，同时主张开瑞展厅东维修车间及通孚宝综合展厅(位于开瑞展厅和奇瑞展厅中间)所有权归原告所有，以此要求法院停止执行。首先，泰安市中级人民法院（2014）泰商初字第12号民事判决书已经认定建行市中支行与立达公司签订的借款合同、保证合同及最高额抵押合同均为有效合同。同时认定借款债权转让至万和商砼公司，担保该债权的最高额抵押权、保证债权已转让给其所有，万和商砼公司依法取得对债权的抵押权和对保证人的保证债权，对抵押的房产、土地享有优先受偿权。本院执行过程中对抵押的房产、土地进行评估拍卖符合法律规定。其次，原告提供与立达公司2012年5月1日签订的土地租赁合同一份，未有履行合同等其他证据予以佐证，无法证实该合同的真实性。且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。2009年4月22日建行市中支行（抵押权人）与立达公司（抵押人）已经就泰土国用（2006）第K-0013号、第K-0014号土地使用权在有关部门办理了抵押登记手续，建行市中支行取得泰土他项（2009）第0023号、第0024号土地他项权利证明书，其后立达公司所签订的租赁合同对受让人不具有约束力。综上，原告要求确认租赁合同有效并继续履行的诉讼请求一审法院不予支持，其要求停止执行位于泰安高新区土地的诉讼请求，一审法院亦不支持。第三，原告主张开瑞展厅东维修车间及通孚宝综合展厅所有权归原告所有，但未提交相应证据证实其权属，且系在土地抵押后建设的房产，故其要求停止执行房产1.开瑞展厅东维修车间及2.通孚宝综合展厅的诉讼请求，一审法院亦不支持。综上，原告的诉讼请求本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，缺席判决：驳回原告山东泰安通孚宝汽车贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费32400元，由原告山东泰安通孚宝汽车贸易有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一、在泰安市市场监督管理局备案的上诉人与立达公司于2012年5月1日签订的“土地租赁合同”原件，证明：1、上诉人与立达公司2012年5月1日签订的“土地租赁合同”，已按照法律规定在泰安市市场监督管理局备案，足以证实其真实性。2、立达公司在2012年5月1日，将涉案的位于南开发区部分土地的使用权出租给上诉人，租期15年，用于建设2573平方的汽车综合展厅及500平方米停车场，并约定立达公司负责办手续，上诉人负责建设费用，涉案展厅建成后所有权归上诉人所有，上诉人据此提出的执行异议合法有据。证据二、银行转款凭证、收据原件，证明上诉人根据与立达公司2012年5月1日签订的“土地租赁合同”中的约定，履行了向涉案“汽车综合展厅”承包方衡正建筑公司支付工程款的义务，上诉人是涉案展厅的所有权人，上诉人据此提出的执行异议合法有据。证据三、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收备案证书、山东省建设工程档案合格证、山东省建设项目登记备案证明复印件，证明上诉人提出执行异议的涉案“汽车综合展厅”，是有合法建筑手续的合法建筑，是独立于已抵押的泰房权证泰字第××号、第××号房产之外的建筑，“汽车综合展厅”并未设定抵押，万和商砼公司对其不享有优先受偿权，上诉人基于2012年5月1日与立达公司签订的“土地租赁合同”，作为“汽车综合展厅”的投资人对其享有所有权，并对其占有的土地享有15年的租用权（2027年4月31日到期)，上诉人据此提出的执行异议合法有据。万和商砼公司对证据一真实性、关联性及证明目的同原审法院庭审时的质证意见，虽然合同进行了备案，但是仅是对租赁合同的登记而已，并没有对租赁合同的有效性进行审查，出租人和承租人并未向市场管理局告知土地抵押的事实，该土地租赁因违反法律规定而无效。对证据二真实性、关联性均有异议，仅仅能证实是上诉人、王立峰与于学伍之间的经济往来，并不能证实无证部分建筑物系上诉人所支付的相关建筑款项，于学伍系衡正建筑公司的法定代表人，衡正建筑公司在起诉立达公司中足以说明建设方是立达公司，建筑方是衡正建筑公司，衡正建筑公司主张立达公司建筑款项已经得到法院的确认，足以说明上诉人的证明目的不成立。对证据三虽系复印件，但是该组证据恰恰能说明建设单位是立达公司并非是上诉人，上诉人的该项主张不成立。万和商砼公司向本院提交2018年5月15日对无证部分的查封公告一份。证明上诉人提交的合同以及其他证据前后矛盾。上诉人对被上诉人提交的证据认为系复印件，无法认定，上诉人从未看到过该公告张贴过。对上诉人提交的证据一是在市场监管部门的备案合同，对其真实性本院予以确认，对于证据二是支付工程款的凭证，万和商砼公司无相应证据予以反驳，对其真实性本院予以确认。对于证据三是建设工程施工的相关手续，对其真实性本院予以确认。对于万和商砼公司提交的证据虽为复印件，但与本案其他证据相互印证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一审法院于2019年8月13日作出（2019）鲁0902执恢164号之一执行裁定书裁定：泰安市长城路南首立达汽车销售公司院内不动产（房产证号：泰房权证泰字第××、12××85号；土地证号：泰土国用（2006）第K-0013、K-00**及其他未进行产权登记的自建房）归买受人泰安市弘森贸易有限公司所有，该房地产的所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人泰安市弘森贸易有限公司之日起转移。涉案房产审批的建设手续的建设单位是立达公司。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、一审法院是否停止对通孚宝汽车综合展厅、开瑞展厅东维修汽车车间的执行。二、通孚宝汽车公司与立达公司的土地租赁合同是否有效并继续履行。 关于是否停止对通孚宝汽车综合展厅、开瑞展厅东维修汽车车间的执行问题。本案是案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案通孚宝汽车公司以对涉案房屋享有所有权、租用权为由，请求阻止对该房产的执行。本院已生效判决认定作为抵押物的涉案土地使用权抵押有效，万和商砼公司并享有优先受偿权。《中华人民共和国担保法》第五十五条规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。本案通孚宝汽车公司主张的房屋所占用的土地使用权已经设定抵押，即使涉案房屋未抵押，在万和商砼公司实现抵押权时，也应将该房屋一同拍卖。通孚宝汽车公司主张停止对涉案房屋的执行无法律依据，本院不予支持。 关于通孚宝汽车公司与立达公司的土地租赁合同是否有效并继续履行问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。为此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，抵押权优于租赁权，虽然租赁权具有物权的属性，仍然不能优于担保物权的效力，租赁关系因抵押权的实行而解除。本案涉案土地使用权抵押在先，租赁在后，根据物权优于债权的原则及通孚宝汽车公司不得以租赁合同对抗万和商砼公司行使抵押权利，租赁关系在万和商砼公司行使权利时应当归于消灭。通孚宝汽车公司提出的与立达公司签订的土地租赁合同继续履行的请求无法律依据，本院不予支持。 综上所述，通孚宝汽车公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32400元，由山东泰安通孚宝汽车贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年十一月十三日 书记员  白金金