山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终2885号上诉人（原审原告）：鲁君玲，女，汉族，1958年5月4日出生，住荣成市。被上诉人（原审被告）：威海百丰物业服务有限公司，住所地荣成市港西镇大岚头村。法定代表人：陈向东，董事长。被上诉人（原审被告）：威海宝滩旅游发展有限公司，住所地荣成市港西镇大岚头村。法定代表人：楼贵舜，董事长。委托诉讼代理人：张永良，该公司法务人员。上诉人鲁君玲因与被上诉人威海百丰物业服务有限公司（以下简称百丰物业公司）、威海宝滩旅游发展有限公司（以下简称宝滩旅游公司）不当得利纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁君玲上诉请求：撤销原判，依法改判由宝滩旅游公司返还鲁君玲房屋维修基金1547元，并赔偿违约金约1547元；由百丰物业公司赔偿违约金约1547元(按收款时间起至本案终结日止计算违约金)；本案一、二审诉讼费用由百丰物业公司、宝滩旅游公司承担。事实和理由：原判决认定事实错误。1.原判决对鲁君玲主张的违约金（从百丰物业公司的收款之日起计算至本案判决终结时止）不予支持，系错误判决。鲁君玲与宝滩旅游公司在办理房产证前，被强制再次缴纳维修基金款，而百丰物业公司并未按照三方合同约定履行义务，一直私自占有该款，百丰物业公司与宝滩旅游公司均己构成违约，双方都应承担相应的违约责任。违约金带有一定的惩罚性质，鲁君玲的要求合情合理合法。一审法院不予采讷，缺乏必要的法律依据，定性不正确；2.一审庭前调解过程中，鲁君玲对百丰物业公司的委托诉讼代理人身份提出异议，一审法院予以支持。张永良仅系宝滩旅游公司的委托诉讼代理人，并不适用百丰物业公司，故百丰物业公司开庭缺席，应认定为自动放弃，张文良为百丰物业公司的代理词不具备法律效力；3.涉案主体应为宝滩旅游公司，鲁君玲提供的《前期物业管理服务协议》是三方共同签订的，且三方各执一份。一审时，宝滩旅游公司委托诉讼代理人当庭予以认可。但鲁君玲在办理房产证时，宝滩旅游公司拒不履行合约，仍强行重复收取鲁君玲房屋维修基金款，己构成违约，应承担主要违约责任；4.原判决认定鲁君玲于2016年6月26日实际使用301室房产，与事实不符，且与本案无关，应予纠正；5.原判决认定鲁君玲于2012年3月24日自愿交纳前期物业费用与事实不符。当年所有前来收房的业主都必须交纳该房屋维修基金费用才有资格收房拿钥匙，根本不存在自愿缴纳。《山东省住宅专项维修基金管理办法》可证明该款项均为第一、二期业主后期办理产权证时的维修基金费用；6.原判决驳回鲁君玲对宝滩旅游公司的诉讼请求，完全违背客观事实，违反法律程序，适用法律错误，应予纠正。综上所述，宝滩旅游公司违反三方签订的《前期物业管理服务协议》约定，强行重复收取鲁君玲的房屋维修基金，构成违约，应承担主要违约责任，赔偿鲁君玲的各种损失。百丰物业公司、宝滩旅游公司未作答辩。鲁君玲向一审法院起诉请求：1.百丰物业公司、宝滩旅游公司返还鲁君玲被重复收取的维修基金1547元及违约金1547元；2.本案诉讼费由百丰物业公司、宝滩旅游公司承担。一审诉讼过程中，鲁君玲变更第1项诉讼请求为：要求百丰物业公司返还重复收取的维修基金1547元，百丰物业公司与宝滩旅游公司共同支付违约金1547元（以维修基金1547元为基数，自2012年3月24日至房产证办理之日止，按照银行同期贷款利率计算）。后经释明后，鲁君玲自愿将诉请返还1547元的项目内容由维修基金调整为所交契税等办证费用。一审法院认定事实：宝滩旅游公司系房地产开发公司，百丰物业公司系宝滩旅游公司设立的子公司。鲁君玲从宝滩旅游公司购买了位于荣成市洲际假日广场18栋301室（建筑面积103.16㎡）房产，该房产于2012年3月24日交房。同日，鲁君玲与百丰物业公司、宝滩旅游公司共同签署《前期物业管理服务协议》一份，约定前期物业服务费标准为0.85元/平方米/月，共用设施设备运行费用预收0.4元/平方米/月。三方当事人分别在物业服务协议上签字盖章。在签字盖章部分的下方，三方经协商达成如下补充协议内容：“前期物业费业主同意为暂时支付，实际费用按问题解决后双方协商的结果执行，多退少补。双方认可该费用抵作产权证费用”。宝滩旅游公司、百丰物业公司当时工作人员王秀秀对该补充协议签字确认。上述协议签订后，鲁君玲于当日向百丰物业公司交纳前期物业费合计1547元，百丰物业公司向鲁君玲出具了收款收据。2012年3月25日，鲁君玲又与百丰物业公司签署了《房屋委托经营管理合同》，约定鲁君玲将其购买的位于荣成市洲际假日广场18栋301室房产委托百丰物业公司经营管理，委托期限为2年，即自2012年5月1日至2014年4月30日，委托经营期间物业费从经营收益中扣除。上述合同签订后，鲁君玲即将301室房产交付百丰物业公司进行经营管理。2016年6月26日，鲁君玲开始实际接管使用301室房产。2019年6月27日，为办理301室房屋产权证书，鲁君玲先向宝滩旅游公司缴纳维修基金1547元，后又到荣成市不动产登记中心缴纳房屋买卖契税5540.73元。2019年7月8日，荣成市自然资源局向鲁君玲核发了301室不动产登记证书。现百丰物业公司、宝滩旅游公司未将已收取的前期物业费1547元用于鲁君玲办证缴费使用。故鲁君玲认为百丰物业公司、宝滩旅游公司构成不当得利，遂形成本案之诉。在审理过程中，百丰物业公司、宝滩旅游公司以（2020）鲁10民终1488号判决确定双方委托经营合同于2016年6月25日解除为由，向一审法院提出反诉，要求从解除托管之后鲁君玲所欠物业费用中抵销本案诉争物业费。鲁君玲以百丰物业公司、宝滩旅游公司违反物业服务协议，造成301室物品损失为由，对百丰物业公司、宝滩旅游公司主张欠付的物业费不予认可。经法庭释明后，百丰物业公司、宝滩旅游公司同意就物业费欠付问题另案处理。一审法院认为，鲁君玲与百丰物业公司、宝滩旅游公司于2012年3月24日所签《前期物业管理服务协议》及以备注方式达成的补充协议，系三方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，各方当事人均应遵照履行。从补充协议内容看，三方当事人一致同意将交房之日所预收的前期物业费1547元将来用作鲁君玲办证使用，换言之，三方当事人对该笔前期物业费用的最终受益人进行了明确约定。而从查明的事实看，百丰物业公司收取该笔前期物业费1547元后既未用于支付鲁君玲办证的花费，也未在其他方面为鲁君玲抵销费用。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，百丰物业公司对2012年3月24日收取的前期物业费构成不当得利，鲁君玲作为该笔物业费的最终受益人，在办证过程未能免除与该笔物业费同等数额的费用支出，因此造成损失，故其有权请要求百丰物业公司、宝滩旅游公司给予对应数额的款项返还。至于百丰物业公司、宝滩旅游公司提出的抵销问题，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。据此可知，行使抵销权是一种单方法律行为，其前提是双方债务数额确定且均到期，种类、品质亦相互一致。而本案中，双方当事人对百丰物业公司、宝滩旅游公司主张的物业费问题存在争议，在物业费债务未经合法程序确定的情况下，尚无法认定该项债务数额确定。故百丰物业公司、宝滩旅游公司之抵销主张不符合上述关于行使抵销权的法律规定，不予支持，可另案处理。对于违约金问题，按照补充协议，涉案前期物业费应于鲁君玲办证时实现抵扣，现百丰物业公司、宝滩旅游公司违反约定未予抵扣，应当认定构成违约，依法应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，鲁君玲自愿于2012年3月24日提前交纳涉案前期物业费，在无证据证实双方对该笔费用约定利息的情况下，应当视为百丰物业公司、宝滩旅游公司在办证抵扣前持有该笔费用不违背协议约定。现鲁君玲于2019年6月27日缴纳办证费用时未能因涉案前期物业费的抵扣而受益，应当认定鲁君玲权利自办证时才实际受到损害。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，鲁君玲起诉时明显仍处于诉讼时效内，故百丰物业公司、宝滩旅游公司以超过诉讼时效为由进行抗辩，理由不当，不予采纳。至于违约金数额，应当以涉案1547元的利息损失为限，且损失数额以自鲁君玲所享抵扣权利受侵害即缴纳办证费用之日起，按银行同期贷款利率计算为宜。鲁君玲主张自2012年3月24日起算利息损失，理由不当，应予调整。对于涉案1547元支付主体问题，从查明的事实看，涉案前期物业费系由百丰物业公司收取，鲁君玲与百丰物业公司、宝滩旅游公司在2012年3月24日所签物业服务协议中明确约定涉案物业费抵作办证费用，换言之，百丰物业公司明知其收取的涉案物业费在鲁君玲办证时要将之冲抵办证费用。根据权利义务对等原则，百丰物业公司既然因收款而受益，其就应当履行冲抵的义务。但事实上百丰物业公司并未按协议约定办理冲抵事宜。故百丰物业公司应当承担赔偿损失等违约责任。对于宝滩旅游公司而言，依据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三条、第十一条、第十二条关于“维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额缴存首期维修资金；建设单位应当于业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主缴存”之规定，本案中维修基金并非办证费用，宝滩旅游公司作为建设单位，其向业主收取维修基金具有合法依据。据此，涉案1547元以及相应损失应当由百丰物业公司进行支付。综上，鲁君玲之诉请，部分理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百一十四条、第一百二十二条规定，判决：一、威海百丰物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付鲁君玲1547元以及利息损失（以1547元为基数，自2019年6月27日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；二、驳回鲁君玲对威海宝滩旅游发展有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由百丰物业公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审期间，鲁君玲称，其与百丰物业公司、宝滩旅游公司所签订的《前期物业管理服务协议》中关于前期物业费可以抵作产权证费用的约定，系三方当事人对涉案的1547元前期物业费抵作维修基金的约定，因为开发商能够代收的只有维修基金，不可能抵作其他办证费用，其他费用系开发商不能代收的。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，鲁君玲与百丰物业公司、宝滩旅游公司所签订的《前期物业管理服务协议》及其补充协议，系三方当事人真实意思表示，合法有效，三方均应依协议履行。该协议就鲁君玲交付给百丰物业公司的前期物业费1547元补充约定为，“前期物业费业主同意为暂时支付，实际费用按问题解决后双方协商的结果执行，多退少补。双方认可该费用抵作产权证费用”，一审法院据此认定三方当事人一致同意将涉案的1547元前期物业费将来用作鲁君玲办证使用，但鉴于该笔费用最终既未用于鲁君玲办证使用，也未在其他方面予以抵销，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，认定百丰物业公司构成不当得利，并判决由百丰物业公司返还鲁君玲该笔费用及相应利息，具有事实与法律依据，本院依法予以维持。鲁君玲主张其交付给百丰物业公司的涉案1547元，经与宝滩旅游公司共同约定抵作产权证费用即为用于抵作维修基金，而宝滩旅游公司在鲁君玲办理涉案房屋产权证书时另行向鲁君玲收取了1547元维修基金，系重复收取维修基金，构成违约，应与百丰物业公司共同承担违约责任。一审法院以涉案1547元系由百丰物业公司收取，且维修基金并非办证费用，宝滩旅游公司作为建设单位，依据《山东省住宅专项维修资金管理办法》之规定，有权向业主收取维修基金为由，对鲁君玲要求宝滩旅游公司返还涉案1547元及相应损失的请求不予支持，于法有据，本院亦予以维持。鲁君玲上述主张缺乏事实与法律依据，依法不予支持。关于涉案1547元前期物业费的利息损失，鉴于鲁君玲与百丰物业公司、宝滩旅游公司签订的《前期物业管理服务协议》系三方依法自愿签订，故一审法院认定鲁君玲系自愿提前交付涉案款项，于法有据，鲁君玲主张不存在自愿缴纳，未提供证据予以证实，亦与上述协议内容相悖，不予采信。依据上述协议及其补充协议内容，百丰物业公司在鲁君玲办理房证前持有该笔费用，理由充分，并未违约。在鲁君玲于2019年6月27日办理房证时，百丰物业公司未将其交付的前期物业费抵扣办证费用，百丰物业公司自此构成违约，一审法院认定鲁君玲权利自办证时才实际受到损害，并判决由百丰物业公司自2019年6月27日起至实际给付之日止以1547元为基数向鲁君玲计付利息损失，具有事实与法律依据，本院依法予以维持。鲁君玲主张自其向百丰物业公司交付前期物业费之日起算利息损失，理由不当，不予支持。鲁君玲对一审期间百丰物业公司的委托诉讼代理人身份提出异议，主张张永良系宝滩旅游公司的委托诉讼代理人，并不适用百丰物业公司，百丰物业公司一审期间应予以缺席判决。经审查，张永良一审期间作为百丰物业公司的委托诉讼代理人出庭应诉，代理手续不全，鲁君玲对百丰物业公司一审期间的委托诉讼代理人身份提出异议，并无不当，一审法院存在程序瑕疵，但未影响本案实体处理，原审判决实体处理并无不当，应予维持。综上，鲁君玲之上诉请求不能成立，应予驳回；原判决实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鲁君玲负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年十一月三日法官助理安姣姣书记员刘珍琪