北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初52340号原告（反诉被告）：裴金华，女，1968年10月6日出生，汉族，村民，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：蔡纲，男，1982年7月2日出身，汉族，北京在明律师事务所律师，住北京市东城区。原告（反诉被告）裴金华（以下简称姓名）与被告（反诉原告）蔡纲（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。裴金华及蔡纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裴金华向本院提出诉讼请求：1.判令蔡纲支付2020年6月的房屋租金2000元；2.判令蔡纲支付未及时交纳房屋租金违约金1500元；3.判令蔡纲支付提前解除合同的违约金2000元；4.判令蔡纲支付水电费37元、卫生费50元5.判令蔡纲支付房屋钥匙损失100元。事实和理由：我与蔡纲在2020年2月7日签订了租赁合同，期限自2020年2月7日至2020年8月10日，租期半年，租金为每月2000元，月付房租。截至2020年6月，我多次向蔡纲催要房租，蔡纲以在外地出差不在北京为由拒不支付。2020年6月13日，蔡纲说下月不住了，要求我免除其出差期间的房屋租金，并退还押金。双方争执不下。蔡纲在回京后，于2020年6月18日未告诉我的情况下，悄悄将东西搬走，也未交回房间的钥匙，也未结清居住期间的水电费用。蔡纲辩称，不同意裴金华的诉讼请求。2020年6月的房屋租金应该在6月10日支付，但是6月2日因为裴金华的原因导致合同无法继续履行。裴金华将主卧改成集体宿舍，至少有4人居住。我住在客厅的隔断里，人太多了，做饭什么的，都要排队。只有一把钥匙，也不锁门，我的东西都丢了。我是在2020年6月17日搬走的，我认为2020年6月2日至6月17日期间，我只需要给房屋使用费。本来房屋内是住3个人，现在住这么多人，裴金华不能要同样的房屋租金。我同意给水电费、50元卫生费，但是需要裴金华提交证据。蔡纲向本院提出反诉请求：1.判令裴金华支付没有提供合同约定房屋的违约金2000元；2.判令裴金华支付违约金2000元（裴金华将6XX号主卧改成集体宿舍，没有提供符合约定的房屋，违反了政府规定）；3.判令裴金华退还2020年4月已交纳但未实际使用的租金1000元；4.判令裴金华退还押金1000元；5.判令裴金华为已交纳的8000元开具发票。6.判令裴金华支付差旅费200元、误工费1000元，寻找替代房屋周转期间的损失4000元。事实与理由：2020年2月7日，裴金华与我签订了房屋租赁合同，约定裴金华将自有的位于北京市朝阳区定福庄西里1号院19号楼3XX号房屋（以下简称3XX号房屋）出租给我。后因3XX号房屋已租给他人，无法正常居住，裴金华将电建南院24号楼5单元6XX号房屋（以下简称6XX号房屋）租给我居住，搬进时，次卧是杨老师，主卧是一个女孩，我住在客厅的隔断间内。2020年4月7日，我因故离开北京，后因疫情无法返还北京，房屋一直空置至5月2日。因为疫情原因，我认为基于公平原则该期间的房屋租赁费用。2020年6月2日，主卧的租户搬出，裴金华将主卧租给某个老板作为员工宿舍，居住人数在4人以上。裴金华的行为违反了国家和本市相关法律法规的强制性规定，也致使承租人无法正常使用房屋并危及承租人的财产安全。隔断间的隔断材料有异味，轻薄易晃动，隔音效果极差。我遂于2020年6月13日提出解除合同，于6月17日搬出了6XX号房屋。裴金华辩称，不同意蔡纲的诉讼请求。双方在房屋租赁合同约定的房屋是3XX号房屋，蔡纲在2020年2月7日当时就住进去了，住的是次卧，主卧是夫妻两人。蔡纲在签订合同时也看过房了。蔡纲告诉我阳光不好，问有没有其他的房屋，我让他住进了6XX号房屋。蔡纲是在2月19日换到了6XX号房屋，房租一样的。蔡纲住进6XX号房屋时主卧和次卧人都没来。我认为在换房上我没有违约，都是蔡纲自愿的。我不同意减少4月的房屋租金，因为蔡纲占用房屋了。我也不同意退还押金，我认为蔡纲违约了。我不同意开发票，签订合同的时候，蔡纲应该告诉我开发票，如果开发票，租金就不可能这么低。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年2月7日，裴金华（甲方）与蔡纲（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定蔡纲承租3XX号房屋内的1间房屋，租期为2020年2月7日至2020年8月10日。关于房屋基本情况，合同第一条约定“……该房屋为楼房，已设定租赁”。关于租金，双方约定“(一)租金标准￥2000元，提前5天交下次房租，如在约定日期内未缴纳房租，超过5日，则按违约金加收50元/天。（大写：贰仟元）（二）租金支付方式：月付压壹仟元……”合同第五条关于房屋租赁保证金，双方约定“（一）甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房租租赁保证金，具体金额为：￥1000元（大写：壹仟元）。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿金外，剩余部分应如数返还各乙方。”合同第六条约定蔡纲承担水费、电费，“房屋租赁税费及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担”。合同第七条“房屋的交付及返还”约定“（一）交付：甲方应于2020年2月7日前将房屋按预定条件交付给乙方，经双方交验签字并移交房门钥匙一套后视为交接完成。（二）返还：租赁期满前双方约定不再续租，甲方可提前10天带人看房，提前5天拿到房间钥匙，乙方应配合甲方工作，并在期满之日腾空房屋，支付卫生年费50元人民币，房屋交付后，甲方对于该房屋乙方遗留的物品视为废弃物，甲方有权自行处理……”合同第十条“合同的解除”中约定“（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.如乙方不支付或者不按照约定支付房租费用超过一周者，视乙方放弃居住权利，甲方可单方面解除合同，扣除房屋保证金，并对房屋进行重新处置。2.欠缴各种费用达100元的…….”合同第十一条约定“（一）乙方有本合同第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金…（三）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金。”当日，蔡纲向裴金华支付1个月的租金和1000元的押金，入住了3XX号房屋。后，应蔡纲要求，裴金华为蔡纲调换房屋，蔡纲入住6XX号房屋中的客厅内。6XX号房屋内另有主卧和次卧。2020年5月10日，蔡纲通过微信转账的方式交纳了至2020年6月10日止的租金。2020年6月2日至6月9日，裴金华安排4个人入住6XX号房屋的主卧内。2020年6月13日，在裴金华与蔡纲的微信聊天中，蔡纲称不住了。在6月15日的微信聊天中蔡纲称要在周末搬走。2020年6月17日，蔡纲从6XX号房屋内搬出，未向裴金华交付房屋钥匙。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，裴金华与蔡纲之间签订的《北京市房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。蔡纲在2020年6月17日搬出6XX号房屋，本院认定双方之间的租赁合同于2020年6月17日解除。《北京市房屋租赁合同》第十一条约定，蔡纲如提前退租，应当提前30日通知裴金华。蔡纲在2020年6月13日提出不在6XX号房屋继续租住并于6月17日搬出，违反合同约定，应向裴金华支付违约金。现裴金华要求蔡纲支付违约金2000元，合理合法，本院予以支持。蔡纲交纳租金至2020年6月10日，但是在6XX号房屋内居住至2020年6月17日，应该向裴金华支付2020年6月11日至6月17日期间的租金400元。根据《北京市房屋租赁合同》，蔡纲应当提前5日交纳2020年6月11日至7月10日期间的租金。2020年6月2日至6月9日期间，裴金华安排4个人入住6XX号房屋的主卧内，致使居住条件下降，裴金华存在过错。蔡纲因此未及时交纳租金，不构成违约。裴金华要求蔡纲支付违约金1500元，本院不予支持。裴金华要求蔡纲支付水电费37元，但是未提交相关证据，本院不予支持。裴金华依据合同约定要求蔡纲支付卫生费50元，合理合法，本院予以支持。蔡纲未将房屋钥匙给付裴金华，现裴金华依据合同约定要求蔡纲赔偿100元损失，合理合法，本院予以支持。蔡纲于2020年2月7日签订合同当日入住3XX号房屋，该房屋符合双方合同约定，后应蔡纲要求，双方协商一致将3XX号房屋变更为6XX号房屋。合同变更系蔡纲自愿，现蔡纲称裴金华未提供符合约定的房屋，要求裴金华支付违约金2000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。裴金华虽然在2020年6月2日至6月9日期间安排4个人入住6XX号房屋的主卧内，但并没有构成根本违约，现蔡纲主张裴金华支付违约金2000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。2020年4月，蔡纲实际占用6XX号房屋内的房间，现要求蔡金华退还2020年4月的租金1000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。蔡纲未及时交纳房屋租金与裴金华安排4个人入住6XX号房屋有关，不符合合同约定应扣除押金的情形。现蔡纲主张返还押金，合理合法，本院予以支持。蔡纲要求裴金华开具发票，合理合法，本院予以支持。蔡纲要求裴金华支付差旅费200元、误工费1000元，寻找替代房屋周转期间的损失4000元，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条之规定，判决如下：一、蔡纲于本判决生效之日后七日内支付裴金华违约金二千元；二、蔡纲于本判决生效之日后七日内支付裴金华二〇二〇年六月十一日至二〇二〇年六月十七日期间的房屋租金四百元；三、蔡纲于本判决生效之日后七日内支付裴金华卫生费五十元、钥匙损失一百元；四、裴金华于本判决生效之日后七日内退还蔡纲押金一千元；五、裴金华于本判决生效之日后七日内为蔡纲开具租金发票；六、驳回裴金华的其他诉讼请求；七、驳回蔡纲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由裴金华负担（已交纳）；反诉案件受理费28元，由蔡纲负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二〇年十一月二十三日书记员  张李营