湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3474号原告：王进，男，1982年9月7日出生，汉族，住常德市鼎城区。被告：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被告：常德中大房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区城西府坪街道新村居委会建设路**湘北大厦**。法定代表人：李德堰。委托诉讼代理人：朱红文，湖南沅澧律师事务所律师。原告王进与被告朱纯杰、被告常德中大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王进，被告朱纯杰，被告常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）的委托诉讼代理人朱红文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王进向本院提出诉讼请求：1.判令朱纯杰和中大公司立即向王进退还诚意金97000元、违约金60000元，合计157000元；2.本案受理费由朱纯杰和中大公司负担。王进诉称，王进于2010年12月15日，与朱纯杰签订协议书，在朱纯杰开发的“金地名苑”预定了1号楼第四单元9层楼910号三室二厅的商品房一套，建筑面积105平方米单价3000元/平方米，并于次日向被告交纳订购金97000元，被告朱纯杰收款后并出具了收据。协议约定订购房的暂定交房日期暂定为2012年6月28日，最后推迟无特殊情况也不得超过两个季度。任何一方违约，均可按总购房款的5‰计算罚金给守约方。朱纯杰因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查后又被判处刑罚，现已刑满释放。朱纯杰辩称：王进是本人的外甥女婿，2010年4月，因拆迁急用向王进借款97000元，后来就商量搞一套房子，签订了协议书。中大公司辩称：基于王进到目前为止提交的证据以及中大公司已经提交的证据所证明客观事实，认为本案借款与中大公司在法律上无关，不应认定中大公司对本案所涉民间借贷承担责任。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院确认如下案件事实：一、没有争议的事实1.2010年12月15日，中大房产公司（甲方）与王进乙方）签订《关于自愿预交诚意款的协议书》，约定：“乙方自愿预交诚意金款是预订甲方开发的新商品房。位于市××路××段以内（原常德市鼎城区物资局院内），定名为“金地名苑”，系电梯房小高层楼1号楼，现预订第4单元9层楼910号房，房屋为二室二厅一厨一厕，建筑面积为105平方米，预订每平方米价为3000元。预订房屋的总价款为315000元，2010年12月15日双方签字首付诚意金款100000元，余款双方另行协商交款时间。乙方所订购房的交房日期暂定为2012年6月28日，最后推迟无特殊情况也不得超过两个季度。本协议签字生效，双方应共同遵守，任何一方如有违约，均可按总购房款的5‰计算罚金给守约方。甲方（房产开发单位章）处加盖“中大公司金地名苑1号楼项目工程部”印章，法人代表（委托人）处签名朱纯杰。2010年12月16日，朱纯杰经手开出收到王进97000元收据，并加盖常德中大房地产开发有限公司金地名苑1号楼项目工程部印章。2.本院（2016）湘0702刑初17号刑事判决书及湖南省常德市中级人民法院（2018）湘07刑终220号刑事判决书认定：朱纯杰于2005年9月28日与徐桂华、唐珺瑶签订协议，约定三人以中大公司名义在原鼎城区物资局院内合作进行房地产项目开发，2008年11月8日三人解除合作协议，朱纯杰将金地名苑项目全部股份转让给徐桂华。2010年4月8日，中大公司与常德市金地富盛房地产有限公司杨晓丹签订协议，约定中大公司转让临建设路1号楼项目开发权给杨晓丹。2011年4月1日，杨晓丹、朱纯杰、徐建新签订协议约定：三方共同出资买断中大房产位于本市建设路金地名苑小区1号楼开发经营权，对杨晓丹、徐建新的原始投入进行分割，之后金地名苑1号楼由朱纯杰独立开发。常德市恒华建设事务有限公司（以下简称“恒华公司”）于2009年12月23日委托李昆林全权负责2009年底349号挂牌地块（丹阳天桥旁原前进织带厂）的开发事宜，并成立以李昆林为负责人的项目工程部，李昆林于2009年12月25日委托其母亲朱纯杰对此项目（即君香公寓）负责。朱纯杰在开发君香公寓、金地名苑1号楼的过程中因资金短缺，在未取得银行业监督管理部门颁发的《金融许可证》，不具备经营银行业金融业务资格的情况下，通过口口相传的方式以月息1.5分至5分不等的标准非法向105名集资参与人吸收存款金额共计人民币7690.5071万元，已还本付息金额合计1085.95万元，因部分集资参与人已超额兑付，尚有5503.1571万元未兑付。朱纯杰所吸收的资金被其用于还本付息及君香公寓、金地名苑1号楼房地产项目的建设。在案件侦查过程中，公安机关查封了朱纯杰、胡国华、胡利、李昆林、冯芳名下的相应房产及朱纯杰开发的金地名苑1号楼及君香公寓两个楼盘的相关房产。本院刑事判决书认定根据现有证据能够证实金地名苑1号楼系朱纯杰个人实际开发，其在开发房产期间以个人名义向他人吸收存款，应当认定为其个人行为，以非法吸收公众存款罪对其定罪处罚。湖南常德市中级人民法院认定，朱纯杰虽然分别以中大公司、恒华公司项目工程部的名义开发金地名苑1号楼、“君香公寓”，但证据显示两个楼盘实际系朱纯杰个人开发，所有的权利义务都归朱纯杰个人所有和支配，况且朱纯杰在外非法集资均是以个人的名义进行，所吸收的资金都归朱纯杰所有和支配，根据相关法律规定，本案不以单位犯罪论处，应依法追究朱纯杰自然人的责任。二、有争议的关于王进诉称借款97000元不予确认虽然出借人王进和借款人朱纯杰认可此事，但不予认定。其理由是，1.无支付的凭证或者证据；2.本人持有的最早的收据是从借据转换来的，而借款的时间、借款的资金来源和用途甚至借据都已经不存在，借款时间、资金的来源、资金的用途均因为不能提交借款的原始证据对借款是否真实予以考证，朱纯杰虽然认可其借款，但本人并未提交在刑事案件的账目中有该收入，王进本人也没有在刑事案件中报案；3.王进和朱纯杰认可，但涉及朱纯杰非法集资案件债权人的合法权益。本院认为：本案王进起诉是房屋买卖合同关系，根据已经查明的事实，朱纯杰与王进之间法律关系是借贷关系，之后作出的房屋买卖合同是作为借贷关系的担保，应当按基础法律关系进行审理，因此属于民间借贷法律关系。民间借贷是实践性合同，在借款实际支付到位的情况下，发生民间借贷合同的法律效力。故本案的焦点是：一、王进给朱纯杰借款97000元是否属实；二、中大公司是否应当承担法律责任。关于焦点一，朱纯杰对借款97000元表示认可，但因借款数额较大，且涉及他人的合法权益，王进及朱纯杰提交的证据不能证明已经将97000元支付到位，本院根据双方提交及本案的其他证据进行综合认定仍不能确认，依照“谁主张，谁举证”的原则，应当承担对其不利的法律后果，因此，民间借贷合同没有发生法律效力。关于焦点二，金地名苑1号楼系朱纯杰个人实际开发，其在开发房产期间以个人名义向他人吸收存款，应当认定为其个人行为，已经以非法吸收公众存款罪对朱纯杰定罪处罚，中大公司在民间借贷案件或者房屋买卖关系中没有作出意思表示，王进与中大公司之间没有成立相关民事法律关系，中大公司在案件中不是责任主体，不承担法律责任，相关法律责任应当由朱纯杰承担。综上所述，对王进的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第十六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回王进的诉讼请求。本案受理费1720元，由王进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  曾宪元二〇二〇年十一月十日书记员  刘文婷附：相关法律条文《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条自然人之间的借款合同具有下列情形之一的，可以视为合同成立：（一）以现金支付的，自借款人收到借款时；（二）以银行转账、网上电子汇款等形式支付的，自资金到达借款人账户时；（三）以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时；（四）出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时；（五）出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。第十六条原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩已经偿还借款的，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的存续承担举证责任。被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明的，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。第十九条人民法院审理民间借贷纠纷案件时发现有下列情形之一的，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、、地点源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼：（一）出借人明显不具备出借能力；（二）出借人起诉所依据的事实和理由明显不符合常理；（三）出借人不能提交债权凭证或者提交的债权凭证存在伪造的可能；（四）当事人双方在一定期限内多次参加民间借贷诉讼；（五）当事人无正当理由拒不到庭参加诉讼，委托代理人对借贷事实陈述不清或者陈述前后矛盾；（六）当事人双方对借贷事实的发生没有任何争议或者诉辩明显不符合常理；（七）借款人的配偶或者合伙人、案外人的其他债权人提出有事实依据的异议；（八）当事人在其他纠纷中存在低价转让财产的情形；（九）当事人不正当放弃权利；（十）其他可能存在虚假民间借贷诉讼的情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。