安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2761号 上诉人（原审原告）:陈宏，男，汉族，1987年8月12日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：陈多友（系陈宏之父），男，1963年2月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：周义林，安徽云飞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧**。 法定代表人：赵立新，该公司董事长。 委托诉讼代理人:周建，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵先飞，安徽皖光大律师事务所律师。 上诉人陈宏与上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈宏上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，改判金园公司支付逾期交房违约金截至起诉之日计54681.09元，之后以293511元为基础按照日万分之一顺延至具备交房条件止；2.本案诉讼费由金园公司承担。事实和理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，金园公司应于2014年6月30日前将验收合格的房屋交付陈宏，但金园公司并未按照合同约定日期书面通知陈宏办理上房手续，应承担违约责任。2.一审认定金园公司交付案涉房屋的时间为2014年11月13日错误，应以案涉房屋验收合格并经陈宏签字确认的房屋交接单日期为准，目前案涉房屋回填土下沉，金园公司至今没有维修。 金园公司辩称，案涉房屋属金园公司为改善企业职工居住环境开发的福利住房，只有金园公司的职工才具有购买资格。案涉小区房屋共计74栋，在合同约定的交房日期到达前，如果逐一通知，将花费大量的人力、物力，故金园公司下发189号文件，要求各单位安排好交房事宜。金园公司已尽到交房义务，但部分业主未按照通知的时间办理交房手续。案涉房屋交付时已验收合格，金园公司亦提供验收报告，金园公司没有任何的责任。 金园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈宏的诉讼请求；一、二审诉讼费由陈宏承担。事实和理由：1.一审判决认定金园公司逾期交房并承担违约金错误。案涉住房系金园公司为改善职工居住环境建设的福利住房，淮北矿业集团有限责任公司文件对交房时间有明确要求。陈宏系2013年5月1日以后购买住房，按照上述文件要求，陈宏应在2014年3月办理相关缴费手续，金园公司即安排交房，而陈宏直到2014年11月12日才补交代办证费及物业费，其收房延迟系其自身原因导致，且根据案涉合同第四条约定，出卖人发出交房通知后，买受人逾期十日未办理接收房屋手续的视为已经接收房屋，一审法院仅根据陈宏的物业验收单即认定金园公司的交房时间并据此判决金园公司承担逾期交房违约金显然不合理。2.案涉房屋符合合同约定的交房条件及安徽省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的规定，一审判决违反法律规定。 陈宏辩称，金园公司并未按照合同约定日期书面通知陈宏办理上房手续，应承担违约责任。一审法院在无充分有效证据的情况下认定金园公司交付案涉房屋的时间为2014年11月13日错误，应以案涉房屋验收合格并经陈宏签字确认的房屋交接单载明的日期为准。目前案涉房屋回填土下沉，金园公司至今没有维修。 陈宏向一审法院起诉请求：1.请求判决金园公司立即支付逾期交房的违约金54798元(违约期限暂计算至2019年11月12日)。2.判令金园公司以293511元为基数按照万分之一的比率从2019年11月13日起支付至涉案商品房符合交付条件为止的违约金。3.本案诉讼费用由金园公司负担。 一审法院认定事实:2013年10月23日，陈宏与金园公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人（陈宏）购买出卖人（金园公司）开发建设的金色家园B19幢2单元0106号房，房屋建筑面积90.45㎡；单价3245元/㎡，总金额293511元；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年10月29日，涉案商品房买卖合同在宿州市房地产管理局登记备案。陈宏已经向金园公司支付全部购房款。2013年11月8日，宿州千亩园金色家园B19#楼工程竣工。2014年11月13日，金园公司将涉案房屋交付给陈宏。2015年5月19日，宿州市经济技术开发区公安消防大队出具宿开公消竣复字【2015】第0002号复查意见书；2017年6月26日，宿州市环境保护局出具同意的验收意见；2019年12月17日，宿州市自然资源和规划局出具编号2019-182号规划核实合格证；2019年12月20日，宿州市住房和城乡建设局出具验收意见。2019年12月20日，宿州市建设工程质量监督站在验收意见处加盖公章。一审法院认为，陈宏与金园公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，陈宏已按合同约定支付购房款，金园公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付陈宏。根据合同约定，金园公司应于2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给陈宏，但金园公司在2014年11月13日才将涉案房屋交付给陈宏，金园公司逾期交房的行为构成违约。陈宏于2014年10月1日付清购房尾款，应每日按照陈宏已交付房价款的万分之一向陈宏支付自2014年10月2日起至2014年11月13日止这一期间的逾期交房违约金1262.10元（293511元×0.0001×43天=1262.10元）。在法庭辩论终结前，金园公司提供了完整的《工程竣工验收报告》证明公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构已经对涉案房屋出具了认可性意见，且宿州市建设工程质量监督站加盖了公章，故，对陈宏要求金园公司承担自2014年11月13日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决:一、金园公司于判决生效后十日内支付陈宏自2014年10月2日起至2014年11月13日止的逾期交房违约金1262.10元；二、驳回陈宏其他的诉讼请求。案件受理费585元，由陈宏负担572元，由金园公司负担13元。 本案二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：案涉房屋实际交付时间应如何确定，一审判决金园公司支付违约金1262.10元是否适当。经审查，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定金园公司应于2014年6月30日前将经竣工验收合格的商品房交付陈宏，但金园公司并未提交有效证据证明其在约定交房时间之前将符合交付条件的房屋交付陈宏，故其应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。一审中，金园公司提供了淮北矿业（集团）有限责任公司〔2013〕189号文件、陈宏2014年11月12日缴费结算凭证、缴费存根及所附结算明细表等证据，以证明其自2013年12月28日即安排交房，由于陈宏自身的原因导致收房迟延，上述明细表载明“交房时金园公司代收办证相关费用”，在双方均未提交陈宏实际接收房屋的其他证据的情况下，一审法院将金园公司与陈宏就案涉房屋进行结算、陈宏支付包括物业费等费用时间的次日即2014年11月13日认定为实际交房时间，并判决金园公司自陈宏支付完毕购房款的次日至2014年11月13日止的逾期交房违约金并无不当。虽金园公司主张根据淮北矿业（集团）有限责任公司〔2013〕189号文件，陈宏应在2014年3月接受房屋，但该文件系该集团公司印发宿州生活园二期交房方案的内部通知，文件接收对象系公司各相关单位，并未针对陈宏，对陈宏不产生约束力，且该通知作出及金园公司安排交房事宜时相关专门管理部门未就案涉房屋出具认可性意见，故金园公司主张陈宏应于2014年3月办理相关缴费手续及陈宏应在金园公司通知其接收房屋之日起十日内办理接受房屋手续、逾期视为已接收房屋的意见无事实；陈宏在一审中并未提交物业验收单，金园公司主张一审法院根据陈宏的物业验收单即认定其交房时间亦无事实依据。陈宏、金园公司关于交房时间的上诉理由均不能成立，本院不予采信。另，审理认为，案涉房屋在2013年11月8日即经金园公司组织设计、施工、监理等单位验收合格，且金园公司在一审法庭辩论终结前提供了完整的《工程竣工验收报告》，陈宏在2014年11月13日已经接收房屋的情况下，再以金园公司未书面通知其办理上房手续、案涉房屋未经竣工验收合格为由，上诉要求金园公司承担其接收房屋以后的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，陈宏、金园公司的上诉请求均不能成立，均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1170元，由陈宏负担1144元，由淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担26元。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  杨俊举 审判员  张 奥 二〇二〇年十一月十三日 法官助理王珊珊 书记员张猛 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。