陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终9578号   上诉人（原审被告、反诉原告）：黄月琴，女，1976年11月9日出生，汉族，住西安市碑林区东厅门**********。   委托诉讼代理人：段波澜，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安每一天便利超市连锁有限公司，住所地西安市新城区解放路**民乐园万达广场******。   法定代表人：张培彦，该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：卢蒙,女，1991年12月29日出生，汉族，该公司员工，住，住西安市雁塔区五典坡路**********/span>   上诉人黄月琴因与被上诉人西安每一天便利超市连锁有限公司（以下简称每一天公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   黄月琴上诉请求：1．撤销一审判决，改判每一天公司继续履行双方签订的商铺租赁合同，并支付拖欠的房租543840元（含已交半年房租和保证金317240元）；2.改判驳回每一天公司要求黄月琴退还房租和保证金317240元的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由每一天公司承担。事实和理由：导致每一天公司不能如期装修并使用涉案房屋并非因陕西智景置业有限公司（以下简称智景公司）的原因被相关方阻拦，而是相关方借口每一天公司未办理装修报备和消防审批手续阻拦装修。为解决每一天公司装修受阻问题，黄月琴告知委托人叶晓军及时采取补救措施，并向西安市未央区人民法院提起诉讼。诉讼结果排除了相关方对每一天公司装修和使用涉案商铺的阻拦。且西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16215号民事判决明确大房东与承租人叶晓军之间的租赁合同继续履行，每一天公司提出解除双方之间的租赁合同理由不能成立。智景公司注销并不必然导致每一天公司与智景公司因租赁合同产生的债权债务终止。黄月琴作为注销前智景公司的股东和法定代表人，对智景公司经营期间的债权享有追索权。一审判决认定双方之间的租赁合同因智景公司注销不能履行的理由不能成立。一审时每一天公司认可在2018年7月1日双方签订租赁合同后就按照合同约定向每一天公司交付商铺。黄月琴不存在违约行为，交付涉案房屋至合同解除期间的租金损失不应由黄月琴承担。    每一天公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回黄月琴的上诉请求。   每一天公司向一审法院起诉请求：1、解除每一天公司、黄月琴签订的《商铺租赁合同》；2、黄月琴返还租金271920元、保证金45320元，共计317240元；3、黄月琴承担本案诉讼费用。   黄月琴向一审法院提出反诉请求，要求依法判令每一天公司：1、继续履行房屋租赁合同；2、支付欠付租金543840元。   一审法院认定事实：2018年5月14日，案外人叶晓军与西安明州置业有限责任公司（以下简称明州公司）、西安乐康物业管理有限公司（以下简称乐康公司）签订《租赁合同书》，约定叶晓军从该两公司处承租位于西安凤城十路与文景路十字东北角“智慧国际”综合体的一层至四层裙楼商铺，其中一、二层为明州公司享有合法权利，三至四层为乐康公司享有合法权利。租赁期限为2018年6月1日至2030年5月31日等。2018年6月13日，叶晓军出具《授权委托书》，载明其委托智景公司为其代表，就位于其所承租的上述商铺的租赁事宜进行谈判、签署合同及收费，且其认可该公司在涉案商铺租赁过程中签署的文件。2018年6月23日，智景公司与每一天公司签订《房屋租赁合同》，约定由每一天公司承租上述商铺一层西南角的临街商铺，面积为206平方米。租赁期限为2018年7月1日至2028年6月30日，其中2018年7月1日至2018年10月31日为装修期，免除租金。租金为每年543840元，按半年支付。履约保证金为45320元。并约定若智景公司未按约定时间交付房屋达30日或交付的房屋不符合合同约定严重影响每一天公司使用等，每一天公司有权单方解除合同，且智景公司需于收到每一天公司通知后30日内将每一天公司所交付全部款项返还每一天公司等。2018年6月16日，智景公司向每一天公司出具10000元《收款收据》，并注明为租赁商铺订金。2018年6月28日，每一天公司通过其招商银行账户向黄月琴账户转款307240元。2018年7月，每一天公司进场。后每一天公司在对涉案商铺进行装修时遭西安鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海公司）阻拦，导致其无法对涉案商铺进行装修并使用。后叶晓军作为每一天公司起诉明州公司、乐康公司及第三人鑫海公司，要求解除其与明州公司、乐康公司之间租赁合同，并赔偿相关损失。2019年4月3日，一审法院（2018）陕0112民初16215号民事判决书载明，因叶晓军“……装修时未向第三人提交装修申请，未取得物业公司同意，导致装修期间被第三人阻拦，责任不在被告。而原告与第三人之间的纠纷因原告的撤诉而终结，故第三人阻挡原告装修是否构成侵权，与本案不属同一法律关系……”等，判决其双方之间合同继续履行，并由叶晓军交付欠付租金等。另查明，智景公司为自然人独资的有限责任公司，已经注销。黄月琴为其原法定代表人，持有公司100%股份。   一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。每一天公司与智景公司之间房屋租赁合同系双方自愿签订，不违反法律、法规强制性规定，故该合同合法有效，双方均应遵照履行。每一天公司已按约定向黄月琴交付了房屋押金及房屋，智景公司亦应向每一天公司提供符合合同约定的房屋，并保证每一天公司能够按约定用途使用涉案房屋。现智景公司所提供涉案房屋因智景公司之原因被相关方阻拦，导致每一天公司不能如期装修并使用涉案房屋，依照其合同约定，每一天公司享有合同之单方解除权。又因智景公司已经注销，合同相对方已经不存在，故涉案租赁合同已经终止。涉案合同未能履行之责任在于智景公司，依照合同约定及法律规定，智景公司应向每一天公司退还所交付全部款项即房屋租赁费及履约保证金共计317240元（1万元+307240元）。依照法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。黄月琴并未举证证明智景公司财产独立于其财产，因该公司已注销，故黄月琴应对上述债务承担还款责任。关于黄月琴要求继续履行合同之反诉请求，因缺乏合同主体及智景公司违约之情形，已失去履行基础，故其反诉请求应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黄月琴自本判决生效之日起十日内，向原告西安每一天便利超市连锁有限公司返还租金及履约保证金317240元。二、驳回原告（反诉被告）西安每一天便利超市连锁有限公司其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）黄月琴之反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6058元（西安每一天便利超市连锁有限公司已预交），由黄月琴负担，并于上述付款期限一并向西安每一天便利超市连锁有限公司支付。反诉费4619元（黄月琴已预交），由黄月琴自担。      经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。另查明，经询，双方当事人均认可，涉案房屋被物业公司锁门后涉案商铺所在的整排商铺均被锁门，至今仍无法正常使用，涉案合同双方并未履行。   本院认为，每一天公司与智景公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。智景公司作为出租人应向每一天公司提供符合租赁用途的房屋。在智景公司向每一天公司交付涉案房屋后，因物业公司阻挡并封锁涉案房屋，导致每一天公司无法正常装修使用涉案房屋。虽智景公司委托人叶晓军后续起诉物业公司，但并未使涉案房屋解除封锁，达到适租条件。在黄月琴并未提交充分有效证据证明系每一天公司自身原因导致涉案房屋无法正常使用的情况下，一审认定智景公司因无法提供适租的房屋而构成违约，每一天公司享有合同的单方解除权，符合本案实际情况。一审判令由黄月琴返还每一天公司租金及履约保证金317240元，与法不悖。因涉案房屋至今仍被封锁，双方之间的租赁合同并未实际履行，故黄月琴上诉主张要求继续履行涉案租赁合同，并由每一天公司向其支付欠付租金的请求，应不予支持。   综上所述，黄月琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费12410.8元，由黄月琴负担。   本判决为终审判决。       审 判 长  刘    琪                     审判员  师    婷                         审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年十月二十九日                         书 记 员  张舒涵                      1