沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异1137号案外人：张威，女，1980年6月2日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托代理人：邱玉龙，系辽宁盛典律师事务所律师。委托代理人：郑子夫，系辽宁盛典律师事务所实习律师。申请执行人：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区泰安路**，统一社会信用代码912101003131322823。负责人：赵曾政，系该分行行长。委托代理人：赵丽媛，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：胡婷，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所实习律师。被执行人：孙泽华，男，1991年4月27日出生，汉族，住辽宁省建平县。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“平安银行”）与被执行人孙泽华金融借款合同纠纷一案中，案外人张威于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人张威向本院提出执行异议，异议事项：请求法院解除位于沈阳市于洪区××号××房产的查封。异议理由：法院在（2020）辽0102执1839号平安银行申请执行孙泽华一案中，查封了孙泽华名下的案涉房产，现对该执行程序提出异议。2019年4月15日，案外人张威经房产中介与被执行人孙泽华签订房屋买卖合同。合同签订当日，张威向孙泽华交付定金1万元，又于2019年7月11日向孙泽华转账15万元，随即后者交付房屋，张威全家入住该房屋，自2019年7月1日起由案外人儿子姜龙实际居住。2020年7月27日，张威经中介代孙泽华交付1万元房屋维修基金，双方买卖房屋的法律行为均发生在平安银行查封房屋前，因开发商原因、非案外人的原因一直不能办理过户手续。案外人已交付房屋部分价款，并同意将剩余价款依法交付。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人的购房情形完全符合上述司法解释的规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提出异议。申请执行人平安银行答辩称，2019年8月28日，法院受理平安银行诉孙泽华金融借款合同纠纷一案，预查封孙泽华名下位于沈阳市××××号4-11-2，建筑面积80.18平方米的房产。依据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而案涉房产在查封时仍登记于被执行人孙泽华名下。案外人张威与被执行人孙泽华于2019年4月15日签订买卖合同，和平法院于2019年8月28日对房产档案进行查封，在此期间案外人与被执行人并未及时进行变更登记，因此案外人张威并不具有要求排除执行案涉房产的权利。对案外人提交证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。该买卖合同上约定的定金为17万元，而实际转账15万元，收条记载金额16万元。关于房屋买卖合同第三条第二款的约定，该约定上明确写明房屋有抵押，卖方应在签订合同后20到40个工作日办理过户登记手续。关于该项约定说明买方张威对于所购买房屋不能办理过户现状是了解的，不构成善意的买受人。本院查明，2019年11月29日，本院作出（2019）辽0102民初15913号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告孙泽华签订的《个人信用贷款合同》；二、于本判决生效十日内，被告孙泽华偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行贷款本金72,216.87元、利息（含罚息、复利）3,512.41元，合计75,729.28元（以上本金及利息截止日为2019年6月27日）；并从2019年6月28日起，按贷款合同约定的计息标准，给付逾期利息、罚息、复息至实际支付之日止；三、于本判决生效十日内，被告孙泽华赔偿原告平安银行股份有限公司沈阳分行为实现债权支付的律师费2,000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2020年4月2日，平安银行向本院申请强制执行，执行案号：（2020）辽0102执1839号；案件审理过程中，本院于2019年8月28日作出（2019）辽0102财保2377号协助执行通知书及民事裁定书，预查封孙泽华名下位于沈阳市于洪区××号××、建筑面积80.18平方米房产一处。另查明，根据房屋电子登记（簿）查询证明记载，位于沈阳市于洪区××号××、建筑面积80.18平方米房产的所有权人是孙泽华。另查明，2019年4月15日，孙泽华（卖方）与张威（买方）签订《房屋买卖合同》，卖方将位于沈阳市××××号4-11-2的房屋出售给买方，该房屋建筑面积80.18平方米，房屋转让总价款为人民币49万元。合同签订后，张威通过银行转账方式向孙泽华转款15万元。2020年11月24日，张威将房屋买卖对价款32万元主动存至和平法院账户内。异议审查过程中，案外人张威为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.房屋买卖合同；2.收款收据、收款收条；3.农业银行客户回执；4.（2020）辽0102执1839号公告、执行裁定书、拍卖变卖通知书；5.曹洋、胡显贵证人证言；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人平安银行提交了如下证据材料：1.房屋电子登记（薄）查询证明；2.协助执行通知书、送达回证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足案外人是否系权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行三个条件。本案中，通过审查异议相关材料并听取双方发表的意见，本院认为：首先，孙泽华与张威于2019年4月15日签订了《房屋买卖合同》，合同中对合同双方的姓名或名称、房屋基本情况如房号、建筑面积、房产总价、付款时间等合同主要条款均进行了约定，表明双方基于合意订立了购房合同，该合同具有法律效力；其次，案外人张威向法院提供了银行客户回执、收款收据、收款收条等表明达成房屋买卖合意后，案外人张威为此通过银行转账方式向孙泽华支付了部分购房款，并已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，主动存款32万元至和平法院账户，其最先转款日期早于查封日期。基于上述情形，本院认为张威在房产查封前就已与孙泽华签订了房屋买卖合同，缴纳了房屋对价款，符合上述司法解释相关规定内容。综上，根据现有在案证据，本院认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除房屋查封的异议请求，具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：案外人张威异议理由成立，停止对位于沈阳市于洪区沙岭路96-5号4-11-2、建筑面积80.18平方米房产的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年十一月二十五日书记员 尹子明