辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3649号上诉人（原审被告）:王博，男，1988年10月28日出生，满族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）:佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山水岸华府分公司，住所地鞍山市立山区沙河桥北沙河街**。法定代表人:刘德，该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。上诉人王博因与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山水岸华府分公司（以下简称佳兆业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4233号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王博上诉请求:一、请求撤销（2020）辽0304民初4233号民事判决依法改判或发回重审。二、由佳兆业鞍山分公司承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1、物业服务不到位，达不到1.5元平标准，例如：园区杂草重生，无人打理，园区内绿化率、亮化率不达标；门卫常态化不在岗，保安人员配备不齐，安保不达标。2、小区消防设施不齐全，多次经消防单位检查，消防栓没有水;园区无消防维保单位。3、园区内广告费及各项收益支出物业无公示，业主不知晓。4、已超出两年诉讼时效。5、根据《辽宁省物业管理条例》前期物业合同不得超过三年。6、一审判令滞纳金不符合法律规定。佳兆业鞍山分公司答辩称:原审认定事实清楚，适用法律正确。1、王博主张物业服务不到位，但王博没有提供相应证据来证明，且原审判决当中认定的物业服务不到位的抗辩不能证明佳兆业鞍山分公司在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。同时佳兆业鞍山分公司的物业服务是否到位，由相应的两级人民法院生效判决已经确认。2、小区消防设施不齐全的上诉理由不成立。王博没有相应证据证明其主张。同时该消防设施是否齐全已经生效判决所确认。3、王博主张园区无公示，这个理由不成为不交物业费的抗辩理由，同时在原审当中王博也没有提出过该项主张和理由，没有相应证据证明其主张。4、关于超出诉讼时效问题，根据两级人民法院的生效判决，均认为物业服务是连续性的行为。诉讼时效的起算点是从物业服务合同最后一期履行结束之后开始进行计算，故本案没有超出诉讼时效。5、王博与佳兆业鞍山分公司签订了物业服务合同，且佳兆业鞍山分公司一直对王博提供了物业服务，故请二审法院驳回王博的上诉理由，维持原判。佳兆业鞍山分公司向一审法院起诉请求：判令王博支付2015年9月1日至2018年12月31日的物业费6254元及电梯费1200元，合计7454元，并从2015年9月1日起至王博全部还清物业费之日止，按银行同业拆借利率支付滞纳金。一审法院认定事实如下：佳兆业鞍山分公司系鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，王博系该小区业主，房屋建筑面积104.23平方米。2014年8月28日，双方签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业服务费标准为高层住宅每平方米1.5元/月，电梯费30元/月。业主应当按全年交纳物业费，每次交费的具体时间以业主实际入住时间（入住月份）按年度交纳。业主不按协议约定时间交纳物业费的，按日千分之三承担滞纳金。合同签订后，佳兆业鞍山分公司对小区实施了相应的物业管理及服务，王博自2015年9月1日起至2018年12月31日止共拖欠佳兆业鞍山分公司40个月物业服务费及电梯费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佳兆业鞍山分公司自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，王博应按合同约定履行交纳物业服务费及电梯费的义务。物业合同中明确约定高层住宅物业服务费为每平方米1.5元/月、电梯费30元/月，王博欠缴物业费及电梯费的时间为2015年9月1日至2018年12月31日，王博应缴纳物业费为1.5元/月/平×104.23平×40个月=6254元，应缴电梯费为30元/月×40个月=1200元，故该院对佳兆业鞍山分公司要求王博缴纳物业费6254元及电梯费1200元的主张予以支持。关于佳兆业鞍山分公司主张王博从2015年9月1日起至王博全部还清物业费之日止，按银行同业拆借利率支付滞纳金一节，该院认为，本案中双方签订的《前期物业服务合同》明确约定物业费交费周期为按年度交纳，王博每年欠缴物业费的起算时间并不相同，且王博拒交物业费系因佳兆业鞍山分公司履行服务存在瑕疵，故本案应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息为宜。关于王博辩称佳兆业鞍山分公司物业服务不到位而拒交物业费一节，该院认为，佳兆业鞍山分公司已实际提供物业服务，王博的抗辩不能充分证明佳兆业鞍山分公司在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如佳兆业鞍山分公司在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，佳兆业鞍山分公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现王博以不缴纳物业费来对抗佳兆业鞍山分公司提供的服务，显系不妥。故该院对王博该项辩称不予采信。关于王博辩称本案已部分超过诉讼时效一节，该院认为，佳兆业鞍山分公司提供的物业服务行为是一种连续性行为，诉讼时效应从最后一期服务费履行期限届满之日起计算，故该院对王博该项辩称不予支持。关于王博辩称佳兆业鞍山分公司提供的服务不符合合同约定，不应按照物业服务合同约定的标准计算物业费一节，该院认为，物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共物品性质，关系到全体小区业主的切身利益，个别业主如想降低物业收费标准，需通过召开业主大会等程序予以解决，否则势必侵害小区已缴费业主的权利。如小区业主共同协商后取得一致意见，可与物业公司就物业费收费标准变更事项进行磋商。现王博未提供证据证明案涉物业小区通过集体讨论降低物业服务费标准，并与佳兆业鞍山分公司就物业费收费标准进行了变更，故本案仍应按案涉物业服务合同约定的物业费服务标准进行核算。鉴于佳兆业鞍山分公司未主张诉讼费由王博承担，故本案诉讼费由佳兆业鞍山分公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王博于判决发生法律效力后十日内一次性给付佳兆业鞍山分公司自2015年9月1日起至2018年12月31日止的物业费、电梯费合计7454元及利息（以7454元为基数，自2020年9月8日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回佳兆业鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费50元（佳兆业鞍山分公司已预缴），减半收取25元，由佳兆业鞍山分公司自行承担。二审中，当事人未提交新证据。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于王博提出“物业服务不到位，达不到1.5元平标准，园区杂草重生，无人打理，园区内绿化率、亮化率不达标；门卫常态化不在岗，保安人员配备不齐，安保不达标。小区消防设施不齐全，多次经消防单位检查，消防栓没有水;园区无消防维保单位。”一节，首先、现行的物业服务收费管理办法中规定实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。王博与佳兆业鞍山分公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同中明确约定了物业费的收取标准，合同签订时，王博应当知晓其所购物业管理服务费的标准。其次、原审中王博虽提供了照片及视频欲证明佳兆业鞍山分公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，但是物业服务是一个动态长期的过程，即使在服务的某些环节、个别区域服务不到位，也不能证明物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，若王博认为佳兆业鞍山分公司提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可请求佳兆业鞍山分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，故对王博的此项上诉主张，本院不予支持。关于王博提出“园区内广告费及各项收益支出物业无公示，业主不知晓”一节，王博未提供证据证明佳兆业鞍山分公司有无进行园区内广告费及各项收益支出公示，即使未公示，亦不能证明佳兆业鞍山分公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，故对王博据此不缴纳物业费的上诉理由，本院不予支持。关于王博提出已超过两年诉讼时效一节，物业服务合同系连续性合同,佳兆业鞍山分公司的物业服务一直处于持续履行状态，王博自2015年9月1日起拖欠物业费，且一审期间，佳兆业鞍山分公司亦提供证据证明其已尽催告义务，故对王博的该项上诉理由，本院不予支持。关于王博提出“根据《辽宁省物业管理条例》前期物业合同不得超过三年。”一节，首先、《辽宁省物业管理条例》第四十一条虽规定“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年”，但其系地方性法规，而本案中双方签订的《前期物业服务合同》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。故对王博的此项上诉主张，本院不予支持。关于王博提出一审判令滞纳金不符合法律规定一节，合同中约定的滞纳金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务，而本案中王博怠于缴纳物业费系因为佳兆业鞍山分公司在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠物业费，同时为督促佳兆业鞍山分公司提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，本院对一审法院认定滞纳金部分予以纠正，王博该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，王博的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4233号民事判决；二、王博于本判决发生法律效力后十日内给付佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2015年9月1日起至2018年12月31日止的物业费、电梯费合计7454元。三、驳回佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司承担，二审案件受理费50元，由上诉人王博承担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  张 滨审判员  许爱军二〇二〇年十一月二十六日法官助理薛慧敏书记员何洋