海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初7354号原告：王俊英。委托诉讼代理人：邱丙顺。被告：唐军。委托诉讼代理人：王嘉强，系辽宁澄洲律师事务所律师。原告王俊英诉被告唐军返还原物纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法由审判员陈雪适用简易程序独任审判，于2020年10月29日第一次公开开庭进行了审理，原告王俊英及其委托诉讼代理人邱丙顺、被告唐军委托诉讼代理人王嘉强到庭参加诉讼；于2020年11月24日第二次公开开庭进行了审理，原告王俊英及其委托诉讼代理人邱丙顺、被告唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俊英诉称：海城市宏基工业城区3-1号原产权人赵海忠、佟淑华，因与案外人李晓东、吴丹买卖合同纠纷一案，经海城市人民法院（2018）辽0381民初1221号民事调解书调解结案，因赵海忠、佟淑华未履行还款义务，海城市人民法院通过京东网对其所有的位于海城市宏基工业城B区3-1号房产（产权证为辽（20**）海城市不动产第0034595号、建筑面积3654.21平方米）进行了拍卖。该房屋拍卖公告附：对赵海忠、佟淑华名下位于海城市宏基工业城B区3-1号房屋瑕疵声明第二条，物业有三年的房屋租赁权，属物业与赵海忠、佟淑华个人借贷关系，与竞买人不发生关系。原告以6,557,517元的价格拍卖成交，2020年6月10日海城市人民法院出具了（2020）辽0381执恢96号执行裁定书，现该房屋已办理产权过户登记手续，所有权人为原告王俊英。2019年1月9日，因赵海忠、佟淑华与唐军买卖合同纠纷一案，海城市人民法院对赵海忠应收的曲冠宇、姚雷、王爽的房租40万元予以查封。为了收取房租方便，赵海忠与唐军签订租房协议书。唐军将海城市宏基工业城B区3-1号一层、二层、三层分别出租给案外人王爽、曲冠宇、艾纯梅，并收取租金，原告认为自2020年6月10日起原告已获得海城市宏基工业城B区3-1号房屋所有权，原有租赁合同应由被告与案外人之间履行，因被告已收取三案外人租金共计164,500元（王爽租金自2020年6月10日至2021年3月13日、曲冠宇租金自2020年6月10日至2021年3月13日、艾纯梅租金自2020年6月10日至2021年9月25日），故原告诉至法院，请求法院判令被告返还原告租金164,500元，诉讼费被告承担。原告在第二次庭审中变更诉讼请求为：要求被告返还原告租金263,480元（其中艾纯梅：274元/天×530天=145,220元、曲冠宇：328元/天×270天=88,560元、王爽：110元/天×270天=29,700元）。被告唐军辩称：答辩人因原告王俊英诉答辩人返还租金一案，现提出答辩如下：一、答辩人收取的16,450元租金合法有效。答辩人收取案外人王爽、曲冠宇、艾纯梅租金是基于答辩人诉赵海忠民间借贷纠纷一案对赵海忠应收租金的查封。答辩人诉赵海忠民间借贷一案胜诉后，双方根据生效判决和裁定为方便履行自愿达成了《租房协议书》，其收取租金的本质是履行法院生效判决和裁定。二、原告要求答辩人返还租金没有事实和法律依据。原告在竞拍宏基工业城B区3-1号房屋时，明知该房屋有三年房屋租赁权在他人的瑕疵而仍然参加竞买，应视为对该房屋瑕疵的接受。现原告通过竞买获得该房屋后，以产权人的身份要求收取竞拍时已明确的瑕疵部分租金没有事实和法律依据。综上所述，请人民法院依法查明事实，驳回原告的无理诉讼请求。经审理查明：海城市宏基工业城区3-1号原产权人为赵海忠、佟淑华，案外人李晓东、吴丹诉赵海忠、佟淑华、赵旭东买卖合同纠纷一案，本院经李晓东、吴丹申请于2018年查封了赵海忠、佟淑华所有的海城市宏基工业城区3-1号房产权证为辽（2017）海城市不动产第00345**、建筑面积3600平方米房屋，并于2020年4月4日做出（2018）辽0381民初1221号民事调解书。因赵海忠、佟淑华、赵旭东未履行还款义务，李晓东、吴丹向本院申请强制执行，本院通过京东网对赵海忠、佟淑华所有的位于海城市宏基工业城B区3-1号房产（产权证为辽（20**）海城市不动产第0034595号、建筑面积3654.21平方米）房屋进行了拍卖。该房屋拍卖公告附：对赵海忠、佟淑华名下位于海城市宏基工业城B区3-1号房屋瑕疵声明第二条，物业有三年的房屋租赁权，属物业与赵海忠、佟淑华个人借贷关系，与竞买人不发生关系。原告以6,557,517元的价格拍卖成交，本院于2020年6月10日作出（2020）辽0381执恢93号执行裁定书，裁定：被执行人赵海忠、佟淑华所有的位于海城市宏基工业城B区3-1号房产（产权证为辽（20**）海城市不动产第0034595号、建筑面积3654.21平方米）的房屋以成交价6,557,517元，归买受人王俊英所有。原告并于2020年6月28日取得不动产权利证书。另查：2019年1月7日，在唐军诉赵海忠、佟淑华民间借贷纠纷一案，唐军申请本院对赵海忠应收取的房租40万元予以查封。为了收取房租方便，赵海忠与唐军签订《租房协议书》。唐军将海城市宏基工业城B区3-1号一层、二层、三层分别出租给案外人王爽、曲冠宇、艾纯梅，被告唐军亦分别与案外三人签订了《租赁合同》，并收取王爽2020年3月15日--2021年3月14日一年租金4万元、曲冠宇2020年3月14日--2021年3月14日一年租金10万元、艾纯梅2019年9月27日--2021年9月26日两年租金20万元。综上，被告收取的从2020年6月10日起的租金共计236,080元（其中艾纯梅：274元/天×473天=129,602元、曲冠宇：274元/天×277天=75,898元、王爽：110元/天×278天=30,580元）。以上事实，原告提供的证据有：海城市人民法院（2018）辽0381民初1221号民事裁定书1份、房屋所有权证书1本、租房协议书、民事调解书3份、（2020）辽0381执恢93号执行裁定书1份及其陈述；被告提供的证据有：海城市人民法院公告及现场勘察表1份、（2019）辽0381民初568号民事判决书和民事裁定书各1份及其陈述，以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案案涉房屋在法院拍卖前已出租案外人，经法院拍卖后原告于2020年6月10日取得所有权，虽然案涉房屋的所有权发生变动，但不影响租赁合同的效力。被告唐军基于查封且经过赵海忠认可收取了2020年6月10日前的案外承租人的租金符合法律规定。但2020年6月10日以后的租金因案涉房屋所有权人已经变动为原告，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，被告唐军收取2020年6月10日后的租金侵犯了原告的合法权利，故应予返还。关于原告要求被告返还收取的艾纯梅274元/天×530天=145,220元租金一节，本院对符合法律规定部分274元/天×473天=129,602元租金予以支持；关于原告要求被告返还收取的曲冠宇328元/天×270天=88,560元租金一节，本院对符合法律规定且自主处分民事权利部分274元/天×270天=73,980元租金予以支持；关于原告要求被告返还收取的王爽110元/天×270天=29,700元租金一节，系其自主处分民事权利的行为，且不违反法律规定，本院予以支持。综上，被告应返还原告租金233,282元。关于被告辩称“我收取租金是根据海城法院判决和依法对第三方债权的查封，原告在购买涉案房屋的过程中知道有三年租赁权的瑕疵，原告对这个瑕疵已经认可了，我收取的租金是得到法律保护的”。本院依唐军申请对赵海忠、佟淑华对案外承租人应交付的租金予以了查封，但前提是案涉房屋系赵海忠、佟淑华拥有所有权期间，从2020年6月10日起案涉房屋所有权发生了变动，故从该日起案涉房屋的租金赵海忠、佟淑华已经不再享有权利，故唐军亦无权再收取2020年6月10日后的租金。关于“三年租赁权的瑕疵”问题，拍卖公告附的瑕疵声明系阐明案涉房屋有三年租赁的情形，但并不能说明租金由谁收取的问题，综上对被告该项辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九之规定，判决如下：一、被告唐军于本判决生效后三日内返还原告王俊英233,282元；二、驳回原告王俊英的其他诉讼请求。案件受理费2,626元，由原告承担226元，被告承担2,400元。2400元原告已垫付，被告在履行本判决所确定的给付义务时加付2,400元给原告。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  陈雪二〇二〇年十一月二十五日书记员  王月