江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初3054号原告:王庆，男，1985年10月1日生，汉族，居民,住灌南县。原告:孙志亚（系原告王庆妻子），1988年7月1日生，汉族，居民,住灌南县。两原告共同委托诉讼代理人：郑井艳，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被告：连云港市新境界置业有限公司。地址：灌南县鹏程西路北侧。统一社会信用代码：91320724553789646。法定代表人：严松亭，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨威，江苏港通陆桥律师事务所律师。原告王庆、孙志亚与被告连云港市新境界置业有限公司（以下简称新境界公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王庆及两原告共同委托诉讼代理人郑井艳，被告新境界公司委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王庆、孙志亚向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付违约金51047.91元(目前逾期办理权属变更及登记的违约金计算至2020年5月19日，自2020年5月20日起，至原告实际获得房屋权属之日止，按照银行间同业拆借LPR标准的1.5倍计算）；2.判令被告自行拆除案涉金德花园小区与规划不一致的违法建筑，继续履行其合同约定以及法定的义务，使得案涉金德花园小区符合办理产权证的条件，并协助原告办理产权证件。诉讼过程中，原告明确第2项诉讼请求为判令被告协助原告办理产权证件，并增加第3项诉讼请求，判令被告给付逾期交房违约金94元。事实和理由：原、被告于2017年11月2日签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于灌南县,该住宅建筑面积117.04平方米,住宅价款为470000元，合同约定住宅交付日期为2018年6月31日，原告于2018年7月2日实际收到房屋。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，被告应自房屋交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，同时提供必要文件协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但是至今为止，被告未为原告办理相关产权手续。经业主们多次信访，了解到被告擅自更改经过建设部门审核过的设计图，将案涉小区地下室负二层防火区改建为小车库、将消防通道改为汽车库向业主出售。由于被告行为，导致案涉小区不能进行竣工综合验收，消防验收存在不能通过的巨大风险。被告利用其优势地位，在《商品房买卖合同》中免除其不能按时为原告办理权属手续的违约责任，未约定违约金，被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定向原告支付违约金。为此，原告诉至本院。被告新境界公司辩称：1、原告主张逾期办证违约金诉求不能成立，根据合同第十五条约定，出卖人完成商品房综合验收合格后办理权属登记；2、合同第十五条未违反强制性规定，被告也尽到提示义务，并非无效条款或格式条款；3、未按期办理房产证系因政府工程和疫情原因，导致综合验收未按期进行，且未导致原告直接损失，原告要求违约金的计算方法及标准无事实和法律依据；4、被告的违建已经整改完毕，该诉求已不存在;5、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而非《城市房地产开发经营管理条例》。原告对其主张的事实，向本院举证了下列证据；1、《商品房买卖合同》，交纳房款发票、缴纳税收的发票、公共维修基金收据，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已经履行了给付购房款及交纳有关税费的合同义务，但被告未履行相应义务；2、连云港永安物业服务有限公司开具的收据2张，证明房屋的交付时间是2018年7月2日；3、灌南县和城乡建设局回复业主贺某军信访事项处理意见书、规划部门给业主王庆的处理意见书、规划部门回复给城管部门的函、城管执法部门拆除部分违法建筑的照片6张，证明被告进行违法建设的事实；4、2014年住建部与国家行政管理局联合发布的商品房买卖合同示范文本，证明被告提供的文本与示范文本不一致，产权登记条款约定商品房交付后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记，这些条款免除了被告责任，违反公平原则，该部分条款应当无效；5、城建档案馆调取的涉案小区32号楼部分图纸两张，证明被告没有按照图纸进行施工，导致消防通道、消防设施及地下一层都有违法建筑，导致不能办理规划核实，从而不能进行竣工验收；6、拍摄时间为2020年1月9日的本案小区北岸河堤加固及蒸汽管道工程开工建设的照片2张，证明拍照时河堤加固工程早就完成，管道建设工程才刚刚开始。被告质证意见为：1、同答辩意见；2、与本案诉求无关；3、回复函与处理意见书与本案无关，照片真实性无法确定，即使真实，也说明违法建筑已被拆除；4、示范文本说明合同可以修改、补充、删除，本案合同正文前也提示买受人仔细审查义务；5、该证据系平面图，而非施工图，施工图在施工过程中经批准可修改，故达不到原告证明目的；6、原告应举证证明房屋交付后该政府工程未开工和系因被告责任导致未能综合验收。结合上述证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年11月2日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的金德花园小区第32幢1单元603室住宅一套,建筑面积117.04平方米,价款为470000元，房屋交付日期为2018年6月31日。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第（3）项处理：第（3）项约定，商品房交付后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记。被告于2018年7月2日实际收到房屋。因业主多次反映被告擅自更改规划设计，变更消防通道及其他违建事宜，规划局也书面向综合执法局提出建议，综合执法局也派员到现场对有关违章建筑进行了强制拆除。目前，涉案房屋尚未通过综合验收。本案审理中，被告自述因绿化、河堤加固、我县蒸汽管道建设、疫情影响等原因导致该房屋现无法验收，但其没有提供证据。本院认为，原告与被告新境界公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。针对原告的第1项诉求，根据合同的约定，被告于2018年7月2日向原告交付房屋后，应当在合同约定的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未能提供，构成违约，应承担违约责任。合同第十五条又约定，商品房交付后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记，而该条款（第15条第3项）的实质是免除出卖人的违约责任，该条款为无效条款，本院不予采纳，故本院按照违约金的计算标准未作约定处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，根据违约金的性质，以实际损失为基础，综合当事人的过错、诚实信用等综合衡量的原则，另结合公平原则，本院酌定按照已付房款总额，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，对于2020年5月19日之前的违约金，按年利率3.85%计算；对于2020年5月20日之后的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案止。对逾期办证违约金根据合同约定自房屋交付之日起180日内由出卖人提供相关资料备案，该时间约定不违反法律法规的强制性禁止性规定，约定有效。即支付起点为2019年1月2日起,一直支付至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案止。综上，被告需支付逾期办证违约金为：2019年1月3日至2020年5月19日之间的违约金24881元（470000元*3.85%/12个月*16.5个月）；2020年5月20日之后的违约金以470000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案止。针对原告的第2项诉求，根据已查明事实，案涉房屋所在小区尚未通过综合验收，而综合验收为行政机关职责范围，并非法院判决能够处理，案涉房屋因尚并不具备办理产权过户条件，对原告该项诉求，本院暂不予支持，原告可待案涉房屋符合办理过户手续时另行起诉。针对原告的第3项诉求，原告称2018年6月因无31日，应从6月30日起计算被告逾期交房天数为2天，并要求按每日万分之一计算，因被告未能提供证据证明逾期交房系原告原因导致，故对原告主张逾期交房违约金94元（470000元×2天×1‱），本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告连云港市新境界置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王庆、孙志亚2020年5月19日之前逾期办证违约金24881元；2020年5月20日之后的违约金以470000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月20日起计算至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案之日止。二、被告连云港市新境界置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王庆、孙志亚逾期交房违约金94元；三、驳回原告王庆、孙志亚其他诉讼请求。案件受理费减半收取538元，由原告王庆、孙志亚负担275元（已缴纳），被告连云港市新境界置业有限公司负担263元（原告已预交，被告在兑现上述款项时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审 判 员 杨玉标二〇二〇年十一月九日法官助理 王广太书 记 员 温彦林法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。