湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0304民初3661号 原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市高新开发区麓天路**金瑞麓谷科技产业园****。 法定代表人：刘鲲鹏，董事长。 委托诉讼代理人：何俊，湖南维毅律师事务所律师。 被告：湘潭市岳塘区多益惠超市，住所地湖，住所地湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道吉安路**云盘华厦佳园******v> 经营者：王飞。 委托诉讼代理人：王慧雅，男，1980年12月24日出生，汉族，住湖南省长沙县。系被告湘潭市岳塘区多益惠超市经营者王飞之夫。 原告湖南鲲鹏物业服务有限公司与被告湘潭市岳塘区多益惠超市物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司委托诉讼代理人何俊、被告湘潭市岳塘区多益惠超市经营者王飞及其委托诉讼代理人王慧雅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费48580元（从2019年1月1日起计算至2020年4月30日）；2、判令被告支付原告违约金11659元，此后违约金按0.5‰的标准计算至物业服务费全部付清之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年11月29日，原告湖南鲲鹏物业服务有限公司与云盘华厦佳园业主委员会于2018年12月12日签订《物业服务合同》及《补充协议》，约定由原告为华厦佳园小区提供物业服务，收费标准为：楼梯房0.65元/㎡·月、电梯房1.28元/㎡·月、商铺2.0元/㎡·月；业主可按月、季度、年度等方式预交服务费；若业主不按时足额交纳物业服务费，原告有权要求业主从逾期之日起按每日0.3%之标准向原告支付违约金。被告系湘潭市岳塘区宝塔街道吉安路179号云盘华厦佳园门面二期15栋0103001-0103007、0203001-0203007号房屋（建筑面积1518.12㎡）承租人，其拖欠自2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费。原告多次催收未果，原告为维护其合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。 被告湘潭市岳塘区多益惠超市辩称：一、2019年1月1日至2019年7月27日期间，被告没有租赁湘潭市岳塘区宝塔街道吉安路179号云盘华厦佳园二期15栋0103005号门面，此期间不存在物业费，2020年1月1日开始，被告与房东协商，仅租赁一楼门面大约500平米；二、被告没有与原告签订物业合同，也不知道物业费应按2元/月·㎡收取，原告亦没有与被告告知过；三、被告不知道原告系物业管理服务企业，如果原告系小区物业服务企业，需退还被告每月300元垃圾清运费、超市员工指挥疏通消防通道加班费31200元、外墙渗水维修费23600元，因消防通道种了树，导致被告店面消防证未办理下来，由此产生的罚款应由原告承担；四、原告不作为。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司与云盘华厦佳园业主委员会签订《物业服务合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上述合同对全体业主及物业使用人均具有约束力。合同约定，物业服务费由业主按照其拥有的物业的产权面积交纳物业服务费，标准为：商业按2.8元/月·㎡。《补充协议》明确商业部分物业费将原合同约定的价格2.8元/月·㎡调整至2.26元/月·㎡，考核期内（即2019年1月1日至2019年3月31日）的物业费商铺按2.0元/月·㎡收取。被告于2019年7月28日与湘潭云盘房地产开发有限公司签订《门面租赁合同》约定，被告湘潭市岳塘区多益惠超市于2019年7月28日起租赁湘潭云盘房地产开发有限公司门面使用，面积约为1500㎡。原告诉请主张物业费按2.0元/月·㎡收取，系自行处分自己的权利，故其拖欠物业服务费金额为27000元（2.0元/月·㎡×1500㎡×9月）。被告辩称原告需向其返还垃圾清运费、加班费、外墙渗水维修费以及可能产生的罚款，本院认为，原告上述主张均未向本院提交充分的证据，对其该诉请，本院不予支持。被告辩称原告不作为，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费。被告庭后向本院提交聊天记录及转账凭证，拟证明其与湘潭云盘房地产开发有限公司达成约定，自2020年1月份开始，其从2020年1月份开始按照600㎡/月、20元/㎡交纳物业服务费。本院认为，被告向本院提交的微信聊天记录，仅能证明今年9月份、10月份有人催收房租的事实，其提交的转账凭证，仅能反映转账的事实，但无法证明转账时间及租赁面积减少的事实。原告诉请违约金，因被告非故意拖欠物业服务费，对其该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、湘潭市岳塘区多益惠超市于本判决生效之日起三日内一次性支付湖南鲲鹏物业服务有限公司物业管理服务费27000元； 二、驳回湖南鲲鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取650元，由湖南鲲鹏物业服务有限公司负担300元，湘潭市岳塘区多益惠超市负担350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  蒋 英 二〇二〇年十一月二十日 法官助理肖黎 代理书记员  唐璐瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。