江苏省镇江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏11民终3396号 上诉人（原审原告、案外人）：王国英。 被上诉人(原审被告、申请执行人）：孙华。 原审第三人（被执行人）：张福荣。 上诉人王国英因与被上诉人孙华、原审第三人张福荣案外人执行异议之诉一案，不服扬中市人民法院（2020）苏1182民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王国英上诉请求：撤销扬中市人民法院（2020）苏1182民初776号民事判决，依法改判停止对位于南昌成达城N区27号办公楼1702、1705、1706、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1716室房产（以下简称案涉房产）的执行并解除查封措施，本案诉讼费由孙华承担。事实和理由：王国英所提诉讼是不动产纠纷，应当由不动产所地地人民法院管辖，扬中市人民法院无权受理本案。对于案涉房产，张福荣已办理了备案登记，张福荣已是案涉房产的权利人，有权将其出卖或抵偿债务。在案涉房产被查封前，因张福荣欠王国英借款不能偿还，双方经结算，张福荣将案涉房产以5661760元的价格抵给了王国英，且双方签订了房屋抵债合同及补充协议；案涉房产是张福荣抵4958503元工程款所得，张福荣以5661760元的价格将案涉房产抵给王国英，价格合理，并未侵害张福荣和张福荣其他债权人的利益；王国英已领取了案涉房产钥匙且在物业办理了业主登记手续，已缴清了房屋专项维修基金等；为办理过户，王国英已向开发商付清了办证费用，因为开发商尚未办理初始登记的原因，才导致无法过户，故未过户原因并非王国英所致。 经审理查明，2018年5月21日，扬中市人民法院立案受理了孙华（原告）诉张福荣（被告）、李洪明（第三人）民间借贷纠纷一案[案号：（2018）苏1182民初2093号]。同年5月23日，该院根据孙华的申请，作出（2018）苏1182民初2093号民事裁定：冻结张福荣银行存款660万元或查封、扣押等值财产。同年5月30日，该院还作出（2018）苏1182民初2093号协助执行通知书，载明：一、预查封张福荣所有的位于南昌万达城Ｎ区地块）27#办公楼1702、1705、1706、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1716室的房产；二、查封期间，不得办理上述财产的买卖、抵押、转让等手续；三、查封期间为三年，自2018年5月30日至2021年5月29日。同日，该院向南昌市不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书。 2018年6月1日，该院立案受理了孙华（原告）诉张福荣（被告）、金瑞祥（第三人）、杨建昌（第三人）民间借贷纠纷一案[案号：（2018）苏1182民初2225号]。同年6月4日，该院根据孙华的申请，作出（2018）苏1182民初2225号民事裁定：冻结张福荣银行存款260万元或查封、扣押等值财产。同年6月14日，该院还作出（2018）苏1182民初2225号协助执行通知书，载明：一、查封张福荣名下所有的位于南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦B栋2707室、南昌市红谷滩新区凤凰中大道1000号南昌万达中心B2写字楼2302室、南昌市西湖区中山路150号地王广场2310室、南昌市红谷滩新区红谷天地商城3#、4#、5#、6#第一街区商业办公综合楼F305室的房产；二、查封期间，不得办理上述财产的买卖、抵押、转让等手续；三、查封期间为三年，自2018年6月14日至2021年6月13日。同日，该院向南昌市不动产登记中心送达上述民事裁定书和协助执行通知书，南昌市不动产登记中心在送达回证备考栏签署：“1、3查封，有抵押；2、4轮候查封，有抵押”。 2018年9月27日，案外人王国英向该院提出书面查封异议申请书，请求该院解除对案涉房产的查封。该院以王国英对保全裁定不服，进行复议，并于2018年11月22日作出（2018）苏1182民初2093、2225号民事裁定：驳回王国英的复议请求。2018年12月18日，王国英向该院提起案外人执行异议之诉，该院于2019年6月17日作出（2018）苏1182民初4686号民事判决，驳回王国英的诉讼请求。王国英不服，提起上诉。本院经审查，认为该院将王国英所提案外人执行异议错误定性为对保全裁定不服所提复议，属定性错误，应当通过执行监督程序予以纠正，从而作出（2019）苏11民终2849号民事裁定：“撤销扬中市人民法院（2018）苏1182民初4686号民事判决；二、驳回王国英的起诉”。2020年1月2日，该院通过执行监督程序立案，案号为（2020）苏1182执监1号。2020年3月18日，该院作出（2020）苏1182执监1号执行裁定：“一、撤销该院（2018）苏1182民初2093、2225号民事裁定；二、驳回王国英的异议请求”。 王国英不服该执行裁定，向该院提起执行异议之诉称，该院作出的（2020）苏1182执监1号执行裁定错误，依法应予纠正，理由如下：1、王国英与第三人张福荣在已经结算、等额抵消5661760元的前提下，签订房屋抵债合同及房屋抵债合同之补充协议，这与一般未经结算的借款双方在借款合同中径行约定当借款人无力偿还出借人款项时，直接将房屋抵给出借人的情形明显不同；2、该院仅根据房屋抵债合同的违约条款，就当然认为王国英在案涉房屋过户前对案涉房屋不享有所有权，明显忽视了已通过以房抵债方式等额抵消了原借款关系产生的金钱之债的事实；3、该院不能因房屋抵债合同中约定了抵债合同无效的违约救济条款，就当然认定该合同无效；4、该院忽视了房屋抵债合同中违约条款的适用前提，将该合同认定系借贷关系的担保合同，属断章取义，认定片面，罔顾事实。现王国英作为案外人，提出本案执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，该院应对案涉房屋停止执行、解除查封，并确认案涉房屋的所有权归王国英享有。请求：1、判令撤销（2020）苏1182执监1号执行裁定，依法确认案涉房产归王国英所享有；2、立即停止对案涉房产的执行并解除查封；3、本案诉讼费由孙华承担。 一审法院经审理查明，2016年12月22日，第三人张福荣与开发商南昌万达城投资有限公司就案涉房产办理了买卖合同网签登记备案，但未领取不动产权证书。 王国英提供的其与第三人张福荣签订的借款合同分别载明：1、2017年6月3日，第三人张福荣向王国英借款1000000元，借款期限为12个月，自2017年6月3日起至2018年6月2日止；2、2017年6月18日，张福荣向王国英借款2600000元，借款期限为12个月，自2017年6月18日起至2018年6月17日止；3、2017年6月28日，张福荣向王国英借款2700000元，借款期限为6个月，自2017年6月28日起至2017年12月28日止。上述三份借款合同均还载明：月利率1.5%，服务费2.5%，借款人张福荣以其所有的案涉房产提供担保。 王国英提供的其与第三人张福荣于2018年5月5日签订房屋抵债合同一份，载明：甲方为张福荣，乙方为王国英；甲方将其以抵工程款方式获得的案涉房产折抵向乙方的借款6061760元；甲方于本合同签订之日起即视为将房屋所有权交于乙方，在未办理完过户手续前应协助乙方取得当前房屋的使用权（如先交付钥匙等）；因开发商还没办理完南昌万达城N区楼盘产权证办理所需的相关手续，上述抵债的房屋甲方暂时还不能与乙方办理产权变更手续，待该楼盘具备办理产权证和变更产权登记时，甲方在不收取任何费用、报酬的前提下，无条件积极予以配合乙方办理产权证相关手续，并不得以任何理由进行拖延，在办理产权登记过程中所需要交付的费用由甲方交付；甲方如未按本合同第三条约定将上述房屋的产权变更到乙方名下，则双方以房屋折抵所欠借款的协议无效，之前的债务关系不仅将维持不变，甲方还将因此赔偿合同约定所折抵款总额5%的违约金；本合同签订后，即视为乙方获得了本合同上述所有房产的使用权，甲方须于合同签订后3日内协助乙方能够行使房屋的使用权；待具备上述房屋产权变更条件时，甲方必须配合乙方办理上述房屋产权变更相关事宜，办理期限视有关办理房屋产权机构的时限为准，上述房屋产权全部按合同变更结束后，该合同效力仍及于该房屋。同年5月9日，张福荣与王国英就上述房屋抵债合同又签订补充协议一份，载明：张福荣抵给王国英的11套公寓办理房产证过程中所需缴纳的费用（维修基金、契税等）共计约400000元左右，由王国英代为缴纳，6061760元减去400000元等于5661760元，即此前双方所签房屋抵债合同中的抵债总额为5661760元。 王国英在本案中陈述：1、其出借给第三人张福荣合计700余万元（第三人张福荣现已偿还100余万元，尚欠650余万元未还），均系其自有资金，通过银行转账和现金方式交付，借款利率为月利率1.5%、服务费为2.5%，刚开始的时候，第三人张福荣付了一部分，但后来就没有支付了，之后第三人张福荣就将案涉房屋抵债给其；2、第三人张福荣已向其交付了案涉房产的钥匙，其已入住并以业主身份缴纳物业费、与物业公司签订相关协议，房屋的维修基金、契税、印花税等费用也是其缴纳。对此，王国英向该院提交了完税证明、缴费发票、银行卡交易明细对账单、居住证明、业主信息登记表、南昌万达城前期物业管理服务协议、物品交付确认单等材料予以证明。 庭审中，王国英主张第三人张福荣从未见过孙华，亦未向孙华借款，他们之间是严重的套路贷，现其已向公安机关举报。针对王国英的该主张，该院亦查询了虚假诉讼智能预警系统，未发现被告孙华为“省法院民五庭2018年度职业放贷人名录人员”。 一审法院认为，虽然王国英在庭审中主张被告与第三人张福荣之间存在套路贷，但未能提供证据予以证实，且本院经查询虚假诉讼智能预警系统，亦未发现被告孙华为“省法院民五庭2018年度职业放贷人名录人员”，故该院对王国英的该主张不予采信。本案的争议焦点为王国英对案涉房产是否享有物权期待权。王国英主张根据其与第三人张福荣签订的房屋抵债合同及补充协议，并已代第三人张福荣交纳维修基金、契税等，且占有房屋，理应对案涉房产享有所有权，足以排除对案涉房产执行。该院认为，案涉房屋抵债合同及补充协议的效力，应当取决于王国英对第三人张福荣是否享有合法有效之债。换言之，王国英与第三人张福荣之间是否存在合法有效的民间借贷关系。根据王国英提供的现有证据，并不能证明王国英全部出借资金均来源正当及合法，故该院在本案中无法认定王国英与第三人张福荣之间的民间借贷关系是否合法。因此，王国英的该主张不能成立，该院不予支持。 退一步讲，即使王国英与第三人张福荣之间存在合法有效的民间借贷关系，但案涉房屋抵债合同及补充协议签订时尚有部分借款未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距，会导致双方利益显失公平，甚至可能损害第三人张福荣的其他债权人的合法权益，据此，案涉房屋抵债合同及补充协议不符合合同合法性的规定，王国英不能直接根据该房屋抵债合同及补充协议由债权转化为物权。再言，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，由此可见，王国英能够提出异议的必须系登记在被执行人即本案第三人张福荣名下的不动产，第三人张福荣与开发商系基于建设工程价款而以物抵债获得案涉房产，而案涉房产目前仍在开发商南昌万达城投资有限公司名下，尚未办理过户登记至第三人张福荣名下，第三人张福荣对案涉房屋享有的仅是物权期待权（即准物权），并非法律意义上的物权，故王国英请求确认案涉房产归其所有，并主张其对该等房屋享有排除执行的权利，不符合上述法律规定，依法亦不应予支持。据此，该院于2020年8月28日作出（2020）苏1182民初776号民事判决：驳回王国英的诉讼请求。 本院查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1、扬中市人民法院对本案执行异议之诉有无管辖权；2、案涉房产仍登记在开发商名下且被抵债给张福荣的情况下，在法院将案涉房产作为张福荣的可查封财产查封前，又被张福荣以抵债的方式转让给了王国英，王国英要求排除法院对案涉房产执行的主张能否成立。 关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”本案中，扬中市人民法院作出的（2020）苏1182执监1号执行裁定是执行异议裁定，王国英对该裁定不服，应当向执行法院提起执行异议之诉。而扬中市人民法院正是本案的执行法院，故该院对王国英提起的执行异议之诉有管辖权。 关于第二个争议焦点，本院认为围绕该争议焦点，有以下三个争议问题：1、案涉房产能否作为张福荣的可查封财产予以查封；2、王国英以案涉房产已转让给其为由，能否请求法院确认案涉房产为其所有；3、王国英排除法院对案涉房产的执行并解除查封的请求能否成立。 关于第一个争议问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，人民法院可予以查封。本案中，案涉房产虽仍属南昌万达城投资有限公司的财产,但该公司基于欠张福荣建设工程款将案涉房产抵给了张福荣，正是基于上述规定，扬中市人民法院可以以张福荣为被执行人查封案涉房产。 关于第二个争议问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，现有证据证明案涉房产仍为南昌万达城投资有限公司所有，既未变更登记到张福荣名下，也未进一步变更登记到王国英名下，本案中不能认定案涉房产归王国英所有。 关于第三个争议问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是基于物权期待权对登记在被执行人名下不动产买受人的特别保护，如果被执行财产未登记在被执行人名下，则不能适用第二十八条规定予以特别保护。本案中，案涉房产作为被行财产，并未登记到被执行人张福荣名下，张福荣将案涉房产抵债给王国英，王国英仅对张福荣享有要求其将案涉房产过户至王国英名下的权利，而该权利仅为一般债权性质权利，并不能定性为物权期待权，不能排除法院对案涉房产的执行。 综上所述，王国英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51432元，由上诉人王国英负担。 本判决为终审判决。 审判长 于  竞 审判员 章 晓 东 审判员 司马仲华 二〇二〇年十一月十九日 书记员 孙 敏 瑶