云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0124民初770号原告：石某，男，1986年1月4日生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。原告：叶某某，女，1985年11月11日生，哈尼族，住云南省昆明市西山区。二原告共同委托诉讼代理人：郑鸿容，云南孙文东律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南千象房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91530124MA6NNG9K91。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处环城南路**。法定代表人：许可俊，经理。被告：苏某某，男，1984年12月29日生，汉族，住云南省保山市施甸县。第三人：骆某某，男，1975年10月15日生，汉族，住云南省曲靖市陆良县。委托诉讼代理人：黄俊源，云南耀律律师事务所律师。特别授权代理。原告石某、叶某某与被告云南千象房地产营销策划有限公司（以下简称：千象公司）、苏某某、第三人骆某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，于同年8月25日、10月16日公开开庭进行了审理。原告石某及其与叶某某的共同委托诉讼代理人郑鸿容，被告千象公司的法定代表人许可俊、苏某某，第三人骆某某的委托诉讼代理人黄俊源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石某、叶某某向本院提出诉讼请求：1.判决原告与第一被告2020年5月17日签订的购房意向金合同（《意向金协议书》）无效；判决原告与二被告2020年5月19日签订的《房地产居间买卖合同》无效。2.判令第一、二被告共同连带返还原告购房款78900元，及原告的相关购房资料。3.判令第一被告返还原告中介服务费14000元；按照原告接受服务费用的3倍赔偿，承担42000元对原告的赔偿。4.判决被告承担本案律师费54400元。5.案件受理费由几被告共同承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：“判决撤销原告与两被告2020年5月19日签订的《房地产居间买卖合同》”，变更第3项诉讼请求为：“判令第一被告返还原告中介服务费14000元”。事实和理由：2020年5月17日，原告与千象公司签订购买枫桥家园一期37幢2号房屋的意向合同，并向第一被告缴纳20000元购房意向金。2020年5月19日，第一被告千象公司作为居间人，促使房屋出卖人骆某某、梁某某与第二被告苏某某（实为千象公司安排之人）签订了《房地产居间买卖合同》，约定第二被告苏某某购买骆某某位于富民县房屋，成交价1348000元，2020年6月19日支付20万元赎证，公证或办理完房屋所有权登记后再支付598000元，商业贷款后支付550000元。居间服务费13480元。同日2020年5月19日，第一被告安排第二被告作为房东骆某某的代理人，第一被告再次作为居间人，促使原告与第二被告签订了《房地产居间买卖合同》，约定原告购买骆某某位于富民县房屋，成交价1426900元，签订合同之日支付定金356900元，公证或办理完房屋所有权登记后再支付500000元，商业贷款后支付570000元。居间服务费14269元。2020年6月22日，原告与房东骆某某在富民县房地产管理所网签了《云南省二手房买卖合同》。原告与骆某某第二天联系上后才知晓，骆某某根本没有委托过苏某某代理售房，第一被告虚构苏某某为房屋代理人，隐瞒了房屋的代理人为梁某某真相，并且第一被告从未告知第三人购房成交价为1426900元，告知的成交价为1348000元。原告按合同约定共计支付购房款1126900元（分别为：2020年5月17日支付千象公司购房意向金20000元，2020年5月19日支付千象公司指定人员易露336900元，2020年6月22日支付房东骆某某购房款770000元），2020年5月19日支付千象公司居间服务费14000元，骆某某和房屋代理人共收到原告支付的1048000元购房款，其中78900元的购房款中间差价被中介截流。原告和房屋代理人6月24日报警。目前，房东骆某某和代理人梁某某知晓千象公司等人的欺骗行为，暂停了房屋变更登记手续的办理。原告认为，第二被告在没有骆某某的授权委托下代理骆某某与原告签订《房地产居间买卖合同》，事后没有得到骆某某的追认，属于无权代理。因此，原告作为善意相对人有权依据《合同法》第48条规定撤销《房地产居间买卖合同》。另外，第一被告作为居间人，未向委托人尽如实告之义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益，依据《合同法》第425条规定，应返还原告居间报酬并承担原告所受损失。原告认为第一、第二被告已涉嫌合同诈骗罪，但富民县公安局认为不属于犯罪，不予立案，原告无奈之下依据《民法》《民事诉讼法》《合同法》《消费者权益保护法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定起诉至法院，恳请人民法院判如所请。被告千象公司答辩称，原告的诉讼请求不属实，我们带原告看过房子，原告也有购买意向，并且签订了居间购买合同，我们也向房主说过，房主也做了售卖委托合同，原告与第二被告签订了买卖合同，原告与第三人已经签订了网签合同，而且该房屋已经过户，我们收的是中介费，现在原告没有按照合同去办理贷款，并不是我们没有帮他办理。78,900元房主在签网签合同及做公证的时候是知道的。被告苏某某答辩称，我只是去帮千象公司的忙，千象公司让我去和梁某某签合同，再去和原告签合同。我以为是合法的，后来是在收到法院传票才知道不合法。中间差价的事我不知道，一直到出事的时候才知道，在这个事情中我一分钱没有拿到。第三人骆某某答辩称，诉讼请求与第三人无关不进行答辩，事实与理由认可。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《房地产居间买卖合同》；2.《意向金协议书》、支付宝转账记录、银行转账记录、《收条》、微信转账记录、《收据》、银行转账记录；3.委托代理合同、发票；4.电话录音光盘及文字稿；5.检察院答复函。经质证，被告千象公司对证据1、2的三性予以认可；对证据3认为律师费过高，并且也不应该由其承担；对证据4认为原告买房时邵娇已经不在其公司上班；对证据5不认可。被告苏某某对证据1的三性予以认可，但认为《房地产居间买卖合同》是第一被告让其签署；对证据2《意向金协议书》上面说的款项认为没有收到，但转给易露的款项及证据第11页的转账是知道的，转给窦小英的款项、微信聊天记录及《收据》不知道；对证据3没有异议，尊重法院判决；对证据4不知道邵娇是谁；对证据5没有异议。第三人骆某某对原告提交的5组证据的三性都没有异议，但是认为第1组证据原告与两被告签订合同，第三人是不知情的，且没有办理任何的授权委托手续。被告千象公司围绕其辩解依法提交以下证据：1.被告《营业执照》、《法人身份证明》、法定代表人身份证复印件；2.骆某某与两被告签订的《房地产居间买卖合同》；3.第三人与原告及第一被告签订的《房地产居间买卖合同》；4.《云南省二手房买卖合同》《不动产交易涉税事项办结书》、云南增值税普通发票、《富民县不动产登记中心受理通知书》；5.第二被告收到78,000元《收条》；6.《首付款收条》；7.第二被告支付第三人的代理人定金20,000元的《收条》;8.《商品房购销合同》、房产证、房屋信息查询摘抄表；9.看房确认书。经质证，原告对证据1无异议；对证据2、3、4的合法性、关联性不予认可，认为是以欺诈手段签订的合同；对证据5的真实性予以认可；对证据6、7认为不清楚情况，不予质证；对证据8予以认可；对证据9不予认可。被告苏某某对证据1、2、3、4、6、7、8、9无意见；对证据5认为只是在《收条》上面签过字，并没有收过钱。第三人对证据1无异议；对证据2、3的真实性予以认可，合法性不予认可；对证据4的关联性不予认可；对证据5的三性不予认可；对证据6、7、8的关联性不予认可；对证据9的三性不予认可。被告苏某某围绕其辩解依法提交其与许永、许龙江通话的电话录音光盘一张，欲证明自己没有收到千象公司支付的购房款78,000元。经质证，原告认为无法核实录音内容的真伪，认为许永在第二份居间合同里是千象公司的经办人，购房款78,000元被谁收取都存在欺诈行为，两被告对原告、对第三人都应当承担共同的赔偿责任。千象公司对真实性不予认可，认为苏某某是找了两个千象公司离职的人员进行的录音。第三人未对该份证据发表质证意见。第三人骆某某围绕其述称依法提交以下证据：1.苏某某与第三人签订的《房地产居间买卖合同》《材料保管清单》；2.《云南省二手房买卖合同》。经质证，原告对证据1、2的三性予以认可，但认为苏某某与第三人签订的《房地产居间买卖合同》不是苏某某的真实意思表示，是受千象公司的唆使，因此这份合同是无效的。千象公司对证据1予以认可；认为证据2是原告和第三人当面签订。被告苏某某对证据1《房地产居间买卖合同》予以认可，但是认为是千象公司让其去签订的，对《材料保管清单》不知情；对证据2不清楚，虽然过户时其参加，但是签订的合同太多，有没有签订该合同不清楚。综上，本院对双方在质证中无异议的证据予以采证并在卷佐证。质证中有异议的证据，若能与其他证据相印证部分，本院予以采证。案经审理，本院依据各方当事人对真实性无争议的证据材料以及当事人的自认，确认法律事实如下：2017年6月5日，骆某某和高竹娥夫妇委托梁某某代为对自己位于昆明市富民县结清抵押贷款、办理注销抵押登记手续、领取房屋所有权证、土地使用证并签署相关文件，在贷款结清后办理该房屋的出售事宜。2020年5月17日，原告与千象公司就上述房产签订了《意向协议书》，并向千象公司支付购房意向金20000元。2020年5月19日，梁某某代理第三人骆某某（卖方、甲方）与被告苏某某（买方、乙方）、被告千象公司（居间方、丙方）签订《房地产居间买卖合同》约定：甲方将坐落于富民县房屋转让给乙方；该房屋按套计价，成交总价为1348000元；该房屋的产权证处于抵押状态，由乙方出资200000元于2020年6月19日前还款赎证，出资款抵做购房款；合同签订之日，乙方向甲方支付定金20000元作为购房担保；除定金和垫资赎证款之外剩余房款，甲、乙双方办理完《房屋转让预约协议》公证当天或申请办理完房屋所有权转移登记当天，乙方再付甲方房款598000元，待甲方将房屋过户给乙方后，乙方申请商业贷款第三次支付甲方房款550000元；居间服务费按套收取，共计13480元，由乙方承担，于签订完本合同当日一次性付清。合同还对其他事项进行了约定。梁某某于签订合同当日收取了苏某某给付的房屋定金20000元。2020年5月19日，被告苏某某代理第三人骆某某（卖方、甲方）与原告石某、叶某某（买方、乙方）、被告千象公司（居间方、丙方）签订《房地产居间买卖合同》约定：甲方将坐落于富民县房屋转让给乙方；该房屋按套计价，成交总价为1426900元；合同签订之日，乙方向甲方支付定金356900元作为购房担保；除定金之外剩余房款，甲、乙双方办理完《房屋转让预约协议》公证当天或申请办理完房屋所有权转移登记当天，乙方再付甲方房款500000元，待甲方将房屋过户给乙方后，乙方申请商业贷款支付甲方房款570000元；居间服务费按套收取，共计14269元，由乙方承担，于签订完本合同当日一次性付清。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约于签订合同当日向千象公司支付居间服务费14000元，向千象公司指定人员易露支付购房款336900元，苏某某作为收款人于当日出具了收到购房定金356900元（含此前原告支付的购房意向金20000元）的《定金收条》给原告。千象公司在收到原告336900元的购房款后，支付了第三人180000元赎证费用，2020年5月30日支付苏某某购房款78000元，苏某某又于2020年6月22日支付第三人购房款78000元，综上，骆某某共计收到千象公司、苏某某支付的购房款278000元（含购房定金20000元）。另，2020年6月22日，原告与第三人骆某某在富民县房地产管理所网签了《云南省二手房买卖合同》，原告于当日支付第三人骆某某购房款770,000元。签订合同次日，经原告与第三人骆某某联系后才知道骆某某并未委托被告苏某某代理出售涉案房屋。因原告认为其按合同约定共计支付购房款1,126,900元，而骆某某和房屋代理人共收到原告支付的购房款1,048,000元，其中78,900元的中间差价被中介截流，为此于2020年6月30日，原告石某向富民县人民检察院反映，认为自己可能被千象公司和苏某某诈骗，富民县人民检察院将线索移送富民县公安局审查后，富民县公安局认为没有犯罪事实，决定不立案，石某对决定不服，向富民县公安局申请复议，富民县公安局复议后决定不立案，石某对复议决定不服向昆明市公安局申请复核，昆明市公安局复核后决定维持复议决定。2020年7月29日，石某对富民县公安局作出的《不予立案通知书》不服，向富民县人民检察院申请立案监督，富民县检察院审查后答复石某，有权请求人民法院或者仲裁机构对《房地产居间买卖合同》予以撤销。综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳双方争议焦点为：原告的诉讼请求是否成立。本院认为，一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。……行为人实施的行为未被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。本案中，千象公司就枫桥家园一期37幢2号房产于2020年5月17日与原告签订了《意向协议书》，并收取原告购房意向金20,000元，而后千象公司又在同月19日作为居间方与卖方梁某某（骆某某的代理人）、买方苏某某签订了《房地产居间买卖合同》，但被告苏某某并不是想真正的购买第三人的房屋，合同签订后，被告苏某某也未按合同的约定向原告支付相应购房款，相反，苏某某是在未经第三人骆某某委托的情况下，代理骆某某与原告石某、叶某某签订《房地产居间买卖合同》，欲达到卖房赚取差价的目的，被告千象公司、苏某某具有以欺诈的手段使原告在违背真实意思的情况下签订《房地产居间买卖合同》的民事行为，现原告请求撤销其与被告千象公司、苏某某2020年5月19日签订的《房地产居间买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持；二、关于原告请求返还78,900元的问题。千象公司提供的《收条》显示：苏某某2020年5月30日收到千象公司支付的购买涉案房屋购房款78,000元，同时千象公司提供的《首付款收条》亦显示：第三人骆某某2020年6月22日收到苏某某购买涉案房屋首付款78,000元，据此，本院确定以千象公司名义付给苏某某的78,000元购房款，又以苏某某名义支付给了第三人。综上，原告支付给千象公司的336,900元购房款，第三人骆某某共计收到以千象公司、苏某某名义支付的购房款278,000元（定金20,000元，赎证费用180,000元，2020年6月22日支付房款78,000元），尚余78,900元千象公司持有，在《房地产居间买卖合同》被撤销后千象公司应予返还。三、关于中介服务费、律师费问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”规定，因本案系千象公司、苏某某以欺诈的手段使原告在违背真实意思的情况下签订《房地产居间买卖合同》的民事行为，在《房地产居间买卖合同》被撤销后，千象公司已收取的中介服务费14,000元应予返还。同时，千象公司、苏某某应共同承担原告因诉讼而实际已产生的律师代理费10,000元。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起撤销原告石某、叶某某与被告云南千象房地产营销策划有限公司、骆某某2020年5月19日签订的《房地产居间买卖合同》；二、由被告云南千象房地产营销策划有限公司在本判决生效后五日内返还原告石某、叶某某购房款78,900元、中介服务费14,000元及购房税票；三、由被告云南千象房地产营销策划有限公司、苏某某连带给付石某、叶某某律师代理费10,000元；四、驳回原告石某、叶某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3838元（原告已预交），由被告云南千象房地产营销策划有限公司和苏某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  段志能审 判 员  李庆芬人民陪审员  唐长平二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  周勇晶