陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0802民初3004号 原告（反诉被告）：陕西省榆林市榆阳区长城路街道广济北村村民委员会 委托诉讼代理人：蔺树姣，陕西海内律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，陕西海内律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐某某，男，1984年3月9日出生，汉族，榆林市人，住榆林市榆阳区西沙天宝巷**，榆林市鹏伟广告传媒有限公司执行董事。公民身份号码：6127011984********。 委托诉讼代理人：邸飞，陕西宇内律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雒娜娜，陕西宇内律师事务所律师。 第三人：陕西广济堂医药集团股份有限公司 委托诉讼代理人：宋照伟，陕西智勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付琦，陕西智勤律师事务所实习律师。 原告陕西省榆林市榆阳区长城路街道广济北村村民委员会（以下简称广济北村）与被告徐某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，被告徐某某申请追加陕西广济堂医药集团股份有限公司（以下简称广济堂公司）为本案第三人，本院予以准许，并依法通知广济堂公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广济北村委托诉讼代理人蔺树姣和王凯、被告徐某某、被告委托诉讼代理人邸飞、雒娜娜、第三人广济堂公司委托诉讼代理人宋照伟和付琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广济北村向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《户外电子广告屏租赁合同》；2.依法判令被告向原告支付涉案LED显示屏租赁费112.5万元，并支付原告为其垫付的电费48799.83元，共计1173799.83元，并自被告违约之日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日的利息；3.依法判令被告赔偿因此次损坏和拆除电子屏设备及配件，直至涉案LED屏幕能够进入正常的运营；4.依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月7日，原告与被告签订《户外电子广告屏租赁合同》，合同约定：原告向被告出租位于陕西省榆林市榆阳区广济大厦主楼正立面LED电子广告屏，租期为2016年1月1日起至2020年12月31日止，每年租金为50万元。双方签订合同时，被告缴纳了2016年租金50万元，后于2016年12月29日缴纳了2017年度租金5万元。之后，被告未按合同约定如期向原告缴纳租赁费，经多次催缴，被告后分三次共计向原告缴纳了租赁费45万元，剩余租赁费经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。原告认为，被告延期拒绝缴纳租赁费的行为，系对合同的根本违约，根据《合同法》第一百零七条及第一百零八条的规定，恳请法院依法查明上述案件事实，依法支持原告的上述诉请。 被告徐某某辩称，2013年8月30日，案外人高保卫与被告签订《广济大厦租赁经营合伙协议》，约定：第二条合伙经营项目和范围为广济大厦租赁经营；第三条合伙期限八年，自2013年8月20日起至2021年9月30日止；第四条合伙以现金方式各出资607万，合计1214万元，各占比例50％，合伙终止后各自出资仍为各自所有；第七条被告和高保卫共同决定合伙重大事项；第八条禁止合伙人损害其他合伙人的合法权益；以及盈余分配、债务结算等内容。 2013年8月30日，原告与高保卫签订《广济大厦租赁经营合同》，约定：一、租赁范围为广济大厦范围内所有建筑物及相应资产设施，四至界限以广济大厦现有四至界限为准。二、租赁期限八年（以实际交付租赁物时间计算租期），2013年9月10日起至2021年9月10日。三、年度租金为1114万元。四、5合同期内，乙方所出租的租赁物均以投标前的现状为准，乙方对设施设备的添置、更换、改造等均由乙方承担，费用由乙方自理。6为了广济大厦的整体形象，增加企业效益，甲方（原告）规划在主楼3楼至7楼层前门厅部分安装一LED广告显示屏，由广告公司投资，由乙方出租，合同期满后显示屏交归甲方所有。五、违约责任，因改造、拆迁等原因致使合同不能履行时，新增资产和设备由乙方高保卫自行处理。 2013年9月10日，榆林市鹏伟广告传媒有限公司(甲方，以下简称鹏伟公司)与深圳市艾比森光电股份有限公司(乙方)签订《委托制作LED电子屏合同》，约定：甲方出资购买乙方LED电子显示屏一块；合同价款168万元，在安装调试后付清；乙方指派工程师现场安装指导；甲方指定被告为收货人和验收人；交货日期2013年10月15日前，双方对保修服务、保证、通知等事项也进行了约定。有购买发票可证，涉案电子显示屏的初始所有权人为鹏伟公司，行使占有、使用、收益、处分权。2013年9月25日，高保卫向合伙人鹏伟公司出具《无偿提供场地使用证明》，约定：高保卫愿将租赁的广济大厦楼房外立面及楼顶广告位置全部无偿提供给鹏伟公司使用，使用期限为八年。2013年9月25日，鹏伟公司办理《户外广告登记证》等各项手续，将涉案LED安装在广济大厦主楼沿路位置。 2014年9月21日，原告与高保卫在鹏伟公司及被告不知情的情况下擅自达成《解除合同协议书》，约定：一、双方签订的《广济大厦租赁合同》于2014年9月10日解除。二、乙方在合同履行期间的全部投入包括电子屏以现状归甲方，甲方支付款项总计340万元（其中包括保证金100万元）。五、乙方在租赁期间投入的电子屏及经营手续归甲方所有，从2014年9月10日起以每年70万元租赁给高保卫，租期八年。 2014年9月28日，原告与第三人签订了《广济大厦租赁合同》，约定：一、租赁范围为广济大厦的所有建筑物及相应的资产设施、设备（详见资产清册），四至界限以广济大厦现有四至界限为准。二、租赁期限八年三个月，从2014年10月1日起至2022年12月31日止。三、年度租赁费为801万元，包含楼面电子屏70万元。四、其他事项6此前电子屏已出租于高保卫年度租金70万元，此后由乙方（第三人）与高保卫签订租赁合同并收取70万元租金。电费另行协商。后附资产交接表明确反映：15主楼正门前3-7层LED电子广告屏；16LED电子广告屏控制系统及控制房。 2015年12月30日，原告以2014年9月21日其与高保卫解除承租合同后尚欠租赁费40万元，需收回高保卫所租广济大厦楼前LED广告屏另行处置为由，单方将该广告屏强行接管。有LED电子屏收回现场记录可以证明。为此，鹏伟公司与原告多次沟通接洽，申明该LED屏幕为鹏伟公司财产，所有权完全归鹏伟公司所有，原告不得因与高保卫之经济纠纷私自接管鹏伟公司资产。原告对该诉求置之不理。因案涉LED屏幕供电系统由原告的变压器提供及控制，原告就多次组织村民聚众前往广济大厦实施关闭配电室供电系统并向电力局申请变压器断电等行为，强行占有案涉LED屏幕并以该村名义对外租赁。（期间鹏伟公司多次报警，鼓楼派出所出警后认为此系经济纠纷，让案涉LED电子屏幕维持关闭状态，并建议双方通过法院诉讼解决，法院可向鼓楼派出所办案民警调查核实）。鉴于电子屏系被告的鹏伟公司出资购买，被告公司迫切希望能通过自身占有、使用收回投资并产生收益，避免失控，达到物尽其用，有所回报之目的，处于危困、两难情形下的被告迫于无奈，于2016年3月7日与原告签订《户外电子广告租赁合同》，约定：“租赁期7年，自2016年1月1日至2022年12月31日，每年租金50万元，且第一条特别注明：楼顶彩钢控制室一间（含全套控制设备）、租赁广济大厦后院500KW独立变压器一台（包括配电房、配电柜）即案涉LED屏幕电力控制装置。并按照原告指示预支租赁费90万元，分别于2016年1月18日向第三人（王小慧）打款40万元（有广济堂出具的收据及打款证明）；于2016年1月20日向原告的会计尤占强打款50万元（系尤占强通知被告打进尤占强个人账户，等村委会上会同意后签订合同再退还给被告或者转为次年租金），由第三人及原告分别于2016年1月18日及4月1日出具收款收据。但原告实际上并未向被告交付租赁物电子屏及输电控制系统。 2016年5月13日，鹏伟公司为维护自身合法权益向榆林市榆阳区人民法院提起所有权确认之诉，确认安装于榆阳区长城北路1号广济大厦大楼外立面的LED屏的所有权归鹏伟公司所有，并由原告返还出租已取得收益120万元。 2016年9月10日，榆林市榆阳区人民法院以“鹏伟公司系电子屏的投资人且原告不构成善意取得为由”，一审判决确认LED屏所有权属鹏伟公司所有。原告不服提起上诉，2017年6月26日，榆林市中级人民法院以认定事实不清为由发回重审。期间，由于第一次判决结果对被告有利，且发回重审诉讼结果待定，各方处于权利义务不明阶段，被告为避免失控，缓和关系，使用屏幕，无奈于2016年12月27日支付原告5万元。 2017年年度，原告再未向被告主张支付租赁费。 2019年3月20日，榆林市榆阳区人民法院重审判决驳回鹏伟公司的诉讼请求；2019年11月12日，榆林市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判；2020年3月20日，陕西省高级人民法院再审驳回鹏伟公司的再审申请。主要理由为：电子屏初始虽为鹏伟公司所有，但其后通过高保卫与原告达成的《解除合同协议书》中已将电子屏通过合同的方式转为原告所有，且该村给高保卫进行了补偿，不存在恶意等。 2018年至2019年间，双方争议进入诉讼的胶着、拉锯状态。2018年5月，当时诉讼情况对原告不利，所以原告提出给被告减免租赁费，让鹏伟公司撤诉，被告当时也迫切希望电子屏能尽快投入使用，尽量早日挽回损失。原告要求被告再次缴纳50万元后，他们好组织村委会上会讨论继续使用LED事宜。2018年5月初，原告邀请被告就LED屏幕使用事宜一起开会讨论，期间双方协商进展并不顺利，会后原告要求被告在承诺书上签字，否则现在就组织村民收回LED屏重新对外出租。被告当即就对承诺书的内容提出异议，认为承诺书中载明的金额与实际情况不符，但原告会计尤占强声称帐有帐在，金额可以后期核对（因当时原告并未给被告出具任何收据，且尤占强称收据已经全部开好由其保管，之后向被告交付），被告一方面出于担忧原告再次向他人出租案涉LED屏幕，对被告后续维权造成阻碍，另一方面，鉴于电子屏系鹏伟公司出资购买，被告迫切希望能通过自身占有、使用而产生收益，避免失控，达到物尽其用，有所回报之目的，也是为了等判决结果，缓和关系考量，遂迫于无奈之下在原告出具的承诺书上签字，并向原告分别于2018年5月7日预支5万；2018年5月11日预支5万；2018年8月21日预支5万；2018年9月29日预支20万；2018年10月27日预支两笔共计10万（前述款项均直接通过银行转给原告，收据系原告事后出具）。累计向原告预支100万元，向广济堂预支40万元，总计140万元。 此后，原告考虑到确未实际向被告交付电子屏并正常使用，遂再次通知被告上会进行商谈，提出不完全按照此前合同约定数额来实际履行，由被告合计支付180万后，可以使用案涉电子屏至合同期限届满。被告主张，加上此前预交的租赁费用共计缴纳130万元使用至租赁期间届满（此前实际已支付140万元，但当时被告因手中无收据，当时主观认为实际缴纳金额为130万元，所以主张130万元）双方未能协商一致。该事实应该有村民会议纪要可证，请求法庭予以核实。 由于诉讼结果从对被告有利的局面转向不利的局面，期间，原告于2018年9月12日，自行关锁电子屏。 2019年12月3日，原告单方收回案涉LED电子屏（有原告“广济大厦徐某某LED屏收回现场记录”为证）。 《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第216条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。第220条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务。 据此，2013年8月至9月，被告与高保卫合伙租赁经营广济大厦，为此被告才投资购买电子屏，电子屏初始为被告所有系事实，不存在租赁一说；2014年9月，原告先单方解除与高保卫的租赁合同，紧接着将包括电子屏在内的广济大厦租赁给第三人经营系事实；2015年，原告收回电子屏系事实；2016年虽与被告达成电子屏租赁合同，但原告未有证据证明向被告履行交付租赁物等法定义务系事实；此后至2020年年初持续进行诉讼、权利义务关系不明系事实；目前查明四次断断续续锁屏系事实；电子屏需与输电控制系统共同正常使用才能达到传媒广告效果系事实，但输电控制系统并非被告控制系事实；原告不能举证电子屏在租赁期间的用电量证据应当系事实；通过上述历史沿革的事实，环环相扣可以证明被告预支租金符合日常生活经验规则和商事交易习惯。 综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求：1.判决反诉原告与反诉被告继续履行《户外电子广告屏租赁合同》，从反诉被告向反诉原告实际履行交付该电子广告屏之日起至五年期届满之日止；2.判决撤销反诉原告向反诉被告作出的《承诺书》；3.反诉案件受理费等诉讼费用由反诉被告负担。 原告对被告的反诉请求辩称，1.因被告多次不按照合同约定缴纳租赁费已构成违约，原告在明确告知其法律后果后，应当依法解除合同，且不存在再履行合同的可能性。2.承诺书系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的相关规定，应视为双方之间合法有效的约定。被告提出的反诉请求无任何事实及法律依据，应驳回其反诉请求。 第三人广济堂述称，1.原告与第三人在2014年9月30日签订广济大厦租赁合同之前已经与高保卫达成租赁协议，第三人只是代替原告收取LED每年70万元的租金。2.2016年3月7日，原被告之间签订新的协议，第三人不再代为原告收取任何租金。3.原被告之间就LED有无欠款，第三人并不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告及第三人对原告提交的《户外电子广告屏租赁合同》、榆林市中级人民法院（2019）陕08民终3847号《民事判决书》、陕西省高级人民法院（2020）陕民申47号《民事裁定书》、被告于2018年5月16日向原告出具的《承诺书》、《关闭广济大厦电子广告屏现场记录》（2018年9月12日）、费用报销清单及电力销售发票、收款汇总单及收据的真实性无异议。因上述证据均来源合法，且与案件事实具有关联性，本院对上述证据所载明的内容均予以采纳。2.被告及第三人对原告提交的《广济大厦徐某某LED屏收回现场记录》（2019年12月3日）的真实性有异议，但被告也提交了内容完全相同的证据以证明其相关主张，本院据此对该证据所载明的内容予以采纳。3.被告及第三人对原告提交的《告知》（2020年4月8日）以及向被告发送该证据的手机短信截图的真实性有异议。原告出示了发送短信的手机，被告对接收短信的手机号码为其本人所使用无异议，本院据此认定原告所主张的待证事实成立。4.被告对原告提交的“鹏伟传媒广告载体”网络下载版予以否认。法庭当庭搜索“鹏伟传媒”微信公众号，并点击进入该微信公众号于2016年9月12日发布的信息，该信息显示：“榆林市鹏伟广告传媒有限公司成立于2011年7月……”，因上述内容与原告提交的该证据所载内容相符，且法庭当庭与被告进行了核实，该微信公众号确系其所经营的榆林市鹏伟广告传媒有限公司运营，本院因此对该证据予以采纳。5.被告认可原告提交的其朋友圈微信截图17张属实，本院因此对该17张微信朋友圈截图所载内容予以采纳。6.被告对原告提交的多份村集体会议记录不认可。会议参与人员较多，但记录系原告单方制作，并无被告签字确认的内容，对于其中有关被告所作陈述的记录是否准确，再无其他证据佐证时无法做出判断；结合原告提交的会议现场照片和视频资料、被告的质证意见、被告举证时提交的内容相同的《通知》（2019年12月10日），本院足以认定：原告于2019年12月10日召开会议时，被告曾参会，原告当场向被告送达了《通知》一份。7.被告提交《广济大厦租赁经营合伙协议》一份，用于证明：2013年8月30日，案外人高保卫与被告签订该协议，约定：合伙经营项目和范围为广济大厦租赁经营；合伙期限八年，自2013年8月20日起至2021年9月30日止；合伙以现金方式各出资607万合计1214万元，各占50％，合伙终止后各自出资仍为各自所有，被告和高保卫共同决定合伙重大事项；禁止合伙人损害其他合伙人的合法权益，以及盈余分配、债务结算等内容。被告提交《无偿提供场地使用证明》一份，用于证明：由鹏伟公司无偿使用电子屏八年，但实际上并未使用。原告对该组证据的真实性及证明目的均有异议，原告认为该组证据均系被告与案外人高保卫所签，与本案无关联性。被告提交《委托制作LED电子屏合同》一份、工商银行电子转账单一份，用于证明：2013年9月10日，甲方榆林市鹏伟广告传媒有限公司与乙方深圳市艾比森光电股份有限公司签订该合同，约定：甲方出资购买乙方LED电子显示屏一块；合同价款168万元，在安装调试后付清；乙方指派工程师现场安装指导；甲方指定被告为收货人和验收人；交货日期2013年10月15日前；以及保修服务、保证、通知等事项。有购买发票可证，涉案电子显示屏的初始所有权人为鹏伟公司，应行使占有、使用、收益、处分权。但原告擅自处分电子屏给他人，侵犯了被告及其公司的合法权益。原告对该组证据的真实性及证明目的均有异议，认为证据与本案无关联性。被告提交《广济大厦租赁经营合同》一份，用于证明：2013年8月30日，原告与高保卫签订该合同，并约定：租赁范围为广济大厦范围内所有建筑物及相应资产设施，四至界限以广济大厦现有四至界限为准；租赁期限八年（以实际交付租赁物时间计算租期），2013年9月10日起至2021年9月10日；年度租金为1114万元；合同期内，乙方所出租的租赁物均以投标前的现状为准，乙方对设施设备的添置、更换、改造等均由乙方承担，费用由乙方自理；为了广济大厦的整体形象，增加企业效益，原告（甲方）规划在主楼3楼至7楼层前门厅部分安装一LED广告显示屏，由广告公司投资，由乙方出租，合同期满后显示屏交归原告所有；因改造、拆迁等原因致使合同不能履行时，新增资产和设备由乙方高保卫自行处理。但实际上被告及其公司并未使用。原告对该组证据的真实性及证明目的均有异议，原告认为其与被告签订的解除协议已经对双方的租赁费作出明确结算。被告提交《解除合同协议书》一份，用于证明：2014年9月21日，原告与高保卫约定，双方签订的《广济大厦租赁合同》于2014年9月10日解除，高保卫在合同履行期间的全部投入包括电子屏以现状归原告，原告支付款项总计340万元（其中包括保证金100万元），高保卫在租赁期间投入的电子屏及经营手续归原告所有，从2014年9月10日起以每年70万元租赁给高保卫，租期八年。这能充分证明原告未向被告及其公司实际履行电子屏的交付义务。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。原告认为，其与被告签订的解除协议已经对双方的租赁费作出明确结算。被告提交《广济大厦租赁合同》一份，用于证明：2014年9月28日，原告与第三人签订该合同，约定：租赁范围为广济大厦的所有建筑物及相应的资产设施、设备（详见资产清册），四至界限以广济大厦现有四至界限为准；租赁期限八年三个月，从2014年10月1日起至2022年12月31日止；年度租赁费为¥801万元，包含楼面电子屏70万元；此前电子屏已出租于高保卫，年度租金70万元，此后由第三人与高保卫签订租赁合同并收取70万元租金，电费另行协商，后附资产交接表明确反映主楼正门前3-7层LED电子广告屏及LED电子广告屏控制系统及控制房。这能充分证明原告未向被告实际履行电子屏的交付义务。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。原告认为该证据与本案无关联性。因被告提交的上述证据的证明对象均为原被告订立租赁合同之前的客观事实，而追溯该事实仅能反映出缔约前的事实发展的过程，并不能对缔约后原被告的履约状况、违约情形予以还原，本院因此对上述证据均不予采纳。8.被告提交《户外电子广告租赁合同》一份，用于证明：2016年3月7日，原被告签订的合同约定：租赁期7年，自2016年1月1日至2022年12月31日，每年租金50万元；第一条特别注明：楼顶彩钢控制室一间（含全套控制设备）、租赁广济大厦后院500KW独立变压器壹台（包括配电房、配电柜）即案涉LED屏幕电力控制装置。原告并未向被告履行电子屏的交付义务。该证据与原告提交的名称相同的证据的内容一致，但合同文本自身是不能证明缔约一方是否违约，故对被告的举证证明目的不予采纳。9.原告提交本院（2016）陕0802民初5361号民事判决书、（2017）陕0802民初10676号民事判决书、榆林市中级人民法院（2019）陕08民终3847号民事判决书、陕西省高级人民法院（2020）陕民申47号民事裁定书各一份，用于证明：2016年9月10日，榆林市榆阳区人民法院主要以“鹏伟公司系电子屏的投资人且广济北村不构成善意取得为由”，一审判决确认LED屏所有权属鹏伟公司所有。广济北村不服提起上诉，2017年6月26日，榆林市中级人民法院以认定事实不清为由发回重审。此后至2019年3月20日，榆林市榆阳区人民法院重审判决驳回申请人诉讼请求；2019年11月12日，榆林市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判；2020年3月20日，陕西省高级人民法院再审驳回鹏伟公司的再审申请。主要理由为：电子屏初始虽为鹏伟公司所有，但其后通过高保卫与广济北村达成的《解除合同协议书》中已将电子屏通过合同的方式转为广济本村所有，且该村给高保卫进行了补偿，不存在恶意等。但裁判文书均未反映原告向被告交付电子屏的事实。因上述裁判文书均是人民法院对电子屏的权属争议进行裁判后所制作的法律文书，其中并不涉及履约的事实，被告的举证证明目的显然不能成立。10.被告提交七支收据，用于证明：其在危困情形下，出于担忧原告向他人擅自处分案涉LED屏幕，对其后续维权造成阻碍，以及电子屏系鹏伟公司出资购买，被告迫切希望能通过自身占有、使用而产生收益，避免失控，达到物尽其用、有所回报之目的，也是为了等判决结果，缓和关系考量，迫于情势，已累计向原告预付电子屏租金计140万元，原告应当承担继续履行或者赔偿损失等法律责任。原告对由其出具的六支收据的真实性无异议，对证明目的均有异议。原告认为，其在与被告签订合同后，共计收到租赁费100万元，后期由于被告长期不履行支付租赁费的义务，造成双方合同无法履行。第三人对由其向被告出具的收据不持异议。因收款方对收到的款项无异议，本院对该七支收据所载内容予以采纳。由双方订立的租赁合同可知，被告后期交纳租金时已经构成违约，其当时的主观愿望如何并不影响案件事实的认定及裁判结果的确定。11.被告提交电子屏锁屏、收回记录四份，用于证明：原告从2015年12月30日至2019年12月10日，数次采取锁屏、收回等不当方式，导致被告不能正常使用电子屏，应当承担继续履行或者赔偿损失等法律责任。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告提交的该组证据中的第一份证据形成于原被告订立案涉租赁合同之前，所涉承租方为案外人高保卫，故该证据与本案缺乏关联性，本院对此不予采纳；另外三份证据与原告所举相关证据的内容相同，本院对证据的真实性予以采纳。12.被告提交的2019年3月21日的视频资料的真实性在法庭组织双方当事人质证时已得到对方的确认，从视频中可以看到原告的部分村民与被告的工作人员在广济大厦的走廊里有过冲突，但其中并未反映出村民有关闭供电系统、向供电部门申请断电的行为。13.被告提交其与原告法定代表人的通话录音，用于证明原告在此之前一直将案涉电子屏封锁，原告还表示其要在二审判决之前将电子屏另行招标出租的事实。该证据的真实性得到了对方的认可，本院对此予以确认。对通话进行录音者必然是有目的有准备的，而通话的对方在缺乏防备之心的情况下更可能如实与其进行语言交流。被告在通话过程中称原告方锁屏，而对方在通话过程中称被告自行锁屏。从常理分析，对方在通话时的陈述的可信度更高而非被告，故对被告的举证证明目的不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月30日，被告曾与案外人高保卫约定合伙租赁原告所有的广济大厦，并由高保卫做为承租人与原告订立了租赁合同。被告担任法定代表人的榆林市鹏伟广告传媒有限公司随即订购了LED电子屏一块，安装于广济大厦的外立面。 2014年9月21日，原告与高保卫订立解除协议一份，约定：双方订立的《广济大厦租赁经营合同》于2014年9月10日解除；高保卫在合同履行期间的全部投入（包括外墙装饰、装潢、LED广告屏、上下水管网、暖气、电网等）以现状归原告，原告支付高保卫合同保证金和投资补偿共340万元；鉴于高保卫租赁期间与广济堂订立了八年的转租合同，并且已收取广济堂第二年度380万元租金，由高保卫负责与广济堂解除剩余七年的转租合同，同时退还广济堂40万元的租金，剩余340万元租金由原告直接退还广济堂，从该日起高保卫与广济堂订立的转租合同亦解除；高保卫在租赁期间投入的LED电子广告屏产权及经营手续归原告所有，从2014年9月10日起以每年70万元的租金租赁给高保卫等条款。 2014年9月28日，原告于第三人（更名前的名称为榆林市广济堂医药科技有限责任公司）订立《广济大厦租赁合同》一份，约定：由第三人租赁原告所有的广济大厦，年租金为801万元，其中包含高保卫所租赁的LED电子广告屏年租金70万元等条款。 2015年12月30日，原告从高保卫处收回了LED电子广告屏及电脑、配电柜、彩钢房操控室。 2016年3月7日，原告与被告订立《户外电子广告屏租赁合同》一份，约定：被告租赁原告的LED电子广告屏位于广济大厦正立面，高20米、宽17米，楼顶彩钢控制室一间（含全套控制设备），广济大厦后院500KW独立变压器一台（包括配电房、配电柜）；租期七年，自2016年1月1日至2022年12月31日；年租金50万元，第一年的租金签订本协议时一次性交清，以后每年度起租之日提前两个月一次性交清；被告负责承担LED电子广告屏所需的经营手续、税费、维修维护费、电费及其他所有经营管理费用等条款。2016年1月18日，第三人向被告出具收据一支，载明：收到徐某某2016年LED屏租赁费40万元整。2016年4月1日，原告向被告出具收据一支，载明：收到徐某某广济大厦前LED屏租金50万元（2016.1—12月）。2016年12月30日，原告向被告出具收据一支，载明：收到徐某某大厦LED屏2017年度租金5万元。2018年5月16日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：我叫徐某某，承租广济北村位于广济大厦正立面LED电子广告屏，现尚欠2017年1月1日至2018年12月31日租金85万元（两年总租金100万元，已交15万元）。我承诺，从2018年5月26日起，每月26日交广济北村10万元租金，于2018年10月26日将全部所欠租金交清。否则，广济北村有权采取强行断电等措施，由此所造成的一切损失和责任由我承担。2018年5月18日，原告向被告出具收据一支，载明：收到徐某某广济大厦LED电子屏2017年.1-12月租金10万元。2018年9月7日，原告向被告出具收据一支，载明：收到徐某某广济大厦LED电子屏2017年1-2017.12.31租金5万元（2017年欠30万）。2018年11月23日，原告向被告出具收据一支，载明：收到徐某某大厦LED电子屏2017.1-12月租金20万元（2018年9.29网银4支5万元共20万元，因网银转账，入账迟）。2018年11月27日，原告向被告出具收据一支，载明：收到徐某某广济大厦LED电子屏2017.1.1-12.31租金10万元。 2018年9月12日，原告向被告送达了《关闭广济大厦电子广告屏现场记录》一份，载明：因徐某某欠村广济大厦电子广告屏2017年1月1日至2017年12月31日租金30万元整、2018年1月1日至2018年12月31日租金50万元整，共计欠租金80万元整。经村委会多次催缴，徐某某均不能交来，因此，2018年9月11日村三委会研究决定，关闭徐某某所租电子广告屏。2018年9月12日，办事处人员、村三委成员、摄像人员、徐某某及其员工到广济大厦七楼广告屏机房现场，责令徐某某关闭广告屏并要求徐某某必须按承诺的期限交清租金方可开通。 2019年3月21日，原告方的部分村民在广济大厦内被告管理的机房外向被告索要租金时，双方发生了争执，但未发生斗殴、毁坏财物、强行闯入机房等事件。 2019年12月3日，原告制作了《广济大厦徐某某LED屏收回现场记录》一份，载明：因徐某某欠所租我村广济大厦电子屏2018年、2019两年租金100万元至今未交，我村多次催交徐某某均拒交。为维护我村合法利益，依照租赁合同和徐某某承诺约定，我村现只能将电子屏收回。从收回之日起由我村全权管理另行处置。此前该电子屏所产生的一切费用、责任均由徐某某承担。 2019年12月10日，被告参加了原告召开的会议。原告当场向被告送达了《告知》一份，其内容为：徐某某：你所租我村位于广济大厦楼面的电子广告屏，按合同约定尚欠我村2018年、2019年两年租金100万元，虽经我村多次通知你均拒交，已严重违反双方签订的租赁合同。经我村三委会、工作组委会和党员村民代表扩大会研究，结合双方签订的租赁合同和你所写承诺书约定，决定限期你于接到此告知书之日起三日内将所欠租金全部交给我村，否则，三日一到合同即时解除，我村有权将该电子屏收回后另行出租。你所欠我村租金以及我村代交电费和违约责任，我村将另行通过法律程序进行解决。2020年4月8日，某村民代表原告将打印并加盖原告公章的《告知》拍照后给被告发送了短信。该《告知》载明：徐某某：你所租我村位于广济大厦楼面的电子广告屏，按合同约定欠我村2018、2019租金，虽经我村多次通知你均拒交，已严重违反双方签订的租赁合同。经我村三委会、工作组委会和党员村民代表扩大会研究，决定如再不交租金就终止合同另行出租，并于2019年12月10日在村组委会上现场书面告知你。但你方仍然拒交，并采取破坏电子屏及正在上诉为由阻止我村向外出租，现结合双方签订的租赁合同和你所写承诺书约定以及法院判裁定，决定再次限期你于二日内将所欠租金全部交给我村，否则，两日一到合同即时解除，我村有权将该电子屏收回后另行出租。你所欠我村2018年1月1日至2020年4月10日租金以及我村代交电费和违约责任（包括对电子屏设施的破坏损失），我村将另行通过法律程序进行解决。 另外，原告代为交纳了2019年5月至2020年4月间的案涉电子屏的电费48799.83元，分别为2019年5月的34313.88元、2019年6月的1389.02元、2019年7月的1355.68元、2019年8月的1315.19元、2019年9月的1315.19元、2019年10月的1315.19元、2019年11月的1315.19元、2019年12月的1315.19元、2020年1月至3月的3915.87元、2020年4月的1249.43元。因索要租金及代交电费未果，原告向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明：2016年5月13日，被告担任法定代表人的榆林市鹏伟广告传媒有限公司以本案原告为被告，以案外人高保卫为第三人向本院提起诉讼，要求确认安装于广济大厦外立面的LED广告屏所有权归其所有，将该屏移交其管理，由原告返还出租该屏已取得的收益120万元。本院于2016年9月10日作出（2016）陕0802民初5361号民事判决书，判决该LED广告屏所有权属榆林市鹏伟广告传媒有限公司所有。该案原被告均提出上诉后，榆林市中级人民法院撤销了判决，发回本院重审此案。本院于2019年3月20日作出（2017）陕0802民初10676号民事判决书，判决驳回榆林市鹏伟广告传媒有限公司的诉讼请求。该公司提出上诉后，榆林市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）陕08民终3847号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该公司提出申请再审后，陕西省高级人民法院于2020年3月20日作出（2020）陕民申47号民事裁定书，裁定驳回其再审申请。 案外人榆林市鹏伟广告传媒有限公司于2016年9月12日在其运营的微信公众号发布信息称，该公司目前的广告载体有：一电子屏：1、广济大厦LED电子屏……。被告发送至其微信朋友圈中的十七张照片显示，2018年12月中旬至2019年7月下旬间，案涉电子屏在播放广告。 本院认为，原被告于2016年3月7日订立的《户外电子广告屏租赁合同》，以及被告于2018年5月16日出具的《承诺书》体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违背公序良俗，依法应确认为有效合同。虽经多次催告，被告仍长期拖欠租金，其已构成根本违约。原告现请求解除租赁合同、由被告支付所欠租金，符合法律规定，本院予以支持。被告长期拒不履行主要债务，既不合理也不合法，本院对其要求继续履行合同的反诉请求依法予以驳回。被告出具《承诺书》时不存在重大误解、欺诈、胁迫等情形，被告按照《承诺书》履行付款义务也不会出现显失公平的结果，故本院对被告要求撤销《承诺书》的反诉请求依法予以驳回。 被告向第三人支付40万元电子屏的租金时，其与原告尚未订立电子屏租赁合同；原告向其出具的50万元的租金收据上注明了收到的是2016年全年的租金，其后亦然；被告代表榆林市鹏伟广告传媒有限公司在之后提起所有权确认之诉时，要求返还的电子屏租金包括其向原告交纳的50万元但不包括其向第三人支付的40万元。本院由此足以认定，被告向第三人支付40万元并非是在履行案涉租赁合同的付款义务。故，被告向原告履行的支付租金义务的数额为100万元，而非被告所述的140万元。 原告数次提出解除合同，但从其之后仍一再向被告催要租金的事实可知，其真实意思仅为督促对方履约。在僵持之下，原告于2020年4月8日向被告发出限期履行，否则解除合同的通知，被告不为所动，原告也未再次予以宽限，并随即提起诉讼，本院由此认定原被告订立的租赁合同已于2020年4月10日解除。 按照年租金50万元的标准计算，至合同解除之时，被告所欠租金多于1125000元，本院应以原告的诉请数额为限对原告的该项诉请予以支持。支付电子屏的电力使用费用本是被告的合同义务，原告代为交纳，被告因此取得了不当利益，原告当然有权请求被告予以返还，故对原告请求被告返还代交的48799.83元电费的诉请本院予以支持。原告在催要租金的过程中，双方相关人员曾发生冲突；原告提交的证据也反映出2019年12月3日其派员强行接管了电子屏，后于2019年12月10日撤回接管电子屏的相关人员。由此可知，原告在合同履行期间实施了相应的自助行为。因当时并不存在情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的情形，原告实施自助行为实属不当，必然给被告造成一定的经济损失。综合考虑双方的过错，本院确定被告应承担的所欠租金的利息与原告实施自助行为给被告造成的损失可互相抵销。本院因此对原告所主张的由被告承担1173799.83元的相应利息的诉请予以驳回。 原告未举证证明被告实施了相关的行为，故对其所主张的由被告赔偿因此次损坏和拆除电子屏设备及配件，直至涉案LED屏幕能够进入正常的运营的诉请予以驳回。 被告坚称原告未交付租赁物，不符合情理，也与其在订立租赁合同后实施的经营活动，以及双方履约过程中的争议事项不符，本院对此不能采信。 综上，为了保护合同当事人的合法权益，为了维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陕西省榆林市榆阳区长城路街道广济北村村民委员会与被告徐某某于2016年3月7日订立的《户外电子广告屏租赁合同》有效，于2020年4月10日解除； 二、本判决生效后十日内，由被告徐某某向原告陕西省榆林市榆阳区长城路街道广济北村村民委员会支付所欠LED电子广告屏的租金1125000元，并向原告陕西省榆林市榆阳区长城路街道广济北村村民委员会返还代为支付的电费48799.83元，两项共计1173799.83元； 三、驳回原告陕西省榆林市榆阳区长城路街道广济北村村民委员会的其他诉讼请求及被告徐某某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7680元，反诉费20元，共计7700元，由原告陕西省榆林市榆阳区长城路街道广济北村村民委员会负担700元，由被告徐某某负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 员 郭少伟 二〇二〇年十一月十五日 法官助理 贾彩英 书 记 员 薛彦欣