浙江省宁波市海曙区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙0203行初120号 原告宁波海曙绿地明州置业有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区高桥镇望春监狱西南侧。统一社会信用代码91330203MA28364F9J。 法定代表人潘春军，该公司总经理。 委托代理人潘凤云（特别授权代理），浙江太安律师事务所律师。 委托代理人汪红（特别授权代理），浙江太安律师事务所律师。 被告宁波市海曙区市场监督管理局，住所地浙江省宁波市海曙区白云街**。 法定代表人张承骏，该局局长。 出庭应诉负责人张剑杰，该局综合行政执法队队长。 委托代理人王海洪（一般授权代理）。 委托代理人徐昊（一般授权代理）。 原告宁波海曙绿地明州置业有限公司（以下简称宁波绿地公司）诉被告宁波市海曙区市场监督管理局（以下简称海曙市场监管局）工商行政处罚一案，本院于2020年9月10日立案受理后，于法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭进行了审理，并当庭宣告了判决。原告的委托代理人潘凤云、汪红，被告海曙市场监管局的出庭应诉负责人张剑杰、委托代理人王海洪、徐昊到庭参加诉讼。 2020年6月1日，被告海曙市场监管局作出甬海市监处[2020]198号行政处罚决定书。被告海曙市场监管局认为，原告宁波绿地公司在购房协议中拟定格式条款内容，存在排除或限制消费者合法权利的情况，根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十五条和《宁波市行政处罚自由裁量权行使规则》第十四条第二款的规定，对原告作出责令改正、警告和罚款5000元的处罚决定；被告认为原告在商品房营销宣传的过程中，存在做虚假或引人误解的商业宣传，误导消费者之行为，该违法行为造成群众反映强烈并上访，社会影响较大，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款和《宁波市行政处罚自由裁量权行使规则》第十二条第（三）项的规定，对原告作出责令停止违法行为、罚款1000000元的处罚决定。全案罚没款总计1005000元。 原告宁波绿地公司起诉称：被告海曙市场监管局于2020年6月1日对原告作出甬海市监处[2020]198号行政处罚决定书，属事实认定错误、证据不足、适用法律错误。一、被告认定原告“在购房协议中拟定格式条款内容，排除或限制消费者合法权利的有关行为，违反了《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条第（三）、（七）项的规定，属于经营者向消费者提供商品使用格式条款的，作出排除或者限制消费者依法投诉、举报的权利等对消费者不公平、不合理的规定之行为”，并对原告作出责令改正、警告、罚款人民币5000元的处罚决定，没有事实依据。原告不存在利用格式条款排除或限制房屋买受人的救济权利的客观事实和主观动机。不论是案涉项目商品房预售许可证还是原告与买受人签订的《商品房买卖合同》（含补充协议），均载明原告销售的房屋系毛坯房，房屋交付后由买受人自行负责装修，故双方在《补充协议》、《客户告知书》中约定“商品房交易不适用《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》（以下简称《〈消费者权益保护法〉实施办法》）、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》等相关法律法规、规章、政策中关于商品房的相关规定”。双方约定的根本目的是排除适用全装修商品房的规定，而对于商品房的其他规定并未排除和限制，买受人寻求法律及政策保护的合法权利从未被排除和限制。被告在审查前述办法、条例和意见中关于商品房条款时并没有结合、对比双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》具体条款，导致事实认定错误。二、被告认定原告“以样板房装修效果示意、售楼处展板内容示意和销售人员宣传讲解等方式开展商品房营梢宣传的有关行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，属于经营者对其商品的性能、功能、销售状况等作虚假或者引人误解的商业宣传，误导消费者之行为”没有事实和法律依据。1.案涉买卖合同标的物系双方在《商品房买卖合同》中约定的住宅类商品房，案涉地下室并非交易商品，原告仅系将其使用权赠送给买受人使用，所有权归属于原告。根据《商品房买卖合同》第四条第二款第三项以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，该地下空间属于原告所有，原告将其使用权赠送给买受人使用，但并不承担等同于住宅商品房的义务和责任。2.房屋均为毛坯交付，原告对外展示了两套样板间，即12栋101室、102室，展示的样板房并非交付标准，实际交付应以合同约定为准。不论是双方约定的“实际交付标准以合同约定为准”，还是准买受人在参观样板房时原告的明确公示（《样板房参观须知》载明“本样板房为非交付标准，房屋最终交付标准以书面合同约定以及政府审批文件为准”），均可确定的事实是样板房不能作为认定原告的交付标准，双方从未以任何形式约定房屋内可通往地下空间系商品房的交付状态。3.原告从未将22栋101室样板房用于对外销售展示。该房内装修于2018年11月完毕，但彼时多层住宅下叠户型基本已售出，故并没有用于对外展示。2019年7月23日视频并非原告销售人员用于宣传推广拍摄，而是某一买受人要求看装修实景布局。当时其已与原告签订了购房协议，系原告客户，故销售人员仅向其一人发送。而该客户自己擅自在其他微信群转发，原告并不知晓，发送该视频行为并不构成宣传推广行为。4.买受人主观明知案涉地下空间属性和交付标准，不存在被欺骗和隐瞒的事实。根据《客户告知书》第八条约定“（工具间）该房屋交付时地下一层为毛坯状态……。买受人已明确知晓，地，地下室/地下空间为工具间居住功能。房屋内部无楼样、无门洞直接到达该空间，房屋交付时，只能从公共地下室进入该空间……该空间不计入房屋产权，且未计算在房屋总价内，各工具间面积、布局、形态、层高等可能均有差异，最终以实际交付为准”。因此买受人在购买商品房时对赠送的地下空间性质、功能、交付标准，特别是房屋内无楼梯，只能从公共地下室进入等等这些情况是明知的，原告尽到了如实告知义务，并无任何虚假宣传。5.地下空间在交付后，买受人是否需要楼梯开口、以及如何设置开口，系买受人自行决定、自行安排。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第九条，如买受人在房屋交付后自行装修过程中，涉及变动建筑主体、承重结构的，在获得相应设计单位出具的设计方案后，委托相应资质的装饰装修企业进行装修施工，并提交有关部门的批准文件，相关装修方案是可以实现的。因此，如果商品房在交付后，买受人如想要对局部结构进行改造，按上述管理办法之规定是可以达到的，并不必然违法违规以及不必然存在危害房屋使用安全的法律风险。因此对于案涉多层住宅商品房之性能功能销售状况、交付标准等，原告均已如实告知买受人，无任何虚假或引人误解的推广宣传，买受人购房的本质和目的是购买能够居住使用的住宅类房屋，而不具有居住功能的地下工具间并非其所需之商品，且原告明确将赠送使用权的地下空间的性质、功能等亦予以书面告知，买受人完全具备对地下空间的认知和判断能力，原告不存在欺骗、隐瞒行为。综上，原告认为被告于2020年6月1日作出的甬海市监处[2020]198号行政处罚决定书所依据的证据不足、事实认定错误、适用法律错误，请求依法撤销前述行政处罚决定。 原告宁波绿地公司为证实其主张，向本院提供了如下证据： 证1.甬海市监处[2020]198号行政处罚决定书一份，拟证明被告于2020年6月1日对原告作出工商行政处罚决定的事实； 证2.商品房买卖合同一份，拟证明原告拟定的商品房买卖合同不存在排除或限制消费者权利的格式条款的事实； 证3.补充协议、“观堂花苑”客户告知书、样板房参观须知、户型公示照片各一份、地、地下空间照片四份证明原告不存在排除或限制消费者权利的格式条款以及虚假宣传行为的事实。 被告海曙市场监管局答辩称：一、被告对原告的消费侵权行为作出的行政处罚事实认定清楚，证据充分，适用法律依据正确。1.原告在《补充协议》、《客户告知书》上注明的是商品房交易不适用相关法律、法规、规章、政策等中“关于商品房的相关规定”，并非原告辩解的仅“排除适用全装修商品房的规定”。原告狭隘理解了有关法律、法规、规章、政策中“关于商品房的相关规定”。这里的规定既包括对商品房交易行为的规定，也包括对商品房售后服务的规定，更包括对消费者享有权利和维权方式的规定。原告的规定将消费者应有的普适性权利也一并排除和限制了。同样，《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》等法律、法规、规章、政策不仅仅是开发商在商品房销售过程中应遵守的规定，同时也是与建筑活动相关的主体应遵守的规定，消费者依法享有投诉、举报、提起诉讼的权利。所有法律、法规、规章、政策的适用都应当完整、全面地适用。原告以合同形式擅自剔除部分规定的适用，势必影响到消费者在购买、使用商品房的全过程中享有的全部权利，不合法，也不合理。2.原告既不是行政执法机关，也不是司法机关，无权以任何形式否定国家法律、法规、规章、政策的适用。原告在所签订协议的格式条款中排除、限制消费者的合法权利，构成违法。基于上述情况，被告认定原告的该项涉案行为违反了《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条第（三）、（七）项的规定，属于经营者向消费者提供商品使用格式条款的，作出排除或者限制消费者依法投诉、举报的权利等对消费者不公平、不合理的规定之行为。二、被告对原告虚假宣传行为作出的行政处罚认定事实清楚，证据充分，适用法律依据正确。1.被告在案件事实中对地下室属于赠送使用权的合同关系作了认定，并未回避。据调查，观堂花苑多层住宅下叠的单价高于中叠、上叠，实质上不是纯粹的赠送，而且地下室本身就是下叠的一大卖点，从一层室内正常连通并便利使用地下室更是促使消费者选择购买下叠的重要原因。下叠的使用权属于多层住宅附属的交易商品。原告对只赠送使用权的地下室承担怎样的义务和责任，与原告被认定的虚假宣传行为没有因果联系。2.合同行为和商业宣传行为受不同领域的法律规定规制，合同约定不能免除商业宣传行为的法律责任。设置样板房是开发商最直接的宣传手段，给消费者带来最直观的印象，目的就是为了吸引消费者买房。如果样板房和交付标准有足以误导他人的差异，原告即使有过合同约定和其他形式的告示，也不能规避虚假宣传行为产生的法律后果。被告认定的是原告是否存在虚假宣传行为，而不是认定房屋的交付是否符合标准。原告明知交付标准不包括从一层室内打通的地下室楼梯，仍进行与交付标准有明显差异的样板房装修效果宣传，正是反映了原告虚假宣传的主观故意。3.被告在案件事实中表述了原告开展商业宣传的七种方式，这些宣传方式综合起来产生宣传效果，是对客观事实进行全面、综合的认定，并结合消费者的群体投诉意见和旁证笔录内容，得出原告营销宣传产生的明示或暗示效果足以使消费者相信可以从一层室内打通楼梯进入并便利使用地下室（与规划部门批准的房屋室内结构不符）这一事实，表明部分消费者的认知已实际受到原告宣传效果的误导。而且，原告方在询问笔录中也承认了其销售人员运用的营销宣传口径。据调查，样板房22栋101室被少数购房者参观过，散发的实景视频则来源于原告工作人员，两者客观上都产生了商业宣传的影响。原告的涉案行为既有虚假宣传的手段，也有虚假宣传的后果。4.12栋102室和22栋101室两套样板房室内搭建的地下室楼梯是房屋内部功能的展示，直接宣传了有关一层室内连通地下室的房屋装修改造方案。原告在案件调查过程中主动拆除了样板房内原有的地下室楼梯，实则表明原告在案发后意识到其宣传展示内容存在问题，进行了相应整改。5.根据规划部门和住建部门的答复，从一层室内往下加筑楼梯一是不合法，拆改房屋楼板等建筑主体和承重结构构件存在安全方面的问题。原告在楼盘销售和后续服务过程中，未进行法律风险和安全风险的提示，让消费者以为可以从一层室内打通楼梯下到地下室，有关宣传行为足以构成对消费者的误导，且对消费者的购房意愿及行为具有实质性影响，原告虚假宣传的违法行为成立。6.原告声称地下室楼梯装修改造方案可以合法化实现、不必然违法违规，这与规划部门、住建部门确认的意见相左。这种假设性说法不足以对抗行政主管部门对于室内加筑地下室楼梯做法不合法的认定，也从侧面证明了原告仍旧在隐瞒地下室楼梯违规改造存在的法律风险。基于上述情况，被告认定原告的该项涉案行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，属于经营者对其商品的性能、功能、销售状况等做虚假或者引人误解的商业宣传，误导消费者之行为。综上所述，被告对原告作出的甬海市监处[2020]198号行政处罚决定，认定的违法事实清楚、证据确凿充分，适用法律依据正确、处罚额度适当，执法程序合法，原告的起诉理由不成立，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告海曙市场监管局为证明其抗辩主张，向本院提供了以下证据材料： 证1.现场笔录二份，拟证明现场检查情况的事实； 证2.对原告工作人员所作询问笔录五份，拟证明涉案楼盘开发建设和销售情况、有关合同约定情况、原告营销宣传情况以及群体投诉事件处理情况等案件基本事实； 证3.对消费者所作询问笔录七份，拟证明消费者购房履约情况、受营销宣传情况、主观认知情况和提出投诉情况的事实； 证4.原告营业执照复印件一份，拟证明原告在册登记情况的事实； 证5.原告授权委托书、原告法定代表人身份证、委托代理人、客服部负责人、案场负责人身份证复印件各一份，拟证明原告委托代理情况和被询问人身份情况； 证6.消费者身份证复印件，拟证明被询问人身份情况的事实； 证7.建设工程规划许可证复印件三份、商品房预售许可证复印件八份，拟证明原告取得的楼盘规划许可和销售许可情况； 证8.商品房买卖合同（含补充协议及房型图）复印件、“观堂花苑”客户告知书复印件各一份，拟证明格式条款内容违法的事实； 证9.证据卷页（现场检查照片）七份、刻录盘一份、样板房入口处标注事项图文打印件一份、户型赏析宣传册两份、样板房（22栋101室）内实景照片打印件四份、案场负责人提供的微信聊天记录截图打印件一份，拟证明涉案楼盘对外展示、营销宣传的形式和内容； 证10.协助调查函及送达回证各两份、规划部门出具的回复函、住建部门出具的回复函、规划部门出具的信访事项答复意见书复印件各一份，拟证明被告请求协助调查的情况和有关部门对被告、对信访人的答复的事实； 证11.群众信访材料、12315申诉、举报转办单两份，拟证明消费者群体投诉反映的事实； 证12.原告出具的情况说明及附图一份，拟证明原告对样板房进行整改的事实； 证13.宁波市房产交易信息服务网查询信息页面打印件一份，拟证明网上公示的涉案楼盘相关信息备案的事实； 证14.行政处罚决定书及送达回证各一份，拟证明被告依法作出行政处罚决定的内容和送达文书的事实； 相关法律法规依据如下：《中华人民共和国行政处罚法》、《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》。 结合双方当事人的质证意见，本院对双方当事人提供的证据作出以下认定： 一、对原告提交的证据，被告对证1真实性、合法性、关联性均无异议；对证2的真实性、关联性无异议，但对其证明目的有异议；对证3的形式真实性无异议，但对证明目的有异议，被告认为被告的处罚决定是正确的。本院对原告宁波绿地公司提交的证1予以认定，对证2、证3的真实性予以认定，对其证明目的在下文中详述。 二、对被告提交的证据，原告对证1没有异议；对证2真实性无异议，但对其关联性有异议，且认为恰好可以证明原告没有进行虚假宣传；对证3有异议，从笔录可以看出，原告的销售人员在宣讲时明确说明交付时地下室的状态和权属，原告不存在虚假宣传的行为；对证4、证5没有异议；证6由法院核实；对证7没有异议；对证8的真实性无异议，但对其关联性及被告的证明目的有异议；对证9中证据卷页（现场检查照片）、视频、户型赏析宣传册真实性无异议，对样板房（22栋101室）内实景照片、案场负责人提供的微信聊天记录截图形式真实性无异议，但认为该样板房原告从未用于对外销售展示，整组证据也无法证明原告对外有虚假宣传、对购房者有误导欺诈的行为；对证10真实性无异议，但认为房屋交付后部分业主拆除楼板是否必然影响到承重结构，要由专门的房屋安全鉴定机构鉴定是否违法；对证11的形式真实性无异议，但对证明目的有异议，被告不能仅凭部分业主的举报就做出认定，应该全面综合调查来确定是否达到行政处罚的标准；对证12、13的真实性无异议，但对其关联性有异议；对证14的真实性没有异议，但是对处罚决定不服。对被告的法条依据，原告认为被告认定事实错误，导致法条适用存在错误，不予认可。经审查，本院认为被告提供的上述证据真实、合法，能够证明其证明目的，本院依法予以认定。 结合证据认定以及原、被告庭审陈述，本院认定如下事实： 原告宁波绿地公司于2017年下半年开工建设“观堂花苑”项目商品房（推广名：绿地观堂），于2017年陆续取得商品房预售许可证，于2017年11月开始分批陆续进行期房销售。“观堂花苑”楼盘内建有多层住宅八百余套，主力户型为“2+2”型和“3+3”型两种。多层住宅买受人在购买房屋时均签订了原告发放的《商品房买卖合同》及其补充协议、《“观堂花苑”客户告知书》等材料，消费者和原告就购买房屋的房号、价格及其他权利义务进行了约定。补充协议上约定：“买受人已清楚知悉主合同项下商品房交易不适用《〈消费者权益保护法〉实施办法》（2000年修订版及2017年修订版）、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》等相关法律、法规、规章、政策等中关于商品房的相关规定（包括但不限于全装修）”等内容；在客户告知书约定：“您已知晓并同意……您与本公司的商品房交易不适用《〈消费者权益保护法〉实施办法》、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》等相关法律、法规、规章、政策等中关于商品房的相关规定”等，同时客户告知书第八条约定的交付标准为：……（工具间）该房屋交付时地下一层为毛坯状态，局部有雨污水、机电设备等管道经过，可能影响局部净高以及使用，且今后使用中存在物业或其他第三方围护检修可能性，买受人必须配合。买受人已明确知晓，地，地下室、地下空间为工具间居住功能。房屋内部无楼梯、无门洞直接到达该空间，房屋交付时，只能从公共地下室进入该空间。在上述有关地下一层情况告知的前提下，买受人均认可：出卖人有权根据“谁投资，谁受益”原则，结合便利原则等，在房屋交付时向部分业主提供地下空间（即工具间），该空间不计入房屋产权，且未计算在房屋总价内，各工具间面积、布局、形态、层高等可能均有差异，最终以实际交付为准。 2019年11月12日、12月3日，被告海曙市场监管局根据消费者投诉举报及前期掌握的线索，对位于宁波市海曙区××路××项目售楼处及样板房进行检查，因发现原告在销售商品房过程中涉嫌虚假宣传，被告于2019年12月3日立案调查，之后陆续对原告工作人员进行调查询问，并制作询问笔录。 原告在售的“2+2”型多层住宅下叠的建筑面积仅包括室内一层和二层，地，地下室不计入住宅建筑面积，商品房买卖合同附有室内**层和地下室的房型图。原告在多层住宅下叠中，设置了一套12幢101室作为公开展示的精装样板房，一套12幢102室作为公开展示的清水样板房，另有一套22幢101室不作公开展示的精装样板房。其中，12幢101室精装样板房在室内一层上行楼梯口旁边用黄线标示了特定区域，销售中提示买受人该区域可用作打通通往地下室楼梯的开口位置；12幢102室清水样板房在室内一层上行楼梯口旁边开口并向下铺设了一个直条L型楼梯，通至地下室；销售人员宣传买受人如果有需求可根据自己户型的实际情况，在装修时参考样板房提示的楼梯加筑方案或开口位置，从一层室内打开通往地下室的楼梯通道。样板房22栋101室于2018年11月装修完毕，原告在这套样板房的室内一层上行楼梯口旁边铺设了一个旋转楼梯通至地下室，原告工作人员张儿于2019年7月23日现场拍摄了一段样板房22栋101室装修实景视频，并通过微信发送给业主，而后这段视频经微信（群）流传。另，原告曾在售楼处内陈列若干宣传展板，展板上载有“3层跃享5层约5米层高地下室可自由挑高设计，约45m?上下多重空间自由组合”、“十大优势解密148m?〉250m?”和“148m?叠墅附加空间地下室约45m?+花园约40m?”等文字内容。 2019年11月起，多层住宅下叠部分买受人通过群众信访、12315维权等渠道，就地下室装修使用方案（地（地下室楼梯加筑方案纷投诉原告，引发群体投诉事件，集中反映原告涉嫌对消费者虚假宣传等问题。被告向部分买受人调查询问，据部分买受人的意思表达，对于按营销宣传效果正常连通及便利使用地下室的认知预期，是其选择购买多层住宅下叠的重要原因。 被告海曙市场监管局于2019年12月10日分别向宁波市自然资源和规划局海曙分局和宁波市海曙区住房和城乡建设局发出协助调查函，询问：1、观堂花苑叠墅经批准、备案的室内结构是否包含一层室内通往地下室的楼梯过道涉及哪些栋叠墅？2、该地下室（当事人称“工具间”）的房屋性质是什么？涉及的所有权、使用权等权属关系如何？3、若当事人或业主自行破拆叠墅室内一层地面并搭建通往地下室的楼梯过道，相关做法是否合法？宁波市自然资源和规划局海曙分局于2019年12月17日向被告复函称，根据原告申报的图纸及批复资料，“观堂花苑”项目多层住宅一层室内没有楼梯通至地下室。根据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》和《宁波市城市房屋装修管理办法》的有关规定，“禁止若干危害房屋使用安全的行为”包括：禁止拆改房屋基础、梁、柱、楼板、墙体（户内填充墙除外）等建筑主体和承重结构构件，禁止在承重墙体、梁柱构件和楼面、楼梯结构层凿槽、钻孔，危害结构安全和耐久性等；如发现前述应禁止的行为，由房屋所在地的县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门按法律、法规的规定进行查处。2020年1月3日，宁波市海曙区住房和城乡建设局复函称，若买受人自行破拆多层住宅室内一层地面并搭建通往地下室的楼梯通道，这一做法不合法。2019年12月2日宁波市自然资源和规划局海曙分局回复张岳明信访答复意见书，答复案涉楼盘根据建设单位申报的图纸，多层住宅一层室内没有楼梯通至地下室。 自2020年1月起，“观堂花苑”项目进入竣备验收阶段，样板房12栋102室、22栋101室内搭建的地下室楼梯通道现已封闭，房屋恢复原状。 2020年4月29日，被告依法向原告送达了甬海市监听告[2020]42号《行政处罚听证告知书》。原告于法定期限内提出举行听证要求。2020年5月19日，被告依法公开举行了听证会。听证结果为：本案认定的违法事实清楚、证据确凿，适用法律准确，执法程序合法，决定维持行政处罚听证告知书拟作出的处理意见。 2020年6月1日，被告对原告作出甬海市监处[2020]（198）号行政处罚决定书，认定原告在购房协议中拟定格式条款内容，排除或限制消费者合法权利的有关行为，违反了《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条第（三）、（七）项的规定，属于经营者向消费者提供商品使用格式条款的，作出排除或者限制消费者依法投诉、举报的权利等对消费者不公平、不合理的规定之行为。根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十五条和《宁波市行政处罚自由裁量权行使规则》第十四条第二款的规定，决定对当事人处理如下：一、责令改正；二、警告；三、罚款：人民币5000元。另被告认为，根据原告申报的图纸和规划部门批准内容，涉案住宅一层室内不存在楼梯通至地下室。基于规划部门和住建部门确认的意见，涉案住宅被禁止从一层室内打通楼梯进入地下室。原告从事楼盘营销所宣传的从一层室内打通楼梯进入地下室方案等内容，与规划部门批准内容不符，对消费者隐瞒了该楼梯加筑方案存在违规改造的法律风险和损害房屋主体结构的安全风险等事实，且实际对消费者的认知预期造成误导，对消费者的购房意愿和消费选择产生实质性影响。原告以样板房装修效果示意、售楼处展板内容示意和销售人员宣传讲解等方式，开展商品房营销宣传的有关行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，属于经营者对其商品的性能、功能、销售状况等作虚假或者引人误解的商业宣传，误导消费者之行为。鉴于原告的该项违法行为造成群众反映强烈并上访，消费者群体投诉人数较多，涉及纠纷的户型商品房数量较多，社会影响较大，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款和《宁波市行政处罚自由裁量权行使规则》第十二条第（三）项的规定，决定对原告处理如下：一、责令停止违法行为；二、罚款：1000000元。全案罚没款共计1005000元。 另查明，原告分别于2020年6月30日、2020年9月29日向被告缴纳罚款505000元、500000元。 本院认为，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条规定，县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门对不正当竞争行为进行查处；法律、行政法规规定由其他部门查处的，依照其规定。根据《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》第六条规定，行政处罚由违法行为发生地的县级以上市场监督管理部门管辖。法律、行政法规另有规定的除外。故被告海曙市场监管局对辖区内市场监督管理案件具有行政管理职权。 本案争议焦点为：一、原告在《商品房买卖合同》（含补充协议）、《客户告知书》上注明合同项下的商品房交易不适用《〈消费者权益保护法〉实施办法》、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加决推进住宅全装修工作的指导意见》等关于商品房相关规定（包括但不限于全装修），是否属于排除或者限制消费者合法权利的格式条款；二、原告是否存在虚假宣传或者引人误解的商业宣传，误导消费者，对消费者的购房意愿和消费选择产生实质性影响的行为。 关于第一个争议焦点。原告抗辩原告销售的房屋系毛坯房，房屋交付后由买受人自行负责装修，故在《商品房买卖合同》（含补充协议）、《客户告知书》中约定案涉商品房交易不适用商品房的相关规定是排除适用全装修商品房的规定。对此意见，本院认为，首先从《商品房买卖合同》（含补充协议）、《客户告知书》的字面约定上无法得出原告的意思表示，合同中亦无法体现原告所述的系排除适用全装修商品房的情形，相反条文尾部明确注明不适用相关法律法规等商品房的相关规定（包括但不限于全装修），本案原告出售的虽为毛坯房，但亦属商品房，现原告属于直接将案涉商品房交易直接约定为不适用有关商品房的规定，属于直接剥夺了消费者购买商品房所享有的各项权利。其次，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，国家保护消费者的合法权益不受侵害。故消费者关于购买商品房的各项权利应当受到保护，包括但不限于依法投诉、举报、提起诉讼等权利。现原告在案涉商品房的交易过程中自行剔除上述规定中关于商品房的适用，排除、限制了消费者的合法权利。综上，原告是案涉格式合同的提供者和制定者，原告的上述规定属于对消费者不公平、不合理的规定，因无法计算原告的违法所得，被告根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条第（三）、（七）项的规定，对原告作出1.责令改正；2.警告；3.罚款人民币5000元的处罚事实清楚，法律适用正确。 关于第二个争议焦点。原告抗辩原告从未以任何形式约定房屋内可通往地下空间系商品房的交付状态，对于房屋内无楼梯，只能从公共地下室进入等原告尽到了如实告知义务，并未作虚假宣传。本院认为，首先，房屋交付的合同约定标准和原告是否存在虚假宣传是两个不同的概念。原告在合同中虽然并未约定房屋内可通往地下空间系商品房的交付状态，但在销售中存在虚假宣传的行为，原告仍应就不实的商业宣传行为承担相应的法律责任。其次，被告提供的证据足以证明原告存在虚假宣传的行为。原告在12幢102室清水样板房展示中有位于从一层室内打通的地下室楼梯，并且在12幢101室精装样板房中用黄线标定特定区域，结合销售讲解告知买受人该区域可以用作打通通往地下室楼梯的开口位置，原告展示的样板房以及原告工作人员拍摄的22栋101室的装修实景视频、陈列室的宣传展板以及原告工作人员的宣传口径，足以使买受人相应买受人待房屋交付后其可以从一层室内打通楼梯进入地下室，从而顺利使用地下室的效果。而原告明知交付标准不包括从一层室内打通的地下室楼梯，仍进行与交付标准有明显差异的装修效果宣传，属于虚假宣传。第三，从相关部门确认的意见看出，涉案房屋从一层室内打通楼梯进入地下室是不合法的，原告在宣传过程中隐瞒了加装改造系违规改造，存在法律风险以及损害房屋主体结构的安全风险。按照原告的营销宣传效果，部分买受人根据原告的营销宣传效果包括一楼能正常连通地下室以及便利使用地下室等的认知预期，作出了购买多层住宅下叠的决策。原告对消费者所做的误导宣传影响了消费者的购房意愿。综上，原告对销售的房屋作了虚假和引人误解的商业宣传，误导了消费者，且后期引起了消费者群体信访和上访，社会影响较大。据此，被告根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款、《宁波市行政处罚自由裁量权行使规则》第十二条第（三）项之规定，依法对被告作出责令停止违法行为、罚款1000000元的决定认定事实清楚，处罚得当。 被告在本案中向原告进行了调查取证、制作笔录，作出处罚前告知原告有进行申辩、听证的权利，并依法举行听证、送达处罚决定书等，处罚程序正当，合法。 综上，被告作出的涉案行政处罚决定，程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告宁波海曙绿地明州置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告宁波海曙绿地明州置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  罗书君 人民陪审员  张 斌 人民陪审员  汪旭光 二〇二〇年十一月五日 代书 记员  蒋 欣 本案引用的法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。