文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2532号上诉人（原审原告）：桂国兵，男，1974年11月10日出生，汉族，住句容市。上诉人（原审原告）：侯方珍，女，1977年9月20日出生，汉族，住句容市。两上诉人委托诉讼代理人：李金龙，句容市华阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：句容华碧房地产开发有限公司，住所地句容市华阳街道大自然花园小区****。法定代表人：林强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘汉辉，系该公司员工。委托诉讼代理人：张璐，系该公司员工。上诉人桂国兵、侯方珍因与被上诉人句容华碧房地产开发有限公司（以下简称华碧公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桂国兵、侯方珍上诉请求：撤销原判，依法改判其一审的诉讼请求。事实和理由：本案双方于2015年5月16日签订《商品房买卖合同》。后双方又签订了委托租赁协议，将涉案门面房返租经营，租赁期间为2016年11月23日至2019年12月28日止，房租以购房优惠价格冲抵，并未实际收取。因此，华碧公司2016年11月23日向桂国兵、侯方珍交付涉案门面房资料时，桂国兵、侯方珍并未实际收房，至2019年租赁期届满后，桂国兵、侯方珍收房时才发现涉案房屋没有安装供水设施，严重影响其出租收益。根据双方合同十三条、十四条、附件三、补充协议第四条的约定，以及非住宅商品房使用说明书的内容，水电设施应当安装入户。且双方合同系采用格式条款，对于格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；约定不明的，做有利于买房人的理解。根据日常生活经验，水电设施安装到位是房屋使用的基本要求。华碧公司出售的其他门面房大部分也都有供水管道安装到户，没有安装的有华碧公司补贴费用自行解决。桂国兵、侯方珍如预先知道房屋不能供水到户是不会购买涉案房屋的。综上，2019年12月29日华碧公司交付的门面房存在瑕疵，其应当承担违约责任。被上诉人华碧公司发表答辩意见：涉案商铺是没有规划供水设施入户的，房屋已经竣工验收合格，并实际由案外人经营使用了三年，也不存在因供水问题受到影响的情形。双方合同中并未约定商铺的用途，考虑诉讼中的情况，并为缓和双方之间的矛盾，华碧公司已经将涉案房屋的水表等设施安装到位。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。桂国兵、侯方珍向一审法院起诉请求：1.判决华碧公司在出售给桂国兵、侯方珍的门面房内安装水表及供水管道，保证供水设施正常使用；2.判决华碧公司按购房合同第十三条第二款及补充协议第四条第八款之规定补偿桂国兵、侯方珍损失费用58500元（50元/天、1170天）；3.判决华碧公司按购房合同第十四条第一款之规定支付桂国兵、侯方珍违约金23400元（20元/天、1170天）；4.华碧公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：本案双方于2015年5月16日签订了《商品房买卖合同》及附件，约定：桂国兵、侯方珍购买华碧公司开发的句容市碧桂园时代城004幢02层0227号房，该商品房为营业用房，面积78.36平方米，价款839453元。付款方式为银行按揭分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的52.35%给出卖人，即肆拾叁万玖仟肆佰伍拾叁元整，并向银行办理按揭手续，买受人必须在2015年6月17日前付肆拾万元；出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合本合同约定的商品房交付桂国兵、侯方珍使用；违约责任：逾期不超过90天的，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际金额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的15%，向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照本合同附件四补充协议书第四条第八款的规定处理，即出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间按每日50元补偿买受人使用损失，出卖人无须承担逾期交楼责任。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施、供电设施、电信设施、有线电视设施在该商品房交付之前建设完毕。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按每一项逾期一天，出卖人应向买受人支付20元违约金，但出现本合同约定的延期情况除外。双方就合同其它事项亦作了约定。合同订立后，桂国兵、侯方珍按约支付了房款839453元，华碧公司取得建设工程规划许可证、竣工验收备案表，2016年6月3日验收合格，2016年11月4日取得竣工验收备案表，按约于2016年11月23日向桂国兵、侯方珍交付房屋，并交付非住宅商品房使用说明书。另桂国兵、侯方珍（甲方）与句容创新商业管理有限公司（乙方）签订委托租赁协议，桂国兵、侯方珍将涉案房屋委托乙方进行租赁和经营事宜等作出相关约定。一审法院认为，本案双方签订的商品房买卖合同，合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。桂国兵、侯方珍认为华碧公司没有按照合同的规定及华碧公司承诺安装的供水设施，已构成违约。华碧公司认为合同约定的是指公共区域的配套供水设施，并不是桂国兵、侯方珍自身房屋内的供水设施，不存在违约。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，即供水设施、供电设施、电信设施、有线电视设施在该商品房交付之前建设完毕。华碧公司出卖的商品房经营用房经验收合格，取得竣工验收备案表，符合交房条件。桂国兵、侯方珍收房后，委托句容创新商业管理有限公司进行租赁和经营事宜，并取得租金收益。而供水设施在该商品房交付之前华碧公司已建设完毕，符合商品房买卖合同的约定，华碧公司不构成违约。桂国兵、侯方珍诉请华碧公司违约，没有事实和合同依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回桂国兵、侯方珍的诉讼请求。本院二审期间，桂国兵、侯方珍围绕其上诉请求提供了办理食品经营许可证材料明细表一份，该表格来源于句容市市场监督管理局，其中列明办理食品安全许可证时需要提交的材料包括经营用水发票或水卡复印件，拟证明华碧公司未能及时安装供水设施导致桂国兵、侯方珍无法办理该证件，无法出租，享受出租收益。华碧公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，明显超过举证期限，也无法达到其证明目的。商品房买卖合同并未约定商铺用途，涉案商铺的水表等用水设施已经安装到位，桂国兵、侯方珍未开通用水的手续是其放任自己损失的扩大。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，一审判决后，华碧公司为涉案商铺安装了进水管、水龙头和分户水表。同时，华碧公司表示，涉案商铺可以安装下水管与楼下排水管相接，以满足排水需要。至于用水的开户手续，应当由业主自行办理，需要其协助解决的问题，其愿意配合。本院认为，本案双方系商品房买卖合同关系，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，即供水设施、供电设施、电信设施、有线电视设施在该商品房交付之前建设完毕。合同附件三中约定：厨房设施：预留给、排水管道接口。水电：安装独立水表，预留水管（按设计预留）；每户独立电表，电管到户。上述条款中，均无明确要求给、排水管道和水表安装到户的约定。此外，桂国兵、侯方珍提供的《非住宅商品房使用说明书》并非房屋买卖合同的内容，其中也未涉及到供水设施安装到户的内容。而事实上，涉案房屋是商铺用途，桂国兵、侯方珍购房后签订返租协议，由句容创新商业管理有限公司对外租赁和经营管理，并收取租金收益，并未出现因用水问题导致无法使用的情况。且目前华碧公司已为涉案房屋安装了进水管、水龙头和分户水表，并表示排水管道的安装亦不存在障碍。可见，涉案房屋已按照合同的约定预留了给、排水管道接口，并可以安装独立水表，其用水需求可以得到满足。因此，桂国兵、侯方珍关于涉案房屋的供水设施未安装到户导致其无法正常使用房屋，华碧公司构成违约的主张，缺乏事实和法律依据，本院不以支持。综上所述，桂国兵、侯方珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1848元，由上诉人桂国兵、侯方珍负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十一月十六日书记员 柳婷婷