四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1543号 上诉人（原审被告）：李西华，男，1965年10月20日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：秦笳洪，四川蜀泸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张正学，男，1970年2月13日生，汉族，住泸县。 委托诉讼代理人：王莉（张正学女儿），女，1991年5月2日生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：赵忠，四川九狮律师事务所律师。 原审第三人：徐昌义，男，1963年3月22日生，汉族，住四川省泸县。 原审第三人：伍中琼，女，1965年8月19日生，汉族，住四川省泸县。 上诉人李西华因与被上诉人张正学以及原审第三人徐昌义、伍中琼案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省泸州市泸县人民法院（2020）川0521民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李西华及其委托诉讼代理人秦笳洪，被上诉人张正学及其委托诉讼代理人王莉、赵忠，原审第三人徐昌义、伍中琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人李西华向本院提出上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回张正学的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.伍中琼与抵押权人泸县农村商业银行股份有限公司在签订合同时载明需经抵押权人书面同意后才能转让案涉房屋，伍中琼与张正学未经抵押银行书面同意，也未代为清偿债务消灭抵押权或者将案涉房屋剩余价款按照一审法院的要求交付执行，因此，签订《房屋买卖居间合同书》违反法律的强制性规定；2.张正学在签订买卖合同时明知案涉房屋存在抵押的事实，应当预见抵押债务未获清偿时，可能使仍然登记在伍中琼名下的房屋发生被强制执行的风险，张正学在明知上述情况扔向伍中琼购买案涉房屋，其主观方面具有恶意，对案涉房屋未办理过户登记手续存在过错。 被上诉人张正学辩称，案涉《房屋买卖居间合同书》是张正学、伍中琼真实意思表示，买卖合同依法成立并合法有效，不存在效力瑕疵，被上诉人完全是按照买卖合同的约定履行付款义务，未办理过户登记是由于合同中约定的办理过户登记的条件未成就，即未到合同中约定支付房屋剩余价款的时间来涤除抵押权，在到了合同中约定的支付房屋剩余价款的期限后，房屋已经因上诉人李西华申请被查封，被上诉人对案涉房屋未办理过户登记不存在任何过错，一审法院判决事实认定清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持。 原审第三人徐昌义、伍中琼辩称，案涉房屋在2018年之前就挂在中介售卖，在将房屋出卖给张正学时在合理期限内通知了抵押银行，银行对卖房还款行为表示支持，在伍中琼交付房屋，张正学按照约定支付部分房款并实际占有案涉房屋后，李西华去法院起诉，将房屋进行保全。 张正学向一审法院提出诉讼请求：1、请求对被保全房屋的查封、冻结予以解除；2、请求确认争议房产为张正学所有；3、请求确认张正学与伍中琼的买卖合同有效；4、案件受理费由李西华承担。 一审法院认定事实：张正学于2019年5月14日与泸州市中蜀地产营销策划有限公司及伍中琼签订房屋买卖居间合同书，合同约定伍中琼将本案诉争房屋出售给张正学，房屋总价为566000元，签订合同当日支付20000元，在2019年5月31日前支付230000元，剩余房屋316000元在2020年5月30日前付清。双方约定在2020年5月30日办理房屋产权过户手续。合同签订当日，张正学及伍中琼分别向房屋中介支付了5600元中介服务费。后张正学分别于2019年5月14日、27日向伍中琼支付了20000元和230000元。2019年5月27日，伍中琼通过中介将房屋移交给张正学。2019年6月3日，张正学更换该房大门锁具入住至今。徐昌义对伍中琼的卖房行为予以认可。2018年5月7日，伍中琼用诉争房屋向泸县农村商业银行股份有限公司玄滩支行抵押贷款270000元。抵押期限2018年5月7日至2021年5月6日。在卖房前，伍中琼将卖房的意愿告知了银行工作人员。李西华知道伍中琼将房屋出售后，便向伍中琼催收借款，伍中琼于2019年6月6日向李西华支付了100000元欠款。2019年7月16日，李西华提起诉讼，要求伍中琼偿还借款360000元及利息，并申请财产保全。原审法院于2019年8月7日作出（2019）川0521执保261号执行裁定，对涉案房屋进行了查封。2019年9月17日，李西华与伍中琼、徐昌义在法院的主持下达成调解协议：徐昌义、伍中琼于2019年11月30日前偿还李西华借款本金360000元及利息20000元，若未按时足额偿还，则按原约定支付利息（即截止2019年8月31日尚欠的利息300000元和从2019年9月1日起按年利率24%继续计算至付清款之日止的利息）。2019年9月5日，张正学对（2019）川0521执保261号执行裁定书提出了书面执行异议，认为该房已由其合法占有，请求撤销（2019）川0521执保261号执行裁定，解除对该房屋的查封。原审法院于2020年4月13日作出（2020）川0521执异11号执行裁定书，驳回张正学的执行异议。 一审法院认为，本案争议的房屋虽然登记在徐昌义、伍中琼名下，但伍中琼已于2019年5月14日在房屋中介的参与下与张正学签订房屋买卖居间合同书。该合同书虽然没有徐昌义的签字，但徐昌义对伍中琼卖房行为已进行了追认。另外，该房屋在泸县农村商业银行股份有限公司玄滩支行抵押贷款270000元，伍中琼在卖房前已通知抵押权人，抵押权人同意伍中琼卖房归还贷款。因而张正学与伍中琼签订的房屋买卖居间合同书合法有效。在张正学按合同约定支付了250000元房款后，伍中琼、徐昌义将该房屋交与张正学占有和使用，张正学已经实际占有和使用了该房屋。双方合同约定房屋过户日期为2020年5月30日，虽然该房屋存在抵押贷款，但只要伍中琼、徐昌义用卖房的钱将贷款归还，该房便可以过户，张正学与伍中琼、徐昌义也是这样约定的。因此未办理过户登记的原因不是张正学自身的原因。并且张正学与伍中琼在买卖成立前并不认识，房屋的成交价格也没有明显低于市场行情。排除了伍中琼与张正学恶意串通逃避债务的可能。再有伍中琼收到房款后将一部分房款支付给李西华以还债。李西华在知晓该房屋卖与张正学后才提起诉讼并申请对该房屋进行保全。张正学依据《房屋买卖居间合同》取得将诉争房屋所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权属于对物权的期待利益，是针对本案特定房产产生的权利。李西华申请查封诉争房屋的权利基础为偿还借款请求权，其权利性质为普通金钱债权，指向的是徐昌义、伍中琼的不特定财产，而非诉争房屋。因此张正学是本案涉案房屋享有足以排除执行的权利人，对张正学请求对被保全的房屋的查封、冻结予以解除的诉讼请求，予以支持。张正学与伍中琼的《房屋买卖居间合同》尚在履行过程中，尚未办理过户转移登记。张正学对诉争房屋享有的物权期待权，还未转化为物权，对张正学请求确认诉争房屋为其所有的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、张正学与伍中琼签订的《房屋买卖居间合同书》合法有效；二、停止（2019）川0521执保261号执行裁定书对位于泸县房屋的执行；三、驳回张正学的其他诉讼请求。案件受理费9460元，由李西华负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：张正学是否享有排除执行的民事权利？本院进行如下评述： 《最高人民法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张正学在查封之前通过中介签订了买卖合同，并按合同约定支付了250000元房款，并接房入住。双方合同约定房屋过户日期为2020年5月30日，虽然该房屋存在抵押贷款，但只要伍中琼、徐昌义用卖房的钱将贷款归还，该房便可以过户，张正学与伍中琼、徐昌义也是这样约定的。李西华于2019年7月16日向人民法院起诉申请保全案涉房屋，故对于房屋不能办理过户登记，不是张正学自身的原因，张正学对此不存在过错。庭审中张正学也同意在偿还银行贷款后将剩余款项交由法院执行。综上，上诉人李西华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9460元，由上诉人李西华承担。 本判决为终审判决。 审判长  李野 审判员  陈靖 审判员  蓝军 二〇二〇年十一月二日 书记员  杨艺