安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终1226号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马鞍山居然之家家居建材市场有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济开发区九华西路**佳达科技园**。 法定代表人：蔺智勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：马鞍山市喜登家居装饰有限责任公司，住所地安，住所地安徽省马鞍山市居然之家家居建材市场有限公司**v> 法定代表人：刘书刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯健，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。 上诉人马鞍山居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）因与被上诉人马鞍山市喜登家居装饰有限责任公司（以下简称喜登家居）房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初2530号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 居然之家上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用（本诉及反诉）全部由喜登家居承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决从证据高度盖然性认定居然之家曾承诺四楼商户入驻率如达不到80%，不收取租金、物业费、市场管理费，并据此作出一审判决是错误的。没有任何证据能够证明居然之家曾经做过上述承诺，并且该认定与查明的事实相矛盾，与其他已生效的关联案件中认定的事实也相冲突，一审法院系滥用自由裁量权。1.一审认定居然之家承诺四楼商户入驻率如达不到80%，就不收取租金、物业费、市场管理费，所依据的是喜登家居等30余商户就其与居然之家的房屋租赁合同纠纷信访材料反映的内容，但该信访材料的内容，系商户单方面的陈述，不排除商户为了自身利益联合起来作虚假陈述的可能。事实上，居然之家在一审庭审中已向一审法院反映马鞍山市雨山区人民政府作出的雨政函（2019）47号“关于加快解决居然之家马鞍山店关店遗留问题的函”中对于商户信访事宜已经作出结论性的处理意见，其中没有任何关于居然之家曾承诺四楼商户入驻率如达不到80%,居然之家不收取租金、物业费、市场管理费的陈述和说明。另外，参与信访的30余户商户中大部分不是在四楼经营的商户，且在关联案件中，仅有二、三户商户在二审诉讼中反映有该承诺，也被生效判决以证据不足驳回。2.一审法院认定该承诺存在还结合了其提交的《同乐居摊位欠费明细表》以及市场收据、发票等反映的租金优惠、保证金抵扣等情况，但这些相关费用的证据仅仅作为居然之家主张的租金等费用是否能够得到全部支持或部分的支持的证据，与该承诺无关，也不能证明该承诺的存在。而喜登家居提交的居然之家在不同时间段向喜登家居催缴租金等费用的《催费函》及《律师函》，恰恰证明了居然之家一直在向喜登家居主张租金等欠款，根本不存在所谓的承诺。3.一审法院在认定该承诺时，多次认为居然之家未作出合理解释，并认定居然之家自认采取对喜登家居有利的缴费优惠、抵扣等相关情况不需要解释和举证。一审法院未经明确告知且在居然之家否认该承诺的情况下，认定居然之家没有举证证明案涉商铺四楼入驻率达到80%的事实，该认定违反了民事诉讼证据规则关于举证责任分配的规定。二、一审法院认定居然之家应返还喜登家居8万元预付款，是错误的。其在一审庭审中已经举证证明该预付款转换为保证金后冲抵了喜登家居所欠的物业费及租金等费用，其在主张的欠费中已经进行了扣除，喜登家居存在违约是客观事实，居然之家不应返还喜登家居8万元预付款。三、一审法院认定其支付喜登家居违约金8万元系滥用自由裁量权，没有任何事实和证据予以证明。一审中，喜登家居没有提供任何证据证明其损失是多少，而且喜登家居欠付租金等费用的违约行为在先，一审法院酌情认定的事实和基础不存在，双方也没有相关的合同约定，一审判决不符合司法实践中关于损失认定规则和标准。 喜登家居辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、一审法院是在全面调查案件事实和证据材料的基础上，认定了居然之家曾向喜登家居承诺四楼入驻率如达不到80%，不收取租金等费用的事实。1.30多户商户信访时都曾陈述居然之家有过此承诺，部分商户在诉讼中也曾经提到。2.居然之家对商户统一发出的《催费函》、《律师函》，与居然之家的经理对喜登家居做出的该口头承诺相抵触，故喜登家居没有缴纳欠款。居然之家的经理也认可喜登家居的做法，并没有采取断电、封门等措施，而是允许喜登家居一直租赁到居然之家闭店。3.居然之家的收费标准不明确，收取及免除费用随意，又不能给出合理解释，这正说明了该承诺实际存在，因此不支持居然之家对租金等费用的诉求是正确的。二、关于返还预付款的认定。8万元预付款与居然之家陈述的抵扣相应月份的租金，数额明显不符，也没有票据证明。从交易习惯而言，居然之家一般都是从销售款的返款当中扣除相关费用，居然之家辩称8万元预付款已用于抵扣租金等费用是不成立的。8万元预付款按照约定已经转换为保证金，并被扣留在居然之家，居然之家应当返还。3.关于喜登家居主张的违约金的问题。喜登家居与居然之家的预租协议到期后，双方没有再签约，双方实际形成了一个不定期租赁合同。按照法律规定，不定期租赁合同可以随时解除，但是作为出租人应当在合理期限内通知承租人，但居然之家没有提前通知突然闭店，给喜登家居造成了巨大的损失，一审法院酌定8万元是合理的。综上，请求二审法院驳回居然之家的上诉请求。 居然之家向一审法院提出诉讼请求：1.解除居然之家与喜登家居之间关于居然之家马鞍山店DS78-1-4-026、DS78-1-4-027号摊位的租赁关系，返还居然之家马鞍山店DS78-1-4-026、DS78-1-4-027号摊位。2.判令喜登家居立即向居然之家支付拖欠的租金、物业费、市场管理费合计603823.23元（截至2018年5月31日，具体拖欠费用为：租金165999.85元、物业管理费369112.38元、市场管理费68711元，此后的租金、物业管理费、市场管理费按双方合同约定的标准计算至租赁合同实际解除之日止），并承担逾期利息损失（该利息损失自起诉之日，以拖欠总金额为基数，按年利率6%自起诉之日计算至欠款付清之日止）。3.案件的诉讼费用由喜登家居承担。 喜登家居向一审法院提出反诉请求：1.判令居然之家向喜登家居返还多收的房屋租金、物业费和市场管理费共计82729元；2.判令居然之家向喜登家居退还8万元预租金；3.判令居然之家向喜登家居支付违约金109116.56元；4.反诉费用由居然之家承担。 经一审审理查明：2015年8月，居然之家（甲方）与喜登家居（乙方）签订《预租协议》一份，约定：1.乙方承租甲方摊位号DS78-1-4-026，经营面积1259.23平方（具体以实测为准），公摊系数为1.25，计租面积1574.04平方，经营品牌为同乐居家居020电商体验馆，经营模式为互联网020营销（实体店展示品牌乙方须提交甲方审核）；2.合同期限为2015年10月1日至2017年3月14日，合计17.5个月；3.租金、物业费、市场管理费标准及付款方式：租金标准为1.13元/平方·天，物业管理费0.5元/平方·天，市场管理费每月按乙方的销售的1%收取，乙方租赁摊位的市场管理费每月每平方的保底销售额为300元，费用支付方式为季付（预收）；4.合同期内优惠后乙方按25元/平方·月（含租金、物业费、市场管理费）支付甲方费用；5.乙方须向甲方交预付款8万元（合同签订后转为合同保证金）等。居然之家、喜登家居分别在合同落款甲方、乙方处加盖合同专用章、行政章。协议签订后，喜登家居按协议约定向居然之家支付了预付款8万元。 一审另查明，2016年3月31日，经居然之家管理人员丁小飞签字确认，案涉租赁商铺的摊位面积为1163.91平方米。一审再查明，喜登家居于2016年4月向居然之家支付了2016年3月至5月的租金、物业管理费、市场管理费合计109116.56元（70265.22元+38851.34元＝109116.56元）。喜登家居于2016年8月23日向居然之家支付了2016年6月至8月的租金、物业管理费、市场管理费合计109116.56元。喜登家居于2016年11月30日向居然之家支付了2016年9月至11月的租金、物业管理费、市场管理费合计49100元。自2016年12月1日起，喜登家居未再向居然之家支付租金、物业管理费、市场管理费。2017年9月，居然之家向喜登家居送达《催费函》，载明：喜登家居刘书刚商户截至2017年9月28日，已拖欠费用合计316466.25元，其中2016年12月1日至2017年3月14日租金92302.65元，2017年3月15日至5月31日租金65930.48元，2017年6月1日至8月31日租金79116.56元，2017年9月1日至11月30日租金79116.56元。2017年10月24日，居然之家委托安徽明博律师事务所向喜登家居送达《律师函》，载明：截至目前喜登家居拖欠居然之家租金、物业管理费、市场管理费合计406482.8元，喜登家居拖欠租金及相关费用的行为构成违约，应当承担违约责任，居然之家要求喜登家居在收到函后三日内一次性支付上述所拖欠的租金、物业管理费、市场管理费合计406482.8元，并续签《居然之家招商合同》，否则，居然之家将解除双方租赁关系收回租赁摊位，并依据双方《居然之家招商合同》和相关法律规定，要求喜登公司承担违约金20777.33元，并退还优惠金额9万元。2018年5月份，居然之家商户30余人就居然之家与商户之间的房屋租赁合同纠纷去马鞍山市雨山区信访局信访。2018年6月1日起，居然之家闭店。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉的《预租协议》系当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、关于解除租赁关系、返还租赁物的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从查明的事实来看，当事人之间签订的《预租协议》约定的租赁期间到期后，双方虽未签订新的书面房屋租赁合同，但是出租人没有提出异议，《预租协议》应当继续有效，双方存在事实租赁关系，结合喜登家居交纳了2018年5月份的电费，以及居然之家于2018年6月1日闭店的事实，双方的租赁合同实际于2018年6月1日已经解除，故居然之家请求解除租赁关系、返还租赁物有事实和法律依据，予以支持。二、关于居然之家是否曾承诺若四楼商户入驻率达不到80%，不收取租金、物业费、市场管理费的问题。1.从居然之家提交的《同乐居摊位欠费明细表》来看，居然之家免除了喜登家居2017年4月至11月的租金，居然之家对此未作出合理的解释。2.居然之家未出具完整的喜登家居支付租金、物业费、市场管理费的凭据，只是自认喜登家居2016年11月以前的租金等费用已支付到位，喜登家居称其未支付过2015年10月至2016年2月的租金，居然之家称该期间的租金已经通过喜登家居交纳的保证金8万元抵扣了，但是这期间有五个月，按照协议约定租金、物业费、市场管理费合计远远不止8万元，居然之家未举证喜登家居通过其他方式支付了该期间的租金，也未举证证明其通知喜登家居用保证金8万元抵扣了租金，亦未举证证明双方之间存在用保证金8万元抵扣租金的合意。再者，从双方的交易习惯来看，租金支付后，居然之家都要向喜登家居出具收据或者发票，但是该期间居然之家未向喜登家居出具过任何凭证，故对其主张通过用保证金抵扣租金的方式支付租金，不予支持。综上，居然之家对喜登家居2015年10月至2016年2月的租金支付问题不能作出合理解释。3.2018年5月份，居然之家商户30余人就居然之家与商户之间的房屋租赁合同纠纷去马鞍山市雨山区信访局信访，商户们都反映居然之家承诺过入驻率如达不到80%，不收取租金，虽然最终政府未做出存在该承诺的定性或者有该承诺的证据，但是综上来看，一审法院认为喜登家居的举证已经达到了高度盖然性的证明标准，足以认定该承诺存在的可能性大，基于此，一审法院认定居然之家做出了该承诺。三、关于喜登家居尚欠居然之家租金、物业费、市场管理费和逾期利息损失的问题。如前所述，一审法院已经认定居然之家做出了四楼商户入驻率如达不到80%不收取租金、物业费、市场管理费的承诺，居然之家请求喜登家居支付租金、物业费、市场管理费，应当举证证明该时间段内四楼商户入驻率达到了80%，居然之家举证不能，应当承担举证不能的法律后果，故对其上述上诉请求不予支持。四、关于喜登家居请求居然之家返还多收的租金、物业费和市场管理费的问题。一审法院认为喜登家居请求居然之家返还多收的租金、物业费和市场管理费，无事实和法律依据，不予支持。五、关于返还8万元预租金的问题。鉴于双方房屋租赁合同事实上已经解除，从现有的证据来看，喜登家居不存在违约的情形，喜登家居向居然之家支付的8万元预租金，在合同签订后已经转化为保证金，喜登家居请求居然之家返还该保证金有事实和法律依据，予以支持。六、关于居然之家是否应向喜登家居支付违约金的问题。《预租协议》到期后，形成不定期的房屋租赁合同关系，双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从查明的事实来看，出租人居然之家未尽到在合理期限之前通知承租人闭店的合同附随义务，存在过错，应当承担赔偿损失的违约责任，酌定居然之家向喜登家居支付违约金8万元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除居然之家与喜登家居的租赁关系，喜登公司应当于判决生效后十日内向居然之家返还租赁的摊位；二、居然之家应当于判决生效后十日内支付喜登家居预租金8万元、违约金8万元，合计16万元；三、驳回居然之家的其他本诉请求；四、驳回喜登家居的其他反诉请求。案件本诉受理费9838元，由居然之家负担；反诉受理费5377元，由喜登家居负担1877元，居然之家负担3500元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，认定如下：喜登家居提交的照片系网络截图，真实性无法核实，不予认定；居然之家提交的马鞍山市同乐居品牌费用明细以及九份市场收据、八份返还货款冲抵明细，上述明细系居然之家单方制作，不予认定，居然之家提交的市场收据非新证据，不予认定；居然之家提交的马鞍山市雨山区人民政府的雨政函（2019）47号函，对其三性予以认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 二审另查明，2018年5月份，居然之家众商户在信访时反映的问题中包括居然之家曾承诺商户入驻率达不到80%，不收取租金等费用。 根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、一审法院驳回居然之家要求喜登家居支付租金、物业费和市场管理费的诉求，是否有事实及法律依据；二、一审法院判令居然之家返还喜登家居8万元预租金，是否有事实及法律依据；三、一审法院判令居然之家支付喜登家居违约金8万元，是否有事实及法律依据。 本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于争议焦点一，一审法院认定居然之家曾向喜登家居承诺四楼商户入驻率如达不到80%，居然之家不收取租金、物业费、市场管理费，并据此驳回了居然之家索要租金等费用的诉求。1.根据在卷的证据，居然之家商户30余人在信访时反映了居然之家曾承诺如入驻率达不到80%不收取租金一事，但各商户入驻居然之家的时间、入驻楼层各不相同，居然之家与各商户协商租赁事宜及签订预租协议或招商合同的时间也不相同，没有证据显示居然之家存在与众商户集体协商或共同约定免租、优惠等事宜的行为，政府对该信访行为也并未作出存在该承诺的定性或者认为有该承诺存在的证据。即使居然之家与个别商户之间存在此类承诺，鉴于承诺作出的相对性，也不影响居然之家与其他商户之间的租赁关系。因此，商户的信访行为并不能证明居然之家与喜登家居之间存在如四楼商户入驻率达不到80%，居然之家不收取租金、物业费、市场管理费的承诺，但是能够反映喜登家居在本案诉讼前就主张存在该承诺。2.居然之家对喜登家居应缴纳租金、物业费、市场管理费的标准和实际收取各项费用之间存在的矛盾，始终无法作出合理解释。（1）居然之家起诉主张喜登家居欠付租金等费用603823.23元，但其提交的《同乐居摊位欠费明细表》对租金、物业费、市场管理费的计算缺乏依据，与案涉《预租协议》合同期内优惠后25元/平方米·月（含租金、物业费、市场管理费）的约定也不一致，对于其免除喜登家居2017年4月至11月等时间段的租金，也未作出合理的解释。（2）居然之家自认喜登家居2016年11月以前的租金等费用已支付到位，但喜登家居未支付过2015年10月至2016年2月的租金等费用，喜登家居主张系免租，而居然之家主张已用8万元预租金进行了抵扣，但该抵扣既不符合双方约定，也未见居然之家向喜登家具出具过收据或发票，并且8万元预租金也不足以支付五个月的租金、物业费、市场管理费。居然之家关于喜登家居2015年10月至2016年2月的租金等费用已支付的解释不能自圆其说。相反，喜登家居对其应缴纳租金、物业费、市场管理费的收取标准和实际缴纳情况的陈述与举证，能够相互印证，更接近客观事实。1.喜登家居陈述其按约定的25元/平方米·月（含租金、物业费、市场管理费）缴费，缴费面积为实测面积1163.91平方*约定的公摊系数1.25，该陈述与合同约定及查明的事实相符，故其每个季度的应缴费总额为109116.56元（25元/平方米·月*3个月*1163.91平方米*公摊系数1.25），该数额与喜登家居2016年3月至5月以及6月至8月的缴费数额109116.56元完全一致。2.喜登家居2016年9月至11月缴纳的租金等费用为49100元，居然之家认可该季度喜登家居已缴清费用，但对此未作出合理解释。喜登家居解释为居然之家每个月另给予其优惠1万元，故之前已缴过费的两个季度要返还优惠款6万元，居然之家已返还了3万元，另3万元优惠款直接抵扣到2016年9月至11月，加上该季度本身应享受的优惠3万元，该季度已经缴清费用。喜登家居提交了两张退租金的银行交易凭证共计3万元，用于佐证居然之家因优惠返还了3万元的事实，喜登家居的该解释与《催费函》中居然之家催缴2016年12月1日至2017年11月30日费用共计316466.25元（每季度平均为79116.56元，比之前每个季度少3万元）相符，而《律师函》中居然之家要求喜登家居退还优惠9万元，也在一定程度上印证了该解释。3.喜登家居一直主张居然之家向其口头承诺四楼商户入驻率达不到80%，对其不收取租金、物业费、市场管理费，其在诉前的信访事件中也反映存在该承诺，虽然没有直接证据证明该承诺的存在，但结合以上居然之家与喜登家居对租赁事项的陈述和举证，喜登家居因相应时间段四楼商户入驻率未达到80%，故而未支付租金、物业费、市场管理费的主张具有较高的可信度。从证据高度盖然性的角度，可以认定居然之家曾向喜登家居口头承诺过如四楼商户入驻率达不到80%，不收取租金、物业费、市场管理费。而鉴于该承诺的存在，一审法院在居然之家未举证证明相应时间段内四楼商户入驻率达到了80%的情况下，对其主张喜登家居支付租金等费用的诉请不予支持，并无不当。 关于争议焦点二，喜登家居依据案涉《预租协议》向居然之家缴纳的8万元预租金，在合同签订后即转为合同保证金。在双方房屋租赁合同关系已经解除，且无证据证明喜登家居存在违约行为的情形下，一审法院认定居然之家应返还喜登家居8万元预租金，并无不当。 关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。本案中，居然之家和喜登家居在案涉《预租协议》到期后，形成了不定期租赁合同关系，居然之家可以随时解除合同，但居然之家在2018年6月1日闭店，其并未在合理期限内提前告知喜登家居，对于前期已经投入装修、准备了店面样品和库存的喜登家居而言，必然会造成较大的经济损失。一审法院根据本案实际情况，酌情判令居然之家向喜登家居支付8万元违约金，也无不当。 综上，居然之家的上诉理由不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11438元，由马鞍山居然之家家居建材市场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  齐 萍 审判员  赵丽萍 二〇二〇年十一月二十日 法官助理唐斌 书记员温芳