贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1998号上诉人（原审被告）：蒋家琴，女，1941年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐蔓丽，女，1963年9月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐一兵，男，1965年10月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡德越，男，1964年12月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：马平忠，贵州博文律师事务所律师。原审被告：吴健，男，1975年9月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：吕丽洁，女，1964年12月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人蒋家琴、徐蔓丽、徐一兵因与被上诉人胡德越、原审被告吴健、原审第三人吕丽洁确认合同效力纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初16010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人蒋家琴、徐蔓丽、徐一兵上诉请求：1.一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初16010号民事判决，依法改判，驳回一审原告的全部诉讼请求。2.本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在上诉人与被上诉人无任何买卖合同关系的基础上，判决上诉人配合被上诉人履行案涉房屋的过户登记手续，于法无据。首先，合同的相对性是当事人之间产生的特定的权利和义务关系，在无明确法律规定和当事人约定的情况下，合同的相对性不得任意突破，以保障交易的安全性、稳定性。其次，上诉人与被上诉人之间未产生任何的法律关系，上诉人不负有配合被上诉人办理过户登记的义务。二、一审法院并未查清一审被告吴健与案涉房屋所有人签订的《住房转让协议》是否有效和真实意思表示，直接影响了最终的裁判结果。首先，即使一审法院认为可以突破合同相对性，使上诉人配合被上诉人办理案涉房屋的过户登记手续，也应以上诉人与吴健之间存在真实的房屋买卖合意为基础，但一审法院并未审理并查明。即使在上诉人未对《住房转让协议》、《授权委托书》中房屋所冇权人徐明的签字申请笔迹鉴定，但一审法院仍选择忽略上诉人蒋家琴作为房屋的共有人，并未追认该买卖行为的事实，仅以推论确定了蒋家琴的追认行为，明显对蒋家琴不公。而从常理分析，蒋家琴作为年近80岁的老人，且从未在案涉房屋居住过，其对案涉房屋的状态不知晓符合社会一般认知。因此，一审被告吴健受签订的案涉房屋的《住房转让协议》是无效的。其次，即使一审法院认为一审被告吴健受让案涉房屋的《住房转让协议》是有效的，但是却忽略了转让价格大幅低于完整产权商品房市场价格的事实，双方达成的也仅是使用权转让合意，而非所有权转让合意，在此基础上，上诉人也不负有配合被上诉人办理过户登记的义务。再次，一审被告吴健在转卖案涉房屋至被上诉人时，徐明并未过世，但被上诉人在明知房屋所有权人为徐明的情况下，仍选择继续受让该房屋，符合双方转让使用权的意思表示，即符合购买“小产权房”的社会现象，因此双方约定的转让价格（含装修）也低于完整产权的商品房价格。且自被上诉人受让房屋之时至其提起诉讼之时，己历时12年，在此期间，被上诉人从未向一审被告吴健、房屋所有权人徐明和三上诉人主张过任何权利，也应视为其认可只享受房屋的使用权，不享有房屋所有权的事实。因此，上诉人从未与一审被告吴健达成任何转让房屋的合意，上诉人不负有配合一审被告吴健办理过户登记的义务；案涉的两份《住房转让协议》也仅仅是达成了转让使用权的合意，而非所有权，被上诉人没有请求上诉人办理所有权变更登记的权利和基础。被上诉人胡德越二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审被告吴健二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审被告吕丽洁称，是我老公公委托我管理房屋的，没有产权证，无法转让，因为与吴健是朋友关系，签订了转让协议，我老公公不知情，我方一直向吴健主张收回房屋。字迹不是我老公公的。胡德越向一审法院起诉请求：1、判决原告与被告吴健签订的《住房转让协议》有效；2、判令被告协助原告办理贵阳市南明区房屋的房屋所有权证过户登记手续，办理过户所产生的费用由原告承担；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：徐明与被告蒋家琴系夫妻关系，被告徐蔓丽、徐一兵系双方所生的子女，第三人吕丽洁系与被告徐一兵系夫妻关系。位于贵阳市南明区，建筑面积为54.81ｍ2房屋一套，系徐明与被告蒋家琴夫妻关系存续期间，以徐明的名义购买的徐明所在单位中国铁路成都局集团有限公司贵阳南车站的房改房。2004年3月4日，徐明取得了涉案房屋的房屋所有权证。2014年9月18日，徐明给第三人吕丽洁出具委托书，称因其身体不适，故委托第三人全权处理关于贵阳市二戈寨南明区房屋转让的有关事宜，该委托书上有徐明的签名及手印。同年9月20日，第三人作为甲方与被告吴健作为乙方，双方签订《住房转让协议》，约定甲方以40000元，将贵阳市二戈寨南明区富源南路252幢4单元6层16号房屋转让给乙方。住房转让后，在未办理过户手续时，如该住房需增加购房经费时，或一旦需要办理过户手续时，甲乙双方应协同办理，费用由乙方承担。此协议经双方签字后生效，同时乙方一次性将现金40000元付给甲方（款已付清）。同日，徐明与被告吴健又另签订了《住房转让协议》一份，协议内容与第三人与被告吴健签订的上述《住房转让协议》，除富源南路252栋与富源南路252幢不一致外，其余内容一致，上述两份转让协议上有徐明的签名及手印。协议签订后，被告吴健依约将住房转让款40000元支付给了第三人，第三人也依约将转让的房屋交给被告吴健使用，同时将涉案房屋的房屋所有权证、住房证、煤气使用证、水电用户卡、徐明的身份证复印件、收款收据等房屋资料一并交付给被告吴健。此后，徐明并未与被告吴健办理涉案房屋的产权过户登记。2007年9月12日，被告吴健又与原告胡德越签订《住房转让协议》，约定被告吴健将涉案房屋永久转让给原告使用。该房屋已进行装修，原告自愿以86000元付给被告吴健作为住房转让费。住房转让后，如该住房需增加产权买断经费时，或一旦需要办理过户手续时，费用由原告承担，被告吴健不承担过户的有关责任或费用。此协议经双方签字后生效。同时原告一次性将现金86000元付给被告吴健（款已付清）。协议签订后的同日，原告依约将住房转让款86000元以现金方式支付给了被告吴健，被告吴健收款后给原告出具了收据一张。在双方签订的《住房转让协议》及被告吴健出具收据上，均有证人杨某的签名及手印。被告吴健收款后，将转让的涉案房屋交给原告使用至今。2010年，徐明死亡后，其继承人被告蒋家琴、徐一兵、徐蔓丽未针对涉案房屋进行分割。在徐明生前其未向被告吴健及原告针对涉案房屋主张过权利。在徐明死亡后，被告蒋家琴、徐一兵、徐蔓丽也未针对涉案房屋向被告吴健及原告主张过权利。因被告吴健一直未与原告办理涉案房屋的过户手续，2019年8月原告曾向一审法院起诉被告吴健及蒋家琴，并将徐一兵、徐蔓丽、吕丽洁列为第三人。2019年10月29日，原告向一审法院申请撤回了起诉。原告撤诉后，又于2019年11月再次起诉，提出如前诉请。审理中，被告蒋家琴、徐一兵、徐蔓丽及第三人对原告提交的《住房转让协议》、委托书、证明上徐明的签名及手印、吕丽洁的签名及手印提出异议。经一审法院释明后，被告蒋家琴、徐一兵、徐蔓丽及第三人未在一审法院限定的期限内提出鉴定申请。上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、居住证明、结婚证、居委会证明、《住房转让协议》、住房证、煤气使用证、水电用户卡、有线电视使用证、收款收据、第三人出具的证明、委托书、住房转让协议、收据、收条、法院裁定书等证据在案佐证，复经一审法院庭审核实、质证，予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告吴健在与原告签订《住房转让协议》时，并未取得涉案房屋的所有权。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，双方签订的上述转让协议，系双方当事人的真实意思表示，内容上也不违反国家法律、行政法规的禁止性规定。被告吴健对标的物没有所有权，依照上述法律规定并不影响合同的效力，故该协议是合法、有效的。原告诉请确认双方签订的上述《住房转让协议》有效的诉请，予以支持。协议虽然名为转让使用权，但实为房屋买卖合同。协助买受人办理过户登记，是出卖人的附属义务。对原告要求被告吴健及被告蒋家琴、徐一兵、徐蔓丽配合原告办理涉案房屋过户登记手续的诉请，除被告吴健外，其余被告并不同意。徐明委托第三人擅自处分其与被告蒋家琴的夫妻共同财产，虽未经过被告蒋家琴的同意。但被告吴健从2004年至2007年占有涉案房屋，原告从2007年至今占有涉案房屋，被告蒋家琴知道或者应当知道，但未提出异议，应视为其认可徐明的处分行为。被告徐蔓丽、徐一兵知道或者应当知道涉案房屋被被告吴健及原告占有的事实，但在原告向法院起诉前从未提出过异议，也应视为认可徐明生前处分涉案房屋的行为。被告蒋家琴、徐一兵、徐蔓丽与原告虽并无合同关系，但因其已认可徐明生前处分涉案房屋的行为，协助买受人办理过户登记的合同附随义务，应由徐明的继承人即被告蒋家琴、徐一兵、徐蔓丽承担。为减轻当事人诉累，原告诉请上述三被告及被告吴健配合办理涉案房屋的过户手续，并无不当，予以支持。被告蒋家琴、徐蔓丽、徐一兵及第三人吕丽洁虽对原告提交的《住房转让协议》、委托书、证明上徐明的签名及手印、吕丽洁的签名及手印提出异议。但经一审法院释明后，被告蒋家琴、徐蔓丽、徐一兵及第三人未在一审法院限定的期限内提出鉴定申请。因被告蒋家琴、徐蔓丽、徐一兵及第三人未提出相反证据反驳，故对原告提交的上述证据的真实性，予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第八条、第一百三十六条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：原告胡德越与被告吴健于2007年9月12日签订的《住房转让协议》有效；被告吴健、蒋家琴、徐一兵、徐蔓丽于本判决书生效后十日内配合原告胡德越办理位于贵阳市南明区房屋的过户登记手续，将房屋所有权人由徐明变更为原告胡德越，办理过户登记所产生的相关费用由原告胡德越自行承担。诉讼费30元（已减半），由被告吴健、蒋家琴、徐一兵、徐蔓丽承担。二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、吴健与徐明签订的合同否有效；二、胡德越与吴健签订的合同是否有效；三、被上诉人徐一兵、徐曼丽、蒋家琴是否有配合胡德越办理房屋过户手续的义务。关于争议焦点一，2004年9月20日徐明与吴健签订了《住房转让协议》，上诉人徐一兵、徐曼丽、蒋家琴称，首先，《住房转让协议》中徐明的签字、指纹不真实，并申请对该签字、指纹进行鉴定。其次，涉案房屋系徐明与蒋家琴的夫妻共同财产，徐明转让该房屋并未经蒋家琴同意，徐明的处分行为系无权处分。综上，双方签订《住房转让协议》无效，上诉人无权要求上诉人徐一兵、徐曼丽、蒋家琴履行协助办理房屋过户手续。本院认为，关于徐明的签字、指纹的真实性，徐明已经死亡，其签字及指纹不再具备鉴定的条件。此外，一审已经向上诉人释明，应当于指定期限内提交徐明的指纹及笔迹样本，上诉人未能提供的应承担相应的法律责任。关于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，无权处分并不能导致合同无效。此外，2004年9月20日徐明与吴健签订《住房转让协议》后，徐明将涉案房屋交付给了吴健，吴健及被上诉人胡德越先后实际占有、使用房屋至今。作为徐明的主要家庭成员，蒋家琴不知晓房屋转让的事实与常理不符。此外，结合房屋交付的事实，双方签订《住房转让协议》后，徐明将涉案房屋的住房证、煤气使用证、水电用户卡、闭路电视证等交付给了吴健，故转让协议应系徐明的真实意思表示。综上，《住房转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，《住房转让协议》应系有效合同。吴健依约支付了购房款，徐明应当按照双方约定履行协助办理房屋过户手续的义务。关于争议焦点二，上诉人徐一兵、徐曼丽、蒋家琴称吴健与胡德越签订协议时并不享有涉案房屋的产权，双方签订的《住房转让协议》无效。本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，胡德越与吴健签订了《住房转让协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系有效协议双方均应恪守。胡德越已经按照合同约定支付了购房款，吴健应当按照双方约定履行协助办理房屋产权过户的义务。关于争议焦点三，虽然上诉人徐一兵、徐曼丽、蒋家琴并非涉案的合同相对人，但作为合同相对人徐明的继承人，继承了徐明的相关权利，其应当履行相关的义务。故被上诉人胡德越有权要求上诉人徐一兵、徐曼丽、蒋家琴履行协助办理涉案房屋过户的义务。综上，上诉人蒋家琴、徐蔓丽、徐一兵的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用120元，由上诉人蒋家琴、徐蔓丽、徐一兵负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年十一月十三日法官助理王李文书记员王凤霞