江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初11682号原告：南京市锦宁房产服务有限公司，统一社会信用代码91320115MA1X6CGY4C，住所地在南京市江宁区天元东路**苹果都市大厦**（高新园）。法定代表人：周兴满，总经理。委托诉讼代理人：曹君亚，江苏刘洪律师事务所律师。被告：孙金花，女，汉族，1985年7月5日生。委托诉讼代理人：邢畅，江苏三法律师事务所律师。原告南京市锦宁房产服务有限公司（简称锦宁公司）与被告孙金花居间合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告锦宁公司的委托诉讼代理人曹君亚，被告孙金花及其委托诉讼代理人邢畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦宁公司向本院提出诉讼请求：判令被告孙金花支付原告居间代理费48200元。事实和理由：在原告居间下，2020年8月1日，被告与房主双方签订《存量房屋买卖合同》，并同日与原告、房主签订《居间合同》，约定原告作为居间人，被告作为买受人购买房主名下坐落于南京市江宁区房屋（简称案涉房屋），销售总价241万元，定金5万元，支付原告居间代理费48200元，当日，被告支付房主定金1万元。签订上述合同后，被告突然明确告知原告不愿意再履行合同，并且私下与房主联系以中介费用过高等理由要求退还定金，在房主和原告均不同意解约的情况下，不再履行《存量房屋买卖合同》、《居间合同》约定义务。根据原、被告所签《居间合同》明确约定，被告应当在签约时即支付原告居间代理费48200元，现被告单方毁约，给原告造成了重大损失，丧失履行合同的诚信，故原告诉至法院。被告孙金花辩称：1、原告在合同订立过程中存在故意隐瞒房屋的真实情况，依据诚实信用的原则，居间人应当将案涉房屋的质量等情况如实告知委托人，不能为了达到获得居间费用的一己之私而向委托人隐瞒真实的情况或者欺骗委托人，以促成委托人与第三人订立合同，案涉房屋存在许多质量瑕疵，房屋外立面脱落严重，外墙渗水、墙体发霉，使用的涂料因为质量不好，导致存在大量的裂纹、脱皮、掉漆、鼓包，阳台下面的墙体还是开裂的，室内的内墙粉刷也严重不平整，墙体脱落，墙面斑驳，因为签约时间非常赶，时间也在深夜，被告作为一名非专业的人士，没有办法及时的去发现这些问题，而原告明知案涉标的有质量瑕疵，依然向被告隐瞒真实的情况，最终导致被告无法接受案涉房屋致使合同无法再继续履行；2、被告没有全面履行居间义务，无权收取居间费用，房地产居间合同是一种特殊的居间合同，居间方不仅要促成房屋买卖合同订立，还要提供代办房屋产权过户，代办房屋按揭贷款等服务，根据原、被告签订的居间合同中的约定，原告除了发布房源、引领、看房、协助确认合同条款之外，还需要协助办理房屋过户，向银行申请办理贷款等事宜，原告作为居间方没有全面履行应尽的法定义务，若原告认为其提供了买卖双方签约的一项服务，而要求被告支付全部居间服务费，显然不符合交易常识，不符合合同约定，对于被告来说也是极不公平的；3、原、被告之间的居间合同部分条款属于格式条款，排除被告权利，加重了被告的责任，应属无效，居间合同第一条第二款约定，买卖双方签订买卖合同时，原告的居间履行完毕，被告应向原告支付本合同约定的居间代理费，该条约定系格式条款，被告作为普通人无法完全理解条款的内容，原告作为专业房产中介公司，应当详细地向被告说明付款成就的条件以及含义，但是原告在合同签订时，没有提醒被告注意如此重要的条款，也没有向被告作详细的说明，不足以引起被告的注意，没有尽到应尽的提醒和说明义务，明显加重了被告的责任，排除了被告应当享有的居间服务，此外居间合同中，原告将居间代理费列为了48200元，将贷款服务费和过户服务费列为0元，是原告为了规避付款条件成就而进行的条款设计，实际上贷款服务和过户服务均包含在居间服务中；4、被告与卖家、原告在2020年8月2日凌晨签署了房屋买卖合同，被告在当天上午要求解约，因为双方分歧较大，被告也采取了报警的措施，从立约到要求解约前后也就几个小时的时间，被告没有给原告造成任何实质的损失，被告已经为解除房屋买卖合同向卖家支付1万元定金，如果继续承担如此高昂的居间费用，对于被告来说也是极不公平的。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年8月2日，被告孙金花（房屋买受人、乙方）与李泱、茆琰（房屋出卖人、甲方）经原告锦宁公司居间签订《存量房屋买卖合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积共85.46平方米，房屋总价241万元，乙方于2020年8月2日向甲方支付定金5万元。同日，孙金花（乙方）、李泱、茆琰（甲方）与锦宁公司（丙方）签订《居间合同》一份，约定：甲乙双方同意委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间包括1、提供房屋买卖市场行情咨询，2、寻找、提供并发布房源、客源信息，3、协助查看买方身份情况，引领买方看房，4、协助查看甲方身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋，5、协助买卖双方协商、洽谈，确定成交意向，6、协助买卖双方协商确定买卖合同的相关条款内容；买卖双方签订《买卖合同》时，丙方的居间履行完毕，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；甲乙双方同意，委托丙方代为办理以下事宜1、房屋的权属转移登记手续（“过户手续”）及相关事宜，2、交易房屋的购房贷款（商业贷款或公积金贷款）手续（“贷款手续”）及相关事宜；甲乙双方需向丙方支付的各项费用标准为1、居间代理费48200元，2、贷款服务费0元，于签订本合同当日一次性向丙方支付；甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任并向丙方支付违约金，违约金的数额包括本合同约定的居间代理费以及丙方向甲、乙任一方主张权利所产生的诉讼费、鉴定费、律师费等产生的一切费用；甲乙双方延迟向丙方支付本协议第三条约定的各项费用，除应继续向丙方支付相应费用外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。合同签订后，孙金花向李泱、茆琰支付购房定金1万元。当日中午11时，孙金花因不同意继续履行《存量房屋买卖合同》便通过微信告知李泱、茆琰：因为中介昨天一天都在给我洗脑，从上午10点逼我到晚上12点，一个劲打我电话，我都精神崩溃了的情况下才同意买这个房子，今天我说不买了，中介态度很恶劣，你这边定金能退我吗？…现在家里人都骂我，说中介费太高了，今天我和德佑闹过了，对你家房子我没有任何意见…中介费这边对我来说太高了，我本意还是想买你家房子的，我这边找一家中介另外和你办手续，你们愿意配合下吗？愿意配合的话我们就换家中介重新走手续，如果不太愿意配合的话，我可能就买不了你家房子了。李泱、茆琰同意不再履行与孙金花之间签订的《存量房屋买卖合同》，但收取的1万元购房定金不予退还。庭审中，被告孙金花陈述其自2011年起就居住在案涉房屋小区，因为其子女在附近的竹山小学上学，所以想在该小区换个大一点的房屋居住，其签完《居间合同》时没有报警，但事后其要求解约时报警了，警方告知其如果交纳的是购房订金可以退，交纳的是购房定金则不可以退，建议其通过司法途径解决与原告锦宁公司之间的纠纷。本院认为：原告锦宁公司与被告孙金花签订的《居间合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。孙金花在签订房屋买卖合同后拒绝履行合同，构成根本违约，应当承担违约责任。合同约定，买卖双方签订房屋买卖合同时，锦宁公司的居间履行完毕，孙金花应当向锦宁公司支付合同约定的居间代理费48200元。孙金花作为违约方，应当向锦宁公司支付居间费。合同约定，锦宁公司作为居间方，应当承担居间服务和委托代办服务，对于二手房买卖来说，居间服务和委托代办服务是密不可分的，锦宁公司以格式条款的方式约定居间代理费为48200元、贷款服务费为0元，其目的是为了规避法律风险，损害了孙金花的合法权益，本院认定合同中对居间代理费、贷款服务费的约定无效。根据锦宁公司完成的居间服务事项，本院酌定居间代理费为28920元（48200元×60%），应当由孙金花支付。被告孙金花辩称案涉房屋存在质量问题，但原告锦宁公司未予告知，其在锦宁公司胁迫下签订了房屋买卖合同。孙金花于签订当日向房主发出的微信聊天记录显示其对案涉房屋并无任何意见，孙金花系认为锦宁公司收取的居间代理费过高，经其与家人协商后才不同意继续履行房屋买卖合同、居间合同，同时孙金花也表示愿意和房主在更换中介的情况下继续履行案涉房屋买卖事宜，可见系孙金花根本违约。此辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。故对原告锦宁公司要求被告孙金花支付居间费48200元的诉讼请求，本院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告孙金花于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京市锦宁房产服务有限公司支付居间代理费28920元。二、驳回原告南京市锦宁房产服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取503元，由原告锦宁公司负担201元，由被告孙金花负担302元。本判决为终审判决。审判员  叶斐二〇二〇年十一月十一日书记员  孙清