湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2646号上诉人（原审被告）：永州市唇香阁餐饮文化有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区梅湾路**江南数码城。法定代表人：董小朋。上诉人（原审被告、反诉原告）：董小朋，男，1974年9月22日出生，汉族，住重庆市垫江县。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐卫东，湖南金浯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：永州市军嘉房地产开发有限公司，住，住所地湖南省永州市冷水滩区珊瑚路/div>法定代表人：陈祥清，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡首仲，湖南正赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾友军，男，1967年8月24日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审被告：高贵英，女，1976年3月21日出生，汉族，住重庆市垫江县。上诉人永州市唇香阁餐饮文化有限公司（以下简称唇香阁公司）、董小朋因与被上诉人永州市军嘉房地产开发有限公司（以下简称军嘉公司）、顾友军、原审被告高贵英租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103民初2471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月27日在第七审判庭对本案进行了询问。上诉人永州市唇香阁餐饮文化有限公司、董小朋的共同委托诉讼代理人唐卫东、被上诉人永州市军嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡首仲到庭接受询问。本案现已审理终结。唇香阁公司、董小朋上诉请求：一、维持永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103民初2471号民事判决主文第一项；二、改判永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103民初2471号民事判决主文第二项为“被告永州市唇香阁餐饮文化有限公司在本判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军房屋租金146,813.33元”；三、本案二审诉讼费和一审诉讼费按比例由被上诉人负担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清。1．原审法院认定的物业管理费过高，虽租赁合同约定每年物业管理费为150000元，但实际物业管理费为52369元；2．合同约定的租赁面积与上诉人实际使用的面积不一致，被上诉人应退还多收取的租金。二、原审法院适用法律错误。董小朋系唇香阁公司的股东及法定代表人，与被上诉人签订租赁合同系履行职务行为，应由唇香阁公司承担履行合同的义务。被上诉人军嘉公司、顾友军辩称：1．上诉人交给江南财富物业管理有限公司的管理费与被上诉人无关，上诉人与被上诉人的合同明确约定的是向永州市军嘉房地产开发有限公司交纳物业管理费，而且上诉人已经部分履行了合同，将物业管理费交至2019年3月10日；2．董小朋与上诉人签订了合同，实际经营人是永州市唇香阁餐饮文化有限公司，董小朋应当与永州市唇香阁餐饮文化有限公司共同承担支付租金和物业管理费的连带责任。军嘉公司、顾友军向一审法院起诉请求：1．判令永州市唇香阁餐饮文化有限公司、董小朋向原告支付租金295500元及物业管理费187500元（租金、物业管理费暂从2019年3月10日计算至2020年6月10日，后续租金计算至双方解除租赁合同并由被告清场后将房屋交还给原告之日止）；2．判令租赁期间（2019年3月10日至2020年6月10日）所需缴纳的税费111233.91元由永州市唇香阁餐饮文化有限公司、董小朋承担，后续所需缴纳的税、费计算至双方解除租赁合同并由被告清场后将房屋交还给原告之日止；3．判令永州市唇香阁餐饮文化有限公司、董小朋承担延期支付租金的违约金24150元（违约金暂从2019年3月10日计算至2020年6月10日，后续违约金以未支付租金按百分之五计算至付清之日止）；4．判令董小朋、高贵英在股东未出资本息范围内对永州市唇香阁餐饮文化有限公司的债务未清偿的部分承担补充赔偿责任；5．由唇香阁公司、董小朋、高贵英承担本案诉讼费。董小朋向一审法院提出反诉请求：1．判令确认与军嘉公司、顾友军签订的《租赁合同》于2020年1月20日解除；2．反诉费由军嘉公司、顾友军承担。一审法院认定事实：2017年12月1日，原告（反诉被告）军嘉公司与被告（反诉原告）董小朋签订了《租赁合同》，约定原告（反诉被告）军嘉公司将位于永州江南数码城一层101号商铺72.5平方、二层880平方出租给被告董小朋（反诉原告）使用，面积约为952.5平方米。合同期限为8年，自2017年12月10日起至2025年12月10日止，计租日自2018年3月10日起。合同期满后，在同等的条件下，被告（反诉原告）董小朋有优先租赁权。如要求继续经营须被告（反诉原告）于合同期满前60天书面提出申请，经原告（反诉被告）同意后续签合同。如被告（反诉原告）董小朋要求提前解除合同，需提前60天书面提出申请，经甲方书面同意后，方可办理合同解除手续，免租期不予免租。合同第1年至第3年每年租赁酬金236400元（不含税），第4年为255720元（不含税），第5年为276004元（不含税），第6年为297304元（不含税），第7年为319668元（不含税），第8年租金343152元（不含税），2017年12月1日至2025年11月10日，每年物业管理费150000元（不含税）。本合同签定时，被告（反诉原告）需交纳履约保证金100000元，履约保证金在本合同终止时，结清相关费用后合同期满后三个月并无违约行为，无息退还。合同期内退场，履约保证金不予退还。租金按季度为一个周期，每年2月10日、5月10日、8月10日、11月10日前为租金支付日，物业管理费与同期租金同时收取，逾期不缴纳视为被告（反诉原告）违约。在合同期间，被告（反诉原告）董小朋自行承担自己经营所产生的工商、税务等一切税费。合同签订后，被告（反诉原告）董小朋向原告（反诉被告）军嘉公司支付了履约保证金100000元、季度的租赁酬金59100元、季度的物管费37500元，原告（反诉被告）军嘉公司将约定的租赁场地交付给了被告（反诉原告）董小朋，该场地用作被告唇香阁公司经营火锅店。尔后，被告（反诉原告）董小朋按合同约定在租赁期间共支付了原告（反诉被告）租金236400元，物业管理费150000元，之后未再按约支付后续的租金。尔后被告（反诉原告）董小朋提出因经常停水停电、场地停车位匮乏等原因，于2019年6月即向原告（反诉被告）顾友军提出解除合同，双方进行了沟通，租金计算至2020年1月20日。但原告（反诉被告）对此予以否认。被告（反诉原告）董小朋当庭提供了2020年3月23日与原告（反诉被告）顾友军的微信聊天记录，原告（反诉被告）顾友军在微信聊天中答复租金算至2020年3月12日。因此依据《租赁合同》约定，被告（反诉原告）因提前解除合同履约保证金100000元不予退还，从2017年12月10日起至2020年3月12日，被告（反诉原告）应付原告（反诉被告）房屋租金533213.33元，物业管理费338333.33元，扣除被告（反诉原告）已缴纳租金236400元，物业管理费150000元，应付房屋租金296813.33元，物业管理费188333.33元，合计485146.66元。另查明，被告唇香阁公司于2018年1月2日成立，被告（反诉原告）董小朋系该公司的法定代表人，被告（反诉原告）董小朋、被告高贵英系夫妻关系，均系被告唇香阁公司股东。被告（反诉原告）董小朋占公司40%的股份，认缴资金600000元，认缴资金实际未予交纳；被告高贵英占公司60%的股份，认缴资金900000元，认缴资金实际未予交纳。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。原告（反诉被告）军嘉公司、顾友军与被告（反诉原告）董小朋签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告（反诉被告）军嘉公司、顾友军与被告（反诉原告）董小朋在合同签订后，双方均依约履行了合同约定，被告（反诉原告）董小朋向原告（反诉被告）方缴纳了保证金100000元，原告（反诉被告）将房屋交付给被告（反诉原告）董小朋用作被告唇香阁公司经营火锅店。因此，被告唇香阁公司实为该租赁场地的使用者，应与被告（反诉原告）董小朋共同承担该租赁房屋的租金及物业管理费用，因此原告（反诉被告）方要求被告唇香阁公司、董小朋支付租金及物业管理费的诉请，一审法院予以支持。反诉原告（被告）董小朋提出解除合同的反诉意见，予以支持，但提出租金算至2020年1月20日的反诉意见和反诉被告（原告）要求继续履行合同的诉请，均不予支持。因反诉被告（原告）顾友军在2020年3月23日的微信聊天中同意租金算至2020年3月12日，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。同时考虑2020年1月后的新冠疫情情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款之规定：疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二部分第六条第二款之规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案被告唇香阁公司、董小朋租赁房屋时用来开餐饮火锅店，疫情防控期间一律停业，一审法院综合疫情这一实际情况，已确认解除合同，根据上述指导意见规定，合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持，故本案不再减免租金。双方解除租赁合同的租金应计算至2020年3月12日。被告唇香阁公司、董小朋应付原告（反诉被告）房屋租金533213.33元，物业管理费338333.33元，扣除被告（反诉原告）已缴纳租金236400元，物业管理费150000元，仍应支付房屋租金296813.33元，物业管理费188333.33元，合计485146.66元。被告（反诉原告）董小朋、被告高贵英系被告唇香阁公司的股东，二人未按认缴资金实际缴纳出资额，依照《中华人民共和国公司法》第二十八条之规定，应向公司足额认缴。但原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）董小朋、被告高贵英在股东未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的诉请，不予支持。其理由为：被告唇香阁公司未注销，根据《中华人民共和国公司法》第三条之规定，由公司以其全部财产对公司的债务承担责任。股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。同时根据（2019年）《全国法院民商事审判工作会议纪要》第二部分关于公司纠纷案件的审理第6条之规定：在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。原告（反诉被告）军嘉公司、顾友军与被告（反诉原告）董小朋签订的《租赁合同》中除对违约约定了履约保证金不退还外，还约定了按月租赁费用的百分之五支付违约金及三个月的租赁费用的违约金，被告（反诉原告）董小朋提出只能选择一项给付的辩论意见，依法予以采纳。因《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，确认因被告唇香阁公司、董小朋反诉提前解除合同，反诉原告（被告）董小朋交纳的履约保证金100000元不予退还。原告（反诉被告）军嘉公司、顾友军要求租赁期间所需缴纳的税费111233.91元由被告唇香阁公司承担的诉请，亦不予支持。因其未提供代缴租赁税费的相关证据予以证实，应在代缴后再行诉权。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军与被告（反诉原告）董小朋于2017年12月1日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）董小朋、被告永州市唇香阁餐饮文化有限公司在本判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军房屋租金及物业管理费合计485146.66元；三、原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军对被告（反诉原告）董小朋交纳的履约保证金100000元不予退还；四、驳回原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军对被告高贵英的诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9984元，减半收取4992元；反诉费300元，减半收取150元，合计5142元，由原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军负担1150元，由被告（反诉原告）董小朋、被告永州市唇香阁餐饮文化有限公司负担3992元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了六份证据：证据一，出院记录（诊断书），拟证明上诉人的财务人员杨娟休产假，物业费等证据不能及时提交的事实；证据二，劳动合同书，拟证明上诉人与杨娟签订劳动合同且其岗位为从事财务工作的事实；证据三，物业缴款通知单，证据四，收款收据，证据五，银行回单，证据六，网上转账回执，证据七，物业费明细，证据三、证据四、证据五、证据六、证据七共同拟证明上诉人按时缴纳物业费并已全部结清物业管理费的事实。被上诉人质证认为，对证据一、证据二的关联性有异议；证据三、证据四、证据五、证据六、证据七不能证明拟证事实，其显示向江南财富物业管理有限公司支付物业费，非向永州市军嘉房地产开发有限公司支付物业费，江南物业管理有限公司的法定代表人是刘厚平，股东是刘阳。本院认证认为，对上诉人提供的证据一与证据二的关联性不予认可，一审法院已组织过双方当事人对租金和物业管理费的数额进行质证，双方均认可上诉人已付租金236400元，已交物业管理费150000元。上诉人提交的证据三系江南物业管理处出具的物业缴费通知单，因其不能证明上诉人向被上诉人军嘉公司实际缴纳物业管理费的情况，本院对其关联性不予认可。上诉人提交的证据四系江南财富物业管理有限公司分别于2017年12月4日出具的三份收据、2018年5月1日出具的三份收据、2019年12月5日和12月8日各出具的一份收据，由于上诉人未提供其他证据佐证向江南财富物业管理有限公司支付的物业管理费与《租赁合同》中约定的向军嘉公司支付的物业管理费之间的关联性，本院对证据四不予确认。上诉人提交的证据五银行回单和证据六网上转账电子回执，已在一审中提交，不属于新证据，本院不予确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否应向上诉人返还物业管理费以及租金；二、董小朋是否应当承担租金给付责任。一、关于被上诉人是否应向上诉人返还物业管理费以及租金的问题。上诉人主张向江南财富物业管理有限公司支付了自2017年7月4日至2020年1月22日的物业管理费，共计52,369元，上诉人未提供其他证据佐证向江南财富物业管理有限公司支付的物业管理费与《租赁合同》中约定的向唇香阁公司支付的物业管理费之间的关联性，上诉人在一审中认可已交物业管理费150000元，在二审中未提交其他证据证明与被上诉人军嘉公司达成合意变更了《租赁合同》中的第三条第（二）款有关物业管理费的约定，故对上诉人主张的返还物业管理费，本院不予支持。关于上诉人主张的合同租赁面积与实际使用面积不符，被上诉人应当退还多收取的租金的意见，上诉人未提供证据证明租赁房屋的实际使用面积以及对应的具体租金数额，故对上诉人主张的退还多收取的租金，本院不予支持。二、关于董小朋是否应当承担租金给付责任问题。2017年12月1日，被上诉人军嘉公司、顾友军与上诉人董小朋签订了《租赁合同》，永州市唇香阁餐饮文化有限公司于2018年1月2日登记设立，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”。被上诉人军嘉公司、顾友军与上诉人董小朋签订了《租赁合同》，约定军嘉公司将位于永州江南数码城一层101号商铺72.5平方、二层880平方出租给董小朋使用，董小朋签订租赁合同后，成立唇香阁公司使用租赁房屋，故被上诉人可以要求董小朋和唇香阁公司承担给付租金的责任。综上所述，永州市唇香阁餐饮文化有限公司、董小朋的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6,330元，由上诉人永州市唇香阁餐饮文化有限公司、董小朋负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年十一月九日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。