北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13481号上诉人（原审被告）：闫井会，男，1946年12月29日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：胡濯身，男，1968年9月11日出生，汉族，住北京市东城区。二上诉人共同委托代理人：陈洛群，北京市国度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄建南，男，1952年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蒋秀峰，北京市中银律师事务所律师。上诉人闫井会、胡濯身因与被上诉人黄建南确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初25171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫井会、胡濯身上诉请求：1.裁定发回一审法院重审，或者在查明事实后改判驳回黄建南一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由黄建南承担。事实和理由：一、一审法院认定《合作建房协议》无效没有事实和法律依据。1.《合作建房协议》系双方真实意思表示，是合法有效的合同。2.《合作建房协议》约定的是将地上房屋的50%由黄建南居住，并没有约定将宅基地的使用权转让、出租或出借给黄建南，也没有约定将地上房屋的50%所有权转让、出租或出借给黄建南，故《合作建房协议》并没有真正违反相关士地管理方面的法律规定。3.一审法院仅仅引用《民法总则》第一百四十三条和《合同法》第五十二条的规定，判定《合作建房协议》无效，法律依据不足。二、一审法院判定由胡濯身承担连带责任没有法律依据。综合本案，闫井会与黄建南之间的《合作建房协议》是主合同，胡濯身为黄建南出具的《承诺书》是保证合同，也是从合同，既然法院认定《合作建房协议》无效，那么《承诺书》也应无效，胡濯身就不应为闫井会向黄建南给付建房款承担责任。黄建南辩称，同意一审判决，不同意闫井会、胡濯身的上诉请求及理由。双方签订的《合作建房协议》名为合作建房，实为房屋买卖，房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，违反了法律法规，合同无效。胡濯身作为担保人承担担保责任的问题，在一审过程中胡濯身表示自愿承担连带还款责任的。黄建南向一审法院起诉请求：1．请求确认黄建南与闫井会签署的《合作建房协议》无效；2．要求闫井会、胡濯身连带返还出资款907000元；3．案件受理费由闫井会、胡濯身负担。一审法院认定事实：2011年7月16日，甲方闫井会与乙方黄建南签订《合作建房协议》，主要内容如下：一、本着自愿参加自愿出资享受同等权利、承担同等义务的原则，双方共同建造顺义区赵全营镇后桑园村中心街×号。二、甲方同意提供上述第一条所指的宅基地给乙方建房，乙方同意提供全部建房资金，双方合作修建一栋二层的住宅楼。总建筑面积约510平方米。三、建房资金预计人民币（空）元，全部由乙方出资，甲方只提供建房所用的宅基地。四、建造房屋由甲乙双方及双方家人共同永久使用（各占50％），甲方不得随意或无故终止乙方的居住使用，乙方不得将所居住使用的房屋转租、转借、转让。五、甲乙双方合建房屋遇国家拆迁占地时，地上建筑物补偿按甲方60％，乙方40％进行分配。六、如因不可抗拒的原因造成房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。七、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商的办法解决，协商不成时，任何一方可向本区仲裁机构申请调解或依法向其辖区人民法院起诉。八、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充协议书经双方签字确认后与本合同具有同等效力。九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字确认生效，均具有同等效力。合同落款处有甲乙双方签字，并手写有一账号及银行。闫井会、胡濯身称该协议下方甲方闫井会签字并非是闫井会本人所签，对该协议中的内容不予认可。黄建南申请就该协议落款甲方处“闫井会”的签名是否为其本人所签进行鉴定。经北京民生物证科学司法鉴定所鉴定，认为《合作建房协议》上“闫井会”签名与样本上闫井会签名之间符合特征的质量及总体价值，反映出同一人的书写习惯，其出现的差异特征分析与书写环境、书写工具及书写的随意性有关，出具鉴定意见：《合作建房协议》上“闫井会”签名与样本上闫井会签名是同一人书写。黄建南支付鉴定费5300元。闫井会、胡濯身不认可是闫井会本人签字，对鉴定报告有异议，但是没有其他证据提交，也不申请鉴定人员出庭。闫井会、胡濯身对于该协议第五条不认可，对于其他条款认可是双方协商一致并履行的条款。诉讼中，黄建南提交胡濯身所签保证书一份，内容如下：胡濯身、黄建南共同在胡濯身的岳父闫景会（闫井会）于顺义区赵全营镇后桑园村中心街×号宅基地建房共同使用，建房全部资金是黄建南出资，胡濯身岳父闫景会（闫井会）出宅基地。因北京市公证处对宅基地合作建设不能给与公证，因此胡濯身本人写下此证明，保证黄建南和闫景会（闫井会）所签协议的真实性，保证黄建南的永久使用权利，如在未来使用中不能保证黄建南的永久正常使用，胡濯身必须承担全部责任。该保证书下有胡濯身签字并有第三方见证人签字，闫井会、胡濯身对其真实性予以认可。《合作建房协议》中的顺义区赵全营镇后桑园村中心街×号对应的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-赵全营乡后桑元集建（证）字第0164号，登记的土地使用者为闫井会。黄建南户籍地为广东省深圳市龙岗区。2011年8月，胡濯身与韩延春签订《建筑装饰工程施工协议》，约定由韩延春建设案涉二层住宅。双方均认可黄建南转账给胡濯身账户中的907000元是本案所涉房屋的建房款及装修款，其他款项不是本案所涉房屋的建设装修花费。双方均认可双方自2013年2月开始使用案涉二层住宅，且均称按照合作建房协议各使用了50％的房屋。黄建南称2018年2月份闫井会、胡濯身将锁换了以后无法进入，自此以后就没有使用。闫井会、胡濯身称2018年8、9月份黄建南就搬走了，也带走了部分物品，其确实在2018年8、9月份黄建南走了以后换锁了，其同意配合黄建南将物品搬走。就腾退事宜，黄建南称即使法院认定合同有效，其也要求腾退，并明白风险和后果。闫井会、胡濯身称同意配合黄建南腾退，无论合同效力如何认定，黄建南要求腾退其都配合。诉讼中，双方均表示协议无效可能涉及的损失不在本案中一并主张。闫井会、胡濯身表示，如协议被确认无效，闫井会、胡濯身同意连带返还本案建房款和装修款。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，关于《合作建房协议》甲方落款处是否为闫井会本人签字一节，经鉴定该签名与样本上闫井会签名是同一人书写。闫井会、胡濯身虽不认可鉴定意见，但其并未提交相应证据，也未申请鉴定人员出庭。另，结合闫井会、胡濯身所述对于该协议第五条之外的其他条款均认可，双方均认可的胡濯身出具的保证书中有“保证黄建南和闫景会（闫井会）所签协议的真实性”的内容，以及双方在协议签订后的履行情况，法院认为《合作建房协议》上闫井会的签字为其本人所签，该协议是黄建南和闫井会的真实意思表示。另，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故在《合作建房协议》系双方真实意思表示的前提下，其是否有效则需审查其是否违反了法律法规的强制性规定、有无损害社会公共利益或违背公序良俗的情形。根据我国相关土地管理法律规定，宅基地属于农民集体所有。涉案宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。因黄建南并非北京市顺义区赵全营镇后桑园村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过该种合作建房后永久居住的方式变相取得该村宅基地使用权。故黄建南与闫井会所签《合作建房协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方均认可黄建南因涉案房屋建设装修事宜花费907000元，故闫井会应予退还。另，《合作建房协议》上有胡濯身所留其银行账户，黄建南亦是转账至该账户，且胡濯身承诺“保证黄建南的永久使用权利，如在未来使用中不能保证黄建南的永久正常使用，胡濯身必须承担全部责任”，同时庭审中，胡濯身亦明确表示，如涉案建房协议无效，同意连带返还本案建房款及装修款，故对黄建南要求胡濯身对上述款项承担连带责任的诉讼请求，法院予以支持。关于《合作建房协议》可能涉及的其他损失，双方均表示不要求在本案中予以处理，法院不持异议。判决：一、确认黄建南与闫井会于二〇一一年七月十六日签订的《合作建房协议》无效；二、闫井会于判决生效之日起七日内给付黄建南九十万七千元，胡濯身承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一万二千八百七十元，由黄建南负担三千八百六十一元（已交纳），由闫井会、胡濯身负担九千零九元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。本案中，闫井会与黄建南以签订《合作建房协议》的形式，使得不具有后桑园村集体经济组织成员身份的黄建南变相取得该村宅基地使用权，故一审法院认定双方签订的《合作建房协议》无效并无不当，本院予以确认。闫井会、胡濯身上诉主张该协议系当事人双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，该主张缺乏依据，本院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，闫井会、胡濯身在一审庭审时明确表示，如果涉案协议被确认无效，同意连带返还本案建房款及装修款，故本院对于闫井会、胡濯身所述涉案《合作建房协议》若被认定无效，胡濯身无需承担连带责任的主张不予采纳。综上所述，闫井会、胡濯身的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12870元，由闫井会、胡濯身负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 万丽丽审 判 员 沈 放二〇二〇年十一月十七日法官助理 卢圆圆书 记 员 卢园园