江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3665号 上诉人（原审原告、案外人）：卢成武，男，汉族，1974年8月6日生，住所地盐城市盐都区。 委托诉讼代理人:杨继标，江苏因果律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王翠红，女，汉族，1967年6月20日生，住所地盐城市亭湖区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王洪成，男，汉族，1941年7月31日生，住所地盐城市亭湖区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙惠生，男，汉族，1958年1月28日生，住所地盐城市盐都区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：钱海祥，男，汉族，1966年12月9日生，住所地盐城经济技术开发区。 原审第三人（被执行人）：林振新，男，汉族，1956年7月26日生，住所地盐城市盐南高新区。 原审第三人（被执行人）：车招云，女，汉族，1960年4月9日生，住址同上。 原审第三人林振新、车招云的共同委托诉讼代理人：孙玉春，盐城市城南新区黄海法律服务所法律工作者。 原审第三人：陆寿来，男，汉族，1950年3月24日生，住所地盐城市亭湖区。 上诉人卢成武因与被上诉人王翠红、王洪成、孙惠生、钱海祥，原审第三人林振新、车招云、陆寿来案外人执行异议之诉纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢成武上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持卢成武的诉讼请求。事实和理由：1、林振新、车招云因缺少资金，故与卢成武签订房屋买卖协议，将案涉房屋出售给卢成武，卢成武向林振新支付了房款。2018年12月11日，林振新出具承诺书称36万元购房款已经全部收到，水电卡也交付给卢成武，如拆迁，与林振新、车招云无关。盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村委会与卢成武就案涉房屋于2019年10月16日签订了拆迁补偿协议。2019年11月1日陆寿来出具的收条载明，卢成武一次性拿出22万元补偿给陆寿来，所有拆迁款归卢成武所有。2、案涉房屋系自建房屋、小产权房，建筑成本不高，且无房产证，相同类型的房屋一共有4套，卢成武购买的价格与其他房屋出售价格相差不大，且除支付给林振新的36万元外，还另外补偿了陆寿来22万元，实际支付了58万元。3、卢成武在法院查封之前就已经与林振新、车招云签订了房屋买卖合同，并支付全部价款。因此，卢成武对于案涉房屋的拆迁补偿款享有所有权。 王翠红辩称，卢成武上诉没有事实与法律依据，如果林振新诈骗，卢成武应该起诉林振新，申请执行人与卢成武之间没有债权债务关系。 王洪成辩称，林振新在一审都没有参与庭审，卢成武与林振新是相互串通的，申请执行人与卢成武素不相识，其上诉没有道理。 孙惠生辩称，卢成武与林振新签订的房屋买卖协议是虚假的。开发区法院与陆寿来、拆迁办三方协议，将房屋拆迁补偿款中的24万元给陆寿来，剩余的打到法院账户。现卢成武又与先锋街道办事处达成协议，从拆迁款中拿出22万元给陆寿来，而陆寿来不要法院给的24万元，却要卢成武的22万元，是在欺骗申请执行人。申请执行人要求按照陆寿来与开发区法院、拆迁办三方协议来处理。 钱海祥辩称，2019年10月21日，开发区法院与拆迁办以及陆寿来三方协商，最终达成协议，给付陆寿来拆迁补偿款中的24万元，剩余的款项由开发区法院处置，在此前提下同意解封，允许拆迁，申请执行人对此也予以认可。现卢成武认为其已经购买案涉房屋，但36万元房款中只有5万元是转账，其余现金给付的过程存在多处漏洞，卢成武与林振新之间就是借贷关系，且其中利滚利。36万元价款过低，陆寿来不要法院给付的24万元却要卢成武给付的22万元，均不符合常理。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 林振新、车招云述称，1、林振新、车招云于2018年12月8日将案涉房屋出卖给卢成武是事实，卢成武已经实际支付房款，林振新、车招云将相关凭证、水电卡等一并交给卢成武。在2019年拆迁时，因为该房屋土地使用权证系陆寿来所有，卢成武遂与陆寿来、拆迁办达成协议，由此可以证明房屋买卖关系成立。2、林振新、车招云是在申请执行人的胁迫之下才与之达成的调解协议，林振新、车招云已准备向公安机关进行报案，申请执行人的行为系套路贷。 陆寿来称，案涉房屋是陆寿来与林振新联合开发，补偿款中的40%应当归陆寿来所有。拆迁办称，房屋已经由林振新卖给卢成武了，故陆寿来要求卢成武至少给付24万元，后因拆迁办工作人员做工作，陆寿来才同意以22万元了结，卢成武也实际支付了该22万元。法院仅在查封时与陆寿来作了谈话，后来并没有找过陆寿来，直至解封时法院才打电话告知陆寿来房屋已经解封。 经审理查明，2019年2月19日，盐城经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）对王翠红与林振新、车招云民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0991民初13号民事判决：林振新、车招云偿还王翠红借款本金200000元、借期内利息48000元及逾期利息等。 2019年3月28日，开发区法院对王洪成与林振新、车招云民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0991民初345号民事调解书：林振新、车招云欠王洪成本金105000元，利息55500元，合计160500元，扣除被告已还的2万，尚应还款140500元，于2016年6月30日前归还5万元，于2019年9月30日前归还90500元等。 2019年3月22日，开发区法院对孙惠生与林振新、车招云民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0991民初441号民事调解书：林振新欠孙惠生借款200000元并承担利息76500元，合计276500元，林振新于2019年6月30日前偿还100000元、2019年12月30日前偿还176500元等。 2019年3月22日，开发区法院对钱海祥与林振新、车招云民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0991民初438号民事调解书：林振新偿还钱海祥借款50000元并承担利息7500元，合计57500元，于2019年6月30日前付清等。 上述判决及调解书生效后，林振新、车招云均未能履行上述法律文书所确定的义务，开发区法院依据王翠红、王洪成、孙惠生、钱海祥的申请立案强制执行，案号分别为(2019)苏0991执389号、(2019)苏0991执585号、(2019)苏0991执586号、(2019)苏0991执587号。 执行过程中，开发区法院于2019年9月27日作出（2019）苏0991执389、585、586、587号《协助执行通知书》，载明：查封、冻结林振新拆迁款75.75万元，并向东河新村拆迁指挥办送达。 卢成武对上述执行标的提出异议后，开发区法院于2020年1月20日作出（2020）苏0991执异4号执行裁定：驳回卢成武的异议请求。 卢成武不服上述裁定，向一审法院提起诉讼称，2018年12月8日，卢成武与林振新、车招云签订《房屋买卖协议书》约定，林振新、车招云将位于盐城市亭湖区房屋出售给卢成武，价值为人民币36万元。如遇拆迁，则拆迁所有补偿款均由卢成武所得。同年12月11日，林振新、车招云向卢成武出具承诺书，说明收到卢成武全部购房款，房屋已交付卢成武，并承诺如遇拆迁与其无关。2019年10月16日，卢成武与盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村委会签订了盐城市房屋拆迁协议书（货币补偿），补偿各项费用为646601元。请求：解除对盐城市亭湖区房屋拆迁款的查封，确认该房屋的拆迁款归卢成武所有。 一审法院查明，1996年8月10日，陆寿来取得案涉房屋集体土地建设使用权。2005年8月18日，陆寿来取得案涉房屋的建设工程规划许可证。 2007年2月11日，林振新（甲方）与陆寿来（乙方）签订一份《协议书》，约定（摘要）：协议双方为改善居住条件，提高生活质量，决定合作建房，为保证顺利施工，签订如下协议：1.甲方愿以现有宅基地用于共同建房，土地使用证面积429.66平方米，规划许可复建面积107平方米。2.双方同意建房四户（两上两下），其房屋样式结构、水电、道路、车库、围墙等及配套工程由乙方设计、采购，经甲方同意后自行施工，乙方承担建房及配套设施的全部费用。3.新建主楼为二层四户，车库四间，每户一间，院子归底层两户，其中甲方所得一户为西侧底层和西边车库一间，其余三间归乙方所有，同时乙方返还甲方现金8万元，此款在乙方装潢入住后一次性付清。5.甲方土地使用证分为四等份，每户各占1/4，乙方在办理房产证及其他手续时，甲方必须无条件的积极配合乙方，但需交的费用由乙方承担，若确实办不了该手续的，乙方的三户房屋归乙方永久性使用。7.现有四户住房如遇拆迁等风险，双方各自承担。各自与拆迁部门单独结算互不干预，原有旧住房的拆除费用是否补偿的风险由甲方承担。 2018年12月8日，卢成武（甲方）与林振新、车招云（乙方）、丙方（林某）签订一份《房屋买卖协议书》，该协议约定（摘要）：乙方因缺少资金周转，自愿将位于盐城市亭湖区自建的住房一套出售给甲方，该房屋价值人民币36万元。经双方协商达成如下一致协议，丙方自愿为乙方的房屋出售进行担保。二、乙方出售的该房屋确保无其他经济纠纷。如在乙方将该房屋出售给甲方后，发现该房屋在乙方出售前就已经将该套房屋抵押给他人，由此造成的一切经济责任及法律责任由乙方承担，并同时将甲方的购房款全额退还甲方，如乙方无经济能力退还，丙方承担偿还责任。四、丙方在为乙方的担保责任为无限期的连带担保责任。如乙方出售给甲方的房屋发生经济纠纷，乙方又无能力退还甲方的购房款，则由丙方承担偿还责任。五、该买卖协议的有效期为六个月，如乙方在出售该房屋给甲方后，自认为该套房屋已升值，要求收回该套房屋，必须在六个月内提出，在收回该套房屋时将甲方的购房款全额退还给甲方，并承担自签订协议之日起的利息，利息按年20%，担保人承担担保责任。 同日，武某出具一份收条，该收条载明：今收到林振新还款壹拾玖万元整，注：（此款由卢成武代为归还的）。同日，林振新向卢成武出具收条一份，载明：今收到卢成武人民币现金、转账共计26万元，下欠壹拾万元整，此款为卢成武的购房款。 2018年12月11日，林振新出具一份承诺书，载明：本人于2018年12月8日已收到26万元整（其中19万元由卢成武归还武某，此款是我林振新所借，借条已收回），于2018年12月11日已收到卢成武10万元，其中4万元归还王文军，购房款我已全部收到。此房水电卡已交给卢成武，如遇拆迁与我无关，从此两无瓜葛。 2019年8月9日，开发区法院与陆寿来、林振新谈话，陆寿来向开发区法院陈述：2006年，我拿到了房屋返修执照就与林振新联合开发。当时约定的是每人两套房屋，林振新想要三套房屋。“2017”年房屋建好入住，林振新三套、我一套，林振新按照协议支付我8万元房款和1.2万元的砖石钱，这个钱应当在2007年支付给我。后来林振新其中两套房屋出售给别人了，当他要出售第三套房屋的时候，因为有矛盾，别人就没有购买。现在这个房屋面临拆迁，我询问过林振新的意见，但是他没有答复我。前几天有个姓卢的反映房子已经被林振新以36万元的价格出售给他。当时我给姓卢的说，因为林振新没有归还欠我的钱，房子已经让我收回了。林振新向开发区法院陈述：姓卢的叫“卢振武”，我在几年前向他借过钱，当时他让我把这个房子给他作抵押，本金36万元，利息2万元，如在房屋拆迁之前归还借款，房子还是我的。如果房子遇到拆迁则以拆迁款归还他36万元本金和利息，拆迁款剩余部分返还给我。因此就签了房屋的买卖协议，我把钥匙交给了他，没有作正式抵押。在本次谈话中，开发区法院依法向陆寿来、林振新释明：现在有四个执行案件，开发区法院已经在房屋上贴了封条，如果这个房屋有拆迁的新情况，及时联系开发区法院。 2019年10月16日，盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会（甲方）与卢成武（乙方）签订一份《盐城市房屋拆迁协议书（货币补偿）》，协议约定甲方应补偿乙方各项费用合计人民币646601元。 2019年10月21日，开发区法院与东河新村拆迁指挥办工作人员孙某谈话，孙维伟向开发区法院陈述：卢成武是房子的名义抵押人。陆寿来家楼上一套房子总金额为646601元。虽然陆寿来与林振新之间有买卖协议，但是因为土地使用权证是登记在陆寿来名下，所以由陆寿来作为代表签的字，我们也没有与林振新签字。2007年的时候这个房子价值20万元，林振新差欠陆寿来8万元，是当时房屋价值的40%，至今没有还。2019年10月，这个房子拆迁，陆寿来要求补偿24万元，剩余部分由法院处置。现在陆寿来与我方签订了拆迁协议，我方建议法院解除案涉房屋的查封，并在解除之前与卢成武沟通。 2019年11月1日，陆寿来的收条载明：因东河嘉园周边地块房屋搬迁项目涉及陆寿来和林振新共建位于城区小产权房屋经济纠纷，于2007年林振新欠陆寿来房款8万元人民币，2018年林振新将房屋卖给卢成武，经双方协商调解，卢成武自愿一次性拿出220000万元人民币补偿给陆寿来，永久性了断房屋，所有拆迁款归卢成武所有。 本案审理过程中，卢成武陈述：2018年12月8日签订协议后，林振新将他的债权人武某喊过来，向武某支付19万元，其中5万元转账，剩余现金支付，并让武某写了代为归还的收条。还有5万元取了现金，身上还有2万元现金，给了林振新和车招云，他们打了收条。还差10万元，2018年12月11日，一次性给了林振新现金。林振新当时说他有人起诉的，卡不好用，让我给现金10万元。我给10万元的时候，林振新把王文军喊过去，当时林振新从10万元中拿了4万元给王文军。后来林振新写了一个承诺书给我，如遇到拆迁与其无关。他陈述的与法院谈话不一样，我也不清楚。 林振新陈述：36万元是2018年借的，一个20万元，一个十多万，两笔都是现金，打了两三张借条，总共拿了36万元，不含利息，36万元加1分5的利息，没有钱还。我就把房子转让给他了，以房抵债了，等于卖给他了，房子卖了40万，36万加利息。 卢成武还陈述：我们说的是我拿36万元加2万元利息，如果林振新能够半年内还给我，就把房子还给他。如果半年内不能还钱给我，视为房子是买卖，房子卖给我，合同生效，并且林振新也写了承诺书给我。 一审法院认为，本案中，卢成武与林振新、车招云于2018年12月8日签订《房屋买卖协议书》中明确约定“该买卖协议的有效期为六个月，如乙方在出售该房屋给甲方后，自认为该套房屋已升值，要求收回该套房屋，必须在六个月内提出，在收回该套房屋时将甲方的购房款全额退还给甲方，并承担自签订协议之日起的利息，利息按年20%，担保人承担担保责任。”在该院向林振新、卢成武调查时，林振新在第一次调查时陈述：其在几年前向卢成武借过钱，当时卢成武让其将案涉房子抵押给他，借款本金36万元，利息2万元，如在房屋拆迁之前归还借款，房子还是我的。如果房子遇到拆迁则以拆迁款归还他36万元本金和利息，拆迁款剩余部分返还给我。在第二次调查时陈述：36万元是2018年借的，一个20万元，一个十多万，两笔都是现金，打了两三张借条，总共拿了36万元，不含利息，36万元加1分5的利息，没有钱还。我就把房子转让给他了，以房抵债了。卢成武陈述：“我们说的是我拿36万元加2万元利息，如果林振新能够半年内还给我，就把房子还给他。如果半年内不能还钱给我，视为房子是买卖，房子卖给我，合同生效，并且林振新也写了承诺书给我。” 由上述买卖合同的约定，再结合林振新及卢成武在法院调查时的陈述可知，双方的真实意思表示并非为了买卖房屋，而是为了借贷提供担保，实为担保合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。此外，卢成武在本案起诉状中陈述，其系购买案涉房屋，并支付了36万元购房款，但在签订案涉房屋买卖协议书之后不到一年时间，盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会（甲方）就与卢成武（乙方）签订一份《盐城市房屋拆迁协议书（货币补偿）》，协议约定甲方应补偿乙方各项费用合计人民币646601元。该补偿价款与卢成武所谓的购买案涉房屋的价格相差巨大，在房屋市场价格未出现明显市场波动的情况下，这种贱卖房屋的价款约定与一般房屋买卖的常理相违。综上所述，卢成武不享有足有排除查封的民事权益，其提出的相关诉求于法无据，依法应予驳回。 据此，一审法院于2020年7月23日作出（2020）苏0991民初413号民事判决：驳回卢成武的诉讼请求。案件受理费人民币10346元，由卢成武承担。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 案涉房屋虽未登记在林振新名下，但各方当事人均认可案涉房屋是林振新与陆寿来合作开发，双方就案涉房屋的归属达成一致意见，即该房屋归林振新所有。 1、关于卢成武与林振新是否签订真实有效的房屋买卖合同的问题。房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。卢成武称因居住需要，且对案涉房屋很满意，故购买该房屋，但又在合同中约定六个月的有效期，同意林振新在此期间内在全额退还房款并支付相应利息的情况下可以随时要求退还房屋，又称经常在外做生意，回来较少，实际不经常居住，其陈述存在多处矛盾，实际行为也与一般意义上的房屋买卖合同的最终目的，即“转移房屋所有权”相矛盾。故不能认定双方签订的房屋买卖合同是真实有效的，以转移房屋所有权为目的的合同。 2、关于卢成武是否在人民法院查封之前已经合法占有该不动产的问题。卢成武称在法院查封之前已经实际占有使用该房屋，对此其应当提交证据证明。虽然卢成武提交了林振新出具的落款时间为2018年12月11日的承诺书，载明房屋水电卡已经交给卢成武，但林振新作为本案被执行人，其关于房屋买卖合同签订的过程以及相关事实的陈述，均不能单独作为认定案件事实的依据，而卢成武也未能提交其他占有、使用案涉房屋的证据，结合卢成武关于房屋买卖合同签订过程的陈述、陆寿来关于卢成武“大概是在2019年8月底封房之后居住”的陈述，能够认定卢成武并未在开发区法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋。 3、关于卢成武是否已经实际支付全部房款的问题。根据卢成武与林振新签订的房屋买卖合同，案涉房屋的价款为36万元，但卢成武仅提交了5万元转账记录，且该5万元并非是转给林振新，而其他款项均是通过现金支付，除相关人员出具的条据外，无其他证据证明其已实际支付，且支付的是房款。因此，卢成武未能提交充分证据证明其已经支付了全部房款。 另外，双方约定价款为36万元，而数月之后确定的房屋拆迁款为64万余元，差距较大，不符合常理。虽然卢成武称，其实际因案涉房屋支出的款项还包括支付给陆寿来的22万元，但该22万元是在房屋拆迁时才发生的争议，并非是在签订房屋买卖合同时就发生。因此，双方约定的价款与拆迁款差距较大，房款支付过程难以证实，再结合房屋买卖合同的内容以及卢成武与林振新的实际行为，能够认定卢成武与林振新之间并无买卖案涉房屋的意思表示，卢成武向林振新支付的款项并非购买案涉房屋的价款，其也未在法院查封之前实际占有使用案涉房屋。故卢成武要求排除对案涉房屋执行的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，卢成武的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10346元，由上诉人卢成武负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 珩 审判员 李汉林 审判员 惠 玲 二〇二〇年十一月二十日 书记员 成 云