湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2330号原告：叶建民，女，1960年4月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告叶建民与湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶建民及其委托诉讼代理人周政到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶建民向本院提出诉讼请求：1.判令被告一大成酒店公司支付原告房屋回购款100000元，房屋收益款35009元，违约金675元；2、判令被告二山水置业公司、被告三湖南大成公司对上述债务承担连带责任；3、判令三被告承担本案诉讼费。庭审中，原告叶建民将诉讼请求变更为：判令被告二山水置业公司支付原告回购款100000元，被告一大成酒店公司、被告三湖南大成公司对上述债务承担连带责任；判令被告一大成酒店公司支付原告房屋收益款35009元，违约金675元，被告山水置业公司、湖南大成公司对上述债务承担连带责任。事实和理由：2012年3月19日，原告与被告山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了坐落于张家界大成山水国际大酒店第14层1411A号房,房屋总价100000元。签订合同当日，原告付清了全部购房款。同日，原告与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：原告将购买的房屋交由被告大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于3年，最长不超过6年。房屋投资收益标准为917元/月；被告山水置业公司、湖南大成公司为被告大成酒店公司支付收益款及回购款提供连带担保。如被告大成酒店公司逾期超过3个月未支付投资收益，应支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金，如逾期超过3个月或年度逾期累计超过6个月未支付投资收益，原告有权要求被告山水置业公司按该房屋约定的回购价回购该房屋，同时，被告大成酒店公司须按该房屋约定价格的0.5%支付违约金。同日，原告与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定：房屋总价款为100000元，原告与被告山水置业公司同意在原告与大成酒店公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满六年后，被告山水置业公司须按本合同约定价格回购该房屋，逾期超过30天，违约方应向守约方支付房屋约定价格0.5%的违约金，被告大成酒店公司为被告山水置业公司的回购义务提供连带担保。合同签订后，被告开始一直按合同约定履行支付收益款义务。因自身经营问题，被告大成酒店公司从2016年5月开始一直少付或拒付原告的投资收益。2018年起，原告多次找三被告催要投资款并要求回购房屋未果。截止到2020年8月31日，被告大成酒店公司少付原告房屋收益款35009元，被告大成酒店公司还应承担逾期付款违约金675元。综上，原告认为，原被告双方签订的合同合法有效，原告依约支付了全部购房款并交付了房屋，被告未按合同约定支付房屋收益款及房屋回购款，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。（一）、租金支付情况：1、2016年5月1日至2020年8月31日期间，对原告主张的已付租金没有异议；2、被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的房屋装修折旧款不予认可，原被告并未就房屋装修达成续签协议，也没有新的装修事实产生；3、因出现××不可抗力情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，并请求原告放弃违约金；（二）、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；（三）、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。（四）、若法院支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》、原告与大成酒店公司、山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》于原告起诉之日解除。（五）、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2012年3月19日，原告与被告山水置业公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了被告山水置业公司销售的张家界大成山水国际大酒店第14层1411A号房屋，并于当日将购房款100000元全额付清。同日，原告与被告大成酒店公司（合同乙方）、山水置业公司（合同丙方）、湖南大成公司（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，约定原告将购买的房屋交由被告大成酒店公司统一管理、经营，投资经营期限最短时限不少于3年，最长不超过6年，投资收益为回报率11%，即月投资收益917元，由被告大成酒店公司按月支付。被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始起算；如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的0.5%作为违约金。被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业为乙方被告大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告大成酒店公司向原告支付投资收益及回购款项提供担保。（二）2012年3月19日，原告与被告山水置业公司（合同乙方）、大成酒店公司（合同丙方）、湖南大成公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。该合同约定，房屋总价款100000元，原告与被告山水置业公司双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满三年后至第六年内，甲、乙双方的任何一方都有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋，丙方大成酒店公司对回购甲方该房屋之义务提供担保。甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求乙方按本合同第三条约定的价格提前回购该房屋，则乙方在接到甲方提出的回购书面报告六十五个工作日内必须与甲方到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方。任何一方逾期30日未履行，则违约方向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）0.5%的违约金，逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同。（三）上述合同签订后，被告大成酒店公司按照合同约定向原告全额支付投资收益至2016年9月。自2016年5月1日至2020年8月31日，被告大成酒店公司共向原告支付了12675元。据此，被告大成酒店公司共下欠原告投资收益35009元（917元／月×52个月＝47684元-12675元＝35009元）。双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》到期后，双方未另行签订合同，原告叶建民的1411Ａ号房屋仍由大成酒店公司作酒店经营使用至今。2020年初发生××疫情对大成酒店的经营产生了一定影响。（四）2018年2月18日，原告叶建民兴山水置业公司提出了书面回购申请，被告山水置业公司收到书面申请后未予回复。自2017年以来，原告多次与其他业主维权。到目前为止，原告叶建民未办理涉案房屋的不动产权证书。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》、购房款收据、交款收据、原告中信银行流水等证据予以证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告与三被告签订的案涉多份合同，均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。（一）原告与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定，在房屋投资期满三年后至第六年内，甲乙双方的任何一方都有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋。在原告于2018年2月向山水置业公司提出书面回购申请后，被告山水置业公司未履行回购义务，其行为已构成违约，现原告要求被告山水置业公司履行房屋回购义务，支付100000元回购款的诉讼请求，本院予以支持。原告主张房屋回购违约金500元，因原告提出要求被告山水置业公司履行回购义务的书面申请后，山水置业公司未履行回购义务的行为已构成违约，故原告主张回购违约金500元，符合合同约定，本院予以支持。案涉合同虽设定被告大成酒店公司对被告山水置业公司支付房屋回购款提供担保责任，但案涉合同并未约定担保期限，依照法律规定，被告大成酒店公司的担保期限应为回购期限届满之日六个月内，原告叶建民起诉时，早已超过六个月的担保期限，且案涉合同中并未设定湖南大成公司的担保责任，故原告要求被告大成酒店公司、湖南大成公司对被告山水置业公司支付房屋回购款及违约金承担担保责任，本院不予支持。（二）从原被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》合同内容看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在合同期限内，被告大成酒店公司自2016年10月开始欠付原告投资收益，其行为构成违约；合同期满后，因被告山水置业公司没有对房屋进行回购，原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用房屋，原告没有提出异议，原被告双方构成不定期租赁关系。2020年10月10日，原告向本院诉讼要求被告山水置业公司履行回购义务，则双方签订的投资经营合同应自2020年10月10日予以终止。现原告要求被告大成酒店公司支付2016年10月1日至2020年8月31日期间欠付房屋投资收益35009元理由正当。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的投资收益917元为宜，故被告大成酒店公司应支付欠付房屋投资收益34092元。原告主张房屋投资收益违约金175元，符合合同约定，该项请求本院应予以支持。原告要求被告湖南大成公司、被告山水置业公司对被告大成酒店公司欠付的租金及违约金承担担保责任的合同依据是《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的相关约定。该合同约定的投资经营期限于2018年3月19日届满，期满后双方形成不定期租赁关系，被告山水置业公司、湖南大成公司的担保期限应为《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》履行期满六个月内，原告未在担保期限内要求担保人承担担保责任，担保人的担保责任依法免除，故原告叶建民要求被告湖南大成公司、被告山水置业公司承担担保责任，理由不当，该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶建民支付房屋回购款100000元及违约金500元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶建民支付自2016年10月1日至2020年8月31日止的租金34092元、违约金175元；三、驳回原告叶建民其他的诉讼请求。案件受理费3014元，适用简易程序减半收取1507元，由被告张家界山水天下置业有限公司、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司共同负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  覃遵辉二〇二〇年十一月十九日法官助理王飞书记员周美辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。