浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初6834号 原告（反诉被告）：庄建笑，女，1987年7月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告（反诉被告）：庄建伟，男，1984年7月31日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：朱正义。 被告（反诉原告）：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地浙江省义乌市北苑街道现代花园****。 法定代表人：黄允松，系执行董事。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人：季雪颖、杨柳，浙江绣湖律师事务所律师。 原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟与被告（反诉原告）浙江省义乌市现代房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院分别于2020年5月26日、2020年6月28日立案受理，依法由审判员杨奇进适用简易程序，于2020年6月29日第一次公开开庭进行了审理。庄建笑、庄建伟，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司的委托诉讼代理人季雪颖到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2020年9月11日第二次公开开庭进行了审理，庄建笑、庄建伟的委托诉讼代理人朱正义，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司的委托诉讼代理人季雪颖到庭参加诉讼。后庄建笑、庄建伟申请变更诉讼请求，又于2020年11月10日第三次公开开庭进行了审理，庄建笑、庄建伟的委托诉讼代理人朱正义，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于2018年7月14日签订的《浙江省商品房购房合同》、附件及《【商博花园】商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告返还购房款首付款1000009元；3、判令被告应依据合同支付违约金1000000＊20%＝200000元。事实和理由：1、原告与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于2018年7月14日签订的关于“义乌市江东街道商博花园（义乌现代城）Ｄ区Ｄ3幢602室”商品房买卖合同；交付期限为2019年6月30日前。逾期交房后与被告多次沟通与催促交房未果，目前所购商品房在原告起诉之时也还未交付。2、在2019年多次与售楼人员、售楼处经理（吴桥辉137××××3638）沟通后口头给了交房时间，但到期均未交房。逾期后多次沟通要求退房，被告均以种种理由进行推托。3、根据与被告签订的商品房买卖合同，第十条：第（2）条，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已售房款，并按买受人累计已付房款的20%向买受人支付违约金。4、2020年4月19日我方与售楼处经理（杨雪华136××××8272）沟通，告知我方：2020年12月底交房。不能使用公积金，只能商贷。补5万元购买车库的券。我方不能接受：（1）2020年底交房严重影响我方在义乌居住工作育儿等生活所需。（2）购房时要求的人才、公积金和部分商贷组合，目前被告知无法使用公积金贷款，我方经济不能承受。（3）售楼方说补5万元购买车位的券，但目前楼盘每个车位价格为30万左右（这个价格是否合理？）。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。在第二次庭审中补充：经原告庭后查实，第一事实是涉案的商品房买卖合同被告一直没有向不动产登记部门进行备案。第二个事实，涉案房地产被告在2012年就已经设立了抵押担保，至今该抵押担保还在存续期间。 被告（反诉原告）浙江省义乌市现代房地产开发有限公司辩称：一、本诉原告至今未缴纳全部购房款，本诉被告享有先履行抗辩权，按照合同约定，买受人在签订合同之日起20个工作日内支付按揭贷款，但是时至今日，本诉原告均未办理银行贷款，也未以其他方式向本诉被告支付购房款。本诉原告的付款义务先于本诉被告的交房义务，本诉原告未按约定支付全部购房款，在其没有先履行房款义务的前提下，本诉被告有权行使先履行抗辩权，不向本诉原告交付房屋。第二，本诉原告未履行先履行义务，被告不存在违约情况。如前所述，本诉被告有权行使先履行抗辩权，不向原告交付房屋，也就不存在逾期交付房屋的情况，本诉被告没有构成违约，本诉原告无权根据合同行使合同解除权。合同解除的条件未达成。本诉被告无需返还购房款及支付违约金。第三，现代房产有权要求原告继续履行合同支付剩余购房款及逾期支付购房款的违约金。因原告未按约定支付购房款，根据合同约定，本诉被告有权要求本诉原告继续履行合同并支付购房款，并支付逾期付款的违约金。现代房产已经向法院提起反诉。综上，请求法院驳回本诉原告的诉请。针对第二次庭审中原告方补充事实的答辩：第一个事实，因为本诉原告一直未继续支付后面的后放款，因此被告也没有履行备案的义务。关于2012年抵押担保是在建工程抵押，是针对整个工程的，而并非只针对涉案房产，这个抵押方式是允许的。对于反诉部分，反诉原告没有补充。 反诉原告（本诉被告）浙江省义乌市现代房地产开发有限公司提出反诉诉讼请求：1、判令继续履行反诉原告与反诉被告于2018年7月14日签订的关于“义乌市××街道××花园××幢××室”的商品房买卖合同；2、判令反诉被告支付反诉原告剩余购房款1500000元，并支付违约金（以1500000元为基数从2018年8月11日起按照每日万分之五计算至实际履行完毕之日止）暂计算至2020年6月23日违约金为511500元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年7月14日，反诉原告与反诉被告签订关于“义乌市××街道××花园××幢××室”《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，约定反诉被告向反诉原告购买义乌市××街道××花园××幢××室的房屋，总价2500009元，反诉被告于2018年7月14日支付首付款1000009元，余款办理住房公积金及银行按揭贷款。双方在补充协议第四条约定，买受人应要求按揭贷款银行于《合同》签订之日起20个工作日内将按揭贷款全部划付到出卖人指定的账户，因买受人原因使按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户的，则买受人应自《合同》签订之日起第20个工作日届满后次日开始按每日未付房款额的万分之五向出卖人支付违约金。反诉原告至今未收到反诉被告的银行按揭贷款，反诉被告也未以其他方式付清剩余购房款。反诉原告认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务，反诉被告未按时支付剩余购房款的行为系违约，应承担违约责任。反诉原告有权要求反诉被告继续履行合同义务并承担违约责任。为维护反诉原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院予以支持。 反诉被告（本诉原告）庄建伟辩称：第一，我们是贷款购房，对方要求我们付清全款，这个要求是不合理的。第二，关于办理贷款，我们从购房之日起，一直没收到办理贷款的通知，而且我们到售房处去询问是否能网签，给我们的回复是不能网签，而且不能使用公积金。第三，在今年4月19日，我们得到通知是只能使用商贷，不能使用公积金，这样让我们每月还款将近多了2000多块，要还30年，我们认为这样是不合理的。对于合同，我存在质疑。2018年浙江省住房和城乡建设厅关于在全省按打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知里面的第三条中写明严厉打击房地产开发企业违法违规行为里面的第四条利用合同格式条款免除自身法定义务，加重购房人的责任，排除购房人的合法权益（工商监管部门住房城乡建设部门）；第五条是限制阻挠，拒绝购房人使用公积金贷款或者购房贷款（住房城乡建设部门和银监部门）。 反诉被告（本诉原告）庄建笑辩称：对方说我们在20天内未进行贷款，是他们一直没有以任何形式告知我们需要进行商贷，也没有说不能使用公积金，因为在签订合同的时候是同意我们用公积金的，合同里明确表示用公积金贷款，直到昨天的交涉，对方仍然无法使用公积金贷款。 在第二次庭审中，两反诉被告（本诉原告）的代理人对反诉补充答辩如下：双方在签订购房合同后，反诉原告以及其所谓的银行，从未要求反诉被告提供相关的按揭手续，也从未向反诉被告主张要求支付后续房款。 原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟为证明其本诉主张及反诉辩解，向本院提供证据如下： 证据一，浙江省商品房买卖合同一份，证明逾期交房，付款方式是以住房公积金及按揭贷款。 证据二，商博花园商品房买卖合同补充协议一份，证明首付为1000009元。 证据三，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司收款收据一份，证明对方已经收到我们的购房首付款。 证据四，银行交易凭证四份，证对方已收到我方的购房首付款。 证据五，原告结婚证一份，证明两原告系夫妻关系，以夫妻关系共同购房。 证据六，不动产信息查询记录两份，证明案涉的购房合同，被告从未向不动产登记中心进行备案登记。 证据七，义乌市动产登记中心不动产档案证明一份，证明案涉商品房的物权在2012年就已经设立抵押权，被告在签订合同时隐瞒相关事实，存在欺诈行为，并且至今该抵押权仍然存续。 证据八，义乌市人民法院判决书（2019）浙0782民初14232号一份，证明被告开发的与案涉商品房同一地块的商品房存在因抵押而无法办理产权过户的事实。 被告（反诉原告）浙江省义乌市现代房地产开发有限公司发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但是不能达到对方的证明目的，就如被告答辩时所述合同也约定了付款义务，原告没有按合同付款，被告享有先履行抗辩权，无需向原告交付房屋，也就不存在逾期交房的情况。对证据二、三、四、五的三性均没有意见。对于第六份证据的真实性无异议，证明目的如本诉被告前面所说，因本诉原告未支付剩余购房款，所以本诉被告未按照合同约定进行备案登记。第七份证据的真实性无异议，抵押是针对整个楼盘的在建工程抵押，并非只针对涉案的房产。第八份证据的真实性无异议，但是关联性有异议，判决书并没有体现房产与本案是同一地块的商品房，因为整个工程由ABCD四个区块，现在这四个区块的状态是不同的，判决书并没有体现是哪个区块的，且这个判决的内容是建立在双方已经完成了合同的付款以及房屋交付义务的前提下，与本案的情况不同，没有参考价值。 被告（反诉原告）浙江省义乌市现代房地产开发有限公司为证明其反诉主张及本诉辩解，向本院提供证据如下：证明一份，证明涉案楼盘系浙江稠州商业银行的合作项目，庄建笑、庄建伟至今未向该行提交申请公积金及银行按揭贷款的相关申请资料。 原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟发表质证意见如下：这个是6月22日，但是稠州商业银行与对方合作的时间不是这个时候，也就是说我们与对方签订合同的时候，对方还未与稠州商业银行合作，我们不能进行网签。 经审理查明：原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟系夫妻，2018年7月14日，原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟与被告（反诉原告）浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：（一）销售依据，预售商品房，预售许可证号为义售许字（2013）第0002号。（二）所购商品房的基本情况，位于义乌市××街道××花园××幢××室，建筑面积共109.29平方米，其中套内82.34平方米，共有分摊26.95平方米。（三）计价与价款，单价为每平方米22875元，总价2500009元。（四）付款方式及期限，已付购房款1000009元，余款办理住房公积金或银行按揭贷款。（五）逾期付款的违约责任，1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金；2、“银行按揭付款”已有约定的，按照其约定执行。（六）交付期限及条件，出卖人应当在2019年６月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。（七）逾期交房的违约责任，1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买普洱茶人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人按累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；2、遇到本合同第九条规定的延期情况的，则出卖人不承担违约责任；（合同第九条有如下规定：但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林木等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或重大技术问题而导致开发期等延长；3、由于政府和城市基础设施建设等部门依法行政行为导致开发周期延长最长不超过六个月；4、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情形：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策法律法规的改变等行为）。在上述合同的基础上，双方签订了《【商博花园】商品房买卖合同补充协议》一份，约定有：关于付款方式及期限的约定，买受人按下列第（2）种方式按期付款；第（2）种付款方式即为贷款付款方式，其内约定：1、买受人应于签订《商品房买卖合同》之日向出卖人支付该商品房总价款的40%作为首付款，即人民币1000009元。2、买受人应在签订《商品房买卖合同》之日起30个工作日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行／公积金代办机构（以下统称为“银行”）提供符合银行要求的办理贷款时所需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向银行提出正式的贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用，自行取得并向出卖人或有关单位提供相关资料等。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。买受人逾期未能办理完毕贷款手续的，视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。3、买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。等等。商品房买卖合同签订后，原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟支付了1000009元房款。后原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟未按合同约定向贷款银行／公积金代办机构办理贷款，也未支付剩余的房款。 上述商品房所涉买卖，有多起诉讼案，本院2020年5月9日作出的（2019）浙0782民初14232号判决书，内载有，现案涉房屋虽然已经交付，但出卖人至今未将房屋权属初始登记证书交付，也未协助办理案涉房屋的转移登记手续，案涉不动产目前仍设定有最高额抵押等内容。 本院认为：双方自愿签订的《浙江省商品房购房合同》、《【商博花园】商品房买卖合同补充协议》，自合同成立时，应在双方之间具有约束力，双方均应按合同约定全面履行。本案原告（反诉被告）在合同签订后未按合同约定向贷款银行/公积金代办机构办理贷款，也未由双方另行约定付款方式和时间，对剩余房款一直未予支付，其行为已违反了合同在规定的时间内支付剩余房款的约定，已构成民事违约。应承担相应的违约责任。但就本案所涉的商品房交易，即使原告（反诉被告）按约履行自己的义务，被告（反诉原告）在此后的合同履行中也将在履行合同过程中违反约定，从被告（反诉原告）与他人同一地块的商品房买卖合同的诉讼中可见。由于双方对合同的履行均存在不履行的事实，继续要求履行会产生继续不履行的状况，故不如依法解除双方的商品房买卖合同会来得更好。因此原告（反诉被告）诉请解除2018年7月14日签订的《浙江省商品房购房合同》、附件及《【商博花园】商品房买卖合同补充协议》，可予支持。因合同解除，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）购房首付款1000009元。由于双方均存在违约，任何一方主张违约金均无法律依据，故本诉请求和反诉主张的违约金，均不予支持。因被告（反诉原告）在原告（反诉被告）支付了购房首付款1000009元，占用了该款，故可从占用该款的次日起按一年期贷款市场报价利率支付利息至实际履行完毕之日止。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟与被告（反诉原告）浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于2018年7月14日签订的《浙江省商品房购房合同》、附件及《【商博花园】商品房买卖合同补充协议》； 二、被告（反诉原告）浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟购房款首付款1000009元及其利息（利息从2018年7月15日起按一年期贷款市场报价利率支付利息至实际履行完毕之日止）。 三、驳回原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）浙江省义乌市现代房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15600元、反诉案件受理费11446元，合计27046元，由原告（反诉被告）庄建笑、庄建伟负担4508元；由被告（反诉原告）浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担22538元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  杨奇进 人民陪审员  王 震 人民陪审员  侯化槐 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  余晓雯 ? ?