新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)新01执异256号 案外人：李宜真，男，1987年12月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：杨建舟，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴勇，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。申请执行人：廖铁华，男，1977年7月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被执行人：郭旺，男，1968年11月8日出生，汉族，新疆新地园房地产开发有限公司执行董事，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被执行人：胡阗，女，1970年6月5日出生，汉族，新疆佳禾草业投资有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被执行人：新疆新地园房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区幸福路**新地园大厦**。法定代表人：郭旺，该公司执行董事。被执行人：新疆佳禾草业投资有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区幸福路****楼**/div>法定代表人：胡阗，该公司经理。本院在执行申请执行人廖铁华与被执行人郭旺、胡阗、新疆新地园房地产开发有限公司（以下简称新地园公司）、新疆佳禾草业投资有限公司（以下简称佳禾公司）合同纠纷一案中,案外人李宜真对本院执行被执行人新地园公司名下位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区办公、住宅楼××栋房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。案外人李宜真称，2012年11月5日，我与新地园公司签订《商品房预售合同》，约定：我购买新地园公司开发的涉案房产，购房款总价为536,760元。按合同约定，10月16日，我支付了首付款161,760元，2013年5月14日我通过贷款缴纳了剩余房款375,000元。在缴纳完全部购房款后，我于2013年10月办理入住手续对涉案房屋居住至今。涉案房产未过户的原因并非我所致。贵院在申请执行人廖铁华申请强制执行的（2019）新01执476号执行案件中，查封了涉案房产，损害了我的合法权益。故请求法院查明事实，解除对我享有所有权的涉案房产的查封，中止对该房产的执行。申请执行人廖铁华、被执行人郭旺、胡阗、新地园公司、佳禾公司均未到庭陈述意见。本院经审查查明，廖铁华与郭旺、胡阗、新地园公司、佳禾公司合同纠纷一案，本院于2018年3月29日作出（2017）新01民初56号民事判决书。因廖铁华、佳禾公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）提出上诉，新疆高院于2018年12月21日作出（2018）新民终302号民事判决，驳回上诉，维持原判。因廖铁华、佳禾公司不服新疆高院判决，向中华人民共和国最高人民法院（以下简称最高法院）申请再审，最高法院作出（2019）最高法民再310号民事调解书，调解协议如下：一、廖铁华和郭旺确认，郭旺向廖铁华归还3250万元，廖铁华将持有新地园公司26.9074%的股权归还过户至郭旺或郭旺指定的第三人名下。二、郭旺于2019年10月31日前向廖铁华偿还人民币500万元；郭旺于2019年11月30日前向廖铁华偿还人民币1375万元；郭旺于2019年12月31日前向廖铁华偿还人民币1375万元；以上郭旺应向廖铁华偿还金额共计人民币3250万元。三、如郭旺未按上述约定时间足额向廖铁华还款，则在2019年12月31日前另行向廖铁华支付750万元。四、佳禾公司、新地园公司、胡阗对郭旺上述全部债务的偿还承担连带保证责任。五、廖铁华在收到郭旺应付500万元款项后十日内，将其持有的新地园公司26.9074%的股权变更登记到郭旺或郭旺指定的第三人名下。六、本案一审、二审诉讼费各自承担。七、本协议为确定各方权利、义务的最终协议，本协议履行完毕后，各方再无其他任何纠纷。在该调解书生效后，因被执行人郭旺、胡阗、新地园公司、佳禾公司未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人廖铁华向本院申请强制执行，执行案号为（2019）新01执476号。在执行过程中，本院于2019年11月26日查封了被执行人新地园公司名下的涉案房产（产权证号：乌房权证水字第20165947**），查封期限为三年，自2019年11月26日至2022年11月25日。另查明，2012年11月5日，李宜真（买受人）与新地园公司（出卖人）签订合同编号为YS0255689的《商品房预售合同》及《补充协议》，约定：李宜真按每平方米4500元的价格购买新地园公司开发建设涉案房产，建筑面积119.28平方米，购房总价536,760元，付款方式为首付161,760元，剩余房款375,000元以银行按揭贷款的方式支付。2012年10月16日，李宜真向新地园公司支付购房款161,760元，并于2013年5月14日向中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐鲤鱼山北路支行按揭贷款375,000元用于支付剩余购房款。乌鲁木齐市不动产登记信息载明：涉案房产登记的权利人为李宜真，预告登记时间为2013年4月22日。2013年10月，李宜真办理了涉案房产的入住手续，并实际居住至今。因新地园公司未履行办理涉案房产过户义务，李宜真于2020年4月2日向乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（以下简称水区法院）提出诉讼。2020年6月29日，水区法院作出（2020）新0105民初732号民事裁定书，裁定：准许李宜真撤诉。故李宜真向本院提出执行异议。认定以上事实有（2017）新01民初56号民事判决书、（2018）新民终302号民事判决书、（2019）最高法民再310号民事调解书、（2019）新01执476号执行裁定书及（2019）新01执476号之一协助执行通知书、（2020）新0105民初732号民事裁定书、《商品房预售合同》及《补充协议》、收据及销售不动产统一发票、证明、询问笔录等证据存卷为证。本院认为，关于案外人李宜真对本院查封的涉案房产是否享有足以排除执行行为的民事权利是本案的焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”在本案中，李宜真基于对涉案房产享有所有权排除执行行为提出异议，本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中经查明，2012年11月5日，李宜真与新地园公司签订《商品房预售合同》，按合同约定李宜真支付了全部购房款536,760元，并于2013年10月办理了房屋入住手续,实际占有、使用涉案房产至今。本院查封涉案房产的时间为2019年年11月26日。案外人李宜真与新地园公司签订买卖合同及合法占有该不动产的时间均早于本院查封涉案房产的时间，且涉案房产未办理过户登记非因买受人李宜真自身原因所致。故本案应当参照上述司法解释规定,认定案外人李宜真对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，案外人李宜真提出的执行异议依法成立，本院予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区办公、住宅××栋房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   袁 勤审  判  员   邓 颖审  判  员   陈晓春二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 日书  记  员   郭婷婷