北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13601号上诉人（原审被告）：北京聚惠佳商贸有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇高下路西侧顺沙路**。法定代表人：马国芳，总经理。委托诉讼代理人：梁宏刚，北京天斗律师事务所律师。委托诉讼代理人：占乐胜，北京天斗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部，，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-369（商务中心集中办公区）负责人：靳平龙，项目总经理。委托诉讼代理人：王**，北京盛友律师事务所律师。上诉人北京聚惠佳商贸有限公司（以下简称聚惠佳公司）因与被上诉人中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部（以下简称中交十一项目部）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员薛妍独任审理，于2020年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人聚惠佳公司的委托诉讼代理人梁宏刚，被上诉人中交十一项目部的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚惠佳公司上诉请求：撤销一审判决第一项，同意一审判决第二、三项。事实和理由：涉案房屋为集体土地上的房屋，系乡村房屋，而非城镇房屋，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》无效是错误的，据此依据合同法第五十二条、第五十八条判决我公司返还房屋租赁押金亦属错误。涉案合同有效，中交十一项目部存在严重违约情形，其应承担赔偿损失的违约责任。中交十一项目部辩称，同意一审判决，不同意聚惠佳公司的上诉请求及理由。一审法院认定涉案合同无效正确，聚惠佳公司提出的理由不成立。中交十一项目部向一审法院起诉请求：1．判令聚惠佳公司向中交十一项目部退还房屋租赁押金455633．08元；2．判令聚惠佳公司向中交十一项目部支付违约金94143．43元（依据《房屋租赁合同》第三条第1款，聚惠佳公司应支付中交十一项目部合同总额50%的违约金罚款，考虑约定过高，自行调整至未返还款项金额20%的标准计算）；3．判令聚惠佳公司向中交十一项目部支付利息（以455633．08元为基数，自2020年2月6日计算至实际退清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．判令聚惠佳公司提供2019年11月-12月166666．66元房屋租金的发票；5．判令保全申请费3344元、保全保险费2500元由聚惠佳公司负担；6．判令案件受理费由聚惠佳公司负担。一审法院认定事实：2015年10月31日，聚惠佳公司（甲方）与中交十一项目部（乙方）约定乙方因新建北京至沈阳客运专线北京段建设需要，需租赁甲方公司院内房屋及场地作为办公生活之用，租赁场所位于北京市顺义区高丽营镇高下路西侧顺沙路38号。占地面积为3585．62平方米；公司院内租赁范围详见附件，租赁范围内的房屋（办公楼、食堂、车库、宿舍楼、试验室）、场地道路及室内外设备设施（用水、用电、通讯、采暖等）租赁期内由乙方使用；该租赁场所租赁期暂定为四年，自2015年11月1日至2019年10月31日；租赁期满，乙方对该租赁场所拥有优先承租权，乙方如需要续租，须在租赁期满之前90日书面告知甲方，租赁时间、具体租赁价格及付款方式，双方另行商议，若商议无结果，甲方如期收回全部租赁场所；租金含税价为每年1000000元，四年租金共计4000000元；合同签订后10日内，乙方支付甲方一年租金1000000元到甲方指定账户。第二至第四年每年11月1日至10日期间，乙方向甲方支付下年度全年租金到甲方指定账户。甲方收款后，需提供收款收据，并在收款后10日内向乙方提供与本次收到租金等额的房屋租赁费发票；合同签订后10日内，乙方支付甲方500000元作为房屋租赁押金，甲方收到押金后3日内需向乙方出具押金凭证，租赁期满甲方从押金中扣除由乙方产生的尚未缴清的电费、电话费及经双方认可的由乙方造成的租赁区内设施损坏费后，6日内返还全部剩余房屋租赁押金，同时乙方返还押金凭证；乙方应合理使用其所承租房屋及设施，如因使用不当造成甲方租赁物损毁，由乙方负责修复，但自然条件下的正常损耗除外；租赁范围内现有电话线路及电话全部归乙方使用，如需加线及改装费用，全由乙方负责；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，中交十一项目部开始使用涉诉租赁标的物，并于2015年11月2日向聚惠佳公司支付押金50万元，四年租金400万元在2018年11月12日之前均分期支付完毕。2019年8月17日，双方就续租事宜开始协商，2019年12月12日，聚惠佳公司致函中交十一项目部，内容为：就贵公司孙某同志代表你单位项目部通过微信转达的贵部党政联席会研究决定的结果，我公司答复如下：1．我公司与贵部所签协议于今年10月31日结束，需要我公司继续履行的责任，我公司将完全按合同去履行。2．由于贵部未能按合同书面通知我方继续续租的意图，又因从8月17日起协商至本月10日止，无任何结果，我司现正式做如下答复：同意贵部继续使用部分租赁场地，但必须将宿舍楼二层于15日之前全部腾空，办公楼二层西面除财务室外也须于3-5个工作日内腾空。从11月1日起至12月11日止的租金在收到此函后的2个工作日内必须付清。我司收到租金后24小时内将发票交于贵部。此函发出后的3天内如果收不到租金，我公司将开始对部分或全部场地关闭及清场。对租金额若有争议，贵部可以用最快的速度起诉我方，但绝不允许以任何理由拖欠贵部认为的合理金额。我司在无国家司法机关介入之前，接受贵部支付的合理金额，对贵部认为不合理的金额部分，我司将通过法律程序解决处理。我司充分尊重贵部党政联席会议的研究结果，也相信2020年1月1日后无贵部任何人员、物品、财产遗留于我公司场地。若在2020年1月1日之后，贵部还有财产及物品遗留于我公司场地，我公司完全有权利自行处理。中交十一项目部复函称：贵司2019年12月12日来函收悉，经研究答复如下：一、对于贵司要求15日之前将宿舍楼二层全部、办公楼二层除财务室外全部腾空，17日前办公室三楼和餐厅全部腾空的要求，由于12月10日双方才未能最终达成续租协议，因此贵司提出的上述要求我方无法满足，但再次承诺12月31日前全部移交给贵方。二、2019年11月、12月两月租金共计166666．66元已支付到贵司账户，望贵司尽快提供相应发票。当日，中交十一项目部向聚惠佳公司支付166666．66元。2019年12月30日，中交十一项目部搬离并将租赁标的物腾退给聚惠佳公司。2020年1月31日，中交十一项目部向聚惠佳公司发送租房押金退还通知，内容为：根据2015年10月31日我项目部与贵公司签订房屋租赁合同约定，我项目部在2015年11月2日通过中交第三航务工程局有限公司账户代为支付贵公司一年房租房屋租金及房屋租赁押金共计1500000元，其中房屋租赁押金500000元，按照合同约定，贵公司应在房屋移交后6日内返还全部房屋租赁押金。我项目部于2019年12月31日向贵公司移交了原租赁房屋、场地和其他相关设备设施，因此，特通知贵公司尽快退还我项目部扣除2019年12月份电费29282．87元后房屋租赁押金共计470717．13元。庭审中，中交十一项目部认可聚惠佳公司主张的应扣除电费金额为44366．92元的意见，但不同意扣除宽带费用并支付电费违约金的主张。聚惠佳公司称其租赁给中交十一项目部的涉诉场地及房屋系从王文江处承租，其承租时院落内有部分房屋，但是没有装修，库房、宿舍、加工厂是其指挥新建的，院落内所有房屋均没有办理房屋产权证书及建设规划手续，其同时提交了京顺集用（2005划企）第0016号集体土地使用证，显示用途为工业用地，使用权类型为划企。法院多次向聚惠佳公司释明本案《房屋租赁合同》为无效合同，聚惠佳公司均表示就合同无效后其损失问题另行解决。中交十一项目部在本次起诉前，于2020年5月18日向法院申请诉前财产保全，请求对聚惠佳公司名下价值564860．56元财产予以保全，中交十一项目部以诉讼保全责任保险提供担保，法院于2020年5月19日作出（2020）京0113财保81号民事裁定书，对聚惠佳名下价值564860．56元财产予以冻结。中交十一项目部支付保全费3344元，保全保险费2500元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。截止本案法庭辩论终结前，聚惠佳公司不能提供证据证明涉诉土地上的房屋具有相应的建设规划许可及审批手续，因此，聚惠佳公司与中交十一项目部签订的《房屋租赁合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于中交十一项目部要求聚惠佳公司退还押金的诉讼请求，不违反法律规定，法院予以支持，双方确认应扣减电费44366．92元，法院对此不持异议，对聚惠佳公司要求扣除宽带费用的主张，因中交十一项目部不认可，且费用周期在中交十一项目部搬走后，聚惠佳公司就此未提出反诉，双方可另行解决。对聚惠佳公司要求扣除电费违约金的请求，聚惠佳公司认可其未实际产生该项损失，且合同对此亦未约定，故对其该项主张，法院亦不予支持。综上，聚惠佳公司应退还中交十一项目部押金455633．08元。关于中交十一项目部要求聚惠佳公司支付利息的请求，其主张的起始时间及计算标准均不违反法律规定，法院予以支持。关于中交十一项目部要求聚惠佳公司支付违约金的诉讼请求，因合同为无效合同，法院不予支持。双方对于由聚惠佳公司出具166666．66元租金的发票没有异议，法院对此亦不持异议。案件受理费、保全费属于诉讼费，法院按照法律规定予以确定分担。中交十一项目部主张保全保险费由聚惠佳公司负担无法律依据，法院不予支持。一审判决如下：一、北京聚惠佳商贸有限公司返还中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部房屋租赁押金四十五万五千六百三十三元零八分并支付利息（以四十五万五千六百三十三元零八分为基数，自二〇二〇年二月六日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内执行；二、北京聚惠佳商贸有限公司于判决生效后七日内向中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部提供十六万六千六百六十六元六角六分租金的发票；三、驳回中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4649元，由中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部负担796元（已交纳），由北京聚惠佳商贸有限公司负担3853元，于判决生效之日起七日内交纳。保全费3344元，由中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部负担647元（已交纳），由北京聚惠佳商贸有限公司负担2697元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。聚惠佳公司提交企业经营场所证明，拟证明涉案房屋经过主管部门批准。中交十一项目部不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截止至一审法院辩论终结前，聚惠佳公司不能提供证据证明涉诉场地上的房屋具有建设规划许可或经有权机关批准后建设，故原审法院认定合同无效，处理正确。合同无效后，因该合同取得的财产应该返还。本案中，聚惠佳公司收取了中交十一项目部交纳的押金，在双方对扣减电费予以确认后，原审法院判决聚惠佳公司退还押金，并无不当。有关聚惠佳公司主张中交十一项目部造成其房屋损失、房屋物品损失一节，双方可另行解决，聚惠佳公司以此为由拒绝退还押金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，北京聚惠佳商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9298元，由北京聚惠佳商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二〇年十一月十一日法官助理  孙亚男书 记 员  卢园园-10--1-