沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异1053号案外人：乔金柱，男，1968年10月3日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托代理人：李思晓，系辽宁博雅律师事务所律师。申请执行人：牛国增，男，1963年3月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：焦锋，系辽宁华远律师事务所律师。被执行人：王玉坤，男，1949年10月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：娄彩凤，女，1962年10月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：张书宇，男，1963年8月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：张秋云，女，1950年8月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。本院在执行申请执行人牛国增与被执行人王玉坤、娄彩凤、张书宇、张秋云民间借贷纠纷一案中，案外人乔金柱于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人乔金柱向本院提出执行异议，异议事项：请求停止对位于沈阳市于洪区白山路128-5号312房屋（建筑面积93.06平方米）执行程序，执行案号（2018）辽0102执恢527号。异议理由：一、案外人对沈阳市于洪区××号××号（建筑面积93.06平方米）房屋享有合法承租权，沈阳市和平区人民法院应停止执行程序。1、2008年1月25日案外人与被执行人娄彩凤签订租房协议，约定被执行人娄彩凤将位于沈阳市于洪区××号××号房屋出租给案外人，每月租金300元，案外人一次性向娄彩凤支付房屋租金10万元，从2008年1月25日开始，什么时候把10万元扣没了就是租赁期满，房屋租赁期限届满后，租房协议自动顺延。租房协议签订后，案外人一直居住位于沈阳市于洪区××号××号。以上事实有租房协议、收条、社区证明、物业证明等证据证明。2020年5月22日左右，案外人在租住房屋房门上看见和平法院拍卖、变卖通知书。和平法院的执行程序侵犯了案外人的合法租赁权，现请求和平法院停止执行程序，以保障案外人的合法租赁权。2、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，本案案外人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人娄彩凤签订了合法有效的房屋租赁合同，虽然房产登记于被执行人张书宇名下，但被执行人娄彩凤与被执行人张书宇为夫妻关系，房屋为双方共同共有，被执行人张书宇对租房情况知情，且案外人已按约支付租金，并实际占有使用租赁物，应当认定为“先租赁后查封”。案外人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取腾房、拍卖等执行措施时，影响了案外人合法租赁权的行使。人民法院应当立即停止执行，对案外人要求停止执行的请求应当予以支出。综上所述，案外人的合法租赁权应当得到保护，请求法院停止执行程序。申请执行人牛国增答辩称，娄彩凤不在案涉房产居住，如果案外人说在此居住，那就是2020年6月3日以后，为阻止法院执行在此居住。一、案外人出具的《租房协议》的内容有对抗、阻止法院执行的条款，涉嫌造假。1、有案外人乔金柱和被执行人娄彩凤签字的《租房协议》从文字上看，签订时间有明显涂改痕迹，是将2018年的1涂改为0，将时间倒退十年。以此阻止法院执行。2、案外人签订10万元的《租房协议》任凭娄彩凤随意书写，其中第二条租金300元漏写年或月，案外人也不纠正。协议中，案外人没有约定租房面积、没有约定起租日、截止日、也没有约定违约责任等等，这些案外人都不管，只管签字、摁手印，此协议“不合常理”。3、申请执行人不知案外人与娄彩凤是什么关系，因为2008年此园区房价平均每平3000元左右，案外人不买房，反而一次性拿出10万元现金给娄彩凤交租金，“不合常理”。4、被执行人娄彩凤为阻止法院执行在《租房协议》第三条中，明确写明“十万元租金，直至钱款用完为止”，10万元租金用完期限是二十七年零七个月。娄彩凤还觉得不保险，又写上一句“合同到期后，合同自动顺延”。娄彩凤想以双重条款阻止法院执行，就是最后法院拍卖成交后也不腾房。这是娄彩凤与案外人的真正的目的。很明显，这个《租房协议》不是2008年写的。5、案外人明知此房是张书宇名下的房产，如今，又向法院提起执行异议之诉，却不要求房主张书宇补签字，案外人向法庭讲张书宇知情，却不向法庭提供知情证据，经了解，张书宇不在《租房协议》上签字是怕法院追责。6、《出租协议》张书宇不敢签字。但是被执行人娄彩凤敢签。因为娄彩凤有造假前科。在本案借款中，娄彩凤与王玉坤就伪造房产证向案外人作为抵押借款的。7、可以鉴定《出租协议》的书写时间。二、《收条》出现交款人的签名、摁手印涉嫌造假。1、收条，按常理应该是娄彩凤收到乔金柱10万元现金后，给乔金柱出具的凭证，乔金柱没有必要在收条上又是签字、又是摁手印，“不合常理”。2、案外人向法庭提交的《收条》内容前后矛盾。收款时间是“2008年1月收到乔金柱租金十万元”。而出具收条的时间却是2008年4月10日，“不合常理”。三、案外人向法庭出具的沈阳市龙兴物业有限公司《证明》不具有法律效力。物业管理公司属于服务性企业。服务性企业没有资格和权利出具《居住证明》。四、案外人出具的金荷兰庭社区证明，只证明乔金柱现在居住此房，案外人没有证据证明法院查封前就在此房居住。综上所述，案外人的执行异议申请没有事实和法律依据，涉嫌虚假诉讼，请求法院依法驳回案外人的执行异议。补充答辩意见：案外人的异议请求不能成立，不应停止对涉案房产的执行程序，理由如下：一、案外人与被执行人恶意串通、虚构租赁关系、以帮助被执行人对抗法院的执行。异议申请书上案外人明确写明其住址是铁西区××××巷10门，并非涉案房产。涉案房产上不存在案外人的租赁关系，案外人也没有充分的证据证明在此居住。二、买卖不破租赁的原则，意思是租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使本案真的存在案外人的承租关系，那么也仅是租赁物被司法处置导致变更所有权人之后，租赁合同要不要继续履行的问题。因此“买卖不破租赁”的理由也是不能排除执行的。综上所述，案外人的执行异议请求不能成立，请求驳回案外人的异议申请。本院查明，本院于2016年5月17日作出（2015）沈和民一初字第03116号民事判决书，判决“一、被告王玉坤、张秋云、娄彩凤、张书宇于本判决生效之日起十五日内支付原告牛国增借款本金940,515元；二、被告王玉坤、张秋云、娄彩凤、张书宇于本判决生效之日起十五日内支付原告牛国增本金的利息（以940,515元本金为基数，按年利率24%，自2014年7月11日起计算至被告王玉坤、张秋云、王明英实际清偿之日止）；三、被告泰祥融资担保有限公司对上述借款本金、利息的偿付承担连带责任。被告泰祥融资担保有限公司承担保证责任后，有权向被告王玉坤、张秋云、娄彩凤、张书宇追偿；四、驳回原告牛国增的其他诉讼请求”。娄彩凤、泰祥融资担保有限公司不服，上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2016年11月28日作出（2016）辽01民终9911号民事判决书，判决“维持沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民一初字第03116号民事判决书主文第一、二、四项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民一初字第03116号民事判决书第三项”。判决作出后，娄彩凤、牛国增提请再审，沈阳市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）辽01民再45号民事判决书，判决“一、撤销本院（2016）辽01民终9911号民事判决；二、维持沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民一初字第03116号民事判决书第一项、第三项、第四项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民一初字第03116号民事判决第二项，为“王玉坤、张秋云、娄彩凤、张书宇于本判决生效之日起十五日内支付牛国增上述借款本金的利息（以940,515元本金为基数，按年利率24%，自2014年7月11日起计算至王玉坤、张秋云、娄彩凤、张书宇实际清偿之日止）””。判决生效后，因被执行人未按生效法律文书履行自身义务，牛国增向本院申请强制执行，本院于2017年1月5日立案，执行案号：（2017）辽0102执238号、（2018）辽0102执恢527号。诉讼中，本院于2015年9月25日查封被告张书宇名下的位于沈阳市于洪区××号××号（建筑面积93.06平方米）房产。本院于2018年9月12日继续查封该房产。本院于2019年4月28日作出执行裁定书、拍卖变卖通知书，并发出腾房公告。经查，位于沈阳市于洪区××号××号，建筑面积93.06平方米房产所有权人系张书宇，房产登记日期为2008年10月27日。该房产于2009年10月9日办理抵押权登记，抵押人权人兴业银行股份有限公司沈阳分行，抵押人张书宇。异议审查过程中，案外人乔金柱为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：1、执行公告；2、租房协议、收条、物业证明、社区证明。申执行请人牛国增向法院提交证据如下：借据、证明信、（2015）沈和民一初字03116号民事判决书。本院认为，案外人对于自己提出的异议请求及事项所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。本案案外人乔金柱提出执行异议，主张案涉房产由其租用，并向法院提交了租房协议、收条、物业证明、社区证明等证据加以佐证，本院经审查当事人提交的证据材料及陈述，认为租房协议对于房屋租赁的租期约定不明，房屋租金300元没有明确是月租还是日租或者是年租，属约定不明，一次性支付租金10万元租金不符合正常的交易习惯，且交付的10万元租金没有向法院提交银行转款或存取款凭证，综上，本院认为案外人提交的证据不足以证明租赁关系的真实性。故案外人乔金柱以租赁案涉房产为由，要求停止对案涉房产的执行的异议请求及理由不能成立，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人乔金柱的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 王 岩审判员 赵 博审判员 祁美楠二〇二〇年十一月十六日书记员 王 娜