贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8109号上诉人（原审被告）：黄文波，男，1980年10月11日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：毕力斌，贵州济仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宁，贵州济仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱世华，男，1974年11月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人黄文波因与被上诉人朱世华房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月02日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄文波上诉请求：1．撤销原审判决，并依法改判；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人在明知上诉人拒不履行合同的情形下放任损失扩大，对于扩大损失部分，上诉人不应当承担责任。虽然上诉人违约解除合同，但被上诉人在明知上诉人已不愿继续履行合同的情形下，负有减少损失扩大的义务，被上诉人完全可自行将房屋中间隔墙恢复原状后再主张权利。因此，被上诉人对于扩大的损失即2019年10月1日起的租金，不得要求上诉人承担。2．上诉人向被上诉人交纳的押金应当冲抵租金，原审人民法院将上诉人向被上诉人交纳的押金全部认定为违约金，不符合房屋租赁的交易习惯。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第1.3条约定：“签订合同之日，乙方（上诉人）须向甲方（被上诉人）交纳1万元租赁押金，合同期满乙方无违约事项，合同正常履行完毕扣除乙方应承担的费用或违约金后，十日内返还乙方”。根据房屋租赁交易习惯，押金作为具有主合同履约担保性质的款项，如发生承租人在租赁期间不按时缴纳租金、不按时缴纳水电费、造成出租人房屋及室内设施的财产损失等情形时，出租人可直接扣除相应押金金额。但在原审判决中，人民法院将上诉人交纳押金全部认定为违约金，既不符合约定，也不符合交易习惯3．原审法院在被上诉人未提供证据加以证明也未申请司法鉴定的情形下，主观地认定案涉房屋恢复原状所需费用无法律及事实依据。被上诉人并未向人民法院提交房屋中间隔墙恢复原状费用的相关证据，也未向人民法院申请对案涉房屋恢复原状所产生的费用进行评估，应当承担举证不能的后果。被上诉人朱世华答辩称，上诉人不享有单方解除权，其2019年8月15日提出解除合同，不产生合同解的法律后果。此后，被上诉人与上诉人积极协商让上诉人按照合同约定，将涉案房屋恢复原状，其拒绝沟通。即使进入司法程序，其也拒不配合，被上诉人不存在放任损失扩大，即使存在扩大的损失，也系上诉人原因导致，应由上诉人承担。第二，上诉人单方解除合同构成违约，应当承担违约金。上诉人一审自愿以1万元押金抵作违约金，一审从其自愿，符合事实和法律规定。第三，根据合同约定，租赁期限届满或者合同终止后，上诉人必须还原装修。但其一直未履行该合同条款，被上诉人为保障涉案房屋使用，将涉案房屋还原必将产生费用，一审酌情支持合情合理。综上，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。朱世华向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2．被告向原告支付至起诉之日（2019年10月1日至2020年1月8日）租金人民币13,873.5元；3．被告向原告支付违约金（从2019年9月20日起算至2020年1月8日，按500元每日计）人民币55,000元；4．被告向原告支付物业管理费（2019年10月1日至2019年12月31日，以4元/㎡/月计）人民币876元，以上共计69,749.5元；5．被告将涉案房屋恢复原状；6．本案的诉讼费、鉴定费等必要费用由被告承担。原告当庭变更第五项诉讼请求为被告向原告支付恢复涉案房屋所产生的费用28,635元。一审法院认定事实，2016年3月20日，原告朱世华（出租人、甲方）与被告黄文波（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市云岩区（建筑面积73.02㎡）的房屋出租给乙方。合同签订之日，乙方须向甲方交纳10000元租赁押金。租赁期为5年，自2016年4月1日至2021年3月31日。2016年4月至2018年3月，租金均为43812元／年；2018年4月至2019年3月租金为47317元／年；2019年4月至2020年3月，租金为51102元／年。租金按半年支付，乙方在租金到期前提前10日支付，若逾期乙方须向甲方支付500元／天的违约金。合同还约定，租赁期限届满或合同终止时，乙方必须还原装修。被告黄文波按约定支付租金至2019年9月份。2019年8月15日，被告黄文波通过微信聊天的方式向原告告知欲提前解除租赁合同关系，但双方就恢复房屋原状未达成一致意见。还查明，朱世华就本案于2020年1月8日向一审法院提起民事诉讼，并于同年4月7日提出撤诉申请，一审法院裁定准许朱世华撤诉。本案立案后，一审法院通过电话联系被告，该电话处于无人接听状态，一审法院另行通过短信的方式告知被告黄文波开庭时间以及相应的诉讼权利义务，均未收到其答复；随后通过邮寄送达的方式分别向被告户籍地址和现住地址邮寄起诉状副本、诉讼权利义务告知书等材料，邮件于2019年6月7日被退回一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告朱世华与被告黄文波签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》，在合同履行期限届满前，被告黄文波于2019年8月15日单方通知原告朱世华其不再继续租赁涉案房屋，其意思表示应为提出合意解除案涉租赁合同的要求，系单方意思表示，此时双方并未达成解除合同的合意，合同并未解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，被告黄文波作为承租方，其核心合同义务为依约按时支付租赁费用，但其以微信聊天的形式主张将不再租赁涉案房屋，且其主张并未与原告朱世华形成合意，故黄文波以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，朱世华享有法定合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，一审法院以原告朱世华递交起诉状并经由一审法院向被告送达成功之日视为合同解除之日，因被告黄文波拒接电话、拒回信息、拒收一审法院送达材料，依照《最高人民法院〈关于进一步加强民事送达工作的若干意见〉》第七条“当事人提供的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未书面告知人民法院，导致民事诉讼文书未能被受送达人实际接收的，直接送达的，民事诉讼文书留在该地址之日为送达之日；邮寄送达的，文书被退回之日为送达之日。”之规定，合同解除的时间应为本案起诉状副本送达至被告之日即2020年6月7日。原告主张合同解除时间为2020年1月8日，并计算2019年10月1日至2020年1月8日的租金13,873.5元，从其自愿。关于原告主张被告支付违约金、物业费的诉请，首先就违约金部分，违约金兼具补偿和惩罚的双重属性，其一方面填补违约方对于守约方造成的实际损失，另一方面对于违约方进行惩罚，被告单方解除合同的行为已构成违约，但违约金的计算应以实际损失为依据，原被告双方签订《房屋租赁合同》中关于违约金为500元/天的约定明显过高，被告主张以其支付给原告的押金10,000元作为违约金，从其自愿。其次就物业费的部分，原告并未提交证据证实物业费的实际产生情况，也未提交物业费的计算标准及依据，对原告该项主张，一审法院不予支持。关于原告主张恢复涉案房屋所产生的费用28,635元，根据原被告双方的微信聊天记录显示，双方关于恢复原状的争议主要在于隔墙部分，但根据原告提交的装修合同和预算表显示，其装修包含了客厅、卫生间等多个房间的多个部分的装修，原告提交的证据不足以证实其将涉案房屋整体装修与本案具有直接关联性，但因合同约定被告在返还房屋时应还原装修，在双方协商解除合同过程中所争议的为隔墙部分，被告在未将隔墙恢复的情形下搬离房屋，原告恢复隔墙势必产生相应费用，一审法院酌情支持3,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告朱世华与被告黄文波于2016年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄文波于本判决生效之日起十五日内向原告朱世华支付房屋租金13,873.5元；三、被告黄文波于本判决生效之日起十五日内向原告朱世华支付房屋恢复费用3,000元；四、驳回原告朱世华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,130元，原告朱世华负担936元，被告黄文波负担194元（案件受理费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人向本院提交以下证据：被上诉人与微信名为“雄骏房屋恢复装修贺宗前”的聊天截图一张、被上诉人向“雄骏房屋恢复装修贺宗前”转款的相关凭证复印件7张，证明被上诉人已经支付了涉案房屋恢复原状的相关费用共计31,635元，上述损失应由上诉人承担。上诉人经质证认为，上述证据不属于二审的新证据，对证据三性不予认可。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：上述证据不属于新证据，被上诉人向“雄骏房屋恢复装修贺宗前”转款的相关凭证系复印件，被上诉人又未提交“雄骏房屋恢复装修贺宗前”的身份信息，本院难以确认其真实性。经本院二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案查明的事实是，被上诉人向上诉人交付房屋后，被上诉人于2019年8月15日单方提出不再继续履行合同，但是双方并未达成解除合同的合意。上诉人作为承租方，其主要合同义务为依约按时支付租赁费用，其以微信聊天的形式主张将不再租赁涉案房屋属于上诉人以自己的行为表明不履行主要债务，在此情况下被上诉人享有法定合同解除权。一审法院依照《最高人民法院〈关于进一步加强民事送达工作的若干意见〉》第七条规定认定合同解除的时间应为本案起诉状副本送达上诉人黄文波之日即2020年6月7日合法、有据，鉴于被上诉人主张合同解除时间为2020年1月8日，一审法院从其自愿认定上诉人应按照约定支付2019年10月1日至2020年1月8日的租金13,873.5元并无不当。本案合同解除系上诉人的过错，上诉人应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量。被上诉人根据涉案《房屋租赁合同》第三条约定向上诉人主张500元/天的违约金，该约定明显过高。黄文波一审审理过程中明确表示以押金10,000元作为违约金支付给被上诉人，一审法院从其自愿并无不当。上诉人上诉要求不将押金冲抵违约金，违反禁止反言规则，本院对其该项上诉请求不予支持。此外，上诉人在未将隔墙恢复的情形下搬离房屋，案涉房屋隔墙需要恢复，本案合同解除的主要损失是恢复隔墙的费用。考虑恢复墙体的面积，一审法院酌情支持3,000元费用其实不足以覆盖恢复隔墙的费用，结合黄文波已经押金10,000元作为违约金支付给被上诉人的事实，一审判决综合考量合同解除的过错、并实现了双方权利、义务的平衡，本院予以维持。综上所述，上诉人黄文波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用222元，由上诉人黄文波负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十一月九日书记员  黄桃