宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初5217号 原告：宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司，住所地：宁波市北仑区新碶宝山路**（凤凰国际商务广场）****，统一社会信用代码：91330206668473801X。 法定代表人：陈军旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚志杰，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被告：贝浩雷，男，1978年12月29日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：张军芳，系被告妻子。 原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司（以下简称太平洋物业公司）与被告贝浩雷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员申亮适用小额诉讼程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告太平洋物业公司的委托诉讼代理人姚志杰、被告贝浩雷及其委托诉讼代理人张军芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太平洋物业公司以被告贝浩雷未交纳物业服务费等为由，诉至法院，请求判令被告支付2014年1月1日起至2019年12月31日的物业综合服务费5803元、日常维修费984元、公共分摊电费99元，合计6886元。为证明所述事实，原告向本院提供了《物业服务合同》、物业费催缴函、快递面单、公摊电费明细、关于物业费缴费提示、物业费缴费提示、物业费缴费通知、盖章情况说明、住宅小区（楼宇）业主管理委员会备案卡、业主委员会备案申请表、备案证明、共用部位共用设施设备收益收支状况表、通知、局部补苗明细、申请报告、公告、微信聊天记录、物业费上调公示、工作汇报等证据。 被告贝浩雷答辩称：民法规定，民事案件诉讼时效三年，追溯期为三年。××物业合同在14年、15年是每年一签，任何时候都可以解除，不属于长期连续性合同，所以不应再主张。我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果，物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张，物业公司需要提供证据证明诉讼时效中断，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证。原告应提供按照物业合同内容服务的证明，如工作人员数量、工资清单、社保单等有效证明文件。原告应提供证据证明物业服务合同约定事项，公布共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。原告负责房屋建筑本体共用设施设备（楼内消防设施设备、安防设备等）维修、养护、管理和运行服务，但2016年国庆假期其停放的车辆被刮擦，通知物业经理要求查看监控并处理，一个月没有回复且未处理。因原告没有服务意识，管理混乱，导致小区房价比周边拆迁小区都低，其仅愿意承担小区垃圾清理费和保洁费，请物业公司明示该两项费用明细并扣除停车费、广告收入、小区经营用房收入后平摊给业主。被告向本院提交了照片、微信聊天记录、车辆维修记录等证据，拟证明原告管理混乱、保洁记录为表面文章、小区草坪绿化久经不修、私自围栏影响小区美观、进户道路隆起维修不及时、羽毛球场无人养护管理、进出车辆没有管理、门禁形同虚设、储藏室沉降未及时处理、业主怨声四起等事实。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，被告对《物业服务合同》的真实性、合法性有异议，认为2015年的合同没有骑缝章及法定代表人签字，2016年1月1日至2016年6月30日没有合同，2016年7月至2017年12月31日的合同没有业委会骑缝章，2018年1月至2019年12月的合同没有法定代表人签字，也没有业委会的骑缝章，且业委会的章和其他年份不同，有些合同没有签署日期。对原告提供的其他证据，被告对真实性、关联性有异议，认为大部分与本案没有关联。本院分析认为，原告提供的《物业服务合同》有原告及××业主委员会盖章确认，真实性予以认定。原告提供的关于物业费缴费提示、物业费缴费提示、物业费缴费通知，无法证明原告向被告催讨过，关联性不予认定。原告提供的其他证据，与本案相关联，本院予以认定。对被告提供的证据，原告对车辆维修记录的关联性有异议，认为无法得知车牌、维修时间、事故原因等，从图片看，车辆右后部和前保险杠喷漆同时进行，显然与被告所述停放车辆被刮擦不相吻合。即使车辆被刮擦，也应当由侵权人承担责任。本院分析认为，该证据无法证明被告的主张，关联性不予认定。对被告提供的微信聊天记录、照片等，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为物业服务管理针对整个小区，既需要物业公司进行服务，更需要业主自觉共同维护安全整洁的环境，被告所示都是一些物业服务细节情况，不属于物业服务重大问题或重大瑕疵，不构成拒交物业费的理由，不能将个别业主不遵守公共秩序、影响小区环境、胡乱停车等不文明行为直接归责于原告，毕竟原告没有执法权，只能费心费力多次提示。本院对被告提交证据的真实性予以认定。 根据本院依法认定的证据，结合原、被告陈述，本院认定如下案件事实： 原告太平洋物业公司系宁波市北仑区××小区物业服务单位。被告贝浩雷系该小区××室房屋业主，房屋建筑面积为109.28平方米，该住宅为多层住宅。2013年，原告与××业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定服务期限为2013年7月1日至2014年12月31日，多层住宅收费标准：综合服务费0.65元/平方米/月，日常维修费1.50元/平方米/年。物业服务费由原告按年或半年直接向业主收取，所有业主应履行交纳义务。物业服务费自2013年7月1日起向全体业主预收，但预收期限不得超过12个月。单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊。 2015年，原告与××业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定服务期限为2015年1月1日至2015年12月31日，物业管理服务费用为：多层住宅物业综合服务费0.65元/平方米/月，日常维修费1.50元/平方米/年。物业服务费自2015年1月1日起向全体业主预收，但预收期限不得超过12个月。单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊。合同规定的管理期满，合同自然终止。双方如续订合同，应在本合同期满三个月前，就是否续签物业服务合同进行协商。经双方协商不续签合同的，按照《浙江省物业管理条例》及其他法律法规的规定履行各方责任义务。到期后如双方无异议，则合同自动顺延至新合同签订时止。 2016年6月30日，原告与××业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定服务期限为2016年7月1日至2017年12月31日，物业管理服务费用为：多层住宅物业综合服务费0.80元/平方米/月，日常维修费1.50元/平方米/年。物业服务费自2016年7月1日起向全体业主预收，但预收期限不得超过12个月。单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊。 2017年12月16日，原告与××业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定服务期限为2018年1月1日至2019年12月31日，物业管理服务费用为：多层住宅物业综合服务费0.80元/平方米/月，日常维修费1.50元/平方米/年。物业服务费自2018年1月1日起向全体业主预收，但预收期限不得超过12个月。单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊。 以上几份物业服务合同中均就物业管理服务事项、权利和义务、合同变更、解除、违约责任等事项进行了约定。其中，关于物业服务内容约定：物业管理区域内房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯扶手、走廊通道、门厅、设备机房、小区大门等）的损坏后的维修、养护和管理。物业管理区域内房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、雨水管、污水管、空调落水管、抽风排烟道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、楼宇对讲、安防监控、背景音乐等）的维修、养护、管理和运行服务。物业管理区域内所属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水系、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、信报箱、停车场等）和公共配套服务设施（运动场、游泳池、凉亭、管理用房等）的维修、养护和管理。公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位等）的清洁卫生、垃圾的收集、清运、小区消杀、公共区域绿化等。承担物业管理区域内的车辆行驶、停泊的指挥及疏导。对物业管理范围区域实行24小时半封闭式管理，对物业管理区域内进行全天候监控巡视，实行外来人员出入问询制度。 被告在原告主张的2014年1月1日至2019年12月31日服务期间内未缴纳物业服务费5803元、日常维修费984元、公共分摊电费99元，合计6886元。被告曾向原告反映储藏室出现沉降问题，原告未予妥善处理。 2020年3月，原告向被告发送缴费通知单，通知被告缴纳2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费等相关费用。 本院认为：××业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对全体业主具有约束力。《物业服务合同》就物业服务期限、费用支付标准、服务内容等进行了约定，各方应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告作为物业管理服务单位，应当按照物业服务合同的内容全面履行物业管理服务职责，努力提升服务质量，为业主营造安全整洁、文明有序的住宅小区环境。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主不交物业费的理由和依据；而且不交物业费也起不到制衡物业公司的效果，可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。关于诉讼时效问题，被告辩称如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果，物业合同同样适用诉讼时效的规定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”按照2013年、2015年的《物业服务合同》约定，物业服务费由原告按年或半年直接向业主收取，自2013年7月1日起及2015年1月1日起向全体业主预收，但预收期限不得超过12个月。本案中，原告于2020年3月才向被告发送缴费通知单，原告请求的自2014年1月1日起至2016年6月30日止的物业费已超过法律规定的诉讼时效。因此，该部分物业服务费、日常维修费不应予以支持。被告应支付2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3671.81元、日常维修费573.72元。鉴于原告对被告反映的储藏室沉降等问题未予及时妥善处理，对被告的生活造成了一定的影响，本院酌情调整物业服务费为2937.45元、日常维修费为458.98元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、第四十一条第一款、第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 被告贝浩雷应于本判决生效之日起七日内支付原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2937.45元、日常维修费458.98元、公共分摊电费99元，合计3495.43元； 驳回原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司负担12元，被告贝浩雷负担13元。 本判决为终审判决。 审 判 员  申 亮 二〇二〇年十一月五日 代书记员  张哲盈