福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4399号 上诉人（原审原告）：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区镇海路********。 负责人：林敏泉，执行总监。 委托诉讼代理人：吴亚楠、黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄小琴，女，1974年2月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑碧仁，男，1974年12月11日出生，汉族，住福建省福州市马尾区，系上诉人黄小琴丈夫。 原审原告：北京安信行物业管理有限公司，住所，住所地北京市门头沟区石龙南路******div> 法定代表人：张大可，董事长。 委托诉讼代理人：吴亚楠、黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（下称安信行厦门分公司）因与被上诉人黄小琴、原审原告北京安信行物业管理有限公司（下称安信行公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初5286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人安信行厦门分公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、改判被上诉人支付物业服务费9555.2元，公摊电费2025.72元，逾期付款违约金（自欠款之日起至实际付清欠款之日止，按所欠物业服务费为基数，按日3‰标准计算违约金）；3、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院以“业主满意率达95%以上”为条件，认定上诉人无权收取增值服务费，强行剥夺上诉人依合同约定享有的物业服务费收费权利，显属主观臆断无理裁判，对于上诉人而言毫无公平可言，事实依据法律准绳更是无从谈起。二、说明提到的具体服务事项并非法律规定的额外有偿特约服务，其性质并不违法，而仅是为了进一步细化说明物业服务事项，且该费用也包含于讼争物业服务合同收费标准中，于理于法都是属于合同契约行为性质，原审法院径直认为上诉人无权收取增值服务，毫无事实和法律依据。三、厦门市中级人民法院讼争小区其他案件的裁决认定物业服务存在瑕疵，基于未查明的事实，即未达业主满意率95%目标和讼争增值服务是否履行，径直认定上诉人收取物业服务费0.8元没有任何事实和法律依据，甚至因此而错误引导和直接影响本案一审和其他案件的裁决结果。综上，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，对本案的基本重大事实认定错误，应当依法纠正。 被上诉人黄小琴答辩称，一、本案原审判决事实清楚证据确凿，是在尊重事实的基础上做出的公平裁决。二、上诉人混淆概念，模糊增值服务费的约定，对一审判决恶意解读。三、本案是由安信行厦门分公司没有完全履行《鑫塔水尚前期物业服务合同》约定的义务，并且以欺诈手段向业主收取增值服务费引起的。被上诉人并非主观恶意拖欠物业管理费，所以无需支付逾期付款违约金以及诉讼费、上诉人律师费。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。 安信行厦门分公司向原审法院提出诉讼请求：1．黄小琴向安信行厦门分公司、安信行公司支付截至2018年12月31日的公摊电费2025.72元、截至2019年1月31日的物业服务费9555.2元及其违约金（以每月所欠物业服务费为基数，按每日千分之三的标准，分别自每月物业服务费欠款之日起计算至实际付清欠款之日止）；2．黄小琴承担安信行厦门分公司、安信行公司为本案所支出的律师费用1000元。 原审查明，2014年6月，安信行公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订一份《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，约定：厦门兴基伟业房地产开发有限公司委托安信行公司为鑫塔•水尚（项目）提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅物业管理服务费4.9元/月/平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月/平方米；跃层住宅公共维修金为0.6元/月/平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。该合同第十一条、第十二条就安信行公司的权利义务及物业管理服务质量进行了约定，其中第十二条约定“乙方须按下列约定，实现目标管理：……8．业主满意率达95%以上”。该合同第十七条还约定，安信行公司违反合同第十一条、第十二条的约定，未能达到约定的管理目标，委托方有权书面要求限期整改，逾期未整改的，有权终止合同；造成委托方经济损失的，安信行公司应给予经济赔偿；如因安信行公司管理服务原因造成业主欠缴或不缴物业管理相关费用，责任由安信行公司自行承担。2014年9月25日，安信行厦门分公司、安信行公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《三方协议》，约定：安信行公司在《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及《鑫塔•水尚前期物业管理之补充协议》项下的全部权利义务转由安信行厦门分公司享有和承担；安信行公司并非完全退出前述合同，对于安信行厦门分公司在前述合同项下的全部义务，安信行公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行厦门分公司承接的鑫塔•水尚物业管理区域的前期物业服务合同予以备案。上述合同签订后，安信行厦门分公司、安信行公司即为鑫塔•水尚物业管理区域提供物业管理服务至2019年1月31日止。另查明，2015年5月，安信行厦门分公司向原厦门市发改委提交一份《鑫塔•水尚物业费报备增值服务费用说明》，说明其向业主收取的物业服务费中包含了0.8元/平方米/月的增值服务费，增值服务包括在大堂设置生活专属管家、公共区域石材养护、安保人员年轻化、专业资产托管、定制高端体贴服务等内容。案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所支出的费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。案涉房屋系黄小琴购买的跃层商品房，面积为121.87平方米。黄小琴接收案涉房屋后，所在小区后即接受安信行公司、安信行厦门分公司提供的物业服务。黄小琴至今尚未支付案涉房屋截至2018年12月31日所产生的公摊电费2025.72元，亦未支付自2017年10月1日起至2019年1月31日期间的物业服务费。因本案诉讼，安信行公司、安信行厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元，安信行公司、安信行厦门分公司已支付本案律师服务费1000元。 原审审理过程中，安信行公司、安信行厦门分公司提供照片、石材养护合同、付款回单、厦门市单位登记职工花名册、厦门市用人单位与员工终止（解除）劳动关系备案表、宣传单、义务代收协议、微信公众号截图、保洁服务承包合同等作为证据，拟证明安信行公司、安信行厦门分公司为鑫塔•水尚小区提供了生活专属管家、石材保养、年轻化安保人员、出入口安保人员岗位、小区保洁服务、业主资产管理服务、小区文化建设等各项服务，黄小琴应当按照合同约定的标准支付物业服务费。黄小琴提供在案涉房屋所在小区拍摄的草坪照片、地下层抽水泵、地下层抽水泵吸水口、地下车库画面、火警探头、小区设施、应急逃生指示灯等楼宇公共部位照片、物业服务内容与质量标准公示标牌、鑫塔•水尚第一届业主委员会与安信行厦门分公示之间的往来函件等作为证据，拟证明安信行公司、安信行厦门分公司的物业服务存在瑕疵，对小区绿化疏于管理、对小区内公共设施未尽到维护义务，安信行公司、安信行厦门分公司怠于履行管理职责其存在乱收费、占用小区公维金的行为，给业主造成重大损失。原审法院分析认为，从黄小琴提交的证据可以看出安信行公司、安信行厦门分公司在管理鑫塔•水尚小区中，确实存在电梯未按时维保、建筑垃圾堆积未及时清运、公共设施设备损坏未及时维修、草坪裸露等问题。而安信行公司、安信行厦门分公司提交的证据，尚不足以证明其提供的服务内容已达合同约定的管理目标，且符合《鑫塔•水尚物业费报备增值服务费用说明》中所载明的增值服务要求。因此，原审法院认定安信行公司、安信行厦门分公司的物业管理服务存在瑕疵。 原审认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，开发商与安信行公司、安信行厦门分公司签订的《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及相关收费标准已经相关部门备案，对业主具有约束力。黄小琴及安信行公司均应依约履行。安信行公司、安信行厦门分公司与开发商签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。安信行公司、安信行厦门分公司依约为黄小琴房屋所在小区提供物业管理服务，其主张收取物业管理等费用，依据充分，黄小琴未依约履行，应承担支付物业管理等费用的责任。但安信行公司、安信行厦门分公司提供的物业服务存在瑕疵，其亦未举证证明所提供的物业服务达到了合同约定的目标管理（业主满意率达95%以上）且符合《鑫塔•水尚物业费报备增值服务费用说明》中所载明的增值服务要求，故其无权收取增值服务费。因此，黄小琴尚欠的自2017年10月1日起至2019年1月31日期间的物业服务费应按4.1元/平方米/月计算，合计为7994.67元（121.87×4.1×16）。公摊电费应按实际费用2025.72元计算。安信行公司、安信行厦门分公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由黄小琴负担。鉴于安信行公司、安信行厦门分公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求黄小琴支付违约金的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、黄小琴于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付公摊电费2025.72元、物业服务费7994.67元；二、黄小琴于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元；三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 二审期间，双方对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，（2020）闽02民终698号民事判决中，安信行厦门分公司确认，讼争小区约有200多户业主以其服务质量存在问题为由，拒绝缴交物业服务费用。本案上诉状中，安信行厦门分公司自述该小区共有1000余户业主。 本院认为，本案的争议焦点在于物业费的收取标准问题。安信行厦门分公司提供的物业服务存在瑕疵，导致众多业主拒交物业服务费，事实清楚。根据安信行厦门分公司对因服务问题导致拒绝缴交物业服务费的业主数量以及小区总业主数量的陈述，安信行厦门公司未达到《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》约定的目标管理（业主满意率应达95%以上），同样可以认定。《鑫塔•水尚物业费报备增值服务费用说明》明确列示了增值服务内容，安信行厦门分公司虽主张其已提供增值服务，但未能举证证明，一审法院认定并无不当。安信行厦门分公司对此提出的上诉请求，本院不予采信。 综上，安信行厦门分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费289元，由北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年十一月四日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。