辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终1103号上诉人：赵亚宏，男，汉族，1975年6月2日出生，住辽宁省阜新市太平区。被上诉人：张旭，男，汉族，1981年6月5日出生，住辽宁省阜新市海州区。委托诉讼代理人：韩芳，阜新市细河区四合法律服务所法律工作者。被上诉人：沈阳华鼎置业有限公司阜新海州分公司，住所地阜新市海州区滨河路14-16。法定代表人：马振飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李键，该公司职工。原审第三人：阜新市高新区宇坤物业管理有限公司，住所地阜新市高新区中华路东段**。法定代表人：梁玉田，该公司总经理。上诉人赵亚宏与被上诉人张旭、沈阳华鼎置业有限公司阜新海州分公司（以下简称华鼎分公司），原审第三人阜新市高新区宇坤物业管理有限公司（以下简称宇坤物业公司）因所有权确认纠纷一案，不服阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人赵亚宏，被上诉人张旭及其委托诉讼代理人韩芳，被上诉人华鼎分公司的委托诉讼代理人李键，原审第三人宇坤物业公司的法定代表人梁玉田参加了诉讼。本案现已审理终结。赵亚宏的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销阜新市海州区人民法院（2020)辽0902民初1221号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定张旭在2015年11月26日实际交付了购房款系事实认识错误。张旭提交的收款收据编号在上诉人编号之后，填写日期却在前，不符合会计记账规则，该证据不具有真实性、合法性。2、原审法院认定张旭在2015年11月26日取得房屋系认定事实错误。张旭提供的供热费收据和其他相关费用收据均在2017年和2018年之后，张旭未能提供房屋交付当日应缴费的费用（供热费、水、电费、防盗门、物业费、装修押金、垃圾清运费、装修服务费等费用）收据，明显与商品房买卖与交付基本程序不符，不能证明其在2015年11月26日实际取得房屋。3、被上诉人张旭在明知房屋已经卖给他人的情况下，与被上诉人华鼎公司恶意串通，并非善意购买人。张旭并未与宇坤物业公司办理任何交接手续也未缴纳任何费用，放户清单没有张旭的相关情况。张旭从2017年开始交纳供热费，可以证明其明知诉争房屋已经存在购买人并已经交纳了2016年供热费。4、原审法院对诉争房屋由谁合法占有的事实认定错误。5、为了查清案件事实，确认被上诉人是否真实交付购房款购买房屋的事实，上诉人依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第112条规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第47条第64条规定，向一审法院提出了书证提交命令申请，要求被上诉人华鼎公司提交被上诉人张旭交付购房款、购房尾款、供热费、水、电费、防盗门等费用的收款收据留存联；交付华鼎商业广场A1-20-2号房屋钥匙的交接签名单等书证，但一审法院并未要求被上诉人提交，在案件重要事实无法查清的情况下即轻率作出对事实的认定并作出判决，明显违背公平、公正的基本裁判规则。综上所述，根据《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》15条：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。因此，即便上诉人与被上诉人张旭的买卖合同均有效，但还要考虑合法占有房屋情况及合同实际履行情况确定保护顺序，上诉人在先全部履行了合同义务并依法取得房屋钥匙合法占有房屋。因此被上诉人华鼎公司理应为上诉人办理房屋过户手续并且由上诉人取得房屋所有权，被上诉人张旭应依法进行腾迁。张旭辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。1、答辩人是在2015年11月26日全款交付购买的本案诉争房屋当时购买时该房屋并不完善，并未实际交付，是2016年建完的，开具的是收款收据，并非大票。当时并未有人收取其他相关费用。2、答辩人在2015年11月26日购买房屋后就到外地工作，并不知晓上诉人来回调换房屋的情况。上诉人当时购买的房屋并不是答辩人所购买的这户房屋，答辩人在2015年11月26日购买是没有任何问题的，并未显示该房屋已经出售。上诉人是在2016年9月27日才调换的，答辩人所购买的这户房屋是在答辩人购买之后上诉人有意调换以及调换的真实性都存在疑点。即便调换真实也是被上诉人华鼎公司的问题，不能对抗不知情的第三人。3、答辩人在2017年看房屋可以入住了，就进入房屋进行装修并实际入住至今。答辩人进行装修入住时并没有任何人阻拦，也没有任何人告知该房屋有任何问题。答辩人就入住交纳了2017年的供热费，并办理了供热本。供热公司未告知答辩人在2016年有人交过供热费，答辩人也不清楚上诉人是否交纳过供热费，如缴纳过，应该有供热公司的发票或供热本，因此答辩人根本不知晓该房屋的情况。4、答辩人自己全款合法购买的房屋，不存在与华鼎公司串通的情况。上诉人所提到的放货清单是答辩人在一审中才知道的。是上诉人与其他人到法院诉讼确认他们与华鼎公司签订的购房协议合法有效，而后法院执行放户的，那么上诉人确认的也是其购买的A座二单元十层3号房，并不是本案诉争房屋，而答辩人合法购买也未诉讼也不存在放货清单问题。5、本案诉争房屋根本不存在一房多卖情况，答辩人购买时该房屋根本就未出售，答辩人的购买是符合程序的。答辩人全款购买，并且在上诉人调换之前，答辩人办理了商品房交易契约书，对房屋进行了装修并且实际入住至今，是上诉人自行调换出现了问题，上诉人应该找华鼎公司解决，与答辩人无关。赵亚宏向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认位于阜新市海州区房屋由华鼎分公司为赵亚宏办理过户手续；2、请求人民法院依法确认位于阜新市海州区房屋归赵亚宏所有；3、请求人民法院依法判令张旭对其无权占有的位于阜新市海州区房屋进行腾迁；4、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定：2009年11月2日赵亚宏以案外人段夫利的名义参与购买华鼎商业广场集资房，当日以段夫利的名义支付预付款20万元。2010年11月27日赵亚宏于与沈阳泽友房地产开发有限公司阜新分公司签订《华鼎商业广场定房协议》订购华鼎商业广场A座2单元10层3号房，房屋在2016年建成后门牌号发生了变化，赵亚宏购买的房屋变为A座2单元10层4号。2016年经赵亚宏与华鼎分公司协商，将赵亚宏购买的华鼎商业广场A座2单元10层4号房屋调换为华鼎商业广场A座1单元20层2号房屋，赵亚宏于2016年9月27日支付房屋尾款12,048.4元，赵亚宏于2016年9月27日从第三人宇坤物业公司处取得房屋钥匙。2015年11月26日张旭与华鼎分公司签订《华鼎商业广场定房协议》购买华鼎商业广场A座1单元20层2号房屋，并于当日支付全部房款212,900元。张旭于购买房屋时从华鼎分公司处取得房屋钥匙，张旭于2017年4月份对华鼎商业广场A座1单元20层2号房屋进行装修，并居住至今。沈阳泽友房地产开发有限公司、华鼎分公司系本案争诉房屋的房地产开发商，华鼎分公司成立前，由沈阳泽友房地产开发有限公司与买受人签订华鼎商业广场房屋买卖协议，华鼎分公司成立后，由华鼎分公司与买受人签订华鼎商业广场的房屋买卖协议。原审第三人宇坤物业公司在2015年8月6日至2018年1月31日期间是本案争诉房屋小区物业公司。一审法院认为：赵亚宏经调换购买本案诉争房屋，并支付了全部房款；张旭购买本案诉争房屋，并支付了全部房款；故赵亚宏与张旭的两份《华鼎商业广场定房协议》均合法有效。赵亚宏、张旭均未办理本案诉争房屋的过户登记手续，本案诉争房屋不发生物权变更效力，故赵亚宏无权要求确认本案诉争房屋归其所有。华鼎分公司已向张旭交付本案争诉房屋，张旭已对本案争诉房屋进行装修并居住至今，其已实际占有本案诉争房屋，故赵亚宏无权要求华鼎分公司为其办理本案诉争房屋过户手续及要求张旭腾迁房屋。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定判决：驳回赵亚宏的诉讼请求。案件受理费2,367元，由赵亚宏负担。本院经审理查明：原审认定事实属实。本院认为：被上诉人张旭于2015年11月26日与华鼎分公司签订《华鼎商业广场定房协议》购买华鼎商业广场A座1单元20层2号房屋，并于当日支付全部房款，上诉人赵亚宏于2016年9月27日才调换的本案诉争房屋，张旭与赵亚宏均未办理房屋过户登记，本案诉争房屋未发生物权变动，张旭购买房屋合同成立在先，并且张旭于2017年对房屋进行装修并入住至今，张旭已经实际占有该房屋。上诉人赵亚宏对张旭提供的收款收据的真实性有异议，并未提供相反证据证明，本院不予支持；上诉人赵亚宏认为张旭并非善意购买人，但并未提供证据证明张旭在购买本案诉争房屋时，明知房屋已经售卖的事实，本院不予支持；综上，原审法院判决驳回上诉人赵亚宏的诉讼请求并无不当。故一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4734元，由上诉人赵亚宏负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓光审判员  朱有明审判员  苑明珠二〇二〇年十一月二十六日法官助理张楠书记员韩天浩