浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1847号上诉人（原审被告、反诉原告）：王富强，男，1963年10月28日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：金艳芬，浙江鑫知律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许炳华，男，1979年4月7日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：赵叙龙，浙江丛典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王兴强，男，1960年8月7日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：章加荣。上诉人王富强因与被上诉人许炳华、王兴强房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王富强上诉请求：撤销一审判决，改判支持王富强一审反诉请求。后王兴强自愿放弃要求支付房屋占有使用费的诉请。事实和理由：一、一审认定事实错误。第一，王富强2010年取得案涉房屋，王兴强与许炳华2012年5月1日私自签订《房屋买卖协议书》，之间相隔两年三个月，并非一审认定的取得案涉房屋后就进行房屋买卖。王兴强认为该房屋属于自己所有，房屋交易从出售、谈价、收款到交房，都未通知王富强，根本不可能告知许炳华该套房屋属于王富强。第二，至许炳华一审起诉（2020年1月7日）前，许炳华从未要求王兴强办理过户手续。王富强在获知案涉房屋被王兴强卖掉后即提出异议，并于2018年1月12日发律师函催告许炳华腾退房屋。第三，一审未载明举证质证过程，违背《人民法院民事裁判文书制作规范》关于证据的书写规定。第四，一审仅查明王富强与王兴强是同胞兄弟，而不考量许炳华与王富强、王兴强熟识程度及有无历史交易等，即推断许炳华相信王兴强具有代理权，有失公正。许炳华未核实委托书、身份证，也不联系产权人即签订合同，未尽必要的审查义务。第五，代办老房置换手续与出售新房是两个法律行为，签订房屋买卖合同时，两年前形成的老房置换手续，有些并不存在王兴强手中，并未向许炳华出示。且王富强在2016年4月才知晓房屋出卖的事实，已向王兴强明确表示不同意出售。2018年1月前，也并不知道案涉房屋已卖给许炳华，一审认定“在2018年1月之前，王富强未对许炳华占有使用案涉房屋提出过异议”错误。二、一审适用法律错误。第一，一审适用民法总则审理本案违反了“法不溯及既往原则”，虽然民法总则第一百七十二条与合同法第四十九条内容相同，但应当适用合同法及相关司法解释进行审理。且许炳华陈述的王兴强有表见代理的表述与一审认定不一致，签订协议当日，许炳华与王兴强均未打电话给王富强，王富强亦无从得知房屋价格。第二，我国民法通则并无表见代理规定，最高人民法院2009年颁布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，明确要求正确把握法律构成要件，严格稳妥认定表见代理行为。且我国合同法第四十九条规定，无权代理行为不仅在客观上形成具有代理权的表象，亦要求相对人在主观上善意且无过失。许炳华既未举证证明签约时王兴强有王富强的授权书、印章、身份证等房产交易委托代理的客观表象要素，又未证明其主观上善意且无过失的相信王兴强具有代理权。在案的旧房置换手续均系许炳华为了诉讼委托律师调取，签订房屋买卖协议近八年后收集提供的证据材料显然不能作为王兴强具有王富强授权的客观表象要素，且许炳华在购买房屋时亦未尽到审慎的注意义务，主观上并非善意无过失，不能认定为表见代理。第三，本案房屋买卖中的代理行为属于要式法律行为，还应适用我国物权法等相关规定。房屋买卖需要办理变更登记手续，许炳华与王兴强签订房屋买卖协议时有过失，该协议对王富强不发生法律效力。且许炳华也不符合善意取得的构成要件。许炳华辩称，一、一审认定事实清楚。王兴强及中介介绍案涉房屋时，明确该房屋产权属于王富强，王兴强是王富强亲哥，持有房产置换相关手续材料。后双方通过中介签订房屋买卖合同，后当天支付购房款，拿到钥匙，装修入住至今。2016年，许炳华得知可以办理过户手续后，向中介及王富强提出过户要求，并于2016年10月31日与王富强短信联系，要求配合过户。王兴强提出方案，许炳华再支付10万元，押在中介处，王富强协助办理过户手续，后王富强又不同意了。王富强认为王兴强代办案涉房屋的手续材料是律师为本次诉讼调查收取，属主观推测。二、退一步讲，即使王富强未直接授权王兴强，许炳华也尽了审慎的注意义务，并无任何过错。王富强和王兴强是亲兄弟，且中介在介绍案涉房屋时也明确，王富强在杭州，王兴强持有房屋置换的各项手续和钥匙，委托王兴强代为出售房屋，许炳华有理由相信王兴强已取得王富强授权。且许炳华购买房屋是善意取得，无任何过失，刚需购房并非炒房，且交易价格是市场正常价格。王富强曾同意加价10万，后反悔，是因为房价上涨的缘故。王兴强辩称，答辩意见与许炳华基本一致，王兴强与许炳华签订房屋买卖合同时，得到了王富强的口头授权。且王兴强从未认为该房屋是其本人所有，明确表明是为王富强争取的。一审判决正确，应予维持。许炳华向一审法院起诉请求：一、判令王兴强、王富强协助办理案涉房产交易过户手续；二、要求王兴强、王富强支付违约金81900元。王富强向一审法院反诉请求：一、判令许炳华立即腾退桐乡市龙翔街道花石小区20幢1单元301室房屋并交付给王富强；二、许炳华支付占用期间的使用费81900元（暂从2012年5月1日计算至2020年1月31日，每月按900元计，要求支付至实际腾退之日）。一审法院认定事实：王兴强与王富强系同胞兄弟。在2009年和2010年，王兴强代王富强办理房屋拆迁安置事宜，王富强通过置换方式取得涉案房屋。其后，王兴强将涉案房屋的出售信息告知中介，许炳华在中介介绍涉案房屋后，中介联系与王兴强进行协商，王兴强向许炳华表示王富强授权其办理涉案房屋的买卖事宜，并向许炳华出具了其代王富强办理涉案房屋的置换、选取、缴款等手续材料。2012年5月1日，王兴强以王富强名义与许炳华签订《房屋买卖协议书》1份，约定许炳华购买王富强所有的涉案房屋，房屋价款273000元，合同签订当日支付268000元，房屋过户时支付剩余房款5000元，过户费由许炳华承担，违约需承担房屋总价款30%的违约金。许炳华于签订合同当日将268000元购房款交付王兴强，王兴强即将涉案房屋交付许炳华。2016年9月30日，王富强取得涉案房屋的不动产权证书，许炳华、王兴强二人要求王富强办理涉案房屋过户手续，未果。另查明：王兴强未将房款交付王富强，王兴强与王富强有债权债务往来。王富强于2018年1月份要求许炳华腾退房屋。以上事实有房屋买卖协议书、收条、腾空证、选房确认书、交款通知书、拆迁安置协议书、转让协议书、不动产登记证、银行转账记录、双方当事人庭审陈述等证据证实。一审法院认为，王兴强与王富强系同胞兄弟，王兴强在出售涉案房屋时向许炳华表示其出售房屋的行为经过了王富强的授权，并向许炳华出示其代王富强代办涉案房屋的置换、选取、缴款等手续材料，使许炳华有理由相信王兴强有权代兄弟王富强办理涉案房屋的买卖事宜，同时，许炳华支付了合理的价款，许炳华主观上善意，且自2012年5月1日起，许炳华即占有、使用涉案房屋，而在2018年1月之前，王富强未曾对许炳华的占有、使用涉案房屋提出过异议，许炳华也有理由相信其与王兴强签订的涉案房屋的买卖合同是王富强的真实意思。综上，为维护交易安全，王兴强的代理行为有效，王富强应受《房屋买卖协议书》的约束，许炳华要求王富强办理涉案房屋的过户登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持，王富强要求许炳华腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费的反诉请求，予以驳回。许炳华自愿放弃要求王兴强、王富强支付违约金的诉讼请求，系其对自己权利的处分，一审法院予以照准。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决:一、王富强于一审判决生效之日起十日内协助许炳华办理桐乡市龙翔街道龙翔大道139号花石小区20幢1单元301室房屋的过户手续；二、准许许炳华放弃要求王兴强、王富强支付违约金的诉讼请求；三、驳回王富强的反诉请求。一审本诉受理费1848元，减半收取924元，由许炳华负担。反诉受理费1848元，减半收取924元，由王富强负担。二审中，王富强提交以下证据：证据1，土地使用权登记申请书一份，证明王富强在王兴强的陪同下于2016年4月7日前往两分两换领导小组办公室，才获知房子被出卖；证据2，土地登记委托书一份，证明王兴强认为王富强授权其卖房，但无王富强的书面委托书，不合常理；证据3，王富强与受托人的身份证复印件一份，证明王富强和受托人的身份；证据4，短信截屏一份，证明王富强首次获悉买房人是许炳华。证据5，网页截屏一份，证明案涉房屋租金情况。许炳华质证认为，对证据1、2、3的真实性无异议，但与本案无关联性；证据4不能证明其待证事实；对证据5的三性均不予认可。王兴强质证认为，对证据1、2、3的真实性无异议，但关联性不予认可；对证据4、5的三性均不予认可。本院认证认为，证据1、2、3、4与本案无关联性，不能证明其证明目的，本院不予采信；证据5为复印件，与本案亦无关联性，本院不予采信。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案件争议在于许炳华是否有权依据案涉《房屋买卖协议书》要求王富强配合办理房屋过户手续。2012年5月1日，王兴强以王富强的名义通过桐乡市乌镇翔源房地产中介服务部，与许炳华签订《房屋买卖协议书》出售桐乡市龙翔街道龙翔大道139号花石小区20幢1单元301室房屋，2013年2月24日，王富强自己出售402室房屋也是通过同一中介进行。因此，王富强称，直至2016年4月才知晓301室房屋已被出售，显然不合常理。更何况，许炳华自2012年5月即占有使用案涉房屋，王富强岂会在将长达四年的时间里对自有房屋被他人占用的情况毫不知情。因此，本院认为，王富强有关王兴强未经其授权即与许炳华签订《房屋买卖协议书》之主张，可信度较低，难以采信。退一步讲，即使王富强确未授权王兴强出售涉案房屋，基于王兴强与王富强是同胞兄弟，且王兴强持有王富强授权其进行案涉房屋置换、选取、缴款等相关材料，并向许炳华表示案涉房屋的出售已得到了王富强授权，许炳华也有充分理由相信王兴强有权代表王富强处理出售涉案房屋，由此王富强也应按照合同约定协助许炳华办理房屋过户登记手续。综上所述，王富强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人王富强负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 超审 判 员  毛 彦审 判 员  章玉萍二〇二〇年十一月十三日法官助理  孙双双书 记 员  张叶娟