广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1426民初864号原告:黄凤兰，女，1953年9月3日出生，汉族，公民身份号码440***19**********，现住广东省广州市海珠区*************之三802房。委托诉讼代理人：黄依青，广东广信君达（平远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖硕彬，广东广信君达律师事务所律师。被告：黄添凤，女，1949年8月10日出生，汉族，公民身份号码441************666，现住广东省平远县***********民小组。委托诉讼代理人：刘恩泽，广东世纪华人律师事务所律师原告黄凤兰与被告黄添凤物权保护纠纷一案，本院2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年10月16日公开开庭进行了审理，原告黄凤兰的委托诉讼代理人黄依青、被告黄添凤的委托诉讼代理人刘恩泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄凤兰提出诉讼请求：1.判令被告立即停止违法建筑行为，并拆除建在原告宅基地范围内的房屋；2.判令被告恢复原状；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告黄凤兰原是平远县*******民，于1979年7月11日取得东石公社建房许可证，该建房许可证载明：经研究，同意黄凤兰按下列规定进行建造房屋。户主黄凤兰，住址平远县东石公社大屋大队楼下生产队，地点胡芦顶旱地，面积为陆分地（折合面积400平方米，一分地=66.67平方米）。同年底原告将房屋建设成为四房三厅二巷一天井，占地面积约为250平方米，1980年搬入居住。1981年9月4日，原告全家搬迁至广州居住并取得广州户籍。被告于1970年初婚嫁至广东普宁，生育一女二子，后于1981年间一家五口回到平远县*****，暂时安家在原告新建的房屋。1986年8月16日，原告与被告丈夫黄元春签订《转卖房屋协议书》并予以公证，协议约定：转让价格3000元，分三年付清…。但协议签订后，黄元春并未按约定交付房屋转让款，双方也因此未办理宅基地使用权转移。根据1982年《村镇建房用地管理条例》第14、15条规定，房屋买卖需要经过有关机关申请、审查、批准，发给宅基地使用证。1987年1月1日《土地管理法》实施时该条例废止，但《土地管理法》第38条规定，农村居民建住宅，使用原来的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准…。2019年11月被告在原告不知情的情况下强行拆除原告的房屋，在未获得有关部门批准建房的前提下拆除原告的房屋并重建新房，原告得知后回到老家发现房屋已被拆除，宅基地被侵占。虽经原告多次找被告协商并报警处理，但被告不理会。综上，原告系平远县*******民，取得建房许可证建有房产四间三厅二巷一天井，是合法建筑。物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何人不得干涉。该房屋在原告一家迁移至广州后由被告一家暂住，双方并未办理宅基地使用权的变更，且被告并未获得有关部门的建房许可，被告侵占原告的宅基地，并在该地上建设新房，构成对原告的侵犯。故请求法院判决被告停止侵害，拆除非法新建房屋，恢复原来房屋原状。庭审中，原告当庭撤回关于“判令被告立即停止违法建筑行为，并拆除建在原告宅基地范围内的房屋”之第一项诉讼请求。被告黄添凤辩称：双方1986年8月10日的合同已生效并履行完毕，根据《物权法》之规定，涉案房屋及土地产权归被告所有，如果原告认为该买卖合同款项尚有争议应另行起诉主张，况且近四十年来原告从未就该3000元债权主张过任何权利或者提出争议，足见该款项已支付清楚；原告及其子女均系广州市城市户口，无权对农村的房屋及土地主张任何权利，原告主张对农村土地的权属，不具备合法的资格；房屋和土地已由被告及其家人合法取得并使用三十多年时间，作为物权权利人完全有权依法处置涉案土地有权拆旧建新，且已经取得了相关部门的同意和审批，原告无权干涉；房屋买卖合同中的部分条款内容因与法律相抵触而无效，不具备履行的条件。故被告不存在侵权情况，原告对涉案房屋和土地无合法权利，至于被告拆旧建新的手续审批问题，应由政府相关职能部门依法办理，原告无权诉请。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告黄凤兰原是平远县*******民，被告黄添凤是平远县*******民，原、被告是姐妹关系。1979年7月11日广东省平远县东石人民公社革命委员会出具一“东石公社建房许可证”，同意黄凤兰在平远县东石公社大屋大队楼下生产队胡芦顶旱地建造房屋，据此黄凤兰一家建造了房屋四间三厅二巷。1981年，黄凤兰一家依政策获得广州户口并搬迁至广州，上述房屋由被告黄添凤一家暂时居住。1986年8月10日，黄凤兰为甲方，黄元春（黄添凤之夫，曾用名韦元春，现已去世）为乙方，签订了一《转卖房屋协议书》，内容为：一、甲方黄凤兰将其所建房屋四间三厅二巷转卖给乙方黄元春，议定价格3000元，乙方分三年付清；二、1.甲方在大坪新圩原有店房一座，在大跃进时期被集体拆除，现政府补回屋基地约壹亩（即在大路下三块），归甲方子女长大后回家建房用地；2.甲方屋周围的土地待乙方买屋后归乙方管理……。1986年8月11日，黄凤兰与黄元春到平远县公证处就上述房屋买卖合同进行了公证。合同签订后，涉案房屋一直由被告黄添凤一家居住使用，后来还在旁边加建了房屋和杂房。2020年4月，被告一家将涉案的原有房屋全部拆除，并建造新房，原告得知后提出异议，曾于2020年7月27日报警处理，无果，遂起诉。庭审中，原告当庭撤回第一项诉讼请求，本院经审查予以口头准许。以上事实，有经过开庭质证的原告提供的东石公社建房许可证、转卖房屋协议书、公证书、照片、报警回执及本院庭审笔录一份予以证实。本院认为，公民的合法财产受法律保护。本案争议焦点为：1.涉案房屋买卖协议是否生效问题；2.被告有无侵权，是否应承担侵权责任恢复涉案房屋原状。关于涉案房屋买卖协议是否生效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告黄凤兰与被告黄添凤之夫黄元春于1986年8月10日签订的“转卖房屋协议书”中关于涉案房屋转卖的条款，是双方的真实意思表示并经公证，未侵犯他人权益，且被告后来取得了大屋村集体经济组织成员资格，故该协议中关于房屋转卖条款成立并发生法律效力，双方当事人应履行各自义务，原告黄凤兰将涉案房屋交付给黄元春、黄添凤一家，黄元春、黄添凤一家应按约定向原告支付购房款。关于被告黄添凤有无侵权问题。被告黄添凤一家自房屋转卖协议条款生效起便对涉案房屋享有合法使用的依据，虽该房屋未进行所有权变更登记，但因该房屋在原告建造时就未办理房产证，且因涉案房屋地处农村具有一定的地域特性、时代特性和政府行政管理行为缺失的客观现实，故不能因该房屋未进行不动产权利变更登记而否认被告一家对该房屋所享有的合法权利。且涉案房屋一直由被告一家使用管理三十多年时间，原告一直未提出涉案房屋转卖协议未生效或可撤销等异议，现被告一家对涉案房屋进行拆旧建新，并未侵害原告的合法权利，不构成侵权。原告所提“购房款3000元未支付，双方未办理宅基地使用权的变更，房屋权利仍归属原告，被告侵占原告的宅基地构成侵权，应停止侵害、恢复房屋原状”的主张理由不足，本院不予支持，原告可在证据充足情况下就被告一家是否支付房款问题另行诉讼。另外，即使原告对涉案房屋仍然享有所有权，相关法律对公民物权的保护方式虽有具体规定但应考虑该保护方式的合理性和实际操作的可行性，涉案房屋已被彻底拆除，已不存在恢复原状的客观可行性，原告提出“恢复原状”此一诉讼请求，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄凤兰的全部诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元（已由原告预交），由原告黄凤兰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 李秀兰二〇二〇年十一月五日法官助理 丘玉婷书 记 员 谢 圣