北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13192号上诉人（原审原告）：北京鑫丰物业发展有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**院**楼**。法定代表人：张健，总经理。委托诉讼代理人：宋克茹，北京市天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菁，北京鑫丰物业发展有限公司公司律师。被上诉人（原审被告）：李本胜，男，1967年7月14日出生，户籍所在地陕西省西安市。上诉人北京鑫丰物业发展有限公司（以下简称鑫丰公司）因与被上诉人李本胜商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫丰公司上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.判令被上诉人支付上诉人人民币598152元；3.判令被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，没有查清房屋款项是否足额支付的事实，而是仅以《协议书二》作为认定款项全额支付是错误的。被上诉人于2003年12月23日购买上诉人持有的“中国第一商城”5套房屋：1.裙房-B-A房屋；2.裙房-1-3房屋；3.裙房-1-6房屋；4.裙房-1-1房屋；5.裙房-1-2房屋。后因为房屋实测面积减少，双方针对房屋总价款达成一致意见，约定房款总金额共计26388152元。在2008年11月20日，双方签署《协议书（二）》，针对房屋支付房款作出约定。一审法院忽视了在该《协议书二》中提及：“房屋总价款为26388152元，其中已经支付15098152元”。事实上该15098152元数额与事实不符，上诉人也提供了相关证据证明上诉人并没有实际收到上述款项，被上诉人尚欠付上诉人598152元。本案被上诉人和上诉人不是简单的基于《协议书二》所产生的纠纷，而是基于房屋购买事实所产生的房屋款项纠纷。故一审法院应查明整个房屋购买事实，并查清所有款项支付基础上，才能做出认定被上诉人是否足额向上诉人支付全部款项。李本胜未到庭答辩。鑫丰公司向一审法院起诉请求：判令李本胜支付鑫丰公司购房款598152元。一审法院认定事实：2003年12月23日，鑫丰公司作为出卖人，分别与案外人周渤、李岩及李本胜作为买受人，签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为：NO337946、NO334100、NO331913），约定周渤购买鑫丰公司建设的“中国第一商城”中段裙房“裙-1-1、裙-1-2、裙-1-6”号房屋，李岩购买“中国第一商城”中段裙房1单元“裙-1-3”号房屋，李本胜购买“中国第一商城”中段裙房地下一层“裙-B-A”号房屋，购房款分别为15701665元、2520187元、8166300元。2008年9月10日，鑫丰公司作为出卖人，案外人李岩、周渤作为原买受人，李本胜作为现买受人，签订《协议书（一）》，约定：鉴于原买受人于2008年9月5日书面向出卖人申请变更其购买的“中国第一商城”裙房4套房屋（①裙房-1-3房屋、合同编号：NO334100、买受人：李岩；②裙房-1-6房屋、合同编号：NO337946、买受人：周渤；③裙房-1-1房屋、合同编号：NO337946、买受人：周渤；④裙房-1-2房屋、合同编号：NO337946、买受人：周渤）的买受人为现买受人，经双方协商，出卖人同意原买受人的申请，在将上述房屋购房合同在换签北京市房地产交易管理网上的网签合同时予以变更为现买受人，以上全部合同自动解除。双方均认可，上述房屋的总房款为18221852元。原买受人已缴纳的房款11821852元直接转为现买受人缴纳的购房款，上述房屋的欠款6400000元由现买受人向出卖人补齐。2008年11月20日，鑫丰公司作为出卖人，李本胜作为买受人，签订《协议书（二）》，主要载明：买受人于2003年12月23日购买出卖人开发建设的“中国第一商城”5套房屋（①裙房-B-A房屋、合同编号：NO331913、买受人：李本胜；②裙房-1-3房屋、合同编号：NO334100、买受人：李岩；③裙房-1-6房屋、合同编号：NO337946、买受人：周渤；④裙房-1-1房屋、合同编号：NO337946、买受人：周渤；⑤裙房-1-2房屋、合同编号：NO337946、买受人：周渤），房屋总价为26388152元，其中已付15098152元，未付房款11290000元。经双方协商，买受人于2009年9月25日前分11期付清上述款项。买受人保证按照本协议的内容如期付款，并承担付款的举证责任等内容。2009年2月8日，李本胜向鑫丰公司支付购房款500000元。2009年5月20日，鑫丰公司作为甲方、李本胜作为乙方，就中国第一商城“纽约豪园”A-19D号房屋买卖事宜达成《解约协议书》，主要约定：因甲方违约，双方同意解除房屋买卖合同，甲方应退还购房款2004600元、支付违约金1202760元，上述款项全部用于充抵乙方购买甲方开发的中国第一商城裙房-1-6号房屋、裙房-1-103号房屋、裙房-1-102A号房屋、裙房-1-101A号房屋、裙房-1-101B号房屋、裙房-1-102B号房屋相应金额的购房欠款。2009年10月28日，双方就上述《解约协议书》签订《补充协议》，主要约定：甲方向乙方补偿该房屋的装修款335520元。2009年5月20日，鑫丰公司作为甲方、李本胜作为乙方，就中国第一商城“丹佛豪园”B-22H号房屋买卖事宜达成《解约协议书》，主要约定：因甲方违约，双方同意解除房屋买卖合同，甲方应退还购房款1781700元、支付违约金1069020元，上述款项全部用于充抵乙方购买甲方开发的中国第一商城裙房-1-6号房屋、裙房-1-103号房屋、裙房-1-102A号房屋、裙房-1-101A号房屋、裙房-1-101B号房屋、裙房-1-102B号房屋相应金额的购房欠款。2010年4月6日，李本胜向鑫丰公司支付购房款4407208元。一审法院认为，鑫丰公司、李本胜双方签订的《协议书（二）》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自的义务。根据《协议书（二）》内容，李本胜于2008年11月20日，尚欠鑫丰公司购房款共计11290000元。但根据鑫丰公司提交的收据及《解约协议书》等证据可以看出，李本胜自2009年2月8日起，前后共向鑫丰公司给付购房款4907208元，折抵购房款6393600元，上述款项共计11300808元，已超出李本胜所欠款项。在此情况下，鑫丰公司主张李本胜支付欠付的购房款，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。李本胜经一审法院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。一审法院判决如下：驳回北京鑫丰物业发展有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理中，鑫丰公司确认李本胜购买相应房产系采用现金、转账、违约金冲抵、拆迁费冲抵、以他人房款直接转抵等方式进行房款的支付。本院二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，首先，鑫丰公司不能说明《协议书二》中双方关于已付款项数额的计算方式，结合鑫丰公司一审提交的相关付款凭证，无法确认已付款项数额之所以出现失误的合理理由；其次，鑫丰公司在二审审理时已确认李本胜购买房屋的付款方式多样，故单凭鑫丰公司单方提供的记账凭证、银行回单等票据无法认定李本胜实际已付款项的具体数额；最后，根据《协议书（二）》所述李本胜于2008年11月20日欠鑫丰公司购房款共计11290000元，鑫丰公司对于李本胜自2009年2月8日之后以给付购房款、折抵购房款的形式陆续给付房款金额超过《协议书（二）》双方所确认的李本胜欠付金额的事实不持异议。综上，鑫丰公司提供的证据均不足以推翻双方在《协议书二》中确认的付款数额，亦不能证明李本胜的欠款事实。故鑫丰公司主张李本胜支付欠付的购房款，没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，鑫丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9782.00元，由鑫丰公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  付 辉审 判 员  周 易二〇二〇年十一月十一日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏