浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终127号 上诉人（原审被告、反诉原告）：涂红平，男，1967年4月24日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：项恒、叶红霞，浙江玄畅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾美青，女，1972年2月10日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：厉阳平，浙江振进律师事务所律师。 上诉人涂红平为与被上诉人顾美青房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初11520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 涂红平上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回顾美青一审全部诉讼请求；3.改判顾美青继续履行《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》，并支付佣金65万元；4.本案诉讼费用由顾美青承担。事实与理由：一、原审事实认定不清。1.原审认定“涂红平已逾期半年多未交纳租金，已构成根本违约”错误。涂红平与案外人金华奥克斯置业有限公司（以下简称“奥克斯公司”）之间签订的《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》合法有效，租期从2017年3月1日至2025年6月30日止。顾美青与奥克斯公司的房屋买卖关系不影响原租赁合同的效力。2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金25万元已在顾美青拖欠的佣金中抵销，应视为已按照约定支付了租金，不存在任何违约事由。商铺租金及佣金皆是金钱给付类债务，一审法院认为不能抵销系事实认定不清。2.原审认定“涂红平要求对方支付中介佣金的主张系基于居间合同法律关系而产生”错误。顾美青同意出800万元房屋价款购买涉案商铺，并委托涂红平与奥克斯公司就此事进行洽谈，如商谈价款低于800万，相应差价作为委托费用归涂红平所有。为办妥此事，涂红平为主张优先购买权另外支出20万元并多次与奥克斯公司进行磋商，付出大量精力，做了大量工作，甚至购房意向金都是涂红平垫付的，完全尽到了相应受托义务，并最终以710万元的价款达成了委托事项。故顾美青与涂红平之间是委托关系而非居间合同关系。在买卖合同签订后，顾美青违背诚信原则反悔，亦不影响委托关系的成立。二、原审法律适用错误。1.原审认为双方主张的互负债务不符合法定抵销条件错误。根据《合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中，最后一次面谈时涂红平已向顾美青催讨佣金，但顾美青提出由涂红平承担相应税费，拒不支付，因此租金债务和佣金债务均已到期，且均系金钱债务，金额明确，满足抵销条件，可以进行抵销。2.原审仅以诉讼请求系基于不同法律关系片面认定不构成反诉系适用法律错误。正是由于顾美青未支付佣金，才导致涂红平主张以佣金抵销租金，两者的诉讼请求之间具有牵连关系。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，本案一审反诉请求与本诉存在法律上或事实上的关联性，符合反诉条件，应予以审理。另外，九民纪要也明确了抵销权可以通过提起反诉的方式行使。3.原审判决驳回涂红平的一审反诉请求剥夺了涂红平的合法诉权。原审在未对反诉事实进行审理的情况下，要求涂红平对反诉请求另案主张，但径行判决“驳回反诉原告涂红平的反诉请求”，系适用法律错误。三、原审适用程序违法。原审在受理反诉后，通知涂红平交纳了相应费用，应视为已审查认为本案符合反诉受理条件。但原审未对反诉进行任何审查，以不构成反诉为由要求另案主张，但却收取了反诉费用，程序存在逻辑矛盾。本诉应以反诉审理结果为依据，如果反诉需另案审理，本诉应当中止审理，待反诉审结后再行审理。原审判决明显侵害了涂红平的程序权利和实体权利。 顾美青辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。顾美青从未与涂红平存在佣金合意。原审中涂红平申请出庭的证人均与其有利害关系，无法达到涂红平的证明目的。无论是涂红平所说的委托关系，还是居间合同关系均不存在。顾美青不欠涂红平任何钱款，涂红平主张的佣金不存在，更谈不上所谓的抵销。抵销的前提条件应是债权债务数额明确无争议。本案中，根本没有佣金事实，更不用说佣金具体金额，不符合抵销条件。一审认定不构成反诉正确。反诉与本诉之间诉讼请求系基于相同的法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，或者说反诉与本诉的诉讼请求系基于相同的事实，本案不符合反诉规定。同时，收取反诉费用并不等同于反诉必然成立。关于中止审理的问题，本案不存在中止审理的法定事由。本案既没有证据表明佣金事实存在，在房屋租赁合同当中，涂红平的主要义务即支付租金。涂红平在顾美青多次催告后仍没有支付租金，已构成根本性违约。顾美青要求解除合同，既符合合同约定，也满足法定解除条件。请求驳回上诉，维持原判。 顾美青向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除2017年2月17日签订的《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》；2.判令涂红平立即腾空金华市婺城区××路××号××花园××楼幢××室商铺；3.判令涂红平立即支付其商铺租金6.25万元（按年租金25万元从2019年7月1日计算至2019年9月30日）、商铺占用使用费（按不低于年租金25万元从2019年10月1日起计算至实际腾空之日，具体以评估的市场租金为准）；4.判令涂红平支付逾期支付租金的滞纳金19166.36元（按月租金20833元的1%每日从2019年7月1日计算至2019年9月30日，之后滞纳金算至实际履行之日）；5.判令涂红平交纳的押金41667元不予退还；6.判决涂红平支付其支出的律师费2万元；7.本案诉讼费用由涂红平承担。 涂红平向一审法院提出反诉请求：1.判令继续履行2017年2月17日签订的《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》；2.判令顾美青支付其佣金65万元；3.反诉诉讼费用由顾美青承担。 一审法院认定如下事实：2017年2月17日，涂红平与奥克斯公司之间签订《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》，奥克斯公司出租位于金华市婺城区××路××楼××号商铺给涂红平使用，用途为茶馆，房屋租期为100个月，自2017年3月1日至2025年6月30日止。其中2017年7月1日至2018年6月30日年租金为18.75万元；2018年7月1日至2020年6月30日每年租金为25万元，……。租金先付后用等。其中合同第五条第3项约定：承租方须按时支付本合同约定的租金，……。如逾期交付租金，则每逾期一天，出租方有权按月租金的1%加收滞纳金，如逾期满一个月，出租方有权收回该房屋，并没收押金。合同第七条第10项约定：任何一方违约而发生诉讼的，由败诉方承担因诉讼发生的费用（含律师费）等等。合同签订后，涂红平按约交纳了押金41667元，奥克斯公司亦向涂红平交付了商铺。经涂红平等人介绍，2018年6月14日，奥克斯公司与顾美青签订《商品房买卖合同》，将上述租赁合同所涉商铺出售给了顾美青，并办理了过户手续。同日，顾美青向涂红平妻子陆美仙返还了此前由涂红平向奥克斯公司支付的20万元购房意向金。2018年9月17日，奥克斯公司向涂红平书面告知本案所涉商铺已出售给顾美青，原商铺租赁可以继续履行，原租赁合同约定的奥克斯公司的权利义务由顾美青继受，之后产生的商铺租金按租赁原合同约定金额支付方式交至顾美青账户，并写明顾美青的指定收款账户及相关身份信息。按商铺租赁合同约定，涂红平应在2019年5月30日前向顾美青付清2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金25万元，但经顾美青多次催告，涂红平以顾美青未向自己支付顾美青购买上述商铺佣金为由拒付。另，顾美青为此花费律师费2万元。 一审法院认为，本案系基于房屋租赁合同法律关系而产生。涂红平向奥克斯公司承租的位于金华市婺城区××路××楼××号商铺，因该商铺于2018年6月14日出售给顾美青，并通知了承租人涂红平，故原合同中约定的奥克斯公司应享受的权利和应承担的义务均由现产权人顾美青继受。即涂红平应按合同约定向顾美青交纳房屋租金。现涂红平已逾期半年多未交纳应交租金，已构成根本违约，出租方有权按合同约定解除合同，并有权按合同约定要求承租方承担违约责任。涂红平辩称该租金已与房屋中介佣金抵销不能成立。首先，法律规定可以相互抵销的应当是当事人之间互负到期且无争议的债权债务，而本案顾美青、涂红平双方主张的互负债权债务不符合法定抵销的条件，故涂红平的抗辩理由不能成立。其次，涂红平要求对方支付中介佣金的主张系基于居间合同法律关系而产生的，而本案本诉是基于房屋租赁合同法律关系而产生的纠纷，两者诉讼请求系基于不同的法律关系而产生，故不构成反诉。对该诉讼请求涂红平可另案主张。经审查，顾美青主张的律师费数额并未超出相关律师收费规定的标准。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决：一、解除涂红平与奥克斯公司于2017年2月17日签订的（后被顾美青继受）《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》。二、涂红平于判决生效之日起1个月内腾空位于金华市婺城区××路××号××花园××楼幢××室商铺。三、涂红平于判决生效之日起7日内支付顾美青商铺租金6.25万元（按年租金25万元从2019年7月1日计算至2019年9月30日止），日后租金或占有使用费按原合同约定标准从2019年10月1日起计算至实际腾空之日止。四、涂红平于判决生效之日起7日内支付顾美青逾期支付租金的滞纳金18750元（按月租金20833元的1%每日从2019年7月1日计算至2019年9月30日，之后滞纳金仍按该标准计至实际履行之日止）。五、顾美青没收涂红平交纳的房屋租赁押金41667元不予退还。六、涂红平于判决生效之日起7日内支付顾美青因本案诉讼支出的律师费2万元。七、驳回顾美青的其他诉讼请求。八、驳回涂红平的反诉请求。如果涂红平未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1583元，由涂红平负担。一审反诉案件受理费5150元，由涂红平负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涂红平关于佣金债务与租金债务相互抵销的主张能否成立；2.涂红平的行为是否已构成根本性违约，顾美青是否享有合同解除权，如有，合同解除产生何种法律后果。 关于争议焦点一。涂红平上诉主张其与顾美青之间曾达成口头协议：涂红平受顾美青委托与奥克斯公司磋商涉案商铺购买事宜，顾美青同意出价800万元购买涉案商铺，如实际成交价格低于800万元，差价作为佣金归涂红平所有。涂红平为证明上述事实提交了证人证言。本院经审理认为，涂红平提交的证人证言中，张云相并未提及顾美青与涂红平曾达成佣金协议，朱剑明陈述涂红平代顾美青与奥克斯公司磋商商铺购买事宜，但双方因税等原因未对佣金谈拢，王洪亮亦称双方因税的原因没谈好。综合上述证据，同时结合以下事实：1.佣金协议所涉金额较大，但顾美青与涂红平之间并未签订书面协议；2.顾美青通过律师向涂红平发函催告租金时，当前证据未显示涂红平曾向顾美青主张提出佣金抵销租金的事实；3.亦没有证据显示涂红平曾向顾美青催告佣金债务。综上，因当前证据不足以证明顾美青对涂红平负有佣金债务，涂红平关于债务抵销、支付剩余佣金的主张不能成立，对该上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款、第三款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”本案中，涂红平提出的继续履行租赁合同的反诉请求与本诉中要求解除租赁合同的诉讼请求具有关联，可作为反诉合并审理。根据《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》约定，涂红平应于2019年5月30日前付清2019年7月1日至2020年6月30日期间涉案商铺的租金25万元，但至今未付，根据合同第五部分“双方责任及违约处理”中“乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳水电费、卫生费、物管费等费用。如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，如逾期满一个月，甲方有权收回该房屋，并没收押金。”第七部分“约定的其他事项”中“任何一方违约而发生诉讼的，由败诉方承担因诉讼发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、查询费、公证费及取证等相关费用）”条款，顾美青有权解除合同并主张赔偿损失。一审判决涉案《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》解除，涂红平限期腾空商铺、支付顾美青租金、滞纳金、律师费，顾美青没收押金并无不当。 综上所述，涂红平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11733元，由上诉人涂红平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑林军 审 判 员 覃仕辉 审 判 员 赵 娟 二〇二〇年十一月二日 代书记员 厉凯静