浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初2323号 原告（反诉被告）：葛聪敏，男，1960年10月15日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡静，浙江象港律师事务所律师。 被告：象山县奥林匹克培训学校，住所地象山县丹东街道文韵路**，统一社会信用代码52330225MJ9031726W。 法定代表人：潘丕根，该学校负责人。 被告（反诉原告）：陆彩萍，女，1962年7年5日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：王丽娜，浙江甬泰律师事务所律师。 原告葛聪敏与被告象山县奥林匹克培训学校（下称奥林匹克学校）、陆彩萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，被告陆彩萍于2020年5月6日向本院提起反诉，本院审查后予以准许，决定与本案合并审理。2020年5月13日，本院依法适用简易程序对本案进行了审理，原告（反诉被告）葛聪敏的委托诉讼代理人李先泉、被告（反诉原告）陆彩萍及其委托诉讼代理人王丽娜到庭参加诉讼，被告奥林匹克学校经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，被告陆彩萍申请的证人顾某到庭作证陈述。因案情复杂，本院于2020年7月3日裁定本案转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员陶振明适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）葛聪敏向本院提出诉讼请求判令：二被告立即支付原告租金25万元并支付自起诉之日按年利率6%计算的银行利息损失。事实和理由：2017年10月5日，原告与被告奥林匹克学校签订《租赁协议》一份，被告奥林匹克学校承租原告所有的坐落在象山县××街道××街××号××楼房屋，用于开办奥林匹克培训学校，协议约定租期自2017年10月5日至2020年10月5日，年租金为25万元，一年支付一次，三年不变。协议签订以后，被告奥林匹克学校按月支付了当年租金，原告将房屋交付被告，被告在适当装修后用于培训经营。在租赁协议签订并生效后，被告奥林匹克学校另行提供1份由被告陆彩萍签订的租赁合同（签订时间亦是2017年10月5日），让原告予以配合，但双方仍继续履行与被告奥林匹克学校签订的第一份房屋租赁协议。2019年10月5日，第三期房屋租金到期后，原告向被告奥林匹克学校要求按月支付租金，但对方拒付。2019年10月8日，原告去函被告奥林匹克学校，对方收到后不予理睬。2019年10月8日，原告以奥林匹克学校为被告，向本院提出诉讼，在审理期间，被告奥林匹克学校拿出另行签订的第二份租赁协议，并以被告主体不适格为由，要求法院驳回原告诉请，原告为查清协议事实，暂向法院撤回诉讼，但被告奥林匹克学校仍未履行支付租金的义务。原告认为被告因经营需要，向原告租房系事实，并由双方签订的房屋租赁协议为凭证，现被告无理拒绝支付租金的行为，已经构成违约，故原告为维护自己的合法权益，特起诉来院，望判如所请。 被告奥林匹克学校未作答辩。 被告陆彩萍答辩称：1.实际系另开办培训学校，而非变更场所的问题；2.合同履行过程中，由被告个人账户支付房屋租金，因涉案房屋的消防未达到办学要求，故被告告知原告不再租赁房屋，表明解除合同；3.房屋存在消防不合格无法达到开办学校条件，符合解除合同的法定条件；4.原告在2018年已知晓被告要求解除合同，现未找到新的租客要求被告继续支付租金不符合规定，请求驳回原告诉请。因此，陆彩萍向本院提起反诉，请求判令：一、确认反诉原告与反诉被告签订的《丹城靖南路525号三楼房屋租赁协议》于2018年8月7日解除；二、反诉被告返还反诉原告支付的2018年10月至2019年10月的租金25万元，并自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付逾期利息至实际履行之日止；三、反诉被告就已经收取的租金向反诉原告开具增值税专用发票。 原告（反诉被告）葛聪敏针对反诉请求辩称：1.反诉原告诉请缺乏事实和法律依据，至今合同未解除；2.若反诉原告陈述双方于2018年8月7日已解除合同，就不存在反诉原告于2018年10月、2019年1月分别向反诉被告支付租金的行为；3.在签订租赁合同时，未对租金是否开具票据进行约定，若法律有规定，反诉被告愿意开具。 被告奥林匹克学校未到庭参加诉讼，未提交证据亦未发表质证意见，应视为对举证、质证权利的放弃。经到庭的原告葛聪敏、被告陆彩萍向本院举证、质证，本院认证如下： 1.原告葛聪敏提供租赁协议1份（复印件），以证明原告葛聪敏将涉案房屋出租给被告奥林匹克学校开办学校，约定租期为3年，每年租金25万元以及其他权利义务关系的事实。被告陆彩萍对三性均有异议，协议中系奥林匹克学校，而非本案中的象山县奥林匹克学校。本院认为，本案原告葛聪敏诉称的主体是象山县奥林匹克培训学校，而该印鉴为“象山奥林匹克培训学校”，且为复印件，故真实性不明，本院对此不予确认。 2.原告葛聪敏提供租赁协议1份（复印件），以证明原告葛聪敏将涉案房屋出租给被告陆彩萍用于开办学校，约定租期为3年，每年租金25万元，以及其他权利义务关系的事实。鉴于被告陆彩萍质证后对真实性、合法性和关联性无异议，本院对此予以采信。 3.原告葛聪敏提供公函、快递送达记录各1份，以证明原告葛聪敏于2019年10月8日发函告知被告陆彩萍要求支付租金的事实。被告陆彩萍质证后对真实性无异议，但是发送主体系象山县奥林匹克培训学校，对表述内容不认可，在律师函的基础上，反诉原告陆彩萍也提供了证据。本院对公函、快递送达记录予以采纳。 4.被告陆彩萍提供工商银行转账记录3份，以证明被告陆彩萍支付了2019年租金25万元的事实。原告质证认可2018年11月、2019年1月的租金收到，2018年10月6日的5万元有待核实。本院认为，经核对2018年10月6日的收款人账号于同年11月及2019年1月的账号一样，故本院对该组证据予以采信。 5.被告陆彩萍提供微信聊天记录（吴东）、象山县教育局批复文件各1份，以证明因不符合消防要求，被告陆彩萍曾联系工程人员准备改造，仍无法改成独立通道，未能通过消防检测以致于教育局最终作废了允许办学的批复的事实。原告葛聪敏质证认为不清楚吴东是否系消防人员，教育局的批复文件与本案无关。本院对微信聊天记录不予采信，对批复文件予以采信。 6.被告陆彩萍提供微信聊天记录（葛聪明）、证明、微信聊天记录（邱玲玲）各1份，以证明被告陆彩萍于2018年8月7日通知原告交还钥匙，之后未再使用的事实。原告葛聪敏质证认为葛聪敏的聊天记录内容不属实，证明结合证人到庭作证后再质证，邱玲玲的聊天记录在法庭查明事实后再说明，对内容不予认可。本院认为，鉴于原告对备注葛聪明实际系葛聪敏无异议，只是对证明内容有异议，证明实际系证人证言，其中顾某已出庭作证且与原、被告之间无利害关系，故本院对上述两份证据予以采信，对微信聊天记录（邱玲玲）因其未到庭无法核实身份而不予采信。 7.被告陆彩萍提供微信聊天记录（邱玲玲、葛聪明）2份，以证明2019年1月11日，原告葛聪敏带着新的租户看房时质问被告是否拆除了空调，为此被告向楼下平安银行办公室主任核实情况，原告已经在另招租的事实。原告葛聪敏质证对聊天记录内容不认可，在法庭查明事实后再认定。本院认为，鉴于原告葛聪敏对其异议没有提供相关证据，本院对此予以采信。 8.被告陆彩萍提供律师函、邮寄记录各1份，以证明被告陆彩萍收到对方律师函后再次明确告知已经在2018年解除租赁关系，并要求退还租金、开具发票的事实。原告葛聪敏质证后无异议，在第一次向法庭起诉后的第2、3天收到。结合原告葛聪敏的质证意见，本院对此予以采信。 9.被告陆彩萍申请证人顾某出庭作证，以证明第6份证据中的证明内容系属实。原告葛聪敏质证后认为证人陈述不实，与被告陆彩萍提供的证明中内容不一致，明确说明被告2018年8月腾空承租的房屋，但证明中说2018年8月4日还在租赁。本院认为，证人陈述被告陆彩萍承租后搬迁的时间与证据6中的证明内容基本相符，再结合被告陆彩萍与原告葛聪敏的微信记录，本院对此予以采信。 综上，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月5日，葛聪敏（甲方）与象山奥林匹克培训学校（乙方）、陆彩萍（乙方）签订一份《丹城靖南路525号三楼房屋租赁协议》，约定：出租给奥林匹克培训学校整个三楼一层专用（包括卫生间），一到二楼，楼梯与平安银行共用；租期自2017年10月5日至2020年10月5日；租金一年付一次25万元，三年不变；甲乙双方必须遵守协议，任何一方不得无故解除协议，如有特殊原因，需提前半年，双方还约定了其他权利义务。同日，葛聪敏（甲方）与陆彩萍（乙方）又签订一份《丹城靖南路525号三楼房屋租赁协议》，内容基本与第一份协议一致，不同点在于：出租房屋范围系525号三楼整层出租给陆彩萍办培训学校，整个三楼一层专用（包括卫生间），左边一到二楼，楼梯与平安银行共用，双休日，右边安全通道专用；租金补充约定10月5日前付清。陆彩萍已经支付第一年租金。2018年3月23日，象山县教育局出具《关于同意筹设象山县方圆教育培训学校的批发》一份，内容：陆彩萍同志，……现就有关事项明确如下：一、学校名称：象山县方圆教育培训学校；二、学校地址：象山县××街道××路××号××楼××，请按规定程序办理有关手续，待校舍场地和设施设备达到办学要求后，向我局申领《民办学校办学许可证》。2018年8月7日，陆彩萍通过微信方式告知葛聪敏（备注名葛聪明）明年不再承租三楼房子，并于同月搬离。2018年10月6日、11月5日、2019年1月7日，陆彩萍通过工商银行转账的形式分别转入葛聪敏银行卡（6225380061536159）5万元、7.5万元、12.5万元，共计25万元。2019年1月12日，原告葛聪敏与邱玲玲（原告葛聪敏另有同层房屋租于平安银行，系平安银行职员）询问有关被告陆彩萍搬迁有否拆除空调的事宜。10月8日，浙江象港律师事务所接受葛聪敏的委托就房屋租金未付事宜向奥林匹克学校发送公函一份：……第三期房租租金的支付时间为2019年10月5日，现已逾期，贵公司行为已构成违约，请你在收取本人租金催收函后即时按照房屋租赁协议履行，再逾期不付，将承担由此造成的所有法律后果。另，约在2019年9月28日贵公司陆彩萍女士邮寄至葛聪敏先生的所谓“退租函”，葛聪敏已经收取，但针对“退租函”所述内容，葛聪敏先生完全不予认可，我所也认为，“退租函”亦不具备法律所规定的退租条件。10月31日，被告陆彩萍委托浙江甬泰律师事务所向原告葛聪敏邮寄律师函，重申：1.因中、小学办学消防审核未达标，无法达到租赁目的，委托人在2018年8月7日已通知葛聪敏解除合同，符合法定解除条件；2.即使依据解除合同提前六个月通知的约定，至2019年2月6日也已届满6个月；3.葛聪敏先生主张的2019年至2020年的租金的依据不足；4.对于委托人多支付的2018年至2019年部分的租金，委托人保留追回的权利；5.对于已经收取的租金，出租人尚未开具发票。该律师函，葛聪敏于2019年11月1日签收。 另查明，2018年11月28日，象山县丹东街道东门外村股份经济合作社与陆彩萍签订《房屋租赁合同》一份，陆彩萍承租象山县丹东街道东门外村综合大楼共四层（位置在象山兴盛路东侧，象山港书院北侧），租赁期限6年3个月。2019年2月25日，陆彩萍注册登记象山一书教育培训有限公司，住所地象山县××街道××路××号。 本院认为，关于本案的合同能否继续履行的问题。本案中，原告葛聪敏于2017年10月5日当天先后与象山奥林匹克培训学校、被告陆彩萍及被告陆彩萍签订内容几乎一致的《丹城靖南路525号三楼房屋租赁协议》各一份，租金是被告陆彩萍在支付，本院在认证中作了阐明，本院认定以后签订的原告与被告陆彩萍之间的合同为准。原告葛聪敏与被告陆彩萍之间承租房屋系双方真实意思的表示，且内容符合法律规定，故认定为合法有效的合同。被告陆彩萍于2018年8月7日微信告知原告葛聪敏不再承租涉案的房屋，但依然在2018年10月6日、11月5日、2019年1月7日支付了第二年的租金，原告葛聪敏也在2019年1月19日向平安银行承租户核实搬迁的事实，结合在第三年租金支付之前，被告陆彩萍于2019年9月28日致函原告葛聪敏不承租的事由等，虽合同中明确不承租要在六个月前告知，但鉴于上述行为，应当确定被告陆彩萍自第二年承租期届满后不再履行租赁合同，应确认原告葛聪敏在2019年1月19日知道以后被告陆彩萍不承租涉案房屋的事实。依法生效的合同，合同当事人应当恪守，但合同履行过程中如果不能实现合同目的，继续履行将给一方造成严重损失，且显失公平，另一方有权解除合同。从本案履行中可知，被告陆彩萍并没有存在恶意违约的情形，履行了提前通知等义务，即在对承租房进行装修后未能达到办学目的，后便告知原告葛聪敏不再承租，而原告葛聪敏知道后致函被告陆彩萍要求继续租赁合同，故被告陆彩萍主张解除合同应予支持，但是应当承担由此产生的违约责任等。因此，原告葛聪敏主张继续履行合同，与目前诉称的事实不符，原告葛聪敏要求支付相应租金的请求本院难以支持，至于是否主张被告陆彩萍的违约责任应作另行诉讼理直。根据查明的事实，本院可确定原、被告解除租赁合同的时间在2019年10月5日，故对被告陆彩萍反诉请求合同解除时间应确定在2018年8月7日，本院不予认同。 关于被告陆彩萍主张原告葛聪敏返还第二年租金25万元的反诉请求。上文已经阐明，被告陆彩萍已经确定第二年期满后不承租涉案房屋，故其该反诉请求本院难以支持。 关于原告葛聪敏开具增值税票据的问题。原告葛聪敏出租房屋而取得收益，开具税收票据是其义务，如果有不开具的行为，应当向税务部门反映处理，不在本案审理之内。 被告奥林匹克学校经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）葛聪敏的诉讼请求； 二、确认原告（反诉被告）葛聪敏与被告（反诉原告）陆彩萍签订的《丹城靖南路525号三楼房屋租赁协议》于2019年10月5日解除； 三、驳回被告（反诉原告）陆彩萍其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费5050元，由原告（反诉被告）葛聪敏负担；反诉案件受理费2525元，由被告（反诉原告）陆彩萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陶振明 二〇二〇年十一月三日 法官助理 罗 芝 代书记员 郑佳莉