四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1322民初2901号 原告：中国工商银行股份有限公司营山支行，住所地：营山县朗池镇新北路****附**。 负责人：杨敏，该支行行长。 委托诉讼代理人：李攀，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘青，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被告：李洪波，男，生于1984年4月28日，汉族，住四川省蓬安县。 被告：谭明春，女，生于1986年3月25日，汉族，住陕西省紫阳县。 被告：营山凯悦房地产开发有限公司，住所地：，住所地：营山县城复兴桥滨河路香江名都商业楼****v> 法定代表人：杨易，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王康平，四川营欣律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司营山支行（以下简称：工商银行营山支行）与被告李洪波、谭明春、营山凯悦房地产开发有限公司（以下简称:营山凯悦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告工商银行营山支行的委托诉讼代理人李攀、被告李洪波、被告营山凯悦公司的委托诉讼代理人王康平到庭参加了诉讼。被告谭明春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工商银行营山支行向本院提出诉讼请求：1.判令原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》所涉未到期的贷款立即到期；2.判令解除原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》；3.判令被告李洪波、谭明春立即向原告偿还全部贷款余额192902.19元、利息（含复息、罚息）18355.52元，共计211257.71元（截至2020年6月21日），并自2020年6月22日起至实际还清之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等；4.判令原告对被告李洪波、谭明春所有的营山县房屋的拍卖、变卖或折价款在上述第3项确定的金额范围内享有优先受偿权；5.判令被告营山凯悦公司对第3项诉讼请求中被告李洪波、谭明春的全部偿付义务承担连带清偿责任；6.判令被告全额承担为实现债权、担保权所产生的包含诉讼费、公告费、保全费、评估费、拍卖费及律师费（9506.60元）等所有费用。庭审中，因起诉后被告李洪波已偿还了部分本息，原告将第三项诉讼请求明确为本金167855.38元，2020年10月28日之前的利息已偿清，2020年10月28日之后至实际还清之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等。事实与理由：2014年8月15日，被告李洪波、谭明春因购买营山县凯悦·世纪城9幢2-4号房屋，向原告申请个人住房贷款24万元，期限15年，并以前述房产提供抵押担保，被告营山凯悦公司自愿为被告李洪波、谭明春提供偿还全部贷款本息等费用的阶段性连带责任保证，为此四方签订了《个人购房借款／担保合同》。2014年9月11日，原告依约向被告发放了贷款240000元，但被告李洪波、谭明春从2018年1月起便未按约定偿还借款及利息。现原告为维护其权益，特提出诉讼。 被告李洪波答辩称，1.原告在诉状中称欠款本息21万余元，开庭前，被告李洪波已偿还49000元左右；2.被告只有17个月未还房贷，在逾期后，银行未通知被告李洪波、谭明春，直到原告起诉至法院其才知道贷款逾期；3.律师费不应由被告承担。 被告谭明春未到庭，亦未向本院递交书面答辩状。 被告营山凯悦公司答辩称，1.原告与三被告于2014年8月15日签订了《个人购房借款/担保合同》，营山凯悦公司对此无异议；2.根据合同约定，营山凯悦公司为被告李洪波、谭明春在原告处的个人购房借款提供阶段性担保，营山凯悦公司系担保人而非主债务人；3.原告与被告李洪波签订个人购房借款合同中已约定以其购买的凯悦世纪城9幢2-4号房屋提供抵押担保，原告在本案中也主张了抵押权，因此被告李洪波、谭明春不能偿还原告借款本息时，应对被告的房屋进行拍卖以房价款优先支付原告的贷款；4.若被告李洪波、谭明春未按合同约定支付借款本息，导致被告营山凯悦公司承担连带担保责任，其将依约解除与被告李洪波、谭明春签订的商品房买卖合同，并收回房屋。 原告方围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、被告李洪波与谭明春的身份证及结婚证复印件、被告营山凯悦公司工商信息复印件、商品房买卖合同复印件、个人购房借款/担保合同复印件、个人借款凭证复印件、住房按揭贷款业务合作协议复印件、自营历史明细列表、预告抵押登记、委托代理合同复印件、川发改价格[2018]93号文件、四川省律师服务收费政府指导价标准等证据；被告李洪波、谭明春、营山凯悦公司未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月15日，原告工商银行营山支行与被告李洪波、谭明春、营山凯悦公司签订［一手贷］字［南充分］行［营山］支行［2014］年［0105］号《个人购房借款／担保合同》，其中约定：被告李洪波、谭明春向原告借款240000元用于购买坐落于营山县房屋，担保方式为抵押、保证，抵押物即为营山县房屋，并于2014年9月1日对该房屋办理了营房预营字第××号抵押权预告登记，预告登记权利人为本案原告。《个人购房借款／担保合同》第四条约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮18%确定，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内两次或两次以上调整的，以最后一次调整的基准利率为准）及上述浮动比例确定并执行新的利率；第九条约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；第十条约定保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但保证人对在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。同时，该合同第14.1条、第14.2条明确“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”、“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6））要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失”；《个人购房借款／担保合同》第十七条约定由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；《个人购房借款／担保合同》第二十六条明确“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”、第二十七条明确“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年”。原告称现执行的年利率为5.782%。 另查明，截止2020年10月21日，被告李洪波、谭明春已连续逾期还款22期。原告起诉后，被告李洪波偿还了部分本息，截止2020年10月28日，被告李洪波、谭明春，余欠贷款本金167855.38元，欠利息0元。2020年10月29日，被告李洪波偿还贷款本金119514.73元，个人贷款提前归还利息485.27元，现下欠贷款本金48340.65元。 还查明，截止2020年10月21日，原告通过联机逾期归还的方式划扣了被告营山凯悦公司的保证金账户中的14064.57元。 本院认为，案涉四位当事人签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告李洪波、谭明春多次逾期还款，已符合《个人购房借款／担保合同》第14.1条第I项、第14.2条约定的借款提前到期、解除合同的条件。因此，原告单方提出宣布李洪波、谭明春向原告的借款提前到期，并解除合同的诉请理由成立，本院予以支持。《个人购房借款／担保合同》解除后，被告李洪波、谭明春即应立即偿还所欠原告的借款本息（截至2020年10月29日，余欠贷款本金48340.65元），并按照《个人购房借款／担保合同》第四条、第九条的约定偿还利息至借款还清之日止。根据《个人购房借款／担保合同》第十七条约定，原告为实现债权的律师费是应由被告李洪波、谭明春负担，但原告未提供证据佐证实际开支律师费具体金额。因此，本院对律师费金额无法确认，对其要求被告李洪波、谭明春承担律师费9506.60元的请求不予支持。 就案涉房屋，原告是否享有优先受偿权的问题：原、被告就案涉房屋进行的是抵押预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即抵押权预告登记所登记并不是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实抵押权。因此，原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的理由不成立，本院不予支持。 原、被告所签订《个人购房借款／担保合同》第十条约定保证担保范围包括贷款人实现债权的费用。原告为实现债权而提起诉讼所开支的一切费用属于合同所约定保证担保范围。原告请求被告营山凯悦公司对被告李洪波、谭明春的借款本息及实现债权费用承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。但被告营山凯悦公司承担保证责任后，有权向被告李洪波、谭明春追偿；被告营山凯悦公司对已经承担保证责任14064.57元，亦有权向被告李洪波、谭明春追偿。被告谭明春经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本案依法缺席审理，符合法律规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司营山支行与被告李洪波、谭明春及被告营山凯悦房地产开发有限公司于2014年8月15日签订的［一手贷］字［南充分］行［营山］支行［2014］年［0105］号《个人购房借款／担保合同》； 二、被告李洪波、谭明春在本判决生效之日起十五日内向原告中国工商银行股份有限公司营山支行偿还借款本金48340.65元及2020年10月30日至借款还清之日止的利息（利息以48340.65元为基数，按照［一手贷］字［南充分］行［营山］支行［2014］年［0105］号《个人购房借款／担保合同》第四条、第九条的约定予以计算）； 三、被告营山凯悦房地产开发有限公司对第二判项确定的金钱给付义务承担连带清偿责任；被告营山凯悦房地产开发有限公司向原告承担保证责任后，有权向被告李洪波、谭明春追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司营山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2234元（原告已预交），由被告李洪波、谭明春负担，被告营山凯悦房地产开发有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  朱秋霞 二〇二〇年十一月十三日 书记员  文 韬