北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初309号原告（反诉被告）：北京华拓旅游开发有限公司，住所地北京市门头沟区滨河路居住区**东侧**。法定代表人：邓龙，执行董事。委托诉讼代理人：张博，北京市亚太律师事务所律师。被告：北京月中亮餐饮服务有限公司，住所地北京市门头沟区滨河路居住区**东侧**。法定代表人：吕秀月，经理。被告（反诉原告）：胡江波，女，1981年10月17日出生，个体经营，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曲双志（胡江波之夫），1980年3月5日出生，个体经营，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李丽，河北亚华律师事务所律师。原告（反诉被告）北京华拓旅游开发有限公司（以下简称华拓旅游公司）与被告北京月中亮餐饮服务有限公司（以下简称月中亮餐饮公司）、被告（反诉原告）胡江波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华拓旅游公司的法定代表人邓龙及其委托诉讼代理人张博，被告（反诉原告）胡江波及其委托诉讼代理人曲双志、李丽，被告月中亮餐饮公司的法定代表人吕秀月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华拓旅游公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告向原告支付2017年10月20日至2018年1月19日期间租金128064元，并支付违约金（违约金计算方式为自2017年10月5日至实际值付清欠款之日止，以128064为本金基数，按日利率万分之三计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与北京金斗勺餐饮管理有限公司（本案第一被告曾用名）于2017年4月20日签订租赁合同，金斗勺公司从原告处承租位于北京市门头沟区滨河居住区3号东侧103号房屋一处，面积240平方米，租赁期限为十年，自2017年4月20日至2027年4月19日，按季支付租金。2018年9月，被告胡江波将金斗勺公司的股权转让给吕秀月，金斗勺公司更名为北京月中亮餐饮服务有限公司。2018年11月，原告处新来的会计对账时发现金斗勺公司于2017年10月20日至2018年1月19日期间的租金未交付，原告便多次联系被告胡江波要求其核对账目，但胡江波一直推脱，无奈诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。月中亮餐饮公司辩称：这个事情发生在2017年，当时的具体情况我方不清楚，对于诉讼请求本身不予评价，但不清楚具体情况肯定就不能同意。胡江波辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、我方已付清全部租金，本案系原告故意制造的虚假诉讼。1.我方依约按季支付租金，支付方式为现金或转账，从无拖欠。最后一次交纳租金是2018年7月31日，所交租金包含了2018年7月20日至2018年10月20日期间的房租，我方转让餐饮也是在该期间，转让协议上有原告负责人赵亚玲作为见证人，赵亚玲是双方协商、签订、履行合同的实际负责人，在转让餐厅时租金已全部结清，现原告索要租金实为无稽之谈。2.原告索要的是第三期租金，如未收取本期租金，通常做法是后期租金填补拖欠租金，不可能前期、后期租金都不欠付，只有中间一期欠付。且在合同履行期间，原告未以任何方式向我方主张所诉租金，而一再承认我方从未欠付租金，承认收到第三次交纳十多万现金且出具了收据，只有我方交纳了租金原告才会出具收据，我方确已付清租金。3.我方提供的与赵亚玲的录音和微信语音能够充分证明赵亚玲确实收到了第三期房租并出具了收据，我方承租期间只有这次交付的租金是十多万现金，其它房租现金都未超过十万，再次证明我方已交付了房租，赵亚玲与我方在微信上确认我方找不到收据原件后将我方起诉至法院。二、双方合同约定保证金10万元，用于保证合同的履行。如我方拖欠租金，原告完全可以用押金抵扣所拖欠租金，但事实上，在原告、我方与吕秀月对账并确认不拖欠租金才将餐厅转账，且原告同意将10万元押金一并转让给吕秀月，现原告又以租金未付为由提起诉讼有违常理。三、原告在之前的诉讼中称赵亚玲不是其公司员工，当庭做虚假陈述，本次诉讼庭审中，赵亚玲承认收到过10多万的现金，餐厅转让时吕秀月也在场，其也表示结清房租后再接手，均可表明我方已付清全部租金。四、原告于2018年12月向法院起诉，请诉讼请求已经超出一年的诉讼时效，请求法院判决驳回。胡江波向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人退还反诉人2017年5月30日至2017年7月30日60天、2018年5月10日至2018年7月12日62天，共计122天，租金169824元（5.8元/天/平方米*240平方*122天=169824元)；2.判令被反诉人赔偿反诉人2018年5月10日至2018年7月12日停业期间造成的营业收入损失124000元（每天按2000元计算，共计62天）；3.判令被反诉人赔偿反诉人2017年5月10日至2017年7月12日停业期间造成的员工工资损失157648元和员工两套宿舍租金30400元（7600元*4月=30400元）；4.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年4月20日签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市门头沟区滨河居住区3号1层103房间，面积240平方米，租赁房屋为商业用房。期限自2017年4月20日至2027年4月19日，期限10年，免租期自2017年4月20日至2017年5月29日。反诉人承租案涉房屋用于餐厅经营，2017年4月28日反诉人拿被反诉人提供的材料到门头沟区工商局办理工商营业执照，工商局称案涉房屋停止办理营业执照，反诉人发现承租房屋不能办理营业执照后，一直在与被反诉人沟通要求退房租，因案涉房屋不能办理营业执照，反诉人一直在等被反诉人通知确定能办理营业执照后再装修，且在装修过程中被反诉人将案涉房屋北侧消防通道封堵外租给他人，没有消防通道不符合国家规定，上述原因导致装修延期至2017年7月30日，在装修过程中，反诉人将上述情况通过微信通知被反诉公司负责人赵亚玲，被反诉人同意赔偿损失。因租金押金都在被反诉人处，加上投入的装修和招用的员工，反诉人无奈只好在无营业执照的情况下开业（开业时间2017年7月30日）。开业后案涉房屋仍不能办理营业执照，严重影响了反诉人的经营。为了办理营业执照，2018年5月被反诉人将案涉房屋面向街面的门面封堵62天（2018年5月10日至2018年7月12日），等营业执照下发后将门面重新打开，在此期间反诉人无法正常营业，且要承担店内员工的工资。反诉人租赁房屋的目的是经营餐厅，因被反诉人提供的房屋不能办理营业执照，导致装修延期，在经营过程中被反诉人甚至将租赁房屋门面封堵导致不能正常经营，反诉人产生的巨大损失应由被反诉人承担，希望法院查明事实，支持反诉请求。华拓旅游公司针对胡江波的反诉请求辩称：不同意全部反诉请求：胡江波并非适格的反诉原告，关于返还租金，反诉人在该期间一直占有承租房屋，也在实际经营，应当交纳租金；关于停业期间的损失，反诉人并没有停业，而且即使停业其所主张损失标准并无依据；关于工资损失，没有停业所以没有相关损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：北京国信嘉业房地产开发有限公司（出租方）与华拓旅游公司（承租方）签订《房屋租赁合同》与《补充协议》，约定华拓旅游公司承租北京市门头沟区滨河居住区3号，可予转租、分租。2017年4月20日，华拓旅游公司（出租方、甲方）与胡江波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将其依法承租的北京市门头沟区滨河居住区3号1-3层中的部分房屋转租给乙方；2.租赁房屋基本情况：北京市门头沟区滨河居住区3号1层103室（以下简称103室），建筑面积为240平方米；3.租赁房屋用途：商业；4.租赁期限：自2017年4月20日至2017年4月19日止，乙方享有装修期2017年4月20日至2017年5月29日，装修期内，乙方无须支付租金；5.租金支付：租金标准为5.8元/平米/天，每两年递增10%；租金按实际天数计算，采用“季付”模式进行；乙方可以现金、银行转账支票或银行电汇的方式向甲方支付租金和其他费用；7.租赁保证金：合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金100000元，如乙方违法本合同条款未能按期向甲方支付租金、相关费用及向有关方缴纳物业管理费及其他应付费用，甲方可以选择相应扣留全部或部分租赁保证金充抵……14.违约责任：乙方未按本合同约定支付租金及其他应付款项的，每逾期一日应按未付部分款项万分之三向甲方支付违约金。附件一《租金缴费明细表》显示：2017年4月20日至2018年4月19日年租金452400元，2017年4月20日应收款为70992元、2017年7月5日前应收款为128064元、2017年10月5日前应收款为128064元、2018年1月5日前应收款为125280元。华拓旅游公司在落款“出租方（甲方）”处盖章，胡江波在落款“承租方（乙方）”处手书签名。合同签订后，华拓旅游公司将103室交付给胡江波，胡江波将该房屋用于金斗勺粗粮老菜馆餐厅经营。华拓旅游公司的职工赵亚玲负责收取103室的租金。2017年4月20日，胡江波以现金方式支付押金100000元，并支付2017年5月30日至2017年7月19日期间的租金70992元，其中现金60992元、银行转账10000元；2017年9月4日，胡江波支付2017年7月20日至2017年10月19日期间的租金128064元，其中现金100000元、银行转账28064元；2018年2月1日，胡江波以银行转账方式支付2018年1月20日至2018年4月19日期间的租金125280元；2018年5月12日，胡江波支付2018年4月20日至2018年7月19日期间的租金126672元，其中银行转账100000元、微信转账26672元；2018年7月31日，胡江波以银行转账方式支付2018年7月20日至2018年10月19日期间的租金128064元。2019年3月4日，胡江波（甲方、转让人）与吕秀月（乙方、被转让人）签订《餐厅转让协议》，双方就金斗勺粗粮老菜馆转让事宜达成以下协议：一、甲方将该餐厅转让给乙方，并把餐厅店内设备、营业执照、装修装饰转让给乙方；二、乙方和甲方签订了转让合同转让金为人民币80万元整，其中包括原有合同押金人民币10万整；三、甲方协助乙方办理店面的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺房租、水电费、卫生费、人员工资等一切费用均由甲方承担结清。签订《餐厅转让协议》时，华拓旅游公司员工赵亚玲、会计杜子墨亦在场，二人均表示胡江波已付清房租、水电费等全部费用。另查，为办理营业执照，华拓旅游公司曾将金斗勺粗粮老菜馆的门窗封堵了一段时间。2018年5月30日，北京金斗勺餐饮管理有限公司取得营业执照，法定代表人为胡江波。吕秀月接受转让后，将北京金斗勺餐饮管理有限公司名称变更为月中亮餐饮公司。双方对如下证据和事实存在争议：一、胡江波是否已支付2017年10月20日至2018年1月19日期间的租金。华拓旅游公司主张，合同约定先付租后用房，但胡江波直至2017年9月才支付2017年7月20日至2017年10月19日期间的租金，导致时任会计杜子墨误以为收取的是2017年10月20日至2018年1月19日期间的租金。经新入职的会计赵甜甜核查，发现胡江波未曾支付2017年10月20日至2018年1月19日期间的租金。为证明其主张，华拓旅游公司申请证明赵亚玲、赵甜甜出庭作证。赵亚玲当庭陈述：基本就我一个人负责收他们的租金，合同约定提前十五个工作日交纳租金，胡江波刚开始还按时交纳，后来就不按时交纳了，收到租金都会开具一式两联的收据，收了几笔记不清了，好像有两笔是现金，其中一笔超过了十万元，因为我的工作失误，没有及时发现他们没交2017年10月20日至2018年1月19日的租金，新会计对账后才发现缺了一笔，我跟他们说后曲双志说他们交过这笔，我就发微信跟他要收据，他也没有出示。赵甜甜当庭陈述：我于2018年11月入职这个公司担任会计，发现公司账面亏的多，然后我整理账目就发现他们比实际少交了12万多元。胡江波主张，其已付清全部房租，2017年10月20日至2018年1月19日期间的租金是其于2017年11月中旬以现金方式向赵亚玲支付的，华拓旅游公司也出具了收据，只是转让餐厅后相关合同和票据都扔了，所以无法提供对应收据。为证明该主张，胡江波向本院提供了下列证据：1.2018年12月1日曲双志与赵亚玲的通话录音，证明赵亚玲承认收到现金交付的租金，并出具过收据，赵亚玲与会计杜子墨核实过，胡江波不欠房租，在餐厅转让时对过账，已结清包括房租在内的全部费用；2.2018年6月20日赵亚玲与华拓旅游公司领导段总的电话通话录音，证明赵亚玲曾两次提到商户都不欠房租；3.2018年8月14日胡江波与赵亚玲的微信聊天记录，证明华拓旅游公司曾因账目混乱，对已交付的租金未入账，后又要求租户支付房租，经核实又承认收到了租金，此次诉讼与之前发生的情况完全相同；4.2018年11月21日胡江波与赵亚玲的微信聊天记录，内容为：赵亚玲：姐，你还有没有印象，上次你给我那个十多万的那个现金，那个房租的时候，你那个收据还有吗？胡江波：哎哟，把那边的东西全部清理掉了，全没了，全都，合同啥的都给扔了，完了剩下乱七八糟的都扔了。证明胡江波以现金方式支付了2017年10月20日至2018年1月19日的房租，原告认可出具了收据，原告在确认胡江波撤店办完交接手续未留存房租收据后即提起本案诉讼，涉嫌虚假诉讼；5.证人董某出庭作证。董某当庭陈述：他们转店那天，我去胡江波店里买东西，订的烟和酒，说给她钱，她叫我过去吃个饭，我就装上货去门头沟了，她说她的店转出去了，我去了店里有一个女的挺胖的，中途又进来个女的挺瘦的，就交接房租水电啥的，说不欠了，然后就说签字。经质证，华拓旅游公司对证据1的真实性认可，但认为该证据只能证明除了押金外，被告只以现金方式交纳了两笔租金，不能证明已交纳本案诉争的租金。对证据2.3.4.5，华拓旅游公司认为并不能因为原告确有漏记账目的疏忽而导致被告欠缴的成立，所以这几份材料并没有依据。对上述争议的证据和事实，本院认定如下：华拓旅游公司认可证据1的真实性，本院对该证据予以确认；其对证据2.3.4不予认可，但未提出充分的反对理由，亦未提供反证予以证明，故本院认可证据2.3.4的真实性。证据5与华拓旅游公司认可其公司负责收取103室房租的员工赵亚玲与时任会计杜子墨在签订《餐厅转让协议》的现场曾表示103室的房租已经付清的事实相吻合，故本院认可该证据的真实性。根据查明的事实并结合证据1.2.4.5可知，华拓旅游公司与胡江波之间存在现金交易的习惯，且华拓旅游公司在胡江波向吕秀月转让餐厅时明确表示案涉房屋的相关款项均已结清，故本院认定胡江波已实际交纳2017年10月20日至2018年1月19日期间的租金。二、胡江波是否在餐厅门窗被封堵期间正常经营。胡江波主张，为办理营业执照，华拓旅游公司在2018年5月10日至2018年7月12日期间将金斗勺粗粮老菜馆的门窗封堵，导致整整两个月不能正常经营。为证明该主张，胡江波向本院提供以下证据：1.103室门窗被封堵的照片四张，证明103室房屋门面属于“拆墙打洞”，不能办理营业执照，华拓旅游公司将门面封堵，导致胡江波整整两个月不能正常营业；2.曲双志与拆迁工人的微信聊天记录，证明直至2018年7月12日才将被封堵的门拆除；3.曲双志与赵亚玲关于封门的电话录音，证明华拓旅游公司于2018年5月12日将门窗封堵，7月12日拆除。经质证，华拓旅游公司对证据1的真实性认可，但主张照片中封堵墙面的张贴页载明“正常营业，金斗勺粗粮馆，请走打通削面王门”，恰恰证明了封堵期间胡江波也自正常经营；对证据2和证据3的真实性和证明目的不予认可，证据3的谈话内容系封堵事宜，并不能证明影响胡江波的正常营业。对上述争议的证据和事实，本院认定如下：华拓旅游公司认可证据1的真实性，本院对该证据予以确认；证据2的微信聊天记录内容与拆除封堵事宜相关联、聊天过程中发送的定位与案涉租赁房屋相一致，故本院对证据2予以采信。华拓旅游公司虽不认可证据3的真实性，但经胡江波辨认，其认可录音系其本人与曲双志的通话，故本院对证据3予以采信。但证据2和证据3仅能证明存在封堵事实，而胡江波所提供证据1中的照片显示，封堵墙面上的张贴页载明“正常营业，金斗勺粗粮馆，请走打通削面王门”，下划有指示箭头，据此可知，封堵期间金斗勺粗粮老菜馆仍处于开业的正常经营状态。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，华拓旅游公司与胡江波签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应恪守履行。关于本诉请求。依据本院认定的事实，胡江波已经实际交纳2017年10月20日至2018年1月19日期间的租金，故对华拓旅游公司要求胡江波和月中亮餐饮公司支付该期间租金以及利息的诉讼请求，本院不予支持。胡江波认为本诉诉讼请求已超过诉讼时效的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。关于反诉请求。根据查明的事实，北京金斗勺餐饮管理有限公司于2018年5月30日取得营业执照，2017年4月20日签订《房屋租赁合同》时，该公司尚不存在，且合同落款处由胡江波签名确认，后续房租交纳等合同义务均由胡江波个人履行，《餐厅转让协议》约定吕秀月接手前的房租等一切费用均由胡江波结清，故本院认定胡江波为适格的反诉主体。就返还租金一节。2017年5月30日至2017年7月30日和2018年5月10日至2018年7月12日期间，胡江波实际均占有使用103室，应按照合同约定支付相应的租金，故对胡江波要求华拓旅游公司返还此二期间已支付租金的反诉请求，本院难以支持。就赔偿停业期间的营业收入以及工资损失一节。根据查明的事实，2018年5月10日至2018年7月12日期间，金斗勺粗粮老菜馆处于正常经营状态，并不存在营业收入损失，而员工工资、员工宿舍租金属于正常的经营成本，故对该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回北京华拓旅游开发有限公司的诉讼请求；二、驳回胡江波的反诉请求。本诉案件受理费2862元，由北京华拓旅游开发有限公司负担，已交纳。反诉案件受理费8529元，由胡江波负担，已交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二〇年十一月二十五日法官助理 王睿涵书 记 员 沈 彤