陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终257号 上诉人（原审原告、反诉被告)：陕西正和物流有限公司，住所地：陕西省宝鸡市陇县,统一社会信用代码91610300730415902L。 法定代表人：王林峰，任执行董事。 委托诉讼代理人：何改琴，女，生于1969年3月16日，公民身份号码XXXXXXXXXX********，汉族，住陕西省陇县城关镇莲池巷水电家属院，系该公司会计。 委托诉讼代理人：周健，广东深大地律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司，住所地：陕西省宝鸡市陇县陇州大道南侧（青少年活动中心**），统一社会信用代码91610327MA6X912U8K。 法定代表人：陈剑，任执行董事。 委托诉讼代理人：赵坚固，陕西炎城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宗儒，陕西炎城律师事务所实习律师。 陕西正和物流有限公司（以下简称正和公司）与陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司（以下简称陈氏龙公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服陇县人民法院（2019）陕0327民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正和公司向本院提出上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人全部诉讼请求，驳回被上诉人全部反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、正和公司诉请为确认租赁合同已经解除，而非请求法院判决解除租赁合同，两者法律性质完全不同。2、一审判决认定正和公司未将部分租赁合同清单及费用移交给陈氏龙公司，没有事实依据。双方签订租赁合同之前，正和公司已将厂区内的XX房对外出租，并收取了租赁费，双方签订租赁合同时，仍有部分XX房租期未到，合同中并无正和公司将已出租部分租赁合同清单及相关费用应当移交给陈氏龙公司的相关约定。3、陈氏龙公司拖欠租金是根本违约，一审未作认定。4、一审判决认定陈氏龙公司装修花费23万元，证据明显不足。5、一审判决陈氏龙公司只返还部分超期的租赁费，对正和公司明显不公。6、一审法院认定双方签订了两份合同，属于事实认定不清。二、一审判决适用法律错误。 陈氏龙公司辩称，1、正和公司认为其要求确认解除合同，但在一审时并没有提供解除合同的通知书，一审法院查明了双方合同已无法履行且我方要求解除，才作出了解除合同的判项。2、合同约定厂区除了自用一部分，其它部分是全部租赁的，其中24个XX房没有交付，属于违约，经双方协商，由正和公司移交已出租部分租赁合同清单及费用，正和公司称没有约定不是事实。3、租赁合同约定双方履行是有顺序的，正和公司应先移交租赁物，我方再交清租赁费，24间XX房没有完全移交，我方有先履行抗辩权。4、装修花费问题，有合同和清单，也有收据，一审法院还进行了现场核查，证据充分。5、我方只返还部分超期租赁费是合理的。6、对于装修，当时说可以签订五年合同我们才装修的，现在合同期很短，正和公司违约，应当全部赔偿我方的装修损失。7、一审程序合法，确定合同解除合适，驳回正和公司的判项正确。 陈氏龙公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决第五项，改判由被上诉人返还水电费、代发人员工资61790元，支付违约金187000元，赔偿经济损失200000元。事实与理由：1、一审认定正和公司根本违约是正确的，但认定我方也有违约行为是错误的。2、一审法院未支持我方关于支付违约金、赔偿损失、返还水电费、代发人员工资、代交土地税的诉讼请求明显不当。 正和公司辩称，陈氏龙公司称24间XX房全部出租与一审中证人陈述不相符，其上诉状与在一审的陈述相矛盾，本案实际是部分出租，正和公司没有违约。陈氏龙公司收取了出租户八万多的租金，应当向我方退还。 正和公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告《租赁合同》于2019年8月19日解除；2、判令被告支付拖欠原告租赁费23992.20元，退还已收取超期租赁费46635.78元，支付违约金20000元，合计90627.98元。3、本案的诉讼费被告承担。 陈氏龙公司向一审法院提出反诉请求：1、判决反诉被告继续履行合同，合同履行期从反诉被告将出租物业全部移交给反诉原告之日重新计算。2、如反诉被告拒不履行合同，则判处反诉被告承担违约责任，（1）由反诉被告返还反诉原告装修费232837元、办公家具款25010元、电路改造款18000元、供水改造费7000元、监控设备款3000元；（2）由反诉被告支付违约金198000元，并赔偿反诉原告经济损失200000元；（3）返还门房采暖费3000元，代发人员工资91790元，合计人民币773810.60元。当庭变更诉讼请求：电路改造款18000元、供水改造费7000元变更为水电改造费20100元，采暖费3000元变更为3073.60元，代发人员工资变更为代发人员工资及土地税，金额91790元，合计人民币773810.60元。 一审法院认定事实：2018年11月6日，陕西正和物流有限公司与陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司签订了《厂区、物业租赁合同》，约定厂区占地面积为20.1195亩，以周边围墙为界，租赁范围为厂区内划除部分（详见附件一）以外的全部地面构筑物及室外附属设施。租赁期限二年，自2018年12月1日至2020年11月30日止。租赁费每年100000元，土地、房屋使用水费80000元，总计180000元。租金采用年度结算制，即在年度起租日前七日内一次性付清下年租金。如拖欠期限超过一个月视为陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司违约，陕西正和物流有限公司有权收回所有物业。租赁期内所产生的水电费、电话费、安全、消防、厂区管理、房屋维修、绿化、卫生费等均由陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司负担。合同签订时又约定，陕西正和物流有限公司占用的土地、房屋使用税，从租赁费中减去10000元整，2019年租费可延长至2019年元月1日缴清。在双方租赁合同签订之前，陕西正和物流有限公司将厂区内的XX房对外租赁，并收取了租赁费。合同签订时，仍有部分XX房租期未到，陕西正和物流有限公司未将此部分租赁合同清单及费用移交给陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司。2019年1月14日、2019年4月18日，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司向陕西正和物流有限公司分两次共交纳租金共30000元。原租户的租赁合同到期后，仍有部分租户继续与陕西正和物流有限公司签订租赁合同。（如：2019年5月25日陕西正和物流有限公司收取A座21号租户李文君的租房押金及房屋租金，租赁期限2019年6月1日-2020年5月31日）。2019年8月1日陕西正和物流有限公司以陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司未缴清2019年度的租赁费为由向其发出解除合同通知函。同年8月5日，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司作出关于“正和物流公司”通知解除租赁物业合同的回函，要求陕西正和物流有限公司立即收回8月1日解除合同通知函的三点决定，负责承担给陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司造成的一切正常工作、经营经济损失。2019年8月7日，陕西正和物流有限公司向陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司发出清场通知函，通知清场时间宽限至2019年8月12日。后陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司于2019年8月12日人员退场。陕西正和物流有限公司于2019年10月15日起诉，要求判令解除合同、由陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司支付拖欠租赁费、退还已收取超期租赁费、支付违约金，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司于2019年11月4日提起反诉，要求判决陕西正和物流有限公司继续履行合同，若其拒不履行，则由其承担违约责任赔偿陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司所有损失。一审法院向其释明应明确诉讼请求后，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司于2019年12月25日明确提出解除合同，由对方赔偿损失。 另查，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司在合同履行期间，与郭某某签订的租赁合同，租期为2019年1月2日至2020年1月1日，租赁费9000元；与德润商贸签订的租赁合同，租期为2019年1月28日至2020年1月27日，租赁费10800元；与苏某某签订的租赁合同，租期为2018年12月2日至2019年12月1日，租赁费10200元；与隔壁仓库签订的租赁合同，租期为2019年1月4日至2020年1月3日，租赁费6300元；与魏某某签订的租赁合同，租期为2019年4月1日至2020年3月31日，租赁费6300元；与宏鑫货运签订的租赁合同，租期为2019年5月25日至2020年5月24日，租赁费27000元；与王某乙签订的租赁合同，租期为2019年7月1日至2020年6月30日，租赁费7140元。 又查，2018年8月6日，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司与陇县广润佳装饰部签订房屋装饰合同。同年11月3日陇县广润佳装饰部出具陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司装修决算，并于11月13日出具收款收据，金额为232837元。陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司在装修期间进行了水电改造，支出改造费18000元、线路检修费2100元，共20100元。 一审法院认为:依法成立的租赁合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，陕西正和物流有限公司与陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司签订《厂区、物业租赁合同》，合同履行期间，因双方发生矛盾，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司已于2019年8月撤出厂区，陕西正和物流有限公司也对外租赁厂区XX房，双方已无继续履行合同的基础，双方均要求解除签订的《厂区、物业租赁合同》的请求，予以支持。陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司虽于2018年8月19日撤出租赁场所，但租赁合同尚未解除。2019年12月25日，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司向法院明确提出解除合同的意思表示，应视为合同解除之日。 本诉中，关于陕西正和物流有限公司要求的租赁费，陕西正和物流有限公司认可双方约定的租赁费为减掉陕西正和物流有限公司租赁给其余租户的费用、剩余的费用由陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司补交这一事实，但合同签订后，陕西正和物流有限公司未将自己对外出租的XX房及租户租赁费收取状况、租期状况向陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司移交，现陕西正和物流有限公司要求陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司支付拖欠租赁费，其提供的证据不足以证明陕西正和物流有限公司与陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司分别对外租赁的户数、租赁费的收取、租赁期限的确定，无法证实陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司目前拖欠的租赁费具体数额，故其要求支付拖欠租赁费的诉讼请求不予支持；陕西正和物流有限公司要求陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司退还超期租赁费，一审法院认为，在租赁合同履行期间，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司与他人签订七份租赁合同，截止2019年12月25日合同解除之日，仍有六份合同未到期，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司所收取的自2019年12月26日后的租赁费，应退还陕西正和物流有限公司。关于陕西正和物流有限公司要求违约金，双方未对租赁物的范围进行移交，且在陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司租赁期间，陕西正和物流有限公司仍以自己名义对外租赁厂区XX房，故对陕西正和物流有限公司要求陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。 反诉中，关于陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司要求的装修费，合同签订前陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司对所租范围内进行了水电改造及房屋装修，签订合同时陕西正和物流有限公司未提出异议，根据法律规定，出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而未提出异议，可视为对其行为的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任”。本案中附合的装饰装修物为房屋装修及水电改造，共计花费252937元。本案陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司在未签订合同之前即斥资对所租赁物进行装修改造，签订合同时未能明确约定装修物的归属，其应当明知潜在的风险，故其对自己损失的产生有一定责任；陕西正和物流有限公司未将自己对外租赁状况向陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司明确告知，未对租赁物的范围进行移交，且在陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司租赁期间，陕西正和物流有限公司仍然对外租赁，其行为违反合同约定，对陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司因此而产生的损失，陕西正和物流有限公司应承担主要责任。关于陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司要求办公家具、监控设备，系未形成附合的装饰装修物，且监控设备票据未提供证据，对该部分的诉讼请求不予支持。关于陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司要求陕西正和物流有限公司返还门房采暖费及代发工人工资、支付水电费的诉讼请求，因系其租赁期间公司运营的正常支出，不予支持。关于其要求的代缴土地税30000元，双方均认可实质为交纳的租赁费，因陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司无法证实所交的费用是否超出了约定租赁费的范围，故其要求返还的诉讼请求，不予支持。关于陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司要求对方支付违约金的诉讼请求，陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司与陕西正和物流有限公司签订合同后，未及时与陕西正和物流有限公司对接相关手续，核算应当交付的租赁费，怠于履行支付租赁费的义务，亦构成违约，故陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司要求陕西正和物流有限公司承担违约金198000元的诉讼请求，不予支持。关于陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司要求对方赔偿经济损失200000元的诉讼请求，其未提供相应证据，亦不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，本案经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除陕西正和物流有限公司与陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司签订的《厂区、物业租赁合同》；二、由陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司返还陕西正和物流有限公司收取的超期租赁费17900元；三、驳回陕西正和物流有限公司的其他诉讼请求；四、由陕西正和物流有限公司赔偿陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司部分装饰装修费202345元；五、驳回陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司的其他反诉请求。上述第二、第四项相抵后，由陕西正和物流有限公司向陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司支付184445元，于判决书生效后30日内履行完毕。如果陕西正和物流有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2065元，由陕西正和物流有限公司负担；反诉案件受理费11386元，减半收取5693，由陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司负担3959元（含超诉部分），由陕西正和物流有限公司负担1734元。 二审中，正和公司提交了两份证据：1、收条一份；2、家具清单一份。拟证明陈氏龙公司将放在正和公司的家具等在一审后二审前全部拉走，这些物品系陈氏龙公司反诉请求标的的一部分。正和公司申请证人王某甲出庭作证，拟证明租赁物已全部移交。陈氏龙公司质证意见：两份证据是真实的，家具确实拉走了，我公司上诉也未提家具问题。证人对租金多少及扣减情况不清楚，证明目的不认可。经合议庭评议，对正和公司提交两份证据及证人证言的真实性予以认定，证明目的结合本案认定事实综合进行认定。 二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人签订的《厂区、物业租赁合同》系双方真实意思表示,在合同履行期间,双方均应按照约定全面履行自己的义务。正和物流虽在一审诉请确认双方合同于2019年8月19日解除，但从本案查明的事实来看，双方当事人签订完上述合同后，正和公司并未依据合同约定的附件一，将划除部分以外租赁物交于陈氏龙公司，也未将自己已对外出租XX房的租赁费收取情况向陈氏龙公司移交，而合同中所约定的租金170000元应为交付租赁物的全部费用，且正和公司在一审中也认可双方约定的租赁费为减掉其租赁给其余租户的费用，剩余费用由陈氏龙公司缴纳的事实。同时，在二审中正和公司认可对租赁费数额双方进行过协商，但未协商成。通过以上事实能够认定，涉案租金应以双方最终确认的数额认定，而非合同中约定的数额。正和公司虽向陈氏龙公司发出书面解除合同通知函，但陈氏龙公司在收到该通知函后向正和公司回函，明确表示其未违约，不同意解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”当事人行使合同解除权,除要求通知对方外,还必须具备上述法律规定的约定解除条件或法定解除情形,即通知解除的当事人必须具有实质的解除权,否则,即便解除通知到达对方当事人也不能产生解除合同的效力。本案在租赁费未确认的情况下，正和公司以陈氏龙公司未按期缴纳租赁费发出解除合同通知函，该通知函不具备法律规定及合同约定的解除条件,不产生解除合同的效力,原合同仍然有效。陈氏龙公司虽于2019年8月12日撤出租赁场地，但涉案合同并未解除，且其在一审中已提出反诉请求，要求继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由于本案在一审审理期间，因双方已无继续履行合同的基础，陈氏龙公司于2019年12月25日提出解除合同意思表示，正和公司也同意解除，虽然正和公司在一审中诉请确认双方合同于2019年8月19日解除，但一审法院依据本案查明事实判决解除双方合同并未违反法律规定，本院予以确认。 对于正和公司诉请租赁费问题，依据一审庭审中正和公司提供的证据来看，均系其单方制作，陈氏龙公司并不认可，虽然在二审中，证人王某甲出庭作证来证实租赁物已移交，但证人对收取多少租金以及应扣减多少并不清楚。因此，依据正和公司所提交的证据不足以证明陈氏龙公司目前拖欠的租赁费具体数额，故对该诉请本院不予支持。对于一审判决认定装饰装修费202345元问题。经查，在涉案合同之前，陈氏龙公司在双方未签订书面合同、未明确约定装修物权属的情况下，对正和公司的办公楼进行了装修，其应明知存在一定风险，虽然正和公司对该租赁事实表示认可，但陈氏龙公司对涉案合同解除也有一定责任。庭审中陈氏龙公司提交了其与宝鸡广润装饰部签订的房屋装饰合同、决算书及收款收据（252937元），虽然正和公司提出异议，但其并未提交反驳证据予以证实。因此，对该费用本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任”。由于本案双方在履行合同过程中均有违约行为，正和公司为主要责任，且涉案合同履行期限较短，一审法院依据上述法律规定确定装修残值为202345元并不违反法律规定，本院予以确认。 对于陈氏龙公司诉请返还水电费问题。依据本案查明事实来看，虽然陈氏龙公司租赁的房屋中包含正和公司对外租赁的商户，其产生电费应由正和公司承担，但由于陈氏龙公司所提交票据无法具体区分对外租赁商户所产生的费用，因此，对于该诉请本院不予支持。对于其代发人员工资系其公司运营的正常支出，该诉请本院不予支持。对于陈氏龙公司诉请违约金187000元、经济损失200000元问题，陈氏龙公司在履行涉案合同期间未及时与正和公司办理交接手续及核算应交付的租赁费，怠于履行支付租赁费的义务，亦构成违约，且对其诉请损失未提供相应证据，故对该诉请求本院亦不予支持。 综上，二上诉人的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计19758元，由上诉人陕西正和物流有限公司承担7758元，由上诉人陇县陈氏龙汽车服务有限责任公司承担12000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年十一月三日 法官助理 黄 婷 书 记 员 赵婧茹 1