山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9328号 上诉人（原审原告）：毕建玲，女，1973年2月18日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：鲍文捷，山东良建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹤茗，山东良建律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市公安局海岸警察支队（原青岛市公安边防支队），住所地青岛市市**新沂路**。 主要负责人：杨慎东，政委。 委托诉讼代理人：闫文慧，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙岩，山东慧勤律师事务所律师。 上诉人毕建玲因与被上诉人青岛市公安局海岸警察支队（以下简称海岸警察支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 毕建玲上诉请求：1.依法撤销青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初639号民事判决书，改判支持毕建玲的全部诉讼请求；2.案件受理费用由海岸警察支队承担。事实和理由：一、自建房屋实际面积为203.75平方米，一审法院仅认可其中的140平方米及其价值，上述事实认定错误。毕建玲承租涉案房屋后，经海岸警察支队同意在已有房屋的基础上建设临时用房（以下简称自建房屋），并对已有房屋及自建房屋进行装饰装修。根据中商保险公估有限公司出具的中商财鉴字【2019】ZSfy-0322089号鉴定评估意见书，其自建费用及装饰装修费用共计454327元，已有房屋即徐州路85号卫生队及签证室的装饰装修费用为119716元，总计574043元。一审法院认定：“如东路方向南1-6号的总评估费用为354520元，卫生队其他装修及自建费用为92556元，上述总扩建费用为447076元（354520元+92556元）。其中的216751.66元（131.75平方米/271.75平方米×447076元）应当由毕建玲自行承担。”对于该认定，毕建玲认为存在错误。毕建玲在进行自建房屋建设时系经过海岸警察支队书面同意的，一审中毕建玲提交的《关于徐州路85号卫生队及签证室改造的批复》显示关于临时用房的面积是约140平方米，即140平方米是大约、大概的面积，并非确定的。且自建房屋于批复后即开工建设，短短几个月便已建成，在其后长达8年的时间里海岸警察支队从未对自建房屋的面积提出过异议，可以说明海岸警察支队对该实际面积271.75平方米是默认的。因此，一审法院将超出140平方米的131.75平方米自建房屋价值界定为赔偿范围之外是错误的。关于具体赔偿数额，中商财鉴字【2019】ZSfy-0322089号鉴定评估意见书第9-10页4.2标的建筑及装饰装修归属情况载明，徐州路方向南3间房屋建筑部分为海岸警察支队所有，装饰装修部分为毕建玲一方所有；如东路方向的6间房屋的自建部分和装饰装修部分为毕建玲一方所有；卫生队及签证室二层的左首3间房屋的建筑部分为海岸警察支队一方所有；其他装饰装修部分（包括一层的楼梯建造、二层的右首大餐厅、2个卫生间和过道及东南向的房屋建造）为毕建玲一方所有。根据《青岛中商保险公估有限公司关于青岛市公安边防支队对评估意见书提出的两项异议的答复》（以下简称复函）“徐州路方向南1、2、3号总评估费用为99807元、如东路方向南1-6号总评估费用为354520元、卫生队二层总评估费用为119716元（左首三间房屋装修费24773元、二层过道装修费用2387元及其他装修、自建费用92556元）”，所以总扩建费用447076元（354520元+92556元）即为海岸警察支队应该赔偿的数额。二、即便要扣除折旧，其折旧年限也应是2年。现场评估所依据的装饰装修系2017年3月进行的装修，折旧费的计算起点应为2017年3月而不是涉案房屋租赁合同成立时，且毕建玲对涉案合同的解除并无过错。毕建玲与海岸警察支队的房屋租赁合同于2010年12月31日签订，签订后毕建玲对原有房屋及自建房屋进行过多次装修，最后一次装修时间为2017年3月，青岛中商保险公估有限公司现场评估的所有数据均来源于2017年3月进行的装饰装修。因此，折旧年限应为2年而不是8.5年。折旧后的自建房屋价值应为387465.87元【447076元-（447076元/15年×2年）】，装饰装修价值应为110038.07元【126967元-（126967元/15年×2年）】。涉案房屋租赁合同的解除系因部队政策原因，毕建玲不存在任何过错。相反，合同的提前解除给毕建玲带来了重大经济损失。一审法院主张毕建玲与海岸警察支队按比例分担扩建费用无事实及法律依据。三、一审鉴定费用应由海岸警察支队承担，而不是由毕建玲与海岸警察支队共同负担。根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”，本案鉴定费34000元、案件受理费9880元均应由海岸警察支队承担。综上，毕建玲认为上述判决认定事实不清、适用法律错误。 海岸警察支队辩称，一、一审判决认定毕建玲自建房屋超出面积不予赔偿是正确的。一审中毕建玲提交的证据，海岸警察支队《关于徐州路85号卫生队及签证室改造的批复》明确规定，同意建设临时用房，长约20米，宽约7米，建筑面积约140平米。但毕建玲却没按批复意见办，而是擅自扩大了自建临时用房面积，根据评估，自建临时房屋部分面积为271.75平方米。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担”，判决毕建玲自行扩建的131.75平方米费用由其自己承担，这是正确的。毕建玲称，《批复》的140平方米是大概的面积，并非确定的，是在歪曲事实。批复对建临时用房的长度、宽度及总面积的规定是明确的、确定的数字，考虑到实际建成的面积可能与批复面积有一定的误差，所以在前面加了个“约”字。有点误差是正常的，但毕建玲扩建的面积几乎达到了批复面积的一倍，这显然超出了正常误差的范围。毕建玲自己在上诉状中承认，自建房屋从批复后即开工建设，短短几个月便己建成，海岸警察支队发现时房屋已盖好，难道非要海岸警察支队将己盖好的房屋拆除才是不默认吗？需要指出的是，毕建玲自建房屋被政府认定为违章建筑责令拆除，责任完全在毕建玲。海岸警察支队同意在此处盖临时建筑，但并未同意违法建造，毕建玲应根据《青岛市城市建筑管理办法》第三十七条之规定，报规划行政部门批准，领取《临时建设工程规划许可证》后方能施工。但毕建玲没依法办理报批手续，导致被政府认定为违法建筑，即使合同不终止，也要被拆除。因毕建玲自身的过错造成的损失，一审判决由双方分担，由海岸警察支队支付毕建玲扩建费用的一半53742.37元，海岸警察支队认为该项判决是错误的。但为了尽快结案，海岸警察支队抱着息事宁人的态度没有上诉。但毕建玲反而要求海岸警察支队承担其全部自建房屋费用，毫无道理。二、一审判决扣除折旧的计算方法是正确的一审查明，双方于2010年12月签订《青岛边防支队徐州路85号卫生队及签证室房屋租赁合同》，约定于2010年12月1日交付房屋。毕建玲自己也承认在批复后（2011年1月5日）即进行了装修扩建，所以其实际接收房屋时间是2010年12月。合同约定租赁期限5年，至2019年6月19日毕建玲交回房屋，己使用了8年半之久，而房屋评估鉴定的方法是采用“重置价格法”，即重新建造或重新购置财产所需要的费用，按此价格计算补偿显然是不公平的，所以一审判决用评估价扣除折旧费后计算出的装修补偿费用是正确的。毕建玲称其曾对房屋进行过多次装修，最后一次装修是在2017年3月，与事实不符，也无任何证据证明。评估报告中并没讲现场评估依据的是2017年进行的装修，毕建玲又是依据什么称折旧应从2017年起算？一审中海岸警察支队提交的证据，26份工商登记材料证明，毕建玲违反了双方在合同中关于不得转租的约定，将房屋全部转租给别人经营，自己收取租金，8年多的时间里，先后共有26家个体户在此登记经营，唯独没有毕建玲自己。这些租户入住时间、租赁年限各不相同，毕建玲怎么可能在2017年统一装修呢？一审中提交崔淑苹的房屋租赁合同证明，崔淑苹从毕建玲处租到房屋后又转租，年租金72000元。毕建玲承租的房屋9间，加上自建房屋6间共15间，按平均每间年租金5万元计算，一年的租金收入就高达75万元，已远远超过建房装修投入57万元。她在此经营了8年半，仅转租收入就高达约637万元，而每年只需交21800元的租金。三、一审判决鉴定费、案件受理费由双方分担也是合理合法的。因一审毕建玲的诉讼请求只有部分得到支持，一审法院根据判结结果判决双方分担诉讼费和鉴定费也是符合法律规定的。综上，毕建玲的上诉请求与事实不符于法无据，请依法予以驳回。 毕建玲向一审法院起诉请求：1.判令海岸警察支队对毕建玲承租的位于青岛市市南区徐州路85号房产（建筑面积281平方米）因提前解除合同而造成的损失119716元；2.判令海岸警察支队对毕建玲自建房屋（约250平方米）及房屋装修费454327元给予补偿；3.评估费34000元，诉讼费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：1.青岛市市南区徐州路85号房屋的产权人为中国人民武装警察部队后勤部。2010年12月13日，中国人民武装警察部队青岛边防支队出具了《产权证明》一份，内容为：兹证明徐州路85号的卫生队及签证室为我单位房产，该房屋面积约281平方米，同意毕建玲作经营使用，期限为2010年11月1日至2030年10月31日。后中国人民武装警察部队青岛边防支队因部队体制调整改为青岛市公安边防支队。2.毕建玲与青岛边防支队签订了《青岛边防支队徐州路85号卫生队及签证室房屋租赁合同》一份，毕建玲承租青岛市市南区徐州路85号房屋。租赁期限自2010年12月31日至2030年12月31日。后毕建玲与中国人民武装警察部队青岛边防支队签订了租赁期限自2011年12月31日至2026年12月31日的《武警部队房地产租赁合同》一份，毕建玲承租青岛市市南区徐州路85号房屋。3.2011年1月5日，中国人民武装警察部队青岛边防支队出具了《关于徐州路85号卫生队及签证室改造的批复》，内容为：你方《关于徐州路85号卫生队及签证室改造建设的请示》收悉。根据《青岛支队徐州路85号卫生队及签证室租赁合同》及你方实际使用情况，经研究同意你方的改造方案。改造项目为：一、房屋进行装修。对卫生队及签证室立面进行装饰；对内容进行装修；改造给排水管道和部分房间布局；重新综合布线；更换门窗等。二、建设临时用房。在院内沿北侧围墙建设1栋砖砌平房，长约20米，宽约7米，建筑面积约140平方米。接此批复后，请聘请专业人士对改造项目进行研究论证，合理设计，确保改造项目布局合理、结构安全，符合国家相关规范规定。后毕建玲于2011年自建了部分房屋，中商财鉴字【2019】ZSfy-0322089号鉴定评估意见书测量的毕建玲自建部分房屋面积为271.75平米。4.2019年2月25日，青岛市市南区人民政府八大湖街道办事处向中国人民武装警察部队青岛市边防支队发送了《关于对徐州路85号违法建设进行治理的函》，称青岛市市南区徐州路85号内存在大面积违法建设房屋的问题，要求予以拆除。5.2018年3月1日，青岛市中级人民法院出具了（2018）鲁02民初170号民事调解书一份，中国人民武装警察部队青岛市边防支队与毕建玲达成如下协议：一、双方当事人均同意于2018年3月1日解除双方签订的《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武青边【2012】2号），毕建玲于2018年6月15日前将涉案房屋（青岛市市南区徐州路85号，面积281平方米）交还给中国人民武装警察部队青岛市边防支队，于2018年6月20日前将涉案房屋内各物品搬离；二、中国人民武装警察部队青岛市边防支队配合毕建玲对涉案房屋进行勘测评估等证据保全工作，其他相关事宜双方另案解决；三、一审案件受理费4434元减半收取2217元，由中国人民武装警察部队青岛市边防支队负担。2019年6月19日一审法院出具了（2018）鲁0202执3213号结案通知书，毕建玲履行了（2018）鲁02民初170号民事调解书确定的义务，将房屋交还青岛市公安边防支队。6.经毕建玲申请，一审法院委托青岛中商保险公估有限公司对自建房屋价值和装修费用以及卫生队和签证室的装饰装修价值进行鉴定。青岛中商保险公估有限公司出具了中商财鉴字【2019】ZSfy-0322089号鉴定评估意见书，评估意见为：青岛市市南区徐州路85号院内沿北侧围楼建设1栋砖砌平房（实际建筑面积203.75平方米）的自建房屋价值及装饰费用参考价值为人民币454327元；徐州路85号卫生队及鉴证室的装饰装修（亦有自建房屋部分）参考价值为人民币119716元。总计574043元。该评估报告的评估方法为重置价格法。毕建玲申请鉴定花费鉴定费用34000元。青岛市公安边防支队对该评估报告提出异议，认为：一、评估报告将卫生队与签证室混为一体，实际上徐州路1、2、3号是签证室，如东路1-6号以外是卫生队。二、评估报告未将卫生队原有房屋装饰装修部分与毕建玲自建部分房屋建设费、装修费区别开，因毕建玲自建部分房屋已下达通知责令拆除，所以应将此部分进行区分。要求评估机构进行补充鉴定。一审法院于2019年9月2日向青岛中商保险公估有限公司发送函件，要求其将卫生队原有房屋的装饰价值与毕建玲自建部分的建设费及装修费分别列明。2019年9月6日，青岛中商保险公估有限公司出具了《青岛中商保险公估有限公司关于青岛市公安边防支队对评估意见书提出的两项异议的答复》，列明了徐州路方向南1、2、3号总评估费用99807元、如东路方向南1-6号总评估费用354520元、卫生队二层总评估费用119716元（其中左首三间房间装修费24773元，二层过道装修费用2387元，其他装修和自建费用92556元）。 一审法院认为，因部队体制调整，原中国人民武装警察部队青岛市边防支队改制为青岛市公安边防支队，故青岛市公安边防支队因体制调整成为中国人民武装警察部队青岛市边防支队之前所从事的民事活动的权利义务继受人。毕建玲与中国人民武装警察部队青岛市边防支队所签订的《武警部队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方提前解除合同系部队重大政策调整所致，不可归责于双方当事人，但毕建玲所产生的装修及相关扩建费用青岛市公安边防支队应当予以适当补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，中国人民武装警察部队青岛边防支队同意毕建玲扩建140平方米，但中商财鉴字【2019】ZSfy-0322089号鉴定评估意见书测量的毕建玲自建部分房屋面积为271.75平方米，毕建玲自建面积远超青岛市公安边防支队允许的范围之内，对于毕建玲自行扩建的131.75平方米，因毕建玲未能提供证据证明青岛市公安边防支队同意，应视为未经出租人同意的扩建，其费用应当由毕建玲自行承担。根据中商财鉴字【2019】ZSfy-0322089号鉴定评估意见书及《青岛中商保险公估有限公司关于青岛市公安边防支队对评估意见书提出的两项异议的答复》，如东路方向南1-6号的总评估费用为354520元，卫生队其他装修及自建费用为92556元，上述总扩建费用为447076元（354520元+92556元）。其中的216751.66元（131.75平方米/271.75平方米×447076元）应当由毕建玲自行承担。因评估报告采用的是“重置价格法”，即重新建造或重新购置财产所需要的全部费用，但毕建玲实际已经使用房屋多年，青岛市公安边防支队主张考虑租赁期限15年及青岛市公安边防支队已经实际使用的年限进行折算具有合理性，一审法院予以采纳。因此另外的扩建费用230324.34元应当扣除折旧费用122839.6元（230324.34元/15年×8.5年）后再由毕建玲、青岛市公安边防支队按比例进行分担，即毕建玲、青岛市公安边防支队应当分担的扩建费用折旧后为107484.74元（230324.34元-122839.6元）。合同解除后青岛市公安边防支队对毕建玲扩建部分不同意继续利用，且上述扩建部分未办理合法的扩建手续，被街道办事处认定为违法建筑要求拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。一审法院酌情判令扣除折旧后的扩建费用107484.74元由毕建玲、青岛市公安边防支队均摊，青岛市公安边防支队应支付毕建玲53742.37元。关于其他装饰装修费用，徐州路方向南1、2、3号总评估费用为99807元、卫生队二层左首三间装修费为24773元、二层过道装修费用为2387元，上述费用总计为126967元。上述评估值采用的也是“重置价格法”，应当扣除折旧费用71948元（126967元/15年×8.5年），剩余55019元（126967元-71948元）青岛市公安边防支队应支付毕建玲。鉴定费34000元，由毕建玲、青岛市公安边防支队各负担17000元。判决：一、青岛市公安边防支队于判决生效之日十日内支付毕建玲装修损失55019元；二、青岛市公安边防支队于判决生效之日十日内支付毕建玲扩建费用53742.37元；三、驳回毕建玲的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9880元，由毕建玲负担8080元，青岛市公安边防支队负担1800元；鉴定费34000元，由原青岛市公安边防支队各负担17000元。 本院二审期间，双方当事人提交如下证据： 证据1.海岸警察支队提交《公函》一份，证明海岸警察支队与2020年4月27日进行了名称变更，由青岛市公安边防支队变更为海岸警察支队。毕建玲对该份《公函》无异议，本院对海岸警察支队更名的事实予以确认。 证据2.海岸警察支队提交《照片》三张，证明毕建玲将房屋出租给许多个体户进行经营活动，毕建玲不可能在2017年进行统一装修。毕建玲质证意见认为《照片》上个体户经营的商店均为停业状态，不能证明毕建玲为对涉案房屋在2017年未进行装修。 证据3.毕建玲提交《情况说明》一份，证明毕建玲在2017年3月对徐州路85号进行了全面的室内外装修。海岸警察支队质证意见认为《情况说明》仅仅有单位加盖公章不能证明毕建玲在2017年3月进行过装修，对真实性不予认可。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审中主要有两个争议焦点：一、毕建玲自建房屋面积的认定。二、赔偿数额的认定。 关于争议焦点一，本院认为，毕建玲与海岸警察支队于2010年12月签订的《武警部队房地产租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，毕建玲作为承租人，不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向海岸警察支队提供建设方案，在海岸警察支队报经武警部队主管部门批准并由海岸警察支队出具书面同意书后实施。海岸警察支队于2011年1月5日出具的《关于徐州路85号卫生队及鉴证室改造的批复》亦明确指出：“在院内沿北侧围墙建设1栋砖砌平房，长约20米，宽约7米，建筑面积约140平方米。”中商财鉴字【2019】ZSfy-0322089号鉴定评估意见书测量的毕建玲自建部分房屋面积为271.75平方米，毕建玲在未征求海岸警察支队书面同意的情况下，私自建造271.75平方米建筑物，严重超出《关于徐州路85号卫生队及鉴证室改造的批复》中允许的140平方米，亦违反了双方签订的《房屋租赁合同》，对于毕建玲自行扩建的131.75平方米，费用应当由毕建玲自行承担。因此，一审法院对于毕建玲自建房屋面积的认定正确，本院予以维持。 关于争议焦点二，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋由毕建玲于2011年进行建造并装修后，转租给他人进行商业经营。毕建玲二审中提交的《情况说明》，系在一审中已经提交过的证据，且不能证明毕建玲于2017年对于涉案房屋进行过统一装修装饰。因此，本院对于毕建玲以2017年3月为起点，折旧年限为2年的主张不予支持。一审法院以140平方米为建筑面积基数计算赔偿数额，再扣除折旧价值，后由毕建玲与海岸警察支队共同分担相关费用的计算方法较为合理，本院予以维持。毕建玲与海岸警察支队解除合同的原因系中央军委明确要求全面停止军队有偿服务活动，双方对于合同的解除均无过错。一审法院判决鉴定费用由双方分担并无不当，本院予以维持。 综上所述，毕建玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9880元，由上诉人毕建玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十一月二日 法官助理 阚玉龙 书记员许郑楠