宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初3689号 原告：中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司。住所地：宁波市国家高新技术开发区光华路**。统一社会信用代码：91330000717612522B。 代表人：徐孟强。 委托诉讼代理人：赵鑫莹，浙江南方中辰律师事务所律师。 被告：浙江中青商业地产发展有限公司。住所地：杭州市下城区武林路**。统一社会信用代码：91330100790908098E。 法定代表人：陈要武。 委托诉讼代理人：郭宝禄，该公司员工。 原告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司（以下简称宁波移动公司）与被告浙江中青商业地产发展有限公司（以下简称中青公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后召开庭前会议,依法由审判员周利明适用简易程序于同年10月30日通过浙江移动微法院公开开庭进行了审理。原告宁波移动公司的委托诉讼代理人赵鑫莹、被告中青公司的委托诉讼代理人郭宝禄到庭参加诉讼。审理中，双方曾申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。 原告宁波移动公司起诉请求判令被告中青公司返还位于宁波市北仑新大路101-3号一楼自2020年2月1日至2020年8月31日的房屋租金529092元、支付违约金529092元。事实与理由：2013年12月13日，中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司（以下简称北仑邮政公司）将其所有的位于宁波市北仑区××路××号××镇××路××幢房屋出租给被告，并签订了《租赁协议》。2017年7月，被告将部分房屋转租给原告并签订了《房屋租赁协议》，约定：原告向被告承租位于新大路101-3号一楼、二楼的房屋，建筑面积700㎡；租赁期限为5年，自2017年9月1日至2022年8月31日；前三年为第一期，年租金120万元，后2年为第二期，年租金252元。同年7月，原告将上述房屋再次转租给宁波维恩快捷通讯设备有限公司（以下简称维恩公司）并签订了《房屋租赁协议》。2017年8月，原告按约支付第一期租金360万元。后因被告未按时足额向北仑邮政公司支付租金，北仑邮政公司提起诉讼要求解除与被告之间的租赁合同。2019年12月24日，宁波市中级人民法院作出（2019）浙02民终4249号终审判决，判决解除北仑邮政公司与被告的租赁合同，要求被告于30日内腾空搬离涉案房屋，原告予以配合。为防止扩大损失，原告立即与维恩公司签订《补充协议》，约定双方于2020年1月31日解除原合同，维恩公司于2020年1月31日搬离本房屋，装修损失由原告代为向被告索赔，原告将剩余租金返还。2月1日，维恩公司腾空房屋交付给原告，原告交给被告及北仑邮政公司。原告认为，因被告及产权人之间的诉讼，被告与原告之间的转租合同实际无法履行，根据双方签订的协议，被告应当返还一楼租金（二楼的房屋已经生效法律文书判决退还租金并支付违约金，本案仅针对一楼房产）并支付违约金。 被告中青公司答辩称：1.原告要求被告退还2020年2月1日起的房屋租金没有法律依据。被告从未收到原告要求解除《房屋租赁协议》的书面通知，也不知道原告是否如期腾空。但无论是否真实，原告未向被告履行通知义务，则不应当以原告所谓腾空房屋日期作为双方解除合同的日期，而应当以原告与案外人北仑邮政公司的实际交房日2020年5月17日作为原告与被告之间解除合同之日，退租日期从次日开始及计算。2.原告要求被告支付529092元违约金过分高于实际损失且没有法律依据。双方是原告违约在先，原告未经被告书面同意对外转租房屋给维恩公司。根据对等原则，被告应支付违约金360万元，二者应当相抵。其次，原告本可以不产生损失。北仑邮政公司在2020年1月即已经书面通知原告，如果愿意继续承租的可以与其重新签订合同（签订后租赁时间与原协议相同）。而维恩公司也是如此操作的。原告本可以选择继续租赁，是其自动放弃承租才导致其自身损失扩大。 本院经审理后查明以下案件事实： 2013年12月13日，北仑邮政公司与中青公司签订《租赁协议》（即第一手合同）一份，约定：北仑邮政公司将其所有的位于宁波市北仑区××路××号××镇××路××幢房屋出租给中青公司使用；2013年10月1日整体交付，2014年1月1日开始计算租金，至2022年12月30日；租赁期间承租方有权将租赁物业中的部分区域转租给第三方；首年租金558万元，以后每年按5%递增，租金先付先用，按年支付。 随后，被告作为出租人、原告作为承租人，签订了《房屋租赁协议》（以下简称第二手协议），主要约定有：原告向被告承租位于新大路101-3号的房屋（一楼一间、二楼五间），建筑面积700㎡；租赁期限为5年，自2017年9月1日至2022年8月31日；前三年为第一期，年租金120万元，后2年为第二期，年租金252元。其中第十条约定：因甲方（被告）违反有关法律法规、在前合同义务、无权处分或超越权限等导致本合同无效、可撤销或无法实际履行的，甲方应退还尚未履行部分的租金，支付剩余未履行部分的租金金额作为违约金。第十一条约定：租赁期间，乙方（原告）如需转租该房屋，须提前以书面形式告知甲方，经甲方书面同意后方可转租。否则视为乙方违约。但合同中对后者情形下的违约金没有作出约定。2017年8月31日原告的母公司中国移动通信集团浙江有限公司支付被告第一期租金360万元。 随后，原告与维恩公司签订《房屋租赁合同》（即第三手合同），将上述房屋全部转租给维恩公司，租期同上述第二手合同。同时双方还签订《房屋租赁安全协议》。 上述协议签订后，中青公司履行了前期向北仑邮政公司支付租金的义务。但从2017年1月1日起未按约支付租金。北仑邮政公司于2018年3月28日提起诉讼，要求中青公司支付2017、2018年度拖欠的租金及相应的逾期付款利息。本院于2018年10月24日作出（2018）浙0206民初2015号民事判决，判决中青公司支付北仑邮政公司租金709.01万元及该款自2018年1月1日起的相应利息。但直至该判决生效、进入执行，中青公司并未履行相应的付款义务，且继续拖欠2019年度租金。 期间，中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波北仑支行、中国邮政速递物流股份有限公司宁波市北仑区分公司等也分别将部分房屋784.6㎡、396.3㎡出租给中青公司。 2019月2月20日，北仑邮政公司以中青公司未按约支付租金为由，向本院起诉中青公司。在审理过程中，本院追加了维恩公司、宁波移动公司等16个单位与个人作为第三人参加诉讼。经过审理，本院于2019年8月7日作出（2019）浙0206民初1134号民事判决：1.解除双方之间2013年12月13日签订的《租赁协议》；2.中青公司于本判决生效后30日内腾空搬离涉案房屋，第三人予以配合；3.中青公司支付北仑邮政公司相应的房租和占有使用费、违约金等。后中青公司、宁波移动公司均不服，上诉至宁波市中级人民法院。该院于2019年12月24日作出（2019）浙02民终4249号民事判决，主要内容为：1.维持浙江省宁波市北仑区人民法院（2019）浙0206民初1134号民事判决中的部分判项，即解除北仑邮政公司与中青公司于2013年12月13日签订的《租赁协议》，中青公司应于本判决生效之日起30日内支付北仑邮政公司按照7121600元／年的标准计算自2019年1月1日起至本判决生效之日止的租金和自本判决生效之日起至实际腾空搬离之日的占有使用费，中青公司应于本判决生效之日起30日内支付北仑邮政公司违约金1424320元；2.撤销部分判项；3.中青公司应于判决生效后30日内腾退搬离位于宁波市北仑区××路××号××镇小路（7821.56㎡）的房屋，第三人予以配合；4.驳回北仑邮政公司的其他诉讼请求。 期间，宁波移动公司以中青公司未完全履行交付义务、部分二楼房屋出租给案外人等为由向本院起诉中青公司，要求中青公司返还租金140万元、支付违约金10万元。在审理中，本院查明，二楼应租给宁波移动公司的面积550㎡，实际202㎡未能按约交付给宁波移动公司。双方曾就房屋租赁纠纷进行商议并于2019年4月形成备忘录。中青公司于2019年3月22日同意二楼整体退租、就未实际交付面积202㎡的已交租金全部返还的方案。本院于2019年8月20日作出（2019）浙0206民初4342号民事判决书，认定二楼房屋日租金为1.46元/平方米。 维恩公司于2020年1月30日拉下卷帘门闭店。 2020年2月4日，原告与维恩公司签订《与宁波北仑维恩快捷通讯设备有限公司签订的2017-2022年渠道房屋租赁费用结算合同的补充协议》，约定：双方于2020年1月31日解除合同；原告退还剩余未履行的租金，双方互不追究本补充协议签订前租期的违约责任。 宁波移动公司于2020年3月25日向本院执行法官邮寄情况说明，告知其在2020年1月3日收到（2019）浙02民终4249号民事判决，实际已经于2020年2月4日将房屋腾空。 3月27日，宁波移动公司将剩余租金42万元返还给维恩公司。 4月15日，北仑邮政公司代表王剑波与原告宁波移动公司代表沈敏杰签订《交接清单》，确认原告宁波移动公司移交了与中青公司的合同、营业执照、法人身份证、一楼卷帘门钥匙等物品。 4月20日，中青公司代表郭宝禄在本院执行笔录中表示配合法院执行工作，把7821.56㎡房屋交还给北仑邮政公司，由租户直接与北仑邮政公司联系。 5月9日，在本院执行法官监督下，中青公司向北仑邮政公司移交了所有11000㎡（包括7821.56㎡有证的和3000㎡左右无证的）房屋和物业。 以上事实，有原告提供的第二手合同、电子转账凭证、第三手合同、（2019）浙0206民初1134号民事判决书、（2019）浙02民终4249号民事判决书、（2019）浙0206民初4342号民事判决书、维恩公司出具的情况说明、北仑移动公司出具的情况说明和快递记录、电子支付明细、交接清单，以及本院依法调取的执行案卷材料，结合双方的陈述予以证实，本院予以认定。被告没有向本院提供证据。 本院认为，因被告未能支付第一手合同租金多年，致使第一手合同被北仑邮政公司解除，生效判决确定了被告具有腾退义务、原告具有配合义务。虽然原告认为其以及维恩公司2020年2月4日即完成了腾退，但并未提供证据其履行的通知被告、与被告或者北仑邮政公司协商交接的附随义务。故本院认定，4月15日北仑邮政公司代表王剑波与宁波移动公司代表沈敏杰签订《交接清单》并移交钥匙等相关物品，方完成了严格意义的腾退义务。原告可主张超付租金的剩余租期为2020年4月16日至2020年8月31日138天。由于双方之间的租赁房租700㎡、年租金120万元，一楼面积150㎡、二楼550㎡等事项明确，生效判决确定了二楼日租金为1.46元/㎡。故一楼日租金=(120万元-1.46元/㎡×550㎡×366天)÷366天=2475.69元。故剩余可退租金为2475.69元/天×138天=341645.22元。由于该等情形满足合同中的违约金条款，被告提起违约金过分高于损失的抗辩，结合原告受到的实际损失情况，本着公平合理的原则，本院酌情确定为22万元。原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告有关原告亦存在违约行为抗辩，不能成立，本院不予采信。一方面，根据司法解释，出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议的，其不得请求认定转租合同无效。被告中青公司在先前的诉讼中早已明确知悉原告将房屋转租给案外人维恩公司的情形，并未在规定的期限内提出异议。另一方面，即使原告违约将房屋转租给维恩公司，但合同中针对未经中青公司同意的转租情形下违约责任并未作出约定，被告主张参照其他违约条款的违约金约定，显然并无依据。故被告的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江中青商业地产发展有限公司应于本判决生效后七日内返还原告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司租金341645.22元、支付违约金22万元； 二、驳回原告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。 如被告未按期履行付款义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费14324元，减半收取7162元，由原告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司负担2454元，被告浙江中青商业地产发展有限公司负担4708元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 周利明 二〇二〇年十一月十一日 代书记员 李淑芳