河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2147号上诉人（原审被告）：河南骏景地产有限公司，住所地许昌市东城区八一路东段（骏景尚都）。法定代表人：陈向辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔永辉，河南名人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵绍军，男，1974年12月27日出生，汉族，住许昌市建安区。上诉人河南骏景地产有限公司（河南骏景公司）因与被上诉人赵绍军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人河南骏景公司的委托诉讼代理人乔永辉，被上诉人赵绍军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。河南骏景公司上诉请求：撤销一审判决第二项；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：案涉1万元系赵绍军支付给许昌金飞马网络科技有限公司的会员团购服务费，不是向河南骏景公司支付的认筹金。其由来是赵绍军参与了许昌金飞马网络科技有限公司代理的搜房网会员活动，河南骏景公司为了销售效果，同意给予许昌金飞马网络科技有限公司代理的搜房网会员1万元抵3万元活动。赵绍军与许昌金飞马网络科技有限公司订立的《搜房网会员购房优惠资格确认单》明确约定如赵绍军没有在河南骏景公司处选房或者取消购房计划，许昌金飞马网络科技有限公司负责退还1万元会员团购服务费，该1万元是赵绍军与许昌金飞马网络科技有限公司之间的法律关系。赵绍军没有向许昌金飞马网络科技有限公司索赔，是否构成损失，尚不确定。河南骏景公司与许昌金飞马网络科技有限公司不存在所谓的内部关系，也没有任何协议，河南骏景公司没有依据向许昌金飞马网络科技有限公司追偿该1万元。赵绍军辩称，我不知道什么金飞马公司，我是在河南骏景公司的售楼部交付的认筹金，一审判决正确，应予维持。赵绍军向一审法院起诉请求：1.判令被告退还购房款141139元并承担自付款之日起至实际还清款项之日止按年利率6%计算的利息；2.诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2018年2月10日，原告赵绍军作为乙方（买受人）与被告河南骏景公司作为甲方（出卖人）签订《骏景?美林小镇参建协议》，该协议约定：甲方在位于许禹快速路以北、幸福大道以东正在开发建设的住宅小区，项目名称为骏景?美林小镇；乙方自愿认购位于骏景?美林小镇房屋一套，房号：一期16号楼西1单元3层西户，建筑面积为106.29平方米（该面积为暂定面积，最终以房管局测绘面积为准，房款多退少补），房屋单价4056.25元/平方米，房屋总价款4331139元；房屋首付131139元，含乙方向甲方交付的定金50000元，剩余房款，采用银行按揭付款方式；本协议的相关内容将作为即将签署的《商品房买卖合同》的依据，《商品房买卖合同》一经签订，本协议自动失效。协议签订后，原告依约向被告交付房屋首付款131139元，被告于2018年2月10日向原告出具收据一份。同时，赵绍军曾于2018年1月24日向案外人许昌金飞马网络科技有限公司交纳10000信息服务费。对该费用原告称是在骏景?美林小镇售楼部参加10000元抵30000元优惠活动时向被告交付的款项。该款项交付时，被告向其出具收据一份，后在签订参建协议时，被告将该收据收回。被告称该认筹金10000元是由原告交付楼盘销售代理公司即许昌金飞马网络科技有限公司，在计算房款时，已在总房款中给了原告30000元的优惠。2019年7月30日，被告作为承诺人向骏景?美林小镇全体客户出具承诺书一份，被告保证于2020年1月25日暨2019年农历春节前“骏景?美林小镇”一期工程达到交房标准，交付一期客户。如不能按期交房的，每延期一天承诺人按客户已交房款的日万分之一支付延期交房违约金；客户要求退房的，承诺人保证于2019年10月31日前完成退款；承诺人承诺于2019年9月30日前对在“骏景?美林小镇”选择住房的客户签订正式商品房买卖合同，并进行备案；二期可调至一期洋房，承诺人保证于2019年9月30日前二期全面动工，如承诺人逾期不动工的，选择二期住房的客户，可安排退房。原告购买房屋为骏景?美林小镇二期工程，该工程至今未动工，原告遂于2020年2月5日诉至法院。一审法院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人签订的《骏景?美林小镇参建协议》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《骏景?美林小镇参建协议》同时又明确约定在甲方电话或者短信通知后7日内，到甲方售楼部付清应付的剩余全部房款及其他相关费用，并签订《商品房买卖合同》，该协议的相关内容将作为即将签署《商品房买卖合同》的依据，《商品房买卖合同》一经签订，本协议自动失效。且参建协议内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，故应当认定《骏景?美林小镇参建协议》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意。因此，本案应为商品房买卖预约合同纠纷。涉案《骏景?美林小镇参建协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。被告河南骏景公司于2019年7月30日出具承诺书，承诺一期房屋于2020年1月25日达到交房标准，交付一期客户。因一期房屋至今仍完工，故原告依照该承诺书要求被告返还房屋首付款131139元的诉讼请求，于法有据，予以支持。原告主张的利息诉求，根据本案情况，以自原告提起诉讼之日即2020年2月5日起至实际还清款项之日止按日万分之一计算为宜。关于原告诉请要求被告返还10000元认筹金的诉讼请求。被告虽辩称没有实际收到该款，但无论原告将款项直接交付给了被告抑或被告销售房屋的代理公司，其实质系原告通过10000元抵30000元房款促销活动的方式向被告缴纳房款10000元。原告解除参建协议并要求被告返还房款系由于被告违约行为所引起，该10000元也属于原告的损失范畴，且被告和房屋销售代理公司的内部事宜不能对抗原告。故原告要求被告返还认筹金10000元于法有据，予以支持。综上所述，依法判决：一、被告河南骏景地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵绍军返还房屋首付款131139元并支付自2020年2月5日起至实际还清款项之日止按日万分之一标准计算的利息；二、被告河南骏景地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵绍军赔偿认筹金损失10000元；三、驳回原告赵绍军的其他诉讼请求。案件受理费3123元，由被告河南骏景地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审相一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：关于涉案认筹金退还责任主体如何认定问题。涉案房屋系河南骏景公司开发房屋，赵绍军主张的认筹金1万元亦在河南骏景公司售楼部交纳，即便许昌金飞马网络科技有限公司与河南骏景公司之间不存在房屋代销关系，但本案没有证据证明赵绍军明知或应当知道二公司之间的关系，仍选择与许昌金飞马网络科技有限公司另行建立民事法律关系，一审认定河南骏景公司承担1万元认筹金损失具有依据，并无不当。综上，河南骏景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河南骏景地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕军尚审判员  张 靖审判员  肖永强二〇二〇年十一月三日法官助理刘贺举书记员韩笑执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口