辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2013号 上诉人(原审原告)：解宜霖，男，1987年2月2日出生，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：柳鹏，辽宁兴达律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：大连明鑫建设有限公司，住所地辽宁省庄河市长岭镇长岭村。 法定代表人：王明芝，该公司经理。 委托诉讼代理人：马俊东，辽宁兴达律师事务所律师。 原审第三人：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人:王恩柱，该公司经理。 上诉人解宜霖因与被上诉人大连明鑫建设有限公司（以下简称明鑫公司）以及原审第三人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人解宜霖的委托诉讼代理人柳鹏，被上诉人明鑫公司的委托诉讼代理人马俊东到庭参加诉讼。原审第三人金远公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 解宜霖上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将此案发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人同原审第三人签订《商品房买卖合同》约定，上诉人购买原审第三人开发建设的宽甸镇魅力城A16#楼1层C10号39.73m2车库。同日，上诉人向原审第三人交付全部房款。2013年7月19日，上诉人同原审第三人在宽甸满族自治县房地产交易所。办理了商品房买卖备案登记。被上诉人明鑫公司申请执行原审第三人建设工程施工合同一案中，原审法院作出（2016）辽0624执1463号执行裁定，将原审第三人宽甸镇魅力城，包括上诉人购买的车库在内的17套车库予以查封。上诉人向原审法院提出执行异议，原审法院驳回了上诉人提出的执行异议。上诉人在法定期限内向原审法院提起执行异议之诉，该院驳回上诉人提出的诉讼请求。上诉人认为原审判决适用法律错误，应当依法撤销。1、原审第三人已实际交付上诉人购买的车库，上诉人已实际占有。而原审判决却认定上诉人没有实际占有，属于认定事实错误。2、上诉人一次性购买六套车库，没有违反法律禁止性规定。3、上诉人同原审第三人签订的买卖合同已履行完毕，且按规定进行了商品房买卖备案登记，其行为符合法律规定。在宽甸县内，所有车库都不需要办理产权登记。4、原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条和二十九条属于适用法律错误。 明鑫公司辩称，涉案车库虽然办理了备案登记，但该备案登记仅是作为一种行政管理方式，不是预告登记，不具有一定的物权效力，它始终保持着债权性质，即登记权利人及权利本身仍处于债务关系中。而被上诉人在涉案房屋上依法成立的具有优先受偿效力的金钱债权，其性质属优先权，在顺位上优先于一般的担保物权，显然优先于涉案房屋的备案登记。上诉人在魅力城小区购买了十三套住宅，六个车库。故一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的，二审法院应予以维持。 金远公司未出庭亦未提交书面意见。 解宜霖向一审法院起诉请求：一、确认案涉争议车库归原告所有；二、撤销（2020）辽0624执异58号执行裁定；三、解除对原告购买的宽甸满族自治县魅力城小区A16#楼1层C10号39.73m2车库的查封。 一审法院认定事实：2013年7月11日，原告与第三人金远公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于宽甸满族自治县车库，即案涉车库。当日，原告向金远公司支付了购买车库款，并办理了合同登记备案手续。由于第三人金远公司拖欠被告明鑫公司建设工程款，2014年12月12日，丹东市中级人民法院作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决第三人金远公司给付被告明鑫公司工程欠款17356401.43元，明鑫公司对宽甸满族自治县魅力城小区B区A5号、A6号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号、C10号、C11号楼享有优先受偿工程折价款或拍卖价款的权利，案涉车库包含在上述房屋内。该判决生效后，被告明鑫公司申请执行。2019年，一审法院作出（2016）辽0624执1463号执行裁定书，裁定查封了宽甸满族自治县魅力城小区包含案涉车库在内的142套房屋。执行中，原告以购买的案涉车库已办理备案登记，对案涉车库享有合法权利为由向该院提出执行异议，该院于2020年3月26日作出（2020）辽0624执异58号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，于2020年4月10日提起本诉。 另查明，包括案涉车库在内，原告在宽甸满族自治县魅力城小区购买了多个车库。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，原告虽购买的为车库，参照上述规定，除案涉车库外，原告在同一小区还购买了多处车库，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）项之规定。判决：驳回原告解宜霖的诉讼请求。案件受理费100元，由原告解宜霖负担。 二审期间，各方均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”依据上述法律规定，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。因此，若要排除建设工程优先受偿权的强制执行，则必须符合该解释二十九条的规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条旨在保护消费者基本生存权，该条所称“商品房”特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需。本案诉争标的物为车库，虽主要是供该小区内的业主使用，但尚未达到影响业主生存的程度，不能被认定为居住性房屋，不属于该司法解释第二十九条的调整范畴。因此，上诉人不享有对抗建设工程优先受偿权强制执行的民事权益，对其上诉主张，本院不予支持。一审法院将车库视为商品房审查其是否符合司法解释第二十九条规定的要件，属于对该司法解释理解有误，但该错误并不影响裁判结果的正确性。 综上，解宜霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项以及第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人解宜霖负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  林婷婷