山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2984号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张继良，男，1958年6月23日出生，汉族，现住运城市盐湖区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕林庆，男，1959年4月17日出生，汉族，现住运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：杨海东，山西韶风律师事务所律师。 上诉人张继良因与被上诉人吕林庆房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初8127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张继良上诉请求：1、撤销一审判决第一条，驳回被上诉人要求退还其租金20000元的诉讼请求。2、撤销一审判决第五条，改判被上诉人向上诉人支付欠付租金20000元（其余反诉请求上诉人自愿放弃）。事实与理由:1、上诉人与被上诉人之间签订的《租房协议书》明确约定，房屋租赁期为三年，自2016年6月25日起至2019年6月25日止。如乙方在合同期内经营发生变化，不继续租赁该房屋，需要提前半年通知甲方”。按照该约定，即使如被上诉人所述其于2017年12月3日提出不再继续租赁房屋，应认定为2018年6月25日至2019年6月25日这一年不再租赁，而不能认定自2017年12月3日起不再租赁。一审判决以被上诉人未实际占用房屋为由判令上诉人向其退还20000元租金是错误的。2、2017年6月26日至2018年6月25日第三层一年的租金为8万元，而被上诉人只向上诉人支付了6万元，尚欠付2万元。一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付欠付的2万元租金的诉讼请求显然是错误的。综上所述，上诉人认为一审判决损害了上诉人的合法权益，是错误的，故提出上诉，请求依法支持上诉人的各项诉讼请求。 被上诉人吕林庆辩称，一、案涉的《租房协议书》是无效合同，因此，上诉人张继良援引无效合同中的条款（尤其是违约责任条款）作为上诉理由没有事实和法律依据。二、上诉人与答辩人将案涉房屋第二年（2017年6月26日至2018年6月25日）房屋占用费调整为6万元/年，答辩人第二年实际支付上诉人6万元，实际占用房屋半年，应付房屋占用费3万元。因此，上诉人依法应返还答辩人3万元房屋占用费，根本不存在答辩人欠付上诉人房屋占用费的问题。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉请求，维持原判。 被上诉人吕林庆向一审法院起诉请求：1、判令被告立即退还原告租金3万元；2、判令被告立即退还原告押金2万元；3、判令被告立即返还原告吊扇6台、窗帘7个、高低床6张、灯管12根和广告牌一张；4、本案诉讼费由被告承担。 上诉人张继良向一审法院提出的反诉请求：1、判令反诉被告搬走遗留物、拆除屋内外宣传及广告牌、腾空房屋并粉刷墙面恢复原状；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋改造费1.8万元；3、判令反诉被告向反诉原告支付欠付租金2万元和多占用期间的房租费3万元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告损失8万元；5、反诉案件受理费及相关费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月26日，原、被告签订一份《租房协议书》，约定：乙方（原告）租用甲方（被告）位于盐湖区建材××公寓××、××层房屋做开设学生课程辅导班之用；租期三年，自2016年6月25日起至2019年6月25日止，房屋租金每年16万元。房屋财产及租赁押金两万元，协议期满退房时，结清水、电、气等费用，财产完好，交还房屋后，由甲方退还乙方押金两万元。同时协议第二条第五款约定“如乙方在合同期内，经营发生变化，不继续租赁该房屋，需提前半年通知甲方，否则乙方需要再交纳三个月房租。并交房屋改造费壹万捌仟元。……”。协议签订后，原告向被告交付房屋押金2万元及2016年6月26日至2017年6月25日一年期间的租金16万元（2016年5月26日5万元、6月26日5万元、9月26日6万元）。2016年12月5日，原告因经营情况发生变化，向被告提出不再占用公寓第四层，被告予以同意。2017年8月11日，原告于2017年8月11日向被告交纳租金6万元。2017年12月3日，原告因经营发生变化向被告提出解除合同，2017年12月25日，原告搬离被告的房屋，并将钥匙交给被告的侄女张雅哲。原告搬离前，将水电费结清。同时查明，原告将吊扇6台、窗帘7个、高低床6张、灯管12根和广告牌一张遗留在被告处，其他物品全部搬离。庭审中，原告称2017年原告以实际仅占用第三层且房租高出市价太多为由要求被告降低房租为每年6万元，随后，原告缴纳了2017年6月25日至2018年6月25日期间的房租6万元。对于原告的陈述，被告予以否认，称因原告不承租四层，所以三层的租金不能降低，原告交纳的6万元租金是其称只有6万元，随后的2万元补交，而不是将租金由8万元降低到6万元。对此，双方各持己见，均未提供证据证实。另，原、被告双方对签订的协议第二条第五款“并交房屋改造费壹万捌仟元”产生歧义，原告认为“如果在半年内没有通知被告，原告要承担18000元的改造费和相当于三个月房租的违约金。如果三年占不够，按1年6000元计算，原告已经租用了1年半，还剩9000元的改造费没有给。”被告则认为“协议有两层意思，1、没有租满3年，要承担18000元改造费；2、在合同期内经营发生变化，要提前半年告知被告，如果没有告知，扣除原有租期再交相当于3个月租金的违约金。” 一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方约定原告租用被告的第三、四层房屋，租期三年，每年租金为16万元，应认定一年一层租金为8万元。原告称经与被告协商2017年6月26日-2018年6月25日第三层的租金调整为6万元，但原告的证据及证人证言不能证明该主张且被告否认，故应认定2017年6月26日-2018年6月25日第三层一年的租金仍为8万元。2017年8月11日，原告向被告支付了2017年6月26日-2018年6月25日期间的租金6万元。2017年12月3日原告向被告提出解除合同后，于2017年12月25日腾空房屋，并将钥匙交还给被告的侄女张雅哲，被告对此未提出异议，应认定原告腾空房屋并向被告交付钥匙当天，视为双方同意解除租房协议之日，原告实际租用被告房屋的期间为2017年6月26日-2017年12月25日，原告应向被告交付半年租金4万元，被告实际收取租金6万元，故被告应返还原告多交的租金2万元，其反诉要求原告支付欠付租金2万元，因原告未实际占用房屋，故其诉请本院不予支持。庭审查明，原告已将租赁房屋的水电费结清并将钥匙交给被告，按照协议约定，被告应将租房押金2万元退还给原告。因原告租用被告房屋不满三年，故应按租房协议约定向被告支付房屋改造费18000元。另，原、被告双方租房协议已经解除，原告应将遗留在被告房屋内的物品搬走，腾空房屋，并拆除遗留在被告处的屋内外宣传及广告牌，粉刷所租赁房屋的墙面。对于被告要求原告支付多占用期间的房租费3万元及损失8万元的反诉请求，因双方协议约定，原告在合同期内，经营发生变化，不继续租赁该房屋，需提前半年通知被告。2017年8月11日，原告向被告支付了第二年房租6万元。2017年12月3日原告向被告提出解除合同，符合双方协议约定的提前半年通知对方的条件，原告不存在违约。2017年12月25日原告腾空房屋，并将钥匙交还给被告的侄女张雅哲，且被告自认在原告搬离租赁房屋时，其侄女张雅哲提出留下高低床，故应认定被告已明确知道原告不再承租其房屋，同时原告遗留的窗帘、灯管并不影响被告对房屋的出租，故被告该诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）张继良退还原告（反诉被告）吕林庆房屋租金20000元及押金20000元，共计40000元；二、原告（反诉被告）吕林庆向被告（反诉原告）张继良支付房屋改造费18000元；上述1-2项折抵后，被告（反诉原告）张继良于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）吕林庆租赁房屋租金、押金共计22000元。三、原告（反诉被告）吕林庆于本判决生效后十五日内将遗留在被告（反诉原告）张继良位于运城市盐湖区建材××公寓内××层租赁屋内的高低床6张搬走，拆除吊扇6台、窗帘7个、灯管12根以及在被告（反诉原告）张继良屋内外的宣传及广告牌，并粉刷其所租赁房屋的墙面。被告（反诉原告）张继良予以协助；四、驳回原告（反诉被告）吕林庆的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张继良的其他反诉讼请求。案件受理费1113元，原告负担223元，被告负担890元；反诉案件受理费1630元，反诉原告负担1434元、反诉被告负担196元。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，上诉人未能提供案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，因此，应认定上诉人与被上诉人之间签订的《租房协议书》为无效协议。同时，根据前述司法解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，上诉人张继良与被上诉人吕林庆之间签订的《租房协议书》约定，被上诉人租用上诉人案涉房屋第三、四层共两层，租房期限为（2016年6月25日起至2019年6月25日止）三年，年租金16万元，据此可以认定每层房屋占有使用费为8万元。在合同履行过程中，双方之间关于第一年租赁合同的履行无争议。后经协商，在租期第二年（即2017年6月26日至2018年6月25日），被上诉人仅租赁上诉人案涉房屋的第三层共一层，该层房租亦应认定为年房屋占有使用费为8万元。鉴于案涉合同为无效合同，导致合同无效的过错为上诉人，而被上诉人在第二年实际占有房屋的时间为半年，已实际交付房屋占有使用费6万元（半年应为4万元），因此，上诉人请求被上诉人再支付第二年房屋占用使用费2万元依法不能成立。关于上诉人上诉称一审判决上诉人向被上诉人退还20000元租金是错误的理由，经查，上诉人与被上诉人之间签订的案涉《租房协议书》第二条第五款约定“如乙方在合同期内，经营发生变化，不继续租赁该房屋，需提前半年通知甲方，……”。在案涉合同履行过程中，被上诉人因自身经营原因于2017年12月3日向上诉人提出合同终止履行，并于2017年12月25日搬离案涉房屋。因此，尽管案涉合同为无效合同，但基于诚实信用与公平原则，并结合本案合同履行过程中被上诉人通知上诉人终止履行合同及实际搬离案涉房屋的时间、上诉人就案涉房屋的再次出租、当事人的过错等因素综合考虑后，本院认为，除返还2万元押金外，一审判决上诉人再返还被上诉人2万元过高，应返还1万元较为妥当。 综上所述，上诉人张继良的部分上诉请求成立，应予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初8127号民事判决第二、三项； 二、撤销山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初8127号民事判决第一、四、五项； 三、上诉人张继良于本判决生效后15日内返还被上诉人吕林庆房屋押金20000元、房屋占有使用费10000元； 四、驳回被上诉人吕林庆的其他原审诉讼请求； 五、驳回上诉人张继良的其他上诉请求。 一审案件受理费1113元，反诉案件受理费1630元，二审案件受理费350元，合计3093元，由上诉人张继良负担1593元，由被上诉人吕林庆负担1500元。 本判决为终审判决。 审判长 张 勇 审判员 林学武 审判员 梅智勇 二〇二〇年十一月十六日 书记员 陆 鑫