浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初11489号 原告（反诉被告）：诸暨市越都商业经营管理有限公司，住所地诸暨市暨阳街道西施大街****北面。 法定代表人：陶冶。 委托诉讼代理人：孟洪权,浙江越晖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：应友利，男，1971年8月4日出生，汉族，住诸暨市。 原告诸暨市越都商业经营管理有限公司（以下至判决主文前简称为越都公司）与被告应友利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院一并审理。本案于2020年9月4日公开开庭审理，原告越都公司的委托诉讼代理人孟洪权、被告应友利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告越都公司向本院提起诉讼请求：1、解除原、被告于2018年12月10日签订的商铺租赁合同及诸暨印象城综合管理服务协议，被告交纳的所有保证金共计92209.96元归原告所有，并向原告支付违约金98444.7元。 2、被告支付至合同解除之日止产生的租金、管理费、公用 事业费（暂计己拖欠258938.50元），并在逾期给付期间（每一期按合同约定的付款日起至实际付清日止）以拖欠金额按月利率2%支付违约金。3、被告办理注销以诸暨印象城（现更名为“青悦城”）第三层编号为03—14号商铺为注册地址的工商登记手续；并对该商铺恢复至交付标准的原状和向原告办理商铺腾退交还手续。4、如被告未按第3项诉讼请求履行义务，则判令被告向原告支付自合同解除之日起至上述第3项诉讼请求完成之日止按合同约定标准每日2245.23元计算的占有使用费和按原标准每日345.42元计算的管理费、实际使用产生的公用事业费。 事实与理由：原告与被告在2018年12月10日签订了商铺租赁合同、诸暨印象城综合管理服务协议各一份，上述协议约定由被告承租诸暨印象城购物中心内第三层编号为03—14的商铺，租赁期从2018年12月10日起至2024年2月9日止，同时约定了被告应支付的租金、管理费、公用事业费等计算标准及支付时间等内容，也明确了被告方违 约时的解约条款及违约责任（详见两份协议内容）。但被告自2019年12月起未予按时交纳租金、管理费及水、电费，经原告催告后仍未支付，严重违反协议约定的支付时间，且被告的违约行为己符合合同约定的解约情形。现诸暨“印象城”己更名为“青悦城”。 被告应友利答辩称：1、原告招商部在对被告进行招商时承诺一旦其入驻则不再新增其他火锅店商户，但实际上其又于2019年10月招租“海底捞”火锅店进驻，导致其营业收入显著下降。2、疫情期间，原告通知不能营业，总计关闭店铺时间2个月，而原告一直未就疫情期间租金减免事宜与其进行协商。3、原告未按计划提供营销费用开展推广营销活动，导致自2019年10月起大量商家撤出原告之商场，继而人流量下降，影响被告营业收入。4、2019年8月起，原告撤下电梯间原标有的“三层美食”指示牌，影响被告开在三楼的火锅店经营，其多次要求原告仍拒不整改。5、原告还拒绝被告在商场广告位投放广告。6、因原告之商场至今未予以竣工验收，房屋结构问题致使隔壁“葫芦鱼”厨房油烟串至被告餐厅，影响餐厅环境，经反复投诉，直至2020年6月底才解决上述问题。7、被告借款开店，目前生活困难。8、因原告隐瞒房屋未经竣工验收事实，致使被告无法经申请获批店面装修需要的施工许可证，故店面无法进行大规模装修，也就无法增加美观度以达到吸引顾客进店消费的效果。原告明知房屋未经竣工验收仍然出租给被告属于违规出租。9、对欠付金额全部无异议，因原告方经理曾承诺为其申请免租，故自2019年12月起未缴纳租金和物业费等。10、原告越都公司主张逾期支付租金、管理费、公用事业费违约金过高，合同解除不返还被告应友利缴纳的保证金和主张三个月租金、管理费金额的解约违约金也不合理。 反诉原告应友利向本院提起反诉请求：1、撤销原、被告间签订的商铺租赁合同、诸暨印象城综合管理服务协议；2、返还已缴纳的房租费和物业管理费计310876元和保证金92209.96元。事实与理由与辩称内容基本一致。 反诉被告越都公司针对反诉答辩称：双方间合同不存在可撤销的理由，越都公司不存在欺诈。因为反诉原告存在违约情形，拒绝退还保证金，退还房租、物业费也无法律依据。双方在合同中未约定其他火锅店不能入驻经营等限制性条款，应友利所称生意不佳是经营中的正常风险。关于越都公司是否隐瞒未进行竣工验收的问题，案涉商场于2017年5月开业，至今逾三年，至反诉原告进场也已历一年半，没有隐瞒事实的必要，也没有隐瞒事实的可能。接受时部分不是毛胚的问题，反诉原告承租时接受按现场交付，并要求保留原来的装修，且事实上反诉原告对商铺也进行了装修，所以没有房产证、没有竣工验收不影响反诉原告对商铺进行装修和其正常经营。不能竣工验收是因为旁边的酒店还没造好，无法验收。关于疫情期间的损失，商场停业时间是2020年1月27日至2020年2月17日，属于政府部门要求停业的，故疫情期间损失不应由越都公司赔偿。综上请求庭依法驳回反诉原告的反诉请求。 经审理，本院对原告诉称的事实予以认定。 另对与原告诉讼请求相关的案件事实查明如下： 1.租金、管理费、水电费欠付金额和应付期限及违约责任 被告对原告主张的欠付2019年12月起的租金、管理费、公用事业费、水电费357812.20元无异议，本院予以认定；根据商铺租赁合同10.4条和诸暨印象城综合管理服务协议第九条违约责任第2项的约定，在租赁期内，乙方逾期应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的2%支付违约金。 2.合同解除条件 根据双方签订的商铺租赁合同8.2.6条、8.2.12条和诸暨印象城综合管理服务协议第九条第2项第2款的约定，逾期支付租金、管理费或其他任何应付款项超过五日或累计超过两次的，越都公司有权书面通知解除双方间合同关系。 3.双方关于合同解除违约金和不退还保证金的约定 根据商铺租赁合同10.3条和诸暨印象城综合管理服务协议第九条第4项的约定，越都公司按约定行使合同解除权的，已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。此外，还应向越都公司支付合同解除当月固定租金（含税）和管理费（含税）的三倍金额作为违约金。 另，根据商铺租赁合同1.1.6条、24.1.2条，第二租赁年度（2019年12月10日至2020年12月9日）每月固定租金22452.30元；根据商铺租赁合同21.3条和诸暨印象城综合管理服务协议第三条第2项，每月应缴纳管理费计10362.60元；根据诸暨印象城综合管理服务协议第四条的约定，已缴纳保证金为：履约保证金75992.40元，质量保证金10000元，公用事业保证金6217.56元。 4.合同解除后应友利的义务 根据商铺租赁合同第12条、诸暨印象城综合管理服务协议第四条第5款约定，合同解除后应友利的义务包括： ①应在解除之日交还商铺并办理交接接收手续，归还所有越都公司提供的资料（如有）的全部原件和复印件，归还通向商业广场各部分的钥匙（如有）等； ②若越都公司同意应友利迟延交还该商铺的，除实际发生的水、电等公用事业费用，每迟延一日，应友利还应按照交还房屋当月的日平均租金三倍的标准支付占用使用费； ③应友利向越都公司交还该商铺前，应自付费用将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租； ④协议终止时，在应友利完成以该商铺为注册地址的相关工商变更或注销手续且商铺交还状态已由原告认可。 另查明，因受疫情和疫情防控措施影响，被告应友利在租用场地经营的火锅店在疫情防控期间停产停业。 上述事实，除了当事人的陈述外，尚有商铺租赁合同、诸暨市印象城综合管理服务协议缴费通知函、律师函（附帐单、签收回执）、商户结算通知单、建设工程规划许可证、消防检验合格证、营业执照、照片和委托代理合同及律师费发票等予以佐证。 本院认为，原、被告间签订的商铺租赁合同及诸暨印象城综合管理服务协议中反映的双方的民事权利、义务内容均未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。被告应友利应依合同按期向原告支付租金、管理费，但因受“新冠”疫情和相应防控措施影响，再综合考虑受影响期间恰逢春节消费旺季及火锅店无法开展外卖销售方式难度大等因素，应酌情减免自2020年1月23日起2.5个月的租金、管理费计82037.25元。不过被告应友利自2019年底起就存在拖延缴纳租金、管理费、水电费的情况，且一直延续至今，显然疫情无法作为其不按其缴纳租金等费用的违约行为的免责理由，故原告越都公司以被告应友利违约为由要求解除合同的诉讼请求符合双方间合同的约定，本院应予支持。合同解除后，被告应友利还应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定和合同约定，原状交还商铺并办理交接手续及注销以商铺诸暨市西施大街77号诸暨印象城（现更名为青悦城）03-14号商铺为注册地址的工商登记手续。如被告延期交还，应依合同约定，在合同解除后至原状交还商铺并办妥交接手续止期间，被告仍应依照原合同标准支付管理费、公共事业费用、按当月平均租金三倍标准计算的占有使用费。不过因原告越都公司将商铺交付给被告应友利已非毛坯，故被告应友利返还时当然也无须将商铺恢复为毛坯，仅需在不破坏原有装修的前提下拆除其承租后所进行的装修。双方还约定承租方违约时出租方不予退还履约保证金、公用事业保证金、质量保证金等，但因原告未提供证据证实合同解除后的具体损失情况，该项违约责任叠加前项违约金，显然过高，本院对原告要求确认被告缴纳的前述保证金归其所有的诉讼请求不予支持，该款可直接折抵被告欠付的租金等。原告还要求按月利率2%计算逾期支付租金、管理费、公用事业费的违约金，也超出合理范围，本院酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算该违约金，同时考虑到疫情因素，违约金自2020年4月6日起算。而原告按合同约定主张的合同解除违约金并无不当，故不作调整。原告越都公司还要求被告支付2019年11月之后直至被告向原告交还商铺止的电费、水费，但之后的水电费未实际产生，原告可待实际发生后另行主张。 反诉原告应友利以反诉被告越都公司在签约时未告知店铺所在建筑尚未通过竣工验收存在欺诈而反诉请求撤销双方签订的商铺租赁合同、诸暨印象城综合管理服务协议。民事活动中的欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。但据审理查明，该建筑已通过建筑工程规划许可且在开业前通过消防安全检查，其未通过竣工验收既不影响出租合同效力，也未对反诉原告租用商铺开展生产经营活动有实质性影响，反诉被告不存在故意隐瞒建筑物未通过竣工验收的动机，反诉原告不能依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》五十四条以对方欺诈为由要求撤销合同。故本院对反诉原告的反诉请求不予支持。据此，《中国人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,判决如下: 一、解除原告诸暨市越都商业经营管理有限公司与被告应友利签订的商铺租赁合同、诸暨印象城综合管理服务协议； 二、被告应友利自本判决生效之日起十五日内与原告诸暨市越都商业经营管理有限公司办理位于诸暨市西施大街77号名为诸暨××广场××层××号××号××商铺的交还交接手续，并注销以该商铺为注册地址的工商登记手续； 三、被告应友利支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司截至2020年10月31日止的租金、管理费、公用事业费（其中水费、电费截至2020年7月）275774.95元（已扣除2.5个月租金和管理费），与原告支付的保证金92209.96元相抵后尚应支付183564.99元，并支付其中84281.79元自2020年4月6日起至2020年5月25日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，其中84489.79元自2020年5月26日起至2020年6月25日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，其中84691.29元自2020年6月26日起至2020年7月5日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，其中183135.99元自2020年7月6日起至2020年7月25日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，其中183343.99元自2020年7月26日起至2020年8月25日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，其中183564.99元自2020年8月26日起至款付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，款限本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告应友利支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司自2020年11月1日起至本判决生效之日止按22452.30元/月计算的租金和按10362.60元/月计算的管理费及本项欠款按原、被告签订的商铺租赁合同、诸暨印象城综合管理服务协议约定起算时间至款付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金和解除合同违约金98444.70元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 五、被告应友利支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司自本判决生效之日起十五日（如被告在本判决生效后十五日内履行完毕本判决第二项的义务，则计算至履行完毕该项义务之日止）的按22452.30元/月计算的占有使用费和按10362.60元/月计算的管理费，款限本判决生效之日起三十日内付清； 六、如被告应友利未按期履行本判决第二项义务，则支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司自本判决生效之日第十六日起至履行完毕本判决第二项义务之日止按67356.90元/月计算的占有使用费和按10362.60元/月计算的管理费，款限于被告履行完毕本判决第二项内容之日起五日内付清； 七、驳回原告诸暨市越都商业经营管理有限公司的其余诉讼请求； 八、驳回反诉原告应友利的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8044元，依法减半收取4022元，反诉案件受理费3673元，合计诉讼费用7695元，由被告应友利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王 羽 二〇二〇年十一月十一日 法官助理  胡李婷 书 记 员  钱 萍