安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2769号 上诉人（原审原告）:陈宏，男，汉族，1987年8月12日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：陈多友，男，1963年2月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：周义林，安徽云飞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧**。 法定代表人：赵立新，该公司董事长。 委托诉讼代理人:周建，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵先飞，安徽皖光大律师事务所律师。 上诉人陈宏、上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈宏上诉请求：撤销一审判决第二项内容，依法改判金园公司支付逾期交房违约金自2018年6月2日至2019年4月1日计911572元；本案诉讼费由金园公司承担。事实和理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第八条的约定，金园公司应自收到陈宏交付的全部房款后，于2016年9月9日将具备交付条件的房屋交付陈宏，但金园公司并未在上述期限交付，应承担违约责任。2.一审认定案涉房屋交付时间错误，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，由金园公司负责案涉房屋水表、电表等基础设施和公共配套的安装，并保证达到交付条件，但截至2018年6月1日，案涉房屋的上述设施仍未安装完成，且有部分消防设施和报送维修项目尚未施工，直至2019年4月1日金园公司才将案涉房屋水卡交付陈宏，金园公司的行为违反了合同约定，一审法院仅支持违约金至2018年6月1日，未支持2018年6月2日至2019年4月1日的违约金错误。 金园公司辩称，案涉房屋属金园公司为改善企业职工居住环境开发的福利住房，只有金园公司的职工才具有购买资格。案涉小区房屋共计74栋，在合同约定的交房日期到达前，如果逐一通知，将花费大量的人力、物力，故金园公司下发189号文件，文件要求各单位安排好交房事宜。金园公司已尽到交房义务，但部分业主未按照通知的时间办理交房手续。案涉房屋交付时已验收合格，金园公司亦提供验收报告，金园公司没有任何的责任。 金园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈宏的诉讼请求；一、二审诉讼费由陈宏承担。事实和理由：1.一审判决认定金园公司逾期交房并承担违约金错误。陈宏于2014年4月24日与金园公司签订《商品房买卖合同》，约定陈宏购买金园公司开发的金色家园小区S3#B4#104、105号商铺，交房时间为2014年4月30日前，金园公司实际于2014年10月20日在陈宏尚欠房款的情况下即为其办理交房手续。由于陈宏的按揭贷款未办理成功，其申请退回9套商铺和住宅以交付S3#B4#107号商铺的欠款371万元，故直到2016年9月9日，陈宏才将案涉房屋房款付清。一审法院以2018年6月1日房屋交接单认定金园公司的交房时间，并据此判决金园公司承担2016年9月10日至2018年6月1日的逾期交房违约金不合理。2.案涉房屋符合合同约定的交房条件和安徽省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的规定，一审判决违反法律规定。 陈宏辩称，金园公司的上诉理由不成立，应驳回其上诉。一审判决金园公司承担自2016年9月10日至2018年6月1日的违约金没有异议，但自2018年6月1日后到2019年4月1日之间的违约金金园公司亦应承担。虽然针对案涉房屋有房屋交接验收，但当时门面房消防、水电等均没有入户。因此，在2018年3月15日陈宏向金园公司写了一份情况说明，由金园公司负责人签字，约定陈宏自己购买水表等。直到2018年9月26日陈宏才把物品购买齐，到2019年3月30日消防设备、水电才安装完毕。故案涉门面房的实际交房时间是2019年3月30日。S3#B4#104增加的面积差价陈宏已全部向金园公司支付完毕，且该房屋也已交付陈宏实际使用。 陈宏向一审法院起诉请求：1、判决金园公司支付陈宏迟延交房违约金4403480.98元(违约期限从2016年9月10日计算至2019年11月12日起诉之日)；2、判决金园公司从2019年11月13日继续支付违约金至涉案商品房符合验收合格房屋为止。3、诉讼费用由金园公司承担。 一审法院认定事实:2014年4月22日，陈宏与金园公司签订《商品房买卖合同》2份。合同约定，买受人（陈宏）购买出卖人（金园公司）开发的金色家园小区S3＃B4＃栋104号商铺，房屋建筑面积165.71㎡；单价13346.58元/㎡，金额2211662元，及B4栋105号商铺，房屋建筑面积284.56㎡；单价13303.08元/㎡，金额3785525元。陈宏在2014年4月24日前，已经支付了两套商铺首付款。《商品房买卖合同》第八条约定金园公司应于2014年4月30日前将经验收合格的房屋交付给陈宏，因陈宏未按照合同约定办理余款按揭贷款，金园公司未交付涉案房屋。后陈宏与金园公司对《商品房买卖合同》第六条协商一致，重新约定，由按揭购房改为全款购房，陈宏于2016年9月9日付清房款。《商品房买卖合同》约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2014年4月29日，涉案两套商品房买卖合同在宿州市房地产管理局登记备案。2013年11月27日，宿州千亩园金色家园B4＃S3-1＃栋楼工程竣工。2018年6月1日，金园公司将涉案房屋交付给陈宏。2015年9月6日，宿州市经济技术开发区公安消防大队出具宿公消验字【2015】第0062号复查意见书；2015年8月20日，宿州市环境保护局出具同意的验收意见；2019年12月5日，宿州市自然资源和规划局出具编号2019-170号规划核实合格证；2019年12月20日，宿州市住房和城乡建设局出具验收意见。2019年12月20日，宿州市建设工程质量监督站在验收意见处加盖公章。一审法院认为，陈宏、金园公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据合同约定，金园公司应于2014年4月30日前将验收合格的房屋交付给陈宏，因陈宏未按照合同约定办理余款按揭贷款，金园公司未交付涉案房屋。后陈宏与金园公司对《商品房买卖合同》第六条协商一致，重新约定，由按揭购房改为全款购房，陈宏于2016年9月9日付清房款后金园公司应将房屋交付给陈宏，但金园公司在2018年6月1日才将涉案房屋交付给陈宏，金园公司逾期交房的行为构成违约。金园公司应每日按照陈宏已交付房价款的万分之五向陈宏支付自2016年9月10日起至2018年6月1日止这一期间的逾期交房违约金，S3＃B4＃栋104号商铺违约金696673.53元（2211662元×0.0005×630天=696673.53元）、B4栋105号商铺违约金1192440.38元（3785525元×0.0005×630天=1192440.38元），合计1889113.91元。在法庭辩论终结前，金园公司提供了完整的《工程竣工验收报告》证明公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构已经对涉案房屋出具了认可性意见，且宿州市建设工程质量监督站加盖了公章，故，对陈宏要求金园公司承担自2018年6月2日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决:一、金园公司于判决生效后十日内支付陈宏自2016年9月10日起至2018年6月1日止的逾期交房违约金1889113.91元；二、驳回陈宏其他的诉讼请求。案件受理费21014元，由陈宏负担2793元，由金园公司负担9015元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈宏提交证据1.情况说明，证明供水、排水、供电不齐全；证据2.消防设施收条，证明在验收时房屋不合格，要求金园公司维修房屋，陈宏没有接收房屋；证据3.陈宏购买的电表等材料凭据，证明当时所定的交房时间不正确，一直到2019年3月30日才交房。金园公司质证认为，证据1情况说明中当事人的签字，无法核实是否是本人所签，对真实性不认可。对于证据2、3，交接清单的真实性无异议，只能看出金园公司一直在配合业主完善各种手续，不能看出陈宏是否接收了房屋，且情况说明及交接单，不能证明业主没有交接房屋，达不到业主的证明目的。本院认证意见为：证据1情况说明中签字人身份不明，本案不予认定；虽金园公司对证据2、证据3的真实性无异议，但房屋出售人对房屋的维修义务与房屋交付不同，达不到陈宏的证明目的，本院不予采信。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订于2014年4月24日，约定金园公司应于2014年4月30日前将经竣工验收合格的商品房交付陈宏，但金园公司并未提交有效证据证明其在约定交房时间之前将符合交付条件的房屋交付陈宏，故其应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。金园公司上诉主张其实际于2014年10月20日在陈宏尚欠房款的情况下即为其办理了交房手续，说明金园公司认可案涉房屋在2014年10月20日即具备其理解的交房条件，但其在2016年9月9日陈宏支付完毕购房款后仍未实际交付房屋，一审判决金园公司自2016年9月10日之日起，按照合同约定标准支付逾期交房违约金至陈宏于一审中自认接收房屋及双方签署房屋交接单之日即2018年6月1日止的违约金并无明显不当。金园公司、陈宏关于房屋实际交付时间的上诉理由均不能成立，本院均不予采信。另，审理认为，金园公司在一审法庭辩论终结前就案涉房屋所涉工程提供了完整的《工程竣工验收报告》，陈宏在已经接收房屋的情况下，再以金园公司部分设施未予施工、其在2019年4月1日才取得案涉房屋水卡为由，上诉要求金园公司承担自2018年6月2日至2019年3月30日止的逾期交房违约金，混淆了保修义务与房屋交付义务，本院不予支持。 综上，金园公司、陈宏的上诉理由均不能成立，均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42028元，由淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担18030元，由陈宏负担23998元。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  杨俊举 审判员  张 奥 二〇二〇年十一月十三日 法官助理王珊珊 书记员王艳 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。