浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初8938号 原告：朱政新，女，1969年1月28日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：李**，浙江泽鉴律师事务所律师。 被告：方仲辉，男，1988年2月13日出生，汉族，住兰溪市。 原告朱政新诉被告方仲辉房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月24日向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。后由于被告方仲辉向公案机关报案，公安机关立案，本院将该案裁定移送公安机关处理。现该案经检察机关决定不予立案，原告朱政新又于2020年10月15日重新向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于同年11月20日再次公开开庭进行了审理。原告朱政新及其委托诉讼代理人李**，被告方仲辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱政新向本院提出诉讼请求：1.判令被告方仲辉支付原告朱政新购房款410万元；2.由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年12月14日，原、被告签订《购房合同》，合同对于房屋的基本情况、价格、付款方式、房屋交付期限、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交付房屋的违约责任、关于产权过户登记的约定、签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更、因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳等进行约定，被告除了支付240万元，余款410万元均未支付。 被告方仲辉辩称：1.我没有购买过原告朱政新的房屋，没有支付房款的必要。2018年11月，朋友金杰找我，让我做抵押贷款，说给我20万元好处费，当时没钱我就同意了。2018年11月14日通知我过户，在场有朱政新、金杰，朱政新拿出一张合同和欠条让我签字做抵押贷款。650万元欠条让我签字，我就签字了。办掉后12月份，朱政新联系民间借贷资金方签280万元抵押合同，朱政新是担保人，我是借款人，抵押方将第一笔200万元打入我卡里，怕我跑路因此又转入朱政新的卡里，此后朱政新又向我卡里进出打过800万元左右。我有犯罪前科资信不过关，因此找到曹纪森借款，他只借了240万元给我。曹纪森借款是1.5%利息，朱政新还不上了，曹纪森很想要这套房子。朱政新后来找到唐赞美出售房屋，唐赞美购房付款258万后，朱政新又拿了7万现金将此款作为利息还给曹纪森（共265万元），因此涤除了曹纪森的抵押权。朱政新拿到唐赞美的钱却又不将房屋卖给唐赞美。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下： 原告朱政新提交证据：一、2018年11月14日购房合同及欠条证明：（1）原告将自有的位于金华市××街××号××楼××楼××室房屋，以650万元的价格转让给被告；（2）合同第九条约定房屋所有权转移所发生的税费按国家有关规定由原、被告双方交纳；（3）被告因未向原告支付购房款，曾向原告出具一份欠条，言明尚欠购房款650万元未付清。二、不动产权属证书；证明：原告依约与被告办理案涉房屋的不动产产权变更登记手续；被告已于2018年12月12日取得案涉房屋的所有权。三、中国工商银行转账凭证；证明被告于2018年12月13日向原告汇款200万元，12月30日向原告汇款40万元（共计向原告汇款240万元）用于支付案涉房屋的购房款。四、2018年12月12日抵押借款合同；证明：（1）2018年12月12日，被告以位于金华市××街××号××楼××楼××室房屋作抵押向案外人曹纪森借款，双方办理不动产抵押登记；（2）被告作为案涉房屋的所有权人，对房屋行使处分权。五、租房合同和收条；证明：（1）2019年7月2日，被告与案外人宁治江签订租房合同，被告将案涉房屋出租给宁治江，租期五年，第一年租金20万元，此后每年递增5%。（2）被告作为案涉房屋的所有权人，对房屋行使处分权。六、浙江省二手房买卖合同和税收缴款书；证明：（1）2019年7月24日，被告与案外人唐赞美签订案涉房屋的买卖合同，将案涉房屋转让给唐赞美，且双方已着手办理不动产产权变更登记手续；（2）被告作为案涉房屋的所有权人，对房屋行使处分权。七、1.不起诉决定书；2.刑事申诉结果通知书。证明检察机关不应认定原、被告之间系代持关系。 被告方仲辉提出质证意见：1.购房合同和欠条由原告打印的，后来又在房管局签订一份房屋买卖合同，金额相差2倍，属于两个意思表示，不能达到原告的证明目的。经查，该合同和欠条均非双方当事人真实意思表示，是为办理抵押借款而签订的买卖合同。2.对证据三转账凭证系原告截取，看不出200万元的来源，不能说明被告已付房款给原告的事实，不能达到原告的证明目的。经查，该款项本身系原告利用被告代持房屋并抵押向第三方借款，而通过被告账户转给原告。3.证据四抵押借款合同不能达到证明目的，被告身无分文不可能购买如此高价的房子。4.证据五证明目的有异议，房子一直在出租，一直是朱政新自己在收取租金，被告无法拿走租金，以被告名义收取租金是为了规避法律责任；5.证据六证明目的有异议，原告是知情的，其陈述不实，只有这样才能涤除房屋的抵押权，被告一直在完成原告委托的任务并非实际购房人。根据其他证据及公安、检察机关查明，双方系代持关系，而非真实买卖。故被告的异议成立，本院对上述证据的证明力均不予采信。 对被告提交的证据：1.《浙江省二手房买卖合同》、发票、银联商务签购单、证明、授权委托书；2.借条、收条、房屋抵押借款合同；3.银行转账记录、电子回单、微信聊天记录。4.录音资料，证明李**与唐赞美丈夫对话是在处理房子的事情。5.不起诉决定书。6.微信聊天记录。7.母子关系证明。8.金杰书面证明。9.收条。10.借条。11.交税凭证。12.电脑截屏（严志军发给我的）银行转账记录，通过我的手机网银转的。13.证人证言。均证明原、被告间是房屋代持关系，而非买卖。 原告朱政新提出：1.对证据1《浙江省二手房买卖合同》的真实性没有异议，但需要说明几点：（1）这份合同仅仅是用于向行政部门办理不动产登记备案而签订的，应当以当事人真实意思表示而签订的合同为准；（2）原、被告双方就案涉房屋买卖，基于真实意思表示签订的合同为2018年11月14日签订的《购房合同》，转让价格为650万元；（3）原、被告签订与真实交易价格悬殊的《浙江省二手房买卖合同》向行政部门备案，其原因是在于双方都想减少在房产交易时各自需要承担税费。双方的行为虽有不妥，但的确是目前房产交易过程普遍存在的现象。（4）案涉房屋的房产交易税费70150元，目前虽是原告支付的，但并不等于税费全部是由原告承担；（5）按照《购房合同》第九条约定，房屋所有权转移所发生的税费按国家有关规定由原、被告双方交纳，原告先行支付的税费，后续是需要和被告进行结算，并由各自按国家规定进行分担。对于发票、银联商务签购单真实性没有异议，但对于证明目的有异议。需要说明几点：（1）证明系被告自行开具并提交的给税务部门，原告对此并不知情，被告提交该证明的目的是为了减少其需要承担的税费；对授权委托书的三性均有异议，该证据与原、被告之间的房屋买卖关系无关。2.对证据2借条、收条、房屋抵押借款合同提出：（1）对于2018年12月12日借条的真实性没有异议。但需要说明一点：被告向原告购得案涉房屋并取得不动产产权后，一直未能支付购房款，而当时已临近年关，原告也急需用钱。由于被告向曹纪森借款时，已提供了案涉房屋作为抵押担保，考虑到作为保证人风险不大，因此，原告才会同意作为保证人，对借款提供担保。（2）2018年12月30日的收条，是被告出具给案外人曹纪森的，原告不清楚其真实性，也无从核实。况且，收条上记载“该款打入6217231208001207525朱政新工商银行户”，而原告从未收到曹纪森的汇款40万元。事实上，被告于2018年12月30日取得曹纪森汇入其银行账户内的40万元借款后，再汇款给原告。（3）房屋抵押借款合同，是发生在被告与案外人唐赞美之间，原告不清楚其真实性。但是，从原告向金华市不动产登记中心调取的证据来看，被告与案外人唐赞美之间就案涉房屋发生的是买卖关系，双方不仅于2019年7月24日签订了房屋买卖合同，而且已向金华市不动产登记中心申请办理不动产产权变更登记手续。但是，不论被告与案外人唐赞美之间就案涉房屋是抵押关系，还是买卖关系，反而进一步印证了我方的观点，即被告系房屋所有权人，且在对房屋使用处分权等所有权权能的事实。3.对证据3银行转账记录、电子回单、微信聊天记录，原告提出质证意见：对银行转账记录的真实性无异议。需要说明几点：（1）银行转账记录亦印证我方观点，被告于2018年12月13日向原告汇款200万元，12月30日向原告汇款40万元。其中200万元是通过“手机银行”作为交易渠道转账给原告；（2）该记录仅显示被告与唐赞美之间于2019年7月24日发生了200万元的转账，而非被告所称280万元；（3）唐赞美汇入的200万元，是通过“手机银行”转账给曹纪森。根据民生银行“手机银行”操作指南，手机银行必须为本人持有手机进行操作，所以，不存在被告所称原告凭U盾进行转账操作；（4）2018年12月19日至2019年1月18日之间，“网络银行”作为交易渠道转账给原告的款项以及原告通过“手机银行”转账给被告的款项，系原告操作，但与双方的购房款没有关系，仅仅是为了帮助被告增加流水记录，以便被告能尽快向银行申请贷款，向原告支付购房款。对于电子回单的真实性无异议，但该证据与本案缺乏关联性，系被告与案外人曹纪森之间的借款关系。对于微信聊天记录的真实性有异议，微信聊天发生在被告与案外人之间，原告不仅没有参与，无法知道其真实性，而且也无从核实。况且，原告只是与严志军存在债权债务关系，但不认识金杰。以上，上述三份证据均无法印证被告主张“房产代持”或“代借等资金周转服务”。所谓“代持”或“代借”应当以明示方式做出意思表示，而三组证据中没有任何涉及“代持”或“代借”的意思表示。况且，被告以案涉房屋进行抵押借款或转让给他人，均是对房屋行使所有权，何来“整个过程中被告未有收益”，以及“全部款项都由原告支配使用”之说？故，三组证据不能证明原、被告之间不存在房屋买卖关系的待证事项。根据上述证据和检察院不起诉决定书，可以认定原、被告间并非真实的房屋买卖关系；4.对证据4真实性无异议，但内容不完整。当时唐赞美丈夫与方仲辉签订了两份合同，房屋买卖和抵押借款，现在婺城法院已确定是抵押借款。找我谈叫把房子解封然后拿去卖。另一种处理方法是不要房子了。他自己说与方仲辉已谈好，再找我们谈的。经查，该证据可以证明原告为归还曹纪森还款而通过方仲辉向唐赞美借款事实。5.对证据6：朱政新本人未收到过。6.对证据7：真实性无异议，开证明前原、被告双方无任何联系也未见过面，并非朱政新指使方仲辉开的。7.对证据8、9真实性无异议，但是收条40万元确实是我通过被告账户付给案外人曹纪森的，我并未进行担保。8.对证据12：双方从未在一起操作过，是朱政新还是严志军操作已记不清楚，我只操作过40万元转给曹纪森。每天银行流水转进转出是我操作的。上述证据可与其他证据相印证，原告通过被告为其代持房产向第三方借款的事实。 根据上述确认了证明力的证据和当事人及委托诉讼代理人的当庭陈述，本院认定本案相关事实如下： 原告朱政新为筹措资金，经案外人严志军介绍找到被告方仲辉，经协商原告将自己所有的位于金华市××街××号××楼××室（兰溪街综合楼2楼）面积为380.07平方米的房产过户至被告方仲辉名下，由方仲辉为朱政新抵押贷款。2018年12月11日，双方办理了房屋过户手续。2018年12月14日，原、被告签订《购房合同》1份，约定房屋标价为650万元等。2020年11月12日，被告方仲辉用上述房产作抵押向案外人曹纪森借款240万元，方仲辉收到借款后将上述款项转给原告朱政新。嗣后，因原告朱政新未按约向曹纪森归还借款，经曹纪森多次催讨，原告又通过严志军等人联系另一案外人唐赞美，承诺以上述方仲辉名下的房产抵押（以让与担保的方式）向唐赞美借款280万元。朱政新将该款项用于归还曹纪森的借款本息。2019年7月24日，双方准备将该房产过户给唐赞美，原告朱政新以方仲辉尚欠410万房屋买卖余款为由向法院起诉并保全查封该房产。嗣后，被告方仲辉向金华市公安局江南分局报案，该局立案侦查（金公南（三）立字［2019］52944号）办理后，将案件移送至金华市婺城区人民检察院。2020年8月12日，金华市婺城区人民检察院婺检二部刑不诉（2020）653号不起诉决定书，认定朱政新和方仲辉间房屋代持关系存在，作出对朱政新不予起诉决定。 本院认为：合同双方当事人在订立合同时的意思表示必须真实，原告朱政新为筹措资金而将自己所有的房产过户至被告方仲辉名下，双方真实的意思表示是利用该房产作抵押向第三人借款，而非真实房屋买卖，在性质上应认定为代持法律关系。故原告按房屋买卖合同约定的条款向被告方仲辉主张买卖房款理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条之规定，判决如下： 驳回原告朱政新的诉讼请求。 本案受理费39600元（原告已预交，已减半收取），财产保全费5000元，由原告朱政新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王正平 人民陪审员  方 莹 人民陪审员  何晓芳 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  吴 奇