河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初3602号原告：张艳丽，女，汉族，1975年8月8日出，住漯河市召陵区。被告：吕俊超，男，汉族，1977年12月8日出生，户籍地河南省临颍县，现住漯河市郾城区。被告：娄杰歌，女，汉族，1983年10月21日出生，户籍地河南省能临颍县，现住漯河市郾城区。原告张艳丽诉被告吕俊超、娄杰歌租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张艳丽，被告吕俊超、娄杰歌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛爱云请求依法判令：１、要求解除双方房屋租赁合同；2、申请退回原告租房押金7000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年6月份，原、被告签订一份房屋租赁合同，将位于阳光世纪苑一期17号楼一单元二楼202房屋作为午托班使用，房租每年33000元，押金7000元；原定于合同期为两年，房子租金一年一交。2019年年底，因不可抗力的疫情发生，使合同不能正常履行，不是原告主观意愿违约，而是客观合同继续履行已不可能。在半年无有经营的状况下，本人一直承担着高额房租，损失惨重。根据疫情的实际情况及相关部门和物业的规定，小区内部不再允许有聚众式的午托班经营，合同客观已经不能继续履行，在此情况下。原告向被告提出解除合同，押金退回，被告不同意。6月30号，本人提出让被告去现场验收房子履行解除合同退还押金，被告称第二天儿子考试无法前来，当天下午打电话不接，原告等了两天被告均未出现。原告于7月2日由物业、派出所作证腾空房子，房屋做以整理再次邀请被告过去验收履行退还押金手续，被告迟迟不照面，并提出无理要求让给他的墙面恢复原状（在19年适用房子时，当时考虑墙体太黑太脏，也希望给孩子们营造一个温馨美观的环境，又考虑到墙漆和腻子粉比较来说腻子粉对人体危害小的情况下原告自费把墙面用腻子粉刷了刷，被告称他当时的墙体是漆，至于是什么我无从考究）。现提出让恢复原状，我一无改变墙体形态，二无有损害，只是把原来黑黢黢的墙面变成了白墙而且进行了相应的美化，当时必要的修正是经过被告同意的，被告现在要求恢复墙面原状这种无理要求一没法律依据，二无合同约定，不应该予以支持。我不在经营午托班是因为疫情的原因大环境大势所趋，致使合同无法继续履行，不是我个人的因素不再经营午托班。经我了解，别的托班不同程度的已经给租户减免房租，被告不但不减免房租还在推三阻四想克扣押金，是何道理！原告认为，被告要求原告把墙体恢复原状实属无理要求，迟迟不退回押金对原告经济和精神造成一定的损失，请被告尊重法律，尊重事实，退还原告押金和补偿精神损失！综上所诉。原告依照相关规定起诉至法院，请法院查明事实真相做以公正的判决！被告吕俊超辩称：原告所说的解除合同是因为疫情，物业不让继续经营午托班，我认为不合法律依据。因为疫情原因是不假，疫情是不可抗力，但是4、5月份已经解除，3、4月份各种生产已经启动，另外物业上没说不让经营午托班。我询问过物业，物业上说新的辅导班不让进小区，现成的辅导班可以继续经营；另外原告说疫情原因干不了午托班，但是原告已经在另外一个地方干起了午托班，我认为有失公平、诚信，前后矛盾，违反合同；原告未经被告同意在房屋内粉刷腻子，经过向专业人士咨询墙漆外层直接刷腻子容易造成不结合起包、脱落的现象，所以我让被告去除腻子恢复原状，根据合同约定乙方不得私自对房屋进行改建扩建，确实需要装修的需经甲方同意，并经专业人咨询墙面腻子去掉重新粉墙需要18000多元，我认为7000元的押金远远不够弥补我的损失，墙面一米多的地方有点脏可以用湿毛巾擦，也可以用细纱布打磨，但唯独不可以重新粉墙，有点常识的人都知道重新粉墙不经过专业处理或者去掉原墙漆是不结合的。如果我有时间我要反诉。被告娄杰歌辩称：我们的合同是两年，原告在2020年6月底的时候给我说不干午托班了，两年合同没有到期又没有提前两个月告知我，我们的房子是学区房，房子的租赁黄金期就是5、6月份，造成措手不及目前房子仍未出租，4个月的房租是11000元，这个损失原告需要承担。通过庭审调查及双方的举证、质证，本院确定本案事实如下：2019年7月份，原告张艳丽（乙方）与被告娄杰歌（甲方）签订书面房屋租赁合同一份，合同主要约定，甲方将其自有的漯河市黄山路阳光世纪苑一期小区17号楼一单元二楼西户的房屋出租给乙方使用；租赁期限为2019年7月7日起至2021年7月6日止；甲方将房屋出租给乙方办午托晚托班使用；房屋年租金为33000元，按年结算，甲方按年收取，合同签订当日一次性支付租金33000元，合同签订当日甲方将房屋交付给乙方使用；甲方向乙方收取租赁保证金7000元；租赁期间，乙方不得私自对房屋进行改建、扩建，确需要装修的，须经甲方同意并由专业人士评估方可进行，否则，由此造成的一切损失由乙方承担，待租赁期限到期不续租的，房屋内要恢复原装；租赁期满后，乙方要求继续续租的，则须提前3个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后5日内答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，并缴纳租金，同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；本合同有效期内，发生以下情况，本合同自动解除；（1）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法继续履行的、（2）影响四邻正常生活，遭到四邻或物业驱赶的、（3）因其它原因使合同无法继续履行的；在房屋租赁期间，任何一方违反合同的规定，依据事实轻重，应承担违约责任，赔偿给对方造成的损失，并按年租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的5‰向乙方收取滞纳金。合同签订后，双方按照合同各自履行合同。2020年8月19日，原告张艳丽以与被告吕俊超、娄杰歌就合同解除一事未达成一致意见为由，向本院提起民事诉讼。庭审中，原告称2020年因新冠肺炎疫情，租赁房屋附近的学校均要求学生不得在外参加午托、晚托班，合同已经无法继续履行。被告对原告称因为因为疫情不让办班的主张不予认可，被告称只管出租自己房子，小区物业并未禁止办午托班，但不允许增加新的午托班，原告从被告房屋离开后，又在其他地方另行经营午托班。同时，被告另提交照片证实原告租赁期间对房屋进行了装修，现在需要对房屋墙体另外进行整修。原告称对被告的主张不予认可，原告表示搬离后，对墙体进行了整修，被告庭审中提交的照片是原告没有休整前的照片。被告娄杰歌在庭审中认可原告在2020年6月份向其提出不再干午托班了，但被告娄杰歌认为合同未到期也未提前两个月告知，且房子的租赁的黄金期是5、6月份，原告的行为造成被告措手不及，目前房子仍未出租，期间的损失原告也应当承担。在原告搬离租赁房屋时，二被告均未到场。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告认为无法继续履行合同的原因为新冠肺炎疫情所造成的，其租赁房屋的目的系利用房屋办午托晚托班，新冠肺炎疫情发生后，房屋附近的学校要求学生不得参加校外的午托班，故其提出不再履行合同，并告知了被告。2020年7月，原告已经从租赁的房屋搬离。被告娄杰歌、吕俊超对此不予认可。双方签订的协议中确实存在“本合同有效期内，发生以下情况，本合同自动解除；（1）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法继续履行的…”的条款。那么，本案的争议之处即为原告是否能够依据不可抗力要求解除合同。通俗意义理解，对于合同双方来说，不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。新冠肺炎疫情系突发公共卫生事。为了保护公众××政府部门采取了相应疫情防控措施，公众也在按照疫情防控措施的要求安排自己的日常生活。对于因此不能履行合同的当事人来说，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。原告利用租赁房屋开办午托晚托班，附近学校在复课后，按照疫情防控的要求，严格控制学生的出行，符合疫情防控的需要。原告依据不可抗力提出解除合同符合双方合同的约定，双方的合同在原告于2020年7月2日搬离后实际上已经解除。双方原合同中约定的权利义务因合同解除，均不再履行。对于原告交纳的租赁押金7000元，应当由合同相对方娄杰歌予以退还，被告张俊超非合同相对方，无需对此承担责任。被告娄杰歌、张俊超称原告未经允许对房屋进行了装修，原告应当承担房屋另行修整的费用，虽有整修费用的预估单，但二被告提交的证据不能证实其房屋内存在确因原告行为而需要另行修整的事实，本院对于被告的主张无法予以支持。被告娄杰歌、张俊超如果认为原告解除合同的行为对其造成损失，而原告应当承担相应的责任，可以另行通过合法形式主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，判决如下：一、确认原告张艳丽与被告娄杰歌签订的房屋租赁合同已于2020年7月2日解除。二、被告娄杰歌须于本判决生效后五日内，向原告张艳丽退还租赁押金7000元。三、驳回原告张艳丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取50元，由被告娄杰歌承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  叶亚奇二〇二〇年十一月十日书记员  冯晓爽