广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30885号原告深圳市恒利进实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭宝鹅工业区****301，统一社会信用代码91440300MA5F4YFC89。法定代表人邓灵康，该公司总经理。委托诉讼代理人龙李平，广东文顺律师事务所律师。委托诉讼代理人陈佳丽，广东文顺律师事务所律师。被告深圳市板神科技有限公司，，住所地深圳市龙岗区平湖街道杉坑二路杉坑工业区******统一社会信用代码91440300334951674A。法定代表人刘福才。委托诉讼代理人何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。原告深圳市恒利进实业有限公司与被告深圳市板神科技有限公司的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙李平、被告委托诉讼代理人何晓筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2019年6月20日与原告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于深圳市龙岗区，租期为2019年12月30日至2022年12月31日，2019年12月30日至2021年12月31日每月租金总额为85300元（人民币，下同）。合同第二条约定：“乙方应于每月30日前向甲方支付所有款项（包括但不限于次月的租金、厂长费、垃圾费、管理费及当月的水电费等费用），如乙方延迟交付，乙方则需无条件向甲方支付拖欠费用总金额每天千分之五的滞纳金。如乙方15号仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，甲方立即单方解除本合同，并按乙方违约的条款执行”。合同第四条第2款约定：“合同期间如任何一方违约需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同”。第4款约定：“乙方有下列情形之一的，视为乙方违约：①上述合同条款中视为乙方违约的各类情况”。后被告从2020年1月1日开始的租金及相关费用都没有交付，一直拖欠至今，原告一直催收，被告均不予理会。原告认为，原告将租赁房屋出租给被告使用，被告理应按合同约定支付租金及各项费用，被告拒不支付租金及各项费用的行为不仅违背诚信、构成违约，也侵犯了原告的合法权益。原告有权因此依据合同约定行使解除权，并可要求被告承担相应违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，现特依法起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2019年6月20日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告从2020年1月1日至2020年7月24日期间拖欠的租金426624元（包含2019年12月1日至2020年3月4日间水电费71000元以及2020年1月1日至2020年7月24日间的租金355000元）；3、被告支付原告违约赔偿款220000元；4、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称，不确认原告主张的2020年1月1日至2020年7月24日间的租金，被告在2020年的3月22日已经搬离涉案厂房，双方的租赁关系早已解除。由于被告拖欠原告11月份至3月份的租金以及水电费，房东宋文龙在2020年3月18日对案涉厂房进行了上锁处理，因此原告所主张的2020年的3月23日至2020年7月24日的租金没有任何依据。有关违约金的标准过高，应当予以调低，应以被告欠付租金的30%为限。经审理查明，2019年6月20日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同书》。合同第一条约定：甲方将位于深圳市龙岗区出租被告使用；租赁期限从2019年12月30日起至2022年12月31日；厂房及宿舍押金为220000元；2019年12月30日至2021年12月31日每月租金总额为85300元，2022年1月1日至2022年12月31日每月租金为93800元；厂房每月用电按1.2元／度计算，宿舍用电按1.2元／度计算，另收16%的用电损耗、管理及维护费；用水计算方式每月按7元／方计算，另收16%的用水损耗，管理及管道维护费。第二条第4款约定：乙方应于每月30日前向甲方支付所有款项（包括但不仅限于次月的：租金、厂长费、垃圾费、管理费及当月的水电费等费用）到甲方指定的账户：如乙方延迟交付（以甲方账户的实际到账日为准），乙方则需无条件向甲方支付拖欠费用总金额每天千分之五的滞纳金；如乙方5号仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，甲方可以通过停水、停电、限制乙方货物进出或其他措施督促乙方交费（甲方所采取的方式不再另行通知乙方），期间造成的所有损失均由乙方自行承担；如乙方15号仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，甲方立即单方解除本合同，并按乙方违约的条款执行，乙方滞留在甲方房屋内的所有财产甲方有权处理用以弥补乙方拖欠的各项费用，不足部分甲方保有追索权。第7款约定、合同期届满，经甲方确认乙方无违反本合同任何约定，同时无任何损坏承租的物业、配套设施及装修，在交清租金及其他一切费用后三十天内，甲方将房屋押金及用电押金全额无息退还给乙方。第四条约定：1、合同有效期内，如任何一方需提前解除合同（合同内已约定可单方解除合同的情况除外），双方均需提前三个月书面通知对方提前准备出租或搬迁，如不能提前通知对方，需支付三个月的租金用以补偿对方。2、合同期间如任何一方违约需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。3、甲方有下列情形之一的，视为甲方违约：①在乙方无任何违约行为、且不属于免责条款约定的情况下甲方无故将房屋收回；②甲方将乙方租赁的房屋（不包括乙方未租的其他区域）在未经乙方同意的情况下进行改建导致乙方无法正常使用房屋。4、乙方有下列情形之一的，视为乙方违约：①上述合同条款中视为乙方违约的各类情况；②乙方欠薪达一个月，或劳动部门介入处理乙方欠薪行为；③工商及政府相关部门查封乙方财产；④乙方因各类纠纷影响甲方或周边企业正常经营等行为；⑤乙方擅自改变租赁房屋的用途或将租赁房屋分租给其他方等行为；⑥乙方因废水、废气、噪音、震动或其他原因影响甲方或周边企业正常经营，拒不整改或整改不到位等行为。5、本合同解除时（包括违约解除及合同期届满解除）乙方应立即将房屋内的财产搬离，如乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权随时收回乙方租赁的房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金及其他费用。乙方滞留在甲方房屋内的所有财产视为乙方放弃，甲方有权处理用以弥补甲方的损失，不足部分甲方保有追索权。被告陈述2020年3月16日原告对涉案房屋进行了停电，3月18日对涉案房屋进行了上锁处理，其于2020年3月22日撤场，搬离了涉案房屋；原告对停电及上锁的时间予以确认，但不认可被告所述的搬离时间，陈述被告并没有搬离，且原告也不允许被告搬离，因为被告拖欠其员工好几个月的工资，员工一直在厂区不允许被告将相关的设备搬走；2020年3月20日为解决被告欠薪的问题，被告向员工出具授权委托书，授权员工将公司的相关设备进行变卖，变卖所得款支付员工工资；员工是在2020年7月24日才将公司所有的设备对外进行出售变卖，将厂房腾空给原告，所以原告认为应该是以被告将厂房腾空交付给原告之日起计算被告撤场时间。被告确认拖欠原告2019年12月1日至2020年3月4日的水电费71000元，确认拖欠原告2020年1月1日至3月22日期间的租金，对原告提交的2020年1月1日、2月10日、3月15日的《收款通知单》的金额予以确认，确认3月份前的每月租金包括垃圾费500元、电梯费500元。2020年1月1日的《收款通知单》显示2020年1月的租金48000元、垃圾费500元、电梯费500，合计49000元；2020年2月10日的《收款通知单》显示2020年2月的租金50000元、垃圾费500元、电梯费500元，合计51000元；2020年3月15日的《收款通知单》显示2020年3月的租金50000元、垃圾费500元、电梯费500元，合计51000元。另查，涉案房屋取得有房地产证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格履行。由于被告拖欠原告租金、水电费已达到《房屋租赁合同书》约定的原告解除合同的条件，原告享有合同解除权，原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同书》合法有据，本院予以支持。关于拖欠的租金及水电费问题，虽原告主张被告使用涉案房屋至2020年7月24日但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，据原、被告确认的停电、上锁时间，本院认定被告使用涉案房屋至2020年3月31日，故被告应向原告支付其自拖欠租金之日至2020年3月31日期间的租金（含垃圾费、电梯费）共计151000元（49000元+51000元+51000元）及水电费71000元。根据《房屋租赁合同书》第一条、第四条第2款的约定，原告诉请的违约赔偿金220000元明显过高，本院调整违约赔偿金以160000元为宜，对于原告超过本院认定的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市恒利进实业有限公司与被告深圳市板神科技有限公司签订的《房屋租赁合同书》已解除；二、被告深圳市板神科技有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市恒利进实业有限公司支付租金151000元及水电费71000元；三、被告深圳市板神科技有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市恒利进实业有限公司支付违约赔偿金160000元；四、驳回原告深圳市恒利进实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5133元（原告已预交），由原告负担2053元，被告负担3080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈亮