浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12691号 原告王华登，男，1964年1月1日出生，汉族，住义乌市。 原告宣志坚，男，1973年6月17日出生，汉族，住义乌市。 原告吴高和，男，1961年6月28日出生，汉族，住义乌市。 原告周卫民，男，1972年6月23日出生，汉族，住金华市金**。 原告沈月芳，女，1976年10月7日出生，汉族，住金华市金**。 五原告共同委托代理人盛玉文，浙江训铨律师事务所律师。 被告麻统光，男，1974年5月6日出生，汉族，住永嘉县。 被告麻晓锋，男，1974年11月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。 两被告共同委托代理人朱燕华、朱建华，浙江商苑律师事务所律师。 原告王华登、宣志坚、吴高和、周卫民、沈月芳为与被告麻统光、麻晓锋房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告王华登、宣志坚、吴高和、周卫民、沈月芳的共同委托代理人盛玉文，被告麻统光、麻晓锋及其委托代理人朱燕华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王华登、宣志坚、吴高和、周卫民、沈月芳向本院提出诉讼请求：两被告立即支付原告房屋租金701500元。事实与理由：2012年11月28日，原告王华登、宣志坚、吴高和与被告麻统光、麻晓锋签订了租房协议一份，双方约定：原告将工人北路33号楼、吴高和门牌1225号一间的二楼以上房屋出租给被告，其中一楼店面一间的五分之三左右（后半间店面）出租给被告使用。宣志坚门牌号1227号三间四、五、六、七楼和王华登门牌号1229号三间四、五、六、七楼一起出租给被告使用。租房期限为：自2013年2月28日至2023年2月27日。前三年租金不变，第四年开始租金按每年8%递增。下一年租金提前一个月支付。另外，宣志坚的房屋于2019年5月10日卖给了本案的原告周卫民、沈月芳，周卫民、沈月芳同意租赁期内的权利义务由宣志坚承受。目前，被告尚欠原告2018年的租金37200元，2019年的租金76600元、2020年度的租金587700元，合计701500元未付。为此，原告起诉至法院。 被告麻统光、麻晓锋辩称，双方租赁协议的情况属实。被告将租赁房屋用于经营义乌市迈迪酒店。2017年开始，酒店效益不佳。因此，被告与原告达成一致意见，2018年和2019年的两年租金不再按8%递增。但是，2020年1月以来，全国遭遇到了严重的新冠肺炎疫情，尤其给酒店行业带来了巨大的冲击。被告的酒店无法继续经营。2020年1月28日，两被告向原告口头通知解除协议。2020年3月31日，两被告再次以手机短信的形式通知原告。之后，酒店也一直处于倒闭关门的状态。2020年5月，被告将房屋钥匙归还原告。现在，酒店已经注销，没有办理继续履行合同。另外，两被告不认识周卫民、沈月芳。按照原告诉状中宣称，周卫民、沈月芳已经将相关权利承诺给宣志坚。那么，周卫民、沈月芳就不应该是本案的适格原告。综上所述，请求法院依法判决。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 证据1，租房协议一份，证明原、被告之间签订租赁合同的事实。 证据2，原告吴高和的不动产权证、周卫民、沈月芳的产权查询单、门牌证各一份，证明吴高和、周卫民、沈月芳有权对涉案房屋进行出租。 证据3，案外人王信仰的不动产权证、情况说明各一份，证明原告王华登有权对涉案房屋进行出租。王华登在2019年将房屋赠与给其儿子王信仰，并完成过户，但是王信仰还是将涉案房屋的出租收益权利交父亲王华登行使。 被告质证认为： 证据1，真实性没有异议。合同里面约定每年的租赁期间是从2月28日始；2020年1月20日疫情爆发时，当年租期还没有开始计算。 证据2，真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据只能周卫民、沈月芳或者宣志坚一方作为原告，但是不能同时作为诉讼主体。 证据3，对不动产证明的真实性没有异议。对于情况说明的三性无法核实，被告只与王华登签订了合同。 被告为支持其抗辩，向本院提交了如下证据： 证据1，租房协议一份，证明双方每年的租赁期间是从2月28日始，今年1月20日疫情爆发时2020年的租期还没有开始计算。 证据2，被告麻统光与原告宣志坚的妻子何丽丹聊天记录、麻晓锋与何丽丹的微信聊天记录、麻晓锋与王华登的微信聊天记录及对应的语音光盘和文字整理稿等各一组，证明双方约定2018年和2019年度的租金不再按原租房协议递增8%的事实。何丽丹自己备注“2018年免递增”。 证据3，手机短信一份2页，证明双方租房协议已解除的事实。被告于3月31日，4月27日，5月28日均以短信的形式，通知原告解除租赁合同。 证据4，邮件交寄单一份，证明被告通过邮寄的方式归还钥匙的事实。 证据5，照片2张、个体户基本情况、清税证明一份，证明酒店倒闭、注销不再经营的事实。 原告质证认为： 证据1，三性没有异议。 证据2，只能证明被告与何丽丹沟通的事实。与何丽丹的聊天记录与宣志坚的短信沟通内容相冲突。王华登、吴高和均没有同意降低房租。另外，我方同意对2018年的租金不递增，但是2019年要求按照合同递增。 证据3，真实性没有异议。但是，原告方不同意解除涉案的租房协议。 证据4，被告方没有收到过钥匙。 证据5，从照片内容看，被告还在使用涉案房屋，里面还放置着床垫等生活用品，不能达成被告的证明目的。个体户基本情况、清税证明真实性无异议，但是与本案无关。 证据6，2017年9月11日原告王华登与被告麻晓锋的录音，证明原、被告协商约定后三年房租不递增的事实。 本院对双方提供的证据予以确认。 经审理查明，2012年11月28日，原告王华登、宣志坚、吴高和与被告麻统光、麻晓锋签订了租房协议一份，双方约定：原告将工人北路33号楼、吴高和门牌1225号一间的二楼以上房屋出租给被告，其中一楼店面一间的五分之三左右（后半间店面）出租给被告使用。宣志坚门牌号1227号三间四、五、六、七楼和王华登门牌号1229号三间四、五、六、七楼一起出租给被告使用。租房期限为：自2013年2月28日至2023年2月27日。前三年租金不变，第四年开始租金按每年8%递增。下一年租金提前一个月支付。双方合同已经履行至2020年2月27日，被告拖欠了2018年、2019年的递增部分租金及2020年全年租金。宣志坚的房屋于2019年5月10日卖给了本案的原告周卫民、沈月芳。 另查明，原告在庭审表态同意2018年房租不递增，并同意因疫情原因2020年减免二个月房租。 本院认为，原、被告签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同相对性，与被告麻统光、麻晓锋签订租赁合同的是原告王华登、宣志坚、吴高和。因此，后续王华登、宣志坚的房产权属变更，不影响其合同权利。原告周卫民、沈月芳并不是本案适格的当事人。另外，根据本案庭审中的情况，由于原告已经表态同意2018年房租不递增，还同意因新冠肺炎疫情原因2020年减免二个月房租。因此，本案争议的焦点仅为2019年房租是否递增。通过审查双方的证据，租期第四年开始每年递增8%的约定明确且具体，原、被告双方均受其约束。两被告认为其通过录音、微信聊天等证据可以确认与何丽丹、王华登形成从2018年开始三年不递增租金的约定，但是上述证据不能覆盖全部的合同当事人，属于效力待定的合同行为。而且，原告在庭审中，对何丽丹、王华登的行为仅部分追认，未全部追认。故被告的关于租金不递增的辩解不能成立。被告还辩解合同已经解除，但是本院认为其单方面解除的行为不符合合同的约定，也不符合法定解除的条件，解除的行为也不能成立。综上所述，原告的诉请合理部分，本院予以支持。被告的辩解合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百六十二条的规定，判决如下： 一、被告麻统光、麻晓锋于本判决生效后十日内支付原告王华登、宣志坚、吴高和租金566350元。 二、驳回原告王华登、宣志坚、吴高和的其他诉讼请求。 三、驳回原告周卫民、沈月芳的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5408元，由被告麻统光、麻晓锋负担4300元，原告王华登、宣志坚、吴高和负担1108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 吴 刚 二〇二〇年十一月十一日 书记员 何聪聪