山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2761号上诉人（原审被告）：威海市威胜房地产综合开发有限公司，住所地威海市环翠区环翠楼街道办事处和平路**。法定代表人：吴会兰，董事长。委托诉讼代理人：杜永峰，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨裔，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩明虎，男，1950年3月3日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：吕以强，威海文登小观法律服务所法律工作者。原审被告：威海市文登区界石镇人民政府，，住所地威海市文登区界石镇政府驻地法定代表人：于龙胜，镇长。委托诉讼代理人：邵燕飞，山东联志律师事务所律师。上诉人威海市威胜房地产综合开发有限公司（以下简称“威胜公司”）因与被上诉人韩明虎及原审被告威海市文登区界石镇政府（以下简称“界石镇政府”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。威胜公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.驳回韩明虎全部诉讼请求。事实和理由：一、威胜公司与韩明虎之间没有合同关系，仅与界石镇政府之间存在房屋买卖合同关系；一审判决将界石镇政府因未履行义务而不能享有的权利移接转嫁给韩明虎享有，明显错误。威胜公司与界石镇政府于2009年10月23日签订了《房屋定购协议》，将6套房屋出售给界石镇政府。威胜公司与韩明虎素不相识，不可能建立房屋买卖关系。威胜公司仅与界石镇政府签订了房屋买卖合同，在界石镇政府未履行在先义务的情况下，一审判决使界石镇政府逃避了应先行履行的付款义务，致使威胜公司取得购房款的权利被架空。二、界石镇政府未付清购房款是客观事实，一审判决认定事实不清，证据严重不足。界石镇政府在一审中不仅不提交支付购房款的证据，还在诉讼中诡称：“定购房屋的房款早已全额支付，且协议书明确约定房屋交付时余款应一次性付清，如果界石镇政府未交齐房款，威胜公司也不可能向包括韩明虎在内的购房人交付房屋”，威胜公司是基于界石镇政府当时的迫切要求而在其未付清购房款时，向其指定的客户交接了房屋。同时，合同明确约定“余款待房屋交付使用时一次性付清”，即使是在交付房屋同时界石镇政府付清余款，其付清余款的义务也在先于助办理过户手续义务的履行。三、威胜公司开发的房屋已登记自己名下，在界石镇政府及韩明虎未付清购房款情况下，一审判决将威胜公司所有的房屋判归韩明虎所有，违背事实和法律规定。首先，威胜公司与韩明虎的案涉房屋交接，是依据与界石镇政府约定而为，并非对韩明虎担负合同约定或法律规定的义务所实施的行为；其次，在《房屋定购协议》第四条明确约定：“乙方(界石镇政府)在本合同签订后5日内依购房人员名单按每户8万元计算出购房款额，并向甲方支付，余款待房屋交付使用时一次性付清”。第六条第3项规定：“乙方对每一位指定的购房人的付款统一负责。若乙方指定的购房人拒不支付或延期支付房款及税费，甲方有权将房屋收回另行出售”。据此，在界石镇政府及韩明虎均未付清购房款情况下，威胜公司有权收回房屋另行出售；再次，威胜公司按界石镇政府的指定，向韩明虎交付房屋的行为，并不能产生威胜公司对韩明虎担负义务的结果，更不形成该房屋所有权归韩明虎所有的结论。威胜公司按照界石镇政府的指定，于2009年11月27日将房屋交付给韩明虎，但界石镇政府不仅没有履行向威胜公司交付48万元首付款的义务，其对于“余款待房屋交付使用时一次性付清”的约定同样未履行。再再次，现涉案房产的所有权登记于威胜公司名下，韩明虎及界石镇政府未付清购房款情况下，一审将涉案房屋所有权判归韩明虎所有，明显违背《物权法》第九条、第十五条的规定。四、一审判决威胜公司担负协助韩明虎办理涉案房产的所有权转移登记手续，没有事实根据和法律依据。依据《合同法》规定，威胜公司享有不安抗辩权，在界石镇政府及韩明虎未履行付款义务的情况下，不应承担协助办理涉案房产所有权过户登记的义务。该行为之债履行在后，界石镇政府履行房款给付之债在先，《房屋定购协议》第六条第1项中明确约定：“2009年12月30日甲方将该房屋钥匙交付乙方(界石镇政府)，在该房屋通过综合验收后90天，甲方协助乙方将房产证办给乙方书面指定的购买人，办理房产证的税费由乙方或乙方指定的房屋所有权人承担”。结合《房屋定购协议》第四条付款方式约定，界石镇政府应于2009年11月27日交付房屋时向威胜公司全额支付包括韩明虎在内的6名购房户房款917237.40元，但其至今尚有547237.4元购房款未付，韩明虎尚欠界石镇政府10417.15元购房款未付。因此，涉案房屋所有权仍应归属于威胜公司，一审判决依法应予撤销，并应驳回韩明虎对威胜公司的诉讼请求。韩明虎辩称，其于2009年购买了涉案房屋，并且交纳了房屋的首付款8万元，同年11月6日一次性缴纳了该房屋的尾款62068.65元。2009年11月27日威胜公司与韩明虎也办理了房屋交接入住协议，并提供了涉案房屋的商品住宅质量保证书、使用说明书，韩明虎将该房屋接收后进行了装修并且居住至今，具体威胜公司与界石镇人民政府之间的协议，韩明虎不知情，并且也是在一审中才知道有该协议，威胜公司与界石镇政府之间有关协议如何履行与韩明虎无关，韩明虎按照协议履行了义务，威胜公司也应当履行应尽的义务，一审法院对本案事实查明清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉请求。界石镇政府辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。韩明虎向一审法院起诉请求：1、确认位于威海市文登区的房产归韩明虎所有；2、判令界石镇政府及威胜公司协助韩明虎办理上述房产的产权变更登记手续。一审法院认定事实：2009年10月23日，界石镇政府与威胜公司签订房屋定购协议一份，界石镇政府定购威胜公司开发建设的界石镇德馨园8号、10号和13号住宅楼中的部分房屋用于机关干部居住。协议约定，界石镇政府于协议签订后三日内将确定的购买人员姓名及身份信息书面通知威胜公司；在合同签订后五日内界石镇政府依购房人员名单按每户80000元向威胜公司支付首付款，余款房屋交付时一次性付清；威胜公司于2009年12月30日向界石镇政府交钥匙，房屋通过综合验收后90天内协助界石镇政府将房产证办给其书面指定的购买人；界石镇政府对每一位指定的购房人的付款统一负责。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。协议所附的购房明细表中明确载明了包括韩明虎在内的六名购房人的姓名、所购房号、面积、价款信息。2009年8月21日，韩明虎向界石镇政府交纳家属房定金80000元；同年11月6日，韩明虎又交纳了房款62068.65元。界石镇政府为韩明虎出具了收款收据。2009年11月27日，威胜公司与韩明虎签署房屋交接入住协议书，将德馨园小区甲34号楼401室房屋交付韩明虎，并同时提供了案涉房产的威海市商品住宅质量保证书使用说明书。韩明虎装修后居住使用至今。另查，包括案涉房产在内的德馨园小区由威胜公司于2010年2月26日办理了房屋产权证书（证号：文房权证界石镇字第**）。一审法院认为，界石镇政府与威胜公司签订的房屋定购协议是协议双方当事人的真实意思表示，合法有效，界石镇政府与威胜公司均应按照协议的约定履行各自的义务。协议约定界石镇政府定购德馨园小区中的部分房屋用于机关干部居住，镇政府负责统一收取购房款，威胜公司负责协助界石镇政府将房产证办给其书面指定的购买人。而根据庭审查明的事实，韩明虎购房时系界石镇政府工作人员，其身份符合合同约定的购房人身份；其已将购房款交付给界石镇政府，镇政府也出具了收款收据；威胜公司也按照协议的约定与韩明虎办理了涉案房产的交接手续，韩明虎在涉案房屋内居住至今。故涉案房产所有权应归韩明虎所有。办理房屋产权证书系房地产开发企业应履行的附随义务，也属于涉案协议约定的威胜公司及界石镇政府应履行的义务，故韩明虎主张要求威胜公司及界石镇政府协助其办理涉案房产过户登记手续，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、位于威海市文登区的房产归韩明虎所有；二、威海市威胜房地产综合开发有限公司及威海市文登区界石镇人民政府于判决生效之日起十日内协助将上述房产过户登记至韩明虎名下。案件受理费1550元，由威海市文登区界石镇人民政府、威海市威胜房地产综合开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审理查明，威胜公司主张界石镇政府已支付购房款370000元，尚欠547237元余款未支付，界石镇政府主张已向威胜公司支付全部购房款，但未提供证据证实。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点为：1.威胜公司、界石镇政府是否有义务协助韩明虎办理案涉房屋产权登记手续；2.韩明虎现在对案涉房屋是否享有所有权。界石镇政府与威胜公司签订的房屋定购协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务。双方约定，自协议签订后三日内，界石镇政府应将确定购买人员姓名、身份证号通知威胜公司，威胜公司在房屋通过综合验收后90天内，协助界石镇政府将房产证办理给指定的购买人。威胜公司主张其与韩明虎不存在房屋买卖合同关系，不负担协助办证的义务。根据庭审查明的事实和定购协议房屋明细表等相关证据，威胜公司对界石镇政府为机关干部定购房屋、镇政府代收房屋首付款、实际购房人为韩明虎等房屋买卖事实是知情和认可的，并且威胜公司也与韩明虎在2009年11月办理了案涉房屋的交付手续。韩明虎于2009年11月按照界石镇政府要求缴纳了购房款，并一直居住至今。威胜公司作为案涉房屋房地产开发商，为韩明虎办理产权证书是其应履行的法定附随义务，也是房屋定购协议中的约定义务，且协议中未约定付清购房款是交付房屋的前提条件。故，威胜公司的该上诉主张本院不予支持。关于界石镇政府欠付威胜公司购房款及应否承担逾期付款违约责任的问题，威胜公司可另行主张权利。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。案涉房屋现并未登记至韩明虎名下，根据物权法的相关规定，韩明虎对案涉房屋并不享有物权，而仅享有物权期待权，故韩明虎诉请确认其对案涉房屋享有所有权，于法无据，一审法院予以支持错误，本院予以纠正。综上所述，威胜公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初3031号民事判决第二项，即“威海市威胜房地产综合开发有限公司及威海市文登区界石镇人民政府于判决生效之日起十日内协助将上述房产过户登记至韩明虎名下”；二、撤销山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初3031号民事判决第一项；三、驳回韩明虎关于确认位于威海市文登区的房产归其所有的诉讼请求。一审案件受理费1550元，由威海市威胜房地产综合开发有限公司负担1450元，由威海市文登区界石镇人民政府负担100元。二审案件受理费3100元，由威海市威胜房地产综合开发有限公司负担3000元，由威海市文登区界石镇人民政府负担100元。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十一月十七日法官助理俞凯书记员安圆圆