湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1202民初2006号原告：易海珍，女，1988年10月13日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：杨圣爱（特别授权），湖南世勤律师事务所律师，执业证号：14312201610277220。被告：怀化新世纪优果商贸有限责任公司，住所地：湖南省怀化市经开区舞阳大道与环城西路交汇口南山寨路西侧武陵山现代商贸物流城**********。统一社会信用代码：91431200320626889K。法定代表人：丁忠亮。系该公司总经理。委托诉讼代理人：李亮（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：14312201710866603。第三人：怀化优果超市有限公司，住，住所地：湖南省怀化市鹤城区怀北路****一社会信用代码：91431200782888496W。法定代表人：杨小东。委托诉讼代理人：曾奇才（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：14312201710474031。原告易海珍诉被告怀化新世纪优果商贸有限责任公司（以下简称“新世纪商贸公司”）及第三人怀化优果超市有限公司（以下简称“优果超市”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告易海珍及其委托诉讼代理人杨圣爱，被告新世纪优果商贸公司法定代表人丁忠亮、委托诉讼代理人李亮，第三人优果超市的委托诉讼代理人曾奇才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告易海珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告易海珍与被告新世纪商贸公司、第三人优果超市公司的房屋租赁合同关系；2、判令新世纪商贸公司腾空并返还租赁房屋，并向原告易海珍支付自2019年2月2日起至实际返还房屋之日止的租金，并按银行同期贷款利率赔偿原告损失。（暂算至2020年3月31日的租金为137436元）3、判令本案诉讼费由被告新世纪商贸公司承担。事实与理由：2018年7月27日，原告易海珍从唐宝彭处购买怀化市湖天开发区香洲路（牡丹宝贵花园）11栋111号的不动产，并于2018年8月9日办理不动产变更登记，不动产证号为：[2018]怀不动产权第00051835号。该房屋原系姚晓兰所有，并出租给第三人优果超市，后姚晓兰因欠唐宝彭钱被诉至法院以部分房屋以物抵债给唐宝彭并办理过户。而第三人优果超市因经营不善出现问题，其经营由被告新世纪商贸公司接管并以原租赁合同继续承租并支付租金。原告易海珍购买房屋后于2018年8月20日、28日与被告新世纪商贸公司办理交接事宜，并要求将后续租金支付至原告账户。后被告新世纪商贸公司以存在其他产权人为由拒不向原告易海珍支付租金，原告易海珍与唐宝彭理论要求其处理并暂停支付剩余房款，唐宝彭将原告诉至法院，原告易海珍当时向法院提出不安抗辩，法院以该房屋已过户为由未予采纳。2018年12月3日，原告易海珍与被告新世纪商贸公司及唐宝彭、刘云祥达成《协议》按原租赁合同继续执行，明确年租金为137436元，每半年一预付，预付日期为每年的8月2日、2月2日。即8月2日支付当年10月至次年3月的租金，次年2月2日支付次年4月至9月的租金。现被告新世纪商贸公司仅支付原告易海珍至2019年2月1日的租金，之后的租金经原告易海珍多次催告未果。被告新世纪商贸公司的行为已构成根本违约，按照《房屋租赁合同》（香洲店）第十条第3款的约定，拖欠房租累计6个月以上原告易海珍有权解除合同，现被告新世纪商贸公司已欠付租金达一年之久。原告易海珍为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告新世纪商贸公司辩称：未支付租金属实,但事出有因。《房屋租赁合同》(香洲店)所涉及的房产原系姚晓兰所有,后以以物抵债的方式被六名新的房东所取得,六人根据自己的面积及价值按比例分配了《房屋租赁合同》(香洲店)的租金,但后面又出现了第七个以物抵债的房东,要求参与分配租金。除原告易海珍外,其余五名房东均同意第七个房东参与租金分配,被告新世纪商贸公司多次要求原告易海珍来商谈此事,但原告易海珍均拒绝,因第七个房东参与分配后势必会减少原告易海珍的租金额,但原告易海珍又不同意沟通解决此事,为了维护自身的合法权益,被告新世纪商贸公司只好暂停支付其租金。解除房屋租赁合同、腾空并返还租赁房屋会损害其他房东的合法权益《房屋租赁合同》(香洲店)系优果超市与姚晓兰一个人签订的,只涉及到姚晓兰一个人的权益。但后来以以物抵债的方式被七个新的房东所取得,七个人的共有面积才组成了超市的营业场地。且原告易海珍的房产并不是独立的门面,而是超市经营面积的一部分,属于开放式的商铺。如果解除合同,腾空并返还租赁房屋,那么被告新世纪商贸公司所经营的超市将无法正常营业,只能关门,这显然侵害了其他六名房东的合法权益。第三人优果超市述称：原告易海珍要求解除房屋租赁合同没有事实和法律依据，被告新世纪商贸公司是按原来的合同已经支付了租金，没有拖欠的事实。当时签订租赁合同是对整个商场的租赁合同，如果原告易海珍要求解除该租赁合同会损害到其他六名租赁户，故原告易海珍的请求没有法律依据。第三人优果超市其他意见与被告新世纪商贸公司的答辩意见相同。经审理查明：2018年7月27日，原告易海珍通过买卖形式向案外人唐宝彭购买位于怀化市湖天开发区（牡丹富贵花园）11栋111的房屋（面积322.85平方米），2018年8月9日，双方办理了物权变更登记，因该房屋在唐宝彭获得产权之前已经与其他房屋整体出租给第三人优果超市，第三人优果超市的经营权在其法定代表人杨小东犯罪入狱后通过招投标方式交给被告新世纪商贸公司，原告易海珍取得房屋物权后通知了被告新世纪商贸公司的法定代表人丁忠亮，丁忠亮同意按照原租赁合同的比例将租金汇入原告易海珍账户。2018年12月3日，原告易海珍、被告新世纪商贸公司、案外人唐宝彭、刘云祥（系唐宝彭的债权人），四方签订一份债权债务转让的协议，确定被告新世纪商贸公司欠原告易海珍2018年8月2日至2019年2月1日的半年租金68718元，原告欠唐宝彭的房款68718元，租金抵销房款，原告易海珍的债权转让给唐宝彭，由被告新世纪商贸公司将68718元支付给刘云祥，清偿唐宝彭对刘云祥的相应债务。该协议并确定了被告新世纪商贸公司每年应付租金137436元，半年一付，预付时间为每年的8月2日、2月2日。被告新世纪商贸公司已经将68718元租金支付给了刘云祥。之后，原告易海珍向被告新世纪商贸公司催要租金时，丁忠亮向原告易海珍提出有一个新产权人尹显洋进来需要向其支付租金，其他出租人的租金需要相应减少，原告易海珍予以拒绝，双方因此产生争议，原告易海珍因而诉至法院，形成纠纷。第三人优果超市的房屋租赁合同系与案外人姚晓兰签订，签订于2012年9月24日，当时姚晓兰为唯一产权人，约定的承租面积为3787.88平方米，地点位，地点位于怀化市香洲路**限为15年，自2012年11月1日起至2027年10月30日止，该房产有两层。租金第一、二、三年均为1000000元，自第四年每年递增1元/平方米/月（第四年为1045455元、第五年为1090909元、第六年为1136364元、第七年为1181819元、第八年1227273元、第九年为1272728元、第十年为1318182元、第十一年为1363637元、第十二年为1409091元、第十三年为1454546元、第十四年为1500000元、第十五年为1545455元）。租金为半年支付一次，每年8月1日和次年5月1日支付。因姚晓兰在外负债，其六个债权人（唐宝彭、周柳卿、王晓鹏、邓金兰、新晃侗族自治县农村信用合作联社、怀化市华团房地产开发集团有限公司），于2014年11月10日通过法院诉讼以物抵债形式取得了第三人优果超市所承租姚晓兰上述房屋的所有权，六人总计抵债面积为3545.03平方米，六人继续履行姚晓兰与第三人优果超市签订的租赁合同，根据产权面积和房屋价值计算出比例进而分配租金（怀化市中级人民法院（2014）怀中执字第40号民事裁定确定一层的抵偿价格为11324元/平方米，二层的抵偿价格为6364元/平方米，唐宝彭的房产价值占比为11.7%）。被告新世纪商贸公司于2015年接手优果超市的经营权后按照比例给上述六个出租人支付租金。2019年，案外人尹显洋告知被告新世纪商贸公司的法定代表人丁忠亮其通过法院诉讼以物抵债形式取得了优果超市的部分产权（产权面积199.05平方米）要求享受租金，丁忠亮核实后，并通知其他已有的六个出租人，除原告外，其他出租人均同意尹显洋按照租赁合同以其价值所占比例分配租金（尹显洋的房产价值占比为3.09%），2019年7月开始，被告新世纪商贸公司开始向尹显洋支付租金。本院组织现场勘查中发现：第三人优果超市在经营期间，将超市入口旁的小部分区域分租给中国银行和瑞芝同健大药房、台湾馄饨王。超市入口和出口合一，位于原告产权范围内，原告易海珍产权范围内基本为超市的入、出口通道，进入超市后的面积产权人分别为王晓鹏、邓金兰、新晃侗族自治县农村信用合作联社，通道右侧的产权人为周柳卿，通道右侧入口处有一个通往二楼的步行楼梯。二楼的产权人为分别为邓金兰、怀化市华团房地产开发集团有限公司、尹显洋。二楼现作为仓库、办公使用，尹显洋产权所处位置为二楼的办公区域。上述案件事实有：《房产地买卖合同》及不动产登记证明、房屋租赁合同（香洲店）、收条2份、协议、（2014）怀中执字第40号执行裁定书及通知、电子银行回单（收款人尹显洋）2份、房产证5份及不动产权证明1份、现场勘查笔录及庭审笔录在案证实。本院认为：原告易海珍在购买本案诉争房屋物权时，该房屋已经出租，根据买卖不破租赁的原则，原告易海珍应当继续履行租赁合同。作为出租人，原告易海珍享有收取租金，在承租人不支付租金可以解除租赁关系的权利。而本案涉案房屋具有特殊性，原告易海珍所购买的房屋只占租赁合同所涉及的房屋面积的一小部分，产权人在原告易海珍购买时已经变更为多个，原告易海珍产权位置为超市的入出口唯一通道，且与一二楼通道所占产权相邻。原告易海珍行使租赁关系的解除权将导致其他产权人的合法权益受到影响，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”的规定，原告易海珍请求解除原告与被告新世纪商贸公司、第三人优果超市的房屋租赁合同关系并要求被告新世纪商贸公司腾空返还房屋的诉讼请求，欠缺法律依据，本院不予支持。被告新世纪商贸公司作为本案涉案房屋的经营者应按照租赁合同的约定向原告支付租金，对于租金支付计算方式的问题，其提出应按照现有的七个产权人产权比例进行分配，经庭审查明，案外人尹显洋的产权位于租赁合同产权范围内，其应具有物权人的收益权，享有收取租金的权利，且被告新世纪商贸公司已经向其支付了租金，故对于新世纪商贸公司关于租金支付计算方式的主张，本院予以采纳。四方协议的租金支付到2019年2月1日，故原告易海珍的租金应自2019年2月2日开始计算，根据姚晓兰与第三人优果超市的租赁合同，2018年11月1日至2019年10月31日为合同履行第七年，租金为1181819元，2019年2月2日至2019年6月30日，原告应收的租金为57614元（1181819元×11.7%÷12×5），2019年7月1日至2019年10月31日，因尹显洋加入，原告产权价值所占比例为11.25%，原告应收的租金为44318元（1181819元×11.25%÷12×4），2019年11月1日至2020年10月31日为合同履行第八年，租金为1227273元，原告易海珍应收租金为1227273元×11.25%=138068元，上述租金共计240000元，后期租金以租赁合同中租金年度的总额为基数，按照11.25%的比例支付。原告易海珍请求被告新世纪商贸公司支付2019年2月2日至2020年10月31日的租金240000元，后期租金以租赁合同所在年度的总额为基数，按照11.25%的比例支付的诉讼请求，本院予以支持。因双方对于租金支付存在争议，被告新世纪商贸公司主张按照七人分配租金符合法律规定，由此而产生延期支付租金违约责任不应由其承担。原告请求被告新世纪商贸公司按照银行同期利率赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化新世纪优果商贸有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告易海珍2019年2月2日至2020年10月31日的租金240000元，后期租金以2012年9月24日姚晓兰与怀化优果超市有限公司签订的《房屋租赁合同》中租金年度的总额为基数，按照11.25%的比例支付；二、驳回原告易海珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3049元，由被告怀化新世纪优果商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 玲人民陪审员  罗丽娟人民陪审员  彭开勇二〇二〇年十一月九日代理书记员  杨梅云