山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4479号 上诉人（原审原告）：泰安市嘉华房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区上高办事处小井村（东湖路东段路北）。 法定代表人：赵勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩永刚，山东灜众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏成，山东灜众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘鑫铃，女，1983年11月10日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 上诉人泰安市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）与被上诉人刘鑫铃房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉华公司上诉请求：1、一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。本案的客观事实是:本案涉案房屋实际上是上诉人出卖给泰安市昌盛建筑安装工程有限公司、北京振利高新技术有限公司后，被上诉人刘鑫铃从上述两公司处购买所得，并不是直接从上诉人处购买，而且，被上诉人的购房款最终支付给了上述两公司，上诉人并没有从被上诉人处获得利益。上述两公司也为被上诉人刘鑫铃出具了《说明》，因此涉案商品房产生的任何纠纷，与上诉人无关，由北京振利高新技术有限公司与泰安市昌盛建筑安装工程有限公司承担责任。上诉人与被上诉人签订所谓的商品房预售合同并不是双方真实意思表示，而仅仅是上诉人为了协助泰安市昌盛建筑安装工程有限公司、北京振利高新技术有限公司为被上诉人办理房屋产权证，上诉人在一审提交的各项证据足以证明被上诉人是从泰安市昌盛建筑安装工程有限公司、北京振利高新技术有限公司，但被上诉人提交的证据并不能证明上诉人与被上诉人是真实的房屋买卖关系这一事实，因此，一审判决认定的事实错误。二、一审法院判决适用法律错误。1、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金是错误的。上述规定只是一个参照性规定，并不是强制性的规定。合同如果没有约定违约金或者损失数额难以确定的，是可以参照中国人民银行规定的逾期贷款利率来计算，但并不是应当参照，不具有强制性，一审法院完全适用上述司法解释的规定是错误的。2、依据《中华人民共和国合同法》第114条第2款之规定，违约金过分高于造成的损失的，应当适当降低。本案中，上诉人并没有给被上诉人造成损失，判决上诉人向被上诉人支付如此高的违约金，对上诉人实属显失公平，一审法院没有正确适用法律对违约金进行适当降低，是错误的。综上，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。为维护上诉人的合法权益，依法向二审法院提起上诉。 刘鑫铃向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2.被告赔偿原告损失（按照购房款909980.50元为基数，按年利率6%，自2018年5月1日计算至2019年11月10日，共计83469元，直至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月22日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的泰安市东湖路东首以南双龙居住小区B-3号楼2单元15层1501户房屋；预测建筑面积127.27平方米，其中套内建筑面积105.49平方米，分摊建筑面积21.78平方米；该商品房单价为人民币每平方米7150元，总金额909980元；付款方式及期限，买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款：买受人已支付首期款499980.5元，余款410000元须在2016年2月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；出卖人应在2016年3月1日前交付该商品房；产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理所有权转移登记，按下列第3种方式处理：3.见附件八合同补充协议第十一项。该合同附件八合同补充协议第十一项未对此进行约定。2017年8月27日，被告为原告出具物业费收据一份，载明：收款事由为2016年5月1日至2017年6月30日物业费，人民币1871元。2017年10月17日，被告为原告出具山东增值税普通发票一份，载明：购买方为原告，房款909980.50元。2019年11月7日，被告取得双龙居住小区B-3号楼不动产权属证书。2019年12月24日，原告取得涉案房屋不动产权证书。原、被告致认可交房时间为2016年5月1日。被告为证实涉案房屋系北京振利高新技术有限公司、泰安市昌盛建筑安装工程有限公司从其处认购后，又将涉案商品房（仅住房，不包含储藏室）转让给了原告，因转让该商品房引起的一切纠纷，与被告无关，由上述两公司承担，向一审法院提交如下证据:2016年1月14日，上述两公司与被告签订的《房屋认购合同》、两公司于2016年1月18日向原告出具的说明各一份。《房屋认购合同》内容为：“甲方：被告，乙方：北京振利高新技术有限公司、泰安市昌盛建筑安装工程有限公司。乙方购买甲方坐落在双龙居住小区B区3号楼西单元15层1501室的住房1套，房屋建筑面积为121.27平方米；该房屋销售按建筑面积计算，每平方米7150元，共121.27平方米，计款909980.50元；代收燃气开户费每平方米26元，计款3309.02元，代收热力开户费每平方米55元，计款6999.85元，以上共计人民币920289.37元；付款方式为一次性付款；本合同为乙方购买房屋的依据，有关合同的具体条款及内容最终以签订的泰安市房管局统一监制的房屋买卖合同为准；其他事项：1.待小区整体竣工验收后，甲方通知乙方签订乙方签订房屋正式合同。2、条件具备时，甲方协助乙方办理房产证，办证所交纳的所有费用由乙方承担。3、签订合同时，只允许一次免费更名，若再次更名，须经公证处公证后，签订购房合同，并收取相关的手续费。”说明的内容为：“我自愿将双龙小区B区3号楼西单元15层户住房转让给刘鑫铃，由此引起的一切纠纷与泰安市嘉华房地产开发有限公司无关，由本公司北京振利高新技术有限公司、泰安市昌盛建筑安装工程有限公司承担。”说明下方：两公司在转让人处加盖公章，刘鑫铃在受让人处加盖公章。对被告提交的上述证据，原告质证称，对《房屋认购合同》的真实性不予确认，因原告并非当事人，对其证明目的也有异议，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的产权以登记为准。即便该合同真实有效，三方仅签订认购合同，但房屋产权并未发生转移。对说明的真实性需要与当事人核实，但从该证据形式上看，该证据属于两公司向被告出具的单方情况说明，属于两公司的单方承诺，而且该证据形成于2016年1月18日，而原被告商品房预售合同成立于2016年1月22日，即便说明真实有效的情况下，原被告也在说明之后，重新达成了商品房买卖合同，因此原被告双方之间的纠纷应当依据商品房预售合同进行处理。关于逾期办证的原因，被告提交双龙社区居委会出具的《关于双龙居住区基础设施建设的情况说明》情况说明、泰安市嘉华物业出具的情况说明、泰安市环境卫生管理处出具的综合验收合格证明、泰安市生态环境局出具的污染防治措施验收证明，证明被告逾期办证系因小区居民阻挠垃圾中转站建设，造成配套设施无法建设，无法通过综合验收，后被告采取了其他变通措施之后继续申报，于2019年9月25日通过了环卫方面的验收，取得了办理不动产登记证的前提条件，被告不存在客观上的违约行为。原告对此称取得综合验收是属于被告方的法定责任。其未在合同约定的办证期间内完成办证验收属于违约，应当承担违约责任。 一审法院认为，涉案房屋虽先由北京振利高新技术有限公司、泰安市昌盛建筑安装工程有限公司与被告嘉华公司签订《房屋认购合同》，后上述两公司向嘉华公司出具将该房屋转让给刘鑫铃的说明，之后刘鑫铃与嘉华公司签订的《商品房预售合同》应系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务，刘鑫铃依该合同向嘉华公司主张权利并无不妥。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。涉案商品房已于2016年5月1日完成交付，嘉华公司应在2018年5月1日前协助刘鑫铃办理登记手续。本案办理房产证的时间为2019年12月24日，已构成逾期。嘉华公司主张不能及时办理房产转移登记的原因是小区居民反对建设垃圾中转站导致无法综合验收，但综合验收属于嘉华公司的职责范围，小区居民反对亦不构成不可抗力，且其提交的情况说明也不足以证明房屋未能验收是刘鑫铃的责任，因此对嘉华公司的主张，不予采信。嘉华公司逾期办证构成违约，应依据合同约定承担违约责任，刘鑫铃要求其支付逾期办证期间违约金的诉讼请求，应予支持。关于违约金的计算问题，嘉华公司于2019年11月5日向刘鑫铃发布办证通知，于2019年11月7日为双龙居住小区B-3号楼办理产权证，故原告要求违约金应自2018年5月2日起计算至2019年11月7日止（共554天），一审法院予以采信。对于计算标准，因合同中未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照上级法院有关文件精神，刘鑫铃主张按照年利率6%计算，一审法院予以采信。故违约金应为82870.60元（以909980.50为基数，自2018年5月2日按照年利率6%计算至2019年11月7日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：被告泰安市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘鑫铃逾期办理房屋所有权转移登记违约金82870.60元。案件受理费943.36元，由被告泰安市嘉华房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题为：一、上诉人嘉华公司与被上诉人刘鑫铃之间是否存在房屋买卖合同关系；二、一审认定违约金计算方式是否正确。 关于第一个争议焦点，嘉华公司与刘鑫铃于2016年1月22日签订《商品房预售合同》，嘉华公司于2017年10月17日向刘鑫铃出具了相应发票，该合同经双方签字盖章，系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效正确，本院予以维持。刘鑫铃自案外人处取得涉案房产以及案外人于2016年1月18日出具的说明并不影响上述合同的效力，亦不影响刘鑫铃根据该合同约定要求嘉华公司承担相应合同责任。嘉华公司主张其与刘鑫铃不存在房屋买卖关系，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款对商品房买卖合同中未约定违约金或损失数额难以确定情况下违约金或损失的计算方式作出了明确规定，一审法院根据该规定对刘鑫铃按照年利率6%标准计算相应违约金的主张予以支持，并无不当，本院予以维持。 综上，泰安市嘉华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1887元，由上诉人泰安市嘉华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 王 霞