湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9933号上诉人（原审被告）：蔡金红，女，1979年11月19日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：刘佳，湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖华辉，湖北獬志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗小龙，男，1978年7月25日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：雷蕾，武汉市武昌区正平法律服务所法律工作者。上诉人蔡金红为与被上诉人罗小龙合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。蔡金红上诉请求：1.撤销一审判决，改判蔡金红不返还罗小龙门面转让费40000元。2.本案诉讼费由罗小龙承担。事实和理由：一、一审法院认定五丰街××号房屋的权利人系章腊娥有误。据章腊娥丈夫张仁云口述，该房屋系其儿子所有，也登记在其儿子名下。一审法院在未查明房屋权属情况下就认定章腊娥系房屋权利人明显错误。二、一审法院认定上诉人系非法转让有误。章腊娥、张仁云均非房屋的合法权利人。章腊娥无任何委托手续，以自己的名义与上诉人签订《出租门面协议书》，该协议中“未经甲方许可，不得转让”的约定仅能代表章腊娥的个人意愿，不能代表房屋实际权利人的真实意思表示。同理，章腊娥及张仁云也无权出具《退房证明》，该证明中“合同规定不得转让”字样同样无法反映房屋实际权利人的真实意愿。就算章腊娥、张仁云有权出租该房屋，因章腊娥、张仁云就居住在房屋对面，二人对蔡金红将房屋转租给罗小龙的情况十分了解，在长达一年的转租期限内，章、张二人从未提出任何异议，对转租行为已经默许，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，蔡金红转租行为有效。三、一审法院认定蔡金红违约有误。《店铺转让协议》明确了蔡金红需履行的是配合义务。蔡金红多次联系罗小龙及章腊娥，积极促进罗小龙与章腊娥签订房屋租赁合同，但罗小龙拒绝签订，该事实有证人杨某的书面证词予以证实。2020年5月15日罗小龙与其他房东签订房屋租赁协议后，同日短信告知蔡金红，让房东将房屋出租，明显违反了《店铺转让协议》，系罗小龙违约，而非蔡金红的责任。因此，蔡金红不应返还40000元转让费。四、门面转让过程中收取转让费系行业惯例，蔡金红于2012年自熊丹处接手门面时便支付了3万元转让费，故收取罗小龙转让费符合交易习惯，双方自愿、平等、协商签订《店铺转让协议》，不违反国家强制性法律法规，应属有效，并无不当。罗小龙辩称，转让协议有效，应当履行。章腊娥、张仁云夫妇2020年5月26日要求罗小龙退房，理由是案涉房屋不得转租，因此罗小龙不得不搬离。蔡金红违反约定，应当退还转让费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗小龙向一审法院起诉请求：1.判令蔡金红向罗小龙退还转让费40,000元；2.判令蔡金红向罗小龙退还多收的租金14,000元；3.判令蔡金红向罗小龙支付违约金6000元；4.判令本案的诉讼费用由蔡金红承担。一审法院认定事实：2019年3月27日，罗小龙（乙方）与蔡金红（甲方）签订《店铺转让协议》一份，约定：甲方于2019年4月1日前将位于五丰街××号的店铺（面积为20平方米左右）转让给乙方使用。该店铺的产权人为丙，丙与甲方签订了租赁合同，租期到2020年3月26日止，月租金为6500元，店铺交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。租金为半年一付，2年租金不变。乙方在2019年3月27日前一次性向甲方支付转让费40,000元。如果合同签订前政府已下令拆迁，甲方退还全部费用，并支付转让费15%的违约金；或甲方在每年营业执照有效期届满仍未办妥年审手续，乙方有权解除合同，甲方应退还全部转让费并支付转让费15%的违约金。合同尾部附注有第二年乙方和房东签订租房合同，甲方配合乙方顺利完成，如不能签订，退还转让费。2019年3月26日，蔡金红向罗小龙出具收条一份，载明蔡金红收到罗小龙租金39,000元及转让费40,000元。另查明，章腊娥与蔡金红于2015年3月26日签订《出租门面协议》一份，约定章腊娥将位于五丰街的门面出租给蔡金红，并明确约定未经章腊娥许可，蔡金红不得转让。2016年3月26日，双方同意继续履行上述协议。2020年5月26日，章腊娥向罗小龙出具《退房证明》一份，载明：“合同规定不得转让，目前本人收回门面。从罗小龙收回”。一审法院认为，罗小龙与蔡金红签订的《店铺转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于罗小龙的委托诉讼代理人雷蕾是否有权代理本案诉讼活动的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十八条第一款第（二）项的规定，雷蕾已提交法律服务工作者执业证复印件、基层法律服务所出具的介绍信且本案当事人均位于武汉市，符合湖北省高级人民法院、湖北省司法厅联合发布的鄂司发〔2018〕40号《关于调整基层法律服务工作者代理参加民事诉讼和行政诉讼活动辖区范围的通知》“至少一方当事人的住所（包括户籍所在地、实际居住地）位于其执业的基层法律服务所所在的设区市的市级行政区划辖区内”的规定，故该院依法认定雷蕾有权代理本案的诉讼活动。关于罗小龙要求蔡金红退还转让费40,000元的诉讼请求。蔡金红明知该房屋的权利人章腊娥禁止其私下转让房屋，但蔡金红未经章腊娥许可仍将房屋转让给罗小龙，并收取罗小龙转让费40,000元，导致罗小龙未能与章腊娥签订房屋租赁合同，蔡金红的行为显属违约，应当承担违约责任。依据《店铺转让协议》的约定，蔡金红应当退还罗小龙转让费40,000元。故该院对罗小龙的该项诉讼请求，依法予以支持。关于罗小龙要求蔡金红退还多收的租金14,000元的诉讼请求。因双方在《店铺转让协议》并未约定蔡金红多收取的租金应当退还原告，故该院对罗小龙的该项诉讼请求，不予支持。关于罗小龙要求蔡金红支付违约金6000元的诉讼请求。因罗小龙未举证证明蔡金红存在《店铺转让协议》中约定的合同签订前政府已下令拆迁或蔡金红在营业执照有效期届满前未办妥年审手续的情形，故该院对罗小龙的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、蔡金红于判决生效后十日内返还罗小龙转让费40,000元；二、驳回罗小龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元（已减半收取），由罗小龙负担250元，蔡金红负担400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，罗小龙、蔡金红与章腊娥就2020年3月26日后租赁案涉房屋进行过协商，因不能达成一致意见，罗小龙与章腊娥未能签订房屋租赁合同。审理过程中，罗小龙陈述，协商时其提出降低房屋租金等要求，章腊娥未提出高于罗小龙与蔡金红之间《店铺转让协议》约定的租赁条件。本院认为，根据查明的事实，罗小龙与章腊娥就继续租赁案涉房屋进行过协商，但因不能达成一致而未订立租赁合同，因此罗小龙未能继续租赁案涉房屋不应归咎于蔡金红未经章腊娥同意的转租行为。《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，《店铺转让协议》约定蔡金红配合罗小龙和房东签订租房合同，如不能签订，退还转让费。蔡金红依约定参与了罗小龙与章腊娥之间就房屋租赁进行的协商，履行了合同义务。协商过程中，章腊娥未提出高于《店铺转让协议》约定的租赁条件，而罗小龙提出降低租金等要求，双方因罗小龙为降低其租赁成本而协商失败，导致最终未能订立房屋租赁合同。该情形符合上述法律规定，应当视为《店铺转让协议》约定的蔡金红退还转让费的条件未成就。据此，蔡金红主张不向罗小龙返还转让费的理由成立，本院对其请求予以支持。综上所述，蔡金红的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2231号民事判决；二、驳回罗小龙的诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半收取650元，二审案件受理费800元，均由罗小龙负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二〇年十一月十八日书记员  刘辅兵