贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初4645号 原告（反诉被告）：李光勇，男，汉族，1978年6月8日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：李光华，男，系李光勇之弟。 被告（反诉原告）：桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司。住所地：桐梓县燎原镇娄山关国际商贸城****市场部。 法定代表人：陈剑武，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张绍勇，系贵州贵遵律师事务所律师。 原告李光勇与被告桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司(以下简称“娄山商贸公司”)房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李光勇及委托诉讼代理人李光华，被告娄山商贸公司委托诉讼代理人张绍勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即赔偿原告因被告在2018年6月17日到2018年6月24日地面下沉返修施工期间原告的房租费、经营损失费共计30,000元；2、判决被告立即赔偿原告因地面下沉导致原告经营场地面积732.76平方米无法生产经营存在重大安全隐患，造成车辆无法展示及修理，地面整体修复面积732.76平方米、修复时间两个月期间的房租费、经营损失费、地砖、水泥、石沙、拆除工人工资、搬迁费等共计470,000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月19日，原告与被告签订《娄山关国际商贸城市场管理服务合同》，约定被告将桐梓县蟠龙大道娄山关国际商贸城（二期汽车博览城）公寓2号楼1-1-1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13号面积共计732.76平方米的商铺出租给原告用于汽车销售。合同签订后被告将房屋交原告使用，原告在经营过程中，发现地面下沉，被告于2017年9月20日承诺修复，并承担一切损失。修复后被告又于2018年6月17日二次修复，但未修好，导致更严重的损失。双方未就彻底修复一事协商达成一致意见，影响了原告的正常营业，造成原告经济损失。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告娄山商贸公司辩称，我公司与李光勇签订《娄山关国际商贸城市场管理服务合同》是事实，该合同合法有效。我公司已按合同约定履行了义务，发现房屋地面下沉后我公司已尽到了维修义务。请求驳回李光勇的诉讼请求。 反诉原告娄山商贸公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除反诉原告与李光勇双方于2017年9月19日签订的《娄山关国际商贸城市场管理服务合同》，并归还反诉原告桐梓县娄山关国际商贸城（二期）内编号为公寓2号楼1-1-1号至13号商铺；2、判决李光勇支付反诉原告2018年11月16日至2020年8月15日期间的物业管理费43,965.6元；3、判决李光勇从2018年11月16日起至实际付清欠款之日止，以物业管理费21,982.80元为基数，按年利率24%计付违约利息；从2019年11月16日起至实际付清欠款之日止，以物业管理费15,571元为基数，按年利率24%计付违约利息；4、本诉和反诉的诉讼费用由李光勇承担。事实和理由：2017年9月19日，原告与被告签订《娄山关国际商贸城市场管理服务合同》，约定被告将桐梓县蟠龙大道娄山关国际商贸城（二期汽车博览城）公寓2号楼1-1-1至13号面积共计732.76平方米的商铺出租给李光勇用于经营汽车销售。租赁期限为5年，第一至三年使用费为255,000元，从2019年11月16日开始，每年使用费在上一年度的基础上递增10%。物业管理费按2.5元/平方米计算，按年支付，先交后用，并于第一租赁年度结束前60日内缴清。逾期我方有权收取每日3%的违约金，并可解除合同。现李光勇已交纳了2019年11月16日至2020年11月15日期间的房屋使用费，但至今未交纳物业管理费，李光勇已构成违约。请求法院支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告李光勇辩称，娄山商贸公司出租的房屋存在质量问题，并且未及时修复，我不存在违约。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月19日，李光勇（乙方）与娄山商贸公司（甲方）签订《娄山关国际商贸城市场管理服务合同》，约定娄山商贸公司将坐落于桐梓县蟠龙大道娄山关国际商贸城（二期汽车博览城）公寓2号楼1-1-1至13号商铺出租给李光勇用于汽车销售、修理，面积为732.76平方米。该服务合同载明：“第三条商铺使用期限约定：从2017年11月16日起至2022年9月30日止。第四条商铺使用费：4.1按本合同确定的租用面积计算，商铺使用费用自2020年11月16日开始每1年在上年基础上递增10%，详细计算见本合同附件一（合同附件一商铺使用相关费用明细表：商铺租金明细表载明每年租金为51,000元。市场管理服务费用明细表载明每年市场管理费为204,000元。年度商铺使用费用明细表载明2017年11月16日至2018年11月15日，年使用费为255,000元，备注：24月免租期；2018年11月16日至2019年11月15日，年使用费为255,000元；2019年11月16日至2020年11月15日，年使用费为255,000元；2020年11月16日至2021年11月15日，年使用费为280,501元；2021年11月16日至2022年9月30日，月使用费为25,712.55元，10个月半月使用费为269,982元）。签订本合同时乙方向甲方缴纳12个月的使用费255,000元，从2019年11月16日开始以后每12个月支付一次使用费，使用费支付方式为先付费后使用，须在前次费用结束前30日内缴清。4.2物业管理费。甲方在对娄山关国际商贸城项目统一的物业管理中实行有偿服务，乙方首期物业管理服务费自2017年11月16日起向甲方缴纳物业管理费2.5元/平方米●每月（按租用面积计收），物业管理费按年度缴纳（即签约时缴纳第一年管理费；第二年管理费在第一年租赁期末提前30日内缴纳，依次类推）。第十二条合同解除，有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，且乙方应按本合同第十五条约定支付违约金……（1）乙方拖欠甲方使用费、物业管理费、水电费等其他各相应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的；……。第十五条违约责任。……15.2本合同签订后……在市场管理服务合同期内，若乙方拖欠商铺使用费用、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天以上而仍未支付的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施终止乙方营业或者解除合同。”。合同签订后，娄山商贸公司将房屋交付李光勇使用，用于汽车销售和维修（桐梓县英勇汽车服务站、桐梓县英勇汽车维修中心）。李光勇按合同约定付清了2020年11月15日前的市场管理费和商铺使用费（租金），即每年255,000元。 合同签订后，李光勇对房屋进行装修期间发现房屋地面下沉，娄山商贸公司于2017年9月20日向李光勇承诺由公司进行修复，并向李光勇出具《承诺书》，载明：修复好以后进入全面装修，如装修好以后出现地面下沉导致的损失由娄山商贸公司负责。后娄山商贸公司对下沉地面进行了修复，李光勇进行了装修并开始经营。经营过程中房屋地面下沉，导致装修的地面进行返修，时间为2018年6月17日至2018年6月24日。 李光勇在经营过程中涉案房屋1-1、1-2号商铺地面出现下沉，李光勇向娄山商贸公司反映。娄山商贸公司于2019年4月15日向李光勇发出《关于英勇汽车地面维修通知》，载明：“关于你公寓2号楼1-1、1-2号商铺内地下陷的问题，我公司决定在2019年4月17日前将场地进行清理清空，我公司决定从2019年4月18日至5月7日对1-1号商铺地面进行修复。从2019年5月8日至5月27日对1-2号商铺进行修复。修复期间1-1、1-2房租费给予减免。修复期间场地内不允许堆放任何东西。给您造成的不便敬请谅解。”，双方未达成协议，娄山商贸公司又于2019年5月5日向李光勇发出《关于对娄山关国际商贸城英勇汽车地面进行维修通知》，载明：“您到我公司反映1-6至13（436.72平方米）号铺面局部地面下陷情况，以公司给予的维修单维修期为7天，已修复结束。于2019年4月4日您又到我公司反映1-1、1-2（105.39平方米）号商铺地面下陷情况，我公司派人对现场进行了勘察，发现局部地面存在下陷情况，并2019年4月15日给您下达了维修通知函。您一直未给予答复及配合，我公司再次通知您2019年5月5日至6月4日共计30天，对该商铺进行全面维修，修复期间场地内不允许堆放任何东西。……”。双方就维修涉案房屋地面未达成一致意见，该房屋地面一直未实施维修。李光勇委托贵州省桐梓县艾佳装饰有限公司就维修费用进行了预算，报价金额为130,600元。李光勇认为维修期限为2个月。因双方未就维修期间租金、经营损失（物业管理费、房屋租赁费、生产经营损失）未达成一致，该房屋至今未进行维修。李光勇以前述诉讼请求诉至本院。因涉案房屋未维修，从2018年11月16日至今李光勇未缴纳物业管理费。娄山商贸公司认为李光勇未按约定缴纳物业管理费，已构成违约，以前述反诉请求诉至本院。 审理中李光勇向本院提交了自己制作的桐梓县英勇汽车服务站2019年1月1日至2019年12月30日利润表，拟证明2019年度总利润为560,661元，扣除开支37,026元、工人工资74,800元，实际利润为448,835元。李光勇提交了桐梓县英勇汽车销售台账2019年1月至12月利润汇总表，拟2019年度总利润为1,118,642元。 本院认为，李光勇与娄山商贸公司签订《娄山关国际商贸城市场管理服务合同》，约定娄山商贸公司将涉案房屋出租给李光勇使用，该合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于李光勇请求娄山商贸公司赔偿2018年6月17日至24日涉案房屋地面下沉维修期间房租费、经营损失共计30,000元的主张。审理查明，李光勇在经营期间，因涉案房屋地面下沉于2018年6月17日至24日共计8天时间对地面进行维修。根据娄山商贸公司出具给李光勇的《承诺书》以及《通知》，维修期间的房租及造成的损失应由娄山商贸公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”和第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”规定，涉案房屋维修期间（8天）的房屋租金、市场管理服务费和物业管理费应由娄山商贸公司退返还给李光勇，即应退还的房屋租金和市场管理服务费金额共计5,589.04元（255,000元/年÷365天×8天）、物业管理费488.51元（732.76平方米×2.5元/平方米÷30天×8天），共计应退还李光勇6,077.55元（5,589.04元+488.51元）。李光勇请求维修期间的经营损失按2019年度平均利润予以计算。审理中娄山商贸公司对李光勇提供的利润表不予认可，李光勇也未举出充分证据证明房屋维修期间的实际经营损失。本案中涉案房屋实际维修时间为8天，维修期间导致李光勇经营无法正常营业，给李光勇造成一定的经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”和第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，根据李光勇提供的涉案营业利润表，结合本案实际，本院酌情确定娄山商贸公司赔偿李光勇房屋地面维修期间（8天）经营损失为10,000元。娄山商贸公司应支付李光勇各项损失共计为16,077.55元（5,589.04元+488.51元+10,000元）。 关于李光勇请求娄山商贸公司赔偿因房屋维修（732.76平方米）2个月期间，导致无法经营的房租费、经营损失以及支付地砖、水泥、石沙、拆除工人工资、搬迁费用等损失共计470,000元的主张。审理中因双方未就上述费用、维修期间达成一致，致使涉案房屋至今未实际维修。现李光勇以预估维修期间、维修费用向法院主张权利，无事实依据，本院不予支持。李光勇可在维修实际完成，维修费用、维修期间确定后，依法另行主张权利。 关于娄山商贸公司反诉请求解除与李光勇于2017年9月19日签订的涉案《娄山关国际商贸城市场管理服务合同》，并归还涉案房屋的主张。涉案合同签订后，双方按合同约定履行了义务，在合同履行过程中，因涉案房屋出现地面下沉，致使双方发生纠纷，李光勇从2018年11月16日起未按合同约定缴纳物业管理费。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”规定，娄山商贸公司作为房屋出租人，向李光勇提供符合约定用途的房屋系其基本义务。现娄山商贸公司出租给李光勇的涉案房屋存在质量问题，并且未及时维修，影响李光勇对涉案房屋的实际使用，已构成违约。娄山商贸公司作为违约方，不得仅以李光勇未按时缴纳物业管理费而解除涉案合同。对娄山商贸公司的该主张，本院不予支持。 关于娄山商贸公司反诉请求李光勇支付2018年11月16日至2020年8月15日期间物业管理费43,965.60元，并按年利率24%计付违约利息的主张。本案中虽然娄山商贸公司出租给李光勇的涉案房屋存在质量问题，影响了李光勇的实际使用，但李光勇应依法主张其实际受到的损失，不得因此而拒绝缴纳物业管理费。由于涉案房屋质量问题李光勇未实际使用房屋的面积应从应收物业管理费中予以扣减。经审理查明，涉案房屋1-1、1-2号商铺地面下沉，面积为105.39平方米，该面积的物业管理费应由应缴纳的管理费中扣以扣减，即李光勇应缴纳物业管理费的房屋面积为627.37平方米（732.76平方米-105.39平方米）。根据2019年5月5日涉案《关于对娄山关国际商贸城英勇汽车地面进行维修通知》，可以看出李光勇向娄山商贸公司反映房屋地面下沉时间为2019年4月4日。李光勇从2018年11月16日至2019年4月4日期间（4个月零23天）应缴纳物业管理费为8,738.16元（732.76平方米×2.5元/平方米×4.77个月）、2019年4月5日至2020年8月15日期间（1年4个月零11天）应缴纳物业管理费为25,988.80元（627.37平方米×2.5元/平方米×16.57个月）。2018年11月16日至2020年8月15日李光勇应缴纳物业管理费共计为34,726.96元（8,738.16元+25,988.80元）。对娄山商贸公司请求李光勇支付违约利息的主张。本案中，娄山商贸公司出租的涉案房屋存在质量，李光勇未按合同约定时间缴纳物业管理费系双方未就缴纳的面积、金额等达成一致，应交纳的金额不确定，对娄山商贸公司的该主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告李光勇各项损失共计16,077.55元。 二、驳回原告李光勇的其他诉讼请求。 三、反诉被告李光勇于本判决生效后十日内支付反诉原告桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司2018年11月16日至2020年8月15日期间物业管理费34,726.96元。 四、驳回反诉原告桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取4,400元，由李光勇负担4,199元，桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司负担201元；反诉案件受理费605元，由桐梓娄山关商贸城市场管理有限公司负担215元，李光勇负担390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员  甘明忠 二〇二〇年十一月二日 法官助理万余 书记员敖体燃