天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2555号上诉人（一审被告、反诉原告）：赵明来，男，1963年3月5日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。上诉人（一审被告、反诉第三人）：天津市南开区杨道斌烟酒店，住所地天津市南开区长虹街道雅园里**楼底商。经营者：杨道斌，男，1966年5月6日出生，汉族。上诉人（一审被告、反诉第三人）：天津百年太平殡仪服务有限公司南开第三分公司，住所地天津市南开区雅园里**楼底商**。主要负责人：刘影，经理。上诉人（一审被告、反诉第三人）：天津市南开区韩海忠面馆，住所地天津市南开区旧津保路**。经营者：韩海忠，男，1983年8月21日出生，回族，住天津市南开区。上诉人（一审被告、反诉第三人）：天津市南开区姚月英快餐店，住所地天津市南开区长虹街旧津保道雅园里**楼底商增**。经营者：姚月英，女，1972年6月4日出生，汉族。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津市港南农场，住所地天津市滨海新区大港太平镇北。法定代表人：刘崇辉，场长。委托诉讼代理人：徐爱民，天津大有律师事务所律师。上诉人赵明来、天津百年太平殡仪服务有限公司南开第三分公司（以下简称太平殡仪南开公司）、天津市南开区杨道斌烟酒店（以下简称道斌烟酒店）、天津市南开区韩海忠面馆（以下简称韩海忠面馆）、天津市南开区姚月英快餐店（以下简称姚月英快餐店）因与被上诉人天津市港南农场（以下简称港南农场）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初11787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵明来上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第五项，将本案发回重审或依法改判驳回港南农场要求赵明来交还涉案房屋的诉讼请求，并支持赵明来一审反诉请求；2．两审诉讼费由港南农场承担。事实和理由：诉争房屋坐落地点属实，但其自2000年11月租用该房屋，一直按约定履行义务，并按时支付租金及相关费用。房屋租赁合同的租赁期虽然到2018年12月31日期满，但在2019年3月，其突然收到港南农场要求腾房的通知，且在未妥善解决，未经双方协商一致的情况下，港南农场诉至一审法院，不合情、不合理。港南农场应向其出具发票，港南农场拒绝开具发票，上诉人延迟支付租金，不构成违约。房屋修缮费用理应由港南农场承担。港南农场辩称，赵明来的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店对赵明来的上诉请求不发表意见，听从法院判决。太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店上诉请求：1．撤销一审判决第一项，将本案发回重审；2．诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。其与赵明来系租赁关系，在一审起诉前，港南农场从未向其主张过任何权利。港南农场与赵明来的纠纷，给其实际经营产生影响，其不具备腾房条件。港南农场辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，一审期间，太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店均同意腾房，其主张不具备腾房条件不能成立。如果其存在损失，可以向赵明来主张，一审法院也对此予以释明。赵明来对太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店的上诉请求不发表意见。港南农场向一审法院起诉请求：1．判令赵明来、太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店立即将坐落于天津市南开区××路××号楼底商的房屋（建筑面积211平方米）腾空并交还给港南农场；2．判令赵明来、太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店支付自2019年1月1日起至2019年7月31日止的房屋使用费35000元（按每月5000元计算），此后至实际交还房屋之日止的使用费按每月5000元标准计算；3．诉讼费用由赵明来、太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店承担。赵明来向一审法院反诉请求：1．判令港南农场赔偿赵明来房屋修缮经济损失8100元；2．判令港南农场给付赵明来18年的房租发票；3．诉讼费由港南农场承担。一审法院认定事实：2018年11月15日，港南农场作为承租人，即乙方，案外人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所作为出租人，即甲方，双方签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将坐落于天津市南开区xxxxxxx号楼下计租面积（独用）211平方米出租给乙方作为非住宅房屋使用；租赁期限自2018年11月15日至2025年12月31日，每月租金为人民币1626.80元。港南农场与赵明来系多年房屋租赁关系。2018年12月8日，港南农场作为甲方，赵明来作为乙方，双方再次签订了《协议书》一份。该协议约定：经甲乙双方协商，乙方租用甲方坐落于南开区××路××号楼××底商一处，建筑面积211平方米，租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租赁费为每季度15000元；自协议执行日起，乙方每季度最后一个月的最后一周向甲方缴纳租金壹万伍仟元整。乙方按时缴纳租金，拖欠租金每逾期一个月，按租金的5%交滞纳金。乙方连续拖欠房租超过三个月，甲方有权终止协议，收回房屋，由此造成的损失和责任由乙方负责。租赁期间，甲方对出租的房屋定期检查，乙方负责房屋的正常维修，维修当中乙方不得向甲方提出任何要求，如因乙方使用不当造成建筑设施损坏，乙方应承担责任和维修费；乙方租用此房屋后，水费、电费、清洁费等其他各项费用由乙方负责交纳；乙方不得从事违法经营活动，不得转租，并按国际规定交纳各项税费，否则，造成的损失和责任由乙方负责，甲方不得干预乙方的正常经营活动。上述合同由港南农场在甲方盖章处盖章，法定代表人盖有人名章，由赵明来在乙方处签字。一审法院在审理过程中，依法到涉诉房屋进行现场勘验，经核实，诉争房屋现实际由太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店占有使用，故一审法院依法追加太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店为一审被告。一审庭审中，赵明来及太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店均认可涉诉房屋实际由赵明来转租给太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店，且交付租金均是交付至赵明来处。赵明来转租给太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店的事实，双方均未向一审法院提交租赁合同及交纳租金的证据。一审法院认为，港南农场系涉诉房屋的合法承租使用人，应认定其具有出租人资格，其与赵明来签订的《协议书》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应认定为有效，双方均应按约履行。双方签订的《协议书》约定的租赁期间至2018年12月31日，根据法律规定，租赁期限届满后，赵明来应返还租赁物。又因涉诉房屋现实际使用人为太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店，故赵明来、太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店均负有腾房义务，港南农场要求赵明来、太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店将涉诉房屋腾空并交还给港南农场的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于港南农场主张按照每月5000元计算自2019年1月1日至2019年7月31日的房屋使用费35000元及至房屋实际腾空交还之日的房屋占有使用费，因港南农场主张的占有使用费标准与合同约定的租金一致，标准适当，应予支持。关于房屋占有使用费的给付主体，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店并非《协议书》的相对方，且因根据《协议书》约定甲方有对出租的房屋定期检查的义务，在赵明来转租期间，港南农场并未对涉诉房屋进行现场核查，太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店答辩称对于实际房屋承租人不知情一节，符合常理，故港南农场要求太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店一并承担给付自2019年1月1日至2019年7月31日的房屋使用费的请求，一审法院不予支持，港南农场应向《协议书》的相对方赵明来主张自2019年1月1日至2019年7月31日及至判决生效之日起三十日内的房屋使用费，但，因港南农场与太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店均通过诉讼知晓该案涉诉房屋权利义务人的主体，故判决生效后，港南农场有权向房屋实际使用人主张房屋使用费，即自判决生效之日起太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店应向港南农场交纳自判决生效之日起至实际腾房之日止的房屋使用费，标准按照每月5000元计算。对于太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店答辩称因不知房屋实际合法出租人导致其损失一节，属于另一租赁合同关系，应另行主张为宜。对于赵明来要求港南农场赔偿因房屋修缮产生的损失8100元，因赵明来与港南农场签订的《协议书》中约定，乙方即赵明来负责房屋的正常维修，故对于赵明来反诉要求赔偿房屋修缮的损失一节，一审法院不予支持。对于赵明来反诉要求港南农场给付18年房租发票一节，因不属于民事诉讼范畴，一审法院不予涉及。一审法院判决：一、赵明来、太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店于判决生效之日起三十日内，将坐落于天津市南开区××路××号楼下房屋全部腾空并交还港南农场使用；二、赵明来于判决生效之日起三十日内，支付港南农场自2019年1月1日至2019年7月31日的房屋占有使用费35000元及至判决生效之日起三十日止，按每月5000元计算的房屋占有使用费；三、赵明来、太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店支付自判决生效之日起三十日后至实际返还上述涉诉房屋之日止，按每月5000元计算的房屋占有使用费；四、驳回港南农场其他诉讼请求；五、驳回赵明来全部反诉请求。本诉案件受理费337.5元，由赵明来负担（赵明来负担部分于判决生效之日起三十日内，一并直接给付港南农场）；反诉案件受理费25元，由赵明来负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，港南农场系涉诉房屋的合法承租使用人，应认定其具有出租人资格，其与赵明来签订的《协议书》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订的《协议书》约定的租赁期间至2018年12月31日止，租赁期限届满后，赵明来应返还租赁物。现涉案房屋实际使用人为太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店，故赵明来、太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店均负有腾房义务。赵明来、太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店不同意腾房，没有事实和法律依据，本院不予支持。赵明来要求港南农场赔偿因房屋修缮产生的损失8100元，依据不足，本院不予支持。赵明来要求港南农场给付18年房租发票，一审法院认定不属于民事诉讼范畴，并无不当，本院予以维持。综上所述，赵明来、太平殡仪南开公司、道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由赵明来负担80元，由天津百年太平殡仪服务有限公司南开第三分公司、天津市南开区杨道斌烟酒店、天津市南开区韩海忠面馆、天津市南开区姚月英快餐店负担80元。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年十一月十三日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……