安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2762号 上诉人（原审原告）:洪德梅，女，1968年6月28日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人（原审原告）:张作勇，男，1968年4月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张道龙，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧**。 法定代表人：赵立新，该公司董事长。 委托诉讼代理人:周建，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵先飞，安徽皖光大律师事务所律师。 上诉人洪德梅、张作勇因与被上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初1005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪德梅、张作勇上诉请求：撤销一审判决，改判金园公司支付逾期交房违约金截至起诉之日计66590元，此后以311169元为基数按日万分之一顺延至具备交房条件之日止；2.本案诉讼费由金园公司承担。事实和理由：1.一审判决认定金园公司履行了房屋交付义务的事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，金园公司应于2013年12月31日前将验收合格并符合法定交付使用条件的案涉房屋交付洪德梅、张作勇验收，并签署房屋交接单，但金园公司并未书面通知洪德梅、张作勇办理交付手续，且未签署房屋交接单，应承担违约责任。2.案涉房屋未达到约定的交付使用条件。根据相关法律规定，商品房竣工验收合格作为房屋交付使用的前提条件之一，属于金园公司必须履行的法定义务，金园公司提交的《工程竣工验收报告》只是容缺验收，案涉项目尚未建造车位，不符合规划条件，该报告不能作为验收合格的依据。3.一审判决未按照《中华人民共和国消防法》第十三条规定的内容进行消防验收、备案。4.一审法院在无充分有效证据的情况下，将金园公司单方出具的收款证明载明的日期2013年12月28日认定为金园公司交付案涉房屋的日期错误，应以双方签字确认的房屋交接单的日期为准。 金园公司辩称，案涉房屋属金园公司为改善企业职工居住环境开发的福利住房，只有金园公司的职工才具有购买资格。案涉小区房屋共计74栋，在合同约定的交房日期到达前，如果逐一通知，将花费大量的人力、物力，故金园公司下发189号文件，文件要求各单位安排好交房事宜。金园公司已尽到交房义务，但部分业主未按照通知的时间办理交房手续。案涉房屋交付时已验收合格，金园公司亦提供验收报告，金园公司没有任何的责任。 洪德梅、张作勇向一审法院起诉请求：1.请求判决金园公司立即支付逾期交房的违约金66590元(违约期限暂计算至2019年11月11日)。2.判令金园公司以311169元为基数按照万分之一的比率从2019年11月12日起支付至涉案商品房符合交付条件为止的违约金。3.本案诉讼费用由金园公司负担。 一审法院认定事实:2012年12月22日，洪德梅、张作勇与金园公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人（洪德梅、张作勇）购买出卖人（金园公司）开发建设的金色家园B20幢1单元0401号房，房屋建筑面积94.58㎡；单价3290元/㎡，总金额311169元；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年1月28日，涉案商品房买卖合同在宿州市房地产管理局登记备案。洪德梅、张作勇已经向金园公司支付全部购房款。2013年11月8日，宿州千亩园金色家园B20#楼工程竣工。2013年12月28日，金园公司将涉案房屋交付给洪德梅、张作勇。2015年5月19日，宿州市经济技术开发区公安消防大队出具宿开公消竣复字【2015】第0002号复查意见书；2017年6月26日，宿州市环境保护局出具同意的验收意见；2019年12月17日，宿州市自然资源和规划局出具编号2019-182号规划核实合格证；2019年12月20日，宿州市住房和城乡建设局出具验收意见。2019年12月20日，宿州市建设工程质量监督站在验收意见处加盖公章。一审法院认为，洪德梅、张作勇、金园公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，洪德梅、张作勇已按合同约定支付购房款，金园公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付洪德梅、张作勇。根据合同约定，金园公司应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给洪德梅、张作勇，但金园公司在2013年12月28日已将涉案房屋交付给洪德梅、张作勇。在法庭辩论终结前，金园公司提供了完整的《工程竣工验收报告》证明公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构已经对涉案房屋出具了认可性意见，且宿州市建设工程质量监督站加盖了公章，故，对洪德梅、张作勇要求金园公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决:驳回洪德梅、张作勇的诉讼请求。案件受理费732元，由洪德梅、张作勇负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。洪德梅、张作勇提交如下证据：证据1.物业验收单一份，其称该验收单复印于物业管理处，以证明案涉房屋实际交接时间是2017年12月26日；证据2.刘成亮等14户诉讼案件证据材料，以证明上房时间和物业验收时间均不一致，交房的举证责任在金园公司。金园公司质证认为，证据1系复印件，对真实性有异议，只能证明验收项目是否合格，不能证明是否交付房屋，达不到其证明目的；证据2没有加盖任何单位的印章，无法看出制作人，与本案没有关联性。本院认证意见为：证据1系复印件，洪德梅、张作勇未提供原件予以核对，且未加盖提供物业服务单位的印章，本院不予认定；证据2来源不明，与本案无关联性，本案不予认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：案涉房屋实际交付时间应如何确定。经审查，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定金园公司应于2013年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付洪德梅、张作勇，金园公司于一审提供了洪德梅、张作勇2013年12月28日缴费结算凭证、缴费存根及所附结算明细表等证据，以证明其自2013年3月即开始交房。所附结算明细表载明的项目包括购房缴款情况、代办代缴款、物业费用缴款、实际应缴金额等项目，即缴费结算凭证系双方对各项目款项的最终结算，且该明细表载明“交房时金园公司代收办证相关费用”，在双方均未提交洪德梅、张作勇实际接收房屋的其他有效证据的情况下，一审法院将金园公司与洪德梅、张作勇就案涉房屋进行结算、洪德梅、张作勇支付包括物业费等费用时间即2013年12月28日认定为实际交房时间并据此驳回洪德梅、张作勇要求金园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。审理认为，案涉房屋在2013年11月8日即经金园公司组织设计、施工、监理等单位验收合格，且金园公司在一审法庭辩论终结前提供了完整的《工程竣工验收报告》，洪德梅、张作勇在合同约定的交房日期之前已经接收房屋的情况下，再以金园公司未书面通知其办理上房手续、案涉房屋系容缺验收及未经竣工验收合格等为由，上诉要求金园公司承担逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。 综上，陈宏的上诉理由及上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1446元，由洪德梅、张作勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  杨俊举 审判员  张 奥 二〇二〇年十一月十三日 法官助理王珊珊 书记员王艳 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。