山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3211号上诉人（原审原告）：山东文登农村商业银行股份有限公司，住所地山东省威海市文登区世纪大道**。法定代表人：丛培刚，董事长。委托诉讼代理人：迟志磊，山东昀明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于淑华，女，1952年5月27日出生，汉族，住山东省威海市文登区。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东御临电子商务有限公司，，住所地山东省威海市文登区葛家镇德胜路**法定代表人：李振豪，执行董事。被上诉人（原审被告）：山东御临实业有限公司，，住所地山东省威海市文登区葛家镇东华路**法定代表人：林宜荣，执行董事。委托诉讼代理人：邹鹏波，男，系该公司职工。被上诉人：林宜文，男，1956年9月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被上诉人：李振豪，男，1962年10月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人山东文登农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）因与被上诉人于淑华、李振豪、林宜文、山东御临电子商务有限公司（以下简称御临商务）、山东御临实业有限公司（以下简称御临实业）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初6704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农商行上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.由于淑华、李振豪、林宜文、山东御临电子商务有限公司、山东御临实业有限公司承担本案的诉讼费。事实和理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，经威海市文登区人民法院(2018)鲁1003民初1866号民事判决确认，农商行对于御临实业提供抵押的坐落于威海市文登区通和路20-10号的房产享有优先受偿权，人民法院对于淑华所提异议应不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。显然，于淑华所提异议并不符合上述规定。综上所述，于淑华对执行标的明显不享有足以排除强制执行的民事权益，不符合应当支持执行异议的情形，人民法院不应支持异议，应继续执行案涉房产。于淑华、御临实业辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，其他意见同一审的意见。御临商务、李振豪、林宜文未予述辩。农商行向一审法院起诉请求：1.判令撤销（2019）鲁1003执异180号执行裁定；2.判令对御临实业提供的位于威海市文登区通和路20-10号房产继续执行；3.判令本案的案件受理费等诉讼费用由于淑华、御临商务、御临实业、林宜文及李振豪负担。一审法院认定事实：2014年3月25日，御临商务向农商行（原文登市农村信用合作联社）借款13000000元，御临实业以位于通和路8-8号、20-1号、20-10号及22-1号房产（门市房）为御临商务的借款提供抵押担保，与农商行签订了抵押合同后办理了抵押登记手续。借款到期后，因御临商务未按约定还本付息，农商行于2018年4月23日向一审法院提起诉讼，一审法院审理后作出（2018）鲁1003民初1866号民事判决，判令“一、山东御临电子商务有限公司于判决生效之日起十日内偿还山东文登农村商业银行股份有限公司借款本金12990000元、利息1586845.09元，并承担自2017年5月22日起至实际还款之日止按合同约定利率计算的利息；二、山东文登农村商业银行股份有限公司有权对位于威海市文登区通和路8-8号、20-1号、20-10号及22-1号房产拍卖、变卖后的价款在合同约定的抵押范围内享有优先受偿权；三、林宜文、李振豪对山东御临电子商务有限公司的上述还款义务承担连带保证责任；四、林宜文、李振豪承担保证责任后，有权向债务人山东御临电子商务有限公司追偿”。该判决生效后，因御临商务等均未履行生效裁判文书确定的义务，农商行向一审法院申请强制执行。执行过程中，于淑华就通和路20-10号房产提出执行异议，称该房产系其以690000元购买并占有使用至今，要求终止对该房产的执行，并解除对该房产的查封。一审法院审查后作出（2019）鲁1003执异180号执行裁定书，裁定“中止（2018）鲁1003财保字110号民事裁定书对位于威海市文登区通和路20号20-10号门市房的执行，解除对该房产的查封”。农商行认为该裁定对涉案房产的处理不当，遂成诉。一审法院认为，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人的原因未办理过户登记。上述司法解释规定的异议可以得到支持的四个条件，其中之一为要求在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，该条款的主要目的是用来甄别真实的买受人，但根据目前房地产市场的交易习惯，存在大量的没有书面合同的商品房交易，故不能过于依赖书面买卖合同这一单一书面证据的证明力，而应当结合对不动产合法占有的时间、购房款的来源、支付方式等综合判断是否存在恶意串通逃避执行的情形。根据本案查明的事实，可以确认于淑华在2012年支付合理对价购买了涉案房屋，并一直对外出租经营至今，早于农商行就涉案房产设立抵押权的时间。于淑华提供的证据已达到了高度的盖然性来证明其在法院查封前对涉案房产取得、占有的合法性。此外，涉案房产的买卖合同关系已经生效的裁判文书确认，同时，文登市方润建筑工程有限公司出具的书面证明称“2012年1月12日于淑华向山东御临实业有限公司购买通和路20号20-10号门市房一栋。由于御临实业欠付我公司工程款，经三方协商，于淑华将部分房款59万元支付给我公司，作为山东御临公司支付我公司的工程款进行结算”，且御临实业出具的房款收据的“交款项目”栏也备注“通和路20号20-10#店面款（工程抵款）”，即于淑华、御临实业及文登市方润建筑工程有限公司三方形成了以出售房屋的价款抵顶欠款的意思表示，虽然于淑华与御临实业之间未签订商品房买卖合同，但文登市方润建筑工程有限公司出具的证明及御临实业出具的收款收据相结合，也可以认定为系于淑华购买涉案房产的“书面”凭证。根据庭审查明的情况，于淑华已经举证证实其曾向出卖人即御临实业提出过办理过户登记的请求，即于淑华并不存在怠于或者故意不办理权属变更登记的情形，也不存在由于自身没有尽到合理注意义务导致权属变更登记不能的情况。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，于淑华对涉案房产享有的权利可以排除农商行对涉案房产的执行，（2019）鲁1003执异180号执行裁定书的裁决内容正确，农商行的请求不能成立。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回山东文登农村商业银行股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10700元，由山东文登农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点为：于淑华是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。故，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但是，正如最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》指出的，应当特别注意，上述情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者（注：即为满足基本居住需要的购房人）。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。亦即，物权优先债权是民法的基本原则，对于该原则的突破，仅限于居住利益至上的考虑。本案中，虽然于淑华对涉案门市房的购买、付款、占有使用在抵押权设立之前，但其购买该房屋系用于商业经营，而非居住。因此，于淑华不具备动摇抵押权优先的条件，其对涉案房屋享有的民事权益，不能排除本案的强制执行。综上所述，上诉人山东文登农村商业银行股份有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初6704号民事判决；二、准予执行山东省威海市文登区人民法院（2018）鲁1003财保字110号民事裁定书查封的位于威海市文登区通和路20号20-10号的门市房。一审案件受理费10700元、二审案件受理费10700元，均由于淑华、李振豪、林宜文、山东御临电子商务有限公司、山东御临实业有限公司负担。山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003执异180号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十一月十一日法官助理俞凯书记员张济节