安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖16民终3497号 上诉人（原审原告）：贾瑞，女，1981年3月20日，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：张友夫，安徽润天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：亳州华仑国际文化投资有限公司，住所地亳州市经济技术开发区桐花路翡翠庄园**。 法定代表人：陈锐，董事长。 委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴慧，安徽重信众合律师事务所律师。 上诉人贾瑞因与亳州华仑国际文化投资有限公司（以下简称华仑国际公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾瑞上诉请求：一、维持原判决第一、二项，撤销原判决第三项，依法改判赔偿上诉人366080元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审法院查明的部分案件事实错误。在合同履行过程中，被上诉人另将案涉房屋以高于与上诉人销售价格他售的行为，应认定为恶意违约。双方在认购协议履行过程中发生的争议，被上诉人单方通知解除行为是无效的。原一审判决第一项也是判决生效之日起解约，该认购书是合法有效的。2018年6月27日，上诉人发函催告被上诉人履行合同、交付房屋，及随后在7月10日诉讼立案并申请法院对案涉房屋进行了保全，但被上诉人依然高价出售与他人，致使上诉人不能实现合同目的。二、原审法院法律适用错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条规定了出卖人在商品房买卖合同订立后，又将该房屋卖给第三人，致买受人合同目的不能实现的，赋予买受人解除合同、返还已付购房款本息、赔偿损失，并可请求承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被上诉人的行为符合此条恶意违约情形。此条立法本意在于惩罚一房二卖的恶意违约以维护交易秩序稳定，而不是区分恶意违反预约合同还是本约合同而予以选择性保护。即使不对被上诉人施以惩罚性一倍已付房款的损失赔偿，对赔偿上诉人损失的计算，根据合同法113条规定，被上诉人违约另售他人所获得的高于原价即他售价差99756元。综上，请二审法院改判支持上诉人诉请。 华仑国际公司答辩意见同其上诉意见。 华仑国际公司上诉请求，一、撤销（2020）皖1602民初4789号民事判决第二项关于利息部分的判决，并依法予以改判上诉人不承担利息支付义务。事实和理由：原判第二项事实和法律适用错误。2016年5月18日，双方签订了《华府·翡翠庄园认购书》，约定被上诉人认购上诉人开发的“华府·翡翠庄园”别墅区6栋03号单位，总价款为2546080元。认购书签订后，被上诉人在2016年12月31日前共支付购房款366080元，后续剩余房款一直未付，上诉人员工多次通知被上诉人缴纳剩余购房款并如期签订《商品房买卖合同》，其中2017年11月3日上诉人在亳州晚报刊登公告并将公告信息发送至原告手机号(认购书中所载手机号)，告知被上诉人若未于2018年1月23日前到公司办理相关签约手续，该套房屋将依照认购书约定的违约条款收回。被上诉人依然没有办理相关签约手续，仍不缴纳剩余购房款和签订商品房买卖合同，其行为构成根本违约。原审依据《合同法》第九十七条判决上诉人承担利息系适用法律错误。该条法律规定的赔偿请求权并未赋予给构成根本违约的一方当事人。上诉人依照认购书约定没收被上诉人购房定金并收回其认购房屋的行为由于被上诉人自身行为构成根本违约，上诉人不存在过错责任等情形，不应承担赔偿责任，无需支付资金占用期间的利息损失。故原审认定上诉人支付利息的事实及法律适用错误。 贾瑞辩称，双方签订的认购合同书合法有效，对双方具有法律约束力，在协议履行过程中，华仑公司将案涉房屋高于原价格另行他售，致我方无法实现合同目的，为此我方提出解除合同，要求华仑公司承担赔偿损失等诉求于法有据，事理充分，华仑公司的上诉请求应予驳回。 贾瑞向一审法院起诉请求:1、判决解除原、被告双方签订的《华府·翡翠庄园认购书》;2、判决被告返还原告已付购房款366080元,并按照银行同期贷款利率支付利息(利息从2017年1月1日起按年利率4.75%计算至实际返还之日止)；3、判令被告赔偿原告(未能实现合同目的)损失366080元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月18日，原告与被告签订了《华府·翡翠庄园认购书》，约定原告认购被告开发的“华府·翡翠庄园”别墅区6栋03号单位，约定建筑面积为369.64平方米，单价为6888元每平方米，总价款为2546080元。原告在本协议签订之日缴纳购房定金20000元，此定金在签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。付款方式约定，在交房时一次性付清全部房款。本协议签订后，原告缴纳了购房定金20000元，并在2016年12月20日缴纳房款166080元(含购房定金转两万元)、在2016年12月31日缴纳房款200000元。原告共计支付购房款366080元。被告于2017年11月3日在亳州晚报刊登公告并将公告信息发送至原告手机号(认购书中所载手机号)，告知贾瑞若未于2018年1月23日前到公司办理相关签约手续，该套房屋将依照认购书约定的违约条款收回并另行出售。现双方未签订书面《商品房买卖合同》，原告未支付下余房款，被告也未交付涉案房屋。2018年7月9日被告就涉案房屋与案外人董飞签订商品房买卖合同，价格为2645836元。 2018年7月10日原告向一审法院提起诉讼要求被告继续履行合同，交付房屋等，被告提起反诉要求没收原告定金2万元，赔偿经济损失459077元等，2018年12月27日一审法院作出（2018）皖1602民初4871号民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）亳州华仑国际文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内依照《华府·翡翠庄园认购书》的约定向原告（反诉被告）交付涉案房屋小区内相同面积、相同价款的同类型别墅一套；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。后被告不服提起上诉，亳州市中级人民法院作出（2019）皖16民终2317号民事判决书，判决：一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初4871号民事判决第三项，即驳回被告（反诉原告）的诉讼请求；二、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初4871号民事判决第一、二项，即被告（反诉原告）亳州华仑国际文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内依照《华府·翡翠庄园认购书》的约定向原告（反诉被告）交付涉案房屋小区内相同面积、相同价款的同类型别墅一套和驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被上诉人贾瑞的诉讼请求。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的华府翡翠庄园认购书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护。被告已将案涉认购房屋备案出卖他人，认购合同已无法继续履行，双方签订认购合同目的不能实现，且被告也同意解除案涉认购书，故对于原告起诉解除原、被告双方签订的《华府.翡翠庄园认购书》请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案认购书解除后，被告应当返还原告已支付的购房款366080元，并支付资金占用期间利息损失，且原告要求的利息计算标准不违反法律规定，故对于原告的第二项诉讼请求，一审法院予以支持。因双方未能签订商品房买卖合同，且涉案认购书不具备商品房买卖合同的性质，原告要求赔偿（未能实现合同目的）损失366080元请求无事实及法律依据，故对此一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、确认原告贾瑞与被告亳州华仑国际文化投资有限公司于2016年5月18日签订的《华府.翡翠庄园认购书》于本判决生效之日起解除。二、被告亳州华仑国际文化投资有限公司返还原告购房款366080元，并支付利息（以366080元为基数按照年利率4.75%计算，自2017年1月1日起至实际返还完毕之日止）。三、驳回原告贾瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11122元，由原告贾瑞负担5561元，由被告亳州华仑国际文化投资有限公司负担5561元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾瑞提交了继续履行合同催告函和EMS面单复印件一份，证明：此案在第一次起诉前，其在2018年6月27日已邮寄催告函给华仑公司，催促其履行合同义务。而华仑公司在同年7月12日，在贾瑞提起诉讼和财产保全后，将案涉房屋高于原价格他售，致认购协议无法履行，华仑公司构成恶意违约。对于造成的损失，华仑公司应予赔偿。华仑国际公司质证意见：对该证据的三性及证明目的均有异议。一、涉案房屋是在2016年1月12日经亳州市质监站综合勘验合格，符合房屋交付条件，双方2016年5月18日签订认购协议书，约定的总房款是2546080元。贾瑞当天交付定金2万元，我方多次催促贾瑞缴纳剩余购房款，贾瑞分别于2016年12月20日支付146080元，2016年12月31日支付20万元，合计支付306080元。贾瑞分批次给付房款，说明交房时一次性付清购房款的约定并未实际履行。二、2016年12月31日，贾瑞交完20万元房款后，我方多次催促贾瑞交钱，贾瑞拒绝交付。我方于2017年11月3日公告送达贾瑞解除认购协议书，并明确表示该涉案房屋可以另行销售。三、按照目前的商品房交易习惯，买受人不付清房款时，出卖人不可能将房屋交付给买受人，在三年时间里，贾瑞未将全部购房款交给我方，严重影响了我方的资金使用成本，造成了经济损失。四、该证据均是在2018年6月份后，涉案房屋升值后，贾瑞单方发出的催告。催告时，认购协议书已经解除，不应当对我方产生任何法律效力。五、（2019）皖16民终2317号民事判决书对认购协议书效力、性质有明确的认定，且该判决书已经生效，该判决书认定的该组证据也达不到证明目的。华仑国际公司二审期间没有提交证据。本院认为，贾瑞于2018年6月27日邮寄给华仑国际公司催告函的行为，属于缔结商品房买卖合同过程中的单方磋商，并未与华仑国际公司就商品房买卖合同形成合意。对于该证据的证明目的，本院不予支持。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1、贾瑞一审诉求（未能实现合同目的）的损失应否支持；2、华仑国际公司应否支付购房款占用利息。 本院认为，本案中，贾瑞与华仑国际公司于2016年5月18日签订的《华府·翡翠庄园认购书》，本院（2019）皖16民终2317号生效判决书认定为预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，贾瑞主张华仑国际公司赔偿其未能实现合同目的损失366080元，因双方当事人未能签订商品房买卖合同，故其关于参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定房屋买卖合同目的不能实现的惩罚性赔偿的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉认购书解除后，贾瑞要求返还购房款和资金占用期间的利息损失应依法予以支持，华仑国际公司关于不承担利息支付义务的主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，贾瑞、华仑国际公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8076元，由贾瑞、亳州华仑国际文化投资有限公司各负担4038元。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  沙启峰 审判员  孙 曼 二〇二〇年十一月二十日 法官助理高辛冉 书记员张依隽