辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14808号上诉人（原审被告）：沈阳市军干招待所，住所地沈阳市和平区太原南街**。投资人：何荣军，经理。委托诉讼代理人：徐吉文，系辽宁大庚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁储备物资管理局沈阳招待所，住，住所地沈阳市和平区延边街**/div>法定代表人：陈克平，系该所所长。委托诉讼代理人：林浩，系辽宁宣腾律师事务所律师。上诉人沈阳市军干招待所因与被上诉人辽宁储备物资管理局沈阳招待所租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市军干招待所上诉请求：要求二审发回重审或改判租金及利息数额。主要理由：一、原审认定上诉人拖欠被上诉人租金数额及利息缺乏事实依据；二、租赁期间上诉人为租赁房屋支出的部分费用及被上诉人原因造成合同解除给上诉人造成损失应由被上诉人承担。被上诉人辽宁储备物资管理局沈阳招待所辩称：要求二审维持原判。辽宁储备物资管理局沈阳招待所一审诉讼请求：2010年5月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将沈阳招待所房屋产权证面积范围内的2000平方米出租给被告，约定了租赁期限为2010年6月1日至2016年5月31日，并约定租金每年181200元。合同签订后，原告已履行了全部的义务。至2016年5月31日时双方租赁合同已经到期，但被告始终使用其房屋，在租赁期间并未全额支付租赁费用，为了维护原告的合法权益，请求法院作出公正裁决。诉讼请求：1、请求法院判令被告支付所欠租金600000元；2、给付原告违约金100000元，水费100000元；3、解除原、被告房屋租赁合同，并立即腾房；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告支付所欠租金990300元；变更第2项诉讼请求为要求被告支付违约金297090元，放弃对水费的主张，原告保留诉权。原审认定事实：位于沈阳市和平区延边街**，建筑面积2559平方米房屋的所有权人为辽宁储备物资管理局，该局同意原告将该房屋对外进行出租。2010年5月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将辽宁储备物资管理局沈阳招待所部分，约2000平方米出租给乙方，作为从事办公、接待、餐饮的场所，地址，地址为沈阳市和平区延边街**期限为六年，自2010年6月1日起至2016年5月31日止，租金每年181200元，第一年可减免50000元，则第一年为131200元，租金按上打租的方式缴纳，乙方于每年5月25日前向甲方交清半年租金，当年12月1日前交清后半年租金；合同第四条租赁期间房屋的管理和修缮及设备、设施的管理：1、乙方负责所租用房屋的管理和修缮，乙方租赁期间如对房屋设施改修，应事先征得甲方同意，方可施工，改修时要严格执行消防、环保等有关规定，并依照相关规定，办理相应手续，否则后果自负；2、乙方投入的装修物件，不享有所有权。合同终止时，无偿交给甲方，不能抵顶任何费用，乙方投入的可移动设备归其所有，并在合同终止十日内搬出，否则，甲方有权对其进行处置；3、甲方将招待所现有设备、设施移交给乙方，由双方办理交接手续后，由乙方负责管理使用和维修保养。合同终止时，甲方自动收回，若有损坏，丢失应按折旧后价值赔偿，具体设备、设施以双方确认的物品清单为准；第五条各种费用的约定：1、乙方负责经营中发生的各种费用。包括各项税金、证照年检、罚金等；2、水费、电费、取暖费、排污费等由乙方承担。第六条甲方的权利、义务约定：乙方如不按时交纳租金，超过10天甲方有权收回房屋，终止合同；第七条乙方的权利、义务约定：1、乙方负责对租赁房屋的全面管理，包括安全管理，在租赁期间所发生的治安案件、火灾、机械事故、人身伤亡及一切后果由乙方承担；5、乙方应按期缴纳租金及合同中约定的各种费用；7、甲方原9名华储公司职工，待岗期间，由乙方按每人每月1100元基本工资支付华储公司，每年为11.88万元；第八条其他约定事项：3、如遇特殊情况不能履行合同时，双方需提前3个月通知对方，经协商后终止合同，并履行违约赔偿责任；第九条违约责任：1、乙方不能履行合同条款，甲方有权终止合同。同时乙方按当年应交租金的20%赔偿甲方；2、乙方逾期不交纳房租费用，除应及时补交外，还应向甲方支付应交租金10%的违约金；3、甲方不能履行合同条款，按当年应收租金的20%赔偿乙方。合同签订后，原告将涉诉房屋交付给了被告经营使用，合同到期后，双方未在续签合同，租金继续按原合同标准履行。2019年11月24日，双方办理了房屋交接手续，合同终止。截至2019年5月31日被告拖欠原告租金（其中包含待岗期间职工工资）833500元【（181200元+118800元）×9年-50000元-1816500元租金）】。另查明：2012年国务院下发的《机关事务管理条例》第二十三条：政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能；未经本级人民政府批准，不得租用办公用房。本条例自2012年10月1日起施行。国储局国资（2017）169号《国家物资储备局关于全面清理办公用房和国有资产出租出借事项的通知》三、工作要求（二）严格执行中央关于全面清理办公用房“严禁出租出借办公用房，已经出租出借的，到期必须收回”等规定要求，凡2013年7月15日前签订合同出租出借的办公用房，到期后一律收回，不得再续租或另行对外出租出借；2013年7月15日以后签订合同出租出借的办公用房要立即收回，妥善做好中止合同的相关工作；（四）清理整改工作要求于2017年9月30日前全部完成，因中止合同后涉及相关事项无法按期完成整改的，必须逐一说明进展情况，明确整改期限……。《党政机关办公用房管理办法》第六章处置利用管理第二十八条党政机关办公用房有下列情形之一闲置的，可以按照有关规定采取调剂使用、转换用途、置换、出租、拍卖、拆除等方式及时处置利用：（一）同级党政机关办公用房总量满足使用需求，仍有余量的;(二)因地理位置、周边环境、房屋结构等原因,不适合继续作为办公用房使用的；(三)因城乡规划调整等需要拆迁的；(四)经专业机构鉴定属于危房，且无加固改造价值的；(五)其他原因导致办公用房闲置的。在审理过程中，被告提出要对租金收取统计表的签字是否为王洪峰本人书写进行鉴定，本院依法委托辽宁大学司法鉴定中心进行鉴定，2020年7月1日，辽宁大学司法鉴定中心以“因比对样本不足，不具备我中心鉴定条件，故无法进行鉴定。依据《司法鉴定程序通则》第十五条（二）款“发现鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的”规定、第十五条（五）款“鉴定要求超出本机构技术条件或者鉴定能力的”规定，不予受理”，故作出了辽大司鉴（2020）（文）退字第54号《不予受理说明》。原审认为，本案中原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合同有效，双方均应恪守履行。原告将房屋交付被告使用，合同到期后，双方虽未再续签书面的租赁合同，但被告继续占有使用涉诉房屋，原告对此亦未提出异议，故原、被告间仍存在租赁合同关系，被告理应支付租金，现被告拖欠原告租金属违约应承担相应的民事责任。对于原告主张租金的请求，经查，被告拖欠原告租金833500元（其中包括待岗期间职工工资），故本院对原告该部分的主张予以支持；对于原告主张的违约金，合同中明确约定“乙方逾期不交纳房租费用，除应及时补交外，还应向甲方支付应交租金10%的违约金”，依据该约定被告应支付原告违约金为83350元（833500元×10%）；对于原告主张要求解除原、被告房屋租赁合同，并立即腾房的请求，因双方已办理了房屋交接手续，合同已终止，故本案无需再解除合同腾退房屋；对于被告提出的根据2012年6月28日国家颁布的机关事务条例第23条的规定，从2012年7月1日起双方签订的合同为无效合同，因合同无效原告无权要求被告支付房屋租金及相关的违约金的辩解，本院认为，双方签订的租赁合同系在该条例实施之前，合同合法有效，从庭审中原、被告提供的证据看，此期间双方仍在履行合同，2012年7月1日以后被告仍向原告支付了部分租金，既然被告占有使用涉案房屋并取得收益，被告理应支付租金，故本院对被告提出的该项辩解不予采纳；对于被告提出的在被告使用房屋期间，房屋屋顶漏水，地下室，地下室长期积水达标，没有达到合同约定的目的，被告为此进行了锅炉的安装和改造，楼面防水、地下室、地下室抽水产生了1642500元费用的辩解查，合同第四条租赁期间房屋的管理和修缮及设备、设施的管理：1、乙方负责所租用房屋的管理和修缮，乙方租赁期间如对房屋设施改修，应事先征得甲方同意，方可施工，改修时要严格执行消防、环保等有关规定，并依照相关规定，办理相应手续，否则后果自负；庭审中双方对被告承租的系一、二层一部分及三、四层均无异议，但对地下室是否包含在租赁的房屋内，合同中无约定，现被告提出的上述损失，原告对此不予认可，本院认为被告要求原告对其承租期间给其造成的损失要求赔偿属另一法律关系，可另行主张，故本院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的合同约定为华储公司支付的职工基本工资每年为11.88万元，在2012年10月1日之后被告没有给付原告的义务且华储公司并不是本案的当事人，也不是本案的诉讼主体，因此原告要求该费用不应予以支持的辩解，本院认为，双方签订的合同合法有效，合同中明确约定“甲方原9名华储公司职工，待岗期间，由乙方按每人每月1100元基本工资支付华储公司，每年为11.88万元”，该约定系双方的真实意思表示，并已部分予以了履行，现被告提出该辩解无依据，故本院对被告的该项辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市军干招待所于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁储备物资管理局沈阳招待所2010年6月1日至2019年5月31日期间拖欠的租金833500元（其中包含待岗期间职工工资）；二、被告沈阳市军干招待所于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁储备物资管理局沈阳招待所违约金83350元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16387元，由原告辽宁储备物资管理局沈阳招待所承担4752元，被告沈阳市军干招待所承担11635元。二审期间上诉人提供新证据为自来水欠费的明细表1张、收条2张。证明上诉人接手之前被上诉人拖欠自来水公司的相关费用以及滞纳金72290元，是由上诉人垫付交纳的。被上诉人对该证据的质证意见为上诉人提供的收条不等于其交款的凭证，对上述证据的证明问题不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案争双方签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，合同有效。合同到期后，双方未再续签书面的租赁合同，上诉人继续占有使用涉诉房屋，被上诉人亦未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，上诉人拖欠被上诉人租金系违约行为应承担相应的民事责任。关于上诉人提出原审认定其尚欠租金数额错误的问题，虽其于二审提供其代付其入住之前诉争房屋拖欠水费的收据证据，但因该证据并非水费的交款证据且上诉人未能举证证明前述证据为被上诉人单位出具或未包括在原审认定的上诉人己付费用之内，故对上诉人该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出租赁期间上诉人为修缮租赁房屋所支出费用及因其因合同解除而遭受的各项损失，原审认定与本案纠纷系不同法律关系，应另案告诉并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16387元，由上诉人沈阳市军干招待所承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年十一月二十五日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；