浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3142号 上诉人（原审原告）：姚美娟，女，1953年1月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：徐月英，浙江近山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：楼剑华，男，1967年9月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：孟晓阳，浙江鉴水律师事务所律师。 上诉人姚美娟因与被上诉人楼剑华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人姚美娟及委托诉讼代理人徐月英、被上诉人楼剑华的委托诉讼代理人孟晓阳到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人姚美娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.判令被上诉人向上诉人返还占用的房屋；2.判令被上诉人立即将所涉房屋恢复原状；3.判令被上诉人支付租金从2020年2月22日至上诉人接收房屋时止（暂从2020年2月23日至4月23日止共计两个月租金26666元）；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，偏袒被上诉人一方。一、上诉人与被上诉人在租期到期后，上诉人要求被上诉人恢复原状后腾退房屋。被上诉人虽然提前告知上诉人需退租，但未按约将涉案商铺内的楼梯、抽水马桶、窗户和墙壁均恢复原状，导致上诉人未能另租他人。一审认定：因上诉人拒绝收房所导致的扩大损失，应由上诉人自行承担；此认定与事实相悖。上诉人的商铺有上下两层楼，在租给被上诉人时有一部绍钢楼梯通往上下两层。被上诉人在庭审中也承认有那么一部楼梯。此外，上诉人通过实地查看、相关照片及商铺开发商(绍兴市天然房地产开发有限公司杨文元总经理)的短信聊天记录等足以证明该商铺内楼上的墙原系轻质砖墙。虽然上诉人未能在将该商铺租赁给被上诉人时留存证据，但上诉人在庭审中提出可以对商铺楼上的墙是否系轻质砖墙(负荷轻)做鉴定，而一审法院却置之不理，对上诉人不公平。综上所述，因被上诉人原因导致上诉人无法收房，由此造成的损失应由被上诉人承担。二、一审认定被上诉人因疫情期间客观上无法正常使用涉案房屋，据此减免了2个月的租金的法律行为对于上诉人非常不公平。上诉人向被上诉人收取的租金已经低于市场水平了(从起初的每年租金21万元已经减低到每年16万元，远低于旁边同一市场内商铺的租金)，且被上诉人的商铺(华太师珠宝)在疫情期间的营业额并未受比较大的影响，其可以通过线上销售黄金产品。一审法院直接减免两个月的租金对上诉人实属不公。综上所述，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 被上诉人楼剑华辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉。上诉状中所说都不是事实，双方租赁的房屋中本身楼梯和抽水马桶都是没有的。上诉人认为一审时被上诉人代理人在庭审中承认有楼梯，但被上诉人代理人在一审中只是说最多是二根杆子中间的简易梯子，没有说装有楼梯，上诉人也不能提供证据证明房屋的原状。上诉人在一审第二次开庭时，主张将墙壁打薄了，被上诉人已经提供了录音资料，证明上诉人要求打得更薄，但被上诉人认为存在危险故不同意，上诉人的该部分理由是不成立的。上诉人主张二楼应该用轻质砖，但轻质砖开始应用只有十年，当时造房屋时不可能有轻质砖，所以用小砌块砌二楼墙壁的。 姚美娟向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告返还所占用的房屋；2.判令被告立即将所涉房屋恢复原状；3.判令被告支付租金从2020年2月22日至原告接收房屋时止（暂从2020年2月23日至4月23日止共计两个月租金16万/12个月×2个月=26666元）；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告姚美娟与被告楼剑华于2018年签订《房屋租赁协议》1份，约定原告将坐落于东街128号营业房出租给被告使用，租期为一年，自2018年2月23日至2019年2月22日，租金为160000元。同时约定租期满或承租人中途退场，出租人收回房屋对承租人的装潢概不负责，全由承租人自负。并由承租人提前一个月将房屋恢复原貌。双方对其他事项进行了约定。该合同签订后，原告向被告交付案涉房屋。上述合同租赁期限届满后，被告继续使用房屋，原告亦未提出异议，被告向原告支付房租至2020年2月22日止。2020年3月12日，被告电话通知原告要求于4月11日退租。2020年3月20日，原、被告至案涉房屋就恢复墙等事宜进行了协商。此后被告于2020年4月3日腾空了房屋并发短信通知原告收房。原告回短信表示于2020年4月21日接收房屋并要求被告恢复原状。 一审法院认为，原告姚美娟与被告楼剑华之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定租期为2018年2月23日至2019年2月22日，租期届满之后，被告继续使用案涉房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此后，被告于2020年3月12日向原告提出退租，被告的退租行为符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁当事人可以随时解除合同之规定，且履行了提前通知的义务，故原、被告之间的房屋租赁合同已经解除。关于原告要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，诉讼中原告明确该项诉讼请求的具体内容为恢复楼梯、抽水马桶、窗户、楼上楼下的两堵墙。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告对案涉房屋恢复原状，首先应当举证证明其将该房屋交付给被告时的状况。原告的上述主张中，被告对楼上楼下的墙系其拆除予以认可，对楼梯、抽水马桶、窗户均不认可，对此原告负有举证责任。但从原告提供的证据来看，并不能证实其在向被告交付房屋时有上述物品及设施。同时，原、被告双方于2020年3月20日在案涉房屋现场谈话录音中，亦未反映出案涉房屋原存在上述物品及设施。关于楼上的墙，根据庭审查明被告已经予以恢复，原告虽主张楼上的墙原系砖墙，没有足够的证据予以证明，被告亦不认可，故原告要求恢复楼上的墙为砖墙同样依据不足。综上，原告对其上述主张应承担举证不能的不利后果，该部分诉讼请求该院难以支持。关于楼下的墙，根据庭审查明，被告已经予以恢复，同时根据2020年3月20日双方在案涉房屋现场谈话录音内容可知，被告对楼下的墙的恢复方案系与原告协商一致，现原告又主张恢复原状，该院不予支持。关于原告要求被告返还占有房屋的诉讼请求，根据原、被告短信聊天记录可知，被告于2020年4月3日腾空案涉房屋并通知原告交接，原告回短信表示到4月21日接房，但此后由于原告认为案涉房屋未恢复原状而未予交接。如前所述，原告主张案涉房屋未恢复原状的各项主张依据不足，其没有理由拒绝接收房屋，现被告已不再占有案涉房屋并履行了交房义务，原告可随时处置案涉房屋，故对原告该项诉请，该院不予支持。关于原告主张的2020年2月22日至接收房屋的租金，如前所述，被告退租行为符合法律规定，由于原、被告双方就租赁合同解除时间及交接房屋时间未能达成一致协议，故该院以原告在短信中自认的约定交接房屋时间即2020年4月21日为双方合同解除时间，在此之间的房屋租金被告应当予以支付，在此之后因原告拒绝收房所导致的扩大损失，应由原告自行承担。由此该院确认被告应向原告支付2020年2月22日至4月21日计2个月的房屋租金。关于被告就疫情期间房屋租金予以减免的抗辩，鉴于2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延，直接导致政府相关部门作出停产停业、交通管制、延长假期等行政行为，该情况双方在签订合同时无法预见，属于不可抗力的范畴，被告租用案涉房屋系用于商铺经营，疫情期间客观上无法正常使用案涉房屋，根据公平原则，该院酌情确认减免2个月的租金。该部分租金与前述被告应当支付该原告的租金相互折抵，被告无需另行向原告支付租金，故对原告该部分诉讼请求，该院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告姚美娟的诉讼请求。 二审中，姚美娟提交了：向绍兴市城市建设档案馆调取的施工说明一份，以证明涉案房屋建造时一楼、二楼的外墙由红砖砌成，且建造的时候就设有马桶、楼梯、铝合金窗户的事实。楼剑华经质证认为：对于证据的形式真实性无异议，但一楼、二楼外墙没有动过，双方争议的是店铺之间的隔墙；据被上诉人本人陈述认为本身是小砌块；而对于马桶和铝合金窗的问题，在该房屋租赁给被上诉人之前已经出租给另外的商户，被上诉人在接手时，就没有马桶和铝合金窗；对于上诉人主张的楼梯，据被上诉人了解旁边几家店铺没有楼梯的，只有一个楼梯井口。本院经审查认为，双方当事人对于在本案房屋租赁之前上诉人向其他主体出租过该房屋之事实无异议，上诉人提供的该组证据仅能反映房屋建造之初的相关情况，而不能证明双方之间租赁房屋时的相应状况，故本院对该证据不予采纳。 二审中，楼剑华没有提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人要求被上诉人对涉案租赁房屋恢复原状，应就其向被上诉人交付房屋时的相应状况承担证明责任；虽其在二审中提供了该房屋建造时的相应状况，但因在本案租赁合同之前其还将该房屋租赁给其他人，亦存在对房屋或相应设施变动的可能性，故尚不足以证明其向被上诉人交付的房屋与该施工图纸一致。由此上诉人提出要求恢复原状的请求，因其不能提供证据证明双方交付房屋时的实际状态，故本院不予支持。 至于上诉人提出要求被上诉人返还占用房屋的请求，结合双方之间的短信记录反映，被上诉人于2020年4月3日腾空案涉房屋并通知上诉人交接，上诉人回短信表示到4月21日接房，后因对房屋是否恢复原状存在争议而未交付。因此基于被上诉人已通知交房的事实，上诉人可随时处置该房屋，故一审对其该部分请求不予支持，并无不当。 关于上诉人要求被上诉人支付2020年2月23日至4月23日止共计两个月租金26666元的问题，一审基于疫情期间客观上无法正常使用涉案房屋，而酌情予以减免，也无不当。至于此后的租金问题，因未及时接收房屋不可归责于被上诉人的责任，故对该主张，本院也不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费466元，由上诉人姚美娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年十一月二十日 书记员 余建维