辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9717号上诉人（原审被告）：沈阳师范大学，住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人:郝德永，系该校校长。委托诉讼代理人：孙永成，系辽宁英泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳保时洁物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区。法定代表人：单冰峰，系公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：徐洪福，系辽宁普达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱实，系辽宁普达律师事务所实习律师。上诉人沈阳师范大学因与被上诉人沈阳保时洁物业管理有限公司（以下简称“保时洁公司”）服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法由审判员关宇宁担任审判长并主审，与审判员李妍、审判员林红共同组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。沈阳师范大学上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人没有向被上诉人支付全楼物业费的法律义务本案上诉人与被上诉人之间从未签订过物业服务合同，只是于2012年4月24日签订过一份补充协议，该补充协议约定上诉人仅负责协调其他驻厦单位的物业费收缴，而并非由上诉人负责向沈阳保时洁物业管理有限公司交纳物业费。二、物业费交费主体为各驻厦单位而非上诉人多年来上诉人从未向被上诉人支付过全楼的物业费，也未同意支付过全楼物业费。事实上一直以来，都是按照补充协议的约定，由上诉人负责协调，由被上诉人即沈阳保时洁物业管理有限公司向各驻厦单位直接收取物业费，并为各驻厦单位单独开具物业服务费发票。一审法院判决由上诉人承担全楼物业费，没有法律依据。三、被上诉人就未提供物业服务部分要求收取物业费，于法无据本案的物业服务类型为商务楼物业管理，不等同于我们平时熟知的住宅楼物业管理，商务楼物业管理中，除了需要对走廊楼梯等公共部位进行日常管理维护保洁外，还需要对各驻厦单位使用的相应区域进行维护及保洁。本案一审过程中被上诉人已承认各驻厦单位早已撤场，撤场后的各相应区域因无人使用而不必进行保洁，被上诉人仅对未撤场单位使用区域进行维护及保洁。根据补充协议，上诉人的使用面积已包含自身使用的相应面积以及公共区域面积，且上诉人已经按照补充协议足额交纳物业费，被上诉人要求上诉人承担未提供服务部分的物业费，于法无据。案涉的楼体共八层，其中1、2、3层上诉人使用，4、5、6（东侧一半）由辽宁教育研究院使用。六楼另一半由辽宁教育建筑设计院封闭使用，7、8层由其他单位共同使用。目前六楼的辽宁教育建筑设计院仍然在使用，7、8楼的其他单位于2018年4月1日同时撤离。一审法院判决的需要上诉人支付的费用是7、8楼搬离之后的费用加上辽宁教育建筑设计院的费用。我方认为这部分费用我方不应支付，没有提供物业服务。保时洁公司辩称，1.原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持;2.上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、上诉人与被上诉人针对《物业管理服务委托合同》签订的两份《补充协议》合法有效，上诉人做为辽宁远程教育大厦物业的所有权人、合同相对人，依据协议应当向被上诉人给付物业费。1、2011年3月1日上诉人接管辽宁远程教育大厦，为该大厦的所人权人,依据《物业管理条例》第41条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原审庭审期间，上诉人对被上诉人提供物业服务的辽宁远程教育大厦，所有权归其所有予以认可。各驻厦单位只是对房屋使用面积及物业费标准进行签字确认，做为辽宁远程教育大厦的所有权人，应当根据协议给付大厦所有面积的物业费。上诉人称只是协调被上诉人催缴物业费与事实不符，驻厦单位辽宁教育研究院于2019年7月份撤出大厦，上诉人为其支付了2019年8月份、9月份的物业费（详见二审举证）。2、被上诉人为辽宁远程教育大厦提供物业服务，均是按上诉人指示、安排具体履行合同义务。作为合同相对人,上诉人应当支付物业费。在物业合同具体履行过程中，大厦设备、设施需要临时维护、抢修是被上诉人向上诉人报修，由上诉人出资对设备、设施进行维护。驻厦单位的设备故障需要维修也是由上诉人出资，被上诉人具体落实。在被上诉人终止物业服务时，被上诉人将大厦的消防控制系统、给排水设备、电器设施等说明书、操作的附属工具均交给上诉人，以便被上诉人终止物业服务时，大厦才能正常运转。基于以上几点，作为上诉人所有的辽宁远程教育大厦，被上诉人提供了物业服务，上诉人应当支付物业费。同时，被上诉人根据上诉人指示安排履行物业合同义务，作为合同相对人，上诉人应当履行合同义务支付物业费。二、上诉人以撤场后的各相应区域因无人使用而不必进行维护和保洁，于法无据、与事实不符。被上诉人提供物业服务为该楼公用部分、共用设施、公共卫生服务（见《委托合同》第三章,物业管理委托事项部分），驻厦单位陆续撤出，但上诉人仍使用大厦，为了保证消防、给水、电力等设备正常运转，被上诉人仍依据物业服务合同履行义务。对这一事实上诉人是予以认可的，2019年7月驻厦单位辽宁教育研究撤出大厦，上诉人仍然支付了辽宁教育研究院8月份、9月份物业费（详见二审举证）。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，上诉请求缺乏事实和法律依据应予以驳回。另补充：驻厦单位撤出时间不同，且位置也不同，被上诉人不可能分段清扫，清扫和保洁是一个整体部分，公共部分公共设施为了整个大厦运转，电力、水力、消防、安全必须提供物业服务、维修和检查。保时洁公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告物业服务费163，031.84元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2010年6月2日，原告与案外人辽宁教育研究院签订《物业管理服务委托合同》，约定辽宁教育研究院将位于沈阳市皇姑区的辽宁远程教育大厦委托原告管理服务，合同期限自2010年6月1日至2011年6月1日止，物业费标准为每年406，704元。2011年3月1日，沈阳师范大学接管辽宁远程教育大厦。2011年5月27日，原、被告签订了第一份《补充协议》，双方约定在《物业管理服务委托合同》终止之日起，以每一个自然月为基础，延续执行原辽宁教育研究院与原告签订的《物业管理服务委托合同》的一切条款。沈阳师范大学负责协调其他驻厦单位的物业费收缴，以保证原告能够正常地开展物业管理服务工作。2012年4月24日，原、被告又签订了第二份《补充协议》，约定每月除被告使用房屋的物业费18，246.4元外，其余驻厦单位的物业费分别为：辽宁教育研究院7，832.3元、辽宁省教育厅信息中心5，214元、辽宁省教育资金会募集管理办公室321元、辽宁新世纪教育音像书刊发行有限公司963元、辽宁省教育建筑设计院1，479.32元，以上物业费每月总计为34，056.02元。对于物业使用面积及月物业费数额，除辽宁省教育建筑设计院外，其他各驻厦单位均已在协议中签字确认。原告在庭审中称，该协议签订后，其按被告的要求向各驻厦单位收缴了物业费，并向各驻厦单位分别开具了物业费发票。但自2016年9月1日开始，辽宁省教育建筑设计院未再向原告支付过物业费、自2019年1月1日开始，辽宁新世纪教育音像书刊发行有限公司未再向原告支付过物业费、自2018年4月1日开始，辽宁省教育厅信息中心未再向原告支付过物业费、自2018年4月1日开始，辽宁教育基金会募集管理办公室未再向原告支付过物业费。对于辽宁教育研究院所使用房屋的物业费，在原告的主张下，被告已经向原告全额补交。另查，自2018年3月起，除辽宁省教育建筑设计院外，各驻厦单位，先后搬离辽宁远程教育大厦。2019年9月30日，原、被告对物业项目进行了交接，双方至此物业服务关系终止。截止到双方终止物业服务合同关系时止，被告共欠付原告物业服务费163，031.84元。一审法院认为，原案的案由为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。原案，原、被告签订的两份针对原告与案外人辽宁教育研究院签订的《物业管理服务委托合同》的《补充协议》，系属双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。作为合同的当事人理应依约全面履行合同义务。首先，虽第二份《补充协议》中原、被告对驻厦单位的房屋面积及物业费标准进行了所谓的约定，各驻厦单位的相关人员也对其房屋使用面积及物业费标准进行了签字确认，但该份合同的主体为原、被告，而非驻厦的相关单位。并不能证明被告已经将合同义务转让给驻厦的相关单位，驻厦单位成为该份《补充协议》合同主体的事实。结合原、被告之间签订两份《补充协议》所载明的“沈阳师范大学负责协调其他驻厦单位的物业费收缴，以保证原告能够正常开展物业管理服务工作”的内容看，原告向各驻厦单位收取物业费的行为，也是在被告的协调下，原告向各驻厦单位收取物业费的行为。该行为并不能突破合同相对原则；其次，从被告向原告支付驻厦单位辽宁教育研究院所使用房屋的物业服务费分析，被告作为辽宁远程教育大厦物业项目的所有人，也实际承担了驻厦单位所使用房屋的物业费的义务。故原审法院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。关于被告向原告支付物业服务费的数额问题。虽被告称除辽宁省教育建筑设计院外，其他驻厦单位2018年3月起已先后撤离辽宁远程教育大厦，其物业费应截止至各驻厦单位具体的撤离时间止。但作为物业服务合同，在驻厦单位未全部撤离之前，原告仍需对辽宁远程教育大厦服务项目的公共部分进行物业服务管理，原告不会因为部分驻厦单位的撤离而对辽宁远程教育大厦公共部分放弃管理。因此被告作为房屋的所有权人和《物业管理服务委托合同》的合同相对人，应需向原告支付截止至双方解除合同之日即2019年9月30日止的辽宁远程教育大厦的物业服务费用。现原告向法庭提供了相关发票，以证明被告拖欠物业费的具体时间和数额，虽被告提出无法证明各驻厦单位物业费支付到何时，但其没有提供能够证明各驻厦单位已向原告支付了原告所主张时间段的物业费的反驳证据。因此，对原告的诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沈阳师范大学于本判决生效后十日内一次性向原告沈阳保时洁物业管理有限公司支付物业服务费163，031.84元；二、驳回原告沈阳保时洁物业管理有限公司、被告沈阳师范大学其他诉讼请求。上述款项，如果被告沈阳师范大学未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3，750元，减半收取1，875元，由被告沈阳师范大学承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，沈阳师范大学二审提交的证据形成时间不能确定，不能依此认定保时洁公司在本案合同解除之前的履约情况。另查明，在《物业管理服务委托合同》第三章中约定的保时洁公司的物业管理委托事项为：一、工程维修管理工作1.房屋建筑本体公用部分具体包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等的日常维护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备部分具体包括共用照明、给排水、供水系统、配电系统、楼内、外消防设施设备、抽排风系统等的日常维护、管理和运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施和附属建筑物包括：化粪池、井、围墙。4.甲方委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，经双方确认后，协商解决。二、保洁服务管理负责辽宁远程教育大厦公共区域的环境卫生清洁、垃圾收集。包括：楼层、楼道、电梯、外围等所有公共区域的卫生及物品清洁。(1)垃圾日产日清，垃圾箱外表干净，无异味；(2)公共场地保持清洁，无杂物、废物、无纸屑、烟头等废弃物；(3)楼道地面干净，无污渍、积水、杂物，扶手干净、无积尘、其他部位明显积尘，无蜘蛛网；(4)公共卫生间每日清洁两次以上，保持清洁，无污渍、无异味：(5)定期进行“四害”消杀清理工作。(6)电梯、公共卫生间定期消毒。三、信报收发及接待工作1.负责大厦的信报收发工作。2.负责外来人员的登记接待、内部电话通知工作。四、水电费代收根据辖区内用户使用情况代收水电费，确保辖区内正常用水用收取手续费等额外费。该合同第四章物业管理服务目标为：1、全年无重大业主投诉；2、设备、设施完好率98%；3、工程报修处理及时率100%；4、设备设施全年安全运行，无管理责任事故；5、卫生清理、垃圾清运及时率100%。本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为在案涉辽宁远程教育大厦原相关驻厦单位撤场后，保时洁公司是否有权主张相应面积的物业费，沈阳师范大学应否负担此费用。对此，可以综合当事人订约过程、约定内容及实际履行情况进行分析。首先，本案《辽宁教育研究院物业管理服务委托合同》并非始自本案双方，而系辽宁教育研究院与保时洁公司签订，并由该研究院负担物业费；未有包括沈阳师范大学在内的其它驻厦单位意思参与，该些单位也无需缴纳费用；同时，此时无论案涉大厦是否实际全部使用，保时洁公司都有权主张物业费，即全部物业费的期待权。其次，2011年3月1日，沈阳师范大学“接管了以上合同内项目及接续执行合同内容”，可以认定沈阳师范已经取代辽宁教育研究院成为合同甲方，此一点本案双方后续签订的两份《补充协议》可佐证。虽然，其它驻厦单位负责人在《补充协议》中签字，但签字内容和位置为各驻厦单位就“使用物业的建筑面积和物业费负担”条款进行的明确，其中亦明确“延续执行原《辽宁教育研究院物业管理服务委托合同》内的一切条款”，因此，不能认定该《补充协议》已经取代原《辽宁教育研究院物业管理服务委托合同》,进一步讲，在没有明确约定的的情况下，不能当然认为其它驻厦单位已经完全进入了案涉物业服务合同关系中，与保时洁公司形成单独的物业服务关系，亦即沈阳师范大学已经完全退出了其它驻厦单位的使用部分的物业服务关系。事实上，沈阳师范大学自始居于该合同关系中，基于物业大厦的整体性，也不可能认定为各驻厦单位分别与保时洁公司形成物业服务合同关系，此一点，《补充协议》中“沈阳师范大学负责协调其他驻厦单位的物业费收缴”条款亦可佐证，简单地讲《补充协议》仅系明确了各驻厦单位应当负担各自使用面积的物业费，一定意义上变更了缴付物业费的约定，而不能否定保时洁公司对整体物业费的期待权。保时洁公司仍然有权主张合同约定的全部物业费。再次，虽然其他驻厦单位后续实际缴纳了部分物业费，但此履行状态不能否认上述合同对沈阳师范大学的约束力。在相关单位撤场后，离场单位没有享受物业服务，当然无需再行缴纳服务费，本案物业服务合同关系仍为存续，基于诚实信用原则和对《辽宁教育研究院物业管理服务委托合同》的信赖，本案双方仍应按照此合同行使权利、履行义务。最后从实际履行来看，保时洁公司提供了工程维修，保洁管理，人员、信件接待等服务具有整体性、涵盖性特点，即时其中部分面积未实际使用或其它单位离场，保时洁公司仍然需要巡察、维护、管理，保时洁公司主张物业费并无背离公平之原则。综上所述，沈阳师范大学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3750元，由沈阳师范大学负担。本判决为终审判决。审判长  关宇宁审判员  李 妍审判员  林 红二〇二〇年十一月九日法官助理强文清书记员钟雨含本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。