江西省龙南市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0727民初2236号 原告：容晶辉，女，1981年6月4日出生，汉族，住龙南市。 委托诉讼代理人：廖建新，北京市京师（南昌）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：龙南县盛汇置业有限公司。 法定代表人：陈璘杰。 住址：江西省赣州市龙南市。 委托诉讼代理人：魏明宇，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。 原告容晶辉与被告龙南县盛汇置业有限公司（以下简称盛汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，由审判员李捷适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告容晶辉及委托诉讼代理人廖建新、被告委托诉讼代理人魏明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告容晶辉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院责令被告从2020年1月1日起至房屋交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，计人民币23205.2元（暂计至2020年9月30日）；2、本案诉讼费、财产保全费和律师费由被告承担。事实和理由：原告于2018年购买了被告位于龙南市龙洲片区“盛汇云府”商品房，双方签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同规定，房屋总款计人民币846905元，交房时间为2019年12月31日。合同还规定了交房必须达到的基础设施设备（通水、电、燃气等）和公共服务及其他配套设施条件（第十条），若逾期交房，被告应按日向原告支付已付款万分之一的违约金（第十二条第2项）。迄今为止，被告尚未达到国家规定的交房条件。原告要求被告自行整改并自觉履行义务，但被告至今仍未交房，已经给原告造成重大损失。原告在无奈之下委托了律师，代理律师于2020年7月14日向被告发出律师函，要求被告于同年7月18日前主动向原告支付违约金，但被告亦置之不理。此后，原告代理律师多次联系被告代理律师，被告代理律师提出难以让原告接受的要求。2020年8月3日，在龙南市人民法院的主持下，双方进行了诉前调解，调解中被告提出仅支付至2020年4月19日的违约金，且应该扣除疫情及抵扣优惠券等无理要求及条件。此后，在原告代理人的申请下，龙南市人民法院主动联系被告，要求被告主动履行义务，但至今未见被告履行支付违约金的诚意及行为。为保障原告的合法权益不受非法侵犯，现依《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，特将被告诉来贵院，请及时立案并审理。 原告容晶辉为支持其主张，向法院提交了下列证据： 1、原告身份证复印件、被告工商登记信息，证明原、被告的诉讼主体资格。 2、房屋买卖合同，证明原被告房屋买卖签订时间、房屋总价、交房时间及违约责任。 3、律师函，证明原告委托律师督促被告履行支付违约金的义务。 4、江西省国家税务局通用税收款收款发票（代码136001627301），证明原告支付了房屋全款。 5、住宅专项维修基金5674.95元发票，证明原告已经全款购买。 6、电力建设工程施工合同电子版、照片，合同证明电力分两期完工，照片证明被告没有按约履行。 7、原告方委托律师事务所发票，154户合计38250元。 8、原告律师与龙南市人民法院叶志全法官的微信联系记录，证明对方没有交房。 9、判例两份。 10、邮件交寄单，证明原告于2020年3月3日寄回复函给被告公司，证明原告已经答复被告的事实。 被告龙南县盛汇置业有限公司辩称：1、从合同约定的房屋交付截止日起至答辩人书面通知原告房屋交付日止，答辩人愿按合同约定承担该期间的延期交付责任，但请法庭对因政府部门原因导致的征地拆迁滞后影响项目开发进度的因素予以充分考虑，酌情核减该期间答辩人的违约责任。答辩人于2017年5月19日通过土地挂牌出让的形式，获取了原龙南县龙洲片区ＬＺ01-ｅ01地块的国有建设用地使用权。2017年6月5日答辩人与原龙南县国土资源局签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》。但临近合同约定的土地交付时限，该宗地内仍未完成征地拆迁工作，且施工过程中时有周边居民因征地拆迁工作阻扰施工，严重影响答辩人对该项目的整体建设开发进度。答辩人就此多次要求政府部门加快征地拆迁进度并给予赔偿，但至今仍无结果。因征地拆迁滞后前后导致项目工期延误10余个月，给答辩人造成了巨大损失。此后，答辩人克服重重困难，在支付了巨额的赶工费后，使得涉案房屋所在的8＃楼于2019年12月12日完成竣工验收，达到了法律规定的交房条件。答辩人也于2020年1月20日按照原告指定的地址寄送了书面的交房通知书等材料通知原告收房，但原告至今仍未收房。2、原告接收房屋既是其合同权利也是其合同义务，答辩人已按合同约定向原告寄送书面的交房通知书，原告在收到该通知书后既未按通知的时间办理房屋交接，也未提出任何异议，原告事实上怠于行使合同权利义务，属违约行为，对因自身过错导致的损失应由原告自行承担。《买卖合同》第十一条约定，买受人应在出卖人通知的交房日期办理交付手续，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任；第一百五十八条规定，买卖合同中当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。而原告在收到答辩人邮寄的书面交房通知后，既未按照交房通知书的要求前来办理收房手续，也未对答辩人通知交房的行为提出任何异议。直至2020年8月3日答辩人委托的代理人在法院调解时将该房屋包括面积测绘报告、竣工验收报告、交房通知书及竣工验收备案表等材料交予原告代理人查阅后，原告仍然拒绝收房。按《买卖合同》约定，原告应在答辩人通知的交房日期办理交付手续，如原告认为该商品房存在质量瑕疵时，应以书面形式向答辩人提出合理的整改要求，经答辩人确认后依据《住宅质量保证书》全力配合整改，但原告不得籍此对已经取得竣工验收的商品房拒绝接收或拖延办理入住手续，或以房屋整改为由推迟交房时间或向答辩人要求延期交房补偿。故因原告自身原因怠于行使合同权利义务导致的损失应由原告自行承担。3、答辩人已按设计及施工图纸完成了涉案房屋所在的8＃楼工程的竣工验收，完成了该楼栋所涉及的基础工程、主体工程、建筑屋面工程、装饰装修工程、给排水工程、电气工程，按合同约定，非因答辩人原因造成的供电未开通答辩人不承担违约责任。《买卖合同》补充协议第五条约定，合同第十条所涉及的基础设施“达到使用条件”指该商品房交付时该基础设施相关管线已按设计要求铺设安装完毕，而该基础设施终端用户的开通使用则须由相关运营单位或管理部门在条件具备时，经买受人申请并支付相应费用后正式开通使用。非出卖人原因使上述基础设施未达到开通使用条件的，出卖人无须承担任何责任。而涉案房屋所在的盛汇云府及邻近的阳光龙湾等项目，小区内的电力线路均已施工完成，但均因供电公司原因导致变电站至小区开闭所之间的线路尚未铺设施工，无法正式供电。而按照合同约定，此种情形答辩人无需承担违约责任。另外，因供电公司原因导致小区不能正常供电，答辩人为保证小区供电，自费向供电公司申请接入临时用电并承担了全部的施工费用，免费向小区业主提供临时供电，故原告以涉案房屋未通电为由要求答辩人承担逾期交房违约责任缺乏依据。4、从2020年1月24日江西省人民政府启动突发公共事件一级响应以来，不论是答辩人还是原告，疫情防控期间双方因客观原因都无法实际履行合同，故此期间不能视为答辩人单方违约。如上所述，答辩人于2020年1月20日已通知原告办理房屋交付手续，但从1月24日起全省便因新冠××疫情启动突发公共事件一级响应，按照相关疫情防控要求，禁止公众聚集性活动并实施临时交通管制，以居家为主，不串门、不聚餐。直至3月20日因疫情稳定全省才调整为突发公共事件三级响应，而参考全国其他省市及赣州市政府、原龙南县政府发布的关于应对疫情促进房地产业健康发展的相关通知，明确因疫情造成项目建设工期延长和商品房延期交付的，适用合同不可抗力等相关条款规定，延长时间为三个月，顺延时间不计违约责任。特别是疫情防控期间，包括原告在内的广大公众都闭门在家，甚至连基本的生活必需品都可能无法采购到，何谈继续履行房屋交付手续。故答辩人认为，疫情防控期间原告与答辩人均因客观原因无法实际履行合同，此期间不能视为任何一方违约。5、原告主张的违约金标准过高，超过了答辩人的承受能力，且双方并无关于原告主张的律师费的相关约定，该诉请缺乏依据。综上，请法庭综合考虑新冠××疫情对答辩人产生的实际影响及中央“六稳六保”的政策，依法作出公平、公正的判决。 被告龙南县盛汇置业有限公司为支持其主张，向法庭提交以下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明被告主体信息。 2、赣州市商品房买卖合同。 3、房屋面积测绘报告。 4、工程竣工验收报告。 5、交房通知书及附件、EMS快递查询单。 6、竣工验收备案表。 7、关于尽快完成宗地内拆迁工作的申请报告及复函。 8、关于支持显目开发建设的申请报告、关于给予龙南县盛汇置业有限公司补偿的申请。 9、图片、龙南县政府关于做好我县新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知。 10、龙南县人民政府办公室关于有效应对疫情促进我县房地产业健康发展的通知。 11、已签订补充协议业主名单统计表及补充协议、收房统计表及违约金确认单。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月5日，原告容晶辉与被告盛汇公司签订赣州市商品房买卖合同（以下简称合同，合同编号：2018022705281），购买了被告盛汇公司开发的位于龙南市龙洲片区商品房项目为盛汇云府8号楼8-1503房，合同约定该房建筑面积126.11平方米，总房价为846905元，原告在合同签订后依约交清了全部房款。合同第十条约定：“……2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，相关费用按龙南县供电公司标准收费……。”第十一条约定了交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2019年12月31日之前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。……”。合同第十二条约定了逾期交付责任：“……2、买受人不解除合同；自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。” 本院另查明，2020年4月20日，被告盛汇公司取得了龙建备字[2020]019号房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。原告至今未办理收房手续，并在收到被告的收房通知后于2020年3月3日书面回复被告盛汇公司拒绝收房。 本院再查明，2020年1月27日，龙南县人民政府发布《龙南县人民政府关于做好我县新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》，启动重大突发公共卫生事件一级响应，要求广大群众在疫情期间以居家为主，不串门、不聚餐。2020年3月25日，龙南县人民政府办公室发布龙府办字﹝2020﹞5号《龙南县人民政府办公室关于有效应对疫情促进我县房地产业健康发展的通知》，其中通知内容九、合理顺延工期和商品房交付时间，疫情造成建设项目工期延长和商品房延期交付的，适用同不可抗力等相关条款规定，延长时间为三个月，顺延时间不计违约责任。 本院认为，原、被告签订的赣州市商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方当事人均应遵守合同的条款并遵章执行，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定2019年12月31日交房，但被告盛汇公司于2020年4月20日才取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，本院认为被告盛汇公司至此才取得交房条件，被告盛汇公司违反合同第十一条之规定，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期天数的确定，本院认为，首先，被告盛汇公司于2020年4月20日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，但其未另行通知原告收房，本院认为应给予原告合理的收房时间，本院酌定原告应在2020年5月31日之前办理交房手续；其次，龙南县人民政府及龙南县人民政府办公室已发出通知，要求群众居家不串门，也同意因疫情影响造成项目延期交付，延长时间为三个月，但本案的疫情发生在被告盛汇公司违约之后，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”但2020年2月份至4月份，我市各职责部门及群众均按照各级政府的要求抗击疫情，居家为主，避免感染传播，故本院酌定依此情形可适当减轻被告盛汇公司的违约责任。综上原因，本院酌定被告盛汇公司的违约天数为120天（本院酌定原告应于2020年5月31日之前办理收房手续，三个月的疫情期间本院酌定适当减轻被告逾期天数30天，故逾期天数为150天-30天=120天）。另依据合同第四章第十二条关于逾期交付责任的约定，被告盛汇公司应以846905元为基数，按日万分之一支付120天的违约金即10163元给原告。 原告容晶辉与被告龙南县盛汇置业有限公司并未对诉讼代理费用进行约定，故对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条，第一百三十四条第一款第八项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、由被告龙南县盛汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金10163元（846905元×0.0001×120天）给原告容晶辉。 二、驳回原告容晶辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费190元（已减半收取），财产保全费5000元，由原告容晶辉负担100元，由被告龙南县盛汇置业有限公司负担5090元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳诉讼费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。 审判员  ：李捷 二〇二〇年十一月二十日 书记员  ：廖强