山西省汾阳市人民法院执 行 裁 定 书（2020）晋1182执异8号案外人：华某某。委托代理人：郭航宇，北京市中闻律师事务所律师。申请执行人：李某某。委托代理人：李某。委托代理人：张志杰，山西志杰律师事务所律师。被执行人：吕梁某某房地产开发有限公司。委托代理人：李某某。本院在执行申请执行人李某某与被执行人吕梁某某房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人华某某于2020年7月22日对执行汾阳市某某小区1-2层10号、11号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查、听证，案外人华某某、委托代理人郭航宇，申请执行人委托代理人李某、张志杰，被执行人吕梁某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）委托代理人李某某参加听证。经调阅原审案卷、原执案卷，审查、调查相关案件材料。本案现已审查终结。案外人申请，请求中止对汾阳市某某小区1-2层010号、011号商铺的执行，解除对该房屋的查封、冻结。事实与理由：申请执行人就（2020）晋11民终355号民事判决书向本院申请强制执行。本院以（2020）晋1182执470号立案执行，查封了汾阳市某某小区1-2层010、1-2层011号商铺，侵害了案外人的权益，案外人现依法提出执行异议。案外人与被执行人某某公司于2018年12月26日签订两份房屋认购协议书，编号分别为商006#、商007#。编号商006#协议约定：案外人认购被执行人某某公司开发建设的某某小区商业门面，铺位号1-2层010号房，建筑面积约为301.8平方米（最终面积以产权登记面积为准），房屋总价款为325万元，案外人一次性支付购房款。被执行人某某公司应当在2019年4月30日前将符合本协议约定的房屋交付案外人。案外人于2018年12月30日一次性给付被执行人商铺全款325万元，被执行人某某公司向案外人出具收据。编号商007#协议约定：案外人认购被执行人某某公司开发建设的某某小区商业门面，铺位号1-2层011号房，建筑面积约为301.8平方米（最终面积以产权登记面积为准），房屋总价款为325万元，案外人分期支付购房款。被执行人某某公司应当在2019年4月30日前将符合本协议约定的房屋交付案外人。截止2019年7月31日案外人已付清商铺全款，被执行人某某公司为案外人出具收据。案外人在2019年7月份已实际占有上述商铺，并开始进行装修，因本院查封未能完工。现本院将上述商铺查封，导致被执行人某某公司无法向案外人交付并办理产权登记。现案外人依法提出执行异议，申请本院立即中止对上述房屋的执行，并解除对该房屋的查封冻结，切实维护案外人的合法权益。执行申请人称，（一）事实部分：案外人陈述的事实错误。本院依据申请执行人的申请于2019年10月10日（也就是一审期间）已经对该涉案房屋予以查封，而非执行阶段才查封，所以案外人对基本事实陈述不清。在听证过程中，案外人一再强调其对涉案房屋的权利是基于工程顶账的事实，与被执行人某某公司并非真实买卖合同关系。根据物权法定原则，案外人对该房屋并没有实体权利。申请执行人已先于案外人与被执行人某某公司签订了涉案房屋的买卖协议，应优先得到保护。（二）证据部分：1.交付购房款没有发票不符合交易习惯与生活常理。被执行人某某公司与案外人之间巨额交易仅有一张收据不符合常理。2.转账明细显示的收款人李某与合同主体不一致，收款人李某没有出售房屋的权利，无权接受房款，二者之间的交易违反法律规定且不符合常理。3.被执行人某某公司财务移交表明确涉案房屋已全部予以处置，案外人对该房屋没有实体权利。财务移交表系被执行人某某公司内部记载房屋的销售情况，能有力的说明案外人没有实体权利。（三）法律适用问题：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，案外人与被执行人签订买卖合同时，被执行人尚未取得预售许可，该协议应属无效。2.《合同法》第五十二条规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。结合听证过程中案外人的陈述，该买卖合同确系案外人与被执行人某某公司恶意串通，该合同应认定为无效。综上，案外人主张对涉案房屋享有财产权益，实际上是对涉案标的物实体权利的争议，不应属于执行程序解决的范畴。案外人异议理由不成立，依法应予驳回。被执行人称，对案外人的异议申请没有异议，被执行人某某公司已通过银行转账等方式付清全款。因被执行人某某公司内部其他原因，通过员工李某的个人账户接受的案外人的购房款。房屋已于本院查封前交付案外人。法院的查封面积和金额都超过了涉案面积和金额。本院查明：2019年9月23日，申请执行人李某某将被执行人某某公司、原某某、贺某诉至本院。要求被执行人某某公司履行双方签订的商铺买卖协议书的全部义务，并支付676175元的违约金，原某某、贺某承担连带担保责任，本院以商品房预约合同纠纷立案审理。案件审理过程中，同年9月30日，经本院查询被执行人某某公司临街商铺未办理预售许可证。同年10月9日，申请执行人李某某向本院提出诉讼财产保全申请并提供担保。请求本院查封被执行人某某公司位于汾阳市某某宿舍由北向南1-10号一、二层商铺，长度为73.1米（或冻结三被执行人价值人民币13523500元的财产或相应价值的存款）。同年10月10日，本院作出（2019）晋1182民初2043号民事裁定书。查封被执行人某某公司开发的位于汾阳市英雄北路某某由北向南1-10号一、二层商铺，长度为73.1米；查封期限三年。同年10月12日，汾阳市房地产管理中心、汾阳市不动产登记中心协助本院办理了查封登记。同年10月14日，本院向被执行人某某公司、原某某、贺某送达查封裁定书。同年12月5日，本院公开开庭审理本案。庭审过程中，被执行人某某公司以临街商铺未竣工验收，买卖协议未到履行期限等为由进行答辩。经本院询问，申请执行人李某某同意变更诉讼请求，按照民间借贷关系审理。要求被执行人归还借款13024300元及利息、违约金。同年12月18日，本院依法判决被执行人某某公司在判决生效后十五日内归还申请执行人李某某借款本金13024300元及利息，并赔偿申请执行人经济损失676175元；被执行人原某某、贺某承担连带保证责任。被执行人某某公司不服本院判决上诉于吕梁市中级人民法院。2020年5月6日，吕梁市中级人民法院以（2020）晋11民终355号民事判决书判决维持本院（2019）晋1182民初2043号民事判决第一项、第三项、第四项；撤销第二项（被执行人某某公司在判决生效后十五日内赔偿申请执行人因合同无效而造成的经济损失676175元）。被执行人某某公司不服二审判决，向山西省高级人民法院申请再审。2020年10月9日，山西省高级人民法院裁定驳回某某公司的再审申请。另查明：2020年5月21日，（2020）晋11民终355号民事判决书发生法律效力，被执行人某某公司等未在指定期限内履行给付义务。2020年6月8日，经申请执行人申请，本院立案强制执行。同年6月9日，本院向被执行人某某公司等发出执行通知书等法律手续。被执行人某某公司等仍未履行给付义务。同年6月28日、7月2日，申请执行人向本院申请对查封的临街商铺评估拍卖。同年7月3日，本院对上述临街商铺采取了张贴封条、上锁等执行措施。同年7月7日，本院启动委托评估程序。同年7月22日，案外人华某某以其中010号、011号商铺为其所有为由向本院提出执行异议申请，申请本院解除对010号、011号商铺的查封。再查明：涉案商铺由被执行人某某公司开发建设。2018年12月26日，案外人与被执行人签订房屋认购协议书两份、补充协议一份。双方约定案外人向被执行人认购010号、011号商铺，被执行人某某公司承诺在2019年4月30日前交房。合同价款650万元，其中010商铺购房款325万元一次性付清；011号商铺购房款325万元首付100万元，余款每月还款37.5万元。其中首付款中含奥迪Q7一辆折价38万元。协议签订后，案外人应被执行人某某公司要求，从2018年12月25日至2019年8月10日，分18笔向被执行人某某公司员工李某账户转账602万元；通过李利账户向被执行人某某公司员工李某账户转账10万元；将其名下的奥迪Q7过户至被执行人某某公司指定人李才远名下。被执行人某某公司为案外人出具收款收据8支共计650万元。2020年4月17日，该临街商铺取得商品房预售许可证。又查明：2019年8月1日，案外人与承租人冯某签订房屋租赁合同。案外人将010号、011号临街商铺租赁给承租人冯某经营火锅店，年租金27万元。合同约定，合同签订之日，承租人向案外人一次性支付20万元，剩余费用，在案外人将房屋交付承租人之日全部结清。双方商定，因合同签订之日此房屋无法确定交付时间，所以租赁费开始计算时间为自案外人交付承租人房屋两个月后…。合同补充约定，如因案外人无法交付承租人房屋而导致承租人错过十一月以后旺季，承租人有权利要求案外人退还租金。协议签订前，承租人冯某于同年1月16日给付案外人抵押金4万元。同年7月30日微信转账2万元；同年7月31日微信转账1万元，银行转账17万元。案外人华某某与被执行人某某公司陈述双方口头交房。涉案商铺未办理交房手续、亦未办理房屋过户登记。2019年8月左右，案外人告知承租人可对租赁的临街商铺进行装修。承租人遂对涉案商铺进行了部分施工，随后因担心租赁的临街商铺产生纠纷停止施工。2020年7月，承租人发现租赁的临街商铺被本院张贴封条。随后，双方协商解除租赁合同，案外人将部分租金退还承租人。本院认为，本案的争议焦点为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。案外人以执行标的为其所有为由请求排除执行，申请执行人对案外人的权属主张不予认可，双方对执行标的权属存在争议。经本院审判委员会评议，认为执行异议审查程序不宜就执行标的权属进行认定，案外人、当事人可通过诉讼程序解决。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人华某某异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈卫东审判员  孔光辉审判员  吴文斐二〇二〇年十一月十七日书记员  张灵洁