江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3992号原告：宗慧琴，女，1976年8月1日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴思语，江苏梁溪律师事务所律师。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬南路****，（统一社会信用代码：91320200668995546G）。诉讼代表人：无锡华宸置业发展有限公司管理人。负责人：倪荣。委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛律师事务所律师。原告宗慧琴与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宗慧琴的委托诉讼代理人吴思语，被告华宸置业公司管理人的委托诉讼代理人顾筱麟、丁洁瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗慧琴向本院提出诉讼请求：1.依法撤销宗慧琴与华宸置业公司之间于2018年11月4日签订的《汇普金融大厦认购书》、2018年12月12日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；2.依法判令华宸置业公司立即向宗慧琴返还购房款人民币320000元并支付自实际给付之日起至实际返还之日止的利息损失（其中以90000元为基数，自2018年11月5日起；以110000元为基数，自2018年12月7日起；以120000元为基数，自2018年12月13日起至2019年8月19日止（均含当日），按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；以320000元为基数，自2019年8月20日起（含当日）至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算）；3.依法判令华宸置业公司承担人民币320000元的赔偿责任。4.本案诉讼费用、保全费由华宸置业公司承担。事实和理由：宗慧琴与华宸置业公司于2018年11月4日签订了《汇普金融大厦认购书》1份，后又于2018年12月12日签订了《汇普金融大厦房屋买卖合同》、《汇普金融大厦委托租赁合同》各1份，宗慧琴向华宸置业公司购买位于无锡市梁溪区房屋，总金额为人民币580000元，合同还约定华宸置业公司应于2019年12月31日前将房屋交付并于签约之日起365个工作日内办妥产证。为此，宗慧琴陆续分5笔共计支付了首期购房款人民币320000元。华宸置业公司亦多次承诺为宗慧琴办理前述房屋买卖合同的备案手续，但直至起诉之日都没有办理合同备案手续。2019年底，因房屋已至交付期限，宗慧琴才得知其购买的房屋于2017年7月即被抵押给他人，且目前还有法院查封，导致无法办理产证。华宸置业公司在销售房屋前将涉案房屋抵押给他人，且未将抵押的事实告知宗慧琴，构成欺诈，至今该房屋仍处于抵押、查封状态。故宗慧琴诉至法院，要求判如所请。华宸置业公司辩称，2020年9月17日，无锡市梁溪区人民法院依法裁定受理了华宸置业公司破产重整一案，并于2020年10月13日指定了江苏谋盛律师事务所担任管理人。1.同意撤销双方签订的认购书及合同；2.同意返还购房款及利息，利息按照法律规定，只能计算到2020年9月17日即破产案件裁定受理之日，之后应停止计息；3.宗慧琴的债权应当依法向管理人进行申报；4.案涉房屋于2017年7月30日办理了抵押，早于双方合同签订的时间，房屋信息可以在网站上查询到，因此不存在隐瞒的情节，要求驳回宗慧琴提出的赔偿1倍购房款的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月4日，宗慧琴与华宸置业公司签订《汇普金融大厦认购书》1份，约定：宗慧琴认购无锡市梁溪区通扬南路251号汇普金融大厦1栋4楼408室房屋，建筑面积38.64平方米；认购物业总价58万元，今日付定金9万元整，12月5日前付款7万元，2019年1月5日前付清首付款总额。2018年12月12日，甲方华宸置业公司与乙方宗慧琴签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》1份，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦1号楼424号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为39.48平方米，层高为4.6米；2.双方约定房屋单价为每平方米14691元，总价为58万元整；3.乙方于2018年12月12日前支付总房款的55%，即人民币32万元整，于2019年2月12日前支付总房款的45%，即人民币26万元整；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之一向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下面的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该房屋另行出售；6.自本合同签订之日起，乙方自愿将该房屋交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用，乙方同意甲方与运营商在统一经营管理时重新规划商业动线；7.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；8.甲、乙双方商定在签约365个工作日之内，甲方直接将乙方所订购房屋报产权机关取得房产证权属证书，办证期间所产生的税费由甲乙双方各自承担。如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。宗慧琴于2018年11月4日、12月6日、12月12日向华宸置业公司支付9万元、11万元、12万元，共计32万元。无锡市汇普金融大厦1号楼424号房屋现登记在华宸置业公司名下，该房屋于2017年7月30日抵押给顾君浩。2019年8月5日，上海市第二中级人民法院查封案涉房屋，现案涉房屋被多家法院查封。申请人费燕以被申请人华宸置业公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对华宸置业公司进行破产清算。本院于2020年9月17日做出(2019)苏0213破申15号民事裁定书,裁定受理申请人费燕对被申请人华宸置业公司的重整申请。审理中，宗慧琴陈述：宗慧琴购买房屋时，案涉房屋是现房且带有租约，故认为不应该会存在抵押、查封等情况。2019年年底的时候，宗慧琴听其他业主说房屋被查封，无法实际交付，于是委托律师到不动产登记中心查封房屋信息，才明确知道房屋被抵押、查封。当时华宸置业公司销售人员表示等到不动产登记中心备案后再支付剩余购房款，宗慧琴才没有支付剩余购房款。审理中，华宸置业公司陈述：2017年5月，华宸置业公司向上海金海棠公司借款归还江苏银行借款，江苏银行将抵押置换给上海金海棠公司指定的出资方顾君浩。借款到期后，顾君浩要求华宸置业公司归还借款。华宸置业公司销售房屋并归还款项后，顾君浩未按照约定解除抵押，并起诉至法院，要求华宸置业公司归还剩余借款，目前案件在上海市第二中级人民法院审理。本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，华宸置业公司未将案涉房屋在出售之前已被抵押的事实告知宗慧琴，致使宗慧琴违背真实意思而订立商品发买卖合同，华宸置业公司的行为已构成欺诈，因此，宗慧琴要求撤销双方之间的商品方买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，华宸置业公司故意隐瞒真实情况，将已抵押的房屋出卖给宗慧琴获取房款，而将不能取得房屋的风险转嫁给宗慧琴，现宗慧琴要求华宸置业公司退还已付购房款、赔偿1倍购房款及利息损失，本院予以支持。根据《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款规定,付利息的债权自破产申请受理时起停止计息。故本案宗慧琴主张的利息应计付至2020年9月16日止。按照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款关于“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况”的规定，华宸置业公司出卖案涉房屋时，应当向宗慧琴告知房屋已抵押的情况，以便宗慧琴决定是否购买有抵押权负担的房屋，宗慧琴作为消费者并没有主动审查房屋是否存在抵押情况的法定义务，故本院对华宸置业公司提出的房屋抵押情况可以在相关网站查询，华宸置业公司提出不存在故意隐瞒的抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第四十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、撤销宗慧琴与无锡华宸置业发展有限公司于2018年11月4日签订的《汇普金融大厦认购书》、于2018年12月12日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；二、无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还宗慧琴购房款320000元，并赔偿宗慧琴320000元及利息损失（以90000元为基数，自2018年11月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以110000元为基数，自2018年12月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以120000元为基数，自2018年12月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以320000元为基数，自2019年8月20日起至2020年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，减半收取计5100元、保全费4020元，两项合计9120元（宗慧琴已预交），由无锡华宸置业发展有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向宗慧琴支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二〇年十一月九日书记员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国担保法》：第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国企业破产法》：第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。