江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4660号上诉人(原审原告)：常州弘建物业有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇花园街**。法定代表人：黄飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：金丽艳，江苏常弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈曾友，男，1968年4月30日出生，汉族，住安徽省安庆市，现住常州市武进区。上诉人常州弘建物业有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人陈曾友物业服务合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初4935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。物业公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判被上诉人支付2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业费5025元及电梯费1602元，共计6627元，并承担逾期违约金4970元；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定上诉人物业服务存在瑕疵没有依据。即使物业存在一定瑕疵，也不是拒绝交纳物业费的理由，业主如果对物业服务不满意，可以向物业公司提出要求整改，而不是拒交或少交物业费，一审判决没有法律依据。被上诉人陈曾友辩称，上诉人提供的物业服务存在大量问题有证据予以证明，一审判决有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：判令陈曾友支付2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业费5025元及电梯费1602元，共计6627元，承担违约金4970元及诉讼费。一审查明，2010年3月1日，由上海浦江物业有限公司常州分公司与被告、常州弘建太湖置业有限公司，共同签订《业主临时管理规约》一份，协议载明，“弘建一品”商品房各买受人同意由“弘建一品”开发商常州弘建太湖置业有限公司选择并委托上海浦江物业有限公司对所辖物业进行前期物业管理服务，后于2011年11月3日，上海浦江物业有限公司常州分公司与常州弘建太湖置业有限公司达成协议，解除该前期物业服务合同，2011年11月7日，物业公司通过招投标，经常州市武进区房地产管理处批准，2011年11月14日，物业公司与常州弘建太湖置业有限公司签订《常州市前期物业管理服务合同》。合同约定将弘建一品委托物业公司实行前期物业管理。前期物业服务费标准为普通住宅1.2元／平方米／月，电梯运行维护费标准为：平均0.4元／平方米／月。根据常政办发（2009）46号文件，物业费可在备案标准基础上上浮15%。合同第25条约定合同期限自2011年10月31日起至本物业区域业主大会选聘物业管理企业止，委托物业公司负责该区域的前期物业管理工作。物业公司设立专门机构，并委派岗位资格证书人员负责本物业的日常管理工作。甲方提供的物业管理服务内容：（一）物业共用位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（三）协助管理物业管理区域内的公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；（五）应业主要求进行的室内特约维修服务……。第二十一条约定，乙方的管理达不到本合同第二、三条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任；第二十二条甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金；第二十三条乙方违反本合同约定和政府收费方面的规定擅自收费或擅自提高收费标准的，对于擅自收费部分或超出标准部分，甲方有权拒绝交纳；乙方已经收取的，应当返还，并按每日应返还金额万分之五的标准支付违约金。另业主临时管理规约第八条第二款业主未按约定交付物业管理费或其他应付款项的，经催交30日后仍不交付，除应付费用外，每拖延一日，还应按拖欠款项的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，物业公司在小区提供物业服务；陈曾友取得位于湖塘镇××品花园××单元2501的房屋并于2012年12月18日办理不动产登记，房屋面积117.47平方米，物业费用已交至2017年5月31日。弘建一品小区普通住宅的物业费标准1.2元／平方米／月，根据常政办发（2009）46号文件，物业费可在备案标准基础上上浮15%为1.38元／平方米／月，截至2019年12月31日，陈曾友拖欠物业费5025元，根据业主临时管理规约约定，电梯费为0.4元／平方米／月，截至2019年12月31日，陈曾友拖欠电梯费1675元，物业公司认可电梯费为1602元，以1602元为准。综上，电梯费和物业费合计6627元。陈曾友辩称物业公司的物业服务存在一系列问题，并提供了相关照片予以证明。小区存在车辆乱停、垃圾乱丢乱放，未能及时处理，绿化环境差，存在安全隐患未能及时修缮维护等问题。陈曾友自购房后至2020年3月期间，实际用水量显示为“0”2019年度账单显示用电量为“0”。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，上海浦江物业有限公司常州分公司与被告、常州弘建太湖置业有限公司，共同签订《业主临时管理规约》，上海浦江物业有限公司常州分公司与常州弘建太湖置业有限公司解除该前期物业服务合同后，物业公司通过招投标与常州弘建太湖置业有限公司签订的《常州市前期物业管理服务合同》，合法有效，各方应当按约履行，陈曾友作为弘建一品的业主，该合同对其具有约束力。物业公司按约提供物业服务，陈曾友应支付物业费用。陈曾友自2017年6月1日至2019年12月31日未缴纳物业费，物业公司已通过上门张贴形式进行提醒。根据陈曾友提交的证据，物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，经对小区绿化、卫生、安保等问题综合考虑，故酌情对物业费进行调整，确定陈曾友应支付2017年6月1日至2019年12月31日的物业管理费5302元。关于违约金，因物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，双方所订合同未能得到全面履行，相关结算始终存在争议，故对违约金的诉请不予支持。关于陈曾友要求物业管理服务费打折的意见，按规定因业主原因未使用的物业，应向物业服务企业书面告知，经物业服务企业确认，且优惠期限最长不得超36个月，因陈曾友缺乏相关依据，故对该主张不予采信。据此，一审判决：陈曾友于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业公司2017年6月1日至2019年12月31日物业费5302元；驳回物业公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计45元，由物业公司负担25元，陈曾友负担20元。本院对于一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，物业公司通过招投标与常州弘建太湖置业有限公司就弘建一品小区物业管理签订了《常州市前期物业管理服务合同》，该合同合法有效，各方应按约履行，陈曾友系小区业主，故对其具有约束力。物业公司提供了物业服务，陈曾友应交纳物业费。上述司法解释第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，物业服务合同第二十一条约定，“乙方的管理达不到本合同第二、三条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任”，因此，物业公司即使未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务，也不能成为业主拒绝交纳或少交物业费的理由，因此一审以物业公司服务有瑕疵为由，调整物业费标准不当，本院予以纠正。因物业公司的服务存在一定瑕疵，故物业公司关于违约金（滞纳金）的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初4935号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初4935号民事判决第一项为：陈曾友于本判决发生法律效力之日起十日内支付常州弘建物业有限公司2017年6月1日至2019年12月31日的物业费6627元。二审案件受理费90元，由常州弘建物业有限公司、陈曾友各负担45元。本判决为终审判决。审 判 长 张福荣审 判 员 董 维审 判 员 王昊东二〇二〇年十一月二十七日法官助理 方 茜书 记 员 王沈宏