陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终11305号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西港岸城置业开发有限公司，住所地陕西省宝鸡市。法定代表人，周全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：麻建春，陕西玄凯律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西天丰房地产开发有限公司，住所地西安曲江新区行政商务区。法定代表人，党军师，该公司总经理。委托诉讼代理人：王园园，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萌，陕西博硕律师事务所实习律师。上诉人陕西港岸城置业开发有限公司（以下简称港岸城公司）因与上诉人陕西天丰房地产开发有限公司（以下简称天丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。港岸城公司上诉请求：维持一审判决第一项、第六项，撤销一审判决第四项，支持其一审诉讼请求中的未支持部分，驳回天丰公司的诉讼请求；一、二审诉讼费、保全费由天丰公司负担。事实和理由：天丰公司和张红兵之间形成的转款行为及事由与其无关，不应将该款与涉案房屋租金混为一谈，天丰公司应返还其房屋租金3471000元。天丰公司无偿使用其款项至今不予归还，给其造成巨大损失，应从天丰公司实际收到款项之日计算资金占用利息。造成房屋无法正常使用的原因在于天丰公司，一审判决其承担天丰公司二个月租金，于法无据。其为了保障合法权益对天丰公司申请财产保全，所产生的费用，应认定由天丰公司负担。天丰公司辩称，一审对1561950元房屋优惠款的事实认定清楚，证据确实充分，应予确认。张红兵系港岸城公司法定代表人，也系此次租赁合同履约的主要负责人。依据其工作人员魏某某与张红兵的微信聊天记录表明，张红兵负责港岸城公司的租金支付事宜，张红兵在2018年5月23日向其支付半年租金后，随即提供了一张以自己名义开户的银行卡，同时银行流水记录载明的1561950元款项的交易时间为2018年5月24日，双方交易款项只能是租金事宜，而非其他项目金额。一审中，港岸城公司虽对该笔款项为租金优惠款的事实提出异议，但未提供相应的证据予以证明，应承担不利后果。其已依约履行了交付租赁房屋的义务，港岸城公司主张返还保证金及预付房屋租金的要求缺乏事实依据与法律依据。一审对保证金及预付房屋租金返还的判决确有错误，涉案房屋的交付标准分为土建类、机电类以及消防类，且为毛坯房交付，故不存在交付房屋钥匙等资料，2018年5月8日，涉案房屋已经完全达到合同约定的交付条件并予以交付。港岸城公司法定代表人在微信聊天记录中对于交房没有提出异议，且明确支付租金以及优惠租金的账户，故港岸城公司拒不履行相应义务且在后期拒不签订房屋查验确认书，不能否认其已经交付了符合合同约定的租赁房屋。港岸城公司交纳3471000元房屋租金的时间为2018年5月23日，是在双方查验房屋后，由此可以证明港岸城公司已经接收房屋的事实。其在合同的订立及履行过程中，未刻意隐瞒涉案房屋为住宅用地的事实，不存在履约过错。根据《酒店租赁合同》约定，涉案房屋租赁用途为酒店经营及配套商业，房屋二次消防验收由港岸城公司自行负责，XX城XX楼梯消防原设计图提供消防验收合格证明即可，故其不存在履约过错，一审判令港岸城公司两个月租金赔偿责任不足以弥补其损失，应依法判令港岸城公司承担房屋空置造成的全部损失。天丰公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第六项；判决港岸城公司向其支付房屋租金950958元、赔偿其损失6189950元；驳回港岸城公司全部诉讼请求；一、二审诉讼费由港岸城公司负担。事实和理由：2018年5月8日，其与港岸城公司就涉案房屋交付事宜达成会议纪要，对1楼大厅区域确认，11～25楼查验确认，楼顶水电房查验，地下室水泵房和配电室查验，且双方确认电梯内部由港岸城公司装饰。结合双方的聊天及转账记录，涉案房屋已于2018年5月8日交付完毕。港岸城公司明知涉案房屋性质系住宅，且合同约定港岸城公司承担办理二次消防备案的全部义务，港岸城公司的违约行为导致合同无法履行，其不存在过错。签订合同时，港岸城公司即知晓涉案房屋属性，根据合同第8.5条“甲方按照楼梯消防原设计图提供消防验收合格证明，乙方负责实施满足自己经营要求的二次消防验收，保证该房屋内由其自行安装或改造的消防设施设备在租赁期限内的任何时候均达到政府部门要求的消防安全标准”约定，其对合同的履行不存在过错，港岸城公司未积极履行己方义务，致使其遭受另行招租的损失巨大，港岸城公司对此负有全部过错，依法应当赔偿其损失，一审仅判决港岸城公司承担2个月的租金损失，不足以弥补其全部损失。港岸城公司解除合同的目的实为避免承担自行转租他人造成的免租期差额损失。2017年11月20日，港岸城公司与第三方南通金石世苑酒店有限公司签订《租赁合同》，将涉案房屋进行了转租，2018年12月28日，港岸城公司与第三方签订《租赁合同补充协议五》，约定免租期延长为12个月，而港岸城公司与其签订的《酒店房屋租赁合同》约定免租期仍为8个月。港岸城公司辩称，天丰公司明知土地使用权性质为住宅的情况下，还同其达成租赁合同，并收取履约保证金，从而导致合同目的无法实现，天丰公司存在根本性违约。2018年1月10日，天丰公司提供给其涉案项目设计图纸，标注土地使用期限为50年。签约后，天丰公司继续隐瞒房屋真实土地使用性质，导致其向天丰公司履行合同义务。合同约定交房时间为2018年3月15日，而天丰公司于2018年12月17日取得《建设工程竣工规划验收许可证》，在此前不具备交付房屋条件，天丰公司一直处于违约状态，后期造成房屋空置的原因是天丰公司违约产生的结果。一审判决支持其解除合同的请求，判令天丰公司返还保证金及租金，认定事实清楚。天丰公司的上诉请求无事实依据，不能成立。港岸城公司向一审法院起诉请求：判令解除其与天丰公司签订的《酒店房屋租赁合同》；天丰公司向其返还保证金578500元及利息（以578500元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2018年1月23日起计算至实际偿还之日止）、预付租金3471000元及利息（以3471000元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2018年5月23日起计算至实际偿还之日止）；天丰公司负担本案律师费6万元，并负担本案诉讼费及保全费。天丰公司向一审法院反诉请求：判令港岸城公司支付其租金950958元；判令港岸城公司赔偿其损失6189950元；反诉费用由港岸城公司负担。一审法院认定事实，2017年11月20日,港岸城公司与天丰公司签订《酒店房屋租赁合同》,约定：天丰公司向港岸城公司出租位于西安市XX环XX路XX号XX广场XX号楼XX单元的1层部分房屋(面积约300平方米)、25层部分房屋(面积约618.2平方米)、11-24层整层(面积约11988平方米)用于酒店经营及配套商业,以上面积按房地局实测报告为准;该房屋的装修、附属设施、设备状况等交付标准详见本合同附件2,双方同意以该标准作为验收房屋的依据;天丰公司知晓港岸城公司将用于经营商务酒店及配套餐饮等各类商业用途,应配合并协助港岸城公司办理相应的经营类证照及审批、许可手续,如因天丰公司原因例如土地属性等不能在2018年7月31日之前办理的,港岸城公司可以要求解除合同,天丰公司无息退还港岸城公司支付的所有预付款和房屋租金;租赁期限自2018年3月15日至2033年3月14日,天丰公司应于2018年3月15日按合同约定的标准将房屋交付港岸城公司，交付日如房屋不符合合同约定的交付标准的,港岸城公司有权拒绝接受交付,视为天丰公司未交付房屋。如港岸城公司拒绝接受该房屋交付,天丰公司应在5日内修复差异使该房屋符合交付标准规定,并再次进行交付,直至双方签署交付确认书之日作为租赁起算日;如天丰公司在2018年7月31日前仍未完成交付的,应按照港岸城公司所交纳款项银行同期存款利率的标准向港岸城公司支付违约金,或者双方可以选择终止该合同;港岸城公司自房屋交付之日起享有8个月免租期,从某某交付之日起每届满一年为一个租赁年度,第一至三年月租金为44.5元/平方米,年租金694.2万元；自合同签订之日起15日内港岸城公司支付1个月租金作为履约保证金,履约保证金在房屋返还天丰公司后15日内无息退还,否则应按应退还金额日计1%的标准向港岸城公司支付违约金;天丰公司提供消防验收合格证明,港岸城公司负责实施二期消防验收,天丰公司应当在2018年7月31日前自费申请并获得合法使用该房屋和公共设施的所有许可、证明、批准,若未按时获得上述许可、证明、批准,影响房屋使用的,港岸城公司有权终止合同要求退还履约保证金。2018年1月23日、2018年5月23日,港岸城公司分别向天丰公司支付保证金578500元及租金3471000元。2018年4月11日,西安市公安消防支队灞桥区大队向天丰公司出具灞公消验字[2018]第0030号《建设工程消防验收意见书》,载明涉案房屋消防验收合格,其中1至4层为商业裙房,5至25层为住宅。2018年7月30日,港岸城公司向天丰公司送达《关于“天丰东环广场”办理二次消防图审合格证明情况说明及要求免租期顺延的沟通函》,载明因涉案房屋性质及一次消防申报为住宅,故西安市XX大队不予办理二次消防手续,严重影响其进场施工,要求天丰公司尽快办理完成二次消防图审合格证明,并提出免租期应从天丰公司办理完成二次消防图审合格证明及竣工备案验收之日起算。天丰公司于2018年8月1日回复认为港岸城公司自双方签订租赁合同之日起即知晓涉案房屋性质为住宅,合同并未明确二次消防手续由其办理,免租期应于2018年5月8日起计算。2018年12月17日,天丰公司就涉案房屋取得《建设工程竣工规划验收合格证》,证件中载明涉案房屋性质为住宅。庭审中,双方均表示同意解除《酒店房屋租赁合同》,港岸城公司称在合同签订后发现房屋性质为住宅,不能实现其合同目的,房屋至今未交付。天丰公司称因港岸城公司未进场装修,港岸城公司起诉后其已经将房屋另行出租给他人。天丰公司称涉案房屋未办理交接手续,但已实际交付,并提交2018年5月8日《天丰东环广场酒店房屋交房会议纪要》,其中载明“三、除了待确定事项,其余均符合租赁合同中约定的交付标准;四、双方尽快确定待定事项,完成房屋交付工作”,港岸城公司认为该文件无其法定代表人张红兵的签字,无法证明涉案房屋已实际交付。经法庭询问,双方称合同载明的附件2交付标准并不存在。天丰公司称其已向港岸城公司退还部分租金,并提交转账凭证一组,显示2018年5月24日其向港岸城公司法定代表人张红兵转账1561950元。港岸城公司对证据予以认可,但称该款与本案无关。经询,港岸城公司未举证证明其法定代表人与天丰公司存在其他业务往来。天丰公司明确其主张的租金为自2019年7月8日至2019年8月27日的租金;损失6189950元的计算方法为8个月免租期的月租金4628000元,加其给予港岸城公司的租金优惠1561950元之和。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。港岸城公司与天丰公司签订的《酒店房屋租赁合同》系各方当事人真实意思的表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。港岸城公司与天丰公司已实际解除租赁关系,且天丰公司对涉案房屋已另行出租,故港岸城公司要求解除涉案《酒店房屋租赁合同》的诉请于法有据,予以支持。合同解除后,天丰公司应向港岸城公司返还房屋保证金578500元。天丰公司称涉案房屋已于2018年5月8日交付港岸城公司,但天丰公司提交的该日会议纪要中载明“双方尽快确定待定事项,完成房屋交付工作”,说明当日涉案房屋交付未完成,其后天丰公司未再通过其他方式向港岸城公司进行交付;合同约定以双方签署交付确认书之日作为租赁起算日,但双方并未签订交付确认书,故天丰公司关于其已将涉案房屋交付港岸城公司的主张缺乏事实及法律依据,不予采信。因房屋未交付,天丰公司应向港岸城公司返还已收取的房屋租金3471000元，现天丰公司已退还租金1561950元,港岸城公司亦未就双方存在其他经济往来提供相应证据,故下余房屋租金1909050元天丰公司仍应返还港岸城公司，天丰公司反诉要求港岸城公司支付租金的主张于法无据,不予支持。天丰公司未及时退款,应向港岸城公司承担上述保证金及租金在资金占用期间的利息,但利息的起算点应自港岸城公司起诉之日即2019年7月2日起计算。又因自2019年8月20日起,中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR),中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消,故天丰公司应承担的利息损失分别为,以578500元、1909050元为基数,自2019年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。就天丰公司主张的房屋损失,因双方在合同中未明确交付标准,涉案房屋性质为住宅,不具备经营酒店的条件,而天丰公司在明知港岸城公司租赁用途的情形下将涉案房屋向港岸城公司出租,导致港岸城公司订立合同的目的不能实现,存在过错,但港岸城公司在签订合同前未清楚了解房屋性质,在2018年7月已明知涉案房屋不具备经营酒店的条件时,港岸城公司仍在主张天丰公司继续履行合同,产生纠纷后港岸城公司未及时主张己方权利,亦存在一定过错,现涉案房屋出现空置,给天丰公司造成损失,港岸城公司应承担一定的法律责任。故依据公平原则并考虑双方的过错程度,酌情由港岸城公司按2个月租金金额向天丰公司赔偿损失1157000元为宜。港岸城公司主张的律师费没有法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：一、解除原告陕西港岸城置业开发有限公司与被告陕西天丰房地产开发有限公司于2017年11月20日签订的《酒店房屋租赁合同》;二、被告陕西天丰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陕西港岸城置业开发有限公司返还保证金57.85万元并支付利息（以57.85万元为基数，自2019年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;三、被告陕西天丰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陕西港岸城置业开发有限公司返还房屋租金1909050元并支付利息（以1909050元为基数，自2019年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;四、原告陕西港岸城置业开发有限公司自本判决生效之日起十日内向被告陕西天丰房地产开发有限公司赔偿损失115.7万元;五、驳回原告的其余诉讼请求;六、驳回被告的其余反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41288元（陕西港岸城置业开发有限公司已预交），由陕西港岸城置业开发有限公司负担17000元，陕西天丰房地产开发有限公司负担25288元，与上款一并给付陕西港岸城置业开发有限公司；反诉费30893元（陕西天丰房地产开发有限公司已预交），由陕西天丰房地产开发有限公司负担23893元，陕西港岸城置业开发有限公司负担7000元，与上款一并给付陕西天丰房地产开发有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中，港岸城公司提交双方工作人员的邮件，证明天丰公司隐瞒房屋土地性质为住宅的情况。天丰公司提交租赁房屋现场照片，证明房屋符合交付条件并已经交付；天丰公司提交其工作人员与港岸城公司原法定代表人张红兵之间的微信聊天记录等，证明港岸城公司明知房屋土地性质为住宅的前提下签订的租赁合同。另查明，2020年5月27日，一审法院作出（2020）陕0112财保237号裁定，冻结被申请人天丰公司在中国光大银行西安友谊路支行账号为XXXXXXXXXXXXX4063内的存款4311010.5元，期限为一年，案件申请费为5000元，港岸城公司已交纳。本院认为，港岸城公司与天丰公司签订的《酒店房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因港岸城公司与天丰公司已实际解除了租赁关系,且天丰公司对涉案房屋已另行出租,故一审对港岸城公司要求解除涉案《酒店房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，并无不当。合同解除后,天丰公司应向港岸城公司返还房屋保证金578500元。港岸城公司主张天丰公司返还房屋租金3471000元；天丰公司称,涉案房屋已于2018年5月8日交付港岸城公司,不同意港岸城公司的该项主张。经查，天丰公司提交的该日会议纪要中载明“双方尽快确定待定事项,完成房屋交付工作”,说明当日涉案房屋交付未完成,之后天丰公司未再通过其他方式向港岸城公司进行交付;合同约定以双方签署交付确认书之日作为租赁起算日,但双方未签订交付确认书。故一审对天丰公司的以上所称未予采信，并确认天丰公司应向港岸城公司返还已收取的房屋租金，并无不妥。对于天丰公司向港岸城公司法定代表人张红兵转账1561950元，因港岸城公司未举证证明其法定代表人与天丰公司存在其他业务往来，故应认定为天丰公司已退还港岸城公司租金1561950元。据此，天丰公司实际应向港岸城公司退还房屋租金1909050元（3471000元-1561950元）。天丰公司要求港岸城公司支付租金950958元，无事实和法律依据，不予支持。天丰公司未及时退款,应向港岸城公司承担上述保证金及租金的相应利息,而一审确定利息的起算点为港岸城公司起诉之日即2019年7月2日起计算等，与法不悖，本院亦予以确认。本案中，虽然双方在合同中未明确约定房屋交付标准,且港岸城公司在签订合同前亦未清楚了解房屋性质,但因港岸城公司在2018年7月已明知涉案房屋不具备经营酒店条件时,却仍主张天丰公司继续履行合同,在双方产生纠纷后港岸城公司并未及时主张己方权利,故港岸城公司存在相应的过错。鉴于涉案房屋出现较长时间空置,确实给天丰公司造成较大损失,故综合本案实际情况及考虑双方过错程度等因素,酌情由港岸城公司按5个月租金金额向天丰公司赔偿损失2892500元为宜。港岸城公司主张的律师费，没有法律依据,不予支持。 综上所述，港岸城公司的上诉请求不能成立，应予驳回;天丰公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11308号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11308号民事判决第六项； 三、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11308号民事判决第四项为：本判决生效之日起十日内,陕西港岸城置业开发有限公司向陕西天丰房地产开发有限公司赔偿损失2892500元；四、驳回陕西天丰房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费128328.63元，由陕西港岸城置业开发有限公司负担71288元，由陕西天丰房地产开发有限公司负担57040.63元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年十一月十九日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  2020011130591610301611916101337738347442019011211308202008062019011211308201901121130820190112113081