江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终373号上诉人（原审原告）：王爱华，女，1968年8月13日生，××族，住如东县。上诉人（原审原告）：曹蕾，女，1994年3月24日生，××族，住如东县。两上诉人共同委托诉讼代理人：顾杨，上海双创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱益霞，女，1975年9月14日生，××族，住如东县。委托诉讼代理人：王炜娟，江苏祎华律师事务所律师。上诉人王爱华、曹蕾因与被上诉人朱益霞农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省如东县人民法院（2018）苏0623民初5848号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王爱华、曹蕾上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.一审判决我方赔偿经济损失280000元，属于适用法律错误。（1）合同无效的情况下，当事人所承担的是缔约过失责任，其范围为信赖利益的损失而非履行利益损失。本案中，朱益霞没有主张该部分损失，故不存在相关损失赔偿的问题。根据相关会议纪要的规定，买受人仅有权请求返还购房款及其利息以及请求赔偿翻建或者改建成本。（2）案涉购房协议因违反《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的强制性规定而无效。无效合同不应履行，故当事人预期通过履行合同可获得的利益为非法利益，不受法律保护。一审法院判令我方赔偿朱益霞“丧失了与其他人另订合同的机会而因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失”，使得朱益霞因违法而获得巨额赔偿不当。2.一审认定事实错误，我方不应当承担赔偿责任。（1）经法院委托的鉴定机构评估，案涉房屋在2019年3月4日的房屋主体评估值为178900元，低于2006年9月15日案涉购房协议约定的房屋价款196800元。可见，案涉房屋至今没有升值反而因房屋使用寿命减少而贬值17900元，一审法院认定“特别是案涉房屋周边地区的房地产升值后又以违法为由主张合同无效，其行为明显有悖于诚信原则，故两原告应当对合同无效承担主要责任”明显与事实不符，同时该17900元的贬值损失应由朱益霞承担。（2）从案涉购房协议第十一条第二款的约定可知，朱益霞明知农村房屋无法办理过户手续仍然购买，对合同无效导致的损失应由朱益霞自行承担。（3）案涉房屋为农村房屋而非商品房。2006年如东县掘港镇商品房价格为每平方米2500元。朱益霞明知购买房屋的属性和相关后果，以每平方米1050元的低价购买案涉房屋。一审法院以机会损失和商品房市场差价作为其损失计算方法，没有事实依据。（4）朱益霞在一审中未提出要求我方赔偿“其丧失与其他人另订合同的机会而因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失”的主张或诉讼请求，且没有提供证据证明相关事实，一审法院不应对此进行处理。3.曹蕾不应当对朱益霞承担任何责任。2006年签订案涉购房协议时，曹蕾年仅11岁。朱益霞签订购房协议的行为侵害了曹蕾的合法权益，曹蕾起诉要求返还房屋及宅基地是为了维护其自身合法权益，没有任何过错，不应当承担包括返还购房款在内的任何责任。4.装饰装修评估和处理存在问题。窗帘、四棵树木系可移动物品且我方根本不需要；朱益霞没有提供证据证明其维修过防水，鉴定机构仅根据其陈述就作出屋面防水4200元的结论，缺乏事实根据，上述费用应当予以扣除。5.朱益霞能够在一个月内将案涉房屋、场地和房屋所有权证、土地使用证返还我方，一审判决一百八十日内返还不合理。目前我方租房居住，朱益霞及时返还房屋可以减少我方损失。朱益霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王爱华、曹蕾的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回。事实与理由：1.根据我国合同法的规定，王爱华、曹蕾应赔偿本人损失。（1）本案并非因缔约过失导致的合同无效。双方于2006年签订购房协议，在房屋交付长达十二年的时间内，王爱华、曹蕾从未提出要求确认合同无效而返还房屋。（2）王爱华、曹蕾出售房屋时，对该出售行为影响到其宅基地使用权是明知的。案涉购房协议第十一条约定土地使用证为集体土地使用证，王爱华、曹蕾同意不在原宅基地上申请翻建房屋，以后申请异地建房与本人无关。（3）王爱华、曹蕾违反诚实信用原则。根据相关会议纪要的规定，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或者拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。本案恰为此种情形。2006年王爱华为解决经济困难而出售案涉房屋。近两年案涉房屋周边新建公路，环境改善，交通便利，房屋明显升值，可能还会因拆迁获得补偿。王爱华、曹蕾是为了获取更高额的利益而要求确认合同无效。（4）王爱华、曹蕾应当赔偿本人因其要求返还房屋产生的损失，包括对房屋进行装修并新建了部分房屋的费用损失以及因房价上涨而带来的另行购房的损失。一审法院以机会损失和商品房市场差价作为损失计算方法，是对当事人权益的保护。2.一审认定事实正确。案涉房屋主体估价为178900元，仅仅是房屋的建造成本，同时考虑建筑材料的折旧，并未考虑房屋升值。目前案涉房屋周边的相似房屋价格远超过评估价，王爱华、曹蕾明知房屋升值才要求本人返还房屋。3.曹蕾应承担责任。房屋出售时，曹蕾在案涉购房协议上签字，既然其为适格主体就应当承担责任，且出售房屋所得的价款也是王爱华与曹蕾共同使用。一审时王爱华称其经济困难甚至无力租房，可见王爱华无能力履行法院判决。根据权利义务相一致的原则，曹蕾应与王爱华共同承担责任。4.关于窗帘、树木，王爱华、曹蕾不能仅根据自己是否需要来选择，树木移植会影响成活，窗帘是根据案涉房屋尺寸定制，上述费用不应从评估总价中扣除。5.本人已于2020年6月中旬搬离案涉房屋，至于房屋所有权证、土地使用证，本人将根据二审判决履行相应义务。王爱华、曹蕾向一审法院起诉请求：1.确认我方与朱益霞于2006年9月15日签订的《购房协议》无效；2.判令朱益霞向我方返还位于如东县掘港镇××村××组××号的一幢两层楼房及一间厨房（共计187.4平方米，价值196800元）；3.诉讼费用由朱益霞承担。庭审中，王爱华、曹蕾增加一项诉讼请求：判令朱益霞返还如东县掘港镇××村××组××号房屋的房产证和土地使用证。一审法院认定事实：王爱华与案外人曹红玉原系夫妻关系，曹蕾系该二人的婚生女。王爱华、曹蕾、曹红玉于1996年底申请建房，后经村、镇、县三级相关部门审批，批准其在如东县掘港镇××村××组兴建房屋。后王爱华、曹蕾及曹红玉在如东县掘港镇××村××组（即××村××组）建造建筑面积为168.5㎡的二层楼房一幢及18.9㎡平房一间。2005年12月16日，王爱华与曹红玉在一审法院协议离婚，法院作出（2005）东民一初字第01323号民事调解书，双方达成调解协议如下：王爱华与曹红玉离婚；婚生女曹蕾随王爱华生活；王爱华与曹红玉的夫妻共同财产，坐落于如东县掘港镇××村××组××号三上三下楼房**、厨房一间（即案涉房产）归王爱华所有，王爱华一次性补贴曹红玉60000元。2006年，案涉房屋取得《村镇房屋所有权证》及宅基地使用证[东集用（2006）第02×××54号]。上述两证载明的权利人为王爱华。2006年9月15日，王爱华、曹蕾（甲方）与朱益霞（乙方）签订购房协议，约定：1.甲方自愿将位于如东县掘港镇××村××组一幢1997年兴建的两层砖混结构、总建筑面积为187.4m²的房屋有偿转让给乙方，房地产成交价196800元；房地产的基本情况详见房屋所有权证书（证号：暂无，见2006年6月28日镇证）及土地使用证（证号：东集用（2006）第02×××54号）。乙方对甲方所出售的房地产已作充分了解，愿意承受；2.甲方于2006年10月15日将上述房地产交付乙方，乙方在甲方交房时一次性付清房款；3.房屋以建好的围墙为界，围墙内自留地无偿交由乙方使用，甲方不得干预；4.该房屋占用范围内的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让，若房屋今后因涉及拆迁等相关问题的补偿或享受的其他权利均由乙方承受，甲方不得有任何异议；5.甲方同意以后不在原有宅基地上申请翻建房屋，以后甲方申请异地建房的相关手续概由甲方自理，与乙方无关……在该协议下方王爱华在甲方处签字捺印，曹蕾在房产共有人处签字捺印，朱益霞在乙方处签字捺印。上述协议签订后，朱益霞给付王爱华购房款196800元，王爱华将案涉房屋交付朱益霞使用。朱益霞购房后对案涉房屋进行了装修、改建、扩建等，如：在二层楼房西侧新建了一上一下两间卫生间、新建阳光房、彩钢房、四周围墙、院门及水泥场地、院外水泥通道、化粪池和厕所；粉刷墙面，室内地面铺设瓷砖、地板，二楼阳台栏杆、门窗，添置灯具、空调等电器，橱柜等家具等。案件审理过程中，朱益霞陈述，若合议庭认定房屋买卖合同无效，可能判令返还房屋的情况下，其主张王爱华、曹蕾向其返还购房款、赔偿房屋的添附、扩建、增值以及上述款项的利息损失，并支付土地租金1500元、搬家费等。后一审法院委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估，该司于2019年3月12日出具中正（通）评报字（2019）第036号房地产估价报告，评估价值明细如下：房屋主体评估值为178900元（168.5㎡的两层楼房估价163600元、18.9㎡平房一间估价15300元），改建、扩建部分（含阳光房、新增卫生间、彩钢房等）评估值为36600元，场心添附部分（含围墙、水泥场地通道、大门等）评估值为29900元。法院另委托海安中信房地产评估事务所对案涉房屋的装饰装修及附属物价值进行评估，该所于2019年4月20日作出海中信评报字（2019）第S008号评估报告，评估结论为：案涉房屋的装饰装潢及附属物价值为118961元。鉴定费6700元，由朱益霞支付。针对上述两份评估报告，王爱华、曹蕾认为，对于江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司作出的房地产评估报告的三性无异议，对于案涉房屋的装饰装潢及附属物的价值评估有异议，具体为：窗帘、脱排油烟机、鞋柜及空调等均属于可移动物品，不应当计入评估范围；乳胶漆、玻化砖、铝合金窗子、石膏线条这四项估价高于市场价。朱益霞陈述，室内部分装潢设施虽可拆除，但是拆除后丧失其使用价值，如窗帘系根据房屋尺寸定制，拆除后失去其使用价值，王爱华、曹蕾应予赔偿，空调、鞋柜、脱排油烟机同意自行拆除并带走。一审庭审中，王爱华、曹蕾申请对朱益霞占有使用案涉房屋期间的占有使用费进行鉴定，之后又撤回该项鉴定申请。其陈述，若法院判决王爱华、曹蕾需给付朱益霞相关款项的利息损失，王爱华、曹蕾将另行提起诉讼，要求朱益霞支付房屋的占有使用费。另查明，1.朱益霞为城镇非农户口。2.案涉房屋的村镇房屋所有权证及土地使用证目前在朱益霞处。一审法院认为，曹蕾作为本案原告主体适格。理由是第一，在1996年申请建房时，曹蕾亦作为家庭成员在申请建房人之列，且根据我国《土地管理法》的相关规定，我国农村宅基地系以户为单位享有使用权，故曹蕾系案涉房屋所涉宅基地的使用权人，其有权主张案涉相关权利。第二，曹蕾亦在案涉购房协议上签名捺印。故法院对于朱益霞提出的曹蕾作为本案原告主体不适格的抗辩不予采纳。我国在处理涉及房屋及土地权属纠纷中采取“房地一体”的原则，地随房走、房随地走是该原则的具体表现形式。王爱华、曹蕾与朱益霞于2006年9月15日所签订的购房协议，虽形式上为房屋买卖，但实际履行的内容必然涉及到宅基地使用权。作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，同时，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，非本农村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。换言之，擅自向本集体经济组织以外的人员转让农村住房以及宅基地使用权的行为，违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。本案中，朱益霞为城镇居民，非王爱华、曹蕾所在村的集体经济组织成员，故双方于2006年9月15日所签订的购房协议因违反了法律的禁止性规定，当属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，1.双方之间的购房协议被确认无效，购房协议中所涉及的房屋及土地仍然存在，朱益霞作为买受人，应向王爱华、曹蕾返还其买受的房屋，一并返还案涉房屋的村镇房屋所有权证及所涉宅基地的使用权证。王爱华、曹蕾作为出卖人应当向朱益霞返还购房款196800元。2.关于朱益霞在购买案涉房屋后，又新建了阳光房、彩钢房、两间卫生间、场心添附部分（含围墙、水泥场地通道、大门等）等，王爱华、曹蕾明确表示虽然该部分建筑中有些未经合法审批，但同意一并接收并按照评估价66500元给予朱益霞补偿,法院照准。3.关于装饰装潢及附属物部分，鉴于房屋的不可分性亦应一并返还给王爱华、曹蕾，由王爱华、曹蕾支付相应对价。王爱华、曹蕾认为，窗帘、脱排油烟机、鞋柜及空调等均属于可移动物品，不应当计入评估范围，两棵橘子树和两棵无花果树要求朱益霞移走。对此，法院认为，对于窗帘部分，因朱益霞系根据案涉房屋尺寸定制，移除后其使用价值受到影响，故对窗帘部分不予从评估总价中剔除。因朱益霞同意将脱排油烟机、鞋柜及空调自行拆除带走，故法院对于评估明细表中的上述物品所涉金额合计3460元从评估总价中予以剔除；关于树木，因朱益霞向王爱华、曹蕾返还房屋后，不仅自己要另寻住所，一旦树木也要一并移走，还要为树木另寻地方移栽，法院考虑到上述两种树木评估的价值并不高，对于王爱华、曹蕾来说，也并非无用，本着物尽其用，尽量减少双方损失的原则，认定树木不移走为宜。据此，法院认定装饰装潢及附属物部分价值为115501元。4.关于土地流转费1500元，王爱华、曹蕾同意全部补偿，法院照准。5.朱益霞主张返还房屋后家具及电器拆卸搬迁会产生相关费用，王爱华、曹蕾对此同意补偿朱益霞1000元，故法院酌定由王爱华、曹蕾补偿朱益霞搬迁费1000元。6.时至今日距离双方买卖房屋之时已有十余年时间，目前案涉房屋周边地区房价较买卖之时已经有了大幅度的上涨。对于朱益霞而言，购房协议被确认无效后，其损失还包括丧失了与其他人另订合同的机会而因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。而对于该部分损失应当由王爱华、曹蕾分担，否则将会导致返还后的利益失衡。关于如何承担的问题，法院认为，民事主体在民事活动中应当遵循诚实信用原则。王爱华、曹蕾作为出卖人，在出卖房屋时应当知道其处分农村宅基地上的房屋属于我国法律所禁止的行为，其在出卖房屋多年后、特别是案涉房屋周边地区的房地产升值后又以违法为由主张合同无效，其行为明显有悖于诚信原则，故王爱华、曹蕾应当对合同无效承担主要责任。朱益霞明知其系城镇非农户口，且案涉房屋系农村宅基地上的房屋，仍向王爱华、曹蕾购买，其自身也具有一定的过错。但考虑到其系基于对王爱华、曹蕾的信赖购买该房屋并已在此居住多年，故朱益霞应当对该合同无效承担次要责任。法院酌情确定王爱华、曹蕾与朱益霞对因合同无效造成的该部分经济损失按照8:2的比例进行承担。法院综合考量案涉房屋的区位、买卖当时及目前周边地区的房地产价格、假设朱益霞当时以同等价格购买同地段商品房则该房屋目前的现价等因素，酌情认定朱益霞的该部分经济损失为350000元，则王爱华、曹蕾应当向朱益霞赔偿其中80%即280000元的损失。综上，朱益霞按照现状返还房屋后，王爱华、曹蕾应向朱益霞返还房屋转让款196800元、房屋装潢部分价值115501元、场心添附部分（含围墙、水泥场地通道、大门等）及新建改建部分价值合计66500元、土地流转费1500元、搬迁费1000元，并赔偿朱益霞经济损失280000元，以上合计人民币661301元。至于王爱华、曹蕾对评估报告提出的其他异议，因未能提供证据予以证明，法院不予采纳。据此，一审判决：一、王爱华、曹蕾与朱益霞于2006年9月15日签订的购房协议无效；二、朱益霞将村镇房屋所有权证书上（证号：暂无，登记日期2006年6月28日）登记在王爱华名下、坐落于如东县掘港镇××村××组的房屋及周边场地按照现状腾退、移交给王爱华、曹蕾；三、朱益霞向王爱华、曹蕾返还案涉房屋的村镇房屋所有权证和集体土地使用证[证号：东集用（2006）第02×××54号]的原件；四、王爱华、曹蕾返还朱益霞购房款196800元，给付房屋装潢部分价值115501元、场心添附部分（含围墙、水泥场地通道、大门等）及新建改建部分价值66500元、土地流转费1500元、搬迁费1000元，并赔偿经济损失280000元，以上合计人民币661301元。上述二至四项于判决生效后一百八十日内履行等。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王爱华、曹蕾提交以下证据：1.本院（2019）苏06民终975号民事判决书一份，以证明房屋增值应根据现在的市场价格扣除买卖合同交易价格来确定。案涉房屋经鉴定2019年3月4日的市场价格为178900元，没有增值反而贬值，一审判令王爱华、曹蕾赔偿280000元缺乏事实依据。2.朱益霞名下的房产清单一份，以证明朱益霞名下有五套房产，其一审中称须另寻住所系虚假陈述，目的在于欺骗法院以获得高额赔偿。朱益霞质证认为：1.对证据1的真实性没有异议，但与本案无关联性，该判决书载明的案例与本案并不完全相同。2.对证据2，虽然本人名下有多套房屋，但存在系商铺、毛坯、由他人居住等情形而无法居住，本人目前居住在公寓的阁楼上。本院认证如下：对证据1的真实性、合法性予以确认，由于该判决中涉及的基本事实与本案不尽相同，对该证据的关联性和证明力不予认可；朱益霞未对证据2的真实性提出异议，本院对其真实性予以确认，但朱益霞名下房产数量与本案争议并无直接关联，本院对该证据的证明力不予认可。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，1.江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋进行评估系采用成本法进行测算。2.该评估报告载明案涉房屋所处区位状况：位于如东县掘港镇××村××组，距如东县商业中心约3公里。案涉房屋区域内有电大路、东环路等道路。距离最近公交车站点交通距离约300米，区域内有如东105路等公交线路。案涉房屋距离如东汽车总站约3.5公里。区域无交通管制，停车方便度较优，对外交通条件较优。3.朱益霞已于2020年6月将案涉房屋及周边场地按现状腾退。本院认为，农村房屋依附于宅基地而建造，农村房屋的转让与宅基地的转让不可分割。案涉房屋为农村房屋，朱益霞并非该房屋所在村集体经济组织成员，故王爱华、曹蕾与朱益霞之间的购房协议违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效。根据我国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在确定财产返还时，应充分考虑市场因素对财产增值或贬值的影响，对增贬部分在当事人之间合理分配，避免一方因合同无效而获益。具体到本案中，双方签订购房协议至今已有十余年，一审中江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司采用成本法即以重置成本结合成新的方法对案涉房屋价值进行测算，评估的仅为建筑物的价值，不能以此作为案涉房屋的现有市场价值，王爱华、曹蕾主张案涉房屋价值存在贬损的上诉理由难以成立。众所周知，十余年来全国各地城镇房价总体呈现持续上涨态势，如东县亦不例外，加之案涉房屋的区位状况等优势，案涉房屋显然也存在相应的增值。综合考量案涉房屋的区位、买卖当时及目前周边地区的房地产价格等因素，一审酌情认定的350000元实为案涉房屋现有市场价值相较于2006年时的增值部分。王爱华、曹蕾在购房协议已履行十余年后主张合同无效要求返还房屋，其目的在于试图通过合同无效而获益，明显有悖于诚信原则。若该增值部分因购房协议无效全部转归出卖人王爱华、曹蕾所有，将不利于维护诚信社会的构建，也有失公平。因此，为避免当事人间的利益失衡，在财产返还时，考虑到当事人双方对合同无效的过错程度以及是否有从合同无效中获益的因素，对于案涉房屋的增值部分350000元在朱益霞与王爱华、曹蕾之间按照8:2的比例进行分配，由王爱华、曹蕾给付朱益霞房屋增值部分的80%即280000元以示公平合理。关于王爱华、曹蕾所称曹蕾不应对朱益霞承担任何责任的问题，根据权利义务相一致的原则，曹蕾作为案涉购房协议的签订方有权主张案涉相关权利，同时也应承担合同无效后相应的返还购房款等责任。王爱华、曹蕾的该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。关于窗帘、树木等费用是否需要扣除的问题，虽窗帘为可移动物品，但系按案涉房屋尺寸定制，移除后使用价值受到影响；树木价值不高且移植会影响成活，一审法院本着物尽其用，尽量减少双方损失的原则，未将窗帘、树木部分价值从评估总价中剔除并无不当。至于屋面防水，王爱华、曹蕾虽提出异议，但未能提供证据证明鉴定报告有误，本院不予采纳。关于王爱华、曹蕾要求一个月内返还房屋及相关证件的问题，一审法院审理时基于案涉房屋的现状以及考虑到朱益霞搬离需另寻住所等实际情况，判令朱益霞在判决生效后一百八十日内履行具有一定的合理性。现朱益霞已于2020年6月自觉将案涉房屋及周边场地按现状腾退，双方可在本判决生效后及时办理交接手续。综上，王爱华、曹蕾的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4981元，由上诉人王爱华、曹蕾负担。本判决为终审判决。审判长 朱 艳审判员 杨 盛审判员 季建波二〇二〇年十一月二十五日书记员 陈 宁