安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初10135号 原告：中国房地产开发合肥有限公司，住所地安徽省合肥市新站区左门岭路翠馨居商业******。 法定代表人：傅雷，董事长。 委托诉讼代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。 被告：张磊，男，1988年7月5日出生，汉族，住合肥市瑶海区。 原告中国房地产开发合肥有限公司（以下简称中房合肥公司）与被告张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告中房合肥公司的委托诉讼代理人李化、被告张磊均到庭参加了诉讼。审理中，调解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 中房合肥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除合肥东海饭店与张磊2013年5月18日签订的《房屋租赁合同》。2、判令张磊立即支付中房合肥公司租金62986元，违约金10000元，合计72986元（租金自2019年8月起暂计至2020年7月，终计至被告腾退房屋止）；3、判令张磊对承租的房屋恢复原状（若拒绝恢复，应承担中房合肥公司为恢复原状支付的费用）；4、判令张磊立即腾退承租房屋；5、判令张磊承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年5月18日合肥东海饭店与张磊签订了《房屋租赁合同》，将明光路“东海饭店”负一层租赁给张磊，房屋面积约为320平方米。根据合同约定，房屋年租金50000元整，房屋租期捌年，即从二0一三年五月十八日至二O二一年五月十七日止。每贰年年租金递增8%即第一、二年每年房租50000元，第三、四年每年房租为54000元，第五、六年每年房租为58320元，第七、八年每年房租为62986元。付款方式为先付款后使用的原则,房租按季度支付。合同还约定，张磊拖欠租金累计达5000元以上的，另一方有权终止合同，同时张磊还需承担违约金10000元。张磊承租房屋后，因自身经营需要对案涉房屋墙面开门及对相关设施进行了改造，支付了2019年8月之前的房租，但之后房租经中房合肥公司多欠催要无果。另合肥东海饭店现已注销，权利义务由中房合肥公司承担。 张磊辩称，房租认可4个月，即2019年8月至2020疫情前之间的房屋租金。2019年4月我就和房东协谈租赁合同一事，之前和我接洽的是东海饭店，后来移交给了中房合肥公司，去年8月开始我一直与中房合肥公司协商，但没有结果。后来因为个人原因，我就没有过问这个事情，疫情过后就拖到现在，但是我5月份也去了中房合肥公司协商此事，仍无果。因为国家也有出台关于疫情减免的政策，所以部分房租我不认可，疫情之后，我也一直没有开业，一直和中房合肥公司在协商，我提出不想干了，也提出了一些解决方案。关于开门问题，装修途中，房东考虑到原本走向会影响到停车场正常关门时间。所以要求我在现有位置开门作为经营通道，并不是我要求在这里开门的，开门时甲方原工程部袁主任、宣工都去现场指导开门位置后并现场监督才开的。关于门头招牌，经营6年来城管所允许的门口位置一直被别人使用（现在楼上从新装修的门头依然不是我使用），一直找房东协调未果，只能做临时的牌子多次和城管有矛盾，后期因为支持文明城市建设就没有违规装过门头了。本来就是地下室难找，很多客人在门口都找不到。关于抽水排污，租赁至今大楼的抽水排污都是由我个人维修和承担各种费用。我们的电表也是独立的，所产生的费用都是整个大楼抽水排污所致，平均每月600元左右，外加水泵每年损耗大约一千元。我在这里经营了六年，这个费用不应该由我出。关于漏水问题，房屋漏水问题从装修到经营至今直都是存在的，也多次和房东反应。房屋西侧院内是一个化粪池，比我所经营的场所要高，长期有污水回灌，气味很难闻对我经营造成很大影响，我还进行多次的翻新跟检修。综上所述，我同意解约也是被逼无奈，漏水问题不解决，门头不解决，市场不景气。从去年5月份开始我主动找房东协商解决问题基本一周就去一次，我所提出问题并没有回复，一直就是拖着到现在。疫情过后一直处于关门状态等着解决问题，也没有结果。关于房租问题，去年5月份开始我就积极主动和房东开始交涉。过年期间疫情让我本就困难的经营雪上加霜，疫情过后就没有营业了等待与房东处理。浴池本就是冬天营业夏天关门的，所以房租只能算到疫情之前。7月28日国家针对复工复产对我们这样的企业减免房租。我同意解除合同，但房东就门头、漏水问题所导致我的经营困难要做一定的补偿，从租赁至今抽水排污的费用予以清算，同时退还我2万元押金。 本院经审理认定事实如下：2013年5月18日，合肥东海饭店（甲方）与张磊（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于明光路139号“东海饭店”负一层部分房屋租赁给乙方作为浴场经营场地，房屋面积约320㎡。房屋年租金50000元整，房屋租期8年，即从2013年5月18日至2021年5月17日止。每2年年租金递增8%，即第1、2年每年房租50000元，第3、4年每年房租为54000元，第5、6年每年房租为58320元，第7、8年每年房租为62986元。付款方式为先付款后使用，房租按季度支付。合同还约定，甲方与乙方协商一致，在确保房屋质量安全的前提下，同意乙方在东海饭店北侧墙面开门，作为其经营出入口，开门的一切费用由乙方承担。乙方因在负一层经营，应充分考虑到污水排放，需对原有的污水泵房投入改造，方可满足正常运营。租期内房屋修缮由乙方自行负责并承担相关费用。合同签字生效后，乙方需要向甲方缴纳房屋及内部设施押金20000元整，合同期满后，不计息退还乙方。一方因故不能履行合同，需提前一个月通知对方，并经双方协商一致，可以变更或解除合同。一方有下列情形之一者，另一方有权终止合同，乙方拖欠租金累计达5000元以上，甲方有权终止合同。任何一方不履行合同，需承担违约金10000元，同时赔偿由此给对方带来的实际经济损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行合同发生不可抗力的，不能免除责任。合同签订后，合肥东海饭店按约将房屋交付张磊使用，张磊亦向合肥东海饭店支付了押金20000元及2013年5月至2019年8月期间的租金。 庭审时，张磊对解除合同亦不持异议，同时张磊当庭辩称，虽双方尚未就案涉房屋办理交接，但其现实际已没有使用案涉房屋。且因案涉房屋一直存在漏水问题，店面门头问题也一直没有得到解决，故要求中房合肥公司给予租金减免，并对疫情期间的房租进行减免，同时就门头、漏水问题致其经营困难做出一定的补偿以及对其租赁至今的排水排污费用进行清算，同时中房合肥公司还应返还其20000元押金。张磊为此提供光盘一份予以证明。庭审中，中房合肥公司当庭表示该公司仅同意减免张磊疫情期间2个月的租金及将张磊已经支付的20000元押金在租金中予以折抵。对张磊提供的光盘，中房合肥公司则不予认可，该公司认为张磊光盘中的截图及照片信息不完整，且因张磊经营的是浴池，所以产生电费、污水排污费是必须的。同时中房合肥公司当庭陈述根据案涉租赁合同可知，张磊在经营过程中是考虑到污水排放需要进行相关改造的，如张磊认为其为中房合肥公司支付了经营成本，则其应对此充分举证并另案主张。且招牌和图片中反映的位置，并不是张磊承租的门面范围，张磊的浴室是有店招的，其经营多年，周边消费人群对此也早已熟知，故这不能成为张磊的抗辩理由，也不是该公司的义务。 另查，合肥东海饭店系中房合肥公司于1991年12月兴办的集体所有制企业。2020年3月30日，经合肥市瑶海区市场监督管理局核准，中房合肥公司将合肥东海饭店注销，原属合肥东海饭店的债权债务则由中房合肥公司继续履行。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现中房合肥公司主张解除案涉《房屋租赁合同》，庭审时张磊亦不持异议，本院对此予以支持。关于中房合肥公司主张张磊支付租金62986元（租金自2019年8月暂计算至2020年7月，终计算至张磊腾退房屋止）。庭审中张磊当庭辩称其仅愿意承担2019年8月至2020年疫情前共计4个月的房屋租金，要求中房合肥公司对其疫情期间的房租进行减免，同时要求中房合肥公司返还其20000元押金，并要求中房合肥公司就门头、漏水问题致其经营困难做出一定的补偿，对其租赁至今的排水排污费用进行清算。庭审时中房合肥公司则仅同意将张磊已经支付的20000元押金自房屋租金中予以抵扣及为张磊减免疫情期间2个月的房屋租金。对此本院认为，2020年1月起发生在我国的新冠××疫情，各级政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上确对张磊所经营的浴场产生了影响，使张磊在此期间无法继续经营，故应对张磊在此期间的房租进行减免。据此结合本案实际情况，本院酌情予以减免张磊三个月的房屋租金，同时因庭审时张磊自认虽其现已不实际经营但仍实际占有案涉房屋至今，故综上，扣除中房合肥公司应予减免的3个月租金及中房合肥公司同意予以抵扣的20000元的押金，本院予以支持张磊还应向中房合肥公司支付2019年8月至2020年7月的房屋租金27239元［（62986元／年÷12个月）×（12个月-3个月）-20000元］，之后的房屋租金亦应按62986元／年的标准计算至张磊实际返还房屋之日止。至于张磊辩称中房合肥公司应就门头、漏水问题致其经营困难对其做出一定的补偿及对其租赁至今的排水排污费用进行清算，因不属于本案审理范围，中房合肥公司对此亦不予认可，故本院对此不予处理，可由张磊提供证据后予以另案诉讼解决。关于中房合肥公司主张张磊支付违约金10000元。因根据双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定，任何一方不履行合同，需承担违约金10000元。现张磊亦自认其自2019年8月份之后就未支付过案涉房屋租金。故张磊欠付租金的行为已构成违约，据此，对中房公司该项主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除合肥东海饭店与被告张磊于2013年5月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告张磊于本判决生效之日起十日内将其承租的位于合肥市“东海饭店”负一层房屋腾空、恢复原状并返还给原告中国房地产开发合肥有限公司； 三、被告张磊于本判决生效之日起十日内支付原告中国房地产开发合肥有限公司房屋租金27239元（租金暂计算至2020年7月，之后的租金按62986元/年的标准自2020年8月起计算至张磊实际返还房屋之日止)； 四、被告张磊于本判决生效之日起十日内支付原告中国房地产开发合肥有限公司违约金10000元； 四、驳回原告中国房地产开发合肥有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1626元，减半收取813元，由中国房地产开发合肥有限公司负担398元，张磊负担415元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  顾苏淮 二〇二〇年十一月十一日 书记员  龙润方 附本判决相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债务人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律法规或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。