河北省博野县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0637民初1494号 原告：成京兰，女，1967年7月28日出生，汉族，住址定州市南城区。 委托诉讼代理人：董红茹，定州市胜利法律服务所法律工作者。 被告：孔艳花，女，1954年2月8日出生，汉族，住址保定市博野县。 委托诉讼代理人：刘卫彬，河北言复律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓锋，河北言复律师事务所律师。 第三人：保定屹立房地产开发有限公司，住所地保定市建华大街****楼临街门脸**。 法定代表人：安彬。 委托诉讼代理人：司旭东。 委托诉讼代理人：胡彦茹。 第三人：安彬，男，1982年10月25日出生，汉族，住址保定市清苑区。 第三人：胡月，男，1986年6月15日出生，汉族，住址保定市清苑区。 第三人：王永清，男，1966年5月19日出生，汉族，住址保定市北市区。 第三人：河北万方欧勒塑料管业有限公司（以下简称万方公司），住所地保定，住所地保定市清苑区西顾庄村西> 法定代表人：胡月。 以上四名第三人的委托诉讼代理人：胡彦茹。 原告成京兰与被告孔艳花、第三人安彬、保定屹立房地产开发有限公司（以下简称屹立公司）、胡月、王永清、河北万方欧勒塑料管业有限公司（以下简称万方公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告成京兰及其委托诉讼代理人董红茹、被告孔艳花的委托诉讼代理人刘卫彬、第三人屹立公司的委托诉讼代理人司旭东到庭参加了诉讼。第三人安彬、第三人胡月、第三人王永清、第三人万方公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成京兰向本院提出诉讼请求：1、撤销博野县人民法院作出的（2019）冀0637民初1139号民事裁定书对财产的执行，并解除对位于保定市清苑区0万元房屋的查封。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：位于保定市清苑区的房屋，是在2015年11月27日由马新、郎翠乔夫妻从屹立公司的售楼部全款购买的。2017年，马新、郎翠乔夫妻与原告成京兰因债务纠纷，在定州市人民法院立案后调解，马新、郎翠乔夫妻用此套房屋作价280万元抵顶所欠原告成京兰的130万元债务，剩余房款150万元由原告成京兰支付给马新、郎翠乔夫妻。2017年7月28日，原告成京兰与马新、郎翠乔夫妻在屹立公司的售楼部办理了过户更名手续，并交纳了更名费，签订了《商品房买卖合同》。原告成京兰就是位于保定市清苑区的房屋所有权人。由于屹立公司只给原告成京兰在清苑区房产交易所办理了该房屋的前期认证登记手续（预备案登记），并没有为原告办理备案手续以及房屋所有权证登记手续，因此，责任在于屹立公司。2019年，由于屹立公司及各被执行人和被告的债务纠纷，法院将原告所有的涉案房屋查封。该房屋已经卖给了原告成京兰，已经不属于屹立公司所有了，法院的查封行为严重损害了原告的合法权益。 被告孔艳花辩称，1、原告成京兰的主张所依据的买卖合同不具有真实性。2、被告孔艳花的合法债权已经过法院的确认，应当受法律保护，法院所采取的保全及执行程序合法，且查封时涉案房屋无任何的备案状态。3、原告成京兰主张的系普通债权，本身不享有确认涉案房屋物权的权利，也不享有物权的期待权，不能排除有其他权利人主张权利的情形以及一房二卖的情况。4、原告成京兰对于该房屋未能办理确权登记或者过户登记本身存在严重过错。因为原告成京兰户籍地为定州，在2017年5月26日以后在清苑区购买商品房或者二手住房均受到政策的限制，其签订的购房合同即使是真实的，该合同的签订日期也是在限定政策之后，对于其真实的买房意图是存疑的。原告成京兰在清苑区住房的条件，因此其主张不符合关于执行异议的相关规定第28条、29条。综上，法院应当驳回原告成京兰的诉讼请求。 第三人屹立公司述称，其于2015年11月27日将屹立君廷小区7号楼1单元501抵账给马新，2017年7月28日经双方同意更名到原告成京兰名下，并于2017年9月20日将此房屋信息报到房管处进行了预备案登记。 第三人安彬、胡月、王永清、万方公司未做答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，成京兰曾以民间借贷纠纷为由在定州市法院起诉郎翠乔、马新，2017年7月24日定州市法院出具（2017）冀0682民初1325号民事调解书，约定郎翠乔、马新于2017年8月31日前给付成京兰借款本息共计160万元，案件受理费9,150元、保全费5,000元由成京兰负担。2017年7月28日，成京兰和马新、郎翠乔达成抵债协议，约定：因马新欠成京兰款130万元，马新、郎翠乔用自有房产（保定市御泉美墅7-1-501）作价280万元归成京兰所有，在收到成京兰转款150万元后，双方确认130万元已经还清。 2017年7月28日，成京兰和郎翠乔、马新办理了保定市御泉美墅7-1-501号房产的商品房买卖合同变更手续：（合同日期2015年11月27日），成京兰购买屹立公司的位于清苑区，其中房款1467180元、地下室款1、地下室款119000元7月28日，屹立君廷的第7幢1单元501号房产一套的所有人由马新更名为成京兰，为此马新缴纳给屹立公司更名费117374元。 2019年8月26日，孔艳花曾以民间借贷纠纷为由向本院起诉屹立公司、王永清、安彬、胡月、万方公司，2019年10月21日本院作出（2019）冀0637民初1139号民事调解书，约定屹立公司、王永清、安彬、胡月、万方公司于2020年1月15日前一次性连带偿还孔艳花借款本金408万元及利息（按照月利率2%计算自2019年1月15日起至全部本息付清之日止），屹立公司、王永清、安彬、胡月、万方公司于2020年1月15日前支付孔艳花律师费5万元，案件受理费19,720元、保全费5,000元由屹立公司、王永清、安彬、胡月、万方公司负担。在孔艳花申请法院强制执行过程中，2019年8月26日本院作出（2019）冀0637民初1139号民事裁定书保全了被执行人的财产，并于2019年8月27日向保定市清苑区房地产市场管理处发出协助执行通知书，查封了屹立公司名下房产13套，其中包括屹立君庭7-1-501号房产。2019年11月1日，成京兰对保全裁定书提出书面异议。2019年11月19日，本院依法裁定驳回成京兰的异议请求。 根据被告孔艳花于2020年6月8日提交的申请，本院于2020年6月12日在定州市不动产登记中心调查了成京兰名下的住房情况，成京兰名下无住宅登记信息。2020年9月10日，保定市清苑区不动产登记中心证实成京兰在该区没有不动产登记信息。 为证实自己的主张，原告成京兰提供以下证据：1、2015年11月27日原告成京兰与屹立公司签订的商品房买卖合同复印件（合同编号20170101）一份，证明原告成京兰在2017年7月28日经过与原房主协商抵账后和原房主到屹立公司办理了商品房买卖合同和更名手续，该房屋所有权人是原告成京兰。2、2015年11月27日（该时间是原房主交付房款的时间，金额也是原房主交纳的金额）屹立公司出具的收据复印件一份（票号0082230，金额为119,000元），证实原告和原房主马新顶账后办理了更名手续，顶账款作为原告交款的数额，有屹立公司出具的票据。3、2015年11月27日保定屹立房地产开发有限公司出具的收据复印件一份（票号00822229，金额1,467,180元），证实原告已经交纳了房款。4、2017年7月28日御泉美墅选房确认单、2017年7月28日保定屹立房地产开发有限公司出具的更名费收据（117,374元）、POS机刷的更名费电子回单、2017年7月28日中国工商银行股份有限公司定州清风支行的借记卡账户历史明细清单复印件各一份，证实原告买房后已经缴纳了更名费并办理了各项手续。5、博野县人民法院出具的（2019）冀0637民初1139号民事调解书一份，证实被告和债权人的债权债务关系，并且依据该调解书查封了涉案房屋。6、2019年11月19日博野县人民法院出具（2019）冀0637执异29号民事裁定书、法院专递邮件清单复印件各一份，证实原告向博野县法院提出了执行异议，请求解除对原告购买房屋的查封，但没有得到法院的支持，原告在法定期限内提起了执行异议之诉。7、2019年12月27日保定市清苑区房地产市场管理处出具的证明一份，证实原告购买的保定屹立房地产有限公司开发建设的屹立君廷小区7号楼1单元501室于2017年9月20日开发企业进行了房屋预备案登记，证明目的是涉案房屋原告购买后办理了更名手续，开发企业也对该房产到房屋管理部门进行了预备案登记，且该预备案登记是在博野县法院查封之前进行的。8、2017年7月24日定州市人民法院出具的（2017）冀0682民初1325号民事调解书，证明原告的债权合法，并且有生效法律文书予以证实。9、2017年7月28日原告与马新、郎翠乔签订的抵债协议一份，证实马新、郎翠乔欠原告的债务因无力偿还，同意用涉案房屋作价280万元，予以抵顶，扣除130万元欠款，剩余150万元，原告已经支付给马新指定的收款人。10、2020年5月26日保定市屹立房地产开发有限公司出具的证明一份，证实原告购买的房屋的具体位置。11、2016年1月13日屹立公司、高静、马新的抵债协议、清苑人民法院出具的（2018）冀0608民初189号民事判决书各一份，证实原告所购买的房屋是马新和高静从屹立公司顶账获得，该顶账的房屋均不属于屹立公司所有，包括涉案房屋。 对此，被告孔艳花的质证意见：对于证据1真实性不予认可，因为该合同的编号20170101意为2017年编制的合同，但其落款签订的合同日期为2015年11月27日，两者互相矛盾，其上面加盖的印章和手印明显其颜色鲜艳，是其新近制作的。对于证据2、3真实性均不认可，因为该两组证据使用的收费收据从编号就能体现为同一本收据的连号收据，不可能2015年、2017年还使用一本收据，不具有真实性，该两组证据也进一步证实了屹立公司出具的收据可以随意填写日期，提交的POS机单字迹不清不能辨识交付的款项以及不能证实原告的主张。对于证据4真实性不予认可，该选房确认单开头所记载的日期，由2016年涂改成2017年，该确认单不具有真实性，对于证据4中的银行明细真实性没有异议，但是与本案没有关联性。对于证据5、6没有异议。对于证据7真实性没有异议，但该证据不能证实原告的主张，恰恰证明原告存在过错，因为该证据中为预备案登记，该登记的意思为在原告不具备清苑区购房资质的前提下，房地产管理部门认为相关的合同属于效力待定状态，因此依据执行异议解释的第29条，原告所签订的购房合同不属于合法有效的合同，其在购房时已经明知不能购买房屋的事实，而存在重大过错。对于证据8真实性没有意见，但是该组证据不能证实原告对涉案房屋拥有已得到确认的物权。对于证据9真实性不予认可，虽然抵账协议中有马新、郎翠乔的名字，但是也不能核实这份协议是不是有过改动，是不是双方真实意思表示，同时该份协议中记载有马新、郎翠乔有权回购协议中房产的记载，反而证实该房屋买卖协议不具有真实性，且该协议应当为借贷所作的抵押，同时如果真的为购买房屋，也没有反过来多支付房屋价款的情况，在2017年清苑区的房价不过每平米万元左右。对于证据10真实性不予认可，因为该证据为复印件，其次证明中没有经手人的签字，不能依据现行的证据规则作为认定案件的依据。对于证据11中的189号判决书真实性请法庭核实，同时该判决书与本案没有关联性。商品房抵债协议书提供的不是原件，其次协议中没有记载任何内容与本案诉争房屋有关，其真实性、关联性、合法性不认可。 对于原告成京兰的上述证据，第三人屹立公司的质证意见：以上证据均认可。 为证实自己的辩解，被告孔艳花提供以下证据：1、2017年保定市人民政府发布的保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见，清苑区人民政府在此基础上于2017年5月26日出台了保定市清苑区人民政府关于进一步加强房地产市场调控的意见，明确了非清苑区人员购房的限制政策，该政策要求提供该区3年及以上纳税证明和社保证明，该项政策作为房地产开发企业属于必须掌握的政策规定，其有义务审查购房人的资格并如实告知，在第三人所称随时向相关部门递交登记手续的行为是根本不可能成立的，即使真的递交了相关手续，管理部门也不可能为其办理备案，因为上述两个政策明确了购房时间以网签备案时间为准，第三人说的前后矛盾。2、原告没有实际入住也没有提供证实涉案房屋系其在清苑区住房的相关证据，因此不符合执行异议相关规定中28、29条的规定。3、原告主张的事实并不是房屋买卖关系，实为借贷关系，其所为的抵账协议中价款、交易模式不合理。 对于被告孔艳花的证据，原告成京兰的质证意见：涉案房屋在2015年11月27日已经完成交易，原告获得该房屋是从原房主顶账而来并进行了更名，也到房管部门进行了备案，如果原告不符合购房条件，房管部门不会同意进行备案，因此不认可被告的理由。 对于被告孔艳花的上述证据，第三人屹立公司的质证意见：涉案房屋于2015年11月27日交易完成，并不在限购房屋之内。 为证实自己的辩解，第三人提供以下证据：马新和原告成京兰双方签字的更名审批单及声明各一份，证实2017年7月28日争议房产由马新名下变更到原告名下。 对此，被告孔艳花的质证意见：对于该证据的真实性不认可。理由：1、该证据是复印件。2、该证据中马新的签字与原告提供的抵账协议中马新的签字的笔迹明显不一致。 本院认为，关于本院查封的位于保定市清苑区的房产，在本院查封前原告成京兰和第三人屹立公司已经签订合法有效的书面合同，且原告成京兰已经支付了全额的房屋价款，目前原告成京兰在定州市和清苑区均没有用于居住的房屋，原告成京兰现在要求撤销博野县人民法院作出的（2019）冀0637民初1139号民事裁定书对位于保定市清苑区产的查封，符合法律规定，本院应予支持。作为房地产开发企业的第三人屹立公司，因为欠被告孔艳花的债务而被强制执行，本院对于尚登记在屹立公司名下但已经实际出卖给原告成京兰的上述房产采取保全措施，由此导致原告成京兰提起执行异议之诉并要求排除强制执行，本案诉讼发生的根源就在于第三人屹立公司没有及时办理争议房产的过户手续，故本案的诉讼费用由第三人屹立公司负担。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行坐落于保定市清苑区的房产。 案件受理费29,200元，由被告保定屹立房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  周文杰 审 判 员  刘秀卿 人民陪审员  李 同 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  吴兰静