江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初1517号原告（反诉被告）：方华平，男，1989年12月27日出生，汉族，住乐平市。委托诉讼代理人：盛甜甜，女，1989年5月15日出生，汉族，住乐平市，系原告妻子。委托诉讼代理人：徐亮晶，乐平市洎阳街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：乐平嘉里购物中心有限公司，住所地：乐平市大连路**赣东北商贸城**，统一社会信用代码：91360281MA36WWD370。法定代表人：黄尧庆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：石军，江西帖隼律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师。原告(反诉被告)方华平与被告（反诉原告）乐平嘉里购物中心有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)方华平及其委托诉讼代理人盛甜甜、徐亮晶，被告（反诉原告）乐平嘉里购物中心有限公司的委托诉讼代理人石军、程晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方华平向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告乐平嘉里购物中心有限公司签订的租赁合同。2、请求法院依法判令被告退回押金40107元，赔偿损失150000元。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年8月23日，原、被告签订一份合作经营合同，原告租赁被告场地230.5平方米经营炯锅生意，合同规定经营期从2018年11月28日起至2023年11月27日止，原告依约缴纳保证金40107元，并按期缴纳了租金。2020年1月23日之后，因疫情影响，加上被告招商存在欺诈行为，以大润发的入驻，夸大人流，夸大入驻率等虚假宣传的方式欺骗商家入驻，最关键是说好的大润发入驻，外面却没有大润发的名字。自被告从开业后只重收租，不重招商引流和运营，合作之前说好不能招同品类的，但是商场招的全部都是同品类商家致使商户恶性竞争激烈，导致本就不多的商户纷纷失望退场，商场人气依旧稀少，商铺空置率高于入驻率。原告于2020年4月12日提出申请撤店，被告表示同意，但在被告没有给予原告足够时间处理店里食材及相关事宜的情况下就于4月13日10点20分到10点半左右强行把原告店门锁上，致使原告无法经营损失惨重。鉴于被告的行为已导致双方终止了履行租赁合同，继续履行合同已无必要。为此，为保障原告合法权益，原告诉至法院，恳请法院依法判决支持原告诉求。被告乐平嘉里购物中心有限公司辩称，一、原告方华平所诉不是事实，被告乐平嘉里购物中心有限公司自开业以来，生意一直很好，商家入住率高。尽管受到这次疫情冲击，但被告为帮助入驻的商家渡过疫情困难，主动减免2020年度的第二、三季度各一个月的租金。至于，原告所称“诱骗商家、虚假宣传、夸大人流”等言沦应提供证据证明，否则就是故意低毁被告，应承担法律责任。二、原告在2018年8月23日与被告订立合作经营合同，被告依约定履行了该合同义务，原告也一直在经营。这次疫情影响经营，并非被告所造成，其经营不善，亏损不是终止合同的理由。虽然原告在2020年4月12日单方提出终止合同，但被告不同意其提前终止履行合同并要求其继续履行合同，催其交二季度的租金。但原告却邀人将被告方的周经理打伤，并强行撤店，已构成严重违约，其保证金不仅不应退还，其还应承担违约金（三个月的经营管理费）。三、根据双方2018年8月23日签订的《合作经营合同书》的约定，“乙方对甲方有任何应付而未付的费用时，甲方有权选择从保证金中扣减相关的款项，在本合同合作期限内，应乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予返还保证金”，故原告的保证金应不予返还。即使合同期满退商铺，经营户还要结清所有款项及所出售的消费卡、将租赁的商铺恢复原状，双方确认无误后，才能退保证金。四、原告应按照双方的约定继续履行合作经营合同，开店营业。综上所述，原告各项诉请不应得到法院支持。反诉原告乐平嘉里购物中心有限公司向本院提出反诉请求：一、请求法院判决反诉原告不予返还反诉被告方华平的保证金40107元。二、请求法院判决反诉被告支付原告相当于3个月的经营管理费数额的违约金40107元。三、请求法院判决反诉被告继续履行合作经营合同，开店营业。四、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月23日，反诉被告作为甲方与反诉原告作为乙方签订了合作经营合同，合同约定：乙方在甲方的场地内经营“和福顺”炯锅生意，第一年、第二年的经营承包金为13369元／月，乙方一次性支付甲方保证金40107元；合同还就双方的权利、义务、违约责任等进行了约定（详见合作经营合同书）。2020年4月份，反诉被告籍口“经营情况仍无起色，挣不出房租，积累亏损太多，实在难以继”为由，拒交经营管理费、强行撤店，并将反诉原告方负责经营管理的周经理打伤。反诉被告强行撤店的行为有悖于双方签订的《合作经营合同书》约定，更不符合法律法规的规定，属于重大违约，反诉被告应向守约方即反诉原告承担违约责任。根据《合作经营合同书》第十五条第3项F目和第十六条第1项的规定，反诉被告中断、停止营业的，反诉原告有权解除合同不予返还保证金，且反诉被告应向反诉原告支付相当于解除日所在合作年度3个月经营管理费数额的违约金。鉴于反诉被告拒交经营管理费、强行终止合同撤店，乃至殴打反诉原告方周经理的行为，其必须承担违约责任。而且反诉被告在本诉起诉的事实不真，证据不实，故反诉原告向贵院提出反诉，请求法院判如所请。反诉被告方华平对反诉辩称，反诉原告乐平嘉里购物中心有限公司的反诉请求没有法律依据。反诉原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回。2020年4月12日反诉原告向反诉被告经营的“和福记”发出第二季度租金的催缴通知，当天反诉被告就向反诉原告提交了撤店申请，第二天反诉原告的保安就把反诉被告的店门锁上了，该行为是代表反诉原告的职务行为，可以认定反诉原告以实际行动解除了双方的租赁合同，因此双方的租赁合同的权利义务也消灭，故之后反诉原告向反诉被告主张经营管理费就没有法律依据，之前反诉被告缴纳的保证金反诉原告也应当返还。其反诉请求不符合法律规定，请法院予以驳回。原告（反诉被告）方华平围绕本诉及反诉请求提交了如下证据：1、被告公司登记信息，证实被告主体信息。2、支付宝账单，证实原告向被告预交电费7000元。3、会员卡充值余额表，证实原告因终止履行租赁合同停止营业已经将41300元退给充值会员。4、物料采购单，证实原告的物料损失46337元。5、冷冻库存清单，证实店门被锁之后，原告冷冻产品损失11472元。6、保证金收据1张，证实原告向被告支付保证金40107元。7、装饰中心收据3张，证实原告花费装修费用168000元。8、餐饮收据，证实原告的加盟费128000元。9、销货清单，证实店内装修、冰箱等设备合计35330元。10、销货单，证实原告购买不锈钢架子4590元。11、员工证明，证实4月13日被告锁原告店门的事实。12、催缴通知单及原告撤店申请，证实合同已经解除。13、店门照××张，证实合同已经解除。14、冷库照××张，证实原告的损失。15、合作经营书，证实原被告存在合作经营关系。16、视频资料及手机截图，证实视频录制的时间，被告锁原告店铺门的事实，截止到2020年5月18日门都是被锁着的。17、原告与彭晨（昵称Ｓｅａ）微信聊天记录，证实被告的三楼管理人员同意原告撤店。18、证人张某、向某的证词，证实被告锁原告店铺门的事实。被告（反诉原告）乐平嘉里购物中心有限公司围绕本诉及反诉请求提交了如下证据合作经营合同书，证实原被告双方是合作经营关系，双方应按合同履行。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据及本案的基本事实认定如下：2018年8月23日，原告方华平作为甲方与被告乐平嘉里购物中心有限公司作为乙方签订了《合作经营合同书》，该合同约定：乙方在甲方的场地内经营“和福顺”炯锅生意，第一年、第二年的经营管理承包金为13369元／月，乙方一次性支付甲方保证金40107元；经营经营管理承包金的合同还就双方的权利、义务、违约责任等进行了约定。2020年4月初，原告因经营状况不佳，与被告就申请撤店事宜进行了沟通，在此期间原告在被告的管理人员周某向其催收2020年第二季度租金（26738元）时与之产生了矛盾，并带人打伤了被告的管理人员周某，因此事原告在提起本案诉讼后被公安机关处以了治安拘留的处罚。被告在其管理人员周某被打后于2020年4月13日向原告出具催缴通知单并将原告经营的“和福顺”店门强行锁上，导致原告无法经营。之后原告诉至本院引起本案纷争。本院认为，本案争议焦点问题为：1、双方的租赁合同即合作经营合同是否应当解除？2、原告诉请的损失是否属实及被告是否应当赔偿？3、被告是否应当返回原告的40107元保证金及反诉被告是否应当向反诉原告支付40107元违约金？关于双方的租赁合同即合作经营合同是否应当解除问题。本院认为被告在原告与其管理人员发生冲突后，在原告提出撤店的请求时，在向原告出具催缴通知单的同时即强行将原告经营的店门锁上，且持续时间较长，导致原告无法经营。原告的上述行为已明确表明了其不履行合同的主要义务，且该违约行为致使原告不能实现其合同目的。为此，本院认为原告提出解除合同的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予以支持。对被告陈述的锁原告店门是为了保护原告店内的财产的辩称，本院认为被告锁原告店门的行为无事实和法律依据且被告对此行为所陈述的理由不符合常理，本院不予采信关于原告诉请的损失是否属实及被告是否应当赔偿问题。本院认为，原告在被告锁店铺之前已向被告提出了申请要求撤店，即原告对承担因停止经营“和福顺”炯锅生意所造成的投资风险已做了的准备并向被告进行了意思表示，该部分损失应由其自负。另原告对因被告强行锁店铺造成的其在正常停止经营基础上扩大的那部分的损失金额，未提供足够的证据予以证实，故本院对原告主张的损失赔偿金额不予采信，对原告的要求被告赔偿损失的诉请亦不予支持。对于原告向被告预交的电费中尚未使用的余额返回事宜，因原告既未提供其预交电费中尚未使用的那部分的具体金额，也未在本案中提出相关诉请，故本院在本案中不予处理，原告可另行主张。关于被告是否应当返回原告的40107元保证金及反诉被告是否应当向反诉原告支付40107元违约金的问题。本院认为，虽然解除案涉合同是原告先提出，但因被告未同意，原告之前的要求解除案涉合同的行为并未导致案涉合同解除，故原告之前的要求解除案涉合同的行为未构成违约。现原告基于被告强行锁上原告经营的店铺店门的违约行为而诉请解除案涉合同，被告对案涉合同的解除负有违约责任，故被告拒绝返回原告保证金无事实和法律依据，本院对原告主张返回其保证金的诉请予以支持。基于上述事实和理由，本院对反诉原告主张反诉被告向其支付违约金的诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百零八条，第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告乐平嘉里购物中心有限公司在本判决生效之日起十日内向原告方华平返回保证金40107元。二、驳回原告方华平对被告乐平嘉里购物中心有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告乐平嘉里购物中心有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自动履行，原告可在本判决履行期届满第二日起二年内，向本院申请强制执行。本案本诉受理费4103元，诉讼保全费1570元，合计5673元由原告方华平承担4476元，由被告乐平嘉里购物中心有限公司承担1197元；反诉费903元，由反诉原告乐平嘉里购物中心有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  袁杰民人民陪审员  汪桂芬人民陪审员  滕建华二〇二〇年十一月九日书 记 员  李 琴