广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再167号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙国炜，男，1962年6月6日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：余树林，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘桂芳，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄雪翠，女，1983年12月7日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。再审申请人孙国炜因与被申请人黄雪翠买卖合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）粤01民终15843号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年4月28日作出（2019）粤民申5462号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。孙国炜再审请求：1.请求撤销（2018）粤01民终15843号民事判决书；2.请求依法改判，维持一审判决。事实与理由:一、二审判决认定孙国炜的行为构成违约是错误的。1.孙国炜因住房限购政策导致其根本无法办理涉案房屋的产权证。广州市从2011年2月开始执行住房限购政策，2013年3月11日孙国炜与黄雪翠签订涉案《房屋转让协议》已违反当时住房限购政策，在签订协议时黄雪翠是明知孙国炜没有取得涉案22套房屋的产权，也知晓住房限购政策。广州市住房和城乡建设委员会出具的《广州市住房和城乡建设委员会关于孙国炜信访事项意见书》(穗建信访函[20l7]1755号)载明，“我市从2011年2月开始执行住房限购政策，孙国炜在2012年8月同时向多人购入多套住房违反了广州市当时的住房限购政策。”表明孙国炜无购房资格导致其无法办理涉案22套房屋的房地产权证，即使办理了涂销抵押也无法办理涉案房屋的产权登记。2.2011年住房限购政策的实施，导致实践中为规避限购政策房屋买卖双方选择去仲裁、诉讼后申请法院强制执行，来实现房屋产权过户。这些现象直接致使住房限购政策无法施行或失去执行力，因此房管部门对此类变更登记办理存有疑问，不再予以协助执行和受理办理。经请示省高院，2013年12月广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅联合出台《关于审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法[2013]403号)，该意见明确说明法院审理和房管部门办理房屋产权过户时，应一并审查当事人是否具有购房资格。虽然该意见于2014年1月1日才开始施行，但事实情况是相关房管部门在2011年开始就对违背住房限购政策的当事人不予协助执行或不予受理过户申请。上述情况足以说明，孙国炜因违背住房限购政策原因，导致其根本无法单独办理涉案房屋产权登记，二审判决认定的事实与案件基本事实不符。3.孙国炜因住房限购政策导致无法办理涉案房屋的产权证，此情况是“不能办”，而非“能办不办"。因此，不存在孙国炜办理产权证的合理期限。4.在“能办而不办”的情况下才有合理期限，在“不能办”的情况下，给再长时间都不是合理期限。5.现有证据足以证实孙国炜抵押权涂销手续的办理存在障碍，孙国炜办理涂销抵押登记手续需要抵押权人、业主方、原购房者等人的配合，孙国炜一直在积极办理，但涂销抵押的债权主体不明确、债权转移、程序繁琐等原因，致使办理进度慢。孙国炜提交了其与陈瑞华等22名原购房者、黄雪翠共同向广州市宝山房地产开发有限公司、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司、广州市人民内部矛盾调处办公室、广州市城乡建设委员会等公司和政府部门信访去函文件，要求尽快办理，均被各种推诿，拖延至今，并非孙国炜故意拖延。《关于陈瑞华等人反映占所购商品房与清还银行利息等信访问题的回复意见》(穗建信访复字[2012]91号)、《关于广州穗龙花园个贷项目办理产权证事宜的答复》、《关于妥善处理陈瑞华等业主债务的函》、《中国信达资产管理股份有限公司信访办理意见书》、《债务重组意向复函》等证据予以证实。6.办理涂销抵押手续不是涉案22套房屋产权无法办理和转移的原因，住房限购政策才是根本原因。因此，没有办理涂销抵押不能认定是孙国炜的违约行为，孙国炜一直至今在努力办理涂销抵押手续。二、二审法院判定孙国炜承担440万违约金，适用《房屋转让协议》第7条第2款属于适用法律错误。1.二审庭审过程中，黄雪翠请求返还双倍定金200万和240万损失赔偿，共计440万元赔偿，违约金和损失赔偿不能同时计算，黄雪翠请求没有依据。二审法院未支持黄雪翠请求，而是依据《房屋转让协议》第7条第2款判定孙国炜承担440万违约金，判非所请，变相支持黄雪翠违约金请求。2.《房屋转让协议》第7条第2款约定：“若甲方已将上述房产(含部分)收回，甲方不再转让上述房产给乙方，甲方应按实际收回房屋的套数，每套20万元赔偿给乙方。”该条款约定构成违约的条件有：a．已实际收回涉案房屋；b．可以转让而反悔不再按协议出卖；c．按实际收回房产的套数，每套20万元赔偿金。截止至今，孙国炜并未实际收回涉案一套房产，也无法取得涉案房屋的产权证；其次，涉案22套房屋根本无法转移至黄雪翠名下，无法履行。而是因违背住房限购政策客观无法履行。依据《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行。”因此，二审法院依据第7条第2款判定孙国炜承担440万违约金，属于适用法律错误。黄雪翠答辩称，不同意孙国炜的再审申请，理由：1.黄雪翠依约履行了义务，没有违约行为，二审判决合法正确。2.孙国炜认为因限购政策导致合同无法履行的理由不成立。广州市2011年房屋购买政策并未对依据判决生效对房屋形成所有权进行限制，孙国炜完全可以凭生效的判决书将涉案房屋登记其名下，在二审时，房屋权属部门已经出具告知函予以证明，如果孙国炜还清债务，持生效证明书可以涂销抵押。3.孙国炜未能办理涂销抵押与黄雪翠无关，其未能涂销抵押并非不能办。4.孙国炜单方违约致使合同解除，应当返还黄雪翠的定金，由于黄雪翠的实际损失远远大于违约金，黄雪翠要求增加违约金进行赔偿的请求也是合法合理的。二审判决孙国炜承担违约责任依法有据，应当予以维持。黄雪翠于2018年1月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除黄雪翠与孙国炜于2013年3月11日签订的《房屋转让协议》；2.孙国炜向黄雪翠返还100万元购房定金；3.孙国炜向黄雪翠支付440万元违约金；4.孙国炜承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：2013年3月11日，黄雪翠（乙方）与孙国炜（甲方）签订了《房屋转让协议》，约定：甲、乙双方经友好协商，就位于广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街（穗龙花园）部分房屋转让自愿达成以下协议：1、甲方拥有广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街（穗龙花园）以下房屋的产权：海珠区穗龙一街6号(广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街A梯)701、702、608、507、508、408、1008、901、601、501、1002、902、907、401、602、808、801、802、807、707、708房及B梯1104房共22套房产；2、甲方保证拥有上述房屋的合法产权，且不存在任何他项权力，但房屋不交吉；3、甲方自愿以每平方米实收壹万壹千元的价格将上述房产转让给乙方，转让产生的税费由乙方承担，房屋面积以房产证标注的面积为准；4、乙方应自签署本协议之日起三日内向甲方支付定金人民币100万元整，待甲方办理出房产证后，乙方十五天内支付房屋转让全部房款（含定金）给甲方，甲方办理《全权委托书》公证书给乙方；5、本次转让为甲方不交吉给乙方，乙方承接甲方《全权委托书》公证书当日即可自行收房；6、甲方应积极配合乙方办出上述房屋的房产证及转名手续；7、违约责任：1）乙方支付定金后，若甲方违约不再出售上述房产给乙方，甲方应双倍退还乙方定金；2）若甲方已将上述房产（含部分）收回，甲方不再转让上述房产给乙方，甲方应按实际收回房屋的套数，每套20万元赔偿给乙方；等。2013年3月11日，黄雪翠通过中国工商银行向孙国炜汇款550000元，通过中国农业银行向孙国炜汇款450000元。另查，广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3101号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人黎英清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金552449.6元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第八层零壹、零贰号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3103号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人李淑英清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金474743.31元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第七层零壹、零贰号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3104号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人郭慧芬清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金429933.26元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第七层零柒、零捌号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3105号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人李燕嫦清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金421974.37元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第六层零捌号商品房以及A梯第六层零柒号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3106号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人黎金清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金410875.01元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第五层零柒、零捌号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3107号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人曾昶清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金415362.8元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第四层零捌号及第十层零捌号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3108号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人吴晓妮清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金337767.02元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的B梯第十一层零肆号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3109号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人秦岭清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金284085.2元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第九层零壹号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3110号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人李志强清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金276686.53元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第六层零壹号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3111号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人古伟民清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金265571.06元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第五层零壹号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3112号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人陈敬煊清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金243783.86元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第十层零贰号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3113号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人王建峰清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金248916.33元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第九层零贰号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3114号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人骆庆斌清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金230348.48元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第九层零柒号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3115号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人王**清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金234120.14元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第四层零壹号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3116号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人黎英杰清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金206615.77元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第六层零贰号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3117号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人林志坚清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金223608.60元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第八层零柒号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。广州仲裁委员会于2012年10月26日作出（2012）穗仲案字第3118号裁决书，裁决如下：（一）申请人孙国炜同意代被申请人陈瑞华清偿被申请人对中国建设银行广州经济技术开发区支行贷款本金212847.17元及其利息、罚息及因此尚应付贷款银行费用的债务，以消灭中国建设银行广州经济技术开发区支行就该贷款对广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街的A梯第八层零捌号商品房的抵押权,申请人于本案裁决书生效之日起六个月内办妥上述涉案房产的银行抵押的涂销手续；（二）以上述涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日，涉案房产的所有权归申请人，被申请人在以涉案房产抵押的银行贷款债务清偿完毕当日将涉案房产交付给申请人；（三）以涉案房产抵押的银行贷款债务被清偿完毕后，申请人就涉案房产单方办理权属人为申请人的房地产权证；等。查询日期为2018年4月10日的《广州市预售房地产交易登记情况表》载明，上述涉案22套房屋的预售人（开发商）为广州宝山房地产开发有限公司；预购人分别为上述17份裁决书载明的被申请人；过户情况：未过户；等。一审诉讼中，孙国炜表示：其不具备涂销资格，其曾向房管部门递件要求按照裁决书内容办理过户，但房管部门不予受理；其曾向广州市中级人民法院及广州市海珠区人民法院咨询过裁决书的执行问题，但法院口头回复裁决内容载明办理过户由其单方办理，不用申请执行；房管部门亦表示可由其单方办理过户，但由于限购政策不能办理。黄雪翠为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《律师函》（2017年9月28日），拟证明：黄雪翠委托律师于2017年9月28日向孙国炜出具律师函，要求孙国炜积极履行协议义务，孙国炜于2017年10月14日回复会积极履行义务，并配合办理涉案房产的过户工作；2、《律师函》（2017年11月16日），拟证明：孙国炜不仅未按回复承诺向黄雪翠积极履行协议义务，还无故向黄雪翠提出增加购房款的无理要求，明显没有继续履行协议的意愿。孙国炜质证表示：对证据1的真实性无异议，反映黄雪翠、孙国炜都在为积极履行协议；对证据2的真实性无异议，但是对内容中提到的50%购房款诚意金，与事实不符；该证据反映了孙国炜积极配合黄雪翠履行协议，多次找东方资产管理有限公司和小业主协商处理，但由于黄雪翠的条件苛刻，协议无法履行。孙国炜为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、广州市住房和城乡建设委员会于2017年4月28日向孙国炜出具的《广州市住房和城乡建设委员会关于孙国炜信访事项意见书》，主要内容：广州仲裁委员会于2012年10月期间出具的裁决书认定，你与相关被申请人的房屋买卖合同签订于2012年8月期间，而我市从2011年2月已开始执行住房限购政策（《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办﹝2011﹞3号）），因此，你于2012年8月同时向多人购入多套住房违反我市当时的住房限购政策；等；《广州市住房和城乡建设委员会信访事项受理告知书》；《国务院办公厅关于做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。拟证明：孙国炜就房屋过户手续问题向广州市住房和城乡建设委员会提出信访，广州市住房和城乡建设委员会就孙国炜和黎丽霞的房屋过户手续办理事宜不置可否，孙国炜无法继续履行与黄雪翠的房屋转让协议，在签订协议时，黄雪翠是完全知情的；2、《办理回执》及《房屋建筑面积测绘成果报告书（封面节选）》。拟证明：孙国炜一直积极推进协议的履行，一直尝试通过变换各种履行模式以实现合同目的；3、黄雪翠与孙国炜代表詹庆前的微信聊天记录及所涉有关电子文件；4、孙国炜代表詹庆前与东方资产公司代表康一丰律师的微信聊天记录及所涉有关电子文件。证据3-4拟证明：孙国炜一直积极推进协议的履行，一直尝试通过变换各种履行模式以实现合同目的；黄雪翠全程参与涉案协议变换履行模式的协商过程，自始至终知悉涉案协议需变换模式方能继续履行的情况，并提出过变换模式的方案；孙国炜未偿还东方资产管理有限公司有关款项的原因。黄雪翠质证表示：对证据1中《广州市住房和城乡建设委员会关于孙国炜信访事项意见书》的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该意见书只能反映孙国炜签订《房屋买卖协议》的时间受限购政策影响，但孙国炜与黄雪翠签订上述协议时已经获得了裁决书，并不受限购政策影响，只是孙国炜没有按裁决书的内容涂销抵押登记才导致协议无法履行。证据1中《广州市住房和城乡建设委员会信访事项受理告知书》的内容与本案无关，即使能够证明孙国炜在积极履行合同，也无法证明孙国炜有涂销抵押登记及支付购房款的事实。对证据1《国务院办公厅关于做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，孙国炜应当诚实守信履约，但其没有做到；对证据2的真实性、合法性无异议，根据该证据材料可以发现，申请人并非孙国炜，而是与本案无关的案外人；孙国炜实际上并没有达到可以完全处分涉案房屋的权限，而孙国炜在签约时向黄雪翠反馈涉案房屋不存在他项权利，证明孙国炜对于协议无法履行明显存在过错；对证据3的165-169页的真实性、合法性不予确认，但是只能证明黄雪翠、孙国炜签订协议后，在孙国炜存在严重违约的情形下，黄雪翠积极配合，希望顺利购买涉案房屋，但孙国炜一直推脱导致协议无法履行；对证据3第170页-183页及证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据中的电子文件绝大部分没有黄雪翠、孙国炜或案外人签名，可以随意捏造及修改，与本案无关。对证据4中的微信聊天记录的主体无法确认，黄雪翠并不知晓对话内容，黄雪翠从未向孙国炜及案外人传达在孙国炜违约的情况下免除其责任或与孙国炜签订新的合同。一审法院认为：按照黄雪翠与孙国炜自愿签订的《房屋转让协议》的约定，黄雪翠应自签署协议之日起三日内向孙国炜支付定金100万元；待孙国炜办理出房产证后，黄雪翠十五天内支付房屋转让全部房款（含定金）给孙国炜；孙国炜应积极配合黄雪翠办出上述房屋的房产证及转名手续。黄雪翠主张孙国炜未配合其办理涉案房屋的房产证及转名手续，涉案房屋至今仍旧存在抵押，孙国炜构成违约。孙国炜辩称其因购房资格问题尚未得到产权，无法帮小业主偿还贷款；其为履行协议曾多次向有关部门信访，但由于限购政策原因，上述协议无法继续履行。黄雪翠则主张孙国炜应先按裁决书的内容清偿贷款，抵押权人才能提供相应的证明并配合孙国炜办理相应的涂销抵押登记手续。根据裁决书的内容，孙国炜应于裁决书生效之日起六个月内办妥涉案房屋的涂销抵押手续，但孙国炜未代上述涉案房屋的预购人清偿涉案房屋的贷款，涉案房屋至今无法办理产权过户手续。应当指出的是，涉案房屋只是预登记在预购人名下，能否过户到预购人名下具有不确定性；而根据裁决书的内容，孙国炜代预购人向抵押权人及抵押权人涂销抵押是预购人将房屋过户给孙国炜的前提条件，而抵押权人是否配合孙国炜办理上述手续，并非孙国炜主观上所能控制。据上，协议无法履行，孙国炜有一定的责任，但并不能完全归责于孙国炜。孙国炜辩称黄雪翠在明知限购政策、自身无购房资质及充分了解涉案房屋现状的情况下签订上述协议存在过错。诉讼中，黄雪翠确认签订上述协议时孙国炜向其展示了裁决书，根据裁决书的内容，孙国炜于裁决书生效之日起六个月内办妥涉案房屋的涂销抵押手续后才能获得涉案房产的所有权及办理房产证，也就是说黄雪翠签订上述协议时清楚知道涉案房屋并非登记在孙国炜名下，且存在抵押权人。黄雪翠一次性向孙国炜购买22套房屋，并非正常的房屋买卖行为，理应知悉上述协议的履行存在潜在的风险和履行障碍，黄雪翠在签订协议时未尽审慎核查义务，对协议无法履行也应承担相应的责任。综上，双方对上述协议无法履行均应承担相应的责任。一审诉讼中，双方均同意解除上述协议，根据法律规定，双方协商一致，可以解除合同，故一审法院对黄雪翠要求解除上述协议的诉讼请求予以支持。上述协议解除后，黄雪翠要求孙国炜退还已支付的购房定金100万元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。黄雪翠以孙国炜违约要求孙国炜支付违约金，如上所述，双方对上述协议无法履行均有过错，且上述协议未约定涉案房屋过户的具体时间，涉案房屋至今仍未登记到孙国炜名下，孙国炜也尚未收回涉案房屋，孙国炜明确表示其同意出售涉案房屋，但由于限购政策无法继续履行，故黄雪翠要求孙国炜支付440万元违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。由于黄雪翠、孙国炜对涉案协议无法履行均应承担责任，故本案受理费由黄雪翠、孙国炜各负担一半。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，于2018年6月27日作出判决如下：一、解除黄雪翠与孙国炜于2013年3月11日签订的《房屋转让协议》;二、孙国炜在本判决生效之日起10日内向黄雪翠返还100万元购房定金；三、驳回黄雪翠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费132626元，由黄雪翠、孙国炜各负担66313元。黄雪翠不服一审判决，向本院上诉请求判令：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项；3、改判孙国炜向黄雪翠承担违约责任，即支付440万元违约金；四、本案一、二审诉讼费用由孙国炜承担。经二审审查，一审判决查明事实无误，二审法院予以确认。二审中，黄雪翠向二审提交广州市不动产登记中心出具的穗登记群字[2018]142号《告知函》，以证明：如孙国炜还清了所有债务，涂销抵押后，持生效裁决书可以办理将房屋转移登记至孙国炜名下的手续，完全不受限购政策的影响。孙国炜对此发表如下质证意见：对其真实性无异议，但关联性有异议。该《告知函》回复仍需审查当事人是否有购房资格，但黄雪翠不具备购房资格，且黄雪翠在签署合同时也是清楚房产登记情况和限购政策情况的。二审认为：黄雪翠与孙国炜签订的《房屋转让协议》合法有效，对双方均具有约束力。依据协议约定，孙国炜应当办出涉案房屋的房产证并配合黄雪翠办理转名手续。而依据广州仲裁委员会作出的（2012）穗仲案字第3101号等裁决书，孙国炜只需代案外人黎英等清偿所欠中国建设银行广州经济技术开发区支行的贷款债务并涂销抵押后即可单方申请办理涉案房屋的房地产权证。虽然前述《房屋转让协议》未明确孙国炜办理产权证的具体期限，但孙国炜理应在合理期限内办妥，但自双方签订《房屋转让协议》至黄雪翠提起本案诉讼已近五年时间，孙国炜一直未办妥，已远超出合理期限，孙国炜的行为已构成违约，故黄雪翠诉请孙国炜依照协议支付违约金440万元，符合合同约定和法律规定，应予支持。孙国炜以抵押权涂销手续的办理存在障碍，涉案房屋因政策障碍暂未登记至其名下为由进行抗辩，但孙国炜未充分举证证明其因政策原因无法取得涉案房屋的产权，也未充分举证证明其因抵押权人原因无法办理涂销抵押手续，且，即使孙国炜因抵押权人的原因无法办理抵押权涂销手续，也属于孙国炜与抵押权人之间法律关系的处理范畴，不能作为免除其向黄雪翠承担的合同责任的正当理由，故孙国炜的该项抗辩理由不成立。孙国炜以黄雪翠不具备购房资格，涉案房屋无法过户至黄雪翠名下为由进行抗辩，但其一，依据合同约定，孙国炜代为清偿债务，办理涉案房屋的抵押权涂销手续在先，双方办理涉案房屋的过户手续在后，孙国炜以在后义务无法履行作为不履行在先义务的抗辩，缺乏法律依据，其二，双方在《房屋转让协议》中约定，在孙国炜办出涉案房屋产权证后十五日内，黄雪翠向孙国炜支付全款，同时孙国炜办理《全权委托书》公证书给黄雪翠，故黄雪翠是否具有购房资格，涉案房屋能否过户至黄雪翠名下，不影响孙国炜作为出卖人享有的收取房款的合同权利，故孙国炜以此作为其不向黄雪翠履行合同义务的抗辩，理由亦不成立。综上所述，黄雪翠的上诉请求成立，二审予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初259号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初259号民事判决第三项；三、孙国炜于本判决生效之日起十日内向黄雪翠支付违约金440万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费132626元、二审案件受理费42000元，均由孙国炜负担。再审查明，一二审查明事实无误，再审予以确认。再审中，各方当事人均无新证据提交。本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条规定“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”。综合双方当事人的诉辩意见，本案再审焦点为：黄雪翠与孙国炜签订的《房屋转让协议》不能履行，孙国炜是否存在过错，过错责任如何承担。黄雪翠与孙国炜签订的《房屋转让协议》是双方的合意，合法有效，对双方均具有约束力。协议约定，孙国炜应当办出涉案22套房屋的房产证并配合黄雪翠办理转名手续。涉案22套房屋是孙国炜经广州仲裁委员会的裁决书取得，取得涉案22套房屋的所有权前提是孙国炜需清偿银行的债务并涂销抵押后即可单方申请办理房地产权证。孙国炜主张因住房限购政策问题办理房地产权证存在障碍，但孙国炜不能举证证明其因政策原因无法向银行清偿债务，不能办理房产抵押涂销手续，现涉案22套房屋的房产证未能办出至孙国炜名下，黄雪翠与孙国炜签订的《房屋转让协议》不能履行，孙国炜存在过错。依据《房屋转让协议》约定，黄雪翠支付定金后，孙国炜违约不再出售房产给黄雪翠，孙国炜应双倍退还黄雪翠定金。黄雪翠主张孙国炜支付440万元的违约金，与合同约定的孙国炜已将房产收回，按实际收回房屋的套数，每套20万元赔偿不符。孙国炜并未取得涉案22套房产的所有权，黄雪翠的主张没有合同依据。二审判决孙国炜向黄雪翠支付违约金440万元违约金不当，予以纠正。孙国炜应双倍退还黄雪翠定金。对黄雪翠主张其实际损失远大于约定的违约金问题。黄雪翠根据协议交付了100万元的定金，双方对22套房屋的面积尚未确定，只约定了1100元每平方米，在协议中约定待孙国炜办理出房产证后，黄雪翠十五天内支付房屋转让全部房款给孙国炜，但并未约定涉案房屋过户的具体时间，对房屋款项如何支付等重要的条款并未达成合意。值得注意的是，从涉案22套房产转让来看，不符合一般房屋需求的交易，对黄雪翠主张的预期利益不予保护。综上所述，孙国炜再审主张不承担440万元的违约金理由成立，本院再审予以支持。二审该判决予以变更，二审其余判项并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(一)、（二）项的规定，判决如下：一、维持本院（2018）粤01民终15843号民事判决第一、二项；二、变更本院（2018）粤01民终15843号民事判决第三项为：孙国炜于本判决之日起十日内向黄雪翠支付违约金100万元；三、驳回黄雪翠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费132626元，由黄雪翠负担84881元，孙国炜负担47745元；二审案件受理费42000元，由黄雪翠负担26880元，孙国炜负担15120元。本判决为终审判决。审判长 林 娟审判员 周国庆审判员 张 怡二〇二〇年十一月三日书记员 秦黄铁周琼