陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初12933号原告：陕西晨晖投资管理有限公司。住所地西安市莲湖区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：崔瑞霞。委托诉讼代理人：崔永利，该公司经理。委托诉讼代理人：李百平，该公司经理。被告：刘玉兰，女，1964年3月6日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西晨晖投资管理有限公司（以下简称 “晨晖公司”）与被告刘玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告晨晖公司的委托诉讼代理人李百平，被告刘玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晨晖公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2017年3月1日至2018年12月31日期间的房屋租赁费162.7918万元，违约金40万元、合同违约金2万元，共计204.7918万元；2、案件诉讼费由被告承担。庭后,原告晨晖公司向法庭明确其诉讼请求中第一项的租赁费及期间有误，应为2017年3月6日至2018年12月31日期间的物业费及租金合计为1608123.8元，被告刘玉兰对明确内容不持异议，故本院依照原告晨晖公司明确的内容予以审查。事实与理由：2015年12月6日原、被告双方签订《租赁合同》，依《合同》规定，被告租赁原告转租的位于西安市XX城XX路XX小区（西区）房号为38-20101号二层面积1253平方米商业用房，租期5年，租金60元/平方米，开办西安市未央区一家学后教育机构管理公司。2016年1月2日，原告收取被告合同押金10. 5万元、2016年度物业费9万元。再后共二次共收被告缴纳2016年4月6日至2017年2月28日期间租金71. 3万元。2016年2月25日被告与其合伙人宁某某签订《合作协议》二合伙人利用所租原告房屋注册设立西安市未央区XXXX培训学校。自2017年3月1日至2018年12月31日被告共计拖欠租金162. 7918万元、违约金40万元、合同违约金2万元，三项共计204. 7918万元未缴纳。讨要被告久拖租金，原告多次去函或派工作人员催要，被告先是不接电话，再后就跑路玩失踪，以此抗拒支付所欠租金及物业费，使原告蒙受重大经济损失。另，2017年7月6日被告的合伙人宁某某曾以返还物品，赔偿损失1万元为由起诉原告。该案经未央法院一审判决：驳回起诉。被告不服上诉，西安中院以（2017)陕01民终11856号终审判决：驳回上诉、维持原判结案。综上所述，原告请法院依法审理，判如诉求。被告刘玉兰辩称，租金不认可，应该由合伙人宁某某支付。因为前期在其和宁某某合伙期间，其已经支付了房租、押金、物业费等。合作协议约定是宁某某主要经营，其负责财务。宁某某从未在指定账户汇入任何款项。依据合作协议，其应该投资90万，其实际已经支付91万。2017年3月至2017年年底，是宁某某在经营，账户整个没有进过账，只有其本人的投资款。其跟宁某某一起合伙经营，是其去签的租赁合同，但是宁某某没有把投资款转进来，所以租金应该由宁某某承担。宁某某从未将办学资质办下来导致双方的合作项目流产。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据,本院认定事实如下: 2015年12月6日，原告晨晖公司（出租方、甲方）与被告刘玉兰（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于西安市XX城XX路XX小区（西区），房号为38-20101，面积为1253平米的房子租赁给乙方；乙方租赁该房屋作为教育产业经营使用；合同签订后15日内，甲方向乙方交付该房屋；装修期为房屋交付日至计租日前一日历时之期间，该期间内乙方不向甲方支付租金，但需据实向相关能耗与服务提供单位交纳水、电、物业等相关能耗与服务费用。如装修期届满前，乙方租赁房屋下商铺全部开业的，即视为装修期届满，该期间最长不得超过4个月；计租日为在乙方装修完成装修工作后，向甲方提交书面开业申请，由双方共同确定计租日。自计租日起，乙方向甲方交纳租赁房屋租金；房屋租金采用固定租金方式计取，按建筑面积每平方米60元/月，不含税的月起租单价租赁该房屋，年度租金标准自第三年起每年调整一次，调整标准为：在上一租赁年度租金标准的基础上上浮3%，即第1-2租赁年度租金为每年人民币大写：玖拾万零柒仟贰佰元整（小写：907200元，不含税），第3-5年每年度租金标准为第2年年度租金×（1+3%），依此类推；本合同租金执行分期付款方式，每六个月为一个支付周期，支付进度如下：（1）本合同签署后7日内，乙方应向甲方支付第一个租赁周期租金。（2）自第二个租赁周期起，乙方应于上一租赁周期届满前30日内，向甲方支付下一租赁周期租赁。双方还在合同中约定乙方于合同签订之日起7日内向甲方支付押金共计人民币大写柒万伍仟陆佰元整（小写：75600元）；其他相关费用：……物业费标准以甲方与房屋所属物业签订的合同约定为准，自租赁房屋交付之日起由乙方自行向物业服务单位交纳。违约责任：如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金（日租金=当年年度租金÷12÷30）的3倍向甲方支付违约金，逾期一个月（含一个月），甲方有权解除合同。…任何乙方违反本合同其他约定，视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币10000元，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应负责补足。2016年1月8日，原告晨晖公司（出租方、甲方）与被告刘玉兰（承租方、乙方）再次签订《租赁合同》补充协议，协议约定在2015年12月6日签订的原租赁合同基础上变更合同条款的部分内容：一、1、原租赁合同2.1变更为甲方出租给乙方的房屋位于西安市XX路XX小区（西区），房号为38-20101，该房屋为两层框架结构（乙方在二层租赁面积为1800平米），……双方一致确认，甲乙双方按照本合同所载建筑面积计算本协议项下固定租金等费用。2、原租赁合同6.2变更为甲乙双方同意按照建筑面积每平方米60元/月，不含税的月起租单价租赁该房屋，年度租金标准自第三年起每年调整一次，调整标准为：在上一租赁年度租金标准的基础上上浮3%，即第1-2租赁年度租金为每年人民币大写：壹佰贰拾玖万陆千元整（小写：1296000元，不含税），第3-5年每年度租金标准为第2年年度租金×（1+3%），依此类推。……4、原租赁合同7.1变更为为保证合同的履行，乙方于补充协议签订后向甲方支付一个月房租作为押金计人民币大写：壹拾万零捌仟元整（小写：108000元）。2016年1月12日，原告晨晖公司向被告刘玉兰出具收据三张载明，收到房租630000元及65000元，押金105000元；2016年6月24日，原告晨晖公司向被告刘玉兰出具收据一张载明2016年3月至2016年6月物业费36000元；2016年7月1日，原告晨晖公司向被告刘玉兰出具收条三张分别载明，房屋面积差（2016年4月7日至2016年9月6日）18000元，补押金3000元，物业费2016年7月1日至2016年12月31日4000元。此外，因租赁问题，原告晨晖公司曾于2016年9月26及11月15日、2017年2月9日对租金进行了催缴。另查，2017年6月17日起，被告刘玉兰租赁原告晨晖公司涉案房屋的面积变更为1084平方米；2018年12月31日之后，原告晨晖公司已经将被告刘玉兰租赁的涉案房屋一部分再次出租，被告刘玉兰亦未继续使用涉案房屋。本院认为，原、被告之间签订的《房地产租赁合同》合法有效,双方应当按约履行。本案中，被告刘玉兰认可欠付原告晨晖公司2017年3月6日至2018年12月31日租金及物业费的事实，仅辩称不应由其承担，而应由另一个合伙人宁某某承担欠付的租金，但依据合同的相对性，租赁合同的一方是被告刘玉兰，故对其此辩称不予采信；由于被告刘玉兰未按约定向原告晨晖公司支付租金,构成了违约,故原告晨晖公司起诉要求按照合同的约定支付租金及违约金,理由正当,依法予以支持。至于欠付租金及物业费的数额，首先，依据原告晨晖公司提交的租金违约金明细可知，其主张的2017年3月6日至2018年12月31日期间的租金具体数额为1583858.8元，2015年12月至2016年2月期间的物业费24265元，合计1608123.8元。其次，合同中约定了租金及物业费的标准，对于2017年6月17日租赁房屋的面积变更为1084平方米的事实原被告双方亦认可，故租金应分段计算：2017年3月6日至2018年3月5日期间的租金应为元920776元（1800平方米×60元/月/平方米×3月11天+1084平方米×60元/月/平方米×8月17天）；2018年3月6日至2018年12月31日期间的租金应为660979.84元（1084平方米×60元/月/平方米×103%×9月26天）。再次，关于其主张2015年12月至2016年2月期间的物业费，因被告刘玉兰庭审中对起诉的金额均认可，且2015年12月6日签订合同，故依据双方认可的标准计算：2015年12月6日至2016年2月29日期间的物业费23254.52元（1253平方米×5元/月/平方米×26天+1800平方米×5元/月/平方米×2月）。综上，租金与物业费合计金额为1608123.8元。关于原告晨晖公司主张的2017年3月6日至2018年12月31日期间违约金数额的问题，因原被告在合同中约定的违约金比例过高，且考虑原告的实际损失为应为欠付租金的同期银行贷款利率计算的利息，故本院根据公平和诚实信用原则,结合支付租金的周期及支付时间,对原告主张的违约金酌情调整:以2017年3月6日至2017年9月5日期间欠付的租金539208元为基数，自2017年3月6日按照年利率6%计算至2017年9月5日，违约金为16176.24元；以2017年3月6日至2018年3月5日期间欠付的租金929448元为基数，自2017年9月6日按照年利率6%计算至2018年3月5日的违约金为27883.44元；以2017年3月6日至2018年9月5日期间欠付的租金1331395.2元为基数，自2018年3月6日按照年利率6%计算至2018年9月5日违约金为39941.86元；以2017年3月6日至2018年12月31日期间欠付的租金1581755.84元为基数，自2018年9月6日按照年利率6%计算至2018年12月31日的违约金为30359.51元；综上，违约金共计为114361.05元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘玉兰于本判决生效之日起十日内支付原告陕西晨晖投资管理有限公司房屋租赁费、物业费、及违约金共计1722484.85元；二、驳回原告陕西晨晖投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23183元 (原告已预交)，由原告承担4505元，剩余18678元由被告刘玉兰承担，并于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审  判  员    王冬青   二〇二〇年十一月四日 书  记  员    刘  晶