辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13455号上诉人（原审被告、申请执行人）：福建省杭辉建设工程有限公司，住所地福建省上杭县临城镇紫金路（移动公司北边对面**）。法定代表人：曹发权，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘岩，辽宁松岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：魏丽丽，女，1981年9月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：周溥，辽宁事成律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：沈阳顺吉建筑工程有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区长白西二街**（甲8）。法定代表人：黄玺顺。上诉人福建省杭辉建设工程有限公司因与被上诉人魏丽丽、原审第三人沈阳顺吉建筑工程有限公司案外人执行异议之诉一案，沈阳市和平区人民法院于2018年12月24日作出（2018）辽0102民初6873号民事判决。宣判后，魏丽丽向本院提起上诉，本院于2019年9月11日作出（2019）辽01民终6797号发回重审民事裁定。一审法院依法重新组成合议庭审理本案并作出（2020）辽0102民初643号民事判决，福建省杭辉建设工程有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。福建省杭辉建设工程有限公司上诉请求：1.撤销和平区人民法院(2020)辽0102民初643号民事判决书；直接驳回被上诉人提出的执行异议；2.被申请人承担本案全部费用.事实和理由：一、法院执行的是当事人欠上诉人的工程款，优先于其他债务受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程承包人的优先权优于抵押权和其他债权”。当事人拖欠上诉人工程款是执行的基础，上诉人的工程款追索权优于被上诉人的债权。二、被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。(一)、案涉买卖合同(协议书)无效1.被上诉人向第三人缴付购房款证据不足。被上诉人庭审笔录与异议笔录互相矛盾，没有向第三人支付购房款。被该款也没有入第三人公司财务账户。2.第三人销售给被上诉人的门市房系第三人在没有相关手续情况下违建的办公楼门市，第三人不具备销售资格，标的河系违建。《房屋买卖合同》中约定销售的房屋系房地产开发企业建设并出售的房产，被上诉人明知第三人非房地产开发公司，所售房产无销售资质和手续，房产为办公用房，土地为工业用地，《房屋买卖合同》多项空白，多处更改、房款无收据，不入账，说明被上诉人明知房产不能办理产权登记。(二)被上诉人提供的证据不能证明其已经合法占有该房产。被上诉人提供的出租合同表明，房产出租人不是被上诉人，被上诉人提供的出租合同不能证明已经合法占有房产。(三)被上诉人没有提供证据证明已经支付全部价款。双方合同约定总价款为130万元，被上诉人仅仅支付了120万元(转账50万、现金70万)，没有证据证明10万元系第三人给被上诉人免除。(四)本案在审理过程中，第三人均没有到庭，也没有办法核对第三人收到被上诉人多少款项。一审判决认定被上诉人支付了全部价款无事实根据。第28条规定的四种情形只要查存在其中一种情形法院就应当驳回被上诉人的执行异议。一审判决无事实和法律根据，不能让上诉人信服，违背公平公正的原则。请贵院改判，维护法律尊严。魏丽丽辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。沈阳顺吉建筑工程有限公司提交书面答辩意见为：1、同意一审法院判决；2、同意和认可一审法院审理的程序；3、2011年7月21日与魏丽丽签订买卖合同。收到魏丽丽给付的120万元购房款，并已经交付房屋。以上述意见为我方的答辩意见。不参加法院庭审。魏丽丽向一审法院起诉请求：请求判令法院不得执行位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号3门（1-3层）房产；请求确认沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号5门（1-3层）房产的所有权归原告所有；本案诉讼费由被告杭辉公司承担。一审法院认定事实：第三人顺吉公司系于2002年11月5日经核准设立的建筑行业有限责任公司。2005年3月1日，该公司法定代表人由黄玺顺变更为苏云祥。2010年8月9日，该公司法定代表人由苏云祥再次变更为黄玺顺。苏云祥、黄玺顺均为该公司股东。2011年7月21日，原告魏丽丽与第三人顺吉公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，原告魏丽丽购买第三人顺吉公司建设的位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号3门（1-3层），建筑面积298平方米，房屋用途为门市，单价为4,363元/平方米，总价款为1,300,000元，首付款1,200,000元，余款办理完房产登记后给付（付款日期为2011年9月23日前）。……违约金金额不超出人民币10万元。交首付款120万元后七日内交付房屋。合同还约定，“该房产我公司提供该房屋的审批手续，公司协助办理产权证照，所须（需）费用乙方自理。”“出卖人应在的房屋交付使用后180日后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的月份之三%向买受人支付违约。违约金额不超出人民币10万元整。”合同落款“出卖人”处加盖有第三人顺吉公司印章及黄玺顺、苏云祥签字，“买受人”处有原告魏丽丽签字。2011年9月21日14:54:02，姓名为“邹君”的招商银行账户（账号为52×××66）取款50万元。2011年9月21日15:28:23，该账户向苏云祥名下的银行账户（账号为62×××51）转款50万元。同日，第三人顺吉公司向原告魏丽丽出具收款收据两份，收据号码分别为0011905、0011906。其中收据号码为0011905的收款收据中载明：“付款单位（交款人）：魏丽丽；收款单位：黄玺顺、苏云祥；收款项目：购门市房款；人民币（大写）：伍拾万元整，￥500,000转账；收款事由：浑河站街150号3门”。收据号码为0011906的收款收据中载明：“付款单位（交款人）：魏丽丽；收款单位：黄玺顺、苏云祥；收款项目：购门市房款；人民币（大写）：伍拾万元整，￥700,000现金；收款事由：浑河站街150号3门”。上述两份收款收据上均加盖有第三人顺吉公司印章。后第三人顺吉公司出具证明一份，其中载明：“2011年9月21日收到魏丽丽购买浑河站街150号3号门门市房款壹佰贰拾万元正。因当时公司财务人员变动，法人黄玺顺告知我暂时转入我账户，之后提出，用于公司各种费用。”该证明落款处加盖第三人顺吉公司印章，苏云祥亦作为“证明人”在落款处签字。2018年9月19日，第三人顺吉公司出具《关于沈阳顺吉建筑工程有限公司收取外商俱乐部出售收款事宜的说明》一份，载明：“我公司所承建的位于沈阳市和平区浑河站街150号楼（外商俱乐部项目楼）由于我公司一直处于吊销状态，我公司的股东系黄喜顺、苏云祥，当时我公司决定出售该俱乐部的收款事宜由苏云祥负责，故此我公司出售该项目了298平米×3套的房屋款由苏云祥收取。特此说明。”同日，第三人顺吉公司出具《关于沈阳顺吉建筑工程有限公司与福建省杭辉建设工程有限公司建筑工程执行情况说明》一份，其中载明：“一、2005年5月福建省杭辉建设工程公司委托辽宁国奥律师事务所向我公司送达了封存留置函。要求对我公司所承建的外商俱乐部项目全部项目进行封存留置，当时我公司决定根据缩醛杭辉工程款数额给付相应房产，即位于该处的沈阳市和平区浑河站街150号楼，右数第6号门、第7号门，门市房和4楼右数第11门公寓150平米，我公司将上述房屋当即交付给对方，对方接受该房屋实际占有占尽，上述房屋当时价格足以折抵所欠全部工程款及诉讼费用。并且对方接收该房屋后并未提出其他要求。二、由于李占元当时是设计院在职负责人，办理房屋相关手续方便，要求我们把该工程的所有手续交给他，委托他办理房产证等相关手续，该人拿到该手续后拒不返还，导致该项目工程至今无法办理房产证。特此说明。”2020年7月23日，第三人顺吉公司出具《情况说明》一份，其中载明：“我公司与魏丽丽于2011年7月21日签订的房屋买卖合同，第四条第二项确定房款总价130万元，合同第六条约定首付120万元，余款10万元于办完房产登记手续后给付，现对上述两个条款履行情况进行说明，余款10万元因我公司无法对该房办理登记手续，故此我公司对余款10万元进行放弃。该房价应按总价120万元收取。魏丽丽以于2011年7月21日向我公司交付房屋余款120万元（现金70万元转账50万元）。”根据原告魏丽丽提供的居民户口簿显示，孙志良系户主，邹君原系孙志良之妻，原告魏丽丽与户主关系为“其他亲属”。2013年7月1日至2015年6月29日，案涉房屋由原告魏丽丽委托纪荣元出租给案外人元京石。2016年7月1日至2018年6月29日，案涉房屋由原告魏丽丽委托孙志良出租给案外人金春莲。2018年7月1日至2019年7月1日，案涉房屋由案外人金春莲继续承租。2019年7月1日至2020年7月1日，案涉房屋由原告魏丽丽委托孙志良出租给案外人王秀芬用于经营“高丽亚KTV”，租金为35,000元/年。另查明，2012年6月26日，本案被告杭辉公司作为原告以建设工程施工合同纠纷为由向本院起诉被告顺吉公司（即第三人），要求被告顺吉公司给付工程欠款2,536,600元，并支付违约金3,432,000元。该案经本院依法审理，于2012年10月19日作出（2012）沈和民二初字第1291号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十日内，被告沈阳顺吉建筑工程有限公司给付原告福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元；二、本判决生效后十日内，被告沈阳顺吉建筑工程有限公司给付原告福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元的利息（从2007年8月1日起算，至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告给付原告上述款项的同时，原告福建省杭辉建设工程有限公司返还被告沈阳顺吉建筑工程有限公司涉案工程的建设工程规划许可证、施工许可证（副本）、施工图设计文件审查合格书等文件；四、驳回原告的其他诉讼请求。”“案件受理费53,580元（原告已预交），由原告福建省杭辉建设工程有限公司负担18,535元，被告沈阳顺吉建筑工程有限公司负担35,045元。”该案宣判后，杭辉公司、顺吉公司均不服判决向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院经审理于2013年5月27日作出（2013）沈中民二终字第00843号民事判决书，认为该院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，并判决：“一、撤销沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第四项；二、维持沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第一项，即本判决生效后十日内，沈阳顺吉建筑工程有限公司给付福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元；三、维持沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第三项，即沈阳顺吉建筑工程有限公司给付福建省杭辉建设工程有限公司上述款项的同时，福建省杭辉建设工程有限公司返还沈阳顺吉建筑工程有限公司涉案工程的建设工程规划许可证、施工许可证（副本）、施工图设计文件审查合格书等文件；四、变更沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第二项，为本判决生效后十日内，沈阳顺吉建筑工程有限公司给付福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元的利息（从2007年8月1日起算，至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；五、驳回双方的其他上诉请求。”“一审案件受理费53,580元，二审案件受理费80,115元，共计133,695元，由福建省杭辉建设工程有限公司负担43,695元，沈阳顺吉建筑工程有限公司负担90,000元。”上述民事判决发生法律效力后，因义务人即本案第三人顺吉公司未按判决确定的内容履行金钱给付义务，杭辉公司作为申请执行人于2013年8月27日向本院申请强制执行，本院经审查对该案予以立案，执行案号为（2013）沈和执字第02278号。该案执行过程中，本院于2017年12月4日作出（2013）沈和执字第02278号公告，其中载明：“申请执行人福建省杭辉建设工程有限公司与被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第843号民事判决书已发生法律效力。被执行人未能在法律规定的期限内履行判决所确定的义务。依申请人申请，本院将依法对被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设的沈阳市东陵区浑河站街150号房产进行评估拍卖，用以抵偿被执行人所权申请人债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条的规定，本院依法查封被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设的沈阳市东陵区浑河站街150号房产，责令被执行人或房屋实际占用人于15日内将位于沈阳市东陵区产腾空。逾期不腾空，本院将依法强制执行，房产范围内物品按遗弃物处理，产生的费用和造成的损失由被执行人或实际占用人承担，并可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任。”该案执行过程中，原告魏丽丽作为案外人以其系上述房产实际权利人为由向本院提出执行异议，本院经审查于2018年4月16日作出（2018）辽0102执异68号执行裁定书，认为其提交的相关证据材料不足以证明其系案涉房产的实际权利人，故裁定：“驳回案外人魏丽丽的异议。”原告魏丽丽对该裁定执行不服，向本院提起本案案外人执行异议之诉。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、房屋买卖合同、收款收据、房屋租赁协议、银行交易明细、户口簿、民事判决书、执行裁定书、执行公告等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，予以确认。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，第三人顺吉公司经依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告魏丽丽、被告杭辉公司提供的证据，并结合其当庭陈述、答辩及质证意见等，对本案事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。根据各方当事人的庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告魏丽丽是否对案涉房屋享有权益；原告魏丽丽对案涉房屋所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件等，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件审理的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉案件审理中对于案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以《执行异议和复议规定》等司法解释的有关条款为参照。具体到本案中，案涉房屋所在的沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号楼房系第三人顺吉公司建设，对于原告魏丽丽就案涉房屋所享有的权益排除强制执行的请求能否成立，应参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定加以评判。根据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告魏丽丽对案涉房屋所享有的权益足以排除强制执行。具体评述如下：第一，关于原告魏丽丽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，原告魏丽丽与第三人顺吉公司于2011年7月21日签订《房屋买卖合同》，此合同系双方经协商一致所达成，该协议的达成明显早于本院对案涉房屋的查封时间，并且该合同中对当事人名称或者姓名和住所、案涉房屋的具体地址、面积等基本状况、销售价款、付款方式及房产证办理的情况、交付使用条件及日期等主要条款进行了约定，该协议应当认定系房屋买卖合同。第二，关于原告魏丽丽是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据原告魏丽丽提供的房屋租赁协议、房屋买卖协议等证据，可以认定原告魏丽丽与第三人顺吉公司签订房屋买卖合同后，第三人顺吉公司依据买卖合同自其“交首付款120万元后七日内交付房屋”，此后，案涉房屋由原告魏丽丽对外出租。故应认定原告魏丽丽对案涉房屋已合法占有。第三，关于原告魏丽丽是否已支付案涉房屋全部价款的问题。本案审理中，原告魏丽丽主张案涉房屋原定价格为130万元，但后因第三人顺吉公司给予优惠10万元，故总价款为120万元。就此，根据第三人顺吉公司出具并由“证明人”苏云祥签字的书面证明，其中载明“2011年9月21日收到魏丽丽购买浑河站街150号3号门市房款壹百贰拾万元正……”，同时结合原告魏丽丽提供的取款50万元及向苏云祥银行账户转账50万元、第三人顺吉公司出具的收款收据（120万元）以及自双方签订房屋买卖合同至今已长达九年之久而第三人顺吉公司未向原告魏丽丽主张任何房款等权利的事实来看，原告魏丽丽的上述陈述意见具有合理性和高度盖然性，予以确认。此外，本案审理期间，2020年7月23日，第三人顺吉公司于2020年7月23日出具《情况说明》一份，其中对放弃上述10万元的宜予以重述。由此，可以认定原告魏丽丽已支付案涉房屋的全部价款。第四，关于案涉房屋未办理过户登记是否非因买受人即原告魏丽丽自身原因导致的问题。庭审中，原告魏丽丽提供的第三人顺吉公司于2018年9月19日出具的《关于沈阳顺吉建筑工程有限公司与福建省杭辉建设工程有限公司建筑工程执行情况说明》，对未办理房屋登记的原因作出解释，无论该解释是否成立，从本案现有证据来看，亦无法得出系原告魏丽丽自身原因致未办理过户登记的结论。根据房屋买卖合同第12条之约定，“该房产我公司提供该房屋的审批手续，公司协助办理产权证照……”，目前并无证据证明第三人顺吉公司已将“该房屋的审批手续”向原告魏丽丽予以提供，也无证据证明第三人顺吉公司已“协助办理产权证照”。事实上，目前案涉房屋所在楼房在沈阳市不动产登记中心无法查询到相关信息，即使原告魏丽丽前往办理亦不可能办妥，故不应认定系原告魏丽丽的自身原因导致案涉房屋未能办理过户登记。另外，从权利内容看，被告杭辉公司对第三人顺吉公司所享有的金钱债权的实现以第三人顺吉公司实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向案涉房屋，而原告魏丽丽对案涉房屋所享有的民事权利则直接指向案涉房屋本身，其权利的针对性更加强烈。综上所述，原告魏丽丽对第三人顺吉公司所享有的金钱债权到期后，其因以房抵债协议书的签订而致其对案涉房屋已享有物权期待权。该权益针对被告杭辉公司对于第三人顺吉公司的金钱债务而言具有相对优先性，故其对案涉房屋的权益足以排除强制执行。关于原告魏丽丽主张请求确认案涉房屋所有权归其所有的诉求。根据物权法第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋系不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋现并未登记到原告魏丽丽名下，并且经本院查询，该房屋在不动产登记部门并无任何信息，故对于原告魏丽丽要求确认案涉房屋所有权归其享有的诉讼请求，依法不予支持。关于被告杭辉公司辩称其系建筑工程承包人，其享有的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权一节。根据《执行异议和复议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而该规定第二十八条规定即属于“司法解释另有规定”的情形，故在原告魏丽丽符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情况下，被告杭辉公司不得以其建设工程价款优先受偿权为由排除原告魏丽丽对案涉房屋的民事权益。关于被告杭辉公司辩称原告魏丽丽对第三人顺吉公司建设案涉房屋时无房地产经营执照及资质、无建设用地规划许可证、无商品房预售许可证等，系违法开发建设的情况明知一节。首先，被告杭辉公司无证据证明原告魏丽丽对案涉房屋系违法建设明知的事实予以佐证。其次，案涉房屋是否系违法建筑并不属于人民法院的审查和认定范围，并且根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条明确：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时……不具备初始登记条件的，原则上进行现状处置，即处置权披露房屋不具备初始登记的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”据此，即使系违法建筑也可以成为执行标的，则相关权利人也就可以提出执行异议之诉。关于被告杭辉公司提出的其他反驳意见，因其所提供的证据不足以对其主张加以佐证，不予采纳。综上，原告魏丽丽对于位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号5门（1-3层）房产所享有的民事权益足以排除强制执行，故对于原告魏丽丽主张不得执行该案涉房屋的诉求，予以支持。对于其主张确认案涉房屋所有权的诉求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街27150号3门（1-3层）房产；二、驳回原告魏丽丽的其他诉讼请求。案件受理费15,600元、公告费800元，由第三人沈阳顺吉建筑有限公司负担。本院二审期间，魏丽丽向本院提交证据为：照片6张，证明案涉房屋一直使用占有。上诉人质证意见为：对该房产正在使用没有异议，但并非被上诉人进行使用，是案外人（我方不清楚是谁也不是我方或第三人让使用的）。2019年才开始开的歌厅，我方查封时间以原审判决认定时间为准。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案争议焦点为案涉房产是否为被上诉人魏丽丽购买，是否能够排除执行。《执行异议和复议规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案证据显示，魏丽丽与沈阳顺吉建筑工程有限公司于2011年7月21日签订《房屋买卖合同》，协议签订后魏丽丽向顺吉公司交付房屋交款。此后，案涉房屋由原告魏丽丽对外出租。魏丽丽对案涉房屋已合法实际占有，沈阳顺吉建筑工程有限公司对上述事实予以认可。一审法院对上述问题已经详尽阐述，本院不再敷述。关于上诉人主张其享有优先于其他债权受偿问题，《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。上述规定规定了承包人的优先受偿，是优于其他债权，但本案魏丽丽与顺吉公司之间的关系非为债权债务关系。现有证据显示为双方之间为买卖合同关系，并已经实际交付并占有。综上所述，上诉人现无证据否定上述事实的情况下，上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由福建省杭辉建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十一月二十二日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。