山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终3125号上诉人（原审被告）：德州方唐房产开发有限公司，住所地：德州市德城区新湖街道办事处青年路********。法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：杜宇，山东天衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红卫，山东天衢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈学敏，女，1976年3月16日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：李营新，德州德城宏大法律服务所法律工作者。原审被告：北京绿兴嘉业房地产经纪有限公司，住所地：，住所地：北京市大兴区天华街**院**楼**301v>法定代表人：景毅超，经理。上诉人德州方唐房产开发有限公司（以下简称德州方唐公司）因与被上诉人陈学敏及原审被告北京绿兴嘉业房地产经纪有限公司（以下简称北京绿兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德州方唐房产开发有限公司上诉请求：1.请求贵院依法撤销德城区人民法院于2020年6月10日作出的（2020）鲁1402民初1460号民事判决全部之内容，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.本案的一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。一、本案中上诉人开发的房屋项目是旧村改造项目，是两区同建项目，多余可对外出售，涉案房屋并非小产权房，项目的开发由黄河涯镇人民政府《关于四新社区赵庄村进行旧村改造的批复》为依据，符合《关于做好县级村庄布局规划编制和合村并居工作书面调研的通知》的精神要求，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》应当认定为有效。再者，《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的效力范围仅仅及于城市规划区，城市规划区外集体土地上的房屋以及宅基地是否可以转让，该部法律并没有明确规定。所以不能笼而统之地认为，农村住宅在房地产市场交易是违法的。目前并无确切的法律对“小产权房”进行定义，一审法院径行认定上诉人开发的房屋为“小产权房”，没有法律依据。二、一审法院判令上诉人与原审被告就30,000元电商服务费承担连带清偿责任没有事实与法律依据。首先，本案中被上诉人与原审被告北京绿兴公司之间定有独立的《电商团购服务费协议》，在一审庭审过程中，被上诉人在持有《电商团购服务费协议》的前提下，故意没有向法院提交。此外，被上诉人将30,000元电商服务费支付给了北京绿兴公司，北京绿兴公司为被上诉人出具收款收据，被上诉人没有将电商服务费支付给上诉人公司，上诉人与被上诉人之间没有就电商服务费承担连带责任的约定，上诉人也没有承担连带责任的法定情形，上诉人不应对电商服务费承担连带责任，一审法院判决错误，依法应当予以改判。其次，一审法院在判决中没有就上诉人为何对电商服务费承担连带责任进行阐明事理，释明法理，讲明情理，一审判决结果明显与事实不符。三、一审法院存在严重的法律适用错误问题，依法应当予以改判。现在方唐小镇项目正在建设销售，如果没有政策支持是不会建设的，法院不应轻易否定项目的合法性。四、本案中一审法院判令上诉人承担本案一审的全部案件受理费、财产保全费以及诉讼财产保全责任保险费，没有事实及法律依据。一审法院径行认定上诉人承担一审的全部案件受理费、财产保全费，没有事实及法律依据，更增加了上诉人的诉讼负担。至于一审法院判令上诉人承担全部的诉讼财产保全责任保险费，该费用并非诉讼所必需成本，不应由上诉人承担。五、一审法院的判决内容表述不合理，且加重了当事人的上诉的成本，依法应当予以改判。六、诸多法院一致认为，小产权房问题属于行政机关处理范畴，人民法院对于涉及小产权房屋纠纷应当不予受理。陈学敏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。北京绿兴嘉业房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。陈学敏向一审法院起诉请求：1.确认原告与第一被告2019年4月22日签订的房屋买卖合同无效、被告返还原告购房款223，956元、电商团购服务费30，000元（合计253，956元）及自2019年4月22日至被告实际支付日的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；2.被告承担保险费760元；3.诉讼费、保全费均由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月22日，被告方唐公司为出卖人，原告陈学敏为买受人，签订编号为8-2-101号的《房屋买卖合同》一份，合同约定：第一条买受人所购商品房的基本情况：出卖人同意将座落在德州市德城区方唐小镇8幢2单元101号的房产出售给原告，建筑面积共117.5平方米，总房款463，956元。合同还对其他事宜进行了约定。合同签订前后，原告共缴纳定金5，000元、购房款218，756元、第二被告北京经纪公司收取原告电商服务费30，000元。后双方在合同履行过程中发生争议。2020年3月18日，原告向一审法院提起诉讼，请求确认合同无效、返还购房款、赔偿损失等。在庭审中，被告提交了德城区黄河涯镇人民政府批复文件一份，欲证明涉案房屋是黄河涯政府进行的四新社区赵庄村旧村改造工程，房屋经过相关部门审批规划，并非小产权房。此外被告在庭后提交了一份《电商团购服务费协议》，欲证明原告电商服务费是其与被告北京经纪公司之间独立的法律关系。以上事实，有原告提交的双方签名盖章的《房屋买卖合同》、收款收据及开庭笔录等附卷证明属实。一审法院认为，我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）、已办理预售登记，取得商品方预售许可证明。被告在庭审中提交的证据，显然不符合以上的条件要求，故其辩称的开发的房屋不是小产权房的理由不成立。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据上述规定，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地，且农村村民一户只能拥有一处宅基地。因农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，故只能是属于集体经济组织的成员才能购买被告开发的房屋。陈学敏与方唐公司签订的《房屋买卖合同》，虽然系双方的真实意思表示，但因涉案房屋所在土地性质为集体土地，且陈学敏非该集体组织成员，双方签订的合同内容违反了法律的强制性规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效的合同自始无效，自始没有法律约束力；因合同取得的财产，应予以返还；双方都有过错的，应当各自承担相应责任。方唐公司明知涉案房屋性质，陈学敏知道自己并非该集体组织成员的情况下，仍签订合同，双方均有过错，一审法院结合合同履行情况、当事人的过错程度，酌情支持，对原告要求被告返还原告已支付的定金5，000元、购房款218，756元、北京经纪公司收取原告电商服务费30，000元诉讼请求，符合法律规定的部分，一审法院予支以支持，对原告要求被告承担利息等其余部分不予支持。对方唐公司的辩称一审法院不予采信。北京经纪公司经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为对自己质证权利的放弃。判决：一、原告陈学敏与被告德州方唐房产开发有限公司于2019年4月22日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告北京绿兴嘉业房地产经纪有限公司返还原告电商服务费30，000元，限于本判决生效之日起十日内履行；三、被告德州方唐房产开发有限公司返还原告定金及购房款等共计223，756元，限于本判决生效之日起十日内履行，对以上判决第二项承担连带责任。案件受理费2，560元，财产保全费1，820元，诉讼财产保全责任保险费760元，共计5，140元由被告德州方唐房产开发有限公司承担。本院二审期间，被上诉人提交了转账截图以及银行流水八份，证明涉案的所有款项都交给了方唐公司，没有交给北京绿兴公司。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人德州方唐公司质证称，对2019年4月22日被上诉人转给刘晓东2万元的真实性认可；对于建设银行2019年4月22日被上诉人转给上诉人对公账户的8万元的真实性认可；对于被上诉人提交的其他证据，因系电子数据没有提供原载体，对其合法性、客观性和关联性都不予认可。同时被上诉人无法证明2019年4月20日转给临邑邦客家电经营部的5000元是定金，且临邑邦客家电经营部也非本案的当事人，与本案不具有关联性。原审被告北京绿兴公司未发表质证意见。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对于被上诉人提交的上述证据，因上诉人对2019年4月22日被上诉人转给刘晓东2万元、建设银行2019年4月22日被上诉人转给上诉人对公账户的8万元予以认可，因此本院对上述两项证据予以认定。对于转账给临邑县邦克家电经营部的截图，因上诉人对此不予认可，且被上诉亦未能举证证明该转账与本案存在关联性，因此对该份证据本院不予采信。对于陈学敏提交的其他证据，因双方当事人在一审时对给付涉案定金及购房款数额均无异议，本院不予采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题为：一、本案是否属于人民法院民事诉讼的审理范围；二、涉案《房屋买卖合同》是否有效；三、一审判决上诉人连带承担3万元电商服务费是否正确、有无依据；四、一审判决适用法律是否正确；五、一审判决上诉人全部承担本案案件受理费、财产保全费以及诉讼财产保全责任保险费是否正确。针对第一个焦点问题，即本案是否属于人民法院民事诉讼的审理范围；本院认为，本案系因平等主体之间的房屋买卖产生的合同纠纷，属于民事案件的审理范围，上诉人主张本案不属于民事诉讼的审理范围无法律依据，本院对其该项主张不予支持。针对第二个焦点问题，即涉案《房屋买卖合同》是否有效。本院认为，被上诉人主张涉案房屋为小产权房，因此双方签订的该房屋买卖合同违反了法律的强制性规定而无效。上诉人主张涉案房屋的出售以黄河涯镇人民政府《关于四新社区赵庄村进行旧村改造的批复》为依据。经查，该批复主旨为同意四新社区进行旧村改造，并未明确载明德州方唐公司可以对农村集体土地上的房屋进行对外买卖，德州方唐公司亦未能举证证明其具有出售涉案房屋的资格。同时根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》可以看出，宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地，宅基地及其上的住房只能在本村村民之间流转。由于涉案房屋系在农村集体土地上建设，而购买人陈学敏并非村集体成员，双方签订房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，合同归于无效。另外，涉案房屋并非商品房性质，因此本案案由应当改为房屋买卖合同纠纷。针对第三个焦点问题，即一审判决上诉人连带承担3万元电商服务费是否正确、有无依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还，或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”陈学敏主张在方唐公司售楼处将团购服务费交给方唐公司的李静，李静给其开具了加盖有北京绿兴公司公章的收据，缴纳团购服务费后购房享受优惠。德州方唐公司认可李静是其公司销售经理，购房者从北京绿兴公司团购，方唐公司给购房者适当优惠，一审其提交的购房者马巧巧与山东绿兴房地产经纪有限公司签订的《电商团购服务费协议》也印证了其观点。本院认为，德州方唐公司认可购房者通过北京绿兴公司的团购活动可享受方唐公司给予的购房优惠，其提交的马巧巧与山东绿兴房地产经纪有限公司签订的《电商团购服务费协议》也约定了购房优惠、不成功即取消购房计划的退款条款，由此可见上诉人售房时采取了与北京绿兴公司、山东绿兴公司合作收取团购服务费优惠促销的模式，上诉人因绿兴公司收取团购服务费而获利；现因涉案房屋违反法律的强制性规定而使购房合同归于无效，德州方唐公司对于购房合同无效亦存在过错，其应依法承担相应的责任，因此一审判决德州方唐公司对涉案电商服务费连带担责并无不当。针对第四个焦点问题，即一审判决适用法律是否正确。本院认为，一审判决所载明的《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，第十条、第六十二条的规定系适用修改前的《中华人民共和国土地管理法》，属于适用法律不当。但修改后的《中华人民共和国土地管理法》对修改前第八条第二款、第十条的内容并未进行变动，第六十二条将原来“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”变更为“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”，对一审判决中“关于只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地，且农村村民一户只能拥有一处宅基地。……”的结论并无实质影响，因此一审判决虽适用法律不当，但未导致结论错误。针对第五个焦点问题，即一审判决上诉人全部承担本案案件受理费、财产保全费以及诉讼财产保全责任保险费是否正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款的规：“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”，被上诉人交纳的诉讼财产保全责任保险费属于本案诉讼合理且必要的费用，同时根据《诉讼费交纳办法》第六条：“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。”被上诉人申请财产保全需要向法院交纳财产保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。但一审在判决德州方唐公司和北京绿兴公司均需承担相应民事责任的情况下，仅认定由德州方唐公司承担涉案诉讼费等费用不当，本院予以纠正。综上所述，德州方唐房产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2560元，财产保全费1820元，诉讼财产保全责任保险费760元，共计5140元，由德州方唐房产开发有限公司承担4542元，由北京绿兴嘉业房地产经纪有限公司承担598元；二审案件受理费5121元，由上诉人德州方唐房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 王晓丽审判员 马丽华二〇二〇年十一月二十日法官助理刘冬书记员张晨晨