河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14325号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡松涛，男，1987年12月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马洋洋，河南首航律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孔茉莉，女，1975年4月1日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：彭永利，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州高屋房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区黄河东路**美之域**楼****。法定代表人：张帅，该公司总经理。上诉人胡松涛因与被上诉人孔茉莉、郑州高屋房地产营销策划有限公司（以下简称高屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，本院于2020年10月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人胡松涛及其委托诉讼代理人马洋洋、被上诉人孔茉莉及其委托诉讼代理人彭永利、被上诉人高屋公司法定代表人张帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡松涛上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判胡松涛不需要退还孔茉莉定金20000元，孔茉莉向胡松涛支付租金损失10000元或将本案发回重审；2.孔茉莉承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为双方提交的证据均不足以证明系对方违约属于事实认识不清。根据上诉人提交的高屋公司法定代表人张帅出具的《情况说明》、张帅与孔茉莉的聊天记录、上诉人与孔茉莉的聊天记录、上诉人与张帅的电话录音，可以证明孔茉莉存在违约。孔茉莉自身名下存在其他贷款导致贷款无法被审批，后因为找担保人担保耽误时间,甚至想到用其他人的名义去买房的办法都是其违约行为发生的原因,因此，孔茉莉违约事实清楚并需为此承担违约责任即上诉人无需退还20000元定金。二、孔茉莉需要赔偿上诉人的房屋空置损失。上诉人与孔茉莉签订合同后，孔茉莉因个人信用问题无法申请贷款，采取躲避的态度，消极对待导致上诉人的房屋长期空置，损失越来越大。孔茉莉的违约行为导致双方合同无法履行，给上诉人造成巨大的房屋空置损失，孔茉莉需赔偿上诉人房屋空置的损失。综上所述，恳请二审法院公正判决，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。孔茉莉辩称：合同约定最迟于2019年11月30日前办理完注销抵押登记手续，但是截止到目前，上诉人仍然没有办理该注销抵押登记手续，所以上诉人违约。上诉人违约之后在疫情期间又提出解除合同，故本案中是上诉人违约。被上诉人在本合同履行过程中并没有任何违约之处，被上诉人没有办理成银行按揭贷款手续，是因为银行政策原因导致，不能归责于被上诉人，故合同解除之后，上诉人应当承担违约责任。基于上诉人违约在先，在上诉人并没有承担违约责任的情况下，上诉人又要求合同解除之后的损失没有任何事实证据或者法律依据。高屋公司不发表答辩意见。胡松涛向一审法院起诉请求：1.确认胡松涛与孔茉莉签订的《郑州市存量房买卖合同》已于2020年3月23日解除（合同编号100004431434）；2.孔茉莉赔偿原告租金损失暂计4600元（2020年3月23日至5月23日）；3.本案诉讼费用由孔茉莉承担。诉讼过程中，胡松涛将第2项诉讼请求变更为：孔茉莉赔偿胡松涛租金损失10047元（2020年3月23日计算至2020年8月4日）。孔茉莉向一审法院反诉请求：孔茉莉向本院提出反诉请求：1.判令胡松涛退还孔茉莉定金20000元；2.判令高屋公司返还中介服务费10480元；3.本案诉讼费由胡松涛、高屋公司承担。一审法院认定事实：胡松涛（出卖人、甲方）与孔茉莉（买受人、乙方）于2019年10月8日签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：涉案房屋位于郑州市郑东新区××楼××单元××号，该房屋已设定抵押，甲方应于2019年10月31日前提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年11月30日前办理完毕注销抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为其自筹资金，房屋总价为135万元，乙方需于签订本合同时支付定金2万元，于网签当日支付第一笔购房款12万元，乙方拟贷款120万元，甲乙双方应于签订本合同后30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，由乙方在收到未审批通知后5个工作日内继续申请其他打款机构贷款，如仍未获批准，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房款支付给甲方，双方于甲方银行贷款注销完毕后10个工作日内且银行贷款审批通过共同去办理网签手续。任意一方逾期履行本合同约定义务超过15日的，应承担违约责任。当日，胡松涛（出卖人、甲方）、孔茉莉（买受人、乙方）、高屋公司（居间人、丙方）签订《居间服务合同》一份，主要约定：丙方为交易居间人，甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应支付居间代理费，居间代理费为21600元，由乙方承担，应于合同签订当日向丙方支付。三方另签订《房屋交易保障服务合同》一份，约定丙方收取贷款服务费2000元、过户服务费2000元，均由乙方承担。上述合同签订后，孔茉莉支付了定金2万元及服务费10480元（包含居间代理费6480元、过户服务费2000元、贷款服务费2000元）。胡松涛、孔茉莉曾共同向银行申请贷款，后银行未审批通过，涉案房屋亦未办理解押。胡松涛、孔茉莉一致认可《郑州市存量房买卖合同》已于2020年3月23日解除。一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）一致认可《郑州市存量房买卖合同》已于2020年3月23日解除，本院予以确认。关于解除原因，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均称系由于对方违约，虽然涉案房屋贷款未审批通过，且未办理解押，但双方提供的证据均不足以证明涉案房屋贷款未审批通过且未办理解押的原因，故双方提交的证据均不足以证明系对方违约。同时，原告（反诉被告）请求被告赔偿损失，但未提交关于损失的证据，故该院不予支持。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）双倍返还定金，因双方均未能证明系对方违约，故不符合双倍返还的条件，但涉案《郑州市存量房买卖合同》已解除，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）返还定金20000元。因涉案房屋未能办理过户，故高屋公司应向被告（反诉原告）返还过户服务费2000元。《郑州市存量房买卖合同》于签订后解除，涉案房屋贷款亦未审批通过，但高屋公司已实际提供了部分居间代理服务、贷款服务，根据合同的实际履行情况及高屋公司提供服务情况，该院酌定高屋公司向被告（反诉原告）返还居间代理费1944元、贷款服务费600元。被告（反诉原告）请求超出部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认原告（反诉被告）胡松涛与被告（反诉原告）孔茉莉于2019年10月8日签订的《郑州市存量房买卖合同》于2020年3月23日解除；二、原告（反诉被告）胡松涛于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）孔茉莉定金20000元；三、第三人(反诉第三人)郑州高屋房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）孔茉莉居间代理费1944元、过户服务费2000元、贷款服务费600元；四、驳回原告（反诉被告）胡松涛的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）孔茉莉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，减半收取计76元，由原告（反诉被告）胡松涛负担26元，被告（反诉原告）孔茉莉负担50元；反诉费1062元，减半收取计531元，由被告（反诉原告）孔茉莉负担273元，原告（反诉被告）胡松涛负担210元，第三人(反诉第三人)郑州高屋房地产营销策划有限公司负担48元。本院二审期间，各当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案当事人间所签订的《郑州市存量房买卖合同》于2020年3月23日已经解除，双方在合同中约定的权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因孔茉莉贷款未获得审批系其个人原因，但双方均认可就合同如何履行仍在协商过程中，无人通知孔茉莉依约自行筹齐剩余房款支付给胡松涛，故胡松涛所提供的证据不足以证明孔茉莉已构成根本违约，且胡松涛在房屋未交付的情况下主张房屋租金损失的理由不能成立。综上所述，胡松涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费151元，由上诉人胡松涛负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年十一月五日书记员  刘佳辉