浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初2566号 原告（执行案外人）：韩为等，男，1975年7月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李慧卿，安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）:王俊，男，1971年3月11日出生，汉族，住浙江省嵊州市，现住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人（特别授权）：应胜南，浙江计然律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈诗婕，浙江计然律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：浙江银河时装有限公司，住所地：浙江省嵊州市三江街道剡兴路**。 法定代表人：裘培成，董事长。 第三人（被执行人）：裘培成，男，1950年9月22日出生，汉族，住浙江省嵊州市剡湖街道市，现住浙江省嵊州市。 第三人（被执行人）：李雪鸿，女，1951年1月11日出生，汉族，住浙江省嵊州市剡湖街道市，现住浙江省嵊州市。 第三人（被执行人）：裘秋帆，男，1981年8月30日出生，汉族，住浙江省嵊州市剡湖街道市，现住浙江省嵊州市。 第三人（被执行人）：顾滢，女，1982年5月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，现住浙江省嵊州市。 第三人（被执行人）：蚌埠银河置业有限公司，，住所地：安徽省蚌埠市解放北路**附** 法定代表人：裘培成，董事长。 原告韩为等与被告王俊、第三人浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭审理了本案。原告王俊的委托诉讼代理人应胜南、陈诗婕、被告韩为等及其委托诉讼代理人李慧卿到庭参加诉讼。第三人浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩为等向本院起诉请求：1、要求立即停止对位于安徽省蚌埠市淮上区××镇××小区××栋××单元××层××号房屋的强制执行，并解除查封、拍卖措施（庭审中变更为“停止对位于安徽省蚌埠市淮上区××镇××小区××栋××单元××层××号房屋的强制执行”）。2、要求法院依法确认原告与第三人蚌埠银河置业有限公司于2017年2月27日签订的工程抵款协议书有效，继续履行协议书将案涉房屋为原告办理房屋产权登记（庭审中放弃该项诉请）。3、本案的案件受理费用由被告承担。 事实和理由：2014年6月7日，韩国辉与蚌埠银河置业有限公司签订《建筑施工承包合同》，约定由韩国辉承包施工安徽省蚌埠市曹老集镇银河湾小区项目工程工程。合同第三条约定：蚌埠银河置业有限公司按工程总价，根据工程进度，可用销售的房源，分批拨付给韩国辉抵作工程款。后双方签订《关于建筑施工承包合同房源抵工程款协议细则》约定：银河置业公司将银河湾小区的9、14号楼住宅约18000平方米共计约6000万房源划给韩国辉抵作工程款。2017年2月27日，银河置业有限公司出具工程抵款单载明以银河湾小区1栋1＃-1704、1＃-1402号、1＃1403房屋冲抵韩国辉的部分工程款，双方约定1704号房229520元，1402号房款为230777元，1403号房为231399元。根据韩国辉的指令，银河湾小区1＃-1704、1＃1402的相关手续分别以韩为勇、韩为等的名义办理。2017年2月27日，银河置业公司出具收据载明收到韩为等的1402号房款230777元及其他费用11527元，案涉房屋交付原告后，便入住使用至今。 被告因与第三人之间民间借贷纠纷向嵊州市人民法院提出申请，并对案涉财产予以强制执行，原告发现嵊州市人民法院在自家门上张贴拍卖预告，2020年1月9日原告向嵊州市人民法院提出书面执行异议申请，并提供了相关证据，要求停止对上述财产的执行。2020年4月27日，嵊州市人民法院作出（2020）浙0683执异16号执异裁定书，裁定驳回原告韩为等的异议请求，并明确告知可在裁定书送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。 基于以上事实，原告认为： 一、原告已付清了购房的全部款项并合法占有该不动产。 庭审中原告向法庭提供交款收据两张（ＮＯ.×××84、ＮＯ.×××87）,其中一张支付的是购房款230777元，另一张支付11527元是办理契税、印花税等办理房产证的费用，两张收据均加盖了第三人蚌埠银河置业有限公司的财务专用章，证实原告已付清购房全部款项。 二、原告虽未办理房屋登记手续，但非因其自身原因导致。 案涉房屋虽未签订网上备案合同、没有办理产权登记手续，原告曾多次找第三人蚌埠银河置业有限公司要求履行房屋登记手续，银河置业多次答复，房产证会统一安排办理。原告的纠纷不是个案，原告所在小区的其他业主也纷纷面临同样的困境。如果只是原告一个人未签订书面买卖合同、办理房屋登记手续，可以归咎于原告自身原因，而小区内多户业主存在类似情况，证明本案非个案而是群体性案件，不能办理产权登记手续是蚌埠银河置业有限公司的原因，因此原告主观上不存在过错，且已尽自己最大努力去争取，过错不应由原告来承担。 三、被告占有房屋合法有效。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、二十九条的规定：原告与第三人蚌埠银河置业有限公司于2018年11月达成买卖案涉房产的合意，原告也一次性付清了购房款，并占有使用案涉房产至今。原告除案涉房屋之外，无其他居住的房产。且原告的请求权系针对物权请求权，而被告的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，被告还可以执行第三人的其他财产。当原告的物权期待权与被告的金钱债权冲突时，基于对保护购房者的生存权这一价值的维护，其顺位应是：一般不动产买受人的物权期待权优先于被告的普通金钱债权。 四、案涉房屋是被告唯一住房。 根据最高院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）125条对《执行异议和复议规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《九民纪要》要求人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。同时在理解和适用上，《九民纪要》对“买受人名下无其他用于居住的房屋”，作出的解释是：可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。结合本案，被告在蚌埠市不动产交易中心档案显示有一套37.95平方的房产，此该房屋已被拆迁，尚未安置，房产证也未办理销户手续，关于房屋被拆迁的事实，有2020年5月7日蚌埠市龙子湖区二钢新村棚户区项目指挥部出具的证明能够证实，被告出案涉房屋以外，无其他用于居住的房屋。 五、应综合考虑以下法外因素： 第一，原告举家老小居住在案涉房产，该住所为原告唯一住所，若法院最终驳回原告的诉讼请求，原告将面临无家可归的窘境。债权人的利益固然需要保护，但是业主的权益也不容忽视。 第二，如前面所述，本案并非个案而是群体性案件，牵涉面极广，如法院驳回原告的诉讼请求，不只是原告将面临无家可归流离失所的窘境，其余与之类似情况的业主势必也将面临同样的厄运。届时将出现群体性上访事件，影响社会稳定。 第三，最高院《执行异议和复议规定》规定的条件及《九民纪要》的相关规定的最终目的，是为了保障司法公平，维护权利人合法权益，其实这与原告所主张的诉求目的是一致的。 综上所述，原告在人民法院查封案涉房产前，已付清了全部购房款，且已经实际、合法占有该不动产，只是因为买受人自身以外的原因，未能签订书面买卖合同和办理过户登记手续。本代理人请求合议庭本着维护社会公平的原则，依法支持原告的诉讼请求。 被告王俊辩称，一审执行裁定结果是正确的，裁定以原告没有提供唯一住所的证明，驳回了原告的异议请求，这个理由不全面，执行裁定的听证会查明，案涉房屋买卖实际上是以房抵债，原告和第三人蚌埠银河置业有限公司没有签订商品房买卖合同，实际交付房屋的时间是2018年11月，案涉房屋早就被嵊州法院查封，原告提出的执行异议不符合最高法院的司法解释，原裁定结论正确。原告的诉讼请求中有很多事项不属于执行异议之诉的范围，比如停止强制执行，解除查封拍卖措施，根据司法解释和民事法的规定，前半句是属于执行异议之诉审理的范围，解除查封拍卖不属于本案审理范围，第二项所确认协议有效，并且履行协议，不属于执行异议之诉审理范围，这个诉讼请求应当驳回，综上所述，驳回全案的诉讼请求。 第三人浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司未应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，原告提供证据如下： 1.韩为等的身份证，证明被告的身份及诉讼主体资格。 2.《建筑施工承包合同》1份，证明2014年6月7日蚌埠银河置业公司与韩国辉签订土建工程，合同对工程的范围，工期、付款时间等有书面约定，同时证明韩国辉是实际施工人。 3.《关于建筑施工承包合同房源抵款细则》1份，证明2015年3月16日蚌埠银河置业有限公司因拖欠韩国辉工程款，书面约定用蚌埠银河置业有限公司开发的银河湾小区的商品房来冲抵韩国辉的工程款。 4.《银河湾工程抵款单》1份，证明2017年2月27日蚌埠银河置业有限公司确认将1号楼的14层01142室抵给韩为等。 5.《交房结算单》1份、收据2张（收据号码为×××87、×××84），证明蚌埠银河置业有限公司在2017年2月27日将案涉房屋交房给被告，便收取被告购房款230777元，2018年10月14收取办理房产证费用是11527元，该费用包括契税、维修基金、不动产登记费等。 6.执行裁定书，证明案涉房屋被法院查封，被告不服提出案外人执行异议申请，嵊州市人民法院在2020年4月27日作出（2020）浙0683执异16号裁定书支持被告案外人申请，驳回了案外人的异议。 7.蚌埠市不动产登记查档结果、蚌埠市龙子湖区二钢新村棚户区项目指挥部证明，证明原告在蚌埠市二钢生活区××村××排××号××平方米的房子已被拆除，尚未安置，同时证明原告除案涉房屋之外无其他居住的房屋。 8.竣工验收报告，证明蚌埠银河湾小区一号楼工程于2016年12月30日竣工验收合格。 被告质证认为，对于证据1没有异议。证据2、3的真实性请法庭予以核实，关联性有异议，通过这两份合同可看出房源是以物抵债的形式流转，并非是房屋买卖法律关系，不能适用第28条、29条规定。证据4真实性由法庭予以核实，3套房子都注明抵房人是韩国辉，旁边的韩为等仅仅是手写，房源协议不等于购房合同，不能达到其证明目的。证据5涉案房屋的房款总额达到20余万元，而仅凭两张收据，而没有举证相关银行的转账凭证，不能证明这笔款项实际交付，无法排除被告与蚌埠银河置业有限公司有串通出具收据的可能，即使收据是真实的，有一张时间看不清，另一张上面载明的入账日期是2018年11月22日，交房结算单上的交房日期为2018年11月14日，迟于法院的查封时间，被告并没有在查封前合法占有涉案房屋，因此不具有他人对抗执行的效力。证据6真实性没有异议，是本案审查对象。对证据7中蚌埠市不动产登记查档结果真实性没有异议，蚌埠市龙子湖区二钢新村棚户区项目指挥部证明的落款时间是2020年5月7日，仅仅加盖公章，并没有负责人签字，因此不符合单位提供证据的要件，且写明的是拆迁后尚未安置，以后还是会给韩为等进行安置的，而且证明的地址范围在蚌埠市龙子湖区，涉案房屋所在是蚌埠市淮上区，因此地区不同，无法证明是唯一住房。证据8真实性由法庭核实，从验收记录可看出，工程名称是蚌埠银河湾1号，仅仅只是单体的竣工验收，并不是整体的验收备案记录，且韩国辉在听证时的陈述，工程是在2018年11月才竣工，所以不能达到证明目的。 被告提供证据如下： 9.财产保全告知书一份及法院查封房号清单一份，证明原告在被告合法占有案涉房屋之前，已经向嵊州市人民法院申请财产保全的事实，被告以物抵债所取得的债权不应当优先于原告的金钱债权。 10.案外人周顺芳等嵊州法院执行裁定书，证明法院认为案外人只享有要求相关主体配合将案涉不动产过户的权利，在变更登记之前，案涉不动产仍属于蚌埠银河置业有限公司，案外人所享有的权利不同于买受人的物权期待权等理由驳回了异议人的请求。 原告质证认为，对保全告知书及房号清单的真实性没有异议，证明目的有异议，没有签名，保全时间未告知，保全时间在2017年6月29日，被告是在2017年6月20日购买并合法占有案涉房屋，查封在后；对裁定书的真实性没有异议，有部分是还在复议中未生效的裁定，其余的裁定书与本案没有关联性，不能以其他当事人没有进行诉讼，就认定查封行为合法有效。此组证据不能达到原告的证明目的。 第三人浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司既未向本院提交证据材料又不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：对原告提供的证据2-4的真实性均予以确认，可以证明蚌埠银河公司与韩国辉达成以房抵工程款协议，涉案房屋用以抵给韩国辉工程款，后韩为等购买了涉案房屋的事实，本院予以采信。对证据5的真实性予以认可，其中一张号码为×××84的收据上没有时间，但根据另案韩为勇提供的号号码为6589382的收据上的时间为2018年11月22日，可以确认韩为等的交款时间晚于韩为勇交款时间，另一张收据的交款时间也是2018年11月22日，能互相对应；交房结算单上的交房日期为2018年11月14日，交付购房款及房屋的时间均在法院查封之后，不能证明达到其在法院查封前占有使用涉案房屋的证明目的。证据6执行裁定的审查标准、范围与执行异议之诉不同，不能达到原告的证明目的。对证据7可证明韩为等本人在蚌埠市龙子湖区二钢新村房屋被拆迁，截止2020年5月7日还未安置，但不能达到涉案房屋系唯一住房的证明目的。证据8只是银河湾1号的竣工验收报告，且竣工验收日期空白，不能达到被告的证明目的。对被告提供证据的真实性均予以认可，证据9可以证明法院查封涉案房屋的时间。证据10执行裁定的审查标准、范围与执行异议之诉不同，不能达到原告的证明目的。 根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2014年6月7日，韩国辉与蚌埠银河置业有限公司签订《建筑施工承包合同》，约定由韩国辉承包施工安徽省蚌埠市曹老集镇银河湾小区工程。合同第三条约定：蚌埠银河置业有限公司按工程总价，根据工程进度，可用销售的房源，分批拨付给韩国辉抵作工程款。后双方签订《关于建筑施工承包合同房源抵工程款协议细则》，约定蚌埠银河置业有限公司将银河湾小区的9、14号楼住宅约18000平方米共计约6000万房源划给韩国辉抵作工程款。2017年2月27日，蚌埠银河置业有限公司出具《银河湾工程抵款单》载明以银河湾小区1栋1#-1704（对应的门牌号为1栋1单元17层01174号）、1#-1402（对应的门牌号为1栋1单元14层01142号）、1#-1403（对应的门牌号为1栋1单元14层01143号）房屋冲抵韩国辉的部分工程款，双方约定1704号房款为229520元，1402号房款为230777元，1403号房款为231399元。根据韩国辉的指定，银河湾小区1#-1704、1#-1402的相关手续分别以韩为勇、韩为等的名义办理；1#-1403的相关手续以韩国辉的名义办理。2018年11月22日，蚌埠银河置业有限公司出具收据载明收到韩为等的1402号房款230777元及其他费用11527元，涉案房产于2018年11月14日交付。 另查明，王俊与浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理，案号为（2017）浙0683民初4944号。在审理过程中，本院于2017年6月29日查封涉案房屋，该案经审理判决如下：一、浙江银河时装有限公司应返还王俊借款本金2000000元，并支付该款自2015年12月1日起至付清日止按月利率20‰计算的利息（扣除已付利息160000元）。二、浙江银河时装有限公司应赔偿王俊为实现债权而支出的费用90000元。三、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司对上述一、二两项确定的债务承担连带清偿责任。各保证人在承担保证责任后，有权向浙江银河时装有限公司追偿。后王俊向本院申请执行，本院于2017年10月17日立案受理，执行案号（2017）浙0683执4733号，并于2019年2月27日裁定终结本次执行程序，后于2020年1月6日裁定拍卖、变卖涉案房屋。执行过程中，案外人韩为等以在法院查封前涉案房屋已经以抵付工程款的形式被其合法占有且未办理产权登记过错在于蚌埠银河置业有限公司等为由向本院提出书面异议，本院于2020年4月27日作出（2020）浙0683执异16号执行裁定书，驳回韩为等的异议请求。韩为等不服，遂成讼。 本院认为，本案争议的焦点是韩为等对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。可从以下二方面来分析： 一、韩为等对涉案房屋是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”案涉房屋属于应当登记的不动产,未经依法登记不产生物权变动的法律效力。现涉案房屋仍登记在蚌埠银河置业有限公司名下，因而涉案房屋未发生物权转移，韩为等对涉案房屋不享有所有权。 二、韩为等对涉案房屋是否享有物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对在金钱债权执行中商品房买受人物权期待权的适用条件作出了规定。第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉,只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，王俊对蚌埠银河置业有限公司享有的是普通的金钱债权，案外人只要符合其中一条的规定，即享有排除强制执行的民事权益。具体分析如下：1、韩为等作为韩国辉用以抵充工程款房屋的指定买受人，其购买房屋的基础是韩国辉与蚌埠银河置业有限公司达成的以房源抵工程款的协议，该协议实质是以物抵债协议，而以物抵债协议以消灭金钱债权为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。2、根据韩为等提供的证据，蚌埠银河置业有限公司出具的《银河湾工程抵款单》载明抵房人为韩国辉，只是在韩国辉边上手写了韩为等的名字；蚌埠银河置业有限公司出具的收据显示韩为等的房款交付时间为2018年11月22日；蚌埠银河置业有限公司交房单上明确实际交房日期为2018年11月14日。法院查封涉案房屋的时间是2017年6月29日，韩为等在法院查封前并没有与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有涉案房产。而买受人与被执行人在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同是适用《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条必须具备的条件，即使韩为等在法院查封前实际占有涉案房屋，即使涉案房屋为其在所在地的唯一住房，韩为等也不符合前述二十八条、二十九条规定的情形，对涉案房屋不享有物权期待权。韩为等以其在人民法院查封案涉房产前，已付清了全部购房款，且已经实际、合法占有该不动产，只是因为买受人自身以外的原因，未能签订书面买卖合同和办理过户登记手续等，对案涉房屋享有物权期待权为由,要求停止执行的主张，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，韩为等对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求本院依法予以驳回。原告庭审变更并放弃部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。第三人浙江银河时装有限公司、裘培成、李雪鸿、裘秋帆、顾滢、蚌埠银河置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回韩为等的诉讼请求。 案件受理费4935元，由韩为等负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王亚芳 人民陪审员  徐全焕 人民陪审员  钱小苗 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  范少杰 ? 附相关法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 11.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。