广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初4089号原告：冯美莲，女，1972年1月18日出生，汉族，户籍地广东省开平市*****************，现住广东省开平市******************，公民身份号码：440***************。被告：关小玲，女，1991年3月4日出生，汉族，住广东省开平市*****************，公民身份号码：440***************。本院于2020年8月18日受理原告冯美莲诉被告关小玲租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告冯美莲及被告关小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、判令被告支付租金19500元及水电费和物业管理费400元；二、判令被告将开平市***************115号铺电线、门、天花、灯、洗台铺位恢复原状(即按租约约定条件)；三、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原被告双方于2019年8月24日经平等协商达成《租约》，原告将其位于开平市长******************115号铺位租给被告关小玲用于经营进口零食，被告每月支付1500元的租金，约定租期自2019年9月1日起至2021年8月31日止，被告于2020年7月31日突然提出退租，并告知原告把铺位钥匙放在了隔壁店面，原告当时并没有同意她的退租并要求当面讲清原因，但被告一直不予理会，当原告于2020年8月1日早上九点左右来到店面查看时，发现铺位已经搬空了，而且铺位的电线、点灯、插座、开关、卫生间洗手盆等等物品全被被告进行了破坏性的拆除，现场一片狼藉，当时我马上致电给被告要求其限期恢复原状并要求继续履行《租约》，可是被告一直不予理睬。原告经过多次与被告联系试图协商解决此事，但至今没有结果，为了惩罚被告的失信行为，也为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判决。本院审理过程中，原告撤回要求被告将电线、门、天花、灯、洗台铺位恢复原状(即按租约约定条件)的诉讼请求，将诉讼请求变更为：一、请求解除与被告的租赁合同；二、判令被告支付租金19500元及水电费和物业管理费260元；三、判令被告承担本案的诉讼费。本案审理过程中，被告对原告提起反诉，后又当庭撤回反诉。原告向本院提交以下证据：1、身份证原件1份，证明原告身份信息；2、租约原件1份，证明原被告已签订租赁合同；3、图片打印件2份，证明损坏证据；4、催款通知单原件1份，证明2020年7月份的物业服务费、水费及垃圾清运费的金额。被告关小玲答辩及质证称，我租赁原告的开平市******************115号铺位用于售卖零食生意，因今年疫情问题，我没有办法开店营业，街上人流也少，食品有保质期，没有办法销售出去，所以在2020年7月上旬与原告提出要退租，也询问原告押金如何处理，原告说没有办法退押金，我就提出要转租给其他人，原告一开始说可以，等我将商铺的东西清空后并找到人转租时，原告不配合签订新的租赁合同，也不同意我退租。我对原告的证据3有异议，我没有破坏原告商铺，没有拆原告商铺里的东西。原告没有事先跟我说要我支付19500元的租金，原告是因为没有收到其他人的转租费才要求我支付的。我要求将我支付的2019年8月的管理费51.2元在本案的物业管理费中抵扣。对证据4没有意见，对原告诉请的水电费和物业管理费260元没有异议，我同意解除租赁合同。对押金4500元，因合同约定，若我中途退租，4500元押金不予退回，所以我不向原告要回押金。被告关小玲在在举证期内提交以下证据：1、身份证原件1份，证明被告诉讼主体资格；2、开平市**物业服务公司缴款单原件1份、银联存根原件1份，证明被告已经支付了一个月的物业服务费；3、微信聊天记录打印件1份、照片打印件1份，证明原告同意与被告解除租赁合同。原告质证意见：对被告的证据1、2没有异议。对证据3有异议，微信聊天记录打漏了。经过庭审质证，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并发表质证意见，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院结合案件的事实对其真实性、合法性、关联性进行认定。经审理查明的事实：原告冯美莲与被告关小玲于2019年8月24日签订了一份《租约》，约定：1、冯美莲将其位于开平市******************115号铺位（以下简称“涉案房屋”）租给被告关小玲用于经营进口零食，每月租金1500元，租期自2019年9月1日起至2021年8月31日止；2、在租赁期间租户不得半途退租，否则按合约余期计收租户租金；3、关小玲需先交三个月租金共计4500元给冯美莲作为租赁保证金，待合同期满终止，冯美莲无息将该4500元退还给关小玲。合同签订后，冯美莲依约将涉案房屋交给关小玲使用，关小玲依约支付了2019年9月1日至2020年7月31日的租金。2020年7月31日，关小玲向冯美莲提出退租，通知冯美莲解除租赁合同，并腾空房屋、交还钥匙。本院认为，原、被告双方签订了《租约》，约定原告将涉案房屋租赁给被告经营使用，合同已发生法律效力。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。关于本案被告辩解今年受新冠疫情影响，其租赁房屋销售零食，生意经营困难，因而有权解除租赁合同的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条规定:“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件,除当事人另有约定外,在适用法律时,应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小,按照以下规则处理:(一)疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的,应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务,当事人主张其尽到及时通知义务的,应当承担相应举证责任。(二)疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后,当事人仍然主张部分或者全部免除责任的,人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持……”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定:“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,疫情或者疫情防控措施导致该活动取消,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金的,人民法院应予支持”；第6条规定:“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”根据上述规定，本案案涉房屋约定的租期是2年,尽管租赁期间发生了疫情,被告的经营因疫情及疫情防控受到一定影响,但该种影响并未达到需要解除合同的程度,被告可以与原告就“减免租金、延长租期或者延期支付租金”等事项进行协商,协商不成时,被告可以提起诉讼,请求人民法院进行调解或判决,而不得擅自解除合同。被告无合同解除权而单方通知原告解除合同,其通知行为不产生合同解除的效力，被告在本案诉前已经以腾空房屋、交还钥匙的行为表明其不再继续履行合同，其行为已构成违约。原告要求解除租赁合同的诉求本院予以支持。原告主张水电费和物业管理费260元，被告无异议，但要求抵扣其支付的2019年8月的管理费51.2元，原告对此亦无异议。故本院确认被告应支付原告的水电费和物业管理费共计为208.8元。关于原告要求被告支付租金损失19500元问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”；第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。《最高人民法院关于适用〈《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”根据上述规定，虽然双方约定“被告不得半途退租，否则按合约余期计收租户租金”，但原告的案涉房屋在租赁合同解除后,原告仍可以将案涉房屋出租而获取收益,其主张19500元租金损失明显过高,应予调整。原告在2020年9月24日庭审时要求解除合同，根据案件的实际情况，从公平原则和诚实信用原则衡量，考虑新冠疫情对租赁合同的影响,本院认为，从2020年8月1日至2020年9月24日,双方因合同是否应当解除、是否已解除而产生争议,原告在争议尚未依法解决前,既未获得该期间的租金,也未能重新租出涉案房屋,该期间的租金损失,被告应给予适当赔偿；原告从2020年9月24日庭审时要求解除合同至涉案房屋重新租出之日,需要一定期间,该期间的租金损失,被告也应予于赔偿。综上，本院酌情确定：被告需赔偿原告三个月的租金损失，即自2020年8月1日至2020年10月31日的租金损失，共计4500元。对原告超出部分的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告冯美莲与被告关小玲就开平市长******************115号铺位签订的《租约》；二、被告关小玲应在本判决生效后十日内支付水电费和物业管理费208.8元给原告冯美莲；三、被告关小玲应在本判决生效后十日内支付租金损失4500元给原告冯美莲；四、驳回原告冯美莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费148.75元（原告冯美莲已预交），由原告冯美莲负担74.75元，由被告关小玲负担74元（经原告同意，此款由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  陈德展二〇二〇年十月二十六日书记员  李小茵