沈阳市辽中区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0115民初498号原告：沈阳隆煜房地产开发有限公司，住所地辽中区。法定代表人：刘贵春，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨志勇，男，汉族，系该公司职工，现住沈阳市辽中区。被告：鲁仁玲，女，1977年10月6日出生，汉族，系无业，身份证住址辽中区。委托诉讼代理人：晏殊，男，汉族，系法律工作者，住辽中区。原告沈阳隆煜房地产开发有限公司（以下简称隆煜公司）与被告鲁仁玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30送达（2019）辽0115民初439号民事判决书，判决后被告鲁仁玲提出上诉，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终16076号民事裁定书，撤销本院判决书，将此案发回本院重审。此案发回重新审理，由审判员董志坤担任审判长，与审判员侯升林、人民陪审员戴丽组成合议庭。原告隆煜公司的委托诉讼代理人杨志勇，被告鲁仁玲及委托诉讼代理人晏殊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告隆煜公司与被告鲁仁玲之间商品房买卖合同无效（诉争房屋新华雅苑4号楼*）；2、撤销鲁仁玲在不动产登记中心的合同备案；3、请求判令被告鲁仁玲腾房并将该房屋恢复原状；4、请求判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：于2016年3月22日，原告隆煜公司建设开发的位于沈阳市辽中区新华雅苑小区，因资金不足向被告鲁仁玲借款，并将诉争房屋以出具购楼三联据形式，申请不动产登记中心办理合同备案，是为了确保原告还款结息义务，并约定月息4分，其行为根据相关法律规定应认定为名为买卖房屋实为借贷应属买卖无效。由于原告未按约定履行还款的义务，被告未经原告同意强行占有，恶意取得诉争房屋，其行为违反了原告、被告初衷（真实意思），并造成了原告的损失，根据民间借贷的《司法解释》规定，属无效行为。依法支持原告的诉讼请求。本案被告的涉案房屋并未交纳购楼款，所提供的银行流水的流向也未打入本公司账户，并且现金数额零散，与本案签订的三联据的时间并不相符，不足以证明交付购楼款及全额购买，且未履行交付楼房义务，故该楼房买卖应无效。备案登记的涉案房屋登记在被告名下，没有产生物权效力，属于行政管理，该登记不具有准物权，应按照缔约目的来判断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公平合理等原则确认合同效力，本案涉案房屋及关联抵押房屋价值为97万元左右，且被告鲁仁玲在(2018)辽0115民初366号申请执行异议之诉案件中自认为抵顶借款所得，但未提供抵顶的证据，代理人陈述购买所得，但未能提供交付款的充分证据，应以被告自认为真实有效阐述为抵押，不依据公平的原则，该关联所有抵押房屋明显低于被告鲁仁玲自述借款金额50万元，明显低于市场价格一半，无论基于买卖、借贷何种原因，都应认定商品房买卖合同无效。之前我（代理人）也知道法官多次通知，开庭也通知我了，刘贵春由于特殊原因没有亲自到庭，刘贵春委托我处理这个案子是事实，我能承担代理此案的法律责任和法律后果。对于刘贵春提供答辩状中只涉及鲁仁玲车库问题，没有涉及在本案买卖房屋问题中，这个相关事情，只能以刘贵春亲笔书写的答辩状为准，房屋的买卖合同应当以我开庭的相关意见为准。被告鲁仁玲辩称，原告所述与事实不符，本案原告、被告之间没有借贷关系，原告、被告签订购房合同，属于双方真实意思表示，且已经办理合法交易备案手续，现在被告已经实际居住三年之久，应受法律保护。被告从2013年就开始在沈阳隆煜房地产开发有限公司刘贵春为法人的公司处上班工作，开始工作就是属于现金等工作，他公司经理刘贵春什么工作都让我去处理，我从开始去每月工资3,500元，是以现金形式发放，没有工资条，我是从2015年年底就离开了该公司，当时和公司经理刘贵春经理算账欠我工资近2年时间，剩余工资款折顶为79,673元。原告所述车库案件与本案无关，被告认为我国关于民间借贷的法律规定第24条规定的名为买卖实为借贷的法律关系是指当事人签订买卖合同作为民间借贷合同担保的行为，也就是说不是存在借贷关系的买卖行为均是无效的，要看双方买卖关系是否为真实意思表示，本案中原被告之间并不存在借贷及以楼房做担保等情形，原告、被告签订商品房买卖合同后，被告已办理合法备案手续，并已经实际入住三年，可见该买卖合同是双方真实意思表示，应属于有效合同，现在原告提供证据并不能证明案件事实，甚至可以说证明不清，原告应出具其所称的借贷关系原件及楼房抵押手续来证明本案中的被告存在借贷关系，借款总金额等及该楼房的交易不是双方真实意思表示而是用来保证债务的履行，因为正常情况下，借贷关系的，债务人在清偿债务后应将借据原件收回，并以此作为证据，但本案原告没有任何证据证明原被告之间存在借贷关系及抵押楼房关系，至于现原告提到楼房交易金额即入住手续等购房交易习惯等问题，我国最高人民法院（2015）民一终字78号民事判决书提到最高人民法院关于适用民诉法解释第109条，对排除合理怀疑原则适用的特殊类型民间案件范围有明确规定，一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合交易习惯进而基于合理怀疑得出其名为买卖实为借贷的法律关系认定结论没有充分及事实法律依据，也不符合前述司法解释的规定精神，本院予以纠正。如果本案人民法院认定原被告存在名为买卖实为借贷的法律关系，那么借贷关系也应受法律保护，现原告公司负债几千万，名下无任何资产，一旦法院认定买卖关系无效，撤销被告鲁仁玲房产备案，那么被告的合法权益如何保护。被告对原告公司法人未到庭，委托代理人参加诉讼一事存在质疑，因为被告曾系原告公司职工在原告公司工作多年，2016年办理房屋买卖时经过原告公司法人刘贵春同意，被告认为当时双方是自愿的，原告法人不可能名为买卖实为借贷，所以被告希望法庭审理查明，本案原告主张是否是其真实意愿，2、被告鲁仁玲是普通家庭，名下只有这一处房产，而原告公司在负债几千万的情况下，恶意诉讼，如果法院认定合同无效，撤销房屋备案，被告想问法院怎么保护被告权益？原告用什么返还被告钱款，如原告不能给付，被告全家如何生活。本案经原审法院核实，李志友证明原被告之间不是原告诉称的楼房抵顶欠款关系，原告所述名为买卖实为借贷法律关系，没有任何事实依据，原告称用两套楼房及车库抵顶40万元欠款明显不符合常理，另外关于被告购楼款抵顶工资的事实，原告方有账目可以查明，并且公司财务人员李玲也同样被拖欠工资，至于原告称车库案笔录中被告承认的事实应与本案无关，被告当时也没有明确说清。要求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证（质证意见略）。有关证据及质证意见，本院在卷佐证。本院经审查认为，另案原告刘国良于2020年7月15日向沈阳市辽中区人民检察院提交《监督申请书》，检察机关在2020年9月9日下达沈辽检民执监（2020）21012200003号《检察建议书》（其中认定被告隆煜公司委托诉讼代理人杨志勇伪造证据，捏造事实，虚构法律关系，通过虚假诉讼，破坏了正常的司法秩序，建议法院予以纠正），之前，对被告隆煜公司的法律代表人刘贵春及该公司委托诉讼代理人杨志勇进行了询问。相关陈述有“杨志勇称：有些钱是我帮被告隆煜公司向别人借的，被告隆煜公司还有其他很多债权人，具体名字叫不上来了；所有的业主都找刘贵春去了，楼是谁的谁去提执行异议，让他们补手续，缺什么手续就补什么手续，日期写在法院查封日期前，这些（房屋买卖）手续都是后补的。期间，被告隆煜公司法定代表人刘贵春称：被告隆煜公司都向谁借款具体记不清了，我为了提执行异议，把查封的房子要回来还给杨志勇等其他债权人，有20多套房子大部分都有说道，或者是我欠人钱，或者是动迁户，我后补购房合同等手续，虚构他们购房的事实；具体给多少人补签手续我记不清了，但有大多数是我欠人钱的，也有少部分是纯虚假的，至于哪个是欠钱的，哪些是纯虚假的我记不清了。”因原告隆煜公司在该处涉及房屋买卖（或顶账）等纠纷之诉系列案件中不排除有虚假陈述之情形，且公安机关及检察机关正在侦办中，故考虑到上述实际情况，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告沈阳隆煜房地产开发有限公司的起诉。案件受理费5,800元退还原告沈阳隆煜房地产开发有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  董志坤审 判 员  侯升林人民陪审员  戴 丽二〇二〇年十一月十日书 记 员  王子琪本裁定所依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条：裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……