江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3949号原告：童懿萍，女，1985年5月2日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：沈竹，江苏景丰律师事务所律师。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬南路****，（统一社会信用代码：91320200668995546G）。诉讼代表人：无锡华宸置业发展有限公司管理人。负责人：倪荣。委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛律师事务所律师。原告童懿萍与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童懿萍的委托诉讼代理人沈竹，被告华宸置业公司管理人的委托诉讼代理人顾筱麟、丁洁瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童懿萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除童懿萍与华宸置业公司签订的《房屋买卖合同书》；2.请求判令华宸置业公司返还原告童懿萍已付购房款51万元；3.请求判令华宸置业公司因欺诈赔偿童懿萍51万元，同时请求判令华宸置业公司因违约赔偿童懿萍5.1万元；4.承担本案诉讼费用、保全费由童懿萍承担。事实和理由：2018年7月9日，童懿萍与华宸置业公司签订《房屋买卖合同》1份，约定：童懿萍向华宸置业公司购买坐落于无锡市梁溪区房屋一套，面积40.16平方米，价格51万元；双方同时约定，华宸置业公司应于2019年12月31日前交付房屋，且华宸置业公司应当在签约后365日内办理房产转移登记至童懿萍名下。现，童懿萍于2018年10月已付清全部房款，华宸置业公司未按合同约定将上述房屋转移登记至童懿萍名下，构成违约；同时，被告签订房屋买卖合同时隐瞒了上述房屋已抵押给第三人的事实，构成欺诈。童懿萍认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护，双方应按照协议约定履行义务。然，华宸置业公司拒不配合童懿萍办理房屋转移登记手续，构成违约，应按合同约定以购房款51万元的10%支付违约金；同时，华宸置业公司签订房屋买卖合同时隐瞒了上述房屋已抵押给第三人的事实，构成欺诈，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释第九条，童懿萍有权要求华宸置业公司承担已付房款一倍的责任。华宸置业公司辩称，2020年9月17日，无锡市梁溪区人民法院依法裁定受理了华宸置业公司破产重整一案，并于2020年10月13日指定了江苏谋盛律师事务所担任管理人。1.同意解除双方签订的合同，同意返还购房款；2.童懿萍的债权应当依法向管理人进行申报；3.案涉房屋于2017年7月30日办理了抵押，早于双方合同签订的时间，房屋信息可以在网站上查询到，因此不存在隐瞒的情节，要求驳回童懿萍提出的赔偿1倍购房款的诉讼请求；4.5.1万元赔偿款过高，要求进行调整；5.解除因买卖合同派生的委托租赁合同，并扣除已经支付给童懿萍的17850元。本院经审理认定事实如下：2018年7月9日，甲方华宸置业公司与乙方童懿萍签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》1份，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦1号楼613号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为40.16平方米，层高为3.6米；2.双方约定房屋总价为51万元整；3.乙方于2018年7月9日前支付总房款的66%，即人民币34万元整，于2018年10月8日前支付总房款的34%，即人民币17万元整；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之一向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下面的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该房屋另行出售；6.自本合同签订之日起，乙方自愿将该房屋交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用，乙方同意甲方与运营商在统一经营管理时重新规划商业动线；7.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；8.甲、乙双方商定在签约365个工作日之内，甲方直接将乙方所订购房屋报产权机关取得房产证权属证书，办证期间所产生的税费由甲乙双方各自承担。如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。童懿萍于2018年6月28日、7月9日、10月9日向华宸置业公司支付5万元、29万元、17万元，共计51万元。华宸置业公司向童懿萍支付房屋租金17850元。无锡市汇普金融大厦1号楼613号房屋现登记在华宸置业公司名下，该房屋于2017年7月30日抵押给顾君浩。2019年8月5日，上海市第二中级人民法院查封案涉房屋，现案涉房屋被多家法院查封。申请人费燕以被申请人华宸置业公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对华宸置业公司进行破产清算。本院于2020年9月17日做出(2019)苏0213破申15号民事裁定书,裁定受理申请人费燕对被申请人华宸置业公司的重整申请。审理中，童懿萍陈述：1.要求解除房屋买卖合同的理由是365天内没有办理产权证。购买的房屋有抵押且被法院查封，合同无法履行，合同目的不能实现，所以要求解除；2.双方签订了委托租赁合同，如果房屋买卖合同解除的话，同意解除委托租赁合同，但租金不应当返还，原因在于二者是基于不同的法律关系，华宸置业公司也实际使用了童懿萍的房屋，所以租金不应当在本案中主张，与本案无关，且该笔租金实际上不应该退还；3.童懿萍是要求办产权证的时候，对方不配合办证，所以委托律师查询才知道房屋被抵押，购房时并不知道抵押的情况。审理中，华宸置业公司陈述：2017年5月，华宸置业公司向上海金海棠公司借款归还江苏银行借款，江苏银行将抵押置换给上海金海棠公司指定的出资方顾君浩。借款到期后，顾君浩要求华宸置业公司归还借款。华宸置业公司销售房屋并归还款项后，顾君浩未按照约定解除抵押，并起诉至法院，要求华宸置业公司归还剩余借款，目前案件在上海市第二中级人民法院审理。本院认为，童懿萍与华宸置业公司签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。童懿萍与华宸置业公司签订合同后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，童懿萍已按约向华宸置业公司支付购房款，但华宸置业公司在将案涉房屋出售给童懿萍之前就将房屋抵押给案外人，与童懿萍签订合同后也未能按照合同约定在365个工作日内将房屋产权转移登记至童懿萍名下，且目前房屋仍存在抵押及查封，实际无法办理房屋转移登记手续，双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》实际已经无法履行，现童懿萍要求解除双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》并退还购房款的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，华宸置业公司故意隐瞒真实情况，将已抵押的房屋出卖给童懿萍获取房款，而将不能取得房屋的风险转嫁给童懿萍，现童懿萍要求华宸置业公司赔偿1倍购房款，本院予以支持。按照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款关于“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况”的规定，华宸置业公司出卖案涉房屋时，应当向童懿萍告知房屋已抵押的情况，以便童懿萍决定是否购买有抵押权负担的房屋，童懿萍作为消费者并没有主动审查房屋是否存在抵押情况的法定义务，故本院对华宸置业公司提出的房屋抵押情况可以在相关网站查询，华宸置业公司提出不存在故意隐瞒的抗辩意见，不予采纳。因华宸置业公司已需要向童懿萍赔偿51万元，结合华宸置业的过错程度、房屋市场情况、童懿萍的实际损失，该51万元已经包含了补偿性也体现了惩罚性，故本院对关于童懿萍提出要求华宸置业公司因违约造成的损失5.1万元的诉讼请求，不予支持。至于华宸置业公司要求解除双方签订的《汇普金融大厦委托租赁合同》及退还租金一节，华宸置业公司未提出独立的诉讼请求，且与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除童懿萍与无锡华宸置业发展有限公司于2018年7月8日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》；二、无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还童懿萍购房款51万元，并赔偿童懿萍51万元；三、驳回童懿萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14439元，减半收取计7220元、保全费5000元，两项合计12220元（童懿萍已预交），由无锡华宸置业发展有限公司负担11876元，童懿萍负担344元。无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向童懿萍支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二〇年十一月九日书记员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》：第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。