辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7268号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱作文，男，1976年12月7日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：裴盈欣，北京市世纪（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊，北京市世纪（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连瑞泰祥物业服务有限公司，统一社会信用代码9121021158809836XQ，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道小辛村。法定代表人：王凯，该公司经理。委托诉讼代理人：张世广，北京市盈科（大连）律师事务所律师。上诉人朱作文与被上诉人大连瑞泰祥物业服务有限公司（以下简称瑞泰祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱作文上诉请求：撤销原判第二项，判令被上诉人在小区显著位置予以公示2018年度广告费收支情况，被上诉人公布2017年度、2018年度物业服务费的收支情况。事实与理由：被上诉人将2018年度广告费收支情况在小区显著位置予以公示是其法定义务。上诉人是小区业主，被上诉人是小区物业服务企业，小区未成立业主大会。根据物权法和辽宁省物业管理条例第六十七条之规定可知，业主大会成立之前，利用共用部位，共用设施设备从事经营性活动的，经营所得的百分之七十纳入住宅专项维修基金。经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。被上诉人物业管理费实行包干制，根据物业服务费管理办法规定，包干制情况下，除物业费无须公示外，小区的公共收益、公共维修基金等物业费以外的收支，仍需向全体业主公示。广告费收支系被上诉人利用上诉人小区公共部位、公共设施设备从事经营性活动的所得，被上诉人无权将其收益据为己有及将其纳入物业费用的账目，而应当单独分类列账，独立核算，应按法律规定每半年向全体业主予以公布，在小区显著位置公布收支情况。公布经营所得收支情况系被上诉人的法定义务，不以上诉人行使权利为前提，且经过原审法院审理，被上诉人仍未公示符合要求的广告费收支情况表，足以证明上诉人的知情权受到了阻碍。前期物业管理服务协议明确约定被上诉人每年末需向上诉人公布物业管理服务费用的收支账目，被上诉人未依约履行。原审法院仅因双方未对需要公示的具体内容作出明确约定，驳回被上诉人要求公示账目的诉讼请求，有失公允。上述约定应以全体业主能够知晓了解被上诉人每年物业管理收支情况为前提基础，被上诉人提供的收支账目应保证真实性与权威性，应经具有审计资质的机构出具的合法有效的财务账目予以公示，不应仅以单方制作的情况表进行公示。瑞泰祥公司辩称，不同意朱作文的上诉请求。一审判决认定事实和适用法律正确。一审法院没有支持被上诉人关于违约金的请求，虽然有损被上诉人以及小区内其他广大业主的利益，但一审法院系出于双方和谐相处的目的，被上诉人对此予以理解，没有提出上诉。被上诉人从未拒绝或阻碍上诉人知情权的行使，因此并未达到通过诉讼的方式解决该问题的程度。在向上诉人追索物业费前，上诉人从未向被上诉人提出任何请求，且在本案诉讼中，被上诉人也向上诉人公布了其反诉请求中的所有事项。至于上诉人对公布的事项有异议，并不属于人民法院所解决的事项，物业行政主管部门对于具体的公布事项也未作出任何明确的规定。被上诉人现在及将来对于任何业主合理、合法、合规的请求均会予以充分满足。瑞泰祥公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付违约金5,914.34元；2.被告承担本案诉讼费。朱作文向一审法院反诉请求：1.请求判令原告在小区显著位置予以公示2018年度停车费收支情况及广告费收支情况；2.请求判令原告公布2017年度、2018年度物业服务费用的收支账目。一审法院未直接查明本案基本事实。一审法院直接摘录其于2019年10月18日作出的（2019）辽0211民初2263号民事判决所查明的如下事实：原告系大连瑞泰祥房地产开发有限公司委托的大连市甘井区缇香漫城小区物业服务企业。被告系该小区虹彩西园51号2单元3层2号房屋的业主，房屋面积87.66平方米。2013年9月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为缇香漫城住宅小区提供物业服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止；物业管理服务费用由乙方按下列标准向甲方缴纳，其中住宅按建筑面积每月每平方米2.0元计算，因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元计算；乙方交纳费用的时间为每年初的第一个月；乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或向人民法院起诉。该协议第一条第一款甲方的权利义务中的第7项约定甲方每年末向乙方公布物业管理服务费用的收支账目。被告收房后，向原告交纳了2013年9月18日至2016年9月17日的物业费。自2016年9月18日起被告拖欠物业服务费一直未付。该民事判决另查，被告朱作文曾向一审法院提出诉讼，诉请原告履行《前期物业管理服务协议》和《大连市甘井子区缇香漫城住宅小区业主临时公约》，以300元/月价格向被告出租地下停车位。一审法院作出（2016）辽0211民初5130号民事判决，驳回被告朱作文的诉讼请求。被告朱作文不服，提出上诉，大连市中级人民法院作出（2017）辽02民终3314号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告朱作文仍不服，向辽宁省高级人民法院提出再审申请，辽宁省高级人民法院于2018年3月26日作出（2017）辽民申4516号民事裁定书，驳回被告朱作文的再审申请。一审法院重审本案时，原告自认被告已经支付了物业费。一审法院庭审中，原告提交了2017年、2018年物业服务收支情况表，主张其中的公共经营收入即为广告费。针对原告提交的该份证据，被告对其真实性提出异议，认为表格系原告单方制作，并非合法有效的财务账目，也不能证明原告在小区内进行了公示，对该证据的证明事项有异议，根据《辽宁省物业管理条例》第67条规定，本小区属于未成立业主大会的情形，利用公共部位的经营性收益所得70%应当纳入专项维修资金，并且应当单独分类列账，独立核算，原告无权将其纳入物业费用的账目，并且原告认为物业服务费用是包干制，自负盈亏，更没有理由将属于全体业主所有的公共经营收益据为己有，法律规定是公布经营所得的收支情况，收入当然以广告费经营合同、收款凭证来证明，支出应当体现经营成本和收益，以及收益是否纳入专项维修资金，该证据无法体现上述法律规定的要求，原告所称物权法第80条有约定按照约定，是指小区成立业主大会以后，业主大会有权以决议的方式约定与物业服务企业的权利义务关系，本小区尚未成立业主大会，不能适用本条规定。一审法院认为，关于原告主张被告支付违约金5,914.34元的诉讼请求，一审法院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。但该合同约定的违约金计算方式过分高于法律规定的违约责任承担的标准，应予调整。结合本案原、被告之间由于停车位问题产生纠纷先行诉讼，经过一审、二审、再审的审理，于2018年3月审理终结，被告在此之前虽然未向原告缴纳物业费，但基于存在相关纠纷的诉讼程序尚未终结，故难以认定其存在恶意拖欠物业费的主观故意。且原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，故双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故一审法院对原告要求被告支付违约金5,914.34元的诉讼请求不予支持。关于被告提出的要求原告公示2018年度停车费的反诉请求，因（2017）辽02民终3314号民事判决已经对案涉小区停车场的产权归属及收益情况进行确认，被告的该项反诉请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于被告提出要求原告公示2018年度广告费收支情况的反诉请求，一审法院认为，根据《辽宁省物业管理条例》第六十七条之规定，原告利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。一审法院本次庭审中，原告出示了2017年、2018年物业服务收支情况表，对其中所包含的广告费进行了说明，被告未提供证据证实其在提起本次诉讼之前就该项知情权的行使受到了不当阻碍，故一审法院对被告的该项诉讼请求不予支持。关于被告提出要求原告公布2017年度、2018年度物业服务费用的收支账目的反诉请求，因双方签订的《前期物业管理服务协议》第五条约定原告每年末需向被告公布物业管理服务费用的收支情况，但未对需要公示的具体内容作出明确约定，被告坚持主张要求原告对账目进行公示的反诉请求无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）朱作文的反诉请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。反诉费50元（被告已预交），由被告负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审法院（2019）辽0211民初2263号民事判决查明的事实，以及一审法院重审本案时，瑞泰祥公司自认朱作文已经支付了物业费的事实，上诉人、被上诉人均无异议，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。朱作文要求瑞泰祥公司公开的资料应当属于该司法解释规定的范围。关于广告费、物业服务费用的收支情况，瑞泰祥公司已经在一审中当庭提供了符合司法解释规定的材料，足以保证朱作文的知情权。朱作文主张广告费应单独分类列账，独立核算，物业费收支账目应经具有审计资质的机构出具合法有效的财务账目予以公示，该等主张并不直接影响其业主权利，其上诉理由缺乏法律依据，对其上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人朱作文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱作文负担。本判决为终审判决。审判长 霍 宏审判员 孙文英审判员 周欣宇二〇二〇年十一月二十四日书记员 任建芳