山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初18782号 原告：青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：孟宪国，村主任。 委托诉讼代理人：丁超，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹秀秀，山东首辰律师事务所律师。 被告：青岛浩海天实业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：郭永宗，总经理。 委托诉讼代理人：崔金山，山东金润通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁相勇，山东金润通律师事务所律师。 原告青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会（以下简称孟家滩村委会）与被告青岛浩海天实业有限公司（以下简称浩海天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会的委托诉讼代理人丁超、邹秀秀，被告青岛浩海天实业有限公司的委托诉讼代理人崔金山、丁相勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告、被告于2017年5月16日签订的《网点房屋租赁协议》于2019年8月14日解除；2、请求依法判令被告立即腾空并搬离2017年5月16日《网点房屋租赁协议》所涉网点并交还给原告；3、请求依法判令被告将涉案房屋结构、消防设施及水电走线恢复原状；4、请求依法判令被告支付原告所欠租金15440240.64元（暂计算至2019年10月13日，具体数额以被告实际搬离之日为准）；5、请求本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月16日，青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会与青岛浩海天实业有限公司签订了《网点房屋租赁协议》，协议约定，原告将位于双珠路和烟台路的商业网点房租赁给被告使用，原告保证租赁物已通过单体验收，房屋接收时的状态及接受时间以双方签署的《房屋交接单》为准；租赁物面积为29276平方米，租期为6年，前三年租金不变，第一年至第三年年租金为每平方米401元，每年共11739676元，自第四年起每年比上年度递增10%；协议所涉租赁物租金应从合同签订并交付房屋起第16天开始计收；租金每年一交，先交费后使用，协议签订前被告缴纳第一年租金1000万元，余款在签订协议之日起十日内付清，此后每年租金需在4月30日前缴清，每逾期一日，原告有权向被告按应缴款项的千分之三加收滞纳金；签订协议时，被告需缴纳600万元作为履约保证金，待租赁期届满后无违约事项无息返还。如被告未能在租金缴纳起始日至一月内足额交付租金的，原告有权从履约保证金中扣除应缴纳的租金和滞纳金；被告应当自履约保证金被扣除后一个月内交齐下一年度租金并补齐被扣除的履约保证金，继续履行合同。一个月内交不齐下一年度租金的，被告除应支付滞纳金外，已缴纳的履约保证金不予退还，原告有权解除合同并收回出租的商业用房；被告不得拆改房屋的结构，应保证出租物的进户门、窗及设施（包括但不限于消防设施等）的完好，若造成上述部位毁损的，被告应负责维修至正常使用状态，若不能，被告应赔偿实际损失。原告于签订本协议后将除泰华段网点以外的租赁物交付给被告、于2018年5月10日将泰华段所涉网点交付给被告。被告接收后未经原告同意私自进行装饰装修，并更改了案涉房屋结构、消防设施和水电走线。至今为止，被告只支付了1000万租金，原告多次讨要剩余租金未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 青岛浩海天实业有限公司辩称：1、原告诉讼请求的第一项不应得到支持，合同应继续履行，本案中被告行为并未构成根本违约，是因为原告交付房屋不及时，及交付的房屋存在严重质量问题导致无法使用而产生的纠纷，该纠纷不属于造成合同根本违约的事由，由此原告诉讼请求一不应得到支持；2、原告诉讼请求二合同尚未到期，被告无需腾空及搬离所租赁的网点房屋；3、诉讼请求三被告并未更改涉案房屋的结构及消防设施；4、诉讼请求四中因原、被告之间签订的《网点租赁协议》约定原、被告双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位进行五方验收，验收合格的按本条2.2计收租金，对于验收不合格的房屋，乙方有权拒收并不计算租金，至甲方修复完毕符合交付条件经甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位进行五方验收，五方验收合格后方可计收租金，原告交付的房屋并未通过五方验收，在原告的诉状中陈述原告保证租赁物已通过单体验收，该表述在合同中并未有任何体现，原告实际交付给被告所使用的房屋至今未达到合同的约定，因此被告方有权要求原告在五方验收合格后开始收取租金，由此原告诉讼请求四不应得到支持；5、本案诉讼费用由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月16日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《网点房屋租赁协议》，双方约定：原告将座落于黄岛区孟家滩社区，位于双珠路和烟台路的商业网点出租给被告，面积29276平方米，租赁物的实际面积以黄岛区房管中心实际测量为准并以此计收租金，租期为6年，前3年租金不变，第一至第三年年租金401元/平方米，每年租金为11739676元；自第4年起每年比上年度递增10%。甲方保证本协议涉及的租赁物都已通过单体验收，房屋接收时的状态及接收时间以双方签署《房屋交接单》为准。 该合同第2.2条约定计收租金起始日：本合同所涉租赁物的租赁费应从签订合同并交付房屋起第十六天开始计收(前十五天为免租期)；免租期内，乙方可在租赁物业内进行装修且无须支付租金，并可在征得甲方书面同意后在免租期内启用租赁物业营业。 第2.3条约定租金的交纳：本合同所涉租赁物的租金每年一交，先交租金后使用。甲乙双方签订合同前乙方缴纳第一年租金1000万元，余款1250522.84元(已扣除第一年免租期租金)在签订合同之日起10日内全额付清。付清租金之日，甲方交付房屋给乙方，甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收，验收合格的按本条2.2计收租金，对于验收不合格的房屋，乙方有权拒收，并不计算租金，至甲方修复完毕符合交房条件，经甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收合格后，方可开始计算租金。甲方在收到租金七日内出具发票。此后，每年度租金乙方需在承租第一年的交款日即每年4月30日(合同签订之日往前算十天)之前交齐，每逾期一日，甲方有权向乙方按应交款项的千分之三加收滞纳金。 第2.4条约定签订合同时，乙方需缴纳陆佰万元作为履约保证金，待租期届满后无违约事项无息返还。履约保证金在任何情况下不能转为租金，乙方未能在租金交纳起始日至一月内足额交付租金的，甲方有权从履约保证金中扣除应交纳租金和滞纳金；乙方应当自履约保证金被扣后一月内交齐下一年度租金并补齐被扣除的履约保证金的，继续履行合同；一月内交不齐下一年度租金的，乙方除应支付滞纳金外，已交纳的履约保证金，甲方不再退还，甲方有权解除合同并收回出租的商业用房。 第2.5条约定本合同所涉租赁物由物业公司(青岛瑞源物业有限公司)负责物业管理，物业管理费由物业公司收取，每平米每月0.95元，水电费由物业公司按照相关规定收取，乙方自行到物业公司处缴纳物业费及水电费。 第4.1条约定租赁期间，乙方不得私自转租该租赁物。如需将该租赁物进行转租，需事先征得甲方的书面同意，任何情况下乙方不得就租赁物进行抵押。 第5.1条约定装修装饰：(1)本合同所涉租赁物的门头牌及装修由乙方向甲方提出书面申请，甲方书面同意后方可施工，需按照规定报上级主管部门审批的，须获得上级部门批准后方可进行施工。在租赁期满或经双方协商一致解除租赁合同时，乙方凡是可以移动且拆除时不构成租赁标的物损毁的物品或装饰物，由乙方自行处理，在拆除装修后，必须恢复房屋承租前状况并清理干净。凡依附于墙体的装修、设施凡拆卸可能影响房屋结构及整体美观的物品无偿归甲方所有，乙方不得拆除。乙方单方违约导致合同解除的，其装修添附的设施无偿归甲方所有，不得拆除。 第5.2条约定维修管理：(1)房屋进户门内的维修由乙方负责，也可委托物业公司进行有偿维修，维修费用由双方协商确定。由乙方添置的设施由乙方负责；房屋的共有部位和共用设施，在维保期内的由开发商负责维修，不在维保期内的由乙方负责养护、维修，相关的费用由乙方承担。(2)乙方不得破坏经营性用房的各项设施，租赁物的水、电、气，采暖的进户管线的管、线、闸、阀及暖气片由乙方维修，也可委托物业公司进行有偿维修，维修费用由双方协商确定。(3)由于建筑质量、房屋结构等原因出现的房屋损坏，乙方有义务及时向甲方报告，否则出现问题，后果由乙方自负。 协议签订后，被告于2017年3月23日交纳的投标保证金500万元及同年5月19日交纳的投标保证金100万元转为履约保证金。被告于2018年8月28日交纳租赁费500万元，2018年11月26日交纳租赁费400万元，2019年5月29日交纳租赁费100万元，以上共计1000万元。 本案涉及的房屋于2014年11月5日取得建设工程规划许可证。 协议签订后涉案网点房大部分被被告转租。 2019年4月18日，原告向被告通知一份，内容为：青岛浩海天实业有限公司：根据隐珠街道经管统计中心要求，经查账落实你单位2017年5月16日至2018年5月16日尚欠我村委会网点租赁费1250522.84元，因当时泰华标段网点房存在质量问题，未交付给你单位，村委会与海润公司对存在质量问题的网点房已于2018年5月10日维修完成并交付给你单位，在扣除未交付期间租赁费，你单位2017年5月16日至2018年5月16日租赁期内尚欠39805.46元。2018年5月16日至2019年5月16日欠网点房租赁费11739676元。2018年5月11日至2019年5月11日欠双珠路办公楼租赁费123336.80元。合计欠款11902818.26元。请你单位在接到本通知之日起三日内缴清所欠款项，逾期不交将按照合同约定执行。(甲方在收到租金七日内出具发票。此后，每年度租金乙方需在承租第一年的交款日即每年4月30日(合同签订之日往前算十天)之前交齐，每逾期一日，甲方有权向乙方按应交款项的千分之三加收滞纳金。) 该通知附《关于青岛浩海天实业有限公司网点房租赁费说明》2017年5月16日至2018年5月16日在扣除免租期后合计租赁费总额11250522.84元，已缴纳10000000.00元，尚欠租赁费1250522.84元。泰华标段因质量问题未交付网点房6154.6平方米，村委会与海润公司于2018年5月10日完成网点房维修工作并交付青岛浩海天实业有限公司。在扣除未交付期间租赁费，你单位2017年5月16日至2018年5月16日租赁期内尚欠39805.46元。泰华标段网点房年租赁费：6154.46平方米*401元/平方米=2467938.46元。泰华标段网点房月租赁费：2467938.46元/12个月=205661.54元。泰华标段网点房日租赁费：205661.54元/31天=6634.24元。租赁期内尚欠租赁费：6634.24*6天=39805.46元。2018年5月16日至2019年5月16日欠交租赁费11739676元合计欠交租赁费：11779481.46元。 被告法定代表人郭永宗在上述通知和网点房租赁费说明上签字。 2019年4月17日，被告向原告发送律师函一份，内容为：山东金润通律师事务所依法接受青岛浩海天实业有限公司(以下： 简称“委托人”）的委托，就你单位交付的孟家滩社区网点房、超市整体招租项目(项目编号：JNZB17006)的网点房全部存在漏雨、墙体开裂等严重质量问题一案，本所指派崔金山、王宇律师具体承办该项法律事务。本律师谨慎的审查了委托人提交的《孟家滩社区网点房、超市整体招租项目(二次)竞争性谈判采购文件》(项目编号：JNZB17006)和《中标通知书》，及你单位与委托人签订的孟家滩社区《网点房租赁合同》；认为委托人中标该项目及你单位签订的《网点房屋租赁合同》合法有效，租赁合同2.3条约定对租赁房屋五方进行验收合格后，方可开始计算租金，但租赁房屋至今未通过五方验收合格，且前述租赁合同项下标的物，全部存在的漏雨、墙体开裂等严重质量问题(具体质量问题详见本律师函附件一、房屋质量问题照片一套)，无法正常使用；委托人此前已经多次口头和书面方式要求你单位尽快修复完毕，但你单位至今未修复。你单位的上述行为，违反了双方所签订租赁合同的约定，已经构成严重违约，基于你单位的前述违约行为，也直接导致委托人对第三方违约，给委托人造成了巨大的经济损失。本律师根据委托人授权，特向你单位函告如下：限你单位在接到本律师函之日起三十日内，将租赁房屋达到五方验收合格条件，同时立即修复所租赁房屋所存在的质量问题；逾期，本律师将代表委托人诉诸法律程序，同时追究你单位的违约责任。特此函告! 2019年7月29日，原告委托律师给被告回复函一份，内容为：鉴于：2017年5月16日，贵司与青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会(以下简称“孟家滩村委会”)签订《网点房屋租赁协议》，约定孟家滩村委会将往于双珠路和烟台路的商业网租赁给贵司使用，面积为29276平方米；孟家滩村委会保证租赁物通单体验收，房屋接收时的状态及接受时间以双方签署的《房屋交接单》为准；商业网点租期为6年，第一年至第三年年租金11739676元，自第4年起每年比上年度递增10%；合同所涉租赁物的租赁费应从签订合同并交付房屋起第16天开始计收；租金每年一交，先交费后使用，合同签订前贵司缴纳第一年租金1000万元，余款在签订合同之日起十日内付清，此后每年租金需在4月30日前缴清，每逾期一日，孟家滩村委会有权向贵司按应缴款项的千分之三加收滞纳金；签订合同时，贵司需缴纳600万元作为履约保证金，待租赁期届满后无违约事项无息返还。如贵司未能在租金缴纳起始日至一月内足额交付租金的，孟家滩村委会有权从履约保证金中扣除应缴纳的租金和滞纳金；贵司应当自履约保证金被扣后一月内交齐下一年度租金并补齐被扣除的履约保证金的，继续履行合同；一月内交不齐下一年度租金的，贵司除应支付滞纳金外，已交纳的履约保证金不予退还，孟家滩村委会有权解除合同并收回出租的商业用房。2019年4月18日，孟家滩村委会向贵司发出通知，通知贵司于接到通知之日起三日内缴清所欠租赁费，因泰华标段网点房存在质量问题已于2018年5月10日维修完成并交付贵司，扣除未交付期间的租赁费，贵司自2017年5月16日至2019年5月16日仍欠网点租赁费11779481.46元。2019年4月17日，贵司委托山东金润通律师事务所向孟家滩村委会发出律师函，要求孟家滩村委会在收到律师函之日起三十日内，将租赁房屋达到五方验收合格条件，同时立即修复所租赁房屋存在的质量问题。孟家滩村委会已收悉该律师函。（上述内容根据青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会提供的材料及陈述整理) 山东首辰律师事务所接受孟家滩村委会的委托，就贵司委托山东金润通律师事务所向孟家滩村委会发出的律师函回复如下：一、根据双方签订的《网点房租赁协议》，贵司于签订协议时对房屋接收时的状态已知悉，且租赁房屋均已通过单体验收，完全符合合同约定的交付条件；经五方验收，孟家滩村委会组织相关单位对贵司提出存在问题部分已妥善修缮，符合使用要求，并扣除了相应时间的租金。二、如贵司认为租赁房屋不符合使用条件，请将所涉房屋交还给孟家滩村委会，但仍应按照合同约定支付交还前的租赁费并承担违约责任。三、请贵司于收到本函之日起7日内缴清所欠租赁费。逾期，孟家滩村委会将通过法律途径予以解决，并追究贵司的违约责任。 审理过程中，被告认为原告交付的房屋的实际面积未达到双方签订的《网点房租赁协议》约定的面积29276平方米，严重影响其使用，于2020年1月19日向本院申请对涉案房屋的面积进行测量鉴定，经本院委托，青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司于2020年8月28日出具测绘报告，结果为原被告双方指定的商业网点建筑面积为29035.44平方米（不包括烟台路510号512号网点）。被告支付鉴定费15万元。 2020年8月29日，法院组织双方当事人就涉案网点房的漏水情况进行了现场查看，后双方分别向法院出具了《2020年8月29日门头房漏水明细》。经现场查看，涉及漏水的网点房原告提交的明细中共38个，被告提交的共32个。 原告提交的瑞源物业出具的《孟家滩网店开户时间登记表》记载：自2017年5月17日始涉案网点房屋由次承租人陆续使用。 双方当事人有争议的问题 1、涉案网点房的交付时间 原告主张，泰华标段（1260－1288）网点：根据被告提交的《2017.5.6--2019.10.13门头使用费汇总明细表》，结合原告提交的郭永宗签字确认签收的《通知》，被告对泰华标段系2018年5月10日交付没有异议。中建六局标段（514－568、1210－1256）网点：原告已提交《网点钥匙交接明细表》、《孟家滩网店开户时间登记表》，足以证明该标段网点系2017年5月17日交付。琅琊标段（468－506）网点：该标段与中建六局标段一并于2017年5月17日交付。涉案网点房除泰华段因有质量问题于2018年5月10日向被告交付之外，其余网点房全部于2017年5月17日向被告交付。 首先，瑞源物业出具的《孟家滩网店开户时间登记表》所载开户时间指的是根据物业统计房屋最早使用时间，未开户或者开户较晚的原因在于被告对外出租较晚或者未租出去。结合《孟家滩网店开户时间登记表》及被告提交的次承租合同的签订时间及租赁期间可知，《孟家滩网店开户时间登记表》中的开户时间多集中在被告与次承租人签订合同前后。结合被告提交的《2017.5.6--2019.10.13门头使用费汇总明细表》及其提交的次承租合同的签订时间及租赁时间可知，被告所陈述的交付时间指的是被告对外出租该网点的时间，而非原告向其交付该网点的时间。原告向被告交付时间与被告对外转租网点时间一致显然也不符合常理。其次，根据被告提交的《2020.8.29号门头漏雨明细》中第29项列明烟台路468号未出租；被告提交的（2019）鲁青岛黄岛证经字第315号公证书保全证据工作记录一中第3页第17、18、19项分别记载了烟台路480号、472号、468号情况。由此，468、472、480均已交付被告，并由被告控制使用。但被告在庭审中及其提交的《2017.5.6--2019.10.13门头使用费汇总明细表》中均表示上述三处网点未交付，显然，关于琅琊标段是否交付以及交付时间被告在做虚假陈述。并且，在鉴定过程中，法院、鉴定机构及双方当事人查验现场时以及法院组织现场查看漏水情况时，均是由被告掌握该标段的钥匙。鉴于上述情况，在原告已经提交证据证明琅琊标段已于2017年5月17日交付的情形下，如被告抗辩未交付及交付时间，应由被告承担举证责任。 被告提交《2017年5月6日-2019年10月13日门头使用费汇总明细表》，证明涉案网点房未全部交付，且未按合同约定交付。对原告提交的《网点钥匙交接明细表》质证称因系复印件真伪不明，且交接明细表上签字的丁素珍系并非被告人员，经查丁素珍于2018年入职郭氏集团。对于查看现场时网点房钥匙掌握在哪一方手中并不代表对网点房的控制，也并不能说明原告手中无涉及的网点房钥匙。 本院认为，结合原告提供的《网点钥匙交接明细表》、《孟家滩网店开户时间登记表》、被告签字确认的通知及被告提交《2017年5月6日-2019年10月13日门头使用费汇总明细表》、《2020年8月29日门头房漏水明细》和公证书记载的内容，能够证明涉案网点房泰华标段于2018年5月10日向被告交付，其余网点房全部于2017年5月17日向被告交付。对于被告主张的原告未按合同约定交付房屋问题，合同约定“租金每年一交，先交租金后使用。付清租金之日，甲方交付房屋给乙方”，事实上被告交纳房屋租金的时间为：2018年8月28日交纳租赁费500万元，2018年11月26日交纳400租赁费万元，2019年5月29日交纳租赁费100万元，共计1000万元，与合同中先付费后使用的约定不一致，故被告的辩解意见证据不足本院不予认定。 2、涉案网点房屋是否存在质量问题影响被告使用 被告主张，案涉房屋存在严重的漏雨质量问题，造成相应商户的损失极为严重，部分商户已经不能使用，并提交公证书、漏雨部分照片及视频予以证明。原告对被告提交的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，视频无法显示拍摄时间，不能证明原告在交付房屋时存在质量问题，且被告在案涉房屋交付时及交付使用后很长时间内未提出过质量异议。签订协议时被告对房屋接收时的状态已知悉，且租赁房屋均已通过单体验收，完全符合合同约定的交付条件；经五方验收，孟家滩村委会组织相关单位对被告提出存在问题的部分已妥善修缮，符合使用要求，并扣除了相应时间的租金。根据租赁合同第5.2条约定：房屋进户门内的维修由乙方负责，也可委托物业公司进行有偿维修，维修费用由双方协商确定。由乙方添置的设施由乙方负责；房屋的共有部位和共用设施，在维保期内的由开发商负责维修，不在维保期内的由乙方负责养护、维修，相关的费用由乙方承担。 原告提交质量检测报告四份，证明原告向被告交付的涉案房屋质量合格，符合相关法律规定和合同约定，被告应按约足额缴纳租金。被告对原告提交的质量检测报告质证称系第三方单方委托制作，与本案不具有关联系，且作出鉴定报告的鉴定机构是否有鉴定资质无法确定，从鉴定报告的内容来看，只是检测了混凝土强度及楼板保护层钢筋厚度及钢筋间距，这只是该工程主体结构部分里面的少数分项，并不是对整个主体结构进行鉴定，所提交的四份报告并未涵盖涉案的全部网点房所在的楼宇。另外，根据建筑法第六十条、第六十一条规定，建设工程需验收合格后方可交付使用，而本案原告仅提供几份检测报告，不能证明涉案工程竣工验收合格。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定，涉案工程的保修期应当从竣工验收合格之日起开始，而涉案工程至今未验收合格，说明存在较大的质量问题，因此对被告主张的质量问题，原告负有应当承担的法律责任。 本院认为：涉案网点房已认定原告全部向被告交付，根据双方合同约定“付清租金之日，甲方交付房屋给乙方，甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收，验收合格的按本条2.2计收租金，对于验收不合格的房屋，乙方有权拒收，并不计算租金，至甲方修复完毕符合交房条件，经甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收合格后，方可开始计算租金”，应推定在被告接收房屋时房屋验收是合格的；其次，从被告提交的《2017年5月6日-2019年10月13日门头使用费汇总明细表》、转租合同及原告提供的质量检测报告来看，被告已将大部分网点房进行了转租，2018年被告应收的转租租赁费高达10698645元，其提供的证据不足以证明涉案网点存在严重的漏雨质量问题导致其无法使用；再次，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。从被告提供的公证书及本院现场查看的情况看，涉案网点房确实存在部分漏雨的情况，但从双方合同约定“房屋进户门内的维修由乙方负责，也可委托物业公司进行有偿维修，维修费用由双方协商确定。由乙方添置的设施由乙方负责；房屋的共有部位和共用设施，在维保期内的由开发商负责维修，不在维保期内的由乙方负责养护、维修，相关的费用由乙方承担”来看，被告对涉案房屋亦负有部分维修义务，且按照法律规定被告亦可对租赁物自行维修，故本院对被告的辩解意见不予采纳。 3、原告主张的被告欠付租金的具体数额 被告主张，按合同约定：甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收，验收合格的按本条2.2计收租金，对于验收不合格的房屋，乙方有权拒收，并不计算租金，至甲方修复完毕符合交房条件，经甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收合格后，方可开始计算租金。原告至今未按合同约定向被告交付五方验收合格的房屋，故按合同约定不应该向原告交付租金。 原告主张，原告交付泰华标时未予其他标段一起交付，被告在接收时以及在此之前均未提出异议，显然被告对泰华标段于2018年5月10日交付是认可的。并且通过该次郭永宗签字确认的通知以及租赁费说明可以证实除泰华标段是2018年5月10日交付，其他两个标段均于2017年5月17日交付，也可以证实被告欠租赁费的数额及计算方式。 对于租金计算:原告要求被告支付暂计算至2019年10月15日所欠租金15432979：31元(详见租金计算明细)，以及自2019年10月16日至被告实际搬离之日的租赁费(按401元/平方米/年×29276平方米计算)。租金计算明细为：中建六局、琅琊标段共23121.54平方米，2017.5.17-2019.10.15，共881天，其中15天为免租期，计租天数866天。租金为：401元/平方米/年×23121.54平÷365天×866天=21998149.89元；泰华标段共6154.46平方米，2018.5.10-2019.10.15，共523天，其中15天为免租期，计租天数508天.租金为：401元/平方米/年×6154.46平÷365天×508天=3434829.42元。截止到2019年10月15日，三标段共计应收25432979.31元，扣除已付1000万，剩余15432979.31元未付。 本院认为,被告在实际接收使用涉案租赁房屋后将大部分房屋转租盈利,却以未达到合同约定的五方验收合格标准、房屋漏雨为由不支付租赁费理由不当，本院不予支持。但经鉴定，涉案房屋的实际面积为29035.44平方米，双方虽提出异议但提供的证据不能推翻该鉴定结论，应按该鉴定结论计算租赁费。对于经鉴定相差的240.56平方米,因无法具体确定减少面积的具体位置,而原告负有按合同约定面积交付租赁物的义务,故在计算租赁费时应做出对原告不利的解释,即减少部分的面积应计算在2017年5月17日交付的租赁房屋中,结合原告提交的青岛大公房产测绘中心出具的测绘报告上测绘的面积，截至2019年10月15日欠付的租赁费的数额为:15204107.23元【中建六局、琅琊标段:401元/平方米/年×(23121.54-240.56)平÷365天×866天+泰华标段3434829.42元-已付款1000万元】,2019年10月15日之后的租赁费亦应按29035.44平方米×401元/平方米/年计算。原告主张过高部分不予支持。 被告支付的鉴定费15万元，应由原告按比例承担1232元,被告承担148768元（15万×29035.44÷29276）。 4、涉案房屋租赁合同是否应予解除 本院认为，原、被告签订的网点房屋租赁协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中被告欠付的租赁费经原告催收后仍拒绝交纳，理由不当，致使原告的合同目的不能实现，按照合同约定已构成根本违约，但原告要求确认双方签订的房屋租赁协议于2019年8月14日解除无法律依据，理由如下：原告主张2019年8月6日其通过短信方式向被告发出了落款时间为2019年7月29日的回复函，该函中第三条有明确约定7日内交付租金，逾期原告将通过法律途径并且追究违约责任，被告收到回复函后至8月14日仍未向原告支付欠缴租赁费，故以2019年8月14日作为解除合同的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人依照合同法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原告仅有要求被告交纳租赁费的意见表示，未向被告送达解除合同的通知，故本院对原告要求确认双方签订的房屋租赁协议于2019年8月14日解除的请求不予支持。经本院释明，原告明确表示如不能确认协议于2019年8月14日解除，则要求解除本案中争议的网点房屋租赁协议，本院认为原告的该请求符合法律规定，予以支持。 合同解除后，被告应将涉案租赁协议涉及的房屋交还给原告，因双方合同约定“乙方单方违约导致合同解除的，其装修添附的设施无偿归甲方所有，不得拆除”，故被告应当按现状将租赁房屋腾空后交付给原告，原告要求被告将涉案房屋结构、消防设施及水电走线恢复原状不予支持。 对于被告交纳的履约保证金600万元，双方合同约定“履约保证金在任何情况下不能转为租金，乙方未能在租金交纳起始日至一月内足额交付租金的，甲方有权从履约保证金中扣除应交纳租金和滞纳金”、“租金每年一交，先交租金后使用。付清租金之日，甲方交付房屋给乙方”，原告于2017年5月17日将中建六局、琅琊标段交付给被告使用，则按合同约定被告应先将该一年的租赁费为9175272.98元【401元/平方米/年×(23121.54-240.56)平】交付原告,但被告未缴纳,则按合同约定该600万元保证金应先抵扣应缴纳的租金。即截至2019年10月15日被告应交付租赁费的数额为9204107.23元（15204107.23元-6000000元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会与被告青岛浩海天实业有限公司于2017年5月16日签订的《网点房屋租赁协议》； 二、青岛浩海天实业有限公司于本判决生效后30日内将2017年5月16日签订的《网点房屋租赁协议》所租赁的房屋腾空交付给青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会； 三、青岛浩海天实业有限公司于本判决生效后10日内支付青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会截至2019年10月15日拖欠的租赁费9204107.23元、并支付自2019年10月16日起至实际腾出房屋之日止的房屋租赁费（按29035.44平方米、401元/平方米/年计算）； 四、青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会于本判决生效后10日内支付青岛浩海天实业有限公司鉴定费1232元； 五、驳回青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费114441元，由青岛浩海天实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张照坡 人民陪审员  柴德国 人民陪审员  张金福 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  孟 军 书 记 员  吴柯璇