山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终4212号 上诉人（原审原告）：徐宗晔，男，1970年2月17日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 被上诉人（原审被告）：陈广河，男，1962年4月26日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：李海波，山东泰润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兴磊，山东泰润律师事务所律师。 上诉人徐宗晔因与被上诉人陈广河农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0991民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐宗晔上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：原审法院认为“通过徐宗晔主动腾空房屋、在被告之子于涉案房屋结婚时到场庆贺以及其居住生活地距涉案房屋仅二百余米等一系列事实”都是听信被上诉人及其证人的虚假陈述作出的认定。事实情况如下：2004年1月10日，上诉人的父亲徐学诚将上诉人的房宅院落以五万八千元卖给被上诉人并签订房契一份，由于上诉人并不在涉诉协议买卖的宅院居住，当时上诉人既不知情也没有参与买卖协商，更没有收到卖房款。后来上诉人知道了父亲已将房屋卖给被上诉人，虽然有意见，但因父亲徐学诚脾气不好也就没敢与其争论此事。由于上诉人的法律意识淡薄，加之受农村世俗观念的影响，觉得房屋是上诉人父亲卖掉的，也没有什么理由去找被上诉人交涉这件事。2005年9月份，上诉人的父亲徐学诚因病去世。原审法院所谓的“徐宗晔主动腾空房屋”纯属听信证人编造之言，一个与被上诉人具有利害关系证人的证言都能被原审法院采纳让人无语。2011年被上诉人的儿子结婚时，上诉人出于礼尚往来去随礼贺喜是很正常的一件事。原审法院仅凭这些无凭无据的证人证言就能认定上诉人对父亲徐学诚与被上诉人“签订的房契是明知和认可的”实在太过牵强了。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据这一法律规定，财产只能由有处分权的人进行处分，无处分权人对他人财产进行处分是对他人的财产的侵害，除非在事后经权利人追认合同才有效，且追认必须用明显的方式作出，沉默和不作为都不能视为追认。本案中，上诉人的父亲私自把上诉人所有的涉案宅院卖给被上诉人，而事后也没有经上诉人对涉案宅院买卖协议予以追认，这在证人徐某出庭作证证言中可以印证，因此该宅院买卖协议无效。原审法院作出“该协议虽没有原告的签字，但协议约定的内容合法有效”的认定纯属法官臆断而无证据证明，故该认定行为违反了上述法律规定的立法本意。综上所述，原审法院案件事实审理不清、认定错误，仅仅依据被上诉人及证人的虚假陈述及推断判案有违“以事实为根据”的司法原则，所作判决结论无理枉法。为维护上诉人合法权益，特向上级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。 陈广河辩称，一、上诉人与答辩人订立房屋买卖合同的事实有双方订立的房契、上诉人一方交付房产的事实、经办人徐某关于房屋买卖过程的出庭证词予以证实，更有证人高某关于徐宗晔履行合同交付房屋的证词，以及答辩人明知而多年不主张权利等事实予以印证，双方间的买卖合同合法有效。二、上诉人援引《合同法》第五十一条论证属于适用法律错误。首先，现有证据证明上诉人一方对买卖合同知情并同意，本案的买卖行为属于有权处分行为；其次，参照《买卖合同司法解释》第三条，即使是无权处分的合同在法律上也是有效的。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 徐宗晔向一审法院起诉请求：1.判决确认被告于2004年元月十日同徐学诚签订的房契（宅院转让协议）无效；2.判令被告将原告所有的房宅院落腾退返还；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2004年1月4日，被告与案外人徐学诚签订《房契》一份，约定“经双方协商，徐宗晔愿将宅院一处转让与陈广河。具体事项如下：一、宅院一处，东西宽15米，南北长26.5米；二、地面附属物：北屋五间、西屋两间、大门一间、厕所一间；三、经商定，徐宗晔以伍万捌仟元的价格转让与陈广河名下，现款当面点清，再无后患；四、院外空闲地两块，由陈广河暂时管理使用，但陈广河无所有权，所有权归村里。院东空闲地若村里征用，村委应退还徐宗晔压金一仟元，退还压金归徐宗晔所有”。协议签订后，房款已结清，原告即时搬离了该宅院。涉案房屋现为被告居住生活，原告现居住生活于距离涉案房屋二百余米的村卫生室。另查明，原、被告均系东颜张村本村村民。 一审法院认为，原告之父徐学诚与被告签订的房契涉及买卖的房屋原属于原告所有，但在协议签订后，被告即时支付了房款，通过徐宗晔主动腾空房屋、在被告之子于涉案房屋结婚时到场庆贺以及其居住生活地距涉案房屋仅二百余米等一系列事实，结合房契签订至今已十六年之多，双方在此期间并未就涉案房屋存在争议的事实，上述事实足以证明原告对其父徐学诚与被告签订的房契是明知和认可的，因此，该房契虽没有原告的签字，但协议约定的内容合法有效，且已履行完毕，涉案房屋现应属于被告所有。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条的规定，判决：驳回徐宗晔的诉讼请求。案件受理费50元，由徐宗晔承担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，徐宗晔之父与陈广河于2004年1月签订的房屋买卖合同并不存在以上导致合同无效的情形。其次，徐宗晔在上诉中主张，依据《中华人民共和国合同法》五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因徐宗晔之父与陈广河之间签订的合同未经徐宗晔追认，故涉案房屋买卖合同无效。但本院认为，该上诉理由太过片面，且理解有误。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，即便如徐宗晔所述，其父亲徐学诚对涉案房屋的买卖属于无权处分，但通过本案查明的事实以及徐宗晔的自认可知，陈广河系与徐宗晔之父签订的房屋买卖合同，合同中明确表明系徐宗晔的房产。依据农村中的习俗，父亲为一家之长，陈广河有理由相信徐宗晔之父有权代理徐宗晔签订房屋买卖合同。且本案中的客观事实亦可以证明，徐宗晔在涉案房屋被陈广河实际占有之后十数年之久从未提出异议，亦属于明知且认可。故根据上述法律规定，徐学诚代理徐宗晔签订房屋买卖合同的行为有效，一审法院据此认定涉案房屋买卖合同合法有效并无不当，本院予以支持。徐宗晔在本案中主张涉案合同无效的上诉理由于法无据，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。根据上述法律规定可知，如前所述，本案中陈广河在取得涉案房屋时属于善意，且已经支付了涉案房屋的合理价格，现在已经实际占有使用多年，故陈广河已经实际取得了涉案房屋及院落的相关物权，徐宗晔已经无权追回。 此外，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，徐宗晔在涉案房屋及院落被出卖之后的十余年期间从未向陈广河主张过权利，但在涉案房屋面临拆迁可以获得补偿利益时却提出本案的诉讼，其目的无非是谋取房屋拆迁所获得的利益，有违诚信原则，实不可取。 本案需要指出的是，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：……（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。本院认为，因为只有本社区的公民才被本社区所熟悉并了解、信任，故上述法律规定中“推荐的公民”应仅限于本社区内的公民。但本案中，徐宗晔所在的村委会在一审中推荐的代理人杨政权并非其村集体内部人员，并不属于上述法律规定的可以委托的代理人，故杨政权无权代理徐宗晔参加本案的诉讼，一审法院准许杨政权代理徐宗晔参加诉讼不符合法律规定，本院予以指出并纠正。 综上所述，徐宗晔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人徐宗晔负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  韩钰笛