广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1144号原告：伍素金，女，1940年2月1日出生，汉族，住广东省开平市************************，公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：甄增斌，男，1972年12月25日出生，汉族，住广东省开平市***************，公民身份号码：440***************，系原告伍素金的儿子。被告：开平市公有资产管理有限公司，住所地：开平市*********。法定代表人：邝怀深，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁健强，该司员工。委托诉讼代理人：邝炳灿，该司员工。第三人：开平市业兴房地产开发公司，住所地：开平市********。法定代表人：魏某1。第三人：开平市煤建公司，住所地：开平市*************。法定代表人：叶某1。原告伍素金与被告开平市公有资产管理有限公司（以下简称“公有资产公司”）、第三人开平市业兴房地产开发公司（以下简称“业兴公司”）、第三人开平市煤建公司（以下简称“煤建公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，并于2020年8月5日公开开庭审理了本案。原告伍素金的委托诉讼代理人甄增斌和被告公有资产公司的委托诉讼代理人邝怀深、梁健强到庭参加诉讼。第三人业兴公司、煤建公司经本院传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍素金向本院提出诉讼请求：1、请求确认坐落于开平市***********13号杂物房归原告所有；2、请求法院依法解除对坐落于开平市***********13号杂物房的查封（杂物房价值22889元）。事实和理由：原告伍素金于1994年3月向开平市业兴房地产开发公司、开平市业成建筑公司购买坐落于开平市*******602房及夹层13号杂物房，购房款共170000元，原告已依约全部付清购房款170000元给开平市兴业房地产开发公司及开平市业成建筑公司，并由开平市业兴房地产开发公司及开平市业成建筑公司出具购房款发票、收据。开平市业兴房地产开发公司于1994年5月将上述房产交付给原告使用。经原告多次催促开平市业兴房地产开发公司和开平市业成建筑公司协助原告办理上述房产的产权过户手续但无果。后原告得知上述房产被开平法院查封。原告于2020年1月16日向开平法院提出执行异议，要求解除对上述房产的查封。该院于2020年2月28日作出(2020)粤0783执异30号执行裁定书，裁定中止对坐落于开平市************602房的执行，但驳回原告要求解除对坐落于开平市*************13号杂物房的查封异议请求。原告已支付的上述房屋及杂物房的购房款共170000元，其中137111元是602房的购房款，22889元是13号杂物房的购房款，余下10000元是购房的其他费用。原告已支付的13号杂物房款项22889元，有开平市业成建筑公司第二施工队出具的收据为证。由于付款当时杂物房未有统一编号，以致该收据未能注明是13号杂物房。而开平市兴业房地产开发公司及开平市业成建筑公司的法定代表人均为同一人，两公司实际上是同一套人马进行经营。出卖方一直怠于出具杂物房的购房发票及协助原告办理产权过户登记手续，责任在于开平市兴业房地产开发公司及开平市业成建筑公司。上述602房及13号杂物房均由开平市业兴房地产开发公司一并交付给原告使用至今，一直无其他人提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告已支付了上述13号杂物房的全部购房款22889元给被告开平市业兴房地产开发公司和开平市业成建筑公司，并已实际占有、使用该房产二十多年，原告对该房产未能过户也不存在过错。故原告是13号杂物房的实际权属人，恳请法院依法解除对13号杂物房的查封，以维护原告的合法权益。被告公有资产公司没有提交证据，对原告提交的证据辩称，对证据1没有意见。原告提交的证据2、证据3与13号杂物房没有关系。对证据4没有异议。对证据5有异议，我方认为其从602房接驳水管使用与13号杂物房的权属没有关系。第三人业兴公司、煤建公司没有到庭参加诉讼，也没有于庭前向本院提交证据及书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有提交证据，第三人业兴公司、煤建公司没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在本院认为部分分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于开平市*************13号杂物房（以下简称“涉案杂物房”）于2002年4月11日办理产权登记，登记权属人为业兴公司，房产建筑面积为20.53平方米。本院在执行（2019）粤0783执恢120号申请执行人公有资产公司与被执行人业兴公司、煤建公司借款合同一案中，于2019年4月19日作出（2019）粤0783执恢120号之一执行裁定书，裁定查封涉案杂物房，查封期限自2019年5月7日至2022年5月7日止。2019年5月10日，本院发出查封公告，公告本院依法查封涉案杂物房，如有案外人对房产享有合法所有权、租赁权等实体权利排除本院拍卖处置、交付转移的，应向本院提出书面异议。后伍素金以涉案杂物房归其所有为由向本院提出执行异议，要求解除查封。本院经审查于2020年2月28日作出（2020）粤0783执异30号执行裁定书，裁定驳回伍素金的异议申请。伍素金对此不服，遂提起本案诉讼。另查明，伍素金提交广东省开平市土地转让及出售商品房专用发票两张，显示内容分别为：“开房土字NO01****,1994年3月13日，购房人伍素金，购****路**号602房（三房两厅），金额70000元，备注：预收购房款”及“开房土字NO01****,1994年3月28日，购房人伍素金，购****路**号602房，面积129.35㎡（三房两厅），金额67111元，备注：购房款”，上述两张发票均盖有开平市业兴房地产开发公司印章。另伍素金提交收据及收款收据两张；收据显示内容为：“NO05****,1995年3月3日，兹收到甄伍素金，金额10000元”，该收据盖有开平市业成建筑公司第二施工队印章及何某某印章；收款收据显示内容为：“NO13****,今收到伍素金交来购房款，金额22889元”，该收款收据盖有开平市业成建筑公司第二施工队印章及何某某印章。庭审过程中，伍素金称忘记了有没有签订购买涉案杂物房的合同，但是已经将购房款项交齐，并且于1994年开始占有使用涉案杂物房至今。伍素金称催促开平市业兴房地产开发公司协助办理过户，但是开平市业兴房地产开发公司一直没有帮办理好过户手续。案件审理过程中，本院依法到涉案杂物房进行现场勘查和询问调查。经查，涉案13号为夹层杂物房，与伍素金购买的另一房屋****路**号602房坐落同一商品楼。伍素金于1994年起一直居住在****路**号602房，并一直占有使用涉案杂物房，二十多年来没有其他人对伍素金占有使用涉案杂物房提出过异议。另查明，涉案杂物房所在商品楼的开发商是业兴公司，实际建设和施工单位为开平市业成建筑公司第二施工队，第二施工队的负责人是何某某，何某某同时也是业兴公司的助理工程师，该工程的施工日期为1993年1月。1992年2月23日，周某某作为开平市业成建筑公司（以下简称业成公司）的代表，与开平市业成建筑公司第二施工队的代表何某某签署一份《关于下放施工队公章管理的合同》，约定业成公司将业成公司第二施工队公章下放给业成公司第二施工队使用，由施工队队长何某某保管。业兴公司于1992年7月成立，成立时的法定代表人为周某某，周某某同时也是业成公司的经理，业兴公司于2002年10月24日被吊销营业执照。业成公司于1992年6月成立，法定代表人为魏某1，2003年11月15日被吊销营业执照。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，伍素金作为（2019）粤0783执恢120号之一执行案件的案外人，基于对执行标的涉案杂物房主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的之强制执行，属案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案审查的重点伍素金对涉案杂物房是否享有足以阻却强制执行的权利。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合原、被告的陈述和在案证据，判断伍素金对涉案杂物房是否享有足以阻却强制执行的权利，关键在于伍素金是否已合法购买涉案杂物房并支付价款。本院对此分析如下：第一，根据一手商品房的交易习惯，一般先由开发商与购房者签署房屋认购书或初步购房协议，收取购房定金或购房款后出具专用收据给购房者，待签署正式购房合同、开具购房发票时，开发商再将原专用收据收回。伍素金出具22889元的购房发票，发票虽未载明所购买房屋的房号，但该发票的出具人与伍素金所购买的****路**号602房的实际施工人是一致的，伍素金占有使用的涉案杂物房与其购买的****路**号602房坐落在同一商品楼，因此，可推断伍素金在购买****路**号602房的同时，再行购买同一商品楼的一处夹层杂物房的可能性较高。第二，从本院依法调查的业兴公司的档案材料来看，涉案杂物房所在商品楼的开发商是业兴公司，实际建设和施工单位是业成公司第二施工队，何某某为施工队负责人，施工时间为1993年1月。而业成公司也于1992年2月将业成公司第二施工队公章下放给何某某管理使用。这与伍素金主张的其于1994年购买涉案杂物房时，该商品楼刚开始建设，以及《收款收据》加盖业成公司第二施工队印章和何某某私章的陈述相吻合。第三，从本院现场勘查和调查询问的情况来看，涉案杂物房自1994年起由伍素金实际占有使用至今已长达二十多年，期间未曾有人对此提出任何异议。诉讼过程中，本院亦在涉案杂物房张贴现场公告，通知对该杂物房权属、占有情况有异议的第三人提出异议，至今亦未有人提出任何异议。另外，业兴公司于2002年10月24日被依法吊销，可推定其此前仍处于正常经营状态。从本院（2007）开法商初字第92号民事判决书的执行情况看，业兴公司与开平农行涉案借款债务产生于1995年至1997年期间。债务到期后，业兴公司除于1999年偿还部分贷款本金外，对于剩余贷款本金330000元及利息一直没有偿还，开平农行为此也多次催收。在此情况下，若业兴公司认为其对涉案杂物房仍具有处分权，按照常理，其应对伍素金占有使用涉案杂物房的行为提出异议或直接出售涉案杂物房以取得购房款用于清偿债务，但其至今未曾对伍素金占有使用涉案杂物房的行为提出过任何异议，这显然不符常理。第四，根据伍素金支付的购房价款22889元及涉案杂物房的面积20.53平方米可知，涉案杂物房的价格为1114.9元每平方米，该价格与周边同期同地段同类型杂物房的出售价格接近。伍素金陈述其购买涉案杂物房时，因该商品楼刚开始施工建设，尚未确定具体门牌号，考虑到1993年年初，开平市一手房地产市场刚处于起步发展阶段，开发商和购房者对于规范购房的意识薄弱，经验不足，在此社会环境下，存在大量购房行为不规范、材料不完整的现象。对于该时期的购房交易行为，不能苛求其必须具备现阶段一手房交易的规范流程和格式范本，而应综合当时的交易习惯、房产的占有使用等情况综合认定。因此，伍素金的陈述具有一定的合理性。综上，尽管伍素金提供的证据存在瑕疵，未能直接证明其购买涉案杂物房的具体情况，但综合伍素金的陈述、在案证据和本院依法勘查、调查的内容，相关内容能相互佐证，可以确信伍素金主张的涉案杂物房由其购买的事实具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院依法认定伍素金购买涉案杂物房的事实存在。涉案杂物房于2002年4月办理初始登记，具备产权过户的条件，但最终未能办理过户非因伍素金的过错造成，业兴公司也未主张或举证其曾通知伍素金办理过户手续而遭拒绝。事实上，业兴公司于2002年10月24日被依法吊销，未能正常经营，这实际上为伍素金办理产权过户造成了一定障碍。综上，伍素金对涉案杂物房享有实体权利，该权利能阻却公有资产公司基于其与业兴公司的金钱债权申请对涉案杂物房的强制执行。伍素金请求停止对涉案杂物房的强制执行于法有据，本院予以支持。关于伍素金请求确认涉案杂物房归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则，当事人以协议方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，受让方才取得该不动产的所有权。因此，伍素金请求确认涉案杂物房归其所有，本院不予支持。第三人业兴公司、煤建公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止本院（2019）粤0783执恢120之一执行案件中对坐落于开平市*************13号杂物房的强制执行，并解除对该杂物房的查封；二、驳回原告伍素金的其他诉讼请求。案件受理费372.23元（此款原告伍素金已预交），由原告伍素金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈德展人民陪审员  卢织华人民陪审员  史新华二〇二〇年十月二十二日书 记 员  李小茵