陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终10763号 上诉人（原审原告）：褚菲，男，1981年12月27日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：刘博，男，1986年6月29日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人褚菲因与被上诉人刘博租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2020)陕0102民初4369号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员师婷独任审理。本案现已审理终结。褚菲上诉请求：纠正一审关于刘博未违约错误认定，认定刘博拖欠物业费和供暖费等费用、提前退租、未按期退租交房的事实；改判刘博支付褚菲已支付的刘博拖欠物业费和供暖费，合计1195.02元，同时保留褚菲追偿合同约定物业费付至2021年9月所发生物业费的权利；改判刘博支付拖欠费用违约金1600元，提前退租违约金1600元；改判刘博支付褚菲9600元租金；诉讼费用由刘博负担。事实和理由：1.刘博已认可拖欠物业费、供暖费1195.02元，根据合同第十条约定刘博应交纳物业费至2021年9月，一审认为褚菲同意押金折抵物业费和供暖费无事实依据，褚菲一再明确要求刘博补交拖欠费用，不同意刘博提出押金抵扣修复费用。合同第十一条约定未尽事宜由双方另行议定，补充协议经双方签字盖章后与合同具有同等法律效力，双方并未达成一致，没有签字盖章不具备合同同等法律效力，微信聊天记录仅系协商过程不能作为双方约定、承诺。2.一审认为刘博未违约与刘博认可拖欠物业费、供暖费事实不符，一审未根据合同条款判决不当。根据合同第一条，房屋用途明确为住宅，刘博提出疫情致其经营困难与合同约定房屋用途不符，且刘博占用房屋至褚菲5月11日进入房屋之前。根据合同第八条，刘博应承担一个月的违约金1600元，且刘博单方终止合同需提前一个月通知对方并承担该通知期内全部租金，刘博作为违约方应向褚菲支付一个月租金1600元作为违约金。3.刘博未按双方约定时间交房并结清费用并将房屋恢复原状，致褚菲房屋无法继续使用，应根据租赁合同支付下半年房租并补交相关费用再协商合同终止事宜。4.关于刘博提供聊天记录，褚菲当庭提出质疑并表示有完整聊天记录可以出示，但一审未要求褚菲出示，微信聊天记录仅系协商过程，一审忽略合同关于补充协议生效约定，根据微信聊天记录判决显属不当。根据完整聊天记录双方唯一达成一致的就是按照合同约定执行。5. 2月底刘博向褚菲提出减免租金请求，褚菲刘博协商同意减免500元，但刘博在4月份应付房租时，又反悔要求提前终止合同，褚菲考虑实际情况同意刘博提前退租，但刘博不愿腾房只是将手中两把钥匙中一把交给褚菲委托的中介，且允诺协助看房。中介去房屋查看时发现刘博将房屋部分设施污损、堆满杂物，无法带客看房，并拍视频发送给褚菲，褚菲与刘博协商是否能提前打扫房屋以便顺利寻找租客，但刘博以交付租金至5月7日为由不同意提前打扫房屋、恢复原状，褚菲多次催告刘博交纳拖欠物业费和供暖费，但刘博均以各种理由拖延拒不缴纳，5月7日是褚菲与刘博约定退房最后期限，但刘博既未结清费用亦未联系褚菲委托中介办理退房手续恢复房屋原状，因褚菲不在西安，刘博谎称钥匙丢失，但中介之前拍摄视频可以确认刘博将房屋内部分高价值物品搬离，5月11日褚菲进入房间发现刘博留下大量垃圾并污损房屋设备。刘博辩称其提前退租系经褚菲同意，搬离房屋之后存在垃圾系属正常，刘博提前一个月即腾空房屋并将钥匙交给中介，房屋肯定是在合同到期前腾空。关于刘博未交纳水电费、暖气费的原因是根据合同第五条，可以押金抵扣，刘博交纳1600元押金足以抵扣。褚菲所称违约不成立，本案属不可抗力，褚菲可将房屋再行出租给他人，不会对褚菲造成损失。且褚菲微信已说明刘博交清相关费用后即可搬离。褚菲向一审法院起诉请求：1.判决刘博支付房屋租金9600元、2020年1月3日至3月物业费278元、2019年供暖费1277.64元、违约金1600元，合计12755.64元。2.诉讼费用由刘博负担。一审法院认定事实如下：褚菲、刘博于2019年11月8日签订《房屋租赁契约》，约定刘博自2019年11月8日至2021年11月7日租赁褚菲位于西安市新城区XX路XX栋XX单元XX房屋，租金每半年交纳一次，每月房租1600元，押金1600元。合同签订后，刘博交纳2019年11月8日至2020年5月8日房屋租金9600元，房屋押金1600元。2020年4月2日、4日，褚菲、刘博在微信聊天中商定：刘博第二天将房屋钥匙放到中介，押金刘博也不要了，褚菲同意并让刘博抓紧搬家，并承诺有合适的转租出去，照样退刘博押金。现房屋为空置。一审庭审中，褚菲称刘博提供的微信聊天记录不全面，但褚菲并未提供全面的微信聊天记录。一审法院认为，褚菲、刘博签订的房屋租赁合同，内容、形式合法，当事人意思表示真实，为有效合同。刘博在租赁房屋后，因疫情影响，不愿再继续租赁，向褚菲提出解除合同，也不要求褚菲退还押金，可折抵物业费和暖气费，褚菲也同意，并承诺在能转租的情况下退还刘博押金，现褚菲要求刘博交纳2020年5月8日至11月8日半年租金，与事实不符，不予准许；要求刘博支付物业费、暖气费，因褚菲并未向物业部门交纳该费用，故褚菲不能向刘博主张此权利；要求刘博支付违约金，因刘博并未违约，褚菲此项请求也不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，判决：驳回原告褚菲的全部诉讼请求。诉讼费119元，减半收取59元，由褚菲负担。二审审理中，褚菲称涉案房屋其已于2020年7月出租给他人，一审查明其余事实属实。二审审理中，刘博同意以押金抵扣涉案房屋2020年1月至6月物业费等556.2元及暖气费638.82元。另，二审中褚菲提交涉案房屋照片，证明刘博搬离房屋时未将屋内物品腾空遗留有杂物等，刘博对此予以认可，褚菲还提交了其与刘博微信聊天记录，刘博亦予以认可。本院认为，当事人协商一致可以解除合同，根据本案褚菲、刘博微信聊天记录，可以认定双方已就涉案租赁合同履行至2020年5月8日解除达成一致。合同解除后，尚未履行的终止履行，褚菲、刘博租赁合同解除，刘博作为承租人理应向出租人及时腾交房屋，但根据本案审查情况刘博在搬离房屋时未与褚菲办理交接手续也未将房屋内物品完全清腾，故刘博应当承担相应责任，本案二审审理中，褚菲认可涉案房屋于2020年7月再行出租，故本院对褚菲要求刘博承担2020年5月9日至6月30日期间房屋租金损失2787.9元的主张予以支持，褚菲要求刘博支付其余租金的主张，依据不足，不予支持。至于褚菲二审主张物业费、暖气费合计1195.02元，刘博同意自其预付的1600元保证金中抵扣，本院予以采纳。另外，综合考虑涉案合同系双方协商一致解除，且刘博欠交物业费、暖气费以保证金抵扣，同时对于涉案房屋空置期间租金已由刘博负担的实际情况，褚菲主张违约金1600元不予支持。综上所述，刘博应向褚菲支付2382.9元（2787.9元+1195.02元-1600元）。综上所述，褚菲的上诉请求部分成立，应予支持，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4369号民事判决；二、刘博于本判决生效之日起十五日内支付褚菲2382.9元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费119元（褚菲已预交），减半收取59元，由褚菲负担48元，刘博负担11元；二审案件受理费119元（褚菲已预交），由褚菲负担97元，刘博负担22元。（刘博应负担部分与判决款项一并给付）。本判决为终审判决。  审 判 员  师   婷 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  程   姣   1