湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1128民初962号 原告（反诉被告）：唐美娟，女，汉族，1963年4月1日出生，湖南省新田县人，退休职工，住新田县。 原告（反诉被告）：赵星月，女，汉族，1968年10月23日出生，湖南省新田县人，城镇居民，住新田县。 委托诉讼代理人：成火龙，湖南火龙联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田丰，湖南火龙联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢小芬，女，汉族，1978年10月15日出生，湖南省新田县人，城镇居民，住新田县。 委托诉讼代理人：黄仙阳，新田县滨江法律服务所法律工作者。 第三人：何贵生，男，汉族，1973年4月16日出生，湖南省新田县人，城镇居民，住新田县。 原告唐美娟、赵星月与谢小芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，7月16日依被告谢小芬的申请本院通知何贵生作为当事人参加诉讼。本案适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐美娟、赵星月及其委托诉讼代理人成火龙、被告谢小芬及其委托诉讼代理人黄仙阳、第三人何贵生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐美娟、赵星月向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即一次性支付原告车库尾款60000元;2、判令被告因违约应支付违约金50000元；3、判令被告承担诉讼费用和原告聘请律师费用6000元。事实与理由：2019年8月，二原告将位于新田县龙泉镇东溪街西侧龙家花园1栋164号住房及车库1间转让给被告，车库作价120000元。2019年12月13日交房时发现原房主抵押给了他人，无法立即交付给被告使用。原被告当时动产协议：由原告暂时退给被告120000元，在车库卖方与第三方纠纷处理后，买方一次性将车库120000元打入卖方账户，双方不得违约，如违约承担违约金50000元。当时原告退给被告现金60000元，下欠60000元立下欠条，车库与第三方处理妥当并交付被告管业后，被告不信守约定，经原告多次催讨，仍未将60000元一次性交付给原告。请求法院支持原告诉讼请求。 被告谢小芬辩称：1、原告赵星月不是407号房的权利人，不是本案适格主体；2、原告诉称不是事实，住房及车库是原告唐美娟及第三人转让给被告的，没有赵星月的名字，车库作价120000元，第三人也没有委托唐美娟、赵星月处理转让事宜，只是2019年3月18日委托唐美娟协助被告办理龙家花园407房和164车库的不动产权证登记手续；3、本案不是被告违约，而是原告多次严重违约。2019年12月13日原告在协议中承认一库二卖，签订协议时约定原告退还120000元，原告说钱不够，写了60000元欠条给被告，构成违约，欠条上写明2020年5月20日前还清，但到了5月20日又没有给被告下欠的60000元，构成违约。协议上写明在车库买方与第三方纠纷处理后，买方一次性将车库120000元打入卖方账户，但一直到现在该车库的第三方纠纷原告也未处理好，该车库还在第三方管理使用中，要到2020年8月20日该车库才能搬出，这是原告和当事人严重违约。 被告（反诉原告）于2020年9月9日向本院提出反诉请求：1、驳回原告赵星月的主体资格；2、由反诉被告赔偿反诉原告违约金50000元；3、由反诉被告赔偿反诉原告经济损失10000元；4、诉讼费用及反诉费由反诉被告承担。 经本院审理明如下法律事实： 2019年3月18日，第三人何贵生将位于新田县龙泉镇东溪街西侧龙家花园1栋164号住房及车库（杂房）407号转让给原告唐美娟、赵星月。后唐美娟、赵星月委托中介机构新田县君达地产咨询有限公司出售该房产，第三人何贵生向唐美娟出具办理不动产权证转移登记手续。2019年5月27日，唐美娟及第三人何贵生（以卖方）与谢小芬（以买方在中介签订《房屋买卖合同》，约定卖方将龙泉镇东溪街西侧龙家花园1栋164号住房及车库（杂房）407号以608000元的价格转让给谢小芬。2019年7月29日，唐美娟及第三人何贵生协助将龙家花园1栋164号住房及车库（杂房）407号办理到谢小芬名下，164号住房不动产登记为(2019)新田县不动产权第0002408号，车库为(2019)新田县不动产权第0002409号。唐美娟、赵星月与谢小芬在交房时发现407号车库（杂房）被第三人何贵生与黄海燕签订《房地产转让合同》，车库现由黄海燕在使用无法立即交付给被告使用。2019年12月13日，唐美娟、赵星月与谢小芬经协商签订了《协议》，该协议约定：在不知情情况下车库存在一库二卖，车库作价120000元，现卖家即唐美娟、赵星月退还120000元整车库费用，在车库卖方与第三方纠纷处理后，买方一次性将车库120000元打入卖方账户，双方不得违约，如违约承担违约金50000元整。协议签订后经双方协商，唐美娟、赵星月退给谢小芬30000元，谢小芬原欠唐美娟、赵星月住房尾款30000元抵作退款，余款60000元唐美娟、赵星月向谢小芬立下欠条，欠条载明：今欠到龙家花园1栋407号房主（谢小芬）车库尾款陆万元整，现约定2020年5月20日前还清，欠款人赵星月、唐美娟。2020年5月20日，唐美娟、赵星月通过中介新田县君达地产咨询有限公司工作人员联系谢小芬，退款延迟一个月即到6月20日，谢小芬予以同意。2020年6月20日，唐美娟、赵星月又通过中介新田县君达地产咨询有限公司工作人员找谢小芬协商，谢小芬提出唐美娟、赵星月已构成违约要求承担违约金，双方未达成协议。2020年7月2日，唐美娟、赵星月向本院提起诉讼，要求被告谢小芬给付车库尾款及承担违约责任。2020月7月29日，审判人员到现场查看，发现407号车库仍由案外人黄海燕堆放烟酒。2020年8月20日左右，第三人将407号车库钥匙交与唐美娟。2020年9月9日，庭审中，原告唐美娟、赵星月当庭将407号车库钥匙交与被告谢小芬。 上述事实，有原告（反诉被告）提交的证据：何贵生与唐美娟、赵星月《协议书》《邮政银行对账单》《收据》《房屋买卖合同》《授权委托书》、谢小芬与唐美娟、赵星月《协议》、证人周知华、李思利出庭证言，被告（反诉原告）提交的证据《房屋买卖合同》二份、《建设银行交易明细》《授权委托书》《不动产权证书》二份、《协议》《欠条》、何贵生与黄海燕《房地产转让合同》等及原、被告当庭陈述等予以证实，足以认定。 本院认为，本案争执焦点为：一、原、被告在履行房屋买卖合同中谁构成违约？双方在协议中约定违约损失50000元是否过高？二、原告赵星月是否为适格主体。 一、原、被告在履行房屋买卖合同中谁构成违约？双方在协议中约定违约损失50000元是否过高？ 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，应按照合同全面履行相应的义务。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》，办理不动产权登记后，在交付时发现涉案车库因第三人何贵生原因被他人使用，原告唐美娟、赵星月与被告谢小芬经协商签订《协议》，协议约定在车库卖方与第三方纠纷处理后，买方一次性将车库120000元打入卖方账户。协议签订后，唐美娟、赵星月退还60000元，余款60000元，唐美娟、赵星月向谢小芬立下欠条，欠条约定2020年5月20日前还清。《协议》和欠条的约定是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。到约定时间即2020年5月20日，唐美娟、赵星月没有交付车库及将余款退还给谢小芬，但唐美娟、赵星月通过中介机构工作人员联系谢小芬，谢小芬同意延迟一个月期限，双方重新达成协议。到延迟时间6月20日，唐美娟、赵星月仍没有将车库交付被告（反诉原告）使用，也未将余款退还给谢小芬退还被告（反诉原告），唐美娟、赵星月的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当承担违约责任。唐美娟、赵星月与谢小芬在《协议》中约定：双方不得违约，如违约承担违约金50000元整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款,“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案违约损失为逾期交付车库使用和逾期退款的实际损失，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合酌情确定由原告（反诉被告）唐美娟、赵星月支付反诉原告谢小芬违约损失12000元。故，对反诉原告主张“由反诉被告赔偿反诉原告违约金50000元，赔偿反诉原告经济损失10000元”的诉讼请求，本院部分予以支持。对原告（反诉被告）提出“违约金过高，由法院裁决”的辩解意见，本院予以采信。原告唐美娟、赵星月已于2019年7月29日协助将车库不动产权登记到被告谢小芬名下，又于2020年9月9日将涉案车库钥匙通过审判员交与被告谢小芬，此时双方车库房屋买卖合同义务原告唐美娟、赵星月已经履行完毕，被告应将车库买卖尾款交付给原告唐美娟、赵星月。故，原告唐美娟、赵星月主张“被告一次性支付原告车库尾款60000元”的诉讼请求，本院予以支持。在原告唐美娟、赵星月与被告谢小芬车库买卖合同中，原告唐美娟、赵星月未提供证据证实，被告谢小芬存在违约行为，故原告唐美娟、赵星月主张“被告违约应支付违约金50000元和聘请律师费用6000元”的诉讼请求，与客观事实不符，本院不予支持。 二、原告赵星月是否为适格主体？ 第三人何贵生与原告唐美娟、赵星月签订《协议书》，双方均确认2019年3月18日第三人将位于新田县龙泉镇东溪街西侧龙家花园1栋164号住房及车库（杂房）407号转让给原告唐美娟、赵星月，虽然与谢小芬签订《房屋买卖合同》赵星月没有在合同上签名，但签订《协议》时赵星月作为卖方在协议上签名以及向谢小芬出具欠条也作欠款人在欠条上签名，谢小芬均认可并接受欠条，未提出异议。故，赵星月是本案适格主体，反诉原告提出“驳回原告赵星月的主体资格”的主张，与法律不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告谢小芬在本判决生效后十日内给付原告唐美娟、赵星月车库转让款60000元; 二、由反诉被告唐美娟、赵星月在本判决生效后十日内给付反诉原告谢小芬违约损失12000元； 以上一、二项相抵扣，由被告谢小芬给付原告唐美娟、赵星月48000元。 三、驳回原告唐美娟、赵星月其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告谢小芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2620元，由原告唐美娟、赵星月承担1320元，由被告谢小芬承担1300元。反诉案件受理费1300元，由反诉原告谢小芬承担400元，反诉被告唐美娟、赵星月承担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  邓晓胜 人民陪审员  杨骥彪 人民陪审员  李井才 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  赵彩云 书 记 员  何枫蓉 附本民事判决书所援引的法律条文原文如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。