河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初3803号原告（反诉被告）：薛小利，女，汉族，1989年12月8日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：应伟托，男，汉族，1985年10月11日出生，住河南省漯河市郾城区，系原告丈夫。委托诉讼代理人：冯士源，河南强人律师事务所律师。被告:李明源，男，汉族，1988年6月16日出生，户籍地黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：时胜涛，河南恩达律师事务所律师。原告（反诉被告）薛小利与被告（反诉原告）李明源租赁合同纠纷一案，本院2020年8月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛小利及其委托诉讼代理人冯士源，被告（反诉原告）李明源的委托诉讼代理人时胜涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛小利提起民事诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告2019年12月18日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金暂计5000元（租金标准按照每月1200元，2020年6月26日计算至合同解除之日）；3、判令被告赔偿租住期间房屋漏水造成的损失赔偿款10000元；4、被告向原告支付违约金3000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于漯河市苏荷红馆1号楼1306室房屋，租赁用途为居住，租赁期限为2019年12月25日至2020年12月25日，租金为每月1200元，每季度末提前十天预交下一季度租金。并约定被告拖欠租金持续达一个月的，甲方有权终止合同、收回房屋，并没收保证金，同时被告还应按照逾期期间100元/日的标准向原告支付违约金。合同签订后，经原、被告与居间方经纪人共同对房屋进行了验收，确认屋内物品与合同约定一致、房屋质量符合标准后，原告按照合同约定向被告交付了房星。被告在承租期内交付了两期共6个月房租后，于2020年6月29日借故要求原告为其减免房租，在被原告拒绝后便拒绝交纳后续租金。另外，在被告对租赁房屋占有使用期间租赁房屋发生漏水，漏水发生后被告既未及时维修也未通知原告，致使租赁房屋卫生间泡水毁损后水渗漏至楼下，造成12楼、11楼邻居房屋发生部分损坏。在事故发生后，被告拒不履行维修义务，原告为防止损失进一步扩大，委托河南岚翠建筑装饰工程有限公司对租赁房屋及受损的1206、110号房屋进行维修并垫付了10000元维修费用。综上所述，被告的违约行为严重违反了其合同义务，应当依法承担违约责任，赔偿原告的损失，望法院依法支持原告诉请。针对原告的本诉，被告李明源辩称：一、李明源在租赁合同履行期间不存在任何违约行为，薛小利起诉所称与事实不符，本案系因薛小利出租房屋存在质量问题造成，与李明源无关。本案中房屋漏水系因薛小利出租房屋的卫生间装修墙砖出现问题，引发墙砖脱落。墙砖脱落时砸断水龙头引发水管漏水。同时因为卫生间防水也存在问题，防水质量不达标，造成卫生间的水向楼下渗。渗水的原因和结果与李明源租赁房屋没有因果关系，损害的后果应由出租人薛小利自己承担。二、李明源不存在拖欠租金情况，薛小利请求支付租金和逾期违约金无事实和法律依据。2019年12月18日双方签订房屋租赁合同，合同约定租赁时间从2019年12月25日开始计算，按季度支付。当时李明源向薛小利支付了1200元押金和3个月租金3600元，后又支付3个月租金3600元，租赁费用支付6月24日。卫生间墙砖5月15日前脱落，薛小利之后又需要重新装修房屋，在此期间李明源基本无法在房屋居住。因为房屋墙砖存在脱落情况，再加上房屋又重新装修，涉案房屋无法保障正常居住生活环境，李明源在6月份租赁时间结束之前及时通知薛小利和中介公司工作人员顿文翔解除合同，搬离租赁的房屋，并将钥匙放到房屋之内。之后又让该中介人员重新租赁房屋，李明源不存在拖欠房屋租金，更不存在约行为，薛小利对答辩人的诉讼请求令人无法理解。三、李明源在租赁房屋之后因为不可抗力(疫情)在黑龙江居家隔离不能外出，无法正常在本案租赁房屋居住生活不存在过错，此外关不关水管总阀门也不是本案楼下渗水的原因。李明源2020年1月份返回黑龙江老家过年，适逢疫情爆发被社区要求居家隔离，社区出具了被告截至2020年5月未离开社区的证明，依据《合同法》第117条因不可抗力不能在租房屋居住生活，李明源自身不存在过错。四、薛小利起诉李明源赔偿二次装修费用10000元没有事实和法律依据。渗水导致楼下两层住户装修损失李明源不存在过错或者违约。相反系因薛小利卫生间墙砖和防水质量同时存在问题造成，作为房屋出租人应保证出租房屋质量合格。房屋质量问题产生损失理应由其自己承担，与租赁方李明源无关。李明源与薛小利双方在2020年6月底合同解除，并且李明源也搬离了房屋，薛小利在变更起诉状中也予以确认，所以法院不应再判令双方签订的房屋租赁合同解除，只应依法确认双方解除合同的事实。以此为基础，薛小利在要求李明源支付搬离之后的房屋租金依法无据。李明源在租赁房屋期间不存在违约行为，本案发生的房屋漏水系因薛小利出租房屋装修质量存在问题引发，并不是李明源实施了违反租赁合同的内容或行为。综上，李明源认为薛小利起诉请求无事实和法律依据，恳请贵院依法查明事实，驳回起诉。被告李明源依法提起反诉，请求依法判令：1、确认反诉原告李明源与反诉被告薛小利签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令反诉被告薛小利退还反诉原告预交的保证金1200元，返还未实际使用租赁房屋支付的第二季度租金3600元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年12月18日，李明源通过漯河市伟宏二手房交易有限公司的中介人员顿文翔租住薛××利××漯河市郾城区苏荷红馆1号楼1306室的房屋，并签订《房屋租赁合同》。合同约定，每月租金1200元，三个月一期，租赁期为一年，保证金1200元。薛小利收到李明源交纳押金1200元后出具了收据。2020年1月份李明源从漯河返回黑龙江老家过年，适逢疫情爆发，被社区要求居家隔离，社区出具了李明源截止2020年5月未离开社区的证明，李明源于2020年3月20日以微信转账的方式支付租金3600元。支付第二季度租金后李明源并未实际居住生活，同时由于房屋质量出现问题，再加上薛小利需要对租赁房屋进行装修，薛小利房屋设施不完善，达不到继续对外出租经营条件，李明源无法继续租赁。在此基础上，李明源已经告知薛小利和中介人员解除合同，同时让中介人员又重新租赁房屋使用。由此薛小利收取房屋租金应予以返还。李明源请求解除租赁合同，并搬离房屋，薛小利应将收取1200元保证金一起退还。为维护李明源自身合法权益，特向贵院提起上述反诉请求，恳请贵院查清事实，支持反诉人的反诉请求。反诉被告薛小利辩称：一、本案中承租人不享有合同解除权，其向出租人单方通知解除的行为不能产生合同解除的效力。本案反诉人与被反诉人双方在平等自愿基础上签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同法的规定，合同的解除有两种形式即《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除及第九十四条规定的法定解除，另根据《最高人民法院研究室对(关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二))第24条理解与适用的请示的答复》(2013年6月4日，法研【2013179号】规定:当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，反诉人作为租赁合同违约方，在即不符合约定解除的条件，也不具备法定解除情形的情况下单方向被反诉人发出解除合同的意思表示，并不会发生合同解除的法律效力。二、反诉人作为租赁合同违约方，应当依法履行交付房租的合同义务，并承担合同约定的违约责任。反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，《合同法》第八条规定:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。反诉人应当履行合同义务，按时缴纳房租。反诉人在未与被反诉人协商退租的情况下，恶意拖欠租金，属于单方违约，按照《房星租赁合同》第十一条对于违约责任的约定，反诉人应当向被反诉人支付违约金，其已经交付的保证金被反诉人也无需返还。三、反诉人在承租期间使用不当造成租赁房屋及楼下房屋损坏，应对由此造成的损失进行赔偿。反诉人所称房屋出现质量问题承租人未及时维修是歪曲事实混淆黑白。本案双方在签订租货合同时，被反诉人与居间方漯河市伟宏二手房交易有限公司工作人员顿文翔一起陪同反诉人对租赁物进行了查看验收，三方共同确认租赁房屋质量合格后才对房屋进行了交接。系因反诉人在租赁期间使用不当，造成卫生间漏水，对租赁房屋和楼下房屋造成了损坏。因事态紧急，在被反诉人多方联系反诉人未果的情况下，为防止损失进一步扩大，在物业人员的协助下对损坏的各处房屋先行进行了维修。根据《合同法》第二百一十九条:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”之规定，以及《房屋租赁合同》第七条第3款:“因乙方原因造成房屋损坏由乙方负责修缮:造成甲方损失的乙方应赔偿”的约定，反诉人应当对该部分损失承担赔偿责任，赔付被反诉人垫付的维修费用。综上所述，反诉人的反诉请求既与案件事实不符，又与法律规定相悖，请求法院依法驳回反诉人的全部诉讼请求，并支持被反诉人的全部本诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的证据及庭审情况,本院确认本案事实如下：2019年12月18日，薛小利（甲方）与李明源（乙方）在居间方漯河市宏伟二手房交易有限公司（丙方）居间下，签订书面房屋租赁合同一份，该份合同约定，薛小利将其拥有的苏荷红馆1号楼1306室的房屋（建筑面积60平方米）出租给李明源使用；租赁期间为12个月，2019年12月25日起薛小利将房屋交付给李明源使用，至2020年12月25日收回；合同签订后1个工作日内薛小利将房屋交付给李明源；租金为每月1200元，每季交付一次房租（提前10天支付次季度房租）；在租赁合同签订的当天，李明源向薛小利交付租赁保证金1200元，协议履行完毕后由薛小利返还；水、电、煤气、物业费、租赁税由李明源承担，修缮房屋是薛小利的义务，以保证李明源居住安全和正常使用，因李明源原因造成房屋损坏由李明源负责修缮，造成薛小利损失的，李明源应赔偿，薛小利确实无力修缮或者不能及时修缮的，经薛小利同意后李明源可以先行修缮，李明源支付的修缮费用可以充抵租金；薛小利延迟交付房屋超过十日、薛小利没有及时修缮房屋影响房屋正常使用的，李明源可以终止合同，薛小利双倍返还李明源保证金；李明源利用承租房屋进行非法活动、损害公共利益的，拖欠租金持续一个月的，薛小利可以终止合同，收回房屋，并没收保证金；任何一方非因本租赁合同相对方的原因提前终止合同时需要提前一个月告知相对方；李明源、薛小利分别向居间人支付佣金600元；若薛小利未按时交付出租房屋给李明源使用，每迟延一日，薛小利按照100元/天的标准向李明源支付违约金，若违约金不足抵付李明源损失的，薛小利另行予以赔偿，如果李明源逾期交付租金，除仍应及时如数补交租金外，还应按照100元/天的标准向薛小利支付违约金，薛小利在租赁期内提前解除本协议的，薛小利双倍返还李明源交付的保证金，李明源在租金期内提前解除本租赁协议的，李明源交付的保证金甲方不予退还；因不可抗力及房屋拆迁的原因导致本合同无法继续履行的，双方互不承担责任。协议签订后，双方开始履行协议。2020年11月2日，漯河市苏荷物业服务有限公司出具书面证明，称2020年5月24日上午8时左右，本物业管理办公室接到苏荷红馆小区1号楼1206、1106户业主电话，称其屋顶漏水。本公司第一时间指派工作人员前去查看，经查看得知系1号楼1306户屋顶漏水渗透至楼下，本公司工作人员遂联系1306户业主薛小利女士。薛小利女士赶到后称其已经将1306房屋地外出租，经多次尝试联系承租人未果后，薛小利女士及其家人在本公司工作人员陪同下打开1306房门进入室内。据本公司工作人员反映，现场情况为：室内电源被关掉，全部门窗紧闭气压低闷，卫生间水龙头漏水导致室内墙壁、地面多次侵泡。在本公司工作人员协调下，薛小利及其家人委托装修公司对1306及1206、1106户浸水损坏部分进行了维修。漯河市苏荷物业服务有限公司系为苏荷红馆小区提供物业服务的物业管理公司。薛小利的丈夫应伟托委托河南岚翠建筑装饰工程有限公司对苏荷红馆1号楼1106、1206、1306号房屋进行了维修，为进行维修，薛小利（应伟托）支付费用10000元。薛小利另提交证据称，涉案房屋购买于2015年5月，交房于2016年8月，新装修至今不足三年，在被告租赁时房屋质量不存在任何问题。同时，薛小利称，2020年6月29日，李明源还在租赁房屋内正常居住，并通过微信与薛小利协商后续房租的交纳问题。李明源称合同签订时向薛小利支付了1200元押金和3个月租金3600元，后又支付3个月租金3600元，租赁费用支付至6月24日。租赁房屋卫生间墙砖在2020年5月15日前脱落，薛小利之后又需要重新装修房屋，在此期间李明源基本无法在房屋居住。因为房屋墙砖存在脱落情况，再加上房屋又重新装修，涉案房屋无法保障正常居住生活环境，李明源在6月份租赁时间结束之前及时通知薛小利和中介公司工作人员顿文翔解除合同，搬离租赁房屋。同时，李明源称2020年1月份其返回黑龙江老家过年，适逢疫情爆发被社区要求居家隔离，截至2020年5月未离开社区，在租赁房屋之后因为不可抗力(疫情)在黑龙江居家隔离不能外出，无法正常在本案租赁房屋居住生活不存在过错，此外关不关水管总阀门也不是本案楼下渗水的原因，李明源认为其自身不存在过错，渗水导致楼下两层住户装修损失系因薛小利房屋卫生间墙砖和防水质量同时存在问题造成，房屋质量问题产生损失理应由其自己承担，与租赁方李明源无关。李明源因此提起反诉。双方因发生争议，遂诉至本院。本院认为，一.李明源是否能够依据不可抗力作为抗辩理由，确认租赁合同已经解除。通俗意义上理解，对于合同双方来说，不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。2020年1月发生的新冠肺炎疫情系突发公共卫生事，为了保护公众××政府部门采取了相应疫情防控措施，公众也在按照疫情防控措施的要求安排自己的日常生活。对于因此不能履行合同的当事人来说，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。李明源与薛小利合同中明确约定“因不可抗力及房屋拆迁的原因导致本合同无法继续履行的，双方互不承担责任”，李明源2020年1月份返还其户籍地后，但李明源已交纳了2020年3月25日至2020年6月25日期间的房屋租金，因疫情防控需要，李明源实际上未使用租赁房屋，在李明源返还本地后，因房屋处于维修状态，李明源通知薛小利和中介公司工作人员解除合同，搬离租赁房屋。李明源依据不可抗力提出解除合同符合双方合同的约定，双方的合同在李明源于2020年6月份搬离后租赁的房屋后实际上已经解除，按照双方协议的期限，本院对此认定为2020年6月25日已经解除。薛小利与李明源原租赁合同中约定的权利义务因合同解除均不再履行。对于李明源交纳的租赁1200元，应当由合同相对方薛小利予以退还。2．李明源交纳的3600元租金是否应当退还。2020年3月份至2020年6月份期间的租金，李明源虽因疫情防控需要而未实际居住使用，但在此期间双方租赁合同仍在履行期内，李明源实际上于2020年6月份即双方所称的第二季度租赁期届满后搬离房屋，故，李明源应当承担在此期间的租赁费用，李明源已经交纳的租赁费薛小利无需退还。3.薛小利主张李明源赔偿二次装修费用10000元赔偿请求是否应当支持。本案中，有证据证实，因薛小利出租给李明源的房屋渗水导致楼下两层住户损坏，薛小利支付了维修三间房屋的装修费用10000元。房屋损坏系薛小利房屋水龙头漏水，导致室内墙壁、地面侵泡所致，但并不能从现有证据中证实水龙头漏水的原因系卫生间墙砖和防水质量存在问题造成还是因李明源使用房屋不当所造成，本院亦无法以此确定需要承担责任的责任人。如薛小利确有证据证实其损失确为李明源造成而李明源确实需要对此承担责任的，可另行通过合法途径主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认薛小利与李明源签订的房屋租赁合同已于2020年6月25日已经解除。二、薛小利须于本判决生效后五日内，向李明源退还租赁押金1200元。三、驳回原告薛小利的其他本诉诉讼请求。四、驳回被告李明源的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费减半收取130元，反诉诉讼费减半收取50元，合计180元,由薛小利负担150元，由李明源负担30元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提交副本,上诉于漯河市中级人民法院。审判员  叶亚奇二〇二〇年十一月二十四日书记员  冯晓爽