安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终1400号 上诉人（原审被告）:徐彩虹，女，1974年3月31日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。 被上诉人（原审原告）:马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区东湖碧水湾****。 法定代表人：胡丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁慧纷，该公司员工。 原审被告：薛勇，男，1974年11月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 上诉人徐彩虹因与被上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称马鞍山中百物业公司）、原审被告薛勇物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初1687号民事判决，向本院提出上诉。本院2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐彩虹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案上诉费由马鞍山中百物业公司负担。主要事实和理由：一是马鞍山中百物业公司没有对案涉房屋渗水承担维修义务、物业管理服务存在诸多瑕疵，造成业主生活重大不便和隐患，一审法院认定事实不完整，仅扣减10%物业服务费过低，至少应酌定扣除30%以上物业服务费用为适当。二是物业服务合同中约定每半年交纳一次物业服务费用，该约定系对不断新发生的物业服务费用予以定期付款，并非是对已经发生的物业费用约定分期给付，故对每一次半年期应交纳的物业费用结算均应分别适用三年诉讼时效的规定，一审法院认定马鞍山中百物业公司主张的物业费用未超过诉讼时效，明显属于适用法律不当，依法应予撤销一审判决，并予以改判。 马鞍山中百物业公司辩称，1.一审法院已经考虑了物业服务瑕疵，对物业费进行了适当减免；2.墙壁维修不属于物业服务范围。3.该公司一直在为涉案小区提供物业服务，期间通过多种方式向业主主张物业费，法院在一审前也组织过调解，现起诉主张物业费并未超过诉讼时效。 马鞍山中百物业公司向一审法院起诉请求：1.判令薛勇、徐彩虹支付物业服务费8055元；2.支付滞纳金40元；3.本案的诉讼费由薛勇、徐彩虹承担。 一审法院认定事实：2008年5月15日马鞍山中百物业公司作为乙方与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司作为甲方签订一份《东湖碧水湾前期物业服务合同》。2012年4月29日、2015年1月1日，马鞍山中百物业公司作为乙方与东湖碧水湾业主委员会作为甲方签订两份物业服务合同。三份合同约定：物业管理服务期限分别自2008年5月31日至2013年5月31日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，本合同自动终止；2012年1月1日至2015年1月1日止；2015年1月1日起至2017年12月31日止；2015年1月1日合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前两个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前两个月书面通知甲方，并在新的物业管理企业接管本物业项目15日内办理交接手续。甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方自愿继续，视为此合同自动延续。乙方提供的物业管理服务的范围为：标的物之物业的共用部分的日常维修养护管理等。物业收费标准：多层住宅为每月每平方米0.48元。物业服务费的收取，《前期物业服务合同》约定：物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每缴费年度1月1日至7月1日前履行交纳义务；2012年1月1日《物业服务合同》约定：物业管理服务费应于每半年向乙方缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，缴纳欠费总额千分之5作为滞纳金。2015年《物业服务合同》约定：物业服务费应于每半年向物业公司交纳。如业主未按其拥有的房屋建筑面积及本合同约定的物业服务费标准和时间交纳费用的，物业公司有权向业主催交并从逾期之日起按物业费总额的每月3%交纳违约金。2017年12月31日物业服务期限届满后，马鞍山中百物业公司按2015年1月1日签订的物业服务合同相关条款约定，至今仍为东湖碧水湾小区提供物业服务。薛勇、徐彩虹是案涉房屋业主，其物业形式为多层住宅，面积为120.73平方米。薛勇、徐彩虹欠马鞍山中百物业公司2008年5月31日至2019年12月31日物业费。按约定该期间的物业费应为8055元（每月每平方米0.48元*120.73平方米*139个月，取整数），现马鞍山中百物业公司当庭将物业费由8055元变更为7997元，应以7997元来认定。 一审法院认为，马鞍山中百物业公司与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同，与东湖碧水湾业主委员会签订的两份物业服务合同对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，体现了三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当合法有效，对小区全体业主具有约束力。自合同履行至今，马鞍山中百物业公司为小区业主提供了物业管理服务，薛勇、徐彩虹是案涉小区业主，因此马鞍山中百物业公司有权向薛勇、徐彩虹收取物业服务费。马鞍山中百物业公司提供的服务存有瑕疵如对小区其他业主擅自在草坪上种菜的行为阻止不力，可酌情减少物业费（10%）。即薛勇、徐彩虹应支付马鞍山中百物业公司物业服务费7997元中的90%计款7197元（取整数）。按服务合同约定业主应于每半年交纳物业费，属于分期付款的性质。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条规定：同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，由于双方当事人未约定最后一期履行债务的期限，故对徐彩虹提出的马鞍山中百物业公司主张的物业费超过诉讼时效的辩解意见不予以采纳。薛勇经法院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视其放弃抗辩权。遂判决：一、薛勇、徐彩虹于判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市马鞍山中百物业公司管理有限公司2008年5月31日至2019年12月31日间的物业费7197元。二、驳回马鞍山市中百物业管理有限公司其他诉讼请求。案件诉讼费用减半收取25元，由马鞍山市中百物业管理有限公司负担3元，薛勇、徐彩虹共同负担22元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，综合徐彩虹的上诉请求及马鞍山中百物业公司的答辩意见，本案二审争议焦点是一审判决薛勇、徐彩虹支付马鞍山中百物业公司2008年5月31日至2019年12月31日间的物业管理服务费7197元是否正确。一、薛勇、徐彩虹与马鞍山中百物业公司对双方之间存在物业服务合同关系均无异议，马鞍山中百物业公司应当按照合同约定完全履行物业管理服务义务，薛勇、徐彩虹作为业主应当按合同约定支付物业管理服务费用。二、物业服务合同系持续履行的合同，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有持续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。马鞍山中百物业公司一直在为涉案小区提供物业服务，并未撤离，现通过诉讼方式向薛勇、徐彩虹主张物业服务费并未超过诉讼时效。三、一审法院认定马鞍山中百物业公司在物业服务和公共区域管理方面存在瑕疵，马鞍山中百物业公司没有提起上诉，应视为认可一审判决，可以认定一审判决所列违约行为属实，而薛勇、徐彩虹也没有按照合同约定及时支付物业管理服务费用，亦属违约，根据合同法的规定，双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一审法院基于马鞍山中百物业公司的物业服务与管理存在瑕疵，酌定薛勇、徐彩虹按约定的90%计付物业费7197元（7997元×90%），各自责任认定较为公允，应予维持。四、马鞍山中百物业公司应及时采取有效补救措施消除物业服务与管理中存在的瑕疵，全面履行约定和法定的维修、养护、管理和维护义务。五、本案审理的是马鞍山中百物业公司以薛勇、徐彩虹拖欠物业费为由提起的物业服务合同纠纷，如徐彩虹认为马鞍山中百物业公司未履行物业服务和管理义务损害了其合法权益，应另行主张权利。 综上所述，徐彩虹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由徐彩虹负担。 本判决为终审判决。 审判长  费长城 审判员  吴静旻 审判员  郝静静 二〇二〇年十一月十日 法官助理艾海涛 书记员倪清怡 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。