湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14336号原告：王娟，女，土家族，1979年7月26日出生，户籍地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李慠，广州金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊建武，广州金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告：湖南省晟铭房地产发展有限公司，住所地：长沙市芙蓉区芙蓉中路二段**顺天财富中心**，统一社会信用代码：91430100794712973N。法定代表人：曾支元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建新，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：向征，湖南见田律师事务所律师。原告王娟诉被告湖南省晟铭房地产发展有限公司（简称“晟铭房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。长沙市岳麓区人民检察院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条之规定，支持原告起诉，并向本院提交了《支持起诉书》。原告王娟委托诉讼代理人李慠、熊建武及被告晟铭房地产公司委托诉讼代理人王建新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《长沙市商品房买卖合同》约定办妥位于岳麓区××路××号××大厦××号房屋不动产权属证书；2、判令被告支付逾期办证违约金1807.61元给原告（2019年6月22日至2020年9月31日期间，逾期466天，被告应支付逾期办证违约金387900元×0.00001×466＝1807.61元），后续逾期办证违约金按相同标准计算至到办妥514号房屋不动产权属证书之日。事实和理由：2013年11月15日，原告与被告签订了《ＸＤ130084161长沙市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于岳麓区××路××号××大厦××房屋。原告交纳了购房款994243元及相关费用，但被告迟迟未能按照约定为原告办理土地使用权证和房屋所有权证（现已统一为房屋不动产权属证书），原告遂起诉至长沙市岳麓区人民法院，案号为（2016）湘0104民初3432号，2016年10月28日判决，要求被告办妥位于岳麓区××路××号××大厦××号房屋不动产权属证书至原告名下、承担逾期办证的违约责任，申请强制执行后，被告支付了部分逾期办证违约金。此后，原告与被告协商一致，原告购买的161号房屋变更为514号公寓，（房屋总价款387900元），被告退还部分购房款给原告。2018年5月7日，原告与被告签订了《ＸＤ130084514长沙市商品房买卖合同》，该合同约定2017年12月31日前交房给原告，被告在交房后365个工作日（截止日期为2019年6月21日）办理好房屋不动产权属证书给原告，逾期办证违约金为已付购房款0.01‰每日。2019年6月22日至2020年9月31日，逾期466天，被告应支付逾期办证违约金1807.61元。被告没有按《ＸＤ130084514长沙市商品房买卖合同》约定履行，至今没有为原告办理好房屋不动产权属证书，并且合同也未进行网签备案，原告作为该房屋的买受人，权益外观保障季度缺乏，为了避免以后可能由此产生的一些不必要的纠纷导致原告合法权益受损，特向贵院提起诉讼。被告晟铭房地产公司辩称，1、原告要求答辩人限期办妥案涉房屋不动产权属证书缺乏事实和法律依据。商品房预售、销售领域办理不动产权属证的义务主体为业主，开发商只是履行协助义务。答辩人无办证权限，更无法确定办证期限。2、违约金数额畸高，恳请法庭予以调减。经审理查明，2013年11月15日，原告王娟（买受人）、案外人王牧野（共有人）与被告晟铭房地产公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＤ130084161）。合同约定原告王娟及案外人王牧野购买被告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号商品房，双方在合同中约定房屋总价为994243元，建筑面积为19.49㎡，规划用途为商业，交房时间为2013年11月1日前。合同签订后，原告支付了购房款等相关费用。后因被告未按约办理上述房屋的不动产权属登记证书，原告王娟、案外人王牧野及被告晟铭房地产公司经协商一致，将所购买的161号房屋变更为514号房屋，多余的购房款由被告退还。2018年5月7日，原告王娟（买受人）与被告晟铭房地产公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＤ130084514。合同约定原告王娟购买被告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号商品房，双方在合同中约定房屋总价为387900元，建筑面积为64.65㎡，规划用途为商业，交房时间为2017年12月1日前。合同的第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证，逾期则应按己付房款的0.01‰每日向原告支付违约金。合同签订当日，被告即将涉案房屋交付给原告。原告于2018年5月10日缴纳了办理不动产权属证书所需的相关费用，但房屋至今未办理竣工验收。因被告未为原告办理不动产登记证书，原告诉至本院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。上述事实，有原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、税收缴款书、物业维修资金交存证明、案外人王牧野的情况说明及原被告双方当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告王娟与被告晟铭房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按约履行相应的义务。原告按约履行了支付购房款的义务，被告未在合同约定的时间内为原告办理不动产登记证书，属于违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。考虑到政策调整及涉案不动产的首次登记尚未办理，同时考虑到被告为原告办理不动产登记证书的主要义务是将办理不动产登记证书需由出卖人提供的资料报不动产登记机关，而不动产登记机关办理证书的时间被告无法控制，故本院在被告的实际义务履行范围内支持原告的诉讼请求。关于逾期办证的违约金。依据合同约定，被告应在交房后365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证。本案中，被告应在2019年9月30日前为原告办妥两证。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产登记证书，因此被告逾期办理不动产登记证书的违约金应自2019年10月1日起算。被告应向原告支付自2019年10月1日至2020年9月30日的违约金1,415.84元（387,900元×0.01‰×365天），并按每日0.01‰的标准向原告支付自2020年10月1日至实际办证之日止的后续违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和第一百零七条之规定，判决如下：一、判令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效之日起六十日内将办理原告王娟所购长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦Ｎ单元5层514号商品房的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理首次登记，并在办理首次登记后三十日内将办理上述房屋的不动产转移登记至原告王娟名下需由出卖人提供的相关资料提交不动产登记机关，为原告王娟办理不动产登记证书；二、判令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效之日起七日内向原告王娟支付逾期办证的违约金1,415.84元，并按每日0.01‰的标准支付自2020年10月1日起至实际办证之日止的后续违约金；三、驳回原告王娟的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告湖南省晟铭房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李天红二〇二〇年十一月四日法官助理陈佳辉书记员丁烁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。