重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初4697号 原告（反诉被告）：程群，女，1966年9月16日出生，汉族，重庆市万州区罐头厂退休员工，住重庆市万州区。 被告（反诉原告）：重庆毅诚弘通科技有限责任公司，住所地重庆市渝中区**路****，统一社会信用代码91500103681463624F。 法定代表人：姜元冰，重庆毅诚弘通科技有限责任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王潇，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟威，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）程群与被告（反诉原告）重庆毅诚弘通科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法由审判员刘原独任审判，适用简易程序于2020年5月20日、2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程群与被告（反诉原告）重庆毅诚弘通科技有限责任公司的委托诉讼代理人王潇、钟威到庭参加诉讼。诉讼中，原被告申请了庭外和解。因本案须以另一案件裁判结果为依据，本案于2020年7月7日中止诉讼，于2020年9月21日恢复审理。本案现已审理终结。 原告程群向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2019年9月6日签订的《租赁合同》；2、请求判令被告向原告返还履约保证金474000元，并按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以474000元为基数从2019年9月6日起计算资金占用损失至被告实际退还之日止；3、请求判令被告向原告支付14450元的砌墙费用；4、请求判令被告承担因其强制封门行为导致原告商户无法经营，从而可能出现原告商户针对原告诉讼的法律责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将其从重庆华宇物业（集团）有限公司处租来的位于重庆市沙坪坝区华宇广场*号的部门商业用房转租给原告，租赁期限为2019年10月1日至2022年5月31日。根据合同约定，原告在签订合同后15个工作日内，向被告一次性支付履约保证金人民币474000元，被告应于2019年10月1日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告依约于2019年9月9日向被告指定的账户转账支付履约保证金474000元，但被告直到2019年10月26日，在原告强烈要求下才通知原告进场。被告在履行《租赁合同》时违约。由于被告一直未提供重庆华宇集团有限公司同意将房屋转租的书面许可材料，导致原告无法办理合规的物业存档备案手续。此外，由于新冠疫情影响，原告所承租商铺应政府要求，自2020年1月24日至2020年3月下旬一直关门停业。原告多次与被告协商要求处理未按时进场、华宇公司转租许可和新冠肺炎期间减免租金问题，但被告不经充分协商于2020年4月9日单方面解除《租赁合同》。之后，被告未按合同第4.1条的约定于2020年5月9日前退还原告履约保证金474000元，至今仍未退还。现向法院提起诉讼，望判如所请。审理中，原告程群申请撤回请求判令被告向原告支付14450元的砌墙费用；请求判令被告承担因其强制封门行为导致原告商户无法经营，从而可能出现原告商户针对原告诉讼的法律责任的诉讼请求。 被告重庆毅诚弘通科技有限责任公司（以下简称毅诚公司）答辩称：1、由于原告逾期未交纳租金，未经同意擅自转租案涉房屋，被告根据合同第7.3条第1项、第5项的约定行使单方解除权，双方之间的租赁关系已于2020年4月10日解除。2、案涉房屋系我方向华宇物业承租，依据我方与华宇物业之间的租赁合同约定及授权，我方有权将案涉房屋转租给原告；根据合同第7.3条的约定，我方有权没收保证金；3、我方已按照合同约定于2019年10月1日将房屋腾空处于可使用状态交付原告。故原告诉请无法律和合同依据，请求法院依法驳回原告诉请。 反诉原告毅诚公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告签订的租赁合同关系已于2020年4月10日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付2019年10月26日至2020年4月10日期间房屋租金人民币873247.31元；3、判令反诉被告向反诉原告支付2020年4月10日至2020年4月20日期间房屋占用费人民币52666.67元；4、判令反诉被告向反诉原告支付2020年1月1日至2020年4月20日期间水费、电费合计人民币5177.55元；5、判令被告向原告支付场地恢复原状改造费用300000元；6、判令反诉被告向反诉原告支付违约金1011200元；7、确认反诉原告无需返还履约保证金；8、本案的反诉费、保全费及实现债权其他费用全部由被告承担。事实与理由：2019年9月6日，反诉原、被告签订了《租赁合同》，合同约定反诉原告将位于重庆市沙坪坝区华宇广场*号商业房屋其中的部分（位置附图）建筑面积约1680平方米租赁给反诉被告使用，月租金158000元，租期为2年零8个月。反诉原告按照合同约定将房屋交付反诉被告后，反诉被告并未按照合同约定交纳商铺租金、水电费等，虽经反诉原告多次催促，反诉被告扔拒绝交纳。在催促缴费无果的情况下，反诉原告于2020年4月10日向反诉被告发出了解除租赁合同告知函，行使单方解除权解除了《租赁合同》。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。审理中，反诉原告毅诚公司申请撤回第五项判令被告向原告支付场地恢复原状改造费用300000元的诉讼请求。 反诉被告程群答辩称：同意反诉原告的第4项诉讼请求，不同意反诉原告的其他诉讼请求。事实与理由：双方合同是成立的，我没有违约，反诉原告无权单方解除合同；我虽进行了改造，但合同没有约定需要我承担改造后恢复原状费用；我不应当支付房屋租金；水电费确实产生，合同如果是有效的，水电费数额是真实的，我应当支付。 经审理查明，2019年9月6日，原告（反诉被告）程群（乙方）与被告（反诉原告）毅诚公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：1.1甲、乙双方就租赁场地在甲方华宇广场3号商业房屋其中的部分（位置附图），建筑面积1680㎡，经营范围为服装百货，不得经营通讯、电脑、家电、数码等电子类产品以及奶粉类等产品。2.1合同期限至2019年10月1日起至2022年5月31日止。合同期2年8个月。3.1乙方在规定场地内负责装饰、装修，不得改变原建筑主体结构及房屋的共有设施、设备。3.2乙方有权对租赁营业场所进行装饰、装修、改造和添附设施，如需报批的，由乙方履行相关报批手续，但甲方应尽最大努力协助乙方取得首次装修及后续所必需的一切政府许可或批准。4.1乙方在签订本合同后15个工作日内，向甲方一次性支付人民币474000元，作为合同履约保证金。履约保证金在合同期满时，若无其他抵扣事宜，甲方30日内将全额无息返还给乙方。在合同期内由于乙方的原因导致本合同被终止或解除的，甲方不退还乙方合同履约保证金。4.2甲方于2019年10月1日前将房屋交付给乙方，合同期内，每月租金为人民币158000元。乙方装修期为：2019年10月1日至2019年12月31日，装修期免计租金，若因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，按8.2条之约定处理。租金支付方式：2020年1月1日至2020年3月30日期间的租金共计人民币474000元，乙方应于2020年2月21日前向甲方支付；此后租金按月支付，乙方至迟应在当月最后一日前7日向甲方支付下月租金，先付后租。4.3合同期间，乙方使用该房屋发生的水、电、煤气、采暖通风空调、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。租赁期间，乙方需独立承担经营使用产生的水、电费，该费用按月支付，乙方应在每月收到甲方的缴费通知后三日内支付给甲方。7.1乙方已完全知晓并认可该房屋的权属及租赁情况，乙方同意若甲方与该房屋产权人（或出租人）的租赁关系终止的，本合同也自动终止，甲方不须因此承担违约责任。7.2乙方同意，在租赁期内，甲方如需要收回该房屋的，应提前30天书面通知乙方。合同期内，甲方无正当理由解除合同的，需赔偿因其过错给乙方造成的经济损失。7.3乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同，没收履约保证金，并立即收回该房屋，乙方还应承担本合同第八条第2款规定的违约责任。（1）不支付或者不按照约定支付租金、租赁保证金及其他应缴费用，逾期缴纳超过七日的；（2）给甲方造成损失且经甲方书面通知后七日内仍未按甲方要求进行赔偿的；（3）未经甲方书面同意改变该房屋租赁用途和经营范围的；（4）未经甲方书面同意进行房屋装修改造或实际未按照甲方同意的方案进行装修改造的；（5）未经甲方书面同意将承租房屋及设施转租、转让、转借给第三人的……（11）由于乙方原因导致本合同终止或解除的。7.4合同终止后，乙方应在一天内将承租的房屋交还甲方，……如乙方未按时交还甲方房屋的，乙方同意每占用一日，向甲方支付双倍日租金。如仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。如乙方延迟十日仍不返还房屋的，甲方有权……收回房屋，乙方由此产生的损失由乙方自行承担。因清理处置乙方物品而产生的费用由乙方承担。8.1租金或其他费用未按时足额支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期应付款项总额的0.5‰付滞纳金，逾期超过七天，甲方有权按照第七条第3款追究乙方的违约责任。8.2如因乙方违约导致本合同终止或解除的，乙方除了应向甲方支付违约赔偿金外，还需向甲方补缴装修免租期间的租金。8.3除本合同另有约定外，乙方如未按本合同的条款履行，导致本合同终止或解除的，并且乙方未征得甲方谅解的情况下，则视为违约，乙方应向甲方支付租赁合同总金额的20%作为违约金，若乙方的违约行为给甲方造成损失超过违约金数额的，甲方有权向乙方追偿。9.5合同期内，由于不可抗力、不可预测和避免的意外事故影响（地震、（地震火灾等），导致本合同无法履行时，双方将互不追究责任，损失各自承担……。 合同签订后，程群于2019年9月10日向毅诚公司支付履约保证金474000元，毅诚公司未能按约于2019年10月1日向程群交付租赁场地，程群于2019年10月26日对租赁场地开始装修。2019年11月7日，程群出资成立美柔商业管理有限公司，并任法定代表人，注册地，注册地址为本案租赁场地围；食品经营、烟草制品零售、饮料生产、饮料销售、室内娱乐服务、日用百货、服装、化妆品、儿童用品、美甲服务、生活美容服务等。 程群对租赁案涉房屋进行装修分隔、编号，之后，程群（甲方）分别与胡宗伟、熊靖、杨丽玉、刘建、袁昌燕（乙方）签订了《承包经营合同》，所有合同均在第一段明确甲方自第三人处租赁并取得案涉房屋的整体经营权，以及甲方的经营范围，甲方将自编号为**的内部铺位（分隔后的铺位）承包给乙方开展经营。合同还对乙方承包经营范围（为甲方经营范围内的部分经营项目）、承包期限、承包费数额、支付方式、违约责任等进行了约定。在程群与胡宗伟签订的《承包经营合同》中，增加了单独办理营业执照的内容，第3.5条约定甲方负责办理个体工商营业执照，以程群作为个体工商户经营者注册，但不享有任何股权，实际经营者为胡宗伟。 因新冠肺炎疫情影响，重庆市于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，同年3月10日24时起下调为二级响应，同年3月24日24时起下调为三级响应。 2020年2月27日，毅诚公司的工作人员通过微信向提醒程群该交房租了，并表示毅诚公司已经开门复工。程群以毅诚公司没有提供华宇公司同意转租的书面材料，程群延期一个月进场，疫情严重二月份停业，三月份还不能正常为由，不同意毅诚公司支付租金的要求。同年3月12日，毅诚公司的工作人员再次通过微信提醒程群按合同约定早该交租金了，要求程群尽快落实，并表示毅诚公司同意程群转租，现在只有程群没复工。程群以与之前相同的理由，不同意毅诚公司支付租金的要求。 2020年3月29日，程群向毅诚公司发函，主要内容为：按双方的合同约定，程群应于2020年2月20日向毅诚公司交纳1－3月场地租金，但由于几个因素造成不能履行合同。一、毅诚公司未向程群提供华宇公司同意毅诚公司转租给程群的书面材料，一直没有进场手续，不能合法经营。二、毅诚公司未能按照合同约定时间向程群交房，迟延一个月进场。因为错过服装、百货销售黄金期，致使程群合伙人退出。三、由于新冠疫情不可抗力影响，从2月开始一直关门停业至今。四、程群身体有恙，需要随诊。基于以上几点，程群考虑和毅诚公司解除合同，毅诚公司退还程群所交押金，场地装修费及所有承包商户根据每个商户情况和毅诚公司协商处理，程群愿意和毅诚公司协商解决。 2020年4月1日，毅诚公司向程群发出回函，主要内容为：一、毅诚公司系得到该物业业主的明确同意后方将该物业转租给程群，在签订租赁合同时已向程群通报。二、关于程群未按照《租赁合同》约定的时间进场，双方已达成进场日及装修免租期相应顺延的合意。三、新冠疫情的爆发确系各方始料未及的，若后期毅诚公司取得业主方给予疫情期间的租金优惠，毅诚公司将在程群的下一个租金缴纳期将优惠与程群共享。四、双方之间的租赁关系合法有效，程群应按照《租赁合同》约定于2020年2月21日前向被告支付2020年1月1日至2020年3月30日的租金。五、根据《租赁合同》第8.1条的约定，程群应按照逾期应付款项总额每日0.5‰的标准向毅诚公司支付滞纳金，直至逾期租金全部缴清之日止。六、若程群执意违法解除该合同，将面临向毅诚公司承担如下违约责任：1.毅诚公司有权没收程群缴纳的履约保证金474000元；2.向毅诚公司补缴装修免租期的租金474000元；3.向毅诚公司支付租赁合同总金额的20%作为违约金；4.其他损失。 2020年4月5日，程群再次向毅诚公司发函，主要内容为：1、毅诚公司收到本函5日内给程群提供华宇公司同意转租的正式书面材料。2、由于毅诚公司未按约定时间让程群进场，进场时间延后一个月导致原告损失。双方并未达成进场日及装修免租期相应顺延的合意。3、被告4月1日的回函既称免租期相应顺延，又要求按合同约定缴纳租金，并缴纳滞纳金，存在矛盾。4月1日回函中的第4、5、6条声明不合法。4、新冠肺炎爆发是众所周知的不可抗力事件，导致本合同无法履行时，双方将互不追究责任，损失各自承担。程群经营从1月下旬起关门停业，至今未获开门营业的政府许可。5、希望共同协商，把各自损失降到最低。6、程群曾考虑退出经营，现决定继续与毅诚公司履行合同，前提是双方就一些核心问题达成共识。 2020年4月9日，毅诚公司向程群发出《解除租赁合同通知》，主要内容为：程群的行为已经构成严重违约，毅诚公司有权单方解除合同并收回房屋。1、自程群收到通知之日起解除双方签订的《租赁合同》。2、程群于该合同解除之日起五日内向毅诚公司支付拖欠的租金、水电费、物业管理费等各项费用，并按约定向毅诚公司承担违约责任。3、程群于该合同解除之日起十日内搬离该房屋，逾期未搬离或未全部搬离，每逾期一日需向毅诚公司支付双倍日租金。同时，毅诚公司将采取措施收回房屋，由此产生的损失由程群自行承担。4、程群未在上述指定期限内履行义务，毅诚公司将通过法律途径……。 程群于当日收到毅诚公司发出的《解除租赁合同通知》。 2020年4月20日，毅诚公司收回租赁给程群的房屋。2020年1月——4月，程群租赁案涉房屋产生电费4884.48元，产生水费293.07元，合计5177.55元。该费用程群未交纳。 另查明，2013年11月28日，毅诚公司（乙方）与重庆华宇物业（集团）有限公司（甲方，以下简称华宇物业）签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋地点为重庆市沙坪坝区华宇广场*号商业房屋，建筑面积为5967.31平方米，甲方向乙方出租以上房屋，租期自2014年6月1日起至2022年5月31日止；除合同另有约定外，合同期内，如需转租部分租赁房屋，需报备甲方即可；乙方有权在租赁期限内将不超过整个租赁房屋总面积30%的部分转租给第三方；未经甲方许可，乙方擅自转租租赁房屋的，甲方有权解除本合同等内容。 审理中，程群表示受新冠肺炎疫情不可抗力事件的影响，租赁的案涉房屋从2020年1月下旬关门停业，至2020年4月5日仍未获开门营业的政府许可，加之逾期交房免租期顺延一个月，故其不应支付租金；毅诚公司无权单方解除合同。毅诚公司称签订合同时已向程群提供其与业主方的合同，证明毅诚公司已取得转租授权；毅诚公司没有逾期交房，是程群没有如期进场；由于程群逾期支付租金和以承包为名违约转租案涉房屋，应向毅诚公司支付违约金，且毅诚公司无需返还保证金。 上述事实，有原告（反诉被告）程群提供的原被告签订的《租赁合同》、房产证、收款账户信息、消防验收合格意见书、收据、程群与毕开政微信聊天记录、毅诚公司与华宇物业签订的《房屋租赁合同》、程群发送给毕开政的电子邮件、毕开政发送给程群的电子邮件、《解除租赁合同通知》、催告函、邮件交寄单、通知函、顺丰快递单、告知书、被告张贴的通知、照片，被告（反诉原告）毅诚公司提供的企业工商登记信息、程群与毕开政微信聊天记录、被告方与华宇公司何斌的微信聊天记录、水电费用单明细、程群分别与胡宗伟等人签订的《承包经营合同》五份，以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应全面履行约定义务。本案中，原告（反诉被告）程群与被告（反诉原告）毅诚公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，《租赁合同》属有效合同，原、被告双方应全面履行自己的义务。 针对原被告争议焦点分项评述如下： 一、关于毅诚公司是否逾期交房的问题 程群提出毅诚公司存在逾期交房的违约行为。现有证据证实，毅诚公司应于2019年10月1日向程群交付案涉房屋，而程群于2019年10月26日对租赁场地开始装修；毅诚公司程群的回函中表示，关于程群未按照《租赁合同》约定的时间进场，双方已达成进场日及装修免租期相应顺延的合意；毅诚公司认为程群应支付免租期租金，也是从2019年10月26日开始计算。毅诚公司辩称其已按约交房，是程群没有如期进场，但毅诚公司未提交充分证据证明，故对其辩解本院不予采纳。至2019年10月26日程群进场装修之日，毅诚公司已逾期交房25天，构成违约，程群有权要求装修免租期作相应顺延。程群提出毅诚公司逾期一个月交房，但未提供充分依据，本院不予采纳。 二、关于程群未交纳租金是否承担违约责任的问题 《租赁合同》约定，2020年1月1日至2020年3月30日期间的租金共计474000元，程群应于2020年2月21日前向毅诚公司支付。毅诚公司认为程群未按约交纳2020年一季度房屋租金，经催促仍未交纳，属严重违约，应承担违约责任。程群辩称因受毅诚公司逾期交房和新冠肺炎疫情不可抗力影响，其已向毅诚公司提出房屋租金应当减免，因此，未按合同约定支付2020年一季度房屋租金，其不应承担违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。2020年1月爆发的新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免、不能克服，系不可抗力事件，因此导致合同遭受不可抗力影响的一方无法履行合同的，不承担责任。因爆发新冠肺炎疫情，重庆市政府于2020年1月24日发布重大突发公共卫生事件一级响应，采取了关闭公共场所、社区封闭式管理等疫情防控措施，于2020年3月10日24时起调整为二级响应，于2020年3月24日24时起调整为三级响应。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 由于毅诚公司逾期交房25天，合同约定的免租期应相应顺延，租金应从2020年1月26日起算。受新冠肺炎疫情影响导致程群租赁的案涉房屋无法经营，无法产生收益，根据公平原则和不可抗力免责规则，程群虽未按合同约定支付租金，但其具有法定的免责事由，不承担违约责任，并且，程群有权向毅诚公司提出减免租金。毅诚公司在出现不可抗力的客观情况影响下，要求程群继续按租赁合同约定时间、金额支付租金，并以程群逾期付款为由要求程群承担违约责任，其要求有违公平，与法律规定不符，本院不予支持。 三、关于程群是否违约转租案涉房屋的问题 毅诚公司提出，程群分别与胡宗伟、熊靖、杨丽玉、刘建、袁昌燕签订的《承包经营合同》，是名为“承包”实为“转租”案涉房屋，属违约行为。程群对此予以否认。 经查，《承包经营合同》约定程群租赁并取得案涉房屋的整体经营权，以及经营范围，分别将不同编号的内部铺位承包给胡宗伟等人开展经营，并根据程群注册经营范围确定了承包人的经营范围，另对承包期限、承包费数额、支付方式、违约责任等进行了约定。在程群与胡宗伟签订的《承包经营合同》中，增加了单独办理营业执照的内容，第3.5条约定甲方负责办理个体工商营业执照，以程群作为个体工商户经营者注册，但不享有任何股权，实际经营者为胡宗伟。本院认为，程群分别与胡宗伟、熊靖、杨丽玉、刘建、袁昌燕签订的《承包经营合同》，现有证据不足以认定该合同实为房屋转租合同，不能认定程群将案涉房屋转租他人，故对毅诚公司关于程群违约转租案涉房屋的意见，本院不予采纳。 四、关于原被告所签《租赁合同》的解除问题 毅诚公司于2020年4月9日向程群发出《解除租赁合同通知》，但其不具有单方解除合同的权利，且程群对此不予认可，故其发出的《解除租赁合同通知》不能产生合同解除的效果。毅诚公司以程群未按约支付租金于2020年4月20日实际收回了案涉房屋，程群虽认为毅诚公司无权单方解除合同，但在毅诚公司收回案涉房屋后未明确要求继续履行合同，并以受新冠肺炎疫情的影响为由，要求判令解除《租赁合同》。本院认为，新冠肺炎疫情爆发为不可抗力的客观情况，为应对疫情所采取的防控措施对履行《租赁合同》造成重大影响，原被告对在该不可抗力的客观情况影响下的合同履行问题产生严重分歧，各自均通过书面或者行为表达了解除合同的意思，根据公平原则，本院确认原被告签订的《租赁合同》于毅诚公司收回案涉房屋当日（2020年4月20日）解除，合同解除不可归责于原被告双方。 对程群要求判令解除《租赁合同》和毅诚公司要求确认《租赁合同》于2020年4月9日解除的诉讼请求，本院均不支持。 五、关于返还履约保证金和支付资金占用损失的问题 程群要求判令毅诚公司返还履约保证金474000元，并按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以474000元为基数从2019年9月6日起计算资金占用损失至被告实际退还之日止。毅诚公司对此不予认可，并请求确认其无须返还履约保证金。 根据《租赁合同》约定，程群向毅诚公司支付474000元履约保证金，合同期满若无抵扣事宜，毅诚公司30日内全额无息退还程群。现《租赁合同》因不可归责于双方当事人的原因于2020年4月20日解除，程群有权要求毅诚公司返还履约保证金，故对程群要求毅诚公司返还履约保证金474000元的请求，本院予以主张。对毅诚公司要求确认其无须返还履约保证金的请求，本院不予支持。因原被告对是否存在欠付租金等抵扣事宜有争议，现有证据不能认定毅诚公司未返还履约保证金属违约行为，故对程群要求毅诚公司支付资金占用损失的请求，本院不予支持。 六、关于房屋租金和房屋占用费的问题 毅诚公司要求程群支付2019年10月26日至2020年4月10日期间房屋租金873247.31元，支付2020年4月10日至2020年4月20日期间的房屋占用费52666.67元。程群认为从毅诚公司交房之日起，其享有三个月装修免租期，之后又遭遇新冠肺炎疫情影响，房屋租金应当减免，2020年4月20日毅诚公司收回房屋，故其不应支付租金，不同意毅诚公司的请求。 最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 本院认为，合同约定装修免租期三个月，由于毅诚公司逾期25天向程群交付案涉房屋，因此，程群的免租期应顺延25天至2020年1月25日止，计租期应从2020年1月26日起至毅诚公司收回案涉房屋的2020年4月20日止。在2020年4月20日之前合同并未解除，不存在违约占用房屋和支付房屋占用费的问题。毅诚公司要求程群支付房屋免租期租金，没有充分理由和依据。新冠肺炎疫情属不可抗力的客观情况，为应对疫情采取的防控措施造成案涉房屋无法经营，根据疫情对经营的影响，以及公平原则和不可抗力免责规则，本院对合同约定租金予以变更，确定从2020年1月26日至2020年3月25日止的租金按约定租金减半计算，即程群应付租金为158000元÷2×2个月+158000元×12个月÷365天×26天＝293057.53元。对毅诚公司要求程群支付房屋租金和房屋占用费的诉讼请求中未超出上述金额的合理部分，本院予以主张，其余请求不予支持。 七、关于案涉房屋水费、电费的问题 毅诚公司要求程群支付2020年1月1日至4月20日期间的水费、电费，合计5177.55元。程群表示如果合同有效，水费、电费真实，同意支付。 经查，原被告所签《租赁合同》为有效合同，合同约定租赁期间由程群承担经营使用产生的水费、电费，该费用应在每月收到毅诚公司的缴费通知后三日内支付给毅诚公司。2020年1月至4月期间，程群租赁案涉房屋欠付电费4884.48元、水费293.07元，合计5177.55元，程群应向毅诚公司支付该款。对毅诚公司要求程群支付水费、电费的诉讼请求，本院予以支持。 对程群提出的其他本诉请求和毅诚公司提出的其他反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）重庆毅诚弘通科技有限责任公司于本判决发生法律效力后三日内向原告（反诉被告）程群返还履约保证金474000元。 二、原告（反诉被告）程群于本判决发生法律效力后三日内向被告（反诉原告）重庆毅诚弘通科技有限责任公司支付房屋租金293057.53元。 三、原告（反诉被告）程群于本判决发生法律效力后三日内向被告（反诉原告）重庆毅诚弘通科技有限责任公司支付电费、水费，合计5177.55元。 四、驳回原告（反诉被告）程群的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）重庆毅诚弘通科技有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38400元，减半交纳19200元，由原告（反诉被告）程群负担9600元，被告（反诉原告）重庆毅诚弘通科技有限责任公司负担9600元。反诉案件受理费24738.34元，减半交纳12369.17元，由原告（反诉被告）程群负担1900元，被告（反诉原告）重庆毅诚弘通科技有限责任公司负担10469.17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 刘原 二〇二〇年十一月三日 法官助理 方宇 书 记 员 张远