江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初3163号原告汪康河，男，1967年3月12日出生，汉族，住乐平市。被告乐平市宏顺房地产开发有限公司。住所地乐平市顺达小区，统一社会信用代码XX。法定代表人吴守国。被告乐平市宏顺房地产开发有限公司乐平街心花园项目部。地址乐平市。统一社会信用代码XX。法定代表人王德亮，系项目负责人。委托代理人王伟、邬丹，江西护三农律师事务所律师。原告汪康河诉被告乐平市宏顺房地产开发有限公司、乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪康河、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部的委托代理人王伟、邬丹到庭参加诉讼。被告乐平市宏顺房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月3日，原告向被告购买乐平市街心花园小区一套住房，并支付了购房首付款人民币110829元，并签订了商品房买卖合同，合同编号是：XX号，同日，原告向被告支付了该房屋契税及房屋维修基金10432元，2012年3月1日，原告用公积金贷款付清了购房款。购房后，原告多次敦促被告办理房屋所属权证，被告以各种理由拖延办证。合同第八条约定交付期限、出卖人应当在2011年11月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十二条因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。根据法律规定，依法提起诉讼，要求被告承担违约责任并赔偿原告损失，请求法院判令：一、被告为原告办理不动产登记权证；二、判令被告支付原告因逾期办理不动产登记权证的违约金人民币12万元，（即自2012年5月1日起至2020年9月25日），之后以购房款为基数按照日利率0.03%计收违约金，直至实际办证为止；三、本案诉讼费由被告承担。被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部辩称，一、原告的诉讼时效应自2012年5月1日开始计算，起诉是在2020年9月25日，已超过诉讼时效，且原告没有出示证据，证明存在时效中断情形，法院应驳回原告的诉讼请求。二、原告主张被告延期办证无事实和法律依据，依据双方签订的合同第十五条约定，被告只是为原告备案，并无为原告办理产权证的义务，主张被告为其办证无法律依据。三、要求被告支付逾期办证违约金12万元没有法律依据。被告乐平市宏顺房地产开发有限公司未到庭，未答辩。经审理查明，2011年11月3日，原告汪康河向被告购买乐平市街心花园小区一套住房，双方签订了商品房买卖合同（合同编号是：XX号），并支付了购房首付款人民币110829元，同日，原告向被告又支付了该房契税及房屋维修基金10432元，2012年3月1日，原告用公积金贷款人民币15万元付清了购房款。合同约定了商品房面积、结构、价款、付款方式、交付期限、逾期交房的违约责任、产权登记约定等内容。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、因政府原因和买受人原因的。购房后，原告多次敦促被告办理房屋所属权证。另查明，乐平市不动产登记局证实：1、项目单位未完成规划部门的竣工验收工作；2、街心花园项目单位未向该局申请办理不动产登记（土地分房分割登记）事宜。被告房地产公司提供的国有土地使用权证证实，被告房地产公司于2008年6月6日办理坐落在乐平市（原老公安大楼）使用权面积13458平方米的国有土地使用权证。上述事实，有原告的身份证、商品房买卖合同、契税收据、购房收据、维修基金发票、契税收据、公积金汇缴款书、住房公积金借贷合同、街心花园其他住户房产证复印件一份、街心花园规划听证会公告一份、被告营业执照、法定代表人身份证明、（2018）赣0281民初432民事判决书一份、庭审笔录等，事实清楚，证据充分，应予认定。本案争执的焦点有:一、本案是否超过诉讼时效?本院认为，二被告作为商品房开发商将房屋出售并交付给买受人汪康河，原告汪康河已实现对房屋的占用，其请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。由于我国物权法规定，不动产物权变动模式为债权合意+登记生效主义，双方订立商品房买卖合同的目的是发生商品房物权变动，在此过程中，登记显然属于物权行为，买受人依据合同享有的办证请求权为物权请求权。因此，被告辩称本案已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。二、被告是否应为原告办理不动产登记权证？经审理查明，依据双方关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同，该合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。登记属于物权行为，买受人享有办证请求权。依据合同约定，被告应在房屋交付后帮助原告办理不动产登记权证。三、被告是否应向原告支付逾期办证违约金12万元？根据合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、因政府原因和买受人原因的。根据该条款第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金约定”，应当理解为双方约定了违约金，但约定的数额不明。关于违约金如何计算问题，鉴于双方在合同中对于被告迟延履行办理产权证的违约责任如何承担并没有明确约定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条对此作出了明确规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，结合本案，即按年利率6%计算，但应从2017年9月25日起算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部于本判决生效后三十日内为原告汪康河办理不动产登记权证。二、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部应于判决书生效后三十日向原告汪康河支付因逾期办理不动产登记权证的违约金（违约金以原告合同购房款260829元为基数，按年利率6%，从2017年9月25日计算至不动产登记权证办理完毕为止）。三、驳回原告汪康河的其他诉讼请求。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期届满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费2800元，适用简易程序减半收取1400元，决定由被告乐平市宏顺房地产开发有限公司、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  陈建军二〇二〇年十一月五日书记员  黄 剑