河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3011号上诉人（原审被告、反诉原告）：姬丙浩，男，1967年8月5日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：崔南方，孟州市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵秋云，女，1971年8月23日出生，汉族，住河南省孟州市。上诉人姬丙浩因与被上诉人赵秋云合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院（2020）豫0883民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姬丙浩的委托诉讼代理人崔南方，被上诉人赵秋云参加诉讼。本案现已审理终结。姬丙浩上诉请求：1、依法撤销孟州市人民法院作出的（2020）豫0883民初1397号民事判决书，并判决驳回被上诉人的一审诉请；2、请求法院判令支持上诉人的一审反诉请求；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决明显不当。一审法院认为被上诉人未能办理营业执照属于上诉人的原因，不能作为上诉人不支付剩余转让款的理由，该事实认定明显错误。本案的事实经过是：上诉人从被上诉人处租赁刘建芳位于孟州市汇丰步行街的1109号门面房，租期从2020年6月1日起至2020年10月14日止，租金共计56,000元。上诉人向被上诉人支付26,000元租金，剩条30,000元未支付。之后上诉人去办理营业执照时被告知该房已经办理有营业执照，并且仍未迁走，导致上诉人无法办理新的营业执照，因此上诉人至今一直未能开店营业，也未向被上诉人支付剩余租金。上诉人认为，上诉人不能正常开业经营的主要原因是：被上诉人转让给上诉人的房屋办理的营业执照及工商登记没有撤销，导致上诉人不能办理工商营业执照，没办法开业经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人有权解除合同。本案中撤销先前办理的营业执照及工商登记是被上诉人应负的义务，但是被上诉人未履行该义务，导致上诉人不能办理营业执照，一直未开业经营，因此，上诉人有权解除双方订立的租赁合同。一审法院认定的事实错误，适用法律不当，判决明显不公。赵秋云辩称，1、上诉人与被上诉人之间虽然未签订书面的店铺转让协议，但是被上诉人在店铺实际转让给上诉人之后，按约配合被上诉人与房东之间建立了新的房屋租赁合同关系，被上诉人已经履行完毕转让合同的相应义务，反而是上诉人一直未按约履行转让款支付的义务，在之后又向被上诉人出具了欠条情况下还一直不予支付。2、上诉人上诉所主张的由于被上诉人之前在此房屋上办理有营业执照，造成了上诉人一直无法办理营业执照明显是与事实不符的。首先，被上诉人在涉案房屋经营期间从来没有以自己的名义在涉案的房屋上办理有营业执照。其次，经被上诉人到孟州市工商局调查，涉案的房屋上先前的营业执照也早已经注销。再次，上诉人无法继续经营是由于自己的资金问题造成的，并非被上诉人造成的。最后，双方转让协议中也并未将上诉人营业执照办理下来，并正常营业作为支付尾款的条件。因此上诉人的上诉理由是完全不能成立。上诉人的上诉是拖欠支付被上诉人尾款的行为，应维持原审判决，驳回上诉。赵秋云向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即给付原告房屋转让租金30,000元及利息，利息自起诉之日起至实际还清之日止，按年利率6％计算；2、本案诉讼费由被告承担。姬丙浩反诉请求：1、请求解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同，并返还反诉人租金26,000元；2、反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年10月10日，案外人刘建芳与原告赵秋云签订租房合同，将刘建芳位于汇丰步行街商铺1107、1109号出租给赵秋云。约定每年租金80,000元，租期从2019年10月10日至2020年10月10日。2020年6月，赵秋云征得刘建芳同意，将1109号商铺转租给被告姬丙浩。2020年6月16日，案外人刘建芳与被告姬丙浩签订租房合同，将汇丰步行街商铺1109号出租给姬丙浩使用，约定每年租金43,000元，租期从2019年10月14日至2020年10月14日。同时，姬丙浩向赵秋云缴纳定金6,000元，赵秋云出具证明，“证明今收到姬丙浩交租房一间定金陆仟元整，转让权属姬丙浩所有，剩五万元整，等开店后一次付清，共计伍万陆仟元整．．．．．．收款人赵秋云”。随后，经原告催要，姬丙浩给付原告两万元。2020年6月25日，被告姬丙浩向赵秋云出具欠条，载明“姬丙浩今欠到赵秋云转租房余款叁万元整，原本答应6月16号付清的至今未付清，如果在6月30号付不清，自愿让赵秋云锁门，停止营业，直到付清尾款，未付清尾款之前房子的所有权归赵秋云所有。（注：赵秋云有权转让）”。涉案的1109号商铺原告用于经营服装，被告姬丙浩在签订租房合同之前，于2020年6月4日将涉案房屋进行装修，并将店铺名称确定为“足笑堂泡脚养生馆”。被告称不再给付原告30,000元转让费的原因，是因为不能办理营业执照，但被告未提供足以证实不能办理营业执照的充分证据。被告在反诉状中称，其在2020年6月22日被骗40,000元后，继续履行合同确有困难，因此请求解除与原告之间的转租合同。一审法院认为，依照法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。从查明的事实可见，被告姬丙浩在与原告之间达成房屋转租合同后，已将租赁的房屋装修完毕，故原、被告之间的转租合同应为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行合同。被告姬丙浩不否认尚欠原告转让费30,000元未付的事实，并称未付剩余转让费的原因是所租房屋不能办理营业执照，但该提供的证据不能证明被告的辩称意见，原审法院对该事实不予确认。根据被告提交的由原告书写的证明反映的内容，应属于双方对转租费用数额以及如何给付的约定，原告起初同意剩余50,000元可在被告开店后一次付清；但现实是自2020年6月14日被告将涉案店铺装修结束后并未开业；截至双方约定的2020年6月16日最后付款日，也未将转让费向原告付清。2020年6月25日被告给原告出具的欠条，应为双方对原合同履行给付转让费时间的变更，被告同意在2020年6月30日前付清剩余的30,000元转让费。被告在庭审中关于转让费给付时间应为商铺开业时的辩称理由，原审法院不予采纳。对原告要求被告给付30,000元转让费的诉讼请求，原审法院依法予以支持。对原告要求被告给付30,000元转让费利息的诉讼请求，因无法律依据，原审法院不予支持。众所周知，出租、承租房屋是商户之间用于从事不同种类的生产经营活动，意图实现期待利益的行为，但其中存在的风险不可避免。原审法院认为被告没有正常开业并非原告造成，尽管被告提出一些客观原因，包括营业执照没有办理、转让费过高等。原审法院认为被告作为商业经营者，与原告形成合意之前，必然对涉案商铺周边的主要因素进行过考察，对开办店铺的手续进行了解。根据本案查明的事实，导致被告不能正常经营的原因，主要在于被告反诉时所述的无力继续经营。因此，原审法院认为被告反诉要求解除双方之间的转租合同没有事实和法律依据，对被告姬丙浩的反诉请求，原审法院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、被告姬丙浩应于判决生效后十日内给付原告赵秋云转让费30,000元；二、驳回原告赵秋云的其他诉讼请求；三、驳回被告姬丙浩的反诉请求。案件受理费550元，减半收取计275元，以及反诉费225元，均由被告姬丙浩承担。本院二审期间，上诉人提交了两份证据：1、2020年8月13日上诉人和孟州市工商局工作人员叫张卉丽的通话录音刻录的光盘及整理的文字材料，证明指向：上诉人去办理工商营业执照时，工作人员张卉丽告诉上诉人所租的房屋有营业执照没有撤销不能办理。2、孟州市王新明小吃店工商信息，证明指向：上诉人所租的1109房屋到2020年9月该营业执照还没有被撤销掉。被上诉人质证称，对证据的真实性均不认可，被上诉人接手这个店铺的时候一直在做服装生意，上一家也是做服装生意的，所以这个小吃店的营业执照被上诉人不知道它的存在。本院认为，证据1录音不是原始的，对其真实性不予确认。证据2与本案不具的直接的关联性，不予确认。二审查明的案件事实与一审认定的相同。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”赵秋云征得出租人同意将涉案房屋转租给姬丙浩并交付，姬丙浩支付部分转让费后，对欠付转让费向赵秋云出具欠据并约定付款期限是本案的基本事实。上诉人主张被上诉人转租给其的房屋之前办理的营业执照及工商登记没有撤销，导致其不能办理工商营业执照，不能正常开业经营，但未提供足以证明其主张的证据，另姬丙浩也未举证赵秋云不配合其办理营业执照等，故姬丙浩应承担举证不利的法律后果。原审判决姬丙浩向赵秋云支付欠付的转让费，于法有据。姬丙浩反诉解除合同，并要求返还已支付的转让费，缺乏事实依据，原审不予支持并无不当。综上所述，姬丙浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由姬丙浩负担。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理薛雪丽二〇二〇年十一月二十四日书记员 申 娇