湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1128民初702号 原告:郑银辉，男，汉族，1981年12月24日出生，湖南省新田县人，待业，住新田县。 委托诉讼代理人：邓华雄，新田县龙泉法律服务所法律工作者。 被告：刘承泽，男，汉族，1968年4月16日出生，湖南省新田县人，职工，住新田县。 委托诉讼代理人：谢韬武（特别授权），湖南火龙联合律师事务所律师。 原告郑银辉与刘承泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法普通程序公开开庭进行了审理。原告郑银辉及其委托诉讼代理人邓华雄、被告刘承泽及其委托诉讼代理人谢韬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑银辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告门面装修补偿款179209元归原告所有；2、请求判令搬迁补助款项（含空调、水电、宽度、假山、抽油烟机）11000元归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经过转让方式于2016年11月20日与被告签订租赁合同，被告将位于新田县农机局门面出租给原告经营，租期为2016年11月20日至农机局租房合同期满（至2021年12月31日）。原告租赁后对门面投入25万元进行装修，但才经营1年政府对农机局区域进行棚改，原告租赁的门面也在棚改范围之内。经过县镇棚改区改造指挥部委托湖南新天成房地产评估咨询有限公司对原告租得的门面装修进行评估，装修损失赔偿179209元，该装修损失补偿款应当归属于原告所有。原告曾多次找被告进行协商，被告只答应给原告10000元左右，原告无法接受，双方无法达成协议。请求法院支持原告的诉讼请求。 2020年6月24日，原告郑银辉向本院增加诉讼请求：1、诉讼请求第一项将装修款179209元，增加33000元门面转让费，增加后总额为212209元；2、诉讼请求第二项增加返还租金12266元。 被告刘承泽辩称，原告的诉讼请求与客观事实不符：1、本案中涉及房屋装修补偿款179209元系新田县棚改指挥部对房屋内不可拆除装修部分的补偿，新天成估字（2019）XZ0234号评估报告书对所补偿的项目及对应价款均有明确说明，上述所提及的补偿项目都是被告出租时原有设施，与原告无任何关系；2、房屋搬迁补助款项系新田县棚改指挥部对原承租人的补助，与现承租人无任何关系；3、被告与原告于2016年11月20日签订的租房合同，被告均如约进行了履行、期间无任何违约情况，原告所提及的赔偿转让费、租金的诉请无事实和法律依据，不能得到支持。在本协议履行中，原告尚欠被告部分租金未予给付，已构成违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明如下法律事实： 2001年11月27日，新田县农业机械管理局（以甲方）与刘继（承）泽（以乙方）签订《集资改建经营门面合同书》，约定：甲方对办公大楼经营门面进行改建，采用集资改建经营门面、定期使用的方式，乙方自愿参与集资改建经营门面；乙方集资改建经营门面为第叁、肆、伍号，一次性交清集资款计壹拾贰万元，使用年限贰拾年，即2002年1月1日起至2021年12月31日止，到期应立即交给甲方，所有的设施（水、电、门窗、玻璃等）在交还时必须保持完好；乙方期满移交房屋时，所装修的部位不得拆除、损坏；由于甲方房屋搬迁造成乙方的集资经济损失，概由甲方承担。被告刘承泽集资取得农机局第3、4、5号门面后与肖厚平等人进行水、电落户，对门面进行装修经营茶楼。 2015年4月7日，被告刘承泽（甲方）与颜明艳（乙方）签订《租房合同》，该合同约定：租房从2015年11月1日至农机局租房合同期满；租金30000元/年，缴租为每年支付一次，第二年开始每年加租金1500元，依次类推，36000元/年封顶；乙方按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理费，乙方交保证金5000元给甲方，乙方退房时交清上述费用及屋内设施无损坏，下水管道，厕所无堵漏，甲方如数退还保证金；3、甲方保证乙方在租期内无房屋产权纠纷，如影响乙方无法营业，甲方应赔偿乙方所有装修和转让费；甲方租给乙方后同意乙方转租、转让；水费以室内安装水电为准，水表度数为零度。 2016年11月20日，颜明艳（甲方）与郑银辉（乙方）签订《铺面转让协议》，协议约定，甲方将农机局门面转让乙方经营，转让金额33000元，一次性付清；转让时间从2016年11月20日开始；在2016年11月20日之前的水电等费用由甲方负责，2016年11月20日之后所产生的费用由乙方承担。 2016年11月20日，刘承泽（甲方）与郑银辉（乙方）签订《租房合同》，该合同约定，甲方将农机局门面出租乙方使用，租房从2016年11月20日起至农机局租房合同期满；租金为31500元，缴租为每年支付一次，第二年开始每年加租金1500元，依次类推，36000元/年封顶；乙方按时缴纳房租；乙方按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理费，乙方交保证金5000元给甲方，乙方退房时交清上述费用及屋内设施无损坏，下水管道，厕所无堵漏，甲方如数退还保证金；甲方保证乙方在租期内无房屋产权纠纷，如影响乙方无法营业，甲方应赔偿乙方所有装修和转让费。 原告郑银辉转让颜明艳承租刘承泽集资改建农机局门面，与刘承泽签订租房合同后，在颜明艳经营门面基础上投入部分资金进行装修，用于经营餐饮。 2018年8月16日，新田县城镇棚户区改造指挥部向刘承泽下达《征收范围告知函》，告知拟对刘承泽位于农机局迎宾路片区城镇户改造项目的房屋予以征收，在公示之日起不得对房屋装饰装修、新建、扩建、改建和改变房屋用途等行为。 2019年8月26日，新田县城镇棚户区改造指挥部委托湖南新天成房地产评估咨询有限公司对农机局第3、4、5号门面的房屋承租人权益（现承租人刘承泽）、自建房价值及室内装修价值进行评估。12月18日，湖南新天成房地产评估咨询有限公司向新田县城镇棚户区改造指挥部出具新天成估字（2019）XZ0234号评估报告书，该报告书评定：承租人刘承泽，建筑面积148.08㎡，门面号农机局3、4、5号门面。⑴剩余使用期限28.5个月，剩余补偿期限价值124853元；⑵木结构房屋（自建房），建筑面积50.6㎡，评估价值35420元；⑶室内装修项目共计156项，价值评估143789元。 2020年8月18日，新田县城镇棚户区改造指挥部向承租人刘承泽下达《棚改区改造房屋征收补偿资金确认表》确认被补偿人刘承泽补偿项目：1、补偿款⑴集资人权益剩余年限租金补偿124853元；⑵搬迁费4000元；⑶室内装修价值144589元；⑷杂房价值35420元。2、补助款⑴水补助1500元；⑵三相电表另补助2000元；⑶宽带200元；⑷空调搬迁1800元。3、奖励款⑴征收配合奖5000元；⑵按期签约奖3000元；⑶按期搬迁奖5000元。以上征收补偿款共计327362元。 原告郑银辉支付转让颜明艳转让费33000元承租刘承泽集资改建农机局门面后，原告郑银辉安装宽带并办理宽带落户手续。原告郑银辉对门面室内装饰装修：⑴部分进行重新装修，如：地面、墙壁、LED筒灯、胶合板满堂吊顶、坡面胶合板满堂吊顶、厨房瓷砖墙裙、卫生间瓷砖踢脚线墙裙、塑扣板吊顶、吸顶灯等等；⑵部分在原有基础上进行安装和加固，如包厢木包门、木玻璃门、木房的木包门、木栅格窗等等；⑶部分是在原有基础上进行修补，如屋檐琉璃瓦、进厅卷闸门、厨房瓷砖踢脚线等等；⑷有的使用原有装修，如门前大理石地面、木门档、、单包木门套、踏步大理石、瓷砖水池、不锈钢防盗网、夹层砼梯砼隔板等等。 原告郑银辉向刘承泽交纳房租至2019年11月20日，原告郑银辉在门面号农机局3、4、5号门面经营餐饮至2019年11月20日，后未再经营。 《棚改区改造房屋征收补偿资金确认表》中征收补偿款共计327362元，新田县城镇棚户区改造指挥部至今尚未支付给被告刘承泽。 上述事实有原告提交的证据《集资改建经营门面合同书》《租房合同》（刘承泽与颜明艳）《租房合同》（刘承泽与郑银辉）《铺面转让合同》《新天成估字（2019）XZ0234号评估报告书》《棚改区改造房屋征收补偿资金确认表》，被告提交的证据《租房合同》（刘承泽与郑银辉）《新天成估字（2019）XZ0234号评估报告书》及原、被告的陈述予以证实，足以认定。 本院认为，本案争执焦点为：一、原告郑银辉在租赁被告刘承泽门面期限内，租赁的门面被征收，征收补偿款中哪些项目应由被告刘承泽补偿给原告及应如何进行补偿。二、原告郑银辉请求被告补偿门面转让费33000元、返还租金12266元是否有事实和法律依据。 一、关于原告郑银辉在租赁被告刘承泽门面期限内，租赁的门面被征收，征收补偿款中那些项目应由被告刘承泽补偿给原告及应如何进行补偿的问题。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，新田县农业机械管理局与刘承泽签订《集资改建经营门面合同书》，刘承泽参与集资改建经营门面一次性交清集资款，享有农机局3、4、5号门面一定期限使用权。原告郑银辉支付转让颜明艳转让费33000元承租刘承泽集资改建农机局门面，后原告郑银辉与被告刘承泽签订房屋租赁合同，双方形成门面租赁合同关系。2020年8月18日，新田县城镇棚户区改造指挥部《棚改区改造房屋征收补偿资金确认表》确认补偿被补偿人刘承泽补偿中： 1、集资人权益剩余年限租金补偿124853元，该补偿项目是补偿给门面使用权人即补偿给集资改建农机局门面使用权人刘承泽； 2、水补助款1500元、三相电表补助款2000元，被告刘承泽集资取得农机局第3、4、5号门面后与肖厚平等人进行水、电落户，双方合同期满后房屋交易习惯等水、电落户等归门面使用权人所有，被告刘承泽与原告签订《租房合同》也约定按时缴纳水电费用，该补偿款应属补偿被告刘承泽所有； 3、宽带补助款200元、空调搬迁补助款1800元，原告郑银辉安装宽带并办理宽带落户手续，空调搬迁根据租房交易习惯一般在租赁期满空调由承租人搬迁，该宽带补助款200元、空调搬迁补助款1800元应由被告刘承泽补偿给原告； 5、奖励款征收配合奖5000元、按期签约奖3000元、按期搬迁奖5000元，按期签约奖是新田县城镇棚户区改造指挥部要求集资改造农机局3、4、5号门面承租人刘承泽按期履行签约手续，该权利履行的主体为集资改造门面承租人刘承泽；奖励款征收配合奖5000元、按期搬迁奖5000元，原告郑银辉作为集资改造门面刘承泽租赁人，双方均有义务予以配合，但作为集资改造门面承租人刘承泽是征收配合、按期搬迁的主要义务方，本院酌情认定由刘承泽补偿原告4000元； 6、杂房（木结构房屋自建房）价值35420元、室内装修价值144589元、搬迁费4000元，被告刘承泽集资取得农机局3、4、5号门面后与肖厚平等人进行水、电落户，对门面进行装修经营茶楼。原告郑银辉支付转让颜明艳转让费33000元承租刘承泽集资改建农机局门面后，原告郑银辉除使用原有装饰装修外，投入一定资金对门面室部分进行重新装修、部分在原有基础上进行安装和加固、部分是在原有基础上进行修补。按房屋租赁交易习惯，租赁期满除不能移动、拆除的装饰装修一般归房屋所有人（本案为集资改建农机局门面承租人），集资改建农机局门面承租人刘承泽与郑银辉2016年11月20日签订《租房合同》，合同期满为2021年12月31日，郑银辉仅使用至2019年11月20日。本院根据新天成估字（2019）XZ0234号评估报告书评估杂房（木结构房屋自建房）价值35420元、室内装修价值144589元中有刘承泽集资取得农机局3、4、5号门面后与肖厚平等人对门面进行装修，原告郑银辉支付颜明艳转让费承租刘承泽集资改建农机局门面后投入一定资金对门面室部分进行重新装修、部分在原有基础上进行安装和加固、部分是在原有基础上进行修补等因素综合考虑，由被告刘承泽补偿原告郑银辉室内装修价值90000元，搬迁费2000元，合计92000元。 以上由被告刘承泽补偿原告郑银辉宽带补助款200元，空调搬迁补助款1800元，奖励款征收配合奖、按期搬迁奖4000元，室内装修价值90000元，搬迁费2000元，合计共补偿98000元 二、关于原告郑银辉请求被告补偿门面转让费33000元、返还租金12266元是否有事实和法律依据的问题。 1、门面转让费一般是租户在门面租期内征房东同意将门面转租，把和房东之间租赁剩余期限、连同租户的装修、原购买设备等转让给下一承租人。本案中，2015年4月7日，被告刘承泽与颜明艳签订《租房合同》，租房从2015年11月1日至农机局租房合同期满（2021年12月31日），租金30000元/年，第二年开始每年加租金1500元，依次类推，36000元/年封顶，乙方退房时保证屋内设施无损坏等，颜明艳在经营一年多时间以33000元转让费转让给郑银辉，后郑银辉与被告刘承泽签订《租房合同》，该转让费是郑银辉从颜明艳处取得租赁剩余期限、连同租户的装修、原购买设备等的依据，原告要求被告刘承泽进行给付没有事实和法律依据，本院不予支持。 2、原告要求返还2019年8月26日至2019年11月20日时间租金12266元。虽然新田县城镇棚户区改造指挥部委托湖南新天成房地产评估咨询有限公司对农机局第3、4、5号门面的房屋承租人权益、自建房价值及室内装修价值进行评估的价值时点为2019年8月26日，原告郑银辉交纳承租被告刘承泽农机局3、4、5号门面租金至2019年11月20日。但是事实上原告实际在农机局3、4、5号门面经营餐饮至2019年11月20日，湖南新天成房地产评估咨询有限公司2019年12月18日，出具新天成估字（2019）XZ0234号评估报告书。故，原告要求返还2019年8月26日至2019年11月20日时间租金12266元，与客观事实不符，本院不予支持。 综上，被告刘承泽作为农机局3、4、5号门面集资改建门面使用权人，原告郑银辉支付转让费转让农机局3、4、5号门面，并与被告刘承泽签订租赁合同，原告郑银辉租赁门面后对除使用原有装饰装修外，投入一定资金对门面室部分进行重新装修、部分在原有基础上进行安装和加固、部分在原有基础上进行修补。而在租赁期内，农机局3、4、5号门面集资改建门面被政府棚户区改造，新田县城镇棚户区改造指挥部对农机局3、4、5号门面进行补助和补偿，被告刘承泽作为农机局3、4、5号门面集资改建门面出租人在棚户区改造领取补助和补偿款后，应对原告在租赁期内装饰装修进行补偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告刘承泽在新田县城镇棚户区改造指挥部领取农机局3、4、5号门面补偿、补助、奖励款项后十日内一次性补偿原告郑银辉补助、补偿、奖励款项等共计98000元；（款交本院转付） 二、驳回原告郑银辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4843元，由被告刘承泽负担2266元，原告郑银辉负担2577元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  王彦平 审 判 员  邓晓胜 人民陪审员  李井才 二〇二〇年十一月十五日 法官 助理  赵彩云 代书 记员  赵彩云 附本民事判决书所援引的法律条文原文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。