天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初11048号原告：宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。负责人：戴万宏，职务：总经理。委托诉讼代理人：张欢。委托诉讼代理人：郭润霖。被告：陈大山，男，1982年2月22日出生，汉族，住天津市武清区。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司与被告陈大山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司的委托诉讼代理人张欢、郭润霖，被告陈大山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告按照每月768.42元人民币的标准支付原告从2018年7月1日起至2020年9月30日止位于天津市武清区××小区××幢××室房屋的物业费（暂计为20747.34元人民币）；2．本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告与案外人天津盛庆房地产投资有限公司于2011年4月1日签订了关于XXXX项目的《天津市住宅前期物业服务合同》，被告作为天津市武清区××小区××幢××室的业主于2014年3月25日确认遵守该前期物业服务合同及《临时管理规约》。原告签订合同后依约履行了物业服务合同约定的全部义务，但被告虽至今一直享受原告的物业服务，却未能按约定支付物业费，后虽经原告多次催要，未果。综上，原告认为：被告享受原告的物业服务却拒不缴纳物业费的行为严重侵犯了原告的合法权利，被告应承担支付物业费及赔偿原告损失的义务，故原告特诉至法院，请求依法支持原告全部诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《天津市住宅前期物业服务合同》、交付通知书、入伙确认单、交房单、确认书，证明被告没交物业费；2、天津市国土资源和房屋管理局文件，证明原告服务合格。被告辩称，一、答辩人（被告）未及时缴纳相应物业费是因为被答辩人（原告）作为物业管理公司未能够完全履行相应义务，被答辩人理应积极完全履行相应义务或依法降低物业费。答辩人曾就被答辩人相应义务、物业费缴费标准与被答辩人磋商，只是未能达成一致意见。答辩人要求被答辩人完全履行相应义务，答辩人将依法缴纳合法合理的物业费。被答辩人不能完全履行相应义务，答辩人要求降低物业费，按被答辩人实际履行相应义务的比例进行缴费。理由如下：1、签订合同时与2015年7月以后相比较，被答辩人的服务内容减少了很多。首先，绿化面积缩小了很多，那么绿化管理投入自然会降低，低层住宅全部将绿地圈成了小院，这部分绿地不需要被答辩人进行养护了。其次，小区内的景观水系，2个凉亭被破坏，被答辩人没有尽到管理责任，至今未能修复，针对破坏行为未向有关部门报告。这部分设施的维修维护费用不存在了。再次，小区内的人行道路、公共车位等公共设施被低层住宅住户圈为私人用地，这部分公共实施的维护费用不存在了。小区内路灯、有线电视网线、监控摄像头等设施损坏至今未能修复；小区高层内多处消防箱损坏至今未完成修复；小区高层电梯门口石材损坏至今未完成修复；小区高层首层电梯大堂吊灯损坏至今未完成修复；小区高层疏散指示损坏至今未完成修复。这些部位的维护养护费用支出都不存在了。高层消防通道被圈成个人空间，被答辩认未进行制止，未向有关部门报告。2、小区南侧商业公共卫生间被占用、高层区商业占用公用绿地搭建室外楼梯，被答辩人未予以制止，也未向有关部门汇报。说明被答辩人未能履行义务。3、小区消防通道被占用，被答辩人未予以制止，存在安全隐患，说明被答辩人未能履行义务。二、被答辩人与开发企业签订的前期物业合同约定的收费标准违法，违反了《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》第三条“物业管理服务应当与物业管理服务内容、服务标准、服务质量相适应的原则确定”以及第六条规定普通住宅小区前期物业管理基本服务费实行政府指导价，各等级收费标准为中准价格。{津发改价房地（2009）1101号}《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》明确服务等级一级的收费标准每月每建筑平米1.2元。而被答辩人出示的前期物业服务合同收费标准是2.2元。很明显被答辩人依据的前期物业管理合同收取答辩人的物业费是违法的，既然违法就无效。答辩人的住宅属于低层住宅，不属于别墅，这一事实有天津市规划和自然资源局武清分局出具的《信访处理告知书》可以证实。被答辩人收取物业费涉嫌价格违法已经被天津市武清区市场监督管理局立案调查，这一事实有2020年4月23日天津市武清区市场监督管理局出具的《关于XXXX小区物业费的告知书》可以证实。XXXX小区属于普通住宅小区，这一事实有天津市武清区人民政府东蒲洼街道办事处出具的《信访事项处理意见书》可以证实。以上证据足以说明涉案房屋不是别墅，不能按别墅标准收取物业费。涉案房屋所处的小区属于普通住宅小区且非别墅，应当按照《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》及相关收费标准的规定收取物业费1.2元每月每建筑平米（一级服务标准）。综上所述，物业费标准应当和物业服务内容相适应，基于被答辩人服务内容相对减少，所以，被答辩人要想全额收取物业费就应当履行完成物业管理义务，否则被答辩人应当根据履行完成义务的比例收取物业费。涉案房屋处于普通住宅小区且非别墅，就应按按照天津市规定的标准执行收费，超标准收费则是违法无效的。因此，请求贵院驳回被答辩人的起诉请求，或依法中止审理，等待价格违法调查结果。被告未提交证据。本院经审理认定事实如下：宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司系依法注册的物业服务企业，陈大山系天津市武清区XXXX小区46栋6室住宅的业主，面积349.28平方米。2011年4月1日，宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司与天津盛庆房地产投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，案外人天津盛庆房地产投资有限公司将XXXX（物业项目名称）委托宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司进行前期物业管理服务事宜，物业服务内容包括小区内房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等，物业服务各项内容按照一级服务标准执行。住宅物业管理服务费收费采取包干制的形式。物业服务费收费标准按照建筑物的规格和建筑面积，多层住宅为1元/月每平方米，高层住宅为1.2元/月每平方米，别墅为2.2元/月每平方米，商业为2.2元/月每平方米。另配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳。业主交纳物业费用时间为每月5日前。合同还约定了其他权利义务。2014年3月25日，陈大山签署确认书，确认已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。2015年2月14日，陈大山签收了由宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司出具的入伙确认单，按照2.2元/月每平方米的标准交纳12个月的物业服务费为9220.99元。庭审中，针对被告的答辩意见，原告主张被告所提的问题是业主自行私搭乱建圈占造成，业主拆除了路灯杆，被告也有违建的行为，并不是物业造成录像、路灯杆的减少。被告未交纳2018年7月1日至2020年9月30日的物业费，应计算为20747.23元（9220.99元/12个月X27个月）。本院认为，原告与天津盛庆房地产投资有限公司签订的涉案《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，被告虽主张合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，但未提交证据予以证明，故应认定合同合法有效，该合同对被告亦具有法律约束力。原告按照合同约定履行了合同义务，被告亦应当按照合同约定履行交纳物业管理服务费等合同义务。本院根据原、被告双方陈述，认为原告有义务制止业主进行私搭乱建圈，阻止业主拆除公共路灯杆，维护小区监控设施、公共区域路灯杆的安全及正常使用，原告确实未完全尽到合同约定的管理义务等情况。故被告交纳的物业管理服务费应予酌减，根据双方约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，本院酌定被告向原告交纳2018年7月1日至2020年9月30日的物业管理服务费的95%为宜，即19709.87元（20747.23元X95%）。被告主张原告收费标准违反相关法律法规的规定，可向有关行政主管部门反映，或补充证据后另案解决。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，缺席判决如下：一、被告陈大山于本判决生效之日起十日内一次性给付原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司自2018年7月1日起至2020年9月30日止的物业服务费19709.87元；二、驳回原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇二〇年十一月二十八日书记员  李静华附：本法律文书适用法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。