广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19050号上诉人（原审原告、反诉被告)：黄安宁，男，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄穗宁，女，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄裕宁，男，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：乔长龄，广东金桥百信律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张惠宁，广东金桥百信律师事务所律师助理。上诉人黄安宁因与被上诉人黄穗宁、黄裕宁业主共有权纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人黄安宁及其委托诉讼代理人吴春婉，被上诉人黄裕宁及黄穗宁、黄裕宁委托诉讼代理人乔长龄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄安宁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄穗宁、黄裕宁全部反诉请求，即黄穗宁、黄裕宁不得拍卖或变卖广州市荔湾区黄沙大道11，13号1709房；2.改判广州市荔湾区黄沙大道11，13号1709房内约为21平方米的主卧室由黄安宁使用；3.判令黄穗宁、黄裕宁承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院僵化套用九年前黄安宁、黄穗宁、黄裕宁三方就继承父母遗产所签协议，而不考虑到当时协议内容虽有出售涉案房屋的表述，但并非黄安宁(甚至黄穗宁)真实意愿，且2011年4月至今已有九年的时间各方均未实际执行该协议的卖房条款，也就是各方均未实际履行合同约定，现在以该约定作为可以出售案涉房屋的依据并不合理，应予改判。当时签订《遗产分割协议》时约定三份均分，对除案涉房屋以外的另外三间房屋的作价是不公道的，三间房屋中黄穗宁、黄裕宁选择的房屋估算价格低而地点好，黄安宁选择的房屋是无人愿意要的，为了尽可能保存案涉的黄沙祖屋，黄安宁即使知道价钱不公道，黄安宁也就签了字。退一万步，如果案涉房屋一定要变卖、拍卖，黄安宁要求把全部遗产拿出来拍卖均分，以示公平、公正。在三方未对案涉房屋的处分达成新的共识或协议前，现在能否处分(出售)案涉房屋应该按照《中华人民共和国物权法》规定需经三分之二以上份额的产权人同意。而占有案涉房屋超过二分之一产权份额的黄安宁并不同意出售案涉房屋，黄穗宁、黄裕宁要求出售案涉房屋的诉求应予驳回。二、黄穗宁、黄裕宁要求出售案涉房屋并不符合父母生前愿望，案涉房屋不应出售。案涉房屋为黄安宁与黄穗宁、黄裕宁父母生前最后居住生活的场所，房屋内有父母在世时许多生活的印迹，也遗留了许多父母生前的物品、照片及其他珍贵的文档。父亲遗留的遗嘱实际上是希望四套房屋均能共同继承，就是不希望子女将房屋出售，特别是案涉房屋是父母最后生活的地方，具有特殊的意义，父母生前尤其不希望对外出售。三、黄安宁要求专有使用案涉房屋主卧室的主张合法合理，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。案涉房屋总建筑面积为87.11平方米，套内建筑面积为71.97平方米。按照各方所占份额，黄安宁可占套内面积33.586平方米，黄穗宁可占套内面积14.394平方米，黄裕宁可占套内面积23.99平方米。即使按照使用房屋卧室与公共空间的面积比例，黄安宁使用面积约21平方米的主卧室也是合情合理。而黄穗宁、黄裕宁所占的份额并不足以单独使用主卧室。所以，黄安宁的诉求并未超出其所占份额。被上诉人黄穗宁、黄裕宁辩称：黄安宁偏执己见。对父亲的情感不仅仅是黄安宁有，也是所有的子女都有的，所以黄安宁的上诉理由不能成立。2011年4月28日，黄安宁、黄穗宁、黄裕宁签订了《遗产分割协议》，黄安宁履行中多次擅自反悔，现还不认可该协议的真实性。关于该《遗产分割协议》，一共有七条，其中在第二、四、五条出现了出售的字眼，意思表达清晰、准确，且约定是在“平等、自愿”的情况下达成的该协议的，该协议是三方真实的意思表示。除三个子女各继承一个房屋外，黄安宁还多继承了父母的一套房产。黄安宁偏执己见多次要求就案涉房屋划分21平方米归其所有，是有损房屋价值，不利于使用。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。黄安宁于2020年2月28日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.黄穗宁搬走其堆放在广州市荔湾区黄沙大道11，13号1709房内的物品；2.广州市荔湾区黄沙大道11，13号1709房的主卧室约为21平方米由原告黄安宁使用；3.黄穗宁、黄裕宁承担本案全部诉讼费用。黄穗宁、黄裕宁向一审法院提起反诉请求判令：1.依法拍卖或变卖涉案房屋，各方按各自占有房屋的比例分配售房款；2.判令黄安宁承担反诉费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区黄沙大道11，13号1709房，建筑面积87.11平方米，属于黄安宁、黄穗宁及黄裕宁按份共有，由黄安宁占7/15，黄穗宁占3/15，黄裕宁占5/15。2011年4月28日，黄安宁、黄穗宁及黄裕宁签订《遗产分割协议》，约定：黄安宁继承天河区童心路西胜街6巷1号403房，黄穗宁继承东山区东园路36号516房，黄裕宁继承越秀区环市中路292号702房。出售涉案房屋，出售金额根据以上三间房屋的估价后再作另行分配。出售原则，房产出售价格若遇到意见不一时，则以投票方式通过，只要当中两位继承人同意即可出售。2013年1月6日，三方在该协议上签字确认：黄沙1709房的售房所得按这份协议为准。2013年1月6日，黄安宁、黄穗宁及黄裕宁签订《财产分割协议书》，约定涉案房屋由三人共同所有，由黄穗宁占3/15，黄裕宁占5/15，黄安宁占7/15等，广州市南方公证处对该协议书进行了公证。2020年3月27日，黄裕宁与黄穗宁签署《声明》，主要内容：“关于（2020）粤0103民初1793号案，我们一致同意出售涉案房屋，所得房款，按照房产登记证上的份额约定，分配给个人，出售房屋所需手续费等由三人按照份额比例承担支付。出售房屋的价格，以届时市场价格/第三方评估价为参考。”2020年3月30日，黄穗宁及黄裕宁委托广东金桥百信律师事务所向黄安宁发出《关于广州市荔湾区黄沙大道11，13号1709房处置方案的咨询函》。黄安宁称并未收到上述咨询函。案涉房屋目前无人使用，里面堆放了黄穗宁、黄裕宁及其父母遗留下来的一些物品。黄穗宁称如果法院判决出售案涉房屋，则同意搬空其在案涉房屋的物品。黄安宁称如果法院依法判决出售涉案房屋，要求按照各方所占份额分配售房款。一审法院认为，黄安宁、黄穗宁及黄裕宁为涉案房屋的按份共有人，依法对房屋按照其份额享有占有、使用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，黄安宁、黄穗宁及黄裕宁签订的《遗产分割协议》约定了对共有的涉案房屋进行出售后再行分配售房款，则三方理应依约履行。因当事人无法达成由一方购买另一方产权份额的一致意见，黄穗宁及黄裕宁作为涉案房屋的按份共有人，要求按照协议约定对涉案房屋进行拍卖或变卖，依据充分，一审法院予以支持。三方对拍卖或变卖所得价款按各自所占的产权份额分配均无异议，一审法院予以确认。关于黄安宁主张对涉案房屋进行实物分割使用权，并使用涉案房屋主卧室的请求，违反了协议约定，且根据案涉房屋面积，若按各方所占份额对其进行实物分割会减损其价值，亦不符合法律规定，再者，黄穗宁及黄裕宁也不同意分割使用权，故黄安宁请求对涉案房屋进行实物分割使用权缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。案涉房屋在出售前，黄穗宁依法对涉案房屋按照其份额享有占有、使用的权利，黄安宁诉请要求黄穗宁搬走其堆放在广州市荔湾区黄沙大道11，13号1709房内的物品于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年5月28日作出一审判决：一、自判决书发生法律效力之日起十五日内，黄安宁、黄穗宁及黄裕宁共同拍卖或变卖广州市荔湾区黄沙大道11，13号1709房，所得价款由黄安宁占7/15，黄穗宁占3/15，黄裕宁占5/15；拍卖或变卖房屋费用由当事人以所占产权份额按比例承担；二、驳回黄安宁、黄穗宁及黄裕宁其余诉讼请求。一审案件受理费50元由黄安宁负担，反诉受理费16920元，由黄安宁负担7896元，黄穗宁负担3384元，黄裕宁负担5640元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议焦点在于：黄安宁的上诉请求是否成立。黄安宁、黄穗宁、黄裕宁于2011年4月28日签订《遗产分割协议》，约定出售涉案房屋，出售金额根据估价另行分配，出售价格不一致时，只要两位继承人同意即可出售。2013年1月6日，三方在上述协议中再次签字确认，涉案1709房售房所得以上述协议为准。由此可见，黄安宁、黄穗宁、黄裕宁对出售涉案房屋分配价款的意思表示清楚明确。黄安宁主张黄安宁、黄穗宁当时并无出售房屋的意愿，对此无证据予以证明，黄穗宁亦不予确认，故黄安宁的该主张不成立，本院不予支持。该协议并未约定出售房屋的期限以及逾期则不再出售的内容，故黄安宁以该协议未履行故不应再履行的主张不成立。在共有人对共有的房屋已有协议明确具体分割方式的情况下，应依协议履行，而不论各方占有份额多少。黄安宁以黄穗宁、黄裕宁占有份额不足三分之二为由主张其无权出售涉案房屋，与三方签订的《遗产分割协议》不符，本院不予支持。至于黄安宁主张涉案房屋内有其父母遗物及家庭记忆的问题，黄安宁在签订《遗产分割协议》时应已考虑到该问题，黄安宁可就其父母遗物的处理与黄穗宁、黄裕宁另行协商处理，其以此为由拒绝履行《遗产分割协议》，理据不足，本院不予采纳。黄安宁无力购买黄穗宁、黄裕宁的份额，一审法院判决拍卖、变卖涉案房屋，由三方分割价款并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人黄安宁的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33940元,由上诉人黄安宁负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十一月十九日书记员 冯冠豪徐毅敏