北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10108号上诉人（原审被告）：东方名邸酒店管理（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：陈江凤，经理。委托诉讼代理人：吴丽艳，北京求远律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢鹏，北京求远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张思亮，男，1988年6月22日出生，汉族，广东神马搜索科技有限公司北京分公司职员，住北京市朝阳区。上诉人东方名邸酒店管理（北京）有限公司（以下简称名邸公司）因与被上诉人张思亮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人名邸公司委托诉讼代理人吴丽艳、邢鹏，被上诉人张思亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名邸公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，将本案发回重审或者依法改判名邸公司不向张思亮支付逾期腾房占有使用费、提前解除合同违约金和延期支付租金的违约金。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，判决名邸公司支付逾期腾房占有使用费不合法。本案合同于2020年4月8日解除，合同解除后，名邸公司员工已将房屋钥匙交还张思亮。名邸公司留在本案房屋内的物品并不是名邸公司没有腾退，而是因张思亮扣押，名邸公司员工无法取走所致。2.受疫情影响，本案租赁合同失去了继续履行的可能。名邸公司并非故意违约，依法无需向张思亮支付提前解除合同的违约金。3.张思亮主张迟延支付租金的违约金没有合同和法律依据，名邸公司同意支付迟延支付租金违约金是为了和张思亮达成调解而做出的让步，不能作为裁判依据。4.一审判决自相矛盾。名邸公司和张思亮签订的合同期限是2019年7月27日至2020年7月26日，如果名邸公司使用案涉房屋超过2020年7月26日，一年合同期限已过，不存在提前解除合同，也就不存在提前解除合同违约金。张思亮辩称，同意一审判决，不同意名邸公司的上诉请求和理由。张思亮向一审法院起诉请求：1.确认张思亮、名邸公司签订的北京市房屋租赁合同已解除；2.名邸公司支付提前解除合同的违约金5800元；3.名邸公司按每月5800元的标准支付自2020年1月27日起计算至2020年4月8日止的租金，按每月5800元的标准支付自2020年4月9日起计算至2020年8月1日止的房屋使用费；4.名邸公司支付延期支付租金的违约金35380元（自2020年1月27日起计算至2020年8月1日止，按每月5800元计算）5.名邸公司支付使用期承租房屋产生的水费185元、电费67元、外门门锁锁芯380元、小门门锁锁芯100元、厕所玻璃更换费68元；6.本案诉讼费用由名邸公司承担。一审法院认定事实：2019年7月27日，张思亮（出租人，甲方）、名邸公司（承租人，乙方）及北京链家置地房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由名邸公司承租张思亮名下的北京市西城区大井胡同2号楼-1层4门4号房屋，房屋租赁期限自2019年7月27日至2020年7月26日，租金标准为每月5800元，租金支付方式为按季支付、押一付三，租金支付日期为2019年7月27日、2019年10月27日、2020年1月27日、2020年4月27日。押金5800元，随第一笔租金支付。合同第十条第四款第一项约定，乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同、收回房屋。合同第十一条第一款规定，乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同第十一条第四款约定，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月房租标准支付违约金。2019年7月27日，名邸公司向张思亮支付三个月房租17400元。2019年11月3日，名邸公司向张思亮支付三个月房租17400元。2020年1月27日，名邸公司未按期支付租金，张思亮于2020年4月7日出具《解除合同通知书》，该通知书载明：因名邸公司违反合同第十条第四款之规定，未按约支付房租达两月以上，张思亮依据合同通知名邸公司解除《北京市房屋租赁合同》。该通知书经快递投递于2020年4月8日由名邸公司签收。2020年8月1日，名邸公司员工耿建平以名邸公司名义与张思亮确认：张思亮于2020年8月1日收回名邸公司租赁房屋（位于西城区大井胡同**楼**4门**），水费欠185元、电费欠67元、外门锁芯380元、小门门锁100元、厕所玻璃68元，一共八百元，由名邸公司支付，张思亮先行垫付。审理中，张思亮提交支付宝转账记录一份，显示2020年8月1日支付方师傅380元，张思亮欲以此证明其支付了换锁芯费380元。名邸公司以该记录无法显示该笔费用的实际用途为由，不认可该证据的证明目的。审理中，名邸公司虽辩称其于2020年4月已将涉案房屋交付张思亮，但对此未提交证据予以证明。名邸公司认可耿建平系其公司员工。法院曾询问耿建平，其陈述曾于2020年4月将其持有的一把涉案房屋钥匙交付张思亮，但涉案房屋仍有其他钥匙，由其他住宿人员持有，并未交还张思亮。审理中，名邸公司辩称因张思亮拒绝名邸公司搬离物品，才未将涉案房屋腾空，但对此未提交证据予以证明。名邸公司认可张思亮发出合同解除通知后，名邸公司未再与张思亮联系办理交付房屋事宜。对于耿建平与张思亮办理房屋交接的行为，名邸公司认为耿建平未取得名邸公司授权，不认可系名邸公司的行为，不认可水电费、换锁芯的费用及厕所玻璃维修费应由名邸公司负担。另查，因新冠肺炎疫情，2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日零时起，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，名邸公司逾期支付租金超过十日，根据合同约定，张思亮有权单方解除合同。现张思亮向名邸公司送达解除合同通知书，名邸公司已经签收，且名邸公司亦认可房屋租赁合同于2020年4月8日签收之日解除，故法院认定涉案的房屋租赁合同已于2020年4月8日解除。张思亮要求名邸公司支付2020年1月27日至2020年4月8日的租金，于法有据，且名邸公司同意支付，法院予以支持。庭审中，双方均认可张思亮收取名邸公司押金5800元，且双方均同意以押金折抵名邸公司欠付的租金，故以押金折抵欠付租金后，名邸公司还需向张思亮支付租金8120元。房屋租赁合同解除后，张思亮与名邸公司应及时办理房屋交接手续，逾期未办理的，名邸公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，虽然名邸公司辩称其已于2020年4月8日将涉案房屋的钥匙交付给张思亮，但对此未提交证据予以证明。耿建平虽陈述已将其持有的一把钥匙交付张思亮，但仍有其他钥匙未交付张思亮，且名邸公司未提交证据证明其在2020年4月时授权耿建平与张思亮办理房屋交接手续，因此对于耿建平向张思亮交付一把房屋钥匙的行为，法院无法认定系名邸公司向张思亮交付涉案房屋的行为。在张思亮向名邸公司发出解除合同的通知后，名邸公司亦未与张思亮办理涉案房屋的交接手续，因此对于名邸公司认为涉案房屋已交付张思亮的辩称意见，法院不予采信。法院确认2020年4月9日后涉案房屋仍由名邸公司占用，名邸公司应向张思亮支付涉案房屋2020年4月9日后的使用费。名邸公司虽辩称耿建平未取得名邸公司授权，因此不认可2020年8月1日耿建平向张思亮交付涉案房屋的行为，但张思亮确认其于2020年8月1日收回涉案房屋，因此要求名邸公司支付涉案房屋使用费至2020年8月1日，法院不持异议，名邸公司应负担2020年4月9日至2020年8月1日止的房屋使用费。对于使用费的标准，法院参考月租金标准，考虑名邸公司经营行为受疫情影响的程度，根据公平原则，确认房屋占用费按照每月4060元计算，故2020年4月9日至2020年8月1日止的房屋占用费金额为15157.33元。名邸公司称因张思亮拒绝名邸公司搬离物品才未搬空房屋、张思亮自行承担扩大部分损失的意见，无事实与法律依据，法院不予采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据合同约定，因名邸公司未按合同约定支付房屋租金，已达到合同解除条件，张思亮行使单方解除权后，名邸公司作为违约方，应按月租金的100%支付提前解除合同的违约金。现张思亮要求名邸公司支付提前解除合同的违约金，且张思亮主张的违约金数额符合法律规定和合同约定，法院对此不持异议。名邸公司所述合同解除系张思亮行使单方解除权，因而名邸公司无需承担提前解除合同的违约金，无事实和法律依据，法院不予采纳。本案中，张思亮要求名邸公司按月租金标准支付自2020年1月27日起至实际返还涉案房屋之日止的迟延支付租金的违约金，无法律及合同依据，法院不予支持。庭审中，名邸公司自述同意支付5800元作为延迟交付租金的违约金，不违反法律规定，法院对此不持异议。对于张思亮要求名邸公司按照耿建平签字确认的金额，支付水电费、门锁锁芯费、厕所玻璃费共800元的诉讼请求，张思亮自认厕所玻璃并未进行维修，亦未提交证据证明玻璃损坏情况，张思亮应承担举证不能的责任，对于张思亮主张的厕所玻璃损坏费用67元，法院不予认可。对于更换门锁锁芯费用，因张思亮提交的支付宝转账记录无法显示该笔费用用途，亦与张思亮主张的换锁芯费共480元数额不符，张思亮应承担举证不能的责任，对于张思亮主张的换锁芯费共480元，法院不予支持。对于张思亮所主张的水费185元、电费67元，名邸公司虽主张耿建平在与张思亮办理房屋交接时未取得名邸公司授权，但名邸公司自认耿建平为其员工，并在涉案房屋内居住，名邸公司并未提交证据证明其曾与张思亮办理房屋交接手续，未提交证据证明其交纳过涉案房屋的水电费，且张思亮主张的水电费并未超出日常生活的合理标准，因此对于名邸公司的辩称意见，法院不予采信。法院确认名邸公司应向张思亮支付欠缴的水费185元、电费67元。据此，一审法院判决：一、确认张思亮与东方名邸酒店管理（北京）有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年4月8日解除；二、自判决生效之日起七日内，东方名邸酒店管理（北京）有限公司支付张思亮租金8120元；三、自判决生效之日起七日内，东方名邸酒店管理（北京）有限公司支付张思亮逾期腾房占有使用费15157.33元；四、自判决生效之日起七日内，东方名邸酒店管理（北京）有限公司支付张思亮提前解除合同的违约金5800元；五、自判决生效之日起七日内，东方名邸酒店管理（北京）有限公司支付张思亮延期支付租金的违约金5800元；六、自判决生效之日起七日内，东方名邸酒店管理（北京）有限公司支付张思亮水费185元、电费67元；七、驳回张思亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。已查明，名邸公司逾期支付租金超过十日。根据双方合同关于合同解除的约定，张思亮有权单方解除合同。张思亮向名邸公司发出解除合同通知书，名邸公司已于2020年4月8日签收；名邸公司亦认可房屋租赁合同于解除通知书签收之日解除，故涉案的房屋租赁合同于2020年4月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同解除后，名邸公司应及时交还房屋，逾期未办理的，名邸公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于本案的腾房时间，名邸公司认为是2020年4月，不同意一审法院认定的2020年8月。对此，虽名邸公司上诉称其已于2020年4月8日合同解除后，将涉案房屋的钥匙交给张思亮，但未提交证据证明。名邸公司员工耿建平在一审中陈述将其持有的一把钥匙交付张思亮；但根据房屋交割清单，名邸公司仍有其他钥匙未交付张思亮。因此，对于名邸公司认为涉案房屋已于2020年4月交还张思亮的上诉意见，本院不予采纳。关于耿建平在一审中陈述于2020年8月1日向张思亮交还房屋。名邸公司认为耿建平未取得名邸公司授权，不认可2020年8月1日耿建平向张思亮交还涉案房屋的行为。但因张思亮自认其于2020年8月1日收回涉案房屋，要求名邸公司支付涉案房屋使用费至2020年8月1日，故可以认定涉案房屋腾退时间为2020年8月1日。据此，一审法院认定名邸公司应负担2020年4月9日至2020年8月1日止的房屋使用费，是正确的。对于使用费的标准，参考双方合同约定的月租金标准，考虑疫情影响的因素，根据公平原则，一审法院确认房屋占用费的计算标准，以及名邸公司应承担的房屋占用费金额，并无不当。名邸公司称因张思亮拒绝名邸公司搬离物品才未搬空房屋，但无合法有效充足的证据证明，本院不予采信。根据双方合同约定，因名邸公司未按合同约定支付房屋租金，已达到合同解除条件，张思亮行使单方解除权后，名邸公司作为违约方，应按月租金的100%支付提前解除合同的违约金。现张思亮要求名邸公司支付提前解除合同的违约金，且张思亮主张的违约金数额符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持，符合法律规定。对于张思亮要求名邸公司按月租金标准支付自2020年1月27日起至实际返还涉案房屋之日止的迟延支付租金的违约金，虽无法律及合同依据，但一审庭审中，名邸公司自述同意支付5800元作为延迟交付租金的违约金。故一审法院判令名邸公司向张思亮支付该费用，并无不当。综上所述，名邸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费469元，由东方名邸酒店管理（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 云二〇二〇年十一月十八日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之