浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3358号 原告：杨岳林，男，1965年1月10日出生，汉族，住新昌县。 原告：黄慧芹，女，1966年2月13日出生，汉族，住新昌县。 两原告共同委托诉讼代理人：吴长征，浙江新希望律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈梓妤，浙江新希望律师事务所实习律师。 被告：丁苗千，男，1955年11月3日出生，汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。 被告：张绍芹，女，1963年11月30日出生，汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。 两被告共同委托诉讼代理人：王**先，浙江新时代律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：吕凯利，浙江新时代律师事务所律师。 原告杨岳林、黄慧芹与被告丁苗千、张绍芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁叶莎独任审理，并于2020年9月23日、11月16日两次对本案公开开庭进行了审理,并当庭宣告判决。第一次庭审时，原告杨岳林及二原告的共同委托诉讼代理人吴长征，被告丁苗千、张绍芹及二被告的共同委托诉讼代理人王**先、吕凯利到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告杨岳林及二原告的共同委托诉讼代理人吴长征、陈梓妤，被告丁苗千及二被告的共同委托诉讼代理人王**先、吕凯利到庭参加诉讼。 原告杨岳林、黄慧芹向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间签订的房屋买卖协议与买卖契约无效，被告赔偿原告经济损失500000元；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：1999年3月12日，原告与被告签订了《房屋买卖协议》一份，约定原告将自己名下上石演村的房屋出售给被告，价格为66800元。2001年9月21日，双方签订《关于房屋买卖的补充协议》，将房屋出售价格调整为79800元。2001年9月25日，原告与被告又签订了《房地产买卖契约》一份，约定上述房地产成交价格为66800元，被告于2001年9月25日前付清。2001年10月19日，双方办理了房产过户登记。由于农村宅基地不得向非本集体经济组织成员转让或出售，根据“房地一致”原则，农村集体经济组织成员亦不得向非本集体经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋。因此，原、被告间的房屋买卖协议与买卖契约违反了国家相关法律、法规的强制性规定，依法应属无效。被告非原告所在村集体经济组织成员，作为集体土地房屋购买人与原告签订买卖协议，存在相应的过错。现涉案房屋位于“新昌县七星街道上石演旧村改造项目”拆改范围之内，被告已经与新昌县七星街道办事处签订安置补偿协议，原告请求返还房屋已无现实可能。据此，原告要求被告赔偿经济损失500000元。故向法院提起诉讼，请依法判决。 被告丁苗千、张绍芹辩称：一、根据物权法规定，案涉房屋已经办理了所有权转移登记，确认被告为房屋所有人。本案被告据此取得不动产物权，对房屋享有排他性的权利。原告已经丧失了案涉房屋的所有权，故其在房屋征收后要求赔偿缺乏事实以及法律依据。二、案涉房屋行政登记效力不能被否定，根据浙江省高级人民法院关于审理房屋登记发证行政案件若干具体问题的意见第11点，针对农村集体所有土地上房屋转移登记问题的解答，里面明确了集体所有土地上房屋办理转移登记发证手续，鉴于我省不少地方均参照城市房屋权属登记管理相关规定办理手续，故对房地产行政主管部门已经办理了集体土地上房屋所有权证的，人民法院不能仅以缺乏法律依据为由判决撤销。房屋已经拆迁安置补偿的，可以判决驳回原告的诉讼请求。从省高院有关行政登记的解答来看，涉案房屋登记不会因为买卖协议无效而被撤销，登记不存在被撤销的情况下，本案原告要求赔偿便缺少事实及法律依据。三、原告请求确认涉案协议无效要求赔偿有违诚实信用原则，也不利于市场交易稳定。案涉房屋已经交由被告使用长达20多年之久，并且办理了产权登记，双方签订买卖协议亦属当事人真实意思表示，购房款亦已全数付清。现原告要求确认合同无效并赔偿损失有违诚实信用原则。四、新昌县人民法院作出的（2018）浙0624民初2519号民事判决中，确认了作为非集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋并办理所有权登记后，可以获得一定比例的拆迁补偿。可见，人民法院认可所有权登记之后，非集体经济组织成员可享有集体经济组织成员一样的权利义务，包括土地的补偿以及房屋的补偿。基于该判决，其认为本案被告与生效判决中的原告享有同样的法律地位。法院可依法认可所有权转移之后，被告完全享有排他性权利。综上，被告认为，双方签订的购房协议有效，即使无效也不影响被告所享有的权利。现原告要求被告赔偿损失没有事实及法律依据。若法院认定原、被告之间达成的房屋买卖协议无效，则被告认为，被告应当赔偿的款项中应扣除原告应当返还被告的购房款以及原告应当赔偿被告因原告悔约遭受的经济损失部分。另外，被告在受让房屋后对露天楼梯位置进行了搭建，在楼梯外侧添建了二层小屋，该部分区域所得拆迁补偿与原告无关。 原告杨岳林、黄慧芹为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1、房产登记信息复印件三份，证明讼争房屋产权所有人原属二原告，房屋出售后转移登记至二被告名下的事实。 被告经质证认为，对其真实性、合法性无异议。 2、有关房屋买卖补充协议的照片打印件一份，房地产买卖契约一份，证明原、被告在2001年9月21日签订的补充协议中，将房屋交易价格协商变更为79800元，房管局里面登记备案的买卖契约中约定房屋交易价格为66800元的事实。 被告经质证认为，讼争房屋确属被告从原告处购买所得，房屋交易价格为79800元，情况属实。 3、房屋货币补偿协议复印件及拆改结算表复印件各一份，证明讼争房屋已经被政府拆迁，拆迁补偿款总计2196361元的事实。 被告经质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议。但原告出售给被告的房屋登记确认的面积为169.91平方米，房屋货币补偿协议确认的建筑面积为213.16平方米，房产价值1656680元中部分系被告添建形成，与原告无关。 4、房地产估价报告复印件一组，证明讼争房屋的拆迁价值为1731106元，其中包括房屋价值1656680元、装修价值63948元和附属物价值10478元及附属物的价值组成。 被告经质证认为，对该组证据的形式真实性有异议，但对其确认的建筑物及附属物价值组成予以认可。 被告丁苗千、张绍芹在本院确定的举证期限内，向本院提供了以下证据材料： 5、房地产买卖契约一份，新房权证2001字第4××7号房屋所有权证复印件一份，证明原、被告已就讼争不动产办理了房屋转移登记手续，该房屋目前已属被告所有，建筑面积确认为169.91平方米的事实。 原告经质证认为，对该组证据的真实性无异议。 6、涉案房产分户图复印件一份，证明被告从原告处购得房屋后，在楼梯外侧添建了建筑面积11.28平方米（上下两层）的三角小屋，对占地9.14平方米的露天楼梯加盖了钢棚，并搭建了外墙、玻璃窗户的事实。 原告经质证认为，对该分户图的形式真实性有异议，对分户图中被告主张的楼梯位置的面积及搭建情况和添建二层小屋的位置和面积予以确认。 本院认为，原、被告各方对对方当事人提供的证据所反映的内容未提出实质性异议，故本院确认上述证据可以作为认定案件事实的依据。 经审理，本院认定以下事实：1999年3月，原、被告协议将二原告所有的坐落于新昌县七星街道上石演村建筑面积为169.91平方米的房屋售予二被告。2001年9月21日，双方就房屋买卖签订补充协议一份，约定将原售房价格66800元调整为79800元。被告如约向原告支付了79800元房款，原告依约向被告交付了所出售的房屋。2001年9月25日，原、被告就该房屋办理了房屋转移登记手续，签订了房地产买卖契约一份以供管理部门备案登记。2020年8月17日，被告丁苗千及其家庭成员与有关部门就讼争房屋签订房屋货币补偿协议一份，确认由新昌县七星街道办事处对该房屋进行改造搬迁，二被告可获得以下补偿补助奖励经费：搬迁房屋总价值1656680元、装修价值63948元、附属物价值10478元、住宅房屋临时安置费25579.2元、住宅房屋搬迁补偿费8263.2元、房屋签约腾空奖励费42632元、自行解决周转用房奖励费21316元、住宅房货币补偿奖励费337219.12元、争先签约奖30000元、其他款项金额245元，合计2196361元。 另查明，二被告与二原告并非同村村民。被告受让取得房屋后，在原露天楼梯占地9.14平方米处增设了外墙、窗户，在楼梯上方加盖了雨棚，在楼梯外侧新建了上下二层合计11.28平方米的三角小屋，其余房屋建筑及装修与原告出售给其时保持不变。现该房屋被政府拆迁，确认合法建筑面积为213.16平方米（主房面积181.42平方米+楼梯通道面积18.28平方米+二层三角小屋11.28平方米+台门2.18平方米），房屋价值总计1656679.52元，每平方米单价为7772元，装修价值总计63948元（213.16平方米×300元/平方米），附属物价值总计10478元。二被告在使用该房屋期间，新增拆迁补偿协议中确认的附属物类别及价值如下：6.5平方米的阳光雨棚一个价值2165元，水槽一只价值150元，水泥洗衣台一个价值150元，多眼柴灶一个价值2000元。其余可得以补偿的附属物即围墙及天井水泥地面与房屋出售时保持不变。 本院认为，虽然原、被告双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且双方已按约履行了相应的交房和付款义务，被告入住所购房屋至今，但由于农村宅基地不得向非本集体经济组织成员转让或出售，根据“房地一致”原则，农村集体经济组织成员亦不得向非本集体经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋，被告并非原告所在村同一集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的房屋买卖协议违反了国家相关法律、法规的强制性规定，故原、被告签订的房屋买卖协议依法应属无效。虽然，讼争房屋已经办理过户登记，但其并不能改变农村房屋买卖该原因行为的法律效力，亦不能改变二被告非房屋所在村村集体经济组织成员，不能享受该村集体经济组织成员权益的实质。 根据法律规定，原、被告因无效协议取得的财产应当予以返还，并按各自过错承担相应责任；财产不能返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该买卖协议产生的信赖利益损失。讼争房屋适逢旧村改造被政府拆迁，二被告实际已经丧失了对该房屋及附属财产的支配权，客观上无法向二原告返还，故可依法按照对应拆迁补偿款折价补偿。综观本案所涉房屋买卖关系，根据双方对违约条款的约定及法律的相关规定，讼争房屋的拆迁补偿价格，以及房屋买卖协议无效和买卖交易完成已20年左右的客观事实，最大限度解决当事人之间的矛盾，以及当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，结合当前农村集体土地房屋买卖中法律、行政法规的规定，以综观本案所涉房屋买卖协议签订时，出卖人在明知农村房屋不可在非同一经济组织成员之间流通的情况下，为获取不当利益，将讼争房屋进行处分，仍与买受人订立协议，其较买受人有较大过错，应承担较多过错责任。而二被告在非原告所在村集体经济组织内部成员的情况下，作为房屋购买人与原告签订房屋买卖合同，亦存在相应过错，应承担相应责任。现原告以房屋买卖协议无效为由主张房屋权利，有违诚实诚信原则，故对被告所产生的信赖利益损失承担主要责任。结合本案实际，二原告应返还二被告购房款79800元，二被告应返还二原告对应房屋折价款，由此给二被告造成的经济损失，由二原告承担90％的过错赔偿责任。 至于返还讼争房屋的折价补偿款数额，应当以被告因无效协议取得的财产价值为限，即以原告售予被告的房屋建筑范围为基础，参照房屋货币补偿协议确定的补偿金额予以确定。经审查，被告因无效协议取得房屋为主房181.42平方米、露天楼梯通道占地9.14平方米、台门一个占地2.18平方米及附着于此的装饰、装修，附属物为围墙价值3539元，天井水泥地面价值2474元。可见，被告因无效协议取得的财产价值仅限于房屋价值、装修价值、附属物价值之和。关于房屋价值，双方确认除了主房181.42平方米保持不变以外，被告对于楼梯通道进行了搭建，对楼梯外侧二层三角小屋进行了添建，现被告搭建、添建部分在拆迁时均被计入合法建筑范围，故本院按照房屋建筑拆迁单价7772元/平方米的标准，酌定其中房屋价值158704.24元（9.14平方米×2×7772元/平方米×50%+5.64平方米×2×7772元/平方米），系被告受让后搭建、添建形成，不属于折价补偿款范围。关于装修价值，经庭审确认，被告受让后对装饰、装修未作变更，故仅搭建和添建部位建筑的装修价值6126元（9.14平方米×2×300元/平方米×50%+5.64平方米×2×300元/平方米）不属于折价补偿款范围。关于附属物价值，经确认，被告添建的附属物为水槽、阳光棚、水泥洗衣台、多眼柴灶，价值合计4465元（150元+2165元+150元+2000元）不属于折价补偿款范围。综上，本院认定的折价补偿款为房屋价值1497975.76元（1656680元-158704.24元）、装修价值57822元（63948元-6126元）、附属物价值6013元（10478元-4465元），合计1561810.76元。至于《房屋货币补偿协议》所列明的除前述房屋价值、装修价值、附属物价值以外部分款项，均系针对被拆迁财产管理使用人所作补偿，故该部分款项应归属二被告所有。 综上，二被告应返还二原告房屋建筑折价补偿款1561810.76元，二原告应返还二被告购房款79800元，并对由此给二被告造成的经济损失1482010.76元（1561810.76元-79800元）承担90％的过错赔偿责任，计1333809.68元。双方所负金钱给付债务相抵后，由二被告给付二原告148201.08元。本院对二原告诉讼请求超出本院前述认定部分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告杨岳林、黄慧芹与被告丁苗千、张绍芹就新昌县七星街道上石演村原属原告杨岳林、黄慧芹所有的房屋（房屋建筑面积169.91平方米）达成的买卖协议无效； 二、被告丁苗千、张绍芹领取上述第一项判决主文确定的房屋对应拆迁补偿奖励，且于本判决生效后十日内向原告杨岳林、黄慧芹支付148201.08元； 三、驳回原告杨岳林、黄慧芹的其他诉讼请求。 如果被告丁苗千、张绍芹未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，财产保全费3020元，合计诉讼费7420元，由原告杨岳林、黄慧芹负担5221元（已交纳），被告丁苗千、张绍芹负担2199元，于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁叶莎 二〇二〇年十一月十六日 书记员  石贝贝