辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2349号上诉人（原审被告）：李春香，女，1964年9月15日出生，汉族，无业，住凌源市。被上诉人（原审原告）：时玉娟，女，1977年9月20日出生，汉族，农民，住朝阳市龙城区。原审被告：凌源有家房地产经济有限责任公司（以下简称“有家房地产公司”），住所地凌源市东风街南段6A-10。法定代表人：戴艺玮，经理。上诉人李春香因与被上诉人时玉娟、原审被告凌源有家房地产经济有限责任公司（以下简称“有家房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2019）辽1382民初3543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李春香，被上诉人时玉娟到庭参加诉讼。原审被告有家房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春香上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉合同于2019年7月15日解除，一审判决认定的合同解除时间错误。案涉房屋租赁合同合法有效，双方均应按照诚实信用原则履行各自义务。被上诉人于2019年7月15日将房屋钥匙交还给上诉人，案涉房屋租赁合同的解除时间应为2019年7月15日。上诉人在庭审时对解除合同没有异议，只是要求被上诉人承担违约责任。案涉房屋租赁合同的解除时间应为裁判时间，即2019年8月29日。二、双方在签订房屋租赁合同之时，被上诉人已对房屋的格局及室内各项设施进行检查查看，各项设施具备使用条件，是在被上诉人认可的情况下签订的房屋租赁合同，上诉人方并没有违约。三、本案系被上诉人违约，其无权要求上诉人返还房屋租金。案涉房屋的水箱不好使，是因政府自来水检修出现的阶段性停水导致，且上诉人已雇佣专业人员进行了维修、更换，上诉人不存在违约情形，被上诉人无权解除合同。时玉娟二审辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。时玉娟向一审法院起诉请求：1、请求依法解除与被告的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告支付的租金6,300元、房屋押金200元、电费100元、中介费200元（合计6,800元）；3由被告承担诉讼费用。一审法院认定的事实:2019年7月3日，通过被告有家房地产公司介绍，原告时玉娟（乙方，承租方）与被告李春香（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于凌源市建筑面积为60平方米的房屋及设施（见备注或附件）在良好的状态下租给乙方作租住使用；租赁期为自2019年7月3日起至2020年7月3日止；租金每年为陆仟叁佰元（6,300元），租金支付方式为年付；押金签订本合同时乙方即向甲方支付押金人民币贰佰元（200元）和12个月租金陆仟叁佰元，合计人民币陆仟伍佰元（6,500元）交予甲方，甲方应出具收条；合同期满，乙方如不再续租，在屋内所有设施无损坏并结清租住期间的所有费用时，甲方应将押金退还给乙方（不计利息）；乙方若于租赁期违反本合同之规定，致使甲方未能如期收取租金或因此而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付相关费用，乙方需在接到甲方付款通知后十天内交足；租赁期间，甲方出租给乙方的房屋、墙壁、地砖、卫生间拉门、厨房拉门、衣柜拉门、太阳能、座便、脸盆、厨柜、吸烟机和衣柜、门窗和水电、供热等设施均完好，乙方在使用时必须爱护，在乙方租用期间如出现损坏和故障乙方必须维修至正常使用，如人为造成损失，则由乙方向甲方按现行市价赔偿；因乙方原因合同没到期停止使用，甲方不退还剩余租金，因政策和不可抗拒原因造成房屋不能继续使用的，甲方应退还剩余期限的租金，但不负责其它任何赔偿责任；合同中房屋设施清单处手书2个双人床、一个写字台、一个鞋架、2个小桌子、2个床垫子。原告时玉娟在承租方处签名并捺印，被告李春香在合同中签名并捺印。同日，原告向被告李春香交付了租金6,300元及押金200元并入住，被告李春香未出具收据。原告时玉娟租赁房屋后，发现房屋存在厕所水箱无法使用、厨房水龙头漏水、用电故障等问题，后联系被告李春香提出不再租赁房屋的请求，并向李春香通过微信发送四段拍摄上述状况的视频。诉讼过程中，被告李春香对上述问题进行了解释，称电路问题属于电路虚连，已经进行了维修，厕所水箱无法使用系因当时市政府阶段性停水，后于2019年7月8日更换了厕所水厢，厨房水龙头漏水问题在原告提出后也进行了更换。另查，原告于2019年7月15日将租赁房屋的钥匙交还给房主李春香。一审法院认为：原告时玉娟与被告李春香签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律的规定，故合同合法有效。本案中被告有家房地产公司作为中介公司在原告时玉娟与被告李春香之间达成房屋租赁合同后，已完成其中介工作，且涉案租赁费不是由有家房地产公司收取，故原告要求被告有家房地产公司返还租赁费及押金，主体不适格。原告时玉娟要求被告李春香返还租赁费及押金的诉讼请求，依据原告提供的视频片段及原、被告于庭审中的陈述，涉案房屋确存在水龙头漏水、用电故障等问题，依据租赁合同约定，“甲方出租给乙方的房屋、墙壁、地砖、卫生间拉门、厨房拉门、衣柜拉门、太阳能、座便、脸盆、厨柜、吸烟机和衣柜、门窗和水电、供热等设施均完好”，出租方应将“设施（见备注或附件）在良好的状态下”出租给承租方，被告李春香作为房主交付的房屋存在瑕疵属于违约。虽然被告李春香未按合同约定交付设施完好的房屋，但其已于2019年7月8日对原告提出的各项设施问题进行了维修更换，且原告方作为承租方在租赁房屋前未对房屋内设施进行合理检验，其本身亦存在过错，故原告此项诉讼请求，该院酌情予以支持。现原告于2019年7月15日将租赁房屋的钥匙交还给房主李春香，原、被告之间无继续履行房屋租赁合同的可能，故该租赁合同该院依法予以解除。原告时玉娟要求被告返还水电费100元、中介费200元的诉讼请求，因原告未提供相应证据予以证明，故该项请求无事实和法律依据，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、解除原告时玉娟与被告李春香于2019年7月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李春香于本判决生效后十五日内返还原告时玉娟租金6,075.62元；三、驳回原告时玉娟其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李春香负担。本院二审期间，时玉娟提交电费收据一张，用以证明其在承租房屋后交纳电费100元。该收据李春香予以认可，故该证据本院予以采信。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，时玉娟与李春香签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。因涉案房屋存在水箱、水龙头漏水、用电故障等问题，违反了房屋租赁合同中关于房屋附属设施完好的约定，案涉房屋设施存在瑕疵，李春香构成违约。虽然李春香对相关设施进行了及时维修，但基于案涉房屋设施存在瑕疵的情形，影响房屋的使用，故时玉娟有权提出解除合同。时玉娟于2019年7月15日将租赁房屋的钥匙交还给房主李春香，李春香未提出异议，故应认定双方的租赁合同于2019年7月15日解除。因时玉娟在租赁房屋前未对房屋内设施进行合理检验，未尽到审慎注意义务，其本身亦存在过错，故一审法院根据双方过错程度，酌情由李春香返还时玉娟租金6075.62元，并无不当。时玉娟虽然在二审中提交了电费收据，但其未就返还电费的请求提出上诉，故该请求本院不予审理。综上，李春香的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李春香负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二〇年十一月二十日书记员  石 岳（法官助理代）