新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民 事 判 决 书     （2020）兵06民终297号   上诉人（原审被告）：新疆聚铭房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青湖经济开发区**（北屯街以北、铁门关街以南、上海路以东、重庆路以西）。   法定代表人：程龙，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：张黎。   委托诉讼代理人：刘英，新疆赛德律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）:陈凯瑞，男，藏族，1987年3月23日出生，无固定职业，住新疆五家渠市青湖经济开发区上海路4150号。   委托诉讼代理人：张丽平，新疆广翼律师事务所律师。   上诉人新疆聚铭房地产开发有限公司（以下简称聚铭房产公司）因与被上诉人陈凯瑞商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2020）兵0601民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人聚铭房产公司的委托诉讼代理人张黎、刘英、被上诉人陈凯瑞的委托诉讼代理人张丽平到庭就案件事实和法律适用阐述了自己的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   聚铭房产公司上诉请求：撤销（2020）兵0601民初302号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同进行了备案，合法有效。合同第九条对于逾期交房应承担的违约责任所进行的约定也是有效的，上诉人己按约定支付了违约金，一审法院以违约金过低为由酌情提高，违反了合同意思自治的原则，随意变更合同条款的效力，不利于合同履行的稳定性。二、上诉人按合同约定向被上诉人支付违约金，被上诉人领取违约金后接收房屋，双方签订《免责事项确认书》，现被上诉人不顾双方达成确认书的事实再次起诉有失诚信。一审法院认为双方未进行协商，签订的确认书系上诉人提供的格式条款，并依此支持被上诉人的请求，属于认定事实错误，适用法律不当，故请求予以改判驳回被上诉人的诉讼请求。   陈凯瑞辩称，聚铭房产公司逾期交房的事实存在，合同约定的违约金过低，一审予以酌情调整适当。聚铭房产公司让业主签订的《免责事项确认书》是业主办理入主的前置条件，并未与业主协商，不是合同的附件，也未在相关部门备案，属于格式条款，对业主显失公平。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   陈凯瑞向一审法院起诉请求：1.请求聚铭房产公司支付逾期交房违约金8319.5元（2017年10月31日至2018年7月31日，主张270天）；2.诉讼费用由聚铭房产公司承担。   一审法院认定事实：2017年4月24日，陈凯瑞与聚铭房产公司签订合同编号为ＹＳ3078145号《商品房买卖合同》一份，约定陈凯瑞购买聚铭房产公司开发的位于五家渠市青湖经济开发区××路××小区××号楼××单元××室××房××，房屋预测建筑面积为95.88平方米，单价为3600元／平方米，总房款为345168元，交房期限为2017年10月31日前交房。合同第九条约定出卖人逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过30个工作日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.1的违约金。   聚铭房产公司于2018年7月31日在报纸上刊登了交房公告，陈凯瑞于2019年5月6日办理房屋入住手续时，聚铭房产公司给陈凯瑞支付逾期交房违约金945元，同时要求陈凯瑞填写《免责事项确认书》，该《免责事项确认书》为聚铭房产公司提供的打印文本，第一条免责内容中载明“甲方（聚铭房产公司）因逾期交房所产生的违约金，甲方以现金形式全额赔付给乙方（陈凯瑞），违约金己与乙方结清，乙方同意不再追究甲方逾期交房违约责任”；第五条协议文本载明“本确认书签订是甲方入住的前置条件”。现陈凯瑞认为聚铭房产公司让其签订的《免责事项确认书》中部分条款为格式条款，双方合同约定的逾期交房违约金过低，引发争讼。   一审法院认为，聚铭房产公司与陈凯瑞签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，双方合同约定于2017年10月31日前交房，但聚铭房产公司实际于2018年7月31日发布交房公告，双方对此均无异议，聚铭房产公司未按照合同约定期限交房构成违约，应承担逾期交房的违约责任。   《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，聚铭房产公司虽己给陈凯瑞赔付了违约金，也让陈凯瑞签订了《免责事项确认书》，但《免责事项确认书》是聚铭房产公司为了重复使用而预先拟定打印好的，确认书中关于“乙方同意不再追究甲方逾期交房违约责任”的条款在其预先拟定打印文本及由陈凯瑞签字确认，均未与陈凯瑞进行协商，上述条款也未采取合理的方式提请陈凯瑞注意，该条款排除了陈凯瑞继续向聚铭房产公司追究违约责任的权利，且该确认书中明确载明“本确认书签订是甲方入住的前置条件”，亦表明陈凯瑞在签订该确认书时无其他选择的权利，上述条款为聚铭房产公司提供的格式条款，应为无效。对聚铭房产公司认为陈凯瑞不应再主张违约金的理由不予采纳。   根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过30个工作日，买受人同意继续履行合同的，出卖人按照购房款日万分之0.1计算逾期交房违约金，陈凯瑞主张该约定计算比例过低，依据本案具体实际、合同目的，酌情提高逾期交房违约金计算标准，按购房款日万分之1计算违约金。聚铭房产公司于2018年7月31日刊登交房公告，因此聚铭房产公司交付房屋时间应为2018年7月31日，合同约定应于2017年10月31日前交房，对陈凯瑞主张逾期交房270日的违约金的请求予以支持。综上所述，聚铭房产公司应支付陈凯瑞逾期交房经济损失：9319.5元（345168元×1‱×270天），聚铭房产公司己付945元，现应再付违约金8374.5元，陈凯瑞主张8319.5元，系其行使处分权的表现，法院予以确认。遂依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定判决：聚铭房产公司于判决生效之日起二日内赔偿陈凯瑞逾期交房违约金8319.5元。案件受理费25元（已减半收取，陈凯瑞已预交），由聚铭房产公司负担。   二审期间，上诉人聚铭房产公司提交如下新证据：   1、《逾期违约金通知单》一份，证明聚铭房产公司给被上诉人送达过《逾期违约金通知单》，经过协商被上诉人同意领取违约金、出具收款收据，并签订《免责事项确认书》；陈凯瑞对该证据真实性无异议，认可其签字的事实，但认为不能证实双方进行过协商。本院对该证据予以确认。   2、逾期交房赔付名单八份，证明《免责事项确认书》不是格式条款；陈凯瑞对该证据不予认可。本院对该证据不予确认。   被上诉人陈凯瑞未提交新证据。   除一审查明的事实外，本院另查明，聚铭房产公司逾期交房后制作了《逾期违约金通知单》，载明业主姓名、房号、己交房款金额、约定交房日期、逾期天数、逾期交房赔偿金的数额，并备注：1、若买受人退房，计算公式如下：首次交款利息=4.9%/365×首次交款金额×违约天数（退房日期－首次交款日期），二次交款利息=4.9%/365×二次交款金额×违约天数（退房日期－首次交款日期），违约金=己交房款×0.1%，应收款=己交房款+首次交款利息+二次交款利息+违约金；按交款时间的不同单笔计算利息；2、若买受人继续履行合同，计算公式如下：违约金=己交房款×万分之0.1×违约天数（实际交付日期－合同约定交付日期）。聚铭房产公司将陈凯瑞的相应信息填写在《逾期违约金通知单》中，陈凯瑞未选择退房而是选择继续履行合同，并按合同约定领取违约金896元，给聚铭房产公司出具了收据，并与聚铭房产公司签订了《免责事项确认书》，办理了房屋入住手续。   聚铭房产公司开发的生态智慧城小区多数业主领取违约金并签订了《免责事项确认书》，有部分业主未签订。   本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，民事法律行为自成立时起即具有法律约束力，非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或解除，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。   本案中，聚铭房产公司与陈凯瑞签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。合同中约定“出卖人逾期交房超过30个工作日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.1的违约金”，该条对于出卖人逾期交房超过30日后所要承担的违约责任进行了明确约定，并赋予买受人自由选择的权利，买受人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同由出卖人赔偿一定数额的违约金，约定系当事人真实意思表示，对各方均具有约束力。且：1、聚铭房产公司在履行合同过程中出现逾期交付的情形，陈凯瑞作为买受人并未选择解除合同；2、聚铭房产公司给陈凯瑞出具《逾期违约金通知单》，陈凯瑞对解除合同或继续履行合同具有选择权；3、陈凯瑞选择继续履行合同，领取违约金后出具收据明确“收到逾期交房违约金”；4、陈凯瑞与聚铭房产公司签订的《免责事项确认书》，是对聚铭房产公司在按合同约定支付违约金承担违约责任的再次确认；5、陈凯瑞收到聚铭房产公司赔付的违约金后接收了房屋；6、有其他业主不签订《免责事项确认书》的情形。以上事实说明陈凯瑞对于聚铭房产公司逾期交付需承担的违约责任明知，并对逾期交付的情形下应支付的违约金数额认可，接收赔付的违约金后接收房屋并不再追究聚铭房产公司违约责任是其自愿选择的行为，不存在提供格式条款减轻或免除聚铭房产公司的责任的情形。陈凯瑞收到赔偿的违约金与聚铭房产公司签定《免责事项确认书》是双方当事人真实意愿的表示，对于双方具有法律约束力。现陈凯瑞以聚铭房产公司支付的违约金过低为由要求调整合同中约定的违约金比例，有违诚实信用原则，其请求本院不予支持。   综上，上诉人聚铭房产公司的上诉请求及理由成立，一审法院认定部分事实错误，适用法律不当，导致实体判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2020）兵0601民初302号民事判决；   二、驳回被上诉人陈凯瑞一审诉讼请求。   一审案件受理费25元（陈凯瑞己预交），二审案件受理费50元（聚铭房产公司己预交），均由被上诉人陈凯瑞负担。   本判决为终审判决。       审判长  王宏   审判员  李霞   审判员  张卫民     二○二○年十月九日     书记员  黄洁茹      1