西安市雁塔区人民法院   民事判决书   （2020）陕0113民初10859号   原告（反诉被告）：柯学，男，1975年9月17日出生，汉族，籍住西安市雁塔区。   被告（反诉原告）：席伟刚，男，1988年11月19日出生，汉族，籍住陕西省咸阳市旬邑县。   原告（反诉被告）柯学与被告席伟刚（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柯学和被告席伟刚（反诉原告）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。     原告（反诉被告）柯学诉称，其于2019年8月27日与被告签订了位于西安市雁塔区XX路XX号XX中心XX幢XX单元XX室的租赁合同，将该房屋租给被告居住。合同约定租赁期36个月，总租金是64800元，合1800元/月。支付方式是每次支付6个月租金，提前1个月支付下期租金。合同签订后，被告支付了6个月租金10800元及租赁保证金1800元，约定下期租金支付时间为2020年1月30日，且当日将该房屋交付给被告使用。2020年1月30日，原告向被告催缴租金，被告拒绝支付，后多次电话和微信催缴，被告均拒绝支付。从物业询问到被告已将房屋转租给“小时代”酒店使用。2020年3月13日中午原告在该房屋门口贴违约搬离通知，通知被告2020年3月15日前交租金或搬离，同时拍摄照片并微信发给被告。被告回复他没违约、不支付租金且拒绝搬离。原告找到位于同层11955室“小时代”酒店的经营者，把违约搬离通知递送给“小时代”酒店的经营者，经营者称与原告没有租赁关系，只能通知被告来协商。后“小时代”酒店的经营者两次约原告协商，但被告均未到场致无法协商。2020年3月27日，被告仍未回复，房屋门口贴的通知已被撕掉。原告向物业报备并拨打110报警，原告再次打电话给“小时代”酒店经营者通知搬离房内物品并录音留取证据，他们说房内没他们任何东西。因担心被告安全及房内情况，原告找来开锁公司开换锁并录像留证据。开锁后发现房内有一张不属于我的大床、手提电脑一台、手表一只、电吹风一个和酒店用的收纳盒一个，床上有绣有“小时代”酒店的被子一床。房子被改装，玻璃推拉门、水槽、水龙头、吸油烟机、燃气灶、床、衣柜、洗衣机、沙发、茶几、鞋柜、门禁电话、空调和电视机遥控器、电卡、天然气卡等全部丢失，灯和墙壁被破坏。于是原告再次打110报警，小寨派出所两位警官到场后，让我叫来“小时代”酒店的员工，让他们搬离留置物品，但“小时代”酒店员工拒绝搬离。两位警官便带我去小寨派出所做了笔录。办案警官现场电话联系被告，被告承认东西被他搬离，但拒绝退还。至目前被告仍未支付租金且拒绝搬离，使我房间无法正常使用，给我造成重大损失。为维护合法权益，原告诉至法院，请求：1.判令《房屋租赁合同》解除；2.被告立即对租赁的房屋恢复原貌、修复损坏的灯、水槽和龙头等设备设施；3.被告立即退还或赔偿搬移的推拉门4扇、床1张、三门衣柜1个、洗衣机1个、沙发1张、茶几1个、电脑桌1个、吸油烟机1个、燃气灶1个、空调和电视机遥控器各1个、电卡、天然气卡各1张等，总价值11000元；4.判令被告租赁保证金1800元归原告所有；5.判令被告立即支付从2020年2月30日至目前的计一个月房屋租金1800元；6.判令被告依照《房屋租赁合同》约定支付违约金6480元；7.判令被告依照《房屋租赁合同》约定支付租金逾期滞纳金10800元；8.判令原告2020年3月27日的开换锁费300元由被告承担；9.判令本案诉讼费用全部由被告承担。      被告（反诉原告）席伟刚辩称，其于2019年8月27日与原告(房屋所有人）签订租赁合同，当日交了半年房租，于2020年1月30交下期半年房费，因新冠疫情(不可控因素）关门，由此和原告协商疫情期间即不可控因素造成的损失双方互不承担责任（合同有明确约定），于3月14日主动联系原告让其开具上期交付的半年房费的发票，被告将下期房费打给原告，而原告在3月27日将房门私自敲开换锁，至今未联系被告。故被告提出反诉：1.判令反诉被告退还1月20到3月15日疫情期间房费3300元，赔偿房屋装修和家具费用中介费共21400元，合计24700元；2.判令反诉被告依照《房屋租赁合同》约定支付违约金6480元；3.判令本案诉讼费用全部由反诉被告承担。     针对被告席伟刚的反诉，原告柯学辩称疫情期间国家没有出相关政策，被告不能就此拒绝支付房租。被告进行破坏性装修没有依约提出装修方案，使房间丧失部分家具和功能，而无法正常使用。   经审理查明，2019年8月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》有柯学（甲方、收款人）和席伟刚（乙方）签名、加盖手印并载明“第三条租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共36个月。自2019年8月30日起至2022年8月29日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。第四条租金及支付方式：1、该房屋每月租金为1800元（大写：壹仟捌佰元整），租金总额为64800元（大写：陆万肆仟捌佰元整）；2、房屋租金支付方式：甲、乙双方约定，房屋租金为每次支付6个月，提前1个月支付下期租金。合同生效乙方应立即向甲方支付6个月房屋租金，即：10800元（大写：壹万零捌佰元整），下次支付时间为：2020年1月30日前，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第五条保证金和租赁期间相关费用及支付办法：甲、乙双方约定，甲方支付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即：1800元（大写：壹仟捌佰元整）。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。……第六条房屋修缮与使用3、乙方如改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第七条房屋的转让与转租2、未经甲方同意，乙方不得转租、合租、转借承租房屋。第八条合同的变更、解除与终止3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、合租、转借承租房屋的。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的。（3）损坏或搬离承租房屋及设施、设备，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的。（7）拖欠房租累计15日以上的。……第十一条乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、合租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，拆卸、移走房内设备设施的；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计1个月以上的。……4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按折算日租金的3倍支付滞纳金。第十二条免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。……第十五条其他约定事项1、乙方对本租赁的房屋可以重新装修，但不得破坏主体结构并服从物业管理，装修费用及对邻居的影响全部由乙方承担。2、装修的部分在租赁期满归甲方所有，乙方不得拆移和破坏。……附：设施、设备清单本《设施清单》为（甲方）同（乙方）所签订的房屋租赁合同的附件。房屋交付时甲方向乙方提供以下设施、设备，交付时完好、功能正常，租赁期内出现故障由乙方负责维修并承担费用：一、燃气管道齐备；二、冷、热水管道齐备；三、电热水器型号万家乐电热水器带淋浴花洒1套；四、家具型号及数量：窗帘1幅、1.5X2m实木床1架、双门衣柜1组、藤艺茶几1只、双人沙发1只、电脑桌凳1套；五、电器型号及数量：春兰1.5P分体空调1套含遥控器1只、美菱小冰箱1只、洗衣机1台、清华同方32寸彩电1台含遥控器1只；……九、其他设施、设备：厨房天然气灶1只、抽油烟机1套、橱柜1组含水槽及龙头、卫生间面盆柜带化妆镜1组、毛巾杆挂1只、入户门钥匙2把、天然气卡1张、电卡1张”。   2019年8月27日，原告向被告出具收条，内容为：“今收到席伟刚（承租人）交来租赁西安市XX路XX号XX中心XX号房从2019年8月30日至2020年2月30日，共6个月房租10800元（大写：壹万零捌佰元整）；租赁保证金：1800元（大写：壹仟捌佰元整）。下次房租交付时间：2020年1月30日”。     原告于2020年3月13日向被告送达《通知》，该《通知》载明“席先生：按《租赁合同》约定，你承租的本房的本期租金支付期限已于2020年1月30日到期，至目前已经严重逾期。这期间多次电话和微信通知你尽快支付，但你拒绝支付，按合同约定，原合同终止。为减少损失，再次以书面通知你，请于3日内（2020年3月15日前）结清相关费用、搬离属于你的物品并将房间打扫干净”。     以上事实，有《房屋租赁合同》、《通知》、微信聊天记录、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。   本院认为，原告柯学与被告席伟刚签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定无效的其他情形，故该合同对原、被告具有约束力，双方均应以此享有权利、履行义务。关于涉案合同是否解除的问题，被告作为涉案房屋的承租方，应当按照约定履行支付租金的义务，但其并未依约履行，根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权行使解除权，故对原告主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告辩称其曾与原告沟通疫情期间减免房费，并抗辩原告应开具已交房费的发票后才支付租金的意见，因被告未提供证据证明与原告就减免租金的事项达成合意，或就附条件支付租金进行约定，故本院依法不予采信。   关于原告主张被告应将涉案房屋恢复原貌、修复损坏的灯、水槽和龙头等设备设施的诉讼请求。虽然被告的装修方案未取得原告书面同意，但并不影响《房屋租赁合同》中手写条款约定“乙方对房屋可以重新装修，但不得破坏主体结构并服从物业管理”的履行，原告既未能够提供证据证明被告对房屋的装修破坏了房屋主体结构且未服从物业管理，亦未能提供证据证明房屋出租给被告时的实际状况，故对其此项诉讼请求，本院依法不予支持。   关于原告主张被告退还或赔偿搬移的推拉门4扇、床1张、三门衣柜1个、洗衣机1个、沙发1张、茶几1个、电脑桌1个、吸油烟机1个、燃气灶1个、空调和电视机遥控器各1个、电卡、天然气卡各1张等总价值11000元物品的诉讼请求，以及被告主张原告赔偿家具费用的反诉请求。庭审中，原、被告确认推拉门、抽油烟机、煤气灶被装修围挡，床、沙发、茶几、衣柜已被被告丢弃，小冰箱和电脑桌被原告自行拿走，原告亦承认上述家具已使用5年以上且没有能够证明物品价值的票据。因上述物品部分已无法退还，且原告无法提供证明物品初始价值的证据，被告亦未能提供具体家具所对应价值的证据，故对原告主张被告赔偿上述物品的诉讼请求及被告主张原告赔偿家具费用的反诉请求，本院依法均不予支持。   关于原告主张被告支付自2020年2月29日起共计一个月房屋租金1800元、违约金6480元、租金逾期滞纳金10800元、开换锁费300元的诉讼请求。原告提供2020年3月27日《报案材料》及《金开锁业收款专用票据》证明其已于2020年3月27日更换房锁并收回房屋。被告认可该《金开锁业收款专用票据》的真实性，但辩称原告开锁前应经过被告同意且微信聊天中表示愿意在疫情后支付房租。关于支付租金问题，被告应依约向原告支付租金而未支付，现被告欠付租金时间段为2020年3月1日至2020年3月27日，共计27天，结合双方约定的租金标准，该期间内的租金应计算为1800元/月÷31天×27天＝1567.74元。关于支付违约金、租金逾期滞纳金问题，因被告逾期支付租金构成违约，原告有权主张被告承担违约责任，故对被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院依法不予支持。此外，原告同时主张违约金及租金逾期滞纳金均是要求被告承担违约责任，但被告抗辩不可抗力不承担责任，即是对违约金过高的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，由于违约金具有填补损失的功能，原告同时主张违约金和租金逾期滞纳金明显高于造成的损失，综合本案实际情况，对于被告的违约责任，根据双方约定的付款期限及以欠付租金为基数，本院酌情认定为300元。关于开锁费问题，被告庭审中承认将案涉房屋用于酒店经营，根据《房屋租赁合同》第三条第二项“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用”和第十一条第一项“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋……（3）改变本合同约定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的”的约定，原告有权收回房屋，为此而支出的开换锁费用系因被告违约而收回房屋支付的必要费用，故本院依法予以支持。因此，对原告主张被告应支付自2020年2月29日起共计一个月房屋租金1800元、违约金6480元、租金逾期滞纳金10800元、开换锁费300元的诉讼请求，本院依法予以部分支持，即被告应向原告支付租金1567.74元、违约金300元、开锁费300元。另因被告已向原告支付保证金1800元，根据《房屋租赁合同》第五条“甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”的约定，应从已支付的保证金1800元中予以扣减，即被告应当向原告支付租金及违约金共计67.74元（租金1567.74元＋违约金300元－房屋租赁保证金1800元＝67.74元）、开锁费300元。   关于被告主张原告退还疫情期间（1月20日至3月15日）房租3300元的反诉请求。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。被告以疫情原因作为减免租金的事由，应当就疫情直接导致其部分或全部不能支付租金承担举证责任，且其庭审中承认曾向原告提出疫情后缓交租金但未获同意，疫情并非导致其无法使用租赁房屋，只是导致其支付租金困难。同时，被告亦未能提供证据证明疫情与其支付租金有困难存在因果关系，故对被告主张原告退还房租的反诉请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。   关于被告要求原告赔偿房屋装修费用和中介费用的反诉请求。因被告存在逾期支付租金的违约行为导致合同解除，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，庭审中，原告对于房屋装饰装修部分不同意利用，被告主张原告赔偿装修费用于法无据，本院依法不予支持。同时，被告主张中介费用的反诉请求，因未能够提供任何证据证明，无事实及法律依据，本院依法不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：     一、原告柯学与被告席伟刚2019年8月27日签订的《房屋租赁合同》予以解除；     二、被告席伟刚于本判决生效后十日内向原告支付租金及违约金共计67.74元（租金1567.74元＋违约金300元－房屋租赁保证金1800元）、开锁费300元；     三、驳回原告柯学的其他诉讼请求；     四、驳回被告席伟刚的全部反诉请求。   如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费605元，由原告柯学负担305元，由被告席伟刚负担300元；反诉案件受理费290元，由反诉原告席伟刚负担。鉴于原告已预交案件受理费，故被告应于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费300元直接支付给原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审判员  梁  丰     二〇二〇年十一月二日     法官助理  潘 英 儒   书记员  魏  静        1