山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4262号 上诉人（原审被告）：山东元嘉地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区东岳大街**。 法定代表人：赵虎，总经理。 委托诉讼代理人：李冉冉，山东锦哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫海红，女，1980年8月23日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：李彬，山东泰山法正律师事务所律师。 上诉人山东元嘉地产开发有限公司（以下简称元嘉公司）因与被上诉人闫海红房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初4751号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 元嘉公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审法院判决上诉人按照年利率1%为标准，按照实际违约天数计算违约金没有依据。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权登记手续，逾期办理房屋所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款1%的违约金”。该条款约定违约金的支付条件是每满一年，支付已付房款1%的违约金，满一年是支付该1%违约金的条件，不满一年的，不符合支付违约金的条件，上诉人认为该条款系双方的真实意思表示，且该条款约定明确，该条款并未约定按日计算违约金的标准，对该条款并不存在两种以上的解释，满一年是支付1%违约金的条件，本案上诉人于2016年11月23日向被上诉人交付该涉案房屋，按照合同约定上诉人应当在商品房交付使用后720日内即应当在2018年11月13日前办理该涉案商品房的所有权转移登记，自2018年10月14日至2020年6月30日上诉人向被上诉人下达办证通知之日止，满一年而不满两年，因此根据合同约定，上诉人应当支付已付房款1%的违约金，一审法院判决按日计算违约金没有合同依据。二、一审法院未将因疫情导致的无法完成初始登记的免责期扣除，对上诉人显然不公平。2020年1月24日在全国范围内爆发了新冠××疫情，该疫情属于不可抗力，因该疫情导致上诉人延期完成涉案房产初始登记的期间内应当免除上诉人的违约责任，免责期限为2020年1月24日至2020年6月。上诉人自2020年1月初便开始提交办理房屋产权初始登记需要的材料，但春节期间在全国范围内爆发了新冠疫情，导致上诉人直到2020年5月底才完成涉案房产的初始登记，并于2020年6月4日取得涉案房产的不动产权证，因该不可抗力导致无法完成初始登记进而无法为被上诉人办理转移登记的违约责任应当予以免除。一审法院认定新冠疫情发生在上诉人已经迟延履行了合同义务之后，以此认定本案不适用不可抗力对上诉人显然不公，上诉人认为虽然上诉人应为被上诉人办理房屋产权转移登记的时间在该疫情爆发之前，但该新冠疫情的爆发对上诉人完成初始登记的时间有着直接的重大的影响，如果没有该新冠疫情，上诉人可能在1月底前就能完成涉案楼房的初始登记，因此，上诉人认为应当免除新冠疫情期间上诉人的违约责任，免责期限为2020年1月24日至2020年6月30日。三、被上诉人仅在交房时支付了自交房之日起至2018年1月14日的物业费，自2018年1月15日至2019年4月30日的物业费1735元至今未付，另外被上诉人在交房时缴纳了300元的水电费，拖欠的水电费69元已由上诉人垫付，为了减少当事人诉累，请求将该拖欠的费用与上诉人应当支付的已付房款1%的违约金进行抵顶。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，上诉人逾期为被上诉人办理房屋所有权转移登记的日期满一年而未满两年，按照合同约定也仅应当支付已付房款1%的违约金，且未能尽快完成初始登记的原因是遇上了不可抗力，该不可抗力期间应当免除上诉人的违约责任。因此，请求二审人民法院依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。 闫海红向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告为原告办理仁和佳园4号楼1单元602室的房屋不动产登记手续；2.依法判令被告支付原告逾期办理不动产登记手续的违约金（自2018年11月14日起至实际办理完毕房屋不动产登记手续止，按照每满一年支付已付房款703970元的1%计算违约金，截止2020年7月20日暂计为10877.78元）；3.依法判令被告支付原告因其占用代收的办理产权登记所需的维修基金、契税等款项的利息（自2016年11月23日起至被告实际代原告交纳该费用并由相关部门出具正式收款凭证之日止，以13505元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房预售合同一份。该合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于泰安市东岳大街仁和佳园编号为仁和佳园4号楼的地块的土地使用权；买受人购买上述项目中的第4号楼1单元6层602号房；预测建筑面积86.03平方米，房款总金额为705456元整，买受人以贷款方式付款，于2015年12月17日前与出卖人签订商品房预售合同并缴付除商品房按揭贷款额以外的所有房款作为首期房款，即人民币215446元整；买受人未按以上约定付款的，视为违约，按商品房预售合同条款承担逾期违约责任，其余房款490000元整，由买受人在本合同签订之日起45日内采用银行按揭贷款或在60日内采用其他方式付清；对房屋建筑面积差异双方同意按照本合同约定每平米价格不变，房价款总额按实测产权登记面积，多退少补，据实结算；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的，买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按人民银行活期存款利率支付利息；买受人不退房的自逾期之日起，每满一年出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金，此违约金不得与转移登记违约金累加。申请登记方式为按揭贷款方式的由出卖人向登记机关申请办理房屋所有权转移登记，一次性付款及分期付款方式双方协商处理，委托费用由买受人自行承担；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为泰安市贵和物业管理有限公司。补充协议第四条约定在交房前出卖人一次性代收因办理产权登记而发生的契税、房屋维修积金、交易费、工本费……等费用，否则出卖人不承担逾期交房的责任。2016年11月23日，被告向原告交付涉案房屋并出具703970元房款收据，原告缴纳维修基金、契税等各项因房产交易产生的费用13505元。原告称被告未能及时将上述费用交付至房产管理部门，被告应当向原告支付资金占用期间的利息。被告称代收相关费用是双方合同的约定，原告在交纳时也未提出异议，并且该费用在办理房屋产权转移登记手续时也交给相关房产部门，没有挪用该笔资金。双方均同意自2018年11月14日起计算逾期办证的违约金。原告主张按照收据载明金额主张违约金，并称根据合同约定，每满一年被告应当支付已付房款的1%的违约金，不满一年的部分也应当按照约定进行计算。被告称每满一年才支付违约金，不满一年的不应当支付违约金。涉案小区于2020年6月份具备办理房屋所有权转移登记的条件。被告提交仁和佳园业主交流群微信聊天记录截屏三张及张贴通知照片一张，用以证实被告分别于2020年6月30日、7月3日、7月7日通知原告办理不动产转移登记手续，但原告一直未提供相应办证材料。原告称该消息无法核实真实性，不能作为被告履行通知义务的证明。被告提交山东省房屋面积测绘报告、不动产单元清单及泰安市精益房产测绘有限公司出具的情况说明各一份，用以证实涉案房屋实测面积86.1平方米，与合同中载明的预测建筑面积存在差距，原告应当补交房款2050元，契税、维修基金等费用37.6元。原告称在被告保证办证面积与测绘面积一致前提下，原告认可该测绘面积并同意补交相应款项。被告称原告拖欠2018年1月15日至2019年4月30日物业费及水电费，并要求以垫付的上述费用抵顶违约金。原告称与本案不属于同一法律关系，不同意一并处理。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务，原告已经按照合同约定履行了交付房款的义务，被告亦应履行协助办证的义务。涉案房屋于2016年11月23日交付，被告未在在商品房交付后720日内协助办理该商品房的所有权转移登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。双方均同意自2018年11月14日起计算违约金，被告提交的微信聊天记录截屏可以证实被告于2020年6月30日通知原告办理所有权转移登记，违约金应当计算至2020年6月30日共计594日。对于违约金的计算方式，被告辩称不满一年的不应当支付，根据合同约定，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金。一审法院认为违约金的设定目的在于敦促违约方按照合同约定按期履行合同义务，同时补偿合同守约方因对方违约遭受的损失。因被告未按照约定期限办理房产过户登记，致使原告的合法权益始终处于受侵害的情况下，原告的损失持续存在，因此对于违约金的计算应当以年利率1%为标准，按照实际违约天数进行计算，即703970元×1%÷365日×594日=11456元，故对被告的上述辩称意见，一审法院不予采信，被告应当支付11456元。关于被告主张适用不可抗力而免除部分违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中规定了依法准确适用不可抗力的规则，即人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。我国政府因新冠疫情采取的突发公共卫生事件响应措施发生在2020年，而根据涉案合同约定被告办理涉案房屋产权转移登记的时间为2018年11月14日前，显然，本案涉及的不可抗力的发生时间是在被告已经迟延履行合同义务之后，故根据上述法律规定，本案不适用不可抗力。关于被告在交房前代收了原告应缴纳的维修基金和契税等费用，双方在合同补充协议中明确约定出卖人有权代收上述费用，并且该费用系办理房产过户时缴纳给房产管理部门的。原告并没有证据证明被告存在挪用上述款项的情况存在，故对于原告要求被告支付占用上述费用期间的利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。因房产实际交付面积与合同约定的房产面积存在误差，原告需补交房款2050元，补交契税、维修基金等相关税费37.6元。原被告均同意在赔付金额中予以折抵，为减少诉累，本案一并处理。被告主张以垫付的水电费及原告未交纳的物业费抵顶本案违约金，但被告未提交证据予以证实，且与本案并非同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告山东元嘉地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告闫海红办理位于仁和佳园4号楼1单元602室的房屋不动产登记手续；二、被告山东元嘉地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫海红逾期办理房屋所有权转移登记违约金9368.4元（已扣除补交房款2050元、补交契税、维修基金等相关税费37.6元）；三、驳回原告闫海红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36元，由被告山东元嘉地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院按照实际违约天数计算违约金是否适当；二、上诉人元嘉公司2020年1月24日至6月30日期间的违约责任是否应予免除。 关于第一个争议焦点，元嘉公司主张一审法院判决其按照年利率1%为标准以实际违约天数计算违约金没有依据，本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》约定，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金。双方订立违约金条款目的在于敦促合同当事人按照合同约定按期履行合同义务，同时补偿合同守约方因对方违约遭受的损失。元嘉公司未按照约定期限办理房产过户登记，致使被上诉人的合法权益始终处于受侵害的情况下，应承担违约责任。且双方在上述条款中规定了违约金计算方式，并未明确将满一年作为支付违约金的必要条件，因此，一审法院以年利率1%为标准，按照实际违约天数计算违约金并无不当。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”我国政府因新冠疫情采取的突发公共卫生事件响应措施发生在2020年，而涉案合同约定元嘉公司办理涉案房屋产权转移登记的时间为2018年11月13日前，本案中元嘉公司所主张的不可抗力的发生时间系在其迟延履行合同义务之后，相应风险应由其自行承担，对元嘉公司关于免除部分违约责任的主张，本院不予支持。 关于元嘉公司主张被上诉人拖欠的物业费与水电费抵顶涉案违约金，经审查，元嘉公司并未提交欠付物业费与水电费可与违约金相抵顶的证据，且二者亦不是同一法律关系，本院对其该主张不予支持，元嘉公司可持有关证据另行主张权利。 综上所述，山东元嘉地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72元，由上诉人山东元嘉地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月十三日 书记员 王 霞