北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6807号上诉人(原审被告)：汪燕丽，女，1956年1月6日出生。委托诉讼代理人：韩宇，北京京凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄舒悦，北京京凯律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：杨文仪，女，1996年10月30日出生。委托诉讼代理人：孙福环，北京市双强律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：薛金贵，男，1953年4月4日出生。委托诉讼代理人：冯建刚，北京市创然律师事务所律师。上诉人汪燕丽因与被上诉人杨文仪、薛金贵房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初6734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员范磊独任审理。本院分别于2020年10月26日、2020年11月5日、2020年11月12日公开开庭对本案进行审理。上诉人汪燕丽的委托诉讼代理人韩宇，被上诉人杨文仪的委托诉讼代理人孙福环，被上诉人薛金贵的委托诉讼代理人冯建刚在三次开庭中均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汪燕丽上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或依法改判驳回杨文仪针对我方的诉讼请求。事实和理由：1.汪燕丽除本案诉争房屋之外无其他住处。判令其腾房将导致其生活无着。2.一审法院判决的违约金数额过高，且薛金贵存在过错，应全部由薛金贵承担。杨文仪辩称，同意一审判决，不同意汪燕丽的上诉请求和理由。薛金贵辩称，同意一审判决，不同意汪燕丽的上诉请求和理由。杨文仪向一审法院起诉请求：1.判令薛金贵、汪燕丽将位于北京市海淀区102号房屋腾退并交付给我；2.判令薛金贵、汪燕丽支付2019年12月1日至2019年12月15日的违约金20895元；3.判令薛金贵、汪燕丽按房屋总价款的日万分之五支付自2019年12月15日起至实际腾退之日止的违约金。一审法院认定事实：1993年8月26日，薛金贵与汪燕丽登记结婚，1998年开始承租102号公房，2010年11月13日双方经法院调解离婚，约定102号两居室房屋其中西侧一间卧室（带阳台）由汪燕丽居住使用，东侧一间卧室由薛金贵居住使用，门厅、厨房、厕所由双方共同使用。2011年，薛金贵通过房改购房，以成本价43983元购买了102号房屋。双方离婚后，薛金贵未居住在102号房屋内，其房间由汪燕丽实际使用至今，汪燕丽每月支付薛金贵房租1000元。2019年9月19日，薛金贵（出卖人）与杨文仪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，杨文仪购买102号房屋，房屋成交价格为347万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为39万元，共计386万元。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给买受人，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按上述约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款，并按照成交总价款的20％向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。2019年9月19日，汪燕丽签署《同意出售声明》，内容：“本人汪燕丽与售房人薛金贵已于2010年11月13日协议解除婚姻关系。依据《离婚协议书》约定，102号房屋在离婚后归售房人单独所有，本人享有交易房屋其中西侧一间卧室（带阳台）由汪燕丽居住使用，门厅、厨房、厕所由双方共同使用。现因售房人欲出售交易房屋，本人承诺同意并配合售房人出售交易房屋，声明如下：1.放弃对交易房屋的居住使用权并于售房人收到全部房款后三个工作日内搬离交易房屋，配合售房人办理交易房屋的交房手续。如涉及房款分割，本人与售房人自行协商解决……以上内容均为本人的真实意志，如本人违反前述声明，导致房屋交易受影响，对购房人构成违约的，本人愿与售房人承担连带责任。”2019年9月19日，薛金贵收到定金4万元；2019年9月23日，薛金贵收到定金6万元；2019年10月22日，薛金贵配合杨文仪办理房屋产权过户手续，房屋登记在杨文仪名下。薛金贵于2019年10月30日收到房款145万元，2019年10月31日收到户口保证金5万元，2019年11月27日收到房款225万元。杨文仪将全部房款支付给薛金贵后，汪燕丽拒绝搬离102号房屋，汪燕丽称其与薛金贵是同一单位职工，由于是双职工才分到102号房屋，而且102号房屋购买时使用了其工龄，房屋应属于二人共同所有，薛金贵卖房时承诺给其一半房款，先给100万元出去租房，后续款项再说，其因受骗才签了《同意出售声明》，但是薛金贵收到房款后没有支付其任何款项。薛金贵对汪燕丽所述不予认可，称102号房屋系其个人财产，未做出过给付一半房款的承诺。汪燕丽已就房产争议另案提起离婚后财产纠纷，该案正在审理中。一审法院认为，薛金贵与杨文仪签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，按照合同约定薛金贵负有在约定期限内腾退房屋并交付给杨文仪的义务，但薛金贵未按约定履行腾房义务，应当承担违约责任。汪燕丽虽称其受欺诈签署《同意出售声明》，但其并未就其受欺诈一节提交相关证据，汪燕丽作为完全民事行为能力人，其在《同意出售声明》上签字的行为应视为对该声明中全部内容的认可，并应为此承担相应的法律后果。根据上述声明，汪燕丽同意出售并搬离102号房屋，并对售房人的违约行为承担连带责任，视为其对薛金贵与杨文仪房屋买卖的债务加入，其作为房屋实际占有人，负有腾房义务，其与薛金贵之间的争议不能作为拒绝腾房的合理事由，其拒不腾房的行为已构成违约，应与薛金贵共同承担因逾期腾房而产生的连带责任。关于违约金数额，薛金贵、汪燕丽均表示合同约定的违约金过高，要求法院酌减，而杨文仪表示房屋过户后半年以上无法使用，无法装修，造成装修成本增加，没有实际居住使用房屋，造成每月7000至8000元的租金损失，律师费损失3万元。虽然杨文仪未就实际损失提供相关证据，但是薛金贵、汪燕丽逾期腾房必然会给杨文仪造成租金损失及因物价上涨导致的装修成本增加，法院将结合主观过错、实际损失、合同的履行情况等综合因素，酌情判定薛金贵、汪燕丽按每日300元的标准支付逾期腾房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、薛金贵、汪燕丽于本判决生效后七日内腾退位于北京市海淀区102号房屋并交付给杨文仪；二、薛金贵、汪燕丽于本判决生效后七日内按照每日300元的标准向杨文仪支付自2019年12月1日起至房屋实际腾退之日止的违约金；三、驳回杨文仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：1.薛金贵与杨文仪在2019年9月19日的签署的《补充协议》中约定，双方应在薛金贵收到全部房款后的3个工作日内自行办理物业交割手续，杨文仪在本协议约定的购房款中留存2万元的物业交割保证金。2.理房通电子回执单显示，杨文仪在2019年10月20日向薛金贵支付144万元。薛金贵的代理人在庭审中亦认可一审判决中“薛金贵于2019年10月30日收到房款145万元”中存在笔误，应该是144万元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，薛金贵与杨文仪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。薛金贵应当在收到物业交割保证金之外的全部房款后3个工作日内，将102号房屋腾退给杨文仪。根据汪燕丽签署的《同意出售声明》签字，汪燕丽应按照声明的内容在杨文仪支付全部房款后的3个工作日内搬离交易房屋，逾期不搬出的，应与薛金贵共同承担因逾期腾房而产生的连带责任。截至2019年11月27日，杨文仪已经交纳了物业交割保证金之外的其余房款，汪燕丽与薛金贵应当在3个工作日内之后将房屋腾退。汪燕丽辩称其生活困难，但该辩称并非不腾退房屋的合法理由，应不予采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。1.考虑到2019年11月30日为周六、2019年12月1日为周日，汪燕丽及薛金贵腾退的三个工作日为2019年11月28日、2019年11月29日及2019年12月2日。汪燕丽、薛金贵向杨文仪支付违约金的起算时间应为2019年12月3日。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。2.薛金贵、汪燕丽表示合同约定的违约金过高，要求法院酌减。违约金以实际损失为基础并兼顾惩罚性的规则，而杨文仪无法居住102号房屋会有租金损失，且薛金贵、汪燕丽逾期腾房必然会给杨文仪造成租金损失及因物价上涨导致的装修成本增加，一审法院酌定的每天300元的逾期腾房违约金是恰当的，本院不再变更。综上所述，一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初6734号民事判决第一项、第三项；二、变更北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初6734号民事判决第二项为：薛金贵、汪燕丽于本判决生效后七日内按照每日300元的标准向杨文仪支付自2019年12月3日起至房屋实际腾退之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5285元，由薛金贵、汪燕丽负担824元（本判决生效后七日内交纳），由杨文仪负担4461元（已交纳3650元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2024元，由杨文仪负担11元（本判决生效后七日内交纳），由汪燕丽负担2013元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  范 磊二〇二〇年十一月二十日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳