山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初2537号 原告：威海汇峰物业服务有限公司，住所地威海高区后峰西村委综合楼，统一社会信用代码91371000663522213L。 法定代表人：邹进珠，经理。 委托诉讼代理人：刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。 被告：宫兰芳,女,1980年7月6日出生,汉族,户籍所在地山东省乳山市,现住威海火炬高技术产业开发区。 原告威海汇峰物业服务有限公司（以下简称“汇峰物业公司”）与被告宫兰芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告汇峰物业公司之委托诉讼代理人刘迎初、被告宫兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇峰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年1月1日至2020年12月31日两年物业服务费1472.52元；2、判令被告承担逾期付款滞纳金806.2元，共计2278.72元。庭审时，原告增加诉讼请求：2020年逾期缴纳物业费的滞纳金自2020年7月1日起至实际履行之日止,按日千分之三计算。后原告放弃增加的诉讼请求,并明确第二项诉讼请求为:每年逾期支付物业服务费的滞纳金起算点自次年1月1日起算。事实和理由：被告于2017年4月22日购买某房屋，并办理房屋交接手续，领取房屋钥匙.2015年9月20日，业主委员会与原告签订《某小区物业服务合同》，合同约定原告的权利义务及业主委员会、业主的权利义务，原告依法进行了物业服务，履行了相关义务，并得到业主委员会和近99%以上的业主认可。2018年9月20日，业主委员会与原告续签了《某小区物业服务合同》。被告以种种借口拒付物业服务费用，严重的侵犯了原告及99%已经交纳物业服务费业主的权益，故诉至法院，请求处理。 被告宫兰芳辩称，被告系威海火炬高技术产业开发区某室的房屋所有权人，该房屋房产证面积为66.69平方米。2019年1月1日至2020年12月31日的物业费没有交纳。未交纳原因如下：1、被告在合同期内2019年至2020年多次交纳物业费，物业公司拒不收取；2、2019年5月20日，原告单方面废除原签订的合同，并印发通知私自涨价。通知内容将每平方米物业费涨到0.92元/月/平方米。其中物业费0.65元/月/平方米，电梯维保费为0.2元/月/平方米，消防维保费0.07元/月/平方米，通知自2019年6月1日开始执行。经与业主委员会副主任邹某甲电话沟通，通话中邹主任明确表示因年龄大不懂这些问题。原告认为在业主委员会成员什么都不懂的前提下签署的涨价协议无效，并且业主委员会与物业公司违反了《物权法》及《物业管理条例》的相关规定，在没有召开业主大会并通过过半业主同意的协议为无效涨价协议；3、2020年7月28日，威海市住建局刘笃章书记在由市住建局、街道办、涝台派出所、物业公司、开发商、业主等代表共同参加的六方会谈的会议上明确指出：物业公司没有召开业主大会私自涨价，涨价协议无效，须按照合同规定的每平方米0.5元/月/平方米执行，如需涨价待新的业主委员会成立后与全体业主协商确定（根据业主委员会与原告签订的合同规定，合同期内物业费为0.5元/月/平方米，合同有效期为2018年9月21日起至2021年9月20日止）；4、消防水管没有水，消防设施不完善。小区消防中控室长期无人值守。某号楼消防通道被物业公司违法安设栏杆，不管理占用消防通道停车的违章车辆；5、小区北面停车场用地一部分属于国家土地，一部分属于全体业主共有土地，物业公司在未经过半业主同意的提前下擅自圈地收费；6、根据国家相关法律规定小区内的公共收益属于全体业主所有，物业公司从未公布详单，常年积累的公共收益也不知去向；7、物业委托银行代扣，协议明确规定六月份和十二月份底代扣，第二年还没到约定的交费时间，既然物业违规涨价，就不存在滞纳金的交纳，请求法院驳回原告的诉请；综上，物业公司存在不按照合同履行、擅自提高收费标准或乱收费的违规行为，请求法院根据相关法律法规及业主与物业公司签订的合同约定条款要求物业公司停止违规侵权行为并驳回物业公司诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告宫兰芳系威海火炬高技术产业开发区某室房屋所有权人，房屋面积为66.69平方米。2017年4月27日，原告与被告签订了《某社区业主服务明白书》，内容书中包含原告与业主委员会签订的物业服务合同、业主规约、车辆管理制度、房屋交付和记录表、住宅室内装修装饰服务管理协议、业主承诺书及常用电话联系表，物业服务合同约定原告为该小区提供物业服务，第一条、双方的权利义务；第二条、物业服务内容及质量，甲方提供的物业公共服务内容与标准，应符合下列约定：1、建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护：良好无重大缺损，运行正常；2、公共绿化的维护：长势良好，养护及时；3、公共区域环境卫生的维护：清扫、整洁；4、公共区域的秩序维护：24小时巡视；5、物业服务档案和物业档案的保管：完整无丢失；第三条、物业管理服务费用，双方约定：多层住宅用房按0.8元/月/平方米，小高层住宅用房按1.3元/月/平方米，网点房、办公用房按1元/月/平方米，车库按0.8元/月/平方米，改变使用性质用于经营的车库暂定1元/月/平方米；由于小区整体没有完工，本合同期内施行多层、高层、小高层住宅均暂时按0.5元/月/平方米交纳，上述物服务费不包括电梯、消防所发生的费用，电梯费用另计，高层、小高层住宅业主需交纳电梯维保费200元/年/户。本条约定的物业服务费用不包含物业保修期满后住宅共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造的费用，住宅共用部位、公共设施设备维修、更新、改造的费用在住宅专项维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。物业服务费用按年交纳。业主、使用人应在每年6月30日前履行交纳义务，将物业服务费存入商业银行指定账户或到乙方办公室交纳。第四条、关于电梯的维护保养事宜；第五条、住宅专项维修基金的收取和使用；第六条、车库、车位使用及其管理服务费；第七条、委托管理期限为三年，自2015年9月21日起至2018年9月20日止；第八条、违约责任：受益人违反本合同的约定，不按照约定交纳物业服务费的，乙方可以按照合同约定收取违约金或滞纳金。每逾期一日，乙方有权向受益人按照欠费金额日千分之三的标准加收滞纳金。2018年9月20日，威海火炬高技术产业开发区某小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签《物业服务合同》，委托期限自2018年9月21日起至2021年9月20日止，其余约定同上。2019年5月18日，后峰西社区服务中心主任邹艳萍、业主委员会成员邹某乙、邹某甲、张某某、宁某某、于某某、杨某某、李某、汇峰物业经理邹某丙参加并签字的关于物业费、停车费调整的会议纪要一份，载明会议内容：一、汇丰物业经理邹某丙讲明了近几年物业公司一直处于亏损状态，介绍2018年财务亏损的实况；二、介绍物业费调价的明细和原因，这些年所产生的人工费（工资的上调）、维修费的增加、绿化费用等不断提高，业主委员会要求物业公司承担楼道公用电，解决楼道公用电因个别业主缴费不积极引起的矛盾；三、物业费、车位费上调后的标准：会上着重提出研究了回迁房的《拆迁安置办法》和业主的《物业服务合同》的相关内容，根据两份内容物业费收费标准调整为：多层住宅用房按0.65元/月/平方米，回迁高层按0.65元/月/平方米，外售高层按0.92元/月/平方米（包含物业服务费0.5元/月/平方米+电梯维保费/0.2元/月/平方米+消防维修费0.07元/月/平方米），电梯刷卡另计；网点房、办公用房按0.9元/月/平方米；四、会议上业主委员会根据以上事实一致认为物业费及车位费调整是合理的，比周边小区收费便宜，近几年物业公司确实为业主解决实际困难：比如楼道公用电收缴困难不能及时供电、幸福里车位不够用新建停车场解决停车难的问题等。业主委员会提出为了业主的安全希望小区北区出口尽早进行封闭管理，同是也希望物业公司今后提高服务质量；五、针对业主委员会提出的问题，物业公司表示在今后的工作中，将努力提高服务质量，加强小区环境卫生的智力整顿，针对走廊乱堆乱放的情况进行长期清理，尽早对小区北区进行封闭管理，改善业主的居住幸福感。2019年5月20日，威海火炬高技术产业开发区汇峰山海郡小区业主委员会对物业费、车位费调整的说明向业主进行了通知。 庭审中，被告对原告提交的《汇峰山海郡社区业主服务明白书》、物业服务合同及物业费、车位费调整的会议纪要和说明的真实性没有异议，但业主不同意涨价，且在2018年的物业合同中明确说明小区没有完全完工，均按0.5元的标准收取物业费，待小区综合验收达标并配套完善后召开业主大会才能决定物业费是否涨价，合同中第七条委托管理期限为三年，至2021年9月20日均应按0.5元执行，并针对其辩称的物业费涨价、消防设施维护、维修不到位等问题向法庭提交了音频两份、视频五份、图片一宗及委托银行代扣协议书一份等证据，拟证实物业公司违规涨价、对消防设施的维护、维修不到位等问题。原告对上述证据拟证实的内容均不予认可，并提交了2017年-2020年原告与山东都城安装工程有限公司签订的建筑消防设施维修保养合同、2017年10月份-2020年2月份消防设施维护保养的报告书等证据，拟证实原告已聘请专业的消防公司对消防设施进行维护、保修及保养，被告对上述证据均不予认可，且称没有某号楼2017年-2019年3月的维护记录。 另查，原告对委托银行代扣协议书没有异议，关于滞纳金的起算点，原告自愿自每年1月1日起算上一年的物业费滞纳金。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告提交的《物业服务合同》系被告所在小区业主委员会代表被告在内的所有业主与原告所签订，该合同系当事人的真实意思表示，符合法律规定，对原、被告均有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。原告为小区提供了相应的物业服务，被告理应支付物业费。关于小区物业费调整，系原告及业主委员会、后峰西社区服务中心达成的一致意见，符合法律规定，本院予以支持。根据被告提交的证据可以确认，原告所负责的小区存在日常管理、维护不到位等问题，所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，被告享有相应的抗辩权。虽然原告提供的物业服务在某些环节、个别区域做得不够好，存在一定瑕疵，但并未构成根本性违约，不能成为被告拒交全部物业费的合法理由。鉴于原告所提供的物业服务确有一定问题，根据公平原则，酌减被告应缴纳物业服务费数额的5%较为适宜,现确定被告自2019年1月1日至2020年12月31日应交纳的物业服务费为66.69平方米*24月*0.92元/月/平方米=1472.5元的95%计1398.9元。关于违约金，原告主张的违约金明显高于因拒交物业费给原告造成的损失，应当予以适当调整，参照相关法律规定，违约金应当以欠付物业费为本金，按照物业服务合同的约定的应付之日次年1月1日起至实际履行之日止，按中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，原告的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下： 被告宫兰芳于本判决生效后十日内支付原告威海汇峰物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1398.9元并承担逾期付款的滞纳金（以2019年欠付的物业费736.25为本金，自2020年1月1日起至实际履行之日止，按中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。 本判决为终审判决。 审判员  张红雨 二〇二〇年十一月三十日 书记员  阎文超