湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初3309号 原告：颜士竣，男，1995年8月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：颜庆如，男，1963年2月9日出生，汉族。 被告：湖南三鑫车业有限公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道**。 法定代表人：谭凤强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：滕建杰，湖南湘孟律师事务所律师。 原告颜士竣与被告湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，适用简易程序进行了审理。2020年3月17日，本院作出(2020)湘0304民初657号民事判决，判决作出后，被告三鑫公司不服提起上诉，湖南省湘潭市中级人民法院于2020年6月23日作出（2020）湘03民终851号民事裁定，裁定撤销原判，将本案发回至本院重新审理。本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告颜士竣的委托诉讼代理人颜庆如、被告三鑫公司的委托诉讼代理人腾建杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜士竣向本院提出诉讼请求：1.三鑫公司继续履行合同约定的交房义务；2.三鑫公司因逾期交房而向颜士竣支付总房款0.1‰/天的违约金（计算至2019年12月31日为14931.032元，要求计算至实际交付房屋之日止）；3.三鑫公司实际履行交房义务前，每月1日向颜士竣支付上月逾期交房违约金2217.48元。事实与理由：原告于2018年4月10日与被告三鑫公司签订合同，购买三鑫公司所开发的位于湘潭市岳塘区宝塔街道火炬中路168号的湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府********房，购房金额为739160元，并已按照合同约定履行了付款义务。按照合同约定，三鑫公司应于2019年6月30日前将符合合同约定的竣工验收合格的房屋交付原告使用，截至起诉之日，被告三鑫公司不能提供政府认可的房屋竣工验收合格备案表，达不到交房验收资质，且湘潭市住建委查明后多次明确告知火炬学府楼盘业主没达到交房验收合格的条件，被告迟延交房不存在法定或约定的免责事由，被告违约明显，严重损害了原告的利益，根据合同法第107条，被告应立即履行合同约定的交房义务，同时，合同第11条约定，被告应按照每日万分之一的标准计算逾期交房违约金，并于每个月1日向原告支付。现原告遂起诉至法院，请求判如诉请。 被告三鑫公司辩称：1、合同约定的交房时间即2019年6月30日前，被告建设的涉案房屋于2019年6月25日已经竣工验收，符合备案条件并已具备交房条件，被告并履行了通知义务，未实际交房是原告以工程没竣工备案由拒收房屋造成的；2、涉案房屋未备案，是因涉案工程土地性质未变更为商住地，而土地性质调整属于政府职责。2017年5月8日，湘潭市规划局规划许可证及审批单已经规划涉案土地为商住地；同年7月19日湘潭市住房和城乡建设局颁发的建设工程许可证已许可被告可以施工；同年9月27日，湘潭市房产局颁发了商品房预售许可证。从上述情况看，政府应及时将涉案土地性质变更为商住地，涉案土地性质未变更为商住地导致涉案房屋未及时备案是政府不作为导致的，被告无过错，不应承担任何责任。被告于2020年9月取得了竣工验收备案证，进一步说明了政府不作为导致被告未取得备案证；3、新冠肺炎疫情应属于不可抗力，导致被告未能合同约定交付涉案房屋，原告请求被告承担违约责任的主张，不应得到法院的支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认证如下：对原告提交的《商品房买卖合同》、信访事项处理意见书，被告对真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，本院予以认定。对被告三鑫公司提交的2019年1月29日建设工程消防验收意见书、2019年5月17日建设工程档案预验收意见书、2019年4月28日光纤到户通信设施备案表、2019年6月3日竣工检查综合评价报告、湘潭市自然资源和规划局关于湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府竣工公示、2019年11月20日湘潭市城市区建设领域遗留问题处置工作领导小组办公室公文处理单、岳塘区建设领域遗留问题和矛盾纠纷问题专项工作领导小组文件、2020年1月7日湘潭市住房和城乡建设局文件、土地使用证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、2019年6月26日微信和电话通知收房截图、（2020）湘0304民初994号民事判决书、10月7日电话通知、市纪委书记胡卫兵传达市委优化企业环境的讲话提纲、2020年8月6日湘潭市自然资源和规划局《城乡规划条件核实证书》、2020年9月14日湘潭市住房和城乡建设局《三鑫公司火炬学府竣工验收备案表》，原告对上述的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定。 根据以上认定的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实： 2018年4月10日，原告颜士竣与被告三鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告颜士竣购买被告三鑫公司开发的位于湘潭市岳塘区宝塔街道火炬中路168号湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府********房，建筑面积为131.57平方米，购房款总额为739160元；原告于2018年4月10日之前将首付款189160元存入指定监管账户，余款550000元于2018年5月10日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房款的义务。截止2020年9月13日，被告三鑫公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，但没有完成项目验收的相关手续，未取得《工程竣工验收备案表》。2019年6月24日，被告通知原告于2019年6月30日收房，原告以房屋未达到交付条件为由拒绝收房。双方多次协商解决未果，原告遂向本院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。2020年9月14日，被告三鑫公司取得湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府—1-4#楼、地、地下室的《工程竣工验收备案表》备案表载明涉案工程竣工验收日期为2020年9月8日。2020年10月9日，被告三鑫公司已通知原告到火炬学府营销中心办理涉案房屋交付手续，但原告未办理收房手续。 本院认为，原告颜士竣与被告三鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。原告已依约向被告支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告截至2020年10月9日未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于原告要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。因此，被告应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向原告按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。但由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到被告三鑫公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，而新冠肺炎疫情对被告正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任由被告承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，本院酌情确定核减6个月的违约金；同时，湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府—1-4#楼、地、地下室工程于2020年9月8日竣工验收告三鑫公司于2020年9月14日取得了该工程的《工程竣工验收备案表》，可以认定原告所购买的涉案房屋于2020年9月14日起达到交房条件，被告三鑫公司于2020年10月9日通知原告办理涉案房屋交付手续，本院酌情确定办理本案涉案房屋的交付手续合理时间为3天，那么，本院确定被告三鑫公司自2020年10月13日起不再承担逾期交付涉案房屋的违约责任，承担支付逾期交付涉案房屋的违约金责任时间为2019年7月1日至2019年12月31日及2020年7月1日至2020年10月12日。故被告三鑫公司应向原告支付的违约金为739160*0.1‰*184+739160*0.1‰*104=21287.8元。原告要求被告每月1号支付上月逾期交房的违约金的诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。被告三鑫公司辩称涉案房屋未能及时备案系政府不作为导致，被告不应承担违约责任的辩解意见依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定,判决如下： 一、被告湖南三鑫车业有限公司继续履行交房义务； 二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告颜士竣逾期交房违约金21287.8元； 三、驳回原告颜士竣的其他诉讼请求。 如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费220元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  李春平 人民陪审员  唐 峰 人民陪审员  陈 琳 二〇二〇年十一月十七日 代理书记员  刘 兵