辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2687号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司朝阳建平支行。住所地建平县叶柏寿街道市场路**。负责人：张立峰，行长。委托诉讼代理人：马长鹏，辽宁亮法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：建平盛和房地产开发有限公司，住所地建平县兴工路**。法定代表人：吴国华，经理。被上诉人（原审被告）：建平县棚户区改造办公室，，住所地建平县红山街道人民路**法定代表人：赵新，主任。委托诉讼代理人：刘淑艳，辽宁辰阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋文达，男，1970年7月2日出生，汉族，无业，住建平县。委托代理人：范宏兴，建平县博远法律服务所法律服务工作者。上诉人中国银行股份有限公司朝阳建平支行（以下简称中行建平支行）因与被上诉人建平盛和房地产开发有限公司（以下简称盛和地产）、建平县棚户区改造办公室（以下简称建平棚改办）、宋文达第三人撤销之诉一案，不服建平县人民法院（2020）辽1322民撤5号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中行建平支行委托诉讼代理人马长鹏，被上诉人宋文达、建平棚改办委托诉讼代理人刘淑艳到庭参加诉讼。盛和地产经本院传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。中行建平支行上诉请求：请求撤销建平县人民法院（2020）辽1322民撤5号民事判决，并依法撤销建平县人民法院（2019）辽1322民初2325号民事判决第四、位于建平县盛和国际小区房屋归第三人宋文达所有的判决；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、原审判决认定事实错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。”但本案被上诉人建平棚改办与被上诉人宋文达之间签订的相关财产拆迁协议中，并没有明确约定将本案案涉房屋对被拆迁人予以补偿安置。所以该条款的规定不适用于本案；2、上诉人的物权期待权应该受到法律保护。2015年6月12日，因购房需要，上诉人与李雪梅签订了2015年房字1**《个人一手住房贷款合同》，约定李雪梅向上诉人借款24万元人民币，借款期限为20年。为了保证还款，上诉人将李雪梅所购的位于建平县盛和国际小区房屋办理了抵押权预告登记。但在没有任何通知上诉人的情况下，建平县人民法院（2019）辽1322民初2325号民事判决却将该房屋判决归被告宋文达所有。该判决严重侵害了上诉人的合法权益。所谓预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定向登记机关申请预告登记。根据物权法的规定，预告登记具有物权的效力，具有排他性。物权法第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的不发生物权效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、地、地役权押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。根据上述法律规定，上诉人对位于建平县盛和国际小区房屋具有排他的物权效力。建平县人民法院（2019）辽1322民初2325号民事判决，已严重侵害了上诉人的合法权益。综上所述，原审判决认定事实错误，请求二审法院在查明上述事实的基础上，撤销建平县人民法院（2020）辽1322民撤5号民事判决，并依法撤销建平县人民法院（2019）辽1322民初2325号民事判决书第四、位于建平县盛和国际小区房屋归第三人宋文达所有的判决。建平棚改办答辩称，建平县人民法院（2020）辽1322民撤5号民事判决正确，上诉人的上诉请求不能成立，应依法予以驳回。1、原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，同时依据《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》，《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》，《棚户区改造房屋征收补偿安置协议》和《回迁安置房屋置换补充协议书》，认定建平棚改办已经与宋文达明确约定，将案涉房屋对被拆迁人宋文达予以补偿安置，所以原审法院认定事实正确；2、上诉人的抵押权不能及于案涉房屋本身，因本案的抵押物是案外人李雪梅拥有的债权，并非房屋本身，案外人李雪梅所购买的房屋在办理不动产权证至其名下之前并非李雪梅的个人财产，只是李雪梅所拥有的债权。案外人李雪梅无权将房屋本身作为抵押物。在李雪梅的债权无法实现的情况下，继而导致上诉人的抵押权无法实现；3、根据物权法第20条的规定，房屋预告登记的目的是为了保障将来实现物权。房屋预告登记并非具有一经预告登记即达到实现物权目的的法律效力。即使案外人李雪梅依据商品房买卖合同办理的商品办理了房屋预告登记，但房屋预告登记改变不了其债权性质的基础，李雪梅的债权对抗不了宋文达对案涉房屋的所有权。就本案来说，上诉人的物权期待权是基于李雪梅的债权产生的，所以上诉人的物权期待权对抗不了宋文达对案涉房屋的所有权。4、建平县人民法院（2019）辽1322民初2325号民事判决，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。上诉人对案涉房屋的抵押权不能剥夺被上诉人宋文达对案涉房屋的所有权。综上所述，建平县人民法院（2020）辽1322民撤5号和（2019）辽1322民初2325号民事判决正确。原告的上诉请求不能成立，应依法予以驳回。宋文达答辩称，1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其判决结果并无不当，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判；2、涉诉的房屋是盛和地产开发的商品房，宋文达是通过拆迁进行产权调换取得的涉诉房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》第七条规定，如果拆迁人将拆迁安置房屋另行出售给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置的房屋，法院应予支持。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的问题批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分价款的商品房消费者的权利优先于抵押权人的权利。本案宋文达作为被拆迁人取得产权置换房屋是不同一般意义的商品房销售者，本来就应依法优先于商品房买受人，更何况优先于抵押权人。所以（2019）辽1322民初2325号判决涉案房屋归宋文达所有，该判决结果正确，并无不当，应予维持。综上，驳回上诉，维持原判。盛和地产未作答辩。中行建平支行向一审法院起诉请求，请求撤销建平县人民法院作出的（2019）辽1322民初2325号民事判决书第四项，位于建平县盛和国际小区**楼******房屋归第三人宋文达所有的判决；被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由，2015年6月12日因购房需要，原告与李雪梅签订了20155年房字1**个人一手住房贷款合同》，约定李雪梅向原告借款24万元人民币，原告将李雪梅所购的位于建平县盛和国际小区房屋办理了抵押权预告登记。在没有任何人通知原告的情况下，建平县人民法院作出（2019）辽1322民初2325号民事判决。将该房屋判决归被告宋文达所有。根据物权法的规定，预告登记具有排他效力。建平县人民法院的判决严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。一审法院认定事实：2015年10月28日，作为（2019）辽1322民初2325号案件原告的建平棚改办（甲方）与作为该案被告的盛和地产（乙方）就安置房屋的相关事宜签订了《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》，约定安置房源所在项目名称为盛和国际。乙方提供在项目小区内112套共13272.14平方米房屋做棚改安置房源；乙方保障所提供房屋符合国家建筑质量安全标准，无抵押、冻结、查封权属纠纷等情况；列入安置房源范围内的房屋必须是通过招标确定的房屋，招标确定房屋的栋号、房号、户型、面积等不得更改；双方签订建平县棚户区改造项目采购安置房协议进行具体明确。2015年11月23日至2016年7月8日，双方先后签订了三份甲方为建平棚改办，乙方为盛和地产的《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》，约定安置房源所在项目名称为盛和国际，甲方购买乙方提供的在本项目小区内存量商品房作为棚改安置房屋；乙方保证所提供房屋符合国家建筑质量安全标准，无抵押、冻结、查封权属纠纷等情况。乙方所提供房屋必须符合甲方通过安置房源招标确定的栋号、房号、户型、面积等，不得更改。乙方保证于2016年10月31日前将验收合格的安置房屋交付给被征收人。协议签订后，建平棚改办先后在盛和地产处购买77套房屋作为被征收人的安置房源。2015年10月25日至2015年10月30日，案外人建平县房屋征收管理局对该案第三人宋文达的房屋进行征收，并与宋文达签订了《回迁安置房屋置换补充协议书》，协议中双方对所征占房屋的各项补偿费用进行了约定，同时还约定了用于产权调换的房屋位置、面积及价款，以及差价的结算等条款。根据《回迁安置房屋置换补充协议书》和《棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》约定，第三人的产权调换房屋均安置于原、被告在《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》和《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》中确定的安置房源内（即盛和国际小区），其中第三人宋文达的产权调换房屋为盛和国际小区房屋（建筑面积96.34平方米），现第三人宋文达的产权置换房屋已竣工，被告已将相应房屋交付给了第三人宋文达。一审法院认为，建平棚改办与盛和地产签订的《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》、《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》依法成立并有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。该案争议的房屋为第三人产权调换房屋，第三人对该安置房屋享有物权（所有权）。即使被告与案外人签订房屋买卖合同，案外人也只能依合同约定取得相关的债权，依据物权优于债权的法理，第三人优先取得安置房屋所有权。此外，宋文达与建平棚改办按照所有权调换形式订立了拆迁补偿安置协议，明确约定了位置、用途特定的房屋对第三人予以补偿安置。所以即使存在将该房屋另行出卖给他人的行为，被拆迁人（即本案第三人）仍然享有房屋优先权，故对于建平棚改办要求将安置房屋归本案相应第三人宋文达所有的诉讼请求，一审法院予以支持。因建平棚改办与盛和地产双方未约定办理房屋不动产权登记的期限。根据相关司法解释的规定，盛和地产已经逾期，但考虑到盛和地产协助建平棚改办办理不动产权证需要一定的时间，故一审法院酌定盛和地产在（2019）辽1322民初2325号判决生效后30日内协助第三人宋文达办理相关不动产登记手续。第三人宋文达对案涉房屋享有独立的请求权，其要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求于法有据，一审法院依法支持。（2019）辽1322民初2325号案件判决：位于建平：位于建平县盛和国际小区房屋归第三人宋文达所有建平棚改办与被告盛和地产以及宋文达就案涉房屋进行产权调换安置的事实，与（2019）辽1322民初2325号判决认定的事实一致。此外查明，原告中行建平支行与案外人李雪梅于2015年6月12日签订了《个人一手房贷款合同》，约定李雪梅向原告借款24万元，用案涉房屋作抵押。合同签订过程中，案涉房屋在产权部门办理了抵押权预告登记。案涉房屋在执行过程中，中行建平支行通过一审法院执行局得知，在法定期限内向一审法院提起第三人撤销之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为一审法院作出的（2019）辽1322民初2325号民事判决内容是否存在错误。案涉房屋系被告盛和地产开发的商品房，被告宋文达系通过拆迁进行产权调换，取得案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人位置、用途特定的房屋，对被拆迁人予以补偿安置。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。”和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在开发企业名下的但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的人民法院予以支持。本案宋文达作为被拆迁人取得产权置换房屋，不同于一般意义上的商品房消费者，本来就优先于商品房买受人，更何况优先于抵押权人。所以（2019）辽1322民初2325号案件判决案涉房屋归宋文达所有，符合法律规定。故原告要求撤销（2019）辽1322民初2325号民事判决第四项、位于建平、位于建平县盛和国际小区房屋归第三人宋文达所有的诉讼请求不能成立不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百条的规定，判决如下：驳回原告中国银行股份有限公司朝阳建平支行的诉讼请求。案件受理费4,322元，由原告中国银行股份有限公司朝阳建平支行负担。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人中行建平支行提起本案第三人撤销之诉，认为建平县人民法院（2019）辽1322民初2325号民事判决第四项，侵害了其享有的抵押权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人位置、用途特定的房屋，对被拆迁人予以补偿安置。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。”以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定，被拆迁人取得补偿安置房屋的权利优于上诉人的抵押权。关于上诉人主张预告登记在先的问题，九民会议纪要第126条规定，“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。”该规定并未对抵押权在先还是在后作出特别规定，本案涉案房屋办理预告登记，目的是办理抵押登记手续，抵押权仍然不能优于被拆迁人的取得补偿安置房屋的权利。因此，不能认定建平县人民法院（2019）辽1322民初2325号民事判决存在错误，侵害了上诉人的民事权益。综上所述，中行建平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国银行股份有限公司朝阳建平支行负担。本判决为终审判决。审判长 刘 昶审判员 张海龙审判员 李尚霖二〇二〇年十一月二十五日书记员 王 青