辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2127号上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地辽宁省抚顺市新抚区万达华宅**楼**。法定代表人胥盈，系该公司经理。委托代理人付彬，系该公司员工。委托代理人韩莹，系该公司员工。上诉人（原审被告）：时蕊，女，1984年2月22日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：李科新，系辽宁必然律师事务所律师。上诉人深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称万象美物业）因与上诉人时蕊物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万象美物业上诉请求：1.请求依法判令（2020)辽0402民初1237号民事判决书被上诉人按判决书交纳2018年3月21日至2020年3月20日止的物业费人民币32176.08元。并追加被上诉人支付2020年3月21日至2020年7月20日已发生的物业费5362.68元，及违约金7507.75元，共计45046.51元。2.—、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人于2017年3月21日与原告大连万达物业管理有限公司抚顺分公司(现已更名为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，以下简称我司）。详见证据《核准变更通知单》）签订《前期物业服务协议》，并接收抚顺万达华宅C区J-49、50、51商铺。《前期物业服务协议》第四条物业服务费用第2款明确标明大商业外铺、底商物业费为3.00元/m2?月，被上诉人与我司所签订的《前期物业服务协议》中，第九条违约责任第4款明确表明：物业费按入户通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30曰前预先交纳下一个结算周期的物业费，逾期按欠费的日3%。支付违约金。此外，根据《合同法》解释二第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此类案件最高判罚违约金为所欠物业费的24%,但我司申请判罚被告支付所欠物业费的20%的违约金7507.75元。上诉人己通过法律诉讼程序向被上诉人催缴拖欠物业费。（2020)辽0402民初1237号民事判决书判决如下：一、被上诉人时蕊付给上诉人2018年3月21日至2020年3月20日止的物业费人民币32176元并支付案件受理费383元。但被上诉人仍迟迟未缴纳该笔物业费及受理费，故我司申请上诉，并追加被上诉人2020年3月21日至2020年7月20日的物业费5362.68元，及违约金7507.75元。综上所述，被上诉人拒交物业费行为，已经严重的违反了上诉人与被上诉人所签订的《前期物业服务协议》，侵犯了原告公司及其他业主的合法权益，故原告公司将此案诉至法庭，请二审法院公正裁决，维护上诉人及其他业主的合法权益。时蕊辩称，物业公司未履行法定的书面通知缴纳的前置诉讼义务，未履行公示财务收支报表、保安服务、绿化等义务，应降低合同中收费标准。时蕊上诉请求：1、请求依法判令撤销（2020)辽0402民初1237号民事判决书或改判上诉人按25740元（32176元的80%标准）向被上诉人交纳物业费2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，违反了法律规定的诉讼前置性规定最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，物业公司应该履行法定的书面通知缴纳的前置诉讼义务。本案一审中被上诉人明确表明未向上诉人作出书面催款的意思表示，在此前提下，被上诉人无诉讼权利。二、被上诉人并没有履行公示财务收支报表、保安服务、绿化等义务，应降低合同中收费标准。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”上诉人在一审中列举了大量物业公司在服务中违反前期物业服务协议的事实，如《前期物业服务协议》（以下简称协议）第一条第一款双方的权利和义务，物业应每12个月向乙方公布物业服务费用收支账目，第二条第四款物业公司应24小时对小区内进行安全监督和巡视，第三条物业服务质量第五款绿化。且上述事实均已被抚顺电视台曝光。上诉人在一审中己提交相关证据，而被上诉人在庭审中举证只是举出2020年疫情期间摆拍的几张照片，以示自己尽到了物业服务义务。被上诉人在庭审中承认高层大厅保安不履行职责但强调保安值班的那个位置不是上诉人自己的门市区域，与上诉人无关。被上诉人承认自己不作为的陈述应被法院采信，更能证明上诉人据此要求降低物业服务收费标准的诉求合理。三、根据合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。现被上诉人不去解决小区公共场所实际问题，反而以《前期物业服务协议》中规定业主如期缴纳管理费用的义务为由起诉业主。按质收费，质劣者不能全额收费这是整个服务行业的法则，如果纵容物业管理单位在不履行职责或服务质量低下的情况下仍按正常标准收费，万达物业提高物业服务质量将成为一纸空谈。综上所述，被上诉人违反法定前置程序起诉上诉人，并在擅自降低物业服务标准违反服务约定的前提下以全额标准起诉上诉人交纳物业费的做法，上诉人不能接受。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。万象美物业辩称，时蕊的上诉请求没有法律依据，我司已经按照合同约定进行了物业服务，时蕊应当足额缴纳物业费。万象美物业向一审法院起诉请求：被告系原告所管理的抚顺万达华宅49、50、51商铺业主。被告于2017年3月21日与原告大连万达物业管理有限公司抚顺分公司(现己更名为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，以下简称我司。详见证据《核准变更通知单》）签订《前期物业服务协议》，并接收抚顺万达华宅C区J-49、50、51商铺。《前期物业服务协议》第四条物业服务费用第2款明确标明高层住宅、精装公寓物业费为3.00元/m2?月，但是被告在原告多次催缴物业费后仍然拒交2018年3月21日至2020年3月20日的物业费32179.2元。依据《辽宁省物业管理条例》第五十八条：业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。此外，根据《合同法》解释二第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此类案件最高判罚违约金为所欠物业费的24%,但我司申请判罚被告支付所欠物业费的20%的违约金6435.84元。综上所述，被告拒交物业费行为，已经严重的违反了原告与被告所签订的《前期物业服务协议》，侵犯了原告公司及其他业主的合法权益，故原告公司将此案诉至法庭，请人民法院公正裁决，维护原告及其他业主的合法权益。1、请求判被告支付原告共计38615.04元。其中包含：(1)2018年3月21日至2020年3月20日物业费32179.2元；(2)由欠费日2018年3月21日起并截止于2020年3月31日的物业费违约金6435.84元;2、本次诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原告系坐落于抚顺市新抚区万达华宅万达J号楼49号商铺（建筑面积148.95㎡）、50号商铺（建筑面积148.99㎡）、51号商铺（建筑面积148.95㎡）的物业服务公司，为以上商铺提供物业服务。2017年5月19日，被告时蕊签署关于以上商铺的房屋验收表并与原告签订关于以上商铺的《前期物业服务协议》，协议约定：大商业外铺、底商：3.00元/m2?月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；原告向本院提交《关于J#49、50、51商铺无房屋交接单的情况说明》，内容为“本人是J#-49、50、51商铺业主时蕊(身份证：2107021984********)，因抚顺万达广场有限公司未能提供《房屋交接单》，现本人向贵公司申请提前办理入伙，销售合同签署日期均为2017年3月14日，物业费计费日期为销售合同签署日期延后7天，即2017年3月21日，望贵公司予以批准!在此，本人向贵公司承诺：1、抚顺万达广场有限公司核发《房屋交接单》后，第一时间送至贵公司；2、如《房屋交接单》物业费计费日期与办理入伙日期不符，计费日期按照《房屋交接单》日期为准”，被告时蕊在该说明上签字按印。被告时蕊于2017年5月19日收房后交付了第一年的物业费，后由于与原告发生纠纷未再给付物业费，原告以诉称理由诉至法院。一审法院另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2016年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司变更深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。一审法院认为，原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，一审法院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,事实上也享受了原告提供的物业服务,理应支付物业费用。关于被告主张原告未按时履行公布物业服务费用收支账目一节，被告向一审法院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务，关于物业费收支账目被告可与业主委员会、物业工作人员及其他相关人协商解决，该理由并非被告拖欠物业费的法定理由。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,原、被告关于违约金的约定明显过高，且被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,一审法院不予支持。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时,原告作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。关于该物业费的起算时间双方已于情况说明中进行了明确约定，故原告主张给付自2018年3月21日至2020年3月20日期间物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。该数额本院确认为32176元【（148.95㎡+148.99㎡+148.95㎡）×3.00元/m2?月×24月】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、时蕊于本判决生效后三日内给付深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2018年3月21日至2020年3月20日止的物业费人民币32176元。二、驳回深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766元，减半收取计383元，由时蕊负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实给予确认。本院认为，本案的争议焦点是时蕊拒绝交纳物业费的理由是否成立即万象美物业是否存在双方签订的《前期物业服务协议》中约定的违约行为。物业管理，一般是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。提供物业服务是物业服务企业的主要合同义务，物业费的交纳是业主应当履行的义务，也是其接受物业服务企业所提供的服务的基础。如果物业服务企业已经按照合同约定提供了物业服务，业主就应交纳物业费。双方对物业费的收费标准已经在《前期物业服务协议》中进行了明确约定，万象美物业提供的照片能够证明其已经履行了包括园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的主要合同义务。关于时蕊主张万象美物业没有进行书面催缴，违反法定程序一节，本院认为时蕊自2018年开始即没有缴纳物业费，作为业主其应当知道缴纳物业费的时间，在物业公司提供物业服务的前提下积极履行交纳物业费的义务，现万象美物业主张时蕊缴纳物业费并无不当。关于时蕊主张万象美物业存在未履行公示财务收支报表、安保、绿化服务不到位、冬季除雪不及时造成其经营损失，其应按照80%的比例交纳物业费一节。虽然不能排除物业公司在服务过程中存在服务不到位的情况，但时蕊提供的证据，不能证明物业公司在物业服务方面存在明显不足或者违反合同约定的情形，也没有证据证明时蕊主张的经营损失与万象美物业提供的物业服务存在因果关系。对其上诉请求本院不予支持。对万象美物业上诉时提出的追加时蕊2020年3月21日至2020年7月20日的物业费5362.68元及违约金7507.75元的请求。因万象美物业在一审时没有提出该请求，双方不同意调解。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。故本院不予审理，当事人可另行起诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121.76元，由上诉人深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人时蕊负担。本判决为终审判决。审判长 王 昱审判员 李雪慧审判员 黄 霞二〇二〇年十一月十三日法官助理陈凤书记员刘娟