湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初952号原告（反诉被告）：张博，男，1995年1月14日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：张永强，男，1970年10月29日出生，汉族，系原告父亲，住湖北省黄石市，被告（反诉原告）：毛开运，男，1985年5月20日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区，委托诉讼代理人：尤艺，湖北立丰律师事务所律师。原告张博诉被告毛开运房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，毛开运提起反诉，本院受理后，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，张博委托诉讼代理人张永强，毛开运委托诉讼代理人尤艺到庭参加诉讼，现已审理终结。张博向本院提出诉讼请求：1、毛开运承担违约责任，按双方签订的《房屋买卖合同》中的第十条第三款赔偿张博总房款20%违约金287200元；2、毛开运承担违约责任，赔偿张博方前往深圳购房产生的差旅费3508元与购房差价赔偿金50000元；3、3、本案的诉讼费、保全费由毛开运承担；4、毛开运继续履行购房合同。事实与理由：2019年9月6日，张博和毛开运通过中介方武汉十億房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》，双方约定张博将自己所有的位于武汉市东湖××技术开发区××大街××号当代光谷智慧城16栋1单元2层01号房屋（不动产权证书：鄂（2018）武汉市东开不动产权第0084125号）出售给毛开运，房屋总售价1436000元，其中定金50000元，首付款676000元，保证金1万元，剩余700000元尾款通过商业贷款方式办理银行按揭支付。因张博在售房时明确提出，出售房屋是为了购买位于深圳的一处房产，因此要求毛开运贷款资金尽快支付，否则不考虑非全款卖房。毛开运在中介口头承诺，十月一日前尾款全部到帐，不会影响张博在深圳购房。故双方经过协商，在《房屋买卖合同》第十三条中特别注明，70万元购房尾款必须在房屋过户后10个工作日内，即2019年11月25日前支付，即使银行未放款，毛开运也要找第三方垫资付款。合同签订后，毛开运支付了676000元首付款。张博在2019年11月11日配合毛开运完成了房屋的过户手续，但此后毛开运并未在约定时间支付购房尾款，造成深圳卖家担心交易时间太长，要求按总房价20%支付购房定金。由于毛开运的这一行为，导致张博在深圳订购的房产因资金不足不能及时付款购买，后深圳卖家房价上涨5万元已售出。张博认为毛开运的行为导致张博签订合同的目的无法实现，及深圳的房产无法购买。且根据合同的约定，已经构成根本违约。故张博向贵院提起诉讼，请求贵院判定，毛开运向张博支付287200元的违约金和张博前往深圳购房产生的差旅费3508元与购房差价赔偿金50000元。毛开运辩称：第一，毛开运并未违约，不应承担违约责任。张博已于2019年12月11日通过房屋买卖的中介人员（即本案证人卢某）向毛开运表示同意支付尾款的最后期限为次年1月1日，该意思表示应视为双方双方协商一致对合同履行的期限作出了变更，而毛开运的贷款银行确实已于2020年1月1日向张博发放了贷款因此毛开运并未违约，不应承担违约责任。第二，即使法院认为本诉存在违约事实，双方也应对违约后果各自承担相应的责任。2019年10月17日，毛开运通过案涉房屋的中介人员向张博告知，贷款银行因时至年底额度不充足可能造成贷款发放时间的延迟，希望张博配合其另行申请一家贷款银行以确保及时支付尾款，但张博在明知可能导致毛开运违约后果的情况下拒绝予以配合。因此退一步而言，即使法院认为毛开运存在违约事实，张博因对违约后果持故意或放任的态度故而也存在过错，双方应各自承担相应的责任。第三，毛开运请求法院对违约金予以适当减少。鉴于双方签订的《武汉市存量房买卖合同》为中介方提供的格式文本，其中约定的违约金明显过分高于可能造成的损失，毛开运请求法院依据实际情况予以适当减少。第四，合同法明确规定了可预见规则。涉案《武汉市存量房买卖合同》签订于2019年9月6日，时间在前，张博在深圳与案外人的房屋买卖合同签订于2019年11月21日，时间在后，并且张博与案外人的购房尾款支付期限为2020年2月20日，此时毛开运早已将全部购房款项支付完毕，以一般理性人的标准判断，毛开运在签订购房合同时当然无法预见之后张博与案外人之间签订的购房合同，并且对后者之间的合同解除不存在任何过错。张博主张的差旅费及购房差价损失，本质上属于其与案外人的自由约定，与毛开运没有必然关系，亦超出了毛开运订立合同时可预见的范围，张博的第2项诉讼请求于法无据，不应支持。第五，毛开运认为与自身相关的合同义务已履行完毕，但鉴于毛开运提出的反诉请求以及事实与理由，张博仍应继续履行全部合同义务。毛开运向本院提出反诉请求：1、张博依据《武汉市存量房买卖合同》的相关约定承担违约金287200元；2、张博向毛开运返还诉争房屋租金9177元；3、本案诉讼费由张博承担。事实与理由：2019年9月6日，毛开运与张博签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定购入坐落为武汉市东湖××技术开发区××大街××号当代光谷智慧城15栋1单元2层01号房屋。合同第九条约定了该房屋的交付时间为张博收到全部购房款后的2个工作日，并应在交付时履行相应的手续；补充条款约定张博收齐全款次日起租金由毛开运收取。张博已于2020年1月1日收到全部购房款，但至今未履行交付义务，并在收齐售房全款后仍自行收取房屋租金。根据双方签订的《武汉市存量房买卖合同》第十条第（二）款之约定，张博已构成根本性违约，故应承担违约金287200元，同时还应向毛开运返还房屋租金9177元。张博辩称：张博没有违约，双方2019年11月11日办理了过户之后，房子已经交付给了中介，之后是中介与毛开运之间的协商问题；关于反诉请求第2项9177元租金，张博愿意返还给毛开运；关于3000元押金，张博印象中应该没收过，需要核实。经审理查明：2019年9月，毛开运有意购买张博所有的位于武汉市东湖××技术开发区××大街××号当代光谷智慧城16栋1单元2层01号房屋，在中介方武汉十億房地产经纪有限公司的磋商下，张博母亲杨兰代表张博与毛开运于2019年9月6日签订《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》，约定房屋总售价1436000元，其中定金5万元，首付款676000元，保证金1万元，剩余70万元尾款通过商业贷款方式办理银行按揭支付。《武汉市存量房买卖合同》第九条约定房屋的交付时间为张博收到全部购房款后的2个工作日，并应在交付时履行相应的手续。第十三条约定“在房屋过户后10个工作日内，毛开运保证贷款尾款发放到张博账户中，如未按期发放，毛开运找第三方垫资打款给张博。”双方同时还补充约定“经双方友好协商，张博收齐全部房款后，毛开运配合张博签署蛋壳公寓出租合同更名相关事宜，继续履行原合同同条约，张博收齐全款次日起，租金由毛开运收取。”《武汉市存量房买卖合同》第十条对违约责任进行了约定，主要内容为：（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应当按房屋转让价的万分之五向守约方支付违约金。（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1、出售方提供的该房屋权属证书、原购房合同、位权属等相关续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权或车位车库所有权、使用权；2、逾期行本合同约定的义务超过十五日的；3、拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；4、将该房屋出售给第三方的；5、其他根本违约情形。（三）购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金：1、提供的证件等购房所需的资料不完、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、其他根本违约情形。（四）本合同中其他条款已有违约责任约定的，依照该条款约定处理。（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。上述相关合同签订后，双方即开始了履行。在洽谈和履行过程中，杨兰代表张博告知毛开运和中介机构，其售房是为了购买位于深圳的一处房产，要求毛开运务必按期付款，毛开运亦口头承诺会按期付款。2019年10月中旬，毛开运通过中介机构向张博告知，贷款银行因时至年底额度不充足，可能造成贷款发放时间的延迟，希望张博配合其另行申请一家贷款银行，以确保及时支付尾款，张博以及其父母在考虑后最终未给予配合。2019年11月11日，张博配合毛开运完成了房屋的过户手续。2019年11月21日，张博与案外人洪亦美、高虹飞签订了二手房认购合同，约定张博向其购买深圳市的一处房产，交易总价241万元，定金5万元，2020年2月20日支付首期款（金额以银行审批贷款为准）并申请银行按揭贷款，如果不能按期足额付款，则同意按照成交价的30%支付首付款。合同签订后，张博向出售方支付了定金50000元。后，毛开运申请的贷款未在房屋过户后10个工作日内（2019年11月25日前）到账，毛开运也向中介机构咨询了第三方垫资事宜，但最终未申请第三方垫资。因毛开运逾期支付尾款，张博多次向其催告其已经违约且给其造成了很大经济损失。毛开运则解释是银行没有按期放款，请求张博再宽限一段时间。2019年12月初，深圳卖家要求张博将定金提高到48万元，否则不考虑出售房屋，双方经过磋商后未协商一致。2019年12月11日，张博向毛开运发送书面通知，告知其逾期支付尾款构成违约，要求毛开运支付购房款1436000元20%的违约金287200元或在本周内找第三方垫资支付尾款70万元。毛开运收到通知后仍然请求延期付款，张博表示如果元旦前不能付款，其将会提起诉讼。2020年1月1日，毛开运申请的贷款到账，至此张博收到了全部购房款。到账当天，张博联系中介机构办理租赁合同更名事宜，中介结构答应会尽快办理。后，因为合同条款等问题，更名事宜未立即办理成功，张博在2020年1月底仍多次催促。后，因张博不能按深圳卖家要求支付定金，深圳卖家将房屋另售他人，张博最终又购买了深圳市另外一处房产。2020年3月，蛋壳公寓继续向张博支付了2020年3-5月的租金9177元，张博尚未返还给毛开运。以上事实，有武汉市存量房买卖合同、支付凭证、微信聊天记录、二手房认购合同和当事人陈述等在卷予以证明。本院认为，张博和毛开运签订的《武汉市存量房买卖合同》等合同是双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定和相关法律规定行使权利并履行各自义务。毛开运付清全款的义务是2019年11月25日前，其应当在此之前就跟贷款行保持沟通或提前联系垫资机构，以保证按期付款，而不能寄希望于逾期后再跟张博协商延期。毛开运逾期付款，构成违约，应当承担违约责任，张博在沟通过程中表示的其他付款节点，是其要求毛开运继续履行合同，不构成变更付款时间或免除毛开运违约责任。根据合同第十条约定和双方合同履行情况，基于公平原则，本院判定毛开运以未付款70万元为基数，按照每日万分之五的标准支付违约金，自2019年11月26日计付至2019年12月31日，数额为12250元（70万元×0.05%/日×35天）。虽然张博未配合毛开运办理贷款行变更事宜，但此事宜不属于其法定或约定义务，毛开运以此抗辩免除其违约责任，本院不予支持。毛开运的逾期付款行为虽然是导致其未能成功购得深圳房产的原因之一，但张博主张毛开运赔偿前往深圳购买的差旅费以及卖家将房屋另售他人的价格增幅，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于合同继续履行的问题，因本合同已经履行完毕，因此张博主张继续履行房屋房屋买卖合同的诉讼请求本院不予支持。关于反诉，根据合同约定，张博应当在收到全部购房款后的2个工作日即2020年1月3日前交付房屋并履行相关手续，同时配合办理将租约变更手续，张博在2020年1月1日即催促中介机构尽快办理更名事宜，之后仍有催促行为，更名事宜延迟并非是张博所导致，毛开运主张的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。但张博收取的2020年3-5月的租金9177元，应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告（反诉原告）毛开运于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张博支付逾期付款违约金12250元；原告（反诉被告）张博于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）毛开运退还2020年3-5月的租金9177元；驳回原告（反诉被告）张博的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）毛开运其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6412元，适用简易程序减半收取3206元，由原告（反诉被告）张博负担2885元，被告（反诉原告）毛开运负担321元。反诉案件受理费2873元，由被告（反诉原告）毛开运负担287元，原告（反诉被告）张博负担2586元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李志涛二〇二〇年十一月十三日书记员  张 晨