广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15937号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州荣缘盈餐饮有限公司，住所地：广州市天河区马场路****（仅限办公用途）。法定代表人：笹源浩辅（KOSUKESASAHAREA）。委托诉讼代理人：方黛，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘祉蓓，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张美云，女，1957年2月21日出生，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。上诉人广州荣缘盈餐饮有限公司(以下简称荣缘盈公司)因与上诉人张美云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。荣缘盈公司上诉请求：一、判令撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2800号民事判决书第三、四项，驳回被上诉人该项诉讼请求。二、判令被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决判令上诉人向被上诉人支付的租金差价缺乏合法依据。一审法院认为双方就2017年1月13日起后续一年内的租金标准按58400元/月缴交已达成一致意见，但2016年12月13日至2017年1月12日、2018年1月13日至2019年5月12日时段的租金标准因缺乏双方明确变更的意思表示，仍应当按照案涉租赁合同约定标准计收，故判决要求上诉人向被上诉人支付2016年12月13日至2017年1月12日、2018年1月13日至2019年5月12日的租金差价。但事实上，在本案中，上诉人早在2016年12月前已经提出要求被上诉人减租，所以在双方讨论确定减租标准之前暂缓交租。根据上诉人一审提交的证据十一微信聊天记录可见，2017年1月3日，被上诉人代理人洪小姐（微信名：lxxxky洪）曾提及：“你们一个月的租金是58400，两个月是116800元”，对应上诉人一审提交的《案涉租赁物业租金支付明细》可知，2017年1月2日及3日，上诉人连续缴纳两个月的房租，所对应的正是2016年12月13日至2017年1月12日及2017年1月13日至2017年2月12日的租金。由此可见，自双方达成租金变更意向后，上诉人立即按被上诉人的指示交齐了商议期间的租金，2016年12月13日至2017年1月12日期间的租金不存在差额。对于这一部分租金，双方在微信聊天记录里有明确的意思表示，也在当时立即履行，而非判决所称的缺乏双方明确变更的意思表示。针对2018年1月13日至2019年5月12日期间的租金标准，被上诉人曾于2019年6月29日在群聊中对上诉人说：“你们从7.8万要求降租，我们帮助你，降到5.8万，现在如按合同是8万多，我们租金只收7折，且给了免租期……”这一聊天记录原件也在庭审中出示给法官查验。也就是说，直到2019年6月底，被上诉人仍明确表示过案涉物业每月的租金按租赁合同原价的七折作为标准计收。由此可见，双方在2018年1月13日后仍按每月租金人民币58400元标准履行租赁合同，被上诉人也一直正常收取租金，从未就租金数额提出异议，这与其2019年6月底的表态可以互相印证。而原审判决中完全忽略了被上诉人本人当时的真实意思表示。另外，上诉人本应向被上诉人缴纳的2018年4月13日-2018年5月12日期间的租金为58400元，但因上诉人财务人员疏忽，实际当月向被上诉人支付的租金为58800元，一审判决在对租金数额进行补减时未扣减当月多支付的租金人民币400元，对数额认定存在瑕疵，也应当予以调整。二、一审判决上诉人向被上诉人支付税费及其利息缺乏合法依据。一审法院认为，按租赁合同约定，上诉人作为承租人应承担租赁合同备案产生的税费，故判决上诉人向被上诉人支付税费240341.53元及利息，缺乏依据。首先，《租赁合同》对于租金是否包含税费的问题，表述自相矛盾。例如《租赁合同》第二条约定，双方约定的租金为被上诉人实收租金，为税后租金；但第十四条又约定，合约租金为不含税租金，所产生的税收由上诉人负责。两个条款意思相反，应视为约定不明，纳税义务主体仍须按法定执行。根据《广州市个人出租房屋税收管理办法》第六条之规定，出租人取得房屋出租收入，应依法申报缴纳营业税、城市维护建设税（外籍个人不征）、教育费附加（外籍个人不征）、房产税（或城市房地产税）、城镇土地使用税（外籍个人不征）、个人所得税和印花税（住宅用房租赁合同免征）。因此根据法律规定，个人出租房税收的纳税义务人为房屋的出租人即被上诉人。其次，由于被上诉人提供了格式合同要求上诉人签署，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，存在两种以上解释的，应当作出不利于被上诉人的解释，因此同样可以认定被上诉人为纳税义务人。再者，一审判决的税费240341.53元中包含了60110.74元滞纳金，这部分费用不应由上诉人承担。如上所述，税费的缴纳主体为被上诉人，且被上诉人在整个租赁期间，未曾向上诉人提及要求上诉人直接缴纳税费或将税费交由被上诉人缴纳，甚至未就缴税问题与上诉人作任何沟通。上诉人作为承租人，没有义务也没有向征税机关直接提供缴税证件的条件。由此可见，即便被上诉人单方面认为税费应由上诉人缴纳，也并不免除被上诉人作为税费缴纳义务人主动按时缴税的责任。被上诉人明知自己为法定纳税义务人，故意放任损失持续扩大，其造成的损失不应由上诉人承担。因此，税费滞纳金人民币60110.74元不应由上诉人承担，原审法院关于税费滞纳金部分的判决也存在事实认定不清的情况。三、原审法院未当庭组织对作为争议焦点之一的税费责任承担部分进行法庭调查及法庭辩论，存在程序瑕疵。原审法院在庭审中，虽然将税费承担问题归纳为争议焦点之一，但并未就此展开法庭调查及法庭辩论，造成了原判决对上述税费责任承担问题出现事实认定不清问题，存在程序瑕疵。综上，特向本院提起上诉。张美云辩称：上诉人荣缘盈公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院判决驳回，理由如下：一、原审判决判令荣缘盈公司向张美云支付租金差额合法有据。根据原审判决查明的案件事实，当时双方协商减租至58400元，有效期为1年，1年之后是恢复原租赁合同所约定的租金标准，1年届满后，双方再未就租金的标准问题进行过协商，更未达成过新的协议或者是合约，因此，原审判决就租金的标准认定合法有据。二、双方的租赁合同就租赁税费等的承担有明确的约定，该约定系双方签约进行协商并同意的。租赁合同约定租赁税费由承租人荣缘盈公司承担，条款清楚，没有任何歧义。因此荣缘盈公司就该点的上诉理由也不成立。张美云上诉请求：一、依法判决撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2800号民事判决第一项、第二项；变更第五项；维持第三项、第四项。二、依法判决确认上诉人与被上诉人于2016年4月28日签订的《租赁合同》于2019年9月23日解除。三、依法判决被上诉人立即向上诉人支付2019年8月13日至2019年9月23日期间的房屋租金合计人民币115491.53元（按每月租金人民币84506元的标准计）及逾期付款滞纳金（逾期付款滞纳金计算方式为：其中2019年8月13日至9月12日租金84506元的滞纳金，自2019年8月11日起计；2019年9月13日至9月23日租金30985.53元的滞纳金，自2019年9月11日起计，均按照每日千分之一的标准计算，应计至租金全部清偿完毕之日止）。四、依法判决被上诉人立即向上诉人补交2016年5月1日至2016年6月12日期间的房屋租金人民币102200元（按月租金73000元的标准计）。五、依法判决荣缘盈公司立即向张美云支付代垫的水费2400元、电费6855元、物业管理费15842.30元，合计25097.3元及利息（以25097.3元为基数，按照同期银行贷款利率的标准，自2019年9月21日起计到欠款全部付清时止）。六、依法判决驳回被上诉人一审中的全部诉讼请求（即退还合同押金146000元及租金58400元）。七、依法判决本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实及适用法律均存在部分错误，导致判决结果也存在部分错误。一、荣缘盈公司于2019年9月6日以“张美云采取更换引水管的方式完成维修并不能解决渗水的问题”为由要求解除租赁合同的理由不成立。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，若荣缘盈公司（承租方）认为租赁房屋渗水，荣缘盈公司也可以自行进行维修，维修的费用可以向张美云（出租方）主张。2.张美云于2019年9月2日以更换引水管（排水管）的方式完成维修，已能解决渗水的问题。并且采取更换引水管（排水管）的方式进行维修，是荣缘盈公司提出的维修方案。荣缘盈公司从始至终都没有提交任何证据证明更换引水管（排水管）的维修方式不能解决渗水的问题。张美云从开发商处购买案涉房屋时，旧的引水管（排水管）就已存在，至荣缘盈公司于2019年7月份提出租赁物业出现渗水的问题时，已实际使用十多年，此前都从未出现任何的渗水问题。3.2016年4月底，双方签署案涉房屋的租赁合同以及张美云将案涉房屋交付给荣缘盈公司使用时，该房屋完好无缺，不渗水、也不漏水。4.荣缘盈公司承租案涉房屋后，对房屋进行了全面的装修，如果说房屋在2019年7月份开始渗水，那也是荣缘盈公司承租后对房屋进行装修导致的。5.荣缘盈公司承租案涉房屋后，因为没有办理环评，不符合环保要求，在2019年春节后，多次被广州市天河区环保局查处，并责令其停业。因此，荣缘盈公司从2019年4、5月份开始陆续开始停业，但此后其也会偷偷摸摸地经营。6.因荣缘盈公司环保不合格，因此其从2019年6月份开始，向张美云提出要求改变经营业态，并重新进行装修。张美云予以同意。荣缘盈公司开始做经营方案及装修方案。7.2019年7月份，荣缘盈公司告知张美云案涉房屋存在渗水的情况，张美云向荣缘盈公司提出，你们马上要进行新的装修，可以你们装修时一并处理渗水问题或者是委托荣缘盈公司一并处理。8.荣缘盈公司认为案涉房屋从2019年7月份开始渗水，张美云认为是荣缘盈公司因环保不合格，自己破坏房屋原有防水设施而导致的渗水，以达到不交租的目的。9.2019年7月份，张美云收到荣缘盈公司关于房屋渗水的消息后，立即联系物业公司，并要求荣缘盈公司也向物业公司反映，张美云一直在积极地解决问题。10.2019年8月份，张美云组织施工人员对房屋渗水问题进行维修，但荣缘盈公司拒不配合及协助，直至2019年9月2日才完成维修。11.即使房屋从2019年7月份开始渗水，也没有给荣缘盈公司造成任何的损失。荣缘盈公司系因被环保不合格导致的停业。因此，荣缘盈公司在张美云对租赁物的渗水问题修复后，于2019年9月6日以“张美云采取更换引水管的方式完成维修并不能解决渗水的问题”为由要求解除租赁合同的理由不成立。荣缘盈公司要求张美云退还租赁合同押金及一个月租金58400元的诉讼请求根本没有事实与法律依据。二、案涉租赁合同系因荣缘盈公司逾期向张美云缴纳租金，荣缘盈公司违约而解除。1.根据租赁合同的约定，张美云有权没收该租赁合同押金。2.张美云向荣缘盈公司主张2019年8月13日至2019年9月23日期间的房屋租金及补交2016年5月1日至2016年6月12日期间的房屋租金、支付代垫的水费、电费、物业管理费等均具有事实与法律依据。荣缘盈公司辩称：双方解除租赁合同的原因是租赁物从根本上无法使用，出租人未履行其按照法律规定以及合同约定应当履行的维修义务，经双方长达四个月之久的协商，仍无法修复，导致租赁物无法满足双方签订租赁合同的合同目的，最终导致合同解除。因此合同解除的事由是出租方张美云违约。其余答辩意见与上诉意见一致。荣缘盈公司向一审法院起诉请求：1.判令解除荣缘盈公司、张美云双方签订的《租赁合同》，退还合同押金146000元。2.判令张美云向荣缘盈公司退还已支付租金58400元。3.本案全部诉讼费用由张美云承担。共计：人民币204400元。张美云向一审法院反诉请求：1.荣缘盈公司向张美云支付2019年8月13日至2019年9月23日期间的房屋租金合计115491.53元(按每月租金84506元的标准计算)及逾期付款滞纳金(逾期付款滞纳金计算方式为：其中2019年8月13日至9月12日租金84506元的滞纳金自2019年8月11日起计，2019年8月13日至9月12日租金84506元的滞纳金自2019年8月11日起计，2019年9月13日至9月23日租金30985.53元的滞纳金自2019年9月11日起计，均按每日千分之一的标准计算至租金全部清偿完毕之日止)；2.荣缘盈公司向张美云支付2016年12月13日至2019年8月12日期间所欠的房屋租金620796元；3.荣缘盈公司向张美云支付2016年5月1日至2016年6月12日期间房屋租金102200元；4.荣缘盈公司向张美云支付代垫的税费240341.53元及利息（以240341.53元为基数按照同期银行贷款利率的标准自2019年9月26日起计到该款项全部付清时止）；5.荣缘盈公司向张美云支付代垫的水费2400元、电费6855元、物业管理费15842.30元，合计25097.3元及利息（以25097.3元为基数按照同期银行贷款利率的标准自2019年9月12日计算至实际付清之日止）；6.确认张美云有权没收荣缘盈公司的租赁押金146000元。一审法院认定事实：2016年4月28日，荣缘盈公司（承租方、乙方）与张美云（出租方、甲方）签署《租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市天河区xx大道xx号xxx房的物业出租给乙方作商业用途。租赁期间为2016年5月1日至2021年6月12日止，租金按月计算，由乙方在每月1日至10日缴付当月租金给甲方。其中2016年5月1日至2016年6月12日为免租装修期，2016年6月13日至2017年6月12日租金为73000元/月，2017年6月13日至2018年6月12日租金为76650元/月，2018年6月13日至2019年6月12日租金为80482元/月，2019年6月13日至2020年6月12日租金为84506元/月，2020年6月13日至2021年6月12日租金为88731元/月。以上租金为甲方实收租金，即税后租金。从第二年起的租金在原定租金基础上逐年递增5%。如从2016年7月开始乙方没有按时交纳租金，超过10天不交租金（交租日的最后一日如为法定节假日，则顺延至节假日后的第一天），甲方有权解除本合同，并收回房屋及没收乙方所交的押金，如给甲方造成其他损失的，还应当承担赔偿责任。乙方须于2016年4月29日向甲方支付首月租金73000元，并于2016年4月29日向甲方缴纳租赁押金146000元(此押金不能作抵扣租金使用)。租约期满后，乙方结清各项费用，乙方并须交还押金收据。甲方须在乙方结清费用后十日内将146000元押金无息退回给乙方。甲方同意在乙方支付完两押一租后才将物业交给乙方。免租装修期为43天，自2016年5月1日起至2016年6月12日止，自2016年5月1日开始乙方须支付该物业产生的一切水费、电费和管理费等。租赁期内，任何一方单方面违约提前解除合同，均需向守约方承担违约责任，如承租人违约则出租人没收其所交押金；如出租人违约，则须双倍退还乙方所交押金。乙方拖欠租金或相关费用超过5天的，甲方有权提前解除并立即终止本合同，收回房屋，没收押金、保证金，因此给甲方造成相关直接或间接损失的，由乙方赔偿给甲方。若因乙方原因导致合同被提前解除的，包括但不限于因乙方违约提前解除租赁合同，或乙方违约致使甲方要求提前解除租赁合同等，则乙方应向甲方赔偿或补交自2016年5月1日至2016年6月12日期间的全部租金，在该情况下乙方不享受免租装修期。同时，该合同约定出租人应承担2016年5月1日之前的相关物业费用，包括不限于水费、电费和管理费等，在租赁期内承租人依约按时交付每月租金和相关水电费、管理费、卫生费等由承租人实际使用产生的税费。合同第十四条约定，本合约甲方租金为不含税租金，甲方配合乙方办理广州市房屋租赁合同备案手续，所产生的租赁税金、印花税、个人所得税等全部费用由乙方负责。上述租赁合同签订后，荣缘盈公司、张美云双方于2016年4月29日签署《确认书》一份，约定承租方（荣缘盈公司）已于2016年4月29日下午接收了承租物业广州市天河区xx大道xx号xxx房及房屋内的全部财产，接收的房屋及房屋内的财产完全符合双方租赁合同的约定。双方经抄表确定水表读数为885，电表读数为923。承租方收房后应准时缴纳租金，如每月10日前未支付租金，每日按拖欠金额的2%计算滞纳金。合同签订后，荣缘盈公司对上述店铺进行装修并开始经营名为“大阪烧肉霸甲一代”的餐饮店。2019年3月，荣缘盈公司经营的餐饮店停止营业。据荣缘盈公司称，因租赁物业楼上持续渗水浸泡天花及墙面等原因导致2019年5月开始租赁物业的天花板漆面和石膏不断出现掉落和坠落等情况。自2019年7月初开始，荣缘盈公司微信告知张美云案涉租赁物业存在渗水和天花掉落等问题。2019年7月17日荣缘盈公司委托广州公证处工作人员对案涉商铺进行现场证据保全。据广州公证处出具的（2019）粤广广州第089053号公证书显示，当日租赁商铺现场确实存在部分区域天花坠落、墙面石膏掉落等情况。2019年7月至9月期间，荣缘盈公司、张美云通过微信等方式对租赁物业渗水等问题进行过多次沟通。2019年8月21日至8月28日期间，荣缘盈公司向张美云发送内容有关租赁物业渗水的告知函三份，要求张美云积极处理解决上述漏水的问题。其中在8月28日的函件中，荣缘盈公司称2019年8月28日张美云及维修队进入租赁物业进行维修，但张美云意图采取更换排水管的方式并不能根本上解决渗水问题，荣缘盈公司无法接受张美云的处理方式。2019年7-9月期间，张美云应荣缘盈公司要求到现场看过，也委托施工队对租赁物业的漏水问题进行了维修。据双方微信聊天记录及荣缘盈公司提供的现场维修施工视频显示，2019年9月2日，张美云委托的施工维修队完成了对租赁物业的天花管道更换工作，当日荣缘盈公司通过微信将上述施工后现场照片发送给张美云，告知其“维修师傅在刚刚已确认完成工作并离场，请您确认是否完工。”张美云回复称“渗水的问题已维修好。9月2日”。2019年9月6日，荣缘盈公司通过微信向张美云发出《解除合同通知函》，称张美云对租赁物业执意采取更换引水管的方式完成维修并不能解决渗水的问题，还会造成更为严重的污损，租赁物业已不具备适用条件，租赁合同目的无法实现，故依据合同法第九十四条、第二百三十一条的规定通知张美云解除案涉租赁合同，并要求张美云及时办理场地交接、赔偿装修损失和租金退还等事项。张美云于9月9日微信回复称，对荣缘盈公司解除合同的事实和理由不予认可，张美云认为在合同履行期内一直是荣缘盈公司存在延迟交租等违约行为，张美云要求荣缘盈公司提前将商铺交还张美云。2019年9月5日，张美云以EMS方式向荣缘盈公司发出《要求立即缴清欠租的催告函》，载明荣缘盈公司从2016年下半年起每月都未足额缴纳租金，且2019年8月的租金至今都未缴纳，特通知荣缘盈公司在三日内缴清全部租金及滞纳金、物业管理费等，否则张美云将依约解除租赁合同。该函件于2019年9月6日到达荣缘盈公司处。2019年9月12日，张美云向荣缘盈公司发出《解除租赁合同的通知书》，列明因荣缘盈公司拖欠租金超过10日，张美云特通知荣缘盈公司立即解除案涉租赁合同，收回房屋，要求荣缘盈公司三日内缴清此前所欠的全部房租、物业管理费、水电费、物管费，支付滞纳金及赔偿款，并补缴免租期内的租金等。2019年9月17日，张美云再次向荣缘盈公司发出《解除租赁合同及要求腾空并交还商铺的通知书》，再次通知荣缘盈公司解除案涉租赁合同，要求荣缘盈公司缴清上述费用等。为证明荣缘盈公司拖欠租金的事实，张美云向一审法院提供2019年6月14日至8月22日期间，荣缘盈公司（微信名siokosho）与张美云方人员（微信名vixxx138集嘉/420-张总）的微信聊天记录，其中载明2019年7月上旬和8月上旬张美云方曾多次催促荣缘盈公司缴纳2019年7月及8月的租金。据荣缘盈公司向一审法院提交的其于2016年5月1日至2019年7月30日期间《案涉租赁物业租金支付明细》显示，除2016年12月1日至12月31日租金，荣缘盈公司的实际交租日为2017年1月2日；2018年10月1日至10月31日的租金，荣缘盈公司的实际交租日为2018年10月18日和10月27日；2018年11月1日至11月30日的租金，荣缘盈公司的实际交租日为2018年11月19日；2019年2月1日至2月28日的租金，荣缘盈公司的实际交租日为2月16日；2019年3月的租金，荣缘盈公司的实际交租日为3月30日；2019年4月的租金，荣缘盈公司的实际交租日为4月29日；2019年5月的租金，荣缘盈公司的实际交租日为6月11日；2019年7月的租金，荣缘盈公司的实际交租日为2017年7月15日之外，其他月份的租金均在合同约定的当月10日前缴足。关于荣缘盈公司在承租期内缴纳租金的情况，张美云确认荣缘盈公司除2018年3月13日至4月12日缴纳61400元租金之外，2016年12月13日至2018年3月12日、2018年4月13日至2019年8月12日均是按照每月58400元的标准向其缴纳了租金。诉讼中，荣缘盈公司向一审法院提交2019年6月11日、7月15日的转账记录及证人证言，证明案外人孙某、黄某某及深圳梦维新餐饮管理有限公司已代其向张美云缴纳了案涉商铺2019年6月5日至2019年8月4日的租金，缴纳租金标准按照每月58400元。庭审中，张美云确认已收到上述两笔款项，确认荣缘盈公司缴纳了2019年6月13日至2019年8月12日期间的部分租金，金额共计116800元。至于月租金收取的标准问题，荣缘盈公司认为因案涉商铺所在的兴盛路被整改，户外路边不能再使用，房屋的实际使用价值远不如签约时宣传的价值，故其已与张美云就自2016年12月起合同期内租金维持58400元/月的标准达成一致意见，并认为双方已通过实际履行变更了合同约定。荣缘盈公司向一审法院提交其与微信名为“洪小姐兴盛路房东代理”之间的微信聊天记录，2016年11月25日，荣缘盈公司问“……兴盛路的经济越来越下降，能不能见面聊聊房租的事情？”洪小姐说“我约一下老板吧”。2016年12月9日，洪小姐说“约下周一吧，两点半左右可以吗？”荣缘盈公司说“可以”，洪小姐说“因为张总外出，先让我过去了谈谈”。2016年12月30日，洪小姐回复“洪小姐，收到租客的要求，回复如下：……我公司最终决定如日本人继续租下去，1)每月租金1号按期缴交，2）体谅对方的困难，以新租金5.9万。从2017年1月起至2018年月止（有效期1年）过期回复原合同租约，但交租期仍按每月一号交纳。如不同意，面谈，日本人已多次严重违约，我公司已有足够条件追讨他的违约金和要求他离场。以上是我公司和律师的意见，请转告日本租客，2017年1月3日前我公司还收不到租金，如以上条件日本人不接受，我公司将立即收回店铺，自己经营，并追讨对方违约金。请于12月31日回复，否则视为日本人接受以上一切条款。业主：张美云。”2017年1月3日，荣缘盈公司告知洪小姐已转账房租18000元，洪小姐称“你们一个月的租金是58400元，两个月是116800元，请准确按此金额转账”。庭审中，张美云称洪小姐并不是张美云公司员工，而是房地产中介，张美云并未授权洪小姐与荣缘盈公司洽谈变更租金的事宜，否认与荣缘盈公司之间就变更租金标准达成合意。至于张美云实际按照58400元/月的标准缴纳租金是因为张美云长期在国外生活，没有时间打理店铺，荣缘盈公司说其生意不好，暂时按照58400元/月的标准缴纳租金，张美云也同意了暂时按照这个标准计收租金。关于张美云反诉荣缘盈公司支付其代垫的水电费和物业管理费共计25097.3元的问题。诉讼中，张美云向一审法院提交两张增值税发票，销售方均为中海物业管理广州有限公司，购买方均为广州璟晖华庭二期0106铺张美云，其中票号04400190010442072288的发票显示服务名称为2019年3月24日至2019年10月8日的代收水电费、服务费，金额共计8290.71元，开票日期为2019年10月8日；票号04400190010442072273的发票服务名称为2019年5月1日至9月30日的物业管理费，金额共计15842.3元，开票时间为2019年9月21日。张美云另提交纳税人为张美云，地址xx大道****的三张税收缴款书（税务收现专用），其中票证号（191）粤税现04189382的缴款书载明2016年5月税种为印花税2400元，滞纳金1423.2元；票证号（191）粤税现04189383的缴款书载明2016年6月至2019年5月土地使用税和滞纳金219332.27元；票证号（191）粤税现04189384的缴税书载明2016年6月至2019年5月土地使用税及滞纳金17186.06元，填发时间均为2019年9月26日。诉讼中，荣缘盈公司认为案涉房屋因漏水问题影响正常经营期间，以及案涉租赁合同解除之后，荣缘盈公司不应当支付水电费和物业管理费。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。荣缘盈公司、张美云签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应依约履行。现本案中，双方争议焦点在于：一、案涉租赁合同应否解除及解除时间。二、荣缘盈公司、张美云双方是否存在违约情形以及违约金的承担问题。三、荣缘盈公司、张美云双方是否就租金调整至58400元/月达成一致意见。四、案涉税费、水电费及物业管理费的承担。一、关于案涉租赁合同应否解除及解除时间的问题。鉴于合同双方均向对方发出解除合同通知书，且张美云作为出租方已收回承租物业，案涉租赁合同已发生实际解除。至于具体解除时间的确定，根据合同约定，张美云提供案涉租赁物业供荣缘盈公司使用，荣缘盈公司依约向其缴纳租金，但据荣缘盈公司提供的公证书、微信聊天记录等相关证据显示，承租物业在承租期内出现漏水等情况导致天花和墙面部分掉落，影响其正常使用。荣缘盈公司在出现上述质量问题后，及时通知张美云进行维修，此时张美云作为出租人应履行租赁物业的维修义务，自2019年5月出现上述质量问题起，经荣缘盈公司、张美云双方多次协商，张美云终于2019年9月委托维修队对房屋上部的管道进行维修更换。之后荣缘盈公司以张美云的维修方式不能从根本上解决房屋漏水等质量问题，案涉租赁合同目的已不能实现为由，根据合同法第九十四条第三、第四款的规定向张美云发出解除合同通知，要求解除案涉租赁合同。综合本案中荣缘盈公司提交的公证书、照片、微信聊天记录等证据，一审法院认为，张美云出租的物业确因存在渗水等质量问题影响合同履行，且双方历经四个月的协商仍未能达成妥善的处理方案，张美云亦未提供证据证明其采取更换水管的维修方式能够根本上解决租赁物业漏水等质量问题，而张美云主张荣缘盈公司因环评等原因导致不能开业的理由，并不能免除其妥善解决租赁物业质量问题的合同义务，故荣缘盈公司解除合同的理由有事实和法律依据，其发出的合同解除通知书于2019年9月6日到达张美云，案涉租赁合同自该日解除。对于张美云主张租赁合同于张美云收回案涉租赁房屋之日即2019年9月23日解除的意见，一审法院不予采信。二、关于荣缘盈公司、张美云双方违约与否以及违约责任承担的判定。如上述，因承租物业存在质量问题，且张美云未能在有效时间内进行妥善修复，张美云一方存在违反租赁合同义务的情形。关于荣缘盈公司是否存在延迟交租的违约情形，根据案涉证据显示，虽然自2019年5月之后因租赁物业出现质量问题，荣缘盈公司存在合理事由不履行或不完全履行缴租义务之外，在租赁期内的其他时间，如2016年12月、2018年10月-11月、2019年2-4月荣缘盈公司亦存在不同程度的延迟交租情形，考虑到荣缘盈公司对此并未提出合理抗辩事由，张美云主张荣缘盈公司在承租期内存在迟延交租的违约情形有事实依据，理由成立，一审法院予以确认。基于此，一审法院认定如下：（一）荣缘盈公司主张张美云退还2019年7月的租金58400元，及张美云反诉荣缘盈公司支付租赁物业2019年8月13日至9月23日的租金及滞纳金的问题，鉴于租赁物业于2019年5月起出现漏水等质量问题，致使不满足租赁使用的条件，直至2019年9月合同解除，故张美云有合理理由不缴纳该时段内的房屋租金。荣缘盈公司主张退还2019年7月的租金的请求，有法律和事实依据，一审法院予以支持。张美云反诉荣缘盈公司支付2019年8月租金及滞纳金的请求，一审法院不予支持。（二）关于荣缘盈公司诉请张美云返还案涉租赁合同项下押金146000元，张美云反诉诉请没收该押金的问题。根据案涉租赁合同的约定，如承租人违约则出租人没收其所交押金；如出租人违约则须双倍退还承租人所交押金。现荣缘盈公司、张美云双方均存在违约情形，依据合同法第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，一审法院依法确定张美云作为出租人应返还荣缘盈公司所缴纳押金146000元，对张美云诉请没收押金的请求不予支持。（三）关于荣缘盈公司是否应当支付免租期租金的问题，依据租赁合同的约定，若因承租人违约等原因导致合同被提前解除时，承租人不享有免租装修期，应当向出租人支付免租期内的租金。但本案中虽然荣缘盈公司存在延迟交租的违约行为，但案涉租赁合同解除事由并非基于荣缘盈公司违约导致，故张美云主张荣缘盈公司支付免租期房租的条件并不具备，张美云的该项反诉请求缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。三、关于荣缘盈公司应否补齐2016年12月13日至2019年7月12日的租金差额，即荣缘盈公司、张美云双方是否就新租金按照每月58400元的标准计收达成一致意见的问题。结合荣缘盈公司提交的其与洪小姐之间的微信聊天记录及荣缘盈公司后续实际按照58400元/月标准缴付租金的行为，一审法院判定荣缘盈公司、张美云双方就2017年1月13日起后续一年内的租金标准的标准按照58400元/月缴交已达成一致意见，但该时段之外，即2016年12月13日至2017年1月12日、2018年1月13日至2019年5月12日的租金标准因缺乏双方明确变更的意思表示，仍应当按照案涉租赁合同的约定标准计收。具体为2016年12月13日至2017年1月12日的租金按照73000元/月标准补齐，2018年1月13日至2018年6月12日的租金按照76650元/月标准补齐，2018年6月13日至2019年5月12日的租金按照80482元/月标准补齐，荣缘盈公司应当补缴的租金数额为14600元+18250元×5（月）+22082元×11（月）-3000元=345752元。关于张美云反诉荣缘盈公司支付代垫的税费240341.53元、水费2400元、电费6855元、物业管理费15842.30元及其利息的请求。按照租赁合同约定，荣缘盈公司作为承租人应承担租赁合同备案产生的税费及承租期内的水电费、物业管理费等费用。现张美云提供其代荣缘盈公司垫付上述费用的单据凭证，其中印花税、土地使用税及滞纳金等费用共计240341.53元，张美云诉请荣缘盈公司承担该部分税费及滞纳金有合同依据，一审法院予以支持。至于2019年3月24日至2019年10月8日产生的水电费、服务费8290.71元和2019年5月1日至9月30日期间的物业管理费15842.3元，由于费用产生期间2019年5月起租赁物业出现质量问题不符合使用条件，故上述六个半月期间产生的水电费和物业服务费中的8290.71元×1.5（月）/6.5（月）=1913元的部分应由荣缘盈公司承担，对张美云就水电费和物业服务费超出上述部分及2019年5月之后产生的物业管理费的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第四款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决如下：一、荣缘盈公司与张美云于2016年4月28日签订的《租赁合同》于2019年9月6日解除。二、张美云于本判决发生法律效力之日起十日内向荣缘盈公司退还押金146000元及2019年7月租金58400元。三、荣缘盈公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张美云支付2016年12月13日至2017年1月12日、2018年1月13日至2019年5月12日的租金差价345752元。四、荣缘盈公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张美云支付税费240341.53元及其利息（以240341.53元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2019年9月26日起计算至款项实际付清之日止）。五、荣缘盈公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张美云支付水电费1913元及其利息（以1913元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2019年10月8日起计算至款项实际付清之日止）。六、驳回张美云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4366元由张美云负担；反诉受理费8025元，由荣缘盈公司负担3775元，张美云负担4250元。二审期间,双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：荣缘盈公司向一审法院提交微信群聊天记录，记载：2019年6月29日，张美云说：租客租期五年，在租期开始到现在才三年左右，我们已给了两次免租期，今天又再提免租期，我觉得不合理，之前租客说生意不好，希望我们降租，我们从7.8万租金降到5.8万，现在如按合同是8万多，我们租金只收7折，且给了免租期，现在，你们又要免租，这是我们不能接受的，这两天，我也致电管理处，叫他们协助你们关于漏水之事，郑经理非常配合。2019年7月3日，张美云说：郑经理，因我现不在国内，我委托洪小姐代表我同租客一起来处理二楼漏水，我们不能开业的问题，请管理处大力协助，与二楼业主商讨尽快处理漏水问题。2019年7月9日荣缘盈公司的员工siokosho与张美云的聊天记录记载：siokosho提出：店里是天花板漏水下来，然后有加装过引水管，现在引水管老化，所以水漏到店里面来了，最快的方案是考虑重新装引水管；去楼上两家店铺都查看了，这面墙都没有通过厨房或者厕所，所以楼上房东不认同是他们的问题，考虑是两个楼接缝的原因，楼盘施工方的问题，现在楼盘过了保修期，也请不到他们，想从这里入手的话，需要重新找专业的人查一查是哪个位置漏水才能判断是哪边的原因。2019年7月25日，siokosho说：公司希望你这边尽快安排，不要继续等待，因为漏水不及时制止，损失会扩大。张美云说：之前我和你开会时大家说好，等你装修时一齐搞，我也一直问你几时装，你说要下个月，但你现在又突然通知由我来装修。siokosho说：不是让您再装修，是让您处理漏水的部分。张美云说：你开工装修我再一起或委托拟装修队搞。Siokosho说：公司希望你这边尽快处理。张美云说：周一我约管理处去看，周日告知你时间开门。8月21日，siokosho向张美云发送《告知函》，提及由于租赁物业的损害情形已经导致我司无法实现合同目的，我司将不予支付租赁物业受影响期间的租金并保留依法解除合同之权利。望贵方积极处理漏水问题，以避免双方经济损失持续扩大。siokosho说：这封函件并不是单方解约的意思表示，希望您不要误解，也希望您能尽快处理漏水导致的相关问题。8月26日，VIXXX138说：今早我维修队来维修检查，现外出采购材料用于维修，你方人员也离开了，明天不确定能去维修，28号早上9点20维修队带齐材料去维修，请在28号早上9点半开门让我们维修队进去维修。8月26日siokosho向张美云发送《告知函》，提及：仅仅更换水管和天花并不能根本性的解决租赁物业的渗水问题，今日贵方及维修队进入租赁物业维修，我司得知贵方仍试图采取更换排水管的方式拖延渗水问题，我方无法接受贵方对渗水问题的处理方式。8月29日，VIXXX138说：维修队29日早上9点到店维修，店门打开，无人照看。8月30日，VIXXX138说：维修队早9点半到商铺，一直不见你方开门。Siokosho说：我们连续两次早上让人9点开了门，让装修队进去，然后没见装修队，你们来个人拍个照说我们开着门不安全，然后跑了，今天又不通知到底来不来，来了也不说一声，然后说我们没开门，想问你们到底干什么。Siokosho说：明天是否开门，时间是几点，要安排人手，麻烦尽快告知。8月31日，VIXXX138说：未见租客过来开门。Siokosho说：您在未提前告知且我已经再三询问你拒绝回答的情况下直接前往，然后将不开门的责任恶意归责于我们，我方再次向你方确认准确的入场时间。VIXXX138说：周一开门时间就是26号开门时间。9月2日VIXXX138说：维修队今晚要工作到晚上8点半。Siokosho：维修师傅确认完成工作并离场，请您确认是否完工。VIXXX138：渗水问题已维修好。荣缘盈公司在二审中确认：确因环保问题被责令停止营业，但认为与本案无关。张美云支付涉案商铺自2016年6月至2019年5月的土地使用税的滞纳金58687.54元，印花税的滞纳金1423.2元。关于漏水原因。荣缘盈公司认为是二楼导致，只更换引水管不能从根本上解除漏水问题；而张美云则认为是引水管导致，更换引水管就能解决漏水问题。张美云通过更换引水管的方式处理漏水问题。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：一、双方租赁合同的解除原因及时间。荣缘盈公司及张美云均提出解除租赁合同。对此，本院认为，涉案房屋漏水后，双方经过2个多月的沟通，张美云于2019年9月2日以更换引水管的方式对漏水处进行维修，荣缘盈公司于2019年9月6日以张美云的维修方式不能根本解决漏水问题为由提出解除，但荣缘盈公司并未举证证明张美云的维修方式不能从根本上解决漏水问题，如张美云确实未能从根本上解决漏水问题，荣缘盈公司也可以要求张美云再次维修，亦可以自行维修，故荣缘盈公司在张美云已经对涉案商铺进行维修的情况下提出解除合同，既没有合同依据，也不符合法律规定，不产生解除合同的效力。张美云于2019年9月5日向荣缘盈公司发出《要求立即缴清欠租的催告函》，荣缘盈公司应当按照合同约定于2019年9月10日前缴纳2019年9月13日至2019年10月12日的租金，但是荣缘盈公司一直未向张美云缴纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，故张美云有权依据法律规定和合同约定解除租赁合同，由于张美云未提交证据证明其解除租赁合同的通知送达给荣缘盈公司的妥投证明，故本院认定张美云解除租赁合同的意思表示于2019年9月23日收铺当天到达荣缘盈公司，双方于当天解除租赁合同关系。二、关于合同解除后的双方责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，对于租赁合同解除后的双方责任，应当依据合同约定和法律规定予以确定。1.关于押金的问题。由于本院业已认定双方的租赁合同因荣缘盈公司违约而解除，故张美云主张没收押金146000元，符合合同约定，本院予以支持，一审判决不当，本院予以纠正。2.关于2016年12月13日之后的租金标准及张美云诉请的差额问题。其中2016年12月13日至2017年1月12日的租金标准，荣缘盈公司提交的微信聊天记录，能够证明张美云明确从2017年1月起一年内降低租金标准为58400元/月，故对于该期间的租金应当按照合同约定计算，荣缘盈公司应当支付该期间的租金差额14600元（73000元-58400元）。对于2017年1月13日之后的租金标准，本院认为，虽然张美云明确减租期为一年，但是根据张美云与荣缘盈公司的委托诉讼代理人方黛的微信聊天记录，张美云于2019年6月29日称：“租客租期五年，在租期开始到现在才三年左右，我们已给了两次免租期，今天又再提免租期，我觉得不合理，之前租客说生意不好，希望我们降租，我们从7.8万租金降到5.8万，现在如按合同是8万多，我们租金只收7折，且给了免租期，现在，你们又要免租，这是我们不能接受的”，该微信聊天记录能够证明：荣缘盈公司在2019年再次要求免租期，张美云表示之前已经给了两次免租期，且张美云根据荣缘盈公司的减租请求将租金从7.8万元降到5.8万元，“现在如按合同是8万多，我们租金只收7折”，这说明张美云之前将租金从7.8万元降到5.8万元后，现在根据合同约定租金应当为8万元，但张美云仅按合同租金的7折收取租金，这说明，张美云在聊天记录的当时仍同意按照之前减租的标准向荣缘盈公司收取租金，在双方约定的减租期满之后，荣缘盈公司一直按减租期租金金额缴纳租金，张美云从未就荣缘盈公司未足额交租提出异议，故本院对荣缘盈公司主张双方2018年1月之后的租金仍按每月58400元的标准计算达成了一致意见予以支持，张美云主张2018年1月13日起的租金标准按合同计算，没有事实依据，本院不予支持。一审判决荣缘盈公司向张美云补齐租金差额不当，本院予以纠正。3.关于2019年7月13日至2019年9月23日的租金问题（即荣缘盈公司要求退还2019年7月15日缴纳的租金以及张美云要求支付2019年8月13日至2019年9月23日的租金）。根据《租赁合同》第二条约定租金支付方式以及张美云在一审确认荣缘盈公司于2019年7月15日支付了2019年7月13日至2019年8月12日的租金，可见，荣缘盈公司实际要求退还的是2019年7月13日至2019年8月12日的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定以及第二百二十一条关于“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，在本案中，根据现有证据，能够证明涉案房屋发生漏水之后，荣缘盈公司于2019年6月底已经将漏水情况告知张美云，张美云作为出租方负有维修租赁物的义务，张美云主张荣缘盈公司造成漏水没有证据证明，本院不予采信。自2019年7月13日至2019年9月2日期间因涉案房屋漏水导致荣缘盈公司不能使用房屋，荣缘盈公司主张免交租金，本院予以支持，故本院对荣缘盈公司主张张美云退还其已经缴纳的2019年7月13日至2019年8月12日的租金58400元予以支持。如前所述，由于张美云已经于2019年9月2日维修涉案房屋，荣缘盈公司不能提交证据证明涉案房屋仍存在不适租的情况，故荣缘盈公司应当按照合同约定支付自2019年9月3日至9月23日的租金40880元（58400÷30×21），扣减荣缘盈公司2018年多支付的租金3400元，还需支付差额37480元。4.关于代垫税费、滞纳金及利息的问题。《租赁合同》第二条约定，合同约定的租金为实收租金，即税后租金，第十四条约定，合同约定的租金为不含税租金，因《租赁合同》产生的租赁税金、印花税、个人所得税等全部费用由荣缘盈公司负担，因此，虽然张美云是涉案商铺出租所产生的印花税、营业税、个人所得税、土地使用税的缴税义务人，但《租赁合同》约定该部分费用由荣缘盈公司负担，故张美云主张荣缘盈公司支付其垫付的税费，有合同依据，本院予以支持，但是张美云为法定的缴税义务人，合同并未约定相应的税费缴纳手续应当由荣缘盈公司办理，故对于未及时向税务机关缴纳税费产生的滞纳金应当由张美云负担，张美云主张荣缘盈公司承担滞纳金没有依据，本院不予支持。因此，荣缘盈公司应当向张美云支付税费180230.79元并支付利息，利息自张美云提起反诉之日2019年12月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至付清日止。一审判决不当，本院予以纠正。5.关于免租期2016年5月1日至2016年6月12日的租金。本院已认定系荣缘盈公司违约，导致双方合同解除，根据合同约定，荣缘盈公司不享受免租装修期，应当向张美云支付免租期租金102200元（73000+73000÷30×12）。6.关于垫付的水电费、服务费和物业管理费的问题。张美云垫付了2019年3月24日至2019年10月8日的水电费、服务费8290.71元，对于该部分费用的负担问题，本院认为，虽然涉案房屋出现漏水，但水电费及相应的服务费，是荣缘盈公司使用涉案商铺实际产生的费用，且涉案商铺至今未正式出租，故该费用应为租赁期间产生，应当由荣缘盈公司负担。而对于张美云垫付的2019年5月1日至2019年9月30日期间的物业管理费15842.3元，由于涉案房屋于2019年9月23日交还，故对于2019年9月24日至2019年9月30日期间的物业管理费由张美云负担。与租金同理，对于2019年7月13日至2019年9月2日期间的物业管理费由张美云负担，自2019年9月3日至9月23日期间的物业管理费2218元（15842.3元÷5÷30×21）由荣缘盈公司负担。综上，荣缘盈公司应当支付水电费及服务费8290.71元、物业管理费2218元及相应的利息，利息自张美云提起反诉之日2019年12月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至付清日止。荣缘盈公司提出一审未组织对税费负担的调查和辩论存在程序瑕疵的问题。对此，本院认为，前述问题不是《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，故本院对该项上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人张美云、荣缘盈公司的部分上诉请求成立，本院对成立部分予以支持；一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2800号民事判决；二、确认广州荣缘盈餐饮有限公司与张美云于2016年4月28日签订的《租赁合同》于2019年9月23日解除；三、确认张美云有权没收广州荣缘盈餐饮有限公司缴纳的租赁押金146000元；四、广州荣缘盈餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张美云支付2016年12月13日至2017年1月12日的租金差额14600元；五、广州荣缘盈餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张美云支付2019年9月3日至9月23日的租金差额37480元；六、张美云于本判决发生法律效力之日起十日内向广州荣缘盈餐饮有限公司退还2019年7月13日至2019年8月12日的租金58400元；七、广州荣缘盈餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张美云支付税费180230.79元及利息（利息以180230.79元为基数，自2019年12月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至付清日止）；八、广州荣缘盈餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张美云支付免租期间的租金102200元；九、广州荣缘盈餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张美云支付水电费及服务费8290.71元、物业管理费2218元及利息（利息以10508.71元为基数，自2019年12月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至付清日止）；十、驳回广州荣缘盈餐饮有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回张美云的其他反诉请求。一审本诉受理费人民币4366元，由张美云负担1247元，由广州荣缘盈餐饮有限公司负担3119元；反诉受理费人民币8025元，由张美云负担5441元，由广州荣缘盈餐饮有限公司负担2584元。二审案件受理费人民币11267元，由张美云负担6203元，由广州荣缘盈餐饮有限公司负担5064元。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 王碧玉审判员 李志明二〇二〇年十一月十六日书记员 李思泳刘嘉欣