湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2315号原告：邓颖玲，女，1965年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。系原告邓颖玲的特别授权代理人。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司。统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：张家界市永定区大庸西路（进机场口）。法定代表人：毛致平。职务：董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司。统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平。职务：董事长。共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。系被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、被告张家界山水天下置业有限公司的特别授权代理人。原告邓颖玲与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告邓颖玲的委托诉讼代理人周政到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓颖玲向本院提出诉讼请求：1．判令被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付房屋回购款450960元；2．判令被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付装修折旧款和房屋租金共计206690元，支付违约金2066元，被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任；3．本案诉讼费由两被告承担。原告邓颖玲当庭确认第一项诉讼请求为：1、张家界山水天下置业有限公司支付房屋回购款450960元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担连带责任。庭后，被告对原告变更诉讼请求予以认可。事实和理由：2015年8月13日，原告与被告张家界山水公司签订一份《商品房买卖合同》，购买坐落于张家界市南庄坪的张家界大成山水国际大酒店大成座第8层873号房，房屋总价225480元，原告于当日一次性支付清购房款。同日，原告与两被告张家界大成公司、张家界山水公司签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定：1、原告将购买的上述房屋委托被告张家界大成公司按五星级酒店标准装修改造后对外统一经营管理，装修改造款共计225480元；2、委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；3、被告张家界大成公司第一年、第二年按委托装修改造款总额15%比例即33822元返还，第三至第五年按10%比例即22548元返还，原告得50%；4、被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保，为被告张家界大成公司提供连带担保；5、如逾期3个月被告张家界大成公司未向原告返还委托装修折旧款，应支付应付款的1%作为违约金。合同签订后，原告付清了装修改造款。同日，原告与两被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋承包经营合同》，合同主要内容：1、原告将购买的上述房屋交给张家界大成公司统一管理、经营，被告张家界大成公司对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利；2、承包期限最短不少于3年，最长不超过5年；3、租金标准为第一年、第二年为33822元，第三年至第五年为22548元，原告得50%；7、如逾期三个月被告张家界大成公司未支付承包收益，应支付应付承包金的1%作为违约金。同日，原告与两被告签订了《三方承诺合同》，合同主要内容：1、原告可以在2018年8月13日至2020年8月13日向被告张家界山水公司提出无理由退房要求，被告张家界山水公司不得拒绝该申请；2、撤销房屋网签后两个工作日内，被告张家界山水公司须向原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用450960元；3、被告张家界大成公司作为被告张家界大成公司的担保方，对被告张家界山水公司的义务承担连带担保责任。合同签订后，被告因自身经营问题，从2016年开始一直少付或拒付原告的租金和装修折旧款，截止到2020年9月13日，被告张家界大成公司少付原告租金及装修折旧款206690元，被告张家界大成公司还应承担逾期付款的违约2066元。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告张家界大成公司和被告张家界山水公司向本院提交的答辩状共同辩称，1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2015年8月13日起至2020年8月31日止，被告已向原告共计支付77420元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的房屋装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就房屋装修达成续签协议，且合同到期后，也未有重新装修的事实产生；3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，并请求原告放弃违约金。（二）原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．本案原告已丧失回购权利，其无权要求被告无条件回购，且尚未达到房屋回购条件，被告有权拒绝回购；2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。（三）原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。（四）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1．原告举证主张被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2．法律规定。《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下法律事实：1．2015年8月13日，原告邓颖玲与被告张家界山水公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房现房买卖合同之补充合同》，合同约定原告邓颖玲向张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第8层873号房屋（建筑面积37.58平方米、套内面积27.4平方米、分摊面积10.18平方米），房屋总价款225480元。补充合同约定邓颖玲将购买的湖南张家界大成山水国际大酒店8层873号房租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理。合同签订当天，邓颖玲向张家界山水公司交纳873号房购房款225480元，被告张家界山水公司向邓颖玲出具了873号房购房款的收据。原告邓颖玲已履行《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房现房买卖合同之补充合同》作为买受人的义务。2．2015年8月13日，原告邓颖玲（甲方）与被告张家界大成公司（乙方）签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》。合同约定：甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店8层873号房，建筑面积为37.58平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理；甲方委托乙方就该房屋的装修、购买酒店空调等设备和酒店开办等费用由首次装修、购买酒店设备、酒店开办等费用和酒店今后维护改造款两部分组成，每平方米6000元，共计人民币225480元；双方同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。委托改造期限于甲方与被告张家界山水公司签订的该房屋《张家界市商品房现房买卖合同》规定的全部房款和本合同第二条第二款约定的费用付清之日起开始计算。委托装修改造折旧款标准及返还方式（第四条）：委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，即每年￥33822元，第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，即每年￥22548元。乙方按年向甲方返还委托装修折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同签订当天，邓颖玲按约定向张家界大成公司交纳873号的装修改造款225480元。3．2015年8月13日，原告邓颖玲（甲方）与被告张家界大成公司（乙方）签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》。合同约定：甲方将购买的张家界大成山水国际大酒店8层873号房屋交乙方统一管理、经营，承包经营期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。甲乙双方协商同意该物业的承包经营期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。承包金收益及支付方式：本合同承包经营期限内，第一年、第二年甲方的年承包收益为承包金，比例为购房总额的15%，年承包金标准为：人民币￥33822元整，第三年至第五年甲方的年承包收益为承包金，比例为购房总额的10%，年承包金标准为：人民币￥22548元整。乙方按年向甲方支付承包金收益，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。另约定：本合同承包经营期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益除应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。4.2015年8月13日，原告邓颖玲（甲方）与张家界山水公司（乙方）、张家界大成公司（丙方）（担保方）共同签订了《三方承诺合同》，合同约定：甲方于2015年8月13日，与乙方签署《张家界市商品房现房买卖合同》购买乙方开发的位于张家界市永定区××庄坪的大成山水国际酒店（二期）8层873号房（以下简称该房屋）；并且甲方与丙方签订《张家界大成山水国际酒店（二期）房屋承包经营合同》，甲方与丙方签订《张家界大成山水国际酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，甲方委托丙方对该物业进行经营管理；丙方作为甲方委托的经营管理公司，同时丙方也作为乙方的第三方担保公司。合同还约定：……2、甲方自2018年8月13日至2020年8月13日期间，可以向乙方提出无理由退房要求，同时乙方也可在此期间向甲方提出解除购房合同的要求。……4、甲乙双方在撤销房屋网签后两个工作日内，乙方按原价支付向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计肆拾伍万零玖佰陆拾元整；5、乙方支付了以上述返还总费用，不再支付其它任何费用和其它违约金给甲方；6、丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方、丙方任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。5.2019年7月6日，原告邓颖玲向被告张家界山水公司提出回购退款申请，被告张家界山水公司盖章确认。6.合同签订后，第8层873号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。自2015年8月13日起，张家界大成公司开始欠付原告邓颖玲的房屋租金及装修折旧款，截至2020年9月13日，共欠付房屋租金及装修折旧款共计195504元。上述事实，有原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《三方承诺合同》收据、银行交易明细、回购申请、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。裁判的理由与结果本院认为，原告邓颖玲与被告张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房现房买卖合同之补充合同》，原告辜智刚与被告张家界大成公司签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，以及原告邓颖玲与被告张家界山水公司、被告张家界大成公司三方签订的《三方承诺合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。2015年8月13日，原告邓颖玲作为甲方与被告张家界大成公司作为乙方签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》以及原告邓颖玲与被告张家界山水公司，被告张家界大成公司签订的《三方承诺合同》第2项规定，原告在2018年8月13日至2020年8月13日期间，可以向被告张家界山水公司提出无理由退房要求，而原告在2019年7月6日向被告张家界山水公司提出退房申请，且被告张家界山水公司盖章予以确认，故原告邓颖玲要求被告张家界山水公司支付回购款总计450960元的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告张家界大成公司未按合同约定向原告邓颖玲支付租金和装修改造折旧款，构成违约，依法应当承担向原告邓颖玲支付下欠的租金、装修改造折旧款和相应违约责任。被告张家界大成公司自2015年8月13日起至2020年8月31日止，原告认可被告张家界大成公司提供的欠付房屋收益及委托装修款195504元，从2020年9月1日至2020年9月13日止，被告张家界大成公司欠付房屋租金为814元和折旧款814元，故从2015年8月13日起至2020年9月13日止，被告张家界大成公司欠付房屋收益及装修折旧款为197132元。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，本院认为酌情减免一个月的房屋租金1879元（22548元/年/12月=1879元）及委托装修折旧款1879元（22548元/年/12月=1879元）为宜，故被告张家界大成公司应付房屋收益款及委托装修款为193374元（197132元-1879元×2），其违约金应为1933.74元（193374元×1%），故对193374元的投资收益及装修折旧款和1933.74元的违约金，本院予以支持。关于原告邓颖玲诉请两被告负连带责任的问题。被告张家界大成公司在三方签订的《三方承诺合同》中，被告张家界大成公司作为张家界山水公司的担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，原告邓颖玲可以要求被告张家界山水公司、被告张家界大成公司任意一方单独履行债务，也可以一并要求被告张家界山水公司、被告张家界大成公司共同履行债务。三方签订的合同合法有效，符合《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，原告邓颖玲有权要求被告张家界大成公司对房屋回购款承担连带清偿责任。被告张家界大成公司、张家界山水公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，依法承担不举证，不质证，不辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告张家界山水天下置业公司于本判决生效之日起十日内向原告邓颖玲支付房屋回购款450960元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓颖玲支付租金和装修改造折旧款共计193374元及违约金1933.74元（自2015年8月13日至2020年9月13日止）；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司就判决第一项内容承担连带清偿责任。四、驳回原告邓颖玲的其他诉讼请求。案件受理费10398元，适用简易程序减半收取5199元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、被告张家界山水置业有限公司共同负担。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年十一月二十四日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。