江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏04民终1591号上诉人（原审被告）：赵宜生（曾用名赵谊胜），男，1953年11月5日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审被告）：赵方君，男，1959年1月29日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审被告）：赵方玉，男，1961年10月15日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审被告）：赵桂芳，女，1956年8月25日出生，汉族，住常州市金坛区，现住常州市金坛区。四上诉人共同的委托诉讼代理人：吴存根，江苏剑群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈留发，男，1956年12月26日出生，汉族，住常州市金坛区，现住常州市金坛区。委托诉讼代理人：沙国中，常州市金坛区茅山法律服务所法律工作者。原审第三人:张扣山，男，1951年6月24日出生，汉族，住常州市金坛区。原审第三人：张海扣（曾用名张风英），女，1949年2月20日出生，汉族，住常州市金坛区。原审第三人：张冬琴，女，1954年11月10日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳因与被上诉人陈留发、原审第三人张扣山、张海扣、张冬琴返还原物纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋买卖契约无效错误。一审判决认为，因涉案房屋为农村房屋，根据“房地一致的原则”，赵国祥非房屋所在地集体经济组织成员，不具备取得宅基地使用权的法定条件。因此，该房屋买卖契约违反了国家法律的强制性规定，应属无效。上诉人认为，赵国祥与庄粉珍签订的房屋买卖契约合法有效，理由如下：1.主体适格。2001年直溪镇鹤科村与直溪镇坞家村合并后，原先属于两个村所有的集体土地已统一归属于坞家村所有和管理，房屋出卖人庄粉珍与买受人赵国祥自两村合并后已同属于坞家村村民，双方签订房屋买卖契约符合《土地管理法》第六十二条农村村民身份的规定。2.内容合法。赵国祥夫妇受让涉案房屋时，其名下无任何房产和宅基地，赵国祥受让同村村民的房屋，符合《土地管理法》第六十二条规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，不违反“房地一致”原则。3.该契约不违反法律行政法规的强制性规定。庄粉珍向赵国祥转让的是私有房屋，不是单独转让农民集体所有的土地使用权，该转让行为不属于违反《土地管理法》第六十三条规定的情形。二、一审判决以庄粉珍无权处分涉案房屋为由，判决上诉人向被上诉人返还房屋错误。一审判决认为，四被告作为赵国祥的继承人，未就庄粉珍处分该房屋系有权处分提交证据佐证。上诉人认为，庄粉珍对涉案房屋享有处分权。涉案房屋始建于上世纪八十年代，但被上诉人于上世纪九十年代初就将该房屋转让给了案外人张小龙，张小龙使用数年后又转让给了伯母庄粉珍，赵国祥自2003年从庄粉珍手中受让涉案房屋后，先后多次对该房屋进行维修添附，期间，居住于涉案房屋周围的被上诉人父母及其直系亲属等相关人员从未制止，且与赵国祥夫妇一直和谐相处。在十六年的时间里，被上诉人亦曾多次回乡探亲，特别是在其姨母庄粉珍去世吊丧期间，被上诉人还在涉案房屋内逗留，并与赵国祥夫妇等老乡交流，从未提及该房屋权属。庄粉珍去世后，被上诉人对涉案房屋也未向赵国祥主张权利。被上诉人在办理第二代居民身份证时，也未将涉案房屋登记为家庭住址，而是将其住址登记为空挂户。上述事实足以证明庄粉珍对涉案房屋享有处分权，被上诉人谎称涉案房屋是其留给姨母庄粉珍看管，不知庄粉珍将涉案房屋出卖给赵国祥，有违常理，亦不符日常经验法则，属虚假陈述。原审第三人均系庄粉珍的子女，与被上诉人是表亲，具有利益关联性，其证人证言不足以采信。即使庄粉珍对涉案房屋没有处分权，依据《物权法》第一百零六条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，被上诉人亦无权要求上诉人返还涉案房屋。三、一审判决认定涉案房屋未进行过户登记，赵国祥购买该房屋不构成善意取得错误。一审判决认为，被告自认赵国祥购买房屋后并未将房屋过户登记至其名下，本案中赵国祥购买该房屋不构成善意取得。上诉人认为，涉案房屋始建于上世纪八十年代，当时的政策对该类房屋建成后不作强制性登记要求，属于不需要登记、已经交付房屋的情形，受让人赵国祥构成善意取得。赵国祥是通过同村村民薛桂英介绍，于2003年10月31日与庄粉珍签订房屋买卖契约，并支付购房款1500元后获取该房屋的，赵国祥受让此房后曾向主管部门要求办理登记，终因该房屋未进行初始登记，不具备过户登记条件，所以该房屋一直未能过户登记至赵国祥名下，不是赵国祥“主观不想”，而是该房屋“客观不能”所致，该房屋属于《物权法》第一百零六条第一款第三项“不需要登记的已经交付给受让人”的情形，赵国祥受让该房屋，依法应属善意取得。四、上诉后，上诉人经调查取证发现，被上诉人于1997年12月前将涉案房屋转让给了案外人张小龙。涉案房屋转让后，被上诉人对涉案房屋已无权向上诉人主张权利。陈留发辩称，一审判决事实认定清楚，证据确实充分，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费由上诉人承担。理由如下：一、涉案房屋（平房2间、厢房1间）系被上诉人1985年建造，经一审查证属实并记录在案。被上诉人建房时，农村对建房手续审批不是很严格，被上诉人没有办理相应的建房审批手续，未领取房屋所有权证，但被上诉人对自建的房屋享有占有、处分和收益的权利。二、2003年10月31日庄粉珍与赵国祥之间的房屋买卖契约是上诉人恶意取得他人不动产的闹剧。契约本身是代书人一人主导包办，庄粉珍的签名也是代书人包办签署的，这点已经由上诉人认可并证实，且记录在案。三、涉案房屋系农村房屋，根据房地一致的原则，买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。根据土地管理法63条的规定，赵国祥非房屋所在地集体经济组织成员，不具备取得宅基地使用权的法律条件。虽然上诉人在上诉状中仍有辩解，但赵国祥始终不是房屋所在地集体经济组织成员。虽然行政区域合并为同一村委会，但赵国祥仍然不是同一经济组织成员。因此，涉案房屋买卖契约违反了国家的法律和强制性规定，理当无效。四、赵国祥购买涉案房屋不构成善意取得，被上诉人作为房屋的合法占有人，要求四上诉人返还房屋的请求符合法律规定。恳请法院关注一点，陈留发系退伍军人，属于对国家有功之臣，有省人民政府颁发的证件，陈留发退役后并没有麻烦政府，长期在外打工，没有用心顾及涉案房屋的相关事由，得知房屋被侵占才向法院申请维权。希望英雄和国家有功之臣的权益得到尊重和保护，让其不要流汗、流血又流泪。张扣山、张海扣、张冬琴未作述称。陈留发向一审法院起诉请求：一、依法确认庄粉珍与赵生根于2003年10月31日签订的房屋买卖契约不成立；二、依法判令赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳停止侵害、消除妨碍，即将坐落于常州市金坛区直溪镇坞家村委张地墩12组505-13号平房二间、厢屋一间返还陈留发。一审法院经审理查明：陈留发于1985年左右在常州市金坛区直溪镇坞家村委12组张地墩505-13号建设平房二间、厢房一间，未办理相关建房审批手续及房屋所有权证书。2018年底左右，陈留发经向村委会了解得知，该房屋已由庄粉珍向赵国祥出售，要求赵国祥继承人返还房屋无果后于2019年5月20日诉至法院，并提交落款为2003年10月31日契约1份。该契约主要内容为：庄粉珍今将瓦平房2间、厢屋小间在内卖给赵生根名下，售价1500元正，房屋坐落于坞家村张地墩12组，四至：东至孟连仁、南至路河、西至吕咬粉、北至吉双清，四至皆清。此平房如有其他外人纠缠，一切由庄粉珍负责，与买主无关；房屋产权过户到赵生根名下具体手续由赵生根自己办理。该契约由冒福荣代笔，落款处“出售人”后有“庄粉珍”字样签名、“购买人”后有“赵生根”签名，“中证人”后签有“张风英”字样。赵国祥（曾用名赵生根）系原常州市金坛区直溪镇坞家村委会（以下简称坞家村委会）第四村民小组成员，2001年4月坞家村委会第四村民小组合并至该村委会第八村民小组。陈留发与庄粉珍原系常州市金坛区直溪镇鹤科村委会第八村民小组成员，2001年4月鹤科村委会第八村民小组合并至坞家村委会第十二村民小组。赵国祥与浦粉娣婚后生育赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳四子女。赵国祥购买上述房屋后居住使用。赵国祥于2017年12月去世，浦粉娣于2018年12月去世。庄粉珍与张保其婚后生育张扣山、张海扣（曾用名张风英）、张冬琴三子女。张保其于1985年去世，庄粉珍于2013年去世。张海扣诉讼中接受法院调查时陈述：我的身份证名字是张海扣，还有一个名字叫张风英，我不会写字，平时只会写“张风英”。庄粉珍是我的母亲，我父母一共生育三子女：我、我弟弟张扣山、妹妹张冬琴。契约上的张风英是我签名的。这个房子是我家西边的，当时我在家里做事情，原鹤科八队现坞家十二队队长冒福荣在我家院子外面叫我去签字，当时我签字的时候，我、冒福荣、庄粉珍以及赵宜生的母亲在场。我在我家院子外面墙角外签字的。他们当时没有和我说为什么签字，冒福荣和我说“你签个字不犯法的”。当时我签字的时候，契约上面的字都写好了，我是最后一个签字的，契约上具体内容我没看，我也看不懂。当时我以为是有关隔壁房子的租赁问题的，我不知道是卖房子的。当时我母亲也叫我签字的，她也不识字，上面的“庄粉珍”三字也不知道谁写的。我家西边的房子是陈留发建的，建好之后结婚的，生了儿子后离婚了陈留发就出去了，房子就空了。庄粉珍侄子陈小龙在里面住过一段时间，后来陈小龙开的砖瓦厂倒闭了就走了。陈小龙走了以后，房子漏水，赵生根夫妻买了之后把房子修了一下，具体多少钱我不知道，他们夫妻在里面住了十几年了。我签字的时候不知道是买房子，后来赵生根住过来的时候，他和我说房子他们买了，具体和谁买的不清楚。薛桂英到庭作证陈述：我知道是庄粉珍卖房子的事情的。我跟庄粉珍聊天，庄粉珍跟我说她侄子张西龙（音）要回老家了，张西龙买的陈留发的房子要卖。我走到农具厂对面，腿不能走了，赵生根帮我把腿弄好了，赵生根跟我说他要买房子。我就跟他说庄粉珍有房子要卖，让我回去问问庄粉珍。当时庄粉珍要1500元，赵生根过来看房子，说1500元就1500元。给钱的时候就要写字，就叫冒福荣写的。给钱以后过了1、2天赵生根就住进去了。赵桂芳诉讼中陈述：涉案房屋现在锁着，里面放着赵国祥生前的物品，钥匙在赵桂芳处。陈留发于2019年5月20日诉至法院，要求确认庄粉珍与赵国祥签订的房屋买卖契约不成立，并要求赵宜生、赵方君、赵方玉返还案涉房屋。诉讼中，法院依法追加赵桂芳作为本案被告，并追加张扣山、张海扣、张冬琴作为第三人参加诉讼。一审法院认为，双方对于涉案平房二间、厢房一间系陈留发于1985年建设均无异议，法院予以确认。因陈留发未办理相应的建房审批手续，且未领取房屋所有权证，陈留发对该房屋享有占有、处分、收益的权利。对于落款为2003年10月31日的契约，结合见证人张海扣接受法院调查时的陈述及证人薛桂英的证言，可以认定，2003年10月31日，经薛桂英介绍、庄粉珍与赵国祥之间达成了房屋买卖契约的事实，陈留发主张庄粉珍与赵国祥之间的房屋买卖契约不成立的主张于法无据，法院不予支持。因涉案房屋为农村房屋，根据“房地一致的原则”，买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。我国《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。赵国祥非房屋所在地集体经济组织成员，不具备取得宅基地使用权的法定条件。因此该房屋买卖契约违反了国家法律的强制性规定，应属无效。赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳关于庄粉珍、赵国祥系同一集体经济组织成员、买卖合同合法有效的辩称于法无据，法院不予采信。赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳作为赵国祥的继承人，未就庄粉珍处分该房屋系有权处分提交证据佐证，陈留发作为房屋的合法占有人，要求赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳返还房屋的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳辩称赵国祥已经构成善意取得，根据我国《物权法》规定，善意取得必须具备以下条件：受让人受让不动产或者动产是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，诉讼中，赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳自认赵国祥购买房屋后并未将房屋过户登记至其名下，故本案中赵国祥购买该房屋不构成善意取得，法院对赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳该辩称不予采信。第三人张海扣、张冬琴经法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其对自己应诉、举证等权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：一、赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳于判决生效之日起30日内将坐落于常州市金坛区直溪镇坞家村委12组张地墩505-13号平房二间、厢屋一间返还陈留发。二、驳回陈留发的其余诉讼请求。案件受理费人民币160元，由赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳负担（上述费用已由陈留发向法院预交，赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳应于判决生效之日起30日内径付陈留发）。二审经审理查明，一审中，证人薛桂英还陈述：“房子是庄粉珍卖的，是二呆子（陈留发小名）卖给张西龙（音），二年以后，张西龙走了，他是江北的，他要回去了。”一审中，陈留发曾陈述：“那时（建房时）不要求建房证等审批手续，后来办的时候我不在家，因此没有土地房产证。”二审中，上诉人赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳向本院提交如下证据：一、地号为0703-01-031的土地登记申请书（申请日期为1997年12月10日）、土地登记审批表（批准日期为1997年12月31日），申请人为“张小龙”，宅基地座落为“金坛市直溪镇鹤科村八组”，宗地面积为“92平方米”，建筑物类型及权属为“平方2间、付房1间，张小龙”，建筑总面积“69平方米”，四至为“东：道路，南：塘，西：夹弄，北：空地”，在土地登记申请书后附一张村委会盖章的证明，内容为“鹤科村委会第八村民小组张小龙户，于79年3月日自建楼房层间，建筑面积平方米；平房3间，建筑面积69平方米。合计建筑面积69平方米，宅基地92平方米。特此证明。”，证明被上诉人陈留发于1997年12月10日前已将涉案房屋转让给了张小龙，陈留发对涉案房屋不再享有所有权，其诉讼主体不适格。二、2001年4月27日金坛市人民政府关于同意直溪镇坞家村等27个村村级区域调整的批复，其中载明“坞家村、共丰村、舍田村、鹤科村合并，合并后的名称为坞家村，村址在坞家村的坞家岸”，证明直溪镇鹤科村与坞家村于2001年4月27日已经合并，自合并之日起，涉案房屋的买受主体赵国祥与庄粉珍已同属坞家村委村民。被上诉人陈留发质证认为，一、证据一与本案无关联，一审已经查明涉案房屋建造于1985年，而证据1中的房屋建造于1979年，不是同一标的物。直溪镇坞家村**户籍上没有张小龙这个人，张小龙根本不是该村村民。即使如上诉人所称，涉案房屋被卖给了张小龙，档案中应当有张小龙和被上诉人陈留发的房屋转让协议或合同。证据1不属于新证据。二、对证据二的真实性无异议，但对证明对象有异议，合并为同一村，并不意味着就是同一经济组织成员，同一经济组织成员是以组确定，而非以村委为单位确定。关于涉案房屋建造情况，一审中，陈留发曾陈述：“1985年7月份，自建平房2间，厢房1间，均朝南，厢房在平房的南面。当时没有办理相关批准手续，没有领取房产证”，同时，陈留发向一审法院提交了陈留庆等村民签名的证明书。对此，上诉人赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳质证认为，涉案房屋系陈留发自建无异议，对证据证明目的有异议，不能作为陈留发主张权利的理由，陈留发已将房子出售给他人。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中，陈留发要求返还涉案房屋。然而，结合一审证人陈述的涉案房屋的买卖的有关情况及二审中赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳提供的张小龙的土地登记申请书、土地登记审批表来看，陈留发要求返还的涉案房屋与上述土地登记申请书、土地登记审批表中记载在张小龙名下的“平房2间、付房1间”系同一房屋。虽然涉案房屋系陈留发建造，但在涉案房屋已登记在张小龙名下且未被撤销的情况下，陈留发要求返还涉案房屋，没有依据，应不予支持。综上所述，上诉人赵宜生、赵方君、赵方玉、赵桂芳的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初3792号民事判决；二、驳回陈留发的全部诉讼请求。一审案件受理费160元，由陈留发负担；二审案件受理费160元，由陈留发负担。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  罗希夷审判员  王 莹二〇二〇年十一月九日书记员  陆岷孜