重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7619号上诉人（原审被告）：肖会元，男，1969年10月17日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司，住所地重庆市万盛区红枫路**第**，统一社会信用代码91500110MA5U3CFN6X。法定代表人：彭章勇，总经理。委托诉讼代理人：康宁，重庆佰庭律师事务所律师。上诉人肖会元因与被上诉人重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司（以下简称鑫国能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初8424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人肖会元、被上诉人鑫国能公司的委托诉讼代理人康宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖会元上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费由鑫国能公司承担。事实及理由：1.本案于2019年9月10日一审立案，却于2020年8月31日作出一审判决，审理时间超出简易程序的三个月审理期限，应当转为普通程序对本案进行审理。2.鑫国能公司仅有5000元律师费的损失，低于约定的违约金10000元，故肖会元不应当支付违约金。3.若一审法院在三个月内结案，肖会元可以在2019年12月10日收到一审判决。一审判决生效后，肖会元与鑫国能公司签订的租赁合同即解除，肖会元只需支付2019年1月1日至2019年9月31日的租金39288元。4.根据租赁合同的约定，展位采用“先付租金后使用”的原则。对于肖会元欠付的租金，鑫国能公司从未进行过催收，亦未在合理期限内起诉要求解除租赁合同。鑫国能公司曾经起诉过肖会元，但又自愿撤回起诉，后又再次提起诉讼，延长审理时间，导致肖会元继续按合同约定缴纳租金，显失公平。5.2018年10-11月期间，鑫国能公司以肖会元未按时给付2018年第三季度期间的租金为由拉闸断电，导致肖会元无法用电，经营受到影响，经济困难，无法按期支付租金。受今年疫情影响，肖会元的经济环境更加糟糕，更加无法按期支付租金。鑫国能公司辩称：1.一审程序无瑕疵。既然肖会元要求一审程序应当“简转普”，就更不可能在三个月内结案。2.支付租金是肖会元的义务，鑫国能公司曾经多次向肖会元催收租金，在催收无果的情况下才断的肖会元的电。综上，请求二审法院驳回肖会元的上诉请求。鑫国能公司向一审法院起诉请求：一、解除鑫国能公司、肖会元于2017年12月1日签订的《租赁合同》；二、肖会元于判决生效之日起立即搬离本案涉案商铺(“国能家居建材城”负一楼57号展厅)；三、肖会元支付鑫国能公司2019年1月1日到2019年2月21日期间的租金7421.01元，2019年2月22日起按照145.51元/日计算租金至其全部付清时止；四、肖会元支付鑫国能公司损失28096元[违约金(质量保证金)10000元+免租期租金损失13096元+律师费5000元]；(诉讼标的共计35517.01元)；五、本案诉讼费及相关费用由肖会元承担。一审法院认定事实：鑫国能公司、肖会元于2017年12月1日签订《租赁合同》一份，合同约定：鑫国能公司将位于负一楼展厅57号，计145.51㎡的展位租赁给肖会元用于经营品牌为“泥人部落”的墙材类产品经营展示。合同期限自2017年12月1日起至2020年12月31日止；计租期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止(起始日期以开业为主，合同有效期为两年)。展位租金采用“先付租金后使用”的原则，肖会元应按季度向鑫国能公司支付租金。鑫国能公司按肖会元所租用的展位面积每平米30元/月向肖会元计收租金，每季度租金共计13096元。若实际租赁天数不足一整季(半年、一年)的，则按实际租赁天数计算租金。租金按季度缴纳，肖会元应于缴纳租金季度前30天以现金或转帐方式缴纳。如延期缴纳，肖会元同意鑫国能公司按欠费金额每天千分之五向肖会元收取滞纳金。肖会元延迟缴纳租金达40天的，视为肖会元根本性违约，鑫国能公司可以单方面解除合同，并按照本协议的相关违约条款向肖会元主张违约责任（经双方协商一致延期缴纳的除外）。肖会元在签订本合同时，鑫国能公司向肖会元收取商品质量保证金10000元整。如经营多个品牌，质量保证金为两万元整。在租赁期内，肖会元未按本合同或解除附件规定期限付款等情况，鑫国能公司有权解除合同，同时要求肖会元支付与商品质量保证金相等的违约金并另行赔偿鑫国能公司因此发生的全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)。合同期内，肖会元享受两年免租六个月的优惠，即肖会元在支付每合同年度前九个月租金，后三个月免缴租金等等。合同签订当日，肖会元给付鑫国能公司商品质量保证金10000元整，鑫国能公司亦将位于合同约定的展位即万盛区盛兴路30号负1-57号计145.51㎡的展位交付给肖会元。肖会元接手后，用一月余的时间进行了装修，遂开始进行经营。2018年10-11月期间，因肖会元未按时给付2018年第三季度即7-9月期间的租金，鑫国能公司通过拉开电闸断电的方式，停止了肖会元的经营用电。之后，肖会元补交了2018年第三季度即7-9月期间的租金，鑫国能公司亦恢复了肖会元的经营用电。2018年第四季度即10-12月期间系免租期，但从2019年1月1日起，肖会元未再给付鑫国能公司租金。现鑫国能公司以5000元代理费委托重庆智敏律师事务所律师起诉来院，要求判如所诉。一审审理中，肖会元于2020年6月1日搬离了位于万盛区盛兴路30号负1-57号展位，并将其交还鑫国能公司，鑫国能公司亦已收回该展位。为此，鑫国能公司变更诉讼请求，要求：一、肖会元支付鑫国能公司2019年1月1日到2020年6月1日期间的租金78576元(13096元/季度×6个季度)；二、肖会元承担鑫国能公司损失28096元[违约金(质量保证金)10000元+免租期租金损失13096元+律师费5000元](诉讼标的共计106672元)；三、本案诉讼费及相关费用由肖会元承担。一审法院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。鑫国能公司、肖会元自愿签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应基于诚实信用原则全面、诚信履行合同义务。本案中，肖会元未按照合同约定缴纳租金，应当承担违约责任，对鑫国能公司主张支付租金、承担违约责任的请求，理由成立，该院予以支持。肖会元同意给付所欠租金，但以未获得租赁房屋因漏水所造成损失的赔偿进行抗辩并拒绝给付违约金无约定和法定依据，该院不予采纳。根据合同约定，肖会元未按合同规定期限付款，鑫国能公司有权解除合同，同时要求肖会元支付与商品质量保证金相等的违约金，此项请求，足以弥补因肖会元违约而给鑫国能公司所造成的实际损失，且不违反法律规定，兼顾合同的履行情况，鑫国能公司要求肖会元承担违约金(质量保证金)10000元的请求，该院予以支持。关于鑫国能公司主张肖会元支付律师费的问题，根据双方合同约定，肖会元在租赁期内未按合同约定期限给付租金，鑫国能公司有权解除本合同，同时要求肖会元赔偿律师费等。鑫国能公司委托了律师进行诉讼，并已支付律师费5000元。一审诉讼中，肖会元已搬离所租赁展位并将其交还鑫国能公司，双方签订的《租赁合同》实际已经解除。为此，鑫国能公司主张由肖会元承担律师费的请求，该院予以支持。关于鑫国能公司主张肖会元支付免租期租金损失13096元的问题，根据双方合同约定，肖会元在租赁期内，应享受两年免租六个月的优惠，鑫国能公司主张六个月免租期租金损失13096元的理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国合同法解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：“一、被告肖会元于本判决生效后10日内给付原告重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司2019年1月1日到2020年6月1日期间的租金78576元及违约金10000元，共计88576元；二、被告肖会元于本判决生效后10日内给付原告重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司律师费5000元；三、驳回原告重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费2433元，由原告重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司负担300元，被告肖会元负担2133元(此款原告重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司已预交，限被告肖会元于本判决生效后10日内直接给付原告重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司2133元)。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，肖会元自愿撤回了关于一审审理超过三个月审限的上诉理由。本院认为，鑫国能公司与肖会元签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。鑫国能公司、肖会元均应按照合同约定全面、诚信履行各自的权利义务。根据本案已查明事实，因肖会元未按时给付2018年第三季度即7-9月期间的租金，鑫国能公司通过拉闸断电的方式，停止了肖会元承租展厅的经营用电。在肖会元向鑫国能公司补交2018年第三季度即7-9月期间的租金后，鑫国能公司恢复了肖会元承租展厅的经营用电。之后，2018年第四季度即10-12月期间，肖会元正常使用所租展厅，并未受到任何阻碍。同时，按照租赁合同的约定，肖会元亦不需给付2018年第四季度即10-12月期间的租金。但从2019年1月1日起，肖会元未再向鑫国能公司给付租金。直至2020年6月1日，肖会元才将承租展厅交还给鑫国能公司。肖会元在交还前一直占有使用房屋，但又不按时给付租金的行为已构成违约。一审法院据此认定肖会元应当向鑫国能公司支付2019年1月1日至2020年6月1日期间的租金及违约金，符合我国相关法律规定，并无不当，本院对此予以确认。针对肖会元的上诉理由。本院认为，鑫国能公司通过拉闸断电的方式，催促肖会元给付租金，之后肖会元亦将欠付的租金予以补交，随后肖会元继续正常使用承租展厅。若肖会元认为鑫国能公司拉闸断电的行为给其造成了经济损失，可通过另案诉讼予以解决。鑫国能公司提起本案诉讼之前，曾经向肖会元提起过诉讼，后自愿撤诉，之后再提起的本案诉讼。因是否向肖会元提起诉讼主张权利，系鑫国能公司依法享有的民事权利，无人可以干预和妨碍。同时，在鑫国能公司第一次向肖会元提起诉讼主张权利时，肖会元应当清楚双方的租赁合同存在纠纷，此时肖会元亦可通过与鑫国能公司协商或者向人民法院提起诉讼的方式交还房屋，彻底解决双方的纠纷以维护自身权益，但肖会元怠于行使权利，继续占有使用房屋，直至2020年6月1日才交还房屋。对此，肖会元应当承担占有使用房屋期间的租金。今年因受新冠疫情的影响，租赁合同无法正常履行，出租方和承租方可就此进行协商，减免租金或者延长租期。但肖会元在本案审理过程中并未提出相应请求或进行答辩，仅强调自身经营环境糟糕，无法按期支付租金，以及之前欲交还房屋，但鑫国能公司拒不接收。因肖会元并未举示相应证据进行佐证，肖会元对此应承担举证不能的法律后果。本案基本事实清楚、权利义务关系比较明确，一审法院适用简易程序进行审理，亦无不当。综上所述，肖会元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4866元，由上诉人肖会元负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  苏致礼二〇二〇年十一月十六日法官助理  陈园媛书 记 员  蒋 茜