山西省夏县人民法院民事判决书（2020）晋0828民初1101号原告：山西省夏县国有商业总公司。住所地夏县东风西街**。法定代表人：姜海，总经理。委托诉讼代理人：王珍珍、王宏波，山西法实威律师事务所律师。被告：董爱兰，女，1960年1月1日出生，汉族，住夏县。被告：侯鹏飞（系被告董爱兰之子），男，1985年12月2日出生，汉族，住夏县。被告共同委托诉讼代理人：乔当清，山西远韬律师事务所律师。原告山西省夏县国有商业总公司与被告董爱兰、侯鹏飞排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日、2020年10月30日公开开庭进行了审理，原告山西省夏县国有商业总公司委托诉讼代理人王珍珍、王宏波，被告董爱兰、侯鹏飞共同委托诉讼代理人乔当清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西省夏县国有商业总公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告将位于夏县东风西街4号综合楼东单元302室房屋腾空，并搬离该房屋；2、请求判令二被告支付原告人工、设备等损失（损失按每天1000元计算，自起诉时起至二被告腾空之日止）；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告依法通过划拨的方式取得位于夏县东风西街4号的土地使用权，并在该地块建设综合楼及其他建筑。2014年，因综合楼已年久失修，经权威部门鉴定为危房，并建议拆除重建。2016年12月9日，经夏县人民政府[2016]15次会议纪要研究决定，对原告位于夏县东风西街4号的老楼危楼改造项目纳入夏县2016年棚户区改造计划，对该处的综合楼进行拆除。为确保住户的安全，原告向老楼内的各住户均下发了危房通知书，要求所有住户立即搬离，二被告系原告综合楼东单元302室的住户，该二人在收到危房腾退通知书后，始终拒绝配合，拒不腾空房屋，甚至将东单元的楼宇门私自上锁，导致综合楼无法拆除，严重影响周边建筑及居民的安全。原告认为，原告位于夏县东风西街4号的老楼已属于危楼，依法应进行拆除，二被告拒不腾空房屋的行为，影响周边建筑及居民的安全，给原告造成巨大损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，望法院支持原告诉讼请求。原告夏县国有商业总公司为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、国有建设用地使用权证，拟证明原告系涉诉房屋的所在土地使用权人，地上建筑物房随地走。2、房屋质量安全性鉴定报告，拟证明涉诉房屋所在的楼房经权威部门鉴定为危房，无法正常居住。3、1994年原告下发的文件一份，拟证明涉诉房屋为单位职工安置房，如遇拆迁职工需配合。4、危房通知书存根一份，拟证明夏县住建局于2015年7月19日向被告下发危房通知书。5、危房通知书一份，拟证明原告于2020年1月7日向被告下发危房通知书。6、照片六张，拟证明涉案楼房已属于严重危房，原告向楼内各住户进行告知要求搬离，但被告至今未搬，还强行将单元楼上锁。7、2016年12月9日夏县人民政府会议纪要一份，拟证明本次会议议定商业总公司老楼危房改造项目拆除原商业总公司、原百货公司、种子公司等老楼危楼112户。8、夏县住房保障和城乡建设管理局夏建函字[2019]2号《关于商业总局公司老楼危房改造项目补偿安置方案的函》，拟证明涉案的房屋在2016年已经纳入夏县棚户区改造计划，房屋属于危房，应予以拆除。9、中国裁判文书网上下载的同类案件判例两份，可作为本案的裁判参考。10、夏县人民政府办公室下发的夏政办函[2020]70号关于立即开展建筑工程领域安全大检查的紧急通知，拟证明在临汾市襄汾县发生“8.29”坍塌事故后，夏县人民政府对夏县范围内的危房进行排查，其中明确房屋鉴定为C、D级的应及时安排人员撤离，保障人员安全，并要求原告对原告的所有房屋建筑安全进行排查整治，本案涉案的房屋经鉴定已经属于危房，但被告拒绝搬离，危害了公共安全，也侵犯了原告的合法权益。11、夏县人民政府关于夏县西关村城中村改造征收补偿安置方案、夏县国有商业总公司关于对商业贸易市场产权置换户安置费解决办法、房屋置换合同及房屋征收补偿协议书共10份、夏县夏都首府小区楼房售价表一份、关于住户董爱兰单元楼一事的解决办法一份，该组证据证明因原告所有的房屋已经属于危房，被告拒绝搬离的行为侵犯了原告作为物权所有人的权利，原告有权要求被告停止侵害、立即搬离，但为了解决历史遗留问题，同时考虑到被告今后的居住问题，参照夏县人民政府关于夏县西关村城中村征收补偿安置方案中的标准以及夏县夏都首府小区及其他几个高档楼盘的房价标准，原告同意给予被告以下两个方案：①采取房屋置换的方式，由被告在新建成的房屋中选择楼层及面积，并支付置换后的过渡安置费每年4000元；②采取货币置换，参照夏县几大高档楼盘的售房价格平均计算房屋价格，按照3650元/㎡计算，乘以被告居住的房屋面积78㎡为284700元，加上装潢补偿：200元/㎡*78㎡=15600元，总计300300元，原告同意按照该标准作为对被告的补偿。同时证明对于被告同楼房的其他住户原告均是按照1:1的房屋置换或参照政府下发的相关补偿文件标准进行支付或处理的。被告董爱兰、侯鹏飞辩称：1、关于答辩人就涉案房屋权属问题及该房屋拆迁的事情经过。涉案房屋系答辩董爱兰和丈夫侯正录（已去世）于1998年花费34475元购买，并连续在此安然生活居住了二十多年，是该房屋的真正所有权人。多年来答辩人的该房屋始终坚固结实没有任何安全隐患，但是大约在2016年原告说因棚户区改造、危房等原因需要将答辩人居住的楼房拆除，答辩人对此莫名其妙，我们的房屋好好的怎么就成了危房？我们居住的是楼房，怎么就成了棚户区？于是多次要求原告及政府相关部门出具危房认定、房屋征收补偿方面的合法手续，但是原告及政府部门始终不提供，并且再未任何补偿、未依法履行房屋拆迁手续情形下，未考虑答辩人生命财产安全，故意将该房屋屋顶防水破坏，造成该楼房屋顶雨水渗漏到答辩人居住的房屋，严重影响了答辩人居住；恶意将答辩人楼房前出入道路破坏，给答辩人出入带来极大的不便；强行将答辩人居住楼房拆除一半，致使答辩人的房屋因为原告的违法拆除行为变成真正的危房。2、答辩人根本不存在任何侵权行为，反而是夏县人民政府及相关职能部门存在严重违法情形。答辩人在自己的房屋内正常居民生活，没有侵犯任何人的权利，也不存在《物权法》第35条规定的妨害他人物权的行为，更谈不上给原告造成损失，根本不存在任何侵权行为。国家法律对国有土地房屋征收拆迁有严格的程序规定，如果答辩人居住的楼房确实应该征收，但是政府部门从未履行社会稳定风险评估、征收决定公告、征求征收方案意见、公布评估办法、依法补偿等法定程序，为了民营房产企业的商业经营利益，强行进行拆除，存在严重违法行为。3、本案涉及事由不属于人民法院审理范围。本案涉及的事由系人民政府对国有土地房屋进行征收补偿的行政管理过程中产生的矛盾，并不是原、被告之间因财务、人身关系产生的纠纷，根据《民事诉讼法》第3条、第119条第4项的规定，该事由并非人民法院受理民事诉讼的范围，根据《最高院关于适用民事诉讼法解释》第208条规定，应裁定驳回原告起诉。本案涉及事项应通过行政管理行为解决。4、如果法院有权审理本案，那么原告也不具备诉讼主体资格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，县级人民政府负责征收补偿工作，人民政府确定的征收部门具体实施，如果本案涉及事由属于人民法院诉讼审理范围，当房屋征收受到障碍时，人民政府确定的征收部门有权起诉。但是据了解原告只是夏县住建局委托的征收实施单位，其作为征收拆迁过程中受委托一方，而且对涉案房屋不享有任何权利，根据《民事诉讼法》第119条第1项的规定，原告与本案没有直接利害关系，诉讼主体资格不适格，无权起诉。被告董爱兰、侯鹏飞为支持其答辩意见，提供如下证据：购房收据原始照片两张，拟证明在1998年2月18日被告向原告交付了3万多元购买了涉案房屋，同时原告给被告董爱兰丈夫侯正录出具了购房款收据，被告是涉案房屋的所有权人。经庭审、举证、质证、认证，本院认定如下事实：原告山西省夏县国有商业总公司系上世纪五十年代人民政府设立的单位，按照当时的政策，原告以划拨方式取得了单位所坐落的土地的使用权。1994年3月15日，夏县国有商业总公司夏商法（1994）第2号《关于对总公司、百纺、交电、糖酒公司筹集内部资金兴建营业大楼及职工单元楼通告》的文件，为了繁荣经济，活跃市场，创造优美的环境条件。确实解决干部、职工切身利益。经县上领导批准同意，总公司领导和所属三个公司领导研究决定，将原商业局至百货、交电、糖酒公司拐角沿街门店进行拆除，拆除后改建为营业大楼及干部、职工单元宿舍。该通知1、凡在所属公司内的干部、职工都有条件报名，先内部后对外；2、该大楼主体工程为四层，一层为营业，二、三、四层为单元宿舍。土建工程每平方米二楼355元，三楼345元，四楼335元，水、暖、电每平方米55元，总计单价每平方米二楼410元，三楼400元，四楼390元，报名时每个人可根据自己的实际情况报所需要的平方米，所需位置可以自选；3、地皮费交纳**每平方米60元，三层每平方米50元，四层每平方米40元（地皮费为一次性交清）；4、该楼做为职工安置房，谁投资使用权归谁，如遇到政策性变动等原因需拆迁楼房，购房者须服从单位统一安排布局进行同等面积置换。董爱兰、侯正录（已故）夫妇非原告单位干部职工，1998年2月18日购买了该栋楼东单元302室，面积76.5平方米，每平方米450元，总价款34475元，原告向侯正录出具了收款收据。2014年7月15日夏县人民政府对原告公司使用的土地进行确权登记，地类（用途）为办公，使用权类型为划拨，使用面积为3040.98平方米（4.57亩），并颁发夏政国有（2014）第07008号国有建设用地使用权证，2014年原告经夏县住房保障和城乡建设管理局同意，委托山西精益工程技术检测有限公司对夏县商贸系统综合楼和家属楼进行房屋质量安全性鉴定，2014年11月30日山西精益工程技术检测有限公司作出《房屋质量安全性鉴定报告》，鉴定结论：1、该综合楼的使用性符合GB50292-1999规范中的C级房屋要求，不能满足正常使用要求；2、该综合楼的承重墙荷载力远低于12KN/㎡的要求，其结构安全性不能满足使用要求，局部出现险情；3、由于该建筑整体结构已经破坏变形，因此不符合该地区7度抗震设防要求。综上所述，夏县商贸系统综合楼安全性等级C级，个别构件已显著影响到建筑的结构安全，必须采取措施。2016年12月9日夏县人民政府[2016]15次会议议定，商业总公司（山西省夏县国有商业总公司）老危楼改造项目纳入棚户区计划改造的项目，该项目拆除原商业总公司、原百货公司、种子公司等老楼危楼112户，拆除面积约7700平方米，预计货币化安置70套，产权调换安置42套。2019年1月23日，夏县住房保障和城乡建设管理局文件夏建函字[2019]2号《夏县住房保障城乡建设管理局关于商业总公司老楼危楼改造项目补偿安置方案的函》，经县政府会议纪要（[2016]第15次），将商业总公司老楼危楼改造项目纳入夏县2016年棚户区改造计划。商业总公司老楼危楼改造共拆除114户，拆除面积6466.07平方米，安置方式采取货币化安置和产权置换两种方式，货币化安置72户，产权置换42户。拆除房屋费、临时安置费及搬迁费共计80.69万元，补偿安置面积2531.64平方米。附件补偿安置方案中，基本情况：商业总公司住宅户56户，面积3298㎡，；百货公司住宅户47户，面积2725.47㎡,；种籽公司院内住宅户11户，面积442.6㎡。征收房屋权属认定：被征收房屋权属的认定以房屋所有权记载为依据，对暂不能明确权属的房屋，待依法确权后处理；未经登记或房屋产权不完整的，由有关部门根据历史原因和其他情况进行认定处理；住宅房屋、商业房屋和其他用途房屋以房屋产权登记为准，未经登记的，由相关部门依法根据实际情况合理认定。补偿安置办法：补偿方式分为“产权调换”和“一次性货币补偿”两种方式，被征收人只能选择一种方式进行安置补偿；安置对象选择一次性货币补偿方式，按照平等协商价格给予一次性货币补偿；选择产权调换方式的，实行零成本以旧换新，住宅户以现有住房砖混结构建筑面积按比例1:1进行产权调换。原告按照该方案并参照夏县人民政府《关于夏县西关村城中村改造征收补偿安置方案》中的标准，置换按1:1比例；货币补偿每平方米价格按安置房建筑成本价的130%予以补偿；各户装潢费根据现有住房内部装潢实际情况分类，同类装潢平衡议价100-300元/㎡；搬家补助费每户1000元；网络、电器等设施迁装补助费每户1000元；过度安置费从合同签订之日起，按每年4000元计算，至交房之日结束；结合当地楼盘市场售房价格，按平均3650元/㎡计算补贴被告300300元，并在此基础上以超出当地高等楼盘市场价格同被告多次协商，始终未能达成一致意见。2020年1月7日原告山西省夏县国有商业总公司向被告董爱兰送达危房通知书，要求被告董爱兰立即搬离，遭到拒绝。2020年3月原告在与其他55户住宅户均达成置换协议的情况下，开始拆除作业，该栋楼房一半被拆除，被告仍不搬离。原告诉至本院，形成本诉。本案在审理过程中，经本院主持调解并结合2020年8月29日，临汾市襄汾县陶寺乡陈庄村发生的重大事故，夏县人民政府办公室发出的《关于立即开展建筑工程领域安全大检查的紧急通知》精神多次与原、被告沟通协商，双方始终未能达成协议。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提供的证据在卷佐证。本院认为，本案诉争房屋所对应的土地使用权登记在原告名下，有夏县人民政府颁发的国有土地使用权证书为证，双方当事人对此事实均无异议，本院依法予以确认。原告为改变办公环境，解决干部职工住房问题，建造该栋涉案楼房做为职工安置房，采取先内后外报名投资方式，并明确约定谁投资使用权归谁，如遇到政策性变动等原因需拆迁楼房，购房者须服从单位统一安排布局进行同等面积置换。董爱兰夫妇按照原告的投资方式购买诉争房屋，取得了该房屋使用权，鉴于历史原因和客观情况，诉争房屋并未经房屋主管部门依法登记确认所有权人，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。使用权是不改变财产的本质而依法加以利用的权利。通常由所有权人行使，也可依法律、政策或所有权人之意愿而转移给他人。因此，被告仅通过购买行为取得房屋使用权，未依法登记取得房屋所有权，原告仍是房屋的所有权人。现涉案楼房经鉴定，整体结构已经破坏，其承载力不能满足使用要求，局部出现险情，不符合抗震设防要求，涉案楼房的危险等级评定为C级，根据鉴定报告，诉争房屋存在严重安全隐患，危及使用人的人身财产安全和公共安全，可能会损害到国有土地使用权人的合法权益，应当进行拆除消除安全隐患。原告以诉争房屋国有土地使用权人身份，从保护使用人及其他人员生命、财产安全的目的出发，同时维护国有土地使用权人自身的合法权益，向被告主张排除妨害，立即腾空搬离，主体适格，本院予以支持。鉴于被告是通过购买的方式合法取得的房屋，涉案楼房被政府列入棚户区改造项目，原告在未与被告达成补偿协议的情况下，强行实施拆除，致使被告房屋危险程度更加严重，给被告造成了一定的心理负担，原告应在征收置换补偿标准的基础上加大补偿力度，按照4300元/㎡的价格计算支付房屋价格，300元/㎡的价格计算支付装潢费，并按搬家补助费2000元、家用网络等设施迁装补助费2000元的标准补偿被告为宜。原告主张二被告支付原告人工、设备等损失（损失按每天1000元计算，自起诉时起至二被告腾空之日止），未提供相关证据证实，本院不予支持。被告辩解意见，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、三十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董爱兰、侯鹏飞于本判决生效之日起五日内腾空搬离其现居住使用的位于夏县东风西街4号综合楼东单元302室。二、驳回原告山西省夏县国有商业总公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告董爱兰、侯鹏飞共同负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审 判 员 高海云 二〇二〇年十一月三日法官助理 范 霄书 记 员 闫凯丽