北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13015号上诉人（原审被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安里**院**楼****-1。法定代表人：彭昆，执行董事。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董丽丽，女，1976年7月27日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：孟祥涛，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）因与被上诉人董丽丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初83198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人幼狮公司之委托诉讼代理人陈伟，被上诉人董丽丽之委托诉讼代理人孟祥涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幼狮公司上诉请求：撤销一审判决，改判董丽丽退还幼狮公司2019年7月17日至2019年8月8日的租金83835元。事实和理由：幼狮公司分别于2019年7月10日和7月17日向董丽丽指定的地址和接收人员“苗先生”发送两个快递，7月10日发送的快递于7月12日收到，但7月17日发送的快递（钥匙、电卡及说明）董丽丽却不承认收到，而是陈述在8月份收到房屋钥匙和电卡，董丽丽的陈述缺乏证据支持。一审法院未能查明事实，判决错误。董丽丽辩称，不同意一审判决，但未提起上诉，请求法院驳回幼狮公司的上诉请求。董丽丽向一审法院起诉请求：1.判令幼狮公司支付董丽丽违约金110896元；2.判令幼狮公司支付董丽丽经济损失332688元；3.判令幼狮公司支付董丽丽免租期物业费26250元。一审法院认定事实：2018年2月8日，董丽丽（作为出租方、甲方）、幼狮公司（作为承租方、乙方）与北京华亮房地产经纪有限公司（作为居间方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区东三环中路甲19号楼10层×1，承租区域建筑面积193.6平方米，房屋所有权人为董丽丽。房屋坐落于北京市朝阳区东三环中路甲19号楼10层×2，承租区域建筑面积170.99平方米，房屋所有权人为董丽丽。租赁用途为办公，甲方应当协助乙方办理注册。甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方3个月的免租期，自2018年2月9日至2018年5月8日止，免租期内乙方不支付租金，免租期内物业管理费、供暖费由甲方自行缴纳。本合同房屋租赁期限为6年，自2018年5月9日至2024年5月8日止。甲方应于2018年2月9日将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字（盖章）确认及将房门钥匙移交视为交付完成。乙方按照下列标准向甲方支付租金：2018年5月9日至2020年5月8日，租金为110896元/月；2020年5月9日至2022年5月8日，租金为115332元/月；2022年5月9日至2024年5月8日，租金为119948元/月。租金支付方式为押二付三。房租押金221792元，支付时间为2018年2月9日。押金是乙方向甲方交付的合法履约保证金，租赁期满后年，乙方应及时将在房屋地址注册的公司迁出，并交纳了所有应承担的费用后5日内甲方退还乙方。首期租金332688元，支付时间为2018年2月9日，租金每3个月支付一次，于付款月起租日7日前支付下一次租金，即第二期租金的支付时间为2018年8月3日，第三期租金的支付时间为2018年11月3日，合同期每期租金以此类推。租金的结算方式为以转账方式。甲方自行承担在承租期内及免租期内的物业管理费、供暖费，其它所有费用由乙方承担。甲方同意乙方可在承租期内将房屋全部出租给第三方使用，乙方负责对第三方进行监督、管理，并自行承担与第三方的全部权利义务关系。合同第九条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.甲方延迟交房10日。2.交付的房屋不符合约定的使用条件或影响乙方安全、健康。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋达10日。4.未提前说明重大安全隐患，如漏水、漏电等。5.甲方未能配合乙方（或房屋实际使用人）开具增值税专用发票或增值税普通发票，以及违反本合同第六条约定的。6.此房屋因原租户或甲方营业执照未迁出等原因导致乙方或房屋实际使用人无法办理工商注册或迁址的。7.甲方提前终止合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并无需退押金。1.延迟支付租金达7日。2.擅自拆除或破坏房屋建筑主体结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质、用途。3.利用房屋从事违法犯罪活动或存放危险物品。4.因装修造成房屋重大安全隐患。5.如因乙方原因提前终止合同。第十条约定：（一）甲方有第九条（三）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向乙方支付违约金，同时退还乙方已支付押金及未使用租期租金，如甲方违约仍需支付乙方对该房屋多次进行装饰、装修、添附设备、设施所支付的相应费用。（二）乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向甲方支付违约金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿，甲方应退还乙方未使用租期租金。合同还约定，在甲方收到押金及首期租金后，本合同正式生效，甲方向丙方支付居间服务费55448元。补充条款约定甲方在承租期内仅准许乙方进行两个公司注册。如果乙方三年内违约，须另行支付甲方一个月租金作为赔偿。2018年2月9日，幼狮公司向董丽丽支付租房押金221792元，董丽丽将案涉房屋交付幼狮公司。双方认可幼狮公司已交付房屋租金至2019年8月8日。幼狮公司称其取得房屋后进行了装饰装修，并对外出租。董丽丽称不清楚房屋装修情况。双方关于房屋装饰装修及屋内物品等均无争议。2019年7月10日，幼狮公司向董丽丽发送《通知书》一份，内容为：1.解除《房屋租赁合同》并退还房屋。2.我方愿将已支付的两个月押金221792元作为提前解除合同的违约金，贵方不予退还，我方已经将房屋租金支付至2019年8月8日，贵方应退还我方未使用租期租金。3.由于目前嘉盛中心市场租金在7元/天/平米，而我方的租金在10元/天/平米，无奈之下我方才提出解除合同，如贵方可考虑租金下调至市场价格7元/天/平米，免租期2个月的情况下，我方仍可继续使用该房屋，望贵方考虑，请贵方予以理解。2019年7月17日，幼狮公司向董丽丽发送《说明》一份，载明：现因房屋实际使用人中港国泰（北京）投资基金管理有限公司（以下简称中港公司）已搬离房屋并无法联系到合同签约人，请董丽丽将实际使用人注册在此房间的中港公司营业执照拉入异常，烦请产权方协助办理。幼狮公司另提交《说明》一份，内容有：我方已于2019年7月12日向贵方发出《退回房屋通知书》，由于贵方迟迟不收房，现我方向贵方告知上述房屋门禁密码：130520。并附上述房屋钥匙1把、电卡1张、电表底数照片1张。落款时间为2019年7月17日。幼狮公司还提交邮单存根两张，称系邮寄2019年7月10日《通知书》及该份《说明》的邮单。董丽丽以邮单系复印件为由对其不予认可，称并未收到该份《说明》。经询，幼狮公司称因房屋租金过高，且与董丽丽协商无果的情况下不再承租案涉房屋，因董丽丽不配合接收，幼狮公司将房屋钥匙、电卡等邮寄给了董丽丽。董丽丽称2019年8月份拿到钥匙和电卡，具体时间不清楚，办理交接时董丽丽方为董丽丽姐姐董丽秋，幼狮公司方由谁办理不清楚。另询，双方同意以押金抵扣幼狮公司应付的违约金。董丽丽提交发票，主张其于2018年7月31日交纳物业管理费52500.96元，董丽丽称该物业费系半年的物业费。该发票未显示房屋坐落。幼狮公司对该证据不予认可。查，董丽丽系北京市朝阳区东三环中路**楼**×**房屋所有权人，房屋为商品房，用途为写字楼，房屋建筑面积为193.6平方米。董丽。董丽丽系北京市朝阳区东三环中路**楼**×**房屋所有权人，商品房，用途为写字楼，房屋建筑面积为170.99平方米。另查，中港公司住所地为案涉×**房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。本案中，董丽丽、幼狮公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，董丽丽依约交付了房屋，幼狮公司依约支付了押金，并交纳房屋租金至2019年8月8日。幼狮公司于2019年7月10日提出解除合同，后董丽丽收回房屋，租赁合同解除。双方对于房屋交接的时间及方式存有争议，幼狮公司主张于2019年7月10日通过邮寄方式将钥匙等交还董丽丽，董丽丽对此不予认可，因幼狮公司所提供的证据系复印件，且幼狮公司未能提供其他证据予以佐证，对于其相关主张，法院难以采信。董丽丽主张于2019年8月交接房屋，其亦未能提供相应证据，法院依据本案实际情况酌定双方《房屋租赁合同》于2019年8月8日解除。根据《房屋租赁合同》的约定，因幼狮公司原因提前终止合同，幼狮公司应按2个月租金为标准向董丽丽支付违约金，合同补充条款还约定，幼狮公司三年内违约，应另行支付董丽丽1个月租金作为赔偿。本案租赁合同被解除，系幼狮公司方之原因，故董丽丽要求幼狮公司承担违约责任具有事实及法律依据，法院予以支持。双方同意将幼狮公司已付押金用于抵扣违约金，法院不持异议，故幼狮公司还应支付董丽丽违约金110896元。关于董丽丽主张的经济损失，董丽丽未提供证据予以支持，法院对其该项诉讼请求予以驳回。董丽丽还主张了免租期内的物业费，其该项主张亦无合同依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京幼狮科技有限公司于判决生效后七日内支付董丽丽违约金十一万零八百九十六元；二、驳回董丽丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8348元，由董丽丽负担5830元（已交纳），由幼狮公司负担2518元（董丽丽已交纳，幼狮公司于判决生效后七日内支付给董丽丽）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。幼狮公司提交：证据1.微信聊天记录，证明幼狮公司是按照董丽丽指定的地址向董丽丽发送快递；证据2.顺丰邮寄底单，证明一审法院对房屋的交接时间认定错误。董丽丽未向本院提交证据。经组织质证，董丽丽认为幼狮公司提交的证据不属于新证据；微信聊天记录对于房屋交接的事情没有达成一致意见，也没有进行实际的交接。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为董丽丽是否应当向幼狮公司退还2019年7月17日至8月8日期间的租金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人有违约行为的，应当承担违约责任。本案中，在房屋租赁合同履行期间，幼狮公司单方提出解除合同，其行为构成违约。在租赁合同不能继续履行的情况下，作为违约的一方，幼狮公司就房屋交接应当负有更高的义务，采取更为积极主动的措施。幼狮公司主张其交接房屋的方式为通过邮寄方式交还钥匙，本院认为，幼狮公司在双方未就合同解除、违约赔偿及房屋交接达成一致意见的情况下，仅仅交还钥匙的行为不能视为其已经完整履行了房屋交接义务，且在其交还钥匙之时，涉案房屋内仍有案外公司注册在此，故对幼狮公司的相关主张，本院不予支持。根据董丽丽的自认及本案中幼狮公司违约及交还房屋的实际情况，对幼狮公司交纳至2019年8月8日的租金不予退还，合理合法，一审法院相关处理正确，本院予以维持。综上所述，幼狮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8348元，由北京幼狮科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 江锦莲二〇二〇年十一月四日法官助理 王永基法官助理 王博文书 记 员 王 艳