湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初2663号原告：上海浦东发展银行股份有限公司衡阳分行，住所地:湖南省衡阳市蒸湘区解放大道**今朝大厦**。负责人：周文，该分行行长。委托诉讼代理人：刘芳核，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王民危，湖南弘一（衡阳）律师事务所兼职律师。被告：张湘慧，女，1996年6月6日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告：高敏杰，男，1986年8月13日出生，汉族，住上海市金山区。被告：衡阳融禾房地产开发有限公司，住所地：，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道**融冠亲城**商铺**v>法定代表人：薛理勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘智玉，湖南秦湘律师事务所律师。原告上海浦东发展银行股份有限公司衡阳分行（以下简称浦发银行）与被告张湘慧、高敏杰、衡阳融禾房地产开发有限公司（以下简称融禾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行的委托诉讼代理人刘芳核及被告融禾公司的委托诉讼代理人刘智玉到庭参加诉讼。被告张湘慧、高敏杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浦发银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张湘慧立即偿还原告本金、利息、罚息、复利共计760056.91元，其中拖欠本金735661.31元，逾期利息10795.2元、逾期罚息149.04元、开发商代偿款13451.36元（暂计算至2020年9月22日，此后利息、逾期利息、罚息、复利继续按合同约定计算至全部清偿本息之日止）；2、判令被告张湘慧承担原告为实现债权所支付的律师费38002元及评估费等一切实现债权和抵押权的费用；3、判令被告高敏杰、融禾公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任；4、判令被告张湘慧、高敏杰抵押的位于衡阳市蒸湘区××路××号××期××号楼××室商品房，在上述第一、二项诉请范围内承担抵押担保责任，原告有权对上述抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、判令被告张湘慧、高敏杰、融禾公司承担本案诉讼费用（含诉讼费、保全费、公告费等）。被告融禾公司辩称，1、答辩人在本案提供的是阶段性担保，被告张湘慧提供了抵押担保并办理抵押登记，在涉案房屋符合办理产权证的条件下，拒不配合办理产权证，导致无法办理产权证，并非答辩人的责任；2、在被告张湘慧逾期还款后，原告从答辩人的保证金账户中扣划了代偿款13451.36元，答辩人的担保责任已经履行完毕；3、本案中物保和人保并存，应优先行使物的担保，在物保不能清偿的情况下，再由人保承担相应的担保责任。被告张湘慧、高敏杰未予答辩，亦未提供相关的证据。本院经审理查明事实如下：2018年11月13日，原告与被告张湘慧签订了编号为26612018100782130301的《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告张湘慧为购买坐落于融冠乐城的商品房向原告以银行按揭方式贷款750000元，合同贷款期限为30年，预计自2018年12月5日起至2048年12月5日止。收款人为衡阳融禾房地产开发有限公司所在原告银行账号2661********。还款方式为等额本息还款法，每月还款日为1日；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮20%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%；贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。逾期罚息为逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。双方还约定了对于借款人未按本合同预定日期归还贷款本金或利息的，可以计收逾期罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。另约定了借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权宣布借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消。被告融禾公司为本合同项下借款人的债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，被告高敏杰为本合同项下借款人的债务向贷款人提供全程连带责任保证。保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金即利息（包括逾期及挪用罚息以及复利）、违约金及包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用及其他的合理费用。被告融禾公司、高敏杰作为保证人在上述《个人购房担保借款合同》上签字盖章。同时被告将其购买的坐落于衡阳市蒸湘区××路××号××期××号楼××室商品房作为抵押财产，并约定了抵押担保条款。被告张湘慧、高敏杰在合同附件中的抵押财产清单上予以了签名捺印。2018年12月7日，原告按约向被告张湘慧发放了贷款，出具了借款凭证。该借款凭证载明：借款金额为750000元，借款期限为30年，最后还款日为2048年12月7日，执行年利率为5.88%。被告张湘慧自2019年4月2日起未按约还本付息，截止2020年9月22日，被告张湘慧尚欠原告贷款本金（含未到期本金和逾期本金）735661.31元、逾期利息10795.2元、逾期罚息149.04元，共计746605.55元。2020年6月28日，被告融禾公司为被告张湘慧代偿了13451.36元。又查明，2018年6月6日，原告与被告融禾公司签订了《个人购房按揭贷款业务合作协议》，约定被告融禾公司对被告张湘慧的全部购房按揭贷款提供不可撤销的连带责任保证担保；保证期间自借款合同生效之日起至借款人按揭贷款的房产取得《房屋所有权证》，办妥抵押登记，且原告收到房屋抵押登记机关核发的《房屋他项权证》及其他有关资料之日止。另查明，原告与湖南弘一（衡阳）律师事务所签订了《委托代理协议》。合同约定，经双方协商，代理费按标的本金760056.91元的5%计算，为38002元。再查明，案涉房屋尚未办理房屋产权证，亦未办理正式抵押登记，但办理了预售商品房抵押权预告登记，不动产登记证明为湘（2019）衡阳市不动产证明第0××7号。本院认为，原、被告签订的合同均系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告依约向被告张湘慧发放了贷款，被告张湘慧未按照合同约定还本付息，已构成违约，应承担本案的违约责任。根据合同约定，被告张湘慧违约，原告有权要求被告张湘慧提前清偿全部借款及按照合同约定支付逾期利息、罚息，并要求被告张湘慧承担原告为实现债权支出的费用。故原告诉请被告张湘慧立即偿还原告借款本金（含未到期本金和逾期本金）735661.31元、逾期利息10795.2元、逾期罚息149.04元，共计746605.55元，并按照合同约定支付逾期利息，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。被告高敏杰、融禾公司作为本案借款的保证人，且在保证期间内，应对本案借款承担连带清偿的责任。被告张湘慧虽为本案借款提供了房产抵押，但仅仅办理了抵押预告登记，未办理抵押登记。该预告抵押登记并未使得银行获得现实抵押权，而是待房屋建成或交付借款人后，银行就该房屋设立抵押权的一种预先排他性保全，现本案的预告登记仍是一种债权，故原告对被告张湘慧提供的抵押物（被告张湘慧购买的坐落于衡阳市蒸湘区××路××号××期××号楼××室商品房）无权行使抵押权。关于原告诉请被告张湘慧赔偿原告为实现本案债权支出的律师费，该律师费的约定符合湖南省物价局、司法厅发布的《湖南省律师服务费收取标准》之规定，本院依法予以支持。关于被告融禾公司的抗辩主张，本院认为，不管是何原因未办理房屋产权登记及抵押登记，根据合同约定，原告在收到《房屋他项权证》前，被告融禾公司仍应承担保证责任，同时案涉房屋的抵押权并未设立，无法行使抵押权，故对被告融禾公司的抗辩主张，本院不予支持。对于被告融禾公司已代偿的款项，原告不能重复主张，故对原告主张的被告融禾公司的代偿款13451.36元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张湘慧于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司衡阳分行借款本金735661.31元、逾期利息10795.2元、逾期罚息149.04元，共计746605.55元（利息、逾期利息、罚息暂计算至2020年9月22日），并按照借款合同约定支付逾期利息至还清之日；二、被告张湘慧于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司衡阳分行为实现债权支出的律师费用38002元；三、被告高敏杰、衡阳融禾房地产开发有限公司对上述第一、二项确定的还款义务承担连带责任；四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司衡阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5890元，由被告张湘慧、高敏杰、衡阳融禾房地产开发有限公司负担5791元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司衡阳分行负担99元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  易晖二〇二〇年十一月十九日法官助理李艳丽书记员刘锴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。