黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2483号上诉人（原审被告）：哈尔滨恒大兴业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市阿城区阿什河街城东体育场东南侧恒大城综合楼。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：孙鲁光，男，1984年7月22日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：毕家铭，男，1998年6月16日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：毕余喜，男，1975年3月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：关文影，黑龙江恒普律师事务所律师。上诉人哈尔滨恒大兴业房地产开发有限公司(以下简称恒大兴业房地产公司)因与被上诉人毕家铭房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初5266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，以调查、阅卷和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。恒大兴业房地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回毕家铭的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决以恒大兴业房地产公司未提供《单位（子单位)工程质量竣工验收记录》等为由,认定涉案房屋不符合交付条件以及恒大兴业房地产公司构成违约没有事实和法律依据。涉案恒大城剧场及周边商业项目工程已于2017年7月竣工验收合格，并取得《单位工程竣工验收报告》《单位（子单位)工程质量竣工验收记录》《建设工程消防验收意见书》等文件。恒大兴业房地产公司与毕家铭签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付日期以及实际通知毕家铭办理房屋交接手续的时间均为2017年12月31日前，此时涉案房屋已经竣工验收合格。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条等规定及《商品房买卖合同》的约定,涉案房屋符合交付条件。一审判决未查明恒大兴业房地产公司已经取得《单位工程竣工验收报告》《单位（子单位)工程质量竣工验收记录》等文件的事实，即认定涉案房屋不符合交付条件以及恒大兴业房地产公司构成违约,既是认定事实不清，也没有法律依据。2.一审判决解除合同没有事实及法律依据。双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定的行使合同解除权期限为三十日，而毕家铭系自2018年6月30日起取得合同解除权。毕家铭在行使解除权时，其解除权已经消灭。本案系因毕家铭对采暖方式有异议引起。涉案房屋为商铺，原系采用空调供暖。因东北地区普遍不认可空调供暖方式,恒大兴业房地产公司依据毕家铭等业主的申请，为其增设了地热采暖。无论此前涉案房屋是否符合供热标准,在增设地热后，供暖也已达标，房屋可以正常使用。因此，合同并未丧失继续履行的条件和基础，毕家铭要求解除合同的请求权基础亦不成立。从保护交易稳定的角度考虑，合同也不应解除。3.一审判决认定毕家铭系通过贷款支付的购房款,其存在贷款损失，且该损失高于违约金没有事实和法律依据。一审判决据以认定毕家铭支付的房款系贷款的证据未经法庭质证。在毕家铭提供的证据目录及案件庭审中,毕家铭并未提供证明其支付的房款系贷款的证据,该证据在庭审中也未曾质证，恒大兴业房地产公司亦未曾看到过该份证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百零三条规定，“支付的房款系贷款”的证据不能作为认定案件事实的依据。一审判决依据该证据认定毕家铭存在贷款损失，且该损失高于约定的违约金没有事实及法律依据。根据恒大兴业房地产公司与毕家铭签订之《商品房买卖合同》第六条约定,毕家铭支付购房款的方式为分期付款，而非贷款付款。毕家铭实际也系分三次向恒大兴业房地产公司付款，而非由贷款银行付款。因此，毕家铭支付的房款并非贷款,一审判决对该事实认定错误。毕家铭并无任何损失。假设存在损失，因是毕家铭无合理理由拒绝接收房屋，损失也是其自己造成的，应由其自行承担。毕家铭辩称：1.恒大兴业房地产公司与毕家铭于2015年3月10签订《商品房买卖合同》，第三条约定买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中二城区恒大剧场以及周边商业二层279号房，该商品房的用途为商业服务，属混合结构，层高五米，建筑层数地上六层，地下**。第十一条约定商品房达到交付条件之后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时双方签订附件合同，附件四合同补充协议第五条约定，双方同意本合同第八条补充如下：第一、该商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。2017年12月26日，恒大兴业房地产公司给毕家铭邮寄了恒大影城商业交楼通知单，但未按合同约定向毕家铭出示验收合格的证明文件，属于合同中约定的不符合交付条件，未能在2017年12月31日进行交付房屋，违反合同约定。《商品房买卖合同》中明确约定购买商铺，建筑层数为地上六层、地下**，现在该建筑为地上**，地下负**非商业。恒大兴业房地产公司与毕家铭签订的《商品房买卖合同》与实际情况差距巨大，因恒大兴业房地产公司的违约直接造成毕家铭购买的房屋商业价值严重减少，恒大兴业房地产公司已经构成根本违约。依据合同第十条经规划部门审批改变规划书，应书面通知买受人，出卖人未在规定时限通知买受人，买受人有权退房，恒大兴业房地产公司在改变主体结构之前，从未通知过毕家铭，更未得到毕家铭的认可，已构成根本违约。在一审庭审过程中，恒大兴业房地产公司并未提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》等，根据毕家铭举示的证据，足以证明恒大兴业房地产公司未按合同约定日期交付能够满足交付使用条件且竣工验收合格的房屋，逾期交房的事实成立，故而一审法院认定案涉房屋不符合交付条件、构成违约事实清楚，适用法律正确。2.恒大兴业房地产公司认为一审判决解除合同没有事实及法律依据。建设单位在办理建设工程规划许可证前，应当向供热主管部门提出申请，供热主管部门根据供热专项规划确定工作方案，建设单位应当按照供热方案进行建设。工程竣工后，应当组织供热单位参加专项验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。恒大兴业房地产公司与恒大影院商铺全体业主对温度不达标、施工遗漏未加装供热供暖设施进行整改达成约定，恒大兴业房地产公司同意整改加装地热在合理施工期限内完成完工，但是没有给完工时间，直到2018年7月24日地热未完工。地热管裸露，商铺棚顶大面积漏水，恒大兴业房地产公司理应在2018年10月20日至2019年4月20日冬季供暖期书面通知买受人接收，并出具专项验收合格证，但是恒大兴业房地产公司未通知买受人，买受人2019年7月26日收到了金碧物业公司邮寄的2019年7月25日验楼通知单，7月27日办理收楼，买受人去恒大兴业房地产公司办理商品房交接，但是恒大兴业地产公司拒绝出示合同第十一条、第十二条、第八条以及合同中第23页的第五项，双方同意本合同第八条补充约定的书面证明文件，且被金碧物业公司告知，需要补交物业费和取暖费，补缴物业费、取暖费的日期是从2017年12月31日为计算日，需补交35,894.7元热力费和物业费、空调费8万余元。依据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条“新建房屋未交付购房人使用前的热费，由建设单位缴纳”的规定，买受人不应当承担上述热力费用。因恒大兴业房地产公司不能交付符合交付条件的房屋，2019年9月15日毕家铭书面告知恒大兴业房地产公司售楼经理的李宇龙退房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款的，经过催告后三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。恒大兴业房地产公司与毕家铭达成了整改加装地热协议之后，合同的解除事由并未立即显现，在恒大兴业房地产公司未完成整改加装地热义务之后，解除合同才发生，恒大兴业房地产公司未在合理的约定期限内完成该约定，既约定日期截止之日，毕家铭要求解除合同的权利形成。因整改加装地热时间过长，影响买受人权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，毕家铭于2019年9月15日行使了解除权，书面通知恒大兴业房地产公司解除合同，符合法律规定，故而解除权没有消灭。3.一审判决已经明确毕家铭分两次缴纳全部购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况对对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则来予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然约定了违约金支付方式以及计算方法，但是以合同约定的计算方法进行赔偿，严重低于给买受人造成的损失，在出卖人具有严重违约事实的情况下，依据上述法律规定，一审法院按照人民银行同期贷款利率计算并无不当，符合法律规定。毕家铭向一审法院起诉请求：1.确认毕家铭、恒大兴业房地产公司于2015年5月25日签订的《商品房买卖合同》解除；2.判令恒大兴业房地产公司退还毕家铭购房款共计1,311,098元及违约金13,110元；3.判令恒大兴业房地产公司承担违约给毕家铭造成的实际损失约18万元。认定事实：2015年5月25日，毕家铭（买受人）与恒大兴业房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的阿城区恒大城剧场及周边商业2层279号房。该商品房的用途为商业服务属混合结构，层高为5米，建筑层数地上6层，地下**。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为4466.35元，总金额壹佰叁拾壹万壹仟零玖拾捌元。第八条交付期限。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。第九条第1款（2）项约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。…第十一条：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”同时双方签订附件四合同补充协议，其中第五条约定“双方同意本合同第八条补充如下：1.该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。”。合同签订后，毕家铭总计应支付房价款为1311098元。按照合同约定，毕家铭于2015年4月18日在享受恒大兴业房地产公司给予的优惠金额149055元的情况下履行了提前支付未到期款项786659元的付款义务。实际毕家铭支付房价款为1162043元。2017年12月26日，恒大兴业房地产公司给毕家铭邮寄了恒大影视城商业交楼通知书，但未按合同约定向毕家铭与恒大影视城商业楼其他业主提供该商品房经验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。2018年1月2日，毕家铭与恒大影视城商业楼其他业主向恒大兴业房地产公司提交情况说明一份，主要内容为：“1.物业服务费用收取标准较高，业主运营成本过高，感觉负担重压力大，业主表示要求重新核算物业费用，降低收费标准，或给予减免优惠政策。2.中央空调费收费不合理，要求重新核算，不收取或减免收取。同时要求加装地热，以地热方式取暖”。后又向恒大兴业房地产公司提交申请一份，内容为：本人为二层279号商铺业主。申请增设地热采暖措施。2018年7月29日，毕家铭找到恒大兴业房地产公司工作人员李宇龙通知解除合同。2018年8月-9月间才完成加装地热。2018年9月15日，毕家铭找到恒大兴业房地产公司工作人员李宇龙提交了书面解除合同通知书。一审法院认为，毕家一审法院认为，毕家铭与恒大兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照合同约定履行。恒大兴业房地产公司提供的系《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》，而非《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，不能证明房屋符合交付条件。故恒大兴业房地产公司存在违约行为，应当返还毕家铭实际支付的房款并承担自双方约定的交付房屋之日起至实际履行之日止的违约责任。因毕家铭提供证据证明其支付的房款系贷款，双方约定的违约金低于造成的损失，毕家铭请求按照人民银行同期贷款利率计算并按实际交款日起计息至实际给付之日止符合法律规定，予以支持。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。在毕家铭与恒大兴业房地产公司达成加装地热协议后，恒大兴业房地产公司亦未在协议时间内完成该约定，故依据双方合同约定，毕家铭于2018年9月15日书面通知恒大兴业房地产公司解除合同，符合法律规定，毕家铭关于解除合同的请求应予支持。判决：一、解除毕家铭与恒大兴业房地产公司2015年3月17日的《哈尔滨市商品房买卖合同》及合同补充协议。二、恒大兴业房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还毕家铭房款1,162,043元。三、恒大兴业房地产公司支付给毕家铭以524,439元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，自2015年3月17日起至实际给付之日止的利息。四、恒大兴业房地产公司支付给毕家铭以637,604元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，自2015年4月18日起至实际给付之日止的利息。五、驳回毕家铭其他诉讼请求。本院二审期间，恒大兴业房地产公司围绕上诉请求提交了下列证据：证据一、在阿城市建委建设工程档案室调取的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》《建设工程消防设计审核意见书》《建设工程竣工验收备案证书》《单位工程竣工验收报告》及特种设备使用标志。意在证明：案涉商铺已通过主体消防、电梯等验收，亦已取得竣工验收备案。证据二、设计剖面图。意在证明:1.涉案商铺在设计阶段楼层数即设计为地下一层及地上三层;2.房产局系统在识别时，未将地下一层做特殊区分，而直接作为一层楼层处理;三层因存在夹层，房产局系统在识别时将三层作为两层楼层处理:最上部分为普通商业建筑的机房层，按照行业要求，正常该层不作为一层楼层计算，但房产局系统也将该层识别为层。综合上述情况，才导致房产局系统自动录入为六层。证据三、微信朋友圈截图及其照片、沙盘模型照片。意在证明:1.微信朋友圈中的图片中显示毕家铭在签订《商品房买卖合同》时，恒大城剧场项目已经完成封顶，肉眼即可看到该项目整体楼层为三层，不会产生该项目为六层的误解。2.沙盘模型展示的恒大城剧场项目也未三层，且肉眼可见，不会产生该项目为六层的误解。以上两点足以证明，毕家铭对于恒大城剧场的总层数是明知的。证据四、《房屋调查情况说明》。意在证明:《商品房买卖合同》中记载的六层确实为系统错误录入。毕家铭质证意见：恒大兴业房地产公司举示的证据一并不是新证据，而且在一审中恒大兴业房地产公司也对于该项目工程是否竣工验收提出了这个问题。没有任何证据显示其已经完成了竣工备案相关手续。对证据二设计剖面图真实性、证明问题均有异议。设计图是恒大兴业房地产公司自己提供的，该图纸并没有向毕家铭出示确认，毕家铭与恒大兴业房地产公司签订的商品房买卖合同明确约定为六层；恒大兴业房地产公司主张系房产局系统错误与事实不符，首先房产局的系统是根据恒大兴业房地产公司提供的信息上传的，信息提供的是六层，其次如果房产局的登记错误，恒大兴业房地产公司应及时纠正，如果对业主造成误解，那么这种误解也应由恒大兴业房地产公司承担不利后果。对证据三微信朋友圈截图真实性、合法性、证明问题均有异议。不能因为有几张图片即认定房屋层数，且宣传图片的比例明显不是正常三层的房屋的高度及比例，一、二屋的高度居整体图片的三分之一处，毕家铭完全有理由相信该楼层的高度有六层，且《商品房买卖合同》签订时间是2015年3月17日，微信朋友圈发布时间是2015年5月26日，可以证明签订合同时，该建筑并未封顶。合同内容是约定买卖双方权利义务的最有效的证据内容，也是双方应严格履行的内容，任何房屋买卖均应以合同内容相符。对证据四《房屋调查情况说明》真实性、合法性、证明问题均有异议。2015年3月17日签订合同即表明是六层建筑，如果是系统录入错误，那么作为开发企业应及进纠正，并向业主释明，如果开发企业明知自己的楼层为三层，而与业主签订合同的时候却标注为六层，又不向业主释明，开发企业是故意为之，那么产生的不利后果，应由开发企业承担。二审中，毕家铭未向本院举示新证据。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：恒大兴业房地产公司举示的证据一可以证明包括案涉商铺在内整个工程取得竣工验收备案，但不能证明消防验收已经合格。证据二、三、四与本案待证事实无直接关联性，本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于案涉合同是否应予解除的问题。案涉合同第十一条约定案涉商品房达到交付使用条件后，恒大兴业房地产公司应当书面通知毕家铭办理交付手续。双方进行验收交接时，恒大兴业房地产公司应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。根据该合同及附件四补充协议约定，前述证明文件包括《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。二审中，恒大兴业房地产公司举示了《建设工程竣工验收备案证书》《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》以及特种设备使用标志等证据，可以证明案涉工程于2017年10月16日竣工验收，但恒大兴业房地产公司举示的《建设工程消防设计审核意见书》系其向消防部门报送设计变更及室内装修工程消防设计，消防部门经审核该工程消防设计合格所出具的审核意见书，恒大兴业房地产公司在该工程竣工后仍应当申请消防验收。《建设工程消防设计审核意见书》并非合同约定的《建筑工程消防验收意见书》，故案涉商铺仍不具备合同约定的交付条件。合同约定恒大兴业房地产公司2017年12月31日前交付案涉商铺，逾期交付超过180日后，毕家铭有权解除合同，可以认定毕家铭自2018年6月30日起取得合同解除权。按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在恒大兴业房地产公司仍未如期履行加装地热协议的情形下，毕家铭于2018年9月15日向恒大兴业房地产公司递交书面解除合同通知书，此时并未超出解除权发生之日起一年的除斥期间，故恒大兴业房地产公司主张毕家铭解除权已经消灭理由不能成立，本院不予采纳。恒大兴业房地产公司构成违约，案涉合同于2018年9月15日解除，本院予以确认。关于一审法院调整违约金标准是否得当的问题。《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中，双方合同约定恒大兴业房地产公司按毕家铭累计已付款的1%向毕家铭支付违约金。毕家铭分三次以现金方式交纳全部房价款共计1,162,043元，按照合同约定违约金为11,620.43元。毕家铭一审诉请恒大兴业房地产公司承担违约给其造成的实际损失约18万元，该诉请实质为请求法院增加违约金，虽然毕家铭并未举示证据证明其实际损失，但基于恒大兴业房地产公司占用资金期间导致其法定孳息损失，一审法院参照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息作为毕家铭的实际损失数额并无不当。综上所述，恒达兴业房地产公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8359元，由哈尔滨恒大兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年十一月二日法官助理孙志军书记员于文娟