陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1681号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马宝恒，男，汉族，1974年3月20日出生，公民身份号码XXXXXXXXXX********，住陕西省宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：赵萍，女，汉族，1976年11月8日出生，公民身份号码XXXXXXXXXX********，住陕西省宝鸡市渭滨区，系马宝恒之妻。 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐道本，男，汉族，1960年9月20日出生，公民身份号码XXXXXXXXXX********，住陕西省宝鸡市渭滨区。 马宝恒与徐道本房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2020年8月14日作出(2020)陕0302民初982号民事判决，马宝恒、徐道本均不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人马宝恒的委托诉讼代理人赵萍，上诉人徐道本到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马宝恒上诉请求：一、撤销原审判决,依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人在一审中请求被上诉人承担造成的取暖费损失，取暖费损失是因被上诉人原因造成，应由被上诉人承担;2、因被上诉人只交付了进户门锁的一把钥匙，原来的进户门锁是只把锁芯放在房屋内，导致上诉人无法使用，重新更换了门锁，所以换锁费用应由被上诉人承担；3、房屋清单中室内门12把钥匙都没有交还，所以配钥匙费用应由被上诉人承担或交还12把钥匙；4、被上诉人曾多次承诺搬离、交房时间，却没有一次按约定实施，系故意违约，所以应承担违约金；5、上诉人垫付的物业费均为被上诉人使用房屋时所产生，所以应全部由被上诉人承担。 徐道本辩称：马宝恒的上诉理由均不能成立，应依法驳回。 徐道本上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项，在查清事实的基础上，依法改判驳回被上诉人对上诉人的水费、电梯费、物业费、暖气费损失、房租损失、房屋附属设施损失的赔偿请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定上诉人交纳水费明显缺乏事实和法律依据；2、就暖气费而言，暖气供应属于先缴费，后享受服务的方式，同时上诉人在2019年10月13日已明确向被上诉人配偶表示放弃热力服务，且上诉人于2019年10月16日距离供暖季尚有一个月的时候，已经搬离租赁房屋，也不可能享受相应的服务，不存在交纳暖气费的义务，也不存在拖欠暖气费的可能；3、就电梯费、垃圾费、物业费而言，上诉人搬离之日起，上诉人即不再享受物业服务，不存在交费义务，也不存在拖欠物业费的事实；4、原审法院认定出租经济损失、房屋附属设施损失缺乏事实和法律依据。 马宝恒辩称：徐道本的上诉理由均不能成立，应依法驳回。 马宝恒向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告欠款4460元；二、诉讼费由被告承担。随后，又增加诉讼请求，请求判令被告支付房屋租赁期间所欠物业费360元、违约金1400元、房屋无法出租损失赔偿金5600元、房屋内损坏或缺失物品3000元，共计10360元。 徐道本向一审院提出反诉请求：一、依法判令反诉被告向反诉原告返还租赁费及保证金2800元；二、本案的诉讼费由反诉被告承担。 原审法院查明，2019年5月16日，马宝恒与徐道本签订《房屋租赁合同》，约定将其位于宝鸡市渭滨区XX路XX小区XX号楼XX号的房屋出租给徐道本，租赁期限为自2019年5月16日起共计48个月；租金为1400元/月，每6个月支付一次；保证金1400元，签订本合同时交付，交还房屋时室内设施家具无损坏无争议并已结清房屋租金、暖气费、水电费、燃气费、物业费等相关费用后返还，有拖欠应付款项时从保证金中先行偿付；合同载明附属设施有写字台、沙发、餐桌、衣柜（三组）、电视柜、茶几、鞋柜。窗帘（一组）、椅子2把、整体衣柜、冰箱、洗衣机、空调、灯具、热水器、油烟机及房屋钥匙、电卡燃气卡。合同签订后，徐道本向马宝恒支付了6个月房屋租金8400元及保证金1400元。2019年10月13日，徐道本向马宝恒提出不再承租涉案房屋，马宝恒亦同意解除租赁合同并督促被告尽快交房。被告于2019年10月16日搬走了涉案房屋内的物品，后于2019年12月13日让其儿子将涉案房屋的钥匙放在门口脚垫下，并告知了马宝恒。次日，马宝恒拿到钥匙后发现房屋内:橱柜灶台被烧裂;卧室房门及一把实木椅子损坏;丢失一组窗帘及一台燃气灶;1.8米的床架被徐道本扔掉;房屋内的12把钥匙没有交回。对于原告认定的损失，被告徐道本仅认可其父亲摔倒时碰坏了卧室房门及损坏一把实木椅子，认为窗帘没有丢失，灶台交房时就是坏的，床架和燃气灶在租房的时候就没有，其租房后将锁换了，原先的锁和钥匙都放在涉案房屋内。另查明，原告马宝恒缴纳了2019年11月15日—2020年3月15日的暖气费2375.6元；2019年12月水费101.2元；2019年10月—12月电梯费57元、垃圾费18元、物业服务费194.4元。 原审法院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，属合法有效，应恪守履行。合同履行期间，双方于2019年10月一致同意提前解除合同，亦系真实意思表示，应予支持。合同解除时间应为被告实际交还租赁房屋之日。原告于2019年12月14日拿到了被告交还的房屋钥匙。故，认定双方之间的合同于2019年12月14日解除。关于房租，被告已经实际交付至2019年11月15日，应再行向原告支付尚欠的2019年11月16日至合同解除之日即2019年12月14日一个月的房租1400元。关于违约金，涉案合同系双方协商解除，不存在合同约定的单方违约致合同无法履行的情形，故，被告不承担违约金。关于被告造成的损失，原告主张的一台燃气灶和1.8米的床架损失，经查，合同背面所附的房屋附属设施清单中，没有这两项物品，该两项不予支持；原告主张的进户门锁损失，由于被告更换了新门锁能继续使用且原门锁就放置在租赁房屋内，亦不予支持；原告主张的橱柜灶台被烧裂、卧室房门及一把实木椅子损坏、丢失一组窗帘的损失，予以支持。卧室房门损失200元、一把实木椅子损坏350元、窗帘损失300元，共计850元，在合理的价格区间，予以采信；原告主张的橱柜灶台损失1300元，酌定为1000元。原被告于2019年10月就协商一致解除合同，但由于被告原因迟迟于2019年12月14日才交付房屋，实际解除了合同。故对2019年12月产生的水费101.2元，2019年10月—12月电梯费57元、垃圾费18元、物业服务费194.4元，共计370.6元，应由被告承担；造成的取暖费损失双方均有责任，各自承担50%损失即1187.8元；双方同意解除租赁合同后，被告理应及时交还房屋，并给予原告一定的房屋维修和外租期间，故对原告主张的房租损失本院予以部分支持，酌定为一个半月，即由被告赔偿原告房租损失2100元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、一百一十四条、二百二十二条之规定，判决：一、马宝恒与徐道本之间签订房屋租赁合同于2019年12月14日解除，徐道本向马宝恒支付尚欠的租金1400元；二、徐道本向马宝恒支付水费、电梯费、垃圾费、物业服务费等损失370.6元；暖气费损失1187.8元；房租损失2100元；房屋附属设施损失1850元；以上共计5508.4元。扣除徐道本已交付的保证金1400元，徐道本实际应支付马宝恒各类损失计4108.4元。三、上述应支付的租金1400元、损失4108.4元，共计5508.4元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回马宝恒的其他诉讼请求；五、驳回徐道本的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费170元，减半收取85元，由本诉被告徐道本承担；反诉案件受理费30元，减半收取15元，由反诉原告徐道本承担。 二审期间，上诉XX房XX室XX组，拟证明屋内设施损失情况;徐道本质证称，对照片真实性认可，但对证明目的不认可；结合当事人的质证意见，合议庭经分析认为，上诉人马宝恒提交的上述证据，与一审期间其提交的证据相互印证，能够证明待证事实，本院予以采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 就本案而言，徐道本作为承租方，虽然于2019年10月13日向出租人马宝恒表达了不再承租涉案房屋的意思，马宝恒亦同意解除租赁合同，但由于徐道本单方原因，导致案涉房屋迟迟未能交付，经马宝恒多次督促后，徐道本于2019年12月13日将涉案房屋的钥匙放在门口脚垫下，马宝恒于2019年12月14日才拿到钥匙，双方合同即于2019年12月14日实际解除，故徐道本作为承租人应当承担2019年12月以前所拖欠的水费、电梯费、垃圾费、物业服务费及因其原因造成相应的取暖费损失、房租损失，原审法院对此认定并无不当，徐道本该上诉理由不能成立。 关于房屋附属设施损失赔偿的问题，案涉《房屋租赁合同》第六条第2项明确约定：“除不可抗力外，乙方（徐道本）因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复......”本案中，马宝恒一审主张由徐道本赔偿其承租期间所造成的房屋内卧室房门及一把实木椅子损坏、橱柜灶台被烧裂、丢失一组窗帘的损失，上诉人徐道本虽对橱柜灶台被烧裂、窗帘丢失持有异议，但其既未对案涉房屋进行现场交付，也未提供证据证明合同解除时，案涉房屋内橱柜灶台、窗帘状况与出租人交付房屋时一致的事实，至于上述设施的赔偿价格，双方均未提供相应证据，原审法院综合考虑物品的性质、使用年限等，对此认定系合理区间，徐道本应当依约承担相应的赔偿责任。 关于马宝恒上诉主张换锁费、配钥匙费、取暖费损失、违约金和物业费的问题，本院经审查认为，原审法院对此论述充分，认定符合案件事实，判决并无不当，故马宝恒的上诉理由缺乏依据，其上诉主张，本院均不予支持。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉理由均不能成立，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费170元，由马宝恒、徐道本各负担85元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 艳 审 判 员  李宝萍 审 判 员  邱有前 二〇二〇年十一月十八日 法官助理  谈佳华 书 记 员  刘宜卓 1