沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0102执异976号案外人沈阳嘉铭置业有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路**，统一社会信用代码912101005553393073。法定代表人符凯，系该公司董事长。委托代理人于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行，，住所地沈阳市和平区泰安路**统一社会信用代码912101003131322823。负责人赵曾政，系该行行长。委托代理人宋济廷，系辽宁开宇律师事务所律师。委托代理人谭琳，系辽宁开宇律师事务所实习律师。被执行人李铭，男，1993年6月15日出生，满族，住吉林省吉林市船营区。在本院执行申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行与被执行人李铭金融借款合同纠纷一案中，案外人沈阳嘉铭置业有限公司在执行过程中提出书面异议，请求法院撤销（2020）辽0102执3223号执行裁定，停止对于洪区青城山路203-9号1-2-1房屋（以下简称案涉房屋）的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人沈阳嘉铭置业有限公司称，案外人提出异议的理由如下：一、被执行人对案涉房屋不具有所有权，该房屋所有权人为案外人。2017年1月5日，案外人与被执行人李铭签订商品房买卖合同（以下简称买卖合同），约定案外人将案涉房屋建筑面积80.2平方米以562,500元价格以按揭贷款方式出售给被执行人，被执行人以向案外人借款103，756元，个人支付首付款8,744元合计支付首付款112,500元，剩余房款以购买的房屋做抵押贷款450，000元，嗣后案外人与被执行人双方协商将案涉房屋由豪华装修变更为普通装修，由案外人直接替被执行人抵销案外人借款103,756元，事实上被执行人购买案涉房屋实际仅支付购房首付款8，744元。案涉房屋于2017年办理了预告（备案）登记，该房屋于2018年7月27日取得初始登记，被执行人无故拒不办理房屋产权登记。预告登记也超过时效，已经失去法律效力。根据物权法的规定，案涉房屋的物权没有转移给被执行人李铭，案外人与李铭就案涉房屋存在的仅是债权法律关系，案涉房屋的所有权仍然归案外人所有。二、盛京银行股份有限公司沈阳于洪支行（以下简称盛京于洪支行）具有案涉房屋优先受偿的请求权，对案涉房屋具有优先受偿权。2017年1月7日，被执行人与盛京于洪支行、案外人三方共同签订《个人住房（商业住房）借款合同》（以下简称“借款合同”）约定，由盛京于洪支行向被执行人提供借款450,000元用于支付案涉房屋的剩余房款，借款期限自2017年1月7日至2047年1月7日，还款总期数360期，由案外人为被执行人提供阶段性贷款担保，和案涉房屋预告抵押登记。为此，盛京于洪支行和被执行人办理了预告抵押登记，抵押登记证号为：辽（2017）沈阳市不动产证明第0010924号，盛京于洪支行按约定于2017年1月12日支付了借款450,000元，被执行人只偿还了31期，共计本金18,576.17元，尚欠盛京于洪支行425989.53元借款本金，利息1565.51元未还（利息计算暂至2020年4月30日），同时案外人已为被执行人承担保证责任向盛京银行支行垫付还款18,054.99元。2017年被执行人和案外人办理了案涉房屋的预告登记，案外人于2018年7月27日取得案涉房屋的商品房初始登记，直至2019年8月21日被执行人未进行商品房转移登记，依据《物权法》第二十条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。依据《借款合同》第二十条约定，被执行人取得所购住房的房屋所有权证后，必须依照法律规定以办理抵押物的登记手续，被执行人依据借款合同和商品房买卖合同约定的办理案涉房屋转移登记和抵押登记的条件已经成就，被执行人恶意拒不办理登记，盛京于洪支行依据合同约定有权要求被执行人办理产权登记和抵押登记。依据《借款合同》第三十三条第十项，被执行人转让抵押物所得价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权，因此盛京于洪支行具有对案涉房屋经法院审理、判决后将取得优先受偿权。三、案外人将依法取得案涉房屋的优先受偿权。2020年4月30日，案外人与盛京于洪支行签订了《债权转让协议》约定，盛京于洪支行将其所有的对被执行人的购房按揭贷款剩余借款本金及利息，债权及债权项下的其他附属权利一并转让给案外人。案外人自债权转让协议成立之日起取得《借款合同》《担保合同》盛京于洪支行对被执行人享有的主债权和从债权，包含在执行标的案涉房屋设定的抵押（预告登记）权利。因借款和房屋买卖合同约定办理产权登记和抵押登记的条件已经成就，现案外人基于房屋买卖合同、借款合同和债权转让合同在案涉房屋所在地起诉被执行人李铭，请求法院判决被执行人李铭办理产权登记和抵押登记，对抵押房屋行使优先受偿权，实现抵押权。四、根据民事法律公平原则，执行申请人只能对案涉房屋被执行人支付的房款范围内行使权力。被执行人对案涉房屋仅仅支付了8,744元的首付款，偿还盛京于洪支行借款本金18576.17元，剩余的43万元余元没有偿还。盛京于洪支行的借款损失，和案外人的房屋损失不能因为被执行人支付一万元房款而遭受巨大经济损失，也不利于房地产开发企业和金融结构对于房地产事业的发展，严重危及金融安全，危及案外人的企业正常经营。综上所述，案外人在贵院执行的案涉房屋之前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同、借款合同及抵押担保合同，案外人通过起诉、法院判决将依法解除合同，案涉房屋的所有权进一步明确为案外人所有。特依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第五项，“认为其他合法权益收到人民法院违法执行行为侵害的，可以作为利害关系人提出执行行为异议的规定，特此提出异议，请求立即中止对案涉房屋的执行，维护案外人的合法权益。申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行称，我方于2019年10月28日申请查封被执行人李铭名下的房屋是依据物权的对外公示效力，在房产局的登记簿上显示该房屋所有权人为李铭，因此我方对该房屋的查封行为以及后续的执行、拍卖、变卖行为均合法有效，故请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，2019年11月25日，原告平安银行股份有限公司沈阳分行诉被告李铭金融借款合同纠纷一案，本院作出（2019）辽0102民初20755号民事判决书，判决如下：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告李铭签订的《个人信用贷款合同》；二、于本判决生效后十日内，被告李铭偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行贷款本金61573.22元，利息及罚息910.94元、复利11.24元，合计62495.4元（以上本金及利息计算截止日为2019年9月27日），并从2019年9月28日起，按贷款合同约定的计息标准，给付逾期利息、罚息、复息至实际支付之日止；三、于本判决生效十日内，被告李铭赔偿原告平安银行股份有限公司沈阳分行尉氏县债权支付的律师费2000元。”另查明，本院于案件审理过程中保全查封被执行人李铭名下位于于洪区××山路××号1-2-1，建筑面积80.2平方米。2020年5月29日，本院作出（2020）辽0102执3223号公告，拍卖、变卖李铭名下位于于洪区××山路××号1-2-1（建筑面积80.2平方米）的房产，并依法向李铭公告送达查封裁定书、拍卖变卖通知书、拍卖裁定书等法律文书，自公告之日起60日即视为送达。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有足以阻止执行的实体权利。本案中，案外人沈阳嘉铭置业有限公司请求法院停止位于于洪区××山路××号1-2-1（建筑面积80.2平方米）的房产的拍卖，并出具了商品房买卖合同、盛京银行于洪支行信贷档案卷宗、债权转让协议、盛京银行特种转账传票及准住通知单等证明材料。经审查，案涉房产预告登记在被执行人李铭名下，虽然案外人出具了商品房首次登记证明，但其中登记的不动产权利为坐落于于洪区××山路××号，房屋建筑面积3849.6平方米的不动产的国有建设用地使用权。因此，该证明无法证明案涉房产当前系案外人所有。关于案外人提出的盛京于洪支行享有优先受偿权及案外人即将享有优先受偿权的主张，本院对案涉房产采取的执行措施并不会对优先受偿权里产生影响，因此，对于案外人的主张，本院不予认可。综上所述，案外人并不享有足以阻却强制执行的实体权利，对于案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回案外人沈阳嘉铭置业有限公司的异议请求。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  祁美楠审判员  赵 博审判员  王 岩二〇二〇年十一月二十五日法官助理张文蕾书记员王施越