湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初4707号原告：武汉丽岛物业管理有限公司。住所地：武汉市洪山区野芷湖西路**武汉创意天地**高层办公楼******楼单元****。法定代表人：陈同举，该公司董事长。委托诉讼代理人：张剑，女，该公司员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：赵静薇，湖北德来颂律师事务所律师。特别授权代理。被告：洪珍，女，1973年7月14日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：宋佑长，男，武汉市，一般授权代理。委托诉讼代理人：曾凡琼，湖北聚力律师事务所律师，特别授权代理。原告武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称丽岛物业公司）与被告洪珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告丽岛物业公司的委托诉讼代理人张剑、赵静薇，被告洪珍及其委托诉讼代理人宋佑长、曾凡琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽岛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令洪珍向丽岛物业公司支付自2018年10月1日至2020年6月30日的物业费157,350元，以及自2018年10月1日起至实际支付日止每天按应交物业费的千分之五支付违约金；2、判令本案诉讼费由洪珍负担。诉讼过程中，丽岛物业公司向本院申请增加诉讼请求“判令洪珍向丽岛物业公司支付写字楼第五层自2018年10月1日至2019年5月31日的物业费59,943元，以及自2018年10月1日起至实际支付日止每天按应交物业费的千分之五的标准支付违约金。”，后又向本院申请撤回上述增加的诉讼请求。事实和理由：2015年9月1日，丽岛物业公司与武汉铁桥广场商业管理有限公司（以下简称铁桥广场管理公司）签订了《铁桥广场物业管理合同》，约定铁桥广场管理公司委托丽岛物业公司对铁桥广场实施全面的物业管理服务，丽岛物业公司有权自房屋交付之日起向承租户收取物业费用，其中写字楼物业费按建筑面积每月每平方米8元计算，并约定了物业服务费的缴费方式及逾期违约责任，并约定铁桥广场管理公司与物业承租户签订的房屋租赁合同，应当包含本合同约定的内容，物业承租户签订房屋租赁合同，即为对接受本合同内容的承诺。2018年2月，洪珍与铁桥广场商业公司签订了《铁桥广场写字楼商业管理服务合同》，约定洪珍承租铁桥广场商业公司管理的铁桥广场X座X层商铺作为经营场所，该商铺的建筑面积为936.61平方米。丽岛物业公司按约提供了物业服务，洪珍至今未交纳2018年10月1日至2020年6月30日的物业费157,350元。被告洪珍辩称，洪珍并非本案的适格主体，其未与丽岛物业公司就物业服务达成任何协议，丽岛物业公司与铁桥广场管理公司签订的《铁桥广场物业管理合同》对合同外的洪珍无约束力；丽岛物业公司未提供证据证明上述合同约定的物业费收费标准经物价局备案，且洪珍与铁桥广场管理公司签订的《铁桥广场写字楼商业管理服务合同》并未就物业费收取标准进行约定，洪珍并不知道该收费标准，洪珍一直与丽岛物业公司就物业费收费标准进行协商，双方并未签订物业服务合同，丽岛物业公司无权主张滞纳金；即使认定洪珍应交纳物业费，洪珍在装修案涉房屋过程中支付的水电押金13,000元、5,000元装修押金，以及装修完后支付的13,000元，应在物业费中予以抵扣；丽岛物业公司未履行装修协调、保洁等服务义务，导致洪珍经营受损；疫情期间写字楼封控，丽岛物业公司未提供物业服务；故请求驳回丽岛物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，铁桥广场管理公司（合同甲方）与丽岛物业公司（合同乙方）签订一份《铁桥广场物业管理合同》，约定甲方委托乙方对铁桥广场实施专业化、一体化的物业管理，乙方提供的物业服务包括综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务；物业服务费选择包干制方式，物业服务费用由甲方承租户按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为写字楼物业8元/月/平方米，商业物业12元/月/平方米，洗浴中心物业1元/月/平方米，酒店物业1元/月/平方米；房屋交付乙方之日起发生的物业服务费用由甲方承租户承担，纳入物业管理范围内的已竣工但尚未出租，或者因甲方原因未能按时交给甲方承租户的物业，视为空置房，甲方向乙方全额支付空置房物业服务费；甲方承租户物业管理费首次预交一年，以后每半年缴纳一次，承租户交纳物业管理费时间为每半年度第一个月的10日内；甲方承租户逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按未交数额的5‰向乙方支付违约金；甲方与物业承租户签订的房屋租赁合同，应当包含本合同约定的内容，物业承租户签订房屋租赁合同，即为对接受本合同内容的承诺；该合同还对物业的经营与管理、承接查验、使用和维护及违约责任等进行了约定。丽岛物业公司按照上述约定对铁桥广场提供物业服务。2018年2月6日，铁桥广场管理公司（合同甲方）与洪珍（合同乙方）签订《铁桥广场写字楼商业管理服务合同》，合同约定乙方承租甲方负责管理的位于武汉市汉阳区百灵路铁桥广场项目的X座X、X层作为经营场所，该房屋建筑面积共计1956.26平方米（最终建筑面积以房管局测量为准，误差比在±5%以内，双方不持异议）；该房屋服务期共12年，自塔楼消防验收合格之日起算；乙方负责向物业管理公司按时支付租赁房屋的物业管理费，乙方房屋内发生的水、电、天然气、通讯费及其他一切费用由乙方自行负担，水、电、天然气等费用由“铁桥广场”项目物业按月收取；合同还约定了管理服务费的缴费金额及时间，以及商铺的装修、使用、争议解决等内容。2018年8月14日，武汉市公安局汉阳区分局消防大队作出阳公消抽告[2018]第S072号建设工程消防设计备案结果告知书，告知武汉市汉阳区易点通文通培训学校有限公司装饰工程（该工程位于武汉市汉阳区铁桥村铁桥广场。此次申报范围为写字楼第四、五层局部，申报装修建筑面积为1956.26平方米）消防设计备案资料评定为合格。2019年4月18日，铁桥广场管理公司（协议甲方）与洪珍（协议乙方）签订一份《补充协议》，约定依据实际情况，同意在甲乙双方于2018年2月6日签署的《铁桥广场写字楼商业管理服务合同》基础上变更合同条款部分内容；原合同第一条变更为乙方承租甲方负责管理的坐落于武汉市汉阳区百灵路“铁桥广场”项目的X座X层作为经营场所，该房屋建筑面积共计940平方米【最终建筑面积以房管局测量为准，误差比在±5%以内，双方不持异议】；原合同第2.1条变更为乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方的教学办公场所使用；原合同第3.1条变更为该房屋服务期共12年，自塔楼消防验收合格之日起算（2018年7月1日）至2030年6月30日止，其中2018年7月1日至2019年5月31日为办理相关手续时间，计费日自2019年6月1日起至2030年6月30日止；协议还对租赁期间管理服务费的金额及缴费方式进行了约定。另查明，洪珍与湖北铁桥经贸股份有限公司签订《铁桥广场写字楼租赁合同》，约定洪珍租赁铁桥广场项目的X座X、X层，该合同中约定洪珍向物业管理公司按时支付租赁房屋的物业管理费。本院认为，本案的争议焦点之一为洪珍是否应向丽岛物业公司支付物业费。洪珍辩称丽岛物业公司与铁桥广场管理公司签订了物业管理服务合同，但洪珍并非该合同的当事人，该物业服务合同对合同之外的洪珍并不产生法律约束力。虽铁桥广场管理公司并非铁桥广场的建设方或业主，但其系受铁桥广场业主湖北铁桥经贸股份有限公司委托对铁桥广场进行管理，铁桥广场管理公司签订物业服务合同亦是代为行使业主权利。对于铁桥广场管理公司签订的物业服务合同，洪珍作为承租人，应当根据其与湖北铁桥经贸股份有限公司签订的租赁合同以及其与铁桥广场管理公司签订的管理服务合同来确定洪珍是否应当支付物业费。根据案涉《铁桥广场写字楼租赁合同》第七条及《铁桥广场写字楼商业管理服务合同》第七条之约定，均明确约定由洪珍向“铁桥广场”项目物业公司支付物业费。而丽岛物业公司根据其与铁桥广场管理公司签订的物业服务合同为铁桥广场提供了物业服务，洪珍承租铁桥广场写字楼并实际使用，洪珍应当向丽岛物业公司支付物业费。故洪珍辩称其并非物业合同的当事人，并非本案适格主体的意见，本院不予采纳。本案的争议焦点之二为洪珍应向丽岛物业公司支付物业费的金额。丽岛物业公司与铁桥广场管理公司签订的物业服务合同明确约定铁桥广场写字楼的物业费标准为每月8元/平方米，洪珍应当按照该标准支付物业费。洪珍辩称其不知晓该物业费标准，根据其答辩状中自认与丽岛物业公司对物业费标准进行协商，以及其与铁桥广场管理公司签订的写字楼商业管理服务合同约定其向物业公司支付物业费，并且丽岛物业公司向其催收物业费，结合房屋租赁的常理，其应当知晓物业费标准。故本院对洪珍的该辩称意见不予采纳。洪珍与湖北铁桥经贸股份有限公司签订的租赁合同以及其与铁桥广场管理公司签订的商业管理服务合同约定的承租房屋为铁桥广场X座X、X层，后铁桥广场管理公司与洪珍签订补充协议对承租房屋进行了变更，洪珍仅承租铁桥广场X座X层房屋。根据本院实地调查情况，X层确实尚未装修使用。丽岛物业公司在诉讼过程中增加诉讼请求要求洪珍支付写字楼5层的物业费，后向本院申请撤回该增加的诉讼请求，故洪珍应向丽岛物业公司支付铁桥广场写字楼X层的物业费。洪珍在庭审中自认案涉房屋于2018年9月办理房屋交接，10月3日通知物业公司进场装修。根据案涉物业管理合同及商业管理服务合同约定，洪珍自房屋交付之日起向丽岛物业公司支付物业费，现丽岛物业公司主张自2018年10月1日起计收物业费，本院予以支持。根据洪珍承租写字楼X层的实际建筑面积，自2018年10月1日至2020年6月30日，洪珍应向丽岛物业公司支付物业费157,350.48元。洪珍辩称其分次向丽岛物业公司共计支付31,000元，应从物业费中予以扣减。但根据洪珍提交的相应证据，其中2018年10月2日的13,000元仅提供案外人的一份说明，并无支付凭证等证据，且表示该13,000元为装修的水电押金，当日的5,000元注明为装修垃圾保证金。2019年7月16日的5,000元注明为电费，7月20日的3,000元无支付凭证，8月9日转账支付的5,000元无法核实收款人身份。以上支付款项中除2018年10月2日的5,000元装修垃圾保证金外，其余均系洪珍单方制作的收支记录，均无丽岛物业公司出具的收据或发票，在洪珍未提供其他证据予以佐证的情形下，无法证实其支付的上述款项为物业费。故洪珍要求将上述款项从应交物业费中予以扣减的辩称意见，本院不予采纳。洪珍还辩称因××原因写字楼封控，丽岛物业公司未提供物业服务。综合考虑洪珍承租写字楼用于教育培训受××××××影响无法营业的事实，以及疫情对丽岛物业公司提供全面物业服务的影响，根据公平原则，本院酌定免除洪珍2个月物业费，洪珍应向丽岛物业公司支付物业费142,364.72元。针对丽岛物业公司要求洪珍支付违约金的诉讼请求，洪珍提供了丽岛物业公司在卫生保洁等方面存在瑕疵的照片，以及陈述其在装修过程中丽岛物业公司管理不当等。鉴于丽岛物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定免除洪珍支付违约金的违约责任。综上所述，丽岛物业公司要求洪珍支付物业费157,350元的诉讼请求，本院予以部分支持；丽岛物业公司要求洪珍支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、洪珍向武汉丽岛物业管理有限公司支付2018年10月1日至2020年6月30日的物业费142,364.72元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回武汉丽岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,724元，由武汉丽岛物业管理有限公司负担150元，洪珍负担1,574元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张大国二〇二〇年十一月二十六日法官助理伊雅茜书记员李杰