辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13173号上诉人：沈阳市宇豪物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁**飞翔路**。法定代表人：张军，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓娇，辽宁腾达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静，辽宁腾达律师事务所律师。被上诉人：沈阳市铁西区翟家社区卫生服务中心，，住所地：沈阳市铁**沈辽西路**法定代表人：王爽，该服务中心院长。委托诉讼代理人：邹田，辽宁坤略律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪楠，辽宁坤略律师事务所律师。上诉人沈阳市宇豪物业管理有限公司因与沈阳市铁西区翟家社区卫生服务中心物业服务合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案已审理终结。沈阳市宇豪物业管理有限公司上诉请求：1、撤销沈阳经济技术开发区人民法院作出的（2019）辽0191民初2277号民事判决书或依法改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2008年9月开始进驻和谐红都小区开始为园区提供物业服务。被上诉人从2009年至2016年期间一直没有支付物业费，只缴纳了2016年、2017年、2018年交三年的物业费。上诉人为被上诉人提供了物业服务，被上诉人才向上诉人交付了物业费。被上诉人所有的设施都在上诉人管理的园区内，如：排水井、热网检查井都在上诉人的服务范围中，上诉人为了及时解决排污问题，每年都要向排水工程部门支付清掏化粪池人工费用，体现上诉人履行物业服务的义务，提供了服务项目。沈阳市铁西区翟家社区卫生服务中心辩称，1.案涉《前期物业服务合同》签订一方主体不具备签订资格，应认定合同无效。根据《物业管理条例》规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即，签署前期物业服务合同的主体应为建设单位与物业服务企业。而案涉《前期物业服务合同》，甲方签订主体为铁西区翟家街道办事处小于村村委会，该村委会并非被上诉人所在房产的建设单位。2.案涉《前期物业服务合同》不适用被上诉人，上诉人无权依该合同向被上诉人索要物业费。首先，案涉《前期物业服务合同》第一章载明上诉人服务物业类型为住宅，而被上诉人所在房产为医疗用房，并且从事医疗活动，物业类型应归为其他用途，因此被上诉人所在房产不在该合同约定范围；其次，根据中国物业管理协会发布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，物业服务企业须定时定期处理业主产生垃圾废物。即，如果认定被上诉人是上诉人提供服务的业主，则被上诉人产生的垃圾须由上诉人负责清运及处理。然而，根据国务院《医疗废物管理条例》规定，从事医疗废物集中处置活动的单位，应当向县级以上人民政府环境保护行政主管部门申请领取经营许可证；未取得经营许可证的单位，不得从事有关医疗废物集中处置的活动。本案中，上诉人并未取得医疗垃圾处置经营许可，故不得从事医疗废物处理经营活动。因此，上诉人客观上无法为被上诉人提供物业服务。3.上诉人所依据的转让协议无效。案涉《前期物业服务合同》系沈阳兴戈物业管理有限公司与小于村村委会签订。本案上诉人以其与兴戈物业公司管理权转让协议，而向被上诉人主张物业费。然，《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。那么，既然委托已属法律明确禁止，则更为严重的整体转让更应为禁止。并且《物业管理条例》第十一条明确规定，选聘和解聘物业服务企业的权利为全体业主，兴戈物业不能也无权代表全体业主更改物业服务企业。因此，该转让协议应认定为无效。4.被上诉人从未接受过上诉人物业服务，且上诉人主张的债权已超过法定诉讼时效。被上诉人为政府医疗机构，有专职人员负责医院管理、服务，且有专业机构处理被告医疗垃圾、废物。上诉人主张的服务期间从未向被上诉人提供过任何物业服务。另一方面，根据《民法总则》规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，上诉人诉请索要物业费的年份为2008年至2016年。该期间物业费，上诉人从未向被告主张过。因此，人民法院应不予保护该债权。沈阳市宇豪物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2008年9月27日至2016年9月27日的物业管理费共计76800元；2.判令被告按照同期银行利率支付利息1000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年9月9日，沈阳兴戈物业管理有限公司与翟家镇小于村村委会签订《沈阳“和谐红都”住宅小区前期物业服务合同》，合同约定：沈阳兴戈物业管理有限公司为和谐红都小区提供物业服务，服务面积为143000平方米，东至开发区六号街，南至沈辽中路，西至青城住宅，北至开发区十四号街。该合同第三章第六条关于物业服务费的交付范围及标准约定：“住宅：其中小于村回迁户共约980户，物业费0.5元/月/平2方米。电梯使用费：按物价局规定。”2014年，沈阳兴戈物业管理有限公司与原告沈阳宇豪物业管理有限公司签订协议，约定从2014年1月1日起沈阳兴戈物业管理有限公司将和谐红都的物业管理权永久性转让给宇豪物业公司，园区的一切债权债务关系等一切事宜全权由乙方（原告）负责。经查，原告是对和谐红都小区内的住宅部分进行物业服务，该小区的住宅系小于村村民的回迁房，物业公司的服务对象为约980户回迁业主。被告单位有独立进出的门，被告房屋的建设单位为铁西区卫生局，卫生中心的保洁由被告内部聘用人员实施，垃圾由专门的公司清理，房屋维修由被告向卫生局报批，由卫生局派专人进行维修。原告承认未对被告内部进行过物业服务。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告要求被告支付物业费，但并未提供证据证明其为被告提供了哪些具体的服务，且原告主张被告是《前期物业服务合同》中980户回迁户之一，亦未提供证据予以证明。故，本院对于原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告沈阳宇豪物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1745元，由原告沈阳宇豪物业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.照片十张，证明被上诉人在我方园区内是有通行门的、被上诉人供暖水电煤气等管线都在我方园区内，属于物业服务范围；2.清理化粪池发票，证明我方实际提供了物业服务；3.被上诉人缴纳物业费发票两张，2016-2019年的。我方起诉的是要2008年9月-2016年9月的物业费。被上诉人质证意见为;对证据1门的设立系我方依据消防要求设立的消防通道，任何房屋都会有这样的房门，但不能据此认定提供了物业服务。关于管线问题，系被上诉人所享有的相邻权，且上诉人未对此进行过维修看护，如果产生相关问题也是我方报卫生局进行维修；证据2仅能表明上诉人支付了费用，不能证明我方使用了相关设施，且我方系医疗机构，对于污水有明确的处理程序，与该化粪池无关；证据3我方确实支付了相关费用，但不代表错误的支付等于认同。上诉人在原审中也明确认可了未提供物业服务。被上诉人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人诉讼主张其与被上诉人之间存在物业服务关系而请求给付2008年至2016年期间的物业服务费。本案焦点问题为：上诉人与被上诉人之间在2008年至2016年期间是否存在物业服务合同关系。上诉人主张其与被上诉人之间存在物业服务员合同关系的证据为2008年9月9日，沈阳兴戈物业管理有限公司与翟家镇小于村村委会签订《沈阳“和谐红都”住宅小区前期物业服务合同》。被上诉人为事业法人单位，上诉人未能提供证据证明被上诉人归属于翟家镇小于村村委会或归属于翟家镇小于村村委会管辖，上诉人与翟家镇小于村村委会之间签订的物业服务合同不能等同于其与被上诉人之间建立了合同关系。上诉人以被上诉人下水管线等在园区内来主张期间存在合同关系并进行了物业服务，依据不足。综上所述，沈阳宇豪物业管理有限公司的上诉请求，证据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1745元，由沈阳宇豪物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 赵 智审判员 姜会军二〇二〇年十一月二十二日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。