北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7408号上诉人（原审原告）：闻芳，女，1980年8月12日出生，满族，住北京市西城区。上诉人（原审原告）：邵长胜（系闻芳之夫，兼闻芳的委托诉讼代理人），男，1981年4月20日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：杨希勇，男，1970年9月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人闻芳、邵长胜因与被上诉人杨希勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。闻芳、邵长胜上诉请求：撤销一审判决，并依法改判被上诉人赔偿上诉人2个月租金作为违约金，合计人民币：11600元，并于2020年6月17日前将租住上诉人的房屋腾退，并保持屋内设备设施完好。事实和理由：1．被上诉人转租038号车位的事实依据充分，根据合同法第二百二十四条之规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2．被上诉人认可203号房屋和38号车位同时租给了被上诉人使用，即便被上诉人隐瞒了另有车位约定的事实，但既然被上诉人认可38号车位和203号房屋同时租给了被上诉人，合同事实即成立。虽然203号房屋和038号车位单独进行了产权登记，但我方认为038号车位仍然属于房屋的部分，因为此时的房屋代指了双方约定的全部合同标的物，车位是本合同中不可分割的一部分。被上诉人转租了038号车位，违约事实成立。3．被上诉人毫无诚信可言，转租车位时，隐瞒了相关事实，把038号车位说成是其自有车位，且在上诉人发现了其转租的事实后，仍然矢口否认，被上诉人既违反了法律，又违反了约定，且毫无诚信可言，让我们对203号房屋的安全性感到十分不安。4．在房屋的租赁过程中，最重要的就是诚信，对于被上诉人将车位转租的过程中，我想我们每一个人都应该很清楚，租住方转租后的取证非常困难，我们不可能每天去看看他是否将房屋或车位转租了，我们只能在善意的心态下相信被上诉人具有基本的诚信，但一个偶然的机会，我们发现了被上诉人转租车位的事实，在几次和其沟通过程中，被上诉人均矢口否认，每一个有基本社会阅历和常识的人都应该明白，租客将房屋或者车位转租后的取证是非常困难的，双方只能通过基本的社会诚信来进行约束。被上诉人不诚信严重影响了双方信任的基础，房屋的安全性直接受到威胁，所以我方认为，被上诉人用既违法又违约的行为打破了双方相互信任的基础，直接威胁到203号房屋的安全，所以我方坚决要求其履行相关违约责任。被上诉人辩称，同意一审判决。闻芳、邵长胜向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除闻芳、邵长胜与杨希勇签订的《房屋租赁合同》；2．判令杨希勇向闻芳、邵长胜按照两个月租金标准支付违约金11600元；3．判令杨希勇于2020年6月17日前腾退房屋并保持屋内设备设施完好。事实与理由：闻芳、邵长胜与杨希勇双方于2019年6月15日签订《房屋租赁合同》，约定闻芳、邵长胜将位于北京市门头沟区黑山西街某号院某号楼某单元203号房屋（以下简称203号房屋）及北京市门头沟区黑山西街某号院某幢负1层038号车位（以下简称038号车位）出租给杨希勇，租期五年，每月租金5800元。合同履行过程中，我方于2020年初得知杨希勇将车位转租给他人，我方就此事与杨希勇交涉，后我方于2020年5月17日正式发出解约通知，要求解除房屋租赁合同。我方认为合同中约定杨希勇方未经我方同意不得将房屋全部或者部分转租他人，涉案停车位也应当适用该条款。现在杨希勇方对我方发出的解约通知置若罔闻，为维护我方合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。杨希勇辩称，闻芳、邵长胜方所述违约事实不存在，闻芳、邵长胜方诉讼请求没有事实和合同依据，我方不同意闻芳、邵长胜方诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：闻芳与邵长胜系夫妻，闻芳系203号房屋和038号车位登记所有权人。2019年5月25日，闻芳、邵长胜（甲方、出租人）与杨希勇（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定杨希勇承租203号房屋，租赁期限从2019年6月16日至2024年6月15日，房屋租金为每月5800元，租金支付方式为按年支付房租，房屋押金为1个月房租。该合同第七条“转租”约定：“除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。”第八条“合同解除”第（四）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的。2．欠缴各项费用达69600元的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7．擅自将房屋转租给第三人的。”合同签订后，闻芳、邵长胜于2019年6月15日向杨希勇交付203号房屋，杨希勇按照合同约定支付了2019年6月16日至2020年6月15日、2020年6月16日至2021年6月15日两年的租金。本案中，双方就杨希勇是否存在转租038号车位的行为存在争议。房屋租赁合同中未约定038号车位租赁事宜，闻芳、邵长胜主张曾与杨希勇专门签订一份补充协议约定车位使用事宜，但未能提交相关证据。杨希勇表示没有签订相关补充协议，车位系为方便使用203号房屋而经闻芳、邵长胜允许由杨希勇方使用。闻芳、邵长胜主张杨希勇将038号车位租给他人使用，并提交微信聊天记录等证据，杨希勇对上述证据不予认可并否认将车位租给他人使用。双方自2020年初就车位问题产生争议后就合同解除问题进行多次协商，后邵长胜于2020年5月15日表示同意继续履行合同。2020年5月17日，邵长胜通过微信向杨希勇发送《告知书》图片一份，主要内容系主张杨希勇未经同意，将停车位转租，违反合同第七条约定，决定解除合同，要求对方支付违约金并限期腾房。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点为闻芳、邵长胜能否依据租赁合同第七条约定行使合同解除权，核心问题是038号车位是否系203号房屋组成部分。首先，038号车位与203号房屋分别进行了不动产权登记，车位和房屋在物权上相互独立。其次，038号车位与203号房屋在物理空间上相互隔绝，从字面意思和生活常识角度都难以将车位理解为房屋的组成部分。再次，闻芳、邵长胜主张就车位使用问题与杨希勇签订有专门的补充协议，但未能提供证据予以证实，双方关于车位使用问题约定不明。综合上述分析并结合邵长胜2020年5月15日表示继续履行合同的行为，闻芳、邵长胜主张杨希勇违约，要求解除房屋租赁合同并支付违约金、腾退房屋的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审判决：驳回闻芳、邵长胜的全部诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院经审查认为，闻芳、邵长胜以038号车位被杨希勇擅自转租为由解除合同不成立，理由在于：第一，双方于2019年5月25日签订的《房屋租赁合同》第五条明确约定，租赁期内的车位费由甲方即闻芳、邵长胜承担，据此可以确定房屋与车位是作为一个整体出租的，房屋与车位构成了案涉租赁合同关系中的统一标的物，合同租金中亦包括了杨希勇租赁及使用车位的费用；第二，根据通常意义下的理解，房屋租赁合同关系中，房屋在租金中所占的比重远远大于车位所占的比重，车位并非房屋租赁合同中的核心标的物；第三，在房屋和车位作为统一标的物作整体出租的情况下，双方未对车位使用及转租做具体约定，那么车位由谁使用不会对闻芳、邵长胜的利益造成实质性损害。故闻芳、邵长胜以038号车位存在转租情形而要求解除合同，依据不足，一审法院判决驳回闻芳、邵长胜的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。对闻芳、邵长胜所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，闻芳、邵长胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，本院予以维持；惟裁判理由有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由闻芳、邵长胜负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二〇年十一月十七日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩