文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2877号上诉人（一审原告、案外人）：润州区明强不锈钢厨具经营部，住所地镇江市润州区。经营者：刘明强，男，汉族，1970年10月23日生，住镇江市。委托诉讼代理人：顾健，上海山田（镇江）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：江苏恒顺融资担保股份有限公司，住所地镇江市解放路**。法定代表人：任敖林，该公司董事长。一审第三人：镇江市润州医用高分子制品厂，，住所地镇江市润州民营开发区法定代表人：刘明航，该公司董事长。一审第三人：刘明航，男，汉族，1966年12月7日出生，住本市京口区。一审第三人：何永青，女，汉族，1969年12月7日出生，住本市京口区。上诉人润州区明强不锈钢厨具经营部（以下简称明强经营部）因与被上诉人江苏恒顺融资担保股份有限公司（以下简称恒顺担保公司）、一审第三人镇江市润州区医用高分子制品厂（以下简称医用高分子厂）、刘明航、何永青执行异议之诉一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行审理。现已审理终结。上诉人明强经营部上诉请求：请求二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人对案涉的无产权证房享有合法占有的权利，对标的物享有的合法权益应予以保护。一审判决否定此项确权请求，违反法律规定。上诉人与医用高分子厂于2011年9月15日签订厂房出让协议约定，医用高分子厂将位于镇江市镇国用（2012）第7577号土地南侧1、2号厂房（含土地）以80万元价格转让给上诉人。上诉人随即支付80万元给医用高分子厂，后上诉人占有、使用上述厂房并经营至今；2、上诉人占有的部分房屋为其自行建造，享有合法占有权利，足已排除法院对该房屋的执行；3、案涉房屋虽属无证建筑，没有法律意义上所有权，但对于所有权之外的利益，也应当适用占有保护制度，应以无证建筑为动产与劳务结合的角度保护上诉人的权益。二、法院拍卖程序严重违法，侵害了上诉人对标的物享有的物权法上的占有权益。在没有妥善保护上诉人占有权利的基础上，搁置上诉人反复要求的占有房屋的诉请。现状拍卖、强行启动拍卖程序严重违法，应予停止该拍卖。本案中，法院在拍卖公告中第二条明确“按现状拍卖、不负责交接清空”违反省高院《关于正确适用若干问题的通知》（苏高法电[2017]217号）第三条有关严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”规定。因上诉人对标的物享有物权法上的占有，该占有作为法定对应权利，应可排除任何非自己自愿的强制清场行为，上述行为已严重侵害了上诉人物权法上的占有权利，侵害了上诉人对标的物的实体权益。三、第三人医用高分子厂、刘明航、何永青就（2014）润金商初字第177号民事调解书确定的债务已履行完毕，该调解书生效后，医用高分子厂、刘明航就向法院缴纳200万元。2016年2月医用高分子厂向中信银行贷款500万元，由恒顺担保公司为该笔贷款提供担保，医用高分子厂所贷的500万元用于偿还（2014）润金商初字第177号民事调解书和（2015）润民初字第00154号民事调解书确定的债务，恒顺担保公司享有抵押权也归于消灭，后医用高分子厂未能偿还上述500万元贷款，由恒顺担保公司代为偿还，但恒顺担保公司仅取得向医用高分子厂及刘明航的追偿权，且未经法院审理确认，不能作为执行案件的执行依据；四、因无证房形成于该房项下土地使用权抵押之前，根据“房随地走”原则，因无证房形成在先而使抵押土地升值部分，上诉人有权向恒顺担保公司请求补偿。被上诉人恒顺担保公司未提交书面答辩意见。第三人医用高分子厂答辩意见：其同意上诉人的意见。第三人刘明航的答辩意见：同上。经审理查明：原告恒顺担保公司与被告医用高分子厂、刘明航、何永青追偿权纠纷一案，镇江市润州区人民法院（以下简称润州法院）于2015年3月12日作出（2015）润民初字第00154号民事判决书：一、被告医用高分子厂欠原告代偿款本金250万元，并承担利息（以250万元本金为基数按照人民银行同期贷款利率四倍自2014年10月11日起至本判决确定的给付之日止计算并在此基础上扣减62500元），一并由被告医用高分子厂于本判决生效之日起十日内返还原告；二、被告刘明航、何永青对于上述债务承担连带还款责任；三、如果三被告不能偿还上述代偿款本息，则原告有权对于登记在医用高分子厂名下的坐落在镇江市民营开发区土地（镇国用（2012）第7577号）、位于民营开发区润兴路****（房号1、3、4、5、6）（镇房权证润字第**）和位于民营开发区润兴路28号28幢（房号2、7）（镇房房权证润字第**）屋折价或者拍卖、变卖的价款在抵押物的价值范围内优先受偿。2014年12月22日，恒顺担保公司依据（2014）润金商初字第177号民事调解书向润州法院申请执行，执行案号为（2015）润执字第00011号。因被执行人医用高分子厂、刘明航、何永慧无财产执行，2015年7月16日，该院裁定终结本次执行。2018年3月21日，恒顺担保公司依据（2015）润民初字第00154号民事判决书向润州法院申请执行，执行案号为（2018）苏1111执661号。因申请执行人恒顺担保公司撤回执行申请，2018年8月30日，该院裁定终结本次执行。2018年3月21日，润州法院恢复对（2014）润金商初字第177号民事调解书的执行，执行案号为（2018）苏1111执恢205号。（2018）苏1111执恢205号案件执行过程中，该院作出（2018）苏1111执恢205号之一执行裁定：拍卖位于镇江市（镇房权房权证润字第**、房权证房权证润字第**）和位于镇江市民营开发区[镇国用（2012）第7577号，面积7862.4平方米的土地及其占有范围内的无证建筑。案外人明强经营部提出异议后，该院于2019年3月11日作出（2019）苏1111执异13号执行裁定：驳回明强经营部的异议请求。案外人明强经营部不服该裁定，向润州法院提出执行异议之诉称：1、停止对执行标的物镇国用（2012）第7577号土地南侧1、2号厂房车间（含土地）的执行；2、撤销润州法院（2018）苏1111执恢205号之一执行裁定及（2019）苏1111执异13号执行裁定；3、本案诉讼费由恒顺担保公司承担。事实和理由：2011年9月15日，其经营部与第三人医用高分子厂签订厂房出让协议书，协议约定医用高分子厂将位于镇江市镇国用（2012）第7577号土地上南侧1、2号厂房车间（含土地）出让给其经营部，出让费80万元。其经营部随即将80万元支付给了医用高分子厂，医用高分子厂出具收款凭证。其经营部占有、使用上述厂房并生产经营至今。一、其经营部占有的部分厂房车间属自行建造，对上述房屋享有合法占有的权利，足以排除法院对标的物的执行。二、案涉厂房车间虽属无证建筑，无所有权，但适用占有保护制度，应从无证建筑为动产与劳务结合的角度保护其权益；三、案涉厂房车间成为土地不可分割部分，增益土地价值，评估报告所载无证建筑价值即为例证，其经营部依据物权法理论及公平原则向获得无证建筑价值的恒顺担保公司请求补偿；四、法院拍卖程序违法，在未能腾空不动产情况下径行拍卖与法律规定不符。五、医用高分子、刘明航、何永青已经履行完毕（2018）苏1111执恢205号执行案件据以执行的生效法律文书（2014）润金商初字第177号民事调解书。该调解书作出之后，医用高分子厂、刘明航向润州法院缴纳200余万元；2016年2月，医用高分子厂向中信银行贷款500万元，恒顺担保公司依然为医用高分子厂提供担保，医用高分子厂未向恒顺担保公司提供反担保。该款贷出后即用于履行（2014）润金商初字第177号民事调解书及医用高分子厂与恒顺担保公司（2015）润民初字第00154号民事判决书所设义务，恒顺担保公司所享有的抵押权亦归于消灭。之后，医用高分子厂未能偿还中信银行500万元贷款，由恒顺担保公司代为偿还，但恒顺担保公司仅取得向医用高分子厂及刘明航的追偿权，该追偿权未经过法院审理，不能作为执行案件的执行依据。恒顺担保公司辩称，明强经营部主张的案涉房屋为无证房屋为第三人医用高分子厂建设。明强经营部与第三人医用高分子厂之间为租赁关系。因案涉房屋为无证房屋，明强经营部与第三人之间的买卖协议为无效合同，不能产生物权变动效力。其公司已经办理抵押登记，抵押土地上的房屋转让协议为无效协议。一审法院经审理查明：2011年5月26日，医用高分子厂与镇江市润州区建筑装璜配套工程公司签订建筑工程合同，将位于镇国用（2012）第7577号地块南侧靠东厂房连跨4幢工程发包给案外人镇江市润州区建筑装璜配套工程公司施工，该合同实际完成连跨厂房5幢施工，即镇国用（2012）第7577号土地南侧1-5号厂房车间；2011年11月4日，医用高分子厂与镇江市润州区建筑装璜配套工程公司签订建筑工程合同，将位于镇国用（2012）第7577号地块南侧靠西厂房连跨6幢工程发包给案外人镇江市润州区建筑装璜配套工程公司施工，即镇国用（2012）第7577号土地南侧6-11号厂房车间。2011年5月23日，医用高分子厂（甲方）与明强经营部（乙方）签订租赁协议，约定乙方承租甲方南面沿街房楼下三间约60平方米门面房及镇国用（2012）第7577号土地南侧1、2号厂房车间，租赁期限为3年，自2011年6月1日起算，年租金为8万元。签订本协议后，乙方先交付两年租金等内容。同日，刘明航出具收条载明，收到刘明强现金8万元（房租），其中现金7万元，转支1万元。2011年9月15日，医用高分子厂与明强经营部签订出让协议，将镇国用（2012）第7577号土地南侧1、2号厂房车间（含土地）出让给明强不锈钢经营部，出让费为每间40万元，共计80万元（减去已付6万元计74万元），本协议签订后付款30万元，余款在2011年9月30日前付清。协议还约定，如果医用高分子厂在2011年10月31日前退还明强经营部40万元，则医用高分子厂只出让房屋一间（面积200平方米），另外一间按双方于2011年5月23日签订的协议执行。2011年9月15日，刘明航出具收条载明，收到刘明强现金30万元；2011年9月19日，第三人医用高分子厂向其出具收据，载明收到明强经营部现金3万元，转账支票3万元，合计6万元；2011年9月28日，刘明航出具收条载明，收到刘明强现金38万元（房款）。关于“减去已付6万元”，庭审中刘明航解释称，租赁协议涉及的南面沿街房楼下三间约60平方米门面房租金为2万元，之后明强经营部不再租赁该门面房，镇国用（2012）第7577号土地南侧1、2号厂房车间年租金为6万元。2018年10月18日，经江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司评估，医用高分子厂所有的镇国用（2012）第7577号工业用地上未登记房屋评估总价值为277.31万元。案涉车间建造在权利人为医用高分子厂、土地证号为镇国用（2012）第7577号、面积7862.4平方米的土地上，没有报勘手续亦未办理产权证。医用高分子厂于2014年4月11日将产权证号为镇房权证润房权证润字第**、润字房权证润字第**的记给了恒顺担保公司，于2014年5月19日将土地使用权证号为镇国用（2012）第7577号的土地抵押登记给了恒顺担保公司。恒顺担保公司与医用高分子厂、刘明航、何永青担保合同纠纷一案在审理过程中，根据恒顺担保公司的财产保全申请，该院作出（2014）润金商初字第177号民事裁定书及协助执行通知书对医用高分子厂土地使用权证号为镇国用（2012）第7577号的土地进行了查封（2014年8月5日至2016年8月4日），对产权证号为镇房权证润字房权证润字第**、字第房房权证润字第**封（2014年8月5日至2016年8月4日）。医用高分子厂为恒顺担保公司办理抵押登记时，位，位于镇江市镇国用（2012）第**土地南侧的**厂房车间已经完成建设用高分子厂为恒顺担保公司办理抵押登记时，位于镇江市镇国，位于镇江市镇国用（2012）第**土地南侧的**厂房车间已经完成建设div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>一审法院认为：合法建造的事实行为自事实行为成就时发生设立物权的效力。镇江市镇国用（2012）第7577号地块南侧1-11号厂房车间由医用高分子厂于2011年建设。上述厂房车间自始未能办理产权登记，无法取得独立所有权。案涉厂房车间是否属于违章建筑、能否补正产权登记手续、能否取得不动产所有权，属行政机关认定范畴，非司法审查范围，但对其属于镇国用（2012）第7577号地块附属物的性质不生影响，所有权应归属于镇国用（2012）第7577号的土地建设用地使用权人。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，债务人不履行到期债务，债权人有权就抵押财产优先受偿。恒顺担保公司就镇国用（2012）第7577号土地建设用地使用权享有的抵押权自然及于该地块上附属物，恒顺担保公司作为抵押权人就镇国用（2012）第7577号土地建设用地使用权及其上附属物享有优先受偿权。最后，关于明强经营部所提（2018）苏1111执恢205号案件据以执行的生效法律文书已经履行完毕及未腾空不动产径行拍卖，违反省高院执行规定的意见，不属执行异议之诉审查范围。综上，明强经营部对案涉厂房车间享有所有权缺乏事实依据，其不具备停止执行镇国用（2012）第7577号土地南侧1、2号厂房车间（含土地）的实体权利。该院遂判决：驳回明强经营部的诉讼请求。本院二审查明的事实与原一审相一致。另查明，本院要求上诉人明强经营部提供相关案涉无证房是由其出资建造的相关书证，但明强经营部称年代久远，无法提供出案涉无证房由其出资建造的书证，并强调其经营部建造四百平方米的无证房。还查明：江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司于2018年10月18日出具苏地仁合镇江房估字2018—070号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：总价1099.17万元，其中有证房屋评估价值为363.48万元，工业用地评估值为458.38万元，未登记房屋评估值为277.31万元。本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人明强经营部以案涉部分无证房是由其出资建造，其对该部分房屋享有合法占有权为由，能否排除法院对该部分房屋的执行；二、原审法院拍卖案涉房屋程序是否合法；三、上诉人明强经营部作为案外人主张本案执行依据确定的债务由被执行人医用高分子厂已履行完毕，是否属于执行异议之诉案件审理范围；四、上诉人明强经营部以无证房建造在先，而无证房建设用地使用权抵押在后，该土地使用权因无证房建造在先而增值部分，能否享有补偿权。关于第一个争议焦点，本院认为，上诉人明强经营部以案涉部分无证房是由其出资建造，其对该部分房屋享有合法占有权为由，不能排除法院对该部分房屋的执行，其理由如下：首先，上诉人明强经营部主张其出资建造案涉约400平方米的无证房，但其未能提供由其出资建造上述房屋的任何书面证据；其也当庭承认因年代久远，无法提供，故现其主张案涉无证房由其出资建造缺乏事实依据。其次，根据《物权法》第三十九条规定所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。该所有权具有整体性，是对标的物全面支配的权利，并非占有、使用、收益和处分权能简单相加，即使其中个别权能根据权利人的意思由他人行使，或受到限制，所有权的性质并不因此受到影响；所有权不能在内容或时间上加以分割。故只有合法所有权人才能对自己的不动产或动产依法享有上述四项权能。而本案中，明强经营部并非是案涉无证房出资建造人，退一步讲，即使是其出资建造，其对案涉无证房也不享有物权法上合法所有权，这一点其经营部也是明确认可的。由于对案涉无证房没有合法所有权，作为所有权四项权能之一占有使用权也不具有合法性，明强经营部一方面承认案涉无证房由其出资建造，并不具有物权法上合法所有权，另一方面又强调其享有合法占有使用权，是对物权法有关所有权概念的错误理解，曲解所有权真实含义，割裂所有权整体性。其既然不享有对案涉无证房的所有权，也就不能对案涉无证房全面支配权利，包括占有使用权，因此基于案涉无证房由其出资建造，其享有合法占有使用权的理由不能成立，这种失去合法性占有使用权不能对抗本案申请执行人。第三，退一步讲，即使案涉无证房是由其出资建造的，根据《物权法》第九条规定，不动产设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。明强经营部对案涉无证房不享有合法所有权，仅享有该无证房价值，并在执行时一并处置，但其提出排除执行，也不予支持。关于第二个争议焦点，原审法院拍卖案涉无证房程序并无不当，其理由如下：首先，江苏省高级人民法院《关于正确适用若干问题的通知》，该通知不具有法律效力，仅作为执行过程中适用上述最高院司法解释指导性意见，未按上述通知第三条拍卖不动产，并不构成严重违法。其次，原审法院虽在拍卖公告中载明不负责腾空案涉无证房，但该执行措施正是基于案涉无证房被明强经营部占有使用而作出的，并给予了当事人、案外人提出执行异议、异议之诉权利。案外人已针对上述拍卖公告提出执行异议，并进而提起执行异议之诉，以执行异议之诉的裁判结果作为拍卖案涉无证房是否腾空的依据。第三，原审法院拍卖公告中针对案涉无证房现状处置，不负责交接、清空行为，并未实际侵害明强经营部的合法权益。如果明强经营部享有合法占有使用权，不负责清空，则保护明强经营部的实体权益，如果明强经营部不享有合法占有使用权，不负责清空则有可能损害申请执行人和竞买人的合法权益。因此，明强经营部该点理由不合逻辑，未能反映出其明确的意思表示，不能成立。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。原审法院以上诉人提出的该点理由不属于执行异议之诉审理范围不予理涉不当，应予纠正。关于第三个争议焦点，本院认为，被执行人医用高分子厂就本案执行依据确定的债务是否履行完毕，应由医用高分子厂等被执行人向原审法院提出执行异议，而明强经营部作为案外人只能就其享有对案涉无证房实体权利是否能够排除执行提起诉讼，而本案执行依据确定债务是否已履行完毕与其没有法律上利害关系，其无权代被执行人主张，更不是其提起执行异议之诉所主张的理由，也不是执行异议之诉审理范围。原审法院对此不予理涉正确。故明强经营部提出的该点理由因不属于执行异议之诉审理范围，依法不予理涉。关于第四个争议焦点，本院认为，明强经营部不享有因先建造无证房而使其项下建设用地使用增值部分补偿权，其理由如下：首先，案涉无证房是否由其出资建造明强经营部并无证据证明。其次，即使案涉无证房是由其出资建造，根据《物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因案涉无证房建造在先，而该房屋项下土地使用权抵押在后，虽然医用高分子厂将包括案涉无证房项下的建设用地使用权抵押给恒顺担保公司时，未将案涉无证房一并抵押给恒顺担保公司，但应视为一并抵押，即恒顺担保公司对建设用地上案涉无证房同样享有优先受偿权，明强经营部不得对抗申请执行人即抵押权人。第三，就江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司出具的评估报告对医用高分子厂名下7862.4㎡建设用地使用权，3218.21㎡有证房和3623.07㎡无证房分别进行评估，并确定相应的评估价值，不存在建设用地使用权价值包含该地上有建筑物而升值部分，明强经营部该点理由属主观臆测，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，上诉人明强经营部提出案涉无证房由其出资建造，其享有合法占有使用权，缺乏事实和法律依据，不能排除原审法院对案涉房屋的执行，原审法院判决驳回明强经营部诉讼请求，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2044号民事判决。二审案件受理费11800元，由润州区明强不锈钢厨具经营部负担。本判决为终审判决。审 判 长 于  竞审 判 员 章 晓 东审 判 员 司马仲华法官助理 韩 娟 娟二〇二〇年十一月二十六日书 记 员 张 迎 迎