浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3541号 上诉人（原审被告）：何美香，女，1946年9月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：朱桂清，义乌市权正律师服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：周红梅，女，1974年4月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：陈英玲，女，1947年9月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：钟菲霞，浙江兴运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何恒锋，浙江兴运律师事务所律师。 原审被告：周红漫，女，1976年4月8日出生，汉族，住广西壮族自治区贺州市八步区。 上诉人何美香、周红梅与被上诉人陈英玲、原审被告周红漫农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初8286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何美香、周红梅上诉请求：撤销原判，驳回陈英玲诉讼请求，陈英玲涉嫌非法买卖农村宅基地犯罪，移送有关机关立案处理。事实与理由：一审认定事实、适用法律错误。案涉《转让协议书》于2019年上半年签订，一审法院认定协议书签订于2011年7月18日错误。本案是农村宅基地使用权转让，一审错误认定为房屋买卖。何美香夫妇出让的是宅基地。何美香夫妇从未向陈英玲借款，庭审中陈英玲无法说明借款支付方式，一审认定其向陈英玲借款100万元抵消房屋转让款是错误的。2014年时义乌农村宅基地使用权的有偿使用改革尚未启动，一审认定《转让协议书》合法有效是错误的。 陈英玲辩称，《转让协议书》中日期虽有涂改，但这是经过何美香捺印认可的。何美香、周华玉在签订涉案房屋转让协议书之前，就陆续向被上诉人借了100万元，用于安置在义乌市××街道××村××房选择地块的投标费用、参加社会保险费用和涉案房屋的建造费用。双方早有转让房屋的合意，在房屋建造一层之后才签订《转让协议书》，这不影响协议书的效力。同一个集体经济组织成员之间转让农村宅基地使用权、房屋所有权未被法律禁止，义乌市经批准成为土地制度改革试点市县后，已允许同为义乌人但在不同集体经济组织成员之间的农村宅基地使用权、房屋所有权的转让，与《刑法》规定的非法转让、倒卖土地使用权罪不相关。本案一审在（2014）金义民初字第1041号生效民事判决确认《转让协议书》合法有效的基础上，判令上诉人按约履行变更登记义务，认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告周红漫述称：房屋不是其卖的，协议也不是其签订的，其对案涉转让事宜不知情也不同意。陈英玲在已有本村宅基地的前提下，没有资格通过私下签订协议受让他人的宅基地，转让协议违反当时的法律法规和政策规定，是明显无效的。 陈英玲向一审法院起诉请求：何美香、周红梅、周红漫协助其办理坐落在义乌市××街道××幢××单元的不动产变更登记手续。 一审法院认定事实：陈英玲与何美香及周华玉均为义乌市江东街道塔下洲村人。因旧村改造拆迁，何美香及周华玉户经投标安置在义乌市××街道××村别墅××幢。义乌市建设局于2010年4月2日向周华玉颁发建设工程规划许可证，建设规模“Ｂ23幢108平方米，三层，地下**”等。2011年7月18日，陈英玲（受让方、乙方）与何美香及周华玉（转让方、甲方）经协商，就坐落在义乌市××街道××村别墅××幢房屋签订了《转让协议书》一份，约定甲方旧村改造在义乌市××街道××村别墅××幢××层房屋，因年老无力再出资升层建造，故决定将所建的房屋转让给乙方，转让价为150万元，此前甲方向乙方所借款100万元抵销为房屋转让款，其余50万元转让款在协议签订后三日内付清；转让房屋由乙方按规划升层建造，费用由乙方自负，所造的房屋也归乙方所有；该房屋可以办理房地产权证后，甲方应及时协助办理，办证所需交纳的费用均由乙方支付。双方还对其他事项进行了约定。同日，陈英玲汇款支付给何美香及周华玉50万元。陈英玲已将上述房屋建造竣工，尚未办理房屋房地产权登记。2014年4月28日，陈英玲提起诉讼，要求：1、确认其与何美香及周华玉签订的房屋转让协议合法有效，2、上述房屋归其所有。同年5月28日，原审法院作出（2014）金义民初字第1041号民事判决，认为双方签订的《转让协议书》合法有效，但涉案房屋尚未办理房地产权登记，陈英玲要求确认房屋归其所有不予支持。判决支持了第一项诉讼请求，驳回了第二项诉讼请求。2019年1月22日，讼争房地产办理了不动产权登记手续，权利人为周华玉与何美香，房屋坐落于义乌市××街道××幢××单元，权证号为浙（2019）义乌市不动产权第0006666号。另查明，2014年5月26日，陈英玲与何美香及周华玉签订和解协议一份，约定双方为和睦相处并照顾年老等，陈英玲另外再付给何美香及周华玉108000元，如转让房屋办理权属证书及变更过户手续需配合的，何美香及周华玉应无条件予以协助。同年7月18日，陈英玲支付了款项。周华玉与何美香系夫妻关系，周华玉于2020年4月23日去世。周红梅与周红漫系周华玉与前妻所生女儿，在周华玉去世后未表示放弃继承周华玉财产。 一审法院认为，陈英玲与何美香及周华玉签订的《转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。陈英玲已按约履行了合同义务，并且陈英玲已在涉案宅基地上出资建造成房屋并占有使用至今。涉案宅房屋现已办理不动产初始登记手续，何美香有协助陈英玲办理涉案不动产转移登记手续的义务。同时因案外人周华玉已去世，周红梅、周红漫作为财产继承人负有协助陈英玲办理涉案不动产转移登记手续的义务。陈英玲的诉讼请求合理合法，予以支持。周红漫经合法传唤，无正当理由未到庭，系对其诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：何美香、周红梅、周红漫于判决生效之日起十五日内协助陈英玲办理上述不动产过户到陈英玲名下的转移登记手续。案件受理费9150元，由何美香、周红梅、周红漫负担。 二审期间，陈英玲提供：（2014）金义民初字第1041号案件庭审笔录，证明：该案中何美香、周华玉自认将涉案房屋转让给其并收取了全部转让款的事实。何美香对该证据的真实性无异议，其认为笔录中有些内容是错误的。陈英玲没有提供借款依据，实际上没有支付过款项。《转让协议书》是在2009年上半年签订的，不是2011年签订的。陈英玲在2011年后才支付了50万元，100万元至今未支付。周红梅质证称其对证据不知情。本院对该证据予以认定。 对于一审法院认定的事实，本院予以确认。 另查明：（2014）金义民初字第1041号案件庭审中，陈英玲提供证据以证明其已将转让款给付何美香、周华玉，何美香、周华玉对相关证据无异议。该案庭审中，审判员询问何美香、周华玉150万元交付后怎么用的，其回答：建了一层房屋，剩下的用的差不多了。 本院认为：案涉《转让协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。何美香、周红梅辩称案涉《转让协议书》约定转让款中尚有100万元未交付，本院不予采信。理由如下：1、《转让协议书》对于150万元转让价款中100万元款项的交付情况已明确记载以此前陈英玲出借给何美香夫妇的借款抵作转让款；2、（2014）金义民初字第1041号案件庭审中，对于陈英玲提出的已支付《转让协议书》全部转让款的事实主张，何美香夫妇并无异议，且对于150万元转让款交付情况，其称建了一层房屋外用的差不多了；3、2014年5月26日签订的和解协议中约定由陈英玲再付108000元后，何美香夫妇则应无条件协助办理权属变更手续，该约定能够印证《转让协议书》约定的转让款已全部交付的事实。另，二审庭后陈英玲对其付款情况亦向本院作出了具体说明。综上，何美香、周红梅的前述抗辩，违反诚实信用原则，其所辩称事实与《转让协议书》确认的事实、（2014）金义民初字第1041号案件的庭审自认事实不符，且违背常理，故本院不予采信。案涉《转让协议书》的签约时间已经（2014）金义民初字第1041号生效判决确认，何美香、周红梅对此提出的有关抗辩，本院亦不予采信。一审法院判令何美香、周红梅、周红漫协助陈英玲办理不动产转移登记手续，合法合约合理。何美香、周红梅上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人何美香、周红梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  周俊梅 二〇二〇年十一月十六日 代书记员  刘晔婷