文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2920号上诉人（原审被告）：镇江中集润宇置业有限公司，住所地镇江市润州区环湖路**。法定代表人：林强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯旋，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹阳，男，1972年3月6日出生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审原告）：赵燕粉，女，1977年1月15日出生，汉族，住镇江市。上诉人镇江中集润宇置业有限公司（以下简称中集公司）因与被上诉人曹阳、赵燕粉商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人曹阳、赵燕粉的诉讼请求。事实和理由：一、依照《商品房买卖合同》补充协议的约定，交付条件已变更为商品房建设工程竣工验收备案，且该变更不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效，一审判决仍以取得《新建商品住房交付使用核查意见书》作为房屋交付条件，明显违反合同约定；二、一审认定的事实不完整。1、上诉人之所以迟延领取核查意见书是因为环保管控、社区用房建设主体变更等非归责于上诉人的原因导致，依照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，不能认定中集公司存在违约；2、领取核查意见书是镇江市房管部门的内部管理要求，并非法定要求，双方可以约定适用，也可以予以变更修改，双方在补充协议中对于交付条件已经作出改变的事实一审法院没有予以认定；3、关于补充协议效力的问题，补充协议第十八条第2项、第3项明确约定，补充协议约定与合同不一致的，以补充协议的约定为准；补充协议为合同的有效组成部分，效力优于合同。三、即使被上诉人所主张的逾期交房成立，其请求赔付的违约金也明显过高，依法应予调整。被上诉人曹阳、赵燕粉在二审中未作答辩。曹阳、赵燕粉向一审法院起诉请求：1、依法判令中集公司向曹阳、赵燕粉支付2019年4月1日起至2019年6月14日的逾期交房违约金54989.1元（以2443960元为基数，按日万分之三的标准计算）；2、本案诉讼费用由中集公司承担。一审法院认定事实：2017年11月26日，曹阳、赵燕粉与中集公司签订《镇江碧桂园滨湖湾认购书》一份。2018年1月27日双方签订《商品房买卖合同》及有关补充协议，曹阳、赵燕粉向中集公司购买位于镇江市（中集）誉园006幢0308室房屋，房屋建筑面积为210.55平方米，总价款为2443960元。商品房买卖合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第6款条件为：“该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》”，第7款规定“详见本合同附件四补充协议第五条的约定”。该附件四补充协议第五条约定：该商品房的交付条件以本条约定为准。内容为“出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，详见本合同附件四补充协议第六条的约定。该补充协议第六条约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还己付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人己付购房款的15%。上述商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，曹阳、赵燕粉已向中集公司支付了全部购房款。曹阳、赵燕粉收到接收房屋通知后，因发现中集公司未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》且认为房屋存在装修质量问题等，曹阳、赵燕粉未收房。另查明，涉案房屋于2019年3月25日取得镇江市住房和城乡建设局印发竣工验收备案表；2019年6月14日取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。2019年9月22日双方办理了物业及相关资料移交。审理中，中集公司认为曹阳、赵燕粉所主张的违约金偏高，如法院认为中集公司构成逾期交付房屋，请求法院予以降低调整。一审法院认为：曹阳、赵燕粉与中集公司之间签订的商品房买卖合同依法成立，且合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》与合同附件四《补充协议》对于房屋交付条件约定内容不一致，一审法院认为，合同附件四《补充协议》并未否定双方签订的《商品房买卖合同》第八条的效力，且双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付条件明确选择第八条第6款以商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》作为商品房的交付条件，而中集公司迟至2019年6月14日才取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年4月1日至2019年6月14日期间，中集公司应该承担逾期交房的违约责任。对于中集公司提出的曹阳、赵燕粉主张的逾期交付房屋的违约金过高。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。根据我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，该约定不违反上述法律规定，中集公司认为双方约定的违约金标准过高依据不足。综上，曹阳、赵燕粉所购房屋总价为2443960元，以此为基数，按照每日万分之三的标准，2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金为54989.1元。一审法院判决：镇江中集润宇置业有限公司于判决生效之日起十日内给付曹阳、赵燕粉违约金54989.1元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于涉案房屋的交付条件，案涉《商品房买卖合同》第八条约定“中集公司应于2019年3月31日前将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》的商品房交付曹阳、赵燕粉”（以下简称前者）。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第五条第1项约定“该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”（以下简称后者）。本案中，中集公司和曹阳、赵燕粉对上述二处约定的理解和适用产生分歧。上述约定均是合同内容，对双方均具约束力。曹阳、赵燕粉依据前者要求中集公司履行合同义务，具有合同依据。中集公司依据后者的内容主张“变更了《商品房买卖合同》的上述约定”。但，上述二处约定在内容上并不冲突，后者系对前者的“补充”而非“变更”、“覆盖”。曹阳、赵燕粉有权选择依据《商品房买卖合同》的上述约定要求中集公司履行合同义务。综合本案案情，一审法院认定中集公司需承担2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金，并无不当。另，中集公司主张其迟延领取《新建商品房交付使用核查意见书》系环保管控、社区用房建设主体变更等不可归责于其的原因导致，但该情形不属于合同及补充协议约定的“特殊原因”、“不可抗力”等情形，故中集公司关于应免除其违约责任的主张，本院不予支持。关于违约金标准，合同明确约定了逾期交房的违约金标准，中集公司并未提供证据证明合同约定的违约金标准明显过高，故其要求按照同地段租金标准认定违约金的主张，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，中集公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人镇江中集润宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十一月十八日书记员 朱玉岑