新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵11民终91号 上诉人（原审被告）：新疆全信泰企业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。 法定代表人：刘龙，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：渭南市轨道交通运输高级技工学校，住所地陕西省渭南市高新区。 法定代表人：任永敏，该学校校长。 委托诉讼代理人：赵涛，男，该学校新疆区负责人。 委托诉讼代理人：崔斌，新疆元正盛业律师事务所律师。 上诉人新疆全信泰企业管理有限公司（以下简称全信泰公司）因与被上诉人渭南市轨道交通运输高级技工学校（以下简称渭南技工学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2020）兵1101民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人全信泰公司的法定代表人刘龙、被上诉人渭南技工学校的委托诉讼代理人赵涛、崔斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 全信泰公司上诉请求：1、请求撤销新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2020）兵1101民初82号民事判决书第二项，改判全信泰公司不予退还渭南技工学校定金500000元，暖气费220000元及食堂租金400000元，并在渭南技工学校将租赁房屋恢复原状并经验收合格后，全信泰公司向其退还房屋租金168000元；2、一、二审案件受理费由被上诉人渭南技工学校承担。事实和理由：一、双方签订的《房屋租赁合同》已注明涉案房屋尚未经过消防环评验收，属于未批先建项目，但被上诉人渭南技工学校仍予承租，其后渭南技工学校单方解除《房屋租赁合同》违约在先，根据法律规定和合同约定，全信泰公司收取的渭南技工学校500000元定金不应退还。二、被上诉人渭南技工学校于2018年9月租赁房屋后，2019年6月即解除合同，已经过一个供暖期间，应当承担当年租赁房屋的暖气费，一审判决全信泰公司退还暖气费没有事实依据。三、双方签订《房屋租赁合同》后，全信泰公司为满足渭南技工学校的配套要求，协商原食堂经营人张某退出经营，并为此支付其装修、搬迁费用400000元，现由于渭南技工学校单方解除合同，对全信泰公司因此造成的损失应由渭南技工学校承担。四、被上诉人渭南技工学校一审庭审时自认已改变了租赁房屋的主体结构，但在改造前未按合同约定取得全信泰公司的书面同意，违反合同约定，并且至今未恢复租赁房屋原状，渭南技工学校应当继续恢复租赁房屋原状并赔偿全信泰公司因此造成的损失。综上，一审判决认定事实错误，判决有误，请求二审法院依法查明案件事实，改判支持全信泰公司的上诉请求。 被上诉人渭南技工学校辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》第一条第3款约定因租赁房屋属未批先建项目，全信泰公司需后期补齐租赁房屋的产权手续，并未涉及房屋的消防验收问题，并且渭南技工学校在承租该房屋时职工宿舍楼已有人居住，全信泰公司故意隐瞒租赁房屋未通过消防环评验收，而与渭南技工学校签订《房屋租赁合同》，对合同的解除存在重大过错，应当退还全信泰公司交纳的定金500000元。二、渭南技工学校于2019年6月发出解除合同通知书，但在租赁房屋开始装修第一天2018年9月29日即因当地派出所及社区告知该房屋未通过消防环评验收不允许装修，未再占用租赁房屋。此时尚未进入当年供暖期，不应当承担2018年的供暖费用，相应费用应由全信泰公司予以返还。三、双方签订的《房屋租赁合同》中，未约定食堂装修与搬迁费用，提供食堂是全信泰公司作为出租人的义务，并且双方2018年9月22日签订合同，9月29日即因装修问题出现争议，全信泰公司在短短几天内完成食堂的装修与事实不符。四、渭南技工学校对租赁房屋的装修是经过全信泰公司同意的，并且已在2018年9月29日当天已将打掉的墙重新砌好，全信泰公司作为该房屋的转租人，即使存在损失也应当由租赁房屋所有人X公司主张，与全信泰公司无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回全信泰公司的上诉请求，维持一审判决。 渭南技工学校向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的编号为Z-20180901《房屋租赁合同》；2、判令被告全信泰公司退还房屋租金1288000元（含房屋租金468000元、食堂租金600000元、暖气费220000元）；3、判决被告全信泰公司支付自2018年10月20日至2019年7月19日，以1228000元为基数按月利率5‰计算的利息57960元，及自2019年7月20日以1228000元为基数，按照月利率5‰计算至实际给付之日止的利息；4、案件受理费用由被告全信泰公司负担。 一审法院认定事实：2018年9月4日，渭南技工学校出具授权书，载明：经我校授权，吕亚东、赵涛同志全权代表我校在新疆与第三方签订合同，代为支付、接收款项、考察投资建校、了解办学情况、并与当地企业洽谈合作事宜。2018年9月22日，渭南技工学校（承租人、乙方）与全信泰公司（出租人、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区X号，房屋权属状况属于X公司；租赁用途为办学、培训、军事化训练等；乙方租赁宿舍楼，面积按双方实测可用面积和金额计算如下，A3面积（间）192间，1000元/月/间，192000元/月;房屋租赁期限自2018年10月20日至2021年10月19日，共计三年整；租金支付方式为押金一个月，支付三个月，到期提前一个月支付，首次支付四个月宿舍租金768000元，全年食堂租金600000元，暖气费用220000元，共计1588000元，其中有李某通过其他账号转账到刘某账上500000元为定金，乙方2018年9月24日前支付1088000元，如未按时支付余款按违约处理，500000元定金甲方有权不予退还；水电费等其他费用按照实际发生额统计，每月10日前支付上月水电费用，因水务、电力公司只为X产业园开具单张发票，甲方仅提供抄表明细并开具收据，不提供发票；甲方需提供产权方的土地证，因X属于未批先建项目，如因甲方手续问题导致乙方的任何损失由乙方承担，待补手续甲方须督促产权方尽快完善，甲方提供未批先建的绿色通道表，甲方须出具产权方（X公司）出租授权，以证明此合同合法有效；乙方可以协调使用活动中心、篮球场、网球场、乒乓球室等公共运动场所，甲方须圈定乙方办学的主要活动区域，以便实现厂区人员与学校人员的必要分离，如需使用圈定外的其他区域，乙方会做出详细的使用说明（时间、区域、人数数量等），告知甲方并征得甲方同意；乙方租赁办公楼所产生的水费、电费等，按照实际发生由乙方全额承担。水费、电费以次月5号以前实际抄表为准，按月支付；甲方保证房屋在租赁期内适用且完全满足合同目的和租赁用途，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方确保出租给乙方的房屋符合合同约定的租赁用途及各项法律规定，且安全、无缺陷，否则应赔偿乙方所遭受的损失，因此乙方不得在未经甲方同意的情况下以任何理由对建筑主体结构进行变动（一般装修除外），否则应赔偿甲方所遭受的损失。渭南技工学校、全信泰公司均在合同上加盖印章以示确认。2018年9月26日，赵涛给刘某分别转账汇款1000000元及88000元，全信泰公司出具二张收据，分别载明：“今收到赵涛交来宿舍楼租赁押金192000元”，“今收到赵涛交来1、2018年10月20日至2019年1月20日三个月租金576000元；2、食堂租金600000元；3、暖气费220000元，合计1396000元；以上金额包括前期500000元定金，且收据已开过，500000元收据作废，以此收据为准”。2018年10月19日，刘某给赵涛转款300000元。2019年6月13日，渭南技工学校向全信泰公司发出解除合同通知书，载明：双方签订的房屋租赁合同因全信泰公司提供的消防审批手续未能得到消防部门的认可，导致社区及派出所以楼栋消防未经验收合格为由责令渭南技工学校不得使用，现渭南技工学校通知解除租赁合同并要求退还租金，全信泰公司同意退还300000元，余款1288000元若不退还将通过法律途径解决。庭审中，全信泰公司同意解除双方签订的房屋租赁合同。 一审法院认为，渭南技工学校、全信泰公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，对双方均有约束力。庭审中，双方当事人均同意解除合同，一审法院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，因全信泰公司已于2018年10月19日退还了300000元租金，故全信泰公司应退还渭南技工学校宿舍楼剩余租金为468000元（三个月租金576000元+押金192000元-300000元），应退还食堂租金为600000元，应退还暖气费为220000元。渭南技工学校要求全信泰公司退还租金、暖气费的诉讼请求，一审法院予以支持。对全信泰公司是否应支付渭南技工学校利息的问题，因《房屋租赁合同》约定案涉房屋属于未批先建项目，如因手续问题导致损失由渭南技工学校承担，该约定说明渭南技工学校签订合同时知晓案涉房屋手续不到位，但其仍与全信泰公司签订合同，故渭南技工学校对房屋租赁合同解除也有过错，其应承担相应责任，故一审法院对渭南技工学校要求全信泰公司支付利息的诉讼请求，不予支持。对全信泰公司认为李某支付的房屋租赁定金500000元，不应将该款退还渭南技工学校的抗辩理由，因双方当事人在房屋租赁合同中约定李某通过其他账号转账的500000元为定金，如渭南技工学校未按时支付余款按违约处理，全信泰公司有权不退还该定金，全信泰公司2018年9月26日给渭南技工学校出具的收据也载明以上收到的款项包括前期500000元定金，以上证据证明全信泰公司认可渭南技工学校通过李某向其转账了500000元定金，故全信泰公司应将李某转账支付的500000元定金退还给渭南技工学校，全信泰公司的该项抗辩理由，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，判决：一、解除原告渭南市轨道交通运输高级技工学校与被告新疆全信泰企业管理有限公司于2018年9月22日签订的编号为Z-20180901房屋租赁合同；二、被告新疆全信泰企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告渭南市轨道交通运输高级技工学校宿舍楼租金468000元、食堂租金600000元、暖气费220000元；三、驳回原告渭南市轨道交通运输高级技工学校的其他诉讼请求。案件受理费8457元，由原告渭南市轨道交通运输高级技工学校负担364元，由被告新疆全信泰企业管理有限公司负担8093元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人全信泰公司围绕其上诉请求提交如下证据： 1、《协议》一份及《工程结算单》一份，拟证明为达到渭南技工学校对食堂改造的要求，2018年9月28日，全信泰公司法定代表人刘龙与食堂原承包人张某协商支付改建费用315256.22元，退场及违约金85000元。 2、清单一份，拟证明全信泰公司在与渭南技工学校签订合同前，根据其要求对租赁房屋进行修复的情况。 3、《房屋租赁合同》一份，拟证明全信泰公司与X公司签订《房屋租赁合同》，其对涉案房屋具有转租权。 被上诉人渭南技工学校对全信泰公司出具的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为食堂系X公司所有，全信泰公司出具的第1份证据系二审期间提交，真实性无法确认，对其主张的损失无实际支付的凭证。对第2份证据认为没有看到全信泰公司实际对房屋进行修复。本院认为，全信泰公司出具的第1、2份证据，没有其他证据相互印证，无法证明其实际是否存在因改造食堂和修复房屋产生损失的情况，本院对此不予确认。对第3份证据，结合一审期间全信泰公司提交的X公司出具《证明》，能够证明其对涉案房屋有转租权,本院对此予以确认。 被上诉人渭南技工学校出具《房屋租赁合同》一份，拟证明2019年8月8日，X公司将涉案房屋租赁给李某，涉案房屋通过消防环评验收。上诉人全信泰公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院认为该证据无法证明涉案房屋是否已经消防环评验收，对此不予确认。 本院除认定一审法院查明的案件事实外，二审另查明，因涉案租赁房屋未经消防环评验收，所属辖区与派出所责令渭南技工学校不得装修、使用租赁房屋，2018年10月20日左右，双方口头协商解除合同，渭南技工学校退出租赁房屋。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人全信泰公司是否应当全额退还被上诉人渭南技工学校支付的租金、暖气费等费用。对此本院认为，上诉人全信泰公司与被上诉人渭南技工学校签订的《房屋租赁合同》，因租赁房屋未取得消防验收资质，导致渭南技工学校签订合同目的无法实现，双方一、二审期间均同意解除合同，一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》正确，本院予以确认。第一，对于定金500000元，双方在《房屋租赁合同》第六条第（1）款租金支付方式约定：“……如未按时支付余款按违约处理，500000元定金甲方有权不予退还。”由此可知，渭南技工学校交纳定金是对按期支付租金的履约担保，其后渭南技工学校也按照约定交纳了相应租金，现因租赁房屋没有通过消防验收无法实现租赁合同目的，不符合双方扣除定金的合同约定。同时《房屋租赁合同》第一条第3项虽约定：“甲方须提供产权方的土地证，因X公司属于未批先建项目，如因甲方手续问题导致乙方的损失由乙方承担……。”但该条款系对全信泰公司须提供租赁房屋产权证明的约定，未涉及后期双方争议的消防验收问题，且该条款约定排除了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，一审法院亦综合渭南技工学校对合同解除存在过错的情况，已驳回了其要求全信泰公司支付利息损失的诉讼请求。故全信泰公司主张不予退还渭南技工学校交纳的500000元定金的上诉主张不能成立，本院不予支持。第二，对于暖气费220000元，渭南技工学校出具的《解除合同通知书》载明，双方2018年10月19日就已口头商议解除合同，退还租金的事宜，二审庭审期间，上诉人全信泰公司亦认可2018年10月20日左右渭南技工学校即离开租赁房屋，此时尚未经历当年采暖期，故全信泰公司主张不予退还渭南技工学校缴纳的2018年暖气费的上诉主张不能成立，本院不予支持。第三，对于全信泰公司主张因食堂改建及退场的损失，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。双方签订的《房屋租赁合同》中，未约定渭南技工学校对食堂改建需要另行支付费用，全信泰公司出具的《工程结算单》仅为其单方面出具，没有渭南技工学校及其主张原食堂承包人张某的确认，不能以此认定全信泰公司是否因食堂改造及原承包人退场支付了相应费用，故本院对该上诉请求不予支持。第四，对于全信泰公司主张要求渭南技工学校对改建租赁房屋恢复原状或赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。上诉人全信泰公司一审期间并未反诉主张渭南技工学校对改建租赁房屋予以恢复原状或赔偿损失，二审期间以此提起反诉请求不属于二审审理范围，并且对其主张渭南技工学校存在未经其同意擅自改建租赁房屋及恢复房屋原状的范围和实际产生损失的情况，亦未提交充分证据予以佐证。故本院对全信泰公司该上诉请求不予支持。第五，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。全信泰公司与渭南技工学校签订的《房屋租赁合同》已解除，全信泰公司应当依据法律规定退还渭南技工学校交纳的剩余宿舍楼租金468000元，食堂租金600000及暖气费220000元。 综上所述，上诉人全信泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14880元，由上诉人新疆全信泰企业管理有限公司负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 张玲玲 审 判 员 韩 卫 审 判 员 俞忻伶 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 宋琦颀 书 记 员 李明深 1