山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3246号上诉人（原审被告）：威海建大实业有限公司，住所地山东省威海市文化中路**。法定代表人：宫云明，总经理。委托诉讼代理人：邵亮，山东威扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄乐云，山东威扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙鸣志，男，1946年4月26日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：聂春雨，女，1961年5月18日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市平房区。上诉人威海建大实业有限公司（以下简称建大公司）因与被上诉人孙鸣志、聂春雨商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建大公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案诉讼费由孙鸣志、聂春雨承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、建大公司已经按照合同约定履行了在产权登记中应履行的义务，不存在违约情形，一审法院认定建大公司违约属事实认定错误。《补充协议》第10.2条约定，建大公司应于该商品房交付使用后180天内履行完毕在产权登记中开发商应履行的义务。如因出卖人原因导致逾期办证，承担违约责任。首先，建大公司于2018年7月6日将案涉房屋交付孙鸣志、聂春雨，根据补充协议约定，建大公司应当履行义务的时间为2019年1月6日前。建大公司于2018年11月2日就将包括案涉房屋在内的工程竣工验收备案文件提交烟台市牟平区住房和建设局，该局于2018年11月13日向建大公司下发综合验收备案证，即案涉房产项目在2018年11月13日已经通过了综合验收。因此，建大公司在约定时间内履行完毕在产权登记中开发商应履行的义务。其次，孙鸣志于2018年7月6日签署了房屋接收确认书，房屋交付后，建大公司于约定期限内向住建局提交验收备案文件，并委托烟台蓝天地理信息工程有限公司进行测绘，无论是主观上还是客观上，建大公司都按合同约定履行了义务，但由于该公司的测绘不符合烟台市牟平区住建局的规定这一客观原因，导致了时间上的拖延。建大公司在得知情况后及时委托住建局指定的中立房产测绘公司进行测绘，孙鸣志、聂春雨主张的逾期办证并不是由于建大公司的原因导致。二、孙鸣志、聂春雨并未产生实际损失，一审法院判令按照每日万分之三的标准计算违约金明显过高。根据相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中建大公司仅是逾期办证，而非逾期交房，孙鸣志早在2018年7月6日即签署房屋接受确认书，此后即享有对房屋的占有、使用、及收益的权利，若孙鸣志、聂春雨执意认为逾期办证影响其处分房屋的权利，对其造成实际损失，那么从交付房屋至拿到产权证的时间仅为一年有余，所造成的实际损失从生活实际经验来讲，寥寥无几，而亦未能提出证据加以证实。一审法院仅凭合同约定的违约责任中违约金的计算方式进行计算（年利率10.95%），明显高于全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）。孙鸣志、聂春雨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙鸣志向一审法院起诉请求：建大公司支付逾期办证违约金44127.6元。诉讼过程中，孙鸣志、聂春雨自愿变更诉讼请求金额为43560元。一审法院认定事实：2018年5月17日，孙鸣志、聂春雨与建大公司签订《商品房买卖合同》，约定：孙鸣志、聂春雨购买建大公司开发的坐落于烟台市牟平区住宅；价款共计440000元；卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买方退房。；2、买方不退房，卖方按已付房价款的0.03%向卖方支付违约金。合同签订后，孙鸣志、聂春雨支付了房款。2018年5月17日，双方签订补充协议，约定：十、关于产权登记。甲方应于该商品房交付使用后180天内履行完毕在产权登记中开发商应履行的义务。由于甲方的原因，乙方不能在商品房交付使用后180天内取得房屋产权证的，每逾期一日，甲方按已收房屋价款的万分之三向乙方支付违约金；如因乙方、银行、或政策变化及政府原因，致使甲方不能正常履行产权登记义务或产权证逾期办理的，甲方不构成违约。2018年7月6日建大公司向孙鸣志、聂春雨交付房屋，2019年11月4日孙鸣志、聂春雨办理了产权证。办理房证，建大公司应按每日万分之三的标准向孙鸣志、聂春雨支付违约金。一审法院认为，合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中孙鸣志、聂春雨购买建大公司房屋，双方在合同中明确约定了房屋、坐落、面积、价款、交房、办证等情况，并约定了违约责任，双方均应依约履行，否则还应承担相应的违约责任。根据庭审查明事实，建大公司在2018年7月6日交付房屋，根据补充协议，建大公司应在180日内即2019年1月3日前将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，至2019年11月4日孙鸣志、聂春雨取得产权证，建大公司迟延协助孙鸣志、聂春雨办理产权证时间为304天。关于迟延的原因，建大公司所提交的证据不足以证实系因行政部门原因导致迟延，不足以免除其违约责任。关于违约金标准，综合案情，认为每日0.03%标准并不明显过高，故予以支持。综上，孙鸣志、聂春雨诉讼请求合理部分即132元x304天即40128元，有事实和法律依据，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决：威海建大实业有限公司于判决生效后十日内支付孙鸣志、聂春雨逾期办证违约金40128元。案件受理费904元，减半收取计452元，由孙鸣志、聂春雨负担41元，由威海建大实业有限公司负担411元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议焦点为：1.建大公司的行为是否构成违约；2.一审法院按照每日万分之三的标准计算违约金是否过高。本案中，双方当事人于2018年5月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，协议中对房屋交付、办证、违约金等做了明确的约定，双方当事人应当严格依约履行。根据《补充协议》约定，建大公司应在2018年7月6日房屋交付之日起180日内，即2019年1月3日前，将办理权属登记需提供的资料报房产管理部门备案，并为孙鸣志、聂春雨办理房产权属登记手续。建大公司主张其于2018年11月2日就将案涉房屋工程竣工验收备案文件提交至烟台市牟平区住建局，未能及时办理案涉房屋产权登记系行政部门原因导致，建大公司不存在违约行为。根据相关证据及查明的事实，建大公司于2018年11月2日提交案涉房屋工程竣工验收备案文件，但未将为孙鸣志、聂春雨办理案涉房屋产权登记所必需的案涉楼房初始产权登记，报房产管理部门备案，而是迟至2019年10月31日才取得上述初始产权登记，不应视为开发商已按期履行完毕协助买房人办证的合同义务，并且建大公司提交的证据不足以证实因行政机关过错导致迟延办证。故，建大公司的行为构成违约，对建大公司的该项上诉主张，本院不予采纳。关于违约金标准问题，一审法院根据协议约定、案件事实、市场惯例等情况，按照双方约定的每日万分之三标准计算，符合民法的意思自治原则，并无不当，该违约金数额并不明显过高，双方利益亦未失衡，本院予以支持。综上所述，威海建大实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费822元，由威海建大实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十一月十七日法官助理俞凯书记员张济节