山西省芮城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0830民初278号 原告：王碧泽，男，1957年12月24日生，汉族，XX省XX县XX镇XXX街丰静园****，退休干部。身份证号码：XX********。 被告：马晓峰，男，1963年12月26日，汉族，XX省XX县XX镇XX西街X号X户，XX县XXXXXXX职工。身份证号码：XX********。 被告：多艳玲（马晓峰妻子），女，1964年3月5日生，汉族，XX省XX县XX镇XXX街X号X户，退休职工。身份证号码：XX********。 被告：姚立胜，男，1963年10月23日生，汉族，XX省XXX县XXXX镇XXX村X巷**居民。身份证号码：XX********。 原告王碧泽与被告马晓峰、多艳玲、姚立胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王碧泽与被告马晓峰、姚立胜到庭参加了诉讼，被告多艳玲经合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。 原告王碧泽向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告马晓峰、多艳玲、姚立胜履行合同，将芮城县洞宾东街59号祥和商住楼西单元402号房及第14号地下室一间协助转移登记至原告王碧泽名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年，马晓峰取得芮国用2008第023号宅基地使用证，与东邻三户共同取得芮城县洞宾东街59号四层祥和商住楼的建设工程规划许可证（07）第052号。07年11月，马晓峰等四户（甲方）与被告姚立胜（乙方）签订《建筑施工合同》。合同第3条后部分约定“但其他地下室及3-5层单元楼由乙方处置，收益归乙方，甲方协助其办理房产手续”。2008年7月，被告姚立胜（甲方）与原告王碧泽（乙方）签订《售房协议》，将该商住楼西单元402号房及地下室一间以15万元价格出售给原告，原告当即付清购房款。姚立胜于2010年将402号房交付原告。原告即对该房装修，马晓峰以与姚立胜账未结清为由阻挡装修。原告将该房挂到中介出售，在中介领人看房时，被告马晓峰说买该房不能办证，导致出售不能。2018年原告对该房完成了装修。2019年，姚立胜才将地下室一间交付原告。2012年8月，马晓峰023号宅基地所建五层楼房及地下室（首次）登记为马晓峰和多艳玲夫妻共有。2015年2月，马晓峰将西单元502号房的房产证办至（同样从姚立胜手购房的）苏彦国名下。该协助办证的事实行为，证明马晓峰夫妇负有协助（从姚立胜手）购房人办理不动产买卖过户登记手续的合同义务。2019年2月，原告同马晓峰到县不动产中心办理402房产权买卖过户登记手续，马晓峰不配合导致过户手续至今未办。综上，被告不履行合同，使原告的合法权益受到侵犯，为此，原告向法院提出诉讼，请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告马晓峰辩称：洞宾东街59号祥和商住楼现有土地使用权，是在我居住了近二十年的老宅院的基础上，2007年通过土地拍卖和购买他人宅院又扩展了原有面积，并向国土部门缴纳了土地出让金，依法办理了《国有土地使用权证》，我与我妻子多艳玲共同拥有该土地使用权。洞宾东街59号祥和商住楼是我与原相邻的李建雪、马永霞、蒋砚甲四户居民联合建设的，我们共同向相关部门申请，取得了祥和楼建设工程的城市规划许可，交纳了城市配套设施费。我等四户与建筑队姚立胜协商，同意在不涉及各户原土地权属的前提下，三楼以上的房屋及部分地下室由姚立胜垫资建设并自行处置，收益归姚立胜。姚立胜在同意了以上条件下与各户签订了《建筑施工合同》。我等四户居民并非和姚立胜联合开发，我们只是自己出钱在自己的土地上建自己的房子，至于三楼以上房屋姚立胜怎么处置与我等四户无关。原告与姚立胜签订的购房合同与我无关。我们四户和姚立胜在建房时的协议中“协助办理”，是我们之间的约定，与原告王碧泽无关，怎么协助是姚立胜与我们四户之间最后协商的结果，协助的前提是不涉及土地权属。综上，根据合同相对性原则，原告在购房过程中发生的一切问题都应找原购房合同当事人，和我没有任何关系，我没有责任和义务协助，请求驳回原告的诉讼请求。 被告多艳玲同被告马晓峰答辩意见。 被告姚立胜辩称：同意原告王碧泽的诉讼请求。我与马晓峰等四人签订《建筑施工合同》时，该四人就以资金不足为由，要求我为其垫付剩余资金，该四人各自宅基地所建第3-5层单元楼和其他地下室，全部授权由我对外出售，用所得价款偿还我所垫付资金。购房人所需房屋买卖登记过户手续（即房产手续）由该四人（各自）负责办理。我与原告王碧泽签订合同时，就让其看过我与该四人签订的《建房施工合同》，并指明合同第三条不仅有该四人同意让我售房的授权，且房屋买卖登记（房产）手续由该四人为其办。否则，原告不会与我签《售房协议》并交款。我施工的商住楼竣工验收并该四人完成房屋总登记后，除马晓峰以外的其他三人，与我陆续为购房人办理了房产过户手续。苏彦国与我签订《售房协议》并支付大部分购房款后，我将其购房情况通知马晓峰，马晓峰与苏彦国在房管所重新签订购房合同，办理了房产证。2019年春节时，我当着原告王碧泽的面，通知马晓峰为原告王碧泽办理第四层402号单元楼买卖登记手续，在为原告办理房产买卖登记手续上，我的责任是向马晓峰通知，我已将其第四层单元楼出售给原告王碧泽即可，其他手续由马晓峰与原告王碧泽共同到房管所办理。2019年2月，原告王碧泽将马晓峰以其“只卖房，不卖地”为由，拒绝为其办理房产买卖登记手续的情况通知于我后，我当即向原告王碧泽陈明：马晓峰等四人与我签订《建筑施工合同》并授权我出售上述房屋时，并未言明“只卖房，不卖地”。该事实有双方签订的《建筑施工合同》并未载明“只卖房，不卖地”内容予以证明。马晓峰至今还侵占其授权于我出售的第三层单元楼及四个地下室，如其不将上述房屋归还于我，我也要依法维权。2019年5月，我将最小1间地下室门钥匙给了原告王碧泽。 原告王碧泽围绕其诉讼请求向法庭提交的证据如下： 1、芮建规字（07）第52号规划许可证档案材料复印件6页，用以证明2006年11月18日，被告马晓峰、多艳玲向芮城县城乡建设局提出，拟在其洞宾东街59号宅基地（即芮城县劳动就业局旧址）建造四层商住楼的申请。2007年11月，被告及四户邻居都拟在其洞宾东街59号宅基地建造四层商住楼的申请，获得编号为芮建规字(07)第52号规划许可。据此可证实被告按(07)第52号规划许可，在其宅基地所建四层商住楼系合法建筑。 2、《建筑施工合同》一份，用以证明，2007年11月21日，被告马晓峰、多艳玲和三户邻居(合同甲方)与被告姚立胜(合同乙方)签订了《建筑施工合同》。被告马晓峰、多艳玲和三户邻居为该施工合同的发包方，被告姚立胜为该施工合同的承包方。被告马晓峰、多艳玲和三户邻居发包给姚立胜的商住楼共建六层，即地上5层，第1层为门面房，第2-5层为单元楼，地下**为多个地下室。建造商住楼所需工程费用，由被告马晓峰、多艳玲和姚立胜共同负担；地上**门面房不计价归被告马晓峰、多艳玲，地上第**单元楼归被告马晓峰、多艳玲，被告马晓峰、多艳玲支付姚立胜10.5万元；地下室1间归被告马晓峰、多艳玲，被告马晓峰、多艳玲按每平方米400元计付姚立胜:其余全部工程费用由姚立胜负担，姚立胜有权出售其它地下室及地上3-5层单元楼，出售所得价款归姚立胜。合同第三条约定向与姚立胜签订合同的购房人作出的为其办理所购房屋所有权或者不动产权利转移登记的意思表示。 3、《售房协议》一份，用以证明，2008年7月4日，姚立胜与原告签订《售房协议》将被告马晓峰、多艳玲宅基地上第四层单元房作价(登记面积128.5平方米*1250元/平方米)160625元出售给原告，并同时赠与(因不收任何费用)原告一间建筑面积最小的地下室归原告所有。据此事实，即可证明原告是与姚立胜签订合同并购买被告马晓峰、多艳玲宅基地所建两处房屋的购房人。原告于2008年7月5日向姚立胜支付购房款15万元，履行了主要付款义务，剩余房款10625元，经口头商定在原告取得所购房屋不动产登记证书后结清(合同所载原告购买22.5平方米地下室条款已协商解除)；姚立胜负有向被告夫妇和原告证实:其将被告宅基地所建房屋出售给原告并已收取原告房款的协助义务。因施工合同并未约定，被告负有将姚立胜所出售之房屋登记至姚立胜名下后，姚立胜再为购房人办理房屋所有权转移登记义务。故姚立胜不具备为购房人办理所购房屋不动产权利转移登记之条件。 4、房屋所有权登记档案材料20页，用以证明，2013年11月27日，被告马晓峰、多艳玲夫妇申请所建房首次(初始)登记时，已将其它基地所建造六层(含地下1层）楼房合计建筑面积738.94平方米，全部记在其名下；宅基地所建地上2-5层单元楼的登记编号依次为202、302、402，502，且建筑面积都是128.5平方米，据此可证明原告从立胜手所购买的地上第4层单元楼登记编号为402号，建筑面积为1285方米；宅基地地下1层划分为6个地下室，编号次序及建筑面积分别为(9号)19.32平方米、(10号)24.31平方米、(11号)19.32所有权平方米、(12号)17.17平方米、(1号)21.61平方米、(14号)7.37平方米,据此，可证明姚立胜所赠与原告的最小一间地下室编号为14号，建筑面积为7.37平方米； 被告于2015年2月4日，已将第五层单元楼即502号房屋转移登记(过户)至(从姚立胜手购房的)苏彦国名下，据此，即可印证被告夫妻认可其负有为购房人办理所购房屋不动产权利转移登记的义务；依据上述事实，结合《不动产登记暂行条例实施细则》第24条(“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”)之规定，即可证明只有被告夫妻才具备为原告办理所购房屋不动产权利转移登记的条件，姚立胜因不能取得所出售房屋的首次登记，而无法为原告办理所购房屋的不动产权利转移登记的前提条件。 5、姚立胜2020年4月1日出具的证明材料两份，用以证明，原告是与姚立胜签订购房合同并购买被告宅基地上第4层402号单元楼的购房人；姚立胜将其享有处置权的地下1层最小1间地下室即第14号地下室赠与给原告；经其与原告协议解除了原告购买225平方米地下室合同；姚立胜于2011年将第4层单元楼交付原告，于2019年5月将赠与原告最小一间地下室交付原告；姚立胜于2010年与苏彦国签订《售房协议》，将第5层单元楼出售于苏彦国，2012年将苏彦国所购房屋交付给苏彦国，被告夫妻于2015年为苏彦国办理了房产证。 被告马晓峰对原告提交的以上证据质证意见是：对证据1、2无异议，是姚立胜和四户签订的，不是和我一个签订的，是不涉及四户土地权属的情况下才签订的合同。证据3和我无关，不予质证。证据4无异议。证据5属实，办理房产证只涉及房产不涉及土地，我也通知原告给他办理，他说不着急想卖房。 被告姚立胜对原告提交的以上证据质证意见是：无异议。 被告马晓峰、多艳玲、姚立胜未向法庭提交证据。 本院经审理查明认定事实如下：2007年11月6日，被告马晓峰与其及李建雪、马永霞、蒋砚甲三户居民取得在洞宾西街59号宅基地建造四层商住楼芮建规字（07）第52号《芮城县建设工程规划许可证》。2007年11月21日，被告马晓峰与与其及李建雪、马永霞、蒋砚甲三户居民作为合同甲方与被告姚立胜作为合同乙方共同签订了《建筑施工合同》，合同第三条约定：“工程造价土建部分为每平方米568元，水暖电每平方米70元，全部工程投资甲、乙双方共同负担，一层门面房不予计价归甲方，二层单元楼归甲方，按每套10.5万元总价付予乙方，地下室每户一间归甲方，按每平方米400元计价付乙方，除甲方付予乙方的部分费用外，其余全部工程费用（包括水、电及其他各项杂费）均由乙方负担。但其它地下室及3-5层单元楼由乙方自行处置，收益归乙方，甲方协助其办理房产手续”。工程竣工后，2008年7月4日，被告姚立胜将建筑的商住楼四层西单元402室以价款174800元出售给原告王碧泽，并签订了《售房协议》，协议约定：“甲方：姚立胜乙方：王碧泽乙方现购买甲方祥和住宅楼四层西单元西1户，总建筑面积129.04平方米，每平方米1250元，地下室面积22.5平方米，每平方600元，总造价174800元。.....二、付款方式：1、（略）；2、一次性付款15万元，交钥匙付清全部房款。三、房产证由甲方办理，费用由乙方承担。......”。同时，姚立胜在该售房协议书注明：甲方给乙方最小的地下室1间，不收任何费用。2008年7月5日，原告王碧泽付被告姚立胜房款15万元。此后，原告王碧泽与被告姚立胜协议将《售房协议》中地下室22.5平方米，每平方米600元的地下室解除协议，赠与王碧泽14号最小地下室一间。2011年11月，被告姚立胜向原告交付了四层西户402号住房钥匙，约定房产证办理后付清剩余房款。原告对该住房装修占有居住至今。因该房产未能过户，原告诉至本院。 另查明：2013年11月27日，被告马晓峰、多艳玲向芮城县房地产管理所申请将所建房合计建筑面积738.94平方米房产首次（初始）登记在其名下。 以上事实，有原、被告庭审陈述及提供的相关证据在卷佐证，本院对上述事实予以认定。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中原告与被告姚立胜签订的《售房协议》系双方真实意思表示，合同合法有效。原告按照协议约定支付了购房款，被告姚立胜也按约定交付房屋，原告实际占有居住该房产至今。按照合同约定，被告姚立胜有义务协助原告办理产权过户手续，将合同义务履行完毕。由于被告马晓峰、多艳玲将涉案房屋登记（初始）在其名下，且在与被告姚立胜签订的《建筑施工合同》中承诺对被告姚立胜签订合同的购房人办理房屋产权证，故被告马晓峰、多艳玲负有为从姚立胜手购买，但登记于其夫妻二人名下的房屋的购房人，办理所购房屋不动产权利转移登记的义务。现原告要求被告协助办理房屋过户登记，理由正当，本院依法予以支持。被告马晓峰、多艳玲辩解建房时的协议中“协助办理”前提是不涉及土地权属，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”之规定，被告马晓峰、多艳玲的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下： 被告马晓峰、多艳玲、姚立胜于本判决生效后十日内将位于芮城县洞宾东街59号祥和商住楼西单元402室及第14号地下室一间的房产协助过户至原告王碧泽名下。 案件受理费80元，由被告马晓峰、多艳玲、姚立胜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交书面上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  周 晔 人民陪审员  宁月新 人民陪审员  张治兵 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  党 锐