河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8473号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地河南省郑州市**大学路****楼****，统一社会信用代码914101036659728325。法定代表人：戴卫，董事长。委托诉讼代理人：常琳，女，系该公司员工。被告：张现伟，男，1987年11月4日出生，汉族。原告康桥悦生活服务集团有限公司与被告张现伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告康桥悦生活服务集团有限公司的委托诉讼代理人常琳，被告张现伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康桥悦生活服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费3878.40元；2.判令被告按照合同约定每日千分之三的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年7月31日为2763元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，房屋坐落于郑州市新郑市××镇××与××路交叉口向××米路××院××室，房屋建筑面积为85.05平方米，类型为住宅。2015年8月18日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为康桥原溪里小区提供物业管理服务，被告需按建筑面积1.9元/平方米/月支付物业管理费，业主或物业使用人应予每半年第一月的前15日内交纳每半年度费用。业主逾期交纳物业费，应承担每日应总额的千分之三的逾期违约金，暂计算至2020年7月31日为2763元。自原告进驻康桥原溪里小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，自2019年1月1日至2020年12月31日，被告共欠物业费3878.40元，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，被告拒不交纳物业费的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，请求判如所请。张现伟辩称，一、根据合同法规定的先履行抗辩权，其没有按时缴纳物业费，是因为原告没有履行合同及未按相关规定提供服务，提供的服务标准严重不符“合同”约定，原告违约在先，其可以依法行使先履行抗辩权，可不交物业费。主要表现在：1、他的涉案房屋内有10处以上裂缝，从2018年至今，物业一直推脱服务，至今仍未给与解决；2、原告在不告知的情况下由临时电（新郑市龙湖镇供电所）更换为山寨南网-河南南网有限公司，物业服务过程中存在隐瞒和欺骗行为，且供电公司存在吃钱行为，重复计费，电费离谱，系统出错，签订了更换国网协议，至今仍未更换国网；3、地下车库问、地下车库问题置不足、充电桩吃钱、损坏严重维修不及时、且手机无信号，业主反映多次，物业不进行整改和处理，地下车库走，地下车库走道长期异味掉，存在安全隐患未及时排查和消除，造成多位业主车辆损失，包括其本人车辆，物业推脱责任，西门车库至今未开通；4、电梯垃圾广告众多，公共门厅长期被自助售货机占用，消防通道长期被占用。5、原告以未缴纳物业费为由，长期扣押业主的不动产证书，以此要挟业主缴纳物业费。6、原告未公布属于广大业主所有权区域的广告所得收益收支情况及流向，严重侵犯业主的权益。二、在原告在判决日后15天内按合同执行解决以下列出的约定及问题后，他再交纳物业费：1、房屋裂缝问题给予解决，书面出具解决方案并公布；2、原告承担他在交纳车位管理费的情况下，由于坏的监控设施导致无法确定责任人车辆损害责任和维修义务；3、原告退还2020.2-2020.3月2个月的车位管理费160元+车辆维修费50元，合计210元；4、原告在小区各楼栋公告栏公布小区供电由山寨私人南网更换为国家电网具体时间、国网的用电合同及时给业主；5、原告在小区各楼栋公告栏公布西门地下车库的开通时间，且及时清理堵塞消防通道的各种车辆；6、原告在小区各楼栋公告栏公布物业费用的收支情况，以后每年至少公布一次；7、原告在小区各楼栋公告栏公布公共门厅、电梯、园区户外等属于广大业主所有权区域的广告所得收益收支情况及流向，以后每年至少公布一次；8、原告在小区各楼栋公告栏公布物业费整体收缴情况及注明欠缴物业费的业主姓名及室号、未缴纳原因等，并及时处理广大业主的合理诉求，以后每年至少公布一次；9、对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决；10、加强保安巡逻，对无人值守的岗亭增设保安；11、及时清理小区内路面及车库出入库的积雪和冰，防止和杜绝溜车、撞杆、行人摔到等意外事故的发生；综上应驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月18日，河南太平世家物业服务有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要内容约定如下：甲方为乙方位于新郑市龙湖镇的康桥原溪里小区提供物业服务，乙方房屋座落位置为15-1902室，类型为住宅，房屋建筑面积为85.05平方米。物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。乙方交纳物业服务费用时间：每半年第一个月的前15日内交纳每半年度费用。甲方物业费收费标准为：住宅1.9元/平方米/月。乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。本协议自甲乙双方签字盖章后生效。对双方权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用及其相应的水电运行费用及其他事项等内容，双方也进行了详细约定。河南太平世家物业服务有限公司在合同落款甲方处加盖公章并备注联系电话，被告在合同落款乙方处签名并备注联系电话。在合同履行过程中，河南太平世家物业服务有限公司于2016年3月22日将企业名称变更为河南新康桥物业服务有限公司；河南新康桥物业服务有限公司于2020年4月30日将企业名称变更为康桥悦生活服务集团有限公司。被告依约支付了2018年12月31日之前的物业服务费，2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3878.28元，经原告催交，被告以原告提供的物业服务存在问题及涉案房屋出现多处裂缝等为由不同意交纳物业费并提交了照片加以证明，原告对此不予认可，认为被告提供证据不足以证明其提供的物业服务存在问题，且不能成为被告拒交物业费的理由。以上事实，有当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》，准予变更登记通知书，企业名称变更登记通知书，质量记录，催缴照片，民事判决书，照片本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告后合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。河南太平世家物业服务有限公司与被告所签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。河南太平世家物业有限公司现更名为康桥悦生活服务集团有限公司，《前期物业管理服务协议》对双方仍具有约束力。被告的房屋建筑面积为85.05平方米，按1.9元/平方米/月的标准计算，2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为3878.28元。经书面催交后，被告仍未向原告支付物业服务费，已构成违约。因此，被告应向原告支付上述期间的物业服务费3878.28元。《前期物业管理服务协议》约定乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。若按照约定的标准计算违约金，则明显过分高于因被告的违约行为给原告造成的损失。因此，在综合考虑迟延交纳物业费日期及数额等因素，本院酌定由被告向原告支付违约金194元。被告称原告提供的服务管理、服务标准未按照合同约定标准进行管理、存在一定瑕疵，但经本院庭审查明事实确认整个小区的各项基本物业服务工作处于正常运行状态，即便原告物业服务瑕疵，亦不应成为拒交物业费的合理事由，故被告的相关辩解，本院不予采纳，被告可通过其他方式要求物业服务公司改善物业服务质量。另外，关于被告辩称的原告未公示属于业主所有权区域的广告所得收益收支情况及流向、房屋裂缝、供电公司、车辆损失等问题的辩称意见，其可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告张现伟应当于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3878.28元及违约金194元，共计4072.28元；二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告康桥悦生活服务集团有限公司负担10元，被告张现伟负担15元。本判决为终审判决。审判员  赵西璞二〇二〇年十一月二十二日书记员  梁 艳