浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初1706号 原告：诸暨市星工场文化创意策划有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道苎萝东路**（永利吾悦广场）**。 法定代表人：寿水萍，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：费可，浙江新兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟忠，浙江新兴律师事务所律师。 被告：诸暨市御景餐饮有限公司，住，住所地浙江省诸暨市浣东街道苎萝东路**永利吾悦广场/div> 法定代表人：杨伟俞，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨绍军，浙江剑竹律师事务所律师。 被告：诸暨市涵瑞装饰工程有限公司，住所地，住所地浙江省诸暨市暨阳街道永福路****iv> 法定代表人：周露。 委托诉讼代理人：周钓锋，浙江道策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄冰，浙江道策律师事务所律师。 原告诸暨市星工场文化创意策划有限公司（以下简称星工场公司）与被告诸暨市御景餐饮有限公司（以下简称御景公司）相邻关系纠纷一案,本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告星工场公司的法定代表人寿水萍及其诉讼代理人费可、被告御景公司的诉讼代理人杨绍军到庭参加诉讼。原告星工场公司、被告御景公司均申请追加诸暨市涵瑞装饰工程有限公司（以下简称涵瑞公司）为本案当事人参加诉讼。本院通知涵瑞公司作为本案共同被告参加诉讼。本院依法适用简易程序于2020年4月29日、10月26日公开开庭进行了审理。原告星工场公司的法定代表人寿水萍及其诉讼代理人费可、被告御景公司的诉讼代理人杨绍军、被告涵瑞公司的诉讼代理人周钓锋均到庭参加诉讼。期间，当事人三方请求自行协商。因当事人三方自行协商无果，本院于2020年7月3日依照职权决定对原告因本案事故造成的损失价值进行鉴定评估。2020年10月17日，诸暨广信资产评估有限公司评估完毕，出具评估报告书。2020年10月26日，诸暨广信资产评估有限公司出具补充鉴定说明。本案现已审理终结。 原告星工场公司向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿原告装潢受损修复费用141500元（详见附表，最终金额以鉴定结果为准）；二、被告赔偿原告自2019年11月30日起至修复日止部分教室租金损失，暂计9363.75元（详见租金损失计算表）；三、被告赔偿原告营业损失60000元；四、由被告承担本案诉讼费用等。审理过程中，原告变更其诉讼请求为：一、两被告共同赔偿原告装潢受损修复费用145655元（详见附表，最终金额以鉴定结果为准）;二、两被告共同赔偿原告自2019年11月30日起至修复日止部分教室租金损失，暂计10800元（暂计至2020年1月14日，详见租金损失计算表）；三、两被告共同赔偿原告因受损教室无法营业导致的损失60000元（暂计至2020年1月14日）；四、两被告共同承担本案诉讼费。后原告撤回第四项诉讼请求。事实与理由：原告系永利吾悦广场三楼3013／×××-1商铺（潮童星）经营者，被告御景公司系永利吾悦广场四楼4019-4020商铺（谭鸭血老火锅）经营者，双方之间属于楼上楼下邻居关系。2019年9月原告装修完毕开始营业。同月被告御景公司承租原告楼上商铺开始装修，在装修期间多次导致原告的教室、前台、走廊、展览柜等多处漏水。2019年11月30日因为漏水严重，部分教室被淹，原告向浣东派出所报警处理未果。由于被告御景公司的装修行为，造成大量积水多次流入原告部分教室、前台、走廊、展览柜，致顶部、地板、Ｔ台等、地板潢受损，同时也影响了原告的正常经营，给原告造成严重的经济损失。原告曾通过物业公司与被告御景公司协商，但被告御景公司消极拖延，协商迟迟无法取得进展。为防止损失继续扩大，特向贵院提起诉讼，望查明事实，判如所请。 被告御景公司辩称，对原告所称损害无异议。我们的装修项目承包给被告涵瑞公司，是被告涵瑞公司在装修过程中没有做好防护工作，造成损害的原因和责任在被告涵瑞公司。根据御景公司和被告涵瑞公司的装修协议的约定，在施工中造成的住户管道堵塞、渗漏等，由被告涵瑞公司承担修复和赔偿责任。原告诉请损失由其自己单方面核算，损失范围应进行评估。 被告涵瑞公司辩称，原告的三项诉请均是原告单方面陈述，没有事实和法律依据，应驳回原告要求被告涵瑞公司承担民事责任的全部诉请。原告陈述的多次漏水和受损害范围不正确。本案实际是在被告御景公司营业以后发生漏水的，并不是原告陈述的装修期间多次漏水。原告陈述的事实和案件事实不符。两被告的装修协议明确规定水电、消防工程不在被告涵瑞公司承包范围内。本案系漏水原因造成原告损失，应由被告御景公司自行承担相应损害后果。 原告星工场公司围绕诉讼请求依法提交原告与浙江永利中心城投资有限公司（以下简称永利中心城）的租赁合同、与诸暨新城吾悦商业管理有限公司（以下简称吾悦商管公司）的管理服务协议、现场照片、视频光盘、向诸暨市浣东派出所调取的警情视频、维修清单、维修费发票、租金、管理费交纳票据，被告御景公司提交装修协议，被告涵瑞公司提交谭鸭血火锅室内装修图，本院出示评估报告、评估费发票、补充鉴定说明、评估明细表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人均陈述了质证意见，本文中不再载述。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：2017年，原告与永利中心城订立租赁合同，约定原告向永利中心城租赁编号为×××-1、3013号的商铺，计租面积293.69平方米，租期5年，分别约定每个租约年的租金计算方法等事项。同时，原告与吾悦商管公司签订商业管理服务协议，约定原告应向吾悦商管公司交纳商业管理费，分别约定每个租约年的商业管理费收费标准等事项。 2019年6月，原告与永利中心城订立租赁合同，约定原告向永利中心城租赁与上述商铺相邻的商铺，编号为×××-1、3012-2的商铺，商铺面积596平方米，租赁期自2019年6月30日至2024年6月29日，第一个租约年租金为38元／平方米／月等事项。同时，原告与吾悦商管公司签订商业管理服务协议，约定原告应向吾悦商管公司交纳商业管理费，第一个租约年收费标准为30元／平方米／月等事项。此后，原告已装修使用。 2019年，被告御景公司租用永利中心城四楼经营潭鸭血火锅，租用面积约407平方米。被告御景公司租用的上述商铺位于原告租用的商铺上方。2019年10月3日，被告御景公司与被告涵瑞公司签订装修协议，约定被告御景公司将上述商铺的不包括水电工程、消防工程的其他装修工程以半包形式由被告涵瑞公司承包装修，施工期限自2019年10月5日至11月15日，为期40天，并约定了装修要求、价格、装修款的支付等事项。在施工责任方面，约定因进行装修施工造成相邻商铺的管道堵塞、渗漏、停水、停电等，由被告涵瑞公司承担修理和赔偿责任。 2019年11月30日，被告御景公司的上述商铺第一天试营业，致原告租赁的商铺屋顶漏水，多处受损。原告方向公安机关报警。此后，原告方、被告御景公司方、永利中心城方协商未果。原告对其部分受损处进行修复。 经本院委托，诸暨广信资产评估有限公司评估认定原告所租赁商铺受损范围、需修复项目为大门及前台的门磁、油漆美化、灯箱广告板，教室一及教室二的石膏板、油漆美化、地板、不锈钢、地板、石膏板拆除、过道油漆美化、其他如射灯、筒灯、垃圾清理、保洁卫生等，原告因本案所涉事故造成的列入评估范围的损失在评估基准日2020年7月24日的评估结果为44716元。庭审中，两被告对该评估报告中所涉受损教室二的地板受损面积定为68.25平方米提出质疑，认为该教室室内面积仅58平方米。本院要求诸暨广信资产评估有限公司作出说明。诸暨广信资产评估有限公司出具补充鉴定说明，所涉教室二原地板面积68.25平方米，评估金额10237.5元取消，更正为地板面积38.25平方米，评估金额5737.5元。更正后总评估金额为40216元。 另认定，案涉事故前后，原告按照两份租赁合同约定的金额分别交纳租金及管理费。案涉两受损教室坐落于后一份租赁合同所涉租赁商铺区域内。 庭审中，原、被告对案涉两教室室内面积确定为48平方米、58平方米。 本案审理过程中，原告明确其请求基于相邻关系，要求由被告御景公司承担相应赔偿责任。 本院认为，相邻关系是相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。不动产权利人因用水、排水、通行等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的应当给予赔偿。本案中原告星工场公司及被告御景公司分别租赁永利吾悦广场的商铺上下相邻，被告御景公司使用其案涉租赁商铺时，造成原告星工场公司租赁的商铺内漏水，致其财产受损，应承担相应的民事责任。根据原告星工场公司的受损范围、需修复项目等，本院确定被告御景公司赔偿原告星工场公司维修费损失40216元。原告主张的第二项诉讼请求中所涉的租金损失10800元，其陈述为案涉两个教室室内为T台造型，从事孩童走秀服务，对地板的要求较高，因漏水对场地造成安全隐患，为了避免这些潜在的不安全因素，原告对该两教室未使用，造成原告租金损失。两个受损教室坐落于后一份租赁合同所涉的商铺区域内，两教室面积相加为106平方米，按照后一份合同约定的第一个租约年的租金标准（38元/平方米/月）及管理费标准（30元/平方米/月）计算，自2019年11月30日起至2020年1月14日计45天计10800元（106×68×45÷30=10812）。本院认为，两教室漏水后，考虑到所涉两教室用于孩童走秀，原告为安全起见，暂停使用该教室，并无不当。且经本院向相关人员咨询，原告所述的暂停使用教室45天，结合漏水发生时（2019年11月30日）的天气情况等因素，未超过漏水处的天花板、地板类自然干、地板类自然干燥所需时间星工场公司暂停使用两漏水教室的租金损失10800元由被告御景公司赔偿。对于原告主张的其他损失，因缺乏事实依据，本院不予支持。两被告之间因装修合同发生的权利义务关系，可另行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告诸暨市御景餐饮有限公司赔偿原告诸暨市星工场文化创意策划有限公司修复费用损失40216元、租金损失10800元，合计51016元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告诸暨市星工场文化创意策划有限公司其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4546元，减半收取2273元，由原告诸暨市星工场文化创意策划有限公司负担1738元，由被告诸暨市御景餐饮有限公司负担535元。评估费5000元，由被告诸暨市御景餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 许 君 二〇二〇年十一月五日 书记员 何鹏威 ?