辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7466号上诉人（原审原告）：闫淑香，女，1962年12月10日生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：张威，辽宁泓冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙学智（上诉人女婿），男，汉族，1977年10月6日生，住辽宁省瓦房店市。被上诉人（原审被告）：孙明杨，女，1986年3月18日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：王永锦，辽宁光莹律师事务所律师。上诉人闫淑香因与被上诉人孙明杨房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。闫淑香上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：上诉人已向人民法院提出上诉人与被上诉人之间所签订的房屋买卖合同，有书面证据可证明双方房屋买卖关系的存在。而被上诉人主张双方之间为抵账房互换关系，被上诉人陈述的是孙永发、孙学智共同向其借款40万元，无钱偿还后用上诉人的房屋用于抵顶，但其没有向人民法院提供任何流水以及借款当中的任何书面证据证明与孙永发、孙学智之间存在借贷关系。孙学智否认有借贷关系的存在。第三人孙永发声称将该房屋抵顶给被上诉人之后，用另一处房屋与上诉人互换该房屋，但没有向人民法院提供任何证据证明有另外房屋的存在，仅作为证人在法庭上陈述拿另外房屋进行过互换。另外，上诉人已提供录音证据，其中与被上诉人之间的通话可以认定被上诉人的陈述是虚假的，因为在录音当中，孙学智向其索要该买卖房屋的房款时，孙明杨称购房款被孙永发给拿走了，孙学智根本不知情，也就是其在辩称当中所声称的孙永发、孙学智共同欠其款项用于抵顶房屋的事实根本不可能存在。被上诉人孙明杨与案外人孙永发之间是否有借贷关系与上诉人没有任何的关联性，而且上诉人也没有授权任何人包括孙永发、孙学智代为受取购房款。2014年6月23日，上诉人与大连骏亿房地产开发有限公司签署商品房买卖合同后，由大连骏亿房地产开发有限公司出具入住手续等相关材料，就可明确认定诉争房屋的所有权人为上诉人闫淑香。其他人声称对该诉争房屋具有处分权，明显违反物权法相关规定。在一审庭审调查中，可认定上诉人闫淑香在该交易当中并未收到过任何购房款项，并且也未授权任何人代为收取购房款，其名下合法所有的房产被其他人以所谓债权顶账方式予以处分，人民法院应当核实各方的关系，确认所谓处分人员是否有处分权，其处分顶账是否符合法律规定。孙明杨辩称，不同意上诉人的上诉请求。借钱是我母亲与孙永发发生的事情，2012年开始陆续借的本金和利息累计大概40万元左右，因为我是2016年5月要结婚，我需要将这笔钱要回来，我找到了孙永发要钱，但是他没有现金给我，我住的房屋也比较小，当时我们双方协议这个钱用房屋抵顶也可以。决定用房抵顶之后，我也看了几处房屋，有两处是比较符合心意的，一个是新华园的房屋，这个小区地理位置高，我母亲腿脚不好，后来几经周折接触到案涉房屋，我5月结婚，找一个新的房屋不好装修，案涉房屋是才装修的比较合适。在这个过程当中我们不知道中间发生了什么，我们只知道这个房屋抵顶了40万元的帐。2015年12月我搬进去了，2016年5月16日我从案涉房屋结婚出去，我母亲独自一个人在案涉房屋内居住，期间我与房主即本案上诉人没有见过面，我们接触都是通过孙永发。我结婚之后不太忙，我想起来应当有购房协议，我联系孙永发，他找孙学智还是找其他人，但是没有要到这个协议，后来2016年12月补签订了协议书，在协议书上表明了笔下款清，之后不会再有任何的纠葛，我们才接受了这个协议。我们换网线需要办网线人的身份证号码、电话号码，交物业费、暖气费这些都是需要上诉人的身份证、电话和购房合同，这些我都拿到了，这个过程中我们是非常友好的交流，我与孙永发要任何东西都能很快拿到，我们认为这个房屋手续是齐全的，只是我没有合同，我与上诉人没有任何接触，之前孙永发也没有说房款需要交钱。今年6月孙学智给我打电话，每次都是以非常郑重的口气和我说这个房屋我没有给他钱，要求我们将这个房屋给他，但我手中有购房协议，我认为我所有证据都齐全就没有理他，但是他一直给我打电话。这个期间我联系不上孙永发，孙学智是孙永发介绍给我的，我们才认识的，之前就是关系很好，没有其他利益关系，6月时孙学智联系我要房屋，他说我母亲精神也不好，身体也不好，他说天天敲你家门、断水断电、堵你家钥匙眼，我母亲一个人独居身体也不好，我只能附和他。7月之后孙永发回来了和我联系上，他说这个事情他解决，我没有关注这个事情，之后我就接收到了法院的传票。孙永发和孙学智是合伙关系，主要出面的人是孙永发，而具体办事人是孙学智，他们的合伙关系在一审我提交了判决已经作出确认，他们挂靠在瓦房店岗店公司名下搞建筑，包括本案抱龙花园、瓦房店新华园，案涉房屋就是开发商抵顶给孙永发的房屋，孙永发和孙学智再分配这些房屋，所以开始是上诉人在里面居住，上诉人是孙学智的岳母，因为孙永发欠我们钱，孙永发找到孙学智商量好就在2015年将房屋倒出来了，后来是孙永发和孙学智产生矛盾了，所以才找我们要钱，一个做生意的人不会随便写“笔下款清”，所以我们之间不是真正的买卖。闫淑香向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2016年12月14日签订的购房协议书；2.判令被告立即返还位于瓦房店市房屋（交易价39万）；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2014年6月23日，原告闫淑香与大连骏亿房地产开发有限公司（以下简称骏亿公司）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于瓦房店市，建筑面积73.33平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5220.01元，总金额叁拾捌万贰仟柒佰捌拾叁元整。同日，大连骏亿房地产开发有限公司为原告开具案涉房屋购房款的统一发票。2014年7月1日，原告与瓦房店抱龙明珠物业管理有限公司签订《入住协议书》。2.2016年12月14日，原告闫淑香（卖方）与被告孙明杨（买方）签订《协议书》，约定：闫淑香在抱龙花园有房一处，楼号为9#楼一单元201室，建筑面积：73.33平方米，单价5320元/平方米，总价：390,115.60元，自愿卖给孙明杨，笔下款清。有关协议如下：一、暂时没办房照，有关今后办照事宜，由闫淑香负责前期手续提供协助办理。二、进住时间为2015年12月19日此房移交，不管客观有什么变化，此协议为终身依据负有法律责任。上述协议共同遵守不得有误。3.被告孙明杨称案涉房屋系顶账房对换，不涉及交付房款问题。为证明其主张，被告向一审法院提交（2020）辽02民终3870号民事判决书以及大连骏亿房地产开发有限公司加盖公章的《抵账房明细表》。《抵账房明细表》系大连骏亿房地产开发有限公司抵顶给瓦房店市岗店建筑工程公司孙永发的房屋明细，其中记载的抵账房屋中包括案涉房屋。（2020）辽02民终3870号民事判决书确认：2013年8月26日，骏亿公司（甲方）与原告孙永发签订《补充协议书》，约定：1、甲、乙双方签订一份工程施工总承包合同。2、根据上述甲乙双方签订的合同甲方欠乙方工程款，鉴于甲方流动资金周转紧张，甲方用“抱龙花园”项目商品房等额抵押给乙方，乙方同意接受商品房作为债务担保。房款总价款以开盘价为准。亦包括案涉的房屋。一审法院认为：综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为原、被告双方之间是房屋买卖关系还是抵账房互换关系。根据本案查明的事实，若原、被告双方之间系房屋买卖关系，在被告未交付任何购房款的情况下，将案涉房屋交付被告居住多年不符合常理，并且骏亿公司加盖公章的《抵账房明细表》中明确载明该公司抵顶给孙永发的房屋中包括案涉房屋，该事实与法院生效判决确定的事实相符，原、被告双方签订《协议书》中亦明确载明“笔下款清”，故原、被告双方之间系抵债标的物变更，不存在交付购房款的问题，对原告的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告闫淑香的诉讼请求。案件受理费3625元，由原告闫淑香负担。二审中，上诉人提交一份录音证据，拟证明孙学智和孙永发共同向其借款的事实不存在，被上诉人称以房抵债时孙学智知情也不正确。被上诉人对该份证据的真实性没有异议，但认为当时孙学智认可这个房屋抵顶给被上诉人，因为他们二人是合伙关系，所以认为借款是他们共同协商的结果。上诉人另提交房照及物业费收据，拟证明李岩确实在御景花园有一套房屋，但是在银行贷款购买的，不存在所谓孙永发拿一套房屋替换案涉房屋的事实，且被上诉人母亲是在2016年期间入住案涉房屋的。被上诉人认为房照与本案没有关联性，孙永发怎么抵顶、是否抵顶与本案无关，现有证据证明上诉人自愿将房屋腾退给孙永发，孙永发将房屋给被上诉人，且被上诉人实际上是在2015年就入住案涉房屋。本院对上诉人提交证据的真实性予以认定，但上诉人提交的证据不足以证明其主张的内容，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人以被上诉人在订立房屋买卖合同后未支付房款为由，要求判令解除合同、腾退房屋。庭审中，被上诉人对于未支付房屋房款的事实予以认可，但被上诉人主张案涉房屋系与案外人孙永发之间抵债取得，故无需实际支付房款。根据庭审查明的事实，案涉房屋系案外人孙永发与孙学智在合作施工期间通过抵付工程款的方式取得，此后，案涉房屋由本案上诉人（系案外人孙学智的岳母）与骏亿公司订立商品房买卖合同并装修居住。孙永发在一审作为证人出庭作证时证实，为抵偿所欠债务，孙永发将另一套房屋对换给上诉人，上诉人将案涉房屋腾空后，孙永发再将案涉房屋交给被上诉人抵顶债务。本院认为，从上诉人与被上诉人之间房屋买卖协议订立的内容和履行的过程看，一审法院采信被上诉人关于案涉房屋系抵债取得的主张并无不当：首先，双方买卖协议中明确约定“笔下款清”、“终生依据”，如果双方系房屋买卖关系，上诉人通常不会在被上诉人分文未付的情况下即在协议中注明前述条款，更不会在未收到房款的情况下就将房屋直接交付给被上诉人居住使用数年之久。根据上诉人的庭审陈述，案涉房屋在协议订立前已经交付给被上诉人居住，即案涉房屋交付在前、买卖协议订立在后，订立协议的双方当事人亦从未见过面，该过程显然不符合一般房屋买卖的交易习惯。结合被上诉人未支付任何房款、双方直接约定“笔下款清”及上诉人主动交付房屋的事实，应当认定双方之间并非房屋买卖关系。其次，根据生效判决认定的事实，案涉房屋系孙永发在施工过程中取得的抵账房屋，而孙永发在一审出庭作证时所述过程与被上诉人的主张一致，孙永发明确说明被上诉人无需支付房款，亦与买卖协议约定“笔下款清”的内容相符。第三，孙学智二审作为上诉人的委托诉讼代理人出庭参加诉讼时陈述，“双方是买卖关系，孙永发说等他给我钱，当时被上诉人母亲在场”，“当时孙永发在公司有帐，我当时也问他，他说没问题，这个钱对方不给我，他给我，……我和孙永发关系好，孙永发在公司有应收帐款，我没有担心房款的问题，我才允许他们居住的房屋”。从孙学智陈述的内容看，孙学智和孙永发之间存在合作关系，在案涉房屋处分给被上诉人时，孙永发与孙学智之间对此进行过沟通，孙学智当时认可将房屋处分给被上诉人，且未要求被上诉人支付房款。而且，本案上诉人系孙学智的岳母，如果未取得孙学智的同意，上诉人不会在从未见过被上诉人、未收取任何房款的情况下与被上诉人订立买卖协议并交付房屋，承诺配合被上诉人办理房屋过户手续。综上，上诉人关于其与被上诉人之间系房屋买卖关系的主张依据不足、不能成立，本院对上诉人的上诉理由不予采纳。一审法院未支持上诉人解除合同、腾退房屋的诉讼请求并无不当，本院对一审判决予以维持。综上，闫淑香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3625元，由闫淑香负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年十一月二十日书记员 任建芳