长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0194民初1568号 原告：吉林和信房地产开发有限公司，住所地：长春净月高新技术产业开发区新城大街与天富路交汇和信天阶营销中心。 法定代表人：黄明宝，经理。 委托代理人：李东虓，吉林功承律师事务所律师。 被告：刘继莹，女，汉族，1993年8月2日出生，现羁押在长春市第四看守所。 委托代理人：于克山，吉林常春律师事务所律师。 第三人：华夏银行股份有限公司长春分行，住所地：长春市南关区人民大街**。 法定代表人：任家庚，行长。 委托代理人：王松，该公司职员。 原告吉林和信房地产开发有限公司诉被告刘继莹、第三人华夏银行股份有限公司长春分行（以下简称华夏银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，作出（2018）吉0194民初717号判决，原告吉林和信房地产开发有限公司不服上诉至长春市中级人民法院，长春市中级人民法院裁定撤销本院判决发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林和信房地产开发有限公司委托代理人李东虓，被告刘继莹委托代理人于克山，第三人华夏银行委托代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉林和信房地产开发有限公司诉称，2017年8月24日，原告与被告签订编号为0000000001110029的商品房买卖合同及补充协议。被告购买原告开发“和信天阶”项目A区5幢1单元1801号，建筑面积为104.06平方米的商品房一套，房屋总价为68，8104.00元，被告采用按揭贷款方式支付房款。根据补充协议第三条第7款的约定，现被告已逾期归还第三人贷款，原告因被告逾期还款承担了保证责任，原告替被告偿还贷款79149.89元。2020年9月20日，原告还需代被告偿还贷款及利息8000余元。为维护合法权益，诉至法院，请求判令：一、判令解除原告与被告签订的编号为0000000001110029的商品房买卖合同及补充协议;二、判令被告向原告支付违约金344052元;三、判令被告返还原告替被告偿还的银行贷款及利息79149.89元（自2018年7月起至2020年6月）;四、判令被告于合同解除后将房屋返还给原告;五、判令被告承担本案的诉讼费、公告费、诉讼保全费用、律师费。 被告刘继莹辩称，被告不同意解除，本案原告已经实际交房，被告已经实际付款并装修，双方房屋买卖合同已经履行完毕。商品房买卖合同补充协议第三条第7项的约定，显失公平，侵害了原告的合法权益，应属无效。未在规定期限内偿还贷款并不是被告故意违约，而是客观原因导致无法履约。原告与第三人签订的合作协议书为被告贷款提供担保，并未告知刘继莹，其承担责任与刘继莹无关，和信公司请求刘继莹支付违约金无依据，原告公司违反约定，未能在约定时间内给我方办理房屋产权证，我方认为原告扩大了损失，不利于纠纷的解决。综上，本案原告及时为被告办理房产权属证书，以解除其承担的担保责任，减少损失。但是，原告没有这样做，而是依据不公平、不合理的协议约定，试图通过代为偿还贷款8万元，以达到解除合同，收回房屋，获取巨大利益的目的，明显具有主观恶性,不应支持和信公司的这种诉讼请求。 第三人华夏银行对原告诉求无意见。 经审理查明，2017年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告刘继莹采用按揭贷款方式购买由原告开发建设的“和信天阶”项目A区5幢1单元1801室，建筑面积104.06平方米，购房总价款688,104.00元。合同签订后，原告支付首付款138,104.00元、物业维修基金13,008.00元、契税13,763.00元，合计164,875.00元。《补充协议》第三条第7款规定：“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同约定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付购房款的50%赔偿对方损失”。原告在第三人华夏银行处办理商业贷款550,000.00元用于支付购房款。依据原告与第三人2017年6月28日签订的《楼宇按揭贷款合作协议书》，由原告承担被告逾期还款保证责任。被告刘继莹自2017年8月至2018年3月均按时偿还第三人华夏银行贷款，无逾期还款的事实。被告2018年4月至今一直未还款，由原告承担保证责任向银行还款。 另查明，被告刘继莹因涉嫌诈骗罪，于2018年4月16日被刑事拘留，同年5月18日被逮捕，2018年11月12日因诈骗罪被判处有期徒刑七年，并处罚金二十万元，并被责令退赔被害人王超、孙洪彪经济损失134,208.00元，退赔被害人徐悦经济损失47,500.00元，退赔被害人田俊宇经济损失258,833.00元。 上述事实，有原告、被告及第三人华夏银行当庭陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《楼宇按揭贷款合作协议书》、长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194刑初137号刑事判决书及卷宗材料为凭，本院予以确认。 本案的争议焦点为：被告被羁押是否为不可抗力，《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应予以解除。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是原、被告真实意思表示，其内容没有违反法律规定，受法律保护，对原、被告双方均有约束力，但被告自2018年4月16日至今一直未偿还案涉房屋的贷款，虽然被告辩称未还款是因为被刑事羁押无法还款，但按照《合同法》的规定，不可抗力指因发生不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，而本案被告犯诈骗罪，其主观上就能预见到自己因涉嫌诈骗他人会有被追究刑事责任的可能性，亦可通过委托他人的方式进行还款。被告无法继续履行合同的行为不是一种不可预见的客观情况，也可以避免和克服，因此不属于不可抗力。且当庭被告明确表示无法偿还贷款，无法继续履行还款义务。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，原告已经为被告承担了保证责任，原告享有合同解除权，所以原告要求解除合同请求应予以支持；虽然双方约定在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付购房款的50%赔偿对方损失并要求被告承担违约责任的。被告当庭提出违约金过高的抗辩，本院依法调整为人民币2万元。 本院当庭向原被告及第三人释明了合同解除的后果，在房屋的处理上，被告不同意解除且提出了房屋已装修的理由，亦不同意对房屋装修价值进行鉴定。原告虽同意鉴定但并未在法院指定期限内递交申请书，鉴于原被告双方不同意对合同解除后房屋的处理进行审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”，因此法院仅对查明事实部分进行审判，对于合同解除的后果，原告可以另诉解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告吉林和信房地产开发有限公司与被告刘继莹之间签订的编号为0000000001110029号《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告刘继莹于本判决生效后十日内给付原告吉林和信房地产开发有限公司违约金人民币20000元。 三、驳回原告吉林和信房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,801.75元、保全费5,000.00元，共计19,801.75元，由被告刘继莹负担5000.00元，原告吉林和信房地产开发有限公司负担14,801.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李 浩 人民陪审员  马桂芝 人民陪审员  厉 娜 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  张紫誉