贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民再30号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗振图，男，1964年10月28日出生，汉族，住贵州省万山特区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：铜仁方兴房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区桂花大道仁山公园。 法定代表人：彭久华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：祝永飞，贵州永飞律师事务所律师。 再审申请人罗振图因与被申请人铜仁市方兴房地产开发有限公司（以下简称方兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月7日作出（2018）黔06民终1510号民事判决。罗振图不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年11月18日作出（2019）黔06民申3276号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人罗振图、被申请人方兴公司的委托诉讼代理人祝永飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 罗振图再审请求，1.请求判令被申请人双倍返还定金60,000元；2.请求判令被申请人支付自2017年4月1日开始占用申请人30,000元起至全额返还日止、利率以国家规定的银行固定资产贷款利率计算的利息（银行固定资产贷款利率按月利率0.7%计算）；3.判令被申请人赔偿申请人房价上涨的差额损失，按被申请人同类型房屋在申请人与被申请人签订《房屋意向认购书》时的售价3,671元/平方米与现行售价4,400-4,800元/平方米赔偿金额10万元；4、判令被申请人给付申请人依法追索实现债权，多次与其交涉及提起诉讼所产生的误工费、交通费、文印费3,500元；5.被申请人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：（一）2017年4月1日，申请人与被申请人因涉案商品房买卖事项签订了《房屋意向认购书》，但因申请人对该《房屋意向认购书》中有关转签正式的《商品房买卖合同》与购房首付款支付等的约定即“按揭付款：在甲方通知的时间期限内即转签《商品房买卖合同》，并同时支付不少于总房款的30%（含定金）为首付款”产生顾虑，申请人担心因申请人通知转签正式的《商品房买卖合同》的时间期限未定、购房首付款因使用“不少于总房款的30%（含定金）”不确定用语等，被申请人可能以此蓄意缩短通知签约的时间及增加首付款比例，从而给申请人带来因自身履约不能而违约造成重大损失，为此申请人与被申请人进一步协商签订了《客户延期签约申请单》。但申请人在审阅、签订《客户延期签约申请单》时发现，《客户延期签约申请单》中的印刷体部分的“本人承诺”部分不仅没有体现申请人的要求，没有体现双方签订《客户延期签约申请单》的真实意思——必须进一步明确签订正式的《商品房买卖合同》与申请人付清购房首付款、剩余房款之间的先后顺序、明确购房首付款必须分期支付及各期金额等，具体是，被申请人通知申请人签订正式的《商品房买卖合同》并支付购房首付款只能在三个月后、在被申请人取得《商品房预售许可证》后，申请人支付首期购房款的金额不超过8万元，余下首付款则须在签订正式《商品房买卖合同》之后时间期限2个月左右、在办理签订银行按揭购房贷款合同之前付清等，其主旨是使申请人能凭正式的《商品房买卖合同》提取住房公积金个人账户余额，缓解一时的财务困难，履行如约交付购房首付款，然后顺利办理银行按揭购房贷款——反而比《房屋意向认购书》中的约定对申请人更为不利，在申请人强烈反对并提出若不更改则申请人拒付定金的情况下，被申请人的销售经理张春梅根据双方议定亲笔在《客户延期签约申请单》的“其他约定”部分明确写上“本人承诺在贵公司通知签合同时支付￥80,000，余下首付款83,906元及税费于2017年8月28日前付清签合同办理按揭手续”后申请人才签名确认。（二）本案的争议焦点应为：申请人与被申请人签订正式的《商品房买卖合同》的前提条件是什么，究竟是申请人应付清全部购房首付款还是申请人在被申请人通知签约时只需先行支付除定金外的8万元的前期首付款。根据本案事实以及交易习惯，购房合同不可能分开来签或签两次，故《客户延期签约申请单》的“通知签合同”中“合同”只能是正式的《商品房买卖合同》，而“签合同办理按揭手续”中“合同”为银行按揭贷款合同。因此，在被申请人通知申请人签合同时，申请人只需要支付8万元，被申请人即应当与申请人签订正式的《商品房买卖合同》，被申请人要求申请人付清全部购房首付款才签订《商品房买卖合同》的要求被拒绝后将案涉房屋转卖他人，已经构成根本违约，申请人的诉请依法应当得到支持，原判决驳回申请人的诉讼请求属于事实错误。据此，罗振图依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定申请再审。 方兴公司答辩称，申请人的申请事项没有事实与法律依据，应当维持原审判决，驳回再审申请人的全部诉讼请求。 罗振图向一审法院起诉请求：1、请求判令方兴公司因其不依约订立购房合同，而依法双倍返还订约定金60,000元；2、请求判令方兴公司支付其自2017年4月1日开始占用罗振图资金30,000元起至其全额返还止、利率以国家规定的银行固定资产贷款利率计算的利息（银行固定资产贷款利率按月利率0.7%计算）；3、请求判令方兴公司赔偿罗振图房价上涨的差额损失，按方兴公司同类型房屋在原方兴公司签订房屋意向认购书时的售价3,671元/平方米与现行售价4,400-4,800元/平方米之间综合权衡，赔偿金额计10万元；4、请求判令方兴公司给付罗振图因依法追索债权，多次与其交涉及提起诉讼所产生的误工费、交通费、文印费等计3,500元；5、请求判令方兴公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定：2017年4月1日，罗振图与方兴公司签订了《房屋意向认购书》，约定罗振图意向购买方兴公司开发的位于仁山公园的樱花苑35幢1单元7层2号房，建筑面积为178.02平方米，原总价为653,511元，优惠后的单价为3,560.87元，总价为633,906元。付款方式为按揭：在甲方（方兴公司）通知的时间期限内即转签《商品房买卖合同》，并同时支付不少于总房款的30%（含定金）为首付款。同时约定，在签订本认购书后，乙方须当场足额缴纳认购定金（定金不可退），同时乙方（罗振图）在接到甲方工作人员的短信或电话通知的7日内，凭认购书原件及相关资料，有效证件至仁山公园接待中心签订《商品房买卖合同》并缴纳相关约定的购房款额。届时，甲方将收回本认购书原件。如乙方未按双方约定时间办理上述手续的，则视为乙方违约，甲方可不经催告，约定意向房屋不予保留且乙方已交定金作为违约金不予退还。同日，罗振图与方兴公司又签订了《客户延期签约申请单》，该申请单载明：“本人罗振图于2017年4月1日与贵公司签订了《（仁山公园）商品房认购协议》（以下简称“认购协议”）。在认购协议签订时，本人已支付30,000（含定金）元购房款，剩余购房款共计603,906元尚未支付。由于资金暂不能到位原因，本人承诺于2017年8月28日前付清剩余房款并签订《商品房买卖合同》及全部附件。并郑重承诺：若不按此申请时间付款签约，逾期未付，自愿承担协议约定的出卖人有权将该物业另行处置，认购所交定金出卖人不予退还。（其他约定：本人承诺于贵公司通知签合同时支付80,000元，余下首付款83,906元及税费于2017年8月28日前付清签合同办理按揭手续）”。罗振图于2017年4月1日交纳了30,000元定金。2017年6月6日，方兴公司取得本案涉及房产的商品房预售许可证，2017年7月9日，方兴公司通知罗振图要签订购房合同，在此过程中，罗振图提出再交纳50,000元或80,000元就签订《商品房买卖合同》，方兴公司认为罗振图应当交纳完30%的首付款才能签订《商品房买卖合同》，双方为此发生争议，2017年9月8日，方兴公司以微信的形式向罗振图送达了律师函，告知罗振图办理签署《商品房买卖合同》及银行按揭手续的最后时间为2017年9月16日。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，罗振图与方兴公司在自愿的基础上签订了《房屋意向认购书》及《客户延期申请单》，方兴公司在罗振图起诉前已经取得商品房预售许可证明，故双方签订的合同成立并生效。本案中，双方不能继续履行签订的《房屋意向认购书》及《客户延期申请单》的原因是罗振图接到方兴公司签订《商品房买卖合同》的通知后，认为再交80,000元购房款，方兴公司就应当与罗振图签订《商品房买卖合同》，而方兴公司认为罗振图应当交清首付后才能签订《商品房买卖合同》，双方的主要争议是罗振图是否应当交清首付款才能签订《商品房买卖合同》，双方在《房屋意向认购书》中约定，罗振图在方兴公司通知的时间期限内转签《商品房买卖合同》，并同时支付不少于总房款30%（含定金）为首付款。在《客户延期申请单》中的约定内容为：“本人承诺于贵公司通知签合同时支付80,000元，余下首付款83,906元及税费于2017年8月28日前付清签合同办理按揭手续”，该约定明确了2017年8月28日前罗振图应当支付的金额为163,906元，至于双方争议的该约定中的“合同”是指什么合同，在双方签订的《房屋意向认购书》及《客户延期申请单》中的内容涉及的合同只有《商品房买卖合同》，银行按揭贷款合同是罗振图与发放贷款的商业银行签订的合同，并非罗振图与方兴公司签订，因此，《客户延期申请单》中特别约定中的“合同”应当为《商品房买卖合同》，罗振图应当在签订《商品房买卖合同》时付清首付款。在双方约定的2017年8月28日交款期限届满后，罗振图未交纳约定的房款，方兴公司再次通知要求罗振图于2017年9月16日交清约定房款签订《商品房买卖合同》及办理按揭手续，期限届满后罗振图仍未交纳款项。双方不能继续履行签订的《房屋意向认购书》及《客户延期申请单》的责任应当由罗振图承担。综上所述，双方明确表示要求解除签订的《房屋意向认购书》及《客户延期申请单》，确认解除双方签订的《房屋意向认购书》及《客户延期申请单》。罗振图未能在双方约定的期限内交纳约定的款项，按照双方约定，逾期未付相应款项的，罗振图交纳的认购定金方兴公司不予退还，罗振图要求方兴公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持。因不能履行合同的责任在于罗振图，故罗振图要求方兴公司支付资金占用利息及赔偿损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、第一百二十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除罗振图与铜仁方兴房地产开发有限公司于2017年4月1日签订的《房屋意向认购书》及《客户延期申请单》；二、驳回罗振图的诉讼请求。案件受理费已减半收取1,785元，由罗振图负担。 罗振图上诉请求：撤销一审判决，改判：1、请求判令方兴公司因其不依约订立购房合同，而依法双倍返还订约定金60,000元；2、请求判令方兴公司支付其自2017年4月1日开始占用罗振图资金30,000元起至其全额返还止、利率以国家规定的银行固定资产贷款利率计算的利息（银行固定资产贷款利率按月利率0.7%计算）；3、请求判令方兴公司赔偿罗振图房价上涨的差额损失，按方兴公司同类型房屋在原方兴公司签订房屋意向认购书时的售价3,671元/平方米与现行售价4,400-4,800元/平方米之间综合权衡，赔偿金额计10万元；4、请求判令方兴公司给付罗振图因依法追索债权，多次与其交涉及提起诉讼所产生的误工费、交通费、文印费等计3,500元；5、请求判令方兴公司承担本案的全部诉讼费用。 本院二审查明：本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院二审认为，罗振图上诉主张双方签订的《客户延期签约申请单》约定，方兴公司通知罗振图签合同时，罗振图只需支付8万元首付款，其余首付款需通知罗振图与银行签订按揭贷款合同后，罗振图才支付余下首付款和税费。方兴公司主张双方约定罗振图于2017年8月28日前交清首付款，双方签订《商品房买卖合同》才办按揭手续。本案中，双方签订的《客户延期签约申请单》手写体记载“本人承诺于贵公司通知签合同时支付80,000元，余下首付款83,906元及税费于2017年8月28日前付清签合同办理按揭手续”，结合手写体前面打印部分记载的“本人承诺于2017年8月28日前付清剩余房款并签订《商品房买卖合同》及全部附件”的内容，手写体两个“签合同”均应指《商品房买卖合同》。从罗振图提交与方兴公司销售人员徐盛的微信和短信可以看出，在2017年7月罗振图仍向方兴公司要求在办理公积金贷款后再交清购房首付款，并请求徐盛将罗振图的意思转告方兴公司，并将方兴公司的决定通知罗振图，徐盛向罗振图一再表示需交齐首付款才可以签合同，如双方2017年4月1日签订的《客户延期签约申请单》约定需由方兴公司通知罗振图办理按揭手续后才付清首付款，罗振图在2017年7月则无需再为办理公积金贷款后交清首付清而征询方兴公司的意见，故亦能证明《客户延期签约申请单》手写体处两个“签合同”均应指《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《客户延期签约申请单》约定，罗振图逾期未付清首付款，自愿承担协议约定的出卖人有权将该物业另行处置，认购所交定金不予退还。2017年8月28日，罗振图未按约定履行付清首付款的义务，方兴公司此后再次通知，要求罗振图于2017年9月16日交清约定房款签订《商品房买卖合同》及办理按揭手续，期限届满后罗振图仍未交纳款项，罗振图违约，理应承担违约责任。双方在一审中明确表示不愿继续履行协议，故一审判决解除双方签订的《房屋意向认购书》及《客户延期签约申请单》，并驳回罗振图的全部诉讼请求，符合合同约定，本院予以维持。综上所述，上诉人罗振图的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,570元，由上诉人罗振图负担。 本院再审与本院二审查明的事实一致，本院予以确认。 本案再审争议焦点为：1、《客户延期签约申请单》中手写体记载“本人承诺于贵公司通知签合同时支付8万元，余下首付款83,906元及税费于2017年8月28日前付清签合同办理按揭手续”，该约定如何理解；2、再审申请人是否存在违约，其诉讼请求应否支持。 焦点一。2017年4月1日，方兴公司与罗振图签订《房屋意向认购书》，约定选择按揭贷款，在甲方通知的时间期限内即转签《商品房买卖合同》，并同时支付不少于总房款的30%（含定金）为首付款。同日，双方签订客户延期签约申请单，打印体部分主要内容为“在认购协议签订时，本人已支付30,000元（含定金）购房款，剩余购房款共计603,906元尚未支付。由于资金暂不能到位原因，本人承诺于2017年8月28日前付清剩余房款并签订《商品房买卖合同》及全部附件。并郑重承诺：若不按此申请时间付款签约，逾期未付，自愿承担协议约定的出卖人有权将该物业另行处置，认购所交定金出卖人不予退还。”按照罗振图的意思，手写体内容载明“本人承诺于贵公司通知签合同时支付80,000元，余下首付款83,906元及税费于2017年8月28日前付清签合同办按揭手续”。打印体部分与手写体的内容不一致的部分应当按照手写体载明的内容为准，从而可以体现双方的特别约定，手写体没有的内容以打印体的部分为准。罗振图主张再支付80,000元，就签订《商品房买卖合同》，以签订的《商品房买卖合同》到公积金部门套取资金再支付余下的首付款83,906元，再签订公积金贷款合同，办理按揭手续。方兴公司主张签订《商品房买卖合同》时，应当支付完毕首付款。本院认为，罗振图主张的手写体部分前后两个“合同”指代内容不明确，对此处两个“合同”的理解应当按照一般人的理解且要符合行业习惯和有关规定。首先，按照贵州省《商品房买卖合同》示范文本第八条，贷款方式付款，买受人以付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计元，余款元以支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。按照《商品房买卖合同》示范文本，签订《商品房买卖合同》之日就需要付清首付款。罗振图系购买第二套住房，按照规定应当支付30%首付款。其次，按照行业惯例，签订《商品房买卖合同》需办理网签，《商品房买卖合同》在网签系统中对有关内容填写后打印，签订《商品房买卖合同》时需支付首付款。再次，按照《铜仁市住房公积金贷款管理办法》（2014年版）第十条第二款：“贷款额以申请人及共同申请人月固定收入（减去同期银行负债还款额）、贷款年限等条件综合测算确定，同时，不能超过购、建房总价的70％。”的规定，罗振图购买建筑面积181.32平方米的住房，贷款的金额不能超过总房价的70%，即需要先支付首付款30%才能办理公积金贷款手续。最后，按照《铜仁市住房公积金提取管理办法》（2014年版）的规定，提取公积金需提交住建部门登记备案的购房合同、首付款票据，若购房款未付清提取的公积金须划入售房单位账户。按照罗振图的理解，只支付部分首付款就要签订《商品房买卖合同》，并提取部分公积金支付剩余的首付款，不符合一般人的理解，亦不符合行业惯例，更违反了铜仁市住房公积金提取和贷款的有关规定。故《客户延期签约申请单》手写体处两个“签合同”均应指《商品房买卖合同》。第一个“签合同”系方兴公司取得预售许可证时，才可以通知签合同，罗振图需先支付首付款80,000元，主语在“通知”；第二个“签合同”系罗振图于2017年8月28日前支付剩余的首付款83,906元，再签订《商品房买卖合同》，之后办理按揭手续。 焦点二。2017年7月9日、9月8日，方兴公司两次通知罗振图签订《商品房买卖合同》，并要求支付首付款30%。罗振图未在方兴公司第一次通知签合同时支付首付款80,000元，亦未在2017年8月28日前支付首付款30%，更未在2017年9月8日方兴公司第二次书面通知时支付首付款。罗振图未按照约定履行支付首付款的主要义务，已构成违约。按照《客户延期签约申请单》的约定，“若不按此申请时间付款签约，逾期未付，自愿承担协议约定的出卖人有权将该物业另行处置，认购所交定金出卖人不予退还。”，方兴公司有权对案涉商品房另行出售，对认购所交的定金30,000元，不予退还。再审申请人罗振图所持“在被申请人通知申请人签合同时，申请人只需要支付8万元，被申请人即应当与申请人签订正式的《商品房买卖合同》，被申请人要求申请人付清全部购房首付款才签订《商品房买卖合同》的要求被拒绝后将案涉房屋转卖他人，已经构成根本违约”的再审理由，本院不予采纳。 综上所述，再审申请人罗振图的再审请求不能成立。本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下: 维持本院（2018）黔06民终1510号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  王电赏 审判员  吴晓慧 审判员  田亚勇 二〇二〇年十一月十三日 法官助理李景煊 书记员杨怡