吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终725号   上诉人（原审原告）：白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司。   法定代表人：胡爱芳。   委托诉讼代理人：郭宏。   委托诉讼代理人：于本连。   上诉人（原审被告）：吉林鹿鸣创新环保材料有限公司。   法定代表人：鹿百璟。   委托诉讼代理人：刘春运。   委托诉讼代理人：潘日武。   上诉人白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司(以下简称金鼎自行车公司)与上诉人吉林鹿鸣创新环保材料有限公司（以下简称鹿鸣环保材料公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市××区人民法院（2020）吉0605民初318号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司的委托诉讼代理人郭宏、于本连，上诉人吉林鹿鸣创新环保材料有限公司的委托诉讼代理人刘春运、潘日武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司上诉请求:请求撤销吉林省白山市××区人民法院（2020）吉0605民初318号民事判决第三项，依法改判被上诉人立即给付上诉人厂区厂房装修、改造费用5689988元;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、在2019年3月4日上诉人与被上诉人之间最后签订的《协议书》中，被上诉人已经明确承认“乙方（被上诉人）已拖欠甲方（上诉人）租金合计250万元、审定后的厂房厂区装修、改造费用合计5689988.00元”。既然被上诉人已经自行书面承认其拖欠上诉人“审定后的厂房厂区装修、改造费用合计5689988.00元”,上诉人就有权在被上诉人不自行给付的情况下，通过诉讼方式向被上诉人索要该款项。一审法院对上诉人的该项诉讼请求不予支持没有事实依据。二、在2016年9月14日《厂区厂房租赁合同》中，确有“由甲方根据乙方同政府制定的《厂区厂房使用基本条件》，在当前状况下对厂区厂房进行改造、装修、维修和完善。由此产生的费用，在项目完成后经政府财政、审计审验后，政府支付给乙方费用，在政府支付费用3日内，乙方一次性支付给甲方”的约定。但是,该约定并不能否定被上诉人是《厂区厂房租赁合同》的签约主体，是上述“审定后装修、改造费用”的支付主体。本案中，江源区政府承诺拨付上述审定后装修、改造费用的前提，是被上诉人企业及时投产、创造效益。由于被上诉人始终未能投产，江源区政府也就没有予以拨付。在此情况下，作为上述《厂区厂房租赁合同》的守约方，上诉人有权向违约方（被上诉人）主张因履行《厂区厂房租赁合同》而产生的厂区厂房装修、改造费用损失。三、上诉人是根据被上诉人提供的《厂区厂房使用基本条件》，依约对案涉厂区厂房进行装修、改造的，该装修、改造只能适用于被上诉人进行环保材料的生产。事实上，本案厂区厂房装修、改造的唯一使用人、受益人是被上诉人，而不是江源区政府，更不是上诉人。因此，无论从权利义务对等的原则讲，还是从公平的角度看，案涉装修、改造费用都应当由被上诉人承担，而不应由江源区政府承担，更不应由作为守约方的上诉人自行承担。本案一审判决认定事实不清、适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益。补充上诉理由：鹿鸣公司与自行车公司先后签订过两份就案涉厂房厂区装修改造费用支付方面的协议，第一份签订时间是2016年9月14日，第二份签订时间是2019年3月4日，在第二份中明确了鹿鸣公司欠自行车公司装修改造费用5689988元，根据我国法律关于当事人之间有多个约定，应以最后约定为准的规定，一审法院未判决鹿鸣公司承担上述装修改造费用的给付义务，违反法律规定，二审予以纠正。   吉林鹿鸣创新环保材料有限公司辩称，答辩人认为被答辩人主张立即给付厂区、厂房修理改造费用5689988元，无事实及法律依据，应驳回被答辩人的诉讼请求。一、被答辩人要求答辩人支付厂区、厂房装修费用5689988元不符合双方签订的《厂房厂区租赁合同》与《协议书》的约定，也背离了江源区政府招商引资项目的初衷。《厂房厂区租赁合同》第十条规定“由甲方根据乙方同政府制定的《厂区厂房使用基本条件》，在当前状况下对厂区厂房进行改造、装修、维修和完善。由此产生的费用，在项目完成后经政府财政、审计审验后，政府支付给乙方费用，在政府支付3日内，乙方一次性支付给甲方。厂房改造期间乙方有权根据《厂区厂房使用基本条件》对该项目的施工及相关工作进行沟通、检查和把关。”根据2016年9月25日白山市江源区人民政府第26期《会议纪要》，会议决定“吉林鹿鸣创新环保材料有限公司租用厂房改造符合生产要求后，经财政和审计部门验审通过后，区政府将依据相关优惠政策和验审结果，一次性给予产业扶持奖励，奖励额度按厂房改造实际发生费用为准。”按照《厂房厂区租赁合同》、《协议书》及《会议纪要》内容规定，被答辩人要求答辩人直接向其支付厂区厂房改造装修费用与法无据，不符合双方的约定，也不符合江源区政府《会议纪要》决定精神。二、2016年9月14日双方签订的《厂区厂房租赁合同》中，明确规定“审定后装修、改造费用”由江源区政府支付给答辩人，在政府支付费用3日内，答辩人一次性支付给被答辩人。江源区政府承诺拨付上述审定后装修、改造费用的前提，是答辩人企业投产、创造效益，而被答辩人为开工投产己经做好了充分准备，只是由于被答辩人自2019年11月12日强行封闭厂房且把车辆开进厂房，派人擅自进入厂房驱逐答辩人员工，阻止答辩人对生产设备安装调试，致使答辩人员工无法进入场地工作，2019年11月13日，被答辩人又陆续把各种车辆开进厂房内，完全控制了厂区。答辩人曾多次找被答辩人交涉此事，寻求解决方案，被答辩人均予以拒绝。因此，答辩人准备的开工投产也只能停滞。三、被答辩人对厂区厂房装修、改造竣工后，质量是否达标未经过答辩人及有关部门进行审查、检验和验收，各种费用支出是否合理也未经过答辩人及有关部门的审查、核实和评估，且答辩人认为被答辩人提出的装修改造费用明显过高，与实际不符。被答辩人在对厂区厂房的装修、维修和改造过程中，并没有完全按照答辩人的要求施工，甚至出现了厂房漏水、消防井积水、消防水泵被水淹及厂房外水沟塌陷等现象，而且管道设施的安装也不符合标准。这些问题的存在不仅说明了被答辩人施工过于粗糙、质量不达标，根本没有达到厂区厂房的使用条件，严重影响了答辩人按计划开工生产的进程。本案一审关于厂区、厂房装修费用的判决，事实清楚，适用法律正确，请求贵院根据事实和法律，依法秉公裁判，驳回被答辩人要求答辩人支付厂区厂房装修、改造费用的此项请求。   吉林鹿鸣创新环保材料有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，吉林鹿鸣创新环保材料有限公司一次性给付白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司租金1,350000元,依法改判支付租金600,000万元。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与被上诉人于2016年9月14日签订厂区、厂房租赁合同后就着手为开工生产做准备,由于当时资金短缺,未能按时支付租金,双方于2019年3月4日又签订《协议书》，重新明确了租金的具体支付方式。本着遵守契约精神的原则，上诉人先后于2019年3月5日、4月2日、11月7日分别向被上诉人支付50万元，于2019年11月25日支付40万元，总计支付190万元。在此期间，上诉人为了尽快投产，与多家公司签订了订购原材料的合同,交纳了预付款。由于当时吉林鹿鸣创新环保材料有限公司董事长鹿百璟突患疾病不能正常工作,在更换执行负责人过程中,上诉人资金审批等事项都受到影响，当时租赁费还差60万元也没能支付。为此，上诉人多次找被告人沟通，请求谅解能宽限一些时日，以保证开工投产并尽快支付剩余的60万元租金。而被上诉人在未经有关部门及上诉人允许的情况下，于2019年11月12日强行封闭厂房且把车辆开进厂房，派人擅自来到厂区驱逐上诉人员工,阻止上诉人对生产设备进行安装调试，致使上诉人员工无法入进场地工作，迫使上诉人员工离开厂区,因此开工前的准备工作也只好停滞。自2019年11月13起，被上诉人又陆续把各种车辆开进厂房内，完全控制了厂区。上诉人曾多次找被上诉人负责人交涉此事，协商解决方案，均被予以拒绝，上诉人便没有继续支付剩余的60万元租金。进入2020年1月，疫情在我国全面爆发,由于这一不可抗力的影响，又严重阻碍了上诉人开工生产的进程。根据《合同法》第一百零七条、第二百二十七条，上诉人为开工投产购买原材料出现资金紧张应属正当理由,其主观上没有故意拖欠或不想支付租赁费的意思。事情发生后，上诉人想方设法筹措资金，采取补救措施，继续履行协议。而被上诉人并不是要求上诉人在合理期间内支付剩余租金,而是采取了封闭厂房、在厂房存车、驱逐上诉人员工出厂等过激行为,致使上诉人的开工投产计划出现停滞状态。上诉人设计开发的项目是全降解新环保材料，是江源区政府招商引资的项目，上诉人历时三年多的研究设计开发，已经具备投产的各项条件,预计该项目投产后将成为江源环保新兴产业的一大亮点。为避免更大的经济损失,上诉人认为双方应共同协商,进一步完善协议内容，继续履行协议，实现预期目标。按照2019年3月4日双方签订的《协议书》第四条规定“2019年10月31日后的租赁期限、租金标准由甲乙双方在参考原合同租赁期限、租金标准的前提下，届时另行协商确定。”可自2019年11月12日被上诉人强行封闭厂房后，上诉人工作人员已无法进入厂区内，上诉人厂房设备完全处于闲置状态,已经着手准备启动开工的方案又被搁置。根据《合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务”。由于被上诉人简单粗暴封闭厂房，致使上诉人无法启动生产,导致上诉人至今未能开工。另外，按照《协议书》规定,双方在没有协商的情况下，2019年10月31日以后每月的租金数额也是不确定的,一审法院判决要求上诉人支付被上诉人2019年11月1日至2020年4月30日的租金75万元于法无据，而且也违反了《合同法》的公平原则，应予撤销。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求贵院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。   白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司辩称，鹿鸣公司的上诉请求没有事实依据，案涉厂区厂房截止到目前仍掌控在鹿鸣公司手中，因此，应驳回鹿鸣公司的上诉请求。   金鼎自行车公司一审提出诉讼请求：1.依法判决解除金鼎自行车公司、鹿鸣环保材料公司2019年3月4日签订的《协议书》；2.判令鹿鸣环保材料公司给付金鼎自行车公司厂区、厂房装修改造费用5,689,988元及尚欠租金（2020年4月30日前）135万元，合计7,039,988元。事实与理由：2016年9月14日，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司签订《厂区厂房租赁合同》1份，约定金鼎自行车公司将位于××区、厂房租赁给鹿鸣环保材料公司使用。租赁期限为3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止。租金标准为第一年免租金，第二年租金1,000,000元，第三年租金1,500,000元，上纳租。该合同还约定“由甲方（金鼎自行车公司）根据乙方（鹿鸣环保材料公司）同政府制定的厂区厂房使用基本条件，在当前情况下对厂区厂房进行改造、装修、维修和完善”。上述合同签订后，金鼎自行车公司即根据鹿鸣环保材料公司要求，对案涉厂区厂房进行了改造、装修、维修和完善，期间共发生改造、装修、维修和完善费用5,689,988元。由于上述厂区、厂房交付鹿鸣环保材料公司使用后，鹿鸣环保材料公司并未按约定支付租金，金鼎自行车公司将鹿鸣环保材料公司诉至江源区人民法院。2019年3月4日，在江源区政府协调下，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司达成《协议书》1份，明确“乙方（鹿鸣环保材料公司）自2016年9月至2019年10月31日拖欠甲方（金鼎自行车公司）租金2,500,000元、审定后的厂区、厂房装修、改造费用5,689,988元”。鹿鸣环保材料公司保证于2019年3月5日前向金鼎自行车公司支付拖欠租金500,000元，2019年3月31日前支付拖欠租金500,000元，2019年10月31日前支付拖欠租金1,500,000元。金鼎自行车公司继续将上述厂区厂房、设备交付鹿鸣环保材料公司，鹿鸣环保材料公司只能用于生产经营活动，不可擅自搬离厂区。本协议书的签署目的在于环保项目的落实，切实做到政府招商引资利国利民之目的，如乙方（鹿鸣环保材料公司）未按本协议约定支付相关款项或未于2019年3月入厂开始投资前筹备，2019年10月31日前开始正式投产，甲方（金鼎自行车公司）有权单方终止本协议的履行。因此造成的一切经济损失由乙方（鹿鸣环保材料公司）全部承担。”截止到2020年4月30日，鹿鸣环保材料公司既未正式投产，又已累计拖欠金鼎自行车公司租金1,350,000元，已经违反了上述协议书约定，达到“金鼎自行车公司有权单方终止本协议的履行，因此造成的一切经济损失由鹿鸣环保材料公司全部承担”的约定条件。现金鼎自行车公司为维护自身合法权益，特将鹿鸣环保材料公司诉至法院，望依法裁判。   一审认定事实：2016年9月14日，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料有限公司签订《厂区厂房租赁合同》，双方约定：“金鼎自行车公司将位于白山市××区、厂房整体租赁给鹿鸣环保材料公司，厂区、厂房占地35亩（23345㎡），现有钢结构厂房2487㎡。钢结构库房1502㎡，办公楼1595㎡，车库293㎡等。金鼎自行车公司租赁给鹿鸣环保材料厂房、厂区，作为全降解产品生产的样板厂区、厂房，租赁期限为3年，从2016年11月1日止2019年10月31日。每年租金1,500,000元，第一年免租金；第二年资金100万元、第三年租金150万元。第二年起上纳租，提前一个月支付下一年租金，因租金发生的税费由鹿鸣环保材料公司承担。鹿鸣环保材料公司未按合同约定及时交纳租金，视为乙方违约，金鼎自行车公司有权收回厂区厂房。金鼎自行车公司根据鹿鸣环保材料公司同政府制定的《厂区厂房使用基本条件》。对厂区厂房进行改造、装修、维修和完善。由此产生的费用，在项目完成后经政府财政、审计审验后，政府支付费用3日内，鹿鸣环保材料公司一次性支付给金鼎自行车公司”。2019年3月4日，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司签订协议书一份，协议约定：“依据2016年9月14日金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司签订签署的《厂区厂房租赁合同》以及2016年10月18日鹿鸣环保材料公司提供的厂区厂房改造项目的说明条款。鹿鸣环保材料公司自2016年9月签署合同至2019年10月31日，已拖欠金鼎自行车公司租金合计2,500,000元，审定后的厂区厂房装修、搞糟费用合计5,689,988元。鹿鸣环保材料公司保证于2019年3月5日前向金鼎自行车公司支付拖欠租金500,000元；于2019年3月31日前向金鼎自行车公司支付拖欠租金500,000元，于2019年10月31日前向金鼎自行车公司支付拖欠租金1,500,000元。2019年10月31日后的租赁期限、租金标准由金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司在参考原合同租赁期限、租金标准的前提下，另行协商确定。鹿鸣环保材料有限公司未按协议预定支付相关款项或未于2019年3月份入厂开始投产前筹备，2019年10月31日前开始正式投产，金鼎自行车公司有权单方终止协议的履行，因此造成的一切经济损失由鹿鸣环保材料公司全部承担。”2017年3月22日白山市江源区财政投资评审中心出具工程结算审定表一份，审定江源区金鼎自行车公司厂办公楼、1#厂房、库房锅炉房及车库工程款为5,689,980元，建设单位为鹿鸣环保材料公司、施工单位为白山昌泰建工集团有限公司、审核单位为白山市江源区财政投资评审中心。2019年9月29日，白山市江源区人民政府办公室第26期会议纪要第六项决定：“北京鹿鸣创新环保材料有限公司租用厂房改造符合生产要求后，经财政和审计部门验审通过后，区政府依据相关优惠政策和验审结果一次性给予产业扶持家里，奖励额度按厂房改造实际发生费用为准。”鹿鸣环保材料公司于2019年3月5日、2019年4月2日、2019年4月2日、2019年11月7日、2019年11月25日共支付金鼎自行车公司租金190万元。2018年12月11日，金鼎自行车公司向江源区人民法院起诉要求支付拖欠租金，金鼎自行车公司又于2019年3月11日申请撤回对鹿鸣环保材料公司的起诉。江源区人民法院下发（2018）吉0605民初1469号民事裁定书，裁定准许金鼎自行车公司撤诉。金鼎自行车公司申请对鹿鸣环保材料公司的财产进行诉前保全，并交纳保全费5,000元。江源区人民法院下发（2020）吉0605财保5号民事裁定书，裁定：“查封鹿鸣环保材料公司所有的唯一白山市××区一、二号厂房内的全部机械设备（以实物盘点为准），上述财产查封期间有金鼎自行车公司自行保管，查封期间不允许使用；查封期间十二个月，期满后自动解除查封。”江源区人民政府未向鹿鸣环保材料公司支付厂房建设改造资金。   一审认为，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司签订的两份合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，为有效协议。双方当事人应按照协议的约定履行各自的义务。依据协议书的约定，鹿鸣环保材料有限公司应于2019年10月31日前支付剩余租金1,500,000元，在该期限内鹿鸣环保材料有限公司尚欠租金600,000元，违反的合同约定，系违约；且协议同时约定未按约定支付款项，金鼎自行车公司可有权单方终止协议的履行，故金鼎自行车公司要求解除双方的2019年3月14日签订的租赁协议书，于法有据，本院予以支持。租赁期限（2019年10月31日）到期后，鹿鸣环保材料有限公司仍占用该厂区厂房，仍应参照原合同约定支付租金。鹿鸣环保材料公司应向金鼎自行车公司支付2019年10月31日前租金600,000元及2019年11月1日止2020年4月30日前租金750,000元【（1,500,000元÷12月）×6个月】，计1,350,000元。金鼎自行车公司主张鹿鸣环保材料公司给付厂区厂房装修改造费用5,689,988元，依据双方签订的《厂区厂房租赁合同》及《江源区人民政府会议纪要》，能够认定该笔款项的支付人为江源区人民政府，鹿鸣材料环保公司只有在江源区人民政府将该笔款项支付其该笔款项后，才有义务给付金鼎自行车公司此项费用，现江源区人民政府未支付该笔款项，条件不成就。故金鼎自行车公司该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鹿鸣环保材料公司辩称2019年10月31日合同到期后，金鼎自行车公司强行封闭厂房，致使其工作人员无法进场工作，因其提供的书面证言的证人未出庭作证，无法核对证言的真实性，又未提供其他证据予以证明，故本院对其辩称不予采信。   一审认为，金鼎自行车公司与鹿鸣环保材料公司2019年3月4日签订的协议书应予解除；鹿鸣环保材料公司应给付金鼎自行车公司租金1,350,000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司与吉林鹿鸣创新环保材料有限公司于2019年3月4日签订的《协议书》；二、吉林鹿鸣创新环保材料有限公司于本判决生效之日起七日内一次性给付白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司租金1,350,000元；三、驳回白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费61,080元，减半收取计30,540元，由白山市江源区金鼎电动自行车有限责任公司负担24,684元、由吉林鹿鸣创新环保材料有限公司负担5,856元；保全费5,000元由吉林鹿鸣创新环保材料有限公司负担。   本案争议的焦点问题是：一、鹿鸣环保材料公司是否应给付金鼎电动自行车公司厂房厂区装修、改造费用合计5689988元；二、双方租赁合同应否解除；三、鹿鸣环保材料公司应支付租金数额。   二审中，鹿鸣环保材料公司的证人董某出庭作证，证明金鼎电动自行车公司强行封厂，导致鹿鸣公司无法按计划正常的生产经营。   本案在审理过程中，金鼎电动自行车公司向本院提出申请，请求撤回一审诉讼请求中厂区厂房进行改造、装修、维修和完善的费用5689988元，并经鹿鸣环保材料公司同意，本院已另行作出准予金鼎电动自行车公司撤回改造、装修、维修和完善的费用5689988元诉讼请求的民事裁定书。   本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，2019年3月4日，双方就租赁费等问题签订《协议书》，重新明确了租金的具体支付方式。2016年9月14日双方签订的《厂区厂房租赁合同》第七条约定：“乙方责任;乙方承诺生产经营合法;并按约定时间及时向甲方交付租金，因乙方未按合同约定及时交纳租金，视为乙方违约;甲方有权收回该厂区厂房......”。鹿鸣环保材料公司未能按该协议约定支付60万元租金的义务，属于违约行为，金鼎电动自行车公司享有合同解除权，一审支持金鼎自行车公司要求解除双方的2019年3月14日签订的租赁协议书并无不当。三、《厂区厂房租赁合同》第三条约定：“租赁期限3年，从2016年11月1日到2019年10月31日。”合同自2019年10月31日已经终止，但双方就继续租赁未能进行协商，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原租赁协议终止后，双方就新的租赁关系未订立租赁合同，鹿鸣环保材料公司继续占有和使用金鼎电动自行车公司厂区厂房，应当给付占有使用期间的租赁费。鹿鸣环保材料公司提出金鼎电动自行车公司强行封闭厂房、阻止员工进行工作，证据不足。   综上所述，鹿鸣环保材料公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   吉林鹿鸣创新环保材料有限公司缴纳的二审案件受理费11300元由吉林鹿鸣创新环保材料有限公司自行负担。   本判决为终审判决。   审判长 高明义   审判员 李 楠   审判员 李世为     二〇二〇年十一月三十日   书记员 杨 栋