山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4419号 上诉人（原审被告）：泰安鹏逸置业有限公司，住所地泰安市岱岳区天平街道办事处金牛山路中段鸿达广场。 法定代表人：彭学波，经理。 委托诉讼代理人：赵志刚，山东尚明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李凯，男，1990年11月4日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：刘延强，泰安泰山财源律师事务所法律工作者。 上诉人泰安鹏逸置业有限公司（以下简称鹏逸置业公司）与被上诉人李凯商品房预约合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鹏逸置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的两份《认购书》均因被上诉人的违约导致终止，被上诉人缴纳的定金不应返还。2019年10月19日，上诉人与被上诉人签订的16栋802房认购书及16栋1602房认购书，上述认购书第六条第7款明确均约定被上诉人自《认购书》签订之日起五日内未到上诉人指定地址签订书面的商品房买卖合同及其补充协议、附件，认购书自行失效且交易终止，无需另行通知，且被上诉人所交定金不予退还。本案中，被上诉人在认购书约定的时限内未按照约定履行义务，因此认购书终止且其所缴纳定金不应予以返还。二、退一步讲，即使按照上诉人与被上诉人签订的签约确认书，上诉人也不存在任何违约行为，被上诉人不按照签约确认书约定内容履行义务应承担违约责任。首先，双方签订的签约确认书已经明确被上诉人缴纳的2万元为定金。其次，一审法院认定的签约确认书中约定商品房中的首付款为20%，显然与事实不符，事实情况是被上诉人系以投资倒房的目的购买上述两套商品房，并约定首付款项为总房款的50%，这一点从目前的购房资格及银行按揭贷款政策可以明确看出，根据签约确认书及目前的购房及银行按揭贷款政策看，被上诉人不可能同时购买两套商品房且同时均获得80%的贷款，根据现行银行的贷款政策，被上诉人根本无法获得两套房各80%的贷款。结合上诉人于2019年12月13日发给被上诉人的逾期签约告知函中要求被上诉人在2019年12月20日前补交房屋欠款金额210000元的事实，能够证明被上诉人需要缴足总房款50%，否则，上诉人不会在逾期签约告知书中明确补交金额为210000元。另外，在后续的沟通过程中，上诉人一方也明确表示同意按照被上诉人主张的缴纳20%首付价款进行签订合同的情况下，被上诉人仍然表示不予认可，明显可以看出其违反前期双方的约定，不与上诉人一方签订商品房买卖合同，系因其自身原因违约，应当根据定金罚则承担违约责任。三、被上诉人一方应当就其主张的不可归责于其自身原因导致未签订商品房买卖合同承担举证责任。首先，在双方签订认购书及签约确认书时，在商品房销售现场公示了商品房买卖合同文本，且被上诉人一方明知泰安市的购房及购房贷款政策，其签订上述协议并缴纳相关款项系其在考虑相关因素后基于投资购房所做的自行选择，应当承担由此造成的风险和责任。其次，即使按照签约认购书的约定，被上诉人已经支付了相应的定金和20%的首付款（含定金），上诉人也同意按照上述约定签订商品房买卖合同的情况下，被上诉人一方仍然主张非其自身原因导致商品房买卖合同未能签订，其应当就其主张承担相应的举证责任。再者，在上诉人一方同意按照被上诉人一方主张的付款比例签订商品房买卖合同的情况下（2019年10月26日的签约确认书明确载明5日内签约优惠1%的字样），被上诉人一方仍然拒绝签订且没有证据证明其主张的情况下，应当承担违约责任，即按照签约确认书约定的定金罚则承担违约责任。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。 李凯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李凯向一审法院提出起诉请求：1.被告立即返还原告购房首付款120737元，双倍返还原告定金80000元，并承担原告经济损失10000元，以上共计210737元；2.被告承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：被告于2019年10月18日取得坐落于泰安市岱岳经济开发区建设泰安九州唐樾项目居住西地块15-17号楼的商品房预（销）售许可证。2019年10月19日，原告作为认购方与出卖方被告签订编号为0000280的《泰安九州唐樾商品房认购书》一份，约定原告认购被告所开发的九州唐樾项目的16幢802号房，并于同日向被告交纳定金20000元，被告出具收据一份载明：房屋编号16-802。同日，原告作为认购方与出卖方被告签订编号为0000196的《泰安九州唐樾商品房认购书》一份，约定原告认购被告所开发的九州唐樾项目的16幢1602号房，并于同日向被告交纳定金20000元，被告出具收据一份载明：房屋编号16-1602。2019年10月26日，原告签订《九州唐樾客户签约确认书》一份，确认购买房屋为16号楼1单元802室，建筑面积103.69m2，总价732815元，原单价为7067元/m2，优惠方式（1）交2万抵3.5万优惠1.5万；（2）筹带筹最高优惠1万；（3）5天内签约优惠1%。优惠后总价700737元，优惠后单价6758元m2。付款方式为商业按揭贷款，签订本确认书时，已支付定金20000元，签约补交120737元，合计首付款140737元，达到总购房款的20%，银行商业按揭贷款56万元。原告在该签约确认书买受人处签名，被告的置业顾问、销售内业、销售经理、现场财务均在确认书相应项处签名。同日，原告支付房款120737元。2019年12月13日，被告向原告邮寄逾期签约告知函，通知原告于2019年12月20日之前到被告销售中心补交房屋欠款210000元。若逾期仍未补交房屋欠款，被告有权解除认购协议，原告所交定金20000元不予退还，原告认购的该商品房被告将另行出售。被告提交了告知函及邮件寄送单，未提交证据证明该告知函已送达原告。就16-1602商品房，原、被告之间未签订《九州唐樾客户签约确认书》。2019年10月27日，被告向原告邮寄关于解除《商品房认购协议》的通知函，载明：通知送达之日起解除认购协议，所交定金不予退还，16-1602商品房被告将另行出售。被告提交了通知函及邮件寄送单，未提交证据证明该通知函已送达原告。被告提交2019年10月19日签订的16-802、16-1602号房屋的商品房认购书，原告主张该认购书认购方签名非原告签名。 一审法院认为，原、被告通过签订签约确认书的形式，就将来购买九州唐樾项目房产达成的意思表示，符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于预约合同的规定，属于商品房预约合同。预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。原、被告于2019年10月26日就16-802商品房签订的签约确认书明确了首付款数额、首付款数额达到总购房款20%及银行商业按揭贷款数额，被告主张根据双方约定，原告需要缴纳总房款50%后再签订正式商品房买卖合同，被告未提交相应证据证实双方就交纳50%达成一致。双方因对预付款问题，不能协商达成一致，双方未能签订商品房买卖合同，则预约合同的目的不能实现，双方的商品房预约关系应予解除。因此，被告应返还原告已交付的房款140737元，并应从被告占用原告资金之日起赔偿原告的利息损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，且在签约确认书中已载明定金转化为首付款，因此原告要求双倍返还定金的请求，一审法院不予支持。原、被告就16-1602商品房签订了商品房认购书，根据该认购书原告交纳了20000元定金，但后期双方未签订签约确认书，也未签订商品房买卖合同，且原被告提交的证据均不能证实是因某一方的原因导致的商品房买卖合同不能签订。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应返还原告交纳的16-1602商品房的定金20000元，并应自2019年10月26日起支付资金占用期间的利息损失。原告要求双倍返还定金的请求于法无据，一审法院不予支持。被告提交的商品房认购书，原告否认在认购书上的签名，一审法院认为认购书体现的主要内容均体现在签约确认书中，认购书是否原告签名，不影响案件事实的认定。为减少诉累，对认购书上李凯签名，不必进行司法鉴定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条之规定，判决：一、被告泰安鹏逸置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告李凯160737元并赔偿利息损失（以160737元为基数，自2019年10月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，赔偿损失上限不超10000元）；二、驳回原告李凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2231元（已减半收取），保全费1620元，合计3851元，由原告李凯负担530元，由被告泰安鹏逸置业有限公司负担3321元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，对于涉案16-802商品房，上诉人主张被上诉人未按2019年10月19日认购书约定五日内到指定地址签订书面的商品房买卖合同，但双方又在2019年10月26日再次签订的客户签约确认书，重新确认了购买房屋、价格和付款方式。对于没有签订书面的商品房买卖合同，上诉人并无证据证实系被上诉人原因导致，对上诉人该项上诉主张，本院不予支持。上诉人鹏逸置业公司与被上诉人李凯签订签约确认书后，上诉人鹏逸置业公司就签约确认书载明的内容提出不同意见，最终双方无法签订正式商品房买卖合同，一审法院认定双方的预约关系应予解除正确，本院予以维持。预约关系解除之后，鹏逸置业公司应当返还李凯已支付的房款，并赔偿该款占用期间的利息损失。上诉人鹏逸置业公司主张双方已就首付款50%达成一致，缺乏证据支持，二审亦不予确认。 对于涉案16-1602商品房，双方仅签订认购书，未签订签约确认书或正式买卖商品房买卖合同，上诉人亦未提交充分证据证实未签订后续合同的原因系被上诉人导致，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决上诉人返还已支付的2万元定金并支付资金占用期间利息损失，符合事实与法律规定，本院予以维持。 综上，鹏逸置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4461元，由上诉人泰安鹏逸置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月二十一日 书记员 赵思敏