湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3427号上诉人（原审被告）：张宇琳，男，1992年3月10日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：周德辉，男，1973年2月28日出生，汉族，湖南省华容县人，住华容县。被上诉人（原审原告）：胡小红，女，1977年2月22日出生，汉族，湖南省华容县人，住华容县。原审第三人：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城**。法定代表人：竺华峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡卫平，男，住岳阳市岳阳楼区。上诉人张宇琳因与被上诉人周德辉、胡小红、原审第三人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称“龙峰公司”）物权保护纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。张宇琳上诉请求：1、撤销一审判决，改判将案涉房屋确立到张宇琳名下；2、周德辉、胡小红承担诉讼费。事实与理由：1、周德辉、胡小红与龙峰公司的《房屋买卖合同》是以以物抵债为前提，该行为不能替代当事人物权与所有权取得与确立。2、张宇琳与龙峰公司的《房屋买卖合同》进行了网签，从岳阳市房地产产权市场管理处对张宇琳下了的《商品房转让交易告知单》可知，张宇琳系合法买卖，应受法律保护。3、案涉房屋张宇琳买卖在先，查封在后，张宇琳并无过错。4、法院应当类案同判张宇琳系合法取得房屋，且张宇琳现已经实际占用房屋。周德辉、胡小红辩称，1、案涉房屋系在司法查封期间，由龙峰公司出售给张宇琳，龙峰公司与张宇琳签订的合同应属无效合同。2、龙峰公司在张宇琳仅支付31%的购房款且案涉房屋已经张贴了封条时就将房屋交付给张宇琳装修，显然是恶意为了逃避人民法院对案涉房屋的强制执行。3、周德辉、胡小红已经为案涉房屋办理了预告登记，周德辉、胡小红系案涉房屋的权利人而现在该房屋被张宇琳非法装修入住。综上，请求驳回上诉，维持原判。龙峰公司述称，1、一审法院认定事实错误，张宇琳属善意取得案涉房屋，合理合法。2、一审适用物权法第34条错误，该条保护的权利人是物权人或所有权人，而周德辉并非物权人。3、周德辉擅自办理房屋预告登记，不符合合同约定，纯属违法和违约行为。周德辉、胡小红向一审法院起诉请求：1、依法确认湘（2019）岳阳市不动产证明第0000837号房屋归周德辉所有；2、张宇琳和龙峰公司将本案房屋腾空交付给周德辉；3、本案的诉讼费用由张宇琳和龙峰公司承担。一审法院认定事实：周德辉于2015年12月19日与第三人龙峰公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定龙峰公司将位于岳阳市岳阳楼区××路××幢××号房屋作价406928元出售给周德辉。该栋房屋的预售许可证号为岳房预字（2015）第295号。周德辉为了继续履行包括上述房屋在内的七套商品房买卖合同，于2016年9月27日向一审法院对第三人龙峰公司提起诉讼。一审法院以（2016）湘0602民初4048号民事判决书，依法确认了周德辉与第三人签订的关于坐落于岳阳市岳阳楼区××路××东“学府新城”内的16栋201房等七套《商品房买卖合同》合法有效，并由第三人按约定时间协助周德辉办理房屋产权登记等。后第三人不服该判决书，提起上诉。2017年3月31日，岳阳市中级人民法院作出（2017）湘06民终328号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年9月29日，龙峰公司申请再审，湖南省高级人民法院于2018年2月5日作出（2017）湘民申3406号民事裁定书，驳回龙峰公司的再审申请。2017年8月4日，周德辉申请人民法院查封了案涉16栋201号房屋。2019年1月8日，周德辉、胡小红就案涉房屋办理了预告登记，证号为湘（2019）岳阳市不动产证明第0000837号。2017年8月15日，第三人龙峰公司与张宇琳签订了合同编号为451724011015201的《商品房买卖合同（预售）》，约定第三人将涉案房屋即“学府新城”的15栋201房（因“学府新城”小区15栋与16栋实际为一栋，15栋201房与16栋201房系同一套房）作价464270元出售给被告，约定付款方式为首付房款144270元，余款320000元向贷款机构申请贷款支付，因贷款手续未审批，故张宇琳仅支付了首付款。张宇琳于2017年9月13日就案涉房屋在房产部门办理了网签备案手续。一审法院认为，本案属于物权保护纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。第三人与张宇琳签订合同时，虽此时案涉房屋已经处于司法查封状态，但房屋仍然可以办理网签备案登记，故无法认定张宇琳签订合同时具有恶意。周德辉及张宇琳与第三人龙峰公司各自签订的房屋买卖合同均未违反法律的禁止性规定,属有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。周德辉与第三人签订房屋买卖合同后,于2017年8月4日，申请人民法院查封了案涉房屋，此时龙峰公司对案涉房屋的处分权受到限制，龙峰公司无权处分上述房屋，且周德辉、胡小红已于2019年1月8日办理了案涉房屋的预告登记，故张宇琳不能基于买卖合同取得案涉房屋的所有权，对该房屋的占有属于无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。预告登记具有对抗第三人的效力，对于周德辉、胡小红作为预告登记权利人要求张宇琳将案涉房屋腾空交付给周德辉的诉讼请求，予以支持。但是，根据物权变动原理，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。由于案涉房屋未履行变更登记，物权尚未发生变动，周德辉尚未取得房屋所有权。故对于周德辉请求确认案涉房屋产权归其所有的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十条第一款、第三十四条之规定,判决:一、张宇琳于判决生效之日起十日内将位于“学府新城”16栋201号房屋腾空并交还周德辉、胡小红;二、驳回周德辉、胡小红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金；案件受理费减半收取100元,由张宇琳负担。二审期间，张宇琳提供了下列证据：1、湖南星辉物业公司于2020年8月10日出具的“关于张宇琳在我物管小区装修入住的证明”，拟证明张宇琳于2019年3月正式入住案涉房屋；2、岳阳楼区人民法院于2018年12月19日出具的（2017）湘0602执1272号协助执行通知书及送达回证，拟证明案涉房屋已网签至张宇琳名下，岳阳市不动产登记中心不予受理过户，要求岳阳楼区人民法院协调处理。经质证，周德辉、胡小红对证据的真实性无异议，但认为张宇琳网签备案系在案涉房屋查封期间，不合法，龙峰公司在张宇琳仅支付31%的房款时即将房屋交付张宇琳，系恶意损害周德辉、胡小红的利益。龙峰公司对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。周德辉、胡小红提供了岳阳楼区人民法院于2018年3月21日出具的（2018）湘0602执异10号执行裁定书，拟证明龙峰公司于2017年7月14日即收到了岳阳楼区人民法院对龙峰公司送达的关于协助周德辉、胡小红对包括案涉房屋在内的七套房屋协助办理产权登记的执行通知书。龙峰公司在收到执行通知书后仍将案涉房屋出售给张宇琳，系恶意损害周德辉利益。经质证，张宇琳及龙峰公司对证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，张宇琳称其不知道案涉房屋之前已出售给周德辉的事实。本院认证意见为：上述双方提供的证据，真实合法，与本案有关联，能证明本案中的相关事实，本院均予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：周德辉、胡小红要求张宇琳交付案涉房屋有无事实和法律依据。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于一房数卖的合同履行问题规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。本案周德辉、胡小红及张宇琳与龙峰公司就案涉房屋均签订了买卖合同，但周德辉、胡小红与龙峰公司就案涉房屋签订的合同在前，虽然双方签订《商品房买卖合同（预售）》的前提系因龙峰公司对周德辉负有债务，但龙峰公司系在不能偿还到期债务时，经股东会议决定以公司部分门面、商品房抵销债务，并不是将《商品房买卖合同（预售）》作为借款的担保。相关生效判决亦确定了《商品房买卖合同（预售）》合法有效。而张宇琳与龙峰公司就案涉房屋签订的合同系周德辉、胡小红就案涉房屋申请执行后在案涉房屋被司法查封期间所签订。故张宇琳在案涉房屋被司法查封期间且没有付清全部房款时即占有房屋并装修入住，该行为不能视为合法占有房屋。另外商品房预售合同网签备案是行政机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生物权效力，不具有阻止执行的效力。根据上述事实，周德辉、胡小红与龙峰公司就案涉房屋签订的合同在前，生效判决确认了双方之间合同的效力，可认定周德辉、胡小红系以债务抵扣的方式付清了房款，周德辉、胡小红亦申请办理了不动产预告登记，故周德辉、胡小红要求张宇琳交付案涉房屋有事实和法律依据，应予支持。综上，张宇琳的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由张宇琳负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月一日书记员  刘 珂