文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2621号上诉人（原审被告）：南京威皇金属科技有限公司，统一社会信用代码91320104663664533，住所地江苏省南京市秦淮区宏光路**。法定代表人：孙之楷。委托诉讼代理人：黄厚平，上海申浩（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴群风，江苏创比亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张荣，男，汉族，1972年10月19日生，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：吴群风，江苏创比亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丹阳市安定机械有限公司，统一社会信用代码91321181MA1NB4DE81，住，住所地江苏省丹阳市丹北镇前巷村万家港前巷工业园/div>法定代表人：韩方同。委托诉讼代理人：吕品，江苏定典律师事务所律师。原审被告：蒋宏伟，男，汉族，1970年10月20日生，住江苏省丹阳市。上诉人南京威皇金属科技有限公司（以下简称威皇公司）、张荣因与被上诉人丹阳市安定机械有限公司（以下简称安定公司）、原审被告蒋宏伟买卖合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初10676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。威皇公司上诉请求：1、请求撤销江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初10676号判决，改判驳回安定公司的全部诉讼请求。2、本案的一审和二审诉讼费用由安定公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。威皇公司从未与安定公司签订租赁协议，一审法院认定安定公司从2019年1月1日起租用涉诉房屋，该事实认定错误。二、一审法院认定买卖协议有效属于适用法律错误。威皇公司通过拍卖方式获得涉诉厂房，在办理产权变更登记的时候，国土部门发现厂房存在占用大量的集体土地情况，开始时不同意为威皇公司办理产权证。在法院、国土部门等经过一年的协调后，最终达成意见是按照原来的土地面积办理产权证，但违建面积不登记在产权证中，所以在不动产权证中明确载明，“权利人知悉房屋超出土地批准范围，并自愿承担由此带来的责任”，丹阳市国土局特地以文件形式通知威皇公司“该宗地未经批准，不得擅自出租抵押和改变用途”。威皇公司与安定公司之间买卖的厂房，有很大一部分属于无证土地和集体土地。对于厂房来说，无证土地和有证土地部分是一个整体，无法分割。因此双方转让的土地涉及集体土地应当认定无效，一审法院认定转让合同有效，其对合同性质认定明显有错误。三、鉴于买卖协议主合同无效，作为担保人的保证协议的从合同也随之无效。四、鉴于买卖协议无效，则不存在威皇公司承担违约的基础。即使安定公司在此纠纷中有损失，法院也只能根据当事人在此纠纷中的过错大小，承担相应的赔偿损失责任，但安定公司并未就此主张。张荣上诉请求：1、请求依法撤销第四项判决，改判驳回安定公司对张荣的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由安定公司承担。事实和理由：一、一审法院认定买卖协议有效属于适用法律错误。威皇公司与安定公司之间买卖的厂房，有很大一部分属于无证土地和集体土地。对于厂房来说，无证土地和有证土地部分是一个整体，无法分割。因此双方转让的土地涉及集体土地应当认定无效，一审法院认定转让合同有效，其对合同性质认定明显有错误。二、鉴于买卖协议主合同无效，担保人的保证协议也属无效。张荣不应当承担保证责任。三、即使合同有效，张荣也提出违约金过高的抗辩，法院应当根据安定公司实际损失进行调整。安定公司答辩称：2019年的资产转让协议合法有效，一审判决正确，应当维持。威皇公司所引用的城市房地产管理法主要针对房地产开发企业转让土地后开发成商品房向顾客销售的行为，在本次诉讼中引用该法是不妥当的。同时，威皇公司引用的法条是城市规划区内的土地，而本案诉争的土地是在丹北镇，并非城市规划区之内。同时，纵观整部法律即使违反第38、39条转让土地使用权或房地产，并无对整个合同作无效处理的法条。同时，担保人张荣的保证责任，并不以主合同的生效为必要条件，即使主合同判定无效，担保人仍然应当承担相应的保证责任；针对张荣的上诉也是同样的意见。安定公司向一审法院起诉请求：依法判令威皇公司继续履行合同约定的义务，承担违约金45万元，赔偿安定公司的律师费，承担诉讼费；张荣、蒋宏伟承担连带保证责任。一审法院认定事实：威皇公司于2017年8月15日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即丹阳市后巷镇中心大街东侧房地产，成交价为1501万元。2018年9月，威皇公司取得了上述物业的不动产权证，证号为苏(2018)丹阳市不动产权第0029082号，宗地面积19999.80平方米，房屋建筑面积12039.48平方米。上述事实，由当事人陈述，一审法院的成交确认书，不动产所有权证等证据予以证实。另查明，安定公司从2019年1月1日起租用上述物业的西北侧车间东半间进行生产，年租金14万元。2019年6月至8月间，威皇公司、张荣及蒋宏伟劝说安定公司购买上述物业，安定公司的法定代表人韩方同与张荣持续商洽上述物业的东边厂房及土地的购买事宜。2019年9月20日，安定公司作为乙方，威皇公司作为甲方，张荣、蒋宏伟作为丙方，三方共同签订“转让协议”，协议约定：甲方将丹阳市丹北镇济德村厂方东边围墙为界到西边办公楼大楼间隔一米的范围部分的土地、厂房，土地约10亩左右(东西宽约80米，南北长度约110米)，房产建筑面积4000多平方米转让给乙方，甲方确保转让给乙方的不动产权属不存在争议，可以进行转让；转让价格为450万元，其中100万元于签订合同当日给付，290万元于合同签订后7日内给付，剩余60万元于不动产权属证办理结束后三日内付清；乙方付清第一笔款项后五日内，甲方开始书面申请办理上述双方约定范围内的房产、土地等资产分割手续；甲方在办理土地、房产等不动产分割审批时，乙方购买甲方的部分无证土地应缴纳费用由乙方承担，但无证土地房产等不动产转化为国有土地房屋不动产的申请手续，由甲方向政府等相关部门提出；甲、乙双方如有任何一方未按照协议履行，违约方需向守约方承担交易总价格10%的违约金，如果甲方出现违约，则丙方作为担保人承担连带责任保证人，自愿对甲方造成乙方的经济损失承担连带责任。上述合同签订后，安定公司当日给威皇金公司转帐100万元，9月26日至28日转帐290万元，9月11日和9月26日合计支付张荣50万元，安定公司亦将机器设备从西边厂房搬迁至所购买的东边厂房内进行生产，并进行了装修，对屋顶及东边围墙进行了修缮。上述事实，有当事人陈述、三方签订的“转让协议”，安定公司与张荣的微信聊天记录、证人证言、视频录像、现场照片、打款记录等证据予以证实。还查明，安定公司为本次诉讼委托了江苏张林芳律师事务所进行诉讼，支付律师费8万元，有委托代理合同、发票及当事人陈述予以证实。本案的争议焦点之一，关于2019年9月20日三方当事人签订的“转让协议”是否有效的问题。首先，在签订该份协议前，安定公司、威皇公司进行了充分沟通和协商，时间长达3个月之久，充分证明该转让协议是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益或他人的利益，该协议书为有效的协议。双方在协议书中对因无证土地变更需补交的土地出让金的交纳义务人亦进行了明确的约定，从协议书约定看，双方对原来土地使用权存在部分无证土地的瑕疵问题已经作了充分的预见和考虑，并约定威皇公司负有办理无证土地使用权转化国有土地使用权的义务。综上，威皇公司、张荣认为“转让协议”中包含部分无证土地并以此为由主张协议书无效的理由不成立。本案的争议焦点之二，威皇公司是否违约的问题。协议书是合法有效的协议，双方均应按照约定履行自己的义务。协议约定，安定公司付清第一笔款项后五日内，威皇公司就应该开始书面申请办理上述双方约定范围内的房产、土地等资产分割手续，办理无证土地转化为国有土地的申请手续，但威皇公司并没有履行该义务，却要求解除双方的协议，威皇公司的行为不仅违背了诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，张荣、蒋宏伟依约定应承担连带责任。关于安定公司主张的律师费8万元，该费用系因威皇公司违约而发生，客观存在且与威皇公司违约行为相关联，理论上应当属于因对方违约行为而造成的损失，亦予以支持。蒋宏伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、安定公司与威皇公司、张荣、蒋宏伟于2019年9月20日签订的“转让协议”为有效协议；二、威皇公司应于判决生效后5日内书面申请办理上述协议房产、土地等资产分割手续；三、双方的其他合同权利义务在判决生效后按2019年9月20日签订的“转让协议”的约定顺延履行；四、威皇公司于判决生效后10日内支付原告安定公司45万元违约金，张荣、蒋宏伟承担连带给付责任；五、威皇公司于判决生效后10日内支付安定公司律师费8万元。案件受理费8050元，诉讼保全费5000元，合计13050元，由威皇公司负担。二审期间，威皇公司向法庭提供三份证据：1、丹阳市国土资源局关于威皇公司受让国有土地使用权的批复，证明本案所涉土地使用权有转让限制，暂时不能转让；2、丹阳市国土资源局专题会议纪要，证明本案所涉土地使用权有转让限制，暂时不能转让；3、威皇公司向镇江市润州区人民法院提起的行政起诉书副本一份，证明威皇公司因正常办理土地使用权转让手续受限后提起行政诉讼，本案履行不能不是因为威皇公司自身原因。张荣方经质证对威皇公司提交的证据予以认可。安定公司经质证认为，从骑缝章看，调取的证据尚有好几张，要求威皇公司一并提供，该批复只是规定不得出租、抵押以及改变用途，文件上并没有不得出售的要求；关于会议纪要，是威皇公司单方作出完善相关手续前不得转让的承诺而非行政机关责令威皇公司不得转让。同时在上述文件形成之后，威皇公司与当地的集体土地所有权人进行多次协商并支付相应的费用，已经接近解决集体土地被占用的非法状态。同时，作为国土部门的内部文件，仅对涉案厂房的权证问题作出处理，这些文件并不是法院审理案件必须服从的上位法；行政诉讼起诉书实质上是威皇公司赞同或者同意为安定公司办理房产分割土地的诉请。威皇公司当然希望赢，赢的目的就是与安定公司的诉请是一样的。对威皇公司提交的上述证据，本院将结合案情综合考量。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案所涉2019年9月20日《转让协议》是各方当事人真实意思的表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。威皇公司系通过淘宝网司法拍卖网络平台拍得相关不动产，并取得了不动产权证，相关不动产来源合法。虽然原土地使用权存在部分无证土地的瑕疵问题，但双方在协议书中对因无证土地变更需补交的土地出让金的交纳义务人进行了明确的约定，并约定威皇公司负有向政府相关部门提出，办理无证土地房产等不动产转化为国有土地房产不动产申请手续的义务。且丹阳市国土资源局的关于威皇公司受让国有土地使用权的批复中，并没有对案涉土地作出不得出售的限制性要求。故威皇公司、张荣以《转让协议》中包含部分无证土地并以此为由主张协议书无效的理由不成立，本院不予支持。《转让协议》签订后，双方均应按照约定履行自己的义务，安定公司已按照协议约定的进度向威皇公司支付了转让款，威皇公司应当按协议约定，在安定公司付清第一笔款项后五日内，开始书面申请办理双方协议约定范围内的房产土地等不动产分割手续，办理无证土地转化为国有土地的申请手续。但威皇公司没有按约履行上述义务，其行为已构成违约，依法应承担合同约定的违约责任，张荣、蒋宏伟承担相应的连带责任。故一审判决并无不当，本院予以支持。综上所述，威皇公司、张荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人南京威皇金属科技有限公司、张荣负担。本判决为终审判决。审判长  戴晓东审判员  朱宝华审判员  沈 荷二〇二〇年十一月二十三日书记员  孟惠聿