新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2937号 上诉人（原审原告）：新疆吉臣生态木质别墅制造有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区安居南路**万向招商大厦综合办楼****办公1-02。 法定代表人：陈峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴莉华，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：腊正平，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钱立新，男，1966年4月29日出生，汉族，乌鲁木齐市村民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审被告）：钱贺珍，女，1972年8月13日出生，汉族，乌鲁木齐市村民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴成德，新疆翔瑞律师事务所律师。 上诉人新疆吉臣生态木质别墅制造有限公司（以下简称吉臣公司）因与被上诉人钱立新、钱贺珍房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月9日开庭进行了审理。上诉人吉臣公司的委托诉讼代理人戴莉华、腊正平，被上诉人钱立新、钱贺珍的共同委托诉讼代理人吴成德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉臣公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判支持我方的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：吉臣公司与钱立新、钱贺珍签订的《房屋租赁合同》已被认定为无效，钱立新、钱贺珍对于合同无效的结果存在严重过错，在我方已全额支付房租的情况下，我方主张因合同无效给我方带来的损失有事实和法律依据。一、一审判决认为双方在诉讼中协商一致解除涉案合同，故我方对提前搬出涉案厂房、办公楼是有预期的，应自行承担损失，该认定错误。生效的（2015）乌中民四终字第769号民事判决认定钱立新、钱贺珍系导致涉案合同无效的主要过错方。2015年3月31日，我方与钱立新、钱贺珍协商解除涉案合同时，并不清楚合同是无效的，我方同意解除合同也是因涉案厂房无法办理经营、消防、环保等手续而导致无法生产，且政府公告要拆迁涉案厂房、办公楼，不得已协商提前解除合同，我方自始至终对搬迁费用无预期。因涉案厂房、办公楼系违章建筑，我方无法办理开工生产必备的消防环保安全手续，且2014年米东区进行棚户区改造要拆迁涉案厂房、办公楼，所有的经营性场所被要求停止生产或经营，导致我方装修好涉案厂房后，未经利用就被迫迁移。因涉案厂房、办公楼无合法手续，故不具备对外租赁的条件，即使政府不拆迁涉案厂房、办公楼，我方也无法办理合法手续进行生产，故钱立新、钱贺珍的过错导致我方利用涉案厂房进行生产的合同目的无法实现，钱立新、钱贺珍因我方的搬迁行为而获得的搬迁费，应属于我方所得，一审判决驳回我方要求钱立新、钱贺珍支付搬迁费的诉讼请求错误。二、一审判决对我方主张的装修及停产停业损失已查明，但不予支持显失公平。1.钱立新、钱贺珍在一审庭审中从未陈述过其将涉案厂房租赁给他人，其也无权将涉案厂房租赁给他人，米东区人民政府于2014年7月2日发布了搬迁公告，明令自公告之日起，米东区卡子湾村区域企业不得进行新建、扩建、改建、翻建房屋，在建工程立即停止建设，不得改变房屋用途，即该公告发出后，在涉案厂房拆迁时间不确定的情况下，还有企业愿意承租涉案厂房，不符合常理，钱立新、钱贺珍亦未提供证据证明其将涉案厂房租赁给他人，他人对涉案厂房进行了装修。2.根据涉案合同第二条“租赁期限从2013年3月1日至2018年2月28日止”、第十一条“甲方承诺给予乙方叁个月的装修及搬迁时间”的约定，涉案厂房、办公楼的实际租期是自2013年3月1日起算，亦可证实我方对涉案厂房、办公楼进行了装修，一审判决认定我方应举证证明钱立新、钱贺珍同意利用装修，否则不应赔偿装修损失错误。涉案厂房、办公楼被拆迁后，钱立新、钱贺珍获得了装修补偿，因该补偿的基础系我方对涉案厂房、办公楼的装修，装修补偿应给予实际装修人，我方应获得装修补偿，与钱立新、钱贺珍是否同意利用装修无关。3．根据涉案合同第六条“乙方承租本房屋必须进行合法经营……”约定，钱立新、钱贺珍的权利是收取租金，而我方使用涉案厂房进行生产经营，钱立新、钱贺珍对该情况也是明知的。因涉案厂房无法办理生产经营必需的手续，我方无法进行生产经营活动，导致我方多次被行政管理部门检查并责令停业，生产经营损失自我方搬进涉案厂房就已经产生，该损失完全是由于涉案厂房没有合法手续造成的，该损失应由钱立新、钱贺珍承担。停产停业损失是补偿给厂房经营者的，并非补偿给厂房的所有权人，钱立新、钱贺珍应将该补偿款支付给我方。三、涉案租赁合同被生效法律文书确认为无效，钱立新、钱贺珍作为主要过错方，已全额收取了我方的租金，其不仅没有以任何形式承担合同无效的责任，相反因我方的生产经营活动取得了应由我方享有的各项补偿，而我方至今未能得到任何赔偿。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持我方的上诉请求。 钱立新、钱贺珍共同辩称，一、我方作为出租人，在签订涉案《房屋租赁合同》前已经告知吉臣公司涉案厂房、办公楼属自建房，不存在隐瞒欺骗的行为，吉臣公司租赁涉案厂房是为了降低经营成本，方便客户参观生产场所，更可以有效逃避消防等主管部门的监管。在签订涉案合同之前，涉案厂房、办公楼并未纳入征迁范围，吉臣公司在全面考察核实和权衡利弊的情况下，才最终决定与我方签订涉案合同，合同中对房屋的性质、现状等进行了约定。涉案合同第十五条约定如出现因城市规划建设致使双方合同解除，由此给吉臣公司造成的经济损失由有关部门按照有关规定进行补偿，我方退还未到期部分的租金。从该约定来看，吉臣公司知晓涉案合同有可能因规划而不能履行，在此情况下，吉臣公司仍与我方签订涉案合同，其主观上存在完全过错，且双方还约定我方不承担吉臣公司的损失，即使吉臣公司真的存在装修、停业等损失，该损失也应由其自行承担。而事实上，吉臣公司并未对涉案厂房、办公楼进行过装修，故吉臣公司无权主张虚构、虚假的装修和停业损失，其损失由我方承担没有依据。二、米东区政府的征收拆迁公告与本案无关。2014年7月2日，米东区人民政府发布征收搬迁公告，该公告是针对卡子湾村区域的企业，我方是自然人，该公告不适用于我方。且征收拆迁公告是涉案合同签订后发布的，二者没有关联性。因征收拆迁公告中没有公布具体的拆迁时间，故该公告不影响吉臣公司使用涉案厂房、办公楼，事实上涉案厂房、办公楼被使用至2017年7月，涉案厂房、办公楼于2018年初被统一拆迁。三、征收补偿协议中被征收物品、停业损失与吉臣公司无关，吉臣公司无权取得征收补偿款中的任何补偿。2017年7月，我方与征收办签订征收补偿协议时，吉臣公司已搬离涉案厂房、办公楼两年之久，吉臣公司没有任何物品遗留在涉案厂房、办公楼内，也没有在涉案厂房内从事过任何生产经营活动，故不存在停业损失。吉臣公司在使用涉案厂房、办公楼期间从未停止过生产经营活动，吉臣公司陈述其存在停业损失，不符合常理，如果存在停业损失，吉臣公司应该在2013年停业损失发生后就向我方提出，本案才来主张该损失亦不符合常理。新疆瑞基房地产土地评估有限公司出具的房地产征收估价报告中明确写明装修属于二次装修，并非一次装修，吉臣公司作为涉案厂房建成后的第一位使用人，其进行的装修属于一次装修，而非二次装修，因此二次装修补偿与吉臣公司无关。吉臣公司搬离涉案厂房、办公楼后，我方又将涉案厂房租赁给楚天祥，楚天祥使用涉案厂房至拆迁之前，故房地产征收评估报告中列明的停业损失是补偿给楚天祥的。涉案合同约定我方无需赔偿因城市规划建设造成的损失，虽然涉案合同被认定无效，但合同约定系双方的真实意思表示，吉臣公司在主观上并不希望由我方承担责任。生效法律文书确认吉臣公司已于2015年11月30日搬离了涉案厂房、办公楼，并将自己全部的物品一并搬迁完毕，涉案厂房、办公楼内并没有遗留吉臣公司的任何财物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，本案中，吉臣公司并没有提供任何证据证明其装修过涉案厂房、办公楼，应当承担举证不能的败诉责任，我方对吉臣公司的装修情况并不知情，吉臣公司搬离时亦未告知过我方其对涉案厂房、办公楼进行过装修，如果存在装修的情况，我方也不同意利用。四、吉臣公司以涉案厂房、办公楼没有取得建设、规划部门的行政批准、无法办理消防为由要求我方承担责任，也没有任何依据。双方合同约定办理消防手续是吉臣公司的义务，涉案厂房、办公楼无法办理消防手续的责任应由吉臣公司自行承担。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吉臣公司向一审法院起诉请求：1．判令钱立新、钱贺珍赔偿经济损失30万元（包括搬迁费90,396元，装修费88,886.5元，停产停业损失为120,717.50元。）；2．判令钱立新、钱贺珍支付鉴定费用。 一审法院认定事实：2012年11月26日，钱立新、钱贺珍与吉臣公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：钱立新、钱贺珍将位于乌鲁木齐市××区的自建厂房、办公楼等出租给吉臣公司使用，租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日，年租金75万元。合同还约定了其他内容。合同签订后，钱立新、钱贺珍将所租赁的厂房及办公楼交付吉臣公司使用。2014年5月9日，钱立新、钱贺珍诉吉臣公司要求支付租赁费，经一审法院调解，双方达成调解协议，一审法院出具（2014）米东民一初字第1082号民事调解书，调解内容为：双方房屋租赁合同于2015年3月31日解除，吉臣公司于2014年5月31日前支付租赁费337,500元，如不按时履行支付延期付款违约金3万元。2014年6月19日，米东区环保局对吉臣公司作出处罚决定，责令停止未经环保部门验收即投入木屋制造生产的违法行为。2014年7月2日，米东区人民政府发布征收搬迁公告，明令自公告之日起，米东区卡子湾村区域企业不得进行下列活动：1．新建、扩建、改建、翻建房屋；2．在建工程立即停止建设；3．改变房屋用途。2014年9月19日，钱立新、钱贺珍诉请吉臣公司支付2014年5月31日后的房租，一审法院作出（2014）米东民一初字第2054号民事判决，判决吉臣公司支付租金562,500元及违约损失6,725.67元。吉臣公司不服提起上诉，本院于2015年6月19日作出（2015）乌中民四终字第769号民事判决书，认定钱立新、钱贺珍自建的涉案厂房、办公楼未取得相应建设工程规划许可证，双方签订的上述租赁合同无效，改判为吉臣公司向钱立新、钱贺珍支付2014年6月1日至2015年2月28日的占有使用费56.25万元。2015年11月，吉臣公司完全搬离涉案厂房、办公楼。2016年1月20日，钱贺珍、钱立新将吉臣公司诉至一审法院，要求吉臣公司支付2015年3月1日至2015年11月30日期间的占有使用费及损失。2016年11月9日，一审法院作出（2016）新0109民初493号民事判决，判决吉臣公司支付占有使用费56.25万元、利息损失7,399元、赔偿维修损失1.5万元。吉臣公司不服提起上诉，本院作出（2017）新01民终1016号民事判决，认为吉臣公司在上诉状中明确其于2015年11月完全搬离厂房、办公楼的陈述与钱立新、钱贺珍的主张一致，故认定吉臣公司于2015年3月至2015年11月占用涉案厂房、办公楼，遂判决驳回上诉，维持原判。2016年，吉臣公司申诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，2016年5月30日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2016）新民申828号民事裁定，认为吉臣公司在申诉期间提出要求钱立新、钱贺珍对租赁合同无效存在过错、赔偿损失提出反诉，其在申请再审期间提出上述请求超出原审审理范围，依法不予审查，遂驳回吉臣公司的再审申请。2017年，乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室委托新疆瑞基房地产土地评估有限公司对钱贺珍、钱立新的房地产及附属物市场价值进行评估。2017年7月5日，新疆瑞基房地产土地评估有限公司出具的对钱贺珍的房地产征收估价报告中显示附属物评估价值为377,153元，停产停业损失0元，搬迁费0元。在该评估报告附件中的表二（附属物明细）显示附属设施及构筑物明细有：水泥地面、锅炉、砖灶台、窗护栏、铁艺大门、方管围护墙、门垛、挡土墙、自来水井、渗坑、二次装修。在对钱立新的房地产征收估价报告中显示附属物评估价值为971,155元，停产停业损失为106,756元，搬迁费为90,396元。在停产停业损失测算依据中显示，评估标准是以厂房面积1779.25平方米计算，按租金0.5元／天·平方米计算120天得出。搬迁费测算的依据显示搬迁费包括拆卸费、运输装卸费、安装调试费，搬迁明细表显示设备为：离心换环辊磨、颚式破碎机、提升机、晒粉机、主控操作控制柜、副控操作控制柜等设备。在附件表二中显示附属设施及构筑物明细为：大门、门垛砖柱、铁栅栏、水泥地坪、锅炉、渗坑、地、地砖易彩钢棚、钢结构彩钢棚、变压器。2017年8月28日、2017年9月16日，钱贺珍、钱立新分别与乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室签订国有土地上房屋征收与补偿协议书，钱贺珍、钱立新位于××区的房屋及附属设施、装修予以拆除，拆迁部门补偿钱贺珍附属设施及装修补助377,153元，无搬迁补偿费。补偿钱立新附属设施及装修补偿971,155元，搬迁补偿费90,396元，停产停业损失费106,756元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，钱立新、钱贺珍与吉臣公司签订的《房屋租赁合同》被已生效的（2015）乌中民四终字第769号民事判决书认定为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，依据上述规定，吉臣公司主张钱立新、钱贺珍赔偿装修费损失，需证实其是否对承租房屋进行了装修、装修损失的数额以及钱立新、钱贺珍是否同意利用吉臣公司的装饰装修。吉臣公司并未证实实际装修情况、装修残值以及钱立新、钱贺珍同意利用装修的情形。吉臣公司出示的证据虽可以证实2017年7月5日钱立新、钱贺珍拆迁评估时的装修价值，但吉臣公司已于2015年11月搬出此租赁房屋。从2017年评估报告中搬迁费用核算时需搬迁设备看可以印证吉臣公司已将厂房租赁他人的陈述，吉臣公司以他人租赁期间进行的装修、搬迁费用来主张自己装修和搬迁费用不具可比性，故一审法院对吉臣公司以此评估报告证实自己诉讼请求的主张不予采纳。吉臣公司与钱立新、钱贺珍签订的《房屋租赁合同》被生效法律文书认定为无效合同，从（2014）米东民一初字第1082号民事调解书的内容反映涉案《房屋租赁合同》于2015年3月31日解除，吉臣公司对2015年3月31日要搬出租赁物是有合理预期的，吉臣公司未履行约定义务而在逾期搬离后还能得到合同之外的赔偿于理不合，也不是因履行合同而造成的损失，故一审法院对吉臣公司要求钱立新、钱贺珍赔偿搬迁费损失的诉讼请求不予支持。对于吉臣公司主张的停产停业损失，因吉臣公司也未能举证证实其因履行无效合同造成了停产停业以及因停产停业而遭受损失，故一审法院对吉臣公司主张赔偿停产停业损失的请求不予支持。对吉臣公司主张的鉴定费因未予以鉴定，故对其鉴定费用的诉讼请求不予支持。对于吉臣公司要求鉴定评估其损失的申请，因吉臣公司已于2015年11月搬离涉案厂房、办公楼，涉案厂房、办公楼也已被拆迁，在不能提供基本证据证实装修内容、需搬迁设备的前提下进行鉴定，没有客观依据，一审法院未予准许。判决：驳回吉臣公司的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吉臣公司提交：照片14张，用以证明吉臣公司承租涉案厂房、办公楼后进行了简单装修，设备仪器及生产原料进场的现状，吉臣公司当时已经可以进入生产状态，但由于涉案厂房、办公楼无合法手续，导致吉臣公司无法办理消防手续和环保手续，吉臣公司存在停产停业损失，拆迁时发生了搬迁费用。钱立新、钱贺珍共同质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，无法确认上述照片是否是涉案厂房、办公楼，无法确认照片上的机器设备与本案的关联性，照片也不能反映吉臣公司对涉案厂房、办公楼进行装修。本院对上述证据认定如下：上述照片无法反映拍摄的时间及地点，也无法证明吉臣公司对涉案厂房、办公楼进行了装修，存在停业损失，搬迁费损失等问题，故本院对吉臣公司提交证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。钱立新、钱贺珍共同提交：1.租赁合同一份，2.收条一份；用以证明吉臣公司搬离涉案厂房、办公楼后，钱立新、钱贺珍将涉案厂房、办公楼租赁给案外人楚天祥，装修补偿费及搬迁补偿费已经支付给楚天祥。吉臣公司质证认为，上述证据属于钱立新、钱贺珍伪造的证据，米东区政府于2014年7月2日发布了征收公告，吉臣公司因无法继续生产经营才搬离涉案厂房、办公楼，涉案厂房、办公楼已无再次租赁的可能性，上述证据不能证明涉案厂房、办公楼再次租赁的事实，因钱立新、钱贺珍未提供银行转账记录，也无法证明钱立新、钱贺珍与案外人楚天祥之间有支付租金或者支付补偿款的事实，租赁合同也无法证明楚天祥租赁涉案厂房、办公楼用以生产经营并进行装修的事实，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对上述证据认定如下：因案外人楚天祥不是本案的当事人，本院对租赁合同及收条的真实性无法确认，故本院对钱立新、钱贺珍提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，因涉案厂房、办公楼未取得相应建设工程规划许可证，钱立新、钱贺珍与吉臣公司签订的《房屋租赁合同》经生效民事判决认定为无效合同。本案的争议焦点为吉臣公司要求钱立新、钱贺珍赔偿装修、搬迁费、停产停业损失的诉讼请求有无事实及法律依据。对此本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，吉臣公司要求钱立新、钱贺珍赔偿因涉案租赁合同无效而给其造成的损失，并确定损失的范围为装修损失、搬迁费损失及停产停业损失。关于装修损失。吉臣公司称其对涉案厂房、办公楼进行了装修，钱立新、钱贺珍应赔偿其装修损失，对此本院认为，吉臣公司在本案中并未提供任何证据证实其对涉案厂房、办公楼进行了装修，吉臣公司于2015年11月已搬离涉案厂房、办公楼，在其与钱立新、钱贺珍针对涉案《房屋租赁合同》进行的历次诉讼中，吉臣公司未曾就装修问题提出过诉讼请求或主张，且仅根据涉案厂房、办公楼已列入征收范围的事实，也不能认定从吉臣公司搬离涉案厂房、办公楼到涉案厂房、办公楼被征收之间近两年的时间里，涉案厂房、办公楼不存在被出租或进行装修的可能性，故涉案厂房、办公楼中存在的装饰装修物不能当然的认定为系吉臣公司投资添附，故吉臣公司要求钱立新、钱贺珍赔偿装修损失的上诉意见，本院不予采纳。关于搬迁费损失。吉臣公司主张钱立新、钱贺珍因其搬迁行为而获得搬迁补偿费，钱立新、钱贺珍应以征收补偿协议中确认的搬迁补偿费数额赔偿其搬迁费损失，对此本院认为，吉臣公司于2015年11月已搬离涉案厂房、办公楼，其提交的证据均是其2015年搬离涉案厂房、办公楼时发生的搬迁费用，而征收补偿协议中确认的搬迁补偿费系涉案厂房、办公楼于2017年被征收时搬迁现场设施设备需要补偿的费用，而2017年时涉案厂房、办公楼中已无吉臣公司的物品，吉臣公司主张的搬迁损失与征收补偿协议中的搬迁补偿费并无关联性，且无论租赁合同是否有效，在涉案合同不再履行时吉臣公司都需搬离涉案厂房、办公楼，搬迁费用是必然产生的费用，而非因合同无效造成的损失，故吉臣公司主张钱立新、钱贺珍赔偿搬迁费损失的上诉意见，本院亦不予采纳。关于停产停业损失。吉臣公司主张因涉案厂房、办公楼未取得建设规划许可手续等导致其无法办理生产经营所必需的环保、消防等手续，行政主管部门责令其停业造成其产生停产停业损失，钱立新、钱贺珍应赔偿其停产停业损失，对此本院认为，涉案《房屋租赁合同》并未约定钱立新、钱贺珍负有协助吉臣公司办理环保、消防等手续的义务，且吉臣公司在签订合同时对涉案厂房、办公楼是否取得建设规划许可手续也应负有谨慎注意的义务。现吉臣公司在未办理生产经营所必需的环保、消防等手续的情况下即开展生产经营活动，行政主管部门责令其停业所造成的损失应由其自己承担，且吉臣公司未举证证明上述责令停业行为导致其停产停业损失的具体数额，其依据征收补偿协议中确定的标准计算其停产停业损失并无依据，故吉臣公司要求钱立新、钱贺珍赔偿其停产停业损失的上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，吉臣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,800元，由吉臣公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫杨 审判员  焦玉 审判员  高茜 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  杨晗