湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初619号原告：贺凯全，男，1974年4月7日出生，汉族，住湖北省鄂州市花湖开发区。委托诉讼代理人：黎金华，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐洁，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。被告：湖北鄂东市场发展经营有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区公园路**,统一社会信用代码91420200MA48B9P3X7。法定代表人：郭庆，董事长。委托诉讼代理人：余星，男，公司员工。委托诉讼代理人：周浩云，湖北元初律师事务所律师。原告贺凯全与被告湖北鄂东市场发展经营有限公司（以下简称鄂东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺凯全及其委托诉讼代理人黎金华、徐洁，被告鄂东公司的委托诉讼代理人余星、周浩云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺凯全向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告返还租赁胜阳港时装市场5号商铺出资共计16,000元（含装修费、维修费、商铺改建费等）；二、判令被告偿付原告非法停电损失费33,072元；三、判令被告赔偿原告损失19,800元（按另案判决原告偿付的商铺占用费为准）；四、判令被告返还原告押金1,000元，另按600元押金为本金偿付利息500元；五、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2000年2月17日，原告贺凯全向黄石市市场开发服务中心交纳胜阳港时装市场5号商铺过户费800元，押金600元，此后该商铺一直由原告承租经营。1999年11月，黄石市工商行政管理局中心市场管理分局（以下简称市场分局）将上列小商品市场管理权转移给黄石市市场开发服务中心（后该服务中心名称几经变更，到2016年其名称变更为现在的被告）。2012年4月30日，原告再向黄石市市场发展管理中心补交押金400元。2017年6月30日，被告作为出租方即甲方，原告作为承租方即乙方，双方签订了一份《黄石市胜阳港时装市场商铺租赁合同》，约定：租赁标的物为黄石市胜阳港时装市场5号商铺，租赁期为一年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止，租赁期满，同等条件乙方有续租优先权；租金为110元/平方米，面积为8.1平方米（原市场分局出租给原告商铺面积4平方米，经被告同意增加4.1平方米，被告按8.1平方米收费）；原告（乙方）按约向甲方交纳1,000元商铺押金，如乙方不欠任何费用，该押金在合同终止或解除时甲方全额无息返还（1000元押金在此次合同中才明确约定押金不付利息）。合同签订后，原告依约交纳押金1,000元，租金按每月891元交付至2018年4月30日止。原告在整个租赁期间，对涉案商铺投入、支付的各项费用情况如下：市场分局在管理期间修理涉案商铺中间通道原告出资计1,550元整（原告对商铺的改建投资事先均得到被告的同意，其它的出资均系被告方索取的）。2006年8月31日，原告向黄石市场开发服务中心付装修款450元；2009年9月11日，原告再向该服务中心付装修费600元。租赁合同期限届满前，原告曾多次与被告协商，请求被告偿付市场改建通道摊付的费用、维修费以及补偿增加商铺面积的投资费用，但被告依仗是出租人的优势地位，不实事求是的处理原告的诉求，双方僵持未能达成共识。2018年8月8日上午10时，被告对上述补偿问题在与原告多次协商未果，又未诉诸于法未依法处理的情况下，擅自对原告经营商铺非法拉闸停电至今，致使原告无法经营，造成较大的经济损失，被告应对非法停电给原告造成的经济损失依法赔偿。依照合同法第二百二十条、第二百二十一条的规定以及原、被告双方签订的《黄石市胜阳港时装市场商铺租赁合同》，被告作为出租方应履行市场共同部分房屋修缮及公共设施维修义务，还应承担非法停电给原告造成的损失费用。在被告起诉原告退交承租商铺的另案中，原告曾拟提反诉，诉请被反诉人向原告偿付上列各项费用，但法院释明关于商铺投资等问题须另案起诉，故未能并案处理。原告认为，根据租赁合格相关法律规定，在租赁双方如无特别约定，承租人只有支付租金的义务，承租人超出支付租金以外的出资应视为出租方对原告背负的债务（包括增加商铺面积的投入，各项设施修建的出资），均应由出租人承担。被告违反法律，违反公序良俗，将其同意原告的出资据为己有，以及拒不偿付原告垫付的涉案商铺维修等项目费用，于情不合，于理不符，于法相悖。另外，2018年4月30日，原、被告双方租赁合同虽已到期，但被告一直拖延未与原告清算，被告还强行锁门，非法拉闸断电，致使原告无法经营，故原告不应承担商铺占用费，被告应赔偿原告损失19,800元（按另案判决原告偿付的商铺占用费为准），原、被告双方在签订的租赁合同中自2000年7月17日至2012年4月30日关于押金600元并未约定无息返还，被告应偿付原告押金600元的利息500元。综上，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告鄂东公司辩称，一、针对第一项诉请。1、被告从未在租金之外向原告收取归属于被告单方利益的费用；原告也从未发生向商铺注入资本性质资金的出资行为，更没有凭借资本性质的出资享受资产收益权利，现场位置和地理条件上，原告也无扩建的事实可能。2、原告主张返还的费用不明且无依据，应予驳回。其中一项是维修费，若确实存在被告收取公共部分维修费情形，须结合原告的举证情况，对于维修费应由谁来负担应依据维修费收取当下的缔约内容判定，有约定从约定。且数年来原告从未向被告（或之前管理单位）主张过折抵、撤销或返还。故维修费的主张原告不仅丧失胜诉权，亦与当时客观意思表示相背离，该项诉讼请求应驳回。至于装修费和改建费，亦是有约定从约定，无约定依据法律规定判定。3、原告的主张超过了诉讼时效，已丧失胜诉权。本案双方缔约期限届满前，被告从未收到原告退还相关费用的主张，且将原告之前已判决生效案件和本案前后诉求内容相比较，可证明原告根本没有就向被告主张过该项费用。前案中，原告认为自己是股东，并坚定的主张市场属于全民所有制的股份制企业，国家占51%股份，87户个体户共占49%，未提及退还费用事宜，且自己是股东的主张从一审二审到再审，均被驳回，原告既然以股东身份自居，自然不会向自己主张退还。本案中原告认为自己是租户，后者系前面诉求不能成立后原告再发生的反言行为，不应予采信。4、原告主张经被告同意增加了3.1平方米纯属无中生有，且原告缔结2012年6月30日租赁合同后，一直按双方确认的面积交纳租金，如有部分商铺是原告所谓的扩建行为而成，原告为何一直向被告交纳租金。二、针对第二、三、四项诉请。1、被告遵守双方租赁合同约定，无任何违约行为，合同履行期限届满，承租人应履行腾退义务，但其仍强占不退。被告多次采用张贴公告及登报的方式，要求重新签订租赁合同或腾退并缴纳拖欠租金，但原告认为其对市场拥有股份拒不履行交纳租金和腾退的义务。停电措施基于正当理由，并多次事先告知。原告于租赁期限届满后数月拒不腾退也不缴纳电费，导致被告发生国有财产租赁收益流失、为原告垫付电费等经济损失，为避免损失再度扩大导致国有财产流失，被告在数次告知并于当地报纸公告告知后，在双方合同期间届满后的几个月才不得已采取断电措施予以止损。原告诉请第二、三项是原告自己违约导致的，并非被告原因，被告无任何违约行为，原告该项诉请不应被支持。2、原告第二、三、四项诉请均违反一事不再理原则，应予驳回。3、原告第四项诉请，对押金主张利息不仅违反双方合同约定亦无法律依据，该项诉请违反一事不再理原则，应予驳回。三、针对第五项诉请。应由原告承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、对原告贺凯全提交的证据：商亭使用协议书，系复印件,且与本案不具有关联性，本院不予采信；租赁合同，与被告鄂东公司提交的租赁合同一致，本院予以采信；2000年7月17日的收款收据两张、2012年4月30日的收款收据一张，已为本院生效判决所确认，能够证明本案客观事实，本院均予以采信；工商局管理期间商户投资资料，系胜阳港时装市场承租户自行出具的情况说明，且系复印件，无其他证据相印证，本院不予采信；证明一份，系证人证言，因证人未出庭作证，故对该证明本院不予采信；收款收据两张，能够证明贺凯全装修的事实，对其真实性本院予以确认；补开收条两份及证人周某的证明材料一份，该证据系案外人事后补开，与待证事实发生时间相距较远，其中一份已时隔二十年，与待证事实存在差异，本院不予采信；合同书一份，与本案不具关联性，本院不予采信；证明一份，系证人证言，因证人未出庭作证，故对该证明本院不予采信；（2018）鄂0202民初2010号民事判决书、（2019）鄂02民终568号民事判决书、（2019）鄂民申3475号民事裁定书，与鄂东公司提交的均一致，本院均予以采信；证据简要目录（吴运朋案）、《关于胜阳港时装市场有关信访问题的报告》与本案不具有关联性，本院均不予采信；2018年7月30日及2018年8月8日的公告两份，与鄂东公司提交的一致，本院予以采信；照片能够证明商铺现在实际情况，对其真实性本院予以确认；微信零钱冻结、划扣通知截图一张，本院予以采信。二、对被告鄂东公司提交的证据：2012年5月1日、2015年4月30日、2017年6月30日的租赁合同三份，东楚晚报刊登的公告复印件两张，现场照片四张，能够反映本案基本事实，本院予以采信；民事答辩状、补充答辩、代理词、法庭辩论和最后陈述的意见，均系贺凯全在另案时提供，对其真实性本院予以确认；（2018）鄂0202民初2010号民事判决书、（2019）鄂02民终568号民事判决书、（2019）鄂民申3475号高院民事裁定书，与贺凯全提交的均一致，本院均予以采信；（2019）鄂0202执1198号执行裁定书、两份庭审笔录，能够证明本案客观事实，本院予以采信；黄石市GDP历年数据表，与本案无关联性，本院不予采信；黄石市城市公有房屋（分栋）产权申请登记审批表、胜阳港时装市场建设及装修现场图，能够证明本案客观事实，本院予以采信；建筑现场图及前后对比图，不能证明是否系案涉商铺，与本案无关联性，本院不予采信；协议书、胜阳港市场外面图、平面图、市场平面图，图纸装饰工程主材进场报验目录、装饰工程现场验收签证报告表三份、发票、会议备忘录、照片等证据，能够相互印证证实被告对市场整体进行装修的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年7月17日，贺凯全向黄石市市场开发服务中心交纳胜阳港时装市场5号商铺过户费800元、押金600元。此后，胜阳港时装市场5号商铺一直由贺凯全承租从事经营。2012年4月30日，贺凯全向黄石市市场发展管理中心补交押金400元。2012年5月1日、2015年4月30日，黄石市市场开发服务中心（出租方、甲方）与贺凯全（承租方、乙方）两次签订《黄石市胜阳港时装市场商铺租赁合同》，约定：租赁标的物为黄石市胜阳港时装市场5号商铺，面积8.1平方米；租赁期分别为三年、二年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；商铺租赁分别按90元/平方米、100元/平方米收费标准收取。2017年6月30日，鄂东公司（出租方、甲方）与贺凯全（承租方、乙方）签订了一份《黄石市胜阳港时装市场商铺租赁合同》，约定：租赁标的物为黄石市胜阳港时装市场5号商铺，面积8.1平方米；租赁期为一年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止，租赁期满，同等条件乙方有续租优先权；商铺租赁按110元/平方米收费标准收取，但在合同租赁期间，甲方可视市场经营状况，根据上年度的GDP增长指数为依据两年为周期调整商铺租金，乙方应按先交后用的方法在每月日前按时足额交付；乙方在租赁商铺之前，应向甲方交纳1000元商铺押金，该押金在合同终止或解除时扣除乙方欠租欠费及应赔偿数额后，余额退还乙方；不足扣除的，甲方有权继续向乙方追偿；如乙方不欠任何费用，甲方全额无息返还；乙方拖欠租金及水、电等费用累计达两个月以上的，甲方有权解除合同，收回商铺。合同签订后，贺凯全依约交纳租金及100元转租管理费至2018年4月30日止。2018年5月3日，鄂东公司在胜阳港时装市场张贴公告，要求原承租户自公告发布日起五日内缴纳所欠费用，商铺租赁合同于2018年4月30日已经到期，合同关系终止，若不按时补缴所欠费用的视同自动放弃承租资格。2018年7月30日，鄂东公司在胜阳港时装市场张贴公告，告知承租商户于2018年8月7日前到胜阳港时装市场物业管理所交清5-8月商铺租金，并办理签订合同手续。同日，鄂东公司在东楚晚报中刊登公告，告知承租商户于2018年8月7日前携带签订合同所需相关资料到胜阳港时装市场物业管理所办理合同签订手续，逾期未签订者视为放弃承租权。次日，鄂东公司再次在东楚晚报中刊登相同的公告。贺凯全未在2018年8月7日前补交2018年5月至7月的租金，亦未与鄂东公司签订新的租赁合同。2018年8月8日，鄂东公司再次在胜阳港时装市场张贴公告，告知原承租户，因租赁合同已于2018年4月30日到期，鄂东公司登报、公告、电话通知商户签订新租赁合同最后期限（2018年8月7日）已到，还未与鄂东公司签订合同的商户在五日内（8月12日止）将市场内的物品搬离，并到鄂东公司处补缴5-7月租金等费用，办理退场手续；逾期未搬离者，鄂东公司将依法通过司法途径解决，并将主张其承担相关责任。同日，鄂东公司对贺凯全承租的商铺采取断电措施。此后，双方为此产生纠纷，故而成诉。2018年8月17日，鄂东公司向黄石市黄石港区人民法院起诉其与贺凯全租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月20日作出（2018）鄂0202民初2010号民事判决，判决：一、贺凯全于判决生效后三十日内向鄂东公司返还位于黄石市胜阳港时装市场5号商铺；二、贺凯全于判决生效后三十日内向鄂东公司支付商铺占用费（从2018年5月1日起至实际腾退房屋之日止按990元/月计付，应扣减押金1000元）。判决作出后，贺凯全不服该判决，向黄石市中级人民法院提起上诉，黄石市中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）鄂02民终568号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。贺凯全不服该二审判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年10月28日作出（2019）鄂民申3475号民事裁定，裁定驳回贺凯全的再审申请。因贺凯全未履行生效判决确定的义务，鄂东公司向本院申请强制执行，本院于2019年11月12日作出（2019）鄂0202执1156号执行裁定，裁定冻结、划拨贺凯全在银行账户上的资金人民币18,426元（含商铺占用费、案件受理费、执行费）或查封、冻结、扣押、拍卖、变卖其同等价值的其他财产。次日，本院依据该执行裁定将贺凯全微信零钱予以冻结，冻结金额为5,724.46元。2019年12月31日，贺凯全腾退位于黄石市胜阳港时装市场5号商铺，但商铺占用费至今未支付。另查明，贺凯全承租商铺期间，曾对商铺进行装修，根据贺凯全提供收据共计1,050元（450元+600元）。本院认为，贺凯全与鄂东公司签订的《黄石市胜阳港时装市场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方形成的租赁合同关系应属合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自义务。关于贺凯全主张鄂东公司返还其出资的问题。1、对于房屋装修费。因双方当事人对此并无约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”和第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，贺凯全支出的装修款1,050元应由其自行承担。2、对于维修费、商铺改建费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。贺凯全主张鄂东公司应返还维修费、商铺改建费等共计13,400元，但其提供的证据不足以证实其主张，应承担不利的法律后果。故贺凯全要求鄂东公司返还商铺出资共计16,000元（含装修费、维修费、商铺改建费等）的诉讼请求，本院不予支持。关于贺凯全主张鄂东公司赔偿其停电损失的问题。因租赁期间已届满，贺凯全在鄂东公司多次张贴公告期间，既未补交占用商铺期间的租金，亦未与鄂东公司签订新的租赁合同，其作为承租人负有返还商铺的义务。但贺凯全未返还商铺，其行为已构成违约，故鄂东公司采取断电措施。贺凯全并未提供充足证据证明鄂东公司的行为已对其造成实际损失，故贺凯全要求鄂东公司支付停电损失费33,072元的诉讼请求，本院不予支持。关于贺凯全主张鄂东公司赔偿其损失的问题。贺凯全主张鄂东公司赔偿损失19,800元（按另案判决原告偿付的商铺占用费为准），因商铺占用费已为（2018）鄂0202民初2010号民事判决所确认，该判决现已生效，贺凯全的该项主张实际系否定前诉裁判结果，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款第三项的规定，故对贺凯全的该项诉讼请求，本院不予支持。关于贺凯全主张鄂东公司支付押金及利息的问题。押金已经（2018）鄂0202民初2010号民事生效判决明确，在判决主文第二项中予以抵扣，故对贺凯全主张鄂东公司返还其押金1000元的诉讼请求，本院不予支持。此外，贺凯全未提交证据证实就其主张的600元押金约定过利息，该项诉请无事实及法律依据，本院亦不予支持。关于诉讼时效。鄂东公司辩称本案已过诉讼时效，因贺凯全等承租户就商铺相关事宜所进行的投诉、信访、诉讼等行为一直延续到2020年1月，是引起诉讼时效中断的法定事由，故鄂东公司的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款之规定，判决如下：驳回原告贺凯全的全部诉讼请求。本案受理费1694元，由原告贺凯全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  邵光东审 判 员  李 翩人民陪审员  汪贤辉二〇二〇年十一月十七日法官助理陈玲书记员刘盼