黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终1078号上诉人（一审原告）：王学军，男，1971年2月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦川县。委托诉讼代理人：王俊全，黑龙江东风律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：佳木斯利达智慧商业管理有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区同福社区。法定代表人：林雅莺，总经理。被上诉人（一审被告）：佳木斯利达房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳**新立社区。法定代表人：周大全，执行董事兼总经理。上诉人王学军因与被上诉人佳木斯利达智慧商业管理有限公司（以下简称利达商业管理公司）、佳木斯利达房地产开发有限公司（以下简称利达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王学军上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销第二项；2.支持上诉人要求撤销与被上诉人佳木斯利达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，返还上诉人全部购房款179563元，并赔偿产权税费损失9617元的诉讼请求；3.支持上诉人要求被上诉人佳木斯利达智慧商业管理有限公司与被上诉人佳木斯利达房地产开发有限公司对上诉人承担连带责任的诉讼请求；4.本案的全部诉讼费用（一审受理费、二审上诉费）由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1.案涉《补充协议》是一审法院主动要求上诉人调取不动产登记档案材料后直接上交的，关于《补充协议》第十五条约定的内容上诉人从始至终根本毫不知情，被上诉人在与上诉人签订《补充协议》前，并未与上诉人协商，未以合理的方式提请上诉人注意免除或者限制其责任的条款，更未对该条款予以说明。该条款属于格式条款，违反诚实信用原则、公平原则，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条、第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，上述条款无效。一审法院将其作为认定本案被上诉人不构成虚假宣传，不构成欺诈，否定上诉人撤销本案商品房买卖合同的诉讼请求是错误的。被上诉人“零风险、高回报”的宣传和承诺本身违反基本社会科学常识，是欺骗误导上诉人。2.依据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，被上诉人售后返租，根本就是违法的。二被上诉人源出一体，为规避法律，相互串通，共同欺诈上诉人，利达商业管理公司返还上诉人前3年租金直接计入商铺买卖合同价款中予以扣除，证明二被上诉人存在利益混同关系，在上诉人与利达房地产公司签订商品房买卖合同当日，在同一时间地点，由同一工作人员签订了商铺租赁合同，二被上诉人是一体的，应对上诉人承担连带责任。3.上诉人虽然办理了权属登记，交纳了全部购房款、契税和工本费，但是至今利达房地产公司没有交付具体的商铺，上诉人不知道购买商铺的具体位置，违反物权客体特定原则，上诉人的物权无法实现。王学军向一审法院起诉请求：1.请求判令被告利达商业管理公司立即给付原告租赁费18900元及违约金170.10元；2.撤销原告与被告利达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，返还原告全部购房款179563元、产权税费损失9617元；3.被告利达商业管理公司与被告利达房地产公司承担连带给付责任；4.案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年4月18日，原告王学军与被告利达房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买利达房地产公司开发的位于佳木斯市××区同福社区××单元××号，建筑面积17.59平方米商品房（商铺），每平方米单价10208.24元，总价款179563元。《补充协议》第十五条约定：出卖人之前所发布的广告、宣传资料、模型及任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像等）不构成合同的组成部分，其所述内容不作为商品房交付的标准和条件，对双方没有约束力。同日原告与利达商业管理公司签订《利达国际购物中心商铺租赁合同》，约定：原告将诉争房屋出租给利达商业管理公司，租期10年，自2015年9月30日至2025年9月29日。租赁合同第四条约定：原告同意提供给利达商业管理公司三年的商铺免租商业培育期。第四、五年租金按每季的第一条支付，每年共分四次支付，每次支付租金4725元。第六年至第十年租金按照原告商铺的实际租金收益9：1比例分成，即原告享受该商铺年租金的90%收益，利达商业管理公司抽取该商铺年租金的10%作为委托租赁经营管理费用，第六年至第十年期间每半年支付一次，即每年5月30日与12月30日支付收益款项。2017年6月19日，原告取得案涉商铺的产权证照[黑（2017）佳木斯市不动产权第0014294号]。利达商业管理公司经营至2019年3月单方退出经营管理，尚欠原告商铺租金18900元。一审法院认为，当事人之间签订房屋买卖合同，应当遵守法律规定，本着诚实信用的原则进行交易。本案中，原告与利达房地产公司之间系房屋买卖合同关系，与利达商业管理公司之间系租赁合同关系，是两个不同法律关系。原告提出因二被告之间存在关联，利达房地产公司以欺诈方式即采用售后包租模式销售商品房，诱使原告签订商铺租赁合同，违反了相关法律法规的规定，导致原告未能实际得到商铺，要求撤销房屋买卖合同。关于房屋买卖关系，商铺属于价值较大的特殊不动产，根据一般认知，购房者在购买前应当对商铺的位置、楼层、面积、价格、市场前景等方面因素进行充分了解，而后作出是否购买的意思表示。原告与利达房地产公司在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，依法成立并有效。关于利达房地产公司售后包租行为是否构成违法，本院认为，因利达房地产公司与利达商业管理公司是两个独立的法人公司，为促进商铺销售，利达房地产公司将商铺打折销售，这一模式在其他商品房销售中亦有体现，虽然购房优惠价格与商铺三年租金价格相近，但不足以证明利达房地产公司构成欺诈，亦不构成违法。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因现有证据无法证明二被告之间存在关联，原告请求撤销买卖合同，不符合相关法律规定，本院不予支持；关于租赁合同关系，原告与利达商业管理公司签订商铺租赁合同时，自愿将商铺免租三年租赁给利达商业管理公司经营，其对存在的商业风险是明知的，原告以不知商铺具体位置，无法行使物权为由，认为二被告构成欺诈和显失公平。本院认为，原告购买商铺后已实际取得了商铺所有权，其将商铺出租给利达商业管理公司经营，没有事实根据和合同依据，本院不予支持。但利达商业管理公司没有按照《商铺租赁合同》约定支付原告租金的行为已构成违约，本院对原告要求利达商业管理公司支付租金及违约金的诉讼请求予以支持。判决：一、被告佳木斯利达智慧商业管理有限公司给付原告王学军2019年1月1日至2019年12月31日的租金18900元及违约金[以4725元为基数，自2019年1月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算；以4725元为基数，自2019年4月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算；以4725元为基数，自2019年7月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算；以4725元为基数，自2019年10月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算]，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告王学军的其他诉讼请求。案件受理费2138元、公告费300元，合计2438元，由被告佳木斯利达智慧商业管理有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为是否应当撤销上诉人与利达房地产公司签订的《商品房买卖合同》及二被上诉人是否应当对上诉人承担连带责任。本案中，被上诉人宣传的“零风险、高回报”等内容均属于经营性宣传，并非对商铺及相关设施所作的说明和允诺，该宣传属于正常的商业宣传，不影响合同的效力。上诉人认为二被上诉人存在欺诈行为，但欺诈的成立不仅需要存在一方当事人告知对方虚假情况或隐瞒真实情况的事实，同时需要对方当事人因该隐瞒或虚构而作出违背真实意思的法律行为。尽管被上诉人有“零风险、高回报”的宣传内容，但该宣传对于房屋买卖合同的主要权利义务并不会产生影响，作为买受人的上诉人不会在签订合同时因该宣传而对商品房买卖合同的价款、支付时间、商铺的交付等合同的主要内容陷入错误认识，故上诉人并不存在受欺诈的情形。上诉人称《补充协议》系格式条款，但是因该协议并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，其主张条款无效缺乏法律依据。一审判决认定利达房地产公司不构成对上诉人的欺诈，不予支持上诉人要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款并赔偿产权登记税费损失的诉讼请求并无不当。上诉人主张利达房地产公司售后返租行为违反法律规定，应当认定为无效，因《商品房销售管理办法》属于建设部颁布的部门规章，并非法律或行政法规，无论利达房地产公司是否存在售后返租或变相售后包租的行为，均不影响双方之间《商品房买卖合同》的效力。上诉人与利达房地产公司签订的《商品房买卖合同》对案涉商铺的面积、单价、总价款有明确约定，上诉人作为理性、正常的购买人，其在有条件了解所购商铺现状的情况下，理应对所购商铺的位置、面积、结构等尽到基本的注意义务，上诉人主张利达房地产公司未交付案涉商铺的上诉理由不成立。二被上诉人系不同的法人主体，上诉人未提供充分证据证明二被上诉人存在关联关系，因此对上诉人要求二被上诉人承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人王学军的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2138元，由上诉人王学军负担。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  程 磊审判员  彭景丰二〇二〇年十一月五日书记员  付丽丽