江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏06民终2386号上诉人（原审原告）：张龙，男，1995年5月26日生，××族，住溧阳市。委托诉讼代理人：沈燕，江苏濠阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：纪黄，男，1990年3月9日生，××族，住如皋市。上诉人张龙因与被上诉人纪黄房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2020）苏0611民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张龙上诉请求：撤销一审判决第二项，改判纪黄向本人支付违约金40万元；一、二审诉讼费由纪黄负担。事实和理由：1.一审认定纪黄违约正确，但仅判决支持4万元违约金错误。一审中，纪黄未抗辩违约金过高，法院不应主动审查，且纪黄未能举证证明违约金过高。本人作为守约方，无需举证自己的损失，一审要求本人就此举证错误。纪黄作为完全民事行为能力人，对于违约后果应有足够认知能力，案涉合同订立不存在欺诈或者胁迫情形，纪黄应当依约履行。合同约定的40万元违约金并不过高，一审法院未充分考虑货币贬值、本人卖房原因等因素，以及本人丧失大量时间、金钱、机会等无形损失。由于纪黄违约，房屋未能成交，本人亲属无法用购房款归还外债，导致从事的工程项目出现问题，加之经济形势下行，房屋至今未能售出，本人背负沉重债务。此外，因一审不支持本人诉请，本人上诉又产生人力、金钱、时间成本。2.案涉合同解除时间应为2020年3月25日。虽然本人在2020年1月6日向纪黄发出解除合同的通知，但纪黄在同年3月25日一审庭审中才同意解除合同，解除合同时间应以此为准。3.纪黄自愿承担的给付案外人的利息不应扣除。双方约定2019年9月25日付款，如果纪黄按时付款，则本人可用于清偿案外人债务，但其迟延付款，导致向案外人的借款延期，产生额外利息。纪黄已付对案外人债务的延期期间（2019年11月6日至2020年1月6日）利息3万元，不应从案涉违约金中扣除。纪黄辩称，1.本人不懂解除合同的法律含义。本人认为张龙不出售房屋，应将已付购房款退还本人，才陈述可以解除合同。2.本人为促成购房才自愿向案外人支付利息，否则不可能支付。3.2020年1月6日前，张龙屡次表示房屋涨价不愿卖房，本人表示如果其认为“卖亏”可退款并另售，但其未有回应。据本人了解，讼争房屋市价在280万元左右，张龙挂牌价350万元，无法出售与本人无关。本人不可能承担其所述的损失。张龙向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年8月5日签订的《南通市房地产买卖合同》；2.判令纪黄支付违约金40万元并赔偿律师代理费1万元；3.本案诉讼费由纪黄承担。一审法院认定事实：张龙于2017年9月13日登记取得案涉房屋的所有权，证载建筑面积127.18平方米。案涉房屋于2017年9月13日设置第一次抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行；于2018年12月7日设置第二次抵押，抵押权人为谢飞、王迅迅。案涉房屋买卖合同签订前后，张龙系委托其小姨韦艳金出面与港闸区新居房地产中介服务部（以下简称新居中介）联络、办理相关房屋售卖事宜。2019年8月5日，在新居中介见证下张龙与纪黄签订案涉房屋买卖合同一份，约定案涉房屋成交总价款为200万元，纪黄于合同签订当日前支付定金10万元（定金可抵作第一次交付的房款）、于2019年9月25日前支付房款65万元（注：用于还张龙之前用此房产证作的二次抵押，纪黄全程陪同监督，并配合张龙于房管局办理网签流程）、于2019年10月25日前支付房款45万元（在该付款约定之后还有一个第四项同日付款5万约定，双方一审庭审中一致确认属于误写），余款80万元由纪黄委托新居中介向银行贷款支付（手写补充：银行贷款80万元于2019年12月25日前放款至张龙账户，若未能放款，纪黄承诺以现金方式补齐；之后到达张龙账户资金，张龙承诺退还给纪黄；如未补齐，视为纪黄违约；任何一方违约向对方支付按总房款20%计算的违约金；银行贷款预审通过后再过户，纪黄悉知）；纪黄如延期支付相应房款，则支付张龙100元/天的补偿金，如延期超过30日则另作违约处理（双方另有约定的除外）；任何一方违约需支付对方40万元违约金，另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费及交予新居中介的佣金费用等合同事项。纪黄向张龙账户于合同签订当日付款10万元，于2019年10月18日付款10万元、于2019年10月30日付款20万元、于2019年12月12日付款5000元、于2019年12月13日付款5000元，合计付款41万元。纪黄向新居中介已付中介费2.5万元（合同约定纪黄在交易完成后应向新居中介支付中介费4万元）。2019年10月18日，纪黄与张龙小姨韦艳金共同向案涉房屋第二抵押权人出具还款承诺书，约定“因本人2018年12月7日向王迅迅、谢飞借款人民币75万元，利息付至2019年4月6日止，之后未付利息，经双方协商逾期至2019年10月6日的利息本人今日一次性付清，本人特请求债权人再宽限三个月期限至2020年1月6日一定按时归还借款本金；2019年11月6日付利息15000元、2019年12月6日付利息15000元、2020年1月6日付清借款本金及利息765000元；注：2019年11月6日至2020年1月6日的利息由买方纪黄承担”。纪黄向案涉房屋第二抵押权人指定的收款人杨俊于2019年11月9日付款15000元、于2019年12月5日付款5000元、于2019年12月6日付款10000元；张龙向杨俊账户于2019年10月18日付款46000元、于2020年1月17日付款15000元、于2020年2月11日付款4000元、于2020年2月29日付款500元。2020年1月6日，张龙与纪黄到南通市不动产登记中心办理案涉房屋过户过程中，因纪黄提出将张龙占有使用（未登记合法产权）的案涉房屋上一层“××幢××室阁楼”（经法院实地勘查，该阁楼与案涉房屋物理上属于上下两层房屋，有单独的进户门，有直达的电梯及楼梯，两层房屋内部之间无楼梯相通）一同交易且双方就阁楼价格未能达成一致意见，导致当天未能完成案涉房屋的过户登记；且张龙于当天向新居中介及纪黄通过微信等方式送达了解除案涉房屋买卖合同的通知。一审另查，张龙因本案诉讼委托江苏濠阳律师事务所派员代理，依照双方约定，张龙应向该所支付律师代理费1万元，该所于2020年2月26日向张龙开具收费发票。一审法院认为，案涉房屋买卖合同合法有效，合同双方均应全面履行各自的合同权利及义务。案涉房屋买卖合同履行过程中，纪黄已向张龙支付了部分购房款，因双方在支付剩余购房款及办理产权过户登记过程中，就张龙未登记产权的阁楼以什么价格一同转让协商未果，最终导致张龙主张解除案涉房屋买卖合同。纪黄对于2020年1月6日收到张龙送达的解除合同的通知且对解除案涉房屋买卖合同无异议，法院予以确认。本案争议的焦点在于：合同解除后，张龙向纪黄主张支付违约金40万元及律师代理费1万元请求是否成立。对此综合分析如下：首先，纪黄在合同履行过程中是否存在合同违约的问题。依照双方约定，纪黄应于合同签订当日付款10万元、2019年9月25日前支付房款65万元、于2019年10月25日前支付房款45万元、于2019年12月25日前通过银行贷款或直接现金付房款80万元。而纪黄实际于合同签订当日付款10万元，于2019年10月18日付款10万元、于2019年10月30日付款20万元、于2019年12月12日付款5000元、于2019年12月13日付款5000元。纪黄除了首笔定金10万元按约支付外，对其余房款均逾期支付且未能足额支付，故依法应当认定纪黄在房款给付方面存在合同违约。张龙主张纪黄于2019年12月12日付款5000元、于2019年12月13日付款5000元非案涉房屋的房款，纪黄予以否认，在张龙未能举证收取纪黄支付的该合计10000元款项其他事由的情况下，法院对纪黄抗辩系支付房款的意见予以采信，应认定纪黄合计向张龙已付房款41万元。其次，张龙在合同履行过程中是否存在合同违约的问题。纪黄抗辩案涉房屋存在抵押权利瑕疵，张龙亦存在合同履行违约的意见，因纪黄在与张龙订立案涉房屋买卖合同时事先知情，故法院不予采纳。就双方合同约定而言，交易标的仅指向了案涉房屋，并无阁楼房屋的记载。从张龙委托人韦艳金与纪黄、新居中介之间的微信对话记录中亦反映案涉合同项下交易标的不包含阁楼。另，经法院实地勘查，案涉房屋与其上层阁楼之间物理上完全隔离且使用上独立，并无依附或不可分割情形。纪黄抗辩阁楼的水电与案涉房屋水电登记在张龙同一用户名下的理由，实属案涉房屋交易完成后的水电分户问题，亦不能认定阁楼已包含在双方交易标的范围内。故纪黄以此抗辩张龙合同违约的理由，不予采纳。相反，纪黄在双方拟对案涉房屋过户时主张张龙将上层阁楼一同卖于其，否则不同意继续履行合同的行为，亦应认定纪黄存在合同违约。再者，张龙向纪黄主张的违约金请求能否成立的问题。纪黄在案涉房屋买卖合同签订后迟延支付约定的大部分房款，纪黄的行为构成合同违约，依法应当承担合同违约责任。但鉴于张龙在案涉合同签订后未有交付房屋、产权过户等合同义务的履行，张龙根据纪黄的违约行为主张解除合同的意思表示在合理期间内到达纪黄，且张龙亦未举证其在合同解除后受到的具体损失情形及范围，张龙仍依照合同约定向纪黄主张按总房价款20%计算的违约金40万元明显过高，根据诚实信用原则、公平原则依法应予调整。根据双方合同履行情况，在合同于2020年1月6日解除之前，张龙的主要损失系应收房款的利息损失。双方合同约定，纪黄于2019年9月25日之前应付的合计75万元房款系用于清偿案涉房屋上第二抵押权人的借款债权（本金75万元及按2%/月计算的利息），如纪黄不能按约定时间付款，必然给张龙造成迟延还款的利息损失，对此纪黄是明知的。扣除纪黄按约支付的10万元房款，对于二次支付的65万元房款因迟延交付给张龙造成利息损失分别为：2019年9月26日至2019年10月18日期间9967元（65万元×2%÷30天×23天，取整）、2019年10月19日至2019年10月30日期间4400元（55万元×2%÷30天×12天，取整）、2019年10月31日至2019年12月12日期间10033元（35万元×2%÷30天×43天，取整）、2019年12月13日至2019年12月13日期间230元（34.5万元×2%÷30天×1天，取整）、2019年12月14日至2020年1月6日期间5440元（34万元×2%÷30天×24天，取整），合计30070元。对于纪黄第三、四次应付房款利息损失，双方未有计算利率约定，且纪黄对张龙向银行贷款的利率情况亦不知情，法院酌情参照民间借贷中当事人未约定逾期还款利率情形按年利率6%标准计息。截止2020年1月6日，张龙应于2019年10月25日前收取的45万元房款的利息损失为5400元（45万元×6%÷365天×73天，取整）；应于2019年12月25日前收取的80万元房款的利息损失为1578元（80万元×6%÷365天×12天，取整）。张龙因纪黄迟延付款产生的各项利息损失合计37048元。综合考量张龙在案涉房屋买卖合同中的其他可能损失情况、纪黄违约行为的过错程度、双方合同预期利益等因素，法院酌情对张龙主张的违约金请求中的7万元予以支持；其他违约金请求不予支持。最后，张龙向纪黄主张的律师代理费1万元请求问题。张龙向纪黄主张此项赔偿请求依据双方合同约定，且所主张的金额按张龙应享有的合同约定权利并未超出江苏省律师代理诉讼收费标准的上限，故张龙的此项请求于法有据，予以支持。综上，扣除纪黄已在合同解除前根据双方约定代张龙向案涉房屋第二抵押权人支付的利息3万元，纪黄尚应支持张龙违约金4万元，并赔偿张龙律师代理费1万元。鉴于纪黄尚存于张龙处的41万元购房款，纪黄不主张抵扣，且明确表示另案主张相关权利，故本案对纪黄合同解除后的相关权利不予涉及。据此，一审法院判决如下：一、张龙与纪黄于2019年8月5日签订的《南通市存量房买卖合同》于2020年1月6日解除；二、纪黄于判决生效之日起十日内支付张龙违约金4万元、赔偿张龙张龙律师代理费损失1万元，合计5万元；三、驳回张龙其他诉讼请求。二审中，张龙向本院提交委托代理合同、发票，以证明二审发生律师代理费1万元。纪黄提交书面意见认为：同意承担该1万元律师费。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。另查明，纪黄一审陈述，违约责任条款的设置应当以补偿守约方损失为基础，案涉房屋市场价涨幅在20%以上，张龙不存在损失。张龙二审陈述，讼争房屋中价挂牌价确有上涨，但至今未能出售。本案二审争议焦点为：1.案涉合同解除时间如何认定。2.一审判决纪黄承担的违约金数额是否恰当。本院认为，案涉合同在2020年1月6日解除，一审判决纪黄向张龙支付相应违约金并无不当。具体分析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，纪黄违约属实，张龙基于纪黄违约而在2020年1月6日通过微信发送解除合同通知，纪黄认可该日收到通知，合同应自通知到达之日即2020年1月6日解除。至于纪黄在一审庭审中认可合同解除的事实，不影响前述判断。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由此可见，我国合同法上违约金遵循“以补偿性为主、以惩罚性为辅”之原则。本案中，虽然依照合同计算违约金为40万元，但纪黄一审明确提出该违约金条款设置不符合损失填补原则，且相较合同解除时房屋市场报价已有增长，除迟延履行的利息损失外张龙亦无证据证实其所称其他损失的实际发生情况。因此，一审综合考虑合同履行、解除情况，双方过错程度，预期利益等因素，判决纪黄向张龙支付违约金7万元（含因纪黄迟延付款而导致张龙亲属无法及时向案外人偿还债务的利息损失37048元），并无不当。至于张龙亲属与案外人债务关系，在合同解除后与纪黄无关。第三，张龙上诉认为，合同履行期间纪黄为张龙亲属向案外人代付的3万元利息不应扣除，但如前所述，一审计算违约损失时，已考虑到合同期内纪黄未及时履行付款义务导致张龙亲属与案外人间借款产生新的利息，并将该利息损失作为纪黄应给付的违约金。就同一债务项下利息，纪黄无需两次承担责任。一审从7万元违约金中扣除实际代付的利息并无不当。至于张龙提出二审代理费1万元的主张，因纪黄本案自愿承担该项费用，本院照准。综上，张龙的上诉请求不能成立，应予驳回。纪黄自愿承担张龙二审律师代理费一万元，本院对一审判决金额进行调整。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南通市港闸区人民法院（2020）苏0611民初427号民事判决第一项，即张龙与纪黄于2019年8月5日签订的《南通市存量房买卖合同》于2020年1月6日解除；二、撤销南通市港闸区人民法院（2020）苏0611民初427号民事判决第三项，即驳回张龙其他诉讼请求；三、变更南通市港闸区人民法院（2020）苏0611民初427号民事判决第二项，即“纪黄于本判决生效之日起十日内支付张龙违约金4万元、赔偿张龙律师代理费损失1万元，合计5万元”，为纪黄于本判决生效之日起十日内支付张龙违约金4万元、赔偿张龙律师代理费损失2万元，合计6万元；四、驳回张龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7450元，由上诉人张龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛审 判 员  季建波审 判 员  吕 敏二〇二〇年十一月四日法官助理  胡 皓书 记 员  陈 宁