陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终10718号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安首创新开置业有限公司，住所地：西安市XX城XX路与文景路交汇处首创国际城销售中心。 法定代表人：袁华庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：付颖哲，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘明宇，男，1990年6月24日出生，汉族，住西安市未央区楼。上诉人西安首创新开置业有限公司（以下简称首创公司）因与被上诉人刘明宇房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。首创公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持首创公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由刘明宇负担。事实与理由：刘明宇经常违约，不支付租金、推广费、管理费。故首创公司向其送达解除通知，依法行使解除权。关于油烟问题，首创公司从未收到政府部门的整改通知，首创公司已向政府部门进行询问，等待核查结果。且油烟问题并未有专业技术部门出具技术性结论，仅凭刘明宇一面之词，有失公平。刘明宇投入较大不能成为一审判决驳回解除合同的理由。刘明宇在商场内私拉横幅、高音喇叭等方式破坏商场形象及首创公司企业形象。刘明宇辩称，首创公司未依约进行推广，未及时处理油烟排放问题，并且多次断电，违约在先。刘明宇对商铺投入巨大，要求继续履行。市XX线12315已就油烟问题进行了处理，可以查询。首创公司恶意起诉，自毁形象。首创公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的《商铺租赁合同》于2019年12月27日已经被解除；2.判令刘明宇向首创公司支付欠缴的租金、管理费、推广费合计人民币48435.22元，以及迟延支付租金、管理费、推广费的违约金人民币15262.76元（违约金暂计算至2020年1月7日，之后以48435.22元为基数每天增加0.3%）；3.判令刘明宇立即返还《商铺租赁合同》项下租赁房屋陕西省西安市未央区XX城XX路XX号XX室；4.判令刘明宇支付合同解除之日起，至返还租赁房屋之日为止的占有使用费，暂计至2020年1月7日的占有使用费金额为人民币5836.93元（自2020年1月8日（含）之日起，每日支付占有使用费人民币530.63元）；5.判令刘明宇支付首创公司就本案支付的律师费人民币10000元整；6.判令刘明宇承担诉讼费。刘明宇向一审法院反诉请求：1.首创公司应当减免2020年1月23日至2月29日的房屋租金、管理费、推广费共计21191.38元；2.判令首创公司赔偿自2019年4月起因无故断电及自2019年12月27日起擅自封锁商铺的严重违约行为给刘明宇造成的各项损失暂计至2020年3月17日为113759.8元，其余损失计算至首创公司交付商铺、恢复供电及其他商业服务等并且刘明宇实际恢复营业之日止；3.判令由首创公司承担诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：2018年7月3日，首创公司与刘明宇签订《商铺租赁合同》，约定首创公司将坐落于西安市未央区XX城XX路XX号首创禧悦里72-1-10103号商铺出租给刘明宇做show fun品牌经营使用，经营品类包括烘焙及相关配套服务；该商铺建筑面积暂定为129.05平方米；租赁期限为5年，计租日暂定为2018年10月1日；第一、二年每月租金为每平方米115元，第一、二年每月管理费为每平方米10元，第一、二年每月推广费为每平方米5元。首期租金为三个月租金计44522.25元，于合同生效后30日内支付，后期租金每三个月为一期，刘明宇应于每期租金到期前一个月的25日前交纳下一期租金；月租金结算期间不满整月的，按照实际租赁天数×【月租金÷30.4天】。刘明宇于合同生效之日起10日内向首创公司交纳履约保证金29681.5元。该合同第十一条第一款第一项约定：违反本合同约定致刘明宇无法按约定的用途使用该商铺或妨碍该商铺正常营业达到30日的，刘明宇有权单方面解除合同。第十二条第五款第六项约定：刘明宇拖欠支付租金、装修管理费及其他费用之一或全部，逾期达到15日。首创公司有权单方面解除合同，收回商铺，并有权要求刘明宇赔偿因此受到的全部损失。第十二条第六款约定：首创公司依据本合同第十二条第五项单方解除合同的，应当书面通知刘明宇并要求刘明宇3日内迁离和交还商铺；本合同自首创公司书面通知送达刘明宇之日解除。刘明宇交付的履约保证金不予退还，同时刘明宇应于合同解除之日起3日内另行支付相当于履约保证金3倍数额的等值金额作为违约金赔偿给首创公司。第十二条第七款规定：刘明宇未按照合同约定履行相关义务，首创公司有权采取切断刘明宇承租商铺的水、电供应维护自身合法权益，但须提前三日书面通知刘明宇。第十二条第八款约定：首创公司因向刘明宇催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）由刘明宇承担。合同签订后，刘明宇于2018年8月8日向首创公司缴纳了2018年8月18日至2018年11月17日的租金44522.25元。2018年年底，刘明宇因其商铺受到油烟污染并影响到其经营，遂与首创公司方沟通。2019年5月9日，刘明宇向首创公司发函解释其迟延缴纳租金的原因，并要求首创公司对其损失给予一定补偿。2019年5月9日，刘明宇向首创公司缴纳2019年1月1日至2019年3月31日租金44522.25元。2019年5月18日，有商户将未央区XX城XX路首创禧悦里c104商户的排烟系统不健全导致油烟排放至其他商户店面内的问题反映给西安市12345市XX线，经有关部门核查，市民反映情况属实，原因在于该商圈维护导致油烟净化器等设备无法正常运转，经有关部门处理，该问题于2019年5月21日办结。后刘明宇因油烟问题给自己造成的损失未得到补偿为由，拒绝依约向首创公司缴纳第二季度的租金，首创公司遂断续给刘明宇停止供电。2019年5月27日，刘明宇向首创公司缴纳2019年4月1日至2019年6月30日租金44522.25元。2019年5月28日，刘明宇分别向首创公司缴纳了2019年1月1日至2019年3月31日及2019年4月1日至2019年6月30日的推广费共计1935.75元。2019年7月16日，刘明宇向首创公司缴纳租金14840.75元（2019年7月1日至2019年9月30日，其中两个月为免租期）、推广费1935.75元。后因刘明宇未按时缴纳2019年10月1日至12月31日的租金、推广费、管理费，首创公司于2019年10月28日向刘明宇发出《缴费通知单》，要求刘明宇于2019年10月31日前缴纳以上费用，并载明如未能按照以上时间缴纳则停止供水、电。刘明宇在该通知单上签名。2019年11月14日，首创公司再次向刘明宇发出《违约函》，告知刘明宇逾期缴纳租金、管理费、推广费的行为已构成严重违约，并要求刘明宇于2019年11月20日缴清上述款项。2019年12月27日，首创公司向刘明宇发出《解约函》，载明因刘明宇一直未按合同约定缴纳租金、管理费、推广费共计50329.5元，经首创公司多次催要仍未缴纳，故首创公司有权依约单方解除《社区商铺租赁合同》，扣收租赁保证金；并限刘明宇在三日之内搬离并恢复原状，同时首创公司保留追究刘明宇违约责任的权利。2019年12月29日，刘明宇向首创公司发出《关于解约函的复函》，载明双方并未签订过《社区商铺租赁合同》；双方签订的《商铺租赁合同》应当继续履行。首创公司对于油烟问题给刘明宇造成的损失、推广不力、停电等问题一直与首创公司协商，但没有结果。首创公司在履约中有违约行为，不同意解除合同，同时应当赔偿刘明宇的损失。一审法院认为，诚实信用原则是市场经济主体在履约过程中应当遵循的一项基本原则。合同生效后，当事人对于有关事项没有约定或者约定不明的，可以通过补充协议予以补充。作为审判机关，其所做出的判决不仅要考虑到法律效果，亦要考虑到案件办理的社会效果。具体到本案中，刘明宇在其店铺受到油烟污染且影响到正常经营的情况下，作为涉案商铺出租房的首创公司应当在接到刘明宇的通知后及时派人查看进行修理。但在长达几个月的时间内，首创公司并未积极派员及时维修，最后在政府有关职能部门的介入下才使该情况得以改善。基于这一点，首创公司的此种消极行为既有悖诚实信用原则，亦违反了作为出租方所应尽到基本义务。刘明宇因为自己正常经营受到影响要求首创公司减免租金的诉求未能得到满足后，并未通过合法途径来维护自己的权益，而是通过延缓缴纳房租、管理费、推广费的行为向首创公司施压，同样有悖诚实信用原则，也违反了首创公司与刘明宇双方在合同中的约定。为了保障和维护交易安全，兼顾本案刘明宇对于涉案商铺的投入较大，一旦判决解除双方的《商铺租赁合同》，会给刘明宇造成巨大经济损失，故对于首创公司主张的依法确认首创公司与刘明宇之间的《商铺租赁合同》已经解除以及要求刘明宇立即返还所租商铺的诉请不予支持。对于首创公司主张的2019年10月1日至2019年12月27日的租金、管理费、推广费共计48453.22元，符合首创公司与刘明宇之约定，依法予以支持。对于首创公司主张迟延支付租金、管理费、推广费的违约金，因双方在履约过程中均存在一定的违约行为，故依法不予支持。对于首创公司主张的律师费10000元，亦不予支持。对于首创公司主张的涉案房屋占有使用费，因判决首创公司与刘明宇双方的《商铺租赁合同》不予解除，故应该按照首创公司与刘明宇关于租金、管理费、推广费的约定由刘明宇向首创公司缴纳，该笔费用首创公司可通过另行诉讼主张，亦可在宣判时向刘明宇释明主动缴纳。对于刘明宇关于首创公司应当减免其2020年1月23日至2月29日的房屋租金、管理费、推广费共计21191.38元的主张，因首创公司并未在本诉中主张该笔费用，故对其该项诉请依法不予采信。对于刘明宇主张的各项损失，因其所举证据并不足以证明该损失与首创公司的停电行为有必然因果关系，故对其该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告刘明宇于本判决生效后十日内支付原告西安首创新开置业有限公司2019年10月1日至2019年12月27日租金42862.36元、管理费3727.15元、推广费1863.71元。二、驳回原告西安首创新开置业有限公司其余诉讼请求。三、驳回反诉原告刘明宇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1788元（原告已预交），由原告西安首创新开置业有限公司承担700元，被告刘明宇承担1088元，刘明宇承担部分于本判决生效后十日内一并支付给原告西安首创新开置业有限公司；反诉费1499元（反诉原告已预交）由反诉原告刘明宇承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。另，涉案商铺自2019年12月27日起，由首创公司陆续锁门至今。本院认为，首创公司与刘明宇于2018年7月3日签订《商铺租赁合同》，双方意思表示真实，未违反强制性法律法规，应为有效。双方均应依约履行各自义务，享有相应权利。合同履行中，刘明宇自2018年底开始因商铺油烟污染问题，多次与首创公司沟通，首创公司亦进行了排查但效果欠佳。刘明宇于2019年5月18日将问题反映给西安市“12315”市XX线，处理结果显示，该投诉经西安经开区管委会处理，认为系因为商圈维护造成油烟净化器等设备无法正常运转，已下达现场整改通知等。首创公司对上述处理结果不予认可，但未提供证据证明，依法不予采信。之后，刘明宇仍认为油烟问题并未解决，将租金交至2019年9月30日后，其余未缴纳。首创公司对其商铺进行断电、自2019年底锁门至今。因此，首创公司在合同履行中，未及时解决并妥善处理油烟问题，具有一定过错。刘明宇亦未通过合法途径来维护自身权益，仅以拒绝缴纳租金及费用的方式向首创公司施压，同样存在不妥之处。但考虑到双方合同并非根本履行不能及商铺装修投入较大、实际使用时间较短等因素，并结合当前维护经济稳定、厉行节约的政策导向，故对于首创公司要求解除合同及返还商铺之请求，暂不予支持。对于首创公司主张的2019年10月1日至2019年12月27日的租金、管理费、推广费共计48453.22元，符合合同约定，依法予以支持。此后租金或占用费问题，首创公司可另案主张，或向刘明宇释明主动缴纳。对于首创公司上诉请求支付违约金一节，因双方在履约过程中均存在一定的违约情形，依法不予支持。对于首创公司主张的律师费10000元，缺乏合同依据，亦不予支持。综上所述，首创公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1805元，由西安首创新开置业有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年十月二十三日 书 记 员  杨 雪  薇 1