新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终1465号 上诉人（原审被告）：陈金红，女，1965年2月2日出生，住新疆维吾尔自治区和布克赛尔蒙古自治县。 上诉人（原审被告）：曾玉亮，男，1965年1月17日出生，住新疆维吾尔自治区和布克赛尔蒙古自治县。 共同委托诉讼代理人：邬九，新疆文刚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘新东，男，1971年7月8日出生，住新疆维吾尔自治区和布克赛尔蒙古自治县。 委托诉讼代理人：张爱华，新疆志通律师事务所律师。 上诉人陈金红、曾玉亮因与被上诉人刘新东房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和布克赛尔蒙古自治县人民法院（2019）新4226民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈金红、曾玉亮的共同委托诉讼代理人邬九，被上诉人刘新东的委托诉讼代理人张爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈金红、曾玉亮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘新东的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案中《房地产买卖契约》的卖方是陈金红，曾玉亮并不是契约的相对方，被上诉人刘新东向上诉认曾玉亮主张权利没有依据。2.刘新东在明知诉争房屋系二上诉人共有的情况下，与上诉人陈金红恶意串通，在未告知经曾玉亮同意的情况下，以远低于市场的价格私自处分曾玉亮作为共有人的房屋，严格损害了曾玉亮的利益，案涉合同应认定为无效合同。3.如果认定合同有效，陈金红同意解除合同，但过错在刘新东，因双方签订合同后，陈金红向刘新东交付了房屋，但刘新东未将房款全部支付，至今尚欠75000元。刘新东要求退还1500000元没有证据，且应当将刘新东在2010年至今实际使用房屋的使用费扣除，如有不足部分陈金红同意退还。4.刘新东要求赔偿损失没有事实依据。根据合同法规定，溢价损失不属于赔偿损失的范围。 刘新东辩称，1.本案被告主体适格，合同合法有效，协议是由上诉人陈金红一人签订，但是上诉人曾玉亮一直在收取房款，并将房屋给被上诉人使用，上诉人的行为证实曾玉亮明知房屋买卖协议，从行动也表明售房协议是上诉人共同真实意思表示，合同合法有效，应受到法律保护，曾玉亮作为共同被告适格。2.被上诉人刘新东足额支付了1500000元的房款，上诉人未提供证据证实上诉人与被上诉人还存在其他债权债务关系，因此上诉人收取的1500000元购房款，在合同解除时理应足额返还。3.上诉人在已交付房屋的情况下，隐瞒被上诉人将涉案房屋进行抵押至法院执行，上诉人将涉案房屋所有权归案外人所有的行为，致使被上诉人购买房屋的合同目的无法实现，严重损害了被上诉人的合法权益，已构成根本违约，具备了法定解除的条件，理应解除合同，足额退还房款，赔偿损失。综上，请求维持一审判决，驳回上诉。 刘新东向一审法院起诉请求：1.依法判令原、被告签订的《房地产买卖契约》解除。2.依法判令被告退还原告购房款1500000元。3.依法判令被告赔偿原告房屋溢价损失5456900元。 一审法院认定事实：2010年12月2日，原告与被告陈金红签订《房地产买卖契约》，约定将被告陈金红名下的位于××区面积为1492.14平米的房屋以1500000元价格出售给原告并已实际交付，原告刘新东也分8次将购房款支付给了被告，但双方未办理房产过户手续。被告陈金红与被告曾玉亮系夫妻关系。被告曾玉亮欠案外人克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司欠款，被新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院依法将位于××区面积为1492.14平米的房屋以4452416元的价格折抵给案外人克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司。原告刘新东以被告的行为致使合同目的无法实现给其造成损失为由诉至原审法院。一审法院认为，本案原告刘新东与被告陈金红签订的协议为双方的真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同，被告陈金红、被告曾玉亮因拖欠案外人克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司欠款，将出售给原告刘新东的房屋以4452416元的价格折抵给案外人克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司致使合同目的无法实现，原告刘新东要求依法判令原被告签订的《房地产买卖契约》解除的诉讼请求符合法律规定，原审法院对此诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告签订的《房地产买卖契约》解除后，被告应当返还原告刘新东向其支付的购房款1500000元，故原告要求依法判令被告退还原告购房款1500000元的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案被告陈金红、被告曾玉亮认可此房屋的价值为4452416元，通过折抵此房屋也为被告陈金红、被告曾玉亮偿还欠款4452416元，故通过此房屋可以获得的利益为4452416元，此溢价2952416元（4452416元-1500000元）应当由被告向原告进行赔偿，故原告要求依法判令被告赔偿原告房屋溢价损失5456900元的诉讼请求原审法院予以部分支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告陈金红、被告曾玉亮未提供证据证实其与原告刘新东有其他的债权债务关系，收取的款项不是购房款，故原审法院对被告陈金红、被告曾玉亮辩称原告刘新东与被告陈金红是恶意串通收取的购房款仅为750000元的主张不予支持。判决：一、解除原告刘新东与被告陈金红签订的《房地产买卖契约》。二、被告陈金红、被告曾玉亮于判决生效后十日内向原告刘新东返还购房款1500000元。三、被告陈金红、被告曾玉亮于判决生效后十日内向原告刘新东赔偿房屋溢价损失2952416元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1.上诉人曾玉亮是否是本案的适格被告？2.双方签订的合同是否有效？3.被上诉人已经支付的房款数额如何认定？4.上诉人应否向被上诉人支付溢价损失？ 本院认为，2010年12月2日上诉人陈金红将其与曾玉亮夫妻共有的坐落××区的房地产（房屋建筑面积1492.14平方米，使用面积439.29平方米）出售给刘新东，并签订了《房地产买卖契约》，契约签订后，刘新东陆续付款，曾玉亮亦认可收到房款，且并未提出异议，因此，曾玉亮是本案适格的被告。陈金红与刘新东签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，且两上诉人按照约定已于签订合同当年将案涉房屋交由刘新东使用，因此，该合同为有效合同，应受法律保护。庭审中，刘新东向法庭出示按照约定支付的1500000元房款的相关票据及说明材料，两上诉人虽只认可收到750000元，但未提供除了本案以外双方还有其他债权债务关系的相关证据，且本案在发回重审前，两上诉人未对一审法院做出返还刘新东房款1500000元的判决提起上诉，故，视为两上诉人认可收到的房款为1500000元。双方签订的《房地产买卖契约》已无法继续履行，双方均同意解除合同，合同解除后两上诉人应向刘新东返还房款1500000元，两上诉人提出应扣除房屋使用费的上诉理由，因未提出反诉，故不予支持。案涉房屋在两上诉人交付刘新东使用后，因未办理产权过户手续，又将该房屋以4452416元折抵给案外人克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司，其折抵行为损害了刘新东的合法权益，刘新东主张以案涉房屋6956900元评估价计算赔偿房屋溢价损失，一审法院以4452416元折抵价确定为案涉房屋价值，溢价损失确定为2952416元并无不当。 综上所述，陈金红、曾玉亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42419元，由上诉人陈金红、曾玉亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  范淑桂 审 判 员  马桂兰 审 判 员  张艳梅 二〇二〇年十一月十五日 法官助理  杜慧杰 书 记 员  朱**孜