辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初1135号原告：沈阳华锐商业管理发展有限公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路**。法定代表人：陈烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：李劲松，男，1967年10月14日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：孟庆铠，辽宁同方律师事务所律师。被告：孙永健，男，1970年6月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孟庆铠，辽宁同方律师事务所律师。原告沈阳华锐商业管理发展有限公司（以下简称“华锐公司”）因与被告李劲松、孙永健房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，于2020年8月11日依法公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗群、李潇，被告李劲松、孙永健的委托诉讼代理人孟庆铠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华锐公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告一、被告二关于租赁华府天地购物中心负一层区域面积9613平方米的《物业租赁合同》；2.判令被告一、被告二支付自2017年3月开始拖欠的至实际交还房屋之日止的租金、物业费共计6,077,012.86元（暂计算至2019年8月31日，实计至交还房屋之日，在本次诉讼中一并主张）；3.判令被告一、被告二支付应补缴的2010年8月10日起至2011年12月31日止的租金7,374,151.27元，2013年1月1日起至2014年12月31日止的租金及物业费9,792,625.4元；4.判令被告一、被告二支付欠缴的电费2,081,700.14元、采暖费1,192,750.35元；5.判令被告一、被告二支付因拖欠租金及物业费所产生的违约金1,488,987.6元（按欠缴金额的日万分之三的标准暂计算至2019年8月31日，实计至判决给付之日）；6.判令二被告支付因单方违约导致合同解除的违约金2,085,627.48元；7.本案诉讼费等一切费用由被告承担。事实与理由：2016年3月14日，原告与二被告及案外人沈阳雍户商业有限公司、张颖签订一份《合同主体变更协议》，约定，二被告代替原承租人沈阳雍户商业有限公司、张颖，作为承租人承租原告华府天地购物中心负一层区域商铺，经营“雍户超市”及“臻品港式茶餐厅”，面积共计13080平方米。二被告代替原承租人成为此前签订的合法存续的全部合同的主体，协议明确约定二被告承继案外人雍户公司和张颖的主体地位所涉及的合同包括：1.原告与雍户公司于2009年11月15日签订的关于“雍户超市”物业区域的《物业租赁合同》；2.原告与张颖订立的关于“枭旬一间餐厅”物业区域的《物业租赁合同》；3.2012年9月28日原告与雍户公司、马艳及张颖签订《补充协议》。自此，二被告成为上述三个合同的主体，享有合同权利，并承担三份合同的全部义务。2017年3月28日，二被告与原告签订《补充协议二》，将租赁面积缩小至9613平方米，并约定自2016年12月1日起，二被告按照0.5944元/天/平方米向原告支付每月租金173802.29元；按照0.5元/天/平方米向原告支付每月租金146197.71元.租赁费支付房屋为按月支付，在每个结算周期开始前10天之前付清。原告一直按约履行合同义务，而被告未按协议约定履行付款义务，自2017年2月开始以各种理由无故拖欠原告租金及物业费，同时还拖欠电费、采暖费等费用。截止2019年8月31日，二被告共拖欠租物费6,077,012.86元、电费2,081,700.14元、采暖费1,192,750.35元，共计9,351,463.35元。另，二被告未经原告同意于2018年9月擅自停止经营。后原告与二被告多次沟通均未果，给原告造成巨大的经济损失和恶劣影响。根据二被告承继的2012年9月28日案外人雍户公司、马艳、张颖作为同一主体与原告签订的《补充协议》中约定的承租人在无任何违约的情况下给予减免优惠，一旦出现拖欠租金等违约情况，减免优惠条款即作废，承租人应当对减免金额予以补缴。二被告应当补缴的租金为：1.自2010年8月10日起至2011年12月31日止，承租人应当支付的租金7,374,151.27元；2.自2013年1月1日起至2014年12月31日止，承租人应当支付的租金9,792,625.4元。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如诉请。李劲松、孙永健辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求，答辩人不是本案适格被告，应当依法驳回原告起诉。具体理由为：答辩人李劲松、孙永健作为沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司（以下简称“梦泽超市”）的发起人，在“梦泽超市”未成立时代表“梦泽超市”与“华锐公司”签署了《合同主体变更协议》，代表“梦泽超市”与“华锐公司”建立房屋租赁合同法律关系。合同签订后，答辩人在“华锐公司”的协助下，于合同签订后第四日即以租赁房屋为经营场所，设立了“梦泽超市”。答辩人之所以需代表“梦泽超市”签署相关协议，是因为设立公司需要提供营业场所的租赁合同为前提。“华锐公司”对于答辩人签署《合同主体变更协议书》是为了设立公司，租赁合同的实际履行主体是“梦泽超市”完全知情，而且在答辩人设立公司的过程中，“华锐公司”还提供了便利，向行政登记机关提供了产权人说明及房屋所有权证书。“梦泽超市”设立后，直至“梦泽超市”不得已停业闭店的两年半时间里，一直由“梦泽超市”实际履行租赁合同。“梦泽超市”实际履行租赁合同的具体表现为：支付房租金；以“梦泽超市”名义与“华锐公司”沟通经营事宜及往来函件等。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，答辩人不是房屋租赁合同法律关系中的一方，“华锐公司”的合同相对方是“梦泽超市”，答辩人不是本案适格被告，“华锐公司”应当向“梦泽超市”主张权利。另外，“梦泽超市”已就解除《合同主体变更协议书》、赔偿违约损失向“华锐公司”提起民事诉讼，现该案已经沈阳市沈河区人民法院一审判决，判决解除了《合同主体变更协议书》及返还物品、腾退房屋，相当于认定合同的双方为“梦泽超市”与“华锐公司”。所以，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）款“起诉必须符合下列条件：（二）有明确的被告”，恳请人民法院依法驳回“华锐公司”的起诉，维护答辩人的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月14日，原告（甲方）、沈阳雍户商业有限公司（乙方）、张颖（丙方）、李劲松（丁方）、孙永健（丁方）签订《合同主体变更协议书》，约定：“1.甲乙双方于2009年11月15日同时签订了三份《物业租赁合同》，约定由乙方承租甲方出租的位于沈阳市沈河区相关区域（该合同约定建筑面积13610平方米，嗣后，2012年9月28日的补充协议对面积进行了调整，缩小至12380平方米）的物业用于经营“雍户超市”，三份租赁合同累计租赁期限至2025年4月9日。具体内容以《物业租赁合同》为准；2.……；6.基于以上事实，丁方预承继乙方、丙方成为上述至今合法存续至全部合同之主体地位，协议内容如下：1.丁方承继乙丙方主体地位所涉及的合同即主体变更的合同有以下三个：（1）2009年11月15日甲乙方订立的关于“雍户超市”物业区域的《物业租赁合同》；（2）2009年11月15日甲丙方订立的关于“枭旬一间餐厅”物业区域的《物业租赁合同》；（3）2012年9月28日甲方与乙方、马艳、丙方订立的《补充协议》。上述三个合同中乙方及丙方的合同权利义务自本协议订立后即均由丁方承继。2.本协议签订前，甲乙丙方已将上述三个合同交予丁方，丁方对以上三个合同的内容已完全知晓、了解，甲乙丙丁四方在此确认：本协议签订后，丁方代替乙方、丙方成为上述三份合同中的主体，享有乙丙方的合同权利，承担乙丙方的合同义务。丁方认可按照上述三个合同的约定执行。同时，乙丙方退出三份合同，不再是合同主体，不再享有合同权利。……”落款处有甲乙方的盖章及丙丁方的签字确认。2016年3月17日，李劲松、孙永健在沈阳市沈河区市场监督管理局申请设立沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司。该公司的工商档案记载：沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司以沈阳市沈河区哈尔滨路118号地下一层为注册地址，工商档案中附有原告出具的产权单位的房屋所有权证书及说明。2017年3月28日，原告与二被告签订《补充协议二》，约定，被告原承租面积为13080平方米，现缩小到9613平方米，被告将原承租面积中的3467平方米区域自2016年11月30日权恢复原状并经原告验收合格的状态退还给原告，被告不再承租使用。自2016年12月1日起，被告应按照0.5944元/天/平方米标准向原告支付每月租金173,802.29元人民币；被告应按照0.5元/天/平方米标准向原告支付明每月物业费146,197.71元人民币……。另查明，在租赁合同履行过程中，沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司以自己名义向原告发函沟通业务事项并得到原告的回函。后沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司在2016年8月2日向原告发函，退出变更合同主体为沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司，以便于开具发票入账。而原告在回函中提出两项前提，即变更合同主体需各方共同出具手续，并要求沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司履行合同约定的支付欠缴电费义务。2018年9月13日，原告发布《关于雍户生活馆停止营业的公告》，告知有关事宜与雍户生活馆经营者即沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司联系。沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司自2016年至2018年期间，委托第三方税务师事务所出具的企业所得税汇算清缴纳税申报审核报告中，均将场地租金列入企业成本。再查明，沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司曾于2019年10月8日作为原告起诉华锐公司，要求法院确认沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司其于2016年3月14日通过《合同主体变更协议》而与华锐公司订立的全部相关租赁合同于2018年9月11日解除并要求判令华锐公司赔偿违约金。2020年7月1日，沈阳市沈河区人民法院作出（2019）辽0103民初14192号民事判决，判决沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司与华锐公司签订的《合同主体变更协议》于2018年9月11日解除。并认定梦泽超市为该合同的履行主体。后华锐公司不服该判决，遂上诉至沈阳市中级人民法院。2020年10月26日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终10966号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案双方当事人诉争焦点为：1.被告李劲松、孙永健的诉讼主体地位是否适格；2.原告要求解除案涉租赁合同并给付租金、物业费、利息、违约金等诉请能否得到支持。一、关于被告李劲松、孙永健的诉讼主体地位是否适格问题。首先，通过本案庭审调查及现有证据显示，2016年3月14日。自然人李劲松、孙永健与华锐公司、案外人沈阳雍户商业有限公司及张颖签订了《合同主体变更协议书》。同年3月17日，沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司（以下简称“梦泽超市”）由李劲松、孙永健向沈阳市沈河区市场监督管理局申请注册成立，注，注册地址为沈阳市沈河区哈尔滨路**地下**商档案资料显示上诉人华锐公司为此提供了产权单位的房屋所有权证书复印件及用途说明。2016年4月2日，华锐公司物业管理部直接致函梦泽超市并函告失火位置、处置情况及处罚措施。同年4月13日，华锐公司商管部又直接致函梦泽超市并在函中认可梦泽超市为新合同主体。同时，华锐公司商管部于2018年9月13日发布的对外具有公示效力的《关于雍户生活馆停止营业的公告》中亦载明，“顾客可联系雍户生活馆的经营者即沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司处理相关售后事宜”。可见，华锐公司已通过上述一系列事实行为，认可梦泽超市为合同相对方及实际履行主体。另，业已生效的（2019）辽0103民初14192号民事判决书业已认定，梦泽超市为案涉合同的履行主体；其次，梦泽超市于2016年8月2日向华锐公司发函称，当时为了执照核名暂时以个人名字签订合同，华锐公司在针对该问题的回函中对此并未提出异议或予以否认。且华锐公司成立后即发文给梦泽超市要求进行主体变更。后梦泽超市以银行转账支票的支付方式向华锐公司支付了2016年至2018年期间的租金及物业费，并将该费用支出纳入到相应年度的企业所得税年度纳税申报审核报告中，实际享有了合同权利并履行了合同义务。由此可见，李劲松、孙永健在签订《合同主体变更协议书》后第四日即注册成立梦泽超市，且在该超市成立后，华锐公司直接向该超市发函履约及商讨业务事项，并在函告中承认梦泽超市为新合同主体，上述事实可证明华锐公司对李劲松、孙永健应系梦泽超市的发起人，由于注册有限责任公司需有住所，其二人为设立梦泽超市而与华锐公司等主体签订《合同主体变更协议书》的事实应系明知；第三，虽《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。但发起人为设立中公司的代表机关和执行机关，对外发表设立中公司进行民事活动。发起人对外设立合同，相对人不知道发起人是为设立中公司的利益时，根据《合同法》第四百零三条关于隐名代理的规定，公司成立后应享有介入权，相对人应享有选择权。但事后合同相对人若一旦选定发起人或公司承担合同责任后，便不应再行变更。本案中，虽签订合同的主体是原被告双方，但鉴于华锐公司对李劲松、孙永健为梦泽超市的发起人及二人以自己的名义与其签订租赁合同系为设立梦泽超市等事实应系明知，且公司成立后，华锐公司亦认可梦泽超市为合同相对方及实际履行主体。故基于案涉租赁合同所产生的债务应由梦泽超市承担，华锐公司不得再行变更责任主体。同时，庭审中，华锐公司亦无证据证明李劲松、孙永健存在虚假出资或在公司成立后抽逃出资等损害公司利益的行为。综上，被告李劲松、孙永健的诉讼主体地位不适格。二、关于原告要求解除案涉租赁合同并给付租金、物业费、利息、违约金等诉请能否得到支持问题，本院认为，如前所述，因本案被告李劲松、孙永健的诉讼主体地位不适格，且在本案审理过程中，本院亦向华锐公司示明是否变更梦泽超市为本案被告，但华锐公司明确表示不同意变更，在此情况下，本院对华锐公司要求李劲松、孙永健承担本案民事责任的诉请无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四百零三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条之规定，判决如下：驳回原告沈阳华锐商业管理发展有限公司的诉讼请求。案件受理费192,264元，由原告沈阳华锐商业管理发展有限公司承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年十一月五日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确被告……《中华人民共和国合同法》第四百零三条：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。第三条：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。