安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1523民初5202号原告:葛丽丽,女,汉族,1982年10月2日出生,住安徽省舒城县经济技术开发区。委托诉讼代理人：秦继忠，安徽龙鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪龙言，安徽龙鼎律师事务所律师（实习）。被告:方平波,男,汉族,1967年12月30日出生,住安徽省舒城县。委托诉讼代理人:朱晓红，舒城县干汊河镇法律服务所法律工作者。原告葛丽丽与被告方平波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛丽丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即将位于舒城县城关镇安天商业街的涉案商铺腾让并返还原告,支付自2020年9月1日起至商铺实际腾退交付之日止按14282元/月计算的房屋占用使用费(暂计至起诉日，房屋占用使用费约为10949元);3、判令被告支付自2019年9月1日起至商铺腾退交付止的物业费和水电费(物业费按照每月193×0.8元/平方米计算，暂计至起诉日为2007元,水电费按实际使用量计算)；4、判令被告支付自2020年9月1日起至商铺腾退交付之日止按1713.84元/日计算违约金(暂计至起诉日,违约金约为39418元);5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月1日,原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定:原告将其经营的舒城县花桥路商业街会所商铺一楼六间门面共193平方米出租给被告作为商业经营,租期2017年9月1日起至2022年8月31日,共计60个月。租金每年上调,第四年(即2020年9月1日至2021年8月31日)租金为171384元。合同第三条第2项约定,商铺租金采取预交方式,首期租金于签署本合同时即付清，到期十日前,再将下一期租金一次性交付原告。如被告未在到期后十日内预交足额租金,则原告有权无条件解除合同、收回商铺。第5项约定,被告未按合同约定如期足额支付租金、水电费或其他费用，被告须同时承担付款责任和违约责任,其中对逾期超过30天或逾期总金额超过5000元的,被告自逾期之日起每日须按逾期总金额的1%向原告支付违约金。合同签订后,原告将案涉商铺交给被告使用,被告也依约交纳了2017年9月1日至2020年8月31日期间的租金。按照合同约定，被告应于2020年8月22日前交纳2020年9月1日至2021年8月31日的租金,但截至起诉日,被告一直拒绝交纳租金也不返还商铺,原告多次催要均遭拒。综上所述,原告认为,原被告之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵守合同约定,被告应按约支付租金、水电和物业费用。但被告拒不支付也不返还商铺行为,严重侵害原告的合法权益，为此原告特具状贵院,请求支持诉请。被告方平波辩称，案涉房屋实际产权人是安徽安天国际置业有限公司（下称安天置业），原出租人是舒城天和农林科技有限责任公司，原、被告签订租赁合同时，原告没有出示商铺产权证明或租赁合同，原告不具备合法的出租主体，属擅自将第三人财产或他方出租权转让，双方合同应属无效，原告无权要求被告返还商铺及支付相关费用。案涉商铺面积是140平方米，而原告按照193平方米收取租金，存在恶意欺诈，违反诚实信用原则。因今年1月以来出现新冠疫情，目前尚未结束，被告曾要求给予减免或延期交付租金，但原告不予理会，由于不可抗力的原因，租金应部分或全部减免。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告所举证据1、证据2《物业管理服务委托合同》、《房屋租赁合同》，证明原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同就租赁面积、租赁期限、租金及相关费用以及支付方式、违约责任和合同解除条件进行了约定。2、证据3被告经营店面照片1张及租金、水费、电费、物业管理费收据4张，证明被告承租案涉商铺用于经营“志邦橱柜”、“法菲定制家居”生意,在2019年8月31日据实交纳水电费和物业管理费,于2019年9月1日交清2019年9月1日至2020年8月31日的租金164436元。3、证据4原告与安天置业签订的租赁合同，证明原告与案涉房屋的所有权人安天置业于2019年5月10日续签了房屋租赁合同，原合同签订于2017年，原告转租，安天置业知晓，不违反法律规定；原告根据市场加倍收取被告租金，法律无禁止，是市场价格，被告亦认可。二、被告所举证据1、证据1房屋租赁合同4份，证明案涉房屋所有权人是安天置业，承租方是舒城天和农林科技有限责任公司，原告不具备出租主体资格。2、证据2收据四张，证明被告向原告支付了押金及截止2020年8月31日的租金472464元。3、证据3水电费收据，证明被告于2020年6月18日已支付水电费的事实。4、证据4图纸一张，证明案涉房屋实际面积只有140平方米。5、证据五图片一张，证明案涉房屋隔壁大和饭店与安天置业签订了五年租赁合同。被告对原告上述证据真实性没有异议，但认为证据2中的《物业管理服务委托合同》与本案无关联性；认为证据4签订时间2019年5月，案涉合同是2017年9月1日签订，与本案无关，且涉案房屋面积不是193平方米，而是157.13平方米，原告向被告多收取了房租，不具有合法性；原告转租不符合其与安天置业的合同约定。原告对被告上述证据1、2、3、5的真实性没有异议，认为证据1除案涉合同，其它三份合同与本案无关联性；对证据4的三性有异议，认为来源不详；认为证据5与本案无关联性。本院对原、被告证据的真实性予以认定。根据原告证据1、3认定原告从案涉商铺业主承租商铺后将商铺转租给被告经营；案涉合同就租赁面积、租赁期限、租金及相关费用以及支付方式、违约责任和合同解除条件进行了约定。根据原告证据2、被告证据1、2认定被告已支付2017年9月1日至2020年8月31日三期租金，并据实交付物业管理费、水电费。根据被告证据1中的被告与舒城天和农林科技有限责任公司签订的房屋租赁合同，认定被告于2012年9月1日至2017年8月31日通过转租在案涉商铺从事橱柜等经营，该合同载明的商铺面积是193平方米。本院认定事实如下：位于舒城县城关镇华桥路商业街会所商铺业主系安天置业。2012年9月1日至2017年8月31日，该商铺由原承租人舒城天和农林科技有限责任公司转租给方平波经营橱柜、木地板等。2017年9月1日，葛丽丽承租了包括案涉六间商铺在内的会所房屋后与方平波签订《房屋租赁合同》，葛丽丽将案涉六间商铺转租给方平波继续经营橱柜等。合同约定：“商铺建筑面积193平方米”（一、2）；租赁期自2017年9月1日至2022年8月31日（二、1）；租金收取：2017年9月1日至2018年8月31日150540元，2018年9月1日至2019年8月31日157488元，2019年9月1日至2020年8月31日164436元，2020年9月1日至2021年8月31日171384元，2021年9月1日至2022年8月31日178332元（三、1）；“乙方每次至少预交一年租金。首期租金于签署本合同时即付清，到期十日前，再将下一期租金一次性交付甲方。乙方特承诺：如未在到期后十日内预付足额租金，则甲方有权无条件解除合同、收回商铺”（三、2）；“因本合同约定所租赁商铺为现房，乙方在签约前对所租商铺已现场踏勘并充分认可，故无论本合同约定房屋面积与房管部门最终实测产证面积有无误差，租金总额及合同相关约定均不受影响不作调整”（三、3）；“甲方应确保本合同约定的商铺在合同有效期内不会因产权纠纷而给乙方经营使用造成影响”〔五、1、1〉〕；合同期满或终止、解除前，乙方须提前十日付清承租期间实际产生的租金、物管费、水电费等所有相关费用〔五、2、8〉〕；合同期满或终止、解除后十日内，如乙方仍未搬迁离场并与甲方办结房屋移交手续，乙方须向甲方支付相对于逾期天数租金三倍的违约金，且甲方有权从乙方交纳的保证金中直接扣收相关费用，并有权对商铺内所有装修、物品等自由处置且不承担任何保管、看护及赔偿责任〔五、2、9〉〕。合同签订后，方平波向葛丽丽交付押金30000元并支付了2017年9月1日至2020年8月31日三期租金并据实支付了物业管理费及2019年8月31日前的水电费。根据双方约定，自2019年9月1日后，方平波向大河饭店据实交付了水电费。2020年9月1日至2021年8月31日租期租金交付期到后，葛丽丽要求方平波交付租金，方平波以葛丽丽不具备合法的出租主体，合同载明的房屋面积与实际面积严重不符，因新冠疫情应减免或延期交付租金为由拒绝交付租金。本院审理认为,依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点是原告是否有权出租案涉房屋，原告签订合同时是否就房屋面积及租金收取存在恶意欺诈。关于原告是否有权出租案涉房屋问题。根据原告与安徽安天物业有限公司于2017年9月1日签订的《物业管理服务委托合同》中的商户管理规约，案涉商铺业主安天置业已作为承租方签字盖章，原告作为商户签字，再根据原告与安天置业于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》，可以认定2017年9月1日原、被告签订案涉合同时原告已承租了案涉房屋，租赁期限至2022年8月31日。原告与安天置业签订的《房屋租赁合同》虽有承租方未经出租方同意将房屋转租系违约的约定，但在被告已承租的三年期间未出现业主制止转租并造成被告经营影响的情形，说明安天置业对原告的转租行为没有异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，认定原告转租行为有效。关于原告签订合同时是否就房屋面积及租金收取存在恶意欺诈。案涉合同虽载明商铺面积为193平方米，原告与安天置业于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》载明的商铺面积为157.13平方米，但根据案涉合同第三条第1、3项的约定，案涉租金并不是以房屋面积计价，故原告收取被告的租金与业主收取原告的租金存在较大利差，但双方约定的租金数额不受商铺实际面积影响。另被告在与舒城天和农林科技有限责任公司签订的《房屋租赁合同》中载明的房屋面积就是193平方米，而案涉合同也有“本合同约定之商铺交付标准即以该商铺目前实际现状为准，乙方在签署本合同前已现场踏勘认可无异议”的表述，故不能认定原告在签订合同时就房屋面积及租金收取存在恶意欺诈。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，对双方当事人举具有约束力。被告在2020年9月1日至2021年8月31日租期租金交付期到后，经原告催要没有支付，本案审理中，被告经本院释明不支付后果后仍不支付，被告构成违约，且以自己的行为表明不向原告履行合同，故原告有权解除合同并要求被告支付租赁物占用期间的租金、物业管理费、水电费并承担违约责任。原告诉请的违约金过高，本院予以调减。本案在审理中，原告同意因新冠疫情减免上一年度一个月租金，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十四条第三项、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十六条第一款的规定，判决如下：一、解除原告葛丽丽与被告方平波于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告方平波于本判决生效后十日内将位于舒城县城关镇安天商业街会所的六间商铺腾让并返还给原告葛丽丽；三、被告方平波应支付原告葛丽丽自2020年9月1日起至商铺腾让并返还之日按年租金171384元标准计算的租金及逾期支付的利息、应交付的物业管理费、水电费，逾期支付的利息按本项计算的租金数额为基数自2020年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至款清时止；四、原告葛丽丽应返还被告方平波押金30000元，退还被告方平波上一年度一个月租金13703元，合计43703元；五、上述判决第三、四项款项相互扣减，扣减后对余额的给付，由应支付人于被告方平波铺腾让并返还商铺之日履行；六、驳回原告葛丽丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2231元，由被告方平波负担1292元，由原告葛丽丽负担939元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 汤 杰二〇二〇年十一月十日书记员 蔡璐璐