陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终11730号上诉人（原审原告）：王峰泉，男，1974年12月13日出生，汉族，中国邮政西安邮区中心局驾驶员，住西安市未央区二十九街邮局1号家属院1-3-305。被上诉人（原审被告）：陕西泉之里物业管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：梁英，该公司经理。委托诉讼代理人：谢平，男，1983年1月28日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审第三人）：西安市西兰房地产开发有限责任公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：车小虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：习宏伟，陕西凯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：白锦彪，陕西凯特律师事务所实习律师。上诉人王峰泉因与被上诉人陕西泉之里物业管理有限公司（以下称泉之里物业公司）、西安市西兰房地产开发有限责任公司（以下称西兰房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王峰泉上诉请求：撤销原判第一项、第二项，发回重审或依法改判。事实与理由：2009年8月14日王峰泉认购西兰房产公司开发的商品房，2013年1月21日与西兰房产公司签订《商品房买卖合同》约定，2013年9月30日前依照国家的地方人民政府的有关规定，经商品房验收合格交付王峰泉使用，西兰房产公司在2013年9月30日前并未达到交房验收，且未交付王峰泉使用已经违约。2014年3月15日泉之里物业公司通知王峰泉，该小区项目未完成，并未达到交房条件，要求王峰泉先收房领钥匙装修，物业费由西兰房产公司承担，待达到交房条件，房屋经有关部门验收合格后，商谈物业费事宜。物业公司交付钥匙时，并没有出示“三书一证一表”，自2014年3月15日至今，西兰房产公司开发的小区项目属于临水临电、无消防、楼体电线裸露，未达到依照国家和地方人民政府的有关规定该商品房经验收合格，房屋质量安全存在问题。泉之里物业公司无视业主生命安全，小区地面消防通道基本被车辆封堵，未尽到消防安全隐患排除的责任。泉之里物业公司没有国家管理部门各项审批文件原件的情况下，采取不交物业费不供水的方式，私自违法收取物业费。因西兰房产公司与泉之里物业公司大股东均是车小虎，两个公司属于关联公司，应当承担共同责任。泉之里物业公司辩称，2013年与西兰房产公司签订该小区前期物业合同，物业费收取标准在物价局已经备案，物价局审批1.2元/㎡。2014年3月15日与王峰泉签订前期物业服务协议，并约定从房屋交付时起支付物业费。基于小区尚未建设完工，配套设施不完备，对业主有一定影响，免收前期物业费，小区规划住户682户，直至2019年10月份，入住业主达到600余户，物业公司没有能力承担后期的物业费，按照0.9元/㎡收取。王峰泉要求提供的两书一表以及车库、用电、消防设施的完善，属于开发商配套建设问题，物业公司无能力处理。王峰泉2014年入住该小区，一直享受我公司提供的物业服务，理应按照我公司优惠减免后的收费标准缴纳物业费。请求维持一审判决。西兰房产公司辩称，自己与本案无关，从未因物业费和王峰泉及泉之里物业公司达成协议。王峰泉和西兰房产公司的商品房买卖合同纠纷一事，已经仲裁，与本案无关，请求维持原判。王峰泉向一审法院起诉请求：1. 判令泉之里物业公司立即返还王峰泉已交物业费481元；2.判令王峰泉物业费由西兰房产公司承担；3、诉讼费由泉之里物业公司负担。 一审法院认定事实：2009年8月21日，王峰泉与西兰房产公司签订《明坊认购协议书》，2013年1月21日双方签订《商品房买卖合同》，约定王峰泉购买西兰房产公司开发的本市XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积89.12平方米，每平方米3607元。2013年9月30日前西兰房产公司将经验收合格的商品房交付王峰泉。同时约定了其他权利义务及违约责任。2014年3月15日，西兰房产公司向王峰泉交付房屋，同时王峰泉与泉之里物业公司签订《前期物业管理服务协议》，对委托服务内容、质量标准、委托服务期限、费用等进行约定。同年5月19日，泉之里物业公司与西兰房产公司签订《明坊小区项目商品房（1、2、3栋楼）前期物业服务合同》，截止2019年10月前泉之里物业公司一直未收取该小区物业费。2019年12月16日，泉之里物业公司按照每平方米0.9元收取王峰泉2019年10月1日至2020年3月31日物业费481.2元，王峰泉随诉至法院。审理中王峰泉提供照片显示，该小区存在地面围挡施工、楼宇内消防设备空缺、小区道路停放车辆，住户电表悬挂在电表箱外、电表电线外露等现象，王峰泉称小区楼宇外立面瓷片脱落、存在楼上住户高空抛洒垃圾以及部分业主在地面随意丢弃垃圾的现象，西兰房产公司在交付于房屋时承诺在房屋达到交付条件前由西兰房产公司承担物业费。泉之里物业公司称小区地面停车位施工进行围挡，开发商资金周转困难，造成消防设施不完善、未缴纳电力设施配套费、车位施工进度缓慢。电表悬挂在电表箱外、电表电线外露系正在对住户电表进行更换，将住户从物业公司购电更改为供电局直供，楼宇外立面瓷砖脱落已经维修，因消防设备不完善，其公司在每个单元一层以及设备间配备若干灭火器。因存在上述情况，相关设施未完善，物业费由双方《前期物业管理服务协议》约定的每平方米1.2元降为每平方米0.9元。泉之里物业公司2010年7月5日成立，2019年4月17日投资人由梁英、车小虎变更为梁英。西兰房产公司1998年1月16日成立，股东为梁英、车小虎等人。一审法院认为，泉之里物业公司与西兰房产公司各自具有独立的法人资格，是两个不同法律关系的主体，王峰泉以居住小区房屋交付不符合交付条件，缺少质量保证书、使用说明书等为文件，存在消防、电力配套、车位等设施设备不到位的情形，属于王峰泉与西兰房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的范围，与泉之里物业公司无关。根据王峰泉与泉之里物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，双方约定的物业费每月每平方米1.2元，泉之里物业公司将物业费降低为每月每平方米0.9元，符合该小区的现状和客观事实。王峰泉无充分证据证明泉之里物业公司在提供物业服务时存在的瑕疵已达到其不交物业费的程度，故泉之里物业公司在依约履行物业服务后，王峰泉也应依约履行缴纳物业费的义务。王峰泉称西兰房产公司承诺承担物业费，泉之里物业公司否认，无法采信。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，参照《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十条之规定，判决：一、驳回原告王峰泉要求被告陕西泉之里物业管理有限公司返还物业费481元的诉讼请求；二、驳回原告王峰泉要求其物业费由第三人西安市西兰房地产开发有限责任公司承担的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告王峰泉承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，王峰泉于2014年3月15日收房，同日与泉之里物业公司签订《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反强制性法律法规，应为有效。鉴于涉案小区具体情况，泉之里物业公司于2019年10月之前一直未收取该小区物业费，之后自愿将合同约定的物业费收取标准“每月每平方米1.2元”降低至“每月每平方米0.9元”，收取王峰泉2019年10月1日至2020年3月31日物业费481.2元。因此，虽然小区物业管理现状确有不足之处，但该收费标准亦符合该小区的现状和客观事实。王峰泉上诉请求退还已缴纳的物业费481.2元，但未能提供充分证据证明物业服务瑕疵已达到不交物业费的程度，故对其该项上诉请求，依法不予支持。至于王峰泉上诉称西兰房产公司曾经承诺承担物业费一节，证据不足，且西兰房产公司及泉之里物业公司均否认，依法不予采信。至于王峰泉上诉称两个公司属于关联公司，故应当承担共同责任一节，缺乏事实依据，依法不予采纳。对于王峰泉所列举其余物业管理瑕疵之处，泉之里物业公司应加强管理、积极改进，广泛征求业主建议和意见，提升业主满意程度，共同营造安全有序、美丽祥和的小区环境。综上所述，王峰泉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王峰泉负担。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年十月二十三日 书 记 员  杨 雪  薇 1