辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2430号上诉人（原审原告）：潘慧君，男，1984年3月11日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：魏佳，女，1980年12月3日出生，汉族，住抚顺市望花区（社区推荐）。被上诉人（原审被告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地抚顺经济开发区高湾经济区铁路**路****。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：夏巍巍，该公司员工。上诉人潘慧君因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘慧君的委托诉讼代理人魏佳、被上诉人伟达物业的法定代表人朴慧淑及其委托诉讼代理人夏巍巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘慧君上诉请求：1、请求法院判令被告退回因服务不到位而减免的物业费924元；2、请求法院判令被告退回2015年6月18日之前的物业费2,671元；合计3,595元。事实与理由：一、“环境脏乱差、达不到一般整洁标准……故物业费按70%缴纳为宜。”这是2019辽民初2061-2067/1854-1859/1152-1159,共计21份判决书的判定，并非被告所说的个案。原告与其它业主一同居住在园区，同一时期接受同样的服务，因此物业费也应按70%缴纳。“因业主的房屋位置各不相同，就判定接受的服务各有差异”这简直是歪理邪说！不如改成“一家一个价”更为直接。这样的理由太过牵强，令原告无法接受！故请求法院判令被告退回因服务不到位而减免的物业费924元(2015.6.18-2019.9.26，共51.3个月）；85.75平×0.7元/月×51.3个月×0.3=924元。二、被告于2015年6月18日进入园区，并未与前物业兴人物业签订过债权债务转让合同，不在他的服务期间收取的费用应全部退回。而一审则以枫泽家苑业主委员会与伟达物业签订的《物业管理委托合同》中的约定，就认可伟达物业收费合理，理由完全不成立，这其中缺少了兴人物业的证明，前物业并没有同意转让，一审却支持被告观点，这简直把法律当成儿戏，哪有什么公正而言！被告于2015年6月18日进入园区，收取原告2011年10月1日至2015年6月18日之前的物业费没有依据，故应全部退回(2011.10.1-2015.6.18，共44.5个月）；85.75平×0.7元/月×44.5个月=2,671元，合计3,595元。一审判决不尊重事实，不依据合同，被告在没有债权债务转让合同的前提下就能收取前几期物业的物业费就是最大误判。现依法提出上诉，请求人民法院依法裁判。伟达物业辩称，坚持一审答辩意见。我公司2016年10月13日以通知的形式向该小区12号楼、13号楼业主告知了提高物业费的标准及原因，并从2017年1月1日起按照新的物业费收费标准执行。上诉人及其他业主都主动到我公司足额缴纳全年物业费可以证明上诉人已经认可我公司调整物业费，也认可我公司的服务。潘慧君向一审法院起诉请求：1、判令被告退回因服务不到位而减免的物业费924元；2、判令被告退回2015年6月18日之前的物业费2,671元；3、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，枫泽家苑业主委员会作为甲方，与被告作为乙方签订了《物业管理委托合同》，由被告为枫泽家苑提供物业管理服务。合同约定，委托管理期限自2015年6月18日起至2020年6月17日止。物业的管理服务费按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及省、市物价部门确定的物业服务收费标准执行，履行手续后报市物价局、市房产局备案。多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米0.7元向业主、物业使用人收取。乙方对业主和物业使用人提供的特别服务项目收费需经甲方同意，标准如下：1、高层楼房实行电梯梯控，电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部分的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。2.房屋共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。3.公用绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用由甲方承担。4.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。《物业管理委托合同》第十七条其他委托事项约定：1、兴人物业管理公司的债权、债务一并转给乙方，2、原兴人物业管理公司所欠水、电费等费用归乙方，3、乙方从2014年8月1日开始收缴物业管理费，交探头物业费不再重复收取。潘慧君名下的房屋位于望花区（枫泽家苑7号楼）4单元301号，面积85.75平方米。潘慧君于2017年11月4日缴纳了2012年10月1日到2017年的12月31日的物业费2740元，2017年11月5日缴纳了2011年10月1日到2012年9月30日物业费720元，2019年6月2日缴纳了2018年1月1日到2019年6月30日的物业费980元。2019年6月26日，伟达物业向枫泽家苑业主委员会提出申请，要求退出枫泽家苑园区物业管理。抚顺市望花区人民法院已生效的（2020）辽0404民初845号民事判决书认定被告伟达物业于2019年9月26日撤离枫泽家苑小区。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。关于潘慧君主张伟达物业返还因物业服务不达标应减免的30%物业费一节，虽潘慧君提供了该园区部分业主未缴纳物业费经判决确认可按照合同约定物业费70%标准缴纳的案例，但因业主的房屋位于园区内位置各不相同，接受的物业服务也各有差异，且原告也未能举出足够的证据证明被告在管理或服务上与物业费严重不对等的证据，故原告提交案例所认定的事实及判定结果不能及于本案，对潘慧君的该项诉讼请求，一审法院无法支持。关于潘慧君主张伟达物业返还其缴纳的2011年10月1日至2015年6月18日期间物业费一节，经查，原告潘慧君系于2017年11月份向伟达物业补交的2011年至2017年的物业费，应视为其作为业主自愿向伟达物业履行缴纳物业费的义务，现伟达物业能够提供其收取入住该园区前物业费的合同依据，潘慧君并未举证证明重复缴纳了此期间的物业费，或者能够提供被告伟达物业进驻前的物业公司所出具的已经明确免除原告该段期间物业费用的证据，故此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于伟达物业抗辩潘慧君尚欠物业费一节，伟达物业并未在本案中提起反诉，故应另行主张权利。判决：驳回原告潘慧君的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告潘慧君承担。二审查明事实与一审相同。本院认为，本案的争议焦点：一、上诉人主张被上诉人服务不达标应按一定比例减免物业费是否应予支持；二、上诉人主张被上诉人退还2015年6月18日前的物业费是否应予支持。关于焦点一，因案涉小区个别业主拒交物业费，由此形成的被上诉人提起物业服务合同纠纷的案件，经人民法院作出生效判决，裁量对应收取的物业费按一定比例减免。本案上诉人依上述生效判决所认定的事实及判决结果主张被上诉人返还部分物业费，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致。被上诉人在物业管理服务过程中，可能存在一些令部分业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。上诉人自接受被上诉人提供的物业管理服务以来，前期均是依合同约定足额交纳了物业费，足以说明其对被上诉人所提供的物业管理服务是认可的，故上述个案所认定的事实及判决结果不能及于本案，且上诉人也未举出足够的证据证明被上诉人在管理或服务上与物业费严重不对等的证据。依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。故上诉人该项请求不能成立，本院不予支持。关于焦点二，枫泽家苑业主委员会与被上诉人签订的《物业管理委托合同》中约定兴人物业管理公司的债权、债务一并转给被上诉人，原兴人物业管理公司所欠水、电费等费用归被上诉人，被上诉人从2014年8月1日开始收缴物业管理费。上述约定内容表明被上诉人在收取2015年6月18日前物业费的同时亦承担了原兴人物业管理公司拖欠的水、电费等债务。现上诉人未能举证证明就其本案主张的该项费用存在重复收费，亦未能举证证明原兴人物业管理公司就该项费用向其主张权利，其在已经将该项费用交纳给被上诉人后提起诉讼要求被上诉人返还的事实依据不够确实、充分，本院不予支持。综上所述，潘慧君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由潘慧君负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 田 丰审 判 员 刘晓菲二〇二〇年十一月十九日法官助理王莎莎代书记员 孙 悦