云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初2298号 原告：张伟，男，1982年6月8日生，汉族，高中文化，居民，四川省成都市人，现住云南省昆明市五华区。 委托代理人：潘万仁，男，1972年11月5日生，汉族，小学文化，居民，浙江省台州市人，现住云南省宣威市，特别授权代理。 被告：云南兴瑞房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：9153038155274397XM。 住所：云南省宣威市丰华街道建设街中段**7-4-4。 法定代表人：浦杰华，职务：董事长。 委托代理人：徐文柱，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。 原告张伟与被告云南兴瑞房地产开发有限公司（以下简称兴瑞房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告张伟的委托代理人潘万仁，被告兴瑞房产公司的委托代理人徐文柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟诉称，2012年4月3日，被告与原告签订《商品房购销合同》，被告将宣威市大沙坝商业城商7-1-15号商铺卖给原告，建筑面积18.636平方米，价格732115元。合同第十二条中规范了“关于产权登记的约定”如下：“甲方在乙方达到如下条件后次日起90个工作日内为乙方向产权登记机关申请办理产权登记：1、乙方向甲方支付清全额购房款，配套设施费、公共维修基金、契税、印花税等相关费用；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方须签订委托甲方办理产权登记的委托书，并按要求交付完毕办理产权登记所需全部资料和费用。”合同签订后，原告于2012年4月3日签订合同日向被告交付清购房款，于2016年9月24日全部付清办证的相关费用27452元。但被告拖至今日没有将原告所购买房屋的合法证件：《房屋所有权证》《国有土地使用证》《规划许可证》等相关证件办下来交给原告持有。被告行为已经违约，现起诉请求人民法院判令被告承担以购房款732115元为基数，按0.06%年率，自2016年12月24日至2020年5月28日止的违约金153744.15元并承担案件受理费。 被告兴瑞房产公司辩称，原告的诉请不能成立，理由：第一，本案办证主体是业主，房地产公司只是协助；第二，本案中原告未能获取产权登记，之前是行政机关的两证合一问题，没有办理业务，还有因为大沙坝的菜街没有拆除，与宣威政府的规划及其他的管理方面有原因，不是房地产公司的原因。第三，原告产权证要办成一个人的名字，需要到不动产登记局签署具结书，由于原告夫妻双方未能签署具结书，因此没有获取产权证书。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证实其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、商品房购销合同复印件1份，证明原告向被告购房的事实及合同12条约定，被告方要在90个工作日内给原告办理产权登记，但是被告几年了都还没有办理下来，说明被告违约； 2、购房款收据，证明原告已经交清购房款； 3、维修基金、契税、印花费、产权印花税收据复印件1份，证明原告接房时，被告要求原告缴纳办理房产证的费用，原告已经全部缴纳清楚； 4、宣威市清理整治商品房开发项目工作领导小组办公室回复一份，用以证明原告交钱给兴瑞房产公司，但是公司没有交给国家相关部门办证，证明被告违约。 被告兴瑞房产公司质证后，对原告列举的购房合同及购房发票等书证的真实性及合法性没有意见，但是对于关联性有意见，认为原告用这些证据证实被告违约没有依据，双方对于履行这些事实是没有争议，合同中第12条约定，是原告理解错误，事实上是指达到条件后向产权部门申请办理，产权部门什么时候办理是产权部门的问题；第4组证据的回复，不符合证据特征，不能作为证据使用。 本院认为，原告提交的第1组、第2组、第3组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信；第4组证据，宣威市清理整治商品房开发项目工作领导小组办公室关于大沙坝商业城业主反映事项相关情况的回复具有真实性、合法性，本院予以采信。 被告为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据： 1、营业执照复印件一份，证实被告公司主体资格； 2、《商品房购销合同》及《合同补充协议》等，证实被告公司与原告签订合同情况及合同约定相关条款； 3、购房发票，证实被告公司已经开具发票给原告的事实； 4、专项维修资金业主分户清册，证实被告公司已经将该资金、契税等存入专户的事实； 5、赔偿协议复印件一份，证实被告公司开发的房屋因为延期交房已经依据合同约定进行赔偿的事实； 6、业主入住相关资料一份三页，证实被告公司已经将会同约定的房屋交付原告的事实； 7、《竣工验收备案表》《规划验收合格证》《商品房预售许可证明》等，证实被告公司开发的房屋具备相应的合法手续，销售商品房经相关部门批准的事实； 8、《土地登记代理委托书》《不动产登记代理委托书》，证实被告公司于2015年3月17日已经为原告等业主产权登记委托第三方云南通达科技有限公司进行申请登记的事实。 9、不动产登记业务收件单一份，证实第三方云南通达科技有限公司通知原告协助办理不动产登记，原告不配合的事实。 10、《情况说明》一份，证实第三方云南通达科技有限公司接受委托后的工作情况及因为政策原因为未能及时办理不动产登记证的事实。 11、《情况说明》一份，证实原告购买的房屋未能获得登记权利证书不是开发商的原因，而是原告自身原因。 原告质证后认为，第1组、第2组证据没有意见；第3组证据，购房发票是真实的，但被告先是2011年11月21日开具了收据给原告，发票是2016年12月25日才出具的；第4组证据，专项维修基金等材料有意见，要求被告出具相关发票给原告看被告是什么时候存进去的；第5组证据没有意见；第6组无意见；第7组证据，对竣工验收备案表等证据有意见，2014年6月29日交房，但是2018年验收合格证才办理下来，许可证办理时间落后，证明被告违约；第8组、第9组、第10组证据，是被告与第三方的事情，跟原告没有关系；第11组证据有意见，不认可，公司未通知过原告。 本院认为，被告提交的上述证据的真实性、合法性本院予以采信，但不能证明未能按期办理产权证是属于政府相关部门的原因造成的，对被告的证明观点本院不予采纳。 综合双方当事人陈述和举证、质证、认证情况，本院确认如下法律事实： 2012年4月3日，原告张伟（合同乙方）与被告兴瑞房产公司（合同甲方）签订合同编号为大沙坝商业城（商7-1-15号）《商品房购销合同》，被告公司将自己开发的位于宣威市大沙坝商业城，房屋参考套内建筑面积为18.636平方米的7-1-15号房作价人民币732115元预售给原告张伟。合同第十二条关于产权登记约定：“甲方在乙方达到如下条件后次日起90个工作日内为乙方向产权登记机关申请办理产权登记：1、乙方向甲方付清全额购房款、配套手续费、公共维修基金、契税、印花税等相关费用；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方须签订委托甲方办理产权登记的委托书，并按要求交付完毕办理产权登记所需全部资料和费用。”合同还对相关事项进行了约定。原告张伟于2012年4月3日和4月21日分两次支付给被告兴瑞房产公司购房款共计人民币732115元。2016年9月24日，原告张伟向被告兴瑞房产公司支付了专项维修基金、契税、印花费、印花税、产权印花税合计人民币25938元及交易手续费、其他权证费、产权证证测费、土地登记证工本费等人民币1514元。同日，双方签订入住合约及业主入住资料移交书，对房屋进行交接。至今原告张伟未领到房屋产权证书。 本院认为，原告张伟与被告兴瑞房产公司2012年4月3日签订的合同编号为大沙坝商业城（商7-1-15号）《商品房购销合同》系双方真实意思表示，并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。关于被告兴瑞公司是否违约的问题，原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在房屋实际交付之日起90个工作日内为原告代为办理产权登记手续，并约定了三项条件，该条款内容表明，被告兴瑞公司作为出卖人，负有代原告办理产权登记的义务。被告兴瑞公司于2016年9月24日向原告交付房屋，原告亦在2016年9月24日前付清全部购房款、专项维修基金、契税、印花税等相关费用，履行了合同约定的义务，被告兴瑞公司应从2016年9月24日起90个工作日内为原告代为办理完产权登记手续。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告提交的证据未能证明系因政府部门的原因造成不能办证或办证延误，被告兴瑞公司已构成违约，应承担相应违约责任。逾期办证起算时间应从被告兴瑞公司向原告交付房屋之日起90日后起算，即从2016年12月24日起计算至原告诉请的2020年5月28日止。最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。”，根据该规定，原告诉请的违约金应分段计算，以原告所付购房款人民币732115为基数，其中2016年12月24日至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35%计算为人民币84394.56元（732115元×2.65年×4.35%），2019年8月20日至2020年5月28日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。原告诉请按年利息6%计算的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、由被告云南兴瑞房地产开发有限公司在判决生效后15日内支付原告张伟2016年12月24日至2019年8月19日的逾期办理房屋产权证的违约金人民币84394.56元。 二、由被告云南兴瑞房地产开发有限公司在判决生效后15日内支付原告张伟2019年8月20日至2020年5月28日以原告所付购房款人民币732115为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算的逾期办理房屋产权证的违约金。 三、驳回原告张伟其余诉请。 案件受理费人民币3375元，由被告云南兴瑞房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判长  余绍丕 审判员  阚世彦 审判员  郭明利 二〇二〇年十一月十日 书记员  沈 彦