辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10063号上诉人（原审原告、案外人）：齐桂芹，女，1938年11月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王恩元，沈阳市沈河区泉园法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：左辉，沈阳市沈河区泉园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李德颖，男，1961年7月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：高松，男，1966年2月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李丽艳（高松妻子），女，1971年8月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告、被执行人）：沈阳盛举房屋开发有限公司，住所地沈阳市沈河区方家栏路42甲。法定代表人：李宏伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐连文，男，1960年5月28日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市铁**。被上诉人（原审被告、被执行人）：李士昌，男，1943年5月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：潘晓菲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤佳琦，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人齐桂芹因与被上诉人李德颖、高松、沈阳盛举房屋开发有限公司（以下简称“盛举公司”）、李士昌案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初7934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。齐桂芹上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人一审的诉讼请求；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应依法撤销。上诉人于2010年2月5日，与沈阳华发地产开发有限公司（以下简称“华发公司”）签订购房协议书，协议约定原告以每平方米8200元，总房款1,843,278元，购买其位于沈阳市沈河区9门房屋，建筑面积224.79平方米，协议签订时上诉人付了购房款135万元（包括抵项的欠款在内）；同时上诉人与华发公司及法人李士昌，约定了以该房屋租金按年给付余下房款，案涉房屋于协议签订后就交付上诉人使用了，上诉人按约定于2018年5月份付清了全部房款；案涉房屋全部房款都是经被上诉人李士昌和华发公司的财务人员共同收取的，并交给了华发公司，这些证据都可以说明上诉人已经全部完成了交付房屋总价款的义务，而华发公司也履行了将房屋在合同签订时就交付给了上诉人使用。由于该房屋系开发权属人申报手续等原因而未能给原告办理备案手续，也未能领到房屋所有权。李德颖辩称，2008年我从李士昌处购买的房屋，2015年到法院起诉，上诉人到现在开庭没有拿出任何证据。同意一审判决。高松辩称，意见同李德颖。盛举公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，请求二审法院维持原审法院的判决。李士昌和上诉人是丈母娘和姑爷的关系，我方认为李士昌应该向李德颖和高松支付款项。李士昌辩称，案涉房屋所有权归属永兴经销处，并非盛举公司。一审法院认定事实错误，同意上诉人的上诉请求。1.盛举公司向法院提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证是盛举公司和永兴经销处解除联建协议前，永兴经销处以其名义办理的。盛举公司并不是真实的权利人，盛举公司以上述证件证明其所有权人的身份明显在向法院做虚假陈述。沈阳市中院、辽宁省高院、最高院经审理判决已经确认沈阳市东陵区方家栏路42甲地块归永兴经销处所有，盛举公司并未对案涉项目进行投资建设。永兴经销处只是借用盛举公司的名义开发建设，盛举公司不是案涉房屋的所有权人。2.盛举公司与永兴经销处解除协议后，因永兴经销处不具备房屋开发资质，永兴经销处的法定代表人李士昌登记注册了华发公司，以承继盛举公司的挂名的权利义务。此后，案涉项目以华发公司名义建设，并对外出售房屋。但实际所有权人为永兴经销处。因此，本案中上诉人与华发公司签订了合同，真实有效。3.案涉房屋在人民法院查封之前，上诉人就已经签订了房屋买卖合同，华发公司已经以欠款折抵购房款及收取租金的方式收取了全部购房款。上诉人已经实际占有房屋，未能办理更名过户登记确实是因为华发公司不具备为上诉人办理登记上述手续的条件，上诉人没有过错。因此，上诉人的请求应获得法院的支持。齐桂芹向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决终止对沈阳市沈河区9门房产的执行；2.请求法院依法确认原告与沈阳华发房地产开发有限公司签订的购房合同合法有效，并确认本案案涉沈阳市沈河区9门房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：因李德颖、高松与沈阳盛举房屋开发有限公司、李士昌商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2016年10月20日作出（2016）辽0103民初4961号民事调解书，内容为:“一、解除原告李德颖、高松分别与被告沈阳盛举房屋开发有限公司、李士昌于2008年2月1日签订的关于选购东陵区方家栏路42号甲富亚居东(A单元)11层6号、16层6号两处房屋的《意向书》；二、被告沈阳盛举房屋开发有限公司、李士昌于2017年1月1日前返还原告李德颖、高松房款250,000元；三、被告沈阳盛举房屋开发有限公司、李士昌于2017年2月10日前返还原告李德颖、高松房款200,000元；四、如被告沈阳盛举房屋开发有限公司、李士昌逾期履行上述第一、第二项，则按房款45万元自2015年1月14日起的人民银行同期同类贷款基准利率向原告李德颖、高松支付利息；五、诉讼费人民币8050元，减半收取人民币4025元，由被告沈阳盛举房屋开发有限公司、李士昌负担；六、双方无其他争议。”后因沈阳盛举房屋开发有限公司、李士昌未按调解书确定的义务履行，李德颖、高松申请执行，在执行过程中，一审法院于2019年3月21日发出腾房公告，内容为：“责令沈阳盛举房屋开发有限公司、李士昌及实际使用人于本公告发布之日起十五日内将位于沈阳市沈河区9门的房屋腾空，逾期不履行，本院将依法强制执行并承担一切法律后果。”齐桂芹作为案外人提出执行异议。2019年5月7日，一审法院作出（2019）辽0103执异287号执行裁定书，裁定驳回案外人齐桂芹的异议。齐桂芹不服该执行裁定，故起诉至一审法院。另查，李士昌在2009年8月至2010年11月期间任沈阳华发房地产开发有限公司法定代表人。被告沈阳盛举房屋开发有限公司取得案涉房屋所在用地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。庭审中，齐桂芹提供其与沈阳华发房地产开发有限公司签订的一份《订购房屋协议书》，该协议书甲方落款处加盖沈阳华发房地产开发有限公司公章，乙方落款处乙方签名为“齐桂芹”、日期为2010年2月3日。该协议载明自愿定购御花园项目门市东单元9号房，建筑面积约为224.79m2（以房产部门最终测绘面积为准，多退少补），每平方米价格为8200元，总房款为1,843,278元，乙方选择一次性付款方式，该门市用于抵木材款。齐桂芹还提供一份加盖沈阳华发房地产开发有限公司财务专用章及李士昌印的专用收款收据，该收据载明金额为135,000元，收款事由为欠木材款转购房款。齐桂芹还提供一份《房屋租赁合同》、一份《证明》，齐桂芹陈述其购买上述房屋后，将房屋出租，以房屋租金还清剩余房款；上述《证明》落款加盖沈阳华发房地产开发有限公司公章，落款日期为2018年5月1日，内容为“已收到齐桂芹给付购买沈阳市沈河区方家栏路42号东9门购房余款493,278元”整。一审法院认为，案外人执行异议之诉的原告请求不得执行房屋，应举证证明其对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案房屋所在楼盘的建设工程规划许可证记载的单位为被告沈阳盛举房屋开发有限公司，因此，房屋权利人为被告沈阳盛举房屋开发有限公司。原告虽然提供了其与被告沈阳华发房地产开发有限公司签订的《订购房屋协议书》，但被告沈阳华发房地产开发有限公司并不具备销售案涉房屋的资质手续，作为购房者，原告在购买房屋时未尽到应尽的注意义务，对房屋未过户到其名下负有过错；对于购房款的支付，原告主张以木材款抵顶部分购房款，其余购房款一部分为其子女为其凑钱、另一部分为房屋租金作为购房款，但未提供相应证据佐证上述情况，仅提供专用收款收据，并非正式购房发票，故不能证明其已支付了全部购房价款；原告主张房屋自《订购房屋协议书》起就交付其使用，但仅提供其与他人之间的《房屋租赁合同》，未提供办理入住手续的证据，不能证明其主张的已经合法占有房屋的事实。由此可见，原告提供的证据不足以证明原告房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告提出的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告齐桂芹的诉讼请求。案件受理费21,389元，由原告齐桂芹承担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人齐桂芹提供：1.沈阳市建设工程质量检验中心出具的合同书一份、主体工程验收报告及建筑安装施工合同、设备买卖合同，证明上诉人购买的房屋由华发公司施工建设的，该楼房的主体验收相关部门处于的验收合同中的建设单位均为沈阳华发房地产开发有限公司（以下简称“华发公司”）。上诉人购买房屋时销售公司也是华发公司，所签订合同真实有效。2.（2012）沈河民二初字第1535民事判决书一份，证明就本案小区另一购买人已向华发公司起诉房屋合同事宜，该判决中已认定了案涉项目是由华发公司建设。判决中也认定了该地块是由永兴经销处法定代表人李士昌注册申请了华发公司，并对房屋进行建设开发。该小区与盛举公司无任何关系。3.上诉人购买房屋交付的电费及采暖费证明各一份以及同意园区业主的购房合同和发票两份，证明该园区楼盘销售后所有购买房屋的业主都和上诉人一样开具的是交款收据，签订的也是商品房预购合同，可以说明在2012年园区销售时是华发公司对园区整体销售。上诉人签订的购房合同真实有效，且上诉人在房屋交付后已使用多年，并交付了上述使用房屋的电费和采暖费。被上诉人李德颖认为与我无关。被上诉人高松认为证据没有日期，与我无关。被上诉人盛举公司认为对三组证据均有异议，本案提交证据的时间为2011年以后，而我方成立包括立项、政府审批开发项目的所有证据都在2007年以后就开始了。主体上我方为开发主体，一审我方已经提交了所有的证据。就上诉人提交的相关费用票据真实性无法考证，不能认定上诉人已经实际占有房屋。一审提交的证据看，该房屋是虚设的，根本没有实际购买及交付、居住。至于判决书的内容与本案没有直接的联系，如果需要更改应另行通过诉讼程序解决。被上诉人李士昌认为没有异议。在沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初7934号民事判决书中，明确记载在本案一审庭审中李士昌已承诺用其所有的其他财产给予高松、李德颖。案涉房屋已售出，李士昌不具有所有权。被上诉人李士昌提供：1.2008年6月3日协议书，证明原永兴雅居（现御花园小区）楼盘是永兴经销处投资开发建设的项目。除借名挂靠外，该楼盘与盛举公司无任何关系。永兴经销处是涉案项目房屋的投资建设者，所有权人。2.沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二初字第130号民事判决书，（2010）辽民一终字第140号民事判决书，（2010）民申字第1404号民事裁定书，证明2008年6月3日协议书内容的真实性，案涉楼盘原名称为永兴雅居；2007年3月6日合作协议书已经于2010年4月2日经法院判决解除。沈阳市东陵区方家栏路42甲地块（现沈阳市沈河区方家栏路42甲）（宗地编号2007-007号）归永兴经销处所有。案涉项目房屋建设资金全部由永兴经销处投资人李士昌向盛举公司原法定代表人于凤琴个人及其他单位或个人借款融资取得。盛举公司未对建设项目进行投资，永兴经销处是涉案项目的投资者，所有权人。永兴经销处与盛举公司产生争议后，李士昌成立华发公司，永兴经销处以华发公司名义建设御花园项目。3.（2010）沈中民三初字第68民事判决书、（2011）辽民二终字第55号民事判决书，证明因涉案项目建设资金短缺，永兴建设项目投资人李士昌向盛举原法定代表人于凤琴借款人民币本金1963万元。盛举公司对案涉项目未投入资金。4.（2011）沈中民二初字第110号民事判决书，证明2007年3月6日合作协议书解除前，盛举公司除垫付55.57万元土地出让金外，案涉项目开发建设盛举公司未再投入其他资金。案涉项目建设资金均由永兴经销处投资人李士昌融资取得的。该份判决也认定案涉项目归永兴经销处所有。5.（2012）沈河民二初字第1535号民事判决书，证明盛举公司于诉讼过程中自认并明知永兴经销处是项目及土地的投资建设者，所有权人。永兴雅居与御花园是同一楼盘。原2007年3月6日合作协议书解除之后，永兴经销处是以华发公司的名义开发并对外出售房屋。6.（2011）沈中执字第277号执行裁定书（2017年3月24日）、74套房产列表、2017年4月6日送达回证，证明永兴经销处是涉案房屋的投资者，所有权人。执行裁定书由盛举公司法定代表人李宏伟签收，盛举公司明知永兴经销处为案涉项目房屋的投资建设者，所有权人。上诉人齐桂芹认为真实性、关联性均没有异议，李士昌说的全部属实。上诉人购买本案诉争房屋时在园区的销售处看到的房屋建设者和销售者均为华发公司。因此，与上诉人共同购买的房屋所有权者签订的合同都是与华发公司签订的，可以说明华发公司的法定代表人李士昌具有该项目的开发及建设权。被上诉人李德颖认为与我方无关，永兴经销处与盛举公司打官司与本案无关。被上诉人高松同李德颖的意见。被上诉人盛举公司认为：1.本案涉及的就是销售主体问题，谁有资格销售该楼盘，从证据来看就是盛举公司是销售楼盘的主体。2.该六份证据没有一份证据证明销售主体为华发公司，只是证明双方之间的合作纠纷问题，与本案没有直接的利害关系。因此，不能证明该房屋华发公司有销售权利。李士昌提供的这些证据证明不了其具有开发销售楼盘的资质，其无权销售给上诉人房屋的权利。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人齐桂芹就执行标的即位于沈阳市沈河区9门的房屋（以下简称“涉诉房屋”）是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，从被上诉人李德颖、高松与盛举公司、李士昌签订商品房预售合同购买房屋未能履行后，经一审法院审理并作出（2016）辽0103民初4961号民事调解书，确认解除合同，并由盛举公司、李士昌承担返还房款及利息，后因盛举公司、李士昌未按调解书履行义务，李德颖、高松向一审法院申请执行，一审法院在执行过程中对涉诉房屋发出腾房公告，予以执行的过程来看，盛举公司、李士昌处于出卖方和责任主体地位，涉诉被执行房屋所在楼盘在被上诉人李德颖、高松购房时建设工程规划许可证记载的单位为盛举公司。然上诉人提供若干法律文书及施工合同证明涉诉房屋所在项目的权利人为华发公司，但华发公司成立时间亦在此之后，且李德颖、高松与盛举公司对此也不予认可，在此情况下，尽管上诉人提供的相关证据可以表明华发公司与盛举公司之间就涉诉房屋以及房屋所在项目存在争议，但均不足以排除法院对涉诉房屋的强制执行，亦不得对抗善意被上诉人李德颖、高松的权益保护。又参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人齐桂芹虽然提供了其与华发公司签订的《订购房屋协议书》，并主张通过抵顶方式支付了部分购房款，剩余购房款系通过子女凑钱以及房屋租金形式给付，同时主张其已占有使用涉诉房屋并出租给他人使用，但尚未办理过户登记，从本案现有证据看，并不足以充分佐证齐桂芹支付了全部购房款且合法占有房屋的情况，且盛举公司对齐桂芹的主张均不予认可。上诉人齐桂芹以其与华发公司存在合同关系为据，不足以对抗被上诉人李德颖、高松向盛举公司、李士昌就涉诉房屋提出的强制执行。至于上诉人的权益救济问题可在证据充分时另行向华发公司主张，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，齐桂芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,389元，由上诉人齐桂芹负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年十一月十六日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。