天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初1805号原告：天津易居房友房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区东蒲洼街雍阳西道**-1211。法定代表人：党辉，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：张若琦，天津允公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀锦，天津允公律师事务所律师。被告：天津永辉房地产开发有限公司，住，住所地天津市西青经济开发区大寺工业园津兴道**/div>法定代表人：高志波，董事长。委托诉讼代理人：刘铭，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭春艳，天津益清律师事务所律师。原告天津易居房友房地产经纪有限公司(以下简称易居房友公司)与被告天津永辉房地产开发有限公司（以下简称永辉公司）服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易居房友公司委托诉讼代理人张若琦、王秀锦，被告永辉公司委托诉讼代理人郭春艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告易居房友公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付推介服务费7665633.47元及逾期付款利息83305.55元，以及自起诉之日至实际支付之日止的逾期利息；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:2019年3月，原告与被告签订《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同》，该合约约定，由原告推售被告开发的天房领世郡北区房屋，推介服务期限为2019年3月至2019年5月31日，原告推介客户与被告签订《天津市商品房买卖合同》并交纳该物业房屋契税、维修基金，并全款到账后视为推介成功。被告按推介成功物业的成交金额结算支付该套成交物业的推介服务费（即每套房屋成交价的3%），原告于每月12日前向被告提供在此日之前具备结算推介服务费条件的成交客户明细，并由被告进行审核确认，审核无误后被告于每月15日前将相应推介服务费打入原告指定账户。2019年5月，前述合作期限即将届满之际，原告与被告继续签订《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同》，约定延长推介服务期限为2019年5月30日至2019年12月31日，并明确原告推介房屋房款到账后，由被告按照成交价格的4%支付推介服务费。2019年7月31日，原告与被告双方就变更推介服务费计提标准等相关事宜签订了《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同补充合同》，并明确约定自2019年8月1日起至2019年12月31日止，以原告推介的客户成功签署认购协议并缴纳定金的网签合同额进行跳点提佣，当月网签合同额在5000万及以下的，推介服务费的结算比例为2.5%，待房屋全部房款到达被告账户后，被告以实际回款额按照网签合同额确定的推介服务费计提比例支付原告推介服务费。前述合同签订后，原告已依约提供了销售推介服务，但截至起诉之日，被告尚欠原告推介服务费7665633.47元，虽经原告多次催告，但被告始终未能支付，故原告起诉。被告永辉公司辩称，原、被告之间先后签订了三份《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同》及一份补充合同，本案主要涉及第三份《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同》及补充合同，根据第三份合同的第十条第一款第三项的约定，结合原告庭前提交的意向客户确认单，经被告查询，及该证据显示其中有相当一部分约20余份客户意向单显示“拓客公司”并非为本案原告，因此被告有理由认为原告并未履行渠道推介义务，并且其转代理的行为是上述合同条款所引用的被告有权拒付推介服务费的理由。因此被告不同意承担推介服务费。此外，本合同第7条第2项，还约定了付款前原告有开具发票的义务，因此被告认为无逾期付款的事实，不应承担相应费用及利息。原、被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织双方当事人进行举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供双方签署的《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同》，原告主张双方存在服务合同关系。《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同》载明：委托方（甲方）：天津永辉房地产开发有限公司，受托方（乙方）：天津易居房友房地产经纪有限公司，合同约定甲方委托乙方为甲方“天房领世北郡”项目提供渠道推介服务。乙方工作内容：1.充分利用乙方销售团队进行销售推广；2.充分调动经纪人的积极性，集中电话约客，针对自有客户推介并销售该物业；3.通过网络端口宣传和其他宣传形式推广该物业；4.协助甲方与客户签署《天津市商品房预定协议》和《天津市商品房买卖合同》。乙方服务权限：1.代理服务期间，乙方须派销售管理人员与甲方人员对接及处理相关销售事宜；2.乙方须按照甲方确定的售楼条件（售价、折扣、付款方式及本合同条款）进行销售，销售过程中不得对甲方的客户进行任何不符合实际情况或者违反甲方要求的承诺、宣传或说明；3.乙方的推介服务程序，必须符合甲方的所有管理规定及相关要求，具体客户确认流程、成交程序及现场管理规定由甲方项目销售负责人审定并书面知会乙方；4.乙方推介到访客户到该项目现场售楼处，将由现场销售人员对接。由现场负责人现场确认客户，双方各自存档备查，由现场销售或销售员进行讲解，乙方现场对接人有权进行现场接待监督，以确保带访客户接待质量；…乙方销售推介服务程序：1.乙方指派相应销售管理人员与甲方现场管理人员对接相关推广销售工作。乙方推介之客户，须由甲方销售现场负责人签字确认，并在《推荐客户到访确认单》上进行客户登记确认，具体操作细节详见《天房领世北郡渠道公司案场管理制度》；2.乙方无权与客户签订甲方授权以外有关的任何协议、文件、说明等；所有经甲方确认的购房客户均由甲方与其签订《天津市商品房预定协议》和《天津市商品房买卖合同》；购房客户所交付的定金、购房款均由甲方收取，并由甲方向购房客户开具收款收据；购房款由购房客户POS机刷卡进入指定资金监管账户，并由甲方办理相关财务手续，乙方不得向客户收取任何款项。推介服务费：1.经乙方推介，成功签署商品房买卖合同并全款到账的合同额作为结算推介费的基数，结算比例为3%；2.在乙方推介后，客户与甲方签署《天津市商品房买卖合同》并缴纳该物业房屋契税、维修基金，并全款到账后视为推介成功，甲方按推介成功物业的成交金额计算支付该套成交物业的推介费（即：每套房屋成交价的3%）。乙方于每月12日前向甲方提供在此日之前具备结算推介服务费条件的成交客户明细，并由甲方进行审核确认，审核无误后甲方于每月15日前将相应推介服务费打人乙方指定账户，甲方付款前2日内乙方应当向甲方提供等额合格的服务费发票。乙方于每月25日前再次向甲方提供在此日之前具备结算推介服务费条件的成交客户明细，并由甲方进行审核确认，审核无误后甲方于下个月28日前将相应推介服务费打入乙方指定账户，甲方付款前2日内乙方应当向甲方提供等额合格的服务费发票。合同有效期内认购，并于2019年5月31日后签约的房屋，该部分服务费结算，乙方于次月5日前向甲方提供在前一个月具备结算服务费条件的成交客户明细，并由甲方进行审核确认，审核无误后甲方于每月10日前将相应推介服务费打入乙方指定账户，甲方付款前2日内乙方应当向甲方提供等额合格的服务费发票。3.为了促进销售工作乙方自合同有效期内推荐成交的客户与甲方签署《天津市商品房买卖合同》并缴纳该物业的契税、维修基金后即具备结算服务费1%的条件（即：每套物业成交价的1%），余下服务费结算（即：每套物业成交价的2%），在该套物业全款到账后进行结算。4.在本条第一款约定的乙方推介销售工作全部完成前，乙方推荐的成交客户如发生退定、毁约、因客户原因与甲方解除购房合同等情况的，则甲方不予支付该套物业的服务费。已经结算推介服务费的物业，乙方应于甲方通知后10个工作日内退还甲方已经支付的相应服务费，否则甲方有权从风险抵押金或应当支付给乙方的费用中予以抵扣。…6.合同有效期为：2019年3月1日起至2019年5月31日。客户保留制度：1.乙方带客户到甲方销售中心应做客户登记，甲方工作人员通过明源系统或者客户台账核实客户为有效首访客户后，在乙方《推荐客户到访确认书》上签字确认，即该客户推介有效，具体操作细节甲乙双方另行商定。2.为促进渠道带客和激励案场销售，本项目自然到访客户的保护期为30天（项目首次开盘前不设保护期天数，即全保护期。首次开盘后为30天），乙方销售人员推荐客户到访，由甲方负责人查询该推荐客户信息是否存在于项目客户明源中，如尚未超出上述保护期，则该客户推荐无效。3.乙方客户首次到访后的客户保留期限为自首次到访日开始计算为30天。……。2、原告提供双方签署的第二份《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同》，合同约定的渠道推介期限为2019年5月30日至2019年12月31日止。乙方工作内容增加“以上所述的推广方式（包括但不限于电话、媒体、广告等）均为保证该物业的正常宣传和销售，乙方有权在合同期限内对该物业的推广保留自主选择权且有义务承担推广费用，推广费用不低于乙方网签合同额的1%”。推介服务费标准变更为“经乙方推介，成功签署商品房买卖合同并全款到账的合同额作为结算推介费的基数，结算比例为4%”。3、原告提供双方签署的《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同补充合同》。第一条补充合同期限为2019年8月1日至2019年12月31日止。在本补充合同期限内除明确变更的条款外，原合同其他条款均保持不变。第二条对原合同第7条的调整：1.将原合同第7条第1款“经乙方推介，成功签署商品房买卖合同并全款到账的合同额作为结算推介费的基数，结算比例为4%”调整为“经乙方推介，成功签署认购协议并缴纳定金的合同（以实际回款额为准）作为结算推介费的基数，同时按实际完成的认购合同额情况跳点提佣。即以认购合同额确定结算比例，以实际回款额为基数结算”。其跳点规则如下：（1）当月认购合同额人民币5000万元（伍仟万元）及以下的，结算比例为2.5%；（2）当月认购合同额人民币5000万元（伍仟万元）至10000万元（壹亿元）的，结算比例为3%；（3）当月认购合同额人民币10000万元（壹亿元）及以上的，结算比例为4%。2.当月认购合同额一旦达成上述某个标准的，当月认购的所有房屋即全部按照已达成的相应标准核算推介费。已成交房屋销售回款全款（首付款及贷款）全部到达甲方账户后，以实际回款额为基数，按认购额确定的推介服务费计提比例，甲方向乙方支付推介服务费；当月即为一个自然月，计算乙方佣金跳点时，认购合同金额必须与最终网签的合同额保持一致。若已售房屋退房，应从当月认购合同额中扣除该套房源的认购合同额，结算比例相应更改。如果认购合同金额与网签合同不一致，跳点结算佣金比例以网签合同额为准。3.原合同第7条第2款调整为：经乙方推介成功签署（网签）《商品房买卖合同》的视为推介成功，且甲方应在成功签署买卖合同之日起五日内给予乙方成销确认（该成销确认不作为结算的依据）。该物业房屋全部房款到账后，甲方按推介成功物业的成交金额计算支付该套成交物业的推介服务费（推介服务费结算标准按照补充合同第二条第1、2款执行）。乙方于次月内向甲方提供在此日之前具备结算推介服务费条件的成交客户明细（该成交客户明细为全款到账客户，作为推介服务费结算的依据），并由甲方进行审核确认，审核无误后甲方将相应推介服务费打人乙方指定账户，甲方付款前2日内乙方应当向甲方提供等额合格的服务费发票。3.自2019年8月1日起认购的房源，乙方不再承担1%推广费用。……。4、原告提供60份《意向客户确认单》以及7份《天房领世郡项目成销确认结算明细》。确认单记载到访客户联系方式、拓客人员、拓客公司、被告公司人员签名确认；结算明细载明了项目、房号、客户名称、签约金额、推介服务费等信息，并加盖原、被告公司印章，有王迪签名。原告主张该60位客户的推介服务费共计6691209.18元。另外原告主张有11位客户的房屋推介服务费974424.2元，原告只提供该11份《意向客户确认单》，但双方没有签写《成销确认结算明细》，原告补充提供了其中9位客户的《商品房买卖合同》。5、原告提供推广费发票及支付确认凭证，证明原告已经向天津市房微爱电子商务有限公司等不同的渠道公司支付了领世郡项目推广费共计2587036.47元，已经远高于合同约定的推广费用不低于1%的标准。6.被告提供四份房屋买卖合同，提出6-2-601、2-2-1102、1-1-201、1-2-301实际购房人与《成销确认结算明细》记载的客户名称不一致，原告无权索要该四套房屋的推介服务费。但该四份房屋买卖合同中记载的购房人电话联系方式与对应的《意向客户确认单》的客户预留电话号码一致。被告提出涉案2-1-701、2-1-902、14-3-501三套房屋未全款到账，原告要求结算推介服务费无合同依据。但原告提供证据证明2-1-701于2020年7月15日、2-1-902于2020年8月23日、14-3-501于2020年6月28日已经全款到账。被告提出2-1-301、12-2-402已经办理了退房手续，原告也不能提供该两套房屋实际签约售出的证据。7.被告提出涉案的销售房屋推介服务费结算比例仅为3%和2.5%,原告有的按4%结算无合同依据。在双方签订第三份合同时增加了原告支付推广费用的义务，推介服务费结算比例变成4%，实际其中有1%推广费，原告未支付推广费无权索要1%的部分。双方再次签订补充合同推介服务费比例降为2.5%。双方结算推介服务费的基础条件之一为物业房屋全款到账，根据客户全款到账时间在补充合同有效期间内的，应按照2.5%的比例计算。8.被告提出原告提交的《意向客户确认单》中有20张，拓客公司显示的是案外人，有的进行涂改，虽然拓客人姓名及电话与原告提交的一致，但不能证明是原告提供的服务，原告有转代理行为，无权索要推介服务费。业主群中有人反映购房时中介向业主返款2万元，证明原告存在减价销售行为，属于合同禁止行为，原告无权要求支付。本院认为，原告与被告签署的《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同》及《补充合同》，本院予以采信。合同其内容不违反法律规定，合法有效，原告易居房友公司与被告永辉公司构成服务合同关系。当事人在履行合同过程中应本着诚实信用原则享受各自权利、履行各自义务。现原告、被告对原告诉请的71套房屋是否属于原告渠道客户以及是否达到支付条件、计算的服务费金额是否符合合同约定产生争议。首先对于71套房屋客户是否为原告渠道客户的问题。原告提供了71份《意向客户确认单》，被告对其中的60份《意向客户确认单》记载客户购买的房屋楼号进行了成销确认，本院认定属于原告推荐客户，本院予以确认；另有11份《意向客户确认单》虽然没有被告的成销确认，但原告提供了其中9户的《商品房买卖合同》，被告不否认该9套房屋已经售出的真实性，故，本院认定该9户属于原告推荐客户。原告不能提供另2个客户是否签约的证据，被告提出该两户已经办理退房手续，故该两户不属于原告成功推荐客户。被告提出其中有20张《意向客户确认单》拓客公司不是原告而是案外人，但经核实该20份《意向客户确认单》上的拓客人均为与原告在该项目合作公司人员，被告没有与《意向客户确认单》上的案外人公司另行针对“天房领世郡北区房屋”项目签订三级渠道推荐客户服务合同，也没有向另外公司支付涉及该20份《意向客户确认单》的推介服务费，故，本院对被告的意见不予采信。被告提出其中6-2-601、2-2-1102、1-1-201、1-2-301实际购房人与《成销确认结算明细》记载的客户名称不一致，不属于原告推荐客户。但实际购房合同中记载的购房人电话联系方式与对应的《意向客户确认单》的客户预留电话号码一致的，不排除购房人与看房人是亲属关系。故，被告意见本院不予采信。综上，本院认定在双方签订的服务合同期间，原告为被告推荐购房客户69户。关于该69套房屋的推介服务费是否达到给付条件的问题。现双方在合同中约定：“经原告推介，成功签署商品房买卖合同并全款到账的合同额作为结算推介费的基数”，该69套房屋均已售出，房款已全款到账，证明已经符合结算推介费的条件。被告提出涉案2-1-701、2-1-902、14-3-501三套房屋未全款到账，但原告提供证据证明该三套房屋全款到账，被告没有提供其他未结清房款证据，故被告意见本院不予采信。综上，本院认定69套房屋的推介服务费具备结算条件。关于原告计算的推介服务费金额是否符合合同约定的问题。原告主张已经有《成销确认结算明细》的60套房屋的推介服务费共计6691209.18元。被告提出双方推介服务费的结算比例仅为3%和2.5%,没有按4%结算的。但双方在有效期为2019年3月1日至2019年5月31日的合同中约定的推介服务费结算比例为3%；在有效期为2019年5月30日至2019年12月31日的合同中约定的推介服务费结算比例为4%，其中包括1%的推广费；补充合同约定自2019年8月1日起按实际完成的认购合同额情况跳点提佣，原告也不再承担其中的1%的推广费用，完成第一层级销售规模的跳点提佣结算比例为2.5%。原告按照合同约定条件制作了该60套房屋的推介服务费总额明细，其中一户在2019年4月14日认购，执行结算比例3%，57户的认购时间均在2019年5月30日至2019年7月31日之内，执行结算比例4%，有两户的认购时间在2019年8月1日之后，执行结算比例2.5%。被告对该60套房屋的全额到账房款金额未提出反证意见，故，本院认定该60套房屋按合同约定的结算比例计算推介服务费共计6691209.18元。被告提出原告没有开展推广业务，无权取得1%的推广费；补充合同中将推介服务费结算比例降为2.5%，客户全款到账时间在补充合同有效期间内的，应按照2.5%的比例计算。但双方在合同中约定了多种推广方式，原告也提供证据证明与其他公司进行合作，近而向其他渠道公司支付了“领世郡项目”推广费。原告对2019年8月1日之前已经签订《意向客户确认单》的，在此之后又全款到账的均按合同约定以4%比例结算推介服务费并无不当。双方在补充合同中约定的跳点结佣比例针对的是在2019年8月1日之后新认购的房源，并不溯及已经成销确认的客户。故，被告对此的抗辩意见本院不予采信。另9套房源，其中有两套是在2019年5月31日至2019年8月1日期间认购，其它7套均在2019年8月1日至2019年12月31日期间认购，目前购房款也已经全部到账，原告按合同结算比例计算准确，本院予以采信，该9套房源推介服务费共计789078.4元。关于被告提出原告擅自实施了转代理的行为，原告无权向被告主张推介服务费的问题。原、被告双方针对“天房领世北郡”项目签订《天津永辉房地产开发有限公司三级渠道推荐客户服务合同》，被告委托原告实施渠道推介服务行为，原告只是完成协助被告拓展销售量的任务，而非独立的代理销售，原、被告之间就不是代理与被代理的关系。而原告与其他公司合作积极为被告推广带看客户，并不侵害被告的利益。被告从原告与其他公司的合作过程中得到客源，又主张认为原告与其他公司是转委托代理关系，本院认为被告证据不充分，本院不予采信。关于原告主张逾期付款利息的问题。虽然双方在合同中约定了结算条件、结算期限，但是如果认定付款方违约，也应在双方有明确结算结果后再审查付款方是否逾期付款。本案中，双方对如何认定有效客户渠道服务存在重大分歧，经过审理才确定双方应当进行结算的房屋套数，随之计算出被告应支付的服务费金额，据此，若认定被告在实际结算之前即构成违约实属不妥，本院对原告主张违约金的请求不予支持。综上所述，本案中涉及的71套房源中有69户成功签署了《商品房买卖合同》，且全部房款到被告账户，该69户应视为原告推介成功。按照满足不同期间的合同约定的结算条件，该69户的推介服务费共计7480287.58元，被告应承担给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津永辉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津易居房友房地产经纪有限公司推介服务费7480287.58元；二、驳回原告天津易居房友房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取33066元，由原告天津易居房友房地产经纪有限公司负担985元（已收讫），由被告天津永辉房地产开发有限公司负担32081元（此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  方文鹏二〇二〇年十一月五日书记员  徐贝贝附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第六十一条:合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。3、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。