北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10633号上诉人（原审被告）：何莘，女，1965年4月3日出生，汉族，户籍地辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：王洋，北京市景春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：窦笑然，男，1964年4月19日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：王伟，北京市大洋律师事务所律师。上诉人何莘因与被上诉人窦笑然房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚勇超独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人何莘及其委托诉讼代理人王洋、被上诉人窦笑然之委托诉讼代理人王伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何莘上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回窦笑然的全部诉讼请求。事实与理由：窦笑然单方通知于2019年9月28日解除租赁合同，因其不具备单方解除权，故不发生租赁合同解除的法律效力。其后何莘向中介公司明确表示，不同意窦笑然解除合同的要求，拒绝领回钥匙，认为合同应当继续履行，窦笑然将房屋钥匙交由中介公司的行为，不发生其向何莘返还房屋的法律效力，何莘没有委托中介公司保管钥匙，更没有在2019年10月1日起委托中介公司寻找新租户。“保管钥匙”以及“2019年10月1日起委托中介公司寻找新租户”的事实来自中介公司出具的单方《情况说明》，该证据属于言辞类证据，证据种类上属于证人证言，证人没有具结，且没有派员出庭接受法庭及双方询问，甚至没有其他证据佐证的情况下，一审法院仅凭该书面证言，就断定本案关键事实，属于基本事实认定不清。另外，在何莘明确表示不同意解除合同的情况下，又于“2019年10月1日起委托中介公司寻找新租户”，明显不符合日常逻辑。故，关于“保管钥匙”及“2019年10月1日起委托中介公司寻找新租户”的事实一不应当采信。为了租赁合同的缔约及顺利履行，何莘支付了中介费3.2万，根据窦笑然的要求，增设了两个淋浴房、更换了一层到二层的楼梯扶手、更换地下室设备间的房门，花费了2.6万余元，根据窦笑然的要求，清空了全部家具并将腾空的家具另外租赁地点存放，发生着额外的租金，又根据窦笑然的要求进行了全屋保洁费花费6000元，以上总计花费7万余元。其后窦笑然在没有单方解除权的情况下违约单方解除合同，上述费用全部由何莘承担实属不公平。窦笑然答辩称，同意一审判决，不同意何莘的上诉请求。窦笑然向一审法院提出诉讼请求：1.判令何莘退还窦笑然租金192000元及保证金32000元，并支付资金占用费（以220000元为基数，按年利率24%的标准，自2019年9月29日起计算至实际全部退还之日止）；2.判令何莘承担本案诉讼费。庭审过程中，窦笑然明确诉讼请求：1.解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令何莘支付违约金32000元；3.判令何莘退还押金32000元和6个月的租金192000元；4.判令何莘承担本案诉讼费。一审法院对下列事实予以确认：2019年6月7日，窦笑然（承租方，乙方）与何莘（出租方，甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由窦笑然承租何莘位于北京市顺义区后沙峪镇房屋。第二条：房屋租赁期自2019年9月10日至2021年9月9日，甲方应于2019年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条：（一）租金标准及支付方式：32000元/月，按半年支付。（二）押金：32000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还给乙方。第七条：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于使用和安全的状态。1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第十条：（一）甲方有第九条第二款约定的情形之一的，按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方可要求违约方赔偿损失。（二）租赁期内，甲方需要提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金。上述合同签订后，窦笑然向何莘支付了半年的租金19.2万元及押金3.2万元，何莘于2019年8月28日与窦笑然办理了房屋交接手续，将房屋交付窦笑然使用。窦笑然称其接收涉诉房屋后，发现房屋存在卫生间管道漏水、霉变、排风扇不工作等问题，遂通过中介通知何莘安排维修，何莘也安排工人开始维修。2019年9月17日，何莘委托中介通知窦笑然对维修完毕的房屋进行验收。窦笑然称其安排专业人士查验后，发现房屋仍存在房门安全隐患、起居室刺鼻气味等问题，其安排保洁人员采取消除异味和打开门窗释放异味等措施后，仍不能消除起居室异味。窦笑然遂通过中介公司向何莘转发了《解除租赁合同的律师函》，通知何莘于2019年9月28日起解除双方签订的房屋租赁合同。为证明上述事实，窦笑然提供中介公司北京华鼎联行房地产经纪有限公司于2020年5月25日出具的《情况说明（证明）》，内容：窦笑然先生想租赁别墅自用找到我公司，我公司便将何莘女士名下位于北京市顺义区别墅推荐给窦笑然先生，窦笑然先生认可后与何莘女士于2019年6月7日在别墅内签订了租赁合同。租赁合同内容及履行的具体情况如下：1.租赁合同约定2019年9月10日开始起租。2019年8月28日窦笑然先生与何莘女士交接出租房屋；窦笑然先生安排查验和保洁后，提出出租房屋几个卫生间的管道存在不同程度的漏水情况、排风扇不工作，多处产生霉变等急需维修事项。窦笑然先生通知我公司人员到现场并由我公司联系何莘女士安排维修，何莘女士接到我公司通知后立即安排维修。2019年9月17日，何莘女士告知我公司维修完毕并让我公司通知窦笑然先生进行验收。窦笑然先生接到我公司通知进行查验后，提出出租房屋房门存在严重安全隐患，起居室刺鼻气味，人员无法久住，更不能睡觉休息，采取消除异味和打开门窗释放异味等措施。3.窦笑然先生在2019年9月29日通过我公司将写给何莘女士的致函交给何莘女士并通知何莘女士；窦笑然先生要求解除合同、退还全部租金及押金，并在当日将出租房屋钥匙交给我公司转给何莘女士。我公司立即将律师函和窦笑然先生解除合同的要求告知何莘女士，何莘女士收到上述文件后明确表示不同意窦笑然先生的要求并又委托我公司保管出租房屋钥匙；我公司立即将何莘女士的意见转告了窦笑然先生。4.何莘女士在2019年10月1日起仍继续委托我公司为她寻找新的租户、并由我公司带有意向的新租户看房（龙湾别墅）；最终，何莘女士在2019年12月通过其他中介机构将别墅租给其他人。我公司保证上述情况说明为客观、真实的，没有任何虚假或编造。特此说明。何莘不同意窦笑然的诉讼请求，何莘主张其已经交给中介6000元对涉诉房屋进行了保洁和维修。且双方在签订租赁合同之前，何莘曾五次看房。何莘称租房前看过三次房，时间比较短，不能发现问题，霉变问题如果不打开发现不了，看房时，短时间闻不到味道，等封闭后才会出现。何莘于2019年12月28日自中介公司处接收水卡及钥匙，后将涉诉房屋出租。一审法院认为：双方于2019年6月7日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。窦笑然虽提出卫生间管道漏水、霉变及二楼甲醛释放超标等问题影响居住使用，但未提交充分证据证明上述问题已达到房屋不适宜居住使用的法定标准或约定标准，因此，窦笑然不享有房屋租赁合同法定解除权或约定解除权。窦笑然于2019年9月29日单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但是考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且根据中介公司出具的说明，虽然何莘并未当时接收钥匙，但是自2019年10月1日起仍继续委托中介公司寻找新的租户，视为其以实际行动默认了合同的解除的事实，何莘辩称合同解除之日应当是其下个租赁合同的起租日，一审法院不予支持。因此一审法院确认双方的房屋租赁合同关系于2019年10月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方租赁关系已经解除，且窦笑然已经通过中介公司将房屋腾退，何莘应返还窦笑然尚未实际发生的租金，一审法院将从何莘应返还的租金总额中扣除窦笑然实际使用房屋期间的租金，窦笑然多主张的部分，一审法院不予支持。关于何莘主张其主张的房屋中介费窦笑然应当承担一半，一审法院认为，关于房屋中介费，租赁合同并未明确负担方式或者作为违约赔偿的一部分，何莘要求予以抵扣，于法无据，一审法院不予支持。关于房屋押金，租赁合同第四条第二款约定，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。因一审法院认定窦笑然不享有法定或约定解除权，其主动解约行为构成违约，按照租赁合同第十条第二款的约定，租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还还未发生的租金。一审法院根据该条款的约定，将押金优先充抵乙方应当承担的租金和违约金。经计算，扣除窦笑然应当支付的租金、违约金，并优先用押金抵扣后，何莘还应当返还窦笑然169600元，因双方租赁合同关系的解除并非何莘违约所致，故窦笑然要求何莘承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月1日解除；二、何莘于判决生效之日起七日内返还窦笑然剩余租期的房屋租金169600元；三、驳回窦笑然其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，何莘向本院提交了北京华鼎联行房地产经纪有限公司于2020年7月8日出具的《情况说明》，证明一审中窦笑然提交的《情况说明（证明）》不应采纳。该《情况说明》载明：“2020年5月25日我公司出具《情况说明（证明）》，内容涉及窦笑然与何莘的房租租赁纠纷，该情况说明系窦笑然的律师起草，在我公司没有审核内容的情况下加盖的我公司印章，其记载的内容并非我公司的真实意思表示，客观事实也与该《情况说明（证明）》不一致。”窦笑然认为上述证据不属于二审新证据，也不符合新证据规则规定的形式要件。窦笑然申请北京华鼎联行房地产经纪有限公司经纪人陈飞出庭作证。陈飞称，两次的情况说明公司负责人都是知情后加盖的公章，第一次情况说明中第4条“何莘女士在2019年10月1日起仍继续委托我公司为她寻找新的租户、并由我公司带有意向的新租户看房（龙湾别墅）”只显示何女士让我们转租房子，但是没有说窦先生不知道这房子在转租。何女士觉得这一条不完善有分歧，就找到我们，新的《情况说明》是何女士写好让我们去盖章的。我个人对第二份情况说明有异议，如果是我自己出具情况说明的话会直接针对第4条进行陈述，因为如果转租房屋的话，肯定是需要窦先生知道的。但是当时领导同意为何女士盖章了，所以才出具了这个情况说明。当时是何女士提出要求房屋继续转租，所以我就征求窦先生意见，窦先生也是同意的，所以我们才找人退租，是为了尽快帮双方解决这个事。窦先生同意了何女士找其他的转租人，所以我们进行的转租，何女士是承认房屋转租的违约金的。何莘针对证言发表质证意见称，证人直接表述，在窦笑然以各种理由提出解除租赁合同后，何莘不同意解除合同。如果中介能够带看并将房屋转租出去的情况下，同意解除合同。而实际上何莘并没有向中介表达过带看房屋以及转租即同意解除合同的表示，此陈述与事实不符。房屋不是10月1日转租的，是2020年2月才通过同一中介租出去的。何莘没有同意解除房屋的第一个租赁合同。窦笑然认可证言内容。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，窦笑然主张涉案房屋存在卫生间管道漏水、霉变及二楼甲醛释放超标等问题影响居住使用，但其未就上述问题进行充分举证，也未证明上述问题已达到房屋不适宜居住使用的法定标准或约定标准，故本院认为窦笑然不享有房屋租赁合同的法定解除权或约定解除权。窦笑然在一审中提交了中介公司于2020年5月25日出具的《情况说明（证明）》，何莘不予认可并在二审中向本院提交了中介公司于2020年7月8日出具的《情况说明》，但何莘在二审中提交的《情况说明》并未明确《情况说明（证明）》有何不实之处，且中介公司委托其经纪人陈飞在二审庭审中出庭作证，陈飞亦对两份情况说明的出具情况作出了解释，综合比较双方提交的证据，本院认为窦笑然在一审中提交的《情况说明（证明）》更具有证明力。根据《情况说明（证明）》，窦笑然于2019年9月29日通过中介公司向何莘转发了《解除租赁合同的律师函》要求解除合同并将钥匙交给中介公司，何莘女士收到上述文件后明确表示不同意，并在2019年10月1日起仍继续委托中介公司寻找新的租户。但何莘委托中介公司寻找新的租户并不能表明何莘同意与窦笑然解除租赁合同，何莘在一审亦称中介公司寻找新的客户是为了减少窦笑然损失，在没有证据表明何莘明确同意解除租赁合同的情况下，一审法院仅依据何莘委托中介公司寻找新的租户的事实即视为何莘以实际行动默认了合同的解除的事实，缺乏依据。本案中，窦笑然于2019年9月29日单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且根据租赁合同的约定，“租赁期内，甲方需要提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金”，双方在合同中均同意以支付违约金为代价解除租赁合同，故本院确认双方的房屋租赁合同于2019年9月29日解除。窦笑然单方提出解除租赁合同，构成违约，且未提前30天通知何莘，致使何莘未能提前寻找新的客户，窦笑然应赔偿未提前30天通知何莘而给何莘造成的损失，具体数额本院参照双方租赁合同确定的租金标准予以核算。同时，窦笑然还应按照合同的约定按月租金的100%支付何莘违约金。何莘主张的其他损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。扣除窦笑然应承担的租金、损失及违约金，何莘应返还窦笑然138667元。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，何莘的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1339号民事判决；二、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月29日解除；三、何莘于本判决生效之日起7日内返还窦笑然房屋租金138667元；四、驳回窦笑然其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2570元，由窦笑然负担1178元（已交纳），由何莘负担1392元（于本判决生效之日起7日内交纳至一审法院）。二审案件受理费3692元，由窦笑然负担673元（于本判决生效之日起7日内交纳），由何莘负担3019元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年十一月十八日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 畅