浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2543号上诉人（原审被告）：陆明富，男，1969年5月30日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：戴羽嘉，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王水根，男，1959年10月2日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：平晓霞,浙江泽春律师事务所律师。上诉人陆明富因与被上诉人王水根房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆明富上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审查明事实不清，判决依据不足，适用法律错误，具体如下：一、陆明富没有违约行为。本案非房产公司与自然人之间的商品房预售、销售合同纠纷，而是两个自然人之间的房屋买卖合同纠纷。由于本案双方没有签订正式的房屋买卖合同，全案只有一份由陆明富签字的《收据》，根据《收据》的内容“余款柒拾万元在房屋更名时一次性付清”可知，双方对于先付余款再更名还是先更名再付余款未明确约定，但双方当时口头约定的是先付余款再更名。退一步讲，即便没有口头约定，亦可通过交易习惯及常识判断，王水根付款方式是全款支付而非银行贷款。针对这类交易方式，为了避免出现过户后买方不付余款的风险，交易习惯往往是先付余款再更名。而本案中，王水根系委托陈国红办理购房事宜，房款亦是委托陈国红支付，本案双方间均无对方的联系方式，王水根从未联系过陆明富要求过户，反而是陆明富曾多次催促陈国红支付余款，但一直未支付。由此可知，王水根违约在先，陆明富没有为其更名系行使先履行抗辩权，陆明富在一审庭审中表示不履行过户义务，也系行使先履行抗辩权。虽然陆明富在涉案房屋上设置了抵押，但抵押本身对于王水根没有直接的利益损害。二、本案双方间没有转让车位的合意。1.作为本案重要定案依据的《收据》，其中未约定涉及车位或车位转让的任何内容，而根据陆明富与原房产公司签订的《商品房买卖合同》，陆明富向房产公司购买涉案房屋时，涉案车位也并未包含在购房合同中，该车位系陆明富另行向房产公司购之，也即涉案车位与涉案房屋之间并不相互对应。一审认定“作为从物的小区停车位的法律权利依附于作为主物的房产”，没有法律依据。2.车位使用权转让合同及转让费支付凭证是车位使用权转让的权利凭证。但在本案中，因原房产公司财务管理制度的混乱与不规范，其未向陆明富分别出具正规发票，而是仅仅出具了一份将购房款与车位款内容及金额写在一起的收款收据。陆明富之所以将《收据》交由王水根保管，是因为陆明富仅有这份可以证明其已向原房产公司支付购房款的凭证，法院却以此为由认定陆明富系将车位与房产一并转让给王水根，没有法律依据。而原房产公司也因其财务混乱而导致破产。三、陆明富自始至终未见过王水根，双方间也没有联系过，王水根也从未催促陆明富办理过户，可见双方之间只是购买意向，而非房屋买卖合同关系。王水根自始至终未催促过陆明富办理过户，直接起诉要求解除合同。同时，陆明富在一审中表示不出售的原因有两个，一是陆明富享有后履行抗辩权，二是因为王水根没有付余款，又向法院起诉要求解除房屋买卖合同，故陆明富表示同意解除合同就不再出售房屋。因此，本案合同解除是协议解除，而不是法定解除，陆明富确实不存在过错。四、收据中约定的是直接更名，不是过户。双方对于无法更名、合同履行不能的后续处理方式并未约定。客观上讲本案涉及到的房产无法直接过户。直接更名的合同目的无法实现，并非是陆明富的过错，故陆明富并未违约。五、退一步讲，即便本案是因陆明富的重大违约所致，一审认定王水根的损失为847592元，没有法律依据。合同法第一百一十三条仅是违约的总则性规定，违约金仍应以实际损失为原则。本案因王水根只支付了不足一半的购房款，王水根可获赔的实际差价损失应按王水根已支付购房款的比例计算，否则，不论王水根支付了多少首付款，甚至只支付定金，都得按照房屋的全部增值计算损失，既不公平公正也不合理合法，一审判决认定金额已超过了陆明富应当预见到的因违约可能造成的损失。综上，请求二审查明事实后撤销原判，依法改判或发回重审。王水根辩称，一、陆明富称其没有违约，与事实不符。根据案涉收据的内容可知，余款是要在更名时付清的。陆明富称王水根未付款、也未催促过户，与实际情况恰恰相反。事实是一直是王水根在催问过户及要求支付房款给陆明富。陆明富可能是因为2017年之后当地房价上涨较快，认为此前签订的协议约定的房款偏低，想要王水根适当作补偿，最终双方对此没有达成合意，陆明富就一直拖延不办理过户，甚至在房屋过户至陆明富名下后即擅自向银行办理了抵押，未与王水根协商处理过户或付尾款的事宜。二、陆明富称双方间没有转让车位的意向，与事实不符。根据二手房交易习惯，房屋与车位一般是捆绑销售的。根据收据载明的内容，其上载明附陆明富与开发商签订的商品房买卖合同，及陆明富向开发商购买车位支付车位款的收款收据，加之陆明富将车位款收据一并交给王水根，可知双方之间是就房屋和车位买卖达成合意。如不包含车位，陆明富完全可以在收款收据上备注不包含车位。三、陆明富认为一审认定的损失金额过高，没有法律依据，根据合同法第一百一十三条规定，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，陆明富认为损失金额应按照购房款的支付比例计算，完全与上述法律规定相违背。对此，王水根在一审中已提供相关参考判例。四、关于解除的问题，王水根起诉时本要求办理过户，后经查发现房屋已办理了抵押，无法直接办理过户，故王水根变更了诉讼请求，要求解除双方的合同。五、一审时法庭询问过陈国红，因为陈国红与王水根是亲戚关系，故王水根口头委托陈国红，由陈国红办理王水根与陆明富的房屋买卖事宜，故联系沟通、付款、催促办理过户等事宜都由陈国红出面进行。陆明富称王水根与陆明富间仅存在购买意向，完全不符合事实。王水根向一审法院起诉请求判令：1.解除2017年4月16日生效的房屋买卖合同即《收据》并退还王水根购房款67万元；2.陆明富赔偿王水根损失878420元（现在的房屋市场价格17000元×132.26平方米-购房价格1370000元）：3.陆明富赔偿王水根违约金6700元（依据商品房屋买卖合同第十条）。一审诉讼中，王水根变更第二项诉讼请求为：判令陆明富赔偿王水根损失847592元（房屋评估价2097592元+车位评估价120000元-购房价格1370000元）。一审法院认定事实：2017年4月13日，王水根委托案外人陈国红向陆明富购买坐落于浙江省桐乡市××街道××路××号××小区××幢××单元××室房屋，陆明富向王水根出具《收据》一份，载明：今有陆明富收到王水根（“王水根”系事后添加）万达一品17—3—402房屋预付款670000元，余款700000元在房屋更名时一次性付清，如发生更名费用由陆明富承担。附原房屋合同和收据交由买方（王水根）保管，上述预付款转入陆明富农行卡账户。同年4月16日王水根在该《收据》左下角签署了“买方:王水根”。同年4月10日王水根委托陈国红将100000元、同年4月12日王水根委托陈国红将570000元，合计670000元通过银行转账方式交付给陆明富。嗣后陆明富拒绝向王水根过户交房，双方发生纠纷，王水根遂诉至法院。一审另查明，本案争讼的房屋及汽车车位系陆明富于2015年2月12日向桐乡市万达房地产开发有限公司购买，商品房及汽车车位总价1127000元（房款1030000元、车位款97000元）。争讼的房屋陆明富作为所有权人于2019年12月2日办理了不动产产权登记及于2019年12月16日向银行申请了抵押贷款。争讼的房屋对应的汽车车位号为C163。经鉴定争讼的房屋评估价2097592元、汽车车位评估价120000元。王水根预交评估费8988元。一审庭审中，陆明富当庭认可上述《收据》一式二份，其亦持有相同内容的《收据》一份。在关联案件（2020）浙0483民初621号庭审中，陈国红陈述关于本案万达一品小区17幢3单元402室房屋买卖事项的洽谈、670000元银行转账交付等均是受王水根委托，王水根签名后《收据》也是其交给陆明富，陆明富接受后未有异议。以上事实有王水根提交的《收据》、中国农业银行个人交易明细、商品房买卖合同及收款收据、不动产产权情况表，资产评估报告及评估价发票，王水根、陆明富庭审陈述等予以证实。一审法院认为，王水根、陆明富双方争议焦点一：王水根作为原告诉讼主体是否适格？王水根认为其委托亲戚陈国红与陆明富洽谈买卖本案争讼房屋、交付购房款、交付《收据》、收取相关材料等，本案房屋买卖合同的相对方是王水根与陆明富，王水根系本案适格原告；陆明富则认为其从未与王水根发生过房屋买卖意向及有关行为，王水根无权作为本案原告。一审认为，按本案庭审确认的证据及当事人的陈述，陆明富是知道其与王水根就本案争讼的房屋进行交易，尤其是其收取王水根作为买方签名的《收据》后，双方形成房屋买卖关系相对方，王水根系本案适格原告。争议焦点二：2017年4月间，王水根、陆明富间签署的《收据》是房屋买卖合同抑或仅是购房意向？王水根认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。……”，本案双方间签署的《收据》实质上是一份房屋买卖合同，双方对该房屋的坐落标的、总价、付款方式、过户条件等进行了明确约定，且陆明富已收取了王水根近50%购房款，该合同依法成立并生效；陆明富坚持认为上述《收据》缺乏合同的重要内容和要式性，王水根、陆明富间仅是购房意向，不是购房合同。一审认为本案非商品房预约、预售、销售合同纠纷，王水根的意见有据可依，陆明富之意见缺乏法律依据，对王水根的意见予以采纳，对陆明富的意见不予采纳，双方间房屋买卖合同关系依法成立。争议焦点三，本案争讼的房屋买卖交易中是否包括汽车车位？王水根认为小区停车位属于小区的组成部分，其设置目的是为了小区业主泊车使用，在停车位与业主房产之间关系上，常理认为车位属于附属配套设施，作为从物的小区停车位的法律权利依附于作为主物的房产，况且本案双方签订房屋买卖合同时，陆明富将原房地产开发商开具的车位费收据交给王水根保管，故本案房屋转让，作为从物的车位亦应随房屋一并转让；陆明富则认为《收据》中未记载车位及转让事项，且本人在同一小区所购置的排屋没有配置车位，本案争讼的车位本人留着自用，《收据》中标明的1370000元房屋转让款中不包括车位。一审认为王水根的主张成立，陆明富向房地产开发商购买车位时，也就是拿了房地产开发商的收据作为权利凭证，本案中陆明富在交易过程中将此权利凭证交给王水根，根据二手房市场的交易习惯、交易方式及本案事实，陆明富辩称本案争讼的房屋交易中不包括车位之意见不成立，一审认定争讼的房屋本案双方合意转让时车位随对应的房屋一并转让。双方签订的房屋所有权转让合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行自己的义务。陆明富在王水根依约支付房款后，在涉案房地产设置抵押，且明确表示不履行过户交房义务，违约行为明显，王水根按约支付房款，无任何违约行为，故陆明富应当向王水根承担全部的违约责任（赔偿违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益）。王水根在涉案房地产设有抵押，在抵押权等限制未涤除，不动产无法办理过户手续及陆明富明确表示不履行涉案房地产过户交房情况下，请求与陆明富解除签订的房屋买卖合同即《收据》并退还王水根购房款、按现今市场价与双方成交价的差价赔偿损失，合法有据，予以支持。本案双方签订的房屋买卖合同即《收据》应于2020年2月26日解除（陆明富提交答辩状之日），王水根的损失为847592元（房屋评估价2097592元＋车位评估价120000元-成交价1370000元）。但王水根请求陆明富赔偿违约金6700元（依据商品房屋买卖合同第十条），因该商品房屋买卖合同系陆明富与房地产开发商所签订，王水根非该合同相对方，不能适用，且陆明富亦不认可，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、王水根与陆明富签订的房屋买卖合同即《收据》于2020年2月26日解除；二、陆明富于判决生效之日起十日内返还王水根购房款670000元并支付给王水根违约损失847592元；三、驳回王水根的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18796元，减半收取9398元，由王水根负担169元，陆明富负担9229元。诉讼财产保全费5000元，鉴定费8988元，合计13988元，由陆明富负担（其中受理费9229元，诉讼财产保全费5000元，合计14229元应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：6228********，逾期缴纳将移送执行）。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方为买卖案涉房屋签署了《收据》，其中对该房屋的坐落、总价、付款方式、过户条件等进行了明确约定，且陆明富已收取了王水根近50%购房款，一审认定双方之间成立房屋买卖合同，并无不当。陆明富认为王水根非合同相对人，虽然出面与陆明富洽谈房屋买卖事宜的是陈国红而非王水根，但在交易当时陆明富已收取王水根作为买方签名的《收据》，据此可知，陆明富应当知晓其交易相对方是王水根。陈国红、王水根陈述双方之间系委托代理关系，具有合理性。一审认定王水根系房屋买卖合同相对方，并无不当。陆明富在王水根依约支付房款后，在涉案房地产上设置抵押，且明确表示不履行交房和过户义务，陆明富构成违约。陆明富辩称，双方约定的是王水根支付余款后再更名，故陆明富在王水根支付余款前享有后履行抗辩权。对此，本院认为，双方收据所载明的是“余款700000元在房屋更名时一次性付清”，从该内容并不能解读出付款在先更名在后的意思表示。陆明富辩称双方对此所达成的是口头约定，并无相应证据证明，陆明富的上述意见不能成立。关于违约责任如何承担的问题。王水根在合同依约履行后本可以获得房产，但因陆明富的违约行为而未实际获得，王水根主张因房屋增值而导致的差价损失，有据可依。陆明富认为车位并非双方交易标的，损失范围不应包含车位的差价损失。本院认为，陆明富与王水根签署的《收据》中明确记载“附原房屋合同和收据交由买方（王水根）保管”，该内容中所载的“收据”即陆明富向房地产开发商购买车位时的权利凭证，本案双方交易过程中陆明富亦将此权利凭证交给王水根，再结合二手房市场的交易习惯、交易方式，一审认定双方合意转让时车位随对应的房屋一并转让，并无不当。陆明富应赔偿包括车位在内的差价损失。陆明富还称，差价损失不应全额赔付王水根，而应按王水根已付购房款比例予以赔付，由于王水根并不存在未按约付款的违约事实，同时王水根确因陆明富违约遭受了差价损失，陆明富应予全额赔偿。综上所述，陆明富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18796元，由上诉人陆明富负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十一月十一日书记员 陈 诚书记员 王家慧12