陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕05民终1412号上诉人（原审被告)：贾宇，男，汉族，生于1988年2月28日，大专文化。被上诉人（原审原告）李继恩，男，汉族，生于1970年12月25日，小学文化，农民。委托诉讼代理人：王亚盾，陕西建宾律师事务所律师。原审被告：范天成，男，汉族，生于1973年7月21日，初中文化，农民。原审被告：樊红霞，女，汉族，生于1976年11月19日，初中文化，农民。上诉人贾宇与被上诉人李继恩、原审被告范天成、樊红霞房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省韩城市人民法院（2019）陕0581民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人贾宇、被上诉人李继恩及其委托诉讼代理人王亚盾、原审被告范天成、樊红霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾宇的上诉请求：一、撤销陕西省韩城市人民法院（2019）陕0581民初8号民事判决“三、被告贾宇于本判决生效之日起三十日内腾出并搬离韩城市新城区城市嘉园小区15号楼西单元4楼西户单元房。改判“二、驳回原告李继恩的第二、第三项诉讼请求”为“驳回原告李继思的第二、三、四项诉讼请求”。事实与理由，一、一审对本案核心事实为“涉案房屋的合法占有情况”认定错误。1、一审认为：“且被告范天成已将该房屋的钥匙交给了原告李继恩，原告李继恩依法已对该房屋实现了占有，其对该房屋的占有依法应得到保护。”一审将合法持有房屋钥匙等同于对案涉房屋的占有，明显错误。2、一审以范天成的三不认可，认定贾宇侵犯原告对案涉房屋的占有亦明显错误。二、一审判决“被告贾宇于本判决生效之日起三十日内腾出并搬离韩城市新城区城市嘉园小区15号楼西单元4楼西户单元房。”于法无据。1、判令贾宇腾房并搬离房屋，基于《物权法》第34条返还原物请求权不可能实现。2、基于《物权法》第245条占有回复请求权亦无法实现。3、即使被上诉人诉请占有保护，现一年的除斥期间已过，该权利已消灭。三、一审适用法律不当，本案应适用第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）经要第15条且只能适用本条规定认定权利保护顺位。李继恩辩称，贾宇是非法占有该房屋，撬门扭锁进入的，不属于善意的。没有通过范天成拿钥匙，没有给范天成交过房款，所称的房款交给案外人杜鹏晖，上诉人占有涉案房屋是非法占有。李继恩买房在先与范天成签订买卖合同后交付房款，范天成也交付钥匙，取得对该房屋的实际管控、占有。二审应驳回上诉，维持原判。范天成、樊红霞的答辩意见与李继恩一致。李继恩向一审法院起诉请求：1、依法确认原告李继恩与被告范天成、樊红霞签订的房屋买卖协议有效。2、依法确认被告范天成、樊红霞与被告贾宇签订的购房合同无效。3、依法判令该涉案单元房的所有权归原告李继恩所有。4、依法判令被告贾宇立即腾出并搬离该涉案房屋。一审认定事实：原告李继恩与被告范天成、樊红霞于2013年9月25日签订房屋买卖协议，将位于韩城市新城区石家庄村塌陷小区（现更名为城市嘉园小区）15号楼西单元4楼西户的单元房一套转让给原告李继恩，约定价款为263000元，协议同时对房屋的范围及房款的交付进行了约定。协议签订后，原告李继恩按照协议以及双方事后的口头约定向被告范天成支付了房款，被告范天成将该房钥匙交给了原告李继恩。原告李继恩与被告范天成一致确认，原告李继恩下欠房款18500元因未办理过户手续而未支付。2016年10月22日，被告范天成与被告贾宇签订《购房合同》，又将该单元房转让给被告贾宇，约定价款为246000元，该合同同时对房屋范围及房款的交付进行了约定，案外人杜鹏晖以担保人的身份在合同上签名。被告贾宇将236000元房款交付给了案外人杜鹏晖，案外人杜鹏晖将该房钥匙交给了被告贾宇，被告贾宇下欠房款1万元因未办理过户手续而未支付。2017年6月20日，原告发现钥匙打不开房门，遂于次日向韩城市公安局新城派出所报警，其随后从被告范天成得知，案涉单元房已被转让给了被告贾宇。另查，案涉单元房即韩城市新城区城市嘉园小区15号楼西单元4楼西户单元房一套系韩城市板桥镇东风村给村民安置的采煤沉陷区迁建房，直至本判决作出前，该房仍未办理房屋产权登记。被告贾宇已将该房装修且已入住两年有余。再查，在本案审理过程中，原告李继恩与被告范天成均向扫黑除恶办公室举报案外人杜鹏辉胁迫本案被告范天成将案涉单元房卖给了本案被告贾宇，韩城市公安局经审查认为没有犯罪事实，遂作出韩公（经）不立字[2019]24号不予立案通知书，原告李继恩不服，申请复议，韩城市公安局经审查认为李继恩报称的强迫交易一案没有犯罪事实发生，遂作出韩公（经）刑复字[2019]1号复议决定书，决定维持原决定。一审认为，范天成、樊红霞与李继恩签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。对原告要求确认其与被告范天成、被告樊红霞签订的房屋买卖协议有效的诉请依法应予支持。关于原告诉请要求确认被告范天成、被告樊红霞与被告贾宇签订的购房合同无效的诉请，因原告并未提供能够证明该购房合同存在无效情形的相关证据，故对原告的该项诉请依法不予支持。原告诉请要求判令涉案单元房的所有权归原告所有，但因案涉房屋直至本判决作出时仍未办理房屋产权登记，该房屋的所有权归属未经权力机关进行确认，原告的该项诉请没有事实根据及法律依据，不予支持。关于原告要求判令被告贾宇立即腾出并搬离涉案房屋的诉请,经审查认为，原告虽对涉案房屋不享有所有权，但其已依照其与被告范天成的合同约定交付了房款，且被告范天成已将该房屋的钥匙交给了原告李继恩，原告李继恩依法已对该房屋实现了占有，其对该房屋的占有依法应得到保护。被告贾宇虽将案涉房屋已装修并居住，但其确认其将房款交给了案外人杜鹏晖，房屋钥匙亦是案外人杜鹏晖向其交付的，但被告范天成并不认可其曾委托或授权案外人收取房款，亦不认可其收到了被告贾宇的房款，不认可其向被告贾宇交付过房屋钥匙，被告贾宇的居住侵犯了原告对该房的占有，故对原告要求被告贾宇搬离案涉房屋的诉请依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决：一、原告李继恩与被告范天成、被告樊红霞签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告李继恩的第二、第三项诉讼请求；三、被告贾宇于本判决生效之日起三十日内腾出并搬离韩城市新城区城市嘉园小区15号楼西单元4楼西户单元房。案件受理费400元，由原告李继恩负担100元，由被告范天成、被告樊红霞负担300元。二审经审理查明的事实与一审一致。另查明，2013年9月26日，李继恩通过韩城市农村信用合作联社向范天成转账180000元，当天支付现金20000元，范天成、樊红霞向李继恩出具收条：“今收到李继恩购沉陷区小区15#-西-4-西户房款贰拾万元整（￥200000.-）范天成樊红霞2013.9.26”。2013年12月6日，李继恩向范天成支付现金30000元，范天成向李继恩出具收条：“今收到李继恩房款叁万元整（￥30000.-）范天成2013.12.6”。2015年4月8日，李继恩向范天成支付现金17100元，范天成向李继恩出具收条：“今收到李继恩房款壹万元整（￥10000.-），大修基金柒仟壹佰元整（￥7100.-）范天成2015.4.3”。2015年4月8日，李继恩向范天成支付现金11500元，范天成向李继恩出具收条：“今收到李继恩购城市嘉园小区15#-西-4-西户房款壹万壹仟伍佰元整（￥11500.-），根据合同约定，下余叁万叁仟元整（￥33000.-），房产证到乙方手后付清的款项，现剩余壹万捌仟伍佰元整（￥18500.-），待房产证到乙方手后付清。收款人范天成2015.4.8”。当日，李继恩向韩城市采煤沉陷区综合治理工程领导小组办公室交大修基金、垃圾清运费5100.5元，装修押金2000元。同日，韩城市城市嘉园小区物业公司向范天成交付涉案房屋钥匙，范天成将房屋钥匙交给李继恩，并向李继恩发放城市嘉园小区“住户手册”、城市嘉园供电、供水单。随后，物业公司人员、范天成、李继恩共同进入涉案房屋及地下室进行现场验房接收。另，2018年12月30日，本院与贾宇谈话时，贾宇提供了对案涉房屋进行装修的票据，包括：1、收据，安装厨房门、卫生间门、阳台门、衣柜门安装费用共计14800元。2、购买灯具：客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台的灯具共计5240元。3、购买卫浴费用7550元。4、购买瓷砖、地漏等费用24130元。5、开关、插座等2537元。6、购买木门、锁、合页等12464元。7、装修用的双面板、石膏板、木龙骨等11650元。8、购买壁纸等6500元。9、电线、电缆2440元。10、购买壁挂炉、油烟机12100元。11、空调6630元。12、冰箱2899元。以上共计：108940元。以上事实有二审中当事人提供的证据及谈话笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：贾宇是否应当腾出并搬离涉案房屋？范天成、樊红霞与李继恩签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。协议签订后，李继恩按照协议以及双方事后的口头约定向范天成支付了房款，范天成将该房钥匙交给了李继恩，且双方共同对涉案房屋现场验房并交付。范天成向李继恩“交钥匙”的行为就是房屋交付使用，李继恩自此对涉案房屋享有合法占有的权利，该权利依法受法律保护，并不能以李继恩是否实际入住或装修等为条件。贾宇虽将案涉房屋已装修并居住，但其确认已将房款交给了案外人杜鹏晖，房屋钥匙亦是案外人杜鹏晖向其交付的，但范天成并不认可其曾委托或授权案外人收取房款，亦不认可其收到了贾宇的房款，不认可其向贾宇交付过房屋钥匙，贾宇在涉案房屋中装修并居住侵犯了李继恩对该房屋的合法占有权利，故原审判决贾宇搬离案涉房屋并无不当。另，贾宇与范天成签订了房屋《购房合同》，向案外人杜鹏晖支付了房款，并对房屋进行了装修入住。现原审判决贾宇腾出并搬离涉案房屋，但对贾宇装修部分未涉及，而李继恩入住案涉房屋时，可对该房屋中贾宇已装修部分充分利用，既减轻了李继恩的装修负担，也避免再次装修对成品的损坏。故根据公平原则，由李继恩对贾宇进行适当补偿。根据贾宇的装修花费情况，签于目前装修的残值，考虑到房价上涨、施工人员工费等因素，结合本案的实际情况，由李继恩向贾宇补偿70000元较妥。贾宇在案涉房屋内已装修部分保持现状（以贾宇在二审中提供的装修票据上载明的为准），归李继恩所有，其安装的空调以及冰箱可以自行带走。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人贾宇的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持陕西省韩城市人民法院（2019）陕0581民初8号民事判决第一、二、三项（即：一、原告李继恩与被告范天成、被告樊红霞签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告李继恩的第二、第三项诉讼请求；三、被告贾宇于本判决生效之日起三十日内腾出并搬离韩城市新城区城市嘉园小区15号楼西单元4楼西户单元房）。二、被上诉人李继恩向上诉人贾宇支付房屋装修补偿费70000元。三、驳回上诉人贾宇的其它诉讼请求。二审案件受理费400元，由上诉人贾宇负担。本判决为终审判决。审判长  秦文强审判员  吴丽宁审判员  李 谦二〇二〇年十一月十日书记员  史 翌