山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初3519号原告：刘桂霞，女，1943年5月18日出生，汉族，居民，住龙口市。原告：商莉，女，1969年3月24日出生，汉族，居民，住龙口市。原告：商然，男，1971年6月23日出生，汉族，居民，住龙口市。三原告共同委托诉讼代理人：唐凡，山东崇真律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：李保霖，山东崇真律师事务所律师。被告：许欣文，男，1972年3月6日出生，汉族，居民，户籍地吉林省，现住龙口市。委托诉讼代理人：刁文华，山东渤海平正律师事务所律师。原告刘桂霞、商莉、商然诉被告许欣文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂霞、商莉及三原告共同委托诉讼代理人唐凡、李保霖，被告许欣文及其委托诉讼代理人刁文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告刘桂霞、商莉、商然共同向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告许欣文与三原告亲属商世平签署的房屋买卖合同无效；2、依法判令龙口市龙港街道庄子村222号房屋拆迁补偿款524601元归三原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告刘桂霞与其丈夫商世平共有龙口市龙港街道庄子村222号房屋，现该处房屋涉及拆迁，三原告在家中一直未找到该处房屋的产权证书，三原告经龙口经济开发区庄子村委（以下简称庄子村委）告知，被告己在庄子村委登记该处房屋拆迁补偿信息，房屋产权证书也在被告手中。三原告恍然大悟，不知被告何时从原告刘桂霞丈夫处将该处房屋的房产证骗走。原告商莉得知此事后，多次向被告主张权利，被告均不予理睬，现原告方为了维护自身合法权利，诉至贵院，望贵院查明事实依法裁判。被告许欣文辩称，原告的起诉缺乏事实依据和法律依据。涉案土地虽然是农村集体经济组织所有，但是房屋拆迁补偿协议里边补偿的是房屋并非土地。原告主张刘桂霞对此事不知情，显然违背诚信原则。被告与商世平签订买卖合同时是2003年，至今已经长达17年。刘桂霞在长达17年不知道自己房子卖给别人这个事实，根本不可能令人信服。所以原告对自己的行为具有重大过错，根据第八次全国民事审判会议纪要第19条之规定，关于农村房屋买卖合同确认无效时，法庭应当考虑导致合同无效，双方当事人的过错。本案原告应该是故意违约，所以其具有不可推卸的责任。其要求主张涉案拆迁补偿款，没有法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据本院认定如下：原、被告各自提交的《房屋买卖合同书》真实性认定问题。原告陈述，其提交的该份合同系庄子村委提供的《房屋买卖合同书》复印件，该合同约定房屋价格为人民币肆万陆仟元整。被告提交的系原件，该合同约定房屋价格为人民币陆万柒仟元整。两份合同均有卖方商世平，买方许欣文、许绍芬，见证人刘某1、刘某2（云）、商某、张某签名。被告主张为了过户少缴税费，签订了上述标的为肆万陆仟元的合同并备案，双方实际履行的是标的为陆万柒仟元的合同。对此，被告申请证人张某和刘某3出庭作证，张某陈述“……房款约6万多元……当天晚上签订了两份合同，为了过户省钱，签订了一个4万元的，说房子4万元买的，可以少缴税。……”刘某3陈述“……房款价格是6、7万元，具体数额记不清了。我在合同上签字了，签了几个字记不清了。……”，该两位证人均系合同中载明的见证人。结合张某和刘某3的证人证言，与被告提交的涉案合同能够相互印证，故本院对被告提交的《房屋买卖合同书》予以采信，龙口市龙港街道庄子村222号房屋买卖价款为67000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下:商世平生前系山东省龙口市龙口镇和平村**村民，其在龙口市开发区庄子村222号有房产一处（现已拆迁）。房产证号为龙房权证龙0字第**，所有权人为商世平，权属性质为集体。集体土地建设用地使用证号为龙集建（92）字第02030114号，土地使用者为商世平。原告刘桂霞为商世平的妻子，原告商莉、商然为原告的子女。商世平于2014年阴历十二月去世，除本案原告之外，再无其他第一顺位法定继承人。被告许欣文户籍地位于吉林省敦化市。2003年11月2日，商世平（卖方）与被告许欣文（买方）签订《房屋买卖合同书》，约定：卖方商世平现有房屋一栋，坐落于龙口外向型开发区，卖于买方许欣文所有（该房屋包括：正房四间、南平台四间、车库一间）；房屋价格为人民币陆万柒仟元整，双方签订协议后，由买方一次性将房款交于卖方；卖方在买方付清房款后，同时将房产证、土地使用证、房屋钥匙等有关手续交付于买方……合同签订后，被告依约付清购房款，并持有涉案房屋的房产证和土地证，但未办理过户手续。被告在涉案房屋内一直居住，直至房屋拆迁。2018年11月11日，被告许欣文与龙口市龙港街道庄子村民委员会就庄子村222号房屋签订《房屋搬迁产权调换补偿协议》。根据房屋评估核算表显示，庄子村222号房屋的房屋评估价值为576874元、其他附属物或附属设施迁移费为5420元、搬迁等费用（按期搬迁奖、临时安置补助费、搬迁补助费、速迁奖、一次性奖励）52273元，上述共计634567元。被告对于涉案拆迁房屋选择产权调换方式进行安置，即选择建筑面积约88㎡户型楼房壹套、约108㎡户型楼房壹套。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同是否有效及由此引发的拆迁补偿款的分配问题。本案中签订合同的双方为商世平与被告，现商世平已经去世，原告作为其第一顺位的法定继承人有权参加诉讼，并继承商世平所享有的相关权利。首先对于《房屋买卖合同书》的效力问题。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国土地管理法、物权法的规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。本案中，被告许欣文作为买方并非属于所买房屋的村民，且在购买房屋后亦未取得村民资格，故双方签订的《房屋买卖合同书》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款：“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定而导致合同无效。关于拆迁补偿款的分配问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,商世平与被告均明知涉案房屋系农村宅基地上所建,依法不能转让给本集体经济组织以外成员,但双方仍进行转让,故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋转让已长达十余年,被告购买涉案房屋目的是用于持续居住的客观事实,再考虑到正值棚户区改造房产升值之际,原告在此时主张权利，其动机有违诚实信用原则,原告的主张虽符合法律规定，但从情理和道义方面与我国当前社会主义核心价值观严重背离，其对合同的无效应承担主要责任,本院依法酌定原、被告双方的过错比例为70%、30%。故对涉案房屋拆迁利益进行分割时,酌定原、被告双方的比例为30%、70%。涉案买卖合同无效,产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即:原告向被告返还当年的购房款67000元并赔偿被告的损失,被告向原告返还房屋,现涉案房屋因棚户区改造已被拆除,涉案房屋已转化为拆迁利益,被告与庄子村委签订的《房屋搬迁产权调换补偿协议》系楼房置换,本着双方未来相互返还及赔偿行为具有可操作性,本院参照涉案房屋评估核算表的标准进行理清及分割。涉案房屋因拆迁可获得的全部补偿数额为634567元（576874元+5420元+52273元）,结合本案的实际情况,考虑被告在涉案房屋的实际居住时间及信赖利益保护问题,再考虑被告实际配合村委工作,及时腾空房屋并接受搬迁后的临时过渡安置方案等各种因素,法院对以上总补偿数额634567元做如下分析认定:(一)涉案房屋的评估价值576874元,系原房屋升值后获得的收益,应由原、被告进行分配；附属设施补偿金额5420元所补偿的均系被告居住后添置的附属设施，该部分价值应归被告所有，不应予以分割。(二)搬迁等费用52273元（按期搬迁奖10553元、临时安置费1876元、搬迁补助费1000元、速迁奖10000元、一次性奖励28844元），因被告系涉案房屋的实际居住户主,在政府拆迁过程中,被告实际配合拆迁工作,及时签订协议、腾空房屋,及时搬迁并接受临时安置,同意按房屋评估核算表接受装修补偿,故该部分补偿应属被告所有，不应予以分割。(三)涉案房屋出售时的成交价为67000元,至拆迁时升值509874元(576874元-67000元)，本院以涉案房屋的升值价值作为分配基础以填补被告67000元多年来的利息损失。结合以上几点,再结合双方的过错责任、升值利益分割比例,本院依法确认原告应自涉案房屋升值价值中基于其为该村集体组织成员的身份获取拆迁利益152962.2元(509874元×30%)。现上述拆迁利益被告基于其与龙口市龙港街道庄子村民委员会之间的《房屋搬迁产权调换补偿协议》而享有，故对于原告应得的份额被告应当予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许欣文于判决生效后十日内给付原告刘桂霞、商莉、商然房屋拆迁补偿款152962.2元。二、原告刘桂霞、商莉、商然于判决生效后十日内退还被告许欣文购房款67000元。三、上述第一、二款折抵后，被告许欣文共计给付原告刘桂霞、商莉、商然房屋拆迁补偿款85962.2元，于判决生效后十日内付清。四、驳回原告刘桂霞、商莉、商然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由原告刘桂霞、商莉、商然共同负担4209元，由被告许欣文负担1691元。保全费2520元，由原告刘桂霞、商莉、商然共同负担1978元，由被告许欣文负担542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘晓庆人民陪审员  崔淑萍人民陪审员  王金玲二〇二〇年十一月十日书 记 员  姜宇萱