河北省保定市徐水区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0609执异26号 异议人（案外人）：胡雷雷，男，1986年9月1日出生，汉族，住保定市安新县。 委托代理人：唐秋艳，河北言复律师事务所律师。 申请执行人：孙友良，男，1970年1月9日出生，汉族，住保定市徐水区。 委托代理人：卢丽娜，河北匡合律师事务所律师。 被执行人：徐云高，男，1970年4月13日出生，汉族，住保定市徐水区。 在本院执行孙友良诉刘宝泉、徐云高民间借贷纠纷案件中，胡雷雷对本院作出的（2017）冀0609执525号执行裁定书提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人胡雷雷称:徐水区人民法院在执行孙友良与徐云高民间借贷纠纷案件中，2020年9月16日作出（2017）冀0609执525号裁定书，查封了位于保定市徐水区，异议人对此提出执行异议；2018年11月22日，异议人与徐云高、贾艳红通过徐水区盛隆房地产经纪有限公司购买了位于保定市徐水区鼎居首府一期6号楼1单元102室房屋一套，按照合同约定的付款方式，异议人于2018年11月22日支付首付款65万元，2019年11月26日和12月5日两次支付第二笔购房款20万元，2019年4月20日，异议人交纳购房契税、收房费用及第一年物业费，异议人购买房产后，与装饰公司签订装饰合同，支付了装修费用，2019年10月15日租用该小区Ｐ86停车位，异议人使用该房屋期间，分别签订供气合同、供电合同、物业服务协议及装饰装修管理协议等，2020年2月10日，物业公司对异议人在抗疫期间捐助慰问品的行为进行感谢，将带有照片的感谢信在小区公告栏张贴。综上，异议人在购买房产的过程中不具有过错，涉案被查封房产所有权属于异议人，请求终止对该房产的执行。 异议人胡雷雷为证明其主张，提供证据如下：1、2017年3月28日徐云高与保定市鼎居房地产开发有限公司的《商品房买卖合同（预售）、徐云高和贾艳红交房价款的增值税发票、2018年11月22日贾艳红及徐云高与胡雷雷经盛隆房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议，用认证明徐云高、贾艳红购买涉案房屋，异议人从徐云高、贾艳红手中购买该房屋事宜及有权利义务的约定；2、《银行交易明细清单》、徐云高和贾艳红出具的《收到条》及贾艳红签名的《收款收据》，用以证实异议人按约于2018年11月22日交购房首付款65万元、2019年12月5日交付第二次笔购房款20万元；3、《农业银行卡交易明细清单》及整理出的《胡雷雷银行转账明细》，证实胡雷雷支付的中介费、契税、收房费用、物业费、装修款、停车位租用费的时间及数额；4、保定市天水宝地物业管理有限公司于2019年10月5日的《证明》、2020年2月10日保定市天水宝地物业管理有限公司及鼎居首府小区服务中心出具的感谢信，证实胡雷雷为鼎居首府6号楼1单元102室的业主；5、2019年4月20日胡雷雷（6-1-102）与保定市天水宝地物业管理有限公司签订的鼎居首府物业服务协议及装饰装修管理协议；6、2019年5月15日胡雷雷与首佳装饰工程有限公司签订的《装饰承包合同》、2019年10月13日与物业公司签订的《停车位租赁合同》、胡雷雷以鼎居首府6-1-102与保定市徐水普辰天然气有限公司签订的《供用气合同书》、胡雷雷以鼎居首府6-1-102与供电公司签订的《居民供用电合同》及《远程费控客户电费补充协议》；7、费用收据8页及微信截图，证明交纳各项费用的情况。 申请执行人孙友良的代理人卢丽娜称：异议人在未取得被查封房产的不动产权证书的情况下，不能确认其对被查封房产享有所有权；涉案房产徐云高是以个人名义购买，异议人并未向徐云高支付购房款，且被查封房产尚未办理产权过户登记手续，法院查封所涉房产符合法律规定，不存在违法行为；开发商对涉案房产于2019年4月20日开具正式发票，商品房买卖合同是于2018年11月22日与徐云高签订的，在签订合同时尚未办理房产权属证书，依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项规定，未取得权属证书的房产不得转让，保定市人民政府《关于加强房地产市场管理的意见》第三条第六项规定住房自取得《不动产权证书》未满2年的，不得买卖，异议人在明知涉案房产未取得权属证书，不符合出售条件的情况下，仍购买该房产，具有重大过错；徐云高与贾艳红于2017年11月27日办理离婚登记，异议人明知徐云高以个人名义与开发商签订的商品房买卖合同，仍将所谓的购房款打入贾艳红账户内，属于双方的恶意串通，规避法院对徐云高财产的执行；因此，即使异议人付清全部购房款，但由于其购买该房产存在重大过错，本案并不符合人民法院不得查封涉案房产的情形，更何况，异议人尚未付清全部购房款，综上，异议人提出的异议理由不能成立，请求裁定驳回异议。 本院查明，孙友良诉刘宝泉、徐云高民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月22日作出（2017）冀0609民初847号民事调解书，调解协议为：“刘宝泉偿还孙友良借款本金462500元和利息174208元，于2017年6月30日前偿还30万元，于2017年7月31日偿还336708元；徐云高对上述借款及还款承担连带清偿责任，案件受理费5084元由刘宝泉负担”；刘宝泉、徐云高未按调解书履行义务，孙友良申请本院强制执行；本院于2020年9月16日作出（2017）冀0609执525号执行裁定书，裁定：“查封徐云高名下坐落于保定市徐水区，期限为三年”； 徐水区熙璟苑小区是保定市徐水区鼎居首府一期，2017年3月28日，徐云高与保定鼎居房地产开发有限公司签订房屋预售合同，预购了鼎居首府6-1-102室，2019年4月20日购房增值税发票的购买方为徐云高、贾艳红；2018年11月22日，经盛隆房地产中介徐云高、贾艳红将该房产转让给胡雷雷，徐云高、贾艳红均在《房屋买卖合同》及补充协议上签名手印，按协议约定，该房产价款1088000元，胡雷雷除支付首付款65万元后，尾款43.8万元分批支付，2019年12月1日前付20万元，2020年12月1日前付15万元，徐云高负责还清该房屋的银行贷款，尾款8.8万，于房本办理过户时一次性付清。胡雷雷已按约转账给贾艳红首付款65万元（徐云高及贾艳红共同写的收条）和2019年12月的20万元（贾艳红写的收据），胡雷雷交付购房契税（徐云高、贾艳红的名义）、物业费、电费、气费等，装修入住该房屋，物业公司认可胡雷雷实为6-1-102业主；2020年6月18日保定市鼎居房地产开发有限公司依原始手续负责给业主办理房屋产权登记，涉案房产所有权人为徐云高、贾艳红，共同共有，不动产权证书号冀（2020）保定市徐水区不动产权第0001103号；2020年9月16日，本院对该房产予以查封。 本院认为，徐云高、贾艳红将共同共有的房产转让给胡雷雷，双方自愿签订房屋买卖合同，胡雷雷按约定付清首付及第二笔购房价款，自2018年11月份胡雷雷与徐云高、贾艳红签约后装修入住该房屋，2020年6月18日，徐云高、贾艳红取得房产证书未能及时办理房产过户手续，胡雷雷不存在明显过错，在本院2020年9月16日查封徐云高名下的该套房产时，胡雷雷已经善意取得该房屋的占有、使用等实体权益，胡雷雷的执行异议能够排除法院的强制执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下: 中止对徐云高名下坐落于保定市徐水区产的执行 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王建春 审判员  贾艳霞 审判员  李志强 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  白 千