山东省荣成市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1082执异160号 异议人（案外人）：滕英华，女，1971年2月14日出生，身份证号码：3706331971********，住荣成市崖头街道台上刘家村**。 委托诉讼代理人：刘伟龙，荣成卓远法律服务所法律工作者。 申请执行人：赵宝联，男，1954年6月15日出生，汉族，身份证号码：2101041954********，住荣，住荣成市夏庄镇林庄村佳美铝合金加工部div> 委托诉讼代理人：赵宏辉，北京市京师（威海）律师事务所律师。 被执行人：荣成市鑫华置业有限公司，住所，住所地荣成市龙河北路div> 法定代表人：杨晓梅，执行董事。 委托诉讼代理人：高艳艳，山东悦开辉律师事务所律师。 本院在执行申请执行人赵宝联与被执行人荣成市鑫华置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人滕英华提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人滕英华称，案外人于2015年1月28日向被执行人购买动力街区182号楼商铺6号（即案涉荣成市城西山庄182号商业6号），价值1523948元。签订合同后，案外人将房款支付给被执行人，被执行人向案外人出具了收款收据并将涉案房屋交付给案外人。上述房产案外人支付了房款并使用至今，因为被执行人的原因导致房屋一直没有过户到案外人名下。荣成市人民法院于2020年10月12日在案涉房屋处张贴拍卖预告，要求案外人搬离该房屋。案外人认为案涉房屋属于案外人所有，请求终止对上述财产的执行。 申请执行人赵宝联称，案外人与被执行人恶意串通，通过倒签购房协议书等手段，逃避法院执行，故案外人对涉案房屋不享有能够排除执行的民事权益。请求法院驳回案外人的异议请求。 被执行人荣成市鑫华置业有限公司称，案涉房屋属于案外人所有，案外人所提执行异议成立。 本院查明，本院在审理赵宝联与荣成市鑫华置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，赵宝联提出财产保全申请，2019年7月12日，本院作出（2019）鲁1082民初4153号民事裁定，裁定：查封荣成市鑫华置业有限公司名下的位于荣成市城西山庄182号商业5号、6号的房产，查封期限为二年，自2019年7月12日至2021年7月11日。2020年2月10日，本院作出（2019）鲁1082民初4153号民事判决。赵宝联申请执行，本院于2020年9月15日立案执行。2020年10月12日发出（2020）鲁1082执3022号拍卖预告。 另查明，荣成市城西山庄182号商业5号、6号登记在被执行人荣成市鑫华置业有限公司名下。 执行听证过程中，案外人提供如下证据：证据一，“动力街区”商品房购房协议书一份，证明案外人滕英华向被执行人购买182号楼商铺6号，价款1523948元；证据二，案外人滕英华与李文强结婚复印件、李文强银行流水、收款收据、POS机查询件一份，证明案外人向被执行人支付了房款；证据三，水电费缴费单据、房屋现状打印件一宗，证明案外人对涉案房屋进行了装修并实际使用。 申请执行人赵宝联经质证，除对结婚证复印件的真实性无异议外，对其他证据均提出异议：一、认购协议落款签署时间为2015年，至今不可能保存如此完好、字迹如此清晰，显系倒签、伪造；该协议内容不具备商品房买卖合同的主要内容，且明确约定如该协议与日后签订的商品房预售合同内容发生冲突，应以预售合同内容为准，故该协议即便真实，也属认购协议而非正式的买卖合同；签署协议书时，被执行人尚未取得预售许可证，其无权销售房屋，故该协议因违反我国法律禁止性规定，也应属无效协议；案外人在协议签订之日至2019年房产查封长达四年时间内，没有办理房产登记手续，疏于行使权力，自身存在重大过错。二、对POS机查询单、10万元转账记录、278000元的银行流水的真实性不予认可，不能证实上述款项实际向被执行人支付；被执行人出具的收款收据、收款凭证均是被执行人单方制作，是被执行人与案外人串通作假形成。三、水电费单据系程发物业公司制作，程发公司又系被执行人所开发物业的服务企业，与被执行人存在利害关系，其证据不应采信进而证明案外人的占有状态；申请执行人2019年7月申请查封房产时，曾实地进行查看，涉案房产并没有门头、也没有装修，房屋现状是被执行人与案外人担心房屋被拍卖而采取的规避措施。 申请执行人提供荣成市不动产登记中心档案查询资料一份（共三张），证明城西山庄182号楼的预售许可时间为2016年3月29日，182-6房屋的购房协议签订时间为2015年1月28日，应属无效合同；涉案房屋查封时间为2019年7月12日，案外人提交的购房协议书的签订时间距离查封时间都有相当长的时间，案外人不办理网签，具有严重过错。申请执行人又提供购房协议照片打印件一份（该照片系案外人网上申请本次执行异议立案时上传的购房协议电子照片），申请执行人主张，案外人立案时提交的购房协议照片在电话一栏有涂改，而当庭提交的购房协议则没有涂改，两份协议显然不是同一份，可以证明案外人提交的购房协议系伪造。 案外人对申请执行人提供证据的真实性无异议，称被执行人一直没有通知案外人办理手续，未办理网签的责任在于被执行人。购房协议一式多份，网上立案时提交的照片拍摄自被执行人留存的购房协议。 本院认为，案外人与被执行人签订的购房协议书约定了房产位置、面积、价格、付款方式等，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被执行人后于2016年3月29日取得预售许可证，故案外人与被执行人签订的购房协议书应认定为合法有效的商品房买卖合同。案外人立案时与庭审时提交的虽非同一份协议，但两份协议的内容一致，且案外人对为何提交两份协议作出了合理解释，故申请执行人主张购房协议系倒签、伪造、无效，理由不当，且无事实依据，本院不予采信。 案外人提交的水电费单据均加盖荣成市程发物业服务有限公司物业管理公章，可以证实涉案房产自2008年起即交由案外人夫妇实际控制使用。申请执行人主张案外人系在房产查封后才临时入驻，与事实相悖，本院不予采信。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，故在本案中，案外人除证明双方签订合法有效的买卖合同及在查封前实际占有使用涉案房产之外，也应证明其已支付全部购房款，即1523948元。被执行人虽认可已实际收取案外人的全部购房款，但因购房款数额较大，各方当事人仍应提交相关证据予以佐证。案外人提交的POS机商户查询页面打印件及银行交易凭证，可以证实案外人之夫李文强于2015年1月5日向被执行人刷卡支付10万元；经查询被执行人工商登记信息，孙昌志曾任被执行人监事、经理，系被执行人主要负责人之一，故案外人之夫李文强于2015年1月29日向孙昌志转账的278000元可认定为本案购房款。案外人主张剩余房款通过承兑汇票支付，被执行人对此也予以认可，但双方均不能提交承兑汇票的来源、背书流向，故不能认定案外人全额支付购房款的事实。 综上，案外人提交的证据不足以认定其针对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  宋春霖 人民陪审员  王 容 人民陪审员  韩赤军 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  袁 嘉