山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11402号 上诉人(原审被告)：青岛东方篮海置业有限公司，住所地山东省胶州市胶州湾产业新区长江路东侧。 法定代表人：李宏远，总经理。 委托诉讼代理人：潘昌新，山东舜达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁茜，山东舜达（青岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：沈玉龙，男，1992年10月22日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 委托诉讼代理人：郑莎莎，山东欣辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨元杰，山东欣辰律师事务所律师。 原审第三人：付瑞坤，男，1995年5月6日出生，汉族，住山东无棣县。 上诉人青岛东方篮海置业有限公司（以下简称篮海置业公司）因与被上诉人沈玉龙、原审第三人付瑞坤预约合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人篮海置业公司的委托诉讼代理人潘昌新、梁茜，被上诉人沈玉龙的委托诉讼代理人郑莎莎、杨元杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 篮海置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回沈玉龙的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由沈玉龙负担。事实和理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误，沈玉龙签订了认购书且交纳了定金和首付款，已成立商品房买卖合同关系，沈玉龙要求解除认购书，构成根本违约。1、双方于2019年9月11日签订的认购书约定了沈玉龙购买的商品房房号、面积、单价、总房款及付款方式等购房合同主要内容，是双方就进一步签订商品房买卖合同进行的约定，为预约合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。2、签订认购书当日，沈玉龙交纳2万元定金，作为订立商品房买卖合同的担保。5日后，沈玉龙又交付了首付款，签订了认购/签约审核单，并再次确认其所购房屋的基本信息，也进一步明确了双方已达成商品房买卖的意思表示。虽然未签订正式商品房买卖合同，但已成立事实上的商品房买卖合同关系，并不涉及认购书是否转化为商品房买卖合同问题。3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，涉案认购书第三条约定了签订商品房买卖合同的期限，第五条约定了未按期签订购房合同及退房、未按时交纳房款的违约责任。故，沈玉龙不履行订立商品房买卖合同的义务属于根本违约，篮海置业公司有权扣除其总房款5%的违约金。二、一审将沈玉龙无法办理贷款的责任由篮海置业公司共同承担，进而认定双方未签订购房合同均有过错，明显不当。1、沈玉龙因征信不良无法贷款的责任应由沈玉龙自行承担。沈玉龙作为完全民事行为能力人，对于其签订认购书以及认购书上条款有着清楚的自我判断，其应当了解若不能办理贷款时所应承担的风险。付瑞坤对于沈玉龙的征信修复措施只是建议，并未对其进行错误引导或作出保证属于其个人决定，责任自负。一审仅凭电话录音证据就认定沈玉龙是基于付瑞坤原因而签订认购书。2、认购书第十条约定，买受人选择按揭贷款方式付款的，已熟知银行的按揭贷款条件和要求，买受人承诺能满足银行的贷款条件和要求，若由于买受人原因按揭不能，买受人有义务在合同规定时间前采取其他方式付清全款。篮海置业公司在得知沈玉龙不能办理贷款时，提出为其办理更名来继续履行合同，但沈玉龙未予配合。因此，沈玉龙并非无法采取其他方式支付房款，只是沈玉龙变相退房的借款。3、从沈玉龙与付瑞坤的微信聊天来看，沈玉龙因房价问题想要退房，系其个人违约，篮海置业公司无任何过错，一审将沈玉龙无法办理贷款的责任由篮海置业公司共同承担，双方互不承担违约责任明显不当。三、篮海置业公司并无违约行为，因沈玉龙个人原因造成涉案商品房购房合同履行不能，篮海置业公司同意在沈玉龙按总价款的5%承担违约责任后解除认购书，结束之间的商品房买卖合同关系。否则，篮海置业公司有权按照合同法第一百一十六条、第一百零七条的规定要求沈玉龙支付违约金、继续履行合同或赔偿损失。综上，请求改判支持篮海置业公司的上诉请求。 沈玉龙辩称，一、沈玉龙与篮海置业公司签订的认购书欠缺商品房买卖合同的主要内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的规定，不能认定为商品房买卖合同，双方之间根本不成立篮海置业公司所主张的商品房买卖合同关系，沈玉龙无任何违约行为。二、篮海置业公司及付瑞坤对沈玉龙的征信不良问题是明确知晓的。因征信问题无法贷款不是沈玉龙自身意志决定，是不可归责于沈玉龙的原因。沈玉龙在签订认购书前已经按照篮海置业公司要求于2019年9月6日调取个人征信报告并将征信报告交付给篮海置业公司，如实告知沈玉龙的征信真实情况。正是因为篮海置业公司了解了沈玉龙的全部征信情况后，篮海置业公司承诺保证帮助沈玉龙处理征信事宜并推荐了相关消除征信不良记录人员微信，正是基于上述情形，沈玉龙才签订认购书，并进一步交纳涉案房屋首付款。若不是得到篮海置业公司的承诺及帮助沈玉龙处理好征信不良的保证，沈玉龙也不可能与篮海置业公司签订认购书，更不可能交纳房屋首付款。这一点，通过沈玉龙一审提交的证据足以印证篮海置业公司及其职工即付瑞坤积极帮助沈玉龙联系办理征信人员，积极陪同沈玉龙处理征信问题。因此，对于因沈玉龙征信不良导致无法贷款时不可归责于沈玉龙自身的原因。是因为篮海置业公司对沈玉龙做出承诺才导致沈玉龙对修复征信办理贷款产生不合理期待。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释理解与适用》的规定，签订认购书后，双方对于商品房买卖合同中的其它条款不成达成一致意见，未签订商品房预售合同的，沈玉龙不存在违约行为。1、沈玉龙购买涉案房屋目的是用于结婚，篮海置业公司承诺交付现房，但后来经沈玉龙进一步落实，双方认购书中的房屋并非现房，因此涉案房屋也不符合沈玉龙的购买目的。2、双方签订的认购书是篮海置业公司提供的格式条款，对于该认购书第5条、第10条的约定等，篮海置业公司作为提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效；对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。但是篮海置业公司并未就格式条款向沈玉龙做任何提示说明，仅仅是规定了沈玉龙的义务，故该格式条款应当认定为无效条款。综上所述，沈玉龙对于征信不良无法贷款的情形并非个人意愿造成，且双方对于涉案商品房合同的多项内容无法达成一致意见，以上情形并不属于违约行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 付瑞坤未陈述意见。 沈玉龙向一审法院提出诉讼请求：1.解除沈玉龙、篮海置业公司签订的认购书；2.判令篮海置业公司向沈玉龙支付双倍定金并向沈玉龙返还购房款共计397377元及至给付之日止的利息；3.判令篮海置业公司承担本案诉讼费用和其他相关费用。 一审法院认定事实：1.2019年9月11日，沈玉龙（乙方）篮海置业公司（甲方）签订青岛锦绣外滩（观海阁）二期45号楼xxxx户房屋认购书。认购书载明：乙方签订本认购书时向甲方交付认购定金20000元，签署商品房买卖合同时转入房款或首付款；第三条乙方选择银行按揭/公积金贷款方式，乙方需在签订本认购书三日内，即2019年9月14日前与甲方签署商品房买卖合同，并缴纳首付房款，同时准备按揭贷款资料并至银行办理按揭手续。如遇特殊情况，甲方可通知乙方延期签署商品房买卖合同的时间；第十条签订本协议时，买受人选择按揭贷款付款方式的，已熟知银行的按揭贷款条件和要求，买受人承诺能满足银行的贷款条件和要求，若由于买受人原因按揭不能，买受人有义务在合同规定时间前采取其他方式付清全款，逾期视为买受人违约，买受人所交房屋定金不予退还。 同日，沈玉龙、篮海置业公司签署购房告知函，沈玉龙在客户处签字，付瑞坤在置业顾问处签字。付瑞坤为篮海置业公司工作人员。 2.沈玉龙签订认购书当日交定金20000元，2019年9月16日沈玉龙、篮海置业公司签署认购/签约审核单，沈玉龙交购房357377元。 3.对于沈玉龙的征信问题。沈玉龙称，篮海置业公司作为开发商知道沈玉龙征信问题不良无法办理银行按揭贷款，有义务告知签订认购书存在的风险，但付瑞坤及篮海置业公司并未履行告知义务，反而承诺一定能帮助沈玉龙办理按揭贷款，且向沈玉龙推荐征信修复人员，哄骗沈玉龙可以办理征信修复。沈玉龙提交录音、微信记录、与案外人签订的征信修复合同、征信报告为证。篮海置业公司称，篮海置业公司在与沈玉龙签订认购书时篮海置业公司知道沈玉龙征信问题可能影响贷款，也充分解释了存在的风险，并未给沈玉龙任何承诺，沈玉龙是自愿签署认购书和定金、首付款的。篮海置业公司提交客户购房告知函、认购书、认购/签约审核单、微信聊天记录等证据为证。 一审法院认为，沈玉龙、篮海置业公司于2019年9月11日签订的认购书，系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的焦点：1、沈玉龙、篮海置业公司2019年9月11日签订的认购书是否已转化为商品房买卖合同；2、沈玉龙、篮海置业公司双方未能签订商品房买卖合同的过错。 关于焦点1。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，沈玉龙、篮海置业公司于2019年9月11日签订的认购书，并未约定案涉商品房的交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜等内容，不具备《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要条款。沈玉龙虽然在2019年9月16日交付了部分房款，但由于认购书欠缺商品房买卖合同的主要内容，故沈玉龙、篮海置业公司之间商品房买卖合同并未成立，沈玉龙、篮海置业公司签订的认购书亦未转化为商品房买卖合同。 关于焦点2。沈玉龙称，篮海置业公司知道沈玉龙征信问题不良无法办理银行按揭贷款，有义务告知签订认购书存在的风险，但付瑞坤及篮海置业公司并未履行告知义务，反而承诺一定能帮助沈玉龙办理按揭贷款据，所以沈玉龙签订认购书；篮海置业公司称，篮海置业公司在与沈玉龙签订认购书时篮海置业公司知道沈玉龙征信问题可能影响贷款，也充分解释了存在的风险，并未给沈玉龙任何承诺，沈玉龙是自愿签署认购书并交付定金、首付款的。一审法院认为，1.通过沈玉龙、篮海置业公司提交的证据及庭审陈述，可以认定沈玉龙、篮海置业公司在签订认购书时对于沈玉龙征信不良的情况及沈玉龙因征信不良可能导致贷款不能的风险均属明知。2.沈玉龙与付瑞坤的通话：沈玉龙：“你当时请示领导告诉我能给我清征信，说能给我办贷款，整那玩意儿整的，我才交钱，要不我能交钱吗？整那玩意儿，哎呀。”付瑞坤：“你先别急，你去打征信去，打征信我看看新版征信评价多少。”沈玉龙：“唉，你上次找的那个清征信的是不是能力不行啊”付瑞坤：“能力还行，人毕竟有成功的这个。”沈玉龙：“有成功的，当天下午你跟我去的，当时我钱也交了，35000块钱我也交了，说能给我办利索，完了又告诉我办不了。”付瑞坤“那不是给你退了，要是不退钱的话，那肯定得说道说道。”沈玉龙：“当初答应帮我贷款，你找你们领导给我沟通沟通。”付瑞坤：“你先按我说的，你先打征信看看。”……该通话与沈玉龙提交的征信修复合同等证据相印证，可以认定付瑞坤在履行职务过程中协助办理征信修复的行为使沈玉龙对修复征信办理贷款产生不合理期待，进而与篮海置业公司签订认购书。3.虽然沈玉龙、篮海置业公司在认购书中约定沈玉龙以银行按揭/公积金贷款方式支付房款的同时又约定：“买受人选择按揭贷款付款方式的，已熟知银行的按揭贷款条件和要求，买受人承诺能满足银行的贷款条件和要求，若由于买受人原因按揭不能，买受人有义务在合同规定时间前采取其他方式付清全款，逾期视为买受人违约，买受人所交房屋定金不予退还。”但本案中沈玉龙、篮海置业公司对于沈玉龙征信不良，无法办理贷款手续的情况均属明知，沈玉龙亦未承诺能满足银行的贷款条件和要求，故沈玉龙、篮海置业公司均应承担沈玉龙按揭不能，无法签订商品房买卖合同的风险。综上，一审法院认为，沈玉龙、篮海置业公司对于沈玉龙征信不良，无法办理贷款的情况均属明知，现因沈玉龙征信问题，按揭不能，沈玉龙、篮海置业公司无法签订商品房买卖合同，对此，沈玉龙、篮海置业公司双方均有过错。 综上，因沈玉龙按揭不能亦无法采用其他方式支付房款，沈玉龙、篮海置业公司无法达成签订商品房买卖合同的合意，沈玉龙请求解除2019年9月11日沈玉龙、篮海置业公司签订的认购书，一审法院予以准许；因沈玉龙、篮海置业公司对于双方未能签订商品房买卖合同均有过错，互不承担违约责任，认购书解除后，篮海置业公司亦应返还沈玉龙交付的购房款（含定金）377377元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，一审判决：一、解除沈玉龙与青岛东方篮海置业有限公司于2019年9月11日签订的《认购书》；二、青岛东方篮海置业有限公司于判决生效之日起十日内返还沈玉龙的购房款377377元；三、驳回沈玉龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7261元，减半收取3630.5元，由沈玉龙负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，篮海置业公司与沈玉龙于2019年9月11日签订的涉案房屋认购书约定的内容不符合商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，双方就涉案房屋建立了预约合同关系，并未建立商品房买卖合同关系。从业已查明的事实看，双方签订涉案认购书时，篮海置业公司对沈玉龙当时存在征信不良的事实是明知的；从沈玉龙提交的征信报告、征信修复报告及其与篮海置业公司工作人员付瑞坤的微信聊天记录、通话录音等证据可以看出，篮海置业公司工作人员在明知沈玉龙征信不良存在无法办理按揭贷款风险的情况下，依然通过向沈玉龙推荐征信修复人员等方式协助沈玉龙进行征信修复以便帮助沈玉龙获得按揭贷款，沈玉龙为了实现购房目的同时也基于对篮海置业公司作为开发商的合理信赖，积极予以配合并付诸相关行动，但最终未能办理按揭贷款，据此可以看出篮海置业公司对沈玉龙因征信问题无法办理按揭贷款的风险也是明知的；在此情况下，篮海置业公司作为从事房地产开发、对按揭贷款有较多了解的企业依然与当时征信不良的沈玉龙签订涉案认购书，无证据显示篮海置业公司作为格式条款提供方当时就注意免除或者限制购房人沈玉龙相关责任的条款对沈玉龙履行了提示、说明义务，沈玉龙最终因按揭不能而无法继续履行涉案认购书，双方对该认购书无法继续履行及解除均存在过错且过错相当，由此产生的违约责任相互折抵，双方签订的涉案认购书应予以解除，综合考虑双方过错程度、涉案认购书实际履行情况，基于公平、诚信原则，篮海置业公司应当返还沈玉龙购房款377377元。篮海置业公司主张沈玉龙构成根本违约、篮海置业公司不存在违约行为，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人篮海置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7261元，由上诉人青岛东方篮海置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十一月三日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英