湖北省五峰土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0529民初415号 原告：宜昌华商商业管理有限公司，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区港窑路**金东山商业城****。统一社会信用代码914205005942397714。 法定代表人：叶双权，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺嫚，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：李继红，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。 被告：张祖英，女，1969年6月10日出生，土家族，户籍地湖北省五峰土家族自治县,现住湖北省五峰土家族自治县。 委托诉讼代理人：陈乒乓，湖北捷旺律师事务所律师。一般授权代理。 原告宜昌华商商业管理有限公司与被告张祖英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案。本案依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告宜昌华商商业管理有限公司的委托诉讼代理人李继红、被告张祖英及其委托诉讼代理人陈乒乓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜昌华商商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付欠付租金53216.00元、管理费16640.00元、滞纳金4336.49元，合计74192.49元（计算至2020年7月20日）；2.请求判决支付继续占用场地的租金及管理费，直到搬出之日止；3.请求判决被告承担原告主张权利实际支付的律师费5000.00元；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月26日，原告与被告签订《租赁服务协议》，被告租赁原告位于五峰县面积为832平方米的展厅，租期一年，自2018年11月21日起至2019年11月20日止，每月场地租金18304.00元、市场管理服务费4160.00元，按季结算，先付后用。该租赁合同到期后，双方未签订书面的租赁合同，但被告仍继续租赁原告场地经营。被告先后三次向原告缴纳租赁费用，分别为2019年11月29日支付15000.00元、2019年12月11日支付40000.00元（2019.11.22-2020.2.21）、2019年12月27日12392.00元（2020.1.22-2020.2.21）。之后，被告再未向原告支付租金及管理费。原告多次向被告催缴所欠款项，但被告仍拒绝缴纳。原告为维护自身合法权益，聘请湖北三峡律师事务所律师主张权利，支付律师费5000.00元。望法院依法裁判。当庭补充，原告起诉被告支付租金和管理费，在原告发出清退通知后，被告仍然占用使用场地，从2020年7月20日起原告也有权请求被告继续支付租金和管理费，应当按照2018年11月26日签订的租赁协议第三条、第四条约定执行。 被告张祖英辩称，一、答辩人使用案涉商铺至今属实，截止2020年2月21日的租金、管理费已结清。 二、原告应免除三个月（疫情期间）租金及管理费。由于新冠肺炎疫情原因，答辩人店铺无法正常经营。根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第三款的规定，应扣除不低于三个月疫情期间的租金和管理费。且，答辩人的行为不能认定为违约行为，无须承担违约责任。 三、因原告以虚增出租房屋面积方式，欺诈答辩人在内的承租商户，原告应向答辩人退还多收取的租金、管理费，还应退还多收的水电费用。 1.答辩人2015年至2019年承租家具区一楼G.H区商铺，实际建筑面积为692.25㎡，但原告先后按照780㎡、832㎡两种面积计算租金和管理费。多计多收租金113509.5元、管理费29098.75元，合计142592.75元； 2015年4月答辩人与原告签订《租赁协议》承租家具区一楼展厅G.H区展厅(金东山家具城一楼17-1-64号到17-1-79号)，面积780㎡，月租金15600元（20元/㎡/月），月管理费3900元，另交纳保证金3万元；租赁期限2015年4月8日至2016年11月21日止；签订合同时宜昌华商商业管理有限公司承诺免租半年，实际支付租金期限为12个月（2015年11月22日至2016年11月21日），共计支付租金18.72万元。实际支付管理费期限为18个月零13天（2015年5月8日至2016年11月21日），共计支付管理费7.189万元。前期装修投入38万余元，正常经营至今。 2016年11月答辩人与原告续订《租赁服务协议》，承租家具区一楼G.H区展厅，期限2016年11月22日至2018年11月21日止。面积780㎡，月租金17160元（22元/㎡/月），月管理费3900元；共计支付租金41.184万元，管理费9.36万元。 2018年11月答辩人与原告续订《租赁服务协议》，承租家具区一楼G.H区展厅，期限2018年11月22日至2019年11月21日止。面积832㎡，月租金18304元（22元/㎡/月），月管理费4160元；共计支付租金21.9648万元，管理费4.992万元。 2019年11月22日至今，双方未签订书面合同，但答辩人实际使用至今，2020年2月21日以前的租金及管理费已结清。 2.家具区一楼G.H区330㎡展厅，承租期限2017年10月21日至2018年10月20日止。实际建筑面积282.76㎡，原告按照330㎡计算租金及管理费。合同期限内多计多收租金12471.36元、管理费2834.40元，合计15305.76元。 四、原告除了应向答辩人退还租金、管理费和电费（9589.00元）外，还应退还答辩人2015年交纳的3万元押金。有鉴于此，答辩人要求根据实际面积计算租金管理费数额并扣除3个月免租费期间，再行确定答辩人是否还应继续交纳租金。 五、合同约定违约金标准过高，且本案答辩人不应承担违约责任。律师费系原告自行扩大损失，应由原告自行负担。 综上所述，请人民法院依法裁断，驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：被告张祖英自2015年4月8日起承租原告位于五峰土家族自治县家居建材广场的家具区一楼，展厅号G.H区，被告承租装修后使用至今。甲方（出租人）宜昌华商商业管理有限公司与乙方（承租人）张祖英分别于2015年4月8日、2016年11月21日、2018年11月20日签订《租赁服务协议》，2015年4月8日签订的协议中约定，场地计780㎡（含公用过道、大楼立柱、隔断、公共消防/卫生设施等分摊面积。若乙方对场地面积有异议，应于场地交付3日内书面提出异议，否则视为确认）。约定租赁期限自2015年4月8日至2016年11月21日，租赁期间，按照每平方米20元/月计收租金、每平方米5元/月计收市场管理服务费，协议签订时乙方向甲方交纳了违约押金30000.00元。2016年11月21日签订的协议中约定，场地计780㎡（含公用过道、大楼立柱、隔断、公共消防/卫生设施等分摊面积。若乙方对场地面积有异议，应于场地交付3日内书面提出异议，否则视为确认）。约定租赁期限自2016年11月22日至2018年11月21日，租赁期间，按照每平方米22元/月计收租金、每平方米5元/月计收市场管理服务费。2018年11月20日签订的协议中约定，场地计832㎡（含公用过道、大楼立柱、隔断、公共消防/公共设施等分摊面积25%。若乙方对场地面积有异议，应于场地交付3日内书面提出异议，否则视为确认），约定租赁期限自2018年11月21日至2019年11月20日，租赁期间，按照每平方米22元/月计收租金，月租金18304.00元，每平方米5元/月计收市场管理服务费，月管理服务费4160.00元。2019年11月21日，原、被告签订的租赁服务协议到期后，双方没有再续签书面租赁合同，被告实际使用案涉场地至今。2020年2月21日前的租金、市场管理服务费被告已付清。2020年4月11日被告向原告缴纳租金20000.00元。原告之后多次向被告催收租金，被告未再缴纳。 同时查明，被告承租期间，商铺所用电费均由原告代收，原告自2018年4月起累计多收被告电费9589.41元。 另查明，2019年8月7日，五峰金东山商业管理有限公司与宜昌华商商业管理有限公司签订《五峰金东山家居建材城商铺租赁合同书》，五峰金东山商业管理有限公司受产权人委托同意将五峰金东山家居建材城商铺出租给宜昌华商商业管理有限公司作为商业经营使用，经营家具家私，租赁期限自2019年8月28日至2020年8月27日。之前，五峰金东山商业管理有限公司与宜昌华商商业管理有限公司曾分别于2014年5月15日、2016年10月8日就上述商铺两次签订《五峰金东山家居建材城商铺租赁合同书》，宜昌华商商业管理有限公司已经连续租赁上述商铺六年。2020年8月27日五峰金东山商业管理有限公司与宜昌华商商业管理有限公司签订的合同到期后，再未签订书面租赁合同。 本院认为,原、被告签订的《租赁服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，系有效合同，该协议到期后，双方未续签书面租赁合同，但被告继续使用商铺，可视为原合同的继续履行。被告从2020年2月22日起未及时足额交纳相应租金及市场管理服务费。因该期间历经新冠肺炎疫情防控，对被告经营确有影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，本院对张祖英应缴租金酌情免除1个月计18304.00元，对市场管理服务费免除2个月计8320.00元，合计免除26624.00元。同时，被告因受疫情影响而未及时足额交纳租金及市场管理服务费，原告要求被告给付滞纳金，本院不予支持。五峰金东山商业管理有限公司与宜昌华商商业管理有限公司签订的《五峰金东山家居建材城商铺租赁合同书》约定租赁期限至2020年8月27日，本案中，被告应向原告缴纳的租金及管理费暂计算至2020年8月27日，扣除疫情期间免交的租金、市场管理服务费以及被告已经缴纳的20000.00元，至2020年8月27日，被告还应向原告支付租金75180.80元（6个月×18304元/月+6天×18304元/月÷30天-18304元-20000元），市场管理服务费17472.00元（6个月×4160元/月+6天×4160元/月÷30天-8320元），合计93652.80元。原告宜昌华商商业管理有限公司要求被告支付律师代理费，仅提供了发票，证据尚不充分，本院不予支持。被告张祖英认为原告虚增场地出租面积，构成欺诈，未有确凿证据证实，且双方最后一次签订书面合同（2018年11月20日）前，原告就面积增加一事作出了说明，此情况下被告仍与原告签订合同，表明双方就出租面积达成了合意，原告不存在欺诈，被告的此项抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告在答辩中提出，要求原告退还电费，原告认可多收取的电费应予退还，故原告多收取的电费9589.41元可在本案中抵扣。被告在答辩中还提出，要求原告退还押金，原告确认收到被告缴纳的押金30000.00元，亦可在本案中抵扣。综上所述，截止2020年8月27日，被告应向原告支付租金及市场管理服务费共计92652.80元，扣减多收电费9589.41元及押金30000.00元，还应支付53063.39元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告张祖英于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌华商商业管理有限公司商铺租金及市场管理服务费共计53063.39元; 二、驳回原告宜昌华商商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1780.00元，减半收取计890.00元，由原告宜昌华商商业管理有限公司负担200.00元，被告张祖英负担690.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  胡庆红 二〇二〇年十一月三日 书记员  曾玉娴