贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3428号上诉人（原审被告）：贵州富泰城镇开发有限公司，住所地贵州省从江县丙妹镇丙妹路**。法定代表人：张义松，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：贵州鼎城置业有限公司，，住所地贵州省从江县洛贯开发区洛香街富泰铭苑**法定代表人：林涛，该公司董事长。原审第三人：张邦玉，女，1972年9月23日出生，汉族，住重庆市渝**。上诉人贵州富泰城镇开发有限公司（以下简称富泰公司）因与被上诉人贵州鼎城置业有限公司（以下简称鼎城公司）、原审第三人张邦玉合同纠纷一案，不服贵州省从江县人民法院（2019）黔2633民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，因无新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。富泰公司上诉请求:撤销从江县人民法院(2019)黔2633民初772号民事判决,驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:一、2015年9月22日的土地转让协议书是上诉人与被上诉人签订的,协议第一条约定“中泸公司的权利与义务由鼎城公司无条件承担”。该约定是上诉人富泰公司与中泸公司之间进行的,鼎城公司并没参与，在富泰公司与中泸公司就土地及财产转让事宜形成了统一意见后,富泰公司才与鼎城公司签订土地转让“协议书”,中泸公司有什么权利和义务,只有富泰公司、中泸公司及其代表易忠利才知道,转让的土地及房产是否包括原审第三人的4个门面,主张权利的人也应该是中泸公司,而不是鼎城公司。该协议第五条约定“中泸公司在乙方(富泰公司)八号地块上的全部建筑物(1号、2号、3号楼)在甲方(鼎城公司)付清乙方土地使用权转让款及返还乙方已付工程款后,其地上建筑物产权归甲方所有,甲方有占有、使用、收益和处分权。”根据这一约定，中沪公司在富泰公司八号地块上的建筑物,归鼎城公司所有，并不是富泰公司在八号地块上的建筑物归鼎城公司所有。说明中沪公司与富泰公司有争议的权利和义务,应由中泸公司主张,鼎城公司无权主张。本案的事实是,上诉人富泰公司欠中泸公司的工程款,即将八号地块的部分土地及建筑物转让给中泸公司,然后中泸公司在富泰公司的权利与义务,由鼎城公司承担。上诉人与被上诉人之间没有任何经济往来，至于转让土地的面积及建筑物的范围,是由富泰公司与中泸公司协商确定的,鼎城公司并未参与。因此被上诉人是无权向上诉人主张权利的。二、易忠利是涉案土地及房产转让的实际受益人,对张邦玉购买门面事前是知道的。原审判决认定“易忠利在原、被告签订协议之前,虽然知道四个门面已经转让给了张邦玉，但不能代表鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实。”对原审法院的这一认定,上诉人认为,富泰公司将土地和房产是转让给中泸公司的,事前给了张邦玉四个门面,中泸公司的易忠利是知道的,中泸公司应该告知鼎城公司。综上所述,在土地及建筑物转让之前,中泸公司的负责人易忠利是知道富泰公司已将4个门面卖给了张邦玉,富泰公司转让的是土地及建筑物的现状,因此该4个门面不在转让之列。转让土地的面积及建筑物的范围,是由富泰公司与中泸公司协商确定的,与鼎城公司毫无关系。请求撤销原审判决,并驳回被上诉人的诉讼请求。鼎城公司未作出答辩。鼎城公司向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告门面损失3885474元；2.诉讼费及鉴定费由被告负担。一审法院认定事实：富泰公司为了化解与中泸公司等人的债务纠纷及农民工上访问题，决定将其依法取得从土国用（2014）第004号土地（位于贵州省从江县）使用权进行部分转让，于2015年9月22日与鼎城公司签订《土地使用权转让协议》及《协议书》，《土地使用权转让协议》约定：为解决四川蜀恒劳务有限公司农民工工资及泸州中泸建设集团有限公司的工程款事宜，甲（富泰公司）、乙（鼎城公司）双方在平等自愿的基础上经过协商达成如下协议：一、甲方通过招拍挂的方式，依法取得从土国用（2014）第004号土地使用权。并于2014年6月进行商业开发，现已完成总投资规模25%的工程量。二、根据从江县人民政府会议纪要精神，甲方自愿将从土国用（2014）第004号土地使用权（面积57.3793亩）中的37.34亩的土地使用权转让给乙方。三、转让价格按每亩75万元计价，土地使用权转让款共计人民币2800.5万元，由甲、乙双方在签订本协议之日起30日内付清，此款由乙方代甲方支付从江县农商行借款本息。《协议书》约定：甲（鼎城公司）、乙（富泰公司）双方就中泸公司与富泰公司之间产生的“施工合同纠纷”，甲、乙双方在平等自愿的基础上经过充分协商达成如下协议，供双方共同遵守：一、甲方以泸州中泸建设集团有限公司（以下简称中泸公司）的名义与富泰公司于年月日签订的“施工合同”约定中泸公司的权利义务由甲方无条件承担中泸公司全部的合同权利与义务，对此，乙方无异议。二、乙方所欠中泸公司全部工程款，甲方与中泸公司承诺乙方无需向中泸公司和甲方支付任何工程款。三、乙方已支付给中泸公司的元工程款由甲方于土地使用权变更登记完成之日起7日内返还给乙方。四、中泸公司在乙方8号地块上建房所使用的土地使用权面积约25亩（按规划部门和国土部门实测面积为准），由乙方以每亩75万元的价格转让给甲方，该土地使用权转让款乙方用于偿还从江县农商银行贷款本息（由甲方直接按委托支付的方式汇入从江县农商行指定账户，付款期限从本合同签订之日起30日内）。五、中泸公司在乙方八号地块上的全部建筑物（1号、2号、3号楼）在甲方付清乙方土地转让款及返还乙方已付工程款后，其地上建筑物产权归甲方所有，甲方有占用、使用、收益和处分权。六、乙方积极配合甲方办理约25亩（以国土及规划部门确认的面积为准）土地使用权的转让变更登记手续及规划等一切手续。办理上述变更手续所产生的一切费用由甲方承担。七、中泸公司所欠四川蜀恒劳务有限公司的全部工程款（含农民工工资）由甲方在办理土地使用权变更登记之日一次性付清四川蜀恒劳务有限公司。八、乙方所支付8号地的设计费、、地勘费建设配套费等费用（以乙方实际付款凭证为准），由甲、乙双方按实际建筑面积和占地面积据实分摊。九、若甲方不能如期支付乙方应收款项，甲方承担违约金人民币200万元。若乙方不积极配合甲方办理土地变更登记及规划更改等相关手续，乙方承担违约金人民币200万元。十、本协议未尽事宜，由双方自行协商，如有争议，协商未果向合同签订地法院提起诉讼。十一、本协议一式两份，从甲、乙双方签字盖章之日起生效。富泰公司在与鼎城公司签订上述两份协议书之前，富泰公司于2015年5月19日与第三人张邦玉签订了商品房买卖合同，约定将由富泰公司将位于贵州省从江县第一层9、10、11号及1号楼第一层3-1号四个门面出售给第三人张邦玉，四个门面预测建筑面积168平方米，每平方米单价10000元，总价168万元。张邦玉分别于2015年5月18日（付款100万元）、2015年5月29日和31日又支付34万元（其中有25万元是张邦玉转款给易忠利代为支付），至庭结束时张邦玉已支付的购房款为134万元。富泰公司的商品房预售许可证显示其在2015年10月20日以后才能进行合法出售。张邦玉至今尚未能办理该四个门面的产权登记手续，尚欠的部分房款张邦玉至今也未支付完毕。诉讼中，该四间门面经评估价值为3885474元，鉴定费25000元。另查明，鼎城公司于2015年7月30日登记成立，曾文才是企业法定代表人，持股75%，股东姜皓持股25%；2016年11月1日经变更，企业法定代表人由曾文才变成易忠利（持股31%），2019年3月1日经变更，企业法定代表人由易忠利变成陶丰华，2019年7月10日经变更，企业法定代表人由陶丰华变成林涛。2019年7月10日以前易忠利是鼎城公司股东，也是管理人员；2019年7月10日以后的股东则无易忠利。因易忠利挂靠中泸公司并以中泸公司名义与富泰公司于签订的“施工合同”承建富泰公司涉案建筑物，所以庭审中富泰公司称易忠利既是中泸公司的负责人，也是鼎城公司的负责人、管理人员和股东。一审法院认为：本案的争议焦点：1.原、被告签订的转让协议及协议书时，被告是否已经明确告知原告所转让的地上建筑物已经有四个门面在此前已经转让给第三人张邦玉。2.易忠利既是中泸公司的负责人也是鼎城公司的管理人员，易忠利已经知道四个门面已经转让给了张邦玉，是否代表了鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实。3.原、被告所签订的土地转让协议书及协议书中所转让的土地上所有建筑物是否包括被告已经转让给第三人张邦玉的四个门面在内。一、关于鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实问题。1.富泰公司主张其在与鼎城公司签订协议时明确告知鼎城公司所转让的所有地上建筑物中有四个门面已经转让给了张邦玉的事实，但该主张并无证据证明，不予采信。从富泰公司庭审中提交的第6组证据（2019）黔2633民初493号法庭审理笔录来看，文武是富泰公司的法定代表人，其说“我参与了（转让协议的签订），这是多次协商的结果不是一次性拍板的，鼎城公司是知道该四间门面已经转让给张邦玉的事实。在转让的时候张邦玉的门面款项没有全部付清，与鼎城公司说好了余款交给鼎城公司，由鼎城公司继续履行与张邦玉的合同”。这一说法不成立：（1）因文武系富泰公司的法定代表人与富泰公司有利害关系，文武的这一说法不予采纳；（2）既然签订协议时谈得这样详细，且还涉及到张邦玉的合同继续履行问题，张邦玉买的是哪四间门面，已经交款多少钱，余款是多少钱，双方应当在协议书中予以注明，双方没有将这一情况写入协议书不符合常理；（3）富泰公司与张邦玉签订合同的时间是2015年5月19日，至2015年5月31日时张邦玉已经支付了134万元（4个门面总价168万元），余款只有34万元（168-134=34），如果鼎城公司知道和同意富泰公司将该四间门面以168万元转让给张邦玉的事实，鼎城公司只要34万元余款而不要134万元已付款也是不符合常理。2.关于易忠利问题。易忠利是鼎城公司的管理人员，但同时，易忠利也是富泰公司所转让的涉案地上建筑物的实际承包人，其挂靠中泸公司名下并以中泸公司名义与富泰公司签订施工协议，易忠利此时则是富泰公司所转让的案涉地上建筑物的实际受益人，而中泸公司只是名义上的承包人和受益人，所以，易忠利在原、被告签订协议之前虽然确实是知道四个门面已经转让给了张邦玉，不能代表鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实，双方签订协议期间，易忠利并不是鼎城公司的法定代表人。（1）易忠利是鼎城公司的管理人员，但此际其更加是中泸公司的代表人，易忠利是富泰公司所转让的案涉地上建筑物的实际承包人和实际受益人，为了其自身的利益，不能排除易忠利在原、被告签订协议时有隐瞒四个门面已经转让给张邦玉之嫌疑；（2）无证据证明双方签订协议时易忠利在现场，协议书是双方公司及法定代表人所签订，不能证明鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实；（3）易忠利无将转让给张邦玉四个门面的事实告知鼎城公司之法定义务，富泰公司无证据证明易忠利已告知了鼎城公司四个门面转让的这一事实；（4）富泰公司的商品房许可预售的时间是2015年10月20日之后，原告与被告签订协议的时候被告未将其已经出售给第三人四个门面进行预售登记，不能证明鼎城公司已经知道四个门面已经转让给了张邦玉的事实。二、原、被告所签订的土地转让协议书及协议书中所转让的土地上所有建筑物是否包括被告已经转让给第三人张邦玉的四个门面在内。协议书第五条约定“中泸公司在乙方八号地块上的全部建筑物（1号、2号、3号楼）在甲方付清乙方土地转让款及返还乙方已付工程款后，其地上建筑物产权归甲方所有，甲方有占用、使用、收益和处分权”，因鼎城公司已经转让给了张邦玉的四个门面正是在八号地块上（1号楼、B栋楼也是2号楼），所转让的是该地上的全部建筑物，在不特别注明的该四个门面不在转让范围内的情况下，该转让全部建筑物应当包括已经转让给了张邦玉的四个门面在内。三、四个门面价值168万元（现经评估四个门面价值为3885474元）数额较大，富泰公司以已经口头告知鼎城公司为由未写入合同不符合常理。因此，原告的诉讼有事实和法律依据，应予支持；被告的辩解与查明的事实不符，该辩解理由不能成立，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：贵州富泰城镇开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付贵州鼎城置业有限公司四个门面款3885474元。案件受理费38160元，由贵州富泰城镇开发有限公司负担。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：鼎城公司是否享有主张案涉合同的权利。因上诉人富泰公司为了解决其债务问题，将其依法取得的从土国用（2014）第004号土地使用权部分转让给鼎城公司，为此，双方于2015年9月22日签订《土地使用权转让协议》及《协议书》，以上两协议没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的，双方应按合同约定履行。根据《协议书》第五条约定“中泸公司在乙方（富泰公司）八号地块上的全部建筑物（1号、2号、3号楼）在甲方（鼎城公司）付清乙方土地转让款及返还乙方已付工程款后，其地上建筑物产权归甲方所有，甲方有占用、使用、收益和处分权。”因签订该《协议书》的合同双方是富泰公司和鼎城公司，根据合同相对性原则，该合同条款的权利义务应由富泰公司和鼎城公司享有和承担。即鼎城公司按合同约定付清土地转让款及返还富泰公司已付工程款后，即享有八号地块上的全部建筑物。因中沪公司不是案涉协议的合同当事人，上述协议对中沪公司不具有拘束力。故富泰公司上诉称“对于转让土地上的建筑物的权利和义务,应由中泸公司主张,与鼎城公司无关，鼎城公司无权主张”的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，富泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38160.00元，由上诉人贵州富泰城镇开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 莉审 判 员  龙集东审 判 员  杨再幸二〇二〇年十一月九日法官助理  张 强书 记 员  王 嘉