黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终635号上诉人（一审被告、申请执行人）：于英贵，男，1935年5月25日出生，汉族，电业局退休职工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：于建民（系于英贵之子），男，1960年2月9日出生，鸡西市检察院干警，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：许大亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被上诉人（一审原告、被申请执行人）：王晓晨，男，1967年12月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。一审第三人：鸡西市鼎盛房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红军路**（原**）。法定代表人：吴卫星，执行董事兼总经理。上诉人于英贵因与被上诉人王晓晨、一审第三人鸡西市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，鸡西市鸡冠区人民法院作出（2017）黑0302民初2228号民事判决。王晓晨不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2019）黑03民终21号民事裁定，撤销原判，发回一审法院审理。鸡西市鸡冠区人民法院重审作出（2019）黑0302民初2446号民事判决，于英贵不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月2日开庭进行了审理。上诉人于英贵的委托诉讼代理人于建民、许大亮，被上诉人王晓晨到庭参加诉讼。一审第三人鼎盛房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。于英贵上诉请求：1.依法撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初2446号民事判决，改判王晓晨对鼎盛房地产公司案涉的两个车库不具有排除执行的权利；2.一、二审诉讼费由王**晓承担。事实和理由：一、王晓晨和鼎盛房地产公司就案涉车库没有签订合法有效的书面买卖合同。案涉车库系王晓晨与泰兴市分界建筑安装工程公司鸡西市工程处（以下简称泰兴公司）签订的协议，而不是其与鼎盛房地产公司签订合法有效的书面买卖合同。泰兴公司与鼎盛房地产公司是两个独立的法人单位。王晓晨没有举证证明泰兴公司和鼎盛房地产公司是何种关系，泰兴公司没有出卖案涉车库的权利。二、王晓晨没有在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2009年案涉车库还没有建设，两户车库位置当时是于英贵的房屋，2010年5月16日，鼎盛房地产公司与于英贵签订房屋拆迁安置协议，原有房屋才被拆除。2013年7月案涉车库被法院查封，当时没有人占有该两户车库，且王晓晨在2017年才提出执行异议。一审时，王晓晨提供的证人孙某证明其在2015占有案涉两个车库。一审判决以案涉车库内有王晓晨存放的物品为由，认定其实际占有案涉车库是错误的。三、一审判决认定鼎盛房产地公司对被上诉人与泰兴公司签订购房协议认可和追认是错误的。王晓晨没有与鼎盛房地产公司签订合同，没有向鼎盛房地产公司交纳房款，其与泰兴公司签订的协议无效，收据也无效。王晓晨一审时提供的鼎盛房地产公司证明不具有合法性和客观性，该证据没有单位负责人及制作人员的签名或盖章，鼎盛房地产公司现无主要办事机构和地点，王晓晨不能说明证据的合法来源，原一审法院不予采信，故该证据不能证明鼎盛房地产公司对泰兴公司签订购房协议的认可和追认。四、王晓晨对案涉车库没有办理物权登记，其对该两户车库不享有物权。王晓晨与泰兴公司签订的协议仅产生债权效力，双方未办理产权转移登记，未发生物权转移的效力，一审判决不得执行该车库有误。五、一审法院审理程序违法。一审开庭时，在王晓晨没有提交证人作证申请书的情况下，同意两位证人出庭作证违法。同时，一审法院在当事人没有申请法院调取证据的情况下，调取案涉车库的预售许可证违法，且没有经过双方质证，直接给予认定,程序违法。王晓晨辩称，鼎盛房地产公司和泰兴公司都是张金余一个人管理。王晓晨持有案涉车库的合法手续，有购房合同和收据为证。2009年这栋房子实际上已经建一半了，虽然于英贵的房子没有动迁，但是车库都已经定下来了。从交工以来都是王晓晨占有并使用，并交纳了电费和供热费。该事实有一审提供的证人证实，车库的左邻右舍也可以证实王晓晨一直在使用案涉车库。于英贵不应申请执行案涉车库，如果于英贵与鼎盛房地产公司之间有纠纷，应当去找张金余解决。于英贵的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。鼎盛房地产公司未陈述意见。王晓晨向一审法院起诉请求：1.依法判决王晓晨对鸡西市鸡冠区双盛嘉园3号楼1层1号、17号两个车库具有排除执行的权利；2.由于英贵承担诉讼费及其他相关费用。一审法院认定事实：鼎盛房地产公司系双盛嘉园二期3号楼的开发单位，泰兴公司系建筑单位。因泰兴公司拖欠王晓晨材料款，双方于2009年9月15日达成抵账协议，约定泰兴公司将其承建的双盛嘉园3号楼9号车库（31.32平方米）、25号车库（30.93平方米）作价236550元抵给王晓晨。2011年11月17日，双方又达成协议约定将上述两个车库变更为3号楼1号车库（31.30平方米）及17号车库（32.30平方米）。同日，泰兴公司与王晓晨签订了双盛嘉园购房协议书，并为王晓晨出具了236550元的收据一份，鼎盛房地产公司将两个车库交付给王晓晨。上述协议及收据均为张金余以泰兴公司鸡西市工程处名义签订及出具，但鼎盛房地产公司同意并配合办理了车库的交付手续。王晓晨从2012年2月起开始交纳两个车库的电费。2013年5月31日，一审法院对于英贵与鼎盛房地产公司、张金余房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2012）鸡冠民初字第1080号民事判决，判令鼎盛房地产公司赔偿于英贵因延期交房造成的营业损失1421000元。判决生效后，鼎盛房地产公司未履行给付义务，于英贵向本院申请执行。一审法院于2013年7月24日作出（2013）鸡冠执字第701号执行裁定，查封了案涉的两个车库。2015年7月24日，一审法院作出（2013）鸡冠执字第701－5号执行裁定，对两个车库继续查封。王晓晨作为案外人向一审法院提出执行异议，要求停止对两个车库的执行。一审法院于2017年8月8日作出（2017）黑0302执异146号执行裁定，驳回王晓晨的异议请求。王晓晨不服该裁定，提起执行异议之诉。另查明：鼎盛房地产公司开发的鸡冠区供销社综合住宅楼二期（即双盛家园）3号、4号楼已于2019年3月25日取得商品房预售许可证明。一审法院认为，王晓晨作为案外人，对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行判断。即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王晓晨在查封前已实际占有案涉车库并用工程材料款全额抵顶购房款，虽其占有案涉车库所依据的双盛嘉园购房协议书系与泰兴公司签订的，但鼎盛房地产公司的配合交付行为能够证实鼎盛房地产公司对上述购房协议的认可和追认。虽签订购房协议时，该车库未取得商品房预售许可证明，但依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条有关“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，案涉车库已于2019年3月25日取得该证明，故双方签订的双盛嘉园购房协议书依法应认定有效。综上，王晓晨对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。依照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，规定，判决：不得执行鸡西市鸡冠区双盛嘉园3号楼1层1号、17号车库。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。于英贵提交如下证据：证据一、物业公司催缴物业费的通知两张及该公司经理杜振河的笔录一份，证明王晓晨使用的案涉车库没有登记在其名下，并且多年没有缴纳物业费，王**晓不能证明在2013年法院查封之前已经合法占有案涉车库。王晓晨对证据一的真实性有异议，对证明目的亦不认可，因张金余和物业公司之间有账，都欠物业费，但其交纳了案涉车库的电费和供热费。证据二、3号楼车库明细及测绘图纸各一份，证明案涉两个车库并没有登记在王晓晨名下，鼎盛房地产公司对王晓晨的行为没有任何认可和追认的行为。王晓晨称证据是打印和复印的材料，对真实性和关联性均有异议，与本案无关。本院审查核实，认证如下：证据一，庭审中王晓晨自认其与张金余有未结账目，故未交纳物业费，故对该证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。证据二均为复印件，于英贵对真实性亦不认可，故对真实性和证明目的本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，泰兴公司系鼎盛房地产公司开发的双盛嘉园二期3号楼的建设单位，王晓晨与泰兴公司之间以工程材料款全额抵顶购房款的方式取得案涉车库，双方签订了双盛嘉园购房协议书，并为王晓晨出具收据，案涉车库已交付给王**晓使用，应视为鼎盛房地产公司对王晓晨与泰兴公司之间的购房行为是认可的。王晓晨从2012年2月起开始交纳案涉车库的电费、供热费。一审法院于2013年7月24日作出（2013）鸡冠执字第701号执行裁定，查封案涉车库。一审法院审理查明，2019年3月25日案涉车库已取得商品房预售许可证明，并当庭宣读，双方当事人均未提出异议，故可以认定王晓晨在一审法院查封前已签订合法有效的书面合同并占有案涉车库。王晓晨对案涉车库享有足以排除执行的民事权益。关于于英贵称其对鼎盛房地产公司出具的证明有异议的问题，因该证据未作为认定案件事实的依据，在本次诉讼中未对于英贵的权利产生不利影响，一审法院审理程序合法。综上所述，于英贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4848元，由上诉人于英贵负担。本判决为终审判决。审判员  高雪峰审判员  武建明审判员  刘兆宇二〇二〇年十一月十二日书记员  赵婧珺书记员  张 驰