山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1581民初3024号原告：朱如广，男，1973年11月6日生，汉族，农民，住山东省莘县，委托代理人：孙早厚，徐利华，山东鲁阳律师事务所律师。被告：临清市瑞佳置业有限公司，住所地：临清市烟店镇朝阳路东段路南。法定代表人：牛桂芹，总经理。委托诉讼代理人：杨甲谭，临清烟店法律服务所法律工作者。被告：贾国荣，男，1964年12月2日生，汉族，农民，住山东省茌平县。委托诉讼代理人：杨甲谭，临清烟店法律服务所法律工作者。被告：颜军，男，1973年7月8日生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区凤凰工业园经一路。身份证号码：。原告朱如广与被告临清市瑞佳置业有限公司（以下简称“瑞佳公司”）、贾国荣、颜军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告朱如广及委托诉讼代理人孙早厚、徐利华，被告临清市瑞佳置业有限公司、贾国荣的委托诉讼代理人杨甲谭、被告贾国荣到庭参加了诉讼，被告颜军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱如广诉称：2014年9月20日，原告和被告颜军签订协议书一份，由原告承包了被告颜军在莘县立信御苑8号楼的装修工程，双方约定被告颜军按照工程进度分批次向原告支付款项。装修工程完毕后，被告颜军无能力向原告支付装修款，其告知原告，他与被告瑞佳公司股东即本案被告贾国荣共同投资开发了位于临清市烟店镇的烟店华府房产一处，可以以房抵债。经三被告和原告四方协商，根据被告颜军所欠原告装修工程款余额343380元，以房抵债意向达成后，2018年2月13日，被告瑞佳公司和原告签订了商品房买卖合同，约定其开发的烟店华府小区二单元六层601室顶账给原告，并于当日向原告出具了收款收据。2019年6月24日，原告向瑞佳公司交纳了装修押金1000元、暖气开口费3000元、天然气开口费3000元，当日被告瑞佳公司将房屋钥匙以及水电卡交付给了原告。2020年4月，原告发现被告瑞佳公司擅自解除合同，将原告的房屋另行转卖他人，原告多次和三被告结合，至今协商未果。故请求：1、判令三被告共同向原告返还临清市烟店华府小区二单元六层601室楼房房价款343380元，并承担违约金，并要求三被告共同支付原告自2018年2月13日至实际返还款项之日止的总款343380元占用期间的利息（利息要求按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2、判令被告瑞佳公司向原告返还装修押金1000元、暖气开口费3000元、天然气开口费3000元，共计7000元及利息。3、诉讼费用由被告承担。被告瑞佳公司辩称：原告诉求无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。被告贾国荣辩称：原告诉求无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。被告颜军未答辩，未到庭。经审理查明：2014年9月20日，朱如广和颜军项目部签订协议书一份，由朱如广承包颜军项目部在莘县立信御苑8号楼的后期装修工程，双方约定了颜军项目部按照工程进度分批次向朱如广支付工程款项。上述颜军项目部系山东聊城昌岳建筑工程有限公司下属的一个部门，颜军系公司的自然人股东。2018年2月13日，朱如广与临清市瑞佳置业有限公司签订了商品房买卖合同，合同中载明：朱如广购买临清市瑞佳置业有限公司的商品房（二单元六层601号）一处，商品房总价款343380元。同日，临清市瑞佳置业有限公司向朱如广出具了收款收据一张，载明：客户姓名朱如广，总房款343380元，本次交款为一次性全款。收款收据上盖有临清市瑞佳置业有限公司的合同专用章。对于上述购房行为，朱如广称：因颜军未能如约支付工程款，而颜军系聊城昌岳建筑工程有限公司的股东，临清市瑞佳置业有限公司在建造烟店华府小区过程中，因资金紧张，由聊城昌岳建筑工程有限公司垫资，双方合伙开发，基于此，产生了三角债，即聊城昌岳建筑工程有限公司颜军欠朱如广工程款，临清市瑞佳置业有限公司欠聊城昌岳建筑工程有限公司垫资款。为此，经协商，达成以房抵债协议，临清市瑞佳置业有限公司和朱如广签订了涉案房屋的买卖合同。上述楼房所占用土地系集体性质的土地，非可出让的国有建设用地。2019年12月10日，临清市瑞佳置业有限公司又将上述商品房出卖给一个案外人常红霞并入住，朱如广知晓后，曾与颜军和贾国荣（系临清市瑞佳置业有限公司一名股东）协商，未果，朱如广因此提起本诉。另外，朱如广主张向瑞佳公司交纳了燃气开口费3000元、暖气开口费3000元以及装修押金1000元，没有提交有效证据证明。以上认定的事实，有原被告提交的证据、双方当事人一致陈述等在案为凭，业经庭审审查质证，证据确实充分，可以采信。双方当事人争议的主要问题是：临清市瑞佳置业有限公司、贾国荣是否应该承担向朱如广支付房价款343380元等义务。为证明自己主张的事实，朱如广提交以下证据：1、颜军项目部和朱如广签订的协议书一份。证明颜军项目部曾将莘县立信御苑8号楼后期装饰工程发包给朱如广。2、临清市瑞佳置业有限公司的企业信息公示报告。报告载明，瑞佳公司的经营状态系在营。3、瑞佳公司与朱如广签订的商品房买卖合同一份。证明因颜军无能力支付朱如广装修款，经与瑞佳公司、贾国荣协商后，用共同投资开发的临清市烟店华府房产折抵颜军拖欠朱如广的工程款343380元。4、瑞佳公司向朱如广出具的房款收据。5、涉案房屋电能表试用卡1张、涉案房屋钥匙5把。证明瑞佳公司与朱如广签订商品房买卖合同后，瑞佳公司将涉案房屋的电能表使用卡、房屋钥匙交付给了朱如广。6、朱如广与贾国荣、颜军的通话录音记录。证明当涉案房屋被再次出售给他人后，朱如广曾向贾国荣和颜军询问。对上述证据，瑞佳公司、贾国荣提出如下异议：1、对朱如广与颜军项目部签订的协议书不知情，从协议书记载的内容，可以看出颜军项目部与朱如广之间工程款结算的相关进度的约定，但通过该协议不能真实反映出朱如广与颜军项目部之间具体的拖欠施工款项的数额，故对协议真实性、合法性不予认可。2、对瑞佳公司与朱如广之间签订的商品房买卖合同的真实性、合法性均不予认可。该合同并未经过瑞佳公司的同意，并且合同记载的双方当事人有关法人代表一栏填写的是“牛贵芹”，而非“牛桂芹”，显然合同内容并非瑞佳公司的真实意思。3、对收款收据不予认可，瑞佳公司从未收到过朱如广交纳的任何购房房款，且收款收据上应加盖财务专用章，而不是合同专用章，合同专用章系颜军私自加盖。按照瑞佳公司与山东聊城昌岳建筑工程有限公司在2017年12月26日签订的联合开发建设协议的约定，涉案小区售楼款应存入指定的账户，由双方共同监管，而朱如广以颜军拖欠其工程款为由进行房屋买卖合同签订，本身不符合法律规定，该购房合同系无效合同。瑞佳公司与朱如广之间不存在任何的业务往来，朱如广应该向颜军主张权利。4、对于房间钥匙、电表使用卡证据的合法性不予认可，该证据应向颜军进行核实。5、朱如广与贾国荣之间的通话录音不完整，但可以证明颜军对涉案房屋没有处分的权利；通过朱如广和颜军的通话，可以认定朱如广与颜军之间存在利益上的利害关系，二人将自己的要求强加给瑞佳公司，本身不合理。6、对于朱如广陈述的三角债，临清市瑞佳置业有限公司、贾国荣不予认可，辩称所谓的房屋买卖合同，是颜军私自签订，应系无效合同。瑞佳公司提交了其与山东聊城昌岳建筑工程有限公司签订的联合开发建设协议书，以证明瑞佳公司的合同专用章平时由颜军持有。协议书中的第二项载明：山东聊城昌岳建筑工程有限公司负责安排具体售楼人员，人员工资由昌岳公司负责发放。第三项载明：瑞佳公司将售楼合同专用章交付昌岳公司指定的售楼人员，所有销售必须通过昌岳公司指定的售楼人员办理。瑞佳公司单方擅自对外销售无效。第四项载明：售楼款双方同意存入甲方指定的账户，共同监管，任何一方不得私自动用。本院认为，瑞佳公司与朱如广签订的商品房买卖合同，因涉案楼房的占用土地非国有出让的建设用地，根据相关法律规定，此合同违反法律、行政法规的强制性规定，故属无效合同。合同虽属无效，但合同已由朱如广签名、摁印，瑞佳公司加盖合同专用章，故应视为朱如广、瑞佳公司双方对合同内容的认可，合同内容系合同双方的真实意思表示。至于合同中法人代表一栏填写的是“牛贵芹”，而非“牛桂芹”，首先此笔误系瑞佳公司一方造成，自己再因此主张合同内容不是自己的真实意思表示，有违诚信原则。瑞佳公司作为企业法人，向朱如广出具了房款为343380元的收款收据，应认定瑞佳公司收到了朱如广的343380元房款。至于瑞佳公司辩称自己并没有实际收到房款的事由，以及昌岳公司、瑞佳公司、朱如广之间是否存在“三角债”，是否达成以房抵债协议，均不能因此否认瑞佳公司向朱如广出具的房款收款收据的书面证据的法律效力，瑞佳公司与昌岳公司之间的法律关系，与本案不是同一法律关系，本案不予涉及。瑞佳公司因该无效合同取得的财产，应当予以返还，故瑞佳公司应该返还朱如广343380元房款。朱如广要求自2018年2月13日起，至实际返还款项之日止的总款343380元占用期间的利息（利息要求按照中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，未超出法律允许范围，依法予以支持。但因合同无效，故不能适用合同的违约金条款，故朱如广要求瑞佳公司承担违约金的诉讼请求，依法不予支持。朱如广要求瑞佳公司返还装修押金1000元、暖气开口费3000元、天然气开口费3000元的诉讼请求，因证据不足，故依法不予支持。原告要求贾国荣、颜军承担法律责任，因无事实和法律依据，故依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告临清市瑞佳置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告朱如广房款343380元以及利息（自2018年2月13日，至实际返还款项之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告朱如广其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6556元，减半收取3278元，由被告临清市瑞佳置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审判员 汪 忠二〇二〇年十一月十八日书记员 周双祥