北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7795号上诉人（原审原告）：马世强，男，1976年9月11日出生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：杜海港，北京汇都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志媛，北京汇都律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京九仞科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街**院********。法定代表人：李**，总经理。上诉人马世强因与被上诉人北京九仞科技有限公司（以下简称九仞科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初16577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马世强上诉请求：撤销一审判决，依法改判九仞科技公司向我支付2020年5月20日至2020年10月28日期间房屋租金，并支付违约金44385.8元。事实和理由：1.我仅委托薛某1代为处理招租签约事宜，涉及合同解除的事项已远超出其代理权限；2.我曾明确回复九仞科技公司不同意提前解除合同，并要求其继续履行；3.退一步讲，即使薛某1有代理权限，其与九仞科技公司微信记录中明确表示不同意解除合同。九仞科技公司辩称，我公司同意一审判决。马世强向一审法院提出诉讼请求：要求判令九仞科技公司支付2020年5月20日至2020年11月19日租金133157.4元，并支付违约金44385.8元，并承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2019年5月8日，马世强（出租方、甲方）、九仞科技公司（承租方、乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市商业租赁合同》，约定九仞科技公司租赁海淀区1806房屋（以下简称涉案房屋），租期自2019年5月20日至2022年5月19日，月租金22192.9元，租金按照第一、二年不变，第三年递增5%的标准上浮，押金22192.9元，与首笔租金一起支付。该合同第九条第四款约定，乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十条第二款约定，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金；第三款约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。九仞科技公司提出在租赁房屋过程中，关于租房相关事宜均由案外人薛某1来处理，故关于后期解除合同亦与薛某1进行沟通；马世强认可其与九仞科技公司签订租赁合同时，因其本人在外地，故委托案外人薛某1律师处理租赁事宜，但其提出已经与薛某1解除了委托代理关系，根据2019年5月24日薛某1发给九仞科技公司的微信“我把你电话给马志强啊，然后你那个告诉他怎么弄”，从该条可以证明已经与薛某1解除了委托，故关于后期合同解除事宜，九仞科技公司无权与薛某1进行沟通；九仞科技公司不认可。经法院询问，马世强称就其解除与薛某1代理关系一事，除了上述微信，没有其他证据证明。九仞科技公司提交微信记录，证明其在2020年2月12日向薛某1发微信“薛律师，我是天作国际1806的租户，因为现在属于疫情特殊时期，我们这边还没有复工，看政策可以申请免一些房租，我们这边可以减免些吗？”，薛某1回复“国企的房屋可以，咱不是呀”；并于2020年3月24日11:09给薛某1发微信“薛律师您好，我是天作国际1806的租户，我们房租到期后就不租了，提前跟您打声招呼”，薛某1于当日11:10回复“什么时候到期来着”“好”“看房找谁呢”，九仞科技公司回复“5月份左右吧，具体时间我这边到公司看下回复您”，薛某1于11:34回复“按照合同租赁完毕吧”“按照合同租赁到期才能结束”“不同意提前解除”。该公司并提交微信证据，欲证明薛某1向九仞科技公司索要房屋图片用以出租信息发布，根据2020年3月27日微信记录，薛某1发微信“房间照片有吗，给我点，谢谢”，九仞科技公司回复“有”“我找一下”，根据薛某12020年4月27日在其朋友圈发布的信息，注明“魏公村地铁口，好写字楼出租，188XXXX****直租，价格低无中介费”，后附图片显示2020年4月13日在58同城更新发布租房信息。九仞科技公司主张已于2020年5月18日腾退房屋，并于2020年5月19日将大门电子锁密码告知薛某1，提供2020年5月19日发给薛某1微信“天作国际B座1806室密码：123578#”，薛某1回复“所有事情自己跟房主告知吧，我不管也不转达”；并提供2020年5月20日与马世强发微信“您好，天作国际的密码是123578#”，马世强回复“不同意要求继续履约”，九仞科技公司继续发微信“马先生，因疫情和管控等一系列不可抗力的影响，致公司经营困难，加上高额租金导致我司雪上加霜，已无力继续承租……我也了解到现在您已经发布了出租消息，并且已经有客户在看房子了，我们这边告知您和您的代理门禁密码，方便看房使用”。马世强称，虽然九仞科技公司已告知了大门密码，但其不知道房屋现在的状态，也不知道东西是否搬走，其认为双方合同依然继续履行，故要求支付2020年5月20日至2020年11月19日租金；且因九仞科技公司未按期支付房租，要求支付一个月房租作为违约金；且因为九仞科技公司于2020年5月20日才通知马世强本人要解除合同，要求支付一个月房租作为违约金。九仞科技公司认为其已经于2020年3月已经告知薛某1要求解除合同，且已经腾退房屋并将大门密码告知薛某1和马世强，双方合同已于2020年5月20日终止，故不同意马世强的诉讼请求，就其押金退还问题另行主张，上述意见作为其答辩意见；同时，该公司认为，如果违约责任成立，双方违约金约定过高，要求酌减。一审法院认为，马世强与九仞科技公司依法建立房屋租赁合同法律关系，双方均应按约履行。依据九仞科技公司提交的证据，可以确定该公司已于2020年3月24日向薛某1提出要求提前解除合同的请求，而薛某1当时回复同意，随后，薛某1于3月27日向九仞科技公司索要房间照片，并随后在其微信圈发布租房信息，从上述可以得出，双方均同意合同提前解除。马世强认可其因在外地故而委托薛某1处理房屋出租事宜，其虽提出薛某1后期无权代理房屋出租，但其并未提交充分的证据，证明其已向九仞科技公司明确告知解除薛某1的代理权，而在九仞科技公司与薛某1的多次沟通中，薛某1亦未告知九仞科技公司其已无权代理房屋出租事宜，在此情况下，九仞科技公司有理由相信薛某1具有代理权限，其通过薛某1沟通提前解除合同事宜并无不妥。现九仞科技公司已提前30日告知马世强关于合同提前解除事项，并已腾退房屋，并分别于2020年5月19日、5月20日向薛某1、马世强告知房屋大门电子密码，故马世强现在主张2020年5月20日之后的租金，以及逾期支付租金的违约金，没有事实与法律依据，法院依法不予支持。就马世强主张的提前解除合同的违约金，按照双方合同约定，九仞科技公司需提前退租的，需按月租金的100%支付违约金，法院依据双方合同履行情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，判定九仞科技公司支付违约金22192.9元。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，法院判决：一、北京九仞科技有限公司于本判决生效后七日内向马世强支付违约金22192.9元；二、驳回马世强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。马世强主张薛某1仅就招租签约事项具有代理权限，且其在与九仞科技公司签订合同后便与薛某1解除代理关系，故薛某1无权与九仞科技公司就解除合同事宜进行洽商。对此本院认为，马世强并未提交证据证明其已经解除与薛某1的代理关系，亦未证明其明确告知九仞科技公司其已解除与薛某1的代理关系，且在九仞科技公司在租赁期间就合同履行事宜、解除通知与薛某1进行沟通时，薛某1亦未告知九仞科技公司其已与马世强解除代理关系。在此情形下，九仞科技公司认为薛某1系具有代理权并向薛某1发出解除通知具有事实依据。九仞科技公司依据合同约定提前30日告知解除合同并实际腾退，亦于2020年5月19日及2020年5月20日分别告知薛某1、马世强电子密码，符合合同约定的合同解除条件。现马世强主张2020年5月20日至2020年10月28日期间房屋租金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。九仞科技公司提前解除合同已构成违约，其应按照合同约定的标准向马世强支付违约金，一审法院认定违约金金额正确，本院予以确认。综上所述，马世强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3850元，由马世强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年十一月十八日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹