江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终3344号 上诉人（原审原告）：徐昆明，男，1988年10月18日出生，汉族，住江苏省新沂市。 委托诉讼代理人：王恩厚，江苏宏夏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘鸣，男，1974年2月18日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：郁子楸，江苏显允律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董琪，男，1987年3月9日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。 被上诉人（原审被告）：朱双妹，女，1966年3月26日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 上诉人徐昆明因与被上诉人董琪、潘鸣、朱双妹案外人执行异议之诉一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐昆明上诉请求：请求撤销原审判决，并依法改判:１．立即停止对徐昆明购买的位于苏州市（苏）（2008）苏州不动产权第8013564号)房屋的强制执行，并解除该房屋的查封；２．判决确认徐昆明与董琪于2015年12月4日签订的《房屋买卖(居间)合同》合法有效，并确认位于苏州市(苏)(2008)苏州不动产权第8013564号)房屋归徐昆明所有；３．董琪立即协助和配合徐昆明办理位于苏州市(苏)(2008)苏州不动产权第8013564号)房屋产权过户登记。事实和理由：一、一审法院认为其查封的位于苏州市(苏)(2008)苏州不动产权第8013564号)房屋与徐昆明主张的涉案房屋非同一标的，徐昆明与董琪未签订房屋买卖合同，属于认定事实错误，所查封的涉案房屋的来源、性质及演变过程与徐昆明主张的涉案房屋同属同一标的。二、一审法院认定徐昆明与董琪于2015年12月4日签订的《房屋买卖(居间)合同》，并非是董琪真实的意思表示，属于认定事实错误。从董琪、朱双妹起初找到徐昆明要求将房屋卖给徐昆明，到交易的整个过程，再到办理相关手续，均有其二人的全程参与，且大多情况下都是董琪、朱双妹主动要求徐昆明进行办理。而一审法院单凭一份银行流水而否认交易非董琪、朱双妹真实的意思表示，是一种武断、极其不负责任的行为。请二审法院在尊重事实的基础上依法改判。 潘鸣辩称，我不太清楚他们之间的事情。 董琪辩称，我方认为徐昆明存在套路贷情形，即使按照与徐昆明所签订的购房合同中的约定，其也没有完全履行相应的付款义务。 朱双妹辩称，案涉房屋只是抵押给徐昆明，并不是出卖给徐昆明，而是因为我欠他的有赌债，约定1万块钱每天利息300。用房屋租金抵扣利息，借款本金用卖了房子以后的钱还给徐昆明。我当时欠了徐昆明28万左右赌债，因为赌债当时利息很高，每1万块钱每天300利息，所以后来没有钱还了，就跟徐昆明借了30万，把他的28万赌债还完了。也因为此把我儿子的房子抵押给了他，作为30万借款的抵押。 徐昆明向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对徐昆明购买的位于苏州市(苏(2018)苏州市不动产权第8013564号)房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认徐昆明与董琪于2015年12月4日签订的《房屋买卖(居间)合同》合法、有效，并确认位于苏州市(苏(2018)苏州市不动产权第8013564号)房屋归徐昆明所有；3、判决董琪立即协助和配合徐昆明办理位于苏州市(苏(2018)苏州市不动产权第8013564号)房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费用由对方当事人承担。 一审法院认定事实： 潘鸣与朱双妹、董琪民间借贷纠纷一案，于2018年8月10日作出（2018）苏0508民初4458号民事调解书：一、被告朱双妹、董琪共同确认应归还原告潘鸣借款本金599400元及利息183416.4元，合计782816.4元，从2018年9月至2020年8月，分24期履行，每月10日前支付，每期支付32617.35元；二、如被告朱双妹、董琪任有一期未按上述方式履行付款义务，则自愿承担违约金1万元，原告潘鸣有权就被告全部未付款项及违约金一并向法院申请强制执行；三、原告潘鸣放弃其他诉讼请求；四、原、被告就本次民间借贷纠纷再无其他纠葛；五、案件受理费11628元，减半收取5814元，保全费4236元，共计10050元，由原告潘鸣负担；六、本调解协议经双方签字或捺印后生效。在该案审理过程中，一审法院于2018年7月18日作出（2018）苏0508民初4458号民事裁定书，于同年7月19日依法查封了董琪名下苏州市不动产。调解书发生法律效力后，根据潘鸣申请，一审法院于2018年10月17日立案执行，案号为（2018）苏0508执3650号，一审法院启动了上述不动产的拍卖、变卖程序。案外人徐昆明于2018年12月17日对一审法院执行董琪名下苏州市不动产提出书面异议后，一审法院于2019年1月4日作出（2018）苏0508执异64号执行裁定，驳回徐昆明的异议请求。徐昆明不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 另查明，朱双妹与董琪系母子关系。 2012年12月28日，董琪（乙方）与苏州市住房和城乡建设局（甲方）签订《苏州市房屋征收补偿安置协议书》，内容为甲方对乙方名下梅巷二村2幢西203室房屋实施征收，补偿安置方式为乙方选择货币补偿后购买定销商品房方式，套型面积70平方米。2016年12月2日，董琪与苏州市保障性住房建设有限公司签订《苏州市商品房买卖合同》，所购房屋为江宇路800号惠宇华庭14幢1002室，总价款514224元。2017年10月，开发商向董琪交付了涉案房屋。2018年6月14日，江宇路800号惠宇华庭14幢1002室登记至董琪名下。 再查明：徐昆明（乙方）于2015年12月4日与董琪（甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同内容为甲方董琪自愿向乙方徐昆明出售苏州市姑苏区梅巷二村2幢西203室房屋，成交价格为60万元，乙方于2015年12月4日付房款30万元，选好房型，付15万元，剩余房款过户结清，甲方承诺由乙方直接选房。对于该证据，潘明主张系以房抵债而非房屋买卖；朱双妹、董琪主张系朱双妹欠徐昆明赌债，房屋系抵押。 还查明：2015年12月4日，徐昆明通过农业银行账户向董琪转账30万元，董琪向徐昆明出具了收到购房款30万元的收条。董琪收到30万元银行转账款后，同日又向徐昆明转账15万元。对此，徐昆明与董琪、朱双妹陈述不一。徐昆明称其向董琪母亲朱双妹转账支付了30万元购房款后，因朱双妹提出需要现金15万元还债，又无法取出现金，故又由董琪转账给徐昆明15万元，再由徐昆明交付朱双妹现金15万元，当时徐昆明与朱双妹、董琪均在场；董琪表示不清楚，其本人不在场；朱双妹陈述，转账给徐昆明15万元后，其替“眼镜”归还徐昆明4万元赌债，另外11万元是欠徐昆明朋友的赌债，直接还给徐昆明抵债的，当时董琪不在场。 庭后徐昆明提交了2016年11月23日其通过农业银行账户向董琪转账15万元，证明系选好房型付15万元房款。董琪表示该15万元到账后，我就提现归还了梅巷二村2幢西203室房屋的银行贷款，余款给了徐昆明，徐昆明这样做是为了有一份银行流水。徐昆明主张已支付购房款444976.01元，朱双妹认可欠徐昆明这些款项。董琪、朱双妹表示拿到案涉房屋钥匙后就交给徐昆明了，让他出租，房屋租金抵朱双妹欠款利息。 一审法院认为，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。2018年6月14日，江宇路800号惠宇华庭14幢1002室登记至董琪名下。首先，一审法院查封并启动拍卖程序的标的为江宇路800号惠宇华庭14幢1002室不动产，而徐昆明提供的《房屋买卖（居间）合同》中的买卖标的为梅巷二村2幢西203室房屋，两者并非同一标的，徐昆明与董琪未就案涉房屋签订买卖合同。其次，徐昆明于2015年12月4日向董琪转账30万元支付购房款，董琪在收到30万元后又向徐昆明转账15万元及2016年11月23日其通过农业银行账户向董琪转账15万元，董琪表示该15万元到房屋的银行贷款，余款给了徐昆明。徐昆明这样做是为了有一份银行流水。徐昆明与董琪之间缺乏正常房屋买卖交易的合理性，且朱双妹与徐昆明之间另有债权债务关系。董琪、朱双妹表示拿到案涉房屋钥匙后就交给徐昆明了，让他出租，房屋租金抵朱双妹欠款利息。由此可见，徐昆明与董琪签订的《房屋买卖（居间）合同》非董琪的真实意思表示，一审法院对该房屋买卖合同的真实性、合法性均不予认定。徐昆明对案涉房屋不享有物权期待权，其诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决:驳回徐昆明的诉讼请求。案件受理费9800元，由徐昆明负担。 二审审理中，董琪提供中国农业银行62×××71的银行卡交易明细清单，显示2016年11月23日，收到徐昆明转账15万元后，当天即在同一地点现支15万元。 二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，徐昆明与董琪签订房屋买卖合同，约定购买苏州市姑苏区梅巷二村2幢西203室房屋将来的拆迁安置房，但在拆迁安置房确定为江宇路800号惠宇华庭14幢1002室后，徐昆明并未与董琪就该案涉房屋签订书面房屋买卖合同。其次，经济适用房不得在5年内直接上市交易，且暂时无法办理过户登记。徐昆明明知该房屋为经济适用房，无法办理过户，仍要求购买案涉房屋，存在一定过错。因此，徐昆明不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除执行的权力。 综上，徐昆明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由徐昆明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙一鸣 审 判 员 柏宏忠 审 判 员 丁 兵 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 李 洁 书 记 员 王晓敏 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。