江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终5503号上诉人（原审被告）：徐州市三杰房地产开发有限公司，住所地江苏省丰县经济开发区。法定代表人：苗新春，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦沙沙，女，1992年9月13日出生，汉族，个体工商户，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：韩世祥，男，汉族，住江苏省丰县。原审被告：廉晓琦，女，1989年2月10日出生，汉族，职工，住江苏省丰县。上诉人徐州市三杰房地产开发有限公司（以下简称三杰公司）因与被上诉人秦沙沙、原审被告廉晓琦房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人三杰公司的委托诉讼代理人孙景利、被上诉人秦沙沙及其委托诉讼代理人韩世祥、原审被告廉晓琦到庭接受询问。本案现已审理终结。三杰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项有关三杰公司返还秦沙沙租金和押金24406.59元判项，查清事实后依法发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由秦沙沙承担。事实和理由：一、涉案秦沙沙租赁的两个房间租赁费单价为36元/平方米，一审认定2-103房屋租赁费单价为36元/平方米不当。租赁单价应以实际履行的价格为准，秦沙沙租赁的另一间房子单价为36元/平方米，证实当时的市场价格为36元/平方米。二、一审认定秦沙沙支付租金数额错误。三杰公司只收到177369元租金，没有收到秦沙沙主张的22000元现金。出具欠条时如果存在结算，不可能将秦沙沙主张的微信转账的2000元遗漏，秦沙沙陈述虚假。秦沙沙主张结算时缴纳22000元现金和微信转账2000元，合计24000元，与秦沙沙出具的欠条中金额49137元不相符。按照秦沙沙的主张，欠条金额应当是47137元。一审认定支付22000元现金，与事实不相符。综上，三杰公司没有收到秦沙沙主张的20000元现金，2000元微信转账款项重复计算。三、秦沙沙存在明显违约行为，秦沙沙应当支付违约金。秦沙沙延期交付租金，按照合同约定的租金总额的万分之五支付违约金。秦沙沙当年只支付部分租金，其余租金均为2019年度补交，应当承担违约责任。四、一审认定租赁合同2019年7月24日解除，与事实不相符。租赁合同应该为2019年9月10日解除，租金应计算至2019年9月10日。租赁合同到期后，秦沙沙一直占用涉案房屋，不与三杰公司办理交接手续。合同约定租赁期满秦沙沙将房屋钥匙交付三杰公司，但秦沙沙至今未交付钥匙，垃圾没有清理。秦沙沙至今仍拖欠自来水公司水费8000元没有缴纳。廉晓琦多次通知秦沙沙交付涉案房屋，秦沙沙逾期交房造成三杰公司损失，其应当予以赔偿。五、涉案房屋存在水费欠费情况，秦沙沙应当交清。综上，一审认定事实不清，三杰公司不应返还租金和押金24406.59元。请求二审法院查清事实，依法发回重审或改判。被上诉人秦沙沙答辩称：合同约定2-103房间单价为32元/每平方米，到期后该合同没有续签，应按合同约定的价款32元/每平方米计算租金。秦沙沙交付给廉晓琦20000元现金，算账后，秦沙沙当场打了一个49137元租金欠条，2000元现金秦沙沙通过微信转账。廉晓琦让秦沙沙2019年7月底撤离房子，7月24日秦沙沙发现向廉晓琦多转了15000元，秦沙沙找廉晓琦协商退还，廉晓琦一直找理由推脱，2019年9月秦沙沙报警。在秦沙沙搬离期间，廉晓琦给秦沙沙老公发信息，说这几天别先搬，有人看房子，中间廉晓琦耽误了十天左右没让秦沙沙撤离。三杰公司陈述的2019年9月10日搬离的事情不存在。2019年8月3日秦沙沙找廉晓琦退还15000元，廉晓琦没退，秦沙沙也找不到钥匙了。2019年7月24日秦沙沙让廉晓琦来店里，顺便把钱退给秦沙沙，廉晓琦一直没来。秦沙沙从2014年开始租房，一直正常支付水费，先充值水卡再用水，自来水公司从也从未找秦沙沙要过水费。如果三杰公司说秦沙沙欠水费，三杰公司应该和秦沙沙一起去自来水公司结算。如果秦沙沙欠水费，秦沙沙就交。三杰公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。秦沙沙向一审法院提出诉讼请求：1、判令廉晓琦、三杰公司返还秦沙沙多收房租款45229元；2、本案诉讼费由廉晓琦、三杰公司负担。事实和理由：2014年8月18日，秦沙因经营超市租赁三杰公司的房屋，双方约定租房押金3000元，租金按每平方米32元收取。在秦沙沙租赁涉案房屋期间，廉晓琦欠付秦沙沙奶粉钱1.5万元，廉晓琦、三杰公司未同意将此款冲抵租金。在秦沙沙交付三杰公司租金时，因计算错误多支付给廉三杰公司租金15000元。另外，因三杰公司按照36每平方米多收取秦沙沙自2019年6月1日至2019年7月7日期间的租金10229元，因此，三杰公司应返还秦沙沙租金共计43229元。2019年7月7日，三杰公司无故拉下秦沙沙的电闸，导致秦沙沙损失2000元，廉晓琦、三杰公司应予以赔偿。综上，廉晓琦、三杰公司应返还秦沙沙租金及支付违约金共计45229元。秦沙沙多次催要，廉晓琦、三杰公司拒不支付上述款项。案件审理过程中，秦沙沙增加诉讼请求为要求廉晓琦、三杰公司返还秦沙沙多收房租款80114.3元。一审法院查明：2014年7月8日，秦沙沙因承租三杰公司位于新城花园2-103的商业门面房一间，支付三杰公司该房屋押金3000元，三杰公司向秦沙沙出具收据一份。2014年8月18日，秦沙沙与三杰公司签订出租协议一份，该协议约定，秦沙沙承租三杰公司位于新城花园2-103的商业门面房一间，房屋面积为153.75元，租赁期限为2014年8月18日至2015年8月17日，租金计算标准为26元每平方米，租金合计47970元，租金支付方式为预先支付半年租金23985元。后秦沙沙、三杰公司又续签了两份出租协议，该两份协议约定的租赁期限分别为2015年8月18日至2016年8月17日、2016年8月18日至2017年8月17日，租金计算的标准变更为32元每平方米，每一年的租金总额为59040元，租金支付方式为预先支付半年租金29520元。签订上述出租协议后，三杰公司将房屋交付给秦沙沙使用，2019年7月24日，秦沙沙搬离租赁房屋。一审庭审中，秦沙沙、三杰公司一致认可，关于2-103门面房2018年2月18日之前的租金已结算完毕。秦沙沙主张该门面房2017年8月19日之后的租金三杰公司按照每平方米36元向其收取。至一审辩论终结，秦沙沙未支付该涉案门面房的下余租金。一审另查明，2018年4月1日，三杰公司将位于新城花园2-1-102的商业门面房一间出租并交付给秦沙沙。2018年4月15日，秦沙沙与廉晓琦补签出租协议一份，该协议约定，秦沙沙承租三杰公司位于新城花园2-1-102的商业门面房一间，房屋面积为164.67元，租赁期限为2018年4月15日至2019年4月14日，租金计算标准为36元每平方米，租金合计71137元，租金支付方式为预先支付一年租金71137元。在该涉案门面房2018年4月15日至2019年4月14日的租赁期限内，秦沙沙应支付三杰公司租金71137元，其中22000元的租金秦沙沙已通过现金的方式支付三杰公司，其余租金经秦沙沙、三杰公司于2018年4月18日结算，秦沙沙向廉晓琦出具房租欠条一份，载明下欠租金49137元。庭审中，秦沙沙、三杰公司一致认可除上述秦沙沙欠付的49137元的租金未付外，关于2-1-102门面房2018年4月15日至2019年4月14日期间的租金已结算完毕。上述租赁协议约定的租赁期限届满后，秦沙沙继续承租上述门面房，至2019年7月24日，秦沙沙搬离该租赁房屋。至法庭一审辩论终结，秦沙沙未支付该涉案门面房的下余租金。庭审中，三杰公司自认秦沙沙于2018年4月至2019年7月期间，向其支付租金共计177369元。一审再查明，廉晓琦系三杰公司的员工。庭审中，秦沙沙自认其租赁的房屋系三杰公司所有。一审法院认为：秦沙沙、三杰公司之间的出租协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。廉晓琦系三杰公司的员工，涉案租赁房屋系三杰公司所有，故涉案出租协议的双方当事人系秦沙沙与三杰公司。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”基于此，涉案2-103、2-1-102门面房租赁期限届满后，秦沙沙继续使用该两间门面房，三杰公司未提出异议，视为秦沙沙、三杰公司之间按照原租赁协议履行合同义务。鉴于秦沙沙在庭审中自认其于2019年7月24日搬离两间门面房，三杰公司主张涉案租赁合同于2019年9月11日解除，因其未提供充分证据予以证明，故该两间门面房的租赁期限均应计算至2019年7月24日。关于涉案2-103门面房2018年2月19日至2019年7月24日期间的租金，应按照原出租协议约定的32元每平方米支付，数额为84476.4元（[17+5/30]×32×153.75）。涉案2-1-102门面房2019年4月15日至2019年7月24日期间的租金，应按照原出租协议约定的36元每平方米支付，数额为22349.01元（[3+23/30]×36×164.67）。秦沙沙应支付三杰公司上述两间门面房的租金合计106825.41元。鉴于三杰公司自认秦沙沙已于诉前向其支付上述两间门面房的租金177369元，扣除秦沙沙欠付2-1-102门面房的租金49137元和上述应支付的两间门面房的租金106825.41元，三杰公司应返还秦沙沙租金21406.59元。另外，秦沙沙于2014年7月8日支付三杰公司的房屋押金3000元，应一并返还。故三杰公司应返还秦沙沙房租及押金共计24406.59元。关于秦沙沙主张涉案2-103门面房2017年8月19日至2018年2月18日期间三杰公司应返还其按照每平方米36平方米多收取租金的主张，因其未提供证据予以证明，不予支持。秦沙沙主张其与廉晓琦之间存在未结算完毕的奶粉钱，与本案不属于同一法律关系，秦沙沙可另行主张权利。秦沙沙其他的诉讼请求，因缺少事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，一审法院判决：一、徐州市三杰房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，返还秦沙沙房屋租金和押金合计24406.59元；二、驳回秦沙沙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取901元（秦沙沙已预交），由秦沙沙负担661元，徐州市三杰房地产开发有限公司负担240元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、一审对2-103房间的租赁费单价按32元/每平方计算是否正确；2、三杰公司主张一审多计算2.2万元已付租金的理由能否成立；3、三杰公司有关扣除秦沙沙逾期交付租金违约金的主张能否成立；4、三杰公司有关租金应计算至2019年9月10日理由能否成立；5、三杰公司有关秦沙沙欠缴水费的主张应否予以支持。二审中，三杰公司提交2019年9月10日秦沙沙报警的通话记录，证明经派出所协调，三杰公司才接收涉案房屋，涉案合同解除之日为2019年9月10日，租金应计算至2019年9月10日。秦沙沙质证意见：2019年9月10日报警是因为15000元不退还的事，不是因为房子交还的事情。2019年7月25日秦沙沙给廉晓琦发的微信语音里提到房租算错了，让廉晓琦有空来店里一下，廉晓琦把钱给秦沙沙，2019年7月30号之前秦沙沙把钥匙给廉晓琦。二审中，秦沙沙提交如下证据：1、2019年2月26日秦沙沙和廉晓琦的微信聊天记录（打印件），证明2018年4月18日秦沙沙给廉晓琦出具的欠付租金49137元的欠条原件在廉晓琦手里，2018年4月18日欠条中计算了该20000元。2018年4月18日在店里收银台给的廉晓琦20000元现金，在场人还有于芹、苏晴、秦瑶。2、2019年7月25日秦沙沙与廉晓琦的微信语音通话（光盘）。证明秦沙沙2019年7月24日通知廉晓琦秦沙沙要搬走，要求廉晓琦退还秦沙沙多收的房租。三杰公司质证意见：证据1微信聊天记录背景与一审秦沙沙提交的聊天记录背景不一致，秦沙沙主张给了廉晓琦20000元现金，三杰公司确实没有收到。证据2真实性无异议，录音中秦沙沙陈述在2019年7月30日前搬完，并没有陈述在2019年7月24日已经搬完。语音通话时间为2019年7月25日，与秦沙沙一审中提交的廉晓琦向秦沙沙丈夫戴东坡发出的信息中要求的搬离时间相一致。当时双方约定2019年8月8日秦沙沙交钥匙，后来延迟到2019年9月11日交钥匙。本院认证意见：对三杰公司、秦沙沙二审提交的证据的真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院第二次询问时，廉晓琦到庭陈述：秦沙沙提交的微信聊天记录、语音聊天记录真实性认可，廉晓琦认可收到秦沙沙的2万元现金。廉晓琦陈述秦沙沙并未在约定的2019年8月8日搬离。本院认为：一、关于一审对2-103房间的租赁费单价按32元/每平方米计算问题双方合同约定的2-103房间的租赁费单价为32元/每平方米，2-103房间租赁合同到期后，双方没有续签书面合同，视为此后2-103房间的不定期租赁合同的单价不变，故一审就2-103房间按32元/每平方米计算租金，并无不当。二、关于三杰公司主张一审多计算2.2万元已付租金的问题廉晓琦二审到庭对收到秦沙沙20000元现金的事实予以认可，再加上秦沙沙通过微信转账给廉晓琦的2000元，秦沙沙向廉晓琦支付了22000元现金的事实可以确认。三杰公司主张一审多计算2.2万元已付租金的理由不能成立。此外，2018年4月15日至2019年4月14日期间2-1-102门面房租金计算标准为36元/每平方米，租金合计71137元。按照2018年4月18日秦沙沙出具给廉晓琦的收条，该收条载明欠付2-1-102门面房2018年4月15日至2019年4月14日期间房租49137元，说明其中22000元秦沙沙已经支付给廉晓琦（71137元-49137元=22000元）。三、三杰公司有关租金应计算至2019年9月10日主张问题关于双方合同解除时间，双方各执一词，一审将秦沙沙自认的2019年7月24日认定为搬离时间和合同解除时间，但三杰公司就此不予认可。秦沙沙作为承租人，有责任提供证据证明其实际搬离的时间，虽秦沙沙提交的微信记录数次涉及搬离问题，但上述微信聊天记录不能证明秦沙沙实际搬离日期为2019年7月24日。2019年7月25日微信语音聊天记录中秦沙沙承诺7月底搬离。双方之后的聊天记录谈到2019年8月8日搬离，但双方最终因先退款还是先交房双方发生争议。2017年8月15日廉晓琦与秦沙沙丈夫短信沟通，秦沙沙丈夫陈述“……找您退房租，然后8月8号给钥匙，最后您没同意，这个事就这样放着了”。说明至2019年8月15日秦沙沙仍然未办理交房手续。此后双方无微信来往记录。根据现有证据，考虑到2019年9月10日秦沙沙在涉案商铺内报警的情形，本案应认定秦沙沙交房时间为三杰公司主张的2019年9月10日。综上所述，按照合同解除日期为2019年9月10日的时间点，就相关租金重新计算如下：1、关于涉案2-103门面房2018年2月19日至2019年9月10日期间的租金，应按照原出租协议约定的32元每平方米支付，数额为92004元（[18+21/30]×32×153.75）。涉案2-1-102门面房2019年4月15日至2019年9月10日期间的租金，应按照原出租协议约定的36元每平方米支付，数额为28652.57元（[4+25/30]×36×164.67）。秦沙沙应支付三杰公司上述两间门面房的租金合计120656.57元（92004元+28652.57元=120656.57元）。鉴于三杰公司自认秦沙沙已于诉前向其支付上述两间门面房的租金177369元，扣除秦沙沙欠付2-1-102门面房的租金49137元和上述应支付的两间门面房的租金120656.57元，三杰公司应返还秦沙沙租金7575.43元。另外，秦沙沙于2014年7月8日支付三杰公司的房屋押金3000元，应一并返还。故三杰公司应返还秦沙沙房租及押金共计10575.43元。四、三杰公司有关扣除秦沙沙逾期交付租金违约金的主张；三杰公司有关秦沙沙欠缴水费的主张问题三杰公司有关扣除秦沙沙逾期交付租金违约金的主张，其一审未提及，二审也未就此举证。双方在出具结算欠条时，也未提及迟延付款事宜，故对三杰公司有关逾期付款违约金的主张不予支持。关于是否欠付水费问题，三杰公司也未就此举证证明其观点，当事人愿意就是否欠付水费问题共同去自来水公司查明事实后另行主张，故对三杰公司主张的欠付水费问题，可以另行处理。综上所述，上诉人三杰公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持丰县人民法院（2020）苏0321民初293号民事判决第二项，即“驳回秦沙沙的其他诉讼请求。”二、将丰县人民法院（2020）苏0321民初293号民事判决第二项“徐州市三杰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还秦沙沙房屋租金和押金合计24406.59元”变更为“徐州市三杰房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，返还秦沙沙房屋租金和押金合计10575.43元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取901元（秦沙沙已预交），由秦沙沙负担501元，徐州市三杰房地产开发有限公司负担400元。二审案件受理费1802元，由徐州市三杰房地产开发有限公司负担800元，由秦沙沙负担1002元。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 宋新河审判员 张 伟二〇二〇年十一月二十三日书记员 侯梦池