河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14267号原告：辛健，男，1965年12月28日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：杨大伟，河南智卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凤霞，女，系原告妻子。被告：郑州荣盛家房地产经纪有限公司，住所地河南省郑州市金水区宏康路**康桥朗城**院**楼106。法定代表人：马凤荣，执行董事。委托诉讼代理人：王浩，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：李经浩，男，系该公司员工。原告辛健与被告郑州荣盛家房地产经纪有限公司（以下简称“荣盛家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告辛健及其委托诉讼代理人杨大伟、徐凤霞，被告委托诉讼代理人人王浩、李经浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年12月15日签订的《房屋托管合同》；2、判令被告向原告支付租金20226元（暂计至2020年6月17日）；3、判令被告向原告支付违约金6546元；4、判令被告将原告所有的位于祭城卫生院家属楼2号楼东单元801室恢复原状；5、本案诉讼费用由被告承担。经审理查明：2017年12月15日，原告向被告出具《全程代理合同遗失声明》一份，载明，本人2016年5月17日与贵公司签订了《郑州市房屋全程代理合同》，约定将位于郑州市祭城卫生院家属楼2号楼东单元801室的房屋托管给贵公司出租，贵公司租金已支付至2018年2月17日，现本人将以上合同遗失，特声明上述合同作废，同意与贵公司解除以上合同，重新签订《房屋托管合同》。同日，原告作为出租方（甲方）与被告（托管方、乙方）签订《房屋出租托管合同》，约定，甲方将其所有的坐落于郑州市祭城卫生院家属楼2号楼东单元801室，户型为4室2厅1厨2卫，面积152平方米的房屋委托乙方以乙方名义对外出租。托管期限为4年7个月，即自2016年5月17日至2020年12月16日。每月托管租金3273元，租金按季缴纳，合同期内租金共计170889元。甲方给乙方110天作为免租期，具体为：2016年5月17日至6月16日；2017年5月17日至6月16日；2018年6月17日至7月16日；2019年6月17日至2019年7月6日。若乙方解除合同的，需向甲方支付两个月房屋租金作为违约金。另双方补充：甲方同意乙方对房屋进行优化装修，客厅做隔断。合同尾部乙方经办人处由葛贺丽签字，并载明部门负责人电话：153××******。2018年1月16日、4月19日，2019年4月22日，被告分别向原告转款9819元、6742元、7866元。2018年7月23日、10月24日，2019年1月21日、7月22日、10月23日，被告均向原告转款10113元。2020年2月22日，郑州市公安局郑东分局向原告发送《责令整改通知书》一份，载明，经调查发现你所处的房屋盛和街5号院2号楼1单元801室违反房屋出租管理规定：1、未按规定登记承租人姓名、身份证件；2、未办理租赁房屋登记备案手续及未签订《治安责任保证书》；3、出租的房屋存在消防安全隐患。根据《治安管理处罚法》第57条之规定，现责令你立即予以改正。在2020年2月29日前改正或者整改完毕，并将结果函告我单位。在期限届满之前，你必须整改结束。2020年3月11日，原告妻子徐凤霞与被告经办人葛贺丽短信联系，告知其“祭城医院通知，拆除房屋内不合理房隔”，要求其尽快安排解决。2020年3月20日，葛贺丽回复“我已经辞职了”。2020年3月21日，原告又向被告发送短信“请你告诉我公司地址、联系人，现与你公司联系不上，希望你配合”，葛贺丽回复“181××××****王浩，这是我们财务电话”。2020年6月20日，被告向原告发送短信“辛健（辛健家人），我公司与你签订的房屋托管合同因受疫情影响，租户无法出入、占有使用房屋，合同无法继续履行，因此于2020年3月12日电话告知你退租，并把钥匙放到门口”。2020年7月22日，被告员工李经浩与原告妻子徐凤霞微信联系称“先让物业或者谁出个拆隔断的说明吧”，原告于7月23日向被告发送其自行制作的物品损失清单照片及郑州市公安局郑东分局出具的《责令整改通知书》照片，其中物品损失清单上载明：椅子、门禁、沙发等物品损失连同水费158.4元，共计6962.4元。庭审中，原告称其向被告交付房屋时没有隔断，房屋内隔断是由被告安装的。因在整改最后期限无法联系上被告，2020年2月底由小区物业统一对小区内所有房屋隔断进行拆除。关于恢复原状，原告称被告租住期间导致原告物品受损，其要求被告依照原告的赔偿清单进行修复或对原告进行折价赔偿。原告提交的照片显示，涉案房屋内的墙面有多处墙漆脱落，窗帘、门、窗、床、简易衣柜等物品存在损坏的情形。以上事实由原、被告共同提交的《房屋托管合同》，原告提交的短信记录、责令整改通知书、照片，被告提交的全程代理合同遗失声明、租金支付记录、短信记录及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告、被告签订的《房屋托管合同》系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告应当按照合同约定向原告支付房屋租金。关于原告要求解除合同的诉讼请求，原告主张被告未按约支付租金构成违约，应当解除合同，被告辩称合同实际已于2020年3月12日解除，并称其早已搬离房屋不再实际使用房屋，但被告并未提交有效证据证明其实际搬离房屋的日期及在2020年3月12日已通知原告解除合同。而在原告联系被告的合同签约代表处理房屋隔断拆除事宜时，被告并未明知告知不再使用房屋、解除合同，此后也未见有被告工作人员联系原告处理租赁事宜，故对被告辩称的合同解除时间，本院不予采信。对原告要求解除与被告之间的房屋托管合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的租金，根据《中华人民共和国》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告于2020年6月20日向原告发送短信，明确显示出其不再继续履行合同的表示意思表示，此时，原告应当及时收回房屋，防止损失扩大。根据原、被告短信记录，结合本案实际情况，本院酌定被告支付房屋租金至2020年6月20日。在托管合同签订时，原被告双方确认，被告租金已支付至2018年2月17日，故后续租金应自2018年2月18日起计算至2020年6月20日。因2020年1月底出现新冠肺炎疫情，属不可抗力，由此采取的相应疫情防控措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响，故对此期间的房屋租金按照60天的标准予以酌减，另根据合同约定2018年6月17日至7月16日、2019年6月17日至7月6日，共计50天为免租期，不应支付租金，据此计算，被告共应向原告支付租金79950.87元[3273×12÷365×（853-110）]，被告已经支付74992元，还应支付4958.87元（79950.87-74992），对原告诉请过高部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金，被告未按约定支付房屋租金及在合同约定的租赁期限内，擅自搬离房屋且不通知原告的行为，均构成违约，造成原告房屋空置期损失，故对原告按照两月租金标准计算的违约金6546元，本院予以支持。关于原告主张的恢复原状，原告庭审中已明确主张的系其损坏物品的损失，并同意被告折价赔偿，根据原告提交的照片中显示的物品损失情况，本院酌定被告赔偿原告损失3000元，对原告赔偿清单所列明的过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：解除原告辛健与被告郑州荣盛家房地产经纪有限公司于2017年12月15日签订的《房屋托管合同》；被告郑州荣盛家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告辛健支付租金4958.87元、违约金6546元、赔偿损失3000元，以上共计14504.87元；驳回原告辛健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费469元，减半收取234.50元，由原告辛健负担107.50元，被告郑州荣盛家房地产经纪有限公司负担127元。本判决为终审判决。审判员  刘红丽二〇二〇年十一月十七日书记员  杜 辉