陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1686号 上诉人（原审原告）：宝鸡市航力生活服务有限公司，住所地宝鸡市金台区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4564。 法定代表人：罗乖科，任经理。 委托诉讼代理人：辛宁叶，陕西华维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟，陕西华维律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:何虎成，男，生于1957年12月21日，汉族，住宝鸡市金台区铁道北原铁路液化气站，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：李明，陕西方强律师事务所律师。 上诉人宝鸡市航力生活服务有限公司(以下简称航力公司）与上诉人何虎成租赁合同纠纷一案，双方均不服宝鸡市金台区人民法院(2020)陕0303民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人航力公司向本院提出上诉请求：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决第二项存在错误，请求二审法院撤销一审判决第二项，并依法改判。事实与理由：航力公司一审请求何虎成支付从2017年12月1日起至返还租赁物之日的占用费，一审认定该事实的同时又认定“因被告已将占用费支付至2020年12月31日，原告该请求不予支持”，上述认定相互矛盾，如果何虎成实际返还租赁房屋及场地的时间晚于2020年12月31日，航力公司将丧失要求其支付2020年12月31日之后房屋占用费的权利，一审判决第二项明显与事实认定相背离，二审应当改判。 上诉人何虎成辩称，航力公司的上诉请求不能成立，应予驳回，航力公司对本案提出上诉的目的是拖延时间，我方已经足额交纳了租赁费，一审也认定了该事实，我方会严格履行合同，不会拖欠租赁费。 上诉人何虎成向本院提出上诉请求：1、撤销原判，发回重审，或依法改判驳回航力公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由航力公司承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。双方签订合同时对租期的约定是越长越好，所以在合同中才写了长期，已经超过了法定的最长期限20年，一审认定为不定期租赁合同错误。2、一审法院将航力公司的违约行为认定为合法行为，并且认定产生了法律效力，明显错误。航力公司在我完全履行合同义务并没有任何违约行为的前提下，发出解除合同通知的行为明显违法，损害了承租人的合法权益。 上诉人航力公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回何虎成的上诉请求。双方签订的合同是有效的，合同明确约定了租赁期限的时间节点，到期后双方并未续签新的合同，何虎成继续占用场地，一审认定为不定期租赁合同正确。航力公司发出解除合同的通知合法有效，何虎成如果有异议可请求法院确认解除合同的效力，其未提异议，双方合同已经解除，何虎成是单方强制交纳了最后一笔的租赁费，其上诉请求不能成立，请求驳回。 上诉人航力公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁场地及房屋（原叉车三厂托儿所院子空闲场地约400平方米，一楼房屋及门面房共计18间）；2、被告向原告支付从2017年12月1日起至被告返还租赁物之日的占用费，以每月2200元标准计算，暂算至2019年9月30日费用为48400元。3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年6月15日原告宝鸡市航力生活服务有限公司（出租方甲方）与被告何虎成（承租方乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定：甲方将自己（原托儿所）院子空闲场地（约400平方米），一楼房屋及门面房共计壹拾捌间（18间）租赁给乙方使用。租赁期限为长期，自2007年6月16日起，每三年为一个承租期，三年内租赁费标准不得变动。三年期满租赁费调整原租费标准的+5%。租赁费标准及收缴期限为年租金24000元，每半年缴一次。乙方在租赁期内有权自主经营，但不得全部转租。 2013年6月1日原、被告又签订《房屋场地租赁合同》，约定：甲方将原叉车三厂托儿所院子空闲场地（约400平方米）、一楼房屋及门面房共计壹拾捌间（18间）租赁给乙方使用。租赁期为长期，每三年为一个租期签订一次合同，本合同自2013年6月1日起至2016年5月31日。租赁费标准及交费期限为年租金26400元，每半年交费一次，即每年6月1日至6月15日和12月1日至12月15日交费，超过期限不交费，甲方有权解除合同。 2017年8月31日原告向被告发出解除合同通知，记载：2013年6月1日原、被告签订的《房屋场地租赁合同》于2016年5月31日到期，双方至今没有续签新的租赁合同，依据《合同法》相关规定，原告决定于2017年12月31日解除合同。为此，限被告于2017年12月31日搬离租赁场所，并将租赁物恢复原状，同时于2017年10月31日前，交清2017年12月31日之前的租赁费等相关费用。该解除通知于2017年9月4日送达被告。 2017年5月26日被告向原告交纳了2017年6月1日至2017年11月30日期间租赁费13200元。2017年9月4日被告收到原告解除通知后，未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，也未按解除通知的时间搬离租赁场所，此后被告再向原告交纳租赁费原告拒收，2019年9月25日原告诉至本院请求被告返还租赁场地及房屋并支付占用费等。2020年6月9日被告打听到原告银行账户后，自行通过银行转账向原告交纳了2017年12月1日至2020年12月31日期间租赁费81400元。 租赁场地及房屋现状：租赁场地北侧为一楼房屋15间，西侧为一大一小两间临街门面房，其中大间门面房里含2间房屋，南侧为6间平房，东侧为3间平房。北侧、南侧房屋被告均用于经营宏枫招待所使用，东侧房屋被告作为厨房、库房及洗澡间配套使用，西侧临街门面房由被告转租。另外，东侧及南侧平房为被告在租期内自建，未取得房屋产权手续；同时2007年11月5日被告以原告名义向金台民房办申请，对临街门面房三间修缮、更换屋面。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告于2007年6月15日签订《房屋场地租赁合同》，租赁期限为长期，自2007年6月16日起每三年为一个承租期，2013年6月1日双方又签订《房屋场地租赁合同》，租赁期为长期，每三年为一个租期签订一次合同，本合同自2013年6月1日起至2016年5月31日，2016年5月31日之后双方未在签订书面租赁合同。原告认为2016年5月31日之后双方为不定期租赁；被告认为双方约定租赁期限为长期，即为20年，现租赁期限未满。一审法院认为，两份租赁合同中虽约定租赁期为长期，但长期的表述并不明确，不能当然认定为20年。同时，2013年6月1日租赁合同载明本合同自2013年6月1日起至2016年5月31日。此后双方未再续签书面租赁合同，但被告仍继续使用该场地及房屋，原告未提出异议，2016年5月31日后原、被告租赁期限应为不定期。 对于2017年8月31日解除合同通知的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案被告在收到解除通知后未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该解除通知已发生法律效力，原、被告《房屋场地租赁合同》已于2017年12月31日解除。被告辩称其已将租费交至2020年12月31日，因该费用是2020年6月被告自行向原告账户转账，该行为不能反映双方达成新的合意，亦不能抗辩2017年解除通知的效力问题，对于被告辩称仍要继续履行合同的意见不予支持。被告应当返还原告租赁场地原叉车三厂托儿所院子空闲场地（约400平方米）、一楼房屋及门面房共计壹拾捌间（18间）。 对于原告主张被告支付2017年12月1日起至返还租赁物之日的占用费，一审法院认为，被告应自2017年12月1日至租赁物返还之日止按双方原租赁合同约定年租赁费26400元标准支付原告占用费，因被告已将占用费支付至2020年12月31日，原告该请求不予支持。双方应在租赁物返还之日据实结算，即占用费应以年租赁费26400元为标准计算至实际返还之日，被告多支付的费用应由原告退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何虎成于判决生效后六十日内返还原告宝鸡市航力生活服务有限公司位于原叉车三厂托儿所院子空闲场地（约400平方米）、一楼房屋及门面房共计18间。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1010元，由被告何虎成承担。 二审审理中双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人在《房屋场地租赁合同》中约定租期为“长期”，本案争议的核心是对此租期的约定如何理解和法律适用问题。本案中，双方当事人分别在2007年6月15日和2013年6月1日签订了两份《房屋场地租赁合同》，均对租赁期限约定为长期。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义、第二百一十三条合同的主要条款、第二百一十四条租赁期限、第二百一十五条租赁合同的形式等法律规定来看，租赁合同期限分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁是当事人明确约定了租赁期限的租赁形式；不定期租赁是指没有对租赁期限作出约定，或者虽然对租赁期限作了约定，但约定并不明确或无法确定的租赁形式。本案中，何虎成认为其承租场地用于经营招待所，双方签订合同本意是长期使用，且其不存在拖欠租金问题，对合同期限不能理解为不定期租赁，租赁期限约定为长期，应是最长20年的定期租赁约定。本院认为，“长期租赁”不能理解为定期租赁，更不能理解为20年租赁期，20年租赁期不仅是定期租赁约定，更是租赁期限受法定最高期限的限制规定。约定租期为长期，是一个模糊的期限约定，应视为约定期限不明确，为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据本条的规定，不定期租赁合同的法律后果，包括两个方面：第一，依照该法第六十一条的规定确定租赁期限，第二，当事人有权随时解除不定期租赁合同。本案中，双方当事人并未对约定不明确的租赁期限进行协商补充，在合同条款第二条中也分别进行了约定，2007年6月15日的合同约定：“租赁期限为长期，自2007年6月16日起，每三年为一个承租期，三年内租赁费标准不得变动。三年期满租赁费调整不得超过原租费标准的5%。”2013年6月1日的合同约定“租赁期为长期，每三年为一个租期签订一次合同，本合同自2013年6月1日起至2016年5月31日。”双方至今也再未签订过涉案标的物的书面租赁合同，从两次书面合同约定的条款中依然也得不出长期租赁期限究竟是多长，也得不出何虎成主张的长期租赁期限是20年的期限约定，因此，依照本法第六十一条的规定仍不能确定本案双方约定的租赁期限，应视为不定期租赁。对租赁期限约定不明确，依法又不能确定租赁期限，因其终止时间的不确定，法律赋予当事人随时解除合同的权利。无论是出租人还是承租人，都可以随时要求终止不定期租赁合同的履行。合同解除后，承租人应当返还租赁物。由于承租人返还租赁物，可能需要搬迁、拆卸、运输等，而无法在出租人提出解除合同后，立即返还租赁物，因此，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，以给承租人返还租赁物留出合理的准备时间。 本案中，作为出租人的航力公司在2017年8月31日向承租人何虎成发出解除合同通知，决定于2017年12月31日解除双方租赁合同关系，并要求何虎成腾退租赁场地，结清租费等。何虎成在收到该解除通知后，没有在法定期限内向人民法院或仲裁机构请求确认该解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方租赁合同已因航力公司行使单方解除权，何虎成未提出异议而解除。 对于航力公司称一审未支持其主张的解除日至返还日期间的占用费问题，本院认为，何虎成已将费用在一审期间付至2020年12月31日，且航力公司诉请的占用费暂定计算至2019年9月30日，因此一审未予支持恰当。 综上所述，双方当事人的各自上诉观点均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1010元，由上诉人宝鸡市航力生活服务有限公司承担505元，由上诉人何虎成承担505元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 黄 婷 书 记 员 杨 哲 1