山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初5379号 原告：韩翠波。 委托诉讼代理人：宋玉娇，山东时中律师事务所律师。 被告：威海华府置业有限公司，住所地威海市环翠区青岛中路**恒大海上帝景小区**楼，统一社会信用代码：91371002MA3CGB086Q。 法定代表人：邓超，董事长。 委托诉讼代理人：薛江余。 原告韩翠波与被告威海华府置业有限公司（以下简称华府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩翠波之委托诉讼代理人宋玉娇，被告华府公司之委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩翠波向本院提出诉讼请求：1、判令华府公司支付其逾期交房违约金(自2020年1月1日起至取得房屋测绘报告之日止，按全部房价款1475815元的万分之一按日计算)；2、判令华府公司赔偿其因违法交付房屋导致其多缴纳的物业费损失（自2020年1月1日起至取得房屋测绘报告之日止，按房屋的建筑面积乘以合同约定的2.1元/平方米计算）。事实与理由：2017年6月12日，其与华府公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定其购买海上帝景小区-6号-2003商品房，建筑面积128.2平方米，房款1475815元。现其已交付了全部房款。合同第十一条约定：“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十二条逾期交付责任约定：“逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”现涉案房屋于2020年3月16日才取得竣工验收备案证，且至今未取得房屋测绘报告。故其诉至法院，请求处理。 华府公司辩称，1、其公司已按照合同约定于2019年12月31日前通知韩翠波交房，履行了合同约定的交房义务，韩翠波逾期收房，系其个人原因，与其公司无关。2、涉案房屋未取得综合验收备案证明、实测报告并未违反法律、法规的效力性强制规定，交房时虽不符合合同约定的综合验收要求，但不导致合同无效。且案涉房产交付前已经取得了竣工工程质量验收报告、单体竣工验收合格、建设工程消防验收意见及供水、供电、煤气等市政公用基础设施的验收通过，案涉房屋质量合格，已经达到了居住条件，并不影响韩翠波的使用，可视为交房时对合同条款要求的降低或变更，应当认定房屋交付的效力。3、若交房时不符合约定，韩翠波可以拒收，在没有强迫的情况下，韩翠波自愿与其公司办理了书面的房屋交接手续，这表明双方均同意在当时的条件下交接房屋。韩翠波在自愿收房后又要求支付逾期交房违约金，明显违背了诚实信用原则，更破环了经济交易的稳定性。4、根据合同法的规定，商品房买卖合同关系中的出卖人在履行交房义务中的违约情形包括三种，拒不交付、逾期交付和瑕疵履行交付。在其公司已向韩翠波交付房屋后，韩翠波不能再以逾期交付为由请求出卖人承担交付房屋后的逾期违约责任。5、对于韩翠波主张的物业费损失，系其按照物业公司的规定正常缴纳，且其公司并没有逾期交房，故该损失不应由其公司承担。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月12日，韩翠波与华府公司就其购买位于威海市海上帝景小区-6号-2003室房屋（建筑面积共128.2平方米，房屋总价款为1475815元）事宜网签了一份商品房买卖合同（预售）。该合同第九条商品房交付条件约定：商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间和地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付违约责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第四条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。该合同签订后，韩翠波向华府公司交付了全部购买款。 2019年12月27日，华府公司向韩翠波发出了威海恒大海上帝景交楼通知书，告知其所购买的案涉房屋已具备了入住条件，可以在2019年12月31日起交付使用，并建议其在2019年12月31日来威海恒大海上帝景办理入住手续。2020年1月1日，韩翠波签署了《钥匙托管委托书》，将涉案房屋的钥匙交予物业公司委托管理，实际接收了涉案房屋。当日，韩翠波还按照涉案房屋的建筑面积以2.1元/平方米/月的价格向金碧物业有限公司威海分公司缴纳了六个月的物业服务费1615.2元。 另查，案涉海上帝景小区-6号住宅楼（施工号为5号住宅楼，正式编号为6号住宅楼）于2019年12月12日取得了竣工工程质量验收报告，于2019年12月31日消防验收合格，于2020年3月16日取得了竣工验收备案证。庭审中，华府公司向法庭提交了威海市房地产测绘中心有限公司于2020年1月16日出具的不动产测量报告，拟证实其公司已在2020年1月16日取得了合同约定的测绘报告。经质证，韩翠波对该证据的真实性没有异议，但主张房屋面积测算是根据房屋分层分户平面图绘好后，进行面积分摊计算，更近似房产面积的预测，若对房屋进行房产面积实测，应对房产现状进行测绘、计算，反映该测量时点的房产实际建筑面积。而该报告中缺失控制点检查表、界址点检查表、界址点成果表以及现场照片等影像成果，可以证实测量单位没有到实地去进行测量。且从报告中的房屋分户面积对照表可知案涉房屋建筑面积为128.2平方米，而预售合同中的面积也为128.2平方米，没有误差，这与目前国内的建筑水平严重不符，故其有理由怀疑该测绘报告内容的真实性。本院认为，韩翠波虽对该报告的内容提出异议，但并未提供相应的证据予以证实，且该报告系具有测绘资质的单位出具的，故本院对该测绘报告予以确认。 本院认为，韩翠波与华府公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的相关规定，该合同合法有效。双方当事人均应依约履行合同义务。本案双方当事人争议的焦点问题是华府公司是否应当承担逾期交房的违约责任。 首先，华府公司作为房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务。案涉楼房在合同约定的交付期限内即2019年12月31日前已经竣工、消防验收合格，水、电、暖等设施齐全，具备了房屋交付使用的条件，故应当认定华府公司向韩翠波交付房屋的行为为有效交付。第二、按照合同约定，华府公司在向韩翠波交付房屋时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，并向其出示上述证明文件。如果华府公司不出示或出示的文件不齐全，其有权拒绝收房，还有权要求华府公司按照总房款的万分之一按日支付逾期交房的违约金。韩翠波于2020年1月1日接收房屋，在2020年1月1日之前，华府公司未达到双方合同约定的交付条件，华府公司理应承担自约定交房日期的次日至实际交房日的违约责任，故华府公司应当支付韩翠波2020年1月1日当日按总房款的万分之一计算的逾期交房违约金，经计算违约金数额为147.58元。第三、对于韩翠波主张的物业费损失，因该费用系韩翠波接受物业公司的服务而产生的费用，与本案无关，故对该损失不应予以支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下： 一、被告威海市华府置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告韩翠波逾期交房违约金147.58元； 二、驳回原告韩翠波其余诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38元，由原告韩翠波负担13元，由被告威海市华府置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 刘 晓 娟 二〇二〇年十一月十一日 书记员 张瑛（代）