天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4776号上诉人（一审被告）：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村镇乡府大街**。法定代表人：韩志鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津亚润律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：赵军，男，1970年7月31日生，汉族，住辽宁省东港市。委托诉讼代理人：王思研，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津泉丰房地产经纪有限公司，住，住所地天津市武清区河西务镇商业区****-11（集中办公区）/div>法定代表人：庞秀会，该公司经理。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。上诉人天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越公司）因与被上诉人赵军、天津泉丰房地产经纪有限公司（以下简称泉丰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2018）津0114民初4941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卓越公司上诉请求：1.请撤销天津市武清区人民法院(2020)津0114民初4941号民事判决书，驳回被上诉人赵军一审诉讼请求，或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误，且程序违法。1.上诉人天津卓越天下投资有限公司与被上诉人赵军之间的预约合同不存在违约事实，因双方在预约合同中并没有约定签订《天津市商品房买卖合同》的具体时间，所以，不存在逾期不能签定合同及不能实现预约合同目的的事实。2.虽然天津市人民政府在2017年4月1日颁布了限购政策，但被上诉人赵军是在限购政策之前预定的商品房，根据项目所在地的武清区高村镇人民政府与武清区房管局和天津市房管局咨询协调沟通，对于限购政策之前预定的商品房享有购房资格，为此，高村镇人民政府与上诉人于2017年5月26日向全体业主出具了书面的《承诺书》，确认了购房资格的事实,一审未采纳是错误的。3.上诉人卓越公司与被上诉人泉丰公司之间的法律关系性质应当是包销关系，而不是委托代理销售关系，赵军与泉丰公司是预约合同关系的实际主体，赵军与卓越公司是预约合同关系的名义主体，假如预约合同解除，也应由泉丰公司承担返还预订款的义务。4.赵军诉请要求返还购房款653680元中的10万元是泉丰公司收取的团购服务费，不是预定房款，服务合同关系与商品房预约合同关系是两个不同的法律关系，不能合并审理，程序上应驳回赵军该项起诉或另案起诉，且，泉丰公司因提供团购服务而使赵军享受到了实际的服务利益(10万抵20万房款)，实体上也应驳回赵军该项诉请。5.经天津市第一中级人民法院作出的（2020）津01民终2270号生效判决，判决同类型案件当事人周英梅与卓越公司之间针对于返还团购费事宜，卓越公司无需向周英梅支付团购费的利息，本案亦不应支付团购费的利息。赵军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。1.赵军订立委托承建意向书的目的是购买涉案房屋，2017年限购政策的出台导致赵军不再具有购买涉案房屋的资格，其订立预约合同的目的无法实现，因此赵军有权解除合同。2.赵军所支付的633680元购房款是根据卓越公司的指示支付至同一账户，对赵军而言，该63万余元具有不可分性，均是购房款而非居间服务费，至于卓越公司与泉丰之间款项如何分配与赵军无关。泉丰公司辩称，同意上诉人的上诉请求。赵军向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原告与被告卓越公司之间的房屋认购合同关系。2.请求法院判令被告卓越公司向原告返还购房款553680元，并以553680元为基数向原告支付自2017年3月21日至实际给付日止的利息76316元（以533680元为基数，暂计算至2020年5月26日，其中自2017年3月21日至2019年8月19日，共882天，按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算。自2019年8月20日至被告实际付款日，暂计算至2020年5月26日，共281天，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率4.25%计算。）3.请求判令卓越公司与泉丰公司向原告连带返还购房款10万元，并以10万元为基数，向原告支付自2017年3月21日至实际给付日止的利息，共计是13783.42元。以10万元为基数，暂计算至2020年的5月26日，其中自2017年3月21日至2019年8月19日共882天，按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算。自2019年的8月20日至被告实际付款日暂计算至2020年的5月26日共281天，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算。4.请求法院判令卓越公司与泉丰公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月，原告通过泉丰公司认购卓越公司开发建设的卓越城-泊岸馨苑一期-小二期-3号楼-2601号房屋，总房款2798910.92元，优惠后房款1466340元。原告于2017年2月26日转给了泉丰房地产经纪有限公司2万元，2017年3月21日转到天津振伟木业有限公司633680元。2017年3月21日泉丰公司出具了收取团购服务费10万元的收款收据，并认可受到该笔团购服务费。2017年3月30日，卓越公司给原告出具了收取卓越城-泊岸馨苑一期-小二期-3号楼-2601楼款553680元的收款收据。庭审中，卓越公司认可与原告存在商品房认购的事实并收取了收款收据中载明的款项。截至本案一审法庭辩论终结前，卓越公司尚未取得该商品房销售许可证。根据2016年10月8日被告卓越公司与被告泉丰公司签订的高村“镜湖”3号楼房源代销协议书的约定，被告泉丰公司为被告卓越公司“镜湖”项目的销售总代理。另查明，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策。该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。据赵军提供的东港市社会保险事业服务中心的社会保险缴纳信息和户口本显示，赵军户籍地为辽宁省东港市，其自2017年至2019年一直在东港市缴纳社会保险。上述事实有当事人陈述、书证等证据在案佐证。一审法院认为，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策，该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。据赵军提交的社会保险缴费证明，能够确定赵军非本市户籍居民，且未在本市3年内连续2年以上缴纳社会保险，根据该限购政策，赵军在本市无购房资格。赵军与卓越公司就涉案房屋的认购关系，应认定为预约合同关系，现因限购政策赵军已失去在本市购房的资格，故无法再与卓越公司签订正式的商品房买卖合同，原告向被告卓越公司认购涉案房屋的合同目的无法实现，原告与被告卓越公司之间的商品房预约关系应予解除。造成合同解除的原因系政府限购政策原因，不可归责于当事人，但赵军已经向卓越公司支付了相应价款553680元，故卓越公司应返还赵军该款553680元。赵军交款后一直在卓越公司处占有使用，卓越公司对此有使用赵军资金的获益行为，同时赵军有资金被占用的损失，根据公平原则，应由卓越公司向赵军支付相应的资金占用利息。赵军主张的利率标准符合资金占用损失，其提交的卓越公司的收据显示的日期为2017年3月30日，故应自该日起卓越公司支付原告资金占用利息。被告泉丰公司与被告卓越公司系委托代理销售的关系，由被告泉丰公司代理被告卓越公司对外销售房屋，有被告泉丰公司提交的代销协议书为证。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。被告泉丰公司为被告卓越公司销售房屋是客观事实，根据交易习惯及相关规定，其在销售过程中向原告收取涉案100000元没有法律依据，违反了行业规定，故应予以退还并支付资金占用期间的利息损失。同时，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。被告卓越公司对外委托经纪公司代销房屋并无不妥，但对经纪公司的报酬应以佣金方式结算，不得另行收取佣金之外的任何费用，通过被告卓越公司与被告泉丰公司签订的代销协议可知，其对被告泉丰公司代理销售过程中额外收取所谓团购服务费应属明知，其放任被告泉丰公司收取额外费用的行为发生，故应对被告泉丰公司返还团购服务费并支付资金占用期间的利息损失承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，判决：一、原告赵军与被告卓越公司之间的卓越城-泊岸馨苑一期-小二期-3号楼-2601室的认购合同关系解除；二、被告天津卓越天下投资有限公司于判决生效后十日内退还原告赵军购房款553680元，并以此款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%向原告赵军支付自2017年3月30日起至2019年8月19日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4.25%向原告赵军支付自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息；三、被告天津卓越天下投资有限公司与被告天津泉丰房地产经纪有限公司于判决生效后十日内连带返还原告赵军100000元，并以此款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%向原告赵军连带支付自2017年3月21日起至2019年8月19日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4.25%向原告赵军连带支付自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5619元，由被告天津卓越天下投资有限公司与被告天津泉丰房地产经纪有限公司连带负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点为1.是否应解除双方所签订的《委托承建意向书》。2.卓越公司是否应就泉丰公司返还赵军的100000元承担连带责任。关于争议焦点1，首先，赵军在签订《委托承建意向书》后，于2017年3月向卓越公司支付553680元，但卓越公司至今尚未取得涉诉小区的商品房销售许可证，双方的合同目的不能实现。其次，赵军与卓越公司签订《委托承建意向书》后，本市限购政策调整，致赵军不具备本市购房资格，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。因此，一审判令解除双方的《委托承建意向书》并无不当。关于争议焦点2，泉丰公司提交的《高村“镜湖”3号楼房源代销协议书》中明确了泉丰公司为镜湖项目销售总代理等相关代理内容，卓越公司一审中也确认与泉丰公司是代理关系，两者之间应当是委托代理关系，卓越公司是被代理人，泉丰公司是代理人。泉丰公司虽称其提供的是居间服务，与赵军签订了《团购服务协议》，收取赵军的100000元是团购服务费，但两审中泉丰公司均未能举证证明。因此，在合同已解除的情况下，泉丰公司应将收取的100000元返还赵军。被代理人卓越公司应对代理人泉丰公司的行为承担连带责任，一审法院判令卓越公司对泉丰公司上述债务向赵军承担连带责任，并无不妥。故对卓越公司的上诉请求，本院不予支持。关于另案生效判决未判令支付利息问题，因该案购房者未提起上诉，二审未就此予以审理，与本案并不矛盾。综上所述，天津卓越天下投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10337元，由天津卓越天下投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年十一月六日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……