山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁03执复180号 复议申请人（异议人）：杨志广，男，1973年10月23日出生，汉族，住山东省桓台县。 申请执行人：朱波，男，1977年10月17日出生，汉族，住山东省桓台县。 被执行人：淄博庚福经贸有限公司，住所地山东省桓台县果里镇泰山路**，统一社会信用代码91370321761892525A。 法定代表人：崔连红，执行董事。 复议申请人杨志广因不服淄博市张店区人民法院（以下简称张店法院）（2020）鲁0303执异68号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 张店法院在执行申请执行人朱波与被执行人淄博庚福经贸有限公司债权转让合同纠纷一案中，异议人杨志广对执行标的提出异议称，在该案执行中，张店法院对淄博庚福经贸有限公司名下、产权证号：08-1905130、土地使用权证：桓国用（2010）第G10104号、座落于桓台县××××号房地产进行拍卖，异议人以813.2720万元价格买到该房地产。2019年11月28日，法院将涉案标的的协助执行通知书等相关手续交付给异议人，并告知异议人持有该手续到桓台县自然资源局办理过户手续。异议人在办理过户手续时，桓台县自然资源局告知异议人该拍卖标的欠土地出让金140余万元，该土地权利有瑕疵，法院人员没有告知异议人涉案土地的实际情况，拍卖程序违法。为此，异议人请求法院撤销拍卖，返还异议人的拍卖款813.272万元。 张店法院查明，2018年，朱波以债权转让合同纠纷为由对淄博庚福经贸有限公司提起诉讼，该院于2019年4月3日作出（2018）鲁0303民初6424号民事判决书。法律文书生效后，淄博庚福经贸有限公司未履行文书确定的义务，朱波遂向该院申请执行，案号为（2019）鲁0303执2122号。2019年11月12日，张店法院发出公告，公告在该院阿里巴巴司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动。一、拍卖标的：桓台县××××号工业用地及工业房产一处，建筑面积为3920.59平方米，产权证号为08-1905130号。二、咨询、展示看样的时间与方式：自即日起至2019年11月11日止接受咨询（电话咨询请于工作日上午8:30-11:30，下午2:00-5:00致电）。有意者请自行前往看样。五、特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担本标的疵瑕保证。有意者请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。八、对上述标的权属有异议者，请于2019年11月9日16:00前与张店法院联系。本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的疵瑕已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。2019年11月13日，杨志广以813.2720万元成交。2019年11月19日，张店法院作出拍卖成交确认书。2019年11月20日，张店法院作出（2019）鲁0303执2122号之一执行裁定书，裁定解除对被执行人淄博庚福经贸有限公司名下的座落于桓台县××××号（产权证号：08-1905130，建筑面积：978.11平方米、2942.48平方米，土地使用权证：桓国用（2010）第G10104号）房地产的查封、抵押。将上述房产、土地过户至买受人杨志广名下。后买受人杨志广向张店法院提出执行异议，认为拍卖标的土地权利有瑕疵，欠土地出让金140余万元，法院没有告知涉案土地的实际情况，拍卖程序违法。 张店法院另查明，2019年11月29日，桓台县自然资源局向张店法院送达关于协助执行淄博庚福经贸有限公司名下不动产过户至杨志广名下的审查建议函，要求法院考虑土地出让金补缴问题。2019年12月4日，张店法院给桓台县自然资源局回复函，认为买受人杨志广仅对本次拍卖所产生的相应法律行为承担相应责任，土地出让金补缴问题系山东福桥经贸有限公司应当履行的义务。通知桓台县自然资源局按照张店法院（2019）鲁0303执2122号之一执行裁定书和协助执行通知书，协助买受人杨志广办理上述不动产的过户登记手续。 张店法院还查明，2010年，淄博庚福经贸有限公司以企业借贷纠纷为由对山东福桥经贸有限公司提起诉讼。2010年3月25日，张店法院作出（2010）张商初字第274号民事调解书。因山东福桥经贸有限公司未在法定期限内履行法律义务，淄博庚福经贸有限公司遂向张店法院申请执行，案号为（2010）张执字第852号。2010年5月21日，淄博庚福经贸有限公司与山东福桥经贸有限公司达成执行和解协议书。2010年6月8日，山东福桥经贸有限公司向张店法院申请，说明淄博庚福经贸有限公司与山东福桥经贸有限公司已执行和解，希望法院予以协助双方办理土地及地上附着物的产权变更登记手续。2010年6月9日，张店法院出具（2010）张法执字第852-1号民事裁定书，裁定：将被执行人山东福桥经贸有限公司所有的位于桓台县果里镇××以西西××段（土地证号：桓国用（2010）第G08014号、面积9204.**平方米）土地一宗及地上附着物以208万元人民币抵偿申请人淄博庚福经贸有限公司债务。2010年6月10日，张店法院向桓台县国土资源局送达民事裁定书、协助执行通知书，淄博庚福经贸有限公司向桓台县国土资源局申请变更土地登记，该土地变更到淄博庚福经贸有限公司名下。 张店法院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：一、制作、发布拍卖公告；二、查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。三、确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；四、确定保证金、拍卖款等支付方式；五、通知当事人和优先购买权人；六、制作拍卖成交裁定；七、办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；八、开设网络司法拍卖专用账户；九、其他依法应由人民法院履行的职责。张店法院在拍卖中已全部履行完毕应当履行的职责。该规定第十二条规定，拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。第十三条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（一）拍卖公告；（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；（十）执行法院名称，联系、监督方式等；（十一）其他应当公示的信息。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予以支持：一、竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二、买受人不具备法律规定的竞买资格的；三、违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；四、未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五、其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。异议人杨志广买受张店法院拍卖的涉案房地产，认为涉案房地产土地权利有瑕疵，法院人员没有告知其涉案土地的实际情况，拍卖程序违法。《最高人民法院、国土资源局、建设部门关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定，人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向土地资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。张店法院在拍卖涉案房地产时，已核实了权属情况，在被执行人淄博庚福经贸有限公司名下。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。涉案土地产权由山东福桥经贸有限公司变更在被执行人淄博庚福经贸有限公司名下，桓台县自然资源局（原桓台县国土资源局）并未提出土地出让金补缴问题。且土地拍卖时，张店法院已核实了权属情况，故该院认为涉案的淄博庚福经贸有限公司名下的座落于桓台县××××号，土地使用权证：桓国用（2010）第G10104号的土地欠土地使用权出让金并不属于法院拍卖应当查询的内容，也不属于按照法律、司法解释的规定应当对拍卖标的物进行公告的内容。张店法院拍卖程序合法，故异议人杨志广要求依法撤销（2019）鲁0303执2122号拍卖，返还其拍卖款813.272万元的理由不成立。张店法院遂裁定驳回异议人（利害关系人）杨志广所提的执行异议申请。 杨志广向本院申请复议称，一、张店法院作出的执行异议裁定认定事实、适用法律错误。拍卖公告在性质上属于要约邀请，在本案中复议申请人竞买成功后，复议申请人与执行法院实际形成了买卖合同法律关系，张店法院以竞买公告汇总的个别条款为由，免除了法院的审查义务，客观上排除了复议申请人的部分权利，应当属于无效的格式条款。同时，张店法院作为有权机关，在对涉案土地使用权进行查封和拍卖时，完全可以审查被拍卖土地使用权的权利负担和瑕疵，但张店法院怠于履行审查义务，导致在拍卖公告中并未对涉案土地使用权的重要基本情况作出说明。且复议申请人作为公民个人而言，难以知悉上述权利瑕疵，更无权利调查。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十三、十四条之规定，法院在对土地使用权进行执行时，需审查土地使用权出让金缴纳状况。二、据复议申请人了解，2010年6月9日，张店法院并未依法审查淄博福桥经贸有限公司是否对涉案土地享有完全权属，也没有到桓台县土管局进行调查的情况下，出具（2010）张法执字第852-1号民事裁定书。即使在桓台县土管局提出异议的情况下仍然通过强制执行将涉案土地过户至淄博庚福经贸有限公司名下。在执行过程中，不动产的权属和权利负担信息调查要全面完整，对于被执行人的土地权属有争议的土地，应由人民政府处理，处理后人民法院再行裁定，因此，张店法院执行程序存在严重瑕疵。三、复议申请人在拍卖过程中已经履行了作为竞买人应当承担的实地查看等义务，土地使用权的权属和权利瑕疵应当属于法院调查并在拍卖公告中载明的事项。欠缴土地使用权出让金对竞买人的利益会产生根本上的损害，如涉案土地使用权过户至复议申请人名下，此种权利瑕疵影响复议申请人的再次交易。综上，复议申请人请求撤销或变更张店法院作出的（2020）鲁0303执异68号执行裁定。 本院查明的事实与张店法院查明的一致。 本院认为,本案争议的焦点问题是：复议申请人要求撤销涉案房产拍卖的请求是否应予支持。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《司法拍卖规定》）第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。第十三条中规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等。 本案中，涉案土地存在未缴清土地出让金的情况，根据上述法律规定，应属人民法院应当查明并在拍卖平台公示的信息，且拍卖程序中未披露拍卖标的物的权利瑕疵，属于违反拍卖程序的情形。张店法院在拍卖涉案房地产时，虽核实了涉案房地产的权属情况，根据登记信息，不能反映欠缴土地使用权出让金的情况，但并不能排除法院应当对涉案土地相应权利义务承担情况进行调查并予以公示的法定义务。《司法拍卖规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。涉案土地存在欠缴土地出让金的瑕疵并非因拍卖技术水平不能发现的瑕疵，且复议申请人作为竞买人亦不能通过拍卖公告、实地查看标的物等方式知晓，以此要求复议申请人承担买受涉案土地的风险明显有违公平原则。因此，张店法院以其拍卖程序合法为由直接驳回复议申请人杨志广的异议存在不当，应当予以撤销。关于涉案拍卖是否应予撤销的问题，张店法院应当对欠缴土地使用权出让金的具体情况进行审查，同时征询土地相关部门的意见，确定该欠缴情况是否严重影响杨志广作为买受人土地证办理以及其他相关权利的基础上重新对本案进行审查。综上，张店法院作出的执行异议裁定事实不清、证据不足，应当发回重新进行审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款之规定，裁定如下： 一、撤销淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303执异68号执行裁定； 二、发回淄博市张店区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  孙广学 审判员  卫雁冰 审判员  邢 菲 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  高梦琪