湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终568号上诉人(原审原告、反诉被告)：王中南，男，1961年3月10日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：赖灵平，男，1977年10月7日出生，汉族，福建省霞浦县人，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：谢家顺，湖北省鄂州市鄂城区法律援助中心法援律师。代理权限为特别授权代理。上诉人王中南因与上诉人赖灵平租赁合同纠纷一案，双方均不服湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王中南的委托诉讼代理人王凯，上诉人赖灵平的委托诉讼代理人谢家顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王中南的上诉请求：1.撤销鄂州市鄂城区人民法院作出（2019）鄂0704民初28号民事判决书第三项，改判赖灵平向王中南支付场地占用费40000元；2.本案诉讼费用由赖灵平承担。事实和理由：赖灵平在租赁期间届满后强行占用租赁场地，王中南书面通知赖灵平立即腾退场地，但赖灵平一致占用场地至今，导致王中南至今无法将场地出租使用，故赖灵平应向王中南支付场地占用费。赖灵平辩称：王中南在2018年8月至2020年8月已经占有场地，聘请保安而且私自将赖灵平的机械卖掉，采取锁门阻止赖灵平进入，故王中南请求支付场地占用费没有依据。上诉人赖灵平的上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判王中南退还租金9000元和截留的货款37900元或发回重审；2.由王中南承担案件诉讼费用。事实和理由：导致赖灵平合同目的无法实现，无法使用租赁场地是王中南出租物违法所致，赖灵平无过错也无违约行为。2018年5月开始，王中南已经实际占有，管理和控制其出租场地。2018年10月王中南委托第三人将租赁地院门锁上阻止赖灵平使用，已构成明示毁约。导致双方2018年4月11日所签订的《补充协议》无法履行，过错在王中南。王中南辩称：双方签订的补充协议是真实意思表示，双方约定租金是先付后用，赖灵平没有支付租金，王中南向赖灵平主张租金合法有据，涉嫌违法用地地块并不是租赁给赖灵平的场地，赖灵平从来没有收到过停产通知。王中南因赖灵平拒付租金才锁门，锁门也没有影响赖灵平经营，赖灵平滥用司法诉权导致本案诉讼至今，赖灵平是过错方。王中南向一审法院起诉请求：1、判令赖灵平向王中南支付租金100000元，并立即腾退租赁场地，按照租金标准支付场地占用费40000元（自2019年5月起暂计算至2019年8月，占用费计算至实际腾退之日止）；2、本案诉讼费用由赖灵平承担。事实与理由：2014年5月5日，王中南与赖灵平签订《租赁合同》一份，约定王中南将位于鄂州市××城区燕矶镇××中南石材加工厂出租给赖灵平使用，使用期限为3年（2015年5月1日至2018年4月30日），租金为每年120000元，每年须先付租金后使用。合同到期后，双方于2018年4月10日签订了一份补充协议，约定续租一年（2018年5月1日至2019年4月30日）。协议签订后，被告赖灵平仅支付两个月租金共计20000元，尚拖欠王中南100000元租金款。王中南为维护自身合法权益，特诉诸法院，要求判如所请。赖灵平向一审法院反诉请求：2018年3月21日，鄂州市国土资源执法监察支队确定了王中南出租给赖灵平的场地属于违法用地，并要求王中南于2018年5月初恢复土地原状，将土地退还给农民。2018年4月10日，王中南隐瞒违法用地的事实，与赖灵平签订了补充租赁协议，将中南石材厂租赁给赖灵平继续使用，租金每年120000元。2018年4月，鄂州市鄂城新区管委会按照鄂州市国土资源执法监察支队于2018年3月21日印发的鄂州土执函[2018]7号函的指令，开始督查恢复土地原状的情况，导致被告无法使用中南石材厂。嗣后，王中南以各种理由阻止赖灵平出卖存放于租赁场地的货物，要求赖灵平交付租金才予以放行，先后共收取赖灵平人民币49000元。王中南的行为损害了赖灵平的利益，赖灵平为维护自身合法权益，故提起反诉，要求依法确认王中南与赖灵平于2018年4月10日签订的补充协议无效，由王中南返还赖灵平租金56000元，并由王中南承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年5月5日，王中南与赖灵平签订《租赁合同》一份，约定王中南将位于鄂州市××城区燕矶镇××中南石材加工厂出租给赖灵平使用，使用期限为3年（2015年5月1日至2018年4月30日），租金为每年120000元，每年须先付租金后使用。合同到期后，双方于2018年4月10日签订了一份补充协议，约定续租一年（2018年5月1日至2019年4月30日）。2018年3月21日，鄂州市国土资源执法监察支队出具了鄂州土执函[2018]7号函，要求中南石材厂迅速整改违法用地行为，赖灵平以此为由未支付租金。双方签订补充协议后，赖灵平仅支付王中南租金46900元，尚欠王中南租金73100元，故王中南诉至法院，要求判令赖灵平支付所欠租金100000元，赖灵平立即腾退租赁场地，并按照租金标准支付场地占用费40000元（自2019年5月暂计算至2019年8月，占用费计算至实际腾退之日止），并由赖灵平承担本案诉讼费用。另查明，王中南向赖灵平出租的场地已取得土地证，属于工业用地。一审法院认为，王中南与赖灵平签订的《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，受法律保护。王中南与赖灵平签订的《补充协议》约定赖灵平继续租赁王中南的中南石材厂，续租期限为2018年5月1日至2019年4月30日，租金按每年120000元支付，故王中南要求赖灵平支付拖欠的租金73100元的请求依法成立，予以支持。王中南与赖灵平签订的《补充协议》约定的租赁期限已经届满，故王中南要求赖灵平腾退租赁场地的诉讼请求依法成立，予以支持。本案系租赁合同纠纷，双方签订的《补充协议》中未约定支付违约金及场地占用费，故王中南在本诉中要求赖灵平按照租金标准支付场地占用费40000元的请求依法不能成立，不予支持。鄂州市国土资源执法监察支队要求整改的土地并非被告承租的场地，并不影响租赁合同的效力，故赖灵平以中南石材厂系违法用地为由拒付租金的抗辩理由缺乏法律依据，赖灵平在反诉中提出的确认租赁合同无效及要求王中南返还租金的诉讼请求依法不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、赖灵平于本判决生效之日起七日内支付王中南租金73100元；二、赖灵平于本判决生效之日起十五日内腾退租赁场地给王中南；三、驳回王中南的其他诉讼请求；四、驳回赖灵平对王中南的反诉请求。本案受理费减半收取1550元，反诉费300元，合计人民币1850元，由赖灵平负担1114元，由王中南负担736元。本院二审期间，上诉人赖灵平提交了四组证据。第一组为：《租赁合同》、营业执照，拟证明王中南不是本案的适格主体。第二组证据为：鄂州市自然资源和规划局《政府信息公开申请回复》、《政府信息公开申请答复书》，拟证明王中南改变土地用途，《租赁合同》和《补充协议》无效。第三组证据为：接处警工作登记表、视频录像、《合同协议书》、图片、公安机关《询问笔录》，拟证明2018年7月至2020年8月29日王中南在《补充协议》的租赁期内将厂门上锁，阻止赖灵平生产和阻拦赖灵平搬离。第四组证据为：说明、证明、《租赁合同》、（2020）鄂07民终24号民事判决书，拟证明王中南出租地块属违法用地导致查封，赖灵平无法实现租赁合同目的。上诉人王中南对第一组证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为租赁合同是王中南个人所签，王中南的主体适格。对第二组证据的真实性也无异议，但认为与本案无关。对第三组证据的真实性无异议，但认为是赖灵平没有支付租金才采取锁门，并没有阻止其发货，双方有协议将货款抵付租金。第四组证据三性均不予认可，认为与本案无关。本院经审查认为，上诉人赖灵平提交的四组证据的真实性本院予以确认，但第一、第二、第四组证据与本案争议的事实无实质关联性，达不到其证明目的；第三组证据能证明在赖灵平《补充协议》的承租期内的2018年10月13日王中南委托第三人汪连银掌控石材厂大门、阻扰赖灵平经营的行为属实。对当事人二审争议的事实本院认定如下：2014年5月5日，王中南与赖灵平签订《租赁合同》一份，约定王中南将自己所属位于鄂州市××城区燕矶镇××中南石材厂出租给赖灵平经营，期限为3年（2015年5月1日至2018年4月30日）租金为每年120000元，每年预先付租金后使用，合同到期后，双方于2018年4月10日又签订了一份补充协议，约定按原租赁合同再续租一年即自2018年5月1日至2019年4月30日，在履行续租合同期间，赖灵平得知鄂州市国土资源执法局于2018年3月21日下达鄂州土执函（2018）7号要求中南石材厂整改违法用地行为，遂以王中南隐瞒违法用地事实以欺诈手段订立合同而拒付租金，王中南为索要租金，于2018年10月13日雇请案外人汪连银控制石材厂大门阻止车辆出货等方式阻碍赖灵平经营。赖灵平在承租期间仅支付王中南租金46900元。2018年11月28日，王中南向一审法院起诉要求赖灵平支付拖欠租金10万元，并立即腾退租赁场地。赖灵平向一审法院提出反诉，要求确认补充协议无效，并退回租金46900元。本院认为，王中南与赖灵平签订的租赁《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。赖灵平以租赁的石材厂用地违法而拒付租金要求解除合同的抗辩理由缺乏法律依据。土地行政执法部门对违法用地的处罚对象是中南石材厂所有人王中南，且在赖灵平租赁经营期间无因行政执法部门采取查、扣、关等强制手段，导致赖灵平无法经营的情况，故赖灵平拖欠租金的行为违反《补偿协议》约定的“先付后用”条款，属违约行为。王中南以干扰赖灵平正常经营活动的方式追索租金也属不当，特别是在2018年10月13日雇请第三人控制石材厂大门，严重影响赖灵平生产经营活动，事实上已导致赖灵平租赁石材厂的合同目的无法实现。故王中南无权追索2018年10月14日后的租金和场地占用费，但赖灵平还应该向王中南支付2018年5月1日至2018年10月13日近5个半月的租金，共计55000元，扣减赖灵平已支付的46900元，赖灵平还应支付租金8100元。综上所述，王中南的上诉请求不成立，应予驳回；赖灵平的上诉请求部分成立，原审判决应作部分改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定判决如下：一、维持湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初28号民事判决第二项，即：被告（反诉原告）赖灵平于本判决生效之日起十五日内腾退租赁场地给原告（反诉被告）王中南；第四项，即：驳回被告（反诉原告）赖灵平对原告（反诉被告）王中南的反诉请求。二、撤销湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初28号民事判决第一项，即：被告（反诉原告）赖灵平于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王中南租金73100元；三、变更湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初28号民事判决第一项为：赖灵平于本判决生效之日起七日内支付王中南租金8100元；四、驳回王中南的上诉请求。一审案件受理费合计1850元，由王中南负担1350元，由赖灵平负担500元；二审案件受理费合计1772元，由王中南负担1572元，由赖灵平负担200元。本判决为终审判决。审判长  刘岳鹏审判员  吴**军审判员  陈 萍二〇二〇年十一月三日书记员  尹 瑞