广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17583号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳中置钜业投资合伙企业（有限合伙），主要经营场所：深圳市龙岗区龙岗街道龙岗镇南联村仙岭居A座605，统一社会信用代码:91440300MA5DCFX39Y。执行事务合伙人：曾富豪。委托诉讼代理人：李昇，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛之钰，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏锡洪，男，汉族，1975年10月2日出生，住址：广东省普宁市，委托诉讼代理人：卓尔，广东卓著律师事务所律师。上诉人深圳中置钜业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称中置企业）因与被上诉人苏锡洪房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中置企业上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判苏锡洪继续履行《房屋买卖合同》，向中置企业支付剩余房款1490000元；苏锡洪向中置企业支付违约金，直至苏锡洪履行完毕合同义务之日（以转让成交价299万元为基数，按日万分之四的标准，自2018年9月25日起暂计至2019年8月1日，暂计违约金为370760元）；2、本案诉讼费用由苏锡洪承担。被上诉人苏锡洪辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。苏锡洪向一审法院提出诉讼请求：1、解除苏锡洪与中置企业签订的《房地产买卖合同》；2、中置企业立即返还苏锡洪已付购房款1500000元，并判决中置企业自2018年5月6日开始，以苏锡洪己付购房款1500000元为基数，按照年利率6%的标准，支付苏锡洪占用期间利息直至返还款项之日止，暂计至2019年6月5日为97500元。中置企业向一审法院提出反诉请求：1、苏锡洪继续履行《房屋买卖合同》，向中置企业支付剩余房款1490000元；2、苏锡洪向中置企业支付违约金，直至苏锡洪履行完毕合同义务之日（以转让成交价299万元为基数，按日万分之四的标准，自2018年9月25日起暂计至2019年8月1日，暂计违约金为370760元）；3、苏锡洪承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，涉案房屋位于深圳市龙岗区龙岗镇南联村仙岭居A座506，建筑面积为71.18平方米，权利性质为商品房，用途为商业，使用期限为70年，从2005年5月23日至2075年5月22日止，宗地号G09305-3；土地用途为商住混合用地；房地产证号为粤（2017）深圳市不动产权第00104**，登记的权利人为中置企业。17年9月15日，苏锡洪（买方）与中置企业（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定中置企业将涉案房屋转让予苏锡洪，合同明确涉案房屋为商业性质，房屋转让价款为2990000元。苏锡洪向中置企业交付定金100000元，买方需在2017年9月25日前支付首期款1400000元，并向银行申请按揭贷款支付剩余房款。2017年9月15日，苏锡洪向中置企业交付定金100000元。2017年12月28日，苏锡洪为购买涉案房屋，在中国建设银行股份有限公司深圳梅景支行办理了房屋交易资金监管。苏锡洪、中置企业与该银行签署了《房屋交易资金托管业务开户通知／协议书》，约定托管购房资金1400000元，双方共同出具《房屋安交易资金划转通知书》，且将房产过户至苏锡洪名下，房产证复印件留存于该银行后交易资金房款划转至中置企业账户。218年4月20日，苏锡洪与中置企业变更了上述合同约定的付款方式等内容，重新签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定中置企业将涉案房屋转让予苏锡洪，合同明确涉案房屋为商业性质，没有设定抵押，中置企业享有完全的处分权；合同约定转让款为2990000元，合同签订时，买方支付定金100000元；买方于2018年9月25日之前（含当日）一次性支付剩余2890000元；在买方按合同约定支付相应楼款，且卖方已经取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，买方选择一次性付款方式的，递件收文回执由买方持有，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，新不动产证书由卖方领取，买方负有抵押义务的，买方需在领取新不动产权证书两个工作日内办理抵押登记手续。卖方应于收到买方全部房款后三个月内，将房屋交付予买方，并履行相关的交接手续。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方已以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：（1）卖方已详细告知买方现行的限外及贷款政策，买方确认已知悉，确认自身符合购房条件，且确保可提交合格，真实有效的文件以办理过户及贷款手续，本合同所约定的通讯地址为各方的有效送达地址，如邮件被拒收或退回，则退回之日视为有效送达之日;（2）买方除定金之外的楼款分二次向卖方支付，其中1400000元买方于2018年4月27日前支付至卖方指定账户，剩余1490000元于2018年9月25日前支付至卖房指定账户。同日，双方签订《补充协议》，约定了中置企业收款的银行账户。2018年5月5日，中置企业出具收据，确认收到苏锡洪购房款1400000元。22018年12月4日，苏锡洪向中置企业出具《申请退款书》，称因银行贷款政策收紧，直到2018年3月，苏锡洪无法顺利取得银行贷款，经与中置企业经办人员协商，中置企业要求增加首付款，而苏锡洪因其资金问题无法多增加首付款，因此苏锡洪申请中置企业退还首期款，放弃购买此房屋。2018年12月28日，中置企业委托律师向苏锡洪出具了一份《律师函》，要求苏锡洪：1、继续履行双方签订的《房地产买卖合同》。将剩余转让款149万元支付至中置企业账户，后配合中置企业办理房屋登记过户手续；2、按照合同约定，以转让成交价299万元为基数，按日万分之四的标准，就苏锡洪迟延履行计收违约金。苏锡洪收到该《律师函》后，于2019年1月9日回函至中置企业，称中置企业将房屋违规改为住宅，苏锡洪有权要求解除合同，并退还定金以及已付房款1500000元。庭审中，苏锡洪称购房之前其勘查过同一户型的样板房，在签订合同时苏锡洪是清楚涉案房屋的权利性质为“商业”，但是中置企业以“住宅”的形式装修加建，由于苏锡洪当时不清楚相关政策，后才知道中置企业违规，所以向规划土地监察大队等相关部门进行投诉，苏锡洪主张中置企业非法将商业改为住房，不符合规划要求，没有取得消防等安全合格手续。而苏锡洪并未提交证据证明上述投诉的事实。再查，涉案房屋于2019年5月13日，由中置企业抵押予上海浦东发展银行股份有限公司深圳分公司。一审法院认为，苏锡洪与中置企业于2018年4月20日签订的《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。苏锡洪主张中置企业将涉案房屋改建为住宅违反法律规定，实际上是针对中置企业室内以居住使用功能进行装修的问题。本案中，苏锡洪、中置企业签订的《房地产买卖合同》实际为二手房买卖合同，合同中也并无涉案房屋应当以何形式或者装修标准予以交付的约定，而在合同签署之前，双方就已经明示了房屋权利性质为“商业”，苏锡洪经勘察同类似的样板房对装修内容并未提出异议，因此，中置企业对室内装修的问题并不影响房屋规划的商业性质，也不会影响《房屋买卖合同》目的的实现。苏锡洪无权以此理由拒绝履行合同义务。其次，2019年5月13日，中置企业未与苏锡洪协商，擅自将房屋抵押予上海浦东发展银行股份有限公司深圳分公司，导致合同客观上无法继续履行，合同目的无法实现，中置企业亦构成违约。故对苏锡洪主张解除《房屋买卖合同》的请求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。关于苏锡洪、中置企业双方各自承担的违约责任，一审法院综合案件情况，结合苏锡洪、中置企业的实际损失，依法酌定双方的违约责任相抵。苏锡洪已付购房款1500000元，由中置企业退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除苏锡洪与中置企业于2018年4月20日签订的《房地产买卖合同》；二、中置企业于本判决生效之日起五日内向苏锡洪返还购房款1500000元；三、驳回苏锡洪的其他诉讼请求；四、驳回中置企业的全部反诉请求。本诉受理费19177.5元（苏锡洪已预交），反诉受理费10773.42元（中置企业已预交），由苏锡洪负担1170.45元，中置企业负担28780.47元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，（一）上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行已向深圳市不动产登记中心申请注销涉案房产上的抵押登记，涉案房产上的抵押已于2020年6月8日注销。（二）涉案房产于2019年11月1日、2019年11月5日被另两案分别查封及轮候查封，查封期限3年。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一审判决认定双方签订的《房地产买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。涉案房产于2019年11月1日被查封，实际已无法履行，中置企业上诉请求继续履行涉案《房地产买卖合同》存在客观障碍，就该请求，本院不予支持。故一审判令解除合同、中置企业向苏锡洪返还已付购房款，处理结果正确，本院予以维持。至于违约责任，各方可另循法律途径解决。综上所述，中置企业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18300元，由深圳中置钜业投资合伙企业（有限合伙）负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月九日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。