湖南省湘乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0381民初2725号 原告：潘佑成，男，1982年8月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 委托诉讼代理人：严银辉，湖南湘浩律师事务所律师。 被告：谭习科，男，1978年2月15日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 被告：肖秀萍，女，1983年7月27日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 两被告共同的委托诉讼代理人：傅喆政，湖南法至律师事务所律师。 原告潘佑成与被告谭习科、肖秀萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，于2020年11月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告潘佑成及其委托诉讼代理人严银辉、两被告共同的委托诉讼代理人傅喆政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘佑成向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告支付合同违约金18000元和原告为维权支付的律师费5000元；2、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年11月29日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买两被告所有的湘乡市燕兴华城三期五栋404号房。合同第二条第（二）款第（1）项约定：“乙方（即本案原告）于2019年11月29日支付甲方（即本案两被告）购房定金人民币贰万圆整，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交由丁方（合同居间方：湘乡市新佳园房地产经纪有限公司）保管，丁方出具收据。定金由乙方自行支付给甲方”，其余购房款支付方式为“乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理之时支付甲方购房首付款人民币248000元，选定的手续甲乙双方最迟应于2020年2月30日之前办理”。合同第四条甲方应负的义务第3项约定“甲方在签订本合同后15日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方（徐阳远：合同丁方，湘乡市新佳园房地产经纪有限公司员工）”。合同第七条违约责任的约定为“合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金”，“如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费”。合同签订生效后，原告依约定向两被告履行了定金和首付款支付义务，原告随即催促两被告依合同约定时间办理产权过户手续以便原告办理商业贷款支付剩余款项，但原告在此期间发现所购商品房产权证直至2020年5月由两被告清偿完该房的抵押贷款后才具备产权过户的条件，直至2020年被告方才配合完成过户，被告实际违约达五个月之久。之后原告多次找两被告要求依合同承担违约责任，但两被告均置之不理。鉴于原告已支付定金及首付款，原告迫于无奈依合同约定履行了剩余付款义务，但两被告一直未依合同承担违约责任。因此依合同约定两被告已构成违约，违约期限为五个月，考虑到新冠等特殊情况原告自愿放弃两个月的违约金，要求被告承担违约金人民币18000元及原告为主张权利支付的律师费5000元。据此原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告谭习科、肖秀萍辩称，原告所诉多处不实，双方房屋买卖的事实是双方经中介介绍相见，三方协商过程中原告客观真实的说明了房屋的情况，该房屋是按揭所购，货款未还清，产权证也未办理，经向开发商打听，在2020年5月底前可以办好产权证，因三方确定产权过户手续由中介代办，因此按中介的要求原告将购房合同交给了中介，当时约定原告先付20000元定金，首付248000元在2020年2月底前付清，其他款项须待原告办理银行贷款后付清，合同签订后原告当时付了200000元给被告方，余下的在2020年2月22日付清了。后来2020年4月开发商办理了房产权证，被告方与中介约定5月办理过户手续，被告方5月1日从深圳回来办理但原告拒绝，后来又与中介约定回来办理过户手续原告又拒绝，7月1日被告方与中介向原告发送了过户函，要求房屋过户否则追究违约责任，原告过户时要求被告给付28000元违约金，导致过户不成，后经中介协议，于2020年8月6日办理了相关的手续，及把相关材料均交由中介方办理相关手续并支付了余下的购房款，这就是订立合同和履行的真实情况。原告故意对合同进行曲解，达到不当得利目的，包括合同第二条第二项第二小项没有约定在2020年2月30日前办理过户手续，约定的是2020年2月30日之前付清首付款248000元，原告也确实是在2月22日付清的首付款，是按约定履行的。中介提供的合同是格式合同，是为办理产权证而准备的，对未办理产权证的房屋不适用，双方买卖房屋时明知没有办理产权证，也就不存在交付房屋时办理产权证，产权证也不是谁可以控制办理时间的，所以原告以明显不适用的合同主张权利是故意找茬。由于原告不管客观事实恶意诉讼，导致被告方不得不请代理人应诉，相应的律师费应当由原告承担，基于上述情况，请求法院驳回原告的诉讼请求，并判令原告支付被告律师费5000元。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1、原、被告身份证复印件各壹份，拟证明原、被告诉讼主体情况； 2、《房屋买卖合同》壹份，拟证明依合同约定原、被告在2020年2月底之前履行完毕房屋买卖合同，甲方（两被告）应在房屋买卖合同签订之日（2019年11月29日）后15日内将办理过户及贷款所需一切资料提交丙方（买卖合同中介），同时拟证明合同约定的违约金计算方法为每逾期一日向守约方支付200元/天，守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方支付的律师费的情况； 3、原告与被告谭习科间的微信聊天记录壹份，拟证明原告向被告谭习科支付首付款后被告方并没有及时在银行办理解除房屋的抵押登记，直到2020年8月6日才解除涉案房屋的抵押，被告在今年5月才取得买卖房屋的产权证，原告多次要求被告方承担违约责任但被告方拒之不理的情况； 4、原告委托律师的代理合同和支付费用的证明材料各壹份，拟证明原告支付律师费的情况，该费用根据合同规定应当由被告方承担。 两被告对原告提交的证据材料发表了如下质证意见：证据材料1无异议。证据材料2的真实性没有异议，但不能达到原告证明目的，该合同并没有约定在2月底之前履行完房屋买卖合同，只是约定了在2月底前原告方应将首付款付清，合同约定的在15日内将办理过户手续的一切资料交中介，双方都有这个要求，但是只能理解为是双方将现有的，能够提供的资料提交给中介，被告方当场就将证明产权的房屋买卖合同交给了中介，履行了合同的义务。证据材料3的真实性无法确定，时间看不出来，但是对交谈的内容没有异议，双方确实就此进行过沟通，从内容看证明双方对交房时间理解不同，不能达到原告证明目的，因为根本看不出抵押是什么时间解除的。对证据材料4的真实性、合法性没有异议，其关联性有异议，被告方没有违约，不需要承担违约责任。 两被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据材料： 5、《房屋买卖合同》复印件壹份（同证据材料2），拟证明合同并没有约定在2020年2月30日前要办理完过户手续，而是在该期限之前原告应将首付款交付到位，房屋买卖合同是为已经办理了房屋产权证的房屋制作的合同，对于本案签订合同时并没有办理房屋产权证，所以该合同不适用本案案涉房屋的情况； 6、房屋过户通知函复印件壹份，拟证明2020年7月1日被告谭习科向中介公司和原告发送了函件，要求原告在收到函件后三个工作日办理产权过户手续，否则视为自动中止合同，同时拟证明原告经多次催告后仍然拒绝办理过户手续的情况； 7、原告于2020年7月2日发给被告的违约金通知函复印件壹份，拟证明原告要求被告在2020年7月3日上午10点到政务中心完成过户手续，并且要求被告方支付违约金28000元才愿意办理过户手续，同时拟证明原告以要求支付违约金为由一直拒绝办理过户手续的情况。 8、中介方向被告方转交的由原告起草的违约金协议复印件壹份，拟证明协议中原告要求被告方支付违约金28000元，并且该协议认为双方约定在2月底之前办理过户手续，由原告出首付款268000元给被告方还清银行按揭贷款等，但事实上被告方根本没有违约，拖延办理过户手续是原告自己的情况。 原告对两被告提交的证据材料发表了如下质证意见：对证据材料5的真实性、合法性无异议，对证明目的及所述观点关联性有异议，该证据的内容与被告方所述的观点相反，达不到证明目的。对证据材料6的真实性无异议，但是该过户函达不到被告的证明目的，对关联性有异议，该函是被告方在2020年7月1日通过微信发送给本案原告的，该函的落款和发送时间均超过了办理过户的时间达5个月，所以相反证明了被告方违约的事实。对证据材料7的真实性、合法性无异议，但对被告所述的证明目的有异议，达不到证明目的，相反证明因被告方违约原告向被告方主张了违约金的情况。对证据材料8的真实性、合法性无异议，但该证据材料达不到被告方所述的证明目的，相反证明了被告方违约及原告主张违约金的情况。 对于上述证据材料，本院结合当事人的陈述认为：证据材料1来源合法，内容客观真实，本院依法予以认定。证据材料2、5原、被告双方对其真实性无异议，本院对其真实性依法予以认定；原告认为双方约定了应在2020年2月底前履行完毕房屋买卖合同，被告方存在违约，被告方认为合同并未约定办理过户手续时间，同时因涉案房屋无产权证不适用该合同条款，本院认为该合同条款“（二）双方约定付款步骤如下（根据步骤在（）中选择填写排序号）：（2）、乙方在□产权过户进窗后缴税前：□其他：/（如多选，以办理手续在后的时间为准）手续办理之时支付甲方购房首付款人民币（大写）贰拾肆万捌仟圆整元整（小写￥248000.00），以□第三方银行监管/□甲乙双方要求丁方指定账户托管/□乙方自行支付给甲方；选定的手续甲乙双方最迟应于2020年2月30日之前办理”中此处“选定的手续”应为被告方收取原告首付款所选定的收款人及账户情况，而不是产权证办理过户登记情况。证据材料3、4、6、7、8原、被告双方对其真实性无异议，本院依法对其真实性予以认定。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告潘佑成作为买受方乙方在居间方丙方徐阳远（丁方管理方湘乡市新佳园房地产经纪有限公司的员工）的居间下与作为甲方出售方的被告谭习科、肖秀萍于2019年11月29日签订了《房屋买卖合同》，约定原告潘佑成购买两被告所有的位于湘乡市燕兴华城三期五栋404房，该套房产尚有抵押款约260000元，约定由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押；房屋建筑面积约为99平方米，售价为568000元，约定以购房定金+购房首付款+公积金贷款或者银行贷款+（购房款、政府货币补贴款项）+交房尾款的方式付款，并对付款步骤进行了相应的约定；双方对贷款、过户及其他手续的办理约定的是另行委托代办机构办理，双方约定在签订合同后15日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方。本案案涉房产在原、被告签订《房屋买卖合同》时被告方的产权证并未办下，原告对此知情，双方均陈述被告方的产权证是2020年5月办理的。原、被告双方签订合同时原告支付了购房定金20000元，后原告方按约支付了购房首付款248000元，余款原、被告双方约定在办理过户后以银行贷款的方式支付，后来原告方支付了剩余的购房款给被告方。2020年8月6日原、被告双方就案涉房产办理了过户手续。现原告认为原、被告双方约定的办理过户手续的时间为2020年2月底前，而原、被告双方实际办理过户的时间为2020年8月6日，距离双方约定相差5个多月，被告方存在违约，2020年8月7日原告潘佑成就涉案纠纷委托湖南湘浩律师事务所律师严银辉作为一般代理人代为进行本次诉讼与之签订了《委托代理合同》，为此支付了律师费5000元。现原告诉至本院，要求两被告支付其三个月的合同违约金计18000元和律师费5000元。 本院认为，本案争议的焦点为原告方主张的房屋产权过户手续应否在2020年2月底前办理，即两被告是否存在违约的问题。其一原告依据原、被告签订的《房屋买卖合同》第二条第二项“（二）双方约定付款步骤如下（根据步骤在（）中选择填写排序号）：（2）、乙方在□产权过户进窗后缴税前：□其他：/（如多选，以办理手续在后的时间为准）手续办理之时支付甲方购房首付款人民币（大写）贰拾肆万捌仟圆整元整（小写￥248000.00），以□第三方银行监管/□甲乙双方要求丁方指定账户托管/□乙方自行支付给甲方；选定的手续甲乙双方最迟应于2020年2月30日之前办理”中选定的手续最迟于2020年2月底前办理而主张原、被告应于2020年2月底前办理完房屋产权变更登记手续，该条款是关于付款步骤的约定，选定手续应当理解为被告方收取原告首付款的“人”和“账户”，而不是应当指定被告办理产权变更登记的最后期限，所以原告依据此条款主张原、被告应在2020年2月底前办理好产权变更登记手续，否则视为违约不符合合同约定；其二本案审理过程中原告方认可原、被告在签订房屋买卖合同时作为买受方的原告已明知该套房产未办理房屋产权证，原、被告双方在合同中约定的是委托代办机构办理过户，在签订合同后的15日内将办理过户及贷款的资料提交代办机构，故在产权证未办理前要求原、被告在2020年2月底前办理过户手续不符合客观事实；其三产权证办理后原告以两被告未在2020年2月底办理过户手续存在违约而要求两被告支付违约金才能去办理过户登记手续导致双方争执不下而未及时办理过户手续，原告自身存在过错；其四现在原、被告双方已办理好产权过户登记手续，原告方已将剩余的购房款支付给被告方，原、被告双方已客观实际上履行了《房屋买卖合同》；其五因今年疫情影响，即使延期办理，在本案审理过程中原告方也认可减少三个月的违约赔偿责任，所以在今年疫情影响这一客观情况下，对原告以被告方未在2020年2月底前办理产权变更登记手续而违约要求两被告赔偿损失的诉讼请求本院无法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决如下： 驳回原告潘佑成的诉讼请求。 本案受理费减半收取187.5元，由原告潘佑成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 陈礼仁 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 熊彩峰 书 记 员 刘 惠 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。