辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7603号上诉人（一审原告、反诉被告）：沈阳盛鑫业汽车服务有限公司，住所地：沈阳市皇姑区巴山路**。法定代表人：白旭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋亮，辽宁品行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姗姗，辽宁品行律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：中国人民解放军93321部队，，住所地沈阳市皇姑区宁山中路**法定代表人：尚兴，系该单位部队长。委托诉讼代理人：杨照宇，男，1987年10月出生，汉族，系该单位工作人员，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：范广志，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人沈阳盛鑫业汽车服务有限公司因与上诉人中国人民解放军93321部队房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初字12506号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈阳盛鑫业汽车服务有限公司（以下简称盛鑫业公司）上诉请求：请求依法改判被上诉人支付占有145万元租金的利息共计1611183.64元。中国人民解放军93321部队（以下简称93321部队）答辩称：上诉人沈阳盛鑫业汽车服务有限公司（以下简称盛鑫业公司）上诉请求缺乏事实及法律依据，应当判决驳回其诉讼请求。1、上诉人盛鑫业公司主张2000年前未交付加油站和2003年11月前未交付配件商店而产生的多支付租金145万元的利息，该利息请求应当在其交付租金时予以约定，但双方对利息既没有约定，上诉人盛鑫业公司也没有主张过利息，因此应当认定无利息，上诉人盛鑫业公司此项诉讼请求无事实和合同依据。2、上诉人盛鑫业公司主张已经超过诉讼时效，上诉人盛鑫业公司主张的利息应当从应当支付之日计算，即2000年上诉人盛鑫业公司支付租金日期和2003年11月开始计算，最迟也应当在2014年10月20日，盛鑫业公司与与空军沈阳房管处（答辩人委托的部队房地产管理单位）签订《军队房地产租赁合同》开始计算。因此，上诉人盛鑫业公司该项主张已经超过诉讼时效。3、上诉人盛鑫业公司无证据证明已经全部履行了2000年前加油站租金和2003年11月前配件商店租金，我方对欠缴租金一审已经提起反诉，上诉人盛鑫业公司对租金支付具有举证义务，包括145万元租金付款证据。4、上诉人盛鑫业公司上诉主张其利息为损失，但根据其一审提交的证据可以看出，没有证据证明受到损失的性质及数额，因此，上诉人盛鑫业公司的上诉理由无证据支持，也应当驳回其诉讼请求。综上所述，答辩人认为上诉人盛鑫业公司的上诉请求无事实及法律依据，望贵院依法审查后，驳回其全部诉讼请求。93321部队上诉请求：一、请求贵院依法撤销沈阳市皇姑区人民法院作出的（2018）辽0105民初12506号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费等费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决缺乏事实及法律依据，望二审审查后，驳回被上诉人盛鑫业公司的诉讼请求，并支持上诉人93321部队的反诉请求。一、盛鑫业公司主张的宾馆装修损失，已经在前一次诉讼中主张，本次诉讼违反了一事不再理原则，应当驳回其诉讼请求。2018年，盛鑫业公司已就沈阳市皇姑区柠檬茶快捷酒店装修提起诉讼，经两审审理后，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终7852号民事判决书。该案审理过程中，基于盛鑫业公司的申请，沈阳市皇姑区人民法院委托辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司对包括宾馆玻璃幕墙部分、宾馆三楼等五项内容进行了评估。本案盛鑫业公司虽在起诉状中标明一、二楼的装修，但是在前述另案中评估机构对宾馆玻璃幕墙部分进行评估时已经对幕墙及延伸的一、二楼地板、、地砖吊顶等装修进行评估，也就是说在另案中已对宾馆装修进行审理，故盛鑫业公司本次诉讼违反了一事不再理原则，应当驳回其诉讼请求。同时，一审中没有对辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司《房地产估价报告》中的内容予以核实。二、盛鑫业公司不是物权所有者，不具有诉讼标的的实体权利，应驳回其诉讼请求。一审判决的装修损失中，包括柠檬茶宾馆、书画院、发廊、成人用品店的装修损失，这几家企业的经营者均不是盛鑫业公司，和盛鑫业公司是何种关系、装修款由谁支付等问题一审法院也没有查明，因此盛鑫业公司不享有装修的物权，从而没有主张的权利。上诉人93321部队查询了柠檬茶宾馆的工商机读信息，该工商信息体现“沈阳市皇姑区柠檬茶快捷酒店的企业类型为个体工商户，经营者为佟颖”。三、盛鑫业公司未经上诉人同意转租房屋，且经营的宾馆、书画院、成人用品店、发廊超出了《租赁合同》约定的经营范围，应驳回其诉讼请求。盛鑫业公司与上诉人签订的《租赁合同》中明确：“不得在未经上诉人书面同意的情况下转租，不得擅自改变租赁用途。”因此，盛鑫业公司，盛鑫业公司转租房屋经营宾馆、书画院、发廊、成人用品店属于违约行为，上诉人不应对其损失承担责任。同时，上诉人在发廊装修之前就已经明确通知盛鑫业公司不再续租，盛鑫业公司收到上诉人告知后依然装修了发廊并营业，其装修损失更不应由上诉人承担，望法院查明。四、盛鑫业公司与上诉人之间的租赁合同关系属于租期到期终止，不存在违法解除，故盛鑫业公司主张装修损失无事实和法律依据。2014年10月20日，盛鑫业公司与空军沈阳房管处（上诉人委托的部队房地产管理单位）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定租期为2014年3月19日至2018年3月20日止，年租金77万元。并且在2018年2月8日双方协商时形成的《腾退意向书》中，上诉人也明确表示2018年3月20日停止一切经营、办公等活动，在2018年3月21日收回出租的房地产。前述事实说明盛鑫业公司与上诉人之间的租赁合同关系属于租期到期终止，不存在违法解除问题；且《军队房地产租赁合同》《腾退意向书》等材料中，上诉人均没有同意装修和对装修进行补偿的意思表示。以上事实已经经过沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终7852号民事判决书确认。一审判决无视沈阳市中级人民法院作出的生效判决，仍认为上诉人需承担装修损失明显错误。五、上诉人与盛鑫业公司签订的《腾退意向书》不具备契约效力，作为定案依据明显错误。合同的构成必须包括要约和承诺两个基本的意思表示，但在盛鑫业公司与上诉人2018年2月8日签订的《腾退意向书》中，仅有双方各自提出的要求，但均未作出肯定答复，因此《腾退意向书》不具备契约效力，不产生要约拘束力，一审法院把《腾退意向书》作为定案依据明显错误。六、辽宁中意惠佳资产评估有限公司关于皇姑区柠檬茶快捷酒店一、二楼装饰、装修及改造的残值损失评估项目的辽中意评报字（2019）第118号《资产评估报告书》（以下简称《评估报告》）严重违法，不能作为定案依据。①评估范围错误。沈阳市中级人民法院《司法鉴定委托书》中委托鉴定项目为“原告申请对柠檬茶快捷酒店一、二楼的装饰、装修及改造的残值损失进行鉴定”。但在《评估报告》中载明“评估范围：一、二楼装饰、装修及改造的残值损失”并且在报告内容中也对书画室、书画室中的财务室和卫生间、商店、发廊予以评估，《评估报告》明显超过了人民法院及盛鑫业公司申请的范围，因此，《评估报告》评估范围错误。鉴定勘察当天，盛鑫业公司只有酒店经营者（鉴定机构对此也认可）到达现场，也仅对酒店评估提出意见，鉴定机构在没有充分征求双方意见的前提下进行了超范围鉴定明显不当，因此鉴定机构在复议报告中对超鉴定范围的说辞不能成立。②采用市场法错误。本案中租赁合同系到期自然解除，本不应当进行装修残值评估，即便是强制进入评估程序，评估机构也应根据案件性质采用正确的评估方法。假设租赁合同纠纷中出租方存在违约解除情形，承租方应当对其装修的实际支出进行举证，即装修成本，而不是市场价值。因此，适用市场法进行评估是明显错误。③适用价格依据错误。《评估报告》的装修评估价格表中适用的是厂家指导价格，本身错误，且没有载明指导价格来源。厂家指导报价是厂家的建议价格，必然高于成交价格，这是正常的交易逻辑，因此，评估机构应当按照定额出具评估报告，避免争议的出现，也更合理。对于评估机构在《复议报告》中提出的人工费和材料价格问题，作为一个专业机构，应当知道08定额（其中含装饰、装修定额）和网刊价格，对此如果都不知道，谈何专业？④以2019年9月25日为评估基准日错误。前述第1点已经说明，假设承租方应当得到补偿，也要依据其在装修的时间点实际支付的价款来计算，同时，2018年3月20日合同就已经解除，但《评估报告》中以2019年9月25日为评估基准日，明显违反了补偿原则的法律要求。⑤鉴定程序违法。根据《资产评估准则-基本准则》第八条规定：“资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，履行下列基本程序：明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制资产评估计划、进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告、整理归集评估档案。资产评估机构及其资产评估专业人员不得随意减少资产评估基本程序。”但实际评估时，评估机构仅依据盛鑫业公司的单方陈述就认定了评估的时间，在对测量数据没有进行现场核对、没有介绍其具体的评估人、没有两位评估人员出具评估报告、没有上诉人签字确认的情况下就出具了《评估报告》，程序违法。⑥复议报告未经质证，一审程序违法。2020年1月15日，一审法院向上诉人送达复议报告，2020年1月19日当上诉人对复议报告提出异议时，一审法院却直接向上诉人送达了一审判决书。因此，可以认为复议报告未经过任何实质上的审查质证程序，便直接作为判决依据，该行为明显不当，望二审予以纠正。七、盛鑫业公司应承担租金及利息给付义务，一审对此认定错误。1998年3月20日至2018年3月20日，依据合同约定，盛鑫业公司应向上诉人支付的租金总额为1508万元，实际只支付了1241.5万元，仍有235.5万元未付。一审认为，上诉人没有在另案中主张，从而驳回上诉人的诉请没有法律依据，因此，上诉人的租金诉请应当得到支持。关于利息部分，利息的主张及何时主张是上诉人的权利，法律没有关于上诉人在另案中没有主张，本案就不允许主张的规定，因此，一审对上诉人的该项反诉请求驳回明显错误。综上，为了维护上诉人的合法权益，现提出上诉，望贵院审查后支持上诉人。盛鑫业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。盛鑫业公司向一审法院起诉请求：判令93321部队赔偿盛鑫业公司提前解除给盛鑫业公司造成的装修损失（以鉴定结论为准），判令93321部队向盛鑫业公司支付占用盛鑫业公司支付的145万元租金的利息共计1611183.64元（期限从93321部队未交付房屋却收取租金之日起至2018年10月10日，计息标准为同期人民银行同期贷款基准利率），诉讼费由93321部队承担。反诉原告93321部队提出诉讼请求：判令盛鑫业公司支付93321部队2454714元；判令盛鑫业公司支付93321部队2018年租金31万元的利息7721.5元；依法判令盛鑫业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区，由其委托空军沈阳房管处租赁管理。93321部队与盛鑫业公司于1998年建立房屋租赁关系。中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司与盛鑫业公司原为转租关系，2000年起兰天加油站直接向93321部队交纳租金，每年45万元。盛鑫业公司按年30万元交纳租金。2003年10月10日，辽宁鑫业汽车服务有限公司（现更名为盛鑫业公司）与93321部队签订《关于辽宁鑫业汽车服务有限公司承包经营兰天进口汽车修理厂（含配件商店）及兰天加油站的合同》，约定甲方(93321部队)汽车修理厂、加油站的现有厂房、设备、设施、营业场地等，承包给乙方（盛鑫业公司），承包期限20年，即1998年3月20日起至2018年3月20日止；乙方在经营期间扩大再生产，可对现有房屋及设备进行改造扩建；乙方每年向甲方定额缴纳75万元。2003年12月10日，93321部队营房科出具《关于兰天修配厂、兰天加油站配件商店有关情况说明》，主要内容为：1999年3月，我旅与现辽宁鑫业汽车服务有限公司协商，部队同意鑫业汽车在租赁的场区其他部位增建办公、生活、生产用房，主要包括现办公楼加二层，生产车间。建设费用由现鑫业汽车自筹解决。双方合同解除后，再行协商部队关于上述增建房屋的费用补偿问题。兰天加油站房屋及设施等，于2000年4月正式移交，租赁期限依双方合同相应顺延。配件商店于2003年11月正式交付使用，租赁期限依双方合同相应顺延。2004年12月31日，盛鑫业公司、93321部队签署《兰天修配厂与93321部队2004年费用明细书》，共同确认2004年度兰天修配厂共应上缴场地承包金叁拾万元整，其中兰天厂于2004年6月交付壹拾万元整，其余款项分别修车款、维修费、采暖费后，余款33310.11元，一次性由兰天厂交付给93321部队。截止2004年底前兰天厂与93321部队的费用全部结清。2014年10月20日，空军沈阳房管处与盛鑫业公司签订《军队房地产租赁合同》，约定将沈阳市皇姑区1楼1层1房人房屋建筑面积2907平方米、场地2223平方米出租给盛鑫业公司使用，租赁用途为汽车修理和石油成品油零售，租赁期限自2014年3月19日起至2018年3月20日止，年租金77万元。该协议签订后，盛鑫业公司及中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司分别按年租金31万元、46万元交纳租金。2017年6月，93321部队保障部营房科向盛鑫业公司及中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司下发《告知书》，主要内容为：按照国家和军队有关规定，租赁合同期满后，我方将不再继续出租合同中涉及的房屋、场地、设施设备等，我方将于租赁期满后，2018年3月21日前收回房屋、场地、设施设备等，请你方做好各项搬迁准备工作。2018年2月8日，93321部队与盛鑫业公司签订《腾退意向书》，对租赁合同期满后有关问题双方意向书面分别进行了确认，其中包含：“②配件商店（现柠檬茶快捷酒店占用房屋）……；配件商店租金和后期装修改造损失110万元”。庭审中，经盛鑫业公司申请，该院委托辽宁中意慧佳资产评估有限公司对柠檬茶快捷酒店一、二楼装饰、装修及改造的残值损失进行评估。该评估机构于2019年11月5日出具《资产评估报告书》，评估结论为：经市场法评估，皇姑区柠檬茶快捷酒店一、二楼装饰、装修及改造的残值损失=装饰、装修及改造价值*综合成新率=1452561*60%=871537元。盛鑫业公司支付鉴定费8700元。评估报告书送达后，93321部队对评估结论不服，提出异议书。评估机构回复《异议报告书》，认为评估过程经过复核，无不当之处，维持原评估结论不变。93321部队曾于2018年3月6日将盛鑫业公司、中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司诉至法院，要求解除其委托空军沈阳房管处与盛鑫业公司签订的《军队房地产租赁合同》，收回租赁房地产，盛鑫业公司、中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司停止经营活动，返还房屋、场地、设备设施；支付租金31万元及违约金；盛鑫业公司提出反诉，要求判令93321部队给付违法解除合同经济损失263.47万元。该院于2018年6月26日作出（2018）辽0105民初2331号民事判决书，判决：一、93321部队与盛鑫业公司于2014年10月20日签订的《军队房地产租赁合同》于2018年3月21日终止履行；二、盛鑫业公司、中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司将位于皇姑区房屋、场地以及增建的办公、生活、生产用房全部腾出，交予93321部队；三、盛鑫业公司给付93321部队房屋及场地租金31万元；四、盛鑫业公司给付93321部队31万元为基数的违约金，自2017年3月20日起，按年利率6%标准的130%计算，至实际给付时止；五、93321部队给付盛鑫业公司经济补偿款2634700元；六、93321部队其他诉讼请求；七、驳回盛鑫业公司其他反诉请求。一审判决书送达后，双方均提出上诉。沈阳市中级人民法院于2018年8月24日作出（2018）辽01民终7852号民事判决书，判决维持沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初2331号民事判决第一、二、三、四、六项；撤销第七项；变更第五项为93321部队给付盛鑫业公司经济补偿款2037700元；盛鑫业公司其他反诉请求。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。盛鑫业公司在本案中主张酒店一、二楼的装修改造损失，经该院委托评估机构出具的评估结论，皇姑区柠檬茶快捷酒店一、二楼装饰、装修及改造的残值损失为871537元，该院予以认定，应由93321部队承担。关于93321部队提出盛鑫业公司主张柠檬茶快捷酒店的装修损失主体不适格、一事不再理及其并未同意盛鑫业公司装修损失的问题。因盛鑫业公司主张该酒店系由其装修改造，93321部队未提出相反证据予以反驳；且前诉在评估过程中仅评估了玻璃幕墙，并未评估一、二楼的其他部份，与本案诉请并不重合，且玻璃幕墙费用法院最终并未支持；从双方签订的《腾退意向书》中能够看出配件商店即为柠檬茶快捷酒店占用房屋，双方对后期装修改造损失亦有约定，故该院对93321部队的抗辩意见不予采纳。关于盛鑫业公司主张的占有145万元租金的利息问题。因双方在合同中并未就租金利息作出约定，且虽93321部队延迟交付了租赁物，但双方就租赁期限已重新作出了约定即合同期限相应顺延，双方解除合同亦是依照国家及军队的有关规定，93321部队并无过错，故盛鑫业公司主张145万租金占用的利息没有法律依据，该院不予支持。关于93321部队主张的盛鑫业公司欠付245万余元租金的问题。根据日常行为规则，如盛鑫业公司欠付任一期租金，93321部队应予以催收。而根据部队提供的明细单，其主张盛鑫业公司欠付的租金系发生在2009年3月份之前，但双方在2014年签订《军队房地产租赁合同》、2017年6月的《告知书》、2018年2月8日的《腾退意向书》中均未提起过2009年之前欠付租金事宜，部队也未向法庭提交曾催收2009年前租金的证据；且前诉系部队提起的诉讼，其在诉讼请求中仅主张了2017年3月20日后的欠付租金，法院已作出裁判，故93321部队本诉中主张欠付租金没有事实及法律依据，且已超过诉讼时效，本院不予支持。关于93321部队主张的2018年租金31万元利息的问题。93321部队已在前诉主张了31万元租金的逾期支付违约金，已生效判决已经判令盛鑫业公司给付93321部队31万元租金自2017年3月20日至实际给付之日止的违约金，现93321部队又另行主张2018年3月20日至实际冲抵之日期限的利息没有法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中国人民解放军93321部队给付原告（反诉被告）沈阳盛鑫业汽车服务有限公司装修改造损失费871537元；二、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼请求。上述给付义务及其他履行义务应于本判决生效后五日内履行，如果未按判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费21100元，简易程序减半收取10550元，鉴定费8700元，由被告（反诉原告）中国人民解放军93321部队承担，退还原告（反诉被告）沈阳盛鑫业汽车服务有限公司10550元。反诉费13249元，由反诉原告中国人民解放军93321部队承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于盛鑫业公司提出要求93321部队给付占有145万元租金的利息问题。因双方在合同中并未就租金利息作出约定，且虽93321部队延迟交付了租赁物，但双方就租赁期限已重新作出了约定即合同期限相应顺延，双方解除合同亦是依照国家及军队的有关规定，93321部队并无过错。故盛鑫业公司提出的上诉主张，本院不予支持。关于93321部队提出盛鑫业公司主张柠檬茶快捷酒店的装修损失主体不适格、一事不再理的上诉主张，因盛鑫业公司主张该酒店系由其装修改造，93321部队未提出相反证据予以反驳；且前诉在评估过程中仅评估了玻璃幕墙，并未评估一、二楼的其他部份，与本案诉请并不重合，且玻璃幕墙费用法院最终并未支持。故93321部队提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于93321部队提出盛鑫业公司不是物权所有者，不具有诉讼标的的实体权利及盛鑫业公司未经其同意转租房屋，且经营的宾馆、书画院、成人用品店、发廊超出了《租赁合同》约定的经营范围及盛鑫业公司与93321部队之间的租赁合同关系属于租期到期终止，不存在违法解除，盛鑫业公司应承担租金及利息给付义务，故应驳回其诉讼请求的上诉主张，基于合同的相对性，原审法院判决93321部队向盛鑫业公司支付装修损失并无不当。93321部队提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于93321部队提出93321部队与盛鑫业公司签订的《腾退意向书》不具备契约效力，作为定案依据明显错误的上诉主张，2018年2月8日，93321部队与盛鑫业公司签订《腾退意向书》，对租赁合同期满后有关问题双方意向书面分别进行了确认，该意向书系双方真实意思表示，对腾退的有关问题进行了明确。故93321部队提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于93321部队提出辽宁中意惠佳资产评估有限公司关于皇姑区柠檬茶快捷酒店一、二楼装饰、装修及改造的残值损失评估项目的辽中意评报字（2019）第118号《资产评估报告书》（以下简称《评估报告》）严重违法，不能作为定案依据的上诉主张，该报告系辽宁中意惠佳资产评估有限公司接受法院委托做出的，评估过程符合有关规定。故93321部队提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人沈阳盛鑫业汽车服务有限公司负担19300元，由上诉人中国人民解放军93321部队负担34349元。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年十一月九日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。