广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4649号原告：陈霭美，女，1937年1月22日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市金盛房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区文德路**金德大厦**。诉讼代表人：广州市金盛房地产开发有限公司管理人。管理人：北京市中伦（广州）律师事务所。负责人：陈洁。委托诉讼代理人：夏珺，北京市中伦（广州）律师事务所律师。第三人：中国民生银行股份有限公司广州分行，住，住所地广州市天河区猎德大道**广州民生大厦/div>负责人：黄红日，职务行长。原告陈霭美与被告广州市金盛房地产开发有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司广州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘华秀，被告委托诉讼代理人夏珺到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１、被告为原告陈霭美办理广州市中山三路127号1607房的房地产权证，第三人协助为原告陈霭美办理上述房屋的涂销抵押手续；2、被告向原告陈霭美支付逾期办证违约金（以550000元为基数，从2016年10月24日起计至实际办证之日止，参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。事实和理由：2006年5月12日，原告与被告签订《金宝怡庭认购书》，以906571元的价格向被告认购广州市中山三路125-151号金宝怡庭B栋1607房。原告依约向被告支付了房款550000元，双方约定余款356471元在签订商品房买卖合同后支付。2008年8月4日，原告与被告签订《协议书》收楼入住。但被告没有与原告签订《商品房买卖合同》，也没有为原告办理不动产权证，甚至涉案房屋被被告的多个债权人查封，造成了原告巨大损失。为此原告还向查封法院提起执行异议，已将余款356471元汇至查封法院，解除了涉案房屋的查封，该房屋具备办证的条件。本案审理期间，原告向本院撤回了第2项诉讼请求。被告辩称：法院于2019年7月11日指定北京市中伦（广州）律师事务所作为被告公司的破产管理人。管理人一直勤勉履行职责，积极与被告沟通。但被告法定代表人拒绝沟通及接管，拒绝向管理人移交公司公章及财物档案等文件。鉴于管理人尚未完成对被告的全面接管，且目前未掌握被告的文件档案，因此对于涉案相关事实无从得知也无法核实。同时，根据《中华人民共和国破产法》第二十条规定，本案应中止审理。第三人书面答辩：一、我行对被告的债权已经受偿完毕，不再向被告追偿涉案房产相应的债权。二、被告拒绝办理涉案房产的涂销抵押手续，导致该房屋抵押仍存在。鉴于我行债权已受偿，目前房地产交易登记中心规定抵押权人可以单方申请办理涂销，现我行在对办理涂销资料盖章审批中，预计在2020年6月申请办理涉案房产涂销抵押手续。经审理查明：2007年7月10日，孙庆云（已故）、陈霭美（认购方）与被告（出售方）签订《金宝怡庭认购书》，写明认购物业广州市中山三路125－151号（中华广场西侧）金宝怡庭B栋16层07单位，建筑面积97.47平方米；认购价906471元。2008年8月4日，孙庆云（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，写明乙方于2007年7月10日认购金宝怡庭B栋16层07单位，认购价906471元，乙方已付房款550000元，未付房款356471元；甲方承诺于2009年６月30日之前，与乙方签署该物业的《商品房买卖合同》，如逾期，甲方承担一切经济与法律责任，每逾期一天签署，甲方承诺每天按房款总额的千分之二赔偿乙方违约金；该物业已达收楼标准，甲方承诺于2008年8月25日前确保该物业验收表齐备，并安排乙方在未签署《商品房买卖合同》情况下收楼入住……乙方承诺在双方签署《商品房买卖合同》后，在“阳光家缘”网站确认该物业是已出售状态，并确认确为乙方物业，乙方应在7个工作日内缴清房款及其他合法费用后，甲方在7个工作日内办理合同备案手续等。《协议书》签订后，原告收楼入住并使用至今。但此后双方没有签订正式商品房买卖合同。原告陈霭美与案外人孙庆云为夫妻关系，两人婚后共生育孙志桦、孙静瑜、孙静玮三个子女，孙庆云于2016年10月31日死亡，其父母亲均先于其死亡。孙志桦、孙静瑜、孙静玮均已作出放弃继承案涉房屋的声明，表示自愿放弃对孙庆云上述遗产的继承权利。广州市天河区人民法院在执行案外人广州市浩鑫实业发展有限公司申请强制执行被执行人即本案被告一案中，原告提出执行异议要求解除对涉案房屋的查封。该院于2018年8月17日作出（2018）粤0106执异339号执行裁定书，载明案件审理期间，原告于2018年8月6日将余款356471元交至该院，裁定：陈霭美的异议成立，解除位于广州市中山三路127号1607房的查封。广州市浩鑫实业发展有限公司（以下简称浩鑫公司）向本院提出对被告破产清算的申请，本院作出（2018）粤0104破申4号民事裁定书，裁定：对浩鑫公司提出对本案被告破产清算的申请，不予受理。浩鑫公司不服该裁定提起上诉。广州市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）粤01破终6号民事裁定书，裁定：一、撤销（2018）粤0104破申4号民事裁定；二、指令本院受理浩鑫公司对本案被告的破产清算申请。2019年7月11日，本院作出（2019）粤0104破4号指定管理人决定书，选定北京市中伦（广州）律师事务所担任被告管理人。据广州市不动产登记中心在2020年6月12日出具的购房资格证明显示，原告陈霭美具备本市住房限购区域内住房购买资格。另查，第三人曾向广州市中级人民法院起诉被告借款合同纠纷案，要求被告向第三人偿还到期借款本金19645万元及利息等。广州市中级人民法院于2010年7月8日作出（2008）穗中法民二初字第437号民事判决，判决：一、广州市金盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金19645万元及利息给中国民生银行股份有限公司广州分行；二、在广州市金盛房地产开发有限公司不能履行上述债务时，中国民生银行股份有限公司广州分行有权对广州市金盛房地产开发有限公司提供的位于广州市中山三路125-151号及荣华北地段金宝怡庭地下负一至三层，商铺首层至五层及B栋1607房……的抵押物在折价或者拍卖、变卖之后的价款享有优先受偿权等。被告不服该判决提起上诉，广东省高级人民法院于2010年11月22日作出维持原判的（2010）粤高法民二终字第115号终审判决。2011年2月10日，第三人向广州市中级人民法院申请执行上述判决，案号为（2011）穗中法执字第405号。2018年1月10日，第三人向广州市中级人民法院发出结案申请书以及关于涂销抵押的申请书，写明第三人的债权经强制执行现已全部受偿，申请对（2011）穗中法执字第405号案作执行结案处理。本院认为：孙庆云及原告与被告签订的《金宝怡庭认购书》及《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙志桦、孙静瑜、孙静玮作出放弃继承权的声明，表示自愿放弃对孙庆云遗产的继承权利，由陈霭美一人继承孙庆云的遗产，被告对此没有异议，本院予以照准。虽然双方没有签订商品房买卖合同，但上述合同约定了买卖房屋的基本情况、总价款、付款方式等主要内容，合同签订后，孙庆云及原告依约向被告支付部分房款，被告将涉讼房屋交付原告使用，故孙庆云及原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。第三人对被告享有的债权已全部受偿，同意涂销涉案房屋抵押登记，原告要求第三人涂销涉讼房屋抵押登记，本院予以支持。原告已将剩余房款支付至执行法院指定账户，履行了全部付款义务，其具备本市购房资格，且涉案房屋的查封业已解除，买卖合同关系可以继续履行，故原告诉请要求被告办理涉讼房屋不动产权证，本院予以支持。涉案房屋交付后，原告对房屋享有的办证请求权具有物权性质，涉案房屋不属于债务人财产，不应在破产程序中用于清偿债务，被告认为本案应中止审理，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）》第二条规定，判决如下：一、第三人中国民生银行股份有限公司广州分行在本判决发生法律效力之日起10日内，为原告陈霭美办理广州市中山三路127号1607房的涂销抵押手续；二、被告广州市金盛房地产开发有限公司在中山三路127号1607房抵押登记涂销之日起10日内，为原告陈霭美办理该房屋不动产权证。本案受理费12866元，由被告广州市金盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  黎景欣人民陪审员  王 勇二〇二〇年十一月四日书 记 员  李洁茹邓鸿明