辽宁省锦州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽07执异77号案外人：董立荣，女，1969年3月15日出生，锡伯族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：董立跃，女，1971年8月21日出生，锡伯族，住辽宁省开原市。申请执行人：锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司，住所地辽宁省锦州市古塔区解放路二段**。法定代表人：沈守华,该公司董事长。委托诉讼代理人：马志，该公司员工。被执行人：盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司，住，住所地辽宁省北镇市沟帮子镇站前社区**/div>负责人：王朝军，该公司经理。被执行人：沈守华，男，1962年5月24日出生，汉族，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司法定代表人，住辽宁省锦州市古塔区。在本院执行锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司与盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、沈守华借款合同纠纷一案中，案外人董立荣于2020年5月29日对执行坐落于沟帮子镇站前街道良运华庭小区5号楼3单元602号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人董立荣称，请求依法解除锦州市中级人民法院（2015）锦执一字第00050号执行裁定书中对该小区5号楼3单元602号房屋的查封。事实与理由：2011年12月8日，董立荣与盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司签订了《商品房买卖合同》，购买了坐落于沟帮子镇站前街道良运华庭小区5号楼3单元602号房屋，如约缴纳了全款，即取得了该房的所有权，有商品房买卖合同及订房交款收据等证据为证。法院的查封侵犯了案外人的合法利益，故依法向你院提出执行异议申请，请求依法解除对房屋的查封。申请执行人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司称，案外人的请求无事实及法律依据，且不享有排除强制执行的民事权益。事实和理由：锦州市中级人民法院作出的（2014）锦民一初字第00032号民事判决书已确认沈守华对相关债务以登记在其名下的北房他证沟字第3、4、8、12、13、14号所记载的房屋，按合同约定和登记担保数额范围内承担保证责任。案涉房屋为5号楼3单元602号，记载在北房他证沟字第××号证书所附的《房屋买卖预告登记表》中，属生效判决书认定的担保房产。北房他证沟字第××号房屋他项权证书是于2011年3月31日在沟帮子第二房地产管理处办理的买卖预告登记，预告登记时间早于案外人买卖合同签订时间。综上，案外人不享有排除执行的权利，应依法驳回案外人的请求。被执行人盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、沈守华均未提交书面意见。本院查明，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司诉盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、沈守华借款合同纠纷一案，本院于2014年10月14日作出（2014）锦民一初字第00032号民事判决，判决如下：一、被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司于判决生效后起十日内给付原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司借款本金人民币14144570元及相应利息（其中：以借款本金为人民币4245260元为基数，从2010年9月1日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币2000000元为基数，从2010年9月16日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币2140000元为基数，从2010年9月20日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币1001650元为基数，从2010年12月3日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币600000元为基数，从2010年12月24日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币3748000元为基数，从2011年3月31日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币409660元为基数，从2011年4月13日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息。同时，以借款本金人民币72300元为基数，从2010年9月1日起至2011年8月16日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息）。二、被告沈守华对上述债务以登记在其名下的北房他证沟字第3、4、8、12、13、14号所记载的房屋，按合同约定和登记担保数额人民币16168818元的范围内承担保证责任。三、驳回原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司申请强制执行，本院于2015年5月18日立案执行。2014年4月15日，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司向本院提出申请，对盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司名下财产及沈守华名下办理了预告登记的房产采取保全措施。本院作出（2014）锦立保字第0004号民事裁定，裁定如下：查封坐落于沟帮子镇站前社区良运华庭小区，登记在沈守华名下的房产（房证号分别为北房他证沟字第××号、北房他证沟字第××号、北房他证沟字第××号、北房他证沟字第××号、北二房他证抵字第××号、北二房他证抵字第××号）。2019年5月9日，本院作出（2015）锦执一字第00050号执行裁定，裁定如下：一、预查封被执行人沈守华所有的坐落于北镇市沟帮子镇站前社区良运华庭小区的房产，权利证书编号分别为北房他证沟字第××号、北房他证沟字第××号、北房他证沟字第××号、北房他证沟字第××号、北二房他抵字第××号、北二房他抵字第××号房产。二、预查封的效力等同于正式查封。查封期限三年。2019年5月14日，本院依据（2015）锦执一字第00050号执行裁定，向相关不动产登记部门发出协助执行通知书，查封上述房产。2015年12月28日，本院依法终结本案本次执行程序。2020年1月21日，本院以（2020）辽07执恢6号恢复对本案的执行。2020年5月29日，案外人董立荣向本院提出异议。另查明，2011年12月8日，案外人董立荣与盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司签订“商品房买卖合同”，约定董立荣购买位于沟帮子镇站前街道良运华庭小区第5幢3单元602号商品房，建筑面积60.25平方米，单价为每平方米人民币2400元，总金额人民币144600元。2011年7月18日、7月22日、12月7日盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司开具0001217号、0000332号、0002093号定房交款收据，分别载明收款人民币5000元、125000元、14600元，系良运华庭项目5号楼3单元602号住宅购房款。2011年12月7日盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司开出良运华庭一期入住费用明细收据和有线电视初装卡。2011年12月8日盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司出具0009151号专用收款收据，载明收款人民币75元，系合同工本费。2020年8月22日，盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司出具关于董立荣购买的房屋不能办房照说明，说明具体内容为：“我公司开发的沟帮子良运华庭小区，因消防整体没有验收，所以不能按时办理房照。”2019年5月14日，北镇市真诚物业管理有限公司开具专用收款收据，载明收款人民币8600元，收款事由栏写明补交物业5-3-602。又查明，案外人董立荣提交一份锦州市华益贷款公司于2018年3月13日出具的收条（即产权转移证明）复印件，证实本案诉争的房屋不在该收条列表中。该收条内容为：“经中法执行局姜然庭长调解：收盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司楼房50户（面积楼层列表附后）五拾户钥匙已交，移交人陈丽。50户楼房由锦州市华益贷款公司售卖，盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司负责开房票、入户证等手续，产权归属锦州市华益贷款公司所有。”再查明，编号为北房他证沟字第××号房屋他项权证载明：房屋所有权人为沈守华，房屋所有权证号见附表，房屋坐落于沟帮子镇站前社区良运华庭小区，他项权利为预告登记，债权数额为4101780元，登记时间为2011年3月31日。该证所附表为良运华庭房屋买卖预告登记表。本案诉争房屋在该附表中标注为5号楼3单元602。本院认为，本案的焦点是案外人董立荣作为购房消费者，对本案执行标的（位于沟帮子镇站前街道良运华庭小区**楼**602房屋）是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，就一般原则而言，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益可以排除基于抵押权的强制执行。但这并不是绝对的，应以购房消费者能够自己证明对被执行房屋确属为唯一购房、且不存在因自身原因无法办理登记的例外情形为前提。从本案的事实看，首先，案外人董立荣虽提交证据证实其系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但其未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故董立荣并非《执行异议和复议案件若干问题的规定》所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行不能成立。其次，案外人董立荣与盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司于2011年12月8日签订商品房买卖合同，但沈本华已于2011年3月31日就取得案涉房屋的房屋他项权利登记，对案涉房屋办理了买卖预告登记，房屋所有权人登记为沈守华。本院作出的已发生法律效力的（2014）锦民一初字第32号民事判决查明：提供保证担保的标的是登记在沈守华名下的北房他证沟字第3、4、8、12、13、14号所记载的房屋。并判决沈守华对债务以登记在其名下的北房他证沟字第3、4、8、12、13、14号所记载的房屋，按合同约定和登记担保数额人民币16168818元的范围内承担保证责任。因此，从本案查明的事实看，董立荣作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人买卖预告登记而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的要件，其据此主张排除强制执行无事实和法律依据。综上，董立荣对本案执行标的并不享有足以排除执行的民事权益，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人董立荣的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘艳芬审判员  邸新立审判员  刘志辉二〇二〇年十一月十三日书记员  王 飞