山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终3419号上诉人（原审原告）：王广耀，男，1974年9月22日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：孙培奉，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅倩，山东国曜律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司，住所地山东省德州经济开发区104国道南。法定代表人：文爱武,该公司董事长。委托诉讼代理人：赵冰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人王广耀因与被上诉人德州大壮实业有限公司（以下简称“大壮公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王广耀上诉请求：1、撤销德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初955号民事判决第一项，依法改判大壮公司赔偿王广耀商品房差价款2339481元；2、本案一、二审诉讼费由大壮公司承担。事实和理由：一审法院已经认定双方当事人存在商品房预约合同关系，大壮公司负有与王广耀签订商品房买卖合同的义务，其单方涨价构成违约，但在损失和责任分担方面认定错误，双方当事人几乎在同时签订两份预约合同，已实际履行了另一份预约合同，按每套别墅220万元成交，双方未能履行案涉预约合同的责任在大壮公司单方涨价，王广耀并没有过错，且诉讼中双方认可现在的别墅价款为4539481元，故大壮公司应赔偿王广耀基于对大壮公司的信赖而失去另订合同机会的损失即房屋差价2339481元。大壮公司辩称，王广耀对其损失的计算有误，其仅支付30万元而请求全部房款的差价损失没有事实和法律依据。一审法院认定损失及责任分配正确，应予维持。王广耀向一审法院起诉请求：1.要求大壮公司赔偿王广耀房产增值损失253.67万元；2.要求大壮公司返还44-3号楼预约金30万元并按年利率24%标准支付截至2020年4月6日的利息24.6万元；2020年4月6日以后按年利率24%继续支付利息至还清本息之日；3.诉讼费用由大壮公司承担。一审法院认定事实：2016年11月6日，王广耀与大壮望湖居分公司签订《外海?龙山苑项目预约单》，内容为“1.预约费用及相关权益。您本次支付的预约费用为人民币30万元，大写：叁拾万元整，本费用仅作为龙山苑别墅优先选房的预支费用，在项目公开选房时，成功选房，本费用自动转为购房款，未能成功选房，本费用在选房结束后1月内予以无息返还。您的预约号为46号，在项目公开选房时，可按此顺序进行优先选房，并可享受伍万元的房款优惠。每一个预约号只可选择一套房源。优先选房权仅在选房当日有效，具体选房规则我们会在选房前详细告知；请确保您登记的联系方式真实有效，以便与我们及时联系，联系方式如有变动，请及时通知，避免造成不必要的麻烦。2.相关须知。为保证您的权益，本预约单必须与身份证、预约金收据同时使用方可有效。本预约单一式三份，我方执两份，您执一份，具有同等法律效力……理想房源（无法律效力）：联排44-3。”该预约单有王广耀的签字以及大壮望湖居分公司加盖的合同专用章，置业顾问处有姜翠翠的签字。后王广耀向大壮望湖居分公司交纳300000元意向金，大壮望湖居分公司向王广耀出具了收据，内容为：“入帐日期：2016年11月，交款单位：王广耀，人民币（大写）叁拾万元整，收款事由：意向金”，并盖有大壮望湖居分公司财务专用章。2019年4月8日，大壮公司向王广耀出具《外海?龙山苑项目告知函》，内容为：“您本人于2016年11月6日在外海?龙山苑项目签订《外海?龙山苑项目预约单》。现通知您在接到本通知后7日内（含7日），务必到外海?龙山苑项目办理选房及相关购房手续。自本函件邮寄送达后超过7日，我方有权解除已签订的《外海?龙山苑项目预约单》，由此造成的一切经济损失及法律后果由您本人承担。”2019年4月25日，大壮公司向王广耀出具《外海?龙山苑项目解约函》，内容为：“您本人于2016年11月6日在外海?龙山苑项目签订《外海?龙山苑项目预约单》。我方已多次通知您办理选房及相关购房手续。已于2019年4月10日向您邮寄告知函，通知您在接到本通知后7日内（含7日），务必到外海?龙山苑项目办理选房及相关购房手续，但至今您仍未配合办理相关事宜，现通知解除双方签订的《外海?龙山苑项目预约单》，房源我方将自行处置。望本通知邮寄送达后7日内，到外海?龙山苑项目售楼处办理退款手续，由此造成的一切经济损失及法律后果继续由你方承担。”因涉案别墅价格上涨，王广耀未能按时成功选房。后王广耀诉至一审法院，要求依法判令大壮公司继续履行合同，按照每平方米6500元的价格向王广耀交付44-3号楼房，一审法院判决驳回王广耀的诉讼请求。王广耀不服，上诉于德州市中级人民法院，德州市中级人民法院于2019年12月30日判决驳回上诉，维持原判。王广耀欲购买的涉案房屋系德州市德城区东风东路2555号外海江南水郡44#-3号，建筑面积为334.77平方米。大壮公司、王广耀均认可现阶段涉案同类型别墅的价格为每平方13560元。一审法院认为，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”2016年11月6日，王广耀与大壮望湖居分公司签订《外海?龙山苑项目预约单》，该预约单系双方真实意思表示，王广耀于该预约单签订后交纳了预约金300000元，大壮望湖居分公司向王广耀出具了收据。王广耀与大壮望湖居分公司签订《外海?龙山苑项目预约单》、王广耀交纳300000元预约金、大壮望湖居分公司出具收据等行为，足以体现出双方预约的意思表示，双方形成事实上的商品房预约合同关系，一审法院予以认定。关于王广耀要求大壮公司赔偿其房产增值损失253.67万元的主张，预约单签订后，开发商在达到销售条件后，即负有与买方签订商品房买卖合同的义务，但因开发商单方涨价，构成违约，致使王广耀丧失了信赖合同有效成立而另订其他有利合同的机会，故王广耀主张的经济损失属于预约违约损失，即本约的信赖利益损失，该损失大壮公司应予承担。本案中，计算本约信赖利益损失应以王广耀交纳的预约金300000元在交纳预约金同时期的房价总价值中所占比例乘以房屋差价（房屋差价即：现房屋总价值减去交纳预约金时的房屋总价值产生的差价）为宜。王广耀欲购买44#-3号涉案别墅，该涉案别墅面积为334.77平方米,大壮公司、王广耀均认可现阶段涉案同类型别墅的价格为每平方13560元，结合王广耀提交的与44#-3号涉案别墅相邻的44#-4别墅的《德州市商品房买卖合同》中的价款约定、房产分户图以及王广耀分别交纳44#-3号涉案别墅及44#-4别墅预约金的时间，王广耀交纳44#-3号涉案别墅预约金时该房屋的价值应以220万元为宜。故本约的信赖利益损失计算方式如下：300000元÷2200000（交纳预约金时的房屋价值）元=13.64%（保留小数点后两位，预约金在交纳预约金时的房价中占比），13560元/平方米×334.77平方米=4539481元（现房价），4539481元-2200000元=2339481元（现房价与交纳预约金时的房价之间的差价），2339481元×13.64%=319105元（取整，300000元在差价中所占份额）。本案中，王广耀与大壮望湖居分公司签订预约单系2016年11月6日，截至2019年4月份王广耀收到大壮公司的《告知函》之日，期间三年多时间，庭审中王广耀未提交证据证实其在该期间向大壮公司或大壮望湖居分公司主张过权利，王广耀放任现有结果的产生，造成损失的扩大，综合双方的履约情况、过错程度、合理的成本支出等因素，大壮公司应按50%比例赔偿王广耀信赖利益损失即319105元×50%=159552.50元为宜。关于王广耀要求大壮公司返还44-3号楼预约金30万元并按年利率24%标准支付截至2020年4月6日的利息24.6万元以及2020年4月6日以后按年利率24%继续支付利息至还清本息之日的主张，因大壮公司同意返还44-3号楼预约金30万元，故对王广耀要求大壮公司返还44-3号楼预约金30万元的主张，一审法院予以支持。因王广耀对本约的信赖利益损失的获取系以其应支付相应房款或预约金为前提，在对王广耀的本约的信赖利益损失予以支持的同时，其已付预约金的利息损失实际已包含在本约的信赖利益损失中，故对王广耀要求大壮公司支付利息损失的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、大壮公司于本判决生效之日起十日内给付王广耀经济损失159552.50元；二、大壮公司于本判决生效之日起十日内返还王广耀预约金300000元；三、驳回王广耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31462元，减半收取15731元，由王广耀负担11634元，大壮公司负担4097元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，双方当事人签有房屋预约单，王广耀向大壮公司缴纳了30万元预约金，后双方未能订立房屋买卖合同成交理想房源而形成诉讼，对上述事实双方并无异议。因双方最终没有签订房屋买卖合同，未能实现预约购房的目的，大壮公司应按预约单中的规定及时退还王广耀预约金30万元。关于双方当事人之间的法律关系问题，王广耀缴纳30万元预约金及大壮公司出具预约单的事实，能够证明双方均有订立商品房买卖合同的诚意，预约购房确系双方真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定双方存在有效的预约合同关系正确。关于双方未能签约成交的责任问题，预约单仅具有优先选房和房屋价款优惠的功能，不是商品房买卖合同，预约金也不是房屋定金，不具有担保功能，而签订商品房买卖合同需双方对房屋位置、面积、单价、付款方式、交付期限、质量及违约责任等主要条款进行协商和约定，如果协商不成则不能产生签订商品房买卖合同的法律后果，预约单并没有赋予大壮公司必须签订商品房买卖合同的义务，大壮公司也从未排除王广耀选房购房的权利，故王广耀有关大壮公司应对双方未能签约成交负责的主张不能成立；因预约单并未约定房屋价格，一审法院认定大壮公司单方涨价导致签约不成从而构成违约证据不足；预约单中载明的理想房源确系案涉房屋，但其中特别注明“无法律效力”，预约单也未约定该房屋的价款，一审法院推定如果签约成交，案涉房屋价款应为220万元并以此计算所谓损失缺乏事实依据。关于损失问题，王广耀于2016年11月即缴纳预约金30万元，至今四年未能退还，加之历经数次诉讼，必然产生一定损失，但其认可在2017年7月即知悉存在不能签约成交的风险，其未能及时积极正确主张权利，对损失的产生和扩大存在过错，其应自行承担相应的法律后果，一审法院判决大壮公司赔偿其经济损失于法无据，应予纠正；鉴于大壮公司并未提出上诉，为减少当事人的诉累，本院对一审法院判决结果予以维持。综上所述，王广耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25515.85元，由上诉人王广耀负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥波审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年十一月九日书记员  王佳玲