北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13014号上诉人（原审被告）：方兵华，男，1977年10月11日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：李学通，男，1952年10月10日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张俊建，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律服务工作者。上诉人方兵华因与被上诉人李学通合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初21500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人方兵华，被上诉人李学通之委托诉讼代理人张俊建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方兵华上诉请求：撤销一审判决，改判双方继续履行2013年7月1日签订的《房屋土地租赁合同》，并按照每年25万元的标准交纳租金。事实和理由：方兵华在合同生效后对涉案房屋进行了装修，对10间车棚的石棉瓦棚顶更换为彩钢瓦，未对涉案房屋、车棚进行新建。一审法院认定是方兵华的原因导致强拆不当，被拆迁的10间平房是李学通建设在农用地上的，被拆除的责任在李学通。一审判决解除租赁合同不当，本案租赁合同应当继续履行。2020年7月，李学通在涉案土地上恶意堆放渣土，导致方兵华无法继续使用涉案土地房屋，一审判决方兵华支付10万元租金不当。方兵华在涉案土地上投入非常大，解除合同将导致方兵华巨大损失。李学通辩称，同意一审判决。方兵华在承租土地上由违法建设导致被强拆，且不听从政府和法院劝阻，在被强拆后继续进行违法的改扩建，方兵华存在重大违约行为。双方已失去继续合作的基础，合同已经无法履行，一审法院兼顾双方利益解除合同的处理正确。方兵华对涉案土地有投入，但并非其陈述的那么多，且一审法院认定关于腾退、财产处置等问题可另案处理，因此方兵华的上诉请求缺乏依据，请求法院驳回其上诉请求。李学通向一审法院起诉请求：1．解除李学通、方兵华于2013年7月1日签订的《房屋土地租赁合同》；2．方兵华按照《房屋土地租赁合同》的规定，支付李学通10万元违约金；3．方兵华在双方解除《房屋土地租赁合同》后，立即无条件腾退承租的租赁地，立即交还李学通承租的土地、地上建筑物和附属设施；4．方兵华给付李学通租赁费，自2019年7月1日至2020年6月30日期间的租赁费180600元。自2020年7月1日开始的占有使用费，按照合同约定的每年330600元÷365天=906元／天，由方兵华给付每天的占有使用费，至方兵华实际腾退并交付承租土地的地上建筑物和附属设施之日止；5．案件受理费由方兵华负担。一审法院认定事实：1996年6月1日，北京市顺义县牛栏山乡水产养殖厂（以下简称水产养殖场、甲方）与李学通（乙方）签订《渔池租赁协议》并约定：“一、甲方向乙方提供房屋二十三间及空地一块和房屋外面（在房屋西边）渔池一个。二、在正常情况下，甲方应保证向乙方提供全部所需水电，由乙方根据自装电表所计数量，单位计价按供电部门所颁布的标准，向甲方缴纳电费。水费不收。三、在租赁期间，乙方负责对承租标的物的维修，合同期满后，如有损坏，照价赔偿。四、租赁期内，如乙方现有房屋不够用，可自己增建房屋。甲方在自身范围内为乙方提供部分材料，并给予方便。五、租赁期内，乙方须充分、合理、有效使用房屋，可开办小型企业。甲方需为乙方经营生产提供一切方便，诸如交通、上下水等。六、合同期满，除地上建筑物归甲方所有外，其余财产归乙方所有。九、自2004年1月1日起乙方每年向甲方缴纳租赁费2万元。2004年以前租赁费已付清。实际租金每年1万元整。”1996年8月20日，双方就上述协议进行公证。此后，经北京市顺义区牛栏山镇北军营村两委会讨论研究，并与李学通协商，将原合同延续20年，即2016年6月1日至2036年5月30日止，自2010年起每年缴纳租金2万元，2016年后每年缴纳租金3万元。2013年7月1日，李学通（甲方）与方兵华（乙方）签订《房屋土地租赁合同》并约定以下主要内容：“第一条租赁场地。甲方向乙方提供土地一块，地上房屋75间，车棚10间。第二条，租赁期限。租赁期共20年，甲方从2013年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2034年7月1日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方拥有优先承租权。第三条，租金。甲乙双方议定：租金标准为25万元，每年提前一个月内向甲方缴纳房租，租金按照每3年增长15%的方式履行（即每3年一个周期，新周期内的年租金为上一周期租金115%）直至合同结束。第四条，水电。在正常情况下，甲方向乙方提供水电，由乙方自装水表电表，按供水供电部门计价，缴纳水电费。第五条，房屋修缮及其设备。乙方对承租房屋及其设备应定期检查，出现问题乙方应及时修缮，做到门窗及室内完好，所有地上建筑物归甲方所有。第六条，甲乙双方的权利义务。（一）甲方应保证房屋权属清晰，主体结构完整，该房屋没有权属纠纷。并有修缮房屋主结构义务。2.因乙方在租赁期间出现违法行为并给甲方造成经济损失的，甲方享有索赔的权利。（二）乙方权利义务。1.签订合同后，乙方拥有受法律保护的物业使用权。2.乙方有权对所承租地的房屋改造装修。3.因甲方在租赁期间提前终止合同，给乙方造成经济损失的，乙方享有索赔权利。乙方可转租、扩建，合同期满或提前退出，地上物归甲方所有。第七条，租赁期满。租赁期满后，本合同自动终止，届时乙方须将房屋退还给甲方。如房屋有损坏，乙方负责维修。第八条违约责任。（一）乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：3.利用承租房屋进行了违法活动的……5.其他违反政府相关管理规定或行政职能机关法令法规的行为；6.赔偿金10万元。”李学通在领受土地及地上物后，将西侧渔池（水面面积约10亩）填平，并在原水产养殖场交付的23间房屋基础上扩建为75间砖混结构平房、10间石棉瓦棚顶的车棚。其中，10间平房、10间车棚建在西侧渔池土地上，剩余房屋建在东侧土地上。2013年签订《房屋土地租赁合同》后，李学通将上述土地及地上物一并交给方兵华使用。诉讼中，针对《房屋土地租赁合同》中约定的每年25万元租金，且每三年增长15%。双方一致表示，该金额系整块土地和地上物租金（承包）的整体打包价，无法拆分农用地、集体建设用地及地上物的租赁（承包）对价。诉讼中，李学通提交其从北京市顺义区牛栏山镇土地科调取的土地规划图、卫星拍片图斑、拟证明涉诉土地的规划用途及方兵华对涉诉土地的使用情况。双方一致确认，涉诉土地由两类土地组成，其中西侧土地属于荒草地，该西侧土地在卫星拍片中被43号图斑覆盖，比对土地规划图为农用地，东侧土地在卫星拍片中被203号图斑覆盖，比对土地规划图为集体建设用地。2018年2月22日卫星拍片显示，涉诉西侧土地上搭建有车棚，且西侧空地上停放货车若干辆。李学通自认其建设房屋和车棚既占用了农用地又占用了集体建设用地。方兵华自认其在使用涉诉土地过程中，将西侧土地上原10间车棚的棚顶进行更换，对75间房屋进行了装修，对西侧土地进行了部分硬化并在土地上经营北京中江物流有限公司（以下简称中江物流），方兵华系该公司实际控制人。另查，2019年7月16日，牛栏山镇政府向中江物流（方兵华和东土地所有者）发出《强制拆除决定书》，载明对于在顺义区牛栏山镇北军营村建设的彩钢和砖混结构建筑物，责令中江物流于2019年7月7日前将该违法建设自行拆除。2019年7月，该西院两处建筑物被拆除。诉讼中，李学通及方兵华均认可其在涉诉土地上建设建筑物未办理土地规划及建设审批手续。双方向法院递交照片拟佐证涉诉土地在被拆除违建前后的情况对比。照片显示，拆除违建前，西院土地上建有大面积彩钢棚顶车棚，棚顶安装有中江物流的广告牌，车棚安装有卷闸门，地面进行了硬化。另一组照片显示西院土地正被垫土。诉讼中，法院于2020年5月18日组织双方前往涉诉场地就土地及地上物情况进行勘验。勘验结果显示：1.涉诉土地位于北京市顺义区牛栏山镇北军营村京密路东侧。涉诉土地分为东、西两个相邻院落。整块土地用铁栅栏和砖混围墙隔成带有东西两个铁门的独立院落。2.西院土地原为渔池。西院土地被卫星拍片43号图斑覆盖，土地规划用途为农用地。东院土地被卫星拍片203号图斑覆盖，土地规划用途为集体建设用地。3.水产养殖场交付给李学通的23间房屋全部建在了203号图斑范围（集体建设用地）内，李学通在使用期间并未拆除该23间房屋，而是在房屋周边进行扩建，扩建为75间房屋、10间车棚并交付方兵华使用。其中，10间砖混平房、10个车棚建在西院43号图斑范围（农用地）内。该10间平房、10个车棚现已全部被拆除。4.勘验中，经双方指认，方兵华使用土地为43号图斑内土地（农用地）和203号图斑范围（集体建设用地）内的北侧土地。李学通自用的7间砖混平房、300平米仓库的房屋在方兵华使用的院落以南，由围墙隔开，土地规划用途为203号图斑范围内的南侧土地。5.西院的西北角、西南角各有一个铁皮简易平房。西院的南侧原有10间砖混结构平房，系李学通交付给方兵华使用。在方兵华使用中，方兵华对该10间平房进行装修，做了防水，打了隔断。2019年该10间平房被政府认定为违法建筑，后由李学通拆除。该10间平房盖在了卫星拍片的43号图斑（农用地）范围内。6.在西院土地的北侧，交付之初李学通交付给方兵华10个车棚。在方兵华使用过程中，方兵华在原有车棚的基础上改建扩建了1500平米的建筑物，该改扩建建筑亦建在卫星拍片的43号图斑（农用地）范围内。2019年，方兵华将该1500平米建筑物拆除。7.2020年5月18日现场勘验时，发现西院土地在被拆除违建后有部分水泥地裸露在外，其余地表垫有砂石土，经现场测量，砂石土高出地面20公分至50公分不等，地表已被压实。西院土地上停有少量中江物流的货车及小客车。西院南侧，方兵华在使用中搭建1个简易活动铁皮棚。8.交付之初，李学通向方兵华交付了东院、西院共三个铁门。其中，西院两个铁门使用至今。东院的铁门由方兵华在使用过程中更换了新的铁门。9.东院土地在卫星拍片中显示在203号图斑范围内（集体建设用地）。东院自铁门进入，东侧为1间20平米的简易棚房，是方兵华在使用过程中自行加建的。在东院最东边，交付之初，李学通向方兵华交付36间砖混平房，该砖混平房成两排建设。交付之后，方兵华在该两排平房上加盖有钢结构拱顶。10.东院铁门对面有3间连排砖混平房，是交付之初李学通交付给方兵华的。方兵华在使用过程中自行做了防水，加盖有彩钢棚顶，做了装修。11.从3间连排砖混平房向西走，由两道玻璃门隔成一个三合院，共计17间砖混平房。三合院系李学通交付给方兵华的建筑，方兵华在使用中进行了装饰装修，并转租给案外人使用。现房屋由方兵华自行使用。12.三合院以西由另一道玻璃门和铁门隔成一个独立院落，该院落北侧有3间砖混平房，3间平房系李学通交付给方兵华。该3间房屋的白色塑钢门窗在交付之初就有，方兵华在使用中铺设地砖，安装彩钢房顶，做了防水，进行了室内装修。13.三合院西侧外的院落，在李学通交付之初原有活动房4间。方兵华在使用过程中，将活动房拆除并新建7间砖混平房。14.该7间砖混平房南侧有2间砖混平房系李学通交付给方兵华的，该2间砖混平房在使用中方兵华未进行改动。15.2019年拆除的建筑物为43号图斑范围（农用地）内的建筑物，203号图斑范围（集体建设用地）内的建筑未被作为违建拆除。诉讼中，双方一致确认：1.《房屋土地租赁合同》中第三条有关租金给付的约定“租金每年提前一个月交纳”指的是每年的6月1日之前交纳。2.2019年7月1日至2020年6月30日期间的承包（租赁）费，方兵华已经给付15万元。3.李学通交付给方兵华的土地共计17亩，其中西院原渔池土地占10亩左右，东院集体建设用地占7亩左右。2020年7月28日，李学通递交一组照片及录像，拟证明方兵华在西院农用地的地上物已被作为违法建筑拆除后，方兵华再次进行违法建设。李学通主张，方兵华将西院土地上2019年7月垫的土铲起来堆成了土堆，方兵华另拉沙石料铺设在土地上，对部分土地进行硬化，建设一座钢架构，搭建龙门吊，在西院土地上停放大量货车车头，龙门吊用于背车头使用。李学通主张其已经及时向方兵华送达通知要求其恢复地貌。方兵华认可照片及录像反映的情况属实，并称其将西院土地转包给案外人张亚杰。方兵华认可西院垫的土是方兵华铲起来的，其行为得到了属地土地科、环保科的许可，但相关部门并未向其出具许可文件。方兵华辩称，砂石系张亚杰铺设，其将西院土地转包给张亚杰用于经营背车用的停车场。为核实情况，法院当庭致电张亚杰。张亚杰称：1.其从方兵华处租得西院土地，二人于2020年5、6月份签订合同。签订合同时二人约定张亚杰将该土地用于停车场背车用，张亚杰每月给付方兵华2.8万元租金。2.西院土地上垫的土是方兵华自己铲起来的，砂石子是谁铺的张亚杰表示不知情。3.装有龙门吊的钢架构和地面硬化系张亚杰所为，但提前跟方兵华约定过。诉讼中，方兵华表示同意继续履行合同并支付租金（承包金），因方兵华现在能够使用的土地面积减少，西院土地在2019年被垫土后无法实际使用，故要求每年按照25万元标准给付租金（承包金）。李学通不同意酌减租金（承包金），其认为属地政府出具《强制拆除决定书》系方兵华的违法行为导致，并非李学通的过错，且西院土地被垫土之后并不影响使用，面积亦未减少。诉讼中，针对《房屋土地租赁合同》第六条第二款第三项之约定“因甲方在租赁期间提前终止合同，给乙方造成经济损失的，乙方享有索赔权利。乙方可转租、扩建，合同期满或提前退出，地上物归甲方所有。”李学通认为，该条中的地上物指涉诉土地上的地上房屋和建筑物，包括房屋内的装修和添附设施均归李学通所有。方兵华则辩称该条中的地上物指的是地上建筑，但不是无偿给李学通，而是需要作价。针对涉诉土地上现有房屋的装修和添附物，方兵华认为现价值为150万元，李学通则认为现价值在10万元以内，因为李学通交付时房屋就有门窗、地磁，也进行了墙面粉刷。诉讼中，李学通坚持要求解除《房屋土地租赁合同》，其明确诉讼请求为：1.要求解除双方于2013年7月1日签订的《房屋土地租赁合同》；2.方兵华给付李学通2019年7月1日至2020年6月30日拖欠的租金（承包费）180600元；3.案件受理费由方兵华负担。李学通表示，对于合同解除后的财产处置问题及其他诉讼请求在本案中撤回，其另案主张。一审法院认为，李学通自1996年6月1日与水产养殖场签订《渔池租赁协议》，约定由李学通租用房屋23间及空地一块、房屋西边渔池一个，李学通可自己增建房屋，可开办小型企业。李学通在使用涉诉土地过程中将西边渔池（土地规划用途为农用地）填平并建设10间车棚、10间平房，将东边集体建设用地上23间房屋扩建为65间房屋。2013年7月，李学通将涉诉土地及地上物（75间房屋、车棚10间）一并交付方兵华使用，双方签订《房屋土地租赁合同》并约定整个土地及地上物的租金（承包费）为每年25万元，且每三年增长15％。庭审中，双方均表示该25万元是对土地及地上物租金（承包费）的整体打包价，无法拆分农用地、集体建设用地及地上物的租赁（承包）对价。另，双方在《房屋土地租赁合同》中约定“方兵华可转租、扩建，合同期满或提前退出，地上物归李学通所有。”在合同履行过程中，方兵华对农用地、集体建设用地进行了一定投入，其对东院集体建设用地上的房屋进行了装修、加建、改建。该东院集体建设用地上的房屋设施未被认定为违法建设，未被拆除。方兵华对西院农用地上的10间平房进行了装修，对西院农用地上的10间车棚进行了拆除，扩建为1500平米的建筑。2019年7月，该西院两处建筑物被认定为违法建筑并被拆除，西院农用地被铺设砂石土，砂石土高出地面20公分至50公分不等。综合以上情况，一审法院认为，涉诉土地虽然分为集体建设用地、农用地，但两类土地毗邻且作为一个整体由水产养殖场出租（发包）给李学通，李学通又作为一个整体转租（转包）给方兵华，涉诉土地及地上物的租赁（承包）对价亦难以拆分，故对于《房屋土地租赁合同》的效力以及权利义务内容应做整体考虑。对于东院集体建设用地及地上建筑物，虽然李学通、方兵华均未办理土地规划和建设审批手续，但李学通在涉诉土地上所建房屋年代久远，有关行政主管部门并未认定为违法建筑亦未责令拆除。那么对于此种土地及地上物的租赁合同效力应当因案而议，双方在集体建设用地上均有大量投入，且仍在经营使用中，如果直接认定合同无效，不利于保障交易安全。对于西院农用地及地上物，通过双方庭审陈述以及2020年5月18日现场勘验情况可知，李学通在方兵华所承租（承包）的院落以南留用了7间平房、300平米的仓库，两家仅一墙之隔。方兵华对西院农用地上的地上物进行装修、改扩建并非短时期内即能完成。李学通对于方兵华对涉诉农用地的使用情况应为明知。故西院农用地上的建筑物在2019年7月被认定为违法建设且被拆除，此为李学通、方兵华双方在履行合同中均存在过错所致。鉴于方兵华在涉诉土地上已经进行了大量投入，农用地上的建筑物被拆除后并不影响合同的整体履行，涉诉合同本具有继续履行的可能性，双方应依法依规使用土地。但是在本案诉讼中，方兵华在明知西院土地为农用地，且2019年已经被拆违处置过的情况下，仍然按照非农用途使用西院农用地，违反了农用地的规划用途。另外，在诉讼中，一审法院对于涉诉土地及地上物租金（承包费）减免事宜多次组织双方协商，双方无法就合同继续履行及费用减免事宜达成一致意见，使得双方权利义务处于不确定状态。经综合考虑，涉诉《房屋土地租赁合同》应解除为宜。鉴于李学通在提起本案诉讼前并未向方兵华发出过有关解除合同的书面通知，一审法院确认以起诉状送达方兵华之日即2019年8月10日为《房屋土地租赁合同》解除之日。合同解除之后的财产处置问题，李学通当庭表示对于其提出的土地腾退、财产处置、2020年7月1日以后的租金及占用费问题另案处理，一审法院对此不持异议。李学通申请撤回主张方兵华给付违约金10万元的诉求，不违反法律规定，一审法院予以准许。关于李学通要求方兵华给付2019年7月1日至2020年6月30日期间的欠付租金180600元一节。根据《房屋土地租赁合同》约定以及双方对租金条款的解释，涉诉土地及地上物的租金（承包费），在2019年7月1日至2020年6月30日这一期间的价款按照约定应为330600元，方兵华应在2019年6月1以前缴纳。方兵华已经给付15万元。庭审中，方兵华同意继续履行合同并支付租金（承包费），但要求按照每年25万元的标准酌减租金（承包费）。一审法院认为，鉴于2019年7月西院农用地范围内的地上物被拆除当年，方兵华对涉诉土地的经营使用确实受到一定影响，故对于2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金（承包费），一审法院综合案件审理情况适当酌减至25万元，方兵华应当继续给付该年度剩余未付租金（承包费）10万元。判决如下：一、确认李学通与方兵华于二〇一三年七月一日签订的《房屋土地租赁合同》于二〇一九年八月十日解除；二、方兵华给付李学通自二〇一九年七月一日至二〇二〇年六月三十日期间的租金（承包费）余款十万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回李学通的其他诉讼请求。如果方兵华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千九百一十二元，由李学通负担一千六百一十二元（已交纳），由方兵华负担二千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。方兵华提交视频一份，证明李学通在方兵华承租的场地范围内填渣土，导致其无法正常使用涉案场地，应当扣减租金。李学通未向本院提交新的证据。经组织质证，李学通对方兵华提交的视频的真实性认可，不认可其证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为涉案合同是否应当解除及一审法院认定的租金数额是否合理。关于合同是否应当解除的问题。合同的履行应当以合同客观上具备履行的基础为前提。本案中，涉案土地中包含部分农用地，在被政府部门进行过拆违处置的情况下，方兵华仍然违反农用地的用地规划，将土地交给他人用于非农业用途使用，方兵华明显缺乏依法、合理履行合同的主观意愿。同时，从本案的审理情况看，李学通一方坚持要求解除合同，双方已无法就合同继续履行达成合意。在此情况下，为有效维护土地利用规划，从最大限度保护当事人利益角度出发，为避免当事人因陷入合同僵局而导致损失不断扩大，一审法院判决解除涉案合同的处理正确，本院予以维持。方兵华主张继续履行合同，依据不足，本院不予支持。关于一审法院认定的租金问题。方兵华已经交纳了2019年7月1日至2020年6月30日期间的部分租金。一审法院考虑在该租赁期限内，确实存在方兵华对涉案土地的使用受到影响的客观情况，对于该年度内的租金予以酌减正确，结合本案合同履行的实际情况，一审法院酌减的租金数额，并无明显不当，本院予以维持。对于合同解除之后的其余法律后果问题，李学通主张另案处理，本院不持异议。综上所述，方兵华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由方兵华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 江锦莲二〇二〇年十一月五日法官助理 王永基法官助理 王博文书 记 员 王 艳