贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3806号上诉人（一审被告）:包珊，女，苗族，1985年1月1日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）:贵州乾唐物业服务有限责任公司，住贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**。法定代表人:吕琳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：第五磊磊，男，1985年4月3日出生，汉族，户籍地陕西省咸阳市旬邑县。上诉人包珊因与被上诉人贵州乾唐物业服务有限责任公司（以下简称“乾唐物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2020）黔2601民初4848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。包珊上诉请求：驳回一审判决的第一项，一二审案件受理费及鉴定费由被上诉人承担，改判上诉人包珊按原合同支付给被上诉人乾唐物业公司管理费（1元/月/m2）。事实和理由：上诉人只跟大地房产签有合同并没有跟被上诉人签合同，也一直按1元钱每平方交纳了物业费。但自2018年10月1日起，被上诉人要求上诉人按1.3元/m2/月交纳物业费，说跟业主委员会签订了合同，没有召开业主大会，不知道业主委员会是如何产生的。大地明珠业委会一没召开业主大会选举业主委员会，二没社区及街道派员公证，这样的业委会不合法，不代表业主，所以业委会不合法，跟物业签的合同也不合法。请求二审法院为上诉人伸张正义，撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审的诉讼费及鉴定费全部由被上诉人承担，望二审法院支持上诉人的合法请求。乾唐物业公司辩称:1.物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，有业主委员会的公章以及业主委员会主任的签名，物业公司有理由相信业主委员会是具有资质的主体，并且物业公司进驻涉案小区亦经过相关部门审批及备案，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，应履行。2.物业公司作为一个服务机构，与业主委员会签订物业服务合同时，只要合同不违反法律、行政法规的强制性规定，那么合同就是合法有效的，双方均应受该合同约束，履行自己的义务。至于业委会的成立程序是否合法，是否有经过有关部门的备案，这是由有关行政部门加以管理的，并不是物业公司的审查范围。3.即使业主委员会成立有瑕疵，也不能否认被上诉人实际享受了物业服务，不影响物业公司提供物业服务的事实。4.被上诉人认为该《物业合同》损害其合法权益，其应提供相应证据，在法定期间内向人民法院主张予以撤销，在人民法院依法予以撤销该《物业服务合同》之前，该物业服务合同对被上诉人具有拘束力。撤销《物业服务合同》属于变更之诉，而本案属于给付之诉，故被上诉人的主张与本案不是同一法律关系。乾唐物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2018年10月1日至2020年3月31日的物业服务费3035.50元；2.判令被告承担违约责任，支付违约金910.60元。一审法院认定事实：2018年8月28日，乾唐物业公司与凯里市大地明珠业主委员会签订《物业服务合同》，由凯里市大地明珠业主委员会选聘乾唐物业公司对大地明珠小区提供物业服务。双方对物业管理服务内容进行了明确，约定物业管理服务费高层电梯住宅为1.3元/平方米·月；并约定“业主、物业使用人应于每月5日前按月交纳当月的物业服务费，逾期不交纳的，每天按业主所欠费总额的0.3%收取违约金”。2013年10月8日，包珊办理入住登记并领取C-1601房屋钥匙，该房屋面积129.72平方米。合同签订后，乾唐物业公司依约向大地明珠住宅小区提供物业服务，包珊2018年10月1日至2020年3月31日的物业服务费未交纳。乾唐物业公司在催收未果的情况下向一审法院提起诉讼。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应按合同约定全面履行义务。本案中，乾唐物业公司与凯里市大地明珠小区业主委员会签订的《物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，乾唐物业公司按照物业服务合同约定履行物业服务义务后，包珊作为接受服务的小区业主，理应按约支付相应的物业管理服务费。前期物业约定针对业主委员会成立之前，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。包珊辩称其未与乾唐物业公司签订合同，不同意按业主委员会与乾唐物业公司签订的《物业服务合同》交纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。根据合同约定，包珊欠付2018年10月1日至2020年3月31日的物业服务费为3080.42元（129.72平方米×1.3元/平方米·月÷30天/月×548天），乾唐物业公司主张3035.50元，未超出法律规定，一审法院予以支持。关于违约金问题。《物业服务合同》约定“业主、物业使用人应于每月5日前按月交纳当月的物业服务费，逾期不交纳的，每天按业主所欠费总额的0.3%收取违约金”，乾唐物业公司主张按欠交物业服务费总额的30%的支付违约金。一审法院在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，一审法院酌情按所欠物业服务费的6%计算违约金，应当为184.83元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、包珊于本判决生效之日起五日内支付贵州乾唐物业服务有限责任公司2018年10月1日至2020年3月31日的物业服务费为3035.50元及违约金184.83元。二、驳回贵州乾唐物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由原告贵州乾唐物业服务有限责任公司5.00元，由被告包珊负担20.00元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：贵州大地联创房地产开发有限公司与包珊签订的《商品房买卖合同》第二十三条约定前期物业管理期间物业服务收费价格为1元/月*1平方米，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2018年8月28日，凯里市大地明珠业主委员会与乾唐物业公司签订《物业服务合同》，由凯里市大地明珠业主委员会选聘乾唐物业公司对大地明珠小区提供物业服务，双方约定物业管理服务费高层电梯住宅为1.3元/平方米·月，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，包珊应按《物业服务合同》的物业费收费标准交纳物业费。《物业服务合同》与《商品房买卖合同》对物业费的收费标准规定不一致，视为大地明珠业主委员会成立后，与选聘的乾唐物业公司进行协商，对前期物业费收费标准进行了更改。包珊称凯里市大地明珠业主委员会成立的程序不合法，与乾唐物业公司签订的《物业服务合同》也不合法，但是其并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人包珊负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  王山地审判员  罗安松二〇二〇年十一月五日法官助理章杰书记员吴静