浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0381民初9610号原告：中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路**，统一社会信用代码91330381609441383W。负责人：李曙锋，行长。委托诉讼代理人：赵爱宝，浙江万松律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淼，浙江万松律师事务所律师。被告：邱特，男，1986年6月14日出生，汉族，住瑞安市。被告：李素萍，女，1960年4月25日出生，汉族，住瑞安市。被告：瑞安市富高房地产开发有限公司，住，住所地浙江省瑞安市东山街道车头村云江中路**一社会信用代码91330381MA2965BD16。法定代表人：申鑫。委托诉讼代理人：叶娜娜，女，系原告职员。原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行与被告邱特、李素萍、瑞安市富高房地产开发有限公司（以下简称富高公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2020年9月15日向本院提起诉讼，诉请判令（变更后）：1.被告邱特、李素萍共同偿还原告借款本金2574622.37元，并支付期内利息、逾期利息、复利（暂计算至2020年11月2日，期内利息为68106.52元、逾期利息为331.46元、复利为1181.86元，此后从2020年11月3日起至实际履行完毕之日止，逾期利息、复利按年利率以银行贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算）；2.原告有权对登记在被告邱特名下坐落于瑞安市××镇××幢××单元××室的不动产（权证号：浙20**瑞安市不动产证明第**）折价、拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；3.原告为实现债权所支付的4500元律师费由被告邱特、李素萍承担；4.被告富高公司对上述第1、3项确认的债务承担连带保证责任；5.本案的受理费由三被告承担。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴淼、被告邱特、被告富高公司的委托诉讼代理人叶娜娜到庭参加诉讼，被告李素萍经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。诉讼中，原告明确2020年11月2日为借款提前到期日，并对诉请作相应变更。本案现已审理终结。本院经审理认定事实如下：2018年8月30日，被告邱特、李素萍、富高公司与原告签订编号330626106-2012-20182423088《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：1、借款人为邱特，借款金额为263万元，借款期限为2018年10月22日至2048年10月22日；2、借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，还款方式为等额本金还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为14751.85元，还款日为借款期限起始日在每月的对日，若当月无相应对日，则当月最后一日为约定还款日；3、本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指未按约足额偿还任意一期借款本息的行为；4、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；5、借款人承担合同项下与借款有关的诉讼费、律师费、执行费等；6、担保方式为保证和抵押，被告瑞安市富高房地产开发有限公司自愿为借款提供连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，被告邱特同意以其所有的坐落于瑞安市××镇××幢××单元××室××商品房预告登记证号：浙（2018）瑞安市不动产证明第0013606号］作为抵押财产，为借款提供抵押担保。2018年8月24日，被告李素萍出具《共同参与还款人承诺书》，自愿为原告与被告邱特签订的上述借款合同项下本息承担连带责任。上述房产已于2018年10月25日办理预告抵押登记［他项权证号：浙（2018）瑞安市不动产证明第0033302号］。2018年10月31日，原告按约向被告发放借款263万元，借款后，被告邱特结清2020年4月30日前的借款本息，此后未再按约支付本息。原告现宣布2020年11月2日为借款提前到期之日，经核算，被告截至2020年11月2日尚欠借款本金2574523.87元、期内利息为68106.52元、逾期利息为331.46元、复利为1181.86元，其中已到期本金为18852.93元。原告为实现本案债权而支出律师费4500元。本院认为，案涉借款、担保等事实清楚、证据充分。现借款虽未到期，但因被告邱特、李素萍未按合同约定履行还款义务，已经构成违约，原告宣告借款提前到期，符合合同约定，没有违反法律规定，予以支持。贷款银行约定有权宣告借款提前到期，通常是在出现根本性违约或债权不安等情形下赋予债权人的权利救济，属于解除权行使，故贷款银行既已选择宣告贷款提前到期，其要求对宣告提前到期时还款期限尚未届满的借款计收逾期利息缺乏合同依据，故原告主张本案全部贷款本息自宣告到期日后按罚息利率计收利息和复利依据不足，不予支持。原告现主张案涉借款于2020年11月2日提前到期，系对自己权利的处分，本院予以确认。在借款提前到期时，已逾期的借款本息，应按合同约定以罚息利率计收逾期利息和复利；还款期限尚未届满宣布提前到期的借款，应按原合同约定利率计收利息。本案中，虽然被告邱特与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告富高公司已提交证据证明涉案房屋已完成产权初始登记手续，目前尚无证据表明其存在怠于建设、办理产权过户等情形，应免除其保证责任，被告富高公司相关答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邱特、李素萍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行编号330626106-2012-20182423088《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本金2574523.87元及利息（截至2020年11月2日期内利息为68106.52元、逾期利息为331.46元、复利为1181.86元；此后以截至宣告提前到期日结欠的本金18852.93元、期内利息68106.52元为基数按年利率8.085%，以宣告提前到期日未到期的结欠本金2555670.94元为基数按年利率5.39%，均从2020年11月3日起计算至实际履行之日止）,以及律师费4500元；二、如被告逾期不履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权对被告邱特名下的坐落于瑞安市××镇××幢××单元××室××商品房预告登记证号：浙（2018）瑞安市不动产证明第0013606号］的折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13897.5元（已减半），由被告邱特、李素萍负担（被告定于判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 董海东二〇二〇年十一月十六日代书记员 周旖旎附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令、义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2.【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4.【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权利对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5.【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1.【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2.【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3.【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4.【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能执行的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。