杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初10523号 原告（反诉被告）：钱秀珍，女，1962年5月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告（反诉被告）：余汉根，男，1963年1月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：夏瑜、郑佳慧。 被告（反诉原告）：杭州集安房地产经纪有限公司，住所地杭州市西湖区西溪街道启真名苑****商铺。 法定代表人：张灵芝，总经理。 委托诉讼代理人：张灵燕，女，系公司员工。 原告（反诉被告）钱秀珍、余汉根与被告（反诉原告）杭州集安房地产经纪有限公司（以下简称集安房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依照全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员吕小明适用普通程序独任审理，于2020年3月18日、9月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱秀珍及两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人夏瑜、郑佳慧，被告（反诉原告）委托诉讼代理人张灵燕到庭参加2020年3月18日的诉讼。原告（反诉被告）钱秀珍、余汉根及两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郑佳慧，被告（反诉原告）法定代表人张灵芝及委托诉讼代理人张灵燕到庭参加2020年9月7日的诉讼。本案现已审理终结。 原告钱秀珍、余汉根向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年3月30日签订的《房屋出租托管合同》，被告返还杭州市西湖区××弄××幢××单元××室房屋；2、被告支付原告自2019年7月至判决确定的合同解除之日止的房屋租金（按每月5500元，暂计算至2019年11月为27500元）及滞纳金8855元；3、被告支付原告水费104.4元、电费18.17元；4、被告赔偿原告损失13000元；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:原告所有的杭州市西湖区××弄××幢××单元××室房屋自2017年4月6日出租给被告。2019年3月30日，原、被告在原合同到期后签订《房屋出租托管合同》一份，约定原告将该房屋出租给被告，期限为2019年4月6日至2020年4月5日；租金为5500元／月，于每月15日前支付；合同还约定由被告负责非因原告原因导致的房屋维修，被告逾期支付房租的，应按照逾期天数支付滞纳金等事项。 2019年6月，原告得知房屋发生漏水情况前往查看，原告查看房屋后发现被告在未告知原告，且未取得原告许可的情况下，擅自更换洗衣机。因租客不当使用洗衣机，直接将水排放在地板上，造成租赁房屋地面积水，并导致外东山弄38幢4单元202室房屋严重受损，原告的房屋墙面、木饰面等多处发霉。事后，原被告与202室房主杨某协商并确认由被告负责对受损房屋进行维修，但被告既不积极联系装修公司也不支付维修费用。无奈之下，为解决案外人杨某房屋损失问题，原告与杨某于2019年9月29日在人民调解委员会达成调解协议，由原告根据装修公司报价，当场支付杨某房屋维修费13000元，杨某于当日出具收条确认收到该笔款项。根据合同约定，因非原告原因产生的房屋维修责任应由被告承担，且被告托管期间应按月向原告支付租金。虽经原告多次催讨，被告不仅未赔偿原告向案外人支付的房屋维修费用，也未向原告支付2019年7月至11月的租金，已构成根本违约。为此，原告诉诸法院。 被告集安房产公司辩称：被告对解除案涉合同没有意见。漏水事件后，被告在2019年6月16日将房屋钥匙交给了原告钱秀珍，当时并没有想解除合同，被告积极与原告沟通维修事宜，但原告一直不配合。2019年8月份被告和原告说要解除合同。被告租金已支付至2019年7月5日，而漏水是发生在2019年6月15日。对原告第2项诉讼请求，被告不予认可。被告认可原告第3项诉讼请求，愿意承担水电费。被告和楼下业主沟通时，对方要求被告联系原告，对原告的第4项诉讼请求不同意。 反诉原告集安房产公司向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋出租托管合同》；2、钱秀珍、余汉根支付集安房产公司违约金11000元，支付集安房产公司本应产生的收益25200元，承担租客搬离房屋的违约金15200元，退还从2019年6月21日至2019年7月5日的租金2750元，上述费用共计54150元；3、本案诉讼费用由钱秀珍、余汉根负担。 事实和理由：集安房产公司与钱秀珍、余汉根就杭州市西湖区××弄××幢××单元××室房屋于2019年3月30日签订《房屋出租托管合同》一份。约定租期为一年，租金每月5500元，按季支付，违约金为二个月租金。集安房产公司于2019年4月20日将房屋出租，交接时就已发现房屋墙体脱落发霉，因租客客厅不常使用未提出维修要求。2019年4月28日，租客告知洗衣机不能使用，集安房产公司与钱秀珍联系，钱秀珍拒绝修理和更换洗衣机，无奈集安房产公司根据合同第七条第2款约定购买新洗衣机，洗衣机于2019年5月5日搬入。2019年6月15日钱秀珍告知房屋漏水严重，造成楼下户主墙体、、地板等不同程度损坏集安房产公司当时请装修师傅核定全部损失为6000元，楼下业主要求加上房屋空置费用共赔偿15000元。集安房产公司马上告知钱秀珍要求维修，并于2019年6月15日将房屋钥匙交还给钱秀珍，钱秀珍查看房屋后认为是租客使用问题造成漏水。集安房产公司多次与钱秀珍协商维修房屋事宜，但钱秀珍未对房屋进行维修，导致集安房产公司无法再出租房屋。租客于2019年6月20日搬离案涉房屋，并要求赔偿两个月违约金。因房屋漏水未处理，集安房产公司无法对外出租，房屋一直处于空置状态，根据合同约定因维修问题导致租客不能正常居住的，房东应对维修期间的房租予以免除。集安房产公司于2019年8月18日向钱秀珍最后提出要求维修，但钱秀珍拒绝维修，集安房产公司无奈提出解除合同。合同约定托管期间如出现房屋漏水问题由钱秀珍承担，若拒绝承担应负的维修责任，影响集安房产公司对外出租或租客无法正常居住的，应承担违约责任。为此，集安房产公司提起反诉。 反诉被告钱秀珍、余汉根辩称：案涉房屋之前未出现漏水情况，续租之前也没有出现任何房屋问题。房屋受损直接原因是租户使用洗衣机不当，将污水排放在地面导致房屋受损。集安房产公司是在与202室业主谈不拢，才来找钱秀珍协商。2019年7月至11月的租金集安房产公司未支付，已构成根本性违约。集安房产公司未告知钱秀珍，单方更换了洗衣机，在调解中集安房产公司承认了自己的责任，但却一直拖延不予以维修。综上，请求驳回集安房产公司的反诉诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《房屋出租托管合同》、照片、水费清单、欠费停电告知、人民调解协议书、转账凭证及收条、发票、通话录音、证人杨某出庭证言，被告提供的《房屋出租托管合同》、房产证、授权书、通话录音，上述证据符合真实性、关联性、合法性的证据特征，本院予以确认。 根据上述认定的证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定： 2019年3月30日，两原告为委托方（甲方），被告为受托方（乙方），双方签订了《房屋出租托管合同》一份。约定：甲方将位于杭州市西湖区××弄××幢××单元××室房屋出租托管给乙方，该房屋仅作为住宅适用，不得挪作他用；托管期自2019年4月6日起至2020年4月5日止。托管期限届满，若承租方需继续使用该房屋且时间在3个月以内的，甲方同意延长，乙方应提前15天以短信或书面形式通知甲方，延长期间所有事项均按本合同条款执行，双方不再另行签订协议。托管期限（含延长期）届满，任何一方有意继续合作的，应当在届满前一个月提出，并经双方协商，就托管事宜重新签订合同；托管期租金为5500元／月，托管期总租金为66000元；托管租金的支付方式为月付，乙方于每月的15日向甲方支付托管租金，首次付款日期为2019年4月15日；乙方监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行相关义务，在托管期满后乙方应与甲方结清委托期内发生的水、电、煤／燃气、电话、有线电视收视、卫生、公共用电等相关费用；在托管期内因房屋外围因素、主体结构、水电等隐蔽设施及室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任（如房屋漏水、电线老化等），由甲方承担。非甲方原因的维修，由乙方负责；在托管期内产生应由甲方承担的维修责任，甲方应在接到乙方维修通知后三日内完成维修，或提供相应替代品。否则视为甲方授权乙方采取维修措施，费用由甲方承担，乙方有权从房租中扣除。如因甲方维修问题导致乙方不能正常居住的，甲方还应对维修期间内的房租予以免除；甲方发生下列违约行为的，乙方有权提前解除合同，甲方须支付乙方二个月租金作为违约金，违约金不足以弥补乙方直接、间接（包括乙方客户）损失的，甲方还应予以赔偿：（1）托管期未满提前收回该房屋的。（2）甲方拒绝承担其应负的维修责任，影响乙方对外出租或乙方租客无法正常居住的；如乙方逾期支付房租（非乙方因素除外），每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金；乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方须支付甲方二个月租金作为违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：（1）甲方无任何违约行为，乙方提前解约的。（2）乙方对房屋进行主体结构的破坏，导致甲方无法正常居住的。双方约定了其他合同内容。合同签订后，两原告将案涉房屋托管给被告，被告支付租金至2019年7月5日。 被告将案涉房屋租赁给他人居住使用，房屋共居住了5人。2019年5月初，被告更换了放在进门玄关处洗衣机，更换后的洗衣机为二手旧洗衣机。2019年6月15日，因租客使用洗衣机不当将水漏至楼下202室业主房屋，导致202室业主房屋装修损坏。2019年6月16日，租客腾退案涉房屋。2019年6月20日，被告将一把房屋钥匙交给原告用于原告查看房屋情况。因202室业主损失赔偿问题，原、被告及202室业主无法达成一致意见，2019年8月18日，被告工作人员张灵燕与原告钱秀珍沟通提出解除案涉《房屋出租托管合同》，原告未同意。2019年9月29日，在社区人民调解委员会的调解下，原告余汉根与202室业主杨某达成调解协议，原告赔偿202室业主杨某损失13000元，并于同日付清了赔偿款。被告支付原告租金至2019年7月5日，之后的租金未支付。 另查，被告自2017年起托管案涉房屋，洗衣机一直摆放在进门玄关处，除案涉漏水事件外未发生其他导致楼下202室业主损失的漏水情况。被告欠缴水费104.4元、电费18.17元，水电费原告已经代为支付。 本院认为：原、被告签订的《房屋出租托管合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点问题为因漏水导致楼下业主房屋损害的维修责任是谁，并承担楼下业主损失的赔偿责任；违约方是谁，并需应承担的违约责任。关于焦点问题一：虽然《房屋出租托管合同》第七条第1款约定“在托管期内因房屋外围因素、主体结构、水电等隐蔽设施及室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任（如房屋漏水、电线老化、加碘加氟等），由甲方承担。非甲方原因的维修，由乙方负责。”原告多年来均将洗衣机放置在进门玄关处，除案涉漏水事件外未发生漏水情况，被告将房屋出租给多人使用，并在更换洗衣机后不久出现楼下业主房屋漏水损失，根据庭审查明的事实和日常生活经验法则，楼下业主房屋漏水损失系因租户洗衣机使用不当所导致。因此，本案漏水导致楼下业主房屋损失并非属于《房屋出租托管合同》第七条第1款约定的应由原告承担维修赔偿责任的情形，而是属于被告在托管期限内未正当使用出租房屋及设施的情形。且漏水事件发生后，原、被告与楼下业主协商时，因被告认为楼下业主赔偿金额过高其无法接受，而未达成一致意见。故本院认为因漏水导致楼下业主房屋维修及赔偿责任系被告，在原告已赔偿楼下业主合理损失13000元的情况下，被告理应支付原告赔偿款13000元。关于焦点问题二：案涉房屋出租托管期限自2019年4月6日起至2020年4月5日止，漏水事件发生后，租户于2019年6月16日腾退搬离案涉房屋，被告于2019年6月20日将一把房屋钥匙交给原告，但原、被告均明确该钥匙交付目的在于方便原告查看房屋情况，并不能视为被告已将案涉房屋交还原告。同时，双方亦明确楼下业主房屋维修完毕后仍将继续承租房屋，且被告于2019年8月18日曾向原告提出要求解除合同。上述情况均能说明案涉《房屋出租托管合同》不应从租户腾房之日或被告将钥匙交付之日作为合同解除的时间。被告作为出租房屋受托方，未按合同约定支付托管期租金已构成违约，应承担支付租金的违约责任。关于租金的支付截止时间，被告虽然于2019年8月18日曾向原告提出要求解除合同，但原告并未同意，且被告作为违约方并不享有单方通知解除合同的权利，故合同亦不应以2019年8月18日作为解除时间。案涉《房屋出租托管合同》托管期自2019年4月6日起至2020年4月5日止，且2020年4月5日之后原、被告并未续签合同，同时，考虑被告并未实际占有使用案涉房屋的情况，租金计算的截止时间应至合同到期之日即2020年4月5日止。故被告应支付原告从2019年7月6日至2020年4月5日止的租金共计49500元。关于滞纳金问题，《房屋出租托管合同》第八条第3款约定“如乙方逾期支付房租（非乙方因素除外），每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金。”为此，原告主张被告逾期支付租金的违约金即暂算至2019年11月18日的滞纳金8855元。本院认为，考虑到原、被告确因维修及赔偿责任存在争议，且被告未使用案涉房屋的实际情况，结合被告的违约原因、过错程度，本院对逾期支付租金的违约金即滞纳金酌情支持5000元。案涉《房屋出租托管合同》事实上已于2020年4月5日到期而解除，且双方并未续签合同，故《房屋出租托管合同》已无需本院判决解除。被告对欠缴的水费、电费予以认可，且原告已垫付，故本院对原告要求被告支付水费104.4元、电费18.17元的诉讼请求予以支持。被告反诉认为原告违约，并应支付违约金11000元，预期收益25200元，承担租户搬离违约金15200元，退还2019年6月21日至2019年7月5日的租金2750元，均缺乏事实和法律依据，本院对其反诉诉讼请求不予支持。综上，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、杭州集安房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付钱秀珍、余汉根从2019年7月6日至2020年4月5日止的租金49500元。 二、杭州集安房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付钱秀珍、余汉根逾期支付租金的违约金5000元。 三、杭州集安房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付钱秀珍、余汉根水、电费122.57元。 四、杭州集安房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付钱秀珍、余汉根赔偿款13000元。 五、驳回钱秀珍、余汉根的其他诉讼请求。 六、驳回杭州集安房地产经纪有限公司的反诉诉讼请求。 案件受理费1587元，由钱秀珍、余汉根负担86元，杭州集安房地产经纪有限公司负担1501元。反诉案件受理费577元，由杭州集安房地产经纪有限公司负担。 原告钱秀珍、余汉根于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州集安房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕小明 二〇二〇年十一月十二日 书记员  何鹏丽