广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1946号 原告：胡国兴，男，1963年10月21日出生，汉族，住湖南省永州市东安县。 原告：胡先飞，男，1992年4月5日出生，汉族，住广西桂林市兴安县。 被告：桂林恒大房地产开发有限公司，住所地：桂林市叠彩区。 法定代表人：何万钊，总经理。 委托诉讼代理人：罗宗仁，男，该公司员工。 原告胡国兴、胡先飞与被告桂林恒大房地产开发有限公司（以下简称桂林恒大公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理，原告胡国兴、胡先飞，被告桂林恒大公司的委托代理人罗宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡国兴、胡先飞向本院提出的诉讼请求：1、判令被告恒大公司双倍返还原告的购房定金人民币100000元；2、判令退还首期房款1元和二期提前还款10000元，小计10001元；3、判令被告支付利息2382元，（以房款10001元为基数从2018年10月25日起按年利率13%支付利息至起诉之日止为2 第2页，共8页 382元，后续利息另计）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月5日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《桂林恒大江湾商品房认购书》（以下简称《认购书》）。该《认购书》约定：1.原告向被告认购桂林恒大江湾楼盘，该商品房的建筑面积约为73平方米（具体见被告收走的认购书），总价为620479元；2.原告签署本《认购书》时支付50000元作为定金；3.原告采用分期付款，即于2018年9月13日支付首期房款1元，并签署《商品房买卖合同》，剩余房款分四期付清。认购书签订后，原告依约向被告支付了定金50000元及首付款1元，2019年10月25日提前还款10000元，得到利息505元（年利率13%)已经计入还款额，但原告要求被告依约及依照商品房销售的法律规定签订《商品房买卖合同》时，被告予以拒绝并无理要求原告交纳购房款的50%以后再考虑合同签订事宜。原告拒绝按认购书付款，被告就以《关于全面清理逾期未收款房源的通知》：凡2019年12月1日24时前认购并已缴纳首期款的房源，限在12月10日前交齐到期全部应收内勤款，否则一律收回房屋另行销售等对原告逾期超过180天没收定金和房款相威胁，因为原告在购买104号商铺时被被告的手段搞怕了，因此在“不得已的情况下”按被告要求写了一份原告两人都签字的全额退款承诺书连同认购书和付款收据一起交给被告。可是至今没有收到任何退款也没有退还原告认购书和付款收据，原告不同意退款要求被告返还认购书和付款收据。定金作为订立正式商品房买卖合同的担保，被告作为收受定金的一方拒绝订立《商品房买卖合同》的，根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定，被告应承担双倍返还定金的责任。被告在不履行承诺的情况下采取利诱、恐吓手段给原告造成巨大的经济损失(交通、通信、误工等费用）和精神伤害。现为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院公正判决，支持原告的诉讼请求。 被告桂林恒大公司答辩称，1、我司并没有拒绝签订商品房买卖合同，仅因当时的政策，政府不允许签订正式的备案合同，所以导致合同迟迟无法签订；2、原告方也并未按照认购书约定履行付款义务，本身是违约的；3、原告主张将2019年10月25日提前还款的10000元，实际上并未支付10000元，其主张的利息505元与原告第三项诉请存在重复，应该按照原告所实际缴纳的金额进行相应的计算；4、双方合同无法签订，原因并非为被告一方，原告也存在不可推卸的责任，不能适应定金罚则的规定，同时因原告方未按认购书约定履行相应付款义务，根据2019年11月份《九民会议纪要》的相关约定，违约方不能解除合同。综上请求驳回原告诉求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2018年9月9日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《桂林恒大江湾商品房认购书》（以下简称认购书）。该《认购书》约定：乙方向甲方认购桂林恒大江湾楼盘，该商品房的建筑面积为73.09平方米，总价为639974元；乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；乙方选择分期付款，乙方须于2018年9月11日前支付首期房款1元，并签署《商品房买卖合同》，剩余房款分四期付清。原告于签订《认购书》当日向被告支付了定金50000元及首付款1元。2018年10月25日，原告胡国兴向被告还款10000元。后因原、被告一直未签订《商品房买卖合同》，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2019年3月25日，被告向原告发出催款通知书，载明：请务必于2019年4月1日前到桂林恒大江湾销售中心，办理第2期购房款的支付手续……。 再查明，原告胡国兴与本案涉案楼盘置业顾问黄某某的微信记录显示：（胡国兴问）我已经交了首付款，认购书说明要签订购房合同，可到现在你们还没有与我签订合同。（黄某某回复）交了50%的款就可以签合同，不管签没签合同，钱要按时还，到期要还，逾期了公司有发文要还更要还，不还只能按公司要求来了。 本院认为，原、被告于2018年9月9日签订的《认购书》系原、被告之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，无法定无效情形，该《认购书》合法有效，双方均应严格按照该《认购书》的约定履行自己的义务。原、被告签订的《认购书》约定了原告认购房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式及签署正式《商品房买卖合同》的时限等，系商品房买卖之预约合同。为保证正式签订合同，该合同约定原告交付定金50000元，该定金为立约定金，其功能只作双方须签订正式商品房买卖合同之担保。庭审中，原告认为未能订立正式商品房买卖合同的原因在于被告要求原告交付50%的房款才能签订正式的《商品房买卖合同》。而被告认为政府当时对备案合同的严控、导致备案合同签订困难，同时被告与原告没有达成一致意见，故无法签订正式的商品房买卖合同。但被告对该辩解意见未提供相关证据予以佐证，故本院对被告该辩解意见，不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本 定原告选择的付款方式是“分期付款”，原告需于2018年9月13日前，支付首期房款1元，并签署《商品房买卖合同》。原告按照约定支付了首期房款1元，被告不得以原告未缴纳购房款的50%为由拒绝与原告签署《商品房买卖合同》。本案涉案商品房买卖合同未能订立的原因在于被告一方。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案中，原、被告签订合同标的额为639974元，按照法律规定，双方约定的定金数50000元未超过合同标的额的20%，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，被告应向原告双倍返还定金100000元，故对原告要求被告双倍返还购房定金100000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告返款首期房款1元及提前偿还的10000元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付利息诉请，因未有明确约定，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告桂林恒大房地产开发有限公司返还原告胡国兴、胡先飞100000元； 二、被告桂林恒大房地产开发有限公司返还原告胡国兴、胡先飞首期房款1元及提前偿还的10000元，共计10001元； 第6页，共8页 三、驳回原告胡国兴、胡先飞的其他诉讼请求。 本案案件受理费2548元，因适用简易程序减半收取1274元，由被告桂林恒大房地产开发有限公司承担，另一半1274元退还原告胡国兴、胡先飞。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2548元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 邓 智 二〇二〇年十一月十日 书记员 杨均祥 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《 中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定 第8页，共8页 金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。