山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初2224号 原告：夏自强，男，1954年1月5日出生，汉族，户籍所在地威海市环翠区，现住户籍地。 委托诉讼代理人：李佳，北京市京师（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏俊杰，男，1981年4月26日出生，汉族，户籍所在地威海市环翠区，现住户籍地，系原告之子。 被告：威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海市高区仁泰花园**楼，统一社会信用代码91371000754459301R。 法定代表人：林乐建，董事长。 委托诉讼代理人：张伟，山东千佑律师事务所律师。 第三人：刘云华，女，1967年9月28日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**，现住户籍地。 委托诉讼代理人：王源源，山东隆润律师事务所律师。 原告夏自强与被告威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称“盛元公司”）及第三人刘云华房屋买卖合同纠纷，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏自强之委托诉讼代理人李佳、夏俊杰，被告盛元公司之委托诉讼代理人张伟，第三人刘云华之委托诉讼代理人王源源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏自强向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2010年1月28日签订的房产买卖协议书优先履行，在该房产具备办理产权过户条件时，被告协助原告办理过户手续；2、要求被告承担诉讼费。事实和理由：2010年1月28日，原、被告签订了一份房产买卖协议书，协议书约定，被告将其所有的位于威海市某室房产出售给原告，并将车位赠给原告，上述房产总价款823079元，被告同意用其在原告酒店所消费的餐费及购买的海产品费用抵顶房款。后被告将房产交付原告，原告对上述房产进行了装修并居住至今，但被告一直未为原告办理过户手续，经原告查实该房产网签在第三人名下。故原告诉至法院，请求处理。 被告盛元公司辩称，2007年左右，被告因诉讼被法院查封相关财产，后与威海某贸易有限公司（以下简称“某公司”）协商由其提供两块土地作为执行担保，被告与某公司签订协议由被告提供50套房产（包括涉案房产在内）作为执行担保的反担保，后双方又于2008年11月12日签订了补充协议，约定双方均可出售上述房产，所得款项归某所有，以上作为反担保的50套房产全部按协议约定网签在第三人名下。2010年，原、被告签订了房产买卖合同，将房产出售给原告并已交付，原告以被告拖欠的部分餐费及购买礼品、海产品的费用抵顶全部房款。被告认为房产已经交付原告且入住，被告同意将上述房产过户给原告，但因与第三人签订备案合同，过户手续无法办理。 第三人刘云华述称，涉案房产是被告因欠付某公司土地款而抵顶，故房产应归第三人所有。2008年11月12日，被告与第三人签订的协议中已经明确应于2009年6月30日前完成抵顶手续，被告与第三人对于抵顶的50套房产均可出售，如在2009年6月30日前出售总额超过1300万元，超出部分归被告所有，如总额未超出1300万元，则以上50套房产均归第三人所有。第三人与被告签订的商品房预售合同备案登记在前，原、被告签订的房产买卖协议在后，故涉案房产归第三人所有。 本院经审理认定事实如下：2008年10月8日，被告（甲方）与某公司（乙方）签订了一份协议书，约定：1、甲方保证在2008年10月20日前，将乙方的两宗土地解除查封并将土地使用权证返还给乙方；2、如甲方未能按本协议第一条约定履行解除土地查封返还土地证的义务，甲方应按约定向乙方支付土地补偿款人民币1300万元；3、如届时甲方不能按期向乙方支付1300万元土地补偿款，甲方自愿以其自行开发建设的50套房产（包括涉案房产在内）抵顶该1300万元款，具体房号及位置详见本协议后附清单，该清单为本协议组成部分，与本协议具有同等法律效力；4、甲方先以预售方式将本协议第三条所列的50套房产与乙方指定的人员刘云华签订商品房预售合同，在甲方将乙方的土地解封并将土地证返还乙方之前，甲方不得对外销售上述50套房产，如届时甲方将土地解封并将土地证返还乙方或者将1300万元土地补偿款付给乙方，甲方与刘云华订立的商品房预售合同终止。如届时甲方不能履行解除土地查封返还土地证给乙方或付款1300万元义务，则该50套房产用以抵顶甲方应付乙方的1300万元土地补偿款，届时刘云华有权直接到房管交易部门办理房产登记备案手续，甲方应予以协助，否则，乙方有权向威海仲裁委员会提起仲裁，要求甲方以上述50套房产抵顶欠付乙方的土地补偿款等等。 2008年11月12日，被告（甲方）与某公司（乙方）又签订一份补充协议，约定：1、因甲方未能在原协议约定的期限内解除对乙方两宗土地的查封并返还土地证，按照原协议的约定，甲方应当向乙方支付补偿款人民币1300万元，因甲方没有1300万元现金支付给乙方，经甲乙双方协商后乙方同意甲方以原协议附件中所列明的50套房产附条件抵顶甲方应付给乙方的1300万元；2、甲方应在本协议签订之日起5日内将抵顶给乙方的50套房产与乙方指定人员刘云华签订《商品房预售合同》并应于预售合同签订之日起5日内到威海市房产交易处办理预售备案登记。甲方与刘云华签订的预售合同中所填写的房产价款对乙方没有约束力，预售合同中所约定的内容与补充协议不符的，以补充协议为准。乙方和刘云华无需实际向甲方支付房产价款，由甲方所欠乙方的1300万元抵顶，刘云华不能在2009年6月30日前依此合同将房产过户到自己名下；3、甲方抵顶给乙方的上述50套房产，甲乙双方均可以对外进行销售，销售基价不低于7000元/㎡。无论甲方销售还是乙方（含刘云华）销售，销售所得均归乙方所有。在2009年6月30日前，如果上述50套房产的销售所得在扣除相关税费后超过1300万元，则超过部分乙方退还给甲方。此时尚未销售的房产亦由乙方（含刘云华）退还给甲方。如果在2009年6月30日前，上述50套房产销售所得在扣除相关税费后不足1300万元，甲方也不能以现金或乙方认可的其他方式付足至1300万元，则上述50套房产中已销售的房产所得归乙方所有外，尚未销售的房产归乙方所有，甲方应积极为乙方办理房产产权过户手续，不得无故拖延，办理过户登记时所需的税费按国家有关规定执行等等。 自2008年起，被告在原告之子夏俊杰经营的威海市环翠区刘公府宾馆进行餐饮消费及购买礼品及海产品，截止2012年10月，被告累计用餐及购买礼品消费100余万元。2010年1月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房产买卖协议书》一份，约定：甲方自愿将其合法拥有的坐落于威海市房产一栋，房产建筑面积81.78平方米及附属建筑物卖给乙方所有，同时该房产占用范围内的土地使用权一并转让给乙方；甲方赠送乙方车位一个。付款方式双方约定为：上述房产出售价格为823079元，甲方自愿同意乙方用甲方在乙方酒店消费的餐费和购买海产品的费用抵顶购房款。其中消费的餐费乙方应给予甲方5%的优惠。双方买卖上述房产交易过程中产生的费用，依法各自承担。房产交付及过户约定为：甲方应于本协议签订之日将房产交付乙方，甲乙双方应积极配合办理房产、附属建筑物、土地使用权过户手续，因甲、乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方等等。上述房产买卖协议签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告装修后由其子夏俊杰居住使用至今。原告就居住使用的事实提交了交纳物业费、水费、燃气费的相关证据，被告对原告居住事实及相关证据予以认可。 本院认为，所有权人在一个标的物上只能设定一个买卖法律关系、履行一个买卖合同，但被告在与某公司因抵顶协议的履行与第三人签订商品房预售合同将涉案房屋预售备案登记在第三人名下后，又与原告签订房产买卖合同将涉案房屋出售给原告，是商品房的多重买卖行为，且该两份买卖合同均不存在法定无效情形，故本案的争议的焦点问题是哪份合同应当先履行。本院认为，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：1、办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。因为我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。2、办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，依法应予支持。3、先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。虽然房屋交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。4、先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。支付对价是房屋买卖合同中主要履行行为，先行支付房屋价款、履行了自己的合同义务的买受人，要求合同相对方履行合同义务的要求理应得到支持，以最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。5、签约在先的合同应当优先履行。因为签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同而言，签约在先的合同的标的物无瑕疵，签约在后的合同则因出卖人的故意或过失，造成合同标的物在合同成立之前即已存在第三方权利的情况，根据公平原则、诚实信用原则，签约在先的买受人的权利理应得到优先保护。 根据以上原则，本案原告和第三人分别与被告签订了房产买卖合同及商品房预售合同，均未办理所有权登记手续，亦未办理预告登记，虽然原告的买卖合同签订在后，但原告已先行合法占有，原告占有在先，被告则一直未实际占有该房屋；其次，原告也已通过餐费等抵顶房款的方式支付了全部房屋价款，原、被告之间的房产买合同理应优先履行。故原告要求确认原、被告于2010年1月28日签订的房产买卖协议书优先履行，在该房产具备办理产权过户条件时，被告协助原告办理过户手续的诉讼请求，合法有据，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百五十条之规定，判决如下： 原告夏自强与被告威海市盛元房地产开发有限公司于2010年1月28日签订的房产买卖协议书优先履行，在该房产具备办理产权过户条件时，被告威海市盛元房地产开发有限公司协助原告夏自强办理产权登记手续。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张红雨 二〇二〇年十一月九日 书记员  阎文超