北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12816号上诉人（原审原告）：北京影视研修学院，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街**。法定代表人：刘春梅，院长。委托诉讼代理人：王雅静，北京市康德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司，，住所地北京市大兴区庞各庄镇北顿垡村委会北200米法定代表人：姚鹏德，董事长。委托诉讼代理人：姚鹏林，男，1965年2月5日出生，北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司员工。委托诉讼代理人：高晓阳，北京市万腾律师事务所律师。上诉人北京影视研修学院（以下简称影视研修学院）、北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司（以下简称肤丽奥公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人影视研修学院的法定代表人刘春梅及其委托诉讼代理人王雅静，上诉人肤丽奥公司的委托诉讼代理人高晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。影视研修学院上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，发回重审或依法改判支持我公司在一审中第二、三、四、六、七项诉请。事实和理由：一、一审认定事实不清，因肤丽奥公司出租物未能合法有效而造成违约，其应赔偿我公司损失。1．肤丽奥公司应承担我公司的装修损失。2013年6月29日，我公司与利剑文工团达成合作协议，共同创办杨宋影视艺术基地，由文工团代表张某对教学楼等进行投资性装修，以符合影视艺术基地经营需求，肤丽奥公司也知悉此装修事宜。我公司多次联系肤丽奥公司要求提供建设工程规划许可证以及房产手续，其均以人在国外不便为由拒绝。同年8月15日北京市怀柔区住房和城乡建设委员会对我公司发出《停工通知书》，并作出行政处罚。后得知涉案租赁物并不具有与实际建筑物相符的建设规划许可证和房产手续。张某作为合作方代表，得知后即于2014年1月11日与我公司解除全部合作协议，杨宋影视艺术基地项目停摆。我公司承担了前期装修投资损失共计140万余元（张某施工费905730元，丙方陈某施工费50万元）。2．肤丽奥公司应依约定承担我公司的经营性损失。我公司已提供证据，证明因涉案房屋不具有产权，且未提供供暖设备，导致无法正常使用，致使2011年在校208名学生无法正常学习，仅收取11名学生费用，总计15280元，造成学费损失60余万元。双方《租赁合同》中第九条第一款第1、2项约定“甲方尚未拥有本合同所涉及房屋和土地合法、有效的权利构成违约；因甲方原因导致乙方缴纳租金后无法开展工作甲方构成违约，任何一方如出现违约条款，违约方需赔偿另一方损失。”依据上述约定可知，肤丽奥公司尚未拥有涉案租赁土地、房屋合法权利；我公司交纳租金后无法开展工作的，将视为肤丽奥公司违约，应承担赔偿损失的违约责任。另依据肤丽奥公司答辩意见及庭审所述，其对该涉案租赁土地及房屋尚不具有合法权利，应按约定承担赔偿责任。二、一审认定事实错误，依据肤丽奥公司反租的实际租用时间，其应付租金为294500元。租赁合同有效期间，肤丽奥公司反租400平米房屋用于生产化妆品，约定租赁14个月（2017年8月31日至2018年10月31日），其实际租用时间为1年7个月零19天，租金应为294500元。三、一审忽略重要事实，肤丽奥公司在反租期间因无证生产被行政处罚，对我公司办学声誉造成很坏影响，应给予赔偿。原怀柔区食品药品监督管理局于2019年2月因肤丽奥公司未取得《化妆品生产企业卫生许可证》而下达食药监妆罚（2019）10002号处罚。影视研修学院办学以诚信经营为本，对学员和公众而言，并不会去分辨被处罚的主体，只看到在学院场地内有企业无照违规生产没有卫生许可证的化妆品，并且被查处曝光，自然对学院产生不满。肤丽奥公司的不法经营对我公司造成很坏的影响，严重影响了我公司的招生和教学工作。肤丽奥公司辩称，不同意影视研修学院的上诉请求，其装修损失、经营损失、相应赔偿的主张均缺乏事实和法律依据。肤丽奥公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判肤丽奥公司按2010年11月11日双方签订的《租赁合同》租金标准支付租金，租金支付方式为从影视研修学院应向肤丽奥公司交房租费用中扣除。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审判决认定，因肤丽奥公司认可反租房屋的事实，但对影视研修学院提出的租赁合同的真实性不予认可，却又不能提出相反证据，且不能明确实际承租期限，故一审法院对影视研修学院提出的租金标准、租赁期限予以确认，判决我公司支付租金201000元。我公司认为该项事实认定不清，事实上，双方并未达成书面的反租合同，双方关于租赁合同租金的约定在2010年11月11日的房屋及土地租赁合同中有明确的约定，我公司反租影视研修学院租金应按该合同约定的租金标准确定。二、即使一审法院按照影视研修学院提出的租金标准予以确认我公司支付的租金，一审法院计算数额也有错误。根据影视研修学院提供的房屋租赁合同，我公司自2017年8月31日起到2018年11月8日止（双方合同解除日），共计14个月零八天，租金应为183381元。三、根据影视研修学院提供的房屋租赁合同，该合同第二条约定：租金的支付方式为从影视研修学院应向肤丽奥公司交房租费用中扣除，故即使我公司要支付一定数额的反租租金，也应在影视研修学院欠肤丽奥公司的款项中扣除，我公司无需另行支付。影视研修学院辩称，不同意肤丽奥公司的上诉请求，请求法院支持我公司的上诉请求。影视研修学院向一审法院起诉请求：1．判令影视研修学院与肤丽奥公司于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》无效；2．判令肤丽奥公司赔偿影视研修学院对租赁场地修缮及租赁物装饰装修损失295万元；3．判令肤丽奥公司赔偿影视研修学院经营性损失60万元；4．判令肤丽奥公司赔偿影视研修学院减少租金40万元；5．判令肤丽奥公司向影视研修学院开具与租金等额的增值税发票；6．判令肤丽奥公司支付影视研修学院租金294500元；7．判令肤丽奥公司承担本案诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实：2003年3月28日，北京市怀柔区杨宋镇政府（甲方）与肤丽奥公司（乙方）签订了《北京市怀柔区杨宋镇医院购买协议》，约定肤丽奥公司以350万元的价格，购买杨宋镇域内的长城医院资产，包括：医院占地4000平方米的土地使用权，面积3151．9平方米的办公楼建筑，并附带医院北边、派出所南边的一块空地6667平方米，相应市政配套条件以及医院内的设备与设施。该建筑及土地产权目前未过户。2010年11月11日，影视研修学院（甲方）与肤丽奥公司（乙方）签订了《房屋及土地租赁合同》，影视研修学院约定：“双方在自愿平等的基础上经过充分协商，签订以下合同。一、租赁期为十年，租赁时间为2010年11月1日起至2020年11月1日止。二、1．房屋及土地地址：北京市怀柔区杨宋镇凤翔开发区；2．房屋及土地面积：房屋面积7000-8000平方米，土地16亩；3．房屋及土地四至：东面派出所、南、北、西三面为道路；4．房屋装修及设施状况：现状。三、乙方所租赁房屋用于影视教育、影视培训、影视策划及拍摄、影视相关业务日常运转。四、双方约定前两年即从签约之日到2012年11月1日每年租金人民币八十万元整，签约之日即支付八十万元整，两月内支付八十万元整；从2012年11月1日起，每年租金一百万元整，每年11月1日前支付本年度租金，如第三年起受通货变化因素较大，双方则考虑调整租金。五、有鉴于乙方在影视方面业务需要引入合作伙伴，因此，甲方允许乙方在租期内部分转租，但任何与转租有关的租期不得超过本合同之租期。……七、由于乙方是以影视教育为主而需一定期限内稳定发展，甲方原则上不得提前解除合同。如确实需要提前解除合同，则需提前三个月书面通知乙方，并征得乙方书面同意，且经双方协商，退还乙方所认可房租以及补偿完乙方损失后，方可解除本合同。八、双方其他约定：……2．合同租赁期内乙方按照有关标准交纳取暖费、电费。在乙方办理证照时甲方需配合出具房产手续。3．在租赁期内乙方如对租赁的房屋装修或改造，须经甲方同意、如有涉及到需物业公司及消防等有关部门批准的工程，经报批后方能进行，装修和改造的费用由乙方承担。在合同终止，解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。……九、违约条款及责任：（一）甲方构成违约条款：1．甲方尚未拥有本合同所涉及房屋和土地合法、有效的效力；2．因甲方原因导致乙方在交纳租金后无法开展工作；3．国家相关法律、法规规定的其他情况。（二）乙方构成违约条款：1．按照约定迟延六个月未交纳租金；2．故意损坏房屋内设施并且长时间没有进行修理；3．国家相关法律、法规规定的其他情况。双方约定，任何一方如出现违约条款，违约方需赔偿另一方损失。……”签订合同后，影视研修学院对承租房屋进行了投资改造及装修。因承租房屋未办理过户手续，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会曾下发停工通知书。为解决供暖纠纷，肤丽奥公司（甲方）与影视研修学院（乙方）曾在怀柔区杨宋镇政府参与下进行过协商，并于2012年10月19日形成会议纪要及纪要补充，其中《关于北京影视研修学院供暖问题的纪要》载明：“经各方友好协商，就北京影视研修学院今年供暖问题达成如下意见：1、各方共同努力积极完成今年学院供暖工作，以满足教学要求。2、甲乙双方同意以今年房租70万元（人民币）用来支付暖气接口费和管道工程费，由乙方直接把款项支付给供暖公司和施工方，甲方表示认可。其余10万元支付给甲方。”《关于北京影视研修学院供暖问题的纪要补充》载明：“就北京影视研修学院会议纪要达成以下补充意见：对于乙方承租以来所租房屋和设施维修所支付的其中120万无费用（含以后8年租期的维修费），甲方表示认可，对于该费用甲方同意从以后的房租中逐年扣减，每年扣减20万元（人民币），扣完为止。（除不可抗拒因素之外）”。合同履行期间，肤丽奥公司反租约400平方米的房屋用于生产化妆品，约定租赁期限为14个月，自2017年8月31日至2018年10月31日，租金合计18万元。2019年2月2日，原北京市怀柔区食品药品监督管理局因肤丽奥公司未取得《化妆品生产企业卫生许可证》对肤丽奥公司进行了行政处罚。2018年10月17日，肤丽奥公司因影视研修学院拖欠租赁费诉至法院，要求：1．判令影视研修学院给付所欠肤丽奥公司房屋租金210万元；2．解除双方签订的《房屋及土地租赁合同》，影视研修学院立即从该租赁房屋处场所搬离，将拆除的门房恢复原状，并交还肤丽奥公司，办理交接手续；3．影视研修学院承担滞纳金60元；4．影视研修学院承担本案诉讼费及律师费、交通费等相关费用。法院于2018年12月18日作出（2018）京0116民初7837号民事判决书，以影视研修学院未能按照合同的约定履行给付租金的义务，构成违约为由，判决：“一、北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司与北京影视研修学院于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》于2018年11月9日解除。二、北京影视研修学院于本判决生效之日起六十日内将租赁的房屋及土地腾退给北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司。三、北京影视研修学院于本判决生效之日起十五日内给付北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司租金2100000元。四、驳回北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司的其他诉讼请求”。影视研修学院不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京03民终2206号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。”后影视研修学院不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民终2206号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2019年11月13日作出（2019）京民申3589号民事裁定书，裁定：“驳回北京影视研修学院的再审申请”。影视研修学院于2019年6月24日诉至法院，要求确认影视研修学院与肤丽奥公司于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》无效并赔偿装饰装修损失2950000元、经营性损失600000元、减少租金400000元、支付租金294500元、开具增值税发票。诉讼中，影视研修学院申请就北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街11号院影视研修学院项目工程造价现值鉴定，法院委托北京京诚博产工程项目管理有限公司对项目工程的现值进行鉴定。2020年5月7日，北京京诚博产工程项目管理有限公司出具司法鉴定意见书（京诚博产司价鉴字【2020】007号），鉴定结论为：“北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街11号内影视研修学院项目室外工程现值鉴定为445647．29元；教学楼现值鉴定为765749．86元、教学楼原值为85044．05元；速八酒店现值鉴定为64042．83元；办公宿舍楼现值鉴定为385902．40元”。影视研修学院支付了鉴定费72250元。庭审中，影视研修学院为证明其装修损失，向法院申请潘某、刘某出庭作证。潘某作证称其于2012年至2016年给影视研修学院做室内装修，装修费共计9万元左右。刘某作证称其曾给影视研修学院做装修，装修费共计三四十万元，具体金额记不清。肤丽奥公司对两位证人证言不认可。本案审理中，影视研修学院提出其向肤丽奥公司交纳2016年以前的租金共计410万元，但肤丽奥公司只开具了30万元的发票，故要求肤丽奥公司为其补开发票。肤丽奥公司只认可收到280万元，认可只为影视研修学院开具了30万元的发票，其余租金未开具发票。而影视研修学院交纳的租金中，仅有两笔支出（2015年1月16日的50万元和2016年9月9日的30万元）有姚鹏林的签字的支出凭证、支票存根、及收条可以证明，其它租金无充分证据证明。一审法院认为，影视研修学院、肤丽奥公司于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》，已经被法院生效民事判决书判令解除，对合同效力问题已经进行了处理，现影视研修学院起诉要求确认无效，属重复诉讼，法院对该项诉讼请求予以驳回。双方在《房屋及土地租赁合同》中已经约定了在解除租赁关系时，影视研修学院所做装修或改造设施的处理方式，法院在处理时应遵照其约定。双方合同第七条约定是指肤丽奥公司提前解除合同的情况，但现双方合同的解除系因影视研修学院违约造成，故合同解除后的处理不适用此条约定。据此，双方合同关系解除后，影视研修学院对承租房屋的装修、改造设施归肤丽奥公司所有，故对于影视研修学院主张肤丽奥公司赔偿租赁物装饰装修损失的诉讼请求，法院不予支持。双方在《房屋及土地租赁合同》中约定，肤丽奥公司将房屋以现状出租给影视研修学院。即影视研修学院明知或者可以预见所承租的房屋不具备供暖条件下，仍与肤丽奥公司签订租赁合同，应视为影视研修学院认可房屋无法供暖的事实。并且，根据双方签署的会议纪要及纪要补充，双方已就供暖问题进行了协商并达成一致，影视研修学院再以房屋无法供暖而要求肤丽奥公司赔偿损失，抵扣租金，法院不予支持。肤丽奥公司虽未取得出租土地及房屋的相关权属证书，但影视研修学院未能提供充分证据证明因此造成其经营损失，其要求肤利奥公司赔偿经营损失缺乏依据，法院不予支持。本案审理中，肤丽奥公司认可反租房屋的事实，但对影视研修学院提出的租赁合同的真实性不予认可，却又不能提出相反证据，且不能明确实际承租期限，故法院对影视研修学院提出的租金标准、租赁期限予以确认，按此计算，肤丽奥公司应向影视研修学院支付租金201000元。肤丽奥公司在收取影视研修学院租金后，应当为影视研修学院开具相应金额的发票，对应开发票的金额，法院根据肤丽奥公司认可的数额扣减已开发票数额后确定，即应开发票金额为250万元。一审判决如下：一、北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司于判决生效后七日内给付北京影视研修学院租金201000元；二、北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司于判决生效后三十日内为北京影视研修学院补开金额为2500000元增值税普通发票；三、驳回北京影视研修学院的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费72250元，由北京影视研修学院负担（已交纳）。一审案件受理费20378元，由北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司负担2158元（于判决生效后7日内交纳）；由北京影视研修学院负担18220元（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。2020年11月5日，肤丽奥公司向本院申请撤回上诉。本院认为，肤丽奥公司在二审诉讼期间向本院申请撤回上诉，符合法律规定，本院予以准许。本案二审的的争议焦点为影视研修学院是否有权要求肤丽奥公司赔偿装饰装修损失及经营损失；肤丽奥公司向影视研修学院反租部分房屋应支付租金的截止时间及金额。首先，关于影视研修学院主张的装饰装修损失及经营损失。影视研修学院的主要上诉理由为由于肤丽奥公司不能提供建设工程规划许可证及房产证致使其合作方与其解除协议，造成装修损失。就此本院认为，租赁合同签订后，影视研修学院长期使用房屋，其或第三方对房屋进行的装饰装修已被其利用，后影视研修学院因违约致双方合同的解除，在此情况下，其要求肤丽奥公司赔偿租赁物装饰装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。双方在《房屋及土地租赁合同》中约定，肤丽奥公司将房屋以现状出租给影视研修学院。即影视研修学院明知或者可以预见所承租的房屋不具备供暖条件下，仍与肤丽奥公司签订租赁合同，应视为影视研修学院认可房屋无法供暖的事实。并且根据双方签署的会议纪要及纪要补充，双方已就供暖问题进行了协商并达成一致，影视研修学院再以房屋无法供暖而要求肤丽奥公司赔偿损失，本院不能予以支持。另，现有证据不能证明影视研修学院因涉案房屋不具有产权、未提供供暖设备造成其经营损失，故本院不予采信。第二，关于肤丽奥公司向影视研修学院反租部分房屋应支付租金的截止时间及金额。据已查明的事实，合同履行期间，肤丽奥公司向影视研修学院反租约400平方米的房屋用于生产化妆品，约定租赁期限为14个月，自2017年8月31日至2018年10月31日，租金合计18万元。2018年11月1日起，双方形成不定期租赁关系。根据生效判决确认，影视研修学院与肤丽奥公司签订的《房屋及土地租赁合同》于2018年11月9日解除，则涉及反租房屋的租赁关系亦应同时解除。影视研修学院继续主张2018年11月10日之后的租金，缺乏事实及法律依据，不应予以支持。原审法院计算肤丽奥公司应支付的租金数额过多，但鉴于肤丽奥公司撤回上诉系对自身民事权利的处分，本院不持异议。综上所述，北京影视研修学院的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41306元，由北京影视研修学院负担39148元（已交纳），由北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司负担2158元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年十一月五日法官助理 黄 蕾法官助理 孙亚男书 记 员 王 艳