江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2884号上诉人（原审被告）：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市崇川区濠北路**邦豪服饰商厦****。法定代表人：张志余，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：石红梅，女，1971年2月13日生，××族，住南通市，联系地址南通市崇川区。原审被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南，住所地南通市崇川区濠北路****v>法定代表人：雍国所，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，该公司员工。上诉人南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）因与被上诉人石红梅、原审被告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初6721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邦豪置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回石红梅的诉讼请求；二审诉讼费用由石红梅承担。事实和理由：1.一审判决认定我司与邦豪管理公司为关联关系证据不足，属事实认定错误。我司与邦豪管理公司无论是人员构成、资金流向还是经营范围均不存在混同或关联关系，一审判决在没有证据证明两公司存在混同的情况下直接认定关联关系错误。我司在《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（简称《补充合同》）空白处盖章，是表明我司是见证者角色，并非权利义务主体，连带责任需要明示，而《补充合同》中没有任何涉及我司要承担债务的约定。我司参与调解过程是因为业主经常围堵在我司售楼处导致我司无法正常售楼，我司急需缓解资金问题才被迫参与调解。业主购买商铺就是为了投资，是选择自己出租还是委托管理公司出租均是业主自己意志决定，石红梅作为完全民事行为能力主体在分别与两个独立主体签署协议时应当知道两个公司是独立主体，我司没有说明义务。2.一审判决适用法律错误。一审判决认定我司需要向石红梅明确披露说明与邦豪管理公司为独立主体无任何法律依据。连带责任为法定责任，一审判决在没有法律依据的前提下判决我司承担责任属于适用法律错误。石红梅辩称：1.邦豪置业公司在售房期间发布了大量承诺包租的广告，让本人相信并认为其就是承租方。邦豪置业公司让邦豪管理公司托管是为了规避相关规定。《商业用房委托经营管理协议》的相关条款也可表明邦豪置业公司就是租赁管理方。邦豪置业公司发给本人的两份告知函都表明邦豪置业公司就是支付租金收益的公司，与邦豪管理公司是一家。邦豪管理公司的工作人员也曾表明邦豪置业公司就是投资人，拖欠的租金应由邦豪置业公司承担。2.调解当日的参与人员有政府、信访办及公安的人员，邦豪置业公司不是作为见证方在《补充合同》中盖章。3.根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》相关条款规定，邦豪置业公司未向本人明确披露说明其与邦豪管理公司系各自独立的主体，致使本人对两者系关联企业产生合理信赖，邦豪置业公司对邦豪管理公司的行为应当承担连带责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。邦豪管理公司未应诉答辩。石红梅向一审法院起诉请求：1.判令邦豪管理公司立即给付濠西路531号南通邦豪服饰商厦531栋3层B3032号商铺租金17428.84元；2.判令邦豪管理公司承担本案的诉讼费；3.判令邦豪置业公司对邦豪管理公司承担连带法律责任。一审法院认定事实：2014年1月19日，石红梅向邦豪置业公司购买邦豪服饰商厦531幢3层B3032号房产，双方签订了《商品房买卖合同》，该房屋不动产权证号为：苏（2016）南通市不动产权第00×××13号。同日，石红梅作为委托方（甲方），邦豪管理公司（原企业名称南通邦豪服饰城运营管理有限公司）作为经营管理方（乙方），双方签订《商业用房委托经营管理协议》，约定，甲方就其拥有的上述房屋的全部经营管理权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托日期自2015年5月1日始至2025年4月30日止。甲方委托收益及支付：1.第一年委托收益为359769×0.5%，该委托收益于2016年6月第一周支付。2.第二年委托收益为359769×1%，该委托收益于2017年6月第一周支付。3.第三年委托收益为359769×1.5%，该委托收益于2018年6月第一周支付。4.第四年委托收益为359769×7%，该委托收益于2019年6月第一周支付。5.第五年委托收益为359769×8%，该委托收益于2020年6月第一周支付。6.委托期限内的第六年至第十年，甲、乙双方约定按照该标的物的租金收入九一分成，税收自理，……。其中第一年至第五年均约定，乙方须在该日期内将约定的委托收益扣除税收（目前的个人租金收入相关税率为5%，公司及其它主体的租金收入的相关税率参考国家相关规定，若今后相关税率发生变化，以国家相关规定为准）后支付给甲方，支付的方式为银行转账。委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。违约责任部分约定，乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金。后邦豪部分业主代表与邦豪管理公司签订《补充合同》，约定：1.南通邦豪购物中心管理有限公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2.在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3.如南通邦豪购物中心管理有限公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与协调，并在该《补充合同》上盖章。诉讼过程中，邦豪管理公司分两笔共支付石红梅委托收益6495.8元，尚欠石红梅第四年度委托收益17428.84元（已扣除5%的税收）。一审法院认为本案双方争议为：1.支付时间问题。案涉协议明确约定，石红梅所主张的第四年的委托收益支付时间为2019年6月的第一周，《补充合同》中仅为邦豪管理公司承诺的付款时间，并非双方合意对付款时间进行变更，且邦豪管理公司亦未在该承诺时间内支付委托收益。因此，邦豪管理公司未能按约付款，已经构成违约，现石红梅要求其支付第四年度的税后剩余租金，合法有据，应予支持。2.对于邦豪置业公司是否承担连带责任问题，石红梅主张邦豪置业公司应对本案债务承担连带责任，邦豪置业公司、邦豪管理公司辩称其系相互独立的公司，邦豪置业公司不应承担连带责任。石红梅为证明其主张提供了广告宣传单和邦豪置业公司的告知函，宣传单中载有“十年回本”、“十年统一管理运营、每年坐享高回报率”等租赁类内容。而告知函中也明确承诺租金收益的支付不因商铺延迟交付而受影响，仍自2015年5月1日起算。由此可见，石红梅与邦豪置业公司、邦豪管理公司均明确认知，石红梅购买案涉房屋的主要目的是为了获得委托收益，操作流程是签订《商品房买卖合同》的同时与邦豪管理公司签订《商业用房委托经营管理协议》。客观上，虽然上述两份合同形式上相互独立，但实际上相互关联且密不可分。对于石红梅来说，两份合同指向同一合同目的，即获得委托收益；从售房广告及邦豪置业公司的告知函中包含了有关委托收益的内容来看，对于邦豪置业公司、邦豪管理公司而言，其通过案涉两份合同的签订所取得的利益亦是关联的。邦豪置业公司虽辩称其与邦豪管理公司系各自独立的主体，但并没有举证证明曾向石红梅明确披露说明。在此后履行过程中双方发生纠纷时，邦豪置业公司亦多次参与协调，并在《补充合同》上加盖印章，虽未具体表明是否对其中的债务承担责任，但纵观整个协调过程及其参与的程度来看，邦豪置业公司并非仅是见证人的身份，从而致使石红梅自合同的签订至履行过程均对邦豪置业公司、邦豪管理公司系关联企业产生合理信赖。因此，邦豪置业公司虽非案涉协议直接约定的一方当事人，但其所从合同中所获合同权利与该协议不可分割，其应当对邦豪管理公司的案涉债务承担连带责任。综上，石红梅与邦豪管理公司签订的《商业用房委托经营管理协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，无论邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向石红梅支付固定收益，协议中也多处表述为租金，根据权利义务的具体内容，双方之间实为租赁合同。邦豪管理公司未能按约向石红梅支付租金，构成违约，应当承担违约责任，向石红梅支付第四年度剩余租金17428.84元。同时，邦豪置业公司对邦豪管理公司的上述债务承担连带责任。判决：一、邦豪管理公司于判决发生法律效力之日起十日内支付石红梅租金17428.84元。二、邦豪置业公司对邦豪管理公司的上述判决义务承担连带责任等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。另查明：2015年2月邦豪置业公司曾向业主出具《告知函》，载明：……您所购买的南通邦豪市场广场幢铺交房时间因上述原因恐会有所延迟，我司承诺您的委托租金收益仍按原约定自2015年5月1日起开始计算，不受任何影响等。又查明：《补充合同》尾部落款处为“邦豪管理公司（盖章）”、“邦豪业主代表”，“邦豪置业公司（盖）”位于邦豪管理公司落款下方。二审中邦豪置业公司陈述，其作为最大的业主有权参与托管费的协调，商场经营的好坏及商铺的价值与业主有直接关系；售楼广告只是一种宣传，宣传的内容与本案中其是否承担连带责任无关；其出具《告知函》是因为因工程原因影响项目推进导致其他人利益受损，故其承诺不会影响购房人的实际收益。二审中石红梅陈述，其要求邦豪置业公司承担连带责任的依据是《补充合同》及《告知函》；其购买案涉房产系用于投资，当初看到商铺销售的宣传广告有高回报率才购买了邦豪的房产，其在同一时间同一地点与相同的人签订购房合同和委托合同，对方从未表明是两家公司，在业主心中邦豪公司就是一家。二审争议焦点：邦豪置业公司应否对邦豪管理公司案涉债务承担连带责任。本院认为，邦豪置业公司是否应对邦豪管理公司案涉债务承担连带责任应结合该公司在整个过程中的行为及其真实意思表示加以认定。首先，虽然邦豪置业公司、邦豪管理公司作为两个主体分别与石红梅订立购房合同及委托管理合同，但无论是邦豪置业公司在售房过程中对商铺收益所作的宣传广告，还是其向业主出具《告知函》对租金收益所作承诺，邦豪置业公司自身的行为足以使商铺业主对两家公司产生一体性认知并由此具有合理信赖利益。其次，虽然《补充合同》上邦豪置业公司加盖印章并未明确主体身份，但从其加盖印章的位置看，与邦豪管理公司落款位于同一侧，与业主代表落款一方相对，显然与其辩称系作为最大的业主参与协调会的身份不符。邦豪置业公司上诉称其系作为见证者在《补充合同》上盖章，但其又称系因售楼处被围堵被迫参与协调会，对于参会原因该公司明显存在前后陈述不一，难以令人信服；同时，作为一个商事主体，公司公章必然不会随意加盖，而且是在一份具有明确给付义务内容的合同上加盖，究其盖章行为的本意，结合本案案情及现有证据，应当认定邦豪置业公司具有为邦豪管理公司相关债务承担担保责任的真实意思。故邦豪置业公司上诉称其不应承担连带责任的主张与事实相悖，本院碍难采信。综上所述，邦豪置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由上诉人南通邦豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周锦明审判员  戴志霞审判员  陈 卓二〇二〇年十一月六日书记员  李 妍