湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初629号原告：吴定啟，男，1961年12月20日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：黎金华、徐洁，均系黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。被告：湖北鄂东市场发展经营有限公司，住所地黄石市黄石港区公园路**，统一社会信用代码91420200MA48B9P3X7。法定代表人：郭庆，董事长。委托诉讼代理人：余星，员工。委托诉讼代理人：周浩云、陈小玲，均系湖北元初律师事务所律师。原告吴定啟与被告湖北鄂东市场发展经营有限公司（下称鄂东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日、2020年11月7日两次公开开庭进行了审理。原告吴定啟及其委托诉讼代理人黎金华、被告湖北鄂东市场发展经营有限公司的委托诉讼代理人周浩云、余星到庭参加了诉讼。原告吴定啟的委托诉讼代理人徐洁到庭参加了2020年11月7日的诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告返还租赁胜阳港时装市场45号商铺出资共计18000元（含装修费、维修费、商铺改建费等）；2、判令被告偿付原告非法停电损失费40000元；3、判令被告赔偿原告损失13870元（按另案判决原告偿付的商铺占用费为准）；4、判令被告返还原告押金1000元，另按600元押金为本金偿付利息500元；5、由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告放弃第四项诉讼请求；增加一项诉讼请求：请求判令被告赔偿原告货物损失13000元。事实与理由：1989年12月31日，黄石市工商行政管理局中心市场管理分局（下称市场分局）作为出租方（甲方）与原告吴定啟承租方（乙方）签订了《商亭使用协议书》，约定：商亭使用面积为4平方米，月租金65元，商亭押金600元。1992年5月8日，市场分局（甲方）与吴定啟（乙方）签订《柜台租用协议》，约定：乙方租赁甲方胜阳港小商品市场45号柜台从事（小商品、皮革等）经营，乙方一次性向甲方交纳押金600元。协议签订后，原告一直承租该柜台经营。1999年11月，市场分局将上列小商品市场管理权转移给黄石市市场开发服务中心（后该服务中心名称几经变更，到2016年其名称变更为现在的被告）。2012年4月26日，被告作为出租方（甲方）与原告（乙方）签订《黄石市胜阳港时装市场商铺租赁合同》，租赁标的物为黄石市胜阳港时装市场45号商铺（即原告原承租柜台），租期六年，自2012年5月1日起至2018年4月30日止，租赁期满同等条件乙方有续租优先权；租金为每月90元/平方米，面积为8.10平方米（原市场分局出租给原告柜台面积4平方米，后经被告同意增加4.10平方米，被告按8.10平方米收费），原告（乙方）按约向甲方交纳1000元商铺押金，如乙方不欠任何费用，该押金在合同终止或解除时甲方全额无息返还（1000元押金在此次合同中才明确约定不计利息）。合同签订后，原告依约交纳押金1000元，租金按每月630元交付至2018年4月30日止。原告在整个租赁期间，对涉案商铺投入、支付的各项费用情况如下：市场分局在管理期间修建涉案商铺中间通道原告出资计1550元整；2006年，原告装修出资450元；2009年9月24日，原告安灯出资80元；2009年12月11日，原告向黄石市市场开发服务中心交纳商铺装修费600元；原告还在2002年将商亭彻底改造共出资2.2万元整（上列原告对商铺的改建、投资事先均得到被告的同意，其它的出资均系被告索取的）。租赁合同期限届满前，原告曾多次与被告协商，请求被告偿付市场改建通道摊付的费用、维修费以及补偿增加商铺面积的投资费用，但被告依仗着出租人的优势地位，不实事求是的处理原告的诉求，双方僵持未能达成共识。2018年8月8日上午10时，被告对上述补偿问题在与原告多次协商未果，又未诉诸法律处理的情况下，擅自对原告经营商铺非法拉闸停电至今，致使原告无法经营，造成较大的经济损失，被告应对非法停电给原告造成的经济损失依法赔偿。依照合同法第二百二十条、第二百二十一条的规定以及原、被告双方签订的《黄石市胜阳港时装市场商铺租赁合同》，被告作为出租方应履行市场共同部分房屋修缮及公共设施维修义务，还应承担非法停电给原告造成的损失费用。在被告起诉原告退交承租商铺的另案中，原告曾拟提出反诉，诉请被反诉人向原告偿付上列各项费用，但法院释明关于商铺投资等问题须另案起诉，故未能并案处理。原告认为，根据租赁合同相关法律规定，在租赁期间双方如无特别约定，承租人只有支付租金的义务，承租人超出支付租金以外的出资应视为出租方对原告背负的债务（包括增加商铺面积的投入，各项设施修建的出资），均应由出租人承担。被告违反法律，违反公序良俗，将其同意的原告的出资据为己有，以及拒不偿付原告垫付的涉案商铺维修等项目费用，于情不合，于理不符，于法相悖。另外，2018年4月30日，原、被告双方租赁合同虽已到期，但被告一直拖延未与原告清算，被告还强行锁门，非法拉闸断电，致使原告无法经营，故原告不应承担商铺占用费，被告应赔偿原告损失11970元（按另案判决原告偿付的商铺占用费为准）。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、针对第一项诉讼请求：1、被告从未在租金之外向原告收取归属于被告单方利益的费用。原告也从未发生向商铺注入资本性质资金的出资行为，更没有凭借资本性质的出资享受资产收益权利，也无扩建的事实可能。2、原告主张返还的费用不明。其中一项是维修费，若确实存在被告收取公共部分维修费情形，对于维修费应由谁来负担应依据维修费收取当下的缔约内容判定，有约定从约定。需要说明的是，原告第一项诉讼请求的事实发生之前均无双方书面或口头约定的约束和限制。该事实发生时，双方口头约定，被告承担大部分，原告承担小部分维修费，并已于客观事实发生时达成合意并履行完毕，且数年来原告从未向被告（或之前的管理单位）主张过折抵、撤销或返还。故维修费的主张原告不仅违背了双方约定和自己当时的真实意思表示，还已丧失胜诉权，应驳回该项诉讼请求。至于装修费和改建费，亦是有约定从约定，无约定依据法律规定判定。基于地理条件和历史情况，原告也无扩建的事实可能和权利，应驳回该项诉讼请求。3、本案双方缔约期限届满前，被告从未收到原告要求退还相关费用的主张，且将原告之前已生效判决和本案前后诉求内容相比较，前案中，原告认为自己是股东。原告坚定的主张市场属于全民所有制的股份制企业，国家占51%股份，87户个体户共占股49%，未提及退还费用事宜，且自己是股东的主张从一审、二审一直主张到湖北省高级人民法院的再审阶段，均被驳回。原告既然以股东身份自居，何处发生向自己主张退还相关费用的真实意思表示？认为自己是股东自然不会像自己主张退还。本案中，原告认为自己是租户。后者系前面诉求不能成立后原告再发生的反言行为。无论基于何种认识，原告的主张不仅没有客观事实和法律依据，前后相比还有悖离客观事实、做不实陈述的前后反言行为，不应予采信；对数年前基于双方约定已履行完毕的行为再主张返还不仅违背双方真实意思表示，还丧失了胜诉权，不应得到支持。原告的主张已超出时效，早已丧失胜诉权，请法庭驳回原告该项诉讼请求。4、原告主张经被告同意增加了面积不属实，且原告缔结租赁合同后仍是继续交纳租金，如果有部分商铺里是原告所谓的扩建行为而成，原告怎会一直无异议的交纳租金给被告。显然，原告主张不能成立。二、针对第二、第三项诉讼请求：1、被告遵守双方租赁合同约定，无任何违约行为。合同履行期限届满，承租人应履行腾退义务，但其仍强占不退。被告多次采用张贴公告以及登报的方式，要求重新签订租赁合同或腾退并交纳拖欠租金，但原告认为其对市场拥有股份拒不履行交纳租金和腾退义务。停电措施系基于正当理由，并事先告知。原告于租赁期限届满后数月拒不腾退也不缴纳电费，导致被告发生国有资产的收益流失、垫付电费等经济损失，为避免损失再度扩大导致国有资产流失，故被告在数次告知并于当地报纸公告告知后不得已采取的断电措施予以止损。被告无任何违约行为，原告诉求不应被支持。2、原告主张的诉讼请求第二、第三项系原告违约行为导致，并非被告原因，后果应由原告承担。3、原告诉讼请求第二、第三项均违反一事不再理原则。本案事实在之前发生效力判决书中已做审理并作出判决结论。相同的事实在判决生效之后，产生既判力，当事人不得就双方争议的法律关系再行起诉。故对于原告的第二、第三项诉讼请求应予驳回起诉。三、针对第五项诉讼请求，应由原告承担本案诉讼费用。四、关于增加的诉讼请求部分，当时原告报警了，公安局询问了我们但没有对我们提出配合调查，我们确实不知道门怎么开了，对货物的去向一概不知，货物最后如何处理我方不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、工商局管理期间商户投资资料，系胜阳港时装市场承租户自行出具的情况说明，且系复印件，无其他证据相印证，本院不予采信；对2009年9月24日的收款收据，因系复印件，本院不予采信；对2018年9月12日吴定啟的证明，因系原告自己出具的证明，无相关证据证实，本院不予采信；对于证人证言，因无相应证据相印证，本院不予采信；账单系原告自行制作，并无其他证据相印证，本院不予采信；（2018）鄂0202民初2009号民事判决书、（2019）鄂02民终566号民事判决书、（2019）鄂民申3473号民事裁定书，与被告提交的证据均一致，本院均予以采信；证据简要目录（吴云朋案）、《关于胜阳港时装市场有关信访问题的报告》与本案不具有关联性，本院均不予采信；照片能够证明商铺现在实际情况，对其真实性本院予以确认；2018年7月30日及2018年8月8日的公告两份与被告提交的证据一致，本院予以采信。二、对被告提交的证据：照片能够证明被告张贴公告及公告的内容，对该事实本院予以确认；（2019）鄂0202执1158号执行裁定书、庭审笔录能够证明本案客观事实，本院予以采信；黄石市城市公有房屋（分栋）产权申请登记审批表、胜阳港时装市场建设及装修现场图能够证明本案客观事实，本院予以采信；建筑现场图及前后对比图不能证明是否系案涉商铺，与本案无关联性，本院不予采信；协议书、图纸装饰工程主材进场报验目录、装饰工程现场验收签证报告表、发票、会议备忘录相互印证，能够证明被告对市场整体进行装修的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1989年12月31日，黄石市工商行政管理局中心市场分局（出租方）与吴定啟（承租方）签订《商亭使用协议书》，约定：商亭使用面积4平方米，商亭押金600元，月租金65元。1992年5月8日，黄石市工商行政管理局中心市场分局（甲方）与吴定啟（乙方）签订《柜台租用协议》，约定：经按程序审核登记，吴定啟具备经营条件，允许租赁我中心集贸市场胜阳港市场45号从事经营，按规定一次性向甲方交纳押金600元。2012年4月26日，黄石市市场开发服务中心作为出租方即甲方，原告作为承租方即乙方，双方签订了一份《黄石市胜阳港时装市场商铺租赁合同》，约定：租赁标的物为黄石市胜阳港时装市场45号商铺，面积8.1平方米；租赁期为六年，自2012年5月1日起至2018年4月30日止，租赁期满，同等条件乙方有续租优先权；商铺租赁按90元/平方米收费标准收取，但在合同租赁期间，甲方可视市场经营状况，根据上年度的GDP增长指数为依据，两年为周期调整商铺租金，乙方按先交后用的方法在每月按时足额交付；乙方在租赁商铺之前，应向甲方交纳1000元商铺押金，该押金在合同终止或解除时扣除乙方欠租欠费及应赔偿数额后，余额退还乙方；不足扣除的，甲方有权继续向乙方追偿；如乙方不欠任何费用，甲方全额无息返还；乙方拖欠租金及水、电等费用累计达两个月以上的，甲方有权解除合同，收回商铺。合同签订后，原告依约交纳租金至2018年4月30日止。后黄石市胜阳港时装市场的管理单位变更为本案被告湖北鄂东市场发展经营有限公司。2018年5月3日，被告在胜阳港时装市场张贴公告，要求原承租户自公告发布日起五日内缴纳所欠费用，商铺租赁合同于2018年4月30日已经到期，合同关系终止，若不按时补缴所欠费用的视同自动放弃承租资格。2018年7月30日，被告在胜阳港时装市场张贴公告，告知承租商户于2018年8月7日前到胜阳港时装市场物业管理所交清5-8月商铺租金，并办理签订合同手续。同日，被告在东楚晚报中刊登公告，告知承租商户于2018年8月7日前携带签订合同所需相关资料到胜阳港时装市场物业管理所办理合同签订手续，逾期未签订者视为放弃承租权。次日，被告再次在东楚晚报中刊登相同的公告。原告未在2018年8月7日前补交2018年5月至7月的租金，亦未与被告签订新的租赁合同。2018年8月8日，被告再次在胜阳港时装市场张贴公告，告知原承租户，因租赁合同已于2018年4月30日到期，被告登报、公告、电话通知商户签订新租赁合同最后期限（2018年8月7日）已到，还未与被告签订合同的商户在五日内（8月12日止）将市场内的物品搬离，并到被告处补缴5-7月租金等费用，办理退场手续；逾期未搬离者，被告将依法通过司法途径解决，并将主张其承担相关责任。同日，被告对原告承租的商铺采取断电措施。此后，双方为此产生纠纷，故而成诉。2018年8月17日，鄂东公司作为原告，以吴定啟为被告诉至本院，本院于2018年12月20日作出（2018）鄂0202民初2009号民事判决：吴定啟于判决生效后三十日内向鄂东公司返还位于黄石市胜阳港时装市场45号商铺，并于判决生效后三十日内向鄂东公司支付商铺占用费（从2018年5月1日起至实际腾退房屋之日止按630元/月计付，应扣减押金1000元），驳回鄂东市场的其他诉讼请求。吴定啟不服该判决，上诉至黄石市中级人民法院，黄石市中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）鄂02民终566号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。吴定啟对该判决不服，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年10月24日作出（2019）鄂民申3473号民事裁定，裁定驳回吴定啟的再审申请。因吴定啟未履行生效判决确定的义务，鄂东公司向本院申请强制执行，现原告已于2019年12月30日腾退位于黄石市胜阳港时装市场45号商铺，但商铺占用费至今未支付。另查明，原告承租商铺期间，曾对商铺进行装修，根据原告提供收据共计17000元。本院认为，原告与被告签订的《黄石市胜阳港时装市场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，原、被告双方成立的租赁合同关系应属合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自义务。关于吴定啟主张鄂东公司返还其出资的问题。1、对于房屋装修费。因双方当事人对此并无约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”和第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，吴定啟支出的装修款应由其自行承担。2、对于维修费、商铺改建费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴定啟主张鄂东公司应返还维修费、商铺改建费，但其提供的证据不足以证实其主张，应承担不利的法律后果。故吴定啟要求鄂东公司返还商铺出资共计18000元（含装修费、维修费、商铺改建费等）的诉讼请求，本院不予支持。关于吴定啟主张鄂东公司赔偿其停电损失的问题。因租赁期限已届满，吴定啟在鄂东公司多次张贴公告期间，既未补交占用商铺期间的租金，亦未与鄂东公司签订新的租赁合同，其作为承租人负有返还商铺的义务，但吴定啟未返还商铺，其行为已构成违约，故鄂东公司采取断电措施。吴定啟并未提供充足证据证明鄂东公司的行为已对其造成实际损失，故原告要求鄂东公司支付停电损失费40000元的诉讼请求，本院不予支持。关于吴定啟主张鄂东公司赔偿其损失的问题。吴定啟主张鄂东公司赔偿损失13870元（按另案判决原告偿付的商铺占用费为准），因商铺占用费已为（2018）鄂0202民初2009号民事判决所确认，该判决现已生效，吴定啟的该项主张实际系否定前诉裁判结果，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款第三项的规定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效。被告辩称本案已过诉讼时效，因原告等承租户就商铺相关事宜所进行的投诉、信访、诉讼等行为一直延续到2020年1月，是引起诉讼时效中断的法定事由，故被告的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。关于货物损失。原告主张被告赔偿货物损失1.3万元，根据庭审中查明的事实，无法确认原告货物损失的实际价值，仅凭原告自述无法认定，且原告的货物损失原告无证据证明系被告所为，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴定啟的诉讼请求。案件受理费1596元，由原告吴定啟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  李学光审 判 员  田 田人民陪审员  吴能斌二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  田也塬