陕西省商洛市商州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕1002执异16号 异议人（案外人）：商洛市贝知早教咨询有限公司。住所地商洛市商州区。 法定代表人：陈建虎，系公司经理。 申请执行人：杨胜利，男，1956年9月6日出生，汉族，住商洛市商州区。 被执行人：商洛天隆景实业有限公司。住所地商洛市商州区杨峪河镇赵湾村。 法定代表人：唐有柱，系公司经理。 被执行人：商洛市鼎盛融资担保有限公司。住所地商洛市商州区江南小区**楼****。 法定代表人：吉建霞，系公司董事长。 本院在执行杨胜利与商洛天隆景实业有限公司、商洛市鼎盛融资担保有限公司民间借贷纠纷一案中，作出（2019）陕1002执400-1号执行裁定书，2020年10月26日，异议人商洛市贝知早教咨询有限公司提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人商洛市贝知早教咨询有限公司称，2017年7月3日商洛市贝知早教咨询有限公司与商洛天隆景实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买了位于商洛市商州区广场东南角铂晶公馆1号楼4层商铺，面积803.32平方米。2017年12月15日经双方协商，由按揭贷款转变为一次性付款，奖励商铺面积188.49平方米。协议达成后，异议人一次性付款，双方签订了商品房买卖奖励协议，至此，异议人购买的1号楼4层商铺，面积共991.81平方米，买卖双方均予认可，并在商洛市房管局予以网签。2020年10月9日异议人知悉贵院在执行申请执行人杨胜利与被执行人商洛天隆景实业有限公司民间借贷纠纷案件时，以（2019）陕1002执400-1号执行裁定书，将异议人购买的位于商洛市商州区广场东南角铂晶公馆第四层商铺991.81平方米查封，异议人十分震惊。异议人认为，贵院现已执行查封的标的物991.81平方米商铺，系异议人依合同形式所取得的合法财产，该财产，应为异议人所有。如果财产被强制执行，必然导致执行标的物错误，损害异议人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第六条提出异议申请，请求解除查封位于商洛市商州区广场东南角铂晶公馆的991.81平方米第四层商铺。异议人提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、商品房买卖奖励协议；3、收款收据两张。 申请执行人杨胜利称，2017年5月31日，杨胜利（甲方）与商洛天隆景实业有限公司（乙）签订《借款合同》，因乙方建设项目铂晶公馆建设中资金短缺，需向甲方借款，双方签订借款合同，约定乙方自愿将自有位于商洛市中心广场东侧在建项目铂晶公馆第四层商铺（建筑面积1009平方米）及第十九层三套住宅楼（面积500平方米）作为本次借款的抵押物，虽然未进行登记，但是商洛天隆景实业有限公司明确将该房产进行抵押。诉讼中杨胜利申请查封，符合法律规定。 异议人提出在“2017年7月3日与商洛天隆景实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，以按揭贷款购买1号楼4层商铺，同年12月转为一次性付款并办理网签。”但是异议人未提供交易的银行转账凭据，不能证明双方真实交易还是名是买卖，真实是借款交易的不受法律保护的《商品房买卖合同》，同时没有提供备案登记。因此其提供证据不能证明双方真实交易的事实。 异议人提出解除查封没有法律依据，法院不予支持。根据《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。双方交易应当办理《商品房买卖合同》备案登记，在没有取得不动产权属的情况下，该房产依然属商洛天隆景实业有限公司。即使取得备案登记但不必然产生物权变更，根据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此法院在查封时该房产登记在被执行人名下，未进行权属变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因此异议人提出解除查封理由不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院查封被执行人的开发房产，异议人不能提供该房产买卖交易的真实银行转账凭据，其提出解除查封没有法律依据。 被执行人商洛天隆景实业有限公司和商洛市鼎盛融资担保有限公司未提交答辩意见。 经审查查明，申请执行人杨胜利与被执行人商洛天隆景实业有限公司、商洛市鼎盛融资担保有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）陕1002民初1380号民事调解书发生法律效力后，被执行人未自觉履行法律义务，申请执行人杨胜利向本院申请执行。本院在执行过程中，于2019年9月16日作出（2019）陕1002执400-1号执行裁定，查封被执行人商洛天隆景实业有限公司开发的位于商洛市商州区广场东南角铂晶公馆的第四层商铺（建筑面积1009平方米）和第十九层三套住宅房（面积500平方米）的房产。查封期限为三年。异议人以案涉商铺归其所有为由提出执行异议。 另查明，2017年7月3日，商洛天隆景实业有限公司（出卖人）与商洛市贝知早教咨询有限公司（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，并办理了房屋预售合同备案登记。主要内容：商洛天隆景实业有限公司将其开发的铂晶公馆1号楼第四层商铺出售给商洛市贝知早教咨询有限公司，建筑面积803.32平方米，每平方米12500元，总价款10041500元，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。2017年12月15日，双方签订商品房买卖奖励协议，因商洛市贝知早教咨询有限公司购买铂晶公馆四楼商铺，原定按揭贷款变为一次性付款，商洛天隆景实业有限公司现奖励给商洛市贝知早教咨询有限公司在铂晶公馆四楼商铺建筑面积188.49平方米。截止2017年12月15日，商洛市贝知早教咨询有限公司共支付房款10041500元，该商铺至今未交付使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然异议人商洛市贝知早教咨询有限公司在本院查封前即与商洛天隆景实业有限公司签订购房合同，购买了案涉房屋，已支付全部购房款且办理了合同备案登记手续，但是商洛天隆景实业有限公司至今未将上述房屋交付给商洛市贝知早教咨询有限公司占有使用，故商洛市贝知早教咨询有限公司所提异议不符合上述司法解释的规定。因此，异议人商洛市贝知早教咨询有限公司对上述房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。 综上，异议人商洛市贝知早教咨询有限公司请求本院解除查封上述房屋的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回异议人商洛市贝知早教咨询有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向商洛市商州区人民法院提起诉讼。 审判长  林增锋 审判员  任录齐 审判员  赵 徽 二〇二〇年十一月六日 书记员  李 妍