江苏省镇江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏11民初289号 原告（案外人）：南京宝利佳企业管理有限公司。 被告（被申请人）：镇江市丹徒区建设投资有限公司。 被告（被申请人）：江苏申华置业有限公司。 原告南京宝利佳企业管理有限公司（以下简称宝利佳公司）诉被告镇江市丹徒区建设投资有限公司（以下简称建设公司）、江苏申华置业有限公司（以下简称申华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月10日、11月10日公开开庭进行了审理。原告宝利佳公司委托诉讼代理人韩晶华、被告建设公司委托诉讼代理人杨**、被告申华公司委托诉讼代理人于广洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝利佳公司向本院提出诉讼称，1、本案宝利佳公司系对贵院预查封执行行为提出执行异议，请求贵院解除对涉案房屋即镇江市檀山路西侧国际冠城68幢0101、0201、0301号房屋的预查封，贵院预查封涉案房屋缺乏法律依据，应予解除。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以予以预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋”，而贵院预查封涉案房屋不符合该规定，不能对涉案房屋采取预查封措施；2、贵院（2020）苏11执异12号异议裁定以宝利佳公司的执行异议不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形为由，不支持宝利佳公司的异议请求，属认定事实错误，适用法律错误。涉案房屋并未登记至申华公司名下，而该条规定是案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的规定，本案宝利佳公司提出的执行异议，明显不适用该条规定；3、宝利佳公司是对贵院预查封的执行行为提出执行异议，而贵院（2020）苏11执异12号异议裁定，既适用了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人对执行标的提出执行异议的规定，又适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条利害关系人对执行行为提出执行异议的规定，明显适用法律错误，该异议裁定赋予宝利佳公司的救济途径也是错误的。请求贵院撤销对镇江市檀山路西侧国际冠城68幢0101、0201、0301号房屋的预查封执行行为，不得执行该房屋。 被告建设公司辩称，贵院（2020）苏11执异12号异议裁定是正确的，宝利佳公司的诉请不符合最高人民法院关于执行异议案件的相关规定。 被告申华公司辩称，贵院（2020）苏11执异12号异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，宝利佳公司的诉请不能成立。1、涉案房屋系申华公司开发，在物权变更登记之前，该房屋所有权属申华公司；2、涉案房屋尚未竣工，施工单位至今未将该房屋交付给申华公司，宝利佳公司也不可能占有该房屋；3、虽然宝利佳公司与申华公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，但没有直接证据证明宝利佳公司向申华公司履行了支付7000万元购房款的义务。 经审理查明，镇江仲裁委员会在审理建设公司与申华公司房屋买卖合同纠纷一案中，建设公司向镇江仲裁委员会提出财产保全申请，镇江仲裁委员会依法将建设公司的财产保全申请提交本院。2018年6月13日本院作出（2018）苏11财保34号财产保全民事裁定：查封被申请人申华公司开发的国际冠城68幢1101、1102、1103、1106、1107、1108、1109、1201、1202、1203、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1211、1212、1301、1302、1303、1306、1307、1308、1309、0101、0201、0301、0401、0501室房产。本院于2018年6月19日立案强制执行，案号为（2018）苏11执保98号。在本案执行过程中，本院于2018年6月21日作出（2018）苏11财保34号协助执行通知书：预查封被申请人申华公司开发的国际冠城68幢0101、0201、0301、0401、0501室房产。同日，本院向镇江市房产交易中心送达了上述民事裁定书和协助执行通知书。案外人宝利佳公司对执行标的即国际冠城68幢0101、0201、0301室房产提出执行异议后，本院于2020年6月10日作出（2020）苏11执异12号异议裁定，驳回案外人宝利佳公司的异议请求。案外人宝利佳公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2016年9月12日宝利佳公司与申华公司签订三份《商品房买卖合同》，约定由宝利佳公司分别向申华公司购买申华公司开发的国际冠城68幢0101号、0201号、0301号商品房，宝利佳公司购买的商品房为预售商品房，商品房的用途为商业，房款总价为7000万元，付款期限为2016年9月13日前，商品房交付期限为2016年9月16日前。该三份《商品房买卖合同》于2016年9月10日进行了商品房预购网签，于2017年4月20日在镇江市房产交易中心进行了商品房预购备案。2017年3月17日申华公司向宝利佳公司出具《确认书》，载明在本确认书签署之前，经宝利佳公司、申华公司、三河市莲荷房地产开发有限公司三方一致同意，以申华公司拖欠三河市莲荷房地产开发有限公司的部分欠款等额冲抵上述购房总价款7000万元，基于此申华公司对三河市莲荷房地产开发有限公司的欠款金额相应扣减7000万元，申华公司确认宝利佳公司不存在逾期付款等任何违约行为，另外就宝利佳公司按上述方式支付的购房总价款，申华公司将向宝利佳公司开具等额有效的购房款发票。2017年4月17日申华公司向宝利佳公司开具了上述三套房产的购房增值税发票，总金额为7000万元。 又查明，宝利佳公司与申华公司房屋买卖合同纠纷一案，镇江仲裁委员会于2020年4月13日作出（2018）镇裁字第237号裁决：申华公司于本裁决生效后三十日内将上述三套房屋按《商品房买卖合同》约定的条件交付给宝利佳公司；申华公司于本裁定书生效后三十日内，以7000万元为基数，按照每日万分之0.2标准，向宝利佳公司支付自2016年9月17日起至房屋实际交付之日止的违约金。 还查明，2015年1月27日镇江市住房和城乡建设局向申华公司颁发了镇江市檀山路西侧国际冠城68幢房屋的《商品房预售许可证》。 本院认为，本案的争议焦点为案外人宝利佳公司就涉案房屋即镇江市檀山路西侧国际冠城68幢0101、0201、0301号房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案宝利佳公司向本院提出执行异议，虽请求解除对涉案房屋的查封，但其提出执行异议的理由为该房屋申华公司已出售给宝利佳公司，该房屋已不属于申华公司的财产，本院预查封该房屋不符合相关规定。宝利佳公司提出执行异议所依据的基础权利是实体权利，故本院（2020）苏11执异12号异议裁定对宝利佳公司提出的执行异议，按照案外人对执行标的的异议进行审查并作出裁定，同时赋予案外人宝利佳公司对该异议裁定不服，有向本院提起诉讼的救济权利，并无不当。该异议裁定错误引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条利害关系人对执行行为提出执行异议的处理规定，并不影响本案即执行异议案件的处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是指在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的处理规定，本案本院对涉案房屋系预查封，该房屋至今尚未竣工，亦未登记在申华公司名下，故本案不应适用该规定进行处理。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，房屋虽未进行房屋所有权登记，但作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院可以进行预查封。本院预查封本案所涉房屋之前，申华公司作为房地产开发企业已办理了该房屋的预售许可证且将该房屋出售给案外人宝利佳公司，并进行了商品房预购网签，在镇江市房产交易中心进行了商品房预购备案，故本院预查封该房屋不符合上述通知的规定。综上所述，案外人宝利佳公司就该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本案应判决不得执行该房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 不得执行镇江市檀山路西侧国际冠城68幢0101、0201、0301号房屋。 案件受理费391800元，由被告镇江市丹徒区建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  章纯钢 审判员  章晓东 审判员  朱云云 二〇二〇年十一月十一日 书记员  覃嘉茜