辽宁省辽阳市太子河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽1011执异23号 异议人（案外人）：张孝伟，男，1978年2月4日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。 申请执行人：辽宁恒利建设有限公司，统一社会信用代码912110007367279747，住所地辽宁省辽阳市白塔区民主路**。 法定代表人：王福堂，该公司经理。 委托诉讼代理人：王力，辽宁冠信律师事务所律师。 被执行人：辽阳同升房地产开发有限公司，统一社会信用代码9121100069942130XU，，住所地辽阳市太子河区建设路** 法定代表人：姜赫雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘红燕，女，1974年2月10日出生，汉族，该公司职员，现住辽阳市太子河区。 第三人：辽宁建发地产开发建设集团有限公司，住，住所地辽阳市白塔区中华大街**/div> 法定代表人：王X，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董峻源，辽宁德远律师事务所律师。 本院在执行申请执行人辽宁恒利建设有限公司与被执行人辽阳同升房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人张孝伟于2020年8月20日向本院提出书面异议。本院受理后，依法追加辽宁建发地产开发建设集团有限公司作为本案第三人参加听证，并依法组成合议庭进行公开听证审查，本案现已审查终结。 异议人张孝伟称，异议人请求：立即停止辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011执224号执行裁定书中对枫丹名邸985号车库的查封和执行。事实与理由：异议人于2019年10月3日在辽阳同升房地产开发有限公司购买985号和972号两处车库，总价格为320000.00元，当日交首付定金120000.00元，辽阳同升房地产开发有限公司于当日给异议人出具了收款定金收据，余款200000.00元在2019年10月16日通过手机银行转账给指定账号贾增启名下，10月30日签订了认购协议书。该车库使用至今。辽宁恒利建设有限公司与辽阳同升房地产开发有限公司之间的经济纠纷与异议人无关，辽宁恒利建设有限公司应当申请执行辽阳同升房地产开发有限公司名下的财产，不应该执行异议人名下的财产。枫丹名邸985号车库从2019年10月3日起所有权已经属于异议人所有，辽阳市太子河区人民法院于2020年查封该车库，实质是查封异议人的车库。综上请求立即停止对该车库的查封及执行。 异议人为证明其主张向本院提供的证据有：1．《枫丹名邸》内部认购协议书2份；2．收款收据2份；3.2019年10月3日收据1份；4．回单详情手机截屏；5．情况说明（复印件）。 申请执行人辽宁恒利建设有限公司称，异议人的请求无事实和法律依据，异议人提交的与辽阳同升房地产开发有限公司签订的《枫丹名邸内部认购协议书》，就案涉车库购买的时间是2019年10月30日，异议人提交的情况说明中借车库钥匙时间是2019年10月16日，而案涉车库在2019年10月12日辽阳市太子河区人民法院依申请执行人的申请就已经将其查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结财产所做的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，被执行人辽阳同升房地产开发有限公司擅自转卖查封物的行为是违法的、无效的。枫丹名邸小区是同升公司与建发公司联合开发的，登记备案的开发公司是建发公司，销售主体应当是建发公司。同升公司不是适格的销售主体。异议人与同升公司签订的枫丹名邸内部认购协议书是其内部行为，不具备正当的买卖合同关系。综上所述，辽阳市太子河区人民法院依法裁定查封、执行该车库并无不当。恳请人民法院在查清事实的基础上，依法驳回张孝伟的异议请求。 被执行人辽阳同升房地产开发有限公司称，枫丹名邸车库没有产权登记，也就没有登记备案一说，因此同升给出具的内部认购协议书是合法有效的。我们同意张孝伟的异议申请。 第三人辽宁建发地产开发建设集团有限公司称，我们认可异议人交付款项的时间以及恒利申请查封时间，对于案件的结果我们尊重法庭的调查结果。 经审查查明，原告辽宁恒利建设有限公司（以下简称恒利公司）、被告辽阳同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）与第三人辽宁建发地产开发建设集团有限公司（以下简称建发公司）合同纠纷一案，因恒利公司提出诉前保全申请，本院于2019年10月12日作出（2019）辽1011财保4号民事裁定，裁定查封同升公司所有的在建发公司名下价值29631564.83元的地下室和车库。该查封的车库中包含异议人张孝伟购买的985号车库。2019年10月18日，我院将该裁定书和协助执行通知书送达建发公司并将裁定书及查封清单张贴在枫丹名邸营销中心大门处。后本院于2020年4月8日作出（2019）辽1011民初758号民事调解书，经本院调解当事人自愿达成协议：被告同升公司于2020年4月14日前一次性偿还原告恒利公司借款32240000.00元。该调解书生效后，被执行人同升公司在法定期限内未履行生效法律文书中所确定的义务，申请执行人恒利公司向本院申请执行。在该案执行过程中，受辽阳市中级人民法院技术处委托，辽宁华阳资产房产土地评估有限公司于2020年6月17日出具辽华资评报字（2020）第82号资产评估报告，该报告认定：以2020年6月10日为评估基准日，辽阳市××区枫丹名邸小区196处地下车库评估价值31866000.00元，其中本案案涉的985号地下车库评估价值为161000.00元。本院于2020年7月15日作出（2020）辽1011执224号执行裁定，裁定拍卖同升公司所有的位于辽阳市××区枫丹名邸的196处地下车库。本院于2020年8月15日10时至2020年8月16日10时止在淘宝网阿里拍卖平台依法对枫丹名邸小区196处地下车库进行了第一次网络公开拍卖，本次拍卖以31866000.00元的价格流拍。2020年8月20日，异议人张孝伟向本院提出执行异议，请求立即停止辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011执224号执行裁定书中对枫丹名邸985号车库的查封和执行。 另查，异议人张孝伟于2019年10月3日向同升公司购买985号车库和972号车库，价格分别为150000.00元和170000.00元，当日交985号车库定金50000.00元，交972号定金70000.00元，同升公司为异议人出具了收据。2019年10月16日，异议人张孝伟通过手机银行向贾增启转账200000.00元。同日，同升公司将车库钥匙交付给张孝伟。10月30日异议人张孝伟与同升公司签订《枫丹名邸》内部认购协议书，双方约定同升公司将985号车库以150000.00元的价格出售给张孝伟。同日，同升公司为张孝伟出具150000.00元收款收据。第三人建发公司没有收到985号车库款，也没有与张孝伟签订车库买卖合同。 再查，建发公司与同升公司于2013年1月6日签订房地产联合开发协议书，合作开发“辽无一厂”地段即;地段即枫丹名邸小区定该合作项目所建设的商品房以建发公司的名义销售。按照双方的约定，同升公司以建发公司的名义对外销售车库和房屋，并将销售款存放在建发公司名下的枫丹名邸小区专用账户，建发公司负责签订合同。枫丹名邸小区的营销中心由同升公司负责经营、销售。 本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，同升公司应以建发公司的名义对外销售车库，并将出售的车库款存放在建发公司名下的枫丹名邸小区专用账户。但同升公司却以自己的名义对外销售车库，并将车库款存在个人专户中，明显违背了与建发公司的约定，属于无权处分。如受让人购买该车库时为善意且以合理的价格购买，受让人可以取得该车库的所有权。本案中，异议人在购买车库时将车库款转账到个人账户，其行为违背交易习惯，且异议人购买的车库价格明显低于市场价格，低于评估价格，故该异议人不构成善意取得。该车库的所有权没有发生转移。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”本案中，异议人与同升公司签订合同的时间为2019年10月30日，在法院进行查封之后，因此，该行为不能排除执行。故异议人张孝伟的异议不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）张孝伟的异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长 常 贺 审判员 张 浩 审判员 李艳春 二〇二〇年十一月九日 书记员 刘晓石 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记 的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。