青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再106号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国电信股份有限公司都兰分公司，住所：青海省海西蒙古族藏族自治州都兰县察汗乌苏镇新华街**。 负责人：范晓艳，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：罗兵、张先兰，青海立詹律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：青海创达建筑安装工程有限责任公司，，住所：青海省海西蒙古族藏族自治州都兰县察汗乌苏镇新华街** 法定代表人：谢庆语，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴炳文，青海言度律师事务所律师。 一审第三人：都兰县自然资源局，，住所：青海省海西蒙古族藏族自治州都兰县察苏镇新华街 法定代表人：邢高田，该局局长。 一审第三人：都兰县住房和城乡建设局，，住所：青海省海西蒙古族藏族自治州都兰县察苏镇和平街** 法定代表人：卓玛杰，该局局长。 委托诉讼代理人：杨金浩，该局副局长。 再审申请人中国电信股份有限公司都兰分公司（以下简称都兰电信公司）与被申请人青海创达建筑安装工程有限责任公司（以下简称创达公司）及第三人都兰县自然资源局（以下简称都兰自然局）、都兰县住房和城乡建设局（以下简称都兰住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因不服青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院（2020）青28民终187号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月14日作出（2020）青民申330号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年10月29日公开开庭审理了本案。再审申请人都兰电信公司委托诉讼代理人罗兵、张先兰，被申请人创达公司委托诉讼代理人吴炳文到庭参加诉讼，原审第三人都兰自然局、都兰住建局经本院依法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 都兰电信公司再审申请称，一、原一、二审法院认定本案的基本法律关系错误。1.根据《征地拆迁补偿安置协议》，被申请人仅是拆迁补偿法律关系中拆迁人协调置换房屋的房源提供方，第三人从被申请人开发项目中购买商品房交给申请人，申请人与被申请人之间属于商品房买卖关系。2.双方签订的《征地拆迁补偿合作协议》包含了土地转让法律关系和商品房买卖法律关系，双方属于商品房买卖法律关系。3.从涉案土地开发建设项目的主体是廖丽娟等18人，竣工验收备案表中的建设单位又为张海林等12人，涉案开发建设项目主体均不是被申请人。因此，本案认定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷显然错误。二、一、二审法院认定本案的基本事实错误。1.都国土资（2014）41号文件载明，收回申请人位于都兰县察苏镇新华街占地面积为12105.8㎡的全部国有土地使用权;位于都兰县察苏镇人民街占地面积为2450㎡的部分国有土地使用权，结合申请人与第三人签订的《征地拆迁补偿安置协议》第一条约定，政府收回的是2450㎡土地中的1218㎡土地，且该收回的1218㎡土地已给申请人征地补偿款487200元。而剩余的1232㎡土地即为涉案土地，并不在收回土地范围。因此，一审法院认定该2450㎡土地全部被收回，显然错误。2.二审期间，都兰自然局认可并未收回涉案土地1232㎡。虽然1232㎡土地登记手续尚未办理转移登记手续，但现实该土地已交付给被申请人建成三层商住楼，被申请人应支付土地转让款492800元是先义务。3.被申请人一直未申请办理该土地的转移登记手续，申请人的协助义务也无法履行。二审法院认定为被申请人未取得土地使用权的前提下，有理由不予支付土地出让金，显然错误。4.楼梯属于建筑物不可或缺的部分，没有分开单独出售的基础。一审、二审法院认定该室外钢制楼梯的建设费用应由申请人承担，既无事实依据，也无法律依据。三、一、二审法院适用法律错误。5.根据我国《商品房预售管理办法》第五条、第六条和《商品房销售管理办法》第七条、第八条规定，涉案房屋均达不到商品房销售或者预售的条件。没有销售商品房的条件，何来要求支付房款的基础。被申请人至今无法办理房产证，申请人对被申请人要求支付剩余房款具有抗辩权。故请求撤销原一、二审判决，驳回被申请人一审的诉讼请求。 被申请人创达公司辩称，一、本案法律关系定性为拆迁安置补偿法律关系，一、二审法院定性正确，判决正确。都兰电信公司认为本案属于商品房买卖法律关系，明显错误。本案《征地拆迁补偿安置协议》和《征地拆迁补偿合作协议》内容均是关于拆迁安置的内容，无商品房买卖的内容。都兰电信公司也认可了在拆迁补偿关系中的房源，都兰电信公司主张本案为商品房买卖关系无任何依据；本案房款单价2300元/㎡，是房屋的建造决算价格，并非商品房买卖的对价；都兰电信公司在本案之前的诉讼中明确主张本案属于拆迁安置补偿合同，其在二审和再审又辩称本案不是拆迁安置补偿合同，自相矛盾，有悖诚信。《征地拆迁补偿合作协议》对超出面积房屋价款的约定包含在整个拆迁安置法律关系之内，答辩人不是该地块的开发商，只是代为建设，该地块也没有面向不特定购房者销售的情况，而是按照房屋建设的决算价交付给被答辩人，超出置换面积的价款不属于政府拆迁安置的范围，故本就应由被答辩人来支付，并不是单独的商品房买卖法律关系。第三人向答辩人支付置换的783.8㎡房屋价款，并不是商品房售房款，而是房屋建造款，本案房屋建造所依赖的拆迁安置补偿的基础事实不是商品房买卖关系，故都兰电信公司也不享有商品房买卖法律关系的权利义务。二、原一、二审法院认定本案基本事实正确，判决正确。本案不符合民事诉讼法第二百条第二项规定的再审情形。1.2014年3月第三人都兰县国土资源局与都兰住建局联合向被答辩人下发《都国土资2014第41号 创达公司向一审法院诉求：一、依法判令被告向原告支付合同价款1125574元；二、依法判令被告向原告支付逾期付款利息143909.33元（按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75％，从2016年11月16日计至被告实际付清之日，现计至2019年7月12日）；三、依法判令被告向原告支付室外钢制楼梯的费用66760.51元，以上金额合计1336243.84元；四、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月，第三人都兰自然局与都兰住建局联合向被告都兰电信公司下发《都国土资（2014）41号〈关于收回国有土地使用权的通知〉》，收回被告位于都兰县察汗乌苏镇新华街的划拨土地12105.8㎡和位于人民街的授权经营土地2450㎡。2014年7月18日，第三人都兰自然局、都兰住建局与被告都兰电信公司及原告创达公司签订《征地拆迁安置补偿协议》，协议约定由第三人对征收授权经营土地2450㎡中的1218㎡以400元/㎡给予被告现金补偿，对征收划拨土地12105.8㎡上的原有住宅和办公室783.8㎡，由第三人协调在原告开发的电信项目三楼中按照面积1：1进行置换，置换价格为该房屋的决算价格由第三人支付给原告，对于置换面积超过783.8㎡的部分，由被告补偿给原告。后被告向原告提出对于第三人收回其位于人民街的授权经营土地2450㎡中的1232㎡可直接出让给原告开发本案电信项目并办理土地转移手续，原告需按征收土地的补偿标准即400元/㎡向其支付土地出让款。2014年9月13日原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，约定划拨土地12105.8㎡上超出置换面积783.8㎡的房屋由被告按照2300元/㎡补偿给原告。2016年11月26日，被告接收并入住了原告交付的第三层房屋，被告出具的《楼房接收证明》载明房屋建筑面积为1263.62㎡，根据原告出示的证据《都兰县房屋分层分户平面图》，房屋的实际测绘面积为1273.18㎡。2017年5月15日原告与被告签订《变更说明》，被告要求原告增加修建一部室外钢制楼梯，原告按被告要求进行了修建。 一审法院认为，一、关于购房款的计算标准问题。原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，是基于《都国土资（2014）41号〈关于收回国有土地使用权的通知〉》及都兰住建局、都兰自然局、都兰电信公司、创达公司四方达成的《征地拆迁补偿安置协议》而订立，协议约定原告开发修建的商住楼占地面积为1232㎡，都兰住建局、都兰自然局在原告开发商铺楼项目中给予被告三楼按1：1置换783.8㎡，剩余448.2㎡被告按照2300元/㎡价格购买，共计1030860元。被告都兰电信公司在2016年11月16日接受房屋时出具证明载明房屋建筑面积为1263.62㎡，但由于涉案建筑面积与合同约定的面积已不相一致，被告在证明中载明的建筑面积亦无法确定其真实准确性，故以具有测绘资质的西宁星宇测绘有限公司测量的建筑面积为计算依据。经西宁星宇测绘有限公司测量，涉案房屋的建筑面积为1273.18㎡，套内面积为1236.99㎡。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，因原、被告未在合同中约定房屋实际建筑面积与约定建筑面积不一致时的处理方法，并且被告在接受房屋时未就建筑面积提出其他异议，故被告应在面积误差比未超过3%的建筑面积即1268.96㎡（1232＋1232×3%）的范围内承担购房款支付义务，对面积误差比超出3%的部分（4.22㎡），由原告自行承担建设费用。根据《征地拆迁补偿安置协议》的约定，扣除置换部分的建筑面积783.8㎡后，被告应承担付款义务的建筑面积为485.16㎡，依法予以支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，被告应支付原告的购房款为1115868元。二、关于室外钢制楼梯的价款是否应当单独计算的问题。2017年5月15日原、被告签订《变更说明》，双方就2014年9月13日签订的《征地拆迁补偿合作协议》约定的部分内容予以变更。该《变更说明》中载明在建筑南立面增加建造室外钢制楼梯一套。该院认为，《变更说明》对室外钢制楼梯以增加方式加以约定，由此证明室外钢制楼梯的建设不在双方之前约定的建设范围之内，属新增加部分。被告出具的《楼房接收证明》载明“外钢制楼梯不包括，另算”也与前述之分析相印证，故原告主张室外钢制楼梯的费用应另行计算的诉讼请求合理有据，应当予以支持。关于具体的计算标准。经青海省财政厅投资评审中心的评审，室外钢制楼梯的造价为66760.51元。该院认为，青海省财政厅投资评审中心系青海省财政厅投资建立的具有官方属性的评审机构，其评审的结果相较个人的评定预算更具有客观真实性，对原告的该项诉讼请求予以支持。三、关于原告是否应当向被告支付土地出让款的问题。《都国土资2014第41号〈关于收回国有土地使用权的通知〉》，收回被告位于都兰县察汗乌苏镇新华街的划拨土地12105.8㎡和位于人民街的授权经营土地2450㎡。涉案被授权经营的2450㎡土地已被政府收回，被告在此地块上的土地使用权消灭，其无权再次处分涉案土地。但2014年9月13日原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，协议约定原告开发商住楼的占地面积为1232㎡，出让金为400元/㎡，原告需将出让款492800元交付给被告。该院认为，在涉案土地被政府收回使用权的情况下，被告既未获得政府授权或审批同意，也未补缴土地出让金，所以其无权出让该土地，更无权收取土地出让金，被告辩称在其应付款项中扣除土地出让金的抗辩意见不能成立，该院对该抗辩意见不予支持。四、关于被告付款是否以原告办理房产证为前提的问题。四方达成《征地拆迁补偿安置协议》约定原告开发修建的商住楼占地面积为1232㎡，都兰住建局、都兰自然局负责在原告开发的商铺楼项目中给予被告三楼按1：1置换783.8㎡。该协议达成后，四方均未提出也未在协议中约定政府部门置换付款的前提为原告向被告提供房产证，对被告的该项抗辩意见不予支持。另，原告主张被告应承担自2016年11月16日接收房屋之日起的逾期付款利息，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算至实际付清日止。一审法院认为，被告于2016年11月16日已接收涉案房屋，在《楼房接收证明》中未对房屋质量等提出异议，并且双方在合作协议中未就付款时间进行约定，所以原告主张自接收房屋时计算逾期付款利息的理由成立，但利息的起算时间应为2016年11月17日。截止原告起诉之日，被告欠款时间已超过2年，所以按照中国人民银行同期贷款年利率的划分标准，原告主张按年利率4.75%计算至实际付清日止的诉讼请求合理有据，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、都兰电信公司支付创达公司购房款1115868元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、都兰电信公司以1115868元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%向创达公司支付逾期付款利息，自2016年11月17日计算至实际付清日止；三、都兰电信公司支付创达公司室外钢制楼梯费用66760.51元，于本判决生效之日起三十日内付清；四、驳回创达公司的其他诉讼请求。 都兰电信公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销都兰县人民法院作出的（2019）青2822民初834号民事判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.案件诉讼费用由被上诉人承担。 二审法院对一审认定当事人不执异议的事实予以确认，对有异议的事实认定如下：上诉人都兰电信公司提交的青国用(2008)第2889号土地使用证一份，载明该公司使用的座落于都兰察苏镇新华街21号的土地使用权面积为9634.5㎡，使用权性质为授权经营。庭审中，上诉人都兰电信公司认为政府收回的土地面积为1218㎡，剩余1232㎡被创达公司占用;被上诉人创达公司认为政府收回的土地面积为2450㎡，其中1218㎡用于修路，剩余1232㎡用于创达公司建设房屋。上诉人都兰电信公司认可1218㎡的土地被政府占用，用于修路。二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同。 二审法院认为，关于上诉人都兰电信公司认为本案案由不应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷的理由是否成立的问题。2014年7月18日的《征地拆迁补偿安置协议》、2014年7月23日的《代建协议》及2014年9月13日的《征地拆迁补偿合作协议》均有在被上诉人创达公司开发项目三楼中给都兰电信公司按1:1置换783.8㎡的内容，结合都国土资(2014)41号文件及上述协议的其他内容，足以认定本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷;上诉人都兰电信公司在青海省高级人民法院（2018）青民终214号案件中认可其与创达公司之间的诉讼案由为拆迁安置补偿合同纠纷，又在本案中提出相反意见，有违诚信诉讼原则，不予采纳。关于上诉人都兰电信公司是否应支付创达公司房款计逾期付款利息的问题。案涉《征地拆迁补偿合作协议》对双方各自的权利义务已作出明确约定，按照该协议内容，创达公司给都兰电信公司置换的面积为783.8㎡，其余448.2㎡由都兰电信公司按照2300元/㎡的价格购买，协议未约定都兰电信公司付款需以创达公司为其办理房产证为前提条件，都兰电信公司亦对房屋进行了接收，故对超出783.8㎡之外的建筑面积，都兰电信公司应按协议约定价格购买。都兰电信公司出具的《楼房接收证明》虽载明接收面积为1263.62㎡，但该面积并无具体的测量依据，故一审法院以西宁星宇测绘有限公司测量的1273.18㎡的建筑面积为计算依据，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判令都兰电信公司支付创达公司房款1115868元并承担逾期付款利息并无不当，予以确认。关于创达公司是否应支付都兰电信公司土地出让金的问题。都兰电信公司与创达公司对于1218m的土地被政府征用用于修路并无异议，双方实际争议的是创达公司用于修建房屋的1232m的土地是否需要支付土地出让金。从双方签订的《征地拆迁补偿合作协议》第二条约定内容来看，该1232m的土地是都兰县人民政府从都兰电信公司处征用给创达公司开发商住楼的，故创达公司支付土地出让款的前提应是取得该地块土地使用权，但目前该地块土地使用权仍被都兰电信公司掌握，作为合同相对方，创达公司在未取得土地使用权的前提下，有理由不予支付土地出让金。上诉人都兰电信公司认为创达公司应支付土地出让金的理由不能成立，不予支持。上诉人都兰电信公司称室外钢制楼梯属于建筑物不可分割的一部分亦不符常理。因此，都兰电信公司应支付室外钢制楼梯价款，一审此节认定并无不当，予以确认。综上，上诉人都兰电信公司的上诉请求不能成立，不予支持;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。 再审查明的事实与原一、二审认定事实一致，本院予以确认。 根据再审申请人都兰电信公司与被申请人创达公司的诉辩主张，本案的争议焦点总结如下：第一，关于本案纠纷的性质是商品房买卖合同法律关系还是原一、二审法院认定的房屋拆迁安置补偿合同纠纷；第二，关于创达公司主张的购房款是否以房屋实际面积计算还是按合同约定面积计算的问题；第三，关于室外钢制楼梯的费用应否由再审申请人都兰电信公司承担的问题；第四，关于都兰电信公司要求创达公司支付土地转让款492800元的问题。 一、关于本案法律关系的问题。本院认为，2014年7月18日，都兰自然局、都兰住建局、都兰电信公司、创达公司四方达成《征地拆迁安置补偿协议》及都兰电信公司与创达公司所签订的《征地拆迁补偿合作协议》的依据是都国土字（2014）41号《关于收回国有土地使用权的通知》，对于上述两份协议，都兰电信公司、创达公司均不持异议。创达公司依据《征地拆迁安置补偿协议》《征地拆迁补偿合作协议》，诉请都兰电信公司给付房款及利息为给付之诉，原一、二审基于该基础事实，以房屋拆迁安置补偿合同纠纷确定本案法律关系并无不当，再审申请人都兰电信公司主张本案是商品房买卖仅涉及房屋拆迁安置补偿合同的部分事实，并不改变征地拆迁安置的主要事实。据此，都兰电信公司的该部分理由并不成立。 二、对创达公司主张的购房款以房屋实际面积计算还是按合同约定面积计算的问题。创达公司认为双方签订的《征地拆迁补偿安置协议》和《征地拆迁补偿合作协议》，对其置换房屋之外以每平方2300元支付对价，而合同约定的支付房屋面积为448.2平方米，在工程竣工验收后，经过实际测绘，总面积是1273.18平方米，电信公司应该支付置换之外的面积为489.38平方米，按每平米2300元计算，都兰电信公司应支付1125574元有事实依据。都兰电信公司认为，对783.8平方米置换房屋以外的448.2平方米，按每平方2300元购买，对创达公司计算的超出面积部分不认可。本院认为，根据《征地拆迁补偿合作协议》约定，创达公司给都兰电信公司置换的面积为783.8㎡，对于在置换房屋面积上增加的448.2㎡，按照2300元/㎡的价格计算。都兰电信公司接受房屋的面积，按《楼房接收证明》记载的为1263.62㎡，但根据西宁星宇测绘有限公司测量的是1273.18㎡，对此都兰电信公司没有相反证据反驳，原一、二审按照实事求是的原则，认定由都兰电信公司对实际取得的房屋超出面积支付对价有事实依据，都兰电信公司主张对其购房款应按合同约定计算，不符合实际情况，故其的该部分再审申请理由不成立，本院不予支持。 三、关于室外钢制楼梯的费用应否由再审申请人都兰电信公司承担的问题。本院认为，2017年5月15日创达公司与都兰电信公司签订的《变更说明》，明确在建筑南立面增加建造室外钢制楼梯一套，证明室外钢制楼梯的建设不在双方之前约定的建设范围之内，属于新增加的设施。又根据2016年11月16日都兰电信公司出具的《楼房接收证明》亦表达了对外钢制楼梯另算的意思。上述证据相互印证，建设外钢制楼梯且费用另算系都兰电信公司的真实意思表示，该外钢制楼梯的受益人系都兰电信公司，结合其所置换和购买房屋的价款均由其支付的事实，增加的外钢制楼梯费用应当由其承担，原一、二审认定该部分费用由都兰电信公司支付并无不当，再审申请人都兰电信公司的该部分再审理由不成立。对于都兰电信公司认为其对剩余房款应当在对方提供房产证后支付的理由，经查证，双方在《征地拆迁安置补偿协议》《征地拆迁补偿合作协议》中没有创达公司先办理房产证后付款的条款，当都兰电信公司已经依约取得置换和购买房屋并实际使用的情况下，其关于先办理房产证后付款无合同依据，一、二审法院支持创达公司的诉求并无不当，都兰电信公司主张的该部分再审申请理由不成立。 四、关于都兰电信公司要求创达公司支付土地转让款492800元的问题。因都国土字（2014）41号《关于收回国有土地使用权的通知》中决定收回都兰电信公司位于都兰县察汗乌苏镇新华街的划拨土地12105.8㎡和位于人民街的授权经营土地2450㎡的部分国有土地使用权。都兰自然局、都兰住建局、都兰电信公司、创达公司四方签订的《征地拆迁安置补偿协议》，记载的是根据察汗乌苏镇整体规划，人民街建设需要，征收土地1218㎡，按每平方米400元补偿计487200元。该部分事实表明对2450㎡土地只征用1218㎡。《征地拆迁补偿合作协议》约定的是创达公司占用都兰电信公司后院（接政府征用界以东14米）1232㎡开发商住楼，其中对土地约定了492800元的出让款，该部分内容系由都兰电信公司、创达公司自愿签订。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局令第8号）、《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号文件），土地使用权授权经营是国家将一定年期的土地使用权作价后，授权给特定企业进行经营管理，该企业可以向其直属企业、控股或参股企业以作价出资(入股)或租赁方式配置土地，这种方式有利于盘活企业土地资产，优化配置土地资源，但被授权企业必须接受授权部门的监督。本案是因创达公司要求都兰电信公司支付合同款和室外钢制楼梯费用引起的诉讼案，都兰电信公司应诉中依据《征地拆迁补偿合作协议》，要求创达公司支付土地转让款，其目的是债务抵消，因其未提出反诉，在本案中并不构成独立的诉权。一、二审对该部分的析理，实际上影响了都兰电信公司与创达公司2014年9月13日所签《征地拆迁补偿合作协议》内容中的创达公司对实际取得土地面积1232㎡是否可以向都兰电信公司支付相应款项的诉权。综上，一、二审支持创达公司的诉求及判决结果，符合本案的实际情况和法律关系，对都兰电信公司的债务抵消抗辩理由不予支持得当，应予维持。对一、二审判决析理部分中影响都兰电信公司可能存在的另诉权的不妥理由予以纠正。再审申请人都兰电信公司要求撤销一、二审民事判决的再审理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院（2020）青28民终187号民事判决。 一审案件受理费按照一审判决收取，二审案件受理费按照二审判决收取。 本判决为终审判决。 审 判 长 强文静 审 判 员 郭国泰 审 判 员 周 蔚 二〇二〇年十一月十日 法官助理 姚蓓熙 书 记 员 严曼舒