江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终653号上诉人（原审原告、反诉被告）：景德镇立元陶瓷科技有限公司，住所地江西省浮梁县景德镇陶瓷科技园内。法定代表人：于秀丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴敏，江西诚景律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司，住所地江西省浮梁县景德镇陶瓷工业园区唐英大道。法定代表人：黄飞龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹健，上海朝健律师事务所律师。上诉人景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司（简称鸿鑫阁公司）与上诉人景德镇立元陶瓷科技有限公司（简称立元公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，江西省浮梁县人民法院作出（2019）赣0222民初498号民事判决，鸿鑫阁公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日作出（2019）赣02民终865号民事裁定，将本案发回重审。江西省浮梁县人民法院依法重新组成合议庭对本案进行公开开庭审理，于2020年7月20日作出（2020）赣0222民初37号民事判决。鸿鑫阁公司、立元公司均不服，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。立元公司委托诉讼代理人戴敏，鸿鑫阁公司委托诉讼代理人曹健参加了诉讼。本案现已审理终结。立元公司上诉请求：1、请求二审法院撤销江西省浮梁县人民法院作出的（2020）赣0222民初37号民事判决书中第三项判决，依法改判为被上诉人向上诉人支付场地占用费69.2万元（该场地占用费计算至2020年1月止，2020年2月起至被上诉人实际腾空搬离案涉土地及土地上的原租赁厂房之日止的场地占用费按每月8000元计算）；2、判令诉讼保全费5000元由被上诉人承担；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判令上诉人返还土地使用权转让费200万元，并支付按年利率6%计算自2012年5月22日起至实际清偿日止的资金占用费，不仅认定事实和适用法律错误，而且程序违法。1、该判决违反了法律规定，在程序上和法律适用均存在错误。案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。一审判决第三项当中的土地使用权转让费以及资金占用费，在一审当中原、被告双方均未提出，特别是被上诉人作为一审被告和反诉人对该土地使用权转让费以及资金占用费从未提出任何诉讼权利主张。一审法院对此作出判决显然属于适用法律错误。上诉人认为法院审判的范围应与原告、反诉人诉请的范围相一致，法院不得对未提出诉讼请求的事项进行审判。一审判决违反了不告不理原则，在程序和法律适用上均不准确。2、该判决客观上实际损害了诉讼参与人的权利。本案一审原、被告作为诉讼参与人均未对所谓土地使用权转让费以及资金占用费提出权利主张，一审法院却主动作出裁决，有违反中立立场。3、该判决与事实不符，认定事实错误。本案当中一审法院在本院认为部分认定被上诉人“鸿鑫阁公司至今未履行该付款义务，亦属于根本性违约”，可见，法院已经查明违约的责任方在于被上诉人，正是因为被上诉人违约才导致的合同解除。资金占用费从本质来说有着过错方承担赔偿或是承担损害补偿的含义，而上诉人作为无过错方，依法无须承担任何责任，这一判决显然是将责任强加于无过错方身上。另外，关于土地使用权转让费本案当中已另有约定，从事实上看也不适宜在本案当中一并处理。二、一审法院认定被上诉人场地占用费计算依据有误。2009年2月18日签订的《工业厂房租赁合同》中约定：从2009年4月1日起至2019年4月1日止，头五年月租金6000元，后五年月租金8000元以内确定，一审法院也在事实认定部分予以查清。一审仅参照前五年的每月租金6000元的标准，计算后五年乃至到被上诉人实际腾空搬离案涉土地及土地上的原租赁厂房之日止显失公平。2012年6月至2014年3月的场地占用费为13.2万元，2014年4月至2020年1月的场地占用费为56万元，共计69.2万元，2020年2月起至被上诉人实际腾空搬离案涉土地及土地上的原租赁厂房之日止的场地占用费按每月8000元计算。三、一审法院未对上诉人缴纳的保全费进行判决。上诉人在诉讼过程中，向法院递交了保全申请，缴纳了保全费5000元。一审判决中未就保全费的负担情况进行判决。鸿鑫阁公司答辩意见：1、关于资金占用费的问题，一审法院认定了土地使用权转让合同已经覆盖了原来的土地使用权租赁合同，实际上资金占用费也是租金的意思，属认定错误。2、一审法院对土地使用权资金占用费的判决是不当的。3、一审判决认定鸿鑫阁公司至今未付款属于根本性违约，适用法律理由不足。根据本案一审事实，违约的责任应该是在立元公司，因为立元公司没有配合办理土地使用权的转让过户手续，且也没有交清土地使用的税费，故园区的土地部门要求鸿鑫阁公司不要支付剩余的购房款，这才是本案的事实，故违约责任在于立元公司。鸿鑫阁公司上诉请求：撤销一审错误判决并改判支持上诉人一审诉讼请求。事实理由：一、一审法院判决解除《协议》于法无据且归责错误。一审法院认为，鸿鑫阁公司应当明知立元公司所取得的土地尚未办理不动产登记一事，而鸿鑫阁公司在《协议》签订后未按约定在2012年6月30日前支付给原告剩余320万元，且至今仍未履行该付款义务，属于根本违约。上诉人认为，被上诉人立元公司从签订转让《协议》至今尚未取得涉案土地使用权证，只有其先取得土地使用权证后，才能将土地使用权转让给上诉人。上诉人是受被上诉人承诺已取得土地使用权证的欺诈的前提下受让该土地使用权及其厂房等固定资产的，故上诉人按约待被上诉人先办理涉案土地使用权证后，再支付剩余320万元转让款并无不当。何况，被上诉人如未取得土地使用权证即意味着其无权将该案涉土地转让给上诉人，其违约在先，甚至涉及到其有无转让资格的问题。故一审法院无视被上诉人违约在先及履约的资格问题，将过错归责于上诉人未付清剩余转让款320万元，是有违本案事实和与法相背的。更何况，最终是否能办理土地使用权证及土地使用权转让还要以土地部门的意见为证。二、一审法院以被上诉人未取得土地使用权证，进而判定被上诉人不具备履行合同的条件，理由证据均不充足且违背相关法律规定。一审法院判决认为：因立元公司目前尚未取得涉案土地使用权证，履行合同的条件尚不具备，故鸿鑫阁公司要求办理过户转让手续诉请不能得到支持，并据此判决解除上诉人与被上诉人签订的《协议》。上诉人认为：被上诉人未取得涉案土地使用权证及履行合同的条件尚不具备，是被上诉人不履行《协议》和违约的表现，不是该涉案土地使用权证无法办理的法律障碍。故一审法院判决解除该转让《协议》于法无据。一审法院将被上诉人违约，拖延办理土地使用权证的行为归咎于无法办理土地使用权证的法律障碍，甚至归责于上诉人未付清转让款320万元，导致合同的目的不能实现完全是主观臆断的结论。三、一审法院关于协议解除后双方当事人权利义务处理问题。一审法院除判决被上诉人返还上诉人转让款外，又判决上诉人按租金标准计算支付被上诉人占用场地费用，但却未判决被上诉人赔偿上诉人新建厂房及其添置设备等数千万元固定资产各项损失的前提下，强令上诉人腾空搬离涉案土地，是一纸逻辑混乱的极不公平的错误判决。退一步说，即使一审判决有合理之处，也应由被上诉人先将上诉人的新建厂房等固定资产进行评估拆旧赔偿上诉人之后或达成赔偿协议后，才能要求上诉人搬离涉案土地。难道要上诉人将所建厂房及其厂房上固定资产无偿送给被上诉人？故一审判决显失公平，判决理由牵强附会、逻辑思维混乱且法律依据不足。立元公司答辩意见：一审判决解除协议并无不当，双方签订协议时已经对土地现状进行了认可，对方是明知案涉土地的现状情况的，不存在任何欺骗行为，且协议中也约定了余款320万元在2020年6月30日前付清，付清后我方才会移交甲方所有的权利，故一审判决解除合同于法有据。一审法院关于协议解除后双方权利义务的处理问题，因为对诉请的部分进行了处理，对双方未诉请的部分其也明确了因合同解除造成的各项损失双方可另行主张，故根据不告不理的原则，一审的判决并无不当，也不存在任何显失公平的情形。立元公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方2009年2月18日签订的《工业厂房租赁合同》和2012年5月15日签订的《协议》；2.判决被告立即腾空清场并将全部厂房及附属设施交付原告；3.判决被告支付占有使用费73.2万元（暂计算到2020年1月18日，占用使用费应计算至被告实际完成交付之日止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。鸿鑫阁公司向一审法院提出反诉请求：判令反诉被告将景德镇市陶瓷工业园唐英大道右侧即浮梁县陶瓷科技园内（约27亩）土地及该厂房等固定资产办理土地证等手续，并履行与反诉原告签订的将上述土地及该土地上的厂房等固定资产过户给反诉原告的转让协议。一审法院审理查明：2006年10月23日，立元公司就景德镇陶瓷工业园区唐英大道北侧土地厂区规划取得编号为（2006）051＃《建设用地规划许可证》。2011年1月30日，立元公司就案涉土地与原浮梁县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（出让宗地编号为36××81Ｋ），并陆续缴清全部的土地出纳金及相关契税，但未办理土地使用权证。2011年7月22日，立元公司取得案涉土地有关的建设用地批准书。2009年2月18日，立元公司（甲方）与被告鸿鑫阁公司（乙方）签订《工业厂房租赁合同》。该合同约定：甲方将景德镇陶瓷科技园唐英大道北侧的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积为2000平方米左右，租赁期限暂定10年，从2009年4月1日起至2019年4月1日止；厂房租金为每月人民币6000元整（头五年月租金6000元，后五年月租金8000元以内确定）。租赁合同签订后，立元公司按约交付租赁物；鸿鑫阁公司也交纳租金至2012年5月。2012年5月15日，立元公司（甲方）又与鸿鑫阁公司（乙方）签订《协议》一份，协议约定：甲方将坐落在景德镇市陶瓷工业园唐英大道右侧（约27亩左右，以土地证为准）土地及该土地上的厂房等固定资产转让给乙方；土地作价为520万元，双方协议签字后，乙方首付人民币200万元，余款320万元在2012年6月30日前支付给甲方；甲方在2012年5月15日前所有债权债务均由甲方负责解决，与乙方无关；土地过户所有费用由乙方自行负责，与甲方无关；过户期间甲方应无条件提供所有相关材料、手续等；2012年6月30日前，乙方付清剩余款项320万元，甲方股东（于秀龙、于秀丽）与乙方指定人进行公证，移交所有甲方权利。协议签订后，鸿鑫阁公司于2012年5月21日支付首付款200万元，余款320万元一直未付，且继续在案涉土地上厂房内生产经营。现案涉土地上有加建厂房及附属设施。2020年3月26日，景德镇市自然资源和规划局昌南新区分局出具说明，内容为：“立元公司于2011年1月经浮梁县挂牌取得位于景德镇陶瓷工业园区唐英大道北侧18591.72平方米的国有建设用地使用权，用途为工业用地。至今为止，该公司未办理过不动产登记手续”。一审法院认为，本案争议焦点为：1、涉案《工业厂房租赁合同》是否被转让土地及其附属物《协议》覆盖？如果判定为已被后协议覆盖，是否属于当事人意定解除？2、《协议》是否继续履行还是解除？3、如能解除，双方权利义务如何确定。一审法院认为，一、涉案《工业厂房租赁合同》是否被转让土地及其附属物的《协议》覆盖？如果判定为已被后协议覆盖，是否属于当事人意定解除？关于《工业厂房租赁合同》能否解除的问题。本案中，双方当事人就2009年2月18日签订的《工业厂房租赁合同》履行至2012年5月后，又就涉案土地使用权及厂房等固定资产达成新的合意，该合意合法有效，属于“买卖替代租赁”方式重新签订协议，即对原租赁合同的解除与覆盖。《工业厂房租赁合同》被其后签订的《协议》取代，那么租赁合同已由当事人协商一致，予以终止，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十一条规定的“当事人约定终止的其他情形”，该租赁合同的权利义务已终止，无必要解除。相应地，本案原告、被告双方主要纠纷在于建设用地使用权转让以及地上附着物的转让问题，故本案的案由可确定为建设用地使用权转让合同纠纷。二、关于转让涉案土地及厂房等固定资产《协议》能否符合解除条件的问题。本案转让的标的物为建设用地使用权及土地上厂房等属于不动产。依照《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记。在签订《协议》时，鸿鑫阁公司应当明知立元公司所取得的土地尚未办理不动产登记这一事宜。而鸿鑫阁公司在《协议》签订后仅支付了首付款200万元，剩余的320万元未按约定在2012年6月30日前支付给原告，且根据合同约定转让价款构成合同的主要义务，立元公司已将案涉土地交给鸿鑫阁公司占有使用（从签订协议开始至今），而另一方面，原告只有获得全部转让费用后才公证移交权利，鸿鑫阁公司至今未履行该付款义务，亦属于根本性违约。同时因立元公司目前尚未取得涉案土地使用权证，履行合同的条件尚不具备，故鸿鑫阁公司要求办理过户转让手续诉请不能得到支持。综上，双方当事人的合同目的均不能实现，依照合同法第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。立元公司要求解除协议诉请依法能得到支持。三、关于协议解除后双方当事人权利义务处理问题，即《协议》解除后的法律后果问题。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。本案中，转让土地及土地上厂房等固定资产协议依法解除后，根据已经履行情况和合同性质，立元公司应返还鸿鑫阁公司转让款200万元，并支付资金占用费，按年利率6%计算至实际清偿日止。鸿鑫阁公司需从涉案土地及土地上的原租赁厂房搬离，并支付实际占用场地费用，场地占用费参照《工业厂房租赁合同》前五年每月租金6000元的标准计算，即鸿鑫阁公司需向立元公司支付场地占用费55.2万元（该场地占用费计算至2020年1月止，而2020年2月起至鸿鑫阁公司实际腾空搬离涉案土地及原租赁厂房之日止的场地占用费按每月6000元计算）。因合同解除而造成的各项损失，当事人可另行主张。综上，原告（反诉被告）立元公司请求解除《协议》并要求被告（反诉原告）鸿鑫阁公司腾空清场、交付土地及土地上原租赁厂房、支付实际占用费诉请依法能得到支持，鸿鑫阁公司的反诉诉请，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司与被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司于2012年5月15日签订的《协议》；二、被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司在本判决生效后60日内腾空搬离涉案土地（坐落于景德镇市陶瓷工业园区唐英大道北侧，出让宗地编号36××81Ｋ）及土地上的原租赁厂房；并将涉案土地及土地上原租赁厂房交付给原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司；三、被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司向原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司支付场地占用费55.2万元（该场地占用费计算至2020年1月止，2020年2月起至被告（反诉原告）鸿鑫阁公司实际腾空搬离案涉土地及土地上的原租赁厂房之日止的场地占用费按每月6000元计算）；原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司向被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司返还土地使用权转让费200万元，并支付按年利率6%计算自2012年5月22日起至实际清偿日止的资金占用费；四、驳回原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司其他的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司的诉讼请求。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53324元，反诉受理费26662元，共计79986元，由原告景德镇立元陶瓷科技有限公司承担26662元，被告景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司负担53324元。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院另查明：在（2019）赣0222民初498号民事案件中，立元公司向一审法院提交一份《股权转让合同》复印件，合同约定，于秀龙、于秀丽持有的立元公司全部股权转让给他人，转让价格为600万元；鸿鑫阁公司已支付给于秀龙、于秀丽的200万元，鸿鑫阁公司同意视为该人支付给于秀龙、于秀丽的股权转让款，无需于秀龙、于秀丽返还。因该证据系复印件，鸿鑫阁公司对其三性均有异议，一审法院对该证据未作认定。二审确认一审认定的事实。本案的争议焦点是：1、对《协议》履行过程中违约责任的认定；2、《协议》应否解除；3、《协议》解除的法律后果。本院认为，关于争议焦点1：《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”，第六十九条：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”案涉土地使用权等转让的《协议》第五条约定，鸿鑫阁公司应于2012年6月30日前支付剩余320万元款项。根据一审查明的事实，鸿鑫阁公司到期未支付剩余款项。鸿鑫阁公司抗辩立元公司未提供材料配合过户，立元公司未取得土地使用权证，未缴清税费，立元公司违约在先。根据《协议》第五条约定的履行顺序，应当由鸿鑫阁公司支付剩余款项后再办理过户手续。未取得土地使用权证、未缴清税费不能作为鸿鑫阁公司不支付剩余款项的理由，即鸿鑫阁公司不享有先履行抗辩权。鸿鑫阁公司未能举证证明立元公司存在难以履行《协议》约定义务的情形，即不能享有不安抗辩权。因此，一审判决认定鸿鑫阁公司构成违约，立元公司无违约行为并无不当。关于争议焦点2，一审法院认为，鸿鑫阁公司至今未履行付款义务，属于根本性违约，同时因立元公司未取得土地使用权证书，不具备履行合同的条件，双方合同目的均不能实现，当事人可以解除合同，故一审法院支持立元公司解除《协议》诉请并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点3：一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，以及《协议》实际履行情况，认定立元公司应当向鸿鑫阁公司返还转让款200万元，并支付资金占用费，按年利率6%支付，并认定鸿鑫阁公司从涉案土地及原租赁厂房中搬离，并支付场地占用费，以每月6000元的标准计算。本院认为，一审法院认定事实正确，适用法律准确，本院予以维持。综上，上诉人景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司、景德镇立元陶瓷科技有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64094元，由景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司负担53324元，由景德镇立元陶瓷科技有限公司负担10770元。本判决为终审判决。审判长  徐文生审判员  舒振亚审判员  周寿林二〇二〇年十一月十九日法官助理金勇胜书记员涂娜娜