河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10253号原告：刘彪，男，汉族，1998年11月24日出生，住河南省方城县。委托诉讼代理人：杜振蒲，河南泰豫恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诗音，河南泰豫恒律师事务所实习律师。被告：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市**马寨镇东方路**马寨产业集聚区管委会办公用房**楼。统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：马新春、孙靖洁，河南公为律师事务所律师。被告：张红宾，男，汉族，1984年11月18日出生，住河北省任丘市。被告：周晓洁，女，汉族，1993年11月12日出生，住河南省内黄县。原告刘彪与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、张红宾、周晓洁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘彪的委托诉讼代理人杜振蒲、李诗音，被告德润公司的委托诉讼代理人孙靖洁，被告张红宾到庭参加诉讼，被告周晓洁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彪向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还原告购房款42280元及利息暂计为1647元(利息自2019年6月26日计算至实际清偿之日)；2.本案诉讼费由被告承担。本案审理期间，原告增加一项诉讼请求：依法判决原告与被告解除房屋买卖合同关系。事实和理由：2019年6月25日，原告与被告德润公司签订《公寓认购协议书》及《1号楼签约确认表》，约定原告认购被告开发的位于郑州市二七区大学路西、南三环南红星国际广场1号楼21层33户的房屋。原告于2019年6月13日至2019年6月25日共计缴纳购房款42280元，由被告德润公司和河南尊硕装饰工程有限公司分别向原告出具收据，现河南尊硕装饰工程有限公司已经注销，股东为被告周晓洁和被告张红宾。原告在购房时已经向被告讲明没有能力支付全部首付款，被告要求原告隐瞒未实际支付首付款的事实，并向原告出具虚假的房屋首付款296830元的收据，原告并未实际交付。后原告向银行申请办理房屋贷款时其他购房人在银行披露了未支付首付款的事实，被银行告知因开发商伪造虚假购房合同，银行拒绝发放贷款，由此造成各个商业银行均不向该开发商发放贷款，导致购房合同无法履行。原告向被告要回购房款时，被告相互推托，至今未返还上述购房款。为维护自己合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告德润公司辩称，一、我公司与原告签订的商品房买卖合同合法有效，原告请求解除合同无事实及法律依据，合同应当继续履行。1.本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，合同一直在履行当中，且双方签订的《商品房买卖合同》已进行网签备案登记。2.本案不存在约定解除的情形，亦不存在法定解除合同的条件。同时原告未按约定支付涉案房屋的购房款，原告存在违约行为，违约方不享有单方解除合同的权利。且本案不存在合同目的不能实现的事由，不符合法定解除的条件。同时案涉小区的其他业主已办理完毕按揭贷款手续，房屋也已交付，本案由于原告个人原因未办理按揭贷款手续，未支付购房款，原告存在违约行为。故，本案合同目的可以实现，法定解除条件亦未成就，合同不应当解除。根据双方签订的商品房买卖合同附件四第三条第3款的规定，因××的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，××应当一次性付清合同总额并支付相应的违约金，本案德润公司保留追究原告违约付款的责任。二、原告要求我公司返还购房款42280元及利息无事实及法律依据，应予驳回。同时，原告实际交纳给我公司的购房款仅为10000元，尊硕公司出具的收据与我公司无关。1.合同约定的首付款为306835元，但原告实际支付的购房款仅为10000元。原告无权要求解除合同，现双方签订的商品房买卖合同尚在履行中，原告无权要求返还购房款。2.原告交纳的房屋维修基金为2283元，该款项的交付对象为房屋行政管理部门，与我公司无关，原告无权要求我公司返还。3.对于原告提交的其他收据系郑州尊硕工程有限公司出具，该款项的收取人并非我公司，该收据与我公司无关，我公司更不应当承担返还责任。综上，本案不存在约定解除的情形，且原告作为违约方不享有单方解除合同的权利；同时本案的合同目的能够实现，原告要求解除商品房买卖合同的诉请没有事实及法律依据；且原告无权要求返还购房款42280元及利息。请法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求，维护我公司的合法权益。被告张红宾辩称，我不应退还原告缴纳的30000元。原告和刘晓菊是同一组客户，都是由中义房地产公司推荐的，由我公司员工带看样板间，协助办理银行贷款，网签后将中介费转入中义公司的指定账户，我公司居间义务已经完成，不应承担退还责任。被告周晓洁未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：1.2019年6月13日，原告刘彪委托其姐姐刘晓菊向郑州尊硕装饰工程有限公司（以下简称尊硕公司）缴纳20000元，收据载明：今收到刘晓菊交来1#-1709、1710户人民币20000元整；同年6月17日，原告又向尊硕公司缴纳10000元，收据载明：今收到刘彪交来1#2133人民币10000元整，收据上均加盖尊硕公司的公章。同年6月15日，刘晓菊代原告签署《德润·红星国际广场预选房确认单》，确认意向房源为1号楼1单元2133户35.11㎡；6月25日，原告刘彪签署《1号楼签约确认表》，确认认购红星国际广场1号楼21层33户房屋，面积35.11㎡，折后单价16999元，折后总价596835元，于2019年6月25日交首付10000元，于2024年6月24日交首付296835元，按揭款或尾款290000元于2019年7月25日前交清。当日，原告还签署《公寓认购协议书》，并缴纳认购金10000元，被告德润公司加盖财务专用章的收据载明：今收到刘彪交来德润公寓房款（2133）人民币10000元。同日，被告德润公司还向原告出具加盖上述印章的其他两份收据，内容分别为：今收到刘彪交来德润公寓房款（2133）人民币296835元；今收到刘彪交来代收公寓维修基金（2133）2283元。原告及被告德润公司均认可上述金额为296835元的收据实际未收取原告相应款项。2.2019年6月25日，原告（××）与被告德润公司（出卖人）签订合同编号为190××××****的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：原告购买被告德润公司建设的预售商品房，坐落位置为二七区大学××、××南××房，用途为办公。合同约定的建筑面积共35.11平方米，按建筑面积计算单价为每平方米16999元，总价为596835元。付款方式及期限为：于2019年6月25日现金交付306835元，剩余290000元付款方式为商业贷款，约定付款时间为2019年7月25日。出卖人应当在2018年10月31日前将具备约定条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：(1)逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。附件四：合同补充协议第五部分约定，××同意房屋专项维修资金委托出卖人代交。××在签订本合同前将上述款项交付出卖人，由出卖人代其存入房屋专项维修资金专户，并向××提交房屋专项维修资金缴纳专用凭证。上述合同签订当日即办理了商品房合同信息备案手续。后在办理商业贷款手续时，因原告并未实际缴纳296835元的首付款，故银行不予办理贷款。2020年10月10日，原告向三被告分别发出《解除协议通知书》并进行邮寄，但邮件均被退回。3.尊硕公司已于2020年3月25日经核准注销，注销前登记股东为周晓洁、张红宾，经营范围：室内装饰装修工程设计与施工；绿化工程设计与施工；保洁服务；水电安装；园林景观设计；广告设计；建筑设计；产品设计；销售：建筑材料（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）。尊硕公司以提供居间服务名义收取原告的30000元，在原告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》后，被告张红宾自其个人中信银行账户向介绍原告前往办理购房的河南中义房地产营销策划有限公司转款17500元（包含在2019年7月6日总金额为122500元的三笔转账中）。被告张红宾提交的其本人中信银行账户交易明细载明，其以该账户进行尊硕公司的交易，且被告周晓洁亦多次从其个人账户向张红宾上述账户转款。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告德润公司在明知原告刘彪仅缴纳10000元购房款的情况下，向原告出具金额为296835元的虚假收据，与原告在2019年6月25日签订约定交房时间为2018年10月31日前的《商品房买卖合同》（合同编号：190××××****）并进行备案，意图骗取银行发放购房贷款，但因被银行发现而未能获取贷款，且原告无力缴纳合同约定的剩余购房款，故本案《商品房买卖合同》因合同双方均存在违约行为造成合同目的不能实现，对原告主张解除合同的请求本院予以支持。因合同应予解除，且造成合同目的不能实现的主要责任在于被告德润公司，故被告德润公司所收取原告的购房款10000元及代收的维修基金2283元应予退还。被告张红宾称尊硕公司收取原告的30000元系居间费用，但尊硕公司的经营范围并无居间服务内容，且其无合同约定或其他合法依据而向原告收取费用，故尊硕公司收取原告的上述费用系不当得利，应予返还。因上述款项中的17500元支付给了河南中义房地产营销策划有限公司，且尊硕公司已注销，而被告张红宾、周晓洁存在股东与尊硕公司财产混同的情况，故作为尊硕公司股东的被告张红宾、周晓洁应当承担向原告返还剩余12500元的责任。对尊硕公司转给河南中义房地产营销策划有限公司的17500元，原告可另行主张权利。因就本案纠纷发生原告亦存在一定责任，且原告主张的利息缺乏依据，故对原告要求被告支付利息的请求本院不予支持。综上所述，对原告的合理请求本院予以支持，对原告的过高请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘彪与被告河南德润置业有限公司于2019年6月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1900519****）；二、被告河南德润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘彪退还购房款及维修基金共计12283元；三、被告张红宾、周晓洁本判决生效后十日内向原告刘彪返还不当得利12500元；四、驳回原告刘彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，减半收取449元，由原告刘彪负担209元，由被告河南德润置业有限公司负担120元，由被告张红宾、周晓洁负担120元，剩余449元，退回原告。本判决为终审判决。审判员  郑宏辉二〇二〇年十一月九日书记员  刘宏龙