贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3423号上诉人（原审被告、反诉原告）：张力红，女，1978年1月12日出生，汉族，福建省福州市人,身份证住址福建省福州市台江区,现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪刚，贵州天合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，住所地贵州省凯里经济开发区凯开大道**红星美凯龙生活馆**。法定代表人:曹小良,系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：姚婕，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人张力红因与被上诉人贵州瑞腾商业运营管理有限公司(以下简称瑞腾公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，因无新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张力红上诉请求:一、撤销贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7300号《民事判决书》第一、二、三、五项,改判被上诉人退还上诉人租金612542.84元、赔偿上诉人装修损失654665元,共计1267207.84元；二、一、二审案件受理费、反诉费及财产保全申请费由被上诉人承担。事实和理由:一审判决参照“一号仓储”按24000元/月租金计算,判决上诉人支付被上诉人22栋1层9至16号门面租金,不符合民事交易的公平合理原则,依法应予以纠正。因上诉人租赁被上诉人“一号仓储”的面积为3000平方米,租赁费用为8元/月/m2,即月租金为24000元，而被上诉人的22栋1层9至16号门面总共只有819m2,与上诉人租赁的“一号仓储”面积相差太大,即使上诉人需要支付租金，应以8元/月/㎡计算。一审判决认为“一号仓储”已具备“持仓能力”,与本案客观事实严重不符,依法应予以纠正。“一号仓储”自2018年12月29日被大雪压塌后,被上诉人至今都未能修缮完毕,“一号仓储”在下雨时漏水,根本无法正常使用,该事实有下雨时的现场及像片为证。“一号仓储”现存放的板材、五金和瓷砖,基本上都是2018年12月29日下大雪时被损坏的,因上诉人与被上诉人无法达成损失赔偿,故一直存放至今。如果“一号仓储”真的具备“持仓能力",那么上诉人不可能只在“一号仓储”存放一点点板材、五金和瓷砖,上诉人肯定是装满的。而且上诉人完全可以把临时存放在22栋1层9至16号门面的板材全部转到“一号仓储”,上诉人完全没有必要继续将板材留在22栋1层9至16号门面,一审法院以此为由认为“一号仓储”已具备“持仓能力”与本案客观事实不符,依法应当予以纠正。三、一审判决不支持上诉人反诉的租金612542.84元,认定事实和适用法律错误。1、上诉人租赁的“一号仓储”以及板材一、二区被大雪压塌后,除损失的板材、五金和瓷砖外,被上诉人安排上诉人将好的板材拉到22栋1层9至16号门面临时存放,但由于被上诉人迟迟未将“一号仓储”以及板材一、二区完全修复,导致上诉人存放在22栋1层9至16号门面的板材未能拉回到“一号仓储”和板材一、二区。而上诉人租赁的板材一、二区还交有租金,即使要计算租金,也应只计算一处,而不能重复计算租金。2、由于上诉人存放在“一号仓储”和板材一、二区的板材、五金和瓷砖大都是被损坏的,这完全是被上诉人出租的仓储质量问题造成的,由于上诉人和被上诉人一直在协商处理赔偿问题,至今未就损失达成一致意见,故才没有将损坏的板材、五金和瓷砖拉走,因为一旦上诉人拉走,将影响以后的鉴定评估,上诉人就没有证据主张损失赔偿了,这也是客观存在的事实。因此,一审法院以上诉人仍继续使用上述仓储和门面为由,驳回上诉人要求退还租金的请求存在认定事实和适用法律错误。3、一审中,上诉人也就存放在“一号仓储”和板材一、二区被损坏的板材、五金和瓷砖提出反诉,但一审法院以被上诉人诉请的只是“一号仓储”租金,而上诉人反诉板材、五金和瓷砖的损失系“一号仓储”和板材一、二区为由,要求上诉人撤回该反诉请求,另行起诉。那么一审法院也只应该就“一号仓储”的租金是否返还进行审理,而不应对板材一、二区的租金进行审理,但一审法院却又对上诉人反诉的板材一、二区租金进行审理并驳回上诉人的该反诉请求,认定事实和适用法律错误。4、被上诉人出租的仓储在2018年12月29日被大雪压塌后,被上诉人在2019年1月中旬才将上诉人的部分板材安排到22栋1层9至16号门面临时存放,然一审法院对在此期间的租金却没有扣除,认定事实错误。四、一审判决支持上诉人反诉的部分装修损失而没有全部支持,认定事实和适用法律错误。1、上诉人租赁被上诉人的“一号仓储”和板材一、二区的目的是为了作仓储使用,但由于被上诉人的出租物因质量问题被压塌,导致上诉人不能使用,达不到上诉人租赁仓储的目的,那么上诉人为此支出的装修费依法应当由被上诉人承担。2、一审中,上诉人提供了“一号仓储”和板材一、二区的装修合同、支付相关装修费用以及现场照片的证据,该证据客观真实;被上诉人在一审中没有提出对该装修费用进行反驳的证据,也没有提出对该装修费用进行评估或鉴定,故上诉人的装修费用依法应予以认定。3、上诉人在2018年12月29日大雪后,对板材一区的部分门头及内部又重新进行了装修,该事实客观存在,然一审法院不但对此视而不见,反而认为“经本院现场勘查,其门头未见损坏”,上诉人认为,一审判决认定事实不清,适用法律严重错误,依法应予以纠正。请二审法院查明本案事实,依法作出公平公正的判决。瑞腾公司辩称：答辩人一直严格按照合同约定为上诉人提供有效仓储，即使在一号仓储被大雪压垮的情况下，答辩人亦及时提供其他门面用于替代被压垮或损坏部分的仓储功能，对上诉人的仓储要求并未造成影响，上诉人提出的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。瑞腾公司向一审法院起诉请求：1、判决张力红支付瑞腾公司租金，暂算2019年3月1日至2019年10月10日为240392.53元，2019年10月10日之后产生的租金参照相关合同约定标准计算支付，直至张力红实际履行完支付义务时止；2、判决张力红支付瑞腾公司物业管理费，暂算2019年3月1日至2019年10月10日的物业管理费为12019.63元，2019年10月10日之后产生的租金参照相关合同约定标准计算支付，直至张力红实际履行完支付义务时止；3、本案诉讼费用等由张力红承担。原告增加诉请为：判令解除瑞腾公司与张力红签订的《凯里浙商建材城市场服务合同》（一号仓储），张力红立即搬离22栋1层9、10、11、12、13、14、15、16号门面(以下简称：22栋1层9至16号门面)，将门面返还瑞腾公司。张力红向一审法院提出反诉请求：1、判决瑞腾公司赔偿张力红3175035元（其中财产损失1907827.2元、租金612542.84元、装修损失654665元）；2、本案反诉受理费用全部由瑞腾公司负担。一审法院认定事实：张力红作为乙方、瑞腾公司作为甲方签订《凯里浙商建材城市市场服务合同》，约定瑞腾公司将凯里市浙商建材城一号仓储租赁给张力红，面积3000㎡，租赁期限自2018年3月1日起至2028年2月30日止，租赁费用8元/月/㎡。租赁期限10年，张力红先交费后使用门面，月租金24000元，年租金288000元，按年交纳租赁管理费。瑞腾公司免除张力红物业管理费。本协议签订之日交纳保证金72000元。张力红未按前述约定足额支付市场服务费、电费、水费、管理费等，自逾期7天后，瑞腾公司单方面终止协议。合同签订后，张力红交纳了租金288000元及保证金72000元。2018年12月，凯里浙商建材城一号仓储、板材一、二区的顶棚出现不同程度的倒塌，导致张力红存放在三处租赁场地的货物不同程度毁损。双方当事人对2018年12月下雪致顶棚倒塌的事实无异议。仓储发生垮塌后，瑞腾公司主动提供拖车将张力红上述租赁场地未损坏的货物储存在22栋1层9至16号门面。2019年1月11日，瑞腾公司的市场管理人员吴仁强与张力红对于雪宝板材损失进行核对，该清单写有“公司承担一部分的责任”的字样，吴仁强在该字样下方签字；2019年1月14日，瑞腾公司的市场管理人员王健与张力红对板材区A区瓷砖进行核对，王健手写“初步清下来大概数据，待后期准确核实，王健，2019.1.14”。瑞腾公司雇请胡巧明修复一号仓储，胡巧明自认板材一、二区于2019年3月15日修复基本完工。一号仓储于2019年4月25日左右完工。瑞腾公司依此要求张力红将放置在22栋1层9至16号门面的货物搬回一号仓储，张力红以未修复为由拒绝将货物搬回一号仓储，后继续使用22栋1层9至16号门面至今。瑞腾公司要求张力红支付租金，张力红认为应由瑞腾公司赔偿其货物、装修等损失。2019年6月21日，双方在鸭塘综治办进行调解未果。瑞腾公司于2019年10月11日向一审法院提起本诉，张力红收到本诉起诉状后，向一审法院提起反诉。另查明：张力红与瑞腾公司于2017年11月17日、2018年6月1日分别另签订两份《凯里浙商建材城市市场服务合同》，合同约定，张力红向瑞腾公司租赁板材一区1-24号，板材二区15-21号门面。合同签订后，张力红依约支付板材一区租金至2019年12月31日；板材二区租金至2019年6月30日。一审法院于2020年5月两次现场勘查：瑞腾公司出租给张力红的三处租赁场地均系钢架棚搭建。板材一、二区系临街门面，板材一区设有装修样板8间，且有卷闸门；其余16间及板材二区的7间门面均未装修，未有卷闸门，但均摆放有货物。一号仓储在板材一区后面的斜坡上，进门铁门系张力红在一号仓储发生坍塌后自行修建，仓库内分上下部分，下方现已存放瓷砖，上方存放部分板材。板材二区包括他人向瑞腾公司租赁用于“众行石材”的存储和加工，与张力红租赁的板材二区15-21号门面相邻。2018年12月，“众行石材”未因雨雪天气发生坍塌。再查明：2017年12月20日，张力红与夏火山签订有《浙商建材城板材一区二区广告装修协议》，约定夏火山为张力红的板材一、二区门头广告进行装修，约定工程预算总价为166021元。2018年1月18日，张力红与张银奎签订有《浙商建材城板材一区二区装修协议》，该协议主要约定，张银奎为张力红租赁的板材一、二区的吊顶、隔墙、生态板造型墙、集成墙板饰面、电路安装（开关电线）、刮瓷上乳胶漆、地、地面瓷砖牌陶瓷）、墙面瓷砖、吊顶、LED、LED灯管、监控进行装修，工程预算总价为488644元。瑞腾公司对装修协议的真实性无异议。张力红申请鉴定其租赁的一号仓储、板材一、二区装修损失和瓷砖、生态板等财产损失，该评估鉴定已由一审法院对外委托评估鉴定办公室处理，在对外委托评估鉴定过程中，经外委办与双方当事人进行鉴定前的询问调查，瑞腾公司对张力红提供的评估材料不予认可，也不同意选择评估鉴定机构，后张力红撤回要求瑞腾公司赔偿财产损失1907827.2元的反诉请求，其撤回该项反诉请求，不违反法律规定，予以准许。因瑞腾公司对张力红与张银奎签订的《浙商建材城板材一区二区装修协议》真实性无异议，故本案不再启动鉴定程序。本案审理过程中，瑞腾公司向一审法院申请了诉讼财产保全，产生保全费1770元。上述事实，有本诉原告的起诉状，本诉被告的答辩意见，反诉原告的反诉状，反诉被告的答辩意见，一审法院采信双方的举证证据以及庭审记录、一审法院现场勘查笔录、现场图片等在卷佐证，经庭审举证质证，一审法院依法审查，可以认定。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护,具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案，瑞腾公司与张力红签订的《凯里浙商建材城市场服务合同》（一号仓储）系双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。一、2018年12月降雪是否属于不可抗力问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。结合本案，瑞腾公司出租给张力红的一号仓储、板材一、二区均系钢架棚搭建。瑞腾公司未举证证明2018年12月的降雪导致钢架棚垮塌系雪凝灾害；且同样属于板材二区的“众行石材”未发生坍塌；因此，对瑞腾公司诉称降雪系不可抗力因素，不予采信，对张力红提出的下雪系自然现象，且黔东南州在2008年发生过雪凝灾害，瑞腾公司在出租前，对黔东南地区会下雪的自然现象完全可以预见，可采取措施避免下雪导致钢架棚倒塌的辩解意见，予以采信。为此，发生仓储垮塌系降雪所致不能成为瑞腾公司的免责事由，其有义务为张力红的一号仓储、板材一、二区的未损毁货物提供仓储过渡。二、关于《凯里浙商建材城市场服务合同》（一号仓储）是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除有约定解除和法定解除。虽案涉合同约定张力红不按前述约定足额支付市场服务费等，自逾期7天后，瑞腾公司单方面终止协议。本案仓储垮塌发生在2018年12月底，张力红已交纳案涉仓储租金至2019年2月28日，在此租赁期间，张力红并未存在未按期交纳租金的情形，未存在违约。张力红因仓储货物发生部分损毁，与瑞腾公司协商赔偿未果，其未支付租金，导致本案纠纷。未支付租金系张力红认为瑞腾公司应赔偿其财产、装修等损失所致，故对瑞腾公司以张力红逾期支付租金、管理费构成违约为由要求解除合同，不予支持。三、关于张力红是否应当支付22栋1层9至16号门面租金及物业管理费的问题。首先，22栋1层9至16号门面系瑞腾公司主动提供给张力红储存一号仓储、板材一、二区未毁损的货物，张力红使用22栋1层9至16号门面的用途亦为存储，22栋1层9至16号门面系一号仓储、板材一区、板材二区货物的替代性储存地。其次，经现场勘查，张力红使用上述门面仅存放货物，没有用该门面进行经营。瑞腾公司参照用于经营“金牛”管业、洁具的20栋9至11号门面租金计算上述门面租金及物业管理费，显失公平。再者，张力红拒绝搬回一号仓储不仅因其认为一号仓储未恢复仓储能力，且也有其与瑞腾公司就毁损的货物未达成赔偿协议，其合法权益未得到保障的原因。因此，对瑞腾公司诉请张力红参照相邻门面租金计算方式来支付22栋1层9至16号门面租金，实为替代一号仓储使用产生的租金，应按照瑞腾公司与张力红签订的《凯里浙商建材市场服务合同》（一号仓储）约定的租金计付。一号仓储租赁合同中约定免除瑞腾公司物业管理费，故对瑞腾公司诉请张力红支付上述门面物业管理费，不予支持。据此，案涉门面租金应按照一号仓储的合同约定24000元/月计算，因张力红至今未搬离，因此，该租金应从2019年3月1日起计算至张力红搬离9至16号门面之日止，暂计算至2019年10月31日的租金为192000元。四、关于一号仓储是否恢复持仓能力问题。双方当事人对一号仓储是否恢复持仓能力各执一词。根据一审法院现场勘查的调查了解及双方当事人的陈述，双方均同意参考相邻板材二区的“众行石材”。“众行石材”仓库除了自行加高以外，与一号仓储的功能以及结构相似，而“众行石材”的顶部与侧墙部位也有几十公分的距离，系仓储进行通风所预留。张力红认为一号仓储下方原有四扇卷闸门，而在发生垮塌后，经瑞腾公司的修复的只有两扇卷闸门，其认为没有恢复持仓能力。瑞腾公司认为有一道门进入一号仓储即可，虽现在仅有两扇门，但张力红自行在一号仓储外加修一扇铁门，所以可以使用。经现场勘查及现场勘查的图片显示，张力红已在一号仓储外自行安装一扇铁门，且一号仓储内部下方现已存放瓷砖，上方现已存放板材，说明一号仓储应具备了持仓能力。至本案一审审理终结前，一号仓储确实未通电，瑞腾公司称因张力红未支付租金所以停电，未支付租金不是瑞腾公司停止供电的理由，其应恢复电的供应。瑞腾公司增加的诉请，要求解除一号仓储的合同系基于一号仓储已经具备持仓能力，与本案租金计算具有直接关系。对张力红提出的瑞腾公司主张的租金不是针对一号仓储、板材一、二区的费用，要求解除合同不是同一法律关系的辩解意见，不予采纳。五、关于张力红是否应将货物搬离22栋1层9至16号门面的问题。在仓储垮塌后，张力红仍在一号仓储存放了新进货物，应视为一号仓储具备了持仓能力，但张力红仍在继续使用作为替代的22栋1层9至16号门面存放货物。为此，对瑞腾公司诉请张力红搬离上述门面，予以支持，但考虑到货物过多，搬运不易等因素，酌情给予张力红10天的时间腾房搬离22栋1层9至16号门面。六、关于张力红反诉瑞腾公司赔偿其租金612542.84元及装修损失654665元问题。1、租金损失。张力红认为因2018年12月一号仓储、板材一、二区发生垮塌，其没有继续使用，要求赔偿其已支付的一号仓储从2019年1月1日至2019年3月1日、板材一区1-24号门面2019年1月1日至2019年12月31日、板材二区15-21号门面2019年1月1至2019年6月30日的租金损失。首先，虽一号仓储、板材一、二区于2018年12月发生不同程度的垮塌，但瑞腾公司已经将22栋1层9至16号门面拿给张力红用于存放货物的过渡；在此期间，张力红仍继续使用上述仓储和门面，为此对其反诉主张赔偿其租金损失，不予支持。2、关于广告装修损失问题。首先，张力红向瑞腾公司租赁一号仓储、板材一、二区的租赁期限均系10年，系长期租户。根据现场勘查及当事人的陈述，张力红使用板材一区作为其销售建材的门面，其投入较多资金对板材一区8个门面进行装修的事实客观存在。其次，根据张力红提供的其与夏火山签订的《浙商建材城板材一区二区广告装修协议》及张力红与夏火山的转账记录及收条等，张力红向夏火山支付的广告装修费共计166021元。而张力红并未举证证明其板材一、二区的广告装修部位受损，经一审法院现场勘查，其门头未见损坏，且张力红亦未提交因门头损坏后修缮所花费用的依据，为此，对其主张的板材一区、二区广告装修损失，无事实依据，不予支持。3、关于板材一、二区除了广告装修外的装修损失问题。根据当事人的陈述及所提交的证据结合现场勘查的情况进行综合评定。首先，张力红与张银奎签订有《浙商建材城板材一区二区装修协议》，瑞腾公司对该协议的真实性无异议。其次，在张力红申请对财产损失及装修损失的鉴定时，瑞腾公司对张力红提交的鉴定材料不认可，且不愿意选择鉴定机构，又未能提交证据加以证明，其应承担举证不利的法律后果。经现场勘查，板材二区内有货物、车辆、且有加工机器，板材二区应视为板材、瓷砖的加工场所，板材一区8间门面为装修材料的样板间。再者，该协议约定的工程造价总计488644元，包含了吊顶、隔墙、生态板造型、集成墙板饰面、电路安装、刮瓷上乳胶漆、地、地面瓷砖面瓷砖、吊顶、LED、LED灯管、监控。经现场勘查及现场图片显示，确实存在吊顶、隔墙、生态板集成墙板造型、灯、吊顶出现部分损坏，未发现地面瓷砖损坏，结合张力红与实际施工人张银奎的微信转账记录，转款记录、收据、证人证言等以及张力红对上述租赁场所的使用情况，兼顾公平原则，酌情支持其装修损失为200000元，超过部分，不予支持。七、关于瑞腾公司辩称本案起诉的仅为一号仓储，张力红反诉板材一、二区是否与本诉能合并审理问题。张力红使用的22栋1层9至16号门面存放的不仅有一号仓储未受损货物、也有部分板材一区、二区未受损的货物，瑞腾公司庭审中明确其诉请的租金为22栋1层9至16号门面的租金，但22栋1层9至16号门面系一号仓储未受损货物及板材一区、板材二区未受损货物的替代性存放处。因此与张力红反诉板材一区、二区的装修损失具有一定的关联性，为妥善化解矛盾纠纷，对本诉与反诉予以一并审理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二条、第三十二条、第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告（反诉原告）张力红于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司支付从2019年3月1日起至2019年10月31日止的租金192000元，从2019年11月1日起至张力红搬离凯里浙商建材城22栋1层9、10、11、12、13、14、15、16号门面之日止的租金以24000元/月计算；二、本诉被告（反诉原告）张力红于本判决生效之日起十日内搬离凯里浙商建材城22栋1层9、10、11、12、13、14、15、16号门面，将上述门面返还给本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司；三、本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉被告（反诉原告）张力红赔偿装修损失200000元；四、驳回本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回本诉被告（反诉原告）张力红的其余诉讼请求。本诉案件受理费5086元，财产保全申请费1770元，由本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司负担991元，由本诉被告（反诉原告）张力红负担5865元；反诉案件受理费16100元，由本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司负担1014元，由本诉被告（反诉原告）张力红负担15086元。二审期间，张力红提供了光盘两张，拟证明雪灾之后，租赁的仓储存在漏水、损坏的情况。瑞腾公司未提交新证据。经质证，瑞腾公司对证据的三性及证明目的均不予认可。经审查，张力红提供的光盘符合证据三性要求，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，2017年11月17日上诉人张力红（乙方）与被上诉人瑞腾公司（甲方）签订《凯里浙商建材城市场服务合同》约定：乙方使用凯里市凯开大道619号鸭塘中学旁红星美凯龙板材区1-24号门面，面积2216.97㎡，租赁期限自2018年1月1日起至2028年1月1日止，门面租金按9元／月／㎡，每月租赁费19952元，每月市场运营管理费为19952元，每月门面租金、市场运营管理费39904元。2018年6月1日上诉人张力红（乙方）与被上诉人瑞腾公司（甲方）签订《凯里浙商建材城市场服务合同》约定：乙方使用凯里市凯开大道619号凯里浙商建材城板材二区15-21号门面，面积751.56㎡，租赁期限自2018年7月1日起至2028年6月30日止，门面租金按9.5元／月／㎡，每月租赁费7139.82元，市场运营管理费为9.5元／月／㎡，每月市场运营管理费为7139.82元。根据瑞腾公司起诉状陈述，浙商建材城22栋1层9、10、11、12、13、14、15、16号门面总面积为819.52㎡。上诉人张力红于2020年8月18日将存放在上述9-16号门面的货物已全部搬离。经本院现场勘查，一号仓储虽然已经进行维修，但仓储周围挡板有许多孔洞，周围顶部通风处与未倒塌处的通风口比较，通风口明显增大，仓储卷帘门未能恢复到倒塌前的状况。本院认为：关于本案本诉与反诉的问题。反诉的实质条件是指反诉与本诉之间必须具有牵连关系，这种牵连关系主要表现为：1、诉讼请求基于相同的法律关系；2、诉讼请求之间具有因果关系；3、本诉与反诉的诉讼请求建立在相同事实基础上。而本案本诉请求是：解除一号仓储的《凯里浙商建材城市场服务合同》，并支付相应的租金及物业管理费，搬离22栋1层9-16号门面。而上诉人提起的反诉请求是：请求反诉被告赔偿其仓储一号仓库、板材区1-24号门面、15-21号门面的租金损失612542.84元、装修损失654665元。因张力红与瑞腾公司签订的三份《凯里浙商建材城市场服务合同》，分别承租一号仓储、板材区1-24号、板材二区15-21号三处不同的仓库。虽然一号仓储、板材区1-24号、15-21号门面的出租人和承租人都是瑞腾公司和张力红，但三份合同的租赁物、租金、起租时间等均不相同，即三份合同的事实并不相同。因此，一审法院将本诉未起诉的板材区1-24号、15-21号门面的两份合同也作为反诉范围进行审理，程序违法，本院予以纠正。本案反诉只就一号仓储的租金等相关问题进行审理。对于板材区1-24号、15-21号门面租金损失、装修损失的反诉请求，不属于本案反诉受理范围，本院另行裁定处理。关于张力红应支付的浙商建材城22栋1层9-16号门面租金标准如何计算的问题。依双方陈述的事实，在一号仓储垮塌事件发生后，瑞腾公司通知张力红从一号仓储搬到浙商建材城22栋1层9-16号门面存放货物，但双方并未签订浙商建材城22栋1层9-16号门面的租赁合同，应视为张力红和瑞腾公司在一号仓储不能正常使用的情况下，自愿将面积为819.52㎡的浙商建材城22栋1层9-16号门面代替一号仓储让张力红继续租用，故张力红上诉称“浙商建材城22栋1层9-16号门面总面积819.52㎡的租金应按一号仓储的租金8元/㎡/月计算”的理由正当，本院予以支持。一审判决按一号仓储的租金标准计算虽符合客观实际，但未考虑替代仓储的面积大小问题不当，本院予以改判。即张力红应交纳的2019年3月1日至2020年8月18日的仓储租金为115169.88元﹛（8元/㎡/月×17个月×819.52㎡）+17天×（8元/㎡/月÷30天）×819.52㎡﹜。虽然一号仓储倒塌后已进行维修，但维修后的仓储周围挡板有许多孔洞，周围顶部通风处与未倒塌处的通风口比较，通风口明显增大，卷帘门也未安装，如遇下雨，紧靠近仓储挡板周围会被雨水淋湿，导致一号仓储的有效使用面积减少，在目前租赁物存在上述瑕疵且由上诉人张力红实际占有的情况下，2020年8月19日之后的一号仓储租金如仍按24000元/月计算，对承租人张力红有失公平，为平衡双方的利益关系，酌情扣减租金标准较为适宜，以24000元/月减少20%计算，即按19200元/月标准支付。关于张力红要求瑞腾公司赔偿一号仓储2019年1月1日至2019年3月1日租金损失问题。因一号仓储在2018年12月倒塌后，瑞腾公司为张力红提供浙商建材城22栋1层9-16号门面周转使用，因临时周转门面总面积为819.52㎡，较一号仓储面积3000㎡小，周转门面的租金为13112.32元（8元/㎡?月×819.52㎡×2个月），而张力红已支付的一号仓储2019年1月1日至2019年3月1日即2个月的租金为48000元，因此，张力红要求赔偿的一号仓储2019年1月1日至2019年3月1日租金损失本院予以部分支持，即实际租金损失为：34887.68元（48000元-13112.32），上诉人张力红认为一审判决不支持其租金损失错误的理由，本院予以支持。综上所述，张力红的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7300号民事判决；二、上诉人张力红于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州瑞腾商业运营管理有限公司支付从2019年3月1日起至2020年8月18日止的租金115169.88元，2020年8月19日之后的一号仓储租金按19200元/月标准支付；三、被上诉人贵州瑞腾商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人张力红赔偿一号仓储2019年1月1日至2019年3月1日期间的租金损失34887.68元；四、驳回被上诉人贵州瑞腾商业运营管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上诉人张力红的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5086元，财产保全申请费1770元，由贵州瑞腾商业运营管理有限公司负担4156元，由张力红负担2700元；反诉案件受理费1200元，由贵州瑞腾商业运营管理有限公司负担840元，由张力红负担360元。二审案件受理费14400元，由贵州瑞腾商业运营管理有限公司和张力红各自负担7200元本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年十一月十九日法官助理张强书记员王嘉