青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初3628号 原告：青海富恒实业有限公司第三分公司，统一社会信用代码91630104MA753FGG4X，住所地西宁市城**西关大街********。 负责人：祝琴，该公司经理。 委托诉讼代理人：岳桂玲，城西区新媒法律服务所法律工作者。 被告：青海云图健身服务有限公司，统一社会信用代码91630104MA75956T2F，住所，住所地西宁市城**同仁路**（青海人民出版社）综合楼**div> 法定代表人：李怀武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕凯，男，该公司店长。 原告青海富恒实业有限公司第三分公司（以下简称“富恒第三分公司”）与被告青海云图健身服务有限公司（以下简称“云图公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富恒第三分公司的委托诉讼代理人岳桂玲、被告云图公司的委托诉讼代理人吕凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富恒第三分公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告于2019年1月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠的租金998500元、水电暖费120032元，违约金100000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，富恒第三分公司撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付2019年4月20日至2020年9月29日间的租金1186870元、水电暖费120032元、违约金100000元。事实和理由：2019年1月28日，被告就承租位于西宁市城西区同仁路10号（青海省人民出版社）综合楼三层、建筑面积约为1950平方米的商铺，与原告达成一致，自愿签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为五年，自2019年4月20日至2024年4月19日，第一年至第三年的租金基础上递增6%，即第四年的租金为44.5元/平方米/月，如被告未按本合同的约定支付租赁费用每延期支付一天，按日承担所欠租金百分之一的滞纳金，逾期支付30天的，可解除合同。该合同对租赁用途、水电费及暖气费、违约责任等作了明确约定。《房屋租赁合同》签订后，原告按约定将租赁商铺交付给了被告使用，被告于2019年2月5日向原告支付租金200000元，2019年10月28日支付了租金15000元，2019年11月8日支付了租金15000元，共计230000元。时至今日，被告只向原告支付了230000元的租金外，剩余998500元租金及水、电、暖费120032元（截至2020年7月19日）均未按合同约定履行支付义务，经原告多次催要无果。故诉至法院，望判如所请。 云图公司辩称，认可双方的租赁合同已经于2020年9月29日解除；双方约定了5个月的装修免租期（2个月装修期、3个月砸墙期），自2020年3月8日开始砸墙，产权方就下达停工通知不同意我方修建泳池，导致施工停止，直到5月才开始重新施工、7月砸墙完毕开始装修，2019年9月26日装修完，此时才应该开始计收房租；水费同意向原告方支付；对于电费有异议，我方位于三楼，电梯连接在我方电表中，电费包括二楼使用电梯的电费，疫情期间我方完全没有用电，电表仍然增加了两三千度，原告一直没有解决该问题；2019年10月起一直未供暖，产权方、原告都来检查过说是管道原因，但是没有修理好，无法营业；未支付租金是由于修建泳池导致的问题双方一直未协商成功。 本院经审理认定事实如下：2009年10月19日，青海富恒实业有限公司（原名称“西宁天桥商贸有限公司”，以下简称“富恒公司”）与青海人民（民族）出版社处签订《房屋租赁合同》，合同约定富恒公司承租位于西宁市同仁路10号商住楼1层至3层商业用房用于经营，房屋建筑面积5400平方米，租赁期限十八年，第一阶段有效租赁期限自2010年2月1日至2018年1月31日，第二阶段、第三阶段分别为起租日起第九年至第十三年、第十四年至第十八年，届满后经政府部门批准后履行第二、三阶段租约；承租方在经出租方和设计单位同意后可对租赁物内部进行改造，不得改变租赁物原结构并须符合有关设计要求，改装施工图纸必须经大楼原设计单位及出租方审核同意，且须报经市规划部门批准同意。后青海人民（民族）出版社进行了单位改制，青海民族出版社作为甲方代表与富恒公司就前述合同经协商，并经青海省文化和新闻出版厅、青海人民出版社有限责任公司同意，于2012年11月27日签订《房屋租赁补充协议》，确定第一阶段租赁期限自2012年7月1日至2020年6月30日，扣减部分面积后实际租赁面积5000平方米。青海人民出版社有限责任公司认可富恒公司对前述商铺可以向社会公开招租或招商经营，富恒公司自2017年3月1日起委托富恒第三分公司办理该公司所有产权及承租商铺的租赁事宜。第一阶段租赁期限届满后，富恒第三分公司向青海民族出版社继续支付了第二阶段租金。 2019年1月28日，富恒第三分公司作为甲方与乙方云图公司代理人赵连军签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于西宁市城西区同仁路10号青海省人民出版社综合楼三层用于商业经营，建筑面积约为1950平方米，租赁期限自2019年4月20日至2024年4月19日，甲方应在2019年1月31日前将该房屋交付给乙方；第一至三年租金为42元/平方米/月，即每年982800元，合同签订后三日内支付200000元，乙方在2019年3月10日前完成工商注册登记等事宜，并于同日从对公账户支付剩余半年租金291400元、租房押金100000元，乙方应在已付租金期满的前一个月内预交下半年度租金，自第二年起租金一年一交；租金每延期支付一日，按日加收所欠费用百分之一的滞纳金，逾期30日不交纳的甲方可解除合同并要求乙方承担违约责任；乙方自行负担水、电、暖等相关费用；乙方进行装修、改造应事先将装修图纸报甲方和消防等有关部门审核批准；任何一方违约的向未违约方支付100000元违约金。云图公司认可该公司为承租人。合同签订后，云图公司分别于2019年2月5日、2019年10月28日、2019年11月6日支付租金200000元、15000元、15000元；富恒第三分公司将案涉房屋交付云图公司使用。2019年8月至12月间，富恒第三分公司多次向云图公司发出《通知》催收2019年房租及水电暖费用。2019年10月17日，云图公司向富恒第三分公司作出《关于申请延迟付款情况说明》，载明该公司因投资方股东个人原因，对公账户无法使用，将以正常经营门店的收款汇总后付款，并说明泳池等已全部安装调试完成于10月1日正式运营，因场地砸墙清理垃圾工程量大、泳池加固住户投诉、城管综治办两次收回装修许可证等因素导致5月21日才开始继续清垃圾、开始装修施工。后云图公司仍未支付房屋租金，2020年9月29日，云图公司将案涉房屋交还给富恒第三分公司。 另查，2019年3月8日，青海民族出版社向富恒公司发出《关于停止同仁路10号综合楼3楼装修施工的函》，认为在案涉房屋中修建游泳池将影响综合楼的承重性、存在安全隐患，并指出富恒公司施工前未向该单位作任何书面申报、未提供原设计单位和消防部门审核批文，要求立即停止施工并进行相关审查、安全性能鉴定。2019年3月12日，西宁市城西区城市管理综合行政执法局向云图公司发出西城执法责改字【2019】第013号《责令限期改正通知书》，载明因该公司施工手续不齐全，责令该公司立即停工。2019年3月20日，云图公司向富恒第三分公司作出《云图健身装修施工承诺书》，承诺泳池加固改造装修工程由具备设计资质的单位设计，符合相关要求，承诺保证施工质量、由该公司自行承担所有责任。 本院认为，原告富恒第三分公司受富恒公司委托将案涉房屋出租给被告云图公司的行为，符合富恒公司与房屋产权方签订的租赁合同的约定及法律规定，合法有效，原、被告均应依照双方签订的《房屋租赁合同》履行各自的权利义务。原告已将案涉房屋交付给云图公司，云图公司未依约按时足额支付租赁费用，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告的各项诉讼请求评判如下。 对于原告要求被告支付2019年4月20日至2020年9月29日间房屋租金1186870元的诉讼请求。2019年3月8日，房屋产权方以修建游泳池存在安全隐患为由向原告提出停止施工，西宁市城西区城市管理综合行政执法局于2019年3月12日责令被告停止施工，《责令限期改正通知书》上虽未说明所欠缺的具体手续，但结合双方对此后续所作处理，被告称该公司装修期限由于产权方不同意修建游泳池而延误符合常理，予以采信。被告辩称签订合同时原告承诺能够修建游泳池、且该公司前期施工时已办理了相关审批手续，但均未提交证据证明，对该辩称不予采信，被告对装修工程因手续原因导致停工存在过错；原告与产权方签订的《房屋租赁合同》中明确约定改装施工图纸需经原设计单位和产权方审核同意，原、被告签订的《房屋租赁合同》亦对于装修图纸报批事宜进行了约定，但原告怠于履行其对装修方案审核并报产权方等的义务，直至产权方发现被告修建游泳池提出异议、导致停工，故原告对于装修期限延误亦存在过错。对此泳池问题，原告未提交证据证明解决时间，根据被告2019年10月17日作出的《关于申请延迟付款情况说明》，其装修工程于2019年5月21日恢复施工，可以得知此时前述问题影响已消除，对于2019年3月12日至2019年5月21日期间的装修停工，原、被告双方均应承担一定的责任，应当免除因原告过错导致停工、被告无法对租赁物使用、收益期间的房屋租金，对该期间酌情确定为一个月，租金自2019年5月20日起算；被告辩称原告同意装修免租期5个月，但未提交证据证明，且被告自认双方对泳池问题对计租期间未达成一致意见，对该辩称不予采信，被告因其自身原因导致装修期限延长的部分不应由原告承担责任。自2019年5月20日至2020年9月29日被告腾退案涉房屋，房屋租金共计1334970元，扣除被告已支付的230000元，被告应向原告支付剩余房租1104970元。 对于原告要求被告支付水电暖费120032元的诉讼请求。水费5020元，被告认可并同意向原告支付，予以支持。原告提交的《缴费通知单》中所载电费未经被告确认，且其中电费计费单价与产权方计费单价不同，原告提交的证据不足以证明被告实际用电情况，对该部分诉讼请求不予支持。根据青海民族出版社办公司2019年10月29日出具的《通知》，该大楼1楼至3楼取暖面积3650平方米、取暖费共计148920元，而原告承租总面积为5000平方米，故取暖面积与承租面积之间存在差值，原告依据被告承租面积计算其应付取暖费的方法不当，原告未提交证据证明被告实际取暖面积，对该部分诉讼请求亦不予支持。 对于原告要求被告承担违约金100000元的诉讼请求。案涉房屋月租金81900元，自合同约定的计租日期2019年4月20日至房屋实际腾退之日，被告实际使用房屋长达17个月，仅支付租金230000元，且被告在2019年10月出具情况说明承诺付款后，仅向原告支付30000元，被告在合同履行过程中存在较大过错，导致双方合同解除，应承担相应的违约责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定违约金100000元，被告认为该违约金的约定过高要求调整，原告未提交证据证明其具体损失，被告逾期支付租金的行为主要给原告造成资金占用利息损失，结合合同的履行情况、双方在合同履行中的过错程度等，酌情调整违约金为50000元，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、青海云图健身服务有限公司于本判决生效后五日内向青海富恒实业有限公司第三分公司支付房屋租金1104970元、水费5020元、违约金50000元，合计1159990元； 二、驳回青海富恒实业有限公司第三分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9013元，已减半收取，由青海富恒实业有限公司第三分公司负担1073元，由青海云图健身服务有限公司负担7940元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 强亚茹 二〇二〇年十一月五日 法官助理 董致晶 书 记 员 武 霞 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。