江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3773号上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡市滨湖区荣巷街道龙山村股份经济合作社，住所地无锡市滨湖区荣巷街道龙山路**。法定代表人：秦宏宇,该合作社理事长。委托诉讼代理人：陆敏菊，江苏倍思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕，江苏倍思特律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡莱德宝沃汽车销售服务有限公司，，住所地无锡市滨湖区梁清路****法定代表人：兰明,该公司总经理.委托诉讼代理人：刘晓青，江苏万仕邦律师事务所律师。上诉人无锡市滨湖区荣巷街道龙山股份经济合作社(以下简称龙山合作社)、上诉人无锡莱德宝沃汽车销售服务有限公司（以下简称宝沃公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初8299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。龙山合作社上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判宝沃公司自判决生效之日起3日内向其支付自2018年5月3日(欠付租金之日)起算至房屋实际交付之日止的房屋占有使用费（以149万元/年计算），驳回宝沃公司一审全部反诉请求，加判宝沃公司于判决生效之日起立即迁出并返回案涉房屋。一、二审诉讼费用均由宝沃公司负担。事实和理由:1.案涉房屋系临时建筑，许可证有效期内的租赁期限应认定有效，一审法院概括认定合同无效缺乏依据。2.一审法院认定宝沃公司于2018年7月9日停止营业，无事实依据，宝沃公司至今未向龙山合作社交付案涉房屋，一审法院仅计算房屋占有使用费至2018年7月8日不当，且未判令宝沃公司返还案涉房屋,属于遗漏诉讼请求。3.对装修损失金额不予认可，其未同意宝沃公司进行装修，宝沃公司即便存在装修损失，也与其无关。宝沃公司辩称：1.其早在一审法院组织第一次庭审时即提出对房屋进行交接，系龙山合作社拒绝接收，导致案涉房屋无法归还，房屋无法交付的责任及相关损失应由龙山合作社承担，与宝沃公司无关。2.双方签订的租赁合同中明确约定应给予宝沃公司145天的装修期，龙山合作社对宝沃公司的装修早就知情，现龙山合作社提出应经其另行许可，无依据。3.一审法院认定合同无效的原因系案涉房屋系龙山合作社未按照临时建设许可证准许面积建造，一审法院认定合同无效依据充分。宝沃公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙山合作社一审本诉请求，支持宝沃公司一审全部反诉请求。事实和理由：1.龙山合作社的本诉请求系基于合同有效提出，一审法院既然已认定案涉合同无效，则应驳回龙山合作社的本诉请求，而非支持房屋占有使用费，一审法院的判决支持其向龙山合作社支付占有使用费已超出龙山合作社的本诉请求。2.其对案涉房屋合同解除及装修不存在过错，未通过消防检查的原因系龙山合作社无法提供竣工验收手续及权属证明，龙山合作社应承担宝沃公司的全部装修损失。龙山合作社辩称：1.合同无效支持占有使用费并不违反法律规定，虽然龙山合作社主张案涉合同部分有效，部分无效，但相关金额计算方式并无区别，宝沃公司的该项主张不能成立。2.其不应承担宝沃公司的装修损失。龙山合作社向一审法院起诉请求：1.判令双方于2018年12月31日解除租赁合同，宝沃公司迁出并返还房屋；2.判令宝沃公司支付截至2018年12月31日的欠付租金、物业费合计109万元；3.判令宝沃公司支付自2018年4月起至实际支付日止的滞纳金，按每日2152.5元计算；4.判令宝沃公司支付自合同解除之日起至实际迁出日止的实际占用费，按年租金149万计算。事实与理由：2016年8月双方签订了房屋租赁协议，由宝沃公司租赁无锡市滨湖区梁清路房屋，租期为2016年8月至2031年12月。双方约定如宝沃公司逾期支付租赁费超过3个月，其有权终止合同，宝沃公司应当按日千分之三计算欠交租金的滞纳金至实际交清时。现宝沃公司自2018年4月开始拖欠租金累计达109万元，经多次催告仍拒不支付，并于2018年7月单方提出解除合同。故请求判令解除双方租赁合同，由宝沃公司支付租金并承担违约责任。宝沃公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2016年8月8日签订的房屋租赁合同无效；2.判令龙山合作社向其返还已经支付的租金及保证金199万元（其中租金189万元、保证金10万元）；3.判令龙山合作社赔偿其因《房屋租赁合同》无效而产生的损失，其中装修损失为2747993元，行政处罚3万元，共计2777993元。事实与理由：双方签订租赁合同后，其对房屋进行了装修并投入经营使用。2017年6月其被消防部门责令停产停业并罚款，后其多次要求龙山合作社办理相关消防手续，龙山合作社未能办理，在此过程中，其了解到涉案房屋的规划、建设、竣工验收等一系列行政审批或备案手续均存在瑕疵，导致房屋的消防备案无法办理，双方租赁合同应属无效，龙山合作社应当返还已收取的租金并赔偿其所有损失。一审法院认定事实：2016年8月8日，龙山合作社（甲方、出租方）和宝沃公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，乙方租用甲方的房屋用途为经营汽车销售及售后服务。约定：一、租赁细则1.乙方租赁甲方位于滨湖区梁清路房屋,建筑面积为3266㎡。产权属甲方所有，在租赁期内，乙方不得擅自转租或移作他用。2.租赁期限为15年，时间从2016年8月8日起至2031年12月31日止,租金标准为1.25元/I平方米/I天（含税价)，租金金额为149万元/年(含税价）（给予乙方145天装修期，租金从2017年1月1日起计算，合同订立后5日内，乙方将2017年1-3月份的租金一次付清)。（1）从2022年1月1日-2026年12月31日起租金增长为156.45万/年(含税价）；（2）从2027年1月1日-2031年12月31日起租金增长为164.2725万/年(含税价)。中途如需退租，双方应提前三个月告知对方，协商统一后方可退租。二、付款方式1.乙方在本合同签订时向甲方支付租房保证金10万元,此保证金不作为租赁费用、不计利息，该保证金在合同终止时结清（不计息）。如乙方擅自损坏甲方房屋结构和其他资产，甲有权在保证金中扣算。2.租赁费采取先付后租的原则，房租金按季度支付，于每季度第1个月的10号前支付下一季度的租金，以此类推。如有欠交租金情况，乙方另需交纳滞纳金给甲方，滞纳金以欠交租金的3‰/天计算到交清租金为止。3.如乙方不按合同逾期支付租赁费超过3个月，甲方有权终止合同，并由乙方承担违约责任。物业费、卫生费等，甲方开具收款凭据。三、租赁期内的其他事项1.乙方在租赁期内，由于生产经营的需要，在不影响房屋结构及质量的前提下，如对厂房进行改造、装潢、用电、用水、安装等事宜应在双方共同协商的基础上，征得甲方同意后方可进行施工。其中涉及专项审批的必须报审相关部门，审批同意后方可进行施工、生产经营，费用全部由乙方自理。合同期满或终止时，乙方应按时及时清出房屋，所有的改造、装潢、水电等不可移动的设施乙方必须保持原状不得拆除，甲方不作赔偿，也不抵扣欠缴的租金，均归甲方所有。2.租赁期内，乙方在办理各类相关汽车销售及售后服务等专业领域的许可证时，甲方在相关法律、法规范围内提供相应的配合。如乙方因各种法律法规等行规定导致最终无法从事相关汽车销售及售后服务经营，造成的责任与损失，甲方概不负责。3.租赁期内，乙方应妥善、合理使用租赁房屋及辅助设施，维修保养由乙方负责，费用由乙方自理。租赁期满或解除、终止合同，乙方应将房屋完整、完好地归还甲方。协议签订后，宝沃公司对涉案房屋进行了装修，后作为汽车4S店开业经营。宝沃公司共计支付了押金10万元，租金189万元。2017年6月30日，滨湖区消防大队对宝沃公司做出行政处罚决定书并于7月3日送达给宝沃公司，决定书载明2017年3月22日大队消防监督员在对宝沃公司进行检查时，发现该单位未经消防安全检查擅自营业违反消防法相关规定，决定给予宝沃公司责令停产停业，并处罚款3万元。7月3日，宝沃公司缴纳了3万元罚款。2018年6月11日，宝沃公司向龙山合作社发函表示，因受到消防处罚，其得知房屋未经综合验收和消防验收，致其经营受阻，要求龙山合作社尽快解决房屋的消防问题。2018年7月8日，宝沃公司向龙山合作社发出解除房屋租赁协议通知函，表示因消防、环评等问题造成其重大损失，在龙山合作社提供房屋权属不明、临时规划到期、房屋无法竣工验收及消防验收的情况下，龙山合作社未对上述问题给予明确答复，故租赁协议目的已无法实现，通知自7月8日起，解除双方租赁协议，并要求龙山合作社赔偿损失。2018年4月27日，宝沃公司与王雷曾签订租赁合同，宝沃公司将涉案房屋中的308平方米转租给王雷用于吉利汽车经营，王雷在经营期间在房屋添附了吉利汽车的门头。2018年7月，王雷与吉利汽车解除租赁合同关系，王雷搬离涉案房屋并同意将门头交由宝沃公司处理。宝沃公司陈述其在一直与消防沟通停产停业事宜，2018年上半年开始着手搬迁，至2018年7月8日后已彻底搬迁停业至今。龙山合作社陈述2018年7月9日去看涉案房屋时发现门上贴了写有搬迁字样的纸，但其不清楚具体停业时间，其认可的停业时间为2018年12月底。龙山合作社提供了一张显示拍摄时间为2018年11月13日16时30分的照片打印件，该照片显示涉案房屋吉利汽车门头下的房门为敞开，门前停车场上无任何车辆和人员，房屋内无灯光。涉案房屋所在土地大张巷332号土地使用者为龙山社区居民委员会，性质为集体土地，后该地块因市政道路规划更名为梁清路某号。2015年5月21日，无锡市规划局就涉案房屋下发临时建设工程规划许可证，工程内容为龙山、太康社区临时配套周转用房，2层建筑面积为2111平方米，该临时许可证载明：临时工程证使用期为2年，有效期至2017年5月20日，期满应立即拆除。期满，临时工程确需延期，应在使用期满一个月到我局申请延期，逾期既不申请延期又不拆除，即视为违法建设，项目开工前应征得消防部门同意。关于房屋建设情况，龙山合作社实际建设房屋的建筑面积为3266㎡，龙山合作社认为该房屋性质为村镇房屋，不适用城镇房屋规划的相关规定。关于房屋消防验收情况，龙山合作社认为涉案房屋的消防验收义务应由宝沃公司负责，并提供2015年4月17日无锡市滨湖区发展和改革局向滨湖区荣巷街道经贸办的批复一份，批复中同意涉案临时配套周转用房建设项目，建筑面积2420平方米，该文件抄送单位中包含区消防大队。据此，龙山合作社认为其已完成相关消防申报义务。一审审理过程中，经宝沃公司申请，法院委托无锡金博房地产土地资产估价咨询有限公司对宝沃公司在涉案房屋的装修及配套设施的市场价值进行了评估，装修全新市场价值为3232933元，以发函解除日2018年7月8日为基准点的价值为2747993元（成新85%），以鉴定申请日2019年9月27日为基准点的价值为2424700元（成新75%）。对于该评估报告，龙山合作社认为宝沃公司的消防系统施工人为无资质的个体户，其不予认可；门头等物品属于对方经营性商业标记，与其无关；货梯（全新价90000元）、卷帘门（全新价12400元）、空调（全新价152000元），办公桌椅（全新价1000元）等宝沃公司都可以拆走或搬走，另外评估报告存在估价过高的情况。宝沃公司对评估报告无异议，其认为货梯、办公桌椅、空调、卷帘门等对于其都已经没用，其不同意拆走，认为都属于其损失范畴。以上事实，由《无锡市房屋转让合同》、民事判决书、公证委托书、收条、转账凭证、证明及当事人陈述予以证实。一审法院认为:本案的争议焦点为，一、双方签订的租赁合同的效力；二、宝沃公司应付租金；三、宝沃公司装修损失由谁负担。一、关于合同效力1.关于涉案房屋的性质。龙山合作社提出《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所称城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋，本案所涉房屋系乡、村庄规划区内的房屋，该类房屋租赁合同纠纷只是可以参照司法解释处理。应当认为是否适用司法解释的决定性因素在于租赁房屋占有土地的规划性质，即占地规划是城镇规划，还是乡村规划，而不是由租赁房屋占地性质是国有土地还是集体所有制土地决定的。本案所涉房屋位于无锡市滨湖区核心地段，虽然土地性质还是集体所有制，但早已经进入了城市规划区范围内，故本案所涉房屋租赁合同纠纷案件适用司法解释的规定。根据规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。2.关于涉案房屋的手续。根据2015年5月21日临时建设工程规划许可证内容，临时配套周转用房2层建筑面积为2111㎡，临时工程证使用期为2年，有效期至2017年5月20日，期满应立即拆除。逾期既不申请延期又不拆除，即视为违法建设，项目开工前应征得消防部门同意。而龙山合作社实际建设房屋的建筑面积为3266㎡。龙山合作社超规划面积建造房屋，且未提供房屋竣工验收以及房屋通过消防验收的相关资料。依照前述司法解释规定，龙山合作社与宝沃公司签订的租赁合同应属无效。二、关于租金房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于宝沃公司停业时间，宝沃公司陈述2018年7月9日已搬迁停业，龙山合作社认可9日房屋门上已贴有搬迁字样的纸张，但不认可此时宝沃公司已停业。按照常理，如果宝沃公司正常营业不会在营业场所的大门上张贴搬迁字样的纸张，龙山合作社提供的2018年11月13日的照片内容无法显示宝沃公司仍在营业，龙山合作社应自行承担举证不能的法律后果，应认定宝沃公司停止营业的时间为2018年7月9日。在此之前的房屋占有使用费宝沃公司应当参照合同约定的租金标准支付，在此之后因宝沃公司不再占用涉案房屋，即无需支付使用费用，按照协议约定的租金标准年租金149万元，从2017年1月1日起计算至2018年7月8日宝沃公司应付租金为2267658元。宝沃公司已付租金189万元、保证金10万元，折抵后宝沃公司仍需支付租金277658元。合同无效后，双方约定的滞纳金等违约条款均属无效，龙山合作社要求宝沃公司支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。三、关于装修损失承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于损失范围，在鉴定报告中，包含了办公桌椅、空调两项未形成附和的物品，该两项应由宝沃公司自行拆除拿走，不应计算在宝沃公司的损失之内。龙山合作社提出的货梯、门头、卷帘门等均已安装添附在涉案房屋内，已形成附合，应计入宝沃公司的损失。关于评估基准日应以宝沃公司搬离日2018年7月8日为基准日，故宝沃公司的装修损失应为全新市场价值3232933元扣除空调全新价152000元和办公桌椅全新价1000元为3079933元，后按85%计算为2617943.05元。关于损失承担，双方租赁合同无效的原因为龙山合作社提供房屋无建设及消防的审批竣工手续，龙山合作社对合同无效具有明显过错。但宝沃公司应当在签订合同时审查租赁房屋的相关手续，在装修之前也应当至消防部门进行备案，宝沃公司未尽必要审查义务即进行房屋装修，对损失的扩大负有明显责任，酌定双方就宝沃公司的装修损失各承担50%责任，即龙山合作社应赔偿宝沃公司装修损失1308971.52元。宝沃公司已撤离涉案房屋，不存在需要返还房屋的情形，房屋及屋内装修可由龙山合作社自行处理。关于消防罚款，系因宝沃公司违反消防法相关规定未经消防安全检查擅自营业而被消防部门处罚，该款项与龙山合作社无关，罚款应由宝沃公司自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出如下判决：一、确认龙山合作社与宝沃公司于2016年8月8日签订的房屋租赁合同无效；二、宝沃公司于判决生效之日起3日内支付龙山合作社房屋使用费277658元；三、龙山合作社于判决生效之日起5日内支付宝沃公司装修损失1308971.52元；四、驳回龙山合作社的其他本诉请求；五、驳回宝沃公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14610元，反诉受理费22472元，合计37082元，由龙山合作社与宝沃公司各半负担18541元。二审中，双方对一审法院已查明事实均无异议，本院予以确认。围绕房屋交接的争议，双方在本院组织下一致确认案涉房屋自2020年10月22日开始由龙山合作社接收。本院认为：关于案涉房屋租赁合同效力应如何认定的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款明确规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”根据现已查明的事实，案涉房屋虽然取得临时建设工程规划许可证，但并未按照该许可证批准内容进行建造，且大幅超出批准建设的临时建筑面积，在一审法庭辩论终结前也未经得主管部门批准，故一审法院认定案涉房屋租赁合同无效，并无不当。关于案涉房屋租赁合同无效给龙山合作社造成损失的截止时间点应如何认定问题。虽然龙山合作社主张截止2018年7月9日宝沃公司尚未停止经营，但就此并未提供充足证据予以证明，结合2018年7月8日宝沃公司向龙山合作社发函要求解除合同及龙山合作社认可7月9日宝沃公司已在案涉房屋上贴有搬迁字样的纸张，一审法院采纳宝沃公司关于搬迁停业时间点的陈述，认定自7月9日起宝沃公司已搬迁停业不再实际占用案涉房屋，并无不当。宝沃公司搬迁停业后，已不再就诉争房屋享有收益，而龙山合作社出租的案涉房屋属于未按照批准内容建设的临时建筑，且已超过临时建设工程规划许可证载明的使用期，故在宝沃公司搬迁停业后，亦不应认定还存在合法损失，且房屋未能顺利交接系因双方就责任及装修损失无法达成一致导致。据此，一审法院仅支持占有使用费至2018年7月8日，并无不当。房屋租赁合同无效，人民法院可以参照合同约定的租金标准直接判令承租人支付房屋占有使用费。宝沃公司主张一审法院应迳行驳回龙山合作社的全部本诉请求，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于合同无效给宝沃公司造成的装修损失应如何认定及分担的问题。虽然龙山合作社对鉴定意见中装修损失金额不予认可，但一、二审中均未能提出相反证据推翻，其相关异议本院不予采纳。双方签订合同时，龙山合作社明知宝沃公司租赁案涉房屋用途系用于汽车销售及售后服务，且约定给予宝沃公司相应免租装修期，龙山合作社在诉讼中抗辩宝沃公司应专门就装修事宜另行取得其同意，不能成立。关于宝沃公司应否自担部分装修损失的问题，虽然龙山合作社出租的案涉房屋不符合法律规定，但宝沃公司作为承租方在交易中确实未尽必要的审查义务，其在装修前未至消防部门履行备案手续，应认定对案涉装修损失的扩大存在重大过错。一审结合上述因素，酌定双方就案涉装修损失各半承担责任，并无明显不妥。关于一审法院是否遗漏龙山合作社关于返还房屋诉请的问题。经审查，一审开庭中，宝沃公司已明确表示放弃案涉房屋内的可移动财产，一审判决说理部分也明确宝沃公司已撤离案涉房屋，案涉房屋及屋内装修可由龙山合作社自行处理，龙山合作社二审主张一审法院遗漏诉请，与事实不符。二审中，龙山合作社未能举证证明在二审法院组织双方交接前，宝沃公司存在拒不配合或设置接收障碍等情形，应认定龙山合作社具备自行接收案涉房屋的条件，且二审中已组织双方明确进行交接，龙山合作社上诉请求中要求再行加判宝沃公司交付房屋，已缺乏必要性，本院不予采纳。关于双方上诉请求中所对应的其他概括性异议，因双方均未详致陈述上诉理由，本院对一审法院的相应说理予以确认，不再赘述。综上，龙山合作社、宝沃公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32632元，由龙山合作社负担14610元，由宝沃公司负担18022元。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年十一月十九日法官助理 宁尚成书 记 员 窦 玥