河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3272号上诉人（原审被告）：王永新，男，1962年9月9日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。上诉人（原审被告）：王金梅，女，1963年8月23日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。被上诉人（原审原告）：丁忠献，男，1978年5月14日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。被上诉人（原审原告）：郭艳艳，女，1981年4月17日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。上诉人王永新、王金梅因与被上诉人丁忠献、郭艳艳房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王永新、王金梅，被上诉人郭艳艳参加诉讼；被上诉人丁忠献经本院依法传唤无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。王永新、王金梅上诉请求：1.请求撤销河南省平顶山新华区人民法院（2020)豫0402民初646号民事判决，驳回丁忠献、郭艳艳所有诉讼请求。2案件受理费由丁忠献、郭艳艳承担。事实和理由：一、由于丁忠献、郭艳艳违约在先，而且不配合出租人减少损失，现已造成王永新、王金梅直接损失15600元。二、一审判决根据《最高人民法院关于依法受理涉新疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第6条第二款之规定酌定由王永新、王金梅向丁忠献、郭艳艳退还租金6000元，显然与政策和实际情况不符，有失公平原则。该国家政策是指在合同期内，针对的是国有资产类经营用房，提倡减免或延期支付租金，而本案中涉及的是个人私有房屋资产，不在政策范围之内。更关键的是，一审忽略了丁忠献、郭艳艳违约给王永新、王金梅造成的直接损失15600元，有失公平原则。另外，丁忠献、郭艳艳的起诉状中称，多次找王永新、王金梅协商解除合同，该起诉状的落款时间是2020年3月15日，但是直到3月20日王永新、王金梅也未收到丁忠献、郭艳艳以电话、微信、短信等任何形式向王永新、王金梅提出解除合同的要求。王永新、王金梅认为丁忠献、郭艳艳未经协商就提起诉讼是故意违约，于法于理都不应当。因此，一审判决并未考虑以上事实，就以指导意见为依据判决该案，有失公平，丁忠献、郭艳艳的诉讼请求不应得到支持。郭艳艳辩称，丁忠献、郭艳艳租王永新、王金梅的房子具有正常经营的诚意，每个做生意的都希望能把生意做下去，但因疫情影响，实在无法经营了，不得已才提出解除合同。案涉房屋是住宅楼一楼，不能经营餐饮，办理经营手续时非常困难，王永新、王金梅并未告知丁忠献、郭艳艳该情况。疫情时，案涉房屋所处位置因发现有确诊的新冠病人，属于重疫区，一直不能正常开门营业，比平顶山市其他区域商铺开门营业时间推迟了有一个月左右。并且，丁忠献、郭艳艳并未给王永新、王金梅造成损失。丁忠献、郭艳艳在2020年4月19日将钥匙交还给王永新、王金梅，在交还钥匙前就有人看房，交还钥匙后王永新、王金梅当月就把房子租出去了。丁忠献、郭艳艳租赁该房屋时进行了装修，铺了地板砖、排了水电、装了门头，装修花费5万多元。丁忠献、郭艳艳还未把案涉房屋内能拆走的东西拆走，也未把门头拆除，新的租户就已经搬入。一审未判令王永新、王金梅退还10000元押金，丁忠献、郭艳艳认为不当，但不想再进行过多诉争，才未提起上诉。综上，请求二审法院驳回王永新、王金梅的上诉，维持原判。丁忠献未参加诉讼也未提交书面答辩意见。丁忠献、郭艳艳向一审法院起诉请求：1.解除丁忠献、郭艳艳与王永新、王金梅双方于2019年10月18日签订的《房屋租赁合同》；2.由王永新、王金梅退还押金10000元；3.由王永新、王金梅免除丁忠献、郭艳艳所租房屋租金3个月14100元（自2020年1月24日至2020年4月24日）；4.由王永新、王金梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：丁忠献与郭艳艳系夫妻。王永新与王金梅系夫妻。2019年10月4日，王金梅收到郭艳艳房租押金10000元，并为郭艳艳出具了收条。2019年10月18日，出租方王永新与承租方丁忠献签订《房屋租赁合同》一份，内容：“一、出租方将其合法拥有的坐落于平顶山市新华区光明路北段路西质检局检测中心楼北侧第二间门店70平方出租给丁忠献经营使用。二、租赁期限自2019年10月18日至2022年10月18日止。三、租金为每月4700元，半年交付一次。四、租赁房的用途：餐饮。五、租房押金10000元。承租方在租房前交给出租人，租赁期满承租方退房时，出租方退还押金。六、承租方不得随意对租赁房的基础设施进行改造，如有必须事先经过出租方同意方可。七、合同期内，如承租方由于其他原因致使其无法继续经营，则可转租转让（应提前30日内告知出租方），房租高低由出租方自己决定。八、合同期内，水费、电费、卫生费有承租方自行承担，承租方不得拖欠房租，如果拖欠出租方有权终止合同并收回房屋。九、在合同期内的每年七、八、九月份这三个月，承租方不准单方终止合同，违此约定，赔付出租方违约金三个月房租租金。十、承租方必须遵守国家法律法规，由于违法造成的一切后果由违约方承担。十一、合同期内，双方不得无故单方终止合同，由此造成的损失由违约方负责赔偿。十二、合同到期承租方有优先承租权。十三、本合同租赁双方各执一份，双方自签订之日起生效。”合同签订后，丁忠献、郭艳艳支付王永新、王金梅半年租金28200元，开始经营小火锅生意。2020年3月份，丁忠献、郭艳艳与王永新、王金梅沟通退房，双方于2020年4月19日交接了房屋钥匙。丁忠献、郭艳艳要求王永新、王金梅退回房租押金并免除3个月租金，引起诉讼。一审法院认为，王永新与丁忠献签订的《房屋租赁合同》是双方自愿签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。双方已于2020年4月19日交接了房屋钥匙，合同已实际解除，故对丁忠献、郭艳艳要求解除合同的诉讼请求予以支持。丁忠献及其妻子郭艳艳中途退租，已构成违约，势必给王永新、王金梅造成损失。鉴于10000元的押金，相对于王永新、王金梅因对方违约造成的损失并不明显过高，再加上租期3年而丁忠献、郭艳艳仅使用半年就退租这一情节，对丁忠献、郭艳艳要求退回租房押金的诉讼请求不予支持。关于丁忠献、郭艳艳要求王永新、王金梅免除其3个月房屋租金的诉讼请求：根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”一审法院结合该房屋所在区域所受疫情的具体情况及案情，酌定由王永新、王金梅向丁忠献、郭艳艳退还租金6000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除丁忠献与王永新之间于2019年10月18日签订的《房屋租赁合同》；二、王永新、王金梅应于判决发生法律效力之日起十日内向丁忠献、郭艳艳退还租金6000元；三、驳回丁忠献、郭艳艳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由丁忠献、郭艳艳负担350元，王永新、王金梅负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要为：一审判决王永新、王金梅退还租金6000元是否适当。对此，本院针对双方当事人的上诉、答辩理由，结合一、二审查明的事实，从以下三方面综合分析评议如下：一、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”该条款明确针对的是“非国有房屋”，王永新、王金梅上诉所称案涉房屋系个人私有房屋，不属于该政策规范的范围，系对该条款的误读，本院不予采信。二、本案中，丁忠献、郭艳艳已交押金10000元及2019年10月18日至2020年4月18日之间的6个月房租28200元，因疫情原因，丁忠献、郭艳艳要求提前解除合同，双方已达成解除合同的合意并实际履行，王永新、王金梅称丁忠献、郭艳艳提前解除合同对其造成了15600元的直接损失，其并未提交充分有效证据予以证明。并且，一审判决未支持丁忠献、郭艳艳关于退还押金10000元的诉讼请求，即是考虑了提前解除合同给王永新、王金梅造成的损失。疫情开始于2020年1月中下旬，至2020年4月18日约为3个月，受疫情影响，该3个月期间应该基本上没有营业收入，3个月的房租为14100元，一审依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款之规定判令王永新、王金梅退还14100元的42.55%，即6000元，符合本案实际，本院予以确认。三、公民有权通过民事诉讼维护自身合法权益，丁忠献、郭艳艳通过民事诉讼主张权利，并无不当。至于丁忠献、郭艳艳是否在提起诉讼前与王永新、王金梅进行协商，以及何时提起诉讼，均系其对自身权利的处分，并不构成故意违约。综上所述，王永新、王金梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王永新、王金梅负担。本判决为终审判决。审判长  侯晓宏审判员  李双双审判员  李 洁二〇二〇年十一月二十五日书记员  段奇敏