江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2776号 上诉人（原审被告）：李劼，女，汉族，1991年12月20日出生，教师，身份证住址：江西省南昌市经济技术开发区，现住新建区。 被上诉人（原审被告）：江西众森物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇黄家湖东路**众森国际花园****，统一社会信用代码：91360100696067237N。 法定代表人：文春先，职务：副总经理。 委托诉讼代理人：郑文辉，男，1978年10月31日出生，汉族，住南昌市西湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郭建忠，男，1981年9月29日出生，汉族，住南昌市西湖区，系该公司员工。 上诉人李劼因与被上诉人江西众森物业服务有限公司（以下简称“众森物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 李劼提出上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付物业费5360元；2、本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据上诉人提供的业主群微信聊天记录和现场照片、被上诉人员工工作计划与考核表、被上诉人发布的《关于停止绿建系统专项维护的通知》相互印证，足以证实被上诉人服务质量存在严重瑕疵，与收费标准不匹配，违背了等价有偿原则。一审法院认定被上诉人按物业服务合同履行了义务与事实不符。1、小区的垃圾经常不及时清理，业主经常在微信群反映卫生问题，小区内的机动车与非机动车乱停乱放，严重影响小区环境和安全。被上诉人按每平方米3.2元物业费的收费标准却远远高于老城区的低端小区。2、根据双方约定，被上诉人所提供的绿色建筑系统的通风季为每年的3月21日至4月30日与10月16日至11月20日，然而，被上诉人所提供的新风系统白天不运行，湿度、水温等等也没有达标。3、被上诉人从未向业主公布物业管理账目，甚至利用业主公用部分开展广告业务。4、被上诉人不积极履行对公共设施设备的维护的义务。5、被上诉人应按约定提供每月200元租赁车位服务，但是被上诉人拒不提供。综上，请求二审法院依法改判。 众森物业公司辩称：我公司按照临时管理规约全面履行了合同义务，卫生每天都有保洁打扫，垃圾每天进行清运，保安对小区进行巡逻。我公司还在小区安装了钢管晾衣架，方便业主晾晒被子，防止业主对小区绿化进行破坏。对个别业主乱停车、乱充电、在绿化树上晒被子的不当行为进行劝说等。临时管理规约约定对无车位的业主收取200元的管理费是权利性约定，是我公司有权对租赁第三方车位的业主进行收费，并不是我公司有义务按200元提供车位，管理费和租赁费是两个概念。 众森物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令原审被告支付拖欠的物业管理费6700元，违约金2010元，总计8710元；2、判令原审被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2016年8月13日，李劼购买了位于南昌市新建区房屋一套，实际交付套内面积为99.72㎡，并与江西众森实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同中约定众森物业公司接受江西众森实业集团有限公司委派对原审被告所在小区进行前期物业管理，并按照3.2元／㎡／月的标准向原审被告收取物业服务费，原审被告每月应缴纳的物业服务费为319.1元。从2018年10月1日起，原审被告因对原审原告提供的物业服务不满，拒绝缴纳物业服务费，截至2020年6月30日，共欠缴物业服务费共计人民币6700元。 一审法院认为：李劼与江西众森实业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应按约定履行义务。其合同附件中明确规定了众森物业公司按照3.2元/㎡/月的标准向原审被告收取物业服务费，针对李劼提出的图片证据反映众森物业公司存在严重服务瑕疵的问题，一审法院认为李劼提供的证据不足以认定众森物业公司的服务瑕疵影响到原审被告的正常生活，对李劼的观点一审法院不予采纳；针对众森物业公司要求李劼承担未缴纳物业费的违约金的诉讼请求，一审法院认为物业公司的服务存在一定瑕疵，需要进一步改进自己的服务品质，因此对该违约金的诉讼请求一审法院不予支持。综上，李劼应当支付众森物业公司自2018年10月1日至2020年6月30日的物业服务费，依照319.1元/月的标准，李劼应当支付的物业服务费为6700元【99.72㎡＊3.2＊21个月=6700元】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由李劼支付江西众森物业服务有限公司物业服务费6700元，本款限本判决生效之日起十日内支付；二、驳回江西众森物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由李劼承担。 二审期间，被上诉人提交了五组新证据：证据一：提交晾衣架照片、消防安检照片10张，微信聊天截图16张，证明我公司在小区安装了钢管晾衣架，方便业主晾晒被子，防止业主对小区绿化进行破坏；安检人员对给别业主乱停车、乱充电的行为进行劝说。证据二：提交园林公司修剪绿化照片39张，证明园林公司隔段时间会对小区绿化建造修剪、补种。证据三：提交停车棚照片10张，证明我公司规范业主停放电动车、充电，防止安全隐患，特为业主建造了电动车停车棚，设置了充电桩。证据四：提交地下室照片12张，证明我公司每天都会对地下室进行清扫，从照片可以看出地下室非常干净。证据五：提交垃圾清运合同复印件一份，证明我公司与第三方签订了垃圾清运合同，由专门的公司对集中堆放的垃圾进行清运。上诉人对所有证据的真实性无异议，但是停车棚和晾衣架都很少，不能满足业主的需求，才会导致秩序混乱。消防照片不能反映真实情况，消防安检情况存在造假。微信聊天记录都是在业主被起诉后形成的，之前都是没有的。对垃圾清运合同关联性有异议，签订了清运合同不代表物业公司履行了清运垃圾的义务。我方在一审提交的证据都能证明物业公司的物业服务在案件诉讼之前没有做到位。物业公司的工作人员自己都会将电动车停到地下停车场。 双方当事人对一审查明的事实无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：李劼要求减免20%的物业费是否有事实和法律依据。 上诉人李劼与江西众森实业集团有限公司签订的《众森·红谷一品临时管理规约》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，被上诉人根据物业服务合同为上诉人提供了物业管理服务，上诉人应按期支付物业费。关于上诉人主张垃圾不及时清理、非动车乱停乱放、衣服被子晾晒杂乱无序等情况，被上诉人为解决非机动车停放及衣服晾晒的问题，已经搭建了专门的非机动车停放区及晾晒区。涉案小区面积大，部分业主随地乱扔垃圾、未按物业公司要求停放非机动车或晾晒，物业公司不能及时发现相关问题在所难免，且从被上诉人提供的证据可以看出，当被上诉人发现以上情况时，都作出了相应处理，故上诉人以此为由要求扣减物业费，本院不予支持。关于上诉人主张每年二个月的专项维护期间未按约持续运行新风系统的问题，经同小区同类案件审理可知，被上诉人在对新风系统进行保养时才会在白天停止运行系统，且维护保养时已向业主发放通知，故上诉人认为新风系统在此情况下不符合持续运行的标准，本院不予支持。另外，如果被上诉人存在未向业主定期公布物业收支账目及未给其租赁车位的权利等问题，上诉人可另行主张，但这并不是拒缴物业费的正当理由。综上所述，上诉人要求减免30%的物业费的上诉请求，不能成立，本院不予支持。 业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。在本案中，物业公司对业主提出的要求未及时反馈，缺乏必要的沟通，一审法院鉴于此，未支持众森物业诉请的违约金，也正是借此督促物业公司更好地履行自身义务，促进双方共同创造美好居住环境。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元（李劼已预缴），由李劼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友