海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初4714号原告：海城市丰运物业管理有限公司，住所地为海城市海州管理区北关街白杨委北顺城路****，统一社会信用代码为91210381584185458A。法定代表人：孙秀伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：管有为，系该公司部门经理。委托诉讼代理人：王朝军，辽宁卫尊律师事务所律师。被告：柏万仁，男，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：宋彦轮，辽宁一鑫律师事务所律师。原告海城市丰运物业管理有限公司诉被告柏万仁侵权责任纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，于2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告海城市丰运物业管理有限公司的委托诉讼代理人管有为、王朝军，被告柏万仁及其委托诉讼代理人宋彦轮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海城市丰运物业管理有限公司诉称：原告系经营物业管理服务的有限责任公司，于2011年11月开始对海城市金东四季花城小区提供物业管理与服务。代希文为原告公司聘用的该小区物业经理，2017年6月，代希文与本案被告柏万仁签订一份物业承包协议，将海城市金东四季花城小区的物业业务承包给被告。约定承包期限为三年，从2017年6月开始至2020年6月结束，承包费为每年2万元。由于该协议签订时原告作为物业公司并不知情，也未在该承包协议上加盖公章。因此该协议对原告不产生法律效力，但鉴于被告己入驻小区物业办公室，并以四季花城小区物业的名头收取业主物业费用，为避免小区业主财产遭受损失以致产生纠纷，原告在合同期内并未强行驱离被告，但已告知被告合同期满原告将收回小区经营管理权，自行管理小区物业。现合同已到期，原告已提前多次告知被告应终止小区物业管理服务，无条件退出其所占用的金东四季花城小区7号楼8号仓库（物业办公室），被告却始终无故拒绝，以致双方发生争议形成本案之诉。综上，原告现特诉至法院，请求依法判令：1、依法判令被告终止对海城市金东四季花城小区物业的服务，并将其占用的位于海城市金东四季花城小区7号楼8号仓库（物业办公室）腾出返还给原告；2、诉讼费用由被告承担。被告答辩：一、原告无权向答辩人主张权利。1、答辩人既未与原告建立任何合同关系，也未侵犯原告的任何权益，原告所提供的承包协议并不能证明双方存在承包合同关系，因此，原告无权向答辩人主张权利。2、物业管理服务用房的所有权人依法属于小区业主而非原告，原告诉称的金东四季花城小区7号楼8号仓库就属于业主所有，原告既未有所有权，也没有使用权，不具有法定的物权权属主体资格。原告诉请的房屋属于海城市昊成物业管理服务有限公司办公用房，且答辩人投资设立的物业服务公司的经营地址就登记在涉案的物业小区，物业公司在经过广大业主的认同下使用涉案房屋具有事实依据和法律依据。答辩人个人并未占有和使用涉案房屋。因此，原告向答辩人主张权利缺乏事实依据和法律依据；二、答辩人具有对金东四季花城小区进行物业管理的资格，答辩人所设立的公司享有对小区物业用房的使用权。2017年8月10日，答辩人出资依法设立了海城市昊成物业管理服务有限公司，公司的住所就是新东金东四季花城。公司成立至今，一直为小区提供优质的物业服务，不仅取得了广大业主的普遍认同，而且，得了相关部门的肯定。答辩人对小区物业的管理纯属履行职务的法人行为而非个人行为。原告请求判令终止答辩人对金东四季花城小区的物业管理，同样缺乏事实依据和法律依据。综上，本案的案由为侵权纠纷，涉案房屋属于金东四季花城小区物业业主所有，答辩人所设立的公司是否享有使用权取决于广大业主，而非取决于原告。原被告双方均不是本案的适格主体。况且，即使从物业服务主体的角度而言，房屋开发过程中所形成的初始过渡备案登记并不代表永远为小区提供服务，而取决于广大业主的接受不接受、同意不同意。总之，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系从事物业管理服务的有限责任公司，其于2011年在原海城市物业管理办公室备案登记（现海城市城建综合事务服务中心），该公司为其所属金东世纪花城小区提供物业服务。2017年6月末，原告工作人员代希文与被告柏万仁签订了物业承包协议，约定，将原告承包的海城市金东四季花城小区物业转包给被告柏万仁，承包期限为三年，从2017年6月末至2020年6月末止。另查，海城市昊成物业管理服务有限公司（以下简称昊成物业公司）于2017年8月10日成立，为涉案小区实际提供物服务单位，被告柏万仁担任该单位法定代表人。原告向本院提供的证据有：证据1、原告营业执照、备案说明一份，证明原告公司才是备案登记金东四季小区物业的管理公司；证据2、8890服务平台信息，证明被告公司多次被业主投诉；证据3、物业承包协议，证明承包期限情况；证据4、证明材料一份，证明原告公司办公用房的位置及面积情况；证明5、案外人代希文工作证明复印件，证明案外人代希文在签订承包协议时系原告项目经理。被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明力有异议，认为原告未实际履行涉案小区物业服务义务，故不具有服务主体资格，且不能证明原告方的备案登记是长期有效的；对于证据2真实性、及关联性有异议，8090中对物业公司是否具备营业执照问题，我方已提供昊成物业公司的营业执照，故该投诉问题不存在；对于证据3真实性无异议，但承包协议相对方系案外人代希文，不是本人原告，原告不具有诉讼主体资格；对证据4的合法性有异议，认为出具证明的单位不具备出具该证明的主体资格；对证据5有异议，认为该份证据为复印件不具有证明效力。被告柏万仁本院提供的证据有：证据1、昊成物业公司营业执照，证明该公司于2017年8月10日依法取得物业管理资质，被告系该公司的法定代表人和实际出资人、公司住所在案涉小区。证据2、业主代表签署的情况说明、被告经理柏万仁、李秀莲上岗证、荣誉牌匾照片，证明小区的服务得到业主及相关部门的认可，且昊成公司工作人员具备物业上岗证。证据3、房产测绘销售示意图，证明被告所属公司为涉案小区的物业服务公司，且与业主实际建立了物业服务关系，亦得到500户业主认同和满意。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对于证据1，因该公司成立系在承包协议签订之后，故与本案无关联性；对于证据2对于上岗证真实性无异议，关联性有异议，对于业主代表签署的情况说明，因业主未到庭，真实性有异议，对于荣誉牌匾照片的证明目的有异议，不能证明其提供的物业服务符合规定；对于证据3真实性无异议，对证明目的有异议，该份证明仅能证明小区实际居住情况不能证明其目的。原告提供的证据4，因无经办人签字，不符合证据形式，故本院不予采信，本院对被告提供的证据的关联性均不予采信，被告提供的证据的真实性及原告提供的其他证据，经庭审质证及本院审查，本院予以采信。本院认为，原、被告双方应按照物业承包协议约定履行各自义务，现协议约定的承包期已满，故本院对原告要求被告柏万仁终止对海城市金东四季花城小区物业服务的诉讼请求予以支持。关于原告主张要求被告并将其占用的位于海城市金东四季花城小区7号楼号仓库（物业办公室）腾出返还给原告的诉讼请求，因被告与原告签订的承包协议已到期，被告不享有占有使用该房屋的权利，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告柏万仁于本判决生效后十日内终止对海城市金东四季花城小区物业的服务，并将其占用的位于海城市金东四季花城小区7号楼8号仓库（物业办公室）腾出返还给原告使用。案件受理费400元，由被告柏万仁承担，此款原告已垫付，被告在履行本判决确定义务时加付400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  汤威二〇二〇年十一月三日书记员  姜军