江苏省宝应县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1023执异142号异议人（案外人）：陈琳申请执行人：江苏天宇建设集团有限公司法定代表人：蔡锦忠，董事长。被执行人：陕西金泉置业有限公司法定代表人：韩力，公司执行董事。被执行人：韩力在本院执行（2018）苏1023民初2085号江苏天宇建设集团有限公司与陕西金泉置业有限公司、韩力、陕西广商粤华置业有限公司、西安翔远房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，本院依法对西安市碑林区太乙路南段48号“哈佛印象”二期2幢1单元4层10402号房屋采取了查封措施。案外人陈琳对执行西安市碑林区太乙路南段48号“哈佛印象”2幢1单元4层10402室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人陈琳称，请求依法停止对西安市碑林区太××号哈佛印象二期2幢1单元4层10402号房屋强制执行并解除查封。事实和理由：2017年6月23日，申请人在西安市住房保障与房屋管理局网站确认了哈佛印象二期2幢1单元4层10402号房屋为可售状态，随后当天与陕西金泉置业有限公司签订购房合同。合同约定申请人购买陕西金泉置业有限公司开发的哈佛印象小区二期2幢1单元4层10402号房屋，价格为645000元整;同日，申请人向陕西金泉置业有限公司现金支付了购房定企1000元整和服务费5000元整，陕西金泉置业有限公司向申请人开具了定金和服务费的收款收据;2017年6月26日，由陕西金泉置业有限公司提交购房合同到房管局进行了登记备案;同时，陕西金泉置业有限公司要求申请人和另一名购房人王娟(和申请人同时购房的朋友)向陕西金泉置业有限公司总经理韩力的个人账号汇入购房余款。由于申请人在2017年6月23日签合同时已确认了该房屋为可售状态，在2017年7月6日并未收到有关房屋查封的任何通知，故申请人和另一名购房人王娟将筹齐的购房余款按陕西金泉置业有限公司的要求向该公司总经理韩力的中国建设银行西安和62×××676667账号汇入两套房购房余款1270000元整(其中，申请人购房余款为635000元整)。该款从申请人名下的中国民生银行和平路支行帐户汇62××********并备注申请人与王娟哈佛印象二期4层2套房余款。同日，陕西金泉置业有限公司向申请人开具了全部房款的收款收据，并回收了购房定金的收款收据。2017年12月28日(由于2017年6月23日签订合同时购买的房屋为期房，2017年12月24日开发商公告通知交房)，陕西金泉置业有限公司向申请人交付了2幢1单元4层10402号房屋，随后申请人进行装修并按时支付了装修管理费、装修垃圾费、水电费、暖气费、物业费等费用后入住该房。申请人与陕西金泉置业有限公司签订购房合同并已实际履行，陕西金泉置业有限公司向申请人交付了房屋，申请人已经实际占有并使用。申请人购房余款虽未直接支付至陕西金泉置业有限公司的帐户，但韩力为陕西金泉置业有限公司法定代表人，其行为可代表陕西金泉置业有限公司，申请人将购房款支付给韩力与直接文付给陕西金泉置业有限公司并无区别。申请人作为消费者购买房屋并用于居住，合同已经实际履行且实际占有使用房屋，购房合同的备案与否以及是否办理不懂产权证并不影响申请人已经实际取得哈佛印象小区二期2幢1单元4层10402号房屋的所有权这一法律事实。该房屋已经不再是陕西金泉置业有限公司的财产，陕西金泉置业有限公司也不再对该套房屋居享有任何权利，该套房屋理所当然也不能成为陕西金泉置业有限公司债权人申请查封的标的物。为维护申请人合法权益，现依据法律规定提出异议，请人民法院依法查明事实，公正裁决。申请执行人江苏天宇建设集团有限公司未递交意见。被执行人陕西金泉置业有限公司称，贵院(2020)苏1023执异142号收悉，对于异议人陈琳提出的异议申请，我公司予以认可，并对其提供材料的真实性予以确认。我公司将积极配合人民法院执行工作。另贵院所发的(2020)苏1023执异142号通知书所涉案件判决中，并无西安翔远房地产开发有限公司和陕西广商粤华置业有限公司两主体，望贵院予以查明。被执行人韩力未递交意见。本院查明，江苏天宇建设集团有限公司与陕西金泉置业有限公司、韩力、陕西广商粤华置业有限公司、西安翔远房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月30曰立案后，江苏天宇建设集团有限公司申请财产保全，本院于2018年4月3日作出（2018）苏1023民初2085号民事裁定书，裁定：冻结被申请人陕西金泉置业有限公司、韩力、陕西广商粤华置业有限公司、西安翔远房地产开发有限公司名下22000000元的银行存款或者查封、扣押被申请人陕西金泉置业有限公司、韩力、陕西广商粤华置业有限公司、西安翔远房地产开发有限公司名下等值的财产。后本院于2018年4月19日作出了（2018）苏1023执保215号协助执行通知书，对陕西金泉置业有限公西安市碑林区太××号乙路南段48号预售证号为2-10402号不动产权进行了查封。本院于2018年12月19日作出(2018)苏1023民初2085号判决书，一、被告陕西金泉置业有限公司于本判决发生法律效力之曰起十曰内偿还原告江苏天宇建设集团有限公司1013万元及利息(300万元从2014年7月11日起计算，100万元从2014年2月22曰起计算，100万元从2014年3月5日起计算，413万元从2015年8月17日起计算，100万元从2015年8月20曰起计算，均按年利率24%计算至被告陕西金泉置业有限公司实际还款之日止)。二、被告韩力对被告陕西金泉置业有限公司的债务承担连带清偿责任，被告韩力在承担保证担保责任后有权向被告陕西金泉置业有限公司追偿。三、驳回原告江苏天宇建设集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93080元，保全费5000元，合计98080元，由原告负担5000元，被告陕西金泉置业有限公司负担93080元（该款原告已垫付，被告陕西金泉置业有限公司在履行还款义务时一并给付原告）。江苏天宇建设集团有限公司对该案判决不服，提起上诉。扬州市中级人民法院作出（2019）苏10民终704号民事判决书，判决：一、维持宝应县人民法院（2018）苏1023民初2085号民事判决第二项、第三项；二、变更宝应县人民法院（2018）苏1023民初2085号民事判决第一项为“陕西金泉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还江苏天宇建设集团有限公司1013万元及利息（300万元从2014年7月11日起计算，100万元从2014年2月22日起计算，100万元从2015年3月15日起计算，413万元从2015年8月17日起计算，100万元从2015年8月20日起计算，均按年利率24%计算至陕西金泉置业有限公司实际还款之日止）”。终审判决生效后，江苏天宇建设集团有限公司向本院申请强制执行，在执行过程中，未对（2018）苏1023执保215号案件中查封的陕西金泉置业有限西安市碑林区太××号乙路南段48号“哈佛印象”二期2幢1单元4层10402室房产解封。另查明，1.案外人陈琳与陕西金泉置业有限公司签订了《商品房买卖合同(西安市碑林区太××号乙路南段48号哈佛印象二期2幢1单元4层10402号房(建筑面积79.99平方米，总价款64.5万元),其中第十一条约定，该房屋应当在2017年9月30日前交付;第十二条约定了逾期交房责任。该合同未填写签订时间；2.陕西亿航茗居网络信息服务有限公司于2017年6月23日出具的收款收据载明，收陈琳2-10402号房服务费5000元；中国民生银行西安和平路支行电子回单凭证载明，2017年7月6日陈琳向韩力(陕西金泉置业有限公司法定代表人)付款127万元，附言为哈佛印象2期4层陈琳、王娟（另案哈佛印象案外人）2套房余款。金泉置业于2017年7月6日出具收款收据，载明收陈琳2-10402号房款64.5万元；3.收房确认书载明，陈琳于2017年12月28日接受案涉房屋；4.哈佛印象物业服务中心于2017年12月25日出具的收款收据载明，收到陈琳10402装修管理费、装修垃圾费560元，物业费等406.8元，电费149.5元，以及自2017年12月28日至2020年1月交纳的物业费、电梯费、水电费、暖气费等票据；5.陕西省西安市中级人民法院于2020年7月20日作出（2020）陕01执异197号执行裁定书，认为案外人陈琳对案涉房屋所享有的物权期待权可以排除执行，异议请求成立，裁定中止对陕西金泉置业有西安市碑林区太××号乙路南段48号哈佛印象二期2幢1单元4层10402号房的查封措施。上述事实有民事判决书、执行裁定书、收款收据、银行电子回单凭证、物业费用收据等证据在卷予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。现案外人陈琳提供的证据足以证明其已满足上述要求，故异议人陈琳的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对陕西金泉置业有限公司名下位于西安市碑林区太乙路南段48号哈佛印象二期2幢1单元4层10402号房的查封措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向宝应县人民法院提起诉讼。审判长  朱宏宙审判员  潘玉泉审判员  相艳妮二〇二〇年十一月二十三日书记员  沈 阳