山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终3532号上诉人（原审被告）：马勇，男，1976年4月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：苗妍玲，女，1975年2月3日出生，汉族，住上海市嘉定区。系马勇之妻。上诉人（原审被告）：德州市德城区万店酒店,经营场所：山东省德州市德城区新湖办事处解放中大道***A。经营者：苗妍玲，女，1975年2月3日出生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人（原审原告）：孙苓芸,女,1963年8月29日出生,汉族,住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：尚永文，山东勤力律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:孙建伟,男,1978年1月1日出生，汉族,住山东省单县。委托诉讼代理人：孟召学，邹城英明法律服务所法律工作者。上诉人马勇、德州市德城区万店酒店（以下简称万店酒店）因与被上诉人孙苓芸、孙建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马勇、万店酒店上诉请求：1.判令撤销一审判决,依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.马勇为了查明本案事实,一审中申请追加万店酒店和孙建伟为原审被告,一审法院同意追加上述二者为原审被告,但在开庭时以法律关系不同为由,仅变更孙建伟为原审第三人,保留万店酒店为原审被告,认定事实错误。孙苓芸和马勇于2015年4月24日签订房屋租赁合同后，实际该房屋由马勇授权委托万店酒店经营使用,每月房租也由该酒店缴纳。该酒店于2019年10月经房东同意,转租给了孙建伟。孙建伟承担起租赁合同中马勇的所有合同中约定的权利和义务。后因疫情之不可抗力,孙建伟经营惨淡,无力承担房租,马勇多次组织孙建伟和孙苓芸三方和谈,最终无结果,遂被孙苓芸起诉。首先,马勇申请追加万店酒店与孙建伟为一审被告,不是万店酒店为被告、孙建伟为第三人。其次,法院将万店酒店作为被告,将孙建伟变更为第三人错误。房屋租赁合同由孙苓芸和马勇签订,之后酒店先后由万店酒店和孙建伟实际经营,万店酒店与孙建伟法律地位一致,如果法院认定孙建伟与孙苓芸不存在租赁合同关系,那么万店酒店也与孙苓芸不存在租赁合同关系,万店酒店同样应为第三人。2.一审认定万店酒店为马勇夫妇家庭经营,事实有误。首先,一审法院查明的“马勇缴纳了租赁保证金3万元,以所租赁的房屋经营万店酒店”事实有误。万店酒店工商注册为个体工商户,具有独立的法人资格,其法定代表人为苗妍玲。马勇租赁涉案房屋后授权委托万店酒店经营使用,而不是由马勇经营万店酒店。其次,万店酒店具有独立的法人资格,在孙苓芸没有主张万店酒店财产混同丧失独立人格的基础上,法院直接否定万店酒店独立法人人格,判定万店酒店为家庭经营,违反法律适用逻辑,缺乏事实依据与法律依据。3.一审认定转租行为未经孙苓芸同意应无效，属于适用法律不当。孙苓芸明知并同意酒店转租给孙建伟。上诉人在一审庭审中出具多份万店酒店员工与孙苓芸在德州的员工刘波及与孙建伟之间的电话录音和微信聊天记录、涉案房屋楼下商铺老板娘录音,均能证明其员工刘波和其所服务公司的股东,均早已知晓并同意酒店转租,要求孙建伟按时支付房租。该多份证据，一审法院不予支持,与事实不符,于法无据。4.一审判决由万店酒店与马勇共同承担民事责任,属于适用法律错误。万店酒店为独立的法人,与孙建伟一样都是涉案房屋的实际经营者。即使万店酒店为家庭经营,也不应该与马勇共同承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款适用的前提是属于个体工商户的债务,如果是家庭经营的,以家庭财产承担。本案中,系争房屋租赁合同的当事人为孙梦芸与马勇,孙苓芸起诉由马勇个人承担房租义务。一审法院将该房租义务认定为万店酒店的债务，作为法条适用前提,判决由家庭财产承担,属于法律适用逻辑错误。5.一审酌情认定疫情期间的租金按照70%予以支付，不符合公平原则。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》,结合本案实际情况,出租方和承租方应按照平等原则各自承担50%的租金。一审判决中亦无涉及要求承租方多承担疫情期间房租的理由和依据。租金承担的不公平,也导致一审判决中以租金为基础计算的违约金负担过高。综上所述,一审认定事实错误,适用法律不当,判决不符合公平原则,请求二审法院依法查明事实,支持上诉请求。孙苓芸辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，请求人民法院查清事实，依法维持原判。孙建伟辩称，一审认定事实清楚，请求二审法院维持原判。孙苓芸向一审法院起诉请求：1.解除双方2015年4月24日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付所欠房租220000元及违约金86000元（违约金自2019年10月1日至全部清偿之日止，现暂计算至2020年5月31日），共计306000元；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年4月24日出租方（甲方）孙苓芸与承租方（乙方）马勇签订一份《租赁合同》，约定孙苓芸将位于德州市解放中大道616号楼房，二至六层及一层大厅局小部分总面积约999平方米的房屋承租给马勇使用。租金为年叁拾万元整（30万元）。合同有效期10年，即自2015年6月1日至2025年5月30日止，约定合同租金双方履行每三年递增10%。即2018年5月30日、2021年5月30日、2024年5月30日开始执行新的房租。另约定，逾期缴纳乙方按欠租金额每天千分之五向甲方支付违约金。逾期缴纳租金起超过30天，甲方有权解除合同……。乙方签约时须向甲方缴纳叁万元整（30000元）租赁保证金，租赁期限届满或合同提前解除，经甲方核实在乙方于租赁期间内的水、电等一切杂费结清的前提下，甲方将租金保证金无息返还乙方。同时约定，乙方在承租期间，如需转租或转让，需通知甲方并经甲方同意。签订租赁合同后，马勇缴纳了租赁保证金3万元，以所租赁的房屋经营万店酒店。同时缴纳租金至2019年11月15日。2019年10月17日，万店酒店作为甲方（转让方），孙建伟作为乙方（受让方）签订了一份《转让合同》，约定万店酒店将案涉房屋门店转租给了孙建伟使用，乙方同等享有在原有租赁合同中所享有的权利和义务；合同期限至2024年5月30日；合同签订之日乙方向甲方支付人民币150000元同时本合同签订之后，乙方还应按照甲方与房东2015年4月24日签订的《租赁合同》的约定将甲方应付房东数额的租金支付给甲方；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，孙建伟便开始以涉案房屋进行经营。庭审中，马勇辩称同意解除合同，因受疫情影响要求减免2020年2月至4月期间的租金，同时认为违约金过高，另要求孙苓芸返还租赁保证金3万元。原告孙苓芸不同意减免房租，主张按欠款租金22万元的30%主张违约金，不再要求按日千分之五的标准支付违约金。另查，马勇与苗妍玲系夫妻关系，万店酒店的经营者系苗妍玲。一审法院认为，2015年4月24日孙苓芸与马勇签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，租赁合同合法有效。合同中双方对房屋租赁期限、交租时间、责任条款等进行了明确约定，当事人均应依约履行。被告马勇未能依约支付租金，构成违约，应承担支付所欠租金和违约金的违约责任。原告孙苓芸主张解除合同，马勇表示同意解除合同，根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，故依法解除双方的租赁合同。关于转租问题。《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，根据合同约定，乙方在承租期间，如需转租或转让，需通知甲方并经甲方同意。但马勇在房屋承租过程中在未征得出租人孙苓芸同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给了孙建伟，违反了合同约定，其转租行为应认定为无效。马勇辩称孙苓芸已于2019年就知道房屋转租给了孙建伟，但所提供的微信聊天记录以及电话录音均不能证明孙苓芸早清楚转租事宜，故被告马勇称其所欠租金应由第三人孙建伟承担的抗辩理由，于法无据，一审法院不予支持。关于租金和违约金数额的问题，庭审中，双方同意将2020年7月17日作为合同解除之日，马勇已支付租金至2019年11月15日，故租金应自2019年11月16日起至2020年7月17日止共8个月，根据合同约定，租赁物的年租金应为22万元。但新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，属于不可抗力，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，承租的房屋系经营性的房屋租赁，应当根据因疫情及防控措施的影响程度相应调减租金，具体标准参考承租国有房屋租金减免的政策，结合本案实际情况，根据公平原则，一审法院酌情认定疫情期间的租金按照70%予以支付，即2020年2月至4月期间按照每月19250元给付，共计57750元；2019年11月16日至30日、2019年12月、2020年1月份、2020年5月至7月17日（共计5个月）期间的租金均按照月租金27500元给付，以上租金共计195250元。合同约定逾期缴纳租金按所欠租金额每天千分之五支付违约金，违约金约定标准过高，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的“过分高于造成的损失”。根据以上法律规定，一审法院按照租金195250的30%，因受疫情影响再按70%的比例，酌情认定违约金为40000元，扣除马勇缴纳的30000元租赁保证金后，马勇再支付孙苓芸违约金10000元。由于涉案房屋的实际使用人为万店酒店，万店酒店的经营者苗妍玲，与被告马勇系夫妻关系，因此应认定该酒店属于家庭经营，《中华人民共和国民法总则》规定，个体工商户的债务，家庭经营的，以家庭财产承担，因此万店酒店应与马勇共同承担民事责任。综上，马勇和万店酒店应共同支付孙苓芸租金195250元及违约金1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、二百一十二条、二百二十四条、二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除2015年4月24日原、被告签订的《租赁合同》；二、被告马勇、德州市德城区万店酒店于本判决生效后十日内支付原告孙苓芸房屋租赁费195250元及违约金10000元，两项共计205250元；三、驳回原告孙苓芸其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2945元，诉讼保全费2120元，共计5065元由被告马勇、德州市德城区万店酒店共同负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，被上诉人孙苓芸请求解除涉案房屋租赁合同，上诉人马勇、万店酒店均同意，一审法院判令解除涉案房屋租赁合同，当事人均未提出异议，本院予以确认。根据双方的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点问题为：1.一审列明的上诉人万店酒店及被上诉人孙建伟的诉讼地位是否适当；2.一审认定转租行为未经被上诉人孙苓芸同意而无效有无依据；3.一审认定被上诉人万店酒店属于家庭经营并与马勇共同承担涉案民事责任有无依据；4.一审酌定疫情期间的租金及违约金按照70%计付是否适当。关于第一个焦点问题：一审准许马勇追加万店酒店、孙建伟为被告的申请，并经孙苓芸同意，追加万店酒店、孙建伟为被告，因孙建伟系次承租人，与本案涉及的不是同一法律关系，结合本案事实，一审经过审查列明万店酒店为被告、孙建伟为第三人，不违反民事诉讼法相关规定。关于第二个焦点问题：本案审理的是出租人与承租人之间的房屋租赁合同纠纷，并不涉及出租人与次承租人之间的权利义务，因此，转租行为与本案不是同一法律关系，且万店酒店与孙建伟之间的纠纷在另案处理中，故万店酒店与孙建伟之间因签订《转让合同》产生的纠纷不属于本案审理范围，《转让合同》的效力等问题应在另案中解决，一审在本案中对转租行为效力作出认定不当，本院予以纠正。关于第三个焦点问题：马勇与苗妍玲系夫妻关系，万店酒店的营业执照载明类型为个体工商户，苗妍玲为万店酒店的经营者，马勇自孙苓芸处租赁涉案房屋后，实际使用人是万店酒店，并且由马勇支付3万元租赁保证金，其余租金上诉人陈述由万店酒店支付给孙苓芸，另外，万店酒店还以自己的名义将涉案房屋转租给孙建伟，基于上述事实，一审判决万店酒店与马勇共同承担责任，并无不当。马勇主张其委托万店酒店使用涉案房屋，既无证据证明，也与情理不符，本院不予支持。关于第四个焦点问题：一审酌情减免新冠××疫情期间的租金，认定疫情期间的租金按70%支付，符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，兼顾了双方利益，不存在明显不当。涉案租赁合同约定的违约金计算标准为按所欠租金额每天千分之五支付，孙苓芸主张按30%计算违约金，已经明显低于合同约定，一审又因疫情因素酌情降低了违约金数额，已经减轻了上诉人的支付违约金的负担。故，对上诉人主张按50%支付租金及违约金负担过高的意见，本院不予支持。综上所述，一审判决在本案中认定转租合同的效力不当，本院予以纠正。上诉人马勇、万店酒店要求改判或发回重审的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4379元，由上诉人马勇、德州市德城区万店酒店负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  郑卫华审判员  王善文二〇二〇年十一月九日法官助理孔祥龙书记员李迎祥