重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23754号 原告：重庆融创物业管理有限公司,住所地重庆市北部新区经开园金童路**，统一社会信用代码91500000765919983L。 法定代表人：张琰，总经理。 委托诉讼代理人：胡羽平，女，1987年9月21日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：雷俊丹，女，1986年11月18日出生，系公司员工。 被告：蒲红梅，女，1974年10月8日出生，汉族，住重庆市两江新区。 委托诉讼代理人：罗难，重庆圣必德律师事务所律师。 原告重庆融创物业管理有限公司（以下简称融创物业公司）与被告蒲红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告融创物业公司的委托诉讼代理人胡羽平、雷俊丹,被告蒲红梅及其委托诉讼代理人罗难到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融创物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2013年1月1日至2019年4月30日期间拖欠的物业费11038.72元，违约金（滞纳金）1313.19元，共计12351.91元；2、判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。事实和理由：被告系房屋业主，原告系该小区的物业管理公司，原告与被告之前存在物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应按每月1.5元/建筑平方米的标准（实际按每月1.5元/建筑平方米收取）向原告支付物业服务费。但在2013年1月1日至2019年4月30日期间，被告共计拖欠应交物业服务费11038.72元[1.5元×96.83平方米（建筑面积）×75个月+2013年1月144.97元差价]，产生违约金（滞纳金）38248.22元，原告酌情主张违约金1313.19元，物业费和违约金共计12351.91元。经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳上述费用，根据民事诉讼的相关规定，特诉至法院。 被告蒲红梅辩称，1、被告是因为原告长期怠于履行合同义务，迫于无奈才暂停缴纳物业费，被告所有的房屋屋顶自2011年开始陆续出现渗水情况，被告多次向原告反映，原告均未予理会，直至庭审前，原告才将案涉房屋的屋顶做好防水措施，因原告长期未履行对公用部位的管理和维修职责，使被告的房屋长期遭受渗水，给被告造成了损失，原告应当赔偿。2、被告未收到原告的催缴通知，因此，原告主张的2016年9月30日前的物业费已过诉讼时效。3、因原告存在违约行为，被告不应承担违约金或滞纳金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对前期物业服务合同1份、重庆市商品房买卖合同、前期物业服务协议、承诺书（承诺书是业主接房的时候，临时管理规约中的内容）、档案查询结果、重庆市物业服务收费备案表、入户申请书、快递寄件单及催缴欠费通知、催费函邮寄查询单、视频光盘、照片，因双方当事人对前述证据的真实性均无异议，故本院予以采纳。对双方当事人举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告蒲红梅系房屋的产权人，该房屋建筑面积为96.83平方米，用途为成套住宅。 2009年12月1日，以重庆市奥林匹克花园置业有限公司为甲方，原告融创物业公司为乙方，签订了一份《前期物业服务合同》，主要约定甲方选聘乙方对奥林匹克花园实施前期物业管理服务。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层住宅：1.5元/月·平方米......业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务、盈余或亏损由乙方享有或承担。该合同第二十一条约定，本合同期限为叁年，自2009年12月1日起至2012年11月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第二十二条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。该合同第三十二条约定，本合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等进行了约定。 2010年12月15日，重庆市物价局对奥林匹克花园紫枫郡一组团物业服务收费执行标准备案，上载明：一、二楼1.3元/平方米.月，三楼及以上1.50元/平方米·月（含电梯费）。 2010年12月16日，原告融创物业公司（甲方）与蒲红梅（乙方）签订《前期物业服务协议》，主要约定乙方选聘甲方提供前期物业服务事宜。该合同第四条约定……物业管理服务费用按业主拥有的物业的建筑面积每月1.5元/平方米计收；……业主首次缴费时间为收楼之日。业主首次缴费须向甲方预交三个月物业管理服务费。在此之后，业主按月向甲方支付。业主应在每月的10日之前向甲方缴付当期物业管理服务费用。故如未能按时交付者，管理公司将依管理规定收取逾期滞纳金（每日按规定3‰复利收取）。该合同第二十二条约定，业主委员会成立后，物业公司与业委会签订物业服务合同时，本协议自动失效。 被告于2010年12月16日接房后，原告提供了物业服务。 原告融创物业公司分别于2015年5月22日、2015年12月4日、2016年4月26日、2016年11月24日、2017年5月22日、2018年2月5日、2018年12月22日、2019年5月30日向重庆市两江新区XX路XX号XX郡X-X-X邮寄了催缴欠费通知，催告被告支付自2013年1月1日起欠缴的物业费。其中，2015年5月22日邮寄的催缴欠费通知显示，原告催告被告支付从2013年1月1日至2015年4月30日止欠缴的费用4273.48元（其中，物业服务费4066.72元、公摊水费22.07元、公摊电费184.69元）；2019年5月30日邮寄的催缴欠费通知显示，原告催告被告支付从2013年5月1日至2019年4月30日止欠缴的费用11350.14元（其中，物业服务费11038.72元、公摊水费48.07元、公摊电费263.35元）。被告蒲红梅表示，未收到原告的催缴通知。 被告蒲红梅陈述，原告在2013年1月之前给我打过电话催缴物业费，提出缴纳物业费后才给我维修房屋，我在缴纳了物业费之后，被告却没有进行维修，故后面没有再交物业费。对此，被告蒲红梅举示2020年9月18日蒲红梅家属与原告的员工马凤的通话录音光盘及文字整理资料、视频光盘（证明房屋现状）、照片，拟证明原告知晓被告房屋存在渗水情况，且长期没有处理，原告在庭前才做好了楼顶的防水。原告质证后表示，录音光盘及文字整理资料的真实性无法核实，无法确定是否通话人是否为马凤本人，视频光盘、照片的真实性认可，关联性不认可。蒲红梅的房屋属于屋内漏水，物业联系过地产公司，地，地产公司来过具体维修的情况，原告不清楚。被告蒲红梅表示，地，地产公司仅上门看过来了施工队，称工程量太多不维修，我一直在给物管反映，物管承诺在解决。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，重庆市奥林匹克花园置业有限公司作为建设单位与原告融创物业公司在2009年12月1日签订的《前期物业服务合同》对包括被告蒲红梅在内的小区全体业主均具有约束力。同时，原告融创物业公司与被告蒲红梅签订的《前期物业服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 原告作为案涉小区的物业服务企业为小区提供了物业服务，被告蒲红梅作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定履行支付物业服务费的义务。被告蒲红梅作为付款方，对是否按合同约定支付物业服务费负有举证责任，现其并未举示证据证明其已支付物业服务费，原告主张被告未支付2013年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理服务费的事实，本院予以采信。被告蒲红梅辩称，被告所有的房屋屋顶自2011年开始陆续出现渗水情况，被告多次向原告反映，原告均未予理会，直至庭审前，原告才将案涉房屋的屋顶做好防水措施，被告是因为原告长期怠于履行合同义务，迫于无奈才暂停缴纳物业费。本院认为，被告并未举示有效证据证明原告存在怠于履行物业服务合同中对房屋共用部分的维护、管理义务的事实，即便被告所称的案涉房屋屋顶自2011年开始陆续出现渗水情况属实，也属于房屋本身的质量问题，属于商品房买卖合同关系范畴，被告在质保期内可向房屋出售方主张质量瑕疵的修复责任，而非拒绝缴纳物业费。故被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告蒲红梅辩称，原告主张的2016年9月30日前的物业费已过诉讼时效。本院认为，从原告举示的《催缴欠费通知》及加盖邮寄邮戳的EMS寄件单可知，原告最早向被告蒲红梅邮寄《催缴欠费通知》催缴欠付物业费的时间是2015年5月22日，根据双方合同“业主应在每月的10日之前向甲方缴付当期物业管理服务费用”的约定，2013年5月份的物业费应在2013年5月10日之前支付，被告蒲红梅未缴纳2013年5月份的物业费，根据当时的法律规定，诉讼时效期间为二年，原告应在2015年5月10日前主张权利，而从现有证据看原告最早在2015年5月22日向被告催收欠缴的物业费，故被告辩称2013年1月1日至2013年5月31日期间的物业费已超出诉讼时效的意见，本院予以采纳。2013年6月1日至2016年9月30日期间的物业费，因原告每年均进行了催收，诉讼时效中断，并不存在超过诉讼时效的问题。被告辩称2013年6月1日至2016年9月30日期间的物业费已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。根据《前期物业服务合同》约定，被告缴纳物业服务费的标准为1.5元/月/平方米，被告每月应缴纳的物业费为145.245元（1.5元/月/平方米×96.83平方米），其在2013年6月1日至2019年4月30日期间应缴纳的物业费为10312.4元（145.245元/月×71个月）。故原告要求被告支付2013年6月1日至2019年4月30日期间的物业费10312.4元，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告撤回要求被告支付违约金（滞纳金）1313.19元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒲红梅在本判决生效后五日内向原告重庆融创物业管理有限公司支付2013年6月1日至2019年4月30日期间的物业费10312.4元； 二、驳回原告重庆融创物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费108.8元，已减半收取54.4元，由被告蒲红梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年十一月五日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩