陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2043号 上诉人（原审被告）：咸阳宏晔房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市渭城区内，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7771。 法定代理人：杨晔，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：童颖，陕西海普瑞诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马世焜，陕西海普瑞诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾育波，男，1991年10月30日生，汉族，住广东省深圳市龙华区，公民身份号码：61043XXXX1********。 委托诉讼代理人：刘涛，陕西磐宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董瑞，陕西磐宇律师事务所律师。 上诉人咸阳宏晔房地产开发有限公司因与被上诉人贾育波买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月31日立案后，依法组成合议庭，在与上诉人咸阳宏晔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人童颖、马世焜、被上诉人贾育波的委托诉讼代理人董瑞谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 咸阳宏晔房地产开发有限公司上诉请求：1、依法发回重审，或改判撤销一审判决第一项中“向被上诉人支付2019年10月1日至实际交房之日，每月5000元逾期损失”的判项；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决结果超出被上诉人的诉讼请求，严重违反民事诉讼“不告不理”的基本原则。被上诉人一审主张逾期交房违约金为合同约定的总房款按日万分之0.1计算至起诉之日，一审在被上诉人未变更诉请且未补交诉讼费的情况下，判处上诉人支付被上诉人2019年10月1日至交房之日每月5000元违约金，明显超出被上诉人的诉讼请求。二、涉案项目逾期交房并非上诉人单方原因所致，上诉人不应承担全部责任。2019年6月，上诉人因涉诉案件被查封土地使用权并冻结账户，项目无法施工并引发施工方窝工索赔及业主围堵事件，另2017年年底至2020年5月，咸阳市政府要求停工合计271天，加之疫情影响，造成涉案项目停工近一年时间，故停工并非上诉人单方所致，上诉人不应承担全部责任。三、一审判决以政府部门出具的单方文件为据判令上诉人支付违约金显属错误。一审判决判处上诉人支付每户每月5000元违约金，依据为上诉人向咸阳市住房和城乡建设局出具的《会议协商备忘录》、咸阳市住建局向涉案业主出具的《关于群众投诉仁和天地项目延期交房问题的答复意见书》，但两份书面文件为住建局出于维稳考虑要求上诉人出具的内部解决草案，并未经过协商，且未与被上诉人达成合意，对上诉人不具有约束力，住建局单方出具的行政文件擅自增加上诉人赔偿义务，并未经上诉人认可，应属无效。四、一审判处上诉人承担的违约金数额超过法定上限，应予降低。逾期交房损失应依据被上诉人实际房租损失确定，案涉项目周边房屋租金每月每平约为13元，被上诉人购买房屋面积93.36平方米，房租损失约为1213.68元，每月5000元的违约金畸高，超过法定实际损失30%的上限，人民法院应依法降低违约金数额。 贾育波辩称：一审判决判处内容未超出被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人一审诉请为判令被告向原告赔偿17020.2元逾期交房违约金（暂计至起诉之日），并提交《咸阳市商品房买卖合同》、《会议协商备忘录》作为证据支持诉请，一审据此判处支付2019年10月1日至交房之日每月5000元逾期损失并无不当，且上诉人的违约行为处于持续状态，被上诉人一审诉请只是暂计算数额，并不是确定不变的，且法院对违约金具有自由裁量权，对违约金的变动在其职权范围内，故一审判处违约金合法。上诉人与其他公司的纠纷与本案无关，合同具有相对性，上诉人违约应承担相应的违约责任。《会议协商备忘录》是上诉人、被上诉人在政府部门的协调下达成的协议，并不是政府部门出具的单方文件，该协议系双方的真实意思表示，符合法律规定，应认定合法有效。一审法院认定的违约金数额并未超过法定上限，上诉人的损失包括已交房款及其利息损失、银行按揭贷款损失及租房损失等，上诉人仅以不超过租房房租损失30%为限承担被上诉人损失不当。故上诉人的上诉无事实依据和法律依据，应驳回上诉，维持原判。 贾育波向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿17020.2元逾期交房违约金（暂计至起诉之日）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：2018年4月10日，原告贾育波与被告宏晔公司签订《咸阳市商品房买卖合同》，并签约备案，约定原告贾育波购买被告宏晔公司开发的位于咸阳市XX路宏晔·仁和天地的2-11502号房，双方约定总价款为740000元，并约定2018年12月31日前交房，逾期按照日万分之0.1计算损失。2018年3月18日，原告贾育波向被告宏晔公司交纳20000元定金，2018年3月23日缴纳购房款24万元，2018年5月原告贾育波向银行申请按揭贷款48万元支付给被告公司。2018年12月20日被告公司向原告贾育波出具承诺函，承诺2019年9月30日达到交房条件。2019年1月15日，被告公司与业主代表经过协商，由被告公司签署备忘录，明确2019年9月30日交房，若因宏晔地产原因未在约定日期交房，宏晔地产每月每户赔付业主5000元现金，按月支付；关于网签合同约定的2019年1月1日至2019年9月30日期间违约赔付标准按网签合同赔付标准执行。2020年1月15日，咸阳市住建局出具批复，确认备忘录内容。 一审法院认定事实：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。合同当事人达成变更后的协议后，按变更后的内容履行。原告贾育波与被告宏晔公司约定购买被告公司开发的商品房，并约定了交房期限及逾期交房违约损失计算方式，现原告贾育波据此主张被告承担逾期交房损失，应予支持。原告贾育波主张2019年1月1日至2019年9月30日按照日万分之0.1，以74万元为基数计算违约损失，符合合同约定，该主张能够成立。原告贾育波在法庭辩论结束前提出该计算标准过低，请求法庭酌情调整，但未能提交相关证据，对此意见不予支持。原告贾育波主张2019年10月1日至实际交房之日，每月5000元计算逾期损失，本院认为，被告公司在备忘录中明确了自2019年9月30日逾期后，至实际交房之日按照每月5000元标准计算逾期损失，住建局答复印证原告业主代表参加，能够证明双方就此已经达成协议，原告贾育波据此主张逾期损失，应予支持。被告宏晔公司主张应依照合同约定，在交付房屋后60日内向原告支付逾期损失，本院认为，被告公司通过备忘录修订了之前的协议，确认了按月向每户支付5000元逾期损失，2019年1月1日至2019年9月30日之间的逾期损失，按照网签合同赔付标准执行，应按照修订后的协议内容履行，因该两项协议并未附加期限及条件，故被告公司该项主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告咸阳宏晔房地产开发有限公司向原告贾育波支付2019年1月1日至2019年9月30日按照日万分之0.1，以740000元为基数的逾期损失；向原告贾育波支付2019年10月1日至实际交房之日，每月5000元逾期损失。案件受理费226元，由被告咸阳宏晔房地产开发有限公司承担。 二审中，咸阳宏晔房地产开发有限公司提交如下证据：1、停工证明文件、咸阳市中级人民法院民事裁定书，欲证明上诉人自2017年年底至2020年5月按政府要求停工271天，上诉人的银行存款及相关财产因诉讼被查封，本案逾期交房因多种原因引发，上诉人不应承担全部责任，逾期交房的天数应予以扣减；2、上诉人向咸阳市住建局递交的《关于陕西省咸阳市宏晔·仁和天地项目业主投诉咸阳宏晔房地产开发有限公司的回复》、秦都区人民法院受理案件通知书，欲证明上诉人向咸阳市住建局明确表明按照《商品房买卖合同》承担逾期交房违约责任，咸阳住建局单方出具的答复意见书不是上诉人的真实意思表示，其已提起行政诉讼，请求撤销该文件，本案也应中止审理；3、宏晔仁和天地项目周边租房信息，欲证明争议房屋周边房租价格每平方每月13元，其逾期交房造成损失应以租金计算，原审判处违约金高于实际损失30%。贾育波质证认为，其对停工证明文件、民事裁定书的证明目的均不予认可，停工证明没有提交原件，真实性存疑。民事裁定书与本案没有关联性，延期交房的违约责任与项目停工、另案诉讼不能相混同；对上诉人向咸阳市住建局提交的单方回复的真实性不认可。该回复由法定代表人个人出具，未加盖公司印章，回复内容未注明回复对象和主体，无法说明违约责任如何承担;受理通知书的真实性认可，但住建局的答复意见并非具体行政行为，且答复并非一审判处违约金的关键和唯一证据，上诉人提起行政诉讼并不影响本案的审理；租房信息的真实性和证明目的均不认可，租房信息内容为网上截图，未经公证，不能反映房屋所在地租金的实际情况，且以租金损失认定实际损失不符合客观事实，亦缺乏法律依据。合议庭评议认为，对上诉人宏晔公司提交的第一组证据，其所提交的停工证明文件大多发生在案涉合同签订之前，其中一部分停工证明亦是因上诉人自身原因达不到施工条件所致，且能够看出上诉人宏晔公司是在充分知晓存在施工障碍的情况下与被上诉人签订的案涉合同，约定了交付日期。对于因其他案件导致公司账户被冻结或财产被查封，均不属不可抗力，故该组证据不能达到应扣减逾期交房天数的证明目的；对上诉人提交的第二组证据，因该案涉及的《答复意见书》只是一审认定上诉人逾期按照每月5000元标准承担损失的其中一份证据，不构成应当中止审理的情形；对于上诉人宏晔公司提交的第三组证据，因该待证事实不能证明双方当事人达成的5000元逾期交房赔付标准过高，故不予认定。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判决结果是否超出被上诉人的请求范围？2、上诉人宏晔公司对逾期交房应否负全责？3、判处上诉人承担每月5000元的违约金是否正确？ 一、一审判决结果是否超出被上诉人的请求范围？ 不告不理原则是我国法院审理民事案件的基本原则，法院的审理范围以当事人的诉讼请求确定。对超出当事人诉讼请求的部分，法院不得主动审理。本案中，被上诉人一审起诉请求支付逾期交房违约金，主张的违约金金额明确计算至起诉之日，且为具体的、确定的金额，但一审判处违约金至交房之日，明显超出被上诉人的诉讼请求，应予纠正，故上诉人的该上诉请求本院予以采纳。 二、上诉人宏晔公司对逾期交房应否负全责？ 宏晔公司上诉主张因与西安森特置业有限公司股权让与担保等相关纠纷财产保全，导致公司资金无法支取，案涉项目无法正常施工。但该纠纷因宏晔公司的商业经营行为产生，不构成延迟其对被上诉人应负的按合同约定期限交房的法定或约定事由。 宏晔公司上诉主张受政府部门停工要求及疫情防控等不可抗力的因素影响，项目全面停工近1年。宏晔公司不应对此承担全部责任。如前所述，上诉人宏晔公司就案涉项目停工有自身达不到施工条件的原因。相当一部分停工通知发生在案涉合同订立之前。上诉人宏晔公司是在充分预见该施工障碍的情况下与被上诉人约定的交付日期，故不能对抗其按合同约定期限交房的义务。另外，双方约定于2019年9月30日前交房。上诉人宏晔公司上诉主张的因疫情防控导致停工的事由发生在2020年。在此之前，宏晔公司已经违约，故不能作为免除其承担违约责任的事由。 综上，上诉人宏晔公司关于其对逾期交房不应承担全部责任的上诉理由不能成立。 三、判处上诉人承担每月5000元的违约金是否正确？ 其一，上诉人宏晔公司虽认为《会议协商备忘录》和《答复意见书》没有经过双方当事人的协商，没有形成合意，对宏晔公司不具有约束力，但《会议协商备忘录》系宏晔公司自己出具的文件，加盖了公司的公章，被上诉人表示认可。该《备忘录》清晰的载明若因宏晔公司原因未在约定日期交房，宏晔公司每月每户赔付业主5000元现金，按月支付。2019年1月21日宏晔公司在《关于群众投诉咸阳宏晔房地产开发公司的宏晔仁和天地项目长期无法签订，延期交房的问题回复》第四项处理意见第2条中写明“我公司在2018年12月31日未按时交房，现已经给所有业主承诺在2019年9月30日交房，我司应急领导小组与业主代表经过几轮商讨后达成了一致协议（详见会议协商备忘录）”故上诉人宏晔公司关于没有与业主经过协商达成合意的上诉主张不能成立。 其二，从本案的违约情况考虑，上诉人两次更改交付房屋时间，但其屡次违约，交房时间至今无法确定。上诉人所承诺的每月5000元的损失赔偿，是作为开发商的上诉人在单方持续违约的情况下，与业主达成的新的违约赔偿条款。该种情形下约定的违约金不同于原合同约定的违约金，不仅仅具有补偿性更具有惩罚性，不能仅以房租损失认定违约赔偿金额标准。现上诉人宏晔公司在没有正当理由的情况下，未依约履行后续交付义务的，属于主观上具有严重的恶意，故对上诉人宏晔公司以损失赔偿金数额过高为由主张调整的上诉意见不予采纳。 其三，本案中，因上诉人一方延迟施工，与部分业主达成了《延期交房补偿协议》，约定上诉人如未能按期交房，按日承担所缴纳房款万分之三的违约金。该标准与此后上诉人承诺的每月5000元赔偿金接近，原审判决支持每月5000元赔偿金并无不当。 综上所述，咸阳宏晔房地产开发有限公司的部分上诉请求成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，惟判处内容超出当事人的诉讼请求，应依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 变更陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初421号民事判决为：上诉人（原审被告）咸阳宏晔房地产开发有限公司向被上诉人（原审原告）贾育波支付2019年1月1日至2019年9月30日按照日万分之0.1，以740000元为基数的逾期损失；向被上诉人（原审原告）贾育波支付2019年10月1日至2019年12月31日，每月5000元逾期损失。 以上给付义务限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费226元，二审案件受理费226元，共计452元，均由上诉人咸阳宏晔房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  樊国强 审判员  倪治国 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  田 甜