新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新43民终549号 上诉人（原审被告）：北屯红河房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰市北屯阿山路红河小区。 法定代表人：孔德水，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒲晓林，男，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：周湖，新疆克兰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柏成，男，1970年3月17日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 委托诉讼代理人：何翠霞（柏成妻子），住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 上诉人北屯红河房地产开发有限责任公司（以下简称红河公司）因与被上诉人柏成房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2019）新4301民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人红河公司的委托诉讼代理人蒲晓林、周湖，被上诉人柏成及委托诉讼代理人何翠霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红河公司上诉请求：撤销一审判决，驳回柏成一审诉讼请求。事实与理由：一、双方之间的房屋买卖合同关系成立，合法有效。案涉房屋所在小区已建成多年，柏成将购置库房改造为宾馆使用。二、红河公司没有隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，也没有向柏成提供虚假的预售许可证。案涉房屋2012年6月11日取得施工许可证，柏成购置库房时间在2012年4月，柏成应当知道未动工的工程是无法取得预售许可证的，并且双方至今未签订书面商品房预售合同也印证了这一事实。红河公司在出售该房屋时告知其为库房，也告知房屋尚未开工，销售手续未办理齐全这一事实。三、柏成未按约定付清剩余购房款，占有购置房屋，经营宾馆多年。柏成违约在先，其不主张解除合同，在双方合同合法有效情形下主张退还购房款、利息的请求，无法律依据。四、红河公司未违约。柏成占有使用房屋，私自装修改为宾馆对外经营，并获取经营收入。柏成的经营行为违反购置房屋时注明的库房用途，未经红河公司认可，应当自行承担相应的损失。柏成提供票据不具备合法性、关联性，且出具票据的证人未出庭作证，柏成也未提出装修价值评估，依据该票据认定损失有失公允。 柏成辩称，一、红河公司所售房屋未取得商品房预售许可证而无效。柏成因需要经营宾馆经人介绍到红河公司购房，双方协商一致，柏成首付部分房款，另一部分按揭贷款，柏成按约交纳部分房款，红河公司交付房屋，按揭贷款手续另行办理，双方形成商品房买卖合同关系。二、红河公司隐瞒房屋未取得商品房预售许可证的事实，而按照商品房买卖的程序和价款出售给柏成。三、柏成自始为经营家庭宾馆而购置案涉房屋，未擅自更改房屋用途，且即使更改房屋用途并不影响商品房买卖合同无效的事实。四、案涉房屋未取得商品房预售许可证，无法办理产权证书。一审判决正确，应当维持。 柏成向一审法院起诉请求：红河公司返还房款188,000元，赔偿188,000元（已交房款的一倍）及房屋装修费100,000元，承担利息损失67,680元，共计543,680元。 一审法院认定事实：2012年红河公司与柏成达成口头房屋买卖合同，约定由柏成购买红河公司位于××镇房屋。2012年红河公司向柏成出具收款收据，注明收到库房一层定金10,000元。2012年5月4日柏成向红河公司缴纳房款130,000元，红河公司出具收款收据，注明预售库房小二楼一层房屋，面积248.27平方米的房屋，单价2,588元/平方米，每平方米可优惠5％。2012年12月5日柏成向红河公司交付房款15,972元，红河公司开具收款收据虽注明所收款项为附属一楼房202室，但同日红河公司实际交付的××屯。2012年12月5日红河公司收取柏成维修基金8,251元、契税1,067.78元、办证费500元。2012年12月5日红河公司收取柏成房屋银行按揭贷款保证金13,000元，承诺为柏成办理购房贷款手续。2012年红河公司收取柏成装修押金800元。红河公司于2012年12月5日将××附属工程一102室房屋交给柏成。柏成收到房屋后对房屋进行了装修，并添置家具、家电，作为宾馆对外经营使用。2012年至2013年经核算柏成房屋装修、购买空调5台、购买太阳能、自动上水仪、购买TCL电视8台、创维电视1台、油烟机及燃气灶1套、弹垫3个、窗帘，共计210,677元。2012年5月25日北屯镇建筑工程规划审批表报建项目包括××1号楼、2号楼、附属工程一、附属工程二；其中附属工程一为地上一层地下一层。附属一工程未按照规划图纸地上一层地下一层进行施工，实际将两层均建造为地上房屋。××1号楼、2号楼已于2012年9月29日取得商品房预售许可证；附属工程一、附属工程二在北屯镇建筑工程规划审批表上分别标注为库房和物业用房，均未注明取得商品房预售许可证。以上房屋的建设方均为红河公司。2018年住建局出具情况说明一份，内容为××并非为商业用房，该房屋未取得商品房预售许可证。一审法院认为，红河公司与柏成口头约定红河公司将其开发的××房屋附属工程一中的房屋向柏成出售。双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但红河公司出售的房屋在城镇，且红河公司承诺柏成的房屋能够办理房产证。双方之间的房屋买卖合同应当认定为商品房买卖合同。红河公司将未取得商品房预售许可证的商品房附属房向柏成出售，且称该房可以办理房产证，可认定红河公司将案涉房屋作为商品房向柏成出售。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。红河公司向柏成出售房屋时未取得商品房预售许可证，且至法庭辩论终结前红河公司仍未取得商品房预售许可证，故双方之间的商品房买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者通过虚假商品房预售许可证明导致合同无效的，柏成有权请求红河公司返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求红河公司承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。本案红河公司隐瞒案涉房屋未取得商品房预售许可证的事实，应向柏成返还已付购房款、赔偿损失、承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。柏成向红河公司交付的费用包括房款130,000元、15,972元各一笔、购房定金10,000元、红河公司代收柏成房屋维修基金8,251元、契税10,677.80元、办证费500元、房屋银行按揭贷款保证金13,000元、装修押金800元，共计189,200.80元。柏成只要求红河公司返还189,200.80元费用中的188,000元，予以支持。柏成向红河公司交付的189,200.80元费用中130,000元、15,972元两张票据中注明为房款；购房定金在合同正常履行的情况下，应当抵作房款，故柏成向红河公司交付的购房定金10,000元应当算作购房款。柏成要求红河公司以188,000元为基数，赔偿柏成一倍经济损失。柏成交付的购房款为155,972元（130,000元＋15,972元＋10,000元）。红河公司应按照已付房款155,972元为基数赔偿柏成一倍房款损失。红河公司收取柏成房款155,972元，占用柏成资金，给柏成造成经济损失。红河公司应按照中国人民银行同期贷款利率向柏成赔偿2012年12月5日至2018年4月30日资金占用期间的利息损失。对照中国人民银行历年贷款利率表，2015年12月5日始，5年期间同期人民银行贷款利率年息6.55％。红河公司应向柏成支付所收取房款155,972元，2012年12月5日至2018年4月30日资金占用期间的利息损失为51,080.83元（155,972×年利率6.55％×5年）。红河公司收取柏成的房屋维修基金8,251元、契税10,677.80元、办证费500元、房屋银行按揭贷款保证金13,000元、装修押金800元，共计33,228.80元，并非购房款，红河公司无需按照已付一倍房款的标准赔偿柏成经济损失。红河公司占用柏成资金33,228.80元，应按照中国人民银行同期贷款利率向柏成赔偿2012年12月5日至2018年4月30日资金占用期间的利息损失。红河公司应向柏成支付33,228.80元，2012年12月5日至2018年4月30日资金占用期间的利息损失10,882.43元（33,228.80元×年利率6.55％×5年）。同时柏成应向红河公司返还案涉房屋。双方约定柏成购买红河公司房屋一套，但红河公司向柏成出具的两份购房款收据中分别注明为附属工程一102和附属工程一202室，红河公司实际向柏成交付的××屯，确认柏成购买房屋为××附属工程一102室。柏成2012年收到房屋后对房屋进行装修并经营使用。红河公司将未取得商品房预售许可证的房屋向柏成出售，导致合同无效，存在过错。红河公司应当赔偿柏成案涉房屋的装修损失。柏成收到房屋后作为宾馆使用，购置了用于宾馆使用的家具、家电，因合同无效，无法继续使用。红河公司应当赔偿柏成为经营宾馆购买家具、家电的损失。经核算，确认柏成装修花费、购买家具、家电的花费共计210,677元。柏成装修房屋、购买家具、家电后一直在对案涉房屋进行使用，红河公司应按照装修房屋、购买家具、家电折旧后的损失进行赔偿。柏成装修、购买家具、家电花费210,677元，柏成只主张100,000元损失，予以支持。红河公司应向柏成赔偿装修、购买家具、家电损失100,000元。同时案涉房屋装修、柏成为案涉房屋所购置现有的家具、家电归红河公司所有。综上，红河公司向柏成返还已付购房款155,972元及房屋维修基金等共计188,000元、已付房款155,972元的利息损失51,080.83元、赔偿柏成一倍已付购房款155,972元、返还柏成维修基金等33,228.80元资金占用期间的利息损失10,882.43元、赔偿柏成房屋装修、购买家具、家电损失100,000元。对于柏成的其他诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、北屯红河房地产开发有限责任公司向柏成返还购房款、房屋维修基金、契税、办证费、房屋银行按揭贷款保证金、装修押金，共计188,000元，柏成同时向北屯红河房地产开发有限责任公司返还××房屋；二、北屯红河房地产开发有限责任公司赔偿柏成一倍购房款155,972元，购房款155,972元资金占用利息损失51,080.83元，赔偿柏成房屋维修基金8,251元、契税10,677.80元、办证费500元、房屋银行按揭贷款保证金13,000元、装修押金800元资金占用利息损失10,882.43元，房屋装修、购买家具、家电的损失100,000元，共计317,935.30元，××房屋装修、柏成为使用××附属工程一102室所购置现有的家具、家电归红河公司所有；三、以上判决一、二项费用共计505,935.30元，由北屯红河房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内支付柏成；四、驳回柏成其他诉讼请求。案件受理费9,238元，由柏成负担379元；由北屯红河房地产开发有限责任公司负担8,859元。 本院二审期间，红河公司没有提供新证据。柏成围绕上诉请求依法提供了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。柏成提供证据如下： 一、2014年3月31日红河公司与张玉兰签订的房屋买卖合同。证明：同样是库房买卖，但是价格有差异。红河公司认为柏成装修出具的票据是白条，但是这份房屋买卖合同是否能证明是白条，而且张玉兰签订的这个合同没有任何办证手续。红河公司质证意见：真实性认可，关联性不认可。该房屋与本案房屋的性质和位置不同。当时之所以便宜卖给柏成是因为手续能否办理无法确定，但是现在是可以办理的。本院认证意见：该合同系红河公司与他人之间的合同关系，不能达到其证明目的，证明力不予确认。 二、证人母龚镖、许金秀出庭作证。证明：红河公司知道柏成购买房屋是经营宾馆使用，柏成购买的是商品房而不是库房。红河公司质证意见：证人证言不认可。两位证人的陈述相互矛盾，第一位证人说第二位证人一起参与柏成购房，第二位证人说柏成自己去的，其没有参加。无法证明柏成主张的事实。购买房屋时，红河公司告知是库房，柏成购房的目的红河公司不清楚。本院认证意见：无其他证据印证，不能达到其证明目的，证明力不予确认。 对二审有争议的事实，本院认定如下：除一审法院认定“2012年至2013年经核算柏成房屋装修、购买空调5台、购买太阳能、自动上水仪、购买TCL电视8台、创维电视1台、油烟机及燃气灶1套、弹垫3个、窗帘，共计210,677元”外，其他事实予以确认。另查明，一审中柏成代理意见认为红河公司未取得商品房预售许可证，其与红河公司之间的商品房买卖合同无效。 本案争议焦点，案涉合同的效力，红河公司应否向柏成返还购房款、赔偿一倍购房款等损失。 本院认为，一、关于合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。该条款是对开发商欺诈行为的惩罚性条款，对开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明，使买受人陷入错误认识并基于该错误认识与出卖人订立的商品房预售合同认定为无效合同。本案中，根据柏成提供的三张交款收据中注明“库房或附一”，红河公司提供的定线简图、规划审批手续中案涉房屋性质为库房，位置居于××楼中的独栋建筑，以上证据所确认的事实，可知作为开发商的红河公司向柏成出售的房屋经过规划审批为库房，而不是商品房，红河公司不存在欺诈行为。作为购买者的柏成知道或者应当知道其购买房屋的性质为库房，柏成不存在认识上的错误。因此，红河公司向柏成出售的房屋性质为库房，不是商品房，双方之间并非商品房预售合同关系，本案不适用上述司法解释的规定而确认合同无效，一审适用法律有误。二、红河公司应否向柏成返还购房款、赔偿一倍购房款等损失。一审中，柏成系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖人未取得商品房预售许可证明，而主张红河公司退还房款，赔偿一倍购房款等损失，根据柏成的该诉讼请求及其提出事实和理由，结合一审代理意见，二审答辩意见，可以认为，柏成是基于合同无效而提出本案诉讼，红河公司认为合同有效，一审认定合同无效，本案围绕合同的效力及其法律后果进行审查。故此，本院认为，红河公司与柏成虽未签订书面买卖合同，但形成实质上的房屋买卖合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，红河公司的上诉意见予以采纳，柏成依合同无效要求红河公司返还房款、赔偿一倍购房款、房屋装修损失、利息损失的诉讼请求，不予支持。 综上所述，红河公司的上诉请求成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2019）新4301民初1019号民事判决； 二、驳回被上诉人柏成的诉讼请求。 一审案件受理费9,238元，二审案件受理费9,238元，合计18,476元，由被上诉人柏成负担。 本判决为终审判决。 审判长 胥  彩  霞 审判员 黄  清  明 审判员 王    琦 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 米拉马斯库特 1