河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终984号上诉人（原审原告）：白普军，男，1972年2月16日生，汉族，住济源市。被上诉人（原审被告）：洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司。住所地济源市黄河大道******楼**商铺。代表人：周海萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国永，河南并智律师事务所律师。上诉人白普军因与被上诉人洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司（以下简称尚锦物业济源公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白普军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回尚锦物业济源公司对白普军的各项诉求。事实和理由：原审认定事实存在错误，以致作出错误判决。首先，对尚锦物业济源公司未按照合同约定履行义务事实的认定，存在错误。白普军一审中提供的证据可以证明：尚锦物业济源公司对物业共有部分即墙体的维修、养护、管理不到位，即对房屋外墙瓷片脱落，未进行有效维修；对小区内已损坏的照明路灯，未进行维修或更换；对小区内车辆乱停、乱放未进行管理，导致生活区域存在消防安全隐患；从白普军入住至今，房屋可视门禁系统一直处于损坏状态，尚锦物业济源公司未进行维修，导致白普军的生命和财产安全存在危险。上述均属于尚锦物业济源公司未按照物业服务合同第1条第1款、2款、5款及第3条1款、5款、7款的约定履行合同义务。白普军2014年10月份严格按照合同约定交纳了2015年度物业费用，但尚锦物业济源公司一直不履行上述合同义务，白普军才对其行使拒绝交纳物业费抗辩权。原审既未现场勘查、也未有效核实，其对该项基本事实的认定，存在明显错误。其二，尚锦物业济源公司部分诉求已超过诉讼时效。民法总则第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依据双方合同第8条约定，物业服务费按照年交方式支付，而尚锦物业济源公司的诉求从2015年11月1日至2016年10月30日即2015年度、2016年度共计24个月物业费诉求的诉讼时效，已经于2018年11月1日、2019年11月1日截止，也就是说，原审判决50个月物业费中，有24个月物业费即5947.92元已超过诉讼时效，尚锦物业济源公司对此诉求已丧失胜诉权。因此，原审该项认定和判决明显错误。尚锦物业济源公司辩称，尚锦物业济源公司与白普军签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，尚锦物业济源公司依照约定提供了物业服务，白普军在享受物业服务的同时也应缴纳相应的物业服务费，物业的承接查验及备案问题属于行政管理范畴，不属于法院的管辖审理范围。物业服务是持续性的，尚锦物业济源公司一直在该小区提供物业服务至今，不存在诉讼时效的问题。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。尚锦物业济源公司向一审法院起诉请求：判令白普军向尚锦物业济源公司支付物业服务费12390元，违约金3717元，共计16107元；本案诉讼费用由白普军负担。一审法院认定事实：白普军系济源市升龙城A区2号楼2401室的业主。该房产建筑面积为165.22㎡。2014年10月31日，白普军拿到该房屋的钥匙。2015年6月1日，尚锦物业济源公司与白普军签订《前期物业服务协议》，约定甲方（尚锦物业济源公司）收取的物业服务费用由业主按其拥有物业的具体建筑面积交纳，高层住宅为每月每平方米1.5元。该协议约定，乙方（白普军）应按《商品房买卖合同》的相关约定办理入住手续，并按时足额缴纳物业服务费用；乙方应于合同约定的房屋交付之日起计算交纳物业服务费用；物业服务费用应当按年缴纳，乙方或者物业使用人应提前一个月交纳当年物业费用。该协议还约定：若发生延期缴费，每逾期一日乙方应按所欠费用总额的千分之三的标准向甲方支付违约金。2015年11月1日至2019年12月31日，白普军共计欠交物业服务费用12390元，经尚锦物业济源公司催收，至今未缴纳。庭审中，尚锦物业济源公司认可白普军提出的因临时用电导致无故停电、业主家用电器烧坏、电梯关人等事件存在，并称白普军提出的供暖、景观、门禁、车库等方面存在的问题，均属于房屋开发商的责任，和尚锦物业济源公司没有关系。另称物业管理方面可能存在工作人员态度、素质等方面的问题，但认为已基本履行了自己的物业服务义务。一审法院认为，尚锦物业济源公司与白普军签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效协议。对协议双方均产生约束力。协议签订后，双方均应按照协议履行各自的义务。协议约定应从合同约定的交付房屋之日起计算交纳物业服务费用。本案白普军的涉案房屋交付钥匙时间即交付房屋时间为2014年10月31日，从即日起白普军依约就应当开始缴纳物业服务费。扣除白普军已预交的1年物业服务费用，现尚锦物业济源公司要求白普军交纳2015年11月1日至2019年12月31日共计50个月的物业服务费用12390元，理由正当，一审法院予以支持。白普军辩称提出的房屋质量、小区绿化、道路等配套设施不配套、临时用电、供暖、安防可视门禁视频监控系统以及公共车棚设置于地下车库等问题，虽然属于房屋开发中出现的问题，但尚锦物业济源公司作为物业服务企业，有责任与房屋开发商进行沟通、协调解决问题，而不是以与己无关为由一推了之。再者，庭审中，尚锦物业济源公司也认可在物业服务中也存在工作人员态度、素质等方面的问题，因此，尚锦物业济源公司要求白普军支付违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决：一、白普军在判决生效后十日内支付洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司物业服务费12390元。二、驳回洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，减半收取为101.5元，洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司负担23.5元，白普军负担78元。本院二审期间，白普军提供如下证据：1．提供录像光盘一张。以此证明升龙城A区存在乱贴、乱挂广告的现象，小区里的电线乱扯，电动车、汽车乱停、乱放，占用消防通道，小区没有可视门禁电话，小区公共照明不开启，夜间大面积公共区域属于黑暗中，各楼墙体外墙体瓷砖多处大面积脱落，外观破损，尚锦物业济源公司经过简单的涂料覆盖，对存在极大可能掉落的瓷砖未作出防护、修复，上述情况均存在重大安全隐患。2．提供手机内存储的济源市公安消防支队建设工程消防验收意见书的照片1张。以此证明升龙城A区根本没有取得消防验收手续的情况下擅自进行物业经营服务，存在重大消防安全隐患，违反消防管理法规。3．升龙城A区房屋及设施查验记录31页。以此证明小区的门禁系统、景观喷泉系统、照明系统等依法约定的查验内容大量缺失，尚锦公司根本无法向业主提供物业服务。4．济源升龙置业有限公司与尚锦物业济源公司2014年12月20日签订的前期物业管理委托合同1份，以此证明尚锦公司与小区业主签订的物业服务合同的时间2014年4月30日早于尚锦物业济源公司和济源升龙置业有限公司签订前期物业服务合同的时间，是违反法律规定的。5．证人李某当庭证言，以此证明尚锦物业只收费不服务的相关情况。尚锦物业济源公司质证称：证据1，一审中白普军已经提供过相应照片，小区是园林式小区，电动车停车都应在地下停车场，地，地面没有停车棚分业主为了自己方便无视小区的管理规定，自行停放，物业公司对此也没有能力和精力随时随地进行清理，小区的管理有序，还需要业主和物业公司的共同配合。证据2，说明小区的消防验收在2015年5月13日已经验收合格，而白普军入住是2015年6月1日，不存在违规行为。证据3，物业的承接、查验记录，说明物业公司已经对小区的物业设施进行了相应的查验、验收工作，对于白普军认为缺失的部分，白普军可以通过业主委员会或者业主大会向济源升龙置业有限公司主张自己的权利。证据4，白普军与尚锦物业济源公司签订的物业服务协议为2015年6月1日，不存在提前提供服务的行为。证据5，证人没有提供房产证，不能确定她是否是升龙城的业主；证人所说的大部分的情况都属于开发商遗留的问题，门禁问题、停车坡度问题要改造的话需要动用专项维修基金，需要业主同意。本院认定如下：白普军提供的证据1、2、3、5涉及的白普军主张尚锦物业济源公司存在不履行或者不完全履行相应的物业服务义务的，可另行依法主张权利。证据4，白普军与尚锦物业济源公司签订的物业服务协议为2015年6月1日，晚于尚锦物业济源公司和济源升龙置业有限公司签订前期物业服务合同的时间，尚锦物业济源公司向白普军主张权利，具有合同依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年6月1日白普军与尚锦物业济源公司签订《前期物业服务协议》，对物业服务的内容与质量、服务费用（高层住宅为每月每平方米1.5元）、物业服务费用的主要用途、违约责任等进行了明确约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，白普军与尚锦物业济源公司已经实际形成物业服务合同关系。白普军认可证人李某陈述的尚锦物业济源公司提供了除一般服务外的门口安全管理、垃圾清扫、浇灌草地等服务。《前期物业服务协议》约定，尚锦物业济源公司的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准时，应在限期内整改。白普军上诉主张的尚锦物业济源公司在物业共有部分及相关设施维修更换管理等方面存在不履行或者不完全履行相应的物业服务义务的问题，可通过协商解决或者另行依照法律规定主张权利。白普军上诉认为尚锦物业济源公司起诉超过诉讼时效，但白普军在一审中并未提出该抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。综上，白普军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由白普军负担。本判决为终审判决。审判长 黄存智审判员孙东杰审判员聂文峰二〇二〇年十一月二十日书记员 孙      化      仁