襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初2869号原告：张华忠，男，1973年6月8日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张晓林，湖北真武律师事务所律师。被告：张辉，男，1983年3月13日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：刘红刚，湖北春园律师事务所律师。原告张华忠与被告张辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，先依法适用简易程序，后因案件繁杂，变更为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张华忠及其委托诉讼代理人张晓林，被告张辉及其委托诉讼代理人刘红刚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华忠向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方租赁合同关系，并将店铺恢复原状；2.判决被告向原告支付2016年8月30日至2020年1月31日所欠租金128400元；3.诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回诉讼请求第一项中“将店铺恢得原状”的请求，变更第二项诉讼请求中的租金为188400元。事实与理由：2015年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于襄阳樊城电影院1楼1间面积130平方米的门面房租赁给被告，被告向原告支付租金，月租金25000元，租期从2015年9月1日至2017年8月31日。合同到期后，双方未续签合同，被告继续使用店铺，并仍按原合同向原告支付租金，截止2020年1月31日，被告欠租金188400元。原告多次催要无果，为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告张辉辩称，原告无权将房屋对外出租，该房屋不属于原告所有，签订的合同无效。原告诉称合同到期后，仍按合同支付租金是错误的，原、被告在合同期满后，就租金问题达成一致意见，按照每年260000元计算，原告主张每年按300000元计算，不成立。原告诉称被告欠租金188400元不成立，原、被告之间存在亲属关系，被告多支付租金233345元，要求原告返还。2020年1月23日之前，被告已将商铺交付给了原告，双方的租赁关系实际早已解除。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，张华忠与张辉系亲戚。2015年8月3日，张华忠与张辉签订《房屋租赁合同》，张华忠将其使用的位于襄阳市××区××路××号，房屋所有权××为襄樊市樊城电影院的樊城电影院1楼130平方米门面房一间，出租给张辉作服装销售使用。合同约定：租期2年，自2015年9月1日至2017年8月31日；每月租金25000元，每次交纳6个月租金；电费每度1.3元，按月收取；合同期满后，如张华忠继续出租该房屋，在同等条件下张辉享有优先承租权，若张辉无意续租，应当提前30日通知张华忠，办理退房手续；张辉如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知张华忠，经张华忠同意后重新签订合同。2017年8月8日，张华忠、张辉就上述房屋租赁事宜再次签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期1年，自2017年9月1日至2018年8月31日；房屋每年租金280000元，每半年交一次，双方签订合同时，张辉一次性支付140000元；电费每度1元，水费每吨5元，按月结算。其他约定同前合同。从2016年1月17日至2020年1月6日，张辉向张华忠转款37笔，合计1157705元。其中，①2016年1月17日转款50000元；②2016年8月30日转款130000元；③2017年3月11日转款110000元；④2017年2月8日转款2160元；⑤2017年4月14日转款2100元；⑥2017年5月11日转款1000元；⑦2017年6月10日转款1500元；⑧2017年7月11日转款2900元；⑨2017年8月6日转款2200元；⑩2017年9月8日转款2257元；2017年9月25日转款80000元、50000元；12、2017年12月30日转款10000元；2018年3月6日转款40000元、40000元；2018年3月7日转款20000元、40000元；2018年6月9日转款1203元；2018年6月27日转款39700元；2018年6月29日转款1610元；2018年7月10日转款1778元；2018年7月25日转款21140元；2018年8月10日转款2165元；2018年10月12日转款1419元；2018年11月9日转款60000元；2018年11月11日转款1185元；2019年1月25日转款40000元；2019年1日27转款3575元；2019年5月17日转款4645元；2019年7月2日转款2678元；2019年7月16日转款50000元；2019年8月9日转款2947元；2019年9月22日转款3787元；2019年10月28日转款167884元；2019年10月29日转款66600元；2019年12月12日转款1272元；2020年1月6日转款100000元。张辉认为上述37笔转款1157705元，全部为向张华忠支付的房屋租金。张华忠认可第②、③、、、、、、、、、项，合计836600元，为已支付的从2016年8月30日至2020年1月31日的房屋租金。张华忠认为上述第④至第⑩项，及第项为支付的水电费；第①项转款与本案无关；第项39700元转款，是叶娟通过张辉的POS机向张华忠结算的酒水款40000元，张辉扣除300元手续费后，向张华忠转款39700元；第项21140元转款，是翟祥杰通过张辉向张华忠结算的酒水款21300元，张辉在扣除160元手续费后，向张华忠转款21140元；第项167884元转款，是张华忠的妻子李佳为购房，在张辉处刷POS机取现169000元，张辉在扣除1116元手续费后，向张华忠转款167884元。现张华忠以每年租金300000元，认为张辉欠付其从2016年8月30日至2020年1月31日的租金188400元为由，提起本案诉讼。本院于2020年5月30日，向张辉送达了起诉状副本、应诉通知、举证通知等法律文书。另查明，张辉承租诉争位于襄阳市××区××路××号樊城电影院1楼130平方米的门面房，从事服装经营，字号为英伦风尚，至今无其他第三人对张辉使用房屋提出异议，张辉与张华忠亦未办理房屋腾退手续。2018年6月26日，叶娟使用信用卡在张辉处消费支出40000元。2018年7月24日，翟祥杰的信用卡在张辉处消费支出21300元。2019年10月28日，李佳在张辉处刷POS机消费49000元、120000元，同日张辉工商银行尾号8378账号进帐48676.6元、119208元。还查明，2017年3月11日，张华忠与张辉的微信聊天记录：张华忠讲“一年租金多少？”，张辉回复“26啊”，张华忠讲“这次半年租金咋是11万呢？”，张辉回复“我妈说你还欠他两万，叫两万抠下来”，张华忠回复“好的，我知道了”。本院认为，张华忠将其使用的房屋出租给张辉使用，双方分别于2015年8月3日、2017年8月8日签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，且在张辉使用房屋期间，房屋所有权人及其他权利人未提出异议，双方签订的租赁合同合法有效。在合同约定的租赁期限届满后，张辉继续使用房屋，张华忠未提出异议，则双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故张华忠诉请解除与张辉的租赁合同关系，符合法律规定，本院支持双方的租赁合同于本院2020年5月30日向张辉送达起诉状副本时解除。张辉辩称，张华忠无权将涉案房屋对外出租，双方签订的租赁合同无效。该辩称意见无事实依据，本院不予采纳。关于房屋租金。虽然张华忠与张辉签订的《房屋租赁合同》约定，2015年9月1日至2017年8月31日，每月租金25000元，即年租金300000元；2017年9月1日至2018年8月31日，年租金280000元，每半年交一次，但2017年3月11日张华忠与张辉的微信聊天记录显示，张辉认为每年租金为260000元，张华忠未提出异议，且张辉于2016年8月30日向张华忠支付房屋租金130000元；2017年3月11日张辉告知张华忠扣除20000元后，向张华忠支付租金110000元，张华忠未提出异议；2017年9月25日，张辉向张华忠支付租金130000元。上述微信聊天记录及房屋租金支付的时间、金额证明，2016年8月30日之后的房屋租金是按年租金260000元进行结算，双方对合同约定的租金标准进行了变更。从2016年8月30日至2020年1月31日，按年租金260000元计算的租金为888333.33元（260000元÷12×41个月）。张华忠认可张辉已支付租金836600元，且在2017年3月11日张华忠与张辉的微信聊天记录中，张华忠认可张辉应付租金130000元，在扣除张华忠欠张辉母亲20000元后，张辉只支付租金110000元，则剩余租金为31733.33元（888333.33元－836600元－20000元）。张辉陈述张华忠认可的836600元租金之外的多笔转款，计321105元（1157705元－836600元）为支付承租房屋的租金，但张华忠不认可，且张华忠对每笔款项作出了合理的说明，另张辉支付款项的时间、金额与约定租金支付的时间和金额不一致。故对张辉的上述陈述意见，本院不予采信。综上，张华忠诉请张辉支付2016年8月30日至2020年1月31日所欠租金188400元，本院支持31733.33元，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张华忠与张辉之间的房屋租赁合同于2020年5月30日解除；二、张辉于本判决生效之日起十日内，向张华忠支付从2016年8月30日至2020年1月31日欠付的租金31733.33元；三、驳回张华忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4068元，由张华忠承担2068元，张辉承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  刘喜东人民陪审员  陈玉琴二〇二〇年十一月九日书 记 员  李蓝馨