新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3326号 上诉人（原审被告，反诉原告）：韩永建，男，1970年05月28日出生，汉族，奎屯市雅俊风尚物业服务有限公司总经理，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：钟登君，新疆赛德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢宝芳，女，1970年01月06日出生，汉族，新疆泰康人寿保险公司职员，住乌鲁木齐市，系韩永建的妻子。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴洪波，男，汉族，1972年8月7日出生，个体工商户，现住乌鲁木齐市。 上诉人韩永建因与被上诉人吴洪波房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人（原审被告，反诉原告）韩永建及其委托诉讼代理人钟登君、谢宝芳，被上诉人（原审原告，反诉被告）吴洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩永建上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初1399号民事判决书中的第一、二、四项。1.改判驳回韩永建退还吴洪波3万元占有使用费及转让费12.6685万元的诉讼请求。2.支持韩永建的反诉请求。韩永建对于原审反诉部分未缴纳上诉费用，本案庭审中经法庭释明后，其表示不缴纳该部分上诉费用，本院依法按照其撤回反诉部分上诉处理。事实和理由：涉案房屋租赁合同无法履行系因吴洪波一方变更房屋使用性质而导致的，应当由吴洪波承担相应的责任，故相关的房租不应返还。涉案转让费是将店内实际存在的有形资产折价形成的，相关资产已转交吴洪波，故转让费亦不应返还。 吴洪波辩称，不认可韩永建的上诉请求，根据租赁合同，房屋用于药品和超市，后改做副食品超市；韩永建称我擅自装修与事实不符，我方原审提供的证据录音，文字证明，可以证明装修是经韩永建同意的；我方不构成违约，我因药品做不下去，改做其他的，没有对外转租；有证人证明我已交付钥匙，将涉案房屋交付韩永建；关于韩永建提出转让费是房屋固定资产费用的事实是错误的，当时并不存在任何固定资产；恳请二审法院查明事实，维护吴洪波的权益。 吴洪波向一审法院起诉请求：1.依法判令吴洪波与韩永建解除合同；2.依法判令韩永建退还房屋占有使用费30,000元及利息2,381.56元；3.依法判令韩永建退还转让费126,685元及利息15,052.06元；4.依法判令韩永建赔偿吴洪波实际经济损失118,045元。 韩永建向一审法院提出反诉请求：请求法院判令吴洪波支付2019年04月至2020年04月的房屋占有使用费180,000元。 原审法院经审理认定事实如下： 2016年08月18日，韩永建与乌鲁木齐市沙依巴克区XX小区业主委员会、乌鲁木齐XX物业服务有限公司签订《房屋租赁合同》，乌鲁木齐市沙依巴克区XX小区业主委员会将自己小区的彩板房租给韩永建使用，彩板房在3#楼和4#楼中间，建筑面积80平方米。乌鲁木齐市沙依巴克区XX小区业主委员会委托乌鲁木齐XX物业服务有限公司代为管理并收取相关费用，双方的行为受双方签订的《物业服务管理委托合同》约束。房屋租期为两年，自2016年09月01日开始生效，到2018年08月31日终止，房屋租赁每年为80,000元，两年合计为160,000元。第六条明确约定：韩永建在合同期内不得在房屋内经营餐饮、不得转租、转借，若出现类似情况乌鲁木齐市沙依巴克区XX小区业主委员会有权终止合同将韩永建清理出房屋，并且不退剩余租金。若韩永建单方面要求退租，乌鲁木齐市沙依巴克区XX小区业主委员会有权不退剩余的房屋租金。 2018年07月24日，韩永建与乌鲁木齐市沙依巴克区XX小区业主委员会、乌鲁木齐XX物业服务有限公司再次续签《房屋租赁合同》，租赁期间为自2018年09月01日开始生效，2021年08月31日终止，房屋租金每年为100,000元，三年合计为300,000元，该合同再次明确不得转租。 2017年05月16日，吴洪波与韩永建签订《房屋租赁合同》，约定韩永建将上述租赁房屋转租给吴洪波，租赁期限从2017年05月18日至2022年05月17日。租金每年180,000元，年付，一次性支付，提前一个月支付下一年度租金，于每年4月18日前支付现金或者转账。第五条、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。第六条、租赁房屋的用途：药品、超市。第七条、租赁房屋的维修：室内乙方，室外甲方。出租人维修的范围、时间及费用负担：室外甲方负责维修，在双方租赁期内费用甲方自理。承租人维修的范围及费用负担：室内乙方，费用有乙方自行承担。第八条：出租人允许承租人对租赁房租进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：允许承租人按自行风格装修。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：合同期满可移动物品归乙方所有，墙体附着物及地面砖等由甲方处理。……第十五条、其他约定事项：因此房无产权，属临时建筑，彩钢板房，在双方合同租赁有效期内，如出现政府或个别原因拆除或其他因素使乙方无法正常经营使用，造成的所有经济损失均由甲方负责赔偿，如出现人力无法抗力的原因，地震、洪水灾难。甲方不承担责任。合同期满后乙方有优先租赁权。 2017年05月16日，韩永建向吴洪波出具收条，载明收到吴洪波涉案租赁房屋转让费200,000元及房租费180,000元（自2017年05月18日到2018年05月17日），合计380,000元。另外，韩永建认可已经收到2018年度-2019年度的租金180,000元租金。 2019年初，吴洪波改变经营项目，将药店改为水果蔬菜超市进行经营，同时对涉案房屋进行装修。 2019年3月1日，乌鲁木齐市沙依巴克区XX小区业主委员会、乌鲁木齐XX物业服务有限公司共同签章向韩永建发出《通知》一份，内容为：2018年07月24日，你方与我单位就位于乌鲁木齐市××区#楼和4#楼中间的彩钢房签订了《房屋租赁合同》。2019年01月初，我单位发现你方具有擅自对外转租的违约行为，并多次通过电话、微信告知你不得对外转租，截至目前你的违法行为仍然继续存在；并近日在未经租赁甲方（汇金小区）同意的情况下对房屋进行装修，鉴于你方的上述行为已违反了《房屋租赁合同》的约定，我单位现特向你方发送本通知，解除我单位与你方2018年07月24日签订的《房屋租赁合同》。请你方在于2019年03月03日前腾空租赁房屋并交付于我单位，逾期未腾空的，本单位与业委会有权采取强制措施收回房屋。 2019年初，相关部门对吴洪波经营的涉案房屋采取了不允许继续经营的相关措施。 2020年05月26日，依据韩永建所签租赁合同上载明的乌鲁木齐XX物业服务有限公司联系方式：0991-878****，原审法院工作人员与该物业公司取得联系，对方称涉案房屋不存在建设工程规划许可证，也不存在审批手续，使用该片空地是为了增加小区居民收入。 庭审中，吴洪波认可在经营了三四个月以后，物业的工作人员来店里称房子是物业的，同时询问吴洪波使用涉案房屋是转租的还是和韩永建合作的，吴洪波当时为了便于经营便告知物业是和韩永建合伙经营的。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中，韩永建并未出示相关证据证明涉案房屋存在建设工程规划许可证及经有关部门批准的文件，同时依据租赁合同上载明的乌鲁木齐XX物业服务有限公司联系方式：0991-878****，原审法院工作人员于2020年05月26日与该物业公司取得联系，对方称涉案房屋不存在建设工程规划许可证，另外，吴洪波与韩永建签订的《房屋租赁合同》第十五条其他约定事项明确载明涉案房屋无产权，属临时建筑，彩钢板房，因此，原审法院依法认定吴洪波与韩永建于2017年05月16日签订的《房屋租赁合同》为无效合同，因解除合同指向的对象应为依法成立的有效合同，因此，原审法院对吴洪波要求解除与韩永建签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。庭审中，经法庭释明，涉案合同为无效合同的情况下，吴洪波与韩永建均同意将房屋租金变更为房屋占有使用费予以主张。关于吴洪波要求韩永建退还房屋占有使用费30,000元及利息2,381.56元的诉讼请求，原审法院认为，2019年03月01日，韩永建与乌鲁木齐市沙依巴克区XX小区业主委员会、乌鲁木齐XX物业服务有限公司联合向韩永建发出了收房《通知》，原因为发现韩永建存在向吴洪波转租的行为，限韩永建于2019年03月03日腾空房屋，同时，相关部门亦对吴洪波承租涉案房屋的经营行为采取了相关制止措施，因此，吴洪波与韩永建的租赁合同已经客观无法履行，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，”，吴洪波要求韩永建退还2019年03月-2019年05月房租30,000元（180,000元÷12个月×2个月）及2019年03月19日-2022年05月17日转让费126,685元（200,000元÷5年÷365天×1156天）的诉讼请求予以支持，对反诉吴洪波要求反诉韩永建继续支付2019年04月-2020年04月租金180,000元的诉讼请求不予支持。关于吴洪波主张的房屋占有使用费利息2,381.56元、转让费利息15,052.06元，原审法院认为，吴洪波与韩永建签订房屋租赁合同系无效合同，韩永建收取吴洪波房屋占有使用费和转让费是基于双方均错误认可合同效力的所谓“租赁合同”的约定，双方房屋占有使用费和转让费的退还数额计算依据源于吴洪波实际使用天数，对应退还房屋占有使用费和转让费双方之间并未约定明确的给付时间，因此，对吴洪波主张的房屋占有使用费利息2,381.56元、转让费利息15,052.06元原审法院不予支持。关于吴洪波主张的实际经济损失118,045元，包括装修的损失56,000元、培训费62,405元，原审法院认为，吴洪波与韩永建于2017年05月16日签订租赁合同，合同第十五条其他约定事项明确载明涉案房屋无产权，属临时建筑，彩钢板房，可见，吴洪波对涉案房屋不存在产权证是明知的，同时庭审中，吴洪波认可在经营了三四个月以后，物业的工作人员来其经营店里询问其所经营房屋是转租的还是和韩永建合作的，当时为了便于经营便告知物业工作人员是和韩永建合伙经营的，因此，以此推算，吴洪波应当在2017年10月份左右再次意识到涉案房屋韩永建转租行为是否存在问题，而吴洪波的房屋装修和人员培训则发生在2019年01-03月，同时，吴洪波故意向社区隐瞒其承租韩永建转租房屋的事实，向社区虚假陈述“和韩永建系合伙经营”，另外，吴洪波提供的证据也不足以证明其实际损失，部分损失与本案不具有关联性，收据上人员签字及收款情况无法确定，因此，原审法院对吴洪波要求韩永建支付经济损失118,045元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、韩永建退还吴洪波房屋占有使用费30,000元；二、韩永建退还吴洪波转让费126,685元；三、驳回吴洪波的其他诉讼请求；四、驳回韩永建的反诉诉讼请求。上述应付款项，韩永建应于判决书生效之日起十日内一次性履行，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的292,163.62元，判决给付标的156,685元，占争议标的的53.63％。本诉案件受理费5,692.45元（吴洪波已预交），原审法院减半收取2,846.23元，由韩永建负担53.63％即1,526.43元，由吴洪波负担46.37％即1,319.80元。多余诉讼费2,846.23元，退还吴洪波。反诉案件受理费1,950元（韩永建已预交），由韩永建自行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1．韩永建提交2020年7月2日、4日拍摄涉案房屋现场照片3张，证实到2020年7月，涉案房屋仍在经营。2.2020年7月2日电话录音一份，谢宝芳与案外人龙小良的通话记录，证实涉案房屋到2020年7月2日还在对外出租，短租，500元一天。3.2020年11月1日现场录音一份，陈贺兵、李盘根（均系韩永建朋友），与一个店主的现场对话录音，证实涉案房屋在使用中，并短期对外承租。吴洪波对涉案房屋照片，两份录音的内容真实性认可，认为上述证据无法证明使用涉案房屋的是吴洪波。吴洪波提交2020年7月13日乌鲁木齐万和隆源物业服务有限公司与案外人龙小良签订的房屋租赁合同一份，证明案外人龙小良使用涉案房屋，并与物业公司签订了租赁合同书。韩永建认为该合同系与吴洪波有利害关系的案外人龙小良签订的，合同日期很可能是倒签的，故对此证据的真实性不予认可。本院对上述双方提交的证据真实性予以确认，对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 涉案房屋现由乌鲁木齐万和隆源物业服务有限公司出租给案外人龙小良使用。一审查明的事实双方当事人均无异议，本院对一审查明的事实及所依据的证据予以确认。 本院认为，本案涉案房屋为彩钢板房，属临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，双方当事人据此签订的合同应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。乌鲁木齐市沙依巴克区XX小区业主委员会、乌鲁木齐XX物业服务有限公司联合发出的《通知》证实，涉案房屋限于2019年03月03日腾空。证人证言证实涉案房屋在2019年3月多次被物业锁门、涉案房屋的钥匙亦交还给了韩永建，涉案房屋存在停业、搬离等情况。证人证言与《通知》之间相互印证，足以证明2019年3月吴洪波已无法正常使用涉案房屋。韩永建提出上诉称涉案房屋在2019年3月之后仍由吴洪波实际使用，但其提供的证据无法证明其的主张。二审中吴洪波提供证据证明涉案房屋现由乌鲁木齐万和隆源物业服务有限公司出租给案外人龙小良使用。故吴洪波预交的2019年03月至05月房屋占有使用费应予退还。对于韩永建该项上诉主张，本院不予支持。 韩永建主张涉案转让费是将店内实际存在的有形资产折价构成的，韩永建对此负有举证责任，韩永建针对该项主张未提供证据予以支持，故对吴洪波主张退还2019年03月19日-2022年05月17日转让费应予以支持。 综上所述，韩永建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,433.70元（韩永建预交），由韩永建负担。 本判决为终审判决。 审判长 化 豫 审判员 严 斌 审判员 杨鹏飞 二〇二〇年十一月十七日 书记员 豆 浩