北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12965号上诉人（原审原告）：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路**。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：郭泽明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马兰霞，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄星辰，男，1991年3月10日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：田书秀（黄星辰之母），女，1965年4月4日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）与上诉人黄星辰因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11690号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚勇超独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人龙湖物业公司之委托诉讼代理人郭泽明、马兰霞，上诉人黄星辰之委托诉讼代理人田书秀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙湖物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判黄星辰支付龙湖物业公司自2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费69248.41元；2.判决黄星辰承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对于龙湖物业公司“在提供物业服务中，确实存在问题”没有证据支撑，也没有查明认定。1.黄星辰一审中所称地下采光井漏水造成其屋内潮湿、发霉问题，首先，其所提交的微信、照片等证据材料，不能提供证据原件，无法证明证据的真实性；其次，该问题与本案无关，即便确因地下采光井漏水导致黄星辰房屋潮湿、发霉，且龙湖物业公司多次维修无果，导致损失存在，那么也应属于商品房买卖合同纠纷审理范围，不属于本案物业服务合同纠纷审理范围，不构成部分减免物业费的理由。2.黄星辰一审所称强行要求其更换窗户、种植北海道黄杨事宜，不存在该情况，且黄星辰也没有提交证据证明。3.黄星辰所称前排加建房屋造成其房屋一楼采光受到影响，涉案房屋前排并不存在加建、违建房屋。4.其他所谓管理方面问题既未明确具体问题，也未提交相应证据证明。上述问题均为黄星辰陈述，未提交相应证据证明，且一审法院在判决中也始终没有认定上述问题存在，却在本院认为部分无故认定龙湖物业公司提供的物业服务有问题，龙湖物业公司无法理解、也无法接受。二、一审法院如此任意的判决，将会造成极大负面影响。黄星辰作为业主无正当理由长时间拖欠应交纳的物业费，一审法院不但未支持龙湖物业公司正当的违约金要求，还反过来在无证据证明的情况下无故认定龙湖物业公司物业服务有问题且减少物业费，这是倡导不守约行为，主张不诚信之风，打击守约方龙湖物业公司并对其他守约业主严重不公平。综上所述，一审法院罔顾事实，置双方合同、法律、诚实信用原则于不顾的行为将会助长违约不正之风。恳请二审法院查清本案事实，依法改判，支持龙湖物业公司的上诉请求。黄星辰答辩称，六年来负一层漏水问题始终未解决，这是不交物业费的主要原因，在沟通中物业公司从未说应归属开发商而是说会解决问题，应认为物业公司对地下采光负有相关责任。关于采光井产权，是黄星辰家在用，但不属于房本范围内，属于物业公司管理区域，在合同第5条规定物业公司有责任管理修缮开发商遗留下来的公共区域问题。关于种植北海道黄杨和门窗颜色问题，因为颜色问题禁止黄星辰入院，是刚领到钥匙装修问题的事情，现在如果现场勘查能看到现实情况。关于采光井，遮挡阳关不是物业公司所为，是前面加建造成的，但管理责任是物业公司的，其有义务去劝阻。黄星辰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回龙湖物业公司在一审中提出的全部诉讼请求。事实与理由：一、龙湖物业公司不具备起诉黄星辰的主体资格，应当依法驳回其起诉。黄星辰与龙湖物业公司未签订任何物业服务合同。龙湖物业公司只是和北京龙湖兴顺置业有限公司签订了前期物业服务合同，与黄星辰无合同关系，不具备起诉资格。二、物业服务瑕疵或不到位是减免物业费的依据，这是符合相关法律和人之常情的。一审庭审中认定了龙湖物业公司的服务有严重问题，而不去减免物业费，很难理解，岂不是物业公司怎么做都可以，物业服务标准如何能达标？这样不带任何惩罚的判决怎么保证物业公司的良好服务。三、龙湖物业公司对黄星辰的房屋质量存在严重的欺瞒、对房屋的修缮存在严重的糊弄行为。另外对园区的管理存在严重失职，给黄星辰的生活造成严重影响，应减免物业费的收取。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十条和《合同法》第六十七条规定：任何一个小区业主，在物业管理单位没有尽到服务约定时，有拒缴物业费的权利。黄星辰从拿到钥匙至今六年的时间都没有解决同一问题，可想而知他们的服务和本小区的五星级标准相差太大。根据《北京市物业管理条例》，当入住业主超过50%时，应及时组建业委会，作为物业公司应须与业主签订新的物业服务合同才符合法律程序，才能进行物业服务，否则就是不合法的。物业公司不去尽快解决问题，拿着与龙湖置业公司的《前期物业服务协议》去全额收取物业费不合情理。他们一边与黄星辰坐下来商量，一边诉讼到法院，让人很难理解。龙湖物业公司答辩称，龙湖物业公司具备主体资格也实施了物业服务。黄星辰未提交证据证明龙湖物业公司提供的物业服务存在瑕疵或不到位的地方。房屋质量问题不属于物业公司责任，龙湖物业公司与北京龙湖兴顺置业有限公司是两个独立法人，不存在表见代理。龙湖物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.黄星辰支付龙湖物业公司自2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费69248.41元；2.黄星辰支付龙湖物业公司自2016年1月26日至2020年9月11日期间的违约金34233.97元；以上共计103482.38元。一审法院经审理认定事实如下：黄星辰系北京市顺义区鑫牛南路二号院业主，该房屋建筑面积为315.98平方米。北京龙湖兴顺置业有限公司与龙湖物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由龙湖物业公司对涉诉小区进行物业管理，服务内容包括第三条规定：1.制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案及竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2.物业共用部位的日常维修、养护和管理；3.物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4.公共绿地、景观的养护；5.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7.协助做好安全防范工作；8.消防服务；9.负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10.按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11.发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12.制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。第五条规定，本合同期限自2014年6月20日起生效，至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止。第七条规定，【洋房】收费标准为5.9元/建筑平方米·月。第八条规定，物业服务费首次交纳应不迟于集中交付期当月30日前支付，以后按季度预缴。第二十一条规定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。现黄星辰未交纳2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费69248.41元。庭审中，龙湖物业公司为证明其主张，提交了北京市商品房现房买卖合同、前期物业服务协议、房屋登记表、业主物品领用登记表、物业费催收函及物流信息等证据，用以证明黄星辰应向龙湖物业公司交纳物业服务费，至今欠费的事实。黄星辰认可双方存在物业服务关系，认可是2015年2月25日收房，也认可2016年1月26日至今未交纳物业服务费；对于催收函，黄星辰认可其真实性和关联性。庭审中，黄星辰称涉诉房屋负一层为储物间，，地下采光井严重漏水造成屋内潮湿、发霉，应免收物业费；涉诉房屋前期装修过程中物业公司越权管理，强行要求其更换窗户、种植北海道黄杨，导致黄星辰多支出费用10000元，应由龙湖物业公司承担该项损失；龙湖物业公司对前排加建房屋管理失职，造成涉诉房屋一楼采光受到影响，故物业费每年应减免1000元；其他管理方面的问题应及时纠正，并尽快做好业务会成立有关事项。为此，黄星辰提交了微信聊天截图、事故报备任务列表、照片等证据予以证明。龙湖物业公司对微信聊天截图的真实性不予认可，事故报备任务列表因没有公司公章对其真实性不予认可，照片的真实性认可，但是从照片中看不出地下采光井漏水，也无法体现龙湖物业公司对黄星辰提出过强制性要求，电梯中张贴广告属于龙湖物业公司职权范围内事项，故对照片的关联性不认可。一审法院认为：龙湖物业公司系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而黄星辰作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。庭审中，黄星辰称其与北京龙湖兴顺置业有限公司签订的北京市商品房现房买卖合同存在诸多问题，该答辩意见与本案无关，一审法院不予采信。黄星辰称龙湖物业公司服务存在各种问题，该答辩意见不能成为其不交纳物业服务费的理由，但根据双方提交的证据及一审法院查明情况，龙湖物业公司在提供物业服务中，确实存在问题，故一审法院酌定黄星辰应向龙湖物业公司交纳自2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费67894.53元。因黄星辰并非恶意拖欠物业服务费，故对于龙湖物业公司要求黄星辰支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，一审法院建议龙湖物业公司今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、黄星辰支付龙湖物业公司自2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费67894.53元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回龙湖物业公司的其他诉讼请求。如果黄星辰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。二审中，双方均确认《前期物业服务合同》第七条规定，【洋房】收费标准为3.9元/建筑平方米·月。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于诉讼主体。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，北京龙湖兴顺置业有限公司与龙湖物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由龙湖物业公司对涉诉小区进行物业管理，龙湖物业公司为黄星辰所在小区提供了物业服务，黄星辰上诉主张龙湖物业公司与其无合同关系，不具备原告主体资格，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于物业服务瑕疵。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，对于业主指出的物业服务不达标、不完善之处，物业公司应当予以改进。但同时业主未能提交充分有效证据证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，黄星辰亦陈述龙湖物业公司在每次漏水后均会前来修理；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合本案现有证据，未予认定物业公司提供的服务构成根本性违约，并根据《物业服务协议》约定的物业费标准酌定计算黄星辰应支付的物业费为67894.53元并无不当，本院予以维持。黄星辰拒绝支付相关服务费用缺乏依据，本院不予采信。龙湖物业公司上诉主张黄星辰未举证证明物业服务存在瑕疵，故一审法院认定龙湖物业公司物业服务存在瑕疵并判决酌减物业费不当。就此本院认为，一审中，黄星辰提交了微信聊天记录、事故报备任务列表、照片等证据，以上证据虽不足以证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，但可证明黄星辰未及时交纳物业费事出有因，一审法院根据本案实际情况，将龙湖物业公司主张的69248.41元酌定为67894.53元，酌减额度不过2%，并无不当，本院对龙湖物业公司的相关上诉主张，亦不予采信。关于黄星辰提出的采光井漏水、越权管理、管理失职等问题，物业公司应积极与业主、相关责任方沟通，推动问题解决。同时，业主亦可就自身损失问题向相关责任方另行通过其他合法途径解决。综上所述，黄星辰、龙湖物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1567元，由黄星辰负担1497元（已交纳），龙湖物业公司负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年十一月十七日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 鸽书 记 员 刘 畅