天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)津民终1138号上诉人（一审原告）：沈静，女，1966年5月21日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：祝长虹，天津顺昊律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津市福信典当行有限公司，住所地天津市河**成林道**天津市融资服务中心大厦首层。法定代表人：宋建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵利华，女，该公司法务。被上诉人（一审被告）：天津市摩力达置业有限公司，住所地天津市河**琼州道恒华大厦2-1-2502，实际经营地天津市津**微山路延长线摩力达产业园**。法定代表人：周**，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁娜，女，该公司员工。上诉人沈静因与被上诉人天津市福信典当行有限公司（以下简称福信典当行）、天津市摩力达置业有限公司（以下简称摩力达公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市第二中级人民法院（2019）津02民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈静及其委托诉讼代理人祝长虹，被上诉人福信典当行的委托诉讼代理人赵利华，被上诉人摩力达公司的委托诉讼代理人丁娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈静上诉请求：1.撤销天津市第二中级人民法院（2019）津02民初670号民事判决，将本案发回重审或改判支持沈静一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由福信典当行、摩力达公司承担。主要事实和理由：（一）坐落于天津市津**开发区（双港）微山路东侧摩力达民营产业园N-101房屋（以下简称涉案房屋）为工业厂房还是居住用房，属于区分房屋用途的范畴，不应作为认定沈静的权利是否可以排除执行的条件。（二）福信典当行对涉案房屋的抵押权因主债权诉讼时效已过，抵押权已经灭失。（三）原审判决对于沈静提交的关于实际占有使用涉案房屋的证据不予采信，存在错误。（四）沈静有权代摩力达公司偿还抵押房屋所涉债务，涤除抵押权。（五）涉案抵押财产的价值超出担保债权，超出部分，福信典当行不享有优先受偿权。福信典当行辩称，沈静的上诉请求不能成立，应予驳回。主要事实和理由：福信典当行对涉案房屋办理了抵押登记，抵押权真实有效，依法应予保护。福信典当行依据公证债权文书申请法院强制执行，具有依据，沈静无权主张排除执行。摩力达公司辩称，沈静是涉案房屋的买受人，福信典当行是抵押权人，摩力达公司服从一审法院的判决。沈静向一审法院起诉请求：“中止执行（2015）二中执字第121号民事裁定，即中止对坐落于天津市津南区开发区（双港）微山路东侧摩力达民营产业园N-101房屋的执行，解除对该涉案房屋的查封措施。”一审法院认定事实，福信典当行与摩力达公司公证债权文书一案，天津市北方公证处于2014年12月16日作出（2014）津北方执字第75号执行证书，主要内容为：“现应申请执行人天津市福信典当行有限公司的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定及申请执行人与被申请执行人所作的约定，特出具此执行证书。申请执行人天津市福信典当行有限公司可持本证书向天津市有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为天津摩力达置业有限公司，执行标的为人民币肆仟零贰拾万贰仟贰佰肆拾元整（截至二〇一四年十一月二十二日为止）。在出具本执行证书的过程中，未有第三人提出过异议。”一审法院于2015年1月20日作出（2015）二中执字第121号执行裁定，裁定：“一、冻结、扣划被执行人天津摩力达置业有限公司在银行存款人民币40202240元；本案执行费107602元；二、采取上述措施仍不足以履行法律文书确定的缴纳义务，查封、扣押、拍卖和变卖被执行人天津摩力达置业有限公司应当履行义务部分的其他财产。”一审法院于2015年5月29日查封了涉案房屋，查封期限自2015年5月29日至2018年5月28日，后又对涉案房屋进行了续封，续封期限自2018年4月12日至2021年4月12日。在该案执行过程中，沈静提起执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。沈静主张：2010年1月7日，沈静与摩力达公司就沈静购买该公司出售的涉案房屋达成一致意见，向摩力达公司交付房屋定金，后双方于2010年1月15日签订《摩力达产业园厂房销售合同》，合同约定摩力达公司向沈静出售涉案房屋，房屋面积为687.46平方米，总价款为2580000元。同时合同中对于付款方式及交房时间等均进行了约定。后沈静依约履行全部的付款义务，房款于2010年1月15日全部交清，摩力达公司于2010年3月将涉案房屋交付给沈静，沈静将该房屋对外出租使用至今。后沈静一直催促摩力达公司办理产权登记手续，但因摩力达公司的原因一直未办理。后沈静得知涉案房屋因（2015）二中执字第121号民事裁定书被予以查封。沈静认为其与摩力达公司就涉案房屋签订买卖合同，该合同并不违背法律规定，沈静付清房款后实际占有，且买卖行为在前，法院的查封在后，所以涉案房屋应是沈静所有。一审法院于2019年9月17日作出（2019）津02执异124号执行裁定，裁定驳回沈静的异议请求。另查明，涉案房屋为工业厂房，福信典当行与摩力达公司就涉案房屋办理了天津市房地产他项权证，权利人为摩力达公司，他项权利人为福信典当行，天津市房地产登记发证交易中心于2009年1月19日制发了天津市房地产他项权证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，福信典当行对涉案房屋具有抵押权，且涉案房屋系工业厂房并非属于居住用房，故此，福信典当行依法享有对涉案房屋处置后的优先受偿权，沈静以其已购买涉案房屋为由不足以排除执行，沈静的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决“驳回原告沈静的全部诉讼请求。案件受理费27440元，由原告沈静负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福信典当行提交了经公证的还款协议，证明福信典当行与摩力达公司的债权经过公证并办理了抵押权登记，抵押权真实有效。沈静质证认为，对证据的真实性没有异议，但不认可关联性及证明目的，该份证据不能证明抵押权仍然存续，没有灭失。摩力达公司质证认为，对该证据没有异议，同意福信典当行的证明目的。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，认为能够证明福信典当行的证明目的。经审查当事人二审期间提供的证据，本院认为一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点为：沈静对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。沈静的执行异议请求被法院裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定分析，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权。然就本案而言，福信典当行系涉案房屋的抵押权人，涉案房屋为工业厂房而非用于满足基本居住需要的房屋，沈静系一般不动产的买受人而非商品房消费者，故沈静享有的物权期待利益不足以对抗福信典当行对执行标的所享有的抵押权。沈静要求排除对涉案房屋的强制执行，法律依据不足，一审法院没有支持，是正确的。综上所述，沈静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27440元，由上诉人沈静负担。本判决为终审判决。审判长 方 哲审判员 张 胜审判员 段昊博二〇二〇年十一月十六日书记员 张 莹