甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0702执异181号 异议人（案外人）：张掖市兴隆房地产开发公司。地址，张掖市甘州区南街**。 统一社会信用代码：91620702719094044H。 法定代表人：胡林鹏，该公司总经理。 委托代理人：樊汶峻，该公司办公室主任。 委托代理人：杨洋，甘肃率诚律师事务所律师。 申请执行人：张掖市甘州区融升小额贷款有限责任公司。地址：甘州区青年西街**。 法定代表人：姚博，该公司总经理。 被执行人：陈应平，男，汉族，1972年9月28日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住，住本区/div> 本院在执行申请执行人张掖市甘州区融升小额贷款有限责任公司与被执行人陈应平借款合同纠纷一案中，案外人张掖市兴隆房地产开发公司对本院裁定查封的位于甘州区新建街139号南池公园景观房B座2层201铺、3层301铺不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人（案外人）张掖市兴隆房地产开发公司称：甘州区人民法院于2019年4月10日作出（2019）甘0702财保60号民事裁定书，查封被执行人陈应平所有的位于甘州区房屋。但以上商铺的所有权人并非被执行人陈应平，上述商铺均登记在异议人名下，并办理了不动产登记证书，该登记证书上的权利人为异议人。故，上述商铺的所有权人系异议人，并非本案被执行人陈应平，请求解除对涉案房屋的查封，并中止对该涉案房屋的执行。 本院查明，2019年4月9日，申请执行人张掖市甘州区融升小额贷款有限责任公司向本院申请财产保全，本院审查后同日作出（2019）甘0702财保60号民事裁定书，裁定查封被执行人陈应平所有的位于甘州区房屋。同年4月24日，申请执行人向本院提起诉讼，本院立案受理后，于同年6月6日作出（2019）甘0702民初3468号民事判决书，判决如下：被执行人陈应平偿还申请执行人张掖市甘州区融升小额贷款有限责任公司借款本金3000000元、承担利息2280000元、保险费6000元，合计5286000元，于判决生效后立即给付，并从2019年4月3日起按本金3000000元，年利率24%计息至本金付清为止。案件受理费24418.5元（已减半）、保全费5000元，合计29418.5元，由被执行人陈应平负担。该判决生效后，被执行人未按生效法律文书所确定期间履行其义务。申请执行人于2019年9月23日向本院申请执行，本院以（2019）甘0702执8852号案件受理。在执行过程中，因被执行人陈应平下落不明，本院于2020年3月25日作出（20190甘07**执8852号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。现案外人以本院所查封的不动产登记在其名下，要求解除查封，并中止对该不动产的执行。 另查明，2011年1月18日和4月15日，异议人（案外人）张掖市兴隆房地产开发公司与被执行人陈应平分别签订商品房买卖合同二份，约定：被执行人分别以2196585元和2684715元（每平方米单价5500元）的价格购买异议人开发的位于甘州区，付款方式为3层首付1106585元、银行按揭1090000元，2层首付1354715元，银行按揭1330000元，双方还对其他事宜还进行了约定。合同订立后，被执行人按约将首付款偿付异议人。 还查明，2011年5月24日，被执行人陈应平与工行张掖分行及异议人签订个人购房借款／担保合同一份，约定被执行人向工行张掖分行借款1330000元，借款由被执行人授权贷款人直接划入异议人账户，并由被执行人陈应平以位于甘州区新建街南池公园观景房Ｂ幢2层门店为借款提供抵押担保，并在房管部门办理了预购商品房设定抵押权预告登记。合同订立后，贷款人按约将借款划入异议人账户。因被执行人未能按约清偿借款及利息，工行张掖分行向本院提起诉讼，本院作出（2018）甘0702民初11250号民事调解书，协议如下：一、被执行人陈应平、被告周风仙于2019年3月15日前偿还截止2019年1月24日的逾期本金148126.33元，利息35248.2元，总计183374.53元；于2019年5月30日前偿还下剩本金398345.88元，并利随本清（以银行系统记载为准）。二、案外人张掖市兴隆房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任。三、如未按约定偿还借款本息，工行张掖分行有权对位于甘州区房屋折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。后因被执行人未能履行，工行张掖分行向本院申请执行，本院以（2019）甘0702执7212号案件受理，并在执行过程中作出执行裁定对被执行人购买的登记在异议人名下的位于甘州区综合楼Ｂ座2层201铺予以查封。 再查明，位于甘州区综合楼****301铺、2层201铺在张掖市不动产登记事务中心产权登记信息中显示的房屋所有权人为案外人张掖市兴隆房地产开发公司，不动产权证书号分别为124514、124512；2011年1月21日、4月27日，上述不动产在该中心分别进行了抵押权登记，抵押人为被执行人陈应平，抵押权人为工行张掖分行。 在审查期间，案外人向本院提交了涉案商铺的不动产权证书；本院依职权调取的被执行人与工行张掖分行签订的个人购房担保借款合同、本院（2018）甘0702民初11250号民事调解书、（2019）甘0702执7212号执行裁定书，在张掖不动产登记事务中心调取的涉案商铺房地产权登记信息、抵押权登记信息等证据。 本院认为,人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。财产保全措施进行执行程序后，保全措施转为执行中的查封、扣押、冻结措施。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案中，因被执行人未能履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人依法向本院申请强制执行，本院受理并执行，符合法律及司法解释的规定，并无不妥。现异议人（案外人）提出书面异议，认为该商铺的权利人系案外人并非被执行人。本案所争执的焦点是异议人是否系本院所查封涉案房产的权利人，该权利能否排除执行。首先，根据法律及司法解释的规定对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案所涉不动产现登记在异议人名下，但异议人系本案所涉房产的房地产开发企业，所涉房产系其开发建设用于出售的房产；其次，该涉案房产系异议人房地产开发企业名下的商品房，在本院查封之前，异议人已与被执行人签订合法有效的商品房买卖合同，且被执行人已按合同的约定将全部价款支付，该买卖合同应为有效合同，且对该事实在生效法律文书已经得以确认，被执行人为涉案房产的买受人；第三，涉案房产已办理了抵押登记，且在办理该登记时，工行张掖分行及异议人均认可该抵押登记房产的抵押人为被执行人，且工行张掖分行对抵押物享有优先受偿权，但双方对涉案房产系被执行人支付价款购买以及被执行人系房产买受人的事实并无异议；第四，被执行人支付全部价款购买涉案房产，尚未办理过户登记，是因不动产管理部门认为已办理了抵押登记，不符合过户登记的条件而不予办理，且该涉案房产现已被本院查封，依法不能办理过户登记，故未办理过户登记，并非被执行人自身原因未能办理。第五，司法解释明确规定，对登记第三人名下的不动产，人民法院可以查封，前提是第三人书面确认该财产属于被执行人，虽在本案中第三人没有出具书面意见确认该涉案房产属被执行人，但其与被执行人签订了书面买卖合同、双方均按约定履行了合同义务、案外人并接受了被执行人所支付所有购房价款，而依法成立的合同应当受法律的保护，案外人的上述履行合同的行为，实事上是对涉案房产由被执行人支付价款购买，被执行人系房产的实际所有人的认可。 综上，本院所采取执行措施的涉案房产虽现登记在异议人（案外人）名下，但被执行人与其已签订书面买卖合同，并已支付全部价款，仅未办理过户登记亦非被执行人自身的原因，该涉案房产的实际权利人系本案被执行人陈应平，并非异议人（案外人）。异议人（案外人）仅以涉案房产登记在其名下，且其作为被执行人借款合同的担保人，已为被执行人清偿部分借款为由而所提出异议，与本案查明的事实不符，并不能排除和对抗本案的执行，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条之规定，裁决如下： 驳回异议人（案外人）张掖市兴隆房地产开发公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陆 军 审判员 郑 华 审判员 李建华 二〇二〇年十一月十七日 书记员 张 慧 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条第三款对于第三人占有的动产或登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。