江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初106号原告：常州市房屋征收与补偿管理中心，统一社会信用代码12320400467288431Q，住所地常州市杨柳巷**。法定代表人：曹成贤，主任。委托诉讼代理人：赵晨，江苏律邦律师事务所律师。被告：天宁区天宁琳悦超妍美容加盟店，统一社会信用代码92320402MA1X8T6R08，，住所地常州市天宁区小河沿**楼经营者：蒋静娟，女，1978年8月8日生，汉族，住常州市武进区。被告：吴美英，女，1963年11月15日生，汉族，住常州市天宁区。被告：吴小波，女，1978年2月19日生，汉族，住常州市武进区。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘盛、左新建，江苏日月泰律师事务所律师。原告常州市房屋征收与补偿管理中心（以下简称征补中心）诉常州保宣超妍美容加盟连锁店（以下简称保宣超妍）、吴美英侵权责任纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。审理中，根据原告的申请，本院依法通知天宁区天宁琳悦超妍美容加盟店（以下简称琳悦超妍）、吴小波作为被告共同参加诉讼。后原告向本院申请撤回对保宣超妍的起诉，本院经审查后依法裁定予以准许。原告征补中心的委托诉讼代理人赵晨、被告保宣超妍、吴美英的共同委托诉讼代理人左新建到庭参加第一次庭审，原告征补中心的委托诉讼代理人赵晨、被告保宣超妍、吴美英、吴小波的共同委托诉讼代理人刘盛到庭参加第二次庭审，被告琳悦超妍的经营者蒋静娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告征补中心向本院提出诉讼请求：1.判令保宣超妍、吴美英从其占用的坐落于天宁区小河沿4号楼第2层部分（楼梯上楼右侧第1间）、第4层、第5层房屋中腾空后迁出，并将上述房屋返还原告；2.保宣超妍、吴美英按照保宣超妍之前签订的房屋租赁合同的租金标准（每天389.42元）向原告支付租赁合同到期后继续占用租赁房屋的房屋使用费至返还房屋之日止，暂计6个月（2019年6月18日至2019年12月17日）的房屋使用费为71070元；3.本案诉讼费用由保宣超妍、吴美英承担。事实和理由：2009年3月8日，原告作为出租方之一与保宣超妍签订了一份《房屋租赁合同》，约定将小河沿4号楼2-5层的营业房共4层出租给保宣超妍，其中第2层部分、第4层、第5层为原告所有；第1-3年的租金为138000元，第4-5年的租金提增3%即142140元，第6年起双方再协商。合同签订后履约10年，双方并无争议。2019年4月初，原告因自身需要，决定房屋租赁合同到期后不再续租，故提前2个半月书面通知保宣超妍，要求其做好搬迁和交接准备。4月中旬，原告收到吴美英的回函，要求续租。5月14日，原告再次向保宣超妍发出《房屋搬迁通知书》，再次告知被告合同到期后终止，不再续签，并明确要求被告于2019年6月18日返还房屋。然而合同到期之日，原告派员上门收房遭拒。另经调查，保宣超妍的个体营业执照于2008年12月已被吊销。吴美英的个体营业执照于2015年12月申领，2018年9月27日注销。原告曾找经营者吴小波和吴美英进行协商，两人仅称她们双方是合作关系，拒绝腾空返还房屋。原告认为保宣超妍在原告提前通知不再续约且租赁合同到期后拒不返还房屋构成侵权；吴美英无论与保宣超妍是何种法律关系，在保宣超妍的租赁合同到期后，无法定和约定的情况下仍然占用原告房屋也构成对原告的侵权。被告琳悦超妍未作答辩。被告吴美英辩称，其并非租赁合同当事人，亦非实际该房屋的占有使用人，非妨害排除的对象，“天宁区天宁琳悦超妍美容加盟店”已经注销，公章已被没收销毁，原告提供的回复函中的公章系伪造，该回复并未征得吴美英的同意，故要求对回复函中的公章进行司法鉴定；综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告吴小波辩称，本案系排除妨害纠纷，应由实际侵占房屋的保宣超妍承担责任，虽然吴小波陈述是实际老板，但不是实际占用人，不应承担侵权责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年11月，常州市城市房屋拆迁管理办公室（以下简称拆迁办）取得小河沿东侧官保巷南侧临街营业用房394.1平方米的建设用地许可证。2000年2月，该项目经审定取得建设工程规划许可证。2000年4月，该项目取得建设工程施工许可证。2001年4月，拆迁办就上述项目建造的小河沿4号楼1-2层、4-5层房屋（以下简称涉案房屋）申请房屋所有权登记。2001年5月，拆迁办取得常州市房产管理局颁发的关于涉案房屋的商品房屋登记注册证。2009年3月8日，拆迁办、常州市容改造服务有限公司（以下简称市容公司）（共同作为出租人、甲方）与保宣超妍（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方自愿将坐落于小河沿4号楼2-5层的营业房4层约1000平方米租给乙方使用，租期10年，自2009年6月18日起至2019年6月17日止（市容公司的3层楼面租期15年）；2.第2层的租金18000元/年（产权归属为拆迁办部分），第4层的租金60000元/年，第5层的租金60000元/年，归甲方拆迁办所有，第3层的租金80000元/年归甲方市容公司所有；3.乙方在每年的4月1日年租金一次性付给甲方，甲方出具房屋租赁正式发票；4.房屋租赁三年后房屋租金提增3%（第4-5年），5年后（第6年）房租需调整须经双方商定，若协商不成则本合同自然终止；合同期满在同等价位下，乙方享有优先租用权；如甲方出卖房屋，乙方享有优先购买权；5.租赁期内，乙方如转租他人，需经甲方同意，双方结清租金以及有关费用后办理转租等手续；6.本合同终止后，各方承担相应的法律责任，乙方不得拆毁，保持原样交由甲方处理，并不再主张补偿权利；合同另约定了其他内容。2011年4月8日，经常州市机构编制委员会同意，拆迁办增挂“常州市房屋征收与补偿办公室”牌子，并作为该单位第一名称。2015年12月2日，个体工商户“琳悦超妍”登记开业，登记经营者为吴美英。2018年9月27日，因“经营者决定注销”经批准注销。2018年9月28日，个体工商户“琳悦超妍”登记开业，登记经营者为蒋静娟。2019年4月1日，拆迁办向保宣超妍（吴小波）发送《房屋不再续出租通知书》，表明：因自身需要，合同到到期后不再续出租，要求于2019年6月18日按时返还房屋、结清费用；如合同到期后拒不迁出，将通过司法途径要求迁出，并主张房屋使用费。2019年4月10日，琳悦超妍向拆迁办书面回复，请求续租涉案房屋。2019年8月28日，经常州市机构编制委员会同意，常州市房屋征收与补偿办公室更名为征补中心。因协商迁让事宜未果，原告征补中心诉至本院，提出前列诉讼请求。审理中，被告保宣超妍书面辩称：1.原告提供的《商品房屋注册登记证》并非房产证或不动产证，不具有物权登记效力，仅能证明房屋由其承建，不能证明其为所有权人，不具有排除妨害的权利；2.《房屋租赁合同》约定原告和市容公司共同将小河沿4号楼2至5层出租给保宣超妍，该4层楼房共用楼梯电梯和部分公共空间，整体不可分割，被告在装修以及经营布局时都是按照整体租赁为前提，虽然合同约定了原告出租房屋于2019年6月17日到期，但保宣超妍考虑到经营的实际情况，不具备部分楼层腾空搬离的条件；且该租赁合同系一份完整合同，保宣超妍与市容公司的租赁尚未到期，保宣超妍仍为合法承租人，原告无权排除妨害；如果搬离部分租赁房屋，必然导致无法继续经营，合同目的无法实现，由此造成的装修、违约等一切损失应由原告承担；3.保宣超妍注册地在工人文化宫A座三楼，早在2008年就被吊销营业执照，虽然仍为合同承租人，但目前并未实际占用该涉案房屋，不符合排除妨害的主体条件；4.原、被告均不符合排除妨害的主体条件，客观上也无排除妨害的法定事由，原告主张占有使用费无法律依据；即使法院最终支持占有使用费，因美容行业遭受新冠肺炎疫情影响重大，根据相关司法解释，亦应依法免除疫情期间的租金；综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。第一次庭审中，保宣超妍、吴美英均明确表示未占用涉案房屋。保宣超妍并向本院提出反诉请求，要求原告赔偿经济损失暂计10000元。因保宣超妍、吴美英否认占用涉案房屋，原告于2020年9月2日将涉案房屋上锁，后被告未能正常经营。原告于2020年10月13日正式收回涉案房屋。审理中，吴小波、吴美英陈述：保宣超妍的执照早已吊销，不能经营，原租赁合同到期后一直以琳悦超妍的名义在涉案房屋经营，琳悦超妍的登记经营者蒋静娟为员工，吴小波、吴美英为实际老板。蒋静娟陈述：其系吴美英的员工，琳悦超妍系吴美英借用其身份证登记，实际吴美英为老板。经原告申请，本院依法通知琳悦超妍、吴小波作为被告共同参加诉讼。据此，原告明确诉讼请求：1.第一被告为琳悦超妍，第二被告为吴小波、第三被告为吴美英；理由：原租赁合同到期后，实际占有使用的是琳悦超妍，登记经营者是蒋静娟；吴小波、吴美英均自认是琳悦超妍的老板，即实际控制者、经营者和收益者；本案是侵权责任，琳悦超妍以及实际经营者吴小波、吴美英应共同承担侵权责任；2.由于涉案房屋已于2020年10月13日迁让，第一项诉请已达目的，不再主张，故申请撤回；第二项诉请变更为：被告按照每天每平米1.05元的标准向原告支付租赁合同到期后继续占用涉案房屋（2019年6月18日至2020年10月13日）共483天的房屋使用费，合计400308.71元。原告为此提供勘测报告、写字楼租金调查清单，主张按市场价计算占有使用费，并明确本案非有效合同期内，故不适用疫情期间减免租金的规定。被告吴美英、吴小波认为：1.原告的诉请基于排除妨害纠纷，责任主体必须是实际侵占涉案房屋的人；根据此前庭审和听证，已经查明是保宣超妍在实际经营；虽然吴美英、吴小波个人陈述是实际老板，但这并不代表她们是实际占用人，根据本案案由及法律关系，二人不应承担侵权责任，应由保宣超妍承担责任；2.原告已于2020年9月2日派人将房屋全部上锁，所有的人员都无法进入，房屋实际已在原告控制下，此后被告也仅是取回个人物品；原告的行为违法，被告也向法院申请过禁令，因锁门导致房屋直接控制在原告名下的行为是由原告造成的，由此产生的相应损失或占有使用费应由原告自行承担；3.市财政局于2020年2月27日出台关于疫情期间租金减免的规定，证明双方按照原合同标准来计算租赁期满后实际占有使用费符合国家法律和政策规定的；4.涉案房屋户型较差，类似办公性质，经营范围局限；特别是受疫情影响，相关周边租金也都是降价，故按原租金标准计算符合实际情况；涉案租赁合同还涉及到三楼的租赁，虽然租期较长，但租赁标准具有客观参考性，因为是同一个地点同一个户型，原告也未提供其他证据来证明租金已经上涨，故应按原租赁合同标准计算。因保宣超妍提出反诉依据的房屋租赁合同关系与本案侵权责任纠纷不属于同一法律关系，本院对于保宣超妍的反诉未予受理。后原告向本院申请撤回对保宣超妍的起诉，本院经审查后依法裁定予以准许。本院认为，原告、市容公司共同与保宣超妍签订房屋租赁合同，虽然该份房屋租赁合同记载原告与市容公司共同作为出租人，但合同同时对于租赁关系的标的物、租金标准、租赁期限等进行了分别约定，该房屋租赁合同实际为两个相互独立的房屋租赁合同关系。原告与保宣超妍之间约定租赁期限为10年，原告在租赁合同期限届满前明确表示到期后不再续租，双方的租赁合同关系于合同到期之日，即2019年6月17日终止。保宣超妍以其与市容公司之间租赁合同尚未到期为由主张其与原告之间的租赁合同关系存续缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。琳悦超妍未经原告许可在涉案房屋内经营，构成对原告财产权益的侵犯，原告有权要求其排除妨害，并支付占有使用费。现涉案房屋已由原告收回，原告要求琳悦超妍及实际经营者吴小波、吴美英支付占有使用费符合法律规定。根据规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。首先，原告于2020年9月2日将涉案房屋上锁导致被告无法正常经营，故房屋占有使用费的计算期间应为2019年6月18日起至2020年9月1日止。其次，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定的减免租金的情形适用于合法有效的租赁关系存续期间，本案中原告基于被告的侵权行为要求支付占有使用费，被告基于上述规定提出的减免房屋使用费的抗辩意见，本院不予采纳。最后，双方的租赁合同签订于2009年，租赁合同签订当时所依据的客观情况已经发生变化，原告请求参照同地段房屋租金标准计算占有使用费符合法律规定。综上，参考原告提供的写字楼租金调查清单，综合考虑市场行情，本院酌情确定被告向原告支付房屋占有使用费25万元。被告琳悦超妍的经营者蒋静娟经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，判决如下：天宁区天宁琳悦超妍美容加盟店、吴小波、吴美英于本判决发生法律效力之日起十日内向常州市房屋征收与补偿管理中心支付房屋占有使用费25万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7305元，由常州市房屋征收与补偿管理中心负担2743元，天宁区天宁琳悦超妍美容加盟店、吴小波、吴美英负担4562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长 储 丽人民陪审员 蒋 伟人民陪审员 史黎佳二〇二〇年十一月十八日法官 助理 张为可书 记 员 林甜甜