湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2648号上诉人（原审原告，反诉被告）：周纯，女，1980年ｌ1月13日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：熊忠胜，男，1971年5月26日出生，侗族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘畅，湖南金浯律师事务所律师。上诉人周纯因与被上诉人熊忠胜租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月28日在第七审判庭对本案进行了询问。上诉人周纯、被上诉人熊忠胜的委托诉讼代理人刘畅到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人周纯上诉请求：1．请求依法撤销永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103民初2938号民事判决；2．改判被上诉人熊忠胜支付上诉人周纯物业管理费11879元、房租2800元及租金损失4000元；3．判令一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认为被上诉人要求上诉人开具2015年4月10日至2020年4月10日的房屋租赁税票符合法律规定，明显错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》双方都是个人，《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第十二条规定“纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票”，一审判决与其相反，被上诉人每次交付租金只要求上诉人出具收据即可，一审判令上诉人为被上诉人开具房屋租金税票，违反了合同自由原则，增加了上诉人合同之外的义务。二、一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》减免被上诉人期满后拖延应承担的房屋租金及物业管理费没有综合考虑实际情况。被上诉人租赁的房屋系居住用房而非商铺，受疫情影响小，被上诉人也未在一审中提交证据证明租赁物的效用因受疫情影响而降低，一审法院减免的租金和物业管理费系被上诉人延期返还承租房屋所致。三、上诉人为新承租户减免的一个月租金损失是直接损失，因被上诉人违反《房屋租赁合同》约定，欠交物业管理服务费，导致承租房屋限水限电，上诉人只能为现承租客减免一个月房租4000元，故其系上诉人的违约行为导致的直接损失。被上诉人熊忠胜辩称，依照《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条和《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，上诉人为被上诉人开具增值税发票是法定义务，被上诉人曾多次与上诉人协商开具租赁发票，被上诉人租赁房屋目的是成立和经营永州快车道服务有限公司，上诉人应为被上诉人方永州快车道服务有限公司开具发票。周纯向一审法院提出诉讼请求：1、判令熊忠胜支付周纯用于支付帝王广场1栋801房共212.25平方2018年1月1日至2020年4月31日的物业管理费11879元；2、判令熊忠胜按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；3、判令熊忠胜赔偿租金损失费4000元；4、判令熊忠胜支付2020年4月ll日至5月1日房屋租金2800元（从房屋押金中扣除）；5、判令熊忠胜承担本案诉讼费。熊忠胜向一审法院提出反诉请求：1、判令周纯向其开具2015年4月10日至2020年4月10日的房屋租赁发票（增值税专用发票）；2、判令周纯退还押金3700元；3、本案诉讼费由周纯承担。一审法院认定事实：2015年3月15日，原告（反诉被告）周纯委托其母亲王爱姣与被告（反诉原告）熊忠胜代签了《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）周纯将位于永州市冷水滩区××广场××栋××平方）租给被告（反诉原告）熊忠胜使用。租赁期限为5年，自2015年4月10日起至2020年4月10日止。2015年4月10日至2018年4月10日，租金按照每月3700元交纳；2018年4月10日至2020年4月10日，租金按照每月4000元交纳。押金3700元，合同终止，原告（反诉被告）周纯退回被告（反诉原告）熊忠胜。租金交付方式为一次性交半年租金。租赁期内的物管费、水电费、被告（反诉原告）熊忠胜的经营费用由被告（反诉原告）熊忠胜承担。合同签订后，被告（反诉原告）熊忠胜向原告（反诉被告）周纯支付了房屋租赁押金3700元，原告（反诉被告）周纯母亲王爱姣在租赁合同上注明：收押金叁仟柒佰元正。被告（反诉原告）熊忠胜将租赁房屋用作其开设的永州市快车道汽车销售服务有限公司的办公室。租赁期间，被告（反诉原告）熊忠胜已按合同约定交纳了租赁房屋的全部租金，原告（反诉被告）周纯未向被告（反诉原告）熊忠胜开具相关税票。但从2018年1月1日起，被告（反诉原告）熊忠胜未交纳租赁房屋的物业管理费。2020年5月24日，永州市冷水滩区帝王广场小区物业管理向原告（反诉被告）周纯发出催费通知单：现贵户已欠鼎诚物业2018年1月1日至2020年4月31日，共计28个月×2元／ｍ2合计人民币11879元。因此，被告（反诉原告）熊忠胜至2020年4月10日止共欠交租赁房屋的物业管理费为11596.16元。2020年4月20日，被告（反诉原告）熊忠胜在微信沟通中提出将租房钥匙交与原告的母亲王爱姣，至5月1日才将租赁房屋钥匙等全部快递给原告方。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原告（反诉被告）周纯委托其母亲王爱姣与被告（反诉原告）熊忠胜签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告（反诉被告）周纯与被告（反诉原告）熊忠胜在合同签订后，双方均依约履行了合同约定，被告（反诉原告）熊忠胜向原告（反诉被告）周纯方缴纳了押金3700元，原告（反诉被告）将房屋交付给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）熊忠胜将租赁房屋用作其开设的永州市快车道汽车销售服务有限公司的办公室。在租赁期间，被告（反诉原告）熊忠胜依照合同约定交纳了全部房屋租金，但未交纳从2018年1月1日至2020年4月10日止的房屋物业管理费11171.91元，且2020年4月10日合同期满后未及时将房屋钥匙交给原告，至2020年4月20日才将钥匙交付原告方，5月1日才将租赁房屋钥匙全部快递给原告方，应承担合同期满后拖延的房屋租金及物业管理费。但被告（反诉原告）熊忠胜提出新冠肺炎疫情期间应减免租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二部分第六条第二款之规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。一审法院结合本案件的实际情况依法减免被告（反诉原告）熊忠胜合同期满后拖延应承担的房屋租金及物业管理费。原告（反诉被告）周纯提出租金及物业管理费应算至2020年5月1日的辩论意见，一审法院不予采纳。原告（反诉被告）周纯提出因被告（反诉原告）熊忠胜欠交了物业管理费，致其在后期出租中减免了租户一个月的租金为4000元，造成了其经济损失，要求被告（反诉原告）熊忠胜赔偿4000元损失的诉请，本院亦不予支持。因该损失不为原、被告双方在合同履行当中造成的直接经济损失。被告（反诉原告）熊忠胜反诉要求原告（反诉被告）周纯开具2015年4月10日至2020年4月10日的房屋租赁税票符合法律规定，一审法院予以支持。原、被告双方的租赁合同期满，合同终止，原告（反诉被告）周纯应依约返还被告（反诉原告）熊忠胜缴纳的合同押金3700元，被告（反诉原告）熊忠胜对此提出的反诉请求，一审法院亦予支持。被告（反诉原告）熊忠胜从2018年1月1日至2020年4月10日还应交纳物业管理费为11596.16元。被告（反诉原告）熊忠胜应交纳的物业管理费扣除原告（反诉被告）周纯应依约返还被告（反诉原告）熊忠胜缴纳的合同押金3700元，被告（反诉原告）熊忠胜还应支付原告（反诉被告）周纯物业管理费7896.16元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）熊忠胜在本判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）周纯房屋物业管理费7896.16元（租房押金3700元已扣除）；二、原告（反诉被告）周纯在本判决书生效后十日内为被告（反诉原告）熊忠胜开具2015年4月10日至2020年4月10日交纳的房屋租金的税费；三、驳回原告（反诉被告）周纯的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费267元，减半收取133.50元；反诉费50元，减半收取25元，合计158.50元，由原告（反诉被告）周纯负担68.50元，被告（反诉原告）熊忠胜负担90元。本院二审期间，上诉人周纯针对上诉请求，提交两份证据：证据一，证明，拟证明房屋使用在疫情期间未受到影响；证据二，微信截屏，拟证明被上诉人主动提出写收据。被上诉人熊忠胜发表质证意见称，1．对证据一的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，疫情对于每个个人和公司的影响是客观存在的，一审法院判决只免除了合同期满后2020年4月10日至5月10日的租金及物业管理费。2．对证据二的真实性有异议，不能证明对话方为被上诉人，上诉人写收据只能证明上诉人收到租金多少钱，与上诉人开具增值税发票的法定义务并不矛盾，开具增值税发票是上诉人的法定义务，被上诉人租赁案涉房屋是为成立公司以及公司的经营，上诉人不开具税票直接导致了被上诉人不能抵扣增值税发票，造成被上诉人的经济损失。本院认证认为，上诉人提交的证据一仅能证明案涉租赁的房屋能正常出入，不能证明被上诉人在疫情期间的经营收入状况，不能实现证明目的，本院不予确认；上诉人提交的证据二不能证明上诉人与被上诉人约定不开发票，本院不予确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当向被上诉人开具房屋租赁发票；二、上诉人向另一租户减免的4000元是否为直接损失；三、被上诉人是否应当承担租赁合同期满后至退还全部租赁房屋钥匙期间的物业管理费和租金。一、关于上诉人是否应当向被上诉人开具房屋租赁发票的问题。双方当事人订立的租赁合同并未特别约定出租人需向承租人提供发票，承租人也未提供证据证明因出租人未提供发票致其产生经济损失，开具发票系出租人应当履行的税法上的义务，被上诉人依据合同主张上诉人交付发票缺乏法律依据，本院不予支持。税务机关是发票的主管机关，承租人若认为权利遭受侵害，可自行向税务主管部门投诉，由税务主管部门作出相应处理。二、关于上诉人向另一租户减免的4000元是否为直接损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，被上诉人欠交物业管理服务费，导致承租房屋限水限电，与上诉人减免租金间无必然的因果关系，上诉人可采取措施恢复水电减少租金损失，上诉人也未提交相关证据证明该笔租金损失，故对上诉人主张的被上诉人应向其支付租金损失4000元，本院不予支持。三、被上诉人是否应当承担租赁合同期满后至退还全部租赁房屋钥匙期间的物业管理费和租金。依据双方签订的《房屋租赁合同》，房屋租赁期限为2015年4月10日至2020年4月10日，上诉人于2020年5月1日退还全部房屋钥匙，一审法院结合案件实际情况，考虑到新冠肺炎疫情影响，根据公平原则，减免被上诉人合同期满后逾期支付的房屋租金和物业管理费，并无不当，故对上诉人主张的被上诉人应承担租赁合同期满后至退还全部租赁房屋钥匙期间的物业管理费和租金，本院不予支持。综上所述，上诉人周纯的上诉请求部分成立，应予支持，一审认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2938号民事判决第一项；二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2938号民事判决第二项、第三项；三、驳回上诉人周纯的其他诉讼请求。本案一审案件受理费158.50元，由熊忠胜负担126.8元，周纯负担31.7元。本案二审案件受理费70元，由熊忠胜负担56元，周纯负担14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年十一月十日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。