江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5234号上诉人(原审被告)：徐州祥云景区管理有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区山水大道中段大洞山管理处大楼**。法定代表人：陈琪，该公司经理。委托诉讼代理人：阙大锋，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪兴龙，江苏彭城律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：孟玉，女，1990年2月20日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：钟士博（系被上诉人孟玉之夫），男，1988年7月23日出生，汉族，住徐州市贾汪区。上诉人徐州祥云景区管理有限公司（以下简称祥云公司）与被上诉人孟玉商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人祥云公司的委托诉讼代理人阙大锋、缪兴龙，被上诉人孟玉的委托诉讼代理人钟士博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥云公司的上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定上诉人承担另售车位的违约责任无任何事实和法律依据。一审认定事实的主要依据为被上诉人提供的《情况说明》，微信聊天记录、通话录音及商品房买卖合同。《情况说明》系被上诉人到上诉人售楼处现场喧闹，破坏售楼处现场(有公安出警记录为证)，上诉人为稳定现场，建议被上诉人将诉求写明，情况说明中上诉人工作人员的签字仅为证明是被上诉人手写，并非对其内容的承认与肯定。此情况也得到被上诉人签字人员的承认。2、微信聊天记录及通话录音是在上诉人工作人员不知情的情况下录制，不具有合法性；且微信聊天记录及通话录音中的工作人员早已离职，前工作人员的表述不代表上诉人的意见。前工作人员也未承认其曾对被上诉人做出赠送车位的承诺。3、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第17条约定“出卖人通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表达或提供的信息不作为最终交房标准，亦不作为本合同的组成部分，其内容对本合同当事人不具有约束力。双方确认双方的权利义务以本合同及其附件和本补充协议为准。本合同及其附件和本补充协议是明确买卖双方权利义务的唯一依据，取代双方在此之前有关该房屋及其相关设施口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明。”该条款被上诉人已充分知悉并签字确认。4、上诉人对外发布的广告中从未宣称或承诺“购买别院赠送两个私家车库”。且被上诉人也从未提供过上诉人对外发布的广告。5、上诉人一审中明确表示，车位对购房人的售价是75000元/个，而对购房人以外的人售价是85000元/个，一审法院认定被上诉人的车位购买价款是85000元/个，明显错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，突破了合同相对性原则。其适用的范围严格限定于销售广告和宣传资料中的说明和允诺，是出卖人针对不特定的人群而作出的要约邀请。销售人员的口头或书面表示，是销售人员与相对人之间的单方行为，除非事后得到上诉人的追认，否则，不能代表上诉人作出财产处分权的意思表示。三、根据《承诺保障书》第四条约定，购房时上诉人已书面明确告知被上诉人有关工作人员的口头传递的信息不作为上诉人的承诺，最终的权利义务以买卖合同约定为准。被上诉人签字确认、且无异议。故被上诉人以销售人员的承诺为依据，主张返还车位款，明显缺少法律依据。四、即使法院认定赠送车位成立，车位具体位置被上诉人也未确定，更未提供证据证明上诉人已经出售。故法院应判决给付赠送车位，而判决给付车位价值款，明显缺少法律依据。综上所述，一审法院认定有事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，维护上诉人的合法权益。孟玉辩称：一、一审法院认定事实清楚。1、商品房买卖合同购房发票可以证实上诉人已足额支付双方签订《商品房买卖合同》的全部购房款；2、祥云公司工作人员马雨晴的微信聊天记录可以证实上诉人购买涉案商品房时，祥云公司承诺购买房屋赠送入库车位的事实，每个车位的售价为8.5万元。3、上诉人与被上诉人当庭陈述证实祥云公司未能在合同中兑现赠送两个车位的承诺，但承诺后期上房补上，后经上诉人与祥云公司进行协商，祥云公司至今未兑现承诺。4、上诉人在购买涉案房屋前，祥云公司销售人员马雨晴就上诉人购买祥云公司开发商品房事宜进行磋商，在磋商过程中，马雨晴宣传称认购祥云公司别墅即赠送门前对应车位两个，多于车辆需要车位可以租用，所购的房屋车辆可以直接入库。5、根据《最高人员法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第九条的规定，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，为上诉人提供的格式条款，至于上诉人主张的补充协议第十七条约定，为免除或者限制其责任的条款应当是无效条款。二、一审法院适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，即使允诺未载入《商品房买卖合同》，也应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。上诉人与祥云公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。孟玉向一审法院起诉请求：一、祥云公司返还孟玉购房款中车库价值17万元整；二、祥云公司承担诉讼费及其他费用。一审法院审理查明：2018年4月，祥云公司的销售人员马雨晴与孟玉就购买祥云公司商品房事宜进行磋商，在磋商过程中，马雨晴宣传称认购祥云公司别墅即赠送门前对应车位两个，多余车辆需要车位可以租用，所购的房屋车辆可以直接入户。2018年10月30日，孟玉与祥云公司签订商品房买卖合同一份，约定祥云公司将其开发的位于凤鸣海北侧、鲁尔东路南侧、凤鸣路东侧项目中的2幢1单元101号商品房一套（别墅，位于**）出售给孟玉，总价款为（人民币）2478861元。合同签订时孟玉主张赠送车位事宜，祥云公司未能在合同中兑现其赠送两个车位的承诺，但承诺后期上房补上。后，经孟玉多次与祥云公司方进行协商，祥云公司至今未兑现承诺。另查明，祥云公司自认车位单价为每个85000元，已经购买房子业主可以每位优惠10000元。马雨晴原系祥云公司销售人员。一审法院认为：孟玉与祥云公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。本案中，双方在签订商品房买卖合同期间，祥云公司对其销售的房屋在宣传过程中明确允诺，买涉案房屋即送车位两个，内容具体确定，上述承诺从销售人员谈话录音，以及祥云公司原销售人员马雨晴和孟玉签署的“弘阳.凤鸣府车位情况说明”书面记录均可以证实。根据查明的事实，祥云公司在销售房屋过程中所作出的广告中，关于购买别院赠送两个私家车库的承诺明确具体，且对孟玉是否订立商品房买卖合同及房屋价格有重大影响，因此该赠送两个私家车库的承诺应当视为要约，并成为合同内容，祥云公司应当履行上述承诺。现祥云公司违反上述承诺将车库另行出售的行为，构成违约，应当承担违约责任，故孟玉主张要求祥云公司承担违约责任返还两个车库价款17万元，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：徐州祥云景区管理有限公司于判决生效之日起十日内给付孟玉车库价值款170000元。案件受理费1850元，由徐州祥云景区管理有限公司负担。二审期间双方当事人均未提交新证据，本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人是否承诺赠送两个车位给被上诉人；2、一审法院认定车库价值款是否适当。本院认为，首先，根据被上诉人提供的销售人员谈话录音，以及祥云公司原销售人员马雨晴和孟玉签署的“弘阳.凤鸣府车位情况说明”书面记录，能够证明祥云公司对其销售的房屋在宣传过程中明确允诺，买涉案房屋即送车位两个。上诉人认为其销售人员不能代表上诉人作出财产处分的意思表示。对此，本院认为，行为人没有代理权限、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权限的，代理行为有效。本案中，上诉人主张其前工作人员马雨晴，在销售房屋时私自对外作出承诺，应认定无效。但根据双方当事人庭审时的陈述，孟玉与马雨晴对涉案车库进行约定时，符合善意相对人的特征，故，本院对于上诉人认为马雨晴私自作出承诺应属无效的主张，不予支持。其次，提供条款的一方，对于免除或者限制其责任的内容，在合同订立时应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该条款予以说明。且提供条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第17条虽约定“出卖人通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表达或提供的信息不作为最终交房标准，亦不作为本合同的组成部分，其内容对本合同当事人不具有约束力。”但本案二审期间，上诉人并未举证证明其已经尽到合理提示及说明的义务，故对于上诉人主张口头承诺无效的主张，本院不予支持。最后，孟玉所购买的房屋系前排的房屋，根据生活经验可以推知，双方在就赠送车库作出约定时，其意思表示应系涉案房屋周边的车库。本案二审庭审期间，上诉人祥云公司代理人对于车库价值的陈述“前排标价8.5万元，后排标价7.5万元。”故，一审法院认定两个车库价款为17万元并无不当，本院予以维持。综上所述，祥云公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人徐州祥云景区管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十一月十六日书记员 杭恒宇