山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初2410号原告：杜小冬，男，汉族，1970年7月23日出生，住所地：济宁市任城区。委托诉讼代理人：常亚风，山东明廉律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛春雷，山东明廉律师事务所律师。被告：山东省济宁高新区柳行街道办事处郭厂村村民委员会，住所地：济宁高新技术产业开发区柳行街道办事处郭厂村，统一社会信用代码：54370811334279187XP。法定代表人：李兴明。委托诉讼代理人：李硕，山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠青，山东舜鸿律师事务所律师。原告杜小冬与被告山东省济宁高新区柳行街道办事处郭厂村村民委员会（以下简称郭厂村委会）租赁合同纠纷，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜小冬及委托诉讼代理人常亚风、盛春雷，被告郭厂村委会委托诉讼代理人李硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜小冬向本院提出诉讼请求：1、确认被告2020年7月13日向原告邮寄的《解除租赁合同通知书》无效；2、判令被告继续履行2011年1月26日与原告签订的租赁合同（两份）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月26日，原、被告双方签订租赁合同两份，被告将其在被告村北、陈厂村村西面积为53.79亩的废弃窑坑及31.958亩的窑坑水面出租给原告使用，租赁期限为50年，自2011年元月31日至2061年元月31日止，每年的元月31日前交纳下一年度的租金。原告在与被告签订租赁合同过后，一直按照合同约定按期足额向被告交纳两份合同约定的租金。2020年元月下旬，原告要求向被告交纳租金，被告告知原告租金暂缓交纳，在春节疫情防控级别降低后，原告又与被告法定代表人李兴明见面要求交纳租金，被告法定代表人又告知原告继续暂缓，并告知原告等被告通知后再交纳租金。原告按照被告的要求，暂缓了租金的缴纳，直至被告向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，被告一直未向原告进行过任何形式的催收及催告，不符合《合同法》第94条解除合同的规定。春节前及春节后因新冠疫情的出现，导致原告承租被告的窑坑及水面所经营的项目无法正常运转，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一、二）》规定因疫情导致承租人收入减少或经营困难的，出租人以承租人未能按照合同约定的时间交纳租金要求解除合同的，法院不予支持。因为疫情及防控导致原告无法正常运转，而被告以原告没有按照合同约定的时间支付租赁费为由要求解除与原告的租赁合同，也违反了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一、二）》的相关规定及制定该规定的司法精神，而且在原告收到被告《解除租赁合同通知书》之前就将相关租赁费用全部支付给被告，所以被告要求解除与原告之间的租赁合同违反相关规定。综上原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼。山东省济宁高新区柳行街道办事处郭厂村村民委员会辩称，一、涉案《租赁合同》应属无效合同，由原告将土地返还答辩人。根据我国法律规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，故涉案土地属于村集体财产，涉案租赁合同属于法律规定的以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的情形，然而答辩人与原告杜小冬签订涉案《租赁合同》时，未召开村民会议或村民代表会议进行决议，违反了《村民委员会组织法》的有关规定。且，涉案合同的签订目的系出租给原告进行工业项目建设，违反了《土地管理法》中的有关规定。原告杜小冬并非答辩人村集体成员，涉案《租赁合同》签订时未征得村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未报乡镇人民政府批准。故，涉案《租赁合同》的签订因违反法律、行政法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形。二、退一步讲，假设涉案《租赁合同》属于有效合同，也已经依法解除，原告的诉讼请求无事实及法律依据。1、答辩人与原告签订的两份《租赁合同》第三条均约定租金支付时间为：每年的元月31日支付下一年度的租金，在53.79亩租赁合同中第十条还约定“如租金超期三个月不交，甲方有权终止合同”。本案中，原告应当在2020年1月31前支付2020年度的租金。但截止到答辩人向原告发出《解除租赁合同通知书》前，原告一直未向答辩人缴纳2020年年度的租金，拖欠租金长达六个月之久，答辩人依法享有合同的约定解除权。且根据《合同法》第九十四条及第二百二十五条之规定，答辩人同样享有法定解除权，涉案《租赁合同》，在原告收到答辩人邮寄的《解除租赁合同通知书》时即已经解除。2、原告所诉称的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一、二）》的有关规定，不能适用于本案。上述《指导意见》中涉租赁合同的规定为“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”首先，涉案《租赁合同》所租赁的标的为土地，并非房屋，且原告租赁涉案土地并非用于经营。其次，原告租赁涉案土地后，从未用于农业种植或工业建设。不存在因疫情或疫情防控措施影响导致原告资金周转困难或营业收入明显减少的情形。故本案不适用上述指导意见。3、涉案土地已经被政府征收，涉案《租赁合同》也没有继续履行的可能。涉案土地现已被收储为国有土地，原告对此也是知晓的。因政府征收行为系不可抗力，涉案《租赁合同》已无法继续履行，合同目的也无法继续实现，原告对涉案合同的解除享有法定解除权，依法可以通知原告解除合同。原告杜小冬围绕诉讼请求依法提交了证据：证据一、原、被告双方签订的租赁合同两份。证明被告将其村北、陈厂村村西53.79亩的废弃窑坑和31.958亩的窑坑水面出租给原告使用，租赁期限为2011年元月31日至2061年元月31日止。本合同系双方真实意思表示并加盖村委会公章，其法定代表人也签字确认，该合同真实有效。证据二、《解除租赁合同通知书》一份。证明：该通知书内容不属实，被告从未向原告催收过租赁费。事实是原告多次向被告提出交付相关租赁费，被告村主任李兴明多次告知原告暂缓缴纳及不会因为迟延缴纳而影响双方的租赁合同。证据三、银行转账一份。证明：原告已按合同约定的金额将租赁费转入被告账户内。证据四、录音一份。证明：原告多次与被告村书记李兴明联系交纳租赁费，被告多次告知原告暂时不要交租金，没有按照合同约定日期交纳租金的责任不在于原告。证据五、朱洪森证人证言，证明：在2020年春节之前及疫情过后，原告均想向被告缴纳租金，而被告负责人均明确表示暂缓缴纳，原告并无违约行为。经质证，郭厂村委会对于证据一的真实性无异议，但合同应为无效合同；对证据二的真实性无异议，被告依法享有合同解除权，涉案合同在原告收到该通知书时即已解除；对证据三真实性无异议，但该证据仅能证实原告将46602元转入济宁高新区柳行办事处农村财务代理中心，并不意味着被告收取了该资金，且原告转款时已逾期；对证据四真实性不予认可，录音中双方均未表明身份情况，无法证实对话双方；对证据五的真实性不予认可，证人无法确定其听到的对话对方当事人是谁，在陈述中多次使用“好像”“应该”等猜测性词语，不具有客观真实性。被告郭厂村委会依法提交了证据：证据一、被告向原告邮寄《解除租赁合同通知书》时的照片4张，EMS邮寄签收情况1份，证明：被告依照合同约定及法律规定，于2020年7月15日向原告邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，被告于2020年7月17日收到该通知书，此时，双方之间的租赁合同已解除。证据二、涉案土地现状照片1组。证明：原告在涉案土地上并未进行农业种植或工业建设，不存在原告所诉称的因疫情影响导致原告收入减少或经营困难的情况。经质证，原告杜小冬认为证据一、证据二都是复印件，无法证实其真实性。本院依据职权，依法向济宁市自然资源和规划局高新技术产业开发区分局调取涉案土地的土地性质，经查，涉案土地的利用现状地类为采矿用地和坑塘水面，土地权利人为被告郭厂村委会。经质证，原、被告双方均对该证据无异议。经审查，本院认为，原告杜小冬提交的证据一、证据二、证据三，被告郭厂村委会对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对于证据四，无法核实通话录音的真实性，案外人李兴明未出庭作证证明该录音为其所说，对该证据，本院不予认定。对于证据证据五，证人朱洪森作证称从原告杜小冬与他人电话通话中听到对方要原告杜小冬缓交租金，但对于通话对方的确切身份，其并不知晓，该证人证言无法证明其证明内容，本院对该证人证言的真实性及证明效力均不予以确认。对被告郭厂村委会提交的证据一、证据二，因均为复印件，被告亦未提出其他证据相佐证，本院无法认定其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月26日，原、被告双方签订《租赁合同》两份，被告郭厂村委会将其在被告村北、陈厂村村西面积为53.79亩的废弃窑坑及31.958亩的废弃窑坑水面出租给原告杜小冬使用，约定每年的元月31日交纳下一年度的租金。其中租赁53.79亩废弃窑坑的《租赁合同》中约定租赁期限为50年，自2011年元月31日至2061年元月31日，且约定如租金超期三个月不交，被告郭厂村委会有权终止合同。2020年7月13日，被告郭厂村委会以原告杜小冬连续拖欠租金6个月为由，向原告杜小冬邮寄《解除租赁合同通知书》。2020年7月13日，原告杜小冬向“济宁高新区柳行街道办事处农村财务代理中心”交纳租金46602元。本院认为，原告杜小冬与被告郭厂村委会于2011年1月26日签订的两份《租赁合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。被告郭厂村委会主张原告杜小冬逾期交纳租金，两份《租赁合同》应予解除。本院认为，首先，依照《租赁合同》约定，原告杜小冬应于2020年1月31日向被告郭厂村委会支付租金。现原告杜小冬虽然迟延交纳租金，但合同约定的租金交付时间恰好为新型冠状病毒疫情期间，原告杜小冬迟延交纳租金的行为具有合理性；其次，2020年7月13日，原告杜小冬已向被告郭厂村委会足额支付租金46602元，被告郭厂村委会并未将该租金退回，其行为表明被告郭厂村委会自愿继续履行涉案租赁合同。被告郭厂村委会虽辩解迟延交纳租金的交付行为并不意味着其收取了该资金，但其对该主张，并未提供有效证据证明，本院不予采信。因此，两份《租赁合同》均不符合约定解除的条件，本院确认被告郭厂村委会2020年7月13日向原告邮寄的《解除租赁合同通知书》无效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在原告杜小冬已足额交纳租赁费用的情况下，被告郭厂村委会应继续履行《租赁合同》。关于租赁合同的期限，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由于涉案土地的土地权利人为被告郭厂村委会，原告杜小冬非该村村民，其租赁土地的期限应以二十年为限，超过部分无效；依照法律规定在二十年租赁期限届满后,当事人可以协商续签合同。综上，原告杜小冬请求确认《解除租赁合同通知书》无效及继续履行租赁合同的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认被告山东省济宁高新区柳行街道办事处郭厂村村民委员会于2020年7月13日向杜小冬作出的《解除租赁合同通知书》无效；二、被告山东省济宁高新区柳行街道办事处郭厂村村民委员会应当继续履行2011年1月26日与杜小冬签订的两份《租赁合同》，继续履行合同至2031年1月31日止。案件受理费3334元，由被告山东省济宁高新区柳行街道办事处郭厂村村民委员会负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  胡琳琳二〇二〇年十一月二日书记员  周鹏励