辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6864号上诉人（原审被告）：大连半岛集团有限公司,住所地辽宁省大连市沙河口区星岛园********。法定代表人：赵毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：白禹龙，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：路菲，辽宁智库律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：顾瑞垚。委托诉讼代理人：丛俊峰，辽宁先河律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏文秀，辽宁先河律师事务所律师。原审第三人：大连泉城置业有限公司，住，住所地辽宁省大连市旅顺口区登峰街道启新街**/div>法定代表人：郑全兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宪孟，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：路菲，辽宁智库律师事务所实习律师。原审第三人：大连江山建设工程有限公司，住所地辽宁，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高新街****>法定代表人：曹海林，该公司经理。委托诉讼代理人：唐华，女，该公司职员。上诉人大连半岛集团有限公司（简称半岛集团）因与被上诉人顾瑞垚、原审第三人大连泉城置业有限公司（简称泉城置业）、大连江山建设工程有限公司（简称江山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。半岛集团上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判驳回顾瑞垚对半岛集团的第二项至第六项诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、根据《四方抵房协议书》约定，半岛集团与顾瑞垚不构成商品房买卖合同关系，半岛集团对顾瑞垚不承担交房过户的义务或责任，一审法院依据该协议直接判令半岛集团履行交房义务，没有合同或法律依据。1.根据《四方抵房协议书》，半岛集团与顾瑞垚不构成商品房买卖合同关系。《四方抵房协议书》(简称《协议书》)约定，半岛集团同意以其开发的“半岛·泉水欣座”项目的房屋抵付泉城置业、半岛集团应向江山公司支付的上述工程款；江山公司同意抵顶并指定顾瑞垚为房屋受让人，要求半岛集团将该房屋直接抵付给顾瑞垚；江山公司保证并承诺，半岛集团除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该《商品房买卖合同》及相关文件中涉及半岛集团的义务、责任均由江山公司承担。顾瑞垚也保证并承诺，凡发生与该房屋买卖有关的争议均向江山公司主张权利，与半岛集团无关。该协议约定的实质是半岛集团将案涉房屋抵顶给江山公司，江山公司又将房屋卖给顾瑞垚，半岛集团与顾瑞垚并不存在商品房买卖合同关系。2.《协议书》的目的和内容仅为明确各方连环债务抵付及房屋买卖关系，没有商品房买卖合同的主要内容，并非商品房买卖合同。3.《协议书》约定由江山公司向顾瑞垚承担房屋出卖方义务及责任，与半岛集团无关。二、案涉房屋现登记在半岛集团名下，顾瑞垚未签订任何房屋买卖文件，亦未支付房款，一审仅根据《协议书》就认定顾瑞垚享有房屋所有权并有权要求过户，系事实认定及法律适用错误。三、一审一方面以《协议书》未约定逾期交房责任且未证明实际损失为由驳回逾期交房责任诉请，另一方面又以相同的事实直接推定支持逾期办证责任诉请，没有合同或法律依据。四、根据合同相对性原则，顾瑞垚未能取得房屋，应向其合同相对方江山公司主张违约责任，无权要求半岛集团履行不存在的商品房买卖合同义务或承担任何责任。即使因半岛集团原因导致未能过户，根据合同相对性原则，顾瑞垚仅有权要求与其构成房屋买卖合同关系的出卖人即江山公司承担违约赔偿责任。江山公司承担责任后，再根据实际情况向半岛集团追偿。五、一审未查明半岛集团与江山公司关于案涉房屋抵顶工程款的履行情况，亦未查明顾瑞垚与江山公司的购房款支付情况，却直接判定半岛集团承担交房、过户及逾期责任，属基本事实不清、证据不足。顾瑞垚辩称，不同意半岛集团的上诉请求，顾瑞垚为案涉房屋的直接受让人，不存在二次过户、买卖的情形，顾瑞垚已经通过江山公司与半岛集团抵顶工程款的方式，支付了全部房屋价款。顾瑞垚已经完全履行了合同约定的义务，半岛集团应当依据协议书向顾瑞垚交付房屋并且配合顾瑞垚办理房屋过户手续。泉城置业述称，同意半岛公司的上诉请求。江山公司述称，同意顾瑞垚的答辩意见。顾瑞垚向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《四方抵房协议书》有效；2.被告向原告交付位于大连市甘井子区X房屋；3.被告将大连市甘井子区X房屋过户至原告名下；4.被告支付逾期交房违约金60,000元；5.被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金126,892元；6.被告承担本案诉讼费。一审法院查明，2016年7月20日，泉城置业（甲方）、江山公司（乙方）、半岛集团（丙方）、顾瑞垚（丁方）签订《四方抵房协议书》。该协议书约定：1.2012年9月14日及2015年4月13日甲方与乙方分别签订了《半岛印象项目消防工程施工合同》及《补充协议》，截止到协议签订之日，甲方尚欠乙方工程款657,516元。2.2010年9月19日、2011年8月2日及2011年10月17日丙方与乙方签订了《半岛·泉水欣座项目消防、通风工程施工合同》、《补充协议》及《补充协议二》，截止本协议书签订之日，丙方尚欠乙方工程款177,984元。3.丙方同意以其开发的“半岛·泉水欣座”项目的房屋抵付甲方、丙方应向乙方支付的上述工程款，共计835,500元。4.乙方同意抵顶并指定丁方为房屋受让人，要求丙方直接将房屋抵付给丁方。上述协议书第一条关于抵付房屋、单价及总价约定：1.丙方同意，以其开发的位于大连市甘井子区龙畔金泉居住区东侧“半岛·泉水欣座”项目10-1-X房屋抵付甲方、丙方应向乙方支付的工程款共计835,500元，各方确认该房屋抵付单价为10,000元/平方米，总房款为835,500元。第二条丁方的购房约定：本协议签订后60日内，丙方与丁方签订《商品房买卖合同》及相关文件，丁方支付的房款专款专用，专门用于支付本合同第一条约定的乙方工程款。第三条约定：丁方如需按揭贷款，丙方可以协助丁方用该房屋办理银行商品房抵押贷款手续，因办理商品房抵押贷款及商品房买卖合同手续所产生的各种税费均由乙方、丁方承担。在乙方向甲方、丙方分别开具与抵付房款相应的工程款发票后，丙方协助丁方办理按揭贷款，银行贷款汇入丙方账户后，丙方转账给乙方，丙方完成转账视为甲乙丙三方债权债务结清，甲方、丙方不再承担任何责任。丁方必须按银行贷款协议规定按时、分期向银行偿还贷款，如因丁方不按时还款造成银行收回房屋或要求丙方承担连带保证责任等一切损失，均由乙、丁双方承担连带责任。第五条约定：乙方保证并承诺，丙方除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该《商品房买卖合同》及相关文件中涉及丙方的义务、责任均由乙方承担。丁方也保证并承诺，凡发生于该房屋买卖有关的争议均向乙方主张权利，与丙方无关。另查，案涉房屋已被被告抵押给哈尔滨银行股份有限公司大连分行，且至今未交付给原告，亦未给原告办理案涉房屋过户手续。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当全面履行合同约定的义务。原告与被告、第三人泉城置业、第三人江山公司签订的《四方抵房协议书》，不违反法律及行政法规强制性规定，不存在无效情形，被告及与本案直接相关的第三人江山公司均认可该《四方抵房协议书》的效力，《四方抵房协议书》合法有效，各方均应按照协议书的约定履行相应权利义务。关于房屋交付一节。目前原告并未占有、使用案涉房屋，被告应当履行向原告交付房屋的义务，对于原告的该项诉请，一审法院予以支持，原告亦应当配合被告接受房屋，办理相关交接手续。关于办理产权手续一节。一审法院认为，被告应当将产权手续办理至原告名下。第一，《四方抵房协议书》系对工程款抵顶案涉房屋的认定，该协议书的签订及原、被告对于抵顶房屋的明确，可以认定原告已经交付相应房款，依法享有对案涉房屋的所有权。第二，原告要求被告交付房屋，被告并未提出异议，即被告并不否认应当将房屋交付原告的事实。占有、使用房屋系原告享有房屋所有权的一部分，原告有权要求被告将案涉房屋的产权办理到自己名下，以享有对案涉房屋的完全所有权。第三，案涉房屋目前被被告抵押给哈尔滨银行股份有限公司大连分行，被告需履行相应手续以满足房屋办理产权变更手续的条件，由于被告怠于履行上述义务，致使原告长时间无法办理产权手续，如若被告依然不履行偿还银行贷款等义务，原告的合法权益将长期受到侵害。支持原告关于办理产权手续的诉请，既是对《四方抵房协议书》的执行，亦符合原告与被告对于房屋的交易约定。关于被告辩称的第三人江山公司未给付发票一节。《四方抵房协议书》约定，第三人江山公司给付发票系原告需要办理按揭贷款时第三人江山公司的义务，本案原告不涉及办理按揭贷款的问题，不存在第三人江山公司开具工程款发票与否影响办理产权手续的情形。关于原告主张的逾期交房违约金一节。《四方抵房协议书》中未约定逾期交付房屋的违约责任，原告亦未举证证明其因逾期交房所产生的实际损失，故对原告该项请求一审法院不予支持。关于逾期办理所有权证书违约金一节。一审法院认为，虽然《四方抵房协议书》中未约定逾期办理产权手续的违约金，但本案是因被告未按《四方低房协议书》约定向原告交付房屋、办理产权过户手续所致，故被告理应承担逾期办证的违约责任。综合本案实际情况，一审法院确定逾期办证违约金自本案立案之日即2019年3月1日起至被告为原告办理所有权登记之日止，以案涉房屋总房款835,500元为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算。对于原告主张的超出部分，一审法院不予支持。对于逾期交付房屋、逾期办理产权手续违约责任的认定，既是对被告未履行合同义务的惩戒，亦是对其应及时履行义务的敦促，故对于被告辩称的本案不适用商品房买卖合同司法解释中关于逾期办证规定的答辩意见，一审法院不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决：一、确认原告顾瑞垚、被告大连半岛集团有限公司、第三人大连泉城置业有限公司、第三人大连江山建设工程有限公司于2016年7月20日签订的《四方抵房协议书》有效。二、被告大连半岛集团有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向原告顾瑞垚交付位于大连市甘井子区X房屋。三、被告大连半岛集团有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向大连市不动产登记中心提交相关手续，协助将大连市甘井子区X房屋过户至原告顾瑞垚名下。四、被告大连半岛集团有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内给付原告顾瑞垚逾期办理产权手续违约金（自2019年3月1日起，以案涉总房款835,500元为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算至办理所有权登记之日止）。五、驳回原告顾瑞垚的其他诉讼请求。如果未按判决上述判项指定的期间履行上述项金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,000元（原告已预交），由原告顾瑞垚承担1050元，由被告大连半岛集团有限公司承担12,950元。本院二审期间，顾瑞垚提交大连市自然资源局网站截图，拟证明案涉房屋已经可以办理不动产登记，由于半岛集团怠于行使解除抵押义务未能办理。半岛集团对该证据的真实性没有异议，认为虽然从办理角度上，解除抵押后可以办理网签备案和过户手续，但从法律关系及本案事实上，顾瑞垚无权依据抵房协议直接要求交房和过户。泉城置业的质证意见与半岛集团一致，江山公司的质证意见与顾瑞垚一致。本院认为，各方对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。另查，《四方抵房协议书》第六条约定，房屋的交付按丙方（半岛集团）与丁方（顾瑞垚）签订的《商品房买卖合同》及补充协议的相关约定执行。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：顾瑞垚与半岛集团之间是否形成商品房买卖合同关系，顾瑞垚是否有权请求半岛集团交付房屋、办理过户并支付逾期办证违约金。顾瑞垚主张其与半岛集团之间是商品房买卖合同关系，并诉讼请求半岛集团向其交付房屋、办理过户等，但本院认为，顾瑞垚关于半岛集团交付房屋、办理过户并支付逾期办证违约金的诉请不能成立，理由如下：第一，顾瑞垚与半岛集团之间并非商品房买卖合同关系。各方均无争议的是案涉房屋系半岛集团抵债给江山公司，江山公司指定顾瑞垚为房屋受让人。据江山公司陈述，因其与顾瑞垚存在债务所以将案涉房屋登记在顾瑞垚名下，故各方当事人关于案涉房屋形成的是以房抵债法律关系，并非半岛集团作为房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于顾瑞垚、顾瑞垚支付购房款的情形，故顾瑞垚与半岛集团之间不属于商品房买卖合同法律关系。顾瑞垚以其与半岛集团之间形成商品房买卖合同关系为由请求半岛集团交付房屋、办理过户等，与事实不符，本院不予支持。第二，《四方抵房协议书》明确约定协议签订后60日内，半岛集团与顾瑞垚签订商品房买卖合同及相关文件，协助办理过户手续。现半岛集团未按照协议约定与顾瑞垚签订商品房买卖合同并协助办理过户手续形成本次诉讼，确实存在违约行为。顾瑞垚在本案诉请半岛集团向其交付房屋、办理过户等，半岛集团明确表示不同意。首先，因案涉房屋系商品房，办理过户手续确需半岛集团的配合，涉及行为履行，具有不可替代性，且案涉房屋已被半岛集团抵押给案外人，半岛集团需与案外人沟通还款解押才能继续办理过户手续，而半岛集团对此明确表示拒绝，案涉房屋办理网签备案与过户手续存在客观上的履行障碍，故本案不宜判决半岛集团继续履行《四方抵房协议书》，协助办理过户手续。其次，各方当事人应按照《四方抵房协议书》约定处理。该协议第六条约定房屋的交付按半岛集团与顾瑞垚签订的商品房买卖合同及补充协议的相关约定执行，第五条约定半岛集团除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该商品房买卖合同及相关文件中涉及半岛集团的义务、责任均由江山公司承担。因双方尚未签订商品房买卖合同，故顾瑞垚关于半岛集团交付房屋、承担逾期办证违约金等诉讼请求与《四方抵房协议书》约定不符，没有事实依据，原审予以支持不当，本院依法予以纠正。因半岛集团未履行《四方抵房协议书》关于协助办理过户手续的义务，各方以房抵工程款的目的未能实现，当事人可依法另行主张权利。综上所述，半岛集团的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2122号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2122号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、驳回顾瑞垚的其他诉讼请求。一审案件受理费14,000元，由顾瑞垚负担13,900元，由大连半岛集团有限公司负担100元；二审案件受理费14,000元，由顾瑞垚负担13,900元，由大连半岛集团有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二〇年十一月三日书记员  曾 悦附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。