湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0106民初2288号原告：朱红芬，女，1985年5月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住址武昌区。被告：涂琴，女，1989年1月20日出生，汉族，居民身份证住址湖北省汉川市，现住址武昌区。委托诉讼代理人：郭盛，男，1984年1月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住址武昌区。原告朱红芬诉被告涂琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于同年11月12日公开开庭进行了审理，原告朱红芬、被告的委托诉讼代理人郭盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红芬向法院提出的诉讼请求为1、判令被告支付5个月11天房屋租金加物业费合计人民币28680元（2019年2月22日交付至2020年5月11日收回共14个月20天，实际支付9个月租金）；2、判令被告支付使用承租房屋的水、电和燃气费用人民币200元；3、按照合同有关条款，判令被告按月租金的两倍支付违约金9600元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:20192019年2月22日，被告因民宿经营需要与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于武昌区首义新村46栋B栋长印大厦10层1室的房屋出租给被告。租期为2019年6月1日至2020年5月31日，根据被告的要求，在租满三年的情况下给其免租期三个月，于是双方口头约定合同租期往后延期3个月，其实际使用期限还是从2019年3月1日开始，并于2019年2月22日支付一个季度租金；另外，租金的支付方式为：按季支付，后续租金应于上一季支付周期届满前7日支付；被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按月租金的3%支付租金；此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理费等费用由被告承担。因被告未在租赁期内按期支付租金和其他费用，构成根本违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨，被告于2020年4月10日通过电话告知原告要求单方面解除合同。经多次催促被告于5月11日交付大门门锁。被告辩称，2019年2月22日，被告与原告签订房屋合同，合同期内双方并未发生矛盾，疫情期间，2020年2月4日被告主动联系原告，提出了请求。表达了疫情期间无法经营，无法支付房租，以及后续情况无法确定，具体事宜等疫情结束之后再协商。原告表示同意。2020年2月22日，原告回复自己有还贷的压力，希望被告支付下一季度的房租。被告因不在武汉，无法支付房租，希望等疫情结束之后，再回来协商。4月7日告知原告房屋密码。合同签订时，协商好房屋签订三年，将3个月房屋免租期前置，合同签订时间为2019年6月1日至2022年5月31日，实际交租为三个季度，每月租金为4800元。对原告第一项诉讼请求欠租的时间和金额是不符的。2020年5月11日彻底解决门锁的问题。对于第二条诉讼请求没有太大意见，因没有与原告一起交接房屋，所以水电费未核实。按照合同要求，属于不可抗力原因，被告认为不应承担违约责任。原告向法庭提交的证据有1、房屋租赁合同。证明双方存在房屋租赁关系。2、徐浩出具的证明。证明双方口头约定租满三年免租三个月。3、汇款凭证。证明被告并没有租满3年，原告仅收到6个月的租金，支付时间分别是2019年2月22日付款20227元，2019年8月24日付款15180元，2019年11月26日付款15180元。4、微信聊天记录。证明原告同意疫情结束后共同协商。4月7日被告打了电话口头解除合同，原告要进入涉案房屋需要向被告询问密码，4月17日被告告知过密码，原告进入过房屋。实际2020年5月11日将房屋密码权限交给原告。被告向法庭提交的证据有微信聊天记录。证明2020年4月7日将房屋门锁密码告知原告。被告积极应对这个问题。最终授权是在2020年5月11日。上述证据经当庭质证，原、被告双方对对方所提交的证据真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认。经审理，本院认定本案事实如下：2019年2月22日，朱红芬（甲方）与涂琴（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落武汉市武昌区首义新村46栋B栋长印大厦10层1室房屋出租给乙方，租赁期自2019年6月1日至2022年5月31日，甲方应于2019年3月1日将房屋按约定条件交付给乙方；租金每月4800元，按季支付，第一笔租金支付时间为2019年2月22日，后续各期租金应于上一季支付周期届满前7日内支付；押金4800元，随第一笔租金支付；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日。9、租赁期限届满前，乙方单方提前解除合同的。另，朱红芬与涂琴在签订合同时口头约定如果租满三年，免租三个月。合同签订当日，涂琴通过银行转账向朱红芬支付租金、押金及物业费共计20227元。2019年3月1日，朱红芬将出租房屋交付涂琴租赁使用。同年8月24日，涂琴通过银行转账向朱红芬支付租金及物业费共计15180元。同年11月26日，涂琴再通过银行转账向朱红芬支付租金及物业费共计15180元。2020年1月23日至4月7日，因新冠疫情，武汉封城。2020年2月4日，涂琴通过微信请求朱红芬减免房租。2020年2月24日，朱红芬通过微信要求涂琴交纳下一季度房租，并表示在疫情结束后可以商量减免部分疫情期间的房租。2020年4月7日，涂琴将租赁房屋的门锁密码告知朱红芬。朱红芬自此可以进入出租房屋，但不能更改门锁密码。2020年5月11日，通过链家平台，涂琴和朱红芬办理了密码门锁的权限交接。因涂琴未按时交纳房租并提前退租，朱红芬诉至法院，请求判如所请。本院认为，2019年2月22日，原告朱红芬与被告涂琴签订的《房屋租赁合同》及口头约定的“租满三年，免租三个月”的约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应本着诚实信用原则全面履行合同约定的权利义务。因为疫情，2020年4月7日，被告涂琴表示解除合同并将涉案房屋门锁密码告知原告；原告进入涉案房屋，应视为原告接收出租房屋；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的当事人可以解除合同：。（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，本院确定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。被告涂琴对合同解除后所欠的房租应予清偿，本院对原告朱红芬诉请判令被告涂琴支付房屋租金及物业费的诉讼请求予以支持。被告涂琴实际租用原告朱红芬房屋自2019年3月1日至2020年4月7日，共13个月零7天（共计397天）。被告实际缴纳九个月（共计270天）的房租及物业费，并另交纳租赁押金4800元。关于免租期，因双方口头约定“租满三年，免租三个月”。被告辩称“免租期已前置，2019年3月1日至5月31日不应收取租金”。鉴于被告租用原告房屋没有满三年，故“免租三个月”的条件并未成就，故本院依公平原则，确定在本合同履行中的免租期为1个月零15天（计45天）。关于疫情期间房租的减免，原告曾在双方的微信聊天中表示在疫情结束后可以协商。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》中“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同”的规定精神，本院酌情减免被告疫情期间房租及物业费1个月（计30天）。故被告涂琴还应向原告朱红芬支付房租及物业费的时间计算为397天-270天-45天-30天=52天。具体金额计算为：15180元÷90天×52天=8770.67元。关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。武汉发生新冠疫情属不可抗力。被告租赁原告房屋用于经营，虽在武汉2020年4月8日解封后，被告仍可继续经营，但疫情对被告的经营收入必然有较大影响，故被告提前解除合同的行为属违约，应承担违约责任，但可部分减免。本院酌情判令被告支付一个月租金给原告作为违约金。被告辩称双方在合同中约定“因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除”，本院认为，虽在双方合同履行过程中发生不可抗力的情形，但并不导致合同无法继续履行，故本院对被告的该辩称意见不予采纳。本院对原告诉请判令被告支付违约金9600元的诉讼请求部分予以支持。原告朱红芬诉请判令被告涂琴支付使用承租房屋的水、电和燃气费用200元，因未提交证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告涂琴于本判决生效之日起10日内向原告朱红芬支付房屋租金及物业费8770.67元；二、被告涂琴于本判决生效之日起10日内向原告朱红芬支付违约金4800元；三、驳回原告朱红芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费762元，减半收取381元，由被告涂琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  卢丹涛二〇二〇年十一月十六日书记员  华 帆