江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1360号上诉人（原审被告）：苏州市姑苏区苏锦街道金光村股份经济合作社，住所地江苏省苏州市姑苏区广济北路**金光社区内。法定代表人：曹雪龙，主任。委托诉讼代理人：周胜，江苏名仁律师事务所律师。上诉人（原审原告）：苏州市金光机械厂，住，住所地江苏省苏州市姑苏区金光村/div>法定代表人：范福明，厂长。委托诉讼代理人：厉峰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州市姑苏区苏锦街道金光村股份经济合作社因与上诉人苏州市金光机械厂土地租赁合同纠纷一案，分别不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。苏州市姑苏区苏锦街道金光村股份经济合作社的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1、原审判决认定事实不清。苏州市金光机械厂未获补偿的土地于1997年被江苏省宁沪高速公路股份有限公司征用，性质为功能性用地，苏州市金光机械厂与金光村合作社未经批准改变土地用途，签订的租赁合同应认定为无效。金光村合作社对江苏省金宁达地产评估规划测绘咨询有限公司（以下简称金宁达公司）、苏州科大房地产估价咨询有限公司出具的测绘成果和评估报告不认可。金宁达公司测绘出苏州市金光机械厂土地面积4755.54平方米，房屋面积4371.71平方米,已超过租赁合同约定的五亩土地。2、苏州市金光机械厂一审中提交的江苏省村镇工程建设许可证系复印件，金光村合作社不认可真实性。3、一审判决参照拆迁补偿标准，判决金光村合作社赔偿苏州市金光机械厂的损失无法律依据。4、原审法院判决金光村合作社对超出20年的租赁期的无效部分承担责任错误。苏州市金光机械厂的上诉请求：撤销一审判决，改判支持苏州市金光机械厂的一审诉讼请求。事实和理由：1、金光村合作社将取土红线内的土地出租给苏州市金光机械厂，且金光村合作社从中获得了收益。2、苏州市金光机械厂在取土红线内的房屋装修及附着物、设备，在征收时未得全额补偿，是金光村合作社的原因导致，金光村合作社应当承担赔偿责任。苏州市金光机械厂对一审判决过错责任的认定及赔偿金额不认可。3、取土红线范围内的三幢403.31平方米的房屋，征收部门拒绝评估，但是我方在一审中提供了照片、航拍图和视频等证据，原审法院未作认定是错误的。苏州市金光机械厂向一审法院起诉请求：判令原审被告支付坐落于沪宁高速以北、苏虞张公路以东地块的取土红线内房屋价值补偿2004915.04元、房屋装修及附着物价值1097804.11元、租金损失497310元，合计3600029.15元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2002年11月18日，苏州市平江区城北街道金光村经济合作社（甲方）与金光机械厂（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定，为促进企业发展，壮大集体经济实力，双方就租赁土地建造厂房一事达成协议：甲方将位于河东一宗5.0亩土地租赁给乙方使用，期限为30年；自2003年1月1日到2032年12月31日，乙方向甲方缴纳土地租赁费每亩8000元人民币、综合配套服务费5000元/年(不含执照和财务代理费)，计45000元/年；乙方兴办企业注册在甲方所在地，遵守相关法律，税收等数据统计纳入甲方范围，乙方负责搞好本区域的治安和精神文明工作，同等条件优先录用甲方村民；乙方主要土地附着物要符合甲方整体形象，建议采用彩钢结构，未征得甲方同意，不得乱搭乱建，房型采用标准车间或办公楼，未征得甲方同意，不得建造民宅；期间如条件成熟，所租土地参照届时流转价格优先流转给乙方，手续费由乙方支付；如遇拆迁，甲方除得到土地及公共设施补偿款外，其他由乙方与拆迁单位结算。2017年7月26日，苏州市平江区城北街道金光村经济合作社名称变更为现苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社。上述合同签订后，金光机械厂在租赁土地上建筑房屋并利用房屋从事生产、经营活动。金光机械厂于2001年6月5日取得江苏省村镇工程建设许可证，内容为建设车间、办公用房，建设面积3480平方米，该许可证加盖“苏州市虎丘区虎丘镇镇村建设办公室”的印章。2003年，金光机械厂取得了原苏州市平江区发展计划局的“关于同意苏州市金光机械厂建造生产用房的批复”，主要内容为“城北街道金光村村民委员会：你们‘关于金光机械厂建造生产用房的请示’悉，经研究同意你们在高速公路北金光村八组建造生产用房3800平方米，投资180万元，所需资金自筹解决，接文后，请按要求办妥各项相关前期手续后组织实施。金光机械厂陈述，上述办房手续均是当时的金光村办理，因其此前已经向金光村租赁过土地，所以更换租赁场地时，金光村先申请建房手续，后签订合同，其建设房屋未取得规划许可。金光村合作社对江苏省村镇工程建设许可证真实性不认可，否认办理上述手续，其陈述租赁合同约定不得私自搭建，其对金光机械厂建房的事实知情，具体未提出异议。另查明：2018年1月2日，苏州市姑苏区人民政府发布姑苏府[2017]127号文件，决定因公共利益建设项目需要对沪宁高速以北苏虞张公路以东地块项目范围内的房屋实施征收，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，征收实施单位为苏州市姑苏区人民政府苏锦街道办事处（以下简称“苏锦街道办事处”），征收范围包括金光村合作社的部分土地。2018年12月1日，苏锦街道办事处（甲方）与金光机械厂（乙方）签订苏州市姑苏区房屋征收补偿安置协议书一份，约定：苏锦街道办事处对金光机械厂进行拆迁补偿，其中房屋位于苏州市，无证建筑面积1236.47平方米，用途为工业，补偿方式为货币补偿安置，补偿金额为2763497元；补偿金额包括：装修及附属评估值465153元、搬迁费（可移动）74200元、搬迁费（不可移动）156230元、回购设备补偿费654925元、空调移机费2800元、停产停业补助费(有证非商业用房)370941元、搬迁奖励费10万元、违法建筑残值759248元、其他18万元。为证明上述拆迁补偿协议中装修、附着物465153元、房屋建筑残值759248元的计算方式，金光机械厂提供测绘成果认定表、房屋面积计算表、房屋平面图、房屋征收分户评估报告复印件作为证据。其中，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司出具的测绘成果认定表、房屋面积计算表显示金光机械厂所建筑房屋分为两部分，包括取土坑红线外1236.47平方米,取土坑红线内3135.24平方米，取土坑红线外的建筑类型为：1、混二535.88平方米，2、简易房177.45平方米，3、混一239.98平方米；4、简易房136.81平方米，5、混一146.35平方米。取土坑红线外的建筑类型为：1、混二438.96平方米，2简易房32.55平方米，3、混一182.34平方米，4、简易房64.4平方米，5、混二118.54平方米，6、混一276.28平方米，7、混二122.77平方米，8、混一422.63平方米，9、简易房221.55平方米，10、砖木一47.55平方米，11、混一422.63平方米，12、混二236.78平方米，13、混一548.26平方米。以上取土坑红线内建筑类型合计混一1852.14平方米，混二917.05平方米，简易房及砖木一366.05平方米。苏州科大房地产估价咨询有限公司出具的房屋征收分户评估报告一份，评估结果为红线外房屋总建筑面积1236.47平方米，在2018年1月3日的评估时点房屋装修及附着物465153元（根据装修及附着物评估价格乘以成新率84%计算，平均单价376.19元/平方米），违法建筑房屋残值759248元。违法建筑房屋残值单价计算方式为：1、对应上述房屋面积计算表中混二的单价为843.33元/平方米[（基本重置单价1314元×层高调整率107.5%×基本成新率72%-办证费80元）×未办证90%],2、对应上述房屋面积计算表中混一的单价为592.13元/平方米[（基本重置单价807元×层高调整率127%×基本成新率72%-办证费80元）×未办证90%],3、对应上述房屋面积计算表中简易房的单价为250元/平方米。根据该单价计算方式，结合面积计算表中的红线外的房屋建筑类型及面积，可计算得出违法建筑房屋残值为759248元。金光机械厂另提供一份房屋征收分户评估报告，该报告系拆迁先期评估的结果，计算金额略低于拆迁协议实际补偿的金额，其中红线外房屋总建筑面积1236.47平方米，房屋装修及附着物383613元(按照成新率84%计算，平均单价310.25元/平方米)，违法建筑房屋残值738496元。违法建筑房屋残值单价为：1、混二的单价为817.91元/平方米[1314元×107.5%×70%-80元）×90%],2、混一的单价为573.68元/平方米[807元×127%×70%-80元）×90%],3、简易房的单价为250元/平方米。金光机械厂与金光村合作社确认，金光机械厂支付租金至2014年第一季度，案涉房屋于2018年12月31日被拆迁部门拆除。金光机械厂确认已收到2763497元拆迁补偿款。再查明：2002年8月29日，宁沪高速经营发展公司（甲方）与苏州市虎丘区虎丘镇金光村经济合作社（乙方）签订协议书一份，约定：甲方在高速公路建设时曾征得乙方土地一宗，但土质不符合建设要求而多年闲置，为盘活资源，支持地方发展，双方就土地先租赁后置换一事达成如下协议：甲方将位于高速公路乙方所在路段北侧一宗9.71亩土地租赁给乙方使用，高速公路拓展改造工程再次征土时，办理置换手续后，租赁期终止，该宗土地置换给乙方，届时另行签订置换协议，2002年9月1日起，乙方每年向甲方缴纳租赁费用1800元/亩/年。金光机械厂诉讼中陈述，金光村合作社将土地租赁给其使用时，从未告知与高速公路存在置换协议，到2018年拆迁时，因该部分土地已经置换给高速公路，致使该部分土地相对应房屋得不到拆迁补偿。根据拆迁部门测绘，其有取土坑红线外1236.47平方米房屋可以得到拆迁补偿，另有土坑红线内3135.24平方米房屋及未测绘的三幢计403.21平方米房屋得不到拆迁补偿，金光村合作社应该按照拆迁测绘及评估的价格赔偿其相应的损失，包括房屋建筑物残值、装修及附着物(按照拆迁先期评估报告计算)、对外出租部分房屋给姑苏区平江中街路乐蜀酒业经营部产生的租金损失（按照租赁合同计算6年）。金光村合作社陈述，其与高速公路的置换协议并未实际履行，当时其所有的土地与高速公路的土地存在混同，所以其不清楚出租土地的性质，所以租赁给金光机械厂使用。其并非是拆迁主体，金光机械厂无权按照拆迁标准向其主张赔偿责任。即使金光机械厂要求其承担赔偿责任，也应考虑租赁合同超出20年的部分系无效的因素。原审法院认为：金光机械厂与金光村合作社签订的《土地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，但租赁期限超过20年，应认定超出20年的部分无效，租赁期限20年内的部分合法有效。土地租赁合同有效期间内，案涉土地被政府部门征收，致使金光机械厂的合同目的无法实现，金光村合作社应该承担相应的赔偿责任。虽然金光机械厂建设房屋的行为未得到规划部门许可，但根据江苏省村镇工程建设许可证及原平江区发展和规划局的批复，应认定金光村合作社对建房行为是知情和认可的，现金光机械厂未能在租赁期间使用案涉房屋，金光村合作社应对房屋及装修、附着物予以赔偿。对于赔偿的标准，原审法院认为，案涉房屋已经拆除的情形下，拆迁部门对案涉房屋进行的评估可以作为计算金光机械厂损失的依据。据此，原审法院根据评估报告确定各类建筑及装修不考虑成新率的重置单价：1、建筑混一：重置单价807元/平方米×层高调整率127%=1024.89元/平方米；2、建筑混二：重置单价1314元/平方米×层高调整率107.5%=1412.55元/平方米；3、简易房及砖木一：250元/平方米；4、装修及附着物：310.25元/平方米÷成新率84%=369.35元/平方米。根据合同签订时的情况，金光机械厂对该房屋能够使用30年有合理的预期，至评估时间点，金光机械厂已使用房屋15年，有效合同期尚余5年，对剩余10年租期的无效部分双方均有过错，过错基本相当，综合考虑上述因素，原审法院酌情认定金光村合作社赔偿金光机械厂的房屋、装修及附着物按照评估重置价格的1/3予以赔偿。原审法院据此认定金光村合作社应赔偿金光机械厂房屋建筑1095044元（混一：1852.14平方米×1024.89元×1/3=632747元，混二：917.05平方米×1412.55元×1/3=431793元，简易房及砖木一：366.05平方米×250元×1/3=30504元）、装修及附着物386000元（3135.24平方米×369.35元×1/3）。金光机械厂另主张3幢房屋未进行测绘，但其仅提供了照片、航拍图、视频作为佐证，其当时未要求拆迁部门进行评估，亦未进一步保留房屋面积、建筑类型等相关证据，现有证据不足以证明房屋的具体面积等情况，其应该承担举证不能的后果，该部分建筑物及装修，金光村合作社无需赔偿。金光机械厂主张对外转租的租金损失，该部分损失属于间接损失，金光村合作社无需赔偿。综上，金光村合作社应赔偿金光机械厂房屋建筑及装修、附着物损失合计1481044元。金光机械厂超出该金额的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决：一、苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社于本判决生效之日起10日内赔偿苏州市金光机械厂各项损失合计1481044元。二、驳回苏州市金光机械厂的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账号，或汇入苏州市姑苏区人民法院账户，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款请注明案号。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元，由苏州市金光机械厂负担20954元，苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社负担14646元，原审被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接交付予原审原告。二审查明事实与原审查明的事实一致。二审另查明：苏州市姑苏区苏锦街道办事处于2019年3月15日作出苏街办[2019]13号关于成立幸福等村股份经济合作社的通知，决定成立苏州市姑苏区苏锦街道金光村股份经济合作社等。苏州市姑苏区苏锦街道金光村股份经济合作社于2019年7月29日在苏州市农业农村局进行登记赋码，取得农村集体经济组织登记证（统一社会信用代码：N2320508MF0349194D）。苏州市姑苏区苏锦街道办事处于2020年8月18日出具情况说明，证明苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社没有在农业农村部门登记，根据《关于印发的通知》要求，赋予合法身份在农业农村部门登记的是苏州市姑苏区苏锦街道金光村股份经济合作社，实际苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社和苏州市姑苏区苏锦街道金光村股份经济合作社属于同一集体经济组织。基于前述原因，本院将当事人名称依法变更为苏州市姑苏区苏锦街道金光村股份经济合作社。本院认为：2002年11月18日，金光村合作社与苏州市金光机械厂签订土地租赁协议,向苏州市金光机械厂出租五亩土地，但其中部分土地已经被高速公司征收，使用权归高速公司所有。金光村合作社未向苏州市金光机械厂告知上述情况，导致苏州市金光机械厂在2018年初所承租的经营场所被纳入征收范围，取土坑红线内部分未获补偿，由此造成的损失应由金光村合作社予以赔偿。一审判决对建筑物残值及装修附着物损失按照征收单位对房屋进行的评估计算并无不当。但双方租赁合同约定期限为30年，已超过法律规定的最长年限，因此超过部分应为无效，对此双方过错相当。在合同有效期20年内苏州市金光机械厂已使用15年，剩余5年的损失由金光村合作社承担。据此一审判决金光村合作社承担总损失的1/3属于合理裁量范围，本院予以维持。金光村合作社上诉认为苏州市金光机械厂实际使用的土地面积超过合同约定面积，但不影响本案损失的认定及双方责任的承担。上诉人苏州市金光机械厂所主张的取土红线范围内的三幢403.31平方米的房屋，现在已经被拆迁完毕，其在诉讼中提供的证据不足以证明房屋的具体面积等实际情况，属于举证不充分，依法应当承担不利的诉讼后果。综上所述，金光村合作社和苏州市金光机械厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71200元，由上诉人苏州市姑苏区苏锦社区金光村股份经济合作社负担35600元，由上诉人苏州市金光机械厂负担35600元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年十一月十九日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。