湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终2892号 上诉人（原审原告）：林玲，女，汉族，1963年11月8日出生，住浙江省泰顺县。 委托诉讼代理人：甘小宁，湖南民声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘兵，湖南湘军麓和律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审被告）：永州天宇和园房地产开发有限公司，住所地永州市祁阳县**万寿路。 法定代表人：张运风，该公司总经理。 诉讼代表人：永州天宇和园房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：贺艳勤，湖南弘一律师事务所律师。 上诉人林玲因与被上诉人永州天宇和园房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服祁阳县人民法院（2020）湘1121民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林玲上诉请求：一、请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定事实错误。上诉人虽然是通过胡玲玲的账户将资金借给被上诉人，但上诉人与被上诉人双方的债权债务关系是确立的，虽然被上诉人以及胡玲玲被法院刑事判决认定为非法集资，但上诉人借给被上诉人的款项是合法借贷关系。2013年上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，将债权债务关系转为商品房买卖关系，属于双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上诉人未售4套房屋并未计算至胡玲玲已领取的金额中，也无证据证明被上诉人通过胡玲玲在2013年12月前已支付了上诉人的借款本金及利息，否则被上诉人就不会与上诉人签订房屋买卖合同并办理房屋备案手续，开具销售不动产统一发票。一审法院以胡玲玲领取金额超过非吸金额为由认定《房屋买卖合同》侵害被上诉人的债权人利益，与事实不符，于法无据。2、相关法律规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产”。2013年，被上诉人因不能偿还欠上诉人的借款本息，自愿以债务款项抵房款，与上诉人签订了《商品房买卖合同》，上诉人已经支付了所购买房屋的全部对价。2016年，被上诉人被宣告破产，但不影响双方之前签订的《商品房买卖合同》，上诉人购买的房产不属于破产财产，应当继续履行商品房买卖合同。综上，请求二审法院依法判决。 天宇公司辩称，1、一审法院认定事实正确。上诉人在一审庭审过程中自认“上诉人将钱以胡玲玲的名义借入天宇公司”，上诉人与天宇公司之间并没有直接的借贷关系，更不能由借款转化为购房款。2、根据法院生效刑事判决书认定的事实，确认胡玲玲等非法吸收资金的金额为5557.39万元，领取金额为9833.2024万元，并备注“扣留未卖出的房屋”，对胡玲玲等人“以房抵债”未卖出的房屋进行扣留，仍属于天宇公司的财产。上诉人能在天宇公司“以房抵债”，正是因为其通过胡玲玲借钱给天宇公司，其借入天宇公司的金额已经包含在刑事判决书认定的胡玲玲等非吸金额当中，而胡玲玲等人的领取金额已经超过了借入金额，上诉人以房抵债的购房行为依法应认定为无效。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 林玲向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、依法判决被告天宇公司为原告办理不动产证；3、依法判决被告天宇公司将原告所购买的房屋交付给原告。 一审法院认定事实：原告的母亲吴玉英通过陈**和转给胡玲玲近600万元，胡玲玲将该款借入天宇公司，自2008年6月17日至2013年12月12日，胡玲玲多次共计借入天宇公司现金12504万元，约定月利率为4%，后因天宇公司经营不善不能清偿到期债务，天宇公司即将未予销售的商品房86套折价抵偿给胡玲玲，胡玲玲将其中的12套交给原告母亲吴玉英，吴玉英用原告的名字与天宇公司签订《商品房买卖合同》，吴玉英对外出售了四套，其中B28-601、701、1001、1101、1201、1501、1601、603未予售出，永州市中级人民法院于2016年作出（2016）湘11刑终378号刑事判决书，判决认定胡玲玲等人为非吸被害人，其借入天宇公司的现金为非吸资金。其中认定胡玲玲非吸金额为12504万元，领取金额为14635.3644万元，对其多领取的2131.3644万元予以追缴，对天宇公司抵偿给其未出售的房屋予以扣留。2016年12月12日，本院作出（2013）祁民破字第1-2号民事裁定书，裁定宣告天宇公司破产，管理人在清算过程中于2019年11月7日向原告发出通知，认定其与原天宇公司就B28-601、701、1001、1101、1201、1501、1601、603签订的《天宇第一城商品房买卖合同》无效，上述8套房屋系原天宇公司所有。原告不服，即向法院提起诉讼。 一审法院认为，原告林玲与被告天宇公司签订的商品房买卖合同属无效合同。理由是：原告林玲母亲吴玉英通过他人将钱以胡玲玲的名义借入被告天宇公司，系典型的民间借贷法律关系，并不是商品房买卖法律关系；胡玲玲借入天宇公司的现金已经法院生效的判决书认定为非法吸收公众存款的金额，且胡玲玲领取的金额超过了借入的金额，超过部分还应予追缴，天宇公司再将上述房产抵偿给原告并与其签订商品房买卖合同明显损害了天宇公司和其他债权人的利益。综上，原告林玲与被告天宇公司的基础法律关系为民间借贷关系，因其并未向天宇公司真正支付购房款，故其与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，其行为损害了天宇公司和其他债权人的利益，符合合同法规定的合同无效情形，故对原告的诉请不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（二）、（三）项和《中华人民共和国破产法》第二十五条的规定，判决：驳回原告林玲的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收100元，由原告林玲负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，双方争议的焦点是：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》效力问题。现分析如下： 上诉人林玲的母亲吴玉英虽然将钱款转给胡玲玲，但借款时双方均明确该款项是借入被上诉人天宇公司，且天宇公司与上诉人林玲签订《商品房买卖合同》，以实际行为表示对该借款的确认，故应认定上诉人与被上诉人之间的债权债务关系存在。但本案中，双方签订的《商品房买卖合同》实质上是将借款本息抵付购房款，上诉人未实际履行支付购房款的义务，被上诉人也未实际交付房屋，不能认定双方的借贷关系已转为买卖关系。且天宇公司已进入破产程序，并涉及非法吸收公众存款刑事犯罪，涉案的8套房屋已被刑事判决书确认予以扣留，若天宇公司将涉案房产抵偿给上诉人则明显损害其他债权人的利益，故应当认定双方签订的《商品房买卖合同》无效。上诉人可根据原有的借贷关系向被上诉人主张债权。 综上，上诉人林玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人林玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  李振湘 审判员  李秋云 审判员  万竹婷 二〇二〇年十一月十八日 书记员  杨 能 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。