浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3390号 上诉人（原审被告）：胡光辉，男，1964年4月16日出生，汉族，住重庆市大足县。 被上诉人（原审原告）：刘文金，男，1966年2月15日出生，汉族，住重庆市大足县。 委托诉讼代理人：王倩芸，浙江无双律师事务所律师。 上诉人胡光辉因与被上诉人刘文金房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡光辉上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回诉请；一审、二审诉讼费由刘文金承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，刘文金与胡光辉、案外人覃某等人之间为合租关系，胡光辉、覃某等人委托刘文金与案涉房屋所有人张向东签订租赁合同，共同租赁案涉厂房。胡光辉与刘文金之间不存在租赁合同关系。刘文金基于骗取合伙人胡光辉、覃某等人房租差价的主观意图，与胡光辉、覃某等人签订了超过《租赁合同》单价的《厂房租赁合同》，严重违反诚实信用原则。胡光辉、覃某等人系同乡朋友关系，多年前共同从重庆前往东阳市设厂，几人经商议一致后，决定合租案涉房屋实际所有人张向阳的厂房，由刘文金一人代胡光辉、覃某等人与张向阳签订《租赁合同》，几人按《租赁合同》约定的租金标准，向刘文金支付款项后，由刘文金向张向阳支付房租。在2015年至2018年的租赁关系中，刘文金按照几人商议的方式执行相关事宜。2019年租赁合同到期后，基于几人之间的信赖基础，几人再次委托刘文金与张向阳签订《租赁合同》，刘文金以85元／㎡的租金标准与张向阳续签了《租赁合同》，但在拒绝向胡光辉、覃某出示《租赁合同》的情况下，告知胡光辉、覃某等人续签合同的租金标准为108元／㎡，胡光辉、覃某等人基于对刘文金的信任，与刘文金签订了《厂房租赁合同》，后经知情人透露，胡光辉、覃某等人才知晓受到了刘文金的欺骗，《租赁合同》的实际价格为85元／㎡。另外，胡光辉对关于租金标准85元／㎡的由来做简要阐述：2014年至2018年刘文金、胡光辉、覃某等人租赁案涉厂房时，张向阳在厂房附近建房2000余平方米，建设的新房与案涉厂房共用水电表。2015年至2018年期间，张向阳建设的新房水电费用十余万元由刘文金、胡光辉、覃某等人共同支付，因此张向阳向刘文金、胡光辉、覃某等人承诺在下一次的租赁合同中给予补偿，故在刘文金与张向阳的租赁合同中，实际租金单价为每平方米85元。刘文金的行为已严重违反诚实信用原则。二、一审法院适用法律错误，即便法院认定胡光辉与刘文金之存在租赁合同关系，因案涉房屋未依法取得建设工程规划许可证、未经消防验收合格，未依法取得房屋产权证明，刘文金与张向阳之间签订的《租赁合同》应属无效，胡光辉与刘文金之间签订的《厂房租赁合同》同样无效，刘文金作为无权占有人，无权向胡光辉主张占用费用，占用费用权利请求人应为案涉房屋的所有人张向阳，刘文金诉请租赁费用无法律依据，且刘文金已收取的租金构成不当得利。三、案涉房屋无物业进行管理，日常的水电费支出、建筑区域清洁工作均由胡光辉自行处理，且刘文金作为自然人无物业管理资质，其向胡光辉主张物业管理费无法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该规定仅限租金，刘文金基于无权占有、无效合同、无事实物业服务、无法向胡光辉提供物业服务费用发票的行为向胡光辉诉请物业服务费用，无法律依据。二审应改判驳回刘文金全部诉讼请求。 刘文金辩称，胡光辉与刘文金之间不是合租关系。第一个五年也是刘文金和房东独立签订租房协议，刘文金基于和胡光辉是亲戚关系，所以没有额外收取差价，也没有签订转租协议。第一个五年结束后，刘文金为了便于管理，所以统一与七个次承租人签订了转租协议。刘文金和胡光辉等其他次承租人一直都是转租关系。只是之前没有收取额外的差价，这次收取了部分差价，这是合理合法的。胡光辉在签订转租合同之前，刘文金也明确告知过他。胡光辉也在外面找过性价比合适的厂房，但没有找到，所以才回来与刘文金签订转租协议。 刘文金向一审法院起诉请求：判令胡光辉立即向刘文金支付拖欠的厂房租赁费（一审庭审中变更为房屋占有使用费）及物业管理费共33106.2元，并支付按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自起诉之日起至实际履行之日止的利息。 一审法院认定事实：2018年10月30日，刘文金与案外人张向阳签订《厂房租赁合同》一份，张向阳将其位于东阳市××街道××路××号××房宿舍租给刘文金使用，约定刘文金有权自行分租，合理安排厂房使用，租期为五年，从2019年1月1日至2023年12月31日，租金每年130万元（含房产税）。双方在合同中还约定了其他权利义务。2019年1月1日，刘文金与胡光辉签订《租房协议》一份，约定：刘文金将其向张向阳承租的上述厂房中的1354.8㎡的厂房转租给胡光辉生产经营使用，租期5年，每平方单价100元，总计135480元整，租期自2019年1月1日至2023年12月31日止，租金每年一次性付清；在承租期间胡光辉自行负责水费、电费以及自己所属部分的物业管理费用8元／㎡。双方在合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，胡光辉又向刘文金承租了28㎡的厨房和34.85㎡的住房。胡光辉向刘文金承租的厂房现仍由胡光辉使用。2019年，胡光辉已支付刘文金120000元。现刘文金诉至法院，要求胡光辉支付2019年度剩余占有使用费及物业管理费。 一审法院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”刘文金未举证证明其转租给胡光辉的涉案厂房已取得建设工程规划许可证或系按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故刘文金、胡光辉签订的《厂房租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。胡光辉向刘文金承租涉案厂房并使用至今的事实，双方无异议。本案的争议焦点在于刘文金、胡光辉之间系合租关系还是转租关系，以及刘文金主张的厨房面积的占有使用费以及物业管理费是否合理。关于刘文金、胡光辉之间的法律关系。胡光辉辩称双方共同向案外人租赁涉案房产，但未提供证据予以证明，而刘文金提供的刘文金、胡光辉签订的租房协议可以证明双方之间存在租赁关系，故对胡光辉的辩称不予采信。关于厨房的占有使用费问题。胡光辉认可其一直占用使用厨房至今，故刘文金主张厨房的占有使用费符合法律规定。关于物业管理费问题，双方在合同中载明物业管理费为8元/㎡，上述费用系刘文金为管理厂房需支出的合理费用，故对该费用予以支持。综上，刘文金的诉讼请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：胡光辉应于判决生效之日起十日内支付刘文金2019年1月1日至2019年12月31日的占有使用费及物业管理费合计33106.2元，并支付利息损失（自2020年1月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元（已减半收取），由胡光辉负担。 二审中，胡光辉向本院提供了：证据一、张向阳和胡文辉之子胡大勇签订的租房合同复印件一份，证明案涉房屋是胡文辉等八户人家共同向张向阳合租；证据二、申请证人覃某、楼某出庭作证，证明刘文金系胡光辉等人委托的代表，房租系按照面积分摊的事实。 刘文金质证认为，对证据一的三性都有异议，系复印件，其中甲方签章张向阳三个字不是房东所签。对于证人覃某、楼某的证人证言，胡光辉质证认为，对两位证人证言的三性均没有异议；刘文金质证认为，对证人证言三性均有异议，证人与本案具有利害关系，证言内容不真实也不客观，不能达到胡光辉的证明目的。涉案厂房自2014年起就是由刘文金独立向房东承租，房租都是刘文金独立支付的，即使2014年至2018年的房屋租赁关系属于合租，也与2019年以后有所不同，2018年合同到期后，覃某、胡光辉等人想去其他地方找厂房，但刘文金独自把厂房租了下来。 本院认证认为，证据一系复印件，未提供原件供本院核实，故不予认定；关于证据二，两位证人与本案存在利害关系，在无其他证据佐证的情况下，该两位证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，故对其证明力不予认定。 刘文金未向本院提供新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于占有使用费的标准及物业费问题。胡光辉上诉主张刘文金系代表其与覃某等人与房东签订《厂房租赁合同》，故本案应参照刘文金与房东约定的租金标准履行，但胡光辉并未提供充分证据证明其与刘文金之间存在委托代理关系。胡光辉主张涉案厂房存在安全隐患亦缺乏依据。刘文金与胡光辉已于2018年11月29日签订《租房协议》对胡光辉应支付的租金标准进行了约定，一审判决胡光辉参照该约定向刘文金支付占有使用费、物业管理费，于法不悖。综上，胡光辉的上诉主张依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费628元，由胡光辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 盛 伟 审 判 员 王玲雅 二〇二〇年十一月十七日 代书记员 戴晨璐