江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣10执异37号异议人：迪维（连云港）置业有限公司（被保全人），下简称迪维公司。住所地：江苏省连云港市赣榆区黄海路**，统一社会信用代码：913207005653310931。法定代表人：DOMINGOBLANCOROORIGUEZ,职务：董事长。委托代理人：马青，女，1988年8月15日出生，汉族，江苏省东海县人，住江苏省连云港市赣榆区，该公司员工，代理权限为特别授权代理。全人：陆志刚，男，1970年4月16日出生，汉族，住址：江西省抚州市临川区赣东大道********。在本在本院执行申请保全人陆志刚与被保全人吴振、迪维公司民间借贷纠纷一案中，异议人迪维公司对本院保全其位于江苏省连云港市赣榆区青口镇黄海路南侧后宫路北侧嘉会城共计67间商铺不服，于2020年10月18日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月3日举行了听证。异议人委托代理人马青、申请保全人陆志刚参加了听证。现已审查终结。异议人迪维公司称，贵院查封其公司商铺面积7282.69㎡，查封的标的物价值3.1亿元，而贵院（2020）赣10民初18号民事裁定书中只裁定其公司在2160万元范围内承担连带保证责任，另贵院查封的67间商铺已备案在连云港轩仁商业管理公司名下，现已收取连云港轩仁商业管理公司500万元定金，故应立即解除超标的查封迪维公司的商铺面积6808.89㎡及解除迪维公司基本账户的冻结。为支持其请求，迪维公司向本院提交了以下证据材料：江苏苏信房预字[2019]连云港第010008号房地产预评估函及江苏苏信房预字[2020]连云港第010071号房地产预评估函，证明查封的商铺价值。陆志刚答辩称，1、预评估报告不是正式评估报告且两份评估报告的估价目的是为了在银行贷款，不能作为证据使用；2、连云港赣榆区房产管理处出具的情况说明是具有公信力的，应以此情况说明来确定查封商铺的价值。本院查明，申请保全人陆志刚与异议人迪维公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月13日作出（2020）赣10民初18号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被告吴振、迪维公司（连云港）置业有限公司5827万元银行存款或相应价值的财产。申请保全人陆志刚依据本院作出（2020）赣10民初18号民事裁定书向本院申请财产保全，本院于2020年1月13日立案，案号为（2020）赣10执保9号。本院于2020年1月16日在连云港赣榆区不动产登记中心查封了迪维公司名下的案涉67间商铺（苏（2019）赣榆区不动产权第0001938、0001825、0001828、0001847、0001848、0001850、0001851、0001852、0001853、0001854、0001856、0001857、0001858、0002017、0002016、0002015、0002014、0002012、0002011、0002010、0002009、0002030、0002029、0002027、0002032、0002024、0001838、0001840、0001841、0001842、0001984、0001983、0001982、0002129、0002026、0002024、0002022、0002021、0002020、0002019、0002125、0002126、0002128、0002127、0002002、0002003、0002004、0002008、0002005、0002055、0002068、0002060、0002132、0002130、0001981、0001932、0001980、0001979、0001978、0001977、0001976、0001975、0001974、0001973、0001972、0001971、0001970号）及在连云港东方农村商业银行赣榆支行冻结了迪维公司3207×××99账户中5827万元，实际冻结金额为2128.83元。另查明，本院于2020年6月28日作出（2020）赣10民初18号之一民事裁定书，裁定：（一）变更查封、冻结、扣押吴振、迪维公司（连云港）置业有限公司银行存款或相应价值的财产为2680万元。（二）解除对被保全人迪维公司（连云港）置业有限公司的其他财产的查封、冻结、扣押。申请保全人依据本院作出的（2020）赣10民初18号之一民事裁定书向本院申请变更财产保全，本院于2020年7月1日立案，案号为（2020）赣10执保63号。本院于2020年8月20日解除了本院对迪维公司3207×××99账户中5827万元的冻结。还查明，本院所查封的67间商铺已备案在连云港轩仁商业管理公司名下，且其中【证号：苏（2019）赣榆区不动产权第0001938号、0001825号、0001848号、0001850号、0002012号、0001981号、0001932号】七间店铺做了抵押登记，抵押金额共计2180万元。异议人向本院提交的江苏苏信房预字[2019]连云港第010008号房地产预评估函和江苏苏信房预字[2020]连云港第010071号房地产预评估函。另，连云港市赣榆区房产管理处向我院出具了《情况说明》，内容为：1、迪维公司在连云港赣榆区开发项目壹处，项目名称为：赣榆嘉会城。1层到4层为商业营业用房，共计539套；2、赣榆嘉会城项目1层、2层均网签给连云港轩仁商业管理有限公司，截止到目前，未查询到网签给连云港轩仁商业管理有限公司相关交易资金缴存到资金监管账户的记录；3、该项目1层、2层共计221套，其中：1层195套，该层网签均价为8884元/㎡,2层共计26套，该层网签均价为7615元/㎡。本院认为，本案争议的焦点是本院查封的67间商铺价值是否明显超过陆志刚申请保全的2680万元，对此，该院分析认定如下：一、迪维公司提供的江苏苏信房预字[2019]连云港第010008号房地产预评估函，该函出具时间为2019年11月4日，有效期为三个月，现已失效，故不予采信；二、迪维公司提供的江苏苏信房预字[2020]连云港第010071号房地产预评估函中估价目的为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产市场价值，另在重要提示中的第三点记载：本预估函仅供股价委托方与连云港轩仁商业有限公司合作开发项目咨询估价对象房地产市场价值提供参考，不得作为其他估价目的使用。同时该函中也仅对本案查封中的10间商铺进行了估价，故不予采信。三、连云港市赣榆区房产管理处向本院出具了《情况说明》，商铺的网签价为赣榆区房产管理处在房管平台查询测算后所得出的，可以作为本案认定查封标的物价格的参考。综上，本院认为，财产保全的目的在于保障债权实现。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”。认定保全是否超出请求的范围，应以保全的财产变现后剩余可用于保障债务清偿的价值为判定依据。在本案中，根据连云港市赣榆区房产管理处向本院出具的《情况说明》计算得出，67间商铺的市场参考价值为5546.18万元，扣除已抵押商铺的贷款抵押金额2180万元、案件受理费及执行费等费用后剩余价值约为3300万元，鉴于本案查封的财产现已备案在连云港轩仁商业管理公司名下等价值瑕疵，以及商铺在司法处置变现过程中存在相关交易税费、确定拍卖保留价时可依法下浮一定比例等因素后，与裁定中的保全金额2680万元相差不大，本案不存在超标的查封的情况，另本院已解除被执行人账户的冻结，故异议人要求解除超标的查封的商铺和解除银行账户的冻结，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人迪维公司（连云港）置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。审判长  刘志军审判员  张 玲审判员  赵 亮二〇二〇年十一月四日法官助理李文涛书记员张星