四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初3928号 原告：攀枝花家美物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市**新源路**，统一社会信用代码91510400064464007E。 法定代表人：简显凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘莉,四川民慷律师事务所执业律师，执业证号：15104201011696755，特别授权代理人。 被告：邓峰，男，1976年4月4日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原告攀枝花家美物业管理有限公司（以下简称家美物业公司）与被告邓峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案。依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告家美物业公司的委托诉讼代理人刘莉、被告邓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年11月17日至2020年8月31日期间的物业管理服务费5476元及垃圾清运处理费228元；2.判令被告支付逾期支付物业服务费滞纳金2823元（暂计算至2020年8月31日，实际计算至物业管理服务费、垃圾清运处理费付清时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月25日，原告与攀枝花永生房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告成为攀枝花永生房地产开发有限公司开发的“半山康城”项目的物业管理公司。2016年，被告购买了《半山康城》的房屋，并于2016年9月17日向原告出具了《承诺书》，承诺对原告与攀枝花永生房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》表示接受并遵守全部合同条款。根据《前期物业服务合同》约定，被告的物业服务费为1.5元/月/㎡，物业服务费为6个月一个交纳周期。但被告拒交2017年11月17日至今的物业服务费及垃圾清运处理费。经原告一再催缴，被告仍不履行付款义务。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。 被告邓峰辩称，被告为“半山康城”项目的高层电梯住户业主。被告未缴纳2017年11月17日至2020年8月31日期间的物业服务费及垃圾清运处理费属实。被告不缴纳物业费的具体原因如下：一是因为小区内的垃圾房有湿垃圾，气味较大，且在中午有人倒垃圾，影响居民午休；二是因为小区周围环境比较恶劣；三是晚上十一点后进出小区车辆产生的噪音，影响了居民的正常生活。被告多次就上述问题与原告沟通解决，但均未果。 依据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系攀枝花市东区新盛路（半山康城项目）房屋的业主，房屋建筑面积109.19㎡。2014年8月25日，攀枝花永生房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同（含业主临时公约）》约定：原告为攀枝花永生房地产开发有限公司开发的“半山康城”项目提供物业服务，合同期限为2014年8月25日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务业企业订立的新物业服务合同生效时止；物业服务费征收标准及时间为：物业服务费按照建筑面积实行阶梯型收费标准，第一阶段：甲方与物业买受人订立物业买卖合同约定交房之日起，三年内实行高层住宅1.5元/月/㎡、办公楼4元/月/㎡、综合商业物业3元/月/㎡，第二阶段：甲方与物业买受人订立物业买卖合同约定交房之日起第四年开始，物业服务费调整为高层住宅1.8元/月/㎡、办公楼4.3元/月/㎡、综合商业物业3.3元/月/㎡；物业服务费以12个自然月为一个缴费周期，业主应自物业交付当日缴纳第一个缴费周期的物业服务费，以后业主应在每个缴费周期开始前15日内交纳该周期的物业服务费；物业服务包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成、法定税费和乙方的合理利润；业主未按本合同约定及时、足额支付物业服务费的，自逾期之日起每日按未付金额的0.05%向乙方支付违约金。被告作为“半山康城”项目的高层电梯住户业主，于2017年4月15日向原告出具《承诺书》载明：“本人已详细阅读并理解攀枝花永生房地产开发有限公司与攀枝花家美物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，同意遵守《前期物业服务合同》及《业主临时公约》约定的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任。特签署本承诺”。原告依约入住为“半山康城”项目业主提供了物业服务，被告却从2017年11月17日起至今，拒不缴纳物业费、生活垃圾清运处理费。2020年7月13日，原告上门张贴了催缴物业服务费通知单。经原告多次催收，被告仍未缴纳上述费用。 另查明，2018年3月13日、2019年3月7日、2020年6月30日，原告分别与攀枝花市东区综合行政执法局签订了《生活垃圾清运处置委托合同》约定，原告自2018年1月1日至2020年12月31日期间，委托攀枝花市东区综合行政执法局清运“半山康城”项目生活垃圾，收费标准为6元/月/户，付款时间半年一付。 同时查明，攀枝花市居民生活垃圾处理费标准为6元/月/户。 上述事实由原告提交的《前期物业服务合同（含业主临时公约）》、承诺书、生活垃圾清运处置委托合同、攀枝花市物价局攀价费【2007】115号文件、半山康城绿化养护承包合同、电气预防实验合同、消防设备维护协议、弱电系统工程维护合同、电梯设备维护保养合同、供电费用及相关费用明细、付款回单、重点区域巡查记录、催告图片、房屋信息摘要及双方当事人的当庭陈述在案作证。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，“半山康城”项目的建设单位即攀枝花永生房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同（含业主临时公约）》系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。被告虽在原告与攀枝花永生房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同（含业主临时公约）》后购买房屋，但被告购买房屋后作为业主向原告作出同意遵守《前期物业服务合同（含业主临时公约）》的承诺，故《前期物业服务合同（含业主临时公约）》对被告亦具有法律约束力。原告作为物业管理企业按合同约定组织人力、物力为小区业主提供了物业管理服务，被告作为该小区物业所有人，实际接受了原告为其提供的物业服务，理应按照合同约定向原告支付相应的物业管理费、垃圾清运费。被告经原告书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则。被告在2017年11月17日至2020年8月31日期间未向原告交纳物业服务费，而物业服务费是物业公司的主要收入，原告聘请保安、保洁、对小区公共设施的维护等均需要产生相关费用，这必然将影响到原告提供物业服务的质量。被告提出小区内垃圾房产生的气味、噪音及进出车辆通道产生的噪音影响其正常生活的辩解意见，一方面被告未提出证据证实，且未得原告认可；另一方面垃圾房的设置与车辆进出通道是小区规划问题，涉及小区全体业主的共同利益，被告应当通过合理的渠道去反映上述问题而不能成为拒交物业服务费及垃圾清运处理费的理由。故对被告的辩解意见，本院不予采信。因此，原告主张被告支付2017年11月17日至2020年8月31日期间的物业管理费5475.33元（109.19㎡×1.5元/月×33.43个月）元及垃圾清运处理费204元（6元/月/户×34个月）的诉请，合法有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持；被告未按约交纳费用的行为已构成违约，应当依约缴纳滞纳金。双方在《前期物业服务合同（含业主临时公约）》中约定的违约金计算标准过高，本院参照实际损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，对违约金酌情调整为按应交物业管理费5475.33元及垃圾清运处理费204元总额的10%计取为567.93元，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、邓峰于本判决生效之日起十日内支付攀枝花家美物业管理有限公司2017年11月17日至2020年8月31日期间的物业管理服务费及垃圾清运处理费合计5679.33元； 二、邓峰于本判决生效之日起十日内支付攀枝花家美物业管理有限公司违约金567.93元； 三、驳回攀枝花家美物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由邓峰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  张亚 二〇二〇年十一月十一日 书记员  梁欢