浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终3355号上诉人（原审被告）：李岳林，男，1964年1月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：诸葛莹，浙江名帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚程强，男，1993年10月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：龚健（龚程强表哥），男，1992年10月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人李岳林因与被上诉人龚程强房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初4403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李岳林上诉请求：1.撤销（2020）浙0782民初4403号民事判决第二、三项，2.改判驳回龚程强要求李岳林返还租金及赔偿损失的全部诉请。事实和理由：1.按照双方《房屋租赁合同》被上诉人仅支付了首年租金，租赁期自2019年4月8日至2020年4月7日止，被上诉人于2020年4月9日才腾空房屋，首年租赁期已届满，上诉人无需退还被上诉人租金。一审法院以新冠肺炎疫情影响为由要求被上诉人承担一个月的房租损失30000元明显缺乏合理性。根据2019年4月7日双方签订的《补充协议》，已明确约定因政府拆迁不能行使出租权时，上诉人不承担责任，且政府拆迁事宜也在被上诉人可预见范围，根据《补充协议》及商业风险自负原则，被上诉人理应自行承担各项损失的风险。一审法院判决房屋装修部分评估价值的20%即71775.40元归被上诉人所有明显错误。被上诉人龚程强答辩称，2020年1月22日放寒假结束一个学期的课程，又因疫情影响，一直到4月7日都没有正常经营。2019年12月收到拆迁通知后，曾与上诉人有过协商，因上诉人不愿意赔偿，双方僵持不下，我方才于2020年4月9日归还钥匙。上诉人提供给的是毛坯房，我方对房屋进行了较大规模的装修，装修款项达40万元左右，装修了5个月，直到2019年9月初开始正常营业，装修的增值部分应属于我方。请求二审驳回上诉，维持原判。龚程强向一审法院起诉请求：1、判决确认龚程强、李岳林于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月20日解除；2、判令李岳林退还2020年1月20日至2020年4月7日租金76767元；3、判令李岳林赔偿龚程强各项损失494000元。一审法院认定事实：龚程强因开办校外辅导站向李岳林承租坐落于义乌市××路××号房屋，双方于2019年3月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年4月8日至2024年4月7日；房屋租金第一年为36万元，以后每年递增3%，于每年3月8日前付清；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担；保证金3万元，合同终止时，经双方结算后退回。合同还对转租、转借房屋、改变房屋结构及其用途、人为造成房屋损坏及发生争议协商不成由法院处理等其他权利义务均做了约定。双方在合同下面甲方、乙方一栏分别签名。同年4月7日，双方在合同反面签订补充协议，内容：乙方出租期未到提前退出乙方不承担责任，甲方退回押金，乙方需提前三个月通知甲方。甲方由不可抗力如政府拆迁不能行使出租权时，甲方不承担责任，如由（有）其他情况，甲方承担提前解约责任。双方在协议下面签名。合同签订后，龚程强依约交纳保证金3万元，并交纳了第一年房租36万元。同时对租赁的房屋进行装修，开办了义乌市明意校外教育辅导站。因城市有机更新需要，龚程强承租的房屋被列入拆迁范围。2019年12月，义乌市人民政府北苑街道办事处与李岳林的母亲楼爱仙就龚程强承租的房屋签订了《房屋拆迁补偿协议书》，有关拆迁补助款指定打入李岳林账户。根据杭州汇鑫房地产土地评估有限公司提供的义乌市房地产拆迁补偿分户评估表，载明：编号001，户主楼爱仙，坐落于义乌市××街道××村，房屋4间**，装修部分评估价值为358877元。2020年1月22日，义乌市人民政府北苑街道办事处汇入李岳林账号拆迁户补助款1174387元。另查明，2020年4月8日，龚程强通过微信告知李岳林房屋已腾空，钥匙已交给李岳林母亲。李岳林现已退回龚程强保证金3万元。《房屋拆迁补偿协议书》是根据义乌市北苑街道办事处的安排，由楼爱仙与义乌市北苑街道办事处签订，李岳林是实际产权人。一审法院认为，龚程强、李岳林在平等、自愿基础上签订的《房屋租赁合同》，不违反法律法规的规定，应确认合法有效。现因李岳林出租的房屋涉及城市有机更新，需拆迁，双方的合同已无法履行，故对龚程强提出解除合同的诉请，依法应予准许。关于合同解除的时间，龚程强提出其于2020年1月20日便未使用承租房屋经营，合同解除的时间为2020年1月20日，根据双方的微信聊天记录，2020年4月8日17：44记载：李总，房子这边我已经腾空了，你今天抽空过来看一下吧。2020年4月9日20：40记载：李总，我这边房子已经腾空，钥匙也已经交付给你母亲了，请把剩余押金退还给我。从以上微信聊天记录，可以证实龚程强实际腾空房屋并交还钥匙的时间是2020年4月8日，故不管龚程强是否实际经营，出租的房屋在此之前完全在龚程强控制之下，合同解除的时间应认定为龚程强交还钥匙之日，即2020年4月8日。合同解除后，尚未履行的终止履行，龚程强交纳了一年的房租，龚程强实际使用房屋的时间也是一年，故对龚程强要求退还未到期房屋租金的诉请，依法不予支持。考虑受今年新冠肺炎疫情影响，龚程强未能正常使用租赁房屋，给龚程强造成部分损失，酌定李岳林承担一个月的房租损失。关于龚程强提出的装修费用损失问题，从建筑装修合同、消防楼梯施工合同、户外广告合同、外墙装饰工程合同及公证书，可以看出龚程强在承租房屋后，对房屋确实进行了必要的装修，但花费了多少装修费用、是否合理，在李岳林否认的情况下，龚程强未提出鉴定申请，现杭州汇鑫房地产土地评估有限公司对整幢房屋装修部分评估价值为358877元，由于无法区分该评估价值中，龚程强所花费的装修费用，酌定20%归原告所有，即71775.40元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条的规定，一审法院判决：一、龚程强与李岳林于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除；二、李岳林于判决生效后十五日内退还龚程强租金30000元；三、李岳林补偿龚程强装修损失71775.40元；四、驳回龚程强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4754元，诉讼保全费1870元，合计6624元，由龚程强负担5424元，李岳林负担1200元。二审期间，上诉人李岳林提交1、消防楼梯安全工程合同、增值税发票及转账记录，证明双方约定大额的装修投入由出租方承担。2、租房协议及装修测算表1份，证明被上诉人承租之前，已有人承租该房屋并进行装修。被上诉人龚程强对上述证据质证如下：证据1的真实性、合法性有异议，发票抬头应为明意教育。对证据2租房协议真实性有异议，李岳林提供的是毛坯房，对装修测算表没有意见。本院对证据1的真实性予以确认，但该证据仅能证明消防安全楼梯安装及款项支付情况，不能证明大额装修由出租方承担。证据2的真实性予以确认，该证据能证明涉案房屋曾出租，不能证明前承租人装修的情况。被上诉人龚程强提供退款凭证，证明被上诉人向学生退费的情况。上诉人李岳林质证认为，真实性无法核实，且与本案无关，退费与否与房屋租赁和装修没有直接关系。本院认为，该证据能证明龚程强退款情况。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，在龚程强交纳租金的租赁期间（2019年4月8日-2020年4月7日），因爆发新冠疫情，龚程强租赁房屋又从事教育培训，确因疫情影响了正常经营，原判酌情判决由李岳林承担一个月的房租损失的处理符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定，也体现了损失共担原则。上诉人李岳林就此所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于装修损失问题。双方虽签订内容为“甲方由不可抗力如政府拆迁不能行使出租权时，甲方不承担责任，如由（有）其他情况，甲方承担提前解约责任。”的补充协议，但该内容约定的责任是李岳林在遇到拆迁不能出租时承担的责任，而本案的政府征收已经对装修部分进行补偿，双方的争议事项是补偿归谁所有的问题，故不属于该补充协议约定的甲方（李岳林）不承担责任的情形。本案中，租赁合同约定的租赁期限原为2019年4月8日至2024年4月7日，但因所涉房屋在双方房屋租赁关系存续期间被政府征收导致合同不能继续履行，而龚程强确实为租赁房屋进行过装修，且系装修之后较短的时间内涉案房屋即被征收，对龚程强确实造成了损失。鉴于无法区分房屋原有装修和龚程强装修价值，原判根据本案情况，酌情确定征收房屋装修部分的20%归龚程强所有并无不当。上诉人李岳林就装修损失部分所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2336元，由上诉人李岳林负担。本判决为终审判决。审 判 长 周巧慧审 判 员 唐 骥审 判 员 赵 娟二〇二〇年十一月二十日代书记员 吕倩茜