山东省曹县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1721执异67号案外人：李跃国，男，1973年5月1日出生，回族，住曹县。申请执行人：苏龙，男，1983年11月15日出生，回族，住曹县。被执行人：曹县德丰置业有限公司。住所地：曹县青岛南路路东。统一社会信用代码：91371721573939365J。法定代表人：张卫军，经理。在本院执行苏龙与曹县德丰置业有限公司（以下简称德丰公司）民间借贷纠纷一案中，案外人李跃国对（2020）鲁1721民初741号民事裁定书及（2020）鲁1721执1847号执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李跃国称，1.请求依法解除对曹县江山名郡小区8号楼2单元101、102、103号房屋的查封并终止对该房屋的执行；2.请求依法终止对曹县江山名郡小区8号楼2单元101、102、103号房屋的拍卖。事实与理由：2015年6月29日申请人与德丰公司双方在曹县房产局签订了涉案三套房屋的《商品房买卖合同》，申请人按照约定一次性付清全部房款，后房屋一直由申请人实际占有。涉案房产实际所有人是申请人。贵院于2020年1月16日作出(2020)鲁1721民初741号民事裁定书裁定查封了涉案房屋，并没有通知申请人，于2020年10月10日向申请人送达的(2020)鲁1721执1847号执行裁定书，裁定进行拍卖案涉三套房屋。但涉案房屋并非是被执行人所有，依法应当解除查封并终止拍卖。李跃国为证明其主张，提供如下证据：1.购房款收据三份；2.商品房买卖合同三份。苏龙称，1.贵院查封曹县江山名郡小区8号楼2单元101、102、103房产事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。原案被执行人德丰公司借答辩人苏龙及其父亲苏永安共计552万元，在曹县人民法院(2020)鲁1721民初741号和(2020)鲁1721民初742号案件立案时，答辩人及苏永安已经对涉案房产查封，且在案件诉讼期间，答辩人及苏永安与曹县德丰置业有限公司于2019年3月19日签订了房屋抵债协议书。并于第二天就交付使用，现一直经营二手电动轿车。2.案外异议人虽然在2015年与德丰公司签订了房屋买卖合同，但并没有按照合同约定交付房款，其真实情况是案外异议人借给德丰公司400万元，德丰公司一直没有偿还清，直至2019年12月份，德丰公司还一直按期支付给李跃国利息，为保证借款的偿还双方又签订了房屋买卖合同。双方之间系“名为买卖，实为借贷”关系。故不能认定双方之间形成了以房屋买卖为目的的合意。李跃国目前以民间借贷案由已经起诉德丰公司。且就2015年曹县门面房的房产价格，据市场行情，应为8000元-10000元，而案外人李跃国却以3000元/㎡的价格办理网签明显低于市场价格，完全不符合常理。再者，涉案房屋所有权目前仍登记在德丰公司名下，故根据法律规定，涉案房屋仍属于德丰公司所有。案外异议人李跃国也未提供出正式的购房增值税发票。其提起的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的规定》第二十八条第二项的规定:在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三项:已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；第四项:非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。故李跃国的申请应予驳回。综上所述，案外异议人李跃国的异议理由不能成立，请贵院查明事实，依法驳回其申请。苏龙为证明其主张，提供如下证据：1.借款房源撤了再签费用表一份；2.房屋抵债协议书一份；3.苏龙及苏永安实际使用涉案房屋图片一份。德丰公司未向本院提交意见。本院查明，苏龙与德丰公司民间借贷纠纷一案，2020年1月16日本院受理，同日，本院作出（2020）鲁1721民初741号民事裁定书，查封曹县江山名郡小区8号楼2单元101、102、103号房屋。2020年6月15日，本院作出（2020）鲁1721民初741号民事调解书，苏龙与德丰公司达成协议如下“一、被告曹县德丰置业有限公司于2020年6月20日前支付原告苏龙借款100万元;于2020年12月31日前偿还原告借款212.8万元;如被告未按期偿还借款，原告有权申请执行所有下欠借款并保留对借款利息的诉讼权利。二、其他互不追究。”因德丰公司未主动履行生效法律文书确定的义务，2020年7月20日，苏龙向本院申请强制执行。2020年9月18日，本院作出（2020）鲁1721执1847号执行裁定书，拍卖被执行人德丰公司所有的位于曹县江山名郡小区8#2#101、102、103号房产三处。另查明，2015年6月29日，李跃国与德丰公司签订三份买卖合同，德丰公司出具三份收据，分别为：1.编号为20150629039号商品房买卖合同，合同约定以李跃国以608010元的价格购买案涉8号楼2单元101号房产，德丰公司出具收据一份，载明“收据，2015年6月29日，NO.8603874，今收到李跃国，摘由购房款（8-2-101），人民币陆拾零万捌仟零佰壹拾零元零角零分（￥608010元）”收据加盖有德丰公司财务专用章；2.编号为20150629042号商品房买卖合同，合同约定以李跃国以459600元的价格购买案涉8号楼2单元102号房产，德丰公司出具收据一份，载明“收据，2015年6月29日，NO.8603875，今收到李跃国，摘由购房款（8-2-102），人民币肆拾伍万玖仟陆佰零拾零元零角零分（￥459600元）”收据加盖有德丰公司财务专用章；3.编号为20150629044号商品房买卖合同，合同约定以李跃国以635220元的价格购买案涉8号楼2单元103号房产，德丰公司出具收据一份，载明“收据，2015年6月29日，NO.8603876，今收到李跃国，摘由购房款（8-2-103），人民币陆拾叁万伍仟贰佰贰拾零元零角零分（￥635220元）”收据加盖有德丰公司财务专用章。还查明，2020年3月19日，德丰公司与苏永安、苏龙签订房屋抵债协议书，载明“债务人（甲方）：曹县德丰置业有限公司，债权人（乙方）：苏永安、苏龙，因甲方向乙方借款人民币陆佰伍拾伍万壹仟柒佰陆拾捌元整（小写：￥6551768元整【其中欠苏龙3296120元，欠苏永安3255648元】），已逾期还款日期，鉴于甲方无法偿还上述债务。现经甲、乙双方再平等、自愿、协商一致的基础上，甲方自愿由房屋折抵欠款，就房屋折抵欠款相关事宜，达成如下协议：第一条，抵债房产信息：房屋坐落在江山名郡小区八号楼××单元101、102、103室（现江山明郡售楼处门面房）。”苏永安、苏龙现在案涉三处房产内经营二手轿车生意。本院认为，本案争议的焦点为：案外人李跃国是否对案涉的房产享有足以阻却执行的实体权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，李跃国虽于2015年6月29日与德丰公司就案涉三处房产签订买卖合同，德丰公司并出具了收据，并办理网签登记手续。商品房网签登记是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，对于不动产的权利设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。李跃国未提交相关证据证明案涉房产登记在其名下，且李跃国未提供其已经实际占有案涉房产的事实及该房产具有法律另有规定的情形，故李跃国未取得该案涉房产的物权。综上，案外人李跃国请求解除对曹县江山名郡小区8号楼2单元101、102、103号房屋的查封和终止对该房屋的执行，并请求终止对曹县江山名郡小区8号楼2单元101、102、103号房屋的拍卖的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：驳回案外人李跃国的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 秦 刚审判员 康兴全审判员 赵大立二〇二〇年十一月二十三日法官助理张扬书记员孙凤阁