辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3819号上诉人（原审被告）：赵春兰，女，1970年4月15日出生，汉族，住鞍山市铁西区铁西九道街458栋1单元5层13号。委托诉讼代理人：谢明明，男，汉族，1983年7月9日出生，住鞍山市铁**幸福街********。被上诉人（原审原告）：鞍山厚德物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁**环钢路**。法定代表人：韩成，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪丹，该公司员工。上诉人赵春兰因与被上诉人鞍山厚德物业服务有限公司（以下简称厚德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵春兰上诉请求：撤销鞍山市铁西区人民法院（2020）辽03**民初2641号判决，费用为5020元，两审诉讼费用均由被上诉人承担。一、原判决认定物业合同未造假的说明。事实不清，概念模糊。二、原判决违反法定程序，合同在没有辨别真伪的情况下而且物业也没按合同约定的内容服务。而法院却判决我给付全额物业费5020做法有疑义。三、以上行为违背了社会主义核心价值观的宗旨。被上诉人厚德物业公司辩称，服从一审判决。鞍山厚德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、要求赵春兰支付厚德物业公司2014年11月11日至2020年11月11日期间所有的物业费、2014年11月11日至2016年11月11日之间的电梯费、2017年11月11日至2020年11月11日之间的电梯费。2、要求赵春兰支付滞纳金17856元。3、要求赵春兰承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月11日，厚德物业公司和赵春兰签订了《物业管理服务费收缴协议》，协议约定：赵春兰每年应向厚德物业公司交纳小区物业管理服务费，收费标准：住宅0.7：住宅0平方米，赵春兰房屋建筑面积为85.19平方米，每年应交物业管理服务费、日常维修费合计为716元。赵春兰应交纳电梯乘用费30元/户/月。2017年1月23日，厚德物业公司与鞍山市铁西区幸福大道业主委员会，签订了《物业管理服务合同》，合同期限自2016年11月10日起至2017年11月9日止。物业服务费及电梯费收费标准与《物业管理服务费收缴协议》一致。2018年10月12日，厚德物业公司与鞍山市铁西区幸福大道业主委员会。签订了《物业管理服务合同》，合同期限自2017年11月10日起至2020年11月9日止。物业服务费及电梯费收费标准与《物业管理服务费收缴协议》一致。另查，在庭审中，赵春兰认可厚德物业公司在2011年11月11日后，一直在涉案小区提供服务。再查，赵春兰交纳了2015年11月11日至2016年11月11日期间的物业费及电梯费、赵春兰交纳了2016年11月11日至2017年11月11日期间的电梯费。上述赵春兰已交纳物业费及电梯费事实，厚德物业公司已经予以确认。截至到2020年11月11日，赵春兰尚欠2014年11月11日至2015年11月11日，2016年11月11日至2020年11月11日期间五年物业费3580元(5年×716元/年=3580元)及2014年11月11日至2015年11月11日和2017年11月11日至2020年11月11日期间四年的电梯费共计1440元(12个月×30元每月每户×4年=1440元)，上述费用共计5020元。还查，厚德物业公司在庭审中提出增加滞纳金的诉求为17856元，厚德物业公司实际交纳诉讼费的金额为15964元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。厚德物业公司与鞍山市铁西区幸福大道小区业主委员会签订的《幸福大道物业服务合同》以及厚德物业公司与赵春兰签订的《物业管理服务费收缴协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。厚德物业公司为赵春兰提供物业服务，赵春兰应按合同约定履行缴纳物业费的义务。故对于厚德物业公司请求法院判令赵春兰给付物业管理服务费及电梯费的诉讼请求，该院依法予以支持。对于赵春兰辩称厚德物业公司与业主委员会签订的合同是假合同，因赵春兰没有证据证明，该院依法不予支持。关于赵春兰辩称物业服务合同没有在社区备案，合同不符合规矩一节，依据物业服务合同的约定，该物业服务合同自双方签字盖章之日起生效，故该合同为有效的合同，有效合同双方应该依约履行，故对于赵春兰该项辩称，该院不予采信。关于厚德物业公司要求赵春兰支付滞纳金一节。因合同中有约定，属于当事人意思自治的体现，其本质上属违约金，理应遵守，但考虑到厚德物业公司在提供的物业服务尚存在与赵春兰沟通不足之处，故该院对其要求赵春兰支付滞纳金的主张不予支持。一审法院据此判决：一、赵春兰于判决生效后十日内给付鞍山厚德物业服务有限公司物业费3580元。二、赵春兰于判决生效后十日内给付鞍山厚德物业服务有限公司电梯费1440元。三、驳回鞍山厚德物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。加倍给付延迟履行期间的债务利息。案件受理费162.3元(鞍山厚德物业服务有限公司已预交)，其中25元由赵春兰承担。赵春兰在给付鞍山厚德物业服务有限公司判决款项时加付25元给鞍山厚德物业服务有限公司，其中137.3元，由鞍山厚德物业服务有限公司自行承担。二审期间赵春兰提供视频一份、照片一张，拟证明厚德物业公司恶意破坏园区外墙保温、乱砍乱伐园区树木、车位乱停放、私自划车位。厚德物业公司的质证意见为：因为外墙保温存在隐患，所以把有安全隐患的外墙保温层去掉，树木是正常的绿化管理，我们小区没有地下停车场，是在园区地面正常划的车位，收取的费用也是用于园区建设，花费情况每年都有公示。本院认为上述证据能够证明厚德物业公司的服务在一定程度上存在不足之处，但不能证明厚德物业公司恶意破坏小区环境的事实。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案厚德物业公司与该小区业主委员会签订物业服务合同，合同不违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。厚德物业公司为该小区业主提供物业服务，赵春兰接受物业服务，应当交纳相应的物业费、电梯费。故厚德物业公司主张物业管理费用的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于赵春兰提出业主委员会签订物业服务合同没有经过业主大会表决，且合同没有会议纪要，物业服务合同违反法定程序，因此该合同系虚假合同的问题。本院认为，厚德物业公司与该小区业主委员会签订的物业服务合同，系业主委员会代表该小区业主实施的民事法律行为，作为厚德物业公司有理由相信签订合同系双方真实的意思表示，因此在无相反证据的情况下，应当认定该合同是合法有效的。况且。厚德物业公司在该小区服务多年，如果业主解聘该物业公司，可通过业主委员会行使权利，但业主委员会既没有解除合同又没有与新的物业公司签订物业服务合同，说明业主对此份合同是认可的。赵春兰认为厚德物业公司一审庭审后提交的会议纪要是虚假的，对该合同真实性提出异议，但未能提供充分证据予以证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己的主张，有责任提供证据”之规定，赵春兰应自行承担举证不能的不利后果。故赵春兰的此项主张，本院不予支持。关于赵春兰提出小区门常年不封闭，破坏小区封闭性；公共面积私自划车位；私自破坏外墙保温；破坏绿化，擅自让业主占用绿地变成小菜园，将小区绿地卖给别人家自己谋取利益等问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在厚德物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，厚德物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但厚德物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务，赵春兰所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。况且赵春兰以拒交物业费的办法消极对抗对厚德物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故对赵春兰的此项上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人赵春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵春兰负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年十一月二十四日法官助理于仁美书记员闻梓妤