宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初5795号 原告：宁波市奉化区公路运输有限公司。住所地：宁波市奉化区岳林街道大成东路**。统一社会信用代码：91330283730150553F。 法定代表人：吴杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王涛，该公司股东兼监事长。 委托诉讼代理人：杨常素，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：朱宏良，男，1969年1月11日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：陈洁，浙江海册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶志鹏，浙江海册律师事务所律师。 被告：范菲，女，1965年7月3日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：竺建伟（系被告范菲配偶），男，1965年11月19日出生，汉族，住宁波市奉化区。 原告宁波市奉化区公路运输有限公司与被告朱宏良、范菲租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后,依法由审判员孙艳适用简易程序审理，并于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告宁波市奉化区公路运输有限公司的委托诉讼代理人王涛及杨常素、被告朱宏良的委托诉讼代理人陈洁、被告范菲的委托诉讼代理人竺建伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波市奉化区公路运输有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告所签订的租赁承包协议书及相关补充协议；2.判令被告朱宏良支付2018年11月1日至2019年10月31日的租赁费1226360元并支付按每日当付租赁费1‰的滞纳金到实际付款日止（其中150000元自2018年10月11日起算，剩余1076360元自2019年1月1日起算暂计至2019年11月12日，合计为398603.4元）；3.判令被告朱宏良支付自2019年11月1日至实际腾退之日的租赁费（按2076360元/年标准计算）；4.判令被告朱宏良支付自2017年和2018年的房产税和土地税共计金额115276.42元，并自2019年1月1日起按银行同期贷款利率赔偿利息损失到实际付款日止；5.判令被告范菲对被告朱宏良的上述第二、第三项费用承担连带保证责任。审理中，原告变更诉讼请求第四项的利息损失计算方式为：从2019年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息到实际付款日止。事实和理由：2005年7月29日，原告与被告范菲签订《老汽车站（南山路23号）租赁承包协议书》，约定原告将坐落于奉化区南山路23号老车站房屋、场地出租给被告范菲使用，租赁期限为20年，租赁费132万元/年，并约定了租赁费上浮方法；后双方又于2008年11月25日签订了《老汽车站租赁承包补充协议》，对租费、付款方式及滞纳金等相关事项作出补充约定。2017年9月15日，原告与两被告签订《租赁权转让协议》，被告范菲将上述租赁承包协议书及相关补充协议项下的租赁承包权自2017年3月15日起转让给被告朱宏良，并约定租赁权转让后，与该房屋场地有关的各类纠纷，追加乙方担保责任。后原告与被告朱宏良于2017年10月9日签订了一份《补充协议》，约定2017年11月1日至2018年10月31日的场地租赁费下浮10%，即1437480元，2018年11月1日后的租赁费另行协商。但后原告与被告朱宏良就2018年11月1日后的租赁费进行多次协商无果，被告除在2018年10月向原告支付了85万元后，一直拒绝向原告支付租赁费。另外，原告已向税务机关代缴2017年和2018年土地税和房产税共计336710.5元，被告朱宏良仅向原告支付221434.08元，被告朱宏良尚欠原告剩余土地税、房产税共计115276.42元。原告曾于2019年6月发函通知被告朱宏良支付租金及房产税和土地税，但被告朱宏良一直置之不理。综上所述，原告认为，根据2005年7月29日签订的租赁承包协议书第五条约定，从第9年到11年期间，租赁费在原租赁基础上再上浮10%，计1597200元/年，以后每三年租赁费上浮幅度在10%-30%之间由双方协商确定。根据上浮30%标准计算，2018年11月1日至2019年10月31日的租赁费应为2076360元，扣除被告朱宏良已经支付的85万元，尚应支付1226360元，被告朱宏良拒绝支付租赁费的行为属于根本性违约，原告有权解除合同，故原告向本院起诉。 被告朱宏良答辩称：1.答辩人并未违约。2019年6月15日答辩人收到原告寄送的通知书后，向原告出具一份《关于奉化区公路运输公司通知书的答复》。证明在2018年下半年答辩人一方曾多次联系原告公司领导要求确定2019年度租赁费，但因原告公司有重大变故没有人能够与答辩人一方商量下一年度租赁费金额，因此答辩人先预付了85万元租赁费，原告亦可向公司董事汪慎敏核实此事。因此，答辩人并不存在违约行为，因此也无需支付违约金。2.答辩人对原告要求支付的2018年11月1日至2019年10月31日的租赁费计算标准有异议。原告系按照与被告范菲在2005年7月29日签订的《老汽车站（南山路23号）租赁承包协议书》中第五条关于租赁费上浮办法以及《老汽车站租赁承包补充协议》第三条租费上浮的约定计算的2019年度的租赁费。但答辩人系在2017年9月15日从被告范菲处转让了租赁权，且在同年10月9日与原告签订了一份《补充协议》，明确约定2017年11月1日至2018年10月31日的场地租赁费原告同意在1597200元租赁费基础上下浮10%，即1437480元。下一年度（指2018年11月1日后）租赁费双方另行协商。由此可见，原告与答辩人已就租赁费标准进行了变更，原告无权要求答辩人按照转让前的租赁费标准计收租金，若双方无法达成一致意见的，答辩人认为应按照上一年度的租赁费标准执行。3.房产税和土地税本就应由原告承担。根据答辩人与原告在2017年10月9日签订的《补充协议》来看，关于“房土两税”仅约定按2017年度双方承担的金额执行，并未明确具体由哪一方承担以及承担的金额。现实中，房产税和城镇土地用税是税务机关向房屋产权人及土地使用权人征收的两个基础性税种。因此在合同双方约定不明的情况下，原告作为租赁物的产权人本身就应该主动缴纳“房土两税”，而无权将该义务转嫁给答辩人。综上所述，本案中的租赁物涉及到众多实际租赁户，因实体经济的下滑，在答辩人与原告协商下调租赁费后相应与下面的租赁户下调了租赁费，让利给经营者，并未从中赚取差价。在答辩人与原告对租赁费进行过重新约定的情况下，原告仍旧按照老协议来计算租赁费没有任何依据。另外，正是因为原告自身发生重大变故，才导致答辩人无法与其商量2019年度的租赁费，因此答辩人并不存在违约行为。 被告范菲答辩称：因为市场的租金均有所下浮，在2017年的时候答辩人向原告申请适当下浮租赁费。在2017年10月9日的时候签订补充协议，租金下浮10%，租赁费为1437480元。2018年11月1日后因为原告公司发生重大变故，公司内部股东涉及刑事犯罪问题被拘留，导致租赁费无法协商。在这种情况下答辩人预付了85万元租金。租金经过之后的补充协议下浮10%后，本案租金计算的标准应当以1437480元为基数。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据分析认定如下： 一、对原告宁波市奉化区公路运输有限公司提交的证据 1.《老汽车站（南山路23号）租赁承包协议书》、《老汽车站租赁承包补充协议》各一份，用以证明2005年7月29日，原告与被告范菲签订《老汽车站（南山路23号）租赁承包协议书》，原告将坐落于奉化区南山路23号老车站房屋、场地出租给被告范菲使用，租赁期限为20年，租赁费132万元/年，并约定了租赁费上浮方法及2008年11月25日，双方签订了《老汽车站租赁承包补充协议》，对租赁费、付款方式及滞纳金等相关事项作出了补充约定的事实。被告朱宏良对该组证据的真实性没有异议，系原告与被告范菲签订的，对被告朱宏良不产生约束力。被告范菲对该组证据的真实性没有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 2.《租赁权转让协议》、《补充协议》各一份，用以证明2017年9月15日，原告与被告朱宏良、范菲签订了《租赁权转让协议》，被告范菲将上述《老汽车站（南山路23号）租赁承包协议书》、《老汽车站租赁承包补充协议》项下的租赁承包权自2017年3月15日起转让给被告朱宏良，并约定租赁权转让后，与该房屋场地有关的各类纠纷，追加被告范菲担保责任，2017年10月9日，原告与被告朱宏良签订了一份《补充协议》，约定2017年11月1日至2018年10月31日的场地租赁费下浮10%，即1437480元，2018年11月1日后的租赁费另行协商的事实。被告朱宏良对该组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，且原告在证明对象中也提供到了对租赁费进行了下浮。2018年11月1日后的租赁费另行协商的事实，并未写明按照老协议收取。被告范菲对该组证据的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议。对租金计算的基数认为应当按照2017年10月9日补充协议的约定1437480元来计算。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 3.记账凭证2份、收据两份、银行业务回单三份，用以证明被告缴纳“房土两税”的情况。2017年被告土地税缴纳了两笔其中2017年1-6月份土地税缴了55552.5元，土地税一年交了11万多，房产税缴纳了27388.29元的事实。被告朱宏良的质证意见为：因原告未出示证据原件，真实性待庭后由法庭进行核实。即使被告缴纳了也是基于错误认识去缴纳的。老承包协议中提及的税费仅指经营过程中产生的税费，而“房土两税”是产权人持有权证过程中产生的税费，不应由被告来承担。被告范菲对该组证据没有异议，但认为根据相应的法律规定这些费用应该由原告承担的，被告缴到18年上半年，下半年开始就没有去交了。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 4.通知书、快递面单各一份，用以证明2019年6月10日原告发函给被告朱宏良，通知其支付房租的事实及告知逾期未付视作其放弃承包租赁权，原告将终止与其签订的租赁承包协议的事实。被告朱宏良对于该组证据形式上真实性没有异议，但对于合法性和关联性有异议。被告在收到通知书后在2019年6月25日向原告进行了书面答复，原告于2019年6月26日在原告董事长吴杰的办公室由公司副总吕银杰代为进行了签收。在书面答复中对原告提出的租赁费计算标准和“房土两税”进行了答复并提出了相关建议。被告范菲对该证据的真实性没有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 5.2017年土地税纳税申报表、2017年房产税纳税申报表、税收缴款书、2018年土地税纳税申报表、2018年房产税纳税申报表各一份，用以证明原告已向税务机关代缴2017年和2018年土地税和房产税共计336710.5元，被告承担了221434.08元，按照规定应该由被告承担，所以被告尚欠115276.42元的事实。被告朱宏良质证意见为：真实性、合法性无异议，对关联性有异议。“房土两税”缴纳的对象本身就是原告。另外据被告从税务部门处了解原告在每年年底在“房土两税”上还能从税务机关返还50%，也就是说原告实际缴纳的税收并没有那么多。被告范菲质证意见为：相应的税费缴纳应该由原告承担，并且缴纳的税费有一部分退还给原告地方。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 二、对于被告朱宏良提供的证据 1.关于奉化区公路运输公司通知书的答复一份，用以证明被告已在2019年6月26日的时候以书面答复的形式交到原告公司相关领导手里，并且有人签收及被告提出部分观点的事实。原告对该证据的真实性没有异议，确实收到过这份答复，但是认为被告在答复上面的理由是不能成立的。被告范菲对该证据的真实性没有异议。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 2.房屋租赁协议12份（新旧各6份），用以证明2017年原告下调租金后，被告朱宏良也对老租户同样下调了相应的租金的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，但是证人没有出庭作证。另外商户的租金上浮与下调与原告没有关联性。被告范菲对该组证据的真实性没有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 三、对被告范菲未向本院提供任何证据 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月29日，原告与被告范菲签订《老汽车站（南山路23号）租赁承包协议书》，约定原告将坐落于奉化区南山路23号老车站（整体）出租给被告范菲使用，并注册成立奉化市家世解超市有限公司，该公司自负盈亏，独立核算，具体负责对老汽车站的管理、开发、经营及对外租赁，所涉的办证费用、税费、水电费等费用，全部有承租方自理。租赁期限为20年，从2005年11月1日起到2025年10月31日止，租赁费132万元/年，合同的前五年租赁费保持不变，从第6年到第8年期间，租赁费在原租金基础上上浮10%，计1452000元/年，从第9年到第11年期间，租赁费在原租赁费基础上再上浮10%，计1597200元/年，以后每三年的租赁费上浮幅度在10%-30%之间由双方协商确定。后双方又于2008年11月25日签订了《老汽车站租赁承包补充协议》，协议约定租赁范围和租赁期间不变，基础租费132万元/年，被告范菲每年分二期交付给原告，第一期在当年10月10日前付100万元，第二期在当年12月31日付清余款。租费在前5年保持不变基础上顺延一年，即租赁费前6年只需交纳基础租费，今后租费上浮方法按《老汽车站（南山路23号）租赁承包协议书》规定方法顺延一年执行。被告范菲需按协议规定按时向原告付清租费，否则，原告有权向被告范菲每日加收当付租金千分之一的滞纳金，直至收回租赁权。 2017年9月15日，原告与被告朱宏良、范菲签订《租赁权转让协议》，约定原告同意由被告范菲将上述《老汽车站（南山路23号）租赁承包协议书》及《老汽车站租赁承包补充协议》项下的租赁承包权自2017年3月15日起转让给被告朱宏良，并约定租赁权转让后，与该房屋场地有关的各类纠纷，追加被告范菲担保责任。2017年10月9日，原告与被告朱宏良又签订《补充协议》一份，协议表述内容为被告朱宏良向原告提出要求下浮承租场地（南山路23号老车站）租赁费，经原告调查，现阶段奉化市区门店租赁费普遍有所下降，经原告班子会议讨论，同意适当下浮租费，双方签订协议如下：1.2017年11月1日至2018年10月31日该场地租赁费，原告同意在1597200元租赁费基础上，下浮10%，即1437480元。2.下一年度（指2018年11月1日后）租赁费另行协商。3.被告朱宏良分二期支付租赁费，第一期在2017年10月10日付入100万元，余款在2017年11月30日前付清。4.“房土两税”按2017年度双方承担的金额执行。5.被告朱宏良须做好“门前三包”，及承担承租场所的安全责任。6.未尽事宜，双方另行协商。上述协议签订后，关于2018年11月1日后的租赁费，被告朱宏良在2018年10月向原告了支付85万元。另外，原告已向税务机关代缴2017年和2018年土地税和房产税共计336710.5元，被告朱宏良已向原告支付221434.08元。 2019年6月10日，原告向被告朱宏良发送《通知书》一份，要求被告及时支付租金，并支付剩余未付的房产税、土地税。如逾期未付，原告将终止与被告签订的租赁承包协议。被告于2019年6月15日签收上述通知书。之后，二被告向原告出具《关于奉化区公路运输公司通知书的答复》一份，由原告公司副总吕银杰于同年6月26日签收，答复中认为被告未违反合同约定，因原告公司重大变故没人拍板确定2018年11月1日后的租赁费，因此被告预付了85万元租赁费。关于2019年度及以后租赁费金额问题，被告认为因考虑老车站区域地理位置、周边出租店租金、经营户业态等等在保障双方利益的情况下确定。关于房产税和土地税，认为应由原告缴纳，从签订的三份协议来看，从未界定应由被告承担。从2008年至今，被告在不知情的情况下替原告代付上百万税金，原告应返还被告代付的税金。原、被告就上述问题产生纠纷，故原告向本院起诉。 另查明，被告范菲的配偶竺建伟通过银行转账的方式分别于2020年8月26日向原告支付了100万元、2020年11月10日向原告支付了100万元、2020年11月11日向原告支付了70万元，合计支付270万元。 本院认为，本案争议焦点主要为以下三点：一是原、被告之间2018年11月1日以后的租赁费为多少；二是“房土两税”由谁承担；三是原告认为被告构成根本违约要求解除租赁合同的主张是否能够成立。 针对争议焦点一，本院认为，2017年10月9日，原告与被告朱宏良签订的《补充协议》中已经明确表述了经原告班子会议讨论同意适当下浮租赁费，2018年11月1日后的租赁费双方另行协商，现原告无法举证证明双方另行协商的结论，故对于2018年11月1日至2019年10月31日的租赁费应当继续参照上一年度的租赁费即1437480元进行计算。2019年11月1日至2020年10月31日的租赁期限也已届满，故同样参照1437480元/年进行计算。因双方对于2018年11月1日后的租赁费支付期限没有约定，故应该在每届满一年时支付当年的租赁费。故对于2018年11月1日至2019年10月31日的租赁费，扣除被告已经支付的85万元后，被告朱宏良尚应支付587480元及相应逾期付款利息。对于2019年11月1日至2020年10月31日的租赁费，被告朱宏良尚应支付1437480元并支付相应逾期付款利息。对于2020年11月1日起的租赁费，原告可以另行主张。关于被告范菲的担保责任，庭审中，被告范菲明确为连带保证责任，本院对此予以确认。故被告范菲应对上述款项的支付承担连带保证责任。 针对争议焦点二，本院认为，根据原告与被告范菲签订《老汽车站（南山路23号）租赁承包协议书》中约定税费由承租方自理，该约定对于租赁权的受让方即被告朱宏良亦具有法律约束力，故房产税、土地税应按照合同约定由被告朱宏良支付。故被告应支付2017年和2018年的房产税和土地税未付部分115276.42元及相应逾期付款利息，因双方对于该笔款项的支付期限没有明确约定，故逾期付款利息自催讨之日开始计算，即从2019年6月15日开始计算至款清日止。 综上所述，被告朱宏良应支付原告2017年度、2018年度的房产税、土地税剩余未付部分合计115276.42元并支付相应逾期付款利息（利息以本金115276.42元为基数，自2019年6月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年8月26日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告朱宏良应支付原告2018年11月1日至2019年10月31日的未付部分租赁费587480元并支付按本金587480元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍自2019年11月1日起计算至2020年8月26日止的逾期付款利息，支付2019年11月1日至2020年10月31日的租赁费1437480元并支付按本金1140236.42元【1437480元-（1000000元-115276.42元-587480元）】按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍自2020年11月1日起计算至2020年11月11日止的逾期付款利息；上述款项被告现已经支付了270万元，故对于原告的相应诉讼请求本院不予支持。另对于被告辩称的相关税费返还问题，可待收集证据后另案处理。 针对争议焦点三，本院认为，被告主张因为原告公司发生重大变故导致一直无法协商确定租赁费的金额，期间被告亦多次向原告沟通无果，在原告向被告寄送《通知书》后，被告亦及时予以了回复，考虑案涉租赁场地综合情况并结合目前被告的付款情况后，本院认为原告要求解除合同的依据尚不足够，故不予支持。 综上所述，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宁波市奉化区公路运输有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费20462元，减半收取10231元，由原告宁波市奉化区公路运输有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  孙艳 二〇二〇年十一月十二日 书记员  王楠 附：一、本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。