浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初6851号 原告：杭州中融城市花园业主委员会，住所地:杭州市西湖区天目山路********。 负责人：黄卫卿，主任。 委托诉讼代理人：邴朝祥、刘云波，浙江星韵律师事务所律师。 被告：洪鹏，男，1980年6月13日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原告杭州中融城市花园业主委员会（以下简称中融城市花园业委会）与被告洪鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邴朝祥、刘云波，被告洪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费5911.20元、资金占用期间利息（物业费暂计至2018年12月31日，此后的物业费另计；资金占用利息，按照银行同期贷款基准利率4.75％，自起诉之日起计算至被告实际履行之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系杭州中融城市花园小区依法成立的业主自治组织。由于前物业公司突然撤离，自2013年10月以来，原告根据《中融城市花园管理规约》、《中融城市花园业主自管方案》等授权，聘请管理人员自行管理。为了减轻小区业主负担，物业服务费仍沿用原物业公司的收费标准收取。杭州中融城市花园小区采用“自管模式”以来，业主委员会积极督促所有业主缴纳物业服务费，即《物业管理委托合同》第21条第1款约定的标准：商铺每平方米3元。被告为杭州中融科技产品市场2―62号铺位的房产所有者，建筑面积32.84平方米（庭审中更改为30.6平方米），被告拖欠2014年1月1日至2018年12月31日期间拖欠物业费5911.20元。2019年1月1日以后的物业费另行计算。该行为严重损害了小区全体业主的利益。故诉至法院，要求判如所请。 被告辩称：1、由于杭州中融控股集团有限公司开发的土地用途为综合与预售批发用途为商业不一致，导致其购买的商铺无法办理所有权证。已由杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初6418号民事判决书确认解除《商品房购销合同》，杭州中融控股集团有限公司偿付购房款及损失，商铺返还。因此，所有权证均未过户，法律意义上的物业费付款单位为杭州中融控股集团有限公司和龚建欣（中融公司股东）。2、购买的商铺面积应该按购买合同是30.6平方米，不应是32.84平方米。虽有买卖合同，但法院判决买卖合同无效，该房产产权仍属于开发商，不属于被告，被告不是本案的适格主体，应驳回原告对被告的起诉。3、开发商至今未将该房产交付给被告使用，被告和其他购买商铺的业主一直在维权。被告既不是该商铺所有权人，也不是实际使用人。4、原告主张的物业费从2014年起算，且被告于2020年10月12日收到法院传票，明显超过诉讼时效。原告成立于2017年3月，无权收取成立以前的物业费用。5、中融城市花园业主委员会没有依法向被告催缴物业费，根据物业服务合同纠纷相关司法解释，本案不应受理，已受理的应当驳回起诉。6、商铺的物业管理不是原告管理，而是商铺业主自行聘请保安和聘请人员清扫。7、原告没有证据证明进行物业管理，2014年至今荒废着，垃圾到处都是，楼层漏水现象严重，存在安全隐患，物业不作为，原告要求交物业费缺乏事实依据。8、目前商铺三层消防器械从2013年起全部老化，安全隐患极大，物业对此未履行维修养护和管理维护等日常物业服务，物业公司的收费应于实际投入成本及物业服务水平相对应。9、被告没有收到过业委会的自管方案，其未与业委会签订过物业服务合同，不存在违约，不存在支付违约金。10、中融城市花园业主委员会明知案涉物业自2012年年底起即控制情况下，未将《中融城市花园业主自管方案》（下简称自管方案）送达给被告，仅在小区公示栏张贴，现要求被告按照自管方案所确定的每月每平方3元的标准支付物业费缺乏依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张的事实，举证如下： 1.《商品房购销合同》。证明被告系中融城市花园小区杭州中融科技产品市场2―**商铺的购买人。 2.中融城市花园管理规约、业主自管方案、巡逻保安岗位责任制、保洁员岗位责任制。证明杭州中融城市花园小区实行自管模式。物业收费标准按照原收费标准维持不变。中融城市花园小区配有保洁员、保安员负责小区公共区域的卫生、安保等工作。 3.物业管理委托合同。证明杭州中融城市花园小区原收费标准，商铺为每平方米每月3元。 4.催缴通知书、快递单。证明原告向被告催缴物业费的事实。 5、业主委员会备案表。证明杭州中融城市花园业主委员会经过有关部门批准设立。 经质证，被告对上述证据发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，但只能证明被告购买案涉房屋，不能证明其为产权人，并未交给被告实际使用。证据2，形式真实性没有异议，但原告从未将该管理规约和自管方案通知和送达给被告。管理规约，单方提供，并没有落实到位，商铺的日常管理全是业主自行管理，原告未提供物业服务；卫生差垃圾成堆无人打扫，消防设施老化，存在重大安全隐患。证据3，形式真实性没有异议，是前任物业公司与原告的约定，不能适用于本案。证据4，被告从未收到过催缴通知书。证据5，形式真实性没有异议，但全体委员签字没有我们的业主，我们也向翠苑街道办事处书记反映过，设立杭州中融城市花园业主委员会程序不规范。被告为证明其主张的事实，举证如下： 1.照片10张。证明小区管理完全缺失状态，物业未尽服务职责，商铺楼梯边及周围垃圾成堆，消防设施老化也无人管理。 2.（2018）0106民初1288号民事判决书。证明原告按照《中融城市花园业主自管方案》所确定的每月每平方3元的标准支付物业费缺乏依据，判决书对此已明确。 经质证，原告对上述证据发表如下质证意见：证据1，被告提交的照片中没有显示日期、地点等能、地点等能够反映拍摄时间和拍摄场景的信息是否与本案有关。证据2，对已生效判决无异议。 本院对证据审查认为，原告提交的证据1-3，被告对其真实性没有异议，真实性予以认定。原告提交的证据，能否证明原告对案涉物业提供了物业服务，本院将作综合认定。证据4、5，真实性予以认定。被告提交的证据1，原告对其三性均有异议，照片没有拍摄日期、地点等信、地点等信息与本案有关，不予认定。证据2，已生效法院判决，对收费标准，结合原告实际提供的物业服务内容和服务水平酌情确定。 根据当事人的陈述以及确认的有效证据，本院认定下列事实： 中融城市花园业委会曾于2010年9月30日与杭州利兹物业管理有限公司（以下简称利兹公司）签订《物业管理委托合同》，约定中融城市花园业委会将中融城市花园的物业管理委托利兹公司实行物业管理服务，委托管理期限自2010年10月1日起至2013年9月31日止。双方关于物业服务质量约定，利兹公司对包括房屋外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修和养护、公共环境、绿化、交通秩序、保安、急修和小修、业主和物业使用人的满意率及物业管理接待时间和联络方式等十个方面实现目标管理。其中关于“公共环境”的管理规定为：“管理服务人员有统一着装，佩戴明显标志，行为规范，服务主动、热情；小区内环卫设备完备，设有垃圾箱等保洁设备，配合环卫部门逐步实行垃圾分类；小区内实行标准化清洁，生活垃圾日产日清，建筑垃圾专人处理；小区道路每天清扫并保持整洁；公共楼梯、扶栏、走道等公用部位保持清洁，没有随意堆放杂物和占用现象；绿地废弃物及时清理；化粪池每年清洗一次，确保其畅通及正常使用；水箱定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。”关于“绿化”的管理规定为：“小区内公共绿地、花坛、树木，分布合理，配置得当，专业人员实施绿化养护管理；按时、按季落实绿化管理养护措施，确保绿地、花树茂盛；定时对小区内花木进行培土、浇水、施肥及修剪整形；驱除花木绿地上的病虫害、鼠害；绿地内无明显杂草、无枯枝、无破坏及随意占用现象，如有上述现象，应及时补种改进。”关于“保安”的管理规定为：“小区实行封闭式管理；实行24小时保安巡逻制度；保安人员有明显标志及工作规范；力争达到杭州市安全文明小区的标准。”双方关于物业服务费约定按半年度收取，其中商铺按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取，空置房的物业管理费（业主已购买但未取钥匙）向空置房所有权人按上述标准的70%收取；业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之五交纳滞纳金。上述合同到期后双方未续签。2013年12月28日，中融城市花园业委会制定《中融城市花园业主自管方案》，决定设立中融城市花园物业服务中心对中融城市花园的物业管理实行自管，收费标准维持现行标准不变，管理期限为三年，即与业委会任期一样。 2012年8月30日，中融控股公司以房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求与承租人浙江紫蝶名家陈设软装工程有限公司（以下简称紫蝶公司）解除房屋租赁合同及补充协议、腾退房屋及支付房屋租金和违约金等；紫蝶公司以房屋大范围漏水为由提起反诉。本院于2014年8月29日作出（2012）杭西民初字第2442号民事判决书。根据该生效判决认定的事实，中融控股公司与紫蝶公司签订的《房屋租赁合同》中确认本案讼争房屋位于杭州市××路××号××幢××房××市场，由数个铺位组成。原由紫蝶公司及其关联公司浙江中冠建筑装饰工程有限公司（以下简称中冠公司）租赁后共同使用用于经营“紫蝶名家”整体家居馆、公司办公等。因至今未能办理商品房产权登记手续，部分铺位被出售后，杭州中融房地产开发有限公司及中融控股公司又陆续收回部分出售的铺位，目前尚余若干小业主（含本案被告洪鹏）。中融城市花园业委会和中融控股公司均曾以书面形式向相关部门反映：杭州市××路××号××幢××房××市场，除出售给部分小业主的铺位和物业经营用房外，其余为中融控股公司持有；“紫蝶名家”自2012年年底空关；2015年10月15日，以洪鹏为首的小业主将案涉房屋门锁强行撬开，而且在没有任何审批手续的前提下，将一层作为室内停车场对外经营等。2018年6月26日经现场勘查，案涉房屋一楼目前作为停车场对外经营，现场有停车场管理人员（非由原、被告聘用）一名；一二楼之间的扶梯下方、房屋转角等多处堆放有生活垃圾；该一楼停车场位置与小区相连的通道均被封闭。双方均确认案涉房屋二、三楼自2012年年底“紫蝶名家”空关后空置至今。 2019年3月5日，原告向被告发出《缴费通知书》，要求被告在收到《缴费通知书》3日内缴纳2014年1月1日至2018年12月31日的物业费共计5911.20元。如已与开发单位解除《商品房购销合同》的，请向业委会提供解除合同的相关协议或法律文书。如在上述期限内不履行缴费义务，业委会将通过法律手段起诉解决，被告未予回应。 另查明，2011年9月，利兹公司因紫蝶公司、中冠公司欠付2010年7月1日至2011年12月31日的物业服务费而提起诉讼，即本院（2011）杭西民初字第2342号案件。根据该案查明的事实，紫蝶公司、中冠公司和利兹公司曾于2010年8月20日分别作为甲乙丙三方签订《物业管理协议》一份，就丙方作为中融城市花园物业服务机构为天目山路224号2、3幢裙楼，中融科技产品市场内商铺物业使用人甲方和乙方提供物业服务事宜达成如下约定：一、丙方承诺，为甲方和乙方提供丙方与中融业委员会2007年4月20日签订的《物业管理委托协议》中约定的各项物业服务内容。二、自2010年7月1日开始，三方议定将原《物业管理委托协议》中约定物业费标准调整为每平方米每月人民币1.85元（商铺总面积6284.52平方米），每半年预收一次（支付时间为每年的7月1日与1月1日），计人民币69758元；该费用在本协议签订之日起7个工作日内由甲方和乙方向丙方支付。三、自2011年7月1日起应交付的物业费应当在1.85元的基础上每年在前一年的基础上递增5％。鉴于甲方和乙方与中融城市花园商铺业主签订的租赁合同到2012年12月31日届满。丙方同意从2012年7月1日起到2012年12月31日止期间5个月的物业管理费仍按照上一年度物业费基数缴纳，不再作5％的上浮。此后的物业费用则在甲、乙两方与业主签订的新租赁合同后该5％的递增比例在三方商定物业费基数（该基数不得低于上一年度标准）后继续有效。四、丙方承诺，在签订本协议之日起将在《物业管理委托协议》中约定的各项物业服务内容之外，另行提供以下服务内容：1、指派专门保洁人员负责打扫商场大门门厅区域（每日2－3次）；2、安排专门的安保人员一名加强对商铺外围的保安巡视（包括白天和夜间巡视），共同做好商场外围的安全保卫工作。3、自2011年开始由甲方尽量为乙、丙提供有偿车位（2010年的车位已由其他业主交费办理完毕），同时为来往乙、丙方公司相关机动车提供有偿停车位服务，该费用为每车次人民币5元。4、甲方将极力促成中融业委会申请动用物业维修基金，以对乙、丙方房屋漏水事宜进行妥善解决。确保在本协议签订之日起一个月内开展正式申请工作，并及时向甲、乙方反馈工作信息。五、如丙方在今后的服务中没有体现本协议约定内容，则甲、乙方有权暂停支付物业服务费用，实际支付费用可根据三方协商评估扣除后再行支付。六、三方如有未尽事宜，在协议履行期间可协商补充约定，补充协议与本协议具备同等法律效力。本协议约定内容如与《物业管理委托协议》内容发生冲突的，三方一致认可以本协议约定内容为准。七、协议第二条所指物业费用于合同三方及业主委员会对物业维修方案达成初步方案后给予支付。 本院认为，关于本案原、被告诉讼主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，原告系依法成立的业主委员会，其制定《中融城市花园业主自管方案》，决定对中融城市花园的物业管理实行自管，有权就本案物业服务费提起诉讼。被告称，其不是本案适格被告。根据国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因开发商杭州中融房地产开发有限公司案涉土地用途为综合，与预售批复用途为商业不一致，导致案涉商铺无法办理房屋权属登记手续。被告自2005年12月就已经知晓杭州中融房地产开发有限公司无法根据《商品房购销合同》的约定办理商铺的产权登记，并一直在向有关部门反映维权。被告享有解除权而长期不行使解除的权利，案涉房屋（杭州中融科技产品市场2―62号商铺）虽未办理产权证，但视为被告认同案涉商铺已交给物业买受人即本案被告，是该不动产物权的真实权利人。系本案适格被告并无不当。 关于被告是否应向原告支付物业服务费的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。由于物业服务合同属于继续性合同，物业服务单位履行物业服务义务具有长期性、琐碎性、重复性的特点，因此，该类合同的举证责任分配不应机械地按照上述规定进行分配，业主或物业实际使用人对物业服务企业没有履行或者瑕疵履行物业服务合同也应承担相应的证明责任。故本案不能因原告未能提供完整的各项服务而否定其物业服务工作。且物业服务合同的内容非常庞杂，包括对房屋建筑共用部位和公用设施设备的维修、养护和管理，小区公共秩序的维护、公用绿化地的养护管理等综合管理服务，故被告以案涉物业长期空置以及物业卫生工作未尽服务职责等为由拒绝支付物业管理费于法无据。 关于本案物业服务费的计算标准问题及杭州中融城市花园业主委员会的部分诉请是否超过诉讼时效。浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终8710号民事判决书，根据该生效判决认定的事实，根据《杭州市竣工房屋物业管理用房缴交确认单》的记载，本案诉争的2、3幢裙楼并非属单一权利人所有的不可分割的专有部分，在裙楼内部仍存在公共部分，对该公共部分应当纳入物业服务的范围，原与物业公司签订的《物业管理委托合同》中约定商铺按每月每平方3元收取是指在对裙楼内部公共部分提供物业服务的前提下，本案中融城市花园业委会确认因小区业主雇请的保安阻挠，其无法进入裙楼内部提供物业服务，故本院认为对诉争裙楼中融城市花园业委会未能全面提供物业服务，不能按3元/平方.月的标准计收物业服务费。被告称，原告在明知案涉物业自2012年年底起即空置情况下，未将《中融城市花园业主自管方案》直接送达给被告，仅在小区公示栏张贴。现原告径直要求被告按照《中融城市花园业主自管方案》所确定的每月每平方米3元的标准支付物业服务费缺乏依据。本院根据上述紫蝶公司、中冠公司和利兹公司2010年8月20日签订《物业管理协议》所约定的服务内容和收费标准、中融城市花园业委会与利兹公司2010年9月30日签订的《物业委托管理合同》所约定的服务质量和收费标准以及本案查明的原告实际提供的物业服务内容和服务水平，酌情确定被告应付的物业服务费为每平方米每月2.1元（3元*70%），每年物业费为771.12元（2.1元/月/平方米*12个月*30.6平方米）。 关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，2013年12月28日的自管方案中仅明确收费标准不变，管理期限三年，并未明确物业服务费计收时间，方案约定的管理期限届满日为2016年12月底，中融城市花园业委会于2019年3月5日致被告缴费通知书尚在合理期限内，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定。被告认为原告关于该期间物业服务费的主张超过诉讼时效的抗辩意见不成立，本院不予采信。原告明知案涉物业长期处于空置状态，其既未向被告直接送达《中融城市花园业主自管方案》，告知被告物业服务收费事宜，也未及时向被告催要物业服务费，对其主张的资金占用利息，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、洪鹏于本判决生效之日起十日内支付杭州中融城市花园业主委员会物业服务费3855.6元（物业费自2014年1月1日暂算至2018年12月31日）。 二、驳回杭州中融城市花园业主委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由洪鹏负担。 原告杭州中融城市花园业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告洪鹏于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判员  邱建平 二〇二〇年十一月十九日 书记员  李 婷 7-