辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民初176号原告（执行案外人）：翟云钢，男，1954年4月14日出生，汉族，无业，住所地辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：邬立东，辽宁德营律师事务所律师。被告（申请执行人）：锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司，住所地锦州市古塔区解放路二段**。法定代表人：沈守华，该公司董事长。委托诉讼代理人：马志，该公司职员。委托诉讼代理人：王明忠，辽宁华峰律师事务所律师。被告（被执行人）：盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司，住，住所地北镇市沟帮子镇站前社区**/div>法定代表人：王朝军，该公司经理。委托诉讼代理人：赵本国，辽宁言之鼎律师事务所律师。被告（被执行人）：沈守华，男，汉族，1962年5月24日出生，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司法定代表人，住锦州市古塔区。原告（执行案外人）翟云钢因与被告（申请执行人）锦州市古塔区华谊小额贷款有限责任公司（以下简称华益贷款公司）、盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司（被执行人、以下简称沟帮子分公司）、沈守华（被执行人）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原告翟云钢及委托诉讼代理人邬立东，被告华益贷款公司的委托诉讼代理人马志、王明忠，被告沟帮子分公司的委托诉讼代理人赵本国到庭参加诉讼。被告沈守华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟云钢向本院提出诉讼请求：请求确认北镇沟帮子镇站前街道良运华庭小区A1幢1单元1403号房屋的所有权归原告所有。事实及理由：2012年9月，原告承包了北镇沟帮子镇良运华庭小区的部分工程，工程完工后，被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司未能及时给付工程款，原告经多次催要无果，后经北镇沟帮子镇人民政府工作，2019年5月31日双方搭乘协议，开发商被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司将良运华庭小区A1幢1单元1403号房屋抵付给原告作为工程款，并签订书面协议，但当时因为该房屋没有竣工验收，无法办理房屋产权登记。房屋交付原告后，原告一直实际管理和使用。今年年初得知该房屋已被锦州市中级人民法院于2019年8月5日查封，我们提出了执行异议，认为房屋已先行顶账给原告，不应再因被告之债查封原告房屋，但被驳回，故提出此诉讼，请求确认北镇沟帮子镇站前街道良运华庭小区A1幢1单元1403号房屋为原告所有。华益贷款公司答辩称：1、原告人不是法律意义的享有人，不是法律意义上的房屋买受人，其不能对抗法院查封。2、原告也不是抵债房屋的承建人，不享有对该房屋的优先权。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。沟帮子分公司答辩称：1、沟帮子分公司与华益贷款公司的债务纠纷执行案件，已经进行了调解，沟帮子分公司不欠华益贷款公司债务，所以华益贷款公司继续查封本案的涉案房屋，没有事实依据。2、原告所述情况属实，房屋确实是沟帮子分公司抵偿给原告的，对于原告所述的事实及诉求，沟帮子分公司表示认可。沈守华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。原告翟云钢向本院提供以下证据：1、《协议书》及《塑钢窗明细》，证明分公司欠原告工程款23万余元；2、《商品房买卖合同》，证明双方就争议的房屋签订了商品房买卖合同；3、《收据》两张，证明房款的收据和交钥匙的收据；4、《说明》一份，证明沟帮子公司说整体没有办房照，因为消防没有验收不能办理过户；5、情况说明及群众个体来访登记表，证明多次主张自己权利。本院对翟云钢提供的该组证据的真实性予以确认。被告沟帮子分公司提交以下证据：1、收条（即产权转移证明）；2、情况说明2份。拟证明：被告沟帮子分公司与华益贷款公司的债务已经履行完毕。本院对沟帮子分公司提供的收条真实性予以确认。对其提供的情况说明不予认可。根据当事人的陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：华益贷款公司与沟帮子分公司、沈守华借款合同纠纷一案，本院于2014年10月14日作出（2014）锦民一初字第00032号民事判决，判决沟帮子分公司给付华益贷款公司14144570元，沈守华承担保证责任。后被告华益贷款公司向本院申请执行，2019年8月5日，本院作出（2015）锦执一字00050号执行裁定书，查封了北镇沟帮子镇站前街道良运华庭小区14户房产，其中包括案涉A1幢1单元1403号房屋。2020年6月1日，翟云钢向本院提出执行异议。2020年6月30日，本院作出（2020）辽07执异43号执行裁定书，裁定驳回原告翟云钢的异议请求。另查明，2012年9月，原告翟云钢承包了被告沟帮子分公司良运华庭小区部分塑钢窗制作及安装工程，工程完工后，沟帮子分公司拖欠原告翟云钢工程款及人工费21万元。后经沟帮子经济技术开发区信访局沟通、协调，2019年5月31日，双方达成以房抵债协议，翟云钢与沟帮子分公司签订了良运华庭小区住宅A1幢1单元1403号房屋买卖合同。同日，沟帮子分公司为翟云钢出具涉案房屋收款收据，载明：用良运华庭小区A1-1-1403抵顶翟云钢工程款及人工费210000元，沟帮子分公司将案涉房屋钥匙交付给翟云钢。再查明，原告翟云钢与被告沟帮子分公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：盘锦村镇开发沟帮子分公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述事实，有《协议书》、《商品房买卖合同》、《收据》、《说明》、情况说明及群众个体来访登记表等证据载卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案是基于以房抵债的期待物权提起的执行异议之诉。以房抵债是以物抵债的组成部分，是以物抵债的其中一种情形。以物抵债是当事人通过协议的方式对债务的履行作出的安排。通常意义上，一般把以物抵债分为代物清偿、债的更改、新债清偿三种情形。而三者的目的和内容不同，导致的法律后果亦不相同。代物清偿是指债权人受领他种给付，以代替原之给付，债之关系，因代物清偿而消灭；债的更改是指设立一新的债之关系，以代替旧有之债，新债务成立，原债务消灭；新债清偿是指清偿债务，经债权人同意而对债权人负担新的债务，新债务因清偿而消灭，旧债务同时消灭的民事法律行为。本案中，从双方当事人对案件事实的陈述，结合当事人提交的证据证明的事实，本案系作为案外人的翟云钢与作为被执行人的沟帮子分公司之间基于债的更改签订了《商品房买卖合同》，但双方未办理房屋所有权变更登记。故翟云钢作为执行案件的案外人是否享有排除执行的民事权益，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，翟云钢与沟帮子分公司签订《商品房买卖合同》后，沟帮子分公司为翟云钢出具了抵顶工程款的收据并交付了涉案房屋的钥匙，对此，应当视为翟云钢已经支付了全部价款并合法占有了案涉房屋，且上述行为均发生在人民法院对涉案房屋查封之前。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，沟帮子分公司作为房地产开发企业作为办理房屋所有权证书的义务主体，负有向政府相关部门提交必要的手续、完成房屋权属的初始登记的义务，且按照翟云钢与沟帮子分公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，沟帮子分公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现沟帮子分公司并未履行法定及合同约定义务，故应当认定双方签订《商品房买卖合同》后，未办理房屋所有权过户登记是作为开发商的沟帮子分公司的原因所致，而非归责于翟云钢自身原因。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动是以登记生效主义为原则，翟云钢对涉案房屋享有的只是基于《商品房买卖合同》而取得的物权期待权。鉴于翟云钢作为执行案外人与被执行人沟帮子分公司在本院查封涉案房屋以前，已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且已支付全部房款并合法占有涉案房屋，对未办理房屋过户登记没有过错，故翟云钢对涉案房屋享有排除执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：解除辽宁省锦州市中级人民法院（2015）锦执一字00050号执行裁定书中对盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司名下位于沟帮子镇站前街道良运华庭小区A1幢1单元1403号房屋的查封。一审案件受理费4450元，由被告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2020）辽07执异43号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二〇年十一月二十四日法官助理范宇文书记员李丹妮