江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民再41号上诉人（原审原告）：明发集团扬州房地产开发有限公司，统一社会信用代码79382413-X,住所地扬州市广陵经济开发区板桥路****。法定代表人：冯建民，该公司董事长。委托诉讼代理人：于秋红，该公司法务。委托诉讼代理人：王廖若，该公司法务。被上诉人（原审被告）：纪书芳，女，1977年7月29日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：李显，江苏朱玉明律师事务所律师。委托诉讼代理人：储天舟，江苏朱玉明律师事务所律师。上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司（以下简称明发公司）因与被上诉人纪书芳商品房买卖合同纠纷一案，江苏省扬州市广陵区人民法院于2016年8月26日作出（2015）扬广民初字第3106号民事判决。纪书芳不服向扬州市广陵区人民检察院申诉，扬州市广陵区人民检察院以扬广检民（行）监[2019]32100200020号检察建议书向扬州市广陵区人民法院提出再审检察建议。经该院院长提交审判委员会讨论决定，于2020年3月4日作出（2019）苏1002民监284号民事裁定再审本案，于2020年7月7日作出（2020)苏1002民再15号民事判决。纪书芳不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。明发公司上诉请求：1、撤销再审一审判决，依法改判驳回被上诉人的再审申请；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案的起因是被上诉人的持续断供，被上诉人是合同解除的根本违约方，被上诉人应当承担因自身断供的违约责任。1、上诉人自2013年10月开始断供，之后一直未支付任何款项。但上诉人一直在涉案房屋内居住，享受因自身违约带来的不正当利益。2、上诉人代替被上诉人偿还所有欠款后，依约行使正当的合同解除权，不存在任何过错。3、2014年11月6日，扬州仲裁委员会已经裁决被上诉人承担相应违约责任。二、被上诉人可以通过及时还款、及时办理《房屋他项权证》来补救其违约还款行为，但是被上诉人一直视而不见，应承担其不作为的违约责任。三、本案的错误判决势必会引起新的矛盾和纠纷，被上诉人没有能力一次性支付购房款，涉案房屋最终还是会拍卖。本案判决没有任何意义。四、本案的错误判决实质上保护了被上诉人断供的违约行为，根本违约方无需承担任何不利后果，违背保护合法权益的立法精神。纪书芳辩称，1、一审认定事实清楚，上诉人才是根本违约方。上诉人未在约定的时间内向房屋权属登记部门提交材料构成违约，上诉人自身违约的行为导致其需要向工行琼花支行承担担保责任。2、一审适用法律正确，违约方不享有单方解除合同的权利，上诉人违约在先，无权行使单方解除权。3、上诉人颠倒逻辑顺序和因果关系，是由于上诉人原因，无法协助被上诉人取得房屋产权证书，无法通过房屋产权证书以办理融资等方式偿还银行贷款，才导致被上诉人各种救济途径无法实现。明发公司向扬州市广陵区人民法院提出诉讼请求：1、要求解除明发公司与纪书芳签订的备案号为124809EAA80F《商品房买卖合同》；2、要求纪书芳按合同约定支付购房价款15%的违约金计97086.45元。广陵法院认定案件事实如下：2010年6月13日，明发公司与纪书芳签订《商品房买卖合同》，合同备案号为124809EAA80F，合同约定：被告购买原告开发的座落于扬州市南侧（广陵产业园内）明发尚筑7幢18单元1807号商品房，房屋总金额647243元，物业维修基金3962元，合同总价款为651205元。付款方式为按揭付款，签订本合同前支付不低于21.2%的房款，以及公共维修基金3962元，其余价款自签订合同之日起15日内向银行贷款支付完毕。合同补充协议第一条第三款约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除合同，买受人应按全部购房价款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足。双方并对其他事项作了约定。合同履行中，2010年6月21日，原告纪书芳及邵统壮与工行琼花支行签订了“个人购房借款担保合同”，约定纪书芳、邵统壮向工行琼花支行借款51万元，借款期限为30年，用途为购买明发尚筑7幢1807号房屋，借款人按月等额归还本金及结息。原告明发公司作为保证人对贷款人承担阶段性连带保证责任，合同签订后，工行琼花支行于2010年7月2日向纪书芳、邵统壮发放贷款51万元，该款项作为纪书芳、邵统壮的购房款已由原告明发公司收取，之后纪书芳、邵统壮也按月向银行分期还贷。但截止2014年5月2日，纪书芳、邵统壮未能继续按期还贷，致工行琼花支行申请仲裁，扬州仲裁委员会于2014年11月6日作出仲裁裁决书，裁决：1、工行琼花支行与纪书芳、邵统壮于2010年6月21日签订的“个人购房借款担保合同”自本裁决作出之日起解除；2、纪书芳、邵统壮于本裁决送达之日起十日内向工行琼花支行返还借款489856.63元、支付利息18367.75元（利息算至2014年5月2日，自2014年5月3日起至本裁决确定还款日的利息按原借款合同约定的逾期利率＜年利率5.04%的1.5倍＞标准计算）；3、明发公司对纪书芳、邵统壮的上述还本付息义务承担连带保证责任。明发公司收到仲裁裁决书后于2014年12月5日向纪书芳发出解约函，通知纪书芳根据双方合同补充协议第一条第三款的约定解除合同，现明发公司提起诉讼。扬州市广陵区人民法院认为，明发公司与纪书芳间签订《商品房买卖合同》事实清楚，且不违反法律的强制性规定，依法予以认定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行期间，被告因未能及时归还工行琼花支行的按揭贷款，致工行琼花支行提起仲裁，并裁决原告承担连带保证责任。根据明发公司、纪书芳间合同补充协议第一条第三款约定，明发公司现要求解除《商品房买卖合同》并要求纪书芳按购房价款的15%承担违约金的诉讼请求符合双方合同约定，且不违反法律的强制性规定，对明发公司的诉讼请求予以支持。《商品房买卖合同》约定了房屋价款为647243元，故违约金为97086.45元。纪书芳经传票传唤无正当理由未到庭，视为其放弃举证质证的权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告明发集团扬州房地产开发有限公司与被告纪书芳间于2010年6月13日签订的合同备案号为124809EAA80F的《商品房买卖合同》；二、被告纪书芳于本判决生效后十日内向原告明发集团扬州房地产开发有限公司支付违约金97086.45元。案件受理费10272元、公告费600元，合计10872元，由被告纪书芳负担。后纪书芳不服向扬州市广陵区人民检察院申诉。扬州市广陵区人民检察院提出再审检察建议：（2015)扬广民初字第3106号民事判决存在法律适用错误之情形。理由如下：本案争议之焦点在于明发公司是否享有合同解除权。根据明发公司与纪书芳签订的商品房买卖合同补充协议第一条第三项之约定，明发公司只有在满足“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任”这一条件时，才享有合同解除权。而根据明发公司与中国工商银行股份有限公司扬州分行签订的按揭贷款业务合作协议，明发公司在《房屋他项权证》未办妥之前，同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证。换言之，《房屋他项权证》办妥之后，其连带保证责任免除，即不论纪书芳是否违约，明发公司都不可能再承担保证责任，其享有合同解除权的条件也不可能再成就。本案中，明发公司于2011年6月15日通知纪书芳收房，且在原审庭审中，明发公司代理人亦自认其在2011年6月30日前已经交付房屋。根据明发公司与纪书芳签订的商品房买卖合同第15条，明发公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由明发公司提供的资料报产权登记机关备案，即2012年6月30日前将办理权属登记需由明发公司提供的资料报产权登记机关备案。而根据当时生效的《房屋登记办法》第23条之规定，在30个工作日内即可办理，即在8月30日之前即可办理好房产证及他项权证。即至此时，明发公司无需向工行琼花支行承担连带保证责任，亦不可能再享有合同解除权。根据扬州仲裁委员会仲裁裁决书，纪书芳于2013年11月才发生逾期归还贷款事宜，该时间远后于2012年8月30日。且根据明发公司与纪书芳签订的商品房买卖合同补充协议第四条第二款，办理权证乃明发公司之义务，若明发公司依合同之约定履行上述义务，办妥他项权证，即使纪书芳违约，工行琼花支行仅得就纪书芳所购之房产优先受偿，而明发公司则无需承担保证责任，也即意味着其享有合同解除权的条件不可能成就。正是由于明发公司未依合同之约定如期办理好产权手续之违约行为，导致其不正当的享有了合同解除权，加重了纪明芳的违约责任。任何人不可从自己的不当行为中获利，《全国法院民商事审判工作会议纪要》亦明确违约方不享有单方解除合同的权利。故根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，明发公司违约在先，其不能享有合同解除权，其仅得依据《中华人民共和国担保法》第十二条之规定，在承担保证责任后，向债务人纪书芳追偿。后经扬州市广陵区人民法院院长提交审判委员会讨论决定，于2020年3月4日作出（2019）苏1002民监284号民事裁定，再审本案。纪书芳称：一、本案所涉《商品房买卖合同》不具备解除条件，被申诉人无权行使合同解除权；二、如认为《商品房买卖合同》应当解除，被申诉人应返还申诉人已付房款和房屋增长价值，并向申诉人支付资金占用期间的利息损失。请求人民法院依法撤销原审判决，改判驳回被申诉人的所有诉讼请求。明发公司辩称：一、被申诉人已于2011年6月15日向申诉人送达《商品房交付通知书》，但是申诉人实际收房时间为2011年11月，根据商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，被申诉人于2012年11月之前履行合同中关于产权登记的义务即可。实际上，被申诉人于2012年9月17日申请分割国有土地使用权，扬州市广陵区人民法院的相关判决已认定该事实，因此，被申诉人就申诉人的产权登记问题不存在违约行为。二、2012年12月25日，因申诉人其他案件原因，扬州市邗江区人民法院向被申诉人送达协助执行通知书，禁止被申诉人向申诉人办理权属登记手续，自2012年12月25日之后，均是因为申诉人的原因，导致其无法办理权属登记手续，申诉人是合同的违约方，应承担相应的法律后果。请求人民法院驳回申诉人的再审申请。扬州市广陵区人民法院再审查明，本案所涉商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。扬州市广陵区人民法院再审认为：一、申诉人与被申诉人所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政规定的规定，应认定合法、有效，双方当事人应严格按合同约定履行各自的权利义务，双方当事人对被申诉人于2011年6月30日前向申诉人送达房屋交付通知书无异议，对被申诉人于2012年9月17日向房屋权属登记部门提交备案材料也无异议。根据商品房买卖合同第十五条约定，被申诉人应在房屋交付后365日内向产权登记机关提供备案资料，而被申诉人至2012年9月17日才向房屋权属登记部门提交备案资料，显然已构成违约。二、根据明发公司与纪书芳签订的商品房买卖合同附件五合同补充协议第一条第三项约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务，导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同。而根据明发公司与工行琼花支行签订的按揭贷款业务合作协议，明发公司在《房屋他项权证》未办妥之前，同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证。换言之，在《房屋他项权证》办妥之后，不论纪书芳是否违约，明发公司都不需要承担保证责任。在明发公司延迟向产权登记机关提供备案资料的情况下，导致有关《房屋他项权证》无法及时发放，从而引起工行琼花支行无法按时收取房贷。因此，在明发公司未能及时办理相关产权登记手续的情况下，不能主张解除与纪书芳的房屋买卖合同，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销（2015）扬广民初字第3106号民事判决；二、驳回被申诉人明发集团扬州房地产开发有限公司的诉讼请求。原审案件受理费10272元，公告费600元，合计10872元，由被申诉人负担10272元，由申诉人负担600元（申诉人应负担之款于本判决生效后十日内给付被申诉人）。本院经审理查明，再审一审查明的事实属实，予以确认。本案的争议焦点在于明发公司是否有权解除与纪书芳签订的《商品房买卖合同》？本院经审理认为，明发公司无权解除与纪书芳签订的《商品房买卖合同》。理由如下：1、明发公司与纪书芳于2010年6月13日签订《商品房买卖合同》。纪书芳及邵统壮于2010年6月21日与工行琼花支行签订了《个人购房借款/担保合同》，明发公司作为保证人承担阶段性连带责任保证。上述两份合同均是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。2、依照《商品房买卖合同》第八条，出卖人应在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按第3项处理，合同附件五补充协议。明发公司在原审庭审中称，房屋已经于2011年6月30日之前实际交付给纪书芳。这与纪书芳在再审一审中提交的《商品房交付通知书》等证据相印证。而明发公司亦认可其于2012年9月17日才向房屋权属登记部门提交备案材料，已经明显超过商品房交付使用后365日，故再审一审法院据此认定明发公司构成违约具有事实和法律依据。3、纪书芳是于2013年11月开始逾期归还房屋的贷款，明发公司违约在先。4、依照《个人购房借款/担保合同》第十六条、第二十三条，明发公司作为保证人需在同时满足正式抵押登记手续已办理完毕、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。因明发公司未能按照合同约定及时向产权登记机关提供备案资料，致使案涉房屋的房屋他项权证书无法及时发放，无法及时向工行琼花支行还款。综上，明发集团扬州房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持（2020)苏1002民再15号民事判决。二审案件受理费10272元，由上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司负担（已交）。审判长  何培祥审判员  周 涛审判员  朱 纲二〇二〇年十一月二十日书记员  许丽君相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条:人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。