湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6144号原告：方匡明，男，1968年1月2日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：田佳昆，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：武汉欧氏达科技有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区恒大御园******房。法定代表人：欧阳小龙，经理。委托诉讼代理人：杨禹，湖北华平律师事务所律师。原告方匡明与被告武汉欧氏达科技有限公司（以下简称欧氏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方匡明及其委托诉讼代理人田佳昆、被告欧氏达公司的委托诉讼代理人杨禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方匡明向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除方匡明与欧氏达公司签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令欧氏达公司支付方匡明欠付房屋租金40810元；3、请求判令欧氏达公司支付方匡明逾期支付房租滞纳金10672.2元；4、请求判令欧氏达公司支付2020年1月-2020年5月期间的物业管理费7292.5元；5、请求判令欧氏达公司支付方匡明修缮房屋费用2000元；6、请求判令欧氏达公司支付方匡明违约金46200元；7、请求判令欧氏达公司将以方匡明房屋作为注册地址的公司登记信息迁出该房屋；8、本案的诉讼费、保全费、律师费均由欧氏达公司承担。事实及理由：2018年12月25日方匡明与欧氏达公司签订《房屋租赁合同》，合同中约定欧氏达公司租用位于武汉市江汉区常青路海马中心办公楼2201-2203室的房屋用于办公。《房屋租赁合同》中主要约定：1、租赁期限为2018年12月25日至2020年12月24日共计两年。2、房屋租金为首年每月租金22000元，次年每月租金23100元。3、租金按照季度结算，欧氏达公司应于次期租金到期前15日将下一季度的房租汇入方匡明账户。每逾期一天，欧氏达公司应支付方匡明月租金0.3%的滞纳金。4、若欧氏达公司在租赁期间未履行合同，途中擅自离场和损坏房屋设备，欧氏达公司己支付方匡明的的租金不予退还，且欧氏达公司应当支付方匡明两个月租金的金额作为违约金，若支付违约金不足弥补方匡明损失的，欧氏达公司还应当承担赔偿损失。合同生效后，方匡明依约提供了房屋。2019年12月25日，方匡明应当支付2019年12月25日至2020年3月25日租金，但欧氏达公司仅支付了部分房租35000元，经过方匡明反复催促，欧氏达公司于2020年3月27日补足了2019年12月25日至2020年3月25日租金。但仍旧拖欠本应于2020年3月10日支付的下一季度租金。后欧氏达公司未缴纳物业管理费，自行搬出房屋，并造成房屋顶棚损坏。方匡明联系欧氏达公司缴纳房屋或协商房屋租赁相关解决方案，欧氏达公司都有意回避，不履行自己的义务。2020年5月17日，方匡明为避免损失，向欧氏达公司及联系人欧阳小龙发函，通知欧氏达公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求欧氏达公司承担违约责任。但欧氏达公司拒不承担。综上，方匡明为维护自身权益诉至法院，请求判如所请！欧氏达公司辩称，对于方匡明陈述的《房屋租赁合同》的内容无异议，合同签订后，欧氏达公司依约支付租金、押金和物业管理费用。2019年12月25日，欧氏达公司因经营困难，经与方匡明协商，先行支付了2019年12月25日至2020年3月25日的部分租金35000元，疫情期间，欧氏达公司无任何经济来源，且自2020年1月23日起未使用租赁房屋，但仍于2020年3月27日按合同约定补足了2019年12月25日至2020年3月25日的剩余租金34300元。2020年4月8日，欧氏达公司逐步恢复生产秩序，多次与方匡明协商减免部分租金；4月26日上午，租赁房屋突然断电导致欧氏达公司经营数据及客户信息大量丢失，经向物业公司了解，断电系方匡明要求。欧氏达公司与方匡明联系，方匡明拒绝恢复供电。沟通无果情况下，欧氏达公司另行租赁房屋用于临时办公，同时将方匡明的房屋全部腾空，腾空时未损害房屋。方匡明至今未向欧氏达公司返还押金22000元。2020年6月30日，欧氏达公司向物业公司缴纳了2020年1月至4月的物业费用。欧氏达公司认为：欧氏达公司依法不应支付租金、房租滞纳金和物业管理费用。也不应当支付修缮房屋费用和违约金。方匡明擅自将房屋断电，欧氏达公司无法开展经营活动致使合同目的无法实现，欧氏达公司搬离房屋不存在任何违约行为。关于方匡明诉请的公司注册地变更，欧氏达公司已于2020年5月27日办理了住所地变更登记手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月25日，方匡明与欧氏达公司签订《房屋租赁合同》，约定欧氏达公司租赁方匡明坐落于武汉市江汉区常青路海马中心办公楼2201-2203室共300平米的房屋用于办公，租赁期限为2018年12月25日至2020年12月24日，房屋首年租赁期内每月房屋租金为22000元，第二年为每月23100元，租金按照季度结算，于次期租金到期前15日，将每季度房屋租金汇入方匡明指定的账户，如逾期支付，每逾期一天按照月租金的3‰向方匡明支付违约金。欧氏达公司签订本合同时，向方匡明支付22000元房屋租赁押金，作为欧氏达公司完全遵守本合同所有约定的担保，只要欧氏达公司有一项未履行合同义务，保证金不退，欧氏达公司已缴纳的房租余额不退，而且要因此承担因此而造成的损失，如诉讼、恢复和停止期间的房屋每月租金闲置费、诉讼费、保全费、律师费和差旅费等。欧氏达公司退租时，室内必须恢复租赁时房屋状况。在租赁期间内欧氏达公司未履行合同，途中擅自退场和损坏房屋设备，则欧氏达公司已缴纳的租金不给退还，欧氏达公司应向方匡明赔偿相当于2个月的租金作为违约金，若支付的违约金不足以弥补损失的，欧氏达公司还应赔偿损失。合同签订时，欧氏达公司支付了房屋押金22000元。另查明，2019年12月25日，欧氏达公司向方匡明支付了2019年12月25日至2020年3月25日的部分租金35000元。2020年2月26日、3月5日，方匡明通过短信向欧氏达公司法定代表人欧阳小龙催要租金，3月5日，欧阳小龙回复“已经跟老板娘说好支付日期了”，方匡明回复“好”。3月10日、3月11日、3月15日，方匡明继续通过短信向欧阳小龙催要租金，3月27日，欧氏达公司支付了2019年12月25日至2020年3月25日的剩余部分租金34300元。2020年4月14日、4月15日、4月20，方匡明开始向欧阳小龙催要2020年3月25日至2020年6月25日租金，欧阳小龙表示需要“还是要缓一缓，还没有进账，希望理解。”2020年4月26日，欧氏达公司的工作人员联系方匡明的妻子张凡，沟通租赁房屋停电问题，张凡表示“我先跟物业打个电话，要他们不要告诉老方，然后把钱打给他，那就可以叉着供电……”。2020年4月26日下午，欧氏达公司搬到租赁房屋对面临时办公，未通知方匡明交接房屋。2020年5月27日，欧氏达公司办理了住所地变更登记。2020年6月11日，欧氏达公司缴纳了2020年1月至4月的物业管理费共计5834元。2020年5月17日，方匡明向欧氏达公司发出《解除合同通知书》，要求解除合同，支付租金及违约金。本院认为，方匡明与欧氏达公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。本案中，欧氏达公司在取得出租人同意的情况下，分两次缴纳了2019年12月25日至2020年3月25日的房屋租金。之后的房屋租金，欧氏达公司也一直在与方匡明协商，表示因为公司没有进账，请求延期缴纳。根据法发〔2020〕17号《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5点的要求“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，欧氏达公司因疫情导致公司没有进账未如期缴纳租金，不构成违约。欧氏达公司在方匡明要求物业停电导致无法继续办公的情况下，搬离承租房屋，亦不构成违约，对于方匡明主张的违约金、滞纳金、律师费等本院依法不予支持。欧氏达公司于2020年4月26日搬离房屋，未通知方匡明办理房屋交接，方匡明在2020年5月17日得知房屋的情况，向欧氏达公司发送了《解除合同通知书》，解除合同的时间应为2020年5月17日。方匡明主张剩余未缴纳的房屋租金，应自2020年3月25日计算至2020年5月17日，金额为40810元，欧氏达公司已向方匡明支付房屋押金22000元，可用以冲抵未支付租金，欧氏达公司还应支付方匡明房屋租金18810元。欧氏达公司剩余未缴纳的物业费期限为2020年5月1日至2020年5月17日，金额为826.50元。方匡明主张房屋修缮费用2000元，因双方约定欧氏达公司在退租时有将房屋恢复原状的义务，本院对该主张依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉欧氏达科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方匡明支付房屋租金18810元；二、被告武汉欧氏达科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方匡明支付物业费826.50元；三、被告武汉欧氏达科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方匡明支付房屋修缮费2000元；四、驳回原告方匡明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，由原告方匡明负担1050元，被告武汉欧氏达科技有限公司负担170元（原告方匡明已垫付本院，被告欧氏达科技有限公司于本判决生效之日起十日内随上述应付款项一并向原告方匡明支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  梅小丽二〇二〇年十一月一日书记员  柯 锴