辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2422号上诉人（原审被告）：李伟林，男，1982年5月12日出生，满族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：魏佳，女，1980年12月3日出生，汉族，住抚顺市望花区（社区推荐）。被上诉人（原审原告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地辽宁省抚顺经济开发区高湾经济区铁路**路****。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：夏巍巍，该公司职员。上诉人李伟林因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李伟林上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判只收取卫生费，标准为一年48元，从2015年-2019年共五年；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：经望花法院工作人员现场勘察，该园区的四门中有三门处于无人值守状态，且园中大多数单元门锁存在损毁未得到修复的情况，大量井盖处于破损状态，相对于望花地区相同物业收费标准的园区，伟达物业提供的物业管理和服务确实未达到合同中约定的标准，这是一审法院作出21份判决书的判定标准。而事实情况是，伟达物业进入枫泽家苑四年半，不仅把好端端的枫泽家苑祸害得不成样子，还使业主的人身安全受到严重侵害，居民叫苦连天。在此例举七宗罪：一、组织黑恶势力。刘力、潘峰、海涛三人均系刑满释放人员，特别是潘峰，是杀人命案释放。此间郭伟大肆宣扬三人的过往行径，这三人也是真正的打手，殴打多名业主，并造成伤害，以此来达到少服务或不服务就能收钱的目的。在此例举几个：(1)13-3-1701业主王女士于2016年1月18日在物业一楼走廊内被黑恶势力成员之一的王继学打伤，望花区法院（2016)辽0404民初849号判决书判王继学赔偿王女士医药费4978.31元，至今王继学也没有履行判决；(2)13号楼康福园超市郭姓店主于2016年夏天因货车进出小区问题与物业发生冲突，伟达物业老总郭伟指使手下刘凤杰说“往死里打，打死算我的！”郭姓店主手臂被打骨折，郭伟仅赔偿一些钱财了事；(3)2015年，小区的外部人员因车辆出入问题与门卫发生冲突，郭伟派手下持刀将对方手筋砍断，事后找一清原人顶包。这是伟达物业接管枫泽家苑小区后比较严重的几起流血事件：虎口被刀砍开、肠子流出一堆、是手臂骨折……这些案子都经建设派出所处理，全都有据可查。如此血腥的日子，让居住在枫泽的业主惶惶不可终日。二、在伟达物业没有进入之前，枫泽家苑到处都是草坪和植被，各项管理都能有序进行。自从伟达物业进入以后，作恶多端，这里例举说明：1、仅有的一点绿地没经过业主同意私自改为收费停车场，180个停车位，1000元/车/年停车费全进个人腰包；2、物业楼后的一片树木花园全部被砍，改为自家菜园，如今已荒废两年（照片为证)；3、物业将社区办公室的消防通道堵死，盖上了自家车库；4、物业在园区养兔子，藏獒，虽然现在都已经处理，但是污染环境，扰民却是事实。三、经常停水、停电梯。2016年的整个夏天，一直处于停水的状态；2018年6月份至今，电梯停运了4部。伟达物业的说法是不买新件，不动用房屋维修基金，电梯和水泵就是修不好。可怜17楼的业主，每日爬楼不说，家里还吃不上水。四、屡次欺骗业主动用房屋维修基金，小毛病不修，非说一定要换新设备。其中，2017年二次加压水泵换新，花费房屋维修基金1.1万余元，2018年13号楼门市房顶防水，花费房屋维修基金17万余元。这些并没有经过业主同意，业主签字绝大多数都是伪造。长此以往，只怕产权没到70年，房屋维修基金已被挥霍一空。五、我居住在枫泽家苑7号楼3单元202号，2015年—2019年外墙多处漏水，楼体多年的沉陷造成车库楼板与住宅离缝，雨季往屋里灌水经常导致室内跳闸断电，2015年和2016年到物业报修都未进行处理，物业反馈不动用房屋维修基金，不给维修，外墙多处渗水，导致室内墙面长毛、发霉、墙皮脱落，为了自家生活只能自己做防水，买外墙防水胶维持，花费800多元的防水维修费，物业不给承担。单元门锁损坏报修也没有管，业主只能自行齐钱维修单元门锁；公共烟道排烟困难，报修物业无人理会；因厨房下水主管道堵塞、往屋里返脏水，物业不管不修，只能自家找人花钱通下水。六、堵锁眼（13-1-601)、（13-3-401)、掐断住户家自来水(12-1-801)、（13-1-601)、放火烧居民家对联（13-1-601)、扎车带（12-3-1701)、（13-3-1703)……各种下三滥的手段用尽，百姓忍无可忍；七、小区内环境，走廊、电梯间的卫生根本不堪入目，与打人毁物、破坏环境相比，这些都不值得一提。一审判决只采纳原告的一面之辞，不尊重客观事实，一审判定被告物业费按合同标准70%交纳是对合法企业而言，而伟达物业就是一个还没受到审判的严重违法失信企业，他所提供的证据不足釆信。因伟达物业违反合同约定在先，上诉人要求同时履行抗辩权。现依法提出上诉，请求人民法院依法裁判。八、伟达物业基本上没有卫生服务，我只同意缴纳垃圾清运费。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法判决，支持上诉人的上诉请求。伟达物业辩称，被上诉人是2015年6月18日通过枫泽家苑业委会招标后，与业委会正式签订的物业委托管理合同。被上诉人2019年9月30日撤离园区，撤离原因是因为不交费业主太多，被上诉人无法维持正常的经营，主动提出申请张贴告示撤离该园区。被上诉人跟业委会签订物业委托合同中明确规定了服务类型是高层、多层、门市、车库，服务期限到2020年。上诉人自被上诉人进驻园区后一直未交过物业费用。上诉人所说的漏水问题跟物业公司没有关系，系房屋工程质量问题需要找开发商进行维修维护。伟达物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年6月18日至2019年9月30日期间的物业费3,087.29元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，伟达物业与枫泽家苑业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定：由伟达物业管理枫泽家苑小区，委托管理期限为五年，自2015年6月18日起至2020年6月17日止；物业管理服务费为高层每月每平方米0.8元、多层每月每平方米0.7元、门市每月每平方米1元、车库每月每平方米0.5元，空置房屋的管理服务费，向业主收取，未售出的向开发商收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可以按照应缴金额的千分之二按月收滞纳金；伟达物业需实现：房屋外观完好率90%，设备运行完好率100%、定期检查、允许故障1%，房屋及设施、设备的维修、养护完好率、使用率95%，园林、道路、楼道有专人养护，在现有50%绿化破损状态下补植补种，车辆停放有序、无占道行为，各岗有人看守、坚持夜间巡逻、急修维修到达率100%，小修2日内修复完毕，合格率100%，业主和物业使用人对伟达物业的满意度达到90%。合同签订后，伟达物业开始对枫泽家苑小区进行物业管理服务。李伟林房屋系望花区枫泽家苑小区7号楼3单元202号多层住宅，建筑面积85.75平方米，2015年6月18日至2019年9月30日期间，其未交纳物业费。伟达物业于2019年9月26日退出枫泽家苑园区。一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案伟达物业与枫泽家苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。伟达物业依据该合同对枫泽家苑小区进行物业管理，李伟林作为枫泽家苑小区的业主，有义务交纳物业服务费。关于李伟林向伟达物业交纳物业服务费标准的问题，庭审中李伟林抗辩伟达物业公司的服务未达到物业服务合同约定的服务标准，经本院工作人员现场勘察，该园区的四门中有三门处于无人值守的状态，且园区中大多数单元门锁存在损毁未得到修复的情况，大量井盖处于破损状态，存在安全隐患，且园区环境卫生亦达不到一般整洁的状况，相对于望花地区相同物业收费标准的园区，伟达物业提供的物业管理和服务确实未达到合同中约定的标准，但考虑到物业服务水平下降与物业服务费收缴不足存在一定的因果关系，故本院酌情确定李伟林按合同约定的物业费标准的70%交纳2015年6月18日至2019年9月26日期间的物业服务费为2,156.36元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告李伟林于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告抚顺伟达物业管理有限公司物业服务费2,156.36元；二、驳回原告抚顺伟达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李伟林负担。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为：上诉人李伟林应否向被上诉人伟达物业缴纳物业管理费，一审法院按照伟达物业提供的物业服务水平确定的其就本案应收取的物业费标准是否合理。业主主张拒绝交纳物业费的依据必须是物业公司的物业服务构成实质瑕疵。上诉人李伟林主张的被上诉人伟达物业在园区私划停车位、园区卫生差、园区公共设施被破坏等问题，不能成为其拒缴全部物业费的理由。对上诉人李伟林提出的物业管理方面存在的种种不尽人意之处,一审法院已充分考虑到上诉人个人的感受和异议意见,判决认定按照物业费标准的70%交纳物业费基本合适。上诉人客观上接受了伟达物业提供的物业服务,理应支付物业费,现上诉人李伟林上诉主张要求免收其物业费没有事实及法律依据,本院不予支持。综上,本案一审判决认定的物业收费标准和物业服务水平基本相当,本院予以维持。综上，李伟林的上诉请求不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李伟林承担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 刘晓菲审 判 员 田 丰二〇二〇年十一月十九日法官助理王莎莎代书记员 孙 悦