江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初113号原告：常州效久纺织有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道**，统一社会信用代码91320402581062954J。法定代表人：徐安平，董事长。原告：吴国伟，男，汉族，1971年1月12日生，住常州市武进区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：毛荔萍、高玲霞，江苏居于理律师事务所律师。被告：拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司，住，住所地西藏自治区拉萨经济技术开发区庞大汽贸集团综合楼**商品房一社会信用代码91540091585751802B。法定代表人：刘群，董事长。委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。第三人：常州新益来纺织有限公司，住所地常州，住所地常州市武进区湖塘镇杨江路**用代码91320412798312037B。法定代表人：陆缨，总经理。原告常州效久纺织有限公司（以下简称效久公司）、吴国伟与被告拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司（以下简称德峰公司）、第三人常州新益来纺织有限公司（以下简称新益来公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴国伟及其与效久公司的共同委托代理人毛荔萍、被告德峰公司的委托代理人蒲加柱、新益来公司法定代表人陆缨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2015年6月5日，本院立案受理原告江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）与被告新益来公司、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲金融借款合同纠纷一案。2015年6月8日，本院依据江南银行的诉讼保全申请，作出（2015）天商初字第771号民事裁定：冻结新益来公司、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲银行存款4000万元或查封、扣押其相应价值的财产。2015年6月9日、6月11日，本院依据该裁定，查封了新益来公司名下坐落于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋及国有土地使用权（房屋所有权证号：常房权证武字第**；国有土地使用权证号：武国用（2010）第××号）。2016年6月6日，本院作出（2015）天商初字第771号民事判决：一、新益来公司于本判决生效之日起十日内向江南银行偿还借款本金30337350.35元，利息175969.77元，并支付2015年5月22日起至还清全款之日止，按照最高额借款（信用）合同约定利率计算的利息。二、新益来公司于本判决生效之日起十日内向江南银行支付律师代理费778067元。三、如新益来公司未能履行上述第一、第二项上述债务，则江南银行有权以新益来公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋（房屋所有权证号：常房房权证武字第**）土地使用权〈地使用权证号：武国用（2010）第××号〉以折价、或拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲对上述第一、第二项判决义务承担连带清偿责任。在履行承担保证责任后，有权向常州新益来纺织有限公司追偿。张玲不服一审判决提起上诉。常州市中级人民法院立案受理后，江南银行将债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。2018年10月22日，江苏省常州市中级人民法院作出（2016）苏04民终3573号民事判决：一、撤销常州市天宁区人民法院（2015）天商初字第771号民事判决；二、新益来公司于本判决生效之日起十日内向中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司偿还借款本金30337350.35元及利息；3、如果新益来公司未能履行上述第二项的判决义务，则中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以新益来公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋及国有土地使用权（房屋所有权证号：常房权房权证武字第**；使用权证号：武国用（2010）第××号）折价或拍卖、变卖，所得价款在33000000元范围内优先受偿；4、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲对常州新益来纺织有限公司的上述第一项判决义务在33000000元范围内承担连带清偿责任，在履行保证责任后有权向新益来公司追偿。上述判决生效后，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司于2019年3月14日向本院申请强制执行，案号为（2019）苏0402执1071号。在本案的执行过程中，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司将债权转让给了拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司，本院于2019年5月5日作出（2019）苏0402执1071号之一民事裁定，裁定准许将申请执行人由中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司变更为拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司。本院于2019年7月14日在常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋外张贴（2019）苏0402执1071号执行公告，载明本院拟对上述不动产（含无证部分和地上附属物）进行评估拍卖的同时要求占用上述房产的案外人迁出。案外人效久公司、吴国伟于2019年10月29日向本院提起执行异议，请求对涉案房屋进行带租拍卖并在拍卖后停止向买受人移交房屋。本院于2019年11月8日作出（2019）苏0402执异69号执行裁定书，驳回了效久公司、吴国伟的异议请求。原告效久公司、吴国伟向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人签订的《厂房租赁协议》合法有效；2、判令在拍卖常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋（房屋产房屋产权证号：常房权证武字第**）使用权证（土地使用权证号：武国用（2010）第××号）时带租拍卖；3、若上述不动产被拍卖，确认原告在租赁期内停止向受让人移交占有权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、在涉案不动产设立抵押权前，原告与第三人已签订真实合法有效的《厂房租赁协议》，原告已支付全部租金，且已经实际占有使用涉案不动产。2012年1月11日，第三人为甲方，常州效久商贸有限公司（后企业名称变更为常州效久纺织有限公司）、吴国伟为乙方，双方签订《厂房租赁协议》一份，协议约定，第三人将其厂区内有证厂房面积29383平方米，即涉案不动产全部租赁给原告，租期20年，租金1200万元。效久公司于当日支付全部租金1200万元，第三人出具收款证明。自签订协议后，原告一直实际占有涉案不动产并正常经营至今。根据常州市天宁区人民法院（2019）苏0402执1071号公告，第三人于2012年10月19日将涉案不动产作为抵押物为其向江南银行的借款提供担保并办理抵押登记手续。因此，原告于涉案不动产设立抵押权之前已经与第三人签订合法有效的租赁合同并已实际占有使用至今。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条等规定，原告与第三人之间的租赁关系合法有效，不受抵押权的影响。二、（2019）苏0402执异69号执行裁定书认定原告的执行异议不能成立缺乏事实依据。第一，原告提供的租赁协议约定租金60万一年并不低，是符合市场价格和约定的交易条件的，原告提交的证据及第三人陈述可予以证明。第二，一次性支付1200万元租金与租金价格等条件是相吻合的，既不违反法律规定，也符合交易习惯。第三，原告提供的转账支票载明的用途虽然为往来而非租金，但是与原告提供的收款证明、房屋交验确认书及原告将涉案不动产再次转租的证据能够相互印证，形成完整的证据链条，足以表明原告支付租金并实际占用涉案不动产。因此，裁定依据的理由缺乏事实依据，依法不能成立。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告德峰公司辩称，1、原告与第三人之间签订的合同虽然名义上是租赁，实际上是投资经营合同，不属于合同法意义上的租赁合同。2、原告以明显不合理的低价承租第三人名下的财产，具有明显的串通的恶意。3、原告没有向第三人支付过租金。4、人民法院查封前原告并未实际占有使用租赁物，不符合能够阻止向受让人移交占有的条件。综上，原告的诉讼请求没有事实依据与法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于租赁权保护规定的条件，被执行标的物上的租赁依法涤除，请求驳回原告的所有诉讼请求。第三人新益来公司述称：新益来公司和原告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，新益来公司也和吴国伟说过当时为什么租金是1200万元的原因；新益来公司还写了个情况说明，20年的租金和利息，第一年就要200多万，小贷公司的年息也要24%，所以不能认定租金低。刚才被告代理人说没有转帐，我这里有银行转帐的依据，原告也提供了。收款证明是根据转帐记录写的。吴国伟和原告租赁了新益来公司的房子去做什么第三人无法干预，而且杨江路18号原告方租赁之后也是由其实际控制和占有使用的。本院查明：2012年1月11日，新益来公司（出租方、甲方）与效久公司、吴国伟（乙方、承租方）签订《厂房租赁协议》一份。该协议约定，甲方厂区内有证厂房面积29383平方全部租赁给乙方。甲方厂区有证面积截止今天为止，总计29383平方，在建工程不在租赁范围内。双方约定租赁期限为20年。乙方全部租金支付到甲方账户之日为租赁起始日。租赁费用1200万元，乙方将1200万元全部支付到甲方账户之日协议生效，租金到账后双方不得违约。乙方使用的面积为大楼960平方，修整车间1000平方，共计1960平方，于甲方收到乙方1200万元整后向甲方停止支付之前订立租房合同约定的房租金。该协议生效之日起原租赁户没有到期的租金，乙方委托甲方按照原协议收取房屋费用，收取后归还乙方。如果甲方挪用乙方房屋收益，乙方有权利从乙方或乙方租赁户和甲方的能源结算款中抵消，即每月上缴能源费用中扣除同等金额。原合同到期后，乙方可以自行与租赁户直接签订租赁合同，可以自用或出租给他人，甲方无异议。该协议还对其他事项作了约定。效久公司、吴国伟提供一组转账支票复印件，金额分别为450万元、400万元和350万元，用途注明为往来。同日，新益来公司出具的《收款证明》载明：今收到常州效久商贸有限公司转账支付本单位的租赁费用共3笔，分别是450万元、350万元、400万元，共计1200万元。此款为常州效久商贸有限公司和吴国伟租赁新益来公司厂房二十年一次性支付的租赁费用。效久公司、吴国伟提供于同日签订的《租赁房屋交验确认书》载明：经过验收，双方确认该房屋交房时的状态与双方签订的《厂房租赁合同》中约定的交付条件相符，新益来公司并将该房屋钥匙交付效久公司、吴国伟，交房完成。效久公司、吴国伟提供的多份其与第三人（包括张亚媛、叶卫东、沈又华、常州永林纺织有限公司等）签订的厂房租赁合同、收款证明（复印件）等，用于证明效久公司、吴国伟租赁案涉厂房后，又将其中部分厂房转租给第三人使用。2015年9月10日，常州市武进区人民法院作出（2015）武民初字第1278号民事判决书。该判决书审理查明部分载明：2013年1月31日，葛万东与新益来公司签订一份协议载明，2012年10月19日，新益来公司向葛万东借款700万元，截止2015年1月31日，新益来公司共欠葛万东借款本息999.56万元。此外，2013年4月16日，新益来公司因投资项目又向葛万东借款300万元，截止2015年1月31日，新益来公司共欠葛万东借款本息429.2万元。上述两笔借款本息共计1428.76万元，新益来公司因经营不善而无力还款，为此双方约定，葛万东将上述1428.76万元债权作为租赁费用，承租新益来公司的土地及厂房，租赁期限自2015年1月31日至2035年1月30日，共计20年。本协议签署生效后，视为新益来公司已收到葛万东支付的20年租赁费用1428.76万元，新益来公司之前尚欠葛万东的1428.76万元债务视为已经偿还。协议签订同日，葛万东、新益来公司又签订一份厂房租赁合同约定，新益来公司将其位于武进区的整个厂区租赁给葛万东使用，租赁期限、租金及支付方式按照前述协议约定履行。葛万东可以对租赁范围内的全部房产和地下配套设施进行分割后转租给第三方。上述协议和厂房租赁合同签订后，葛万东于2015年2月1日分别与周建平、常州福施特印染有限公司、周亚平、张红星及张亚媛签订厂房租赁合同，将上述承租的新益来公司厂区内的厂房及设施分割后转租给各次承租人使用。本院认为部分载明：新益来公司为归还葛万东欠款1428.76万元，与葛万东达成协议及厂房租赁合同，将自己所有的土地、厂房及设施等出租给葛万东使用，租赁期限二十年，并允许葛万东将租赁物进行分割后转租给第三方，葛万东则以新益来公司应归还的1428.76万元欠款作为租金。该协议及厂房租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。由于新益来公司在与葛万东签订厂房租赁合同前已经将部分租赁物出租给周建平、福施特公司、周亚平、张红星及张亚媛，并按照先付租金后使用的约定，收取了2015年上半年的租金。……该判决现已生效。2015年9月30日，新益来公司（甲方）、效久公司（乙方）、葛万东（丙方）签订《三方和解协议》一份。该和解协议约定的内容如下：甲方承认欠丙方1428.76万元，认可丙方主张的租赁权益（2015）武民初字第1278号。甲方承认乙方优先丙方的租赁权益，先履行乙方的租赁权益，再履行丙方的租赁权益。乙方认为丙方的租赁权益合法合理，但乙方同时认为乙方的租赁权益优先于丙方的租赁权益，丙方认可甲方和乙方于2012年1月11日签订的租赁合同合法合理，理当承认。在甲方的努力协调下，丙方同意在10日内和乙方签订厂房租赁协议。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于效久公司、吴国伟对案涉租赁物是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，效久公司、吴国伟与新益来公司签订的《厂房租赁协议》约定的租赁标的物为新益来公司厂区内有证厂房面积29383平方，租期20年；而常州市武进区人民法院作出的（2015）武民初字第1278号民事判决书明确载明新益来公司将其位于武进区的整个厂区租赁给葛万东使用，租赁期限自2015年1月31日至2035年1月30日。这表明效久公司、吴国伟与新益来公司签订的《厂房租赁协议》约定的租赁标的物和新益来公司与葛万东签订的租赁合同所约定的租赁标的物为同一标的。新益来公司在相同的时间段将同一标的物出租给不同的民事主体，这明显违背租赁物的使用性质，也违反了法律的规定，该两份租赁合同对租赁物的占有使用自相矛盾。其次，裁判文书的既判力必须得到尊重。（2015）武民初字第1278号民事判决书已经明确认定“新益来公司的整个厂区租赁给葛万东使用”这一事实，效久公司、吴国伟与新益来公司签订的《厂房租赁合同》不能对抗、推翻生效判决已确定的事实。三方签订的案涉《三方和解协议》同样不能对抗、推翻生效判决已确定的事实。优先权的行使应该遵循、依照法律的规定，而不能由当事人自行约定。同时，（2015）武民初字第1278号民事判决书认定的事实表明，案涉租赁物的占有使用人为葛万东（包括葛万东转租的次承租人）。综上，效久公司、吴国伟现在对案涉执行标的物（租赁物）不享有足以排除强制执行的租赁权益，其诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：驳回常州效久纺织有限公司、吴国伟的诉讼请求。案件受理费93800元，由常州效久纺织有限公司、吴国伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴光前人民陪审员  池 萍人民陪审员  谭文群二〇二〇年十一月三十日书 记 员  童安琪