北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12896号上诉人（原审被告）：张绍军，男，1959年9月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨相军，北京新展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏锡锋，男，1973年2月9日出生，汉族，北京广慧通装饰工程有限公司职员，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨**，北京恒兮律师事务所律师。上诉人张绍军因与被上诉人苏锡锋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初9954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人张绍军委托诉讼代理人杨相军，被上诉人苏锡锋委托诉讼代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绍军上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由苏锡锋承担。事实和理由：一审法院酌定的数额显失公平。对于双方争议的建筑物16C，即347.15平方米的建筑物，系利用张绍军的两面院墙建造起来的，拆除配合费应按照50%比例予以分配，一审法院仅认定了10%显属不公平。一审判决没有考虑张绍军在腾退中也属于配合人，且在腾退中损失巨大。一审法院酌定的数额严重损害了张绍军的合法权益，显失公平。苏锡锋辩称，同意一审判决，不同意张绍军的上诉请求，请求维持一审判决。苏锡锋向一审法院起诉请求：1.判令苏锡锋与张绍军2009年6月8日签订的《房屋租赁合同书》解除；2.判令张绍军向苏锡锋支付地上建筑物腾退补偿款20万元；3.诉讼费由张绍军负担。一审法院认定事实：2001年11月27日，张绍军与北京市通州区牛堡屯镇（现为张家湾镇）苍头村委会签订《入户养殖小区合同书》，约定：由张绍军承租10亩土地进行养殖，并按养殖小区规划进行主房建设，且只能搞养殖业不准搞其他产业（如社会条件不允许，可经营它业）。期限为30年，自2002年1月1日起至2031年12月31日止，土地使用费合计7.5万元。此外，合同还约定了其他条款。2009年6月8日，苏锡锋与张绍军签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方（张绍军）将坐落在北京市通州区张家湾镇苍头村养殖区的院落及部分房屋出租给乙方（苏锡锋）使用；租赁期限自2009年5月21日至2024年5月20日止；租金支付方式为乙方于2009年5月20日先交付2万元整，2009年6月30日前再交付5万元整，合计7万元整，作为前两年房租，双方同时对其他租金的给付进行了约定；租赁期间，如遇国家征收土地，乙方必须搬走，甲方只赔偿乙方建筑部分的损失，合同自然终止；租赁期间，乙方不得利用甲方房屋土地进行违法及危害他人的活动，乙方不得转让或转租房屋，一经发现因此造成的一切后果由乙方自负，合同自动解除；水电费收费标准为电费0.8元／度，水费2元／吨，水电费随村委会收费的涨幅而调整收费价格。此外，双方还约定了其他合同条款。合同签订后在履行过程中，苏锡锋建设的厂房借用了张绍军的院墙，双方认可两侧院墙宽度为12.24米，院墙的高度苏锡锋称为2.2米，张绍军称为2.5米，苏锡锋称后墙长度为36.2米。2019年1月30日，张绍军与北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张家湾镇政府）签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目拆除配合费预付款协议》，约定：一、经五方工作小组认定，本项目涉及腾退乙方房屋的建筑面积为2715.64平方米（不含E类），棚房类建筑面积为35.88平方米（不含E类）；二、涉及腾退的乙方房屋已经拆除，现暂按房屋建筑面积每平方米240元、棚房类建筑面积每平方米200元的标准支付拆除配合费预付款；三、双方确认此次拆除配合费预付款金额为人民币658930元。此外，该协议还约定了其他条款。协议签订后，张家湾镇政府按每平方米240元发放给张绍军拆除配合费65万元，苏锡锋与张绍军对此均认可。法院向张家湾镇政府调取的通州区张家湾镇苍头村土地腾退工程结果通知单表明：16B建筑面积为96.93平方米，拆除配合费为每平方米1470元；16C建筑面积为347.15平方米，拆除配合费为每平方米882元，测绘成果表上显示的16B为B类建筑。16C为C类建筑，此系苏锡锋于2009年以后所建。关于16B所指向的房屋建筑面积96.93平方米，苏锡锋认为系自己所建，但在拆除过程中认定有误。张绍军表示，该96.93平方米属于2008年以前的建筑物，而且与苏锡锋所签订的合同是在2009年，故该96.93平方米应为其所建设。现苏锡锋认为其与张绍军签订《房屋租赁合同书》无效，故撤回了要求判令其与张绍军2009年6月8日签订的《房屋租赁合同书》解除的诉讼请求；并变更诉讼请求，要求张绍军支付拆除配合费106579.20元（240元／每平方米×444.08平方米）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故苏锡锋与张绍军针对涉案房屋及院落签订的《房屋租赁合同书》无效。现苏锡锋认为其与张绍军签订《房屋租赁合同书》无效，故撤回了要求判令其与张绍军2009年6月8日签订的《房屋租赁合同书》解除的诉讼请求，法院不持异议。张绍军称合同第四条第四款约定租赁期间，如遇国家征收土地乙方必须搬走，甲方只赔偿乙方建筑部分的损失，合同自然终止。该养殖小区腾退拆迁不是国家征收土地，如是国家征占拆迁应对我给予补偿，同时我也能够对苏锡锋给予适当补偿，本案不适用该条约定。如以上述约定，我给付苏锡锋的补偿仅为苏锡锋建筑成本，苏锡锋对此应举出建设支出发票，按市场价约每平方米300元的抗辩意见。因此次腾退土地系政府政策性规定，且涉案房屋建筑均已拆除，并进行了评估认定，苏锡锋据此主张属于自己部分的拆除配合费与《房屋租赁合同书》的约定并不相悖，故张绍军的抗辩意见与事实不符，法院不予采纳。庭审过程中，双方承认16C被认定为2009年以后的建筑，因苏锡锋与张绍军签订的《房屋租赁合同书》是在2009年6月8日，故16C指向的面积为347.15平方米的建筑应属苏锡锋所建造，因此次拆除配合费按每平方米240元为标准发放，张绍军应按上述标准将拆除配合费给付苏锡锋。16B被认定为2008年以前的建筑，经五方工作小组认定的结果是本案区分建筑物建造时间及给付拆除配合费的根本依据，五方工作小组认定的结果是否存在瑕疵并非本案审查的范围。现苏锡锋与张绍军签订的《房屋租赁合同书》是在2009年6月8日，故16B指向的面积为96.93平方米的建筑所对应的拆除配合费应归张绍军所有。苏锡锋对此部分拆除配合费的主张证据不足，法院不予支持。关于张绍军主张苏锡锋的相关建筑物系借用其原有围墙墙体的意见，法院综合双方承认的事实，对墙体所涉及的在本案中的拆除配合费予以酌定，酌定数额为8300元，在苏锡锋所建的相关建筑物（序号为16C）的拆除配合费中予以扣除。对墙体所涉及的其他拆除配合费，应待全部拆除配合费发放后另行解决。综上，经核算，苏锡锋应得的拆除配合费数额为75016元。现苏锡锋要求张绍军给付拆除配合费的诉讼请求合理，法院予以支持，但对其过高部分的诉讼请求，因证据不足，故法院不予支持。判决：一、张绍军返还苏锡锋拆除配合费75016元，于判决生效之日起七日内付清；二、驳回苏锡锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1216元，由苏锡锋负担378元（已交纳）；由张绍军负担838元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案中，苏锡锋与张绍军签订《房屋租赁合同书》所涉及标的物未取得建设工程规划许可证，一审法院认定该合同无效并无不当。张绍军主张涉案房屋有相应规划手续，涉案《房屋租赁合同书》系有效合同，但未提交有效证据予以证明，故本院对其该项上诉主张不予采纳。因涉案《房屋租赁合同书》无效，张绍军主张依据该合同第四条第四款的约定赔偿苏锡锋损失缺乏依据，一审法院认定苏锡锋有权主张其所建设部分的拆除配合费并无不当，且该主张与上述合同约定并不矛盾，故本院对苏锡锋的该项主张不予采纳。关于张绍军上诉主张双方争议的建筑物利用其两面院墙，应按照50%的比例予以分配。对此，本院认为一审法院结合本案相关情况，对于墙体部分在本案中酌定的拆除配合费并无不当，关于墙体所涉及的其他拆除配合费，应待全部拆除配合费发放后另行解决，故本院对张绍军该项主张不予采纳。综上所述，张绍军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2432元，由张绍军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二〇年十一月四日法官助理 卢圆圆书 记 员 王 艳