文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2789号上诉人（原审被告）：杨玲，女，1979年9月22日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：李冬林，男，1969年7月15日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人杨玲因与被上诉人李冬林房屋租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2020）苏1183民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨玲上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由李冬林承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，法律适用不当。李冬林答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。李冬林向一审法院起诉的请求：1.判令杨玲支付2019年5月2日至2020年5月2日期间的房屋租金19200元；2.要求杨玲支付房屋租赁期间应交未交的水电费1742元；3.本案诉讼费用由杨玲承担。事实和理由：2015年，李冬林将位于句容市房屋租给杨玲杨玲使用，双方约定租金为每月1600元，杨玲需支付押金1600元并承担水电费，物业费李冬林自行承担。因杨玲在句容碧桂园购买的新房需要装修，租期不确定，故双方仅签订半年的合同，到期后可以续租。后房屋到期，杨玲租赁李冬林房屋，并自2019年5月开始拖欠房租。李冬林多次催促，杨玲说单位工资未发且有房贷需要偿还，支付租金有困难。既不支付租金，又不退房。李冬林提起诉讼。一审法院认定事实如下：李冬林系位于句容市开发区房屋的所有权人。2016年6月19日，李冬林与杨玲签订房屋租赁合同一份，约定李冬林将上述房屋出租给杨玲杨玲居住使用，租期六个月，自2016年7月2日至2017年1月2日，租金为每月1600元；在房屋租赁期间，水电费由被告承担，合同到期后如杨玲要求继续租赁，则需向李冬林提出，经同意后续签合同；租赁期间任何一方违反合同的规定，须向对方交纳1月租金作为违约金。合同到期后，经双方协商，杨玲继续使用案涉房屋。原赁合同履行期间，杨玲向李冬林交付押金1600元、预交水电费4800元并按期支付房屋租金至2019年1月底，后杨玲又于2019年3月1日支付李冬林租金1600元，于2019年4月9日支付李冬林租金1600元，于2019年5月25日支付李冬林租金1600元。此后，杨玲未在支付租金，也未将钥匙交还李冬林。2020年4月底，李冬林自行将案涉房屋的锁具进行了更换并进入房屋。李冬林向法院提交卡内账户明细查询表一份，载明卡号为62×××57的账户内自2016年12月份至2020年4份多次发生代扣电费项目，2016年12月5日代扣水费一次。广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司于2019年2月28日向李冬林出具增值税发票一份，载明地址为凤鸣苑7幢02单元1206室房屋2015年12月至2018年12月公摊电费为510.7元、税额81.71元。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司句容分公司分别于2019年8月25日、2020年5月11日向李冬林出具增值税发票两份，载明案涉房屋2015年12月至2019年6月公摊电费为65.42元、税额8.51元，2015年12月至2019年12月公摊电费为73.42元、税额9.54元。另，2019年3月18日，杨玲通过微信告知李冬林：“我下周搬完，不续租了，还有押金的”。杨玲在庭前会议程序中陈述，截止至2020年6月1日，杨玲尚未将案涉房屋的钥匙交还李冬林，案涉房屋内尚有杨玲的物品：一个儿童衣柜、两个木头小柜子、杨玲的私人照片及用大箱子装起来的儿童书籍。一审法院认为，李冬林将其所有的位于句容市开发区房屋出租给杨玲居住使用，双方之间形成租赁合同关系，该合同关系系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。李冬林按照约定将房屋交由杨玲使用，杨玲应按期履行其支付租金的义务。因双方在庭审中均同意解除案涉租赁合同关系，本院确认双方之间的租赁合同关系解除。关于双方解除租赁合同的时间双方存在争议，法院认为，根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故案涉租赁合同为不定期租赁合同，双方均可随时解除合同。根据李冬林向本院提交的微信聊天记录，可以确认杨玲于2019年3月18日告知李冬林不再续租的事实，故法院确认案涉租赁合同于2019年3月31日解除。关于杨玲尚欠李冬林租金的数额。虽然案涉租赁合同于2019年3月31日解除，但杨玲仍继续占有使用案涉房屋，亦未将房屋钥匙交于李冬林，虽然杨玲辩称其已经告知李冬林房屋钥匙丢失的事实并且明确告知原告其留在案涉房屋中的物品系其废弃物，但并未提供证据证明，且李冬林对该事实予以否认，考虑到李冬林已于2020年4月底将案涉房屋的锁具进行更换，故确认杨玲返还租赁物的时间为2020年4月30日，杨玲应支付李冬林租金至2020年4月30日，因杨玲已支付租金至2019年4月份，故还应支付李冬林2019年5月至2020年4月期间的租金共计19200元（1600元*12个月）。关于押金1600元，因杨玲逾期支付租金，构成违约，根据合同约定，杨玲应向李冬林支付1个月租金作为违约金，故该1600元李冬林无需返还杨玲。关于李冬林主张的水电费用，因杨玲已经预交水电费用4800元，而李冬林现有证据不能证明杨玲在承租案涉房屋期间实际产生的水电费用超过其已经预交的费用，故其要求杨玲支付未交水电费没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、杨玲于本判决生效后十日内支付李冬林租金19200元；二、驳回李冬林的其他诉讼请求。案件受理费324元，由李冬林承担27元，由杨玲承担297元。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点，杨玲是否应支付拖欠租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定:“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中,双方签订的房屋租赁合同中,分别约定房租每月1600元，租期为2016年7月2日至2017年1月2日。合同到期如继续租赁，需经李冬林同意；租赁期间任何一方违约，须支付违约金1600元。合同到期后，经李冬林同意杨玲继续租用案涉房屋，杨玲于2019年3月1日、4月9日、5月25日向李冬林支付三个租金。杨玲2019年3月18日通过微信告知李冬林：“我下周搬完，不续租了，还有押金的”。但杨玲一审陈述截止至2020年6月1日房屋内杨玲的物品（儿童衣柜、两个木头小柜子、私人照片及儿童书籍）没搬走，房屋钥匙未交还给李冬林。在二审中杨玲称屋内没搬走的物品不要了，房屋钥匙丢掉无法返还李冬林,又没有充足证据证明上述事实成立或李冬林同意其以当前房屋现状退房，杨玲所称违反了禁止反言原则。因双方未达成对租赁房屋退房验收的合意,上诉人杨玲又未提供交还租赁房屋的证据证实已搬出租赁房屋的情况下,故本院对杨玲的上诉请求，不予支持。综上，杨玲的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决事实清楚,适用法律正确,判决并无不当,应予维持。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元，由杨玲负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年十一月十八日书记员  何婧静