辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终2303号上诉人（原审原告）：张春荣，女，1972年3月3日出生，汉族，农民，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：孙德斌（张春荣的丈夫），1972年7月16日出生，汉族，农民，住河北省廊坊市香河县。被上诉人（原审被告）：绥中滨海荣轩房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县东戴河新区**腾达路西段**。法定代表人：刘建兵，该公司董事兼经理。委托诉讼代理人：邙小光，河北法清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京速宏达房地产经纪公司，住所地北京市通州区北苑******。通信地址：河北省廊坊市香河县新华大街北京自在城底商东戴河总代理。法定代表人：包刚，该公司经理。委托诉讼代理人：李佳霖，男，1993年4月27日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省桦南县。上诉人张春荣诉因与被上诉人绥中滨海荣轩房地产开发有限公司、被上诉人北京速宏达房地产经纪公司商品房预售合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421民初5620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人张春荣的委托诉讼代理人孙德斌，被上诉人绥中滨海荣轩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邙小光、被上诉人北京速宏达房地产经纪公司的委托诉讼代理人李佳霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张春荣上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或者依法改判二被上诉人赔偿上诉人已付购房款379,824元一倍的损失759,648元，并按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自交付购房款之日至实际返还之日的利息，二被上诉人承担连带责任；二、本案诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。1、涉案认购书包含了商品房买卖的主要内容，虽然未签订书面商品房买卖合同，但上诉人履行了商品房买卖的主要义务，买卖行为符合出卖人代理人按照约定收取购房首付款。上诉人是因第二次再要求交房不成的情况下才请求解除买卖合同。2、一审判决认定上诉人交付首付款的时间为2017年11月12日错误，根据被上诉人出具的收据正确时间为2017年2月17日，交付首付款的事实，实为认购书转化为买卖合同。3、上诉人提出解除合同是因为被上诉人一房多卖的违约行为。绥中滨海荣轩房地产开发有限公司土地开发手续不全，不能办理商品房贷款手续。二、本案事实上属于商品房买卖合同。被上诉人从未要求上诉人签订商品房买卖合同。认购书属于预约协议，但被上诉人收取了上诉人的购房首付款，突破了认购书的预约性，已经实际具备了商品房买卖合同的效力，对双方当事人具有约束力。被上诉人一房多卖，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，承担已付房价款一倍的损失赔偿责任。绥中滨海荣轩房地产开发有限公司辩称，双方没有签订正式的商品房买卖合同，签订的认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条中约定的商品房买卖合同应当具备的13项主要条款，本案属于预约合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。北京速宏达房地产经纪公司辩称，上诉人未在认购书约定的7日内交纳购房首付款，上诉人违约在先，后向绥中滨海荣轩房地产开发有限公司申请给上诉人调换至10-2-701号房屋，多次催促上诉人办理签订房屋买卖合同及办理贷款事宜，但上诉人借故推脱，因房价回落上诉人想退房，并非北京速宏达房地产经纪公司不配合办理。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。诉讼费由上诉人承担。张春荣向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、判决被告向原告返还购房款379,824元，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自交付购房款之日利息，赔偿原告已付购房款一倍的损失，共759,648元，二被告互负连带责任；3、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月26日，被告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司为出卖人，原告张春荣为买受人，双方签订了《海韵馨园（和园）认购书》，认购内容载明：1、经双方协商一致，买受人购买海韵馨园三期13号楼二单元701号房。2、买受人应于本认购书签订当日向出卖人支付认购定金2万元，3、该商品房建筑面积124.8㎡（最终以测绘确权面积为准）销售折扣优惠后7,130元/㎡，折后商品房总价款为889,824元。协议签订后，原告张春荣向被告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司交付了定金3万元，向被告北京速宏达房地产经纪有限公司交定金2万元。2017年11月12日双方协商，原告向北京速宏达房地产经纪有限公司交纳了首付款329,824元，原告将购买房屋调整至10号楼2单元701室。后原、被告双方未签订商品房买卖合同，原告要求返还购楼款，双方一直未达成协议，原告于2019年11月25日诉至一审法院。一审法院认为，原、被告双方签订的《海韵馨园（和园）认购书》属于商品房预约合同。是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议。《商品房销售管理办法》第十六条规定了签订商品房买卖合同的13项主要内容，原、被告签订的《海韵馨园（和园）认购书》内容并不完善，对将来的商品房买卖合同的重要条款没有具体约定，商品房买卖合同的重要条款没有具体约定，商品房买卖合同的重要条款尚属于有待磋商的内容，不可强加于对方，是否能签订商品房买卖合同，视双方具体的协商结果而定，而不能强制履行。现原告已明确表示不会继续购买楼房，不再履行认购书的内容，也就预示将来不会就商品房买卖合同的签订进行协商，人民法院对商品房买卖合同的重要条款也无法进行合理补充。原、被告双方进一步达成本约即签订商品房买卖合同，存在事实和法律上的障碍。认购书不能继续履行，不能用法律强制调整，应予解除。关于解除后的法律后果，被告应将已收取的款项返还给原告。因二被告系委托关系，对返还原告价款应互负连带责任。关于原告主张要求被告赔偿已付购房款一倍的损失，因本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的情形，一审法院不予支持，但被告应承担占用期间的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除原告与被告签订的《海韵嘉园（和园）认购书》；二、被告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司返还原告张春荣价款30,000元；三、被告北京速宏达房地产经纪有限公司返还原告张春荣预付款349,824元。上述二、三项于判决生效后十五日内执行，并从2017年2月17日开始计算利息至给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司、北京速宏达房地产经纪有限公司对上述二、三项互负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告张春荣的其他诉讼请求。案件受理费11,397元，被告绥中滨海荣轩房地产开发有限公司、北京速宏达房地产经纪有限公司连带承担5,698.5元，原告张春荣承担5,698.5元。本院二审查明：上诉人张春荣于2017年2月17日向被上诉人北京速宏达房地产经纪有限公司交付海韵馨园三期13号楼二单元701号商品房的首付款。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案虽然未签订书面商品房买卖合同，但北京速宏达房地产经纪有限公司与张春荣签订的认购书及2017年11月12日的房屋调换协议证明，双方协商买卖的标的物已经特定化，房屋价款明确，且北京速宏达房地产经纪有限公司已经收取张春荣交付的首付款，双方的房屋买卖合同已经实际履行，当事人在签订认购书时为期房，因此，本案的案由应当确认为商品房预售合同纠纷，一审法院认定本案为商品房预约合同纠纷欠妥，本院予以更正。本案的争议焦点为上诉人张春荣主张二被上诉人承担已付一倍购房款的损失的请求是否成立。本院认为，张春荣于2017年2月17日向北京速宏达房地产经纪有限公司交付商品房首付款后，并未向二被上诉人履行交付商品房尾款的义务，张春荣主张未能交纳尾款系绥中滨海荣轩房地产开发有限公司开发销售商品房的五证手续不全，不能办理贷款所致。但绥中滨海荣轩房地产开发有限公司在一审法院审理过程中提交了上述证据，其办理房屋贷款事项并不存在履行不能的情形。在张春荣长期未正常履行交付购房款尾款的情况下，二被上诉人依法享有交付房屋的抗辩权，张春荣未完全履行给付房屋价款的义务，违约在先，二被上诉人有权将涉案房屋销售给他人。张春荣主张二被上诉人的行为构成违约，赔偿其一倍经济损失的诉讼请求事实依据不足。综上所述，张春荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,397元，由张春荣负担。本判决为终审判决。审判长  白文革审判员  薛 丽审判员  席 贺二〇二〇年十一月二十四日书记员  徐 悦本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。