陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异1051号案外人：张媚，女，1994年6月25日出生，汉族，住西安市蓝田县。申请执行人：西安三建建设有限公司，住所地西安市环城南路**。法定代表人：朱晓忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐海兰，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：武林，陕西锦园律师事务所（实习）律师。被执行人：陕西经久实业有限公司，，住所地西安市碑林区南大街**法定代表人：王辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：马银安，该公司法律顾问。在本院执行西安三建建设有限公司（以下简称三建公司）与陕西经久实业有限公司（以下简称经久公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张媚对执行西安市灞桥区坊西街“东环新都商业综合楼”18层5号房产(以下简称案涉房产）提起执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人张媚称，2018年5月“东环新都商业综合楼”已被西安中院保全查封了项目所在土地，但直到2019年8月该项目仍在网上和现场对外售卖，三建公司也仍在现场继续施工，门上从未贴封条。直至2019年8月停工，三建公司才将法院保全文书贴在门上，三建公司与经久公司有同等欺骗广大业主之嫌。案外人已支付款项购买了案涉房产，故请求停止对案涉房产的执行。为支持其异议请求，案外人张媚向本院提交了《房屋买卖合同》、收据等证据。本院查明，三建公司与经久公司、西安市灞桥区东环副食公司（以下简称东环公司）建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼过程中，三建公司向本院申请对经久公司、东环公司的财产进行保全，本院于2018年5月7日作出（2018）陕01民初766号民事裁定，冻结被申请人经久公司或东环公司3233.008865万元银行存款或查封其等值财产。本院于2018年5月15日作出（2018）陕01执保138号之一执行裁定，查封东环公司名下位于西安市××区××街面积××（××2.742亩）的国有土地使用权，地号，地号BQ1-18-10使用权证号为西灞国用（2003）字第461号，查封期限为三年，本次查封于2018年5月15日在西安市国土资源局灞桥分局办理了查封登记。本院又于2018年5月22日作出（2018）陕01执保138号公告，主要内容为：一、查封被保全人西安市灞桥区东环副食公司名下的位于西安市××区××街，使用权面积为1827.9m2（折合2.742亩）的国有土地使用权【地号BQ1-18-10，土地证号为西灞国用（2003）字第4**】，及地上建筑物（除第十三层以外）。二、上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限为三年。查封期间，未经本院允许，被保全人不得办理转让、变卖、出租、过户或对查封财产设立他项权利负担，否则，本院将依法追究其法律责任。经审理，本院于2019年6月28日作出（2018）陕01民初766号民事判决，认定的事实如下：2009年9月8日，东环公司（甲方）与经久公司（乙方）签订了《“东环新都”合作开发合同书》，约定东环新都商住大厦项目位于西安市××区××街与××路××东环公司现址，双方拟在该地块合作开发商住楼。东环公司提供2.742亩无争议项目用地，并按相关法规程序将土地过户给经久公司，东环公司分得一层的商业及办公用房，经久公司获取东环公司商业用房以外的其他房产的开发、销售、处置权，并按照房地产开发的行业规定办理立项、规划审批、工程发包、施工组织及监理、房屋销售、产权过户，承担投入项目土地变性及过户的所有税费、工程建设资金。双方派员组成东环新都项目部，并共同选择确认工程监理单位。东环公司的主要权利和义务是负责提供商业划拨土地变性为出让住宅用地的各种文件和证明，负责按本合同约定提供土地过户给经久公司的各种文件资料，获得本合同约定的房屋产权，享有项目建成后的物业管理权。经久公司的主要权利和义务是承担项目开发的全部资金和项目的债务后果，负责项目开发规划与销售全程手续办理和费用支出，负责项目工程发包、施工组织、工程监理、配套设施及户外工程的完善，获得本合同约定的房产开发权等。2013年8月8日，经久公司（发包人）与三建公司（承包人）签订了《陕西省建设工程施工合同》，约定工程名称东环新都商业综合楼，承包范围所发施工图纸的全部工程内容，开工日期2013年8月8日，竣工日期2015年7月1日，合同总价39794905.09元。施工过程中，由于经久公司资金问题，导致停工。2017年10月27日，三建公司与经久公司形成对账单，明确经久公司欠付三建公司工程款14681511.15元、工程保证金150000元及相应利息。判决的主要内容如下：一、经久公司向三建公司支付剩余的工程款14681511.15元及以14681511.15元为本金，2014年6月5日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算的利息损失；二、经久公司向三建公司返还工程保证金1500000元及以1500000元为本金，2014年6月5日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算的利息损失；三、三建公司在上述14681511.15元工程欠款及1500000元工程保证金范围内对本案所涉“东环新都商业综合楼”在建工程项目中被告经久公司所分得楼宇面积享有建设工程价款优先受偿权。经久公司不服一审判决，向陕西省高级人民法院提起上诉，陕西省高级人民法院于2019年12月17日作出（2019）陕民终993号民事判决，驳回上诉，维持原判。因经久公司未履行生效法律文书确定的给付义务，三建公司向本院申请强制执行，本院已依法立案执行。执行中，本院于2020年3月27日作出（2020）陕01执468号执行裁定，冻结或划拨被执行人经久公司在各金融机构的存款、债券、股票、股权、基金份额等人民币3800万元，或扣留（提取）其应当履行义务部分的收入，或查封（扣押）其相同价值的财产。另查，案外人张媚与经久公司于2018年8月3日签订《房屋买卖合同》，合同约定张媚购买西安市××区××街与纺七路交汇处“东城新都”项目18层5号房，房屋用途为住宅，建筑面积47.59平方米，单价每平方米6128元，总价款291632元。付款方式及期限：买受人采取分期付款方式，买受人应在2018年8月3日前，支付该房屋首期房价款人民币145816元，剩余房价款人民币145816元应在接到出卖人收房通知后7个工作日内一次性付清。经久公司于2018年8月3日出具收据载明：交款人张媚，收款金额145816元，收款事由东环新都1805号房的房屋首付款。再查，东环新都项目截止本院审查时并未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，该项目也未完成竣工验收和实际交付。以上事实有民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、公告、房屋买卖合同、收据、谈话笔录等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张媚主张已经支付案涉房产的首付款，未支付全部房款，其主张享有案涉房产排除执行的权利，但案涉房产所在项目至今未办理商品房预售许可证，也未完成竣工验收和交付，且案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间在执行法院查封土地及在建工程之后，故案外人张媚的异议请求不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。案外人如对案涉房产主张实体权利，可依法通过案外人异议之诉进行确认。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人张媚提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年十一月二十三日书记员  樊 辉