北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2809号上诉人（原审被告）：张同，女，1972年12月10日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心，住所地北京市通州区玉桥北里**。法定代表人：翁咏梅，主任。委托诉讼代理人：申艳，河北润谦律师事务所律师。上诉人张同因与被上诉人北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心（以下简称玉桥社区）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21690号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。张同上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回玉桥社区的诉讼请求或发回重审。事实与理由：原审法院认定事实不清适用法律错误。首先，本案定性为房屋租赁合同纠纷，但是根据双方签订的《房屋使用协议》没有出租赁关系特征，张同认为双方的法律关系应认定为行政指导关系而非租赁关系。其次，原审法院既然定性为租赁合同关系，应当为围绕着玉桥社区的是否为合法权利人为焦点进行审查，玉桥社区是否对涉案房屋享有使用、占有、处分、收益的权利，而玉桥社区提供一份1999年通州住房合作社与玉桥社区签订的《协议书》认定玉桥社区为合法权利人，明显错误。张同认为通州住房合作社与玉桥社区签订的《协议书》也应属无效。通州区住房合作社并不是涉案房屋所有权人，根据我国的《物权法》规定，涉案小区经过已经商品化了对于小区内公共设施及公共面积应属于全体业主所有，目前该小区并未成立业主委员会，作为基层组织不依法指导小区业主成立业主委员会对公共设施进行管理，反而利用行政手段与民争利。张同认为玉桥社区根本没有合法的权源，玉桥社区不是适格的原告，其腾退房屋的诉求理应予以驳回。另外，原审法院依据认定涉案房屋未取得建设工程规划许可证从而认为涉案《房屋使用协议》归于无效，假设涉案未取得建设工程规划许可证致《房屋使用协议》无效，那么玉桥社区与通州区住房合作社签订的《协议书》也应认定无效，所以玉桥社区根本没有合法权源要求张同腾退房屋交纳租金既无事实依据也无法律依据。再有，张同并未举证涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院也未向规划部门查证，草率认定合同了无效也是错误的，违反证据规则。上诉期间张同经向规划部门核实，涉案房屋拥有建设工程规划许可证，原审以涉案房屋未取得建设工程规划许可证为由认定涉案《房屋使用协议》归于无效，更是明显错误的。综上，玉桥社区并非涉案房屋的权利人，涉案房屋也取得了建设工程规划许可证，原审法院认定事实不清适用法律错误。补充意见：第一，涉案房屋属于老旧小区，小区里的楼房近些年也通过买卖等形式成为私有住房，车棚属于小区内的附属设施也理所当然归全体业主使用，由业主们决定管理权人，张同也是小区业主，应有使用权，而不应由玉桥社区自行管理，在明知涉案房屋没有产权的情况下私自出租他人。第二，原审判决张同支付2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，没有法律依据。玉桥社区没有取得建设工程规划许可证，双方合同没有法律效力，合同约定的付费标准也应无效，且判决未注明根据国家的哪一条法律法规把使用权交给没有产权证明的办事处管理。第三，原审判决并未采纳张同的质疑和答辩意见，适用法律不当，没有充分考虑当事人感受，在与民争利。首先，张同在承接车棚时对房屋权属问题并不知情，承接时张同的条件符合当时政府对一些生活困难、残疾人等弱势群体的政策扶持，张同爱人是残疾人，需要社会的关心与爱护。如果履行判决既失去了相应的福利，又没有任何补偿，对张同及其家庭非常不公平。其次，自2014年承接车棚以来，张同为存车环境和安全默默的付出，投入了两万多元用来改造车棚，付出很多财务和心血。例如24小时看管车辆，包括早开门、晚关门，打扫卫生，添置卫生用品等。而且车棚的管理使用并未盈利。2018年张同曾与办事处人员明确表示愿意支持创建文明城区工作，对所使用的车棚加以升级改造，且没有任何过错行为。此次审判，一审法院没有充分考虑车棚现状是由张同经过多年的管理改造和辛勤的劳动所形成的。例如改造原车棚的肮脏污秽环境盖成厕所，室内塑钢门窗、墙壁、水管的改造，铺地瓷，加装电采暖设备，安装摄像头等费用，虽没有票据证明，但实物依然在，且都是用于改善小区环境以及车棚基础设施的建设。这些基础设施办事处从未问津，疏于管理，应承担过错责任。第四，张同要求玉桥社区退还2017年12月31日之前所收取的管理费用。涉案合同无效，玉桥社区收取的费用属于非法所得。玉桥社区答辩称，由于历史原因，玉桥社区没有取得产权，但根据相关协议我方取得了管理权和使用权，是适格主体，张同主张的损失是不存在的。根据双方协议，乙方在使用期间不得将房屋转租转借他人或与他人共同经营，委托他人经营，不得改变房屋的结构、用途。张同在租赁房屋后用于经营或自住，违背了合同约定，相应损失应由其个人承担。装饰装修对玉桥社区毫无用处，收回车棚后不但不能受益，还要花钱去拆除。车棚应体现社会公益性质，为全体社区居民谋福利，但现在变成了个别人的专属福利，玉桥社区在到期后收回车棚也是为了更好的造福广大社区居民，让居民停车更方便。张同称玉桥社区将车棚转租他人，实际情况是玉桥社区与第三方签订了物业管理服务合同，每年向外支付大笔费用，对车棚进行维修改造升级。综上，同意一审判决，不同意张同的上诉请求。玉桥社区向一审法院提出诉讼请求：1.判令张同立即将北京市通州区葛布店北里17号楼北侧6间车棚、1间门卫（以下简称涉案房屋）立即腾退给玉桥社区；2.判令张同向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月140元计算；3.诉讼费用由张同承担。一审法院经审理认定事实如下：玉桥社区、张同于2017年1月18日签订《房屋使用协议》，协议约定玉桥社区方将其所属的涉案房屋提供给张同使用，使用期限为2017年1月1日至2017年12月31日。张同每月向玉桥社区缴纳房屋维修费140元。合同期满后双方未再续签。上述《房屋使用协议》于2017年12月31日终止，张同至今仍占用上述房屋未腾退。在本案审理过程中，玉桥社区承认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区向张同出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋使用协议》应为无效，张同继续使用涉案房屋没有法律依据，应当将涉案房屋腾退给玉桥社区，并应给付玉桥社区合理的占有使用费。对于玉桥社区要求张同支付其房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，因涉案《房屋使用协议》归于无效，而合同无效的原因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，对此玉桥社区并无异议，故其应当承担一定的过错责任。玉桥社区主张张同向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月140元计算，一审法院酌定张同给付玉桥社区该房屋占有使用费，按每月70元计算。关于张同辩称其对租赁的房屋进行了装修及其他投入，玉桥社区需此进行赔偿，因涉案《房屋使用协议》对装修问题并未作约定，张同也未提供证据证明其装修经过玉桥社区同意，故一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决如下：一、确认玉桥社区与张同于2017年1月18日签订的《房屋使用协议》无效；二、张同于判决生效之日起十五日内将北京市通州区葛布店北里17号楼北侧6间车棚、1间门卫腾退给玉桥社区；三、张同于判决生效之日起十五日内向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月70元计算；四、驳回玉桥社区的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张同向本院提交了建设工程规划许可证的存根及蓝图，证明涉案车棚均有建设工程规划许可，一审查明有误。玉桥社区发表质证意见称，不属于二审新证据，建设单位是玉桥南里，针对车棚不明确，是否涉案车棚证实不了，证明目的不认可。本院依法补充查明以下事实：1992年8月7日，通县城镇委员会向通县房地产管理局发文，内容为“现将葛布店小区建设的自行车棚9座（包括警卫屋7间）产权移交通县人民政府运河大街街道办事处，请贵协助办理有关手续事宜”。1997年9月27日，北京市通州区人民政府作出通政发【1997】11号文件“关于撤销通州镇七个办事处建立通州区街道办事处的通知”中载明，“撤销运河大街办事处，建立玉桥街道办事处（原运河大街办事处）”。2019年11月，北京市通州区玉桥街道办事处出具《证明》，载明“玉桥社区隶属玉桥街道办事处下属事业单位，其主要职责和任务是负责对街道办事处的服务性用房（包括车棚子）的管理。”张同提交的玉桥南里建设工程规划许可证——（93）通规建字368号显示：建设单位为通县房地产管理局，发件日期93年11月8日，建设位置为玉桥南里，建设项目为自行车棚，建设规模为594.4m2。本院向北京市规划和自然资源委员会通州分局发函调取葛布店北里涉案房屋处的建设工程规划许可证情况，但未查询到相关记录。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于玉桥社区的主体资格。根据通州城镇委员会文件、通州区政府文件及玉桥街道办事处《证明》显示，玉桥社区系涉案房屋产权管理方，且涉案《房屋使用协议》系由玉桥社区与张同签订，故本院认为玉桥社区有权提起本案诉讼主张相关权利。张同上诉主张玉桥社区并非本案适格原告，缺乏依据，本院不予采信。关于双方之间的关系问题，根据《房屋使用协议》的约定，玉桥社区的主要义务是将涉案房屋交由张同使用，张同的主要义务是向玉桥社区缴纳相关费用，双方之间的关系符合租赁合同关系的一般特征，一审法院认定双方由此产生的纠纷为租赁合同纠纷并无不当。张同上诉主张双方之间应为行政指导关系，缺乏依据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区称涉案房屋未取得规划许可，张同提交的车棚规划位置位于玉桥南里，本院对该份证据的关联性和证明目的不予确认，本院亦未查询到葛布店北里涉案房屋的规划许可情况。一审法院据此认定涉案《房屋使用协议》无效，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，张同无权再占有涉案房屋，一审法院判决张同向玉桥社区腾退涉案房屋，并无不当，本院予以维持。涉案《房屋使用协议》对装修问题并未作约定，张同也未提供证据证明其装修经过玉桥社区同意，其要求玉桥社区对此承担责任，缺乏依据，本院对其该项主张不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。张同上诉要求玉桥社区退还2017年12月31日之前所收取的费用，缺乏依据，本院不予支持。一审法院考虑到玉桥社区对合同无效的过错责任，根据本案实际情况酌定张同给付玉桥社区2018年1月1日至实际腾房之日张同尚未支付的房屋占有使用费，玉桥社区亦未就此提出异议，故本院予以维持。综上所述，张同的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十一月二十三日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽书 记 员  刘 畅