襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初4208号原告：林小红，女，1981年1月13日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：马静，湖北楚诚律师事务所律师。被告：刘俊敏，女，1989年3月9日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告林小红与被告刘俊敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林小红的委托诉讼代理人马静，到庭参加诉讼。被告刘俊敏，经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林小红向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《租赁合同》，判令被告腾退房屋并立即向原告交还租赁房屋；2.判令被告向原告支付自2019年12月25日至2020年6月24日期间欠交房屋租金231738元，并按照合同约定向原告支付违约金38623元及逾期交纳租金的违约金100000元；3.判令被告自2020年6月25日起至向原告实际腾退房屋之日止按每月38623元标准向原告支付房屋租金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月24日，原、被告签订《租赁合同》，原告将其位于襄阳市××区××号宁港·人和秀景1栋2-201号门面租给被告用于经营餐饮，合同期限为5年，自2019年6月24日至2024年6月23日止。合同签订后，被告支付了2019年6月24日至2019年12月24日期间的房屋租金，并交纳了合同保证金150000元。自2019年11月25日开始，被告拖欠房屋租金至今，且原告多次催收未果。被告的行为已构成违约，被告应向原告交纳欠交房屋租金、支付违约金并没收保证金。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告刘俊敏在举证期内未提供证据，也未提交答辩意见。经审理查明，2019年1月5日，襄阳宁港实业有限公司委托林小红，对其单独所有位于襄阳市××区××号宁港·人和秀景1栋2层201室，房权证号为樊城区字第**的房屋，进行出租、代收租金。2019年4月24日，林小红与刘俊敏签订《租赁合同》及《关于租赁1-2-201门面房补充协议》，其中合同约定：刘俊敏承租位于襄阳市××区××号宁港·人和秀景1栋2-201号临华风路方向门面房，用于经营商业火锅，租赁房屋建筑面积889.38平方米；租期5年，从2019年6月24日至2024年6月23日；第一年、第二年每月每平方米租金43.4269元，第三年、第四年每月每平方米租金46.9元，第五年、第六年每月每平方米租金50.652元，从2019年6月24日起开始计算租金；租金按半年支付，第一年租金为463476元，前半年租金231738元于2019年4月24日前付清，第一年后半年租金231738元需于2019年11月24日前付清，以后租金在每半年租金到期前提前一个月支付下期租金；刘俊敏所租赁的门面房自交付之日起付150000元作为合同保证金；刘俊敏不按合同约定时间缴纳租金或其他应缴费用，经林小红催告后仍拒不缴纳的，林小红有权解除合同，刘俊敏应及时无条件地腾退所租赁的房屋交给林小红，并缴清所有应缴费用，赔偿提前解除合同给林小红造成的全部损失并承担赔偿责任，同时林小红将没收刘俊敏所交的合同保证金及刘俊敏向林小红支付一个月的租金作为违约金；租赁期间，刘俊敏若逾期支付租金，每日将承担所欠租金的5%的违约金，逾期超过1个月，除支付所欠租金和违约金外，林小红有权终止合同，并将门面房租赁给他人，刘俊敏不得有任何异议。补充协议约定：如果刘俊敏拖欠房租逾期七天，林小红有权无偿收回房屋另租他人，对房屋内的装修装饰不做任何补偿。合同、补充协议还就其他事项进行了约定。2019年4月24日，刘俊敏向林小红交付租房押金150000元，2019年6月24日至2019年12月24日的房屋租金231738元。因刘俊敏未按合同约定向林小红支付2019年12月24日之后的房屋租金，林小红委托律师于2020年6月6日向刘俊敏送达了律师函，要求刘俊敏在收到律师函后三日内，支付2019年12月25日至2020年6月24日的房屋租金231738元，并告知逾期林小红将提起诉讼，刘俊敏应承担违约责任。现林小红以向刘俊敏催要租金未果，提起本案诉讼。本院于2020年7月10日向刘俊敏送达了起诉状副本、应诉通知、举证通知等法律文书。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林小红将其管理的房屋出租给刘俊敏使用，双方签订了《租赁合同》及《关于租赁1-2-201门面房补充协议》，该合同及协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，刘俊敏应于2019年11月24日前付清2019年12月24日至2020年6月24日的租金231738元。刘俊敏未按合同约定支付租金，存在违约，且违约行为发生在2020年我国新冠××疫情爆发之前，不存在因新冠××疫情而减免违约责任的情形，故刘俊敏应向林小红承担支付房屋租金等违约责任。法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，且合同自解除合同的通知到达时解除。刘俊敏未按合同约定支付租金，且在新冠××疫情强制防控结束，林小红以律师函方式催要租金后，刘俊敏仍未支付租金，林小红诉请解除双方签订的《租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持，且合同自本院于2020年7月10日向刘俊敏送达了起诉状副本时解除。租赁合同解除后，刘俊敏应向林小红腾还承租的房屋。关于房屋租金及占有使用费。2020年年初我国爆发新冠××疫情，而爆发新冠××疫情，对承租人属于不可抗力，防控新冠××疫情，难免对承租房屋从事经营活动的承租人造成损失，根据公平原则，合同当事人应共担风险、共渡难关，故本院酌定林小红分担2020年2月、3月的租金77246元（231738元÷6个月×2个月）的80%即61796.8元，则刘俊敏仍应向林小红支付从2019年12月24日至2020年7月10日的租金190540.13元[231738元÷6个月×（6+16/30）个月－61796.8元]，合同解除后至房屋腾退之日止的占有使用费应按合同约定的租金标准，即月38623元（231738元÷6个月）进行计取。故林小红诉请刘俊敏支付自2019年12月25日至2020年6月24日期间欠交房屋租金231738元，自2020年6月25日起至实际腾退房屋之日止按每月38623元标准计算的房屋租金，本院支持支付从2019年12月24日起至2020年7月10日止的租金190540.13元，从2020年7月11日起至房屋腾退之日止按每月38623元标准计算的房屋占有使用费，超出部分本院不予支持。关于违约金。虽然合同中约定，刘俊敏不按合同约定时间缴纳租金或其他应缴费用，经林小红催告后仍拒不缴纳的，林小红将没收刘俊敏所交的合同保证金及刘俊敏向林小红支付一个月的租金作为违约金，承担每日按所欠租金的5%的支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故林小红诉请没收押金后，刘俊敏另支付违约金38623元及逾期交纳租金的违约金100000元，本院考虑林小红应收租金的使用损失及房屋连续出租的损失等，对于违约金酌情支持30000元，超出部分本院不予支持。刘俊敏已支付押金150000元，在扣除违约金30000元之后，剩余120000元应抵充欠付的租金，则剩余租金为70540.13元（190540.13元－120000元）。被告刘俊敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、林小红与刘俊敏签订的《租赁合同》于2020年7月10日解除；二、刘俊敏于本判决生效之日起二十日内，向林小红腾还位于襄阳市樊城区人民路138号宁港·人和秀景1栋2层201室建筑面积889.38平方米的房屋；三、刘俊敏于本判决生效之日起十日内，向林小红支付从2019年12月24日起至2020年7月10日止的租金70540.13元，并支付从2020年7月11日起至房屋腾退之日止按每月38623元标准计算的房屋占有使用费；四、驳回林小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6856元，由刘俊敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  文 健人民陪审员  陈玉琴二〇二〇年十一月三日书 记 员  李蓝馨