山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1221号上诉人（原审原告、反诉被告）：牛某，女，1948年9月19日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：冯某1，山西权康律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯某2，山西权康律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钱某（系上诉人牛某长子），男，1970年1月6日生，晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：杨某，山西高斯通律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐某（系被上诉人钱某之妻），女，1968年12月30日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。原审第三人：晋城市城区钟家庄办事处时家岭社区居民委员会，住所地：时家岭社区居民委员会，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张某1。原审第三人：晋城市方程房地产开发有限公司(原晋城市方程式房地产开发有限公司），住所地：晋城市城区凤台西街**（西湖人家**），统一社会信用代码：×××。法定代表人：张某2。委托诉讼代理人：贾某，男，系该公司办公室主任。上诉人牛某因与被上诉人钱某、原审第三人晋城市城区钟家庄办事处时家岭社区居民委员会、原审第三人晋城市方程房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院(2020)晋0502民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人牛某的委托诉讼代理人冯某2、冯某1，被上诉人钱某及其委托诉讼代理人杨某、徐某，原审第三人晋城市方程房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾某到庭参加了诉讼，原审第三人晋城市城区钟家庄办事处时家岭社区居民委员会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。上诉人牛某的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案一审、二审诉讼费依法承担。事实与理由：原审认定基本事实不清，适用法律错误、且前后矛盾。1、出租户45号房屋的南房系系土改时分给上诉人公公一家所有，1980年左右又修建了北房，上诉人公、婆和丈夫先后去世，政府1999年办理土地证时，将45号土地使用权确权在上诉人名下，上诉人提供的《土地登记审批表》清楚地表明，该土地使用证地单位性质为个人，因此该处房屋当属上诉人的个人财产。2、出租户27号房屋系时家岭村另行划给上诉人的宅基地，上诉人也向村委交纳了地基款，该房屋的宅基地使用权也归上诉人所有。上诉人1998年打了地基，被上诉人2008年修建了房屋，但也未办理土地证。3、时家岭社区拆迁改造地补偿安置方案载明，补偿对象是宅基地使用权人，置换房屋标准也是按照宅基地面积进行相应比例计算，被上诉人钱某却以房产证丢失为由，擅自就27号房屋与本案第三人签订拆迁补偿协议书，拿走45号房屋的房产证，侵害了上诉人的合法权益。4、原审既然认为权属证书是确定所有权的依据，又错误认定权属证书登记在上诉人名下的45号房屋系家庭共有，适用法律自相矛盾。5、本案并不存在土地使用权属争议，被上诉人原审只是要求出租户27号房屋归其所有，对土地使用权并无争议，不属于应当适用行政前置程序的情形。被上诉人钱某辩称，原审认定45号房屋属于家庭共有是正确的，虽然27号房屋未办理土地使用证和房屋产权证，但地基款由答辩人交纳，房屋也是答辩人一手修建，答辩人常年居住在27号房屋内，27号房屋理应归答辩人所有，答辩人有权就27号房屋与第三人签订拆迁补偿协议。原审第三人晋城市方程房地产开发有限公司述称，第三人是按照村委认可的户主和被上诉人签订的拆迁补偿协议，该协议是有效的，之后会根据法院最终判决结果重新签订协议。牛某向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告钱某与第三人晋城市城区钟家庄办事处时家岭社区居民委员会、晋城市方程式房地产开发有限公司三方签订的《拆迁补偿协议书》无效，并判决位于时家岭社区房屋出租户27号的房屋（价值约30万元）归原告所有；依法确认位于时家岭社区房屋出租户45号院内北房五间（包括阁楼）、南房四间（包括厨房）的房屋归原告所有。3、本案诉讼费用依法承担。钱某反诉称：1、请求驳回原告诉讼请求，并依法确认《拆迁补偿协议书》有效，判令位于时家岭村出租户27号房屋归被告所有，被告对时家岭村出租户45号房屋享有56%的份额。2、诉讼费由原告承担。一审法院查明：原告牛某与案外人钱小保系夫妻关系，被告钱某系牛某与钱小保的大儿子。晋城市城区钟家庄办事处时家岭社区（原时家岭村）房屋出租户45号房屋系时家岭村于1982年批准给钱小保父亲钱广庭为建房宅基地后，钱广庭家修建的房屋，由钱广庭与其妻子闫氏、钱小保与牛某共同居住。后钱广庭夫妇相继去世，钱小保也于1993年前后去世。1999办理土地使用证时，时家岭社区房屋出租户45号房屋的集体土地使用权登记在原告牛某名下。1996年左右，时家岭村新划分了宅基地，2008年被告钱某在新划分的宅基地上新建修建了房屋，即时家岭社区房屋出租户27号房屋，该房屋未办理土地使用证及房屋产权证书。2019年时家岭社区进行城中村改造，2019年11月1日，被告钱某与晋城市城区钟家庄办事处时家岭社区居民委员会、晋城市方程式房地产开发有限公司时家岭项目部就时家岭社区房屋出租户27号房屋签订了《拆迁补偿协议书》，协议签订后被告钱某依约补缴了相关费用，并选定了回迁房屋。另查明，晋城市方程式房地产开发有限公司现已更名为晋城市方程房地产开发有限公司。以上事实有《新建房屋宅基地使用权证明》、《土地登记审批表》、《拆迁补偿协议书》、收款收据及原、被告陈述等在案予以证实。针对时家岭社区房屋出租户27号房屋，原告提供了建房户审批款明细账，用于证明原告支付了27号房屋的建房审批款，该房屋应归原告所有；被告对此不予认可。一审法院认为，时家岭社区房屋出租户45号房屋为该社区集体土地上的房屋，该房屋的集体土地使用证虽登记在原告名下，但该证书是以家庭为单位颁发的，该房屋系家庭共有财产，故原告要求确认时家岭社区房屋出租户45号归其所有，不予支持。被告反诉要求确认其享有45号房屋56%产权，与本诉不属于同一个法律关系，不宜在本案中处理，可另行通过析产解决。关于时家岭社区房屋出租户27号房屋及对应土地使用权的权属问题，原、被告均主张权利但均未能提供权属证书，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，土地使用权争议处理应适用行政前置程序，未经行政处理的，不属于人民法院的受案范围。因房屋及对应土地使用权的权属是判断《拆迁补偿协议书》效力的基础，故在有关机关对27号房屋土地使用权权属作出认定前，该《拆迁补偿协议书》的效力，一审法院无法进行认定。原告提供的建房户审批款明细账，不能证明27号房屋及对应土地使用权的权属情况，不予认定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、驳回原告牛某的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告钱某关于要求确认《拆迁补偿协议书》有效及时家岭社区房屋出租户27号房屋归其所有的反诉请求。案件受理费8800元，由原告牛某承担；反诉费3740元，由反诉原告钱某承担。二审中，双方当事人围绕上诉请求均提供了新证据，本院组织双方进行了质证。上诉人牛某提供了：时家岭村委证明一份，证明出租户27号房屋的宅基地是村委为牛某审批的，被上诉人钱某不予认可。被上诉人钱某提供了时家岭村委2017年证明一份，证明出租户27号房屋归其所有，上诉人对证明的真实性予以认可，对被上诉人的修房行为没有异议，但认为宅基地系审批给上诉人牛某的。本院认为，上诉人和被上诉人提供的证据均为村委出具，对其真实性予以认可，该两份证据结合本案一审其他证据、村委建房户审批款明细账及双方陈述，可以证明出租户27号房屋的地基系以牛某名义审批，房屋由钱某修建，但不能证明出租户27号房屋的所有权情况。本院另查明，时家岭社区出租户45号房屋由南房和北房组成，北房宅基地系1982年审批给牛某的公公钱广庭，家庭成员包括钱广庭妻子闫氏、钱小保和牛某；与南房（牛某陈述南房二间来自土改所分，二间购买自他人）共同构成了时家岭社区出租户45号房屋，1999年颁发集体土地使用证时，时家岭社区出租户45号登记在牛某名下。对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为,本案的争议焦点为：1、上诉人牛某要求确认时家岭社区出租户45号房屋的北房五间（包括阁楼）、南房四间（包括厨房）归其所有是否成立；2、被上诉人钱某与第三人签订的时家岭社区出租户27号房屋的拆迁补偿协议是否有效，上诉人牛某要求确认27号归其所有是否成立。关于第一个争议焦点，时家岭社区出租户45号房屋的集体土地使用权证虽然登记在牛某名下，但不能当然认定为归牛某单独所有。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一块宅基地。农村宅基地以户为单位取得，该户家庭成员均是宅基地使用权人；其次，该处房屋的来源至少包括牛某与已故丈夫钱小保、公婆共同所有的北房，在公婆、钱小保相继去世后，该房屋属于牛某与钱小保的继承人的家庭共有财产，因此原审对于该房屋为家庭共有的认定是正确的，本院予以维持。关于第二个争议焦点，时家岭社区出租户27号宅基地原来系村委划给牛某，房屋系钱某修建、使用。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。该条规定包括两个方面的条件：房屋必须是合法建造的，而且已经建成。本案中，该处宅基地自1998年左右由村委划给牛某之后，空闲多年，房屋建成后也没有任何国土部门办理的土地审批、确权手续。依据国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》第五十二条，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。因此，在行政机关认可该处宅基地使用权合法之前，本院不能确定该处房屋是否因合法建造而依法产生了物权，更不宜直接确认所有权人。故，牛某诉请确认出租户27号归其所有的诉讼请求，本院依法不能支持。进而，关于钱某就出租户27号房屋与原审第三人签订的拆迁补偿协议是否因侵害了真正所有权人的权益而无效，在行政机关依法作出处理之前，原审暂时不予确认拆迁协议效力符合法律规定，本院予以维持。综上，上诉人牛某的上诉理由不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人牛某负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 程 浩审 判 员 韦 薇审 判 员 郭红洁 二〇二〇年十一月十七日法官助理 毋 烨书 记 员 郭 彧