江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初5411号原告：溧阳恒力物业管理有限公司，统一社会信用代码913204815642790271，住所地溧阳市天目湖工业园悦朋路南侧。法定代表人：陈青娣，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭海清，溧阳恒力物业管理有限公司职工。被告：吕正清，男，1972年10月12日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告溧阳恒力物业管理有限公司（以下简称恒力公司）诉被告吕正清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人彭海清、被告吕正清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，被告系溧阳市房屋的业主，该房屋的建筑面积共有171.12平方米。原、被告双方就其住宅房屋业的管理事宜签订了物业管理服务协议。协议约定，由原告为被告提供物业管理服务，被告按其住宅面积向原告交纳每月每平方米0.97元（物业费0.5元，电梯运行费0.47元）的物业服务费，逾期未交的按照万分之五的标准加收滞纳金。自2016年9月起，被告无故拖欠物业管理费，原告每年年底和次年年初都多次催交，主要通过电话告知、上门催收，直至发送物业费催缴单要求被告及时缴纳拖欠的物业管理费，但被告至今仍未交纳该费用。原告认为，原告按照合同约定向被告提供了物业服务管理，被告应按合同履行支付物业服务费用的义务，为此，原告依据《民事诉讼法》、《物业管理条例》、《合同法》相关规定，具状贵院请求判决，1、被告立即向原告支付物业服务费及滞纳金7794元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告吕正清辩称，一、其没有和原告签订过合同关系。二、原告公司撤场以后和其协调时，原告公司把收款资格交给第三方即原告代理人，原告代理人作为第三方是否有资格收物业费。三、其是2011年9月份买的房子，2014年6月份住进去的，期间原告公司在管理小区，其也积极主动交纳物业费。2014年原告装了门禁装置，门禁设施在2016年就坏了，原告公司也不维修；其交过的物业费，原告公司从来不开具发票；后因为原告不管理小区，2016年9月份以后，原告就不上门催交物业费，他们只是在负一层电梯门口贴一张纸条说要交物业费，这张纸条针对一幢楼四十五户家庭；在原告管理期间，2016年以后，基本就没有保洁人员去每层楼打扫卫生，16层楼的灰尘有半厘米那么厚，原告违约不参与保洁义务；其居住的16层墙体开裂，有水渗漏到家里，原告说要申请维修资金，这应该是物业的义务，但是他们置之不理；其家里的外墙渗水修理都是自己请的修理工维修，产生费用两三千，修理后家里渗水情况好很多，但家里渗水墙纸都发霉了，墙纸更换产生四千块维修费。2017年小区安装车辆管理门禁装置，每个车位应收360元，实收720元，其是母子车位，但应该算是一个车位，不能算两个车位，车位租了两年，多收了我们720元，原告收取管理费，但从来没有人打扫卫生，其也反映过情况，原告法定代表人陈经理回答会叫人去冲洗，一直到原告撤场都没有人去处理。其租赁的地下车位长期渗水漏水，其把情况反映给原告，虽地下渗水情况原告做过维护，但上面的漏水情况没有做过处理，因漏水渗水损坏车辆油漆。原告违反管理约定，其支付报酬，原告应履行义务，由于原告违约在先，所以未能缴纳后期物业费用。其没有和原告签过协议，根本不知道还有滞纳金的约定，如果要其支付滞纳金，要求原告提供其签过字的合同。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系溧阳市房屋（复式楼）的业主，该房屋的建筑面积共有171.12平方米。2013年年初，委托方江苏毓恒置业发展有限公司作为甲方与受委托方恒力公司作为乙方签订燕山美林小区《前期物业服务合同》，合同约定，合同期限自2013年3月1日起至2017年2月28日止，由恒力公司为燕山美林小区提供前期物业管理服务，业主按其住宅面积向恒力公司交纳物业服务费，普通住宅0.5元/平方米.月；电梯运行维护费按0.35元/平方米.月的标准向乙方交纳，政府对此另有规定的，按规定执行。若违反合同约定，未能足额交纳物业服务费等费用，应按每日应交金额万分之五的标准向恒业公司支付滞纳金。2018年7月19日，委托方溧阳市燕山美林业主大会作为甲方，授权溧阳市燕山美林物业管理委员会与受委托方恒力公司作为乙方签订燕山美林小区《燕山美林小区物业服务合同》，合同约定，由溧阳市燕山美林业主大会委托恒力公司为燕山美林小区提供物业管理服务，业主按其住宅面积向恒力公司交纳物业服务费多层住宅为0.50元/平方米.月，电梯运行维护费按其住宅面积按0.35元/平方米.月的标准向恒力公司缴纳，物业服务费和电梯运行费按壹年预交，缴纳费用时间为每年12月初至第二年的2月底，业主应在约定的时间内按时缴纳费用。业主逾期未缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用万分之五的比例加收违约金。被告自2016年9月起至2019年9月20日止一直未向原告支付物业服务费和电梯运行费。原告多次向被告催交，但被告至今仍未交纳该费用。故诉至法院请求判如所请。另查明，根据溧阳市物价局发布的《溧阳市住宅电梯运行维护收费管理办法》[溧价费（2009）88号]及附件4的规定，住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.35元乘电梯楼层系数分摊原则（月度电梯运行维护费=建筑面积×0.35×电梯楼层系数），原告所在所在楼层为第十五层，根据附件4的规定电梯楼梯系数为1.3，故原告月度电梯运行维护费为0.46元/平方米×建筑面积。庭审中，原告明确诉讼请求并提供被告欠费情况清单:2016年9月1日-2017年8月底物业服务费和电梯运行维护费171.12㎡×0.97元/月×12个月=1991.84元，其中滞纳金以1991.84为基数，自2017年9月1日至实际付清时止；2017年9月1日-2018年8月底物业服务费和电梯运行维护费171.12㎡×0.97元/月×12个月=1991.84元，其中滞纳金以1991.84元为基数，自2018年9月1日至实际付清时止；2018年9月1日-2019年9月20日物业服务费和电梯运行维护费171.12㎡×0.97元/月×12个月+171.12㎡×0.97元/月×20/30=2102.50元，其中滞纳金以2102.50为基数，自2019年10月1日至实际付清时止；上述滞纳金均按照起诉时即2020年7月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。原告认为，其提供了物业服务，被告理应缴纳物业费和电梯运行维护费，被告未能及时缴纳上述费用，按照合同的约定被告还应支付滞纳金，现原告自愿按起诉时即2020年7月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算滞纳金，低于约定的每日万分之五。原告的诉讼请求法院应予支持。被告确认自2016年9月起至2019年9月20日止一直未向原告支付物业服务费和电梯运行费，但拒缴上述费用的原因如下：原告很长时间内对电梯间、门厅走廊、车库不履行保洁义务；门禁及视频对讲设备损坏，无人维修；其居住的房屋外墙面开裂，墙壁漏水，致墙纸发霉，原告不安排外墙维修，其只能自己花钱请人维修；购买的35号地下车位常年顶上漏水，地下渗水，多次反映也未得到解决，母子车位收双份（属于乱收费）；小区围墙损坏严重，多处倒塌，业主安全得不到保障；小区路灯昏暗，灯罩从未清洁（后入住的物业第一时间清洁并更换损坏的灯罩）。综上，原告在小区提供物业服务期间没有履行管理义务，其本人有理由拒付物业管理费，请法院驳回原告的诉讼请求。以上事实，由原告提供《燕山美林前期物业管理服务协议》、《燕山美林小区物业服务合同》、《催交欠费通知书》、物业费收取计算清单、溧阳市物价局发布的《溧阳市住宅电梯运行维护收费管理办法》及附件、被告提供的《拒付燕山美林原物业费的原因》和照片以及双方当事人的当庭陈述，附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时起即产生法律效力，开发商江苏毓恒置业发展有限公司和溧阳市燕山美林业主大会代表小区业主代表业主分别与原告恒力公司签订了前期及后期的物业服务合同，并不违反相关法律规定，应属合法有效，对该小区业主具有约束力，双方应当严格按照合同约定履行义务。原告为被告提供物业管理服务及公共配套设施服务，被告已经接受了原告的物业服务，故原、被告双方形成了物业服务合同关系。被告应按合同的约定向原告履行支付物业服务费和电梯运行维护费的义务，现被告未能及时支付上述费用，已属违约，故对原告要求被告支付拖欠物业服务费和电梯运行维护费的诉讼请求，本院予以支持。原告提供被告欠费情况清单每年物业费及电梯运行维护费1991.84元[171.12㎡×（0.50元/月+0.47元/月）×12个月/年]，其计算方法并无不当，但计算电梯运行维护费标准有误，应予纠正，物业费及电梯运行维护费为1971.30元/年[171.12㎡×（0.50元/月+0.46元/月）×12个月/年]。另根据物业合同的约定逾期不履行支付物业费，自逾期之日起应承担每日万分之五的滞纳金，庭审中原告自愿将滞纳金调低为自逾期之日起至款项付清之日止，按照起诉时即2020年7月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，符合合同约定且不违反相关规定，故本院予以采纳。被告吕正清辩称其未与原告签订物业服务合同，滞纳金不予认可，无事实和法律依据，本院不予采信。被告吕正清辩称，原告未能履行保洁、公共部位及照明等设施维修义务，所以其拒缴物业费和电梯运行维护费，原告虽予以否认，但即便如被告所述原告提供的服务有瑕疵，但亦不能免除被告作为业主应当缴纳物业费及电梯运行维护费的义务，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告称原告未能及时提供服务，造成其财产损失，因其主张的损失与本案系两个法律关系，其可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吕正清于本判决生效之日起十日内支付原告溧阳恒力物业服务有限公司支付物业服务费和电梯运行维护费6023.42元，并承担逾期滞纳金（其中：2016年9月1日-2017年8月底物业服务费和电梯运行维护费171.12㎡×0.96元/月×12个月=1971.30元，其中滞纳金以1971.30为基数，自2017年9月1日至实际付清时止；2017年9月1日-2018年8月底物业服务费和电梯运行维护费171.12㎡×0.96元/月×12个月=1971.30元，其中滞纳金以1971.30元为基数，自2018年9月1日至实际付清时止；2018年9月1日-2019年9月20日物业服务费和电梯运行维护费171.12㎡×0.96元/月×12个月+171.12㎡×0.96元/月×20/30=2080.82元，其中滞纳金以2080.82为基数，自2019年10月1日至实际付清时止；上述滞纳金均按照起诉时即2020年7月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）。二、驳回原告溧阳恒力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半，原告已预交），由被告吕正清负担，于给付履行款时一并支付。本判决为终审判决。溧阳市人民法院履行款缴纳账号：62×××49，户名：溧阳市人民法院，开户行：中国银行溧阳天目支行。审判员  吕刚二〇二〇年十一月十八日书记员  李莉