江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初2476号原告：许亚运，女，1989年9月4日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：陈丽香，女，1983年2月10日生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：张建军（系陈丽香的丈夫），男，1980年7月18日生，汉族，住江苏省灌南县。原告许亚运与被告陈丽香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许亚运、被告陈丽香的委托诉讼代理人张建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许亚运向本院提出诉讼请求：1、判令许亚运与陈丽香于2017年12月31日签订的《房屋租赁合同书》解除，要求陈丽香搬离无锡市新吴区并没收租房保证金1200元；2、判令陈丽香支付2020年1月20日至实际搬离之日的占有使用费（按租金1200元／月计算）、房屋恢复原状费用3900元；3、本案诉讼费用由陈丽香承担。事实和理由：许亚运与陈丽香于2017年12月21日签订《房屋租赁合同书》，约定陈丽香承租许亚运位于无锡市新吴区的房屋，合同约定租赁期限自2018年1月20日至2021年1月20日，租金每月1200元，租金每半年支付一次。2020年1月9日，许亚运在与陈丽香的微信沟通中得知自己的房屋将要拆除改造，后前往房屋查看后发现陈丽香擅自将房屋出租给他人并且修建了客厅隔间和厨房隔间。根据合同约定，在未经许亚运允许的情况下，陈丽香不得将房屋的部分或全部转租给他人，不得因不当使用损坏房屋及相关设施。现陈丽香的行为已经构成违约，且自2020年1月20日起一直拖欠租金未支付，故诉至法院，请求判如所诉。陈丽香辩称，1、其在承租过程中确实对案涉房屋进行了改造，现其同意自行出资将房屋恢复原状；2、许亚运没有按照合同约定交付可以正常使用的房屋，故其违约在先，无权要求解除合同和没收保证金；3、目前租金支付到2020年1月19日，之后的租金愿意按照合同约定支付。本院经审理认定事实如下：2017年12月21日，许亚运（甲方）与陈丽香（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：“1、乙方承租甲方位于无锡市新吴区房屋，租赁期限自2018年1月20日起至2021年1月20日止，租金每月1200元，租房保证金1200元；2、租金乙方每6个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前10天将下期房款支付给甲方；3、租房保证金存放于甲方处作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损失、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方；4、甲方义务：甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用；室内外正常维修由甲方负责；甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理；5、乙方义务：按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其它费用；未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人；本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；乙方如因使用不当损坏房屋及其设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿；6、违约处理：如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低过甲方损失，乙方应予以赔偿；如甲方违反本合同第七条，乙方有权终止合同，甲方退回剩余租金及保证金；如甲方擅自提前终止本合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金；如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金；如乙方租赁期已超过，乙方既不续签本合同也不退房，甲方对该房有权作出处理，后果由乙方自负”。合同签订后，许亚运按约向陈丽香交付了房屋，陈丽香另行将房屋转租给了多人。2019年11月26日，因陈丽香擅自搭建客厅及厨房隔断，无锡市新吴区江溪街道城市行政管理大队向其发送了限期整改通知书。2020年1月10日，许亚运向陈丽香发送了催告函，以陈丽香擅自转租为由要求解除双方的合同，并要求其搬离案涉房屋并恢复原状并进行经济赔偿，陈丽香于当日收到该催告函。后双方因此产生纠纷，许亚运遂于2020年5月12日诉至本院。诉讼期间，陈丽香自行拆除了案涉房屋内的厨房及客厅隔断，许亚运对此予以确认。以上事实，有《房屋租赁合同书》、限期整改通知书、催告函、转账记录以及当事人的到庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为,许亚运与陈丽香签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同真实、合法、有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。根据合同约定，未经出租人同意，承租人不得擅自将房屋部分或全部转租，如存在擅自转租的情形，出租人有权终止合同，并没收剩余房款。现陈丽香主张其转租行为已经过许亚运的同意，但并未提供相应证据予以证明，故本院认为陈丽香存在违法转租的行为，该行为已经违反了合同约定，构成违约，许亚运有权按照合同约定解除合同。许亚运于2020年1月10日向陈丽香发送解除合同催告函，陈丽香认可于当日收到，故本院依法确认双方的房屋租赁合同于2020年1月10日已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现许亚运主张陈丽香应自2020年1月20日起至实际搬离之日止，按照月租金1200元的标准支付占有使用费，依法有据，予以支持。关于陈丽香已经支付的租房保证金1200元，根据合同约定如承租人存在违约，出租人有权没收剩余租金及保证金，现许亚运主张没收陈丽香支付的租房保证金，符合合同约定，予以支持。关于许亚运主张的房屋恢复原状使用费3900元即清运建筑垃圾、保洁及墙面清洁费用，因该费用尚未实际发生，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认许亚运与陈丽香于2017年12月21日签订的《房屋租赁合同书》于2020年1月10日解除；二、陈丽香于本判决发生法律效力之日起十日内搬离无锡市新吴区新丰苑9号901室；三、陈丽香于本判决发生法律效力之日起十日内支付许亚运自2020年1月20日起至实际搬离无锡市新吴区新丰苑9号901室之日止按月租金1200元计算的占用使用费；四、驳回许亚运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费206元（此款已由许亚运预交），由陈丽香负担70元，由许亚运负担136元（许亚运同意其预交的诉讼费中应由陈丽香承担的70元由陈丽香向其直接支付，本院不再退还，由陈丽香在本判决发生法律效力之日起十日内向许亚运支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 孙 森人民陪审员 杨 玲人民陪审员 廉 洁二〇二〇年十一月十一日法官 助理 陈 莹书 记 员 刘立群本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外.在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。