北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10827号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京文创艺苑文化交流有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡七棵树村**。法定代表人：张会民，经理。委托诉讼代理人：沙钰琨，北京浩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：逯宁，北京浩泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李杰，女，1993年9月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王鑫月，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄图南，北京市浩天信和律师事务所实习律师。上诉人北京文创艺苑文化交流有限公司（以下简称文创公司）因与被上诉人李杰租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86849号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人文创公司的委托诉讼代理人逯宁，被上诉人李杰的委托诉讼代理人王鑫月、庄图南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文创公司上诉请求:1.请求确认文创公司无需退还场地保证金人民币100万元；2.请求判令李杰支付文创公司装修费415000元；3.请求判令李杰支付文创公司场地实际占用费1293150.7元（自2018年4月4日至2018年7月31日）；4.请求判令李杰支付本案诉讼费。事实和理由：文创公司与李杰租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2019年12月27日作出（2019）京0105民初86849号民事判决，判决双方签署的租赁合同解除，并由文创公司退还李杰90万元。文创公司认为，李杰在签署《场地租赁协议》后实际入场，但迟迟不与文创公司签署所谓正式协议。一审已查明，《场地租赁协议》签署后文创公司实际交付场地、李杰亦进场进行准备，应视为该协议已开始履行。李杰支付了100万元保证金，在双方微信沟通中已明确为“定金”，在李杰未继续承租的情况下，定金应予扣除；文创公司与李杰就装修问题已有沟通，基于对李杰的信赖而持续付出巨额装修费用，但李杰拖延签署正式协议并不按约定付款；自李杰撤场至场地再行出租期间，场地一直空置没有任何收益。综上所述，李杰单方面拒绝履约的行为已造成文创公司经济损失，一审法院仅判决其承担10万元的使用费用远远不能弥补文创公司的经济损失。现提起上诉，望判如所请。李杰辩称，同意一审判决，不同意文创公司的上诉请求；一审诉费一审计算错误，李杰应承担700多元，其他部分由文创公司承担，二审诉费由文创公司承担。李杰向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除双方签署的《场地租赁协议》；2.要求文创公司返还100万元，并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准向支付自2018年5月2日至实际给付之日止的资金占用费。文创公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认文创公司无需退还场地保证金100万元；2.请求判令李杰支付文创公司装修费415000元；3.请求判令李杰支付文创公司场地实际占用费1293150.7元（自2018年4月4日至2018年7月31日）。一审法院认定事实：文创公司成立于2004年12月13日，法定代表人为张会民，注册经营范围包括：组织文化艺术交流活动（不含演出）、体育运动项目经营（不含棋牌服务）、出租商业用房；销售体育用品、工艺品；互联网信息服务等。2018年4月3日，张会民（甲方、出租人）与李杰（乙方、承租人）签订《场地租赁协议》，约定“双方就位于北京市朝阳区东五环东坝七棵树出口西北角面积134亩的场地租赁事宜达成协议，约定租金共计400万元，本协议签订之日起三日内，乙方支付保证金100万元。”经询，双方认可张会民系作为文创公司代表签约，认可合同权利义务由文创公司承担。2018年4月4日，刘强向于子豪转账100万元。经询，双方认可该款项系李杰向文创公司所付前述《场地租赁协议》中约定的保证金100万元。签约后，张会民与李杰互有微信联系，根据聊天记录可见：2018年4月4日，张会民出示了文创公司营业执照，李杰提出希望张会民落实一下公司注册事宜，双方另就高尔夫俱乐部教练聘用等事宜进行了沟通。2018年4月8日，张会民向李杰介绍球童主管，并安排双方会面。2018年4月8日，李杰提出涉文创公司的裁判文书网络公开查询信息，并询问具体原因，张会民表示不会影响李杰承租使用，并可以当面详细解释。后双方就何时付款、何时签约、如何签约问题产生争议。后，李杰提出退还100万元，文创公司不予同意。双方确认，签约后，李杰安排工人对涉案场地的部分草坪进行了播撒草种，并由李杰清扫一间房屋、安装部分灯具。后因双方就是否继续承租发生争议，李杰组织撤离场地。现涉案场地已由文创公司另行租赁给案外人。文创公司认为己方在签约后负责装修，已投入装修费500余万元，并提交收款收据若干佐证所述。李杰对此不认可。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的内容一般由当事人约定，租赁合同的内容一般应包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期间和方式等主要合同条款。本案中，李杰、张会民签订的《场地租赁协议书》具有明确的签约相对方、租赁标的物的名称、范围、租金标准及保证金数额等主要合同条款，符合租赁合同内容的要件，且系双方真实意思表示，符合租赁合同成立的条件，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，双方均应依约履行。双方所签《场地租赁协议书》成立生效，但该租约并未明确租赁期限，虽然租约中提及“租金共计400万元”，但该表述仅能认定为双方议定一年期租金为400万元，但不能据此推定租期的起算和截止时点，应属于租赁期限约定不明确的范畴。根据《合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，根据本法第六十一条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”所以，应认定双方所签《场地租赁协议书》系不定期租赁合同，李杰作为承租人，可随时解除合同。现双方均同意合同解除，一审法院准予。李杰作为不定期租赁合同的承租人，有权随时解除合同，所以，李杰不再继续承租涉案场地，并不构成违约。定金罚则的适用具有法定性，适用定金罚则的前提在于双方存在定金的明确约定，双方所签《场地租赁协议书》仅约定租赁保证金，并未约定定金，难以适用定金罚则。所以，一审法院对文创公司提出涉案款项系定金的主张，不予采纳。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，确定违约责任和损失赔偿。关于文创公司提出的装修损失，仅有装修票单在案佐证，系单一性证据，难以认定实际损失发生情况，且上述装修系双方合同约定本就系文创公司应负责完成的事项，现双方合同虽无法继续履行，但尚不足以认定李杰构成违约，所以对文创公司主张装修损失的请求不予支持。但是，考虑到李杰实际使用了涉案场院部分房屋、场地，应适当给付使用费，数额由一审法院酌定10万元，对于其他款项，文创公司应予以退还。关于李杰实际使用涉案场院的时间，未见双方举证，一审法院对文创公司所称李杰使用至2018年7月31日的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十二条之规定，判决：一、李杰与北京文创艺苑文化交流有限公司二〇一八年四月三日签订的《场地租赁协议书》于判决书生效之日解除；二、北京文创艺苑文化交流有限公司于判决生效之日起七日内退还李杰九十万元；三、驳回李杰的其他诉讼请求；四、驳回北京文创艺苑文化交流有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:一、文创公司是否应退还李杰支付的100万元保证金；二、李杰是否应支付文创公司装修费、场地占用费。关于争议焦点一，文创公司上诉认为在微信沟通中已说明100万元为定金，在李杰未继续承租的情况下，定金应予扣除。对此本院认为，根据双方签订的《场地租赁协议书》记载，李杰应当自该协议书签订之日起三日内支付100万元保证金，李杰也实际按时予以支付，协议书中并无关于100万元属于定金的约定，而且李杰支付该100万元的业务回单摘要备注也为“订金”。虽然文创公司在微信交流中有让李杰支付定金的表述，但并不足以否定《场地租赁协议书》和银行回单中对于款项性质的记载，文创公司基于定金罚则要求不予退还李杰100万元缺乏依据，本院对其该项上诉理由不予采信。关于争议焦点二，文创公司上诉认为其就装修问题与李杰已进行沟通，基于对李杰的信赖而持续付出巨额装修费用，李杰拒绝签署正式合同拒绝支付租金，导致场地空置造成损失。对此本院认为，双方当事人对于《场地租赁协议书》解除均无异议，本院予以确认，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，确定违约责任和损失赔偿。关于文创公司上诉主张的装修费用，本院认为文创公司仅提交了装修合同以及纸质的装修票单证据在案佐证，一审法院认为上述证据系单一性证据无法确定实际发生损失的情况并无不当；同时根据双方之间的微信聊天记录内容显示，在李杰支付100万元保证金后双方并未签订正式的租赁合同，且双方就何时付款、何时签约、如何签约问题产生争议，文创公司并未提交证据证明其进行的装修工作系经过李杰知情、同意的情况下进行的，难以认定李杰在本案中存在违约事实，因此一审法院对于文创公司主张的装修损失未予支持并无不当。关于场地占用费，一审法院根据一审法院查明的事实，李杰系由于查询裁判文书发现涉案球场土地的实际租赁权人存在争议，且双方对于具体租赁合同签署、付款存在争议而未能签署正式租赁合同，文创公司也并未举证李杰实际占用、使用涉案高尔夫球场场地的时间，在此种情况下文创公司要求支付120余万元占用费缺乏事实和法律依据，一审法院考虑到李杰实际使用了涉案场院部分房屋、场地，适当酌定10万元使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，文创公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费7161元，由李杰负担717元（已交纳），由北京文创艺苑文化交流有限公司负担6444元（于判决生效后7日内缴纳），一审反诉案件受理费28466元，由北京文创艺苑文化交流有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费28466元，由北京文创艺苑文化交流有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二〇年十一月三日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华