新疆生产建设兵团第六师中级人民法院     民事判决书     （2020）兵06民终280号   上诉人（原审被告）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路。   法定代表人：潘国华，该公司董事长。   委托诉讼代理人：胥峰，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：肖勇涛，男，汉族，1990年2月1日出生，住新疆乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路。   委托诉讼代理人：曹春湖，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）因与被上诉人肖勇涛商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人胥峰，被上诉人肖勇涛的委托诉讼代理人曹春湖就案件事实及法律适用阐述了自己的意见，并接受法庭询问，本案现已审理终结。   君豪公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：1、本案肖勇涛的购房手续包括《认购登记卡》、《认购协议》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》均明确其购买的是君豪公司开发的君豪御园一期E区1号公寓沿街商铺下层1475-7号房屋，实际也是按照1475-7号商铺的面积计价、收取房款、办理按揭贷款。肖勇涛与君豪公司签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中标注1445-5号房屋系附图瑕疵，不能作为双方对标的物的变更。因该房屋平面图系第三方测绘机构出具，对于小误差并不影响买卖合同的履行，且1475-7号房屋满足合同约定交付条件，君豪公司也不存在逾期交付的情形，故一审法院判决解除肖勇涛与君豪公司之间签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，本案不存在《商品房买卖合同》约定或法定解除的事由。2、肖勇涛并未要求解除《个人购房借款及担保合同》，亦未举证证明其向招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称招商银行）偿还按揭购房款，也无证据证实其已将全部按揭款427000元偿还完毕，故一审法院判决君豪公司将全部按揭款427000元退还给肖勇涛无事实和法律依据。3、肖勇涛在一审时未提及房屋平面图的误差问题，因商品房投资行情变差，房价波动大进而想退房，现又称购买错误，由此可以推断肖勇涛自始至终对其购买的哪套商铺是明知的，肖勇涛前后不一致的陈述与事实不符，有违诚实信用原则。   肖勇涛辩称，本案系其与君豪公司之间的商品房买卖合同纠纷，招商银行并非本案当事人。肖勇涛与君豪公司签订的《商品房买卖合同》中虽然约定的是1475-7号房屋，但附件一房屋平面图中注明是1445-5号房屋，应当以附件图纸为准。因君豪公司已将该1445-5号房屋出售给他人，导致双方合同无法履行，故应当解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。君豪公司的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。   肖勇涛向一审法院起诉请求：1、解除肖勇涛与君豪公司签订的YS3038134号《商品房买卖合同》；2、确认肖勇涛与君豪公司签订的《购房借款协议》无效；3、君豪公司返还肖勇涛支付的购房款527652元，利息136639.88元（年利率7.0625%，自2015年5月26日计算至2019年1月26日），赔偿提前还款违约金4056.5元，合计668348.38元；4、君豪公司赔偿2019年1月26日起至实际付款之日的购房款利息；5、君豪公司协助肖勇涛办理解除贷款合同的手续；6、由君豪公司承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2015年5月3日，肖勇涛与君豪公司签订《认购协议》和《认购登记卡》，约定肖勇涛认购君豪公司开发的君豪御园一期E区1号公寓沿街商铺下层1475-7室，交付定金50000元、首付款50652元，向君豪公司借款328000元，于5月10日签订《商品房买卖合同》和借款协议。当日，肖勇涛按《认购协议》的约定，向君豪公司交纳定金50000元、购房首付款50652元。同年5月7日，肖勇涛给君豪公司出具328000元的借款借据，5月10日，双方签订《购房借款协议》，约定肖勇涛因购君豪公司开发的五家渠市“君豪御园” 1#-1475-7号商铺，向君豪公司借款328000元，分两年还清，2015年12月21日前归还164000元，2016年12月31日前归还164000元，借款期限内免息，逾期利息按每日2%计算。同日，双方签订YS3038134号《商品房买卖合同》，合同中约定肖勇涛购买君豪公司开发的五家渠市“君豪御园” 第1475-7幢1层商铺，预测建筑面积70.61㎡，单价为12118元/㎡，总价款855652元，首付房款428652元，余款427000元申请银行贷款；君豪公司应在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给肖勇涛；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自出卖人通知买受人办理入住三日起即视为出卖人己交付房屋。在该《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中显示户号为1445-5号、产权面积85.02㎡，而《商品房买卖合同》中约定的为1475-7号、面积为70.61㎡。2015年5月21日，肖勇涛与招商银行、肖安生、君豪公司四方签订《个人购房借款及担保合同》，约定肖勇涛为购买“君豪御园”第1475-7幢1层商铺向招商银行贷款427000元，肖勇涛为借款人及抵押人，肖安生与君豪公司为保证人，贷款期限十年。2015年5月26日，招商银行将贷款427000元支付给君豪公司。2015年5月29日，肖勇涛与招商银行办理了“君豪御园” 第1475-7幢商铺的预购商品房抵押权预告登记。肖勇涛自2015年7月开始向银行按月偿还贷款。2015年10月13日，君豪御园1#商务公寓（Ⅱ段）竣工并经五方验收合格。2015年10月19日，君豪公司在报纸上刊登公告，通知君豪御园（商业街）业主所涉项目于2015年10月24日开始交房，要求业主按时办理交付手续，并于当日给肖勇涛进行了邮寄送达。肖勇涛现以君豪公司未按时交房，且约定的房屋与欲交付的房屋不一致为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，诉至法院 。   一审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》及附件、《认购协议》和《认购登记卡》、《购房借款协议》、《个人购房借款及担保合同》、收款收据、照片以及双方当事人当庭陈述。   一审法院认为，肖勇涛与君豪公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当有效，对双方当事人均具有法律约束力。但双方签订的《商品房买卖合同》所附平面图中与合同文本中约定的房号不一致，附件房屋平面图中显示户号为1445-5号、产权面积85.02㎡，而《商品房买卖合同》中约定的为1475-7号、面积为70.61㎡。现双方对合同约定交付哪套房屋产生分歧，而君豪公司已将1445-5号房屋出售他人。因两套房屋均为商铺，根据两套房屋的座向和已出售的1445-5号经营状况等因素预测，1445-5号必定要好于1475-7号经营利益。因君豪公司已将1445-5号房屋出售他人，无法按此房屋履行合同，而肖勇涛又不同意按合同约定的1475-7号房屋履行。现肖勇涛主张解除双方签订的YS3038134号《商品房买卖合同》，根据本案实际，依法予以支持。君豪公司主张房屋平面图中显示户号为1445-5号、产权面积85.02㎡，系第三方绘图时笔误，不能以此小错误而解除合同。对此该院认为，双方签订的YS3038134号《商品房买卖合同》及所附房屋分层分户平面图文本等均由君豪公司提供，如该图绘图时确有错误责任也应由君豪公司承担。如两套房屋座向位置、面积等均无差异，不影响肖勇涛实现合同目的，肖勇涛如以此房屋分层分户平面图出现错误而要求解除合同，应属违反诚实信用原则。综上，君豪公司应承担自身错误的责任，君豪公司已将1445-5号房屋出售他人，已无法变更合同继续履行，现肖勇涛要求解除合同有理有据。故对君豪公司的辩解理由不予支持。肖勇涛已交纳的定金及首付款100652元，因合同解除君豪公司应当返还肖勇涛。肖勇涛主张双方签订的《购房借款协议》无效，因本案审理的系《商品房买卖合同》纠纷，双方签订的《购房借款协议》属另一借贷法律关系，故不予合并审理，双方可协商解除或另行诉讼。对肖勇涛主张要求君豪公司返还其向招商银行贷款后交纳的房款427000元，因合同解除君豪公司应当返还肖勇涛。对肖勇涛主张利息损失，因其未提交招商银行收取的利息损失及提前还款违约金的书证，其可在解除《个人购房借款及担保合同》时，确定具体数额后一并主张，本案中不一并处理。对肖勇涛主张要求君豪公司协助其办理解除贷款合同的手续，因涉及招商银行和相关担保人，几方可协商解决或另行诉讼。综上所述，肖勇涛与君豪公司签订的YS3038134号《商品房买卖合同》应予解除；君豪公司应返还肖勇涛已支付的购房款527652元；肖勇涛其他诉讼请求因不属同一法律关系和同一诉讼主体，本案中不予合并处理。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定判决：一、解除肖勇涛与君豪公司签订的YS3038134号《商品房买卖合同》；二、君豪公司返还肖勇涛已付房款527652元，并于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费5242元，由君豪公司负担。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   二审审理查明的事实与一审查明的基本事实一致,本院予以确认。   本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案案情以及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、肖勇涛与君豪公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？2、一审将全部银行按揭贷款直接退给肖勇涛是否合法？关于《商品房买卖合同》是否解除的问题。一审法院在相关事实认定、合同解除理由分析等方面作了充分明晰的阐述，本院同意一审判决的认定意见，不再赘述。君豪公司上诉主张不同意解除双方的《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，对其该上诉主张本院予以驳回。关于一审将全部银行按揭贷款直接退给肖勇涛是否合法的问题。当商品房买卖合同被确认无效，或者被撤销、解除后，根据《合同法》第五十八条的规定，由出卖人向买受人返还购房款。本案中，肖勇涛作为购房人只要求与君豪公司解除《商品房买卖合同》，并未要求与按揭银行解除《个人购房借款及担保合同》，根据合同相对性原则，君豪公司作为商品房出卖人应将所获得的购房款项包括肖勇涛自负款项和按揭银行贷款支付款项，一并返还给肖勇涛。至于按揭银行贷款支付的款项的权利归属，应根据《个人购房借款及担保合同》确定，与因《商品房买卖合同》被解除所引发的返还购房款非同一法律关系，故一审法院将全部银行按揭贷款直接退给肖勇涛并无不当，本院予以确认。   综上,君豪公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:   驳回上诉,维持原判。   二审案件受理费9076元,由上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。         审判长  王宏   审判员  慕新伟   审判员  李霞                  二〇二〇年十一月十七日     书记员  黄洁茹   1