陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终12337号上诉人（原审原告）：曹文娟，女，1981年5月17日出生，回族，住河南省辉县市。委托诉讼代理人：刘江曼，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李静红，女，1979年10月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：罗晓飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。上诉人曹文娟因与上诉人李静红房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初11228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曹文娟上诉请求：撤销一审判决，改判为李静红退还电费800元，租金12133元，扣除的违约金28000元，共计40933元；一、二审案件受理费由李静红负担。事实和理由：一审遗漏电费800元处理。因其未实际使用涉案房屋，曹文娟应向其退还电费800元。双方合同已于2020年1月28日解除。后期电费不应由其承担。一审判决分其摊2020年2月1日之前费用，但租金又从2020年1月20日计算，前后矛盾。其已于2020年1月28日正式向曹文娟送达《解除通知》，租赁期限开始前，其已明确告知曹文娟解除双方之间租赁关系，且其未实际占有涉案房屋。新冠疫情爆发，涉案房屋所有权人戴某某免除了李静红疫情期间的房屋租金，一审判决2020年1月20日至2020年3月12日，共计52天的房屋租金，由其承担一半错误。另外，涉案房屋钥匙有多把，其只拿了一把。李静红明确告知其装修工人处仍有钥匙。故不存在李静红不能正常使用的情形。涉案房屋属于开放型，从一楼102号商铺可直接进入，共用同一把钥匙，102号商铺一直在经营，故李静红可以实际使用涉案房屋。其未实际使用涉案房屋，一审判决其承担违约金28000元过高应予降低。李静红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一审认定曹文娟对涉案房屋实际占用时间正确，即从其将涉案房屋钥匙交付曹文娟至曹文娟将涉案房屋钥匙邮寄给其。一审考虑疫情情况认定由双方共同承担租金正确。对于一审认定其分摊费用4000元退还押金2000元，其没有异议。请求驳回上诉，维持原判。李静红上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回曹文娟的诉讼请求；一、二审案件受理费由曹文娟负担。 曹文娟向一审法院起诉请求：⒈李静红返还其房租押金14000元，分摊费用4000元，装修押金2000元，房租84000元，房屋改造及电费3500元，共计107500元；⒉诉讼费由李静红负担。一审法院认定事实：2020年1月11日，曹文娟（乙方）与李静红（甲方）签订《房屋租赁协议》约定：合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于雁塔区XX栋XX单元XX层XX号。中海凯旋门六栋三单元三层30302号。建筑面积146.99㎡；合同第三条约定：该房屋租赁期自2020年2月1日起至2025年8月31日止。共计五年零七个月；合同第四条约定：该房屋租金每月14000元，房屋租赁保证金14000元；合同第十条第二款约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的。乙方应按合同单月租金的两倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。上述合同签订后，曹文娟向李静红支付了押金14000元，六个月房租84000元，房屋分摊费4000元，装修押金2000元，电费800元，并因改造房屋支出改造费用2700元。又查，涉案房屋系李静红自房屋所有权人戴某某处租赁而来。李静红提供了其与戴某某签订的西安市房屋租赁合同、及戴某某出具的申明书用以佐证将涉案房屋转租给曹文娟经过了原出租人的同意。再查，李静红于2020年1月20日向曹文娟交付了房屋钥匙，由于疫情防控原因，曹文娟未实际使用涉案房屋进行托管班的办学经营。曹文娟自2020年1月28日开始几次向李静红通过微信发送解除合同通知书要求与李静红解除合同，并于2020年3月12日微信通知李静红将房屋钥匙邮寄退还李静红，并实际向李静红邮寄退还钥匙，但李静红拒绝接收。一审法院认为，曹文娟、李静红双方签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。根据已经查明的事实可知，合同签订后，曹文娟向李静红支付了部分租金、押金等费用；在租期尚未开始时，曹文娟便几次在微信中向李静红送达解除合同通知书要求解除合同并愿意承担单方解除合同的违约金；曹文娟从未实际使用涉案房屋，并于2020年3月12日通知李静红后将房屋钥匙邮寄退回李静红；李静红虽拒绝签收，但此时曹文娟已经多次向李静红送达了解除合同通知书，且向李静红交还房屋，此时双方签订的房屋租赁合同实际上未再继续履行已告解除。另因李静红已提供了涉案房屋所有权人出具的申明证明房屋所有权人同意李静红将涉案房屋转租给曹文娟，故曹文娟称李静红未取得房屋转租权的主张，依法不予采信。现曹文娟主张李静红退还租期开始之前的分摊费用4000元，合法有据，依法应予支持。因曹文娟未实际使用房屋，故李静红理应向曹文娟退还电费800元及门头押金2000元。房屋改造系曹文娟为使用房屋所支出，故该部分费用应由曹文娟自行承担。曹文娟主张李静红退还租金84000元。曹文娟虽未实际使用涉案房屋，但自曹文娟收到房屋钥匙（2020年1月20日）到向李静红交还钥匙（2020年3月12日）共计52天期间，涉案房屋系由曹文娟实际控制，故曹文娟应向李静红支付该段期间的租金。但考虑到2020年初因新型冠状病毒引发的肺炎疫情防控政策所限，西安市内租户无法正常使用租赁房屋，故依照公平原则，酌定该段期间的房屋租金（14000元/月）应由曹文娟、李静红各半承担12133元，李静红应退还曹文娟剩余租金71867元。曹文娟主张李静红返还押金14000元。因曹文娟单方解除合同应属违约，依照合同约定，曹文娟单方退租需按单月租金的两倍向李静红支付违约金28000元，故上述押金应作为违约金予以抵扣，曹文娟应承担的剩余14000元违约金应在李静红应向曹文娟返还的剩余房租中予以抵扣，扣除之后，李静红仍应返还曹文娟57867元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告李静红应于本判决生效之日起十日内向原告曹文娟返还租金57867元、分摊费用4000元及押金2000元，以上共计63867元；二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2450元，由曹文娟承担1450元，由李静红承担1000元。因曹文娟已预交，李静红应在履行付款义务时将上述款项一并支付给曹文娟。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本案审理过程中，李静红于2020年10月16日自愿申请撤回上诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。曹文娟与李静红签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，李静红于2020年1月20日将涉案房屋钥匙交给曹文娟。曹文娟向李静红支付了押金14000元，六个月房租84000元，房屋分摊费4000元，装修押金2000元，电费800元，并因改造房屋支出改造费用2700元。但在租期尚未开始时，曹文娟便几次在微信中向李静红送达解除合同通知书要求解除合同，并于2020年3月12日通知李静红后将房屋钥匙邮寄退回李静红。一审据此认定曹文娟实际占有涉案房屋期间为2020年3月12日至2020年3月12日，并无不妥。因曹文娟从未实际使用涉案房屋，且已将钥匙交换给李静红，故一审根据本案实际情况认定双方合同于2020年3月12日解除，并根据合同履行情况，认定李静红应向曹文娟退还分摊费4000元、装修押金2000元、电费800元，与法不悖，本院予以确认。对于曹文娟时间占有涉案房屋期间的费用计算，一审结合新型冠状病毒引发的肺炎疫情防控政策所限，西安市内租户无法正常使用租赁房屋等情况，酌定该期间的房屋租金（14000元/月）由曹文娟、李静红各半承担12133元，李静红应退还曹文娟剩余租金71867元，亦无不妥。因曹文娟单方解除合同已构成违约，应当承担违约责任。根据双方合同约定，曹文娟单方退租需按单月租金的两倍向李静红支付违约金28000元。一审将曹文娟交纳的押金14000元作为违约金予以扣除，并无不妥。扣除之后，李静红应返还曹文娟租金57867元。因李静红已提供了涉案房屋所有权人出具的申明可以证明房屋所有权人同意李静红将涉案房屋转租给曹文娟，故对曹文娟主张李静红未取得房屋转租权，依法不予采信。李静红在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，一审判决第二项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下： 一、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初11228号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初11228号民事判决第一项为，本判决书生效之日起十日内，李静红向曹文娟返还租金57867元、分摊费4000元、押金2000元、电费800元，共计64667元；三、驳回曹文娟其他诉讼请求。一审案件受理费2450元，曹文娟已预交，由曹文娟负担1450元，由李静红负担1000元，李静红在履行付款义务时一并支付给曹文娟。二审案件受理费4900元，曹文娟预交2450元，由曹文娟负担2000元，由李静红负担450元（李静红在履行付款义务时一并支付给曹文娟）；李静红预交2450元，减半收取1225元，由李静红负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十一月     日  书 记 员  姬  凯  华 1