陕西省铜川市印台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0203民初802号 原告：胡满田，男。 委托诉讼代理人：王军锋，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔晨，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告：吴书杰，男。 被告：彭明毅，男。 委托诉讼代理人：彭梦毅，男。 原告胡满田诉被告吴书杰、彭明毅租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘随社于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王军锋、乔晨、被告吴书杰、被告彭明毅委托诉讼代理人彭梦毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡满田向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告租金及押金260000元，并承担自2019年8月5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.5倍，向原告计付利息至履行完毕之日；2、判令被告赔偿原告猪场资产损失6960元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，原告及其合伙人与被告吴书杰签订《出租协议》一份，约定被告吴书杰将位于铜川市印台区红土镇东王村附近的养殖场场地设施出租于原告，用于生猪饲养，租期三年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，年租金80000元，押金20000元，随后原告依约向被告吴书杰缴纳三年的租金及押金共计260000元。原告进场后对租赁场地进行了整修，配备了生猪饲养所需的污水泵、上猪跑道、监控设备、消毒间、报装宽带等设备，开始生猪饲养。合同履行过程中，被告吴书杰违反合同约定，在未经原告同意的情况下，于2019年8月5日将原告租赁的场地及配套设施出卖给被告彭明毅，并强制原告离场，将猪场交由被告彭明毅经营。对于原告已缴纳的费用及损失，二被告向原告承诺，全部由被告彭明毅向原告支付。随后原告多次向二被告索要承诺的费用及损失，被告彭明毅皆以吴书杰未向其完全履行出卖合同为由，拒绝支付，吴书杰以应向彭明毅索要为由拒付，致使原告的费用及损失至今不能得到补偿。现诉至人民法院。 原告为支持其主张，向法庭提交了以下证据： 第一组证据：《出租协议》一份，收款条两份，证明：1、2018年9月1日，原告及合伙人与被告吴书杰签订的租期为3年的猪场《租赁协议》，期限截止日期至2021年8月31日。2、原告及合伙人依约向被告吴书杰支付了三年的租金240000元及押金20000元，共计260000元。3、根据《租赁协议》，原告及合伙人对猪场拥有优先租赁及优先购买权。 第二组证据：《情况说明》二份，证明原告的合伙人已退出合伙，关于猪场的权利义务现由原告胡满田享有。 第三组证据：《购买合同》一份，证明:1、2019年8月5日，被告吴书杰未经原告同意，私自与彭明毅签订了《购买合同》，将原告租赁的猪场转让给了彭明毅，双方合同约定，《购买合同》签订后场内的债权债务由彭明毅承担。2、二被告的行为侵害了原告的合法利益。 第四组证据：《律师函》两份及律师函送达凭证，证明：吴书杰与彭明毅就本案养殖场签订《购买合同》后，原告胡满田于2019年10月22日委托律师事务所向二被告发送了律师函，要求二被告返还养殖场并赔偿原告损失，二被告均已收到律师函。 针对原告提交的证据，被告吴书杰发表以下质证意见：与彭明毅签订的《购买合同》是2019年9月5日签的，不是2019年8月5日签的，《出租协议》是2018年8月28日签订的。对其他证据均认可，无异议。 针对原告提交的证据，被告彭明毅均认可，无异议。 被告吴书杰辩称，一、张云龙作为合同一方当事人应当参与本案诉讼，原告仅以个人名义提起诉讼，合同主体缺失。2018年8月28日，原告和张云龙共同与被告签订了《出租协议》，张云龙同样是《出租协议》的承租方，按照合同相对性原则，张云龙应当作为共同诉讼人参加本案诉讼，原告在未接受张云龙授权委托的情况下，以个人名义提起诉讼，缺少合同一方当事人。二、原告所述与事实不符。1、原告截止2019年8月已经承租在被告猪场一年，原告主张全额退还租金的请求与事实不符。2、2019年9月5日被告是在原告撤离猪场，放弃权利后，被告为了避免损失扩大，才将猪场出租给彭明毅的。三、原告在出租期间违反环保法律规定，受到铜川市生态环境局印台区分局行政处罚后，自己放弃承租权利，根据出租协议约定，原告无权要求退还租金押金。由于原告在承租期间，未能按照国家规定处置猪粪，造成猪粪外溢，导致周边村民庄稼、树木毁损。2019年8月4日，铜川市生态环境局印台区分局接到村民举报，派人到现场进行检查，经调查询问对现场环境违法进行拍照，于2019年8月6日向被告送达了铜环印责改字（2019）59号《责令改正违法行为决定书》，要求立即清理外溢猪粪，采取有效措施防止猪粪外溢，并处以罚款4万元。原告得知此事后，于2019年8月8日将所有生猪全部出售，拉走了自己的相关设施及物品，撤离承租场地，以自己的行为表示不再履行合同，原告撤离后，被告组织人员、租赁钩机、专用车辆，对猪场、猪粪外溢进行了清理，并采取了防止外溢措施，花费近20000元。原告撤离后，猪场一直闲置，如果猪场设施长期不使用，将会造成设施损坏，为避免损失扩大，被告于2019年9月5日将猪场出租给彭明毅。根据原、被告双方签订的《出租协议》第四条约定，如因乙方即原告违法行为导致合同无法履行，租金、押金不退，对甲方造成损害的，依法赔偿损失。本案中，由于原告的违法行为受到行政处罚后，原告自行撤离承租猪场，自动放弃承租权利，不再履行《承租协议》。根据协议“租金押金不退”的约定，原告无权要求被告退还租金、押金。综上，原告的违法行为被行政处罚后，自动撤离承租猪场，符合协议不予退还租金押金的约定，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告吴书杰为支持其主张，向本院提交以下证据： 证据一、铜川市生态环境局印台分局[2019]59号《处罚决定书》及[2019]46号《行政处罚事先告知书》、送达回证。证明原告违反了环境生态法，合同约定在原告违反相关法律情况下，我方有权解除合同。 证据二：2018年8月28日签订的《出租协议》一份，证明我方与原告签订出租协议的内容及相关约定。 针对被告吴书杰提交的证据，原告胡满田发表以下质证意见：对两组证据形式要件认可，对证明目的不认可。吴书杰的证明目的不能成立。1、吴书杰提供的证据显示的日期是2019年8月6日，而吴书杰转让猪场的时间为2019年8月5日。2、这几组证据不能证明因此而导致合同无法履行，双方的租赁合同仍然在租赁期内，吴书杰转让租赁标的，违反合同约定，侵犯了原告的合法权益。《出租协议》内容与我们提供的一致，吴书杰提供的有其自己签的日期，予以认可。 针对被告吴书杰提交的证据，被告彭明毅均认可，无异议。 被告彭明毅辩称，原告与吴书杰签订的协议是在和彭明毅签订协议之前，被告彭明毅对原告和吴书杰签订的协议不知情，现在原告将彭明毅名下资产冻结，影响猪场正常运行，请求法院裁定对彭明毅银行存款予以解冻，保护猪场正常运转。并驳回原告对被告彭明毅的诉讼请求。 被告彭明毅为支持其主张向本院提交以下证据： 证据一、《购买合同》一份，证明合同约定内容及相关违约责任约定情况。协议上说的是原告与被告吴书杰产生纠纷，本合同不生效，所以原告要求我们二被告承担责任，无依据。现在场地是我们经营着，交的租金，每年交租金金额不清楚。 证据二、收条一份，证明当时支付了20万元的租金，是因为场地存在纠纷，无法出售，只能承租。 针对被告彭明毅提交的证据，原告胡满田发表质证意见：对证据一、真实性无异议，从合同内容上，双方在2019年8月5日已经就原告承租的场地达成了出售的意向，并且开始签订合同，合同约定内容也约定了合同纠纷由被告双方承担。且合同刚好可以证明被告吴书杰答辩时向法庭做虚假陈述，此合同是对场地的出售而不是出租；对证据二、不认可，这是买猪场付的款，收付款是50000元。 被告吴书杰对被告彭明毅提交的两份证据均认可，无异议。当时有个口头协议说的是卖这个场地最后因为卖不成了，便没有出售，租给了彭明毅。租金为每年10万元，交了2年的。 经审理查明：2018年9月1日，原告及其合伙人张云龙与被告吴书杰签订了《出租协议》，约定被告将位于红土镇东王村附近的养殖场场地设施出租给原告及张云龙，租期为3年，租期自2018年9月1日起至2021年8月31日止。年租金为80000元，押金20000元。后原告及其合伙人向被告缴纳了3年的租金及押金共计260000元。原告为租赁场地配备了污水泵、上猪跑道、监控设备等。2019年9月5日，二被告吴书杰于彭明毅签订了《购买合同》及《猪场买卖合同附加合同》，被告吴书杰将猪场转租给被告彭明毅。另查明，2018年8月，原告合伙人退出合伙，猪场由原告一人经营，猪场的权利义务由原告一人享有和承担。2019年8月份原告撤场，原告滞留在被告养殖场内的设施有：上猪跑道、污水泵、监控设备。 以上事实，有《出租协议》、《购买合同》、收款条、情况说明及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原、被告之间经协商一致达成租赁合意，双方意思表示一致且不违反法律规定，依法应得到法律保护。当事人应按照约定全面履行自己的义务，原告按照约定向被告缴纳了租金及押金，履行了自己的合同义务，被告也应履行自己相应的义务。关于原告请求被告彭明毅承担责任，原告诉称二被告的买卖行为侵犯了其承租权利，应由二被告共同向其承担赔偿责任，但根据其提交的证据不能证明被告彭明毅系恶意购买，彭明毅的购买行为属于善意，故不应承担责任。原告称二被告口头向其承诺由被告彭明毅向其支付已缴纳费用及损失，但二被告均不认可，原告无其他证据予以佐证，该观点本院不予采纳。关于原告请求退还租金及押金共计260000元，原告实际承租养殖场一年，应支付租金80000元，被告吴书杰应退还原告剩余租金及押金共计180000元。关于原告请求被告赔偿其资产损失6960元，被告同意将原告添附的可移动资产退还原告，故原告该请求本院不予支持。关于原告请求的其他损失，由于二被告于2019年9月5日即签订《购买合同》，且彭明毅进场，原告对此之情，但未及时主张权利，造成的损失应自行承担。另原告在诉讼中采取了保全措施，由于本案中被告彭明毅不承担责任，故保全费1855元应由原告自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共合同民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴书杰于本判决生效之日起十日内向原告胡满田退还租金及押金共计180000元。 二、被告吴书杰向原告胡满田退还原告在养殖场添附可移动资产（污水泵、上猪跑道、监控设备）。 三、驳回原告胡满田对被告彭明毅的诉讼请求及其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。 案件受理费2600元，由被告吴书杰承担2000元，原告胡满田承担600元。诉讼保全费1855元，由原告胡满田自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。 审判员  刘随社 二〇二〇年十一月十七日 书记员  张 颖