山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10399号 上诉人（原审被告）：青岛金隅阳光房地产开发有限公司，住所地青岛市市**延吉路。 法定代表人：张向良，总经理。 委托诉讼代理人：毕可超，山东同济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于骐嘉，女，1992年8月13日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：于伟，男，1964年4月6日出生，汉族，系于骐嘉之父，住青岛市市**。 上诉人青岛金隅阳光房地产开发有限公司（以下称金隅公司）与被上诉人于骐嘉因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。上诉人金隅公司的委托诉讼代理人毕可超，被上诉人于骐嘉的委托诉讼代理人于伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金隅公司上诉请求：1.纠正原审判决认定的错误事实：将“认购协议”认定为“商品房买卖合同”；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定，双方签订的认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故将双方签订的认购协议认定为商品房买卖合同。一审法院认定没有事实根据和法律依据。首先《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容中“(四)房款的支付方式；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的办法；(十二)违约责任”等主要条款该认购协议根本不具备，不满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定的条件。其次，众所周知，商品房预售合同实行网签备案制，双方签订的《金隅.和府商品房认购协议》明确约定，双方签订《青岛市商品房预售合同》由青岛市房地产交易中心确定排期后，由上诉人及时通知被上诉人到上诉人销售中心签订。故，该认购协议就是双方拟网签的预约协议，不是正式的商品房预售协议，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。 双方签订的认购协议以及认购协议补充条款是合法有效的，双方均应按照认购协议约定网签。上诉人根据交易中心安排，于2018年6月22日电话通知被上诉人办理网签。被上诉人次日到达上诉人售楼处，对已经达成一致内容提出异议，拒不签订《青岛市商品房预售合同》。2018年7月21日，上诉人又书面送达通知书，告知被上诉人于2018年7月26日办理网签手续，但被上诉人置之不理。以上可以看出，被上诉人违反合同约定拒不签订正式合同，上诉人有权依据双方约定将涉案房屋另行出售他人。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。 于骐嘉答辩称，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 于骐嘉向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认金隅和府商品房认购协议合法有效；2.金隅公司配合于骐嘉履行认购协议，并与于骐嘉签订正式的预售即网签合同；3.本案诉讼费由金隅公司承担。 原审查明，2017年11月10日,双方签订的认购协议及补充条款各一份，约定：于骐嘉购买金隅公司开发建设的青岛市市北区镇江路18号x号楼x单元x户房屋一处，房屋总价款2730000元；于骐嘉选择银行贷款方式付款，签订认购协议时支付定金40万元，签订认购协议后7日内付清总房款的50%以上首付款，定金在签订预售合同时抵做首付款；于骐嘉逾期不到金隅公司指定地址签订《商品房预售合同》或不按时支付应付房款的，金隅公司将不予退还于骐嘉定金；双方签订认购协议时，对将要签订的《商品房预售合同》中的文本内容达成一致意见；金隅公司指定签约地址为金隅和府销售中心。签订上述认购协议时，金隅公司向于骐嘉出示了空白商品房预售合同文本。协议订立后，于骐嘉按约定金及房款共计1370000元；支付住宅专项维修基金12180.14元。 对于双方未签订《商品房预售合同》的原因，于骐嘉称因为双方对合同是否列入精装修的具体内容产生争议；金隅公司未明确具体原因。经查，双方来往信函中能够体现双方因正式合同中是否记载装修标准而产生争议。庭审中，金隅公司提交了《金隅和府项目装修房交房标准》，用以证明金隅公司在售楼处张贴了金隅和府项目装修房交房标准；于骐嘉认可该房屋交付的装修标准。对于涉案房屋的现状，金隅公司称已经达到交付条件，因于骐嘉未签订《商品房预售合同》，已与他人就该房屋另行签署“认购协议”，但未签署《商品房预售合同》，也未交付房屋。 原审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方当事人在认购意向书中明确了当事人名称、房号、面积、建筑面积、单价、付款方式、违约责任等主要内容，已经具备了商品房买卖合同的主要内容。另外，认购协议除了定金的约定，还约定了在签订《商品房预售合同》前应支付部分房款，该约定明显超出预约协议的内容，并且于骐嘉已按照协议约定支付房款1370000元，并支付了住宅专项维修基金12180.14元。综上，双方签订的认购协议符合上述司法解释第五条的规定，应当将认购协议认定为商品房买卖合同，双方均应全面履行认购协议约定的内容。 对于双方争议的产生，于骐嘉称因为双方对合同是否列入精装修的具体内容产生争议，金隅公司未明确具体原因，但金隅公司未同意将精装修的内容写入正式合同。金隅公司作为专业房地产开发企业，在与于骐嘉签订认购协议的时候，已经拥有内容完备的《商品房预售合同》的文本，应签订《商品房预售合同》，但双方实际签订了内容相对不完备的认购协议。装修条款涉及双方实体权利义务，金隅公司单方在售楼处公告装修标准，不利于保护于骐嘉作为购房方的合法利益，于骐嘉将装修条款写入合同的要求合理。现双方因对装修条款是否应写入预售合同等内容产生争议，金隅公司方应负主要责任。于骐嘉明知装修等内容没有写进《商品房预售合同》仍与金隅公司签订认购协议，应对过错承担次要责任。因为合同部分条款约定不明，对此金隅公司负主要责任，于骐嘉负次要责任，为维护交易的稳定性，金隅公司关于合同解除的抗辩理由原审不予支持。于骐嘉要求签订商品房预售合同的诉讼请求，其实质是对已存在的合同（认购协议）进行完善，双方可补充协议或按照法律认定，但法院无法做出裁判，因此于骐嘉的该项诉讼请求不予支持。 据此，判决：一、于骐嘉与青岛金隅阳光房地产开发有限公司于2017年11月10日签订的关于青岛市市北区镇江路18号x号楼x单元x户房屋的认购协议合法有效；二、驳回于骐嘉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取14320元，由于骐嘉承担4320元，青岛金隅阳光房地产开发有限公司负担10000元。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订认购意向书，是双方真实意思表示，符合有关法律规定。该认购书中明确了涉案房具体位置、面积单价、付款方式、违约责任等主要内容，具有商品房买卖合同性质。于骐嘉已支付房款1370000元，并支付了住宅专项维修基金12180.14元，履行了合同主要义务。故，一审法院认定认购协议具备商品房买卖合同性质并无不当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14320元，由上诉人青岛金隅阳光房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十一月三日 法官助理 栾才玉 书记员王繁