河北省鸡泽县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0431执异13号 案外人：王永辉，男，1993年1月14日出生，汉族，住鸡泽县。 申请执行人：邯郸银行股份有限公司鸡泽支行，住所地鸡泽县中长街**。 负责人：霍玲，该支行行长。 委托诉讼代理人:李宁，该支行职工。 被执行人：李海林，男，1967年10月11日出生，汉族，住鸡泽县。 本院在执行邯郸银行股份有限公司鸡泽支行申请执行李海林借款合同纠纷一案中，案外人王永辉于2020年11月4日就鸡泽县人民法院对李海林名下位于鸡泽县凤凰城一期Ｂ区房屋的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王永辉称，案外人王永辉于2019年5月25日通过我爱我家房产中介购买了李海林位于鸡泽县房屋，并签订一份房屋买卖合同，合同约定该房屋的类型为居住，建筑面积99.14平方米，成交总价为540000元。合同签订后案外人王永辉按照合同的约定履行了全部义务，被执行人李海林按照合同约定向案外人王永辉交付了房屋。房屋交付后案外人王永辉一直居住使用该房屋至今，由于政府原因该房屋一直未能办理房屋登记，导致至今不能办理过户手续。在申请执行人邯郸银行股份有限公司鸡泽支行的申请执行下，鸡泽县人民法院作出（2020）冀0431执19号之三执行裁定书，裁定对该房屋予以查封，查封期限为三年。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院查封该房屋是错误的，应当予以解除查封措施。综上所述，案外人王永辉在贵院查封该房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有该房产至今。贵院因申请执行人邯郸银行股份有限公司鸡泽支行的申请执行，对该房产予以查封明显错误，依据《民事诉讼法》第227条的规定，特提出异议，请求立即解除对该财产的查封，切实维护案外人王永辉的合法权益。 邯郸银行股份有限公司鸡泽支行辩称，案外人解除查封的异议主张依法不能成立，请贵院驳回其异议请求。一、贵院查封争议房产正确无误。2019年11月25日，申请执行人依据邯郸市中级人民法院作出的（2019）冀04民终2490号民事判决，依法向贵院申请强制执行。贵院作为执行法院，对执行人李海林“名下”财产采取查封、冻结等执行措施正确无误。二、案外人不是争议房产的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”根据该条规定可知，对于已登记的不动产按照登记簿断案外人是否为权利人；对于未登记的不动产按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。本案中，争议房产初始登记于邯郸市昆仑房地产开发有限公司（下称开发商）名下，因此从登记角度，开发商是争议房产的产权人，案外人不是争议房产的产权人，其提出的解除查封异议请求没有事实和法律依据。同时，被执行人李海林作为购买人与开发商签订了《房屋买卖合同》，并进行了备案登记。从合同证据角度，李海林是争议房产的购买人，对争议房产享有要求开发商交付房产、配合办理过户登记等权利，对争议房产享有物权期待权。因此，根据《规定》第二十五条相关规定，无论从登记角度还是合同角度，案外人都不是争议房产的权利人，其要求贵院解除查封没有事实和法律依据。三、案外人购买争议房产存在重大过错。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”根据该条明确法律规定可知，未依法登记领取权属证书的房产依法不得转让。因此，本案争议房产尚未从开发商过户给李海林，依法不得进行再转让。即使案外人与李海林签订的《房屋买卖合同》为真，也属于违法合同，案外人对此存在重大过错，其要求解除查封的请求依法不应获得支持。四、案外人对不能过户存在重大过错。如前所述，案外人购买争议房产时，该房产尚未过户登记给李海林，案外人应当认识到争议房产在办理产权登记事项上存在的问题。因此，案外人对争议房产至今不能过户至其名下及导致本案争议的发生具有重大过错，理应自行承担不利后果，无权要求贵院解除查封。综上，贵院查封争议房产有充分的事实和法律依据，案外人购买案涉房产违反法律明确规定，且对房产至今未过户至其名下存在明显的过错，其异议请求没有事实和法律依据。请求贵院以事实为依据、以法律为准绳，依法驳回案外人的异议请求。 案外人王永辉提出执行异议后，本院依法向被执行人李海林送达了执行异议申请书，被执行人李海林未向本院提出答辩意见。 本院查明，邯郸银行股份有限公司鸡泽支行与李海林借款合同纠纷一案，鸡泽县人民法院于2018年12月29日作出（2018）冀0431民初1167号民事判决书判决：一、邯郸银行股份有限公司鸡泽支行有权对涉诉抵押物房屋一套（权属证书编号为鸡泽字第723号，坐落于鸡泽县东检察院住宅楼******东门）拍卖、变卖所得价款在216000元内优先受偿；二、驳回邯郸银行股份有限公司鸡泽支行的其他诉讼请求。邯郸银行股份有限公司鸡泽支行不服，提起上诉。邯郸市中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）冀04民终2490号民事判决书判决：一、维持鸡泽县人民法院（2018）冀0431民初1167号民事判决第一项；二、撤销鸡泽县人民法院（2018）冀0431民初1167号民事判决第二项；三、牛彦恩、牛尽川、牛红云、李海林、鸡泽县满洪纺织有限公司于本判决生效后十日内连带偿还鸡泽县凯悦棉纺有限公司对邯郸银行股份有限公司鸡泽支行的全部债务（截止2018年10月17日，借款本息5689987.66元，2018年10月17日之后的罚息按照借款合同约定计算）。判决生效后，因被执行人李海林未履行生效的法律文书确定的义务，申请执行人邯郸银行股份有限公司鸡泽支行向本院申请强制执行，2020年8月18日本院作出（2020）冀0431执19号之三执行裁定书，查封被执行人李海林位于鸡泽县凤凰城一期Ｂ区，查封期限为三年。鸡泽县不动产登记中心对（2020）冀0431执19号协助执行通知书回执显示，已查封李海林名下房产坐落于鸡泽县凤凰城一期Ｂ区，此查封为预查封。案外人王永辉于2020年11月4日就鸡泽县人民法院对李海林名下位于鸡泽县凤凰城一期Ｂ区房屋的查封提出书面异议。理由为案外人王永辉于2019年5月25日通过我爱我家房产中介购买了李海林位于鸡泽县房屋，并签订一份房屋买卖合同，合同约定该房屋的类型为居住，建筑面积99.14平方米，成交总价为540000元。合同签订后案外人按照合同的约定履行了全部义务，被执行人李海林按照合同约定向案外人交付了房屋，房屋交付后案外人一直居住使用该房屋至今，由于政府原因该房屋一直未能办理房屋登记，导致至今不能办理过户手续。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院查封该房屋是错误的，应当予以解除查封措施。综上所述，案外人在贵院查封该房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有该房产至今。贵院因申请执行人邯郸银行股份有限公司鸡泽支行的申请执行，对该房产予以查封明显错误，依据《民事诉讼法》第227条的规定，特提出异议，请求立即解除对该财产的查封，切实维护案外人的合法权益。为支持其主张，案外人王永辉向本院提供了案外人身份证复印件一份，房屋买卖合同复印件一份，中国农业银行转账回执单复印件三份，凤凰城交接清单复印件一份，历月电费明细复印件一份，历史用水记录复印件一份、物业费复印件一份。 本院认为，本院在执行邯郸银行股份有限公司鸡泽支行申请执行李海林借款合同纠纷一案中，因被执行人李海林未履行生效的法律文书确定的义务，申请执行人邯郸银行股份有限公司鸡泽支行向本院申请强制执行，2020年8月18日本院作出（2020）冀0431执19号之三执行裁定书，查封被执行人李海林位于鸡泽县凤凰城一期Ｂ区，查封期限为三年，并无不当。案外人提供的证据不足以证明其购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，其主张的权利不能够排除人民法院的执行。故案外人王永辉的异议不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回王永辉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝树楷 审判员  郝静强 审判员  丁利民 二〇二〇年十一月十七日 书记员  常晓斋 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。