湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11147号原告：李梨花，女，1982年6月5日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：周寰奇，湖南齐顺律师事务所律师。被告:湖南正湘置业有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路**湖南涉外经济学院外教楼**。法定代表人：胡正佑，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈刚，湖南正湘律师事务所律师。原告李梨花与被告湖南正湘置业有限公司（以下简称“正湘公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李梨花及其委托诉讼代理人周寰奇、被告正湘公司委托诉讼代理人李东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李梨花向本院提出诉讼请求：一、判令被告将位于长沙市岳麓区××路××期××幢××层××号房验收合格并符合约定的交房标准后30日内交付给原告；二、判令被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金1137103.16元（以房屋总价款1068204元为基数，按日万分之五的标准自2014年8月30日起计算至房屋交付之日止，暂计算至2020年6月30日）；三、判令被告支付因迟延交房造成的原告委托经营管理收益损失合计人民币256368.96元（以房屋总价款1068204元为基数，按年收益率8%的标准自2017年7月1日起计算至2020年6月30日）；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月20日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＤ1301301260）。合同约定原告向被告购买位于长沙市岳麓区××路××期××号商铺，房屋建筑面积为21.24㎡，总价为1068204元。被告应在2014年8月30日前向原告交付房屋。原告已经如约支付了全部房款、契税、维修基金、印花税、产权登记费等费用，但被告至今未向原告交付房屋。同日，原告就涉案房屋与案外人湖南新罗马商业运营管理有限公司、长沙猎鹰驾驶培训有限公司签订《委托经营管理协议》，协议约定：从2014年7月1日起至2020年6月30日止，原告将涉案房屋委托案外人湖南新罗马商业运营管理有限公司管理，案外人向原告支付经营管理收益。因被告未按时交付房屋，导致原告无法按约获得收益，造成原告经济损失。原告多次催告，被告一直未履行。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉。被告正湘公司辩称：一、涉案楼盘受刑事犯罪影响导致烂尾，现在处于统一组织竣工验收和筹备运营阶段，公司在积极做交房准备。二、原告未按涉案合同的约定向被告履行主张违约金的书面通知义务，存在怠于行使权力的情形，被告无需承担违约责任。如果裁决被告需支付违约金，违约金应当分段计算，鉴于原告没有充分证据向被告主张权利，中断诉讼时效，原告起诉之前的违约金已经过诉讼时效，该部分的违约金请求法院不予支持。被告并非恶意违约，原告主张的违约金过高，请求人民法院根据合同的履行情况、被告的履约能力和实际困难依法调低原告诉请的违约金。三、根据合同相对性原则，委托经营合同并非原被告之间签订，原告的损失应向合同相对方主张。四、根据销售发票及收据，房屋坐落在B区1260号，并非合同约定的第A、B、C、D区及一期地下商业[幢]1[层]1260号。经审理查明：2014年1月20日，被告正湘公司（出卖人）与原告李梨花（买受人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号ＸＤ1301301260）。合同第三条约定买受人购买的商品房为长沙市岳麓区××路××期××幢××层××号房，该商品房用途为商业，合同约定建筑面积21.24ｍ2；第四条约定房屋单价为50292.09元／ｍ2，总房价为1068204元；第六条约定买受人于合同签订之日一次性付清全部购房款1068204元；第十条约定出卖人应在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房经验收合格并符合该合同附件三所约定的装饰、设备标准。第十一条约定由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金。合同附件四《补充协议》约定买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。原告未在上述时间内向被告书面通知主张违约金责任。另查明：一、2014年8月11日。原告李梨花（甲方）与案外人湖南新罗马商业运营管理有限公司（乙方，以下简称“新罗马公司”）、长沙猎鹰驾驶培训有限公司（丙方）签订《委托经营管理协议》。协议约定：从2014年7月1日起至2020年6月30日止，甲方将涉案房屋委托乙方管理；在委托期限内，第一年乙方按商铺实际成交总房款6%的标准、第二年按7%的标准、第三年按8%的标准，第四年至第六年按8%的标准向甲方支付经营管理收益。甲方的经营管理收益为税后所得，在满足经营管理收益支付的情况下，乙方同意将前三年的经营管理收益一次性支付给甲方或甲方指定的第三方。二、被告向原告出具《骑龙大街缴款通知单》，通知单载明：姓名李梨花，铺号1260，面积21.24，单价502921，总价1068204，契税和房款总计1114785-3年租金224323=890462。案涉房屋房款及契税1114785元抵扣新罗马公司应付原告前三年经营管理收益（租金）224322元后，原告向被告支付购房款共计890462元，被告于2014年1月20日向原告出具收到原告缴纳骑龙苑B区1206号房屋1068204元购房款的《销售不动产统一发票》及契税、印花税、维修基金产权登记费共计46361元的收据，但被告未按合同约定向原告交付经验收合格的房屋。三、本院于2020年6月15日受理该案并进行诉前调解，因调解未果，于2020年8月20日立案。上述事实有原、被告双方的当庭陈述及原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》、《骑龙大街缴款通知单》，《销售不动产统一发票（自开）》、《收据》、《个人活期明细信息》、《一本通储蓄存折》、照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按双方约定履行了交付房款的义务，而被告未将经验收合格的商品房交付给原告，违反了合同约定，应当继续履行合同并承担违约责任。被告抗辩原告未按合同约定履行缴纳全部购房款的义务，对此，原告自认按照双方约定，在抵扣案涉房屋前三年经营管理收益（租金）224322元后，原告已向被告缴纳的购房款890462元，并提供了《骑龙大街缴款通知单》、银行转账记录等证据予以证明，本院予以确认。被告已向原告出具了原告缴纳购房款1068204元的发票及契税等费用46361元的收据，因此，被告主张原告未按双方约定足额缴纳购房款，应由被告承担举证责任，故对被告的此项抗辩，本院不予支持。被告抗辩根据发票及收据记载原告所购买房屋坐落在Ｂ区1260号，并非合同约定的第Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区及一期地下商业［幢］1［层］1260号，无事实依据，本院不予采信。合同约定出卖人应在2014年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定标准的商品房交付买受人，但被告至今未按合同约定向原告履行交房义务，原告请求判令被告将位于长沙市岳麓区××路××期××幢××层××号房验收合格并符合约定的交房标准后30日内交付给原告，于法有据。本院予以支持。合同约定被告应在2014年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定标准的商品房交付买受人。被告逾期交付房屋的，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款的万分之五的违约金。被告抗辩认为原告未按合同约定在约定交房之日起30日内向被告履行主张违约金的书面通知义务，被告无需承担违约责任，已过诉讼时效的违约金不应支持，原告诉请的逾期交房违约金明显过高。对此，本院认为，原告虽未在合同附件四《补充协议》的约定时间内履行向被告主张违约金责任的书面通知义务，但《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。考虑到案涉房屋至今仍未按合同约定交付，被告不承担违约责任的主张与公平原则不符，亦违背了相关法律规定，故本院对此不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人主张约定的违约金过高，可以请求适当减少。原告请求按日万分之五的标准计算违约金，被告抗辩原告诉请的逾期交房违约金明显过高。本院在参考同类案件的处理情况下，综合合同履行的实际情况和原告因被告违约所受到的实际损失，酌定被告以原告实际缴纳购房款890462元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2020年6月15日向本院提起诉讼，原告主张的2017年6月15前的逾期交房违约金已过三年的诉讼时效，原告抗辩部分逾期交房违约金已过诉讼时效的理由成立。890462元购房款自2017年6月15日按日万分之一计算至2020年6月30日违约金为99019.37元，故对原告请求判令被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金1137103.16元的诉讼请求，本院予以部分支持，依法确认被告需支付原告逾期交房违约金99019.37元。之后的违约金以890462元实际购房款为基数按日万分之一计算至案涉房屋实际交付给被告之日止，故对原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。被告已在1114785元房款及契税、费用中抵扣了新罗马公司应付的案涉房屋的前三年经营管理收益224322元，且本院已对原告主张的逾期交房违约金依法予以部分支持，故对原告请求判令被告支付因迟延交房造成的原告委托经营管理收益损失人民币256368.96元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告湖南正湘置业有限公司将位于长沙市岳麓区××路××期××幢××层××号房屋验收合格并符合合同约定的交房标准后三十日内交付给原告李梨花；二、限被告湖南正湘置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李梨花支付逾期交房违约金99019.37元（违约金暂计算至2020年6月30日，此后的违约金以原告李梨花实际交付购房款890462元为基数，按日万分之一的标准计算至实际交房之日止）；三、驳回原告李梨花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17342元，减半收取8671元，由原告李梨花负担2284元，由被告湖南正湘置业有限公司负担6387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年十一月十六日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。