湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1224民初2229号原告（案外人）：祝怀钦，男，1961年8月17日出生，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：吴谦，湖北佳强律师事务所律师。被告（申请执行人）：周国虎，男，1963年8月21日出生，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：黄文魁，湖北名卓律师事务所律师。第三人（被执行人）：通山安业房地产开发有限公司，住所地：通羊镇新城社区幸福小区，统一社会信用代码：91421224798757861U。法定代表人：焦格，通山安业房地产开发有限公司经理。第三人（被执行人）：焦格，男，1967年12月23日出生，湖北省通山县人，住通山县通羊镇风池社区新南小区。公民身份号码：4223261967********。原告祝怀钦与被告周国虎、第三人通山安业房地产开发有限公司、第三人焦格案外人执行异议之诉一案，本院2020年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告祝怀钦及其委托诉讼代理人吴谦、被告周国虎的委托诉讼代理人黄文魁到庭参加了诉讼。第三人通山安业房地产开发有限公司、第三人焦格经传票传唤未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（案外人）祝怀钦向本院提出诉讼请求：1.确认被告申请执行第三人通山安业房地产开发有限公司处的天和居1号楼2单元1304号房屋的所有权归原告所有，并停止对上述财产的执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年8月28日，原告（案外人）收到通山县人民法院送达的（2020）鄂1224执异48号《执行裁定书》。原告认为，法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告所申请执行的财产为原告所有，而不属于第三人所有。本案涉及的天和居1号楼2单元1304号房屋，是原告于2017年3月8日自第三人通山安业房地产开发有限公司处购买并签订了《商品房预售合同书》，由于当时天和居由建筑商阮国林承建，建筑完成后开发商无钱支付建设工程款，而阮国林2013年在原告处借款20万元用于天和居的建设工程，于是，原告便以债权抵房款的方式支付了该房屋购房款，第三人通山安业房地产开发有限公司也向原告出具了房款收据。二、涉案房屋自签订2017年3月8日签订《商品房预售合同书》时便交付给原告，原告便合法占有该不动产，而法院直到2019年10月9日才查封该房屋。三、在2017年3月8日签订《商品房预售合同书》时天和居的房屋不动产权总证尚未办理，原告无法办理过户登记。在2019年7月25日天和居的房屋不动产权证办理成功，但原告当时并不知情，2019年10月9日，贵院就将涉案房屋查封，在原告发现后便向贵院提出执行异议书面申请。因此，非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，原告权利能够排除执行，请求法院依法公正判决。原告祝怀钦围绕诉讼请求提供了如下证据：证据1.原告身份证复印件，证明原告身份情况。证据2.《商品房预售合同书》，证明2017年3月8日原告通过以房抵债式购买房屋事实。证据3.第三人通山安业房地产开发有限公司与夏胜文签订的房屋开发挂靠合同、夏胜文与阮国林签订的施工承包合同，证明案外人阮国林承建第三人天和居房屋开发事实。证据4.证人证言、收款收条复印件，证明案外人阮国林欠原告借款20万元及利息以第三人天和居项目房屋抵债的事实。被告周国虎辩称，1.原告所签订的商品房预售合同不符合法律规定，不具有对抗第三人的效力，不符合排除执行异议的法律规定。2.原告主张的是以房抵债的形式，本质上仍然还是一种债务。这种债务与被告的债务是平等的债务，不具有优先权，不能阻止被告依据生效的法律文书申请执行。请求法庭根据查明的事实，驳回原告的诉讼请求。被告周国虎未向本院提供了证据。第三人通山安业房地产开发有限公司、第三人焦格未到庭应诉，亦未提交答辩意见及提交相应证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月1日，甲方（建设单位）案外人夏胜文与乙方（施工单位）案外人阮国林签订一份《施工承包合同》约定：一、工程名称：天和居。二、开、竣工时间：2011年10月2日至2012年9月8日。三、结算方式：本工程实行包干价发包，即每平方米940元。四、付款方式：工程款甲方将单元号房抵付工程款，平均价格为每平方米2100元。2011年10月26日，乙方案外人夏胜文与甲方第三人通山安业房地产开发有限公司签订一份《合同书》约定：一、乙方自愿挂靠甲方公司，主要依靠甲方营业执照、资质证书、税务登记证及其一切合法手续，项目由乙方独立经营开发，财务上独立核算，自负盈亏，凡涉及项目的各种税费都由乙方负责。二、项目经营部原则上服从甲方管理，按受甲方对质量上的监督，但内部的业务由乙方自主经营，甲方不得强加干涉。三、乙方要确保安全施工，并对质量、施工、销售等方面的安全负全部责任。四、乙方共向甲方交挂靠费伍万元人民币，并在签订合同时一次性交清。乙方须按月向用方进行财务、统计申报。上述合同签订成立后，该天和居商品房项目由案外人阮国林带资承建，2013年2月份，阮国林向原告祝怀钦借款人民币贰拾万元并出具条据。2014年天和居商品房项目完工后，原告祝怀钦向案外人阮国林追讨该借款时，阮国林提出只能以天和居项目商品房抵偿借款本息。直至2017年3月8日，承建方阮国林与祝怀钦达成以房抵债意向，后由原告祝怀钦与第三人通山安业房地产开发有限公司签订办理《商品房预售合同书》，合同约定，房号为天和居1栋2单元13楼1304号，单价为每平方米2563.10元，总价款为304086元。同时，由第三人项目部财务向祝怀钦出具房款304086元收据一份，祝怀钦领取天和居1栋2单元13楼1304号房门锁匙。另查明，2015年11月27日，申请人周国虎与被执行人焦格、通山安业房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案在本院立案执行。2016年5月5日，本院作出（2015）鄂通山执字第00442-1号执行裁定，裁定终结本案的本次执行程序。2019年8月28日，申请人周国虎向本院申请恢复执行。2019年10月9日，本院作出（2019）鄂1224执恢281号执行裁定，裁定查封被执行人通山安业房地产开发有限公司所有的位于通黄公路东侧友四组天和居1号楼的房屋所有权证号：（2019-000187）。2020年8月13日，案外人祝怀钦对本院查封被执行人通山安业房地产开发有限公司位于天和居1栋2单元13楼1304号房屋不服，认为案涉房屋以房抵债并办理商品房预售手续在前为由，向本院提出书面异议。2020年8月26日，本院作出（2020）号1224执异48号《执行裁定书》，裁定：驳回案外人祝怀钦的异议请求。本院认为，承建商与原告达成以房抵债时间及效力认定是本案争议的焦点问题。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。庭审已经查明，通山县天和居商品房项目合同签订成立后，该天和居商品房项目由案外人阮国林带资承建，2013年2月份，阮国林向原告祝怀钦借款人民币贰拾万元并出具条据。2014年天和居商品房项目完工后，原告祝怀钦向案外人阮国林追讨该借款时，阮国林提出只能以该项目商品房抵偿借款本息。直至2017年3月8日，承建方阮国林与祝怀钦达成以房抵债意向，后由原告祝怀钦与第三人通山安业房地产开发有限公司签订办理《商品房预售合同书》，合同约定，房号为天和居1栋2单元13楼1304号，单价为每平方米2563.10元，总价款为304086元。同时，由第三人项目部财务出具房款304086元收据一份，祝怀钦领取天和居1栋2单元13楼1304号房门锁匙为基本事实。原告人提交与第三人通山安业房地产开发有限公司签订《商品房预售合同书》、收款收据及案外人阮国林当庭证言等证据可以形成证据链，足以证明原告在本院查封措施前已经实际取得并占有涉案房屋的事实。被告周国虎抗辩意见及其理由，因其未能提交证据证明抗辩意见及理由成立，故应承担举证不能法律后果。被告周国虎以涉案房屋天和居1栋2单元13楼1304号为被执行人通山安业房地产开发有限公司房产予以查封并作为执行措施缺乏事实和法律依据，本院不应予以支持。原告诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，判决如下：确认被告周国虎申请执行第三人通山安业房地产开发有限公司处的天和居1号楼2单元1304号房屋所有权归原告所有，并停止对天和居1号楼2单元1304号财产的执行。本案受理费100元，由被告周国虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  刘亚军人民陪审员  方良能人民陪审员  叶满桂二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  张 宇附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以判决中一并作出裁判。