湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘10民终2058号 上诉人（原审原告）：雷丹，女，1995年3月10日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 上诉人（原审被告）：桂阳鼎弘房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县。 法定代表人：谭青文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄石荣，湖南志浩律师事务所律师。 上诉人雷丹与上诉人桂阳鼎弘房地产开发有限公司(以下简称鼎弘公司)因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 雷丹上诉请求：撤销一审判决，改判鼎弘公司支付雷丹逾期办证违约金27,771.43元（逾期日期从2019年1月1日计算至2020年4月2日止），后期逾期违约金计算至办好房产证之日止；上诉费用由鼎弘公司负担。事实和理由：一审不应扣除三个月的违约天数。双方签订的《商品房买卖合同》约定2016年12月30日交房，并自雷丹收房后720天内办理房产登记手续，如未按期办理，鼎弘公司按日向雷丹支付全部房价款万分之二的违约金。截至2020年4月2日，鼎弘公司已逾期457天。 鼎弘公司的答辩意见与其上诉意见一致。 鼎弘公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷丹的诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由雷丹负担。事实和理由：1.案涉项目8号栋于2017年1月竣工验收合格，但由于该项目11号栋地块被第三方进行土方施工时挖走一部分，造成安全隐患，致使11号栋被政府相关职能部门取消建设。因11号栋取消建设，给案涉项目楼房综合验收、办证增加了阻碍和时间。案涉房屋产权办理逾期的并非由于鼎弘公司的原因，而是由于相关职能部门没有统一协调办理综合验收所造成，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，鼎弘公司不应承担违约责任。2.（2019）湘1021民初896号案件与本案的性质、案由、事实均基本相同，该案经一审法院审理后于2019年6月11日作出判决：鼎弘公司于该判决生效后90天内为另案人颜某某、颜某某办理不动产权证书，逾期则按日向另案人颜某某、颜某某支付全部房价款万分之二的违约金直至实际办好不动产权证书。（2019）湘1021民初896号民事判决生效时间为2019年8月26日，退一万步来讲，根据该生效判决，即使认定鼎弘公司存在逾期办证行为，计算违约金的起始时间也应当为2019年11月26日，而不是2019年4月1日。一审偏袒雷丹，存在同案不同判的情形。3.本案逾期办证非鼎弘公司的原因所导致，且案涉房屋已实际交付，逾期办证未对雷丹造成损失或损失极小，高额违约金将造成鼎弘公司的市场主体不稳，请求二审考虑本案的社会效果，酌情将本案违约金予以减免。 雷丹的答辩意见与其上诉意见一致。 雷丹向一审法院起诉请求：判令鼎弘公司给付雷丹办理房产证（不动产登记）逾期违约金27,771.43元（逾期日期从2019年1月1日计算至2020年4月2日止，共计457天，总房款303,845元×0.0002×457天），后期逾期违约金计算至办好房产证之日止；本案诉讼费用由鼎弘公司负担。 一审法院认定事实：2016年11月10日，雷丹（买受人）与鼎弘公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：由买受人购买出卖人开发的位于桂阳县城关镇东塔社区唐神冲人沁岭地块的坤领秀峰8栋706号预售商品房，预测建筑面积共115.18平方米，单价2638元，总价款为303,845元；买受人于2016年11月10日前支付首期房款63,845元，余款240,000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司桂阳县支行申请贷款支付；出卖人于2016年12月30日前向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按买受人有权解除合同或买受人不解除合同方式处理，其中买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同还就其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，雷丹依约交纳全部购房款，并于2017年1月19日交纳了物业服务费、装修押金。2017年1月24日，坤领秀峰8栋竣工验收，鼎弘公司为案涉房产于2017年3月7日在桂阳县国土资源局办理了预购商品房预告登记【湘（2017）桂阳县不动产证明第0001250号】，2018年3月6日为雷丹出具不动产商品房增值税普通发票。因鼎弘公司未能按《商品房买卖合同》约定的时间办理房屋所有权登记，雷丹遂向该院起诉。 另查明，该院（2019）湘1021民初896号民事判决认定事实如下：鼎弘公司称其于2016年6月向桂阳县人民政府提交《关于申请坤领秀峰项目综合验收报告》，报告载明了因坤领秀峰11号栋地块被挖土方时非因鼎弘公司原因挖去一部分造成很大的安全隐患，致使无法综合验收，请求领导召集各单位尽快召开调度会，为案涉项目进行综合验收，及时办理产权证。鼎弘公司提交的桂阳县人民政府办公室2017年9月27日印发的桂府阅〔2017〕45号《坤领秀峰项目建设有关问题处理会议纪要》载明，桂阳县政府领导干部召集县住建规划局、县国土资源局、房管局及鼎弘公司的负责人在坤领秀峰项目部专题研究2011D-064号宗地（坤领秀峰项目）因周边存在地质灾害隐患造成部分土地面积无法正常开发建设的问题，并形成会议精神，内容主要有：一、取消存在严重地质灾害隐患的2011D-064号宗地第11号栋住宅楼建设；二、科学核定该宗地退红线面积，退还项目业主的土地出让价款，被取消建设的11号栋住宅楼已缴纳的报建费用由相关部门据实核算并按程序退还项目业主；三、妥善处理该宗地规划指标的问题；四、项目周边地质灾害防治及安全绿化的问题。按照“谁破坏、谁治理”的原则，县国土资源局部门负责依法督促有关当事人对地质灾害隐患进行有效治理，严防地质灾害事故发生。该案经本院审理认为，鼎弘公司无法如期为颜某某、颜某某办理商品房所有权证书一方面是由于第三人挖土方产生了地质灾害隐患，进而导致规划变更，而政府相关部门不能组织综合验收也是无法为颜某某、颜某某办证的具体原因，不属于合同约定的属于出卖人原因的逾期办理房屋所有权登记情形。政府会议纪要已对鼎弘公司反映的问题进行处理，从鼎弘公司提交证据来看，鼎弘公司未向该院举证证明非鼎弘公司原因造成不能办理房屋所有权登记情形仍存在，于2019年6月11日作出判决，由鼎弘公司于该判决生效后90天内为颜某某、颜某某办理好坐落于桂阳县鹿峰街道东塔社区坤领秀峰小区7栋604号房的不动产权证书，逾期则按日向颜某某、颜某某支付全部房价款万分之二的违约金直至实际办好不动产权证书。颜某某、颜某某对判决不服提出上诉后申请撤回，郴州市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）湘10民终2946号民事裁定，准许颜某某、颜某某撤回上诉。 一审法院认为，雷丹与鼎弘公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,合法有效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。本案的争议焦点为鼎弘公司是否应支付雷丹逾期办理房屋所有权登记的违约金。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该院生效判决已认定因第三人挖土方产生了地质灾害隐患，进而导致规划变更，政府部门无法综合验收故无法办证，这些原因不属于合同约定的属于出卖人原因造成逾期办理房屋所有权登记情形。但2017年9月27日政府会议纪要已显示对鼎弘公司反映的问题进行处理，案涉合同约定房屋所有权登记届满之日即雷丹主张的2018年12月31日，鼎弘公司在近两年的时间仍未办理好房屋所有权登记，现提交的证据不能证实在政府会议纪要之后还存在非鼎弘公司原因造成不能办理房屋所有权登记的情形，故鼎弘公司应承担逾期办证的违约金。参照该院生效判决予以扣除三个月，鼎弘公司应支付雷丹逾期办理房屋所有权登记违约金，暂计算2020年4月2日止计22,302.22元（303,845元×0.0002×367天，从2019年4月1日起暂计算至2020年4月2日止），后期逾期违约金按日支付全部房价款的万分之二计算至实际办好房屋所有权登记之日止。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:“一、限被告桂阳鼎弘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告雷丹办理不动产权证书逾期违约金22,302.22元（暂计算至2020年4月2日止），后期的逾期违约金按日以全部房价款303,845元的万分之二计算至实际办好不动产权证书之日止；二、驳回原告雷丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，减半收取计247元，由原告雷丹负担49元，被告桂阳鼎弘房地产开发有限公司负担198元。” 本院二审中，双方当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为鼎弘公司是否应承担逾期办证违约责任以及逾期办证违约金应如何计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，鼎弘公司应当在2016年12月31日前交付案涉房屋，并自该商品房交付之日起720日办理房屋所有权证书，但至今鼎弘公司仍未办理案涉房屋所有权证书，违反双方合同约定，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”鼎弘公司提出案涉房屋系由第三人的原因导致未能及时办理案涉房屋所有权证书，其无需承担违约责任的上诉理由不成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鼎弘公司上诉提出了应酌情将本案的违约金予以减免，考虑因延期办证并未造成雷丹的直接经济损失，及双方利益平衡，因此对于双方约定的逾期办证违约金按支付全部房屋价款每日万分之二变更为每日万分之0.5为宜。逾期办证违约金应从合同约定办证届满之日起计算，即自2019年1月1日起计算至2020年4月2日止的违约金为6943元（303,845元*0.00005*457天），以后的违约金按日万分之0.5另行计算，直至实际办好不动产证书之日止。雷丹上诉提出违约金不应扣除3个月及鼎弘公司上诉提出的应酌情对违约金减免的理由成立，本院予以采纳，对双方各自提出的其他上诉理由均不予支持。 综上所述，雷丹和鼎弘公司的上诉请求均部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律和判决不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百二十一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初1048号民事判决； 二、限上诉人桂阳鼎弘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付雷丹办理不动产权证书逾期违约金6943元（暂计算至2020年4月2日止），后期的逾期违约金按日以全部房价款303,845元的万分之0.5计算至实际办好不动产权证书之日止； 三、驳回上诉人雷丹的其他上诉请求。 四、驳回上诉人桂阳鼎弘房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费494元，减半收取计247元，由上诉人雷丹负担49元，上诉人桂阳鼎弘房地产开发有限公司负担198元。上诉人雷丹预交的二审案件受理费494元，由上诉人雷丹负担；上诉人桂阳鼎弘房地产开发有限公司预交的二审案件受理费494元，由上诉人桂阳鼎弘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年十一月六日 法官助理 肖露华 书 记 员 梁 艺 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。