湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执复167号复议申请人(异议人、被执行人）：湖南华阳投资置业有限公司，住所地：湖南省长沙县黄花镇远大三路**水印山城综合楼。法定代表人：祝长春，执行董事。委托诉讼代理人：周理治、何慧，湖南融城律师事务所律师。申请执行人：柳斌，男，1980年7月21日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：冯晓辉，湖南芙蓉律师事务所律师。申请执行人：王艳丽，女，1982年11月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：冯晓辉，湖南芙蓉律师事务所律师。复议申请人湖南华阳投资置业有限公司（以下简称华阳投资公司）不服湖南省长沙县人民法院（以下简称长沙县法院）（2020）湘0121执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。本案现已审查终结。长沙县法院查明，长沙县法院审结原告王艳丽、柳斌与被告华阳投资公司商品房预售合同纠纷一案，作出（2015）湘0121民初456号民事判决书，判决：一、解除双方签订的《水印山城项目商品房认购协议书》；二、华阳投资公司返还王艳丽、柳斌购房款人民币100万元；三、华阳投资公司支付原告王艳丽、柳斌利息损失；四、华阳投资公司支付原告王艳丽、柳斌赔偿款40万元。被告华阳投资公司不服上述判决，上诉于湖南省长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院作出（2016）湘01民终3719号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后华阳投资公司未按照上述生效法律文书履行义务，王艳丽、柳斌向长沙县法院申请执行，长沙县法院予以立案，立案号为（2016）湘0121执1868号，长沙县法院于2017年5月4日就该执行案件作出终结本次执行程序的裁定。2019年8月6日，经二申请执行人的申请，长沙县法院恢复对上述执行案件的执行，立案号为（2019）湘0121执恢337号。2019年11月26日，长沙县法院作出（2019）湘0121执恢337号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。同日，长沙县法院作出（2019）湘0121执恢337号限赎通知书，告知华阳置业公司已委托第三方对涉案房屋进行了价格评估，如对此有异议可向长沙县法院司法技术室提出书面复核申请。另查明，长沙县自然资源局登记的涉案房屋的建筑面积为251.69平方米，登记的购房人为华阳置业公司。2019年2月1日，长沙县法院对涉案房屋进行查封，查封期限为2019年2月1日至2022年3月31日。长沙县法院认为，一、（2015）湘0121民初456号和（2016）湘01民终3719号已生效，华阳投资公司未按照生效文书履行义务，长沙县法院为执行该案拍卖处置其名下的涉案房屋，于法有据。二、华阳投资公司与二申请执行人签订的《水印山城项目商品房认购协议书》中约定王艳丽购买的房产仅为建筑面积252平方米的涉案房屋，并未约定随房出售628.22平方米的花园。此外，华阳置业公司未向长沙县法院提交证据证明上述花园及其附属设施的权属。根据以上情况，长沙县法院无法判断上述花园是否必须与涉案房屋一并处置。三、根据房地一体的原则，长沙县法院拍卖上述房屋，必然包括其所占土地，这是常理，同时也有明确的法律规定，无须在拍卖时表述。综上，异议人华阳投资公司提出花园与房屋一同处置、拍卖违反房地一体转让原则的主张没有事实依据，其请求长沙县法院中止对涉案房屋拍卖的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回异议人华阳投资公司的异议请求。复议申请人华阳投资公司向本院申请复议称：一、本次拍卖违反了房地一体转让的法律规定，且与政府部门确认的水印山城建筑规划不符；二、水印山城ＹＤ20栋101号房屋至今未验收和办理不动产权登记，不应当进行拍卖。请求：依法撤销长沙县法院作出的（2020）湘0121执异10号《执行裁定书》；依法裁定中止对王艳丽、柳斌名下位于长沙县××镇××栋××号房屋的拍卖。申请执行人柳斌、王艳丽称：一、涉案房屋花园属于华阳公司赠与答辩人的部分，其规划性质属于公共区域，不能一起拍卖，这是一个法律常识。涉案花园在出售时，与其他别墅有明显的红线区分界桩，其与可拍卖部分不可分割的组成部分。二、2016年同一小区其他多栋别墅经长沙中院委托中介机构拍卖，拍卖前的标的物与涉案别墅毫无区别，当时华阳投资公司未提出任何异议，拍卖成交后华阳投资公司配合办理了所有拍卖手续，现业主已办理不动产登记。华阳投资公司所称没有验收及无法办理不动产登记是毫无理由的，其目的是拖延时间。华阳投资公司执行异议理由不能成立，请求驳回其复议请求。本院查明，复议申请人华阳投资公司不服长沙县法院（2020）湘0121执异10号执行裁定，向本院申请复议，其复议请求如前所述。本院复议查明的其他事实与长沙县法院查明的一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是涉案房屋在未验收及办理不动产登记的情况下能否被拍卖以及涉案房屋所附花园土地是否应一同拍卖的问题。第一，关于涉案房屋在未验收及办理不动产登记的情况下能否被拍卖的问题。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务，被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用状况等进行必要调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：实施网络拍卖的，人民法院应当查明拍卖财产的现状、权利负担等内容，并予以说明。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条第一款规定：人民法院确定参考价前，应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。基于上述规定，人民法院在拍卖前需要查明拍卖财产的现状、权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项，在拍卖前将相关情况予以公告公示，涉案房产未验收及办理不动产登记并不影响法院拍卖。第二，关于涉案房屋所附花园土地是否应一同拍卖的问题。涉案房屋办理了不动产预告登记，登记建筑面积为251.69平方米，复议申请人提出的涉案房屋所附花园土地面积并不属于涉案房屋专有面积。复议申请人华阳投资公司在房屋销售过程中对房屋所附花园面积的处理方式并不一致，其与申请执行人柳斌、王艳丽签订的《水印山城项目商品房认购协议书》中约定王艳丽购买的房产仅为建筑面积252平方米的涉案房屋，并未约定随房出售628.22平方米的花园。因此，复议申请人华阳投资公司认为长沙县法院未将628.22平方米花园与涉案房屋一同拍卖违反了房地一体转让的法律规定没有事实依据。综上所述，复议申请人华阳投资公司提出的异议主张和复议理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回复议申请人湖南华阳投资置业有限公司的复议申请，维持湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121执异10号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 戴 晖审判员 贺元芳审判员 谭斯元二〇二〇年十一月十日书记员 陈文佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。