湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1493号上诉人（原审原告）：李小英，女，1970年8月28日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：赵俊，湖南淮新律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洁军，湖南淮新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁铭，男，1976年12月25日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人(原审被告)：怀化农村商业银行股份有限公司，住所地怀化市鹤城区经济开发区德善路**，统一社会信用代码91431200MA4L1W233T。法定代表人：张灵，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：易建华，怀化农村商业银行股份有限公司公司律师。上诉人李小英因与被上诉人丁铭、怀化农村商业银行股份有限公司（以下简称怀化农商行）执行异议之诉一案，不服湖南省中方县人民法院（2019）湘1221民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李小英及其委托诉讼代理人赵俊，怀化农商行的委托诉讼代理人易建华均到庭参加诉讼，被上诉人丁铭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小英上诉请求：撤销湖南省中方县人民法院（2019）湘1221民初1081号民事判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）李小英与丁铭签订的《二手房买卖合同》合法有效，一审法院认定该合同属无效合同事实认定错误。李小英于2017年5月10日与丁铭签订二手房买卖合同，约定将坐落于怀化市××期××栋××层××号房产作价488200元卖给李小英，房屋装修费折算100000元，共计580000元成交。此房为丁铭夫妻的共同财产，丁铭的妻子尹星星于2015年6月8日去世，2016年12月26日尹星星的父母尹建华、陈桂云在湖南省邵东县公证处签署放弃继承权声明书，放弃继承案涉2503号房。丁铭与尹星星之子丁某作为遗产继承人依法享有继承权。丁某2005年1月18日出生，系限制民事行为能力人，依据《中华人民共和国民法总则》第十九条规定，限制民事行为能力人实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，丁铭有权代理丁某对外签订合同。《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中丁某患有听力残疾，在2016年12月7日住院治疗，丁铭在2016年12月7日为给儿子治病向李小英借款5万元。2017年5月10日丁铭为向李小英偿还夫妻共同债务和丁某治病所欠债务，丁铭用涉案房屋以物抵债。《中华人民共和国民法总则》第三十四条第三款规定监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益应当承担法律责任，但不能否定合同效力。同时依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，丁铭与丁某系父子关系，李小英相信其可以代表丁某。丁某的爷爷丁长春、奶奶游某均知道丁铭将房屋处分给李小英，并积极配合办理过户手续。（二）一审中证人游某与丁某的证言与事实不符。游某系丁铭母亲，2019年2月26日游某、丁长春、丁铭三人共同向李小英借款80000元，用于办理案涉房屋2503房过户给李小英遗留的问题。游某在庭上否认该事实，与其证言不符。（三）一审认定李小英主张涉案房屋价款全部付清的事实证据不足是错误的。丁铭与尹星星经营眼镜店，后为儿子治疗等原因前后共同李小英借款1170800元，期间丁铭陆续向李小英偿还了844600元，截止2017年仍有326200元未还。丁铭将案涉房屋抵债给李小英，并由李小英支付涉案房屋房贷270822.47元。2017年12月28日，李小英向丁铭转账271050元，并陪丁铭一起办理了贷款提前归还手续。以抵账方式进行的房屋交易，可认定买受人已实际支付了购房款。（四）一审判决适用法律错误。丁铭将房屋抵债给李小英，李小英付清全部房款，并于2017年入住涉案房屋，对其实际占有。李小英未能办理房屋过户登记是由于开发商的原因和继承公证不完善导致登记过户手续不能完成，非因李小英自身原因。怀化农商行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人虽然签订二手房买卖合同，但案涉房屋系丁铭与丁某共同共有，其未经共有人同意处分房屋，不具有合同效力。李小英向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除对坐落于怀化市××期××栋××层××号房产的查封；2、判令被告承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月29日，案外人梁小露与怀化农商行签订《个人贷款合同》，约定借款50万元，丁铭为该笔贷款提供连带保证担保。该笔贷款到期后，怀化农商行于2018年11月17日向法院提起诉讼，法院判决梁小露偿还怀化农商行借款本金及利息，丁铭承担连带偿还责任。因梁小露、丁铭未履行义务，怀化农商行向该院申请强制执行。一审法院于2019年3月28日作出（2018）湘1221民初900号民事裁定书，裁定查封丁铭位于怀化市××期××栋××层××号的房产。在执行过程中，李小英于2019年7月15日以该房屋已经与丁铭以房抵债属其所有为由向一审法院提起执行异议，请求解除对该房产的查封。2019年7月26日法院裁定驳回其异议请求。李小英不服，于2019年8月14日向法院提起执行异议之诉。涉案房屋系丁铭、尹星星于2013年8月9日与怀化市大汉置业有限公司处购买，约定以按揭贷款方式购买的位于大汉龙城兴龙府第16座2503号房屋。此房为丁铭夫妻共同共有，至今预登记在丁铭名下，未变更不动产登记。丁铭的妻子尹星星于2015年6月8日去世，尹星星父母作为遗产继承人经公证声明放弃遗产继承。丁铭、尹星星婚后于2005年1月18日生育有一子丁某，患有听力二级残疾，监护人为丁铭。尹星星去世后，丁某长期与其爷爷奶奶丁长春、游某共同生活，因该房屋未经法定继承处置，丁某未放弃继承，导致该涉案房屋至今未办理过户登记。2017年5月10日，丁铭在未取得其儿丁某同意的情况下，与其女友梁春英将涉案房屋以房抵债形式卖给李小英，双方签订《二手房买卖合同》，约定现金支付280000元，其余房款以丁铭所欠债务300000元抵偿。2017年12月18日，李小英通过银行转账给丁铭271050元，当日由丁铭、梁春英向李小英出具一张收条，表明收到李小英还住房按揭款现金271050元，即日起李小英买房款580000元已全部付清等内容，并于当日，丁铭以此款偿还了按揭房贷款余额270822.47元。李小英于2013年7月1日、2014年1月20日分别向丁铭转账250000元、60000元，丁铭于2013年11月23日向李小英转账20000元，2015年8月31日和2015年9月30日，丁铭向李小英分别转账166000元和152100元，以上交易合计：李小英为丁铭转账310000元，丁铭为李小英转账332100元，相抵后，丁铭多支付22100元。一审法院认为，本案系案外人提出的执行异议之诉。虽然李小英请求解除对坐落于怀化市××期××栋××层××号房产的查封，但本案主要应当审查李小英的诉求及理由是否足以排除人民法院对案外人已经通过买卖并占有的坐落于怀化市××期××栋××层××号房产的执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个要件必须全部具备，缺一不可。一、案涉房屋系丁铭、尹星星于2013年8月9日购买，为夫妻为共同共有。尹星星去世后，因继承等各种原因，至今未办理变更登记和不动产物权登记。虽然尹星星父母放弃继承，但丁铭、尹星星共同生育的儿子丁某仍然有继承权，也未放弃继承。丁铭与李小英明知丁某未放弃继承，且与无继承权的梁春英合意处分他人财产，签订《二手房买卖合同》之后也未取得继承人丁某的同意和追认，丁铭始终未取得该房屋的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，丁铭与梁春英将涉案房屋出卖给李小英属于无权处分，所签订的合同属于无效合同。又因丁铭在处分共有财产（继承遗产）时，丁某属于未成年人，丁铭作为未成年人的监护人未经被监护人同意，将未成年人部分的财产进行处理，所得价款也未用于未成年人生活，而是直接用于抵债，造成未成年人丁某生活困难，疾病无法治疗，非但没有维护被监护人的利益，而是侵害了被监护人的利益，根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条的规定，李小英与丁铭所签订的《二手房买卖合同》属无效合同。二、关于房屋价款是否全部支付的问题。李小英以向丁铭支付按揭贷款272150元，加上抵偿丁铭所欠债务310000元，并由丁铭及梁春英出具房款全部付清的收条为由，证明房款全部付清。并且李小英与丁铭均主张丁铭所欠李小英债务系2013年7月1日转账的250000元和2014年1月20日转账60000元，共计310000元形成，并坚持主张无其他经济往来，与庭审查明的丁铭于2015年8月31日和9月30日分别向李小英转账166000元和152100元，共计318100元的事实不符。既未能证明丁铭尚欠李小英310000元债务的由来，也未能证明用丁铭所欠李小英310000元债务抵清房屋价款即李小英房款全部付清的事实，无法证明李小英已经支付涉案房屋价款。《二手房买卖合同》中约定的房屋价款前后不一致，约定的抵扣房款的债务也自相矛盾，对抵扣房款的债务既主张是由2013年7月1日和2014年1月20日由丁铭所欠的250000元和60000元，共计310000元抵扣，又主张用丁铭父母所借债务用以抵扣，因此，李小英主张的房屋价款全部付清的事实证据不足。对于李小英又提出丁铭在与李小英签订二手房买卖合同时属于表见代理、房屋买卖合同有效的意见，本案中丁铭与李小英签订二手房买卖合同时，李小英已经明知该房屋属丁铭与尹星星共有，也明知尹星星已经去世，应当知道须取得其他继承人同意，而未征求合法继承人的意见，与丁铭以及其与该房屋无利害关系的案外人梁春英进行交易，李小英主张丁铭的行为属于表见代理的理由不能成立，一审法院不予采纳。判决：驳回李小英的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李小英提交三组证据，第一组是尹星星在生前与丁铭向李小英借款、还款的相关银行流水转账明细，拟证实丁铭与尹星星前后共向李小英借款1170800元，丁铭与尹星星陆续向李小英偿还844600元，截止2016年12月7日，丁铭与尹星星仍欠李小英326200元。2017年12月18日，李小英向丁铭支付剩余房款271050元。第二组证据是借条、结清证明，证明丁铭将房屋卖给李小英后，其与梁春英仍陆续向李小英及其男友张应飞借钱。第三组证据是怀化市房屋登记查询证明，拟证明涉案房屋是李小英唯一一套住房。被上诉人质证认为，上诉人提供的流水仅为部分，不足以体现案件客观事实，第二组证据没有相应转账流水，第三组证据无异议。上诉人当庭又提供银行流水所体现账户的全部交易流水提供法庭及对方当事人核对，本院对上诉人提交的第一组证据予以采信；第二组和第三组证据与本案无关，不予采信。结合上述证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年至2016年期间，李小英共向丁铭转账8笔，分别为2013年4月6日转账181800元，7月1日转账250000元，2014年1月20日转账60000元，2015年6月1日转账两笔分别为330000元与200000元，2015年10月6日转账50000元，2016年7月27日转账49000元，共计1170800元。丁铭及尹星星二人，自2013年11月23日共向李小英转账6笔，分别为2013年11月23日20000元，2013年7月19日255000元，2013年8月5日101500元，2015年8月31日转账166000元，2015年9月30日转账152100元，2016年10月8日150000元，共计844600元。其中2013年8月5日转账为尹星星账户转出。另查明，本庭对案涉房屋转让后为什么未办理产权登记的原因向李小英核实，李小英陈述系由于尹星星父母放弃继承的公证手续一直未能办理妥当，导致丁铭与李小英一直未能办理过户登记，此期间李小英多次催促丁铭办理。李小英又陈述因尹星星父母虽愿意放弃继承但需要补偿，故丁铭父母丁长春与游某在2019年2月26日向李小英借款8万元用于办理房产转让过户遗留问题。并承诺所借资金用于儿子丁铭处理大汉龙城1期16栋2503号房屋办理过户的遗留问题。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于被执行人丁铭将案涉标的房屋处分给李小英是否合法，李小英对案涉房屋是否具有足以排除执行的实体权益。系争房屋登记于丁铭和其妻子尹星星名下，属于二人的夫妻共同财产。尹星星去世后，该房屋发生继承，房屋所有权为全体继承人共同共有。丁铭作为共有权人处分共有有房屋，是处分自己的财产，属于超越权限代理其他共有人签订合同。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”表见代理构成有四个要件，一是行为人具有有权代理的权利外观，二是相对人在客观上有理由相信行为人具有代理权，三是相对人主观上善意且无过失。本案中，李小英明知因尹星星去世，案涉房屋必然发生继承，丁铭无权以个人名义处分房屋，需要时间处理好尹星星父母的继承权才能与其办理过户手续问题，仍然对丁铭以房抵债行为予以接受，主观上存在过错。丁铭的行为不构成表见代理，李小英不能取得案涉房屋所有权。上诉人提出丁铭构成表见代理的理由不能成立，本院不予支持。鉴于此，李小英在人民法院查封之前未能签订合法有效的书面买卖合同，不能满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够足以排除执行的法定条件，人民法院驳回其异议申请并无不当。至于李小英与丁铭之间的债权债务关系，因抵债不能完成，李小英仍然可以就丁铭尚欠款项，以及因房屋装修等情况造成的实际损失另行主张权利。综上所述，李小英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由李小英负担。本判决为终审判决。审判长  陈利建审判员  夏英姿审判员  胡海雄二〇二〇年十一月二日法官助理田利文书记员向丹