江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初4891号 原告：太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇牌九路**，统一社会信用代码55320585554672677L。 法定代表人：顾海兵，该社区居民委员会主任。 委托诉讼代理人：黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。 被告：沈俊彦，男，1960年12月13日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会与被告沈俊彦租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的委托诉讼代理人黄丽华和被告沈俊彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.被告沈俊彦将其承租的位于原杨林村村委会办公场所的土地（2.5亩，土地四至为：东至花圃河，西至农田，北至新港公路，南至农田）及地上房屋（约510平方米）腾退并返还原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会；2.被告沈俊彦支付原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会占有使用费（占有使用费的计算方式：按45000元/年的标准，自2020年1月1日起计算至实际腾退返还之日止）。原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：2017年起，被告向原告租赁位于原杨林村村委会办公场所的土地2.5亩及地上房屋510平方米，用于存放电器设备，年租金45000元。期限三年（2017年1月1日起至2019年12月31日止）。现该合同已经到期，被告继续使用上述房屋、土地。2020年3月18日原告委托江苏众谊律师事务所发送律师函，解除了双方不定期租赁关系，并要求被告按期腾退，未果。原告认为，原被告的租赁合同已经解除，被告应当及时将房屋、土地腾退并返还原告。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告沈俊彦辩称：1.对被告使用原告的房屋及土地的事实没有异议。2.被告不同意将涉案房屋及土地腾退返还给原告。被告原在老宅上有一间辅房是用于经营以及存放电器设备的，后来老宅涉及拆迁，政府考虑到被告的实际情况将被告安置于涉案房屋及土地上，并承诺可以让被告一直使用下去。被告认为，原被告间并非租赁关系，而是被告配合政府工作拆迁安置到此处，涉案合同也是在原告的要求下补签的。故被告认为应该让被告继续使用涉案房屋及土地，不同意腾退返还给原告。3.关于原告主张的占有使用费的计算方式没有异议，被告同意支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人主张的相关事实认定如下： 2017年3月16日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于原杨林村村委会办公场所内的房屋及土地出租给乙方使用（其中房屋面积共510平方米、土地面积为2.5亩）；乙方租赁甲方租赁物用于存放电器设备；租赁期为三年，从2017年1月1日起至2019年12月31日止；租金45000元/年，租金按年缴交，先付后用。乙方租赁期满后要继续租赁的，应当在租赁期最后三个月之前书面通知甲方，甲方应当在租赁期最后两个月之前向乙方正式书面答复。在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方在租赁期最后三个月之前不通知甲方的，视为放弃优先承租权。 2020年3月18日，原告向被告寄发律师函一份，称被告承租的原杨林村村委会办公场所内的房屋及土地，房屋面积510平方米、土地2.5亩，用于存放电器设备，租赁期限为三年，2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同到期后，被告继续使用上述房屋、土地，现原告欲将土地收回，特发函告知：1.解除与被告的不定期租赁合同。2.请被告在收到本通知后1个月内腾退房屋、土地，交还给原告。若逾期不予腾退的，原告将通过法律途径维权。若被告认为律师函涉及内容与事实不一致的请来函告知。被告确认收到上述律师函。 被告表示，被告于2014年1月开始使用涉案房屋及土地，并与原告签订协议，且按约支付使用费。涉案合同是2017年续签的合同，合同履行过程中，被告已支付了租赁期内（即2019年12月31日前）的全部租金。租赁合同到期后，被告尚未腾退并占有使用租赁房屋和土地至今。 根据原告提供的土地规划图显示，涉案地块为集体建设用地。但地上房屋的建造未取得建设工程规划审批，也无相应建房批复。 以上事实，有原告提供的租赁合同书、航拍图、规划图、律师函、EMS邮件查询记录，以及当事人陈述等在卷佐证。 本案的争议焦点为：涉案房屋是否为被告的拆迁安置用房？原、被告间的法律关系为何？对此，本院认为，当事人对自己主张的事实应负举证责任，未能提供证据的应承担不利的法律后果。本案中，被告主张涉案房屋系其老宅拆迁后原告安置给被告使用的房屋，但未能提供证据予以证明，对此本院碍难采信。现依据原、被告双方签订的租赁合同来看，原被告间就涉案房屋及土地应系租赁合同关系，应按照合同约定或相关法律规定处理。 由于原、被告双方订立的租赁合同书中涉及到房屋的租赁及土地的租赁，本院分别予以认定。关于房屋租赁部分的协议，因原告未取得建设工程规划审批或许可手续而建设房屋，导致房屋租赁部分的合同无效，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的利益，即腾退房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。关于土地租赁部分的协议，因未违反相关法律法规的规定，故土地租赁部分的合同有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。该部分合同租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议的，原土地租赁部分继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时解除，并要求被告腾退土地并支付占有使用费。现原告已于2020年3月18日向被告发函通知解除租赁关系，并要求其腾退房屋及土地，被告拒不腾退，责任在被告。故本院对原告要求被告腾退并返还其承租的位于原杨林村村委会办公场所的土地（2.5亩，土地四至为：东至花圃河，西至农田，北至新港公路，南至农田）及地上房屋（约510平方米）的请求予以支持。 关于租金及占有使用费问题，由于被告实际支付房屋使用费及土地租金至2019年底，故被告仍需向原告支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，支付标准被告不持异议，即按每年45000元计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告沈俊彦于本判决生效之日起30日内将位于原杨林村村委会办公场所的土地（2.5亩，土地四至为：东至花圃河，西至农田，北至新港公路，南至农田）及地上房屋（约510平方米）腾退并返还原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会； 二、被告沈俊彦于本判决生效之日起30日内支付原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会占有使用费（占有使用费的计算方式：按45000元/年的标准从2020年1月1日起计算至实际腾退之日止）。 原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会确认如下账户作为款项接收账户：户名太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会，开户行太仓农村商业银行牌楼支行，账号70×××44。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1120元，减半收取计560元，由被告沈俊彦负担。原告同意其预交但不应负担的案件受理费560元由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起10日内向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 朱旖雯 二〇二〇年十一月四日 法官助理 万亚妮 书 记 员 陈寒艳