黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2133号上诉人（原审被告）：大庆高新城市建设投资开发有限公司，住所地大庆高新区文化创意产业园数码设计大厦****。法定代表人：张禹，该公司副总经理。委托诉讼代理人：于万浬，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田凯，男。委托诉讼代理人：李英华，黑龙江天地人和律师事务所律师。上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司因与被上诉人田凯商品房预售合同纠纷一案，黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2019年1月28日作出（2018）黑0602民初3293号民事判决，上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司不服判决提起上诉，本院于2019年11月12日作出（2019）黑06民终3016号民事裁定书，撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602民初3293号民事判决，发回黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院重审。黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2020年5月26日作出（2020）黑0602民初380号民事判决，上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司委托诉讼代理人于万浬、被上诉人田凯委托诉讼代理人李英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大庆高新城市建设投资开发有限公司上诉称：1.请求撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初380号民事判决，城投公司不承担违约金7,264.86元，改判驳回田凯请求；2.一、二审诉讼费用全部由田凯承担。事实及理由：一、一审程序违法，证人证言不应作为认定事实依据。本案属于集团诉讼案件，一审法院第一次开庭时审理五起案件，城投公司提出诉讼时效已过，五起案件的原告没有提供证人证言证明诉讼时效中断，而是办理了撤诉手续。第二期开庭时，各原告均找了两名证人证明诉讼时效中断，一审对证人资格及证人作证程序审查不严，导致证人与当事人相互混淆，证人证言缺乏公正性及客观性，不应作为认定事实的依据。被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，济源被法律保护。其次，证人均是向售楼处主张的权利，售楼处销售代理公司北京龙鼎伟业销售公司的办公场所，并非大庆高新城市建设投资开发有限公司的经营地点，在本案诉讼时效期限内大庆高新城市建设投资开发有限公司从未收到过任何向大庆高新城市建设投资开发有限公司主张延期办证违约金的主张，所以本案的诉讼时效并不能因证人提供的证言而中断，一审法院以此作为认定本案诉讼时效中断的依据，属于程序违法。二、一审认定事实错误，大庆高新城市建设投资开发有限公司提交实测绘申请时间应当视为提交办理权属登记资料时间。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。大庆高新城市建设投资开发有限公司于2013年10月17日将办理权属登记需由大庆高新城市建设投资开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，递交的资料为规划许可证、施工许可证、预售许可证、图纸、竣工图纸测绘抽签申请书等，房管部门于2013年10月23日在其网站上对外公示，至此，房屋出卖人已履行完毕合同第十五条约定的义务。根据大庆高新城市建设投资开发有限公司提供的测绘审核备案表也显示，测绘属于办理产权登记的程序需要。大庆高新城市建设投资开发有限公司已经提交资料备案，已经履行合同义务。三、一审适用法律错误，大庆高新城市建设投资开发有限公司承担责任的前提应当是大庆高新城市建设投资开发有限公司存在过错，行政审批延迟时间不应作为认定大庆高新城市建设投资开发有限公司违约的前提。《商品房买卖合同》第十五条约定，若认定出卖人违反第十五条的约定，需以出卖人的责任为前提，在产权证登记备案期间，并非只有出卖人需要提交相关资料，还需商品房买受人出具相应的资料和手续给出卖人，否则出卖人的后续行为无法进行，故不应当将迟延办理的责任让出卖人完全承担。而且在办理实测绘审核过程中，房管局超时出具审核备案表，这均是政府机关审核拖延造成，均与大庆高新城市建设投资开发有限公司无关，大庆高新城市建设投资开发有限公司不应承担责任。田凯辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法应予维持，上诉人的上诉理由不能成立：一、本案一审程序合法，无任何违法之处。上诉状第一项所提的问题是事实认定问题，并非是程序问题。上诉人所称一审采信证人证言，属程序违法，是错误的。一审法院采信证人证言是证据采信问题，属于事实认定问题，不属于程序性问题，与程序是否违法无关，一审判决从立案到审判，到判决完全依据《民事诉讼法》规定进行，无任何违法之处。二、根据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，是需要上诉人将所有应由其提供的材料报房产部门备案，必须能达到办理房屋权属证书的程度，但根据庭审可知，上诉人直到2015年2月至5月份以后才陆续能够申请办理初始登记，这足以证明上诉人的违约行为事实存在。三、上诉人作为专业的房地产开发公司，在开发房地产项目及签订《商品房买卖合同》时，应该预见和知晓申请行政机关办理相关手续的时间，这是上诉人自己的合同义务。而且，本案中，合同约定的交房后365日内将办理权属证属的资料报产权登记机关备案，已预留了足够长的时间，但上诉人仍未能在约定时间内完全履行自己的义务。而又欲将其违约责任甩锅给行政机关，显然是没有任何事实和法律依据的。四、关于证人的问题，被上诉人作为业主，在开发商违约后，去售楼处主张权利，合情合理。而且，在主张权利过程中，能够一起前往的人只能是同为月亮湾业主的邻居和亲戚朋友，只有这些人能够了解案件事实，这些知道案件事实的人作证是有权利，且符合法律规定，无可厚非。证人资格和证言内容都是符合事实和逻辑的，不违反法律规定。综上所述，上诉人违约事实明确，被上诉人不间断的主张权利，起诉未超过诉讼时效期间，上诉人的上诉人理由不能成立。田凯向一审法院起诉请求：1.被告给付原告违约金7,264.86元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2013年6月18日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于大庆市××月亮××小区××住宅楼××单元××室房屋，房屋价款726486元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2013年12月11日向原告交付房屋。2015年2月15日，被告向大庆市房屋产权市场管理中心申请办理新城月亮湾C9号住宅楼房屋权属登记。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效。原告已按合同约定向被告交付了全部购房款，被告应按合同第十五的约定于2014年12月10日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。经庭审核实，被告向房产部门申请权属登记的时间为2015年2月15日，违反了合同第十五条的约定，应承担违约责任。原告按合同约定要求被告给付逾期办证违约金7,264.86元（726,486元×1%）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，一审法院予以支持。关于本案诉讼时效问题，因原告申请的证人张某、赵某已证明原告多次向被告主张给付逾期办证违约金的事实，故原告向被告主张给付逾期办证违约金的诉讼时效，基于原告的上述主张行为而发生中断，一审法院对被告关于原告主张违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告大庆高新城市建设投资开发有限公司于本判决生效后立即给付原告田凯违约金7,264.86元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同自愿合法，双方均应按合同约定履行。田凯与大庆高新城市建设投资开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”从该条约定的内容可以看出，大庆高新城市建设投资开发有限公司的义务是应在约定的期限内将所应提供的资料报产权登记机关备案，如因大庆高新城市建设投资开发有限公司的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书，大庆高新城市建设投资开发有限公司应承担违约责任。案涉房屋交付时间为2013年12月11日，大庆高新城市建设投资开发有限公司向房产部门申请权属登记的时间为2015年2月15日，大庆高新城市建设投资开发有限公司申请办理房屋权属登记的时间已经超过了合同约定办理权属登记的时间，大庆高新城市建设投资开发有限公司构成违约，应承担违约责任。关于大庆高新城市建设投资开发有限公司提出的诉讼时效问题。本院认为，日常生活中购房人一般会积极要求开发商交房或办证，田凯提供的证人出庭作证，可以证实诉讼时效中断的情形，因此本案不超过诉讼时效。综上所述，上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 丹审判员 毛瑞利审判员 田 蕾二〇二〇年十一月二十六日法官助理姜海涛书记员王子强附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；