湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1228民初1644号原告：曹一峰，男，1992年6月2日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：曹继海，系曹一峰父亲，1965年10月10日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：胡群宏，芷江县凯旋法律服务所法律工作者。被告：王春，男，1964年1月20日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。被告：杨爱林，女，1974年8月12日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。第三人：湖南祥福房地产开发有限公司，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇三里坪凯旋花园。法定代表人：张波，该公司总经理。诉讼代表人：湖南宏峰律师事务所，系该公司破产清算管理人。委托诉讼代理人：陈正兴，湖南宏峰律师事务所律师。原告曹一峰与被告王春、杨爱林及第三人湖南祥福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，因本案需以其他案件的审理结果为依据，故本院于2020年1月2日作出（2019）湘1228民初1644号民事裁定，本案中止诉讼。本案恢复诉讼后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹一峰的委托诉讼代理人曹继海、胡群宏，被告王春，第三人湖南祥福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈正兴到庭参加诉讼，被告杨爱林经本院依法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。曹一峰向本院提出诉讼请求：1.确认曹一峰与王春签订的《二手房屋买卖合同》无效；2.判令王春、杨爱林返还曹一峰支付的购房款253000元；3.判令王春、杨爱林支付曹一峰购房门款5800元；4.判令王春、杨爱林承担曹一峰因购房产生的中介费3000元；5.判令王春、杨爱林赔付曹一峰定金违约金10000元。事实和理由：2019年5月21日，曹一峰与王春签订《二手房屋买卖合同》，合同约定曹一峰以288000元的价格，购买王春位于芷江镇长河湾2栋202室的一套抵押房，合同中明确约定该套房屋没有任何产权和债务纠纷。截至签订合同之日止，曹一峰的父亲曹继海向王春及其妻子杨爱林共支付了248000元的购房款（2019年4月22日支付定金10000元，2019年5月5日支付购房款138000元，2019年5月21日支付购房款100000元），2019年6月21日，曹继海又向王春支付了5000元购房款，总计支付购房款253000元。购房后，王春多次催促曹一峰的父亲曹继海对该房屋进行装修，曹继海便在王春的催促下对该房屋进行装修，但在装修过程中，有他人阻止装修师傅进场施工，并找到曹继海告知其已经购买了该套房屋，要求曹一峰不得对该房屋进行装修和占用。随后曹一峰与王春、杨爱林沟通要求退款，但王春、杨爱林拒绝退还购房款，双方经多次协商未果，曹一峰为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。王春辩称，案涉房屋系湖南祥福房地产开发有限公司通过以房抵债的方式抵给王春的，王春取得了案涉房屋的所有权，王春将该案涉房屋出卖给曹一峰系有权处分，故曹一峰与王春签订的《二手房屋买卖合同》合法有效，请求法院驳回曹一峰的诉讼请求。杨爱林未作答辩。湖南祥福房地产开发有限公司诉称，曹一峰与王春签订的《二手房屋买卖合同》是否有效取决于王春与湖南祥福房地产开发有限公司之间的《房屋抵押合同》是否有效，根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，湖南祥福房地产开发有限公司认为《房屋抵押合同》系无效合同，故曹一峰与王春签订的《二手房屋买卖合同》也系无效合同，湖南祥福房地产开发有限公司要求曹一峰立即返还案涉房屋。曹一峰对湖南祥福房地产开发有限公司要求其返还案涉房屋的诉请辩称，曹一峰收到王春、杨爱林返还的购房款后将立即返还案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对其他当事人提交的证据均无异议，仅认为部分证据不能达到相应证明目的，因此，对各方当事人提交的证据，本院均予以确认并在卷佐证。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月21日，曹一峰与王春签订《二手房屋买卖合同》，合同约定王春（甲方）将湖南祥福房地产开发有限公司建设的芷江镇长河湾2栋202室以288000元的价格出售给曹一峰（乙方），付款方式（第三条）：乙方在2019年4月22日支付购房定金10000元，在2019年5月5日支付购房款138000元（向王春支付了38000元，向杨爱林支付了100000元），2019年5月20日之前支付购房款100000元，剩余房款40000元在乙方过户或办理网签当天付清，甲方必须配合乙方办理该套房屋开通水电装修前的所有事情，费用由乙方自行承担。违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照总房价的1%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同、收回房子。甲方未按照本合同第三条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照总房价的1%支付违约金，逾期达一个月以上的，视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同。甲方保证在出售该房屋时没有任何产权纠纷和债务纠纷，如交房之前发生该房屋牵扯的任何纠纷，由甲方承担全部责任。如任何一方违约信息费从违约金中扣除。如乙方违约，定金不退，反之甲方违约，甲方双倍赔付定金，如果本权利不到乙方名下，甲方负责赔偿乙方的装修费及购房款。合同签订后，2019年5月21日曹一峰通过其父亲曹继海的账户以手机银行转账的方式向杨爱林转账支付购房款100000元，2019年6月21日曹一峰通过其父曹继海的微信向王春微信支付购房款5000元。至此，曹一峰共计向王春、杨爱林支付购房款253000元（含定金10000元）。2019年5月24日，曹一峰因购买案涉房屋支付中介公司芷江湘怀地产中介（信息）费3000元。2019年6月份，曹一峰聘请装修师傅对案涉房屋进行装修，在装修过程中，遭到案外人阻拦，并告知该案涉房屋系其购买，要求曹一峰不得对该房屋进行装修和占有。期间，曹一峰更换了案涉房屋的大门，花费5800元。之后，曹一峰同父亲曹继海与王春协商此事，要求王春、杨爱林退还购房款，但遭到拒绝，故曹一峰向本院提起诉讼。另查明，2012年至2013年间，湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人李先跃（2016年3月14日变更为张波）多次向王春借款共计3500000元，2014年12月20日，湖南祥福房地产开发有限公司（甲方）与王春（乙方）签订《房屋抵押合同》，湖南祥福房地产开发有限公司将包括案涉房屋在内的四套房屋抵押给王春，并在该合同第四条约定“出现下列情况之一时，乙方有权依法处分抵押财产：1.本合同约定的还款期限已到，债务人未依约归还本息或所延期限已到仍不能归还借款本息。2.债务人被宣告解散、破产。”同日，王春、李先跃、湖南祥福房地产开发有限公司又共同签订了一份协议，约定借款期限延长到2016年12月31日，由湖南祥福房地产开发有限公司对该借款本息承担担保责任。2017年5月19日，王春以李先跃、湖南祥福房地产开发有限公司为被告向本院提起诉讼，要求李先跃偿还借款3500000元及利息，湖南祥福房地产开发有限公司承担连带清偿责任。本院于2017年8月30日作出（2017）湘1228民初492号民事判决，支持了王春的诉讼请求，判决：“李先跃于本判决生效后十五日内偿还王春借款本金350万元及相应利息（利息按照年利率24%支付，直至还清借款本金为止）；湖南祥福房地产开发有限公司承担连带清偿责任。”该判决生效后，2017年10月21日，湖南祥福房地产开发有限公司（甲方）、李先跃（甲方借款人）与王春（乙方）签订《抵债协议书》，因李先跃欠王春的3500000元未能归还，湖南祥福房地产开发有限公司、李先跃自愿将包括将“芷江长河湾项目二栋202房，三栋404、406、408房使用权及所有权抵顶甲方所欠乙方款项中的壹佰万元整”。2017年10月23日，王春又就（2017）湘1228民初492号民事判决确认的借款本息向本院申请了强制执行，本院依法立案，进入执行程序。2019年3月24日，本院裁定受理湖南祥福房地产开发有限公司的破产申请，并于2019年4月8日指定湖南宏峰律师事务所担任该公司管理人。2019年12月17日，王春以湖南祥福房地产开发有限公司为被告、曹一峰为第三人向本院提起诉讼要求确认王春与湖南祥福房地产开发有限公司于2014年12月20日签订的涉及案涉房屋的《房屋抵押合同》及2017年10月21日签订的涉及案涉房屋的《抵债协议书》有效，2020年2月6日王春以疫情严重为由申请撤回起诉，本院于2020年2月6日作出（2019）湘1228民初1649号民事裁定，准许王春撤诉。2020年3月13日，王春再次以同一事由向本院提起诉讼，本院经审查，于2020年3月24日作出（2020）湘1228民初323号民事裁定，认定2017年10月21日签订的案涉《抵债协议书》未能履行，王春已于2017年10月23日就（2017）湘1228民初492号民事判决确认的借款本息向本院申请强制执行，以王春就同一笔借款本息起诉湖南祥福房地产开发有限公司再次承担同笔债务，构成重复诉讼，驳回了王春的起诉。王春不服提出上诉，湖南省怀化市中级人民法院于2020年6月5日作出（2020）湘12民终889号民事裁定，认为王春的上诉请求不能成立，驳回上诉，维持原裁定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案诉争的《二手房屋买卖合同》是否有效，取决于王春是否取得案涉房屋的所有权或处分权，而王春是否取得案涉房屋的所有权或处分权其焦点在于案涉《抵债协议书》是否履行。这一点，在本院（2020）湘1228民初323号民事裁定中已经确认，2017年10月21日签订的案涉《抵债协议书》未能履行，王春于2017年10月23日就（2017）湘1228民初492号民事判决确认的借款本息向本院申请强制执行。同时，本案中，王春亦未能提供案涉《抵债协议书》涉及的房屋的产权变更登记手续。由此，可确信案涉《抵债协议书》并未实际履行。庭审中，湖南祥福房地产开发有限公司明确表示对《抵债协议书》不予追认，故王春并未实际取得案涉房屋的所有权或处分权，王春与曹一峰签订的《二手房屋买卖合同》自始无效。当事人因该无效合同取得的财产，应当予以返还。故对曹一峰要求王春、杨爱林返还购房款253000元的诉讼请求，本院予以支持，同时，对湖南祥福房地产开发有限公司要求曹一峰返还案涉房屋的诉请亦予以支持。关于曹一峰要求王春、杨爱林赔付房门款及中介费，并双倍赔付定金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，本案中，王春、杨爱林作为无处分权人处分他人财产，是有过错的一方，应当赔偿曹一峰因此所受到的损失，故对曹一峰要求王春、杨爱林赔付房门款及中介费的诉讼请求，本院依法予以支持。基于王春与曹一峰签订的《二手房屋买卖合同》系无效合同，合同中关于双倍返还定金的约定亦无效，故曹一峰仅可要求王春、杨爱林返还支付的定金，对其要求王春、杨爱林双方赔付定金的诉讼请求，本院不予支持。杨爱林经本院依法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，视为放弃相应的抗辩权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认曹一峰与王春于2019年5月21日签订的《二手房屋买卖合同》无效；二、王春、杨爱林于本判决生效之日起十日内返还曹一峰购房款253000元；三、王春、杨爱林于本判决生效之日起十日内赔付曹一峰支付的房门款5800元、中介费3000元；四、曹一峰于本判决生效之日起十日内将芷江镇长河湾2栋202室房屋返还给湖南祥福房地产开发有限公司；五、驳回曹一峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5527元，减半收取计2763.5元，由王春、杨爱林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  李建华二〇二〇年十一月九日法官助理唐一超书记员唐一超（兼）