江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3697号上诉人（原审被告）：邱坤艳，女，1986年3月1日生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：戴新进，江苏汇方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁海虎，男，1985年9月28日生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：戴新进，江苏汇方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡明景置业有限公司，住所地无锡市锡山区东亭街道东亭南路****。法定代表人：金建永，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐新斌，江苏常明律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹婷，江苏常明律师事务所律师。上诉人邱坤艳、丁海虎因与被上诉人无锡明景置业有限公司（以下简称明景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初1896号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱坤艳、丁海虎上诉请求:撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.系明景公司业务员向其承诺首付房款3成即可通过银行贷款审批，故其才签订合同。后来按揭贷款未能获银行审批通过，是明景公司未能尽到及时通知和协助义务，故其不构成违约，无需支付违约金，即使存在违约行为，合同约定的违约金也过高，请求法院酌情降低；2.明景公司提供的合同中存在免除明景公司责任并加重邱坤艳、丁海虎责任的格式条款，应属无效。明景公司辩称：1.涉案合同系双方自愿签订,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。案涉合同明确约定，买受人应自行承担贷款不能的风险，案涉房贷未能通过审批以及邱坤艳、丁海虎未能支付应付购房尾款，系其未能合理评估自身条件所致，理应自行承担相应责任。2.购买商品房并非日常的小额消费，购房者理应保持谨慎，在签订商品房预售合同过程中，购房者应仔细磋商相关条款，并作出选择后再签署。本案中从明景公司发布商品房预售信息到邱坤艳、丁海虎最终签订商品房买卖合同，其过程长达数月，应对各购房事项作了充分准备和了解。且案涉商品房买卖合同封面、后页说明部分已印制相关提示，补充协议条款也明确相关信息已告知，应认定明景公司已采取合理方式尽到提请邱坤艳、丁海虎注意的义务，邱坤艳、丁海虎认为相应条款无效缺乏依据。综上，请求二审法院驳回诉请，维持原判。明景公司向一审法院起诉请求：判令：1.邱坤艳、丁海虎向明景公司支付购房款150万元；2.邱坤艳、丁海虎向明景公司支付违约金，以购房款150万元为基数自2019年8月10日起至实际付清之日止按每日万分之五计算。一审法院认定事实：一、2019年3月31日，明景公司与丁海虎签订认购书，约定丁海虎向明景公司认购玺悦雅苑25栋55单元601室房屋，成交价2145582元。2019年4月18日双方填写了客户网签预审信息确认表。明景公司与邱坤艳、丁海虎于2019年7月11日签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，约定邱坤艳、丁海虎向明景公司购买位于锡山区东亭街道玺悦雅苑项目25幢55单元601室的商品房，总价为2145582元，预测建筑面积115.88平方米。合同第七条约定，签订合同前买受人已支付定金5万元，买受人应当于2019年7月11日前支付首期房价款215582元，余款193万元向银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2021年6月30日前向买受人交付商品房。补充协议第五条第4款第（2）项约定，买受人应在本合同签订之日起30日内办妥按揭贷款手续付清全部剩余房款，无论因何原因买受人未在前述期限内办妥按揭贷款放款手续付清剩余房款的，则买受人应在前述约定的应办妥按揭贷款放款期限届满之日前以现金或出卖人认可的其他方式一次性支付剩余或差额购房款，否则视为买受人逾期付款，买受人应根据补充协议第六条的约定承担逾期付款的违约责任。补充协议第六条约定，买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在买卖合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前按揭贷款全部划入出卖人指定账号的情形），逾期超过30内的，出卖人有权单方解除买卖合同，如出卖人选择不解除买卖合同的，每逾期一日，买受人应按应付未付款项金额的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。二、明景公司于2018年11月30日取得玺悦雅苑24号楼、25号楼的商品房预售许可证。丁海虎与邱坤艳于2007年9月28日登记结婚。三、2019年3月31日明景公司收到丁海虎定金5万元。2019年4月18日明景公司收到丁海虎首期房款165582元。2019年5月30日明景公司收到丁海虎房款43万元。丁海虎、邱坤艳合计支付房款645582元。四、2019年8月30日，明景公司向邱坤艳发出按揭贷款催办函，2019年9月1日由他人代收。2019年11月25日，明景公司向邱坤艳发出催款通知书，2019年9月26日由他人代收。2019年12月2日，江苏经权律师事务所发出律师函，2019年12月3日由他人代收。上述事实，有认购书、客户网签预审信息确认表、商品房买卖合同（预售）及补充协议、商品房预售许可证、结婚证、收款收据、按揭贷款催办函、催款通知书、律师函、快递查询单、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，明景公司与邱坤艳、丁海虎之间达成的房屋买卖合同合法有效。邱坤艳、丁海虎未能在银行办理按揭贷款，应按约定向明景公司现金支付购房款。明景公司在本案中没有选择解除合同，要求邱坤艳、丁海虎支付购房款150万元及违约金，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、邱坤艳、丁海虎应于判决发生法律效力后3日内给付明景公司购房款150万元；二、邱坤艳、丁海虎应于判决发生法律效力后3日内向明景公司支付违约金，以购房款150万元为基数自2019年8月10日起至实际付清之日止按每日万分之五计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取计9150元，由邱坤艳、丁海虎负担。该款已由明景公司预交，明景公司同意其预交的案件受理费由邱坤艳、丁海虎向其直接支付，一审法院不再退还，由邱坤艳、丁海虎在本判决生效之日起3日内向明景公司支付9150元。2020年11月13日二审谈话中，邱坤艳、丁海虎向法院明确表示，剩余150万元购房款已无可能办理银行贷款，自己无能力现金支付该笔款项，希望能解除案涉合同，明景公司表示同意。双方一致向本院表示，愿意解除案涉房屋买卖合同，并同意解除合同以及合同解除的后果由本院在二审中一并处理。后双方一致同意返还已支付购房款、解除房屋网签合同。就是否构成违约以及违约责任承担问题，双方存在争议，但一致明确，由法院查明事实后依法判决。二审中，明景公司认为，根据补充协议相关约定，明景公司仅配合邱坤艳、丁海虎办理贷款申请，但不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请。邱坤艳、丁海虎在未按约办妥按揭贷款手续付清全部剩余房款的情况下，又未以现金或出卖人认可的其他方式一次性支付剩余或差额购房款，应视为买受人逾期付款，邱坤艳、丁海虎应按约承担逾期付款的违约责任。现案涉房屋买卖合同因买受人原因解除，买受人须向出卖人支付商品房总价款的20%的违约金。故邱坤艳、丁海虎理应按约向明景公司支付违约金429116.4元，现明景公司自愿调整违约金金额，愿意以20万元向邱坤艳、丁海虎主张。并请求该违约金在向邱坤艳、丁海虎返还645582元已付购房款时一并抵扣。邱坤艳、丁海虎则认为，明景公司案涉房屋的销售人员刘奇恩向其明确表示首付三成即能办理银行贷款，他们才签订案涉房屋买卖合同并积极配合申请贷款，他们已将所有贷款资料交给刘奇恩，并由刘奇恩与银行操作贷款事宜，他们已经按约履行申请贷款审批的手续，贷款申请未获通过系明景公司信息误导所致，责任在于明景公司。故其不构成违约，无需支付违约金，即使法院认定存在违约行为，合同约定的违约金也过高，请求法院酌情降低。二审中，邱坤艳、丁海虎提供以下证据：邱坤艳与明景公司原案涉房屋明景公司的销售人员刘奇恩关于案涉房屋贷款事宜的微信聊天记录和2020年5月11日的电话录音，内容显示系刘奇恩通过咨询银行明确告知邱坤艳、丁海虎首付三成可以办理贷款；邱坤艳、丁海虎的贷款资料都是通过刘奇恩交给贷款银行；刘奇恩离职后，明景公司未安排新的工作人员对接案涉房屋贷款等相关事宜。证明在确定首付额度办理银行贷款关键事宜上，明景公司存在误导邱坤艳、丁海虎的行为；刘奇恩离职后，明景公司也未安排新的业务员跟进贷款事宜，明景公司存在过错。对以上证据，明景公司质证如下：案涉合同签订之后，邱坤艳、丁海虎就有义务去办理相应的按揭贷款手续，而明景公司仅有配合义务，明景公司的销售人员已经与协作关系的银行提供了邱坤艳、丁海虎的相应贷款资料，结果都是审核未通过。邱坤艳、丁海虎应当知道银行未审核通过导致按揭贷款不能办理的实际情况，故未支付案涉房款的原因包括未办成按揭贷款的过错完全在邱坤艳、丁海虎一方，明景公司已按约尽了协助义务，不存在任何过错。明景公司提供以下证据：明景公司北京银行融资成本情况说明包含江苏增值税普通发票四份、借款合同一份（时间为2018年11月8日、借款人为明景公司、贷款人为北京银行股份有限公司无锡分行）、明景公司与北京银行股份有限公司无锡分行就案涉房产项目开发融资事宜的贷委会意见表述整理材料一份，共同证明明景公司从北京银行股份有限公司无锡分行所借入开发资金的实际综合成本利率是5.9357%，其融资损失为191090元（2145582元*5.9357%/12个月*18个月）。邱坤艳、丁海虎对以上证据质证如下：对增值税发票和借款合同的真实性、合法性予以认可，对贷委会意见表述整理材料内容真实性不予认可，系明景公司单方制作的主观陈述。借款合同的附件基本条款未有北京银行股份有限公司无锡分行的盖章，也未明确表述为合同附件，真实性不予认可。邱坤艳、丁海虎未支付余款为150万元，即使明景公司存在融资损失，也应以未付款150万元为基数计算、融资利率也应“以提款日起基准利率为基础上浮5%”即为3.9375%（3.75%*1.05）、期间也应以16个月为准（自2019年7月1日至2020年11月止），故融资损失应为78750元=（2145582-645582）元*3.9375%/12*16。且融资款很小比例用于案涉房产、回笼资金后也并非立即还款，明景公司的损失有扩大计算成分。二审中，邱坤艳、丁海虎另提出自己存在已付房款645582元的利息损失39353元（645582元*0.0385/12/*19个月）、房价上涨需支付更多价格购买同等房产损失、后续贷款资格影响以及应诉成本等其他损失。对此，明景公司认为，系邱坤艳、丁海虎逾期付款导致违约，又没有履行能力导致案涉合同事实履行不能，在此情况下明景公司才无奈同意解除合同。即使邱坤艳、丁海虎存在损失，该损失也应由其自行承担。二审另查明：案涉玺悦雅苑25栋55单元601室房屋备案价情况为：毛坯均价单价18800元每平米，装修单价3100元每平米。案涉房屋系精装修房，合同单价为18500元每平米，房屋交付时间为2021年6月30日前。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，第一，关于是否解除合同。二审中，因邱坤艳、丁海虎无力支付剩余150万元房款导致案涉房屋买卖合同事实履行不能，明景公司与邱坤艳、丁海虎一致向本院表示愿意解除合同，并同意就合同解除以及解除的后果由法院在二审中一并处理。因双方就合同解除已达成一致意见，也一致愿意就合同解除及后果事宜由法院在二审中一并处理，系双方真实意思的表示，不影响当事人的程序权利，也减少诉累，二审可以依法作出相应裁判。故本院确认案涉房屋买卖合同于2020年11月13日正式解除。第二，关于解除合同的后果处理。首先，二审中，明景公司同意向邱坤艳、丁海虎返还已经收取的购房款645582元，双方也一致同意配合解除房屋网签合同，本院对此予以确认。其次，关于是否构成违约。邱坤艳、丁海虎作为商品房买卖的买受人，按约支付房款是其最主要的合同义务，邱坤艳、丁海虎理应支付案涉房屋房款系常理且应为明知。邱坤艳、丁海虎在未按约办妥按揭贷款手续付清全部剩余房款的情况下，又未以现金或出卖人认可的其他方式一次性支付剩余或差额购房款，构成逾期付款的违约行为，理应承担违约责任。故邱坤艳、丁海虎主张其不构成违约、且违约条款无效，本院不予支持。再次，关于违约金金额。案涉房屋买卖合同因买受人邱坤艳、丁海虎的原因解除，邱坤艳、丁海虎须按合同约定向明景公司支付违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，明景公司的实际融资损失应为：118714元（150万元*5.9357%/12个月*16个月），合同约定的违约金金额明显高于造成的损失，邱坤艳、丁海虎请求本院予以减少违约金，合法有据，本院予以支持。邱坤艳、丁海虎要求明景公司承担已付房款的利息损失等抗辩，于法无据，不予采纳。综上，考虑案涉房屋尚未交付，合同履行期短、造成的实际损失较少等实际情况，结合买受人的过错大小、合同预期利益等因素，本院酌定邱坤艳、丁海虎承担违约金10万元整，在明景公司向邱坤艳、丁海虎返还的购房款645582元中予以抵扣。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初1896号民事判决书；二、无锡明景置业有限公司与邱坤艳、丁海虎于2019年7月11日签订的商品房买卖合同（预售）于2020年11月13日正式解除；三、无锡明景置业有限公司应予本判决发生法律效力后十日内向邱坤艳、丁海虎返还购房款645582元；邱坤艳、丁海虎应予本判决发生法律效力后十日内向无锡明景置业有限公司支付违约金100000元整。以上两项抵扣，无锡明景置业有限公司应予本判决发生法律效力后十日内向邱坤艳、丁海虎支付款项545582元；四、无锡明景置业有限公司与邱坤艳、丁海虎应予本判决发生法律效力后十日内相互配合解除锡山区东亭街道玺悦雅苑项目25幢55单元601室商品房的网签合同；五、驳回无锡明景置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18300元（该款已由明景公司预交），减半收取计9150元，由邱坤艳、丁海虎负担（邱坤艳、丁海虎于本判决发生法律效力后十日内支付给明景公司）。二审案件受理费18300元（该款已由邱坤艳、丁海虎预交），由邱坤艳、丁海虎负担10980元，由明景公司负担7320元（明景公司于本判决发生法律效力后十日内支付给邱坤艳、丁海虎）。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十一月二十三日法官助理诸佳英书记员钱菲佳