河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0222民初2671号原告：王志军，男，汉族，1978年2月11日生，住通许县。委托诉讼代理人：彭博、聂明爽，系河南子建律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：通许县金达商贸城市场开发有限公司，住所地通许县迎宾路。统一社会信用代码914102225624784954。法定代表人：赵敬峰，职务总经理委托诉讼代理人：李杰，系河南龙洁律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告王志军诉被告通许县金达商贸城市场开发有限公司（以下简称金达公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志军及其委托诉讼代理人彭博、聂明爽，被告金达公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志军向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还多收购房款219338.76元；2、要求被告返还原告误差3%之内房屋面积款16500元，要求被告给付原告误差3%之外双倍房屋面积款405677.5元；3、要求被告给付预期交房违约金193930元(预期交房违约金按购房款的万分之二从2015年11月1日计算至起诉之日止)和预期办证违约金1100元；原告继续保留起诉后预期交房违约金的诉讼权利。以上三项共计836546.26元；4、诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年签订了房屋买卖合同，原告按照合同约定面积59.88平方米及合同约定付款方式共计交付购房款550000元,2015年6月26日又交给被告契税23372元。按照购房合同约定，被告应于2015年10月31日前向原告交付房屋，后来因为原告购买的房子一直达不到交房条件，被告一直没有交付房屋。2020年4月27日收到被告邮寄的交房通知书，原告从外地回来后查看房屋直至起诉之日该房屋一直达不到交付条件，该房屋没有安装窗户，没有卫生间，水电不通，被告也一直不予给付原告房屋钥匙，更谈不上给原告办理房产证书。近期原告对购买的房子经过测量后，发现购买该房屋的面积只有36平方米，该面积比原告付款的面积远远小了23.88平方米。现原告按照相关法律规定及原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，要求被告依法返还相关款项及赔偿相关损失。被告金达公司辩称，一、答辩人同意退还多收取的购房款，但原告诉求的数额过高。2014年，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买金达商贸城的D8栋1层123号房，该房用途为商业，预测面积59.88平方米，单价每平方米9185.04元，总价款550000元。原告在诉状中陈述，房屋面积只有36平方米与事实不符。本案涉案房屋经产权部门核定面积是39.88平方米，合同约定价格是每平米9185.04元，房屋价款应为366299.39元，而原告实际缴纳房款550000元，原告多缴纳房款183700.6元应予退还，而不是原告诉求的219338.76元。二、原告诉求要求双倍返还面积差，没有合同依据。根据《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中的约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理:1.双方自行约定以产权部门核定的面积为准，房款按合同约定价格”。本案产权部门实测面积为39.88平方米，合同约定的单价为9185.04元，房价款为39.88平方米×9185.04元=366299.39元，对面积差价款答辩人愿意返还。原告要求被告双倍返还原告面积差3%以上的购房价款，不符合商品房买卖合同的约定。再者，造成面积差的原因是因为涉案房屋属于金达大卖场的一部分，前期房管部门预测时按照金达大卖场公摊面积予以均摊，后来原告购买的房屋面积单独计量，减少了公摊面积，因此房管部门实测面积减少。造面积差较大，不是我们公司的责任。三、原告诉求的第一项退还多收购房款与第二、三项退还面积差，性质一致，属于重复要求，原告不能再要求被告返还多收购房款的同时再要求退还面积差。四、逾期交付房屋是由于原告怠于受领造成的。涉案房屋于2015年6月30日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位同时参加验收并经验收合格，其他业主均已接收房屋。被告在验收合格后多次向原告进行电话催收房屋，原告置之不理。迫于无奈，被告又经向原告发送EMS交房通知书进行催收，原告于2020年4月27日收到通知后，原告仍然不予受领房屋，直至起诉仍没有收房，视为答辩人交付房屋。原告未受领房屋系其自身原因造成，且原告主观上存在恶意拖延受领房屋，有意向被告索要巨额违约金的情形。五、原告诉求逾期交付房屋主张违约金，该诉求超过相应节点诉讼时效的部分，不应该得到支持。原告交付房屋假使存在违约，也应当从收到交房通知书之日起向前推算三年，不应当从合同约定的交付房屋之日起计算至实际交付之日。本案逾期交付房屋违约金是按日计算违约金，约定违约金为按日计付的继续性违约金的，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，违约金保护范围为交付房屋之日前三年，若没有交付的，为当事人起诉之日前三年。本案因为原告收到书面交付房屋通知后怠于受领，收到交付房屋通知的时间为2020年4月27日，视为答辩人已经交付房屋，从2020年4月27日往前三年，即从2017年4月28日开始计算逾期违约金。2017年4月28日之前的违约金超过诉讼时效，不应当支持。六、办理房产证还没有逾期，不存在违约，原告要求逾期办证违约金不应当支持。根据《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在交付房屋270日内办理产权证，原告于2020年4月27日视为受领房屋，到起诉之日还没有到期，且涉案房屋房产部门已经初始登记，只要原告要求办理不动产登记证，提供相应手续证件，缴纳办证税费，答辩人可以配合原告办理房产证。原告至今不主动受领房屋，怠于提供相关手续证件，没有主动要求答辩人配合办证，责任在于原告，被告应承担责任。综上，原告的诉求超出合同约定，缺乏事实根据和法律依据，对于超过部分，望法院依法驳回其部分诉讼请求。经审理查明，原告王志军（××）与被告金达公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同主要约定：原告王志军购买被告金达公司开发建设的通许县城关镇商业路西段北侧金达商城D区D8号楼123号房屋一套，用途为商业，建筑面积59.88㎡，单价为9185.04元/㎡，购房款总金额550000元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权部门核定的面积为准，房款按合同约定价格。××于2014年9月5日前付房款380000元，余款170000元以银行按揭方式支付。出卖人应当在2015年10月31日前将商品房建设单位、施工单位、监理公司联合验收合格的商品房交付××。逾期交付房屋超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还××已付全部房款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金；××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向××支付违约金，因××原因，由××承担责任。诉讼过程中，被告金达公司自认已收到原告王志军涉案房屋购房款550000元。2015年6月30日，涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位共同验收合格。2020年1月，被告金达公司取得涉案房屋不动产权证，载明权利人为被告金达公司，共有情况为房屋单独所有，房屋建筑面积为39.88㎡。2020年4月27日，被告金达公司通过EMS快递向原告王志军邮寄交房通知书，通知原告王志军于2020年5月6日来办理交房手续，原告王志强亦认可收到交房通知书,双方均认可涉案房屋至今未实际交付。以上事实，有商品房买卖合同、收据、照片、竣工验收记录、EMS邮寄交寄单、交房通知书、不动产登记证书、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方合意达成，合同内容不违反法律规定，双方均应按照合同约定承担责任、履行义务。《商品房买卖合同》约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意以产权部门核定的面积为准，房款按合同约定价格，故被告金达公司应按照约定退还原告王志军涉案房屋面积差价款183700.6元（550000元-39.88㎡×9185.04元／㎡）。2015年6月30日，涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位共同验收合格，按照合同约定，出卖人应当在2015年10月31日前将验收合格的房屋交付××。2020年4月27日，被告金达公司通过EMS快递向原告王志军邮寄交房通知书，通知原告王志军于2020年5月6日来办理交房手续。原告王志强亦认可收到交房通知书，但原告王志军无正当理由未接收涉案房屋，故认定涉案房屋交付时间为2020年5月6日，被告金达公司应按照涉案合同的约定，从2015年11月1日至2020年5月6日止，按日向原告王志军支付房价款万分之二违约金，即120732.28元（366299.4元×0.0002×1648）。涉案合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从2020年5月6日交房之日起至今，未超过双方约定的向登记机关备案期间，故对原告王志军要求被告金达公司支付逾期办证违约金1100元的诉讼请求，不予支持。对原告王志军的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告通许县金达商贸城市场开发有限公司于本判决生效之日起五日退还原告王志军房屋面积差价款183700.6元；二、被告通许县金达商贸城市场开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告王志军逾期交房违约金120732.28元；三、驳回原告王志军的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12165.46元，减半收取6082.73元，由原告王志军负担3869.12元，被告通许县金达商贸城市场开发有限公司负担2213.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  翟国强二〇二〇年十一月五日书记员  李瑾瑾