四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终692号上诉人（原审原告）：徐金法，男，1956年2月1日出生，汉族，住浙江省乐清市大荆镇。委托诉讼代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吕金芽，女，1968年3月27日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱清好，男，1956年6月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：周禹岑，北京大成（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣，北京大成（成都）律师事务所律师。徐金法、吕金芽与朱清好租赁合同纠纷一案，徐金法、吕金芽、朱清好均不服四川省威远县人民法院（2020）川1024民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人吕金芽及徐金法、吕金芽的委托诉讼代理人赵熙良、上诉人朱清好的委托诉讼代理人周禹岑、赵欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐金法、吕金芽上诉请求：1.请求依法撤销（2020）川1024民初85号民事判决第四项，依法改判为“被告朱清好向原告徐金法、吕金芽支付违约金200万元”；2.一、二审诉讼费用由朱清好承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，朱清好在一审中并未提出违约金过高，要求减少违约金的主张，一审法院依职权调减违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定。2.一审法院对举证责任分配错误，徐金法、吕金芽仅需要证明朱清好违约，即可按照违约金条款的约定要求对方承担违约责任，而不需要提供涉及损失的证据。徐金法、吕金芽在一审中也提交有相应损失的证据，一审法院对是否采信及理由未予说明，违反《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》的规定。3.一审法院对“违约金”的概念进行限缩解释错误。朱清好辩称，1.一审法院没有查明本案的主要事实，徐金法、吕金芽不是案涉房屋的所有权人,无权对案涉房屋进行处分，无权要求解除合同。2.因徐金法、吕金芽的原因导致进入超市口的电梯、玻璃房等设施被强行拆除，属于重大违约，即使合同有效，由于二人的行为已经构成重大违约，朱清好暂停支付租金也是依法履行抗辩权维护自身合法权益的行为。3.徐金法、吕金芽向朱清好单方出具的承诺对于拆除电梯过程中造成的法律后果愿意赔偿，这份承诺对朱清好无约束力，一审因此否定朱清好的赔偿权利属于事实认定错误。4.一审判决超出徐金法、吕金芽的诉讼请求范围，一审没有查明物业，没有查明相关设施是否存在就让朱清好返还中央空调、超市出入口、广告位、玻璃房、水电气消防设施等所有装修的一切设备设施，甚至包含已经被拆除的设施，因此判决违背了公平原则，既不合理也不合法。由于是徐金法、吕金芽二人违约在先，并且没有给出有效的解决方案,因此朱清好有权拒付租金，不应当承担违约责任，反而有权要求徐金法、吕金芽承担违约责任。5.一审庭审中朱清好没有主张违约金过高不代表上诉人朱清好放弃调低违约金的权利，违约金应当在民法的基础下，朱清好认为违约金过高并以上诉的方式要求降低违约金，一审判决结果的租金金额约为90万，但是违约金为40万元，违约金已经超过实际损失的40%以上，应予调减。朱清好上诉请求：驳回徐金法、吕金芽的全部诉讼请求。事实和理由：1.徐金法、吕金芽不是案涉不动产的所有权人，其始终未能提交购房的合法手续，在威远县房地产管理局查询的《房屋业务情况》载明，案涉房屋备案购房人是案外人王某，徐金法、吕金芽无权处分，不能要求解除合同并主张违约责任。2.根据《租房协议》的约定，应有电梯、玻璃房等附属设施，相关设施被拆除后，案涉租赁物不再符合双方协议的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六、六十七条的规定，朱清好有权拒绝支付租金。3.一审判决违反了“不告不理”的原则，徐金法、吕金芽仅在一审中要求返还物业及相关附属设施，一审法院在未查明现有哪些设施的情形下作出返还广告位、玻璃房等设施的判决违反公平原则，且不合理不合法。4.朱清好已就（2019）川1024民初1944号案件申请再审，本案不宜直接引用该案判决的表述。徐金法、吕金芽辩称，1.本案的争议焦点应系一审判决的合法性及双方的上诉请求。（2020）川1024民初85号、（2020）川10民终239号、（2019）川1024民初1944号案件都认定合同有效，案涉合同是双方当事人的真实意思表示，应认定为有效。2.朱清好在2013年就知晓案涉物业的性质、电梯没有办理相关手续的事实，应对该情况予以充分考虑。3.朱清好拒绝履行合同是根本性违约，不是延迟支付租金，应承担200万元的违约金。徐金法、吕金芽向一审法院提出诉讼请求：1.确认徐金法、吕金芽与朱清好之间的《租房协议》《补充协议》于2019年12月29日解除；2.请求法院判令朱清好支付徐金法、吕金芽房租257095元（从2019年10月20日至2019年12月28日房租部分）；判令朱清好支付物业占用费（从2019年12月29日起至朱清好交付于徐金法、吕金芽止，按每天7000元计算）；3.请求判令朱清好在30日内立即搬迁出威远县大桥街**号（清溪鹭岛居住小区）负一楼的物业（内江市***超市），并将物业及相关附属设施返还徐金法、吕金芽，负责结清承租房屋中至搬迁之日止的水、电及电话费等；4.请求判令朱清好支付违约金200万元；5、判令全部诉讼费由朱清好承担。一审法院认定事实：2013年7月19日，朱清好（乙方）与徐金法、吕金芽（甲方）签订了《租房协议》，约定：1.甲方愿将威远县大桥街**号清溪鹭岛居住小区负一楼5000平方米左右包括负一楼一门面出租给乙方开设超市购物中心所用；2.租金：第一、二、三年每年租金180万元，第四、五、六年租金每年216万元，第七、八、九年每年为259.2万元，第十、十一、十二年每年租金为311.4万元；3.付款方式：第一、二年每半年付一次房租90万元，第一次开业前一个月付清。每期租金提前一个月付清，第三年开始，每年一次性付清，每年必须提前二个月付清下年房租。4.租期共计12年。在合同期内不准转租、转让第三方，如乙方违约赔偿甲方违约金200万元，如甲方违约赔偿乙方违约金400万元。5.甲方负责在小区A栋堰闸路公路之间建设超市出入口，并安装两部转动轴电梯（一上一下），电动坡梯及出入口玻璃房。6.双方签字生效，如不履行本协议，违约方应支付守约方违约金200万元。合同签订后徐金法、吕金芽将租赁物交与朱清好使用，朱清好于2013年9月26日申请成立内江市***超市有限公司（自然人独资有限责任公司），将租赁物用于经营大润发超市。2016年8月15日，朱清好以租赁物系小区负一楼地下车库违法改建成及电梯系占道安装使用为由，向一审法院提起诉讼，要求确认2013年7月19日签订的租房协议无效，并要求徐金法、吕金芽承担因合同无效造成的损失500万元并退还其交纳的保证金50万元。诉讼中，双方经协商达成和解，并于2016年8月30日签订《补充协议》，该协议约定：“自2016年10月19日起至2021年10月18日止，该租赁房屋租金变更为136万元/年，自2021年10月19日起租金按本地市场行情上浮或下浮不超过5%；每半年付一次租金，如果乙方（朱清好）超过约定的付款时间两个月还未支付租金，甲方（吕金芽、徐金法）有权解除合同；任何一方违约应向守约方支付违约金200万元。”同日，朱清好向徐金法、吕金芽作出承诺：“在协议约定的租赁期限内，保证所承租的负一屋商场（即威远县***超市）在经营期间不得以车库改变成商业用房等问题作为拒付租赁费的理由；同时也不得以该商场的房屋产权不具有合法性等问题向相关部门举报、控告、上访。若因我本人原因造成协议无法履行，我本人自愿承担由此造成的全部责任和法律后果”。之后朱清好撤回了起诉。2019年3月11日，威远县*****建设局发出通知，要求限期拆除***超市的两部电梯。2019年3月12日，徐金法、吕金芽作出《承诺书》，该《承诺书》载明：“内江市***超市有限公司、朱清好：因我两人吕金芽、徐金法与你公司于2013年7月19日签订的威远县大桥街**号，清溪鹭岛居住小区负一楼房屋租赁协议中租赁给你的电动坡梯及出入口玻璃房，被政府部门认定为违法建筑，需要拆除。为保证政府部门的拆除和修建步梯工作顺利进行，我两人据此向你公司作出如下承诺：在拆除违建的电动坡梯及出入口玻璃房的过程中给你公司所造成的经济损失及法律后果均由我两人自行承担并负全部负责。特此承诺。承诺人：徐金法（徐华代签）吕金芽承诺时间：2019年3月12日”。2019年3月15日，案涉房屋超市出入口电动坡梯被拆除。2019年8月26日，朱清好以徐金法、吕金芽在签订租房协议时隐瞒违法安装电动坡梯事实，将房屋租赁给朱清好用于超市经营，该电动坡梯经政府通知拆除后给朱清好造成严重经济损失，致超市无法正常经营为由起诉到一审法院，请求判决解除当事人于2013年7月19日签订的租房协议及2016年8月30日签订的补充协议，并请求判决徐金法、吕金芽赔偿超市投入880万元和可得利益损失300万元及支付房屋租赁违约金200万元。2019年12月18日，威远县人民法院作出（2019）川1024民初1944号民事判决书，判决驳回朱清好的诉讼请求。朱清好2019年3月20日前未按约定支付徐金法、吕金芽2019年4月20日至2019年10月19日期间的租金。2019年5月24日至2019年11月期间，徐金法、吕金芽多次书面向朱清好催收租金。朱清好在2019年6月、7月间，数次以书面通知徐金法、吕金芽协商处理电梯拆除的经济损失事宜。2019年12月6日，徐金法、吕金芽以朱清好拒不履行合同约定、拒不缴纳房租为由，请求判决朱清好支付房租68万元（朱清好应于2019年3月20日前提前支付的2019年4月20日至2019年10月19日租金）及支付资金占用损失（以68万元为基数，自2019年3月21日起至支付清之日止按年利率6%计算）。2019年12月31日，威远县人民法院（2019）川1024民初2832号民事判决书判决“被告朱清好于本判决生效之日起二十日内支付原告徐金法、吕金芽680000元及资金占用损失（资金占用损失以680000元为基数，自2019年3月21日起按年利率6%计算至该款项付清时止）。”判决后，朱清好不服该判决，向内江市中级人民法院提出上诉。2020年4月29日，内江市中级人民法院（2020）川10民终239号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判。”2019年12月26日、2019年12月28日，徐金法、吕金芽两次书面通知朱清好解除合同，并退还物业。2019年12月29日、2020年1月3日，朱清好以书面通知徐金法、吕金芽，电梯拆除造成经济损失有权履行抗辩权拒绝支付租金，徐金法、吕金芽违法在先，无权解除合同。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，徐金法、吕金芽与朱清好之间的《租房协议》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，房屋租赁合同系出租人向承租人让渡租赁房屋的使用、收益权，出租人是否为该房屋之所有权人或处分权人并不影响租赁合同的效力，出租人只需将约定租赁物交付承租人使用即完成己方合同义务。朱清好辩解本案租赁物网签登记的所有权人为王某，而非徐金法、吕金芽，徐金法、吕金芽不具有主体资格的理由一审法院不予支持。2016年8月30日徐金法、吕金芽、朱清好达成《补充协议》，徐金法、吕金芽认为系双方对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金达成和解协议；朱清好认为系市场行情变化双方对租金作出的调整。一审法院认为，从至少每年租金216万元变更为每年租金136万元，租金下调了近40%，再结合朱清好在同年的8月15日以租赁物的产权、规划用途为车库、电梯系占道安装为由提起的诉讼，可以认定租金的下调并非是因为市场行情发生变化进行的下调，而是双方对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金的形式达成的补充协议。朱清好辩称因电梯违法占道，徐金法、吕金芽承诺予以赔偿，现又未进行赔偿，故其有权行使抗辩权。一审法院认为，徐金法、吕金芽向朱清好所作承诺为“在拆除违建的电动坡梯及出入口玻璃房的过程中给你公司所造成的经济损失及法律后果均由我两人自行承担并负全部负责”，该承诺按文义解释应为徐金法、吕金芽仅对电梯及玻璃房拆除过程中发生的事故责任承担责任，而非朱清好辩称的因电梯拆除对其的经营造成之损失，且朱清好也未举示证据证明在电梯及玻璃房拆除过程中发生事故并造成朱清好损失的事实，故朱清好该辩称意见不能成立，一审法院不予以支持。朱清好辩称案涉《租房协议》及《补充协议》损害小区业主利益及社会公共利益。一审法院认为，案涉租赁房屋并非违法违章建筑，徐金法、吕金芽改变车库规划用途之行为并不当然致使协议无效，也不属于本案民事诉讼的审理范围，故朱清好该辩称意见不能成立，不予以支持。合同解除权就是合同当事人依照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利，合同解除权的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，徐金法、吕金芽依照法律规定通知解除合同，发送解除合同通知后，又在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定的异议期限届满前向人民法院提起诉讼，请求确认解除合同行为已发生法律效力的，相对方可以在诉讼中进行抗辩，不需以提起反诉或另行提起诉讼的方式提出异议。朱清好未依照合同约定于2019年3月20日前履行支付2019年4月20日至2019年10月19日租金义务，经出租人催告且经生效法律文书确定应当履行该义务，符合“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法定解除情形，徐金法、吕金芽作为出租人有权行使合同解除权。徐金法、吕金芽于2019年12月28日通知朱清好解除合同，朱清好29日予以回复，故应确认徐金法、吕金芽与朱清好的《租房协议》《补充协议》于通知到达对方时即2019年12月29日解除。徐金法、吕金芽已经将租赁物实际交付朱清好占有使用的事实清楚，则朱清好应当依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，履行向徐金法、吕金芽支付租金的义务，应当支付2019年10月20日至2019年12月28日的租金257095元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，徐金法、吕金芽和朱清好之间的租赁合同于2019年12月29日解除，则朱清好应当返还租赁物（含中央空调，超市出入口、广告位、玻璃房、水、电、气、消防设施等所有装修一切设备设施），而2019年12月29日后至今租赁物仍由朱清好占有使用，故朱清好应参照租金金额（136万元/年）支付2019年12月29日起至租赁物返还期间的占用损失，并按照租赁合同的约定负责结清承租房屋中至搬迁之日止的税费、水、电、气、物管费等。徐金法、吕金芽与朱清好在《补充协议》中约定“任何一方违反本协议的约定，均应向守约方支付200万元违约金。”朱清好认为纠纷解决前，徐金法、吕金芽尚不具备招商的权利，案涉租赁合同无效，则徐金法、吕金芽无权主张违约金。经法院释明，朱清好认为电梯的拆除引发争议并对其造成了损失，仍然坚持徐金法、吕金芽无权主张违约金的意见，同时明确即便合同有效也不认可徐金法、吕金芽主张的违约金。一审法院认为，朱清好未按约支付租金，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，徐金法、吕金芽可以主张违约金。但其所举证据不能充分证明徐金法、吕金芽的实际损失金额，徐金法、吕金芽在租赁合同中已经获得租金及租赁物占用损失，双方约定的200万元违约金明显过高，朱清好不认可徐金法、吕金芽主张的违约金，一审法院根据合同履行情况、朱清好违约程度及徐金法、吕金芽预期利益等因素，考虑到徐金法、吕金芽再次出租确实可能存在招租费用、招租空档期等利益损失，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌定朱清好承担40万元的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、原告徐金法、吕金芽与被告朱清好之间的《租房协议》《补充协议》于2019年12月29日解除；二、被告朱清好于本判决生效之日起三十日内支付原告徐金法、吕金芽2019年10月20日至2019年12月28日期间的租金257095元；三、被告朱清好于本判决生效之日起三十日内向原告徐金法、吕金芽返还租赁物（含中央空调，超市出入口、广告位、玻璃房、水、电、气、消防设施等所有装修一切设备设施），并负责结清至搬迁之日止的税费、水、电、气、物管费等费用、赔偿自2019年12月29日起至租赁物返还时止按136万元/年计算的占用租赁物期间损失；四、被告朱清好于本判决生效之日起三十日内向原告徐金法、吕金芽支付违约金40万元；五、驳回原告徐金法、吕金芽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费12428元，财产保全费5000元，共计17428元（原告已垫付），由原告徐金法、吕金芽自行负担11428元；由被告朱清好负担6000元，于本判决生效后十日内向本院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱清好向本院提交了三份证据：1.四川省威远县人民法院（2019）川0102民初1024号案件庭审笔录第12-14页，证明徐金法、吕金芽不是案涉不动产的所有权人；2.案涉房屋电梯拆除前后照片，证明电梯拆除后对超市营业有较大影响；3.威*会所〔2020〕审字13号专项审计报告，证明电梯拆除后，超市于2019年4月的含税销售额相较2018年4月同比减少36%。徐金法、吕金芽的质证意见为，第一份证据庭审笔录不属于八种证据之一，不存在双方质证的问题，该记录反映的内容已经一审法院判决认定；第二份证据系朱清好单方面出具，缺乏客观性，真实性不予认可，与本案无关，不能达到其证明目的。第三份证据审计报告是朱清好单方委托，不具有客观性，且法律并未赋予会计师鉴定评价某项因素的变更对企业经营影响的业务，该报告内容表述也不专业，缺乏公正性。本院的认证意见为，上诉人提交的证据具有真实性和合法性，但并不能达到其证明目的。徐金法、吕金芽向本院提交了四份证据：1.四川省威远县人民法院执行案件受理通知书、执行笔录，证明朱清好未履行涉及本案当事人的生效法律文书；2.四川省威远县人民法院（2019）川0102民初1024号民初2832号庭审笔录，证明朱清好认可短信的真实性，朱清好在徐金法、吕金芽买下案涉物业前就在和开发商谈租赁事宜，其在租赁时也知晓案涉租赁物的买卖情况；3.威远**房地产开发有限公司出具的《情况说明》，证明案涉不动产已出售给徐金法、吕金芽，物权仍暂时登记在公司名下，因税务清算需要，将案涉不动产网签备案暂登记在王某名下；4.威远县房权证严陵镇字第2014***18号房屋产权证复印件，证明目前案涉不动产仍登记在威远**房地产开发有限公司名下。朱清好的质证意见为，1.对受理通知书的真实性认可，执行笔录证据来源不符合法律规定，这两份证据的关联性均与本案无关，不能达到上诉人的证明目的，本案应当首先审查合同的效力，合同有效才能行使解除权。2.对四川省威远县人民法院（2019）川1024民初2832号庭审笔录的关联性不予认可，不能达到其证明目的。3.对《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。4.威远县房权证严陵镇字第2014***18号房屋产权证系复印件，对真实性、合法性、关联性均不予认可。本院的认证意见为，徐金法、吕金芽提交执行案件受理通知书、执行笔录、（2019）川0102民初1024民初2832号庭审笔录真实、合法，本院予以采信，其证明目的应当结合本案其他证据予以综合评判。威远县房权证严陵镇字第2014***18号房屋产权证因系复印件，且缺少现该证件留存单位的签章，故本院不予采信。二审另查明：经当事人双方确认，合同解除应当返还的租赁物附属设施为中央空调、广告位、消防设施、房屋水电气设施、装修设施（按现状返还）。本院二审查明的其余事实与一审法院认定事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.徐金法、吕金芽是否有权要求解除案涉协议；2.朱清好是否应当支付欠付租金及物业占用费；3.应返还的租赁物及附属设施有哪些；4.案涉违约金是否应当支付以及支付多少。关于徐金法、吕金芽是否有权要求解除案涉协议的问题。案涉租赁协议虽然违反建设工程规划许可，将本应用作停车场的地域用于经营超市，但并不属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形。当事人达成的协议系双方真实意思表示，合法有效。朱清好主张徐金法、吕金芽不是案涉停车场的所有权人，不应享有解除合同的权利，其主要依据是停车场的网签登记所有权人为王某，但网签登记只是行政机关的一项管理措施，并不具有物权变动性质。徐金法、吕金芽提交的威远**房地产开发有限公司的书面说明等证据及对王某的询问笔录，可以证明徐金法、吕金芽已从威远**房地产开发有限公司处购买案涉停车场，享有对该不动产处分和收益的权利。故徐金法、吕金芽作为合同的相对方有权要求解除合同，一审法院判决《租房协议》《补充协议》解除并无不妥，本院予以支持。关于朱清好是否应当支付欠付租金及物业占用费的问题。朱清好实际租用停车场经营超市，应当根据双方达成的协议支付租金，其主张因电梯、玻璃房被拆除，徐金法、吕金芽先行违约，故不应履行偿付租金义务。但2016年8月30日，徐金法、吕金芽、朱清好达成《补充协议》，将每年租金216万元变更为每年租金136万元，租金下调了近40%，该《补充协议》的达成是在朱清好于2016年8月15日以案涉租赁物系地下车库违法改建及电梯系占道安装使用为由，向法院提起诉讼后达成的，协议达成后朱清好撤回了起诉。故该《补充协议》应当视为双方当事人对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金达成的和解协议，而不是市场行情变化下双方对租金作出的调整。朱清好明知电梯、玻璃房为违法建筑，对其存在被拆除的风险也是应当预知的，朱清好于本案中将电梯、玻璃房被拆除的情况作为其不交租金的理由，本院不予支持。一审法院判决朱清好应当支付欠付租金及物业占用费并无不妥，本院予以支持。关于应返还租赁物及附属设施有哪些的问题。因合同解除，根据合同约定，朱清好应当将租赁物及附属设施返还给徐金法、吕金芽。一审法院判决租赁物的附属设施包含“中央空调、超市出入口、广告位、玻璃房、水、电、气、消防设施等所有装修一切设备设施”，因玻璃房等已被实际拆除，不能再作为应返还的附属设施，一审法院对租赁物附属设施认定不当，应依法予以纠正。二审中，经当事人双方确认，合同解除应当返还的租赁物附属设施为中央空调、广告位、消防设施、房屋水电气设施、装修设施（按现状返还）。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，应予依法改判。关于案涉违约金是否应当支付以及应支付多少的问题。朱清好认为电梯及玻璃房的拆除系徐金法、吕金芽违约，且徐金法、吕金芽也承诺予以赔偿。但徐金法、吕金芽所作承诺为“在拆除违建的电动坡梯及出入口玻璃房的过程中给你公司所造成的经济损失及法律后果均由我两人自行承担并负全部负责”，该承诺按文义解释应为徐金法、吕金芽仅对电梯及玻璃房拆除过程中给公司所造成的经济损失及法律后果承担责任，而非朱清好辩称的因电梯拆除对朱清好造成的经营损失，且朱清好应当对其损失承担举证责任。虽然二审中朱清好提交了威*会所〔2020〕审字13号专项审计报告，但该报告系朱清好单方委托作出，而营业额本身受到市场环境、经营能力等各方面的影响，不能以此证明因电梯拆除对朱清好造成的经营损失。故对朱清好该主张，本院不予支持。徐金法、吕金芽主张朱清好在一审中并未提出违约金过高，要求减少违约金的主张，一审法院不应依职权调减。但二审庭审中朱清好已向法院提出违约金过高，应予调减的诉求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，当事人提出违约金过高，本院可予以调整。本案中，朱清好未按时交租的违约行为，对徐金法、吕金芽造成的直接损失主要是租金及利息，徐金法、吕金芽提交的证据也未足以证明还有其他实际损失。本院已认定朱清好应当支付欠付租金，在朱清好补足欠付租金的情形下，还要求其承担200万元的违约金明显有违公平原则。一审法院在充分考虑徐金法、吕金芽再次出租确实可能存在招租费用、招租空档期等利益损失的情形下，酌定朱清好承担40万元的违约金并无不妥，本院予以支持。综上所述，朱清好的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省威远县人民法院（2020）川1024民初85号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更四川省威远县人民法院（2020）川1024民初85号民事判决第三项为“朱清好于本判决生效之日起三十日内向徐金法、吕金芽返还租赁物及附属设施，附属设施包括中央空调、广告位、消防设施、房屋水电气设施、装修设施（按现状返还），并负责结清至搬迁之日止的税费、水、电、气、物管费等费用、赔偿自2019年12月29日起至租赁物返还时止按136万元/年计算的占用租赁物期间损失”。一审案件受理费12428元，财产保全费5000元，共计17428元，由徐金法、吕金芽负担11428元，由朱清好负担6000元；二审案件受理费由徐金法、吕金芽负担19200元，由朱清好负担18364元。本判决为终审判决。审 判 长 余发会审 判 员 何中明审 判 员 马晋川二〇二〇年十一月四日法官助理 龙 凤书 记 员 张 怡