甘肃省天水市秦州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0502执异29号 异议人（被执行人）：夏颖，女，1981年8月7日出生，住陕西省西安市新城区。 委托代理人：黄国义，甘肃西成律师事务所律师。 申请执行人：天水秦州农村合作银行。住所地：天水市秦州区。 法定代表人：王守科，该行董事长。 委托代理人：韩海斌，该行员工。 委托代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。 本院在执行天水秦州农村合作银行与夏颖金融借款合同纠纷一案中，异议人夏颖对本院拍卖其名下位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字某1室及某2室商业用房的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭审查，于同月14日以（2020）甘0502执异1号执行裁定书驳回夏颖的异议请求，夏颖收到该执行裁定书后不服向天水市中级人民法院提起复议，天水市中级人民法院审查后于2020年9月28日以（2020）甘05执复11号执行裁定撤销了（2020）甘0502执异1号执行裁定并发回重审。本院于2020年10月21日重新立案，并另行组成合议庭于2020年11月2日举行了听证，现已审查终结。 异议人夏颖申请称，2019年12月20日起秦州区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台公告拍卖异议人名下位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字（房产证号为********08IV-61-1-10116-2、******08IV-61-1-10218-2）的房产，因拍卖行为存在以下明显损害了被执行人合法权益的问题，请求撤销该拍卖行为，其理由如下：一、天水市秦州区人民法院于2020年1月20日在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖异议人名下位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字房产，拍卖公告公示的房产证号为********08IV-61-1-10116-2、********08IV-61-1-10218-2，但异议人抵押房产的不动产权证号分别为*******08IV-61-1-1-10116-2、*******08IV-61-1-1-10218-2，与拍卖房产证号明显不符，应当撤销本次拍卖；二、评估报告未准确反映拍卖标的物的建筑年代，且对改造装修价值没有评估，依据此评估价确定起拍价将严重损害异议人的合法权益；三、涉案房产办理抵押登记时的抵押权人为天水市秦州区农村合作银行吕二支行，但本案行使抵押权的是天水市秦州区农村合作银行。综上，异议人请求撤销天水市秦州区人民法院2019年12月20日起在淘宝网司法拍卖网络平台的本次拍卖行为。 异议人提交的证据有（均为复印件）：1.《关于对夏颖〈异议申请书〉的答复》、法院专递邮件详情单，证明夏颖的委托代理人于2019年12月16日收到了法院邮寄的《关于对夏颖〈异议申请书〉的答复》；2.EMS邮寄单及邮政速递物流单、补充评估申请书、西规碑验字第（2010）016号建设工程竣工规划验收合格证、西安市房权证碑林区字第*******08IV-61-1-10116-2、*******08IV-61-1-10218-2号房屋所有权证及建筑物分户实测平面图，证明收到答复后，又向法院邮寄了《补充评估申请书》等材料，涉案房屋初次分户测绘的时间为2010年4月份，竣工验收时间为2010年9月27日，房屋估价报告依据的房屋建成时间明显错误，其估价结果必然不正确；3.房屋租赁合同一份，证明夏颖与承租人王欣签订的租赁合同约定，租赁期满装修物归出租人所有，且装修物是涉案房屋的附属物，房屋装修物是房屋价值的一部分，以装修物不是夏颖所装修、不能评估承租人添附财产的理由不能成立。 申请执行人天水秦州农村合作银行答辩称，异议人名下的涉案房屋，已经过抵押、担保、贷款之后，经法院判决确定为应当执行的财产，在执行中，经法院委托专业的评估机构，已对涉案房屋进行了评估，在拍卖涉案房屋时申请人却提出该房屋部分装饰装修费用的主张，其无事实依据和法律依据，请求法院依法尽快拍卖该房屋，对异议人恶意拖延执行的行为应当追究其刑事责任，请求法院依法移交相关部门对其调查并追究其刑事责任。该案在执行过程中，异议人于2019年8月27日向案外人刘翠玲转让了5套房屋，我们认为申请人在诉讼期间交易房屋，主观上具有转移财产的恶意，给人民法院后期的执行造成了困难，已涉嫌构成拒不执行判决、裁定罪，请求法院依法进行处理。 申请执行人未提交证据。 本院查明，2014年10月29日，夏颖向天水秦州农村合作银行借款1000万元用于个人生产经营，借款期限24个月，自2014年10月29日至2016年10月28日；夏颖以其位于西安市碑林区南院门五味什字房产（房产证书号：*******08IV-61-1-10116-2，*******08IV-61-1-10218-2）为上述借款抵押担保，并办理了抵押登记。上述借款到期后展期1年。2017年11月3日，夏颖又向秦州合行申请借款900万元用于转贷借新还旧。同日，双方签订《个人借款/抵押担保合同》，约定：由秦州合行向夏颖提供借款900万元；借款期限12个月，自2018年1月10日起至2019年1月9日止；年利率9.36%；还款方式为按月结息，到期一次性还本；逾期归还借款本息的，在合同约定利率基础上加收50%利息；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的必要费用由借款人承担。当日夏颖出具抵押贷款承诺书，承诺仍以前述房产为该笔债务提供抵押担保，并表示“借新还旧到期如不能按时归还借新还旧本息，愿意承担一切法律责任”。2017年11月，双方在西安市不动产登记局办理了《不动产登记证明》，该证注明夏颖以其名下位于西安市碑林区南院门五味什字房产证号*******08IV-61-1-10116-2和********08IV-61-1-10218-2的两证同案抵押，担保债权数额900万元。2018年1月10日，秦州合行按约向夏颖发放借款900万元至其账户，并约定逾期年利率12.168%，夏颖签字确认。当日夏颖以该款及其自筹的7万余元归还了此前贷款本息。该900万元借款到期后，经秦州合行催收，夏颖未清偿，经计算截止2019年6月28日，夏颖尚欠借款本金900万元、利息561600元。秦州合行起诉到院，要求处理。2019年7月16日，本院作出（2019）甘0502民初869号民事判决：一、夏颖于本判决生效之日起10日内返还天水秦州农村合作银行借款本金900万元、截止2019年6月28日的利息561600元、后续逾期利息（以本金900万元为基数，按年利率12.168%，自2019年6月29日起计算至借款本息付清时止）、财产保全申请费5000元、公告费260元；二、天水秦州农村合作银行对夏颖抵押的位于西安市碑林区南院门五味什字房产（房产证书号：********08IV-61-1-10116-2，********08IV-61-1-10218-2）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回天水秦州农村合作银行的其他诉讼请求。案件受理费78920元，由夏颖负担。宣判后，夏颖不服，提起上诉。2019年9月19日，天水市中级人民法院作出（2019）甘05民终580民事判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费78920元，由上诉人夏颖负担。2019年11月1日，申请执行人天水市秦州农村合作银行申请执行，本院同日受理。同年11月6日，申请执行人提出书面评估拍卖申请，要求对夏颖名下的涉案房屋进行评估、拍卖，2019年11月26日，兰州中信房地产评估事务有限公司出具中信估字（2019）第TS1534号评估报告，确定异议人名下位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字1幢1单元1层10116室及2层10218室商业用房的评估总价为1200.31万元。2019年12月4日本院向异议人夏颖的委托代理人送达评估报告。2019年12月6日异议人夏颖提出书面评估异议申请书，同月10日兰州中信房地产评估事务有限公司向本院提交《关于对夏颖〈异议申请书〉的答复》，同月16日夏颖收到该答复后，于同月17日向本院邮寄了补充评估申请书。2019年12月19日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告载明：“甘肃省天水市秦州区人民法院将于2020年1月20日10时0分起至2020年1月21日10时0分止（延时除外）在甘肃省天水市秦州区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，现公告如下：拍卖标的为夏颖名下位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字（房产证书号：********08IV-61-1-10116-2，*******08IV-61-1-10218-2， 建筑面积149.62m²、193.65m²）房产。……十、本标的物的优先购买权人：无。……”；在标的物介绍中的权利限制情况为“有抵押”。同时又发布了涉案房屋的标的物介绍及网络司法拍卖须知。2020年1月9日，被执行人夏颖提出了执行异议，请求撤销涉案房屋的本次拍卖行为，本院于同日立案后审查，于2020年1月14日作出（2020）甘0502执异1号执行裁定书，驳回了夏颖的异议请求。次日，本院作出（2019）甘0502执1371号之一执行裁定，裁定中止了对涉案房屋的拍卖并向异议人的委托代理人送达了（2020）甘0502执异1号执行裁定书，该裁定驳回了夏颖的异议请求，异议人不服向天水市中级人民法院提起复议，天水市中级人民法院审查后于2020年9月28日作出（2020）甘05执复11号执行裁定，撤销了（2020）甘0502执异1号执行裁定并发回重审。 另查明，本案在执行中，于2019年11月19日向西安市不动产登记服务中心调取的西安市不动产登记簿上“市场化商品房”一栏上载明的夏颖名下2套房产的不动产权证号分别是“*******08IV-61-1-1-10116-2、*******08IV-61-1-1-10218-2”，与夏颖房产证的号码相对比，在夏颖房产证号码的字符中，多出了“-1”，对该问题异议人与天水秦州农村合作银行在听证中一致同意在以后的评估、拍卖程序中由法院再向产权登记机关核实。 再查明，评估报告对涉案房屋建成年份的认定在第7页至第8页载明：“估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未能提供相关准确的年份建成资料，经注册房地产估价师调查，估价对象建成于2007年，本次估价对象的建成年份假定以实际调查为准”；第20页载明：“根据房地产估价规范4.4.11‘建筑物经济寿命应自建建筑物竣工时起计算，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护、更新改造等状况及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后确定’,该建筑物经济寿命参照建筑物设计使用年限及影响因素，综合设定为60年，至价值时点，已使用12年，建筑物剩余经济寿命为48年”;第21页载明：“商业用地最高出让年限为40年，推断土地使用权终止年限为2045年。至估价基准日，土地使用权剩余年限约为26年。依据估价目的及合法性原则，本次评估估价对象收益期按土地剩余使用年限确定为26年”；在本案中，异议人提交的西规碑验字第（2010）016号建设工程竣工规划验收合格证证明竣工验收时间为2010年9月27日，显然与评估报告中采用建成时间为2007年不符。对涉案房屋室内装修的认定在评估报告第21页载明：对夏颖涉案的2套房屋，“经估价人员调查，估价对象室内现有装修均为承租人所进行，根据委托方要求，此次不对室内装修进行评估，故此次评估以室内为基础装修为假设前提进行评估，故此次评估价值不包含室内装修价值，此事项特提请报告使用方注意”，并指出“本报告异议期内若委托方或相关当事人提供了与本报告相关假设不相一致的合法资料，则本报告需重新进行调整。” 还查明，案外人王欣在2020年1月22日以夏颖名下涉案房屋的拍卖公告未载明其作为该房屋的承租人享有优先购买权为由向本院提出执行异议，要求撤销对涉案房屋的拍卖行为。本院受理后，于2020年2月3日以（2020）甘0502执异4号执行裁定驳回了王欣的异议请求，该裁定书送达后，案外人王欣不服，向天水市中级人民法院申请复议，2020年4月8日，天水市中级人民法院以（2020）甘05执复2号执行裁定撤销天水市秦州区人民法院（2020）甘0502执异4号执行裁定，发回天水市秦州区人民法院重新审查。本院于2020年4月20日立案后，经审查于2020年4月28日作出了（2020）甘0502执异13号执行裁定，裁定撤销天水市秦州区人民法院2019年12月19日关于夏颖名下位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字房产（房产证书号：*******08IV-61-1-10116-2，********08IV-61-1-10218-2）在淘宝网司法拍卖网络平台的拍卖公告。 本院认为，本案的争议焦点问题：一是涉案房屋评估报告未准确反映拍卖房屋的建成年代，且对房屋的装修价值未评估，是否会影响该房屋的评估价值。二是异议人以涉案房屋不动产登记薄“市场化商品房”一栏中填写的证号与房产证上的证号不一致及抵押权人与实际行使的抵押权人不一致问题为由要求撤销拍卖行为，其理由能否成立。焦点一：根据兰州中信房地产评估事务有限公司出具的中信估字（2019）第TS1534号评估报告证明，因委托评估时提交的《房屋所有权证》复印件未记载建筑物的建成年份，本次估价对象的建成年份假定以实际调查的2007年为建成年份，以2007年确定为基准年份致使涉案房屋的剩余经济寿命确定为48年及土地剩余使用年限确定为26年，而异议人提交的西规碑验字第（2010）016号建设工程竣工规划验收合格证载明竣工验收时间为2010年9月27日，显然评估报告采用建成时间为2007年影响了涉案房屋的评估价值。该评估报告又载明，此次评估以室内为基础装修为假设前提评估，评估价值不包含室内装修价值，并指出“本报告异议期内若委托方或相关当事人提供了与本报告相关假设不相一致的合法资料，则本报告需重新进行调整”，而房屋的装修部分属于涉案房屋不可分割的组成部分，且能够使房屋价值发生变化。因此，异议人认为对涉案房屋的建成年代和装修未进行评估影响了房屋评估价值的理由成立，本院应予支持，而案外人王欣提起的另案中经本院作出（2020）甘0502执异13号执行裁定已撤销了涉案房屋的拍卖公告，故还须撤销依据该案评估报告作出的拍卖须知及标的物介绍。焦点二：因夏颖在诉讼中提交的房产证上载明的证号与其办理抵押登记时载明的证号相一致，且被本院作出（2019）甘0502民初869号民事判决所采纳，在执行程序中，本院以夏颖房产证上载明的证号对涉案房屋进行评估并无不妥。因涉案房屋将在网上拍卖时，夏颖才提出西安市不动产登记簿上载明“市场化商品房”一栏填写的不动产权号与房产证上的证号不符问题，可在今后的评估、拍卖过程中向涉案房屋的产权登记机构进一步核实后处理，但并不影响对涉案房屋的拍卖行为，故夏颖的该项异议理由不成立。对抵押权人与实际行使的抵押权人不一致的问题，因夏颖贷款时，以天水秦州农村合作银行分支机构吕二支行为抵押权人，在诉讼时由天水秦州农村合作银行行使了诉讼权利，对该问题在二审判决中已明确指出，吕二支行发放贷款是基于天水秦州农村合作银行的授权，天水秦州农村合作银行作为吕二支行的上级单位具有诉讼资格，认为夏颖的该项上诉理由不能成立，且该问题已有涉案的二审判决书证明，也可在拍卖后的相关事项中予以释明，故夏颖的该项异议理由亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第二款、第十二条、第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 撤销天水市秦州区人民法院在2019年12月19日发布的夏颖名下位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字1幢1单元1层10116室及2层10218室的房产（房产证号为********08IV-61-1-10116-2、********08IV-61-1-10218-2）在淘宝网司法拍卖网络平台的拍卖公告、拍卖须知及标的物介绍。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向甘肃省天水市中级人民法院申请复议。 审判长  杨海波 审判员  王存芳 审判员  陈建生 二〇二〇年十一月二日 书记员  焦 凡