云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10436号上诉人（原审被告）：段文浩，男，1987年12月6日出生，汉族，现住云南省昆明市宜良县。被上诉人（原审原告）：宜良仟尚物业管理有限公司。住所地云南省昆明市宜良县匡远街道办事处起春路**。法定代表人：周金瑞，系该公司总经理。委托诉讼代理人:董靖,该公司员工,特别授权代理。上诉人段文浩因与被上诉人宜良仟尚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2020）云0125民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序进行了独任审理，本案现已审理终结。段文浩上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人没有签订相关物业服务合同，被上诉人无权从其他主体处继受管理服务法律关系，物业托管协议书系无效合同。即使认为上诉人实质上获得被上诉人提供的物业服务，那么物业服务费也不能按照被上诉人所提交的相关合同约定来计算。被上诉人提供的物业服务有质量缺陷，违反法律规定，超额收取公摊费、水电费。一审法院没有对被上诉人所提供的物业服务质量是否构成对物业服务合同的违反，以及上诉人能否因被上诉人所提供存在严重质量问题的物业服务获得支付物业费用的履行抗辩权进行分析。宜良仟尚物业管理有限公司被上诉人辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。宜良仟尚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求法院依法判令被告支付所欠物业管理服务费合计人民币2231.3元及滞纳金3046元，两项共计人民币5277.3元（滞纳金从2019年6月2日起算至2020年2月29日止，每天按物业费的5‰收取滞纳金，共计273天）。一审法院确认如下法律事实:被告在怡景风尚小区的房屋系向案外人购买并于2011年入住该小区，该小区开发商委托昆明泽琰物业管理有限公司对该小区全体业主进行前期物业服务。约定电梯房每月每平方按1元的标准收取服务费用，小区住户每户每年分别交纳垃圾清运费、水池清洗费、二次加压费108元、10元、120元。物业费的缴纳为壹年一次性预交。首次交费时间以房地产开发商开具的日期为准开始计收，以后交费时间在期满前壹一个月预交下壹年度物业服务费用（即每年的5月1日至6月1日前预交）。业主未按时交纳物管费应当从逾期之日起按应交物业服务费用每日5‰支付违约金。原告与昆明泽琰物业管理有限公司于2019年6月26日签订《物业托管协议书》，协议约定昆明泽琰物业管理有限公司将受开发商委托签订的《物业委托管理合同》即怡景风尚小区的委托管理合同全部转让给原告实际管理经营，委托管理的期限为十年，自2019年6月26日至2029年6月25日止。原告在签订《物业托管协议书》后对怡景风尚小区的全体业主提供了相应的卫生保洁、小区安保、绿化、停车、邮政快递代收等相关物业服务。原告沿用原收费标准，被告的房屋系电梯房,面积为166.11㎡，被告从2019年5月1日至2020年4月30日的应交纳物管费合计2231.3元。一审法院认为：合同确实具有相对性，不得约束未签订合同关系的第三人，但本案被告系物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人。本案中原告作为涉诉小区的物业服务企业,虽未与被告签订书面的物业服务合同。但根据原告与昆明泽琰物业管理有限公司于2019年6月26日签订《物业托管协议书》，协议约定昆明泽琰物业管理有限公司将受开发商委托签订的《物业委托管理合同》即怡景风尚小区的委托管理合同全部转让给原告实际管理经营，原告对怡景风尚小区的全体业主提供了相应的卫生保洁、小区安保、绿化、停车、邮政快递代收等相关物业服务，故原、被告双方建立了事实上物业服务合同。由于物业合同本身具有特殊性，物业服务并不是针对单个业主,其提供的服务涉及整个涉诉小区及全体业主,业主应为其享受该物业服务支付相应的对价。其次物业管理服务本身具有长期性和综合性的特性,物业服务是一个动态的长期的过程,而且物业管理是一个综合性服务项目,由多项服务内容组成,如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等组成,物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。故原告提供了相关物业服务，则物业费的缴纳义务对全体业主都是均等的，否则物业服务合同的稳定性和确定性将会被彻底打破，故被告负有交纳物业费的义务。综上，原告作为物业服务企业请求被告支付物业费，被告仅以其并非物业服务合同当事人为由抗辩的，不予支持，对原告要求被告支付被告从2019年5月1日至2020年4月30日的应交纳物管费合计2231.3元的请求，一审法院予以支持。对原告要求被告支付违约金3046元的请求显属过高，一审法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错情况以及预期利益等综合因素、根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按应缴纳物管费2231.3元的20%计算，合计446.26元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告段文浩于本判决书生效三日内向宜良仟尚物业管理有限公司支付2019年5月1日至2020年4月30日的物管费人民币2231.3元及违约金446.26元。二、驳回原告宜良仟尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审认定的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付物业管理费及违约金？本院认为：首先，物业服务是物业服务企业“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。根据权利义务对等原则，上诉人和被上诉人虽是经由被上诉人和案外人签订的《物业委托管理合同》建立的物业服务关系，但物业服务企业履行了维护和管理义务，业主也享受了该服务，即可成立事实物业服务关系。本案中，被上诉人作为物业服务企业，向案涉小区业主提供了相应的物业服务，上诉人作为业主，享受到相应物业服务的同时即应承担相应的交纳物业管理费的义务。其次，物业公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可以依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业服务费，既是对其他正常缴费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。故上诉人未能举证证明物业服务存在重大瑕疵，仅以物业服务质量为由拒交物业费的上诉意见，理据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所做处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元，由上诉人段文浩承担。本判决为终审判决。审判员  金馨二〇二〇年十一月二十三日法官助理李俊波书记员向薇芳