辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13460号上诉人（原审被告）：沈阳福融房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市浑**世纪路****。法定代表人：高候儿，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：闫瑞彪，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟丽丽，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘晓舟,男,1982年3月21日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：杨鑫铭，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳福融房地产开发有限责任公司与被上诉人刘晓舟房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初3229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳福融房地产开发有限责任公司上诉请求：要求二审发回重审或改判驳回上诉人的诉讼请求。主要理由：案争买卖合同签订时，上诉人己明确告知被上诉人房屋己抵押的事实，本案不适用商品房买卖司法解释第九条规定的罚则情形。刘晓舟辩称，要求维持原判。刘晓舟一审诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》；2、被告返还原告已付购房款3348810元及利息（自2019年9月10日计至被告将全部房款退还之日，利率按中国人民银行公布的同期存款利率执行，截止起诉之日，暂计47938元）；3、被告返还原告已付团购款36666元。（自2018年11月7日计至被告将全部团购费退还之日，利率按照中国人民银行公布的同期存款利率执行，截止起诉之日，暂计1458元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。开庭时，原告增加诉讼请求，要求被告向原告承担1004643元的赔偿责任。原审认定事实：2019年9月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设位于沈阳市浑南区（写字间）预售商品房，建筑面积423.9平方米，房屋总价款3348810元，合同第十二条约定,出卖人(即被告)保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，2018年10月31日至2019年9月10日，原告通过银行转账等方式共计向被告支付了全部购房款3348810元，并支付了团购费36666元（三套房共计110000元）。2020年3月23日，原告因发现本案案涉房屋存在在建工程抵押，无法办理产权登记手续，故诉至法院。另查明，本案案涉房屋沈阳市浑南区被告在锦州银行股份有限公司沈阳浑南支行进行了在建工程抵押，抵押期限分别为2017年5月16日至2020年5月15日、2018年2月27日至2021年2月26日。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。1、关于原告提出解除买卖合同及返还购房款、团购费的诉求。由于被告案涉房屋存在在建工程抵押，未能对原告所购房屋进行产权变更登记的违约行为，致使原告合同目的不能实现，原告要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告购房款3348810元。2、关于原告主张被告给付已付购房款30%损失及利息的诉求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告故意隐瞒所售房屋存在在建工程抵押的事实，致使原告无法办理产权登记手续，合同目的无法实现，原告有权依法解除买卖合同，同时有权要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。原告主张的赔偿数额为1004643元（3348810元×30%），参照违约责任赔偿不超过合同总价款30%的规定，原告主张不违反法律规定，予以支持。对于原告主张的已付购房款利息损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对原告主张已付购房款利息的诉求予以支持。利息起算时间为原告2020年3月23日立案主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》之日起，对原告主张利息的合理部分，予以支持。对于被告提出在购房时已经告知原告房屋存在在建工程抵押事实的抗辩意见，由于被告未能提供证据证明，故对该意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年9月10日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告沈阳福融房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付原告刘晓舟已付购房款3348810元及利息（以3348810元为基数，自2020年3月23日起至付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告沈阳福融房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，一次性返还原告刘晓舟团购费36666元；四、被告沈阳福融房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，一次性赔偿原告刘晓舟购房款损失1004643元；五、驳回原告刘晓舟其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42316元、保全费5000元，由被告沈阳福融房地产开发有限责任公司负担。二审中上诉人提供《情况说明》9份，网签《商品房买卖合同》22份，证明内容买受人在上诉人处购买房源时，上诉人都会口头告知买受人所购房源是否处于在建工程抵押状态，买受人在知悉此情况后自愿与我方签订手签《商品房买卖合同》，在房源解押后，我方再与买受人办理《商品房买卖合同》备案手续。故h上诉人不存在故意隐瞒所售房源已经抵押是事实。被上诉人对上诉人提供的证据的真实性不予认可，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于诉争房屋出售时是否告知所售房屋存在抵押事实的证明责任，应由房屋出卖方即上诉人一方承担证明责任。本案上诉人未举证证明其在出售本案诉争房屋时以合同条款或其它方式向被上诉人告知诉争房屋存在在建工程抵押的事实，原审判令其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13842元，由上诉人沈阳福融房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年十一月二十五日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；