杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初5029号 原告：阮钰，女，1998年12月1日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：陆成虹、张琦,浙江扬理律师事务所律师。 被告：葛佳丽，女，1995年2月8日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：金科科，浙江恩波律师事务所律师。 原告阮钰为与被告葛佳丽合同纠纷一案，于2020年7月21日向本院提起诉讼。经诉前协调未成，本院于2020年10月14日正式立案受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序，由审判员傅红盛独任审理，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告阮钰的委托诉讼代理人陆成虹、被告葛佳丽的委托诉讼代理人金科科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阮钰向本院提起诉讼要求：1、判令被告立即返还原告房屋转让款37000元；2、判令被告赔偿原告修复房屋费用1584元；3、判令被告支付上述款项利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率LPR计算至履行之日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系富阳区富春街道孙权路263号商铺（以下简称涉案商铺）的承租人，2020年5月，在58同城网站发布涉案商铺出租信息。原告通过网站找被告出租店铺信息，与被告沟通，双方约定由原告承租被告经营的店铺，被告收取转让费37000元，2020年6月21日至2020年7月20日为免租期。原告通过微信支付定金7000元，后通过现金支付30000元。2020年6月28日，原告带着装修公司人员准备进场装修，装修人员向被告确认后开始敲墙。涉案商铺的房东董良义觉察后出现并制止装修，告知原告该房屋系其出租给被告，现被告租期尚未结束，其与被告合同约定不得转租、分租、转让，并要求将墙体恢复原状。当日，原告要求被告退还转让费，被告答应全额退还，但并没有支付。后原告多次催讨无果，故起诉要求判如所请。 被告答辩称，涉案店铺系被告与方倩合伙经营，被告直接从原告处收到的店铺转让款是7000元，其余30000元原告交给了方倩，因此应追加方倩为被告。被告已将涉案店铺转给了原告，完成了合同义务，无需返还店铺转让费。原告所述维修费，是其野蛮装修所致，没有经被告确认一说，该笔费用应由原告自行承担；而且正是由于原告未与房东沟通、商量，进行野蛮装修，才导致房东不愿将涉案房屋出租给原告。要求驳回原告的诉讼请求。 在被告提出答辩后，原告补充陈述称，涉案店铺，此前是被告个人经营的个体工商户，是否存在与方倩合伙，是被告与方倩的内部关系，原告不清楚；所谓按店面合同转让，但合同并未生效；至于敲墙，是原告带着装修工人去现场查勘，被告确认可以敲，并在实际敲墙后才交付其余30000元尾款的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的事实，本院认定如下： 原告提交了微信聊天记录1页（打印件），拟证明原告已支付被告37000元。被告质证认为，真实性、合法性、关联性均无异议，从该组证据显示，被告事先带原告见过房东，且原告与房东互留电话，30000元钱原告交给了方倩。本院审核后对其真实性予以确认，至于证明目的，将在下文中予以阐述。 原告提交了《房屋租赁合同》1页（复印件），拟证明被告无权转让（转租）涉案房屋。被告质证认为，该证据不符合形式要件，即使确实存在，对其关联性和证明目的也有异议；被告向原告转让的是店铺，合同中约定的是房屋，店铺和房屋有关联但有区别；被告转让的内容包括了现有的装饰装修和其他费用，也包括了被告协助原告办理店铺相应的营业执照等过户手续，还包含了被告长期经营店铺所培育的市场成本，并非简单的房屋转租；店铺转让的期限是在2020年7月20日之后，被告之所以提前一个月，那是便于原告布置，双方约定的费用中包含了一个月的租金费用。对于该合同文本的来源，原告称系房东董良义提供。本院审核认为，该合同虽系复印件，且被告经本院再三询问后仍对其真实性未予确认，但被告对其与房东曾于2019年7月签订租赁合同、租期1年、2020年7月20日租期届满以及合同约定未经允许不得转租、分租等事实均不持异议，且并未提交其所持有的与房东所签租赁合同的文本内容，故予以确认。 原告提交了维修清单、维修认定书、支付记录、发票各1份，拟证明原告为维修案涉房屋墙体所支出的费用为1584元。被告质证认为，被告于2020年6月20日搬离了涉案店铺，对原告敲墙并不知情，这组证据的真实性、合法性、关联性均无法确认；即使真实存在，也是原告擅自敲承重墙后与房东之间的纠纷问题，与被告无关。本院审核后对其本身的真实性予以确认，至于证明目的，同样将在下文中予以阐述。 原告申请证人吴某到庭作证，拟证明原告在承租涉案房屋前，证人与原告一起到涉案商铺实地查勘，因被告表示涉案房屋可以敲墙才决定承租并开始装修。证人吴某到庭陈述称，杭州富阳德尚装饰工程有限公司（以下简称德尚公司）由其与朋友合伙，其具体负责预算和施工，德尚公司法定代表人是其朋友；其自己自2011年开始学习装饰装修的设计和预算，实际从事装修行业已有八年；原告通过朋友介绍要求其并以德尚公司名义去涉案店铺进行装修，其于2020年6月20日之前去涉案房屋中进行丈量，当时原告与其及德尚公司的设计师在场，被告并不在场；门对牢有堵用红砖砌成的墙，中间有个门洞，外面包有柱子，原告因为做堂食需要，现有的前厅位置不够大，需要往后退，因此需将该堵墙全部敲掉；第二次于2020年6月21日去现场协商时，被告在场搬东西，也知道被告是二房东，对房屋的结构状况等其向被告进行了了解，并询问被告这堵墙倒底能不能敲，被告明确说可以敲；其向原告报了个相应的预算，当天上午8时左右开始敲墙施工，刚敲了一个角时，楼上其他房东就提出这是承重墙不能敲，当天下午房东董良义明确不能敲；在此之前只知道被告是从其他人那里租来的，有关房东及房屋的具体情况没有去了解过；之后又根据房东要求对这堵承重墙进行了修复，并没有进行其他的装修。被告质证认为，从陈述的内容看，原告方第一次量房时，被告不在场，第二次才在场；证人是经原告朋友介绍去装修，未经房东同意去敲承重墙，其讲话部分不客观；被告将涉案商铺转让给原告后，就不存在关联，被告无权也没有必要去了解装修的情况，被告从事烘焙，也不可能就装修问题提出专业意见；而原告聘请了专业人士。本院审核后，对证人以德尚公司名义前去涉案房屋中敲墙施工等事实予以确认，至于是否经被告同意等，将在下文中予以阐述。 被告提交了店面转让合同1份，拟证明原、被告于2020年6月就涉案店面装让事宜签订合同，约定由原告一次性向被告支付顶手费（转让费）37000元，该转让费包括原告交给房东再转付原告的押金，店面现有的装修、装饰及其他相关费用，亦包括协助原告办理该店面的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续的事实。原告质证认为，真实性、合法性无异议，但这份合同上丙方（即房东）没有签字，房东对这些内容也是不知情的，因此合同没有生效，上面提到的装饰装修与实际情况相违背，被告知道原告需要对涉案房屋进行装修，更是要敲墙的，既然被告的租赁时间到2020年7月20日结束，又有什么权利来处分房东的利益。本院审核后，对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月20日，被告与董良义签订《房屋租赁合同》，约定由董良义将涉案房屋出租给被告，租赁期限为一年，自2019年7月20日起将出租房屋交付给被告使用至2020年7月20日，如需续租，应重签出租合同；被告有擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调解交换等情形的，董良义可以终止合同，收回房屋；年租金为45000元，由被告在2019年7月20日前一次性交给董良义；董良义收取租金时必须出具凭证，房产租赁税由被告承担；房屋设施、房屋结构等未经董良义同意不得随意改动；等等。 原、被告经前期联系沟通后，原告于2020年5月29日通过微信向被告转账7000元，拟租赁涉案房屋。期间，双方签订《店面转让合同》一份，载明：转让方（注：下划线及空白，合同原文即为如此，以下相同），身份证号码，联系地址，联系电话；受让方阮钰，身份证号码330183199812××××，联系地址富春壹号院，联系电话158××××＊＊＊＊；出租方，身份证号码，联系地址联系电话；根据我国《合同法》的有关规定，经甲、乙、丙三方友好协商，就下述店面转让事宜达成如下协议：风险告知：转让人的基本情况，1.作为受让人，为预防欺诈，在合同中约定，如果转让人是房屋所有人，必须具有产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件；如果转让人不是房屋所有人，转让人必须具有转让权；2.在合同中约定，商铺的基本信息，包括商铺的位置、实际有效使用面积、相关配套设施等；第一条甲方于年月日前将位于省市街（路）的店面转让给乙方使用，店面建筑面积；现对甲、乙双方根据本合同约定转让上述门面承租权的行为，丙方表示同意；原甲、丙所签门面租赁合同的权利义与义务转由乙方享有和履行，乙方与丙方不再另行签订租赁合同；本合同生效和门面交接完毕后，甲、丙双方之间原门面租赁合同终止履行，权利义务自行解除；第二条该店面产权人为丙，丙与甲签订了租赁合同，租期到年月日，月租为人民币；店面交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该或合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有；第三条店面现有装修、装饰、设备（包括）全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）；第四条乙方在2020年7月20日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计37000元，上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金，第一条所述的装修装饰设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用；第五条甲方应协助乙方办理该店面的工商营业执照、卫生许可证等先关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；第六条乙方接手前该店面所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债务、债权由乙方负责；第七条如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日起相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的%作为违约金，逾期日的，甲方有权解除合同，并且乙方务必按照转让费的30%向甲方支付违约金；如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约职责，并向乙方支付转让费的%作为违约金；风险告知：转让合同之保证金及转让费条款：1.为尽量避免风险，预防欺诈，在合同中约定，受让人应在合同订立前交给转让人一定的保证金，应根据实际情况在转让物价值范围内决定押金的数额；2.在合同中应对转让费进行详细约定；①转让费，包括一切的装修、装饰、设备及其他相关费用；②转让费的支付方式、支付时间，转让费包括一切的装修（不包括设备），于2020年5月29日微信转账7000元订金；第八条如由于自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划、国家征用拆迁店面，其有关补偿归乙方；第九条本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效；另注：如前承租人即甲方转让店面时有隐情（比如合同签订前政府已下令拆迁店面或是其他会给已付经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。被告在“甲方签字”处签名、捺印；原告在“乙方签字”处签名、捺印；“丙方签字”处空白。庭审中双方均确认，该合同于2020年5月26日左右签订。对其中37000元的组成，原告称包括了一个月的免租期、让原告与房东协商事宜、信息费及中介费等。被告则称包括了之前被告交给房东且在原告租赁期满后需由房东退还给原告的押金、装饰装修及其他费用，还考虑到工商营业执照、卫生许可证，以及一些资源信息、市场成本，顶手费也是租赁行业的一个惯例，被告提早搬出，也是便于原告尽早开业。原告至今并未实际租赁涉案商铺（或房屋）。 双方于2020年6月20日下午的微信聊天，被告说“明天下午我们蛋糕做完，就把东西搬出去，明后天有空的话，你来店里看下我们就把钱交清，你看可以吗”；原告说“好的”，之后原告提出“我下午过来好了”，被告说“好”。 双方于2020年6月21日的微信聊天，原告说“现在的问题是，没有经过房东同意不能转让，这个转让不成立”；被告说“这期间，你们也是叫了装修人员、设计师多次来看过，都是没有出现问题的；我们也是按照约定，确实也是在6月21日前搬空了店铺，我也带你去见了房东，你们也互相留下了联系方式，当天你们也付清了剩余的3万，也就是一共3万7，我和你的关系，也就到那里为止了”。 双方于2020年6月29日的微信聊天，原告说“转让是不成立的，你把转让费退给我，不退的话，律师会来找你的”；被告说“一开始我们还当作朋友一样闲聊的，你说开这个店一下子先是付了转让费，然后装修，再加上一年的房屋让你有点压力，你说想和房东协商，能不能先压1付6，缓半年这种”；原告说“我也说了，不行我也就付一年的”。 本院认为，被告与涉案房屋房东就租赁涉案房屋的时间自2019年7月20日至2020年7月20日止共一年，在该租赁期限即将届满时原、被告协商由原告在被告租赁期限届满后继续租赁涉案房屋，并由原告共支付了37000元“转租费”，以及原告在未征得房东同意且未对房屋结构作出更多了解的情况下开始敲掉涉案房屋内的承重墙等事实清楚，各方均不持异议。原告诉称其敲掉涉案房屋承重墙经被告同意，并未举证证明，也未证据证明被告具有装饰装修等方面的专业知识；而在实际装饰装修之前应经过房东同意而并非前一承租人同意，是一个即将承租房屋之人应有的常识，何况其聘请了专业的装修人员、设计师到场实地查看，即敲掉涉案房屋的承重墙，严重违反了房屋安全使用的禁止性规定；从双方陈述及现有证据看，原告拟租赁涉案房屋，是在与被告联系、协商，并在被告介绍其与房东相识，与房东互留联系方式的基础上，其已“按约”全额支付37000元转让费，并带施工人员进场进行装修，“足显”其租赁诚意，因此被告虽未举证证明原告最终未与房东达成租赁协议的具体原因，从其野蛮装修，可以推定应有直接的关联。收取包括装饰装修等在内的转租费，往往是在原有的租赁合同尚未届期，原承租人经出租人同意在剩余租期内转由次承租人继续租赁使用涉案房屋的情况下产生，而本案被告实际“转租”给原告的，是在其租赁期限届满之后的房屋；原告最终未租赁涉案房屋，也未就被告“原有的”装饰装修等实际获利；在原告与房东之间，被告所做的也仅仅是联系介绍，被告并未举证证明其已促成原告与房东达成了租赁合意；被告辩称其已将涉案店铺转给了原告，完成了合同义务，理由不能成立。37000元的转让费，原告已通过微信直接支付给被告方的事实，各方均无异议；从双方的微信聊天内容看，被告认可原告“付清了剩余的3万”，至于其辩称的与方倩之间存在合伙关系且其中30000元由方倩实际收取，应系其与方倩之间的“内部”关系；原告诉称被告答应全额退还，证据不足，本院不予采信；被告提出转让费中包含了保证金，也未提交相应的证据佐证，本院不予采信。综合前述分析因素及被告在其租期届满前一个月实际腾退“交给”原告等事实，本院酌情由被告退还原告转租费18500元，其余转让费则不予支持。至于维修费用，如前已述，是否需要装修及如何装修，与被告无关，该不利后果，应由原告自行承担。至于应退还费用的利息损失，可从原告提起本案诉讼之日起并按原告主张的标准计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条之规定，判决如下： 一、被告葛佳丽返还原告阮钰转让费18500元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告葛佳丽支付原告阮钰利息损失（以18500元为基数，自2020年7月21日起，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算，至款项退还之日止），于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告阮钰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费765元，减半收取382.50元，由原告阮钰负担252.50元，被告葛佳丽负担130元。 原告阮钰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告葛佳丽于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判员  傅红盛 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  徐少华