云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初4783号 原告：李彦，男，1964年10月24日生，汉族，宣威市人，现住云南省宣威市。 委托代理人：钟俊、李东哲，云南俊泰律师事务所律师，特别授权代理。 被告：徐翔，男，1987年8月16日生，汉族，宣威市人，现住宣威市。 委托代理人：李正权，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。 原告李彦诉被告徐翔确认合同有效纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告李彦及其委托代理人钟俊、李东哲，被告徐翔及其委托代理人李正权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李彦向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告李彦与被告徐翔签订的《协议》为有效合同；2.判决被告徐翔协助原告李彦办理房屋权属过户登记手续；3.判决被告徐翔向原告李彦支付违约金50000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：本案诉争房屋位于宣威市，房产证号：宣房权证市区字第××号，由被告徐翔的父亲徐安康修建，登记在被告徐翔名下。2006年9月30日，原告李彦与被告徐翔及被告父母徐安康、晏金花签订《协议》约定：“徐翔将位于宣威市房屋出售给李彦，房屋价格为291260元；付款方式为2006年9月30日支付8万元，该房屋的建设银行贷款12万元由李彦偿还，2006年12月30日前将剩余房款91260元付清；过户时，双方应配合签字；以上协议，任何一方违反，单方付伍万元罚款”。原告按照《协议》约定于2006年9月30日支付给被告8万元后，被告将房屋交付给原告居住管理使用。2007年1月3日被告徐翔的父亲徐安康代表家庭出具《协议》：“确认已经收到现金171260元，银行贷款在07年3月底之内付徐安康7万元，剩下4.5万在07年12月31日前付款项付清，银行贷款付清后，徐安康将房产证交给原告。”之后，原告按《协议》约定付清了所有款项，2007年12月26日，徐安康出具《收条》：“宣威市，徐翔有房一套，共三层现出售给李彦，价钱定于291260元，已全部付清。并由见证人刘某，李攀签字确认”。至此，原告根据双方购房协议所确定的付款义务已经履行完毕，但至今为止，经原告多次要求被告按照协议约定配合原告办理房屋过户手续，被告均以各种理由拒绝，原告认为，原告按照协议履行了自己的合同义务，且诉争房屋已实际交付给原告居住管理使用了14年，房产证也于2009年交付给原告，被告应该按照约定配合原告完成过户手续，但被告无理由拒绝履行合同义务的行为已经构成违约，侵害到原告的合法利益，且违背诚实信用原则，因诉争房屋位于宣威市，属于你院管辖，故原告依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向你院提起诉讼，请求你院支持原告的诉讼请求。 被告徐翔辩称，1.协议是无效协议，因为徐翔并没有在协议上签字，该房屋土地原属于耕地，属于集体小组所有，根据物权法的规定，属于村民所有的由村集体组织或村民小组行使所有权，涉案房屋及土地应在集体经济组织内流转，而原告户籍地属于来宾镇，无权购买，该协议违反了合同法第52条之规定，因此属于无效合同，而且即使该合同有效因未约定过户时间，因此被告未构成违约；2.城双路182号是一个土地证两套房屋，且土地证现抵押在银行，原告的第二个诉求客观上无法履行，我也不同意过户；3.违约金没有法律依据，也没有约定，该协议确定的罚款不能等同于违约金，房子是被告徐翔建盖的，被告并没有收到原告任何款项，也没有委托任何人收款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证实其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.原告身份证复印件，证明原告主体资格； 2.房产证复印件，证明争议房屋基本信息及房屋登记在徐翔名下； 3.被告居住地照片，证明被告详细居住地址及被告居住地与原告居住地相邻； 4.2006年9月30日协议2份，证明原、被告约定将登记在被告名下的诉争房屋以291260元出售给原告，并约定了房款的支付方式，被告应配合原告过户，任何一方违约，须支付50000元违约金。 5.2007年协议1份，证明被告确认原告已于2007年1月3日支付了171260元，银行贷款部分需在2007年12月31日前付清，银行贷款付清后被告应将房产证交于原告； 6.收条1份，证明原告已经于2007年12月26日将全部房款付清按照约定履行完毕自己的合同义务。 经质证，被告对第1组证据没有意见，但原告身份证上的地址并不是城双路十字街居民，而是来宾镇居民；第2组证据三性认可；第3组证据与本案无关；第4组证据三性认可，但是证明目的不认可，协议约定的50000元罚款，而罚款征收的主体应当是国家，不能简单的把罚款等同于违约金，被告并没有违约，协议并没有约定何时过户，该房屋的土地性质是集体所有，根据相关规定，本村集体的土地只能本村村民所有，而原告并不是本村的村民，所以协议违反了法律规定，协议上的签字并不是徐翔本人的签字，手印也不是徐翔本人所按；第5组、第6组证据三性不认可，证明目的不认可，因为被告没有收到原告的任何一分钱，并且也没有授权其父亲收取任何相关款项。 本院认为，原告提交的第1组证据系原告身份证明，本院予以采信；第2组证据证明争议房屋的登记信息，本院予以采信；第3组证据，照片系争议房屋的现场照片，本院予以采信；第4组证据，虽然徐翔没有在协议上签字，但房屋买卖的事实徐翔之父徐安康已告知徐翔并由徐安康在协议上签字并按手印，本院予以采信；第5组、第6组证据，证实原告已按约定将全部购房款交付给徐翔之父徐安康，本院予以采信。 根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：双方争议房屋位于宣威市字街农民小区），房产证号为宣房权证市区字第××号，房屋所有权人为徐翔。2006年9月30日，徐翔之父徐安康在告知徐翔后，与原告李彦签订《协议》，约定将该房屋以291260元卖给李彦，付款方式为：2006年9月30日支付80000元，建设银行徐翔贷款120000元由李彦偿还，剩余房款91260元在2006年12月30日前将付清；如任何一方违反，单方罚款50000元；过户时，双方应配合签字。协议签订后，李彦于2006年9月30日付清第一笔购房款80000元即迁入城双路182号居住至今。2007年1月3日，徐安康向李彦出具其单方签字的协议1份，载明现金171260元于2007年1月3日前已付清，银行贷款部分在2007年3月底内付徐安康70000元，其余45000元在2007年12月31日前付清，银行贷款付清后徐安康把房产证移交给李彦。2007年12月26日，徐安康向李彦出具收条1份，载明购房款291260元已全部付清，徐安康、李彦及中介人刘某、李攀均在收条上签名并按手印。 本院认为，被告徐翔之父徐安康在出售登记在徐翔名下的房屋时，已取得徐翔的同意，徐安康与徐翔之间形成事实上的委托代理关系，徐翔虽辩称没有在协议上签字、未收到李彦的购房款，但房屋买卖协议上有徐安康的签名及2007年12月26日出具的收条上注明“甲方现由徐翔父亲签字”，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，该协议对徐翔具有法律约束力，且该不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告李彦请求被告徐翔协助办理产权过户登记手续的请求依法成立，本院予以支持；原告李彦要求被告赔偿违约金50000元的请求，因协议未对办理产权过户手续的时间等具体事宜作出约定，该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、原告李彦与被告徐翔签订的《协议》合法有效。 二、由被告徐翔于本判决生效后30日内协助原告李彦办理宣威市字街农民小区）房屋（房产证号：宣房权证市区字第××号）的产权过户手续。 三、驳回原告李彦的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取525元，由被告徐翔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。 审判员  余绍丕 二〇二〇年十一月十日 书记员  王瑞霜