北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13027号上诉人（原审被告）：闫小龙，男，1989年6月24日出生。委托诉讼代理人：郭磊，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-1466。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：肖虹，北京高文律师事务所律师。上诉人闫小龙因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初51181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人闫小龙之委托诉讼代理人郭磊，被上诉人自如公司之委托诉讼代理人肖虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫小龙上诉请求：认可原审判决第二项，不认可原审判决第一项，请求依法予以撤销。事实与理由:原审判决认定事实不清。自如公司垫付的赔偿费用数额虚高，且未经过我方同意，涉案电梯故障系嘉宝公司救火不当行为导致，不应由我方承担责任，自如公司对楼下住户的赔偿亦未经过我方同意，无任何票据证明，原审法院酌定的数额过高。原审法院适用法律错误。虽自如公司取得了业主的授权可以代为赔偿，但是并非所有的损失都由我方承担，对于不可归责于救火原因人为扩大的损失不应当由我方承担，并且自如公司的赔偿行为并未得到我方认可，亦未征询我方意见。自如公司辩称：同意原审判决，不同意闫小龙的上诉请求和事实理由。自如公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令闫小龙向自如公司支付垫付的全部赔偿金112491元；2、判令闫小龙向自如公司支付违约金3260元；3、判令闫小龙赔偿自如公司损失55755.84元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区广渠路**院**楼******的房屋（X京房权证朝字第**，建筑面积147.78平方米）为白志权所有，取得所有权登记的时间是2013年3月5日。2015年4月30日，白志权的委托人与案外人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《资益+续约合同》及补充协议，约定白志权将涉案房屋委托链家公司对外出租，委托期限自2015年10月5日至2017年5月26日。2015年12月11日，链家公司（甲方）与闫小龙（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定链家公司将北京市朝阳区广渠路36号院17号楼16层1单元x卧出租给闫小龙，租期为一年，自2015年12月11日至2016年12月10日；月租金3260元，租金支付方式押一付三；闫小龙保管不当或不合理使用导致房屋附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金100%向链家公司支付违约金。2016年6月1日，白志权（甲方）与自如公司（乙方）、链家公司（丙方）签订《资产管理服务合同》，约定三方均同意白志权将涉案房屋委托给自如公司进行管理，白志权与链家公司之间的委托代理合同及相关协议自本合同生效之日即自动解除。在该合同第4.5条约定，在自如公司管理涉案房屋期间，如涉案房屋非因自如公司原因造成重大毁损或人身伤害等，自如公司可选择先行处理，并及时告知白志权，若自如公司因此承担任何赔偿责任，则自如公司有权要求白志权赔偿或协助向责任人追偿。白志权、自如公司（甲方）、闫小龙（乙方）、链家公司（丙方）签订《房屋租赁变更合同》，约定，闫小龙与链家公司之间的租赁合同及相关协议自本协议生效即自动解除，自如公司代白志权与闫小龙签署相关租赁合同；租赁期满或本合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由闫小龙承担的费用、租金，以及闫小龙应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还；该合同第四条第（三）款约定，闫小龙签署合同应仔细阅读合同附件一《居住生活注意事项》，妥善保障自身及合租人的人身及财产安全，如出现人身及财产损害（如财产遗失、被盗、房屋毁损等），应遵循“谁导致谁承担”的原则进行处理；闫小龙保管不当或不合理使用导致房屋附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的100%向自如公司支付服务违约金。2016年10月29日，涉案房屋内发生火灾。此次火灾经北京市朝阳区公安消防支队（以下简称朝阳消防支队）处理，于2016年11月24日作出朝公消火认字〔2016〕第2586号火灾事故认定书，认定火灾的基本情况为：2016年10月29日16时25分，位于北京市朝，位于北京市朝阳区首城国际**楼****主卧室发生火灾部分物品烧毁，相邻的房间受不同程度烟熏水渍损失，无人员伤亡。经调查，起火原因为：此起火灾起火时间在2016年10月29日16时20分许，起火部位位于主卧室床铺东南处，起火原因认定为电吹风机过热引燃周边可燃物所致。2016年11月2日，涉案房屋所在楼房的电梯维修单位北京九州电梯安装工程有限公司（以下简称九州公司）向涉案房屋的物业管理公司北京嘉宝物业管理有限公司（以下简称嘉宝公司）发出《备忘录》及照片，明确消防员在灭火过程中导致两台电梯严重进水，同时水流入电梯井道导致电梯轿顶及地坑湿水，电梯当时故障停梯，后九州公司采取措施及时将电梯修复。此次维修发生维修费82991元。之后嘉宝公司、九州公司与自如公司签订《补充协议》，约定应由嘉宝公司向九州公司支付的电梯维修费，由自如公司负责支付。当日，自如公司向九州公司支付电梯维修费82991元。2016年12月4日，自如公司与涉案房屋楼下x号房屋的业主周祺签订《和解协议书》，明确因涉案房屋失火，给x号房屋造成了损失，经双方协商一致，自如公司一次性赔偿周祺29500元。2016年12月19日，自如公司履行了赔偿款的支付。庭审中，自如公司称火灾发生后，其维修并重新装修涉案房屋花费55755.84元。对其主张，自如公司出示微信聊天记录截图等予以佐证。2016年12月10日，自如公司、闫小龙间的房屋租赁合同到期，自如公司未向闫小龙退还押金3260元。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。自如公司与闫小龙签订的《房屋租赁变更合同》及附件，是双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据有关部门的火灾事故认定结论，火灾系因涉案房屋内主卧室床铺东南处电吹风机过热引燃周边可燃物所致，根据相关部门的调查结论，可以认定此次火灾系闫小龙在承租使用涉案房屋期间的不当行为所致。依据自如公司与闫小龙的合同约定，导致此次火灾的闫小龙依约应当承担此次火灾所造成的全部损失。根据自如公司与涉案房屋业主的约定，自如公司有权代业主处理火灾赔偿事宜并向责任人追偿损失，因此自如公司对涉案房屋楼下业主的损失进行赔偿，及赔偿电梯维修单位维修费用，均属合法，其在先行作出赔偿后，有权向责任人闫小龙追偿损失。因此，对自如公司要求闫小龙支付其垫付的相关赔偿款112491元的诉讼请求，法院予以支持。合同到期后，自如公司扣留了闫小龙的押金3260元未退还，未退还原因是租客违约，费用类型是违约金，依据双方的约定，押金是可以抵作违约金的，因此本案中自如公司再要求闫小龙支付违约金3260元的请求，法院不予支持。关于自如公司主张的维修及重新装修涉案房屋的经济损失，涉案房屋因火灾被毁损，确需予以修缮，但自如公司出示的证据不足以证明该项经济损失的具体数额，故法院根据本次火灾的严重程度、涉案房屋的状况等因素对此项经济损失予以酌定。据此，一审法院于2020年8月判决：一、闫小龙于判决生效之日起七日内向北京自如生活企业管理有限公司支付垫付的赔偿款十一万二千四百九十一元。二、闫小龙于判决生效之日起七日内赔偿北京自如生活企业管理有限公司经济损失一万五千元。三、驳回北京自如生活企业管理有限公司之其他诉讼请求。一审案件受理费3730元，由北京自如生活企业管理有限公司负担957元（已交纳），由闫小龙负担2773元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于违约方的认定及自如公司主张的赔偿数额是否合理。闫小龙认为，虽然不否认自如公司取得业主授权，在火灾发生后可以代为赔偿，但是并非所有损失都应由闫小龙承担，对于不可归责于救火原因人为扩大的损失，如物业公司救火不当导致电梯进水，对楼下损失方的赔偿未经闫小龙参与或同意等，不应当赔偿；自如公司主张，火灾发生后，闫小龙搬离涉案房屋，其他业主无法与其取得联系，均第一时间找自如公司解决纠纷，因此赔偿都是自如公司在沟通，同时自如公司也向闫小龙告知了预估损失数额，最终赔偿均提交了相应凭证，并无扩大损失的情况。就此问题，本院认为，本案系因火灾引发违约赔偿，涉及到以下四个问题需要厘清，本院逐一进行分析：第一，关于违约方的认定，即因火灾事故产生的损失是否应当全部由闫小龙承担。根据《火灾事故认定书》记载，起火部位位于闫小龙所承租的x室主卧床铺东南处，造成室内部分物品烧毁，相邻房间受不同程度烟熏水渍损失，对于起火原因，认定系电吹风机过热引燃周边可燃物所致。在原审庭审中，在询问起火原因时，闫小龙亦陈述不记得吹风机有没有关，但起火点在其屋里。因此，就本案实际情况来看，可以认定系闫小龙使用电器不当引发火灾，违反租赁合同中关于承租方在接收房屋后所负有的合理使用、妥善管理的义务，应当承担相应违约赔偿责任。关于自如公司是否存在违约行为的问题，根据目前查明的事实，事故认定书作出的认定内容未涉及房屋管理方责任，亦无其他证据显示自如公司在维护管理房屋方面未尽到相应义务，因此闫小龙的行为是发生损害的唯一原因，在此情形下，本案所产生的具体损失应当由闫小龙承担。第二，关于x号房屋的损失赔偿问题，即出租人自身房屋损失的赔偿问题。根据《合同法》第一百二十二条的规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”该规定确定了处理违约责任与侵权责任的竞合的基本原则，权利人可以选择基于违约产生的损害赔偿请求权和基于侵权的损害赔偿请求权。本案中，自如公司作为白志权授权的资产管理人提起房屋租赁合同之诉，选择行使合同之诉解决争议，符合相关法律规定。根据《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁变更合同》的约定，闫小龙不当使用电器导致火灾，应当对因此给x号房屋造成的损失承担赔偿责任。关于具体损失赔偿数额，自如公司称火灾发生后，其维修并重新装修涉案房屋花费55755.84元，并出示微信聊天记录截图等予以佐证，但其提供的证据明显不足以证明该损失数额实际发生，考虑到涉案房屋确存在受损的事实，必然需要一定花费予以修缮，原审法院结合火灾严重程度、房屋状况等因素酌予确定经济损失15000元，考虑了承租双方利益的平衡，公平合理，应予维持。第三，关于电梯维修费，即小区共有部分的财产损失赔偿问题。根据电梯维修单位九州公司向物业管理单位嘉宝公司发出的《备忘录》及照片，九州公司与自如公司签订的《补充协议》等证据，火灾发生当日消防员进行灭火，导致两台电梯严重进水，同时水流入电梯井道导致电梯轿顶及地坑湿水，电梯故障停梯，发生维修费82991元。该费用已经由自如公司支付。现闫小龙主张该费用的发生不是因救火产生的损失，而是物业公司人员在消防员进场前实施灭火措施操作不当导致的损失，不应当由其进行赔偿。本院认为，从目前现有证据来看，发生火灾后，在第一时间进行救援至关重要，无论是在消防员到达前，物业公司先行灭火，还是消防员进行施救的行为，均是出于公共利益免受更大的损害而采取的紧急措施，在不得已的情况下导致电梯受损，该损失与火灾未能控制住而引发更大人员伤亡财产损失相较，显然是以牺牲较轻利益而保全重大利益的行为。对于因此产生的损失，是火灾救援中的必然花费，闫小龙无权拒绝赔偿。现自如公司已经代为赔付电梯维修费用，闫小龙作为承租方应就其违约行为赔偿相应损失。关于闫小龙主张该笔费用是物业人员自行扩大的损失，并未提交相应证据证明物业公司人员在救援过程存在明显不当行为或采取的措施超过必要限度，造成不应有的损害可以减轻闫小龙的赔偿责任，因此，对于闫小龙该项主张，本院不予采信。第四，关于x号房屋的损失赔偿问题，涉及火灾中其他被侵权人的财产损害赔偿问题。就此问题，本院认为，本案虽为房屋租赁合同关系，但在涉及到合同外第三方因权利受到侵害产生赔偿的问题时，不可避免的需要明确其所行使的权利性质以及责任主体。根据本案实际情况，x号房屋位于涉案房屋的下方，在本次火灾中因烟熏水渍受损，所产生的损失应予赔付。x号房屋权利人以房屋受到侵害为由可依据侵权法律关系主张相关赔偿。关于赔偿主体问题，根据目前查明的情况，出租方不存在过错，并非侵权人，不应承担赔偿责任，x号房屋权利人应当向实际侵权人闫小龙主张赔偿。现自如公司代x号房主先行与被侵权人达成一致并进行赔偿后，有权依据租赁合同向闫小龙进行追偿。闫小龙主张x号房屋不属于事故认定书所载“相邻房屋”，未提交相应证据予以证明，本院不予采信。本案予以审查的重点是自如公司与楼下业主达成的和解协议具体赔偿数额，是否过高而应当在赔偿范围内予以扣减。根据本案证据情况，首先，火灾发生后，均是由自如公司出面与相邻业主进行沟通协商，对此闫小龙知晓且未提出异议。在此期间，自如公司曾向闫小龙微信告知沟通情况，并发送火灾损失预估具体费用，其中包括相邻“楼上x卫生间支管2000元，重做防水8000元；楼下x卫生间维修10000元，其余住酒店及误工费等赔付共元”，自如公司解释此处住酒店费用之所以空白，是因当时尚未最终协商确定，仅是将初步协商确定的数额告知闫小龙，且最终赔偿时仅涉及到x一户。从上述情况可以认定，闫小龙在事故发生后并未与楼下业主直接联系，是通过自如公司先行协商的方式沟通，对于协商内容并非完全不知情。其次，根据x号业主周祺与自如公司签订《和解协议书》内容来看，主要涉及三部分赔偿内容，包括房屋维修费8500元、因无法正常使用房屋另行找酒店住宿的费用6000元、误工费用15000元，共计29500元，从本次火灾的具体情况分析，上述费用均未超出合理范围，在楼下业主作为被侵权人亟需获取赔偿修复房屋的情况下，并非必须通过诉讼解决，自如公司在告知闫小龙后先行与被侵权人进行协商并尽快赔偿，且该数额并未过高，不存在自如公司借磋商之机恶意损害闫小龙利益的情况，闫小龙在争议之初未主动与被侵权人联系并赔付，在自如公司赔付之后又以数额不合理、其不知情等为由拒不赔偿自如公司相应损失，缺乏事实及法律依据，原审法院未予采信，判令支持自如公司关于赔偿垫付金额的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上，闫小龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3730元，由闫小龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 万丽丽审 判 员 何灵灵二〇二〇年十一月十六日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞