山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3511号 上诉人（原审被告）：泰安润恒置业有限公司，住所地泰安市满庄镇大汶口石膏工业园。 法定代表人：许明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟敏，山东敏尔信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李东宏，山东敏尔信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高光兵，男，1986年4月6日出生，汉族，住山东省宁阳县。 委托诉讼代理人：李扬，山东盈和盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳婉晴，山东盈和盈律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：泰安市耀东投资有限公司，住所地肥城市新城孙家小庄。 法定代表人：高春，该公司执行董事。 上诉人泰安润恒置业有限公司（以下简称润恒公司）因与被上诉人高光兵、泰安市耀东投资有限公司（以下简称耀东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人润恒公司的委托诉讼代理人李东宏，被上诉人高光兵的委托诉讼代理人李扬、柳婉晴到庭参加诉讼，被上诉人耀东公司经本院公告开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回高光兵对上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令润恒公司承担购房款的连带返还责任无事实和法律依据。涉案认购协议书中加盖的并非润恒公司印章而是耀东公司经理高杰伪造的,并且购房款也是由耀东公司向高光兵直接收取的。润恒公司自始未参予涉案房屋销售给高光兵的过程,对交易过程并不知情。所以在案涉房屋的销售上润恒公司与耀东公司并无共同的意思表示,也没有共同实施销售行为,连带责任的承担不具备前提条件。二、一审法院对违约事实认定错误,违约行为的责任承担分配错误。高光兵的购房款向耀东公司支付，并未向房屋开发单位润恒公司资金监管账户实际交付,即便要承担违约责任,也应当根据违约事实在合同当事人之间进行责任分担。高光兵明知耀东公司并非案涉房屋的开发单位仍向其账户转帐,自身具有过错,应当自行承担部分责任。三、一审法院以润恒公司与耀东公司存在《房地产合作开发协议》为由认定在案涉房屋的销售上也应当承担连带责任,系事实认定错误，法律适用错误。《房地产合作开发协议》并无双方承担连带责任的约定，即便润恒公司与耀东公司对外承担连带责任,也仅限于双方在履行《房地产合作开发协议》中产生的对外债务承担连带责任,对外销售房屋不属于《房地产合作开发协议》约定的内容。案涉房产的销售是由耀东公司一手操办的,并且在销售过程中伪造印章,刻意的向润恒公司隐瞒真实情况。这是耀东公司的单方行为,由此带来的责任应由耀东公司独自承担。四、本案的案由应该是不当得利返还纠纷，而不应该是合同纠纷或者房屋买卖合同纠纷。五、因耀东公司主要负责人高杰涉嫌刑事犯罪，本案应发回一审法院，交由公安机关处理。 高光兵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人主张《认购协议书》中加盖的公章系耀东公司高杰伪造的，并不能否认该盖章行为的效力以及《认购协议书》的有效性。本案中，根据被上诉人一审提交的润恒公司和耀东公司之间签订的《房地产合作开发合同》和《补充协议二》、被告工作人员的电话录音足以证实涉案房屋系上诉人润恒公司和原审被告耀东公司合作开发，耀东公司对涉案房屋有销售权，故即使其加盖的是上诉人所称的“假公章”，并不能否定该合同的效力。二、上诉人以涉案购房款并非其收取为由主张不承担责任明显错误。被上诉人在润恒城售楼处签订购房协议、交付购房款，完全符合交易习惯。至于润恒公司与耀东公司之间对于购房资金的管理属于其内部约定，不能对抗善意第三人。如若上诉人认为耀东公司违反双方约定，应当向其主张违约责任，而不能要求消费者来承担责任。三、上诉人润恒公司和耀东公司应当对被上诉人承担连带清偿责任。本案润恒公司和耀东公司之间系合作开发房地产的行为，涉案房产的买卖行为是由润恒公司和耀东公司共同完成的。善意买受人在支付购房款后合同权利受到侵害，致使无法取得涉案房产所有权是由于润恒公司和耀东公司的共同侵权行为导致的，根据《民法通则》第130条之规定“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”润恒公司和耀东公司的内部协定不能对抗善意的买受人。无论耀东公司有没有依据合作开发协议将购房款打到共管账户，两公司均有义务承担连带责任，向上诉人返还购房款并赔偿损失。 耀东公司未答辩。 高光兵向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间签订的《泰安润恒城金融商务区认购协议书》系商品房买卖合同，原、被告之间商品房买卖合同成立并有效；2.判令被告依约履行合同义务，立即向原告交付房屋并办理相关产权登记手续；3.判令被告承担违约责任，向原告支付违约金217648元；4.本案诉讼费用、保全费用全部由被告承担。案件审理过程中，高光兵将诉讼请求前三项变更为：1.解除原告与被告润恒公司于2017年10月23日签订的《泰安润恒城金融商务区认购协议书》；2.被告润恒公司、耀东公司返还原告已付房款30万元；3.被告润恒公司、耀东公司赔偿原告损失68.015万元。 一审法院认定事实：原告高光兵与被告润恒公司签订《泰安润恒城金融商务区认购协议书》一份，合同签订时间未载明。约定原告购买被告润恒公司B12地块7号楼1-18、2-18房产，面积136.03㎡，单价8000元/㎡，总价1088240元。签订合同时，原告已向被告润恒公司预付房款300000元。付款方式为首付款548240元，余款540000元，付款期限未约定。违约责任为原告须在规定日期内将（首付款/全款）付清，并在被告润恒公司指定地点签订《商品房买卖合同》及《银行按揭贷款合同》，并办理好其他相关手续。届时，任何一方拒付首付款或全款、拒签上述两份合同，则视为违约，违约方需赔偿守约方总房款20%的违约金。合同另对管辖等其他事项进行了约定。合同落款处加盖被告润恒公司合同专用章、原告在该处签字捺印。 被告耀东公司分别于2018年5月14日、2018年12月24日向原告出具加盖其财务专用章的200000元、100000元收据。两收据收款事由均注明房款7#1-18、2-18，其中100000元收据收款事由处注明原收据号：7248436，2017年10月23日开。 另查明，2015年10月5日，被告润恒公司与被告耀东公司签订《房地产合作开发合同》，就位于岱岳区商务金融中心建设项目达成协议，项目分为B-11、B-12地块，总面积88.54亩。土地性质为国有出让商业服务用地，土地使用权归润恒公司。投资合作条件为被告润恒公司以上述土地使用权及相关审批手续费用作为双方投资合作的条件，被告耀东公司以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理、销售团队及费用作为合作条件。另约定建成后冷库所有权归被告润恒公司，销售收益归被告耀东公司。 后上述两公司签订《房地产开发合同》关于B-11、B-12地块补充协议（二），其中第四条第5点约定被告耀东公司建成后B-11地块沿街商业及商务酒店办公大楼的物业管理权归被告润恒公司所有。后期物业收费及涉及物业的所有管理权归被告润恒公司所有。对该B-11、B-12两宗地块被告耀东公司承建、销售、享有收益权。同时约定被告耀东公司为被告润恒公司建造一栋36800㎡、造价不低于8385万元的大型冷库，资金由被告耀东公司投入，被告润恒公司享有所有权。第12点约定被告耀东公司与施工人员或施工单位协议用工程款抵扣B-11及B-12地块沿街商铺的，被告耀东公司或实际购房人必须通过共管账户先行缴纳销售税金，同时与被告润恒公司签订售房协议。未先行缴销售税金的，润恒公司不予办理按揭贷款、预售许可证、房产证等所有手续。且抵扣最终数量不得违反协议第三条第8点，且被告耀东公司抵扣内容及方式必须提前告知被告润恒公司，否则被告润恒公司同样不予办理按揭贷款、预售许可证、房产证等所有手续。另协议约定设定名称为被告润恒公司的共管账户，用于资金收支及管理。第七条约定本协议与之前所签订的《房地产合作开发合同》不一致的，以本补充协议作为优先实施依据，本补充协议未涉及的部分，仍按原合同及补充合同执行。两公司分别在合同及协议落款处盖章。 又查明，2019年6月4日被告润恒公司就涉案《泰安润恒城金融商务区认购协议书》上加盖的合同专用章申请进行司法鉴定，经一审法院委托鉴定机构鉴定，山东金剑司法鉴定中心出具鲁金司鉴[2019]文鉴字217号文件检验司法鉴定意见书，鉴定意见为送检的《泰安润恒城金融商务区认购协议书》中“泰安润恒置业有限公司合同专用章”印文与在泰安市印章制作中心扫描提取的“泰安润恒置业有限公司合同专用章”印模印文不是同一枚印章盖印形成。另（2019）鲁0911刑初321号刑事判决书认定该枚“泰安润恒置业有限公司合同专用章”系被告耀东公司经理高杰为了销售润恒房产伪造的公司印章。 再查明，被告耀东公司曾向原告出具涉案的承诺书一份，承诺于2019年6月30日前完成涉案房产的购房手续并签订《商品房买卖合同》。届时如未能履行，将退还原告房款190万元（含另案房款160万元），并按市场价与协议价的差价双倍赔偿于原告。 一审法院认为，原告高光兵与被告润恒公司签订《泰安润恒城金融商务区认购协议书》，结合被告耀东公司加盖其财务专用章的收款收据载明的时间及合同载明首付款支付情况,一审法院认定该合同签订时间为2018年5月份。协议约定原告购买被告润恒公司B12地块7号楼1-18、2-18房产，并在该协议中明确约定房产面积、单价、付款方式、违约责任、管辖等条款。该认购协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。原告已向被告耀东公司支付首付款300000元，且在协议书中明确标注为预付购房款。合同未约定剩余首付款及尾款支付期限。被告润恒公司在原告要求支付剩余款项时拒绝收款并拒绝为原告办理剩余房产手续。被告润恒公司已构成违约，鉴于被告违约后原告多次要求履行合同未果，原告要求解除合同并要求被告润恒公司承担违约责任，一审法院予以支持。 就合同所加盖印章与备案章不一致的问题，被告润恒公司辩称，经鉴定涉案合同上加盖的“泰安润恒置业有限公司合同专用章”并非被告润恒公司印章，被告润恒公司与原告没有签署认购协议书。从现有已查明证据来看，被告耀东公司用伪造的合同章签订合同，被告润恒公司与被告耀东公司签订补充协议（二）及被告耀东公司为原告出具收款收据的行为，足以证实两被告均参与了涉案房产的销售，两被告均可对外销售房产。即便涉案合同使用了伪造的印章，从被告耀东公司收取原告首付款并出具收据的事实看，也足以证实被告润恒公司或被告耀东公司将房屋出卖给原告的真实意思表示。原告系在被告润恒公司售楼处签订合同并办理交款时也不可能知晓被告润恒公司或被告耀东公司使用了伪造的印章。被告润恒公司仅依合同加盖公章与备案章不一致辩称未签订涉案合同，与已查明的事实不符，一审法院不予采信。 就两被告的合作开发关系问题，被告润恒公司与被告耀东公司签订《房地产合作开发合同》及《补充协议（二）》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均属有效合同。双方均应按照约定履行义务。两被告在主合同中虽分别约定了双方的投资合作条件及各自分属的权利义务，名义上为各自独立合作，风险独立承担的合作开发合同关系。补充协议对主合同项下的权利义务作了实质性的变更，约定了耀东公司对涉案地块的承建、销售、收益权，并约定了被告耀东公司在对外抵顶房屋时需由被告耀东公司或实际买受人先行缴纳销售税金并将抵扣内容及方式提前告知被告润恒公司，作为被告润恒公司办理房产转移手续的条件。从补充协议的约定来看，两被告均参与到项目的实际运营、销售收益和风险负担中，具有共享收益，共担风险的性质，为合作开发房地产合同关系，在合作开发过程中对外产生的债务，应由两公司共同承担连带责任。被告润恒公司辩称未收到上述购房款，与合同约定所反映的事实不符，一审法院不予采信。被告润恒公司辩称，被告耀东公司非其指定的经销商，与补充协议约定所反映的事实不符，一审法院不予采信。从被告耀东公司作为收款人为原告出具收据及承诺书的事实看，其已实际参与涉案房产的销售。 综上所述，原告请求解除合同，涉案合同已无履行可能，一审法院予以支持；原告请求两被告返还已支房款300000元，该请求于法有据，一审法院予以支持；合同约定的按总房款的20%计算的违约金于法有据，一审法院予以支持。原告要求两被告按承诺书即市场价与协议价差价的双倍赔偿经济损失，因双方合同约定了违约金条款，现原告未提供证据证实违约金不足以弥补其经济损失，因此一审法院对原告要求按承诺书赔偿损失，一审法院不予支持。原告主张被告另行将房屋出售给他人，其未提交证据证实，一审法院不予采信。被告耀东公司未到庭未答辩，视为放弃答辩、举证、质证等诉权，并应承担相应法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告高光兵与被告泰安市耀东投资有限公司以被告泰安润恒置业有限公司的名义于2018年5月份签订的B12地块7号楼1-18、2-18房产的《泰安润恒城金融商务区认购协议书》;二、被告泰安市耀东投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高光兵购房款300000元，支付违约金217648元；三、被告泰安润恒置业有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告高光兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2283元，保全费5000元，由被告泰安润恒置业有限公司、泰安市耀东投资有限公司共同负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、本案案由是否为房屋买卖合同纠纷；二、润恒公司应否对涉案购房款及违约金承担连带清偿责任；三、本案是否涉嫌刑事犯罪，应否交由公安机关先行处理。 关于争议焦点一，本案的基础法律关系为高光兵与耀东公司就润恒公司所有的房屋之间形成买卖合同而引起的纠纷，一审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷并无不当，应予支持。 关于争议焦点二，润恒公司对其与耀东公司签订《房地产合作开发合同》及《补充协议（二）》均无异议，上述合同和协议约定了耀东公司对涉案地块的承建、销售、收益权，耀东公司的销售方案和招商方案须经润恒公司书面同意方可执行，销售时需以润恒公司名义进行销售及签订相关购房协议或合同，耀东公司代表润恒公司承担签订合同的相关责任和义务，销售款项等应打入润恒公司名下的银行共管账户，耀东公司使用该账户款项需提前书面报润恒公司审批后方可使用，后期由润恒公司办理房产转移手续。第一，在司法实践中，订立合同时恶意加盖非备案的公章或者假公章，发生纠纷后法人以加盖的是假公章为由否定合同效力的，人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。有代表权或代理权的人即使加盖的是假公章，也应认定其构成有权代表或者有权代理。本案中，涉案证据足以证实耀东公司有权代表或代理润恒公司对涉案房屋进行销售，高光兵亦系在润恒公司售楼处签订合同并办理交款，其不可能知晓润恒公司或耀东公司使用了伪造的印章，即使涉案合同使用了假公章，但耀东公司亦依据合同收取了涉案款项并出具收据，足以证实润恒公司或耀东公司将房屋出卖的真实意思表示。润恒公司仅依合同加盖公章与备案章不一致主张未签订涉案合同，与事实不符，不应支持。第二，涉案房屋由润恒公司所有，相关销售方案需经其同意，涉案销售款项打入其名下的银行共管账户由其控制，后期由其办理房屋转移手续。由此可见，润恒公司和耀东公司均参与到涉案项目的实际运营、销售收益和风险负担中，润恒公司主张其与耀东公司对案涉房屋的销售既无共同的意思表示,又没有共同实施销售行为，不具备承担连带责任的前提条件，与事实不符，不应支持。润恒公司与耀东公司关于房屋销售过程中双方权利义务的约定，系其内部约定，不得对抗外部善意相对人。润恒公司应对涉案款项及违约金承担连带责任，其与耀东公司之间的权利义务可另行主张。 关于争议焦点三，润恒公司主张耀东公司涉嫌合同诈骗，应以刑事案件处理，但综合本案证据可以看出，耀东公司签订涉案合同时具有代表权或代理权，且之前的刑事案件中仅针对伪造公章进行了处理，润恒公司也无证据证实本案涉嫌刑事犯罪，因此，对其主张不应支持。 综上所述，润恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，缺席判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4566元，由上诉人泰安润恒置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  刘增凯 审判员  于永刚 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  马 鑫