新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1785号 上诉人（原审原告）：伊犁上海城物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市解放西路**。 法定代表人：李艳玲，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：秦琴，女，该公司人力行政部主任。 委托诉讼代理人：袁刚，新疆信禾诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵金诗，男，1974年11月6日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：黄春燕，新疆秉政律师事务所律师。 上诉人伊犁上海城物业服务有限公司（以下简称上海城物业公司）与上诉人赵金诗租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上海城物业公司委托诉讼代理人秦琴、袁刚，上诉人赵金诗委托诉讼代理人黄春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海城物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，支持其一审诉讼请求；2．由赵金诗承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十九条认定房屋租赁合同于2019年2月16日解除，认定事实及适用法律均存在错误。其于2019年2月16日收到赵金诗送达的《解除通知书》后，于2月27日短信回复赵金诗不同意解除房屋租赁合同。于4月4日向伊宁市人民法院起诉请求确认赵金诗单方解除合同无效。 二审中，上海城物业公司放弃一审诉讼请求中公共消防设施设备使用费55,158.6元、2018-2019年度暖气费38,776.59元及律师代理费诉讼请求。 赵金诗辩称，1．租赁期间自2016年2月1日起算，故上海城物业公司请求其承担2015年-2016年度暖气费没有依据。请求驳回上海城物业公司的上诉请求。2．其不应承担2019年2月1日之前已付租金的违约金，依照《房屋租赁合同》第八条第四项的约定，其逾期支付租金，上海城物业公司应予以催告并给予宽展期，宽展期届满后仍拒付租金的，其应承担违约责任，上海城物业公司并未催告2019年2月1日之前租金，也未给予宽展期，故其承担违约金的条件不成就。一审判决其承担的违约金高达年利率110%，上海城物业公司也未举证存在任何损失，违约金明显过高，应予以减少。3．其承租房屋用于经营运动馆，因经营不善常年亏损，于2018年开始上半年与上海城物业公司协商合同解除事宜，要求上海城物业公司将房屋另行出租，2019年2月下旬，双方协商一致，解除了租赁合同，经上海城物业公司同意，其已搬离租赁房屋，上海城物业公司已收回租赁房屋；4．依照《房屋租赁合同》的约定，上海城物业公司负责电梯的日常维修维护，保证其及客户的通行权，但上海城物业公司停用电梯，导致其承租房屋的目的不能实现，上海城物业公司在合同履行过程中构成根本违约，其享有合同解除权。5．租赁合同已于2019年2月解除，上海城物业公司接收房屋后，恶意扩大损失，其不应承担2019年2月1日之后的租金、物业管理费及暖气费。 赵金诗上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项，驳回上海城物业公司请求判令其承担违约金的诉讼请求或将本案发回重审；2．由上海城物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由与赵金诗上述答辩内容一致。 上海城物业公司辩称，《房屋租赁合同》履行过程中，已就2017年以后的租金一次性交纳，变更为分两期交纳，已给予宽展期，2018年度租金其多次向赵金诗催要，赵金诗关于承担违约金条件不成就的上诉理由不成立。违约金其已由约定的日百分之二调减为日千分之三，符合法律规定。请求驳回赵金诗的上诉请求。 赵金诗一审诉讼请求：1．判令赵金诗支付2019年2月1日至2020年1月31日租金762,461元；2．判令赵金诗支付2018年8月1日至2019年11月5日期间逾期支付租金的违约金640,360.15元；3．判令赵金诗向其支付公共消防设施设备使用费55,158.6元，2019年物业费26,141.52元，以及2015至2016年度、2018至2019年度、2019至2020年度暖气费116，328.77元；4．本案诉讼费用、律师费由赵金诗承担。 一审法院认定事实：2015年11月17日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，合同约定，上海城物业公司作为甲方自愿将坐落于伊宁市解放西路××号的“××公寓”第八层（建筑面积2178.46平方米）毛坯房出租给作为乙方的赵金诗用于健身及与健身相关的经营活动，租赁期限为十年，自2016年2月1日起至2026年1月31日止。租金按每年350元／㎡计算，即年租金为762,461元，第一年租金分两期支付，赵金诗于2015年11月17日向上海城物业公司支付租金381,230.5元，于2016年7月31日前向上海城物业公司支付租金381,230.5元，每一个租赁年度自当年的2月1日始至次年的1月31日止，第二年度的租金赵金诗须在上一个租赁年度的最后一个月内向上海城物业公司一次性付清，以后年度租金以此类推。租赁期间，赵金诗所用的水、电、暖、物业管理费、电梯运行费由赵金诗自行承担，物业管理费和电梯运行费由双方协商并另行签订协议。在签署本合同的同时，赵金诗向上海城物业公司交纳10,000元保证金，合同期满或者终止或解除，在赵金诗结清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用后，上海城物业公司无需退还赵金诗。如因赵金诗违约导致本合同无效或解除，上海城物业公司有权不予退还该保证金。上海城物业公司有义务负责电梯的日常维修维护，保证赵金诗及客户的通行权。合同还约定，该商铺的交付使用时间为2015年12月1日前，如未按时交付，租期顺延。合同履行过程中，双方协商一致同意提前终止，本合同自解除协议签订之日起解除，双方任何一方违约的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方承担年租金30％的违约金。赵金诗未按约定时间向上海城物业公司缴纳租金，如赵金诗在上海城物业公司宽展期届满后仍拒付租金的，上海城物业公司有权向赵金诗每天按实欠租金2％收取违约金。赵金诗在租赁期内确需中途退租，应提前3个月向上海城物业公司提出书面申请，经上海城物业公司书面同意后，赵金诗须缴应缴费用，上海城物业公司退还赵金诗保证金。赵金诗确认的联系方式或通信地址为伊宁市飞机场路××号，王正新，139XXXX****，上海城物业公司发出的书面通知，以送达到该地址并经本人签收为准。该合同落款处，出租人法定代表人签名为贾涛，上海城物业公司进行签章。 合同签订后，赵金诗将租赁房屋用于开设领跑运动馆。2017年3月19日，赵金诗因领跑运动馆经营时间短，投入成本较大，收益微利，财物支出压力巨大，特向上海城物业公司申请房屋租金按半年一期进行支付，上海城物业公司经会审同意赵金诗将租金的支付方式调整为每年的3月20日之前结清上半年租金，8月1日前结清下半年租金。庭审过程中，上海城物业公司当庭放弃要求赵金诗支付2018年-2019年度暖气费的主张。涉案租赁物2018年2月1日至2019年1月31日的物业费为26,141.52元，此期间的物业费赵金诗已交清。2018年9月27日，赵金诗向上海城物业公司交纳租期为2018年2月1日至2019年1月31日的租金50,000元；2019年1月15日，赵金诗向上海城物业公司交纳租期为2018年2月1日至2019年1月31日的租金331,230.5元，收款人均为石娜娜。 2019年1月10日，新疆秉政律师事务所向上海城物业公司发出律师函，函告内容为“一、双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年2月1日至2026年1月31日止，现双方签订的租赁合同仍在履行过程中；二、委托人陈述从2019年1月4日起，贵公司单方面停止了承租方（即承租人承租房屋后所开设的领跑运动馆）使用电梯，贵公司的行为构成单方违约，且造成委托人无法经营的巨额损失；三、现特函告你公司，望你公司收悉本函之日起即可恢复所出租房屋对该电梯的使用，逾期我律所将接受赵金诗、王正新的委托，依法提起诉讼，要求你公司赔偿委托人的向第三方租赁调车的使用费等损失及违约责任。”对于律师函中所涉及的电梯停用问题，赵金诗庭审中还提交了2019年1月15日其公司曹阳与上海城物业公司业务经理石娜的两段电话录音加以证明，石娜娜在电话中告诉曹阳正常费用结清了，可以找物业公司将电梯打开，但上海城物业公司庭审中表示未收到律师函，对函中内容并不知悉，且在庭后核实情况的说明中表示其公司在赵金诗经营期间未曾停运过电梯。 2019年2月13日，赵金诗向上海城物业公司发出《解除通知书》，通知书中载明“在经营过程中，因各方面成本增长等原因，我方经营的领跑运动馆长期亏损，无力继续履行租赁合同，故我方在已交清前三年的房租情况下，于2018年下半年多次与贵方协商解除合同事宜，但贵方一直未予明确答复，现再次以书面形式通知贵公司解除双方签订的租赁合同。为避免损失扩大，贵公司可以将房屋另行租赁。因解除合同给贵公司造成的不便深表歉意，并愿意承担违约责任。”上海城物业公司自认于2019年2月16日收到赵金诗寄达的《解除通知书》，于2月25日收到赵金诗寄达的租赁房屋钥匙，并表示对于上海城物业公司发出的上述《解除通知书》其公司以短信的方式于2019年2月27日向赵金诗回函，回函主要内容为“1．不同意解除《房屋租赁合同》请贵方继续履行合同，并按照合同约定时间缴纳2019年2月1日至2010年1月31日期间的租金762,461元；2．请贵方将寄达至我公司的××公寓防火门钥匙领走，否则室内的一切损坏及丢失我公司概不负责。”对此短信回函，赵金诗在关于“伊犁上海城物业服务有限公司说明”的回函中表示其并未收到上海城物业公司发送的相关短信。同时，对合同解除事宜赵金诗庭审中提交了与上海城物业公司副总经理贾涛的四段电话录音以证明本案诉争合同系经双方协商一致后解除。2019年1月7日，上海城物业公司副总经理贾涛与赵金诗的委托人陈宗仁、曹阳电话录音的主要内容有“贾：你现在如果要交租的话，就要把一起交了，我不能光收你的房租，30％可以不谈，但别的要谈的，因为拖到这个时间了，本来你交完什么事情都没有，现在到这个事情了。曹：贾总，确实我们当初没有钱，我们正常交是几月份？十月份？贾：八月份，上面写的八月份，八月一日，没有按时支付，我建议你们不要踢皮球了。因为违约那么长时间了，房租只是一部分，从8月10日谈到现在，还有一点，没有解除之前，你们别搬东西。曹：我们不搬。”2019年2月21日，上海城物业公司副总经理贾涛与赵金诗的委托人王正新、曹阳电话录音的主要内容有“曹：贾总，我们现在是不租你们场地了，也给你们通知了，你们也知道现在就是违约金的事。贾：现在你看，作为我们来说，怎么妥善解决这个事情就和夫妻一样，不过了什么都说清楚，谁对谁错，你们错了还是我们错了，我错了我少要一点，我从头到尾都没说必须让你们继续续租。不租了，按合同钱应该怎样，但是你们的经济也困难，你们就这个态度，一把多少钱，我也把房东叫出来谈，别人就这个态度，解决完赶紧把房子拿上，该租租，就这个话行吧。曹：贾总，我们把钥匙给你们物业。贾：给物业也行，没关系。”2019年2月21日，上海城物业公司副总经理贾涛与赵金诗的委托人王正新、曹阳、陈宗仁电话录音的主要内容有“王：现在房租高的，我们连一半都挣不回来，就是维持员工的成本，房租全是倒贴的，根本没有办法再干下去，我们之前也谈过这个问题，价格也没有谈下来。贾：合同都签了，按合同办，合同上有违约，你们要解约就把合同上面的说清楚，房子也不是我们的，你们什么都不掏，也只能打官司了。王：合同上写的千分之几的违约金不合适，你说我们违约了，年租金的30％我可以承担。贾：房东也说了，如果是房东自己违约了，千分之几照样给你们，现在领跑不做了，这房子要是空一年怎么办，这话房东也给我们老板说了，房子说不租就不租，上海城要给我们负责，我们现在说合同有，现在最大的权益就是按合同走，问领跑要钱，弥补一下房东，领跑也实在干不下去了。陈：贾总，那我们今天把房子交接一下。贾：今天这样交接不了，这事多少行咱们就尽快谈，刚好也过完年，你们现在要是给我交房，我们就要给房东交，他不收过一天就等于要产生房租。陈：贾总，现在的房子这么空着也不对。贾：空就空着，本来这个事情可以谈好，你们俩都来表过态不交违约金。陈：我们不是说违约金不付，前面说违约金有异议，我们可以打官司，看法院怎么判。贾：那就打官司，我就说一句，东西先不搬，合理吧，给点面子行不行，现在又欠我们这么多钱，还要搬。曹：贾总，我们是把房租交清了才搬的。贾：你们第一次交了吗？曹：那你停我们电梯是怎么回事？贾：我给你们讲，全季莫泰欠我们的钱电都给停了，我们法律顾问明确说了，不让领跑搬，要申请保全，你们肯定也咨询过律师，如果申请保全肯定不能搬，但是我们想的已经都这样了，何必撕破脸皮，最后我也给律师说了算了，房租交掉剩下的事情没关系，打官司法院判多少我们也认了，已经到这个程度了，我们也有很大的诚意挽留你们，也把房东约出来谈，确实房东也不愿意降。”2019年2月27日，上海城物业公司副总经理贾涛与赵金诗的委托人曹阳、陈宗仁电话录音的主要内容有“贾：昨天我去领跑看了，你们这个卫生打扫的。曹：我们确实打扫过了。贾：你们就把钥匙邮寄给我们，昨天带上房东去看房子了，交钥匙你们可以交，把房子打扫干净，收拾好了再交，你们就这样交吗？陈：配合是双方的，你们每个部分都不收钥匙。贾：搬完了你们拆，拆完了把卫生打扫干净完完整整的再坐下来好好谈，这个钱怎么解决，如果我一再不同意只能按30％那行，你们怎么样都行，我至今都没说不让你们搬，我个人实在不想走到法院这一步。陈：我们商量了，我们的意思关于滞纳金这一块，该走法律程序就走，要违约金的话把历年来房租的发票给我们。”庭审时，贾涛作为旁听人员在庭旁听未作表态，上海城物业公司对上述四段录音表示需核实，在庭后核实的情况说明中对上述录音文件表示经与相关当事人核实不予认可。 赵金诗分别于2015年11月17日和2016年3月17日向上海城物业公司交纳保证金及装修押金各10,000元，其中10,000元装修押金用于抵扣赵金诗的3700元罚款和2017年2月1日至2018年1月31日的物业费，双方对此事实均表示认可。 另查明，涉案租赁房屋每年应缴纳暖气费金额为38,776.59元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人基于真实的意思表示签订了《房屋租赁合同》，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该合同合法有效，因此，作为出租人的上海城物业公司和作为承租人的赵金诗均应当依照合同的约定履行各自的合同义务。赵金诗在诉争合同履行期限届满前，以领跑运动馆处于长期亏损状态，再无力经营不能继续履行合同为由提出解除合同，并于2019年2月13日向上海城物业公司发出解除通知书，后搬离涉案租赁房屋，此系赵金诗已经以其行为方式明确表示不再履行《房屋租赁合同》，且上海城物业公司在微信截屏中也自认其公司于同年的2月16日收到解除通知书，上海城物业公司后于2019年2月27日仅以短信的方式对上述解除通知书作出回复，表示不同意解除《房屋租赁合同》，赵金诗表示并未收到上海城物业公司的短信回复。对此短信回复，原审法院认为在赵金诗向上海城物业公司发出了正式的解除合同通知的情况下，上海城物业公司按理也应给予赵金诗正式的书面反馈，且在双方签订的涉案租赁合同中对此也有明确约定，合同中约定上海城物业公司发出的书面通知，以送达到赵金诗确认的联系方式或通信地址，即伊宁市飞机场路××号，王正新，139XXXX****，并经本人签收为准，上海城物业公司的短信回复并非合同中所约定的送达方式，上海城物业公司既未以书面通知的形式向赵金诗进行回复，亦未提供任何证据证明其所发送的短信回复赵金诗已收悉。所以，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方以在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，本案诉争租赁合同应于2019年2月16日上海城物业公司收到解除通知书时即为解除。虽上海城物业公司在庭审中表示不同意解除合同，但考虑到赵金诗主观上已不愿继续履行合同，客观上已搬离租赁房屋，并将租赁房屋钥匙邮寄给上海城物业公司，上海城物业公司也自认收到赵金诗寄达的钥匙，在上海城物业公司已实际接管了涉案房屋钥匙的情况下，租赁合同的目的已无法实现，故原审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》自2019年2月16日已解除。对于上海城物业公司所主张的自2019年2月1日至2010年1月31日期间的租金，上海城物业公司在短信回复中已自认于2019年2月25日收到赵金诗寄回的涉案租赁房屋的钥匙，此时，上海城物业公司既已明确知晓赵金诗不可能再继续履行涉案租赁合同，通过与上海城物业公司贾总的电话录音也能显示上海城物业公司早已知道赵金诗不愿且无力再继续履行涉案租赁合同，并在被已搬离涉案租赁房屋时是明知的，还在收到赵金诗寄回的房屋钥匙后对涉案租赁房屋进行了检查，虽上海城物业公司对电话录音予以否认，但却未提供任何反驳的证据加以证明，故原审法院确认电话录音的真实性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，赵金诗在合同履行期限未届满前就搬离承租房屋而不再履约，即已构成违约，上海城物业公司作为出租人，对涉案租赁房屋负有减少损失扩大的义务，在赵金诗确定已经搬离涉案租赁房屋后，上海城物业公司应当积极寻找其他承租人，将房屋及时出租，不要空置浪费，赵金诗在其解除通知书中也向上海城物业公司作出可以将涉案租赁房屋另行租赁，避免扩大损失的明确表示，且上海城物业公司贾总在电话录音中也称到，双方就涉案房屋的租赁问题自2018年8月就开始协商，期间赵金诗也多次向贾总表示因经营不善不再租赁涉案房屋，虽赵金诗经营不善系其自身管理原因，并非法定或约定的解除合同事由，但上海城物业公司理应预见赵金诗违约后若不积极采取适当措施可能会造成的后果。所以，上海城物业公司至迟应在收到赵金诗寄回涉案租赁房屋钥匙时就应采取防止损失扩大的必要措施，但上海城物业公司却在明知赵金诗已搬离涉案租赁房屋并已实际掌控租赁房屋钥匙的情况下，放任涉案租赁房屋一直空置，从而产生的扩大损失部分应当由上海城物业公司自行承担，故赵金诗仅应向上海城物业公司支付自2019年2月1日至2月25日期间的租金，租金的具体数额为52,223元（762,461元／365天×25天）。对于上海城物业公司所主张的逾期支付租金违约金，赵金诗在合同的履行过程中，确实存在迟延支付租金的情形，赵金诗对此也不持异议，虽在庭审中辩解上海城物业公司停用电梯的行为存在根本违约才致使合同目的不能实现，对停用电梯的行为上海城物业公司予以否认，但通过上海城物业公司贾涛和石娜的电话录音，却是能够印证赵金诗电梯被停用的事实存在，但是上海城物业公司即使存在停用赵金诗电梯的行为，也不能成为赵金诗迟延支付租金的理由，同时本案诉争合同虽已解除，且合同的解除亦不能免除赵金诗所应承担的违约责任。按双方的合同约定，下半年的租金应于每年的8月1日之前付清，而2018年下半年的租金赵金诗却于2018年9月27日交纳了50,000元，剩余331,230.5元于2019年1月15日才付清，对迟延支付租金的行为，赵金诗理应向上海城物业公司承担相应的违约金。另对还未支付的2019年2月1日至2月25日期间的租金52,223元，赵金诗也应向上海城物业公司支付相应的违约金。庭审中，上海城物业公司自愿将合同约定的每天按实欠租金2％收取违约金的标准调整至3‰／天，赵金诗认为调整后的违约金仍过高，要求原审法院予以调整。对此，原审法院认为，赵金诗作为违约方，现主张违约金过高，应承担违约金过高的举证责任，但赵金诗庭审中并未提供任何关于违约金过高的相关证据，对此，赵金诗应承担举证不能的不利后果，故违约金应计算为217,056.77元（以381，230.5元为基数，自2018年8月2日起至9月27日止，计57天；以331,230.5元为基数，自2018年9月28日起至2019年1月15日止，计109天；以52,223为基数，自2019年2月1日起至2019年11月5日止，计278天；381，230.5元×3‰／天×57天＋331,230.5元3‰／天×109天＋52,223元×3‰／天×278天）。对于上海城物业公司所主张的公共设施设备费用，因双方在涉案租赁合同中对此费用并无约定，且双方亦未签订关于此费用的补充合同，上海城物业公司在庭审中将其与第三人所签订的关于建筑公用部分消防设施使用、管理服务费用及责任的协议书用于证明主张此项费用的依据，对此，原审法院认为，上海城物业公司与第三人签订的协议书只能约束到上海城物业公司与第三人，不能因为赵金诗与第三人所承租的房屋系同一位置就能对赵金诗产生约束力，非赵金诗签订的合同对赵金诗并不发生任何法律效力，故上海城物业公司的此项主张并无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。对于上海城物业公司所主张的2015年至2016年度、2018年至2019年度的暖气费，因涉案租赁合同中约定的租赁期限的起始时间是2016年2月1日，让赵金诗承担2015年至2016年度的暖气费无事实和法律依据，故原审法院对上海城物业公司所主张的2015年至2016年度的暖气费依法不予支持；对2018年至2019年度的暖气费，因赵金诗于2019年2月中旬左右才搬离涉案租赁房屋，在此年度所产生的供热费用应由赵金诗自行承担，故原审法院对上海城物业公司所主张的2018年至2019年度的暖气费38,776.59元依法予以支持。对于上海城物业公司所主张的2019年度的物业费，鉴于涉案租赁合同于2019年2月16日已经解除，赵金诗主张此项费用已无事实基础，故原审法院对上海城物业公司的此项诉求无法支持。对于上海城物业公司所主张的律师费，上海城物业公司在庭审中对其主张并未举证证明，因无事实和法律依据，原审法院对此项诉求亦不予支持。另，鉴于双方签订的《房屋租赁合同》已解除，上海城物业公司应当退还上海城物业公司的10,000元保证金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、赵金诗应于判决生效之日起十日内向上海城物业公司支付租金52,223元；二、赵金诗应于判决生效之日起十日内向上海城物业公司支付违约金217,056.77元；三、赵金诗应于判决生效之日起十日内向上海城物业公司支付2018年至2019年度的暖气费38,776.59元；四、上海城物业公司于判决生效之日起十日内向赵金诗退还保证金10,000元；五、驳回上海城物业公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19，204元，减半收取9602元，由上海城物业公司负担7814元，由赵金诗负担1788元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上海城物业公司向本院提交其公司分别与案外人周贤华、夏瑰坊签订的《委托经营管理合同》两份，拟证明租赁房屋其租赁案外人周贤华、夏瑰坊的年租金711,267.2元，因赵金诗未按照约定支付租金，致使其公司无法向案外人周贤华、夏瑰坊支付租金。赵金诗认为对该组证据不属于新证据，且与本案无关，不予认可。本院认为该两份证据与本案无关，不予采信。 赵金诗向本院提供2019年2月27日贾涛与赵金诗委托人陈宗仁、曹阳电话录音，拟证明该次通话时间为2019年2月27日上午11时17分。上海城物业公司对该证据质证认为，该录音形成时间无法确认。本院认为，该证据有手机原始载体记录，本院予以确认。 本院对一审法院查明的案件事实予以采信。 二审中，赵金诗在本院审理上海城物业公司与赵金诗确认合同效力纠纷一案［（2020）新40民终1783号］中，赵金诗认可其2019年2月13日向上海城物业公司解除合同通知书不发生通知解除合同的法律效力。认可其副总经理贾涛有权代表其公司与赵金诗协商租赁事宜。贾涛对电话录音的真实性予以认可，但认为其同意收回租赁房屋钥匙属于口误。 另查明，2019年2月27日上午11时17分，上海城物业公司收到赵金诗一方邮寄的租赁房屋钥匙后，贾涛在与赵金诗委托人陈宗仁、曹阳电话中陈述：“交钥匙你们可以交，把房子打扫干净，收拾好了再交，你们就这样交吗？”2月27日13时50分，上海城物业公司向赵金诗发送短信，表示不同意解除租赁合同，要求赵金诗将邮寄来的钥匙领走。 本院认为，本案争议焦点为：1．租赁合同是否已经解除，赵金诗是否应承担2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金及物业管理费、2019年-2020年度暖气费；2．赵金诗是否应承担迟延支付2019年2月1日之前租金的违约金及违约金是否过高；3．赵金诗是否应承担租赁房屋2015年-2016年度暖气费。 关于争议焦点一，赵金诗于2019年2月13日以领跑运动馆处于长期亏损，无力经营，不能继续履行租赁合同，提出解除合同，愿意承担解除合同的违约责任，向上海城物业公司发出解除通知书，后搬离涉案租赁房屋。赵金诗是在领跑运动馆长期亏损，无力经营的情况下向上海城物业公司提出解除合同的，解除通知书也载明赵金诗愿意承担解除合同的违约责任，因此，赵金诗单方提出解除合同属于违约行为，其并不享有合同解除权，赵金诗发出的解除合同通知书名为解除合同通知书，实为解除合同的要约。上海城物业公司于2月16日收到解除通知书，2月21日、2月27日上午双方两次电话通话中上海城物业公司同意赵金诗交还租赁房屋钥匙。上海城物业公司是在赵金诗提出愿意承担解除合同违约责任的情况下同意收回租赁房屋钥匙的，同意收回租赁房屋钥匙就是同意解除租赁合同的意思表示，是对赵金诗提出的解除合同要约的承诺，该承诺具有法律效力，故双方于2019年2月21日达成了解除租赁合同的一致意见，双方之间签订的租赁合同于2019年2月25日上海城物业公司收到赵金诗交还的租赁房屋钥匙之日实际解除。租赁房屋实际也已于2019年2月25日交还上海城物业公司，上海城物业公司收回房屋后，无权要求赵金诗承担房屋收回后的租金、物业管理费及2019年-2020年度暖气费。上海城物业公司于2月27日下午向赵金诗回复短信，不同意解除合同，要求赵金诗将邮寄来的钥匙领走，实际是对自己同意解除租赁合同的反悔，属新的要约，在未得到赵金诗的承诺前，双方未达成继续履行合同的一致意见，不发生恢复原租赁合同效力的法律后果。上海城物业公司对赵金诗搬离后房间卫生打扫情况符合租赁合同的约定，有权要求赵金诗继续打扫，也有权自行打扫后要求赵金诗承担打扫费用。2019年2月1日至2019年2月25日的租金一审判决已经作出处理，2019年1月物业管理费赵金诗已经结清，赵金诗应支付2019年2月1日至2019年2月25日物业管理费1815.38元（26,141.52元/年÷360天×25天）。 关于争议焦点二，《房屋租赁合同》第八条第4项约定：“乙方（赵金诗）未按约定时间向甲方（上海城物业公司）缴纳租金，如乙方在甲方宽展期届满后仍拒付租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金2%收取违约金。”2019年2月1日之前的租金赵金诗均已付清，但存在迟延支付的情形，上海城物业公司认为支付租金的时间已经由合同约定的每年支付一次变更为分两次支付，已给予了宽展期，赵金诗应依照上述约定支付迟延支付租金的违约金。赵金诗则认为，依照上述约定，其迟延支付租金的，上海城物业公司应予以催告并给予宽展期，宽展期届满后仍拒付租金的，其承担违约责任，上海城物业公司并未催告2019年2月1日之前租金，也未给予宽展期，故其承担违约金的条件不成就。本院认为，上述合同条款应理解为：乙方未按约定时间向甲方交纳租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金2%收取违约金。“如乙方在甲方宽展期届满后仍拒付租金”属于违约行为的列举，赵金诗只要逾期支付租金就应承担违约金。关于违约金是否过高，一审判决按照日千分之三（109.5%/年）计算违约金，明显过高，双方均未举证证明迟延支付租金给上海城物业公司造成的实际损失，本院确认实际损失为租金的利息损失，依照中国人民银行同期贷款基准利率增加30%计算，违约金为11,356.22元［以381，230.5元为基数，自2018年8月2日起至9月27日止，计57天；以331,230.5元为基数，自2018年9月28日起至2019年1月15日止，计109天；以52,223为基数，自2019年2月1日起至2019年11月5日止，计278天；381,230.5元×4.35%×（1＋30%）÷360天×57天＋331,230.5元×4.35%×（1＋30%）÷360天×109天＋52,223元×4.35%×（1＋30%）÷360天×278天]。 关于争议焦点三，上海城物业公司陈述，租赁房屋于2015年11月18日交付赵金诗，并提供王正新于2015年11月18日租赁合同附件租赁房屋平面图上的签名予以证明，赵金诗不予认可，陈述交付时间为租赁合同约定的租期开始日2016年2月1日，本院认为，租赁房屋平面图上的王正新签名仅是对租赁房屋的确认，不能证明租赁房屋于2015年11月18日交付赵金诗，上海城物业公司请求支付2015年-2016年1月31日期间暖气费的上诉请求不能成立，本院不予支持，2016年2月1日至2016年4月5日（停暖）期间的暖气费赵金诗应予承担，为15,275.63元（38,776.59元÷165天×65天）。 上海城物业公司在本案中主张赵金诗支付租金及其他费用，即主张赵金诗继续履行合同，未主张赵金诗解除合同应赔偿其他损失等其他违约责任，故赵金诗解除合同是否应承担其他违约责任，不属于本案审理范围，双方当事人可另行解决。 一审判决上海城物业公司向赵金诗退还10,000元保证金,超出了本案审理范围，本院予以纠正。 综上所述，上海城物业公司、赵金诗的部分上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十九条错误。一审判决认定双方之间的签订的租赁合同于2019年2月16日解除，系适用法律错误造成的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初4743号民事判决第一项； 二、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初4743号民事判决第三项、第四项、第五项； 三、变更新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初4743号民事判决第二项为：赵金诗于本判决生效之日起十日内向伊犁上海城物业服务有限公司支付违约金11,356.22元； 四、赵金诗于本判决生效之日起十日内向伊犁上海城物业服务有限公司支付2016年2月1日至2016年4月5日（停暖）期间的暖气费15,275.63元,2019年2月1日至2019年2月25日物业管理费1815.38元,两项合计17,091.01元; 五、驳回伊犁上海城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9602元，伊犁上海城物业服务有限公司预交二审案件受理费16,432元，赵金诗预交二审案件受理费5138元，共计31,172元，由伊犁上海城物业服务有限公司负担29,600元，由赵金诗负担1572元。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦  海  龙 审 判 员 何  学  涛 审 判 员 努勒克库达依拜 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 李  婉  雨 书 记 员 韦     丽