云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2204号上诉人（原审被告）：刘宗芬，女，1968年5月30日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。上诉人（原审第三人）：王立建，男，1967年6月6日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。二上诉人共同委托代理人：吴昆，云南意衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。二上诉人共同委托代理人：何秋，云南意衡律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：朱绍华，女，1938年4月5日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：唐骏，云南宏通律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人刘宗芬、王立建因与被上诉人朱绍华房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初736号民事判决，刘宗芬、王立建对该判决不服向本院提出上诉。本院于2020年8月19日受理后，依法组成合议庭，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。刘宗芬、王立建上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要诉讼理由是：一、根据朱绍华与刘宗芬签订的《房屋转让合同书》的主体来看，上诉人王立建并非合同当事人，合同约定的权利义务对其并没有任何约束作用，上诉人王立建在取得房屋产权证书后并没有任何协助被上诉人办理产权变更登记的义务。二、被上诉人朱绍华在签订房屋买卖合同时知道两上诉人系夫妻关系，对案涉房屋享有一半的份额。根据合同的相对性原则，被上诉人只能向上诉人刘宗芬所占有房屋一半的份额主张权利。被上诉人在诉讼请求中请求上诉人刘宗芬在判决生效后到不动产权登记部门将案涉房屋的不动产登记人刘宗芬变更登记为朱绍华，法院只能就当事人请求的范围进行审理和裁判。一审法院却判决上诉人刘宗芬及王立建在判决生效之日起十日内配合被上诉人朱绍华办理案涉房屋产权变更手续，此判决明显违背了处分原则。三、上诉人王立建为案涉房屋共有权人，房屋买卖合同无继续履行的可能性。上诉人刘宗芬与被上诉人朱绍华之间签订的房屋买卖合同虽然有效，但是现上诉人王立建作为案涉房屋的共有权人，其对房屋所享有的物权足以对抗被上诉人所享有的债权。被上诉人只能基于对上诉人刘宗芬所享有的债权主张权利，只能请求上诉人刘宗芬配合办理变更登记手续，但由于上诉人王立建为房屋共有权人，被上诉人变更产权登记的目的无法实现，因此案涉房屋买卖合同应当解除。被上诉人朱绍华作了二审服判的书面答辩。朱绍华的一审诉讼请求是：1.确认朱绍华、刘宗芬双方签订的《房屋转让合同》合法有效（房买卖价值人民币248000元）；2.判令由朱绍华在判决生效后持生效判决到不动产权登记部门将昭阳区海楼路民欣花园B组团2幢1单元2楼2号房屋的不动产登记人刘宗芬变更登记为朱绍华；3.判令由朱绍华支付刘宗芬购房尾款人民币98000元；4.本案诉讼费用由刘宗芬承担。原审法院经审理确认的法律事实是：王立建与刘宗芬于1989年12月27日结婚。2003年刘宗芬购买位于昭阳区海楼路民欣花园B组团2幢1单元2楼2号房屋一套及车位、摩托车位，房屋登记的房屋所有权人及土地使用权人均是刘宗芬。2005年9月16日刘宗芬与朱绍华订立《房屋转让合同书》，约定刘宗芬将昭阳区海楼路民欣花园B组团2幢1单元2楼2号房屋及室内装修、太阳能、车库等设施转让给朱绍华，签订该合同书由朱绍华的女儿即方忠敏代朱绍华与刘宗芬签订。房屋实际交易价格为人民币248000元，但合同记载的价款为人民币15万元。同年9月18日朱绍华支付15万元房款给刘宗芬，余下98000元至今未支付。朱绍华从2005年年底居住该房屋至今。2005年9月，王立建就知道涉案房屋出售的事实，2019年7月12日王立建向原审法院提起诉讼，请求：1.确认刘宗芬与朱绍华、方忠敏签订的房屋买卖合同无效；2.请求判令朱绍华、方忠敏归还长期侵占的海楼路民欣花园B组团2幢1单元2楼2号房屋；3.请求判令朱绍华、方忠敏向王立建支付自2005年9月17日至其归还房屋之日止的租金损失60000元；4.诉讼费由朱绍华、方忠敏承担。原审法院审理后查明，王立建未在规定的法定时效内行使撤销权，其起诉时撤销权已消灭，故原审法院在2019年9月23日以（2019）云0602民初4096号《民事判决书》判决“一、刘宗芬与朱绍华于2005年9月16日签订的《房屋转让合同书》中第二条房屋总价为15万元的约定无效；二、驳回王立建的其他诉讼请求。”一审判决后，王立建不服，向昭通市中级人民法院提起上诉，昭通市中级人民法院审理后，于2019年12月24日以（2019）云06民终2294号《民事判决书》判决“驳回上诉，维持原判。”之后，刘宗芬一直未与朱绍华办理房屋产权变更手续。2020年3月20日，刘宗芬、王立建办理《不动产权证书》，将涉案房屋登记为二人共同共有。原审法院经审理认为：朱绍华与刘宗芬签订的《房屋转让合同书》系合同双方在平等协商情况下签订，是双方当事人真实意思表示。签订合同时，刘宗芬、朱绍华均是完全民事行为能力人，涉案房屋登记的房屋所有权人及土地使用权人均是刘宗芬，刘宗芬具备订立合同的民事权利能力，在房产交易过程中，朱绍华对刘宗芬是否有权处分房屋仅负有形式审查义务，朱绍华有理由相信刘宗芬对涉案房屋有处分权，且合同签订后，朱绍华交付了15万元价款，刘宗芬将房屋交付朱绍华使用，涉案合同是双方真实意思表示，虽然合同中第二条房屋价款15万元与双方当事人实际交易价款248000元不相符，该条款约定价款存在损害国家利益，违反法律规定，属无效条款，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效”之规定，涉案合同其他部分仍然有效。且根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权”之规定，王立建未在法律规定的期限内行使撤销权，王立建的撤销权消灭，故朱绍华与刘宗芬签订《房屋转让合同书》除第二条价款约定无效外，其余部分合法有效，对合同双方具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行自己的义务，即刘宗芬应当配合朱绍华办理房屋产权变更手续，朱绍华应当支付刘宗芬剩余价款人民币98000元。王立建主张自己已根据夫妻共同财产所享有的共有权在案涉房屋不动产权证书上登记为共有权人，对该房屋享有物权，其所享有的物权足以对抗朱绍华的债权，同时王立建与朱绍华之间不具有任何的合同关系，不负有任何的义务。但是，首先，刘宗芬与朱绍华之间系房屋买卖合同关系，王立建与刘宗芬系夫妻关系，王立建即便系房屋的共有人，其没有在法定期限内行使撤销权，其撤销权消灭后，就不能滥用物权优于债权原则对抗原告朱绍华取得房屋所有权。其次，刘宗芬、王立建将涉案房屋登记为二人共同共有的时间为2020年3月20日，该时间在（2019）云06民终2294号《民事判决书》宣判之后，王立建、刘宗芬将涉案房屋登记为二人共同共有的行为违背公序良俗原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及第二款、第五十六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：一、朱绍华与刘宗芬签订的《房屋转让合同》除第二条外，其余合同内容合法有效；二、刘宗芬及王立建自判决生效之日起十日内配合朱绍华办理昭阳区海楼路民欣花园B组团2幢1单元2楼2号房屋产权变更手续；三、若刘宗芬及王立建逾期不配合办理房屋产权变更手续，朱绍华即可持生效判决到不动产权登记部门将昭阳区海楼路民欣花园B组团2幢1单元2楼2号房屋的不动产登记人刘宗芬、王立建变更登记为朱绍华；四、由朱绍华自判决生效之日起十日内支付刘宗芬购房尾款人民币98000元。案件受理费5020元，减半收取2510元，由刘宗芬负担。在二审中，上诉人王立建认为其无协助被上诉人办理产权变更登记的义务，被上诉人只能请求上诉人刘宗芬配合办理变更登记手续，王立建为房屋共有权人，被上诉人变更产权登记的目的无法实现，因此案涉房屋买卖合同应当解除。各方对原审认定其余事实部分未提出实质异议，对原审认定各方无异议的事实本院予以确认。本院认为，本案存在以下争议焦点：1.王立建是否有协助被上诉人办理产权变更登记的义务，合同是否应当解除；2.原审判决是否正确。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：焦点1，关于王立建是否有协助被上诉人办理产权变更登记的义务，合同是否应当解除的问题。首先，虽然王立建与刘宗芬系夫妻关系，但因涉案房屋登记的房屋所有权人及土地使用权人均是刘宗芬，并无共有权登记，原审认定刘宗芬具备订立合同的民事权利能力，朱绍华有理由相信刘宗芬对涉案房屋有处分权，且王立建认为该房为夫妻共同财产，并未在法律规定的期间行使撤销权，故在王立建起诉请求确认合同无效的案件中，经两级法院审理，已确认《房屋转让合同书》除第二条约定无效外，其余部分合法有效。而王立建在生效判决确认合同的效力后，仍然于2020年3月20日与刘宗芬将涉案房屋登记为二人共同共有，王立建有协助办理产权变更登记的义务。《房屋转让合同书》签订并实际履行后，朱绍华已交付房款15万元，并入住该房，双方合同目的能够实现，并不具备合同解除的法定条件，也无行使解除权的约定条件，故上诉人的上诉理由不能成立。焦点２，关于原审判决是否正确的问题。合同成立后，双方本应本着诚实信用原则履行合同，本案中，刘宗芬自取得房屋产权登记后，未及时履行该义务，是纠纷发生的原因，在对双方签订的《房屋转让合同书》经生效判决确认其效力后，刘宗芬仍然未办理产权登记变更手续，是不履行合同义务。王立建在明知生效判决确认合同的效力后，仍然恶意进行共有权登记，侵害了合同相对人朱绍华的合同权利，也有违公序良俗，应予纠正。根据查明的事实，朱绍华也有给付购房尾款的义务，原审判决并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，本院认为，上诉人的上诉请求本院不予支持，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5020.00元，由刘宗芬、王立建负担。本判决为终审判决。审判长  王荣祥审判员  宋明涛审判员  马 娜二〇二〇年十一月九日书记员  董 超