河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14324号原告河南正弘九如实业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心。统一社会信用代码：91410100344989625L。法定代表人郑宏春，执行董事。委托代理人王磊，男，1994年8月15日出生，汉族，住河南省渑池县，系公司员工。代理权限：特别授权。委托代理人李羿龙，男，1993年8月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，系公司员工。代理权限：特别授权。被告熊晓霞，女，1982年8月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告河南正弘九如实业有限公司（以下简称正弘公司）与被告熊晓霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告正弘公司的委托代理人王磊、李羿龙，被告熊晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正弘公司诉称，2017年9月29日，原、被告双方就被告购买原告开发的位于郑东新区××北、××楼××单元××号房屋，签署了备案号为D17003420027的《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为30.11%现金支付、69.89%商业贷款。原告作为保证人为被告与郑州银行股份有限公司营业部（以下简称郑州银行）签订的《个人借款合同》中对其按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告中断偿还郑州银行按揭贷款，导致原告作为保证人承担了相应的保证责任，截至2020年8月6日郑州银行按照《个人借款合同》中相关条款约定，累计从原告保证金账户中划扣了共计242229.12元的保证金。原告在承担了保证责任后多次要求被告履行相应还款义务，并于2020年3月12日以邮寄方式向被告发出了《告知函》，但被告仍不履行其义务，原告于2020年7月11日以邮寄的方式向被告发出了《解除合同通知书》。截至起诉之日，被告仍未履行相应义务，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、依法确认双方签订的备案号为D17003420027的《商品房买卖合同》已经依法解除；2、判令被告配合原告办理注销商品房预告登记（预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0209156号）的相关手续；3、判令被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为D17003420027）的相关手续；4、判令被告偿还原告代为其偿还的保证金242229.12元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2020年8月6日止的补偿金15750.06元（2020年8月6日之后的补偿金仍要求按日息万分之五计算至被告实际支付之日）；5、判令被告向原告支付违约金779842.10元；6、判令原告有权从应退被告首付款项中直接扣除上述款项；7、判令被告承担本案诉讼费、保全费。被告熊晓霞辩称，因我房屋被查封，银行卡被冻结，我亦没有资金偿还原告款项。经审理查明，2017年6月29日，原告与被告签订编号为D17003420027的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于郑州市郑东新区××北、××单元××房，户型为四室三厅，用途为成套住宅，建筑面积共230.33平方米，该商品房总金额为7798421元。付款方式为：约定金额2348421元，付款方式：现金，约定付款时间：2017年6月22日，交纳比例：30.11%，约定金额：5450000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2017年7月29日，交纳比例：69.89%。被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之1的违约金。合同附件四第四条第5项规定：如果原告为被告提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告在原告按照被告在本合同预留地址发出书面通知之日起满3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、违约金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）被告没有按照本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同条款严重违约。原告有权选择立即解除本合同。原告选择解除合同的，被告需无条件配合并按累计应付款的10%向原告支付违约金，原告有权按照本合同约定扣除相关费用及违约金外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。2017年11月8日，被告与案外人郑州银行股份有限公司营业部签订《个人借款合同》，原告以保证人身份为被告提供担保。因被告未按时偿还贷款，原告于2019年12月23日替被告偿还贷款34732.75元，2020年1月22日替被告偿还贷款34724.25元，2020年2月24日替被告偿还贷款34741.26元，2020年3月23日替被告偿还贷款34732.75元，2020年4月22日替被告偿还贷款34724.24元，2020年5月21日替被告偿还贷款34715.74元，2020年7月29日替被告偿还贷款33858.13元，共计为被告偿还贷款242229.12元。2020年3月12日，原告以EMS邮寄的方式向被告邮寄《催款通知书》，2020年3月13日原告签收。2020年7月11日，原告以EMS邮寄的方式向被告邮寄《解除合同通知书》，2020年7月12日原告签收。以上案件事实由《商品房买卖合同》、《个人借款合同》、郑州银行业务受理单、催款通知书、解除合同通知书、EMS邮单及庭审笔录予以佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求依法确认双方签订的备案号为D17003420027的《商品房买卖合同》已经依法解除，根据《商品房买卖合同》附件四第四条第5项第1、2小项的约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，被告未按合同约定付清全部款项延迟已达30日，原告向被告邮寄解除合同通知书，且被告已签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，原、被告合同已经解除，对于原告该项主张，本院予以支持。对于原告主张被告配合办理注销商品房预告登记的相关手续、配合办理撤销商品房买卖合同备案，本院予以支持。对于原告主张的违约金779842.1元，鉴于原告垫付数额约占总房款3.1%，本院酌定以垫付金额242229.12元的10%计算违约金即24222.9元。考虑本院已支持原告违约金，对于原告主张的补偿金，本院不再支持。另外，合同解除后，原告应返还被告首付款2348421元及已付贷款本息（数额以郑州银行股份有限公司营业部出具的凭证为准），被告剩余贷款由原告偿还。因本院已支持被告支付原告违约金24222.9元，与原告应返还被告首付款相抵扣后，原告应返还被告首付款2324198.1元。因双方自认本案房产已被查封，上述款项原告应交对涉案房产进行查封的有权机关处置。被告应将案涉房屋交付原告，故对于原告主张被告偿还保证金242229.12元，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告河南正弘九如实业有限公司与被告熊晓霞签订的编号为D17003420027《商品房买卖合同》已经解除；二、被告熊晓霞于本判决生效后十日内向原告河南正弘九如实业有限公司交付房屋，配合原告河南正弘九如实业有限公司办理注销商品房预告登记（预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0209156号）的相关手续及撤销商品房买卖合同备案（备案号为D17003420027）的相关手续；三、原告河南正弘九如实业有限公司于本判决生效后十日内返还被告熊晓霞首付款2324198.1元和已付贷款本息（数额以郑州银行股份有限公司营业部出具的凭证为准）；四、原告河南正弘九如实业有限公司于本判决生效后十日内向郑州银行股份有限公司营业部偿还被告熊晓霞剩余贷款本息（数额以郑州银行股份有限公司营业部出具的凭证为准）；五、驳回原告河南正弘九如实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14141元，减半收取7070.5元，由被告熊晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年十一月十六日书记员 王令令