文书内容江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏11执复104号复议申请人(申请执行人)：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市。负责人：闵捷，该公司总经理。被执行人：江苏远华暖通工程有限公司，住所地丹阳市。法定代表人：潘东良，该公司董事长。被执行人：江苏润江建设工程有限公司，住所地丹阳市。法定代表人：韦建华，该公司执行董事。被执行人：束旭东，男，1968年11月15日生，汉族，住丹阳市。被执行人：束辉芳，女，1982年10月5日生，汉族，住丹阳市。被执行人：贡国忠，男，1973年5月14日生，汉族，住丹阳市。被执行人：杨银珍，女，1971年8月13日生，汉族，住丹阳市。被执行人：潘东良，男，1972年3月19日生，汉族，住丹阳市。被执行人：韦芳，女，1976年11月29日生，汉族，住丹阳市。被执行人：杨永沛，男，1977年5月27日生，汉族，住丹阳市。被执行人：黄爱琴，女，1983年10月13日生，汉族，住丹阳市。复议申请人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融资产管理江苏分公司）不服江苏省丹阳市人民法院（2020）苏1181执异130号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2017年2月24日，江苏省丹阳市人民法院（以下简称丹阳法院）对原告中国工商银行股份有限公司丹阳支行（以下简称工商银行丹阳支行）诉被告江苏远华暖通工程有限公司（以下简称远华公司）、江苏润江建设工程有限公司（以下简称润江公司）、束旭东、束辉芳、贡国忠、杨银珍、潘东良、韦芳、杨永沛、黄爱琴金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1181民初3664号民事判决：一、远华公司于判决生效之日起十日内给付工商银行丹阳支行借款本金19586398.54元、利息及复利250519.61元，合计19836918.15元，并按照《小企业借款合同》约定的期内贷款利率上浮40%，承担自2016年3月4日起至实际给付之日止的利息；二、远华公司于判决生效之日起十日内给付工商银行丹阳支行律师费10万元；三、工商银行丹阳支行有权以束旭东、束辉芳抵押的房产（房屋产权证号：丹房权证云阳字第**）及其对应国有土地使用权（土地权证号：丹国用[2007]第01369号），折价或者拍卖、变卖的价款对远华公司上述第一项和第二项给付义务分别在240万元和14万元的范围内优先受偿；四、工商银行丹阳支行有权以贡国忠、杨银珍抵押的房产（房屋产权证号：丹房房权证云阳字第**）折价或者拍卖、变卖的价款对远华公司上述第一项和第二项给付义务在132万元的范围内优先受偿；五、工商银行丹阳支行有权以杨永沛、黄爱琴抵押的房产（房屋产权证号：丹房权房权证云阳字第**）价或者拍卖、变卖的价款对远华公司上述第一项和第二项给付义务在99万元的范围内优先受偿；六、工商银行丹阳支行有权以潘东良、韦芳抵押的房地产（房屋产权证号：丹房权证房权证云阳字第**；权证号：丹房权证云房权证云阳字第**、号：丹国用[2013]第15952号；房屋产权证号：丹房权证云阳房权证云阳字第**、：丹国用[2013]第15951号；房屋产权证号房屋产权证号：镇房权证字第**、镇国用[2013]第9167号），折价或者拍卖、变卖的价款对远华公司上述第一项和第二项给付义务分别在91万元、343万元、10万元、338万元、10万元、80万元、5万的范围内优先受偿；七、润江公司对远华公司的上述第一项和第二项给付义务在2000万元范围内向工商银行丹阳支行承担连带清偿责任；八、潘东良、韦芳对远华公司的上述第一项和第二项给付义务向工商银行丹阳支行承担连带清偿责任。根据华融资产管理江苏分公司的申请，丹阳法院于2019年10月17日立案强制执行。在该案执行过程中，丹阳法院于2020年3月9日发出（2019）苏1181执5344号通知书，告知申请执行人、被执行人、承租人已裁定拍卖被执行人潘东良所有的位于丹阳市××新村××室房地产[丹房权证云阳字第房权证云阳字第**、3）第15952号]、被执行人韦芳所有的位于丹阳市××新村××室房地产[丹房权证云阳字第×房权证云阳字第**、）第15951号]及各自相应附属设施。该院已就承租人韦清芳提出的租赁权利进行审查，承租人韦清芳与被执行人潘东良、韦芳于2013年10月31日签订房屋租赁合同，租赁期限自2013年10月31日至2033年10月30日，且承租人按照合同约定支付了相应租金，上述两抵押物均在2013年11月19日设立相应抵押并登记，基于上述事实，该院决定保留案外人韦清芳与被执行人潘东良、韦芳的上述租赁关系对该两处抵押房地产及相关附属设施进行带租拍卖。申请执行人华融资产管理江苏分公司不服上述执行行为向丹阳法院提出异议。该院查明，根据工商银行丹阳支行申请，丹阳法院于2017年6月15日立案强制执行，执行案号为（2017）苏1181执2669号，因申请执行人撤销执行申请，该院于2018年8月23日裁定终结（2016）苏1181民初3664号案件的执行。工商银行江苏分公司将上述债权转让给华融资产管理江苏分公司并登报公示。还查明，根据华融资产管理江苏分公司的申请，该院于2019年10月17日立案强制执行，案号为（2019）苏1181执5344号。在本案执行过程中，该院于2019年11月14日作出（2019）苏1181执5344号执行裁定：一、查封被执行人束旭东所有的位于丹阳市××××室的房地产【丹房权证云阳字第××房权证云阳字第**、69号】；二、查封被执行人束旭东、束辉芳共有的位于丹阳市锦轩××单元××室的房地产【丹房权证云阳字第**房权证云阳字第**、5号】；三、查封被执行人贡国忠、杨银珍共有的位于丹阳市世纪××都××单元××室的房地产【丹房权证云阳字第**、房权证云阳字第**、号】；四、查封被执行人潘东良所有的位于丹阳市××新村××室的房地产【丹房房权证云阳字第**、房权证云阳字第**、952号】；五、查封被执行人潘东良、韦芳共有的位于丹阳市××单元××室及车库的房地产【丹房权房权证云阳字第**、房权证云阳字第**、；六、查封被执行人韦芳所有的位于丹阳市××新村××室的房地产【丹房权证房权证云阳字第**、房权证云阳字第**、1号】；七、查封被执行人杨永沛、黄爱琴共有的位于丹阳市××香草××单元××室的房地产【丹房权证云房权证云阳字第**、房权证云阳字第**、019年11月5日，丹阳市不动产登记中心根据该院的上述执行裁定书、协助执行通知书对上述房地产进行了查封登记。根据申请执行人华融资产管理江苏分公司的申请，该院于2019年11月20日作出（2019）苏1181执5344号之一执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。该院认为，异议审查系执行程序的组成部分，以形式审查为主，案涉房产作为抵押物，如在抵押权设立前存在租赁关系，则租赁关系不受抵押权的影响，租赁权不应拍卖而消灭，应当带租拍卖。承租人占有使用案涉房产，提供了房屋租赁合同和支付租金的证据，现有证据不足以证明租赁合同是伪造的，应认定案涉房产租赁在前，抵押在后，该院对案涉房产作出带租拍卖的决定并无不当。异议人去租拍卖的异议理由不成立，该院对其异议请求不予支持。遂裁定：驳回华融资产管理江苏分公司的异议请求。华融资产管理江苏分公司不服上述裁定，向本院申请复议称：承租人韦清芳就位于丹阳市××新村××室××房屋与××、韦芳签订房屋租赁合同是虚假的，应当涤除。其主要理由为：一、根据《承租房屋租赁管理办法》第十三条规定签订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在地直辖市、市县人民政府房管部门登记备案，韦清芳于2013年10月31日与潘东良、韦芳签订房屋租赁合同，未进行任何备案登记；二、上述房屋租赁合同签订日期为事后伪造，我公司特向原审法院对该租赁合同形成时间进行鉴定，是否在抵押权登记日期之后，但原审法院未组织进行笔迹鉴定，存在程序错误；三、按上述租赁合同约定，房屋租金一年为10万元，承租人一次性付清20年租金共计180万元，根本不符合租赁行为规律，市场正常价格，两处房产共262.05平方，按市场价格为10000元/平方，上述房产买卖价格在260万元左右，而承租人竟然以接近买房价格将租赁费一次性付清，不符合市场规律，应认定无效，且180万元支付凭证汇款单也未注明用途是支付房屋租金，无法证明该笔钱是支付租金；四、根据《合同法》和《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人与出租人订立真实合法有效的租赁合同，租赁合同订立于被执行房屋设定抵押之前，承租人已依据租赁合同占有租赁房屋，占有是作为租赁权的公示标准，才能有效对抗抵押权人的效力。承租人仅向原审法院提供租赁合同、支付凭证，并未提供2013年10月3日或之后水、电、取暖等能够证明其实际占有的证明凭证。综上，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行人的不动产伪造支付租金证据，上述行为并不能阻止法院对上述房产的执行。请求镇江中院撤销（2020）苏1181执异130号裁定，并裁定对丹阳市××新村××室、××室去租拍卖。另查明，韦清芳于2020年7月20日向原审法院提供了其于2013年10月31日与潘东良、韦芳订立的房屋租赁合同，约定潘东良、韦芳将位于丹阳市××新村××室、××室房屋出租给韦清芳，租赁期限自2013年10月31日至2033年10月30日，计二十年。本房屋年租金为10万元人民币，若承租方如在一年内付清二十年房屋租金则出租方免两年二十万元租金等。还查明:韦清芳向原审法院庭工商银行丹阳支行出具的其向潘东良转款记录金额分别为70万元、20万元、30万元、30万元、10万元、20万元及潘东良于2013年10月31日出具给韦清芳一张收条载明收到韦清芳房屋租金70万元。又查明，韦清芳向原审法院提供营业执照载明经营者韦清芳名称为丹阳市云阳镇泽凯建筑工程队，个体工商户，经营场所为丹阳市云阳镇华南新村****，注册日期为2017年12月6日。再查明：丹阳法院于2017年2月24日对原告工商银行丹阳支行诉远华公司、润江公司、束旭东、束辉芳、贡国忠、杨银珍、潘东良、韦芳、杨永沛、黄爱琴金融借款合同纠纷一案，作出（2016）苏1181民初3664号民事判决认定，2013年11月12日工商银行丹阳支行与潘东良和韦芳签订四份编号分别为2013年丹抵字1112号、2013年丹抵字1112-0、2013年丹抵字1112-1、2013年丹抵字1112-3的《最高额抵押合同》，约定潘东良和韦芳以其所有的位于丹阳市××新村××室房产及对应国有土地使用权（房屋产权证号：丹房权证云阳房权证云阳字第**号房权证云阳字第**，5952号）、丹阳市××新村××室的房产及对应国有土地使用权（房屋产权证号：丹房权证云阳字房权证云阳字第**、房权证云阳字第**、5951号）作抵押……。合同签订后，工商银行丹阳支行与潘东良、韦芳就约定上述房地产办理了抵押登记手续。本院认为，本案争议焦点为原审法院就案涉两处房产带租拍卖是否符合法律规定。本院认为，原审法院基于承租人韦清芳提供的租赁合同、租金支付凭证及营业执照确定案涉两处房产带租拍卖并不符合相关法律规定，其主要理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人要求在租赁期内向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人不动产或伪造交付租金证据的，对其提出阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据上述规定，对案外人主张不动产租赁权、租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物交付请求权，并以占有的方式对外公示。且租赁合同必须签订于形成抵押之前，查封之后受查封力所及，不能对抗申请执行人。此外应对案外人与被执行人是否存在恶意串通、虚假租赁进行审查。一般应从以下几个方面进行审查：一是审查租赁合同的约定条款是否符合商业习惯或常理。1、租赁期限是否畸长，如按照合同法所规定最长期限20年，这样的约定明显损害买受人对标的物处分权；租金约定是否符合一般商业习惯，正常情况下，双方当事人一般会约定分期支付租金，且租金的标准会定期以一定比例上调，而虚假租赁合同租金多系一次性支付，且租金标准较低。二是租赁合同有无实际履行。1、租金支付是否有违常理或商业习惯；2、承租人是否实际占有租赁物，占有系适用买卖不破租赁规则核心要素，占有使用认定标准，不应仅限于取得对租赁物实际控制权，还应查明是否在租赁房屋内从事生产经营活动。三是对于租赁合同当事人来说，如果租赁期限较长，且租金数额较高，双方一般会对租赁合同的登记备案、税费缴纳等事宜进行约定，若未进行约定，即对租赁合同真实性产生合理怀疑。本案中，承租人韦清芳与被执行人潘东良、韦芳签订的租赁协议存在虚假租赁的情形，其理由如下：1、从双方签订租赁合同约定的租赁期限看，双方约定租赁期限畸长，长达二十年，达到合同法有关租赁期限最高期限规定，不符合通常商业习惯，损害了买受人对标的物处分权；2、从双方约定的租金标准看，双方约定二十年租金为200万元，平均每年10万元，租金标准未采取逐年递增，不符合通常租赁市场交易习惯；3、从租赁合同是否实际履行看，承租人韦清芳向原审法院提供了六张向潘东良银行转账记录，转账日期期限分别为2013年10月31日转账70万元、2013年12月30日转账20万元、2014年4月2日转账30万元、2014年4月26日转账30万元、2014年4月26日转账10万元、2014年5月4日转账20万元，共计180万元。从上述转账时间和数额及转账明细看，与双方签订租赁合同存在明显矛盾之处。合同约定一次性支付二十年租金，减免二年租金20万元，而韦清芳提供上述转账记录为分多期多笔转账，并非一次性转账给出租人潘东良，且上述六笔转账记录并未注明是租金，不排除韦清芳与潘东良有其他往来账累计达180万元，然后根据上述总数双方倒签租赁合同并约定二十年租金为200万元，一次性交付免二年租金即180万元的可能。但无论如何约定，均不能自圆其说，其主张与正常的租赁交易习惯相差甚远，不符合房屋租赁交易一般特征，故韦清芳庭的上述六张转账凭证不足以说明其已按合同约定支付租金；4、从承租人是否占有使用租赁物情况看，承租人在案涉两处房屋被潘东良、韦芳抵押给申请执行人之前，并未实际占有使用上述房屋。韦清芳向原审法院提供的一份营业执照，该营业执照虽注明经营地址为丹阳市华南新村69号5室，但韦清芳经营的丹阳市云阳镇泽凯建筑工程队工商注册日期为2017年12月6日，而本案执行依据认定潘东良、韦芳将案涉两处房屋抵押给工商银行丹阳支行时间为2013年11月12日，故韦清芳向原审法院提供的营业执照，目的是证明其已实际占有使用丹阳市华南新村****，但其并未提供其于2013年10月31日就已实际占有使用案涉两处房屋其他书证，如水电、物业费缴费凭证及在案涉房屋内从事生产经营活动的证据，上述证据反而能证明韦清芳承租上述房屋时间是在案涉房屋抵押给原工商银行丹阳支行之后。5、从双方签订长期租赁合同是否登记备案情况看，由于双方订立租赁合同约定租赁期限长达二十年，一般情况双方对租赁合同进行登记备案及税费交纳事宜进行约定，但双方签订房屋租赁合同对此并未约定，该事实也足以否定双方签订租赁合同的真实性。综上，承租人韦清芳在原审法院执行过程中向原审法院提交相关证据不足以证明其在案涉两处房屋被潘东良、韦芳抵押给原工商银行丹阳支行之前就已被其实际占有使用，不能排除双方倒签虚构房屋租赁合同以此对抗法院对案涉房屋的执行的可能。因而对该份租赁合同的法律效力，本院不予认定。复议申请人华融资产管理江苏分公司复议请求成立，本院予以支持。原审裁定认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。原审法院对潘东良、韦芳所有的位于丹阳市××新村××室、××室房屋进行带租拍卖不当，相关通知书应予撤销，案涉两处房屋应当去租拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销丹阳市人民法院（2020）苏1181执异130号执行裁定；二、撤销丹阳市人民法院于2020年3月9日作出的（2019）苏1181执5344号通知书。三、对被执行人潘东良所有的位于丹阳市华南新村69幢5室房地产[丹房权证云阳字第房权证云阳字第**、房权证云阳字第**、被执行人韦芳所有的位于丹阳市华南新村69幢6室房地产[丹房权证云阳字第×房权证云阳字第**、房权证云阳字第**、自相应附属设施进行去租拍卖。本裁定为终审裁定。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇二〇年十一月三日书记员 张 迎 迎