江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初3081号原告（案外人）：吴建浩，男，1967年3月2日出生，汉族，住江苏省溧阳市。原告（案外人）：高亚静，女，1968年7月21日出生，汉族，住江苏省溧阳市。以上二原告共同委托诉讼代理人：徐旭东，江苏平凌律师事务所律师。被告（申请执行人）：高玮，女，1973年2月6日出生，汉族，住江苏省溧阳市。被告（被执行人）：李刚，男，1971年9月20日出生，汉族，住江苏省溧阳市。被告（被执行人）：魏芬，女，1971年2月8日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。第三人：朱秋频，女，1977年8月2日生，汉族，住江苏省溧阳市。第三人：潘建浩，男，1966年10月8日生，汉族，住江苏省溧阳市。原告吴建浩、高亚静诉被告高玮、李刚、魏芬与第三人朱秋频、潘建浩案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，两原告申请追加朱秋频、潘建浩作为第三人参与诉讼，本院经审查，依法通知朱秋频、潘建浩作为第三人参与诉讼，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告吴建浩、高亚静委托诉讼代理人徐旭东，被告高玮到庭参加了诉讼，被告李刚、魏芬及第三人朱秋频、潘建浩经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告吴建浩、高亚静向本院提出诉讼请求：1、请求停止对溧阳市房屋的执行；2、请求确认上述房屋归两原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李刚、魏芬系夫妻关系。2016年9月25日，被告李刚、魏芬以第三人朱秋频的名义购买位于溧阳市房屋，面积为96.51平方米的房屋一套，该房屋所有款项均有朱秋频支付并以被告李刚、魏芬名义办理抵押贷款，所涉房屋贷款有朱秋频还贷。后朱秋频于2019年7月1日，将涉案房屋出卖给原告，原告按约支付房款70万元，余款待房屋过户时并办理贷款一次性付清，后朱秋频将房屋交付给原告占有、使用至今。2019年8月1口，高玮向溧阳市人民法院起诉李刚、魏芬，要求归还借款75万元并承担利息并依法裁定查封该套房屋，后你院作出（2019)苏0481民初6088号民事判决，判决李刚、魏芬归还借款75万元并承担利息、诉讼费用。后李刚、魏芬未能及时归还,高伟申请强制执行。原告于2020年2月向溧阳市法院申请执行异议，后溧阳市法院审查后于2020年4月26口作出（2020)苏0481执异10号执行裁定书：裁定驳回异议请求。二原告不服，向贵院提起诉讼，原告认为：溧阳市房屋属于原告所有，并停止对溧阳市房屋准备评估、拍卖该财产以偿还债务，理由如下：1、朱秋频系被该房屋的实际所有人，虽然该房屋登记在李刚、魏芬的名下，贷款由朱秋频负责归还，朱秋频有对该房屋的实际处分权，被告李刚、魏芬未实际占用使用房屋一天；2、2019年7月1日，原告与朱秋频签订房屋买卖合同一份，合同约定将溧阳市房屋出卖给原告，原告按约支付房款70万元，余款在办理贷款后一次性支付；3、合同签订后，朱秋频将涉案房屋交付给原告占有使用至今；4、原告系合法占有，对该房的取得不存在恶意行为，且房屋价格也没有明显显失公平，且己经支付70万元房款，原告对该房屋享有实际的权利，因房屋己经办理贷款，故该房屋一直未办理过户登记手续。根据相关规定，该房屋虽未办理过户登记手续，但朱秋频和原告之间的买卖行为系合法的买卖关系，且房屋己经交付给原告实际占有使用。从买卖协议的签订、房款的支付、房屋的交付等均可以看出，被告李刚、魏芬系名义房主，实际房主系朱秋频，贵院以被告高玮请求查封并将该套房屋以折价、拍卖的形式以偿还债务，损害案外人朱秋频及原告的合法利益，现二原告依据《民事诉讼法》第119条及227条的规定，特提起诉讼，请依法支持诉讼请求。被告高玮辩称，我方合理怀疑案涉纠纷系朱秋频为躲避执行而与两原告恶意串通而为，两原告的诉请不能成立，理由如下：1、两原告于2020年4月26日收到（2020）苏0481执异10号《执行裁定书》，不服该裁定的依法应当在15日内即2020年5月11日之前起诉，而两原告却于2020年5月底才向法院起诉，明显超过了法定起诉期限，依法应当驳回起诉。2、2018年期间，本案另外两被告李刚、魏芬为了第三人朱秋频、潘建浩的资金需要向我方借款，因未在承诺的期限内归还，我方于2019年8月1日提起诉讼并申请了对李刚、魏芬名下的案涉房屋进行了保全，法院于2019年10月16日作出了民事判决。2019年10月27日，第三人向李刚、魏芬出具了一份《还款承诺函》，表示知晓上述判决并同意承担判决下所有的还款责任，否则将登记在李刚、魏芬名下的案涉房屋交给法院拍卖，出具《还款承诺函》后，第三人一直与我方协商还款事宜，且提出以房抵债，但因房屋扣除房贷后的剩余价值不足以抵债而作罢，期间从未提及过案涉房屋买卖事宜。3、根据《物权法》的物权公示原则，不动产因登记而产生物权效力，本案被告李刚、魏芬是案涉房屋的合法所有人。两原告明知房屋登记在他人名下而与朱秋频签订买卖合同，嗣后也从未向房屋所有权人李刚、魏芬提出过购买和变更登记的意向，明显不符合常理，且两原告未能提供转账凭证，仅凭朱秋频的收条，不足以证明房款支付，买卖合同的真实性存疑。朱秋频无权处置案涉房屋，房屋买卖合同不具备合法效力，两原告也不具备善意取得的条件，不能合法占有案涉房屋。两原告明知未经李刚、魏芬同意不能办理过户，却执意与朱秋频单方签订合同，未告知李刚、魏芬，过错均在两原告自身。4、即使房屋买卖合同和付款情况均属实，两原告未支付全部房款，也没有证据证明实际占有案涉房屋，更无法办理过户，不足以排除执行。被告李刚、魏芬共同辩称，我和魏芬是夫妻关系，我们自己是做小生意的。涉案房屋是登记在我们两个名下的。朱秋频和她老公潘建浩没有领结婚证，他们是做工程的，因为他们在外欠债比较多且信用不好贷不到款，房屋登记在他们名下也不方便。我们是从二手市场买的房屋，2017年左右买的，然后登记在我们名下。房款是朱秋频出的，大概70多万，他们付了20多万现款，剩下的是以我们名义贷款的，贷了58万，还剩508000没有还。我们和高玮的借款实际是潘建浩用的，因为涉案房屋本来在我们名下，如果潘建浩不还就用这个房屋抵，所以就帮他借款，就是与高玮之间的这笔借款。承诺是因为我们向朱秋频、潘建浩催要了几次借款后他们不还，所以在2019.10.27出具了还款承诺。第三人朱秋频、潘建浩未作陈述。经审理查明，高玮与李刚、魏芬民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月16日作出（2019）苏0481民初6088号民事判决书，判决：李刚、魏芬应于判决生效后十日内向高玮归还借款75万元及利息。该案审理过程中，高玮于2019年8月19日向本院提出财产保全申请，本院于当日作出（2019）苏0481执保1109号民事裁定书，裁定冻结李刚、魏芬的银行存款80万元或查封其同等价值的其他财产。同日，本院作出（2019）苏0481执保1109号协助执行通知书，查封了位于溧阳市房屋。因李刚、魏芬未履行生效判决确定的义务，根据高玮的申请，本院于2020年1月8日立案执行，案号为（2020）苏0481执264号。案外人吴建浩、高亚静对上述房屋提出异议后，本院于2020年4月23日作出（2020)苏0481执异10号执行裁定，驳回吴建浩、高亚静的异议请求。吴建浩、高亚静于2020年4月26日签收该执行裁定书。因吴建浩、高亚静不服该裁定，于2020年5月11日向本院提起执行异议之诉并通过邮寄的方式将诉状等诉讼材料寄出，收件人为“溧阳市人民法院立案庭秦俊新”。另查明，溧阳市房屋现登记在李刚、魏芬名下。该房屋于2018年3月6日办理了抵押登记手续，抵押权人为溧阳浦发村镇银行股份有限公司，抵押金额为58万元，抵押期限为2018年3月6日至2037年3月6日止。审理中，两原告提供了如下证据：1、ＥＭＳ邮递物流快递接收单（单号1161564928376）两页，证明原告于2020年5月11日将涉案的有关诉讼材料通过邮寄方式提起诉讼。2、（2020）苏0481执异10号裁定书复印件一份（提供原件核对），证明原告在得知涉案房屋被查封后第一时间向法院执行局提起执行异议，后经法院审查于2020年4月23日作出驳回原告异议请求的裁定，原告于2020年4月26日收取该份裁定书。3、房屋买卖协议书复印件一份、收条复印件两份，证明实际房东朱秋频将溧阳市房屋于2019年7月1日出卖给原告，原告于当日支付20万元定金，于当年7月29日支付50万元房款后入住。4、承诺书复印件一份，证明李刚和魏芬于2017年12月6日出具给朱秋频的承诺书，证明涉案房屋的实际出资人是朱秋频，实际产权人也是朱秋频。5、（2019）苏0481民初6088号民事判决书复印件一份，证明李刚、魏芬和高玮之间的民间借贷经法院于2019年10月16日作出判决，判决李刚、魏芬归还借款75万元并支付利息。后因李刚、魏芬未支付归还借款，高玮向法院申请执行并对涉案的溧阳市房屋进行了查封，何时查封我们不知道。6、电费、燃气费缴费清单打印件两份，证明原告已经就涉案房屋办理相关的电、燃气手续，证明原告已经实际使用该房屋。7、申请法院调取的城中派出所出警的执法记录仪录像及登记表，证明涉案房屋系由朱秋频出资购买，登记在被告李刚、魏芬名下，涉案房屋实际所有人是朱秋频，后朱秋频将涉案房屋出卖给本案原告，后原告与朱秋频因涉案房屋过户问题产生纠纷，所以向公安部门报案。8、交易记录截图一份，证明原告按照合同约定从高亚静账号于2019年7月1日分两次转账10万元（各5万元）、2019年7月7日分两次转账10万元（各5万元）、2019年7月29日转账7万元、2019年7月29日从高亚静账上转至朱秋频儿子潘彦希中行卡上43万元（潘彦希中行卡号为×××），上述六次高亚静共支付房款70万元，原告已经将70万元房款支付给实际房主、第三人朱秋频。被告高玮发表如下质证意见：1、对快递单的真实性不清楚，因为看不出快递是邮寄给谁的，只是显示从常州邮寄到常州，也没有显示地址和收件人，收件人收的是否是立案的这个材料也不知道。2、对裁定书真实性没有异议。3、对房屋买卖协议真实性不清楚，且协议的落款日期到底是不是倒签的也不清楚，原告只提供了收条，没有提供汇款凭证，收条真实性有异议。对买卖协议也有异议。4、对承诺函真实性不清楚，因为不是我写的，是李刚、魏芬写的，要跟他们俩核实。5、对判决书的真实性没有异议。6、对缴费清单上面显示是魏芬付的钱，因为显示是“*芬”。7、对调取的公安材料真实性无异议，不需要再看录像了。8、关于转账记录，对三性均不认可，上述交易属于电子证据，根据最新的证据规定，上述证据均不是原件，原告也未提交信息载体交法庭核实，证据形式不合法。该交易明细仅体现了转账方，未能显示收款方名字，不符合常理。该交易未作任何转账备注，其转账性质可能为其他资金往来，而非购房款。被告李刚、魏芬发表了如下质证意见：1、对于快递单真实性无异议。2、对法院裁定书真实性无异议。3、对房屋买卖协议我们不知情，签字不是我们签的，对这个房屋买卖的事情我们不知道，对收条我们不知道。4、对承诺书，是我们两个写的，是当时买房的时候写的。5、对判决书真实性无异议6、对缴费手续我们不清楚。我们当时买了这个房屋之后一直是朱秋频在里面住的，至于之后是谁是住我们不知道。7、对调取的公安材料真实性无异议，不需要再看录像了。被告高玮提供了如下证据：潘建浩和朱秋频的还款承诺书，主要内容为：第三人朱秋频与潘建浩向高玮借款的75万元，现高玮已向法院起诉，对于上述借款和逾期利息，如不能按时归还，第三人出资购买并登记于魏芬名下的位于溧阳市的住房，同意交李刚、魏芬用于法院拍卖并归还高玮的借款。这份还款承诺书目前在李刚那里，我只有手机里面李刚拍了之后发给我的。两原告发表如下意见：代理人第一次看到这份证据，于2020年7月10日前和当事人本人核实后向法庭提供书面意见。被告李刚、魏芬发表如下意见：对该承诺函真实性无异议，因为当时还款承诺函的打印件是拍照后留在手机里的，后来把照片打印出来的，这份就是原件。被告李刚、魏芬提供如下证据：手机视频（当庭播放），形成时间是2019.10.27，时间是1分30秒，当时有我们两个、吴国强、朱秋频、潘建浩，在望湖景苑江苏双吴建设工程有限公司办公室录的，这个公司是吴国强儿子的，视频现在在手机里的，可以当庭播放，证明还款承诺函的形成过程。两原告对该视频不清楚，视频上的人侧面看着像潘建浩，朱秋频看不清楚。被告高玮对视频的真实性无异议。以上事实由两原告、被告高玮、李刚、魏芬提供的有关书证、双方陈述及本院调取的有关证据材料附卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告提起本案执行异议之诉是否超过法定期限？2、原告以案涉房屋买受人身份主张案涉房屋的权利是否能排除执行？对于争议焦点，本院认为，原告吴建浩、高亚静于2020年4月26日签收（2020)苏0481执异10号执行裁定书，于2020年5月11日通过邮寄的方式将诉状等诉讼材料寄出，符合民事诉讼法规定的提起执行异议之诉的有关规定。案涉房屋现登记在李刚、魏芬名下，依据法律规定，金钱债权执行中，两原告以案涉房屋买受人的身份对登记在被执行人名下的房屋提出异议，并主张确认案涉房屋的所有权的，应主要围绕以下四个方面进行审查：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然两原告提供的房产买卖协议落款日期在本院查封案涉房屋之前，但两原告提供的证据尚无法证明案涉房产买卖协议真实性。根据两原告提供的房产买卖协议，出卖人交付房屋的时间为2019年10月18日，晚于本院2019年8月19日的查封日期，且两原告提供的现有证据也不足以证明其已实际占有、使用案涉房屋。两原告称其已支付部分购房款，但案涉房屋在房产买卖协议落款日前已办理了抵押手续。根据房产买卖协议，两原告在签订协议时已经知晓案涉房屋的出卖人还有他人，且高玮与李刚、魏芬所涉的执行案件也与第三人有关，故两原告对于案涉房屋未办理过户登记也存在过错。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告吴建浩、高亚静的诉讼请求案件受理费11300元，由原告吴建浩、高亚静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈柏青人民陪审员  史丽华人民陪审员  吴晓东二〇二〇年十一月十七日法官 助理  杨文豪书 记 员  姜丽君