贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9237号上诉人（原审被告）：郭倩，女，汉族，1992年9月25日生，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷瑞琴，女，汉族，1944年10月12日生，住贵阳市。委托诉讼代理人：吴箭，贵州合协律师事务所律师。上诉人郭倩因与被上诉人雷瑞琴租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郭倩上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10638号民事判决并改判本案。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原判未考虑××疫情对经营影响，将迟延支付租金的原因完全归咎于上诉人于法无据。双方2019年8月15日签订《房屋租赁合同》，上诉人对案涉房屋进行装修装饰，于2019年10月16日开始营业。2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全面停工停产。2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状肺炎疫情调整为三级响应，花果园社区出现5例××确诊病例，疫情防控措施更为严格，上诉人直到2020年4月11日才正常营业。即便如此，上诉人仍然交纳部分租金。恢复营业之后，营业收入明显下降导致资金周转困难迟延交付租金。二、《房屋租赁合同》约定的违约金过高，明显过分高于因违约给被上诉人造成的损失，应当予以调整。《房屋租赁合同》第八条约定如上诉人不按约定支付租金达到7日以上的，被上诉人有权要求支付一个月房租作为违约金。第九条又约定，如上诉人未按约定时间缴纳房租的，应按每日200元缴纳逾期违约金。原判支持了其主张的违约金66337元违约金（计算至2020年7月10日）及此后产生的每日200元的违约金。我国的违约金赔偿主要以填平损失为基础，兼具有限度的惩罚性质。本案中上诉人逾期支付租金给被上诉人造成的损失主要为银行利息损失，违约金应当依法调整。三、上诉人承租涉案的商铺后，支付了门面转让费、装修费60万元左右，营业以来一直处于亏损状态，拖欠租金实属无奈之举。上诉人拟将门面转让，由新的承租人与被上诉人签订租赁合同，以减少部分损失，上述方案因被上诉人拒绝搁置。被上诉人雷瑞琴二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。雷瑞琴向一审法院起诉请求：1．依法解除原告与被告2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告在判决生效之日腾空案涉房屋，结清水、电、燃气及物业等费用后交还案涉房屋给原告；3．判令被告向原告支付未付房屋租金共计154,148元（暂计2020年7月31日），2020年8月1日起的租金按合同约定的标准计算至被告腾空还房为止；4．判令被告向原告支付合同违约金共计66,337元（暂计至2020年7月10日），2020年7月11日后的违约金按合同约定的每日200元标准计算至被告付清拖欠租金并腾空还房为止；5诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实，2015年7月21日，原告向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于本市南明区，建筑面积58.39平方米。2019年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定为1．甲方将上述房屋租赁给乙方。2．租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日止。3．租金及押金为2019年9月1日至2020年8月1日，租金38537元／月，2020年9月1日至2021年8月31日，租金42391元／月。支付方式为按季支付。押1个月付3个月，签约当日乙方应向甲方支付约定的房租。乙方需提前15日向甲方支付下次房租。押金38537元，押金不能充抵房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿外，剩余部分甲方如数返还乙方。4．其他相关费用的承担方式为水电费、燃气费、物业管理费、卫生费等由乙方承担。5．合同解除约定为乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权要求乙方支付1个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋。6．违约责任为如乙方未按规定时间缴纳房租的，因按每日200元交纳逾期违约金。7．其他约定事项为租赁期内，如乙方提前或违约提前解除合同，对房屋内的附属物自行处理，如未处理，由甲方短信或微信通知乙方，3日后甲方有权进入房屋内，对房屋内附属物品及装修进行处置，乙方不得要求赔偿。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告亦将截止至2020年3月31日的租金交付给原告。因被告未向原告支付2020年4月1日起的房屋租金。2020年7月10日，原告向一审法院提交民事诉状，起诉来院，提出如前诉请。2020年7月14日，一审法院委托南明区民商事案件人民调解委员会对原、被告进行调解，因双方分歧较大，调解未果。另2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国发生。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月30日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》，2020年2月14日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于加强全省复工复产期间疫情防控工作的通知》，2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状病毒感染的肺炎疫情调整为三级响应。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告经营使用，完全履行了自身义务。但被告向原告支付了截止至2020年3月31日至的租金后，对2020年4月1日起产生的租金，未按合同约定按期支付给原告，构成违约，导致原告提起诉讼，故责任在于被告。现原告诉请解除双方所签租赁合同并要求被告腾空案涉房屋，结清水、电、燃气及物业等费用后将案涉房屋交还给原告。对此，被告辩称因新冠病毒肺炎疫情导致经营困难，致使被告不能按合同约定支付租金，是原告不能克服、不能避免的客观情况，依法属于不可抗力，原告的诉请无事实及法律依据，不应支持。原被告双方于2019年8月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定涉案房屋租金按季支付，被告需提前15日支付下次房租，被告不按照约定支付租金达15日的，原告有权单方解除合同并收回该房屋。被告应于2020年2月14日前支付原告2020年3月1日起至5月31日的租金，而此时贵阳市受新冠病毒肺炎疫情的影响已得到有效控制，各行业已逐渐恢复生产经营，即使被告的经营因受到疫情影响，支付租金顺延一定时间，但被告至今已连续两期未按期向原告支付租金，违反了双方所签合同约定，故被告的辩解意见，一审法院不予采纳。原告的上述诉请，符合合同约定且于法有据，一审法院予以支持。关于原告诉请被告支付拖欠租金154148元（2020年8月1日起的租金，按合同约定标准计算至被告腾空返还房屋时止）的主张。对此，被告辩称因受疫情影响，根据被告门面目前的经营状况，继续按原合同支付租金对被告明显不公平，请求减免一个月租金。同理，因贵阳市受新冠病毒肺炎疫情的影响于2020年2月14日已得到有效控制，各行业已逐渐恢复生产经营。原告提交民事诉状后，一审法院亦委托南明区民商事案件人民调解委员会对原、被告进行了调解，因调解未果，一审法院正式立案受理后，送达文书及开庭审理时，在要求被告主动与原告协商的同时，引导原告考虑被告的实际困难，在双方平等协商的基础上，是否继续履行合同并减免或延期收取房屋租金，但被告至今未将所欠租金支付原告并取得原告谅解同意继续履行合同，故对被告的辩解意见，一审法院不予采纳，原告诉请被告支付租金的主张，于法有据，一审法院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金66337元（2020年7月11日起按合同约定每日200元计算至被告付清拖欠租金及返还房屋时止）的主张，因双方所签《房屋租赁合同》对此进行了约定，故对原告的该诉请，一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告雷瑞琴与被告郭倩于2019年8月15日签订的《房屋租赁合同》。二、被告郭倩于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市南明区房屋腾空并结清水、电、燃气及物业等费用后交还给原告。三、被告郭倩于本判决生效之日起十日内支付原告雷瑞琴截止至2020年7月31日止的房屋租金154148元及此后产生的租金（按合同约定的标准计算至被告郭倩腾空返还涉案房屋时止）。四、被告郭倩于本判决生效之日起十日内支付原告雷瑞琴截止至2020年7月10日止违约金66337元及此后产生的违约金（按合同约定每日200元的标准计算至被告郭倩付清拖欠的租金及腾空返还涉案房屋时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4608元，减半收取2304元，由被告郭倩负担（此款原告雷瑞琴已预交，被告郭倩在支付上述款项时一并支付原告雷瑞琴）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为了证明其上诉主张向本院提交了营业日报，证明上诉人的营业收入不足以支付租金。被上诉人以上述日报系复印件为由不予认可其真实性，即便上诉人的营业收入不足以支付租金，该事由不能作为其拒付租金的理由。该营业日报系复印件，本院难以确认真实性，本院对其证明力不予采纳。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对一审判决查明的事实依法予以确认。本院认为：本案争议的焦点有三个：第一、《房屋租赁合同》解除的过错如何确定；第二、疫情期间的租金是否应予免除，若应予免除，金额如何确定。第三、一审计算的违约金是否应予调整。关于第一个争议焦点：房屋租赁合同是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《房屋租赁合同》项下上诉人的义务为按时、足额支付租金，被上诉人的义务为交付符合约定之房屋。本案查明的事实是，被上诉人向上诉人交付房屋后，上诉人未按照约定支付租金。上诉人未按照《房屋租赁合同》的约定按时、足额支付租金的行为导致被上诉人签订《房屋租赁合同》的目的不能实现，系根本违约。贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月23日24时起将新型冠状肺炎疫情调整为三级响应。贵州省全面复工复产后，上诉人一直在案涉房屋经营，但是仍未按时、足额支付租金，故上诉人提出迟延支付租金的原因不能完全归咎于上诉人的上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点：今年年初新冠疫情暴发，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月23日24时起将新型冠状肺炎疫情调整为三级响应。新型冠状肺炎疫情防控措施，属于当事人不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案系经营型房屋租赁，综合考虑贵阳市疫情防控措施对案涉房屋造成的影响，本院对贵州省启动突发公共卫生事件一级响应期间（2020年1月24日至2020年2月23日）期间（一个月）的租金38,537元予以减免，截止至2020年7月31日止上诉人欠付房屋租金为115,611元。关于第三个争议焦点：违约金的性质以补偿为原则，同时具有一定程度的惩罚性质。《房屋租赁合同》第八条约定如上诉人不按约定支付租金达到7日以上的，被上诉人有权要求支付一个月房租作为违约金。第九条约定如上诉人未按约定时间缴纳房租的，应按每日200元缴纳逾期违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案系上诉人违约而产生纠纷，应支付违约金，结合本案的实际情况，违约金自上诉人逾期支付房屋租金之日按每日200元标准计付更为公平。综上所述，上诉人郭倩的上诉请求部分成立，本院对其合理部分的上诉请求依法予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10638号民事判决的第一项、第二项，即一、解除原告雷瑞琴与被告郭倩于2019年8月15日签订的《房屋租赁合同》；即二、被告郭倩于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市南明区房屋腾空并结清水、电、燃气及物业等费用后交还给原告。二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10638号民事判决的第三项为：郭倩于本判决生效之日起十日内支付雷瑞琴截止至2020年7月31日止的房屋租金115,611元及此后的租金（按合同约定的标准计算至郭倩腾空返还涉案房屋之日止）四、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10638号民事判决的第四项为：郭倩于本判决生效之日起十日内支付雷瑞琴违约金（违约金的计算方式为：按每日200元的标准，从2020年4月1日计算至郭倩腾空涉案房屋并付清欠付租金之日止）。五、驳回雷瑞琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,608元，减半收取2,304元，由郭倩负担1,954元，由雷瑞琴负担350元。二审案件受理费用4,608元，由上诉人郭倩负担3,908元，由被上诉人雷瑞琴负担700元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十一月九日书记员  宋娜