湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12024号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐莎，女，1981年10月2日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：廖武雄，湖南君煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭崇哲，男，1983年8月21日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：皮丽，湖南华湘律师事务所律师。原审第三人：袁周，男，1975年3月9日出生，汉族，住长沙市开福区。原审第三人：倪益辉，男，1981年2月8日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人唐莎与被上诉人谭崇哲、原审第三人袁周、倪益辉房屋买卖合同纠纷一案，唐莎不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初6175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人唐莎上诉请求：1、请求依法改判被上诉人支付违约金48856元（计算至起诉日2020年7月2日）；2、判令被上诉人承担本案上诉人支出的律师费用5万元，上诉人不承担被上诉人支付的律师费6万元；3、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，本案违约者是被上诉人。根据双方签订的《商铺转让合同》的约定“交易限定在2020年2月底前完成”，因此该协议约定符合我国《合同法》第46条规定“当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效“。因此，在2020年3月1日后，被上诉人没有在2020年2月底前支付买卖房屋对价，构成根本违约。但是，被上诉人在2020年3月3日支付第一笔交易款100万元，说明双方仍然是愿意继续履行合同。此后，被上诉人一直拒绝将剩余购房尾款65万元进行给付，因此，办理过户登记不过是程序性问题。同时，该211——214房屋抵押在银行，是被上诉人清偿了上诉房屋的全部贷款后一直占有该房产证，并且在庭审过程予以质证。根据《合同法》第45条的规定，本案根本就是被上诉人不正当的阻止条件成就。共有房屋办理过户手续时必须上诉人、被上诉人以及第三人共同面对、即时完成变更登记的事情，不是上诉人一人能够的事情。因此上诉人根本不可能违约。二、本案被上诉人应当承担本案的律师费用。由于本案是商品房买卖合同纠纷，上诉人至今没有收到房屋买卖的尾款65万元，被上诉人存在根本违约行为导致。因此在《商铺转让合同》第六条违约责任第二项的律师费用。另上诉人认为：律师费发票作为我国税务法定的纳税凭证，上面有纳税人票据专章和付款人的行为，完全可以证明律所与委托人的代理关系。人民法院在对该证据质证的同时，应当就该证据形成及不予支持的情形予以释明，上诉人可以补充相应的委托代理合同。且人民法院的司法判例也可以证明税务票据凭证是可以证明相关合同成立的事实。被上诉谭崇哲答辩称：一、原审判决事实充足、法律适用正确，且在上诉期内谭崇哲已经主动联系唐莎按照原审判决内容双方已全部履行完毕，唐莎也以实际行动认可了原判决的内容，其一边提出上诉请求，一边又联系谭崇哲主动履行原判决的内容实属恶意浪费司法资源，请求人民法院依法驳回上诉，维持原判。双方及第三人共同约定前往不动产登记中心办理产权变更登记，并由不动产登记中心2020年10月27日重新出具了权利人为谭崇哲的不动产权证。谭崇哲也于2020年10月29日按双方约定将剩余款项支付至长沙市雨湖区人民法院的账户，并告知了上诉人。故双方已经按原判决内容全部履行完毕。第三人倪益辉、袁周未发表答辩意见。唐莎向一审法院提起本讼，诉讼请求：1、判令谭崇哲支付唐莎共有房屋（商铺）转让份额后续尾款65万元；2、判令谭崇哲支付唐莎违约金48856元（计算至起诉之日）；3、判令谭崇哲承担本案唐莎支出的律师费5万元；4、判令谭崇哲承担本案的全部诉讼费用。谭崇哲向一审法院提起反诉，诉讼请求：1、判令唐莎配合谭崇哲办理位于长沙市雨湖区××路××号××大厦××栋××栋××室××房屋共有份额10%的产权过户手续（产权证号为××、714041542、714041537、714041532）；2、判令唐莎承担谭崇哲为本案支出的律师费60000元；3、判令反诉费由唐莎承担。一审法院认定的事实：谭崇哲、唐莎、倪益辉、袁周合伙以按份共有的方式购买了位于“湖南省长沙市雨花区中意一路66号亚商大厦Ａ栋、Ｂ栋二楼211-215房屋（门面）”产权，其中唐莎占10%，谭崇哲占45%，倪益辉占30%，袁周占15%，房屋总价款约为2337万元，唐莎首付100万元，剩余款项以银行按揭贷款方式支付。2020年1月10日，唐莎以总房价1650000元的价格出售其名下10%份额的位于“湖南省长沙市雨花区中意一路66号亚商大厦Ａ栋、Ｂ栋二楼211-215房屋”，倪益辉、袁周放弃购买权，谭崇哲主张购买权。为此，以唐莎作为甲方、谭崇哲作为乙方、倪益辉、袁周作为丙方共同签订了《商铺转让合同》，约定：第一条（一）、甲方现有位于湖南省长沙市雨花区××路××号××大厦××栋××栋××室××的房屋10%的产权所有，共有权人：谭崇哲45%、倪益辉30%、袁周15%。产权证分别为714041572、714041540、714041535、714041630、714041528，房屋面积、所有权人等详细信息以房屋不动产权证（房屋所有权证）为准，该房屋转让时将所属土地使用权一并转让。（二）、该房屋现已抵押：其中215室抵押于长沙银行，211、212、213、214抵押于招商银行，在办理过户或者重新抵押登记前，甲方负责配合乙、丙方办理结清注销手续……第二条房屋交易流程、价格、相关物品、付款方式及流程：（一）、甲乙双方协商一致，该房屋总售价为：人民币1650000元，丙方同意上述交易行为。（二）、双方约定付款和交易流程步骤如下：1、因该房屋存在银行按揭且已办抵押，截止至交易之日甲方所欠按揭贷款由乙方负责归还，在协议签订后，乙方负责组织资金归还甲乙双方的按揭贷款本息，贷款归还后甲方无条件配合乙方办理过户，丙方同时配合乙方办理赎楼及过户手续；2、待过户完成后，乙方负责到银行办理抵押贷款，贷款发放后，乙方一次性付清购房款人民币壹佰陆拾伍万元整（指任何一本房产证获得贷款后，都应当优先支付甲方购房款，因215和211、212、213、214分两批发放贷款，第一笔贷款发放时付100万元，第二笔贷款发放时付清尾款65万元）本次交易限定于2020年2月底之前完成；3、甲方应于过户完成并收到房款后向乙方交房，本次交易完成。4、特别约定：甲乙双方商定房屋权属过户所产生的所有税、费，由乙方承担。合同签订后，谭崇哲分别于2020年2月24日代唐莎偿还了215号房屋在长沙银行的全部贷款，于2020年3月3日代唐莎偿还了211-214号房屋在招商银行的全部贷款，代偿金额共计312453.1元。唐莎2020年2月26日将上述房屋中的215号房过户至谭崇哲名下，谭崇哲于2020年3月3日向唐莎支付第一笔房屋转让款1000000元。另查明，上述211-215号房屋均共同以倪益辉的名义分别在长沙银行贷款8390000元、招商银行贷款3498000元。因唐莎未按合同约定配合被告办理211-214号房屋的产权过户手续，谭崇哲未向银行申请第二笔贷款手续，亦未向唐莎支付剩余商铺转让款一审法院认为，本案争议焦点为：合同的违约主体、剩余商铺转让款的金额、律师代理费的承担。关于诉争合同的违约主体。《商铺转让协议》的签订系各方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。根据合同约定，谭崇哲代唐莎清偿211-215房屋全部贷款后，唐莎应当先按合同约定办理产权过户手续，再由谭崇哲到银行办理抵押贷款，贷款发放分两笔向唐莎支付房屋转让款。但在谭崇哲代唐莎清偿了上述房屋的全部贷款后，唐莎并未将合同中约定的211-214号房屋过户给被告，致使谭崇哲无法办理银行抵押贷款手续、履行剩余房款的支付义务，故一审法院认为合同的违约主体为唐莎，据此，对唐莎主张的违约金请求不予支持。关于剩余商铺转让款金额的认定。谭崇哲称其2020年2月-3月代唐莎偿还银行按揭款312453.1元，谭崇哲已付合同转让款1312453.1元，应在1650000元的范围内扣除谭崇哲代偿的银行贷款金额。对此，一审法院认为双方在合同中并未明确谭崇哲代偿还的按揭贷款应在房屋总价款的1650000元中予以抵扣，故本案剩余商铺转让款金额应为650000元，谭崇哲代偿还的银行按揭贷款可通过另案主张，本案中不予认定。关于律师代理费的承担。双方均以对方违约为由依据合同约定主张了律师代理费，唐莎仅提交了增值税发票，未提交《律师委托代理合同》，举证不完整；谭崇哲提交了《律师委托代理协议》及增值税发票相互佐证。且是因唐莎违约致使合同无法继续履行，根据双方合同第6.2条约定，律师代理费由合同的违约方承担，故一审法院对谭崇哲主张的律师代理费60000元予以支持，对唐莎主张的律师代理费50000元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决：一、唐莎于本判决生效之日起5日内协助谭崇哲办理长沙市雨花区中意一路66号亚商大厦A栋、B栋及地下室211、212、213、214号房屋共有份额10%的产权过户手续；二、谭崇哲于本判决生效之日起5日内支付唐莎剩余商铺转让款650000元；三、唐莎于本判决生效之日起5日内支付谭崇哲律师代理费60000元；四、驳回唐莎的其他诉讼请求；五、驳回谭崇哲的其他反诉请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费因适用简易程序减半收取5644元，财产保全费4264元，合计9908元，由唐莎负担7086元，由谭崇哲负担2822元；反诉受理费因适用简易程序减半收取160元，由唐莎负担。二审审理期间，上诉人唐莎向本院提交三份证据：证据一，委托代理合同，拟证明唐莎支付了律师费5万元；证据二，不动产登记情况表，拟证明唐莎已协助房屋办理过户；证据三，微信聊天记录，拟证明谭崇哲未按判决支付剩余购房款。被上诉人对上诉人提交的三份证据真实性无无异议，证据一上诉人在一审中没有提交，应当承担举证不能的法律后果，对证据二、三确认房屋已办理过户，房屋款项已经支付至长沙市雨花区人民法院账户。被上诉人谭崇哲向本院提交两份证据，证据一，不动产登记证书及银行流水，拟证明被上诉人已经按照原审判决内容支付了剩余购房款，履行了相应的权利义务，双方用实际履行认可了原审判决；证据二，微信聊天截图，拟证明上诉期内上诉人主动向被上诉人提出产权过户，并实际履行，被上诉人将款项付至法院账户后也已经通知了对方，双方权利义务已经履行完毕。上诉人对被上诉人提交的两份证据真实性予以认可，但是对其证明目的有异议，作为出卖方是没有收到剩余购房款，被上诉人应当依判决将剩余购房款付至上诉人账户中，而不是法院账户。对于双方提交的证据，本院经审查认为，一审法院判决后，双方已经履行完房屋过户以及支付购房款的义务。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,本案的争议焦点为被上诉人是否应当承担违约责任？首先，根据双方签订的《商铺转让协议》第二条的约定，被上诉人代上诉人清偿211——215号房屋的全部贷款后，上诉人按照约定办理过户产权手续，再由上诉人到银行办理贷款，贷款分为两笔向上诉人支付房屋转让款，且约定该笔交易限定于2020年2月底之前完成。但实际双方并未按照合同约定的时间履行完此次交易。被上诉人于2020年3月3日清偿211——214号房屋贷款，第一笔房屋转让款1000000元也于当日支付。对此上诉人并未提出异议并愿意继续履行合同约定，故双方系通过实际履行行为修改了合同的约定。在被上诉人代为清偿了211——214号房屋的全部贷款后，上诉人并未按照合同中的约定进行房屋过户，致使被上诉人无法办理银行贷款手续、履行剩余房款的支付义务。故对上诉人请求被上诉人承担违约责任的诉请，本院不予支持。其次，关于律师代理费的承担，根据双方合同第6.2条约定，律师代理费由合同的违约方承担，根据前述，本案中存在违约行为的系上诉人，故一审法院对于律师费承担的认定本院予以支持。综上所述，上诉人唐莎的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费3477元，由上诉人唐莎承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十一月二十日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。