河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6192号原告：河南金湖建设实业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇鸿鹄路与祥云路交叉口永丰乐城**楼**，统一社会信用代码91410184567261658Q。法定代表人：靳伟伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张利，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白杨，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：李玉杰，女，住所地河南省尉氏县。原告河南金湖建设实业有限公司（以下简称金湖公司）与被告李玉杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金湖公司的委托诉讼代理人张利、被告李玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金湖公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除原被告之间签订的编号为190××××****的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理编号为190××××****的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、商品房预告登记手续、商品房抵押权预告登记注销手续、维修基金变更等相关事项，将《商品房买卖合同》约定房屋的登记事项恢复到出卖前状态；3、判令被告偿还按揭银行划扣原告的保证金60176.10元；4、判令被告支付原告滞纳金5394.87元（滞纳金自2019年10月29日起，银行出具的单笔划扣原告款项为基数按日千分之一先后累计相加计算向原告支付补偿金至付清全部款项之日止，暂计算至2020年6月21日）；5、判令被告承担本案原告律师费10000元；6、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2019年1月21日，被告与原告签订编号为190××××****的《商品房买卖合同》，约定被告从原告处购买位于新郑市××镇鸿鹄路东侧、沙窝李村民委员会土地北侧12幢2单元3层301号房屋一套，房屋面积115.09平方米，总房款1147097元，其中800000元由银行提供按揭贷款。合同补充协议第四条约定，被告逾期偿还贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应支付原告垫付的本息及日千分之一的滞纳金；被告连续三次或累计六次逾期归还银行贷款本息，视为被告履行合同根本违约，原告有权通知被告解除合同，并要求被告承担全部房款20%的违约金。合同签订后，原被告双方办理了房屋买卖合同的备案登记手续，被告在中国工商银行股份有限公司郑州东区支行（以下简称按揭银行）办理了按揭贷款，原告为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证。之后，由于被告未按期向按揭银行偿还贷款本息，已经构成严重违约，原告有权解除合同并要求被告支付垫付款，经原告多次催要，被告仍不予偿还，原告为维护合法权益，遂诉至法院。李玉杰辩称，她没有能力还房贷了，也同意解除合同，她之前就跟开发商的法务说过要解除合同，开发商说解除合同要承担违约金两三万块钱，但是开发商一直没有给她最终答复，现在原告起诉要求10%的违约金过高，她承担不了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月21日，原告（××）与被告（××）签订编号为190××××****《商品房买卖合同》约定，被告购买原告开发的位于新郑市××镇鸿鹄路东侧、沙窝李村民委员会土地北侧永丰乐城阳光里12幢2单元3层301号房产一套，房屋总价款为1147097元，原告于合同签订当日首付347097元，剩余房款800000元以商业贷款形式支付。双方并对××逾期付款的违约责任、房屋交付期限及违约责任等进行了约定。合同附件四《合同补充协议》第四条关于签订合同、付款、按揭（含公积金）贷款、交房、违约金等的补充约定：1、××逾期归还银行贷款本息，导致××承担担保责任的，××必须在接到××通知之日起三日内，未接到通知的，自银行划扣××保证金之日起十五日内，支付××垫付的本息，并承担千分之一的滞纳金。2、××连续三次、或者累计六次逾期归还银行贷款本息，视为××履行本合同根本违约，××有权通知××解除合同。××通知解除合同的，××承担全部房款20%的违约金，房屋由××收回。××所支付房款在归还银行贷款本息、××应收违约金、××垫付贷款本息，物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，退还××或者向有关部门提存……4、××根本违约，需解除合同的，××应当配合××办理合同解除手续。如果××拒绝办理合同解除手续的，××将采取法律允许的手段以达到解除合同目的，因此发生的诉讼费、律师费和其他合理费用将并入本条第2款约定一并予以扣除。合同签订后至今，被告实际向原告支付37097元首付款，另外通过原告缴纳了共同维修基金7481元。2019年2月1日，被告（借款人）、中国工商银行股份有限公司郑州东区支行（贷款人）、原告（保证人）三方签署了《个人购房借款/担保合同》，约定被告向中国工商银行股份有限公司郑州东区支行借款800000元用于购买涉案房产，由原告作为保证人承担阶段性连带责任保证。《个人购房借款/担保合同》签订后，中国工商银行股份有限公司郑州东区支行如约向被告发放了贷款。之后，被告自2019年10月起，未再偿还购房贷款。中国工商银行股份有限公司郑州东区分行分别于2019年10月29日、11月29日、12月26日、2020年1月22日、3月4日、4月27日、5月27日、6月24日、7月28日、8月28日、9月27日从原告的保证金账户中相应划扣了5014.81元、5025.48元、5021.49元、5016.18元、9983.92元、5019.25元、5019.25元、5015.27元、5020.59元、5020.59元、5019.27元，共计60176.10元代被告偿还贷款本息。截至本案庭审辩论终结前，被告未归还原告代还款项。原告遂诉至本院，请求处理。另查明，1.涉案房屋已经办理合同备案、房屋预告登记，预抵押登记；原告尚未向被告交付涉案房屋。2.原告提交了《诉讼代理委托合同》、业主清单、转账凭证及发票，拟证明原告委托诉讼包含本案在内的共计47起业主逾期还贷案件按照每件10000元收取代理费，已经先期支付了300000元代理费。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》、个人贷款逾期归还凭证、客户还款明细清单、《诉讼代理委托合同》、增值税专用发票以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。本案中，被告因购买涉案房屋向银行贷款800000元未按期偿还，导致银行从原告的保证金账户中划扣了60176.10元代被告偿还按揭贷款，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告亦同意解除，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告协助办理《商品房买卖合同》备案注销等解除合同相关手续的诉讼请求，协助办理上述手续是商品房预售合同解除的附随义务，本院对该项诉讼请求予以支持。原告主张被告支付按揭银行从原告保证金账户扣划原告保证金60176.10元和滞纳金均系原告作为保证人所承担的保证之债，且银行贷款尚未结清，扣款仍在继续，原告可待被告的按揭贷款结清后一并另案主张，本案不予处理。《合同补充协议》中虽约定了被告承担相应的律师费，但根据原告实际支付的律师费，并综合本案案情，本院酌定被告承担的律师费为6000元。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南金湖建设实业有限公司与被告李玉杰于2019年1月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1900205****）。二、被告李玉杰应于本判决生效之日起十日内协助原告河南金湖建设实业有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案信息、预购商品房预告登记、预抵押的注销手续和公共维修基金的变更手续。三、被告李玉杰应于本判决生效之日起十日内支付原告河南金湖建设实业有限公司律师费6000元。四、驳回原告河南金湖建设实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875元，减半收取计2937元，由被告李玉杰负担58元，由原告河南金湖建设实业有限公司负担2879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵西璞二〇二〇年十一月十八日书记员  梁 艳