湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初2823号原告：魏顺花，女，1964年8月5日出生，汉族，住河南省光山县，委托诉讼代理人：郑萍，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾雨，湖北维力律师事务所实习律师。被告：武汉卡洛公爵酒店管理有限公司，住所地：武昌区松竹路与烟霞路交叉处武汉中央文化区K6K7地块一起******。法定代表人：魏青梅，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李晶，湖北楚之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁晓芸，湖北楚之杰律师事务所律师。原告魏顺花（以下简称原告）诉被告武汉卡洛公爵酒店管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人郑萍、顾雨，被告委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告拖欠房租款27600元（9200元×3个月）和月租金每日3%违约金（以判决书生效为截止日）；2、被告支付原告违约金55200元（月租金9200元×6个月）；3、解除房屋租赁合同，收回房屋；4承担本案诉讼费。开庭审理前，原告撤回了第1项所述请求中的租金部分以及第3项诉讼请求，同时明确第1项诉讼请求中的违约金数额为57960元，计算方式为以月租金9200元为基数，依据每日3%的标准，自2019年12月5日起至2020年7月4日。原告同时明确第2项诉讼请求的违约金包括包括两个部分，第一个部分是根据租赁合同第十二条第2项和第4项的约定，金额为36800元（月租金9200元×4个月）；第二个部分是根据合同第十条第（一）项的约定，金额为18400元（月租金9200元×2个月）。事实与理由：2019年5月4日，原告与被告法定代表人胡静签订《房屋租赁合同》壹份，合同约定房屋用于酒店经营，租赁期限8年（2019年5月4日至2027年5月3日），每月租金9200元，由被告按季提前7日内支付给原告。原告承诺房屋设施完备且无权属争议。同时约定：如果原告违约，赔付被告经济损失2万元；如果被告违约，赔付原告免租期8个月全额租金（免租期第一年为4个月，自交房之日起算）。双方还约定：被告不按时支付租金达10日，原告有权单方解除合同，收回房屋。并要求乙方支付违约金（以月租金为据，每日3%计算）。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告无异议。被告按约支付了第一个季度租金，原告也无异议。根据约定，免租期为2019年5月4日至2019年9月3日。被告所付租金期限为2019年9月4日至2019年12月4日。之后被告再未依约履行付租义务。根据合同约定，第二个季度的租金应在第一个季度到期日前7日内支付。2019年12月初，被告没有按照约定支付租金。至12月中旬，被告已构成事实上违约。原告多次追问，被告仍然无明确答复。之后原告直接多次追讨租金，被告无正当理由拒不支付，纠纷遂由此产生。2020年元月底新冠疫情暴发后，原告体谅被告困难，期间未予追要租金。至2020年4月8日武汉解封后，原告主动与被告联系，商量如何处理后续事宜。本着相互理解的原则，原告同意免收疫情期间两个月的租金（事实上被告现已拖欠原告租金5个月之久），被告对拖欠的租金不仅不予给付，反而提出退租。双方多次协商无果。被告辩称：第一，被告并不存在违约行为。被告与原告于2019年5月4日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将东湖新技术开发区雄楚大道958号伯顿公寓（海星大厦）806、807、910、911面积为35.64平米出租给被告用于商业用途（酒店经营），租期从2019年5月4日至2027年5月4日，共计8年，房屋租金每月9200元，按季度支付，押金2300元（4间房共计9200元），随第一笔租金支付，租赁期满或者合同解除后押金退还给被告，同时约定了免租期：第一年为4个月，第二年和第三年为2个月。合同签订后，原告交付了房屋，被告依约支付了当年一个季度（2019年5月5日至2019年9月4日为免租期）的租金27600元（2019年9月5日至2019年12月4日）、四间房屋的押金9200元以及水电费2400元共计39200元。到下一支付周期时，被告与原告约定2020年元宵节后支付租金，原告也表示同意，但之后遇到新冠疫情影响，被告所租房屋受疫情影响，经营状况急剧恶化，4月初被告与原告沟通表示无法及时支付该租金，原告同意被告4月底支付该笔租金，并同意免租后续2个月租金，后续被告虽尝试继续经营，但由于疫情影响亏损严重只能关店，并通知各房东协商解除租赁合同和退房事宜。2020年5月12日，被告联系搬家公司将位于铂顿公寓的经营设施搬走，并通知保洁阿姨（证人）来打扫卫生，2020年5月13日被告通知原告来现场验收房屋交付水电卡，承诺交房之后立即支付租金，但原告不同意，之后原告将被告诉至法院。2020年7月初双方沟通解约和退房事宜，被告积极配合，双方签署了《交房协议》，被告按《交房协议》支付了剩余租金25826元（2019年12月5日至2020年3月4日房租27600元，扣除剩余预存水电费1774元，共计25826元）。事实证明被告虽然未及时支付租金，但都及时与原告沟通并取得原告谅解同意，因此被告与原告的房租已经结清，并不存在违约行为。第二，被告受新冠疫情不可抗力影响经营困难，虽迟延支付房屋租金，但取得原告谅解，并不存在违约行为，无需支付违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”另，《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。再根据被告与原告签署的房屋租赁合同第九条第（二）款“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”。因此，被告受新冠疫情的不可抗力影响与原告解除房屋租赁合同无需承担违约责任。经审理查明：2019年5月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租坐落于武汉东湖新技术开发区雄楚大道958号伯顿公寓（海星大厦）806、807、910、911四间房屋用于经营酒店，租赁期限8年（2019年5月4日至2027年5月3日）；每月租金9200元，按季提前7日内支付；押金2300元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告。合同第九条第（四）项约定：“被告有下列情形之一的原告原告有权单方解除合同原告收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的；。9、租赁期限届满前原告被告单方提前解除合同的。”第十条违约责任约定：（一）原告有第九条第三款约定的情形之一的原告应按月租金的两倍向被告支付违约金并退还押金；被告有第九条第四款约定的情形之一的应按月租金的两倍向原告支付违约金，同时原告可要求被告将房屋恢复原状并赔偿相应损失，且被告应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，结清前述违约金及欠缴费用当日原告退还被告押金。”第十二条其他约定事项约定：“1、原告违约，需要赔付被告经济损失20000元整；2、被告违约，需要赔付原告免租期8个月内房屋全额租金（具体以每月实际房屋租金为准）；3、自交付之日起，（租金）每三年递增一次，第一次递增5%，第二次递增5%；4、免租期时间为第一年4个月（交房之日起算），第二年和第三年每年二个月。”租赁合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告向被告提供了房屋，被告亦缴纳了2300元押金和租金。被告承租后实际开展了酒店经营，并将租金缴纳至2019年12月4日（包含免租期4个月）。后，因武汉市爆发新冠××疫情，原告停止营业，亦未按时缴纳下一季度租金。原告向被告催租，被告以没有收入经济困难为由请求延期缴纳，双方未协商一致。2020年4月底，被告仍未缴纳租金，原告再次催款，被告仍未缴纳。2020年5月，因被告长期拖欠租金，双方协商一致解除合同，并对房屋进行交接。2020年5月13日，被告通知原告房屋已经打扫干净，次日即可收房，但原告要求结清租金，双方未协商一致，原告未收房，并提起本案诉讼。2020年7月4日，双方签署一份《交房协议》，对相关事实进行了确认，其中包括确认了3月5日至5月13日为疫情免租期，被告愿意支付2019年12月5日至2020年3月5日期间的的租金。交房协议签订后，被告当日向原告缴纳三个月租金，之后不再付款。以上事实，有房屋租赁合同、支付凭证、交房协议、微信聊天记录和当事人陈述等在卷予以证明。本院认为，原告和被告之间的租赁合同关系受法律保护，双方均应当按照合同约定和相关法律规定行使权利并履行义务。被告经营的系酒店行业，新冠××疫情对于被告来说影响较大，双方应当基于公平原则处理双方权利义务和违约责任。依据合同约定，被告应当在2019年12月4日前支付下一季度（2019年12月5日至2020年3月5日）租金27600元，但被告在疫情爆发前即已经逾期，经历疫情后一直到2020年7月5日才支付该笔租金25826元（扣除预存水电费1774元，27600-1774=25826元），已经构成违约，应当承担违约责任。合同约定的逾期付租违约金标准过高，本院依法调减为每日万分之五，自2019年12月5日计算至2020年7月5日，金额为2939.4元。原告在签订合同时给了被告8个月免租期，其中第一年为4个月。按照一般交易习惯，免租期是建立在合同能够完整履行的前提下，出租人可以通过合同完整履行后的租金收入覆盖免租损失。现被告提前解除了合同，虽然原告也同意解除，但已经免除的4个月租金将无法弥补，且原告亦要承担后续难以出租的风险和损失，被告应当予以补偿。考虑到被告解除合同主要是受疫情影响，依据租赁合同第十二条第2项和第4项的约定并依据公平原则，本院判定被告承担3个月租金的违约金27600元（月租金9200元×3个月）。虽然被告提前解除了合同，疫情影响其经营是主要原因，被告也承担了逾期付款的利息并补偿了免租期租金，原告要求依据合同第十条第（一）项的约定要求被告另行承担违约金18400元，不符合公平原则，本院不予支持。依据租赁合同约定，押金需要冲抵违约金后方能退还，现违约金数额大于押金数额，应当予以冲抵，原告无需再退还押金。上述27600元违约金冲抵押金后，被告还应支付25300元（27600元－2300元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告武汉卡洛公爵酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏顺花支付逾期付租违约金2939.4元；被告武汉卡洛公爵酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏顺花支付提前解除合同违约金25300元；三、驳回原告魏顺花的其他诉讼请求。如果被告武汉卡洛公爵酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1870元，适用简易程序减半收取935元，由原告魏顺花负担655元，被告武汉卡洛公爵酒店管理有限公司负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李志涛二〇二〇年十一月六日书记员  张 晨