辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6513号上诉人（原审原告）：李广富，男，1967年9月24日生，汉族，住普兰店市。委托诉讼代理人：曲之勇，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之光，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包光伟，男，1956年11月9日生，汉族，现住大连市西岗区。委托诉讼代理人：包晶（包光伟的女儿），1984年4月21日生，汉族，现住大连市西岗区。委托诉讼代理人：闫鹏（包光伟的女婿），1983年4月9日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审被告）：谷祖杰，男，1963年1月8日生，汉族，住大连市中山区。被上诉人（原审被告）：张莉，女，1964年9月3日生，汉族，住大连市中山区。被上诉人（原审被告）：董振军，男，1963年7月27日生，汉族，住普兰店市。被上诉人（原审被告）：大连嘉航船舶工程有限公司，住所地大连市沙河口区西山村**-1。统一社会信用代码9121020074785774X6。法定代表人：谷祖杰。上诉人李广富因与被上诉人包光伟、谷祖杰、张莉、董振军及大连嘉航船舶工程有限公司（以下简称“嘉航公司”）案外人执行异议之诉一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李广富上诉请求：撤销一审判决，改判支持李广富的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定李广富为出借款签订案涉《租赁协议》，进而认定不足以证明李广富占有使用案涉房屋，系事实认定错误。1.李广富与谷祖杰签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形，应合法有效，双方均应依约履行。而且，案涉《租赁协议》于2013年1月17日签订，早于一审法院查封时间，符合对抗人民法院强制执行的前提条件。2.本案不存在为抵偿之前欠款而租赁案涉房屋的情形，不是以租金抵偿租赁之前欠款的法律关系。如果租赁案涉房屋是“以租抵押还款”，常理来说双方应在《租赁协议》中对抵偿之前出借款项的数额和标准明确约定，李广富不需要在租赁期限内严格按照《租赁协议》的约定按期、足额另行向谷祖杰支付大额房屋租金。由此可见，本案租赁房屋与租赁双方之前的债权债务纠纷没有关系。3.本案不是以租担保租赁之后借贷的法律关系。案涉《租赁协议》签订的前提是李广富为在大连市内发展业务需要承租案涉房屋用于办公和仓储，谷祖杰出租案涉房屋以取得相应租金收益。从一审庭审过程以及各方庭审陈述来看，尽管李广富与谷祖杰之间在租赁案涉房屋之前存在多笔借贷关系，但由于谷祖杰没能足额偿还李广富的借款，因此李广富不再有向谷祖杰出借任何款项的意愿和意思表示。案涉《租赁协议》双方不存在借贷的意思表示，也从没有按照借款的交易习惯就借款利率、利息给付方式和借款偿还等进行过任何约定或达成任何协议。在李广富向谷祖杰交付租金款项直至因本案引起争议长达六年多的时间里,李广富从未向谷祖杰主张过利息或其他融资收益，谷祖杰从未向李广富支付过任何利息，更能说明本案不是以租担保租赁之后借贷的法律关系。4.一审判决根据董振军给包光伟发送的短信息上载明本案租赁系“以抵押还款形式”的内容否认了案涉《租赁协议》的真实意思表示以及李广富实际占有案涉房屋的事实系认定事实错误。在（2019）执1808号案件执行过程中，董振军向一审法院提交《说明》，对案涉《租赁协议》签订和履行的整个过程进行了明确表述,其在庭审中同意李广富的诉讼请求，一审法院在判决中对该份《说明》的内容进行了确认。由此可知，本案的租赁关系真实存在，董振军在《说明》中的表述为真实发生的事实。一审法院仅采信表述不清的短信内容而忽略董振军书面《说明》中的内容和其当庭陈述系事实认定错误。二、一审判决认定李广富向谷祖杰支付的租金不符合交易习惯且不足以证明其所支付的款项系租金，系事实认定错误。1.案涉《租赁协议》约定的租赁期限为30年，租金总额为812万元，租金支付方式为分阶段给付。租赁双方之所以这么约定是因为案涉房屋是公建，租赁双方协商在李广富未将《租赁协议》项下全部租金支付给谷祖杰之前，李广富允许谷祖杰仍然使用案涉房屋中的部分房间，因此李广富对案涉房屋的占有、使用以及谷祖杰陆续搬出案涉房屋的过程均与租金支付的进度相关联。这种做法完全符合市场规律和双方的交易习惯,更能从侧面反映出租赁关系的真实有效，包光伟没有任何证据证明案涉房屋租金与市场价值及交易习惯不符。2.本案不存在借贷的法律关系，李广富向谷祖杰转账的812万元全部为案涉房屋租金。李广富在2013年之后不再借钱给谷祖杰，董振军的庭审陈述印证了本案实际履行的只有案涉《租赁协议》，李广富和谷祖杰之间在2013年之后不存在借贷关系，所谓的融资合同没有实际履行。包光伟提交的证据不足以证明李广富与谷祖杰之间在租赁期间内存在借贷关系。3.结合李广富支付租金的银行流水单和租金支付进度可知，李广富严格按照《租赁协议》约定的租金支付时间节点向谷祖杰指定帐户支付案涉房屋的全部租金。虽然转款凭证上未明确载明款项用途，李广富也没有谷祖杰指定张莉和张娜收款的书面证据，但正因为谷祖杰按时、足额收到李广富支付的房屋租金，才会在2018年收到《租赁协议》约定的案涉房屋全部租金后从案涉房屋搬出并将案涉房屋完全交给李广富占有、使用，更能说明本案的租赁关系真实存在以及李广富确已实际占有、使用案涉房屋的事实。三、一审判决认定李广富提供的书面证据和证人证言均不足以证明李广富已经实际使用案涉房屋，系事实认定错误。1.一审庭审过程中，证人王某和刘某的证言均能证实，自2013年春节后,李广富租赁案涉房屋用作其经营的大连靓宝食品有限公司网点销售、库房周转、收发货物、财务管理、日常办公以及接待客户使用。在李广富使用案涉房屋期间，经销商和运输商都是到案涉房屋取货、进货以及商谈业务，一审判决忽略了该节事实。2.在一审庭审过程中，董振军明确陈述李广富在使用案涉房屋期间将其中一间办公室转租给董振军有偿使用，租赁期限和租金支付流水记录均能与其陈述的事实相对应。但一审判决仅根据《企业机读档案登记材料》载明董振军经营的大连环鼎装饰工程有限公司已于2012年6月26日注销进而否认了李广富自2013年起对案涉房屋占有、使用的事实，显然错误。而且，《企业机读档案登记资料》没有经过举证质证，不能作为认定案件事实的依据。即使该公司确实已经注销，也不能据此否认李广富实际占有、使用和管理案涉房屋并将其中一间转租给董振军使用的事实。3.一审庭审中当事人的陈述以及董振军出具的《说明》能够证实，在签订《租赁协议》时，谷祖杰要求对房屋租赁情况保密，案涉房屋已经出租的事实只有李广富、谷祖杰及董振军知情，这虽然造成吉林银行评估报告中对房屋租赁的描述与实际情况不符，但评估报告仅仅描述了银行每年一次评估出现场的这个时间节点案涉房屋的状况为“无租赁”。一审判决据此否认李广富连续多年对案涉房屋的实际占有、使用这一事实是错误的。四、李广富对案涉房屋享有合法的租赁权，有权请求排除人民法院向受让人转移占有的强制执行措施。案涉房屋被人民法院查封之前，李广富与谷祖杰已经签订了合法有效的《租赁协议》，李广富按协议的约定全额支付了案涉房屋租金，且支付租金的数额和方式符合市场价值和交易习惯。同时，李广富提供的证据及各方当事人陈述足以认定李广富实际占有、使用案涉房屋的事实。因此，在案涉房屋执行程序中，李广富合法的租赁权应受到法律保护，足以排除人民法院向案涉房屋受让人交付转移占有的强制执行措施，而且李广富有在案涉房屋拍卖、变卖时享有优先购买权。包光伟辩称，不同意李广富的上诉请求。一、一审法院从未因李广富为出借款而签订《租赁协议》而认定不足以证明李广富占有使用房屋的事实。1.李广富在一审中自认在谷祖杰尚欠其400万元左右未还的情况下，还与谷祖杰签订所谓的《租赁协议》，而后又支付租金812万元。在债权人对债务人的还款能力存疑的情况下，再支付812万元用于承租债务人的房屋，已经超出一般人的认知和理解，不符合常理。而且，董振军在出具的《说明》中肯定了谷祖杰和李广富之间存在长期的、大量的债权债务往来，以及李广富因担心谷祖杰的还款能力和无担保措施，一直在为如何能够保障还款寻找担保方式，曾经因谷祖杰提供自有住房作为担保又担心无法顺利执行而放弃该种担保方式，故从董振军出具的《说明》中的内容以及其给包光伟的女儿包晶的短信提及的“以租抵押还款形成”来理解，李广富和谷祖杰之间是债权债务关系。至于李广富提供的《租赁协议》，现有证据不能证明系谷祖杰真实签署，不能排除存在李广富、董振军串通伪造的可能，因为在一审中李广富提供的董振军与其通话的记录以及名称核准申请书，均存在与事实严重不符、恶意引导取证的情况，且该份租赁协议存在多处瑕疵。李广富意图通过《租赁协议》在谷祖杰还款不能的情况下即主张对案涉西岗区北岗街49号房屋享有租赁权，进而顺利控制、强占房屋并凭借“买卖不破租赁”的法律规定排除他项权利、阻却法院强制执行。《租赁协议》中未提及抵偿之前出借款项的数额和标准，而是约定租金金额和时间，目的是与此前债权债务完全割裂，这也是为保证民间借贷的顺利还款而惯用的操作手法。2.李广富不能提供足以证明其发展业务和将房屋用于办公仓储的证据，其在一审中提供的两个证人证言所述内容与李广富欲证明其实际占有房屋的事实没有关联，且证人与李广富之间存在利害关系，无其他证据佐证，不应采信。李广富在执行异议听证、异议之诉庭审中承认案涉房屋始终由谷祖杰的公司使用，称在2018年李广富全部支付完租金后谷祖杰才将案涉房屋交付给李广富，但没有交接手续。而事实是，李广富是在谷祖杰为躲债下落不明、大连嘉航船舶工程有限公司关门停业后以强占的方式进入到案涉房屋并全面换锁，对外声称其享有租赁权，该节事实有董振军发给包晶的短信、2020年5月13日李闽诉大连嘉航船舶工程有限公司劳动争议案件的庭审直播及2018年12月大连法制频道的法治新天地关于大连嘉航健康管理有限公司涉事百姓旅游被骗的视频报道予以证明；而且，照片及连续四年的吉林银行现场勘查评估报告均显示在谷祖杰下落不明之前案涉房屋一直在谷祖杰控制的大连嘉航船舶工程有限公司、大连嘉航健康管理公司的实际占有使用之下。3.董振军提交的《说明》内容均系打印形成，是否系董振军的真实意思表示存疑，董振军是谷祖杰对外借贷的重要帮手和联络人，在其协助和引荐下，谷祖杰与多人产生借贷关系，包括包光伟、李广富，董振军作为保证人、中间人签字。在借款人下落不明后，董振军作为保证人自然作为被追债的目标，其迫于无奈且憎恨包光伟将其列为执行案件的失信执行人而在《说明》上签名不难理解，董振军私下也表明李广富对其家人施压。包光伟提供的与其中两笔所谓“租金”的打款时间、金额相吻合、相涵盖的《融资协议》、《借款合同》，印证了李广富在其声称的租赁期内仍然与谷祖杰继续产生借贷关系，也印证了李广富“有东西抵押才肯借钱”的事实。董振军的短信内容没有表述不清，恰好与《说明》内容相互印证，其反映的事实是一致的。二、李广富在一审法院提出执行异议、执行异议之诉的过程中提交的《情况说明》、《执行异议申请书》及《起诉状》，均陈述自《租赁协议》签订后谷祖杰即将案涉房屋交付给了李广富，但其在案件诉讼过程中不断改变房屋交付时间及辩解理由，其陈述不具有真实性与可信性，与客观事实不符。谷祖杰一直使用案涉北岗街49号的全部房间，从未搬出案涉房屋。租赁期限30年明显不符合法律规定，一般租赁期限无约定过长的习惯，有意超过法定期限的租期约定明显不具有真实租赁法律关系的目的。关于《租赁协议》约定的租金金额，平均按年计算，1400多平的独栋公建一年租金27万元，明显低于市场价格。另外，一般情况下，租金应当是按照整年计算、按年支付。而李广富提供的租赁协议约定的租金支付方式，租金支付的时间、金额无规律，除2013年分三次时间支付的30万、50万、50万元，其余租金限定在2018年1月30日前付清即可，对于真实的租赁关系而言，租金支付的金额和时间不可能约定的如此宽泛；而且，李广富提供的资金流水在转款用途上空白，不能证明系租金支付；其中两笔资金流水的时间与包光伟提供的融资合同、借款合同中的资金金额相吻合、相涵盖，无法厘清该两笔资金流水的性质是租金还是借款。结合李广富的自认、董振军出具的《说明》，可以证实李广富与谷祖杰存在长期、大量的资金借贷往来事实，故现有证据不足以认定李广富举证的资金流水是租金支付凭证。三、李广富提供的证据不足以证明其已实际使用案涉房屋。1.王某、刘某均系李广富的利害关系人，二人的证言所证事实与本案争议焦点没有关联性，不能证明李广富承租案涉房屋用于仓储、商谈业务。2.李广富提供的其将案涉房屋中的一间办公室转租给董振军有偿使用的证据，2013年11月4日的20万元转账汇款记录用途不明，且无房屋租赁协议或其他书面证明，董振军的通话录音对租房的时间的陈述前后矛盾，大连环鼎装饰工程有限公司名称系董振军2010年1月6日申请核准，，住所地即在大连市西岗区当时董振军与谷祖杰系亲属合伙经营关系，董振军使用案涉房屋中的一间房屋出于与谷祖杰的关系，与李广富无关，大连环鼎装饰工程有限公司在2012年6月26日注销，何谈2013年1月6日从李广富处承租。《企业机读档案登记资料》系客观书面证据，真实有效，能够证明与案件相关事实。3.李广富有关租赁合同“保密”的辩解不能对抗其没有实际占有使用案涉房屋的事实。吉林银行评估所反映的案涉房屋情况是客观事实，大连嘉航船舶工程有限公司的公司名牌和公司内部陈述均系客观存在，评估人员记载的“无租赁”是有职业资格的法定人员作出的担负法律责任的评估意见，具有证明力和法律效力。四、李广富提供的一纸协议及转账给他人的资金流水、利害关系人的证言及自相矛盾的所谓“实际占有”的证据材料，不足以形成完整的证据链条证明其主张，其也不能对包光伟提供的反驳证据做出合理解释且提供反证推翻以排除合理怀疑，故应当认定李广富主张的事实不存在。李广富提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有租赁权足以排除法院的强制执行，更无从谈起其对案涉房屋享有优先购买权。董振军辩称，同意李广富的上诉请求。谷祖杰、张莉及嘉航公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。李广富向一审法院起诉请求：1.确认原告对大连市西岗区房屋享有的租赁合法有效；2.依法判令停止向大连市西岗区房屋受让人转移占有的强制执行措施；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月17日，谷祖杰（甲方）与李广富（乙方）、董振军（中间人）签订一份《租赁协议》。协议约定，甲方将位于大连市西岗区的楼房，出租给李广富；租赁期限为三十年、租金为812万元；租金的支付方式：签订本协议时乙方付租金30万元，在2013年3月30日前付租金50万元，在2013年11月30日前付租金50万元，其余租金682万元在2018年1月30日前付清。另，协议对其他相关权利义务也进行约定。2013年1月17日至2013年11月14日期间，李广富向张娜汇款合计230万元，分别于1月17日汇款30万元、3月4日汇款41万元、3月4日汇款9万元、4月16日汇款100万元、11月14日汇款50万元。2014年1月14日至2018年1月30日期间，李广富向张莉汇款合计582万元，分别于1月14日汇款120万元、2016年12月30日汇款118万元、2016年12月30日汇款79万元、2016年12月30日汇款3万元、2017年4月10日汇款100万元、2017年4月26日汇款60万元、2017年11月23日汇款52万元、2018年1月30日汇款50万元。2016年12月30日，嘉航公司（甲方）与李广富（乙方）签订一份《融资合同》。合同约定：融资金额为200万元；融资用途，融资人因资金流动需要，急需一笔项目资金；融资收益为325000元；融资时间，自2016年12月30日起至2017年3月19日前；还款日期及方式，2017年3月29日前，信用证兑现日期汇入乙方卡号。另，合同对其他相关权利义务也进行约定。在协议落款甲方（融资人）处有谷祖杰签字及加盖嘉航公司公章，在乙方（出资人）处有李广富签字，在担保人处有董振军及谷祖杰签字。2017年11月23日，谷祖杰（甲方）与李广富（乙方）签订一份《借款合同》。合同约定：借款金额70万元；借款用途，借款人因资金流动需要，急需一笔周转资金；借款利率3%按月计息，利随本清；借款期限，自2017年11月23日起至2018年1月23日；还款日期和方式，到期本利一次性还清。另，在合同落款甲方（借款人）处有谷祖杰签字及加盖嘉航公司公章，在乙方（出借人）处有李广富签字，在担保人处有董振军签字。2018年5月9日，吉林银行股份有限公司大连分行对位于大连市西岗区房屋办理抵押登记手续，被担保债权数额为12500000元，债务履行期限：2018年5月8日至2019年5月7日，并取得他项权证书。2018年10月24日，大连市沙河口区人民法院对（2018）辽0204民初6891号案件查封了大连市西岗区北港街49号房屋产籍，查封期限:2018年10月24日至2021年10月23日。2018年12月10日，董振军发给包光伟一条手机短信，其内容“叔叔，刚才路法官来电话了，要下判决，这样我通知您一声，让法院直接判决吧”；12月12日短信，其内容“李广富，罐头厂的债主，在一四年和谷签了一个房屋租赁协议，以租抵押还款形式，不知道对你法院判决有没有影响，你找人问一下，有个准备，办公楼今天已关门，谷又找不到了，公司要倒闭了”。另，董振军当庭表明上述短信系其发的。2019年6月10日，董振军出具一份《说明》，其内容“我与谷祖杰的前妻是亲戚，所以经常有往来，关系也相当不错。我与李广富很熟悉，这么多年也一直保持联系。当时谷祖杰正好为了公司发展的更大更好，又想上新项目，就需要一笔钱，然后找到了我，问我能不能帮他这忙，借点钱，融点资。我当时也没有多想，都是亲戚，这么多年相处的也很融洽，我就想能帮就帮吧，就回复谷祖杰说那我给你问问看看。当时我找了很多人，其中就有李广富，但是因为李广富之前已经借给谷祖杰不少钱了，还没有还上，所以人家现在不会再借钱了。李广富当时就问我，如果想借钱也不是不可以，拿什么抵押给我呢？我记得当时我问谷祖杰这个问题的时候，他说用他老虎滩的住房抵押。我告诉李广富后，人家当时又问我说那谷祖杰名下就这一套住房吗？然后我说我给你再问一下吧，最终确定谷祖杰名下就这一套房。然后李广富说还给跟我说，如果谷祖杰真的还不上钱的时候，我还能让谷祖杰去住大街嘛。所以李广富就没有答应这个事。后来李广富提到让谷祖杰把北岗街49号的公建租赁给他使用。因为当时我听说李广富当时生意做的还不错，打算在大连干一个经营自家品牌罐头为主的商贸，准备大干一翻。然后我就把李广富的意思跟谷祖杰说了，谷祖杰考虑后也同意了，但是谷祖杰提出条件就是这份租房协议必须保密。李广富也提出条件，就是让我做这份租房协议的保证人，人家才肯愿意租。我也是实在人，更愿意看到谷祖杰的生意越做越好，我就答应了，做这个保证人，后来在签署这份租房协议的时候，因为发现没有什么可以保证的，然后就在我们三人都在场签订的时候临时改成了中间人，他们也都同意。”另，董振军当庭表明该《说明》系其所写。另查，李广富提供了与董振军、王某通话录音、大连环鼎装饰工程有限公司预先核准申请书，于2018年12月1日、2019年2月28日的供电缴费收据，2019年2月1日缴纳采暖费收据，2019年3月12日缴纳水费发票一份的证据，以此证明其自2013年起至今一直实际使用案涉房屋，用作公司在大连市内的经营网点进行罐头产品销售和展示的事实，且申请证人王某、刘某出庭作证，以此予以证实。再查，李广富提供两份户籍证明，以此证明张莉与谷祖杰系夫妻关系，张莉与张娜系姐妹关系，其依据谷祖杰的指示，将租金支付给二人。另，提供申请日期为2010年1月6日大连环鼎装饰工程有限公司预先核准申请书一份，以此证明董振军向其支付2013年至2017年租金共计20万元，董振军经营的公司登记为案涉房屋地址的事实，就此大连市沙河口区人民法院当庭向董振军询问什么时间交付租金，董振军回答“13还是14还是15年”，但未能提供交付租金证据予以证明，而基于企业机读档案登记资料，载明“大连环鼎装饰工程有限公司”，因未年检于2012年4月29日被吊销，于2012年6月26日因决议解散而注销。另，包光伟提供2015年1月1日、2016年5月3日、2017年5月3日、2018年5月10日，由辽宁大丰房地产土地资产评估有限公司对大连市西岗区由谷祖杰所属的房地产抵押价值评估，而出具《房地产抵押估价报告》的证据，以此证明由嘉航公司使用谷祖杰所有案涉房屋的事实。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，李广富提出确认其对大连市西岗区房屋享有的租赁合法有效，及停止向大连市西岗区房屋受让人转移占有的强制执行措施的主张，就此对其提出的主张负有举证责任，虽提供了《租赁协议》、银行转账凭单、《说明》、户籍证明、企业名称预先核准申请书、企业机读档案登记资料、供电缴费收据、采暖费收据、水费发票、查询结果单、证人证言的证据加以证明，但一审法院认为，其所提供的证据，不足以证明其主张成立。理由如下：一、对于李广富提供的《租赁协议》，虽载明系其与谷祖杰、董振军所签订的，但基于李广富当庭陈述“谷祖杰在2013年之前借了好几笔钱，大约400万元左右，还了一部分，还欠400万左右”的事实，足以证明了谷祖杰向李广富借款后，在未偿还情况下，而将其案涉房屋出租给李广富，且约定李广富支付812万元租金，显然其行为不符合常理。另，基于董振军出具的《说明》，其文意载明了李广富为出借款而签订了《租赁协议》，再者基于董振军所发给包光伟的手机短信，载明了“在一四和谷签了一个房屋租赁协议，以租抵押还款形式”的内容，亦不足以证明李广富占有使用案涉房屋。二、对于李广富提供的银行转账凭单，基于所载明的转款时间及转款金额，与《租赁协议》所约定的租金的支付方式不符，不符合交易习惯，且也未载明转款用途，也未提供相关由谷祖杰指定张莉及张娜收取租金的证据加以证明；尤其于2016年12月30日三次转款共计200万元，与《融资合同》所载明出借时间及金额一致；于2017年11月23日转款52万元，与其《借款合同》载明出借时间一致，与出借金额70万元上有所差异，基于此不足以证明李广富所转的款项系支付租金。三、虽李广富提供了供电缴费收据、采暖费收据、水费发票及证人证言，但未能提供自2013年起至今用于公司经营的相关证据加以证明，据此不足以证明李广富占有使用案涉房屋。四、对于李广富提供的大连环鼎装饰工程有限公司预先核准申请书一份，以此证明董振军向其支付2013年至2017年租金共计20万元的事实，基于董振军当庭对支付租金的陈述为“13还是14还是15年”，而基于企业机读档案登记资料，载明了大连环鼎装饰工程有限公司于2012年6月26日注销，既然公司于2012年6月26日注销后，董振军还陈述支付租金，显然与事实不符，况且依据《房地产抵押估价报告》，载明了他项权利状况为无出租，据此不足以证明了李广富占有使用案涉房屋。综上，李广富所提供的证据，不足以证明其主张成立，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。另，对于包光伟提出对《租赁协议》进行司法鉴定的申请，依据上述的论述，因而不需进行司法鉴定。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十二条（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回原告李广富的诉讼请求。案件受理费28240元，公告费860元（原告已预付），由原告负担。本院二审期间，李广富依法提交了以下证据：李广富名下部分中国邮政储蓄银行和中国农业银行的取款凭证（自2009年11月28日至2012年1月19日期间）、李广富名下的中国农业银行账户中的两笔网银转账查询结果（张莉于2010年6月23日网银转账李广富10万元、张莉2010年7月5日网银转账李广富15万元）、袁金艳于2011年10月28日转账谷祖杰50万元的转账凭单、张莉于2010年7月21日向李广富转账18万元的银行进账单；李广富名下的部分大连银行账户的交易明细清单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单，拟证明李广富与谷祖杰在2013年1月签订《租赁协议》前存在借贷款项，谷祖杰没有还清借款，《租赁协议》签订后李广富不再向谷祖杰出借款项，其所付款项均为案涉房屋租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。包光伟对上述银行凭证的真实性没有异议，但不认可李广富的拟证内容，凭证所涉汇总表中备注的款项用途是李广富单方标注，不能证明取款凭证中所涉资金是李广富出借给谷祖杰的400万元借款，银行历史明细清单也不能证明李广富一审提供的812万元的资金转账是其向谷祖杰支付的租金。董振军对上述银行凭证的真实性没有异议，但认为证明事项与其无关。对李广富二审提交的证据，本院认为：李广富提供的上述银行取款凭证和账户历史明细清单，不足以证实李广富主张的在案涉《租赁协议》签订前其与谷祖杰之间的借款数额，亦无法证实其在《租赁协议》签订后通过张莉、张娜向谷祖杰支付的款项性质到底是借款还是房屋租金，故本院对上述证据的拟证内容不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，李广富要求停止向房屋买受人转移占有案涉房屋的强制执行措施，应当举证证明其在人民法院查封前已就案涉房屋签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋。为此，李广富在本案中提供了其与谷祖杰签订的《租赁协议》、银行转账凭单及银行交易明细清单、董振军出具的《说明》、供电公司交费收据、采暖费收据、水费发票以及证人证言予以证明。本院认为，从证据形式上看，李广富与谷祖杰于2013年1月17日就案涉房屋签订《租赁协议》。但就该份《租赁协议》是否系双方基于租赁合意而形成的真实意思表示一节，李广富在一审庭审中自认，其在2013年之前向谷祖杰出借过款项，谷祖杰偿还了一部分，还欠400万元左右，且主张《租赁协议》签订后未再向谷祖杰出借过款项，向张莉、张娜汇款的812万元均是案涉房屋租金。本院认为，按照日常生活经验和逻辑分析，在谷祖杰尚欠李广富高达400万元左右借款的情况下，即便李广富租赁谷祖杰的房屋，也会以此前借款抵偿房屋租金的方式及时收回欠款，而不应是在此前借款债权尚未收回的情况下继续向谷祖杰支付远超过其所称欠款数额的房屋租金。由此分析，李广富有关案涉《租赁协议》履行情况的陈述，明显有悖生活常理。另外，就李广富所称其与谷祖杰之间的借款关系只是发生在2013年之前，其在《租赁协议》签订后未再向谷祖杰出借过款项的观点，本院认为，不论是李广富所称的借款还是其所主张的租金，在其提供的向谷祖杰、张莉或张娜的银行汇款凭证中均无法体现款项用途，其用于证明向谷祖杰出借款项的银行凭证大多数是李广富的银行取款凭证，李广富所称与谷祖杰之间的借款均发生在2013年之前无从证实。而且，就李广富提供的2016年12月30日汇款118万元、2016年12月30日汇款79万元、2016年12月30日汇款3万元，与李广富与谷祖杰担任法定代表人的嘉航公司于2016年12月30日签订的《融资合同》约定的“融资金额200万元、融资时间自2016年12月30日起至2017年3月19日前”在时间和金额方面存在高度的一致性。在李广富提供的银行凭证均未标注款项用途的情况下，其提供的汇款并不必然作为李广富主张的房屋租金予以认定。至于李广富提及的董振军出具的《说明》，其内容本身并未否定其于2018年12月12日发送给包光伟的“李广富，罐头厂的债主，在一四年和谷签了一个房屋租赁协议，以租抵押还款形式”的短信内容。综上分析，即便李广富提供了其与谷祖杰签订的《租赁协议》及其向张莉、张娜的银行汇款凭证，亦无法认定其支付的款项系双方基于房屋租赁合意而支付的房屋租金。关于李广富在人民法院查封前是否合法占有案涉房屋一节，李广富提供王某、刘某的证人证言，大连环鼎装饰工程有限公司预先核准申请书及中国工商银行的20万元的交易明细查询单予以证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋。本院认为，王某、刘某分别称系李广富经营品牌罐头的经销商、借货车给李广富拉罐头的承包方，二人均与李广富存在一定的商业利益关系，其证言无其他有力证据佐证。至于董振军于2010年1月6日办理大连环鼎装饰工程有限公司预先核准企业名称申请时以案涉房屋作为企业住所申请，不能以此认定李广富将案涉房屋转租给董振军使用；而李广富提供的其名下中国工商银行账户（尾号3238）历史明细清单显示的2013年11月4日入账20万元，对方账户（尾号1551）是否是董振军账号，董振军与李广富均未能证实；而且，从李广富二审提交的其名下中国工商银行账户（尾号3238）的借记卡账户历史明细清单显示内容来看，李广富与对方账户（尾号1551）之间除上述2013年11月4日的20万元款项入账外，还存在多笔款项入账记录（2013年9月18日汇入17000元、2013年12月30日汇入500000元，2013年12月31日汇入37000元），在李广富与董振军无其他证据证实上述2013年11月4日的20万元款项系董振军向李广富支付的租金情况下，无法证实李广富将案涉房屋转租给董振军的有关事实。另外，从李广富提供的水电费、采暖费的交费凭证来看，分别是2018年12月1日和2019年2月28日的电费收据、2019年2月1日的采暖费收款收据、2019年3月12日的水费发票，均是案涉房屋被法院查封后发生的交费凭证，不能证实李广富系在案涉房屋查封前已合法占有使用案涉房屋。而且，嘉航公司为办理抵押贷款先后于2015年、2016年、2017年、2018年委托大连大丰房地产土地估价有限公司对案涉大连市西岗区房屋出具《房地产抵押估价报告》，其中报告中载明的“经估价师实地查勘，于价值时点估价对象为估价委托人自用，无出租”的内容表述以及报告中所附的现场图纸显示，案涉房屋当时并不存在出租情形，这与李广富所称其在2013年起就已开始占有使用案涉房屋不符。对此，李广富解释称是为了配合谷祖杰办理房屋抵押而在评估公司评估房屋拍照时将其在案涉房屋中仓储的货物搬走回避，其解释本身缺乏说服力，同时也与李广富在执行异议申请书中所称谷祖杰未告知其案涉房屋抵押事宜的表述存在矛盾。故李广富提供的证据不足以认定其在法院查封前已经合法占有使用案涉房屋。综上，李广富提供的现有证据无法证实其与谷祖杰签署的《租赁协议》是双方基于租赁合意形成的真实意思表示，亦不足以证实其在法院查封前已合法占有使用案涉房屋，故李广富要求确认对案涉房屋享有的租赁合法有效，并要求停止向案涉房屋买受人转移占有案涉房屋，依据不足，本院不予支持。综上所述，李广富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28240元（李广富已预交），由李广富负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年十一月十八日书记员  王 阳