江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3955号原告：孙婷婷，女，1987年5月7日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：李耀光，甘肃昶泰律师事务所律师。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬南路****，（统一社会信用代码：91320200668995546G）。诉讼代表人：无锡华宸置业发展有限公司管理人。负责人：倪荣。委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛律师事务所律师。原告孙婷婷与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙婷婷的委托诉讼代理人李耀光，被告华宸置业公司管理人的委托诉讼代理人顾筱麟、丁洁瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙婷婷向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方关于《汇普金融大厦房屋买卖合同合同编号015》、《汇普金融大厦房屋买卖合同合同编号016》，按合同第七条返还孙婷婷1.1倍购房款680971.5元(619065元*1.1倍),472520.4元(429564元*1.1倍)，装修费12万元。合计1273491.9元；2.请求判决华宸置业公司支付孙婷婷违约金104862.9元；3.请求判决华宸置业公司支付从起诉之日至实际还款日的利息，以1273491.9元为基数(按同期银行贷款最高利率计算)；4.判决华宸置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月26日双方签订了《汇普金融大厦房屋买卖合同合同编号015》、《汇普金融大厦房屋买卖合同合同编号016》，合同约定房屋价格为：619065元，429564元。合同第九条约定，华宸置业公司在双方签约后365个工作日之内，为孙婷婷办理房产证权属证书。如果华宸置业公司不能办理，支付10%违约金，合同自动解除。合同第七条因华宸置业公司原因无法履行合同，华宸置业公司返还孙婷婷1.1倍购房款。华宸置业公司辩称，2020年9月17日，无锡市梁溪区人民法院依法裁定受理了华宸置业公司破产重整一案，并于2020年10月13日指定了江苏谋盛律师事务所担任管理人。1.同意解除双方签订的房屋买卖合同；2.同意返还购房款及利息，利息按照法律规定，只能计算到2020年9月17日即破产案件裁定受理之日，之后应停止计息；3.孙婷婷的债权应当依法向管理人进行申报；4.孙婷婷提出的第1项诉讼请求中购房款10%的赔偿款及第2项诉讼请求中10%的违约金系重复主张，只能选择其中一个主张；5.华宸置业公司从未向孙婷婷收取过装修费，华宸置业公司也没有提供证据证明，华宸置业公司收取的款项均以出具的收据和发票记载的金额为准。本院经审理认定事实如下：2018年7月26日，甲方华宸置业公司与乙方孙婷婷签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》（合同编号：016）1份，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦1号楼615号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为47.06平方米，层高为3.6米；2.双方约定房屋总价为429564元整；3.乙方于2018年7月18日前支付178564元整，于2018年9月26日前支付251000元；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之一向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下面的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该房屋另行出售；6.自本合同签订之日起，乙方自愿将该房屋交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用，乙方同意甲方与运营商在统一经营管理时重新规划商业动线；7.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；8.甲、乙双方商定在签约365个工作日之内，甲方直接将乙方所订购房屋报产权机关取得房产证权属证书，办证期间所产生的税费由甲乙双方各自承担。如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。合同签订后，孙婷婷按约支付了全部购房款。2018年7月26日，甲方华宸置业公司与乙方孙婷婷签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》（合同编号：015）1份，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦1号楼609号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为67.82平方米，层高为3.6米；2.双方约定房屋总价为619061元整；3.乙方于2018年7月18日前支付419061元整，于2018年8月18日前支付200000元；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之一向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下面的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该房屋另行出售；6.自本合同签订之日起，乙方自愿将该房屋交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用，乙方同意甲方与运营商在统一经营管理时重新规划商业动线；7.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；8.甲、乙双方商定在签约365个工作日之内，甲方直接将乙方所订购房屋报产权机关取得房产证权属证书，办证期间所产生的税费由甲乙双方各自承担。如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。合同签订后，孙婷婷按约支付了全部购房款。2018年7月26日，孙婷婷向南京市徽航房地产营销策划有限公司支付12万元。无锡市汇普金融大厦1号楼609、615号房屋现登记在华宸置业公司名下，该房屋于2017年7月30日抵押给顾君浩。2019年8月5日，上海市第二中级人民法院查封案涉房屋，现案涉房屋被多家法院查封。申请人费燕以被申请人华宸置业公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对华宸置业公司进行破产清算。本院于2020年9月17日做出(2019)苏0213破申15号民事裁定书,裁定受理申请人费燕对被申请人华宸置业公司的重整申请。审理中，孙婷婷陈述：1.要求解除房屋买卖合同的理由是365天内没有办理产权证，所以要求解除；2.12万元装修款是买房子的时候需要的，当时华宸置业公司表示没有发票，只有收据，收据在交换过程中被华宸置业公司取走。华宸置业公司表示在租赁期间10年内会装修2次，但是没有提供合同。审理中，华宸置业公司陈述：2017年5月，华宸置业公司向上海金海棠公司借款归还江苏银行借款，江苏银行将抵押置换给上海金海棠公司指定的出资方顾君浩。借款到期后，顾君浩要求华宸置业公司归还借款。华宸置业公司销售房屋并归还款项后，顾君浩未按照约定解除抵押，并起诉至法院，要求华宸置业公司归还剩余借款，目前案件在上海市第二中级人民法院审理。12万元装修款收款人是南京市徽航房地产营销策划有限公司，与华宸置业公司无关。南京市徽航房地产营销策划有限公司是华宸置业公司聘请的代销售公司的实际控制人控制的其他公司。本院认为，孙婷婷与华宸置业公司签订的2份《汇普金融大厦房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。孙婷婷与华宸置业公司签订合同后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，孙婷婷已按约向华宸置业公司支付购房款，但华宸置业公司在将案涉房屋出售给孙婷婷之前就将房屋抵押给案外人，与孙婷婷签订合同后也未能按照合同约定在365个工作日内将房屋产权转移登记至孙婷婷名下，且目前房屋仍存在抵押及查封，实际无法办理房屋转移登记手续，双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》实际已经无法履行，现孙婷婷要求解除双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》并按照实际付款金额的1.1倍退款并支付利息，符合合同及法律规定，本院予以支持。另根据《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款规定,付利息的债权自破产申请受理时起停止计息。故本案孙婷婷主张的利息应计付至2020年9月16日止。本案中，双方签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》约定：履约期内因华宸置业公司原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，华宸置业公司按照孙婷婷实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同。如因华宸置业公司原因，孙婷婷不能在规定期限内取得房地产权属证书，华宸置业公司须在90日内无条件退还孙婷婷所缴纳的全部购房款，并赔偿孙婷婷已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。本案合同解除的原因系华宸置业公司无法将房屋产权转移登记至孙婷婷名下，故孙婷婷即要求华宸置业公司1.1倍退还又支付购房款的10%违约金系重复主张，且孙婷婷亦未提供证据证明其实际损失超过104862.5元，故本院对孙婷婷提出的要求华宸置业公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于孙婷婷主张的12万元装修款，因该款项并非转入华宸置业公司，孙婷婷也未提供其他证据证明该装修款是华宸置业公司收取，故对于孙婷婷要求华宸置业公司返还12万元装修款的诉讼请求，本院不予支持，孙婷婷可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第四十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除孙婷婷与无锡华宸置业发展有限公司于2018年7月26日签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》（合同编号：015）、《汇普金融大厦房屋买卖合同》（合同编号：016）；二、无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还孙婷婷购房款1048625元，并赔偿孙婷婷104862.5元及利息损失（以1048625元为基数，自2020年5月27日起至2020年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回孙婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17206元，减半收取计8603元（孙婷婷已预交），由无锡华宸置业发展有限公司负担7199元，孙婷婷负担1404元，无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向孙婷婷支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二〇年十一月九日书记员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》：第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国企业破产法》：第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。