浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3565号 上诉人（原审被告）：宁波硅谷真石商业管理有限公司，住所地宁波市鄞州区实怡中心****（14-1）。 法定代表人：凡星，该公司经理。 委托诉讼代理人：袁逐，浙江甬望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王斌，女，1985年5月18日出生，汉族，户籍所在地：舟山市定海区。 委托诉讼代理人：呙靖,北京市北方（保定）律师事务所律师。 上诉人宁波硅谷真石商业管理有限公司（以下简称硅谷公司）因与被上诉人王斌房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年7月10日作出的（2020）浙0212民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法由审判员朱亚君对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。 硅谷公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、原判对涉案房屋改造标准的事实认定存在错误，房屋租赁合同对此未作约定仅在合同签订前后口头对“涉案租凭的527、528、529三间房屋内2堵隔墙拆除、527、528房间内洗手间拆除，原顶复原”进行施工，并不包括“天花板、墙壁颜色一致修复”。二、原判认定上诉人厕所敲错导致工期延误以及最终迟延履行交房均系上诉人过错，存在事实认定错误。合同虽约定上诉人对涉案房屋内部分工程进行施工，但按惯例被上诉人也应对房屋进行装饰装修。且上诉人在签约次日即配合被上诉人进行工商注册登记，从登记角度反映，该房屋也已由被上诉人实际控制，事实上被上诉人也可以自由进出涉案房屋。另因疫情影响达18天，该18天属于不可抗力，应在交房期限中予以扣除，因此，上诉人迟延交房未超过30天，合同解除不成就。 王斌辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。根据合同法规定，不可抗力不适用于迟延履行，上诉人不能因疫情免责。上诉人未按合同第八条约定交付钥匙超过30天，被上诉人有权解除合同。 王斌向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.硅谷公司返还王斌租金、押金、物业管理费合计105219元；3.硅谷公司支付王斌违约金13437元。 一审法院审理认定事实：2019年12月24日，王斌（承租方、乙方）与硅谷公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于宁波市鄞州区××路××号（双号）会展路315号（雷迪森写字楼）527／528／529转租给乙方，用于办公。合同第五条租赁期限约定：甲方同意从2019年12月24日至2020年2月29日止为乙方的免租期，从2020年3月1日至2030年2月31日期间为乙方的付租期，该物业租赁期间共计10年，房租每2年涨幅5%；在免租期内，因甲方或政府管理部门的原因，导致乙方不能实现合同目的的，乙方有权解除本合同，甲方应将已收取的租赁保证金（租赁押金）、租金和其他费用全额返还给乙方。甲方有过错的，甲方还应当赔偿乙方因此遭受的含装修损失在内的一切经济损失。合同第六条租金及其他费用的结算约定：租金13437元／月,物业费为1860元／月，租赁保证金（租赁押金）13437元,租金、物业费为六个月一周期支付，首次租金、物业费及保证金（租赁押金）合计105219元在合同签定后3日内支付，房屋实行先付租金后使用。合同第八条房屋的交付及返还约定：甲方应在合同签订之日起1日内将房屋按约定交付给乙方，双方在移交房门钥匙视为交付完成。合同第十二条合同的解除约定：……2.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：（1）未按约定时间交付该房屋达30日的；（2）交付的房屋不符合合同约定或存在产权瑕疵，影响或导致乙方不能租用的；……。合同第十三条违约责任约定：因本合同第十二条第2款的原因导致合同解除的，甲方应向乙方全额返还租赁保证金（租赁押金）、已付未到期租金和其他费用，并应按照1个月的租金向乙方支付违约金，同时赔偿乙方因此遭受的含装修损失在内的一切经济损失。 2019年12月25日，王斌通过银行转账方式向硅谷公司支付了首次租金、物业费及保证金(租赁押金)合计105219元。 前述合同签订前，王斌、硅谷公司口头商定，由硅谷公司负责将涉案三间房屋改造成通间，即将两堵墙拆除，将527、528房间内洗手间拆除，原顶复原，再交给王斌使用。2019年12月25日，硅谷公司将前述改造工程发包给丁春洪施工，约定施工日期为2019年12月26日至2020年1月10日。2019年12月26日，硅谷公司与丁春洪重新约定施工工期为2019年12月27日至2020年1月1日。2019年12月26日，王斌询问硅谷公司几天可以交房，硅谷公司方回复一个礼拜。2019年12月30日，王斌以前述租赁房屋为注册地址，向工商部门注册成立了宁波市斌欣文化传媒有限公司。2020年1月5日，王斌到房屋现场发现529房间厕所被误拆，即通知硅谷公司要求恢复。至2020年1月16日，改造工程还没完成，王斌要求硅谷公司催办，硅谷公司应允，但硅谷公司此后未再联系王斌。农历新年过后，王斌于2020年2月6日询问硅谷公司何时上班，硅谷公司回复房子已经好了，但是雷迪森酒店停业，硅谷公司员工无法上班。2020年2月16日，王斌联系硅谷公司员工，询问能否将钱退还，员工于2月18日回复称房子过年前已改造好，现在疫情原因，叫王斌当日来看房。2020年2月19日，王斌联系硅谷公司总经理，称硅谷公司延迟交付房屋又受疫情影响的情况下才让王斌去看房，询问能否从6月开始核算房租。硅谷公司表示面谈，未给答复。2020年2月20日，王斌表示因疫情期间宁波管理严格，王斌不便出行，要求硅谷公司尽快退款。2020年2月28日，王斌通过邮寄以及微信的方式向硅谷公司送达了关于解除《房屋租赁合同》的函，以硅谷公司延迟交付房屋为由，提出解除合同，返还款项。王斌亦表示该日其查看现场后发现改造仍未完成。 根据硅谷公司提交的其于2020年5月11日拍摄的涉案527/528/529房屋现场照片显示，房内天花板、墙及地面上与被拆除的墙连接部位痕迹明显，与其他部位颜色区分明显。 2020年5月12日，王斌向案外人租赁场地用于公司办公，并于2020年5月26日将公司注册地址变更登记为新租房屋地址。 一审法院认为，王斌、硅谷公司间《房屋租赁合同》合法有效。王斌、硅谷公司关于房屋改造的约定虽未写入书面合同，但双方达成一致，视为对合同约定的交房时间“合同签订之日起1日内”的更改。虽然双方在签订书面合同时对改造期限并未明确约定，但根据改造工程量、硅谷公司总经理回复王斌的工期（一周）以及硅谷公司与案外人签订的装修施工合同约定的工期（6天）反映，王斌、硅谷公司对于交房时间的预期在施工后一周左右。施工过程中，因工人敲错厕所等原因，工期延误，后在王斌多次催促的情况下，硅谷公司怠于回复，怠于通知交付。此后因农历过年、疫情等影响，导致王斌未能收房。另一方面，从硅谷公司提供的改造后房屋照片来看，天花板、墙壁颜色不一，改造痕迹明显，显然未能达到通常理解下的交付标准。该院认为，硅谷公司迟延履行交房义务，已构成违约，且导致王斌合同目的不能实现，故王斌有权要求解除双方合同，返还已付费用，并要求硅谷公司承担违约责任。合同自解除的通知到达硅谷公司时解除。王斌诉请硅谷公司支付违约金13437元，硅谷公司要求减少，根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为3000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:一、王斌与宁波硅谷真石商业管理有限公司于2019年12月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日予以解除；二、宁波硅谷真石商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还王斌房屋租金、物业费、保证金合计105219元；三、宁波硅谷真石商业管理有限公司于本判决生效后七日内支付王斌违约金3000元；四、驳回王斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费2673元，减半收取1336.50元，由王斌负担104.50元，宁波硅谷真石商业管理有限公司负担1232元。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 对原审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人陈述，双方口头约定对“涉案租凭的527、528、529三间房屋内2堵隔墙拆除、527、528房间内洗手间拆除，原顶复原”进行改造，虽然双方在签订合同时对改造期限未约定，但根据改造工程量、硅谷公司总经理回复王斌的工期（一周）以及硅谷公司与案外人签订的装修施工合同约定的工期（6天）反映，原判认定王斌、硅谷公司对于交房时间的预期在施工后一周左右，理由充分。现因施工过程中工人敲错厕所等原因，上诉人迟延交房属实。上诉人提出因疫情影响造成的迟延天数应予以扣除，其迟延时间未达30天，合同解除条件不成就。对此，即使受疫情影响不能交房，但2020年2月10日起已逐步有条件复工复产，而上诉人直到2月18日才答复房屋已改造好，可以看房，从该时间上明显反映硅谷公司怠于交付已超过30天，原判据此认定硅谷公司构成违约，认定王斌有权解除合同，与合同约定相符。至于上诉人提出按惯例被上诉人也应对房屋进行装饰装修、其已配合被上诉人进行工商注册等主张不影响其迟延交房事实的认定。 综上所述，硅谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2673元，由上诉人宁波硅谷真石商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱亚君 二〇二〇年十一月四日 书记员  潘芬芬