江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终1999号 上诉人（原审原告，案外人）：周卫明，男，1969年6月19日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人:周斌，江苏天哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：郭忠华，男，1968年11月7日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：肖依克，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁瑜洁，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：蒋建平，男，1967年7月31日出生，汉族，住张家港市。 原审第三人（被执行人）：钱网珍，女，1969年8月5日出生，汉族，住张家港市。 上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：蒋建龙，男，1969年11月5日出生，汉族，住张家港市。 上诉人周卫明因与被上诉人郭忠华及原审第三人蒋建平、钱网珍案外人执行异议之诉纠纷一案，不服张家港市人民法院作出的（2019）苏0582民初10742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周卫明上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：1、本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条。周卫明在2011年1月25日签订购房合同后，蒋建平即将房屋交付，并于2014年初装修完毕后入住，周卫明于2016年12月30日前已支付完毕全部购房款，并实际控制占有该房屋八年多的时间。2、本案所涉房屋存在抵押无法办理过户登记手续，周卫明不存在过错。 郭忠华答辩称：请求驳回周卫明的上诉请求。 蒋建平、钱网珍述称：款项收到，房屋已经交付使用。 周卫明向一审法院提出诉讼请求：1、判令不得对位于张家港市房产强制执行，并解除查封、停止对该房产的评估、拍卖；2、诉讼费用由郭忠华承担。 一审法院经审理认定事实如下：2019年2月2日，一审法院对郭忠华诉蒋建平、钱网珍股权转让纠纷一案出具（2019）苏0582民初1459号民事调解书，确认：一、蒋建平、钱网珍共同给付郭忠华股权回购款500万元及自2013年1月1日起至2020年12月31日的利息400万，合计900万元，上述款项郭忠华同意蒋建平、钱网珍于2019年2月3日前给付30万元，于2019年12月31日前给付100万元，于2020年6月30日前给付200万元，2020年12月31日前给付200万元，于2021年6月30日前给付100万元，于2021年12月31日前给付100万元，于2022年6月30日前给付100万元，于2022年12月31日前给付70万元，该款付至郭忠华账户，开户行：中国工商银行张家港分行营业部，账号：62×××52。二、案件受理费减半收取37400元，保全费5000元，合计42400元，由蒋建平、钱网珍承担，于2019年2月3日前给付蒋建平。三、如蒋建平、钱网珍未按本协议第一、二条履行，则蒋建平即可按股权回购款500万元、该款自2013年1月1日起至实际履行之日起按年利率10%计算的利息、案件受理费37400元、保全费5000元之和，扣除本协议签订后蒋建平、钱网珍已履行的金额（先作为利息扣除）向法院申请强制执行。 2019年1月24日，一审法院根据郭忠华的申请，作出（2019）苏0582民初1459号民事裁定：冻结蒋建平银行存款500万元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年1月28日，一审法院查封了蒋建平、钱网珍名下位于张家港市不动产（权证号：张房权证金字第××号）。 根据郭忠华的申请，一审法院于2019年4月22日立案强制执行，案号为（2019）苏0582执2962号。 案外人周卫明提出异议后，一审法院于2019年7月19日作出（2019）苏0582执异147号执行裁定书，裁定：驳回案外人周卫明的异议请求。 一审法院另查明：2011年1月25日，蒋建平（甲方、卖方）和周卫明（乙方、卖方）签订《购房合同》，甲方将其位于张家港市毛坯房作价185万元转让给乙方，该房屋之前已被甲方抵押给中国银行张家港支行，用于贷款偿付该房屋价款，抵押担保范围130万元，房贷本息由甲方负责偿还，乙方于本合同签订之日起五日内向甲方支付40万元，余款145万元于2016年12月1日前付清，余款按照甲方的指示转入甲方指定的个人账户或甲方所在企业账户，甲方应于乙方支付首付款40万元之日起10日内，将房屋交付乙方使用，甲方还清房贷在得到乙方通知后应积极协助办理过户手续，乙方未及时通知产生的产权纠纷责任由乙方承担。 2014年，周卫明开始居住在案涉房屋内。2016年12月30日，蒋建平向周卫明出具收到购房款185万元的收条。 一审法院再查明，张家港市房产登记的权利人为蒋建平，共有人为钱网珍，登记时间为2010年9月17日。该房产在2010年9月25日办理了他项权登记，向中国银行张家港支行贷款129万元，于2017年2月8日注销他项权登记。2017年2月6日又办理他项权登记，向张家港市金城泰农村小额贷款有限公司抵押借款，债权数额300万元。目前该房产的他项权登记时间为2019年1月24日，向张家港市金城泰农村小额贷款有限公司抵押借款300万元。 审理中，周卫明陈述了支付购房款的经过：自己以中国中铁股份有限公司上海分公司的名义承建江阴跨锡澄高速特大桥项目，并在建行江阴支行开设了账户，通过该账户于2011年1月28日向蒋建平转账40万元、同年1月30日向蒋建平开办的张家港市大东金属制品有限公司转账40万元、同年4月11日向张家港市大东金属制品有限公司转账50万元、2012年10月10日向张家港市大东金属制品有限公司转账20万元、2016年5月19日向蒋建平通过POS机转账20万元，其余款项支付方式记不清了。周卫明提供了中国中铁股份有限公司上海分公司提供的证明及该公司在建行江阴支行的活期明细信息。根据该银行交易流水，2011年1月28日的40万元系转给周卫明本人的，转给张家港市大东金属制品有限公司的款项为材料费或钢材款，POS机转账20万元不能确定收款人。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周卫明和蒋建平签订了书面买卖合同并占有了案涉房屋，但根据周卫明提供的银行交易流水，尚不能确定周卫明已支付了全部价款。即使周卫明已支付了全部价款，但周卫明在签订房屋买卖合同时知道案涉房屋存在抵押无法办理过户登记手续，系因买受人自身原因未办理过户登记。综上，周卫明就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回周卫明的诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案外人对执行标的提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。案外人作为房屋买受人主张排除执行的，应当举证证明：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，周卫明已经提交书面证据证明其已经在案涉房产查封前与蒋建平签订买卖合同，另提交了书面证言、照片等证明其已经在查封前已经实际占有使用案涉房产，但其仍存在以下两个情形： （一）周卫明未按照合同约定支付全部购房款。审理中，周卫明提交了银行流水、收条等证据，但其实际付款情况与凭证不符。首先，周卫明提交的证据与其主张支付购房款的金额不符：周卫明虽然提交了185万元购房款的收条，但针对款项交付行为，其仅提交了金额合计170万元的银行凭证，尚有15万未提交相应凭证。其次，周卫明的付款时间与合同约定不符：案涉《购房合同》约定周卫明于合同签订之日起五日内向支付40万元，余款145万元于2016年12月1日前付清，但周卫明称其在2011年即履行完大部分购房款，该陈述亦与其《购房合同》约定不符，且与其对为何分期支付购房款的解释相矛盾。最后，周卫明提交的证据与合同约定的主体不符：针对2011年1月28日的款项，周卫明称通过中国中铁股份有限公司上海分公司向蒋建平支付40万元，但从其提交的银行流水看，该款项系从中国中铁股份有限公司上海分公司转至周卫明；另外，周卫明称其与蒋建平之间无其他往来，但从周卫明提交的流水看，其曾在2019年2月21日向蒋建平支付过一笔款项；周卫明称2016年5月19日，其通过POS机刷的20万元系购房款，但其提交的银行流水仅显示账号，无法证明该账户系蒋建平银行账户，且从流水看，周卫明与该账户另存在一笔POS机消费30万元。 （二）周卫明对未办理过户登记并非无过错：蒋建平与周卫明签订《购房合同》时，案涉房屋尚存在中国银行张家港支行的抵押权，周卫明应积极督促蒋建平还清贷款并主张办理过户手续。此后，蒋建平又分别于2017年2月6日、2019年1月24日两次办理抵押借款。在长达8年的期间内，蒋建平多次在还清贷款后又再次办理抵押贷款，致案涉房产未办理过户手续，周卫明称其不存在过错，本院不予采信。 综上，周卫明未按照合同约定支付全部购房款，且对未办理过户登记并非无过错。其上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24150元，由上诉人周卫明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柏宏忠 审 判 员 丁 兵 审 判 员 朱婉清 二〇二〇年十月十二日 法官助理 刘 钰 书 记 员 荣 莉