河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6803号上诉人（原审原告）：方昌昌，男，1994年2月6日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：张国茹，河南星眸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张卫东，男，1971年4月4日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：董伟芳，系张卫东之妻。上诉人（原审被告）：董伟芳，女，1972年4月15日生，汉族，住河南省伊川县。原审第三人：洛阳伊霞置业有限公司，住所地河南省伊川县城关镇顺城街西段。法定代表人：李峰娃，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴社卿，男，该公司员工。上诉人方昌昌、张卫东、董伟芳与原审第三人洛阳伊霞置业有限公司（以下简称伊霞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王春峰独任审理，于2020年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人方昌昌及其委托诉讼代理人张国茹，上诉人董伟芳（亦为上诉人张卫东的委托诉讼代理人），原审第三人伊霞公司的委托诉讼代理人吴社卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方昌昌上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、方昌昌是和张卫东、董伟芳形成事实上的房屋买卖关系。2017年10月董伟芳通过网上发布卖房信息构成要约，方昌昌按照合同要约中明示的房屋位置、价格、面积向董伟芳、张卫东交付了双方认可的全部购房款后履行了买房人的义务，双方形成事实上的房屋买卖关系。方昌昌房款交付后董伟芳、张卫东告知所售房屋是其抵账所有，董伟芳、张卫东称伊霞公司不能按时偿还借款抵给他们十套房子，双方就十套房子签订了商品房认购书。为了董伟芳顺利转卖，约定董伟芳、张卫东卖出房子后交给伊霞公司每套房6000元费用，伊霞公司可以同新的买房人更换认购书。伊霞公司只是按其和张卫东的约定在张卫东卖出房屋后和方昌昌更换了认购书，并没有收取房款，伊霞公司更换签订的认购书上的房屋价格和伊霞公司卖给张卫东的价格一致，和方昌昌交付给董伟芳的房款也不相符。房屋价款伊霞公司和张卫东另行结算，和方昌昌与董伟芳买卖房屋的实际房款无关。伊霞公司和方昌昌签订的认购书并非双方真实意思的表示，只是伊霞公司履行和董伟芳、张卫东买卖房屋的后续义务，方昌昌和伊霞公司并没有实际的房屋买卖。方昌昌交纳房款后，董伟芳、张卫东至今未向方昌昌交付房屋。二、董伟芳、张卫东应赔偿因合同无效造成方昌昌的损失331500元。董伟芳、张卫东通过网上出卖案涉房屋时隐瞒实情有过错，致使房屋买卖合同无效，造成方昌昌无法获取房产及相应的投资收益。所诉房屋的溢价损失（增值）是经一审法院委托，方昌昌、董伟芳、张卫东及伊霞公司共同选定的评估机构依法评定的，方昌昌要求董伟芳、张卫东赔偿损失应予支持。董伟芳、张卫东辩称，答辩意见同上诉意见。伊霞公司辩称，伊霞公司仅仅履行了房产转让手续，其他均是方昌昌和张卫东、董伟芳自己办的。董伟芳、张卫东上诉请求：撤销原判，改判原判第一项，撤销原判第二项，或将本案发回重审。事实与理由：一审判决董伟芳、张卫东承担支付方昌昌房款损失计算按年利率24%计付，认定无事实和法律依据。董伟芳、张卫东与方昌昌之间并不存在任何法律关系，董伟芳、张卫东只是作为中间人，涉案房屋是方昌昌与伊霞公司签订的“商品房认购书”，双方已经形成法律上的关系。涉案房屋不能交付给方昌昌是由于伊霞公司的原因，故一审法院判决让董伟芳、张卫东承担支付方昌昌房款月息2分的数额于法无据。方昌昌辩称，方昌昌和张卫东、董伟芳虽然没有签订房屋买卖合同，但是已经形成了事实上的房屋买卖关系。张卫东、董伟芳在网上发布卖房信息，信息中明确了房屋的位置、面积、价格，方昌昌看到信息后和张卫东、董伟芳联系，双方达成了买卖所诉房屋的一致意见，方昌昌向张卫东、董伟芳交付了全部房款253650元。因为张卫东、董伟芳的过错致使方昌昌至今未能拿到所诉的房屋，给方昌昌造成了实际的损失。该损失在一审中也经三方选定的评估机构进行了评估。张卫东二人应返还方昌昌的房款253650元并赔偿因房屋上涨给其造成的损失331500元。伊霞公司辩称，张卫东、董伟芳的上诉不能成立，应维持一审判决。方昌昌向一审法院起诉请求：1.确认方昌昌和张卫东、董伟芳房屋买卖无效，判令张卫东、董伟芳返还购房款253650元；2.赔偿方昌昌因房价上涨造成的损失共计331500元，原房款加损失总计585150元；3.案件受理费及评估费由张卫东、董伟芳承担（评估费9945元）。一审法院认定事实：伊霞公司开发栖霞华庭商品房，伊霞公司借有张卫东、董伟芳款，后以栖霞华庭10套房子抵款并签订10份《栖霞华庭商品房认购书》，后张卫东、董伟芳在网上销售这10套房子。方昌昌看到消息后欲购买，2017年11月向张卫东、董伟芳支付房款253650元。经方昌昌、张卫东、董伟芳及伊霞公司协商，伊霞公司与方昌昌签订了《栖霞华庭商品房认购书》，房价款为306637元，签字日期落款2016年4月29日。方昌昌未付款给伊霞公司。后方昌昌得知伊霞公司开发的栖霞华庭楼盘证件不全，没有销售许可证，无法办理登记备案手续，诉至一审法院。诉前方昌昌对房屋因房价上涨造成的损失申请评估，洛阳市价格事务有限公司2020年5月22日出具结论书，评估损失金额为355488元。一审另查明，方昌昌与张卫东、董伟芳未签订房屋买卖合同；伊霞公司现在仍无销售许可证。2017年11月，张卫东、董伟芳给付伊霞公司6000元。一审法院认为，方昌昌与伊霞公司签订的《栖霞华庭商品房认购书》，其主要内容符合买卖合同要件，应为房屋买卖合同；因伊霞公司未取得商品房预售许可证书，该合同属无效合同。方昌昌购买居住用房，系生活中的重大事项，存在审慎注意义务，伊霞公司明知自己没有预售许可证书，仍签订合同，双方缔约行为均有过失。该合同相当于双方实际并未履行。方昌昌诉求和张卫东、董伟芳的房屋买卖无效，证据不足，不予支持。该案实际是合同权利的变更和转让过程中产生的纠纷。张卫东、董伟芳收取方昌昌房款，将合同权利转让给方昌昌，经伊霞公司同意，方昌昌与伊霞公司又签订合同，该合同属无效合同，张卫东、董伟芳合同权利转让行为存在过错，至于张卫东、董伟芳与伊霞公司签订《栖霞华庭商品房认购书》的效力问题及张卫东、董伟芳是否尚欠伊霞公司房款问题，不在本案审理范围，本案不予评价。方昌昌诉求张卫东、董伟芳退还房款，理由正当，应予支持。方昌昌与张卫东、董伟芳未签订房屋买卖合同，方昌昌诉求按评估结论赔偿间接损失金额355488元，理由不足，但张卫东、董伟芳应赔偿占用方昌昌资金的利息损失，一审法院酌定按年利率24%从2018年4月8日（一审笔误，应为2017年11月1日）给付。张卫东、董伟芳认为自己没有责任，双方无法达成调解意见。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第八十条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决:一、张卫东、董伟芳于本判决生效后十日内返还方昌昌购房款253650元；二、张卫东、董伟芳于本判决生效后十日内支付占用方昌昌购房款253650元的利息损失。损失计算按年利率24%计付，从2017年11月1日至实际给付完毕之日止；三、驳回方昌昌其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4875元,方昌昌承担2300元，张卫东、董伟芳承担2575元。二审审理期间，方昌昌围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，方昌昌与伊霞公司签订的《栖霞华庭商品房认购书》，因伊霞公司未取得商品房预售许可证书，该合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中张卫东、董伟芳与方昌昌均未审查伊霞公司是否取得商品房预售许可证书，对导致合同无效的后果均有过错，一审法院参考方昌昌申请所做的因房价上涨造成的损失，酌定按民间借贷允许的最高利率计算方昌昌的损失，无明显不当。鉴于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已将受保护的利率上限作出修改，本院酌定以参照原告起诉时即2020年6月5日的一年期贷款市场报价利率四倍计算为宜。综上所述，方昌昌的上诉请求不能成立，应予驳回；张卫东、董伟芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初1734号民事判决第一项；二、变更河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初1734号民事判决第二项为：张卫东、董伟芳于本判决生效后十日内支付占用方昌昌购房款253650元的利息损失。损失计算按全国银行间同业拆借中心发布的2020年6月5日的一年期贷款市场报价利率四倍计付，从2017年11月1日至实际给付完毕之日止；三、驳回方昌昌其他诉讼请求。一审诉讼费负担按原判决执行。二审案件受理费10122元，由方昌昌负担6422元，由张卫东、董伟芳负担3700元。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年十一月十七日法官助理安超书记员高会茹