湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0624民初1786号原告：李群东，男，汉族，1975年9月3日出生，住湖南省湘阴县。原告：张小英，女，汉族，1977年2月15日出生，住湖南省湘阴县。两原告共同委托的诉讼代理人：张石强（特别授权），湘阴县南湖法律服务所法律工作者。被告：胡定国，男，汉族，1974年7月28日出生，住湖南省湘阴县。被告：王颖，女，汉族，1977年12月11日出生，住湖南省湘阴县。两被告共同委托的诉讼代理人：胡立新（特别授权），湘阴县新潮法律服务所法律工作者。被告：湘阴县祥瑞地产咨询有限公司，住所地湖南省岳阳市湘阴县文星镇旭东路。法定代表人：李晓欢。原告李群东、张小英与被告胡定国、王颖、湘阴县祥瑞地产咨询有限公司（以下简称“祥瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李群东、两原告的诉讼代理人张石强、被告胡定国、王颖及其代理人胡立新、被告祥瑞公司的法人代表李晓欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李群东、张小英向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡定国、王颖履行《湘阴县二手房交易协议书》中的约定事宜，将房屋继续卖与原告方；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年3月20日，原告李群东、张小英夫妇与被告胡定国在被告祥瑞公司签订了《湘阴县二手房交易定金协议书》，该书约定被告胡定国将位于湘阴县××镇××路××栋××室，其建筑面积为97.42平方米的一层房屋出售给原告，其价格为728000元，原、被告在该协议书上签字后，原告依约向被告胡定国交付房屋定金2万元，尔后又通过被告祥瑞公司向被告胡定国支付房屋首付15万元，二款合计17万元，均有收据为证。2020年5月1日，在原、被告所签协议未解除的情况下，被告又将房屋以88万元的价格（比第一次挂牌价高去8万元）在被告祥瑞公司第二次挂牌售卖，且于2020年5月8日在被告祥瑞公司将房产证及国土证取走。同时，被告将原告于3月20日支付的购房定金及首付款合计17万元退给被告祥瑞公司，并拒绝向原告履行售房义务，给原告造成一定的经济和精神损失。胡定国、王颖辩称，一、原告的起诉没有事实依据。2020年3月18日，他们委托祥瑞公司将他们位于先锋路的四缝门面中介售卖。2020年3月20日祥瑞公司来电说有客户商谈（系两原告），2020年3月20日当天谈好价格：作价728000元，并预付2万元定金，签订二手房交易定金协议书。3月23日房介中心与住房公积金中心交付15万元办理了还贷业务。事后祥瑞公司说两原告资金困难，能不能推迟几天，他们认为两原告失约但还是有诚意买门面，遂同意了，但到了2020年4月底，两原告还是没有支付余下款项，根据合同约定两原告已严重违约。他们与祥瑞公司多次联系，经与祥瑞公司协商，他们于2020年5月9日退还了两原告已付的2万元定金以及15万元购房资金。由于两原告严重违约，按法律的规定定金是不予返还的，事后祥瑞公司根据双方的约定将房产再次挂牌售卖，直到现在都没有将房产出售，给他们造成了精神与经济上的损失，所以两原告起诉没有事实依据的。二、两原告的起诉没有法律依据。他们通过祥瑞公司售卖房产是符合法律规定的，并且按约定支付了中介费，由于两原告严重违约，给他们造成了损失，他们保留追究其违约责任的权利。请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。祥瑞公司辩称，原告李群东、张小英的主张与事实不符，其要求祥瑞公司承担诉讼费用的请求，没有事实与法律依据。祥瑞公司并非《湘阴县二手房交易定金协议书》中房屋交易的权利义务方，仅是居间见证人，对于房屋最终未能成交不需要承担任何责任。原告李群东、张小英与被告胡定国于2020年3月20日签订了《湘阴县二手房交易定金协议书》，祥瑞公司作为居间方见证了该协议的签订，但对于双方房屋买卖合同正式签订的后续事宜并不知情。现原告主张被告胡定国继续向其履行出卖房屋的事宜与祥瑞公司无关，祥瑞公司对于本案的诉讼费用没有承担的义务。请求法院在查清楚事实的基础上判决驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡定国、王颖系夫妻，二人名下共有一处房产位于湘阴县××镇××路。2020年3月，胡定国委托祥瑞公司出售该房产，经祥瑞公司联系，原告李群东、张小英愿意购买并与胡定国就价款达成了一致意见。2020年3月20日，胡定国（作为甲方）、李群东和张小英（共同作为乙方）、祥瑞公司（作为居间方）共同签订了一份《湘阴县二手房交易定金协议书》，主要约定：乙方购买甲方位于湘阴县××镇××路××栋××室的房产，建筑面积共97.42平方米，双方商定总房价款为728000元，房款支付方式为全款；在甲乙签署《买卖定金协议书》后，乙方向甲方支付购房定金2万元；在协议签字生效后，甲方不得对协议中的房屋进行二次交易，若甲方违约导致该房产交易未达成，则以2倍定金款作为违约金支付给乙方，若乙方个人原因不购买房屋导致该协议违约，定金一概不退还；居间服务费的支付标准为甲、乙均支付房屋总价的1%。签订上述协议的当天，原告李群东通过银行转账向被告王颖交付了2万元定金，被告胡定国对李群东开具了收条。同时，因案涉房产办理了抵押贷款，李群东又向祥瑞公司交付了15万元用于解除抵押，祥瑞公司收款后即转交给了胡定国，胡定国用该款到银行解除了抵押，将房产证件赎回后将证件交给了祥瑞公司保管。随后，祥瑞公司安排员工与被告胡定国、王颖到不动产登记中心填写了面签资料，原告李群东、张小英因当时未付清尾款未同去办理面签。之后，买卖双方经祥瑞公司工作人员沟通确定于2020年4月30日付清尾款办理过户手续。但，2020年4月30日当天，两原告并未支付购房尾款，被告胡定国认为原告失约遂不再同意出卖房产，并于2020年5月9日将所收取的2万元定金及之前用于解除抵押的15万元退还给了祥瑞公司，祥瑞公司则将案涉房产的证件退还给了被告胡定国。而两原告仍要求购买案涉房屋，与被告协商无果，遂诉至本院。在庭审中，原告对诉讼请求进行了补充：如果法院不支持继续履行合同，则要求被告退还定金2万元、房款15万元，还要求被告按照定金数额的两倍支付违约金4万元，并就所支付的房款按照月利率2%从2020年3月20日起计算利息至清偿之日止。对此，本院询问了各被告的意见，被告胡定国、王颖表示已将所收取的款项退给了祥瑞公司，由祥瑞公司退给原告，被告祥瑞公司表示不会扣留居间服务费，被告胡定国所退回的款项均可返还给原告。本院认为，双方签订的《湘阴县二手房交易定金协议书》合法有效，被告胡定国在履行该协议的过程中并无违约行为，其基于原告未在约定的时间内支付购房尾款而拒绝继续履行合同属于单方行使解除权，其解除协议的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，故原、被告之间签订的协议已经解除，本院对原告诉请继续履行合同的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因解除协议后，被告胡定国已将两原告交付的2万元定金和15万元购房款退还给了祥瑞公司，祥瑞公司也同意全额退还给原告，故，本院对原告要求退还款项的诉请予以支持。至于原告主张的违约金及利息损失问题，因被告胡定国并未违约，原告诉请支付该两项费用没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、限湘阴县祥瑞地产咨询有限公司在本判决生效后十日内退还定金20000元、购房款150000元给李群东、张小英；二、驳回李群东、张小英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11080元，减半收取计5540元，由李群东、张小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  孟桂芝二〇二〇年十一月三日书记员  李 顺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。