湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2460号上诉人（原审原告）：道县儒房房地产经纪服务有限公司，住所地：湖南省道县御景豪庭****。法定代表人：何回平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何小英，女。委托诉讼代理人：李欣云，女。被上诉人（原审被告）：盘艳华，女，1979年3月3日出生，瑶族，现住广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审被告）：彭湖，男，1975年4月30日出生，汉族，居民，住湖南省道县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：阳先梧，道县蓝天法律服务所法律工作者。原审第三人：蒋重海，男，1983年8月11日出生，汉族，住湖南省道县。上诉人道县儒房房地产经纪服务有限公司（以下简称“道县儒房房地产公司”）因与被上诉人盘艳华、彭湖，原审第三人蒋重海居间合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月24日在第七审判庭组织双方当事人进行了询问。上诉人道县儒房房地产公司的委托诉讼代理人何小英、李欣云，被上诉人彭湖及彭湖、盘艳华的委托诉讼代理人阳先梧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人道县儒房房地产公司上诉请求：一、撤销湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1145号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定《房屋买卖合同》不成立是错误的；2、一审法院对返还的1万元定性错误，1万元是购房定金，不是上诉人从事居间活动的必要费用。彭湖委托上诉人出售房屋，上诉人接受了委托，上诉人与彭湖沟通并代蒋重海支付了定金，彭湖书面回复“同意”，虽然出售人没有在房屋买卖合同上签字，但并不影响合同成立。被上诉人收取定金不履行义务，适用定金罚则，应当双倍返还；3、关于定金返还及8000元滞纳金，应由盘艳华和彭湖共同承担，盘艳华是产权人也是委托人，彭湖是代理人，8000元的损失是因被上诉人违约造成的，且该8000元系蒋重海与彭湖沟通过并经彭湖确认的。综上，一审法院认定事实不清、案件定性错误，适用法律错误。被上诉人彭湖、盘艳华书面答辩称，一审法院认定《房屋买卖合同》没有成立的事实正确，理由：1、房屋买卖没有正式签订合同，被上诉人没有在合同上面签字，不发生法律效力，合同未成立；2、上诉人代蒋重海支付1万元是上诉人因促成房屋买卖的支出费用，且得到蒋重海的授权认可，上诉人支付给被上诉人的1万元不属于购房定金；3、上诉人7月30日向被上诉人发送告知函，并约定8月3日为房屋最后过户日期，当被上诉人8月2日与蒋重海面谈后，由于上诉人的原因导致蒋重海放弃过户交易，责任在于上诉人；4、上诉人赔偿蒋重海8000元损失属上诉人理应补偿的，与被上诉人无任何关系。综上，一审认定事实清楚，判决合法合理，请求维持原判。道县儒房房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍赔偿购房定金2万元整给原告；2、判令被告偿还原告代替被告支付给第三人的滞纳金及差旅费8000元；3、被告承担本案诉讼费；4、由被告承担本案保全费（起诉后增加）。一审法院认定的事实：被告盘艳华与胡功铭系夫妻关系，其购买的位于道县××小区××栋××单元××号商品房登记在胡功铭、盘艳华名下。2016年12月9日胡功铭、盘艳华将涉案房屋出售给熊香萍（被告彭湖妻子），但至2018年1月23日前一直未办理过户手续，胡功铭在出售房屋后因病死亡。2018年1月23日彭湖与道县儒房房地产公司签订房屋出售委托书，委托道县儒房房地产公司居间出售道县小江口华城新域小区30栋1303号商品房，并将上述房屋的情况如实告知了原告。在道县儒房房地产公司居间沟通下，彭湖与第三人蒋重海就房屋的价格、物业费的承担达成一致意见，因房屋登记在胡功铭、盘艳华名下，为便于房屋交易办理过户手续需要，被告盘艳华应原告要求出具了委托被告彭湖出售房屋的特别授权委托书。2018年6月30日第三人与道县儒房房地产公司签订购房意向金协议，约定以38万元的价格购买位于道县华城新域小区30栋2单元1303室登记面积为98.76平方米的房屋，并于同日向道县儒房房地产缴纳了5万元购房定金。道县儒房房地产公司综合与彭湖、第三人蒋重海的居间沟通结果，拟制出华城新域小区30栋2单元1303室房屋买卖合同及补充条款，合同约定房屋出售价格为38万元，购房方于2018年6月30日支付房款1万元作为定金交给出售方，合同签订当日再支付11万元作为首付款，余款18万元待按揭贷款下来由银行直接转入出售方账户。合同还对双方其他的权利义务进行了约定。因第三人蒋重海急于外出，便于2018年7月1日先在房屋买卖合同及补充条款上签字，同日向道县儒房房地产公司缴纳12万元购房首付款，道县儒房房地产公司于2018年7月1日代蒋重海将1万元定金转入彭湖账户。原告承诺代第三人蒋重海垫资全款购房涉案房屋后，原告与被告彭湖约定2018年7月20日办理过户手续，后原告不能履行代第三人垫资全款购涉案房屋的承诺，被告盘艳华无法依照双方商定的条件办理过户，明确表示不愿意签订房屋买卖合同，坚持走赠予程序，房屋买卖合同未能成立。蒋重海要求追究道县儒房房地产公司责任，道县儒房房地产公司于2018年7月30日将蒋重海所缴纳的购房首付款及定金全额退还，并与蒋重海达成了赔偿其滞纳金8000元的协议。因与彭湖未能就赔偿事宜达成一致意见，故原告诉至法院。另查明，原告道县儒房房地产公司在起诉后，虽增加了要求被告承担保全的诉讼请求，但并未办理保全手续，也未实施保全措施，在庭审中原告道县儒房房地产公司当庭撤回了该项诉讼请求。一审法院认为，本案属居间合同纠纷。本案讼争的焦点为：1、原告代付的1万元的性质是什么？2、1万元返还的主体是谁？3、8000元滞纳金应当由谁承担的问题？关于焦点1，原告主张其代付的1万元为立约定金，在被告彭湖、盘艳华不按照约定的时间、期限履行签订合同及办理过户手续时应当依照定金罚则，将定金双倍返还给原告。但定金合同属于要式合同，应当以书面形式确立，本案中蒋重海先签订的房屋买卖合同中确实对1万元定金有约定，但被告彭湖、盘艳华并未签订该合同，房屋买卖合同并未成立，故1万元不属于定金。法院认为，原告代付1万元无第三人蒋重海的授权，且付款依据系并未成立的房屋买卖合同，故1万元应认定为原告为促成房屋买卖合同成立支出的费用，即为从事居间活动的必要费用，现房屋买卖合同未能成立，可以要求被告支付从事居间活动支出的必要费用，因1万元不属于定金性质，故原告主张要求被告双倍返还1万元定金的诉讼请求，法院不予支持。关于焦点2，经查明本案涉案房屋的实际所有人为被告彭湖夫妇，被告盘艳华仅为房屋的登记所有人，因房屋登记在被告盘艳华名下，涉及房屋过户问题，需被告盘艳华形式上委托被告彭湖方能进行过户交易，该情况原告在被告彭湖委托其出售房屋时就已经知晓，被告彭湖作为1万元款项的实际收款人及房屋的实际所有人应当承担返还责任，而被告盘艳华只是形式上的委托人，不应承担返还责任。关于焦点3，8000元滞纳金的赔偿协议系原告与第三人蒋重海商定的，被告并未参与其中，原告亦未提供充分证据证实已向第三人蒋重海实际支付了该费用，且本案第三人蒋重海并未到庭参与诉讼，导致该费用是否实际发生无法核实，原告应当承担举证不能的后果，故对原告道县儒房房地产公司要求被告赔偿8000元滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决：一、由被告彭湖于本判决生效之日起十日内支付原告道县儒房房地产经纪服务有限公司从事居间活动支出的必要费用1万元；二、驳回原告道县儒房房地产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费500元，减半收取250元，由原告道县儒房房地产经纪服务有限公司负担160元，被告彭湖负担90元（被告负担的案件受理费，原告已经预交，被告在给付本案判决款项时一并支付给原告）。二审期间，上诉人道县儒房房地产公司向本院提交了三份证据。证据一：授权委托书，拟证明上诉人代蒋重海支付定金是得到蒋重海的认可的；证据二：微信聊天记录，拟证明蒋重海知晓涉案房屋的出售和产权情况；证据三：报警案件登记表，拟证明蒋重海与彭湖因涉案房屋没有协调好，发生过纠纷。被上诉人质证称，对证据一，该证据在一审法院没有提供，笔迹是否属于蒋重海，不能确定，对真实性有异议。对证据二，是上诉人与原审第三人的聊天记录，与被上诉人没有任何关联。证据三，真实性没有异议，关联性有异议，该报警是与原审第三人发生冲突。本院对上诉人提交的证据认证认为，证据一、二尚不能达到其欲证明的目的，证据三与本案处理无关联，本院对以上证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。被上诉人彭湖因需出售房屋委托上诉人道县儒房房地产公司代其出售华城新域小区30栋2单元1303室房屋，双方签订了《房屋出售委托书》，该委托书系双方当事人真实意思的表示，合法有效。签订合同后，道县儒房房地产公司联系了买房人蒋重海，并代买房人蒋重海向卖房人彭湖交付了1万元定金，后因上诉人道县儒房房地产公司不能履行代第三人垫资全款购涉案房屋的承诺，双方无法依照原商定的条件办理过户，导致盘艳华明确表示不愿意签订房屋买卖合同，致使房屋买卖合同未能成立。上诉人道县儒房房地产公司对房屋买卖合同未能签订，双方签订的《房屋出售委托书》的目的不能实现负有较大的责任，故其要求被上诉人彭湖承担违约责任，双倍支付定金以及要求承担支付给原审第三人蒋重海的滞纳金及差旅费8000元的诉请与法律规定不符，本院不予支持。原一审法院判决被上诉人彭湖支付道县儒房房地产经纪服务有限公司从事居间活动支出的必要费用1万元比较符合本案实际，本院予以支持。综上所述，上诉人道县儒房房地产经纪服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人道县儒房房地产经纪服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二〇年十一月十二日书记员  吴亚妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。