贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7801号上诉人（原审原告）：王中群，女，1980年9月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：戴斌，贵州百益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包小焕，女，1973年7月15日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。上诉人王中群因与被上诉人包小焕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王中群向本院上诉请求：1、撤销原判，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。关于租金标准的问题，租赁合同明确约定租金单价：第一年190元/平方米（计34082元/月），以后每年在上一年的基础上递增上涨5%。被上诉人从2018年10月份开始，就开始拖欠上诉人租费，经常不固定金额向上诉人支付一定数额的租金，被上诉人并未举证后期租金标准为固定的30000元每月的证据，一审法院仅凭被上诉人的一片面之词，草率认定固定租金30000元的事实明显错误，那如果是被上诉人一直拖欠租金，并且分文未付的情况下，是不是法院就草率认定上诉人将门面租给被上诉人免费使用呢？关于合同解除及违约金的问题，被告违约，逾期支付租金，原告一审时就诉请强制解除合同，并同时请求支付租费及违约金。被上诉人单方面逾期支付租金，已经构成违约，既然构成违约那为何不承担合同约定的违约责任呢？综上，一审法院认定事实存在明显错误，恳请二审法院依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人包小焕二审答辩称：我没有违约，2017年10月22日我跟王中群签订合同，当时说装修免租一个月，事实上合同生效期为2017年11月22日开始生效，支付情况是2017年11月22日到2018年2月22日、一直支付到2018年11月22日因为生意不好做所以我们电话约定不递增5%，当时王中群是同意的，我有聊天记录和谈话记录为证。从2019年5月22日到8月22日开始协商房租，因为生意不景气想把房租降低他不同意，后来通过电话按照一个月3万元他同意之后我们就一个季度一个季度的支付。到2020年1月29日因为疫情商量降租减租，他只同意减半个月的。6月15日他把我的账户冻结导致无法转账支付租金，我于2020年6月30日搬出。原告无视疫情期间的法律法规恶意收取房租，恶意侵占我的财产。原审原告王中群向原审法院起诉请求：判令：一、解除原、被告于2017年10月22日签订的《商铺租赁协议》；二、被告支付原告租赁费250869元及违约金125434.5元，从2020年7月23日起的租赁费按照《商铺租赁协议》约定继续计付至被告实际搬离租赁房屋之日止；三、诉讼费、保全费、担保费由被告负担。原审法院审理查明，2017年10月22日，原、被告签订《商铺租赁协议》约定：原告将其所有的位于贵州省贵阳市乌当区航洋世纪ＭＩＸＣ（2-6号楼）1层25号、26号商铺（面积179.38㎡）出租给被告经营，租赁时间五年；租金单价为第一年190元／㎡（计：34082元／月），以后每年在上一年的租金基础上递增上涨5%，先交租金后使用，按季度交纳租金，自签订合同日起免租金一个月；押金2万元，合同期满退还；此租赁物不能转让，被告违约转让应赔偿原告100万元，被告租赁期未到单方退租属违约，须赔偿原告100万元；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告使用，被告依约向原告交纳了押金2万元，并支付了从2017年11月22日起至2020年2月22日止的租金，其中，2017年11月22日至2019年8月22日期间的租金系以双方约定租金单价34082元／月的标准按季度支付，2019年8月22日至2020年2月22日的租金系以30000元／月的标准按季度支付。之后，由于疫情影响，被告要求原告减免租金未果，且对2020年2月22日至5月22日的租金，被告仅向原告交纳了60000元。2020年6月4日，原告遂诉至一审法院要求如前所诉。另查，在诉讼过程中，一审法院依原告申请对被告采取财产保全措施，原告为此交纳了保全费2370元。审理中，原、被告均同意解除租赁合同（被告表示其2020年6月30日前搬离案涉商铺），并同意被告交纳的20000元押金从其应付款中扣减；原告以其未同意减免租金为由，坚持其要求被告支付租金及违约金的诉请；被告则以双方口头协议租金不递增5%并最终固定为30000元／月，其没有违约为由，不同意支付违约金，仅同意支付2020年2月22日至5月22日期间拖欠原告的租金15000元及2020年5月22日至6月30日期间未付的租金38000元；为此，经一审法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商铺租赁协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。双方在审理中均表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对原告要求解除《商铺租赁协议》的诉请，一审法院予以支持。被告使用原告提供的商铺后，其理应按约向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，原告要求被告支付所欠租金的诉请，于法有据，一审法院予以支持。关于被告所欠原告租金的金额，原告主张其未同意减免租金，被告主张双方在合同履行过程中口头协议租金不递增5%并最终固定为30000元/月，根据被告向原告支付2020年2月22日之前租金的情况综合分析，被告的主张更符合双方履行合同的实际，故对被告的该项主张，一审法院予以采信；被告已付清2020年2月22日之前的租金，对于2020年2月22日至5月22日的租金，依据双方口头约定标准30000元/月计算，被告应支付的租金为90000元，被告仅向原告交纳60000元，尚欠原告租金的金额为30000元；双方均同意解除合同，被告也明确表示其2020年6月30日前搬离案涉商铺，故对2020年5月22日至6月30日期间的租金，依据30000元/月的标准计算，被告应支付原告租金38000元；因此，被告所欠原告的租金金额应为68000元。双方在审理中同意被告交纳的20000元押金从被告应付款中扣减，一审法院从其自愿，扣减被告交纳的20000元押金后，被告实际应付原告租金48000元。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因双方系自愿解除合同，被告不存在《商铺租赁协议》约定应承担违约责任的行为，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。对于被告提出原告在疫情期间同意减免15000元租金的抗辩理由，因其未能提供充分有效的证据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原、被告于2017年10月22日签订的《商铺租赁协议》；二、被告包小焕于本判决生效之日起10日内支付原告王中群租金48000元；三、驳回原告王中群的其余诉讼请求。案件受理费6945元，减半收取3472.50元，财产保全费2370元，合计5842.5元，由原告王中群负担4542.50元，被告包小焕负担1300元（此款原告王中群已预交，履行时，由被告包小焕一并支付给原告王中群）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，上诉人王中群向本院提交的证据有：被上诉人通过邮政快递于2020年3月18日寄出的倒闭申请。证明：一、合同的解除是由于被上诉人自身的原因；二、在申请上可以印证双方就降租是没有约定的，上诉人不同意的，被上诉人也是知晓该事实的。被上诉人包小焕质证称：证据的真实性认可，对方不同意降租，因为房租太贵经营困难我才申请倒闭的。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为:上诉人王中群与被上诉人包小焕签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，对双方当事人具有法律约束力。合同履行期间包小焕拖欠租金，王中群诉请解除租赁协议，原审法院依法解除双方租赁协议，并无不当，本院予以维持。关于包小焕拖欠租金情况，包小焕诉讼中主张双方在合同履行过程中口头协议第二年以后的租金不递增5%并从2019年8月22日以后租金标准确定为30000元/月，而王中群否认其同意调整和减免租金并要求按租赁协议约定的标准支付拖欠的租金。经审查，租赁协议于2017年10月开始履行，扣除一个月装修免租期后，包小焕支付租金情况为：自2017年11月22日至2019年8月22日期间以约定34082元/年的租金标准按季度支付，2019年8月22日至2020年2月22日的租金系以30000元/月的标准按季度支付。包小焕称因为生意不好做，电话方式与王中群协商租金不递增5%并确定2019年8月22日以后按30000元/月的标准计算租金。王中群主张其并未同意调整租金标准。但根据租赁协议订立至2020年2月22日之前包小焕支付租金的情况，包小焕实际按照上述租金标准支付每一季度租金后，王中群并未提出异议或向包小焕催收剩余租金，因此，包小焕主张双方口头协商变更租金计算标准的理由符合双方实际履行合同的情况，应予采信。王中群上诉要求按照租赁协议约定的递增比例计算包小焕拖欠的租金，因本案双方履行合同过程中已事实上变更了租金标准，故本院对王中群上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5924元，由上诉人王中群负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十一月十日书记员 雷 迪