广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初32208号原告：张万红，男，1967年1月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：谢会会，女，1981年11月13日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。被告：杨彦文，女，1994年1月30日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。原告张万红与被告谢会会、杨彦文合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张万红及被告谢会会到庭参加诉讼。被告谢会会经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张万红向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告谢会会和被告杨彦文签订的深（罗）房现买字（2018）第8957号《深圳市二手房买卖合同》无效。2.因被告对所涉房屋的任何各种处置行为都会对本人的合法权益造成损害，而最终损害程度（含房屋价值、租金等，不限于此）的可计算值须要依据鞍山法院另案处理的关联案子的可执行的裁决结果和时限。请求依法确认和保全原告本人届时的“追诉期”（含诉讼时效、撤销期或者其他法律规定的期限）均有效。3.本案的诉讼费应由被告承担。事实和理由：第一，两被告交易的位于深圳市罗湖区房产（以下简称涉案房产）虽然原登记在被告谢会会名下，但是其中具有原告的绝大部分权益比例，因此被告谢会会无权独自处置。在原告不知晓以及未征得原告意见的情况下，被告谢会会与杨彦文签订的房产买卖合同违反了被告谢会会与原告2017年7月6日签订的书面协议及被告谢会会2019年1月14日对原告的书面承诺。第二，被告谢会会在原告不知情的情况下恶意转移具有原告份额的房产。辽宁省鞍山市铁东区法院在（2019）辽0302民初634号民事判决书中，也确认了原告对涉案房产享有权益。第三，两被告之间恶意串通以远低于正常市场价格接近45%左右的价格签订二手房买卖合同。该行为不但直接霸占和严重损害了与房产有直接比例权益关系的原告的利益，也损害了国家的正常税收权益。第四，因涉案房屋处于被告的“占有”下，并且被告对其处置和所有动作对本人是信息屏蔽的。而鞍山法院处理的原告与被告谢会会之间的婚约财产纠纷案件最终处理结果尚无法确定。在此情况下，原告对被告的有关涉案房屋的任何处置和动作而涉及到原告权益的部分丧失“追诉期”或者晚于“诉讼时效”或者晚于“撤销期”，而使原告陷入法律程序的被动状态。因此，原告请求法院依法确认和保全对所涉权益损失的“追诉期”的诉讼时效或者其他法律追诉期，与关联的鞍山法院婚约财产纠纷案件的最后判决期限直接关联，维护原告后续的追诉权利。被告谢会会未到庭应诉，亦未作答辩。被告杨彦文辩称，第一，本人与被告谢会会之间的房产买卖交易真实有效，不应认定无效。本人与被告谢会会并不相识，涉案房产是通过房产中介购买，实际购房价格为2950000元。在签订房产买卖合同时，本人与被告谢会会实际签订了两份购房合同，一份是交至不动产登记中心即原告提交的合同，另一份则是实际履行的合同。实际交易的合同因被房产中介收回，在房产已实际过户的情况下，本人未向房产中介要求返还。第二，原告与被告谢会会之间的纠纷与本人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定如下事实：一、原告提交辽宁省鞍山市铁东区人民法院（以下简称铁东法院）（2019）辽0302民初634号民事判决书、2017年7月6日协议书及2019年1月4日的承诺书，主张其对涉案房产享有权益。（2019）辽0302民初634号民事判决书第8页载明涉案房产“购买时价值为1600993元，其中首付款800993元，由张万红出资62万元，谢会会出资1800993元”。庭审中，原告陈述该案件一审判决后，其与被告谢会会均提起上诉。目前该案已被发回重审。2017年7月6日的协议书载明，原告与被告谢会会在深圳市中级人民法院调解时，被告谢会会确认涉案房产“由女方用来安排女方的父母和小孩，在尊重男方意见的前提下完全由女方处置”。原告陈述，该协议书系其与被告谢会会2017年共有纠纷的案件，后因双方协商一致，原告撤回起诉。2019年1月4日的承诺书由被告谢会会出具，载明“遵守2017年7月6日中院的协议，房产按出资比例分割”。二、原告提交两被告于2018年5月16日签订的深（罗）房现买字（2018）第8957号《深圳市二手房买卖合同》、两份房产评估报告及网络房价截图，主张被告谢会会以低于市场价45%的价格将涉案房产出让于被告杨彦文。该行为违反了原告与被告谢会会之间的协议，损害了原告的合法权益。深（罗）房现买字（2018）第8957号《深圳市二手房买卖合同》载明，被告谢会会将涉案房产转让于被告杨彦文。第五条转让价款载明转让价格为1854505元；第六条交易定金约定，合同签订时，被告杨彦文需支付被告谢会会定金54505元；第八条付款方式约定剩余180万元房款的支付时间。原告陈述，该份合同文本系在（2019）辽0302民初634号案件中，由铁东法院向深圳市不动产登记中心调取的。被告杨彦文辩称，其与被告谢会会存在房产买卖合同关系，双方实际签订了两份购房合同。原告提交的房产买卖合同确系两被告所签，但其与谢会会实际履行的是另一份转让价格为295万元的合同。该295万元的合同原件因被房产中介收回，故被告杨彦文手中并未留存原件。庭审中，被告杨彦文当庭出示了295万元合同文本的手机拍照截图。此外，被告杨彦文另提交了108万元资金监管合同及付款凭证、147万元抵押贷款合同及还款明细，主张其已实际向被告谢会会支付全部转让款295万元。原告另提交的两份房产评估报告及网络房价截图显示，涉案房产在2018年5月期间的市场价约为300万元。本院认为，原告诉请确认两被告之间的房产买卖合同无效，故本案应为确认合同无效纠纷。关于第一项诉讼请求，原告以两被告房产买卖合同违反其与被告谢会会约定、且交易价格远低于市场行情存在恶意串通为由，要求确认两被告的房产买卖合同无效。本院认为，原告与被告谢会会之间对于涉案房产的相关处置约定属于二人的内部约定，没有证据显示被告杨彦文知晓该约定且与被告谢会会存在恶意串通的故意。其次，通过被告杨彦文提交的295万元购房合同及付款凭证可知，被告杨彦文为购买涉案房产已支付了符合当时市场行情的相应对价。因此，原告主张两被告房产买卖合同全部无效，依据不足，本院不予支持。但是，被告谢会会与杨彦文就涉案同一套房产的买卖，先后签订了两份交易价格分别为1854505元及295万元的房产买卖合同。两被告虽具有房产买卖的真实意思表示，且已实际履行了295万元的房产买卖合同，故双方实际履行的房产买卖合同合法有效。但双方提交不动产登记中心备案的，交易价格为1854505元的深（罗）房现买字（2018）第8957号《深圳市二手房买卖合同》中第五条转让价款、第六条交易定金及第八条付款方式的约定内容，与两被告实际履行的合同并不一致。相关条款实际是通过降低交易价格的合法形式达成减少交易税金的非法目的，客观上违反了我国税收法律法规的强制性规定，损害了国家税收利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项规定，两被告于2018年5月16日签订的深（罗）房现买字（2018）第8957号《深圳市二手房买卖合同》（交易价格为18545045元）中第五条转让价款、第六条交易定金及第八条付款方式的条款应属无效。关于第二项诉讼请求，原告要求确认其未来可能针对涉案房产产生的相关权益的追诉权处于追诉期内。本院认为，诉讼时效系对胜诉权的期限性规定，需要根据个案的实际情况进行具体认定。原告主张对其期待利益的诉讼时效进行提前确认，不符合诉讼时效的制度规定。因此，本院对原告该项请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告谢会会与被告杨彦文于2018年5月16日签订的深（罗）房现买字（2018）第8957号《深圳市二手房买卖合同》（交易价格18545045元）第五条转让价款、第六条交易定金及第八条付款方式三个条款无效；二、驳回原告张万红的其他诉讼请求。案件受理费15400元，由原告张万红负担3400元，由被告谢会会与被告杨彦文共同负担12000元。原告张万红已预付的案件受理费12000元，由本院予以退回。被告谢会会与被告杨彦文应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费12000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈莹颖二〇二〇年十一月十九日法官助理张颖仪书记员陈紫珊