江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3371号上诉人（原审原告）：常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司，住所地常州市金坛区丹荆路**。法定代表人：于益，该公司经理。委托诉讼代理人：喜讯，常州市金坛区金诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡靓，常州市金坛区金诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：倪林涛，男，1989年9月4日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：练红芳，女，1987年1月1日出生，汉族，住常州市金坛区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。原审第三人：常州市金坛区同大房地产开发有限公司，住所地常，住所地常州市金坛经济开发区汇贤南路**v>法定代表人：王洪华，该公司经理。上诉人常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司（以下简称凯嘉物业公司）因与被上诉人倪林涛、练红芳、原审第三人常州市金坛区同大房地产开发有限公司（以下简称同大公司）债权转让合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初5752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯嘉物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以同大公司、物业公司举证不能为由，置基本的客观事实与证据不顾，颠倒了两份结算清单形成的时间。1.证据证明，案涉结算清单一（编号0001214）形成于2015年11月28日；案涉合同一（网签备案合同）形成于2015年12月18日；被上诉人所书写欠条的时间为2015年12月29日；案涉房屋缴税时间为2016年1月5日，案涉房屋登记时间为2016年1月6日。以上证据形成一个完整的证据链条，充分证明案涉债权的客观存在。2.案涉结算清单二（编号0001388)虽然没有书写具体时间，但是其结算清单的数额与案涉合同二及案涉收据（尾号4971)的数额完全一致。案涉合同二以及案涉收据形成的时间为2015年1月20日。所以，应该断定案涉结算清单二形成的时间为2015年1月20日或之前。3.假设案涉结算清单二（编号0001388）是形成于2015年11月28日之后，此清单没有加盖同大公司合同章，仅仅是蒋某个人的签名，而且蒋某此时早已不是同大公司的法定代表人。因此，该结算清单在此时形成是不具有法律效力的。而且，编号0001388结算单是对案涉合同二的确认，由于案涉合同二已经作废，因此，以此形成的结算单也相应作废。4.本案的举证不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于持有证据无正当理由拒不提供的情形。两份结算单虽然均有蒋某个人签字形成，但其中编号0001388结算单没有加盖同大公司印章，而且被上诉人认为该结算单形成于2015年12月以后，但蒋某已不是公司法定代表人，因此该结算行为是个人行为，其结算单存根有蒋某个人持有，同大公司无法提供该结算单的存根联属于情理之中的事。而对于案涉结算清单一（编号0001214）上诉人予以认可，因此无须再提供其存根联。退一步而言，即使同大公司现有的法定代表人未能提供两份结算单的存根联，也并不影响到对被上诉人债务的认定，因为现有的证据（欠条、房屋买卖合同、税收发票、不动产登记信息及证人证词等）足以证明上诉人作为原告的诉求依法成立。二、一审法院以各方当事人对案涉房屋的买卖价格陈述均不一致为由，采用了另砌“炉灶”的做法，采信案外人练海兵关于房屋买卖价款900000元的陈述，严重违背《合同法》、《物权法》关于合同及房产登记效力的规定。上诉人认为，练海兵不是本案的当事人，不管案外人是否参与练海兵案涉房屋买卖商谈，是否参与买卖价款的所谓商定，均不能改变《合同法》、《物权法》中的关于登记备案的《商品房买卖合同》效力的相关规定，一审法院无权代替合同双方签订者的意思自治的权利。《合同法》第十条明确规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。对照以上规定，上诉人认为关于案涉房屋的买卖价格问题，应该以案涉结算清单一载明的价款来认定，即房屋的买卖价款976440元（含案涉债权款额，该款额与登记合同载明的价款一致），该案涉结算清单一本身就合同的一部分，具有法律效力。该案涉结算清单一加盖了同大公司的印章，并且得到了同大公司现任法定代表人的认可。案涉结算清单二载明的价款570000元，明显不具有法律效力。虽然案涉收据及编号0001388号结算清单与2015年1月20日涉案合同二约定的价款相一致，但时任同大公司的法定代表人蒋某确认该收据为虚开的，并没有收到该笔款项。而且，该结算清单并没有加盖同大公司印章，该收据在事实上已被被上诉人2015年12月出具的欠条所否定。由于2015年1月20日形成的涉案合同二没有进行登记，而被登记的涉案合同一所代替，因此案涉结算清单二、涉案收据同时也作废。上诉人认为，虽然在案涉房屋买卖价款问题上，案涉备案合同存在着与案涉结算清单一不一致的瑕疵（因避税因素），但是在案涉备案合同没有确认无效的情形下，一审法院无权重新另行确认房屋买卖价格。三、一审法院主观臆断案外人练海兵的出借款已经抵销案涉房屋的购房款，认定倪林涛、练红芳在案涉转让协议签订之前已不尾欠同大公司案涉房屋的购房款。上诉人认为，该认定不符合客观事实与法律规定。1.案涉房屋买卖价款与案外人练海兵、蒋某之间的所谓借款，是两个不相关的款项，被上诉人把此胡乱地联系在一起，混淆视线，目的是逃避债务。2.证据证明案外人练海兵从来没有直接给付案涉房屋买卖价款。预付款40万元，也是由被上诉人直接交付给同大公司。3.一审法院并没有对所谓的借款进行事实上的审查，被上诉人也没有出具所谓“抵销”的凭据。因此，没有证据证明，案外人练海兵的出借款己经抵消了案涉房屋买卖价款。而且时任法定代表人的蒋某当庭不承认收到案涉房屋买卖价款。4.既然倪林涛、练红芳自认在案涉转让协议签订之前已不尾欠同大公司案涉房屋的购房款，那么倪林涛自己为什么还要打给蒋某的欠条？该欠条打出至本案起诉止时间长达近四年，为什么没有向蒋某提出任何异议，更没有向公安部门报案？而且，倪林涛当庭的抗辩是否能自圆其说？总之，被上诉人作为具有民事行为能力的人，出具的欠条意味着自己认可了没有支付房款这一事实。而且，本案的证据链也充分证明这一事实。倪林涛、练红芳辩称：1.本案所涉房屋已经结算完毕。被上诉人并不欠第三人同大公司房款，凯嘉物业公司与同大公司之间的债权转让，侵害了同大公司其他债权人利益，应当认定为无效。同大公司述称：请求支持上诉人的诉请。凯嘉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令倪林涛、练红芳给付购房款538000元，同时判令倪林涛、练红芳自本案起诉之日起至实际付款止按照年利率6%支付其利息；2.判令倪林涛、练红芳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月26日，同大公司（曾用名：金坛市同大房地产开发有限公司）将其法定代表人由蒋某变更为王洪华。2015年12月18日，同大公司（出卖人）与倪林涛（买受人）签订商品房买卖合同（以下称案涉合同一），主要载明：同大公司将其开发建设的华城嘉园9-907室商品房（以下称案涉房屋）出售给倪林涛，建筑面积为162.75平方米，单价为3307元／平方米，价款总金额为538214.25元，在2015年12月18日前支付。案涉合同一系物业公司提交。倪林涛、练红芳在诉讼中提交落款日期为2015年1月20日的商品房买卖合同（以下称案涉合同二），主要载明：同大公司将案涉房屋以569590元的价款出售给倪林涛。倪林涛、练红芳在诉讼中提交编号为0244971的收据一份（以下称案涉收据），主要载明：缴款单位为倪林涛，收款事由为支付案涉房屋房款，金额为570000元，收款方式为现金；日期为2015年1月20日；收款单位处加盖同大公司合同专用章并有蒋某的签字。倪林涛、练红芳在诉讼中提交汽车车位销售合同（以下称案涉车位合同），主要载明：同大公司将华城嘉园新建小区Ｃ区第81号车位出售给倪林涛，销售总价为158000元；签订日期为2015年12月1日；案涉车位合同上注明款已付并加盖同大公司合同专用章且有蒋某的签字。倪林涛、练红芳在诉讼中提交编号为0001214的华城嘉园结算清单客户联一份（以下称案涉结算清单一），主要载明：案涉房屋价款为976440元（单价为6000元／平方米）；汽车车库送58000元，车位款100000元，包括案涉房屋价款、车位款等其他款项在内，房屋总价款为1110810元，购房预付款400000元，应付尾欠款为538000元；本表一式三份；结算日期显示为2015年11月28日；蒋某在经办栏签字；加盖同大公司合同专用章。倪林涛、练红芳在诉讼中提交编号为0001388的华城嘉园结算清单客户联一份（以下称案涉结算清单二），主要载明：案涉房屋价款为570000元（单价为3307元／平方米），房屋总价款为570000元，购房预付款570000元，应付尾欠款为0元；本表一式三份；结算日期显示为空白；蒋某在经办栏签字；案涉结算清单二未加盖同大公司印章。案涉合同二、案涉收据、案涉车位合同、案涉结算清单一上加盖的同大公司合同专用章均相同。2015年12月29日，倪林涛向蒋某出具欠条（以下称案涉欠条）一份，主要载明：今欠蒋某房款538000元。案涉房屋于2016年1月6日登记至倪林涛名下，共有权人为练红芳，共有方式为共同共有，登记时缴纳契税的计税依据为538214.25元。2019年7月20日，同大公司与凯嘉物业公司签订债权转让协议，主要载明：案涉欠条、案涉合同一等确认倪林涛欠同大公司购房款538000元，同大公司将该债权（含处分权、诉权）转让给凯嘉物业公司。2019年8月16日，同大公司以中国邮政挂号信形式向倪林涛、练红芳发出落款日期为2019年7月20日的债权转让通知函（以下称案涉通知），主要载明：自2019年7月20日起，债权人同大公司将对倪林涛、练红芳的538000元房款债权转让给凯嘉物业公司。凯嘉物业公司在诉讼中提交由蒋某出具的落款日期为2019年9月23日的声明（以下称案涉声明）一份，主要载明：同大公司与倪林涛于2015年1月20日签订案涉合同二，拟定的房屋价格为569590元，签订案涉合同二时，同大公司未收到倪林涛交付的房款；虽然同大公司出具了案涉收据，但案涉收据为虚开的收据，单纯为倪林涛办理房屋所有权证书所用；案涉合同二后被案涉合同一所取代，房屋价格也调整为538214.25元；王洪华于2015年3月26日出任同大公司法定代表人，王洪华请蒋某出面协调同大公司遗留的未收房款的请收工作；2015年12月29日，蒋某代表同大公司向倪林涛清收房款，在此情况下，倪林涛出具了案涉欠条。在诉讼中，物业公司申请的证人蒋某出庭作证时陈述：蒋某和倪林涛的岳父练海兵比较熟悉，所以将案涉房屋出售给倪林涛，案涉结算清单一、案涉结算清单二、案涉收据都是蒋某签的字，但倪林涛未支付案涉收据上的款项；案涉结算清单一、案涉结算清单二均为一式三联，财务上都有保管；案涉房屋应当由同大公司缴纳的50000元税款是倪林涛支付的；案涉房屋买卖时，倪林涛及其女朋友在蒋某的办公室以现金方式向蒋某支付400000元房款；案涉房屋的钥匙早就给倪林涛的，但具体时间不记得了。练海兵在接受法院调查时陈述：练红芳系练海兵的女儿，倪林涛系练海兵的女婿；蒋某与练海兵系战友关系；华城嘉园开盘时，练海兵向蒋某预定了一套房屋，但预定的房屋后来被蒋某卖掉了，练红芳、倪林涛准备婚房时，蒋某主动表示可以出售案涉房屋，练海兵和蒋某口头约定包括车库、车位在内房价共计为900000元，蒋某要求先付一部分，练海兵表示先付400000元；支付首付400000元后，练海兵担心蒋某再把案涉房屋卖掉，于是就把案涉房屋的钥匙拿到后进行装修；装修完后，练海兵催促蒋某办理案涉房屋的变更登记，但几年都没办好，在此过程中，蒋某于2014年多次向练海兵借款共计720000元，最后蒋某在练海兵的多次催促下将案涉房屋登记至倪林涛、练红芳名下；在办理登记前，练海兵要求蒋某还上述720000元，但蒋某没钱还，练海兵与蒋某达成口头协议就该720000元与案涉房屋的尾款予以抵销；案涉房屋首付款400000元是练海兵交给练红芳，由练红芳去付的；案涉房屋的买卖、交付、装修均于2012年发生，装修好后练红芳于2012年年底结婚；案涉房屋买卖时，未签订书面合同。凯嘉物业公司在庭审中陈述：对案涉合同二的真实性无异议，但已被案涉合同一所取代，案涉房屋的价格应该以案涉结算清单一为准；案涉结算清单一在案涉结算清单二之后出具，案涉结算清单二与案涉收据相印证，案涉欠条与案涉结算清单一相印证，可以证明倪林涛、练红芳尚欠案涉房屋购房款538000元；物业公司对案涉房屋的交付和装修时间不太清楚。倪林涛、练红芳在一审庭审中陈述：对练海兵的陈述无异议，倪林涛、练红芳系夫妻关系；同大公司与倪林涛就案涉房屋只签订过两份书面合同即案涉合同一、案涉合同二，案涉合同二系在2015年11月份左右签订的；案涉房屋价款为870000元，案涉车位价款为100000元，共计970000元；案涉房屋于2013年交付、装修；2013年5、6月份左右，倪林涛、练红芳将首付400000元交给蒋某，蒋某出具一份收据并加盖公章并将案涉房屋钥匙交付倪林涛、练红芳，后来写案涉结算清单二时，蒋某将收据要了回去；案涉结算清单二出具于2015年11月28日之后，蒋某将案涉结算清单二、案涉收据同时交给倪林涛，用以证明倪林涛出具给蒋某的案涉欠条中的款项已结清；如果不出具案涉欠条，蒋某不给办理案涉房屋登记，为了办理登记，倪林涛不得已向蒋某出具了案涉欠条；同大公司已将案涉车位合同中的车位出卖于案外人，但同大公司至今未退还车位款；案涉房屋买卖自始至终均是和蒋某联系的。同大公司在一审庭审中陈述：对案涉房屋的交付、装修时间不清楚。在2019年10月14日的庭审中，法院要求同大公司在庭审后七日内提交案涉结算清单一、案涉结算清单二、案涉收据所涉的财务资料底册，同大公司至今未予提交。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、收据、结算清单、欠条、债权转让协议、债权转让通知函、不动产登记查询结果等在卷佐证。一审法院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。关于案涉房屋的买卖时间、交付时间。同大公司陈述不清楚，凯嘉物业公司在诉状中陈述是2014年，倪林涛、练红芳在诉讼中陈述是2013年，蒋某陈述支付首付400000元时已将钥匙交付给倪林涛，虽然各方的陈述并不一致，但综合本案案情，可以确定案涉房屋买卖及交付均实际发生于2015年之前，是由代表同大公司的蒋某和代表倪林涛、练红芳的练海兵实际商谈而成，蒋某全程参与案涉房屋的买卖，案涉房屋买卖的书面合同签订在后。关于案涉房屋的买卖价款。案涉合同一载明的价款为538214.25元，案涉合同二载明的价款为569590元，案涉结算清单一载明的价款为976440元，案涉结算清单二载明的价款为570000元。练海兵陈述包括车库、车位在内价款共计为900000元，凯嘉物业公司在诉状中陈述价款为538214.25元，在庭审中又陈述价款为976440元，倪林涛、练红芳在一审庭审中陈述价款为870000元且对练海兵的陈述无异议。如上所述，各方当事人对案涉房屋的买卖价款陈述均不一致，而在本次诉讼中提交的关于案涉房屋买卖的书面材料均形成于2014年之后，仅凭上述书面材料中的任何一份均不足以认定案涉房屋的买卖价款。但一般来说，买卖双方在房屋买卖商谈时不可能不对买卖价款进行商谈，就本案来说，在案涉房屋已交付给倪林涛、练红芳的情况下，如果双方对买卖价款还未予以明确明显不合情理。综上，法院认为，案涉房屋买卖商谈时，练海兵与蒋某应当对买卖价款进行了约定，结合蒋某、倪林涛、练红芳关于练海兵在案涉房屋买卖中的角色的陈述，练海兵所作包括案涉房屋、车位、车库在内的买卖价款共计为900000元的陈述更为可信，法院予以采信。虽然各方对案涉车位、车库是否买卖及准确的价款为多少不能达成一致意见，导致案涉房屋的买卖价款的准确数额也难以确定，但可以确定案涉房屋的买卖价款肯定不超过900000元。关于案涉房屋的尾欠购房款。首先，结合蒋某、倪林涛、练红芳、练海兵、物业公司的陈述，可以认定倪林涛、练红芳在案涉房屋交付给倪林涛、练红芳之前已支付首付款400000元。其次，经法院释明，同大公司在诉讼中未提交案涉结算清单一、案涉结算清单二、案涉收据所涉的财务资料底册，同大公司、物业公司应当承担举证不能的不利后果，因此，应当认定案涉结算清单二形成于案涉结算清单一之后。再次，案涉合同二、案涉结算清单一、案涉结算清单二、案涉收据、案涉车位合同均是由蒋某经手办理并签字，案涉合同二、案涉收据、案涉车位合同、案涉结算清单一上均加盖同一枚同大公司合同专用章，应当认定在案涉房屋买卖中蒋某的意思表示能够代表同大公司，结合案涉收据载明的款项数额，可以确定倪林涛、练红芳已经支付的案涉房屋的购房款肯定不止400000元。综上，对本案的全部证据进行综合审查判断，法院认为，练海兵的陈述和案涉结算清单二、案涉收据可以相互印证，倪林涛、练红芳关于除首付400000元外的案涉房屋的买卖价款已经由练海兵、蒋某用双方在2014年年间的借款往来予以抵销的陈述更为合理，法院予以采信，也就是说，倪林涛、练红芳在案涉转让协议签订之前已不尾欠同大公司案涉房屋的购房款。综上所述，在案涉转让协议签订时，倪林涛、练红芳已不尾欠同大公司案涉房屋的购房款，故凯嘉物业公司依据案涉转让协议、案涉通知等要求倪林涛、练红芳给付案涉房屋的购房款538000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条之规定，一审法院判决：驳回常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9180元，保全费3210元，合计12390元，由常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。关于二审中争议的房款是否已经结清的事实，本院查明如下：倪林涛、练红芳主张案涉房款已经结清的主要依据为：1.倪林涛、练红芳提供的案涉结算清单一（编号0001214，日期2015年11月28日），载明房屋总价款为976440元及倪林涛、练红芳已付现金40万元，尾欠款538000元；2.倪林涛、练红芳提供的案涉结算清单二（编号0001388，未有日期），二审时倪林涛、练红芳主张该清单在2015年11月28日之后形成，证明2015年11月28日之后其与蒋某结算金额57万元；3.案涉收据一张，金额为57万元，日期为2015年1月20日，有蒋某签名和同大公司盖章。倪林涛、练红芳认为该收据与案涉结算清单二同时形成，因为签订合同日期在2015年1月20日，所以收据日期倒签为2015年1月20日。该57万元是用蒋某结欠练海兵的款项抵销的。4.练海兵的一审陈述，证明案涉房屋价款为90万元及债务抵销的事实。凯嘉物业公司与同大公司主张倪林涛、练红芳尚欠538000元房款未付的依据为：1.形成于2015年12月18日的案涉合同一（网签备案合同），证明倪林涛、练红芳尚欠同大公司合同项下款项538214.25元。2.倪林涛于2015年12月29日出具的欠条。载明欠蒋某房款538000元（等领好房产证等其他手续办完后贷款付）。蒋某二审出庭时陈述：练海兵是其好友，2013年其将同大公司所有的案涉房屋出售给练海兵的女儿练红芳和女婿倪林涛，房屋价款为100万元左右。倪林涛、练红芳已经支付了40万元。2015年1月20日其还是同大公司法定代表人的时候与倪林涛、练红芳签订了案涉合同二，为了避税合同金额已经扣除了倪林涛、练红芳交纳的40万元。2015年3月其转让同大公司股权之后，同大公司委托其清收应收款，并且约定应收款归其个人所有。编号为0001214的清单是其本人与倪林涛结算的，是真实的；编号为0001388的清单是为了与税务局结算用的，是扣除了成本之后的结算清单。2015年1月20日出具的57万元的收据与案涉合同二约定的金额相符，之所以开具这张收据，是因为财务上需要这张收据平账。但是其实际没有收到这笔款。对于倪林涛、练红芳主张该部分款项是用其结欠练海兵的款项抵销不予认可。其与练海兵之间有合作项目，但其不欠练海兵的钱，练海兵所谓的借款是其还款。倪林涛陈述：2013年倪林涛、练红芳结婚，拿了40万现金去蒋某办公室，蒋某当时写了一个收据，把钥匙给倪林涛、练红芳装修结婚，房产证一直没办。2015年年底的时候听说同大公司房屋可能查封，就赶紧去办房产证，形成了第一张结算清单，当时蒋某就把40万的收据拿回去了。开发商应缴的税金也是其缴纳的。当时为了先领房产证，无论蒋某他们提什么要求其都答应了，所以才会有欠条，欠条上的金额538000元也是经过其丈人练海兵允许的。后来也是由其丈人练海兵和他们结算。本院认为，各方当事人对编号为0001214的结算清单真实性均无异议，故可以确认案涉房屋真实交易价格为976440元，结合蒋某、练海兵等人陈述，倪林涛、练红芳已经支付房款40万元。倪林涛、练红芳主张尾款已清的主要依据是其持有两张结算清单和原始收据，其认为其持有的上述证据是债务抵销的依据。因倪林涛于2015年12月29日向蒋某出具了尾欠相应金额的欠条，与案涉结算清单一对应，而上述收据载明的时间为2015年1月20日，案涉结算清单二未记载具体日期，故倪林涛、练红芳主张案涉结算清单二和原始收据在2015年12月29日倪林涛出具欠条之后或同时形成的事实存疑。因此，在双方对房屋尾款是否结清这一事实存在争议且各持证据的情况下，作为主张债务抵销事实发生的一方，倪林涛、练红芳应当提供存在蒋某结欠练海兵相应款项及同大公司同意抵销债务的依据。但是，从二审调查的情况看，蒋某否认结欠练海兵款项及合意抵销债务的事实；而倪林涛、练红芳在本院指定的期间内并未提供同时期蒋某结欠练海兵相应款项且同意抵销房屋尾款的充分依据；同时，蒋某2015年3月26日之后已非同大公司法定代表人和股东，即使其本人同意债务抵销，仍需获得同大公司同意或授权。在同大公司未明确同意抵销的情况下，倪林涛、练红芳仍应向同大公司或其债务受让方凯嘉物业公司承担房屋尾款538000元的支付义务。至于蒋某与练海兵之间的纠纷，可另行解决。综上，凯嘉物业公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审判决举证责任分配有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初5752号民事判决；二、倪林涛、练红芳于本判决生效之日起十日内给付常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司购房款538000元并支付逾期付款利息损失（自2019年8月12日起诉之日至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回倪林涛、练红芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9180元，保全费3210元，合计12390元，由倪林涛、练红芳负担。二审案件受理费9180元，由倪林涛、练红芳负担。上述诉讼费用均由常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司预交，倪林涛、练红芳应于本判决生效之日起十日内将21570元给付常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十一月十二日法官助理 潘 军书 记 员 吴 洋