河北省博野县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0637民初632号 原告：宁淑琴，女，1951年2月19日出生，汉族，住址保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：刘铁英，河北佳篷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢鑫宇，河北佳篷律师事务所律师。 被告：李波，男，1982年3月10日出生，汉族，住址博野县。 委托诉讼代理人：王宗康，河北曾知律师事务所律师。 第三人：保定市利源房地产开发有限责任公司，住所地保定市莲池区青年路**。 法定代表人：金兴友。 原告宁淑琴与被告李波、第三人保定市利源房地产开发有限责任公司（以下简称利源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告宁淑琴的委托诉讼代理人刘铁英和谢鑫宇、被告李波的委托诉讼代理人王宗康到庭参加了诉讼，第三人利源公司经合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁淑琴向本院提出诉讼请求：1、不得执行坐落于保定市产，并依法解除坐落于保定市产的查封；2、依法确认坐落于保定市产的所有权属于原告所有；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李波申请强制执行保定市中级人民法院（2018）冀06民终6931号和博野县人民法院（2018）冀0637民初463号民事判决书一案，原告宁淑琴作为案外人依法提出了执行异议的申请。博野县人民法院作出的（2020）冀0637执异3号执行裁定书，驳回了原告宁淑琴的申请。原告宁淑琴为此依法提起案外人执行异议之诉。具体理由如下：一、原告与第三人签订的《购房协议书》合法有效。原告已依约支付了全部购房款。2001年7月8日，原告与第三人利源公司签订《购房协议书》，协议约定第三人将包括保定市综合楼办公楼303号在内的房产出售给原告。协议签订后，原告依约支付了全部购房款。随后，第三人将该房屋交付原告使用。至今原告已实际占有使用该房产近20年。根据法律规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。因第三人已于2011年取得了涉案房产的所有权，故原告与第三人之间签订的《购房协议书》是合法有效的。二、原告系本案所涉房屋的真正所有权人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，在法院查封涉案房产前，原告与第三人就已经签订了合法有效的《购房协议书》，支付了全部购房款，且实际占有涉案房屋近20年，原告对该房产未办理过户不存在任何过错。虽然本案所涉房产初始登记在第三人名下，但其已经不是真正的所有权人，原告才是涉案房屋的真正所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，为维护自己的合法权益，原告向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告李波辩称，本案争议房产原属于中国人民解放军总后勤部名下军产，2016年才变更登记到第三人利源公司名下，第三人利源公司于2017年又设立了抵押登记，充分说明该房产属于第三人利源公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，应当驳回原告的诉求。 第三人利源公司未做答辩。 本院经审理认定事实如下：被告李波与第三人利源公司之间的民间借贷纠纷一案，本院做出的（2018）冀0637民初463号民事判决书已经发生法律效力，本院于2019年1月18日立案执行。本院曾于2017年10月27日以（2017）冀0637民初1009号协助执行通知书查封了第三人利源公司名下位于保定市产，查封期限自2017年10月27日起至2020年10月26日止。又于2019年8月19日做出（2019）冀0637执43号执行裁定书，裁定将第三人利源公司名下位于保定市产（产权证号冀（20**）保定市不动产权第0000875号）进行拍卖。案外人原告宁淑琴向本院提出执行异议，并提供了其与第三人利源公司于2001年7月8日签订的《购房协议书》、购房款收据两张（金额合计150万元、没有相关转账凭证）、原告宁淑琴与马泽于2014年10月8日签订的《房屋租赁合同》一份。另查明，坐落于保定市产在2015年11月23日登记在中国人民解放军总后勤部名下，系军产。该房产在2016年11月23日变更登记到第三人利源公司名下。该房产于2017年1月23日第三人设立了抵押登记。截止2017年10月27日，该房产没有查封记录。 为证实自己的主张，原告提供以下证据：1、2020年7月3日博野县人民法院出具的（2020）冀0637执异3号执行裁定书复印件一份，证实原告依照法律规定的程序提起案外人执行异议之诉。2、2001年7月8日原告与第三人利源公司签订的购房协议书复印件一份，证实在法院查封涉案房屋前（即2001年7月8日）第三人与原告签订购房协议书，协议书约定第三人将包括涉案房屋在内的房产出售给了原告，第三人利源公司于2016年取得了涉案房产的所有权，故购房协议书是在法院查封之前签订的合法有效的合同。3、利源公司的收据二份（票号6289403，金额为100万元）（票号0115460，金额为50万元），证实原告已经按照与第三人签订的购房协议书的约定付清了全部购房款，原告付清购房款后第三人利源公司才向原告出具了两份收据。4、2020年7月2日利源公司的情况说明一份，证实原告已经按购房协议书的约定以现金方式支付了全部购房款，之所以至今未给原告办理涉案房产的过户手续，是因为第三人利源公司在原告不知情的情况下将涉案房产进行了抵押，故客观上不具备办理过户的条件，所以原告未取得涉案房屋的所有权，并非自身原因所致，原告对涉案房产未办理过户登记无过错。5、保定市北市区青年旅馆（经营者姓名宁淑琴）营业执照复印件一份；2014年10月17日原告与马泽签订的房屋租赁合同一份；2017年10月17日原告与马泽签订的房屋租赁合同一份；2014年10月17日的收据一张（金额为2万元）；2015年1月17日、2015年4月17日、2015年7月17日、2015年10月17日的收据各一张（每张收据金额均为2万元）；2016年1月17日、2016年4月17日、2016年7月17日、2016年10月17日的收据各一份（每张收据金额均为2万元）；2017年1月17日、2017年4月17日、2017年7月17日、2017年10月17日的收据各一张（每张收据金额均为2万元）；2018年1月17日、2018年4月17日、2018年7月17日、2018年10月17日的收据各一张（每张收据金额均为2万元）；2019年1月17日、2019年4月17日、2019年7月17日、2019年10月17日的收据各一张（每张收据的金额均为2万元）；2020年1月17日收据一张（金额2万元）；2020年7月17日的收据一张（金额4万元）；2020年7月30日的新汇闻保定文化传播有限公司的情况说明一份；马泽的身份证复印件一份；保定市利源物业管理有限责任公司的收据15张及2019年11月15日保定市利源物业管理有限责任公司出具的证明一份。以上证据证实2004年4月原告以涉案房屋做为经营场所成立了字号为保定市北市区青年旅馆的个体工商户并经营到2008年5月17日，2008年5月17日到2014年10月期间该房屋由原告自用，2014年至今原告将本案所涉房屋出租给了新汇闻保定文化传播公司（原网易新闻保定站、新汇闻（北京）文化传播有限公司，马泽系该公司的员工，代表该公司与原告签订租赁合同及缴纳租金），新汇闻保定文化传播有限公司按季度依照约定支付租金和交付租赁期内的水、电、卫生费等费用，在法院查封涉案房产前原告就已经实际占有和使用涉案房产多年。6、2017年8月30日最高人民法院出具的（2017）最高法民申2270号民事裁定书一份，证实即使是抵押权人，如其抵押权的行使与购买人的利益发生冲突时，也应优先保护购买人的利益，更何况本案被告仅对第三人享有普通债权，故在其行使权利与原告利益发生冲突时，应优先保护原告的利益。7、2020年6月4日河北省保定市中级人民法院出具的（2020）冀06民终655号民事判决书一份，证实该判决书所依据的事实与本案基本相同，甚至购房协议书和收据的形式、抵押权人、第三人、案件当事人（本案被告）与本案基本一致，无处分权的人即本案第三人在取得了房屋所有权后与本案原告签订的购房协议书是合法有效的，在20余年前购房款以现金方式全部缴纳也是合法合理的，第三人在取得涉案房屋所有权后不久便做了抵押登记，所以涉案房产未办理过户登记并非原告自身原因。 对此，被告李波的质证意见：对证据1真实性没有异议。对购房协议的真实性有异议，购房协议书中存在字压章的情况，对购房协议书的形成时间有异议。对两份收据不予认可，因为不符合证据的形式，收据应当是税务部门出具的正式票据，该收据不足以证实原告已经将房款交付，对两份收据的形成时间不予认可。对情况说明不认可，因为第三人与被告李波之间存在利益冲突，其情况说明是为了逃避执行，因此不具有真实性。对两份租赁合同不予认可，一份是在2014年10月17日形成的，另一份是2017年10月17日形成的，两份合同除时间外内容均一致，足以说明两份合同是近期补的。对情况说明和证明的真实性不认可，这两个公司与原告有利害关系。关于23张租金收据和15张物业费收据不符合证据形式，房屋租赁公司作为一家正规公司应当出具税务部门的正式票据，缴纳物业费、水电费的收据不合法，电费应当是供电公司的正式票据，关于物业费及水费物业公司应当出具正式税票，白条是不能作为定案依据的。最高法院的裁定书只是一个复印件，并没有相应公章，不符合证据形式，该裁定与本案没有关联性。对保定中院的判决书的真实性没有异议，但是该判决与本案没有关联性，是两个独立的案件，因此该判决不能作为本案审判的证据。 为证实自己的辩解，被告李波提供的证据有：保定市北市区人民法院的（2011）北民初字第282号民事调解书，证实利源公司与中国人民解放军河北省保定军分区第二离职干部休养所之间是委托代建合同纠纷；利源公司收取的是代建费，其在2011年才发生顶房的事实，足以证明2001年原告与第三人签订的购房协议是虚假的。 对此，原告宁淑琴的质证意见：该份证据与本案并无关联性，该份调解书中仅是简要的描述了一下调解的过程，对于该案的具体情况从该份调解书中并不能获悉，被告辩称的目的仅是其主观臆断，从该份调解书中不能得到证实，更不能否认第三人与原告签订购房协议书的真实合法性。该调解书透露了一个信息第三人与军分区第二干休所之间的民事行为发生在1998年11月13日，充分说明2001年原告与第三人之间的购房协议完全符合时间节点。 本院认为，原告宁淑琴主张不得执行坐落于保定市产，为此向本院提交了该争议房产的购房协议书、第三人出具的房款收款收据、收取租赁户租金收据及物业公司的物业费收据等证据。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。因涉案房产于2016年11月23日登记在了第三人名下，即第三人取得了涉案房屋的所有权，故原告与第三人之间签订的购房协议书是合法有效的；因为该购房行为发生在2001年，距今近二十余年，不能以现在的交易习惯（即银行转账方式）来评价二十年的交易行为，且因年月久远，原告不能提供银行提款凭证亦合乎情理；原告提供的收取租赁户租金收据及物业公司的物业费收据，能够证实原告已经实际占有使用涉案房产的事实；原告自购房后多次催促第三人办理过户手续，因为第三人的原因涉案房产未办理过户并由此导致本案诉讼的发生，本案的诉讼费由第三人负担。综上，原告宁淑琴提供的证据已经形成完整的证据链条，其排除执行的主张，本院予以支持。原告宁淑琴主张涉案房产归其所有，本院不予处理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于保定市产。 二、驳回原告宁淑琴的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由第三人保定市利源房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  周文杰 审 判 员  王平勋 人民陪审员  王洋洋 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  吴兰静