陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终12097号上诉人（原审被告）:王楠，女，1989年8月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人:杨明华，男，1984年4月22日出生，汉族，住西安市莲湖区，系王楠配偶。被上诉人（原审原告）：赵星，女，1984年2月21日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：毛聪翰，男，1986年6月23日出生，汉族，住西安市灞桥区。上诉人王楠因与被上诉人赵星房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王楠上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回赵星的诉讼请求;2.判令赵星支付2019年4月9日至10月8日的水电费2886.5元、2019年10月9日至10月22日租金共计8829元；3.一、二审诉讼费用由赵星负担。事实与理由：赵星租赁房屋之前已实际勘察了房屋，对面积中含有公摊等应为知情，故不享有单方解除权，提前解除合同属于违约行为，应承担违约责任。合同约定违约金即一个月房租，与押金相抵。王楠换锁是为了保证自身商业信息及财产安全，并未对赵星的经营造成实质影响，不应降低换锁后每月的租金。王楠无需退还租金，双方合同于2019年10月22日解除，但赵星只缴纳至2019年10月8日，故还应支付2019年10月8日至同月22日的租金。另，赵星2019年4月9日至10月22日的水电费未支付，并应赔偿各项损失。赵星辩称，不认可王楠的上诉理由，因为租赁房屋面积产生纠纷，后来商量不到一起，就商量后面退房的事情。电费不是单独，是和武术教室共用的。王楠私自上锁，未通知赵星，应视为把房子收回了。赵星向一审法院提出诉讼请求：1.王楠退还剩余租金58650元，以及押金19550元；2.王楠退还实际由赵星承担的租金差额23800元（2019年4月15日至2019年4月30日期间差价以及2019年5月-7月差价，每月差价6800元）；3.王楠退还装修支出60000元；4.由王楠承担诉讼费用。2019年11月14日，赵星增加诉讼请求：确认赵星与王楠之间签订的合同于2019年8月1日已经解除。一审法院认定事实：2019年3月24日，赵星作为乙方（承租方）与王某某为甲方（出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX街XX栋XX户，建筑面积230平方米，租赁期限3年，自2019年3月25日至2022年3月25日；甲方应于2019年3月27日前将房屋按约定条件交付乙方；租金标准85元每平方米，每月19550元；押金19550元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还乙方；装修免租期14天，自2019年3月25日至2019年4月8日视为装修免租期；2019年3月27日之前支付第一次房租总计117300元；乙方在征得甲方同意的情况下可以对租赁房屋进行装修，合同解除后，乙方应保留不可移动的装修给甲方，保证房屋能够正常出租和使用；甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照合同约定支付违约金并单方解除合同：2、交付房屋严重不符合合同约定；合同期内，若甲乙任何一方违约解除合同均应提前三个月通知对方，并支付守约方一个月房租作为违约金（装修另计）。上述合同签订后，赵星向王楠支付了6个月房屋租金117300元及押金19550元。2019年7月22日，赵星通过微信告知王楠称“6月中旬和你说过的我们7月底就不继续租房子了，剩余8.9.10共计三个月房租，还有2万押金，这个怎么退？”。王楠回复“周四周五联系”。另查明，涉案房屋系王楠从香榭实业有限公司处所租，房屋总面积为773平方米,后王楠将房屋其中一部分转租给赵星使用。2020年1月，王楠与香榭实业有限公司解除了双方的租赁合同。赵星与王楠当庭确认事实如下：1.对转租事宜香榭实业有限公司知情，且未提出异议；2.赵星专用区域面积为148平方米，王楠专用区域面积为332平方米，房屋公摊面积及过道、走廊、接待大厅、卫生间、楼梯、消防通道等公共区域面积共计293平方米。在审理过程中，经询问，赵星称：1.其租赁涉案房屋的用途是开办培训机构（聪瀚学堂），签订合同前已经实际勘察过房屋，当时并未发现房屋的面积与合同约定严重不符；2.签订合同后赵星即开始装修，于2019年4月15开始营业至2019年7月底，7月底就搬离了涉案房屋；3.2019年8月初，王楠将上述房屋大门的锁及赵星承租部分的小锁更换了，换锁后，赵星仅可在王楠营业期间正常进入。王楠称：更换大门锁属实，时间记不清了，并未更换过赵星承租部分的小锁。换锁后，赵星在营业期间可随时进入涉案房屋，非营业期间，工作人员也可随时可以给赵星开门。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。赵星与王楠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据赵星诉称、王楠辩称，结合已查明的事实，本案的争议焦点为：1.王楠交付给赵星的房屋是否严重不符合合同约定，赵星有无权利单方提出解除合同；2.赵星与王楠签订的《房屋租赁合同》是否已经解除。如合同已经解除，王楠是否应当退还赵星剩余租金、押金、租金差额，并赔偿装修损失。关于第一个争议焦点：赵星称合同约定的租赁面积为230平方米，但王楠交付给赵星使用的面积仅有148平方米，按合同约定，赵星有权单方解除合同。王楠辩称，合同载明的230平方米包含赵星专有区域148平方米、公摊以及由双方共同使用的公共区域面积，面积组成情况在签订合同时已经明确告知赵星，王楠并未违约，赵星无权单方解除合同。首先，关于赵星在签订合同时对面积230平方米包含了公摊及公共区域面积是否知情的问题，根据赵星所称，其在签订合同前已经实际勘察了涉案房屋，鉴于148平方米与230平方米面积相差较大，结合赵星在实际勘查房屋后进行了装修并营业数月的事实，应当视为赵星对合同约定的230平方米包含了公摊、公共区域等面积的事实是知情且默认的。其次，关于涉案房屋的公摊及公共区域面积包含于合同约定的“230平方米”是否合理的问题，根据交易习惯，建筑面积一般包括套内建筑面积+公摊面积，且涉案房屋的接待大厅、卫生间、过道等公共区域，均是由赵星与王楠共同使用。根据交易习惯及公平原则，公摊及公共区域面积由赵星与王楠按比例共同分摊是合理的。庭审中,双方均认可“涉案房屋总建筑面积为773平方米，赵星专用区域面积为148平方米，王楠专用区域面积为332平方米，房屋公摊面积及公共区域面积共计293平方米”。经计算，应当由赵星承担的公摊及公共区域面积约为90平方米，由王楠承担的公摊及公共区域面积约为203平方米。综上，认定王楠交付给赵星的房屋面积符合合同约定，赵星无权以该理由单方要求解除合同。关于第二个争议焦点：赵星于2019年7月22日向王楠提出解除合同，因王楠未同意，且赵星并不享有单方解除权，故赵星请求确认合同于2019年8月1日已经解除的意见不予采纳。就本案租赁合同是否解除以及解除的时间问题，按照合同约定“合同期内，若甲乙任何一方违约解除合同均应提前三个月通知对方”，故涉案合同的解除时间应为赵星发出解除通知之日起顺延三个月即2019年10月22日。关于赵星主张由王楠退还押金一节，按照合同约定：合同解除后，房租押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还乙方。王楠未主张押金抵扣赵星应当承担的相关费用，理应将押金返还给赵星。关于赵星主张的退还剩余租金一节，合同约定的装修免租期为2019年3月25日至2019年4月8日，故租金应当自2019年4月9日开始起算。双方均认可赵星向王楠实际交付了6个月的租金，即2019年4月9日至2019年10月8日。依法认定的合同解除时间为2019年10月22日，本不存在退还租金问题，但鉴于王楠在合同履行期间更换了大门锁，换锁后赵星仅能在王楠营业期间正常进入，该行为虽未导致合同目的彻底不能实现，但也限制了赵星租赁权的行使，酌情将换锁后的租金减为10000元。至于换锁时间，赵星主张为2019年8月初，王楠称其对换锁时间记不清了，酌情认定换锁时间为2019年8月8日。故王楠应当退还赵星2019年8月8日-10月8日的租金19100元。关于赵星主张王楠更换其承租部位小门锁一节，因王楠不予认可，且赵星未提供有效证据证明其主张，不予采信。关于赵星主张的退还租金差额一节，王楠交付给赵星的房屋面积并无不符合合同约定的情节，赵星的该部分诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。关于赵星主张应当由王楠赔偿装修损失一节，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本案中，导致合同解除并非王楠原因，故赵星的该项请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，判决：一、确认原告赵星与被告王楠签订的《房屋租赁合同》于2019年10月22日解除；二、被告王楠应于本判决生效后十日内向原告赵星退还押金19550元及租金19100元，共计38650元；三、驳回原告赵星其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9011元，由原告赵星负担8011元，由被告王楠负担1000元。因原告已预交，故被告应在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，赵星与王楠于2019年3月24日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自合同义务。合同签订后，赵星于2019年7月22日提出解除合同，因其并不享有单方解除权，故一审判决结合合同约定，认定合同解除时间为发出解除通知之日起顺延三个月即2019年10月22日一节，并无不当。因赵星已支付押金19550元，并按照每月19550元的约定标准支付租金至2019年10月8日，但王楠于2019年8月初将大门锁更换，客观上影响了赵星对租赁房屋的使用，故一审判决酌情自2019年8月8日起租金按照每月10000元计收一节，亦无不妥。因此，王楠应返还剩余租金14433.33元=19100元-（333.33元/天×14天）。故对于王楠就退还租金之上诉请求，部分予以支持。至于王楠上诉称换锁系为了安全所需、未影响赵星经营、不应降低换锁后租金一节，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。另，至于王楠上诉请求赵星支付水电费及赔偿损失一节，因其于一审中并未主张，二审中调解不立，本案不予处理。综上所述，王楠的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5072号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5072号民事判决第二项为：王楠应于本判决生效后十日内向赵星退还押金19550元及租金14433.33元，共计33983.33元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9011元（赵星已预交），由赵星负担8111元、王楠负担900元；二审案件受理费1000元（王楠已预交），由赵星负担300元、王楠负担700元。（以上一、二审案件受理费折抵后，王楠于本判决生效之日起十日内，将其应承担的诉讼费用600元与上述款项一并支付给赵星）。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年十一月九日 书 记 员  杨 雪  薇 1