湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3823号上诉人（原审被告）：孙小丽，女，1974年4月9日出生，汉族，户籍地岳阳市君山区，现住岳阳市经济技术开发区。委托诉讼代理人:邝伟（系孙小丽丈夫）,住岳阳市经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：岳阳经济技术开发区富兴房地产开发有限公司，住所地岳阳经济技术开发区通海南路富兴康城兴悦花园。法定代表人：赵五岳,公司董事长。委托诉讼代理人：贺湘建、贺伟。上诉人孙小丽因与被上诉人岳阳经济技术开发区富兴房地产开发有限公司（以下简称“富兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙小丽上诉请求：1、撤销一审判决；2、由富兴公司承担一二审诉讼费。事实与理由：1、一审适用法律错误。出租人的主要义务是保证出租房屋的正常使用，而富兴公司出租的房屋漏水，未保证出租房屋的正常使用；2、原判认定事实不清。本案中双方存在双向合同义务，该双向合同义务应当互相抵销。故一审法院对上诉人因富兴公司未履行维修义务造成的损失，以上诉人未提起反诉为由，不予以处理错误。上诉人认为就损失问题无需另行主张。富兴公司辩称，1、房屋漏水和倒灌并没有导致房屋不能使用，孙小丽也没有提供证据证明；2、孙小丽在使用期间应当支付租金，富兴公司应履行的义务已经履行；3、孙小丽的上诉请求不明确，其仅要求撤销原判，原判决撤销后合同如何履行，其并未提出请求。综上，请求驳回上诉，维持原判。富兴公司向一审法院起诉请求：一、解除富兴公司与孙小丽签订的《租赁合同》及附属《商业管理服务协议书》；二、孙小丽支付2019年8月1日至2019年11月26日拖欠的租金1353.81元、商管费834.66元及迟延履行违约金2560.52元；三、孙小丽支付自2019年11月27日起的逾期腾房占用费用6873.20元（暂计至2020年6月11日，最终计算至办理交铺时）；四、孙小丽立即恢复商铺毛坯并交付富兴公司；五、孙小丽承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年1月1日，富兴公司（甲方）与孙小丽（乙方）签订《富兴景城商铺租赁合同》，约定：“乙方承租富兴公司位于岳阳市岳阳楼区××路××栋××号商铺用于仓库，面积为36.27平方米，租期为三年即自2018年1月1日至2020年12月30日；自2018年1月1日至2019年12月30日租金为3482元，自2019年1月1日至2019年12月30日租金为3848元，自2020年1月1日至2020年12月30日租金为4235元；乙方向甲方支付履约保证金3047元，履约保证金与首期租金在合同签订时一并支付，在发生违约行为从履约保证金中扣除违约金；甲方负责该商铺主体结构及商铺内存在的公用设施、设备的维修维护，除此之外乙方承租范围内的其他设施设备由乙方自行维修维护；乙方未按约定缴纳租金、商业管理费用逾期10日内，乙方每天按欠费总额的1%向甲方支付逾期违约金，直至付清为止；逾期超过60日的，甲方有权单方面解除本合同，且履约保证金不予退还，收回该商铺，并保留进一步追偿的权利。等”。当日，双方签订《商业管理服务协议》，约定孙小丽每年向富兴公司支付商业管理费用2611元，其余支付方式、违约责任等与租赁合同约定相同；原、孙小丽签订《补充协议》，约定该商铺的实际租金为第一年6093元、第二年6459元、第三年6846元，系将租金分解成“商铺租金”和“商业管理服务费”。上述合同签订后，富兴公司向孙小丽交付了门面，孙小丽向富兴公司支付了履约保证金3047元、首期租金、服务费，后孙小丽将门面作为仓库存放硅藻泥等物质，孙小丽承租后支付了2019年7月31日前租金（商业服务费）。因案涉房屋设计问题，下暴雨有时水从厕所下水道倒灌进入室内，浸泡室内地板造成孙小丽财产损害，且房顶渗水，孙小丽要求富兴公司维修，富兴公司在2020年3月才将厕所反水问题解决，房顶渗水经富兴公司维修仍未解决。富兴公司于2019年11月5日向孙小丽发出《租金催缴告知函》催讨租金，于2019年11月23日送达《商铺无条件收回通知函》。富兴公司在诉讼中主张，因孙小丽违约未按时支付租金，根据合同约定履约保证金应不予退还。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”房屋租赁合同中,出租人的主要义务是交付房屋使用权,承租人的主要义务是支付租金。富兴公司已依约交付租赁房屋,孙小丽应当依约定按时支付租金。案件争议焦点为：一、孙小丽能否以富兴公司未履行维修义务进行抗辩而拒付租金；二、本案租赁合同及商管协议是否解除；三、房屋租金和违约金如何认定。一、合同法第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”本案中交付租赁物与支付租金系同时履行义务,案涉房屋曾存在下雨下水道水倒灌室内和房顶渗水情况，在富兴公司未履行厕所维修义务前可能影响房屋的正常使用，孙小丽可以行使合同同时抗辩权。在2020年3月对厕所进行维修解决了下水道水倒灌问题后，基于房屋屋顶局部渗水不能导致孙小丽彻底不能使用的情况下，孙小丽仍拒付所有租金进行抗辩显然不符合前述合同法的规定。另根据合同法第二百二十一条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期”，孙小丽完全可在留置部分房屋维修费用后交付租金,即在出租人在承租人催告仍不履行维修义务的情况下,承租人还有自行维修的救济路径，故孙小丽一直以渗水为由拒付租金,已构成根本违约。二、如上所述，孙小丽在富兴公司未依约维修厕所前，可以行使同时履行抗辩权，故富兴公司于2019年11月前发函解除租赁合同关系不符合法律规定，对其主张的合同自2019年11月通知解除的意见，不予支持。孙小丽、富兴公司在2020年3月将厕所返水问题处理好后，孙小丽在富兴公司尽了维修义务后，仍不支付租金属于违约行为，根据租赁合同关于逾期交纳租金60天出租人具有合同解除权的约定，故对富兴公司要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求应予以支持，对富兴公司要求孙小丽腾空并向富兴公司交付房屋的诉讼请求亦予以支持。租赁合同中并未约定承租人应向出租人交付毛坯房，且根据合同法第二百三十五条规定返还租赁物符合租赁物的性质使用后的状态，故对富兴公司要求孙小丽恢复至毛坯状态的诉讼请求，不予支持。三、虽孙小丽无证据证明下水道倒灌后使房屋无法使用，亦未向富兴公司主张退租，应支付2019年8月1日至2020年3月31日期间9个月租金，扣除新冠疫情影响期2020年2月1日至3月31日2个月，孙小丽尚欠富兴公司租金、商管费用合计3261元（6459元÷12月×一九年5个月+570元），富兴公司在该期间亦存在迟延履行维修义务行为，在下暴雨期间影响孙小丽正常使用房屋，故应当免除孙小丽对上述租金在该期间的逾期支付违约责任。孙小丽应在2020年4月支付2020年4月1日至6月30日租金、商管费用，应于2020年5月15日前支付7-9月租金，孙小丽逾期支付租金属违约行为应承担违约责任，但租赁合同或商管协议约定的日1%的逾期付款违约金或三倍支付房租、商管费用，约定违约责任过高，且案涉房屋确实存在房顶渗水情况，本院酌定按租赁合同约定租金、商管费用标准的130%即每月741.6元【（6846元÷12月×130%】支付自2020年4月1日起至实际腾房交付日止的租金。履约保证金3047元抵扣上述租金及违约金。因房屋存在使用缺陷或怠于履行维修义务导致孙小丽的损失，因孙小丽未提出反诉，不予处理，孙小丽可以另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除富兴公司与孙小丽于2018年1月1日签订的《富兴景城商铺租赁合同》和《商业管理服务协议》，孙小丽向富兴公司返还租赁的位于岳阳市岳阳楼区××路××栋××号商铺；二、孙小丽向富兴公司支付租金3261元，并按每月741.6元支付自2020年4月1日起至实际腾房交付日止的门面占用租金（合同履约保证金3047元可抵扣上述租金及占用租金）；上述一、二项限于判决生效后10日内履行。三、驳回富兴公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由富兴公司、孙小丽各负担50元。二审期间，孙小丽明确其上诉请求为：不同意解除合同，要求富兴公司赔偿因漏水造成的损失。孙小丽陈述，其做了防护后，房屋一直在使用。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点主要如下：一、富兴公司是否有权解除合同；二、一审法院未对孙小丽的损失进行审理是否正确。关于第一个焦点，本案系房屋租赁合同纠纷，富兴公司作为出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并应当履行租赁物的维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。据此可知，即使孙小丽认为富兴公司未履行维修义务，其亦可自行维修，并根据维修租赁物影响使用的情况，相应减少租金或者延长租期，而无权拒绝支付租金。另外，出租人出租房屋的主要目的是收取租金，孙小丽拒付租金导致富兴公司的合同目的不能实现，故富兴公司有权解除合同。关于第二个焦点，孙小丽要求富兴公司赔偿因漏水造成的损失，系提出了一个独立的诉讼请求，应当提起反诉或另案主张，故一审法院在孙小丽未提起反诉时，对孙小丽的该项请求不予审理，而是告知孙小丽可另行主张权利，符合法律规定。另外，富兴公司并不认可孙小丽主张赔偿的金额，故在赔偿金额不能确定的情况下，孙小丽主张抵偿的目的也不可能实现。综上，孙小丽的上诉请求不能成立，应予驳回；本案一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由孙小丽负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月十六日书记员  刘 珂