江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0903民初5146号原告：刘红利，女，1964年12月15日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。原告：刘红芳，女，1968年2月15日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。原告：刘勇，男，1970年6月6日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区海纯西路一巷**。原告：刘俊，男，1973年5月16日生，汉族，居民，，住盐城市亭湖区四原告共同委托诉讼代理人：仇伟华、龚海州，江苏哲睿律师事务所律师。被告：左华，女，1967年9月13日生，汉族，居民，，住盐城市盐都区委托诉讼代理人：王九斌，江苏苏一律师事务所律师。被告：金凯，男，1964年9月4日生，汉族，居民，，住盐城市盐都区第三人：盐城优乾实业有限公司，住所地在盐城市市区盐马路9号3028室。法定代表人：桑文玲，该公司经理。原告刘红利、刘红芳、刘勇、刘俊与被告左华、金凯及第三人盐城优乾实业有限公司（以下简称优乾公司）房屋买卖合同纠纷纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊暨原告刘红利、刘红芳、刘勇、刘俊的共同委托诉讼代理人仇伟华、龚海州，被告左华及其共同委托诉讼代理人王九斌，第三人优乾公司的法定代表人桑文玲到庭参加诉讼，被告金凯经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘红利、刘红芳、刘勇、刘俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除2020年9月1日原、被告签订的《房地产经纪合同》以及《房地产买卖契约》；2、判令两被告返还原告定金人民币3万元，并承担中介费用10000元，并赔偿因不能过户给乙方造成的损失人民币10万元。事实和理由为：刘红利、刘红芳、刘勇委托刘俊购买房屋供父亲居住。2020年9月1日，原告刘俊与被告左华及第三人优乾公司签订房地产经纪合同一份，经左华电话联系金凯确认买卖事宜，左华代金凯签字。合同签订后，原告向被告左华支付定金3万元，原告向第三人支付中介费1万元。2020年9月24日，金凯向第三人发出声明，以未征得本人同意为由要求解除合同。原告得知后要求继续履行合同，两被告予以拒绝。被告左华辩称：1、本案涉嫌虚假诉讼，被告与刘俊之外的其他原告不认识，刘俊不是本案真实的购买人，没有真实购买意图，是为了获取非法利益，骗取原告违约金，涉嫌犯罪，请求法庭移送公安侦查，追究原告刑事责任，民事诉讼应中止。2、本案起因是第三人炒房，签订合同过程中，第三人与原告存在违法行为。3、本案原告先违反合法公平自愿原则，原告并未与被告签订房地产买卖合同，原告主体不适格。4、第三人与被告签订的两份合同存在多处违法行为，合同无效。原告不具有合同主体身份，请求驳回原告起诉。被告愿意返还定金，赔偿不存在，原告没有主体资格且没有损失，中介费也不应给原告，佣金是被告与第三人之间的关系。第三人优乾公司述称：本案双方从进入我店到结束，买方和卖方针对房屋价格、付款方式、过户时间、委托等事项，签订合同前已经都说清楚原因，我司是受双方委托，原告说是兄妹四人出钱买房，有人拿现金有人贷款，我说向卖方说明情况就可以，所有情况都向被告说明清楚了，也让左华现场打电话给其老公金凯说明情况，有视频为证。原告写代理人是我们公司建议的，并且我们也让被告写了代理其老公，所有事项确认好了之后，左华又打电话给她老公30号回来办理手续，她还说要保证她的钱，我说我们中介就是作中间保证的。被告说的炒房的情况，当天左华说房子卖了后是和她同学用于炒房的，原告还价后以109万成交，左华也当场打电话给金凯确认，所有的事项左华都是与其老公金凯沟通确认好的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘红利、刘红芳、刘勇、刘俊为兄弟姐妹关系，2020年8月10日，刘红利、刘红芳、刘勇委托刘俊出面购买房屋给父亲居住。2020年9月1日，经优乾公司中介，原告刘俊作为代理人与被告左华签订《房地产经纪合同（转让）》一份，左华、金凯为甲方，刘俊（代理人）为乙方，优乾公司为丙方，约定：甲方将位于盐城市（房屋建筑面积99.73平方米、车库面积14.24平方米）转让给乙方，房屋售价为109万元；过户所需税费由乙方承担；签约当天，乙方支付甲方定金3万元，剩余房款106万元于2020年9月30日前支付给甲方，同时甲方将户口迁出并结清物业费、水电气等费用，甲方同意乙方更换房屋购买人，同时双方办理公证，甲方提供一张空银行卡给乙方及配合乙方办理贷款、过户等房屋转移登记手续；双方约定在2020年9月30日前办理公证事项，甲方同意在2020年9月30日腾空房屋交房给乙方；甲方向丙方支付佣金7700元，乙方向丙方支付佣金10000元；甲、方双方有无正当理由不履行合同等违约情形的，应承担违约责任，约定违约金为10万元，以及其他内容。当日，左华（甲方）与刘俊（乙方）又签订与上述合同主要内容相同的《房地产买卖契约》一份，该契约第五条约定：如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方签订的《房地产经纪合同》和本契约，则甲方自愿无条件赔偿乙方10万元，同时由甲方承担中介服务费。左华代金凯在上述合同和契约落款处签名。在签订合同过程中，左华与金凯电话沟通相关事宜。当日，刘俊向左华微信转账支付定金3万元，左华出具收条一份。当日，刘俊向某公司法定代表人桑文玲微信支付佣金1万元，优乾公司出具收款收据一份。同年9月8日，左华就合同履行问题与优乾公司发生纠纷，并报警处理，民警动员双方协商或通过法律途经处理。同年9月24日，金凯向某公司发出《关于不同意出售共有房屋的声明》，认为，左华未经本人同意和授权代为签订房地产经纪合同出售共有房产，予以反对，并认为无效，并要求退还佣金。次日，左华、金凯委托律师向某公司发出内容相同的律师函。后，左华又举报优乾公司涉嫌违规操作行为，盐城市房产监察支队于2020年10月26日答复已立案查处。审理中，被告认为违约金过高，要求本院予以调整。本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案原告刘俊作为代理人与被告左华签订的房屋买卖合同依法成立，虽未经共同人金凯书面授权由左华代为签名，但合法应为有效。合同签订后，共有人金凯提出反对，不同意出售，亦不认可授权，该房屋买卖合同不能发生物权变动的效力。合同签订后，被告方未按约履行合同，已构成违约，依法应当承担违约责任。但原告刘俊明知左华未取得金凯的书面授权而与之签订房屋买卖合同，造成合同履行不能，未尽到充分注意和谨慎审查义务，亦有一定责任。现原告不能实现合同目的而要求解除合同并退还定金，本院依法应予支持。合同解除后，被告收取的定金应当返还给原告，双方对返还定金3万元没有争议。当事人一方违约给对方造成的损失应以不超过实际损失为限，且不得超过订立合同时预见到或者应当预见到违约可能造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案，双方合同既约定了违约金，又约定了定金，原告选择适用违约金条款，考虑到原告仅给付了定金3万元，又支付了佣金1万元，合同签订后不久即9月8日左华就向中介公司提出异议，金凯于当月24日亦向中介公司提出异议，结合合同的履行情况、双方的过错程度以及实际损失等因素，对原告主张的损失11万元，本院酌情支持5万元。被告左华、金凯系夫妻关系，案涉房屋为其夫妻共有，该债务用于夫妻共同生活,且基于夫妻共同意思表示，应当共同承担民事责任。关于原告主体问题，刘红利、刘红芳、刘勇委托刘俊出面购买房屋，刘俊以代理人身份与左华签订房屋买卖合同，刘红利、刘红芳、刘勇、刘俊作为共同原告，主体适格。关于本案是否涉嫌犯罪问题，左华与刘俊签订的房屋买卖合同，意思表示真实，内容合法，被告未能提供证据证明涉嫌犯罪，且被告已举报第三人优乾公司涉嫌违规操作行为，相关部门已立案查处，故对被告该辩称理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告刘俊、被告左华于2020年9月1日签订的房屋买卖合同即《房地产经纪合同（转让）》和《房地产买卖契约》。二、被告左华、金凯于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘红利、刘红芳、刘勇、刘俊定金3万元，并赔偿原告刘红利、刘红芳、刘勇、刘俊损失5万元，合计8万元。二、驳回原告刘红利、刘红芳、刘勇、刘俊的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14610元，减半收取7305元，由被告左华、金凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行世纪大道支行，帐号：52×××89）。审判员  黄约平二〇二〇年十一月三十日书记员  肖 雯附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。