贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3811号上诉人（一审原告）:李升文，男，1986年8月4日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。上诉人（一审原告）:梅剑芳，女，1988年10月15日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。二上诉人共同委托诉讼代理人:何冠尧，贵州财团律师事务所律师。上诉人（一审被告）:凯里市鸿云房地产开发有限责任公司。住所地：凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场内。法定代表人：曹小良。上诉人李升文、梅剑芳因与上诉人凯里市鸿云房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿云房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2020）黔2601民初6363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李升文、梅剑芳上诉请求：1.请求人民法院依法判令被上诉人凯里市鸿云房地产开发有限责任公司依法将新峰家居商业综合体14栋1层1号、14栋1层2号、14栋1层16号、14栋1层17号、14栋1层18号商铺未交付办理涉案房屋转移登记的相关文书（包括但不限于商品房买卖合同、购房发票、初始登记证）办结交付给上诉人；2.请求人民法院依法判令被上诉人凯里市鸿云房地产开发有限责任公司另支付14栋1层1号商铺2017年5月1日至2020年7月14日期间违约金26514元，并以上诉人已付购房款为基数，按照1?计算违约金至被上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书到办证部门并通知上诉人之日止。事实和理由：1.上诉人与被上诉人针对14栋1层1-1号房屋已签订了书面《商品房买卖合同》，但因该份购房合同原件存放在被上诉人处，上诉人而无法提供原件，但双方并未否认该份合同签订以及上诉人已支付部分购房款的事实。上诉人虽未能提供上述购房合同的原件，但是上诉人与被上诉人共同签订了书面《商品房买卖合同》是事实，而且上诉人已就14栋1层1-1号商铺缴纳了40万元的购房款，虽有部分款项尚未支付，但根据双方之间合同约定，被上诉人应当先履行办证义务，上诉人后履行支付剩余购房款的义务。同时，上诉人已经支付了14栋1-1号门面的40万元的购房款，即便未付清足额购房款，被上诉人依法也应当按照已支付购房款为限向上诉人承担相应的违约责任。2.被上诉人并未举证证明逾期办证对上诉人所造成的实际损失，一审法院调整违约金的标准，并不能对上诉人的损失进行弥补。上诉人仅能依靠违约金弥补自身的经济损失，现有证据也未能证明上诉人主张违约高于实际损失，人民法院不能行使自由裁量权违背法律的明文规定。且按照0.5?计算逾期办证违约金，不仅不能弥补守约方的损失，更是降低了违约方恶意违约的成本，加剧了继续违约的可能性。3.本案不能办理产权证完全是因为被上诉人拒不缴纳税费而无法开具购房发票导致，并不能归责于上诉人或其他第三方，上诉人完全依据法律规定向人民法院提起诉讼程序，即便人民法院进行调整，本案的诉讼费应当由被上诉人全部承担。4.被上诉人至今未向上诉人交付上诉人所购买的新峰家居商业综合体14栋1层1号、14栋1层2号、14栋1层16号、14栋1层17号、14栋1层18号商铺的相关办证文书，包括商品房买卖合同、购房发票及初始登记证等，被上诉人依法应当承担履行上述材料的交付义务。鸿云房地产公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。本案的争议焦点是逾期交付“办理商品房转移登记的有关文书”的违约责任，不是逾期“办理房产登记”的违约责任。双方所签订的《商品房买卖合同》未约定具体办证时间，谈不上逾期办理房产登记违约责任的承担。双方当事人未约定逾期交付转移登记有关文书的违约责任，未约定违约计算方式，请求二审法院依法撤销原判决，驳回本案李升文、梅剑芳诉请。2.一审法院适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决上诉人承担逾期办理房产登记违约金，该判决与事实不符，本案是逾期交付转移登记有关文书的违约责任，不是逾期办理房产登记的违约责任，适用法律错误，请求二审法院依法更正，撤销原判决，驳回李升文、梅剑芳的诉请。3.被上诉人构成根本违约。被上诉人总共交付金额为2550056元，至今还欠付330000元购房款，被上诉人对上诉人的付款通知置若罔闻，拖延拒付。被上诉人一次性购买上诉人的5间铺面，未在规定时间内交付完毕购房款，已构成根本违约的事实。4.被上诉人违背诚实信用原则，其违约在先，无权就损失扩大部分主张权利。合同约定2017年4月30日前取得商品房转移登记，被上诉人明知约定时间到期但迟迟未交付完毕所有房款，未就逾期交付转移登记有关文书的情况与上诉人进行协商，放任损失扩大至诉讼时效期最后一天才处理。李升文、梅剑芳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告提供办理房屋所有权证转移登记所需的有关文书；2.判令被告支付逾期办理房产登记违约金781332元（以原告已付购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍从2017年5月1日计算至被告实际办理房产证至原告名下之日止）。一审法院认定事实：2014年12月7日，原告李升文与被告鸿云房地产公司签订了5份《新峰家居商业综合体商铺认购书》（以下简称“认购书”），原告认购被告开发的新峰家居商业综合体14栋1层1号、14栋1层2号、14栋1层16号、14栋1层17号、14栋1层18号商铺。认购书签订后，原告于2014年至2016年陆续向被告支付了上述5间商铺的定金、购房款，总计2550056元。2017年8月29日，原告李升文、梅剑芳与被告鸿云房地产公司补签了四份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买新峰家居商业广场二期第14栋1层1-2号房、1-16号房、1-17号房、1-18号房，房款总价分别为：512802元、509894元、581143元、601537元，合计2205376元；被告应在2017年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方没有约定逾期办理商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算方法。同时查明，原、被告双方未就14栋1层1-1号房签订《商品房买卖合同》，原告至今未取得五间商铺的不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。结合本案，双方在4份商品房买卖合同中约定被告应在2017年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原、被告对逾期办理商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算方法没有约定。关于原告要求被告向原告提供办理房屋所有权证所需的有关文书的诉讼请求，因原告未提供证据证明被告具备立即交付转移登记的条件，转移登记的时间未能确定，故原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告诉请被告承担五个门面的逾期办理转移登记违约金的问题，经查，原告共向被告签订了5个门面的认购书，且多次合并支付五间门面的购房款，双方无法区分已支付具体商铺的购房款数额，同时，从原、被告只签订了第14栋1层1-2号房、1-16号房、1-17号房、1-18号房《商品房买卖合同》，四份合同的总价款为2205376元，来分析，双方实际以一致的行为默认：原告已经交足了其购买第14栋1层1-2号房、1-16号房、1-17号房、1-18号房的房款，为此，依据双方的合同，可以计算该四套房的逾期办证违约金，原告诉请14栋1层1-1号房的逾期办证违约金，因原、被告双方未就该房签订合同，原告诉请无依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。在原告交付相应的购房款后，被告逾期办理所有权变更登记，被告应承担相应的违约金责任，才符合公平原则。原告主张按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍作为违约金计算标准，被告认为适用法律错误，一审法院兼顾被告的过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平原则予以衡量，违约金按日0.5?计算比较适宜，即从2017年5月1日暂时计算至2020年7月14日，逾期1170天，即违约金129014.5元（2205376元×0.5?×1170天），2020年7月15日之后的违约金，按日利率0.5?计算至被告实际交付给原告办理所有权转移登记所需文书之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李升文、梅剑芳支付从2017年5月1日至2020年7月14日逾期办理房产登记违约金129014.5元，2020年7月15日之后的违约金，以2205376元为基数，按日利率0.5?计算至交付之日止；二、驳回原告李升文、梅剑芳的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5807元，由被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司负担959元，由原告李升文、梅剑芳负担4848元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.新峰家居商业综合体第14栋1层1号房屋的逾期办理房产登记违约金是否应得到支持；2.一审法院调整逾期办理房产登记违约金的标准是否正确；3.鸿云房地产公司是否应将案涉房屋的相关办证文书交付给李升文、梅剑芳；4.李升文、梅剑芳是否构成根本违约；5.一审法院是否认定事实错误、适用法律错误。关于争议焦点1，李升文、梅剑芳在一审庭审时自认未将新峰家居商业综合体第14栋1层1号房的购房款支付完毕，由于李升文、梅剑芳违约在先，而且其与鸿云房地产公司未就该房屋签订《商品房买卖合同》，故李升文、梅剑芳就该房屋主张逾期办证违约金没有依据。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”之规定，本案中，一审法院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,结合李升文、梅剑芳的诉讼请求，将逾期办理房产登记违约金的计算标准进行适当调整并无不妥。关于争议焦点3，李升文、梅剑芳未举证证明鸿云房地产公司需要向其交付办理案涉房屋转移登记的相关文书指的是哪些文书，而且亦未举证证明鸿云房地产公司已具备交付办理案涉房屋所有权证转移登记所需的有关文书的条件，房屋所有权证转移登记的时间未能确定，一审法院对李升文、梅剑芳要求鸿云房地产公司向其提供办理房屋所有权证转移登记所需的有关文书的诉讼请求不予支持，并无不当。关于争议焦点4，李升文、梅剑芳与鸿云房地产公司就新峰家居商业综合体第14栋1层1-2号房、1-16号房、1-17号房、1-18号房分别签订了《商品房买卖合同》，且已支付这4套房屋的购房款，李升文、梅剑芳对第14栋1层1-1号房屋未足额付款，仅对该套房屋构成违约，不影响其他4个《商品房买卖合同》的效力，故其不构成根本违约。关于争议焦点5，李升文、梅剑芳与鸿云房地产公司在4份《商品房买卖合同》中约定鸿云房地产公司应在2017年4月30日以前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给李升文、梅剑芳，鸿云房地产公司未按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给李升文、梅剑芳，导致李升文、梅剑芳至今未取得新峰家居商业综合体第14栋1层1-2号房、1-16号房、1-17号房、1-18号房的不动产权证书，鸿云房地产公司应承担逾期办理房产登记的违约责任，因此，一审法院认定事实并无错误。由于鸿云房地产公司的原因，导致李升文、梅剑芳至今未能取得不动产权证书，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决鸿云房地产公司支付逾期办理房产登记违约金，并无不当，不存在适用法律错误的情形。综上所述，李升文、梅剑芳和鸿云房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2441元，由凯里市鸿云房地产开发有限责任公司负担1918元，李升文、梅剑芳负担523元。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  王山地审判员  罗安松二〇二〇年十一月九日法官助理章杰书记员吴静