湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初1721号 原告：湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司，住所地湘潭市芙蓉路**晶都公馆******。 法定代表人：艾应寿，董事长。 委托诉讼代理人：凌跃进，湖南湘剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾涛，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：曾展望，男，1971年1月17日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。 委托诉讼代理人：宋玉涵，广东卓兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄湘，湖南勤人坡律师事务所律师。 被告：曾泰来，男，2000年11月14日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：黄湘，湖南勤人坡律师事务所律师。 被告：湖南原弘产房地产开发有限公司，住，住所地湘潭市九华经济区宝马路以**九华服务大楼****/div> 法定代表人：杨靖，总经理。 委托诉讼代理人：王辅全，湖南众擎律师事务所律师。 原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司（以下简称新晶都物业公司）与被告曾展望、曾泰来、湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，原告新晶都物业公司于2020年6月8日申请追加原弘产公司为被告，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告新晶都物业公司的委托诉讼代理人凌跃进、曾涛，被告曾展望、曾泰来的委托诉讼代理人黄湘，被告曾展望的委托诉讼代理人宋玉涵，被告原弘产公司的委托诉讼代理人王辅全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新晶都物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令曾展望、曾泰来、原弘产公司立即支付拖欠的物业管理服务费8051387.85元（从2013年1月1日至2019年9月30日止）；2.判令曾展望、曾泰来、原弘产公司立即支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金2970962.55元（自2013年1月1日起暂计算至2019年9月30日，以应付物业服务费为基数按每日万分之三计算滞纳金，实际计算至付清全部物业服务费时止）；3.判令曾展望、曾泰来、原弘产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：新晶都物业公司与原弘产公司签订了《新都汇一期前期物业管理合同》，原弘产公司将其开发的位于湘潭市九华经济开发区××路××号新都汇商住两用面积约210000平方米的物业交给新晶都物业公司管理，合同就双方的权利义务及物业费的收费标准、缴费方式、违约责任等内容作了明确约定。原弘产公司于2015年7月23日向新晶都物业公司发出《新都汇一期交付时间确认函》，确认新都汇一期1＃、2＃、3＃、4＃栋商业及住宅交付时间为2013年1月1日至2013年3月1日。原弘产公司与曾展望、曾泰来签订了《商品房买卖合同》，曾展望、曾泰来购买了原弘产公司的房屋，面积为19879.97平方米。上述房屋已出售给曾展望、曾泰来使用，曾展望、曾泰来应当依约向新晶都物业公司支付物业管理费。根据合同约定和《物业管理条例》规定，曾展望、曾泰来和原弘产公司应当承担连带缴纳责任。新晶都物业公司向曾展望、曾泰来、原弘产公司发出催交物业管理费的通知，并将通知张贴在公告栏内，于2019年10月10日对公告栏张贴的相关内容进行了公证。新晶都物业公司催交未果，遂诉至法院，请求判如所请。在庭审中，新晶都物业公司诉称曾展望、曾泰来已将其中9828.48平方米的房产转让给了衡阳市和润投资管理有限公司，所以该部分房产物业费已另案处理，变更第一项诉讼请求为判令曾展望、曾泰来、原弘产公司立即支付拖欠的物业管理服务费5987407.05元（从2013年1月1日至2019年9月30日止），变更第二项诉讼请求为判令曾展望、曾泰来、原弘产公司立即支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金1970962.55元（自2013年1月1日起暂计算至2019年9月30日，以应付物业服务费为基数按每日万分之三计算滞纳金，实际计算至付清全部物业服务费时止）。 曾展望、曾泰来辩称：一、原弘产公司未按《商品房买卖合同》约定及法律规定向曾展望、曾泰来交付房屋，没有完善房屋所需的水电气等基础设施，房屋根本不能使用，且至今未办理交房手续，曾展望、曾泰来一直未收房，该事实已由原弘产公司2015年12月9日书面《复函》以及（2018）湘0302民初479号生效民事调解书予以确认。依据《前期物业管理合同》约定及相关法律规定，物业费应由原弘产公司承担。二、新晶都物业公司就案涉小区物业服务费存在违规违法收费问题，其主张按5元/月.平方米收费价格不应得到支持。根据我市物价局、房产管理局的相关规定，新晶都物业公司系提供前期物业服务，应实行物业指导价。新晶都物业公司提交的湘潭市物价局潭价服（2012）196号文件仅仅是针对新都汇一期住宅小区3、4号住宅楼前期物业服务收费标准进行规定，不包含案涉未交付、未使用物业收费标准，且该文件有效期仅至2014年12月20日止，对于有效期外新的收费标准应在政府允许的价格范围内与业主协商。但新晶都物业公司没有履行以上合法程序，仍继续坚持违规收费，不应得到支持。三、案涉物业费应由原弘产公司承担，曾展望、曾泰来不存在承担违约责任，且新晶都物业公司主张的违约金标准过高，请求法院不予支持违约金。四、新晶都物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，根据合同约定，物业费按季度收取，每个季度的物业费系独立之债，但新晶都物业公司从未进行过有效催收，其主张的物业服务费已过诉讼时效。 原弘产公司辩称：一、原弘产公司是与湘潭市晶都酒店物业管理有限公司签订《新都汇一期前期物业管理合同》，不是新晶都物业公司，现新晶都物业公司以原告身份提起诉讼，诉讼主体资格不合法。二、本案已过诉讼时效。新晶都物业公司自认2015年7月23日通过原弘产公司发出的《新都汇一期交付时间确认函》，已明确知道曾展望、曾泰来已收房，对于曾展望、曾泰来收房后未交物业服务费的行为，新晶都物业公司应及时主张自己的权利。但新晶都物业公司直到2019年10月10日才将催收物业管理服务费的通知张贴在小区及房屋的公告栏，2020年5月9日才向法院主张权利，明显超过了法律规定的二年诉讼时效。三、新晶都物业公司隐瞒事实真相，以同一事实同一诉讼请求重复起诉，应当驳回起诉。曾展望、曾泰来购买24套商铺后，将其中6套转让给衡阳市和润投资管理有限公司，转让后，曾展望、曾泰来的剩余18套商铺面积为10050.51㎡。2020年2月24日，新晶都物业公司将衡阳市和润投资管理有限公司和原弘产公司列为共同被告提起诉讼，明知衡阳市和润投资管理有限公司的6套商铺系从曾展望、曾泰来处转让而来。在本案的起诉中，新晶都物业公司又将衡阳市和润投资管理有限公司的6套商铺混在一起重复起诉，依法应当驳回起诉。四、新晶都物业公司起诉曾展望、曾泰来的物业服务合同纠纷，将原弘产公司列为共同被告，承担连带责任，没有事实证据和法律依据。原弘产公司已将房屋出售交付给曾展望、曾泰来，本案物业服务合同纠纷与原弘产公司无关。五、原弘产公司已按合同约定将竣工验收合格的商品房交付给曾展望、曾泰来占有使用，并按合同约定办理了房屋不动产权证。六、曾展望、曾泰来单方面认为的没有达到交房条件的理由，根本不能成立。2015年12月9日原弘产公司出具给曾展望、曾泰来的《复函》和湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初479号民事调解书是曾展望纠集一伙人采取胁迫、恐吓的非法手段获取的。且《复函》和民事调解书只能说明房屋存在瑕疵，不能证明没有达到交房条件。七、《新都汇一期前期物业合同》履行期限已届满，原弘产公司与晶都酒店物业公司约定的前期物业合同权利义务关系依法终止，合同中约定的所谓晶都酒店物业公司与业主之间服务期限的顺延，根本不是《新都汇一期前期物业合同》的顺延。晶都酒店物业公司自动顺延物业服务期间，与业主发生的物业服务纠纷与原弘产公司无关。综上，请求法院驳回新晶都物业公司要求原弘产公司承担连带责任的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、新晶都物业公司、曾展望、曾泰来、原弘产公司提交的《新都汇一期前期物业管理合同》、《商品房买卖合同》，能够证明本案相关案件事实，本院予以认定；2、新晶都物业公司提交的中标通知书、湘潭市物价局潭价服[2012]196号《关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的批复》、物业服务企业资质证书、全国物业管理从业人员岗位证书、注册职业资格证书、职业资格证书、湖南省协成消防职业培训学校结业证书、湘潭市不动产登记中心查询的曾展望和曾泰来名下房产明细表、催交物业管理服务费通知、公证书，能够证明本案相关案件事实，本院予以认定；3、新晶都物业公司提交的（2019）湘0304民初996号民事判决书，本院对真实性、合法性予以确认，但该判决处理的物业服务费与本案涉案房产无关；4、新晶都物业公司提交的新都汇一期交付时间确认函、新晶都物业公司和原弘产公司提交的湘潭日报交房公告，不能证明涉案房产已达到交房条件，本院依法不予采用；5、新晶都物业公司提交的《业主认为达不到收房条件而拒交物业费的大商户》，实际是对其诉讼请求的详细说明，且曾展望、曾泰来已将其中6套商铺转让给衡阳市和润投资管理有限公司，本院对该表格依法不予采用；6、新晶都物业公司提交的公共设施维修的照片、保安消防巡查记录的照片、保洁服务记录的照片，曾展望、曾泰来、原弘产公司不予认可，真实性无法核实，本院不予认定；7、曾展望、曾泰来提交的（2018）湘0302民初479号民事一审案件立案登记表、民事起诉状、《复函》、民事调解书及送达回证、受理执行案件通知书，能够证明涉案房产未达到交付条件，本院予以认定；8、曾展望、曾泰来提交的公证书，系衡阳市和润投资管理有限公司委托公证处对其名下的6套商铺现状进行公证，与本案无关，无法达到新晶都物业公司未尽物业管理服务义务的证明目的，本院依法不予采用；9、原弘产公司提交的湘潭市不动产登记中心查询的曾展望和曾泰来名下房产明细表、湘潭市不动产登记中心查询的衡阳市和润投资管理有限公司名下房产明细表，能够证明相关案件事实，本院予以确认；10、原弘产公司提交的备案证潭建备字（2014）第008号、光盘，不能证明涉案房产已达到交房条件，本院依法不予采用。 本院经审理认定事实如下：2013年，原弘产公司（甲方）与湘潭市晶都酒店物业管理有限公司（乙方）签订《新都汇一期前期物业管理合同》，约定原弘产公司选聘湘潭市晶都酒店物业管理有限公司对九华经济示范区学府路一号新都汇小区提供前期物业管理服务。合同第四条约定，物业服务包括：共用部分维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；收取物业管理服务费、有委托合同义务的水电费、有委托合同义务的有线电视收视费、燃气费等。合同第九条约定，物业服务费收费标准为高层住宅（4#楼）为1.5元/月.平方米，高层公寓（3#楼）1.8元/月.平方米，办公楼、酒楼（1#、2#楼）2.6元/月.平方米，商业物业5元/月.平方米（最终定价以物价局审批价格为准）。合同第十条约定，物业服务费按季度收取，业主或物业使用人应于每季度前一个月内交纳物业服务费用。甲方原弘产公司向业主交房时，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司将向物业买受人收取12个月的物业管理费。3.纳入物业管理范围内的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交结物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。4.自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费，物业买受人按照物业出售合同的约定承担。6.业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，按应付物业服务费的万分之三支付滞纳金。7.甲方向业主交房及发放房产证、国土证义务时，应首先向物业处交房及交付两证，协助乙方收取业主或物业使用人12个月物业服务费。合同第三十二条约定，本合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十三条约定，本合同期满前贰月，业主大会尚未成立的，只要不高于50%的业主反对，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司可以自动顺延本合同服务期限直至业主委员会选聘出新的物业管理企业。之后，新晶都物业公司依约对新都汇小区实行物业管理。 曾展望、曾泰来与原弘产公司于2012年8月签订多份《商品房买卖合同》，约定曾展望、曾泰来共同购买原弘产公司位于湘潭九华示范区××路××号××期××商铺。2016年，曾展望、曾泰来将其中面积总计为9828.48平方米的6个商铺（0102001号、0202004号、0202007号、0302004号、0302007号、0402001号）转让给了衡阳市和润投资管理有限公司，现登记在曾展望、曾泰来名下的位于新都汇一期的商铺有18个（0102005号、0102006号、0103001号、0103002号、0103006号、0103010号、0103012号、0103013号、0103014号、0103015号、0103016号、0202001号、0202008号、0302001号、0302008号、0402002号、0402003号、0402005号），面积总计10050.51平方米。 物业服务期满后，新晶都物业公司又从2016年1月1日起服务至今。因涉案18套房产的物业服务费一直未支付，新晶都物业公司于2019年9月30日以在小区公告栏张贴的形式向原弘产公司、曾展望发出《催交物业管理费通知》。 新晶都物业公司已就衡阳市和润投资管理有限公司名下6套商铺拖欠的物业管理费向本院另案起诉，案号为（2020）湘0304民初800号。 另查明，2012年12月17日，湘潭市物价局以潭价服[2012]196号《关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的批复》核定新都汇一期住宅小区前期物业收费标准：1、3号住宅楼前期物业收费标准：1.8元/㎡.月；4号住宅楼前期物业服务标准：1.6元/㎡.月；改变使用性质的住宅用于办公的按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。 还查明，案涉房产未完成供电、供水、供燃气等《商品房买卖合同》约定的配套基础设施，曾展望、曾泰来多次督促原弘产公司履行交房义务，2015年12月9日，原弘产公司向曾展望、曾泰来出具《复函》，确认曾展望、曾泰来购买的新都汇一期房产存在基础设施安装不到位的情况，承诺在复函之日起三个月内将基础设施安装到位再书面通知曾展望、曾泰来验收交接房屋。此后，原弘产公司仍未按合同约定履行交房义务，曾展望、曾泰来遂于2018年3月向湘潭市雨湖区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，双方达成调解协议，湘潭市雨湖区人民法院于2018年12月17日出具（2018）湘0302民初479号民事调解书，确认：一、原弘产公司于2019年5月17日前将案涉18处房产完善房屋配套供电基础设施，原弘产公司完善房屋配套供电基础设施后，曾展望、曾泰来认可房屋达到双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付使用条件；二、原弘产公司完善本协议第一条所述内容后10日内将房屋交付给曾展望、曾泰来。现原弘产公司仍未履行（2018）湘0302民初479号民事调解书确定的交房义务，案涉房产目前仍处于空置状态。 再查明，湘潭市晶都酒店物业管理有限公司于2015年5月6日在工商管理部门变更登记为湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原弘产公司与湘潭市晶都酒店物业管理有限公司签订的《新都汇一期前期物业管理合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。湘潭市晶都酒店物业管理有限公司已变更登记为湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司，该合同的权利义务由新晶都物业公司承继，原弘产公司提出新晶都物业公司主体资格不适格的答辩意见本院不予采纳。本案的焦点问题有三个：一、新晶都物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、案涉房产物业管理费应当由原弘产公司还是曾展望、曾泰来支付；三、本案违约责任的认定问题。 关于诉讼时效问题。新晶都物业公司与原弘产公司、曾展望、曾泰来之间的物业服务合同系长期、连续性的合同，并非独立的、单个的合同债权债务，虽《新都汇一期前期物业管理合同》约定业主或物业使用人应于每季度前一个月内交纳物业服务费用，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”因此，新晶都物业公司主张物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，其诉求未超过诉讼时效，原弘产公司、曾展望、曾泰来称新晶都物业公司的主张已过诉讼时效的辩论意见，本院不予采纳。 关于案涉房产物业管理费应当由谁支付的问题。湘潭市雨湖区人民法院于2018年12月17日出具（2018）湘0302民初479号民事调解书确认原弘产公司应于2019年5月17日前将案涉18处房产完善房屋配套供电基础设施以达到双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，并在完善后10日内将房屋交付给曾展望、曾泰来。原弘产公司未提交证据证明其已履行上述交房义务，根据《新都汇一期前期物业管理合同》第十条第3点的约定，因原弘产公司原因未能按时交结物业买受人的物业，其物业服务费用由原弘产公司全额缴纳，故案涉18套房产的物业管理费应由原弘产公司支付。 根据《新都汇一期前期物业管理合同》第三十三条约定，本合同期满前贰月，业主大会尚未成立的，只要不高于50%的业主反对，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司可以自动顺延本合同服务期限直至业主委员会选聘出新的物业管理企业。《新都汇一期前期物业管理合同》约定的服务期限届满后，新晶都物业公司仍从2016年1月1日起提供物业服务至今，原弘产公司未提出反对，新晶都物业公司要求原弘产公司支付自2013年1月1日至2019年9月30日的物业服务费的主张应予支持。原弘产公司提出《新都汇一期前期物业管理合同》约定的服务期限已届满，无须再支付物业费的答辩意见，本院不予采纳。原弘产公司提出的本案部分诉求与本院（2020）湘0304民初800号案件重复的答辩意见，新晶都物业公司已变更其诉讼请求，对该意见本院不予采纳。物业费是业主或物业使用人维护共有物业筹集的资金向物业服务人支付的服务对价，物业费收取应当遵循公平合理、费用与服务相适用原则，考虑到该18套房产相应的供电、供水、供燃气等基础设施未配套到位，房产一直处于空置状态，其商业用途完全没得到开发和营运，新晶都物业公司实际提供的物业服务工作量亦明显减少，若按商业物业标准5.0元/月.平方米计算涉案房产的物业管理费显失公平，故本院酌定该部分商业物业的物业管理费参照《新都汇一期前期物业管理合同》约定的高层公寓（3#楼）1.8元/月.平方米的标准计算。截至2019年9月30日，原弘产公司应当交纳的物业费1465364.36（10050.51平方米×1.8元/月.平方米×81个月）元。 关于违约责任的认定问题。因涉案房产物业费的欠缴系原弘产公司和曾展望、曾泰来就房产是否交付存在争议，而新晶都物业公司一直认为涉案房产已交付给曾展望、曾泰来，物业管理费应当由曾展望、曾泰来支付。且涉案商用物业空置致使物业费收费标准调低，不能认定原弘产公司恶意拖欠物业服务费，故对新晶都物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、湖南原弘产房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司物业管理服务费1465364.36元； 二、驳回湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67508元，财产保全费5000元，合计72508元，由湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司负担59158元，由湖南原弘产房地产开发有限公司负担13350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  陈至求 人民陪审员  左爱兰 人民陪审员  张秀英 二〇二〇年十一月二日 法官助理喻异男 书记员陈珍