江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3908号 上诉人（原审原告）：李祥，男，1972年6月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。 上诉人（原审原告）：李猛，男，1974年11月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：葛海亮，江苏因果律师事务所律师。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：孙晓震，江苏因果律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王立军，男，1975年10月15日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 上诉人李祥、李猛因与被上诉人王立军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初7628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李祥、李猛共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李祥、李猛的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王立军承担。事实和理由：一、一审判决认定李祥、李猛于2019年6月以王立军未经书面同意转租他人为由书面通知王立军解除租赁合同不符合法律规定，不具有通知解除合同的效力属于认定事实错误。1.一审判决认定王立军将房屋转租给次承租人陈某花与其租赁房屋近乎同时，且从房租缴纳情况来看，2018年4月的房租亦由陈某花直接汇至李祥账户实属认定事实错误。案涉双方当事人的合同签订于2017年1月18日，而王立军与陈某花的租赁合同签订于2016年12月31日，该租赁合同约定“出租房屋为濠璟半岛花园18幢102、201(合计建筑面积1194.95m)室毛坯商业用房，现状已经部分装修，除102室隔层费用由甲方承担其他已装修费用按实际发生的由乙方支付”，其中201室房屋属于李祥、李猛所有，但王立军在其与陈某花的租赁合同中却私自处分出租了李祥、李猛所有的房屋，王立军明显是通过欺诈手段在违背李祥、李猛真实意思的情况下与李祥、李猛签订了租赁合同，故案涉合同应予撤销。2.一审判决认定李祥的孙子在该幼儿园就读，李祥应当知道房屋转租的事实属于认定事实错误；李祥的孙子虽在案涉房屋所开办的幼儿园上学，但该事实不能推定李祥应当知道房屋转租的事实，李祥也不知道该幼儿园的实际开办人是谁，只知道是王立军在经营幼儿园。且孙子上学的费用均是由李祥的儿媳缴纳，孙子上放学也由李祥的儿媳接送。3.一审判决认定李祥、李猛已收取2019年租金22万元，视为认可2019年度租赁合同的继续履行也属认定事实错误。李祥、李猛知道王立军存在擅自转租行为后，不认可该款系房屋租金，多次要求将该笔钱款退还给王立军，但是没有王立军账号退款未果，李祥、李猛认可该笔钱款是房屋占有使用费。而且李祥、李猛在收到陈某花的汇款后，向某军出具了收条，明确注明是陈某花代付的王立军2018年度租金，王立军在一审庭审中却未提交该份证据。王立军在一审庭审中提交的2018年4月4日汇款120000元的中国农业银行超级柜台客户凭条，伪造李祥的签名并写上房租两字，试图证明李祥、李猛知晓该房租是次承租人陈某花直接支付，但李祥出具的收条注明系王立军的租金。二、李祥、李猛在知道王立军未经其书面同意擅自转租案涉房屋后，依法书面通知王立军解除租赁合同符合法律规定。2019年3月份，李祥、李猛看到王立军起诉次承租人陈某花的开庭传票，才知道王立军存在擅自转租行为，后及时多次通过口头及电话方式与王立军交涉无果，于2019年6月26日向某军发出书面解除房屋租赁合同通知书，符合合同法规定的行使合同解除权条件。在王立军起诉陈某花的诉讼中，陈某花也陈述作为出租人并不知晓他们之间的转租行为，而王立军却虚假陈述说出租人同意其转租，承办法官也当庭表示庭后要向出租人进行核实，但因王立军和陈某花达成了和解，故未调查。 王立军辩称，1.双方当事人在签订合同前就认识，案涉合同与王立军和陈某花签订合同的时间相近，转租也是得到李祥同意的。2.李祥孙子在幼儿园读书交费的证据，是幼儿园提供的，且李祥孙子还差欠一学期的学费没有交，证明了李祥知道房屋转租给陈某花，且李祥也住在濠璟半岛花园。3.王立军电话是24小时开机，李祥没有要求将2019年22万元租金退还给王立军。李祥收到陈某花汇款后出具了收条，因为王立军要出售一楼的房子，而李祥要求陈某花不要将房租给王立军，直接汇给李祥。2018年的租金是李祥主动向陈某花要的，陈某花也要求王立军打收条给陈某花。4.陈某花4月4日的汇款凭条上的字不是王立军写的，有可能是陈某花写的。从4月4日汇款、4月5日出具收条及李祥在场的情形来看，足以证明李祥开始就知道陈某花转租的事实。王立军将濠璟半岛花园18幢102室的房子出售以后，曾让陈某花与李祥和购买王立军房屋的人直接签订租赁合同，后来由于李祥向某军索要5万元，几方协商未果，故没有重新签订合同。 李祥、李猛共同向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决确认李祥、李猛与王立军自2019年6月30日解除房屋租赁合同；2.判令王立军立即归还盐都区濠璟半岛18幢201室房屋;3.判令王立军自2019年7月1日起起承担每月房屋使用费人民币18333元至实际交付归还房屋之日止；4.判令王立军承担违约金490000元；5.判令王立军承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，2017年1月18日，李祥、李猛作为出租方（甲方）与王立军作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、租赁标的：1.出租房屋为濠璟半岛花园18幢201（合计建筑面积715.51㎡）室现状毛坯商业用房。…三、租赁期限、用途：1.该房屋租赁期限共10年，自2017年4月1日到2027年3月31日止。自合同签订日起至租期起算为止，为甲方赠送给乙方的装修期，在此不计算租金。2.乙方承诺租赁该房屋仅作为开办教育培训机构使用。如需改变用途，须征得甲方书面同意，否则甲方有权收回房屋，并要求乙方承担违约责任。四、租赁标准、支付方式：1.租金标准：（前五年）第一年20万元、第二年21万元、第三年22万元、第四年23万元、第五年24万元，前五年租期合计租金壹佰壹拾万元整。…2.支付方式：乙方于合同签订当日一次性付清第一年全部租金，从2018年起每年4月1日前一次性付清当年全部租金，先付租金后使用房屋，逾期作违约处理。…七、房屋的转让与转租：1.未经甲方书面同意，乙方不得擅自转让、转租、转借房屋。…八、合同的变更、解除与终止：…2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转让、转租、转借房屋的；…十一、违约责任：1.出现违约情形的，违约方须按全租期合同租金总额的20%向守约方支付违约金，违约金不足弥补守约方损失，按实际损失承担赔偿或补偿责任…”。另该合同对其他事项也作了约定。王立军与案外人陈某花于2016年12月31日签订《房屋租赁合同》一份，“一、租赁标的：1、出租房屋为濠璟半岛花园18幢102/201（合计建筑面积1194.95㎡）室现状毛坯商业用房，现状已经部分装修，…三、租赁期限、用途：1.该房屋租赁期限共10年，自2017年4月1日到2027年3月31日止。自合同签订日起至租期起算为止，为甲方赠送给乙方的装修期，在此不计算租金。2.乙方承诺租赁该房屋仅作为开办教育培训机构使用。如需改变用途，须征得甲方书面同意，否则甲方有权收回房屋，并要求乙方承担违约责任。四、租赁标准、支付方式：1.租金标准：（前五年）第一年43万元、第二年43万元、第三年45万元、第四年47万元、第五年49万元…，十年租期合计租金伍佰零贰万元整。…2.支付方式：乙方于合同签订当日一次性付清第一年全部租金，从2018年起每年4月1日前一次性付清当年全部租金，先付租金后使用房屋，逾期作违约处理。3.签订合同当日乙方同时交纳房屋租赁保证金30000元…。七、房屋的转让与转租：1.未经甲方书面同意，乙方不得擅自转让、转租、转借房屋。…八、合同的变更、解除与终止：…2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转让、转租、转借房屋的；…十一、违约责任…”。后王立军将租赁的案涉濠璟半岛花园18幢201室及自有的102室交付陈某花装潢后开办“盐城盐都濠璟半岛幼儿园”。该幼儿园开办后，李祥的孙子李浩然送至该园上学，2017年度、2018年度双方均按合同约定履行租赁合同。2019年2月14日，陈某花未能按约支付王立军租金，王立军诉至法院，要求陈某花支付约定租金，后双方和解并于2019年4月撤回起诉。2019年4月24日王立军将2019年度房租22万元汇入李祥账户。2019年6月29日，李祥、李猛以王立军未经出租方书面同意将租赁房屋另租他人为由，向其发出书面解除租赁合同《通知书》，通知王立军：“1.自本通知送达你处后，解除与你签的房屋租赁合同；2.自房屋租赁合同解除之日起十五日内返还房屋…”。王立军未予回复，李祥、李猛遂于2019年11月诉至法院。 一审法院认为，李祥、李猛与王立军之间签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，应为有效合同，对双方均具有拘束力，合同双方均应当按约定全面、适当履行各自应承担的义务。本案中，双方在租赁合同中虽约定承租人王立军未经甲方书面同意不得将房屋转租，但王立军将房屋转租给次承租人陈某花与其租赁案涉房屋近乎同时，且从房租缴纳情况来看，2018年4月的房租亦由陈某花直接汇至李祥账户，因案涉房屋用来开办幼儿园，李祥的孙子亦在该幼儿园就读，李祥应当知道房屋转租的事实，李祥已收取2019年租金22万元，视为认可2019年度租赁合同的继续履行，2019年6月李祥、李猛以王立军未经书面同意转租他人为由书面通知王立军解除该租赁合同，不符合法律规定，不具有通知解除合同的效力，李祥、李猛据此主张解除租赁合同法院不予支持。对李祥、李猛的其他诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回李祥、李猛的诉讼请求。案件受理费27507元，由李祥、李猛负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王立军提交了其于2018年4月5日出具给陈某花的收条复印件一份，李祥在该收条上签名，证明李祥至少在2018年4月5日已经知道房屋转租给陈某花的事实。李祥、李猛对该证据的质证意见为，真实性无异议，但该证据不能达到王立军的证明目的。王立军与陈某花之间存在房屋租赁合同，陈某花有义务向某军支付房屋租金，该收条注明该房租由陈某花代付给李祥，也就是说王立军要求陈某花将该笔房租代付给李祥抵扣自己应当交付的租金，并不能证明李祥就知道房屋已经转租给陈某花的事实。收条上李祥的签名，注明了房租由陈某花代付，并不是认可该房租是陈某花支付，而是认为陈某花代王立军向李祥支付租金。本院经审核对该证据的真实性予以确认。 二审庭审后，李祥的委托诉讼代理人向本院寄来书面意见，认为王立军在庭审中提交的收条系复印件，要求王立军提交原件进一步予以核实，并申请法庭调取王立军与案外人胡某签订的濠璟半岛花园18幢101室房屋的登记信息。 二审另查明，一审法院于2020年6月22日向陈某花进行调查，陈某花陈述2018年至2019年的房屋租金是李祥和王立军共同找到陈某花，李祥要求陈某花将房租直接支付给李祥，王立军写了同意由李祥代收房租，之后陈某花就向李祥支付了房屋租金。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本案争议焦点为:1.李祥、李猛何时知道或应当知道王立军将案涉房屋转租给陈某花？2.李祥、李猛于2019年6月30日向某军发出的解除房屋租赁合同通知书是否具有解除租赁合同的效力？ 本院认为，王立军在二审中提交的其于2018年4月5日出具给陈某花的收条中明确载明“今收到陈某花濠璟半岛201（18#楼）房租贰拾壹万元，收款人：王立军”，李祥认可其签名时收条中已经注明上述内容及“房租陈某花代付”，该收条载明的内容明确注明了王立军收到陈某花交付的濠璟半岛花园18幢201室房租21万元，且王立军差欠李祥的案涉房租由陈某花代付给李祥。李祥也于2018年4月4日实际收到了该房租，因此，李祥至少在该收条上签名时应当明知王立军将案涉房屋转租给陈某花。 虽然李祥在庭审后提出王立军提交的仅系复印件，需进一步核对，但李祥在庭审时明确对该收条中其签名和手印的真实性予以认可，王立军在庭审时也明确其提交的系复印件，李祥庭后补交的代理意见与当庭意思表示不一致，有违民事诉讼禁止反言的原则，故本院对其庭后提交的代理意见不予采纳。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。如前所述，本案中，李祥至少于2018年4月5日应当明知王立军将案涉房屋转租给陈某花，但其并未在六个月内提出过异议，且接受了陈某花代王立军支付的房租，其在2019年6月30日以王立军未经其同意将房屋转租给陈某花为由要求解除其与王立军签订的租赁合同没有法律依据，一审法院未予支持并无不当。 关于李祥、李猛申请法庭调取王立军与案外人胡某签订的濠璟半岛花园18幢101室房屋的登记信息，因其申请调取的证据与本案不具有关联性，故本院对其调取证据的申请不予准许。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27507元，由上诉人李祥、李猛负担。 本判决为终审判决。 审判长  李晓平 审判员  曹 荣 审判员  谢超亮 二〇二〇年十一月十九日 书记员  成以琴