浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2103号上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴港区昊琦吊装服务部，住所地：浙江省嘉兴市××镇××村××组××道南侧［荣达钢铁制品（浙江）有限公司内西大门第1间］，统一社会信用代码：92330400ＭＡ2Ｆ1Ｊ8Ｄ9Ｃ。经营者：涂保福，男，1972年9月18日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：张红晓，河南豫尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：荣达钢铁制品（浙江）有限公司，住所地：浙江省嘉兴市乍浦开发区，统一社会信用代码：91330400730925320C。法定代表人：吴庭宏，总经理。委托诉讼代理人：严利杰,浙江金品律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞雄,浙江金品律师事务所律师。上诉人嘉兴港区昊琦吊装服务部（以下简称昊琦服务部）因与被上诉人荣达钢铁制品（浙江）有限公司（以下简称荣达公司）租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2020）浙0482民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昊琦服务部上诉请求：1.撤销原判，发回重审或者改判驳回荣达公司的全部诉讼请求，支持昊琦服务部的反诉请求；2.一、二审诉讼费由荣达公司负担。事实和理由：一审认定涉案合同转为不定期租赁合同有误。1.根据昊琦服务部与荣达公司签订的《租赁合同》第3条第1款的规定，租赁土地的租赁期限为3年，租赁合同到期后，协商一致，租期可以再续3年。昊琦服务部在第一个三年合同到期前(即2019年1月3日)，就与荣达公司负责人联系，荣达公司负责人亦表示，昊琦服务部按照原合同约定交纳租金即可。2019年1月8日，昊琦服务部负责人通过中信银行向荣达公司指定的收款人LOHCHAIMAY转款6万元用于支付2018年9月16日至2019年9月15日年度下半年的租金及水电费等。2019年6月15日，昊琦服务部负责人通过中信银行向荣达公司指定的收款人LOHCHAIMAY转款43000元用于支付2019年9月16日至2020年9月15日年度上半年的租金(按照合同约定上半年时间应截止到2020年3月15日)。显然，根据昊琦服务部与荣达公司双方签订《租赁合同》第3条第1款之约定，再结合昊琦服务部缴纳租金、荣达公司接受租金的情况，当事人双方已经协商一致，明确、具体的租赁期限已经形成，合同的主要内容也已经予以明确，根据信赖利益，昊琦服务部与荣达公司此时成立固定的租赁合同。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2.本案实际情况是荣达公司通过诉讼掩盖其恶意违约、非法占有属于昊琦服务部补偿利益的事实。根据双方《租赁合同》第9条第1款、第2款约定“租赁期间，如遇政府有新的规划，需要征用该土地时，双方应配合新的规划执行，甲方收到政府相关新规划书面通知之日起十日内通知乙方”；“若政府征用土地所赔偿的费用属产权方，则归甲方所有；所属搬迁费用赔偿部分属于乙方的，归乙方所有。其他原因甲、乙双方协商解决”，而早在2019年6月份之前，昊琦服务部承租的荣达公司的土地已经纳入政府新的规划。随后，政府对荣达公司的土地、厂房、附着物(包括昊琦服务部承租土地上属于昊琦服务部所有的附属物)进行评估，其后，荣达公司在2020年1月19日与嘉兴港区乍浦征地拆迁事务所签订回购补偿协议。荣达公司不仅没有按照合同约定时间书面通知昊琦服务部土地被纳入新规划事实，而且还隐瞒、故意不告知土地、厂房、附着物已被评估及2020年1月19日荣达公司与嘉兴港区乍浦征地拆迁事务所签订的回购补偿协议的事实。而根据回购补偿协议约定，只有荣达公司清空地上全部物品后，政府才能支付剩余的补偿款。荣达公司为尽快拿到补偿款，先是通知昊琦服务部合同到期，在昊琦服务部明确告知其违约的情况下，紧随其后就将昊琦服务部诉至法院。显然，荣达公司起诉昊琦服务部的目的就是利用自身在合同中的优势地位，通过诉讼形式掩盖其恶意违约的行为。荣达公司辩称，2019年6月份，昊琦服务部已经知道土地列入政府拆迁范围。昊琦服务部在没有告知荣达公司的情况下转账10万元，荣达公司原路返还无果，将款项提存。合同约定遇到政府拆迁土地使用权有权提前收回，即使合同未到期，也已经终止。双方形成不定期租赁法律关系，荣达公司有权随时解除合同。请求驳回上诉、维持原判。荣达公司向一审法院起诉请求：1.确认双方的租赁关系已经于2020年3月16日解除；2.西面空地腾退归还荣达公司，并支付逾期腾退占有使用费（参照合同年租金标准计算，从2020年3月16日起计算至昊琦服务部实际归还租赁物之日止）；3.本案诉讼费用由昊琦服务部承担。昊琦服务部反诉请求：1.荣达公司按照2016年5月27日与昊琦服务部签订的租赁合同内容继续履行至2022年9月14日；2.本案诉讼费由荣达公司承担。一审法院认定事实：2016年5月27日，荣达公司与昊琦服务部签订《租赁合同》，约定荣达公司将位于嘉兴市××镇××村××组××道东首南侧的西面空地出租给昊琦服务部使用，面积约2000平方米。租赁期限为3年，自2016年6月15日至2019年9月15日止，年租金86000元；租赁合同到期后，经双方协商，租期可再续3年；本合同租赁期满后，需继续租用的，应于有效期满之前6个月内提出，同等条件下昊琦服务部有优先续租权，经荣达公司同意后，重新签订租赁合同。2020年1月19日，荣达公司与嘉兴港区乍浦征地拆迁事务所签订回购补偿协议，案涉土地被政府征收。2020年3月2日，荣达公司通知昊琦服务部合同到期，要求昊琦服务部于2020年3月5日前搬离；2020年3月10日，荣达公司向昊琦服务部发律师函要求昊琦服务部于2020年3月15日前搬离。昊琦服务部至今仍继续占有使用租赁物。双方在庭审中一致确认，昊琦服务部在租赁期间多次向荣达公司缴纳定金、租金及水电费等费用，至2020年3月15日，荣达公司应退还荣达公司114138.47元，其中10万元荣达公司已于2020年4月2日提存于平湖市公证处保管。一审法院认为，本案的争议焦点是租赁合同是否已经到期，能否解除，合同是否应继续履行。本案租赁合同的租赁期限明确约定为三年，2019年9月15日为最后到期日，合同到期后，经双方协商同意，可以重新签订合同再续租三年；三年租赁期届满后，双方并未签订书面续租协议，根据合同法相关规定，租赁合同到期后未继续签订书面租赁协议，但昊琦服务部继续使用租赁物，荣达公司未提出异议的，合同转为不定期租赁，荣达公司可随时要求解除合同，昊琦服务部也可随时搬离。荣达公司于2020年3月2日通知昊琦服务部合同到期，要求搬离，至今已三个月有余，昊琦服务部至今未搬离没有合理理由，租赁合同应当予以解除。昊琦服务部多付租金是事实，但昊琦服务部主张荣达公司口头同意续租，荣达公司予以否认，且不符合双方要重新签订书面续租协议的约定，并且，案涉地块涉及被政府征收，继续履行租赁合同事实上已无可能，故对于昊琦服务部要求继续履行租赁合同的反诉请求不予支持。荣达公司对于昊琦服务部多付的费用应当返还，荣达公司也同意在本案中一并处理。关于占有使用费，荣达公司发函要求昊琦服务部于2020年3月15日前搬离，实际系主张解除合同，昊琦服务部按原合同约定的租金标准从要求搬离次日起支付。关于昊琦服务部提及的因征收涉及对昊琦服务部的补偿，昊琦服务部在庭审中表示要另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认荣达公司与昊琦服务部的租赁关系于2020年3月16日解除；二、昊琦服务部于判决生效后十五日内腾退嘉兴市××镇××村××组××道东首南侧的西面空地，并支付荣达公司占有使用费（按年租金86000元计算，从2020年3月16日起计算至实际腾退之日止）；三、荣达公司于判决生效后十五日内返还昊琦服务部114138.47元；四、驳回昊琦服务部的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由昊琦服务部负担。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由昊琦服务部负担。本案二审过程中，荣达公司提交了以下证据：1.责令限期整改指令书。证明：昊琦服务部未按照要求整改，一直违规作业。2.律师函。证明：嘉兴港区乍浦征地拆迁事务所于2020年8月27日发律师函，要求荣达公司在15天内完成房屋及土地的腾空，否则追究荣达公司违约责任。经质证，昊琦服务部对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；认为证据2反映了荣达公司违约的事实。本院认证意见：荣达公司提供的证据与本案租赁合同是否应予解除的争议缺乏关联性，故二审不予认定。本院经审理，除对一审认定的事实予以确认外，另认定：2020年1月10日，平湖市佳诚房地产评估事务所出具估价报告，记载2019年6月17日该事务所对荣达公司被征收房地产进行了实地查勘。本院认为，结合本院对双方当事人的调查及昊琦服务部的上诉请求，本案二审的争议焦点在于荣达公司是否有权解除租赁合同。双方在《租赁合同》“租赁期间”部分明确约定了租赁期到2019年9月15日，租赁期满后如果昊琦服务部继续租赁的，由双方对有关租赁事项重新签订租赁合同。本案《租赁合同》到期后，昊琦服务部仍使用原场地经营，但双方并未签订书面租赁合同，也无其他证据证明双方约定了新的租赁期间，故一审认定双方间成立不定期租赁合同关系，并无不当。虽然昊琦服务部在2019年6月15日、2020年1月15日分别向荣达公司汇款，但上述事实本身不能说明双方间新达成了三年的租赁期间。且从常理上讲，早在2019年6月17日评估查勘日前荣达公司已经知晓其涉案地块面临征收，其不可能再与昊琦服务部继续签订长达三年的新租赁协议。故，对昊琦服务部提出双方间具体的租赁期限已经形成的上诉意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，一审实体处理并无不当。综上所述，昊琦服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由嘉兴港区昊琦吊装服务部负担。本判决为终审判决。审判长  张涛审判员  刘坤审判员  杨剑二〇二〇年十一月六日书记员  严瑾8