重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6611号上诉人（原审被告）：林简，男，汉族，1982年12月21日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：佟建辉，重庆学苑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯栗栗，女，汉族，1983年10月2日出生，住四川省成都市高新区。被上诉人（原审原告）：蒋天恩，女，汉族，1989年1月25日出生，自由职业，住陕西省西乡县。委托代理人：蒋丽，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者）。原审第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房******房，统一社会-2-信用代码91500000577987559W。法定代表人：刘安军，经理。委托代理人：何洁玙，女，汉族，1993年11月7日出生，系该公司员工，住重庆市九龙坡区。上诉人林简、冯栗栗因与被上诉人蒋天恩、原审第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初26054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。林简向二审法院提出上诉请求，撤销一审判决，发回重审或依法改判。其主要事实及理由，一、原审判决适用法律程序错误。一审法院未对上诉人进行合法传唤，做出缺席判决，不合法。二、原审判决认定事实不清，上诉人无违约行为。双方在《补充协议》中约定，如果上诉人前妻冯栗栗个人原因，导致无法交易，双方可以解除合同。现因约定事由出现，上诉人与冯栗栗就离婚协议产生纠纷，导致合同无法继续履行。故一审判决继续履行合同，缺乏事实基础。被上诉人蒋天恩辩称，双方签订的合同是第三方提供的，在合同第2页明确记载双方通讯地址和联系方式。请求维持一审判决。原审第三人链家公司陈述，同意一审判决。蒋天恩向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告继续履行2018年6月1日原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》,立即配合原告将位于重庆市南岸区房屋产权变更登记到原告名下，并将上述房屋交付给原告。2、要求被告向原告支付逾期解押、逾期过户的违约金暂计5万元。(违约金计算方式：从2018年8月16日起以248万元为基数按千分之五每天计算，直至被告将上述房屋过户到原告名下为止)。3、本案保全费、诉讼费由被告承担。一审查明，2018年6月1日，原告蒋天恩（乙方）与被告林简（甲方）签订了《重庆市存量房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市南岸区房屋（建筑面积201.45平方米）出售给乙方，该房屋所有权人为林简，冯栗栗，房地产权证号为抵押合同编号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为：华夏银行九龙坡支行。交易房屋价款及装修装饰、配套设施设备等作价总计为人民币2480000元。乙方应在签订本合同当日支付定金100000元，关于房款，甲乙双方自行交接钱款(即：不通过第三方资金托管，甲乙双方自行完成钱款交接)过户递件完成后当日内，乙方将首付款(不包含定金)人民币2380000元支付给甲方。甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违约方的法律责任。该房屋目前为按揭状态，甲方应在2018年08月15日之前到其贷款银行办理完成结按(即提前还贷)手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证，在符合过户条件后，甲乙双方须在甲方注销抵押且乙方筹齐房款1-3个工作日内(约定具体的时间或条件)亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。本合同履行过程中发生争议，双方应先协商解决。协商不成时，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。同日就该份房屋买卖合同，双方又签订了一份补充合同，其中约定在2018年8月1日前，甲方承诺携前妻冯栗栗备齐相关资料(包括但不限于双方身份证原件，户口本，离婚证及离婚协议书，不动产权证复印件，抵押合同，产调等)配合办理垫资公司垫资赎楼手续(包括但不限于签署垫资协议，办理公证等事宜),乙方承诺在此日期前筹齐该房剩余房款2380000元,如果因甲方前妻冯栗栗个人主观原因不配合此次交易，使交易不能正常如期进行，甲乙双方可以再行协商约定可完成交易方案，另立补充协议。同日，林简作为甲方、蒋天恩作为乙方、重庆链家房地产经纪有限公司作为丙方签订了《居间服务合同》、《过户代理合同》，约定乙方应向丙方支付居间代理费49600元、权证代办费500元，并约定甲乙双方签字确认的交易方留存信息表所载通讯地址和联系方式为各方确认的，如有变动应及时通知相关方，否则，一方按上述地址以快递的形式发出，从发出之日起5日期满，即视为送达对方。经林简确认的通讯地址为重庆市南岸区。以上三份协议的甲方均打印为林简、冯栗栗，落款处的甲方签名均为林简签名，所有“冯栗栗”的签名均为林简代签。一审另查明，林简与冯栗栗于2015年11月2日离婚，在离婚协议中约定涉案房屋归林简所有。在签订完上述合同后三日，原告向链家公司支付了居间服务费24800元，权证代办费500元，向被告林简支付了定金100000元。2019年，链家公司的经纪人周思琴询问林简进展怎么样，林简表示已经还了100万的贷款，正在解决另一笔钱，同时在协调前妻的事情，预计下个月。一审再查明，涉案房屋在2019年10月8日查询时，已经处于无抵押无查封的状态。该房屋登记在被告林简、冯栗栗名下。一审法院认为，原、被告双方签订《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，当事人应依约全面履行义务。《房屋买卖合同》及补充协议虽然打印的甲方为林简、冯栗栗，但是签名处的签名为林简所签。“冯栗栗”的签名系林简代签，原告亦无证据证明林简得到冯栗栗的授权，故该合同的相方为原告蒋天恩及被告林简。根据林简与冯栗栗的离婚协议，涉案房屋归林简所有，买卖合同签订的时间在林简与冯栗栗离婚之后，故林简有权单独处置该房屋。根据合同的约定，原告应当在合同签订当日支付定金100000元，原告已经按照约定支付了该定金。而该房屋解押的义务由林简履行，按照合同约定，剩余房款由原告在涉案房屋过户递件完成后当日内支付。涉案房屋现在已经解押，具备过户条件，但从该买卖合同的签订至本案庭审之日，已经超过了商品买卖的合理时间，经纪人在此期间也多次催促被告林简，故对于原告主张的由被告林简继续履行2018年6月1日原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》,立即配合原告将位于重庆市南岸区房屋产权变更登记到原告名下，并将上述房屋交付给原告的诉讼请求本院予以支持。被告冯栗栗不是买卖合同的相对人，故对原告主张的被告冯栗栗亦需与林简共同履行上述义务的诉讼请求本院不予支持，但基于冯栗栗系涉案房屋的登记产权人，且按照离婚协议的约定，冯栗栗有协助过户的义务，而冯栗栗并未履行离婚协议中配合过户的义务，故在本案中，冯栗栗依然有配合过户的附随义务。关于原告请求的要求被告向原告支付逾期解押、逾期过户的违约金暂计5万元。(违约金计算方式：从2018年8月16日起以248万元为基数按千分之五每天计算，直至被告将上述房屋过户到原告名下为止)，虽然双方在补充协议中约定在2018年8月1日前，甲方承诺携前妻冯栗栗备齐相关资料(包括但不限于双方身份证原件，户口本，离婚证及离婚协议书，不动产权证复印件，抵押合同，产调等)配合办理垫资公司垫资赎楼手续(包括但不限于签署垫资协议，办理公证等事宜)，但又约定如果因甲方前妻冯栗栗个人主观原因不配合此次交易，使交易不能正常如期进行，甲乙双方可以再行协商约定可完成交易方案，另立补充协议，实质上对于解押等相关事宜并未有具体的履行时间的约定，对于原告主张的逾期违约金，一审未予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林简继续履行2018年6月1日原告蒋天恩与被告林简签订的《重庆市存量房屋买卖合同》,在本判决生效之日起三十日内配合原告将位于重庆市南岸区房屋产权变更登记到原告蒋天恩名下，并将上述房屋交付给原告蒋天恩；二、被告冯栗栗配合原告将位于重庆市南岸区房屋产权变更登记到原告蒋天恩名下；三、驳回原告蒋天恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取565元，由被告林简承担40元，由原告蒋天恩承担525元。（原告已垫付，被告在本判决生效之日起三十日内支付给原告）。因上诉人提出一审缺席审理，程序不合法。二审审理中，经询问上诉人有无证据向法院举示证明其上诉理由及诉称，其回答无证据向法院提交。二审法院查明的其他事实与一审相同。本院予以确认。本院认为，本案双方讼争焦点：1、上诉人是否违约，及违约责任承担后果。2、一审法院是否对上诉人进行了合法传唤。对此，作如下评述：1，在双方所签订的合同中约定：上诉人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；被上诉人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款...。同时，在双方所签订的《补充协议》中约定，如果因上诉人前妻冯栗栗个人主观原因不配合此次交易，使交易不能正常如期进行，上诉人与被上诉人双方可以再行协商约定可完成交易方案，另立补充协议。因此，虽然讼争的产权证登记在上诉人及前妻冯栗栗的名下，但上诉人在上述合同中已作出承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且在造成交易受阻情况下，自愿承担房屋成交总价款的20%赔偿责任。由于，上诉人在合同签订后多次向被上诉人表示其前妻冯栗栗不愿意此次房屋交易，按照上述合同约定，其应承担违约责任。同时，在双方所签订的《补充协议》中约定交易不成，双方另立补充协议完成交易方案，而非解除双方所签订的房屋买卖合同。故对上诉人提出的双方在《补充协议》中约定，如果上诉人前妻冯栗栗个人原因，导致无法交易，双方可以解除合同，一审法院对此认定错误的主张，与合同约定的真实内容不相符。对其此项上诉请求，不予支持。2、因上诉人与被上诉人在合同中明确记载了双方通讯地址和联系方式，一审法院按照合同中上诉人的载明地址和电话联系方式向上诉人邮寄开庭传票，属于合法传唤。同时，在二审诉讼中，上诉人未向法院举示证据证明，因缺席审理造成其民事权利受到侵害。故对其此项上诉诉称，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人林简负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  刘恋砚审 判 员  黎 明二〇二〇年十一月十二日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹