天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2971号上诉人（原审被告）：李春久，男，1963年8月25日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：郑秀起，天津竹音律师事务所律师。委托诉讼代理人：史立欣，天津竹音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫建家，男，1990年8月23日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吕牧红，北京市曙鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：田单丹，北京市曙鹏律师事务所实习人员。原审被告：许彩凤，女，1963年8月8日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：郑秀起，天津竹音律师事务所律师。委托诉讼代理人：史立欣，天津竹音律师事务所律师。上诉人李春久因与被上诉人闫建家、原审被告许彩凤合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初8292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李春久上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人没有违法行为,也不存在过错行为。2017年4月6日转让合同签订后，上诉人将设备设施股权经营权完全交付，被上诉人于同日以乐朋洋的名义与天津市鲁华环境艺术工程有限公司签订的租赁合同，合同义务履行完毕。上诉人经营乐朋洋酒店期间与天津市鲁华环境艺术工程有限公司的租赁合同正常履行。天津市红桥区××林管理委员会通知天津市鲁华环境艺术工程有限公司解除合同的时间为2017年5月8日、6月6日，通知天津市乐朋洋酒店管理有限公司腾房的时间为6月6日、8月2日，均在上诉人与被上诉人签订履行合同之后，上诉人不会先知先觉预计到签订转让合同后，天津市红桥区××林管理委员会与天津市鲁华环境艺术工程有限公司解除租赁合同，要求乐朋洋酒店腾房。转让合同生效后，被上诉人独立享有转让合同权利，承担合同义务，也应当独立承担与天津市鲁华环境艺术工程有限公司租赁合同中的合同责任。二、上诉人无过错。一审法院认定上诉人的过错系“在签订转让合同时，闫建华、许彩凤均未审查涉诉房屋的权利人天津市红桥区××林管理委员会是否同意天津市鲁华环境艺术工程有限公司将涉诉房屋转租给乐朋洋公司，且鲁华公司在履行与天津市红桥区××林管理委员会租赁合同中是否存在违约行为，违反了其作为受让人及转让人应尽的审查注意义务，显然双方对此均有过错。”天津市红桥区××林管理委员会同意天津市乐朋洋酒店管理有限公司使用房屋，上诉人与被上诉人均没有能力深度审查天津市鲁华环境艺术工程有限公司与天津市红桥区××林管理委员会在合同履行中双方或单方是否决定解除合同。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用了《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，本条适用的基础为上诉人存在违约行为，上诉人对自身存在违约行为不认可，又无事实证明上诉人违反合同任何条款的约定，在上诉人没有违约的情况下，该条法律适用错误。本案应当依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，审查是否符合解除条件。四、一审判决没有确定合同效力。上诉人与被上诉人之间成立了《有限公司和酒店转让合同》、《股权转让协议》等多份独立的合同，法院对上述合同的效力没有作出任何评价，本案案由为合同纠纷，只有确定了合同效力才能对是否解除做进一步审查。另外，一审判决引用了红桥法院（2017）津0106民初6443号民事判决书，且在经审理查明部分大量的引用了上述判决全文，用以认定本案一审查明的事实，但该判决尚未生效，所引用的判决，另案的主体提出上诉，被法院发回，判决的效力上诉人不知情。综上，望二审法院依法改判或查清后发回重审。被上诉人闫建华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一、关于上诉人所说的设备投资，实际上是没有设备和物品的，因为双方没有交接单，并且虽然没有具体的物品，但是一审法院判决返还130万元的时候对所谓的物品没有返还是考虑在内的。第二，关于2017年4月7日到2019年1月8日被上诉人经营期间，因为在2017年5月8日开始天津市红桥区××林管理委员会已经向天津市鲁华环境艺术工程有限公司主张解除开始的租赁合同，并且已经找到了天津市乐朋洋酒店管理有限公司，从这个时候开始，营业都进入了不正常的状态，并且在天津市红桥区××林管理委员会起诉后，法院也到实地勘测，造成了公司无法经营。第三，关于上诉人所述的民事判决尚未生效的问题，该案二审期间，因为一审法院判决对于天津市乐朋洋酒店管理有限公司应该向天津市红桥区××林管理委员会支付占用费支付到什么时间双方有争议，该案被二审法院发回到一审法院重审，但是对一审法院认定的事实都没有异议。2017年5月8日天津市红桥区××林管理委员会就开始主张与天津市鲁华环境艺术工程有限公司解除合同，并且在今晚报上刊登了声明，而且找到了天津市乐朋洋酒店管理有限公司，天津市乐朋洋酒店管理有限公司在知道解除合同的开始就知道自己没有合法的依据使用该房屋了，并非是要有生效的判决，而且天津市乐朋洋酒店管理有限公司在2019年1月8日将房屋交还给了天津市红桥区××林管理委员会，一审法院依据的是这些事实。原审被告许彩凤同意上诉人李春久的上诉请求。闫建华向一审法院起诉请求：1.依法判令解除《有限公司和酒店转让合同》；2.判令许彩凤、李春久返还转让费3,973,151.58元;3.本案诉讼费由许彩凤、李春久承担。一审法院认定事实：2015年11月7日，天津市鲁华环境艺术工程有限公司(以下简称鲁华公司)与天津市乐朋洋酒店管理有限公司(以下简称乐朋洋公司)签订《补充协议》一份，约定：“一、由原来房屋租金每年壹佰叁拾伍万元，经协商改为每年捌拾贰万伍仟元，两年合计人民币：壹佰陆拾伍万元；由乐朋洋公司提前支付两年房屋租金（期限为：2015年12月1日至2017年11月30日止）……”。2015年11月18日，鲁华公司为乐朋洋公司出具收取2015年12月1日至2017年11月30日租金1,650,000元的天津市企业单位往来收据一张。此后，鲁华公司作为甲方、乐朋洋公司作为乙方再次签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：“一、乙方一次性付给甲方贰拾万元整做为提前支付的房屋4个月租金，期限为2017年12月1日至2018年3月31日止……”。2017年9月22日，鲁华公司为乐朋洋公司出具收取2017年12月1日至2018年3月31日租金200,000元的天津市企业单位往来收据一张。2017年4月5日，闫建家作为委托人、朱希源作为受委托人签订《授权委托书》，内容为：“委托人授权受委托人全权代理委托人与天津市乐朋洋酒店管理有限公司股东许彩凤、李春久谈判，并可以受托人名义办理公司和汉庭酒店资产转让协议签订、资产交接等事宜。”2017年4月6日，许彩凤作为甲方、朱希源作为乙方签订《有限公司和酒店转让合同》，该合同第一条转让内容约定：“甲方将天津市乐朋洋酒店管理有限公司和位于天津市红桥区××街××号××西沽公园园林局办公楼）汉庭酒店的全部设施、设备、证、照及客房87间转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。转让费总计：人民币410万元。甲乙双方同意按酒店现状进行转让及移交”；第二条转让期限约定：“甲方将汉庭酒店转让给乙方，期限与甲方租赁该栋楼房的剩余期限同步，乙方自2017年4月1日起至2027年3月31日止……”；第三条转让费、房租及付款方式约定：“1、经双方友好协商，乙方在合同签订当日付给甲方转让费人民币贰佰万元整，甲方在收到转让费当日需提供给乙方乐朋洋公司和汉庭酒店的所有证件，鲁华公司和华住合同，甲方需提供股东同意转让决议（含姓名、身份证号、股东签名等）……2、签订合同当日付款合同生效，付款当日乙方接管酒店……3、甲方收款同日协助乙方开始准备与鲁华公司业主签合同、各种证照及相关转让手续的办理。所有证件转让手续办理完后10个工作日内付余款人民币贰佰壹拾万元……4、甲方所收转让费包含2018年3月31日前的房租费、20万元房屋租赁保证金、10万元汉庭特许品牌保证金，由甲方协助办理到乙方名下。甲方在乙方与业主签合同时，承诺乙方2018年4月1日至2020年3月31日一次交业主房租两年，房租费总计人民币壹佰陆拾伍万元整……”；第四条甲乙双方权利义务约定：“一、甲方的权利和义务……5、甲方应提供同业主方签订的租赁合同原件及复印件以及附件，并移交给乙方。甲方承诺此酒店所租赁的房产业主同意双方转租事宜，如业主不同意转租，甲方当日返还给乙方所交转让费……”。同日，闫建家委托北京倍隆酒店管理有限公司转账给乐朋洋公司160万元，闫建家转账给李春久40万元，为此许彩凤为朱希源出具往来收据一份，载明收到转让费贰佰万元。同日，鲁华公司与乐朋洋公司签订《租金补充协议》，内容为：“甲乙双方就红桥北大街三号汉庭酒店租金达成协议：（1）租金总额为壹佰陆拾伍万元整；（2）租金期限由2018年4月1日到2020年3月31日止；（3）乙方于2017年4月20日前付贰拾万元整；2017年6月30日前付壹佰肆拾伍万元整；（4）所付款项含发票，见票付款”。2017年4月10日，乐朋洋公司召开股东会，股东许彩凤、李春久参会并表决通过以下决议：“1、免去许彩凤法定代表人职务，聘任闫建家为新的法定代表人……2、转股：由股东许彩凤同意将占公司53.54%股权46万元转给闫建家，由股东李春久同意将占公司46.46%股权40万元转让给闫建家……”。同日，许彩凤、李春久分别作为出让方与作为受让方的闫建家签订了《股权转让协议》。另查，2017年9月12日天津市红桥区人民法院受理原告天津市红桥区××林管理委员会诉被告天津市乐朋洋酒店管理有限公司占有保护纠纷一案，后依法追加上海汉庭酒店管理集团有限公司、鲁华公司为第三人参加诉讼，2018年11月19日天津市红桥区人民法院作出（2017）津0106民初6443号民事判决：“一、准予原告天津市红桥区××林管理委员会与第三人天津市鲁华环境艺术工程有限公司签订的房屋租赁协议予以解除；二、自本判决生效之日起一个月内，被告天津市乐朋洋酒店管理有限公司腾空坐落天津市红桥区××街××号房屋，返还原告天津市红桥区××林管理委员会。被告逾期不腾房，按照原告与第三人鲁华公司签订的年租金的标准向原告支付房屋使用费。亦或由原告为被告提供存放物品的仓库，仓储费由被告负担；三、自本判决生效之日起十五日内，被告天津市乐朋洋酒店管理有限公司一次性给付原告天津市红桥区××林管理委员会2017年5月9日至2017年8月28日的房屋使用费244400元；四、驳回原告天津市红桥区××林管理委员会的其他诉讼请求”。该判决书确认事实如下：“……2011年7月1日，原告天津市红桥区××林管理委员会与第三人鲁华公司签订《房屋租赁协议》，《房屋租赁协议》盖有原告公章及第三人鲁华公司印章。原告及第三人鲁华公司租赁协议约定：第三人鲁华公司承租涉诉房屋，房屋面积约2000平米；房屋租赁期限自2011年7月1日至2031年6月30日止，租赁期限为贰拾年；租金为：第一个十年，即2011年7月1日至2021年6月30日，年租金为800000元，第二个十年，即2021年7月1日至2031年6月30日，年租金为900000元。双方《房屋租赁协议》第二条约定，若遇特殊原因，须提前解除协议，甲、乙双方应提前一个月通知对方，经双方协商一致协议方可解除；第四条第一款第二项约定，第三人鲁华公司不得擅自将房屋进行转租、分租等，违反上述约定，原告有权终止合同，因此造成的一切损失由第三人鲁华公司承担。第四条第一款第六项约定，第三人鲁华公司应按期及时缴纳租金，拖欠租金2个月以上，原告有权终止合同，一切损失由第三人鲁华公司承担。第三人鲁华公司自承租涉诉房屋始未向原告支付房屋租金。2017年1月13日，原告诉至本院，请求鲁华公司支付2011年7月1日至2016年6月30日的租金4000000元，本院以（2017）津0106民初814号民事判决书，判决鲁华公司向原告支付2011年7月1日至2016年6月30日期间拖欠的租金4000000元。2017年6月19日原告再次诉至本院，请求鲁华公司支付2016年7月1日至2017年5月8日的租金682300元，本院以（2017）津0106民初4531号民事判决书，判决鲁华公司向原告支付2016年7月1日至2017年5月8日的租金682300元。上述民事判决均进入执行程序。2017年5月8日，原告向第三人鲁华公司住所地邮寄《解除房屋租赁协议通知》，被退回，2017年5月11日，原告遂在今晚报刊登公告送达《解除房屋租赁协议通知》，载明：“天津市鲁华环境艺术工程有限公司，贵公司自2016年7月1日起尚未支付房屋租金，逾期时间已超过双方签订的《房屋租赁协议》第四条约定时间，经多次催要贵公司仍不履行付款义务。现正式通知贵公司：即本通知发出之日，解除与贵公司于2011年7月1日签订的《房屋租赁协议》。望贵公司尽快与我单位办理房屋交接手续及支付尚欠的房屋租金。”原告与第三人鲁华公司房屋租赁合同履行期间，第三人鲁华公司与被告签订《房屋租赁合同》，载明：出租方即第三人鲁华公司将坐落天津市红桥区××街××号××西沽公园园林局办公楼）房屋出租给被告，出租房屋实测总建筑面积为2812.9平方米，共四层，租赁期限为2012年4月1日至2024年3月31日，年租金为1350000元。第三人鲁华公司及被告均盖有公司印章，第三人鲁华公司法定代表人杜培峰在合同中签字。2015年11月17日，第三人鲁华公司与被告签订了补充协议，载明：涉诉房屋年租金改为825000元。第三人鲁华公司及被告均盖有公司印章，第三人鲁华公司法定代表人杜培峰在补充协议中签字。被告遂向第三人鲁华公司支付2015年12月1日至2017年11月30日止的租金。后第三人鲁华公司与被告再次签订了补充协议，载明：被告一次性付给第三人鲁华公司200000元整作为提前支付的房屋4个月租金，期限为2017年12月1日至2018年3月31日，第三人鲁华公司及被告均盖有公司印章，被告遂向第三人鲁华公司支付2017年12月1日至2018年3月31日止的租金。2017年4月6日，第三人鲁华公司与被告第三次签订了租金补充协议，载明：租金总额为1650000元；租金期限为2018年4月1日至2020年3月31日止；被告于2017年4月20日前付贰拾万元整；2017年6月30日前付壹佰肆拾伍万元整；所付款项含发票，见票付款。第三人鲁华公司及被告均盖有公司印章，第三人鲁华公司法定代表人杜培峰及被告法定代表人均签字。第三人鲁华公司向被告出具收据一张，载明：今收到天津市乐鹏（朋）洋酒店有限公司交来房租贰拾万元整（200000元）（闫运强个人卡）汇出，收款人系第三人鲁华公司，并盖有鲁华公司印章，收据日期为2017年4月19日。2017年6月6日，原告向被告所经营的“汉庭快捷酒店”邮寄送达“律师函”，请求与被告就涉诉房屋的相关事宜协商解决。2017年8月2日原告向被告邮寄送达“通知”，请求被告于二十天内腾空涉诉房屋，原、被告协商未果”。该判决中本院认为载明：“……第三人鲁华公司自租赁涉诉房屋始，即未向原告缴纳房屋租金，依据《中华人民共和国合同法》二百二十七条之规定，原告有权与第三人鲁华公司解除租赁合同。且第三人鲁华公司未经原告许可，擅自将涉诉房屋转租给被告，依据《中华人民共和国合同法》二百二十四条的规定，原告亦有权与第三人鲁华公司解除合同。关于被告是否应当腾空诉争房屋，被告为汉庭酒店天津西沽公园店的实际经营人，即涉诉房屋天津市红桥区桥北大街**房屋的实际占有使用人，原告向第三人鲁华公司发出解除合同的通知。根据《合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时根据《合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除的规定，原告在第三人鲁华公司住所地不能正常送达的情况下，将解除通知公告在报刊上予以刊登，可视为原告与第三人鲁华公司所签订的房屋租赁合同于报刊刊登公告之日即2018年5月13日予以解除。原告与第三人鲁华公司的房屋租赁合同已解除，被告未经原告同意，第三人鲁华公司擅自转租，作为转租后的承租人的被告即无权占有使用涉诉房屋。根据《物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物的规定，被告有义务向原告返还原物，即腾空涉诉房屋……”2019年1月8日，乐朋洋公司将坐落天津市红桥区××街××号房屋移交天津市红桥区××林管理委员会。诉讼中，闫建家及许彩凤、李春久均认可李磊就涉诉《有限公司和酒店转让合同》代收闫建家支付的转让款共计3,573,151.58元（其中包括北京倍隆酒店管理有限公司转账给乐朋洋公司160万元）。诉讼中，闫建家表示汉庭总部已退还10万元汉庭特许品牌保证金。一审法院认为，关于闫建家要求解除《有限公司和酒店转让合同》的诉讼请求，许彩凤作为甲方、朱希源作为闫建家的受托人签订的《有限公司和酒店转让合同》中的第一条对该合同的转让标的进行了约定，即“甲方将天津市乐朋洋酒店管理有限公司和位于天津市红桥区××街××号××西沽公园园林局办公楼）汉庭酒店的全部设施、设备、证、照及客房87间转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”。上述表述及该合同第三条的约定表明了如下事实：（1）汉庭酒店在转让时由乐朋洋公司从事经营；（2）闫建家委托朱希源签订合同的目的在于进行经营汉庭酒店；（3）汉庭酒店内所有设施、设备、证、照及客房87间在转让后均归闫建家所有；（4）转让后，由变更股权后的乐朋洋公司直接向鲁华公司支付房租。从上述事实可知，首先，闫建家委托朱希源与许彩凤签订该转让合同的目的在于将来在该酒店内从事经营活动。其次，从交易标的分析，许彩凤通过该协议将该酒店内从事经营活动的权利转让给闫建家并将酒店内的设施、设备等全部转让给闫建家，依此获得一定对价；闫建家受让乐朋洋公司后直接向鲁华公司支付房租，许彩凤并不收取房租，并未从闫建家使用涉诉房屋的行为中获取租金对价。双方的交易标的并非涉诉房屋的使用权而是在该房产内从事经营活动的权利以及经营所需设施、设备。因此，本案涉诉合同的性质为经营权转让合同。现涉诉酒店经营所用房屋已经生效判决判令予以腾交天津市红桥区××林管理委员会，且乐朋洋公司已于2019年1月8日将坐落天津市红桥区××街××号房屋移交天津市红桥区××林管理委员会，故涉诉酒店已无法继续经营使用，闫建家受让涉诉酒店进行经营的目的已无法实现，故闫建家诉请解除合同，符合法律规定，一审法院对于闫建家的此项诉讼请求予以支持。至于解除合同的时间，因闫建家在本案中起诉要求解除合同，而天津市红桥区人民法院向许彩凤、李春久送达起诉状副本的时间分别为2019年4月29日及2019年6月5日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，涉诉《有限公司和酒店转让合同》的解除之日应为2019年6月5日。关于闫建家要求返还转让费3973151.58元的诉讼请求，双方在签订转让合同时，闫建家及许彩凤均未审查涉诉房屋的权利人天津市红桥区××林管理委员会是否同意鲁华公司将涉诉房屋转租给乐朋洋公司，且鲁华公司在履行与天津市红桥区××林管理委员会的租赁合同中是否存在违约行为，违反了其作为受让人及转让人应尽的审查注意义务，显然双方对此均有过错。现乐朋洋公司于2019年1月8日将坐落天津市红桥区桥北大街3号房屋移交红桥市容委，闫建家并未提供证据证明在此之前其并不能正常经营涉诉酒店，故一审法院认定涉诉酒店自2019年1月8日起无法经营。另，涉诉合同所涉转让费中包括2018年3月31日前的房屋租金、房屋租赁保证金20万元、汉庭特许品牌保证金10万元，因涉诉酒店于2019年1月8日移交天津市红桥区××林管理委员会，房屋保证金系由鲁华公司收取，汉庭特许品牌保证金已由案外人退还闫建家，故上述费用应自应返还的转让费中扣除。至于其他转让费的退还问题，综合考量涉诉酒店已经营期限、闫建家已支付转让费数额、各方当事人的过错程度及涉诉转让合同的内容还包括酒店的全部设施、设备，而相关设施、设备闫建家并未退还等因素，酌情确定许彩凤应返还闫建家转让费130万元。至于许彩凤辩称系因鲁华公司的过错及违约行为导致闫建家的损失，闫建家应当向鲁华公司主张权利的意见，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故一审法院对于许彩凤的此一答辩意见不予采纳。至于李春久是否应承担连带责任的问题，虽然转让协议中并无李春久签字，但李春久参与了转让股权的股东会决议、签署了股权转让协议并协助闫建家办理了股权转让手续，且李春久在许彩凤签订转让协议当日收取了闫建家转账的转让费40万元，故应认定该转让协议是作为乐朋洋股东的许彩凤、李春久的共同意思表示，李春久应承担连带返还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、许彩凤与朱希源于2017年4月6日签订的《有限公司和酒店转让合同》于2019年6月5日解除；二、许彩凤、李春久应于本判决发生法律效力之日起十日内连带返还闫建家转让费1300000元；三、驳回闫建家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38585元，减半收取计19292.5元，由闫建家负担12980元，由许彩凤、李春久连带负担6312.5元。”二审审理期间上诉人提供乐朋洋公司工商登记档案中的材料二份:1、天津市红桥区××林管理委员会出具的《证明》，出具时间是2012年3月19日，出具的主要原因是因鲁华公司对本案涉诉房屋进行投资，所以由鲁华公司使用。2、2012年4月1日鲁华公司、天津市红桥区××林管理委员会、西于庄房管站共同出具的《说明》，即该房屋允许作为乐朋洋酒店在经营过程中使用的情况说明，证明上诉人在与鲁华公司签订合同的时候对鲁华公司房屋使用权的来源进行了审查，并且天津市红桥区××林管理委员会作出了答复只是补偿性的使用，上诉人在签订合同的时候已经完成了对标的物的来源的审查义务，这方面上诉人没有过错。经本院主持质证，被上诉人的质证意见为：2012年3月29日的《证明》只是说可以使用，没有说无偿使用。第二份《说明》主体是鲁华公司，报送的是天津市红桥区××林管理委员会和西于庄房管站，这是鲁华公司授权给乐朋洋公司使用的，在实际的使用过程中鲁华公司和乐朋洋公司是签订了租赁合同并支付了租金的，对于证明的来源有异议，与事实不符。上诉人试图用这两份证据免责的证明目的，被上诉人不予以认可。本院认证认为，上诉人提供的上述证据加盖了工商档案查询专用章，其真实性本院予以确认。2012年3月29日由天津市红桥区××林管理委员会出具的《证明》，可以证明该委员会同意涉诉房屋交由鲁华公司使用。2012年4月1日的《说明》可以证明彼时鲁华公司同意乐朋洋公司无偿使用涉诉房屋用于经营酒店，天津市红桥区××林管理委员会及西于庄房管站签章。本院经审理查明，李春久及许彩凤在经营乐朋洋公司期间使用涉诉房屋经营酒店，天津市红桥区××林管理委员会未持异议。另查，本案一审审理过程中，根据上诉人李春久及许彩凤的申请，一审法院调取天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初6443号案件卷宗材料，其中，2017年5月8日天津市红桥区××林管理委员会向天津市鲁华环境艺术工程有限公司发出的《解除房屋租赁协议通知》载明：“贵公司自2016年7月1日起尚未支付房屋租金，逾期时间已超过双方签订的房屋租赁协议第四条约定时间，多次催要贵公司仍不履行付款义务，现正式通知贵公司。即本通知发出之日解除与贵公司于2017年7月1日签订的《房屋租赁协议》。2017年8月2日由天津市红桥区××林管理委员会向汉庭快捷酒店、天津市乐朋洋酒店管理有限公司发出的《通知》载明：“鉴于我委已于2017年5月8日解除与天津市鲁华环境艺术工程有限公司签订的《房屋租赁协议》，2017年7月20日，贵处提出与我委就天津市红桥区××街××号的房屋重新签订协议，经请示因目前政策不允许我委将办公楼方案对外出租，故贵处方案无法实施。”本院经审理查明的其他事实的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，许彩凤作为甲方、朱希源作为闫建家的受托人签订的《有限公司和酒店转让合同》,根据其具体的约定内容，实为酒店经营权转让合同。该合同系双方真实意思表示且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。该合同目的是否得以实现，关键在于受让方是否可以在约定的期限内对出让方原经营的特许加盟酒店所使用的房屋享有合法使用的权利。因此，出让方对涉诉房屋是否享有合法使用权，应是签约双方审慎对待的问题。根据在案证据及查明的事实，本院分析如下：首先，天津市红桥区××林管理委员会与案外人鲁华公司就涉诉房屋签订了《房屋租赁协议》，该协议由合同双方签章，案外人鲁华公司对涉诉房屋享有合法使用权。其次，乐朋洋公司的工商档案显示，李春久及许彩凤在经营乐朋洋公司期间，与案外人鲁华公司签订《房屋租赁合同》而使用涉诉房屋经营酒店，天津市红桥区××林管理委员会知晓且未持异议。第三，在天津市红桥区××林管理委员会起诉案外人鲁华公司的诉讼中以及其向案外人鲁华公司发出的《解除房屋租赁协议通知》中，均是因案外人鲁华公司未支付房屋租金，而要求其给付租金，进而因案外人鲁华公司的持续违约最终要求解除双方的租赁合同。上述情节表明天津市红桥区××林管理委员会与案外人鲁华公司解除合同的真正原因是因其欠付租金，而非因案外人鲁华公司将涉诉房屋转租给李春久及许彩凤经营酒店。第四，通过2017年8月2日由天津市红桥区××林管理委员会向汉庭快捷酒店、天津市乐朋洋酒店管理有限公司发出的《通知》内容可知，导致被上诉人不能在涉诉房屋内继续经营酒店以致合同目实现受阻的最终原因应是房屋的所有权人天津市红桥区××林管理委员会因政策变化不能继续对外出租办公用房，因此，《有限公司和酒店转让合同》不能继续履行不可归责于本案双方。考虑到本案双方于2017年4月6日签订《有限公司和酒店转让合同》、天津市红桥区××林管理委员会于2017年5月8日向案外人鲁华公司主张解除房屋租赁合同、2017年6月19日起诉鲁华公司给付租金、2017年8月2日通知乐朋洋酒店腾房、2019年1月8日，乐朋洋公司将坐落天津市红桥区桥北大街3号房屋移交天津市红桥区××林管理委员会，同时考量涉诉酒店已经营期限、闫建家已支付转让费数额、涉诉转让合同的内容还包括酒店的全部设施、设备，而相关设施、设备闫建家并未退还等因素，一审法院酌情确定许彩凤应返还闫建家转让费130万元的处理结果，兼顾了各方利益，较为公平。综上所述，上诉人李春久的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决的处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人李春久负担。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 兰     岚二〇二〇年十一月十八日书记员 王     欣