浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初2246号 原告（反诉被告）：三门海啊综合市场开发有限公司，住所地三门县海游街道滨海大道**。 法定代表人：徐世哲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：胡敏望，女，1967年12月20日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：胡宇锟，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下均称原告）三门海啊综合市场开发有限公司与被告（反诉原告，以下均称被告）胡敏望商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年9月27日，被告提起反诉，本院在当天予以受理并立案，并依法将本诉和反诉合并审理。本院于2020年10月21日对本案进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人王台敏，被告的委托诉讼代理人胡宇锟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三门海啊综合市场开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告及时支付原告购房款130000元及利息损失，利息损失自2011年1月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到履行完毕之日。诉讼过程中，原告自愿将诉讼请求变更为要求被告及时支付原告购房款130000元及利息损失，利息损失自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到履行完毕之日。事实和理由：2011年12月3日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：预20103099）。被告购买原告开发建设的三门县农贸综合市场一楼1-D-52商铺一间，合同约定总价为274940元。被告根据《商品房买卖合同》第七条的约定选择分期付款，首付房款144940元，余款130000元采用银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告首付房款144940元，余款130000元至今没有办理按揭贷款，也没有支付。后经原告多次催讨，被告至今未予支付。 被告胡敏望辩称，一、原告要求被告支付剩余尾款的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。2010年12月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的价值274940元的三门县农贸综合市场一楼1-D-52商铺一间。被告在支付首付款144940元后，实际上统一由原告向银行办理按揭贷款。根据《商品房买卖合同》中关于分期付款的约定，买受人采用贷款方式支付的，应在支付首付房价款之日起30天内前往贷款银行办妥贷款所有手续。这说明支付完首付款144940元后，30天内向银行申请办理按揭贷款。根据银行贷款业务的一般流程规定，在接受申请人贷款申请后十五个工作日会有结果，后经被告及其他业主多次询问，原告告知并未申请到银行贷款。根据合同约定，买受人应在银行确定不予贷款之日起15天内付清房价余款。实际上，原告自知晓不能办理贷款15天后就有权请求被告支付尾款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。截至目前，被告从未收到过原告要求支付尾款的任何书面以及口头通知，该支付尾款的债权请求权已经超过三年的诉讼时效规定，故原告的诉讼请求不应得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。 被告胡敏望向本院提出反诉请求：一、判令解除原、被告于2010年12月3日签订的《商品房买卖合同》；二、判令原告向被告返还购房首付款144940元，并承担自2011年8月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心市场贷款报价利率计算至实际支付之日的利息损失。事实和理由：一、原告已经具备合同约定的解除条件，可以行使约定解除权。原、被告于2010年12月3日签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告应在2011年5月31日前将符合条件的商品房交付给买受人使用。该合同第十条关于原告逾期交房的违约责任约定，逾期交房时间超过60天，被告有权解除合同，原告应当自接到解除合同通知后30日内退还所有购房款。涉案商品房实际登记备案时间为2011年11月28日，已经达到被告要求退款的约定条件。实际上，被告曾多次连同其他购房业主要求解除合同并退还购房款，但原告均推脱搪塞，故被告也没有继续支付尾款。二、原告迟延履行房屋交付义务，导致合同目的无法实现，被告可以行使法定解除权。基于原告在2011年11月28日完成涉案房屋的登记备案，超过合同约定的交付使用期限，构成根本性违约。被告将大笔资金投入商铺，而原告迟延履行交付商铺的行为导致整个农贸市场在三门县的商业信誉下降，给被告所购买的商铺带来极大的负面影响，导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故本案被告享有法定解除权。三、如果本案继续履行合同，对被告极不公平，被告根据情势变更原则也要求解除合同。原、被告于2010年12月3日签订合同，被告按约支付首付款，而原告未按约交付房屋，也未向被告催讨尾款，却在十年后要求被告继续履行合同，况且涉案商铺目前不值合同约定的价格，严重贬值，商铺四十年的产权现已经过四分之一时间，这些均对被告不公平。 原告三门海啊综合市场开发有限公司对被告胡敏望的反诉辩称，一、被告主张解除合同的条件不具备，原告不同意解除合同，要求继续履行合同。二、原告没有违约，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告没有付清尾款，不能请求交房，且涉案商铺为被告委托原告代管，因此原告没有违约。三、被告主张要求解除合同的解除权已经超过一年时效，该解除权已经消灭。被告主张要求解除合同的除斥期间为一年，合同约定的交房时间为2011年5月31日前，被告应该在2012年5月31日前起诉，而被告在本案反诉中才主张解除合同。四、涉案商铺在2011年11月28日已经具备交付条件，只要被告付清所有房款，涉案商铺就能交付给被告使用，但被告至今没有付清房款，构成违约，而且投资本身存在风险，本案不存在情势变更。综上，请求驳回被告的反诉请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： （1）《商品房买卖合同》原件一份，拟证明被告向原告购买三门农贸综合市场一楼1－D－52商铺一间，双方于2010年12月3日签订《商品房买卖合同》并约定涉案商铺的总价为274940元，被告支付了首付款144940元，剩余130000元采取按揭贷款，但被告没有办理按揭贷款的事实。 被告质证称：对该证据的三性没有异议，被告确实购买涉案商铺。 （2）《中华人民共和国房屋所有权证》原件一份，拟证明原告于2011年11月28日取得了涉案商铺初始登记证的事实。 被告质证称：对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。被告是涉案商铺的购买者，已经支付首付款，该商铺的所有权人应该是被告而不是原告。该产权证书登记的所有权人是原告，这使一手商铺变成了二手商铺，在被告付款后需要办理过户手续，这违反了合同的基本目的。 （3）《委托招租招商协议》原件一份，拟证明被告委托原告招租招商的事实。 被告质证称：对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告委托原告进行招租，但后期并未享受任何收益，且原告也没有对商铺进行合理的招租，这是商铺后期价值贬损的直接原因。 被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： （4）《房屋建筑竣工验收备案表》复印件一份，拟证明原告存在逾期交房，且逾期交房的时间符合合同约定的解除条件，被告可以解除合同。 原告质证称：对该证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，该证据不能证明被告所主张的证明对象。该证据证明被告逾期付款导致原告迟延支付施工单位工程款，这使施工单位不提交竣工备案资料，导致登记备案时间迟延。 对原、被告提交的证据，本院认证如下： 被告对原告提交的证据（1）没有异议，故本院予以采信。被告对原告提交的证据（2）、（3）的真实性没有异议，可以证明涉案商铺的初始登记情况以及原、被告在2010年12月3日签订《委托招租招商协议》并约定相关权利、义务。原告对被告提交的证据（4）的真实性没有异议，可以证明涉案商铺的登记备案情况。对原、被告陈述一致的其他事实，本院依法予以确认。 综上，本院认定本案事实如下： 被告向原告购买位于三门县××街道××新区××市场××商铺一间，双方于2010年12月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：预20103099），合同约定的建筑面积为10.28平方米，总价274940元。该合同约定：第六条面积确认及面积差异处理，2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按下列第②种方式处理：②按合同约定的商铺总价款／合同约定面积后的每平方米单价按实结算房价款，多退少补；因面积差异引起有关交易税费金额的改变的，出卖人、买受人按规定各自处理或者承担，双方不再进行找补。第七条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款，2.分期付款，①买受人应于本合同签订之日支付首付房价款计币144940元；②余款计币130000元采用银行按揭贷款方式支付；③买受人采用贷款方式支付的，应在支付首付房价款之日起30天内前往贷款银行办妥贷款所有手续；④贷款额度及年限最终以贷款银行按房贷政策规定和买受人的资信等自身情况确定为准；由于房贷政策规定或者买受人的自身情况，银行不予贷款或者贷款额度不足本项第2目约定金额的，买受人应在银行确定不予贷款或者贷款额度之日起15天内付清房价余款。第八条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条交付期限及条件，出卖人应当在2011年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、消防系统、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；3.本条约定的交付期限已届满，买受人未付清房价款及其他应付款项或者买受人的银行贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人的应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。第十条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分五的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年8月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。当天，原、被告签订《委托招租招商协议》，该协议约定：一、委托人（被告）自愿委托受托人（原告）全权对其购置的商铺进行招租招商。二、委托人同意自2011年6月1日起至2014年5月31日作为商铺的招租招商期。三、招租招商期间，受托人可以转委托市场管理公司或者专业人员办理招租招商事宜。四、招租招商期间，委托人无需向受托人支付报酬和相关费用，受托人亦无需向委托人支付商铺的租金或者使用费。五、招租招商期间，商铺的物业管理费用、招租招商等相关费用及其亏损风险均由受托人承担。若有商铺、广告位等租金收入，则归受托人享受。六、招租招商期间，商铺及其相关设施的自然陈旧、损耗由委托人承担。 合同签订后，被告按约支付首付款144940元，合同约定的余款130000元至今未予支付。涉案商品房于2011年11月28日办理登记备案手续，于当天取得初始登记证，该房屋所有权证记载的建筑面积为10.23平方米。 本院认为，原、被告于2010年12月3日签订的《商品房买卖合同》是双方自愿达成，系真实意思的表示，内容合法，依法成立并生效，受法律保护。一、关于本诉被告所欠的购房款。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，结合涉案商铺的所有权证记载的建筑面积与合同约定的建筑面积差，以及双方均认可被告已付购房款144940元，被告尚欠原告的购房尾款应为：274940元÷10.28平方米×10.23平方米-144940元=128662.7元。二、关于本诉的诉讼时效问题。本案中，原、被告约定的付款方式为首付款144940元，余款130000元按揭贷款支付，但合同签订后被告支付了首付款144940元，余款未按约支付，合同一直在履行中，同时支付房款是获得房屋权利的最主要义务，被告以诉讼时效为由抗辩而不支付余款，致使合同目的不能实现，违背了公平合理、等价有偿的基本原则。故被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。二、本案中被告已支付购房款144940元，合同约定的剩余购房款130000元应申请银行按揭贷款，但被告未办理按揭贷款支付。原告起诉同意继续履行合同，要求被告支付购房尾款128662.7元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持；关于原告主张的利息损失，即逾期付款违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，原告要求被告支付自起诉之日（即2020年8月14日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日的利息损失的诉讼请求，亦合法合理，本院予以支持；对于原告主张超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩购房余款的按揭贷款应由原告联系、办理，但其对此并未举证，且与双方签订的《商品房买卖合同》约定内容不一致，故本院对被告的这一抗辩理由不予采纳。关于被告以不安抗辩为由拒付尾款，但其对此并未举证，故本院对被告的这一抗辩也不予采纳。三、关于反诉中合同的解除条件是否具备。被告主张原告存在逾期交房的违约行为，但根据《商品房买卖合同》第九条中约定，买受人未付清房价款及其他应付款项或者买受人的银行贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人的应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。基于被告未付清房价款的情况下，原告并未违约，况且双方在合同签订的当天就签订了《委托招租招商协议》，原告并不构成逾期交房，故被告据此主张解除合同的条件并未成就；同理，被告主张法定解除权的条件也不成立；对于被告主张依据情势变更原则解除合同，但其对此并未举证，故本院也不予采纳。综上，被告主张解除合同的条件并未成就，故被告反诉主张要求与原告解除合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同理，被告反诉要求原告退还已付购房款并支付利息损失的诉讼请求，也于法无据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、由被告胡敏望于本判决生效之日起十五日内支付给原告三门海啊综合市场开发有限公司尚欠的购房款128662.7元及利息损失，利息损失自2020年8月14日起以128662.7元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日； 二、驳回被告胡敏望的反诉诉讼请求。 如果被告胡敏望未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2900元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取1450元，由原告三门海啊综合市场开发有限公司负担15元，由被告胡敏望负担1435元；反诉受理费2111元，由被告胡敏望负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员  方 刚 二〇二〇年十一月十三日 代书记员  吴娇敏