广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3893号原告：广东富港物业服务有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市***********************。负责人：岑思迪。委托诉讼代理人：劳美娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：胡丽怡，女，该公司员工。被告：陈榕海，男，1970年12月10日出生，汉族，住广东省开平市***************。公民身份号码：440************4。原告广东富港物业服务有限公司开平分公司（以下简称“富港物业开平分公司”）与被告陈榕海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告富港物业开平分公司的委托诉讼代理人劳美娟、胡丽怡，被告陈榕海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富港物业开平分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告商铺物业管理费17760元，2017年7月6日至2020年7月31日拖欠管理费产生的违约金30565.44元，以上共计48325.44元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向被告购买的“开平大道X号XX幢首层XX铺位”提供物业服务，被告须按《商品房买卖合同》约定的收铺之日起向物业公司交纳物业管理服务费用；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准暂定为业主每月按15元/㎡缴纳，且原告受有关部门的委托，可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准或时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。被告系“开平大道X号XX幢首层XX铺位”的业主，该业主的房屋面积为31.98平方米，被告拖欠原告2017年7月1日至2020年7月31日的商铺物业管理费17760元，2017年7月6日至2020年7月31日拖欠管理费产生的违约金30565.44元，以上共计48325.44元。合同履行至今，原告按约定为被告所在的商业区域提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，严重违反了合同约定。为维护原告的合法权益，请求法院依法作出判决。被告陈榕海辩称，被告于2020年8月26日接到涉案民事起诉状副本和证据材料，根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，双方没有在举证期限内向法院约定延长举证期限，则法定举证期限15天由2020年8月27日起至2020年9月10日止，过期提交的证据不应接纳。《物业管理条例》对物业管理定义：是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被告与佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司签署的《前期物业管理服务协议》第一条第一款约定：1、甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第十条第一款约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。上述法条和协议规定的承担责任方式十分清楚明确。由于甲方严重违约，拒绝整改，并以关闸断水断电要挟，导致被告和附近一行商铺至今仍无法出租营业，损失巨大。具体如下：一、起诉主体错误。涉案《前期物业服务协议》的甲方是佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司，被告从未与原告签订任何的物业服务协议，甲方也没有进行任何形式书面告知变更，故原告的起诉属于主体错误，依法应当驳回。二、甲方管理严重违约，商铺夹层窗口位被占用、商铺外面通道堆放砂石扬尘、施工车辆堵塞交通、设置铁马水马阻碍通行、商铺门前长期停放摩托车，且拒不整改，一切违约责任必须由甲方全部承担。三、投诉后拒绝改善，并断水断电，造成至今无法出租恶性后果。甲方的法定职责是维护好环境卫生和秩序，确保商铺能正常出租营业。但甲方管理不到位，服务质量与合同约定不符，被告曾联合其他商铺业主书面投诉，但无效，也不见整改。另物管费收费到期后拒不议价。原告在起诉状附带证据中，没有把被告投诉和整改意见作证据列出来，而是恶意隐瞒并作虚假陈述，一味指责被告不交物管费，但自身严重过失违约只字不提。综上，原告起诉主体错误，加上是甲方严重违约，必须承担一切后果与全部责任。请求法院根据被告证据证明的事实，结合原告举证不能，依法驳回原告的所有诉讼请求。原告富港物业开平分公司、被告陈榕海围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方当事人有异议的证据，本院经核证认定如下：原告提交的《前期物业管理服务协议》来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认。原告补充提交的《核准变更登记通知书》、针对被告答辩提出的书面意见及广东省开平市发展和改革局关于对东汇城（二期）住宅小区物业服务、房屋装饰装修收费的备案复函【开发改价管函〔2018〕27号】，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十九条“人民法院应当在审理前的准备阶段确定当事人的举证期限。举证期限可以由当事人协商，并经人民法院准许。人民法院确定举证期限，第一审普通程序案件不得少于十五日，当事人提供新的证据的第二审案件不得少于十日。举证期限届满后，当事人对已经提供的证据，申请提供反驳证据或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的限制。”的规定，上述证据真实有效，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。被告抗辩上述证据没有在举证期限内提交不应被采纳的意见没有法律依据，本院不予采纳。被告提交的现场照片（附文字说明）、微信聊天记录截图、视频（光盘），真实有效，来源合法，与本案有关联性，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明本案事实如下：佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司成立于2013年8月22日，该公司于2016年3月15日经开平市工商行政管理局核准变更登记为广东富港物业服务有限公司开平分公司。陈榕海向江门富港实业有限公司购买了位于开平市*********************位，房屋建筑面积为31.98平方米。2015年11月14日，佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司（甲方）与陈榕海（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方坐落于开平市********************位提供前期物业管理服务，物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生的维护、安全管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。该协议第四条第一款约定:物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积按每月15元/㎡的标准向物业公司预先缴纳，收费标准为三年一定，以最新收费标准为准，物业管理费在每月5号前缴纳。第四条第二款约定:每逾期一日甲方按欠费总额的千分之三收取滞纳金。第十条第一款约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2017年7月1日，江门富港实业有限公司与陈榕海签订《开平东汇城商铺交铺验收表》，双方办理收铺手续。被告在接收涉案铺位后没有向原告交纳从2017年7月1日起计的物业服务费。原告于2020年4月8日通过EMS邮寄快递方式向被告发出催费函，要求被告交纳其拖欠的费用及违约金。但被告拒绝交纳。现被告拖欠原告物业服务费17760元（480元×37月=17760元）及从2017年7月6日至2020年7月31日期间产生的违约金，原告多次追讨未果，遂成本案诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司与被告陈榕海在平等自愿的基础上签订了《前期物业管理服务协议》，约定佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司对涉案铺位实施物业管理服务，其后佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司依法变更企业名称为广东富港物业服务有限公司开平分公司，企业名称变更并不影响合同的效力，故原、被告的物业服务合同关系合法有效，应受法律保护，双方应按约定全面、诚实地履行合同。《物业管理条例》第三十五条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”、第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，原告富港物业开平分公司陈述已依照物业服务协议的约定在2017年7月1日至2020年7月31日期间提供了物业服务，被告应当按照合同约定支付物业服务费，但被告抗辩原告提供的物业服务质量与合同约定不符，并提供现场照片、微信聊天记录截图、视频予以证明。对此，本院认为，物业服务合同属于双务有偿合同，双方当事人互享权利、互负义务，根据质价相符的原则，物业服务企业提供的服务标准应与服务收费的标准相适应。原告在庭审过程中也确认，确实存在照片中管理不到位的问题，为此一直在进行整改（包括公共环境卫生、车辆乱停乱放整治、砂石清理）并于2020年5月整治完毕。鉴于原告对涉案铺位提供的物业服务质量存在持续性瑕疵，未能及时处理被告反映的问题，综合合同的履行情况，双方的过程程度，兼顾公平原则，本院对物业服务费酌情予以调整减免被告两成的物业服务费，扣减后被告应支付2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业服务费14208元（480元×37月×0.8=14208元），原告主张超出本院确认部分，本院不予支持。关于违约金问题，承上文所述，原告在实施物业管理服务过程中存在管理不到位，已构成违约，原告主张违约金，没有法律依据，本院不予支持。经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致调解协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈榕海应于本判决生效之日起十日内支付物业服务费14208元给原告广东富港物业服务有限公司开平分公司；二、驳回原告广东富港物业服务有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1008.14元，减半收取504.07元（此款原告广东富港物业服务有限公司开平分公司已预交），由原告广东富港物业服务有限公司开平分公司负担355.87元，被告陈榕海负担148.2元。原告广东富港物业服务有限公司开平分公司预交的案件受理费148.2元，由本院予以退回；被告陈榕海应向本院补缴案件受理费148.2元，请于案件生效后七日内到本院领取《补缴诉讼费通知书》，并按通知书要求补缴诉讼费，逾期不缴本院将依法移送强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 谭玉媚二〇二〇年十一月十四日法官助理 郭雪银书 记 员 谭丽娜