湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2326号原告：黄美云，女，1969年5月10日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告黄美云与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告黄美云及其委托诉讼代理人周政到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美云向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告张家界大成公司支付回购房款240656元，房屋收益款111256元，违约金25177元；2.判令被告张家界山水公司、湖南大成公司承担连带责任；3.判令三被告承担本案全部诉讼费。本案在审理过程中，原告黄美云当庭变更诉讼请求如下：1.判令被告张家界大成公司支付投资收益款111256元，支付逾期投资收益违约金1112元；2.判令被告张家界山水公司支付房屋回购款240656元，逾期回购违约金24065元；3.判令被告湖南大成公司对被告张家界山水公司的回购义务承担连带责任，被告张家界山水公司、湖南大成公司为被告张家界大成公司的投资收益及回购承担担保责任；4.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年10月23日，原告与张家界山水公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了张家界大成山水国际大酒店山水座第11层1151A房，房屋总价225900元，签订合同当日，原告付清了全部购房款。同日，原告与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》（以下简称《房屋投资经营合同》）。合同主要内容：原告将购买的上述房屋交给被告张家界大成公司统一管理、经营，被告张家界大成公司对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利；投资期限最短不少于2年，最长不超过5年；投资收益标准为1694元／月；被告张家界山水公司、湖南大成公司为被告张家界大成公司支付收益款义务提供连带担保；如逾期3个月被告张家界大成公司未支付投资收益，应按日支付该房屋本年度投资收益的万分之三作为违约金。如逾期超过3个月或年度逾期累计超过6个月被告张家界大成公司未支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水公司按该房屋约定的回购价回购该房屋，同时被告张家界大成公司须按该房屋约定价格的10%支付违约金。同日，原告与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》（以下简称《房屋销售回购合同》）。合同主要内容，该房屋按套计价，总价款为225900元整；原告与被告张家界山水公司同意在原告与被告张家界大成公司所签订的《房屋投资经营合同》投资期满5年后，被告张家界山水公司必须按本合同约定价格的110%回购该房屋；被告张家界大成公司、湖南大成公司为被告张家界山水公司的回购义务提供连带担保。合同签订后，被告开始一直按合同约定履行支付收益款义务。2015年12月23日，原告与被告张家界大成公司达成一致续签合同，算上升值金和租金，按原告投入240656元购房款，原告和案外人李俊与被告张家界山水公司签订了《商品房现房买卖合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋房屋销售回购合同补充协议》（以下简称《回购合同补充协议》），约定回购期截止到2018年12月23日，延长回购期内每月租金为2507元。因自身经营问题，被告张家界大成公司从2016年9月开始一直少付或拒付原告的投资收益。2018年起，原告多次到三被告处催要投资收益并要求回购房屋，被告均以老板不在或资金周转困难等为由拒不见面或拒不答复，一直未按合同约定履行义务。截止到2020年8月31日，被告张家界大成公司少付原告房屋收益款111256元。综上，原告认为，原被告双方签订的合同均合法有效，原告依约支付了全部的购房款并交付了房屋，被告张家界大成公司未能按合同约定支付房屋收益款及房屋回购款，被告张家界山水公司、湖南大成公司也未按照合同约定承担连带责任。经原告多次催促，三被告仍未支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司共同提交书面答辩状辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回原告要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。一、回购款及租金支付情况。2016年10月1日至2020年8月31日，被告已向原告支付13237元，原告少计算已付租金4157元。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。三、原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成公司、张家界山水公司签订的《房屋投资经营合同》亦于本案起诉之日解除。四、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务，综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2010年10月23日，黄美云与张家界山水公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定黄美云向张家界山水公司购买11层1151A号房，总价款为225900元。合同签订当天，黄美云向张家界山水公司交纳1151A号房的购房款225900元。2.签订《商品房买卖合同》当天，黄美云（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订《房屋投资经营合同》一份。合同约定：甲方投资的物业坐落于张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店第11层1151Ａ号房，建筑面积33.22平方米；甲方将投资的房屋委托乙方统一管理、经营；甲乙双方协商同意该房屋的投资期限为5年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。在本合同的投资期内，该房屋月投资收益计1694元，由乙方按月向甲方支付，在每月20号之前，乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方支付投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格（以甲方与丙方所签订的《房屋销售回购合同》第三条中约定的总价为准）的10%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，丙方对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保。丁方对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。3.2010年12月23日，黄美云（甲方）与张家界山水公司（乙方）、张家界大成公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订一份《房屋销售回购合同》一份。合同约定：甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《房屋投资经营合同》投资期满5年后，甲方有权要求乙方按合同约定的价格回购该房屋；如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求乙方按本合同约定的价格提前回购该房屋，则乙方在接到甲方提出的回购书面报告5个工作日内必须与甲方到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方；任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）日万分之五的违约金，逾期60天内因乙方违约造成甲方投资收益损失或因甲方违约造成乙方的经济损失由违约方负责赔偿，逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同。4.2015年12月23日，黄美云（甲方）与张家界山水公司（乙方）、张家界大成公司（丙方）签订《房屋销售回购合同补充协议》一份。约定甲、乙、丙三方于2010年12月23日签订了《房屋销售回购合同》，原购金额为225900元，原购金额升值款为13554元，结清总金额为240656元。甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年12月23日。延期回购期限届满后，甲方同意乙方按240656元回购该商品房。甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金2507元。5.合同签订后，第11层1151A号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。自2016年9月开始，张家界大成公司未按合同约定足额向黄美云支付投资收益，至2020年8月31日止，张家界大成公司欠付黄美云投资收益107099元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》、《房屋销售回购合同补充协议》、收据、中信银行个人客户交易清单等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告黄美云与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》，原告黄美云与被告张家界山水公司、张家界大成公司、湖南大成公司签订的《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》，原告黄美云与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订的《房屋销售回购合同补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。《房屋投资经营合同》期满5年后，原告黄美云与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订了《房屋销售回购合同补充协议》，该协议约定，原告黄美云同意《房屋销售回购合同》约定的商品房回购期限届满后，被告张家界山水公司延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年12月23日。延期回购期限届满后，原告黄美云同意被告张家界山水公司按240656元回购该商品房。现房屋回购期限已届满，被告张家界山水公司应依约履行回购义务，故原告黄美云要求被告张家界山水公司履行回购房屋义务，支付房屋回购款240656元的诉讼请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，本院予以支持。原告黄美云要求被告张家界山水公司按照《房屋销售回购合同补充协议》履行回购义务，并非是要求解除该合同，故被告辩称原告已丧失回购权利，原告无权主张回购房屋的辩称理由不成立，本院不予采纳。《房屋销售回购合同补充协议》于2018年12月23日到期后，1151Ａ号房仍由被告张家界大成公司经营使用，双方形成不定期租赁合同。在履行合同期间，被告张家界大成公司未按约定向原告黄美云支付投资收益，其行为已构成违约，依法应承担支付投资收益的违约责任。被告张家界大成公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店行业的冲击较大，被告张家界大成公司辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告张家界大成公司经营影响的程度，且原告黄美云同意免1.5个月租金，本院酌定以减免1.5个月租金为宜。2016年9月1日至2020年8月31日，被告张家界大成公司欠付原告黄美云投资收益107099元，故被告张家界大成公司还应向原告黄美云支付103338.5元（107099元－2507元×1.5）投资收益。关于违约金的问题。原告黄美云要求被告张家界大成公司支付投资收益违约金1112元符合相关规定，本院予以支持。原告黄美云主张的回购违约金为24065元，因《房屋销售回购合同》期满后，双方又签订了《房屋销售回购合同补充协议》，该补充协议并没约定逾期回购违约金，故原告黄美云要求回购违约金的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。《房屋投资经营合同》约定，被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地作担保物，分别为被告张家界山水公司回购房屋和被告张家界大成公司支付投资收益提供担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告黄美云不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告黄美云有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告湖南大成公司对投资收益及回购是否承担责任的问题。在涉案合同到期后，原告黄美云与被告湖南大成公司均没有续签合同，且在合理期限内未向被告湖南大成公司主张相关权利，故原告黄美云要求被告湖南大成公司对回购和投资收益承担责任的诉讼请求，理由不正当，本院不予支持。没有合同约定被告张家界大成公司对被告张家界山水公司的回购义务承担连带责任，故原告黄美云要求被告张家界大成公司对回购承担连带责任的诉讼理由不成立，本院不予支持。被告张家界山水公司、张家界大成公司、湖南大成公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告黄美云支付回购房款240656元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告黄美云支付2016年9月1日至2020年8月31日下欠的投资收益103338.5元及违约金1112元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业以及名下所拥有的张家界市××庄坪储备土地的价值范围内对上述第二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告黄美云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6956元，减半收取3478元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1023元，张家界山水天下置业有限公司负担2455元。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇二〇年十一月三日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。