湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2894号上诉人（原审原告）：王美祝，女，汉族，1976年8月26日出生，住东安县。上诉人（原审原告）：吕建清，男，汉族，1975年11月11日出生，住东安县。委托诉讼代理人：肖怀祥。被上诉人（原审被告）：东安县大诚置业有限公司，住所地：东安县舜皇大道**。法定代表人：陈建荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：桑劲松，湖南慎明律师事务所律师（特别授权）。上诉人王美祝、吕建清因与被上诉人东安县大诚置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服东安县人民法院（2020）湘1122民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王美祝、吕建清上诉请求：一、请求依法撤销东安县人民法院（2020）湘1122民初1553号民事判决书第二项，并依法改判支持上诉人诉讼请求的违约金105037元（28.6989*610*6）；维持第一项判决。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判第一项与第二项互相矛盾。原判决第一项“被告应于本判决生效后十日内为原告办理房屋交付手续”，即2020年10月24日办理房屋交付手续，与原判认定的2019年5月13日已办理房屋交付手续互相矛盾。2、原判认定交房时间错误。原判以交纳契税、房屋维修资金等，根据常理推知被告为原告办理了房屋交付手续，没有事实依据。3、房屋漏水规定不能交付房屋。涉案商铺漏水事实双方都认可，房子没达到约定的收房条件，原告方可以拒绝收房。4、原判决违约金认定错误。双方签订的买卖合同约定，2018年11月30日未交房的，出卖人按日向买受人支付已交房款的每日万分之六支付违约金并不算高，仍在法律规定的范围内。而原判决违约金为每日万分之一点五的标准无事实和法律依据。被上诉人东安县大诚置业有限公司辩称，1、一审法院认定事实正确，证据充分，依法应予以支持，一审判决没有徇私舞弊也没有矛盾之处。2、一审判决将违约责任认定为万分之一点五是基于本案的实际情况考虑，合法有据。被上诉人在房屋达到交付条件后，虽然通知上诉人前来交接房，但在通知过程中没有按合同约定执行，也没有留存准确真实的证据证实，确有瑕疵。其次，上诉人没有提供准确真实可量化的经济损失依据。再次，上诉人无理由拒绝收房违反了公平和城市信用原则。最后，法律赋予了当事人对过高违约金要求减少的请求权。综上，被上诉人认为一审判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。王美祝、吕建清向一审法院起诉请求：1.请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续；2.请求贵院判令被告即日给付原告延迟交房产生的违约金10,5037元（28.6989万元×610×6=105,037元）；3.请求判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。一审法院经审理查明：2018年9月13日，原告王美祝、吕建清与被告东安县大诚置业有限公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告3栋B25号商铺，建筑面积为51.12平方米，商铺总金额为319,989元。合同约定付款方式为一次性付款，买受人签订合同当天首付款为总房款的90%，即286,989元，余款为总房款10%，共计30,000元，在交房时一次性付清。原告于2018年3月3日付款166,989元，于2018年9月13日付款120,000元。合同约定房屋交付时间为2018年11月30日，被告于2018年12月4日取得房屋综合验收报告，并在相关部门进行竣工验收备案。2019年5月13日，原告缴纳契税和印花税共计12,234.27元，同日，缴纳房屋维修资金1,550元。2019年11月8日，东安县国土资源局为原告颁发了编号为湘（2019）东安县不动产权第0006375号的不动产权证书。一审法院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告已经依约履行了付款义务，被告应于双方约定交房之日即2018年11月30日取得房屋验收合格相关报告并进行竣工验收备案，向原告交付质量合格的房屋。对被告提出的已经电话通知原告收房的抗辩意见，未能提供准确真实的证据证明，且不符合合同约定“出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续”的形式要件，不予采纳。2019年5月13日，原告向有关部门缴纳了契税、印花税和房屋维修资金，根据常理推知，被告已经以有效的方式通知原告办理房屋交付手续。原告以房屋漏水为由拒绝收房，一审法院认为房屋于2018年12月4日验收，房屋主体质量已经合格，房屋漏水问题原告可要求物业修复，以房屋漏水为由拒绝收房，不予采纳，因漏水导致的损失，原告可另案起诉。对2018年12月1日至2019年5月13日之间，被告逾期通知原告交付商铺的行为已构成违约，理应承担违约责任，故对于原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，予以支持。关于本案合同约定的违约金标准。原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，即“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人依约在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告未提供证据证实因被告违约造成的实际损失，应当在遵循合同自由原则的前提下，既要体现违约金的“惩罚和补偿”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平原则对双方的违约金予以确定。本案双方约定的每日万分之陆违约金已明显大于原告所造成的损失，故被告逾期交房的违约金应调整为每日按已交房款万分之一点五为标准。以被告违约天数164天计算，即7059.93元（286,989元×0.00015×164天），对原告诉请超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王美祝、吕建清与被告东安县大诚置业有限公司签订的《商铺买卖合同》继续履行，被告应于本判决生效后十日内为原告办理房屋交付手续；二、被告东安县大诚置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告王美祝、吕建清违约金7059.93元；三、驳回原告王美祝、吕建清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,400元，减半收取计1,200元，由原告王美祝、吕建清承担1,150元，由被告东安县大诚置业有限公司承担50元。二审期间，双方都向本院提交了新证据。上诉人提交了一份证据：《长沙市望城区商品房买卖合同》，拟证明：缴纳契税和维修资金的时间不等于交房时间。被上诉人质证，认为该证据与本案无关。被上诉人提交了两份证据：《综合验收报告》的通知及《项目综合验收意见》，拟证明：该涉案商铺已经验收合格。上诉人质证为：此验收报告不属于新的证据，这个综合验收报告，不等于商铺验收合格；商铺漏水是双方都认定的事实，与验收不验收没关系。本院对双方当事人的证据认证如下：上诉人提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》与本案无关，本院不予采信。被上诉人提交的《综合验收报告》的通知及《项目综合验收意见》是相关职能部门出具的，符合证据的三性，本院予以采纳。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审另查明：2019年5月20日，东安县商品住宅竣工综合验收工作小组已对涉案房屋进行了综合验收，并于同年5月22日，东安县住房和城乡建设局下发了《综合验收报告》的通知，结论为：验收合格。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：如何认定交房时间和逾期交房违约金的计算问题？现评析如下：双方当事人签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。上诉人已经依约履行了付款义务，被上诉人应于双方约定交房之日即2018年11月30日取得房屋验收合格相关报告并进行竣工验收备案，向上诉人交付质量合格的房屋。二审查明，涉案房屋于2019年5月20日经综合验收合格，依照法律的规定，此时间应是符合交房时间。一审法院以2019年5月13日，上诉人向有关部门缴纳了契税、印花税和房屋维修资金作为交房时间。虽然与综合验收相差几天，但对本案的实体处理影响不大。另，逾期交房违约金的计算问题，因双方合同约定逾期违约金为已交房款的每日万分之六，这明显过高。一审法院依照法律的规定，适当降低到每日万分之一点五，并无不当。综上，上诉人王美祝、吕建清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由上诉人王美祝、吕建清承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二〇年十一月十八日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。