浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0782民初12327号 原告：李桂鑫，男，1985年10月12日出生，汉族，住河南省固始县，现住义乌市。 委托诉讼代理人：冯哲宇，浙江浙融律师事务所律师。 被告：吴美芳，女，1946年7月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：钱潮法，男，1963年9月18日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住永康市。 被告：徐爱玲，女，1967年7月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 第二、第三被告共同委托诉讼代理人：骆渭清、方炳有。 原告李桂鑫为与被告吴美芳、钱潮法、徐爱玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于2020年9月21日、10月14日公开开庭进行了审理。原告李桂鑫（第一次开庭到庭）及其委托诉讼代理人冯哲宇，被告吴美芳、钱潮法、徐爱玲及其共同委托诉讼代理人骆渭清（第二次开庭到庭）、方炳有（第一次开庭到庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李桂鑫向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与第一被告于2019年8月17日签订的房屋租赁合同。2、请求判令三被告赔偿原告剩佘租赁期内装饰装修残值78342元，并支付资金占用期间利息（利息自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）。3、请求判令三被告赔偿原告店面搬迁费12000元，并支付资金占用期间利息（利息自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）。4、请求判令三被告赔偿原告停业损失116058元，并支付资金占用期间利息（利息自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之曰止）。5、请求判令三被告赔偿原告因上述损失鉴定所支出的鉴定费7000元。事实与理由：2019年8月17日，原告与第一被告签订房屋租赁合同一份，约定由第一被告将坐落在义乌市上溪镇红安街6号上的建筑物一楼的三间店面及二楼整层房屋出租给原告使用，租期从2019年8月17日起至2022年8月16日止，年租金为7万元整且按年递增8%，押金为5000元，并且双方明确约定：如第一被告出卖本房屋，须保证原告续租本房屋。合同签订后，原告于2020年1月2日前付清了第一年的租金及押金共计7.5万元。2020年4月，第一被告将涉案建筑物整体出卖给了第二、三被告，其中第二、三被告系夫妻关系。同年7月2日，第二、三被告向原告口头告知：其欲对涉案建筑物第二至五层整体装修并在一楼安装电梯，因此要求原告立即将二楼房屋全部腾空不再续租，只允许原告续租一楼店面且须配合一楼进行电梯安装。对此，原告于7月3日晚21:58通过微信进行回应，表示可以配合被告进行装修，但有两个前提条件：（1）二楼装修期间，由被告出钱帮原告在外承租三间房屋供原告使用，装修完毕后原告搬回。（2）由于一楼装电梯会导致原告方一楼的经营面积减少，同时装修期间将对原告方生产经营及生活造成严重影响，并且可能直接导致装修完成以后的客流量减少，因此次年一、二层租金要求降低到6.5万元。若被告不同意上述二个条件，由原告方还是要求按合同继续履行，不允许装修改造。对于原告提出的上述条件，7月4日中午11:51,第二被告钱潮法通过微信予以回应，明确表示拒绝，并且明确表示不会履行原告与第一被告之间的原租赁协议，要求原告8月16日前限期搬离，腾出第一、二层所有房屋，不再履行原告与第一被告之间的原租赁协议。对于钱潮法的态度，原告口头表示坚决反对，不同意搬离。之后，7月7日上午10:46,第二、三被告又当面向原告明确表示之后不会履行协议。双方一直未谈拢。在施工队的一再催促之下，为了不延误工期并达到驱赶原告的目的，第二、三被告擅自于7月7日下午开始持续性、强制性地进行装修改造，其中包括但不限于安装电梯、拆除唯一卫生间、破坏烟囱等各种严重阻碍原告正常生产经营及生活的违约行为。原告认为，原告与三被告之间均具有租赁合同关系，三被告理应保证原告在涉案租赁合同约定的期间内正常使用涉案房屋。但由于第二、三被告多次明确口头表示不愿意继续履行合同，同时以强制装修改造等实际行为进一步表明不会继续履行合同，为了避免矛盾升级，原告无奈只能诉至法院要求解除合同，并追究三被告的违约责任，诚望判如所请。 被告吴美芳辩称：同意解除合同。装修费用我不知道的，也没有经手过。后来的事情我都不知道了，我都交给新房东徐爱玲了。2020年6月30日，我把涉案房屋卖给第二、三被告了。原告的损失应当由第二、三被告承担。 第二次开庭补充以下事实：租赁合同中有约定，原告应当在租赁期满前一个月交清第二年的房租。 被告钱潮法、徐爱玲共同答辩称：对上述损失第二、三被告不予承担，不是第二、三被告违约，是原告自愿解除，在合同到期前，8月11日原告主动搬离，水电费用没有交付清楚，有些东西是原告晚上偷偷运走的，搬迁费用、装修的剩佘价值应当由原告自行承担。停业损失问题，房屋装修的时候是原告同意会配合的，停业损失实际是疫情造成的，不是房屋装修造成的损失，费用应当由原告自己承担。 第二次开庭补充以下事实：当时买卖合同是由第一被告及其丈夫陈昆森与第二被告的儿子钱衍签订的，合同中有约定房屋处于租赁状态，一至二楼租期到2020年6月份，四楼到2020年8月份，五楼到2020年6月份，到产权过户后第一被告协助钱衍共同到租客处更改租赁协议，该房屋剩佘租金归第一被告所有。 原告就其诉请提供以下证据： 证据1房屋租赁合同一份；证据2转账记录（打印件）一份;共同证明原告向第一被告承租涉案房屋并且已支付第一年租金及押金。 证据3微信聊天记录（复印件）一份；证据4(2020年7月7日）现场对话录音（附文字稿）（复印件）一份；证据5(2020年8月7日）拍摄的涉案房屋现场装修情况视频（复印件）一份;上述证据共同证明被告二、三已口头明确表示并且以自己的实际行动表明不会履行涉案租赁合同。 证据6鉴定意见书一份，证明原告方因被告的违约行为所产生的各项损失情况。 证据7鉴定费发票一份，证明原告方因涉案损失支付鉴定费7000元。 证据8案外人陈春生与案外人向海涛的微信聊天记录（复印件）一份，证明第二、三被告于2020年7月19日以前便已重新对外发布招租广告，属严重违约。 经庭审质证，被告吴美芳质证如下： 1、房屋租赁合同一份，真实性无异议。 2、转账记录一份，真实性无异议。 3、微信聊天记录一份；4、2020年7月7日现场对话录音（附文字稿）一份；5、2020年8月7日拍摄的涉案房屋现场装修情况视频一份；我是同意继续租给原告的，后面的事情我不清楚。 6、鉴定意见书一份，我认为损失不存在的。 7、鉴定费发票一份，我认为损失不存在的。 8、案外人陈春生与案外人向海涛的微信聊天记录，我不清楚。 被告钱潮法、徐爱玲共同质证如下： 1、房屋租赁合同一份，三性无异议。 2、转账记录一份，真实性由第一被告确认。 3、微信聊天记录一份；4、2020年7月7日现场对话录音（附文字稿）一份；原告至今没有与第二、三被告联系，是陈春生出面与第二、三被告联系的，陈春生的录音违法，证据应当是无效的，应当排除。 5、2020年8月7日拍摄的涉案房屋现场装修情况视频一份，装修是按顺序进行的，不能一步到位，真实性无异议。 6、鉴定意见书一份，三性有异议，第一是原告单方委托，第二没有通知被告到场，第三损失是原告擅自解除合同造成的，没有与第二、三被告协商解除，是租赁合同到期前几天自行搬离部分物品。申请要求重新鉴定。 7、鉴定费发票一份，鉴定意见书三性有异议，故该费用应当由原告自行承担。 8、案外人陈春生与案外人向海涛的微信聊天记录，有异议，约定如果需要续租的，要在2020年7月17日前打给出租户，所以出租户在7月18日张贴了招租公告，陈春生也是知情的，没有提出异议。 被告吴美芳未向本院提供证据。 被告钱潮法、徐爱玲申请证人贾某1、贾某2听出庭作证，证明第二、三被告没有违约。 证人贾某1，男，1966年5月28日出生，汉族，住义乌市××镇××村××组，身份证号：330725196605××××。电话134××××5782。 证人贾某1证言：我不认识原告，我是徐爱玲叫我来砌砖、构墙的，7月17日我听到徐爱玲和一个光头（原告的合伙人）讲7月16日把房租打过来，没有打过来我就要租给别人了。我在装修的时候从来没有看到过原告，经常看到的是那个光头，我以为他是饭店老板。 证人贾某2听，男，1953年12月18日出生，汉族，住义乌市××镇××村××组，身份证号：330725195312××××。 证人贾某2听证言：我不认识原告，我认识徐爱玲和钱潮法，我是搬沙灰的小工，我是贾某1叫我去的，7月13日我听到徐爱玲和一个光头说“7月17日的房租不交，过了17日我要租给别人了”。 经庭审质证，原告质证如下： 真实性有异议，两位证人均坦言不认识原告，是被告付工钱叫来干活的，两位证人是与被告有特殊利害关系的人，是会帮着被告陈述的，甚至可能开庭前商量好了陈述内容，根据被告一进来在法官尚未询问的时候主动提及在7月17日以前听到的房东与案外人及原告合伙人陈春生的聊天内容，很明显是在开庭以前被告已经和证人说好要说什么内容，可辅证代理人的上述猜测，因此，真实性不予采纳。关联性部分，涉案房屋租赁合同中第7条提到的乙方若需继续租赁房屋应当提前30天进行协商，并付清下一年租金，在同等条件下优先续租，该条规范的是若三年租期届满以后乙方续约房屋事宜，并非三年租期内的规范条款，因此我方没有义务说要提前一个月付清下一年租金，退一步讲，即使认为我方有这个义务，根据我方提供的大量证据，可以证明新房东在7月17曰以前已经明确向原告表示不会履行涉案租赁合同，在此情况下，原告当然可以行使不安抗辩权，在未谈拢情况下，不支付租金合法、合理。并且逻辑上有非常大漏洞，若真如新房东所言待7月17日才能开始装修怎么可能大费周章在7月7曰开始动工，找来装修工人，又凑巧听到了这句话。 被告吴美芳质证如下：我不知道。 被告钱潮法、徐爱玲质证如下：对两位证人证言均无异议。被告钱潮法、徐爱玲第二次开庭补充以下证据： 证据1照片6张（打印件，原始载体在第二被告的手机上）证明原告李桂鑫于2020年8月12日雇请浙ＧＱ××××小货车来运空调机房屋搬迁后大门锁住的事实。 证据2,当庭提供《房屋买卖合同》一份，证明房屋买卖价款及支付时间；涉案房屋买卖的时候出于租赁状态，对于租期有明确约定；房屋买卖合同买受人是钱衍。 经庭审质，原告质证如下： 证据1照片6张，真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。 证据2《房屋买卖合同》一份，真实性有异议，无法看出本合同签订时间，不排除是事后补签，并且当庭被告自认该房屋是登记在钱潮法名下，且其买受后是钱潮法与原告在协商后续租赁事宜，可知本案主体是钱潮法夫妇，而非其儿子，至于合同中所涉租期问题不影响原告诉请的成立，理由如下：7月4曰中午钱潮法在回复原告微信时便表明其8月16日到期，钱潮法本人是知道原告的租期是到8月16日的，钱潮法是在原告到期前的一个多月要求原告搬离，违约事实明显。 被告吴美芳质证如下： 证据1照片6张，无异议。 证据2《房屋买卖合同》一份，无异议。 本院对原告提供的证据如下： 原告提供证据1、2、3、4、5、6、7客观真实，本院对上述证据的真实性均予以认定。证据8系案外人与案外人微信聊天记录，属于证人证言，因未出庭作证，故对其的真实性不予认定。 本院对被告钱潮法、徐爱玲提供的证据认证如下： 证人贾某1、贾某2听证言中谈到的“光头”因未出庭对质，“光头”是否就是陈春生，其身份不能确认，故对二位证人证言中的“徐爱玲与原告的合伙人陈春生协商交纳下一年度租金”的事实不予认定。照片6张的真实性本院予以确认。《房屋买卖合同》的真实性本院予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2019年8月17曰，原告与被告吴美芳签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：“甲方（即吴美芳）将坐落在上溪镇红安街6号店面三间、二楼一层租给乙方（即原告）使用，经双方商定如下协议：1、租房期限从2019年8月17日至2022年8月16日止。2、年房租费7万元。3、收房屋押金5000元。乙方交回钥匙，室内设施无损坏，交清水电费，室内设施还原，押金退还乙方，不计利息。4、现有房屋设施不得损坏，不得擅自改变房屋建筑结构，如有损坏照价赔偿。5、在租期内的水、电、卫生费、治安费等国家规定的费用均由乙方支付。水费收每吨6元，电收每度1.2元,水电费按月付清。6、乙方如需继续租房屋，提前30天内向甲方协商，并付清下一年的租金在同等条件下优先续租。备注：如甲方出卖本房屋，须保证乙方续租本房屋。本房屋租金年递增8%......。”合同签订后，原告于2020年1月2日将第一年租金及押金7.5万元支付给被告吴美芳，并在租赁的房屋开了一家“聚君客饭堂”。 被告钱潮法、徐爱玲系夫妻关系。2020年3月间，被告吴美芳通过中介浙江坐标房地产营销策划有限公司，将涉案房屋以人民币649万元出售给被告钱潮法、徐爱玲（儿子钱衍代签合同），并于2020年6月30日将房屋所有权证过户至被告钱潮法、徐爱玲名下。同年7月2日，被告钱潮法、徐爱玲告知原告欲对涉案房屋二至五层进行整体装修并安装电梯。原告与合伙人商量后通过微信给钱潮法作了回复：“房东晚上好！我们商量以后，形成一个初步方案。主题全力支持房东装修房子。主要提两点，第一是二楼装修，我们搬出去住，你们帮我租三间房子，带空调和卫生间，费用你们出，等二楼装修好了我们搬回来。二楼现在的三个空调还可以安装在二楼。二楼的一些物品可以放在地下室。第二，是一楼的事，安装电梯，要移墙，减少了店面的营业面积，本来是放三排桌子，改了后只能放两排桌子，确实对饭店生意影响比较大。你给一楼租金一年减少五千，也就是一层二层总共租金一年六万五千块。装修期间造成的影响，我也就不提了。如果可以，我们按照这个方案重新签合同，要么仍然履行原来的合同。谢谢房东！”被告钱潮法收到微信后作了回复：“既然你这样说，那就这样好了，你说租到8月16日就搬走，然后我再开始装修。现在你不肯马上搬走的话，我现在装修就太麻烦了，所以你就租到8月16日就搬出去。因为之前的合同，我不是跟你签的，要不你自己去找前房东好了，那没办法的，这个房子因为我已经买下来了，我没有义务履行你和前房东的那个协议的，你如果不肯现在马上搬的话，那就等到了你就自己搬出去吧。我就等到你8月16号搬出去后再装修好了，我要整幢房屋全部装修。”同年7月18日，原告通过微信转账给被告钱潮法3924元，付清了当年的水电费用。同年8月12日至14日，原告雇请小货车搬离涉案房屋内的空调及其他物品。 本案在诉讼过程中，被告钱潮法、徐爱玲于2020年9月28日撤回对装修残值、店面搬迁费、停业损失鉴定申请。 本院认为：原告与第一被告于2019年8月17曰签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据相关的法律规定，在房屋租赁合同期间，由于房产所有权的变化，不会影响原租赁合同的效力。第一被告作为出租方，在出卖涉案房屋时没有证据显示剥夺了原告的承租权。第二、第三被告受让涉案房屋后，曾与原告协商过下一年租赁事宜，并要求原告按合同约定交纳下一年的房租。原告除向原告支付当年所欠的水电费用外，并未支付下一年房屋租金。原告不提前支付房租，自行搬离承租房内物品的行为，其行为可视为原告不再续租涉案房屋。庭审中，原告未能提供第二、第三被告强制要求原告搬离承租房屋的证据。鉴于第一被告也同意解除《房屋租赁合同》，故对原告的第一项诉请本院予以支持。原告主张三被告赔偿装饰装修残值78342元、店面搬迁费12000元、停业损失116058元、鉴定费7000元缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告李桂鑫与被告吴美芳于2019年8月17日签订的《房屋租赁合同》。 二、驳回原告李桂鑫的其他诉讼请求。 案件受理费2251元，由原告李桂鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 毛 滨 二〇二〇年十一月二日 书记员 朱炜玮