浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初8196号 原告（反诉被告）:林茜茜，女，1987年2月25日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：李秀平，女，1963年6月23日出生，汉族，住瑞安市，系原告母亲。 委托诉讼代理人：林冷双，男，1963年11月11日出生，汉族，住瑞安市，系原告父亲。 被告（反诉原告）：丁雪娟，女，1968年12月25日出生，回族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：林迎春、许乙川，浙江合一律师事务所律师。 林茜茜为与丁雪娟房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月13日向本院起诉；嗣后，丁雪娟向本院提出反诉。本院于同日受理后依法适用简易程序于同年10月12日公开开庭进行了审理。本案双方当事人及其委托诉讼代理人（除许乙川外）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林茜茜向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年7月18日签订的《房屋租赁合同》；2.被告偿付原告租金220000元并支付利息损失（以520000元为基数自2019年10月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至2019年11月30日，以220000元为基数自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止）。事实和理由：2017年7月18日，原告授权母亲李秀平与被告签订《房屋租赁合同》，约定：1.乙方（被告）决定承租坐落于××街道××大厦××幢××室房屋作为教育培训使用；2.租赁期限自2017年10月21日至2027年10月21日；3.年租金520000元整，支付方式为年付。租赁期内被告多次延迟支付租金。2019年10月被告本应支付第三年租金，但被告多次拖延直至2019年11月份支付300000元。2020年7月，被告未事先告知或经原告同意，自行搬走，余欠220000元租金至今未付。 庭审中，林茜茜补充陈述：被告在7月底已将全部东西搬走，并将钥匙交给中介。另外根据房屋租赁市场的交易习惯都是年付，而且是付头上。 丁雪娟答辩称，双方签订租赁合同属实，但不存在延迟支付租金问题，理由如下：1.租赁合同并未明确约定每年租金的支付期限。合同第二条付款方式、期限的内容约定“乙方（被告）必须在三个月装修期间内付清余款37万元，另付设施维修费、水电费、物业费等押金5万元；签订合同之日付定金20万元”，从条文内容的字面理解，双方仅对第一年度的租金支付方式和期限进行约定，对于第一年度之后的租金支付期限并未约定。2.根据合同法第六十一条和二百二十六条的规定，若双方未对价款支付达成约定，又未达成补充协议的，可以按照交易习惯确定。结合被告第一、二年度租金支付时间来看，每一年度的租金都是分两期支付，并且都在租赁期间内支付完毕，这种租金支付的交易习惯亦符合房屋租赁市场先支付租金后使用房屋的规则。而具体到第三年度，被告在2019年10月30日已经支付了第一期租金30万元，正常情况下被告只要在租赁期间内支付第二期租金22万元就是履行了合同义务，并不存在延迟支付的情况。3.在合同履行过程中，原告于2020年7月31日对案涉房屋出入口一楼安装玻璃门和防盗锁，并于同年8月2日与案外人瑞安市精英教育培训有限公司签订新的租赁合同，导致被告无法进入房屋继续使用租赁物。综上所述，由于原告的违约行为导致合同无法继续履行，而被告已支付的租金按月折算足够支付至2020年7月31日，故原告提出相应诉请依据不足。 丁雪娟向本院提出反诉请求：1.解除双方于2017年7月18日签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告林茜茜退还反诉原告丁雪娟已支付的租金26万元；3.反诉被告林茜茜退还反诉原告丁雪娟房屋押金50000元；4.反诉被告返还反诉原告支付的垃圾清理费用等1710元；5.反诉被告赔偿反诉原告经济损失946741元（学生退费225540元、凯旋街少儿英语项目25万元、装修费用残值471201元）。庭审中，反诉原告变更第五项诉请总金额为897622元。事实和理由：2017年7月18日，反诉原告与反诉被告的母亲李秀平签订《房屋租赁合同》一份，约定：反诉原告承租反诉被告所有的坐落于××街道××大厦××幢××室房屋作为教育培训使用；租赁期限自2017年10月21日至2027年10月21日，年租金52万元整，签订合同之日付定金20万元，反诉原告在三个月装修期间内付清余款37万元，其中包括设施维修费、水电费、物业费等押金50000元。合同签订后，反诉原告对房屋进行装修，并开始招生经营。2020年春节过后，因受××病毒影响，校外培训机构接到通知暂停复工复课，但反诉被告却在未通知反诉原告的情况下，于2020年4月开始到7月底擅自对一楼门面、一楼与二楼之间的楼梯进行拆除，并在7月31日就对一楼安装了玻璃门并加防盗锁，还跟案外人签订租赁合同。而瑞安市教育局禁止反诉原告恢复培训业务，导致大量培训课的学生家长要求退费，给反诉原告造成了一定的经济损失。 林茜茜答辩称，反诉原告认为是因为修复楼梯导致无法复工，实际上翻修房屋的楼梯不是主要通道，是店面内的，店面并没有租给对方。因为疫情原因在4月根本就没有复课，5月11日才开始被允许复课，三楼的精英教育在5月19日就开始复课，而二楼和三楼共用楼梯，为什么三楼可以复课，你二楼不可以？这足以说明维修楼道对复课没有影响。另外，在起诉前双方确实曾协商过，当时经过计算到7月，对方还需要补交10多万元的租金，但对方明确表示不会再支付租金并搬出，说明对方以实际行为表示不履行合同，是明显的违约行为。租金根据合同应该要支付，2020年的租金还欠22万元。反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失没有任何依据。因反诉原告违约，装修费用的残值也不应由反诉被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方存在争议的事实和证据认证如下：1.对于林茜茜提供的复工证明，丁雪娟对该证明上公章的真实性予以认可，但对于是否系案涉房产所在地的精英培训点存在异议，因为“玉海分公司”是在划线外填写，另外即使复课了，也与本案无关。本院认为，上述证据内容的真实性无法核实，故在本案中不予认定。2.对于林茜茜提供的与他人签订的《房屋租赁合同》及证人余某的证言，丁雪娟表示合同真实性由法院核实，但从内容看整个磋商过程在这之前就进行了，其中还约定了两个月的装修期，从证人证言中也可以反映双方有协商续租但未果，后期由于安装玻璃门导致无法继续使用。本院认为，证人余某作为房产中介，其全程参与双方之间的协商，并协助林茜茜将案涉房产转租他人，并有后续转租的《房屋租赁合同》予以印证，其证言可信度高，故本院对上述证据均予以采信。3.对于丁雪娟提供的主张其经济损失及装修费用的相关证据，林茜茜对其证据三性均有异议，认为即使属实，也是丁雪娟与案外人之间的关系；本院认为，案涉合同的签订方为林茜茜与丁雪娟，而丁雪娟主张的损失都是温州市鹿城区才子文化培训有限公司在该处设立培训处而支出的装修、退费等，其直接损失方应为该公司，而非丁雪娟，故丁雪娟在本案中主张其经济损失，与本案不具关联性，本院在本案中不予认定、不予处理。4.林茜茜对案涉房屋一楼楼梯进行装修是否影响培训机构正常复课。双方均提供了相应的照片及视频，并且丁雪娟还提供了瑞防办（2020）133号文件及《瑞安市培训机构复工复课实施方案》，上述证据经核实，其来源合法、客观真实，具有一定的证明力，应予采信，并作为认定本案事实的依据，但丁雪娟主张施工影响复课，并无事实和文件内容予以印证，应承担举证不能的法律后果。5.丁雪娟申请出庭作证的证人姜某，系温州市鹿城区才子文化培训有限公司玉海校区的校长，与本案具有利害关系，其证言可信度低，且无其他证据予以印证，故本院对此不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月18日，丁雪娟与林茜茜的母亲李秀平签订《房屋租赁合同》一份，约定：丁雪娟承租林茜茜所有的坐落于××街道××大厦××幢××室房屋作为教育培训使用；租赁期限自2017年10月21日至2027年10月21日，年租金52万元整，签订合同之日付定金20万元，在三个月装修期间内付清余款37万元，其中包括设施维修费、水电费、物业费等押金5万元。合同签订后，温州市鹿城区才子文化培训有限公司开始在此设立玉海校区，并招生经营。2020年春节过后，因受××病毒影响，校外培训机构接到通知暂停复工复课。2020年5月12日，瑞安市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布瑞防办（2020）133号《关于印发瑞安市培训机构复工复课实施方案的通知》，决定自5月11日起有序恢复线下培训，但上述公司所设立的玉海校区一直因故未复课。期间双方当事人曾在中介余某处协商当年度租金如何计算事宜未果，余某曾听到林茜茜父亲说要么交租，要么搬走，丁雪娟说要于7月底搬走。2020年7月底，上述公司搬离案涉房屋。2020年8月2日，经中介余某介绍，林茜茜与陈圆圆签订《房屋租赁合同》一份，将案涉房屋仍以年租金52万元出租，并约定了免租期，实际租期从2020年10月30日起算。 另查明：1.林茜茜曾于2020年4月至7月期间对案涉房屋所在的一楼门面及楼梯进行拆除、修复等工作。2.林茜茜母亲李秀平曾分别于2018年10月22日、12月25日收取各26万元，共计租金52万元（经张春玉银行转账）。此后，李秀平又于2019年10月30日收取租金30万元（经张春玉银行转账）。3.庭审后，双方一致确认物业管理费、电费已交清；丁雪娟确认已收取林茜茜支付的垃圾清理费1710元。 本院认为，林茜茜委托其母亲李秀平与丁雪娟签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照约定的内容履行。参考中介余某陈述的双方协商经过及林茜茜又重新与他人签订案涉房屋租赁合同的情况，本院认为双方曾达成一致解除案涉房屋租赁合同的合意，并酌定于2020年7月31日解除（从案涉房屋被腾空算起）。对于第一年以后的租金支付时间，双方在合同中未作约定，参考第二年的租金支付时间2018年10月22日、12月25日，上述时间为第二年租期开始的当月和两个月后，从其交易习惯来看并非需一次性在期初（每年10月）支付，而第三年度的租金仅于当年度租期开始的当月支付30万，后续则由于疫情影响导致双方产生纠纷而一直未付，故原告主张需于期初当月即交付全年租金，依据不足，本院不予支持。对于第三年度的租金数额问题，鉴于2020年春节期间及之后××疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不可能预见、不能避免及不能克服的，为了防控疫情，政府相关部门作出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定，温州作为疫情高风险地区，各区县陆续决定封城，其中瑞安于2020年2月5日至2月19日封城，此后逐渐复工复产，并自5月11日起有序恢复线下培训。结合上述种种情况，第三年度的租期从2019年10月21日计算至酌定的合同解除之日即2020年7月31日，共计租金为404602.7元（52万元÷365天×284天）。本次××疫情属于不可抗力，基于公平原则，本院酌情对租金予以减少，本院确定丁雪娟当年度应支付林茜茜租金总计为35万元，扣除已支付的30万元，尚需支付5万元，相应利息损失包含在酌情减少范围内。对于丁雪娟要求林茜茜赔偿学生退费、装修等经济损失，因该经济损失与在该案涉房屋处设立玉海校区的温州市鹿城区才子文化培训有限公司有直接关系，丁雪娟租赁该案涉房屋后与温州市鹿城区才子文化培训有限公司是何关系在本案中无法查清，故丁雪娟要求林茜茜赔偿其上述经济损失，依据不足，本院不予支持。对于丁雪娟主张的押金50000元及垃圾清理费1710元，由于庭审后丁雪娟已确认收取林茜茜支付的垃圾清理费1710元，林茜茜已确认丁雪娟已结清物业管理费、电费，故对于丁雪娟主张的林茜茜需退还其押金50000元应予支持，由于相应垃圾清理费已支付，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）林茜茜与被告（反诉原告）丁雪娟签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除。 二、被告（反诉原告）丁雪娟需支付原告（反诉被告）林茜茜剩余租金50000元。 三、原告（反诉被告）林茜茜需退还被告（反诉原告）丁雪娟押金50000元。 四、上述第二、三项金额互相折抵，双方互不支付。 五、驳回原告（反诉被告）林茜茜、被告（反诉原告）丁雪娟的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4600元（已预缴），减半收取2300元，由原告（反诉被告）林茜茜自行负担。 反诉案件受理费8063元（已预缴），由被告（反诉原告）丁雪娟自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇二〇年十一月十一日 书记员  戴 星 附录一：林茜茜提供的证据目录 证据1：原告身份证1份； 证据2：房屋租赁合同1份； 证据3：房产证复印件1份； 证据4：照片2份、培训机构复工复课核验通过证明1份、视频（当庭提供）； 证据5：原告与案外人于2020年8月2日签订的《房屋租赁合同》1份； 证据6：证人余某的出庭作证证言1份。 丁雪娟提供的证据目录 证据1：微信聊天记录截图、短信聊天记录截图各1份； 证据2：当事人身份证各1份； 证据3：房屋租赁合同1份； 证据4：银行转账记录复印件1份； 证据5：微信聊天截图复印件1份； 证据6：施工现场照片1份及视频4份； 证据7：丁雪娟与李秀平的微信聊天截图复印件1份； 证据8：丁雪娟与凌梁发的微信聊天截图复印件1份； 证据9：短信聊天记录截图复印件1份； 证据10：玉海校区学生退费明细表及转账记录复印件各1 份； 证据11：合作办学协议、凯旋街少儿英语退费明细复印件、微信聊天记录截图复印件各1份； 证据12：装修协议复印件、装修费用明细清单、支付凭证复印件各1份； 证据13：微信聊天截图复印件2份； 证据14：视频3份； 证据15：企业信用信息公示复印件1份； 证据16：装修费用清单1份； 证据17：银行转账记录复印件1份 证据18：瑞防办（2020）133号文件复印件及《培训机构复工复课核验标准》复印件各1份； 证据19：装修单子2份（当庭提供）； 证据20：证人姜某的出庭作证证言1份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 （二）《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。