文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2705号上诉人（原审被告）：中南镇江房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区禹山路中南御锦城办公场所。法定代表人：毕兴矿，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，该公司法务。被上诉人（原审原告）：李玉宝，男，1961年3月13日出生，汉族，住所地镇江市。被上诉人（原审原告）：娄桂琴，女，1962年2月15日出生，汉族，住所地镇江市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵飞，江苏汇典律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘菲，江苏汇典律师事务所律师。上诉人中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人李玉宝、娄桂琴房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定本案双方为房屋买卖合同关系是错误的，双方之间实际上是房屋租赁合同关系。双方之间签订的《委托租赁合同》是合法有效的合同，就合同内容来看，商品房买卖合同与委托租赁合同是相互独立的。在2013年7月16日之后，双方就房屋的权利义务系基于委托租赁合同的约定而非商品房买卖合同的约定。2.一审法院认定上诉人应于2018年4月28日前交付房屋是错误的。涉案商品房买卖合同约定的房屋交付日期是2013年4月30日前，交付条件是“该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》”。涉案的委托租赁合同约定，中南公司应当在委托租赁期满后3月内按房屋的现状返还。因此，涉案房屋已经交付。3.一审法院认定房价款错误。案涉商品房买卖合同第四条约定了房屋单价及总价，双方从未在合同中约定房屋总价为6296604.37元，中南公司也未认可双方约定将租金折算至房价中。被上诉人李玉宝、娄桂琴辩称：1.一审法院认定法律关系没有错误。双方在签订三份《商品房买卖合同》的同时亦签订了三份《委托租赁合同》。《委托租赁合同》是中南公司以售代租的销售方式，且租金未实际支付，而是在房屋总价款中直接抵扣。双方之间的基础法律关系仍是房屋买卖合同关系。2.一审法院对房屋交付时间认定没有错误。双方约定的房屋交付日期为2013年4月30日，签订《商品房买卖合同》和《委托租赁合同》的时间为2013年7月17日，中南公司也不可能在李玉宝、娄桂琴购房前就交付涉案房屋，也不可能在购房前就将房屋委托租赁。根据委托租赁合同约定的房屋返还时间，一审法院认定2018年4月28日为房屋交付时间是正确的。3.一审法院对房屋价款认定没有错误。一审中，中南公司认可涉案房屋是以售代租的形式，李玉宝、娄桂琴支付的房屋价款4734289元是抵扣了租金以后的价格，实际房价是包含租金的，案涉房屋总价是4734289元加上抵扣的租金1562315.37元，即房屋实际价款为6396604.37元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李玉宝、娄桂琴向一审法院起诉请求：1.判令中南公司立即修缮位于镇江市房屋的屋顶漏水问题并向李玉宝、娄桂琴交付上述房屋；2.判令中南公司立即支付逾期交房违约金919933.90元（自2018年4月29日暂计算至2019年8月28日，此后继续以6296604.37元为基数按日万分之三的标准计算至前述全部房屋实际交付之日止）；3.本案诉讼费用由中南公司承担。一审法院认定事实：2013年7月17日，李玉宝、娄桂琴与中南公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定李玉宝、楼桂琴购买位于镇江市三处房产（其中123室建筑面积56.82平方米，单价18130元/㎡，房款1030147元；124室建筑面积93.96平方米，单价16680元/㎡，房款1567253元；125室建筑面积128.18平方米，单价16671/㎡，房款2136889元，三套房屋总价款为4734289元）。同日就上述三处房产，双方还签订三份《委托租赁合同》，约定就李玉宝、娄桂琴所购的商业用房委托给中南公司经营，委托租赁期限为自2013年7月16日至2018年1月28日，约定甲方（李玉宝、娄桂琴）交清购房首付款后，乙方（中南房产公司）将本合同约定租赁期限内第一年至第五年的委托租赁收益一次性支付给甲方（本合同签订时已向甲方付清）。合同第八条约定，该商品房委托租赁期满后三个月内，由乙方按照租赁期满时房屋的现状返还甲方，甲方不持异议。双方约定的租金为1562315.37元，该租金包含在实际的总房款中（实际总房款应为6296604.37元），中南公司实际并未支付租金。嗣后，中南公司于2015年7月17日与案外人林海军签订《房屋租赁合同》，将本市中南世纪城4号楼120-124室（包含案诉房产）的房屋租赁给林海军，租期为2年，自2015年11月1日起至2017年10月31日止。2019年1月中南公司与案外人林海军房屋租赁合同纠纷一案向一审法院起诉。2019年8月14日一审法院作出（2019）苏1102民初141号民事判决，中南公司、案外人林海军不服一审判决，向镇江市中级人民法院提起上诉。2019年12月18日镇江市中级人民法院作出（2019）苏11民终3599号民事判决，驳回上诉，维持原判。中南公司就上述生效判决已向一审法院申请执行。本案的争议焦点：本案双方是房屋买卖关系还是委托租赁关系。一审法院认为：本案双方在2013年7月17日同一天订立的《商品房买卖合同》及《委托租赁合同》，从两种合同及双方当事人的陈述，中南公司作为商品房销售的开发商，采取委托租赁销售的模式，双方的实质是房屋买卖。本案双方实际采用降低房款，把部分房款包装为租赁费形式，订立买卖合同。中南公司降低房款，李玉宝、娄桂琴同意中南公司推迟五年交付房屋，故双方实质仍为房屋买卖合同关系。中南公司未实际支出租赁费，而是包含在实际总房款中，规避相关税收。该委托租赁合同实际是买卖合同的组成部分，中南公司通过这种方式可以扩大销售，通过推迟交付房屋，获得房屋的一定期限使用权，获取相应收益。故中南公司主张双方是委托租赁关系，一审法院不予认定。根据双方订立的合同，中南公司应在2018年4月28日前将房屋交付李玉宝、娄桂琴。中南公司因自己的经营风险，不能将房屋按时交付，应当承担逾期交房的违约责任。根据双方商品房买卖合同中关于逾期交付的约定，中南公司应当按约定履行。中南公司主张违约金过高，要求参照其与案外人租房标准，一审法院不予支持。李玉宝、娄桂琴主张中南公司维修屋顶漏水问题，一审法院认为，因房屋尚未实际交付，根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算。故李玉宝、娄桂琴主张房屋质量问题，待房屋实际交付后，按照相应保修期的约定，李玉宝、娄桂琴另行主张。一审法院判决：一、中南公司于本判决生效后十日内将镇江市东吴路168号中南世纪城4幢第1层123室、124室、125室房屋按合同约定的交付条件交付李玉宝、娄桂琴；二、中南公司于本判决生效后十日内给付李玉宝、娄桂琴违约金（以实际总房价6296604.37元为基数，按每日万分之三的标准，自2018年4月29日起至实际交付房屋之日止计算）。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，中南公司与案外人林海军签订的租赁合同约定的租赁面积为316.47平方米，租金标准为27723元/年。涉案《委托租赁合同》约定租金标准为：委托经营期第一年至第三年，委托租赁收益为优惠后房屋总价的税后6%/年；第四年为优惠后房屋总价的税后7%/年；第五年为优惠后房屋总价的税后8%/年。本院认为：本案的争议焦点在于双方的基础法律关系是房屋买卖合同关系还是委托租赁合同关系。中南公司主张涉案房屋已经交付，其仅应当按照《委托租赁合同》履行房屋返还的义务。李玉宝、娄桂琴主张，双方实质是房屋买卖合同关系，《委托租赁合同》是涉案房屋买卖合同的组成部分，双方并无委托租赁的权利义务关系。本案中，中南公司作为涉案商品房的开发商，在同一天与买房人李玉宝、娄桂琴签订了《商品房买卖合同》及《委托租赁合同》。一、二审中，中南公司认可，委托租赁合同中所对应租金数额为1562315.37元，且该租金并未实际支付，而是体现在房价优惠中。而双方2013年7月17日签订的房屋买卖合同中约定的交房时间为2013年4月30日前。在签订合同的当日，该交房时间显然是不能履行的。且中南公司亦未能提供相关证据证明其与买房人已经依照买卖合同的约定办理了房屋交接手续。双方签订的《委托租赁合同》中约定的租金标准亦远远高于中南公司实际对外出租给案外人所收取的租金数额。因此，结合涉案合同的签订过程、合同内容以及双方当事人的陈述，一审法院认定本案双方实际采用降低房款，把部分房款包装为租金形式订立买卖合同，双方实质上系房屋买卖合同关系，并无不当。涉案的《委托租赁合同》并不符合通常意义上，委托经营管理公司受房屋所有权人委托对外出租房屋，向房屋所有权人支付租金，并获取相关经营管理收益的法律特征。双方签订的委托租赁合同，事实上是就房屋买卖合同中的房屋价款、房屋交付时间予以变更。本案双方并不存在委托租赁的合意，而是在房屋买卖中以此种销售模式达到各自的目的，该委托租赁合同的性质仍属于房屋买卖合同的组成部分。因此，本案双方实际约定的交房时间为2018年4月28日前，涉案三套房屋的实际价格应当为6296604.37元。故中南公司应当于2018年4月28日前将房屋交付李玉宝、娄桂琴，逾期未能交付的，李玉宝、娄桂琴有权按照双方买卖合同的约定主张逾期交房违约金。中南公司关于涉案房屋已经交付完毕，其仅负有房屋返还义务，且实际房价系4734289元的主张，均不能成立，本院不予支持。综上所述，中南公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12072元，由上诉人中南镇江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十一月二十六日书记员 柳婷婷