青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2420号上诉人(原审原告、反诉被告)：西宁峰景园物业管理有限公司，统一社会信用代码91630100757410781P，住所地：西宁市城**昆仑路**。法定代表人：李玉萍，该公司经理。委托诉讼代理人：李晓庆，该公司法务。委托诉讼代理人：屈青汕。被上诉人(原审被告、反诉原告)：李鸿峰，公民身份号码×××，男，1977年8月5日出生，土族，大通县农业综合行政执法大队干部，住西宁市。上诉人西宁峰景园物业管理有限公司（以下简称“峰景园物业公司”）因与被上诉人李鸿峰物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。峰景园物业公司上诉请求：1.依法判令维持原审判决第一项和第五项；2.依法撤销原审判决第二项、第三项、第四项；3.一、二审诉讼费由李鸿峰负担。事实和理由：1.对于欠缴物业费，李鸿峰并无异议。李鸿峰属恶意欠缴物业费，按照《物业管理服务协议》的约定，李鸿峰应承担交纳滞纳金。2.关于因李鸿峰欠缴采暖费导致住所停水造成的损失，缺乏事实和依据，该主张不应支持。小区采用集中供暖，李鸿峰拒不缴纳取暖费用且煽动其他业主一起拒缴，已严重影响其他业主的取暖质量，严重侵害已缴纳采暖费业主的权益，但这并不是停水的原因，而是为了对李鸿峰所在楼栋的水管检测维修而采取的停水措施。3.关于采暖费用调整后退费一项，峰景园物业公司第一时间向全体业主张贴了政府调价通知，差价多退少补，李鸿峰并未与我公司协商有关退费一事，该项诉求不应支持。综上，请二审法院依法裁判。李鸿峰辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回峰景园物业公司上诉请求，维持一审判决。峰景园物业公司向一审法院起诉请求：1．判令李鸿峰立即付清所欠峰景园物业公司物业费1588元，采暖费2583元，并承担滞纳金4764元，以上共计8935元；2．本案诉讼费由李鸿峰承担。一审庭审中峰景园物业公司将滞纳金数额变更为2731.36元。李鸿峰反诉请求：1.峰景园物业公司退还2017年3月至2020年5月期间多收取的电费542.02元；2.峰景园物业公司赔偿2020年4月1日至9日在疫情期间故意停水给李鸿峰造成的损失768元；3.峰景园物业公司根据宁发改价格（2020）103号通知退还李鸿峰2020年2月22日至2020年4月15日采暖费85元；4.峰景园物业公司退还李鸿峰已交纳的采暖费2583元；5.反诉案件受理费由峰景园物业公司负担。一审法院认定事实：1.2017年1月1日，峰景园物业公司（乙方）与西宁市昆仑路19号院业主委员会（甲方）签订《王府花园小区物业委托管理协议》，约定：西宁市昆仑路19号院业主委员会将西宁市昆仑路19号院王府花园小区6栋楼及共用部位共有设施设备、市政公用设施的物业管理经营服务委托给峰景园物业公司。委托期限自2017年1月1日至2019年12月31日。住宅服务费按照1.4元／平方米（含电梯运行维护费）收取，一层业主物业服务费按照1.20元／月收取；住宅电费0.583元／度，商业电费1.20元／度；双方每年按西宁市公布的水、电价的变化调整水、电费；未按规定缴费的业主，可按日加收应缴费用1％的滞纳金（经常出差或在外地工作的可协商）；协议第七条第2项约定“按年度评定考核后，对完成服务协议满意率达80％，优质服务率达60％以上的，从公共部位收益中提取奖金对乙方进行奖励……”。2．李鸿峰系西宁市昆仑路19号院1号楼1单元26楼2室业主，房屋面积75.2平方米，2020年4月1日至8日，李鸿峰家中停水8天。3．城西法院已审结的（2019）青0104民初1439号案件中，西宁市昆仑路19号院业主委员会以物业服务合同纠纷将峰景园物业公司诉至法院，要求峰景园物业公司公开2016、2017、2018年物业费收支情况；峰景园物业公司提供小区公共收益报表并公示；将物业委托协议中电费0.583元／度调整为0.3914元／度。该案在审理过程中经原审法院主持调解，达成以下调解协议：峰景园物业公司于2019年7月21日前将2018年物业费及公共收益在本小区公示栏中予以公示，至此双方再无任何争议。4.2013年3月16日，峰景园物业公司与业主委员会协商后下发《调整小区居民用电价格的通知》，将小区电费调整为0.583元／度，从2013年1月执行。2018年12月3日，峰景园物业公司向西宁市发展改革委员会价格监督处报送《王府花园小区电费调价说明》，将小区电费由0.583元／度调整为0.55元／度。5.2019年11月18日至12月11日，中共王府花园小区党支部组织对该小区物业服务企业峰景园物业公司的物业服务进行书面满意度测评，结果为物业服务满意率达到96.3％。6.西宁市发展和改革委员会文件［宁发改价格（2020）103号］《西宁市发展和改革委员会关于降低西宁市区天然气集中供暖价格的通知》第二款第二项“天然气集中供暖价格降低后，2019-2020年度采暖期多缴的采暖费，在充分尊重消费者意见的基础上，通过清退或转至下年度冲减采暖费等方式。由供暖企业与消费者双方协商解决。”及第三款执行时间2020年2月22日至2020年4月15日。一审法院认为，一、峰景园物业公司是否依照合同约定提供服务？峰景园物业公司与业主委员会签订《物业委托管理协议》后，依约为小区业主提供物业服务。根据中共王府花园小区党支部出具的《情况说明》，小区业主对峰景园物业公司的服务质量满意度调查结果统计显示，峰景园物业公司服务满意率达96.3％，可以认定峰景园物业公司已依照合同约定提供了相应的物业服务。李鸿峰作为小区业主，在峰景园物业公司提供物业服务后，理应及时依照合同约定标准支付物业费。李鸿峰主张因峰景园物业公司提供的服务不达标应减免物业费的意见，其虽提交物业垃圾桶溢满、防火门损坏、宠物大小便、小区存在安全隐患等证据，但该证据均系复印件，其拍照拍摄时间、内容的真实性等均无法核实，故对该证据不予认定。峰景园物业公司要求李鸿峰支付2019年度物业费1588元的诉求于法有据，予以支持。关于峰景园物业公司主张李鸿峰应支付滞纳金2731.36元的诉求，因峰景园物业公司提交的证据系对物业费催缴的通知，无证据证实何时向李鸿峰提出催缴物业费的证据，故该诉求不予支持。二、王府花园小区电费的收取是否符合合同约定？依照双方间签订的《王府花园小区物业委托管理协议》，住宅电费0.583元／度，商业电费1.20元／度，后经调整变更为0.55元／度，并送报西宁市发展改革委员会价格监督处备案，该收费标准并未违反合同约定。李鸿峰反诉要求退还多收取电费542.02元的反诉诉求，无法律及合同依据。且在一审法院受理（2019）青0104民初1439号案件中，西宁市昆仑路19号院业主委员会已与峰景园物业公司达成和解协议，放弃其要求将电费0.583元／度调整为0.3914元／度的诉求。李鸿峰作为业主，该调解方案对其具有拘束力，故本案中其个人再次以同样理由提出上述反诉请求无法律依据，不予支持。三、峰景园物业公司在2020年4月1日至8日期间停水是否具有正当性？峰景园物业公司抗辩称该期间停水系因与李鸿峰同楼层及1号楼的其他21户业主漏水情况严重，进行维修造成停水，并提交《情况说明》及维修照片等证据，但该证据系峰景园物业公司单方制作，且其提交的说明及照片无法证实维修漏水情况与李鸿峰家中停水的关联性，故对该证据不予认可。李鸿峰主张因停水产生的购买大桶桶装水49桶×12元=588元，农夫山泉饮用水18桶×10元=180元，以上共计768元的水费，根据李鸿峰2018年第二季度至2020年第二季度期间每季度平均用水量为16.75吨，虽购买用水会高于生活用水，但李鸿峰主张购买用水费用过高，一审法院予以酌情支持200元。四、峰景园物业公司是否应当根据宁发改价格（2020）103号退还李鸿峰多缴纳的采暖费85元？宁发改价格（2020）103号通知第二款第二项“天然气集中供暖价格降低后，2019-2020年度采暖期多缴的采暖费，在充分尊重消费者意见的基础上，通过清退或转至下年度冲减采暖费等方式。由供暖企业与消费者双方协商解决。”的通知，峰景园物业公司抗辩称其已向代行该小区业委会工作的中共王府花园小区党支部汇报，通知小区业主将多缴纳的采暖费转至下年度冲减采暖费并于2020年3月28日在小区公示，但峰景园物业公司提交的《通知》系其单方制作，且未能向一审法院提交其汇报并经同意的证据，故李鸿峰根据宁发改价格（2020）103号通知要求退还多缴纳的采暖费85元（53天×75.2㎡×0.64元÷30天），于法有据，一审法院予以支持。五、李鸿峰诉请峰景园物业公司退还采暖费2583元的诉求能否支持？李鸿峰主张因峰景园物业公司供暖不合格要求退还其缴纳的采暖费2583元，其虽向一审法院提交了微信聊天记录及照片等证据，但2019年12月9日峰景园物业公司入户对《2019年至2020年取暖期问题反映登记表（一号楼）》采暖情况及温度测量，其客厅温度25.1°、主卧20.6°、次卧22.6°，李鸿峰的妻子在该表中签字确认，故对李鸿峰的该项诉求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决：1.李鸿峰于判决生效后十日内向峰景园物业公司服务费1588元；2.峰景园物业公司于判决生效后十日内支付李鸿峰停水损失200元；3.峰景园物业公司于判决生效后十日内退还李鸿峰多缴纳的采暖费85元；4.驳回峰景园物业公司的其他诉讼请求；5.驳回李鸿峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取25元，由李鸿峰负担4元，由峰景园物业公司负担21元；反诉案件受理费50元，峰景园物业公司负担4元，由李鸿峰负担46元。经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有三点：一是峰景园物业公司要求李鸿峰支付延期交纳物业费的滞纳金2731.36元的请求能否成立？峰景园物业公司认为根据与王府花园业主委员会签订的《物业委托管理协议》，物业费是半年一缴，未按规定缴费，可按日加收应缴费用1%的滞纳金。李鸿峰辩称，峰景园物业公司未能提供完善的物业服务，且在合同履行过程中通常物业费是一年一缴，一般到年底交清当年的物业费，没有收到过峰景园物业公司催缴费用的通知。本院认为，峰景园物业公司在与王府花园业委会签订的协议中虽约定物业费是半年一缴，但在协议实际的履行过程中物业公司认可业主一年一缴、年底缴费的方式，李鸿峰没有在2019年年底前交清当年的物业费，交纳物业费是业主的义务，但因为双方为物业服务等问题存在纠纷，作为提供服务方应当履行催缴的义务，而后再主张违约责任，现峰景园物业公司在起诉前是否向李鸿峰主张过物业费并无证据证实，故其所诉滞纳金不予支持。二是李鸿峰停水损失200元能否成立？峰景园物业公司上诉称停水8天是因检测维修漏水管网，需要逐一排查管道漏水情况。但该公司未能提交证据证明检测维修管道漏水情况需要停水8天的必要性与合理性，一审法院酌定200元损失费并无不当，故对峰景园物业公司此节诉求不予支持；三是峰景园物业公司是否应当退还李鸿峰多缴纳的采暖费85元？根据西宁市人民政府下发文件的要求，在充分尊重消费者意见的基础上，可以通过清退或转至下一年度冲减采暖费等方式对多收取的取暖费进行处理。李鸿峰现主张要求退还多缴的85元，于法有据，峰景园物业公司理应退还。综上，原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费100元，由西宁峰景园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 林建平审判员 任 宁二〇二○年十一月二十三日书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。