河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6165号原告：河南金湖建设实业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇鸿鹄路与祥云路交叉口永丰乐城**楼**，统一社会信用代码91410184567261658Q。法定代表人：靳伟伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张利，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白杨，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：韩安静，男，1987年10月27日出生，汉族，住所地河南省睢县，现住郑州市金水区。原告河南金湖建设实业有限公司（以下简称金湖公司）与被告韩安静商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金湖公司的委托诉讼代理人张利，被告韩安静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的编号为190××××****的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理编号为190××××****的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、商品房预告登记手续、商品房抵押权预告登记注销手续、维修基金变更等相关事项，将《商品房买卖合同》约定房屋的登记事项恢复到出卖前状态；3、判令被告偿还按揭银行划扣原告的保证金21133.33元；4、判令被告支付原告滞纳金340.09元（滞纳金自2020年5月26日起，银行出具的单笔划扣原告款项为基数按日千分之一先后累计相加计算向原告支付补偿金至付清全部款项之日止，暂计算至2020年6月21日）、违约金202613元；5、判令被告承担本案原告律师费10000元；6、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2019年11月19日，被告与原告签订编号为190××××****的《商品房买卖合同》，约定被告从原告处购买位于新郑市龙湖镇鸿鹄路东侧、河南工程学院北侧永丰乐城公园里1号楼1单元10层1003号房屋一套，房屋面积99.33平方米，总房款1013065元，其中700000元由银行提供按揭贷款。合同补充协议第四条约定，被告逾期偿还贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应支付原告垫付的本息及日千分之一的滞纳金；被告连续三次或累计六次逾期归还银行贷款本息，视为被告履行合同根本违约，原告有权通知被告解除合同，并要求被告承担全部房款20%的违约金。合同签订后，原被告双方办理了房屋买卖合同的备案登记手续，被告在上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称按揭银行）办理了按揭贷款，原告为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证。之后，由于被告未按期向按揭银行偿还贷款本息，导致银行扣划了原告的保证金。被告的行为已经构成严重违约，原告有权解除合同并要求被告支付垫付款，经原告多次催要，被告仍不予偿还，原告为维护合法权益，遂诉至法院。韩安静辩称，他都不知道起诉的事情，最起码开发商应该告诉他起诉的事情，他们先协商再说，现在直接起诉他，他都不知道，他知道自己逾期，开发商只是要求他还款，要求他还利息，但他不知道起诉的事情；律师费他不应该承担，违约金他有疑问，等他咨询后再说，他不同意原告诉状上说的，对于是否解除合同他还没有想清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月19日，原告（××）与被告（××）签订编号为190××××****《商品房买卖合同》约定，被告购买原告开发的位于新郑市龙湖镇鸿鹄路东侧、河南工程学院北侧永丰乐城公园里1号楼1单元10层1003号房产一套，房屋总价款为1013065元，原告于合同签订当日首付313065元，剩余房款700000元以商业贷款形式支付。双方并对××逾期付款的违约责任、房屋交付期限及违约责任等进行了约定。合同附件四《合同补充协议》第四条关于签订合同、付款、按揭（含公积金）贷款、交房、违约金等的补充约定：1、××逾期归还银行贷款本息，导致××承担担保责任的，××必须在接到××通知之日起三日内，未接到通知的，自银行划扣××保证金之日起十五日内，支付××垫付的本息，并承担千分之一的滞纳金。2、××连续三次、或者累计六次逾期归还银行贷款本息，视为××履行本合同根本违约，××有权通知××解除合同。××通知解除合同的，××承担全部房款20%的违约金，房屋由××收回。××所支付房款在归还银行贷款本息、××应收违约金、××垫付贷款本息，物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，退还××或者向有关部门提存……4、××根本违约，需解除合同的，××应当配合××办理合同解除手续。如果××拒绝办理合同解除手续的，××将采取法律允许的手段以达到解除合同目的，因此发生的诉讼费、律师费和其他合理费用将并入本条第2款约定一并予以扣除。合同签订后，被告实际向原告支付首付款53065元。随后，被告（借款人）、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人）、原告（保证人）三方签署了《个人购房担保借款合同》，约定被告向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行借款700000元用于购买涉案房产，由原告作为保证人承担阶段性连带责任保证。《个人购房担保借款合同》签订后，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行如约向被告发放了贷款。后因被告未按约定偿还贷款，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行分别于2020年5月26日、7月28日从原告的保证金账户中相应划扣了12595.89元、8537.44元，共计21133.33元用以偿还被告的贷款本息。截至本案庭审辩论终结前，被告未归还原告代还款项。原告遂诉至本院，请求处理。另查明，原告提交了《诉讼代理委托合同》、业主清单、转账凭证及发票，拟证明共计原告委托诉讼包含本案在内的47起业主逾期还贷案件按照每件10000元收取代理费，已经先期支付了300000元代理费。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《商品房按揭贷款合同》、上海浦东发展银行业务凭证、个人贷款还款通知单以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，《商品房买卖合同》及其附件四《合同补充协议》虽然约定了被告逾期还贷导致解除合同的情形，且被告逾期还贷已经达到约定的合同解除的条件。但结合本案商品房买卖合同的履行情况和原告代被告向按揭银行承担的保证金额来看，被告的违约程度显著轻微，不影响原告合同目的实现，被告尚不构成根本违约，本案的《商品房买卖合同》应不予解除为宜，原告相应的要求被告协助办理《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、商品房预告登记手续、商品房抵押权预告登记注销手续、维修基金变更等相关事项和支付律师费的主张，本院亦不予支持。由于被告逾期还贷导致按揭银行从原告的保证金账户中划扣了保证金，原告作为保证人在承担保证责任后，有权根据《补充协议》向被告进行追偿，故被告应偿还原告代为垫付的按揭款项并支付滞纳金。但由于《合同补充协议》约定的滞纳金过高，有违公平原则，故本院酌定滞纳金按照同期银行贷款利率的2倍计算。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韩安静应于本判决生效之日起十日内支付原告河南金湖建设实业有限公司为其垫付的银行贷款本息21133.33元元并支付滞纳金（滞纳金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，分别以12595.89元、8537.44元为基数，分别自2020年5月26日、2020年7月28日起计算至实际付款之日止。）二、驳回原告河南金湖建设实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4811元，减半收取计2406元，由被告韩安静负担217元，由原告河南金湖建设实业有限公司负担2189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵西璞二〇二〇年十一月十三日书记员  梁 艳