北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4978号原告:上海昂立教育投资咨询有限公司，住所地上海市长宁区茅台路****。法定代表人：王晓波，董事长。委托诉讼代理人：吕海涛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市大兴区昂立东方红幼儿园，住，住所地北京市大兴区旧宫镇旧头路**/div>法定代表人：孙毅，校长。被告：孙毅，男，1963年12月22日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。二被告共同委托诉讼代理人：高东林，陕西圣地律师事务所律师。原告上海昂立教育投资咨询有限公司（以下简称：上海昂立公司）与被告北京市大兴区昂立东方红幼儿园（以下简称：昂立幼儿园）、孙毅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海昂立公司的委托诉讼代理人吕海涛，被告孙毅及昂立幼儿园的委托诉讼代理人高东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海昂立公司向本院提起诉讼请求：1、判令两被告及时向原告支付拖欠的租金和物业费合计2474000元;如逾期未支付,以2474000元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准支付利息至实际支付之日;2、诉讼费由被告承担。事实和理由：品凡行公司与上海昂立公司2012年4月18日签订了《房屋租赁合同》，品凡行公司将北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼的房屋出租给上海昂立公司，孙毅实际使用该房屋开办昂立幼儿园,双方约定被告承担房租。2013年7月开始,被告未交付租金、物业费，截至2018年9月30日合计2549891.68元。上海昂立公司辩称，一、被答辩人上海昂立教育投资咨询有限公司与答辩人签订委托合同，后签订补充协议约定由答辩人自己在争议的租赁房屋经营管理幼儿园至2021年12月31日，现在合同期限未到，被答辩人无权要求答辩人搬离。2013年1月答辩人与被答辩人签订《委托管理合同》，约定答辩人在北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼，建筑面积约1959.36平方米、户外可使用面积约800平方米的区域开办幼儿园。约定由被答辩人帮助答辩人管理幼儿园。2013年1月14日，答辩人与被答辩人签订《补充协议》，约定由答辩人自己在在北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼，建筑面积约1959.36平方米、户外可使用面积约800平方米的区域开办幼儿园，即本案争议的租赁房屋经营管理幼儿园至2021年12月31日。签订补充协议当日，双方做了《会议纪要》，约定，将被答辩人与北京品凡行物业管理有限公司租赁合同变更为孙毅与北京品凡行物业管理有限公司的租赁合同，若达不成变更协议，给乙方造成的一切经济损失由甲方负责承担。现在合同期限未到，被答辩人要求答辩人搬离无约定，也无法律依据，所以其诉求是不应当被支持的。如果被答辩人要求答辩人搬离房屋，意味着被答辩人彻底放弃履行自己在会议纪要中的承诺，被答辩人应当按照《会议纪要》的约定赔偿答辩人的装修费、可得利益等损失。二、2017年北京市大兴区人民法院（2016)京0115民初15045号判决书已经判决被答辩人与北京品凡行物业管理有限公司租赁自2016年9月11日合同解除，该判决已经生效。被答辩人无权请求答辩人搬离争议房屋。被答辩人与北京品凡行物业管理有限公司租赁合同被判令解除后，答辩人与北京品凡行物业管理有限公司经过多次协商、北京品凡行物业管理有限公司同意答辩人继续使用该房屋。双方虽未签订书面合同，但是答辩人自被答辩人和北京品凡行物业管理有限公司合同解除后一直按时向北京品凡行物业管理有限公司支付房屋租赁费，北京品凡行物业管理有限公司既没有对此提出异议，更没有拒收房屋租赁费。被答辩人从2016年9月11日就不具有该房屋的任何权利，所以被答辩人无权请求答辩人搬离争议房屋。三、租赁费自答辩人与被答辩人达成协议之日，由答辩人支付给了北京品凡行物业管理有限公司，被答辩人没有理由向答辩人讨要租赁费。自答辩人进入租赁费后，所有租赁费都是由答辩人支付给北京品凡行物业管理有限公司的，至2019年6月25日已缴纳租赁费532.9万元。按照答辩人与被答辩人约定，至2019年6月25日答辩人应付租赁费为第二期（2012年12月25日）至第九期（2016年6月25日）共计644.9万元，其中免租期四个月免去租金48.4万元（73万元／6个月＊4个月），2016年9月12日答辩人向被答辩人支付租金50万元，剩余租金13.6万元，是答辩人对被答辩人不出具发票留存的保证金。2016年6月25日以后，答辩人既不是房屋所有人，也不是房屋承租人，无权利要求租赁费。事实上，答辩人已经将2016年6月25日之后的租赁费交付给北京品凡行物业管理有限公司了。四、综上所述，无论依据合同约定，还是法律规定，被答辩人都无权要求答辩人腾退房屋；被答辩人也没有权利向答辩人要求租赁费和物业费。所以请求人民法院支持我的答辩意见，依法驳回被答辩人对我的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2012年4月18日，品凡行公司（甲方，出租人）与上海昂立公司（乙方，承租人）签订房屋租赁合同，双方约定品凡行公司将位于北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼的房屋整体出租给上海昂立公司使用（用于开办幼儿园），房屋建筑面积约1959.36平方米，户外可使用面积共计约800平方米；双方约定租期自2012年7月1日起至2021年12月31日止，2012年4月18日至2012年6月30日为装修免租期；租金递增方式为每年在上一年租金总额基础上递增5%；双方在房屋租赁合同第三条第4款的每期租金表中约定，房屋押金300000元于2012年4月25日支付，第1期租金730000元于2012年4月25日支付，第2期租金730000元于2012年12月25日支付，第3期租金766000元于2013年6月25日支付，第4期租金766000元于2013年12月25日支付，第5期租金804000元于2014年6月25日支付，第6期租金804000元于2014年12月25日支付，第7期租金845000元于2015年6月25日支付，第8期租金845000元于2015年12月25日支付，第9期租金887000元于2016年6月25日支付，第10期租金887000元于2016年12月25日支付，第11期租金931000元于2017年6月25日支付，依次类推，对第12期至第19期的租金数额及支付时间亦做出明确约定；上述房屋租赁合同第三条第6款载明：“甲方每次收到乙方支付的房租后十个工作日内开具符合税务和财务规定的发票（发票抬头为幼儿园全称）”；第八款载明：“乙方于首付房屋租金支付同时向甲方支付房屋租赁押金30万元，该房屋租赁押金于合同期满全额返还”；第四条第1款载明：“乙方在租赁期间内，使用本合同涉及租赁房屋产生的水、电、气、暖气、通讯、有线电视收视费、卫生费、物业费等费用，由乙方按实际发生额向有关部门支付。除甲方已经书面向乙方明示的之外，本合同涉及租赁房屋没有其他应当向甲方支付的费用”；关于承租人逾期支付租金的违约责任，双方在房屋租赁合同第六条第2款第（6）项、第3款约定，承租人逾期支付房屋租金，每逾期1日需向出租人支付当年房屋租金总额3‰的违约金，超过30日出租人可以解除合同并要求承租人按当年总租金的6个月租金支付违约金。上述房屋租赁合同签订后，上海昂立公司于2012年5月17日向品凡行公司支付房屋押金300000元、第1期租金730000元；品凡行公司将房屋交付上海昂立公司使用；上海昂立公司未在合同约定的2012年12月25日向品凡行公司支付第2期租金730000元，品凡行公司于2013年2月将上海昂立公司诉至本院，要求判决上海昂立公司支付第2期房屋租金、物业费、供暖费，在案件审理过程中，法院认定上海昂立公司支付了第2期租金730000元及物业费41146元、供暖费60348元，品凡行公司变更诉讼请求，要求上海昂立公司支付第1期房屋租金逾期付款违约金131400元、第2期房屋租金逾期付款违约金227760元，上海昂立公司辩称：“……双方在2013年1月14日已经解除房屋租赁合同，品凡行公司要求我公司支付第二期租金没有依据”；经审理，本院于2013年8月5日作出（2013）大民初字第3233号民事判决书，认定：“品凡行公司与上海昂立公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人均应按合同约定履行义务”、“上海昂立公司……其在未按期支付租金，违约在先的情况下，无权向品凡行公司提出解除房屋租赁合同”、“双方在合同中约定乙方逾期支付房屋租金，每逾期一日需向甲方支付当年房屋租金总额千分之三的违约金，双方约定的违约金过高，应予调整；本院根据上海昂立公司逾期付款的天数及本案具体情况，酌情确定上海昂立公司支付品凡行公司第一期租金逾期付款违约金14892元，上海昂立公司支付品凡行公司第二期租金逾期付款违约金45552元。判决作出后，上海昂立公司提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年1月9日作出（2014）二中民终字第00564号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2013年初，上海昂立公司与孙毅签订幼儿园委托管理合同，约定孙毅预在大兴区旧宫镇投资成立幼儿园，使用上海昂立公司相关标识，对外以上海昂立公司名义进行运营。2013年1月14日，上海昂立公司与孙毅签订咨询协议修改及补充条款，约定孙毅自己经营管理，上海昂立公司不再托管管理，上海昂立公司提供装修方案，孙毅自己装修。上海昂立公司同意协议从2013年1月13日至2021年12月31日，本协议咨询费第一年30万元，第二年20万元，第三年10万元。上海昂立公司提供前期市场招生支持和招聘培训老师。双方约定之前的咨询协议或其他附件与本协议不一致的，以本协议为准。同日，双方制作会谈纪要，商谈内容为租赁合同和办学手续。双方达成了以下意见：一、甲（上海昂立公司）乙（孙毅）双方协商一致同意将上海昂立教育投资咨询有限公司与北京品凡行物业管理有限公司租赁合同变更为孙毅与北京品凡行物业管理有限公司的租赁合同关系。并在2013年1月14日上午进行，由上海昂立教育投资咨询有限公司李守祥、周凌云负责组织三方进行变更，租赁费直接交给品凡行物业公司。若暂时未达成协议甲方负责乙方先进场地进行筹建装修。若达不成变更协议，给乙方造成的一切经济损失由甲方负责承担。二、甲方提出负责给乙方办理幼儿园手续，费用为15万元，乙方同意。乙方款到后，甲方立即办理。甲方承诺在2013年6月底前办好手续，否则幼儿园遇到因手续问题被当地教育有关单位干扰，锁门等所造成的经济损失，由甲方负责承担。若无能办理手续，甲方退还乙方15万元手续费，并承担相应的经济损失和后果。2016年1月4日，上海昂立公司公司向品凡行公司发送告知函：贵我双方于2012年4月18日就北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》签订履行至今，我司向贵方支付了第1期租金人民币730000元及房屋押金人民币30万元；自2013年1月14日开始由实际使用人、实际承租人孙毅自行向责方支付房屋租金，但房屋租赁合同承租人一直未变更。房屋实际使用人、实际承租人已向贵方实际支付了第2期、第3期、第4期、第5期、第6期、第7期租金人民币3956348元。但贵方未曾向我方及实际使用人、实际承租人孙毅实际开具任何发票。依《房屋租赁合同》第三条3-6之约定，贵方应每次在收到支付的房租后十工作日内开具符合税务和财务规定的发票（发票抬头为幼儿园全称）。现正式函告贵方，请贵方《房屋租赁合同》约定向我方及实际使用人孙毅开具符合税务和财务规定的发票。发票开具内容对应信息为：第1期租金人民币730000元，支付单位：上海昂立教育投资咨询有限公司；第2期至第7期租金人民币3956348元，支付单位：北京市大兴区昂立东方红幼儿园。其他租金在实际承租人支付后请一并开具等额发票至北京市大兴区昂立东方红幼儿园。第8期租金已届履行期限，实际使用人、承租人孙毅欲按照协议约定履行支付房租的协议义务。因贵方迟迟未能依约出具发票，其进而拖延支付后续的租金。按照《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”依法律规定可见，开具发票是贵方的当然义务、法定义务。为合理维护彼此及房屋实际使用人等各方的商业利益，能持续履行彼此的协议内容，避免各方经济损失进一步扩大。望贵方及时向我司、实际使用人出具符合税务和财务规定、本函件告知内容的发票。我方保留向工商、税务机关举报等票资日务方式维护我司合法权益的权利！2014年3月，上海昂立公司将品凡行公司诉至本院，要求：“1、确认原、被告双方于2012年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2012年12月27日解除；2、判令被告返还原告已支付的房屋押金300000元；3、判令被告向原告支付违约金730000元；4、判令被告返还原告已执行的案款63788元、执行费857元；5、本案诉讼费用由被告承担”；在该案审理过程中，上海昂立公司主张：“案外人孙毅于2013年2月份向品凡行公司支付房租，品凡行公司直接将钥匙交付至案外人，说明案外人孙毅已与品凡行公司形成事实租赁关系，原、被告之间的房屋租赁关系事实上已解除”，对此品凡行公司回应称：“上海昂立公司和孙毅系委托管理关系，对外亦是以上海昂立公司为主体，孙毅向我公司支付租金，仍应视为系上海昂立公司向我公司支付租金，他们之间的委托管理关系不影响租赁合同的正常履行”；经审理，本院于2014年7月17日作出（2014）大民初字第2888号民事判决书，判决：“驳回原告上海昂立教育投资咨询有限公司的诉讼请求”；判决作出后，上海昂立公司提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）二中民终字第09719号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2014年3月，品凡行公司将上海昂立公司诉至本院，要求判决：“（1）上海昂立公司支付拖欠的租金1219000元；（2）上海昂立公司支付违约金1659456元（第5期、第6期租金总和1608000元乘以3‰的利率，再乘以逾期天数860日，再乘以上述结果的40%）；（3）本案诉讼费用由上海昂立公司承担。”上海昂立公司辩称：“诉争房屋由孙毅在实际使用；根据合同约定，对于第3期至第7期的租金总额为3985000元无异议，但对于已付租金数额有异议；根据上海昂立公司提交的证据，针对第1期至第7期租金总额5445000元，已经支付了4686348元，故未付租金为758652元；原合同约定违约金过高，应酌情降低；在支付租金之后品凡行公司并未开过发票，而相关税务部门及政府部门均需要承租人提交租金发票，这样才能有办学许可证，故品凡行公司存在违约行为，所以承租人在支付租金时才出现延付及少付的情况。”经审理，本院于2015年12月25日作出（2014）大民初字第2782号民事判决书，认定：“合同具有相对性，根据品凡行公司与上海昂立公司所签订房屋租赁合同及生效民事判决，品凡行公司与上海昂立公司所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务；虽然有部分款项系由孙毅支付，但不能据此即认定孙毅系本案房屋租赁合同的承租人，又考虑到生效判决所确认事实，故对上海昂立公司、孙毅主张，孙毅系与品凡行公司之间形成合同关系的合同相对人的抗辩意见，法院不予采纳。……据此，经计算，上海昂立公司应支付品凡行公司第3期至第7期租金3985000元，上海昂立公司实际支付租金3166000元，尚欠819000元未付，对该笔款项，上海昂立公司应予支付。”判决：1.上海昂立公司给付品凡行公司第三期至第七期未付租金八十一万九千元；2.上海昂立公司给付品凡行公司租金逾期付款违约金五十六万九千二百三十二元；三、驳回品凡行公司的其他诉讼请求。判决作出后，上海昂立公司提起上诉，北京市第二中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）京02民终4673号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2016年9月7日,因拖欠租金问题,品凡行公司再次将上海昂立公司、第三人昂立幼儿园、孙毅诉至我院。要求1.确认品凡行公司与上海昂立公司签订的房屋租赁合同于2016年9月11日解除；2.判令上海昂立公司支付品凡行公司违约金887000元；3.上海昂立公司赔偿品凡行公司149891.68元；4.上海昂立公司、昂立幼儿园、孙毅腾退出北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼；5.上海昂立公司按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费（自2016年9月11日至腾退完毕之日止）；6.本案诉讼费用由上海昂立公司承担。上海昂立公司提出反诉请求：要求品凡行公司返还上海昂立公司房屋押金300000元。事实与理由：2012年4月18日，上海昂立公司与品凡行公司就北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼签订了《房屋租赁合同》，上海昂立公司向品凡行公司支付了第1期租金730000元和300000元租金，2013年2月17日，品凡行公司与孙毅形成事实房屋租赁关系，上海昂立公司与品凡行公司的房屋租赁合同在2012年12月已事实上解除。2017年12月29日,大兴法院作出做出（2016）京0115民初15045号判决认定如下:涉案房屋现由昂立幼儿园实际使用管理，房屋内的物品属于昂立幼儿园。在诉讼过程中，涉案房屋占有使用的对价已经支付到2017年12月25日（其中最近一期即11期尚欠对价161000元），品凡行公司支付2012年9月至2013年8月物业费等49963.68元；2014年9月至2015年8月物业费等49965元；2015年9月至2016年8月物业费等49963.68元。并对有争议的证据和事实认定如下：1.关于涉案房屋租赁合同解除原因。品凡行公司主张因为上海昂立公司逾期交纳租金系违约，其行使的是合同约定解除权；上海昂立公司一方面主张租赁合同已于2012年12月事实解除，另一方面主张于2016年9月11日协商一致解除。上海昂立公司未提交证据证明其依约及时交纳租金，故品凡行公司有关因上海昂立公司违约，品凡行公司依照合同行使解除权，涉案房屋租赁合同于2016年9月10日解除的主张，本院予以采信。品凡行公司收取逾期的涉案房屋租赁对价的行为并不能证明上海昂立公司逾期交纳租金的行为不构成违约，而影响品凡行公司合同解除权。2.关于昂立幼儿园与品凡行公司是否形成事实租赁关系一节。上海昂立公司主张昂立幼儿园与品凡行公司存在事实租赁关系，但未提交充分证据予以佐证其主张。上海昂立公司提及的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第九条明确规定了“实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。”该规定是出于保护出租人的权益，原承租人的合同地位不变，增加了新的债务人，更有利于保障出租人权利实现，而做出的裁量性规定。在本案中，虽然孙毅等人以网上银行方式支付涉案租赁合同租金或者房屋使用对价，但品凡行公司一直明确否定其与昂立幼儿园或孙毅存在事实租赁关系，而且多次以上海昂立公司为租赁合同相对方主张相应合同权利。而合同关系以意思表示为核心要素，即使法律推定当事人以事实表达意思，形成合意，也要尊重当事人的意思表示这一合同关系核心要素。综上，对于上海昂立公司有关品凡行公司与昂立幼儿园存在事实租赁关系的主张，如同先前法院判断一致，本院不予采信，涉案租赁合同的当事人依然是合同记载的品凡行公司和上海昂立公司。据此,因上海昂立公司违约，品凡行公司依约行使解除权，双方租赁合同于2016年9月11日解除。双方合同约定了违约金计算方式即承租人按当年总租金的6个月租金支付违约金，故对品凡行公司要求上海昂立公司支付其违约金主张中合理部分，本院予以支持，上海昂立公司应当支付品凡行公司违约金为866000元[（845000+887000）/2=866000元]。上海昂立公司与品凡行公司约定物业费由上海昂立公司按照实际使用情况支付，上海昂立公司未提交证据证明其依约支付相应物业费，而品凡行公司提交证据证明其交纳了149892.36元，故品凡行公司要求上海昂立公司支付其149891.68元物业费的主张，本院予以支持。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，在租赁合同中，租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，品凡行公司与上海昂立公司之间的租赁合同已经解除，上海昂立公司应当返还涉案楼房，因昂立幼儿园实际占有涉案场地，故对品凡行公司要求上海昂立公司、昂立幼儿园腾退涉案场地的主张，本院予以支持，考虑到昂立幼儿园经营使用涉案场地，故上海昂立公司、昂立幼儿园腾退期限以90日为宜。房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，房屋占有使用费的标准可以参照合同约定的租金支付。具体到本案，品凡行公司要求上海昂立公司按照涉案租赁合同约定的租金标准支付合理期限的占用使用费的主张，本院予以支持，即上海昂立公司应当支付品凡行公司占用使用费（房屋占有使用费）161000元以及自2017年12月26日起计算至涉案房屋腾退之日止的房屋占有使用费。同时，考虑到押金一般具有担保租赁物完整性和租金支付的作用，故本院决定品凡行公司自上海昂立公司、昂立幼儿园腾退涉案房屋后10日内退还相关押金。据此判决：一、品凡行公司与上海昂立公司签订的《房屋租赁合同》于二一六年九月十一日解除；二、上海昂立公司于本判决生效后十日内给付品凡行公司违约金八十六万六千元；三、上海昂立公司于本判决生效后十日内给付品凡行公司物业费十四万九千八百九十一元六角八分；四、上海昂立公司、第三人北京市大兴区昂立东方红幼儿园于本判决生效后九十日内将北京市大兴区旧宫镇旧头路三十一号楼腾退给品凡行公司；五、上海昂立公司于本判决生效后十日内给付品凡行公司房屋占有使用费十六万一千元；上海昂立公司按照《房屋租赁合同》租金标准给付品凡行公司自二一七年十二月二十六日起至涉案房屋腾退之日止的房屋占有使用费；六、品凡行公司自上海昂立公司、第三人北京市大兴区昂立东方红幼儿园腾退坐落于北京市大兴区旧宫镇旧头路三十一号楼房之日起十日内给付上海昂立公司押金三十万元；七、驳回品凡行公司的其他诉讼请求。（2016）京0115民初15045号判决执行过程中，上海昂立公司和品凡行公司自行达成执行和解协议，约定上海昂立公司一次性支付品凡行公司违约金、物业费及其他补偿金合计1355000元，该笔款项应于2018年8月27日支付至品凡行公司（实际支付日期为2018年8月21日），逾期支付则和解协议无效；品凡行公司不再退还上海昂立公司押金30万元，双方就争议房屋再无任何经济纠纷，品凡行公司不得以任何理由向上海昂立公司主张任何赔偿、补偿、租金等经济诉求，争议房屋涉及的租金或使用费由申请人自行向实际占用者追讨，上海昂立公司不再承担任何责任。品凡行公司收到协议约定款项以后5日内到大兴区法院申请撤销支付判决书确定金额的强制执行案件，否则上海昂立公司有权申请撤销。对于涉案房屋的费用交纳明细情况,经核实,孙毅向品凡行公司支付第二期租金73万元，其中2013年2月17日支付40万元，2013年2月21日支付390348元。第三期到第七期3166000租金的支付情况为：2013年9月2日，孙毅向品凡行公司支付29万元，2013年9月3日，孙毅向品凡行公司支付476000元。2014年3月6日，孙毅向品凡行公司支付70万元，2014年8月19日，孙毅向品凡行公司支付20万元，2014年11月21日，孙毅向品凡行公司支付20万元，2014年12月31日，孙毅向品凡行公司支付10万元。2015年3月18日，孙毅向品凡行公司支付20万元，2015年4月24日，孙毅向品凡行公司支付20万元，2015年6月30日，孙毅向品凡行公司支付20万元，2015年9月7日，孙毅向品凡行公司支付20万元，2015年10月8日，孙毅向品凡行公司支付40万元。就以上支付的租金数额，本院2014大民初字2782号判决书及北京二中院2014二中民终字564号判决书已经综合核算，认定上海昂立公司仍拖欠第三期至第七期租金819000元，上海昂立公司已经支付给品凡行公司。关于第八期至第十一期费用的支付情况，在本院2016京01**民初15045号民事判决书中认定,双方确认诉讼时尚拖欠第十一期租金161000元，法院判决予以支付。经查,2016年1月11日，孙毅向品凡行公司支付30万元，2016年1月19日，孙毅向品凡行公司支付20万元，2016年1月22日，孙毅向品凡行公司支付20万元，2016年2月12日，孙毅向品凡行公司支付34.5万元，2016年2月14日，孙毅向品凡行公司支付20万元，2016年5月5日，孙毅向品凡行公司支付12.8万元。2016年9月12日，孙毅通过合伙人王春红向上海昂立公司支付50万元，2016年12月26日，周红军向品凡行公司支付88.7万元，2016年7月5日，周红军向品凡行公司支付37万元，2017年9月28日，周红军向品凡行公司支付40万元。2018年2月14日，周红军向品凡行公司支付30万元，2018年3月16日，周红军向品凡行公司支付20万元，2018年4月10日，周红军向品凡行公司支付40万元，2018年7月24日，杨钱向品凡行公司支付58万元。经查，关于周红军的身份问题，2016年3月31日，北京红四方文化传播有限公司、北京市大兴区昂立东方红幼儿园与周红军签订幼儿园转让协议书，约定将涉案房屋所在幼儿园转让给周红军，转让费380万，其中含2016年6月25日的房屋租金（2016年6月25日应付租金为845000元），2016年4月1日为幼儿园交接日，孙毅在合同上签名确认。2018年,周红军向本院就2016京01**民初15045号民事判决书的执行案件提起案外人异议之诉,品凡行公司不认可周红军的承租人身份，只认可交纳的费用系替上海昂立公司交纳，该案被本院2018京01**执异7号裁定书以孙毅不是涉案房屋的承租人,无权出租为由予以驳回。本院认为,以盈利为目的占有使用他人场地的,应该按照一定标准交纳相应的占有使用费。本案中,经过法院一系列生效裁判，上海昂立公司为房屋租赁合同的相对方，之前欠付的租金和物业费，法院均判决应以上海昂立公司名义交纳，不认可孙毅的承租人地位。但是，从孙毅和上海昂立公司的委托管理合同及一系列补充协议可以看出，孙毅是涉案房屋的实际使用人，并实际向品凡行公司交纳后续租金，故法院生效判决认定应由上海昂立公司交纳部分，应由孙毅负责交纳。关于具体欠付的租金数额，第一和第二期租金双方均各自分别交纳，法院（2014）大民初字第2782号民事判决书认定上海昂立公司第三到第七期欠付819000元，本院予以认定，应由孙毅支付，但鉴于第二期租金系孙毅支付，因第二期租金的起始时间为2013年1月1日，而上海昂立公司认可孙毅自2013年1月14日开始使用房屋，故上述期间的房租应予扣除，经核算，应扣除52722元。（2016）京0115民初15045号判决书认定上海昂立公司欠付品凡行公司第十一期租金金额为16.1万元，还有物业费、违约金等给付义务，并判决自2017年10月26日开始支付房屋占用费至腾退之日，在执行过程中，双方达成和解协议并实际履行，但双方和解协议约定的和解事项未明确约定是否包含租金，从租金交纳的事实来看，和解协议的签订时间为2018年8月17日，但（2016）京0115民初15045号判决书判决生效后和解协议签订前，周红军等一直向品凡行公司支付费用，该和解协议是否包含已经支付的上述费用，因品凡行公司不是本案当事人，本案中不宜作出实体认定，应另案解决。此外，上述和解协议是针对（2016）京0115民初15045号判决书的执行内容作出的，而该判决书中除了租金、物业费等费用外，还包含80多万违约金等内容，与本案中原告诉求的租金和物业费并非一一对应关系。综上，原告与案外人品凡行公司达成的和解协议，因涉及案外人品凡行公司和周红军的权益问题，故本案不予处理。被告主张免租期，但双方签订委托管理合同中并没有免租期的规定，本院不予支持。关于责任承担主体，本院认为，原、被告之间的委托代理合同签订主体为孙毅，事后未作变更，故应由孙毅承担付款责任，与公司无关。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、孙毅于本判决生效后十日内给付上海昂立教育投资咨询有限公司房屋租金766278元；二、驳回上海昂立教育投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11990元，由被告孙毅负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二〇年十一月二十六日书记员  张静怡-24--1-