青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初3053号   原告：九州证券股份有限公司,统一社会信用代码：916300007105213377,住所地：青海省西宁市南川工业园区创业路**。   法定代表人：魏先锋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王茜、王强均系九州证券股份有限公司西宁夏都大街证券营业部员工。   被告：马生辉，男，1974年7月7日出生，回族，身份证号码：×××，住青海省西宁市城**夏都大街夏都府邸****楼****。系西宁市城中区汇龙宾馆负责人。   委托诉讼代理人：韩治林，男，1973年8月15日出生，撒拉族，身份证号码：×××，住西，住西宁市城**白家一巷**宁市城中区汇龙宾馆总经理。   原告九州证券股份有限公司与被告马生辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理，原告九州证券股份有限公司及其委托诉讼代理人王茜、王强，被告马生辉及其委托诉讼代理人韩治林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告九州证券股份有限公司向本院提出的原诉讼请求：1.判决被告向原告支付2020年6月1日至2020年11月30日的租金264600元。2.判决被告向原告支付逾期支付租金期间的滞纳金（每逾期一日，则被告需按拖欠租金额的10%支付滞纳金）。以264600元为基数，按照滞纳金利率10%日的标准从2020年6月1日期计算至实际清偿之日，暂计算至2020年7月10日（共39天），共计1031940元。3.判决本案诉讼费用由被告承担。庭审前变更诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业费，水电费，供暖费等，截止8月31日，共计108111.6元。2.判决被告向原告支付逾期支付租金期间的滞纳金（每逾期一日，则被告需按拖欠租金额的10%支付滞纳金）。以264600元为基数，按照滞纳金利率10%日的标准从2020年6月1日期计算至实际清偿之日，暂计算至2020年7月10日（共39天），共计1031940元。3.判决本案诉讼费用由被告承担。   事实和理由：2016年8月26日原告与被告签署了《房屋租赁合同》，出租位于西宁市长江路53号的汇通大厦第五、第六层房屋，租期自2016年12月1日起至2021年11月30日，租赁用途为经营宾馆，支付方式约定为每6个月支付一次，每次支付6个月房租，支付时间为每半年租期起始前1个月内。按照合同约定，被告应于2020年5月31日前支付2020年6月1日至2020年11月30日的租金，共计264600元。虽经原告多次联系催缴，但被告以“因疫情经营受损，没钱支付”口径拒向我司缴纳。2020年7月1日原告向被告发送了《房租催缴函》（以电子及书面形式发送），要求被告于接到函后于三日内缴纳该房屋租金，被告于2020年7月2日已签收该《房租催缴函》，被告收到《房租催缴函》后仍未按照要求及时缴纳租金。根据《房屋租赁合同》第十一条第三款的约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按所拖欠租金额的10%支付滞纳金”。现被告于2020年8月17日已将264600租金缴纳，故原告撤回原第一项诉讼请求，诉讼主张由被告支付逾期支付租金期间的滞纳金2020年6月1日至2020年7月10日（共39天），共计1031940元。另依据《房屋租赁合同》约定，被告租赁房屋期间应承担相应的物业费，水电费，供暖费，截止8月31日，共计108111.6元未付，此款被告亦应承担给付责任，综上，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求。   被告马生辉辩称：原、被告之间的房屋租赁合同关系无异议，本次合同纠纷产生之前，被告均按合同约定履行租金给付义务，今年年初因受疫情影响，被告经营的宾馆业停业，直到5月份才逐步恢复营业，此后，被告通过新闻媒体的相关报道，获悉国家出台了有关减免疫情期间房屋租赁费用以支持企业商业开工开业的政策，为此，被告找到原告申请减免房租，但是原告以各种理由推诿不予明确答复，只是让被告先把房租交上再说，经过多次商谈，无果，原告反而将被告诉至法院，为了能继续履行租赁合同，被告于8月17日将合同约定的2020年6月1日至2020年11月30日期间的房租264600元交付了。至于原告诉讼主张的由被告支付拖欠的物业费，水电费，供暖费等，截止8月31日，共计108111.6元，由于被告疫情期间已歇业，没有供暖气，物业休息了1个月，水电费正常缴纳了。为此被告与青海汇通物业管理有限责任公司正在协商解决，而被告在租赁使用房屋时，是汇通物业公司提供的物业服务，被告缴费都是直接交给汇通公司与原告无关，原告无权主张物业费，水电费，供暖费，关于原告诉讼请求的由被告支付逾期支付租金期间的滞纳金1031940元。由于全国爆发疫情，属不可抗力，疫情缓解后，双方就房屋租金减免进行了协商，所以，被告应缴纳的租金存在滞后，但是被告不是故意违约，双方租金减免协商未能达成一致，被告及时就将租金给付，原告收款后未提异议，故此，原告请求的逾期付款滞纳金，无事实依据，被告不应承担。   原告九州证券股份有限公司为支持其诉讼请求，在庭审期间提交以下证据：   证据一、房屋租赁合同。证明，原被告双方租赁事项的具体约定（包括租赁地点，租赁期限，租金支付，违约责任，争议解决等事宜进行了约定）。   证据二，房租催缴函、签收记录。证明，员工发送正式红头文件催缴，并要求限期缴纳租金。被告签收该房租催缴函，知悉该房租催缴函的内容。证明对方有违约的行为。   证据三，催缴通知。我方收到了物业公司催缴的通知，以此为依据主张物业费、水电费，供暖费等。   被告马生辉质证认为，对证据一，该合同真实性无异议。对证据二，房租催缴函、签收记录，对房屋催缴函我方已经收到，真实性无异议，那时候说是签字后就要交钱了，说房费免不了。对于证明方向不认可，与原告的沟通出现问题，他们公司不断换沟通人员，不是我方有意拖欠租金不交故意违约。   对证据三，我方认为与原告无关系，我们是给物业公司直接缴费，不认可原告有权利主张。   针对原告庭审所提交的证据，本院认为，证据一房屋租赁合同原件系原告提交的自有证据，该证据的来源及真实性，被告不持异议，合同内容均认可，故该证据属有效证据，具有证明力。证据二，房租催缴函、签收记录，根据该证据载明的内容，被告在答辩及质证时提出，房屋租金已于8月17日交付。故该证据是否证明了被告的违约行为，则应结合本案的案件事实综合认定该证据的证明力。证据三，催缴通知，经审查系青海汇通物业管理有限责任公司发给汇龙宾馆缴纳2020年1月1日至2020年8月31日期间的物业费，水电费，采暖费催缴通知，该证据与本案的关联性，原告出示该证据的证明方向及证据的证明力应结合本案的案件事实综合予以认定。   被告马生辉为支持其抗辩主张，庭审期间向本院提交如下证据：   证据一、1，网络截屏：“青海出台24条措施这些人的好消息来了”2，“西宁市政府重要通知，速看”3，“西宁疫情期间减免房屋租金政策来了，速看”。证明，青海省人民政府、西宁市人民政府相继出台了关于疫情期间的惠民政策，适当减免房屋租赁费，被告作为房屋租赁人租赁房屋经营宾馆业，疫情期间宾馆歇业，所以被告认为原告能响应政府倡议也能相对应减免被告的租金。为此，被告向原告提交了申请减免房租的申请书并与原告进行了协商，故此，被告未按期缴纳2020年6月1日至2020年11月30日期间的房租，不是故意违约。   证据二，关于减免汇龙宾馆租金的申请。证明，在2020年6月16日被告以书面方式向原告提交了“关于减免汇龙宾馆租金的申请”提出受全国范围的疫情影响，宾馆经营困难，申请1.免去2020年上半年六个月租金，2缓期缴纳2021年上半年租金（缓至10月份缴纳）。申请提交原告后，双方一直在洽谈，所以被告逾期缴纳房租不是故意违约，是事出有因。   证据三，宾馆重新开业申请。证明，被告共计歇业了43天，疫情期间没有经营的事实。   证据四，客户回单。证明被告在2020年8月17日将房租264600元打入了原告的账户内。   证据五，录音。证明，被告与原告公司的相关领导就房租减免的事情相互沟通后，让被告找公司法务部联系操作减免的事情。此后就没有了下文。这也说明被告在房屋租赁合同履行中没有违约行为。   原告九州证券股份有限公司质证认为：对证据一，政府出台的相关政策注明的是国营企业的不动产出租应免除租赁费，而原告公司是私营企业，针对上述政策可执行也可以不执行，对原告不具有强制性，对被告的证明方向不认可。对证据二，关于减免汇龙宾馆租金的申请。该申请，我方已经收到，我们跟公司上报了，北京公司总经理办公室负责人，明确告知被告不能减免租金。故此，该证据的证明方向不予认可。对证据三，宾馆重新开业申请。该证据不认可与本案纠纷无关。对证据四，客户回单。予以认可，无异议。对证据五，录音。真实性无异议，但是在录音里并没有承诺减免租金的事实。   针对被告马生辉庭审所提交的证据，本院认为：证据一，系政府面向社会不特定主体颁布的惠民政策带有社会公益性质，与本案的关联性需结合本案事实综合认定。证据二、三是被告自提证据，能够如实反映当时的事实，应属有效证件，在案佐证。证据四，原告不持异议，系有效证据，具有证明力。证据五，录音资料，虽然证实原、被告就房租减免的事情进行了电话沟通，但无果。该证据需结合本案的案件事实综合认定该证据的证明力。   根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告自有的位于西宁市长江路53号的汇通大厦第五、第六层房屋，建筑面积1999.63平方米，租赁期自2016年12月1日起至2021年11月30日，租赁用途为经营宾馆，租金及支付方式约定该房屋第一年、第二年每月租金40000元（含税）。年租金总额为480000元（含税）。自第三年起，每年按前一年房屋租金5%进行递增。房租以转账的方式，自2016年12月1日起，每六个月支付一次，每次支付六个月房租（按当年租金金额计算）。房租支付时间为每半年租期起始前1个月内，首次付款时间为2016年11月1日至11月30日。被告应向原告缴纳押金80000元，作为履约保证金。合同期满后履约保证金无息退还。双方商定，本合同免租金期为3个月，即2016年9月、10月、11月为免租金期，2016年12月1日起支付租金。自2016年7月1日起由被告承担出租房屋七月份起算产生的物业费、电费及水费，具体金额以物业提供数据为准。被告应按时交纳自行负担的水电、物业、暖气等相关费用，并承担用户的一切违约责任。原告不得擅自增加本合同未明确由被告交纳的费用。违约责任约定，租赁期间被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋。在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，应按本合同期六个月的租金向守约方支付违约金（按当年租金金额计算）。被告如逾期支付租金，每逾期一日，则须按所拖欠租金额的10%支付滞纳金。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向甲方所在地的人民法院提起诉讼。合同其他条款双方也一一进行了约定。合同签订生效后，双方正常履行至2020年5月31日，被告应交纳2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金264600元时，被告逾期未交，经原告多次联系催缴，被告于2020年6月16日给原告提交了一份“关于减免汇龙宾馆租金的申请”提出受全国范围的疫情影响，宾馆经营困难，申请1.免去2020年上半年六个月租金，2缓期缴纳2021年上半年租金（缓至10月份缴纳）。原告收到后明确答复被告不同意减免房屋租金。为此，原告在2020年7月1日向被告发送了《房租催缴函》（以电子及书面形式发送），要求被告于接到函后三日内缴纳房屋租金，被告于2020年7月2日已签收该《房租催缴函》，但被告仍未按照要求及时缴纳租金。无奈，由于被告逾期交纳房屋租金的违约事实成立，原告2020年8月4日向法院起诉。   另查，原、被告房屋租赁合同纠纷在审理期间，被告于2020年8月17日将诉讼争议的2020年6月1日至2020年11月30日期间的房租264600元交付。   又查，被告拖欠青海汇通物业管理有限责任公司2020年1月1日至2020年8月31日期间的物业费，水电费，采暖费共计108111.6元未付，青海汇通物业管理有限责任公司将催缴通知送达给原告。   上述案件事实，由原被告在庭审期间所出示的有效证据和庭审笔录，在案佐证。   本院认为，原、被告2016年8月26日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的相关强制性规定，该合同合法有效应受法律保护，双方均应按约履行。该合同履行至2020年5月31日时，因新冠疫情在全国传播，政府出台了相关的惠民政策，被告认为其可以享受到减免房租的优惠，遂向原告申请减免房屋租金，原告以政府的政策对其无约束力，对政府的倡议不接受，拒绝了被告申请，2020年8月17日被告交付了房租，被告交租时已超过合同约定的租金交付时间，为此，才引发了本案纠纷发生，由于本案房屋租赁合同依法成立后，在履行期间客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，被告出于继续履行合同的目的，申请变更交租时间，从而导致房租逾期缴纳，被告逾期交租的行为不存在故意，因情势变更的存在，引发本案纠纷发生的责任不在被告。现被告已将房租交纳，双方也均表示房屋租赁合同应继续履行。故此，依据法律关于当事人订立、履行合同应遵循公平、公序良俗，符合大众认知。原告诉讼主张，由被告承担逾期支付租金期间的滞纳金（每逾期一日，则被告需按拖欠租金额的10%支付滞纳金）。以264600元为基数，按照滞纳金利率10%日的标准从2020年6月1日起计算至实际清偿之日，暂计算至2020年7月10日（共39天），共计1031940元的诉讼请求，条件不成就，违约不成立，本院不予支持，予以驳回。至于，原告诉讼提出，因被告拖欠青海汇通物业管理有限责任公司2020年1月1日至2020年8月31日期间的物业费，水电费，采暖费共计108111.6元未付，被告应承担支付责任的诉讼请求。本院认为，原告不是上述欠费的授偿主体，也不是物业服务的提供者，也未替被告给付而享有追偿权，故此，原告的该项请求，无事实依据，不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：   驳回原告九州证券股份有限公司的诉讼请求。   案件受理费16468.86元，已减半收取8234.43元（原告已预交），由原告九州证券股份有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 刘 洪     二〇二〇年十一月二日   书记员 冯文娟   附：《中华人民共和国合同法》   第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）   第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。