沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13263号原告：初小辉，男，1969年5月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告：杨军，男，1982年3月7日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托代理人：王凯强，系辽宁联胜律师事务所律师。被告：刘晓东，男，1986年1月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：王凯强，系辽宁联胜律师事务所律师。原告初小辉与被告杨军、刘晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员冯菲适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告初小辉，被告杨军、刘晓东共同委托代理人王凯强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年5月13日，原告与被告签订了房屋租赁合同，原告将位于沈阳市和平区门市出租给被告使用，具体内容如下：一、租期与租金1、租期：租期五年2019年7月1日至2024年6月30日。2、租金：第一、第二年租金为二十二万元每年，第三至第五年每年二十三万元整（属税后租金，如果租金收入需要甲方交纳税金，甲方）。不予承担，由乙方承担3、租金交纳：房屋租金为上打租，每年交纳一次。但考虑到乙方首年经营，需要资金周转，首年租金可以半年交纳一次：签协议时即交纳上半年租金，后半年租金必须于2019年11月15日前交齐。以后每年租金需要一次性交齐，不得分期交付，每年租金必须在当年的4月1日前交付（提前3个月交纳下一年度租金）。4、房屋押金：乙方第二年交纳租金时，需要向甲方交纳二万元押金，作为租赁保证金。5、如合同到期乙方需要再续租时，需至少提前三个月，书面明确向甲方打招呼。同等条件，乙方享有优先续租权。6、乙方向甲方交纳的二万元押金，待租期结束，双方按此协议内具体条款，确认无异议后，甲方必须于三天之内将押金无条件返还乙方。7、如果乙方实际租赁期限不足两年含两年则甲方收取的押金不予退还。同时需把前两年租金补到23万每年。8、每一个年份，如果乙方实际租赁期限不足一年，则视为租期一年。如非甲方原因，甲方所收到的整年租金，不论任何原因，都不予退还。二、水、电、暖气、宽带、物业及装修费用等1、乙方租赁期间，所发生的所有装修费用均由乙方负责，不论乙方租期长短，在租赁结束时，乙方均不得向甲方主张装修时所发生的任何费用；同时，装修部分的不可移动部分，乙方不得拆除或者损毁，须无条件留给甲方。可移动部分，甲方可以自行拆除带走。2、乙方租赁期间的水、电、采暖费、电话、宽带网费、有线电视费、物业管理费等均由乙方负责交纳，且需保留一切交费凭证。乙方在租用期间，甲方有权询问当期乙方所需交的一切费用。3、乙方租赁期间必须注意安全，如出现房屋发水、漏电、漏气、失火、暖气跑水、下水道堵塞等不安全事件所造成的损失，由乙方负全责，甲方不承担任何责任。4、水、电、暖等费用视实际发生情况，必须按时交纳。5、物业费于每年交纳房屋租金时，同时交纳。6、以上各项费用均以乙方实际交纳的票据为准。7、入住前水电表指数均为零。三、其它事宜1、乙方在租用期间，必须守法经营。未经甲方同意，不得转租、转让他人使用，更不能从事违法活动。不得经营任何非法产品，如有违法事宜，所发生的一切后果均由乙方承担，甲方不负任何责任。乙方如需办理工商注册等手续，甲方需无条件给与配合。2、未经甲方允许，乙方不得私自改造房屋，尤其是房屋承重状态（楼梯部分允许乙方改动，一楼的洗手间及连接墙壁，允许乙方拆除，一楼中间房间与东侧邻居的隔离墙可以拆除)。3、房屋内消防设施，乙方可以在消防允许的前提下，做适当调整，但不得拆除且必须符合消防要求。不得储存任何违禁品、易燃易爆品，如有违反，所造成的一切后果，由乙方负责。4、租赁期限到期前三个月内，如果联系不上乙方，甲方有权自行收回房屋及对房屋内任何物品进行处理。5、无论任何原因，甲方不得借故提前收回房屋，不得提高房屋租金。6、本合同经甲乙双方签字后即发生法律效力。此合同甲乙双方各执一份。如有未尽事宜双方可以协商解决，协商不成可以诉诸法律。双方约定，以甲方所在地法院为诉讼裁决地。2019年5月13日，合同签署后，被告将第一年首次租金拾万元(少付一万元）通过沈阳爱德房地产经纪有限公司的账号转账给原告。被告同时与原告协商，由于租期是五年，能不能在5月13日就把钥匙交给被告，将5月13日至6月30日这段时间，作为赠送给被告的房屋装修时间。考虑到长久的合作以及是五年的租赁期，原告便同意于5月13日同时将房屋钥匙交予被告。所以自5月13日始，被告就已经正式接手并开始使用该房屋，所以被告真正租赁开始于2019年5月13日。2019年11月15日，被告将下半年租金中的拾万元，通过同样账号，以转账方式转给了原告。按照合同约定，被告必须于2020年4月1日前交付下一年的租金。4月1日之前，原告和被告授权的财务人员翟影多次沟通并催要租金（房租22万+押金2万+物业费3085元），翟影都以没在沈阳、微信问被告了，被告没回复等原因，搪塞推脱不予支付。后翟影说具体事情需要找一个胡姓主管落实。电话联系胡姓主管后，他说被告杨军不让支付租金，需要见面再沟通一下。2020年4月10日，原告和二被告人及胡姓主管，到达该房屋协商该租金问题。二被告提出，由于最近营业时间短，资金比较紧张，可不可以将第二年的租金进行分期支付，同时如果原告同意分期支付后，被告不再争取减免部分租金。原告爽快的答应了被告的请求，并口头和被告约定，从5月10日开始，每月支付给原告五万元，分5个月全部支付完。2020年5月10日，当原告再次向被告催要租金时，被告又以各种理由拒绝支付，并再次要求原告见面协商。原告于5月14日，又再次与被告见面。被告又提出了希望降低租金的要求。原告考虑到大环境可能会影响被告的经营，再次答应被告可以将租金降低到十八万元每年。被告觉得还是高，希望再次降低租金。原告表示可以再次考虑，但是需要被告一次性支付下一年租金。被告表示，即使租金降到再低些，也没有钱支付原告的租金。至此原告才明白，被告既想要求将租金降到更低，又仍想拖延不支付租金。由于已经与被告协商两次且都大幅让步并完全答应了被告提出的条件，加之按照合同约定被告已经拖延迟付了很久，且原告的房屋也是贷款房，每月仍需要按期支付银行的贷款和利息，同时原告向被告出示了该房屋的贷款合同，所以原告坚持租金可以再次降低，但是必须于近期一次性付清。于是二被告又提出，肯定没钱支付租金，只能终止租赁，把房屋交回原告。考虑到被告提出的各种原因和理由，被告已经不可能通过协商的方式给付租金了，事实上原告也已经不可能收到租金了，不得已，原告只能同意先暂时收回房屋，终止租赁，同时与被告签属了情况说明，具体内容如下：原被告双方于2019年5月13日签署房屋租赁协议，原告把长白南路229号门市租予被告，但由于疫情及经营原因，现因被告提出于2020年6月30日终止租赁，将房屋交予甲方。被告承诺，在交出房屋时，室内装饰及不可移动部分，不做任何破坏（原租赁合同已经约定)。被告同意原告在该门市门脸位置张贴出租广告。其他事项依据原租赁合同执行，本情况说明结合原租赁合同，共同有效。原告同意于2020年6月30日收回该房屋，并终止租赁。情况说明签署前，被告告知原告，在6月30日前，只把该房屋内的桌椅、厨具、厨房用品、空调拆除掉，搬到自己的私人会所，其他都不做拆除处理。并表示被告搬完东西后，会把水、电、物业费等费用当面和原告结清并把房屋当面移交给原告。在6月中旬和下旬，原告也分别与被告电话沟通，并同时与被告授权沟通处理此事的胡姓主管当面多次沟通落实此事，他们均表示除上述东西外，其他东西都不拆除和破坏。6月30日下午，原告和被告的授权委托人胡姓主管沟通接收该房屋时，胡告诉原告，他不在沈阳，已经把钥匙放在了屋内门下的一块板子下面。被告即未当面和原告结清水电物业费的情况，也未履行当面移交房屋的义务。30号下午6点多，当原告到达该房屋处，并按照胡姓主管的说明，取出钥匙打开房门时，原告惊呆了，被告不但移走了桌椅、厨具、厨房用品、空调，同时还拆走并破坏了入户门、屋内的电源开关、灯具、吊顶、石膏板等很多设施，屋内满目疮痍，破烂不堪，电源电线随处垂掉着，非常容易引起电的事故，破坏情况详见照片。按照合同约定，被告必须于每年4月1日之前一次性交齐租金，前两年租金每年二十二万元，如果乙方实际租赁期限不足两年，需把前两年租金补到二十三万元。虽然原告考虑到被告的特殊经营状况，给予了大幅让步，允许被告延迟给付租金，但不等于被告可以不给付租金。所以要求被告必须支付原告本应于4月1日之前就应该给付的第二年租金二十三万元整。合同约定第一年租金二十二万元整，但是被告只分两次支付给原告租金各拾万元，尚有二万元没有支付。加上被告需要补足不足两年租期的第一年租金一万元，所以被告必须补交第一年租期的租金三万元。合同约定2020年4月1日前，被告需要交纳二万元的房屋押金，作为租赁保证金，如果租赁期限不足两年，此押金不予退还。尽管此押金被告未实际交予原告，但是被告必须把这笔钱补交给原告。原告把2019年5月13日至6月30日这段时间赠送给被告作为装修过渡期，并于2019年5月13日把钥匙交给了被告，前提是因为被告租期是五年。由于被告实际租赁期未满五年，就不存在原告赠送被告装修期一说，需要被告从拿到钥匙之日起，即计算租期开始，并给付租金。以二十三万每年计算，这段租金共三万元。合同约定，装修部分的不可移动部分，被告不得拆除或者损毁，不做任何破坏，须无条件留给原告。同时在6月份的沟通中，被告及其授权主管同意在拆除部分东西时，先和原告打招呼进行沟通，也多次口头表示并保证过此点，可是在被告实际拆除屋内设施时，即未向原告打招呼，也同时拆除了很多合同约定不可拆除的设施，如灯具、开关等。我找专业人员来计划恢复，但涉及布线、拆除原有装修等诸多问题，至少需要三万元才可能恢复差不多，这部分需要恢复的不可移动部分所需的资金必须要求被告支付。被告离开该房屋时，未履行任何与原告的交接手续，所以需要被告履行交接手续，将所欠的水、电、物业费补齐。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《合同法》，为维护自身合法权益，原告现向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求∶1、请求判令被告支付原告2020年7月1日至2021年6月30日房屋租金23万元；2、请求判令被告补交2019年7月1日至2020年6月30日租金3万元；3、请求判令被告补交应交的房屋押金2万元；4、请求判令被告补交2019年5月13日至2019年6月30日租金3万元；5、请求判令被告赔偿破坏的房屋装修及不可拆卸部分资金3万元；6、请求判令被告支付所欠的水费1433元、物业费3072元（2020年7月1日至2021年6月30日）等；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告申请撤回第5项及水费的诉讼请求。被告辩称，原告初小辉的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。一、初小辉与答辩人所签订的《房屋租赁合同》已经双方约定解除，答辩人对其不再负有任何钱款给付义务。初小辉与答辩人就2019年5月13日签订的《房屋租赁合同》，双方已于2020年5月份经过协商，签署了情况说明，对该租赁合同予以终止。根据《合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”故对于合同中所约定的事项，对于初小辉以及答辩人均不在具有拘束力。初小辉要求答辩人支付房屋租金以及物业费的诉求无任何事实与法律依据。二、因案涉房屋租赁合同已解除，房屋押金已无继续支付必要。房屋押金系答辩人与初小辉为保证合同继续履行而约定的，合同约定：“乙方第二年交纳租金时，需要向甲方交纳二万元押金，作为租赁保证金”。现合同已解除，双方无继续履行合同的合意，因此对于该项诉求已无事实与法律依据，不应予以支持。三、答辩人所拆除的装修部分系其自身出资的装修，并且该部分装修属于可拆卸部分。同时，案涉房屋租赁合同中部分条款属格式条款，属于无效条款。依据《房屋租赁合同》中第二条水、电、暖气、宽带、物业及装修费用等第1项：“……可移动部分，甲方可自行拆除带走。”答辩人将自己出资装修的可拆卸部分带走符合合同约定。而“……在租赁期结束时，乙方均不得向甲方主张装修时所发生的任何费用；同时，装修部分的不可移动部分，乙方不得拆除或损毁，须留给甲方……”强行规定了答辩人必须将自己出资装修的装饰无条件留给初小辉，并且不能主张任何装修费用，只规定了答辩人的义务，而初小辉无任何付出，该部分明显属于格式条款，应属无效。因此对于该部分诉求，也不应予以支持。同时，原告所述入户门的破坏系执法部门对其进行的拆除，而非答辩人拆除。四、答辩人在搬出案涉房屋时，已结清水电等费用，不存在拖欠。案涉租赁房屋为门市房，属于商业用电、用水，一旦存在拖欠，即断水、断电，因此答辩人一直保证水电费用充足，及时缴纳各项费用，不存在拖欠情况。综上，答辩人在双方已约定解除合同的情况下，合理处置自身财产，不违反合同及法律规定，原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，依法请求法院予以驳回。经审理查明，2019年5月13日，原告（甲方）与被告（乙方）就位于沈阳市和平区门市签订《房屋租赁合同》一份，约定：“租赁期限5年，自2019年7月1日至2024年6月30日，第一、第二年租金每年22万，第三至第五年租金每年23万，年付，上打租。但考虑到乙方首年经营，需要资金周转，首年租金可以半年交纳一次：签协议时即交纳上半年租金，后半年租金必须于2019年11月15日钱交齐。以后每年租金需要一次性交齐，不得分期交付，每年租金必须在当年的4月1日前交付（提前三个月交纳下一年度租金）。房屋押金：乙方第二年交纳租金时，需要向甲方交纳二万元押金，作为租赁保证金。乙方向甲方交纳的二万元押金，待租期结束，双方按此协议内具体条款，确定无异议后，甲方必须于三天之内将押金无条件返还乙方。如果乙方实际租赁期限不足两年（含两年），则甲方收取的租金不予退还。同时需把前两年租金补到23万每年……”。后被告分别于2019年5月13日、2019年11月15日向原告支付租金10万元，合计20万元。2020年5月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签写《情况说明》一份，约定：“甲乙双方于2019年5月13日达成房屋租赁协议……但由于疫情及经营原因，现因乙方提出于2020年6月30日终止租赁，将房屋交予甲方。乙方承诺，在交出房屋时，室内装修及不可移动部分，不做任何破坏（原租赁合同已约定）。乙方同意甲方在门脸的合适位置及相关媒体从2020年5月15日始，张贴和发布出租广告。其他事项依据原租赁合同执行。本情况说明结合原租赁合同共同有效。甲方同意于2020年6月30日收回该房屋，并终止租赁”。2020年6月30日原告收回该房屋，但认为房屋装修被被告拆除及破坏。上述事实，有当事人向法庭提供的房屋租赁合同、情况说明、通知函、银行转账流水、微信记录等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，原告向被告交付房屋，被告向原告交纳租金、进行装修，双方一直都在积极履行着租赁合同。正逢2020年新冠疫情影响，全市餐饮娱乐场所一律停止经营，对商业用房承兑人经营收益影响很大。被告于2020年5月向原告提出提前解除意向，在原、被告友好协商下，双方于2020年5月14日达成“2020年6月30日终止租赁、返还房屋”意向并签写《情况说明》一份，后原告于2020年6月30日收回涉案房屋。现原告主张被告支付2020年7月1日至2021年6月30日期间房屋租金及物业费以及房屋押金2万元，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告补交2019年7月1日至2020年6月30日租金3万元，被告分别于2019年5月13日、2019年11月15日向原告支付租金10万元，原告无证据证明其后期曾向被告主张过每期照合同约定少交的1万元，且庭审中被告亦称每期10万是双方合同履行过程中形成的合意，不存在承诺后补的问题；另外，合同虽约定“如果乙方实际租赁期限不足两年（含两年），则甲方收取的租金不予退还。同时需把前两年租金补到23万每年”，可见该1万元系违约金性质，即未达到最低租赁期限的一种惩罚，但鉴于新冠××疫情及各级人民政府采取的疫情防控措施对房地产行业影响显著的特殊时期，应当予以租金适当减免及违约金免除，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。关于原告主张被告补交2019年5月13日至2019年6月30日租金3万元，该期间系原告认可交付被告使用的，合同中亦明确约定租金起算点为2019年7月1日，现原告该项主张无合同依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告初小辉的诉讼请求。案件受理费2998元（减半收取），由原告初小辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二〇年十一月九日书记员 王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。