江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2565号上诉人（原审被告）：姚荣山，男，1975年1月1日出生，汉族，住扬州市。上诉人（原审被告）：吴琨，女，1978年1月26日出生,汉族，住扬州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴广东，江苏锦旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州华纺物业管理服务有限公司，住所地扬州市广陵区运河西路**东城国际大厦****。法定代表人：丁克生，董事长。委托诉讼代理人：韩利民，江苏楚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹏，江苏楚汇律师事务所律师。上诉人姚荣山、吴琨因与被上诉人扬州华纺物业服务有限公司（以下简称华纺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2020)苏1002民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚荣山、吴琨上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华纺物业公司的一审诉讼请求；由华纺物业公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定物业费适用3.5元/月/㎡的标准，不符合事实，也与物业费确定基本原则相悖。⑴《前期物业服务协议》及其物业费价格系格式条款，由华纺物业公司单方制定，未经协商，姚荣山、吴琨在签订房屋买卖合同中被动接受。按照物价部门的批复，别墅等非普通住宅的物业费应当由协议双方协商确定。因此，该格式条款事实上剥夺了姚荣山、吴琨作为协议一方参与合同价款谈判的权利，按照合同法的相关规定，该条款应属无效条款，不具有法律约束力。⑵华纺物业公司实际提供的物业服务标准与其收取的物业费严重不符，其存在长期违约行为。根据一审判决查明和认定的事实，华纺物业公司提供的服务存在不少质量瑕疵，而这些质量瑕疵主要集中在垃圾长期不清理、绿化维护长期懈怠等最基础的物业服务事项，华纺物业公司提供的物业服务达不到《前期物业服务协议》约定的物业服务标准。更何况，华纺物业公司提供的物业服务还存在严重安全隐患，小区的汽车出入口长期存在行人可以随便进出的不设防状态。⑶华纺物业公司对小区普通住宅、别墅采用无差别的服务标准，未对别墅用户提供差别化服务。根据物价部门的批复和物业费的实际收取情况，案涉小区普通住宅适用1.3元/月/㎡的收费标准，而适用相同服务标准的别墅用户却适用3.5元/月/㎡，显然有违权利与义务对等的基本合同原则，也有违服务和价格相符的物业费确定原则。⑷华纺物业公司提供的物业服务与3.5元/月/㎡收费标准不相匹配，在其未能举证证明已提供了适格物业服务的情况下，可以适用普通住宅的物业收取标准。姚荣山、吴琨确认同一小区的同样6户别墅住宅也享受了1.3元/月/㎡的物业费标准。2.一审判决关于滞纳金的认定不当，姚荣山、吴琨不应承担滞纳金。⑴华纺物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵，姚荣山、吴琨拒绝缴纳物业费是行使不安抗辩权。一审判决已经认定华纺物业公司确实存在物业服务瑕疵的情形下，事实上已构成违约，作为守约方不存在过错，当然无需承担滞纳金。一审判决采用各自过错且不对等的原则认定双方的违约责任，有违客观事实也有失公平。⑵滞纳金的起算时间错误。退一步讲，即使存在滞纳金，其起算的时间也应当是自有效的书面物业费催缴之日起算，事实上，华纺物业公司直至2019年10月底才以律师函的形式进行首次有效催缴。华纺物业公司因自身原因怠于主张物业费，其不利后果不能归责于姚荣山、吴琨。3.一审举证责任分配不当、事实认定错误，华纺物业公司应当就其提供的物业服务与收费相匹配承担举证责任。华纺物业公司在实际物业服务中，对同小区的普通住宅实行无差别的物业服务标准，对同样6户别墅住宅也采用了普通住宅的物业费标准，姚荣山、吴琨认为应当适用普通住宅物业费收取标准。在华纺物业公司未能提供证据证明其实际提供了与普通住宅或其他6户别墅住宅不同的服务事项和服务标准的情形下，简单采用格式条款的约定，举证责任分配不当。被上诉人华纺物业公司辩称，1.一审判决认定物业费适用3.5元/月/㎡的标准符合客观事实，也符合物业费确定的基本原则。首先，物业合同是双方签字认可的，物业收费标准有政府部门的批复，前期物业服务合同也不存在合同法中的无效情形，因此，前期物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力。其次，华纺物业公司提供的物业服务符合法律规定。一审认定所谓的瑕疵服务仅是物业服务内容的很小一部分，华纺物业公司服务的面积达2万多平方米，姚荣山、吴琨主张的卫生打扫瑕疵占比不到1%。因此，姚荣山、吴琨主张的服务瑕疵部分无论从种类还是面积都是华纺物业公司提供的物业服务项目和工作量中的很小一部分，一审判决从物业费中扣除15%已远远超出姚荣山、吴琨主张的瑕疵部分的服务内容的价格。在姚荣山、吴琨给予反馈后，华纺物业公司及时予以了改进。再次，小区的普通住宅和别墅住宅类别不同，设施不同，别墅所占的绿化公共部分以及公摊面积等均与普通住宅不同，华纺物业公司已经为别墅的业主提供了更多的服务，华纺物业公司根据政府物价部门的批复以及前期物业服务合同收费符合法律规定，至于姚荣山、吴琨主张的收费标准不同的别墅住户，因该几户的设施与姚荣山、吴琨不同，针对该几户的收费标准是华纺物业公司同意的结果。姚荣山、吴琨单方主张采用与普通住宅一样的标准，华纺物业公司不予认可。2.姚荣山、吴琨应当承担滞纳金。首先，本案中，姚荣山、吴琨自2017年4月18日就逾期交纳物业费，应当按照合同约定承担滞纳金。一审判决物业服务瑕疵是2019年，因此姚荣山、吴琨不享有不安抗辩权。其次，滞纳金的计算时间应当按照双方约定的期限届满的次日，姚荣山、吴琨主张按照催缴之日起算没有法律依据。3.案涉小区内有多种业态的住宅，别墅住宅属于高端消费类，比普通住宅收费高是合情合理的。综上，请求驳回姚荣山、吴琨的上诉请求。华纺物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令姚荣山、吴琨给付物业服务费24302元及至实际付款之日的滞纳金（截止2019年11月30日滞纳金暂为7350元）以上合计31652元；2.姚荣山、吴琨承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2014年8月11日，扬州市广陵区物价局价格备案回复表，载明同意华纺运河晶典小区普通住宅前期物业公共服务费按中标六级标准服务收费，即收费标准为1.3元/月/㎡，小区其他物业收费按市物价局扬价服（2009）68号和扬价服（2009）69号文件执行。2.2014年12月19日，华纺物业公司与姚荣山、吴琨签订《前期物业服务协议》，由华纺物业公司为运河晶典小区3幢106室（建筑面积:192.87㎡,类型：联排别墅）提供物业服务。前期服务协议约定：物业费按年交纳，姚荣山、吴琨应在交房时预付一年的物业费，以后在上一年度缴费的最后一个月预交下一年度物业费。物业服务费，别墅3.5元/㎡/月,姚荣山、吴琨入住后，连续六个月以上未入住或者未使用的物业，应事前书面申请告知物业服务企业，经核实批准后，空置房可按照规定标准百分之七十交纳物业服务费。小区停车场，对业主拥有所有权或使用权的车位以及地下人防车位，在办理入住手续时按地上120元/月、地下、地下70元/月缴纳停车服务费山、吴琨未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求姚荣山、吴琨补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。3.姚荣山、吴琨提供的用户号为00486743（用户地址：运河晶典3幢106室）的用水凭证，显示2017年4月17日至2018年8月17日运河晶典3幢106室房屋产生较少或没有产生水费，房屋处于空置状态。4.2016年4月18日，华纺物业公司与姚荣山、吴琨办理了交房手续，姚荣山、吴琨向华纺物业公司缴纳2016年4月18日至2017年4月17日的物业费8100元。姚荣山、吴琨未交纳2017年4月18日至2020年4月17日期间的物业服务费。5.2019年10月29日，华纺物业公司委托江苏楚汇律师事务所向姚荣山、吴琨发律师函，催缴物业费。6.姚荣山、吴琨提交12张照片，证明其所在小区集中堆放点的垃圾在时隔一个星期以后不但原有垃圾未及时清理，而且在堆放点的右侧又增加了更多的垃圾，车库顶棚的树枝堆放长时间堆放，正常的绿树已经变枯发黄，小区绿化维护不力、不达标，建筑垃圾直接堆放通行道路中央，严重影响通行。华纺物业公司物业服务存在瑕疵，其物业服务达不到《前期物业服务协议》约定的服务标准。一审法院认为，华纺物业公司与姚荣山、吴琨签订的前期物业管理服务协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。当事人均应按约履行。华纺物业公司已提供了物业服务，姚荣山、吴琨应交纳物业服务费。姚荣山、吴琨每年应交纳物业服务费为8100元（3.5元×192.87㎡×12个月），姚荣山、吴琨未交纳2017年4月18日至2020年4月17日的物业服务费。因姚荣山、吴琨房屋在2017年4月17日至2018年8月17日处于空置状态，物业费按7折收取。2017年4月18日至2018年4月17日物业费为5670元（8100×70%）；2018年4月18日至2019年4月17日物业费为7290元（3.5元×192.87㎡×4个月×70%+3.5元×192.87㎡×8个月）；2019年4月18日至2020年4月17日物业费为8100元（3.5元×192.87㎡×12个月），合计21060元。姚荣山、吴琨未按协议约定交纳物业服务费，应当向华纺物业公司支付滞纳金。华纺物业公司主张从逾期之日起至实际给付之日按每日万分之五加收滞纳金，不违反法律规定，应予支持。鉴于华纺物业公司物业服务存在瑕疵，达不到协议约定的物业服务标准，一审法院酌定华纺物业公司自行承担15%的违约责任，姚荣山、吴琨应缴纳物业费为17901元（21060元×85%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、姚荣山、吴琨于该判决生效之日起十五日内向扬州华纺物业管理服务有限公司支付物业管理费17901元；二、姚荣山、吴琨于该判决生效之日起十五日内向扬州华纺物业管理服务有限公司支付滞纳金（以4819元为基数，从2017年4月18日起至实际给付之日止，按日万分之五标准计算；以6196元为基数，从2018年4月18日起至实际给付之日止，按日万分之五标准计算；以6885元为基数，从2019年4月18日起至实际给付之日止，按日万分之五标准计算）。案件受理费592元，减半为296元（华纺物业公司已预交），由姚荣山、吴琨负担（姚荣山、吴琨应负担之款于该判决发生法律效力之日起十五日内直接交付给扬州华纺物业管理服务有限公司）。二审中，围绕诉讼请求，姚荣山、吴琨提交下列证据：1.姚荣山于2020年6月4日拍摄的小区出入口保安执勤、出入口设置、南大门外垃圾堆放点视频两段，证明华纺物业公司没有及时清运垃圾、未能提供安保服务、小区出入口存在安全隐患。2.华纺物业公司2016年4月18日出具的装修保证金收据，金额为3000元，要求与姚荣山、吴琨应缴纳的物业费抵扣。华纺物业公司质证认为，对证据1真实性无异议，拍摄时间无法确认不予认可。对出入口安全隐患问题，开发商交付时即该状态，物业公司无权封闭，也非物业公司应承担的义务。垃圾堆放问题，该垃圾点位于小区范围外，属于市区共同道路，不在华纺物业公司提供的服务范围内。出入口安保问题，因疫情原因，该出入口处于封闭状态，不允许人员进出。对证据2真实性无异议，但装修保证金与物业费系两个法律关系，不同意在姚荣山、吴琨欠付的物业费中抵扣。如姚荣山、吴琨主张返还，可另行主张。华纺物业公司提供拍摄时间为2020年6月5日的照片四张，证明姚荣山、吴琨主张的服务瑕疵部分，华纺物业公司已及时进行了处理和改进。姚荣山、吴琨质证认为，对垃圾堆放点的两张照片真实性予以认可，一审中我方提供的三组照片时间间隔在一周以上，而根据华纺物业公司该照片的拍摄时间，已延迟一个月，也就是华纺物业公司处理垃圾的时间长达一个半月。对停车场出入口的两张照片，仅为正面照片，无侧面照片，而从停车场出入口侧面照片中才可以看出华纺物业公司提供的物业管理存在极大的安全隐患。一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审争议焦点：1.一审判决认定姚荣山、吴琨应当支付的物业管理费是否恰当？2.姚荣山、吴琨是否应当支付滞纳金？如应支付，数额如何确定？本院认为，姚荣山、吴琨与华纺物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，具有约束力，双方均应当按照协议约定履行各自的权利义务。姚荣山、吴琨在接受了华纺物业公司提供的物业服务后，应当按照合同约定及时缴纳物业管理服务费。因姚荣山、吴琨未缴纳2017年4月18日至2020年4月17日期间的物业管理服务费，故华纺物业公司主张姚荣山、吴琨支付该期间的物业管理服务费，应予支持。姚荣山、吴琨对华纺物业公司的物业服务管理费收费标准持有异议，以与普通住宅业主享受的系同一服务标准为由主张物业费应当按照普通住宅的标准收取。对此，本院认为，姚荣山、吴琨的住宅类型为联排别墅，其与华纺物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定了物业管理服务费按照别墅3.5元/㎡/月的标准缴纳，华纺物业公司该收费标准亦向相关主管部门履行了备案手续，现姚荣山、吴琨主张按照普通住宅标准缴纳物业费，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。对姚荣山、吴琨关于华纺物业公司提供的物业服务存在瑕疵的主张，一审判决已予以认定，并酌定姚荣山、吴琨按照85%标准缴纳物业管理服务费，该认定并无不当。姚荣山、吴琨关于在其欠付的物业管理服务费中抵扣装修保证押金3000元的主张，因装修保证押金与物业管理服务费非同一法律关系，且华纺物业公司不同意在本案中予以抵扣，故本院对姚荣山、吴琨该主张不予支持。对滞纳金的问题。虽华纺物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但姚荣山、吴琨不能以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。姚荣山、吴琨未按时缴纳物业管理服务费，其应当承担滞纳金。根据《前期物业管理服务协议》约定，业主逾期未缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照未缴纳物业管理费用的日万分之五加收滞纳金。因合同约定的滞纳金标准明显过高，姚荣山、吴琨主张予以调整。鉴于华纺物业公司未能举证证明因姚荣山、吴琨未能及时缴纳物业管理费用给其造成的实际损失，故本院酌定2017年4月18日至2019年8月19日期间的滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起滞纳金按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上，姚荣山、吴琨的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初919号民事判决第一项；二、撤销江苏省扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初919号民事判决第二项；三、姚荣山、吴琨于本判决生效后十日内向扬州华纺物业管理服务有限公司支付滞纳金（以4819元为基数，从2017年4月18日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以6196元为基数，从2018年4月18日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以6885元为基数，从2019年4月18日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回扬州华纺物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取296元，由姚荣山、吴琨负担200元，扬州华纺物业管理服务有限公司96元；二审案件受理费592元，由姚荣山、吴琨负担400元，扬州华纺物业管理服务有限公司负担192元。本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 孙建瑢审 判 员 韩 冰二〇二〇年十一月十六日法官助理 葛盈盈书 记 员 施亚芹