浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终844号 上诉人（原审被告）：梁建红，女，1983年6月1日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：王岩（系上诉人梁建红丈夫），男，1980年8月14日出生，满族，住丽水市莲都区。 被上诉人（原审原告）：浙江鑫汇物业管理有限公司。工商登记注册地：丽水市莲都区丽水商贸物流城29幢8。统一社会信用代码：9133110056236341XL。 法定代表人：吴松贵。 委托诉讼代理人：刘美盼，男。 上诉人梁建红因与被上诉人浙江鑫汇物业管理有限公司（以下简称鑫汇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2020）浙1102民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 梁建红上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人没有按照《浙江省物业管理条例》和《华府水阁苑小区物业管理服务合同书》提供符合要求的物业服务，对小区共用设施设备（上下水管道、落水管、楼内消防设施设备、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护、道路绿化带清洁、管理和运行服务不到位；没有履行物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾及时清运及雨、污水管道的疏通。被上诉人存在明显违约，对小区业主的人身财产安全造成了极大的安全隐患。物业服务水平的高低与收费标准没有直接关系，不能作为被上诉人只收费少服务的理由。二、物业服务管理合同系原业委会代签，并不是上诉人的真实意思表示，属于无效合同。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人并不是故意拖欠物业费，如果被上诉人能积极改进物业管理服务水平，根据《浙江省物业管理条例》通过验收，上诉人愿意支付物业费，并积极支持物业工作。四、一审中上诉人提供的照片已经证实了被上诉人的违约行为，与照片的拍摄时间没有直接的关联，应予采信。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉。 鑫汇物业公司辩称，一、被上诉人提供了华府水阁苑物业服务中心的来电来访反映情况登记表和工程工作台账及照片，足以证明被上诉人按约定履行了职责。二、业主委员会是由社区街道办事处组织业主选举产生的，合同依法有效。三、上诉人拖欠七年物业费，已构成违约，同时严重影响了广大积极缴纳物业费业主的合法权益，恳请二审法院以事实为依据，驳回上诉，维持原判。 鑫汇物业公司向一审法院起诉请求：被告梁建红支付拖欠的物业管理费人民币7674元、公共能耗费300元、违约金800元，共计8774元。 一审法院认定事实：被告梁建红是丽水市华府水阁苑小区11幢602室的业主，房屋面积119.49㎡。原告系由丽水市金飞物业管理有限公司变更而来。2013年9月1日，丽水市金飞物业管理有限公司（乙方）与丽水市金侨华府水阁苑小区业主委员会（甲方）签订《华府水阁苑住宅小区物业管理服务委托合同》，约定甲方将金侨华府水阁苑住宅小区委托乙方物业管理，期限一年，自2013年9月1日起至2014年8月31日止。其中，多层、小高层按0.68元/㎡/月收取物业服务费；公共照明电费和单元楼道内公共照明电费按户分摊，每户每年50元。为保证物业管理的正常运转，减轻乙方管理中的经济压力，业主应当按全年一次性交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年的第一个月。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。自2014年9月1日起至2019年8月31日，原告又与丽水市金侨华府水阁苑小区业主委员会多次签订《华府水阁苑住宅小区物业管理服务委托合同》，合同内容与2013年签订的一致。 被告至今已有6年未向原告交纳物业费，欠付金额为6150.23元，其中物业服务费5850.23元（119.49㎡×0.68元/㎡/月×12个月×6年），公共能耗费300元（50元/户/年×6年）。原告多次催收物业费，但遭拒。 一审法院认为，丽水市金侨华府水阁苑小区业主委员会与原告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，被告作为该小区的业主，原告已经按照合同约定提供物业服务，被告理应及时缴纳物业费，其至今未支付，已构成违约。原告的合理诉请该院予以支持。原告主张违约金，因其在提供物业服务过程中存在瑕疵，对该项诉请该院不予支持。被告梁建红抗辩对物业服务合同的真实性存疑；原告物业服务质量差；房屋漏水问题一直未解决等。该院认为，关于物业服务合同，均有小区业主委员会签章，且原告已为小区提供了相应期间的物业管理服务，被告作为小区业主已享受物业管理服务，应履行支付物业费义务。关于物业服务质量，小区环境的好坏、物业服务水平的高低，不仅与物业公司的收费标准相关，还与小区业主本身的素质紧密相连。基于物业公司的收费标准和小区业主自身素质等种种原因，原告提供的物业服务存在少许瑕疵在所难免，但被告不能以此为由拒不缴纳物业费。关于被告房屋漏水问题。首先，漏水问题不能归咎于物业公司；其次，公共维修基金系用于住宅楼公共部位和共用设施、设备的维修养护，原告申请专项维修基金并不符合条件。综上，被告的抗辩无事实和法律依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告梁建红于判决生效之日起五日内支付原告浙江鑫汇物业管理有限公司2013年9月至2019年8月的物业费人民币6150.23元；二、驳回原告浙江鑫汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原告浙江鑫汇物业管理有限公司负担10元，由被告梁建红负担15元。 二审中，被上诉人鑫汇物业公司向本院提交新的证据。上诉人梁建红提交光盘一份及照片若干张，待证被上诉人管理不到位，还存在安全隐患。鑫汇物业公司质证认为，房屋漏水是工程质量问题，被上诉人只对公共部分进行基本养护、维修。经审查，本院认为，房屋漏水等问题与被上诉人的物业服务之间不存在必然的因果关系，该证据不足以作为上诉人拒付物业费的依据，不予认定。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，案涉物业服务合同系丽水市金侨华府水阁苑小区业主委员会代表小区全体业主与被上诉人签订，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，且上诉人接受被上诉人提供的物业服务已经多年，期间并未对被上诉人作为合同相对方提出异议，故该合同对上诉人具有法律约束力，上诉人负有按约支付物业费的合同义务。上诉人以被上诉人提供的物业服务管理不到位、存在明显违约为由拒付物业费，本院认为，物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，因此，物业费的收取关系到整个小区物业服务。被上诉人提供的物业服务即使存在少许瑕疵，上诉人也不能以拒交物业费进行对抗。按照上诉人在上诉状中引用的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”其中并不包括拒交物业费，可见，上诉人认为其合法权益受到侵害的，可通过正当途径行使权利，而非采取拒交物业费的方式扩大矛盾，且一审法院对被上诉人主张的违约金不予支持，即是对被上诉人提供物业服务存在瑕疵的惩罚，一定程度上弥补了上诉人的损失。另，被上诉人作为物业服务企业也应积极改进服务质量，与业主充分沟通，避免此类纠纷的发生。 综上所述，上诉人梁建红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人梁建红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年十一月五日 代书记员 汪鑫莹 代书记员 王华斌