贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8982号上诉人（原审被告）：兰宏，男，1977年7月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：程智渊，贵州福万律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭成健，贵州福万律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园五里冲危旧房、棚户区改造项目******。法定代表人：丁盛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谭永朝，贵州驰远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振诚，贵州驰远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司，住所地：贵，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园五里冲危旧房、棚户区改造项目******>负责人：丁盛。上诉人兰宏因与被上诉贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司（以下简称：聚丰奇盛公司）、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司（以下简称：聚丰奇盛花果园分公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。兰宏上诉请求：一、撤销原判第一项，依法改判上诉人不支付被上诉人公摊面积部分的租金10875元，2019年7月23日至2019年8月6日的租金1593元（以上共计12468元）；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2019年7月23日至2019年8月6日期间并未对租赁商铺实际使用和收益是由于被上诉人强制关停门面所致，该期间租金不应支付。一审判决上诉人支付公摊面积部分租金无事实和法律依据。一审判决认定涉案合同于2019年8月6日解除错误，根据合同法第二百二十六条规定，上诉人支付租金应在2019年9月19日，上诉人未违约，被上诉人不享有合同解除权，故被上诉人公告解除合同明显错误。聚丰奇盛公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，属于有效合同，请求二审法院驳回上诉人的诉请。聚丰奇盛花果园分公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。聚丰奇盛公司、聚丰奇盛花果园分公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方签订的《聚丰美食城租赁合同》，并判令被告于本判决生效之日起3日内搬离A16-1号商铺，并将A16-1号商铺归还给原告；二、判令被告向原告支付2019年7月23日前的租金180052.71元，2019年7月24日起的租金按照原被告签订的《聚丰美食城租赁合同》约定的租金计算方式计算至搬离之日止；三、判令被告向原告支付水、电、煤气及管理费用合计8773.27元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月23日，原告聚丰奇盛公司与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）签订《花果园商铺租赁合同》，约定宏益房开将坐落于花果园商铺M区13至14栋123号，建筑面积6631.99平方米出租给聚丰奇盛公司使用，租期为10年，自2018年7月31日起至2028年7月30日止。其中2018年3月31日至2018年7月30日为装修期，装修期除房屋租金外，其余费用由聚丰奇盛公司交纳并自行承担。合同第三条约定“3.1聚丰奇盛公司承租租赁物作为服装、家居、母婴、电器、百货、美食广场之用，未经甲方允许不得改变租赁物的用途。合同第四条约定“4.1.1租金标准：2018年7月31日至2020年7月30日，50元/月/平方米。……4.1.2上述租金包括租赁物的附属设施使用费，包含外门头广告设置，中央空调外机设置使用场地等。上述租金不包括一方需交付之物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其它所有属于店铺自用的公共事业服务费用（包括但不限于水、电、燃气、电话费、宽带网络等），乙方须按照相关部门规定时间足额缴纳。”合同签订后，宏益房开于2018年5月2日将上述房屋交付聚丰奇盛公司。2018年11月26日，原告贵州聚丰奇盛花果园分公司（甲方）与被告兰宏（乙方）签订《聚丰美食城租赁合同》，约定由兰宏租赁花果园M区13-14栋123号一层聚丰购物美食城A16-1号商铺（含公摊）面积/平方米，经营品种为蒸菜，合同期限为两年，以实际开业时间为起租日。合同第三条约定“3.1乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付贰万捌仟（28000）元作为进场费，无论何种原因导致合同终止，进场费均不退还。另须支壹万伍仟（15000）元作为合同履约保证金，此保证金不计利息，在本合同结束两个月内，乙方在租赁期内如未发生因经营的产品出现问题导致应向顾客承担法律责任以及无违反本合同约定的任一违约行为，甲方应将保证金全额无息退还给乙方。3.2美食城保底租金和抽成租金统称为租金，两者取其高。3.2.1保底租金：第一年包月保底租金分别为25000元/店铺；……3.2.2抽成租金：第一年抽成租金为当月营业额（税前）18%；第二年抽成租金为当月营业额（税前）19%；……3.2.3上述租金不包括乙方需交付，因乙方经营活动而产生的政府税费及其它所有属于店铺自用的公用事业服务费用，包括但不限于（如水、电、燃气、电话费、宽带网络等）。3.3如果乙方单月营业额达不到保底租金/抽成扣点额度，合同期内累计达3个月的情形，甲方会同乙方分析原因，调整产品结构并协助乙方做促销推广的活动，乙方需积极配合。调整后一个月内仍未达到该营业额，甲方有权提高保底租金的20%或单方面解除合同。……3.5乙方销售款一律由甲方统一收银，若乙方销售人员私自收银，甲方有权按其所收金额100倍（或5000元，二者取其高）对乙方处罚，此款项从乙的营业款中扣除。合同第十二条约定“……12.3在租赁期内，乙方有下列情形之一的。甲方有权单方面解除本合同，且乙方已支付的所有费用（含保证金）均不予退还：……（5）逾期支付租金、管理费及其它费用之一达到30日的。……12.4甲方依据本合同约定解除合同的，乙方所支付的相关保证金作为惩罚性违约金支付给甲方。若乙方保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。合同签订后，原告将涉案商铺交付使用，原告按被告每月经营额的18%收取租金至2019年1月31日，从2019年2月1日起被告未向原告支付租金及水、电、燃气、管理费。2019年7月23日，原告关停聚丰美食城整体门面。2019年8月6日，原告在报刊上刊登公告，要求各承租户在登报之日起三日内交清租金及其它费用，并搬离聚丰美食城商铺。2019年9月25日，原告收回涉案商铺。原告多次向被告催要租金及其它费用无果后诉至一审法院，诉请如前。另查明：原告开设的聚丰美食城使用了其向宏益房开租赁的6631平方米的一半面积，为3315.5平方米。其中设商铺46间，面积共计1886平方米，剩余3315.5-1886=1429.5平方米为公摊面积。根据各租户的商铺面积与总商铺面积比等于各商户公摊面积与总公摊面积比相等的计算方式，兰宏应分摊的公摊面积为：36.25（A16号72.5平方米平均分割为两间商铺，商铺一半面积为36.25平方米）÷1886×1429.5=27.47平方米。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订《紧丰美食城租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。原告将涉案商铺交付被告使用，被告未按约支付租金及其它费用长达半年多，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，原告于2019年8月6日在报刊上刊登公告，该公告到达被告之日即2019年8月6日起双方租赁合同解除。原告已于2019年9月25目收回涉案商铺，故原告的第一项诉请已经实现，一审法院不再就该诉请作出判决，原告主张被告按照租赁合同第3.2.1条的保底租金标准25000元/月支付欠付期间的租金，一审法院认为根据原被告庭审中提交的证据以及实际履行情况，原告在被告经营期间实际按每月经营额的18%收取租金，未有一期按照合同约定的保底租金25000元条款实际履行。而被告欠付租金期间并未一直持续实际经营，故按照经营额的18%收取租金也没有实际的履行条件，因此一审法院根据公平原则，酌情按聚丰奇盛公司与宏益房开签订的租赁合同约定的租金标准50元/月/平方米计算至合同解除之日。被告应付的租金为50元/月/平方米×（36.25+27.47）平方米×6个月+50元/月/平方米×（36.25+27.47）平方米。30天×6天=19753.2元。对其余租合诉请，一审法院不予支持。本案与被告存在租赁关系的为聚丰奇盛花果园分公司，该分公司依法领取了营业执照，可作为原告单独提出主张。对原告主张的水、电、煤气、管理费用8773.27元，系原告据实计算至2019年7月23日，一审法院予以支持。综上、依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定：判决：一、被告兰宏于本判决生效之日起十日内支付原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司2019年2月1日至2019年8月6日的商铺租金19753.2元及水、电、煤气、管理费8773.27元，共计28526.47元；二、驳回原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2038元、保全费1464元，共计3502元，由被告兰宏负担526元，由原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司自行承担2976元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，上诉人聚丰奇盛花果园分公司营业执照载明，其类型为有限责任公司分公司。查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人聚丰奇盛花果园分公司签订《聚丰美食城租赁合同》后，聚丰奇盛花果园分公司于2019年8月6日公告解除与承租人的租赁合同，且根据上诉人的陈述，双方合同因租赁房屋已返还而实际解除。故在一审判决作出后，虽然对被上诉人诉请的租金支持至2019年8月6日，被上诉人对此并未上诉，本院从其自愿。上诉人上诉称因被上诉人强制关停门面，2019年7月23日至2019年8月6日期间并未对租赁商铺实际使用和收益，未举证证实其主张的事实，应承担举证不能的不利后果。故，本院对一审法院判决的租金支付期间予以维持。对上诉人所持一审法院认定合同解除错误及其不应当支付2019年7月23日至2019年8月6日期间租金的理由，本院不予采纳。合同解除后，双方合同当事人应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，依法主张权利。上诉人明确表示另案主张权利，本院从其自愿。被上诉人诉请上诉人支付欠付租金，一审法院以聚丰奇盛公司与宏益房开签订的《花果园商铺租赁合同》之约定作为计算欠付租金的依据，涉案租赁合同的出租人聚丰奇盛花果园分公司予以认定，上诉人虽持其不应支付公摊面积的理由，但同样未对一审法院以聚丰奇盛公司与宏益房开签订的《花果园商铺租赁合同》之约定作为计算欠付租金的依据上诉，本院从当事人之自愿，对一审法院确定的计付租金标准予以维持。而聚丰奇盛公司与宏益房开签订的《花果园商铺租赁合同》约定的租赁面积为建筑面积6631.99平方米，对应于聚丰美食城实际建筑面积及商铺专有部分面积，约定的出租面积明显包含了建筑物专有部分及公共部分，一审法院由此计算出上诉人应承担的公共部分面积27.47平方米租金符合《花果园商铺租赁合同》约定。故对上诉人所持不应支付公摊面积租金的理由，本院不予采纳。并且，《花果园商铺租赁合同》明确约定了每一期租金的支付期限，本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定。故对上诉人所持支付租金期限未届满的理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人兰宏负担。本判决为终审判决。审判员  姜彦宏二〇二〇年十一月十八日书记员  罗 艳