广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6926号上诉人（原审原告、反诉被告）：元晓峰，男，汉族，1987年6月30日出生，住广东省广州市白云区************，公民身份号码440************014。委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市瓷海酒店有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码914************087。法定代表人：陶国才。委托诉讼代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴广忠，男，汉族，1959年10月16日出生，住广东省中山市****，公民身份号码440************032。委托诉讼代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。原审第三人：邓俊明，男，汉族，1983年7月21日出生，住广东省广州市荔湾区*************，公民身份号码440************010。上诉人元晓峰因与上诉人佛山市瓷海酒店有限公司（以下简称瓷海酒店公司）、被上诉人吴广忠、原审第三人邓俊明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初33601号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人元晓峰上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判瓷海酒店公司、吴广忠向元晓峰返还押金177600元；3判令瓷海酒店公司、吴广忠承担诉讼费用。事实与理由：2016年8月16日瓷海酒店公司、吴广忠将佛山市禅城区********瓷某国际B区4栋二楼出租给元晓峰，双方签订《租赁合同》，每月租金8000元，租赁期至2028年12月20日，用途仅作酒店员工餐客早餐使用。2017年1月1日瓷海酒店公司、吴广忠获得瓷海酒店第一、五、六层的承租权，瓷海酒店公司、吴广忠将其一并出租给元晓峰，用作酒店前台及客房。双方未签订租赁合同，仅约定每月租金18万元。在租赁期间，房屋出现了明显地面开裂、墙体瓷砖开裂、脱落等严重质量问题，瓷海酒店公司、吴广忠经多次催促仍不履行修缮义务，导致元晓峰租赁房屋目的无法实现。因此，法院判决元晓峰与瓷海酒店公司、吴广忠租赁合同无效。一审判决认定“元晓峰未履行相关交接手续，双方是于2018年12月19日在法院主持下才完成案涉场地的相关交接”错误。2018年11月1日瓷海酒店公司不准元晓峰经营，并驱赶元晓峰经营期间酒店员工，元晓峰随即于当日立刻停止经营。元晓峰经办人郑某发与瓷海酒店公司经理吴某波之间的微信截图显示，2008年11月1日瓷海酒店公司发出停电通知并且进行断电处理。自断电之日起，元晓峰多次向瓷海酒店公司、吴广忠发出明确交接案涉场地的通知，瓷海酒店公司、吴广忠始终拒绝接收。元晓峰多次努力无果后，只得于2018年12月1日将案涉场地全部钥匙及发票放在瓷海酒店公司经办人办公室，瓷海酒店公司依旧拒绝交接。综上，2018年11月1日起，元晓峰已不再使用案涉场地，且无占用案涉场地。双方未完成交接手续是因瓷海酒店公司、吴广忠原因所致。请二审法院认定2018年11月1日停止计算场地占用费。具体核算如下：2018年10月1日至11月1日（共32日），一楼、五楼、六楼的占有使用费为192000元（180000元/月4÷30×32）;二楼的占有使用费为6400元（6000元/月÷30×32）,合计198400元。瓷海酒店公司、吴广忠收取元晓峰押金476000元抵扣水电费100000元后还余376000元，抵扣198400元场地占用费后，还应向元晓峰返还177600元。综上，一审判决认定事实不清，请二审法院查明事实，予以改判。上诉人瓷海酒店公司答辩称，元晓峰的上诉请求没有事实依据，场地交接是在法庭主持下交接的，且交接手续是双方共同办理的，仅将钥匙交予瓷海酒店公司并非有效交还，需履行一定手续，且原审法院对此已作出充分说明，请二审法院驳回元晓峰上诉请求。被上诉人吴广忠答辩称，与瓷海酒店公司意见一致。原审第三人邓俊明述称，与瓷海酒店公司意见一致。上诉人瓷海酒店公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判决确认瓷海酒店公司与元晓峰、邓俊明之间签订的《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》有效且于2018年12月19日解除；2.变更一审判决第二项为元晓峰于判决发生法律效力之日起十日内向瓷海酒店公司支付承包费470323元及逾期付款违约金（从每月的6日计算，每日按月承包费的0.3%计算，直至元晓峰付清承包费之日止），暂计算至2018年12月17日为：2018年10月承包费违约金39420元、2018年11月承包费违约金25380元、2018年12月承包费违约金9180元，上述逾期违约金合计共73980元；3.判决元晓峰立即向瓷海酒店公司支付解除《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的违约金360000元；4.判决元晓峰立即向瓷海酒店公司支付律师代理费50000元；5.本案诉讼费用由元晓峰承担。事实和理由：一、一审法院将案由确定为租赁合同纠纷，属定性错误。本案有两份合同，即瓷海酒店公司与元晓峰签署的《租赁合同》，瓷海酒店公司与元晓峰及原审第三人邓俊明签订的《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》。承包合同不属于租赁合同，故案由应为合同纠纷。二、一审法院未查明、遗漏重要事实，认定事实不清，适用法律错误。（一）瓷海某弘大酒店在佛山市禅城区********瓷某国际B区4栋首层以及五、六楼均未依法登记注册，不具有酒店经营主体资格，也未办理消防验收、领取卫生许可证、特种行业许可证等酒店经营必须的证照。一审法院没有依法查明瓷海某弘大酒店的经营主体资格、是否具有开展酒店经营的合法证照，且认定元晓峰以某弘大酒店名义进行经营没有事实及法律依据，并属于将违法经营认定合法经营，严重违反酒店经营的相关法律、法规规定。（二）瓷海酒店公司在发包给元晓峰经营前，依法领取了《营业执照》及酒店经营所必须具备的卫生许可证、特种行业许可证、建设工程消防验收意见书等从事酒店行业经营所必须具有的证照。瓷海酒店公司具备向元晓峰发包的主体资格。元晓峰经营瓷海酒店后，瓷海酒店公司将增值税发票、税控盘、发票专用章、会计账本、保险柜、《营业执照》及瓷海酒店公司开展酒店经营所必须具备的卫生许可证、特种行业许可证、建设工程消防验收意见书等移交给元晓峰，且元晓峰一直在使用（2018年12月19日移交清单予以证实）。（三）元晓峰承包经营瓷海酒店一直使用瓷海酒店公司的银行账号收取客户款项，然后由双方进行对账，瓷海酒店银行账户已收取酒店客户的款项，用于元晓峰以冲抵方式承担酒店的承包费、水电费、多除少补。（四）元晓峰承包经营瓷海酒店后，其员工也在瓷海酒店购买社保。（五）元晓峰承包瓷海酒店期间，以瓷海酒店的名义缴纳相关税费。三、双方签订《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的目的是元晓峰取得瓷海酒店的经营权，以下可以证明。（一）如是场地出租，则瓷海酒店公司只需将场地交付元晓峰即可，既不可能也无必要向其移交增值税发票、税控票、发票专用章、会计账本、会计凭证、保险柜及《营业执照》、卫生许可证、特种行业许可证、建设工程消防验收意见书等元晓峰经营瓷海酒店必须的证照。（二）虽然《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》约定承包范围系佛山市禅城区********瓷某国际B区4栋的首层（大堂175平方米）以及五、六楼客房，基于双方签订合同目的，实际是指元晓峰承包整个瓷海酒店经营场所的运营，明确元晓峰经营瓷海酒店房屋使用范围，并非将场地出租。且元晓峰承包瓷海酒店后，从其签订承包合同至合同被依法解除期间，元晓峰从未要求瓷海酒店公司协助其办理经营酒店所必须具备的相关证照，而事实上元晓峰也没有办理经营酒店所必须具备的相关证照，却一直从事酒店经营。经营酒店时一直使用瓷海酒店银行账号收取客户住宿费，开具发票，在经营场地悬挂、使用瓷海酒店公司的营业执照、卫生许可证、特种行业许可证。元晓峰的具体行为足以证明其签订《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的目的是为取得瓷海酒店经营权而非向瓷海酒店公司承租房屋、场地后，并领取经营酒店所需证照。四、关于瓷海酒店的承包经营自主权。（一）瓷海酒店公司与元晓峰签订了《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，元晓峰依法取得瓷海酒店自主经营权。在元晓峰合法使用瓷海酒店自主经营权时，不论合同双方是否约定，瓷海酒店公司无权干预、阻碍、限制元晓峰的正常经营，也不能要求元晓峰按瓷海酒店公司的要求进行经营，事实上，瓷海酒店公司无此种行为。（二）元晓峰取得瓷海酒店自主经营权后，可以对外使用商号“某弘大酒店”，但商号不等于经营主体，如该商号侵犯第三方合法权益，侵权后果将由瓷海酒店公司承担。（三）在承包关系中，承包人应按承包合同约定从事经营活动并承担经营风险，此系元晓峰享有、行使瓷海酒店自主经营权的最直接体现，但元晓峰在行使自主经营权时必须合法、合规。在元晓峰合法行使自主经营权时，瓷海酒店公司无权干预、阻碍、限制其政策经营，也不能要求元晓峰按瓷海酒店公司要求进行经营。故一审法院认为承包关系中，承包人需按发包人要求从事经营活动并承担经营风险不但无法律依据，也严重损害、侵犯元晓峰自主经营权。五、关于《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》效力。如前所述，《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》合法有效。双方履行合同的具体行为（瓷海酒店公司将增值税发票、税控盘、发票专用章、会计账本、会计凭证、保险柜、《营业执照》及元晓峰开展酒店经营所必须具备的卫生许可证、特种行业许可证、建设工程消防验收意见书等移交给元晓峰，且元晓峰一直使用，且以瓷海酒店名义纳税、为员工购买社保），足以证明《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》不符合房屋租赁合同要件及内容。一审法院认定事实不清，对合同内容断章取义，认定《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》名为承包合同实为房屋租赁合同无事实依据。因元晓峰未按合同约定履行支付承包费义务，构成违约，故应承担违约责任，瓷海酒店公司有权没收元晓峰的承包保证金36万元，元晓峰应向瓷海酒店公司支付合同解除违约金。综上，一审法院未查明事实，认定《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》名为承包合同实为房屋租赁合同无事实及法律依据，请二审法院依法予以纠正。上诉人元晓峰答辩称，瓷海酒店公司上诉请求没有事实与法律依据，应予驳回。一、本案所涉瓷海酒店客房承包经营合同，名为承包实为租赁合同，事实上是瓷海酒店公司为逃避房地产租赁相关禁止性规定所制造的合同。一审判决对承包与租赁的区别已作出明确认定，且合法正确。本案中元晓峰与瓷海酒店公司、邓俊明等人签订的瓷海酒店客房承包经营合同，从合同内容上看完全符合租赁合同特征，即合同中关于承包范围，虽名为承包，但明确是瓷海酒店国际B区四栋的首层以及5、6层客房，即合同标的所对应的是不动产使用权，而非酒店经营权。二、本案所涉承包合同并未将瓷海酒店整体经营权发包给元晓峰，事实上元晓峰在使用案涉不动产期间，瓷海酒店仍由瓷海酒店股东整体经营，经营权仍由相应股东享有，期间还发生过酒店经营权人的变更。三、元晓峰在实际经营过程中，并未以瓷海酒店名义对外运营，酒店经营过程中所涉设备购买、人员招聘、装修装饰等均是由元晓峰对外负责，且以某弘大酒店名义对外经营，涉及到的法律关系也均由元晓峰对外承担，并不涉及瓷海酒店公司。瓷海酒店公司上诉状中存在大量与事实不符内容，元晓峰从未占有使用案涉营业执照，该营业执照始终是由瓷海酒店公司实际掌握。对于瓷海酒店公司银行账户，元晓峰更未直接使用，从内容上看也均是瓷海酒店公司自身使用，瓷海酒店公司称该银行账户及营业执照等证照是由元晓峰使用且交付给元晓峰与事实不符。本案合同性质应是租赁合同，即使本案合同性质属承包，仍属无效合同，不会改变本案合同无效的法律后果。根据瓷海酒店公司一审提供的证据，案涉场地由润丰公司出租给赣江公司，又由富泰公司出租给吴广忠使用，而上述租赁合同依法均属无效合同。因此瓷海酒店公司将案涉场地交付给元晓峰使用，本身就属无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，无处分权而成立的合同，除非能够重新取得处分权，否则属于无效合同。因此无本案合同性质是租赁还是承包，也不会改变本案合同应无效的法律后果。综上，元晓峰与瓷海酒店公司所签合同属无效合同，瓷海酒店公司的上诉请求应予驳回。被上诉人吴广忠答辩称，同意瓷海酒店公司意见。原审第三人邓俊明述称，同意瓷海酒店公司意见。元晓峰向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除元晓峰与瓷海酒店公司、吴广忠对佛山市禅城区********瓷某国际B区4栋一楼、五楼、六楼的租赁关系；2.判令解除元晓峰与瓷海酒店公司、吴广忠对佛山市禅城区********瓷某国际B区4栋二楼的《租赁合同》；3.判令瓷海酒店公司、吴广忠返还押金476000元；4.案件诉讼费由瓷海酒店公司、吴广忠承担。瓷海酒店公司向一审法院提出反诉请求：1.判令元晓峰立即向瓷海酒店公司支付2018年10月1日至2018年12月19日的承包费470323元及逾期付款违约金（从每月的6日计算，每日按月承包费的0.3%计算，直至元晓峰付清承包费之日止，暂计算至2018年12月17日。其中2018年10月承包费违约金39420元、2018年11月承包费违约金25380元、2018年12月承包费违约金9180元，合计73980元）；2.判令元晓峰立即向瓷海酒店公司支付解除《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的违约金1826670元（按未履行承包期内的承包费总额的10%计算）；3.判令元晓峰立即向瓷海酒店公司支付2018年10月1日至2018年12月19日的房屋租金15677元及从起诉之日起至元晓峰付清租金之日止的利息（按年利率6%计算）；4.判令元晓峰立即向瓷海酒店公司支付2018年9月1日至2018年12月13日的水电费100676元及从起诉之日起至元晓峰付清水电费之日止的利息（按年利率6%计算）；5.判令元晓峰立即向瓷海酒店公司支付律师代理费50000元；6.案件全部诉讼费由元晓峰承担。诉讼中，明确诉讼请求二：判令元晓峰立即向瓷海酒店公司支付解除《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的违约金36万元。相当于没收押金。一审法院查明：元晓峰作为乙方（承租人）、瓷海酒店公司作为甲方（出租人），双方于2016年8月16日签订《租赁合同》，约定“甲方将瓷海酒店二楼餐厅租赁给乙方（仅作酒店员工餐客人早餐使用），租期13年，自2016年3月1日起至2028年12月30日止，如中途退租，甲方有权扣除乙方所有押金并收回房屋，合同解除。月租按月计收，8000元/月，三年后每年递增5%；缴费方式：转账；乙方先交16000元租房押金，甲方为乙方出具押金凭条，待合同期满甲方检查合格后将退还给乙方。乙方在租赁期间，该房屋发生的一切费用由乙方承担，如逾期不缴纳费用者，扣除乙方所有押金并收回房屋，合同解除；乙方在租赁期间发生下列情况之一时，甲方有权解除合同，收回房屋，不退房租：...4、一个月拒交水、电、煤气、物业费的...；乙方在租赁期间，应按时缴纳房租，如逾期不缴纳房租者，每拖延一天扣除押金10%。...”此外，元晓峰作为乙方（承包经营方）、邓俊明作为甲方（发包方）、瓷海酒店公司作为丙方，三方签订了《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》，约定“承包范围：佛山市禅城区********瓷某国际B区4栋的首层（大堂约210方）以及五、六楼客房部分（简称经营部位），乙方清楚承包经营权场地的真实状况；甲方将上述酒店客房承包给乙方经营，乙方用于经营旅业用途；承包经营期为13年，自2016年1月1日至2028年12月31日；月承包费具体如下：2016年1月1日至2018年12月31日为18万元、2019年1月1日至2021年12月31日为20.14万元...；押金：为两个月承包费即36万元；上述每月承包费和押金甲方同意乙方转入丙方指定账户，丙方收到上述款项视为甲方收到；乙方每月5日前交付当期承包费和空调使用费；首层（大堂约210方）及五、六楼客房部分所产生的水电费按佛山当地商业用水、用电计算，水4.5元/吨、电1.11元/度；权利义务：...（3）甲方对瓷某国际酒店的公共部份提供公共环境的卫生、绿化及安保，保证承包经营权部位正常经营具有良好的外部环境，但承包经营权部位区域内部的安全、卫生由乙方负责管理。...违约责任：（1）在承包期内，任何一方不履行本合同以下义务，使另一方决定以各种途径或方式追索，所有由此引起的费用（如追讨责任方的各种手续费、管理费、进行诉讼活动之诉讼费和律师费等）概由责任方负责偿还。（3）若乙方拖欠承包费、管理费、水、电费的，每逾期一日，须按月承包费额的0.3%向甲方支付违约金。若欠费1个月以上的，甲方有权采取停水、停电及停车场等惩罚措施。若乙方拖欠承包费达2个月或严重违法经营，甲方有权以书面形式通知乙方解除或终止本合同，单方收回该承包部位及场地所有装修及物品、没收承包费押金并有权按照本合同承包未履行期内的承包费总额的10%向乙方收取违约金。..适用法律和管辖权：本合同适用中华人民共和国法律。本合同履行中发生争议，三方应协商解决，协商不成时，依法提请广州仲裁委员会裁决，该裁决是终局的，败诉方承担一切仲裁费用（包括胜诉方的律师费）...”上述两份合同签订后，瓷海酒店公司于2017年7月10日向元晓峰出具三份《收据》，确认已收到元晓峰交来的瓷海酒店客房部承包经营押金360000元、瓷海酒店二楼餐厅租赁押金16000元以及瓷海酒店客房部、大堂、餐厅水电押金100000元，合计476000元。2017年1月1日，佛山市赣江投资有限公司与瓷海酒店公司签订《确认书》，确认双方就瓷某国际B区第4座一楼至六楼场地于该日完成了所有的资产交接工作，瓷海酒店公司自2017年1月起为唯一承租方。2018年5月8日，吴广忠在某弘大酒店的减租《申请报告》上批复：同意调整壹年由2018年6月起至2019年5月30日止，《申请报告》申请将原租金8000元/月自2018年6月起调整为6000元/月。2018年12月1日，瓷海酒店公司向元晓峰及“佛山市瓷海酒店首层及5-6楼客房暨二楼餐厅的实际经营方某弘大酒店瓷海店负责人刘兴然（下文简称贵经营方）”出具《告知函》，称“上述两项场地”元晓峰实际交由“贵经营方”经营某弘大酒店，因对方违约，通知解除合同。诉讼中，瓷海酒店公司于2018年12月10日向法院提交《申请》，陈述：1、元晓峰承包的瓷海酒店首层和5-6层客房，及租赁瓷海酒店二楼，因经营不善在2018年10月底已自行停业；2、元晓峰仍拖欠两个月承包费、租金及欠缴三个月水电费，未交还案涉场地；3、为减少双方损失，希望先搁置争议，请求在法院主持下让元晓峰先行交还案涉场地。其后，元晓峰、瓷海酒店公司双方于2018年12月19日在法院主持下对案涉场地办理了交接手续。另查明一，瓷海酒店公司于2011年5月16日登记成立，法定代表人为陶国才，登记住所为佛山市禅城区*********瓷某国际B4栋二楼局部、五、六楼。该公司曾于2015年10月15日办理工商变更登记，将法定代表人由邓俊明变更为陶国才；于2017年9月18日办理工商变更登记，将股东由吴广忠、吴某锋、邓俊明变更为吴广忠、吴某锋。另查明二，根据法院出具的预交反诉费通知书，法院于2018年12月18日收到反诉材料，并于当日出具该通知书，通知瓷海酒店公司缴费。庭审中，元晓峰陈述：正常经营期间，每月电费约2-4万，水费2-3千。一审法院认为，案件为房屋租赁合同纠纷。就案件的争议问题、当事人的主张，分析、认定如下：关于管辖权。瓷海酒店公司在庭审提出，根据案涉承包经营合同第十二条约定，如合同履行中发生争议，应提请广州仲裁委员会仲裁，该仲裁为终局仲裁。对此，由于瓷海酒店公司未在首次开庭前提出异议，且对案件提起反诉并对元晓峰的诉请发表意见，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，……另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，法院对案件应继续审理。关于《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的性质及合同当事人。对合同性质，元晓峰主张为房屋租赁合同，瓷海酒店公司主张为承包经营合同，经审查，法院认定为房屋租赁合同，具体分析如下：（一）两类合同的辨析。根据合同法第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同法中对承包合同没有明确规定，属于无名合同。根据《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用(2011年修订版)》对企业承包经营合同纠纷的释义，企业承包经营合同是指企业根据所有权与经营权分离的原则，确定企业所有权人与企业经营者之间的权利义务关系的合同。一般来说，二者存在如下区别：首先，对象不同。租赁是出租人将租赁物交付承租人使用经营，租赁物既可以是动产，也可以是不动产，总之租赁的对象是资产；而承包是以完成一定的经营任务为目标，对象是经营业务。其次，对外名义和责任承担不同。在租赁关系中，承租人是以自己的名义对外从事经营活动并自己承担责任，而承包人则是以发包人的名义从事活动，与第三人之间的债权债务关系由发包人作为责任主体。第三，双方承担的权利义务不同。租赁关系中，出租人将租赁物交付给承租人，出租人有权收取租金；承租人有缴纳租金的义务，同时享有对租赁物进行使用、收益的权利。承包关系中，承包人需要按照发包人的要求从事经营活动并承担经营风险。总之，如果是将作为经营性的实体的酒店交给他人经营，即使所签订的合同书名为酒店租赁合同，也应解释、认定为酒店承包合同。反之，如果合同的实质是，将酒店建筑物和附属设备的使用权，转移给他人用于开办酒店，即使合同书名为酒店承包合同，也应解释、认定为租赁合同。（二）案涉合同性质的认定。合同对象方面，按照合同第一条的约定，承包的是经营部位，第六条也约定发包方义务包括交付承包经营业权部位，由此可知，合同对象为具体的资产的使用权，而非抽象的经营权；对外名义方面，由元晓峰所举证据及瓷海酒店公司所举的《某弘大酒店（瓷海店）水电费、承包费、租金欠费统计表》、《申请报告》、解除合同《告知函》等证据，可知元晓峰是以某弘大酒店而非瓷海酒店的名义对外经营，也无证据证明元晓峰对外经营产生的权利义务均由瓷海酒店公司承担；双方承担的权利义务方面，合同第六条约定，瓷海酒店公司不得无理干预、阻碍、限制元晓峰的正常经营，元晓峰有自主经营权，而非按瓷海酒店公司的要求进行经营。综上，《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》虽名为承包经营合同，但实为房屋租赁合同，应适用房屋租赁合同的相关法律、司法解释，以防止当事人以承包合同之名规避租赁合同的相关法律规定。至于该房屋租赁合同的出租人，名义上合同约定为邓俊明，但邓俊明称实际履行合同是瓷海酒店公司，权利义务亦是由瓷海酒店公司享有承担，瓷海酒店公司亦以合同相对方向元晓峰提出主张，而元晓峰亦提交《确认书》等证据，证明瓷海酒店公司是瓷某国际B区4栋1-6楼的承租方，及“现在是瓷海酒店公司在向元晓峰出租首层以及五、六楼客房”，故应认定出租人实为瓷海酒店公司，其与元晓峰成立房屋租赁合同关系。关于合同效力。案涉建筑物无证据证明已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”及第二条“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”的规定，案涉《租赁合同》、《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》应属无效。关于合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述房屋租赁合同司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，案涉合同无效后，对双方诉请应作如下处理：（一）无效的合同自始无法律约束力，故不存在解除问题，元晓峰、瓷海酒店公司有关解除合同的主张，均缺乏依据，法院不予支持。（二）合同无效后，瓷海酒店公司因合同取得的押金476000元应向元晓峰返还。为方便处理，法院在元晓峰应付的占有使用费、水电费中予以相应扣减。（三）关于反诉中的承包费及其违约金、租金及其利息。合同无效后，瓷海酒店公司主张的承包费、租金应作为占有使用费，参照约定的租金标准处理。庭审中，元晓峰陈述其从2018年10月起没有再缴纳租金，并于11月1日停止经营，虽然瓷海酒店公司在《申请》中进行了确认。但由于元晓峰未履行相关交接手续，元晓峰也无证据证明瓷海酒店公司拒绝接收案涉场地，而双方是于12月19日在法院的主持下才完成了案涉场地的相关交接，故法院确认案涉场地的交接时间为2018年12月19日。经核算，2018年10月1日至12月19日（共80日），一楼、五楼、六楼的占有使用费为480000元（180000元/月÷30×80），二楼的占有使用费为16000元（6000元/月÷30×80），合计496000元。抵扣租赁、承包押金376000元后，元晓峰尚应支付占有使用费120000元。对于逾期违约金，因合同无效，该违约金约定对双方无法律约束力，故法院不予支持。经释明，瓷海酒店公司主张为资金损失即利息，而由于合同无效后承租人所应支付的占有使用费，实质上是承租人以折价方式返还其基于占有房屋所获得的利益，出租人对该项财产性利益的请求权基础为不当得利请求权，承租人返还的范围以其所受利益为限，而其所受利益为占有使用利益，并不产生孳息即利息收益，故出租人请求承租人支付占有使用费的利息，应不予支持。另外，上述司法解释规定，合同无效后参照合同约定的租金标准计算占有使用费，但未规定可参照合同约定的租金支付时间计算占有使用费，即占有使用费的支付时间并不确定，故不存在承租人逾期支付占有使用费的情形，也就无从计算利息。但在案件受理后，瓷海酒店公司明确向元晓峰提出了支付占有使用费的主张，法院亦主持双方于2018年12月19日进行了房屋交接，为平衡双方利益，法院确定自瓷海酒店公司提起反诉之日即2018年12月18日起，元晓峰应支付占有使用费，并从次日起计利息。至于利息标准，2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期贷款利率计，以年利率4.35%自2018年12月19日计至2019年8月19日（共244天），为3538元（120000÷360×244×4.35%）。此后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。（四）关于反诉中的解除合同违约金、没收押金。因合同无效，瓷海酒店公司的上述主张，缺乏依据，法院不予支持。（五）关于反诉中的水电费及利息。瓷海酒店公司举证的《某弘大酒店（瓷海店）水电费、承包费、租金欠费统计表》虽然未得元晓峰确认，但其提供了水电表照片及相关水电表读数予以佐证，元晓峰虽表异议但未能举证反驳，同时元晓峰也承认其从2018年9月1日开始未缴纳水电费，而且瓷海酒店公司抄表后由元晓峰缴费也符合双方此前的水、电费交易习惯，且庭审中元晓峰确认其正常经营期间每月电费约2-4万，水费2-3千，故瓷海酒店公司主张元晓峰拖欠2018年9月1日至12月13日水电费100676元，合理合法，应予支持，该费用系瓷海酒店公司必然损失，元晓峰应当支付，抵扣水电押金100000元后，元晓峰尚应支付676元。由于无证据证明瓷海酒店公司已垫付了上述水电费，故不存在资金损失，其关于利息的诉请，于法无据，法院不予支持。（六）关于反诉中的律师费。首先，因合同无效，故有关律师费的约定无法律效力；其次，合同无效后的损失赔偿责任属于缔约过失责任，而该律师费与合同订立、履行无关，亦不能认定为瓷海酒店公司因合同无效所受损失，不属于缔约过失责任范围；第三，瓷海酒店公司未能提交相关发票证明该费用已实际支付，该费用亦无法认定为实际损失。综上，瓷海酒店公司主张的律师费，缺乏依据，法院不予支持。关于吴广忠的责任承担。首先，吴广忠并非案涉《租赁合同》及《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的当事人，其作为瓷海酒店公司的股东，只是提供银行账号代为收取相关的租金、承包费及水电费等；其次，元晓峰认为吴广忠为案涉建筑物的实际出租人，其财产与瓷海酒店公司的财产存在混同，但并未举证证明，应承担举证不能的不利后果。因此，根据合同相对性原则，元晓峰诉请吴广忠对案涉合同承担连带责任，于法无据，法院不予支持。关于诉讼费负担。计算本诉受理费的诉讼标的额为合同剩余租期金额，法院亦确认合同无效，因双方对合同无效均有过错，瓷海酒店公司作为出租人为主要过错方，且法院对元晓峰主张返还押金的诉讼请求亦予以支持，基于以上考虑，本诉受理费13400元，应由元晓峰负担40%即5360元，瓷海酒店公司负担60%即8040元。反诉费则根据胜、败诉情况予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认元晓峰与瓷海酒店公司于2016年8月16日签订的《租赁合同》无效；二、确认元晓峰与瓷海酒店公司、第三人邓俊明之间签订的《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》无效；三、元晓峰于判决发生法律效力之日起十日内向瓷海酒店公司支付占有使用费120000元及利息3538元（利息暂计至2019年8月19日，此后以120000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿日止）；四、元晓峰于判决发生法律效力之日起十日内向瓷海酒店公司支付水电费676元；五、驳回元晓峰的其他诉讼请求；六、驳回瓷海酒店公司的其他反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费13400元，由元晓峰负担5360元，瓷海酒店公司负担8040元；反诉受理费13549元，由瓷海酒店公司负担10162元，元晓峰负担3387元。二审期间，瓷海酒店公司向本院提交以下新证据：证据1.瓷海酒店2016年1月至2018年12月会计账本（每月抽取部分），拟证明元晓峰承包瓷海酒店后，事实上经营瓷海酒店（对外开具发票、采购经营物品、报销入账、支付工资、购买社会保险、缴纳税费）；证据2.瓷海酒店2016年3月至2018年12月社会保险明细表，拟证明元晓峰承包瓷海酒店后为员工购买社会保险，事实上在经营瓷海酒店；证据3.瓷海酒店2016年1月至2018年12月账户明细信息，拟证明元晓峰承包瓷海酒店后，一直使用瓷海酒店的银行账户，事实上在经营瓷海酒店并缴纳税费。元晓峰对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被上诉人吴广忠予以确认，原审第三人邓俊明对上述证据不发表质证意见。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》的性质及效力问题；2.案涉场地的交接时间如何确定。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同法中对承包合同没有明确规定，属于无名合同。根据《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用（2011年修订版）》对企业承包经营合同纠纷的释义，企业承包经营合同是指企业根据所有权与经营权分离的原则，确定企业所有权人与企业经营者之间的权利义务关系的合同。租赁合同要求出租人将租赁物交付承租人使用，租赁物可以是动产，也可以是不动产，但需有具体的租赁物；而承包是以完成一定的经营任务为目标，对象是经营业务。本案中，各方签订的虽名为《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》，但该合同中明确约定合同标的物为禅城区******瓷某国际B区4栋的首层以及五、六楼客房，为具体的租赁物，而非对瓷海酒店的经营权。同时，在合同中亦未约定元晓峰需以瓷海酒店的名义对外经营，从案涉证据也可以反映元晓峰是以某弘大酒店的名义对外经营，且也无证据证明元晓峰对外经营产生的权利义务均由瓷海酒店公司承担，故案涉合同不符合承包经营合同的特质。即使如瓷海酒店公司在二审期间举证证明元晓峰存在借用瓷海酒店公司的名义购买员工社保、开具发票等行为，亦不能以此来推定案涉合同性质为承包经营合同。综上，由于本案中瓷海酒店公司确实系将具体的租赁物即案涉房屋的使用权出租给元晓峰使用，而并非将瓷海酒店公司抽象的经营权让渡给元晓峰使用。故一审法院认定案涉《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》实为房屋租赁合同关系，并依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照见着工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效的规定，”认定案涉《租赁合同》、《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》无效并无不当，本院依法予以维持。合同无效，则《佛山瓷海酒店客房承包经营合同》中关于违约条款的约定亦不具有法律效力，故一审法院对瓷海酒店公司请求支付逾期付款违约金73980元及合同解除违约金360000元、律师费50000元的诉讼请求不予支持亦无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点二。案涉纠纷为租赁合同纠纷，元晓峰作为承租人，在租赁合同无效后，负有将租赁物返还予承租人的义务。本案中，虽双方于2018年11月开始协商交接事宜，但双方就此未能达成一致意见，未能办理正式交接手续，双方实际于2018年12月19日才在法院主持下办理交接手续，一审法院以此作为场地交接时间并计算占有使用费并无不当，本院依法予以维持。故一审法院计算至2018年12月19日元晓峰欠付的占有使用费共计496000元并与押金折抵后，判令元晓峰尚需支付占有使用费120000元亦无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。元晓峰、瓷海酒店公司的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11673元，由上诉人元晓峰负担3852元，由上诉人佛山市瓷海酒店有限公司负担7821元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月二日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊