吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1513号 上诉人（原审原告）：马士学，男，1969年2月10日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：朱侠，松原市宁江区春华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张娟，女，1962年8月24日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：刘伟达（系刘凯、张娟之子），男，汉族，1966年12月22日生，现住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：刘国成，吉林东镇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘凯（曾用名：路春明），男，1959年12月18日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：刘伟达（系刘凯、张娟之子），男，汉族，1966年12月22日生，现住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：刘国成，吉林东镇律师事务所律师。 上诉人马士学因与被上诉人张娟、刘凯房屋买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马士学及其委托诉讼代理人朱侠，被上诉人张娟，刘凯的共同委托诉讼代理人刘伟达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马士学上诉请求：依法撤销（2020）吉0702民初706号民事判决并依法改判刘凯、张娟返还马士学购房款26万元。并自2013年4月起至给付之日止按月利2分支付上款利息。事实和理由：刘凯、张娟系夫妻关系。马士学与二人于2013年10月15日签订的《房屋买卖合同》，协议约定刘凯、张娟将其所有的位于宁江区新区街道东四条*号房以26万元卖给马士学。协议签订后马士学将26万元购房款支付给刘凯、张娟。2019年刘凯、张娟以该土地为晨光村集体土地为由起诉要求认定合同无效，宁江区法院依法认定该合同无效。但马士学所支付的购房款，刘凯、张娟有义务返还。同时应按月利2分支付自交付款项之日起至还款之日的利息。该房屋买卖合同不能成立的原因是该房屋的宅基地系晨光村所有的土地，这一点刘凯、张娟明知，却没有尽到如实告知义务。同时在一审时是刘凯，张娟所提起的诉讼是要求解除房屋买卖合同，属于刘凯，张娟违约。双方之间签订的合同已约定一方违约应赔偿对方双倍的损失，一审法院未依据双方签订的合同进行判决。同时，房款26万元在2013年4月马士学就交付给刘凯、张娟了。刘凯、张娟将自有的房屋卖给马士学是名为买卖，实为抵押。而一审法院依据的是刘凯、张娟在2019年5月9日提起诉讼的时间来计算刘凯、张娟应支付的利息是明显的错误。请求二审法院查清本案之事实后依法改判。 张娟、刘凯辩称，一、刘凯与张娟是夫妻关系，经人介绍与马士学相识，因周转资金的需要2013年4月刘凯、张娟在马士学处借款20万元，后因未能按期还款，与马士学签订房屋买卖协议并公证，同时将房产证、集体土地使用证一并交于马士学。马士学于2014年9月将此房屋出租并收取租金。二、刘凯、张娟与马士学形成借贷法律关系，未约定利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定：“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。”刘凯、张娟与马士学之所签借据及协议中未约定利息，故马士学向刘凯、张娟主张按年利率24%计算利息于法无据，不应得到保护。刘凯、张娟在一审诉讼中不同意给付马士学利息，仅同意返还14万元，一审判决下发后为减少诉累且判决结果尚在刘凯、张娟承受范围之内故未上诉。三、马士学主张刘凯、张娟在签订买卖协议时未尽到如实告知义务，刘凯、张娟在签订协议时已将集体土地证一并交于马士学，马士学作为具有完全民事行为能力人，应明知集体土地权证所载内容，故马士学与刘凯、张娟在签订房屋买卖协议时对土地性质均是清楚的。综上，请求驳回上诉，维持原判。委托诉讼代理人刘国成未出庭，提交了书面的代理意见，该代理意见中关于利息部分与答辩意见相同，另外提到刘凯、张娟起诉马士学要求确认买卖合同无效的原因和房屋买卖合同无效后如何处理的问题。称涉案房屋所在辖区于2019年初开始拆迁工作，马士学就涉案房屋拆迁事项与刘凯协商达成一致，由马士学去办理拆迁补偿协议，回迁楼房有一套给刘凯，其余回迁房屋及款项归马士学用于抵顶所欠借款。后因马士学将拆迁款45万元归自己所有，未给刘凯，才提起买卖合同无效之诉。关于合同无效的后果。最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于物权纠纷案件的审理项下的关于农村房屋买卖问题第二款规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”本案中刘凯、张娟无违约之处，是马士学违约，本案中张刘凯、张娟与马士学至多是同等过错。如本案按买卖合同法律关系进行审理，刘凯、张娟返还合同约定的房款即可。 马士学向一审法院起诉请求：依法判令刘凯、张娟给付20万元，并自2013年4月9日起至给付之日止按照月利息2分计算给付利息，诉讼费由刘凯、张娟承担。 一审法院认定事实：刘凯与张娟系夫妻关系，马士学与刘凯、张娟系朋友关系。2013年4月，刘凯、张娟与刘伟达在马士学处借款本金20万元，包括利息在内为马士学出具27万元借据一枚，双方约定借款期限自2013年4月9日至2014年4月9日。后因刘凯、张娟无力偿还借款，刘凯、张娟用案涉房屋抵顶欠款，并与马士学于2013年10月23日签订《协议书》一份，该协议约定：刘凯、张娟将其所有的坐落于江北新区街121幢1号、建筑面积69.66平方米、土地使用面积215.10平方米、房屋产权证号吉房权证松字第SB010***号住宅以26万元的交易价格转让给马士学，并于同日在吉林省松原市松江公证处办理了（2013）吉松松江证字第2417号公证书。协议签订后，刘凯、张娟将案涉房屋交付给马士学，自2014年9月10日开始至2019年房屋被拆迁一直由马士学对外出租，并收取租金。刘凯、张娟称两人在2014年陆续偿还借款6万元，马士学对此予以否认。 另查明，刘凯、张娟于2019年5月9日诉至原审法院，请求法院依法确认刘凯、张娟与马士学签订的房屋买卖协议无效，原审法院作出（2019）吉0702民初3251号民事判决书，判决驳回刘凯、张娟的诉讼请求。刘凯、张娟不服原审法院一审判决，上诉至松原市中级人民法院，松原市中级人民法院作出（2019）吉07民终1470号民事判决书，判决撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3251号民事判决书，刘凯、张娟与马士学于2013年10月23日签订的房屋买卖《协议书》为无效协议。 一审法院认为，根据双方当事人的当庭陈述及提交的证据，能够证实马士学与刘凯、张娟原系民间借贷法律关系，借款本金为20万元，刘凯、张娟在借款期限内因无力偿还借款而与马士学达成以房抵债协议，原审法院对此事实予以确认。虽协议书记载抵顶欠款数额为26万元，但经计算，该抵顶欠款数额超出以借款本金20万元为基数、按照法律保护的月利3分计算范围，现该协议已被法院生效判决确认为无效，故按照民间借贷法律关系返还欠款及利息为宜。庭审中，双方对借款本金的数额20万元予以认可，虽刘凯、张娟辩解称二人已经偿还借款6万元，尚欠借款14万元，但马士学对此予以否认，且二人未能提交证据证实其辩解意见，故对其二人的该项辩解意见不予采信，刘凯、张娟应当返还马士学借款本金20万元。案涉房屋自2014年9月10日开始一直由马士学对外出租并收取租金，马士学在占有、使用房屋期间取得了相应的收益，故对马士学主张自借款之日起给付利息的诉讼请求原审法院不予支持。双方实际借款本金20万元，借据记载金额27万元，并约定了借款期限一年，双方约定的借款利息超出法律规定保护的年利率24％的范围，对超出部分原审法院不予保护，刘凯、张娟自2019年5月9日诉至原审法院，马士学不再对房屋享有收益权，故刘凯、张娟应自2019年5月9日起至给付之日止按年利率24％计算给付利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十七条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘凯、张娟于判决生效之日立即偿还原告马士学借款本金200,000元，并自2019年5月9日起至给付之日止按照年利率24％的标准计算给付利息。驳回原告马士学在本案中的其他诉讼请求。如果被告刘凯、张娟未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2600元，由被告刘凯、张娟负担。 本院二审期间双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年涉案房屋被拆迁，马士学办理的拆迁手续，拆迁款也由马士学领取。 本院认为，马士学起诉状的诉讼请求为“刘凯、张娟返还购房款26万元，并自2013年4月起至给付之日止按月利2分支付上款利息。”在一审庭审中变更为“以20万元为本金自2013年4月9日起开始至给付之日止按月利2分计息。”马士学的诉讼请求由主张房屋买卖合同关系变更为民间借贷关系，原审法院按民间借贷法律关系审理正确。马士学上诉请求“撤销（2020）吉0702号民事判决，依法改判刘凯、张娟返还购房款26万元，并自2013年4月起到给付之日止按月利2分支付上款利息。”是改变了诉讼请求。本院征求刘凯、张娟的意见，二人表示不同意就该诉讼请求进行调解，故本院对于马士学的上诉请求只在原诉讼请求的借款本金20万元及利息进行审理，对于其基于房屋买卖合同较原审的诉请多主张的6万元部分不予处理。马士学与刘凯、张娟原为民间借贷关系，后签订房屋买卖协议实为以房抵债。双方签订房屋买卖协议后，刘凯、张娟虽交付了房屋，但双方未办理房屋产权变更登记，且马士学仍持有二人出具的借据，由此可见，以房抵债是双方当事人另行增加的一种清偿债务履行方式，原金钱给付债务也未消灭。后因房屋拆迁，刘凯、张娟提起房屋买卖合同无效诉讼，经生效的民事判决认定双方的房屋买卖合同因涉及将农村宅基地出让给村集体组织成员之外的马士学而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”及第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中双方签订的房屋买卖合同无效，故双方的以房抵债也不生效，马士学以持有的借据主张民间借贷应当予以支持。双方均认可借据中的27万元为20万元的本金加一年的利息7万元，由此可见，双方约定的利息为年利率35%，现马士学仅主张利息为年利率24%符合法律规定，应当予以支持。马士学因房屋买卖合同占用房屋期间的收益和所获得的拆迁补偿款，刘凯、张娟即未要求马士学返还上述款项，也未要求债务相抵，且双方对于马士学占有房屋期间的收益存在争议，原审法院直接民间借贷和房屋买卖合同两种法律关系所产生的债权债务一并处理不当，本院予以纠正。因此，马士学主张的利息应当从借款之日即2013年4月9日起至给付之日止进行计算。 综上所述，马士学的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初706号民事判决第一项为“刘凯、张娟于判决生效之日立即偿还马士学借款本金200,000元，并自2013年4月9日起至给付之日止按年利率24％的标准计算给付利息”； 二、撤销松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初706号民事判决第二项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2600元，由刘凯、张娟负担。二审案件受理费5200元，由刘凯、张娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟会青 审判员  徐 芳 审判员  于 航 二〇二〇年十一月十二日 书记员  于耀天