广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2666号原告：全书伦，男，1989年7月12日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区********社33号，公民身份号码510************738。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏君，广东威法律师事务所实习律师。被告：佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区白坭镇国家火炬计划佛山电器产业基地****，统一社会信用代码914***********322D。法定代表人：梁金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，该公司员工。原告全书伦诉被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全书伦及其委托诉讼代理人刘斌、张敏君，被告能润公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全书伦向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金11395.79元（自逾期交房之次日即2020年1月1日起，以每日全部房价款754688元的万分之一计算，计至实际交房之日，暂计至2020年5月31日）；2.判令被告赔偿原告因购买的房屋不符合合同约定造成的使用价值减损金额113203.2元（按照合同总价款754688元×15%计算）；3.判令变更《室内装修委托合同》中第一条中委托服务总包干价268212元（根据装修总额268212元除以建筑面积95.79平方米可得单价为2800元），变更为143685元（即单价为1500元）；4.判令被告退还原告装修款差额共计124527元(装修面积单价差额1300元×房屋建筑面积95.79平方米）；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年7月17日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，买卖合同约定：原告向被告购买位于佛山市三水区********山水龙盘花园龙悦湖19座20层2003房，预测建筑面积共95.79平方米。房屋总价款为754688元，原告自本预售合同网上签订之日起5日内支付全部房价款的31.1%即234688元，除首期款外，对于剩余房款520000元，原告应于2018年7月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。被告于2019年12月31日前向原告交付该商品房。同时原、被告双方签订《室内装修委托合同》，约定由被告对该房屋进行统一装修并于2019年12月31日前交付，原告于2018年7月15日前、2019年1月15日前，2019年9月2日分别向被告支付80464元，于2019年7月15日前向被告支付107285元，装修款共计268212元。2018年7月17日原告按照约定向被告支付购房款234688元，并于2018年7月15日、2018年12月12日分别向被告支付装修款80464元，于2019年7月15日再次向被告支付装修尾款107285元，支付装修款共计268212元，故原告已经按约定履行作为买方的付款义务。由于被告未按照约定时间交房且迄今未交房，故应当支付逾期交房的违约金11395.79元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当于2019年12月31日向原告交付该房屋。但实际上，被告迄今尚未交付该房屋，未履行交房义务。根据上述合同第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定将商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金为11395.79元（自逾期交房之次日起计算至实际交房之日，暂计至2020年5月31日）。由于被告并未按照约定为原告购买的房屋安装飘窗，其交付的房屋与合同约定严重不符，故被告应承担违约责任，赔偿原告房屋使用价值减损即113203.2元。根据原、被告双方签订的《室内装修委托合同》附件《二十层平面图》，在争议的涉案房屋主卧室位置，面向平面图的下边凸出原边线的宽度为0.9米，长度为3.2米，儿童房位置面向平面图的左边凸出原边线的宽度为0.6米，长度为1.6米。侧卧室位置面向平面图的下边凸出原边线的宽度为0.6米，长度为1.6米。根据《商品房买卖合同（预售）》中的户型鉴赏图，在上述相应位置应为飘窗。且在购买房子过程中，被告工作人员亦向原告明确表示有三个大飘窗，同时也提供样品房VR供原告参考，故原告对此产生合理信赖。另外，如被告认为合同约定的凸出位置有其他的含义，也应当在签订合同时向原告释明，退一步讲，即使对上述合同（即格式合同）的理解发生争议，也应按照合同法第四十一条的规定作出不利于被告的解释，即平面图中凸出原边线位置的为飘窗，该理解亦符合目前在商品房销售过程中对合同附图中房屋相关区域的理解的一般情形。因此原告基于该房屋有大飘窗，采光效果好，美观等原因方购买该房屋。因此，根据约定原告购买的房屋应当配有三扇飘窗（分别为主卧一扇，次卧一扇、儿童房一扇），但实际上该房屋主卧并未按照约定安装飘窗、儿童房的飘窗亦不符合约定的大小，仅为合同约定的三分之一。因此，被告交付的房屋并不符合约定的标准，导致原告合理期待落空，且由于飘窗与实际约定存在较大的差异，显然对涉案房屋主卧室、儿童房采光、通风效果以及居住的舒适度产生不利影响，同时由于飘窗的缺失，造成空气氛围压抑，严重影响生活质量，故被告行为已构成违约，应承担房屋使用价值减损的赔偿责任。由于合同中对此种情形并未约定违约责任及损害赔偿责任，结合根据《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。再者，根据原、被告双方签订《补充协议》，该协议第八条对本合同第十三条进行补充：面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何赔偿；面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积及本合同约定的房屋单价据实结算。因此根据计算，被告未按照约定安装飘窗的面积数为主卧2.88平方米（3.2米×0.9米=2.88平方米）及儿童房0.64平方米（1.6米×0.6米×2/3=0.64平方米），共计3.52平方米。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第六条第二款之约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为10678.6元（单价10678.6元系根据购房款总额754688元加上装修款总额268212元除面积95.79平方米计算可得）。根据计算，面积误差比绝对值已经超过3%（飘窗总面积3.52平方米除以建筑总面积95.79平方米），故根据该条款原告可得赔偿为44492.35元（绝对值在3%以内：2.8737平方米×10678.6元/平方米=30689.2元，绝对值在3%以外双倍赔偿部分：0.6463×10678.6元/平方米×2=13803.2元，以上两部分金额合计为44492.35元）。原告认为该赔偿金额过低，故恳请法院参考《补充协议》中其他情形关于违约责任的约定，请求调整为合同总价款15%的违约金，即被告向原告支付违约金113203.2元。（根据房屋总价款为754688元×15%计算可得）。由于原、被告所签订的《室内装修委托合同》存在显失公平的情形，应当部分变更双方签订的装修委托合同，故被告应当退还原告装修差额共计124527元。根据原、被告双方签订的《室内装修委托合同》可见，原告所购买的房屋装修单价为2800元（根据装修总价268212元除以房屋建筑面积95.79平方米计算可得）。但据原告了解，其他同期同一栋楼同一户型的业主装修单价基本为1500元。由此可见，原告装修面积单价明显过分高于其他业主装修单价，其装修费是近乎其他业主装修面积单价的2倍，故合同的订立显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的……故原告有权部分撤销双方签订的《室内装修委托合同》。原告认为，被告作为开发商，应当以公平的价格诚实地对待每一位业主，故其应当退还原告装修差额共计124527元(装修面积单价差额1300元乘以房屋建筑面积95.79平方米计算可得）。综上所述，为维护原告合法权利，特诉至法院，愿判如所请。被告能润公司辩称：1.被告已按《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告交付房屋，不存在原告所述的交付的房屋不符合合同约定的情形。即使房屋存在原告所述情形，其主张的减损金额依据也并不充足；2.原告请求变更《室内装修委托合同》的价格于法无据。即使《室内装修委托合同》被认定为无效合同，装修款亦应作为楼款的一部分，共同构成房屋总价。虽然案涉房屋的装修价格与其他户型的装修价格不一致，但案涉《室内装修委托合同》约定的装修款是原、被告经协商达成一致的，并不存在撤销的法定事由。原告主张将装修款和房款割裂，并主张退还装修款差额，没有任何法律依据；3.被告已经向原告发出了收楼通知，原告也到楼盘领用了收楼相关物品和收到相关书面通知，故被告已经依约向原告交房。本院经审理认定事实如下：被告能润公司系佛山市三水区********山水龙盘花园的开发商。2018年7月17日，原告全书伦（买受人）与被告能润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第三条约定，买受人向出卖人购买山水龙盘花园龙悦湖19座2003房，该房的测绘机构为佛山市三水国盛测绘有限公司（以下简称国盛公司），预测面积为95.79平方米，套内建筑面积为74.78平方米。合同第六条约定，房价按照套内建筑面积计算，单价为10092.11元每平方米，总价为754688元。合同第七条约定，首期房款234688元于本合同网签之日起5日内支付，余款520000元于2018年7月17日前办理银行按揭支付。合同第十一条约定，房屋交付时间为2019年12月31日前，房屋交付时，出卖人应出示建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。上述合同附件一即《房屋平面图》显示，案涉房屋的每个卧室均具有飘窗设计。同日，原告全书伦（买受人）与被告能润公司（出卖人）签订《补充协议》。协议第一条约定，该商品房与相同户型的样品房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，以实际交房时为准。协议第六条约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋；但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应承担的保修义务予以免除。协议第八条约定，商品房交付使用后，双方同意以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积及本合同约定的房屋单价据实结算。同日，原告全书伦（甲方）与被告能润公司（乙方）还签订《室内装修委托合同》，合同第一、二、三条约定，甲方委托乙方安排具有资质的装修施工单位对案涉房屋进行装修，装修总包干价为268212元，双方不再另外结算费用；装修款分期支付，于2019年7月15日前付清；合同以附件形式对装修标准进行了约定，并约定于2019年12月31日前交付。合同第四条约定，甲方不再对房屋进行毛坯交接，并授权乙方在该房屋达到装修条件时，直接安排具有资质的装修施工单位进行装修；甲方对装修标准和服务包干总价已进行充分考量，并实地察看了该项目样品房，承诺不会以任何理由提出解除合同及主张权利。合同还包含附件一和附件二两部分，其中，附件一是《装修交付标准》，附件二是《房屋平面图》。根据上述《房屋平面图》显示，案涉房屋所在的二十层房屋的每个卧室均有飘窗设计。上述《商品房买卖合同（预售）》和《室内装修委托合同》签订后，原告全书伦依约向被告能润公司支付了首期房款和办理了剩余房款的银行按揭，并依约付清了装修款。同日，原告全书伦在被告能润公司提供的《商品房认购知情书》上客户签字一栏签名。该知情书第4、5条载明，本人（全书伦）清楚知悉商品房购房价及装修价款，对价格无异议。2019年11月27日，国盛公司对山水龙盘花园龙悦湖19座进行测绘，并于2019年12月1日作出《房屋面积测绘成果记录册》。该记录册载明，案涉房屋建筑面积为95.68平方米，专用（套内）建筑面积为74.59平方米。2019年12月11日，被告能润公司取得山水龙盘花园龙悦湖19座的《单位（子单位）竣工验收备案表》。2019年12月27日，被告能润公司向原告全书伦邮寄《山水龙盘花园（佛山恒达山水龙盘）收（验）楼通知书》，通知全书伦于2019年12月31日到龙盘花园物业服务中心办理验、收楼手续。2019年12月31日，原告全书伦到现场验收楼时，因发现案涉房屋卧室的飘窗改成了平窗而没有办理收楼手续。后，原告全书伦又发现案涉房屋的装修价格明显高于该楼盘其他房屋的装修价格。原告全书伦为此要求被告能润公司赔偿因卧室飘窗不符合合同约定而造成的损失以及退还装修款差额，但遭被告能润公司拒绝。另查明，原告全书伦购买案涉房屋时，被告能润公司向其展示的样品房，每个卧室都有较大的飘窗，但被告能润公司实际交付的案涉房屋，主卧室、次卧室、小卧室的窗户均为平窗。此外，案涉房屋所在的龙悦湖19座，除了19层（含本数）以上的房屋，其它房屋的飘窗与样品房的飘窗基本一致。庭审中，原告全书伦陈述，其当时向被告能润公司购买的是带装修房屋，被告能润公司要求将毛坯房款和装修款分开签合同。本院认为，被告能润公司与原告全书伦于2018年7月17日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告能润公司将正在建设中的山水龙盘花园龙悦湖19座2003房预先出售给原告全书伦，故双方之间形成商品房预售合同关系。本案系因双方在履行上述合同过程中发生的纠纷，故案由应定为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有3个：1.被告能润公司是否存在逾期交楼的行为；2.被告能润公司交付的房屋是否符合合同约定；3.原告全书伦主张被告能润公司退还装修款差额有无依据。关于争议焦点1。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，房屋交付时间为2019年12月31日前，房屋交付时，出卖人应出示建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。根据被告能润公司提供的《房屋面积测绘成果记录册》、《单位（子单位）竣工验收备案表》、《山水龙盘花园（佛山恒达山水龙盘）收（验）楼通知书》、投递记录以及原告全书伦的陈述可知，案涉房屋在2019年12月31日前已达到交付条件，被告能润公司已通知原告全书伦于2019年12月31日收楼，而原告全书伦已于2019年12月31日到现场验收案涉房屋，只因发现案涉房屋卧室的内窗台面积明显比样品房的内窗台面积小而拒绝办理收楼手续。根据《补充协议》第六条第五款约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。虽然案涉房屋存在卧室内窗台面积明显比样品房内窗台面积小的问题，但该问题不属于房屋地基基础和主体结构存在质量问题，不影响房屋的正常使用，故不构成原告全书伦拒绝收楼的正当理由。综上，本院认定被告能润公司已于2019年12月31日向原告全书伦交楼。原告全书伦主张被告能润公司逾期交楼与事实不符，本院不予采纳，并对其要求被告能润公司支付逾期交楼违约金不予支持。关于争议焦点2。根据《商品房买卖合同（预售）》附件一(《房屋平面图》)与《室内装修委托合同》附件二(《房屋平面图》)显示，案涉房屋的卧室均有较大的飘窗设计，故应认定卧室有飘窗属合同约定的房屋特征之一。《商品房买卖合同（预售）》附件一即《房屋平面图》属于合同的一部分，对原、被告均有法律约束力，双方均应按照约定执行。虽然《补充协议》第一条约定，该商品房与相同户型的样品房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，以实际交房时为准，但该条款并未明确约定案涉房屋的飘窗与样品房的飘窗不一致。而且，该条款属于格式条款，不管交付房屋的飘窗是否存在与样品房飘窗不一致的情况，被告能润公司都会与购房者作出同样的约定，故不能视为被告能润公司与原告全书伦对飘窗问题作出了与《商品房买卖合同（预售）》不同的约定。另外，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”因此，除非买卖双方有特别约定或说明，否则，样品房的标准即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。由于原告全书伦购买案涉房屋时，被告能润公司向其展示的样品房每个卧室都有较大的飘窗，且未告知案涉房屋的飘窗与样品房飘窗存在明显差异，故原告全书伦有理由相信案涉房屋的飘窗与样品房的飘窗是一致的。事实上，案涉房屋所在的龙悦湖19座，除了19层（含本数）以上的房屋，其它房屋的飘窗与样品房的飘窗基本一致。被告能润公司在未经原告全书伦同意的情况下，将案涉房屋的三个飘窗改为平窗，改变了房屋的部分构造，导致内窗台的面积明显缩小，其行为构成违约，其交付的房屋不符合合同约定，应承担相应的违约责任。根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，案涉房屋飘窗因其高度不计入建筑面积。虽然飘窗面积属于赠送面积，不计入合同价款，但考虑到飘窗缺失造成房屋空间缩小，降低居住舒适度，影响房屋美观，从而导致房屋价值降低，故被告能润公司应向原告全书伦赔偿房屋价值损失。鉴于双方合同对此种情形没有具体约定违约责任和损失赔偿责任，故本院经综合考虑缺少飘窗的数量、房屋总价等因素，酌定被告能润公司向原告全书伦赔偿房屋价值损失30000元。原告全书伦主张被告能润公司赔偿113203.2元过高，超出30000元的部分，本院不予支持。关于争议焦点3。根据原、被告的陈述可知，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》时已经明确被认购的房屋为带装修交付，交易价款需要分开两份合同约定，故双方当事人签订《商品房买卖合同(预售)》和《室内装修委托合同》，实际上是人为将带装修房屋交易价款拆分为毛坯房款和装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策，故《室内装修委托合同》并非双方对房屋进行装修的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”原、被告签订《室内装修委托合同》系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为依法无效，该《室内装修委托合同》亦为无效合同。因《室内装修委托合同》为无效合同，自始就没有法律约束力，故原告全书伦诉请变更《室内装修委托合同》中的价格条款于法无据，本院不予支持。虽然《室内装修委托合同》无效，但原、被告隐藏的真实意思表示是《室内装修委托合同》与《商品房买卖合同(预售)》共同构成双方签订带装修房屋的商品房买卖合同，涉案房屋交易总价为买卖合同价款754688元和装修合同价款268212元之和，该真实意思表示没有违反法律、法规的强制性规定，为有效的民事法律行为，双方当事人应受该真实意思表示约束。而且，根据被告能润公司提供的《商品房认购知情书》显示，原告全书伦对案涉房屋的房价及装修价款无异议，并接受该价格。因此，原告全书伦主张被告能润公司返还装修款差额缺乏事实和法律依据，也有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告全书伦赔偿房屋价值损失30000元；二、驳回原告全书伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即2519元，由原告全书伦负担2216元，被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司负担303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 甘 冠二〇二〇年十一月三日书记员 吕心怡