湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1588号 上诉人（原审原告）：石友胜。 委托诉讼代理人：伍治昆，湖南泽一律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王佐。 委托诉讼代理人：张新高，湖南常清律师事务所律师。 原审被告：邵东市康珑手机连锁有限公司。 法定代表人：童小玲，该公司经理。 原审第三人：金科。 原审第三人：欧阳同春。 上诉人石友胜与上诉人王佐及原审被告邵东市康珑手机连锁有限公司（以下简称康珑公司）、原审第三人金科、欧阳同春房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵东市人民法院于二○二○年七月十三日作出的（2020）湘0521民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石友胜上诉请求：撤销湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521民初1752号民事判决，改判王佐恢复租赁房屋内的厨房、厕所、楼梯及水电设施并支付自2019年8月18日至2020年4月20日期间的租赁房屋租金损失63159.66元，实际赔偿至租赁房屋恢复原状交付石友胜验收完毕之日止。事实与理由：一、根据2016年8月9日石友胜与王佐之间签订的《合同协议》中“因外力导致乙方（石友胜）原楼梯不能使用，由甲方（王佐）负责恢复乙方楼梯”的条款，王佐对涉案房屋楼梯负有恢复义务，原判以经石友胜同意而免除此义务，违背了《合同协议》约定。二、原判对于石友胜请求赔偿租赁房屋租金损失不予支持的说理与解释无事实和法律依据。室内楼梯、厨房、厕所、和水电设施的拆除使得涉案房屋结构、功能缺失，导致承租受众减少或缺失，且此事实属《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（四）项中的已知事实和日常生活经验法则足以推定出的事实，无需石友胜举证。原判对石友胜要求支付租金损失的诉请未予支持错误。 王佐辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。石友胜的上诉无事实和法律依据，请求二审驳回石友胜的上诉请求。 王佐上诉请求：撤销湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521民初1752号民事判决，改判王佐不承担恢复租赁房内的厨房、厕所及水电设施。本案一、二审诉讼费由石友胜承担。事实与理由：原审法院认为王佐未经石友胜同意拆除了租屋内的厨房、厕所及水电设施无事实依据。石友胜自认其房屋在王佐租赁前一直处于出租状态，且石友胜未提供任何证据证明是王佐拆除了其租房内的设施，无法排除其他租客修改过这些设施或一开始就未按房产部门绘制的平面图修建。退一步讲，即便是王佐拆除了其租房内的设施，但根据一审提交的证据和庭审笔录可以证实，王佐还租赁了原审第三人的房屋，王佐对租房的装修都是经过房东同意才进行的。石友胜住在租房楼上，不存在不知情的情况，再者，若石友胜不同意装修就会对王佐的装修行为进行阻止，石友胜在一审庭中自述知情且不加以阻止，但在本案审理时又陈述未经其同意，这显然自相矛盾。根据相关法律规定，承租人在征得出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物，无需恢复原状或赔偿损失。 石友胜辩称，1、王佐是在租赁期间拆除租房内的设施，在原审中已提交两份书面证词予以证明，二位证人因与王佐有利害关系不便出庭作证。2、王佐擅自拆除租房设施并未取得石友胜同意，石友胜提出反对意见自此双方产生了矛盾。3、原审中王佐的代理人也质证认为王佐是擅自拆除。综上，请求二审驳回王佐的上诉请求。 康珑公司、金科、欧阳同春均未予陈述。 石友胜向一审法院起诉请求：1、判决王佐、康珑公司自费拆除石友胜一楼室外违建楼梯；2、判决王佐、康珑公司自费恢复石友胜一楼室内楼梯、套间、水电设施；3、判决王佐、康珑公司赔偿石友胜自2019年8月18日至2020年4月20日期间的租金损失63159.66元，实际赔偿至租赁房屋恢复原状交付石友胜之日止；4、由王佐、康珑公司负担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：康珑公司成立于2013年11月4日，法定代表人童小玲，股东为王佐、姚某某。2016年8月，王佐租赁石友胜位于邵东市城区某某路某某号一楼门面，双方口头约定第一年租金为80000元，以后每年递增5%，未签订书面租赁合同。王佐租赁门面后，实际使用人为康珑公司。2016年8月9日，王佐（甲方）与石友胜（乙方）签订《合同协议》，约定：1、乙方同意甲方在承租的某某路某某号门面后门公共过道新增楼梯；2、甲方交付保证金15000元给乙方；3、如出现第三方对乙方门面内天井楼梯进行更改使用等情况，乙方将无条件退还押金15000元给甲方。协议签订后，王佐亦承租了相邻的欧阳同春、金科的门面，经石友胜及欧阳同春、金科同意，王佐出资在房屋后面的通道上修建了三户共用的一楼至二楼的楼梯，楼梯建好后一直由三户共同管理、使用，三户不再从一楼门面出进。2017年8月，王佐为拓宽承租门面营业面积，未经石友胜同意拆除了出租门面后部的厨房、厕所及水电设施。2019年8月，二人就下一年度租金问题未达成一致，王佐不再续租门面，遂腾空门面并于2019年8月19日退还石友胜房屋钥匙。2019年9月18日，石友胜以需恢复室内楼梯、公共楼梯影响其进出为由，喊工人将通道处公共楼梯拆除部分，以致影响欧阳同春、金科两户从楼梯上下，三家因此酿成纠纷。2019年9月18日，邵东市公安局对石友胜毁损楼梯的行为作出拘留5日的行政处罚。2019年11月17日，邵东市城市管理和综合执法局认定通道处公共楼梯为非法建筑并作出限期拆除决定。此后，石友胜要求王佐恢复室内楼梯、套间及设施，并拆除公共楼梯，经居委会调解未果，石友胜遂向人民法院提起诉讼。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的焦点：一、康珑公司在本案中是否承担责任；二、王佐是否有恢复室内厨房、厕所及水电设施和拆除室外楼梯的义务；三、王佐是否应赔偿石友胜的租金损失。租赁合同系出租人将租赁物交给承租人使用，承租人支付租金的合同。租赁期间届满后，承租人应当向出租人返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。王佐系承租方，石友胜主张承租方为康珑公司、王佐的行为系职务行为无事实及法律依据，故对其要求康珑公司承担合同责任的请求不予支持。王佐未经石友胜同意拆除了租赁房屋内的厨房、厕所，在租赁期满后，应当将租赁房屋内的厨房、厕所和水电设施恢复原状，对石友胜要求王佐恢复厨房、厕所、水电设施的请求予以支持。王佐拆除出租门面一楼楼梯系经石友胜同意，且为石友胜在室外另行改建了楼梯，故对石友胜要求王佐恢复出租房内楼梯的请求不予支持。王佐出资为石友胜及欧阳同春、金科在公共通道内修建楼梯，楼梯建好后为其三人共有，虽经行政机关认定为非法建筑，但共用的楼梯涉及到欧阳同春、金科的财产权利，修建该楼梯为租赁合同之外的另一法律事实，不能在本案中一并处理，故对石友胜要求拆除室外违建楼梯的请求不予支持。王佐擅自拆除厨房、厕所后一直正常使用租赁物，拆除厨房、厕所未影响正常使用门面，石友胜对此亦未提出异议或主张权利，同时石友胜未提交证据证明拆除厨房、厕所影响门面出租及所造成的具体损失，故对石友胜要求王佐赔偿租赁房屋损失的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限王佐于判决生效后15日内恢复租赁房屋内的厨房、厕所及水电设施（具体以房产管理部门绘制的平面图为准）；二、驳回石友胜的其他诉讼请求。 本院二审期间，石友胜围绕上诉请求提交了石友胜与李某某的通话录音，拟证明王佐未经石友胜同意擅自拆除涉案门面内的设施；现场照片，拟证明涉案门面现场情况。王佐的质证意见是：通话录音恰好反映了在王佐拆除厨房、厕所等设施的过程中石友胜是在场并同意；光盘中的视频和照片反映了一楼涉案门面的状况，该门面前后相通，与其他门面相比，其商业价值要大。王佐围绕上诉请求提交了委托诉讼代理人对金某某、李某某所作的调查笔录各1份，拟证明王佐承租石友胜门面后，经石友胜同意，拆除了涉案门面内的简易厨房、卫生间；证人贺某某的出庭证言，拟证明涉案门面内的设施是经石友胜同意拆除，且在拆除施工的几天时间内石友胜均在现场指挥。石友胜的质证意见是：对李某某调查笔录的真实性有异议，李某某与王佐曾有利害关系，其对石友胜是否同意拆除并不知晓。石友胜作为房东要求王佐对涉案门面拆除后如何补救加固，并不代表石友胜同意王佐进行拆除；对金某某调查笔录的真实性有异议，金某某因为石友胜对租房外共用楼梯的拆除而与石友胜发生矛盾；对证人贺某某当庭证言的真实性持有异议。本院经审查认为，因石友胜与李某某的通话记录、对金某某、李某某的调查笔录、证人贺某某的出庭证言中对于石友胜是否同意王佐拆除涉案门面内的厨房、厕所及水电设施的言语均是猜测、推断性的言语，而无其他证据印证，均不予采信；现场照片反映的现场情况客观真实，予以采信。 本院经审理查明，2016年8月9日，王佐（甲方）与石友胜（乙方）签订《合同协议》，约定：1、乙方同意甲方在承租的某某路某某号门面后门公共过道新增楼梯；2、甲方交付保证金15000元给乙方（不计息）；3、本协议作为本期保证金收据，请妥善保管；4、如出现第三方对乙方门面内天井楼梯进行更改使用等情况，乙方将无条件退还押金15000元给甲方；5、本协议经甲乙各方协商一致、同意、签名盖章后生效，签订之日为本协议生效日期：所有条款必须执行。押金未退还前，因外力导致乙方原楼梯不能使用，由甲方负责恢复乙方楼梯，恢复之后，乙方退还甲方押金；6、本协议一式两份，甲乙各执一份。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的事实一致，对原判认定的其他事实本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点是：一、王佐应否恢复涉案房屋内楼梯、厨房、厕所及水电设施；二、王佐应否赔偿石友胜未恢复涉案房屋原状导致的租金损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。王佐征得石友胜同意拆除了涉案房屋室内楼梯，且为便于石友胜、欧阳同春、金科三户上下楼，并征得三户同意后，在室外另行为三户修建了共用的一楼至二楼的楼梯，此后一直由三户共同管理、使用。因王佐修建室外共用楼梯和拆除涉案门面内的楼梯是征得了石友胜的同意，其行为并未违约。此外，虽然《合同协议》第五条明确约定“押金未退还前，因外力导致乙方原楼梯不能使用，由甲方负责恢复乙方楼梯，恢复之后，乙方退还甲方押金”，但该条款是附有条件的，只有因外力导致王佐修建的室外共用楼梯不能使用时，王佐才负有恢复涉案门面室内楼梯的义务，至今修建的室外共用楼梯仍在正常使用，条件尚未成就。因此，石友胜提出王佐应恢复涉案房屋室内楼梯的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。石友胜发现王佐已组织人员着手对涉案房屋内的厨房、厕所及水电设施实施拆除行为后，虽到场指挥施工人员架梁加固等事项，但并不能就此推断石友胜已同意王佐对于室内相关设施进行拆除。本案无充分的证据证明石友胜同意王佐拆除涉案房屋室内厨房、厕所、水电设施，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”规定，王佐应当对室内拆除的厨房、厕所及水电设施恢复原状。王佐就此提出一审判决王佐恢复租房内厨房、厕所及水电设施不当的上诉主张不能成立，本院不予支持。王佐拆除了涉案房屋室内厨房、厕所、水电设施后，一直将涉案房屋用于正常的经营活动。根据日常生活经验可知，石友胜收回涉案房屋后，同样可租赁给他人用于经营活动。此外，本案未有证据证明王佐的拆除行为客观上降低了涉案房屋的租赁价值，也未有证据证明因王佐拆除相关室内设施从而导致涉案房屋无法出租使用。一审判决据此对石友胜要求王佐赔偿租金损失的诉请不予支持并无不当，应予维持。 综上所述，石友胜、王佐的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1380元，由石友胜、王佐各负担690元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红伟 审 判 员 毛海玲 审 判 员 李文明 二〇二〇年十一月四日 法官助理 汪 臻 书 记 员 赵纯倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……