江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终6273号上诉人(原审被告)：李军生，男，1969年4月9日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李丰丰，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国义，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郭品忠，男，1957年5月19日生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：卞晓飞，江苏海京州律师事务所律师。上诉人李军生因与被上诉人郭品忠宅基地使用权转让合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初4029号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李军生上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由郭品忠承担。事实及理由：1.一审法院认定涉案房屋单层面积错误。根据双方当事人签订的协议书，李军生将位于徐州市云龙区万元价格转让给郭品忠，该宅基地南北长16米，东西宽10米，面积为160平方米，该160平方米是宅基地面积，并非是单层建筑的面积。一审法院在郭品忠未作举证的情况下，径行将160平方米作为单层建筑面积计算征收补偿利益，缺乏事实依据。据李军生从拆迁部门处得知，郭品忠所建房屋面积为147.41平方米(10.05米×9.3米+5.8米×9.3米)，该信息在T5-47-1房屋的《房屋及土地现状调查表》中有详细记载，且郭品忠签字认可。一审法院按单层160平方米计算征收补偿利益是错误的，应按单层147.41平方米计算郭品忠的征收补偿利益。2.郭品忠并非土山寺村集体经济组织成员，无权取得涉案房屋的征收补偿利益。宅基地依法属于集体经济组织所有，由于郭品忠并非本集体经济组织成员，其无权取得涉案宅基地，更无权在宅基地上建设房屋。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，郭品忠在涉案宅基地上建设房屋，需向城乡规划部门申请办理建设工程规划许可证，但其并未依法申请办理，故其建设的房屋属于违法建设，不应当按照合法面积进行补偿，一审法院按照合法面积计算其征收补偿利益明显错误。3.被征收房屋基准价是按照房地总评的方法评估得出的，虽然涉案房屋系郭品忠建设，但是土地使用权登记在李军生名下，物权并未发生转移，故征收补偿利益中应有部分权益属于李军生所有，一审法院判决全部权益归郭品忠是错误的。郭品忠辩称：从拆迁部门的测量来看，郭品忠建设的房屋面积达294平方米，远超过一审判决所确认的160平方米。根据拆迁部门的测算和评估，郭品忠房屋的最终评估价值达1739231元，同样远高于一审判决所确定的1288000元。郭品忠不是土山寺村集体经济组织成员，但也正是基于此，一审法院才认定合同无效并扣除了全部赔偿款的30%，郭品忠已经承担了相应的责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭品忠向一审法院起诉请求：1.确认郭品忠位于徐州市云龙区所建房屋（拆迁编号：T5-47-1；建筑面积：340平方米左右）的拆迁利益属于郭品忠所有（价值1800000元）；2.判决李军生支付郭品忠违约金200000元。一审法院认定事实：2006年6月25日徐州市人民政府颁发的徐土集用（2006）第02585号土地使用权证载明：土地使用权人李军生，座落徐州市云龙区，地号02-01-34-0026，地类（用途）农村宅基地，使用权类型划拨，使用权面积135平方米，记事部分载明：超200.2平方米。2009年12月26日，郭品忠与李军生签订协议书，约定：李军生自愿将位于徐州市云龙区160平方米宅基地及基础以90000元价格，转让给徐州市金山桥开发区郭品忠所有，其产权及所有权跟随该转让而转移至郭品忠名下，属郭品忠所有。双方达成协议后不得违约。如违约，违约方以五倍的违约金赔付对方，所有款为一次性付清。见证人叶某,4在协议下方签字。协议中附有涉案土地平面图，涉案土地长16米，宽10米。同日，郭品忠支付李军生转让款90000元。协议签订后，郭品忠在涉案土地上建造房屋340余平方米。2019年6月24日，徐州市云龙区人民政府公布《翠屏山片区改造项目房屋征收补偿方案（二期）》及房屋征收公告，房屋征收补偿方案（二期）载明：征收范围：东至长山村、西至汉源大道、南至陇海线、北至和平大道范围内涉及的土山寺村和乔湖村行政区域（详见规划范围图）。房屋合法建筑面积认定：集体土地上房屋合法建筑面积认定：1.住宅房屋合法建筑面积是指不超过宅基地面积控制标准，且经原乡镇人民政府或者国土、规划、建设行政主管部门批准的建筑面积。只有宅基地证或者居民建房用地许可证，无房屋所有权证的，按以下方法认定合法建筑面积：（1）房屋实际面积小于宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍的，按实际面积认定为合法面积；（2）房屋实际面积大于宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍的，按实际面积认定为合法面积；（3）房屋实际面积超出宅基地证或者居民建房用地许可证面积1.4倍的部分，不予认定。2019年7月11日，李军生（被征收人）与徐州市云龙区住房和城乡建设局（房屋征收部门）签订房屋征收补偿协议，协议约定：建筑面积469.27平方米，用地面积335.19平方米，被征收房屋补偿总额3669320元，房屋价值2698303元，附属物86353元，搬迁、过渡、奖励等费用884664元。住宅房屋征收补偿核算表载明：房屋评估价款469.27平方米×5750元/平方米=2698303元。项目合法面积确认单载明：土地面积335.19平方米，合法面积335.19平方米×1.4=469.27平方米，附属物469.27平方米×100元/平方米=46927元，无证建筑86353元。一审法院认为，一、关于2009年12月26日郭品忠与李军生签订的协议书的效力。该协议书约定李军生将部分宅基地的使用权转让给郭品忠，虽是双方真实意思表示，但宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的权利，具有社会保障性质，其享有的主体只能是该集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。郭品忠并非涉案宅基地所在地的集体经济组织成员，不享有在该区域内取得宅基地使用权的权利。因此，双方签订的协议书违反法律强制性规定，应为无效。二、关于郭品忠主张拆迁利益应否支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郭品忠实际出资建设了房屋，房屋拆迁后其价值或利益已经转化为拆迁利益，且已实现的利益明显增加，如仅由李军生返还出资数额，显失公平，郭品忠有权主张拆迁利益。根据徐州市云龙区人民政府房屋征收补偿计算来看，房屋价值计算方式为用地面积×1.4×单价，郭品忠在160平方米的土地上建造二层房屋，该部分房屋价值应计算为160平方米×1.4×5750元/平方米=1288000元。三、关于李军生是否应支付郭品忠违约金。协议书无效，关于违约金的约定亦无效。双方当事人明知宅基地不得随意转让，依然签订协议书，均存在过错，故郭品忠要求李军生支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、李军生于判决生效之日起十日内支付郭品忠房屋征收补偿利益1288000元；二、驳回郭品忠的其他诉讼请求。案件受理费24720元，诉讼财产保全申请费5000元，合计29720元，由郭品忠负担11720元，李军生负担18000元。本院二审期间，李军生提供以下证据：1.2008年上半年翠屏山片区房屋的卫星测量图（光盘），证明：2008年卫星测量时涉案宅基地上未建设房屋，郭品忠的建设行为发生在2008年之后，但其未办理任何规划审批手续，属于违法建设，一审按照合法面积计算郭品忠的补偿是错误的。2.徐州市云龙区翠屏山片区改造项目（二期）非成套住宅评估报告单（复印件），证明：郭品忠提交的其单方制作的评估报告与事实不符，该报告未记载郭品忠的信息，全部房屋合法面积均认定在李军生名下。经质证，郭品忠认为证据1真实性无法确认，建筑是否违法应当由职能部门依法认定，本案中，拆迁部门在拆迁时认定双方当事人共同建造的房屋合法面积为469.27平方米，总面积为649.85平方米，这已经对房屋的合法面积与非法面积作了区分，不能说郭品忠的房屋都是违法建设。对证据2真实性无异议。郭品忠提交其房屋拆迁所得利益的组成清单，证明：郭品忠建造的房屋经拆迁部门估算，价值达1739231元。经质证，李军生认为郭品忠提供的清单不属于证据，仅是其诉求的表达方式，且该清单系其单方制作，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。本院认为，对于双方当事人提交的上述证据，应当综合全案证据及法律规定予以分析。本院经阅卷并核对一审证据，《翠屏山片区改造项目房屋征收补偿方案（二期）》关于“集体土地上房屋合法建筑面积认定”规定，“……（2）房屋实际面积大于宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍的，按宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍认定合法面积；”一审判决认定“按实际面积认定为合法面积”与上述方案的规定内容不符，本院予以指正。另外，一审判决认定“协议签订后，郭品忠在涉案土地上建造房屋340余平方米”，但该认定除了郭品忠的陈述外缺乏其他证据支持，本院不予确认。对于一审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订协议书，约定李军生以90000元价款将其位于徐州市云龙区的160平方米宅基地使用权及基础转让给郭品忠。尽管郭品忠并非土山寺集体经济组织成员，其不具备取得该集体经济组织宅基地的资格，涉案协议书也因违反法律强制性规定而无效，但是，本着民事活动应当遵循公平原则、诚实信用原则的要求，对于协议签订后郭品忠在涉案宅基地上出资建造的房屋被拆迁所产生的拆迁补偿利益，应当认定归郭品忠享有。由于拆迁部门在拆迁补偿过程中未就李军生、郭品忠各自建造的房屋分别签订拆迁补偿协议，而是对两家房屋的拆迁补偿与李军生签订了一份拆迁补偿协议，导致双方当事人对于郭品忠应当享有的拆迁补偿利益数额产生分歧。从拆迁部门制作的《房屋及土地现状调查表》、《徐州市云龙区翠屏山片区改造项目房屋面积认定单》、《徐州市翠屏山片区改造二期项目合法面积确认单》等证据来看，李军生、郭品忠的房屋两层以下住宅面积（含二层）为649.85平方米，其中李军生的房屋面积有《房屋及土地现状调查表》为证，为355.04平方米，李军生在诉讼中对此也予以认可，由此可以计算出郭品忠的房屋面积应为294.81平方米。按照《翠屏山片区改造项目房屋征收补偿方案（二期）》的规定，集体土地上房屋合法建筑面积认定的认定方法为：房屋实际面积大于宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍的，按宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍认定合法面积；被征收合法非成套住宅房屋基准价为5750元每平方米。由于郭品忠的房屋面积（294.81平方米）大于宅基地面积（160平方米）的1.4倍，按照上述计算方法，郭品忠应当获得的拆迁补偿利益计算为：160平方米×1.4×5750元/平方米=1288000元，故一审判决的认定并无不当。综上，李军生的上诉请求缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16392元，由上诉人李军生负担。本判决为终审判决。审判长 赵 涛审判员 李帅胜审判员 周美来二〇二〇年十一月二十五日书记员 杜心舒