江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初2721号 原告：张军，男，1985年2月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 原告：周静静，女，1989年5月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 原告：陆云霞，女，1963年5月24日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 原告：刘浏，女，1973年10月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 上列原告共同委托诉讼代理人：谢永力，江苏领鸿律师事务所律师。 被告：淮安市融侨华府天玺园小区首届业主委员会，住所地淮安市清江浦区水渡口大道99号融侨华府天玺园小区5号楼架空层。 负责人：项大东，男，1981年12月30日出生，汉族，淮安外服咨询有限公司职员，住淮安市清江浦区。 原告张军、周静静、陆云霞、刘浏与被告淮安市融侨华府天玺园小区首届业主委员会（以下除判决主文外简称业主委员会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法适用普通程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告张军、周静静、陆云霞、刘浏共同委托诉讼代理人谢永力，被告业主委员会负责人项大东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张军、周静静、陆云霞、刘浏向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销被告于2019年1月1日至1月31日期间组织的关于更换前期物业服务企业的业主大会表决;2、判决撤销被告于2019年5月13日发布的融侨华府天玺园小区物业服务招标公告及招标文件;3、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求，本院依法照准。事实和理由：四原告均是淮安市清江浦区融侨华府天玺园小区业主，被告是于2018年3月25日成立并于同年4月19日经淮安市清江浦区住建设局备案登记的业主委员会。自被告成立后，原告等诸多业主发现被告多名成员表面上虽以服务业主为名，实际上却在诸多重大事项中从事损害广大业主切身利益的违法违规行为。2019年2月13日，被告以第二次业主大会结果公示名义，发布淮融侨业委通知（2019）1号公告称，本次业主大会于2019年1月1日至1月31日期间已经以征求意见的形式，并已通过关于更换现有的前期物业服务企业（福州融侨物业管理有限公司淮安分公司）的方案。四原告对上述业主大会何时召开及如何统计选票结果等情况均不知情，更没有就上述事项投票。后据四原告及其他诸多业主了解，被告之前通知部分业主召开业主大会的时间是2019年1月1日至1月15日，并非公告所称的2019年1月1日至1月31日，且没有证据显示关于更换前期物业服务企业的方案是在按照《物业管理条例》及《业主大会议事规则》的规定形成有效投票和计票的基础上产生的。因此，被告组织的该次投票及计票行为应属无效。2019年5月13日，被告又在未经征求业主意见及组织召开业主大会表决的情况下对外公开发布小区物业服务招标公告及招标文件，对招标的服务项目、内容、条件、费用及标准等提出多项具体要求，并规定了招标报名的时间。在该公告发布后，被告接受了多家物业公司报名，并当场对报名条件、报名时间、缴纳费用等作了临时更改。上述公告及文件中的所有事项内容及后续更改的内容均没有征得业主的同意或经过业主大会表决形成有效决议，且四原告均不知情。被告上述行为不仅没有充分尊重全体业主的真实意愿，更直接损害了业主的共同利益。故原告作为业主，受其他广大业主的嘱托，有权就此提出异议，并请求法院依法判决。 被告业主委员会辩称，第二次业主大会期间我方是按照相关程序要求来组织进行并作出了会议记录、通知张贴宣传、结果公示等工作，符合淮安市融侨华府天玺园业主大会议事规则的要求。业委会于2019年5月13日开始的小区物业服务企业招标工作均有向水渡口街道物管中心报备工作流程及文件内容，且征得审核意见，我方有相关证据证明。我方于2019年1月29日16:20:25至16：22:09通过第三方电话意见征求方式向原告张军征求业主大会意见，其明确表态不同意更换物业，同意我方代为追讨公共费用，并由业委会完成意见代签手续，详细记录为征求意见书4-56票根。原告周静静系业主大会讨论解聘物业公司的行政部门工作人员，该物业公司行政部门设立于融侨华府三号楼，原告日常上下班必从已张贴召开业主大会通知出入口进出，我方于2019年1月29日18:16:11至18:16:20采用第三方电话征求意见方式结果为电话拒接。经我方走访融侨华府小区内业主，得知原告陆云霞、刘浏为我小区非常住业主，我方曾申请法院签发调查令调取两原告水电使用情况，以证明两原告为非常住业主，故未征求到两原告意见亦属于正常。根据淮安市融侨华府天玺园业主大会议事规则第五十二条规定，持有不同意见的业主不得抵制业主大会的进行，不得干扰业主大会的工作，以上证据均能证明原告张军、周静静诉称业委会召开事宜不知情的情况不属实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四原告均系淮安市融侨华府天玺园小区业主，被告业主委员会于2018年4月19日备案，任期5年。 2018年度12月19日，被告业主委员会发布淮融侨业委通知（2018）4号《淮安融侨华府天玺园业委会关于召开业主大会的通知》，主要内容为：经业委会临时会议决定，现将会议决议提交业主大会表决，定于2019年1月1日至2019年1月15日召开业主大会，公告如下：一、业主大会召开方式：本次大会采取书面征询方式，工作人员规定时间内发放、收集选票；二、业主大会议题：1、终止前期物业服务合同，不再延用/续用目前物业服务企业（福州融侨物业有限公司淮安分公司），按照《淮安市融侨华府天玺园选聘续聘物业服务企业方案》，通过公开招投标方式，公平、公正地选聘能遵守法律法规，以全体业主为服务中心的物业服务企业；2、要求物业自2013年10月以来我园区的公共广告收入、代收代缴的公共水电及人防车位租赁等账目收支明细及剩余费用归还全体业主，全体业主保留但不限于用法律诉讼之形式追回全体业主权益所得；三、决议原则：根据《江苏省物业管理条例》及《淮安市融侨华府天玺园业主大会议事规则》等相关规定，按照“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意”执行；四、征求意见书领取方式（略）。 2019年2月13日，被告发布淮融侨业委通知（2019）1号《淮安融侨华府天玺园第二次业主大会结果公示》，主要内容为：融侨华府天玺园第二次业主大会于2019年1月1日至1月31日以征求意见的形式召开，大会采取业主现场投票、微信授权投票、上门征求意见和第三方以电话访问的形式，现将本次大会意见统计情况公示如下：总户数1997户，回收票数1063票，多数有效票442户（包含已送达征求意见告知书、电话告知但在有效时限内没有回复具体意见的业主），“议题一”中同意票数为568+442，不同意215票，弃权231票。 2019年5月13日，被告发布《淮安市融侨华府天玺园小区物业招标公告》、《淮安市融侨华府天玺园小区物业服务招标文件》，招标公告载明投标报名时间为2019年5月17日至2019年5月19日。 2019年5月15日，淮安市清江浦区水渡口街道办事处向被告发送《关于淮安融侨华府业主委员会选聘物业有关问题的函》，希望被告严格按文件要求执行。 2019年5月22日，淮安市清江浦区水渡口街道办事处、淮安市清江浦区物业管理中心向被告发送《关于暂停选聘物业服务企业工作的函》，主要内容为：接到部分业主投诉反映你委在召开业主大会时业主投票未双过半，现要求你委及时将业主大会的相关材料报送水渡口街道办审查，并暂停淮安市融侨华府天玺园关于物业服务企业招标工作，待业主反映问题核实无误后再启动物业服务企业选聘工作。 2019年5月24日，四原告诉至本院，要求撤销被告于2019年1月1日至1月31日期间组织的关于更换前期物业服务企业的业主大会表决及招标公告和招标文件。2019年11月22日，四原告向本院申请撤诉，本院依法裁定准许原告撤诉。2020年5月21日，原告再次诉讼来院。 另查，《淮安市融侨华府天玺园业主大会议事规则》第三条：业主大会决定以下事项：（五）选聘、解聘物业服务企业；第十条：业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，与会业主以意见书或表决票送达的业主人数确定，应按第十四条约定的形式送达的并确定业主数量，其中按第十四条第一款约定的形式送达的数量，应当达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主数量。第十六条：意见书或表决票应当由业主本人签名，并选择同意、反对、弃权中的一项，表决结果分别统计；已送达、已通知领取意见书或表决票但未参与表决的业主，即业主在规定时间内不提出反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数可以计入已表决的多数票。 庭审中，原告认为被告该次投票及计票程序违法，不能保证是业主的真实意思表示。为了查明双方争议的事实，本院要求被告提供业主签字或电话征求意见时的视频截屏及录音资料等证据，被告认为视频容量比较大，以截屏形式提供比较困难，本院遂根据被告提供的业主大会业主意见统计表对当时征求意见内容与业主进行核实。本院电话联系1918户业主，其中有848户未联系上（包括电话不接、拒接、占线、接通挂断、空号等），有136户房屋已出售，有298户弃权，有460户不同意更换前期物业公司（目前物业公司），有176户同意更换。 本院认为，四原告作为淮安市融侨华府天玺园小区房屋所有权人，属于小区业主之一，其并未作出同意或弃权的意思表示，故有权提起业主撤销权之诉。 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，原告对被告提供的征求意见书中表决内容是否是业主真实意思表示提出异议，为此被告未能进一步提供业主签字或电话征求意见等方面的证据，且被告公示的统计结果明显与本院核实的情况不符。因被告提供的证据不足以证明其作出的终止前期物业服务合同、选聘新的物业服务企业的决定通过了业主双过半同意，故原告要求撤销被告作出的该决定符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 撤销被告淮安市融侨华府天玺园小区首届业主委员会于2019年1月1日至1月31日期间组织的关于终止前期物业服务合同、以招投标形式选聘新的物业服务企业的表决决定。 案件受理费80元，由被告淮安市融侨华府天玺园小区首届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行淮安清江浦支行；账号：62×××28）。 审 判 长  潘树林 人民陪审员  史建平 人民陪审员  成 丽 二〇二〇年十一月十九日    法官助理董淑敏 书记员王沁 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。