辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2061号 上诉人(原审被告)：丹东东皇房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区大偏岭路**。 法定代表人：崔广敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨华，辽宁若均律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：赵桂珍，女，1945年1月29日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市城子河区。 上诉人丹东东皇房地产开发有限公司因与被上诉人赵桂珍房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院(2020)辽0603民初2415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丹东东皇房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院依据被上诉人送达地址确认书的日期认定计算违约金的起算点，于法无据。二、案涉楼盘已经可以办理产权证，被上诉人未前往办理不应由上诉人承担违约责任。三、被上诉人一审立案时间是2020年4、5月，案涉楼盘在2019年8月16日后可以办理产权证，上诉人在可以办理产权证后仍起诉属于滥用诉讼权利。四、存在同案不同判的情况。 赵桂珍辩称，被上诉人是2019年5月29日交的起诉状，2020年7月2日交的起诉费，至于为何拖这么长时间，被上诉人不清楚。我有证据可以证明去年十月份才能够办理产权登记。我仍然坚持按照2019年5月29日开始计算违约金。上诉人以被上诉人没有交物业费为由拒绝办理房屋产权证书。 赵桂珍向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同义务及协助原告办理房屋权属证书；2、判令被告承担违约责任即赔偿原告自2013年11月26日起按照中国人民银行同期利率6%计算至可以办理房屋权属证书之日止的损失；3、请求判令被告履行合同义务即未封闭阳台给原告造成的损失1600元。 一审法院认定事实：原、被告于2013年9月9日签订商品房买卖合同，合同中约定，被告将其开发的坐落于辽宁省丹东市振兴区（建筑面积为92.43平方米）的房屋出售给原告，售房款为208892元。合同中同时约定，被告应当在涉案房屋交付原告使用后60日内由被告将办理权属登记应当提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决，由被告于指定日期继续办理。涉案合同签订后，原告于2013年9月17日将购房款208892元给付被告，被告于2013年9月26日为原告出具东皇国际城入户通知单，原告入住涉案房屋。涉案房屋于2019年8月17日可以办理所有权登记手续。涉案房屋至今未办理所有权登记手续。 另，原告在本案中主张的未封闭阳台系露台，非涉案合同中约定的阳台。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应确认有效并作为处理双方争议的依据。本案中，被告已经将房屋交付原告使用，被告应当履行协助原告办理房屋所有权证登记手续的附随义务，故对原告要求判令被告协助办理坐落于辽宁省丹东市振兴区房屋产权登记手续的诉讼请求，该院予以支持。原告关于要求被告支付其因未办理房屋产权登记手续违约金的诉讼请求，该院经审查认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”本案中，原、被告双方在涉案买卖合同中明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决，由出卖人于指定日期继续办理。”该条款属于上述《解释》第十八条规定的当事人“特殊约定”，因此，应当适用双方特殊约定来确定被告是否承担违约责任。现原、被告双方提供的证据均未能证明因未办理产权过户而进行了协商，原告通过诉讼主张权利，应视为协商不成，被告即应承担逾期办证的违约责任。本案中，原告提交的起诉状虽未载明书写起诉状的日期，但根据该院原告签名的当事人送达地址确认书上载明的日期（2019年5月29日），应视为原告主张权利的日期为2019年5月29日，且被告自原告主张权利后至今未为原告办理房屋产权登记，应当承担违约责任，故对原告要求被告给付其违约金的诉讼请求，该院予以支持，违约金应自2019年5月29日起计算至被告实际协助原告办理涉案房屋所有权登记手续之日止，以购房款208892元为基数，按年利率6%计算。原告关于要求被告赔付其阳台未封闭损失的辩解意见，经该院审查后认为，根据原告的主张与提供的照片及被告提供的证据，原告主张的未封闭的阳台实为露台，涉案合同中对露台是否应当封闭没有约定，对此被告并不存在违约行为，依法不应当承担违约责任，且原告未能提供有效证据证明其所主张的露台确为合同中约定的阳台，其应当承担举证不能的法律后果，故对原告的该诉讼请求，该院不予支持。判决：一、被告丹东东皇房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告赵桂珍办理关于坐落于辽宁省丹东市振兴区房屋所有权登记手续；二、被告丹东东皇房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告赵桂珍支付违约金（违约金以208892元为基数，自2019年5月29日起至被告丹东东皇房地产开发有限公司实际协助原告赵桂珍办理涉案房屋所有权登记手续之日止，按照年利率6%计算）；三、驳回原告赵桂珍的其他诉讼请求。案件受理费4400元，减半收取2200元，由被告丹东东皇房地产开发有限公司负担（原告赵桂珍已向该院预交案件受理费2200元，被告丹东东皇房地产开发有限公司在履行本判决给付义务时将案件受理费2200元一并给付原告赵桂珍） 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交五份已生效的民事判决书，证明：在此之前所有同样案情的生效判决都是从立案之日计算违约金。 被上诉人的质证意见：被上诉人看不完这么多判决，但是我觉得这些判决与本案无关。 被上诉人围绕上诉请求依法提交通知二份，证明：因被上诉人不交物业费，上诉人不给办理产权证，且上诉人通知业主办理房产证的时间为2019年12月28日。 上诉人的质证意见：这两份证据来源不清，房屋产权证书是由上诉人来办理，上诉人不收取物业费。上诉人已经多次通知业主能够办理产权证，并且一审时已经向法庭提供过我方贴通知的时间。 本院认定意见如下： 上诉人提供的证据不属于二审新证据，且不能证明本案的事实，故对该证据本院不予采信。 被上诉人提供的证据可以证明其无法办理产权证的原因，故对该证据本院予以采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人主张一审判决对于违约金的起算时间认定错误一节。本案中，双方当事人均没有提供证据证明因未办理产权过户而进行了协商，因此，被上诉人向法院提起诉讼应视为双方协商不成，上诉人应承担逾期办证的违约责任。被上诉人提交的起诉状未写明时间，但被上诉人签名的当事人送达地址确认书上载明的日期为2019年5月29日，该日期应视为被上诉人向一审法院主张权利的日期。虽然立案日期与该日期不一致，但立案日期并不能体现被上诉人主张权利的时间，该立案日期也不是双方约定的协商不成开始计算违约金的时间点，故对上诉人提出应以立案日期作为违约金起算时间的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人主张被上诉人不主动办理房屋产权证书，上诉人不应承担违约责任一节。被上诉人二审中提供了两份通知书，可以证明上诉人在2019年12月28日通知业主可以办理产权证，还可以佐证被上诉人在一、二审中关于不交物业费就无法办理产权证的陈述。另外，因上诉人未按照约定给业主办理房屋权属证书，已被包括被上诉人在内的多名业主起诉，现上诉人主张被上诉人不主动办理房屋产权证书，依据不充分，亦不符合常理。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。 综上，丹东东皇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4400元，由上诉人丹东东皇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  林婷婷