淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5587号原告：中国建设银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市清江浦区健康东路**，统一社会信用代码91320800839430807N。责任人：刘冰，职务行长。委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉事务所律师。被告：张建海，男，汉族，1970年10月21日出生，住淮安市淮阴区。原告中国建设银行股份有限公司淮安分行（以下简称“建行淮安分行”）与被告张建海金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行审理。原告建行淮安分行委托诉讼代理人林太平到庭参加诉讼，被告张建海经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告建行淮安分行向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿还原告借款本金524042.51元、利息12950.60元、利息罚息215.73元、本金罚息230.20元，合计537439.04元（利罚息暂计算至2020年5月8日，此后利罚息按照年利率4.9%下浮7%再上浮50%计算至实际还款之日止）；2、要求被告支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费35000元；3、判令原告对位于淮安市淮海西路177号1幢309室折价或者拍卖、变卖所得价款在58.2万元范围内享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向原告借款582000元，于2017年2月20日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，双方约定：借款额度有效期为204个月，自2017年2月14日至2034年2月14日，等额本息还款法，被告提供其所有的位于经济技术开发区房屋作抵押担保。上述借款合同签订后，原告于2017年5月19日按约向被告发放582000元借款，并于2017年6月16日办理抵押权登记。被告自2019年11月起未按约还款，其行为构成违约，原告为维护自己合法权益，请求法院依法支持诉请。被告张建海未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告张建海未到庭亦未提交书面答辩状，视为其对抗辩权的放弃。根据原告提供证据及陈述，本院经审理认定事实如下：2017年1月25日，被告张建海出具《法律文书送达地址确认书》确认淮安市淮阴区御花园14号楼402室为银行和法院送达文书地址，截止庭审之日，被告并未向银行提出变更上述地址的申请。2017年2月20日，被告张建海（借款人，抵押人）与原告建行淮安分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，载明：借款人将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途，房屋坐落于，房屋建筑面积121.85平方米，成交价为728000元，借款人借款本金582000元，借款期限为204个月，即2017年2月14日至2034年2月14日；本合同项下贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调7%；该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止，据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人的还款方式为：采用等额本息还款方式，每个月还本息金额为4104.44元；抵押财产名称为金汇花园1幢309室，面积121.85平方米，抵押财产价值728000元；借款人与贷款人关于费用承担的约定为：登记费由贷款人承担，评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费由借款人承担。关于抵押条款，双方约定：抵押担保范围包括本合同第二项所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金，借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。合同还约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借是款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行。2017年6月16日，被告为本案贷款办理房屋抵押登记，将经济技术开发区淮海西路177号金汇花园1幢309室房屋抵押给原告，不动产权证号为：苏（2017）淮安市不动产权第0058785号。2018年2月28日，原告建行淮安分行向被告张建海账户发放贷款582000元。上述贷款发放后，被告按约履行还款义务，均于每月19日还款4104.44元。但被告于2019年11月19日仅还款16.66元、于12月21日还款0.56元，2020年1月16日还款81元，之后未还款。截止2020年5月8日，被告尚欠原告借款本金524042.51元、利息12950.60元、利息罚息215.73元、本金罚息230.20元，合计537439.04元。另查，原告建行淮安分行与江苏冠誉律师事务所签订委托代理合同，委派律师林太平作为原告的诉讼代理人，为此原告支付一审代理费35000元。本院认为，原告建行淮安分行与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，原告建行淮安分行按约向被告发放贷款，被告理应按照合同约定的时间及数额履行还款义务。被告从2019年11月19日起未履行足额还款义务，其行为构成违约，应承担违约责任。原告建行淮安分行有权提前终止借款合同，同时要求被告还借款本息，并给付逾期罚息。现原告建行淮安分行要求被告偿还借款贷款本金524042.51元、利息12950.60元、利息罚息215.73元、本金罚息230.20元，合计537439.04元（利罚息暂计算至2020年5月8日，此后利罚息按照年利率4.9%下浮7%再上浮50%计算至实际还款之日止），于约有据，本院予以支持。根据合同约定，如借款人违约，则律师服务费由借款人承担。因两被告违约，原告建行淮安分行要求其承担律师费35000元，符合合同约定，且未违反法律规定，本院予以支持。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。被告为上述借款提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记，担保债权的数额为582000元，现被告未按约偿还案涉借款本息，构成违约，因此原告有权按照合同约定对经济技术开发区房屋【苏（2017）淮安市不动产权第0058785号】房屋进行折价或拍卖、变卖，并就所得款项在582000元的范围内行使优先受偿权，故本院对原告要求对被告提供的抵押物折价、拍卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张建海于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安分行借款贷款本金524042.51元、利息12950.60元、利息罚息215.73元、本金罚息230.20元，合计537439.04元（利罚息暂计算至2020年5月8日，此后利罚息按照年利率4.9%下浮7%再上浮50%计算至实际还款之日止）；二、被告张建海于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安分行律师费35000元；三、原告中国建设银行股份有限公司淮安分行对经济技术开发区淮海西路金汇花园177号1幢309室房屋【苏（2017）淮安市不动产权第0058785号】行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款在582000元债权范围内优先受偿。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9524元，减半收4762元，由被告张建海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二〇年十一月五日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。