江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6561号上诉人(原审被告)：王淑侠，女，1969年7月21日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：赵阶峰（王淑侠配偶），男，1962年2月16日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：徐州千家惠物业管理有限公司，住所地徐州市迎宾大道新世纪服务中心**。法定代表人：董玉清，该公司总经理。上诉人王淑侠因与被上诉人徐州千家惠物业管理有限公司(以下简称千家惠公司)物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人王淑侠的委托诉讼代理人赵阶峰、被上诉人千家惠公司的法定代表人董玉清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王淑侠上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求二审法院发回重审或者查清事实后改判驳回千家惠公司的诉讼请求；三、一、二审案件受理费，由被上诉人千家惠公司负担。事实与理由：一审判决认定基本事实不清。（一）王淑侠主体不适合。虽然《物业管理规约》是徐州千家惠物业管理有限公司与王淑侠之间签订的，但是王淑侠并不是实际购房者，也不是涉案房屋实际居住者，该房屋的实际购房者是赵玉坤。因此，上诉人王淑侠与被上诉人徐州千家惠物业管理有限公司之间无物业服务合同法律关系，被上诉人徐州千家惠物业管理有限公司起诉上诉人王淑侠，主体不适格。(二)物业公司没有物价管理部门各项审批文件，业主可以拒交物业费。本案的被上诉人徐州千家惠物业管理有限公司没有提供物价管理部门各项审批文件，即被上诉人收取物业费用没有经物价行政部门的许可。因此，业主可以拒交物业费。千家惠公司辩称，虽对一审判决不服，但因没有上诉，所以无异议；对上诉人提出的上诉请求和理由不认可。千家惠公司向一审法院起诉请求：1.判令王淑侠支付2011年11月1日至2019年12月31日的物业费3989.5元；2.本案的诉讼费用由王淑侠承担。一审法院认定事实如下：涉案房产徐州市泉山区颐泰嘉园10号楼2单元602室于2019年5月28日办理房产证，所有权人为赵玉坤，王淑侠系赵玉坤的母亲。2010年10月15日，千家惠物业公司(乙方)与徐州普达置业有限公司(甲方，以下简称普达公司)签订颐泰嘉园前期物业管理合同一份，合同约定，甲方委托乙方对颐泰嘉园实行专业化、一体化的物业管理。委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位(外墙面、楼梯间、走廊通道、设备机房等)的维修、养护和管理等。合同期限自2010年11月1日起至颐泰嘉园小区成立业主委员会，且业主委员会更换聘请新的物业公司上任止。物业的管理服务费按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即按建筑面积每月每平方米0.5元；小区公共耗能每户每月6元，小区垃圾清运费每户每月1元。双方还对其他事项进行了约定。2010年11月20日，千家惠物业公司与王淑侠签订物业管理处管理规约，约定物业服务费用由业主按其专有部分占建筑面积的比例分摊，按照前期物业服务合同的约定缴纳。双方还对物业的使用、维护和管理等其他事项进行了约定。一审法院另查明，徐州千家惠物业管理有限公司曾于2016年11月28日向一审法院起诉，要求王淑侠支付2011年11月1日至2016年12月31日的物业费3264元，案号为(2016)苏0311民初6741号。经法院组织调解达成协议，徐州千家惠物业管理有限公司同意王淑侠支付物业费2200元，其中王淑侠当庭支付现金1200元，剩余1000元物业费由装修押金500元、水电押金500元充抵。后徐州千家惠物业管理有限公司申请撤诉。一审法院认为，徐州千家惠物业管理有限公司对颐泰嘉园小区实施了物业服务，有权依据双方签订的物业管理处管理规约的约定向物业使用人收取相应费用。王淑侠作为物业使用人应及时交纳物业服务费。因徐州千家惠物业管理有限公司已于2016年11月28日向本院起诉要求王淑侠支付2011年11月1日至2016年12月31日的物业费3264元，经法院组织调解，双方纠纷已经解决，徐州千家惠物业管理有限公司本次再次起诉2011年11月1日至2016年12月31日的物业费，属于重复起诉，法院不予理涉。关于2017年1月1日至2019年12月31日的物业费，因涉案房产徐州市泉山区颐泰嘉园10号楼2单元602室于2019年5月28日办理房产证，所有权人及实际居住人均为赵玉坤，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，徐州千家惠物业管理有限公司未能提供证据证明本案涉案房屋的业主与王淑侠约定由王淑侠承担物业费的事实，故对于徐州千家惠物业管理有限公司主张王淑侠支付2019年5月28日至2019年12月31日的物业费的诉请，不予支持。关于2017年1月1日至2019年5月27日的物业费，根据物业管理处管理规约、颐泰嘉园前期物业管理合同的约定，物业服务费每月每平方米0.5元，小区公共耗能每户每月6元，小区垃圾清运费每户每月1元。徐州千家惠物业管理有限公司主张涉案房产徐州市泉山区颐泰嘉园10号楼2单元602室面积93平方米，王淑侠亦予以认可，经计算，每月物业费53.5元，确认2017年1月1日至2019年5月27日的物业费为1546元。王淑侠抗辩其居住房屋漏水系小区公共部分瓦片破损所致而拒绝交纳物业费，因王淑侠现在所举证据并不能证实房屋漏水及漏水确切原因，故王淑侠抗辩意见不予采信，其可待证据充分时另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，一审法院判决如下：一、王淑侠于判决发生法律效力之日起十日内给付徐州千家惠物业管理有限公司物业服务管理费1546元；二、驳回徐州千家惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，被上诉人千家惠公司提交购房交款收据一份，以证明涉案小区现名称为颐泰嘉园，当初立项时为迎宾花园，是徐州普达置业有限公司与徐州市果园共同开发的项目，实际购房者是王淑侠本人，上房时所有手续都是上诉人签字，赵玉坤是2019年5月办理房产证时才改为赵玉坤的名字。经质证，被上诉人对该购房交款收据的真实性无异议。二审中，上诉人未提交新的证据。本院二审对一审审理查明认定的事实予以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，根据二审中被上诉人提交的购房交款收据，能够认定涉案房屋原系以王淑侠名义购买，并于2010年11月20日与千家惠公司签订物业管理处管理规约，约定按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。因此，对千家惠公司诉请的涉案房屋所有权登记为赵玉坤之前产生的物业费用，根据双方合同约定，千家惠公司起诉王淑侠，主体适合，符合法律规定。涉案前期物业服务合同第七条第（一）项明确约定了涉案颐泰嘉园的物业管理服务费用标准，根据《物业管理条例》规定，上诉人应当根据涉案双方达成的物业服务合同约定的标准缴纳物业服务费用。双方当事人通过(2016)苏0311民初6741号案件已经对2011年11月1日至2016年12月31日的物业费进行协商处理。对千家惠公司主张的2017年1月1日至2019年5月27日期间的物业费，上诉人提出不予缴纳物业费的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，王淑侠的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王淑侠负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  汤孙宁二〇二〇年十一月二十七日书记员  王 畅