广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初6840号原告：珠海市纺织工业集团公司，住所地：珠海市香洲区****兴业园四层401A。统一社会信用代码：914********327118T。法定代表人：罗志勇，总经理。委托诉讼代理人：李鸿枫，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖愉，广东朗乾律师事务所律师。被告：珠海市威乐斯电梯有限公司，住所地：珠海市***************商铺**。统一社会信用代码：914************036。法定代表人：覃某1。委托诉讼代理人：招金泳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告珠海市纺织工业集团公司（以下简称纺织公司）诉被告珠海市威乐斯电梯有限公司（以下简称威乐斯公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告纺织公司的委托诉讼代理人李鸿枫、梁颖愉、被告威乐斯公司的委托诉讼代理人招金泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纺织公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《物业租赁合同》解除；2.判令被告向原告支付未付租金和管理费人民币46350元（以每月租金人民币3245元和管理费人民币1390元，合计人民币4635元/月为标准，计算2019年7月-2020年4月共10个月被告应付未付租金和管理费）；3.判令被告向原告支付逾期支付租金和管理费的滞纳金人民币4011.61元（暂计至2020年5月11日，具体计算详见附表）；4.判令被告向原告支付2019年5月-2020年4月应付未付水电费人民币3945.09元；5.判令被告向原告支付逾期支付水电费的滞纳金人民币249.15元（暂计至2020年5月11日，具体计算详见附表）；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月28日，原告与被告签订了《物业租赁合同书》，合同约定了如下条款：（1）被告承租原告位于珠海市********第一层厂房C2区；（2）租赁期限自2017年5月1日起至2021年4月30日止；（3）2019年5月1日-2020年4月30日，商铺每月租金为人民币3245元，管理费为人民币1390元；（4）被告应于每月5日前通过银行转账方式向原告支付当月租金和管理费，被告逾期支付租金和管理费，应按逾期金额及每天0.05%向原告支付滞纳金；（5）被告用电，根据供电部门提供的本幢工业厂房的电费计费单的用电金额，以及被告实际用电量按比例分摊，由被告承担；（6）被告用水，根据本栋大楼用水总金额，以及被告实际用水量按比例分摊，由被告承担；（7）被告应于每月15日前向原告支付上月的水电费，逾期支付，应按逾期金额及每天0.05%向原告支付滞纳金；（8）在租赁期限内，若被告欠交租金及管理费或水电费、物业管理费超过2个月，经原告催收后仍不缴交的，原告有权提前解除合同，在原告通知被告之日起，本合同终止，由此造成的一切损失由被告全部承担。合同签订后，原告依约向被告交付租赁场地，但被告并未按合同约定按时支付应付的租金、管理费及水电费。2020年4月6日，原告以租赁场地门口张贴以及邮递的形式向被告发出《关于租金、管理费及水电费的催收通知》，要求被告支付欠缴的2019年7月-2020年4月的租金及管理费人民币46350元，以及2019年5月-2020年1月的水电费人民币3045.36元。2020年4月15日，原告向被告发出《关于解除租赁合同及退场的通知》，明确被告仍欠缴租金及管理费人民币46350元和水电费（暂计至2020年1月）人民币3045.36元，告知其双方签订的《物业租赁合同书》于该通知送达之日起解除，并要求被告在2020年4月20日前完成清退手续。综上，被告至今仍欠缴2019年7月-2020年4月的租金及管理费人民币46350元，以及2019年5月-2020年4月的水电费人民币3945.09元。被告的行为严重违反了双方签订的《租赁合同书》约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。在诉讼过程中，原告纺织公司增加如下诉讼请求：判令被告腾退并归还租赁场地（位于珠海市********第一层厂房C3区）。事实和理由：原告于2020年4月15日向被告发出《关于解除租赁合同及退场的通知》，但是被告至今仍占用租赁场地，经多次沟通后被告仍拒绝向原告交还租赁场地。因此，原告增加上述诉讼请求。原告纺织公司为其诉称向本院提交如下证据：1.租赁合同书；2.关于租金、管理费及水电费的催收通知及签收情况；3.关于解除租赁通知及退场的通知及签收情况；4.被告欠缴水电费的计算单据。被告威乐斯公司答辩称，一、纺织公司已于2019年8月22日通知因政府更新改造征收而提前解除租赁合同，依合同约定须向威乐斯公司支付相当于合同提前解除前一日当月的租金和管理费两倍的赔偿，但该赔偿不足以弥补威乐斯公司的损失，威乐斯公司保留追究其他损失的权利。且依据《珠海市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十五条第2款规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配以及第三十六条规定：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。……征收非住宅房屋的，可委托具有相应资质的房地产价格评估机构对须搬迁的办公用品、机器设备和库存产品的搬迁费用进行评估，纺织公司应为威乐斯公司从征收部门取得停产停业损失和临时安置费、搬迁费。再根据该办法第四十四条规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，纺织公司应先向威乐斯公司支付停产停业损失和临时安置费、搬迁费。二、自纺织公司2019年11月将租赁商铺被围起来后，威乐斯公司已无法生产经营，损失惨重。且纺织公司一直没有支付停产停业损失和临时安置费、搬迁费，因此威乐斯公司不应再向纺织公司支付租金或费用，更不应支付滞纳金。另纺织公司通知威乐斯公司依国家政策应减免2020年2、3月租金及4月租金减半。三、水费没有依据，电费单价过高。根据《广东省发展改革委关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知》的规定，从2019年7月1日起一般工商业电价一度电基础电价为6毛4角，而纺织公司收取1元多、甚至3元多，还要分摊损耗。因此应予以调整减低。四、纺织公司已收取押金12000元，应依约退还。总上，请依法驳回纺织公司的诉讼请求。被告威乐斯公司对原告纺织公司增加的诉讼请求补充答辩如下：纺织公司并非于2020年4月15日解除合同，而是在2019年8月22日就已通知威乐斯公司，因政府更新改造征收而提前解除合同，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条“实施房屋征收应当先补偿后搬迁”的规定以及《珠海市国有土地上房屋征收与补偿办法》第44条“实施房屋征收应当先补偿后搬迁”的规定，纺织公司应当先支付相关补偿费用后，威乐斯公司才能搬迁。现在纺织公司并没有支付相关补偿，因此无权请求威乐斯公司腾退房屋。被告威乐斯公司向本院提交如下证据：1.关于确定终止租赁合同的通知书及7张照片；2.通知；3.收据；4.广东省发展改革委关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知。经审理查明，2017年4月28日，纺织公司作为出租方（甲方）与乙方威乐斯公司签订一份《物业租赁合同书》，约定：甲方将位于珠海市********第一层厂房的C2区租赁给乙方使用；租赁期限四年，从2017年5月1日起至2021年4月30日；租赁保证金人民币12000元，其中厂房租金保证金9000元、水电押金3000元；第1、2年的月租金及管理费为4413元，其中，每月租金人民币3090元、管理费1323元；第3、4年租金及管理费为4635元，其中每月租金人民币3245元、管理费1390元；租赁场地的小区物业管理费及清洁费、垃圾处理费等由乙方负担；配电房、供水系统（含消防系统）等按租赁面积和使用情况合理摊分；乙方用电根据供电部门提供的厂房的电费计费单的用电金额，以及乙方实际用电量按比例分摊，由乙方承担；乙方用水，根据大楼用水总金额，以及乙方实际用水量按比例分摊，由乙方承担；乙方应于每月5日前向甲方支付当月的租金及管理费，逾期支付租金及管理费，应按逾期金额及每天0.05%向甲方支付滞纳金；乙方应于每月15日前向甲方支付上月的水电费，逾期支付，应按逾期金额及每天0.05%向甲方支付滞纳金；在租赁期限内，若乙方欠交租金及管理费或水电费、物业费超过2个月，经甲方催收后仍不缴交的，甲方有权提前解除合同，在甲方通知乙方之日起，合同终止，由此造成的一切损失由乙方全部承担；甲方提前终止合同，须提前三个月书面通知乙方，甲方应于合同提前终止前一日或之前向乙方支付相等于当月租金及管理费2倍的款项作为赔偿；在乙方向甲方交回租赁物并交清承租期的租金及管理费和其他因合同所产生的费用后五日内，甲方将乙方的租赁保证金无息退还乙方；合同有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方于租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方，乙方逾期不迁离租赁物的，应向甲方加倍支付租金及管理费，但甲方有权不接受乙方的双倍租金及管理费，并有权立即收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；在租赁期间，如因执行公、检、法机关的有效法律文书或上级行政指令、政府行为，包括但不限于因城市建设的需要对租赁物进行拆迁、改造、征地等非甲方自身原因导致合同不能履行或提前终止的，甲方对乙方不能履行或提前终止的，甲方对乙方不承担任何责任，但须提前6个月通知乙方，合同终止；在租赁期间，如果甲方需对租赁物进行重大改造或者整栋楼进行整体翻新、功能改造以及政府行为等非甲方恶意终止合同的行为需要终止合同的，甲方须提前六个月书面通知乙方，乙方在收到通知的六个月内应将租赁场地交回甲方，合同终止，甲方按照合同约定的“甲方提前终止合同，须提前三个月书面通知乙方，甲方应于合同提前终止前一日或之前向乙方支付相等于当月租金及管理费2倍的款项作为赔偿；在乙方向甲方交回租赁物并交清承租期的租金及管理费和其他因合同所产生的费用后五日内，甲方将乙方的租赁保证金无息退还乙方”履行外，甲方不对乙方作任何补偿和赔偿，乙方也不得以任何理由向甲方提出补偿或赔偿的要求；等等。合同还对专用设施以及场地的维修保养、安全生产、保险责任、装修条款、租赁物的转租、广告及其他进行了约定。2019年8月22日，原告纺织公司向被告威乐斯公司发出一份《关于确定终止租赁合同的通知书》，内容为：纺织公司于2017年4月28日与威乐斯公司签订《物业租赁合同书》，约定将纺织公司位于珠海市***珠****第一层厂房C2区约160平方米租赁给威乐斯公司使用，合同至2021年4月30日期限届满。根据珠海市香洲区城市更新局的规划，纺织公司决定对前山翠珠二街一号物业进行城市更新改造。因此，纺织公司决定提前终止双方签订的《物业租赁合同书》，现通知如下：1.请威乐斯公司于2019年11月30日前将前山翠珠二街一号第一层厂房C2区约160平方米厂房交回纺织公司；2.纺织公司将按照双方签订的《物业租赁合同书》相关条款履行相关责任和义务；3.威乐斯公司在将以上物业正式交回纺织公司之前，威乐斯公司仍按原合同履行责任和承担义务。2020年3月24日，原告纺织公司向案涉大楼的各租户发出一份《通知》，内容为：为贯彻落实市政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干政策意见》和市国资委《关于落实市政府减免中小企业房租有关事项的补充通知》文件精神，减免在疫情期间符合条件的中小微企业租金，现将有关事项通知如下：1.减免租金情形：2020年2月、3月两个月租金免收、4月份租金减免50%；2.实施对象为纺织公司物业实际承租人，须于3月26日前提交《新冠肺炎疫情防控期租金减免申请表》，由纺织公司依据市政府和市国资委的文件精神审核，符合减免条件的，将与承租人签订减免租金补充协议；3.实施条件：各租户必须清缴2020年1月31日前的租金、管理费及水电费等所有费用。2020年4月6日，原告纺织公司向被告威乐斯公司发出一份《关于租赁、管理费及水电费的催收通知》，内容为：根据双方于2017年4月28日就珠海市********第一层厂房的C2区签订《物业租赁合同书》，根据合同约定，威乐斯公司应于每月5日前支付当月租金和管理费，应于每月15日支付上月水电费，逾期支付的，应按约定承担滞纳金，逾期支付达2个月的，纺织公司有权解除合同，并由威乐斯公司承担一切损失。截止通知发出之日，威乐斯公司欠缴2019年7月至2020年4月的租金及管理费共计46350元；欠2019年5月后的水电费共计3045.36元（暂计至2020年1月）。通知威乐斯公司于接到通知之日起三日内缴清租金、管理费、水电费以及相应的滞纳金。2020年4月7日，原告纺织公司通过EMS特快专递向被告威乐斯公司邮寄上述通知，根据EMS邮件查询结果显示，上述邮件于2020年4月7日已签收。2020年4月15日，原告纺织公司向被告威乐斯公司发出一份《关于解除租赁合同及退场的通知》，内容为：根据双方于2017年4月28日就珠海市********第一层厂房的C2区签订《物业租赁合同书》，根据合同约定，威乐斯公司应于每月5日前支付当月租金和管理费，应于每月15日支付上月水电费，逾期支付的，应按约定承担滞纳金，逾期支付达2个月的，纺织公司有权解除合同，并由威乐斯公司承担一切损失。合同签订后，纺织公司已按照约定向威乐斯公司交付租赁场地，但是威乐斯公司并未按约定及时履行租金及管理费、水电费的支付义务，截至通知出具之日止，已经拖欠2019年7月至2020年4月的租金及管理费共计46350元，欠2019年5月后的水电费共计3045.36元（暂计至2020年1月），合计欠款49395.36元，经多次催缴仍未果。为此，现纺织公司郑重通知如下：1.通知送达之日，解除双方签订的《物业租赁合同书》；2.请于2020年4月20日前，清退租赁场地并交还给纺织公司，同时配合办理合同终止手续；3.纺织公司保留依法追究威乐斯公司违约责任及法律责任的权利。2020年4月16日，原告纺织公司通过EMS特快专递向被告威乐斯公司邮寄上述通知，根据EMS邮件查询结果显示，上述邮件于2020年4月17日已签收。在庭审中，被告威乐斯公司认可自2019年7月起没有支付租金、管理费、水电费等，但是其认为原告提前解除合同应当按照约定给予两个月的租金赔偿，但是原告并没有支付该笔赔偿，也没有支付相应的停工停业损失、搬迁费、安置费等补偿。双方就此还进行过多次的磋商，但是没有达成一致意见。在诉讼过程中，被告威乐斯公司向本院提交一系列的照片，被告威乐斯公司认为自2019年11月起，案涉租赁场地大楼外围已经围蔽施工，威乐斯公司无法进行生产经营活动。原告纺织公司认为被告威乐斯公司提供的照片无法反映拍摄时间，且对外围道路围蔽施工系珠海市香洲翠微股份合作公司在2019年11月因消防漏水所实施，与原告纺织公司无关。被告威乐斯公司还向本院提交一组照片，被告威乐斯公司认为案涉大楼在2020年9月正在实施拆迁，原告纺织公司认可案涉租赁的大楼正在实施拆迁。在诉讼过程中，原告纺织公司向本院提交2019年5月-2020年4月前山翠珠二街一号（华成大厦）电费计算表，上述电费计算表载明：2019年5月威乐斯公司应付水电费239.06元、2019年6月威乐斯公司应付水电费222.02元、2019年7月威乐斯公司应付水电费411.30元、2019年8月威乐斯公司应付水电费407.70元、2019年9月威乐斯公司应付水电费324.08元、2019年10月威乐斯公司应付水电费207.51元、2019年11月威乐斯公司应付水电费236.45元、2019年12月威乐斯公司应付水电费369.45元、2020年1月威乐斯公司应付水电费627.79元、2020年2月-4月威乐斯公司应付水电费899.73元。被告威乐斯公司对于原告纺织公司提交上述单据均不予认可，而且原告纺织公司的电费计价明显高于国家发改委的规定。本院认为，原告纺织公司与被告威乐斯公司签订的《物业租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，签约双方均应恪守。租赁合同约定“在租赁期间，如因执行公、检、法机关的有效法律文书或上级行政指令、政府行为，包括但不限于因城市建设的需要对租赁物进行拆迁、改造、征地等非甲方自身原因导致合同不能履行或提前终止的，甲方对乙方不能履行或提前终止的，甲方对乙方不承担任何责任，但须提前6个月通知乙方，合同终止”，现案涉租赁场地所在大楼进行城市更新改造，根据上述约定，虽然原告纺织公司可提前终止合同，但是原告纺织公司提前终止合同应当按照约定提前六个月通知被告威乐斯公司。原告纺织公司于2019年8月22日向被告威乐斯公司发出《关于确定终止租赁合同的通知书》要求被告威乐斯公司于2019年11月30日将案涉租赁场地交还，不符合合同约定，而且原告纺织公司向被告威乐斯公司发出终止合同通知后，使双方签订的租赁合同是否能够继续履行处于不确定状态，被告威乐斯公司可依法行使不安抗辩权，避免其利益或损失进一步的扩大，故被告威乐斯公司有权中止履行合同义务。其次，原告纺织公司作为出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途，保证租赁物一直处于适租的状态，适租状态除保障租赁物的使用功能外，还应包括租赁物出行的便利以及适合开展经营活动等情形，根据被告威乐斯公司向本院提交的照片显示，案涉的租赁场地外围已经被围蔽，在诉讼过程中案涉租赁场地大楼正在进行拆迁等情形，上述情形已经严重影响了被告威乐斯公司对租赁物的使用，被告威乐斯公司亦可依法依约行使抗辩权。再次，虽然合同约定“在租赁期限内，若乙方欠交租金及管理费或水电费、物业费超过2个月，经甲方催收后仍不缴交的，甲方有权提前解除合同”，但是原告纺织公司于2019年8月22日向被告威乐斯公司发出终止履行合同的通知后，双方就拆迁补偿、租金以及水电费等相应费用的支付进行了多次的磋商，因此被告欠付租金、管理费以及水电费等，不属于合同约定的被告恶意拖欠租金的主动违约情形，原告现以构成该约定解除条件为由以书面通知的方式解除合同，理据不充分，本院不予确认。原告请求被告支付欠付的租金、管理费、水电费、滞纳金以及要求被告腾退并交还案涉的租赁场地，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告珠海市纺织工业集团公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币9650元，由原告珠海市纺织工业集团公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  宋铁军人民陪审员  陈 翔二〇二〇年十月二十二日书 记 员  周慧敏李洁仪