江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3164号上诉人（原审被告）：无锡金谷智能科技有限公司，住所地无锡市梁溪区杨工路南湖大道无锡传感设备产业园503-1-103。法定代表人：周继尧，该公司总经理。委托诉讼代理人：章其南，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：无锡鼎鸿园区建设发展有限公司，住所地无锡市南湖大道**。法定代表人：胡学文，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱东君、王倩，该公司员工。上诉人无锡金谷智能科技有限公司（以下简称金谷公司）因与被上诉人无锡鼎鸿园区建设发展有限公司（以下简称鼎鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初9477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：其租案涉房屋用于生产和研发，鼎鸿公司由杨永超具体负责协商签订合同，杨永超保证案涉房屋可供其生产和研发使用。由于案涉厂房的门太小，其生产设备3D打印机无法搬进去，鼎鸿公司表示没问题，门可以改大。合同签订后，其对该厂房进行装饰投入8万多元，又交了房租金和1万元保证金，就要求鼎鸿公司把门改大，但鼎鸿公司竟不同意，不让其在案涉房屋内生产只准办公。一审中，鼎鸿公司已自认不让案涉房屋生产，故鼎鸿公司违约造成终止合同，其不应承担任何责任。被上诉人鼎鸿公司辩称，一、案涉房屋满足《房屋租赁合同》约定的生产研发功能，不存在其不让金谷公司进行生产的事实。从金谷公司的设计装修图和最终的装修成果照片中，可以看出金谷公司对案涉房屋从设计到实际使用，均是作为商务办公及专利产品的展示、合作商客户展示使用，而非金谷公司在诉讼中主张的大规模生产，其交付房屋的义务已经完成。金谷公司未提供任何证据证明现有房屋无法满足使用需求等问题，金谷公司单方终止履行房屋租赁合同，构成违约，应当按照房屋租赁合同的约定承担违约责任。鼎鸿公司向一审法院起诉请求：1.判令其与金谷公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除；2.判令金谷公司向其支付租金29907元（其中应补缴租金20947元、拖欠租金8320元、滞纳金640元，滞纳金自2019年5月16日起计算至2019年8月16日，以后的滞纳金不再主张）、房屋占用费12800元（自2019年7月23日起计算至2019年8月31日）、违约金28800元，共计71507元。一审法院认定事实：无锡市南湖大道503-1-101房屋所有权人登记在鼎鸿公司名下。2018年10月8日，无锡金谷三维科技有限公司变更为金谷公司。2018年5月11日，鼎鸿公司（甲方、出租方）与金谷公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同载明的主要内容是：“2.1该房屋所在楼栋的主体建筑结构为：框架结构，建筑层数为：5层。该房屋位于无锡市南湖大道503-1，房间号1-3，为甲方开发传感设备产业园项目中的1#楼第1层，编号为1-3，该房号为暂定编号，最终以现场实际房号为准，该房屋所在位置平面图见附件一。2.2建筑面积：共计160平方米(暂定)，以实际交付面积为准。2.3房屋交付时状况，房屋及配套设施、设备状况：以实际交付为准。3.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为生产、研发使用。3.2如乙方需改变使用用途，须事先经甲方书面同意，因改变用途所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因此而产生的全部费用由乙方自行承担。4.1租赁期限为3年，即从2018年6月1日起至2021年5月31日止。5.1.1租赁保证金为10000元。5.2.1乙方同意2018年6月1日至2021年5月31日止租金按19.09元/(平方米·月)的标准计算(建筑面积)。5.2.2本合同租赁期限内，租金总金额(价税合计)为109958.4元。具体各期租金详见附件二《租金明细表》。6.1.1乙方应于本合同签订之日起15日内将租赁保证金向甲方一次性付清。6.1.2该保证金将由甲方为乙方保管，乙方不得主张利息。6.1.3如乙方在本合同期限内违反本合同之任何规定，则甲方有权以保证金抵付乙方任何应付款项(包括但不限于租金、物业管理费、超时空调费和其它费用)、违约金和/或甲方因乙方、乙方雇员、乙方访客/顾客的原因而遭受损失之赔偿金。如甲方账户内的保证金经该等抵付和/或赔偿后少于本条规定之金额，乙方应在收到甲方书面要求后的3个工作日内向甲方补交该等差额。但租赁期内乙方无权要求以保证金抵扣其应付款项(包括但不限于乙方应向甲方支付的租金、物业管理费或其它费用)。6.1.4双方租赁关系终止，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用后20日内，甲方将向乙方退还租赁保证金。6.2.1租金为先付后用，租金的缴付按半年付款。乙方应于租赁期限开始前10日向甲方支付第一期租金，以后各期租金应于上期租金到期前15日支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5‰。8.1交付：在乙方足额支付租赁保证金后，甲方应于2018年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章或移交房门钥匙后视为交付完成。如乙方未按约定期限接收房屋的，视为甲方已按约定完成交付。8.2返还：租赁期满之日或合同宣告解除之日乙方应向甲方返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。8.3房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方书面同意遗留的物品，甲方有权自行处置，乙方无任何异议。8.4延期或拒绝返还房屋的处理：乙方未在上述期限内向甲方返还房屋的，乙方同意甲方有权自行采取措施收取房屋，甲方有权自行处置房屋内乙方的物品及装修物、添置物，乙方对甲方的上述处置行为无任何异议；且乙方应按本合同第16.5款约定租金标准的2倍向甲方支付迟延返还期内的房屋占用费。8.5本合同终止或解除后，已附合的装饰装修物无偿归房屋所有权人所有，未附合的装饰装修物乙方可以拆除，因拆除造成房屋损毁的，乙方应予以恢复、赔偿。乙方不得故意破坏租赁房屋已附合的装饰装修物，应无偿移交给甲方，如拆除造成房屋损毁的，乙方应予以恢复、赔偿。14.1.1乙方承诺，自项目房屋交付之日起满12个月，项目经审计落地投资额不低于60万元；24个月，项目经审计落地投资额不低于150万元；30个月，项目经审计落地投资额不低于250万元。其中，固定资产投资额占比不得低于落地投资额的80%。【落地投资额系指入区项目固定资产、在建工程、无形资产(土地使用权、商标、专利技术等)、土地房屋租赁、设备以及与落地投资有关往来科目的所有投资。】若乙方项目经审计的落地投资额未达到上述标准且租赁期限未届满的，甲方同意给予乙方合理期限(宽限期不超过6个月)继续投资以补足落地投资额差额。14.1.2上述期限届满，乙方项目经审计的落地投资额仍未到达上述约定标准的，乙方构成违约，甲方有权解除本合同。14.2.1乙方承诺，自房屋交付之日起的第一个会计年度(2018年度)，纳税额度不低于3万元，自第二个会计年度(2019年度)开始，每个会计年度的纳税额度不低于30万元。如连续两个会计年度税收都未达到本条约定标准的，甲方有权解除本合同。15.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：(1)不支付或者逾期支付租赁保证金或租金(价税合计)超过60日的。(2)欠缴各项费用达本合同第5.1款约定的租赁保证金金额的。(3)擅自装修或改变该房屋用途的。(4)擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。(5)擅自将该房屋全部或部分转租或转借给第三人的。(6)利用该房屋从事违法活动的。(7)甲方交付房屋后30日内，仍未进场装修的；90日内仍未完成设备、人员进场并正式运营或投产的。16.1租赁期内，甲方需提前收回该房屋自用的，应提前3个月书面通知乙方，将己收取的租金余额退还乙方并按剩余租赁期限租金总额的50%支付违约金，并向乙方赔偿相应装修费用(赔偿计算公式为：已发生的装修费用×剩余租赁期限/合同约定租赁期限)。16.2租赁期内，乙方需提前退租的，应提前3个月书面通知甲方，并按剩余租赁期限租金总额的50%支付违约金。16.3乙方有本合同第十五条第四款约定的情形之一的，按剩余租赁期限(自本合同解除之日起起算)租金总额的50%向甲方支付违约金。16.4甲方有本合同第十五条第三款约定的情形之一的，应按剩余租赁期限(自本合同解除之日起起算)租金总额的50%向乙方支付违约金。16.5乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，乙方除按上述约定向甲方承担违约责任外，甲方还有权同时要求乙方按照30元/平方米/月补交已履行租赁期限的租金(价税合计)。甲乙双方同意，第16.1、16.2、16.3、16.4款中所提及的租金总额均按照本款中约定的租金标准计取。18.5如果拟接受文件的一方联系人和/或联系方式发生变更，则其应在发生变更情况之日起三日内以书面形式通知另一方：于对方接到变更通知之前，该方联系人和/或联系方式仍以先前约定为准。文件的到达日期应按如下方法确定：文件当面递交的，在本协议约定联系人或联系人指定人员或法定代表人签收时到达；文件以(预付邮资)的挂号信件发出的，应在寄出日(以邮戳为准)后第三日视为到达：文件以快递发送的，应于交予合法的快递服务之日(快递单)起第三日视为到达；文件以图文传真发出的，在传送日后第一个工作日视为到达；文件通过电子邮箱发送的，到达对方代表电子邮箱之日视为到达：文件通过报纸刊公告的，公告当天视为到达。以两种以上方式送达同一文件的，以最早达到日期为准；但发送方另有说明的除外。”2018年5月15日,金谷公司在《无锡传感设备产业园物业使用人交收楼查验情况登记表》上签字确认：无需修复，入住日期为2018年6月1日。2018年6月5日，金谷公司向鼎鸿公司支付租赁保证金10000元、房租金18326.4元。2018年6月22日，金谷公司对《房屋装修施工前质量确认单》上的内容进行了确认。2018年11月23日，金谷公司向鼎鸿公司支付房租金18326.4元。2019年6月3日，金谷公司（乙方）向鼎鸿公司（甲方）送达《合同承诺涵》，载明的主要内容为：“由于乙方工厂规模发展以及场地的需求，现于2019年5月30日与甲方解除房屋租赁合同。甲、乙双方为了发挥今后有机会，友好合作共赢的目的协商，达成以下承诺：一、由于乙方正好使用场地刚好满一年，并且也投入了八万多的装修成本，同时也人性化扩大办公面积，追加了阁楼，以便于甲方更好的租给第三方，并不影响甲方的租赁。乙方承诺一周之内清理完办公现场，交付相关的门禁，以便甲方更快的让第三方租入。二、乙方也考虑到甲方科技项目的展示需求，乙方愿意配合甲方进行相关展厅的科技展示。三、同时不影响到甲方落地企业税赋的要求，乙方承诺1年内依然在本园区缴纳税收，1年内缴纳税收不低于8万元。四、由于考虑到乙方提前解除租赁合同，同时真正使用时间也未满1年，乙方愿意支付5000元违约金补偿给甲方。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，望共同遵守。”该合同承诺涵上仅加盖金谷公司的印章。2019年6月28日，鼎鸿公司向金谷公司送达《关于的回函》，载明的主要内容为：“根据贵公司与我司于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》，合同第十六条16.2约定：租赁期内，乙方需提前退租的，应提前3个月书面通知甲方，并按剩余租赁期限租金总额的50%支付违约金；16.5约定：乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，乙方除按上述约定向甲方承担违约责任外，甲方还有权同时要求乙方按照30元/平方米/天补交已履行租赁期限的租金(价税合计)。甲乙双方同意，第16.1、16.2、16.3、16.4款中所提及的租金总额均按照本款中约定的租金标准计取。根据合同约定，若贵司提前退租，需向我司支付违约金合计78547元。针对贵司2019年6月3日向我司书面提交的《合同承诺涵》，经我司研究讨论，不同意贵司于2019年5月30日解除房屋租赁合同的要求以及其他承诺事宜，请贵司在收到本函后7个工作日内，向我司缴清合同约定的违约金78547元后，双方签订《房屋终止协议》。在双方未签订《房屋终止协议》前，请贵司继续按照原合同的约定履行合同义务。我司将保留追究贵公司的违约责任，届时，所造成的一切不利法律后果将由贵公司承担，望贵司知悉。”2019年7月19日，鼎鸿公司通过EMS向金谷公司发送《关于签订终止协议的通知函》，金谷公司签收时间为2019年7月20日。载明的主要内容为：“贵公司与我司于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》，约定贵司承租传感设备产业园1#楼1层1-3室面积160平方米房屋，并约定了相关考核指标和违约责任。贵司于2019年6月3日向我司发送了《合同承诺涵》提出2019年5月30日解除租赁合同，后我司已于2019年6月20日向贵司发送了回函，不同意贵司的解约要求及赔偿方案。现贵司已经擅自撤场停止营业，并遗留部分物品在租赁房屋内。合同约定的各项投资考核指标贵司未完成。截至2019年6月30日，贵司尚欠付租金4800元，滞纳金72元。现我司正式通知贵司：1.《房屋租赁合同》于2019年7月16日解除；2.请贵司于2019年7月25日前向我司支付违约金及补交租金合计54619元。3.请贵司于2019年7月25日前，将遗留在租赁房屋内的物品清场，否则我司将根据合同约定自行处置相关物品。我司保留通过司法途径追究贵司的违约责任的权力，届时所造成的一切不利后果将由贵司承担，望贵司慎重对待。”另查明，鼎鸿公司与无锡极创文化传媒有限公司就案涉房屋于2019年8月20日签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限从2019年9月1日至2022年8月31日，租金按33元/（平方米·月）的标准计算（建筑面积）。一审法院认为，鼎鸿公司与金谷公司于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同义务。本案中，房屋租赁合同约定的履行期限届满之前，金谷公司在未能与鼎鸿公司协商一致解除合同的情况下，金谷公司明确表示并以其行为表明不履行合同主要义务，故鼎鸿公司按照合同约定享有解除合同的权利。2019年7月19日，鼎鸿公司通过EMS向金谷公司发送《关于签订终止协议的通知函》，7月20日金谷公司收到该份通知函，故双方签订的《房屋租赁合同》应于2017年7月20日解除。合同解除后，金谷公司未按约向鼎鸿公司返还房屋，同时根据合同约定对于该房屋内金谷公司未经鼎鸿公司书面同意遗留的物品，鼎鸿公司有权自行处置，故鼎鸿公司要求金谷公司支付房屋占用费计算至2019年8月31日的诉请，法院根据上述情况酌定房屋占用费应计算至2019年7月31日止。由于金谷公司未按约履行合同义务，应承担违约责任。根据合同约定，金谷公司应补缴租金20947元，金谷公司应支付拖欠租金8000元、滞纳金372元、房屋占用费3520元。关于金谷公司提出违约金过高的问题。法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，金谷公司未按约向鼎鸿公司交房，造成鼎鸿公司的损失主要是房租金损失，结合鼎鸿公司将涉案房屋又出租给其他公司的情况，综合本案的具体情形、以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人违约情形等因素，本着公平、诚实信用的原则进行处理，鼎鸿公司主张的违约金过高应予以调整，法院酌定违约金为9600元。金谷公司抗辩鼎鸿公司不让金谷公司的大型设备搬进去，不让金谷公司生产，鼎鸿公司应承担违约责任。法院认为，双方签订房屋租赁合同后，金谷公司对案涉房屋进行了验收，后进行设计、装修，并且结合合同履行的情况，以及金谷公司向鼎鸿公司发送的《合同承诺涵》来综合分析，金谷公司对鼎鸿公司履行房屋租赁合同约定的房屋交付义务是认可的，现金谷公司的抗辩理由，于事实不符，法院不予采信。综上，鼎鸿公司的诉讼请求，法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、鼎鸿公司与金谷公司于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月20日解除；二、金谷公司于判决生效之日起10日内向鼎鸿公司支付房租金、滞纳金、房屋占用费、违约金合计42439元；三、鼎鸿公司于判决生效之日起10日内向金谷公司退还租赁保证金10000元；四、驳回鼎鸿公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1588元（已由鼎鸿公司预交），由鼎鸿公司负担727元，由金谷公司负担861元。二审中，金谷公司提供其法定代表人周继尧与鼎鸿公司员工孙凌云20**年6月19日的微信聊天截图，证明鼎鸿公司该日带客户看房，其已把房屋交付给鼎鸿公司。鼎鸿公司经质证，认为聊天记录不完整，聊天内容中孙凌云询问租赁房屋密码锁的密码，说明案涉房屋一直处于金谷公司的实际控制之下，因为金谷公司已明确不愿意继续履行合同，其带有承租意向的客户去看房是为了减少损失，双方一直到7月份仍在沟通合同解除的相关事宜，该证据不应采信。本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，金谷公司在承租案涉房屋之前，曾到房屋现场察看，后仍与鼎鸿公司签订《房屋租赁合同》，且金谷公司承租后进行了装修，说明案涉房屋能满足金谷公司租赁使用的需求。金谷公司主张合同解除的原因是鼎鸿公司不让其进行生产，导致其不能实现合同目的，但鼎鸿公司不予认可，且金谷公司也无证据证明鼎鸿公司阻止其正常使用案涉房屋，故金谷公司提出鼎鸿公司违约的上诉主张，本院不予支持。金谷公司提前终止履行《房屋租赁合同》，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。金谷公司二审中提供的微信聊天截图，仅能反映出鼎鸿公司向其询问租赁房屋密码锁的密码，说明案涉房屋仍处于金谷公司的实际控制之下，且金谷公司二审中也认可双方就解除合同事宜的沟通持续到7月份，故该证据不能证明金谷公司于2019年6月19日向鼎鸿公司交付案涉房屋的事实。一审法院以金谷公司实际收到鼎鸿公司的解除通知之日，确定双方合同于2017年7月20日解除，并无不当。综上所述，金谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1588元，由上诉人金谷公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十一月二十三日书记员  翁 强