山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4391号 上诉人（原审被告）：泰安鹏逸置业有限公司，住所地：泰安市岱岳区天平街道办事处金牛山路中段鸿达广场。 法定代表人：彭学波，经理。 委托诉讼代理人：赵志刚，山东尚明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高晓宇，男，1973年4月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：刘延强，泰安泰山财源律师事务所法律工作者。 上诉人泰安鹏逸置业有限公司（以下简称鹏逸置业公司）因与被上诉人高晓宇商品房预约合同纠纷一案，不服岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初3788号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鹏逸置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《认购书》因被上诉人的违约导致终止，被上诉人缴纳的定金不应返还。2019年10月19日，上诉人与被上诉人签订的16栋1单元702房认购书，上述认购书第六条第7款明确约定被上诉人应自《认购书》签订之日起五日内未到上诉人指定地址签订书面的商品房买卖合同及其补充协议、附件，认购书自行失效且交易终止，无需另行通知，且被上诉人所交定金不予退还。本案中，被上诉人在认购书约定的时限内未按照约定履行义务，因此认购书终止且其所缴纳定金不应予以返还。二、退一步讲，即使按照上诉人与被上诉人签订的签约确认书，上诉人也不存在任何违约行为，被上诉人不按照签约确认书约定内容履行义务应承担违约责任。首先，双方签订的签约确认书已经明确被上诉人缴纳的3万元为定金。其次，签约确认书中约定商品房中的首付款为20%，显然与事实不符，事实情况是被上诉人系以投资倒房的目的购买上述商品房，并约定收付款项为总房款的50%，这一点从目前的购房资格及银行按揭贷款政策可以明确看出，根据签约确认书及目前的购房及银行按揭贷款政策看，被上诉人在已经有住房的情况下不可能获得80%的贷款。结合上诉人于2019年12月13日发给被上诉人的逾期签约告知函中要求被上诉人在2019年12月20日前补交房屋欠款金额210000元的事实，能够证明被上诉人需要缴足总房款50%，否则，上诉人不会在逾期签约告知书中明确补交金额为210000元。另外，在后续的沟通过程中，上诉人一方也明确表示同意按照被上诉人主张的缴纳20%首付价款进行签订合同的情况下，被上诉人仍然表示不予认可，明显可以看出其违反前期双方的约定，不与上诉人一方签订商品房买卖合同，系因其自身原因违约，应当根据定金罚则承担违约责任。三、被上诉人一方应当就其主张的不可归责于其自身原因导致未签订商品房买卖合同承担举证责任。首先，在双方签订认购书及签约确认书时，在商品房销售现场公示了商品房买卖合同文本，且被上诉人一方明知泰安市的购房及购房贷款政策，其签订上述协议并缴纳相关款项系其在考虑相关因素后基于投资购房所做的自行选择，应当承担由此造成的风险和责任。其次，即使按照签约认购书的约定，被上诉人已经支付了相应的定金和20%的首付款（含定金），上诉人也同意按照上述约定签订商品房买卖合同的情况下，被上诉人一方仍然主张非其自身原因导致商品房买卖合同未能签订，其应当就其主张承担相应的举证责任。再者，在上诉人一方同意按照被上诉人一方主张的付款比例签订商品房买卖合同的情况下（2019年10月26日的签约确认书明确载明5日内签约99折的字样），被上诉人一方仍然拒绝签订且没有证据证明其主张的情况下，应当承担违约责任，即按照签约确认书约定的定金的约定和定金罚则承担违约责任。 高晓宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 高晓宇向一审法院提出起诉请求：1、被告立即返还原告购房首付款117626元，双倍返还原告定金60000元，并承担原告经济损失10000元，以上共计187626元。2、被告承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：被告于2019年10月18日取得坐落于泰安市岱岳经济开发区建设泰安九州唐樾项目居住西地块15-17号楼的商品房预（销）售许可证。2019年10月19日，原告作为认购方与出卖方被告签订《泰安九州唐樾商品房认购书》一份，约定原告认购被告所开发的九州唐樾项目的16幢702号房，并于同日向被告交纳定金30000元，被告出具收据一份载明：房屋编号16-702。2019年10月26日，原告签订《九州唐樾客户签约确认书》一份，确认购买房屋为16号楼1单元702室，建筑面积103.69m2,总价729673元，原单价为7037元/m2,优惠方式（1）交3万抵4.5万；（2）筹带筹，筹带新最高优惠1万；（3）5天内签约99折。优惠后总价697626元，优惠后单价6728元m2。付款方式为商业按揭贷款，签订本确认书时，已支付定金30000元，签约补交117626元，合计首付款147626元，达到总购房款的20%，银行商业按揭贷款55万元。原告在该签约确认书买受人处签名，被告的置业顾问、销售内业、销售经理等均在确认书相应项处签名。同日，原告支付房款117626元。2019年12月13日，被告向原告邮寄逾期签约告知函，通知原告于2019年12月20日之前到被告泰安九州唐樾建设项目销售中心补交房屋欠款210000元。若逾期仍未补交房屋欠款，被告有权解除认购协议，原告所交定金30000元被告不予退还，原告认购的该商品房被告将另行出售。被告提交了告知函邮件寄送单，未提交证据证明该告知函已送达原告。以上事实有当事人的陈述、房屋销售专用收据、银行交易回单、《泰安九州唐樾商品房认购书》、《九州唐樾客户签约确认书》、逾期签约告知函及邮件寄送单等在案证实。 一审法院认为，原、被通过签订商品房认购书、客户签约确认书的形式，就将来购买九州唐樾项目房产达成的意思表示，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于预约合同的规定，属于商品房预约合同。预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。 原、被告于2019年10月26签订的客户签约确认书明确了首付款数额、达到总购房款的20%及银行商业按揭贷款数额，被告主张根据双方约定，原告需缴纳总房款50%后再签订正式商品房买卖合同，但未提交证据证实双方就交纳50%达成一致。双方因对预付款问题未能协商达成一致，未能签订商品房买卖合同，则预约合同的目的不能实现，双方的商品房预约关系应予解除。被告应返还原告已交付的房款147626元，并应从被告占用原告该资金之日起赔偿原告的利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但因原、被告在客户签约确认书中载明定金已转化为首付款，因此原告要求双倍返还定金的请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条之规定，判决：一、被告泰安鹏逸置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告高晓宇147626元并赔偿利息损失（以147626元为基数，自2019年10月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，赔偿损失上限不超10000元）；二、驳回原告高晓宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4052元，减半收取计2026元，保全费1470元，合计3496元，由原告高晓宇负担432元，由被告泰安鹏逸置业有限公司负担3064元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张被上诉人未按2019年10月19日认购书约定五日内到指定地址签订书面的商品房买卖合同。但双方又在2019年10月26日再次签订的客户签约确认书，重新确认了购买房屋、价格和付款方式。对于没有签订书面的商品房买卖合同上诉人并无证据证实系被上诉人原因导致，对上诉人该项上诉主张，本院不予支持。上诉人鹏逸置业公司与被上诉人高晓宇签订签约确认书后，上诉人鹏逸置业公司就签约确认书载明的内容提出不同意见，导致双方无法签订正式商品房买卖合同，一审法院认定双方的预约关系应予解除，是正确的。预约关系解除之后，鹏逸置业公司应当返还高晓宇已支付的房款，并赔偿该款占用期间的利息损失。上诉人鹏逸置业公司主张双方已就首付款50%达成一致，缺乏证据支持，二审亦不予确认。 综上，鹏逸置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4052元，由上诉人泰安鹏逸置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月二十日 书记员 崔晓元