湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12748号原告：郎林元，男，1997年10月29日出生，汉族，住山东省定陶县。被告：刘明贵，男，1968年12月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告郎林元与被告刘明贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郎林元、被告刘明贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郎林元向本院提出诉讼请求：1.判决双方签订的租房合同无效解除租赁关系；2.被告返还原告两个月租金2,800元，押金1,800元，总计4,600元；3.被告承担本案的诉讼费；4.请求确认被告高价收取电费和水费是否违法。事实及理由：被告与原告签订合同时,知晓原告是第一次租房且对租房情况缺乏足够的认知,对物业费、水费、电费收费情况并未就加价收费予以说明，导致原告误以为收费正常，从而做出意思表示签订了租房合同，且在原告发现收费标准偏高之后，表示就是这个收费标准，并且还就房屋租金说本来还要贵些，所以在物业费水费和电费原来的收费标准之上加价是正常的，明显侵犯了原告的合法权益。在民法通则第五十五条规定中，民事行为生效的要件有一项，即行为人意思表示真实而在本案中被告并未就具体情况告知原告，原告所做出的意思表示是不够真实的，所以签订合同的民事行为是意思表示有瑕疵的民事行为，不能当然有效。民法通则第四条规定，民事活动应遵守诚实信用原则。合同法第六条规定当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则的表现有：一民事主体在民事活动中要诚实，不弄虚作假，不欺诈。二民事主体应善意行使权力，不以损害他人和社会利益的方式来获取私利，被告先是在签订合同中就物业费水费和电费超出标准的收费未做具体说明，违反诚实信用原则，而且被告加价收费的行为明显损害了原告的利益，同样违反诚实信用原则。电力法第四十三条规定，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。电力法第四十四条规定，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。被告这种提高电价或收取电费加收其他费用的行为是否违法，请求确认。为此，特依法提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法利益。被告刘明贵辩称：我的房子是一间房子分作两户租给人家的，原告住了其中一间，水电本来就是有梯价的，我们单独安装了水表、电表，而且肯定有损耗。房子总表是电力局的，我们分开了作为两个表，肯定有损耗，收费肯定要贵一点。原告就是想退租所以找了这么一个理由。经审理查明：2020年8月29日，被告刘明贵（甲方/出租方）与原告郎林元（乙方/承租方）就湖韵佳苑五栋二单元1817号房签订了一份《租赁合同》，该合同约定：二、租赁期限及其约定：1、租赁期限：甲方同意乙方租用18个月，2020年8月29日起至2022年2月28日；2、房屋租金：每月1,400元包物业，三个月收一次租金，另收押金1,800元，租房到期终止，甲方验收无损坏后，将押金退还乙方，不计利息。租房未满乙方要求提前退房，属乙方违约，押金、租金概不退还。三、双方责任及义务：1、乙方必须按时缴纳水、电费（按表计量），水费伍元/吨，电费壹元/度，网费自付，甲方按月收取。七、备注：1、租期未到，押金不退。原告入住后即发现小区物业张贴的水电费收费标准中，该小区供电价格为0.85元/度，供水价格中的二次供水为3.17元/吨。原告认为被告收取的水电费标准过高，遂向本院提起诉讼。另查明，原告尚未就租赁房屋办理退租手续。上述事实有到庭当事人的陈述，原告提供并经庭审质证的《租赁合同》、微信聊天记录、照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，首先，认定合同无效应严格依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定，原告以其签署合同时意思表示不真实为由要求确认合同无效缺少法律依据。其次，原告称被告在签订合同时未就水电费收费标准进行说明从而导致自己在意思表示不真实的情况下签订了合同系无效民事行为。虽然《民法通则》第五十八条中“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；…”的情形属于民事无效行为，但在正常交易过程中,是否构成欺诈取决于:1.未被告知的信息是交易一方尽到合理审慎义务或在通常市场条件下难以获得的信息;2.未被告知的信息会导致交易一方的合同目的无法实现或合同权利义务明显不公平,从而导致其基于错误判断作出错误的意思表示。而水电费的收费标准都有统一向社会公布，且涉案小区的物业公司也对水电费的收费标准进行了公示，原告在签署合同之前对于上述信息完全可以做到基本了解。在此情况下，被告是否向原告告知了相关信息,并不足以导致原告意思表示不真实。因此，原被告之间签订的合同系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力，但其中约定被告向原告收取水电费的条款，被告存在加价行为，确已违反相关法律规定，应属无效，被告可以按照涉案小区物业公示的水电费收费标准缴纳。合同部分无效的，不影响其他部分的效力。被告向原告提供的房屋可以正常使用，且经双方核对，原告在其居住的一个月内按合同约定应缴纳的水电费仅超出物业公示收费标准10余元，被告的加价收费并不足以导致合同目的不能实现。原被告之间尚未就解除合同达成合意，合同约定的解除事由也未发生，原告并未办理退房手续，该租赁房屋仍可由其使用。故对原告要求解除房屋租赁关系，被告返还租金、押金的诉请，本院不予支持。被告违反相关法律规定提高价格收取电费和水费，系本院认定合同部分条款无效的依据，但原告将确认提价收费违法单独作为一项诉请不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郎林元的全部诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告郎林元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘林二〇二〇年十一月十六日法官助理廖若莎书记员柳舟附：《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。