江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终5308号 上诉人（原审原告、案外人）：卞扬扬，女，汉族，1983年2月4日生，住新沂市。 上诉人（原审原告、案外人）：韩磊，男，汉族，1982年7月2日生，住新沂市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：王**，新沂市盛元法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：周录芹，男，汉族，1965年12月5日生，住新沂市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王士兰，女，汉族，1954年5月4日生，住新沂市。 委托诉讼代理人：吴开封，江苏宝同德律师事务所律师。 上诉人卞杨杨、韩磊不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）苏0381民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 上诉人卞杨杨、韩磊上诉称，原审法院认定事实不清。首先，原审法院已查明位于新沂市房屋（以下简称涉案房屋）的首轮查封人为周录芹，而周录芹在执行过程中明确表示，虽然申请法院查封的门牌号为涉案房屋，但是实际查封拍卖的是拆迁编号为A2的房屋，并查封了该房屋的拆迁补偿款，并未查封涉案房屋，故应支持上诉人的诉讼请求，具备排除执行的权利。其次，原审法院查明上诉人和被上诉人王士兰在2011年6月8日签订了涉案房屋的买卖合同，上诉人将购房款14万元全部交清，并实际占有涉案房屋，对涉案房屋进行了改造、装修，上诉人仅购买了涉案房屋，并未购买涉案的土地，故合同不违反法律强制性规定，不应认定为无效合同。第三，涉案房屋位于新沂市城乡结合部，被上诉人王士兰土地早已被征用，不具备农民的身份，故即使双方签订的房屋买卖合同中包含宅基地，也不存在合同无效的情形。且徐州市自然资源与规划局已将新沂市作为试点，将农村土地挂在官网上进行出让，所以上诉人与被上诉人王士兰的合同并不违反法律强制性规定，应为有效。请求：1.撤销(2020)苏0381民初464号民事判决，改判停止对位于新沂市的房屋的查封、执行，并确认该房是上诉人所有；或发回重审。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人周录芹答辩称，涉案房屋属于农村集体组织内宅基地房，其土地的产权属于农村集体所有，村民对依法申请的宅基地享有永久使用权，并对地上的房屋拥有使用权，任何人不得侵犯。王士兰将涉案房屋出售非集体经济组织以外的上诉人，上诉人与王士兰买卖涉案房屋违反法律规定，买卖无效。原审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审法院的判决。 被上诉人王士兰答辩称，王士兰的儿子刘磊与上诉人韩磊哥哥韩猛之间存在债权债务关系，王士兰为替刘磊偿还债务，将涉案房屋卖给上诉人，房款全部清偿韩猛的债务。王士兰是农民，没有文化，缺乏法律知识，不知道农村宅基地不能与本集体经济组织之外的人进行交易。原审法院判决正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 经审理查明，2018年12月3日，原审法院对周录芹诉王士兰民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0381民初7631号民事判决书，该判决查明，王士兰曾于2018年5月18日与周录芹、李新洲签订《房屋抵押协议》一份，该协议的主要内容为：王士兰向李新洲、周录芹共计借款14万元（其中向周录芹借款9万元），自愿将其位于新沂市间平房（含附属设施）的拆迁补偿款作为抵押，并保证该房屋无任何产权纠纷、买卖、抵押、保全等，否则视为违约，应支付违约金9万元。该判决同时认定，周录芹在提起本案诉讼前，因得知王士兰在与其签订上述《房屋抵押协议》前，已于2018年4月19日将该房屋出卖给他人，并向法庭提交了王士兰与他人签订的《农村房屋买卖合同》一份予以证实，且庭审中王士兰亦明确表示不愿意还款。在此情形下，周录芹有权行使不安抗辩权，在涉案借款未到期前，要求王士兰履行还款义务。遂判决：一、王士兰应于本判决发生法律效力之日起十日内向周录芹偿还借款本金9万元及利息（以3万元为基数，自2018年9月4日起至实际给付之日止，按照月利率2%计算）。二、驳回周录芹的其他诉讼请求。 2018年8月10日，原审法院根据周录芹的申请，作出（2018）苏0381财保201号民事裁定书，裁定：查封王士兰所有的位于新沂市房屋一套，面积210㎡四间平房，查封期限为三年。该裁定作出后，周录芹于2018年8月20日予以签收，原审法院通过EMS向王士兰送达该裁定，王士兰拒收，原审法院将查封公告张贴于新沂市委会宣传栏及门前标注178的房屋。 根据周录芹的申请，原审法院于2019年2月21日立案强制执行，案号为（2019）苏0381执1062号。在本案执行过程中，周录芹于2019年4月11日递交书面申请，内容：“我与王士兰民间借贷纠纷一案，诉讼中查封了王士兰所有的新沂市屋一套，因王士兰拒不履行生效法律文书确定的义务，现申请拍卖该房屋，实现债权。”原审法院于2019年5月15日作出对涉案房屋在淘宝网进行司法拍卖的拍卖公告，并将该拍卖公告张贴于拆迁号为A21房屋门口。 周录芹于2019年8月16日向原审法院递交的书面申请：“你院受理的申请人周录芹执行被申请人王士兰民间借贷纠纷一案，因申请人申请保全了被申请人的房产，现该房产面临拆迁，故申请法院对被申请人王士兰的拆迁补偿款予以查封、冻结、扣划（该房产拆迁号为A21）。”原审法院于2019年9月25日作出（2019）苏0381执1062号之一执行裁定:扣留（提取）王士兰所有的位于新沂市的房产（动迁编号：A21）在村民委员会的拆迁补偿款。 周录芹在本案中陈述，其原认为位于沟边的A21房屋即门牌号为××的涉案房屋，且不知道王士兰在新沂市房屋，而实际上庄里的房屋才是门牌为××的房屋，A21房屋是没有门牌号的。王士兰在本案中表示A21房屋是王秀连的。 2019年12月，卞杨杨、韩磊向原审法院提出执行异议，原审法院于2019年12月15日作出（2019）苏0381执异324号执行裁定书，驳回卞杨杨、韩磊的异议请求。卞扬扬、韩磊不服该裁定，向原审法院提起案外人执行异议之诉，诉讼请求为:1.依法停止对涉案房屋的查封、执行，并确认涉案房屋是卞扬扬、韩磊所有(房屋估计价值60万元)；2.案件受理费由周录芹、王士兰负担。 原审法院查明，王士兰与刘磊系母子关系，刘磊与王秀连原系夫妻关系。2011年6月6日，王士兰向卞扬扬出具收据一张，载明：“今收到卞扬扬购买神山村七组王士兰本人购房款定金伍仟元整¥5000如有违约返还双倍定金卖方：王士兰2011.06.06日证明人：韩先锋、张敏”。 2011年6月8日上午9时20分起，在律师房树威的办公室，买卖双方就涉案房屋买卖相关事宜向律师咨询并形成笔录。笔录中记载，卖方表示房屋买卖后希望继续居住一段时间，大约六个月;买方同意，提出卖方可以先住三个月，如时间不够，再延长三个月，直到2011年12月30日止;卖方同意，并表示提前交房需预先通知对方；买方表示购买房屋后希望再加盖一层，需要卖方协调村里及邻里的关系;卖方同意,并表示房屋交付前的水电费由卖方承担，此后买方可以继续使用原有水电费户头，并承诺会保护好房屋直至交付给买方；买卖双方均表示买卖房屋的协议书已看过，没有反对意见，同意签字;卖方承诺房屋的权利人均到场，如有问题由卖方负责。同日，王士兰、王秀连、刘磊（卖方、甲方）与卞扬扬、韩磊（买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方以14万元将涉案房屋卖与乙方，交房时间为2011年6月30日。王士兰、刘磊出具收据一张，载明：“今收到售房款合计壹拾肆万元整（140000元）房款已收齐。王士兰刘磊2011.6.8”。 王士兰与卞扬扬、韩磊签订上述《房屋买卖协议》后，王士兰将涉案房屋的《集体土地使用证》交付给卞扬扬、韩磊。王士兰陈述，其于协议签订后十日左右将涉案房屋交付给卞扬扬、韩磊使用至今，但王士兰表示双方并非真实的房屋买卖关系，实为以涉案房屋抵偿刘磊欠韩猛的债务，王士兰并未实际收到购房款。卞扬扬、韩磊不予认可，主张双方系真实的房屋买卖关系，并提供卞扬扬于2011年5月24日从江苏新沂农村商业银行营业部支取其储蓄存单的本金6万元及利息的银行储蓄存单、于2011年6月7日从江苏新沂农村商业银行营业部取款6万元的取款凭条以证实其系以现金支付购房款，并提出王士兰交付涉案房屋的时间在协议签订后三个月左右。王士兰向卞扬扬、韩磊交付的《集体土地使用证》载明，新沂市国土资源局颁证日期为2003年4月10日，编号为新集用（2003）字第01414578号，土地使用者为王士兰，土地所有，坐落于，地号为014-08-05-70，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为274.4㎡（其中临时用地8.4㎡），附随的宗地图记载，该土地的北部系瓦房。 再查明，卞扬扬、韩磊并非新沂市村民。涉案房屋东邻何光伟、西邻叶书德，涉案房屋在交付给卞扬扬、韩磊前，主屋是三间坐北朝南的平房、东面偏屋为两间瓦房，涉案房屋交付后，卞扬扬、韩磊对涉案房屋进行了装饰装修及增建，包括张贴地板砖，加高地面，将原有瓦房改建为平房，并在院内原有空地上建造平房。A21房屋位于新沂市，系四间平房，面积为248㎡。 又查明，王士兰因欠何书华款项未还，何书华于2019年4月19日申请财产保全，原审法院于2019年4月22日作出（2019）苏0381民初4132号民事裁定：查封王士兰所有的位于新沂市产，三间平房及院落，该房产东邻何光伟家，西邻叶书德家。 在本案审理过程中，执行局函告（2019）苏0381执1062号之一执行裁定的执行标的与（2018）苏0381财保201号民事裁定的保全标的、（2019）苏0381民初4132号民事裁定的保全标的不是同一处房屋。 原审法院认为，关于依周录芹申请作出的（2018）苏0381财保201号民事裁定保全标的如何认定的问题。结合周录芹提交的保全申请书记载内容、原审法院作出的（2018）苏0381财保201号民事裁定内容及执行局的意见，应认定（2018）苏0381财保201号民事裁定保全标的即涉案房屋，并非周录芹误认的A21房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋尚未办理产权登记，故对卞扬扬、韩磊要求确认其为涉案房屋所有权人的请求，不予支持。卞扬扬、韩磊对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”据此规定，作为涉案房屋受让人的卞扬扬、韩磊主张停止执行，需满足上述条件，缺一不可。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，故其买卖是受限的，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。本案中，涉案房屋是在新沂市集体土地上建造，卞扬扬、韩磊并非该集体经济组织成员，故卞扬扬、韩磊与王士兰及其家人所签订的《房屋买卖协议》因违反上述土地管理法的强制性规定，应属无效合同。卞扬扬、韩磊基于无效合同不享有能够排除强制执行的权利，对其要求停止执行的诉讼请求，不予支持。本案属执行异议之诉，该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果有，则判决停止执行；如果没有，则判决准予执行。卞扬扬、韩磊关于停止查封的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回卞扬扬、韩磊的诉讼请求。案件受理费9800元，由卞扬扬、韩磊负担。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：1.是否查封了涉案房屋；2.上诉人卞杨杨、韩磊对涉案标的是否享有排除执行的权利。 一、关于是否查封了涉案房屋的问题。涉案房屋是否被查封是案外人提出执行异议的基础，亦是执行异议案件及执行异议之诉案件审查的前提。本案中，原审法院于2018年8月10日作出了“查封王士兰所有的位于新沂市房屋一套”的（2018）苏0381财保201号民事裁定书，将查封公告张贴于新沂市委会宣传栏进行公示，亦将该裁定书向周录芹、王士兰送达，上述执行措施合法产生了查封的法律效力。上诉人提出未查封涉案房屋的理由，本院不予采纳。 二、关于上诉人卞杨杨、韩磊对涉案标的是否享有排除执行的权利的问题。本院认为，上诉人卞杨杨、韩磊不享有排除执行的权利，理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款是对案外人物权期待权保护的条件，是人民法院审理案外人异议之诉案件的法律依据，上述条件应同时具备。涉案房屋的土地使用权属于集体经济组织，卞杨杨、韩磊不是该集体经济组织成员，且其在购买涉案房屋至原审法院查封前长达7年多的时间，未办理产权过户手续，也未提供证据证明已要求王士兰办理过户，怠于行使自己的权利，故无法确认双方签订了合法有效的的买卖合同。原审法院据此认定卞杨杨、韩磊不享有阻却执行的权利，并无不当。综上，上诉人卞杨杨、韩磊的诉讼请求不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人卞杨杨、韩磊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩黎华 审 判 员 孙 燕 审 判 员 宋宏伟 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 海 龙 书 记 员 王 炎