江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3287号上诉人（原审原告）：顾国忠，男，1965年3月25日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：刘庆九，男，1969年4月1日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：高华，江苏金牌律师事务所律师。上诉人顾国忠因与被上诉人刘庆九房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初7834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾国忠上诉请求：撤销一审判决第三项，改判刘庆九退还房租3万元及押金2000元、案涉房屋装修归顾国忠、赔偿装修损失5万元;本案诉讼费由刘庆九承担。事实和理由：一审法院在审理中未查清案件事实：1.顾国忠收到一审判决时方才知道案涉租赁房屋系无证违章搭建，导致案涉房屋租赁合同无效，顾国忠在此前根本不知道案涉房屋系无规划无产证的违章建筑；2.刘庆九可以隐瞒案涉房屋真实状态，骗取顾国忠签订租赁合同进而获得租金收益，其违背诚实信用原则，导致顾国忠相关的装修全部白费，刘庆九理应承担向顾国忠赔偿装修损失的责任，一审法院用无效合同的条款认定刘庆九无需承担赔偿责任是错误的。案涉房屋自从交付后，严重漏水无法正常使用的厂房不应参照厂房租赁合同约定收费，应该以集体土地租用协议为参照。顾国忠的装修费用应当得到依法赔偿，在刘庆九多次承诺修缮漏水问题却拖延长达一年多后才修，最后也没有修好，顾国忠因厂房漏水导致的零件损失，刘庆九已自认，基于此可见，顾国忠不可能再购进原料进行生产投入，来冒更大损失的风险，判决顾国忠对漏水无法使用场地支付一年的巨额厂房租金，所有的装修资金得不到赔偿，这偏袒的行为有失法律公道。刘庆九辩称，一、案涉房屋租赁合同虽然被一审法院确认为无效，但顾国忠自2018年4月6日起至2020年8月一直实际占有使用案涉租赁厂房，刘庆九要求按照租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费依法有据。顾国忠要求返还2018年4月6日至2019年4月5日的房屋使用费没有道理。二、房屋租赁合同第五条，2.乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的和应向甲方报请有关部门批准后方可进行；第七条，4.厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。顾国忠承租刘庆九的厂房后，未经刘庆九同意，私自把原租赁厂房的大门堵住，另行砸墙开门，并在其他墙面增设卷帘门等设施，严重破坏租赁厂房的原房结构。请求驳回上诉。顾国忠一审法院起诉请求：1.解除顾国忠、刘庆九之间签订的《厂房租赁合同》；2.刘庆九退回顾国忠已付租金3万元，押金2000元；3.刘庆九赔偿顾国忠装修损失5万元、漏水配件损失7152元、精神损失费3万元、其他财产损失1万元；4.诉讼费由刘庆九承担。一审法院认定事实：刘庆九与武进国家高新区贺北社区居民委员会于2018年1月1日签订集体土地租用协议，约定刘庆九在贺北工业园建造厂房，该厂房未取得产权证书及建设工程规划许可证。2018年4月6日刘庆九将自己建造的厂房出租给顾国忠使用，双方签订《厂房租赁合同》，约定刘庆九将位于武进区贺北第一工业园20号、建筑面积250平方米的厂房租赁给顾国忠使用，租期从2018年4月6日起至2021年4月5日止，租期叁年，每年租金3万元，先付后用。合同约定：厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。合同签订后，刘庆九依约将厂房交付顾国忠使用，顾国忠支付了第一年的租金3万元和押金2000元。顾国忠在使用厂房过程中发现屋顶漏水，遂通知刘庆九修理，且拒付第二年度租金。顾国忠于2020年4月14日发现租赁厂房的大门被刘庆九撬开，物品被搬出，遂报警。本案审理过程中，顾国忠于2020年4月26日申请对漏水造成的零件损失、装修损失进行鉴定，因顾国忠自选的评估机构无法对该两项损失作出评估鉴定而退回鉴定，鉴定部门明确告知顾国忠上述情形。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，订立的租赁合同一律无效。房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，应当支持。本案中，刘庆九所建房屋未取得建设工程规划许可证，其与顾国忠签订的厂房租赁合同无效，顾国忠要求解除合同的诉讼请求不予支持。顾国忠自2018年4月至2020年4月实际占有租赁房屋，故顾国忠交付刘庆九的租金3万元不予返还，押金2000元予以返还。关于顾国忠要求刘庆九赔偿因漏水导致的零件损失7152元，因刘庆九自认，该损失一审予以支持。关于顾国忠要求刘庆九赔偿装修损失5万元的诉请，因顾国忠申请评估鉴定被退回，顾国忠亦未提交其他证据加以证明，故不能确定装修损失系漏水原因所致。另一方面，顾国忠、刘庆九签订的《厂房租赁合同》中明确约定“厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿”。未经出租人同意承租人进行添附的，不予补偿。本案属于房屋租赁纠纷，精神损失费3万元不予支持。其他财产损失1万元，顾国忠未有相关证据证明，一审不予支持。综上，一审判决：一、顾国忠、刘庆九于2018年4月6日签订的《厂房租赁合同》无效；二、刘庆九于判决发生法律效力之日起十日内支付顾国忠零件损失7152元；三、刘庆九于判决发生法律效力之日起十日内退还顾国忠押金2000元；四、驳回顾国忠的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1014.5元，由顾国忠负担900元，刘庆九负担114.5元（刘庆九应负担的该诉讼费用已由顾国忠预交，由刘庆九在判决生效之日起三十日内迳付顾国忠）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明，关于装修损失，顾国忠在一审中提交了支付装修款计26640元的手机转账凭证。刘庆九认为合同约定装修须经出租人同意，但顾国忠在装修时没有经刘庆九同意，且合同约定装修费用由顾国忠自行承担。二审查明的其他案件事实与一审一致。本院认为：依照规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的人民法院一般应予支持。本案刘庆九将未取得建设工程规划许可证建造的房屋出租给顾国忠，一审依照上述规定确认双方签订的合同无效，并驳回顾国忠主张的返还其已交纳的占有使用房屋期间的房屋使用费的诉讼请求并无不当。因合同无效，相应的损失应按各自的过错责任予以分担。顾国忠在使用涉案房屋期间为了生产需要对房屋进行了装修、添附，因尚未届租赁期限，故该费用系顾国忠因租赁合同无效产生的损失，一审未予支持显属不当。二审根据顾国忠使用房屋的时间及其举证情况、双方过错责任的分担，酌情由刘庆九承担15000元综上，顾国忠的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余部分无事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初7834号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初7834号民事判决第四项；三、刘庆九于本判决发生法律效力起十日内赔偿顾国忠装修损失15000元；四、驳回顾国忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1014.5元，由顾国忠负担824.5元，刘庆九负担190元；二审案件受理费2029元，由顾国忠负担1650元，刘庆九负担379元。一、二审诉讼费已由顾国忠预交，刘庆九应负担的诉讼费在履行本判决时一并向顾国忠支付。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十一月十九日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静