贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终8402号上诉人（原审原告）：查朝荣，男，1952年12月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：汪梦凡，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许剑，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**。法定代表人：杨芳俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭江妮（公司员工），女，1984年10月20日出生，汉族，住贵州省息烽县。上诉人查朝荣因与被上诉人贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司（以下简称恒阳房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。查朝荣上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：原审法院事实认定有误、法律适用错误，双方签订的《商品房买卖合同》第三十条规定了双方交房的条件及日期，并非一审法院认定的2017年3月15日。2015年11月23日双方签订的《补充协议》第七条第2款约定，逾期交房违约金的截止日期应是2018年6月5日，原审法院适用《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第二条系法律适用错误，被上诉人提出的抗辩理由无事实和法律依据。恒阳房开公司辩称：一审法院适用法律正确，认定案件事实客观，请求驳回上诉人诉讼请求，维持原判。查朝荣向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付不能满足交付条件的逾期交房违约金34396.6元（从2016年1月1日起每日以包括合同第十四条第（四）项约定的全部购房款781741.1元为基数，按照每日万分之一的标准计算至2017年3月15日，共440日）。2.案件受理费、保全费、保险费由被告负担。一审法院认定事实，2015年11月23日，原告查朝荣作为买受人，与作为出卖人的被告恒阳房开公司签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于贵阳市经开区房屋。该《商品房买卖合同》主要内容约定：该商品房建筑面积为140.52平方米；房屋总价为751782元；买受人以银行按揭付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款551782元，余款200000元以银行按揭支付；第十一条交付时间和条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、取得《商品住房交付使用备案书》，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90个工作日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90个工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第十四条交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3个工作日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件……该商品房为住宅的买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。该合同中附件十二补充协议主要内容约定：双方自愿协商一致订立如下条款作为本《商品房买卖合同》的修改和补充。第四条关于买受人逾期付款的违约责任（对本合同第十条的修改和补充）：1、买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任，出卖人交房时间相应顺延……第五条交付时间和条件（对本合同第十一条的修订和补充）：《商品房买卖合同》第十一条约定的“建筑工程竣工合同证明文件”出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。第七条关于逾期交房责任（对本合同第十三条的修订和补充）：……2、双方同意出卖人如有逾期交房情况发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，登报通知交房之日起……3、出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日算起）书面通知出卖人，出卖人在60日内未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。第八条关于交接手续（对本合同第十四条的修订和补充）：1、买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。2、出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，应按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，买受人自身亦负有注意之义务。出卖人依照本合同约定方式履行通知义务后，即视为已将交付通知送达买受人。交付时间即为通知截至时间。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告均在合同上签字及签章予以确认。其后，原告按约向被告支付了合同约定购房款751782元。2015年12月10日，案涉房屋进行贵阳市商品房预售合同备案登记，备案登记表载明预售房价为751782元。原告于2019年4月11日取得《不动产权证书》，载明房屋取得价格为730873元。另，原告还提交了：1、收据数张，拟证明合同第十三条约定系以所有已付款作为基数计算违约金，故原告计算基数系将购房款751782元加上其他已缴纳费用共计781741.1元进行计算。上述收据中体现原告向被告交纳购房款751782元外，还于2015年11月23日向被告支付了预告登记费80元，其余均系向贵阳经济技术开发区建设管理局、贵阳小河区安居房屋中介有限公司、贵州恒泰物业管理有限公司小河分公司、国家税务总局贵阳经济技术开发区税务局等案外人交纳；2、业主手册中的项目费用收缴明细表、物业费收据、装修保证金收据、垃圾清理费收据、《龙湾国际B地块5、6、7号楼交房公示》，拟证明原告实际于2017年3月15日收房，案涉房屋在2018年5月才达到交付条件，《龙湾国际B地块5、6、7号楼交房公示》载明有以下内容：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及《贵阳市商品房住房交付使用备案管理实施意见》，经济技术开发区建设管理局审查，下列商品房已取得《建设工程竣工规划许可证》、《工程竣工验收备案表》、供水、供电、燃气、通信、有线电视等部门出具的达到正常使用条件的证明等资料，现对外公示。在公示期内，如对该商品房交付有异议。请联系：0851-83801857。交房企业名称：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司，项目名称：龙湾国际B地块5、6、7号楼，坐落地点：经开区黄河路。公示期：2018-5-31至2018-6-5。3、贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初11089号民事判决书，拟证明被告开发房屋竣工时间系在2018年，该判决书中列明“原告”即为本案原告查朝荣、“被告”即为本案被告恒阳房开公司，“一审法院经审理查明事实如下”部分载明有以下内容：“诉讼中，被告出示了《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）、恒阳房开整改前后照片、竣工验收备案表、工程竣工验收报告、审核结算书等，证明2014年8月住房建设部批准《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）为国家标准，自2015年5月1日起开始实施，该公司按照新标准重新布置消防车登高操作场地、拓宽消防通道等，由此增加了绿化收益、通道改造等多项施工项目，导致至2016年11月18日才通过消防设施的竣工验收，2018年4月3日才完成竣工验收备案，直接造成了该公司未能按期办证……”4、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，拟证明原告于2017年3月15日收房，但一年后才收到《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，且上述保证书、说明书未载明收房日期。该《商品住宅质量保证书》加盖有被告公章，载明有以下内容：“尊敬的用户：欢迎您购买、使用本公司开发与销售的商品住宅。您所购买的商品住宅，本公司实行质量保证和保修承诺。保修期从2015年5月17日开始计算”，但日期填写处为空白，《商品住宅使用说明书》亦加盖有被告公章，但落款日期处也为空白；6、《更名过户申请》，拟证明被告至今仍未入住案涉房屋。就原告提交的上述证据，被告认可与原告之间存在商品房买卖合同关系，确收到原告房款，且的确未按约定时间交房，对房屋实际交付日期2017年3月15日亦无异议，但提出因实际面积退还差价，即便计算违约金也应以不动产权属证书载明的730873元作为基数计算。被告提交了原告于2016年9月9日出具的《申请》一份，拟证明2016年9月9日原告已经实际入住案涉房屋。该申请载明有以下内容：“本人查朝荣是6栋2单元25-1的业主，在买房后，发现楼道有两只狗，对业主本人及家人安全造成严重的威胁和经济损失，楼道卫生等均影响同业主生活和心情……从今日起向物管公司申请速发钥匙，且免物管费3年的申请，本人认为此申请合情合理，请领导考虑。”原告认为无法证明原告已经实际入住，反而印证原告曾于2016年9月9日催促被告交房。一审法院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付符合条件的商品房，结合庭审查明情况，被告未按约定时间履行交房义务，应承担相应违约责任。原告主张被告支付以全部购房款为基数从2016年1月1日起按每日万分之一计算至2017年3月15日的逾期交房违约金。被告抗辩称原告主张违约金的请求已经超过诉讼时效。对此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”及第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案所涉的损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，为按日计付违约金，被告应承担2016年1月1日至2017年3月15日期间的违约金。原告于2020年3月9日向一审法院提起诉讼，故原告的权利保护范围应为2017年3月9日至2017年3月15日，即本案计算违约金的起止时间为2017年3月9日至2017年3月15日（6天），以实际支付房款730873元为基数从2017年3月9日起按照日万分之一的标准计算至2017年3月15日，金额为438.52元（730873×0.0001×6天=438.52）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告查朝荣逾期交房违约金438.52元；二、驳回原告查朝荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元（已减半收取），由原告查朝荣负担326元，被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担4元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了如下证据：1贵阳市住建局网站打印的龙湾国际B地铁5、6、7号楼交房公示，证明案涉房屋交房时间为2018年5月31日，晚于合同约定交房时间。2、贵阳市城乡规划图纸一份，该图纸涉及龙湾国际房屋B地块，证明在2016年11月份该项目规划有变更，涉案房屋没有达到交房条件。被上诉人发表如下质证意见：1、交房公示是复印件，对该证据的三性均持有异议，即使证据真实，也与本案无关，我方已实际交房给上诉人，上诉人在2016年9月9日已经实际入住，办理了交房手续。2、对图纸三性均不认可，不清楚对方从哪里取得的图纸，涉案房屋规划没有任何变更。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案中上诉人在向一审法院提交的诉状中载明“2017年3月15日交房由物业替房开代收可视门禁费3000元……”，同时上诉人一审诉请主张逾期交房违约金系从2016年1月1日计算至2017年3月15日。另经本院核查一审开庭笔录，一审承办法官询问双方是否认可本案交房时间为2017年3月15日，被上诉人当庭答复“认可”，上诉人也表示2017年3月15日拿到房屋钥匙。故本院认为案涉房屋交房时间可以认定为2017年3月15日。至于被上诉人称上诉人于2016年9月9日向物业公司提交申请，要求物管公司对房屋相邻周边情况进行处理，欲以该申请佐证上诉人于2016年9月9日实际收房。对此本院认为该申请尾部载明“从今日起和物管公司申请速发钥匙……”，从上述内容来看，上诉人还未正式接收房屋，根据双方当事人的自认，本院认为2017年3月15日系案涉房屋交房时间。上诉人上诉主张案涉房屋交房时间为2018年5月31日已超出其一审主张，且与自己在一审庭审过程中的陈述矛盾，对该主张本院不予采信。根据《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任的约定，逾期交房违约金从商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付，案涉房屋逾期交房违约金从2016年1月1日起计算至2017年3月15日止，故2017年4月15日应是逾期交房违约金的最后支付期限，应从2017年4月16日开始计算三年诉讼时效，即2020年4月15日逾期交房违约金才超过诉讼时效，而上诉人于2020年3月9日提起本案诉讼未超过诉讼时效，原判认定部分逾期交房违约金已超过诉讼时效错误，本院予以纠正。逾期交房违约金计算为730873元×0.0001×439天=32085元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初2419号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初2419号民事判决第一项为：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付查朝荣逾期交房违约金32085元；三、驳回查朝荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费330元，由查朝荣负担23元，由贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担307元；二审案件受理费50元，由贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十一月二日书记员  曹 然