北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2811号上诉人（原审被告）：杨新惠，男，1963年4月25日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心，住所地北京市通州区玉桥北里**。法定代表人：翁咏梅，主任。委托诉讼代理人：申艳，河北润谦律师事务所律师。上诉人杨新惠因与被上诉人北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心（以下简称玉桥社区）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21689号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。杨新惠上诉请求：撤销一审判决，依法改判由玉桥社区支付杨新惠车棚及房屋相关装修费五万元。事实与理由：原审判决中称“因涉案《房屋使用协议》对装修问题并未作约定,被告也未提供证明其装修经过原告同意，故本院不予采纳”，对此杨新惠有异议。原因如下：(1)杨新惠与玉桥社区签订之《房屋使用协议》由玉桥社区一方出具，具有固定的格式与条款。杨新惠因缺乏相关法律知识，且出于对玉桥社区的信任，仅履行签约义务，并未考虑到不能对房屋内部进行装修。(2)杨新惠接手车棚之时房屋老旧，需进行修缮。即使《房屋使用协议》中未约定装修问题，但玉桥社区对杨新惠的装修行为并非毫不知情，也没有明确表示反对，对此可推定玉桥社区默许了杨新惠的装修行为。(3)杨新惠对车棚进行装修，改善了车棚及房屋的环境，是使玉桥社区获益的行为。玉桥社区应对相关装修费用进行补偿。玉桥社区答辩称，由于历史原因，玉桥社区没有取得产权，但根据相关协议我方取得了管理权和使用权，是适格主体，杨新惠主张的损失是不存在的。根据双方协议，乙方在使用期间不得将房屋转租转借他人或与他人共同经营，委托他人经营，不得改变房屋的结构、用途。杨新惠在租赁房屋后用于经营或自住，违背了合同约定，相应损失应由其个人承担。装饰装修对玉桥社区毫无用处，收回车棚后不但不能受益，还要花钱去拆除。车棚应体现社会公益性质，为全体社区居民谋福利，但现在变成了个别人的专属福利，玉桥社区在到期后收回车棚也是为了更好的造福广大社区居民，让居民停车更方便。杨新惠称玉桥社区将车棚转租他人，实际情况是玉桥社区与第三方签订了物业管理服务合同，每年向外支付大笔费用，对车棚进行维修改造升级。综上，同意一审判决，不同意杨新惠的上诉请求。玉桥社区向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨新惠立即将北京市通州区葛布店北里16号楼南侧7间车棚、1间门卫室（以下简称涉案房屋）立即腾退给玉桥社区；2.判令杨新惠向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月180元计算；3.诉讼费用由杨新惠承担。一审法院经审理认定事实如下：玉桥社区、杨新惠于2017年1月18日签订《房屋使用协议》，协议约定玉桥社区方将其所属的涉案房屋提供给杨新惠使用，使用期限为2017年1月1日至2017年12月31日。杨新惠每月向玉桥社区缴纳房屋维修费180元。合同期满后双方未再续签。上述《房屋使用协议》于2017年12月31日终止，杨新惠至今仍占用上述房屋未腾退。在本案审理过程中，玉桥社区承认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区向杨新惠出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋使用协议》应为无效，杨新惠继续使用涉案房屋没有法律依据，应当将涉案房屋腾退给玉桥社区，并应给付玉桥社区合理的占有使用费。对于玉桥社区要求杨新惠支付其房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，因涉案《房屋使用协议》归于无效，而合同无效的原因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，对此玉桥社区并无异议，故其应当承担一定的过错责任。玉桥社区主张杨新惠向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月180元计算，一审法院酌定杨新惠给付玉桥社区该房屋占有使用费，按每月90元计算。关于杨新惠辩称其对租赁的房屋支付了转让费并进行了装修，玉桥社区需支付其相关损失，因涉案《房屋使用协议》对装修问题并未作约定，杨新惠也未提供证据证明其装修经过玉桥社区同意，故一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决：一、确认玉桥社区与杨新惠于2017年1月18日签订的《房屋使用协议》无效；二、杨新惠于判决生效之日起十五日内将北京市通州区葛布店北里16号楼南侧7间车棚、1间门卫室腾退给玉桥社区；三、杨新惠于判决生效之日起十五日内向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月90元计算；四、驳回玉桥社区的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，杨新惠向本院提交了建设工程规划许可证的存根及蓝图，证明涉案车棚均有建设工程规划许可，一审查明有误。玉桥社区发表质证意见称，不属于二审新证据，建设单位是玉桥南里，针对车棚不明确，是否涉案车棚证实不了，证明目的不认可。本院依法补充查明以下事实：1990年7月14日，通县房地产开发总公司作为甲方与乙方通县城镇委员会签订《协议书》，载明“根据1990年6月18日县政府在葛布店小区召开的现场办公会议精神，1990年7月15日前甲方在葛布店小区建设的自行车棚移交乙方管理使用。一、甲方在葛布店小区建自行车棚9座，建筑面积1980m2，其中警卫室7间，建筑面积115.5m2，存车棚113间，建筑面积1864.5m2，甲方将9座自行车棚产权移交给乙方，归乙方永久管理使用。二、乙方接收前，甲方负责将自行车棚修理好，达到使用功能。乙方接收之后，由乙方负责维修、管理。甲方一次性付乙方修理基金1200元整。三、乙方提供水、电正式报装有关情况，甲方协助乙方办理正式水、电报装手续，否则乙方自行办理。四、甲方建议乙方在管理使用过程不得改变自行车棚的使用性质，否则引起其他问题，甲方不负任何责任。1992年8月7日，通县城镇委员会向通县房地产管理局发文，内容为“现将葛布店小区建设的自行车棚9座（包括警卫屋7间）产权移交通县人民政府运河大街街道办事处，请贵协助办理有关手续事宜”。1997年9月27日，北京市通州区人民政府作出通政发【1997】11号文件“关于撤销通州镇七个办事处建立通州区街道办事处的通知”中载明，“撤销运河大街办事处，建立玉桥街道办事处（原运河大街办事处）”。2019年11月，北京市通州区玉桥街道办事处出具《证明》，载明“玉桥社区隶属玉桥街道办事处下属事业单位，其主要职责和任务是负责对街道办事处的服务性用房（包括车棚子）的管理。”杨新惠提交的玉桥南里建设工程规划许可证——（93）通规建字368号显示：建设单位为通县房地产管理局，发件日期93年11月8日，建设位置为玉桥南里，建设项目为自行车棚，建设规模为594.4m2。本院向北京市规划和自然资源委员会通州分局发函调取葛布店北里涉案房屋处的建设工程规划许可证情况，但未查询到相关记录。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区称涉案房屋未取得规划许可，杨新惠提交的车棚规划位置位于玉桥南里，本院对该份证据的关联性和证明目的不予确认，本院亦未查询到葛布店北里涉案房屋的规划许可情况，一审法院据此认定涉案《房屋使用协议》无效，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，杨新惠无权再占有涉案房屋，一审法院判决杨新惠向玉桥社区腾退涉案房屋，并无不当，本院予以维持。涉案《房屋使用协议》对装修问题并未作约定，杨新惠也未提供证据证明其装修经过玉桥社区同意，其要求玉桥社区对此承担责任，缺乏依据，本院对其该项主张不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院考虑到玉桥社区对合同无效的过错责任，根据本案实际情况酌定杨新惠给付玉桥社区2018年1月1日至实际腾房之日杨新惠尚未支付的房屋占有使用费，玉桥社区亦未就此提出异议，故本院予以维持。综上所述，杨新惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨新惠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十一月二十三日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽书 记 员  刘 畅