重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5597号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆云鬟科技股份有限公司，住所地重庆市渝**洪湖东路****（原**）**，统一社会信用代码91500000MA5URX2E8J。法定代表人：张洪彬。委托诉讼代理人：赵栋，重庆炜林律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆鼎豪建设工程有限公司，住所地重庆，住所地重庆市合川区太和镇义让街**用代码91500117203600399X。法定代表人：王中华，公司执行董事。委托诉讼代理人：曾红，重庆华问律师事务所律师。上诉人重庆云鬟科技股份有限公司（以下简称云鬟公司）因与被上诉人重庆鼎豪建设工程有限公司（以下简称鼎豪建司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初22964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人云鬟公司的法定代表人张洪彬及委托诉讼代理人赵栋，被上诉人鼎豪建司的委托诉讼代理人曾红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。云鬟公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求并驳回被上诉人一审反诉请求。主要事实和理由：一、上诉人拒付租金系被上诉人履行合同义务不符合约定，一审判决认定上诉人未按时支付租金系上诉人违约，未查清楚上诉人拒付租金的真实事实，属于认定事实不清，也属于适用法律错误。鼎豪建司作为出租方，其最基本的义务就应当是提供符合合同约定的、设施设备完善的房屋交付给云鬟公司，但其交付的房屋中央空调设备无法制冷，其未按照约定履行合同，当时系夏天，导致云鬟公司办公环境极其恶劣，且鼎豪建司一直未予解决该问题，故云鬟公司有权在鼎豪建司解决中央空调问题前，拒绝支付剩余租金。二、鼎豪建司在2018年8月18日将涉案承租房屋上锁，其行为事实上系其违法违约单方面解除合同。云鬟公司在鼎豪建司上锁之后就无法进入承租房屋，该房屋的控制权已被鼎豪建司强行收回。所以，在2018年8月18日之后，云鬟公司无向鼎豪建司支付房屋租金或者房屋占用损失的义务。三、鼎豪建司应当返还被扣留在承租房屋内云鬟公司的办公用品。四、鼎豪建司的违约行为导致云鬟公司重大损失，其应当就其违约行为造成的损失对云鬟公司进行赔偿。五、根据双方合同第四条第二款约定，即使云鬟公司未能如期缴纳租金，鼎豪建司也应当是对押金进行抵扣，同时合同中也未约定房屋的押金作为违约金，更何况云鬟公司在合同中无违约行为，一审法院判决上诉人的押金既不退还也不抵扣完全错误。六、合同法中明确规定了在合同解除后或者合同履行中一方违约的，另一方也有避免损失扩大的义务，即使最终法院认定云鬟公司违约，本案争议的房屋控制权也在鼎豪建司，鼎豪建司应当积极将房屋内的物品搬离他处并保管，然后再行追究云鬟公司的责任。一审法院按照原合同租金标准要求云鬟公司向鼎豪建司支付房屋占用使用费，明显不合理，云鬟公司并未使用也无法使用该房屋。云鬟公司之前已缴纳房屋租金及押金137532.72元，按合同中约定的租金标准每天1251.09元，从2018年5月1日起计算至鼎豪建司强行锁门2018年8月18日，正好是已缴纳租金的到期日，所以云鬟公司陈述鼎豪建司在2018年8月18日在涉案房屋上强行加锁是事实，同时，云鬟公司并不拖欠鼎豪建司的房租。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求支持云鬟公司的上诉请求。鼎豪建司辩称，云鬟公司主张鼎豪建司将涉案房屋上锁及将房屋的控制权收回不符合客观事实。云鬟公司承认拖欠鼎豪建司租金，该行为已违反合同约定，根据合同约定，鼎豪建司有权不退还押金，且根据云鬟公司提供的证据显示，其承认涉案房屋的物品于2020年8月20日才搬离，一审认定双方合同的解除时间为2018年10月31日，云鬟公司占有房屋长达接近两年时间，给鼎豪建司造成巨大损失，因此鼎豪建司在一审中自愿将房屋占有的时间定为2019年11月12日，已是履行了及时止损的义务。综上，上诉人云鬟公司的上诉请求没有法律依据，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审依法予以维持。云鬟公司向一审法院起诉请求：鼎豪建司退还押金37532.7元；退还办公室内三十多台电脑、服务器、三台电扇、一台电视、办公设备、员工的用品、财务资料以及云鬟公司其他的东西，如有遗失或破坏照价赔偿；赔偿投资人300多万元，投资开发的价值上千万的云鬟发芝春美发云平台的经济损失；鼎豪建司承担本案诉讼费；请求法院判令解除合同。鼎豪建司向一审法院反诉请求：云鬟公司向鼎豪建司支付欠交租金125196.2元，并以该金额为基数，自2018年5月1日起支付违约金至付清之日，按照每日万分之五的标准；云鬟公司向鼎豪建司支付房屋占用损失（自2018年11月1日起至2019年11月12日，按照1251.09元/天计算）；云鬟公司承担诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2018年3月28日，鼎豪建司作为出租方（甲方）与云鬟公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方通讯地址为重庆市九龙坡区奥体路XX，乙方通讯地址为重庆市九龙坡区奥体路XX号房；甲方将位于重庆市九龙坡区奥体路1号附5栋13层1307、1308、1309号房屋（建筑面积834.06平方米）出租给乙方，该物业以精装修状态租给乙方作为办公产地使用；租赁期60月，自2018年4月1日至2023年3月31日，房屋交付时间为2018年4月1日，免租期自2018年4月1日至2018年4月30日；2018年5月1日至2018年10月31日租金225196.2元，最后付款日期2018年4月1日；2018年11月1日至2019年4月30日租金为225196.2元，最后付款日期为2018年10月20日；2019年5月1日至20219年10月31日租金为225196.2元，最后付款日期为2019年4月20日；2019年11月1日至2020年4月30日租金为225196.2元，最后付款日期为2019年10月20日；2020年5月1日至2020年10月31日租金为248707.96元，最后付款日期为2020年4月20日；2020年11月1日至2021年4月30日租金为238707.96元，最后付款日期为2020年10月20日；租赁期间，该物业每月的物管费、水电费等费用均由乙方承担；乙方须于2018年4月1日前向甲方支付押金37532.7元，租赁期满，乙方负责结清使用物业应由乙方承担的相关费用在该物业内相关设施无损坏情况下，押金由甲方如数退还乙方（不计利息）；乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未交纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付；租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交物业租赁期内每月的物管费、水电费等达两个月或以上视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方须全部承担因违约所造成的责任；乙方逾期支付租金超过十日的，应全额补交租金，并承担每日万分之五的资金占用损失；本合同载明的通讯地址为双方合法送达地址，送达时间以文书到达之日为准，双方可选择前述方式向对方送达材料，按照通讯地址交邮，即视为送达；前述通讯地址发生变更，应提前三日按照原方式书面通知对方，否则原送达地址继续有效；乙方提前终止合同，乙方支付的租赁房屋租金和押金不退还；乙方逾期支付租赁房屋租金超过十日或欠交物业租赁期内每月物管费、水电费等达两个月视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知达到乙方之日合同终止，乙方应当补交已使用天数的租金，押金不退还。2018年4月1日，云鬟公司作为乙方与鼎豪建司作为甲方签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：乙方承租房屋扩增为5栋13层1307、1308、1309、1310号房屋（建筑面积981.09平方米），鉴于1310号房屋被友信信业金融信息服务（上海）有限公司租用，甲方将尽量与其友好协商让出该号房，若协商无果，甲方承诺将5-13-01、5-13-02、5-13-03、5-13-04四间房屋（建筑面积总和为346.8平方米）以28元/平方米的价格租赁给乙方；甲方与该公司协商时间截止日为2018年8月1日，若协商无果，甲方2018年8月2日起按照承诺以28元/平方米的价格租赁给乙方；租赁期限、租金增增方式和递增率同原合同；乙方通信地址为重庆市渝北区洪湖东路XX号，办公地址为重庆市九龙坡区袁家岗奥体路XX，前述两地址均可送达相关材料。合同签订后，云鬟公司向鼎豪建司支付了租金10万元、押金37532.7元，鼎豪建司向云鬟公司交付了涉案房屋。后云鬟公司一直未向鼎豪建司支付2018年5月1日至2018年10月31日应付租金尾款125196.2元。2018年10月15日，鼎豪建司将《关于解除房屋租赁合同的告知函》张贴于涉案房屋门上，前述告知函中载明：云鬟公司应于2018年3月28日前支付租金，但至今未支付，已达到合同解除条件，为此致函贵公司，解除双方于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》及补充协议。鼎豪建司称张贴告知函的同时向云鬟公司邮寄了前述函件，因未能查询到送达情况，鼎豪建司认为在给予云鬟公司合理的收邮时间，双方的租赁合同应于2018年10月31日解除，故要求云鬟公司支付2018年5月1日至2018年10月31日的欠交租金尾款125196.2元，另自2018年11月1日起计算房屋占用损失至2019年11月12日。云鬟公司称其未收到前述函件，后由其员工将前述函件的照片传给云鬟公司法定代表人，现云鬟公司对其向鼎豪建司支付2018年5月1日至2018年10月31日的欠交租金125196.2元无异议，但不同意支付2018年11月1日起至2019年11月12日的房屋占用损失，同时，云鬟公司认为租赁合同解除的时间为2018年8月18日，即鼎豪建司将涉案房屋上锁的时间。2018年11月5日，鼎豪建司按照租赁合同约定地址向云鬟公司邮寄送达了催告函，要求云鬟公司将涉案房屋中的物品搬离。云鬟公司认可收到了前述函件。一审审理中，云鬟公司称其于2018年4月1日入驻涉案房屋后，发现房屋中央空调不制冷，故一直未交纳前述租金余额125196.2元，后云鬟公司与鼎豪建司沟通后，直至2018年8月都未解决空调不制冷的问题，鼎豪建司于2018年8月18日将涉案房屋上锁，导致云鬟公司无法经营至今。鼎豪建司称云鬟公司所述不属实，涉案房屋空调制冷没有问题，其他承租人均未提出空调不制冷的问题，鼎豪建司从未将涉案房屋上锁，而是云鬟公司自行将涉案房屋上锁。云鬟公司举示了投资人投资情况、投资合同、员工工资明细、公司信息查询以证明云鬟公司投资人共投资325万元，截止2018年6月30日支出2303730.04元，要求鼎豪建司赔偿经济损失130万元，其中包括服务平台停运损失60万元、市场营运20万元、员工遣散费50万元。鼎豪建司对云鬟公司请求的经济损失均不予认可。一审审理中，一审法院于2019年11月12日第一次开庭审理，要求云鬟公司、鼎豪建司庭后对涉案房屋进行交接，双方均同意2019年11月22日前交接房屋，但双方至今未完成房屋交接。云鬟公司称其在庭后联系鼎豪建司以及管理房屋的物业服务企业，但均不准云鬟公司搬离。鼎豪建司称合同已经解除，云鬟公司自行搬离房屋中物品即可。一审法院认为，云鬟公司、鼎豪建司于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。按照租赁合同约定，云鬟公司逾期支付租赁房屋租金超过十日或欠交物业租赁期内每月物管费、水电费等达两个月视为云鬟公司违约，鼎豪建司有权解除合同，自鼎豪建司书面解除通知达到云鬟公司之日合同终止。现云鬟公司本应于2018年4月1日前交纳租金，但至今未向鼎豪建司交纳，云鬟公司构成违约，鼎豪建司有权解除租赁合同。鼎豪建司于2018年10月15日将《关于解除房屋租赁合同的告知函》张贴于涉案房屋门上，同时向云鬟公司邮寄了前述函件，涉案房屋系云鬟公司公司的办公地址，系双方合同中约定的云鬟公司的送达地址，鼎豪建司的员工亦收到了前述函件，故鼎豪建司解除合同告知函送达有效。现鼎豪建司自愿扣除云鬟公司收邮的合理期限，明确合同解除时间2018年10月31日，云鬟公司亦同意支付前述期间的租金，故一审法院认定云鬟公司、鼎豪建司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。云鬟公司称因涉案房屋中央空调不制冷，故云鬟公司未向鼎豪建司交纳剩余租金，但云鬟公司未举示证据证明前述事实，一审法院对云鬟公司的前述意见不予采信。云鬟公司还称鼎豪建司于2018年8月16日将涉案房屋上锁，导致云鬟公司无法正常经营，一审法院认为，鼎豪建司将涉案房屋交付云鬟公司后，涉案房屋即由云鬟公司控制管理，故应由云鬟公司举示证据证明房屋被他人上锁，现云鬟公司仅举示房屋被上锁的照片无法证明房屋由鼎豪建司上锁，故一审法院对云鬟公司的前述意见不予采信。按照租赁合同约定，云鬟公司应于2018年4月1日前向鼎豪建司支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金225196.2元，但云鬟公司于2018年3月28日向鼎豪建司支付了10万元租金后至今未向鼎豪建司支付租金，现云鬟公司对交纳前述欠交租金125196.2元无异议，一审法院对鼎豪建司的该项请求予以支持。合同约定，云鬟公司逾期支付租金超过十日的，应全额补交租金，并承担每日万分之五的资金占用损失，现云鬟公司应于2018年4月1日前交纳前述租金，但至今未交纳，鼎豪建司自愿自2018年5月1日起按照每日万分之五的标准计算资金占用损失至付清之日，较为客观合理，一审法院予以支持。按照租赁合同约定，云鬟公司违约，鼎豪建司有权解除合同，云鬟公司应当补交已使用天数的租金，押金不退还。云鬟公司、鼎豪建司的租赁合同因云鬟公司未按约定支付租金的违约行为导致解除，云鬟公司应当将涉案房屋返还鼎豪建司并承担前述违约责任，故鼎豪建司有权不予退还云鬟公司交纳的押金37532.7元。云鬟公司在租赁合同解除后至今未将涉案房屋返还鼎豪建司，仍占用涉案房屋，故云鬟公司应当向鼎豪建司支付2018年11月1日至2019年11月12日的房屋占有使用费，鼎豪建司请求参照租金标准1251.09元/天计算，较为客观合理，一审法院予以支持，前述房屋占有使用费共计470409.84元。云鬟公司请求鼎豪建司退还涉案房屋内包括三十多台电脑、服务器、三台电扇、一台电视、办公设备、员工的用品、财务资料以及公司其他的东西，且要求如有遗失或破坏照价赔偿。一审法院认为，因云鬟公司、鼎豪建司至今未对涉案房屋进行交接，无法确认涉案房屋中是否有前述物品，且云鬟公司亦未举示证据证明前述物品的种类及数量以及遗失、损毁物品的种类及数量，故一审法院对云鬟公司的该项诉讼请求不予支持。现云鬟公司认为涉案房屋由鼎豪建司上锁，故房屋中物品亦由鼎豪建司控制，与一审法院查明事实不符，云鬟公司应在房屋交接时自行搬离房屋内物品，若存在物品遗失、毁损，则可另案主张权利。云鬟公司请求鼎豪建司赔偿经济损失服务平台停运损失60万元、市场营运20万元、员工遣散费50万元赔偿。一审法院认为，云鬟公司、鼎豪建司签订的《房屋租赁合同》因云鬟公司的违约行为导致解除，云鬟公司未举示证据证明鼎豪建司存在其诉称的违约行为，且云鬟公司举示的投资人投资情况、合同、员工工资明细无法证明前述经济损失的产生，故云鬟公司请求鼎豪建司赔偿前述经济损失无事实、法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、原告（反诉被告）重庆云鬟科技股份有限公司与被告（反诉原告）重庆鼎豪建设工程有限公司于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》、2018年4月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2018年10月31日解除。二、原告（反诉被告）重庆云鬟科技股份有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）重庆鼎豪建设工程有限公司支付2018年5月1日至2018年10月31日的欠交租金125196.2元。三、原告（反诉被告）重庆云鬟科技股份有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）重庆鼎豪建设工程有限公司支付资金占用损失（以125196.2元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年5月1日起计算至付清之日）。四、原告（反诉被告）重庆云鬟科技股份有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）重庆鼎豪建设工程有限公司支付自2018年11月1日至2019年11月12日的房屋占有使用费470409.84元。五、驳回原告（反诉被告）重庆云鬟科技股份有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）重庆鼎豪建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为19400元，由原告（反诉被告）重庆云鬟科技股份有限公司负担。反诉案件受理费减半收取为4878元，由原告（反诉被告）重庆云鬟科技股份有限公司负担。”二审中，上诉人围绕其上诉请求提交了：一、有叶露签名签收的《关于写字楼综合服务费未缴纳情况说明函》一份（2018年5月31日）；《关于“云鬟科技”写字楼综合服务费未缴纳情况说明的回函》一份（2018年6月1日）；《关于云鬟公司与物业公司沟通相关事宜的情况说明函》（2018年6月14日）一份；聊天记录，拟证明上诉人所租赁的办公场所空调不制冷并且该问题属于业主急需被上诉人解决的问题，被上诉人交付的房屋无法达到办公需求及合同要求，被上诉人私自锁门并解除合同的行为系无效的。二、田仁彬、叶成惠二人员工任命书及张洪彬与该二人就房屋被鼎豪公司上锁的聊天记录，拟证明涉案房屋系鼎豪建司上锁，房屋由鼎豪建司控制。三、云鬟公司2018年5月到7月银行流水及支付合作协议，拟证明鼎豪建司锁门前，云鬟公司开发的“发芝春”平台已经上线运营并产生收益，在此情况下，云鬟公司无理由自行关门且对其投入巨大资金及心血的平台及办公室财务不管不顾，自行锁门。四、报警回执，拟证明云鬟公司诉讼请求中的部分事宜需待公安机关程序后才能进行。五、办公室照片，员工衣物未带走，植物枯萎，拟证明若是云鬟公司上锁不合常理及逻辑，亦证明该房屋系被鼎豪建司上锁及控制。六、搬走物品清单，拟证明云鬟公司在2020年8月22日才将剩余物品搬走，搬走时必须物业同意并登记。七、加盟合作协议样本，拟证明每一个商户加盟费用为两万元，鼎豪建司锁门的行为已经导致云鬟公司近千万元的损失，云鬟公司在本案中主张三百多万元损失合情合理。经质证，被上诉人鼎豪建司认为上述证据中除了第四组以外，其余均在一审庭审前形成，并且由上诉人掌握，因此，这六组证据不属于新证据。对第一组证据中《关于“云鬟科技”写字楼综合服务费未缴纳情况说明的回函》、《关于云鬟公司与物业公司沟通相关事宜的情况说明函》的真实性没有异议；对有叶露签名的《关于写字楼综合服务费未缴纳情况说明函》及聊天记录的三性不予认可，是否是叶露本人签字以及叶露是否是物业公司工作人员被上诉人不清楚，该组证据不能达到上诉人的证明目的，且合同也未约定存在空调制冷不佳的情形时，上诉人有拒绝支付租金的权利。对第二组、第三组证据的三性均不予认可，无法达到上诉人的证明目的。对第四组证据的真实性无异议，但报警信息处载明的仅是上诉人自己所称，并非客观事实，也不能证明客观事实。对第五组证据的真实性无异议，但是无法达到上诉人的证明目的。对第六组证据，物业公司知晓上诉人8月22日将物品搬离的事实，该清单是上诉人自己所填写，无法证明上诉人所称的事实。对第七组证据的三性不予认可，上诉人的经营风险与被上诉人无关。本院对上述已被鼎豪建司认可属实的证据的真实性亦予以确认，其余证据的真实性无法确认，本院不予认定。上诉人提交的上述证据不足以证明其上诉请求成立，故本院均不予采信。二审中，上诉人云鬟公司向本院提交了以下申请书：1、申请法院调取重庆市九龙坡区奥体路1号附5栋13层1307、1308、1309房屋在2020年8月20日上午的监控视频及上述房屋内电脑、服务器等办公设施搬离该大楼的物业登记记录的申请书；2、中止审理、延期审理申请书，云鬟公司称因公司财产涉及盗窃且云鬟公司已报警，公安机关正在调查之中，调查结果对本案的审判结果有非常重要的影响，故提出上述申请；3、请求法院委托相关评估机构对鼎豪建司上锁行为对云鬟公司造成的损失进行评估的申请书。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。双方当事人约定的涉案房屋交付时间为2018年4月1日，免租期为2018年4月1日至2018年4月30日，2018年5月1日至2018年10月31日的租金为225196.2元，云鬟公司应在2018年4月1日前（含4月1日）支付首期剩余租金125196.2元，但事实上在出租人鼎豪建司按期履行了交付涉案房屋义务的情况下，承租人云鬟公司至今仍未支付鼎豪建司首期剩余租金，故一审认定云鬟公司违约，并无不当。现云鬟公司也未提交充分证据证明因存在涉案房屋空调制冷不佳的问题导致双方租赁合同无法履行，故本院对云鬟公司称因涉案房屋空调制冷不佳，其有权拒绝支付剩余租金，即享有同期履行抗辩权的上诉理由，不予采信。上诉人云鬟公司称涉案房屋于2018年8月18日已被鼎豪建司上锁收回且云鬟公司存放在涉案房屋内的财物被鼎豪建司扣留，但云鬟公司未提供充分证据予以证明，故一审认定云鬟公司应承担举证不能的法律后果，符合相关法律规定。同时，仅凭云鬟公司提交的报警回执不足以证明鼎豪建司与云鬟公司报警所涉的财物盗窃案件相关且该案件的处理结果肯定会影响本案的审理，故云鬟公司提出的调取证据、中止审理等申请缺乏充分的事实依据，本院均不予准许。一审对云鬟公司所诉的经济损失赔偿等相关问题的阐述详细正确，本院不再赘述并予以确认。综上所述，云鬟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人重庆云鬟科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二〇年十一月五日书记员  陈 丽