上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7988号上诉人(原审原告)：上海宝龙商业地产管理有限公司，住所地上海市闵行区新镇路****。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弛，上海申有律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李茂，男，1981年1月4日出生，汉族，户籍地安徽省蒙城县城关镇黄海社区商城东路1巷****。上诉人上海宝龙商业地产管理有限公司(以下简称宝龙公司)因与被上诉人李茂房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初21466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝龙公司上诉请求：撤销一审判决第一、七项，改判支持宝龙公司一审全部诉请。事实和理由：一、宝龙公司按照合同约定的文书送达地址通过EMS快递方式向李茂寄送了解约函，该函应视为合法送达，故合同解除时间应为2019年5月5日。二、李茂所拖欠的2019年4月的租金、物业费最晚应于2019年3月25日支付。根据合同约定，李茂拖欠时日超过30日，宝龙公司才有权解除合同。宝龙公司在2019年4月30日发出解约函，并将商铺分别于2019年8月10日、9月12日另行出租给案外人，并未怠于行使权利，放任损失扩大。一审法院没有支持2019年4月1日之后的租金、物业费及占有使用费，显属错误。三、宝龙公司就本案已支付律师费人民币(以下币种均为人民币)11，187元，按照合同约定，该费用应由李茂承担。综上，宝龙公司请求二审法院支持其上诉请求。李茂未到庭答辩。宝龙公司向一审法院起诉请求：1．判令确认宝龙公司、李茂之间就上海市嘉定阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场1号楼第2层编号为M1-F2-299／282／2100的商铺(共3间，以下简称系争房屋)签订的《商铺租赁合同》于2019年5月5日解除；2．判令李茂向宝龙公司支付租金28，268.1元(自2019年4月1日起至2019年5月4日，按照每月25，037.46元计算)；3．判令李茂向宝龙公司支付租金逾期付款违约金1，130.72元(按每日1‰计算，暂计至2019年5月4日，实际计至租金付清之日止)；4．判令李茂向宝龙公司支付综合物业服务费12，339.25元(自2019年4月1日起至2019年5月4日，按照每月10，929.05元计算)；5．判令李茂向宝龙公司支付综合物业服务费逾期付款违约金493.57元(按每日1‰计算，暂计至2019年5月4日，实际计至综合物业服务费付清之日止)；6．判令李茂向宝龙公司支付房屋占有使用费43，009.35元(自2019年5月5日暂计至2019年7月2日，按年租金275，412.06元／365天的1倍即每日754.55元计算，实际计算至李茂实际交还商铺之日止)；7．判令李茂向宝龙公司支付合同解除违约金50，074.92元；8．判令李茂向宝龙公司支付还铺费用89，419.5元(按每平方米450元计算)；9．判令李茂注销或迁移以租赁场所地址为工商登记住所地的营业执照，并向宝龙公司支付逾期注销经营登记的违约金23，368.29元(按一倍的租金标准每月25，037.46元计算，自2019年6月5日暂计至2019年7月2日)，并自2019年7月3日开始按每天834.58元的标准计算至李茂实际办理完毕注销经营登记之日；10．判令李茂向宝龙公司补缴2018年7月20日至2018年8月19日的租金25，037.46元；11．判令李茂向宝龙公司支付律师费11，187元。审理中，宝龙公司撤回了上述第八、九项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年7月23日，宝龙公司(甲方)与李茂(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方承租的租赁场所面积为198.71平方米，乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮使用，品牌为过锅瘾。合同第3.1条约定，双方约定租赁期限为一年5个月6天，自租赁起始日即2018年7月20日起算；第3.3条约定，双方约定的租赁场所交付日为2018年7月20日；第3.4条约定，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年8月20日；第4.1.2条约定，第一年租金标准为每平方米每月115.5元，月租金额22，951.01元，年租金额275，412.06元，第二年租金标准为每平方米每月126元，月租金额25，037.46元，年租金额130，880.75元；第4.2.1条约定，乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为每平方米每月55元；第4.4.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金；第4.4.3条约定，甲乙双方经协商一致同意，本第4.4.3条为对第4.1.2条的补充，若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准；第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起1个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为25，037.46元；第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为25，037.46元；第4.5.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费；第4.7条约定，根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金，若乙方延迟超过30日仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任；第5.1条约定，乙方应在本合同生效后5日内向甲方缴纳71，933.02元作为履约保证金；第5.4条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；第5.5条约定，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计3，000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保；第13.7条约定，自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动，若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为本合同续期，乙方应向甲方支付占用费(占用费的标准：每日按本合同解除或终止时年租金额／365＊2)，从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止，同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用；第15.1条约定，除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公用事业费、利息和违约金等)超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)……；第15.2条约定，如有第15.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金等)，乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金；第15.4条约定双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。第15.9条约定，双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担；第15.10条约定，双方特别明确，乙方按照本合同第4.4.3条约定支付租金的前提是乙方妥善履行本合同，如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按本合同第4.4.3条相应租赁年度的租金标准向甲方补交尚未支付的相应租赁月度的租金。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，李茂向宝龙公司支付履约保证金71，933.02元、质量保证金3，000元及装修保证金1万元，并支付租金至2019年3月31日，此后未再支付过租金。2019年4月12日，宝龙公司向李茂发出《催款函》，要求李茂支付拖欠的自2019年4月1日至2019年6月30日的租金及综合物业服务费。此后，因李茂仍未支付拖欠费用，宝龙公司于2019年4月30日向李茂邮寄《解约函》并将该函张贴在系争房屋大门，告知李茂双方租赁合同自2019年5月5日起解除，不予退还已付未用的履约保证金、质量保证金、装修保证金等所有款项，要求李茂返还商铺并承担相应的违约责任等，后该函件被退回。2019年8月，宝龙公司起诉来院。一审另查，1．系争房屋由案外人委托上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称华瞻公司)进行运营管理。华瞻公司系宝龙公司的关联公司，经营行为互相关联，由宝龙公司实际对系争房屋进行出租管理。2．宝龙公司已于2019年8月将系争房屋中编号为M1-F2-2100的商铺另行出租，并于2019年9月将系争房屋中编号为M1-F2-299的商铺另行出租。一审审理中，宝龙公司表示李茂已于2019年4月初搬离系争房屋，但没有履行房屋恢复原状和返还义务，故认为李茂未返还房屋，仍应支付房屋占有使用费。一审法院认为，宝龙公司与李茂签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，宝龙公司按约将系争房屋交付李茂使用，但李茂仅支付租金至2019年3月即擅自搬离系争房屋，并不再支付后续租金，现双方合同已无法继续履行，宝龙公司主张解除与李茂签订的《商铺租赁合同》，于法有据，法院予以支持。虽然宝龙公司曾向李茂寄送过解除通知，但未能举证证明该通知邮寄地址为合同载明的李茂通讯地址，而该邮件最终被退回，故无法确认该解除通知已送达李茂，因此，合同解除的时间以李茂收到法院送达的宝龙公司起诉状副本之日即2020年3月23日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。关于租金、综合物业服务费及房屋使用费，因宝龙公司负责涉案商场的运营管理，且明确知晓李茂已于2019年4月初搬离系争房屋，并于当月向李茂提出解约，在李茂未支付后续租金的情况下，宝龙公司应对系争房屋状况进行跟踪了解，并及时收回房屋，因其未及时收房致使损失扩大部分的租金、综合物业服务费及房屋占有使用费，法院不予支持。宝龙公司另主张的逾期付款违约金亦无相应依据，法院亦不予支持。关于解除合同违约金及补交租金，因李茂在合同履行期间擅自搬离系争房屋，致使双方合同无法继续履行，宝龙公司要求李茂支付解除合同违约金50，074.92元并要求李茂补缴租金25，037.46元，符合合同约定，可予支持。关于律师费，因宝龙公司未就其为本案支出的律师费用进行举证，其主张缺乏相应依据，法院对此不予支持。关于李茂已支付的履约保证金、质量保证金及装修保证金，现宝龙公司同意退还装修保证金1万元，于法不悖，法院予以照准。至于宝龙公司要求没收履约保证金及质量保证金，虽然符合合同约定，但因法院已对其主张的解约违约金已予以支持，基于对宝龙公司实际损失的考量，法院确定履约保证金归宝龙公司所有，不予退还李茂，质量保证金则由宝龙公司退还李茂。审理中，李茂经传票传唤无正当理由未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并承担相应的法律责任。一审法院作出判决：一、确认上海宝龙商业地产管理有限公司与李茂签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；二、李茂应于判决生效之日起十日内偿付上海宝龙商业地产管理有限公司解约违约金50，074.92元；三、李茂应于判决生效之日起十日内支付上海宝龙商业地产管理有限公司租金25，037.46元；四、李茂支付的履约保证金71，933.02元归上海宝龙商业地产管理有限公司所有；五、上海宝龙商业地产管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还李茂装修保证金10，000元；六、上海宝龙商业地产管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还李茂质量保证金3，000元；七、上海宝龙商业地产管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，宝龙公司提供委托代理合同、发票及转账记录，以证明律师费已实际发生；宝龙公司还提供了邮政快递之照片及送达查询网页的打印件等，以证明解除日期应系2019年5月5日。本院认为，宝龙公司对一审判决不服主要有二：一、房屋占有使用费。宝龙公司认为，李茂虽早已搬离系争房屋，但宝龙公司并未怠于行使权利，而是尽快将房屋另行出租以避免损失扩大，故合理期限内的占有使用费应当获得支持；二、李茂欠付的租金、物业费等利息及宝龙公司为本案诉讼而产生的律师费。该费用均有合同明确约定，故应由李茂负担。本院认为，无论是房屋占有使用费还是利息亦或律师费，其实质均为因李茂违约导致租赁合同解除而给宝龙公司带来的损失。故宝龙公司的相关损失是否通过本案诉讼得到了充分的弥补与救济，则是二审审查的重点。经查，宝龙公司所主张的解约违约金、履约保证金以及补交租金之诉请均获得了一审法院的全额支持，而这三项诉请金额之和已接近六个月租金。由于违约金本就是对损失的赔偿数额预先进行的设定，故本院对宝龙公司所受损失加以考量后认为，一审法院作出的判决结果已充分保护了宝龙公司的合法权益不受损害。况且，宝龙公司主张利息的合同依据并不充足，而律师费的主张又系宝龙公司自身原因未在一审中提供相应证据。综上，本院对宝龙公司相应的上诉请求不再支持。关于合同解除时间的问题，宝龙公司于一审并未提交相关证据证明其寄送的解约函送达地址为合同约定地址。其虽于二审补交了证据，但该证据仅系邮寄凭证的照片，并非存根联原件；其也没有对一审未提交的原因作出合理的解释；加之宝龙公司所主张的合同解除时间与一审法院确定的解除时间在本案的租金(房屋占有使用费)支付及解约违约金、履约保证金等解除后果处理上并无任何改变与影响，故本院对此上诉主张亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，210.70元，由上诉人上海宝龙商业地产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 成 皿审 判 员 徐 江二〇二〇年十一月十三日法官助理 黄一鹤书 记 员 卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……