云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初1005号原告：刘翠深，男，1963年7月7日出生，汉族，高中文化，个体工商户，户籍所在地湖南省衡阳县，现住云南省元谋县。被告：元谋远景房地产开发有限公司，住所地云南省元谋县元马镇源达路东面（远景国际商贸中心**），统一社会信用代码为915323280961875936。法定代表人：李的很，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛松，男，1972年4月24日出生，汉族，住昆明市五华区，代理权限为特别授权代理。原告刘翠深与被告元谋远景房地产开发有限公司（以下简称“远景公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告刘翠深、被告元谋远景房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人薛松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘翠深向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《远景国际商贸中心认购协议》的约定，将远景国际，商贸中心项目第2栋1-006、1-018号商铺完工并限期交付商铺给原告使用。2、判令被告限期为原告办理商铺不动产登记证（商铺套内使用面积共196.83平方米）并交付原告。3、判令由于被告拒收原告的房屋尾款而造成的逾期交房违约金共计218481.3元（2017年5月1日至2020年6月1日止）。4、判令被告支付原告未按约逾期交房自2020年6月1日至被告交付房之日违约金（按196.83平方米×30元／月计）。5、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年1月20日原被告双方签订了由被告提供的格式《远景国际商贸中心认购协议》〈以下简称购房协议〉，协议约定：由原告向被告支付购房总款196万元购买被告开发的坐落于元谋县的远景国际，商贸中心项目中套内使用面积为196.83平方米的第2栋1-006、1-018号商铺；协议签订后，原告按约定向被告支付了购房款180万元后，双方因为商铺工程没有完工和支付购房尾款的时间（2017年5月1日）发生争执后，原告诉请要求被告与原告签订商品房购销合同等诉讼请求之诉，被告提起反诉诉请解除商品房买卖合同之诉，一审和二审法院均以涉案协议为商品房买卖合同，合同合法有效，双方均就按照约定全面履行各自的义务。签订正式书面商品买卖合同不属人民法院调整范围、原告已经履行合同主要义务而不具备解除合同条件为由均判决驳回各方当事人诉讼请求，元谋县人民法院（2018）云2328民初446号民事判决书、云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）23民终1471号民事判决书］。自元谋县人民法院（2018）云2328民初446号初446民事判决书、云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）23民终1471号民事判决书签收生效后，原告多次向被告支付购房尾款16万元并请求被告对远景国际商贸中心项目中的第2栋1-006、1-018号商铺按协议约定完工后交付原告使用，故此，原告迫于无奈，只有将房屋尾款采取公证提存的方式交付给国信公证处提存，至此，原告已全面履行了购房协议上面的所有条件。可是，被告以商铺价值上涨为由借故拒收购房尾款，也没有对涉案商铺按约定继续完工交付原告使用。综上：由于被告未按协议约定对其出售的商铺按时完工和拒收购房尾款并拒绝交付商铺给原告使用，造成原告不能使用商铺（花钱承租别人商铺）带来极大经济损失。根据协议约定和合同法相关规定，特向人民法院提起诉讼，望元谋县人民法院支持原告如前所述的诉讼请求。被告元谋远景房地产开发有限公司答辩称：请求法庭驳回原告刘翠深的全部诉讼请求。首先，原告根本违约，双方签订的《远景国际商贸中心认购协议》应予解除。认购协议约定，原告应在商铺交房前按被告通知时间签订正式的商品商铺购销合同及补充协议，并补交剩余房款16万元，逾期5日视为原告违约，视为乙方放弃商铺认购资格，协议自行解除。其次，被告有权取消原告认购资格并将商铺另行出售，原告所交款项不予退还，故对原告的请求不予认可。原告刘翠深就其提出的诉讼主张向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证复印件1份1页，欲证实原告的基本信息和诉讼主体适格的情况。2、云南省国信公证处公证书复印件1份2页，欲证实原告已经全面履行商品买卖协议的付款义务。3、远景国际商贸中心认购协议复印件1份4页，欲证明原被告双方签订了商品房买卖协议及被告未按协议约定履行义务的事实。4、元谋县人民法院（2018）云2328民初446号民事判决书复印件1份8页和楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民终1467号判决书复印件1份14页，欲证明原被告之间已经建立商品房买卖合同关系及被告未按约履行合同义务的事实。5、商品房买卖合同登记备案复印件1份2页和网签合同1份2页，欲证明原被告之间已经建立商品房买卖合同关系于2017年5月24日已经由行政主管部门登记备案，被告至今没有通知原告去交款、交房的事实。经质证，被告元谋远景房地产开发有限公司对原告提交的证据真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议。被告元谋远景房地产开发有限公司就其答辩主张向本院提交了以下证据材料：1、营业执照复印件1份1页，欲证实被告是具有合法的房地产开发资质和正常经营手续的房地产开发商和诉讼主体适格的情况。2、法人证明身份证、授权委托书、法人的身份证的复印件和薛松身份证复印件各1份1页，欲证明元谋远景房地产开发有限公司现任法定代表人是李的很和公司参加诉讼代理人的情况；3、元谋县人民法院（2018）云2328民初446号民事判决书复印件1份8页、（2019）云2328民初1542号民事判决书复印件1份9页和楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民终1471号民事判决书复印件1份14页、（2020）云23民终511号民事裁定书复印件1份2页，欲证明双方之间的纠纷经过了两次审理，四次庭审的经过情况。4、云南省国信公证处（2020）云昆国信证字第25473号公证书复印件1份2页及领取提存款通知书1页，欲证实原告认为已经全面履行商品买卖协议的付款义务是有附加条件的，不能证实原告已经履行付款义务。5、远景国际商贸中心商铺认购协议，欲证实原被告双方于2017年1月20日签订了商铺认购协议。6、土地使用权属证书、涉案规划许可证、施工许可证，预售许可证等6份证书，欲证明元谋远景房地产开发有限公司开发经营远景国际商贸中心项目是合法经营的房地产项目。经质证，原告刘翠深对被告提交的第1组、第2组、第4组至第6组证据没有意见；对3组证据的真实性、合法性、关联性没有意见，但是不认可是原告违约的证明主张，是被告方存在违约。本院认为，原被告双方向本院提交的证据材料来源合法，内容客观真实，证据之间能够相互印证，可作为认定本案事实的依据予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年1月20日，原、被告双方签订了《远景国际商贸中心认购协议》，约定刘翠深认购远景国际商贸中心项目第2幢1-006、1-018号商铺，约定价款共计为196万元。该协议第三条第2项约定：“乙方（刘翠深）在签订本协议当日须一次性向甲方（远景公司）付清内部认购诚意金人民币壹佰万元整（1000000.00元），甲方向乙方出具收款收据；2017年1月25日前支付人民币捌拾万元整（800000.00元），待该房屋交付使用前即2017年5月1日前，甲乙双方签订正式的《商铺购销合同》以及补充协议，同时，由乙方按该商铺总价补交剩余购房款，逾期五日即视为乙方违约；逾期交房则甲方按照乙方购买的面积每月每平方米30元赔偿给乙方。”刘翠深在约定期限内向远景公司支付了认购金180万元，2017年5月24日，刘翠深认购远景国际商贸中心项目第2幢1-006、1-018号商铺办理了商品房买卖合同备案登记。后双方因对房屋面积和优惠措施发生争议，刘翠深未向远景公司支付剩余购房款，双方未签订正式的购房合同，远景公司未向刘翠深交房。2018年5月22日，刘翠深向本院起诉，请求判令远景公司与刘翠深签订商品房购销合同，远景公司提起反诉，诉请解除商品房买卖合同，经元谋县人民法院（2018）云2328民初446号民事判决书和楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民终1471号民事判决书确认：刘翠深应先履行向远景公司支付剩余购房款的义务，判决驳回双方的诉讼请求。上述民事判决书生效后，刘翠深向远景公司支付购房尾款16万元，远景公司未接收刘翠深购房尾款，刘翠深于2019年9月26日向本院提起诉讼，提出要求判决被告履行《远景国际·商贸中心认购协议》约定，将远景国际商贸中心项目第2栋1-006；1-018号商铺完工并限期交付商铺给原告使用等8项诉讼请求，经本院（2019）云2328民初1542号民事判决书确认：1、由原告刘翠深于本判决生效之日起三十日内支付被告元谋远景房地产开发有限公司剩余购房款160000.00元，由被告元谋远景房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，将远景国际商贸中心项目第2栋1-006、1-018号商铺交付原告刘翠深。2、由被告元谋远景房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内协助原告刘翠深办理远景国际商贸中心项目第2栋1-006、1-018号商铺的权属证书。3、驳回原告刘翠深的其他诉讼请求。原告刘翠深不服该判决处理结果，提出上诉，在上诉案件办理过程中，刘翠深向楚雄彝族自治州中级人民法院提出撤回全案起诉，楚雄彝族自治州中级人民法院于2020年4月13日作出（2020）云23民终511号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）云2328民初1542号民事判决书，准许刘翠深撤回起诉。2020年5月9日，刘翠深将剩余购房款160000.00元交到云南省国信公证处提存。同日，云南省国信公证出具了附加条件的领取提存款通知书。2020年5月22日，刘翠深向本院提起诉讼，请求判令被告履行《远景国际商贸中心认购协议》约定，将远景国际，商贸中心项目第2栋1-006、1-018号商铺完工并限期交付商铺给原告使用等五项诉请。被告答辨认为刘翠深未按时交纳剩余房款，视为放弃商铺认购资格，构成根本性违约，请求解除双方签订的认购协议自行解除，答辩方有权取消原告认购资格并将商铺另行出售，原告所交款项不予退还。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的订立乃双方当事人真实意思表示。刘翠深与远景公司签订的《远景国际商贸中心认购协议》，该协议包含了双方当事人的姓名或名称、商品房的房号和使用面积等基本情况、总价、付款时间、付款方式、交付条件及日期，所签订的商品房认购协议书对于所售房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式、交房的条件、交房时间、违约责任、以及办理产权证的费用等一系列事项均进行了约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，故本案双方当事人所签订的商品房认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该协议系双方真实的意思表示，且刘翠深向远景公司支付了绝大部分购房款，且远景公司已按约定接受了刘翠深180万元，故双方签订的认购协议属合法有效的商品房预约合同，双方均应按照该合同的约定，严格履行各自的义务。根据认购协议第三条的约定，远景公司应当在2017年5月1日前与刘翠深签订正式的商品购销合同以及补充协议，同时刘翠深应当履行向远景公司支付剩余购房款的义务，刘翠深在起诉前将剩余房款提存在第三方，并附加了提存条件，其行为不能视为已经全面履行支付剩余房款义务，双方均存在违约行为，故原告刘翠深提出判令被告拒收原告的房屋尾款而造成的逾期交房违约金和未按约定逾期交房的违约金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。原告刘翠深虽然未按照约定支付剩余房款，但该部分剩余房款在购房总价款中所占比例较小，远景公司认为原告构成根本违约的主张不能成立，远景公司提出解除认购协议、公司有权取消原告认购资格并将商铺另行出售、原告所交款项不予退还的主张不符合合同约定，没有法律依据，本院不予支持。根据认购协议约定的内容和目的，刘翠深主张交清购房尾款16万元，并由远景公司与其签订正式的商品购销合同以及补充协议，同时交付远景国际·商贸中心项目第2栋1-006、1-018号商铺的诉讼请求，符合双方签订的认购协议订立目的和约定条款，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房产证是远景公司履行商品房买卖合同的附随义务，远景公司负有协助义务，故刘翠深主张由远景公司限期为其办理不动产登记证的诉讼请求符合法律规定，应当由远景公司协助刘翠深办理商铺的权属证书。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、由原告刘翠深于本判决生效之日起三十日内支付被告元谋远景房地产开发有限公司远景国际商贸中心项目第2栋1—006、1—018号商铺的剩余购房款160000.00元，由被告元谋远景房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，将远景国际商贸中心项目第2栋1-006、1-018号商铺交付原告刘翠深。二、由被告元谋远景房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内协助原告刘翠深办理远景国际·商贸中心项目第2栋1-006、1-018号商铺的权属证书。三、驳回原告刘翠深的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预交案件受理费24228.00元，按诉讼标的款计算为4577.00元，退还原告刘翠深19651.00元，由原告刘翠深负担2288.50元（已付），由被告元谋远景房地产开发有限公司2288.50元（限本判决生效之日起三十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  黎 萍人民陪审员  王学萍人民陪审员  文建武二〇二〇年十一月二十日书 记 员  吴俊蓉