云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2045号原告：安宁春光物业管理服务有限责任公司。统一社会信用代码：91530181069812306K。住所：云南省昆明市安宁市县街街道安白公路八公里处。法定代表人：赵路生，总经理。委托诉讼代理人：张亚，云南勤业律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：胡孝寿，云南勤业律师事务所律师，一般授权代理。被告：云南嘉木建设工程有限公司。统一社会信用代码：9153011121671961R。住所：云南省昆明市官渡区六甲街道办事处六甲社区居民委员会六甲乡中心幼儿园。法定代表人：孙皓明，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：晋荣权，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。原告安宁春光物业管理服务有限责任公司（以下简称“安宁春光物业公司”）诉被告云南嘉木建设工程有限公司（以下简称“云南嘉木公司”）租赁合同纠纷一案，本院2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告安宁春光物业公司委托诉讼代理人张亚、胡孝寿，被告云南嘉木公司委托诉讼代理人晋荣权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安宁春光物业公司提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付租金2006000元、水费100000元、电力设施维护费100000元，合计费用2206000元；二、判令被告立即向原告支付违约金401200元；三、判令被告立即向原告支付律师费72000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过公开招标方式对安宁市原少管所土地及房屋经营招租，被告参与投标并承诺对招标文件内容及承租要求完全响应，经评审后被告中标。随后，原告与被告于2015年6月29日签订《租赁合同》，将坐落于安宁市八街镇木厂村以西四公里处原云南省未成年犯管教所土地及地上建筑物和附着物按现状租赁给乙方。《租赁合同》中约定，租赁期为陆个月，自2015年7月1日起至2015年12月31日止，租金为人民币1003000元，电力设施维护费为50000元，水费为50000元；并且约定了各方权利义务、违约责任、守约方实现债权费用承担及纠纷管辖等内容。《租赁合同》签订后，原告按约定向被告移交了租赁物，被告也向原告支付了合同约定的租金、电力设施维护费及水费。《租赁合同》于2015年12月31日届满后，原告于2016年2月2日向被告送达了《关于收回租赁土地及房屋资产的通知》，告知被告因安宁市政府将对八街少管所资产整全收回另有安排，特通知被告终止租赁合同并收回租赁土地及房屋资产。被告接到前述通知后一直未按要求交回租赁物，也未协调其转租户搬出交回租赁物，反而继续占用租赁物和将租赁物转租收取转租租金。并且因被告未按要求和合同约定及时履行组织租户无条件搬出租赁物的义务，导致原告租赁物迟迟无法收回及与转租户之间产生矛盾纠纷。针对被告不予交回租赁物，2016年持续占用租赁物且拖欠占用期间租金2006000元、电力设施维护费为100000元及水费为100000元的违约行为，原告分别于2017年、2019年多次发函催收，但被告至今未予支付。综上所述，被告的行为已经构成《租赁合同》第7.2.4条和7.2.5条的违约行为，原告有权按照《租赁合同》第7.1.2条和第7.3条约定要求被告承担违约责任。因被告违约不按要求交回租赁物及长期拖欠租金等费用的行为已经严重损害了原告国有资产权益，据此，原告为维护自身合法权益，特依法起诉至法院，请求判决支持原告的全部诉讼请求。被告云南嘉木公司答辩称：一、原告与被告在签订2015年租赁合同过程中，已向被告明确其受安宁发展投资集团有限公司委托，经营管理案涉租赁标的物，根据合同法第402条的规定，原告不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义向被告主张案涉合同权益。本案的违约方应为原告及出租人，被告已经按照2015年半年租赁合同的约定，向原告交付了相关费用，履行了相关的义务，但原告因为涉及部分职工搬迁滞缓、监区囚用铁床、器具等设备需要等待对外招标处置等原因，并未将案涉租赁标的物完全移交给被告，其应当承担违约责任，并扣除该部分应付租金。二、根据投标文件所载明的被告承租案涉土地及房屋的近期、长期目标，双方签订租赁合同的真实意思是长期租赁案涉租赁标的物，否则被告的合同目的不能实现。根据2015年半年租赁合同，非因城市规划调整，政府征用、征收、政府项目入驻等原因，出租人应于每年合同期满后与被告继续签订租赁合同，并不得单方解除合同，否则应视为违约。在没有出现城市规划等政府行为的原因情况下，出租人没有按照招投标文件及租赁合同的真实意思，与被告续签租赁合同，构成违约，因原告及出租人违约，其应赔偿被告各项损失不低于306万元，被告保留另行起诉追偿该损失的权利。三、因出租人不按约定且未明确是否续签租赁合同，自2015年半年合同期满后，因安宁发展投资集团有限公司没有明确是否续租等方案，被告无法继续投入。经与原告多次商谈，因被告已经接管部分场地，也有部分管理人员入住，被告受原告委托代为管理案涉土地及地面建筑和地上附着物，并自负盈亏。2016年6月，因原告及安宁发展投资集团有限公司仍未明确具体方案，也不能继续承担相关代管损失，在告知原告后，被告便已经于2016年6月撤离场地。基于以上事实及理由，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合实际情况及当事人在庭审中的陈述在下文中综合评判。本院经审理认定事实如下：原告安宁春光物业公司受案外人安宁发展投资集团有限公司委托对原八街未成年犯管教所土地7700亩进行管理。2015年4月，原告安宁春光物业公司通过公开招标的方式对安宁市原少管所土地及房屋经营招租。在《招标文件》第五章承租要求中第一项、第二项中对租赁物的承租事宜及涉及的纠纷进行了说明。经过招、投标程序，2015年5月20日，被告云南嘉木公司被确定为安宁市原少管所土地及房屋经营招租中标单位。2015年6月29日，原告安宁春光物业公司（甲方）与被告云南嘉木公司（乙方）签订了《租赁合同》，合同1.1条：“甲方将坐落于安宁市八街镇木厂村以西四公里处原云南省未成年犯管教所总面积7700亩（以实际勘测定界的面积为准）及地面建筑和地上附着物的物业按现状租赁给乙方。”2.1条：“租赁期为陆个月，租赁期自2015年7月1日起至2015年12月31日止。”4.1条：“租金：人民币1003000.00元（大写：壹佰万零叁仟元整）。”4.2条：“其他费用：1.电力设施维护费人民币50000.00元（大写：伍万元整）；2.水费人民币50000.00元（大写：伍万元整）。两项合计100000.00元（大写：壹拾万元整）。”5.1条：“甲方有权向乙方收取出租标的租金，电力设施维护费和水费等费用，并按月收取电费。”5.3条：“若因城市规划调整、政府征收征用、政府项目入驻等原因需收回标的地块的，则甲方应提前80天通知乙方，甲方有权单方面提出解除合同，且甲方不承担违约责任，亦不赔偿乙方或租户任何损失。同时，乙方应协调组织租户按照甲方要求的时间无条件搬出。”6.13条：“租赁期满，乙方应无条件退租，并将承租物业按移交清单清点后归还甲方。乙方应在合同期满日前将自用物品搬迁完毕，不得故意留存或占据，若逾期不搬视为乙方放弃其所有权，由甲方自行处理，由此产生的费用由乙方承担。”7.1条：“乙方有本合同7.2条款所述违约情形之一的，甲方有权采取以下一项或多项措施以维护其合法权益：……向甲方支付20%的违约金；单方解除合同……”7.2条：“乙方存在以下任一情形的，视为乙方违约：……因城市规划调整、政府征收征用、政府项目入驻等原因需收回标的地块，租户未按期搬离或向甲方主张赔偿的……”7.3条：“违约方应承担守约方为主张权利而支出的鉴定费、公证费、交通费、咨询费、评估费、会计审计费用、合理的律师费用、保全费、担保费以及诉讼费用等。”合同签订后，被告云南嘉木公司向原告安宁春光物业公司支付了2015年7月1日至2015年12月31日的租金1003000元、电力设施维护费50000元、水费50000元，共计1103000元。2016年2月1日，安宁发展投资集团有限公司向原告安宁春光物业公司发出《关于收回八街少管所土地及房屋资产的函》，载明：“因安宁市政府将对八街少管所资产整体收回另有安排，请贵公司尽快对承租人云南嘉木建设工程有限公司下发收回八街少管所土地及房屋资产的通知，并办理资产退租相关手续。”2016年2月2日，原告安宁春光物业公司向被告云南嘉木公司发出《关于收回租赁土地及房屋资产的通知》，通知中向被告云南嘉木公司告知了安宁发展投资集团有限公司《关于收回八街少管所土地及房屋资产的函》的相关内容，同时“通知终止安宁春光物业管理服务有限责任公司与云南嘉木建设工程有限公司签订的以上租赁合同并收回租赁土地及房屋资产。”另查明，被告云南嘉木公司承租案涉租赁地块及房屋后，将租赁地块及房屋按区域划分后向案外人进行转租。本院认为，原告安宁春光物业公司与被告云南嘉木公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，当事人应当遵照执行。合同约定租赁期限至2015年12月31日，合同期满后，双方未继续签订书面合同，被告云南嘉木公司继续使用涉案租赁物，原告安宁春光物业公司亦未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，不定期租赁合同的双方当事人有权随时解除合同。因原告安宁春光物业公司受安宁发展投资有限公司委托对案涉租赁物进行管理，安宁发展投资有限公司提出因“安宁市政府将对八街少管所资产整体收回另有安排”，要求原告安宁春光物业公司通知被告云南嘉木公司收回案涉租赁物，原告安宁春光物业公司遂于2016年2月2日向被告云南嘉木公司发出《关于收回租赁土地及房屋资产的通知》，要求解除双方签订的《租赁合同》并收回案涉租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因原、被告之间已形成不定期租赁关系，原告安宁春光物业公司2016年2月2日通知被告云南嘉木公司终止租赁合同，并要求收回案涉租赁物，符合法律规定。双方2015年6月29日签订的《租赁合同》于2016年2月2日解除。被告云南嘉木公司收到该通知后仍继续使用案涉租赁物，则被告云南嘉木公司应参照《租赁合同》的约定向原告安宁春光物业公司支付占用期间的占用费。对于被告云南嘉木公司认为原告安宁春光物业公司是受安宁发展投资集团有限公司委托经营管理案涉租赁物，不能以其自己的名义向被告云南嘉木公司主张合同权益，收取租金的意见。根据《租赁合同》5.1条：“甲方有权向乙方收取出租标的租金，电力设施维护费和水费等费用，并按月收取电费。”在合同签订时被告云南嘉木公司已经知道原告安宁春光物业公司受托管理案涉租赁物的情况，且认可原告安宁春光物业公司的出租行为，并已经按照合同约定实际履行了合同，向原告安宁春光物业公司支付了2015年7月1日至2015年12月31日的租金、电力设施维护费、水费。故原告安宁春光物业公司有权按照《租赁合同》的约定要求被告云南嘉木公司履行支付租金的义务，被告云南嘉木公司的辩解理由不成立。同时，被告云南嘉木公司认为已经在2016年6月撤离了案涉租赁物，但对此被告云南嘉木公司并不能提供证据予以证实。另外，被告云南嘉木公司辩称案涉租赁物因为涉及部分职工搬迁滞缓、监区囚用铁床、器具等设备需要等待对外招标处置等原因，原告安宁春光物业公司并未将案涉租赁物完全移交，原告安宁春光物业公司应当承担违约责任，并扣除该部分应付租金。对此，2015年4月原告安宁春光物业公司发出的安宁市原少管所土地及房屋经营招租《招标文件》的承租要求中，已经对案涉租赁物所涉的纠纷问题予以了说明，被告云南嘉木公司在清楚上述情况后，仍然投标，并最终中标与原告安宁春光物业公司签订《租赁合同》，是其对案涉租赁物所涉纠纷的认可及接受，故对其辩解理由，本院不予采纳。综上，被告云南嘉木公司应向原告安宁春光物业公司要求支付2016年1月1日至2016年2月2日期间的租金及2016年2月3日至2016年12月31日期间占用费2006000元、水费100000元、电力设施维护费100000元，共计2206000元。对于原告安宁春光物业公司要求被告云南嘉木公司支付违约金的诉请。被告云南嘉木公司未及时退出案涉租赁物并向原告安宁春光物业公司支付租金的行为已属违约，原告安宁春光物业公司按照《租赁合同》约定以未付租金的20%向被告云南嘉木公司收取违约金，对此被告云南嘉木公司认为双方对违约金的约定过高。本院认为，违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院酌情确认被告云南嘉木公司应向原告安宁春光物业公司支付违约金200000元。对于原告安宁春光物业公司要求被告云南嘉木公司支付律师费72000元的诉请，有合同和事实依据，本院支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告云南嘉木建设工程有限公司于本院判决生效之日起三十日内向原告安宁春光物业管理服务有限责任公司支付租金及占用费2006000元、水费100000元、电力设施维护费100000元，合计2206000元。二、被告云南嘉木建设工程有限公司于本院判决生效之日起三十日内向原告安宁春光物业管理服务有限责任公司支付违约金200000元。三、被告云南嘉木建设工程有限公司于本院判决生效之日起三十日内向原告安宁春光物业管理服务有限责任公司支付律师费72000元。案件受理费14117元，由被告云南嘉木建设工程有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  史莎丽二〇二〇年十一月十七日书记员  杨 莲