河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14399号上诉人（原审原告）：李庆革，女，汉族，1968年6月13日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈昭，河南澜清律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓锋，河南澜清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张卫琴，女，汉族，1982年7月21日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李雷明，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任颖，北京德和衡（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州古美房地产营销策划有限公司，地址郑州市金水区天明路****楼****。法定代表人：刘帅膀。委托诉讼代理人：高保平，男，汉族，1991年2月2日出生，住河南省荥阳市，系该公司员工。上诉人李庆革因与被上诉人张卫琴、郑州古美房地产营销策划有限公司（简称古美房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初15844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。李庆革上诉请求：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初15844号民事判决书，依法改判：1．解除上诉人与二被上诉人于2018年10月7日签订的《房屋买卖合同》。2．张卫琴退还收取上诉人264,500元及赔偿损失35,500元，合计30万元。3．古美房地产退还收取上诉人的7000元费用及赔偿损失3000元，合计1万元或者发回重审。二、被上诉人承担本案一审、二审所有诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实存在多处明显错误，应当依法纠正。对上诉人于二被上诉人签订的《房屋买卖合同》的合同根本目的、权利、义务等认定存在明显错误。上诉人与二被上诉人签订的《房屋买卖合同》第一条和第二条约定：甲方张卫琴拥有位于万创都市公馆4号楼一单元1802号房屋，房屋所有权人分别为侯威威、张卫琴；房屋建筑面积为76.45平方米，房屋所在的楼总楼层为32层，该房产在18层。甲、乙双方同意本合同房产及配套设施的总价款为人民币764500元。根据《中华人民共和国》关于买卖合同第130条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物标的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。因此，该《房屋买卖合同》标的物和合同的目的是合同约定的房产，张卫琴应当将房产交付给上诉人后，方能认定为张卫琴履行了合同义务。一审法院未对此作出认定，存在明显事实认定错误。二、一审法院认定上诉人提交的吴红文与张卫琴、古美房地产签订的《房屋买卖合同》约定合同的目的，系张卫琴向吴红文伟转让房源名额，双方在开发商处完成更名手续即视为合同履行完毕。这不单单是严重的事实认定错误，更是严重的对被上诉人根本违约行为视而不见，严重偏袒了被上诉人。上诉人与二被上诉人签订合同的目的是获得合同约定的房屋，而事实上，上诉人无法获得该房屋，也根本不可能获得该房屋。根据三方签订的《房屋买卖合同》第十条的约定：甲方同意将上述房产转让给乙方，甲方原买进价是731275元，首付加团购费以支付开发商231275元，现以764500元转让给乙方，转让费用33225元，甲方在收到264500元当日配合乙方办理更名手续。很明显上诉人委托吴红文与二被告签订本合同的目的就是要取得并占有使用该房屋，张卫琴向上诉人交付该房屋即为本合同的主要义务，而配合上诉人办理房屋更名手续只是一种附随义务。在买卖合同中《合同法》第135条所规定的“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”属于出卖人所负担的主合同义务。附随义务是在主义务之外不具有独立意义的，只能辅助主义务发挥功能的义务。它的目的不在于决定合同的类型，而在于使合同的目的更好的实现。本案中被上诉人配合上诉人办理更名手续，该合同附随义务并不具有独立意义，它的目的只是为了《房屋买卖合同》更好的实现。但一审法院却错误地认为合同目的系张卫琴向吴红文转让房源名额并完成更名手续即视为合同履行完毕，这明显事实认定错误。三、上诉人有新的证据能够证明二被上诉人违反诚实信用原则和公平原则，欺诈原告，一审法院并未查明却以证据不足为由不予采纳。民事主体在民事活动中应以诚是诚实信用为准则，忠于事实的真相，不能欺骗他人、损人利己，应以善意的心态尽必要的注意义务，包括告知义务、协助义务等，诚实地履行自己的义务，公平原则是要求民事主体从事民事活动时要秉承公平理念。上诉人于2018年10月7日与二被上诉人签订《房屋买卖合同》，上诉人提供的微信万创维权群聊天记录以及通话记录都能证明，张卫琴与侯威威曾于2017年多次到万创都市公馆参加维权。张卫琴明知该房产项目一直未动工，却故意向上诉人隐瞒这一事实，郑州古美房地产营销策划有限公司作为居间方也理应知道该项目的现状而未告知上诉人，致使上诉人的合同目的不能实现，迟迟得不到房屋，被上诉人造成了巨大的经济损失和精神压力。换言之，若合同签订时被上诉人将房地产项目开发现状和自己维权的事实告知被上诉人，被上诉人定会慎重考虑，绝无可能与被上诉人签订此合同。四、一审法院对上诉人要求古美房地产退还收取上诉人的7000元及赔偿损失3000元未作出任何认定，属于明显的事实裁判遗漏。《合同法》规定居间人应当如实告知签订合同的有关事项和其他有关信息，应将其所知道的有关订立合同的情况或商业信息如实告知委托人，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，古美房地产作为《房屋买卖合同》的居间人，应当如实向上诉人告知合同订立的有关事项。应将其知道的关于万创都市公馆的房屋现状及业主维权事实告知上诉人而未尽到该义务，致使上诉人至今无法获得合同约定的房屋，给上诉人造成了严重的损失，因此古美房地产应当退回退还收取上诉人的7000元佣金及赔偿损失3000元，而一审法院对这一重要事实并未作出任何认定，就作出判决，属于明显的事实裁判遗漏。一审法院适用法律多处错误。一审法院驳回上诉人的诉讼请求，违背案件的案件基本事实，也违背合同的明确约定，是对被上诉人故意根本违约行为的完全漠视不见，是明显偏袒被上诉人的严重适用法律错误。以上理由，三方签订的《房屋买卖合同》明确约定，甲方将房产转移给乙方，关于房产的位置、面积、楼层和价格都约定得非常明确，上诉人签订本合同的目的就是要取得该房产的所有权，被上诉人自然也应当严格履行合同约定的房产交付义务，否则便是根本违约行为，应当承担违约责任。被上诉人严重违背诚实信用，故意隐瞒房屋不能按期交付这一重要事实，明显是故意为之，这更是一种严重的故意的合同欺诈行为。一审中，张卫琴辩称已按时将合同约定义务全部履行完毕，而事实上，张卫琴并未向上诉人移交房屋，合同签订至今，该房屋仍未建成交付，一审法院将合同履行的内容变更认定为上诉人与张卫琴在开发商处完成更名手续就视为《房屋买卖合同》履行完毕，不但是事实认定错误，更是适用法律错误。被上诉人的故意违约行为明显存在，一审法院已经支持上诉人的诉讼请求，依法制裁被上诉人的违约行为。上诉人的经济损失是被上诉人违反诚实信用原则，违反合同约定义务所致。一审法院却罔顾上述基本事实和合同义务的明确约定，这是严重的适用法律错误，丧失公正的立场，是明显的偏袒包庇被上诉人的违约行为。一审法院对本案《房屋买卖合同》的效力认定上适用法律严重错误。张卫琴所售房屋所在的开发项目至今未取得房屋预售许可证，也未动工。开发商属于无证售房，签订的购房合同应为无效合同，张卫琴隐瞒事实，将一份无效合同、一套并不存在的房产转嫁给上诉人李庆革，这份《房屋买卖合同》也应认定为无效合同。上诉人与二被上诉人签订的合同是基于被上诉人的欺诈，并非真实意思表示，且内容违反法律行政法规强制性规定，依据《合同法》第52条之规定，一审法院应当认定该合同无效。综上所述，本案事实及法律关系并不复杂，但一审法院却在证据采纳标准，事实认定和法律适用多处存在明显错误，实属不正常，存在明显偏袒一方的严重不公正违法审判问题，望二审法院查明事实依法改判。被上诉人张卫琴答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理合法。请求二审法院依法判决，驳回上诉，维持原判。一、上诉人在签订涉案合同前多次前往万创售楼部进行考察，并于万创公司的置业顾问就房屋买卖问题进行了实际性的磋商，已全面知悉房屋的状态，因其当时考虑到价格问题，最终上诉人是通过中介与被上诉人张卫琴达成以转让房源名额为目的的协议。协议签订后，被上诉人张卫琴已经严格按照合同约定，履行完毕包括更名等在内的全部合同义务。上诉人与河南万创地产集团有限公司也已经于2018年10月14日签订了一份新的团购协议书，根据该协议书，万创公司与上诉人李庆革已经形成了《房屋买卖合同》关系。协议书内对双方的权利义务也进行了明确具体的约定，上诉人应该依据协议的有关约定，与万创公司沟通现在所面临的问题，不能将无法获得该房屋的过错归责于张卫琴，所以上诉人在一审诉讼过程中所选的诉讼主体是不适格的。二、基于上诉人在签订协议前已经对房屋状态进行了全面了解。被上诉人张卫琴以及中介公司也将有关情况全部如实告知了上诉人，被上诉人不存在任何欺诈隐瞒情况，能不能按期交付房屋被上诉人当时是绝对不知情，而且是控制不了的，不能武断地据此推论被上诉人在交易过程中存在欺诈行为。三、上诉人不选择适格的主体，也就是河南万创公司进行诉讼。我方在一审过程中也申请了追加，但未获批准，所以上诉人对自己一审败诉的风险，应承担责任，但其另案起诉万创公司的权利不受影响。所以上诉人应依法依约进行维权。四、正如上诉人上诉状中所说，交易双方应严格遵守诚实信用原则，不能为了达到自己非法目的，恶意歪曲事实，选择非适格的主体随意提起诉讼，否则需要承担相应法律责任。被上诉人古美房地产答辩：李庆革于2018年10月7日与本公司签订《房屋买卖合同》买卖合同约定事项为2018年10月11日办理更名手续，交房时间是划掉了，约定事项第一条最后一句话，甲方在收到乙方264500元房款当日配合乙方办理更名手续，更名完成合同已经履行完毕。《房屋买卖合同》提交有没有任何对房屋交房的约定，我们居间的服务只是这个房源名额的团购协议的更名，原告李庆革享受业主张卫琴在万创都市公馆购买的价格。签订买卖合同时，李庆革已明确知道该房产为五证不全期房，所买房屋为团购房非现房，所以说不存在说交房问题。另买卖合同签订人吴红文签订买卖合同时曾告知本人，其已经在万创都市公馆支付定金已经定了一套房源，但是价格太高，所以购买业主张卫琴的房源，因为业主的房源价格非常低，因为这个合同是吴红文签的，但是更名不到他的名下。因为他在万创都市公馆已经交过定金，所以说最后团购协议更名为李庆革。我有和万创都市公馆销售经理的微信聊天记录为证，所以说本公司已明确告知李庆革房屋情况，不存在合同欺诈问题，合同已经履行完毕。请求维持原判。李庆革向一审法院起诉请求：1、解除原告与二被告于2018年10月14日签订的《《房屋买卖合同》》；2、被告张卫琴退还收取原告的264500元及赔偿损失35500元，合计300000元；3、被告古美房地产退还收取原告的7000元及赔偿损失3000元，合计10000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月7日，吴红文（乙方）与被告张卫琴（甲方）、郑州古美房地产营销策划有限公司（丙方）签订《《房屋买卖合同》，约定乙方自愿购买甲方拥有的位于万创都市公馆4号楼1单元1802号房产，房屋所有权（共有权）人分别为侯威威、张卫琴。房屋建筑面积76.45平方米，总价款764500元。丙方佣金占本合同约定房款的2％，乙方支付佣金7000元。乙方于本合同签订时支付10000元，其中押金7000元。2018年10月11日办理更名手续。其他约定事项：甲方同意将上述房产转让给乙方，甲方原买进价731275元（包括伍仟元团购费），首付＋团购费已支付开发商231275元，现以764500元转让给乙方，转让费33225元，甲方在收到乙方264500元房款当日配合乙方办理更名手续。如非甲乙双方原因致更名失败，三方互不追究责任。丙方全额退乙方交付定金、甲方购房手续。2018年10月14日，郑州古美房地产营销策划有限公司天明路分公司出具收据一份，载明“今收到吴红文人民币柒仟元整￥7000，系付万创都市公馆4号楼1单元1802号房购房佣金”。2018年10月14日，原告以转账方式支付给被告张卫琴50000元、50000元、50000元、50000元、1500元、10000元，以支付宝转账方式支付给被告张卫琴50000元。以上共计261500元。同日被告张卫琴向原告出具了收到原告案涉房屋购房款264500元的收条。2018年10月14日，原告（乙方）与河南万创地产集团有限公司（甲方）签订《“都市公馆”项目团购协议书》约定乙方选择团购房4号楼1单元1802号房，建筑面积约76.45平方。支付（30％）预约金人民币226275元：优惠后单价：人民币9500元／平方；优惠后总价：人民币柒拾贰万陆仟贰佰柒拾伍元整（RMB726275元）。乙方按照甲方通知时间签订《商品房买卖合同》的，已支付的预约金直接转为购房款，并享受上述优惠措施。乙方不签订《商品房买卖合同》要求退房的，甲方收到通知后将乙方的预约金全额无息退还。乙方应按照甲方通知的时间和地点签订正式《商品房买卖合同》，逾期未签者，甲方有权解除本协议，将无息退还乙方预约金。同日，河南万创地产集团有限公司向原告出具两份收据，分别载明：“交款方：李庆革，收款内容：预约金（4#-1-1802），收款金额（人民币）：贰拾贰万陆仟贰佰柒拾伍元￥226275元。”“交款方：李庆革，收款内容：预约金（4#-1-1802），收款金额（人民币）：伍仟元￥5000元。”2020年8月4日，吴红文出具的情况说明载明：“我仅仅是代原告李庆革签订购房合同，实际购买及付款人均为李庆革。”一审法院认为，依据原告提交的吴红文与被告张卫琴、郑州古美房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》约定，合同目的系被告张卫琴向吴红文转让房源名额，双方在开发商处完成更名手续即视为合同履行完毕。原告提交的吴红文出具的情况说明载明其系代原告签订购房合同，实际购买人及付款人均为原告，原告对此予以认可，且上述《房屋买卖合同》约定的转让款264500元确系原告支付，故上述《房屋买卖合同》应对原告产生法律效力，依据原告提交的证据显示，原告已与案涉房屋开发商河南万创地产集团有限公司签订《“都市公馆”项目团购协议书》，河南万创地产集团有限公司也向原告出具了预约金的收据，原告与被告张卫琴已在开发商处完成更名手续，上述《房屋买卖合同》已履行完毕，原告主张二被告欺诈原告，证据不足，原审法院不予采信。故对原告全部诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国《合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李庆革的诉讼请求。案件受理费减半收取2975元，由原告负担。二审期间，李庆革提交了照片等证据用于证明涉案房产迟迟不能交工，张卫琴及古美房地产对其证明观点不予认可。本院对当事人二审争议事实的认定与原审判决认定事实一致。本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据实处理并无不当，应予维持。李庆革的上诉请求证据不力，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人李庆革负担。本判决为终审判决。审判员  张建军二〇二〇年十一月十一日书记员  汪 雨