湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1350号上诉人（原审被告）：刘珊，女，1980年6月13日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：汪刚文，男，系玉秀苑小区业主代表。委托诉讼代理人：黎霞，湖北宁华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通城玉安物业服务有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇玉立大道**（玉立花园**）。法定代表人：熊彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黎平，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：胡柯，通城县石南法律服务所法律工作者。上诉人刘珊因与被上诉人通城玉安物业服务有限公司（以下简称玉安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2020）鄂1222民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘珊上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回玉安物业公司的全部诉讼请求或者将本案发回重审；2.如果不支持上诉人的第一项上诉请求，则请求按照物业服务费的标准，改判上诉人少承担55%的物业费；3.本案一审、二审诉讼费用由玉安物业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，被上诉人并非第一任物业公司，也不属于前期物业，被上诉人进入小区提供物业服务的程序违法，其无权直接与建设单位签订物业服务合同，更无权要求上诉人向其交纳物业费。2.涉案小区在未召开业主大会的情况下，开发商私自成立了所谓的业主委员会，经小区业主举报，政府撤销了原海润·玉秀苑小区的业主委员会，并要求按照物业管理条例的相关规定组织改选，在此前提下，原小区业主委员会作出的2019年5月25日决议，未公示备案，内容违反法律规定，严重损害全体业主的利益，不应作为本案定案的依据。3.被上诉人在提供物业服务时，严重违约，没有达到约定的物业服务内容和质量要求，具体表现为：（1）小区内仅安排一名清洁工打扫卫生、垃圾常年堆积、占用楼道公共区域；（2）公共设施设备维护不到位，消防、监控等公共设施常年无法使用；（3）电梯维护不到位，私自将电梯内公共墙面租赁给广告传媒，而未向业主公示相关收益账目；（4）小区路面、绿化带等积水、内涝严重，未提供优化服务；（5）小区公共区域的消防通道被幼儿园违法租赁，小区出入口位置长期被社会车辆占用，导致小区业主出入受阻；（6）被上诉人以门禁为由，强制业主交费，限制业主出入自由等；由此，按照通城县发改委发布的《关于制定通城县住宅前期物业服务收费登记标准的通知》，被上诉人的物业服务等级距离三级服务标准的不合格率为43.86%，则被上诉人收取的物业费应减少55%的幅度。玉安物业公司辩称，1.被上诉人在进驻涉案小区接手物业管理前，于2016年7月就向市县两级房管部门申办物业管理资质证，并将海润·玉秀苑小区一并申报为被上诉人的管理项目，并得到了相关政府部门的批准和备案，被上诉人进入涉案小区提供物业服务的程序合法合规，且被上诉人在进入小区提供物业服务时，并无业主对此提出异议，而是在被上诉人提供了近4年的服务后，在向上诉人收取物业服务费时，上诉人才以此为由拒不交纳物业费。2.涉案小区第一届业主委员会是小区业主通过合法的投票方式选举产生的，并及时向房管局进行了备案，业主委员会成立后，先后议定了《业主大会议事规则》《业户管理公约》，并形成了2019年5月25日的业主会决议，并与被上诉人签订了《玉安苑物业服务合同》，该决议内容及合同均是合法有效的，应作为本案定案的依据。3.被上诉人依照合同的约定，全面的提供了优质的物业服务，具体表现为：（1）被上诉人安排了一名专职的清洁工和两名兼职的清洁工专门从事卫生保洁工作，并在每周三、周五下午抽调玉立花园项目小区的5名工作人员在涉案小区进行卫生大扫除；（2）疫情期间，给小区楼道、电梯、通道等区域进行消毒、代购生活物质等；（3）在被上诉人的要求下，小区幼儿园拆除设置的固定路桩、铁门，改为可移动的路桩、铁门，被上诉人与上海三菱电梯公司指定的维保公司签订了维保合同，每月固定维保电梯两次，被上诉人积极的履行了消防、电梯等公共设施的维修和保障义务；（4）被上诉人专门聘请了具有多年绿化维护经验的小区业主从事小区的绿化环保工作，不定期对小区绿化项目进行除草、修建、防治工作；（5）2019年9月，为加强小区管理，加上小区内未装修的业主已经不多了，开始使用门禁系统，并且书面通知了每户业主到物业免费领取门禁卡，但小区内的少数业主使用各种方式阻扰，导致门禁系统目前无法使用；（6）地下）地下停车场的收费标准是第一届业主委员会制定的诉人对停车场的所有设备进行了维护、保修和日常清洁工作。4.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。玉安物业公司向一审法院起诉请求：1.判决刘珊支付玉安物业公司物业管理费5858.27元；2.判决刘珊按物业服务合同约定支付逾期滞纳金；3.由刘珊承担本案诉讼费。一审法院认定事实：通城县隽水镇“玉秀苑”住宅小区系通城县玉立海润置业有限公司开发建设，刘珊在该小区内购买了面积128.64㎡（合同面积为129.21㎡）的4-1-1302房屋。并订立商品房买卖合同，合同约定房屋交付时间为2014年9月8日。2015年8月30日，刘珊与通城县海润物业服务有限公司签订前期物业管理服务协议。2016年8月3日，通城县玉立海润置业有限公司与玉安物业公司签订“玉秀苑物业服务合同”，由玉安物业公司对“玉秀苑”住宅小区进行物业管理，管理期限为一年，到期后于2017年7月30日、2018年8月1日又分别订立了“玉秀苑物业服务合同”。2019年3月28日，海润玉秀苑业主委员会与玉安物业公司签订“玉秀苑物业服务合同”，合同期限为2019年3月28日至2024年3月27日。该四份合同第七条第一款均约定：本住宅的管理服务费按双方协商的标准向业主收取，即建筑面积每月每平方米1.1元，停车费按80元每月收取（海润玉秀苑业主委员会与玉安物业公司订立的合同停车费调整为按70元每月收取），购买的停车位按每个车位每个月30元收取物业服务管理费。2016年6月30日，“通城玉安物业服务有限公司”在通城县工商部门登记成立。2018年5月29日，通城县发展改革局关于对玉立花园、玉秀苑物业服务收费的复函：玉立花园、玉秀苑住宅小区已入住满二年，入住率超过百分之二十，其物业服务收费不再实行政府定价管理，由物业公司与业主大会自行协商制定收费标准。2018年9月29日，在通城县隽水镇政府及白沙社区的组织下，选举成立了通城县海润玉秀苑小区业主委员会。并报通城县房地产管理局备案。2019年5月25日，海润玉秀苑小区业主委员会就小区相关问题形成决议，决议第三条物业公司为小区全体业主提供物业管理服务，根据县物价局审批标准，结合全县及小区的实际情况按以下规定启动物业费的收取：1、物业费的收取标准为套房1.1元／平方米，商铺1.2／平方米；2、物业费收取的起始时间为2015年3月1日（开发商短信通知购房业主的交房时间为2015年2月20日）；3、合同约定交房时间在2015年2月20日（含）以前业主，第一年（12个月）的物业费按物业标准的70%收取，此后按标准据实收取；4、合同约定交房时间在2015年2月20日至2016年2月19日期间的业主，第一年（12个月）按80%收取，此后按标准据实收取；5、合同约定交房时间在2016年2月20日至2018年2月19日期间的业主，第一年（12个月）按90%收取，此后按标准据实收取；决议第五条停车费从2019年6月1日收取，标准为860元／车年。刘珊自2016年8月至2020年4月的物业费为：房屋物业费128.64㎡×1.1元／㎡.月×45月－折扣比率128.64㎡×1.1元／㎡.月×12×30%＝5858.27元。该期间的物业费刘珊没有向玉安物业公司交纳。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，湖北玉立海润置业有限公司与玉安物业公司签订的玉秀苑物业服务合同以及海润玉秀苑业主委员会与玉安物业公司订立的玉秀苑物业服务合同，系建设单位以及业主委员会与物业服务企业签订的前期物业服务合同和物业服务合同，该合同系合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。刘珊辩称的海润玉秀苑业主委员会成立不合法也不合规，其与玉安物业公司签订的物业服务合同没有法律效力的抗辩意见，一审法院认为，通城县房地产管理局于2019年4月11日出具的证明证实，海润玉秀苑小区业主委员会系2018年9月29日经隽水镇政府及白沙社区的组织下，依规选出，选举结果符合法律程序，并报房地产主管部门备案。即便刘珊认为该组织成立程序违法，不具有法律效力，也不是本案民事诉讼调整的范畴。根据上述几份合同，玉安物业公司为隽水镇玉秀苑小区提供了物业管理服务，刘珊作为该小区的业主应当按照上述合同的约定向玉安物业公司支付物业服务费。此外，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。依照上述规定，即使湖北玉立海润置业有限服务公司未通过招投标的方式选聘玉安物业公司作为物业服务企业，也只能由行政机关对该公司作出相应处理，并不能因此导致双方签订的物业服务合同无效。因此，该规定并未违反法律、行政法规中关于合同效力性强制性规定，因而涉案合同不应认定无效。对于刘珊认为玉安物业在合同履行过程中严重违约，应当承担责任的抗辩意见。一审法院认为，首先，在物业服务合同中，业主的抗辩理由应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，刘珊所提交的证明玉安物业公司提供的物业服务存在瑕疵的证据，未能证明物业服务瑕疵达到了少交或拒交物业服务费的程度；其次，即使玉安物业公司存在违约行为，也不能成为业主拒交物业费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可在法律范围内行使相应的请求权，不能因此拒绝交纳物业服务费用。再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”玉安物业公司向刘珊提供了物业服务，刘珊认为物业服务质量存在严重问题，但物业服务合同中并未约定刘珊可以此为由拒付或少付物业服务费用。刘珊认为应不付或少付的抗辩理由，不予采信。刘珊等小区部分业主拒付物业服务费的行为，不仅损害了玉安物业公司的利益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害。涉案玉秀苑物业服务合同中及海润玉秀苑小区业主委员会决议均约定物业服务费由业主按建筑面积1.1元/月/平方米交纳，海润玉秀苑小区业主委员会决议决定物业服务费于2015年3月1日缴纳，停车费自2019年6月1日起收取标准为860元／车年。但2019年3月28日海润玉秀苑业主委会与玉安物业公司订立的合同约定停车费按70元每月收取，按照有利于被告的原则，一审法院对停车费调整为按每年840元（70元／月×12月）。据此，对于玉安物业公司主张刘珊支付自2016年8月至2020年4月期间的物业服务费的请求，一审法院予以支持。至于玉安物业公司主张刘珊支付滞纳金的请求，因合同中没有约定，不予支持。庭审中，玉安物业公司请求撤回诉求第三项解除玉安物业公司与刘珊之间的物业管理服务合同，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、刘珊在本判决生效后十日内给付玉安物业服务有限公司物业服务费5858.27元。二、驳回玉安物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘珊承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，2018年9月29日，在通城县隽水镇政府及白沙社区的组织下，涉案小区选举成立了通城县海润玉秀苑小区业主委员会，并报通城县房地产管理局备案。2019年3月28日，海润玉秀苑业主委员会与玉安物业公司签订《玉秀苑物业服务合同》，约定了物业服务合同的履行期限及服务内容、物业收费标准等内容。2019年5月25日，海润玉秀苑小区业主委员会就小区物业费收取标准、时间等相关问题形成了相关决议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人刘珊认为其小区上一届业主委员会系非法成立，所形成的决议内容违法等事实主张，却未提供相应的事实依据予以证明，则其认为其不受上述合同内容约束，不应向被上诉人玉安物业公司交纳物业服务费的理由不能成立，不予支持。关于上诉人提出的被上诉人服务质量不符合要求，拒交物业服务费的上诉意见，本院认为，物业服务合同纠纷产生的纠纷主体为业主与物业服务企业，上诉人基于对其物业的专有部分和共用部分的使用权益，产生了物业服务需求，而被上诉人通过对上述区域进行管理、维护，向上诉人提供物业管理服务，获得上诉人支付的劳动报酬，双方为相互依存的合同关系。上诉人刘珊作为合同一方，以未享受或者被上诉人玉安物业公司提供的相关物业服务存在重大质量问题为由，拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，不能成立。首先，该抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许上诉人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。基于上诉人并未诚实履行交纳物业服务费的义务，先违反合同约定的行为，该抗辩权行使的基础并不存在；其次，基于物业服务具有时间上的持续性和无法计量性的特点，而物业服务合同约定的物业服务义务又较为概况，上诉人不能仅凭特定、单一现象就认定被上诉人提供的服务质量不达标，并构成了根本性违约，而应提供充分的证据形成证据链予以证明，且被上诉人如有相反的证据证明其已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某个环节或个别服务存在瑕疵的情形下，法院不能认定被上诉人构成根本性违约。最后，物业费的交纳具有公共利益的性质，小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业公司经营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，还会损害其他正常交费业主的利益，并导致小区物业服务问题恶性循环。本案中，上诉人如果对被上诉人提供的物业服务不满意，应与被上诉人积极沟通、协商解决，或就存在的服务问题向业主委员会反映，由业主委员会与被上诉人进行沟通解决，还可以通过业主大会解聘和重新选聘物业公司来主张权利，而不应采取拒绝交纳物业费的方式来进行对抗。由此，一审判决根据双方的诉辩意见，在综合考量双方履行情况的基础上，认定由上诉人刘珊向被上诉人玉安物业公司交纳物业服务费的处理意见，并无不当，继续予以认定。综上所述，刘珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘珊负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 沈朝明二〇二〇年十一月十八日法官助理陈莉书记员李慧鑫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；