北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2803号上诉人（原审被告）：方雪，女，1981年11月30日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：董振峰，男，1978年11月10日出生，汉族，住黑龙江省五常市。被上诉人（原审原告）：北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心，住所地北京市通州区玉桥北里**。法定代表人：翁咏梅，主任。委托诉讼代理人：申艳，河北润谦律师事务所律师。上诉人方雪、董振峰因与被上诉人北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心（以下简称玉桥社区）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21769号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。方雪、董振峰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：我管理的车棚不算是玉桥社区的，玉桥社区在起诉我们时承认他们街道办事处没有房本，而且也拿不出房本和其它证据，证明房子就是街道办事处的，所以他无权起诉我们。产权不归属于玉桥街道办事处，玉桥街道办事处也拿不出证明车棚归属于她们的房屋产权证，玉桥街道办事处在我们不知道他一无产权，二无任何证明材料的情况下以欺诈手段向我们收取租金，并变相压榨我们的劳动力，几十年让我们免费看管车棚。由于我们都是生活困苦的老百姓，为了不给国家增添负担，我们只能遵守她们的不平等条约。2在葛布店南里楼盘出售时，车棚就存在，为社区居民存车用，而且我在承租葛布店南里的车棚时并没有违约，全部按照玉桥街道办事处规定的执行。3.目前我生活困难，父亲现在瘫痪在床，全家生计全靠我去奔波，当初我们来到车棚居住、管理车棚，为社区服务，干点临时活，维持了生计。这些年我们为社区长年做着贡献，24小时不离开人，还要每年交办事处钱，车棚每天都要打扫，所用物品全都是我们自己花的钱，房屋的维修也是我自行维修，找到街道办，他们只是让我等，有的一等就是一年，而且也是还要等他们安排，后来房屋必须要维修，不能再等了。后来我只能自己维修，每天还要安排车辆的停放，没有违约，办事处突然终止合同，强行撵我们走，不承租给我。如果要收回此车棚，我申请要求补偿我从2004年到现在的服务费，并退还我从2004年到现在交纳给办事处的钱，因为办事处在当时和我们签订合同是无效的，他以合法形式掩盖非法目的将房租给我们使用，属于欺诈等违法行为。玉桥社区答辩称，由于历史原因，玉桥社区没有取得产权，但根据相关协议我方取得了管理权和使用权，是适格主体，方雪、董振峰主张的损失是不存在的。根据双方协议，乙方在使用期间不得将房屋转租转借他人或与他人共同经营，委托他人经营，不得改变房屋的结构、用途。方雪、董振峰在租赁房屋后用于经营或自住，违背了合同约定，相应损失应由其个人承担。装饰装修对玉桥社区毫无用处，收回车棚后不但不能受益，还要花钱去拆除。车棚应体现社会公益性质，为全体社区居民谋福利，但现在变成了个别人的专属福利，玉桥社区在到期后收回车棚也是为了更好的造福广大社区居民，让居民停车更方便。方雪、董振峰称玉桥社区将车棚转租他人，实际情况是玉桥社区与第三方签订了物业管理服务合同，每年向外支付大笔费用，对车棚进行维修改造升级。综上，同意一审判决，不同意方雪、董振峰的上诉请求。玉桥社区向一审法院提出诉讼请求：1.判令方雪、董振峰立即将北京市通州区葛布店南里5号楼北侧5间车棚、1间门卫室立即腾退给玉桥社区；2.判令方雪、董振峰向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月280元计算；3.诉讼费用由方雪、董振峰承担。一审法院经审理认定事实如下：玉桥社区、方雪、董振峰于2017年签订《房屋使用协议》，协议约定玉桥社区将所属社区服务用房，即北京市通州区葛布店南里5号楼北侧5间车棚、1间门卫室提供给方雪、董振峰使用，使用期限为2017年1月1日至2017年12月31日。方雪、董振峰每月需向玉桥社区交纳房屋维修费280元。上述《房屋使用协议》期满后双方未再续签。方雪、董振峰至今仍占用上述5间车棚、1间门卫室未腾退。在本案审理过程中，玉桥社区承认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区向董振峰、方雪出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋使用协议》应为无效，方雪、董振峰继续使用涉案房屋没有法律依据，应当将涉案房屋腾退给玉桥社区，并应给付玉桥社区合理的占有使用费。对于玉桥社区要求董振峰、方雪支付其房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，因涉案《房屋使用协议》归于无效，而合同无效的原因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，对此玉桥社区并无异议，故其应当承担一定的过错责任。玉桥社区主张方雪、董振峰向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月280元计算，一审法院酌定董振峰、方雪给付玉桥社区该房屋占有使用费，按每月140元计算。方雪辩称其接手涉案车棚与门卫室支付了上家转手费5.5万元，要求玉桥社区给付该笔费用，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认玉桥社区与方雪、董振峰于2017年签订的《房屋使用协议》无效；二、方雪、董振峰于判决生效之日起十五日内将北京市通州区葛布店南里5号楼北侧5间车棚、1间门卫室腾退给玉桥社区；三、方雪、董振峰于判决生效之日起十五日内向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月140元计算；四、驳回玉桥社区的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院依法补充查明以下事实：1990年7月14日，通县房地产开发总公司作为甲方与乙方通县城镇委员会签订《协议书》，载明“根据1990年6月18日县政府在葛布店小区召开的现场办公会议精神，1990年7月15日前甲方在葛布店小区建设的自行车棚移交乙方管理使用。一、甲方在葛布店小区建自行车棚9座，建筑面积1980m2，其中警卫室7间，建筑面积115.5m2，存车棚113间，建筑面积1864.5m2，甲方将9座自行车棚产权移交给乙方，归乙方永久管理使用。二、乙方接收前，甲方负责将自行车棚修理好，达到使用功能。乙方接收之后，由乙方负责维修、管理。甲方一次性付乙方修理基金1200元整。三、乙方提供水、电正式报装有关情况，甲方协助乙方办理正式水、电报装手续，否则乙方自行办理。四、甲方建议乙方在管理使用过程不得改变自行车棚的使用性质，否则引起其他问题，甲方不负任何责任。1992年8月7日，通县城镇委员会向通县房地产管理局发文，内容为“现将葛布店小区建设的自行车棚9座（包括警卫屋7间）产权移交通县人民政府运河大街街道办事处，请贵协助办理有关手续事宜”。1997年9月27日，北京市通州区人民政府作出通政发【1997】11号文件“关于撤销通州镇七个办事处建立通州区街道办事处的通知”中载明，“撤销运河大街办事处，建立玉桥街道办事处（原运河大街办事处）”。2019年11月，北京市通州区玉桥街道办事处出具《证明》，载明“玉桥社区隶属玉桥街道办事处下属事业单位，其主要职责和任务是负责对街道办事处的服务性用房（包括车棚子）的管理。”本院向北京市规划和自然资源委员会通州分局发函调取葛布店南里涉案房屋处的建设工程规划许可证情况，但未查询到相关记录。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于玉桥社区的主体资格。根据通州城镇委员会文件、通州区政府文件及玉桥街道办事处《证明》显示，玉桥社区系涉案房屋产权管理方，且涉案《房屋使用协议》系由玉桥社区与方雪、董振峰签订，故本院认为玉桥社区有权提起本案诉讼主张相关权利。方雪、董振峰上诉主张玉桥社区并非本案适格原告，缺乏依据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区称涉案房屋未取得规划许可，方雪、董振峰就此未提交相反证据证明，本院亦未查询到葛布店南里涉案房屋的规划许可情况。一审法院据此认定涉案《房屋使用协议》无效，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，方雪、董振峰无权再占有涉案房屋，一审法院判决方雪、董振峰向玉桥社区腾退涉案房屋，并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。方雪、董振峰上诉要求玉桥社区退还2017年12月31日之前所收取的费用，缺乏依据，本院不予支持。一审法院考虑到玉桥社区对合同无效的过错责任，根据本案实际情况酌定方雪、董振峰给付玉桥社区2018年1月1日至实际腾房之日方雪、董振峰尚未支付的房屋占有使用费，玉桥社区亦未就此提出异议，故本院予以维持。综上所述，方雪、董振峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由方雪、董振峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十一月二十三日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽书 记 员  刘 畅