福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2837号 上诉人（原审原告）：吴华勇，男，1984年10月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：李兴洲，福建达理律师事务所执业律师。 上诉人（原审原告）：吴敏华，女，1985年8月20日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：李兴洲，福建达理律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）:东山县舒泰房地产有限公司，住所地福建省漳州市东山县西埔镇白石街泽园路**。统一社会信用代码91350626782153828L。 法定代表人：林才武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈剑东，福建劲节律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈铭威，福建劲节律师事务所执业律师。 上诉人吴华勇、吴敏华因与被上诉人东山县舒泰房地产有限公司（以下简称舒泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2020）闽0626民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴华勇、吴敏华的委托诉讼代理人李兴洲，被上诉人舒泰公司的委托诉讼代理人陈铭威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴华勇、吴敏华上诉请求：撤销原判，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：1.舒泰公司未就其主张违约金过高并请求调整的实际损失承担举证责任，应承担举证不能的法律后果，本案违约金应按合同约定的日万分之二计算，一审法院予以调整错误；2.舒泰公司类案的逾期办证违约金经法院调解为按日万分之二点一计算，一审法院调低到日万分之一属类案不同判。 舒泰公司辩称，1.吴华勇、吴敏华因办理银行按揭贷款需要已将商品房用于抵押，权属证书是否办理并不影响对房屋的正常使用，即使已经办理完毕也是由银行收执，并无任何实际用途，吴华勇、吴敏华并未遭受任何实际损失；2.案涉房屋至今尚未办理权属证书存在新冠疫情等许多客观因素，并非舒泰公司恶意违约，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，舒泰公司过错程度予以下调为日万分之一并无不当。 吴华勇、吴敏华向一审法院起诉请求：舒泰公司支付逾期办证违约金98739元（自2017年7月1日起至2020年4月30日止，以合同总价款477337元按日万分之二计算，每天95.4元，共34个月，合计95.4元×1035天=98739元），及从2020年5月1日起继续以合同总价款477337元按日万分之二计算至实际办证之日止的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：吴华勇、吴敏华于2016年3月25日与舒泰公司签订《商品房买卖合同》，约定吴华勇、吴敏华购买由舒泰公司开发的址在福建省东山县西埔镇西环路东侧26号明仕府邸1号楼1602号商品房，总价款477337元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，吴华勇、吴敏华支付全部购房款477337元。庭审中，吴华勇、吴敏华陈述案涉商品房的交付时间为2017年3月31日，舒泰公司抗辩交付时间为2016年11月14日，但未提供任何证据证实，对其主张，不予采信。 另查，案涉商品房至今未取得不动产产权证。案涉商品房所在1号楼、2号楼，经建设单位验收合格，2020年4月30日，东山县住房和城乡建设局组织建设、设计、施工、监理等单位参加验收，经现场抽查：该工程项目消防验收合格。2020年5月6日，东山县住房和城乡建设局作出消防验收监督报告。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：1.吴华勇、吴敏华诉求逾期办证违约金是否超过诉讼时效？2.舒泰公司是否构成逾期办证、是否应当支付逾期办证违约金？对此，该院分析认证如下： 1.吴华勇、吴敏华诉求逾期办证违约金是否超过诉讼时效 该院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。舒泰公司于2017年3月31日向吴华勇、吴敏华交付商品房，2017年6月29日为办理房产权属登记的期限届满之日，自2017年6月30日起，吴华勇、吴敏华可主张逾期办证违约金。吴华勇、吴敏华于2020年5月8日以商品房预售合同纠纷向该院提起诉讼，未超过诉讼时效。其请求自2017年7月1日起计算逾期办证违约金，系其自由处分自己的诉讼权利，应予准许。 2.舒泰公司是否构成逾期办证、是否应当支付逾期办证违约金 该院认为，房屋买受人办证的前提是初始登记完成，而办理完毕房屋初始登记是开发商的主要义务，开发商在完成初始登记后还应履行告知买受人的义务，至此开发商的办证义务才算履行完毕。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，办证时限为商品房交付使用后90日内，而“使用”意味着买受人有执掌行为，只有实际交付才会发生执掌后果，继而发生“使用”。案涉商品房实际交付时间为2017年3月31日，交付使用后，舒泰公司未举证证明其已办理完毕案涉商品房的初始预登记，现因出卖人的原因，致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，舒泰公司已构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之二计算逾期办证违约金，舒泰公司抗辩疫情期间政府行政活动受到影响，该期间的逾期办证违约金应予扣除，并请求调低违约金标准。该院认为，新冠××疫情会给办理产权证时限带来一定的影响，同时合同约定按日万分之二计算逾期办证违约金的标准过高，根据公平原则，舒泰公司请求相应调低违约金标准的主张，予以采纳，该院调整为以购房款为基数，按日万分之一的标准计算。综上，舒泰公司构成逾期办证，应当向吴华勇、吴敏华支付逾期办证违约金。 一审法院认为，吴华勇、吴敏华与舒泰公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。合同签订后，吴华勇、吴敏华已经支付了全部购房款，舒泰公司应按合同约定向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但其未举证证明已及时办理房屋所有权初始预登记，致使买受人未能在约定时间内取得房屋权属证书，已构成违约，舒泰公司应当承担违约责任。基于上述分析，自2017年7月1日起至2020年4月30日止舒泰公司应当支付的逾期办证违约金核算为49404.38元（477337元×0.0001/天×1035天）。自2020年5月1日起至实际取得房屋权属证书之日止的违约金以477337元为基数按日万分之一的标准继续计算。舒泰公司的抗辩主张，于法有据的部分予以采纳，其他异议则不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、东山县舒泰房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴华勇、吴敏华支付自2017年7月1日起至2020年4月30日止的逾期办证违约金49404.38元及自2020年5月1日起至实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（以购房款477337元为基数，按日万分之一的标准计算）；二、驳回吴华勇、吴敏华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2268.4元，减半收取计1134.2元，由吴华勇、吴敏华负担556元，东山县舒泰房地产有限公司负担578.2元。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审还查明：买受人未书面委托出卖人向房屋权属登记机构代办权属登记，如因买受人原因、测量机构、办证部门原因而未能在约定期限内取得权属证书的，出卖人不承担违约责任。 上述事实，有双方签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》为证，可以认定。 二审中，当事人没有提交新证据。 本案二审阶段的争议焦点是：约定违约金是否应予调整及如何调整？ 本院认为，在“房住不炒”的政策背景下，根据日常生活常理，购买商品房的主要动机应为居家自住或出租收益，逾期办证并不影响买受人正常居住使用房屋及由此带来的收益，至于可能造成的交易利益和融资利益损失，在起诉时并未实际发生，一审法院根据实际情况予以酌情下调并无不当。吴华勇、吴敏华关于一审法院下调合同约定的逾期办证违约金比例不当的依据不足，不予采纳。本院曾按日万分之二点一调整类案逾期办证违约金系基于当事人自愿调解，而本案违约金比例是法院依职权进行调整，不构成类案不同判。 综上所述，吴华勇、吴敏华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用诉讼时效和调整逾期办证违约金比例正确，但本案系约定协助办证的情形，出卖人仅负有在具备办证条件时通知买受人办证的附随义务，买受人尚须向登记机构提出申请才能实际取得权属证书，出卖人无需承担因买受人原因导致办证延期的违约责任，一审判决逾期办证违约金计至实际取得权属证书之日，将导致当事人届时因是否承担违约责任产生争议而导致违约责任截止日无法确定，判决无法执行，应予纠正。根据吴华勇、吴敏华诉求，本案逾期办证违约金应暂计至2020年4月30日止，2020年5月1日起的违约金，吴华勇、吴敏华可另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省东山县人民法院（2020）闽0626民初825号民事判决第二项； 二、变更福建省东山县人民法院（2020）闽0626民初825号民事判决第一项为：东山县舒泰房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向吴华勇、吴敏华支付自2017年7月1日起至2020年4月30日止的逾期办证违约金49404.38元； 三、驳回吴华勇、吴敏华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1134.2元，由吴华勇、吴敏华负担556元，东山县舒泰房地产有限公司负担578.2元。二审案件受理费1033.37元，由吴华勇、吴敏华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈于伦 审 判 员 李 凌 审 判 员 黄 兴 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 杨 烨 书 记 员 林延龄