北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京03执复250号复议申请人（案外人）：刘兰熙，女，1987年11月21日出生，汉族，住成都市武侯区。委托代理人：张静，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。复议申请人（案外人）：关峰，男，1981年12月15日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人：张静，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。申请执行人：刘庆军，男，1956年7月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人：佟欣阳，北京道宁律师事务所律师。被执行人：褚乔，女，1990年10月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人刘兰熙、关峰不服北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区人民法院）作出的（2020）京0105执异843号执行裁定，向本院提起复议申请。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。刘兰熙、关峰异议称，2016年12月1日刘兰熙与褚乔签署了—份《北京市存量房屋买卖合同》，由刘兰熙购买褚乔所有的坐落于XXX号房屋（以下简称1502号房屋），双方于当日还签署了《补充协议》。根据房屋买卖合同的约定，该房屋成交价格为人民币3000万元。随后，案外人刘兰熙、关峰按协议的约定向褚乔陆续支付了购房款。2017年7月19日，刘兰熙、关峰与褚乔又签署—份《补充协议》。至此，刘兰熙、关峰已向褚乔累计支付购房款人民币2202.1万元，履行了合同应尽的付款义务。另，褚乔将涉案房屋于2017年3月交付刘兰熙、关峰，刘兰熙、关峰随后对涉案房屋进行了装修，并入住使用。到协议约定的过户时间2017年8月15日时，涉案房屋仍未能过户至关峰名下，原因是褚乔于2017年3月在该房屋上设定了抵押担保，该担保措施一直未能解除。现我方提出执行异议，要求确认其对1502号房屋的所有权，中止执行。申请执行人刘庆军辩称，不同意案外人异议请求。对方的异议请求是重复申请。案外人刘兰熙、关峰曾以相同事实在北京市顺义区人民法院（以下简称顺义区人民法院）提出异议，异议被驳回之后，又提出执行异议之诉，一、二审均败诉。被执行人褚乔未到庭答辩。朝阳区人民法院查明，刘庆军与褚乔民间借贷纠纷一案，朝阳区人民法院于2018年12月20日作出的（2018）京0105民初26032号民事判决书已发生法律效力，该判决确认，一、被告褚乔于本判决生效后七日内偿还原告刘庆军借款本金二千零六十六万八千九百一十八元。二、被告褚乔于本判决生效后七日内给付原告刘庆军利息（以二千零六十六万八千九百一十八元为基数，自二○一七年九月二十三日至实际给付之日止，按照月利率百分之一点五的标准计算）。三、被告褚乔于本判决生效后七日内给付原告刘庆军律师费二十万元。四、原告刘庆军对被告褚乔名下XXX的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款，在上述第一、二项被告褚乔应承担的债务范围内，按照抵押登记顺序享有优先受偿权。五、驳回原告刘庆军的其他诉讼请求。判决生效后刘庆军申请强制执行，朝阳区人民法院以（2019）京0105执13687号案件立案受理。另，刘兰熙、关峰诉褚乔房屋买卖合同纠纷一案，北京市东城区人民法院作出（2018）京0101民初16295号民事判决书，判决驳回原告刘兰熙、关峰的全部诉讼请求。该判决书已经于2019年9月25日生效。因1502号房屋首封法院为顺义区人民法院，案外人刘兰熙、关峰以已购买1502号房屋要求中止执行为由，向顺义区人民法院提出执行异议。顺义区人民法院作出（2019）京0113执异107号执行裁定书，驳回了案外人刘兰熙、关峰的案外人异议请求。后刘兰熙、关峰向顺义区人民法院提起执行异议之诉，顺义区人民法院作出（2019）京0113民初12048号民事判决书，查明“刘兰熙、关峰曾于2018年8月16日以房屋买卖合同纠纷为由将褚乔起诉至北京市东城区人民法院，提出诉讼请求如下：1、判令被告以3000万元为基数，按照日万分之五的标准给付原告自2017年8月16日起至房屋办理完毕过户之日的违约金；2、确认原告尚未支付的购房款能够与被告应支付的部分违约金进行折抵；3、案件受理费、公告费、保全费由被告承担。事实与理由如下：2016年12月1日，原告刘兰熙与被告签署了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告刘兰熙购买被告所有的坐落于XXX号房屋。双方于当日另行签署了《补充协议》。根据房屋买卖合同的约定，房屋成交价为3000万元。原告于2016年12月2日向被告指定的账户支付定金人民币300万元；原告于12月10日前以自行支付的方式向被告指定的账户支付首付款人民币1000万元整；原告于2017年6月30日前向被告指定的账户自行支付第二笔首付款人民币1100万元；原告向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币600万元整，并约定于2017年6月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续。原告依约履行了给付义务，于2017年6月30日前向被告给付购房款共计2150万元。2017年7月19日，原告刘兰熙、关峰与被告另行签署一份《补充协议》。该协议确认原告已向被告支付购房款2150万元。同时，约定被告在2017年8月15日前协助原告办理房屋的产权过户手续，将房屋过户到原告关峰名下。被告保证在2017年8月15日前将限制前述房屋产权过户的问题全部消除，确保前述房屋能够办理过户手续；原告于前述房屋产权手续办理完毕后办理贷款手续，贷款手续办理完毕收到贷款后，将剩余的人民币850万元购房款汇入被告指定的收取购房款的账户。该《补充协议》签订后，因被告资金紧张，请求原告再行支付一些购房款，原告又于2017年7月31日、2017年8月14日、2017年8月31日分三次向被告指定的账户分别支付15.7万，共计47.1万元。原告又于2018年6月6日向被告指定的账户支付人民币5万元整。至此，原告已向被告累计支付购房款人民币2202.1万元。被告却至今未能为原告办理涉诉房屋的产权过户。该院经审理认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原、被告签订的相关合同系双方的意思表示，被告依约应履行涉诉房屋过户及相关合同义务，但鉴于涉诉房屋由北京市顺义区人民法院查封涉及被执行可能，故存在无法继续履行合同，无法过户涉诉房屋的可能，故朝阳区人民法院对二原告在继续履行基础上主张的违约金及相关诉讼请求，无法支持。二原告可待合同具备继续履行条件之后再行主张权利或确定相关合同不具备履行条件另行主张权利。综上所述，北京市东城区人民法院作出（2018）京0101民初16295号民事判决，判决驳回原告刘兰熙、关峰的全部诉讼请求。该判决书已经于2019年9月25日生效。XXX号房屋（以下简称本案涉诉房屋），于2012年11月13日登记于褚乔名下，房屋所有权证号为X京房权证东字第XXXX号。在朝阳区人民法院执行李则名与吴金玲、褚乔公证债权文书纠纷一案过程中，朝阳区人民法院于2017年11月7日作出了京01**执140号执行裁定书，裁定查封褚乔名下本案涉诉房屋，查封期三年，查封期限自2017年11月7日至2020年11月6日。在朝阳区人民法院执行李则名与吴金玲、褚乔公证债权文书纠纷一案过程中，案外人刘兰熙、关峰提出书面异议，朝阳区人民法院经审查，于2019年4月15日作出了（2019）京0113执异107号执行裁定书，驳回案外人刘兰熙、关峰的案外人异议请求。另查，本案涉诉房屋被北京市顺义区人民法院查封，查封期三年，查封期限自2017年11月7日至2020年11月6日；被北京市东城区人民法院查封，查封期限三年，自2018年9月13日至2021年9月12日；被北京市朝阳区人民法院查封，查封期三年，查封期限自2018年9月30日至2021年9月29日；被北京市朝阳区人民法院查封，查封期三年，查封期限自2018年10月25日至2021年10月24日。另外，本案涉诉房屋上还设定有一般抵押，不动产登记证明号为京（2017）东不动产证明第0012540号。”顺义区人民法院认为“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘兰熙、关峰尚余房款未支付，也未在朝阳区人民法院规定的时间内将剩余房款交付执行，不符合上述法律规定的已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行情形。刘兰熙、关峰以签订《北京市存量房屋买卖合同》、支付大部分房款、实际占有涉案房屋的时间皆早于查封该房屋的时间且未办理过户登记非因刘兰熙、关峰自身原因为由主张中止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封措施，朝阳区人民法院不予支持”。“驳回原告刘兰熙和原告关峰的诉讼请求。”案外人刘兰熙、关峰不服提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终46号民事判决书，确认驳回上诉，维持原判。朝阳区人民法院向顺义区人民法院商请移转对1502号房屋执行，2020年1月6日，顺义区人民法院出具（2017）京0113执恢947号移送执行函，将1502号房屋移送朝阳区人民法院执行。案外人刘兰熙、关峰以已购买1502号房屋为由主张所有权，向朝阳区人民法院提出执行异议，要求中止执行。以上事实，有当事人提交的证据材料、有相关法律文书、执行卷宗材料、谈话笔录、生效法律文书等在案佐证。朝阳区人民法院认为，对于登记在被执行人名下的财产，人民法院可以依法查封、扣押、冻结。朝阳区人民法院据此对被执行人名下财产予以查封合法有据。首先1502号房屋首封法院是顺义区人民法院，朝阳区人民法院系轮候查封。经朝阳区人民法院商请，顺义区人民法院出具移送执行函，委托授权朝阳区人民法院处置1502号房屋，朝阳区人民法院方获得对1502号房屋的处置权。针对同一标的1502号房屋，案外人刘兰熙、关峰主张已购买1502号房屋并以此对抗执行作为抗辩理由一节，已经顺义区人民法院生效法律文书确认驳回，今再次以此理由提出执行异议，违反一事不再理原则，朝阳区人民法院对其异议申请予以驳回。综上，朝阳区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定驳回案外人刘兰熙、关峰的执行异议申请。刘兰熙、关峰不服朝阳区人民法院（2020）京0105执异843号执行裁定，向本院申请复议。复议申请人刘兰熙、关峰称，请求第一，撤销朝阳区人民法院（2020）京0105执异843号执行裁定书；第二，裁定朝阳区法院对申请人的异议重新审查或直接审查后裁定中止对1502号房屋的执行，并解除对该房屋的查封措。一、复议申请人在朝阳区人民法院所提执行异议针对的执行申请人是刘庆军，此前在顺义区人民法院所提异议针对的执行申请人是李则名，两个异议申请所涉及的当事人不同、管辖法院不同，不符合《民事诉讼法》司法解释第247条重复起诉之规定。朝阳区人民法院认为复议申请人“今再次以此理由提出执行异议，违反一事不再理原则，本院对其异议申请予以驳回”属于适用法律错误，应予纠正。二、朝阳区人民法院的查封虽然是轮候查封，但未有法律规定对轮侯查封不能够提出异议。尤其在涉案房屋的首封法院即顺义区人民法院的查封所依据的基础法律文书存在可能被撤销的情形下，朝阳区人民法院的查封将跃升为首封，其执行将危害到复议申请人的权利。申请人出于自身权利的保护向朝阳区人民法院提出执行异议，朝阳区人民法院应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定进行审查。顺义区人民法院对涉案房屋的查封所依据的基础法律文书是李则名向顺义区人民法院提出的《执行证书》。该案件中，债权本金为1200万元，李则名为出借人，吴金玲为借款人，褚乔（注：褚乔为吴金玲的女儿）以其顺义鸿锦园的一套别墅提供抵押担保，签订了抵押合同，但未办理抵押登记。据吴金玲介绍，吴金玲在锦州银行有借款4200万元，到期前锦州银行提出吴金玲以办理过桥贷的方式偿还4200万，而后再由锦州银行放款给吴金玲，偿还过桥贷。实际操作中，过桥贷款人李则名系由锦州银行介绍的。《执行证书》中所提到的1200万元根本没有发生。依据2016年8月10日吴金铃名下锦州银行北京分行账户的交易明细，当日李则名转给吴金铃1200万元，吴金铃又转回李则名1200万元。因此，李则名在顺义区人民法院据以执行的《执行证书》，所载的1200万元借款根本没有发生。其次，褚乔在李则名案件中系以顺义鸿锦园的一套房产抵押，在抵押登记未办理的情况下，褚乔承担何种责任，承担多少责任并不确定。然而，公证处没有审查这一点，径行在执行证书中将褚乔做为与吴金铃承担同样责任的债务人显属错误。为此，吴金玲、褚乔已于2019年12月份向顺义区人民法院，针对李则名执行案件所依据的基础文书即北京公明公证处出具的《执行证书》，依据最高人民法院《关于公证债权文书执行若干问题的规定》第22条第1款之规定，提出了债务人异议之诉，请求不予执行公证债权文书。该案件已经法庭三次开庭审理，即将做出一审判决。此外，顺义区人民法院在李则名案件的执行中对本案所诉争的、仍登记在褚乔名下的房产所进行的查封，不仅存在上述据以执行的法律文书可能被撤销的可能，而且也存在超标的查封问题。因为，对于1200万元的标的额，顺义区人民法院先是查封了褚乔名下顺义鸿锦园的别墅，同时又查封了本案诉争的登记在褚乔名下（其实已属于复议申请人）的房屋，明显超标的查封。褚乔也已向顺义区人民法院提出因超标的查封，请求解除对本案诉争房屋查封的申请。鉴于上述情形，复议申请人认为，涉案房屋首封是顺义区人民法院基于李则名债权案件；轮候查封是朝阳区人民法院基于有抵押权的刘庆军债权案件。在首封顺义区人民法院的查封属于超标的查封，并且李则名的债权法律文书有可能被撤销，随之顺义区人民法院查封也进而被撤销，朝阳区人民法院的轮候查封将变为首封的情形下，复议申请人在顺义区人民法院异议审查过程中，反复考虑、权衡，决定将涉案房屋剩余尾款万元暂未向顺义区人民法院提交。并于2020年1月向朝阳区人民法院提出了案外人执行异议。本案事实背景复杂，如果人民法院不考虑上述客观情况，对申请人在朝阳区人民法院的异议不予审查，即属于剥夺申请人的诉权。如不能考虑这些客观因素，径行执行拍卖涉案房屋，申请人一家5口将面临居无定所。本案应从民生出发，对申请人在朝阳区人民法院的异议申请按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定进行审查。复议申请人也同意向朝阳区人民法院交纳涉案房屋剩余的房价款797.9万元。综上所述，朝阳区人民法院的裁定没有从本案客观事实背景出发去分析案情，进而适用法律错误。请二审法院予以纠正，支持复议申请人的请求。本院查明的事实与朝阳区人民法院查明的事实一致。本院认为，案外人异议被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中，复议申请人已针对1502号房屋提出案外人异议，且顺义区人民法院已对该异议进行审理并作出（2019）京0113执异107号执行裁定，现复议申请人再次对1502号房屋提出案外人异议系重复申请，朝阳区人民法院驳回复议申请人的异议申请并无不当，本院应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人刘兰熙、关峰的复议申请，维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105执异843号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 宫 淼审判员 孙宏磊审判员 王 朔二〇二〇年十一月二十三日书记员 刘哲尔书记员 乔 丹