江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3655号上诉人（原审原告）：毛龙飞，男，1978年12月31日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：张洪斌，江苏逸鹤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱筠筠，女，1987年3月10日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审被告）：徐天荣，男，1989年3月3日生，汉族，住盐城市阜宁县。上诉人毛龙飞与被上诉人钱筠筠、徐天荣房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。毛龙飞上诉请求：撤销原判决第二项，依法改判徐天荣退还其83000元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司（以下简称龙安商管公司）同意钱筠筠转租商铺是错误的。其从龙安商管公司得到的回复自始至终是，“公司根本没有同意钱筠筠转租、分租”。龙安商管公司员工熊杰在另案当庭表示的公司同意转租、分租是虚假陈述，与事实不符。钱筠筠提供的龙安商管公司出具的书面材料均为龙安商管公司同意租户业态变更证明，恰恰可以证明龙安商管公司不同意钱筠筠转租、分租。钱筠筠是违约转租，徐天荣是违约转租、欺诈转让。徐天荣并没有告知其当时店铺的真实情况，属于欺诈，该转让无事实和法律依据，依法可撤销。2.徐天荣欺诈转让店铺时，收取其转让费83000元的同时，又收取了四月份的租金和五、六月份的租金。一审法院认为从四月份其接手商铺开始，其与钱筠筠存在租赁关系，38000元房租实际是其支付给钱筠筠五、六月份的店铺使用租金，只是徐天荣已经支付了该部分费用，所以该38000元就由徐天荣收取。事实是这两个月，徐天荣只是把从钱筠筠手里转租来的店铺的一部分分租给其使用，且收取的租金是钱筠筠租给他整个的租金金额，这五六月份并不是和钱筠筠之间存在租赁关系，而是其与徐天荣之间存在租赁关系。且徐天荣转让的那部分商铺，当时的状况是里面什么都没有，连电表都没有，都是其自己装修后才能使用。徐天荣在收取其四到六月三个月租金基础上，又利用其不熟悉情况的前提下，采取欺诈手段收取了其83000元高额转让费，这明显不公平，依法可以申请撤销。3.转让费83000元中的50000元转让费是先期支付，后面的33000元转让费交付时明确是附带条件的，是要原房东钱筠筠与其签订有效的租赁合同，且要履行合同一年，按照正常思维，其向徐天荣交付高额转让费，在店铺并无装修价值可以利用的情况下，徐天荣转让起码能保证其能和原房东履行至少一年的租赁合同，而不是7月1日刚开始履行合同，7月初钱筠筠就去龙安商管公司申请退铺。这让其觉得是钱筠筠和徐天荣联合对其欺诈，这个结果也完全违背了其受让店铺的初衷。另外，其和钱筠筠的合同，虽然在四月份就签订了，但约定合同的履行日期是从7月1日开始，所以其与钱筠筠的租赁法律关系是从7月1日才生效。而从5月份开始，涉案商铺所有权就归案外人李玉娇所有，李玉娇承继了龙安商管公司与钱筠筠的租赁合同，李玉娇明确表示不同意钱筠筠转租商铺。因此，由于商铺所有权变更，钱筠筠和其从7月1日开始生效的转租合同就无法实现其租赁商铺的目的，成为无法履行的合同。徐天荣的转让的后续义务实际上已无法完成，不能实现其的合同目的。从五月份开始，李玉娇就一直向其要求收回店铺，在整个5月底到6月乃至7月份的使用过程中，其都处于一种紧张不安的经营状态，也严重影响到其的店铺经营效果，造成其的严重损失。这均是因钱筠筠和徐天荣的欺诈所致，违背了其受让店铺的初衷，依法可以申请撤销。钱筠筠辩称：不同意上诉人的上诉意见，请求维持原判。徐天荣辩称：不同意上诉人的上诉意见。83000元里面包含着2个月租金。商铺的转让是上诉人跟他的公司及他的朋友亲戚朋友共同协商最后决定的，并不是冲动的，他们在这边考察了很多天。83000元并不单是转让费，而是包含对于其的补偿，上诉人装修期间，其休业20多天，配合他装修，还包含隔墙费、电表费、店铺转型费。请求维持原判。毛龙飞向一审法院提出诉讼请求：1.撤销其与钱筠筠之间的商铺租赁合同；2.钱筠筠返还房屋押金2万元及逾期利息（以2万元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际支付之日止，按照银行同业拆借中心市场报价利率计算利息）；3.撤销毛龙飞与徐天荣之间的转让协议；4.判令徐天荣立即返还商铺转让费8.3万元及逾期利息（以8.3万元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际支付之日止，按照银行同业拆借中心市场报价利率计算利息）；5.判令钱筠筠和徐天荣支付本案诉讼费、保全费。事实和理由：钱筠筠于2015年4月30日向龙安商管公司承租了无锡市广益路“广益-哥伦布”289-3-113商业用房，约定承租方不得转租、分租。2019年4月，钱筠筠将承租的房屋违约转租给徐天荣，徐天荣隐瞒了房屋不能转租、分租的事实，将其中80平方米转让给其，其应付转让费83000元以及徐天荣已经向钱筠筠支付的5、6月份租金38000元，扣除分摊费用后实际支付117700元。同月，其与钱筠筠签订的租赁合同，并向钱筠筠支付了房屋押金2万元。2019年5月20日，李玉娇通过司法拍卖取得该房屋所有权，其收到李玉娇一方的律师函，才知道钱筠筠无权转租、分租，李玉娇与钱筠筠租赁关系事实上已经在2019年7月底解除，基于新房东解除了与钱筠筠的租赁关系，钱筠筠就没有理由再收取其的租赁押金2万元，徐天荣无权转让他人的房屋，收取他人转让费8.3万元无法律依据，应当退还。钱筠筠一审辩称：押金本来就是对租赁商铺内物品的保证，其租给毛龙飞时有油烟净化器系统和一台5匹空调，都是私人财产，押金可以返还，但这些东西必须归还。徐天荣一审辩称：毛龙飞是自己找过来并进行了考察，其与毛龙飞于4月9日就签订了转让协议，此时李玉娇并未出现。其给毛龙飞的是装修过的店铺。在毛龙飞装修期间，其为了配合他，休业20多天，所有要求毛龙飞给补偿，如果不给补偿，为何要给他店铺。一审法院认定事实：1.无锡市广益路“广益-哥伦布”289-3-113号商业用房原为龙安置业公司所有，龙安置业公司委托无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司（以下简称龙安商管公司）出租和经营管理，委托期限至2026年12月31日止。2.2015年4月30日，龙安商管公司与钱筠筠签订《哥伦布广场商铺租赁合同》，约定将“广益-哥伦布”289-3-113号商业用房出租给钱筠筠，建筑面积131.27平方米，合同期内，钱筠筠无权将租赁区域的任何部分转租、分租给他人。3.钱筠筠承租上述房屋经营一段时间后，将上述房屋转租给徐天荣。2019年4月，徐天荣将其承租的部分商铺约80平方米转让给毛龙飞，约定转让费83000元，装修免租期6天，隔墙费用均摊，毛龙飞最多负担转型费（双方述称该费用系因经营项目变化向物业交纳的费用）1000元，2019年6月30日之前的房租因徐天荣已一次性向钱筠筠支付，故此前房租由毛龙飞直接与徐天荣结算。此后，毛龙飞向徐天荣实际支付了118700元（转让费83000元+4月份房租5700元+5月房租19000元+6月房租19000元-5000元应由徐天荣负担的转型费-电表分摊费用300元-隔墙分摊费用2700元）。同月，钱筠筠与毛龙飞签订《商铺租赁合同》，约定将“广益-哥伦布”289-3-113号80平方米商铺出租给毛龙飞，租金每季度57000元，房屋押金2万元，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，毛龙飞退租后返还。毛龙飞实际于4月中旬接手上述商铺。4.2019年5月，李玉娇通过司法拍卖途径取得涉案房屋所有权，2019年7月19日，李玉娇向钱筠筠发出律师函，认为钱筠筠违约转租、分租，接函之日即解除租赁合同；向徐天荣、毛龙飞发函告知已致函钱筠筠解除了租赁合同，要求徐天荣、毛龙飞尽快联系协商后续使用问题。5.2020年1月2日，法院受理了原告李玉娇诉被告钱筠筠、徐天荣、第三人龙安商管公司房屋租赁合同纠纷一案，李玉娇代理人同为张洪斌、王卫红，该案审理中，龙安商管公司当庭表示钱筠筠转租、分租涉案房屋给徐天荣、毛龙飞系经过其公司许可；钱筠筠实际于2019年7月30日退出涉案房屋，李玉娇认为其与钱筠筠房屋租赁合同解除时间应为其发出律师函之日即2019年7月19日。6.一审中，毛龙飞表示认可钱筠筠于2019年7月30日与李玉娇解除租赁合同。同时，毛龙飞述称，涉案商铺目前仍由其向李玉娇承租使用。7.一审中，毛龙飞同意钱筠筠拆走油烟净化系统和5匹空调，并与钱筠筠一致确认，本案只需处理2万元押金，拆除设备以及钱筠筠主张的设备使用费无需在本案中处理。一审法院认为：1.本案涉及两个独立法律关系，分别是徐天荣与毛龙飞之间的商铺转让合同关系、钱筠筠与毛龙飞之间的房屋租赁合同关系，毛龙飞将两个独立法律关系合并起诉明显不当。考虑到两个法律关系之间有事实交叠，为减少当事人讼累，暂不要求毛龙飞分案另诉。2.关于徐天荣与毛龙飞之间的商铺转让合同关系，徐天荣将其经营的部分商铺转让给毛龙飞，毛龙飞支付相应转让费用，该合同并不违反法律禁止性规定。商铺转让费包含商铺转让时一并移交的装潢、设施等补偿费用、对原商铺使用权人让与使用权的补偿等等，转让费亦是受让人经营决策所要考虑的重要成本因素，因此，转让费金额系双方自愿约定并接受。现徐天荣已将约定商铺交付毛龙飞，并促成毛龙飞与钱筠筠在龙安商管公司认可下签订了合法有效的《商铺租赁合同》，至此，徐天荣的转让义务已经完成。至于毛龙飞与钱筠筠之间租赁合同的履行，与徐天荣无关，双方对此亦未作出义务设定。因此，毛龙飞要求撤销与徐天荣之间的转让协议、以及要求徐天荣返还转让费83000元及利息的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。3.关于钱筠筠与毛龙飞之间的房屋租赁合同关系，虽然合同约定的租赁日期是自2019年7月1日起，但双方租赁关系自毛龙飞接手涉案商铺之日起即已开始，而此时的房屋所有权人的委托管理人龙安商管公司亦同意毛龙飞承租涉案商铺，钱筠筠与毛龙飞签订的《商铺租赁合同》合法有效，并不存在法定撤销情形，故对毛龙飞要求撤销其与钱筠筠之间的《商铺租赁合同》的请求，依法不予支持。现钱筠筠已与房屋所有权人解除了租赁关系，与毛龙飞之间的租赁合同相应终止，故双方应对押金进行结算。因双方确认对钱筠筠主张的油烟净化系统和5匹空调无需在本案中处理，故对毛龙飞要求钱筠筠返还押金的请求依法予以支持，至于毛龙飞所主张的逾期退还押金的利息，因双方始终未进行合同终止后的交接和结算，押金应当退还的时间并不确定，故对该利息主张，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条之规定，判决:一、钱筠筠于判决发生法律效力之日起十日内退还毛龙飞押金2万元。二、驳回毛龙飞的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2360元、财产保全费1070元，合计3430元（已由毛龙飞预交），由毛龙飞负担2910元，钱筠筠负担520元，钱筠筠于判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付给毛龙飞。二审查明事实与一审已查明事实一致。二审毛龙飞向本院提交：1.录音资料一份，证明：一审判决以后其到五洲哥伦布物流办公室去交涉，该公司运营部一名姓徐的员工明确告诉其，公司不会同意转租分租，只会同意由承租人增加品牌，业态变更。2.2015年9月1日物业管理公司与钱筠筠签订的一份业态变更协议，证明：物业公司不会同意业主转租或分租。3.成都铁路运输中级人民法院关于网络司法拍卖的声明的竞卖公告，证明：竞卖公告上明确说明该房屋已出租，作为韩素生活商铺使用。印证证据2物业公司不会同意承租人分租和转租的。4.苗小坛授权经营合同，证明：苗小坛的品牌是由无锡六府餐饮管理有限公司授权毛龙飞在广益哥伦布独家使用。5.申请一份，证明：钱筠筠以申请人的名义向物业公司申请自己增加经营品牌苗小坛。6.2019年4月15日品牌变更协议，签订日期为2019年5月24日，甲方为物业公司，乙方为钱筠筠。内容为自2019年4月15日起原杨国富麻辣烫增加品牌苗小坛。证明：结合证据4、5、6，物业公司不会同意钱筠筠转租或分租。同时也证明物业公司在另案中的委托诉讼代理人熊杰在另案中做了虚假陈述，同时也证明了钱筠筠在本案中做了虚假陈述。7.（2020）苏0213民初9号民事调解书及2019年10月9日梁溪区人民法院质证笔录，证明：一审法院认定事实错误，毛龙飞和钱筠筠在4月份就开始双方建立了租赁关系是错误的，租金的支付方式错误。7月1日钱筠筠申请退铺。在5月份的时候李玉娇已经取得了房屋所有权。物业公司已经没有权利再出租了。对于毛龙飞提交的上述证据材料，钱筠筠、徐天荣均不予认可。另二审中，毛龙飞向本院提出，在钱筠筠2019年7月份向物业公司申请退铺，在徐天荣收取其三个月租金的基础上，又利用其不熟悉情况的前提下，采取欺诈手段收取其83000块钱的高额转让费，使其无法经营，显失公平，对于其与徐天荣之间的商铺转让合同，依法可以申请予以撤销。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：徐天荣是否应退还毛龙飞83000元。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，徐天荣是否应退还毛龙飞83000元，取决于徐天荣与毛龙飞之间的商铺转让合同是否应予撤销。徐天荣将其经营的部分商铺，包含商铺转让时一并移交的装潢、设施等补偿费用、对原商铺使用权人让与使用权的补偿等转让给毛龙飞，系双方真实意思表示，且该转让行为并不违反法律禁止性规定，应认定为有效。关于徐天荣在转让商铺给毛龙飞时是否存在欺诈行为，本院认为，毛龙飞在接受该商铺时，明知该商铺系钱筠筠转租给徐天荣，存在商铺转租行为，仍在徐天荣的促成下与钱筠筠签订了《商铺租赁合同》。尽管龙安商管公司将该商铺出租给钱筠筠时，双方约定钱筠筠无权将租赁区域的任何部分转租、分租给他人，但钱筠筠在承租该商铺后，将该商铺部分又转租给他人租赁，后又转租给徐天荣，对钱筠筠的转租行为，龙安商管公司是知道或应当知道，且在法院受理李玉娇诉钱筠筠、徐天荣、第三人龙安商管公司房屋租赁合同纠纷一案中，龙安商管公司也当庭表示钱筠筠转租、分租涉案房屋给徐天荣、毛龙飞系经过其公司许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，钱筠筠转租给徐天荣的转租合同不能认定为无效合同。毛龙飞在二审中提交的证据，不能证明龙安商管公司在知道钱筠筠存在转租、分租的情况下，向钱筠筠提出了异议，同时也不能证明龙安商管公司的委托诉讼代理人在法庭当庭表示钱筠筠转租、分租涉案房屋给徐天荣、毛龙飞系经过其公司许可的陈述是虚假陈述，对于毛龙飞在二审中所提供的证据，本院不予采信。现有证据不能认定徐天荣在转让案涉商铺有欺诈行为。因此，毛龙飞主张转让行为属于欺诈应予撤销的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于徐天荣将商铺转让给毛龙飞是否存在显失公平问题。本院认为，首先，毛龙飞在受让该商铺时，并非处于危困状态、缺乏判断能力。其次，案涉商铺的所有权拍卖是在2019年5月，而毛龙飞与徐天荣商谈并接手商铺是在2019年4月，毛龙飞也并无证据证明钱筠筠、毛龙飞此时明知该商铺即将拍卖而将商铺转租给毛龙飞。再次，毛龙飞无法经营并非是钱筠筠、徐天荣的原因导致，而是其因经营困难不能继续。事实上，案涉商铺毛龙飞也向李玉娇承租经营一段时间。虽然毛龙飞承接案涉商铺支付了十一万余元款项，仅使用了几个月时间，但该转让费系双方约定并自愿支付。毛龙飞的损失系经营风险。因此，毛龙飞主张转让行为显失公平应予撤销的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于徐天荣收取五、六月份租金的问题。毛龙飞与钱筠筠约定的租金是每月19000元，毛龙飞在五、六月份实际使用案涉商铺，按约应支付租金给钱筠筠。在钱筠筠同意的情况下，徐天荣代为钱筠筠收取毛龙飞应支付应付的租金，并无不当。至于徐天荣收取代收的租金是否交给钱筠筠及交付多少，与毛龙飞无关。综上，毛龙飞请求撤销与徐天荣之间的转让协议及主张徐天荣返还转让费83000元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，毛龙飞的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1875元，由毛龙飞负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十一月十二日书记员  徐冬晖