湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1655号上诉人（原审原告，反诉被告）：向红娟，女，1976年11月10日出生，土家族，户籍地湖北省利川市，现住湖北省利川市。委托诉讼代理人：孙涌，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何艳琼，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈柏萍，女，1962年10月30日出生，汉族，住湖北省利川市。上诉人向红娟因与被上诉人陈柏萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2020）鄂2802民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。向红娟上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持向红娟的诉讼请求，驳回陈柏萍的反诉请求，或将本案发回一审法院重审，本案一、二审诉讼费由陈柏萍承担。事实及理由：一、向红娟与陈柏萍续签《房屋租赁协议》，约定租赁期限为2017年3月18日至2021年3月18日。2019年2月25日，向红娟与案外人姚洁达成协议将案涉门面进行转租，转让费为110000元。在征得陈柏萍的同意后，姚洁与陈柏萍于2019年2月28日签订《房屋租赁协议》。后向红娟与陈柏萍就所谓转租补偿费用发生纠纷，陈柏萍于2019年3月3日向姚洁发出解除通知，2019年3月7日向红娟与陈柏萍达成协议，约定转租的补偿费为22000元。陈柏萍的胞姊陈小蓉代收了该款项并出具收条。向红娟认为，2019年3月7日支付补偿费22000元的前提是基于陈柏萍的代理人承诺收到该款后，确保陈柏萍与姚洁之间的租赁合同以及向红娟与姚洁之间的转让合同可以继续履行，而陈柏萍的代理人陈小蓉承诺若出现纠纷愿意承担所有责任，且该承诺直接导致向红娟错误的表示了解除与陈柏萍之间的租赁合同，直接导致向红娟的合法权益遭受巨大损失。陈小蓉的承诺符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于显名的间接代理的规定，其法律后果应由陈柏萍承担。现因姚洁与向红娟、陈柏萍的合同纠纷，导致向红娟损失11万元的合同转让费，理应由陈柏萍予以赔偿。二、一审认定向红娟、陈柏萍与姚洁达成了口头的三方协议，姚洁要求解除租赁合同也解除了三方的口头协议，按照合同解除的法律后果，各方当事人都负有恢复原状或采取补救措施、损害赔偿的法定义务。一审只处理了向姚洁返还有关利益的问题，未处理陈柏萍也应向向红娟返还相关利益的问题，导致三方利益失衡。向红娟租赁房屋所装饰装修的价值、向其“前手”支付的9.5万元转让费等均未得到补偿。一审判决未对收条这一证据进行分析论述，径行裁判，属于认定事实不清，适用法律不当，严重损害了向红娟的合法权益。请求二审法院支持向红娟的上诉请求。陈柏萍辩称：我相信法律，请求维持原判，本案是向红娟违约，我的房屋是一审法院判决后再出租的。向红娟向一审法院起诉请求：1、判令陈柏萍赔偿向红娟因租赁合同解除造成的转让费损失11万元；2、判令陈柏萍承担本案全部诉讼费用。陈柏萍向一审法院提起反诉请求：判令向红娟立即赔偿陈柏萍因解除合同造成的损失41992.82元，其中返还给姚洁的补偿款22000元、天然气费用和滞纳金781.86元，诉讼费800元，租金18410.96元；并承担反诉费用。一审法院认定事实：2014年3月18日，陈柏萍将其位于利川市××大道女人街××号门面房租赁给向红娟，用于经营生意，双方签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限为三年，即2014年3月18日至2017年3月18日，租赁价格为每年35000.00元，同时约定，在租赁期限内需要转租他人时，必须经出租人同意后再作决定，其租赁价格再议。2016年12月11日，向红娟决定该房到期后续租，为此双方于当日续签了《房屋租赁协议》，租赁期限为4年，即2017年3月18日至2021年3月18日，租赁价格为每年50000.00元，仍然约定，在租赁期限内需要转租他人时，必须经出租人同意后再作决定，其租赁价格再议。2019年2月25日，向红娟与姚洁达成口头协议，决定将该门面转让给姚洁，姚洁通过手机转账向向红娟支付了定金10000.00元。随后，姚洁与陈柏萍、向红娟在一起商议该门面转让、租赁事宜，陈柏萍同意向红娟将该门面转让给姚洁。2019年2月28日，陈柏萍与姚洁签订了《房屋租用协议》，约定将该门面房租赁给姚洁，约定租赁期限为三年，即2019年3月10日至2022年3月9日；租赁价格为每第一年50000.00元，第二、三年60000.00元；在租赁期限内承租人有转让的权利，但需要转租他人时，必须经出租人同意后再作决定，其租赁价格重新议定。其他约定同原《房屋租赁协议》内容。同时三方达成口头约定，1、姚洁给向红娟支付转让费110000.00元；2、向红娟给陈柏萍补偿45000.00元。协议签订后，姚洁于当日通过手机银行向陈柏萍支付了租赁费50000元，向向红娟支付了转让费100000.00元，陈柏萍向姚洁出具了收条，向红娟向姚洁出具了收到转让费110000.00元的收条。随后，向红娟未按约定向陈柏萍支付补偿款，为此双方发生纠纷。2019年3月3日，陈柏萍通过微信向姚洁发出通知，要收回门面。2019年3月7日，向红娟与陈柏萍达成了协议，向红娟给陈柏萍补偿了租赁期间的损失22000.00元，陈柏萍的委托代理人陈小蓉收到该款后给向红娟出具了收条一张，并在收条上注明：“本次费用支付后，向红娟与陈柏萍合同双方终止，不再发生任何纠纷，后面门面租用人姚洁与陈柏萍在合同期间内，不再发生任何纠纷”。至此，双方之间的租赁合同正式解除。后向红娟、陈柏萍通知姚洁装修门市，姚洁表示不再租赁该门面。后姚洁起诉至法院，要求解除合同，要求退还租赁费及转让费。2019年6月6日，向红娟将租赁房屋的钥匙交还给了陈柏萍。2019年6月11日，利川市人民法院作出（2019）鄂2802民初2754号民事判决书，判决解除姚洁与陈柏萍于2019年2月28日签订的《房屋租用协议》；陈柏萍于判决生效之日起十日内返还姚洁租金及补偿款72000.00元；向红娟于判决生效之日起十日内返还姚洁门面转让款88000.00元。判决书生效后，陈柏萍履行了生效判决确定义务。2020年3月26日，向红娟向法院提起诉讼，提出如前诉请。陈柏萍向法院提起反诉。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，2019年3月7日，陈柏萍委托陈小蓉收取向红娟22000元后，表示双方合同终止。故双方合同已经解除。向红娟主张的损失110000元实际是向红娟将门面转租给姚洁而获得的利润，且该笔费用的退还是因向红娟、姚洁、陈柏萍三方达成协议后，向红娟违反约定，不按约定向陈柏萍支付租赁补偿费，致使三方协议解除而退还的，故向红娟要求陈柏萍赔偿损失110000元，无法律依据，不予支持。向红娟与陈柏萍租赁合同解除后，向红娟应及时交还钥匙，将租赁门面返还给陈柏萍。现陈柏萍请求向红娟支付占用，房屋期间的房租18410.96元，参照双方之前合同约定的租金标准，从2019年3月11日起至2019年6月6日止的房租即为：50000元÷365天*97天=13287元，故予以支持13287元。陈柏萍主张由向红娟赔偿返还姚洁的补偿款22000元和诉讼费800元，无法律依据，不予支持。请求支付天然气费用和滞纳金781.86元，因陈柏萍提交的证据不足以证明天然气费用是向红娟租赁期间所产生的费用，对该项请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回向红娟全部诉讼请求；二、向红娟于判决生效之日起十日内支付陈柏萍房租13287元；三、驳回陈柏萍其他反诉请求。本诉案件受理费人民币1250元，由向红娟承担；反诉案件受理费425元，由陈柏萍承担359元，向红娟承担66元。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，向红娟、姚洁、陈柏萍于2019年2月28日三方达成的口头协议系三方真实意思表示，合法有效。三方协议约定陈柏萍将案涉房屋出租给姚洁，姚洁支付向红娟转让费110000元，向红娟补偿陈柏萍45000元。后因向红娟未按约向陈柏萍支付45000元补偿费，导致陈柏萍向姚洁发出解除租赁合同的通知，因姚洁与陈柏萍的《房屋租用协议》系三方协议的一部分内容，在解除《房屋租用协议》时三方的口头协议也一并予以解除。后向红娟虽就补偿费问题与陈柏萍另行达成了补偿22000元的协议，并向陈柏萍的代理人陈小蓉支付了22000元补偿费，但因向红娟、陈柏萍并未与姚洁再另行达成租赁房屋的三方协议，故姚洁表示不再继续租赁案涉房屋，并起诉向红娟、陈柏萍要求退还租金和转让费得到了法院的支持。现向红娟要求陈柏萍赔偿110000元转让费损失，对此本院认为，向红娟之所以未能取得姚洁支付的110000元转让费，系因其未按三方约定支付陈柏萍补偿费45000元所致，并导致三方协议以及姚洁与陈柏萍之间的《房屋租用协议》解除，向红娟的违约行为系姚洁提起租赁合同纠纷之诉、要求向红娟、陈柏萍退还转让费、租金的源头，最终导致合同解除、退还已交费用的多米诺骨牌效应。尽管陈柏萍的代理人陈小蓉在2019年3月7日代收22000元补偿费时在收条上注明“本次费用支付后，向红娟与陈柏萍合同双方终止，不再发生任何纠纷，后面门面租用人姚洁与陈柏萍在合同期间内，不再发生任何纠纷。”但因该说明仅系对今后合同履行的概括性陈述，未取得姚洁的认可，亦未对合同解除后产生的损失赔偿问题做出明确具体的约定，故现在向红娟仅凭该收条要求陈柏萍赔付转让费110000元损失依据不足。综合前述情况，向红娟因自身违约行为所产生的损失要求守约方陈柏萍予以赔偿于法无据，其不诚信行为致自身的损失应由向红娟自己承担。综上所述，上诉人向红娟的上诉理由不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2566元，由上诉人向红娟负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 侯著韬二〇二〇年十一月二日书记员 欧顺恩