辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽13民终2414号 上诉人（原审被告）：刘剑，男，1980年11月6日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区。 上诉人（原审被告）：朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凤鸣街**130C1北数第**。 法定代表人：佟宝珠，董事长。 委托诉讼代理人：王明清，男，1962年7月18日出生，汉族，系该公司经理，住朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：侯继军，男，1972年1月14日出生，汉族，系公司法律顾问，住朝阳市双塔区。 被上诉人（原审原告）：人大小区业主委员会，住，住所地朝阳市双塔区龙山街四段/div> 负责人：王**，主任。 委托诉讼代理人：徐忱，男，1934年12月26日出生，汉族，退休干部，住朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：李洪涛，男，1945年2月14日出生，汉族，退休干部，住朝阳市双塔区。 上诉人刘剑与上诉人朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司因排除妨害纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院作出的（2019）辽1302民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘剑、上诉人朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司的委托代理人王明清、侯继军，被上诉人人大小区业主委员会的负责人王**及其委托代理人徐忱、李洪涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年11月29日，原告人大小区业主委员会将朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司诉至本院，要求确认位于人大小区院内2、4、6、8号楼的物业管理用房属人大小区全体业主共有，本院于2017年2月15日作出（2016）辽1302民初5856号民事裁定书，驳回原告人大小区业主委员会的起诉。原告人大小区业主委员会不服该裁定，提出上诉。辽宁省朝阳市中级人民法院于2017年6月26日作出（2017）辽13民终911号民事裁定书，撤销本院（2016）辽1302民初5856号民事裁定，发回本院重审。本院重审后，于2018年1月3日作出（2017）辽1302民初3527号民事裁定书，驳回原告人大小区业主委员会的起诉。原告人大小区业主委员会不服该裁定，再次提出上诉。辽宁省朝阳市中级人民法院于2018年5月15日作出（2018）辽13民终858号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）辽1302民初3527号民事裁定，发回本院重审。本院重审后，于2018年11月23日作出（2018）辽1302民初2669号民事判决书，驳回原告人大小区业主委员会的诉讼请求。原告人大小区业主委员会不服该判决，再次提出上诉。辽宁省朝阳市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）辽13民终516号民事判决书，判决：一、撤销双塔区法院（2018）辽1302民初2669号民事判决书；二、龙山街四段人大小区2、4、6、8号楼后院物业管理房归人大小区全体业主共有；三、驳回上诉人人大小区业主委员会其他诉讼请求。2019年5月14日，（2019）辽13民终516号案件结案。2019年6月19日，朝阳市自然资源局将坐落于龙山街四段4号，宗地面积为840.98㎡的国有建设用地使用权登记在权利人人大小区业主委员会名下，并颁发了辽（2019）朝阳市不动产权证书第1838号不动产权证书。不动产权证书附记中记载：依据（2019）辽13民终516号民事判决书，该宗地上房产为人大小区2、4、6、8号楼的物业管理用房，建筑面积为193.88㎡，归全体业主所有，由“人大小区业主委员会”代为申请。只登记不发证。朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司收到（2019）辽13民终516号民事判决书后，不服此判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院再审后，于2019年11月28日作出（2019）辽民申5883号民事裁定书，裁定：一、指令辽宁省朝阳市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。辽宁省朝阳市中级人民法院再审后，于2020年7月15日作出（2020）辽13民再55号民事判决书，维持了（2019）辽13民终516号民事判决书。2018年5月28日，被告恒屹富达公司与被告刘剑在明知原告与朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司所有权确认纠纷案件未有结果的情况下，双方签订了《房屋租赁合同》，被告恒屹富达公司将涉案的物业管理用房租赁给了被告刘剑，租赁期自2018年6月1日起至2023年5月31日止，年租金为10,000元，被告刘剑一次性支付被告恒屹富达公司5年租金50,000元，被告恒屹富达公司为被告刘剑出具了收款收据。被告刘剑租赁房屋后，对房屋进行了装修，并占有使用至今。原告在收到（2019）辽13民终516号民事判决书后，要求二被告腾迁涉案房屋，但二被告不予同意，故原告诉至本院，要求二被告腾迁房屋及土地，并自2019年5月22日至2019年11月28日给付使用房屋的租金。房屋租赁价格，经原告申请司法评估，本院通过朝阳市中级人民法院委托辽宁方正房产土地资产评估有限责任公司进行司法评估，2019年10月21日，辽宁方正房产土地资产评估有限责任公司出具辽方正房估咨字（2019）第116号房地产评估价报告书，估价结果为：确定本次估价对象于价值时点（2019年10月10日）的年租赁价格（净租金）为￥14,982.00元，原告为此支付鉴定费2,000元。涉案房屋根据上述标准计算，自2019年5月22日起至2019年11月28日止的租金为7,798.85元（年租金14,982元÷365天×190天）。 原审法院认为：根据原告提交的（2019）辽13民终516号民事判决书、不动产权证书、（2020）辽13民再55号民事判决书等证据，可以确认龙山街四段人大小区2、4、6、8号楼后院物业管理房归人大小区全体业主共有，龙山街四段国有建设用地使用权的权利人为人大小区业主委员会，原告人大小区业主委员会要求二被告恒屹富达公司、刘剑从上述房屋及土地腾迁的请求，有事实及法律依据，对此请求本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，因辽宁省朝阳市中级人民法院作出（2019）辽13民终516号民事判决书是2019年5月14日生效的，故龙山街四段人大小区2、4、6、8号楼后院物业管理房归人大小区全体业主共有的日期是2019年5月14日。辽宁省高级人民法院（2019）辽民申5883号民事裁定书作出中止原判决执行的时间是2019年11月28日，而其结案日期是2019年12月24日，故原告要求二被告自2019年5月22日起至2019年11月28日止给付使用房屋的租金7,696元的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求二被告从院内临建的第3号车库腾出并将院内存放的19架铁栏杆等杂物移走的请求，因原告未提供证据予以证明，此事实不清，证据不足，本院不予支持。综上所述，对原告合理部分的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、一百七十九条第二项、第八项《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出如下判决:一、被告朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司、刘剑于本判决生效之日起十日内从龙山街四段人大小区2、4、6、8号楼后院物业管理房及龙山街四段土地迁出；二、被告朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司、刘剑于本判决生效之日起十日内给付原告人大小区业主委员会房屋租金7,696元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告人大小区业主委员会其他诉讼请求。案件受理费100元、鉴定费2,000元，由被告朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司、刘剑负担。 一审宣判后，原审被告刘剑、朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。 上诉人刘剑的主要上诉理由：上诉人在2018年6月1日与朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期自2018年6月1日起至2023年5月31日止，年租金为10,000元，上诉人一次性支付了五年租金，有收款收据证明，上诉人租赁房屋后对房屋进行了装修并使用，租赁房屋时上诉人对房屋有无纠纷并不知情。现在租期未满，根据法律规定上诉人不应腾迁。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人上诉请求。 上诉人朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司的主要上诉理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。（2019）辽13民终516号民事判决双方主体为人大小区业主委员会何朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业服务管理有限公司，该判决并未对涉案房屋原产权人即上诉人作出判决。本案诉争房屋是在上诉人独立法人单位的固定资产账上，属于上诉人的固定资产，而不是朝阳恒屹富达集团或朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司的财产。且（2019）辽13民再55号民事判决和（2019）辽13民终516号民事判决正在申请再审抗诉过程中。诉争房屋是上诉人在改革改制中取得的，本案评估报告和审计报告事改革改制认定改制基础和改制财产移交清单中即存在诉争房屋。一审法院要求上诉人腾迁房屋所依据的判决与上诉人并无关系。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人上诉请求。 被上诉人人大小区业主委员会答辩称上诉人朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司在上诉状中所列的事实和理由是针对小区物业房确权案件，与本案无关。对于诉讼主体问题，《市人大主任会议纪要》规定，未知债务及其他民事纠纷均由以胡连成为法定代表人的新公司承接。根据《民诉法》解释规定，合并前发生的民事纠纷由合并后的企业为当事人，朝阳恒屹富达企业集团与上诉人朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司是同一个自然人的财产，拥有同一办事机构所在地和同一笔注册资金，朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司是朝阳恒屹富达企业集团骨干成员单位，两者就是一个企业，两个名称。上诉人刘剑声称租房时对房屋有无纠纷并不知情与事实不符。上诉人刘剑所主张的《房屋租赁合同》是其与上诉人恒屹富达集团房地产开发有限公司恶意串通所签订的，恒屹富达集团房地产开发有限公司与被上诉人的纠纷由始至终刘剑均知晓，《房屋租赁合同》应为无效合同。请求二审法院依法维持原判。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。 本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述、（2019）辽13民终516号民事判决书、不动产权证书、小区业主委员会工作摘要、国有土地使用证、《房屋出承租协议》、评估报告和审计报告、固定资产账目、房屋租赁合同、收款收据、《房地产估价报告书》、（2019）辽民申5883号民事裁定书、（2020）辽13民再55号民事判决书、朝阳恒屹富达企业集团章程、申请书、机读档案资料、宗地图等证据材料载卷佐证，并经一、二审庭审质证及本院审查，可以采信。 本院认为：本案争议焦点为被上诉人人大小区业主委员会依据（2019）辽13民终516号民事判决书、（2020）辽13民再55号民事判决书是否有权要求上诉人刘剑、朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司排除妨害。对于民事主体问题，（2020）辽13民再55号民事判决经朝阳市人民检察院作出不支持监督申请决定书，不支持朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司的监督申请。故人大小区业主委员会有权依据（2019）辽13民终516号民事判决书、（2020）辽13民再55号民事判决书请求朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司排除妨害。对于上诉人刘剑提出的上诉理由及主张，经本院审查认为，刘剑与朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》时，诉争房屋的权属存在争议，朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司在签订合同时对诉争房屋无占有、使用、收益及处分的权利。因诉争房屋产权人现已确定，刘剑无权以《房屋租赁合同》对抗诉争房屋的实际所有权人。综上，本院经过对上诉请求的有关事实和适用法律的审查，认为原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘剑承担50元，由上诉人朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司承担50元。 本判决为终审判决。 审判长  张崇文 审判员  韩智伟 审判员  姜 锋 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理高蕊琦 书记员高蕊琦