广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2037号原告（反诉被告）：马艳红，女，汉族，1979年11月2日出生，住开平市*******，公民身份证号码：440************240。委托诉讼代理人：谢逸，广东谢氏律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯铭，广东谢氏律师事务所律师。被告（反诉原告）：张雄伟,男，汉族，1969年8月10日出生，住开平市***************，公民身份证号码：440************81X。委托诉讼代理人：劳美秀，广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖雨峰，广东维盛律师事务所律师。原告（反诉被告）马艳红与被告（反诉原告）张雄伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭审理了本案。后因案情复杂转为适用普通程序，于2020年11月19日公开开庭审理了本案。原告马艳红的委托诉讼代理人谢逸，被告张雄伟的委托诉讼代理人劳美秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马艳红向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告和被告2018年4月20日签订的《土地使用权租赁合同》；2、判决被告退回保证金40500元、租金27000元，共计67500元给原告；3、判决被告赔偿投入损失共计71250元（其中平整土地费用16000元、搭建仓库费用55250元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月20日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《土地使用权租赁合同》，依合同：甲方将位于津美园侧面一块空地以有偿的方式租赁给乙方作市场配套用途使用，该土地总面积为1800平方米、具体以现有地块为准）;租赁期限为9年，即自2018年6月1日起至2026年12月30日止；在本租赁合同生效之日起，甲方将餐厅房屋侧的土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地的现状承租；该土地租赁第一年至第三年每月每平方米租金为人民币7.5元，月租金总额为人民币13500元，年租金总额为人民币162000元。从第4年起每年租金在上一年的基础上递增7%，每月租金单价8（元/平方米），月租金14400元，年租金172800元。从第6年至第9年在8（元/平方米）的基础上递增9%，每月租赁单价8.7元/平方米，月租15696元，年租金188352元；乙方须在每月15号前缴当月租金，甲方收取租金时一并付收款收据；签订合同时，乙方须付保证金人民币40500元给甲方，该保证金在合同履行期满且乙方无违约情况下由甲方无息归还给乙方；乙方不得中途退租且必须按时缴交租金。如逾期缴交租金的，每逾期一天按所欠租金的10％计罚。经甲方追收，超过当月30日乙方仍未全额缴付当月租金的，则视乙方单方违约，因此所产生的经济损失及纠纷由乙方自负，乙方对此不得有异议；甲方违约，保证金双倍退还给乙方，本合同终止。乙方违约，甲方有权单方解除本合同，没收保证金，同时乙方在该房屋上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（不包括生产设备）全部无偿归甲方所有。此外，合同还约定其他条款。以上合同签订后，被告依约交付土地给原告使用，原告也依约支付保证金40500元给被告。2018年5月28日，原告支付一个月租金13500元给被告，被告同意免收两个月租金让原告平整土地及搭建仓库，原告遂于2018年6月备料和聘请人员进场施工，期间受到水口开庄岐阳村的村民阻拦致停工。原告即将村民阻拦施工事宜告知被告，过两个月后被告回复已理顺村民，让原告继续施工，并又收取原告一个月租金13500元。然而，当原告再次施工时又遭村民阻拦，致停工至今无法实际使用租赁土地，且被告经原告告知又与村协调无果。后经原告了解，涉案土地属水口开庄岐阳村所有，是被告向该村承租后再转租给原告，水口开庄岐阳村的村民认为当时出租的土地是600平方米，非1800平方米。（涉案土地原实际出租的面积，原告因客观原因无法提供，法院可依职权向岐阳村调取。）综上所述，显然因所有权人主张权利及租赁物存在权利瑕疵致原告无法实现合同目的，原告也多次与被告协商解除合同事宜，但遭拒。为了维护原告自身的合法权益，原告向法院起诉。被告张雄伟辩称，一、涉案租赁土地情况。涉案租赁土地包括开平市******委会长安里东边工业工地2.5亩和位于开平市******委会长安里南边部分综合用地，该两块土地是相邻。2018年5月20日，被告以自己的名义与原告签订土地使用权租赁合同，将涉案土地按现状出租给原告使用，土地面积为1800平方米。两块土地分别由张吕抗向开平市******委会岐阳合作社租赁，由张吕抗委托张雄伟全权处理和张雄伟、李均鹏向开平市*********承租。具体面积及承包情况详见被告提交的承包合同、规划图、四至图。二、原告在起诉状陈述村民阻扰无法使用土地与事实不符。虽然曾有村民阻扰施工的事宜，但已处理，后没有再出现此情况，开平市******委会岐阳经济合作社也没有就涉案土地转租事宜提出任何异议，至今仍由被告正常使用。被告在租赁期间催促原告进行施工并交纳租金，但原告从未办理报建申请手续进行施工，原告主张的土地使用权受阻扰而导致无法施工是没有事实根据，实际上是原告从未进行合法的施工建设行为所导致的，与原告所称的阻拦时间是无关的。三、村民的阻拦是与原告未依法申请报建手续有关。根据土地使用权租赁合同第五条第三款的约定，“租赁期内，如乙方需建设必须征得甲方及有关部门的同意，并办理一切有关建设手续，建设相关费用全部由乙方承担，如……办理相关手续”，根据原告在起诉状陈述其在2018年6月备料及人员进场施工，但未依法办理施工许可证，违法进行施工，导致曾经村民出现上述行为。所以，出现村民阻拦事件是原告所致，与被告无关。四、原告无故解除合同视为违约。根据土地使用权租赁合同第七条第二款约定，被告有权没收保证金，租赁土地所有建筑物及其配套固定设施、固定装修等无偿归被告所有。经被告核对，原告只支付了保证金27000元，并不是原告所述的40500元。综上所述，原告以权利人主张权利及租赁物存在瑕疵，致使原告无法实现合同目的为由解除合同，及要求相关的损失赔偿，缺乏事实依据，请求法院核对相关事实及证据，依法作出判决。反诉原告张雄伟向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原、被告之间的《土地使用权租赁合同》，由反诉被告返还反诉原告位于开平市水口镇开庄长安里东边的工业用地和位于开平市沙冈开庄长安里南的综合用地；2、判决反诉被告马艳红支付反诉原告自2018年10月起至土地返还之日止的租金（暂计至6月1日止为270000元）及其自应付之日起至付清租金之日止按月利率2%计算的罚金（暂计至2020年6月1日止为54015元）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月20日，反诉原告以自己名义与反诉被告签订《土地使用权租赁合同》，将位于津美园侧面一块空地以有偿的方式租赁给反诉被告作市场配套用途使用，即位于开平市******委长安里东边的工业用地2.5亩（1665平方米）和位于开平市沙冈开庄长安里南的部分综合用地（面积135平方米），按现状交付反诉被告使用。同时《土地使用权租赁合同》约定，租赁期限为9年，自2018年6月1日起至2026年12月30日止，第一年至第三年月租金为13500元，从第四年至第五年月租金为14400元，第六年至第九年月租金为15696元，当月租金须在每月15日前缴交，签订合同时必须支付保证金40500元。租赁合同洽谈过程中，反诉被告于2018年4月20日支付保证金40500元，2018年5月20日，反诉被告以急需资金使用为由从反诉原告处取回保证金13500元，余下保证金27000元，详见2018年5月20日反诉被告签收的《收据》。2018年5月28日，反诉被告支付第一个月租金13500元，之后依双方口头约定给予7、8月份两个月免租期进行基建。租赁期间，反诉被告不按合同约定支付租金，经多次催收，反诉被告于2018年10月28日才支付了9月份的租金，之后一直以各种理由拒绝支付租金。根据合同约定，被告逾期支付租金已构成违约，反诉原告有权没收保证金，要求在该房屋上的所有建筑物归反诉原告所有，并要求反诉被告支付租金。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告向法院提起反诉。反诉被告马艳红辩称，反诉被告同意解除合同，同意返还土地，反诉被告认为是反诉原告违约在先，反诉被告没有支付租金的义务，更加不用支付所谓的罚金。其他按本诉意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将根据证据规则予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，被告给原告出具《收据》，确认收到津美园侧面空地保证金40500元。2018年5月20日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，约定被告将位于津美园侧面一块空地以有偿的方式租赁给原告作市场配套用途使用，该土地总面积为1800平方米（具体以现有地块为准），租赁期限从2018年6月1日起至2026年12月30日止，第一年至第三年的月租金为13500元，从第四年至第五年的月租金为14400元，第六年至第九年的月租金为15696元，原告须在每月15日前缴交当月租金，如逾期缴交租金的，每逾期一天按所欠租金的10%计罚；又约定签订合同时，原告须付保证金40500元；还约定租赁期间如原告需建设的，必须征得被告及有关部门的同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由原告承担。在履行合同过程中，原告向被告缴交了保证金27000元、租金27000元，并在租赁土地上建设了一座铁棚（12条铁柱作支撑，铁架顶结构）；开平市******委会岐阳经济合作社的村民因租赁土地的面积问题前来阻挠原告施工，原告与被告就村民阻挠问题协商无果。原告以被告提供的租赁物存在权利瑕疵为由向本院起诉，反诉原告以反诉被告违约为由向本院提起反诉，遂成诉讼。另查明，租赁土地属开平市******委会岐阳经济合作社所有，使用权面积644.35平方米，地类（用途）为工业（221）。2009年6月16日，张吕抗与开平市******委会岐阳经济合作社签订承包合同，约定开平市******委会岐阳经济合作社将长安里东边的土地出租给张吕抗，按红线图实用面积计算租赁面积644.35平方米，租赁期限从2009年6月10日至2027年5月10日。2010年9月12日，张吕抗与被告签订《委托协议》，委托被告全权处理涉案合同的一切事务。再查明，经本院询问，开平市******委会岐阳经济合作社的负责人作出以下陈述，1、涉案租赁土地1800多平方米属于该经济合作社所有，其中，1200多平方米没有办理土地使用权证，644.35平方米的土地办理了土地使用权证，该经济合作社将上述644.35元平方米的土地出租给张吕抗，并将土地使用权证复印件交付给了张吕抗；2、承租人转租时并未告知该经济合作社，该经济合作社的村民发现原告在租赁土地上动工，而且建设面积远远大于644.35平方米，村民自发阻止其施工。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告主张其具有涉案1800平方米租赁土地的出租权，应承担相应的举证证明责任。经庭审查明，1、租赁土地的权属人是开平市******委会岐阳经济合作社，该经济合作社出租给张吕抗的土地是644.35元平方米，而被告是受张吕抗的委托处理合同事务；2、被告主张除了上述644.35元平方米的土地，其还有权出租周边1200多平方米的土地，但提供的证据不足以证实其主张，且土地权属人开平市******委会岐阳经济合作社不予确认；3、上述644.35元平方米的土地性质是工业用地，上述1200多平方米的土地尚未办理土地使用权证，而涉案《土地使用权租赁合同》约定的土地用途为市场配套用途使用。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》存在未经批准改变土地用途的情形，也损害了相关土地权属人的合法权益，违反了法律的强制性规定，故本院认定原、被告签订的《土地使用权租赁合同》无效。综上，经本院释明，原告及反诉原告均未对其要求解除合同等诉讼请求作出具体的变更，故对原告及反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告马艳红的诉讼请求；二、驳回反诉原告张雄伟的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9804.56元（已由原告马艳红预交），由原告马艳红负担。反诉案件受理费7651元（已由反诉原告张雄伟预交），由反诉原告张雄伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  吴锦鹏人民陪审员  梁银用人民陪审员  邝 铃二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  李瑞云黄超嫦