安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初10325号 原告:张梅,女,1985年3月11日出生,汉族,户籍地安徽省安庆市迎江区，现住安徽省合肥市瑶海区。 原告:邓剑,男,1985年8月21日出生,汉族,户籍地安徽省安庆市大观区，现住安徽省合肥市瑶海区。 两原告共同委托诉讼代理人：赵玉龙，安徽安泰达律师事务所律师。 被告:安徽华地融泰房地产有限公司,住所地安徽省合肥市新站区新站工业物流园内**团**宿舍楼**，统一社会信用代码:91340100MA2N14K64Q（1-1）。 法定代表人:曹东生,总经理。 委托诉讼代理人：陈兵（该公司员工），男，1987年6月25日出生，汉族，住安徽省肥西县。 原告张梅、邓剑与被告安徽华地融泰房地产有限公司（以下简称华地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张梅、邓剑及其共同委托诉讼代理人赵玉龙，被告华地公司的委托诉讼代理人陈兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张梅、邓剑向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付逾期交房违约金74250元（自2020年4月30日起以购房款165万元为基数,按照日万分之五计至2020年7月30日为74250元）;2、判令涉案房屋由原告自行维修,被告承担房屋维修费用（当庭变更为厨房、主卫、次卫、书房、主卧、阳台的屋顶及客厅墙壁的渗水部位维修恢复至合同约定的标准）；3、被告支付逾期交房给原告的租金损失9600元（2020年5月至10月共6个月）。事实与理由:2018年10月16日,原被告签订《商品房买卖合同》,原告以165万元的价格从被告处购买了位于合肥市瑶海区紫悦府小区的精装商品房,合同签订后,原告依约足额支付了购房款。被告应当于2020年4月30日前将房屋交付原告。但交房到期之后,被告并未如约交房。原告发现房屋存在多处漏水等情况,2020年6月12日,原告委托合肥风清房地产监测咨询有限公司对涉案房屋进行检测,发现诸多部位存在裂缝、漏水、瓷砖空鼓等质量问题,导致房屋无法正常使用。原告曾将该事反馈给被告,要求及时维修,但被告态度强硬,拒绝维修。原告认为,被告违反合同约定,未能如约向原告交付房屋,且准备交付的房屋存在质量问题,不具备交房条件,侵害了原告的合法权益。 被告华地公司辩称：1、受疫情影响，各级政府出台了严格的管控措施，省政府疫情防控指挥部下达了延迟复工的决定，导致被告不能按原定工期完成。被告合理顺延房屋交付期限至2020年6月1日交房，不存在逾期交付情形。原告主张逾期交付违约金于法无据。2、依据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期当中就包括了不可抗力和由于政策法规调整等情况导致工程延期交付，应免除出卖人的责任。同时安徽省高院也发布涉新冠××影响房地产纠纷审判指引第12条也规定，因疫情导致逾期交付房屋，实质是因不可抗力导致房屋逾期交付。3、疫情稍好后，被告于2020年5月25日向原告邮寄了交房通知书，确定于2020年6月1日交付，原告拒收。原告自己到物业拿了钥匙，于2020年6月12日委托合肥风清房地产检测咨询有限公司向被告提交了案涉房屋精装房验房报告，证明原告已知晓房屋交付时间，并且提出了维修联系单。被告对原告反应的问题逐一复核，对部分存在的问题整改。4、案涉房屋不存在质量问题，被告依法在保修期内承担保修责任，不存在原告反应的房屋问题，如果有，请原告现场提出，被告据实整改，但这不影响原告接收房屋。5、被告未逾期交房，更未因逾期交付给原告造成任何损失，其主张租金损失缺乏依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2018年10月16日，出卖人华地公司与买受人张梅、邓剑签订了《商品房买卖合同》及附件，约定张梅、邓剑购买华地公司开发的位于合肥市新站区精装修房屋，房屋建筑面积为121.64平方米，购房总价为165万元。逾期付款超过30日，华地公司有权解除合同；华地公司应于2020年4月30日前将验收合格取得《建筑工程规划许可证（正本）》的房屋交付给张梅、邓剑，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或由于政策法规调整等情况导致工程逾期交付时，买受人应免除出卖人责任。逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。买受人需在出卖人寄发的入伙通知书上规定的时间办理领房手续，无论买受人是否按期领房，均需从入伙通知书上规定的领房之日起计物管费及所购房屋因火灾、、地震等风险责任如买受人自规定之日起45天内没有领房的，出卖人有权向买受人收取总房款日万分之二的违约金。双方在合同中还对交接、装饰、设备标准等事项进行了约定。 2019年4月22日，案涉房屋在合肥市商品房网上备案登记（网上备案编号为1810006917）。 另查明，2020年2月28日，华地公司向11栋804室业主邮寄了《关于新型冠状病毒××疫情引发不可抗力导致延期交房的通知函》，告知张梅、邓剑为防控新冠疫情，房地产等建筑企业不得早于2020年3月9日复工，受本次疫情的巨大影响，项目竣工时间处于待定状态，可能会造成房屋交付时间延迟，房屋最终交付时间以华地公司寄发的《交付通知书》确定的时间为准。2020年3月3日，张梅、邓剑签收该通知函。 2020年5月23日，华地公司向11栋804室业主邮寄了《入伙通知书》，告知张梅、邓剑案涉房屋确定于2020年6月1日交付，物业服务费用自2020年6月2日起计收，如未能及时办理交付手续，按照《合肥市商品房买卖合同》约定时间起，视为交付，该房屋权利、义务自该日起转移。5月25日，张梅、邓剑拒收邮件。 庭审中，原告方陈述，拒收5月25日的入伙通知书是因为华地公司虚假宣传导致设备平台违法建筑被举报到城管局，其担心收房后被城管拆除的损失及责任由其承担，所以不敢收房。之后其自行找物业公司拿了钥匙，6月11日发现房屋漏水。6月12日，其自行委托合肥风清房地产检测咨询有限公司对案涉房屋进行检测,发现诸多部位存在裂缝、漏水、瓷砖空鼓等质量问题。其联系华地公司去现场查看后，回复必须等楼上漏水维修后才能给其维修房顶，故一直未办理交房手续。10月18日楼上才做防水，其屋顶漏水问题已解决，但之前的痕迹还在。要求华地公司将厨房烟道，主卫、次卫屋顶下水管周围，书房、主卧、阳台天花板各一处，客厅墙壁渗水部位维修恢复至合同约定的标准即顶面和墙面都是乳胶漆。 被告方陈述，其根据原告提交的维修申请单，已经一一复核并进行了维修，案涉房屋漏水点全部解决。房屋质量问题不管原告何时提出，只要在保修期限内，华地公司都愿意承担维修责任。 庭审后，原被告双方共同出具了情况说明一份，载明原告第二项诉请即厨房烟道，主卫、次卫屋顶下水管周围，书房、主卧、阳台天花板，客厅墙壁渗水问题现已不存在，同时对楼上卫生间进行闭水试验24小时，未发现新渗水问题，对试验结果无异议。 上述事实，有原被告身份证明、《商品房买卖合同》及附件、网上备案确认单、通知函、入伙通知书、邮寄网络流程信息单、情况说明及双方当事人当庭陈述在案佐证，本院依法应予认定。 本院认为，原被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。合同中虽约定案涉房屋于2020年4月30日前交付，但鉴于众所周知的疫情防控客观情况，被告无法按时交付房屋实属不可抗力，且已提前向原告发送了通知函。后通知原告于2020年6月1日办理交房手续，原告辨称其担心案涉房屋存在设备平台违章建筑，被城管拆除的损失及责任由其承担而不敢收房，但其未提供证据证明，故原告未按期收房的责任不在于被告。另，6月11日后原告自行拿到房屋钥匙，发现房屋存在漏水、裂缝、空鼓等问题，确实系交房瑕疵，影响了入住，被告有义务向原告交付符合合同约定的精装房。经查，被告前期已根据原告提出的问题进行了核实并予以修复，对原告诉请的厨房烟道，主卫、次卫屋顶下水管周围，书房、主卧、阳台天花板，客厅墙壁渗水等问题，双方于庭审后亦确认均已解决。 综上，被告交付的房屋确有部分瑕疵，影响了原告收房，但被告现已将瑕疵部分予以修复，不影响原告收房。原告诉请被告支付其4月30日至7月30日期间逾期交房违约金74250元，本院不予支持，本院酌情认定逾期交房违约金自6月12日至7月30日以165万元为基数按日万分之二的标准计算，应为16170元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽华地融泰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张梅、邓剑延期交房违约金16170元； 二、驳回原告张梅、邓剑的其他诉讼请求。 案件受理费1896元，减半收取948元，由原告张梅、邓剑负担800元，被告安徽华地融泰房地产有限公司负担148元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  邹素琴 二〇二〇年十一月十日 书记员  赵丽丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。