浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初4508号 原告（反诉被告）：杭州乐腾新能源汽车服务有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区石祥路****。 法定代表人：王玥。 委托诉讼代理人：姚云辉，男，汉族，1994年3月5日出生，住浙江省湖州市吴兴区，系公司员工。 被告（反诉原告）：浙江金庆铃汽车销售服务有限公司，住所地，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道通益路**办公楼南侧**iv> 法定代表人：曾跃芳。 委托诉讼代理人：朱胜，男，汉族，1988年3月15日出生，住浙江省临海市，系公司员工。 委托诉讼代理人：徐海霞，女，汉族，1981年11月17日出生，住杭州市西湖区，系公司员工。 原告（反诉被告）杭州乐腾新能源汽车服务有限公司（以下简称乐腾公司）诉被告（反诉原告）浙江金庆铃汽车销售服务有限公司（以下简称金庆铃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理，后被告金庆铃公司提起反诉，本院依法予以受理。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员楼德卫独任审理，本案于2020年6月18日、10月21日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乐腾公司委托诉讼代理人姚云辉、被告（反诉原告）金庆铃公司委托诉讼代理人朱胜、徐海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐腾公司起诉称：2019年10月1日，原告向被告承租位于杭州市余杭区××街道××路××号××楼××幢××层房屋作为办公场地，合同租赁期限至2021年1月31日。原告已支付第一期2019年10月1日至2020年3月30日的房租365730元及租赁保证金49822.5元。因疫情爆发对我司业务产生了巨大的影响，公司经营收入严重缩水，无力支撑后续房租支付。由于疫情这一不可抗力因素，原告决定提前解除房屋租赁合同，并于2020年3月5日通过邮寄的方式告知被告。现原告起诉，请求判令：一、原、被告签订的合同于2020年3月30日解除；二、被告退还房屋租赁保证金49822.5元。 原告乐腾公司向本院提交房屋租赁合同、租金及保证金的支付凭证、解除合同通知书及快递记录等证据以证明起诉事实。 被告金庆铃公司答辩称：原告单方解除合同无事实和法律依据，违背契约精神，被告不同意解除合同。疫情并未严重影响原告权益，不存在合同目的无法实现的情形，原告无权以此为由主张解除合同。原告实际上仍占有租赁物，且原告于2020年2月中旬即已批准复工，疫情对原告的影响有限，不存在继续履行合同对本诉原告明显不公平或不能实现合同目的的情况，原告应自行承担正常的经营风险。原告虽单方面主张提出合同解除，但事实上原告仍在持续使用租赁物，也从未通知被告进行租赁物归还交接，原告以其实际履行行为否定了先前单方解除的申请。被告也是从所有权人处租赁了房屋再将部分区域转租给原告的，如原告主张的解除理由成立，对被告而言是极为不公平的。 被告金庆铃公司向本院提交《租赁合同》、《催款函》、《就“关于申请解除租赁合同的报告”的回复函》、快递面单、水电费、安保费、垃圾清运费发票、张婷婷录音及案涉租赁区域现场照片等证据以证明其答辩意见。 反诉原告金庆铃公司提起反诉称：2019年9月29日，金庆铃公司与乐腾公司签订《租赁合同》，约定将位于杭州市余杭区××街道××路××号××房东南角出租给乐腾公司用于汽车维修及办公，租赁期限自2019年10月1日至2021年1月31日止，年租金731460元（含税），半年一付。根据《租赁合同》第四条约定，第二期租期自2020年4月1日至2020年9月30日，租金365730元（含税价），支付时点为2020年3月1日前……租赁期间，使用租赁物发生的电费（包括空调能耗费）、水费、卫生费、电话费、网络费、保安费、垃圾清运费等费用由乐腾公司承担，所需的电表及相应的线路、设施等由乐腾公司自行安装并承担费用，电费为2元／度，水费为5.5元／吨。公共区域的照明电费、水费等公用设施费用，按规定的分摊标准进行分摊。保安费为每月3500元，垃圾清运费为每桶20元。乐腾公司于每月5日前按时向反诉原告金庆铃公司支付水电费、保安费、垃圾清运费。本部分费用金庆铃公司仅能提供相应金额的收据，同时提供水电费抄表单据。”租赁合同签订后，金庆铃公司按约将房屋交付给乐腾公司使用，但乐腾公司未按合同约定支付第二期租金365730元及水电费、保安费等费用合计16624.5元。经多次催讨未果，故金庆铃公司提起反诉，请求判令：一、反诉被告乐腾公司继续履行合同，支付第二期租金365730元、违约金5669元（以365730元未基数，按每日万分之五标准自2020年3月1日暂计至2020年3月31日，要求计算至实际履行之日）；二、反诉被告乐腾公司支付拖欠的水电费、保安费等费用16624.5元、违约金258元（以365730元未基数，按每日万分之五标准自2020年3月1日暂计至2020年3月31日，要求计算至实际履行之日）。 反诉原告就反诉部分向本院提交的证据与本诉部分一致。 反诉被告答辩称：要求解除合同并退还保证金。 反诉被告就反诉部分未向本院提交证据。 根据到庭当事人的陈述及双方提交的证据，本院审理查明本案事实除反诉被告反诉主张的事实一致。 另查明：合同签订后，乐腾公司支付2019年10月1日至2020年3月30日的房租365730元及租赁保证金49855.5元。乐腾公司于2020年3月5日向金庆铃公司发送《关于申请解除租赁合同的报告》，以疫情对公司业务产生巨大影响，无力支撑后续房租支付为由要求于2020年3月30日解除双方签订的《房屋租赁合同》，退还房屋租赁保证金49822.5元。现乐腾公司主张其于2020年3月30日已腾退房屋，而金庆铃公司则坚称乐腾公司未向其腾退房屋，且房屋一直有人占有使用。 经现场查勘，案涉租赁区域，部分租赁区域已腾空，部分租赁区域仍有人员占有使用。 本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效，各方当事人均应按照合同条约定履行合同义务。本案中，原告提供的证据不足以证明本次新冠疫情对其造成的影响已足以导致合同解除，故对于乐腾公司的诉讼请求，本院不予支持，但新冠疫情对企业的生产经营必然产生一定影响，根据浙江省的疫情防控形势，本院酌情予以调减一个半月的租金及迟延支付租金等的违约责任，以使双方合理分担疫情对于企业经营的影响。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州乐腾新能源汽车服务有限公司与浙江金庆铃汽车销售服务有限公司于2019年9月29日签订的《租赁合同》继续履行； 二、杭州乐腾新能源汽车服务有限公司支付浙江金庆铃汽车销售服务有限公司2020年4月1日至9月30日的租金274297.5元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、杭州乐腾新能源汽车服务有限公司支付浙江金庆铃汽车销售服务有限公司水电费、安保费、垃圾清运费共计16624.5元（其中水费104.5元、电费5780元、垃圾清运费240元，计算至2020年2月29日，保安费10500元，计算至2020年3月底），于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回杭州乐腾新能源汽车服务有限公司的全部诉讼请求； 五、驳回浙江金庆铃汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费1046元，由原告（反诉被告）杭州乐腾新能源汽车服务有限公司负担；反诉案件受理费7124元，由原告（反诉被告）杭州乐腾新能源汽车服务有限公司负担5664元，被告（反诉原告）浙江金庆铃汽车销售服务有限公司负担1460元。 被告（反诉原告）浙江金庆铃汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十五日内到本院申请退费，原告（反诉被告）杭州乐腾新能源汽车服务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 楼德卫 二〇二〇年十一月二日 法官助理 孟 斌 书 记 员 沈海华