湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘12民终1874号上诉人（原审被告）：溆浦大盛房地产开发有限公司，住所地溆浦县卢峰镇胜利街张家湾路**，统一社会信用代码914312247483875081。法定代表人：刘瑛，总经理。委托诉讼代理人：苏向阳（特别授权），湖南海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张在春，男，1978年1月17日出生，土家族，住溆浦县。委托诉讼代理人：宋贻军（一般代理），广东昂扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石丽华，女，1982年2月11日出生，汉族，住溆浦县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘子龙（一般代理），湖南鹤洲律师事务所律师。原审被告：溆浦大盛房地产开发有限公司兆隆花园项目部三期，住，住所地溆浦县屈原路**/div>负责人：舒晓华。上诉人溆浦大盛房地产开发有限公司（以下简称“大盛公司”）因与被上诉人张在春、石丽华及原审被告溆浦大盛房地产开发有限公司兆隆花园项目部三期（以下简称“兆隆项目部三期”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2020）湘1224民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日受理本案后，依法组成由审判员陈利建担任审判长，审判员曹阳、夏英姿参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：兆隆项目部三期系大盛公司的分公司，无法人资格。2018年6月22日，兆隆项目部三期以大盛公司的委托代理机构的身份与原告张在春、石丽华签订《商品房买卖合同》，合同加盖兆隆项目部三期的公章。该合同于2018年8月23日在溆浦县房产管理局商品房预售备案。该合同约定：张在春、石丽华购买大盛公司开发的凯旋国际第18幢门面房，建筑面积2050平方米，总房价9225000元。合同第八条，交付期限和交付标准，出卖人应在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张在春、石丽华依约向被告支付全部购房款。2018年8月6日，张在春将其购买的上述房屋出租给溆浦一页公司，后张在春因需将房屋交付溆浦一页公司装修使用，其便要求被告提前交房，后被告同意提前交房。2018年10月，溆浦一页公司进场装修。2019年4月22日，包含案涉房屋在内的兆隆花园三期凯旋国际建设工程经怀化市公安消防支队验收合格。2019年11月27日，包含案涉房屋在内的兆隆花园三期凯旋国际工程经建设管理部门验收合格，并办理了建设工程竣工验收备案。从合同约定交房之日至取得竣工验收备案表之日计362天。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。关于被告方是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房违约金的计算问题，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商无论是提前向购房者交付房屋还是按合同约定期限交付房屋，其都必须确保商品房在交付时是验收合格的房屋即符合实际交付条件，才构成房屋的有效交付；如购房者接收该不符合交付条件的房屋，亦不影响开发商承担违约责任，因上述法律对于商品房交付条件的规定系强行性规定，违反强行性规定的约定应属无效。本案中，被告向原告交付房屋时，该房屋未经验收合格，尚未取得《商品房竣工验收备案表》，其所交付的房屋不符合合同约定的交付条件，不构成有效交付，故不能视为其已履行完毕合同约定的交房义务，其应承担相应的违约责任，结合本案案涉房屋竣工验收情况及消防验收情况，法院确定被告履行完毕交房义务的时间为2019年11月27日即建设工程竣工验收合格之日；关于被告提出其与原告已通过行为变更了合同中关于交房和违约责任、原告同意在其未取得《商品房竣工验收备案表》的情况下提前收房的意见，因双方事后未就此事签订有补充协议，原告也否认存在口头约定，即便双方有此约定，该约定也因违反法律关于商品房交付条件的强行性规定，亦属无效，现房屋买受人主张权利，就不能免除房屋出卖人逾期交房的违约责任。房屋出卖人应支付原告迟延交房违约金自2018年12月1日至2019年11月27日按购房款9225000元及日万分之一计算(9225000元×362天×0.0001)为333945元。关于二被告责任分担问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”兆隆项目部三期系大盛公司的分公司、代理大盛公司销售案涉房产，大盛公司是案涉房产的开发商、销售主体，大盛公司不答辩、不出庭应诉，漠视自己的诉讼权利，也给法院为查明案件事实真相造成困难，法院根据现能查明的事实，确认由大盛公司承担本案民事责任。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持，对兆隆项目部三期的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、溆浦大盛房地产开发有限公司支付张在春、石丽华逾期交房违约金333945元，限在本判决生效后十日内付清；二、驳回张在春、石丽华的其他诉讼请求。逾期未按法律文书指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6351元，由张在春、石丽华负担53元，溆浦大盛房地产开发有限公司负担6298元。宣判后，大盛公司不服上诉称：原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1、原审判决对本案基本事实认定不清。2018年6月22日被上诉人张在春、石丽华与上诉人兆隆项目部三期签订一份商品房买卖合同，被上诉人张在春、石丽华以总房款9225000元购买兆隆花园三期凯旋国际城18幢201房门面一处。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人于2018年11月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将本合同约定的商品房交付买受人使用,交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案、取得(竣工验收备案表)。《商品房买卖合同》虽有约定出卖人将取得(竣工验收备案表)的商品房于2018年11月30日前交付买受人使用,但被上诉人为了自己所购买的门面尽早获益,于2018年8月6日与案外人溆浦一页文化娱乐有限公司签订了房屋租赁合同,将所购买的门面租赁给溆浦一页文化娱乐有限公司从事KTV经营活动。被上诉人为了尽快和溆浦一页文化娱乐有限公司履行租赁合同,于是和上诉人协商要求上诉人提前交房,以便溆浦一页文化娱乐有限公司进场装修,上诉人在被上诉人的请求下同意被上诉人收房,根据《合同法》第七十七条关于当事人协商一致,可以变更合同的规定,双方事实上变更了《商品房买卖合同》关于交房时间和违约责任的约定。原审法院认为双方事后未就提前收房一事签订补充协议,被上诉人也否认有口头约定,对双方已经变更了合同约定,被上诉人提前收房的事实不予认定,该认定明显错误；2、原审法院对证据的采信明显偏祖被上诉人。原审法院对被上诉人提交的证据全部予以采信,对上诉人提交的3、4、5号证据认为被上诉人提出异议,没有财务公章,不是原件来源不明均不予采信。原审法院对上诉人提交的证据不予采信是错误的,本案在一审审理时被上诉人此前向法院起诉过一次,案号为(2020)湘1224民初495号,溆浦县人民法院于2020年4月28日开庭审理了此案,在开庭审理时上诉人当庭出示了证据的原件,后因被上诉人起诉的主体出现错误,一审法官发现后要其撤回起诉后重新起诉。该案两次审理法官都是吴浩洲,第一次审理时吴法官已对证据原件进行过核对,第二次开庭审理时被上诉人未提出核对原件,法官亦未提出核对原件,现一审法院以证据不是原件来源不明均不予采信上诉人提交的证据明显偏祖被上诉人；3、原审法院适用法律错误。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。上诉人和被上诉人在签订《商品房买卖合同》虽有约定交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案、取得(竣工验收备案表)。但因相关主管部门的原因,致使2020年11月オ完成竣工验收备案等相关手续。《民法典》第一百五十三条规定违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。原审法院认为双方约定提前收房违反了《建筑法》第六十一条和《城市房地产管理法》第二十七条的规定,认为被上诉人提前收房的行为无效是错误的。《建筑法》第六十一条虽规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。但该规定并没有规定提前交付使用的法律后果,更没有规定双方达成一致提前收房的行为无效。该规定只是管理性规定,《城市房地产管理法》第二十七条的规定亦是如此。《合同法》第七十七条规定当事人协商一致,可以变更合同。上诉人在被上诉人的请求下同意被上诉人收房,双方事实上变更了《商品房买卖合同》关于交房时间和违约责任的约定。《合同法》第133条规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持:第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。发包人擅自使用的,也就是说建设工程未经竣工验收未取得(竣工验收备案表)向购房户交房,购房收房,视为工程合格。从以上法律及司法解释不难看出,双方用行为变更了《商品房买卖合同》第八条的约定,被上诉人已实际占有使用所购买的门面房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是审理商品房买卖合同纠纷案件的特别法,根据特别法优于一般法的原则,法院审理商品房买卖合同纠纷案件时应优先适用该司法解释,该司法解释没有规定取得(竣工验收备案表)是开发商交房和购房户收房的先决条件,也没有规定未取得(竣工验收备案表)提前收房的行为无效；4、原审法院认定双方达成的提前收房的协议无效,就应当对合同无效或被撤销的法律后果进行释明。《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。上诉人在被上诉人的请求下在未取得(竣工验收备案表)时向被上诉人提前交房,被上诉人明知所收房屋未取得(竣工验收备案表)接受房屋,并和第三人签订租赁合同收取租金。假设违反法律规定被认定无效,那么双方都有过错的,应当各自承担应的责任,而不应由上诉人承担巨额的违约賠偿金。如果认定双方的行为无效,被上诉人从2018年8月6日至2019年11月27日所获得的租金就应当返给上诉人。一审法院对此并未释明。综上，请求二审法院依法撤销原判，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张在春、石丽华辩称：一、一审认定事实清楚、证据充分。大盛公司于2019年11月27日才取得商品房竣工验收备案,事实清楚,违约事实存在。上诉人提出答辩人2018年8月6日已经实际收房,因房屋未经过验收,不能视为有效交付,一审判决上诉人应当承担违约责任理由充分,判决公平；二、法律规定的房屋交付条件,必须经过验收合格,是强制性规定,必须遵守。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用:未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定:依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定,房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。因其交付房屋不符合法定交付条件,不能认定其已完成交付义务,原审认定其违约并无当；三、上诉人认为双方改变合同约定的交付,不承担违约责任的理由,不能成立。涉案合同系商业广场的商业门面,面积达2050平方米,不是住宅,2050平方米门面使用必然导致大量顾客涌入,该房屋租赁给溆浦一页公司开办娱乐场所,房屋性质已经属于影响公共安全的场所,上诉人交付的房屋不合格影响的是社会公共利益的安全问题,而不是仅仅上答辩人个人利益。民事法律行为虽然是彰显意思自治、保障权利实现的主要制度,但这种自由必须限定在不损害国家利益、社会公共利益的范围之内。民事主体的民事法律行为一旦超越法律和道德所容许的限度,构成对国家利益、社会公共利益的侵害,其效力就必须被否定。而法律、行政法规的强制性规定以及公共秩序和善良风俗,即是对民事主体意思自治施加的限制。(因交付房屋不符合法定交付条件,不能认定其已完成交付义务,应当承担违约责任的观点,湖南省高级人民法(2019)湘民申3169号民事裁定书亦采用此裁判规则2019.12.4)。综上所述,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。二审期间，上诉人大盛公司补交了溆浦一页文化娱乐有限公司向被告兆隆项目部三期缴纳电费收据3张（2019年1月19日缴费9072元、2019年4月1日28200元、2019年6月12日20833元）的原件。二审期间，被上诉张在春人为支持其答辩理由，提交了（2019）湘1224民初1729号民事调解书和补充协议各一份，以证明上诉人存在延期交付，造成被上诉人损失的事实客观存在。二审期间，被上诉人石丽华与原审被告兆隆项目部三期未提交证据。对于上诉人大盛公司提交的证据，被上诉人张在春与石丽华对真实性无异议；对于被上诉人张在春提交的证据，大盛公司认为与本案没有关联性。本院认证认为，对于上诉人提交的证据，因一审判决已经认定溆浦一页文化娱乐有限公司于2018年10月进场装修的事实，无需重复证明，本院不再采纳；对于被上诉人提交的证据，因民事调解书没有既判力，也不能对抗案外人，故与本案没有关联性，本院不予采纳。本院二审对一审判决所认定的案件事实予以确认，并根据一审判决已经采纳的兆隆项目部三期提交的证据三《商铺装修管理服务协议》补充认定：对于2018年10月溆浦一页文化娱乐有限公司作为租户实际进场装修，作为业主的张在春明知，并于2019年元月15日和怀化紫园物业服务有限公司兆隆花园服务中心签订《商铺装修管理服务协议》。本院认为：本案《商品房买卖合同》虽有约定出卖人兆隆项目部三期将取得竣工验收的商品房于2018年11月30日前交付买受人张在春、石丽华使用,但张在春、石丽华为了自己所购买的门面尽早获益,于2018年8月6日即与案外人溆浦一页文化娱乐有限公司签订了房屋租赁合同,将所购买的门面租赁给溆浦一页文化娱乐有限公司，并同意溆浦一页文化娱乐有限公司于2018年10月进场装修,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”的规定，应视为兆隆项目部三期已经于2018年10月将张在春、石丽华所购商品房交付使用，且因为张在春、石丽华实际接收房产尚在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前，故其对所接收的房产尚未经正式竣工验收合格的状态应为明知，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“关于当事人协商一致,可以变更合同”的规定,应认定兆隆项目部三期与张在春、石丽华事实上变更了《商品房买卖合同》关于交房时间和违约责任的约定，放弃了对兆隆项目部三期逾期交房责任的承担；且至2019年11月27日张在春、石丽华提起诉讼以前，兆隆项目部三期所交付的房产均已全部获得竣工验收合格，并未因房屋未经竣工验收造成安全后果，故张在春、石丽华再以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房的违约责任，本院不予支持。综上，上诉人大盛公司的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条之规定，判决如下：一、撤销湖南省溆浦县人民法院（2020）湘1224民初1283号民事判决；二、驳回张在春、石丽华的诉讼请求。本案一审案件受理费6351元，二审案件受理费6351元，共计12702，由张在春、石丽华负担。本判决为终审判决。审判长  陈利建审判员  夏英姿审判员  曹 阳二〇二〇年十一月十八日法官助理田利文书记员张妍瑞