湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1926号上诉人(原审被告)：胡佩丽，女,1962年2月18日出生,汉族，湖北省麻城市人，住麻城市。委托诉讼代理人：冯洋，湖北从天律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人(原审被告)：彭斌，男，1959年9月22日出生，汉族，湖北省麻城市人，住麻城市。与胡佩丽系夫妻关系。被上诉人(原审原告)：丁解良，男，1965年3月24日出生，汉族，湖北省麻城市人，户籍地麻城市，现住麻城市。上诉人胡佩丽、彭斌因与被上诉人丁解良房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2019）鄂1181民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡佩丽、彭斌上诉请求：一、依法撤销原判，重新判决；二、确认彭斌与丁解良签订的房屋转卖协议无效。事实与理由：一、一审认定丁解良购时为善意错误。《住房转卖协议书》约定，甲方必须负责协助乙方办理产权过户手续或其他证明并交给乙方，保证产权清楚，终生无纠纷。如有纠纷及经济损失由甲方负责。由此可以看出，该合同是强制的，而且丁解良明知所出卖的房屋是夫妻共同财产，彭斌无权转卖；同时丁解良也得知我们夫妻关系紧张，因此故意加重彭斌的责任。二、一审认定“胡佩丽对房屋转让一事毫不知情有悖常理，也背离诚实信用原则”，是错误。胡佩丽反复说明外出务工十几年，一直认为彭斌是将房屋出租给丁解良使用，所以未提出异议。而且十几年来，丁解良从未找胡佩丽要求办理过户手续，直至起诉时才知晓此事，故不存在背离诚实信用原则。三、双方签订的房屋转卖协议存在恶意，严重损害了胡佩丽的合法权益，应当认定为无效，一审认定为有效错误。四、一审驳回胡佩丽反诉错误。丁解良答辩称，一审判决认定事实清楚，判决内容合理合法，并无任何不妥之处。另外补充，上诉状上没有彭斌本人签字，两人签字均为胡佩丽所签。丁解良向一审法院起诉请求：1、判令胡佩丽、彭斌履行《住房转让协议书》中协助办理房产过户义务；2、本案诉讼费由二人承担。一审法院认定事实：2003年9月30日，丁解良（乙方）与彭斌（甲方）签订《住房转卖协议书》，协议约定：一、甲方自愿将自己购买的水产局家属楼三室一厅（98.6平方米另加附属房55平方米、后院约32平方米）的全部产权和使用权转让给乙方。二、甲方必须负责协助乙方办理产权过户手续或其他证明并交给乙方，保证产权清楚，终生无纠纷。如有纠纷及经济损失由甲方负责。三、乙方购买甲方房屋时间为2003年9月1日，占地实面积为186.6平方米，出售价42000元。四、乙方于签约之日起首次付款35000元，余下欠款在2004年2月底付清。协议中同时对违约责任等事项均作出约定。合同签订后，丁解良向彭斌支付了首期房款35000元。彭斌向丁解良交付了房屋所有权证，丁解良于2003年底搬入该房屋居住至今。余下款项丁解良已相继付清。涉案房屋所有权证（麻政房字第**）显示该房屋产权单位彭斌，建成年份1987年，产权来源房改购买，建筑面积83.17㎡，颁证时间2001年1月16日。另查明，彭斌与胡佩丽自1985年1月1日起以夫妻名义开始共同生活，2010年11月8日在麻城市民政局领取结婚证。一审法院认为，本案的争议焦点是丁解良与彭斌签订的合同是否有效的问题。首先，涉案房屋系房改房，但该房屋已经取得麻城市城镇房屋所有权证，且并无法律法规禁止房改房上市交易。其次，虽然涉案房屋是胡佩丽、彭斌婚姻存续期间购买，系双方婚后共同财产，但房屋所有权证上登记为彭斌一人，且合同中彭斌已特别说明“保证产权清楚，终生无纠纷，如有纠纷后果和经济损失由甲方负责”，可以认定丁解良购买时为善意。丁解良购买并入住该房屋十五年之久，胡佩丽在此期间一直未就涉案房屋买卖事宜向丁解良提出异议，在诉讼中才提出其对房屋转让一事毫不知情有悖常理，也背离诚实信用原则，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故丁解良与彭斌签订的房屋买卖合同有效。合同签订后，彭斌按约定向丁解良交付了房屋，丁解良也已支付了相应的价款，双方已履行完合同约定的主要义务。现胡佩丽、彭斌未协助丁解良办理房屋过户登记手续的行为已构成违约，依法应当继续履行合同。因合同约定的房屋面积与房屋所有权证上的面积不一致，丁解良亦同意按房屋所有权证上载明的面积协助办理过户，故胡佩丽、彭斌协助过户以房屋所有权证上载明的面积为限。胡佩丽以丁解良、彭斌为被告提起的反诉，因反诉主体不当而另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：彭斌、胡佩丽于判决生效后十五日内协助丁解良办理房产过户手手续（麻政房字第**。案件受理费100元，减半收取50元，由彭斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人胡佩丽提交两份询问调查笔录及申请证人余某出庭作证，拟证明胡佩丽不知道彭斌与丁解良签订了房屋买卖合同；事后，彭斌、丁解良也没有向胡佩丽告知房屋买卖的事实。被上诉人丁解良申请证人阳某出庭作证，拟证明当时其与彭斌签订房屋买卖合同时，阳某当时在场，他也是水利局的职工，阳某也签了字。上诉人彭斌未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，丁解良对胡佩丽提交的两份询问调查笔录，认为不能达到其证明目的，这两个人只是胡佩丽的熟人，并不是证人；对余某当庭所作证言无异议，她不知道的就说不知道。胡佩丽对丁解良申请证人阳某当庭所作证言有异议，认为缺乏真实性，他当时不在场，事后补签了见证人；证人所做的陈述与本案没有关联性，阳某说签合同时无意中到场，缺乏真实性，证人证言不能达到其拟证明目的。上诉人彭斌对胡佩丽提交的证据无异议，对丁解良申请证人阳某出庭所作证言，认为不属实，签订合同时阳某并不在场。本院认为，上诉人胡佩丽提交的刘淑青调查笔录，刘淑青未到庭接受质询，本院不予采信；证人余某出庭作证，其证实是一审诉讼阶段听说此事，事前并不知晓，不能达到其证明目的，本院不予采信。被上诉人丁解良申请证人阳某出庭作证，其只证实在合同上作为见证人签字，对于胡佩丽是否知晓房屋买卖一事，其并不知情，本院对该证据不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，本案的争议焦点是丁解良与彭斌签订的合同是否有效。丁解良与彭斌于2003年签订房屋买卖合同，并将房屋予以交付，至今已达十五年之久，水电费的交纳及户名均是丁解良；房屋买卖价款也分多次予以支付并于2019年7月最后付清。胡佩丽在此期间一直未就涉案房屋买卖事宜向丁解良提出异议，在诉讼中才提出其对房屋转让一事毫不知情，与常理不相符。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，虽然涉案房屋是胡佩丽、彭斌婚姻存续期间购买，系双方婚后共同财产，但房屋所有权证上登记为彭斌一人，且合同中彭斌已特别说明“保证产权清楚，终生无纠纷，如有纠纷后果和经济损失由甲方负责”，可以认定丁解良购买时为善意。故丁解良与彭斌签订的合同为有效，胡佩丽认为合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，胡佩丽、彭斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人胡佩丽、彭斌负担。本判决为终审判决。审判长  倪志勇审判员  饶桂芳审判员  宋顺国二〇二〇年十一月四日书记员  杨 丽