河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初4640号原告:河南绿捷物业服务有限公司，统一社会信用代码91411082558308469N，住所地长葛市铁东路北段东侧。法定代表人:崔权营，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张丽鹏，河南七星灿律师事务所律师。被告:李佩奇，男，1985年4月10日生，汉族，住长葛市。原告河南绿捷物业服务有限公司与被告李佩奇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告河南绿捷物业服务有限公司的委托代理人张丽鹏、被告李佩奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南绿捷物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2019年7月1日至2020年6月30日物业费1886.11元、生活垃圾处理费84元，地下储藏室照明、维护费63.84元，合计2033.95元，并赔偿资金占用期间利息损失91.42元（自2019年8月20日暂计至2020年9月30日，以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另计至清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月31日，原告与长葛市瑞景新城业主委员会签订《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》,约定由原告为瑞景新城小区业主提供物业服务，物业服务收费选择多费制，收费项目包括:物业费、电梯公摊电费、家用水电费、公摊电费、生活垃圾处理费、车库或车位照明、维护费等项目;收费价格:物业费,高层1.18元/平方，多层0.7元/平方;生活垃圾处理费每户84元/年。公共部位公摊电费108元/年;地下车位(库）照明、卫生费240元/年;1期车库100元/年;储藏室照明、维护费:1期每月0.2/㎡,2期每月0.35/㎡;而经核实:被告系该小区第23幢1单元3层西户（0103003)号，房屋建筑面积为133.2㎡;被告作为该小区高层楼住户,应依法依约按时向原告交纳各项物业服务费用。经多次催收,除部分相关物业费用交纳外,目前被告仍未交费项目及金额明细为2019年7月1日至2020年6月31日物业费1886.11元，生活垃圾处理费84元,地下储藏室照明、维护费63.84元，家用水电费150.5元，共计2396.66元。综上所述，依据《物业管理条例》第十五条第（三)项、第三十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条规定,原告“绿捷物业公司”作为“长葛市瑞景新城业主委员会”选聘的物业服务企业与该业主委员会签订的物业服务合同,对长葛市瑞景新城小区的全体业主具有约束力。原告依约提供了物业服务,被告作为该小区业主，应依约交纳相应物业费、生活垃圾处理费等物业服务相关费用，而其长期拖欠的行为，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，被告应承担继续履行支付物业服务费用，并赔偿原告资金占用期间利息损失的违约责任。请法院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。被告李佩奇辩称：1、原告的权利来源及依据系2019年度物业合同，该合同未经业主委会表决同意，系无效的民事法律行为；2、合同的相对方业主委员会系非法人组织，其权利的来源是业主的授权，但在物业服务合同签订中提高物业费用价格，侵害了业主的共同权利；3、原告在提供物业服务中，经常断水、断电，水电费用极高，最为恶劣的是在2020年疫情期间，擅自撤离小区，小区面临疫情感染威胁，2020年7月底，原告再次逃离。4、原告收取答辩人在内的业主“公共部位公摊电费108元/年”，系固定收费、乱收费，应按实际分摊到户。5、原告收取电费存在价格欺诈，2019年12月多收我家电费8.5元，多收小区200多户业主电费。原告河南绿捷物业服务有限公司向本院提交的证据材料有：一、2019年3月31日，《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》一份，证明2019年3月31日，原告与长葛市瑞景新城业主委员会签订《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》,约定由原告为瑞景新城小区业主提供物业服务，物业服务收费选择多费制，收费项目包括:物业费、电梯公摊电费、家用水电费、公摊电费、生活垃圾处理费、车库或车位照明、维护费等项目;收费价格:物业费,高层1.18元/平方，多层0.7元/平方;生活垃圾处理费每户84元/年。公共部位公摊电费108元/年;地下车位(库）照明、卫生费240元/年;1期车库100元/年;储藏室照明、维护费:1期每月0.2/㎡,2期每月0.35/㎡，被告作为业主接受物业服务，应依据物业服务合同约定交纳相关物业费用。二、《商品房买卖合同》（摘要）及附件身份证复印件一份、《证明》一份，证明：被告为“瑞景新城”小区第23幢1单元3层西户（0103003）号房业主，房屋建筑面积为133.2㎡。被告每年应交纳物业费为133.2㎡×1.18元/㎡×12个月=1886.11元，生活垃圾处理费84元，地下储藏室照明、维护费15.2×0.35元/㎡×12个月＝63.84元，合计为2033.95元。三、2020年11月3日《瑞景新城小区物业费用缴纳情况》原件一份，证明：截止2020年10月31日，瑞景新城一、二期共入住1083户，已缴费863户，2019年度物业费用各业主已缴纳79.6%左右。被告李佩奇向本院提交的证据材料有：一、1、瑞景新城2019年10月15日水电费清单，证明实际电费用量123度，单价0.56元，物业核算金额75元，经本人计算123×0.56＝68.88元；2019年11月13日电费实际用量199度，单价0.56元，物业核算121.4元，经本人计算199×0.56＝111.44元；2019年12月13日电费实际用量170度，单价0.56元，物业核算103.7元，经本人计算170×0.56＝95.2元，综上所述，物业存在电费欺诈。二、2、光盘1份，证明：瑞景新城物业在服务期间曾经2次逃离岗位，没有提供物业服务。以及都市报道采访中物业经理及业委会主任分别承认2019年度物业服务合同无效的视频内容。三、2020年度物业费缴费通知（公开信），证明2020年度按照一费制收取物业费。经审理，本院认定案件事实如下：原告河南绿捷物业服务有限公司系长葛市科瑞置业有限公司开发长葛市瑞景新城小区时指定的物业服务企业，同时也是之后长葛市瑞景新城业主委员会选聘的物业管理公司。2019年3月31日，原告与长葛市瑞景新城业主委员会签订《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》,约定由原告公司为瑞景新城小区业主提供物业服务。物业服务收费选择多费制，收费项目包括：物业费、电梯公摊电费、家用水电费、公摊电费、生活垃圾处理费、车库或车位照明、维护费等项目;收费价格:物业费,高层1.18元/平方米，多层0.7元/平方米;生活垃圾处理费每户84元/年。公共部位公摊电费108元/年;地下车位(库）照明、卫生费240元/年;1期车库100元/年;储藏室照明、维护费:1期每月0.2/平方米,2期每月0.35/平方米;经核实:本案被告李佩奇系长葛市瑞景新城小区第23幢1单元3层西户（0103003)号高层楼住户,房屋建筑面积为133.2平方米;经原告多次催收,目前被告仍未交费项目及金额为2019年7月1日至2020年6月30日物业费1886.11元，生活垃圾处理费84元,地下储藏室照明、维护费63.84元，共计2033.95元。在上述合同履行过程中，由于开发商长葛市科瑞置业有限公司不再补贴原告的运营费用，部分业主长期拖欠物业费，造成原告方负债经营，原告方经营中拖欠保安、保洁等员工工资、无法向电业公司垫付电费、外包垃圾清运费长时间拖欠，客观上造成合同期内发生保安、保洁员工怠工三天，小区垃圾有三天未及时清运、小区大范围停电两天等现象，后在长葛市建设路街道办事处等协调下，及时复工、并恢复供电、恢复垃圾清运。本院认为：物业服务费用是物业服务企业提供物业服务的基本保障，是业主获得物业服务权利的前提条件。长葛市瑞景新城业主委员会选聘原告并与原告签订的物业服务合同,符合法律和行政法规规定，合法有效，依法对原告及包括被告在内的长葛市瑞景新城小区的全体业主和物业使用人具有法律约束力。原告依约提供了物业服务,被告作为该小区业主，享有物业服务权利的同时，应依约交纳相应物业费、生活垃圾处理费等物业服务费用，而被告长期拖欠物业服务费用交纳的行为，已构成违约，应依法承担交纳相关物业费用的违约责任。原告向被告李佩奇主张物业服务合同约定范围内的物业服务相关费用诉请，本院予以支持；本案中被告并无证据证明诉争物业服务合同约定的小区物业服务收费项目或价格不合理，或未经业主委员会表决同意，损害业主的共同权利事实存在，其主张原告擅自提高物业费用价格，与事实不符。业主委员会内部表决事项，属业主委员会内部自治事务，不影响其对外签订物业服务合同的法律效力，故被告提出涉案物业服务合同无效或应予撤销的抗辩理由，不符合合同无效或可撤销的法定条件，依法不能成立，该抗辩理由本院不予采信；同时，被告提出原告在提供物业服务过程中，经常断水、断电，擅自撤离等情况与事实不符，或与被告无直接关联，本院不予采信。原告物业服务短时间迟滞与小区部分业主长期拖欠物业费存在一定因果关系，也是客观事实，但该物业服务瑕疵，并不改变原告方长期提供物业服务的基本事实，双方因此而产生的纷争，被告完全可以通过适当方式向被告提出合理诉求，双方也可通过业主委员会或当地街道办事处协调，也可通过向物业服务监督机关等投诉等方式处理解决。而原告方据此作为抗辩拒付物业服务费，客观上影响小区整体物业服务利益实现，与其争议诉求的目的背道而驰，做法欠妥，应予纠正。被告该抗辩理由，本院不予支持。被告方对本案纠纷的发生，存在一定过错，鉴于原告方在提供物业管理服务过程中确有瑕疵或不足，且该服务缺陷结果的发生，与被告等部分业主长期违约之间，存在一定因果关系等状况，故对于原告主张的物业服务费用资金占用期间利息损失的诉求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第一百二十一条，《物业管理条例》第十五条、第三十四条、第四十一条，第六十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李佩奇于本判决生效之日起七日内给付原告河南绿捷物业服务有限公司2019年7月1日至2020年6月30日物业费1886.11元，生活垃圾处理费84元,地下储藏室照明、维护费63.84元，共计2033.95元；二、驳回原告河南绿捷物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李佩奇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于许昌市中级人民法院。审判员 ：董保明二〇二〇年十一月十九日书记员 ： 李 爽