北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6791号上诉人（原审原告）：李政，男，1965年12月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：邓晓一，北京市广渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋洋，北京市广渡律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：毕明珠，女，1989年12月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄东，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕崇勇，男，1962年10月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：梁广俊，北京市兰台律师事务所律师。上诉人李政、上诉人毕明珠因与被上诉人毕崇勇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初50131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李政上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持李政的诉讼请求。事实和理由：1.毕明珠、毕崇勇违约拒绝继续履行北京市海淀区502号房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同，应当承担赔偿责任，关于赔偿数额，双方交涉时毕崇勇曾明确表示涉案合同未能履行是因毕崇勇违约，且承诺赔偿李政不少于1000万元，其中不包含应退还李政的820万元购房款，另外，双方在协商中亦都认可涉案房屋在当时的价值达2600万元，李政的诉讼请求符合双方在协商中的意思表示；2.自2016年下半年开始涉案房屋价格快速上涨，涉案房屋所在小区在2017年2月的实际成交单价约11.4万元，以此标准计算，涉案房屋在当时涨幅接近800万元，毕明珠、毕崇勇在合同履行过程中严重违反诚实信用原则，一审判决认定的230万元的赔偿数额不足以弥补李政的实际损失，有违公平原则。毕明珠对李政的上诉请求辩称，不同意李政的上诉请求和理由。因为着急用钱，所以毕明珠在涉案房屋价格上涨的情况下，按照原价将涉案房屋出售给李政，要求李政支付全款。李政在知晓毕明珠一方急用钱的情况下并未按约支付全款，导致毕崇勇出售其名下房屋用以还款，故毕明珠一方提出解除合同，并向李政返还购房款550万元。从毕明珠、赵某1、李政签订《还款与房屋买卖协议》（以下简称协议）到毕明珠一方返还房款只有一年左右的时间，此期间涉案房屋价格并无巨幅上涨，双方就赔偿数额亦从未达成一致意见。毕崇勇对李政的上诉请求的答辩意见与毕明珠一致。毕明珠上诉请求：改判一审判决第一项为毕明珠向李政返还购房款270万元，不同意支付赔偿款230万元。事实和理由：毕明珠紧急出售房屋是为了偿还借款，但李政在向案外人赵某1支付700万元、向毕明珠支付120万元后，剩余购房款迟迟未能支付，导致毕崇勇不得不出售自己名下房屋以偿还借款，遭受了经济损失。李政亦同意解除合同，并向毕崇勇提供了还款账号。因此双方合同解除的责任在于李政，其损失也应当自行承担，一审法院对于双方的过错责任分配不当，不同意赔偿230万元。李政对毕明珠的上诉辩称，不同意毕明珠的上诉请求和理由。1.毕崇勇并未告知李政其还另有借款要偿还的事实，双方并未约定要求李政支付全款，合同未约定剩余购房款如何支付，根据李政提交的证据，毕崇勇也没有提出过付款的要求，直接通知解除合同，双方协商过程中毕崇勇也多次认可是其单方毁约解除合同；2.毕崇勇出售其名下房屋是在诉讼期间，并非为了偿还借款。毕崇勇同意毕明珠的上诉请求和理由。李政向一审法院起诉请求：1.判令毕明珠、毕崇勇共同向李政返还购房款270万元；2.毕明珠、毕崇勇向李政支付赔偿款1000万元。一审法院认定事实：2014年9月3日，北京京投兴业置业有限公司（以下简称京投兴业公司，出卖人）与毕明珠（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定毕明珠以10969726元的价格购买京投兴业公司开发的北京市海淀区502号房屋，用途为普通住宅，预测建筑面积164.69平方米。同日，毕明珠交纳了房款10969726元。庭审中，毕明珠、毕崇勇确认涉案房屋现由毕明珠居住使用，尚未办理房屋所有权证书。2016年1月25日，毕明珠（甲方）、赵某1（乙方）、李政（丙方）签订协议，内容为：“1．事由：甲方购买海淀区502时，向乙方借款人民币柒佰万元。现因甲方出国学习不在(再)需要琨御府房产，定以人民币壹仟零佰玖拾陆万玖仟柒佰贰拾陆元卖给丙方，丙方购买甲方琨御府房产的定金为人民币柒佰万元。丙方用出卖蓝靛厂房产的收入支付。3．收款收据：该协议签订，证明乙方已经收到丙方代甲方偿还购买琨御府房产的借款人民币柒佰万元。”庭审中，双方均确认协议落款处“甲方：”后的“毕明珠”系毕崇勇所签，“甲方：”前的“毕明珠”及毕明珠身份证号码系毕明珠本人事后补签。李政于2016年1月24日、1月25日分别向赵某1转款640万元及60万元，共计700万元，作为涉案房屋的购房款，毕明珠向李政出具了收据。2016年2月2日，李政向毕明珠支付购房款120万元，毕明珠向李政出具了收据。2014年11月11日，案外人伍某1（出卖人）与李政之妻吴某1经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某1以850万元的价格购买北京市海淀区蓝靛厂房屋（以下简称晴雪园房屋，建筑面积125.76平方米）。吴某1于2015年9月29日付清全部购房款，但未办理晴雪园房屋的过户登记手续。2015年9月21日，李政作为伍某1（出卖人）的代理人与于某1（买受人）经麦田公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，将晴雪园房屋以929万元的价格出售给于某1。2016年3月6日，李政与彭某1签订车位转让协议，将晴雪园地下车库车位以75万元的价格出售给彭某1。2016年11月29日，刘某1（出卖人）与吴某1（买受人）经麦田公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某1以1530万元的价格购买北京市海淀区远大园房屋（以下简称远大园房屋，建筑面积193.21平方米）。吴某1于2017年5月18日取得了上述房屋的不动产权证书。李政与吴某1原系夫妻关系，于2017年9月19日登记离婚，离婚协议约定双方共同财产位于朝阳区大屯里房屋（以下简称大屯里房屋）及远大园房屋均归吴某1所有。为证明系毕明珠、毕崇勇违约导致协议无法继续履行，李政提交了2016年10月23日、10月25日与毕崇勇的短信记录及2017年5月11日其与毕崇勇的录音。2016年10月23日短信中李政表示不相信毕崇勇会反悔购房协议并希望其慎重决断；毕崇勇表示其绝不是开玩笑，其对李政的义气建立在李政对其真诚之上，这个没有了其他的也就无从谈起。10月25日短信中李政表示租的房子马上到期，毕崇勇突然改变让其措手不及，其想和毕崇勇约谈关于涉案房屋买卖的事情；毕崇勇表示不谈了，其已决定，其认为可以和李政清算一下，要求李政自己拿方案想好了再找其；10月25日李政还向毕崇勇发送如下内容：“你是用毕明珠的名字买的琨御府的房子，实际上买房钱是你支付的，你只支付了200多万元，700万元你向赵某1借的。2016年1月临近年关赵某1急用钱督你还款700万元，你让我退掉已签合同交了定金的世纪城上河村房子。将卖我们晴雪园房子钱700万元还给赵某1，该700万元是作为买琨御府房子定金，又付你120首付款。请你回忆是不是这样。”毕崇勇回复：“是。”毕明珠、毕崇勇对短信真实性、关联性、合法性认可，但对证明目的不予认可，认为该短信是断章取义，双方系协商一致解除协议的，不存在单方毁约，李政提供的该条短信记录是起诉后为达到诉讼目的进行的单方陈述，意图是为毕崇勇设置语言陷阱，谋取不正当利益。李政还提交了2017年5月11日其与毕崇勇交涉涉案房屋买卖事宜的录音，该录音中反映出：毕崇勇表示李政仅向其支付了820万元，未支付完毕房款，故不同意继续履行；李政则表示定金为700万元，首付120万元，按照交易惯例应过完户再交尾款；李政称毕崇勇曾承诺给其400万元，但一直未付；毕崇勇表示其曾经这么说过，820万元之后给李政1000万元，因为涉案房屋不卖给李政了，但李政提1600万元，其未置可否，双方上次谈话就到此处；李政称毕崇勇把涉案房屋卖给其是自愿的；毕崇勇表示其到法庭上也会说自愿卖给李政的，不会变，李政是买的其的房子；李政称其为了购置涉案房屋而出售了原有房屋，原有房屋价值已大幅上涨，其存在损失；毕崇勇表示李政的损失与其无关，涉案房屋其毁了约，从良心上不是给820万元就完事的，并表示其与李政不是钱的事情，情义已断，双方法院见；李政要求毕崇勇给其写一个关于钱的书面材料，毕崇勇不同意，让李政走法律程序，其也希望此事尽快解决，因为涉案房屋值2600万元，等法院判完，毕明珠回来办完房本就可以贷款，钱就出来了；李政表示其已经贷出来500万元，是否给毕崇勇；毕崇勇表示李政当初给1100万元就没有这事情了，李政820万元想住其房子是不行的，李政已经违约，差一分钱尾款都不行。该录音还反映出李政与毕崇勇另有其他私人恩怨，毕崇勇表示其挑李政的理。毕明珠、毕崇勇主张该录音是李政与毕崇勇就协议解除过程中进行的协商，在此过程中，李政故意激怒毕崇勇，且在录音时双方已达成解除协议的合意，李政已收取毕崇勇退还的部分购房款，且毕崇勇所说的给李政1000万元包含李政支付的820万元。另查，李政曾于2017年9月7日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求毕明珠履行协议、配合其办理涉案房屋的过户手续并赔偿损失12万元。在该案审理中，毕明珠主张其为了支付涉案房屋房款向赵某1借款700万元，向杨某1借款250万元，后因赵某1、杨某1催促其还款，其急于将涉案房屋出售用于偿还借款，因此在涉案房屋价格已经大幅上涨的情况下与李政、赵某1签署协议，仍按照购买价格10969726元将房屋出售给李政，目的就是尽快获得全部房款；毕明珠另主张为了向李政归还购房款，毕崇勇于2017年11月21日将名下海淀区首体南路房屋（以下简称首体房屋）以1530万元的价格出售。在该案审理中，毕明珠提交了其父毕崇勇与李政的完整短信记录，2016年11月23日李政向毕崇勇发送短信表示其选了个房子，要确定付款周期，询问毕崇勇什么时间能卖完房屋进而向其付款。2016年12月3日李政向毕崇勇发送短信称将找毕崇勇商量房屋补偿协议。2017年1月24日的短信反映出毕崇勇向李政提供的吴某1银行账户汇款500万元，李政表示收到；2017年3月30日的短信反映出毕崇勇再次向上述账户汇款50万元，李政表示收到；2017年7月的短信反映出李政询问毕崇勇涉案房屋是否已经卖出，其想约毕崇勇见面协商还款具体时间和金额。本院经审理该案，作出（2017）京0108民初46040号民事判决书，驳回李政的全部诉讼请求。“本院认为”载明：“根据本案查明的事实及双方提交的证据，李政在双方就该协议履行出现争议后，其配偶吴某1于2016年11月29日以1530万元价格另行购买了远大园房屋，该购买时间与李政2016年11月23日向毕崇勇发送的短信内容相吻合，且结合李政曾在短信中询问毕崇勇什么时间能卖完涉案房屋进而向其付款、想找毕崇勇商量房屋补偿协议、提供吴某1银行账户信息、确认收到毕崇勇分两次向吴某1银行账户退还的共计550万元、想约毕崇勇见面协商还款具体时间和金额等短信内容,根据上述情况，本院可以确认李政及毕明珠双方已经以自己的实际行为解除了本案所涉买卖协议，且李政亦实际接收了部分退还房款。鉴此，李政提出的第一项及第二项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。李政就其主张的损失120000元未举证予以证明，本院对此亦无法支持。如前所述，本院已认定双方签订的《还款与房屋买卖协议》缺失重要条款，李政及毕明珠对此均存在过错，以致本案纠纷发生，故本院判令双方各自负担本案诉讼相关费用的50%。”该判决已生效。再查，李政主张其损失系为了购买涉案房屋而低价出售了原有唯一住房，即晴雪园的房屋，而涉案房屋及晴雪园房屋在2017年价值大幅上涨，导致其损失巨大。李政确认其主张1000万元赔偿款依据2017年5月11日的录音，李政主张该录音中李政要求赔偿1600万元，毕崇勇自认赔偿范围在1000万元至1600万元之间，其取最低值要求赔偿1000万元。李政另主张因毕明珠、毕崇勇系父女关系，在协议履行过程中，毕崇勇是毕明珠的代理人，从借款购买涉案房屋、签订协议到后续履行的全部事宜均由毕崇勇代为进行，也是毕崇勇向李政退还了550万元购房款，毕崇勇有权代表毕明珠与李政谈论解除合同以及返还购房款、赔偿事宜，且毕崇勇在录音中也明确认可其可以代表毕明珠，毕崇勇的行为均得到了毕明珠认可，从毕崇勇行为的后果看，其作出解除合同的意思表示后，毕明珠也确实没有向李政有交付房屋的意思表示和行为。李政认为毕崇勇是以债务加入的形式成为本案债务人，毕崇勇应与毕明珠共同承担返还购房款及支付赔偿款的责任。一审法院认为，协议甲方为毕明珠，但毕明珠的名字系毕崇勇代签，毕明珠此后在协议上补签自己名字的行为应属追认行为，毕崇勇与毕明珠系父女关系，且在协议履行过程中，始终系毕崇勇与李政进行沟通协商，特别是协议履行出现争议后，毕崇勇曾向李政退还了550万元购房款。鉴此，毕明珠的上述追认行为不仅包含对毕崇勇代其签订协议的追认行为，还包括在协议履行过程中毕崇勇作为其代理人的追认，故毕崇勇之行为的法律后果应由毕明珠承担。李政主张毕崇勇以债务加入的形式成为本案债务人，要求毕崇勇与毕明珠共同返还购房款及支付赔偿款的理由不能成立，本院不予支持。现毕明珠同意向李政返还购房款270万元，本院对此不持异议。生效判决虽认定李政及毕明珠已经以自己的实际行为解除了协议，李政亦实际接收了部分退还房款，但并不意味着双方就赔偿问题达成了一致意见，且李政提交的录音亦反映出其与毕崇勇就赔偿问题存在争议。对于协议解除的具体时间，本院认定应为毕崇勇向李政提供的吴某1银行账户汇款500万元之日，即2017年1月24日。现李政依据2017年5月11日的录音要求赔偿1000万元，但录音中并未反映出双方就赔偿额为1000万元达成了一致意见，且毕明珠、毕崇勇对此不予认可，并主张该录音是李政在协议解除过程中故意激怒毕崇勇，而毕崇勇所说的给李政1000万元包含李政支付的820万元，故李政的该项诉讼请求不能成立。此外，李政主张为了购买涉案房屋而低价出售了原有唯一住房，即晴雪园房屋，而涉案房屋及晴雪园房屋在2017年价值大幅上涨，导致其损失巨大。就此问题，本院认为，李政在2016年11月23日向毕崇勇发送短信表示其选了个房子，要确定付款周期，询问毕崇勇什么时间能卖完房屋进而向其付款。由此可见，李政在当时就已经意识到协议无法继续履行，而其妻子吴某1在2016年11月29日又购买了远大园房屋，该行为属于采取适当措施防止了损失继续扩大，且李政与吴某1的离婚协议亦反映出双方共同财产另有一套大屯里房屋，并非仅有一套晴雪园房屋。至于李政与吴某1离婚协议中约定大屯里房屋及远大园房屋均归吴某1所有，系其对自身权利的自愿处分，与毕明珠、毕崇勇无关。鉴此，李政的该项主张亦不能成立。虽然李政要求赔偿1000万元的诉讼请求未得到支持，但是，在协议已经无法继续履行的情况下，毕明珠应及时向李政退还全部购房款，但毕明珠至今仍有270万元未向李政返还，显然给李政造成了相应损失，故毕明珠对此应承担相应的赔偿责任。综合上述认定，李政主张的赔偿数额过高，本院将以李政实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、毕明珠的过错程度及其因协议解除而享受了涉案房屋增值利益等综合因素对赔偿数额予以酌情判定。综上所述，判决：一、毕明珠于本判决生效后十五日内向李政返还购房款270万元并赔偿230万元；二、驳回李政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院补充如下事实：李政提交的2017年5月11日其与毕崇勇的录音显示，毕崇勇说：“原先我是和你这么讲的，我给你1000万，820万完了以后呢，给你1000万，因为这个房子不卖给你了，在这以后我还没封口，你给我提的1600万，我没说行也没说不行，是不是？就上一次你来，咱们是不是说到这？”李政回答：“是说到这。”之后，双方继续协商赔偿事宜，李政多次要求毕崇勇就赔偿为其写书面承诺，毕崇勇拒绝，并表示将纠纷提交法院解决。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，毕崇勇作为毕明珠的代理人，与李政协商一致，将涉案房屋出售给李政。但因双方就房屋尾款的支付时间并无明确约定，双方在履行过程中产生争议，无法达成一致意见，毕明珠一方因此提出解除双方就买卖涉案房屋形成的合同关系。李政向毕崇勇提供了其妻吴某1的银行账号作为收款账号，并在2016年底曾短信询问毕崇勇何时向其付款及商议补偿协议等事宜。2017年1月24日，李政确认收到毕崇勇退还的房款500万元。就此可以认定，对于双方房屋买卖合同关系的解除，李政是认可的，生效判决亦认定李政与毕明珠已经以自己的实际行为解除了双方房屋买卖合同关系。一审法院据此确认双方就买卖涉案房屋形成的合同关系已于2017年1月24日解除，是正确的，应予维持。双方合同关系的解除系因双方对于房屋尾款的支付时间未作明确约定所致，故李政及毕明珠各自主张对方当事人违约并要求对方承担合同解除的责任，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李政与毕明珠就涉案房屋的买卖合同关系已于2017年1月24日解除，毕明珠应当及时将李政已经支付的房款820万元返还李政。但毕明珠向李政返还550万元购房款后，剩余270万元至今未返还，就因此给李政造成的经济损失，毕明珠应当承担赔偿责任。一审法院以李政的实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、毕明珠的过错程度等因素，酌情判决毕明珠赔偿李政230万元，是适当的，本院予以维持。李政上诉主张毕崇勇曾承诺向其赔偿至少1000万元，但依据其提供的录音，毕崇勇确实曾提出赔偿1000万元的方案，但李政并未同意，并提出要求赔偿1600万元，毕崇勇对此未表示认可，双方就赔偿数额并未达成一致意见。在双方协商未果的情况下，毕崇勇最初提出的1000万元赔偿方案对双方并无约束力，李政上诉要求毕明珠按照毕崇勇曾经提出的1000万元的数额向其支付赔偿款，事实和法律依据不足，本院不予支持。毕明珠以合同解除责任在于李政为由不同意支付赔偿款，与事实不符，不能成立，本院亦不予支持。综上所述，李政、毕明珠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126400元，由李政负担98000元（已交纳），由毕明珠负担28400元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  范 磊审 判 员  王爱红二〇二〇年十一月十九日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍