江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏04民终3424号 上诉人（原审被告）：丁宇（曾用名丁小厂），男，1975年3月18日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。 上诉人（原审被告）：常州宴记餐饮有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇府东路**。 法定代表人：许荣国。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：曹兆飞，江苏尚朴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛芹，女，1976年11月24日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。 原审第三人：常州新城房产开发有限公司，住所地江苏省常州市武进高新技术产业开发区。 法定代表人：唐云龙，系公司总裁。 委托诉讼代理人：刘雅静，该公司员工。 原审第三人：西藏新城悦物业服务股份有限公司常州分公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇鸣新西路******。 法定代理人：袁婴。 委托诉讼代理人：谭悦，该公司员工。 上诉人丁宇、常州宴记餐饮有限公司（以下简称宴记公司）因与被上诉人薛芹、原审第三人常州新城房产开发有限公司（以下简称新城房产公司）、西藏新城悦物业服务股份有限公司常州分公司（以下简称新城悦物业公司）占有物返还纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初6684号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 丁宇、宴记公司上诉请求：1.判令撤销江苏省常州市武进区人民法院（2019)苏0412民初6684号民事判决；2.改判驳回被上诉人薛芹的全部诉讼请求；3.本案的全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清。(一）、一审法院没有查清被上诉人薛芹与一审第三人西藏新城悦物业服务股份有限公司常州分公司租赁合同的具体情况，认定事实错误。一审法院认定“2014年6月1日，第三人新城悦物业有限公司作为出租人（甲方），原告薛芹作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份”，“后薛芹在上述房屋开办武进区湖塘丰盛形象咨询工作室”，“在双方签订租赁合同时，被上诉人薛芹已经承租616并实际使用案涉平方米（建筑面积）房屋”。一审法院的上述认定与事实明显不符，导致认定被上诉人对案涉不动产占有状态事实不清。1.《房屋租赁合同》（与一审第三人订立）不是2014年6月1日签订的。案涉《房屋租赁合同》（与一审第三人订立）的落款时间“2014.6.1”为被上诉人薛芹单方面所署，并非实际的签订时间，在该合同第九条第9款明确载明“本合同为变更合同，依据为江苏省常州市武进区人民法院民事判决书（2016）苏0412民初5564号以及江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2017）苏04民终1953号文件，如后续有变，按新判决执行”，根据法院的案号就可得知一审法院认定“2014年6月1日”签订《房屋租赁合同》（与一审第三人订立）与事实不符。上诉人与被上诉人签订合同的时间是2016年5月21日，江苏省常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初5564号民事案件的立案时间是2016年7月28日、判决作出时间是2017年1月24日，江苏省常州市中级人民法院（2017）苏04民终1953号民事判决书作出的时间是2017年8月30日，被上诉人与一审第三人订立《房屋租赁合同》的时间不可能早于2017年的8月30日，根据上述时间节点亦可得知上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人与一审第三人不可能签订租赁合同，被上诉人不可能已经承租且实际使用案涉616平方米房屋。2.案涉《房屋租赁合同》（与一审第三人订立）并非双方关于设立租赁关系的真实意思表示。江苏省常州市武进区人民法院（2016)苏0412民初5564号民事判决书第7页载明“原告另行收取被告的156万元，已代被告向第三人支付了车位款45万元、物业管理费108万元（第三人已将此款转出交物业公司）”，江苏省常州市中级人民法院（2017)苏04民终1953号民事判决对上述判决查明的事实予以确认，并维持了一审判决。两份判决书中均未涉及到租赁的内容，以《房屋租赁合同》（与一审第三人订立）条款内容结合二审判决作出的时间综合判断，案涉《房屋租赁合同》（与一审第三人订立）并非双方真实的意思表示，故其并非有效的合同，上诉人不能基于该合同进行占有。3.一审法院未查明物业管理费108万元指向的对象。二级法院已经查明了物业管理费为108万元，案涉《房屋租赁合同》（与一审第三人订立）是根据上述二判决订立，故一审法院在本案中应当查明108万元的物业管理费指向的对象，但是一审法院没有审查此节的事实。4.被上诉人薛芹开办武进区湖塘丰盛形象咨询工作室的情况与一审法院认定《房屋租赁合同》（与一审第三人订立）的实际情况矛盾，不能以此证明被上诉人薛芹占有了案涉房屋。武进区湖塘丰盛形象咨询工作室的开办时间是2013年7月29日，其于2014年10月28日变更登记至府东路6号。此时府东路6号的房产证已经于2014年10月16日办理至被上诉人薛芹名下，而被上诉人薛芹尚未与一审第三人签订《房屋租赁合同》，其不可能基于租赁关系对616平方米的不动产进行占有。故不能据此认定被上诉人变更的地址就为被上诉人所主张的616平方米，更不能认定是在签署《房屋租赁合同》（与一审第三人订立）之后开办，尤其不能认定被上诉人自2014年6月1日起实际占有案涉616平方米的不动产。(二）、一审法院没有查明上诉人与被上诉人之间《补充协议》与《房屋租赁合同》之间的关联性，导致认定事实不清。1.薛芹签署《补充协议》的时间是2016年10月31日，尚在上诉人常州宴记餐饮有限公司经营饭店的装修期间，此时装修尚未结束，是对《房屋租赁合同》的明确。双方签订《房屋租赁合同》的时间是2016年5月21日，其中装修免租期为2016年6月1日至2017年1月1日止，尚未开始起算租金。上诉人基于经营饭店的意图承租被上诉人所有的房屋，承租的标的物是整个建筑，不是其中一部分，若不包括案涉的616平方米，将导致上诉人的合同目的无法实现，亦不会去租赁一个不完整的建筑物。双方之间签订的《房屋租赁合同》虽然写明的面积是约4021平方米，但同时也约定承租的范围为“地车库;地车库负**面积4021平方米”，结合上诉人初始装修就是将整个建筑物进行装修的行为可以认定双方之间约定租赁就是整个建筑物，并非部分建筑物。2.《补充协议》所约定的内容真实合法有效，一审法院的认定不符合常理。一审法院以《补充协议》仅有被上诉人一方签名、主要条款存在多处认为改动、页面下方被撕毁等因素，且30000元补偿显然不合理及无证据已经支付为由，不采信该证据。上诉人认为一审法院对该证据的认定有失偏颇。首先，该协议系手写协议，文中仅有一处错误的修改、修改前的内容无需通过鉴定即可辨别，且有修改处的条款并非双方之间的主要条款，即使没有“薛芹无权干预”这几个字也不影响该条款的意思。其次，补充协议的内容完整、公平，符合双方的利益，补偿30000元是合理的。补充协议虽然是上诉人丁宇书写，但有被上诉人薛芹签字确认，条款的内容本身是公平的，如补充协议中对配电房、配电室的约定中载明改造维修已经产生很大的费用，使用权归丁宇结合租赁合同中“不拆除的装修、增设的他物的权属无偿归甲方所有”等条款来看，补充协议的条款是公平的。一审法院将30000元的补偿理解成是对616平方米面积的租金的补偿，并得出补偿数额不合理的结论是不符合本案的实际的。再次，该协议又一次明确了上诉人实际承租的范围系府东路6号负一楼到三楼整栋楼，同时明确租金、租期等情况与原《房屋租赁合同》一致。在案的不动产权属证明载明府东路6号的建筑为地下一层，地上二，地上**，而补充协议注明的是负**到**整栋楼诉人欲租赁的对象是府东路6号整个建筑物本身，租赁合同中虽然约定的具体面积与实际不符，但是亦有负一楼、壹贰层等内容，可推定双方约定就是这个建筑物。第四，协议下方的部分缺失并不影响合同的真实性及效力。从行文格式上看，缺失的部分存在文字的可能性是不存在的，上诉人丁宇亦无法回忆出为何纸张会有缺失，但上诉人丁宇可以肯定的是其不存在故意撕毁纸张的主观意图及可能性，若其需要在纸张上做手脚，完全可以将纸张裁剪整齐，不至于留下如此明显的瑕疵。上诉人丁宇回忆唯一的可能性只能就是当时手头有这张不完整的纸张，可能因为签订补充协议的地点在府东路6号，当时正处于装修期间，各项设施尚不齐备。第五，30000元是否支付不属于认定补充协议效力的要素。根据相关法律法规，合同是否有效取决于主体是否合格、意思表示是否真实、是否违反法律法规的强制性规定，只要这三方面均满足则合同就有效，至于是否履行从来不是认定合同效力需要考虑的要素，即使上诉人没有履行该30000元的给付义务，也只是产生上诉人与被上诉人之间的合同之债。事实上，上诉人已经支付了该30000元的补偿，只是因为上诉人的财务、资料保管混乱及财务人员频繁更动无法找到相应的依据而已，能找到补充协议已属不易。在诉讼过程中，被上诉人薛芹始终不肯明确说明是否收到了该30000元，只是强调如果付了上诉人应该有证据，该主张虽然有一定的道理，但是上诉人认为基础事实被上诉人也有陈述的义务。第六，一审法院在被上诉人明确否认本人签名及明确陈述将提出鉴定申请的情形下，不经过鉴定程序即不采信该补充协议亦有不妥。在庭审过程，被上诉人薛芹明确否认签过相关的协议，经过仔细辨认后明确否认补充协议上的签名是其所书，由明确表示要提出鉴定申请。在此情形下，一审法院不考虑签订合同的时间、地点等、地点等因素轻易不釆信该证据是不妥的上诉人丁宇又找到了新的证据，可以证明补充协议的真实性。上诉人丁宇于一审后又找到一张落款时间为2016年10月30日的《协议》，该协议系打印件明显没有一审法院所认定的瑕疵，该协议载明“因常州宴大饭店与薛芹因停车位和办公室用具发生纠纷，经协商双方一致统一发下：停车位与办公室用具一次性补贴三万元正，以后双方自愿不会发生任何争执”。该协议与2016年10月31日的补充协议具有高度的关联性，完全可以印证2016年10月31日补充协议的真实性及合理性，2016年10月31日补充协议是对2016年10月30日的协议的具体化。该证据亦可证明30000元的补偿额是具有合理性。(三）、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》、《协议》及《补充协议》签订的时间均早于被上诉人与一审第三人订立的《房屋租赁合同》。占有不是一种权利，占有是对物事实上的控制支配状态，是一种法律保护的事实状态。即使认定被上诉人与一审第三人订立的《房屋租赁合同》有效，因该合同签订的时间不可能早于2017年8月30日，故被上诉人薛芹不可能自2014年6月1日起开始实际上占有案涉不动产，同理，亦不能认定自2016年6月1日起至2017年8月30日上诉人侵犯了被上诉人薛芽的占有状态。(四）、一审法院没有查明被上诉人是否向上诉人主张权利的情况。双方之间的《房屋租赁合同》签署后，上诉人即支付相关的租金，除在装修阶段有过矛盾之外，截至2019年8月16日止，被上诉人薛芹从未向上诉人主张过案涉部分的租金或者占用费。二、一审法院适用法律错误。(一）、被上诉人与第三人签订的合同系无效合同。一审已经查明案涉的616平方米系物业管理用房，被上诉人与第三人签订的合同违反了物权法第70条、物业管理条例第30条、37条的规定，符合合同法第52条第2项、第5项规定的情形，属于无效合同，被上诉人不能取得合法占有人的主体资格。(二）、若法院认为被上诉人系合法占有人，则上诉人亦系合法占有人。若法院认定被上诉人系合法占有人，则上诉人通过《房屋租赁合同》的方式从被上诉人处通过租赁的方式合法占有案涉部分不动产，且通过补充协议的方式确认上诉人的占有为合法占有。(三）一审法院定的案由为占有物返还纠纷，未适用除斥期间、的规定，明显属于适用法律错误。一审法院定的案由为占有物返还纠纷，判决时适用的法律依据为物权法第245条，但该条第2款明确规定“占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。上诉人认为，根据上述规定，本案中被上诉人主张占有物返还应当符合以下几个要件：首先，被上诉人应当系占有人。本案中，被上诉人是否占有、何时占有诉争的616平方米不动产，均没有证据证明。其次，上诉人的占有行为系无权占有，且侵犯了被上诉人的占有状态。现被上诉人的占有来源于合同的约定，虽然《房屋租赁合同》相对不是很明确，但是《补充协议》明确在载明了上诉人占有状态的来源及上诉人占有的合法性。上诉人的占有系有权占有，权利来源于与被上诉人的合意，故不存在侵犯占有的事实。再次，被上诉人应当在法定期间内行使主张返还的权利，否则权利消灭。物权法第245条规定，占有物返还请求权在一年内未行使的，该权利消灭。现一审法院已经查明自2016年6月1日上诉人起就已经实际占有诉争616平方米的不动产。被上诉人于2019年8月16日向法院主张占有物返还时已经超过三年的时间（即使按照2017年的8月30日计算也接近二年），远远超过了一年的除斥期间。故，退一步讲，即使认为上诉人的占有系无权占有且侵犯了被上诉人的占有，根据物权法245条第2款的规定，被上诉人的该项权利已经消灭，法院亦不能支持被上诉人的诉讼请求。(四）、退一步讲，即使认定上诉人侵犯了被上诉人的占有，需赔偿其损失，一审法院认定的侵犯的期间亦不准确、确定的数额亦不合理。即使认定被上诉人的所有行为均合法有效，其实际占有涉案不动产的时间不可能早于2017年8月30日，故一审法院认定上诉人自2016年6月1日起侵犯了被上诉人的占有亦不符合实际，故即使需要上诉人进行赔偿的起算点亦不能自2016年6月1日起算。一审法院以108万元作为基数进行计算赔偿数额的依据没有根据，该108万元实际仅是物业费并非租金，且没有证据证明该108万元的物业费仅仅指向案涉的616平方米的不动产的部分，亦有可能是指向整幢建筑物，故一审法院的此种计算方式没有合理性。三、一审法院判决诉讼费的负担不公平。本案中被上诉人起诉时的诉讼标的额为1754866元，一审判决支持的数额仅为219557.8元（暂计算至2020年6月24日），但是判决上诉人负担全部的诉讼费明显有失公允。综上，望二审法院公正审理，判如所请。 薛芹辩称，一审法院认定的产权归属的事实是没有争议的，在一审审判书第五页写到房屋整体拍卖的一段，现在拍卖的程序仍在调查中，所以只是暂时写在上面。 新城房产公司述称，对原审判决没有异议，认为本案与第三人无关。 新城悦物业公司述称，与一审一致，认为与第三人无关。 薛芹向一审法院起诉请求：1.判令丁宇、宴记公司立即向本人腾退位于常州市武进区房屋616平方米（建筑面积）、车位45个；并将616平方米（建筑面积）房屋恢复原状；2.判令丁宇、宴记公司向本人支付占用上述房屋及车位期间的占用使用费1754866元（暂计算至2019年8月20日，实际主张至丁宇、宴记公司向本人腾退之日止）；3.案件诉讼费、财产保全保险费由丁宇、宴记公司承担。 一审法院认定事实：2014年6月1日，第三人新城悦物业公司作为出租人（甲方），薛芹作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份。约定甲方将坐落于新城公馆菜场第二层，建筑面积约616平方米（建筑面积）的房屋出租给乙方。租赁期限为20年，自2014年6月1日起至2034年5月31日止。合同还对权利义务、违约责任等进行了约定。后薛芹在上述房屋内开办武进区湖塘丰盛形象咨询工作室。 一审庭审中，薛芹与第三人新城悦物业公司一致确认案涉616平方米（建筑面积）房屋所对应的房屋系测绘报告平面图二层中标注为201物业的房屋（建设工程规划许可证编号：建字第320400201050098号）。同时确认租金710400元，物业费369600元，合计是1080000元。 一审法院另查明，2014年8月16日，第三人新城房产公司作为出卖人，薛芹作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，其中第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的，施工编号新城公馆101菜场，该商品房的用途为商业，属框架结构，该商品房所在建筑层数地上2层，地下1，地下**房（合同约定）建筑面积共2356.15平方米，其中，套内建筑面积2188.43平方米。合同还对计价方式与价款、付款方式、违约责任等进行了约定。 合同签订后，薛芹向新城房产公司支付了部分购房款。2014年10月11日，新城房产公司向薛芹开具了13450000元的菜场房屋和450000元的车库销售发票。其中450000元的发票对应的是新城公馆菜场面积为1664.96平方米中负一层的车库款。2014年10月16日，薛芹申领了房屋所有权证书和国有土地使用权证书。土地使用权证号为：武国用（2014）第××号。房屋产权证号为常房权证武字第××，房屋状况为2（-1）建筑面积为2356.15；2（-1）建筑面积为1664.96平方米。 2016年5月21日，薛芹作为出租方（甲方），丁宇作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，由薛芹将上述4021平方米出租给丁宇，后一直由宴记公司实际使用。 2019年4月15日，法院以（2017）苏0412执352号之二执行裁定书裁定原薛芹名下的坐落于常州市武进区湖塘镇府东路6号房产（房屋产权证号：00××09）和坐落于常州市武进区湖塘镇府东路6号-101车库（房屋产权证号：00××16号）经拍卖后，归买受人黄丹鸣所有。 后薛芹以丁宇、宴记公司占有使用其所承租的616平方米（建筑面积）办公用房及45个车位为由，诉至法院，要求判如所请。 一审法院认为，公民合法权益受法律保护。本案的争议焦点主要为：一、薛芹是否有权要求丁宇、宴记公司返还占有使用的案涉616平方米（建筑面积）房屋；二、薛芹是否有权要求丁宇、宴记公司返还45个地上车位。 关于争议焦点一，即薛芹是否有权要求丁宇、宴记公司返还占有使用的案涉616平方米（建筑面积）房屋问题。法院认为，薛芹从第三人新城悦物业公司处承租案涉616平方米（建筑面积）房屋，已经取得该房屋的使用权。而薛芹与丁宇签订的《房屋租赁合同》中明确约定了所租赁房屋的所有权证号及土地使用证号，案涉616平方米（建筑面积）房屋并不在内。在双方签订租赁合同时，薛芹已经承租并实际使用案涉616平方米（建筑面积）房屋。因此，丁宇、宴记公司不具有使用案涉616平方米（建筑面积）房屋的法律依据或合同依据，属于无权占有，薛芹有权要求丁宇、宴记公司恢复原状、返还占有物。此外，丁宇、宴记公司的无权占有行为，导致薛芹的合法利益受到损害,薛芹要求丁宇、宴记公司赔偿其实际损失，法院予以支持。赔偿标准应按照薛芹实际支付的租金、物业费标准计算，即按照147.95元/天（1080000元/20年/365天）计算。对于起算日期，因丁宇、宴记公司认可其系将该616平方米（建筑面积）与租赁房屋整体使用，故法院认定以双方之间租赁合同的标的物起租日作为支付薛芹616平方米（建筑面积）房屋损失的起算日期。关于薛芹单方签名的《补充协议》的效力问题，因仅有一方签名、主要条款存在多处人为改动、页面下方被撕毁等因素，且30000元补偿显然不合理，丁宇、宴记公司也未提交实际支付30000元的依据，因此，对该证据法院不予采信。 关于争议焦点二，即薛芹是否有权要求丁宇、宴记公司返还45个地上车位问题。庭审中，薛芹称2014年其与第三人新城房产公司签订《商品房买卖合同》后所支付的450000元即为地上的45个车位的使用费。经查，薛芹所支付的450000元，系负一层面积为1664.96平方米车库的购房款，在第三人新城房产公司向薛芹开具的销售发票中有明确的面积标注，与地上车位无关。因此，薛芹不具有地上车位的合法使用权，其要求丁宇、宴记公司返还45个地上车位，无事实和法律依据，法院不予支持。 据此，经法院审判委员会讨论，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、丁宇、常州宴记餐饮有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将占有使用的案涉616平方米（建筑面积）房屋（测绘报告平面图二层中标注为201物业的房屋）腾空并恢复原状后返还给薛芹。二、丁宇、常州宴记餐饮有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向薛芹支付案涉616平方米（建筑面积）房屋的占有使用费（每天147.95元，自2016年6月1日至实际返还之日止）。三、驳回薛芹的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20674元（其中免交受理费10337元），保全费5000元，合计15337元。该款由丁宇、常州宴记餐饮有限公司负担。 二审中，上诉人丁宇、宴记公司向本院提交协议原件一份，证明双方实际承租的范围府东路6号建筑的全部，协议形成时间早于一审提交的被上诉人手写确认的协议一天。两份协议的形成具有关联性，可以明确看出上诉人承租的就是整体建筑物本身。被上诉人薛芹质证认为，其免租期是半年，但是半年中，其父母一直在那边收停车位，包括地下还有1600多平方米的停车位。原始合同半年的免租期其父母是继续收取停车费的，这份协议并没有提到616平方，也没有提到1-3楼。新城地产公司质证认为，该组证据与该司无关，请法院依法核实。新城悦物业公司质证认为，与该无关。 二审中，被上诉人薛芹提交45平方的租赁合同、工商打印查档的还有原来双方的租赁合同，证明被上诉人的作假合同去申请违法的营业执照。工商营业执照上名字是丁小厂，和我签合同的时候也是叫丁小厂而不是叫丁宇。上诉人丁宇、宴记公司质证认为，45平方的租赁合同，对其真实性无异议，但是不认可被上诉人的证明主张。在具体经办过程中，这份合同具体因何形成，上诉人并不清楚，但是根据双方的合同，被上诉人对上诉人在办理营业执照过程中具有相应的协助义务，所以上诉人认为这份租赁合同是被上诉人协助形成的，所以才会从工商局的档案中调取，向法庭证明丁宇与薛芹之间的合同权利义务由宴记公司承继。对于宴记公司的工商登记的真实性没有异议，不认可其证明目的，丁宇、丁小厂都是丁宇的姓名，而且法律上也不禁止公民对自己义务的选择。在交易过程中，上诉人没有隐瞒自己的身份，用的是经过公安机关记录在案的姓名或者曾用名，不违反法律的规定。丁宇与薛芹之间的房屋租赁合同，对其真实性无异议，不属于新证据。新城地产公司质证认为，该组证据与其公司无关，请求法院依法裁判。新城悦物业公司质证认为，该组证据与该公司无关。 二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，新城悦物业公司与薛芹《房屋租赁合同》第九条第9款明确载明“本合同为变更合同，依据为江苏省常州市武进区人民法院民事判决书（2016）苏0412民初5564号以及江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2017）苏04民终1953号文件，如后续有变，按新判决执行”，即该合同是在原有租赁合同关系的基础上对合同内容按照法院判决进行了变更，并不能据此否定新城悦物业公司与薛芹之间在2014年6月1日起存在房屋租赁关系，且合同对双方之间的房屋租赁期间有明确约定，合同期限为2014年6月1日至2034年5月31日，至于上述判决未涉及双方之间的房屋租赁关系，因该案审理的内容与新城悦物业公司与薛芹《房屋租赁合同》并无直接关联，并不能作为认定新城悦物业公司与薛芹房屋租赁合同关系的证据。新城悦物业公司对本案所涉租赁合同关系的真实性亦予以认可，故一审法院认定新城悦物业公司与薛芹《房屋租赁合同》自2014年6月1日起履行并无不当。丁宇、宴记公司与薛芹之间的房屋租赁合同约定租赁房屋面积为4021平方米，与薛芹取得房屋所有权证的房屋面积一致，也约定了房屋的产权登记证号，双方对租赁房屋的指向十分明确，并不包含新城悦物业公司与薛芹《房屋租赁合同》所指向的616平方米的租赁房屋。上诉人丁宇、宴记公司提交的2016年10月30日、10月31日协议、补充协议证据形式上存在瑕疵，内容上也并无将案涉新城悦物业公司与薛芹《房屋租赁合同》所指向的616平方米的租赁房屋出租给丁宇的明确意思表示，且丁宇对此并未支付租金对价，而薛芹租赁案涉房屋则支付了108万元的房屋租金及物业服务费，上述2016年10月30日、10月31日协议、补充协议中丁宇支付的3万元系补贴停车位及办公室用具的费用，上诉人丁宇、宴记公司主张薛芹在丁宇未支付租金的情况下将案涉房屋无偿交给上诉人使用与常理不符。故上诉人丁宇、宴记公司主张其通过上述2016年10月30日、10月31日协议、补充协议取得案涉房屋的使用权缺乏事实依据和证据支持，一审法院认定上诉人丁宇、宴记公司占有案涉房屋无合同及法律依据并无不当。上诉人丁宇、宴记公司自2014年6月1日起一直占有案涉房屋且一直使用至今，其侵权行为处于连续状态，薛芹据此主张要求其返还被占房屋及支付房屋的使用费并不超出法律规定的诉讼时效。综上，上诉人丁宇、宴记公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20674元，由上诉人丁宇、常州宴记餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗希夷 审 判 员 刘岳庆 审 判 员 王 莹 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 骆云辉 书 记 员 张 斐