辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2439号上诉人（原审原告）：苏立志，男，1979年3月6日出生，满族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：魏佳，女，1980年12月3日出生，汉族，住抚顺市望花区（社区推荐）。被上诉人（原审被告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区铁路**路****。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：夏巍巍，该公司员工。上诉人苏立志因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏立志的委托诉讼代理人魏佳、被上诉人伟达物业的法定代表人朴慧淑及其委托诉讼代理人夏巍巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏立志上诉请求：1、请求法院判令被上诉人退回随意上涨的物业费731元（由0.8元/平/月上涨到1.2元/平/月）；2、请求法院判令被上诉人退回因服务不到位而减免的物业费1053元；3、请求法院判令被上诉人退回多缴纳的车位费263元；4、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定被上诉人在2016年10月13日张贴《关于调整高层住宅物业费的通知》就判定涨价合理未免有失公正。苏立志按新标准缴纳物业费就视为对伟达物业涨价的认可有异议。苏立志家住9楼，被上诉人设置梯控卡，不按新标准交纳物业费不能使用电梯，居民多次去物业办和社区街道上访，街道也委托社区开具证明，这些一审并没有采纳，而且设置梯控卡本就违返《物业管理条例》，遇到紧急状况时电梯不能逐层按下，存在安全隐患。根据《物业管理条例》第12条规定，上涨物业费须经业主大会且过半以上的业主同意。显然，伟达物业的涨价不合理也不合法。被上诉人在2017年8月1日至2019年7月31日期间，没有相关部门批准随意上涨物业费，由0.8元/平/月上涨到1.2元/平/月。苏立志因此多缴纳物业费731元，应予退回(2017.11.30-2019.7.31，共20个月）；91.42平*0.4元*20个月=731元。二、“环境脏乱差、达不到一般整洁标准……故物业费按70%缴纳为宜。”这是一审法院共计21份判决书的判定，并非个案。苏立志与其它业主一同居住在园区，同一时期接受同样的服务，因此物业费也应按70%缴纳。故请求法院判令被上诉人退回因服务不到位而减免的物业费1053元(2015.8.1-2019.7.31,共48个月）；91.42平*0?8元/月*48个月*0.3=1053元。三、被上诉人于2019年9月26日撤园，收取苏立志车位费截至2019年12月25日，多缴纳96天，1000元/365天*96天=263元。以上费用合计2047元。伟达物业辩称，坚持一审答辩意见。我公司2016年10月13日以通知的形式向该小区12号楼、13号楼业主告知了提高物业费的标准及原因，并从2017年1月1日起按照新的物业费收费标准执行。上诉人及其他业主都主动到我公司足额缴纳全年物业费可以证明上诉人已经认可我公司调整物业费，也认可我公司的服务。苏立志向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告退回随意上涨的物业费731元；2、请求法院判令被告退回因服务不到位而减免的物业费1053元；3、请求法院判令被告退回多交纳的停车费及蓝牙卡363元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，枫泽家苑业主委员会作为甲方，与被告作为乙方签订了《物业管理委托合同》，由被告为枫泽家苑提供物业管理服务。合同约定，委托管理期限自2015年6月18日起至2020年6月17日止。物业的管理服务费按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及省、市物价部门确定的物业服务收费标准执行，履行手续后报市物价局、市房产局备案。高层住宅房屋按建筑面积每月每平米0.8元向业主、物业使用人收取。乙方对业主和物业使用人提供的特别服务项目收费需经甲方同意，标准如下：1、高层楼房实行电梯梯控，电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部分的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。2、房屋共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。3、公用绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用由甲方承担。4、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。苏立志名下房屋位于望花区（枫泽家苑13号楼）1单元401号，面积91.42平方米。2016年10月13日，伟达物业在园区内张贴了《关于调整高层住宅物业费的通知》，以维护园区12号楼和13号楼的高层电梯及高层二次供水导致运营成本增加为由，提出枫泽家苑12号楼和13号楼物业费由每平方米0.8元加收到每平方米1.2元，2017年1月1日起开始执行。此后，苏立志按照每月1.2元/平方米的标准交纳物业费至2019年7月31日。2018年12月27日，苏立志向伟达物业交纳了2018年12月26日至2019年12月25日的车位费1000元。2019年6月26日，伟达物业向枫泽家苑业主委员会提出申请，要求退出枫泽家苑园区物业管理。伟达物业于2019年9月26日退出枫泽家苑园区。一审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案中，伟达物业于2019年9月26日从枫泽家苑园区撤离，不再为枫泽家苑园区提供物业服务，物业服务合同的权利义务已经终止，伟达物业预收的2019年9月26日以后的物业费及车位费应当返还。苏立志主张伟达物业返还其预交的2019年9月26日之后车位费的诉讼请求，符合法律规定，经计算，伟达物业应向苏立志返还车位费249元。关于苏立志主张伟达物业返还擅自涨价的每月0.4元/平方米的物业费一节，因园区物业费的价格应当由业主与物业服务企业约定，伟达物业于2016年10月13日以通知的形式向该小区内12号楼、13号楼业主公示了提高物业费的标准及原因，并要求从2017年1月1日起按照新的物业费收取标准执行，此后，苏立志按照新标准实际交纳了物业费，其行为应视为苏立志已对伟达物业提高物业费收费标准的行为予以认可，故对苏立志的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于苏立志主张伟达物业返还因物业服务不达标应减免的30%物业费一节，虽苏立志提供了该园区部分业主未交纳物业费经判决确认可按照合同约定物业费70%标准缴纳的案例，但因业主的房屋位于园区内位置各不相同，接受的物业服务也各有差异，且其交纳物业费时亦未向伟达物业提出过存在物业服务不达标的情形，上述案例不能直接适用于本案业主，故对苏立志的该项诉讼请求，一审法院无法支持。关于苏立志主张伟达物业费返还蓝牙卡费用100元一节，其并未提供向伟达物业交纳蓝牙卡费用的相关证据，故此项主张一审法院不予支持。关于伟达物业抗辩苏立志尚欠部分物业费及车位费，要求与苏立志多交纳部分相冲抵一节，伟业物业并未在本案中提起反诉，故应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、被告抚顺伟达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告苏立志车位费249元；二、驳回原告苏立志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告抚顺伟达物业管理有限公司承担。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人按照每月1.2元/平方米标准收取物业费的行为是否应认定为无效，被上诉人是否应返还上调部分的物业费；二、上诉人主张伟达物业服务不达标应按一定比例减免物业费是否应予支持；三、上诉人主张被上诉人退还车位费的数额。关于焦点一，被上诉人作为物业服务企业为包括上诉人在内的枫泽家苑小区业主提供物业服务并收取相关费用，其与上诉人之间形成了物业服务合同关系。被上诉人因物价及服务成本等因素针对高层小区业主提高物业收费标准已在园区内通过张贴《关于调整高层住宅物业费的通知》的形式予以了公示，上诉人按变更后的收费标准交纳了物业费，表明双方之间就变更收费标准达成了合意。上诉人称被上诉人采取违法手段迫使其交纳了物业费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”上述规定表明，“擅自”提高收费标准为法律所不允许。而本案通过被上诉人提供的物业费收缴明细表可以说明被上诉人提高收费标准已经大多数业主同意，且调整价格并未明显畸高，故上述司法解释的规定在本案中不能适用。据此，上诉人请求被上诉人返还多收物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二，因案涉小区个别业主拒交物业费，由此形成的被上诉人提起物业服务合同纠纷的案件，经人民法院作出生效判决，裁量对应收取的物业费按一定比例减免。本案上诉人依上述生效判决所认定的事实及判决结果主张被上诉人返还部分物业费，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致。被上诉人在物业管理服务过程中，可能存在一些令部分业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。上诉人自接受被上诉人提供的物业管理服务以来，前期均是依合同约定足额交纳了物业费，足以说明其对被上诉人所提供的物业管理服务是认可的，故上述个案所认定的事实及判决结果不能及于本案，且上诉人也未举出足够的证据证明被上诉人在管理或服务上与物业费严重不对等的证据。依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。故上诉人该项请求不能成立，本院不予支持。关于焦点三，上诉人向被上诉人交纳了2018年12月26日至2019年12月25日的车位费1000元。2019年9月26日，被上诉人退出枫泽家苑园区物业管理，故被上诉人应退还2019年9月26日至2019年12月25日共计91天的车位费，1000元/365天*91天=249元，一审计算数额准确，本院予以维持。综上，上诉人苏立志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏立志负担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 田 丰审 判 员 秦 梦二〇二〇年十一月二十三日法官助理于子扉代书记员 孙 悦