青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2193号上诉人(原审被告)：青海为胜房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100310886716T，住所地：青海省西宁市城**胜利路****（皇子豪庭大酒店**）。法定代表人：陈定宣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓庆，该公司法务。委托诉讼代理人：孙海生，该公司业务经理。被上诉人（原审原告）：向俊，公民身份号码：×××，男，汉族，1973年11月3日出生，住青海省湟源县。上诉人青海为胜房地产开发有限公司（以下简称为胜公司）与被上诉人向俊房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省湟源县人民法院（2020）青0123民初507号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。为胜公司上诉请求：1、依法撤销青海省湟源县人民法院（2020）青0123民初507号民事判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：关于逾期交房的原因和责任，本案因环保督查，主管部门和建设部门就要求停止施工四个多月，受疫情影响不得施工又长达几个月，且因湟源县住建局外管网无法落实和未予施工工期延期。因政府配套设施无法落实、疫情影响及建设方违约等原因造成了逾期交房的后果，均不是上诉人所能克服的。本案涉及棚户区改造项目，上诉人垫付先期资金巨大，一审法院未查明逾期交房的责任，作出的判决并无事实与法律依据，请求二审法院予以支持上诉人的上诉请求。被上诉人向俊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。向俊向一审法院起诉请求：1、判令为胜公司一次性向向俊支付违约金59251元（464710元×0.0003×425天=59251元，暂计算2018年12月31日至2020年2月底，以实际判决日止）；2、判令为胜公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：向俊与为胜公司于2018年6月21日签订了《西宁市湟源县商品房预售合同》，约定向俊以总价款人民币464710元购买由为胜公司开发的位于湟源县城关镇建设东路56号2号楼1单元6层124室建筑面积为131.9平方米的商品房；为胜公司于2018年12月31日前交付房屋。后向俊通过自筹及向银行申请按揭贷款的方式向为胜公司支付了全部价款。2020年5月5日为胜公司向向俊交付房屋。双方对违约赔偿事项未能协商一致，故诉至原审法院。庭审中，向俊提出违约金应计算至判决之日为68452元。一审法院认为，向俊与为胜公司签订的《西宁市湟源县商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定，全面履行自己的义务。向俊已按约支付了全部购房款464710元，合同约定的交房时间为2018年12月31日前，为胜公司的实际交房日期为2020年5月5日，为胜公司已实际违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。因双方在合同中未约定为胜公司逾期交房的违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，案涉房屋所在地系湟源县域城关镇范围内，根据《湟源县公共租赁住房分配和运营管理工作方案》规定，城关镇范围内市场租金为每月10元／平方米。案涉房屋建筑面积为131.9平方米，违约时间为约定交房之日次日起算至实际交房之日止，即2019年1月1日到2020年5月5日为491天。违约金计算为：10元／平方米／月／30天×131.9平方米×491天=21587元。故对向俊请求为胜公司支付违约金的诉求原审法院予以支持21587元。为胜公司的抗辩因未提交相关证据证明，且施工单位与县住建局非本案违约责任承担主体，故对其抗辩理由，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：青海为胜房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付向俊逾期交房违约金21587元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费641元，由向俊负担407元，青海为胜房地产开发有限公司负担234元。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院二审期间，上诉人主张被上诉人在一审期间向其提交《交房申请书》，申请书载明“对于因项目配套设施迟延等多种现实原因造成的迟延交房等，本人也已全面了解实际情况，且不向贵单位主张任何迟延交房责任及违约金等。”根据此申请书内容，被上诉人不应再向上诉人主张违约金。被上诉人辩称该申请书是在物业公司领取房屋钥匙时签署，当时签署了很多物业文件但并没有让业主看具体内容，业主从未向为胜公司提交任何申请主张放弃违约金。经查，该申请书并未由被上诉人直接向上诉人提交，而是由被上诉人在湟源金典鸿物业管理有限公司领取房屋钥匙时，由上诉人提供格式内容让被上诉人签署。该申请书并未采取合理方式提请被上诉人注意放弃主张违约金的权利，其内容显然对被上诉人不利，导致被上诉人权益处于不确定状态，免除了上诉人因违约行为给付违约金的责任。该申请书在本案一审审理过程中已经存在，并非新证据，且由上诉人所掌控，但上诉人并未向一审法院提交该证据。二审上诉状中，上诉人的上诉理由也未载明该申请书内容。另，从申请书的形式来看，申请书系业主方提出，目的是为了尽快入住，虽然有不向为胜公司主张任何迟延交房责任及违约金的内容，但该内容亦由为胜公司以格式样本的形式确定，而且为胜公司是否同意该申请，业主并未与为胜公司就放弃主张违约金另行达成协议，该申请书不能成为免除为胜公司违约责任的证据，为胜公司此节上诉理由不能成立，不予采纳。本院认为，向俊与为胜公司签订的《西宁市湟源县商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。向俊依照合同约定支付了全部购房款464710元，合同约定的交房时间为2018年12月31日前，为胜公司实际交房之日为2020年5月5日，出卖人为胜公司逾期交房应当承担逾期交房的违约责任。为胜公司对其主张因政府配套设施无法落实、疫情影响及建设方违约等原因造成了逾期交房的后果未提交任何证据。综上，被上诉人依照双方签订的《西宁市湟源县商品房预售合同》中约定的违约条款向为胜公司主张逾期交房违约金并无不当。为胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1282元，由上诉人青海为胜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 马秀芬审判员 刘 红二〇二〇年十一月十二日法官助理 祁 雪书记员 李申年附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。