浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1732号 原告：卢小琴，女，1969年12月21日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：王赛赛、陈松，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：陈钢，男，1981年11月24日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。 被告：沈兵，男，1976年4月10日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。 被告：李珺，女，1978年5月23日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。 以上三被告委托诉讼代理人：张磊，浙江坤祚律师事务所律师。 第三人：杭州中太乾实业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道东冠路**谷丰大厦****，统一社会信用代码：91330108MA2B0DE80E。 法定代表人：陈棋。 原告卢小琴与被告陈钢、沈兵、李珺，第三人杭州中太乾实业有限公司（以下简称“中太乾公司”）物权保护纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告卢小琴委托诉讼代理人王赛赛，被告陈钢、沈兵、李珺共同委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。第三人杭州中太乾实业有限公司经本法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。 原告卢小琴向本院提出诉讼请求：1.被告陈钢搬离位于杭州市滨江区××路××号商铺；2.三被告支付占用商铺期间的租金人民币133500元（暂从2019年6月27日计算至2020年3月26日，后续租金按实际搬离日进行结算）；3.三被告支付租赁期间未予支付的物业费人民币2004.28元；4.三被告支付迟延给付租金的利息人民币4387.7元（2019年6月27日至2019年12月26日迟延给付租金89000元的利息暂从2019年6月28日计算至2020年3月26日，2019年12月27日至2020年3月26日迟延给付租金44500元的利息暂从2020年12月28日计算至2020年3月26日，利率取4.35%，后续迟延给付租金的利息按实际给付情况进行结算）；5.本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，并将对租金的请求变更为参照租金支付占有使用费。事实与理由：2017年11月14日，原告卢小琴与杭州上上铺网络科技有限公司（以下简称“上上铺公司”）签订合同，约定将位于杭州市滨江区××路××号的房产租予上上铺公司，租赁期限为2017年12月7日至2023年12月26日，其中2017年12月7日至26日为免租期。租赁期限内，上上铺公司有权直接与承租人签署关于该房产的《租赁合同》。随后，卢小琴、上上铺公司、中太乾公司签署《房屋租赁合同补充协议》，约定上上铺公司在原合同项下的权利义务转移至第三人中太乾公司。2018年10月30日，中太乾公司与被告沈兵、李珺签订了《房屋租赁合同》，约定中太乾公司将案涉租赁房屋出租给被告沈兵、李珺经营，而商铺的实际使用者为被告陈钢。后因中太乾公司未按约支付租金，原告于2019年6月24日向其发函，并告知如未在2019年6月27日前收到租金则与其解除《房屋租赁合同》。原告在与中太乾公司解除合同后，曾多次与被告陈钢联系并协商，要求三被告向原告支付租金以继续承租商铺。无果后，原告于2019年8月3日催告被告搬离商铺，被告直至2020年3月底才搬离。原告为维护自身合法权益，根据相关法律法规，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告陈钢、沈兵、李珺共同辩称：第一，本案中被告陈钢的诉讼主体不适格，原告未提供任何证据证明陈钢是房屋的实际使用人，其仅为店铺员工，本案的法律后果及相关责任与其并无关联。第二，原告卢小琴与上上铺公司之间的合同应为委托管理合同而不是其所说的房屋租赁合同，而此后上上铺公司与中太乾公司签订的《商铺转让协议》将上上铺公司在《委托管理合同》项下的权利义务转移至中太乾公司。原告应当为其授权中太乾公司签订房屋租赁合同的风险及责任负责。被告已经完成其与中太乾公司签订的《房屋租赁合同》项下的租金支付义务，无需再向原告支付。第三，被告使用租赁房屋期间，并未享受到物业服务，物业单位没有向被告主张过物业费，也没有就其物业费大幅上涨的情况向被告说明理由或给出依据。即使需要被告承担物业费，也应当由物业单位向被告主张并提供物业服务的证据，不应当由原告提起，且该诉求也与《房屋租赁合同》的约定不符。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《商铺转让协议》、《房屋租赁合同补充协议》、《委托管理合同》、（2019）浙0108民初5214号民事判决书的三性无异议；对《关于依约履行或提前终止的函》、EMS面单的真实性、合法性无异议，但对关联性持异议；对催告函的真实性、关联性无异议，但对合法性持异议；对物业费收费通知单三性均有异议。原告对被告提交的《房屋租赁合同》、物业费发票、（2019）浙0108民初5783号民事判决书、《杭州市人民政府关于迟延本市企业复工和学校开学的通知》的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的持异议；对借款合同、借款借据、业务凭证、搬运费发票、微信聊天记录截图、18268105893号码支付宝实名认证截图的真实性无法确认，关联性和证明目的均有异议；对杭州市滨江区卓溪保健养生馆企信网查询记录的三性无异议，但对证明目的有异议；对于滨盛路4070号古法小儿推拿店铺现场照片的三性及证明目的均有异议。本院经审查对当事人三性无异议的证据予以确认，对真实性无异议的证据予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析。 关于原告提交的物业费收费通知单，本院对其真实性予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析。关于被告提交的借款合同、借款借据、业务凭证，此三份证据均加盖银行公章或业务章，有当事人或经办人员签名，且可与《房屋租赁合同》等其他证据相互印证，故本院予以采信。关于搬运费发票、微信聊天记录截图、18268105893号码支付宝实名认证截图、滨盛路4070号古法小儿推拿店铺现场照片，本院对其真实性予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析。 根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2017年11月14日，被告卢小琴（甲方、委托方）与上上铺公司（乙方、受托方）签订《委托管理合同》，将其所有的位于杭州市滨江区××路××号的房产委托给上上铺公司对外出租管理，合同约定：服务期限自2017年12月7日至2023年12月26日；乙方在合同期内有权直接签署关于该房产的租赁合同，但租期不能超过本合同期限；租金支付方式为半年一付，首期租金为8.9万元，分两笔支付，第一笔2万元在合同签订后的3个工作日内支付，第二笔6.9万元在房屋交付后的3个工作日内支付，之后每期租金在每半年期满前15日支付，乙方按合同约定时间将租金汇至甲方账号后即视为完成付款义务；乙方代为签署的租赁合同中的租金未能达到本合同金额的，由乙方负责补足，如乙方代为签署的租赁合同中的租金超出本合同金额的，视作乙方的服务费，归乙方所有。 后上上铺公司、中太乾公司及卢小琴签订《房屋租赁合同补充协议》，并约定：上上铺公司在《委托管理合同》项下的权利和义务均转让给中太乾公司享有与负担。上上铺公司与中太乾公司亦于2018年6月21日签订《商铺转让协议》，将包含案涉房屋在内的39个商铺的使用管理权一并转让给中太乾公司。 2018年10月30日，中太乾公司作为原告卢小琴（甲方、出租方）的委托代理人，与被告沈兵、李珺（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于杭州市滨江区××路××号房屋出租给乙方，建筑面积58.49平方米，租赁期限为5年56天，即自2018年11月1日至2023年12月26日止；第一租赁年度即2018年11月1日至2020年1月24日，租金为221918元，第二租赁年度即2020年1月25日至2021年1月24日，租金为192600元……；首期租金（第一租赁年度）在甲方交付房屋后当日支付，之后每期租金在每年期满前提前30日完成支付；乙方在签订合同当日向甲方支付履约保证金4.5万元，合同租赁期满后，乙方无违反合同条约，需乙方结清水电费、物业费等费用……甲方将全额退还乙方缴纳的履约保证金；甲方委托代理人中太乾公司系甲方指定并授权的委托代理人，在本合同存续期间代为行使租赁权，且该等委托在委托期限内不得撤销；甲方保证在租赁期限内拥有合法的出租权，乙方依约的正常经营不受干涉，若甲方怠于履行该义务，应承担违约者责任；在本合同存续期间，因甲方的产权、出租权或转租权纠纷、房屋法定用途瑕疵等原因导致乙方无法经营连续超过30日，乙方有权提前解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失；本合同项下所有款项，均指定以下账户（中太乾公司浙江省农村信用社杭州联合农村商业银行股份有限公司九堡支行）收款，乙方按本合同约定时间将合同项下款项汇至上述账号后，即视为乙方完成付款义务，未经甲方代理人中太乾公司同意及确认，乙方不得擅自更改打款账号；租赁合同存续期间，乙方所发生的水、电、燃气、通讯及物业管理等费用，直接向公用事业单位或物业公司缴纳等内容。合同尾部甲方处无原告签名，甲方委托代理人处加盖杭州中太乾实业有限公司合同专用章。合同签订后，被告沈兵于2018年11月1日向杭州联合农村商业银行申请贷款，将首年度租金221900元支付至合同指定的中太乾公司银行账户。 后因中太乾公司未按约支付租金给原告，原告于2019年6月24日向中太乾公司发送了《关于依约履行或提前终止的函》。原告于2019年8月3日曾催告被告腾退房屋。 被告陈述其于2020年3月16日搬离了案涉房屋（提供杭州航红搬家服务有限公司内容为“物流辅助服务搬运费”、金额为1000元的浙江增值税电子普通发票），并将房门钥匙留在隔壁店铺，原告于次日取走钥匙。原告亦认可被告已搬离案涉房屋的事实，但认为搬离时间是3月底，并于4月1日将案涉房屋另行租赁。原告当庭撤回“被告陈钢搬离位于杭州市滨江区××路××号商铺××的诉讼请求。 2019年10月10日，沈兵、李珺曾作为原告起诉中太乾公司，要求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，并赔偿损失、退还保证金等。本院于2020年4月8日作出（2019）浙0108民初5783号民事判决书，认定沈兵、李珺的租金付至2020年1月24日，并于2020年3月16日搬离案涉商铺，双方的合同于该日解除等。该判决书已生效。 本院认为，原告与上上铺公司签订的《委托管理合同》明确将案涉房屋“委托给上上铺公司对外出租管理”，通过“乙方代为签署的租赁合同中的租金超出本合同金额的，视作乙方的服务费，归乙方所有”等条款也显示原告与上上铺公司之间的合同实质即为委托管理合同，而不是房屋租赁合同。后原告和上上铺公司、第三人中太乾公司以补充协议的方式将上述《委托管理合同》中的权利与义务转让给中太乾公司，虽然该补充协议名为“房屋租赁合同补充协议”，但实质为就《委托管理合同》的补充协议。在中太乾公司作为原告委托代理人，与被告沈兵、李珺签订的《房屋租赁合同》中也明确甲方（承租方）即为原告卢小琴，中太乾公司只是作为委托代理人代理其签订房屋租赁合同。据此，本院认为原告与第三人中太乾公司形成了委托管理的关系。虽然原告向第三人中太乾公司发送了《关于依约履行或提前终止的函》，声明解除《委托管理合同》等，但该行为并不当然导致前述被告沈兵、李珺与第三人中太乾公司签订的《房屋租赁合同》的解除。本院生效的判决书已确认前述《房屋租赁合同》因两被告于2020年3月16日搬离而解除，合同解除前被告沈兵、李珺系合法占有房屋，并未侵犯原告作为商铺所有权人对商铺享有的相关物权。 基于两被告租金交付至2020年1月24日的事实，原告主张两被告支付从2019年6月27日起到2020年1月24日止的占有使用费之请求于法无据，本院不予支持。在此之后，两被告未基于合同的相对性向第三人中太乾公司支付租金，本案诉讼中，两被告同意将1月24日之后至3月16日搬离之前的租金直接交付原告，但主张该时间段的租金应考虑新冠疫情的影响，而予以适当减免。本院认为，第三人与原告之间对商铺系委托管理关系，原告是《房屋租赁合同》中最终接受租金的一方，本案中两被告也同意该时段的租金直接交付原告，为避免诉累本院予以准许。此外，新冠疫情属于不可抗力，对于被告提出的因疫情影响而减免租金之抗辩予以支持，故对该时段的租金（占有使用费）本院酌情认定为12818元。原告主张两被告系于3月底搬离，然无证据证明，本院不予采信，故对原告主张的2020年3月16日之后的占有使用费不予支持。原告主张物业费及从2019年6月27日起的迟延给付之利息请求无事实根据，本院仅支持其从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的利息请求。 另，被告陈钢并非案涉合同的签订主体，原告也没有提供证明陈钢实际无权占有案涉租赁房屋的证据，且本案庭审中，原告已撤回第一项要求陈钢搬离商铺的诉讼请求，故本院认为陈钢并非本案的适格被告，本院依法裁定驳回原告对陈钢的起诉，并不再另行制作裁定书。 本院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第六十条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告沈兵、李珺于本判决生效之日起七日内支付原告卢小琴12818元，并支付该款从2020年5月27日起至实际履行之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的利息； 二、驳回原告卢小琴的其他诉讼请求； 三、驳回原告卢小琴对被告陈钢的起诉。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3098元，减半收取1549元，由原告卢小琴负担1407元，被告沈兵、李珺负担142元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  季隽虹 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  高 冰