辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初14237号原告：沈阳格林豪森物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区奉天街**，统一社会信用代码：91210103715711607Y。法定代表人：谭书云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。被告：富大永，男，汉族，1986年8月22日出生，住沈阳市和平区。原告沈阳格林豪森物业管理有限公司（以下简称“格林豪森物业公司”）诉被告富大永物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告格林豪森物业公司的委托诉讼代理人王兴权、被告富大永均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告格林豪森物业公司诉称，被告系位于沈阳市和平区长白三街6-12号1-26-2房产的业主。双方签订了《格林·玫瑰湾前期物业服务协议》，合同约定原告为被告居住的案涉小区提供物业服务，并约定了物业费收费标准为每月每平方米3元，物业费按照每户建筑面积收，按年缴纳，每年预收一次物业费。首次缴费以后每年业主应在物业费到期前30日内按时缴纳物业费。逾期按日向业主加收缴纳费用千分之三的违约金，现被告未按合同缴纳物业费，故原告起诉来院。诉讼请求：1、判令被告给付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费8,220.6元；2、判令被告给付违约金500元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告富大永辩称，1、开发商及物业强制交付房屋，缴纳物业费后才能入住，以上事项有收据为证；2、房屋质量有问题，经报修后仍未解决，以上事实有通话记录、房屋裂痕视频为证（仅能打出半年内的通话记录）；3、我以EMS邮件的方式向物业公司发出了需要整改的意见，因此我不能全额缴纳物业费。经审理查明，被告富大永系位于沈阳市和平区长白三街6-12号1-26-2，建筑面积91.34平方米房产的所有权人。2017年6月28日，原告沈阳格林豪森物业管理有限公司（甲方）与被告富大永签订《格林·玫瑰湾前期物业服务协议》。协议约定，为了维护物业全体业主和物业使用人的根本利益，切实履行物业公司的职责，根据《物业管理条例》和相关法律、法规和政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，签订本协议，甲、乙双方共同遵守执行；物业名称：格林·玫瑰湾；项目位于沈阳市和平区长白地区；本物业服务区域物业服务收费采用包干制；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，甲方实行每年预收一次物业服务费的收费方式，首次交费以后每年乙方或物业使用人应在物业费到期前30日内按时缴纳物业服务费；物业服务费收费标准如下:住宅为3.00元/月·平方米（含电梯费）；业主办理入住时，甲方按照3.00元/月·平方米（含电梯费）（住宅）优惠价收取乙方物业服务费，优惠期三年（截止日期为2020年6月30日）优惠期满后，如果业委会成立，物业费价格以业主委员会与物业公司签订的价格为准，如未成立业主委员会，物业费价格恢复原价，即住宅：3.41元/月·平方米（含电梯费）；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费；业主、物业使用人需遵守和履行按规定时间向甲方交纳物业服务费用及其它相关费用，如未按规定期限缴纳费用的，乙方需按应付款的3‰每日向甲方缴纳滞纳金；在保修期内房屋及其附属设施设备的维修和质量问题按国家规定由房地产开发公司负责，具体保修范围、内容在开发公司承诺的《房屋质量保证书》和《住宅适用说明书》中载明，过保修期的乙方及其附属设施设备的维修，由乙方自行负责或有偿委托甲方维修，费用由乙方承担；本协议期限自本协议签订之日起至业主委员会成立并与新物业服务企业签订服务协议之日止，新物业服务协议生效时，本协议自动终止；本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本项目所在地人民法院诉讼解决。同日，被告在《交房承诺书》中签字，《交房承诺书》载明“一、……确认已收到并详细阅读沈阳格林豪森物业管理有限公司发放的《入住手册》一册，包括《格林·玫瑰湾前期物业服务协议》……;二、同意履行、遵守并倡导其他与该物业有关人士履行、遵守上述文件中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；……”。现原告格林豪森物业公司依据该协议自2017年6月28日起为涉案房产所在园区提供物业管理服务，被告富大永未缴纳2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。上述事实，有《格林·玫瑰湾前期物业服务协议》、《交房承诺书》及原、被告的当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，原告格林豪森物业公司与被告富大永签订的《格林·玫瑰湾前期物业服务协议》及被告富达永签字的《交房承诺书》均系当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定“当事人应当严格按照约定全面履行自己的义务”，现原告格林豪森物业公司依照《格林·玫瑰湾前期物业服务协议》自2017年6月28日起为涉案房产提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行2018年7月1日至2020年12月31日期间的缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业服务费的数额问题，《格林·玫瑰湾前期物业服务协议》虽约定“优惠期满后，如果业委会成立，物业费价格以业主委员会与物业公司签订的价格为准，如未成立业主委员会，物业费价格恢复原价，即住宅：3.41元/月·平方米（含电梯费）”，但庭审中，原告主张本次诉讼期间物业服务费的收费标准均为3.00元/月·平方米系对其民事权利的合法处分，不违反我国法律、法规的规定，本院予以支持，即被告富大永需要支付的物业服务费的数额，具体应为8,220.6元【91.34平方米×3元/月/平方米×30个月（2018年7月1日至2020年12月31日）】。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求。因《格林·玫瑰湾前期物业服务协议》未对违约金进行约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出因强制交房、房屋存在质量等问题，故不缴纳物业服务费的答辩意见。首先，庭审中，被告提供的证据不足以证明强制交房的事实；其次，被告提出的房屋质量问题系与涉案房产开发单位之间的纠纷，与本案不属于同一法律关系，被告可在厘清法律关系，明确相关权利义务主体后，向相应的主体主张权利；再次，本案中，强制交房、房屋质量以及长期未使用涉案房产等事实即便真实存在，也不能作为被告拒绝缴纳物业服务费理由。综上，对于被告的前述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告富大永于本判决生效后十日内给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8,220.6元；二、驳回原告沈阳格林豪森物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告富大永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年十一月六日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当严格按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。