北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10733号上诉人（原审被告、反诉原告）：闫某，女，1964年7月21日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，男，1988年12月20日出生，户籍地河北省石家庄市裕华区。上诉人闫某与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫某上诉请求：1.请求撤销北京市朝阳区人民法院做出的（2020）京0105民初19678号民事判决中第一、第二和第三项判决，依法发回重审或者改判。2.判令李某某向闫某支付违约金25000元，押金不予退还以抵销违约金。3.判令李某某向闫某支付中介费损失4666元。4.判令李某某向闫某支付恢复房屋墙面粉刷费6650.56元。5.本案一、二审诉讼费用由李某某承担。事实及理由：一、闫某与李某某《房屋租赁合同》，解除是由于李某某违约行为所致。因为李某某尚在租赁合同期内提出解除租赁合同且拖欠房屋租金。因此，李某某违约的情况下，双方解除了房屋租赁合同。所以，在李某某违约情况下租赁合同解除后，李某某应当按照双方合同约定向闫某支付违约金。另外，双方租赁合同解除原因系李某某违约这一事实已被一审法院查明确认。二、一审法院判决闫某返还李某某押金违反当事人合同约定，无事实和法律依据。《房屋租赁合同》补充协议约定：“本合同押金为两万五千元，因此如果承租方违约，此押金不退”。由于李某某拖欠房租，违约在先。所以，押金应当按照双方合同约定作为李某某违约的违约金而不予退还。三、李某某违约解除合同的行为给闫某造成的损失远大于一审法院判决的违约金两千元。双方租赁期三年，而三年中的租金是按年递增的，即第一年租金20万元，第二年21万元，第三年22万元。双方约定如果承租人违约，押金不退。该约定更多的是弥补因承租人在租赁期内违约退租给出租人造成的租金损失。因此，该约定是双方慎重考虑后特意加在补充协议中的特别约定，并非通常合同条款中的格式约定。所以，法院应当尊重当事人的意思自治，充分考虑特定合同的特定情形。四、李某某应当向闫某支付因违约提前解除合同导致的中介费损失。李某某违约提前解除租赁合同的行为导致闫某损失了一年的房屋出租中介费，三年的中介费共计14000元，折一年的中介费损失为4666元。依据双方租赁合同第六条第三款规定，租赁合同解除租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付佣金。该居间服务佣金是依照促成合同的租赁期间收取佣金的，即租赁合同为三年，居间服务费收取三年的，而中途双方解除合同，佣金不予减退，闫某再次出租房屋时仍要按照重新达成的租赁合同期间重新支付佣金。因此，李某某解除合同的违约行为，导致闫某损失了一年的中介费。闫某的该损失是由于李某某的违约行为所致的直接损失，李某某应当对闫某的这一损失承担责任。五、李某某应当向闫某支付因修补墙面的粉刷费用。李某某租住期间将房屋墙面弄脏，闫某为恢复原状进行了墙面粉刷，具体粉刷部位为楼梯间19.4平方，客厅101.68平方，主卧室37.3平方，乘以单价42元/平方，合计费用6650.56元。一审只判决李某某向闫某支付800元粉刷费用，而一审判决数额远远无法弥补闫某为恢复墙面而支出的费用。李某某对此知情并同意由闫某粉刷费用由李某某承担。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，闫某请求发回重审或者依法改判。李某某辩称：同意一审判决，不同意闫某的上诉请求。李某某向一审法院提出诉讼请求：1、闫某退还押金25000元；2、闫某支付违约金16666元。闫某向一审法院提出反诉请求：要求1、李某某支付2019年11月1日至2019年11月14日期间的租金8166元；2、李某某支付中介费损失4666元；3、李某某支付房屋恢复费用即局部墙面粉刷费6650.56元；4、李某某支付违约金17500元。一审法院认定事实：2017年10月25日，闫某、初某某作为甲方，李某某作为乙方，链家公司作为丙方签订北京市房屋租赁合同及补充协议，约定李某某承租涉案房屋，租赁用途居住，居住人数为三人，最多不超过六人；租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日共三年，租金每月16666元，总计63万元，各期租金支付日期为2017年11月1日、2018年11月1日、2019年11月1日；押金25000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，甲方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费14000元，本合同签订后，如租赁双方解除、终止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的，乙方有权单方解除本合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方不按照约定支付租金达十日的，欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除合同、收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金等。各方还签订补充协议，约定：如果承租方违约，押金不退；三年的付款方式为第一年20万元，第二年21万元，第三年租金22万元等。合同签订后，李某某向闫某交付了押金25000元，并支付了截止至2019年10月31日期间的租金41万元，闫某亦将涉案房屋交付给李某某使用。2019年11月14日，李某某搬离涉案房屋。2020年1月22日，闫某与初某某协议离婚，约定涉案房屋买卖及租赁权利归闫某所有。本案审理过程中，李某某提供了微信聊天记录，证明因闫某欠缴物业费导致门禁卡停用八天，闫某一直不对房屋损坏部位进行修理导致房屋不适租，闫某存在违约行为，其有权解除合同并于2019年10月21日提出不再继续租用涉案房屋。李某某解释称，其于2019年5月已向链家公司人员提出漏水问题，2019年7月房屋再次发生漏水，直至其提出解约时仍未解决；其还于2018年12月向链家公司人员及闫某代理人贾某提出门禁卡无法使用，需要交纳当年物业费并进行催促。闫某不认可门禁停用一事，并称其已于2018年12月底前交纳当年物业费，不存在欠缴问题；漏水是第三方造成的，并非闫某过失，且漏水实际系渗水没有触及管道，2019年7月发生漏水当天已经修好，之后只是需要维修墙皮，但因李某某经常出差一直在协调维修时间，直至11月才维修墙皮；贾某确系其代理人，但其不认可李某某与链家公司人员于2019年5月关于漏水的聊天记录。聊天记录显示，房屋顶部墙皮有部分破损，李某某还于2019年8月、9月向贾某提出漏水问题。李某某还称，闫某要卖房频繁要求李某某配合看房，超出了正常合理范围，且闫某提供的烧水锅炉噪音大导致邻居投诉。闫某认为，看房并不影响继续租赁，李某某将房屋作为工作室，与邻居关系不好，邻居投诉并非锅炉原因。闫某还表示，李某某提前解约也是因为邻居原因导致工作室不方便，李某某擅自改变房屋用途也构成违约，应承担违约责任并赔偿中介费损失，并就此提供微信聊天记录及中介费的转账记录。李某某则表示，聊天记录显示闫某在签署合同之前早已知晓房屋作为工作室使用，且李某某系中央美院老师，所谓工作室只是在房屋内进行个人创作、偶尔会客，不存在改变房屋用途一事；闫某违约应自行承担中介费损失。闫某还提供了微信聊天记录、收据、墙面焕新报价单等，证明其验收房屋时发现墙壁多处污迹要求李某某处理，李某某也同意粉刷，但李某某搬离后闫某自行找人粉刷支出维修费6650.56元。李某某认为，其同意腾房前粉刷是因为双方当时就退押金腾房达成一致，但后来闫某反悔强行换锁，其无法进行粉刷；且报价单是对全部墙面粉刷，远超出李某某同意粉刷范围，其不认可上述维修费。闫某还称，李某某未交纳2019年11月1日至11月14日期间的租金。李某某就此表示，其已于2019年10月26日通知闫某解除合同，合同于当日解除，李某某打包了全部物品等闫某退还押金后立即搬离；但闫某拒绝退还押金，李某某履行同时履行抗辩权未将个人物品搬离，直至11月13日闫某私自换锁，李某某才于次日搬离，所以其不应支付此期间房租。上述事实，有北京市房屋租赁合同、微信聊天记录等及庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为，李某某与闫某、初某某签订的租赁合同的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。闫某与初某某离婚，约定涉案房屋相应权利义务由闫某承担，李某某亦认可由闫某继续履行租赁合同，法院不持异议。现有证据显示，房屋于2019年发生漏水，但照片显示的漏水程度并未达到无法居住使用的程度,不符合合同约定的解除条件。李某某主张闫某未交纳物业费导致门禁卡无法使用，但之后李某某仍可继续使用房屋，且此事距离李某某要求解除合同时已近一年，其以此要求解除合同并无依据；李某某主张锅炉噪音导致邻居投诉、看房频繁等亦不足以构成解除合同的条件。李某某主张合同于2019年10月21日解除的意见，法院难以采信。租赁期限尚未届满，李某某不再继续履行合同，其应支付闫某违约金及2019年11月14日前的房屋租金；但考虑到李某某房屋漏水、维修、门禁卡无法使用等确会对李某某使用房屋造成一定影响，法院将考虑上述因素对违约金进行相应酌减。违约金即是针对违约行为的惩罚性约定，按照合同约定押金在抵扣租金、违约赔偿责任后应返还，法院将根据实际情况，在扣除李某某应交纳的租金后，确定押金返还金额。闫某并未举证其损失超过了合同约定的违约金标准，其主张中介费损失，法院不予支持。李某某租赁房屋期间造成墙面污渍，应赔偿闫某相应损失，现闫某将墙面粉刷，但其主张的维修费用与污迹面积并不相符，法院将根据本案实际情况确定该项损失的具体金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、闫某于判决生效之日起七日内，退还李某某押金17000元；二、李某某于判决生效之日起七日内，给付闫某房屋维修费800元；三、李某某于判决生效之日起七日内，支付闫某违约金2000元；四、驳回李某某的其他诉讼请求；五、驳回闫某的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。闫某上诉提出其与李某某《房屋租赁合同》解除是由于李某某违约行为所致，依照补充协议的约定，押金应当按照双方合同约定作为李某某违约的违约金而不予退还；李某某违约解除合同的行为给闫某造成的损失远大于一审法院判决的违约金两千元；李某某亦应当向闫某支付因违约提前解除合同导致的中介费损失4666元；一审只判决李某某向闫某支付800元粉刷费用，远远无法弥补闫某为恢复墙面而支出的费用。对此本院认为，首先，虽然根据一审法院查明的事实，合同解除的主要过错责任在李某某一方，但李某某主张的案涉房屋漏水、维修、门禁卡无法使用等情况亦会对李某某正常使用涉案房屋造成一定不利影响，故一审法院综合考虑上述因素对闫某要求的违约金进行相应酌减，并无不当。闫某主张一审法院酌定违约金标准过低，亦并未提交充分的证据证明其主张成立，故本院对其该项上诉主张，不予采信。其次，另对于闫某主张中介费损失一节，既无合同约定，又缺乏法律依据，故本院不予支持。最后，对于闫某上诉主张的一审认定粉刷费用过低的问题，因虽然李某某租赁房屋期间确实造成墙面污渍，应赔偿闫某相应损失，但闫某主张的维修费用与污迹面积并不相符，一审法院结合本案实际情况酌定该项损失的具体金额为800元，并无不当，本院予以支持。综上所述，闫某的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费724元，由闫某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  李 淼审 判 员  田 璐二〇二〇年十一月四日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华-10--1-