广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初1526号原告：广宁鸿翔商业管理有限公司，住所地：广宁县**********城东恒裕花园商住小区二层******商务写字楼。统一社会信用代码：914412******1B。法定代表人：卓某1。委托代理人：何静恩，女，广东鼎都律师事务所律师。被告：曾翠婷，女，汉族，1988年4月10日出生，住广宁县****************。公民身份号码：441************29。原告广宁鸿翔商业管理有限公司诉被告曾翠婷租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告广宁鸿翔商业管理有限公司的委托代理人何静恩到庭参加诉讼。被告曾翠婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广宁鸿翔商业管理有限公司诉称，诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付截止至2020年9月8日拖欠的租金及物管费合计人民币93930元及截止至2020年9月10日应支付的违约金合计人民币9994元，并向原告支付从2020年9月11日起至实际付清租金之日的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，按日利率0.5%计算）；2、请求判决被告返还租赁期剩余年限装修补贴款164010元；3、请求判决商铺装修中已固定安装设施设备及装饰全部归原告所有（包括但不限于玻璃、水电设备、室内天花、地面及墙面装饰装修、空调、照明灯具等）4、请求判决原、被告解除租赁合同，原告所收的50000元合同履约保证金不予退回；5、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、律师服务费用、诉讼保全费、诉讼保全担保费等）。事实与理由：原、被告于2018年3月24日签订了《【恒裕花园B区·米兰小镇】物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定原告将坐落于广宁县*********恒裕花园B区（米兰小镇）六幢******共10卡商铺出租（以下简称“商铺”）给被告用于经营“儿童早教、主题游乐”，租赁期限从2018年4月1日起至2025年3月31日止共7年。原、被告于2018年10月12日签订了《【恒裕花园B区·米兰小镇】物业租赁合同补充协议》，约定将租赁合同原2020年7月1日至2020年9月30日共三个月免租期，提前调到2018年10月1日至2018年12月31日期间享受免租，2020年7月1日至2020年9月30日按租赁合同当中约定的价格计收租金。被告自2019年12月起拖欠原告租金，虽经原告多次减免租金及书面催收，被告仍然怠于履行向原告支付租金的义务。截止至2020年9月8日，被告拖欠的租金及物管费合计人民币93930元，截止至2020年9月10日，被告应向原告支付的违约金合计人民币9994元，即截止至起诉之日，被告拖欠原告租金、物管费及违约金共计103924元。原告已多次向被告书面催款，但被告至今仍未支付上述拖欠的款项，被告的行为已严重违反《租赁合同》第七条“乙方的权利及义务”第一款的约定。根据《租赁合同》第十一条“合同的提前终止”第二款、第十二条“违约责任”第二款、第五款的约定，原告有权解除《租赁合同》，原告所收的租赁合同履约保证金不予退回，并有权要求被告赔偿原告为解决纠纷而产生的所有支出费用。《租赁合同》第五条“其他费用和约定”第六款约定原告按商铺建筑面积每平方支付400元作为乙方的装修补贴款，补贴总额总计人民币250480元。当时原、被告约定商铺租赁期限为7年（84个月），即平分到每月的装修补贴款为2982元，截至到原告起诉之日，被告租赁商铺时间仅有29个月（2018年4月至2020年9月），现因被告单方面违约导致《租赁合同》无法继续履行，因此被告应向原告返还租赁期剩余年限55个月（2020年10月至2025年3月）的装修补贴款164010元，商铺装修中已固定安装设施设备及装饰应全部归原告所有。原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告没有答辩也没有提供证据。原告为支持其诉讼请求，向本院提供的证据：1、原告的营业执照复印件1页，证明原告的主体资格；2、被告的居民身份证复印件1页，证明被告的主体资格。3、《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同》、《恒裕花园B区·米兰小镇物业管理服务合同》，证明原告向被告出租商铺及提供物业服务的事实。4、《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同补充协议》复印件1页，证明原被告约定2020年7月1日至2020年9月30日的租金按原商铺租赁合同当中约定的价格计收。5、催缴租金通知复印件2页。6、催缴租金及物管费通知复印件2页。7、律师函复印件2页。8、快递单复印件2页。证据5到证据8共同证明原告已多次向被告书面催收租金及物管费，但被告一直怠于履行支付租金及物管费的义务。9、截2020年9月8日至米兰小镇六幢12-21号商铺欠费、到期应收明细表复印件1页。10、违约金计算表复印件1页，证据9、10共同证明截止至2020年9月10日，被告拖欠原告租金及物管费共93930元，被告应向原告支付违约金9994元，一共是103924元。11、请款单及收据复印件2页，证明原告已向被告支付装修补贴款共250480元。12、账户交易明细回单复印件1页。13、发票复印件1页，证据12、13共同证明本案律师委托费8000元。被告曾翠婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、辩证的权利。原告提供的证据来源合法，与本案相关，本院予以采信。经审理查明，2018年3月24日，原告与被告签订《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同》约定，被告承租原告坐落在广宁县*********恒裕花园B区（米兰小镇）六幢第一层******共10卡商铺。租赁面积为626.2平方米；租赁经营范围：儿童早教、主题游乐；租赁期限：从2018年4月1日起至2025年3月31日共七年；租金：第1年：自2018年4月1日至2019年3月31日，免除前6个月租金（含装修期），每月租金为人民币25048元。第2年：自2019年4月1日至2020年3月31日，免除前6个月租金，每月租金为人民币25048元；第3年：自2020年4月1日至2021年3月31日，免除前6个月租金，每月租金为人民币25048元；第4-5年：自2021年4月1日至2023年3月31日，每月租金为人民币26926元；第6-7年：自2023年4月1日至2025年3月31日，每月租金为人民币28805元。租金交付方式：签订合同的当天被告一次性预交2个月租金，此后在第3个月15至20日内交纳下2个月的租金。租金优惠：被告在2018年7月1日前开业经营，在租赁期间内，租金单价给予7折优惠（即第1-3年28元/㎡/月，第4-5年30元/㎡/月、第6-7年32元/㎡/月）。签订合同时被告交付原告履约保证金人民币50000元，合同约定保证金不是被告预付的租金、管理费或其他费用，是被告履行本合同约定义务的保证。如果被告违反本合同的任何条款，原告有权敦促其履约。若经敦促，被告仍不履行本合同约定的义务，则原告有权扣除全部或部分合同履约保证金来抵偿任何被告欠缴之款项及应赔偿原告的损失款。原告向被告提供250480元作装修补贴款。违约责任：逾期缴纳租金的，每逾期一日被告须按当月租金额0.5%向原告支付违约金，如逾期超过30天，视为合同解除条件成就，无需催告，合同自动终止，由原告收回租赁物。任何一方违反本合同约定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。责任方还应赔偿守约方为解决纠纷而产生的所有支出费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、诉讼保全担保费、查档费、拍卖费、产权过户费及其他行政相关费用）。因租赁期满，原告收回或提前收回该物业时，在不破坏该物业原有结构的情况下，被告方所添加的装修物中不可拆卸部分全部无偿归原告所有。2018年10月12日，原、被告签订《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同补充协议》约定原2020年7月1日至2020年9月30日共三个月免租期提前调到2018年10月1日至2018年12月31日期间享受免租；2020年7月1日至2020年9月30日按原商铺租赁合同当中约定的价格计收。合同签订后，原告依合同约定将铺位交给被告使用，并支付了装修补贴款250480给被告。由于被告按合同约定的时间开业，因此，被告交纳给原告的租金按优惠后的租金交纳。合同履行期间，被告自2019年12月起开始欠交租金。其中：2019年12月欠租金17534元、2020年1月、3月是免租期、2020年2月因新冠疫情免交租金，2020年4月-7月因新冠疫情租金减半交纳，每月租金为8767元，从2020年8月起租金按合同约定每月租金为17534元。原告因本次诉讼支付律师费8000元。2018年3月24日，原告与被告签订《恒裕花园B区·米兰小镇物业管理服务合同》约定被告承租原告坐落在广宁县*********恒裕花园B区（米兰小镇）六幢一层******号铺位约626.2平方米由原告提供物业管理服务，物业管理服务期限自2018年4月1日起至2025年3月31日止，每月物业管理费为1252元。物业管理费一次预交3个月，此后在第三个月15-20日交纳下3个月的物业服务费。如被告逾期交纳物业管理费的，每逾期一日按应交金额的0.5%向原告交纳违约金。被告自2020年5月起欠交原告的物业管理费。本院认为，原告与被告签订《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同》、《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同补充协议》、《恒裕花园B区·米兰小镇物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。被告承租原告坐落在广宁县*********恒裕花园B区六幢第一层******号共10卡商铺经营儿童早教、主题游乐及商铺的物业管理由原告提供，合同签订后，原告依合同约定将铺位交给被告使用，并支付了装修补贴款250480元给被告。有双方签订的《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同》、《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同补充协议》、《恒裕花园B区·米兰小镇物业管理服务合同》、收据等证实，本院予以认定。原告因本次诉讼支付律师费8000元，有发票证实，本院予以认定。关于当事人的各项诉讼请求：关于原告请求判决解除原告与被告于2018年3月24日签订的《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同》、《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同补充协议》问题。被告在履行合同中，自2019年12月起没有按合同约定交纳租金。根据双方签订的合同约定逾期缴纳租金的，每逾期一日被告须按当月租金额0.5%向原告支付违约金，如逾期超过30天，视为合同解除条件成就，无需催告，合同自动终止，由原告收回租赁物。被告已11个月没有交纳租金给原告，解除合同的条件已成就，现原告请求解除原告与被告于2018年3月24日签订的《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同》、《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同补充协议》，本院予以支持。合同解除后，被告应将铺位腾空交回给原告。关于原告请求判令被告支付原告租金、物管费93930元及支付违约金9994元及至腾空铺位止的租金问题。原、被告签订的合同约定自2018年4月1日起至2021年3月31日止扣除免租期后的每月租金25048元，由于被告按合同约定的时间开业，优惠租金按7折计算，扣除因新冠疫情影响的免租期及减免部分租金时间，被告欠原告2019年12月租金17534元、2020年4月-7月每月租金8767元、2020年8月-2020年10月每月租金17534元，以上合共租金105204元，被告应付清给原告。合同约定被告在免租期结束当月的15号至20号缴交下2个月租金，逾期缴纳租金的，每逾期一日被告须按当月租金额0.5%向原告支付违约金。按合同约定，被告应在2019年10月20日前交纳2019年12月的租金17534元、2020年2月20日前交纳2020年3月、4月的租金，此后的租金交付时间依此类推。原告请求被告支付2020年11月起至腾空铺位之日止的租金，符合法律规定，本院予以支持。2011年11月起至腾空铺位之日止的租金按每月租金17534元计算。被告自2020年5月起欠交原告的物业管理费每月1252元,计至2020年10月止物业管理费共7512元,被告应付清给原告。双方在合同中约定物业管理费每次交纳3个月，在第三个月的15-20日内交纳下3个月的物业管理费，如被告逾期交纳，从逾期之日起按每日0.5%交纳违约金。原告请求按合同约定逾期交付租金及物业管理费按欠款额日0.5%支付违约金至被告付清租金及物业管理费时止的请求，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，双方约定的违约金按租金欠款额每日0.5%支付过高，本院依法予以调整。违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，根据案件的综合因素确定违约金，根据公平合理原则，本院酌定案涉合同违约金计算标准为以欠付租金及物业管理费为基数每日万分之三计算，计至付清租金之日止。关于原告请求被告返还装修款164010元问题。原告依合同约定支付装修补贴款250480元被告，有收据证实，本院予以认定。原告支付给被告的装修补贴款被告已用于装修铺位进行经营，双方签订的合同没有约定中途解除合同需退回装修补贴款，因此，原告该请求本院不予支持。原告请求被告交纳的50000元履约保证金不退回给被告问题。双方在合同中约定保证金不是被告预付的租金、管理费或其他费用，是被告履行本合同约定义务的保证。如果被告违反本合同的任何条款，原告有权敦促其履约。若经敦促，被告仍不履行本合同规定的义务，则原告有权扣除全部或部分合同履约保证金来抵偿任何被告欠缴之款项及应赔偿原告的损失款。履约保证金只是被告欠交租金时用作抵偿被告欠交的租金，并不是违约金，因此，原告该请求本院不予支持。关于原告请求商铺装修中安装的固定设备及装饰全部归原告所有（包括但不限于玻璃、水电设备、室内天花、地面及墙面装饰装修、空调、照明灯具等）问题。双方签订的合同约定因租赁期满，原告收回或提前收回该物业时，在不破坏该物业原有结构的情况下，被告方所添加的装修物中不可拆卸部分全部无偿归原告所有。因此，原告请求铺位的固定装修不得拆除，本院予以支持。原告请求赔偿律师费8000元的问题。依双方签订的合同约定，如因被告违约，被告应赔偿原告因诉讼而支付的律师费。由于被告的违约行为导致案涉合同解除，原告因本次诉讼支付的律师费8000元，被告应赔偿给原告。综上，被告曾翠婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告广宁鸿翔商业管理有限公司与被告曾翠婷签订的《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同》、《恒裕花园B区·米兰小镇物业租赁合同补充协议》。二、被告曾翠婷应在本判决发生法律效力之日起十天内将其承租的广宁县*********恒裕花园B区六幢第一层******共10卡商铺腾空，将商铺交回给原告广宁鸿翔商业管理有限公司。三、被告曾翠婷欠原告广宁鸿翔商业管理有限公司租金（计至2020年10月止）105204元，应在本判决发生法律效力之日起十天付清给原告广宁鸿翔商业管理有限公司。2020年11月起至腾空铺位之日止的租金被告曾翠婷按月租金17534元的标准交纳给原告广宁鸿翔商业管理有限公司。四、被告曾翠婷按欠交租金的基数105204元、按每日万分之三（其中：金额17534元从2019年10月21日起计付违约金，金额8767元从2020年2月21日起计付违约金，金额17534元从2020年4月21日起计付违约金，金额26301元从2020年6月21日起计付违约金，金额35068元从2020年8月21日起计付违约金），违约金在交纳租金给原告时一并付清给原告。五、被告曾翠婷在腾空铺位时不得将铺位的固定装修拆除。六、被告曾翠婷欠原告广宁鸿翔商业管理有限公司物业管理费（计至2020年10月止）7512元，应在本判决发生法律效力之日起十天付清给原告广宁鸿翔商业管理有限公司。2020年11月起至腾空铺位之日止的物业管理费被告曾翠婷按月1252元的标准交付给原告广宁鸿翔商业管理有限公司。七、被告曾翠婷按欠交物业管理费的基数7512元、按每日万分之三（其中：金额3756元从2020年4月21日起计付违约金，金额3756元从2020年7月21日起计付违约金）计算违约金给原告广宁鸿翔商业管理有限公司，违约金在交纳物业管理费给原告时一并付清给原告。八、被告曾翠婷赔偿律师费8000元给原告广宁鸿翔商业管理有限公司，并在本判决发生法律效力之日起十天付清给原告广宁鸿翔商业管理有限公司。九、驳回原告广宁鸿翔商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16994.32元，减半收取为8497.16元(原告已预交),由被告曾翠婷负担。被告应在本判决发生法律效力之日起七天内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈达强二〇二〇年十一月二日书记员  黄颖专法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。