沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0102执异1152号案外人沈阳嘉铭置业有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路**，统一社会信用代码912101005553393073。法定代表人符凯，系该公司董事长。委托代理人于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。申请执行人张太英，女，1955年4月28日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托代理人蔡宏伟，系辽宁奉权律师事务所律师。被执行人邱伟，男，1992年10年23日出生，蒙古族，住辽宁省法库县。被执行人单晓飞，男，1985年3月11日出生，汉族，住辽宁省昌图县。在本院执行申请执行人张太英与被执行人邱伟、单晓飞健康权纠纷一案中，案外人沈阳嘉铭置业有限公司在执行过程中提出书面异议，请求法院撤销（2019）辽0102执2800号执行裁定，停止对于洪区青城山路201号2-18-1房屋（以下简称案涉房屋）的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人沈阳嘉铭置业有限公司称，案外人提出异议的理由如下：一、被执行人对案涉房屋不具有所有权，该房屋所有权人为案外人。2017年12月26日，案外人与被执行人单晓飞、邱伟签订商品房买卖合同（以下简称买卖合同），约定案外人将案涉房屋建筑面积91.8平方米以825,000元价格以按揭贷款方式出售给被执行人，被执行人以向案外人借款159,000元，个人支付首付款6,000元合计支付首付款165,000元，剩余房款以购买的房屋做抵押贷款660,000元，嗣后案外人与被执行人双方协商将案涉房屋由豪华装修变更为普通装修，由案外人直接替被执行人抵销案外人借款159，000元，事实上被执行人购买案涉房屋实际仅支付购房首付款6,000元。案涉房屋于2017年办理了预告（备案）登记，该房屋于2019年5月20日取得初始登记，被执行人无故拒不办理房屋产权登记。预告登记也超过时效，已经失去法律效力。根据物权法的规定，案涉房屋的物权没有转移给被执行人单晓飞、邱伟，案外人与单晓飞、邱伟就案涉房屋存在的仅是债权法律关系，案涉房屋的所有权仍然归案外人所有。案外人与被执行人在商品房买卖合同附件四第7条中约定，出卖人对该贷款承担阶段性担保责任的，因买受人未及时偿还银行商品房按揭贷款而导致出卖人已承担阶段性担保责任的，出卖人享有单方解除商品房买卖合同的权利。案外人已经依据该条款起诉至于洪区人民法院，请求解除商品房买卖合同。法院会通过审理，根据法律规定和合同约定判决解除商品房买卖合同。二、盛京银行股份有限公司沈阳于洪支行（以下简称盛京于洪支行）具有案涉房屋优先受偿的请求权，对案涉房屋具有优先受偿权。2017年12月28日，被执行人与盛京于洪支行、案外人三方共同签订《个人住房（商业住房）借款合同》（以下简称“借款合同”）约定，由盛京于洪支行向被执行人提供借款660,000元用于支付案涉房屋的剩余房款，借款期限自2017年12月28日至2047年12月28日，还款总期数360期，由案外人为被执行人提供阶段性贷款担保，和案涉房屋预告抵押登记。为此，盛京于洪支行和被执行人办理了预告抵押登记，抵押登记证号为：辽（2017）沈阳市不动产证明第0001479号，盛京于洪支行按约定于2018年1月4日支付了借款660,000元，被执行人只偿还了10期，共计本金4,043.4元，尚欠盛京于洪支行640,375.01元借款本金，利息2,745.61元未还（利息计算暂至2020年4月30日），同时案外人已为被执行人承担保证责任向盛京银行支行垫付还款65,401.45元。2017年被执行人和案外人办理了案涉房屋的预告登记，案外人于2019年5月20日取得案涉房屋的商品房初始登记，直至2019年8月21日被执行人未进行商品房转移登记，依据《物权法》第二十条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。依据《借款合同》第二十条约定，被执行人取得所购住房的房屋所有权证后，必须依照法律规定以办理抵押物的登记手续，被执行人依据借款合同和商品房买卖合同约定的办理案涉房屋转移登记和抵押登记的条件已经成就，被执行人恶意拒不办理登记，盛京于洪支行依据合同约定有权要求被执行人办理产权登记和抵押登记。依据《借款合同》第三十三条第十项，被执行人转让抵押物所得价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权，因此盛京于洪支行具有对案涉房屋经法院审理、判决后将取得优先受偿权。三、案外人将依法取得案涉房屋的优先受偿权。2020年4月30日，案外人与盛京于洪支行签订了《债权转让协议》约定，盛京于洪支行将其所有的对被执行人的购房按揭贷款剩余借款本金及利息，债权及债权项下的其他附属权利一并转让给案外人。案外人自债权转让协议成立之日起取得《借款合同》《担保合同》盛京于洪支行对被执行人享有的主债权和从债权，包含在执行标的案涉房屋设定的抵押（预告登记）权利。因借款和房屋买卖合同约定办理产权登记和抵押登记的条件已经成就，现案外人基于房屋买卖合同、借款合同和债权转让合同在案涉房屋所在地起诉被执行人单晓飞、邱伟，请求法院判决被执行人单晓飞、邱伟办理产权登记和抵押登记，对抵押房屋行使优先受偿权，实现抵押权。四、根据民事法律公平原则，执行申请人只能对案涉房屋被执行人支付的房款范围内行使权力。被执行人对案涉房屋仅仅支付了6,000元的首付款，偿还盛京于洪支行借款本金4,043.4元，剩余的65万余元没有偿还。盛京于洪支行的借款损失，和案外人的房屋损失不能因为被执行人支付一万元房款而遭受巨大经济损失，也不利于房地产开发企业和金融结构对于房地产事业的发展，严重危及金融安全，危及案外人的企业正常经营。综上所述，案外人在贵院执行的案涉房屋之前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同、借款合同及抵押担保合同，案外人通过起诉、法院判决将依法解除合同，案涉房屋的所有权进一步明确为案外人所有。特依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第五项，“认为其他合法权益收到人民法院违法执行行为侵害的，可以作为利害关系人提出执行行为异议的规定，特此提出异议，请求立即中止对案涉房屋的执行，维护案外人的合法权益。本院查明，原告张太英诉被告邱伟、单晓飞健康权纠纷一案，本院作出（2018）辽0102民初4378号民事判决书，判决如下：“一、被告单晓飞赔偿原告张太英医疗费93,666.03元；二、被告单晓飞赔偿原告张太英护理费3,349.46元；三、被告单晓飞赔偿原告张太英住院伙食补助费2,900元；四、被告单晓飞赔偿原告张太英交通费200元；五、被告单晓飞赔偿原告张太英辅助器具费600元；六、被告单晓飞赔偿原告张太英保全担保保险费600元；上述一至六项，共计102,215.49元，被告单晓飞于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告张太英，被告邱伟承担连带赔偿责任。七、驳回原告张太英的其他诉讼请求。”判决作出后，被告单晓飞不服判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，2019年3月11日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终3006号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，本院于案件审理过程中保全查封被执行人邱伟、单晓飞名下位于沈阳市于洪区××山路××2-18-1，建筑面积91.80平方米的房产。2019年10月12日，本院作出（2020）辽0102执2800号公告，责令被执行人单晓飞、邱伟及房屋实际占用人15日内将位于沈阳市于洪区××山路××2-18-1（建筑面积91.80平方米）的房产腾空。2019年10月12日，本院作出（2020）辽0102执2800号执行裁定书，拍卖被执行人单晓飞名下位于沈阳市于洪区××山路××2-18-1（建筑面积91.80平方米）的房产。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有足以阻止执行的实体权利。本案中，案外人沈阳嘉铭置业有限公司请求法院停止位于沈阳市于洪区××山路××2-18-1（建筑面积91.80平方米）的房产的拍卖，并出具了商品房买卖合同、盛京银行于洪支行信贷档案卷宗、债权转让协议、盛京银行特种转账传票等证明材料。经审查，案涉房产预告登记在被执行人单晓飞名下，虽然案外人出具了商品房首次登记证明，但其中登记的不动产权利为坐落在于洪区青城山路201号，房屋建筑面积8633.6平方米的不动产的国有建设用地使用权。因此，该证明无法证明案涉房产当前系案外人所有。关于案外人提出的盛京于洪支行享有优先受偿权及案外人即将享有优先受偿权的主张，本院对案涉房产采取的执行措施并不会对优先受偿权里产生影响，因此，对于案外人的主张，本院不予认可。综上所述，案外人并不享有足以阻却强制执行的实体权利，对于案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回案外人沈阳嘉铭置业有限公司的异议请求。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  祁美楠审判员  赵 博审判员  王 岩二〇二〇年十一月二十五日法官助理张文蕾书记员王施越