湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2643号上诉人（原审被告）：湖南创发集团有限公司，住所地永州市冷水滩区创发城**17A，统一社会信用代码：91431100734789231D。法定代表人：王迪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏琼，湖南人和人（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩立军，男，1962年10月26日出生，汉族，湖南省双牌县人，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审原告）：陈娟，女，1965年1月11日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系被上诉人韩立军之妻，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审原告）：韩婷琳，女，1998年10月1日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系原告韩立军之女，住湖南省永州市零陵区。三被上诉人的委托诉讼代理人：张青松，湖南金钰律师事务所律师。原审被告：永州创发零陵郡房地产开发有限公司，，住所地永州市零陵区潇水中路**统一社会信用代码：91431102MA4LQFCE77，组织机构代码：MA4LQFCE-7。法定代表人：王迪，系该公司总经理。上诉人湖南创发集团有限公司（以下简称湖南创发集团）因与被上诉人韩立军、陈娟、韩婷琳、原审被告永州创发零陵郡房地产开发有限公司（以下简称创发零陵郡公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院作出的（2020）湘1102民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人湖南创发集团的委托诉讼代理人苏琼、被上诉人韩立军、陈娟及被上诉人韩立军、陈娟、韩婷琳的共同委托诉讼代理人张青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人湖南创发集团上诉请求：1.依法撤销（2020）湘1102民初1103号民事判决第一项判决，改判被上诉人在7#未售门面中选择门面；2.依法撤销（2020）湘1102民初1103号民事判决第二项判决；3.判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由:一、被上诉人提交的图纸未经上诉人确认，未加盖骑缝章，对上诉人无法律约束力，一审法院以被上诉人提交的图纸认定被上诉人选择门面的范围错误。二、一审判决确认给被上诉人的门面不属于上诉人与被上诉人约定的选择范围，且该门面已经销售给第三人，故一审判决确认8#第六个门面给被上诉人缺乏证据证实。三、因被上诉人未按约定将涉案房屋产权过户至上诉人名下，被上诉人无权主张2019年1月25日的两套房屋租金，故一审法院判决上诉人继续支付2019年1月25日至2020年6月的两套房屋租金错误。被上诉人韩立军、陈娟、韩婷琳辩称：1.一审判决结果的第一项和第二项充分尊重了上诉人与被上诉人签订的《韩婷琳房屋拆迁置换补偿合同补偿协议》和《房屋拆迁置换补偿合同》，门面位置尊重了附图上的明确标注，是完全正确的；2.上诉人的上诉状中提出判决确认的第7号门面已经出售是不诚信的表现，因为当时被上诉人诉请的门面是从东面数的第7个门面，上诉人当时提出该门面已经售卖，后来被上诉人才答应变更诉请的门面位置为从东面数的第6个门面，现在上诉人又说第7个门面已经售卖，无任何事实依据。韩立军、陈娟、韩婷琳向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于零陵区创发城小区第8栋从东数起的第7个门面（门面宽度8米、深度15米）及地下车库位20平方米（原告任意选择）归原告所有；2、判令被告赔偿原告门面、住房租金损失80,000元（门面、住房20个月租金80,000元，其中2019年12个月，2020年5个月，另外3个月装修期）；3、判令被告立即为原告办理零陵区创发城小区第8栋从东数起第7个门面、第1栋2单元1110号住宅、第8栋1002号和1102号住宅及车位的不动产权证，费用由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月4日原告韩立军、陈娟、韩婷琳（乙方）、被告湖南创发集团（甲方）就乙方有完全产权的位于××路××路××层房屋与甲方在永州职院原理工电子学院内新建的商品房进行置换事宜签订《拆迁置换补偿合同》，合同对置换标的、置换方案、住宅选房及面积计算方式、门面返租及租金、装修补偿办法、搬迁补助费及新房交付、旧房交付使用、新房交付标准、合同履约担保、解除及违约责任等进行了约定，其中“置换方案”约定：1、乙方旧房二、三、四层共叁套旧住房置换叁套新住房，置换比例1：1.5，新住房面积在120㎡；2、乙方旧房一层的80㎡旧门面置换120㎡的新门面（10米×12米），新门面位于××路××路交汇处的酒店一层大厅；3、乙方拥有的约20㎡空地置换地下室车位一个。“住宅选房及面积计算方式”约定：甲方用于置换的新住宅位于创发城零陵项目新房的3栋，用于置换的新房楼层为第九层，且应在同一楼层同一个单元选房，乙方在双方约定的楼层选房，均不互补楼层差价，在第九层以上选房，则由乙方按其选定楼层新房当时的单价与第九层新房同期销售单价的差额补足新房全面积的房款；甲方置换给乙方的新住房面积小于等于120㎡的，由甲方承担办证税、费（含水、电开户），超出120㎡的面积部分由乙方承担办证税、费，并由乙方按甲方楼盘当时的开盘市场价交清房款。“门面返租及租金”约定：1、乙方返租给甲方的新门面面积为120㎡，租赁用途为商业经营；2、乙方返租给甲方新门面租赁期限50年，租期及租金从甲方交付时开始计算；3、新门面起租价为3600元／月，以后每年按市统计局发布的物价上涨指数递增……；5、自乙方应甲方通知将旧门面腾空并交付给甲方之日起至甲方向乙方交付新门面之日止，甲方向乙方支付旧门面租金1800元／月，每季度支付一次，且于每季度的第一周内付清。“装修补偿办法”约定：乙方旧住宅装修评估及补偿标准，乙方同意甲方按30000元／套补偿，共计120000元。“搬迁补助及新房交付”约定：甲方一次性补助搬迁费1000元／套，共计4000元；自乙方应甲方通知将旧住宅腾空并交付之日起至甲方通知乙方收房之日止（另给予三个月装修时间，装修时间自甲方通知乙方收房之日起计算），甲方补助乙方临时安置费600元／套／月，叁套住宅共计1800元／月，每季度支付一次，甲方交房的有效工期不超过36个月（自乙方交付旧房之日起计处），超过36个月后48个月内，按900元／套／月补助，超过48个月后未交房的，按1000元／套／月补助。“旧房交付使用”约定：乙方应在本合同签订后甲方支付履约定金时将房屋所有权证、国有土地证、水电开户资料等全部移交给甲方保管，以便于办理相关手续。“新房交付标准”中约定，甲方在新房交付后270个工作日内办好房屋总证，办好房屋总证后180个工作日内办好房屋分户登记，办好房分户登记后270个工作日内办理好土地使用证，且帐款两清。另外，还约定本合同签订时，甲方向乙方支付合同履约定金50000元，由乙方出具收据。被告已交付该履约定金50000元。2014年6月22日，三原告与被告湖南创发集团又签订《韩婷琳房屋拆迁置换补偿合同补充协议》，主要是针对前述《房屋拆迁置换补偿合同书》中的“置换方案”和“门面返租及租金”进行补充约定。该补充协议，将原合同中第二条“置换方案”第2条变更为：乙方旧房一层的80㎡旧门面置换120㎡的新门面，新门面位于创发城零陵项目步行街一F，3＃楼原职院大门西侧职院宿舍、紧靠名人楼的步行街门面（见附图），乙方优先选择位置，新门面宽度8米左右，深度约为15米，建筑面积为辅120㎡，甲方置换给乙方的新门面在120㎡之内（含120㎡）的部分由甲方承担办证税、费（含水、电开户），超出120㎡之外的面积由乙方承担办证税、费并由乙方按甲方楼盘当时的开盘价向甲方交清房款；第3条变更为：乙方拥有的约20㎡空地置换地下室车位一个，车位建筑面积不少于20㎡，位置在住宅区车位中由乙方任意挑选；将原合同中“门面返租及租金”第1、2、3、4条作废。约定以产权证面积为计算依据，双方按甲方当时的开盘价互补差额。原合同中第三条《住宅选房及面积计算方式》中第1条，甲方可在创发城零陵项目新房的3＃楼任意单元从住房算起的第九层选房，应在同一楼层同一个单元选房。本协议签订后乙方于2014年7月31日前腾空房屋及土地并交付给甲方。2014年6月30日，原告将其用于置换的旧房屋及其土地交付被告开发。在建设过程中，2016年被告调整规划，被告将原定的3＃楼改建成7＃楼和8＃楼，后双方协商选房事宜。2017年8月15日，原告陈娟确认选定2＃楼13层（住宅第11层）1-1110号住房一套，并于当日预选8＃楼住房9层以上共两套，并备注创发城负责开盘当天通知原告选房。同年9月18日，原告韩立军、陈娟确认选定8＃楼第9层、第10层的东北面户型住房，面积约128.85平方米，被告湖南创发集团盖章确认。后因被告的缘故，原告选定的8栋9层的那套住房被告另行出售，原告被迫在8栋12层重新选定一套住房。之后，双方协商置换新门面的位置，因意见分歧较大，双方未达成协议。三原告遂诉至一审法院。经现场察看，原职院大门西侧职院宿舍面临潇水中路，现仍暂未拆除，其正后方修建的是7＃楼（西），其左后方、紧靠名人楼及其他几个面门的正后方修建的是8＃楼（东）。7＃楼和8＃楼的南面共修16个面门，每个门面的宽度不一致，所有门面宽度合计109.895米，若依东往西依次排序，则8＃楼下系1号门面（现为售楼部）至7号面门，7＃楼下系8至16号门面，8号门面拟作为通道，1至8号门面的宽合计50.3米。原告所提交的图纸圈定的置换的门面范围大致位于原3＃楼的中央位置。另查明，2018年6月4日被告湖南创发集团转账支付2018年1-6月的安置费及门面补偿金共计27,000元。2018年下半年原被告双方就剩余两套房及门面租金事宜达成新的补偿合意，被告同意按每套住房交付前按1000元/套/月、门面按2000元的标准支付租金损失。同年12月28日被告湖南创发集团转账支付2018年7-12月的安置费及门面租金30,000元（5000元/月×6个月）。2018年12月31日，被告交付原告8栋1110号住房。2019年1月17日，双方确认原告选定的另外两套住房为8栋1002号和1102号住房。2019年至今的租金，被告以原告未按约定将其旧房产权过户至被告名下而拒绝支付，被告认可旧房屋未过户至被告的事实。还查明，被告湖南创发集团成立于1998年12月29日，其曾用名有：湖南创发置业集团股份有限公司、永州创发置业集团股份有限公司和永州市创发置业有限责任公司。2017年6月5日，被告永州创发零陵公司注册成立，其唯一的股东是被告湖南创发集团。涉案创发零陵郡项目就是该被告永州创发零陵公司开发所建。一审法院认为，本案双方当事人争执的焦点：一、被告创发零陵郡公司的诉讼地位是否适格？二、双方争执的置换的新门面位置的确定及原告的其他几项诉请是否应该支持。一、关于创发零陵郡公司的诉讼地位是否适格的问题。虽然湖南创发集团与创发零陵郡公司是母子公司关系，但合同法第八条明确规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务”，根据合同相对性原则，涉案合同及补充协议的双方是原告与湖南创发集团，与创发零陵郡公司无关，创发零陵郡公司不是本案适格被告。因此，原告对该被告的诉讼请求不能成立，依法不应支持。二、关于置换的新门面位置的确定及原告的其他几项诉请是否应该支持的问题。依法成立的合同对合同双方当事人均具有法律约束力，合同双方当事人均应全面履行。涉案《拆迁置换补偿合同》、《韩婷琳房屋拆迁置换补偿合同补充协议》均是原告韩立军、陈娟、韩婷琳与被告湖南创发集团的真实意思表示，前述两个合同的内容不违反法律规定，自双方当事人签字之后即具有法律效力，双方应按前述合同的约定履行各自的义务，因后者是前者的补充，二者是一个有机整体，故前后两个合同有相矛盾的条款，应以后者相应条款内容为准。1、关于置换的新门面位置和车位的确定。根据双方在补充协议的约定，置换的新门面位于创发城零陵项目步行街一楼，原定（设计）的3＃楼原职院大门西侧职院宿舍、紧靠名人楼的步行街门面，所附图纸圈定标注的原告置换的新门面位置在3＃楼一楼门面大致居中位置。2016年规划设计改变后，原被设计3＃楼位置被设计修建了7＃楼和8＃楼，而该两栋楼的南面共修16个面门，宽度合计109.895米，依东往西依次排序，1至8号门面的宽度合计50.3米。故新门面大抵处于从东往西依次排序6号至9号门面的范围。因为被告将8号门面拟作为通道，又称7号门面已出售，原告按合同约定任意选定8＃楼和7＃楼下从东往西依次排序的第6号门面作为其置换所得的新门面，符合双方签订的补充协议的约定，系正当行使任意选择权，一审法院予以确认。因双方约定的新门面面积为120㎡，但修建的每个商业门面宽度不一致，故应以最终交付的6号门面的实际面积为准，若小于等于120㎡，则由被告承担办证税、费（含水、电开户），若实际面积超过120㎡，超出120㎡之外的面积，由原告承担办证税、费并按当时的开盘价向被告交清房款。双方约定置换所得的地下车位20平方米，原告可以任意选择，被告表示认同，故原告的该项任意选择车位的诉请，一审法院予以支持。2、因2018年12月31日被告已交付原告选定的第一套房即2栋1110号房，而双方在2018年下半年就剩余两套房及门面租金事宜达成新的补偿合意，被告同意按每套住房交付前按4000元/月（住房1000元/套/月、门面按2000元）的标准支付租金损失，所以对原告要求被告支付2019年1月至2020年6月期间两套房及门面的租金损失72,000元（4000元/月）的诉讼请求，一审法院依法予以支持。又因“搬迁补助及新房交付”第2条约定:“自乙方应甲方通知将旧住宅腾空并交付之日起至甲方通知乙方收房之日止（另给予三个月装修时间，装修时间自甲方通知乙方收房之日起计算），甲方补助乙方临时安置费600元/套/月，叁套住宅共计1800元/月，每季度支付一次，甲方交房的有效工期不超过36个月（自乙方交付旧房之日起计处），超过36个月后48个月内，按900元/套/月补助，超过48个月后未交房的，按1000元/套/月补助”，即该条还约定了每套房另加三个月的装修期间的租金损失，依双方在2018年下半年就剩余两套房及门面租金事宜达成新的补偿合意之标准，被告还应补偿原告3套房3个月的住房装修期租金损失9000元（1000元/套/月×3套×3月）。至于原告请求的该项超过部分损失，一审法院不予支持。3、原告用于置换的旧房其房屋产权仍未过户到被告名下，涉案楼盘不能办理不动产总证，当然也就不能办理涉案第1栋2单元1110号房和第8栋1002号、1102号住宅及门面、车位的不动产权证的及涉案1栋2单元1110号房的面积也暂时处于不确定状态，故对原告要求被告立即为其办理第8栋从东数起第7个门面、第1栋2单元1110号住宅、第8栋1002号和1102号住宅及车位的不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。因1栋2单元1110号房的面积也暂时处于不确定状态，依补充协议“以产权证面积为计算依据，双方按甲方当时的开盘价互补差额”之约定，该套房面积差额补偿款亦暂不能确定，对原告要求被告补偿1110号房屋面积差额损失18,900元（3500元×5.4㎡）的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认位于零陵区××小区××＃楼××＃楼××排序的第6个门面系原告韩立军、陈娟、韩婷琳置换的新门面，原告韩立军、陈娟、韩婷琳可以任意选零陵创发郡住宅区地下车位（20㎡）；二、限被告湖南创发集团有限公司在本判决生效后十日内给付原告韩立军、陈娟、韩婷琳住房及门面租金损失共计81000元；三、驳回原告韩立军、陈娟、韩婷琳对被告永州创发零陵郡房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回原告韩立军、陈娟、韩婷琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告湖南创发集团有限公司负担。本院二审期间，上诉人针对上诉请求提交了一份证据：证据一，商品房买卖合同（商铺）、收据、银行流水，拟证明7栋临街113、115、130、131门面及8栋临街门面16间均已销售。被上诉人质证称，当时签合同时门面没有编号，只是从7栋往第8栋东面数的那几个门面都是让我方选择的，在证据中未看到任何契税和任何发票，位置与附图也不相符。本院认证认为，上诉人不能表明其已售卖的7栋4间门面（113、115、130、131）及8栋16间门面与一审判决中的8＃楼和7＃楼下、从东往西依次排序的第6个门面之间的对应关系，且在一审中未提供相应的门面已出售的证据，也无相应的不动产权证变更登记的证据，不能证明上诉人已丧失对被上诉人置换的新门面的所有权，故对上诉人提交的证据，本院不予确认。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被上诉人置换的新门面位置的确定；二、上诉人是否应继续支付2019年1月25日至2020年6月的两套房屋租金。一、关于被上诉人置换的新门面位置的确定。依据《韩婷琳房屋拆迁置换补偿合同补充协议》第一条，被上诉人旧房一层的80m2旧门面置换120m2的新门面，新门面位于创发城零陵项目步行街一楼，3#楼原职院大门西侧职院宿舍后、紧靠名人楼的步行街门面，乙方优先选择位置。被上诉人在一审中提交的图纸圈定标注的置换的新门面位置在3＃楼一楼门面大致居中位置，2016年规划设计改变后，原被设计3＃楼位置被设计修建了7＃楼和8＃楼，原圈定标注的置换的新门面位置现处于8＃楼和7＃楼下从东往西依次排序6号至9号门面的范围，因上诉人在一审中未按要求提交相应门面已出售的证据，又因《韩婷琳房屋拆迁置换补偿合同补充协议》约定上诉人可优先选择位置，故一审法院判决上诉人可选择将6号门面作为其置换所得的新门面，并无不当。上诉人称应以其提交的附图为准，因《韩婷琳房屋拆迁置换补偿合同补充协议》对置换的新门面的位置与被上诉人提交的图纸能够相互印证，结合证人证言，一审法院采纳上诉人的主张，并无不当，上诉人提交的附图为规划改变后的图纸，未经被上诉人认可，且其标明的置换的新门面的位置与《韩婷琳房屋拆迁置换补偿合同补充协议》中的约定不符，故对上诉人主张的应以其提交的附图确认被上诉人选择门面的位置，不予支持。二、关于上诉人是否应继续支付2019年1月25日至2020年6月的两套房屋租金。因《拆迁置换补偿合同》中“搬迁补助及新房交付”第2条明确约定了临时安置费的补助标准，且约定上诉人自被上诉人腾空旧住宅向其交付时起支付临时安置费，故对上诉人主张因被上诉人未按《领房字据》约定办理产权过户手续，不应支付剩余两套房屋的租金，本院不予支持。综上所述，湖南创发集团有限公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1825元，由上诉人湖南创发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  龚 建审判员  黄 宁二〇二〇年十一月十七日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。