浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2082号上诉人（原审原告）：张雪琴，女，1978年6月14日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：李涛，浙江图腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琛，浙江图腾律师事务所律师。上诉人（原审原告）：沈利斌，男，1978年5月9日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：李涛，浙江图腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琛，浙江图腾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：练荣慧，男，1973年1月18日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。被上诉人（原审被告）：嘉兴中安公司管理有限公司，住所地：嘉兴市周安路**，统一社会信用代码：913304015540356278。法定代表人：邓保财，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：嘉兴祥安物业管理有限公司，住，住所地：嘉兴市中安钢贸园****南侧一社会信用代码：913304015826923921。法定代表人：冯忠良，该公司执行董事。上诉人张雪琴、沈利斌因与上诉人练荣慧，被上诉人嘉兴中安公司管理有限公司（以下简称中安公司）、嘉兴祥安物业管理有限公司（以下简称祥安物业）占有物返还纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初2169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雪琴、沈利斌上诉请求：1.撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2019)浙0411民初2169号民事判决第二项、第三项，依法改判练荣慧支付自2019年1月1日起计算的房屋占有使用费、鉴定费5000元，中安公司、祥安物业对练荣慧的债务承担连带清偿责任；2.案件受理费由中安公司、祥安物业、练荣慧共同负担。事实与理由：根据中安公司委托祥安物业与练荣慧签订的《房屋租赁合同》约定，涉案商铺的租赁期限至2018年12月31日届满，练荣慧应在合同租期届满日或合同终止前5日内腾退房屋。原审判决既已认定练荣慧以与中安公司存在协议为由继续占有上述商铺无合法依据，则练荣慧自2019年1月1日起就属无权占有涉案商铺，祥安物业出具的情况说明又可证明练荣慧从2019年1月1日起就未再缴纳任何费用，故练荣慧应自2019年1月1日开始支付占有使用费。虽然张雪琴、沈利斌与中安公司达成的（2018）浙0411民初2969、2970号民事调解书约定，中安公司返还商铺的时间为2019年1月3日前，但此约定与练荣慧无关，且中安公司没有提供与练荣慧之间签订的租赁合同，只是提出涉案商铺于2018年12月31日到期，练荣慧在租赁期限届满后持续侵权至今，应自其侵权开始之日计算并支付占有使用费，原审判决以自2019年1月4日开始计算占有使用费有误。原审判令由张雪琴、沈利斌承担鉴定费，减轻了侵权人责任，明显违反公平原则。中安公司、祥安物业未能在与练荣慧约定的租赁期限届满后，按照《房屋租赁合同》第九条的约定，积极向练荣慧主张商铺腾退返还构成共同侵权，依据《侵权责任法》第八条之规定，应由中安公司、祥安物业承担连带清偿责任。练荣慧答辩称，占有使用费的评估价格过高，没有考虑到停电的因素，依法应予调整，评估费用应由张雪琴、沈利斌负担。练荣慧上诉请求：1.撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2019)浙0411民初2169号民事判决书，依法改判驳回张雪琴、沈利斌的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.案件诉讼费由张雪琴、沈利斌负担。事实与理由：练荣慧与中安公司约定的是十年承租期，根据买卖不破租赁的原则，无论房东是谁，练荣慧都应享有合法承租权。承租人的优先购买权是法定权利，中安公司通过订立格式合同，在合同里面添加陷阱条款的方式诓骗练荣慧放弃优先购买权，故该格式条款应属无效。张雪琴、沈利斌与练荣慧之间素有经济往来，其本身也是市场的承租户，应当知晓市场十年承租以及应优先出售给承租人的情况，张雪琴、沈利斌和中安公司恶意串通私下买卖涉案商铺侵害了练荣慧的优先购买权，故买卖合同应属无效。评估报告认定占有使用费的计收标准过高，未考虑到涉案商铺自2019年1月1日开始就一直处于停电的状态，依法应予调整。张雪琴、沈利斌答辩称，根据练荣慧与中安公司签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间甲方对外销售该房屋，无需通知乙方，乙方承诺放弃优先受让权，但甲方应确保本期租赁合同正常履行，故张雪琴、沈利斌向中安公司购买涉案商铺并不存在损害练荣慧优先购买权的情形，买卖合同合法有效。练荣慧早已知晓涉案商铺出售，直至张雪琴、沈利斌诉请腾退时才提出优先购买请求，显然已经超过诉讼时效。停止供电系练荣慧违约拒绝腾退所致，不应将此责任转嫁给张雪琴、沈利斌负担，且评估报告认定的计收标准已低于实际租赁价格，故原审据此判令付款无误。中安公司、祥安物业均未到庭答辩。张雪琴、沈利斌一审起诉请求：1.练荣慧立即从占有使用的位于嘉兴市××幢××室××室商铺（房屋建筑面积分别为94.12平方米、68.45平方米）腾退；2.练荣慧支付商铺占用使用费43560.63元（自2019年1月1日起，按70元／平方／月计算，暂计至2019年4月25日，要求计算至实际腾退之日止）；3.中安公司、祥安物业对练荣慧上述第2项付款义务承担连带清偿责任；4、诉讼费用由中安公司、祥安物业、练荣慧负担。一审法院认定事实：2013年3月1日，练荣慧作为乙方与中安公司作为甲方签订《中安公司商（住）用房租赁合同》，约定中安公司将中安商贸园11幢112、114室（162.55平方米）出租给练荣慧，期限自2013年1月1日至2014年12月31日；租金暂定为15743元/年；其中合同约定“第十一条、所有权变动1、租赁期间甲方如对外销售该房屋，无需通知乙方，乙方承诺放弃优先受让权，但甲方应确保本期租赁合同正常履行。”2015年12月29日，祥安物业受中安公司委托，继续与练荣慧就上述房屋签订《房屋租赁合同》，期限自2016年1月1日至2018年12月31日期满，每年租金为47135元，共计141405元，租金不包括物业管理费及其他代收费；合同约定：“第九条、租赁房屋返还时的状态1、……未经甲方同意逾期返还的，每逾期1日乙方应按原有租金3倍且不低于每日租金1000元向甲方支付逾期占用费。”“第十二条所有权变动1、若该房屋在租赁期间对外销售，乙方承诺放弃优先购买权，但甲方应确保本期租赁合同正常履行。”2013年12月13日，张雪琴与中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》，张雪琴向中安公司购买上述11幢112室，价款130万元，约定于2014年1月31日前交房。后于2017年7月7日过户至张雪琴名下，房屋建筑面积为94.12平方米。2015年12月2日，沈利斌与中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》，沈利斌购买上述11幢114室，价款100万元，约定于2015年12月12日前交房。后于2017年6月14日过户至沈利斌名下，房屋建筑面积为68.45平方米。2015年12月2日，因中安公司未交付房屋，张雪琴与中安公司签订《协议书》，中安公司承诺于2016年12月31日前交付112、114室，双方同意将该期间的两商铺的房租与现租用的商铺的租金相互抵销，互不支付。张雪琴与沈利斌系夫妻关系，二人曾于2018年7月起诉中安公司，要求交付房屋，并支付违约金。后经法院调解，达成（2018）浙0411民初2969、2970号民事调解书，中安公司承诺于2018年12月31日使用期满后三日内返还涉案商铺。但法院执行过程中，练荣慧至2018年12月31日租期期满后至今未腾退。中安公司员工沈某出庭作证称，练荣慧最早租赁的是104室，后来搬到112、114室，当时确实说过包租十年，练荣慧也说过要买，但是后来变化很大，反正协议比较多，以最后协议为准，有的签了十年，有的没有签，年限也不一样。嘉兴中磊资产评估有限公司于2020年4月8日出具评估报告，结论为自2019年1月1日至2019年12月30日的租金标准均为63.04元/月/平方米。鉴定费用为5000元。一审法院认为，涉案112、114室已分别自2017年7月7日、2017年6月14日起登记于张雪琴、沈利斌名下，根据《物权法》第十四条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”即涉案商铺已归张雪琴、沈利斌所有。根据相关协议，中安公司自2018年12月31日使用期满后3日内返还给张雪琴、沈利斌，故2019年1月4日之后，中安公司已无权就上述商铺再进行对外出租，练荣慧以与中安公司存在协议为由，继续占有上述商铺已无合法依据，即练荣慧自2019年1月4日起占有该商铺系无权占有。根据《物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，张雪琴、沈利斌有权依照上述法律规定要求练荣慧返还商铺；同时，根据《物权法》第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，故练荣慧自2019年1月4日起占有涉案商铺，应支付自该日起至实际腾退之日止的占有使用费。关于支付标准，张雪琴、沈利斌主张按70元／月／平方计算，并提供案外商铺租赁合同等予以证明，但商铺租赁费的确定，受地理位置、市场波动、经济环境等多种因素的影响，仅凭上述证据无法确认，应根据嘉兴中磊资产评估有限公司对涉案商铺租金的评估结论认定，即按10248.41元／月（63.04元／月／平方米×162.57平方米）进行计算。练荣慧称中安公司承诺包租十年，一方面其提供的租赁合同中并未约定十年的期限，且有放弃优先购买权的条款，虽证人沈某称当初说过包租十年，也说过要买，但也陈述与市场租户最终并非全部签订十年，签订的年限并不一样，应以协议为准，练荣慧亦未能提供其他证据推翻其自愿签订的上述租赁合同，因此，对练荣慧的上述意见不予采纳。练荣慧另称中安公司与张雪琴、沈利斌相互串通损害其优先购买权，为此提供了发票、银行流水、付款凭证等，证明其与张雪琴、沈利斌存在生意往来，以此认为张雪琴、沈利斌知晓其租赁商铺，但张雪琴、沈利斌称其并未送货上门并不知晓租赁情况，而练荣慧亦未能提供进一步证据证明，况且，如上文所述，练荣慧签订的租赁合同中确有放弃优先购买权的条款，因此，练荣慧的上述证据和理由不足以证明张雪琴、沈利斌与中安公司之间恶意串通侵害其优先购买权，因此，对练荣慧的上述抗辩意见亦难以采纳。关于张雪琴、沈利斌要求中安公司、祥安物业承担连带责任，涉案商铺的实际占有人为练荣慧，中安公司、祥安物业承担连带责任缺乏相应的法律依据，不予支持。关于鉴定费，系张雪琴、沈利斌为主张权利而支出，属于实现权利的费用，且评估结论中的租金标准亦低于其主张的标准，同时，根据实际情况等，酌定由张雪琴、沈利斌自行承担。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和第一百四十四条的规定，判决：一、练荣慧于判决生效之日起三十日内将嘉兴市××幢××室××室商铺腾退并返还给张雪琴、沈利斌；二、练荣慧于判决生效之日起三十日内支付张雪琴、沈利斌房屋占有使用费（按照10248.41元／月的标准，自2019年1月4日起计算至商铺实际腾退返还之日止）；三、驳回张雪琴、沈利斌的其他诉讼请求。案件受理费889元，由张雪琴、沈利斌负担108元，练荣慧负担781元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张雪琴、沈利斌提供聊天记录及现场照片1组，证明一审宣判后，练荣慧已将涉案商铺钥匙交到法院，但店铺内尚留有部分物品。练荣慧质证对上述证据的真实性无异议，因物业停电后商铺已经无法正常使用故交还钥匙，店铺内的物品可作无主物处理。本院认证对上述证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，张雪琴、沈利斌作为涉案商铺的所有权人，起诉要求占有人练荣慧腾退，并支付占有使用费。练荣慧则对此辩称，张雪琴、沈利斌与中安公司之间签订的买卖合同侵犯了其作为商铺承租人的优先购买权，应当认定无效，且练荣慧与中安公司之间存在十年租约，现租期未满其有权拒绝腾退。首先，无论是中安公司与练荣慧签订的《中安公司商（住）用房租赁合同》，还是祥安物业与练荣慧签订的《房屋租赁合同》，均明确约定练荣慧已放弃承租人的优先购买权，合同内容体现了双方交易的真实意思，并不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效，练荣慧对于涉案商铺并不享有优先购买权，无法以优先购买权受到侵害为由，主张商铺买卖合同无效。实际上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，即使练荣慧享有优先购买权并受到侵害，其也无权以此主张商铺买卖合同无效。其次，练荣慧称其与中安公司之间存在十年租约，但经本院审理查明：一来，练荣慧无法提供确凿证据对此十年租约予以证明，同时中安公司亦不认可有此约定；二来，中安公司本身并未得到过张雪琴、沈利斌的授权对外出租商铺，即使所谓十年租约存在，此租约对于张雪琴、沈利斌也无约束效力，故练荣慧以此抗辩张雪琴、沈利斌的腾退请求，理由不能成立。再次，因张雪琴、沈利斌与中安公司调解确认由中安公司于“2018年12月31日使用期满后三日内返还涉案商铺”，故张雪琴、沈利斌也应自此期限届满，即2019年1月4日开始向练荣慧主张支付占有使用费。至于计收标准，原审已委托专业评估机构进行评估，评估报告程序正当、依据充分，其结果依法应予采纳。此外，张雪琴、沈利斌要求中安公司、祥安物业对练荣慧的债务承担连带责任，缺乏必要的事实和法律依据，本院无法予以支持。据此，张雪琴、沈利斌与练荣慧的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1780元，由张雪琴、沈利斌负担890元，由练荣慧负担890元。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十一月五日书记员 邵 洁书记员 金佳欢