云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0424民初685号原告：华宁县宁州街道办事处城关社区第五居民小组，住所地：云南省玉溪市华宁县宁州街道办事处过境北路诗缘对面。负责人：王红庄，组长。委托诉讼代理人：詹康宁，华宁县虹桥法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告：魏祖有，男，1963年12月22日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。被告：李永贵，男，1972年3月15日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市华宁县。被告：仲碧华，女，1972年4月7日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。原告华宁县宁州街道办事处城关社区第五居民小组（以下简称城关五组）与被告魏祖有、李永贵、仲碧华租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城关五组向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的租赁合同，并将承租土地返还城关五组；2、判令三被告支付原告违约金3000元，按每月1000元计付自2019年2月起至2020年6月16日止16个月的租金16000元，合计19000元。事实和理由：2008年9月1日，城关五组与魏祖有签订《租地协议书》，将坐落于过境北路的土地出租给魏祖有经营苗圃，租期六年，即自2008年8月1日至2014年7月30日，2010年4月20日，魏祖有将该土地转租给李永贵、仲碧华夫妇并签订《空地转租协议》，租期自2010年5月1日起至2014年7月30日止。租赁到期后李永贵、仲碧华夫妇一直占用该土地，不按约定终止合同并归还原告土地。2015年1月27日，城关五组向华宁县人民法院起诉，要求魏祖有、李永贵、仲碧华归还土地，经庭外调解双方协商重新签订合同，城关五组经居民代表会议讨论通过同意继续出租给李永贵、仲碧华，但经多次协商，李永贵、仲碧华不同意继续签订租赁合同，城关五组将该地块公开竞标。2015年4月9日有6人参加竞标，最后竞标的价格为每年105000元，但李永贵、仲碧华一直不归还土地，不续签合同，也不按约定先交租金后使用土地，在城关五组追要的情况下才交付租金。从公开竞标至今已经5年多，因李永贵、仲碧华不按期归还原告土地，城关五组无法履行竞标合同，造成经济损失525000元。请求判如所请。被告魏祖有辩称，魏祖有租赁该土地是经营苗圃，因没有水源决定迁走后将该土地转租，魏祖有2010年3月开始搬迁，城关五组派人问魏祖有，迁出后是否转租，魏祖有回答暂时不转租，后又第二次询问，并说城关五组开会商定，该土地已意向性要租赁给李永贵，魏祖有把土地转租给李永贵时，租金、水电费都结清，魏祖有与城关五组之间的合同已经终止，本案与魏祖有无关。被告李永贵、仲碧华辩称，城关五组所述与事实不符，李永贵、仲碧华经营的改木厂原厂址在宁州镇某某公园附近，2010年4月，在宁州镇工作小组的调解下才搬迁到现厂址。城关五组与魏祖有于2008年9月1日签订租地协议，将坐落于过境北路的土地出租给魏祖有，租期六年，经城关五组同意，魏祖有于2010年5月1日将该土地转租给李永贵、仲碧华夫妇，租期自2010年5月1日至2014年7月30日，该土地李永贵、仲碧华接手时是一片荒山地，无水无电，李永贵、仲碧华与城关五组协商，希望电源由城关五组接通，当时的小组长徐某说转租后由李永贵、仲碧华自己想办法，并承诺承租土地的电源投资和开发损失由下一位承租人对李永贵、仲碧华进行赔偿。2014年7月30日租期届满后，城关五组考虑到李永贵、仲碧华投资了32万元后，又提议由李永贵、仲碧华在承租土地靠近公路一面建设简易铺面，建设费用由李永贵、仲碧华承担，但城关五组在签约时将简易铺面修改成两层青砖青瓦的房子加铺面，因投资过高，李永贵、仲碧华决定不再承租该土地，要求城关五组返还李永贵、仲碧华的投资和损失赔偿后将土地返还城关五组，双方就投资及损失不能达成协议，城关五组于2015年2月16日对魏祖有、李永贵、仲碧华提起诉讼，经调解，将租金定为八千元一年，改木厂大门及以下归李永贵、仲碧华使用，大门以上交由城关五组竞标。2015年4月9日竞标后，城关五组因部分审批手续未办理完毕，又将竞标土地暂租给李永贵、仲碧华使用。2016年1月24日，城关五组将租金由8000元／年上涨到10000元／年，至2019年3月，双方达成和解，李永贵、仲碧华一次性支付四年的租金48000元（2015年2月至2019年2月）。2014年7月30日租期届满后，双方不能就租赁事宜达成协议，未签订合同，在公开竞标后，城关五组将土地暂租给李永贵、仲碧华使用并收取了四年的租金，故城关五组主张违约金的理由不成立，但李永贵、仲碧华愿意补交2019年2月至2020年7月共17个月的租金17000元，按原告要求每月1000元（17个月×1000元＝17000元）。请求法院对城关五组的不实说辞依法追究责任，由城关五组返还李永贵、仲碧华的电源投资并赔偿损失共计32万元，李永贵、仲碧华将承租土地返还城关五组。城关五组针对其诉讼请求，举证如下：一、《证明》、小组长身份证明各1份，以证明王红庄系城关社区第五居民小组组长，原告主体资格适格；二、《协议书》2份，以证明城关五组将过境北路的土地租赁给魏祖有后，魏祖有又将土地转租给李永贵、仲碧华，现已超期，但李永贵、仲碧华未按约定归还土地，合同现已经终止；三、《场地租赁和房屋建设合同》2份，以证明租赁期届满后，城关五组与李永贵、仲碧华重新协商土地租赁事宜但没有达成协议，后通过公开竞标，赵某某、黄某某以每年105000元的价格竞标成功，因李永贵、仲碧华不腾地导致合同不能履行，经给集体造成525000元的损失；四、证人徐某、彭某证言，以证明城关五组将土地租赁给魏祖有，后魏祖有又转租给李永贵、仲碧华，租赁期届满后，李永贵、仲碧华拒不返还土地；五、产权转让协议，以证明李永贵、仲碧华夫妇已将变压器产权转让给钟某某；六、定位规划坐标图、面积变更表，以证明李永贵、仲碧华承租土地的实际面积；七、会议纪要，以证明城关五组村民代表大会对涉案土地的处理意见的决定。经质证，魏祖有对证据一、证据二、证据四、证据五、证据六的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据三的关联性有异议，提出该证据与其没有关系。李永贵、仲碧华对让据一、证据二、证据五、证据六的真实性、合法性、关联性无异议；对证据三有异议，提出其承租的土地与城关五组竞标出租的土地不是同一地块，竞标出租的土地也是因审批手续未办理而暂租给其使用，且城关五组也从未与李永贵、仲碧华谈赔偿的事宜；证据四不真实，应以李永贵、仲碧华的答辩意见为准；证据七与事实不符，补偿太少，李永贵、仲碧华夫妇打路边挡墙都支出了10000多元。李永贵、仲碧华针对其答辩意见，举证如下：一、《场地租赁和房屋建设合同》，以证明租赁期间届满，城关五组与李永贵、仲碧华重新协商签订合同；二、通知1份，以证明涉案土地在公开竞标后城关五组又继续以每年12000元的价格出租给李永贵、仲碧华；三、人民调解协议书复印件1份，以证明城关五组与李永贵、仲碧华达成交纳租金协议；四、收款收据2份，以证明李永贵、仲碧华实际交纳的租金是4年而不是城关五组说的3年；五、申请调取的（2015）华民一初字第80号庭审笔录，以证明经城关五组同意，魏祖有将其从城关五组承租的位于过境北路的土地转租给李永贵、仲碧华。经质证，城关五组对证据五的真实性、合法性、关联性无异议，对其余证据的证明目的有异议，提出证据一是城关五组根据华宁县、宁州镇打造北大门的规划而与李永贵协商草拟的合同，后未达成协议，现李永贵仍然占用城关五组的土地；证据二能证明是暂时租给李永贵、仲碧华，城关五组可以随时要求返还土地；证据三能证明城关五组收取2015年2月至2019年2月的租金，现租赁期已届满，到期日合同就已终止；证据四也能证明城关五组收取4年的租金，租金收取至2019年的2月16日止，2019年的2月16日即为合同终止时。魏祖有对以上证据均无异议。魏祖有针对其答辩意见，未向本院提交相关证据材料。结合双方当事人的诉辩、举证、质证，本院对当事人无争议的证据予以认定，对有争议的证据作如下认定：城关五组提交的证据三、证据四和李永贵、仲碧华提交的证据一，均能证明城关五组与李永贵、仲碧华夫妻在《空地转租合同》届满后协商签订合同未果，城关五组公开竞标的事实该事实双方均认可，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定；证据七系城关五组村民代表对出租土地的会议记录，与本案无关联性，本院不作评述。李永贵、仲碧华夫妻提交的证据二、证据三、证据四能形成锁链，证明《空地转租协议》履行期间届满后，双方签订不定期租赁合同且已大部分履行的事实，对证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2008年9月1日，城关五组与魏祖有签订《租地协议书》，将坐落于过境北路的土地出租给魏祖有经营苗圃，租期六年，即自2008年8月1日至2014年7月30日。2010年4月20日，经城关五组同意，魏祖有将该土地转租给李永贵、仲碧华夫妇并签订《空地转租协议》，租期于2010年5月1日起至2014年7月30日止。租赁到期后李永贵、仲碧华夫妇一直占用该土地，未按约定终止合同并归还原告土地。2015年1月27日，城关五组向华宁县人民法院起诉，要求魏祖有、李永贵、仲碧华归还土地，经庭外调解双方协商重新签订合同，城关五组经居民代表会议讨论通过将土地继续出租给李永贵、仲碧华，经协商不能达成协议，李永贵、仲碧华不同意继续签订租赁合同，2015年4月9日，城关五组将该地块公开竞标，黄某某、赵某某以每年105000元的价格中标，但李永贵、仲碧华一直不归还土地。2016年1月24日，城关五组向李永贵、仲碧华夫妇发出通知，明确：“李永贵、仲碧华夫妻你们与魏祖有转租的（城关五组城关红砖厂对面、加油站上5米）场地已于2014年7月30日到期，由于该场地是城关社区五组（甲方）所有，经五组（甲方）与李永贵、仲碧华夫妻协商场地租金无果（有协议未签），五组起诉法院（未开庭）经法院庭外调处、由李永贵夫妻支付2014年7月30日至2015年2月16日期间的场地占用费4000.00元人民币给五组，该场地公开竞标黄某某、赵某某以105000.00元/年中标，由于五组部分审批手续未办理完整（暂不办理），经五组班子研究决定审批手续未办完整前、暂租给李永贵、仲碧华夫妻使用，由2015年3月1日起租金定为每年租金12000.00元，到审批手续办好时多退少补，望李永贵、仲碧华夫妻于2016年春节前答复并交租金，如春节前不答复也不交租金由此造成的后果自己负责。特此通知城头社区五组2016年1月24日”2016年2月16日，李永贵、仲碧华夫妻向城关五组支付租金4000元。2019年3月5日，经城关社区居民委员会调解，李永贵、仲碧华夫妻与城关五组达成协议，李永贵、仲碧华夫妻自愿向城关五组给付2015年2月至2019年2月共4年的租金48000元，租金已于当天付清。2019年2月以后，李永贵、仲碧华夫妻未将承租土地交还城关五组，也未向城关五组支付租金。另，依据城关五组提交的证据，李永贵、仲碧华承租的土地面积为1396平方米，诉讼过程中，双方同意按深1.5米计算立方量，按每立方20元的价格计算土地平整改造补偿费，合计41880元。经释明，双方均不要求对土地平整改造方量及临时建筑物进行评估。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，经出租人城关五组同意，魏祖有将其承租的土地转租给李永贵、仲碧华夫妻管理使用，并签订《空地转让协议》，该协议合法有效，合同当事人均应按合同约定履行义务，魏祖有已向城关五组付清其承租期间应付租金，不应对李永贵、仲碧华与城关五组之间履行合同产生的纠纷承担责任，故城关五组请求由魏祖有承担违约金及支付租金的主张，本院不予支持。转租协议履行期届满，李永贵、仲碧华夫妻未按约定将承租土地返还城关五组，双方多次协商未能解决纠纷，城关五组于2016年1月24日向李永贵、仲碧华发出通知，同意将土地暂租给其使用，后经人民调解，李永贵、仲碧华于2019年3月5日按通知确定的租金金额向城关五组支付了4年的租金，应视为双方重新签订了不定期土地租赁合同，基于不定期租赁合同的性质，双方均可随时要求解除合同，故城关五组提出解除双方的土地租赁合同的主张，本院予以支持；提出由李永贵、仲碧华夫妻支付2019年2月16日至2020年6月16日的租金16000元，金额与双方的约定一致，且未超出李永贵、仲碧华实际使用承租土地时间，本院予以支持；提出由李永贵、仲碧华夫妻支付违约金3000元的主张，因双方在合同中未约定违约责任，且双方签订的系不定期合同，双方均可随时解除合同，李永贵、仲碧华夫妻在城关五组提出解除合同的合理期间返还土地不构成违约，故本院不予支持。合同解除后，因李永贵、仲碧华对承租土地进行了平整改造，增加了土地使用价值，且回填的沙石土方已与原土地混合，故应由城关五组对土地平整改造给予李永贵、仲碧华补偿，李永贵、仲碧华要求补偿的意见，本院予以采纳；李永贵、仲碧华提出对在临时用地上的临时建筑给予补偿的意见，因双方在合同中没有约定，城关五组要求李永贵、仲碧华拆除临时建筑且属可拆除建筑，李永贵、仲碧华可自行回收，又因李永贵、仲碧华经城关五组同意签订的《空地转让合同》已于2014年7月31日租赁期间届满，其合同目的已实现，合同期届满后也未有新的建筑，对该意见，本院不予采纳；提出补偿变压器的意见，因李永贵、仲碧华已将变压器的产权进行了处理，无权要求补偿，对该意见，本院亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第八条、第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告华宁县宁州街道办事处城关社区第五居民小组与被告李永贵、仲碧华签订的不定期土地租赁合同，由被告李永贵、仲碧华于判决生效之日起三十日内将承租的位于华宁县宁州街道过境北路经营木材加工厂的承租土地返还原告华宁县宁州街道办事处城关社区第五居民小组；二、由被告李永贵、仲碧华于判决生效之日起三十日内连带支付原告华宁县宁州街道办事处城关社区第五居民小组2019年2月26日起至2020年6月16日止的租金16000元；三、由原告华宁县宁州街道办事处城关社区第五居民小组于判决生效之日起三十日内支付被告李永贵、仲碧华土地平整改良费41880元；四、驳回原告华宁县宁州街道办事处城关社区第五居民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，减半收取计138元，由原告华宁县宁州街道办事处城关社区第五居民小组负担100元，被告李永贵、仲碧华负担38元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自本案生效判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  傅家伦二〇二〇年十一月十八日书记员  鲁冰花