山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3925号 上诉人（原审被告）：刘西花，女，1953年4月20日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：王家琦，山东华林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东肥城民丰村镇银行有限责任公司，住所地肥城市龙山路**，统一社会信用代码913709835793835809。 法定代表人：徐小强，董事长。 委托诉讼代理人：顾修强，肥城旭光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：聂建华，男，1964年5月4日出生，汉族，住肥城市。 被上诉人（原审被告）：毕玉红，女，1964年11月2日出生，汉族，住肥城市，系聂建华之妻。 委托诉讼代理人：聂建明，肥城旭光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张举太，男，1960年2月4日出生，汉族，住肥城市。 被上诉人（原审被告）：孙绪强，男，1970年10月13日出生，汉族，住肥城市。 被上诉人（原审被告）：肥城市华润对外贸易有限公司，，住所地肥城市市场路** 法定代表人:聂建华，总经理。 委托诉讼代理人：聂建明，肥城旭光法律服务所法律工作者。 上诉人刘西花因与被上诉人山东肥城民丰村镇银行有限责任公司（以下简称民丰银行）、聂建华、毕玉红、张举太、孙绪强、肥城市华润对外贸易有限公司（以下简称华润公司）执行异议之诉一案，不服肥城市人民法院（2020）鲁0983民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘西花上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求，改判上诉人刘西花对鲁（2016)肥城市不动产权第××号房产享有期待物权。2、撤销一审判决中的第二项，驳回被上诉人一审诉讼请求，改判中止对鲁（2016)肥城市不动产权第××号房产的执行，并解除（2018）鲁的0983执保1421号执行裁定书对该房产的查封。3、本案一、二审案件受理费全部由原告承担。二审庭审中，上诉人撤回第一项上诉请求。事实和理由：一、上诉人的“物权期待权”大于被上诉人的“债权期待权”，应当得到优先得到保护。二、从特别法优于普通法、新法优于旧法的角度来讲，一审法院不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条或者是28条的规定，也是不合适的。第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩佘价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定是专门针对“房地产开发企业”作为被执行人案件的，华润公司虽然名义上不是房地产开发企业，但是以自建住房出售，应当视为与房地产开发企业享有同样的法律地位，上诉人处于消费者的地位，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》针对的是所有被执行人，从特殊法优于普通法的角度来讲，应当适用该司法解释第29条的规定，即案外人只要符合其规定的三种条件即可。退一步讲，即使不认为华润公司是房地产开发企业，从而适用28条的规定，上诉人也完全符合阻止其执行的条件。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2008年12月1日施行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》2015年5月5日施行，依据新法优于旧法的原则，也应当适用该法，一审判决选择性规避该司法解释也是不合适的。3、而且从案由上来看，本案是执行异议之诉，更应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。三、即使依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，一审判决也属于事实认定错误，适用法律错误，上诉人对涉案房产没有即时办理过户手续没有过错，人民法院应当中止执行并解除查封。1、在一审庭审中，上诉人刘西花多次向被执行人华润公司主张办理产权登记的事实已经经过华润公司的认可。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”，华润公司的质证意见可以认定为自认，上诉人无需再举证。2、一审判决简单的从时间上推断上诉人刘西花对没有办理过户存在过错，也是错误的。上诉人签订合同时年近六旬，对如此专业的法律知识认识是有限的，签订合同后就实际占有、使用了涉案房产，不可能预料到未办理过户登记会产生的后果，不会预料到在涉案房屋在签订了合同并且占有、使用了近十年（2009年-2018年）之后，房屋会被其他的债权人申请保全、查封、申请执行，上诉人对房产是否存在抵押、抵押期限、房屋产权的状态是不知情的，一审法院也查明了该房产在多个时间段存在抵押和查封，另外，2016年10月9日，华润公司将涉案房产办理到公司名下也是其公司的行为，上诉人作为合同向对方对此也是不知情的，也不可能知情，很明显过错在于华润公司而不在上诉人。综上所述，一审判决事实认定错误、法律适用错误，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请求人民法院判如所请。 民丰银行辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、2019鲁09**民初2230民事判决书只是认定了房屋销售协议属于有效，而不是上诉人所陈述的确权，并且一审时上诉人无法提交全部购房款凭证，且房屋销售协议与上诉人陈述的房款数额有差异。上诉人陈述的交款数额低于房屋销售协议书约定的房款金额，为此根据最高院《关于民事执行中查封冻结财产》的规定第十七条，被上诉人申请一审法院查封符合法律规定。3、上诉人在上诉中陈述拥有涉案房产，但按照最高院关于民事执行中查封冻结财产的规定第二十六条，必须满足四个条件，并且涉案房产系商铺，而不是住房，不是生活必需品。同时，在一审中上诉人也陈述，在涉案房产小区内，拥有一套华润公司开发的房产，那自华润公司2009年与上诉人签订房屋买卖协议至2019年长达十年之久，上诉人为什么不能申请房管局、华润公司办理房产登记。这一事实明显反映了上诉人对涉案房产不存在着拥有所有权。据被上诉人了解，涉案房产是华润公司为了便于在信用社办理银行抵押贷款，暂时以上诉人的名义办理了房屋抵押贷款，而实际所有人系华润公司。4、上诉人在上诉状中陈述一审法院开庭时上诉人多次找华润公司办理房产证，这一事实只是华润公司与上诉人之间陈述的表达，两者之间存在着利益关系，双方的陈述不能作为上诉人所主张的多次办理房产证，找华润公司这一事实。5、被上诉人对涉案房产未办理产权登记，按照法律规定，存在着过错，根据物权公示原则，上诉人尚未取得涉案房屋所有权，涉案房产所有权系华润公司，上诉人不具备足以阻止被上诉人申请法院执行的实体权利，一审法院查封行为符合法律规定。综上，请法院依法驳回上诉人上诉请求，上诉费用由上诉人承担。 聂建华、毕玉红、张举太、孙绪强、华润公司未作答辩。 民丰银行向一审法院起诉请求：1.撤销肥城市人民法院（2019）鲁0983执异154号执行裁定书；诉讼中，原告明确该项诉讼请求为确认（2016）肥城市不动产权第××号房产归被告华润公司所有；2.准许执行位于肥城市房屋一套，不动产权证号为（2016）肥城市不动产权第××号；3.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：因原告民丰银行与被告聂建华、毕玉红、张举太、孙绪强、华润公司存在金融借款合同纠纷，原告民丰银行向本院起诉，案号为（2018）鲁0983民初5554号，在该案审理过程中，原告民丰银行作为申请人向本院申请财产保全，本院于2018年12月10日依据（2018）鲁0983执保1421号执行裁定书，在不动产登记中心查封了华润公司名下位于肥城市市场路004号的涉案房产一处，不动产权证号为鲁（2016）肥城市不动产权第××号。另查明，2009年5月20日，刘西花（协议书中为乙方）与华润公司（协议书中为甲方）签订《房屋销售协议书》一份，约定“甲方出售的商业用房位于市场路004号，新建2号商住楼，一、二层为一套，自东向西数第三户房屋一套。建筑面积84.01平方米，单价每平方米5200元，总房价43.6万元。房款在签订购房协议时一次性付清。”华润公司在协议落款处盖章，并加盖其法定代表人聂建华的印章。协议签订后，刘西花交付43.6万元购房款，华润公司将涉案门头房交付刘西花占有、使用。2016年10月9日，华润公司将上述房产产权登记至公司名下，不动产权证号为鲁（2016）肥城市不动产权第××号。同年11月1日，华润公司将涉案房产抵押给山东肥城农村商业银行股份有限公司，抵押金额为56.8万元。自2018年3月19日至2018年10月19日，本院分13次在肥城市不动产登记中心对涉案房产进行了查封。还查明，华润公司于2010年1月25日取得包含涉案房产在内的位于肥城市市场路004号2号楼1-2层的房屋大证（肥房权证新城字第××号），上述房产于2010年6月24日设定了抵押，于2013年6月8日办理抵押注销登记。2019年4月12日，刘西花因买卖合同作为原告向本院起诉华润公司，案号为（2019）鲁0983民初2230号，请求确认其与华润公司之间于2009年5月20日签订的《房屋销售协议书》有效；确认（2016）肥城市不动产权第××号房产归其所有。本院于2019年6月5日作出（2019）鲁0983民初2230号民事判决书，判决刘西花与华润公司于2009年5月20日签订的《房屋销售协议书》有效，并以涉案房产处于查封状态，无法办理产权变更手续，驳回刘西花的其他诉讼请求。2019年11月28日，刘西花持该判决对原告民丰银行与被告聂建华、毕玉红、张举太、孙绪强、华润公司金融借款合同纠纷一案中执行鲁（2016）肥城市不动产权第××号房产提出书面异议，本院于2019年12月9日作出（2019）鲁0983执异154号执行裁定书，裁定中止对鲁（2016）肥城市不动产权第××号房产的执行，并于2020年3月11日向原告民丰银行送达该执行裁定。原告民丰银行不服该裁定，于2020年3月27日诉至本院。 一审法院认为，本案争议的焦点为被告刘西花对涉案房产是否享有足以对抗原告民丰银行申请执行的实体性权利，即原告民丰银行是否享有继续执行该标的物的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”现涉案房产登记于被告华润公司名下，根据上述法律规定，本案的关键在于被告刘西花未办理产权过户登记手续是否存在过错。本院认为，庭审时，被告刘西花及被告华润公司虽均辩称，涉案房产未办理产权登记手续系因被告华润公司的过错，将涉案房产办理了抵押导致无法办理产权登记。但根据肥城市不动产登记中心复函载明，“2010年1月21日，华润公司向房管局申请办理了肥房权证新城字第××号后，刘西花即可与华润公司携带相关手续申请办理房产转移登记”。本案中，被告刘西花自2009年与被告华润公司签订《房屋销售协议书》后，至被告华润公司将该房产办理至其公司名下即2016年10月9日时，扣除被告华润公司将肥房权证新城字第××号房产设定抵押的时间（2010年6月24日至2013年6月8日），期间长达4年时间，一直未将房产办理至刘西花名下。虽其辩称曾多次向被告华润公司主张办理产权登记，但对此并未提交证据证实。其作为完全民事行为能力人，理应预见涉案房屋作为不动产，未及时办理产权过户登记手续可能存在的风险，仍未及时办理，对此存在过错。另，被告刘西花作为买方，被告华润公司作为卖方，涉案房产却在2016年10月9日由被告华润公司将产权办理至卖方名下，与日常房屋买卖交易习惯明显不符。综上，本院认为，被告刘西花对涉案房产未办理产权登记存在过错。根据物权公示原则，被告刘西花尚未取得涉案房屋的所有权，涉案房产的所有权归被告华润公司所有，被告刘西花不具备足以阻止原告民丰银行申请法院执行的实体性权利，本院的查封行为符合法律规定。故对原告要求准予执行鲁（2016）肥城市不动产权第××号房产的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条规定，判决：一、确认鲁（2016）肥城市不动产权第××号房产归被告肥城市华润对外贸易有限公司所有；二、准许对鲁（2016）肥城市不动产权第××号房产的执行；三、驳回原告山东肥城民丰村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告刘西花负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、上诉人刘西花是否存在过错；二、本案适用法律是否错误，是否应当对涉案房产的执行并解除查封。 关于上诉人刘西花是否存在过错的问题，肥城市不动产登记中心复函载明，“2010年1月21日，华润公司向房管局申请办理了肥房权证新城字第××号后，刘西花即可与华润公司携带相关手续申请办理房产转移登记”。本案中，上诉人刘西花自2009年与被上诉人华润公司签订《房屋销售协议书》后，至被上诉人华润公司将该房产办理至其公司名下即2016年10月9日时，扣除被上诉人华润公司将肥房权证新城字第××号房产设定抵押的时间（2010年6月24日至2013年6月8日），期间长达4年时间，一直未将房产办理至刘西花名下。且自2018年3月19日至2018年10月19日涉案房产被13次查封的情况下，上诉人刘西华未提异议，未主张权利的情况下，其作为完全民事行为能力人，理应预见涉案房屋作为不动产，未及时办理产权过户登记手续可能存在的风险，仍未及时办理，对此存在过错，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。 关于本案适用法律是否错误，是否应当对涉案房产的执行并解除查封的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定的第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩佘价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中的涉案房产系门头房，不是用于用于居住的房屋，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定的第二十九条的规定。并且本案中上诉人刘西华虽然在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但未提交证据证实其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，也未提交已支付全部价款的银行转帐凭证，并且因其自身原因未办理过户登记，无法证实上诉人刘西华已经取得涉案房屋的所有权，涉案房产的所有权应当归被华润公司所有，因此，本案不存在适用法律错误，上诉人刘西花不能阻却被上诉人民丰银行对涉案房产的执行，涉案房产不应当解封，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。关于上诉请求第一项，上诉人在二审庭审中当庭撤回，撤回上诉部分请求是其行使自己的民事权利，本院准许，不再处理。 综上所述，刘西华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由刘西华负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  许安冉