江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2811号 上诉人（原审被告）：张萍，女，汉族，1971年10月9日生，洪城水业员工，住址：江西省南昌市东湖区叠山路**，现住。 被上诉人（原审被告）：江西众森物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇黄家湖东路**众森国际花园****，统一社会信用代码：91360100696067237N。 法定代表人：文春先，职务：副总经理。 委托诉讼代理人：郑文辉，男，1978年10月31日出生，汉族，住，住南昌市西湖区该公司员工。 委托诉讼代理人：郭建忠，男，1981年9月29日出生，汉族，住，住南昌市西湖区该公司员工。 上诉人张萍因与被上诉人江西众森物业服务有限公司（以下简称“众森物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 张萍提出上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判被上诉人按70%收取上诉人所欠物业费；2、本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据上诉人提供的业主群微信聊天记录和现场照片、被上诉人员工工作计划与考核表、被上诉人发布的《关于停止绿建系统专项维护的通知》相互印证，足以证实被上诉人服务质量存在严重瑕疵，与收费标准不匹配，违背了等价有偿原则。一审法院认定被上诉人按物业服务合同履行了义务与事实不符。1、小区的垃圾经常不及时清理，业主经常在微信群反映卫生问题，小区内的机动车与非机动车乱停乱放，严重影响小区环境和安全。被上诉人按每平方米3.2元物业费的收费标准却远远高于老城区的低端小区。2、根据双方约定，被上诉人所提供的绿色建筑系统的通风季为每年的3月21日至4月30日与10月16日至11月20日，然而，被上诉人所提供的新风系统白天不运行，湿度、水温等等也没有达标。3、被上诉人从未向业主公布物业管理账目，甚至利用业主公用部分开展广告业务。4、被上诉人不积极履行对公共设施设备的维护的义务。5、被上诉人应按约定提供每月200元租赁车位服务，但是被上诉人拒不提供。综上，请求二审法院依法改判。 众森物业公司辩称：我公司按照临时管理规约全面履行了合同义务，卫生每天都有保洁打扫，垃圾每天进行清运，保安对小区进行巡逻。我公司还在小区安装了钢管晾衣架，方便业主晾晒被子，防止业主对小区绿化进行破坏。对个别业主乱停车、乱充电、在绿化树上晒被子的不当行为进行劝说等。临时管理规约约定对无车位的业主收取200元的管理费是权利性约定，是我公司有权对租赁第三方车位的业主进行收费，并不是我公司有义务按200元提供车位，管理费和租赁费是两个概念。 众森物业公司向一审法院起诉请求：1．依法判令原审被告支付拖欠的物业管理费6989元，绿色建筑系统物业服务费3039元，违约金3008元，总计13036元；2．判令原审被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2016年4月8日，张萍购买了位于南昌市新建区房屋一套，与江西众森实业集团有限公司签订《新建县商品房买卖合同》，面积为94.96㎡。2016年12月30日，被告办理了收房手续，在合同的附件第九章中约定原审原告接受江西众森实业集团有限公司委派对原审被告小区进行前期物业管理，按照《新建县商品房买卖合同》的规定，原告按照3.2元／㎡／月的标准向原审被告收取物业服务费，按照32元／㎡／年的标准收取绿色建筑系统物业服务费。自2018年7月1日开始，张萍因众森物业公司存在卫生保洁问题等服务瑕疵以及小区车位只卖不租等问题停止向原告缴纳物业服务费，并停止缴纳2019年10月至2020年9月的绿色建筑系统物业服务费。截至2020年5月31日，原审被告共欠缴物业服务费6989元，同时欠缴绿色建筑系统物业服务费3039元。 一审法院认为：张萍与江西众森实业集团有限公司签订的《新建县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应按约定履行义务。其合同附件中明确规定了众森物业公司按照3.2元/㎡/月的标准向原审被告收取物业服务费，依照张萍房屋的面积94.96㎡，张萍每月应缴的物业服务费为303.87元；同时合同中也约定了按照32元/㎡/年的标准收取绿色建筑系统物业服务费，故张萍每年应缴纳的绿色建筑系统物业服务费为3038.72元。针对张萍因小区车位只卖不租，导致其财务有损失而未缴纳物业服务费的观点，一审法院认为众森物业公司的服务内容中并不包括车位的租售，此事与本案无关，对此观点一审法院不予认可；针对原审被告提出其家中厨房下水倒灌有异味，原审原告方管道不给疏通的问题，查实系楼上业主丢垃圾导致，并非原审原告方不提供物业服务导致，同时原审原告方也表示会配合原审被告方清理管道，不能作为原审被告不缴纳物业费的理由，故对其该观点一审法院不予支持；针对原审原告要求原审被告方缴纳违约金的诉讼请求，一审法院认为原审原告方的物业服务确实存在一定瑕疵，需要进一步改善服务，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，张萍应当支付众森物业公司自2018年7月1日至2020年5月31日的物业服务费为6989元（94.96㎡×3.2×23个月=6989元）；因张萍欠缴2019年10月至2020年9月的绿色建筑系统物业服务费，故应当支付众森物业公司绿色建筑系统物业服务费为3038.72元（32×12个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由张萍支付原告江西众森物业服务有限公司物业服务费6989元，本款限本判决生效之日起十日内支付；二、由张萍支付江西众森物业服务有限公司绿色建筑系统物业服务费3038.72元，本款限本判决生效之日起十日内支付；三、驳回江西众森物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费63元，由张萍承担。 二审期间，上诉人提交证据：2020年11月2日的微信聊天记录截图两张，证明物业对电动车管理不到位，还是存在乱停放的现象。被上诉人对照片的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，我们对电动车的管理是正确的引导业主，物业不是执法部门，不能强制。 被上诉人提交了五组新证据：证据一：提交晾衣架照片、消防安检照片10张，微信聊天截图16张，证明我公司在小区安装了钢管晾衣架，方便业主晾晒被子，防止业主对小区绿化进行破坏；安检人员对给别业主乱停车、乱充电的行为进行劝说。证据二：提交园林公司修剪绿化照片39张，证明园林公司隔段时间会对小区绿化建造修剪、补种。证据三：提交停车棚照片10张，证明我公司规范业主停放电动车、充电，防止安全隐患，特为业主建造了电动车停车棚，设置了充电桩。证据四：提交地下室照片12张，证明我公司每天都会对地下室进行清扫，从照片可以看出地下室非常干净。证据五：提交垃圾清运合同复印件一份，证明我公司与第三方签订了垃圾清运合同，由专门的公司对集中堆放的垃圾进行清运。上诉人对所有证据的真实性无异议，但是停车棚和晾衣架都很少，不能满足业主的需求，才会导致秩序混乱。消防照片不能反映真实情况，消防安检情况存在造假。微信聊天记录都是在业主被起诉后形成的，之前都是没有的。对垃圾清运合同关联性有异议，签订了清运合同不代表物业公司履行了清运垃圾的义务。我方在一审提交的证据都能证明物业公司的物业服务在案件诉讼之前没有做到位。物业公司的工作人员自己都会将电动车停到地下停车场。 双方当事人对一审查明的事实无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：张萍要求减免30%的物业费及绿建费是否有事实和法律依据。 上诉人张萍与江西众森实业集团有限公司签订的《众森·红谷一品临时管理规约》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，被上诉人根据物业服务合同为上诉人提供了物业管理服务，上诉人应按期支付物业费。关于上诉人主张小区垃圾不及时清理、非动车乱停乱放等情况，被上诉人为解决非机动车停放的问题，已经搭建了专门的非机动车停放区。涉案小区面积大，部分业主随地乱扔垃圾、未按物业公司要求停放非机动车，物业公司不能及时发现相关问题在所难免，且从被上诉人提供的证据可以看出，当被上诉人发现以上情况时，都作出了相应处理，故上诉人以此为由要求扣减物业费，本院不予支持。关于上诉人主张每年二个月的专项维护期间未按约持续运行新风系统的问题，经同小区同类案件审理可知，被上诉人在对新风系统进行保养时才会在白天停止运行系统，且维护保养时已向业主发放通知，故上诉人认为新风系统在此情况下不符合持续运行的标准，本院不予采信；上诉人主张新风系统湿度、水温未达标，但未提供证据证明，本院亦不予采信。关于上诉人提出其家中厨房下水倒灌有异味，上诉人不给管道疏通的问题，在二审审理中，上诉人认可被上诉人曾在收到其对该问题的反映后疏通过两次管道，之后被上诉人以上诉人未缴纳物业费为由拒绝疏通，但上诉人对此事实未提供证据证明，本院不予采信。另外，如果被上诉人存在未向业主定期公布物业收支账目及未给其租赁车位的权利等问题，上诉人可另行主张，但这并不是拒缴物业费的正当理由。综上所述，上诉人要求减免30%的物业费的上诉请求，不能成立，本院不予支持。 业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。在本案中，物业公司对业主提出的要求未及时反馈，缺乏必要的沟通，一审法院鉴于此，未支持众森物业诉请的违约金，也正是借此督促物业公司更好地履行自身义务，促进双方共同创造美好居住环境。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元（张萍已预缴），由张萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友