陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终12272号上诉人（原审原告）：西安中兴新软件有限责任公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：王喜瑜，该公司董事长。委托诉讼代理人：余国林，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陕西中庄文化投资管理有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：王辉生，该公司总经理。原审被告：王辉生，男，1970年5月21日出生，汉族，籍住陕西省宝鸡市渭滨区，现住西安市高新区。上诉人西安中兴新软件有限责任公司（以下简称:中兴新软件公司）因与被上诉人陕西中庄文化投资管理有限公司（以下简称：中庄公司）、原审被告王辉生房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人中兴新软件公司委托诉讼代理人余国林，被上诉人中庄公司法定代表人王辉生并作为原审被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中兴新软件公司上诉请求：1.维持一审判决第二、三项，撤销一审判决第一、四项；改判一审判决第一项为中庄公司支付中兴新软件公司2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租97894.6元，对一审判决第一项中的物业费（含空调费）判项无异议；改判一审判决第四项为中庄公司向中兴新软件公司支付拖欠房租和物业费的滞纳金502996.01元，从2017年10月1日起至实际支付之日止；改判中庄公司向中兴新软件公司支付拒不搬离场地解除合同导致中兴新软件公司无法继续出租的损失477987.1元；2.本案一、二审案件受理费由中庄公司负担。事实及理由：1.一审法院认定中庄公司2017年7月25日支付物业费56080.5元与事实不符，该笔费用并未实际支付。一审法院认定中庄公司欠付2017年10月1日至2017年12月5日期间的租金41814.1元，属于认定事实错误；2.滞纳金与违约金并非同一费用，合同约定中庄公司只要存在拖欠租金、物业费任意费用，均应支付滞纳金。滞纳金实际是中庄公司应付和未付费用，是中庄公司非法占用中兴新软件公司资金所产生的费用，与延期支付利息相似，并不等同于违约金。违约金是对中庄公司迟延支付租金费用的处罚，二者不矛盾。一审法院认定中庄公司无须支付延期滞纳金，无事实及法律依据；3.涉案合同于2017年12月5日解除后，中庄公司应履行及时腾房义务，无权继续使用及占有涉案房屋。中庄公司2018年7月28日才搬离涉案房屋，应向中兴新软件公司支付房屋占用期间的占用费。一审法院将违约金与房屋占有费混同，并认定中庄公司无须支付非法占用房屋期间导致无法继续出租的损失，无事实及法律依据。中庄公司与王辉生共同答辩称：1.中兴新软件公司主张的2017年10月1日至2017年12月5日期间的欠付房租为97894.6元没有事实依据，XX庄XX房租、物业费共计82683.58元。2.中兴新软件公司主张滞纳金和违约金没有合同依据。根据合同约定，中兴新软件公司在合同解除后只能主张违约金，且涉案合同中约定的违约金过高，应予以调减；3.中兴新软件公司请求支付因解除合同而无法继续出租的损失477987.1元无事实依据。涉案房屋没有继续出租，完全是因中兴新软件公司过错造成，应由中兴新软件公司自行承担损失。综上，中兴新软件公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。中兴新软件公司向一审法院起诉请求：1.中庄公司和王辉生向中兴新软件公司支付2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租133438元以及物业费（含空调费）24241元：此项共计157679元。2.中庄公司和王辉生向中兴新软件公司支付所欠房租和物业费157679元的滞纳金共计502996.01元，从2017年10月1日起至实际支付之日止。3.中庄公司和王辉生向中兴新软件公司支付一个月租金等额的违约金61740元。4.中庄公司和王辉生支付因解除合同导致中兴公司无法继续出租的损失共计477987.1元。5.中庄公司和王辉生承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2017年3月30日，中兴新软件公司（出租方、甲方）与中庄公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》约定，乙方租赁甲方所有的西安市高新区XX路XX号XX园研发大楼主楼A301房屋；第二条，乙方租赁该房屋自用经营；第三条，房屋租赁期限自2017年4月1日至2018年4月30日。免租金装修期为1个月，即自2018年4月1日至2018年4月30日。免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍应需按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、空调费、电费、水费等相关费用；第四条，（一）房屋租金收费标准60元／㎡／月，合计61740元／月；（三）付款周期半年付；付款日期每付款周期前一个月的30日前；（五）1、物业管理费按1.9元／平方米／月计算，每月管理费1955.1元；2、空调使用费按9元／平方米／月计算，每月空调费9261元；第五条，（一）在本协议签署后5个工作日内，乙方向甲方支付两个月租金123480元人民币作为履约保证金；（三）在租赁期内，乙方不得以履约保证金冲抵资金、物业管理费等费用。当乙方违约应向甲方支付本合同约定的各项费用的，或违约金、赔偿金，或因乙方责任造成他人损失应予赔偿时，甲方可以从履约保证金中扣除，但乙方必须在扣除后5日内补足履约保证金。乙方在约定的期限内不予补足的，甲方有权按照第十一条（二）的相应约定处理；第十条，（五）乙方不按合同约定支付租金逾期超过40天的，甲方有权单方解除合同，不予退还乙方的履约保证金，并由乙方赔偿甲方因此造成的全部损失；（六）乙方因自身原因解除合同或甲方因乙方原因解除合同，甲方不退还乙方履约保证金；（七）出现第（五）、（六）项情形时，乙方已使用免租金装修期的，应按解除合同后的未履行合同时间占约定期限的比例补交免房屋租金装修期的租金；乙方未使用免房屋租金装修期的，则甲方按乙方已履行合同时间占约定合同期限的比例退还乙方相应的免房屋租金装修期的租金；第十一条，（一）若乙方在合同期内因自身原因解除合同必须提前2个月书面通知甲方，并且甲方不予退还履约保证金；若未提前2个月通知，则需要向甲方支付1个月租金的违约金，并且甲方不予退还履约保证金。若甲方因自身原因提前解除合同，甲方向乙方双倍返还履约保证金。（二）乙方拖欠租金、空调使用费、物业管理费、水电费等，应支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠费总额的5‰。拖欠任一费用，甲方有权停电、停止提供服务和解除合同。甲方因此解除合同的，乙方除补交拖欠费用外，还应向甲方支付1个月租金的违约金，并且甲方不予退还履约保证金。2017年12月26日，中兴新软件公司向中庄公司发出《解约通知函》载明：“现我司郑重向你司通知解除租赁合同，其他说明如下：1.根据合同第六条的约定，由于你司原因提前解除合同，你司所付保证金我司不予退还；2.请你司于2017年12月30日前向我司指定账户转入2017-10-1—2017-12-5期间租金共计157679.31元；滞纳金共计92天72532.48元；3.若你司至2017年12月30日仍未向我司缴纳所欠租金和滞纳金，我司将采取法律手段追缴上述款项。”2017年12月26日，中庄公司向中兴新软件公司发出《关于解约通知函有关问题的商议书》载明：“同意以下请求：（1）租金费用截止到2017年9月30日以前；（2）我公司愿意将已交付的履约保证金，作为违约金补偿贵公司的损失……我公司恳请贵公司能协商解决此事……”2018年2月11日，中兴新软件公司向中庄公司发出《关于催促支付所欠租金等费用的法律函》载明：“我司要求贵司在2018年2月15日之前向我司支付：1、2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租133438元；2、2017年10月1日至2017年12月5日期间的物业费（含空调费）24241元；3、与一个月租金等额的违约金61740元。以上三项共计219419元。”2018年7月25日，中兴新软件公司向中庄公司出具《关于催促陕西中庄清空原租赁场所物品的通知》载明：“长期以来你司以各种理由拒绝支付我司包括房租在内的各项费用，并且遗留各类家具和办公物品在原租赁场所，导致我司长期以来不能对外出租……请务必在收到此通知后一周之内（最迟在8月7日前）前清理完毕遗留在中兴产业园301室内家具及相关办公物品……”。2018年7月28日，中庄公司出具《携带办公物品及办公设备出门证明》载明：“我公司员工张锦程带出办公设备桌椅货架，会议椅等办公设备，特此证明，请予以方便出行。”2018年7月28日张锦程手写了一份办公物品《清单》，中兴新软件公司在该清单上盖章确认。另查，2017年3月29日、2017年4月25日，中庄公司分别向中兴新软件公司招商银行账户汇入（办公场所租赁费用）61740元，共计123480元。2017年6月8日中庄公司向中兴新软件公司招商银行账户各汇入（物业费）11216.10元，2017年6月9日中庄公司向中兴新软件公司招商银行账户各汇入房租61740元，2017年7月24日，中庄公司向中兴新软件公司招商银行账户汇入（房租费）364780.50元，2017年7月25日中庄公司向中兴新软件公司招商银行账户各汇入（物业费）56080.5元，中兴新软件公司就上述2017年6月8日至2017年7月25日期间的XX庄XX号为10350555、10350556的增值税发票。中兴新软件公司于2017年11月7日暂停中庄公司办公供电。2017年12月5日，中庄公司仍未缴纳欠款，中兴新软件公司于该日张贴封条。庭审中，中庄公司辩称，合同于2017年12月5日解除，其除补缴拖欠的房租、物业费外，只需承担一个月租的违约金和两个月租的履约保证金，再无其他；要求扣减免租期月租。中兴新软件公司当庭提交《解约通知函》及快递拒收短信，证明在中庄公司经多次催告拒不缴款的情况下，中兴新软件公司邮寄该《解约通知函》及函件所载明内容、该函件被拒收，中庄公司对该《解约通知函》及快递拒收短信的真实性、合法性、关联性认可，认为中庄公司的欠付期间为2017年11月1日至2017年12月5日，合同解除后没有请求滞纳金的权利。中庄公司同时认可中兴新软件公司的《解除通知》已收到。一审法院认为，中兴新软件公司与中庄公司签订的《房屋租赁合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，各方均应按照合同约定享受权利、履行义务。中兴新软件公司于2017年12月5日在涉案房屋张贴封条。庭审中中庄公司亦表示其拖欠租金期间为2017年11月1日至2017年12月5日、租金等费用应根据实际占有使用房屋的期限计算，且认可合同已于2017年12月5日解除，对此一审法院予以认可。根据中兴新软件公司与中庄公司提交的付款清单、增值税专用发票等付款凭证，中庄公司2017年3月29日、2017年4月25日向中兴新软件公司招商银行账户汇入的（办公场所租赁费用）123480元应为合同约定的押金，中庄公司已支付中兴新软件公司房租426520.5元，剩余77357.5元未付，并应按照本案《房屋租赁合同》第十条（七）的规定，扣除免房屋租金装修期的租金35543.4元，即剩余租金41814.1元。中庄公司已支付中兴新软件公司物业费、空调使用费67296.6元，中兴新软件公司诉请中庄公司支付剩余物业费（含空调费）24241.25元，应予支持。故中庄公司应向中兴新软件公司支付2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租41814.1元以及物业费（含空调费）24241.25元，共计66055.35元。关于中兴新软件公司诉请的滞纳金一节，租赁合同明确约定了“乙方拖欠租金、空调使用费、物业管理费、水电费等，应支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠费总额的5‰。”，该约定虽是双方当事人的真实意思表示，但滞纳金实际上是约定中庄公司违约时应承担的违约责任，属违约金，应与违约金一并处理。关于中兴新软件公司诉请的违约金，中庄公司逾期支付租金及物业费已构成违约，应向中兴新软件公司支付违约金。因中兴新软件公司与中庄公司签订的《房屋租赁合同》中关于违约金的部分约定过高，一审法院酌情调整为相当于一个月租金的押金61740元。同时，对于中兴新软件公司诉请的XX庄XX房租和物业费157679元的滞纳金共计502996.01元，从2017年10月1日起至实际支付之日止之诉讼请求不予支持。关于中兴新软件公司诉请的支付因解除合同导致其无法继续出租的损失共计477987.1元的问题。守约方应采取合理措施，避免损失扩大，中兴新软件公司于2017年12月5日在涉案房屋张贴封条后，除2018年2月11日向中庄公司发出《关于催促支付所欠租金等费用的法律函》外，并未采取其他积极措施催告中庄公司付款，或在中庄公司未及时付款时其作为出租人亦未采取将中庄公司遗留在涉案房屋内的物品搬出等措施，致涉案房屋一直处于空置状态至2018年7月中庄公司搬离，造成损失扩大。因为非违约方不当行为扩大的损失，不属于其可期待的利益损失。中兴新软件公司自己存在扩大损失的过错，应自行对损失扩大部分承担相应的责任。一审法院已酌情认定由中庄公司支付相当于一个月租金的违约金61740元，足以弥补中兴新软件公司所受损失，故对中兴新软件公司的该项请求不予支持。因王辉生并非涉案《房屋租赁合同》的相对方，中兴新软件公司诉请将王辉生作为本案被告向其承担赔偿责任的请求无事实及法律依据，故驳回中兴新软件公司对王辉生的起诉。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告陕西中庄文化投资管理有限公司于本判决生效后十日内向原告西安中兴新软件有限责任公司支付2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租41814.1元以及物业费（含空调费）24241.25元，共计66055.35元。二、被告陕西中庄文化投资管理有限公司于本判决生效后十日内向原告西安中兴新软件有限责任公司支付违约金61740元。三、驳回原告西安中兴新软件有限责任公司对被告王辉生的起诉。四、驳回原告西安中兴新软件有限责任公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15604元，由中庄公司承担1451元，由中兴新软件公司自行承担14153元。保全费5000元，由中庄公司承担700元，中兴新软件公司自行承担4300元。上述费用因中兴新软件公司已预交，故中庄公司将其应负担的款项于本判决生效之日起十日内给付中兴新软件公司。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审另查明以下事实：1.二审中，就一审法院认定的2017年7月25日中庄公司向中兴新软件公司汇入56080.5元一节，中庄公司经核实认可其公司未向中兴新软件公司支付过该笔款项。2.中兴新软件公司2017年12月5日张贴封条后，于同年12月7日向中庄公司发送《解除合同通知》。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，涉案的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案系因中庄公司逾期支付租金及物业费（含空调费）的违约行为导致涉案合同解除，中庄公司应按照合同约定向中兴新软件公司支付欠付租金及物业费（含空调费），并承担因其公司违约导致合同解除相应的法律责任。本案双方对一审判决第二、三项以及一审判决第一项中的物业费（含空调费）的判项均无异议，本院予以确认。关于中庄公司拖欠租金数额一节，本案中，中兴新软件公司上诉称一审法院认定2017年7月25日中庄公司向中兴公司汇款56080.5元与事实不符，故中庄公司欠付租金数额应为97894.6元。中庄公司二审中经核实，认可其公司未向中兴新软件公司支付过该笔款项。故对一审法院认定的中庄公司已付租金数额中应扣减56080.5元，本院认定中庄公司欠付租金数额为97894.6元。中兴新软件公司关于欠付租金一节的上诉理由成立，本院予以支持。关于滞纳金一节，涉案合同第十一条条第2项对滞纳金约定为：乙方（中庄公司）拖欠租金、空调使用费、物业管理费、水电费等，应支付滞纳金，滞纳金为拖欠日数乘以欠费总额的千分之五。本案中，中庄公司拖欠租金、物业管理费（含空调费）共计122135.85元，应向中兴新软件公司支付滞纳金。但双方涉案合同约定的滞纳金过高，本院将滞纳金调整为以122135.85元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2017年10月1日起计算至2019年8月19日，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算利息至实际付清之日止。关于中兴新软件公司上诉主张因合同解除导致无法继续出租的损失一节，本案双方均认可涉案合同于2017年12月5日解除。合同解除后，承租人中庄公司负有及时腾房义务，但中庄公司迟至2018年7月28日才将涉案房屋内物品搬离。中兴新软件公司作为守约方，仍负有采取合理措施防止损失扩大的义务。但经审查，自涉案合同2017年12月5日解除到2018年7月XX庄XX房，时间长达七个月零二十三天。中兴新软件公司仅于2017年12月7日向中庄公司发送《解除合同通知》，12月26日向中庄公司发送《解约通知函》，2018年2月11日向中庄公司发出《关于催促支付所欠租金等费用的法律函》，2018年7月25日出具《关于催促陕西中庄清空原租赁场所物品的通知》外，并未积极采取其他合理措施防止损失扩大，中兴新软件公司对损失扩大存在一定过错，应对损失扩大部分承担相应责任。本院综合双方合同约定及履行情况，中庄公司已交纳两个月房租123480元作为履约保证金，以及中庄公司一审中愿意承担一个月房租的违约金和两个月房租的履行保证金，一审法院已支持一个月房租的违约金等情况，酌情认定中庄公司向中兴新软件公司支付因房屋占用所致损失55000元。综上所述，上诉人中兴新软件公司上诉理由中的合理部分，本院予以支持。本案应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14371号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14371号民事判决第一项为：陕西中庄文化投资管理有限公司于本判决生效后十日内向西安中兴新软件有限责任公司支付2017年10月1日至2017年12月5日期间的房租97894.6元以及物业费（含空调费）24241.25元，共计122135.85元；三、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14371号民事判决第四项；四、陕西中庄文化投资管理有限公司于本判决生效后十日内向西安中兴新软件有限责任公司支付所欠房租和物业费122135.85元的滞纳金（以122135.85元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2017年10月1日起计算至2019年8月19日，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算利息至实际付清之日止）。五、陕西中庄文化投资管理有限公司于本判决生效后十日内向西安中兴新软件有限责任公司支付2017年12月6日至2018年7月28日期间因未及时搬离房屋的房屋占用费损失55000元。六、驳回西安中兴新软件有限责任公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费及保全费的负担不变。二审案件受理费14153元（西安中兴新软件有限责任公司已预交），由西安中兴新软件有限责任公司负担12000元，陕西中庄文化投资管理有限公司负担2153元。本判决为终审判决。  审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬   钊审 判 员  蒋   瑜 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  潘 丽 娜 1