广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1144号 上诉人（原审原告）：梧州市天乐房地产开发有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道**，统一社会信用代码91450400799748756U。 法定代表人：吴小敏，执行董事。 委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，广西正立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西梧州市信宇物业管理有限公司，住，住所地广西梧州市奥奇丽路****一社会信用代码9145040079970127X7。 法定代表人：黄国弟，经理。 委托诉讼代理人：杨丽凤，广西顺景（岑溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽莉，广西顺景（岑溪）律师事务所律师实习律师。 上诉人梧州市天乐房地产开发有限公司（以下简称“天乐公司”）因与被上诉人广西梧州市信宇物业管理有限公司（以下简称“信宇公司”）占有排除妨害纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人天乐公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初136号民事判决，改判被上诉人立即撤出位于梧州市龙圩区的祥景居小区，并判令被上诉人归还前述小区物业用房、竣工验收资料、设备设施技术资料等物业管理资料（详细物件以上诉人在一审过程中提交的移交清单）；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉人天乐公司在本案诉讼过程中，对要求被上诉人归还祥景小区物业用房的上诉请求予以撤回。事实和理由：上诉人为讼争物业区域的建设单位，在物业区域未成立业主委员会之前，上诉人有义务及权利选聘物业服务企业。上诉人与被上诉人就讼争物业区域物业服务事宜所订立的《前期物业管理委托合同》，委托期限截止于2016年7月17日，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项规定，双方的权利义务关系已经终止。被上诉人在物业服务合同到期后仍盘据小区，即使其在事实上提供物业服务，因为物业服务合同关系属于“委托合同”，上诉人作为委托人有任意解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《关于适用若干问题的解释（三）》第二十四条的规定，当上诉人终结物业服务关系的意思表示到达被上诉人时，双方的关系便终结，此后，被上诉人的行为已由提供物业服务质变为侵权。一审法院以无法定机构或生效法律证明物业服务合同已解除或终止为由，驳回上诉人的诉讼请求，不符合相关法律规定。请求二审法院判如所请。 被上诉人信宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 上诉人天乐公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即撤出梧州市龙圩区西南大道186号的港景居一、二期小区及位于梧州市龙圩区祥景居小区，并判令被告归还前述小区物业用房、竣工验收资料、设备设施技术资料等物业管理资料；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：位于广西梧州市龙圩区祥景居小区是由原告天乐公司开发建设的，且是不在同一地点上的两个小区。2011年8月7日，原告天乐公司与被告信宇公司的分公司即广西梧州市信宇物业管理有限公司苍梧分公司（2018年1月9日工商登记变更为广西梧州市信宇物业管理有限公司龙圩分公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定原告选聘被告作为祥景居小区的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2011年8月8日起至2013年8月7日止；2011年10月18日，原告与被告签订《物业管理委托合同》，约定原告选聘被告作为港景居一期小区的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2010年5月1日起至2012年5月1日止；2012年3月4日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定原告选聘被告作为港景居二期小区A、B、G、F栋的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2012年3月5日起至2014年3月4日止。上述三份合同到期后，2014年7月18日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定原告选聘被告作为港景居一、二期小区及祥景居小区的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2014年7月18日起至2016年7月17日止。2017年8月24日,原告与梧州市鸿旭物业服务有限公司（以下简称鸿旭公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定原告选聘鸿旭公司作为港景居一、二期小区及祥景居小区的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2017年8月23日起至2019年8月22日止。2017年10月24日,鸿旭公司向一审法院提起民事诉讼，请求判令被告撤出港景居一、二期小区及祥景居小区的管理，将物业管理移交鸿旭公司管理，并退回自2017年8月24日由鸿旭公司接管后被告收取各住户的物业服务费。2017年12月12日,经一审法院作出（2017）桂0406民初1146号民事裁定书，以鸿旭公司主体不适格，驳回了鸿旭公司的起诉。后鸿旭公司不服该裁定而上诉至梧州市中级人民法院。2018年3月13日，梧州市中级人民法院作出（2018）桂04民终134号民事裁定书，认定鸿旭公司基于与原告签订的物业服务合同，享有对港景居一、二期小区及祥景居小区的物业管理权，根据合同的约定，原告应当确保鸿旭公司能顺利进驻该小区，并行使物业管理权，被告没有撤场，导致鸿旭公司不能进驻小区进行物业管理权，应当由原告按照与鸿旭公司签订的合同约定承担违约责任，鸿旭公司起诉原告，请求排除妨害，显然诉讼主体不适格，遂作出驳回上诉，维持一审裁定的裁定。2020年1月16日，原告向一审法院提起诉讼，并提出上述之诉讼请求。另查明，祥景居小区由一、二、三单元共三个单元组成，港景居一、二期小区于2020年4月26日成立了港景居业主委员会，祥景居至今没有成立业主委员会。被告自与原告签订《前期物业管理委托合同》始，其对港景居一、二期小区及祥景居第二、第三单元已售出的房屋（除未售出的房屋及地下车库部分外）进行物业管理至今。鸿旭公司自与原告签订《前期物业管理委托合同》始，对祥景居第一单元的房屋及祥景居地下车库、一、二楼商铺整体进行物业管理至今。 一审法院认为，广西梧州市信宇物业管理有限公司苍梧分公司为被告信宇公司的分公司，广西梧州市信宇物业管理有限公司苍梧分公司代表被告与原告天乐公司分别于2011年8月7日、2011年10月18日、2012年3月4日和2014年7月18日签订的四份《前期物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，没有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效之情形，是合法有效的，一审法院予以确认。原告作为小区建设单位，在港景居一、二期小区及祥景居小区还没有成立业主委员会的情况下，依法有权与作为物业管理公司的被告签订《前期物业管理委托合同》，将上述小区交由被告进行物业管理服务。由于原告与被告签订的上述《前期物业管理委托合同》均已到期，且在诉讼阶段港景居一、二期小区已成立了港景居业主委员会，现原告向一审法院提出撤回要求被告撤出港景居一、二期小区物业管理服务，并要求被告归还该小区物业用房、竣工验收资料、设备设施技术资料等物业管理资料的诉讼请求，是原告自行处分权利的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，一审法院应予以准许。对于祥景居小区，其由一、二、三单元共三个单元组成，在原告与被告签订的《前期物业管理委托合同》已到期，业主委员会还没有成立的情况下，于2017年8月24日原告与鸿旭公司签订《前期物业管理委托合同》，将由原告开发的，且从未曾移交给被告管理的祥景居小区第一单元的房屋及祥景居小区地下车库、一、二楼商铺整体给鸿旭公司进行物业管理至今，在鸿旭公司对上述物业管理期间，原告与被告及业主均没有达成物业管理服务合同协议，被告亦没有进驻祥景居小区第一单元及祥景居小区地下车库、一、二楼商铺进行物业管理服务，故被告对祥景居小区第一单元及祥景居小区地下车库、一、二楼商铺并无侵权事实。同时对祥景居小区第二单元、第三单元，因无法定机构和生效的法律文书证明原告与被告的物业服务合同已解除或终止，且被告在上述物业管理委托合同到期后，一直对祥景居小区第二、三单元进行物业管理服务至今，故原告主张被告侵权，亦没有事实和法律依据。因此，原告要求被告立即撤出祥景居小区，归还该小区物业用房、竣工验收资料、设备设施技术资料等物业管理资料的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告梧州市天乐房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元（原告已预交），由原告梧州市天乐房地产开发有限公司负担。 二审期间,双方当事人均没有向本院提交新证据。 经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人天乐公司主张被上诉人信宇公司撤出祥景居小区并归还该小区竣工验收材料、设施设备技术资料等物业管理资料是否合法合理。 本案中，上诉人天乐公司与广西梧州市信宇物业管理有限公司苍梧分公司所签订的四份《前期物业管理委托合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上述合同签订后，被上诉人信宇公司对涉案祥景居小区第二、三单元等物业进行了管理。根据签订日期为2014年7月18日的《前期物业管理委托合同》约定，被上诉人信宇公司对涉案祥景居小区等物业进行管理的期限为2年，即从2014年7月18日起至2016年7月17日止。在该合同约定的履行期限届满后，被上诉人信宇公司仍继续在涉案祥景居小区履行物业管理职责。上述事实表明，在2016年7月18日之后被上诉人信宇公司对涉案祥景居小区第二、三单元进行物业管理已经形成不定期物业服务合同关系。上诉人天乐公司主张被上诉人信宇公司在涉案《前期物业管理委托合同》期满后，经其通知并未撤出祥景居小区，被上诉人信宇公司已经构成侵权，没有事实和法律依据，本院不予采纳。在案证据显示，涉案祥景居小区除了部分车库及商铺外，该小区的物业基本上已经出售给他人。祥景居小区虽然尚未成立业主委员会，但在小区物业已经出售的情况下，小区相关业主与被上诉人信宇公司发生物业服务合同关系，且该小区的部分业主亦与被上诉人信宇公司签订了物业服务合同。因此，上诉人天乐公司作为建设单位要求解聘被上诉人信宇公司需要经过小区主业的授权和同意。现上诉人天乐公司在未通过法定程序由涉案小区主业表决授权的情况下，主张被上诉人信宇公司撤出祥景居小区并归还该小区竣工验收材料、设施设备技术资料等物业管理资料缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人天乐公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人梧州市天乐房地产开发有限公司已预交），由上诉人梧州市天乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李友齐 审判员  周松贤 审判员  黄 俊 二〇二〇年十一月九日 书记员  刘 莉 书记员  钟海婷 附本判决适用的法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。