北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13671号上诉人(原审被告)：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里**院**楼****-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡孟蝶，北京市东卫律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：高峰，男，1974年9月7日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：李纳新，北京东科律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵秀兰，女，1951年1月19日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：李纳新，北京东科律师事务所律师。上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）因与被上诉人高峰、赵秀兰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人幼狮公司的委托诉讼代理人陈伟，被上诉人高峰、赵秀兰之委托诉讼代理人李纳新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幼狮公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回高峰、赵秀兰该项诉讼请求。事实和理由：一、一审第一项判决支付高峰、赵秀兰免租期租金，没有合同依据。合同双方对违约后的赔偿金额进行了约定，也就是说对违约后可预见的损失，双方均有判断，没有对免租期进行特殊的约定。一审法院如此项判决，没有合同依据，也没有尊重双方的约定。二、一审判决第一项是对该类合同的性质及商业用房空置的实际情况的认识错误。1.合同双方并非纯粹的租赁关系，合同约定幼狮公司取得房屋后对外进行招租及对实际使用人进行管理，该合同性质具有资产管理性质，且房屋并非幼狮公司自用。2.该合同免租期主要用途就是装修、对外招租，实质上是将出租方的空置期风险由幼狮公司来分担，如及时出租则幼狮公司受益，如没有及时出租则幼狮公司将自担空置损失，而高峰、赵秀兰将得到预期的固定收益。3.一审法院没有实际认识此类合同资产管理的特殊性质和真实情况，简单认为免租期全部是高峰、赵秀兰让渡给幼狮公司的利益，该事实认定错误。三、一审判决造成幼狮公司承担的违约责任过重。幼狮公司除了按合同约定承担违约责任，还多支付了一个月的租金，足以冲抵高峰、赵秀兰的损失。在高峰、赵秀兰没有任何证据证明其损失大于3个月租金的情况下，仍裁量判决支付其免租期租金，加重了幼狮公司的违约责任，且加重了幼狮公司的经营困境，该裁量没有依据，亦失去公平性。高峰、赵秀兰辩称，同意一审判决，不同意幼狮公司的上诉请求。事实与理由：1.双方间合同为房屋租赁合同，不是资产管理合同；首先，合同名称虽为“租赁资产管理合同”，但内容实质上是房屋租赁，而非资产委托管理。案涉房屋系高峰、赵秀兰委托房地产中介机构居间对外出租的，合同是三方合同。内容为房屋租赁，不是资产管理。合同签订的目的为幼狮公司自用，不是受托资产管理经营业务，也非以此取得经营收益。其次，在一审幼狮公司认可房屋租赁合同性质，双方对合同性质没有争议。2.幼狮公司承担违约责任是其合同约定责任和法律责任，与免租期支付争议没有关联、没有牵连性。幼狮公司没有单方解除权单方无故解除合同，应当承担违约责任，并自认违约金和损失的承担，无可争辩。3.判决支持高峰、赵秀兰免租期租金的请求，符合法律规定的公平原则及合同当事人的真实意思。高峰、赵秀兰向一审法院起诉请求：1.判令解除高峰、赵秀兰和幼狮公司之间2017年6月24日签订的《租赁资产管理合同》；2.判令幼狮公司支付高峰、赵秀兰两个月租金共62190元；3.判令幼狮公司支付高峰、赵秀兰垫付的空调制冷费35270.6元；4.判令幼狮公司支付高峰、赵秀兰违约金62190元；以上共计159650.6元。一审法院认定事实：2017年6月24日，高峰、赵秀兰作为出租方与彭亮作为承租方、北京华亮房地产经纪有限公司作为居间方签订《租赁资产管理合同》，约定彭亮承租涉案房屋给幼狮公司使用，承租区域建筑面积250.74平方米，房屋所有权人为高峰、赵秀兰，租赁用途为办公；甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方3个月的免租期，自2017年6月26日至2017年9月25日，免租期内乙方不支付租金，以便于乙方进行装饰装修及办理入住手续等事宜；合同租赁期限为六年，自2017年9月26日至2023年9月25日止；甲方应于2017年6月26日将涉案房屋按约定条件交付给乙方；2017年9月26日至2019年9月25日，租金为31095元每月；房租押金62190元，押金是乙方向甲方交付的合法履约保证金，租赁期满后5日内甲方退还乙方；首期租金93285元支付时间为2017年6月26日，租金每3个月支付一次，以转账方式支付至高泉条名下账户中。关于相关费用的承担方式，双方约定甲方自行承担在承租期内及免租期内的物业管理费、供暖费；在承租期内，乙方自行承担在使用期间的相关费用（水费、电费、燃气费、宽带费、停车费等），乙方按物业管理机构提供的交通通知单交费；甲方同意在承租期内，若乙方垫付了应由甲方支付的费用，乙方应出示相关缴费凭据并可在下次房屋租金中直接扣除。乙方提前终止合同，应按2个月租金为标准向甲方支付违约金，甲方应退还乙方剩余押金及未使用租期租金。经询，高峰、赵秀兰和幼狮公司均认可实际承租人为幼狮公司，高峰、赵秀兰于2017年6月26日将涉案房屋交付幼狮公司，幼狮公司于2019年6月28日提出终止合同，涉案房屋已经交还高峰、赵秀兰。高峰、赵秀兰主张2019年7月3日中介通知其接收房屋，其于2019年7月14日实际接收涉案房屋。幼狮公司主张其是经高峰、赵秀兰同意后才于2019年6月28日将涉案房屋交付给中介，故应认定交还日期为2019年6月28日。庭审中，幼狮公司提交支付凭证及租金交纳情况说明，欲证明幼狮公司共支付22个月租金至2019年7月25日，其中在2018年9月时对于租金支付时间进行了调整，2018年9月20日幼狮公司支付了2018年9月26日至2018年10月25日的租金31095元，之后2018年10月20日支付40000元、2018年10月23日支付3638.48元，加上高峰、赵秀兰同意抵扣租金的53285元，幼狮公司于2018年10月份即已支付了2018年10月26日至2019年1月25日租金。高峰、赵秀兰对于转账凭证的真实性认可，对于幼狮公司自制付款回单的真实性不予认可，对于幼狮公司的证明目的不认可，主张幼狮公司实际支付房屋租金至2019年6月25日，并提交高泉条名下621756××账户明细及高峰、赵秀兰认可的租金交付清单，欲证明租金收取情况。幼狮公司提交短信截图欲证明制冷费应由高峰、赵秀兰承担，且曾用于抵扣房租。短信内容显示幼狮公司方称“……2018.01.01---2018.12.31物业费为27079.92元，空调制冷费22566.60，共计49646.52元。此费用先由我公司先行垫付，后期将从产权人下周其房租租金中扣除对应金额。特此说明！北京幼狮科技有限公司请收到信息确认无误后，并回复：同意。谢谢！2018年8月20日”。186XXXXXXXX号码机主回复“我同意”。高峰、赵秀兰对于短信的真实性认可，但对于证明目的不予认可，称并未实际抵付。幼狮公司提交微信截图照片，欲证明其于2019年6月28日已将涉案房屋返还高峰、赵秀兰。微信记录显示2019年7月2日幼狮公司向高峰、赵秀兰代理人发送了《告知函》照片；高峰、赵秀兰代理人在2019年7月3日回复“我看了你们公司告知函我也提几个要求。一退还两个月的租金，二退2018年的空调费，三修理好房门，如达不到合情合理的要求，不能在退租协议上签字的，请回答，过几天要回家了”。在高峰、赵秀兰代理人向幼狮公司发送了房屋内局部视频后，2019年7月3日幼狮公司工作人员表示“合同里，只是说押金不退，作为赔偿，我们已经退让了一大步，交到7月25号的租金我们也不要了，门上的油漆我们已经喷了，每个人的要求不一样，无法达到您理想的样子，当时验房时并没有发现这么多问题，现在钥匙已经在您手里了，如果再有问题出现现在已经说不清楚了”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《租赁资产管理合同》系双方正式意思表示，亦不违反法律及法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。根据现有证据一审法院确认幼狮公司于2019年6月28日提出解除《租赁资产管理合同》的要求，此时解除合同的意思表示已经到达出租方高峰、赵秀兰，但是因为幼狮公司无单方解除合同权，故该通知不发生解除合同的法律效力。结合现有证据，一审法院认定高峰、赵秀兰已于2019年7月3日收回房屋，双方已通过事实行为对合同解除达成合意，只是未能就合同解除后的赔偿事宜达成一致。鉴于双方签订的《租赁资产管理合同》已实际解除，故对于高峰、赵秀兰要求解除《租赁资产管理合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于高峰、赵秀兰要求幼狮公司支付二个月免租期租金的诉讼请求，虽然双方对于合同提前解除时免租期租金的处理未进行约定，但考虑双方合同约定的租赁期限为六年，有理由推定高峰、赵秀兰是基于收取六年租金的利益而附条件的让渡三个月的租金权益，现合同仅实际履行近二年，高峰、赵秀兰让渡利益的对价部分丧失，基于公平原则，一审法院判定幼狮公司支付高峰、赵秀兰部分免租期租金，具体金额一审法院予以酌定。关于高峰、赵秀兰要求幼狮公司支付其垫付的空调制冷费，合同中对于空调制冷费的负担没有明确约定，高峰、赵秀兰和幼狮公司对于空调制冷费的负担进行不同的解释，在此情况下，可以根据有关条款、交易习惯和实际履行情况予以判定。根据幼狮公司证据可以确认幼狮公司曾先行支付2018年度空调制冷费用，并征得高峰、赵秀兰同意后从此后租金中予以扣减，据此一审法院认定双方通过行为对于空调制冷费的负担达成新的一致意见，故对于高峰、赵秀兰的该项诉讼请求，一审法院不予支持。高峰、赵秀兰虽提供2018年空调制冷费收据欲证明其先行垫付空调制冷费，但是未提供正规发票佐证其真实性、亦未提供收费通知证明其数据的合理性，故对于高峰、赵秀兰的前述证据，一审法院不予采信。关于高峰、赵秀兰要求幼狮公司支付违约金的诉讼请求，高峰、赵秀兰已明确于2019年6月28日提出提前解除合同，高峰、赵秀兰提出异议系属合理，但应采取积极措施避免扩大损失，考虑幼狮公司已经依据合同约定自行放弃押金和多支付的租金作为违约金，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审判决如下：一、北京幼狮科技有限公司于判决书生效之日起七日内给付赵秀兰、高峰免租期租金四万元；二、驳回赵秀兰、高峰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1746元，由赵秀兰、高峰负担1000元（已交纳），由北京幼狮科技有限公司负担746元（于判决生效后七日内交至一审法院）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点在于赵秀兰、高峰要求幼狮公司支付免租期租金的诉讼请求应否支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方对于合同提前解除时免租期租金的处理未予约定，但双方合同约定的租赁期限为六年，故有理由推定免租期系在合同能够正常履行完毕的预期下，出租人对承租人的利益让渡。但因幼狮公司原因，合同中途解除，赵秀兰、高峰并未获得后续租金收益。综合全案考虑，一审法院基于公平原则，酌情确定幼狮公司支付赵秀兰、高峰部分免租期租金，并无不当，本院予以维持。幼狮公司的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，北京幼狮科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3492元，由北京幼狮科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 弘二〇二〇年十一月二十日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园