江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4169号上诉人（原审被告）：张新华，男，1968年12月16日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：尹协卿，江苏振强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐文科，男，1981年9月18日生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：姚刚，远闻（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，远闻（江阴）律师事务所律师。原审第三人：纪尧明，男，1977年12月2日生，汉族，住江苏省江阴市。上诉人张新华因与被上诉人徐文科、原审第三人纪尧明房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2020)苏0281民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张新华的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.本案系徐文科先违约，租赁合同约定先付后用，但徐文科并未足额交付租金，其仅收到94200元。2.虽然江阴市人民政府出具了现场处理措施决定书，要求案涉厂房的两家企业暂时停止生产，但这只是临时措施，并不是永久的，该消防安全隐患早就消除，其是因为徐文科没有支付全部租金，才不允许徐文科使用案涉厂房。3.即使认定其违约，需要支付违约金，但违约金过高，应适当降低。徐文科答辩称，1.其不存在违约，根据约定，其向张新华支付94200元，向纪尧明90800元，实际其已向张新华支付了94200元，向纪尧明90800支付了50000元，剩余40800元纪尧明同意于2019年12月15日搬离厂房后再支付，但在2019年12月12日，案涉厂房因为存在消防问题被执法部门贴了封条，在此种情况下，其未支付40800元是行使不安抗辩权，故其不存在违约。2.案涉厂房的消防隐患问题直至一审诉讼中仍存在。3.违约金并不高。纪尧明未作陈述。徐文科向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《房屋租赁合同》解除，张新华返还其已付的租金144200元；2.判令张新华支付违约金37000元（按年租金185000元的20%计算）；3.判令张新华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张新华与纪尧明曾签订租房协议书，由张新华将江阴市盛峰路11号的房屋及周围空地面积约700平方米出租给纪尧明使用，租赁期限为2018年4月1日至2021年10月1日。2019年12月10日，甲方（出租方）张新华与乙方（承租方）徐文科、丙方（居间方）苏州铭顺网络信息技术有限公司无锡分公司签订房屋租赁合同，约定：张新华出租江阴市安全村盛峰路11号房屋，面积652平方米（合同1.1）；租赁期限自2019年12月15日起至2022年12月15日止（合同2.1）；租金18.5万元每年（合同3.3）；自签订合同时全年租金分一次支付（合同3.5）；甲方存在未按约定时间交付该房屋达30日的，交付房屋及其附属设施不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同（合同6.2）；甲方有本合同第6.2条规定形式之一的应按年租金20%向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。张新华、徐文科及丙方人员在合同下方签字，并按照合同租赁期限将时间写为2019年12月15日。2019年12月10日，徐文科、张新华、纪尧明签订付房款计划一份，约定：徐文科于2019年12月10日支付纪尧明90800元，支付张新华94200元，2020年12月10日支付纪尧明55000元，剩余房款支付给张新华。同日徐文科转账支付张新华租金94200元，微信支付纪尧明50000元。另查明：盛峰路9、11号房屋登记所有人为江阴市城东街道许姚村村民委员会（下称许姚村委）。2019年12月12日，江阴市人民政府城东街道办事处综合执法部门检查涉案厂房后对许姚村委下达现场处理措施决定书，内容为:承租厂房不符合消防安全要求，现场处理决定许姚村委标准厂房内两家企业暂时停止生产。当日执法人员张贴了封条，根据照片显示纪尧明在涉案房屋内开设的江阴诚铭金属制品有限公司被停业。至今，张新华未将厂房交付给徐文科。再查明：2019年12月17日，徐文科委托远闻（江阴）律师事务所向张新华发函，内容为：承租房屋不符合消防安全要求，徐文科已经多次要求退还所收租金，但张新华未退还，故要求张新华于3日内向徐文科退还144200元。以上事实，有房屋租赁合同、付房款计划、现场措施处理决定书、转账凭证、照片、律师函，房产证及土地证，及庭审中当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案中，张新华与徐文科一致同意解除案涉房屋租赁合同，法院对此予以确认。关于违约责任的认定问题。根据现场处理措施决定书和执法照片，综合执法部门已经认定涉案厂房不符合消防安全要求并责令暂时停止生产，张新华认为该处罚措施仅是暂时的措施并在15日内已经消除了消防隐患，但张新华未能提供证据证明该厂房已经完成整改并已被消防部门验收合格，且徐文科对此也不予认可，故法院定涉案厂房不符合安全生产约定，危及承租人安全。因张新华无法向徐文科交付符合约定用途的合格租赁物，致使徐文科无法实现租赁合同的目的，张新华构成违约。张新华认为徐文科未按约给付租金存在违约，法院认为付房款计划约定徐文科应于2019年12月10日支付张新华94200元，支付纪尧明90800元，徐文科已于2019年12月10日支付张新华94200元，支付纪尧明50000元，且纪尧明向法庭陈述2019年12月10日徐文科应支付给他的90800元中的剩余40800元双方商定由他搬迁后支付，他已于2019年12月15日搬清涉案厂房，而涉案厂房已于2019年12月12日被认定为不符合消防安全要求，纪尧明在2020年12月15日搬离厂房时已至双方约定的租赁起始时间，因当时厂房存在消防问题，张新华并未整改到位，已经无法交付房屋，徐文科未支付剩余的40800元合理合法。张新华认为徐文科未按约给付租金存在违约的观点，于法无据，法院不予采信。本案合同解除的原因系张新华不能交付符合安全标准的房屋导致，徐文科要求张新华按租赁合同的约定赔偿年租金20%的违约金37000元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，法院予以支持。关于合同解除后徐文科支付的租金是否应予退还的问题。因本案合同解除的原因系张新华违约所致，故徐文科支付的租金应由张新华退还。张新华对收到徐文科支付的94200元无异议，但认为另有50000元系徐文科支付给纪尧明。法院认为根据付房款计划，张新华自愿达成协议将其对徐文科的租金债权中的90800元由徐文科直接给付纪尧明，徐文科按约支付纪尧明款项的行为系履行合同义务，纪尧明对此也予以认可，故徐文科支付给纪尧明的50000元也应视为徐文科向张新华履行了租赁合同的付款义务。综上，徐文科已支付的144200元均应由出租人张新华予以退还。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除徐文科与张新华之间的房屋租赁合同；二、张新华应于判决发生法律效力之日起十日内退还徐文科已支付的租金144200元；三、张新华应于判决发生法律效力之日起十日内给付徐文科违约金37000元。案件受理费已减半收取1962元，由张新华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：一、本案违约责任如何认定；二、一审判决的违约金是否过高。本院认为：关于争议焦点一，根据张新华、徐文科、纪尧明签订的付房款计划，案涉租金18.5万元由徐文科向张新华支付94200元，向纪尧明支付90800元。徐文科已向张新华支付94200元，向纪尧明支付50000元，剩余40800元纪尧明与徐文科协商一致在纪尧明搬迁后徐文科再付。纪尧明于2019年12月15日搬迁，但案涉厂房在2019年12月12日就被认定为不符合消防安全并被责令停止生产，在此情况下，徐文科未支付剩余40800元合法合理，不构成违约。张新华上诉称徐文科未按约足额支付租金，构成违约的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。相反，张新华未能按约向徐文科交付符合约定用途的合格租赁物，致使徐文科无法实现租赁合同的目的，构成违约。故一审法院判令解除租赁合同，张新华向徐文科支付违约金并无不当。张新华上诉称处罚措施仅是暂时、很快就消除了安全隐患，但其并未提供证据证明，对该上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，案涉租赁合同约定：张新华交付房屋及其附属设施不符合合同约定严重影响徐文科使用的，徐文科有权单方解除合同，张新华应按年租金20%向徐文科支付违约金。该租赁合同约定的违约金并不过高，故一审法院依照合同约定判令张新华支付违约金37000元并无不当。张新华上诉称为违约金过高，但其并未提供证据证明，故对该上诉请求，本院不予支持。综上，张新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3924元，由上诉人张新华负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十一月二十日书记员 沈秋月