辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽01民终9035号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市和平区刘海瑞美食广场，住所地辽宁省沈阳市和平区中华路**B1F-01/02/05-26/28/**商铺。法定代表人：张野，系该公司经理。被上诉人（原审原告、反诉被告)：步海亮，男，1971年10月10日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王海峰、王政伟，系辽宁润理律师事务所律师。上诉人沈阳市和平区刘海瑞美食广场（以下简称：美食广场）与被上诉人步海亮合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初16692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周啟星担任审判长，与审判员林红（主审）、关宇宁共同组成的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美食广场上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人间的合同已经事实解除属于认定事实不清，适用法律错误。二者的合同并未解除，被上诉人具有严重违约行为。被上诉人租赁档口私自搬离，并将该档口未经上诉人允许就私自让他人使用违反合同约定。二、通过被上诉人私自允许他人使用档口的行为可以推断，被上诉人并没有做出与上诉人解除合同的任何意思表示，反而通过默示表示其正在履行合同，只是未按照合同约定履行合同义务而已。原审被上诉人并未提供证据证明其已经按照合同约定向上诉人提出解除合同，原审仅依据目前被上诉人未继续使用档口这一借口判定二者合同早已解除不符合法律规定。三、被上诉人私自允许他人使用档口后，第三人一直和上诉人陈述被上诉人允许使用、被上诉人已经缴纳过租金等等，故导致上诉人并未从第三人处收到过租金。导致这个情况产生正是由于被上诉人不依照合同履约，原审判决上诉人返还被上诉人高达九个月的租金严重违反公平公正原则。且没有对被上诉人的违约行为进行任何惩罚，更是对因被上诉人违约导致上诉人损失置若罔闻。四、进场费的性质是上诉人与被上诉人签订合同之初，为了使上诉人使用的条件而付出的费用。虽然被上诉人没有按照合同约定使用满一年，但这是由于被上诉人的违约导致，一审判决上诉人按照九个月的比例返还被上诉人进场费相当于认可被上诉人的违约行为。步海亮二审辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。事实与理由：一、被上诉人不存在违约行为，实际违约方系上诉人。2019年5月15日上诉人因长春家中有急事需要赶回处理，向上诉人的负责人报备请假事宜，并委托第三人代表看管档口，并未向第三方收取任何费用，档口并未实际停业。但在该第三人代为看管档口的短时间内，上诉人在未通知被上诉人的情况下将档口转租给第三人。上诉人承认其存在过错，并提出被上诉人可以挑选美食广场内的其他经营位置作为补偿，被上诉人并未同意，双方就此未达成一致意见。被上诉人未擅自停业，而是事出有因，并已事前告知美食广场的相关负责人，并已安排档口代管人，不存在违约行为。上诉人在短时间内对档口进行转租，并未产生实际损失。如确如上诉人所述，该档口为被上诉人转租给他人，则在他人修改、使用档口营业时，上诉人为何未出面阻止，亦未做任何通知，故上诉人所述不属实。二、通过上诉人私自将档口转租给他人的行为可以推断，系上诉人违约在先，上诉人已通过该事实行为欲与被上诉人解除合同。被上诉人已按照合同约定将应缴纳的费用足额缴纳，现上诉人违约在先，当然应返还其收取的费用。三、进场费系合同签订之初，被上诉人一次性支付上诉人，在约定的合同期限内被上诉人使用上诉人场地而产生的一种持续性消费并进行持续性扣减的费用。由于上诉人将档口转租给他人，致使合同无法履行，使得被上诉人无法使用档口，其应将剩余进场费返还。如进场费性质为上诉人所述，其与租金何异，上诉人的说法不合理，亦不符合交易习惯。步海亮向一审法院起诉请求：1、请求法院判令原、被告解除《档口经营合同》；2、请求法院判令被告返还原告2019年7月20日至2020年4月30日共计9个月的租金47250元；3、请求法院判令被告返还原告质保金10000元；4、请求法院判令被告返还原告进场费20000元；5、诉讼费由被告承担。以上各项暂合计77250元。美食广场向一审法院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《档口经营合同》；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的物业费4500元；3、请求判令反诉被告向反诉原告赔偿因反诉被告私自停业造成的损失5000元；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定如下事实：2019年4月20日，步海亮（乙方）与美食广场（甲方）签订《沈阳市和平区刘海瑞美食广场档口经营合同》一份，约定：乙方经营B1-25号档口（花车），建筑面积9平方米，经营品牌为步师傅，经营范围为鸭血粉丝、热干面，经营期限为自2019年4月20日起至2020年4月30日止；乙方签订该合同，同时须缴纳餐饮、食品质量保证金，服务质量保证金、设备、设施保证金合计10000元整，合同终止后三十天内，如无损坏及其它违约责任、质保金如数退还（不计利息），乙方凭甲方开具的质保金单据办理退款手续；此档口房屋租金63000元/年，付款方式年付，按照甲乙双方约定，乙方需提前30天向甲方支付房租，如乙方没有支付房租，甲方有权利对乙方进行停水，停电，停业处理。情节严重者，甲方有权利对乙方清场(余下租金及保证金不退还）；档口（房屋）须一次性缴纳进场费20000元；档口每月需缴纳1500元运营物业管理费（费用包括管理费、服务人员工资、公共区域的照明、用水、空调、保洁、供暖费、公共设施设备的维修保养费用等）档口内维修费用自理，每月的物业费必须在每月1号前缴清，如有违约，甲方有权利做停电处理；乙方装修必须出具书面图纸经甲方审核通过后方可进行装修，所有装修材料必须严格按照印象城标准执行，乙方在装修期间出现质量问题，人员受伤或伤亡一切责任由乙方负责，在印象城和其他执法部门检验过程中出现质量问题或其他问题后期整改由乙方负责；乙方在合作期间内因私自停业给甲方造成声誉影响的经济损失，乙方必须承担赔偿经济责任五百元/天；乙方工作人员胸卡费、工服费、体检等全部费用由乙方自理；乙方经营区域内档口二次用水电、燃气、排污、排烟、广告等系统的费用自理；乙方承担经营过程中所发生的一切经营费用、员工工资及所有相关费用，员工待遇及有关费应须符合劳动法，乙方须自行缴纳政府各部门应交的税费，甲方原则上不予代扣、代缴（除政府硬性规定外）；合同终止后，水、电费须结清后方可退场，各档口自行采购的物品自行带回，各档口固定装修不得拆卸，合同终止时各档口业主须将档口恢复租前原样，如有部分装修损坏，须各档口业主按价赔偿，3.各档口装修及附着物，乙方不得拆卸，甲方不负责赔偿，4.各档口工作服自行带回，不作退还处理；公共区域装修及设备由甲方负责，乙方自行购买设备由乙方自行负责；乙方向甲方缴纳履约保证金，主要用于设备设施保证、饮食卫生保证、合同有效履约保证等；乙方所经营的档口由乙方自负盈亏的方式经营。若乙方想转租他人，须提前2个月向甲方书面申请，并且不允许与美食广场其他档口有重复餐饮项目，签订合同由甲方统一签订，合同期限以书面为准（须补足房租）。若没有提前向甲方书面申请，乙方私自与第三方签订合同，一律视为无效，甲方不予承认，并且甲方有权立即终止合同，并按违约扣除履约保证金及余下租金，如乙方经营不善，导致自行离店者，不予返还余下租金及保证金，乙方的经营范围、经营品种及其价格须经甲方审核后方能经营，乙方不得超核准范围经营与其他档口同质同类的饮食项目，否则视为违约；乙方要求退场，必须提前60天书面告知甲方，乙方必须在甲方同意后，办理一切退场手续，向甲方如数交还所借用或租用的设施设备工具等，若有缺损，原价赔偿；在合同期内，乙方经营不善或者各种原因导致的停业，甲方不承担任何责任，不退还乙方的保证金和租金，乙方因停业对甲方造成的经济损失按房租比例的百分之一百五赔偿；本合同签定之日起，由乙方向甲方缴纳履约保证金共计壹万元，在合同期满终止60日内，如乙方所经营餐饮项目无消费者投诉、无行政管理部门处罚，设备设施无损坏，履约保证金全额无息退还；如乙方在甲方解除合同通知书送达后7日内不自行退场，甲方有权要求乙方向甲方支付每日500元场地占用费并要求乙方赔偿因占用甲方场地给甲方造成的所有损失等。步海亮按约定向美食广场交纳一年租金63000元、保证金10000元、进场费20000元后，进入约定档口经营。2019年5月15日，步海亮因家中有急事，其租赁的档口停业，并允许他人使用该档口。步海亮未按约定交纳物业费。一审法院认为，步海亮与美食广场就租赁档口所达成的协议不违反法律规定，且系双方真实意思表示，合同约定有效。双方已不按合同约定合作，实际上双方已自行解除合同，无需要再经法院判决解除。按合同约定，步海亮如提前退场需要提前60日告知美食广场，如档口在此期间无他人租赁，步海亮应承担期间的租金及物业费等，对于步海亮要求返还九个月的租金47250元、保证金10000元，较为合理，予以支持；关于步海亮要求返还的进场费，该费用应与其使用档口的时间相一致，其使用档口时间为三个月，故美食广场返还的进场费为15000元。步海亮未交纳物业费，对于美食广场要求其承担4500元物业费的请求，予以持。关于美食广场主张的停业损失，因无相关证据证实，不予支持。判决如下：一、被告美食广场于本判决生效之日起十日内返还原告步海亮租金47250元；二、被告美食广场于本判决生效之日起十日内返还原告步海亮保证金10000元；三、被告美食广场于本判决生效之日起十日内返还原告步海亮进场费15000元；四、反诉被告步海亮于本判决生效之日起十日内给付反诉原告美食广场物业费4500元；五、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费866元，由美食广场承担；反诉费25元，由步海亮承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为在双方履行经营合同的过程中，违约责任方问题。案涉档口在2019年八月初已由案外人经营并更换了牌匾，故一审法院认定双方的《档口经营合同》已经自行解除并无不当，本院对于上诉人主张合同并未解除的上诉理由，不予支持。关于合同解除的违约责任方问题，被上诉人主张系上诉人私自转租，向一审法院提交了报警记录等证据，可以证明双方因上诉人将档口转租他人后发生纠纷并报警。而上诉人主张系被上诉人私自转租档口并私自允许他人使用，存在违约行为。但上诉人在一审提供的证据并不足以证明其主张，且在双方签订的《档口经营合同》中并未禁止承租人无偿借用档口或由他人代管档口，且上诉人亦未提供证据证明被上诉人系有偿转租而非无偿借用或代管。故综合双方提供的证据，根据优势证据规则，足以认定在双方履行合同的过程中，上诉人存在违约行为。本院对上诉人有关被上诉人违约的上诉理由，亦不予支持。现因上诉人违约将档口转租给他人，导致双方合同无法继续履行，一审法院判决其返还被上诉人未经营期间的进场费并无不当。综上所述，沈阳市和平区刘海瑞美食广场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1732元，由沈阳市和平区刘海瑞美食广场负担。本判决为终审判决。审判长  周啟星审判员  关宇宁审判员  林 红二〇二〇年十一月十六日书记员  郑 建本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；