安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3108号上诉人（原审被告）：安徽科湃商贸有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：汪峰，总经理。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司芜湖分公司,住所地安徽省芜湖市。负责人：谷开鸿，总经理。委托诉讼代理人：张月生，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人安徽科湃商贸有限公司（以下简称科湃公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司芜湖分公司（以下简称电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2020)皖0202民初6191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科湃公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项,改判上诉人给付被上诉人房屋租金9.95万元及违约金1万元;二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、扣除不足面积租金及应返还的押金后,上诉人实际应支付给被上诉人的租金为9.95万元。根据《房屋租赁合同》第一条约定,被上诉人出租给上诉人的房屋使用面积为74平方米,但该房屋实际使用面积经丈量仅为50.98平方米,比约定使用面积少了23.02平方。米,按十五个月租金计算,上诉人仅应支付租金18.95万元,但被上诉人却按74平方米使用面积计算为27.5万元,多计算租金8.55万元,应予扣除,再扣除已付4万元已付租金及5万元押金,上诉人实际还应支付给被上诉人租金9.95万元,原审判决上诉人给付被上诉人租金18.5万元没有事实依据。二、上诉人仅应支付违约金1万元。1.上诉人未及时支付租金并主动终止合同是由于双方就案涉房屋的使用面积和租金数额存在争议所造成,责在被上诉人,上诉人没有过错。2.按照上述房屋实际使用面积计算,违约金应为2.2万元((15.16万元+365天×265)×20%),但因案涉房屋一经上诉人交还给被上诉人,即被被上诉人出租给新的承租人,中间没有任何时间间隔,没有给被上诉人造成任何租金损失,原审判决上诉人给付被上诉人违约金31945元,明显过分高于其受到的损失,于法不合。电信公司辩称，案涉房屋是通过公开招标对外出租的，上诉人对相关情况是清楚的，合同中是按照每年220000元的标准约定的租金，上诉人提交的面积测量图是其自行制作，不具有证据效力，违约是合同中约定的。电信公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即向原告支付房屋租金235000元整，并支付违约金47000元；3.被告立即向原告支付电费25881.09元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月10日，电信公司（甲方）与科湃公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于中和路1号芜湖电信油机房门面房屋出租给乙方作“电信营业厅”用途使用，租赁期为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止；2.租金合计440000元，年租金为220000元。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。电费由甲方安排人员抄表，乙方根据电表实际使用度数进行交纳，按工业用电1.15元/度收取；3.乙方在签订本合同后5日内须向甲方支付履约保证金人民币50000元，甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余履约保证金不计息返还乙方；4.在租赁期内，未经甲方事先同意，乙方不得提前解除本合同；5.任意一方无法定或约定的理由单方解除合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的20%收取违约金，并要求对方赔偿损失。电信公司与科湃公司均在该份租赁合同上加盖公章。合同签订后，电信公司将房屋交付科湃公司使用，科湃公司支付房屋租金40000元，履约保证金50000元。2019年3月29日，电信公司向科湃公司发函催要租金，要求“科湃公司在接函后于2019年3月31日前付清拖欠的全部房租及保证金……”，2019年4月9日,科湃公司向电信公司提出申请“因经营问题，经与相关部门沟通同意，现申请无责解约，中和路1号苹果店，房屋使用至2019年4月9日。房租问题，计算统计完毕后另行清算。2019年7月，电信公司将涉案房屋出租给他人。另查明，电信公司诉请的租金未扣除科湃公司支付的50000元履约保证金，现电信公司自愿将科湃公司支付的50000元履约保证金在科湃公司未支付的租金中予以抵扣。一审法院认为，电信公司、科湃公司签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的权利和义务。在合同履行过程中，科湃公司未能按照约定的租期及租金支付方式履行合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。科湃公司于2019年4月9日向电信公司申请无责解约，根据《合同》约定，科湃公司的行为属于“无法定或约定的理由单方解除合同”，且电信公司之后也将涉案房屋另外出租，因此双方签订的《房屋租赁合同》已解除，故对电信公司要求解除租赁合同的诉请不予支持。因科湃公司在租赁期内的房屋租金并未完全支付，故电信公司要求科湃公司支付租金的诉讼请求予以支持。且科湃公司在向电信公司提出无责解约的申请中自述其房屋使用至2019年4月9日，现电信公司主张科湃公司支付涉案房租至2019年3月31日不违反法律规定，因科湃公司已缴付租金40000元，同时科湃公司同意将履约保证金50000元在租金中予以抵扣，因此科湃公司还需支付电信公司租金185000元（220000元÷12月×15月－40000元-50000元）；关于违约金，鉴于双方在《房屋租赁合同》中约定“任意一方无法定或约定的理由单方解除合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的20%收取违约金”，根据科湃公司提出无责解约申请的时间点来推断，尚未履行的租赁期为265天，因此科湃公司应支付违约金31945元（220000元÷365天×265天）×20%，而电信公司按照欠付租金235000元的20%主张违约金47000元不符合合同约定，应予以调整；关于租赁期内产生的电费，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，电费由科湃公司根据电表实际使用度数进行交纳，但在本案中，电信公司提交的证据仅证明科湃公司在租赁期内涉案房屋所在大楼的整栋楼的总用电量，而非科湃公司在租赁期内实际总用电量，因此对于电信公司请求科湃公司支付电费25881.09元的诉讼请求，暂不予支持，电信公司可在查明科湃公司实际用电量后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、科湃公司于本判决生效之日起十日内支付电信公司房屋租金185000元及违约金31945元；二、驳回电信公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3650元，由电信公司负担1980元，科湃公司负担1670元。二审期间，电信公司提交一份招投标材料，拟证明案涉房屋通过招投标程序确定承租人，承租人对相应的情况在投标前是清楚的。科湃公司质证认为，在投标前科湃公司即已承租经营，科湃公司配合电信公司完善了招投标手续，材料中的询价单上租金是按照面积测算的。经审查，本院对该材料的真实性予以认定。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》签订于2018年6月10日，在合同签订前，即自2018年1月起，科湃公司已在该房屋内进行经营，因此，科湃公司对该房屋的真实情况是了解和知情的。科湃公司主张案涉房屋实际使用面积为50.98平方米的依据是其自行测量制作的面积图，并不能反映该房屋的真实使用面积，且双方在合同中也未约定租金按使用面积计算，故对科湃公司上诉主张的租金计算方式不予支持。关于违约金，双方在《房屋租赁合同》中明确约定“任意一方无法定或约定的理由单方解除合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的20%收取违约金”，原审依据科湃公司支付租金情况，核算其应支付的违约金并无不当。科湃公司申请无责解约，并未得到电信公司的认可和同意，其上诉主张仅应支付违约金10000元，无事实和法律依据。综上，科湃公司上诉请求的事实和理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2449元，由上诉人安徽科湃商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十一月十八日书记员  黄 静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。