河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11819号上诉人（原审被告）：河南优泽汇购物广场有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路西、国基路南清华紫光园**楼**，统一社会信用代码91410105MA3XDQK364。法定代表人：皇甫立志。该公司董事长。委托诉讼代理人：牛振峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：许金开，河南华威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州市鑫铭源物业管理有限公司，住，住所地郑州市金水区丰庆路西、国基路南清华紫光园**楼**一社会信用代码91410105764865864U。法定代表人：刑翠艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯化东，男，系公司员工。委托诉讼代理人：许金开，河南华威律师事务律师。被上诉人（原审原告）：浙江亚太酒店物业服务有限公司，住所地，住所地浙江省宁波市海曙区勤奉路35-1会信用代码：91330203254152602K。法定代表人：章波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李莹莹，河南昌浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯亚如，河南昌浩律师事务所律师。上诉人河南优泽汇购物广场有限公司（以下简称优泽汇公司）、郑州市鑫铭源物业管理有限公司（以下简称鑫铭源公司）因与被上诉人浙江亚太酒店物业服务有限公司（以下简称亚太公司）物业服务合同纠纷一案，均不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初6702号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月25日审理了本案，上诉人优泽汇公司的委托诉讼代理人牛振峰、许金开，上诉人鑫铭源公司的委托诉讼代理人侯化东、许金开，被上诉人亚太公司的委托诉讼代理人李莹莹、冯亚如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优泽汇公司上诉请求：1.依法撤销金水区人民法院（2020）豫0105民初6702号民事判决，发回重审或改判（不服金额300000元）2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审判决程序违法。1.被上诉人诉讼请求要求优泽汇公司承担物业管理费1134035.17元，而一审判决优泽汇公司支付物业管理费1198711.47元，超出了诉讼请求主张的范围，属程序违法。2.被上诉人单方制作的物业结算表和诉讼请求要求优泽汇公司和鑫铭源公司共同向被上诉人支付物业管理费2261638.22元，而一审判决不知依据什么证据可以确认2019年9月至2020年4月的物业费为2461638.22元，并判决优泽汇公司和鑫铭源公司支付被上诉人物业费为2461638.22元，明显超出被上诉人诉讼请求主张的范围，属于超职权的程序错误。二、一审判决查明认定事实错误。1.2019年11月8日优泽汇公司经营的主体部分开业，停车场负二层同日开放，停车场负一层不符合开放条件。被上诉人于2019年11月8日进场对停车场负二层进行管理服务，于2019年11月23日离场，后优泽汇公司与鑫铭源公司商议决定由鑫铭源物业公司接管。被上诉人从未提出异议，被上诉人也从未向优泽汇公司主张地下停车场的物业费，庭审中也没有提交对地下停车场履行管理义务的相关证据。2.合同约定，物业管理费优泽汇公司和鑫铭源公司分别按照各自承担的物业费每月支付给被上诉人。此面积占比最终以优泽汇公司和鑫铭源公司双方实际测量认可的面积占比为准，并以此确定最终的各自费用承担比例。优泽汇公司在一审提交了建筑面积计算表，经测量总面积为110925.01㎡。合同约定的服务总面积160000㎡，减去停车场面积32923㎡，商场实际面积为127077㎡。被上诉人应按实际服务面积算物业费，而不能按合同估计的面积计付物业费。按实际测量面积计付物业费是三方在合同中约定的，而不仅仅是对优泽汇公司和鑫铭源公司之间的约定，因为优泽汇公司和鑫铭源公司占比之和就是被上诉人服务面积之和，二者是相互关联的。3.被上诉人提交的物业费结算表是单方制作，与合同约定和实际提供物业服务的时间不符。首先，被上诉人没有为鑫铭源公司提供物业管理服务，不存在鑫铭源公司为其支付物业费。其次，按合同约定，物业管理服务费按月度结算，乙方(被上诉人)服务满一个月度后提出结算清单，经甲1(优泽汇公司)、甲2(鑫铭源公司)相关部门审核后按审核金额，乙方开具专用增值税发票，甲1、甲2收到发票经审核确认无误后，应在7个工作日内，以银行转账方式支付给乙方，以后每个月以此类推。但被上诉人并没有按照合同约定的结算方式分别向上诉人和鑫铭源公司报送结算清单，其向优泽汇公司报送的结算单中没有服务范围、服务费的标准，其金额根本无法确认。被上诉人没有提交经双方确认的结算单和出具增值税专用发票，不能作为认定案件事实的依据。4.结算单上服务费的计算标准和服务时间、服务范围与事实和合同约定不符。①依合同第30条约定:开业前乙方(被上诉人)产生的费用按照附件1至附件5报价及实际发生项目计算，预先报甲1、甲2审核，最终按审核确认的金额支付。优泽汇公司已支付开业前，从2019年11月8日试营业前的服务费20万元，被上诉人再主张2019年9月份物业费63376.73元，10月份物业费298808.38元已没有任何依据。××防控工作的部署，2020年2月5日优泽汇公司致函被上诉人，商场自2020年1月27日暂时关闭，在此期间要求被上诉人自2020年2月2日起关门至3月份复工，被上诉人只保留部分人员在岗值班。被上诉人主张2月份物业费352621元，3月份物业费239875元，则与事实不符。5.按照合同约定的结算方式:乙方(被上诉人)服务满一个月后提出结算清单，经甲1(上诉人)甲2(鑫铭源公司)相关部门审核后按审核金额，乙方开具专用増值税发票，甲1、甲2收到发票经审核确认无误后应在7个工作日内，以银行转账方式支付给乙方。经审核后结算清单和出具增值税发票是被上诉人主张物业费的依据。因被上诉人没有提交合同约定的分别向优泽汇公司和鑫铭源公司计付物业费的结算清单，只向优泽汇公司出具了2019年9月份、10月份二个月发票。被上诉人向优泽汇公司主张物业费的数额不能确认。一审判决本院认为部分称：“本院对原告主张物业管理费的诉请，依法予以支持，但具体数额应以实际计算为限，实际计算应当以上诉人和被上诉人共同认定的数额为准。”而一审判决书认定的数额仅依据被上诉人单方提交的物业费结算单予以确定是错误的，被上诉人提交的物业结算表中有多个项目均不真实，被上诉人所提交的自2019年9月份到2020年4月份的结算表中均显示高温费、服装费、年终奖、社保等各项费用明细均有造假可能，肯请贵院对此予以核实，另外被上诉人称一共进场106人，优泽汇公司对进场人数持有很大异议，优泽汇公司在被上诉人进场为优泽汇提供物业管理服务时对服务人数进行抽查点名实到人数与被上诉人所报人数相差甚远，所以一审判决对物业费全额的认定依据有误。综上，一审法院查明、认定事实不清，程序违法，请二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判。鑫铭源公司上诉请求：1.依法撤销一审判决。2.依法改判驳回被上诉人对鑫铭源公司的诉讼请求或发回重审。3.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决程序违法。被上诉人要求鑫铭源公司和优泽汇公司共同向被上诉人支付物业管理费226163822元，而一审判决确认2019年9月至2020年4月的物业费为2461638.22元，明显超出被上诉人诉讼请求主张的范围，属于超职权的程序错误。二、一审判决查明事实不清，认定事实错误。1.合同对物业服务的范围、交付物业费的主体、交付物业费的结算办法、程序进行了约定。①按照合同第六条的约定:优泽汇公司、鑫铭源公司分别按照各自面积占比确定各自费用承担比例。按照合同第十ー条约定:物业管理费按月度结算，被上诉人服务满一个月度后提出结算清单，经优泽汇公司、鑫铭源公司相关部门审核后按审核金额、被上诉人开具增值税专用发票经审核无误后，应在7个工作日内，以银行转账的方式支付给被上诉人。②被上诉人没有证据证明为鑫铭源公司提供了物业服务。被上诉人没有向鑫铭源公司提交在服务满一个月后的清单，也没有向鑫铭源公司出具应付款的专用增值税发票，也没有提交其他任何证据证明其为鑫铭源公司提供了物业服务和应交多少物业费的证据。2.原审判决查明事实不清。①一审判决没有查明购物公园甲1优泽汇公司和甲2鑫铭源公司的经营范围，购物公园实际分为主体商业和街区商业两个部分(详见附图)，主体商业是由优泽汇公司负责运营管理，街区商业是由鑫铭源公司负责运营管理。被上诉人服务的仅是由优泽汇公司经营的主体商业部分，并未对鑫铭源公司管理的商业街区部分进行物业服务，街区商业的物业服务是由鑫铭源管理的物业公司自己提供。停车场一共1319个车位，其中属于优泽汇公司的194个，属于鑫铭源公司的1125个。一审判决仅以涉案购物公园的日常管理和对接工作由优泽汇公司负责为由，认定鑫铭源公司的抗辩理由依据不足，不予采纳是完全错误的。日常管理和对接工作不能代替物业费由优泽汇公司、鑫铭源公司分别按照各自承担的物业费的比例支付，不能代替被上诉人分别提交结算清单、出具增值税发票。更何况，被上诉人也没有向优泽汇公司提交鑫铭源公司的物业费结算清单和增值税发票。相反，鑫铭源公司提交了商业步行街范围内物业全部由鑫铭源公司管理的相关证据，包括:入户商业步行街商户79户入场时的缴费通知单、装修押金，物业工作人员开早会、排班、巡逻等现场工作照片、视频。一审判决对上诉人提交的鑫铭源公司对步行商业街区物业管理的相关证据只字不提。一审判决对被上诉人在涉案合同中约定的对鑫铭源公司的商业步行街的物业是否提供服务的基本事实没有查清，从而做出了错误的判决。3.原审判决认事实错误。一审判决书第10页本院认为部分确认2019年至2020年4月的物业费为2461638.22元没有任何依据，错误的离谱。首先，物业服务合同是鑫铭源公司和优泽汇公司共同和被上诉人签订的，是三方主体，被上诉人物业服务的对象有二个。第二，如上所述，被上诉人提交的证据不能证明其为地下停车场和上诉人提供了物业管理服务，因此也无权利收取鑫铭源公司的物业费。第三，被上诉人提交的工作周报，工作总结汇报、值班记录表、考勤记录表等，均是被上诉人单方制作，且其内容均没有涉及到为鑫铭源公司提供物业服务的内容。其为优泽汇公司提供物业服务并提交上述材料是其应尽义务，被上诉人并没有向鑫铭源公司提交上述资料，上述资料也不是被上诉人向鑫铭源公司主张物业费的依据。第四，被上诉人提交的物业管理费结算表，不符合合同约定的结算方式，是被上诉人单方制作，其真实性、客观性都不具备。被上诉人只向优泽汇公司提交物业费结算表，且也只向优泽汇公司出具了2019年9月份和10月份的增值税发票，而没有向鑫铭源公司提交，因此，被上诉人向鑫铭源公司主张物业费证据不足。关于《移交情况确认单》是被上诉人和优泽汇公司移交确认单，该移交内容，并不涉及鑫铭源公司经营的购物公园街区范围，鑫铭源公司没有参与移交，足以说明被上诉人井未对鑫铭源公司经营的街区范围提供任何的物业管理服务。综上，被上诉人对其诉讼请求所主张的事实，没有提交充分的证据子以证明，应承担举证不能的法律后果。原审判决查明事实不清，程序违法。请二审法院查明事实，依法支持鑫铭源公司的上诉请求。亚太公司针对优泽汇公司、鑫铭源公司的上诉辩称：一、一审判决并未超出诉请请求范围，程序合法。一审判决优泽汇公司承担物业管理服务费1198711.47元，鑫铭源公司承担物业服务管理费1062926.75元，总额共计2261638.22元，与亚太公司一审诉讼请求金额相同，未超范围裁判。另，根据《优悠购物公园物业服务合同》(下称“合同”)第九条约定，亚太公司在一审诉请中明确优泽汇公司、鑫铭源公司内部实际承担费用比例，以经优泽汇公司、鑫铭源公司实际测量认可的面积占比计算。故一审判决根据优泽汇公司、鑫铭源公司提交的《建筑面积计算》中的面积占比判决其双方分别应承担的物业费，不存在任何程序违法行为。二、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。(一)关于物业服务的范围、期间和内容。亚太公司自2019年9月1日即开始进场提供服务，服务范围和内容主要是商场主体和街区施工进度跟催、施工物料验收、商铺施工监管和问题巡査，以及商场负一楼和负二地下停车场的开荒打扫和持续清洁工作等等。至2019年11月8日商场1期(商场主体)开业，亚太公司对商场主体范围的服务步入正轨，对街区范围继续进行施工进度跟催和施工监管，对地下停车场进行持续开荒打扫。2019年12月27日，商场2期(街区)开业后，亚太公司除提供商场主体的物业服务外，对街区和地下停车场提供的服务主要包含:对负2层所有停车场区域进行进出车辆统计，地下停，地下停车场出车秩序维护费查验小票，疫情期间对街区商铺进行安全检查、收交街区商铺备用和处理街区紧急情况等等。优泽汇公司、鑫铭源公司称亚太公司未对街区和地下停车场提供服务与事实不符。(二)亚太公司提供物业服务的对象是优泽汇公司和鑫铭源公司，且优泽汇公司是合同明确约定的对接人。合同约束三方主体，明确亚太公司提供物业服务的对象是优泽汇公司和鑫铭源公司，并约定由优泽汇公司负责对亚太公司的日常管理和对接工作。且优泽汇公司是合同明确约定的对接人，向优泽汇公司报送结算单和开具发票系完全按照合同执行。优泽汇公司、鑫铭源公司关于亚太公司未向鑫铭源公司提供物业服务、报送结算清单和开具发票，鑫铭源公司不应支付物业费的抗辩无任何依据。(三)关于物业费的结算依据。合同及附件明确约定了物业费系固定总价包干制，固定总价的报价依据是人员配置和岗位职责，与建筑面积无任何关联。核算物业费时已是最低限度的费用。疫情期间，本着公平原则，亚太公司在计算此期间的物业费时，根据实际出勤情况进行核算。因此，亚太公司主张的物业费远远低于其实际投入人力物力应该得到的费用。故结算表应作为物业费的结算依据，一审认定事实正确。优泽汇公司、鑫铭源公司关于按实际测量建筑面积结算物业费的主张无任何依据。亚太公司与优泽汇公司、鑫铭源公司从未就以建筑面积结算物业费达成过任何合意。面积测算仅仅是优泽汇公司与鑫铭源公司内部核算各自费用比例的依据，与亚太公司主张物业费的数额无任何关联。而且商场是一个整体，各项服务也是有机联系的，不同时期不同情况下，商场的物业服务需求、强度也是不确定的，客观上也无法根据建筑面积来衡量物业服务和核算费用。关于物业费结算表的提交和确认，亚太公司一审证据7、证据11和补充证据1能够证明，物业费的人员配置和报价均已经优泽汇公司认可，开业前2019年9月和10月的费用已经双方确认，并开具发票。之后的结算单，亚太公司均按时提交，但优泽汇公司、鑫铭源公司怠于进行审核确认，亚太公司撤场时，优泽汇公司、鑫铭源公司签署的《移交清单》和《移交情况确认单》明确2019年9月-2020年4月10日的结算清单均已移交给优泽汇公司、鑫铭源公司。故优泽汇公司、鑫铭源公司关于亚太公司未提交经确认的结算单和发票，致物业费金额无法确认的抗辩与事实不符，不应采信。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应驳回其上诉请求，维持原判。亚太公司向一审法院起诉请求：1.确认原告亚太公司与被告优泽汇公司、被告鑫铭源公司于2019年9月签订的《优悠购物公园物业服务合同》已解除；2.判令被告优泽汇公司和被告鑫铭源公司共同向原告亚太公司支付物业管理服务费2261638.22元及违约金（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日，暂计至2020年4月28日的数额为24767.01元）。其中，被告优泽汇公司承担物业管理服务费1134035.17元及违约金12450.01元；被告鑫铭源公司承担物业管理服务费1127603.05元及违约金12317元（两被告内部实际承担费用比例，以经两被告实际测量认可的面积占比计算）；3.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2019年9月，优泽汇公司（甲方1）、鑫铭源公司（甲方2）与亚太公司（乙方）共同签订《优悠购物公园物业服务合同》一份，约定甲方1、甲方2选聘乙方对优悠购物公园提供物业管理服务事宜，同时甲方1、甲方2根据双方签订的《项目委托经营管理服务合同》，由甲方1负责对乙方的日常管理和对接工作。《优悠购物公园物业服务合同》的主要内容有：物业名称：YOYOPARK购物公园商业群及地下负一层、负二层汽车停车场；物业类型：商业；座落位置：郑州市金水区国基路与丰庆路交叉口西南角处；建筑面积：本物业总建筑面积约16万㎡；物业管理区域四至：东至丰庆路，南至幼儿园内商业、10#内商业、11#内商业，西至清华紫光园二期工程商业（含商业），北至国基路。乙方提供的物业管理服务内容包括：设备、建筑物业管理；设备保安业务、交通诱导保安业务、物业共用部位的秩序维护；清扫业务；绿化管理业务、废物处理业务等；乙方需做好物业及物业管理档案、资料的建立、保存，管理与物业有关的工程图纸、用户档案和竣工验收资料；乙方承担物业服务人员的全部劳动报酬和福利等开支并签订劳动协议等。物业管理费合计为570万元，每月度475000元[其中地下停车场物业费50万元/年，甲方1、甲方2分摊比例分别为25%和75%即按（甲方1承担125000元/年、甲方2承担375000元/年）。剩余其他部分物业费按面积占比分摊此费用，目前暂定面积占比为甲方1约57%即承担物业费2964000元/年；甲方2暂定面积占比约43%即承担物业费2236000元/年。合计地下停车场和其他部分物业费，甲方1承担物业费为3089000元/年，每月度为257417元；甲方2承担物业费为2611000元/年，每月度为217583元。甲方1、甲方2分别按照各自承担的物业费每月支付给乙方，此面积占比最终以甲方1、甲方2双方实际测量认可的面积占比为准，并以此来确定最终的各自费用承担比例]，物业管理费采用固定合同总价包干制，实行自负盈亏。物业管理服务费按月度结算，乙方服务满一个月度后提出结算清单，经甲方1、甲方2相关部门审核后按审核金额，乙方开具国家税务部门认可的专用增值税发票，甲方1、甲方2收到发票经审核确认无误后应在7个工作日内，以银行转账方式支付乙方，以后各月度以此类推。乙方提供的物业管理服务参照建设部《全国管理示范大厦》为工作要求和标准，并以符合ISO9001:2008、ISO14001:2004和GB/T28001-2001的标准体系为物业管理服务的保证；关于本物业的其他各项专业标准，不得低于优悠购物公园物业制定的《优悠购物公园物业服务标准》，且各类标准中存在不一致的，应当以要求高的为依据。甲方1、甲方2的义务包括按合同约定向乙方支付经双方核定的物业管理服务费等。甲方1、甲方2违反本合同约定的义务，经双方一致确认致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，并遭受实际经济损失的，乙方有权解除合同，并按违约行为发生当月物业管理费的2%向甲方主张违约金。物业管理期限自2019年10月1日起至2020年9月30日止（以购物公园实际开业日为准计算）。开业前乙方产生的费用按照附件1至附件5报价及实际发生项目计算，预先提报甲方1、甲方2审核，最终按确认的审核数支付给乙方等。合同后附亚太物业报价单即附件1-附件5。三方及其法定代表人均盖章确认。原告提交2019年9月物业人员人工费计算表，显示实际费用为63376.73元；原告提交2019年10月至2020年4月物业费结算表共七份，均后附人工费计算清单及考勤记录表，分别显示2019年10月物业费298808.38元、2019年11月物业费472072.89元、2019年12月物业费472072.89元、2020年1月物业费461352.93元、2020年2月物业费355258.4元（疫情闭店期间人员工资按实际出勤天数计算）、2020年3月物业费254022元、2020年4月（4月1日-4月10日）物业费84674元。以上合计2461638.22元。2019年12月23日，原告开具宁波增值税专用发票两张，均显示购买方为优泽汇公司，服务名称为企业管理服务、综合服务费，价税合计分别为63376.73元（备注2019.09.5-2019.09.30）、298808.37元（备注2019.10.01-2019.10.31）。2020年4月2日，原告作出关于催收优悠购物公园物业服务费的通知，显示至2020年3月31日共产生物业费2360179.82元，迄今为止仅支付20万元，通知优泽汇公司、鑫铭源公司于2020年4月7日17时前向原告结清截至2020年3月31日的全部欠款共计2160179.82元，逾期未支付的，原告将采取包括解除合同在内的一切法律措施，以保障自身合法权益。2020年4月8日，原告作出关于优悠购物公园物业服务合同解除的通知，显示鉴于优泽汇公司、鑫铭源公司经正式催告仍未履行合同主要义务，三方合同目的已无法实现，通知优泽汇公司、鑫铭源公司收到本函之日起，三方于2019年9月签署的《优悠购物公园物业服务合同》正式解除。原告将于2020年4月12日17时停止优悠购物公园项目所涉全部物业服务，并全面撤出。同日，原告向二被告递交该通知。2020年4月15日，原被告共同签订《移交情况确认单》，显示，截止2020年4月12日，亚太公司于优悠购物公园所有物业服务相关工作顺利移交完毕。所涉人员、物资、器材、设备及相关物业服务资料已经双方各部门负责人员确认移交并签字。后附移交明细单中包含2019年9月-2020年4月10日结算清单一份。被告提交的《建筑面积计算》显示，商业总面积为110925.01㎡，其中被告优泽汇公司的商业总面积为66422.58㎡，占比59.88%；鑫铭源公司的商业总面积为44502.43㎡，占比40.12%。庭审中，经询问，1、原、被告均认可在2019年底至2020年初全国发生新冠肺炎疫情期间，案涉商场于2019年1月27日关门、2月20日复工。2、原告认可被告优泽汇公司于2020年1月23日支付物业费20万元。3、二被告同意解除合同，认可双方已经办理合同解除手续。一审法院认为，原、被告签订的《优悠购物公园物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张其依约为二被告提供了物业管理服务，二被告应当支付物业管理服务费，并提交工作周报、工作总结汇报、值班记录表、物业费结算表、考勤记录表等为佐证，该院对原告主张物业管理服务费的诉请，依法予以支持，但具体数额应以实际计算为限。根据原告提交的物业费结算表，可以确认2019年9月至2020年4月的物业费为2461638.22元。庭审中，二被告自认优泽汇公司与鑫铭源公司的商业面积占比为59.88%：40.12%，该院予以采信，经核算，地下停，地下停车场共产生物业费215933（2461638.22元×50万元/570万元），其中优泽汇公司应承担53983.29元（215933.18元×25%），鑫铭源公司应承担161949.89元（215933.18元×75%）；商业面积共产生物业费2245705.04元（2461638.22元×520万元/570万元），其中优泽汇公司应承担1344728.18元（2245705.04元×59.88%），鑫铭源公司应承担900976.86元（2245705.04元×40.12%）。综上，扣除优泽汇有限公司已支付的200000元后，被告优泽汇公司还应承担物业费1198711.47元，被告鑫铭源公司应承担物业费1062926.75元。原告向被告发出解除合同通知，双方签订《移交情况确认单》，现原告要求确认《优悠购物公园物业服务合同》已解除的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于违约金，原告将物业费结算单连同其他物业服务资料一并移交给被告，被告于2020年4月15日确认接收，故原告主张的违约金自2020年4月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。被告优泽汇公司辩称应按实际测量面积计算物业费，该院认为，案涉合同关于实际测量面积的约定仅用于确定二被告对商业面积的占比，故该院对此抗辩理由不予采纳。被告鑫铭源公司辩称原告未对其提供物业管理服务，根据《优悠购物公园物业服务合同》之约定，案涉购物公园的日常管理和对接工作由被告优泽汇公司负责，被告鑫铭源公司的抗辩理由，依据不足，该院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告浙江亚太酒店物业服务有限公司与被告河南优泽汇购物广场有限公司、被告郑州市鑫铭源物业管理有限公司于2019年9月签订的《优悠购物公园物业服务合同》解除；二、被告河南优泽汇购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江亚太酒店物业服务有限公司物业管理服务费1198711.47元及违约金（以1198711.47元为基数，自2020年4月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日）；三、被告郑州市鑫铭源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江亚太酒店物业服务有限公司物业管理服务费1062926.75元及违约金（以1062926.75元为基数，自2020年4月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日）；四、驳回原告浙江亚太酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12546元，由原告浙江亚太酒店物业服务有限公司承担136元，由被告河南优泽汇购物广场有限公司承担6578元，由被告郑州市鑫铭源物业管理有限公司承担5832元。二审期间，优泽汇公司提供如下证据：1证据一、2019年10月份至2020年4月份亚太公司向优泽汇公司提交的物业费结算表7份15页。拟证明：1.亚太没有按照合同约定分别向优泽汇公司和鑫铭源公司提交结算单。2.亚太公司向优泽汇公司提交的物业费结算表中没有优泽汇公司和鑫铭源公司各自承担物业费的比例金额。3.亚太公司主张2019年9月份物业费63376.73元、10月份物业费298808.38元与合同约定不符，4.亚太公司提交的2020年2月份结算表金额352621元、2020年3月份的结算表金额239875元没有依据，一审仅依据被上诉人的物业费结算表予以确认，属于认定事实错误。证据二、物业服务费明细表一张，拟证明优泽汇公司尚欠亚太公司物业服务费984595.1元。亚太公司对优泽汇公司提供物业服务明细表质证认为：优泽汇公司提交的物业服务费明细系其单方制作，对其真实性、关某和证明目的均不予认可。物业服务费明确约定为固定总价包干，报价是依据人员配置和岗位职责，优泽汇公司执行制作的计算表没有任何依据。鑫铭源公司对优泽汇公司提供的证据无异议。鑫铭源公司提供如下证据：证据一、亚太公司分别为优泽汇公司（下称甲1）和鑫铭源公司（下称甲2）提供物业服务范围示意图一份。拟证明：1.亚太公司为YOYOPARK购物公园提供物业服务的范围包括二个部分即主体商业部分、街区商业部分（见示意图）。主体商业由河南福汇泽置业公司开发，由甲1优泽汇公司负责运营管理。街区商业由河南四方汇泽房地产公司开发，由甲2鑫铭源公司经营，二个公司商业经营范围、物业服务范围均不同，是两个相互独立的主体。2.合同第九条约定本物业管理区域物业费收取方式，合同约定：甲方1、甲方2分别按照各自承担的物业费按月支付给乙方，此面积占比最终以甲方1、甲方2双方实际测量认可的面积占比为准，并以此来确定最终的各自费用承担比例。3.亚太公司没有为鑫铭源公司的商业步行街物业提供服务。证据二、鑫铭源公司商户入场缴费通知单78张。拟证明：商业街区商户凭入场缴费通知单到鑫铭源公司物业部办理相应入场手续。证据三、优泽汇公司情况说明一份，证据四、优泽汇公司作为YOYOPARK购物广场商业经营管理人与鑫铭源公司物业管理服务沟通工作群工作记录共52张，证据五、郑州市鑫铭源物业管理有限公司员工工资表5张。证据二至证据五拟证明：合同中约定的商业街区物业服务管理工作，由鑫铭源公司自行管理，亚太公司没有为鑫铭源公司商业街区提供物业服务。证据六、优泽汇公司情况说明一份。拟证明：2020年4月15日，亚太公司与优泽汇公司物业管理工作移交情况确认单中所移交的全部物品，均为优泽汇公司所有，与鑫铭源公司无关。证据七、鑫铭源公司收取地下停车场停车费发票存根4本，证据八、鑫铭源公司物业保安人员在地下停车场入口处和停车场内工作值班的图片两张。拟证明：地下停：地下停车场由鑫铭源公司的工作人员值班管理、证人李某出庭。拟证明在2019年9月份到2020年4月份受雇于亚太公司从事保洁工作领班，受雇期间只为优泽汇公司提供保洁服务没有为鑫铭源公司提供保洁服务。证人龚某出庭。拟证明其任职期间只为优泽汇公司提供保安服务，没有为鑫铭源公司提供服务。亚太公司针对鑫铭源公司提供的上述证据发表如下质证意见：对证据一示意图的真实性、关某和证明目的均有异议，系上诉人单方制作，不具有真实性，亚太公司从未收到过该示意图。面积测算仅在其内部有效。对证据二鑫铭源公司商户入场缴费通知单的真实性、关某、证明目的均有异议，同一审质证意见。对证据三、证据六2份情况说明不符合证据形式，系优泽汇公司单方制作，且优泽汇公司系本案上诉人，与本案存在利害关系，其证明内容除关于亚太公司系为优泽汇公司和鑫铭源公司提供物业管理服务，由优泽汇公司负责对亚太公司的日常管理和对接工作的内容真实外，亚太公司对其他内容的真实性不予认可。对证据四52张工作群工作记录的真实性无异议，对其关某、证明目的均有异议。对证据五员工工资表真实性、关某、证明目的均有异议。对银行交易流水的真实性无异议，对其关某和证明目的均有异议。对证据七、证据八，停车费发票存根和保安人员在地下停车场值班的图片的真实性、关某和证明目的均有异议。对证据九李某、龚某证人证言的真实性、关某和证明目的均有异议。优泽汇公司针对鑫铭源公司的证据无异议。亚太公司二审提供补强证据三组：第一组证据，证据1.街区消防培训照片2份，街区安全和施工巡查以及出货管控工作聊天记录7份。结合亚太公司一审补充证据2，拟证明从商场开业后至2020年4月期间，亚太公司不断为街区提供物业服务。证据2.《值班情况记录》1套。拟证明二期开业后，亚太公司持续在为地下停车场提供岗位执勤、安全巡逻、“三关一闭”检查、车辆出入口执勤等物业服务。第二组证据，证据3.消防监控中心设备运行检查记录表（节选）1套。拟证明商场整体只有一个消防监控室，该消防监控室工作由亚太公司提供服务。证据4.《高配房工作日志》（节选）1套和微信群聊天记录截图1张。拟证明商场整体只有一个高压配电房，该高配房由亚太公司管理。证据5.微信群聊天记录截图8张和《热量统计表》1份。拟证明商场整体只有一个空调机房，该机房由亚太公司运维管理。证据6.《消防泵房日巡检表》2份和微信群聊天记录截图1张。拟证明商场整体只有一个消防泵房，该泵房由亚太公司管理维护。证据7.微信聊天记录截图3张。拟证明商场整体只有一个垃圾房，该垃圾房由亚太公司管理。第三组证据，证据8.亚太公司支付工资付款回单及明细。拟证明疫情期间2、3、4月份，亚太公司工作人员根据商场要求虽然实际工作天数有所减少，但窝工期间亚太公司仍然按约向员工支付工资。鑫铭源公司针对亚太公司提供的证据发表如下质证意见：第一组证据1.从形式上是亚太公司物业群的内部聊天记录，不是完整的工作记录，不能确定其真实性，从内容上不能证明亚太公司为鑫铭源物业服务的街区提供了服务。第二组证据：证据3.消防监控中心设备运行检查记录表，监控和消防报警设备均不涉及亚太公司为地下停车场和街区服务内容。证据4.高配房工作日志是亚太物业的管理范围，优悠购物公园的电力设施是由商业高压专用配、超市专用配、商业区域配组成一个完整的供电系统，亚太公司只对商业高压配部分设备进行管理，而并没有对街区的供电设施进行管理。证据5.热力泵房供热、维修保养等由热力总公司承担，属于无人值守机房。其提交的热量统计表，是亚太公司自己制作，不能证明任何问题。证据6.消防设施是优悠购物公园所有，其对消防设施的巡查亚太公司和鑫铭源物业都履行了巡查义务。证据7.垃圾房是指主商业（优泽汇）和街区商业（鑫铭源）的生活餐饮垃圾均是双方保洁在晚上闭馆后，把分类后的垃圾拉到指定垃圾房，然后由委托的第三方垃圾清运公司负责拉走，垃圾清运工作并不是亚太公司实施的。优泽汇公司针对亚太公司提交的证据发表质证意见如下：首先，亚太公司提交的支付工资付款回单及明细，不能证明所附工资回单及人员的工资是在疫情期间为优泽汇公司提供物业服务的人员工资，不具有真实性、客观性的证据效力。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，优泽汇公司、鑫铭源公司与亚太公司签订的《优悠购物公园物业服务合同》内容合法有效，各当事人均应全面履行各自的义务。上述物业服务合同约定了物业费总金额，亚太公司采用固定合同价包干制，实行自负盈亏，由优泽汇公司、鑫铭源公司以双方测量的面积占比承担各自的物业费用。亚太公司依约对优悠购物公园进行物业服务，已向一审法院提供工作周报、工作总结报告、值班记录、物业费结算表、考勤记录表等在卷为据，足以认定。关于优泽汇公司称优悠购物公园开业前物业费过多的问题。上述物业服务合同约定开业前物业费按实际发生项目计算。亚太公司物业服务人员于2019年9月初开始为优悠购物公园提供物业服务，优悠购物公园于2019年11月8日试营业，2019年12月27日正式营业。亚太公司已提交每月发生实际费用的计算清单及考勤记录等，均未超过每月度物业费475000元的合同约定金额，一审予以采信并无不当。故优泽汇公司称开业前物业费过多的上诉主张与事实不符，不能成立。优泽汇公司称因疫情停业期间，已通知亚太公司保留部分人员在岗，故应减少物业费300000元。经查，优悠购物公园因疫情停业通知了亚太公司是客观事实，但优泽汇公司未提供双方关于减少物业费用达成合意的证据，且亚太公司称停业期间仍需支付员工工资，并提供了支付员工工资的相关证据，故优泽汇公司请求减少物业费300000元的上诉主张不能成立。鑫铭源公司提供的证据不足以证明其上诉主张，故鑫铭源公司称亚太公司未向其提供物业服务的上诉主张，本院不予支持。综上所述，优泽汇公司、鑫铭源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20166元，由河南优泽汇购物广场有限公司负担5800元，由郑州市鑫铭源物业管理有限公司负担14366元。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年十一月九日书记员  李 杨刘佳辉