福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终1318号 上诉人（原审原告）：福建建阳大宅门物业服务有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道长安路**融华锦城**楼15店。 法定代表人:吴建国,执行董事。 委托诉讼代理人：张建才，福建鼎才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李智颖，福建鼎才律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南平市建阳区土地收购储备中心，住，住所地南平市建阳区新建路**（南平市建阳区国土资源局**）/div> 法定代表人：吴向万，主任。 委托代理人：徐贵平，福建熹微律师事务所律师。 委托代理人：吴晗，福建熹微律师事务所律师。 上诉人福建建阳大宅门物业服务有限公司（以下简称大宅门物业公司）与被上诉人南平市建阳区土地收购储备中心（以下简称土地收储中心）物业服务合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2020）闽0703民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大宅门物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持大宅门物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.土地收储中心与福建省金汇投资有限公司签订了《普通商品住房定购合同》中有具体的购房人、出售人，订购79套房产的面积、房号、购房款支付方式、确定的竣工交房时间等。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。合同约定于2013年10月31日前竣工验收，交付使用。2.土地收储中心在2012年4月就取得涉诉79套房产并备案登记，即成为小区业主。福建省金汇投资有限公司亦通知土地收储中心于2013年10月31日正式交房。故土地收储中心在2013年10月31日后应承担物业费、公摊费、违约金以及律师费。 土地收储中心辩称，1.福建省金汇投资有限公司始终未向土地收储中心发出交房通知书，亦未将涉诉79套房产交付给土地收储中心占有，土地收储中心亦未取得房屋所有权。因此，土地收储中心不是业主，没有义务支付物业费和公摊费。2.土地收储中心与福建省金汇投资有限公司签订的《普通商品住房定购合同》只能体现双方发生定购关系，尚未进一步确定买卖合同关系。《普通商品住房定购合同》没有完整约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的13项主要内容。且《普通商品住房定购合同》第二条约定，该合同签订后，双方还需要签订正式《商品房买卖合同》。《普通商品住房定购合同》不能等同于商品房买卖合同。因此，土地收储中心没有义务承担物业费、公摊费、违约金以及律师费。请求驳回上诉，维持原判。 大宅门物业公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令土地收储中心支付从2013年11月1日至2015年10月15日止拖欠的物业服务费129190.8元；二、判令土地收储中心支付拖欠的公摊费7471.7元；三、判令土地收储中心支付违约金40998.75元[（129190.8+7471.7）×30%]；四、判令土地收储中心支付律师代理费5000元。上述款项合计182661.25元。 一审法院认定事实：大宅门物业公司具有物业管理企业资质，资质等级为三级。2010年12月31日，大宅门物业公司与开发商福建省金汇投资有限公司签订的《卧龙湾前期物业服务协议》约定:福建省金汇投资有限公司选聘大宅门物业公司为卧龙湾物业服务企业,其中第五条约定：按建筑面积（商品房买受合同或产权证上登载的面积）向买受人收取物业服务费（物业服务等级标准按二级），具体标准为：①高层住宅（11层）：1.10元／月·平方米；多层住宅（5层）：0.80元／月·平方米；低层住宅（3＋1层）：1.30元／月·平方米，本条约定的物业服务费不包含公共水、供水用电、污水处理等公摊费；公共水、电分摊按实际发生额按户进行分摊；电梯电费由电梯所在楼道所有户数按实际发生额按阶梯式分摊……；第九条约定：物业服务费及水电等公摊费按月进行交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，逾期交纳按日5‰加收滞纳金……；第二十九约定：合同期限为合同签订之日起至首届业主大会成立并签订新的物业合同生效日止。上述《卧龙湾前期物业服务协议》还对双方的权利和义务、乙方提供物业服务的主要内容、物业服务标准、其他相关违约责任、免责条款、争议处理等方面进行了约定。2012年4月5日，土地收储中心支付玉馥园51＃楼79套房购房定金500万元给福建省金汇投资有限公司。2012年4月13日上午，建阳市人民政府召开土地管理委员会专题会议，该会议［2012］22号《专题会议纪要》决定：本着支持企业发展，帮助解决困难的角度出发，今推进葡萄主题公园建设进度，同意从建设保证金中斥资1500万元定购卧龙湾休闲度假区生态第一园一期的成套普通商品住房。1.定购成套普通商品住房为生态第一园玉馥园51号楼，套数79套，分布在2-9层，总建筑面积5000.21㎡，已取得预售许可，主体即将封顶，2013年10月底前交付。定购价款：……均价2996元／㎡，总价款约1498万元；2.土地收储中心分两期付款，在定购合同签订的7日内支付人民币500万元；在正式《商品房买卖合同》签订生效后7日内支付人民币998万元。土地收储中心付清全部购房价款后，由房管部门对定购房产登记备案。如土地收储中心出售定购的房屋，福建省金汇投资有限公司应无偿协助办理相关的定购房屋销售手续。当日，土地收储中心与福建省金汇投资有限公司签订了《普通商品住房定购合同》，约定：土地收储中心定购福建省金汇投资有限公司坐落于建阳市（潭城街道考亭村界内），玉馥园51号楼2-9层之间79套成套普通商品住房，建筑面积5000.21平方米；福建省金汇投资有限公司承诺在2013年10月30日之前竣工验收，交付使用。合同签订后，土地收储中心于2012年4月17日向福建省金汇投资有限公司预付购房款600万元，2012年4月19日至4月23日，建阳市房管部门对土地收储中心定购的79套房产作备案登记。2012年4月26日，土地收储中心再次预付购房款3980818元，总计付购房款14980818元。2015年6月9日下午，南平市建阳区人民政府召开建阳区土地管理委员会专题会议，该会议［2015］27号《专题会议纪要》决定：土地收储中心已购的考亭卧龙湾第一园玉馥园51＃楼79套房屋，暂时不需要作为安置房使用，同意将此项资产按成本价1500万元划拨给建阳区旅游发展中心，区旅游发展中心所需1500万元由财政予以安排解决。同时，土地收储中心与福建省金汇投资有限公司解除购房合同，建阳区旅游发展公司与福建省金汇投资有限公司重新签订购房合同。2015年10月12日，南平市建阳区财政局收到，由南平市建阳区旅游发展公司代土地收储中心缴纳，交来的代收代付款15000000元（该款为该公司购买土地收储中心定购的考亭卧龙湾第一园玉馥园51＃楼79套房屋的购房款）。经至南平市建阳区不动产登记中心查询，上述79套房产已确权登记至南平市建阳区旅游发展公司。2020年1月8日，大宅门物业公司以土地收储中心拖欠物业服务费向本院提起诉讼，并要求土地收储中心支付律师代理费5000元。 一审法院认为，大宅门物业公司与开发商福建省金汇投资有限公司签订的《卧龙湾前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，应为有效，对双方均具有约束力。协议签订后，大宅门物业公司依据协议约定为小区提供物业服务。2012年4月13日，土地收储中心根据南平市建阳区政府专题会议纪要的安排，与福建省金汇投资有限公司签订《普通商品住房定购合同》，定购坐落于建阳市（潭城街道考亭村界内）生态第一园玉馥园51号楼79套成套普通商品住房，并支付定购款14980818元。《普通商品住房定购合同》仅是开发商与购房者之间的预售、预购行为，而开发商与购房者是否具有商品房买卖关系，需以双方是否签订《商品房买卖合同》确定，本案双方当事人均未能提供《商品房买卖合同》。收取物业服务费应以是否交房作为前提条件，大宅门物业公司虽提供福建省金汇投资有限公司出具的《关于卧龙湾项目51＃楼中79套住宅权属转变情况的说明》和《通知》，用以证实福建省金汇投资有限公司已向土地收储中心履行交房通知义务，但上述《关于卧龙湾项目51＃楼中79套住宅权属转变情况的说明》仅是福建省金汇投资有限公司无相关证据予以证实的单方陈述，《通知》也仅是福建省金汇投资有限公司向大宅门物业公司表明，同意土地收储中心到物业公司办理交房手续的告知行为，并不是向土地收储中心发出的交房通知，其告知大宅门物业公司的效力并不当然及于土地收储中心，不足以证明福建省金汇投资有限公司已向土地收储中心履行了交房通知的义务。因此，大宅门物业公司要求土地收储中心支付物业费、公摊费、违约金、律师代理费的诉讼请求，证据不足，不予支持；土地收储中心以福建省金汇投资有限公司未履行交房通知为由，请求驳回大宅门物业公司的诉讼请求，理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回福建建阳大宅门物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费3953元，减半收取计1976.5元，由福建建阳大宅门物业服务有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：土地收储中心是否有义务向大宅门物业公司支付涉案79套房屋2013年11月1日至2015年10月15日期间的物业服务费、公摊费以及违约金、律师费用。 《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”因此，大宅门物业公司要求土地收储中心支付涉案79套房屋物业服务费的前提条件就是土地收储中心系涉案79套房屋的业主，但根据查明的事实土地收储中心尚未取得建筑物专有部分所有权，大宅门物业公司亦未能提供证据证明福建省金汇投资有限公司已将涉诉79套房产交付给土地收储中心，土地收储中心已经合法占有建筑物专有部分。《普通商品住房定购合同》亦未对物业服务费作出约定。故土地收储中心不是案79套房屋的业主，其没有义务承担2013年11月1日至2015年10月15日期间的物业服务费、公摊费。因此，其不存在违约行为，不应承担违约金及律师费。大宅门物业公司的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。 综上，大宅门物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3953元,由上诉人福建建阳大宅门物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱文如 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇二〇年十一月九日 书记员  叶晓桐 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。