浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2540号 上诉人（原审原告反诉被告）：浙江尼佳电动车业有限公司，住所地浙江省金华市金东新区工业园赤松路**。 法定代表人：李庆琥，执行董事。 委托诉讼代理人：徐亮，浙江金鸽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑文萍，浙江金鸽律师事务所律师。 上诉人（原审被告反诉原告）：永康市耀吉工贸有限公司，住，住所地浙江省金华市永康市方岩镇派溪村清泉路****/div> 法定代表人：王方明，执行董事。 委托诉讼代理人：李晓阳，浙江宾虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昊敏，浙江宾虹律师事务所实习律师。 上诉人浙江尼佳电动车业有限公司（以下简称尼佳公司）与上诉人永康市耀吉工贸有限公司（以下简称耀吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初5454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尼佳公司的上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项内容，并依法支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由耀吉公司承担。 事实与理由：一审法院认定事实及适用法律存在错误。1.一审法院认为尼佳公司未举证证实不能完成竣工验收系耀吉公司单方面原因造成，明显属于事实认定不清，适用法律有误。双方之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。《租赁合同》明确约定“乙方（耀吉公司）应不间断地进行厂房建设及最晚在本合同生效后18个月内完成竣工验收，达到能够领取产权证一切相关手续（如要办理产证的，相关税费由甲方承担），否则视为乙方根本违约”。从该约定可以明确以下几个事实：①各事项完成的时间是合同生效后18个月内，超过18个月即不符合合同约定的内容，构成根本违约。②工程完成竣工验收，并达到能够领取产权证一切相关手续条件的责任义务主体是耀吉公司，而非尼佳公司。无论是《租赁合同》还是庭审查明的事实，关于与厂房建造相关的所有事项均由耀吉公司主动完成，尼佳公司仅在耀吉公司在建造或者办证过程中，需要尼佳公司盖章或签字时才予以配合。如耀吉公司在18个月内不主动找尼佳公司配合，尼佳公司就没有配合协助的义务。尼佳公司在耀吉公司对上述发生的积极事件进行举证后，才产生举证反驳的义务。耀吉公司应承担举证不利的后果，按照合同约定，已构成根本违约，应解除合同。2.一审法院认为，尼佳公司没有提供证据证明造成未能竣工验收的后果系厂房建造质量问题引起，明显属于认定事实不清。关于厂房内、外部水泥地厚度达到20cm的标准是合同明确约定的工程事项。尼佳公司一审时已提供了相应的鉴定报告，明确反映了耀吉公司建造的厂房水泥地厚度严重不达标，而且在18个月内未完成竣工验收也是既定事实，后期尼佳公司又发函告知耀吉公司，耀吉公司收到后仍未予以更改。因此，耀吉公司明显已经违反合同约定，构成违约。请求支持上诉人的上诉请求。 耀吉公司答辩称：一、尼佳公司负有组织实施竣工验收的义务。（一）组织竣工验收是尼佳公司的法定义务，合同法第279条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明，国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，建设工程质量管理第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。《房屋建筑和市政基础建设工程竣工验收规定》第4条规定，工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施，尼佳公司为建设单位，耀吉公司仅为出资和实施单位，案涉房屋的所有人为尼佳公司，所有办证手续以尼佳公司名义进行，验收备案更应该以尼佳公司名义完成，进行竣工验收程序是尼佳公司的法定义务。尼佳公司在一审庭审中也自认其对竣工验收程序中的办证、盖章等负有配合办理义务，耀吉公司已经向主管部门递交了建设工程规划核实申请表，也委托浙江海川测绘有限公司作出竣工规划核实测量报告。（二）尼佳公司应承担举证不能的不利后果。耀吉公司已提供录音光盘以及录音文字资料等证据，证明需要尼佳公司配合办理相关竣工验收程序，因尼佳公司不组织和不愿意承担税费而不能完成竣工验收和办证。尼佳公司作为一审本诉的原告主张因耀吉公司单方面原因导致无法按时竣工验收，理应由其承担举证责任。二、耀吉公司积极履行合同义务，不存在根本违约。（一）案涉厂房在18个月内已经竣工并投入使用。双方于2017年11月14日签订租赁合同，案涉厂房包括车架车间1、2，组装车间2、3。依据耀吉公司和金华市兴辉五金工具厂签订的《厂房租赁合同1》，车架车间2于2018年5月10日前完工并可使用。依据耀吉公司与浙江绿而康农副产品有限公司签订的《厂房租赁合同》、耀吉公司与金华市坤朋仓储服务有限公司签订的《厂房租赁合同》，组装车间2、3于2018年7月15日前完工并可装修，车架车间1于2018年9月10日前完工并可使用。测量报告也证明所有涉案厂房于2018年9月10日完成建设，符合合同约定的在合同生效后18个月内，即在2019年5月13日前完成建设的要求，案涉厂房总面积为12141.60平方米，也符合合同约定的不少于11200平方米的要求，并达到了验收要求。（二）地面厚度）地面厚度不存在质量问题工验收。1.耀吉公司不具有修改图纸资格，尼佳公司应对水泥地厚度问题负责。双方签订租赁合同在先，耀吉公司收到尼佳公司交付的租赁合同在后，即双方最终确认地面厚度的意思表示体现为图纸。2.地面厚度符合国家标准，质量合格。3.涉案厂房已经尼佳公司确认实际使用，应视为竣工验收合格。耀吉公司出租后尼佳公司未提出反对，并于2019年3月5日已通知涉案厂房内各租户向其缴纳水电费，是对耀吉公司投入使用行为的认可。三、涉案租赁合同不能解除。1.尼佳公司为真正违约方，因尼佳公司原因导致耀吉公司迟延进场三个多月，延误工期，造成耀吉公司经济损失，且在合同履行过程中断水断电，而至今没有办证系尼佳公司不愿补签相关合同和承担税费所致。2.尼佳公司不享有解除权。现涉案厂房已在18个月内投入使用，既没有经过竣工验收，也没有整改，约定解除权条件没有成就。3.退一步讲，即便耀吉公司违约，其违约程度显著轻微，未影响合同目的实现，尼佳公司解除合同的请求不应予以支持。四、造价不应以尼佳公司单方陈述来认定，如果要认定，应以第三方鉴定为准。建设工程施工单位有无资质不影响涉案租赁合同目的实现。 耀吉公司的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判支持耀吉公司的诉讼请求；2.由尼佳公司承担本案一审、二审诉讼费用。 事实和理由：一审法院认定事实、适用法律有误。一、在租赁合同签订前考察土地情况，是正常的合同订立流程，但耀吉公司不是尼佳公司与金华市金通仓储服务有限公司间租赁合同当事人，不负有涉案土地的清场义务，耀吉公司无法要求金华市金通仓储服务有限公司清场，尼佳公司作为该租赁合同出租人，有能力也有义务对涉案土地进行清场。二、尼佳公司的行为违反合同约定已构成违约。1.无任何证据表明《租赁合同》中延让施工期限6个月的约定是为了已租赁的厂房搬迁，且2018年涉案厂房已进行转租并不表示尼佳公司没有违约行为，也并不表示耀吉公司没有损失，原审法院的认定缺乏依据。2.依照双方《租赁合同》约定，耀吉公司于2017年11月25日支付定金，依约应于2017年12月10日前可进场施工。由于尼佳公司与金华市金通仓储服务有限公司还签订有生效的租赁合同，直到2018年3月15日，涉案土地上的厂房和管材才拆除和搬离，具备进场施工的条件。因尼佳公司违约导致耀吉公司施工进场延误三个月零五天。三、耀吉公司提供的证据足以证明因尼佳公司违约给耀吉公司造成损失。尼佳公司应赔偿其违约行为给耀吉公司造成的损失。请求支持耀吉公司的上诉请求。 尼佳公司答辩称，一审判决关于反诉部分的事实认定正确。一、耀吉公司在上诉状中强调自己没有义务清理现场，是因为尼佳公司的原因导致延期的理由不能成立。1.耀吉公司的法定代表人在签订合同时，多次进行过现场考察，对于现场堆放的管材等事项非常清楚，从其一审提供的照片，可以明显看出图片中的管材是大型设备。从双方最终签订的合同内容看，为解决堆放物等问题，合同延让了6个月的施工期限，且在此期间不收取任何租金费用。另外，从后续的履行情况看，耀吉公司对该问题从未提出过任何其他赔偿要求，而且前期的租金也是全额支付。2.如果施工出现延期，也是施工方原因造成，耀吉公司应向施工方索赔，与尼佳公司无关。事实上，耀吉公司之所以2018年3月15日之后才正常施工的根本原因，是耀吉公司自身没有经济实力，需要通过收取租户资金进行建造。二、耀吉公司认为尼佳公司未按时腾空，导致后续材料上涨等理由不能成立。从耀吉公司提供的两份厂房施工合同的补充合同看，前后两次单价的调整，并非是由于建设材料的价格上涨，而是第二次补充合同增加了水电的部分，而且工期也由原先的6月提前到了4月，上述原因导致价格的调整。而且从合同签订看，即使材料上涨，也与尼佳公司无关，因为备料款早就应当在第一次补充合同时支付，不存在过3个月后价格上涨又要付一笔材料款的情形。请求驳回耀吉公司的上诉请求。 尼佳公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年11月14日签订的《租赁合同》；2.判令耀吉公司支付违约金96000元；3.本案诉讼费用由耀吉公司承担。 耀吉公司向一审法院反诉请求：1.判令尼佳公司赔偿耀吉公司损失人民币1177759.36元（租金损失522407.11元，建设成本增加人民币655352.25元）；2.本案诉讼费用、保全费由尼佳公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月14日，尼佳公司（出租方）与耀吉公司（承租方）签订《租赁合同》。合同约定：一、租赁物系位于金华市××工业园××路××东，法明街235号的土地及待建厂房（土地性质为工业用地，土地证编号：×××37，土地面积共计32亩详见规划图纸），系甲方合法所有。二、租赁期限：2018年6月1日起至2025年5月31日止。租赁期届满，甲方按照市场租金标准的70%续租两年给乙方，乙方应当在不晚于本租赁期届满之日三个月前与甲方重新订立租赁合同。乙方不续租的，应当在租赁期内清空（地面可移（地面可移动设备、租金支付。1.租金每年32万元。乙方于合同生效之日起15日内向甲方支付10万元定金，甲方收到乙方定金后15日内即为进场起（算）施工期限，甲方同意延让乙方施工期限为6个月，施工期限满七日内支付剩余的定金22万元，定金可转为第一年度的土地租金。此后，乙方在下一个租赁年度开始前10日内向甲方支付下一年租赁费用即32万元，该款由甲方用于缴纳土地使用税。2.由乙方出资在租赁土地上建设钢结构厂房三幢，不少于11200平方米，预算投资壹仟万元人民币，实际投资以乙方最终工程造价为准，产权属甲方。如乙方在第二条约定期限届满后不续租的，使用权归还甲方。四、双方的权利义务。1.合同生效之日起及租赁期间，乙方可在承租土地上投资建设工业生产必需的厂房、办公室、能源环保设施等。预算投资1000万元，上述设施在租赁期间使用权归乙方所有，租赁期届满后无偿归还甲方。乙方对上述设施的建设应当符合承租土地相关建设规划许可，并聘请有相应建设资质单位进行施工建设，政府竣工验收。2.乙方如需变更建设规划，申请相关生产、排污等资质的，由乙方负责所有办理手续及费用，甲方在认可确认后予以配合。3.租赁期间，承租土地上所有设施、装备、建筑物等（包括甲方原有及乙方新建）的水、电、排污以及其他建设、运营、维护、管理费用均由乙方承担。因乙方生产违规，造成政府部门责令停产、整改或罚金等所造成后果与损失，均由乙方自行承担。4.租赁期间乙方可将承租土地上所有设施、装备、建筑物等拆分或整体转租给第三方使用，所得收益均归乙方所有。甲方如不同意上述转租的，则应按同等条件向乙方支付费用，否则视为同意。第三方的行业不得违反国家法律法规，否则由乙方负全责。五、租赁合同的变更、解除和终止。1.双方一致同意，租赁期间未经乙方书面同意，甲方不得解除本合同。2.乙方逾期一个月（在每年度第一个月内），未按本约定支付年度租金，除双方就此达成新的支付条款外，甲方可不经催告直接解除租赁合同并不承担可能造成的乙方损失。六、违约责任。1.如因甲方原因导致乙方不能按本合同履行所建厂房的使用权，除应赔偿本合同所述所有乙方投资（包括但不限于乙方在合同期限内在租赁土地上的所有建设厂房、设备、装置及其它所有附着物等，以及乙方为建设、管理、维护租赁土地所支付的所有人员费用等）外，还应另行向乙方支付违约金300万元，政府行为除外。2.如本合同生效之日起至租赁期限开始的18个月内，乙方没有在租赁土地上进行符合本合同的厂房建设，则除应当按每年32万元向甲方支付租赁费用，并加付年租金30%的违约金；乙方应当不间断地进行厂房建设及最晚在本合同生效后18个月内完成竣工验收，达到能够领取产权证一切相关手续条件（如要办理产证的，相关税费由甲方承担），否则视为乙方根本违约，除乙方需承担违约责任外，甲方单方面有权终止合同；乙方出资建造的厂房，需达到如下要求：使用“宝钢”彩钢板型材建造厂房顶棚；厂房内、外部水泥地达到厚度20㎝的标准。如最终因建筑质量问题，经过整改都无法竣工验收合格，视为乙方根本违约，除乙方需承担违约责任外，甲方单方面有权终止合同。乙方在甲方土地上因建设厂房而产生的债权债务由乙方处理，如因此造成甲方损失的，则应赔偿损失（损失包括但不限于甲方为此支付的人工费、鉴定费、聘请专业人员或机构产生的费用等）。2019年5月10日开始，涉案厂房陆续建设完工并由耀吉公司租赁给他人使用。2019年7月31日，浙江海川测绘有限公司出具浙海川测技（2019）竣32号《竣工规划核实测量报告》，核实浙江尼佳电动车业有限公司（组装车间2、组装车间3、车架车间1、车架车间2）的建筑面积为12141.6㎡。后，尼佳公司作为建设单位的《建设工程竣工规划核实申请表》确认建筑面积12141.6㎡，申报附件及附图名称：竣工图、竣工测绘报告。2020年1月16日，由尼佳公司委托的浙江意诚检测有限公司就涉案厂房的混凝土面层厚度进行检测，检测结论为新厂房所抽检的6个测点位置，其面层厚度检测结果均不符合设计要求。 一审法院认为，双方之间签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。耀吉公司已依约向尼佳公司交付两年租金，并将涉案厂房进行转租。尼佳公司称“耀吉公司未在合同约定的时间内完成竣工验收，达到能够领取产权证一切相关手续条件”，“耀吉公司出资建造的厂房未能达到合同约定的要求”，均已构成根本违约，应解除合同并承担违约责任。一审法院认为，根据庭审情况及耀吉公司提供的录音资料，办理竣工验收需要尼佳公司的配合，但尼佳公司未能举证证实不能完成竣工验收系耀吉公司单方原因造成；关于厂房质量要求，合同明确约定，“如最终因建筑质量问题，经过整改都无法竣工验收合格，视为乙方根本违约，除乙方需承担违约责任外，甲方单方面有权终止合同”，本案中，尼佳公司未提供证据证实造成未能竣工验收的后果系厂房建筑质量问题引起。综上，尼佳公司应承担举证不能的法律后果，其要求解除合同并承担违约责任的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对尼佳公司要求对“厂房顶棚彩钢板的品牌型号；房产内、外部水泥地的厚度”进行鉴定及耀吉公司要求重新对地面厚度进行鉴定的申请，一审法院均不予准许。耀吉公司称，因尼佳公司租赁的土地上还有厂房未腾空拆除及堆有管材等杂物，导致其进场迟延造成建设材料价格上涨及租金利益的损失，一审法院认为，耀吉公司提供的证据不足以证明尼佳公司的行为违反合同约定。结合耀吉公司签订合同时知晓涉案租赁土地现状；合同中有关于尼佳公司同意延让施工期限6个月的约定；耀吉公司已交付两年租金及2018年已经进行转租等况，一审法院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、驳回尼佳公司的诉讼请求。二、驳回耀吉公司的反诉请求。案件本诉受理费2200元，由尼佳公司负担；反诉受理费7700元，保全费5000元，共计12700元，由耀吉公司负担。 二审中，尼佳公司向本院提交收款收据9份，拟证明耀吉公司未进场的根本原因是自身资金不足，需要借助第三方租户的租金介入才能完成厂房建设。 耀吉公司对该证据的质证意见为：对真实性有异议，且与本案无关，不能达到尼佳公司的证明目的。 耀吉公司向本院申请证人李某出庭作证，拟证明尼佳公司存在违约行为。证人李某出庭陈述：签订合同后，由于尼佳公司原因没有如期进场，中间的房子被尼佳公司租出去做物流，还有一家央企在场地中堆放了很多铁管，但是否向尼佳公司租的，证人表示不清楚。至于双方如何具体协商的也不清楚，只是知道口头同意延长了建设期，厂房的图纸也是尼佳公司委托设计并提供给耀吉公司的。耀吉公司应该知道物流公司和堆放管材的情况，不能进场施工是因为管材没有清除掉。 耀吉公司对证人证言的质证意见为：证人的陈述基本属实，能与本案其他证据印证，可以证明由于尼佳公司没有及时清场导致施工延期。尼佳公司对证人证言的质证意见为：证人证言恰恰证明耀吉公司早就知道建造物与铁管的存在，后面也达成了延期的约定。证人陈述图纸是直接交给程杰的，至于耀吉工公司收到之后后续如何与施工方对接是耀吉公司的问题。 经审查，对尼佳公司提供的证据，耀吉公司对其真实性不予认可，该证据为复印件，真实性难以确认，且该份证据亦不能达到尼佳公司的证明目的。对证人李某的证言，证人陈述耀吉公司何时进场施工不清楚，但知道双方口头协商延长6个月建设期，耀吉公司对物流公司及堆放管材的情况是清楚的，证人证言不能达到耀吉公司的证明目的，对该证人证言本院不予采信。 经审查，本院认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，结合双方的诉辩意见，围绕上诉人所提上诉请求，本案的争议焦点为：1.耀吉公司是否构成根本违约，导致涉案《房屋租赁合同》应予解除；2.尼佳公司是否构成违约，应赔偿耀吉公司损失。 关于争议焦点1。尼佳公司主张耀吉公司未在涉案合同生效后18个月内完工，未交纳相关税费导致不能竣工验收及未达到领取产权证的一切相关手续条件，构成根本违约，应解除合同。根据查明的事实，案涉租赁合同签订于2017年11月14日，案涉厂房包括车架车间1、2，组装车间2、3，依据耀吉公司提供的厂房租赁合同，上述厂房的建设已于合同签订后18个月内完工。关于相关税费，涉案租赁合同中约定“如要办理产证的，相关税费由甲方即尼佳公司承担”，现尼佳公司主张相关税费由耀吉公司承担，依据不足。根据耀吉公司提供的录音、建设工程规划核实申请表、测量报告，难以确认系耀吉公司怠于竣工验收，故一审认定尼佳公司未能举证证实不能完成竣工验收系耀吉公司单方面原因造成，并无不当。涉案厂房的面积经测绘达到合同约定要求，关于尼佳公司所称的涉案厂房的造价未达到1000万元的问题，涉案租赁合同约定“预算投资1000万元，实际投资以耀吉公司的最终工程造价为准”，故尼佳公司所主张的厂房造价应达到1000万元的主张，不能成立。关于尼佳公司所称的水泥地面厚度未达标及厂房顶棚未采用宝钢彩钢板型的问题，依照涉案租赁合同约定，如最终因建筑质量问题，经过整改都无法竣工验收合格的情况下才能视为耀吉公司根本违约，依照现有情况，涉案厂房尚未进行竣工验收，更未涉及整改，故依现有证据难以确认耀吉公司构成根本违约。尼佳公司就此所提上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2。耀吉公司主张因尼佳公司迟延清退场地，导致延误工期，造成损失，应予赔偿。根据查明事实，耀吉公司在进场时对于场地中有管材堆放的情况已知晓，且从现场照片看，管材的堆放并未影响其施工，且合同中约定尼佳公司同意延让6个月的施工期限，耀吉公司依约向尼佳公司缴纳了两年租金并已进行转租，在本案尼佳公司起诉之前耀吉公司亦未就此提出异议，其所提证据亦难以认定其所述的损失，耀吉公司就此所提上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人尼佳公司、耀吉公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17600元，由浙江尼佳电动车业有限公司负担2200元，由永康市耀吉工贸有限公司负担15400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周巧慧 审 判 员 赵 娟 审 判 员 唐 骥 二〇二〇年十一月十三日 代书记员 陈海威