安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初1691号原告：安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司，住所地安徽省安庆市皖江大道**巴赫公馆**楼**。负责人：裴军。委托诉讼代理人：孙莉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈莉，该公司工作人员。被告：曹体飞，男，1980年1月14日出生，汉族，原住安庆市迎江世纪城?巴赫公馆****,现住安庆市宜秀区。原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司（以下简称绿安物业安庆分公司）与被告曹体飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙莉、陈莉、被告曹体飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿安物业安庆分公司向本院提出诉讼请求:1.请求被告支付原告物业费7862.90元(自2015年7月1日起至2020年7月31日止)；2.请求被告支付原告违约金2068.26元(自2015年7月1日起至2020年7月31日止，按日万分之五计算至款清)；3.请求被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2011年2月15日，被告购买安庆市迎江区皖江大道迎江世纪城?巴赫公馆A1栋2604室房屋，房屋面积为119.38平方米。2013年12月19日，被告办理房屋入户手续，并与原告签订《迎江世纪城?巴赫公馆前期物业管理服务协议》，其中约定物业费标准为1.08元/平方米?月,并约定被告若逾期未付款，则按照日3‰向原告支付违约金。原告依约履行了物业管理义务，但自2015年7月起，被告即不再向原告缴纳物业费，原告多次催要，被告也以各种理由推诿拒不缴纳，现原告自认将违约金标准降低为日0.05%。被告的拒交行为违反了双方约定，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告依法提起诉讼，请法院依法判决。被告曹体飞辩称：1.本案大部分诉求已超过诉讼时效。2020年8月14日之前，原告从未向被告主张缴纳物业费，诉讼时效应从2017年8月起开始计算；2.原告未提供任何证据证明其提供了物业管理服务。3.被告反映的北阳台漏水问题，被告一直未解决；4.被告并非无故违约，是原告违约在先。原告主张违约金收取没有事实和法律依据。原告绿安物业安庆分公司围绕其诉讼请求提交了原告营业执照、被告身份证、《商品房买卖合同》、入户凭证、房屋钥匙交接单、2019年7月律师催收函各一份、提供物业服务的相关照片7张等证据（均系复印件），被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于被告曹体飞提交的阳台墙面、外墙渗水的照片（2020年10月3日，被告手机拍摄），拟证明原告绿安物业安庆分公司未尽修复义务。绿安物业安庆分公司质证认为：原告是进行服务管理工作，对被告墙面漏水的问题，原告也找过开发商，开放商回复是楼上业主渗水造成的，不予维修。本院经审查认为，被告曹体飞提交的上述证据并不能充分证明原告绿安物业安庆分公司在履行物业管理方面存在过错。故本院对于被告曹体飞提交的上述证据的证明目的，不予认定。对于原告绿安物业安庆分公司庭后补充提交的原告委托上海段和段（合肥）律师事务所于2017年11月10日向被告曹体飞发出的物业费催收函、安庆车站邮电所的寄送挂号信证明（附清单）等证据，拟证明本案原告主张未过诉讼时效。被告曹体飞质证认为，对于原告绿安物业安庆分公司庭后补充的证据，不予认可。本院经审查认为，原告提供上述证据客观、真实，能够证明原告绿安物业安庆分公司于2017年11月向被告发出书面物业费催缴通知，故本院对原告绿安物业安庆分公司提交的上述证据，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2011年2月15日，被告曹体飞购买了位于安庆市迎江区皖江大道迎江世纪城?巴赫公馆A1栋2604室房屋，房屋面积为119.38平方米。2013年12月19日，被告曹体飞办理房屋入户手续，并与原告绿安物业安庆分公司签订《迎江世纪城?巴赫公馆前期物业管理服务协议》，其中约定物业费标准为每月1.08元/平方米，并约定被告如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。按协议约定，被告每月应缴纳物业服务费128.90元。协议签订后，原告绿安物业安庆分公司按合同约定履行了物业管理及服务义务，被告曹体飞自2015年7月起未缴纳物业费，截至2020年7月31日，共拖欠物业费7862.90元，原告多次向被告催缴并邮寄物业费欠费催缴律师函（含2017年11月10日），但被告仍未缴纳物业费。本院认为，原告绿安物业安庆分公司与被告曹体飞签订的绿地世纪城?巴赫公馆前期物业管理服务协议，是双方当事人真实意思表示，内容合法，是依法成立的有效合同，对双方当事人具有法律约束力。原告绿安物业安庆分公司作为物业管理公司依约提供物业管理等相关服务，被告曹体飞作为业主，则负有按照协议约定缴纳物业服务费的义务。在原告绿安物业安庆分公司已依约提供物业管理服务的情况下，被告曹体飞自2015年7月起拖欠物业服务费，构成违约，应承担相应违约责任。对于原告要求被告给付自2015年7月1日至2020年7月31日欠付的物业管理服务费7862.90元的诉讼请求，本院予以支持。关于本案的诉讼时效，原告提交的最早于2017年11月发出的催缴律师函，证明本案原告从2015年7月开始主张被告拖欠的物业费，并没有超过诉讼时效。被告曹体飞相关辩称意见本院不予采纳。关于违约金，原告无充分证据证明被告欠费造成的具体损失数额，结合物业合同性质和本案实际情况，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。在此需要特别指出的是，创造整洁有序、安全和谐的小区环境需要物业服务企业和业主共同的努力，物业服务企业要耐心听取业主意见，对业主的意见和建议要及时回应，不断提高服务质量。作为业主也要从自身做起，共同维护小区环境，及时缴纳物业费用，不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹体飞于本判决生效之日起十日内给付原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司自2015年7月1日起至2020年7月31日止的物业服务费7862.90元；二、驳回原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预缴），由被告曹体飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  朱振平二〇二〇年十一月十六日书记员  胡 璨附：适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。