江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)苏05民申85号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：谢建前，男，1975年8月13日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：文绪武，浙江正卓律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏州万楷商务管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路北侧。法定代表人：张苏楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。再审申请人谢建前因与被申请人苏州万楷商务管理有限公司（以下简称万楷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初3371号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。谢建前申请再审称:1.2017年1月1日，苏州东茂房地产开发有限公司出具《东茂商业广场委托商业管理单位说明书》，委托万楷公司对涉案商业房屋进行管理，但涉案商业房屋系在2017年11月13日竣工验收合格，在2018年5月10日通过竣工验收备案，故万楷公司出租的涉案商业房屋达不到法定交付条件，涉案《东茂商业广场商业房屋租赁合同》因违反法律法规的强制性规定，应属无效，万楷公司应承担违法交付使用给谢建前造成的营业损失、装修费等全部损失。2.万楷公司在原审起诉时隐瞒事实真相，提交了非谢建前签名的20170101-003号、20170609-004号《东茂商业广场商业房屋租赁合同》。万楷公司、谢建前已在2017年2月10日签订了新的《东茂商业广场商业房屋租赁合同》，编号为20170101-003-2，编号为20170101-003-2和编号为20170101-003《东茂商业广场商业房屋租赁合同》在租金上相差100万元，相应部分房屋租金应以编号为20170101-003-2《东茂商业广场商业房屋租赁合同》为准。3.《东茂商业广场商业房屋租赁合同》系万楷公司单方提供的格式合同，但万楷公司未对停水、停电、单方锁门、履约保证金等格式条款进行适当提醒说明，相关条款应为无效条款，万楷公司存在故意和重大过失，应赔偿谢建前经营损失和装修费等损失，原审法院未对此予以认定，未适用格式合同相关规定，属于适用法律错误。4.万楷公司没收保证金的同时收取各项违约金没有依据，属于重复主张，另万楷公司主张房屋占有使用费无依据，且明显过高。综上，原审判决认定事实错误，认定基本事实不清，适用法律错误，故谢建前提起再审申请，请求：1.撤销苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初3371号民事判决;2.确认《东茂商业广场商业房屋租赁合同》(合同编号：20170101-003、20170609-004)无效;3.万楷公司赔偿谢建前营业损失暂按每月100万元计算(暂定);4.由万楷公司承担全部诉讼费。万楷公司提交意见称：谢建前提出的第二、三项诉讼请求不应在审判监督程序中处理，原审中万楷公司曾多次通知谢建前到庭参加诉讼，但谢建前未参加原审庭审，亦未提起反诉。涉案商业房屋已于2017年11月13日竣工验收，于2018年5月10日通过竣工验收备案，根据相关司法解释规定，合同编号为20170101-003、20170609-004《东茂商业广场商业房屋租赁合同》合法有效。两份《东茂商业广场商业房屋租赁合同》系谢建前所签，真实有效，其中约定了万楷公司可以采取停水停电等方式主张权利，相关条款并未侵犯谢建前的任何权益。万楷公司在原审中确实在主张没收保证金的同时主张收取违约金，但原审法院并未完全按照万楷公司的诉请进行判决。本院审查期间，谢建前提交了2017年2月10日万楷公司作为甲方、谢建前作为乙方签订的《东茂商业广场商业房屋租赁合同》一份，合同编号为20170101-003-2，约定：本合同租赁房屋位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路东茂商业广场，租赁区域为B幢一楼139、147、140铺，B幢北向二楼整层，B幢北向三楼整层，B幢126铺三楼部分，B幢南向商铺三楼部分，建筑面积3160.77平方；租赁期限36个月，自2017年2月10日起至2019年2月9日止；租金标准为按建筑面积每平方米1.44元/天，即1661300元/年；房屋租金先付后用，第一期租金支付时间为2017年2月10日前支付租金100万元，进场办理装修手续前支付剩余部分661300元。以后每期租金在该期租金起算日30日前支付（租金起算日为每年的2月10日，当期租金于1月10日前全额付清）；履约保证金人民币陆拾万元，乙方须在签订本合同后3日内一次性向甲方支付；物业管理费自装修期起算，收费标准按建筑面积定为3.9元/平方米/月。每期按物业管理公司规定提前十五日交付给东茂商业广场负责物业管理的第三方，乙方免租装修期中已达到房屋交付条件的期间按租期标准计收物业费。如物业管理单位要求收取装修保证金、物业保证金等费用或调整物业管理费标准的，乙方应按其规定执行；乙方逾期支付租金、物业服务费等相关费用，按逾期支付额1%/日支付违约金，逾期超过10日，甲方或甲方指定物业服务公司有权采取包括但不限于停电、停水等措施进行催缴(如造成乙方损夫，由乙方自行承担)，逾期超过30日甲方有权解除本合同，不退还所有保证金并要求乙方支付解除前全部租金。同时，乙方应另外支付3个月的租金给甲方作为违约金，乙方应在收到解除通知后10日内结清租金及所应缴纳的相关费用并按合同约定向甲方交付房屋；乙方须在合同终止/解除后十日内清理腾退完毕将房屋退还给甲方。若乙方未按规定履行退还房屋义务及恢复原状义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本合同约定当期租金的两倍，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离。谢建前主张相应部分房屋租金应以该份编号为20170101-003-2《东茂商业广场商业房屋租赁合同》的约定为准。万楷公司质证认为，编号为20170101-003-2《东茂商业广场商业房屋租赁合同》是为方便谢建前办理工商及消防等手续所签，因为谢建前称租赁面积超过5000平方米，工商及消防等手续会更繁琐，相应费用也会更多，谢建前实际装修的房屋面积以及营业面积为5000多平方米。本院经审查认为：首先，谢建前在审查期间提交编号为20170101-003-2《东茂商业广场商业房屋租赁合同》一份，并主张相应部分房屋租金应以该份合同的约定为准，但万楷公司对此不予认可。本院认为，虽然编号为20170101-003-2《东茂商业广场商业房屋租赁合同》的签订时间晚于编号为20170101-003《东茂商业广场商业房屋租赁合同》的签订时间，但从两份合同内容看，编号为20170101-003《东茂商业广场商业房屋租赁合同》对租赁区域、租金标准以及双方主要权利义务等事项的约定更为详尽、明确、具体，而从谢建前已经支付的租金、保证金的金额及支付时间看，谢建前系按照编号为20170101-003《东茂商业广场商业房屋租赁合同》的约定支付租金及保证金，编号为20170101-003-2《东茂商业广场商业房屋租赁合同》签订时间为2017年2月10日，而谢建前向万楷公司转账支付剩余部分租金的时间为2017年3月14日，但其仍系按照20170101-003《东茂商业广场商业房屋租赁合同》约定的160万元支付剩余部分租金。因此，谢建前主张相应部分房屋租金应以20170101-003-2《东茂商业广场商业房屋租赁合同》的约定为准，依据不充分，本院对其该主张不予支持。其次，双方一致确认涉案房屋已在2017年11月13日竣工验收合格，在2018年5月10日通过竣工验收备案，万楷公司与谢建前签订的两份编号分别为20170101-003、20170101-004《东茂商业广场商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，双方均应按约履行合同义务。谢建前关于合同无效的主张不能成立，本院不予支持。谢建前关于上述合同中“谢建前”签名非其所签的主张，因无相应证据证实，本院亦不予采信。再者，谢建前认为万楷公司同时主张保证金和违约金缺乏依据，并且万楷公司主张的房屋占有使用费过高。万楷公司主张按照合同约定计算房屋占有使用费，谢建前在原审时未到庭参加诉讼，亦未作答辩，由此造成的法律后果应由其自行承担，原审法院对万楷公司的主张予以支持，符合合同约定，并无不妥，况且考虑到双方在合同中约定的房屋占有使用费，足以弥补万楷公司的损失，原审法院对万楷公司的违约金主张，并未支持。最后，谢建前提出的要求万楷公司赔偿损失的主张，并非本案审查范围，不予理涉。综上，谢建前的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回谢建前的再审申请。审判长 张 蓓审判员 蒋 伟审判员 张俊红二〇二〇年十一月十六日书记员 施苏燕