辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初2512号原告：桓仁为民物业有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇向阳街********。法定代表人：孟凡泽，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨广霞，女，1964年11月23日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，系该公司职员，住辽宁省桓仁满族自治县。被告：苏海全，男，1976年8月17日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，系农民，现住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：宋晓明（系被告苏海全妻子），女，1983年4月1日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，系农民，现住辽宁省桓仁满族自治县。原告桓仁为民物业有限公司与被告苏海全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桓仁为民物业有限公司的委托诉讼代理人杨广霞、被告苏海全的委托诉讼代理人宋晓明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告桓仁为民物业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告苏海全立即缴纳物业费632.80元及滞纳金436.60元。事实根据及理由：2019年3月19日，我公司与龙启一期小区业主委员会签订了物业服务合同，并开始在龙启一期小区进行物业服务和管理至今，被告苏海全自2019年3月19日以来一直居住在龙启一期小区16号楼5单元502室，住房面积87.90平方米，2019年3月19日至2020年3月19日一年的物业费没有缴纳，当时物业公司和业主委员会签订的物业服务合同中明确写明有关物业公司的服务项目和收费标准等，被告苏海全共拖欠物业费632.80元、滞纳金436.60元，共计1069.40元，经我公司多次催要，被告以种种理由拒不缴纳物业费，为了维护原告的合法权益和物业公司的正常运转，特向桓仁满族自治县人民法院提起诉讼，请求判令被告苏海全立即交纳物业费及滞纳金共计1069.40元。被告苏海全代理人辩称：我不同意交纳物业费，理由如下：1.业主委员会与原告签订的物业服务合同是在未经龙启一期全体业主授权情况下擅自签订的，应属无效合同。2.物业费和滞纳金没有事实法律依据。3.物业费收费时间，合同有效起始日应按照物业公司向物业行政主管部门缴纳抵押金之日算起。4.物业公司没有履行服务合同中的部分规定，监管是物业管理范围内的义务，物业公司有不可推卸的责任。本院经审理认定事实如下：2019年初，桓仁满族自治县桓仁镇龙启豪苑一期居民小区的业主委员会代表该小区全体业主与原告桓仁为民物业有限公司签订一份《物业服务合同》，双方约定：桓仁镇龙启豪苑一期居民小区全体业主聘用桓仁为民物业有限公司为该小区提供物业管理等方面的服务，服务期限为5年，即自2019年3月19日起至2024年3月19日止;物业服务费由业主每月按其拥有的建筑面积每平方米0.6元的标准缴纳，物业费收费期为每年的3月19日至6月19日，超过6月19日缴费的便产生滞纳金，按照逾期每日千分之三的标准承担滞纳金。原告自2019年3月19日开始在该小区进行了物业服务和管理，被告苏海全自2019年3月19日起一直居住在桓仁镇龙启豪苑一期居民小区16号楼5单元502室，是该小区的业主，其住房面积为87.90平方米。因其未按期缴纳2019年3月19日至2020年3月19日期间的物业服务费，原告桓仁为民物业有限公司提起诉讼，要求被告苏海全给付物业服务费632.80元，并承担2019年6月19日至2020年3月19日期间的滞纳金436.60元。要求被告苏海全承担本案诉讼费用。上述事实，有原告桓仁为民物业有限公司陈述、被告苏海全答辩、物业服务合同、物业费催收单、物业服务企业资质证书、物业服务保证金票据、情况说明、照片、公告等证据材料在卷佐证，经当庭质证及本院审查，具有证明效力，本院予以确认。本院认为，（一）依法成立的合同受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力，合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行并赔偿损失的违约责任。本案中，原告桓仁为民物业有限公司与桓仁镇龙启豪苑一期居民小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而签订的，该合同对作为桓仁镇龙启豪苑一期居民小区业主的被告苏海全具有约束力。原告按照合同约定履行了对小区公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告苏海全应按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。被告苏海全不缴纳物业服务费的行为属违约，故对原告桓仁为民物业有限公司要求被告苏海全缴纳物业服务费及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持；（二）关于被告苏海全称物业合同无效的抗辩理由，因业主委员会是代表全体业主与原告物业公司签订的物业合同，被告以未授权业主委员会签订物业合同为由，主张物业合同无效，没有事实及法律依据，故被告的这一抗辩理由，本院不予采纳。（三）关于被告苏海全称滞纳金没有事实及法律依据的抗辩理由，因物业服务合同中约定业主逾期缴纳物业费的，按逾期每日的千分之三承担滞纳金，属于约定的违约金条款，由于双方约定的滞纳金承担比率高于法律规定，本院根据县域物业服务市场及原告桓仁为民物业有限公司的整体服务质量，依法调整，酌情按物业费总额的10%予以支持。（四）关于被告苏海全称原告桓仁为民物业有限公司应当从缴纳物业服务抵押金之日起，收取物业费的抗辩理由，因原告桓仁为民物业有限公司自签订物业服务合同后，便于2019年3月19日开始进行了物业服务及管理，原告从2019年3月19日开始收取物业服务费并无不当。故苏海全的这一抗辩理由，本院不予采纳；（五）关于被告苏海全称原告桓仁为民物业有限公司没有履行服务合同中的部分规定，如小区由原来封闭小区变成开放小区、路面坑洼不平、草坪全是杂草、存在裸露地面、公共设施坏了不维修、冬季除雪不及时、保洁服务不到位、服务态度恶劣等等的抗辩理由，因上述服务项目均属于小区共有物业及共同管理事项，被告苏海全应通过业主大会或业主委员会与原告协商解决，或另案诉讼，被告苏海全直接向原告桓仁为民物业有限公司提出抗辩请求，属主体不适格。故苏海全的这一抗辩理由，本院不予采纳；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:被告苏海全于本判决生效后立即向原告桓仁为民物业有限公司缴纳物业服务费人民币633元及滞纳金63元整。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元（原告桓仁为民物业有限公司预交），由被告苏海全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  孙乐平二〇二〇年十一月六日书记员  冷传立附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家机密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。