陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终11585号 上诉人（原审被告）：唐斌，女，1966年4月2日出生，汉族，西安民华盛泽源实业有限公司法定代表人，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：周怡帆，女，1973年4月25日出生，汉族，陕西新纪元印务有限公司员工，住西安雁塔区。委托诉讼代理人:张建然，男，1962年11月24日出生，汉族，陕西新纪元印务有限公司总经理。上诉人唐斌与被上诉人周怡帆房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初3833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。唐斌上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由周怡帆承担。事实与理由：双方签订房屋租赁合同，房主周怡帆与中介员工串通造假，欺诈唐斌，唐斌认为周怡帆在一审诉讼中造假，颠倒案件事实，且一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，损害了唐斌的合法权益，故请求二审法院查明事实，依法审判。周怡帆辩称，唐斌所述的不是事实，一审判决正确。周怡帆和张建然夫妻二人并不认识中介公司，也不是亲戚，且在一审中提交的聊天记录也没有造假。周怡帆向一审法院起诉请求：1.请求解除双方签署的《房房屋租赁契约》（利航地产，编号0000211）。2.请求判决唐斌按原合同支付自2019年1月18日至今的房租及利息，并支付违约金3200元。3.请求责令唐斌搬离周怡帆房产（西安市碑林区XX街XX小区XX楼XX号）4.判令唐斌结清使用期间水电费、物业费。5.判令唐斌承担本案诉讼费及其他相关费用。一审法院认定的事实：2019年5月9日，双方在利航地产中介门店签订《房屋租赁契约》，约定唐斌承租周怡帆位于西安市碑林区XX街XX幢XX室房屋一套，住房用途为住宅，租赁期限从2019年5月18日至2024年5月17日止，共60个月，租金交付方式为押一付三，每月租金3200元，租金按季度结算，由唐斌在每季度的前三十日内足额交付周怡帆，逾期视为违约。合同尾部另手写约定，第一年租金为季度付，第二年为半年付，唐斌承诺在2019年7月18日付周怡帆房屋押金，唐斌要装修和装饰须经周怡帆同意，房屋维修家电费用由唐斌承担，客厅水晶吊灯和楼梯为贵重物品尽量保证完好，损坏需赔付。合同另附《房屋附属设施清单》，双方对案涉承租房屋内家具、家电、固定设施及其他物品清点验收后签字确认。唐斌于2019年5月9日通过微信转账支付周怡帆租金8531元，该费用含押金3200元，及同年5月18日至同年7月17日租金6400元，因唐斌代周怡帆向中介支付1600元中介费，周怡帆将该费用在此次支付的租金中作相应扣减，扣减后为8000元，另531元为租赁房屋交付时剩余的电费和天然气费用。唐斌于2019年7月27日向周怡帆转账支付2019年7月18日至2019年9月17日租金6400元，于2019年10月21日向周怡帆转账支付2019年9月18日至2019年11月17日租金6400元，于2019年12月7日向周怡帆转账支付2019年11月18日至2020年1月17日房租6400元。此后租金唐斌以周怡帆提供电器损坏、设施不完备为由拒绝支付，双方多次协商未果，故成讼。一审法院认为，本案争议的焦点:一是诉争《房屋租赁契约》是否应当解除,唐斌是否应当腾退房屋;二是周怡帆主张唐斌支付租金、物业费、违约金有无事实依据和法律依据。一、关于诉争《房屋租赁契约》是否应当解除,唐斌是否应当腾退房屋的问题。当事人双方签订的《房屋租赁契约》是双方自愿达成，内容合法有效,对双方当事人均具有约束力。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。现周怡帆主张解除与唐斌间的租赁关系,根据双方签订的《房屋租赁契约》约定如唐斌未按照约定交纳房租,逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，周怡帆有权单方终止合同，唐斌承担一个月房租的违约金。唐斌自2020年1月18日起未再交付租金,经周怡帆催缴后仍未履行,已构成违约,周怡帆作为出租人可以要求解除合同。唐斌认为系周怡帆提供承租房屋内家具、家电非完好及天然气存在故障故不同意支付剩余房租，经查，唐斌未提供证据证明周怡帆出租房屋内家具、家电等设备无法正常使用，且双方在签订租赁合同时已对案涉房屋内家具、家电及其他物品状况核对并签字确认，故周怡帆要求解除合同的诉请,于法有据，一审法院依法予以支持。合同解除后,唐斌应当腾退房屋,并将案涉租赁房屋恢复至出租时原状，唐斌以房屋租期尚未届满不同意腾退房屋无事实和法律依据，周怡帆主张唐斌腾退诉争房屋符合双方合同约定,一审法院予以认定。二、关于周怡帆主张唐斌支付租金及利息、水、电、物业费、违约金有无事实依据和法律依据的问题。关于租金及利息问题:租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人双方签订租赁合同后，周怡帆将诉争房屋交付唐斌使用,唐斌应当按照合同约定支付相应的租金。2020年1月18日起唐斌未再给付租金,周怡帆主张唐斌按照每月3200元向周怡帆支付2020年1月18日至腾房之日止的租金,符合法律规定和合同约定,一审法院予以支持。对于周怡帆关于租金利息的诉请，因双方在合同中对逾期支付租金已约定有违约金，违约金足以赔偿周怡帆的损失，故对周怡帆关于利息的主张依法不予支持。关于水、电、物业费问题。按照《房屋租赁契约》约定,水、电、物业费由唐斌负担,经案涉房屋所在物业公司西安长征物业管理有限责任公司催款单显示,该房物业费为250.02元/每月、水费为3.8元/吨，唐斌现下欠自2020年1月起至2020年5月物业费1250.1元、水费577.6元、及2019年11月至2019年12月公摊电费34.36元，对于周怡帆要求唐斌支付水、电、物业费的诉请于法有据，一审法院依法予以支持。关于违约金问题:唐斌拖欠租金的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。当事人双方签订的《房屋租赁契约》约定逾期交纳租金超过15日的,唐斌应支付周怡帆一个月房租的违约金为3200元,周怡帆该主张有事实依据，依法予以认定。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、解除周怡帆与唐斌签订的《房屋租赁契约》;二、唐斌于本判决生效之日起十日内将占有使用的位于西安市碑林区XX街XX小区XX楼XX号房屋内个人物品腾空后返还给周怡帆;三、唐斌于本判决生效之日起十日内以3200元每月为标准支付周怡帆自2020年1月18日至腾房之日止的房屋租金;四、唐斌于本判决生效之日起十日内支付周怡帆自2020年1月起至2020年5月下欠物业费1250.1元、水费577.6元、及2019年11月至2019年12月公摊电费34.36元；并按照水费3.8元/吨、物业费250.02元/月为标准计算至腾房之日；五、唐斌赔偿周怡帆逾期不支付房租的违约金3200元；六、驳回周怡帆其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，减半收取计1950元由唐斌负担（此款周怡帆已交纳，唐斌在给付上述款项时一并直付周怡帆）。本院二审期间当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，承租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，唐斌与周怡帆签订的《房屋租赁契约》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。唐斌上诉认为周怡帆与其签订合同存在欺诈行为，无事实与法律依据，其所述本院不予采纳。经查，上述合同履行期间，唐斌自2020年1月18日起未再交付租金,经周怡帆催缴后仍未履行,已构成违约,周怡帆作为出租人可以要求解除合同，并要求唐斌返还位于西安市碑林区XX街XX小区XX楼XX号的房屋。合同解除后,唐斌应当腾退房屋,并将案涉租赁房屋恢复至出租时原状。当事人双方签订的《房屋租赁契约》约定逾期交纳租金超过15日的,唐斌应支付周怡帆一个月房租的违约金为3200元,唐斌拖欠租金的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。周怡帆主张唐斌支付违约金有事实依据，依法予以支持。按照《房屋租赁契约》约定,水、电、物业费由唐斌负担。另查，案涉房屋所在物业公司西安长征物业管理有限责任公司催款单显示,该房物业费为250.02元/每月、水费为3.8元/吨，唐斌现下欠自2020年1月起至2020年5月物业费1250.1元、水费577.6元、及2019年11月至2019年12月公摊电费34.36元，对于周怡帆要求唐斌支付水、电、物业费的诉请，于法有据，依法予以支持。综上所述，唐斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由唐斌负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  李   伟