鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初3928号原告：薛玲，女，汉族，1953年4月23日出生，住址：辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：赵子彧，辽宁千山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亮，鞍山市铁东区园林街道法律服务所法律工作者。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所：辽宁省沈阳市大**小东路**。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所：辽宁省鞍山市铁**人民路**。法定代表人：李振东，该公司经理。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。原告薛玲诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称大商新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称大商新玛特鞍山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月25日作出（2019）辽0303民初2254号民事判决书后,原告薛玲不服，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院,二审法院认为原判决事实认定不清，于2020年6月24日作出（2020）辽03民终1565号民事裁定书,裁定：一、撤销鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初2254号民事判决；二、本案发回鞍山市铁西区人民法院重审。本院于2020年10月15日立案后,依法适用普通程序，由本院审判员马文辉担任审判长，与审判员庞晓林、人民陪审员刘丽霞组成合议庭，于2020年10月23日公开开庭审理了本案，原告薛玲委托代理人赵子彧、徐亮，被告大商新玛特公司委托诉讼代理人李权、崔亦崇，被告大商新玛特鞍山分公司负责人李振东及委托诉讼代理人李权、崔亦崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《租赁合同》给付原告98045.6元；2、判令被告依照《租赁合同》约定承担本案律师费、交通费、打印费、诉讼费等全部诉讼费用。事实和理由：2009年12月8日，大商集团将其所有的位于鞍山市铁西区（大商.尚城生活商场）二层194号商铺（产籍号：2-47-444-194）卖给原告，大商集团保证投资返还，并通过旗下被告与原告签订租赁合同，用20年租金形式确保原告投资返还，并明确提前解约也付清20年租金来确保投资返还，2009年11月14日，又签订补充合同，将租赁方由大商新玛特公司转成大商新玛特鞍山分公司，并再次确定大商新玛特鞍山分公司无力履行时由大商新玛特公司继续履行投资返还义务。2018年12月28日，大商新玛特鞍山分公司单方作出了解除合同通知书，造成了原告的投资返还无法实现。大商新玛特公司辩称：租赁合同已于2018年12月29日解除，答辩人是根据合同法第94条第一项通知原告解除合同不构成违约，被告行使法定解除权，原告知道被告租赁原告商铺目的是承租整体商铺获取收益，租赁合同开始签订于2008年，首先被告承租鞍山华奇置业公司开发建设的楼盘，13500平方米，大约1年时间后鞍山华奇置业公司擅自将商铺出售给原告等小业主共计162个商铺，96户小业主，导致被告与鞍山华奇置业公司重新签订租赁合同，致使租赁面积减少，不得以与原告重新签订租赁合同，截止2018年年底，此合同履行近10年，原告收回商铺款项，而被告亏损无力经营，不得以向鞍山华奇置业公司提出解除合同，解除合同大约90%的商户已经解除，小业主商户无法支付，被告于2018年12月29日向原告提出解除合同通知书，告知原告商铺腾出马上交接，原告没有在合同法规定的3个月内提出异议，因此双方签订的租赁合同于2018年12月29日合法解除；第二、被告的认定主体是鞍山市人民路分公司，二被告是总公司分公司关系，分公司产生的民事责任由法人承担，并且总公司与分公司同一法人主体不存在承担连带责任问题，而且分公司可以先以自己的财产承担责任，不足以承担的由法人承担，故原告要求二被告承担连带责任，缺乏法律依据，依据双方签订的补充协议，应当认定本案的适格主体是鞍山市人民路分公司，第三、同意归还商铺，不同意支付恢复原状的费用，租赁合同附件二商铺无外墙，现商铺符合双方约定的支付条款，而且原告主张的费用也没有计算依据。第四、同意给付租赁合同解除之日止的租金。第五、关于对方提出要求违约赔偿数额过高，明细不合理请求法院予以调整，租赁合同第三条约定，租金按季度支付，原告要求支付剩余租期的全部租金，应该是合同解除后的违约赔偿金，而不是租金，即使是要求支付的是违约赔偿金，也是违反了合同法114条第二款，及合同法关于违约金数额有约定的从约定，无约定以实际损失计算原则，因双方没有约定违约金计算条款，因以实际损失计算，至2018年12月29日被告发出解除合同书，要求马上接收房屋，原告由于拒绝接受商铺，导致商铺空置至今，导致损失过大，原告作为出租方有义务控制损失扩大，不得就扩大损失主张赔偿，租赁合同第七条约定，合同解除后60日内双方交接房屋，该60日免收租金，此外合同解除后原告的房屋还可以买卖。此后将房屋出租给他人获得利益，原告也没有提出实际损失的相关证据及凭证，我方认为原告的损失也就是第二次招租期限的损失，应该按照司法实践3-6个月的租金为宜作为实际损失赔偿额，原告诉请租金数额过高不合法，最后诉讼费用应当合理分担，根据民事诉讼法及诉讼费用缴纳办法的相关规定，在原、被告间合理分担，对未支持原告诉讼请求部分的诉讼费用，应该由原告自行承担。大商新玛特鞍山分公司辩称：答辩人同意解除合同，同意按照合同约定的房屋返还标准，将房屋返还给原告，合同解除日期应当认定为被告2018年12月29日向原告送达解除通知之日，而且原告在诉状中自认收到了该通知，在本案2019年12月17日第一次开庭时，原告当庭也同意解除合同，因此根据相关法律规定，原告收到解除通知后没有异议，应当以收到解除通知日，没解除之日；第二，原告要求支付解除合同之前的租金没有事实依据，原告从2016年5月14日起每月安装合同约定向答辩人提交租金的发票，没有按时领取租金，在合同解除以前，原告从未向被告发出过催缴租金的通知，因此拖欠租金的事实不存在；第三，原告诉讼请求过高，应当自行承担败诉的相应费用。本案当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告向本院提供的证据有：房屋所有权证一份、商铺租赁合同一份、补充合同，律师诉讼委托合同，律师费收据，原告的部分陈述。被告向本院提供的证据有：租赁合同、被告的部分陈述。以上证据经本院审查,所证事实足资认定，本院予以采信。被告提交EMS快递单一份、解除合同通知书一份，不能证明合同解除的事实，本院不予采信。被告提交转账凭证、发票、停业公告及照片、房屋租赁合同一份、补充条款一份、解除通知函一份，与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月3日，原告作为甲方与乙方大商新玛特公司签订《租赁合同》，约定：“由乙方承租原告所有的位于鞍山市铁西区，大商·尚城生活（商场）二层194号商铺，建筑面积15.48㎡，租赁期限是自2009年11月15日起20年。合同第三条约定租金分为4个5年递增，即第一个五年120元/平米/季，第二个五年128元/平米/季，第三个五年135元/平米/季，第四个五年143元/平米/季。合同第七条约定：“本合同终止、解除后六十日内，乙方将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态交还甲方，该六十日甲方免收租金。”合同第九条违约责任第三项约定：“在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”合同第十一条纠纷的解决约定：“与本合同有关的一切纠纷双方应首先通过友好协商解决。如某纠纷未能于一方书面通知另一方后的十五日内得到解决，任何一方有权将此纠纷提交合同履行地人民法院，败诉方负担一切诉讼费用，包括但不限于律师费。在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同。”2009年11月14日，原告与大商新玛特公司鞍山分公司签订1份《补充合同》，约定：“原告薛玲商铺实测建筑面积15.45平方米。由于租赁合同签订时，大商新玛特鞍山分公司尚未成立，则承租方为大商新玛特公司，现将原租赁合同中承租方公司更改为分公司，若分公司注销或无力支付租金，则公司仍承担无限连带责任，继续履行主合同。”被告向薛玲给付租金直至2018年5月14，此后未再支付租金。2018年10月8日，被告大商新玛特鞍山分公司发布停业公告，案涉商场于2018年10月19日起停止营业。被告大商新玛特鞍山分公司于2018年12月29日通过邮寄方式向原告薛玲送达解除合同通知书。本院认为，原告与被告之间的《租赁合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。本案中，被告虽于2018年12月29日向原告邮寄了解除合同通知书，但并未与原告协商一致，其作为违约方并不具备单方面解除合同的权利，但案涉商场已经停业，被告已经离场，被告已明确表示不再履行租赁合同并在庭审中亦主张解除合同，致使租赁合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，案涉《租赁合同》应当予以解除。解除日期应为本案第一次庭审辩论终结之日即2019年8月22日。合同解除后，被告应当给付原告租赁期限内的租金并赔偿原告的合理损失。原告租赁期限内的租金应为：15.45平方米×（128/平米/季÷90天）×464天=10196元。对于原告合理损失的认定，原告与被告约定的违约金计算方式是剩余租期的全部租金，被告提出了违约金过高的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，综合考量原告的实际购房支出、原告出租后的收益情况以及被告经营状况等因素，本院酌情认定原告因被告解除合同所受的损失为案涉房屋的四年租金，租金应按照合同解除的当年即2019年标准进行计算，应为：128元/平米/季×15.45平方米×4季×4年=31642元。关于原告主张的律师费、交通费、打印费一节，经本院询问，原告表示交通费、打印费包含在律师费中。本院认为，原、被告在合同中约定了律师费的负担，原告提交的证据可以证明发生律师费11766元的事实，且收费标准符合《辽宁省律师法律服务收费行业指导标准》，故对原告要求被告给付律师费11766元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张不应当将大商新玛特公司列为本案当事人一节，本院认为，因本案房屋租赁合同的签订人为大商新玛特公司，后来虽然大商人民路分公司又与原告签订补充合同确认承租人是大商人民路分公司，但依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定：“分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”原告将大商新玛特公司列为本案当事人并要求其与大商新玛特鞍山分公司承担赔偿责任符合法律规定，对被告的此项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告薛玲与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司签订的关于大商·尚城生活二层194号商铺的《租赁合同》；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起十日内给付原告薛玲租金10196元；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告薛玲31642元；四、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起十日内给付原告薛玲律师费11766元；五、驳回原告薛玲的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2496元（原告已预交），由原告薛玲负担1356元，由沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担1140元，随上述款项一并给付原告薛玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  马文辉审 判 员  庞晓林人民陪审员  刘丽霞二〇二〇年十一月三十日书 记 员  畅诚蕊