甘肃省兰州市七里河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0103民初2384号 原告（反诉被告）:刘泽芳，男，1993年2月11日出生，汉族，住兰州市七里河区。 委托诉讼代理人：张菡益，甘肃吕锦伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张灏，甘肃吕锦伟律师事务所律师。 被告：王龙，男，1988年5月2日出生，汉族，住兰州市西固区。 被告（反诉原告）：吕玉霞，女，1962年12月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：庞俊利，甘肃诺典律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘泽芳与被告王龙、吕玉霞（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘泽芳及其委托诉讼代理人张菡益、张灏，被告王龙，被告（反诉原告）吕玉霞及其委托诉讼代理人庞俊利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘泽芳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告协助原告办理坐落于兰州市七里河区××街道××路××号××单元××层××室房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权转移登记至原告名下；2.本案案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，原、被告签订了《房屋买卖合同协议书》，约定二被告将其位于兰州市七里河区××街道××路××号××单元××层××室房屋以总价73万元的价格出售给原告。原告于合同签订当日向被告支付首付款定金10万元；于同年5月28日向被告支付购房款53万元，被告将房屋交付原告；被告为原告办理房屋过户手续后原告付清尾款10万元，被告应积极配合原告办理过户手续，否则承担赔偿责任。合同签订后，原告依约于2016年5月1日支付被告房屋首付款定金10万元，于5月28日支付被告购房款53万元，被告将房屋交付给了原告。之后，被告在尚未取得房屋权属证书不能办理房屋过户手续期间以生活困难为由多次向原告讨要尾款，原告出于对被告的信任，分别于2017年2月25日支付给被告房屋尾款5万元，于2018年3月8日支付给被告房屋尾款2万元，于2018年10月31日支付给被告房屋尾款3万元，至此原告已将用于保证办理产权过户的10万元尾款全部付清。被告出售给原告的房屋权属证书已于2020年3月颁发，原告要求被告配合办理房屋所有权转移登记手续，被告一再推脱。原告为了维护自己的权益，诉至法院，请求判如所请。 王龙辩称，2016年5月1日，我向原告的父亲刘有义借款10万元，利息为1万元借款每天利息100元，原、被告签订房屋买卖协议书是作为借款的保障，我没有买卖房屋的意思。 吕玉霞辩称，本案案涉房屋为王龙和吕玉霞共同共有，王龙在我不知情的情况下，私自将房屋出售，且合同约定，出卖方和买受方签字合同生效。我在不知情的情况下被列为合同出卖方之一，我未在合同上签字，原告刘泽芳的父亲刘有义在代刘泽芳签字时对该房屋共同共有明确知晓，也明确知晓我未签字的法律后果，因此，该合同不成立。本案系刘泽芳与王龙之间的纠纷，与我无关。 吕玉霞向本院提出反诉请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同协议书》未成立；2.本案诉讼费由本诉原告刘泽芳承担。事实和理由：根据刘泽芳的起诉，2016年5月1日，原、被告双方签订《房屋买卖合同协议书》，约定王龙、吕玉霞将位于兰州市七里河区××小区××号楼××单元××层××户房屋出卖给刘泽芳，房屋总价款73万元，合同签订之日付款10万元，2016年5月28日付款53万元，办理过户手续时付款10万元。吕玉霞系王龙的母亲，该房屋性质为吕玉霞和王龙共同共有，王龙在吕玉霞不知情的情况下私自将房屋出售，且合同约定经出卖方和买受方签字合同生效，我在不知情的情况下被列为合同出卖方之一的主体，我未在合同上签字，刘泽芳的父亲刘有义在代刘泽芳签字时对该房屋共同共有明确知晓，也明确知晓我未签字的法律后果，因此该合同未成立。反诉人要求刘泽芳、王龙自行返还房屋及款项，但其二人却以各种理由推脱，为了维护自身的合法权益，反诉至法院，请求判如所请。 刘泽芳对吕玉霞的反诉辩称，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，吕玉霞提起的反诉没有法律依据和事实依据，请求法院驳回吕玉霞的反诉请求，支持本诉原告的诉讼请求。 王龙对吕玉霞的反诉辩称，同意吕玉霞的反诉请求，没有意见。 本案经审理认定事实如下：被告吕玉霞和王龙系母子关系。2016年5月1日，原告刘泽芳与被告王龙、吕玉霞签订《房屋买卖合同协议书》一份，约定刘泽芳购买王龙、吕玉霞合法拥有的位于兰州市七里河区××小区××号楼××单元××层××户，建筑面积96.82平方米房产一套，房屋总价款73万元。合同同时约定：刘泽芳于合同签订当日支付首付款定金10万元；于同年5月28日付款53万元，出卖方将房屋交付给刘泽芳；办理房屋过户手续时付清尾款10万元，原、被告双方应积极配合办理房屋过户手续，因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。原告刘泽芳及其父亲刘有义、被告王龙在该合同上签名捺印，被告吕玉霞对该合同上“吕玉霞”的签名捺印不予认可，表示不是其本人签名捺印，其对房屋买卖不知情。经询问，刘泽芳、王龙均表示合同上“吕玉霞”的签名捺印不是刘泽芳或王龙书写捺印的，具体是谁签名捺印的不知情，且其二人均表示合同文本不是其本人提供的，是对方提供的。合同签订后，刘泽芳于2016年5月1日向王龙支付了购房定金10万元；刘泽芳于2016年5月28日向王龙支付了购房款53万元，王龙将案涉房产交付给了刘泽芳的父亲刘有义，刘泽芳占有、使用该房产至今；刘泽芳于2017年2月25日向王龙支付了房屋尾款5万元，于2018年3月8日向王龙支付了过户押金2万元，王龙对上述四笔付款分别出具了收条，四笔购房款金额合计70万元。2018年10月31日，刘泽芳向王龙、吕玉霞支付了剩余购房款3万元，王龙、吕玉霞给原告出具了收条一张，该收条载明：“本人王龙、吕玉霞今收到恒大名都5号楼1302室过户押金三万元整，总计拾万元全部付清，等房产证下来直接过户，再不牵扯任何费用”，收款人为王龙、吕玉霞（代）。刘泽芳居住、使用案涉房屋期间所产生的物业费、暖气费、燃气费等收费票据部分显示交款人为王龙、吕玉霞，部分显示为刘泽芳或刘有义，但票据原件持有人为刘泽芳。刘泽芳的父亲刘有义曾于2020年4月4日18:47和19:34及4月13日19:12给吕玉霞号码为189××××8194的手机打电话，原告表示是与吕玉霞协商办理案涉房屋过户事宜，吕玉霞对此不予认可，通话具体内容无法调取。本案在庭审中，刘泽芳申请证人刘某、彭某出庭作证，二证人均证明2016年5月原、被告双方协商房屋买卖到案涉房屋去看房时，刘泽芳及其父母、王龙及其父母、王龙的妻子怀抱孩子、证人均在场，但王龙和吕玉霞对此不认可，表示王龙的孩子是2016年6月28日出生的，与事实不符。为了查明事实，法庭告知王龙庭审后3日内向法庭提交孩子的出生证明，2020年9月4日，王龙提交了其儿子王子瑞的医学出生证明复印件，因无法与原件进行核对，2020年10月23日，法庭向兰州市安宁区民政局调取了王龙的离婚登记审查处理表和自愿离婚协议书，载明：王龙与朱坤梅于2013年8月9日在兰州市安宁区民政局登记结婚，双方于2015年3月31日生育一女王**璐，于2017年6月28日生育一子王子瑞，2018年5月25日王龙和朱坤梅在兰州市安宁区民政局协议离婚，未涉及本案案涉房产。另查明，本案《房屋买卖合同协议书》中约定的房产与本诉原告刘泽芳诉讼主张的位于兰州市七里河区××街道××路××号××单元××层××室房屋系同一房屋。2019年11月20日，王龙、吕玉霞取得了案涉房屋甘（2019）兰州市不动产权第0××5号不动产权属证书，该房屋为王龙、吕玉霞共同共有，该权属证书由刘泽芳持有。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实守信，恪守承诺。合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同是一种合意。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告双方于2016年5月1日签订《房屋买卖合同协议书》，约定刘泽芳购买被告位于兰州市七里河区××小区××号楼××单元××层××房××。协议签订后，刘泽芳按照约定履行了付款义务，已经向被告支付了全部购房款73万元，王龙已于2016年5月28日将案涉房屋交付给了刘泽芳，该房屋由刘泽芳居住、使用至今。刘泽芳居住、使用该房屋期间产生的物业费、取暖费、燃气费等生活费用，虽有部分票据显示交款人是王龙、吕玉霞，是基于其房产登记人的身份，该票据原件的持有人是刘泽芳，应认定实际交款人是刘泽芳，王龙主张该费用是由其缴纳的抗辩意见不能成立。王龙辩称其向刘有义借款10万元，签订房屋买卖合同是作为对借款的保证，没有买卖的意思，其在庭审中接受法庭询问时又表示具体借款数额算不清楚，王龙对其该项答辩意见未向法庭提交相关证据加以证明，本院不予采信。原、被告双方签订房屋买卖合同后，刘泽芳分四次给王龙支付了购房款70万元。2018年10月31日，刘泽芳向王龙、吕玉霞支付了剩余购房款3万元，王龙、吕玉霞给原告出具了收条一张，收条载明：“本人王龙、吕玉霞今收到恒大名都5号楼1302室过户押金三万元整，总计拾万元全部付清，等房产证下来直接过户，再不牵扯任何费用”，收款人为王龙和吕玉霞，吕玉霞在该收条上签名并捺印。王龙、吕玉霞对证人刘某、彭某的证人证言不认可，经核实表明王龙、吕玉霞未向法庭做如实陈述，有违诚实信用。吕玉霞和王龙系母子关系，自2016年5月28日至今，刘泽芳分次支付购房款，该房产由刘泽芳实际占有、使用，王龙、吕玉霞并未对该房产行使权力，吕玉霞表示其对房屋买卖不知情，不符合常理。2020年4月，刘有义三次给吕玉霞打电话，虽无法确认双方通话的具体内容，但鉴于双方没有其他往来，可以推定通话内容与本案有关。综合以上事实，可以证实吕玉霞对该房屋买卖合同知情，对合同的履行情况知情，其收取了刘泽芳支付的购房款，应认定吕玉霞对该买卖合同无异议，该买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合同成立且真实有效，本院予以确认。即使吕玉霞认为案涉房屋为王龙和吕玉霞共同共有，王龙无权单独处分，但因刘泽芳受让该房产时是善意的，其支付了合理的对价款，受让时该房产尚未取得不动产权属证书，其已经实际占有并居住、使用，符合所有权取得的特别规定，亦应认定刘泽芳取得该房产的所有权，故对吕玉霞对本案本诉的答辩意见及反诉请求本院不予支持。吕玉霞如果认为王龙单独处分了共有财产，损害了其作为共有人的利益，其有权向无处分权人请求赔偿损失。刘泽芳已经支付了全部购房款，王龙将案涉房屋交付刘泽芳，王龙和吕玉霞在取得案涉房屋的不动产权属证书后，理应协助刘泽芳办理房屋过户手续，继续履行房屋买卖附随义务，刘泽芳诉请王龙、吕玉霞协助办理案涉房屋的所有权转移登记手续，本院予以支持。 综上，酿成本案纠纷，责任在于本诉被告，应由本诉被告承担违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘泽芳与被告王龙、吕玉霞（反诉原告）于2016年5月1日签订的《房屋买卖合同协议书》成立，合法有效。被告王龙、吕玉霞（反诉原告）于本判决书生效之日起10日内协助原告（反诉被告）刘泽芳办理王龙、吕玉霞（反诉原告）名下位于兰州市七里河区××街道××路××号××单元××层××室房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告（反诉被告）刘泽芳名下； 二、驳回被告（反诉原告）吕玉霞的反诉请求。 本诉案件受理费50元，财产保全费4180元，由被告王龙、吕玉霞（反诉原告）负担；反诉案件受理费50元，由吕玉霞（反诉原告）负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  石丽萍 二〇二〇年十一月三日 书记员  强小娥