江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2544号上诉人（原审被告、反诉原告）：常州稳福纺机有限公司，住所地常州市新**昆仑路**。法定代表人：朱建文，该公司总经理。上诉人（原审被告）：常州特种变压器有限公司，，住所地常州市天宁区河海东路**法定代表人：朱曙明，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘庆，江苏金牌律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘音，江苏金牌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常州市瑞林供应链管理有限公司，，住所地常州市新**昆仑路**法定代表人：林维快，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶力，江苏常元律师事务所律师。上诉人常州稳福纺机有限公司（以下简称稳福公司）、常州特种变压器有限公司（以下简称常州变压器公司）因与被上诉人常州市瑞林供应链管理有限公司（以下简称瑞林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初4009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。稳福公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判;2.判令由被上诉人瑞林公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决适用法律错误一审判决认为“反诉部分，关于要求瑞林公司支付尚余230万元转让款的诉请，符合法律规定，依法应予以支持”不当。原审法院已经查明被上诉人在先违反合同约定的付款义务。《合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2018年7月至今，由于被上诉人不履行约定的在先付款义务，上诉人有权行使先履行抗辩权拒绝履行合同义务。即使上诉人未履行后续义务也是维护自己的合法权益，被上诉人的付款义务不应被中止，滞纳金的计算时间也不应被中止。更何况，上诉人并没有任何违约行为。原审法院在查明被上诉人2018年7月已经违约的情况下，认定剩余转让款的违约时间为“2018年7月9日至2018年9月29日止”，违背了民事活动中应坚持公平的基本原则，变相鼓励被上诉人违反合同约定，原审法院不仅大大降低了被上诉人的违约成本，免去了被上诉人两百多万元的滞纳金，甚至为被上诉人免除了支付剩余转让款的义务。二、一审判决认定事实不清一审判决认定稳福公司未将案涉转让合同中部分房屋及土地腾空交付瑞林公司系认定事实不清。一审判决认定“本案实际尚未交付的也仅为普瑞科公司与王烁租赁的厂房与土地”系认定事实不清。《转让合同》第八条“甲方逾期交付的违约责任甲方未按本合同第五条约定期限将该厂房腾空交付乙方的...按下列方式处理”。《转让合同》第五条5-1“乙方对土地、厂房及其装饰、设备进行接收”、5-2“甲方需协助并配合乙方与其他租赁户变更或重签租赁协议”，证明合同第五条中约定的交付是带设备、带租赁户等设施、合同的交付，合同第八条甲方需承担的违约责任不应包括整个厂房的“腾空”工作。上诉人并不构成任何违约行为，不应该承担违约责任，更不需要向被上诉人支付巨额违约金。事实上，普瑞科公司、王烁租赁的厂房，上诉人早已交付给被上诉人，而且被上诉人已经收取了自2018年9月30日起的厂房租赁费。普瑞科公司、王烁租赁的厂房实际已经不在稳福公司的控制下，该厂房的实际所有权人、实际控制人已是被上诉人。被上诉人一边收租金一边起诉上诉人、还可以免去剩余的房屋转让款是对法律的蔑视。《转让合同》中也没有任何约定第六条“乙方逾期付款的违约责任”的情形可以被第八条“甲方逾期交付的违约责任”的情形中断、中止或减免。原审法院认定的“滞纳金计算时间仅能为2018年7月9日至2018年9月29日止”既无法律依据，也无合同依据，系事实认定错误。按照原审法院的裁判方式，无论被上诉人欠付多少剩余转让款，都不需要承担高额的违约责任，又可以享受甚至超越合同赋予其的权利；上诉人应收的房款未收到，没有任何途径可以维护自己的合法权益，相反还得赔偿被上诉人；这种不诚信的履约模式是严重违背了我国的公序良俗制度。综上，一审判决认定事实不清，在审理厂房租金分配、变压器登记等方面未结合实际，仅以“瑞林公司无需再行支付稳福公司剩余转让款”为结论，未进行实际审查，严重损害了上诉人的合法权益。常州变压器公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判;2.判令由被上诉人瑞林公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由与稳福公司相同。瑞林公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，虽然在计算具体的滞纳金过程中，存在一定的调整，被上诉人并不太认可，但是基于对法律事实的尊重，被上诉人并未上诉。上诉人强调自己并未违约，但依据合同条款以及法律查明的事实，上诉人的违约事实简单明确，依据合同条款的约定应当承担相关责任，一审判决要求上诉人承担相关滞纳金并无任何问题，依法应当得到维持。第二，关于上诉人主张的认定事实不清，而上诉人在上诉状中所书写的转让合同条文中，明确了上诉人应当在2018年9月30日之前将涉案的土地中的三处厂房交付给被上诉人，但截止到目前，仍有两间厂房由于买卖不破租赁的关系，导致该厂房仍在承租户控制中，被上诉人并未能够获得相关的房屋，基于这样的理由，上诉人的违约非常明确，理应承担相应的违约责任。瑞林公司向一审法院起诉请求：1.判令稳福公司立即支付瑞林公司逾期交付厂房土地的滞纳金234.185万元（暂计算至2019年5月31日且已扣除瑞林公司尚未支付的转让余款210万元），并要求稳福公司支付以2590万为基数，按每日万分之七标准计算的滞纳金自2019年6月1日起至稳福公司实际交付完毕厂房之日止；2.判令稳福公司支付瑞林公司收取的房屋租金、房租押金、电费押金共计968832.5元；3.判令稳福公司协助瑞林公司办理不动产登记证号为苏（2018）常州市不动产权第××号的厂区内一台315K**变压器、一台500Ｋ**变压器的变更登记手续；4.判令稳福公司支付瑞林公司为实现本案债权支付的律师费用150000元；5.判令常州变压器公司对稳福公司的前述付款承担连带保证责任；6.本案诉讼费用由稳福公司、常州变压器公司承担。稳福公司向一审法院反诉请求：1.判令瑞林公司支付剩余厂房转让款230万元，并支付与其滞纳金（按每日千分之二计算）直至转让款全部付清为止（截至2019年6月30日的滞纳金为1708200元）；2.判令瑞林公司承担签订厂房土地交接书之日后的应归于稳福公司的租金（常州市众腾汽修有限公司、徐美旺），合计20488.67元；3.判令瑞林公司在交接日后按合同金额每月支付各租客房租租金的8.2%给反诉人，直至所有款项执行完毕（截止2019年6月30日暂计应支付租金108369元）；4.判令瑞林公司承担稳福公司自行申报企业所得税130000元；5.判令瑞林公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月29日，稳福公司、林云来、林维快、常州变压器公司签订《转让合同》一份，载明：“第一条厂房及土地基本情况：甲方向乙方转让位于常州市新北区昆仑路35号的工业建设用地一宗以及该宗地块所有的地上、地、地下建筑物及附着设施括但不限于水、电、道路，绿化，围墙，消防、给排水管网等，具象以现场现状为准），具体如下：1-1该厂房的土地证号为：常国用（20**）第××号，使用年限至2051年7月29日，1-2该厂房的房产证号为：常房权证新字第**、常房房权证新字第**，-3该厂房座落在：常州市新北区昆仑路35号，南临子牙河路，西临昆仑路，1-4上述土地证载面积为20055.8平方米,厂房产权登记面积为11212.29平方米,无证建筑面积合计约4000平方米。该次厂房权属变更前国土部门将对土地进行重新测绘，届时土地使用权面积以新测绘面积为准……1-7甲方保证已如实陈述该厂房权属状况、附属设施和其他相关关系，确认本合同所转让的自有厂房及土地是其合法拥有，不存在第三人主张权利等产权瑕疵（江南农村商业银行常州天宁支行的人民币壹仟伍佰万元整的抵押担保贷款除外）。乙方对甲方上述转让的该厂房具体状况充分了解，自愿买受该厂房……第二条转让价格：2-1甲、乙双方经协商一致，上述该土地厂房转让总价款为人民币大写贰仟捌佰万元整（小写￥28000000元）。注：地：地上现有的包括但不限于门卫墙、道路、绿化、一台2吨货梯、二台5吨行车、—台315K**变压器、一台500Ｋ**变压器及建筑中各项房屋装饰、水电等附属设施均包含在转让总价款之内，无偿保留给乙方（详见土地厂房交接资产清单）。2-2甲、乙双方同意，上述签订的土地厂房转让价款为不开票价，需到当地地税开具《销售不动产统一发票》，开票金额以该厂房实际交易评估价为准。2-3由甲方负责将土地使用权证、房产证转让过户到乙方名下，有关手续乙方及丙方应做好配合工作。甲、乙双方商定本次过户税费（包括但不限于评估费、测绘费、契税、增值税、土增税、交易费、鉴证费、印花税、登记费等）作如下约定：总涉税在人民币大写叁佰伍拾万元整（小写￥3500000元）以内,则合同继续履行，所缴税款由乙方承担人民币大写叁佰万元整（小写￥3000000元），超出人民币叁佰万元部分则甲、乙双方各承担50%;如总涉税在人民币大写叁佰伍拾万元整（小写￥3500000元）以外,则需甲、乙双方友好协商，如协商不成，本合同自动终止，双方互不作违约责任。甲方在收到乙方解除合同通知书之日起七日内,甲方应全额无息返还乙方全部已付款，逾期退款的视为甲方违约，滞纳金按应退款项千分之二每天计。2-4上述过户税费用由甲、乙双方在各办证窗口直接支付。该土地厂房权属变更手续办理完毕后，票据由付款方保存。2-5有关甲方自行申报企业所得税事项，待甲方取得当地地税出具的单位转让不动产税收审批表后，届时甲、乙双方依据增值额及相关扣除项目金额另行友好协商（参考本合同第二条【2—3】条款中对总涉税超出人民币叁佰伍拾万元部分以外的相关约定）。第三条付款方式、期限：3-1甲、乙双方合同签订后，乙方对合同附件进行复核，确认无误后在当天支付给甲方购房定金人民币大写贰佰万元整（小写￥2000000元）。乙方履行本合同第三条款相关义务后，上述定金抵作该厂房转让价款。3-2在乙方未支付本合同【3-3】条中第一期厂房转让款之日前，甲方无故单方面解除本合同的，除返还乙方定金外，还应向乙方支付相当于定金壹倍的乙方额外支出的，乙方的全部损失和支出由甲方赔偿。清场时，承租人不得有人为毁损、破拆，即不可移动的装饰装潢部分不得破坏，其他可移动部分的财物由承租人自行处置……”2018年3月29日，稳福公司收到瑞林公司200万元定金。2018年4月24日，稳福公司收到瑞林公司500万元。2018年5月8日，稳福公司收到瑞林公司200万元。2018年5月9日，稳福公司收到瑞林公司300万元。2018年5月14日，稳福公司收到瑞林公司500万元。2018年6月8日，稳福公司收到瑞林公司300万元。2018年6月26日，稳福公司收到瑞林公司200万元。2018年7月2日，稳福公司收到瑞林公司370万元。2018年4月27日，常州市基础地理勘测中心出具《土地勘测报告》。2018年5月8日，江苏省常州地方税务局出具《单位不动产涉税联系单》。2018年5月24日，常州市国土资源局颁发苏（2018）常州市不动产权第××号不动产权证书。另查明：2015年3月1日，朱建文与王烁签订租赁协议一份，约定朱建文将常州市新北区昆仑路35号主车间2出租给王烁使用，租用时间为2015年4月1日至2025年3月31日，第1年至第3年房租金为330000元，第4年至第6年房租金为346500元。2016年9月5日，刘明保与稳福公司签订租赁协议一份，约定稳福公司将常州市新北区昆仑路35号厂房内东车间出租给刘明保使用，租用时间为2016年9月20日至2022年9月19日，第一年至第三年房租金为160000元。2016年6月1日，徐美旺与赵秀华签订租赁协议一份，约定赵秀华将本市新北区昆仑路35号综合楼底出租给徐美旺使用，租用时间为2016年6月1日至2021年5月31日，第1年至第3年房租金为60000元。2015年11月25日，丁浪与赵秀华签订租赁协议一份，约定赵秀华将常州市新北区昆仑路35号别墅北东第贰栋房出租给丁浪使用，租用时间为2015年12月1日至2018年11月30日，第3年房租金为80000元。2008年7月2日，江苏菜根香餐饮连锁有限公司与稳福公司签订租赁协议一份，约定稳福公司将常州市新北区昆仑路35号4000平方米框架结构出租给江苏菜根香餐饮连锁有限公司，租用时间为2008年8月1日至2018年7月31日，第十年租金为肆拾伍万元。2014年5月4日，中国移动通信集团江苏有限公司常州分公司与稳福公司签订租赁协议一份，约定稳福公司将常州市新北区昆仑路35号15平方米使用场地出租给中国移动通信集团江苏有限公司常州分公司，租用时间为2014年5月1日至2019年4月30日，每年租金为壹万陆仟元。2014年12月22日，常州众腾汽车维修有限公司与稳福公司签订租赁协议一份，约定稳福公司将本市新北区昆仑路35号厂内彩钢房出租给常州众腾汽车维修有限公司，租用时间为2015年2月20日至2018年2月19日，第三年租金为136500元。2015年5月15日，普瑞科公司与稳福公司签订租赁合同一份，约定稳福公司将新北区昆山路35号厂房内北面第一栋出租给普瑞科公司使用，租赁期限自2015年5月15日至2021年5月14日，前三年租金每年50万元，后三年租金每年55万元。一审法院认为，稳福公司与瑞林公司在签订转让合同后，理应根据合同约定履行各自的义务。本诉部分，根据该合同第5-2条之约定，稳福公司应将被江苏普瑞科辊涂有限公司（以下简称普瑞科公司）、常州捷迈特表面工程技术有限公司（以下简称捷迈特公司）、常州市众腾汽修有限公司三家企业租赁的厂区北侧二幢单层机械厂房及彩钢瓦建筑自本合同签订生效之日并收到定金之日起，在六个月内交付瑞林公司。自双方签订土地厂房交接书后，稳福公司需协助并配合瑞林公司与其他租赁户变更或重签租赁协议，由此可见，稳福公司负有将上述房屋及土地腾空并交付瑞林公司之义务，现案涉转让合同中部分房屋及土地仍然无法腾空并交付，故应当认定稳福公司构成违约，瑞林公司据此要求稳福公司承担自2018年9月29日起以已付金额为基数按每日万分之七计算滞纳金，符合法律规定，依法应予以支持，但关于已付金额计算有误，应按2570万元计算;关于滞纳金的计算方式，双方合同约定标准过高，法院酌情调整为按年利率24%计算。关于律师费，虽稳福公司与瑞林公司在合同中约定了律师费的承担方式，但瑞林公司未提交支付律师费的相关证据，故对该项诉请法院不予支持。关于变压器公司，因其在稳福公司与瑞林公司签订的转让合同中作为担保人盖章确认，且在合同中亦明确承担连带保证责任，故对稳福公司的付款义务依法应承担连带保证责任。关于办理不动产登记证号为苏（2018）常州市不动产权第××号的厂区内一台315K**变压器、一台500Ｋ**变压器的变更登记手续，虽瑞林公司尚未完全支付完毕转让款，但根据法院依法调整的滞纳金计算方式，截止起诉之日已超过瑞林公司应支付拖欠剩余转让款的数额，故瑞林公司可要求稳福公司协助办理上述事项。关于瑞林公司要求稳福公司支付收取的房屋租金、房屋押金、电费押金的诉讼请求，因房屋押金、电费押金可由案外人直接向稳福公司要求返还，故法院对该部分诉请不予支持；关于搭电费用，因瑞林公司未提交证据证明该费用是否已由稳福公司收取、收取的数额是多少，故法院对该部分诉请不予支持；对于瑞林公司可要求稳福公司返还承租人已支付租金的数额，法院经审核，确认王烁2018年9月30日至2019年2月20日按91.8%计算，2019年2月21日至3月31日，按100%计算；刘明保2018年7月1日至9月19日，按91.8%计算；丁浪2018年7月1日至11月30日，按91.8%计算；江苏菜根香餐饮连锁公司2018年7月1日至7月31日，按91.8%计算；中国移动通信常州分公司2018年7月1日至2019年2月20日按91.8%计算，2019年2月20日至2019年4月30日按100%计算，上述款项合计283332元。反诉部分，关于要求瑞林公司支付尚余230万元转让款的诉请，符合法律规定，依法应予以支持。但关于滞纳金部分，在2018年9月29日期限届满后，稳福公司仍无法将合同所涉房屋及土地全部交付瑞林公司，此时瑞林公司拒绝支付剩余转让款，符合法律规定，故滞纳金的计算时间仅能为2018年7月9日起至2018年9月29日止；虽合同约定按每日千分之二计算，但该标准过高，法院酌情调整为按年利率24%计算。关于要求判令瑞林公司在交接日后按合同金额每月支付各租客房租租金的8.2%直至所有款项执行完毕的诉请，法院根据稳福公司应承担的逾期滞纳金数额、瑞林公司应支付的剩余转让款数额、瑞林公司应承担的逾期滞纳金数额，确认截止2019年2月20日稳福公司应承担部分已超过瑞林公司应承担部分，故稳福公司要求瑞林公司应按8.2%返还收取部分租金的时间截止点应至2019年2月20日，对应各承租人的计算时间分别为普瑞科公司2018年10月1日至2019年2月20日（550000元／年）、常州市众腾汽修有限公司2018年10月1日至2019年2月20日（136500元／年）、刘明保2018年9月20日至2019年2月20日（160000元／年）、徐美旺2018年7月1日至2019年2月20日（60000元／年）、江苏菜根香餐饮连锁公司2018年8月1日至2019年1月3日（450000元／年），上述款项合计46529元。关于要求瑞林公司承担稳福公司自行申报企业所得税130000元的诉请，因双方在合同中并未约定，故法院依法不予支持。关于稳福公司要求瑞林公司返还签订厂房土地交接书之日后应归于其的租金（众腾公司、徐美旺），因稳福公司未提交证据证明该部分租金瑞林公司已收取，故对该项诉请法院不予支持。综上，将本诉与反诉部分合并，瑞林公司已无需再行支付稳福公司剩余转让款，且稳福公司仍应返还瑞林公司房屋租金数额为283332-46529＝236803元。考虑到截止2019年2月20日稳福公司应承担的滞纳金已超过瑞林公司应支付的剩余转让款及应承担的滞纳金，而按法院酌情认定的年利率24%计算的滞纳金计算方法，截止2020年5月滞纳金数额已超过900万，而考虑到本案实际尚未交付的也仅为普瑞科公司与王烁租赁的厂房与土地，故法院根据因稳福公司违约给瑞林公司造成的实际损失，酌情认定稳福公司还应承担的滞纳金数额为300万元（已扣除瑞林公司尚应支付的230万元和滞纳金）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、常州稳福纺机有限公司于判决生效之日起十日内支付常州市瑞林供应链管理有限公司滞纳金300万元。（已扣除反诉部分反诉被告常州市瑞林供应链管理有限公司应承担的滞纳金和应付的剩余转让款）；二、常州稳福纺机有限公司于判决生效之日起十日内支付常州市瑞林供应链管理有限公司租金236803元。（已扣除反诉部分常州市瑞林供应链管理有限公司应返还的租金）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、常州特种变压器有限公司对常州稳福纺机有限公司的上述付款义务承担连带保证责任，其在承担连带保证责任后可向常州稳福纺机有限公司追偿；四、常州稳福纺机有限公司于判决生效之日起三十日内将登记证号为苏（2018）常州市不动产权第××号的厂区内一台315K**变压器、一台500Ｋ**变压器变更登记至常州市瑞林供应链管理有限公司名下；五、驳回常州市瑞林供应链管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回常州稳福纺机有限公司的诉讼请求。本诉部分案件受理费34486元，由常州市瑞林供应链管理有限公司负担2231元，由常州稳福纺机有限公司负担32255元。（该款常州市瑞林供应链管理有限公司已预交，常州稳福纺机有限公司应承担部分由其于判决生效之日起十日内给付常州市瑞林供应链管理有限公司，法院不再退还。）反诉部分案件受理费减半收取17243元，由常州稳福纺机有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于二审争议的事实，本院认定如下：一、关于资产转让款支付义务及违约责任2018年3月29日，稳福公司（甲方）、林云来、林维快（乙方）、常州变压器公司（丙方）签订的《转让合同》约定，土地厂房转让总价款2800万元；合同签订后支付定金200万元，履行付款义务后抵作厂房转让款；第三条付款方式、期限3-3规定，乙方同意按照下列方式向甲方支付该厂房转让款：第一期人民币1500万元。付款时间：待甲方取得当地测绘中心出具的新宗地图、取得当地地税出具的单位转让不动产税收审批表（甲、乙双方已对本次总涉税金额一致认可），并向银行申请提前还贷（房屋他项权证注销登记）当日，乙方一次性向甲方付清（该款项乙方可直接转入银行指定还款账户）。第二期人民币1100万元。付款时间：待乙方取得当地房产部门核发的新不动产权证（以出证时间为准）之日起，乙方在四十五天内将该厂房抵押给银行取得贷款后或由乙方自行筹集资金，一次性向甲方付清。乙方依据银行授信额度，额度以外金额乙方在取得新不动产权证当天一次性支付给甲方……第六条乙方逾期付款的违约责任约定，逾期三十天之内的，乙方依逾期天数按日向甲方支付逾期应付款千分之二的滞纳金，合同继续履行；逾期超过三十天的，甲方有权选择按日计收滞纳金或者解除合同……2018年3月29日，稳福公司收到瑞林公司200万元定金。2018年4月24日，稳福公司收到瑞林公司500万元。2018年5月8日，稳福公司收到瑞林公司200万元。2018年5月9日，稳福公司收到瑞林公司300万元。2018年5月14日，稳福公司收到瑞林公司500万元。2018年6月8日，稳福公司收到瑞林公司300万元。2018年6月26日，稳福公司收到瑞林公司200万元。2018年7月2日，稳福公司收到瑞林公司370万元。以上合计2570元，尚欠230万元未付。2018年5月24日，常州市国土资源局颁发苏（2018）常州市不动产权第××号不动产权证书。根据合同约定该230万元最晚付款时间为2018年7月8日。二、关于腾空交付义务及违约责任2018年3月29日，稳福公司（甲方）、林云来、林维快（乙方）、常州变压器公司（丙方）签订的《转让合同》第5-2条约定，普瑞科公司、捷迈特公司、常州市众腾汽修有限公司三家企业租赁的厂区北侧二幢单层机械厂房及彩钢瓦建筑自本合同签订生效之日并甲方收到定金之日起，甲方在六个月内交付瑞林公司。自双方签订土地厂房交接书后，稳福公司需协助并配合瑞林公司与其他租赁户变更或重签租赁协议；第9-6条约定，关于普瑞科公司、捷迈特公司、常州市众腾汽修有限公司三家企业租用的厂区北侧二幢单层机械厂房及彩钢瓦建筑，甲方按合同约定时间向乙方交付，不得损坏厂房、土地以及本合同附件列明的设施、设备等物品……第八条甲方逾期交付的违约责任约定，逾期在四十五天之内的，甲方依逾期天数按日向乙方支付已交转让款万分之七的滞纳金，合同继续履行；逾期超过四十五天的，乙方有权选择按日计收滞纳金或者解除合同……根据该合同约定，稳福公司负有腾空交付义务的为普瑞科公司、捷迈特公司、常州市众腾汽修有限公司三家企业租赁的厂房，腾空交付的最晚时间为2018年9月29日。三、关于未能腾空交付的厂房租赁期间及损失2015年3月1日，稳福公司法定代表人朱建文（甲方）与捷迈特公司王烁（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将常州市新北区昆仑路35号主车间2出租给乙方使用，实测建筑面积为2311平方，租用时间为2015年4月1日至2025年3月31日，第1年至第3年房租金为330000元，第4年至第6年房租金为346500元；支付押金：第10年支付30000元，押金在租赁关系终止时，甲方约定由乙方承担的费用外剩余部分无息归还乙方；乙方在租赁期间承担使用供电搭电费。2015年5月15日，稳福公司与普瑞科公司签订《房屋租赁合同》一份，约定稳福公司将新北区昆山路35号厂房内北面第一栋出租给普瑞科公司使用，建筑面积2311平方米，租赁期限自2015年5月15日至2021年5月14日，前三年租金每年50万元，后三年租金每年55万元。稳福公司二审时提供三份函件，证明其向捷迈特公司、普瑞科公司发函通知案涉土地厂房已经转让并要求终止原租赁合同、愿意向承租方补偿并要求承租方腾空，但因补偿未达成一致及瑞林公司与其中一承租方直接达成继续租赁的合意，故其未再与承租方联系。瑞林公司对上述函件真实性不予认可。本院向稳福公司法定代表人朱建文了解案涉租赁事宜，朱建文陈述，当时合同约定腾空交付是因为瑞林公司说要上项目，但最终还是要租出去。稳福公司与捷迈特公司、普瑞科公司沟通过，捷迈特公司答应搬走，按瑞林公司的要求装修不拆，给他们一笔14万的费用，但瑞林公司后来没有答复，捷迈特公司目前仍在承租。普瑞科公司当时就直接与瑞林公司沟通，瑞林公司同意其续租。稳福公司向瑞林公司当面交付一份函，沟通过厂房未能腾空交付事宜。稳福公司已经向各承租户口头通知后面的租金交给瑞林公司，预收的租金在瑞林公司未交的尾款里扣除。产权过户之后，再没有收过租金。目前租金确实有明显上涨，翻了个倍。瑞林公司收取的租金也涨价了。昆山的租金确实比常州高一些，但签订合同的时候对方并没有提出要将昆山的企业迁过来。因为土地厂房已经出售，与捷迈特公司、普瑞科公司的租赁合同终止了，房产手续过户给瑞林公司，由瑞林公司收取租金，或让他们迁走，稳福公司答应给补偿，但是因为他们没有迁走，所以稳福公司没有补偿。瑞林公司对朱建文的部分陈述不予认可，其认为朱建文提出预收的租金在瑞林公司未交尾款中扣除，但其主张的未付房款为230万元，未有过扣减；朱建文提出瑞林公司要上项目，印证其自身需要使用厂房的陈述；产权过户后，稳福公司收取了部分租金，直到瑞林公司起诉多次催要才退还；瑞林公司从未同意出租。相关腾空与补偿义务由稳福公司承担，其未与租赁户达成一致，瑞林公司既未参与，也未起负面作用；朱建文陈述的“租金确实有明显上涨，翻了个倍”印证了瑞林公司的损失。关于未能腾空交付的损失，瑞林公司二审时提供昆山巨力包装材料科技有限公司的营业执照和房产证，主张林维快所有的企业昆山巨力包装材料科技有限公司拟搬迁至常州，而昆山的租金为30元/月/平方米，高于常州；案涉厂房周边的租金达到25元/月/平方米，与朱建文陈述印证。稳福公司出租给普瑞科公司租金为18元/月/平方米，出租给捷迈特公司（王烁）租金为12元/月/平方米。稳福公司收取的租金与市场租金差额部分，按照合同约定年限计算，普瑞科公司损失为（25-18）×12×2311×2.6年=504722元；捷迈特公司损失为（25-12）×12×2311×2.6年=2343354元。租金损失已近300万元。本案在二审中的争议焦点为：1.230万逾期付款违约责任的承担及稳福公司是否享有先履行抗辩权。2.是否构成逾期交付及违约责任的承担。本院认为：关于争议焦点1，按照合同约定，瑞林公司尚欠稳福公司230万元最晚付款时间为2018年7月8日，而瑞林公司至今未付，故瑞林公司构成违约，应依约承担违约责任。关于其是否享有先履行抗辩权的问题，按照合同约定的期限，尾款付款义务在前，腾空交付义务在后，但考虑到瑞林公司已经支付绝大部分转让款，而稳福公司又预收了部分租金，故稳福公司要求行使先履行抗辩权的依据不足。并且，根据朱建文的陈述，在不动产证过户之后，稳福公司已明确其无法继续履行腾空交付义务。而其并无充分证据证明其无法继续履行的原因系瑞林公司造成。故瑞林公司扣留部分少量款项未付，符合行使不安抗辩权的情形。在瑞林公司行使不安抗辩权的情况下，稳福公司无权主张该部分款项的利息。关于争议焦点2，按照合同约定，稳福公司最晚应在2018年9月29日之前腾空交付约定的三家企业所占厂房，两上诉人主张并非腾空交付，即与合同约定内容不符，亦与稳福公司法定代表人朱建文的陈述不符。因稳福公司与捷迈特公司、普瑞科公司两家公司约定的租赁期限超过2018年9月29日，基于买卖不破租赁原则，上诉人与被上诉人均不能强迫两承租人搬走，而稳福公司签约时应当预见这一后果，但其未能按约让两家企业在2018年9月29日前搬走，故其应承担相应的违约责任。如前所述，稳福公司主张未能搬走的原因应归责于瑞林公司，但未能提供充分依据，本院不予采信。关于瑞林公司主张的逾期交付滞纳金，一审法院调整时未考虑瑞林公司的实际损失不当。瑞林公司主张昆山与常州的租金差损失，因稳福公司否认签订合同时瑞林公司要求昆山的企业搬迁过来，而瑞林公司对此也未能提供充分依据，故本院不予采纳。对于滞纳金的调整，本院结合双方交接时案涉厂房周边地块相类似厂房的租金行情、原合同签订的租金单价、面积、租赁到期时间、稳福公司过错程度、其预见损失的可能等因素，根据公平和诚信原则，调整滞纳金为330万元，扣除瑞林公司应支付给稳福公司的230万元，瑞林公司还应向稳福公司支付100万元。综上，一审法院调整违约金时未能考虑被上诉人的实际损失不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初4009号民事判决第二项、第四项；二、撤销常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初4009号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项；三、常州稳福纺机有限公司应支付常州市瑞林供应链管理有限公司滞纳金330万元，扣除常州市瑞林供应链管理有限公司应向常州稳福纺机有限公司支付的尾款230万元之后，应于本判决生效之日起十日内向常州市瑞林供应链管理有限公司支付100万元；四、常州特种变压器有限公司对常州稳福纺机有限公司的上述付款义务承担连带保证责任，其在承担连带保证责任后可向常州稳福纺机有限公司追偿；五、驳回常州市瑞林供应链管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回常州稳福纺机有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉部分案件受理费34486元，已由瑞林公司预交，由稳福公司、常州变压器公司负担；反诉部分案件受理费减半收取17243元，已由稳福公司预交，由瑞林公司负担12600元，由稳福公司负担4643元。二审案件受理费51729元，由稳福公司和常州变压器公司预交，保全费5000元，由瑞林公司预交，合计56729元，由稳福公司、常州变压器公司负担44129元，由瑞林公司负担12600元。互相折抵后，稳福公司、常州变压器公司还应向瑞林公司支付其应承担的诉讼费用14286元。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十一月二十三日法官助理 潘 军书 记 员 陆岷孜