山东省阳信县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1622执异6号 案外人：贾杰功，男，1955年3月26日出生，汉族，住山东省博兴县。 委托诉讼代理人：高芳舒，山东王宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：都景飞，山东王宁律师事务所律师。 申请执行人：浙江申泰建设有限公司，住所地临海市巾山中路**，统一社会信用代码：91331082255207812M。 法定代表人：戴世中，公司董事长。 委托诉讼代理人：宋彬，山东国曜（滨州）律师事务所律师。 被执行人：滨州伟峰置业有限公司，，住所地滨州市渤海十八路中海大厦统一社会信用代码：91371600675521728P。 法定代表人：吴学峰，公司执行懂事。 在本院审理浙江申泰建设有限公司与滨州伟峰置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人贾杰功于2020年10月27日对执行滨州市黄河十五路966号北海花园三期4号楼101、102、103、1××4号房产（产权证号：××＋13632261031643、××＋13632261031644、××＋13632261031645、××＋13632261031646）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人贾杰功称，请求中止滨州市黄河十五路966号北海花园三期4号楼101、102、103、1××4号房产的执行，并解除对该房产的查封。事实与理由：申请执行人与被申请人建设施工合同纠纷一案由阳信县人民法院立案受理，并作出了（2020）鲁1622民初1585号民事裁定，查封上述涉案房产。案外人不服，特提出异议。案外人于2013年9月17日与被执行人签订了普通购房合同，至同年12月20日前，由案外人委托其朋友贾振宇付清了四套涉案房产（商铺）全部房款4786887.50元，同时并交清了各种开口费。于2013年12月28日网签了编号201312190081号、201312190100号、201312190112号、201312190118号《商品房买卖合同》，并在房产局做好备案手续。于2013年4月3日开具了不动产统一发票。合同约定由案外人以总价款4786887.50元购买涉案房产。另外，2013年10月份，已向案外人交付了房产。但被执行人一直未给予案外人通知，致使案外人至今未办理房屋产权证登记。涉案房产登记在被执行人名下，但实际所有人应为案外人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对涉案房产具有排除执行的物权期待权。根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提出异议申请，请求裁定中止对涉案房产的执行。 申请人浙江申泰建设有限公司称，本案中山东省阳信县人民法院（2020）鲁1622民初1585号民事裁定书是法院依法作出的，为维护答辩人合法权益的正义之举，是保障诉讼正常进行的正当行为。被答辩人要求解除对涉案房产的查封没有事实与法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定内容来看，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时符合该条规定的四个条件并且其权利能够排除执行的。而从本案的事实来看，本案被答辩人的情况不符合上述四个条件，其对涉案不动产登记的异议不能成立。一、涉案商品房买卖合同的真实性答辩人存在异议。经比对，被答辩人所提交执行异议申请书中被答辩人贾杰功的签名、所按手印和其所提交的涉案商品房买卖合同中的签名笔迹、所按手印存在明显差异，因此不能确定该商品房买卖合同的真实性，更不能确定被答辩人贾杰功购买房屋的真实性。二、其不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产这一条件。其一，合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，需要相对较为客观的第三方证据，如物业管理费、暖气费等缴费凭据。其二，占有是否发生在人民法院查封之前，是认定这一条件是否符合的时间条件。本案中，贾杰功未能提供房屋交接、实际入住、缴纳物业费、暖气费等能证实其已实际入住占有房屋的证据，更不能证明其已实现对涉案房屋的实际占有。三、仅有发票，而无实际付款凭证、转账记录的不能证实被答辩人已支付全部或按照合同约定支付房屋价款。根据《中华人民共和国物权法》规定，价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。买受人需提交自己将购房款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，并且该款项是用于支付涉案房款的证据；被答辩人举证证实自己实际履行合同，这是被答辩人即买受人获得物权权利的必要条件。而本案中被答辩人未提交任何证据证实其本人已缴纳房款的证据。四、假定被答辩人有充分的转账交款等证据证实其购买了涉案房屋，该涉案房屋未办理房屋过户登记原因亦是由被答辩人自身原因造成的，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项中“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。综上，本案情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况，被答辩人的异议申请应予驳回。 被执行人滨州伟峰置业有限公司未提交答辩意见,仅提供了涉案房产已出卖给了案外人贾杰功的证明。 本院查明，浙江申泰建设有限公司与滨州伟峰置业有限公司、山东瑞峰新型环保建材有限公司和吴学峰建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，诉讼中经浙江申泰建设有限公司申请，本院于2020年8月10日依法作出了（2020）鲁1622民初1585号民事裁定，裁定对滨州伟峰置业有限公司坐落于滨州市黄河十五路966号北海花园三期4号楼101、102、103、1××4号商业房房产等予以查封。 另查明，2013年12月19日，案外人贾杰功与被执行人滨州伟峰置业有限公司签订《商品房买卖合同》四份（合同编号分别为：201312190081号、201312190100号、201312190112号、201312190118号）。合同约定，由案外人购买滨州伟峰置业有限公司坐落于滨州市黄河十五路以南、渤海九路以东北海花园三期第4幢1单元1层101、102、103、1××4号楼房四套，合同房屋总价款为4786887.50元。合同签订后，案外人贾杰功交清房款。滨州伟峰置业有限公司于2014年4月3日为贾杰功出具了购房正式发票。2013年10月，滨州伟峰置业有限公司向案外人贾杰功交付了房产。由于滨州伟峰置业有限公司一直未给予案外人通知，致使至今未办理房屋产权登记。 本院认为，在本院以（2020）鲁1622民初1585号民事裁定查封涉案房产前，案外人贾杰功已与滨州伟峰置业有限公司签订了商品房买卖合同，合同合法有效，案外人亦于2014年4月3日交清了房款，被申请人滨州伟峰置业有限公司也已交付了房产，但因该公司的原因未办理房屋产权登记证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，案外人对被查封的涉案房产具有排除执行权利，案外人异议理由成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对坐落于滨州市黄河十五路966号北海花园三期4号楼101、102、103、1××4号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张花枝 审 判 员 高 军 审 判 员 李培东 二〇二〇年十一月十日 法官助理 董 菲 书 记 员 程云菲