安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初3842号 原告：张愿，男，1988年10月22日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原告：李倩，女，1989年8月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上述两原告共同的委托诉讼代理人：李清富，安徽大泽律师事务所律师。 被告：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧**，统一社会信用代码91341302554566161J。 法定代表人：赵立新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫自安，男，该公司工作人员。 原告张愿、李倩与被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后,依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张愿、李倩及其共同的委托诉讼代理人李清富、被告金园公司的委托诉讼代理人闫自安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张愿、李倩向本院提出诉讼请求：1.判令金园公司履行合同义务，为张愿、李倩办理房地产权证；2.判令金园公司给付张愿、李倩违约金129952元，并从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至取得房地产权证之日止。诉讼过程中，因系争房屋已于2020年4月29日办理了房地产权证，张愿、李倩放弃了第一项诉讼请求。事实和理由：2013年12月27日，张愿、李倩与金园公司《商品房买卖合同》，购买金园公司开发的位于宿州市，总价为294676元。张愿、李倩通过贷款方式支付全部购房款，金园公司于2014年4月1日交房时，两人将契税、房屋维修基金及办理房地产权证相关税费缴纳给金园公司，并委托其办理房地产权证。现在，系争房产已经交付使用6年多，金园公司仍然没有为张愿、李倩办理房地产权证。因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条没有明确约定违约金数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》、《中国人民银行金融机构贷款基准利率》的规定，要求金园公司给付张愿、李倩违约金129952元。 金园公司辩称，1.张愿、李倩的起诉超过了诉讼时效。自张愿、李倩2014年4月1日收房，将契税、房屋维修基金及办理房地产权证相关税费交纳给金园公司，并委托其办理房地产权证，至今已近6年多，远远超过了法律规定的3年诉讼时效。2.张愿、李倩要求金园公司赔偿逾期办证违约金，于情于理显失公平。系争房屋属于福利安排住房性质，且目前价格涨幅明显，张愿、李倩并无任何实际意义上的损失，反而获得较大了利益。3.金园公司于2020年10月提交了办证手续，于2020年1月13日将办证契税缴纳给税务局。如不是疫情影响，房地产权证应该早就办下来，实际是在2020年4月29日办好房地产权证。可见如期办证并非金园公司所能控制。请求驳回张愿、李倩的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院将根据全案证据综合审查认定。 本院经审理认定如下事实：2013年12月27日，张愿、李倩与金园公司签订一份《商品房买卖合同》，约定张愿、李倩购买金园公司开发建设的凯旋百年B11幢2单元1105号房屋，建筑面积共90.53平方米，总金额为294676元，金园公司应于2014年4月1日前交付房屋，但未对产权登记条款作出约定。合同签订后，张愿、李倩按约支付了金园公司购房款，并向金园公司预缴了代办产权证费用等，金园公司于2014年4月1日交付了系争房屋。2020年4月29日，系争房屋办理了《房地产权证》。 本院认为，本案双方争议的焦点问题是：1.张愿、李倩的起诉是否超过了诉讼时效期间；2.系争商品房买卖合同对逾期办证违约责任未作约定，金园公司是否应当支付逾期办证违约金。 张愿、李倩与金园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”首先，在商品房买卖合同关系中，出卖人不仅应当按照约定交付房屋，还需要办理房屋所有权变更登记，买受人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权虽然是一项债权，但具有物权性质，该项请求权不适用诉讼时效。因此，金园公司认为张愿、李倩要求其办证的请求权超过诉讼时效，无法律依据，本院不予采纳。 其次，只要出卖人未按照约定或者规定办理房屋所有权变更登记，即会引发逾期办证违约责任。而该项责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。本案中，双方对逾期办证条款未作约定，结合金园公司于2014年7月1日交付了系争房屋，及系争房屋于2020年4月29日办理了所有权变更登记，考虑本案张愿、李倩主张权利的时间及张愿关于未向金园公司主张逾期办证的违约金的自认等因素，可以认定据此2017年4月29日前的逾期办证的违约金的请求权已经罹于诉讼时效，也即本案可以支持张愿、李倩要求金园公司支付3年的逾期办证的违约金。张愿、李倩主张计算6年的逾期办证的违约金难以成立，本院不予采信。金园公司认为不应当支付逾期办证的违约金，无事实和法律依据，本院亦不采纳。 最后，对于违约金的计付标准，张愿、李倩主张按照年利率4.9%并上浮50%计算。本院认为，从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定，即可以年利率6%作为计算逾期办证的违约金的标准。本案中，张愿、李倩支付了购房款294676元，按照年利率6%，计算3年的逾期办证的违约金，共计53041元。张愿、李倩主张的违约金计算标准难以成立，本院不予采信。 综上所述，张愿、李倩的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张愿、李倩逾期办证的违约金53041元； 二、驳回原告张愿、李倩的其他诉讼请求。 案件受理费2899元，由原告张愿、李倩负担1716元，被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担1183元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  曹 志 人民陪审员  腾丙玉 人民陪审员  庄志勇 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  张峻豪 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。