山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2624号 上诉人（原审原告）：关宝正，男，1944年7月20日出生，汉族，泰安市高新区村民，住。 委托诉讼代理人：张传旺，山东锦哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋其和，男，1955年4月5日出生，汉族，泰安市泰山区村民，住。 委托诉讼代理人：张丽，山东章合律师事务所律师。 上诉人关宝正因与被上诉人宋其和所有权确认纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 关宝正上诉请求：撤销原判，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一、应认定上诉人为涉案房屋的真实权利人、支持诉讼请求。双方签订的契约已履行完毕，一审判决也已认定有效，因1993年买卖行为发生时，物权法尚未颁布，法律还未规定不动产物权的变动以登记为生效要件，当时的年代只签订契约买卖房屋是普遍存在的，确定合同效力以及房屋所有权归属主要考虑合同履行情况，是否办理权属登记仅是附随义务，并不是确定所有权的直接因素。法院应考虑买卖行为发生时的年代背景、交易习惯、合同履行情况，结合物权法司法解释第二条的规定确定房屋权属，不应径直依据物权法第九条的规定驳回诉讼请求。二、退一步讲，即便本案适用物权法第九条的规定，上诉人已照章纳税、办理契证，应视为产权已对外公示，所有权亦发生转移。契约履行完毕后，上诉人已按政府规定缴纳了相应的契税，泰山区人民政府亦颁发了《契证》，已对房屋产权进行了登记，起到了对外公示的作用，《契证》亦记载“契证是房屋产权承受人依照税法规定完纳契税后，由政府颁发的具有法律效力的产权凭证。征收契税的主要目的是依法保护产权人对房屋的合法权益……”，因此，可反映出泰山区人民政府颁发的《契证》即是买卖行为发生时的产权凭证，具有对外公示房屋权属的证明效力，政府为上诉人颁发《契证》，涉案房屋的产权即发生转移的效力。三、根据“法不溯及既往”原则，一审法院适用物权法第九条规定驳回诉讼请求，亦属于适用法律不当。双方买卖行为发生于1993年2月23日，而物权法于2007年10月1日起施行，根据立法法规定的“法不溯及既往”原则，1993年的房产交易不应适用物权法规定处理。 宋其和辩称：上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，虽然现场勘验时，被上诉人认可上诉人居住的事实，但是上诉人居住的房屋并非上诉人起诉的三间房屋，上诉人也未指认出起诉的三间房屋，上诉人起诉的三间房屋不存在，双方之间不存在买卖关系。 关宝正向一审法院起诉请求：1.确认契字第582号印契载明的位于泰安市泰山区的房产归原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告与其父宋绍英（宋少英）在泰安市泰山区宅院内居住，院内有二层楼房一处及其他房屋数间。该院落及院内房屋未办理不动产权登记。 1993年2月23日，原、被告签定《契约》一份，载明：泰山区村民宋其和，因各种原因卖给北集坡庵上村村民关宝正房屋三间（45平方米）总价值壹万元整，此款现已付清，房屋即归关宝正所有。关享有继承权、转让权，买卖权。（本契约一式四份，各执一份，存档一份），东至宋其峰，西至侯礼杰，南至，北至。宋其和在卖方处签名并捺印，买方处由宋洪军代关宝正签名并捺印，村方代表处由张圣星签名并盖有委会的公章，经办人处由李付明签名。同年2月24日，泰山区财源办事处财政所收取关宝正缴纳的契税600元及工本费20元并向其出具收据后，向关宝正发放了契字第582号泰安市泰山区人民政府房屋印契，该印契载明：买人：关宝正，住址；卖人：宋其和，住址，房屋种类间数为：楼底房叁间，座落：泰山区财源办事处，四至：东至宋其峰、西至侯礼杰、南至路、北至路，税率：陆%，应纳税款：陆佰元，契纸工本费贰拾元，原契：壹张。房产承受人已照章纳税，为保障产权，特发给印契为证。该印契加盖了泰安市泰山区人民政府契税专用章及泰山区财源办事处财政所农财专用章、经办人印章。该契证首页说明记载：契证是房屋产权承受人依照税法规定完纳契税后，由政府颁发的具有法律效力的产权凭证。征收契税的主要目的是依法保护产权人对房屋的合法权益。凡房屋的买卖、典当、赠与或交换，均应凭房屋所有权证，由当事人双方订立契约，并由承受人依照《条例》规定申报并完纳契税。 1993年3月17日，由委人员参与制作《协议》一份，内容为：“原宋其和售与关宝正房屋45㎡，计币壹万元，但因多种原因和理由，其和之父宋少英提出异议，价太低。经其双方进一步协商并征其父同意，由村领导参与，达成如下协议：一、鉴于以上情况再由关付与宋少英现金壹仟元正，其和及其父表示同意；二、付款后一切问题均解决，原所签合同仍有效，房子产权归关所有，宋表示自此后决不提异议，决不干涉，关享有对房产之所有权、转让权和买卖权（房产户主：关宝正）。三、自签字之日起连同原合同生法律效力。双方表示不得由任何第三方干涉，否则各自负完全责任。”该协议上，委处由张圣星、张圣昌签名并加盖了公章，两经办人亦签署名字，在当事人签名处为空白。 1993年3月18日，宋绍英向原告出具收到条一份，载明：“今收到关宝正现金壹仟元正。” 原告为证实房屋买卖成立及其占有使用房屋的事实，提交了1992年10月建房时由其购买水管、水表等材料的收据一宗、1999年村委收取电费收据两份，原告还提交了1994年3月29日宋少营等四经办人签字收取原告相关费用的收到条一份，载明：“今收到：关宝正按（应为安）水管子费贰佰元正，因关宝正买宋其和的房子，因常住。” 关于该契约的形成及房屋占有使用情况，原告称，经原、被告协商，1992年被告将宅院内自建的楼房中位于楼底的三间房屋以10000元价格出售给原告，被告即将该房屋交付原告占有使用，1993年2月23日，双方补签上述契约，原告随即缴纳契税，泰安市泰山区人民政府下发了房屋印契。因被告之父宋绍英（宋少英）认为房屋出卖价格过低，后由村委主持并协调，形成1993年3月17日的协议，让原告再付给宋绍英1000元，该款也已交付。原告居住至2002年，因孩子学习搬离涉案房屋。原告还称，协议购买房屋三间，在使用过程中，其中一间已由被告拆除，其实际使用房屋两间。对此，被告认可其与其父亲在场曾与原告签订买卖房屋协议，由村委张圣星等四位成员参加并主持签订协议、认可1993年2月23日协议中记载的事情存在、认可原告在上述房屋内居住十多年，但否认原告当庭提交的1993年2月23日协议上的签名为其本人所签，并申请对其签字捺印进行鉴定，称当时是1993年准备开发，双方确实想买卖房产，也签订了房屋买卖协议，后来，因为未能开发，协议没有成立，也没有生效，签过的协议中没有明确买卖标的物，被告没有45平方米的三间房屋，原告也没有交付10000元购房款。关于被告之父宋绍英收取1000元现金问题，被告称原告在争议房屋中住了十多年，那是其父收取的房屋租赁费。 被告在同一时期将院内楼房上的部分房屋分别卖给包括原告在内的几户人家，侯礼杰亦为购房人之一，购房情况与原告相同，已另案起诉。后被告及院内住户陆续搬离，院落、房屋已闲置多年。 案件审理过程中，被告书面申请，要求对“1993年2月23日契约中宋其和的签名及捺印”非其所为进行鉴定，一审法院依法委托鉴定，后被告提交书面申请，要求撤回司法鉴定申请，一审法院技术室作出（2019）泰山法技文字第76号退鉴函。 案件审理过程中，一审法院组织原、被告对涉案房产进行现场勘验，被告整个宅院系二层楼房，一楼7间、二楼6间，原告主张其购买的系被告房产中一楼三间，实际占有使用两间（另有一间在使用过程中被告已经拆除）。对原告指认的两间房屋被告认可原告在此居住。勘验过程中，原告委托泰安市阳光测绘工程有限公司对泰山区财源街道16号进行测绘，并于2019年8月出具测绘成果技术报告一份，该报告记载：涉案房产测绘总建筑面积为539.09㎡，原告指认的其购买居住的楼底两间屋在报告中标注为①面积为17.76㎡、②面积为12.58㎡，合计30.34㎡。对于该技术报告，原告对其真实性无异议，原告称其购买的系一层中的两间屋；被告对其真实性无异议，原告居住情况属实，但其并未出卖房屋。 一审法院认为：1993年2月23日，在泰安市泰山区相关人员参与并主持下，原、被告签订了“被告因各种原因卖给关宝正房屋三间（45平方米），总价值壹万元”的房屋买卖契约，被告对原告关宝正曾与其签订房屋买卖协议，约定原告以10000元的价格购买被告与其父宋绍英房屋三间的事实并不否认，对签订房屋买卖契约后原告即占有使用房屋多年的事实亦不否认，被告虽提出该契约上名字非其所签并申请对签名、捺印进行鉴定，后被告又撤回鉴定申请，因此被告关于契约非其所签的事实也无证据证实。 关于10000元房款是否交付问题，契约中明确载明了款项已经付清，该契约为委相关人员主持签订，加盖了村委印章，加之此后被告之父宋绍英对房屋买卖价格提出异议，1993年3月17日由村委多位成员参与并主持调解形成的、加盖村委公章的协议及被告之父出具的1000元收到条，进一步佐证了1993年2月23日契约的真实性和房屋买卖后钱款的实际交付过程，同时该协议再次将原、被告买卖房屋的事实加以明确，足以认定双方约定的10000元购房款已经支付，同时也证明了被告之父嫌房屋出卖价格过低，事后通过村委追加1000元购房款的事实。被告关于原告未付购房款、协议未履行的辩称不能成立，不予采信。1993年3月17日由村委多位成员参与并主持、调解形成的协议，虽以协议形式作出，实际是原、被告买卖房屋行为完成后，村委对被告之父提出卖房价格较低问题的处理、解决过程的记载，被告是否签字并不影响原、被告1993年2月23日房屋买卖契约的成立。被告虽称1993年3月18日其父收取原告1000元钱款，系收取原告居住十多年的房租，对此，一审法院认为被告之父一次性预收十多年的房租不符合客观情理，且被告亦未提交任何证据加以证实，对被告的该辩称意见不予采信。因此能够认定原、被告的房屋买卖契约是双方的真实意思表示。 关于该协议标的物是否明确的问题，契约虽约定房屋三间（45平方米），但双方认可后来履行期间被告实际交付两间，对原告占有使用的两间房屋双方在现场勘验时也进行了指认和确认，被告对勘验报告中原告实际使用房屋面积亦未提出异议，对此，应视为契约履行时对房屋间数进行了变更，被告关于标的物不明确的辩称不能成立，不予采信。 综上分析，1993年2月23日双方签订的房屋买卖契约，是经村委全程参与并主持，是双方真实意思表示，契约签订后原告履行了购房款交付义务，被告亦实际交付了房屋，原告持双方签订的契约向泰安市泰山区政府相关部门缴纳了契税，政府亦颁发了泰安市泰山区人民政府的房屋印契，故契约有效。 对于原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原、被告之间房屋买卖的事实虽然成立，但双方之间对于房屋买卖的约定仅对原、被告双方具有约束力，不能产生直接设立物权的法律效力，因此，原告并不享有诉争房产的物权。故，对于原告主张确认涉案房产归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回原告关宝正的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告关宝正负担。 二审中，当事人未提交新的证据。 对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，双方签订涉案契约后关宝正依约支付了购房款，宋其和亦实际交付了房屋，双方已实际履行，关宝正交纳了相关契税，泰安市泰山区人民政府颁发了房屋印契，涉案房屋买卖契约有效，一审判决对此认定正确。综合诉辩意见，二审焦点为涉案契字第582号印契所记载的位于泰安市泰山区间房屋中经一审法院勘验的两间尚存房屋是否归关宝正所有。涉案契约订立时，物权法并未公布施行，本案不应适用物权法关于所有权登记生效的相关规定；物权法公布施行前，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外；双方在涉案契约中明确约定涉案房屋归关宝正所有；当时农村不动产登记制度尚不完善，农村房屋并未进行不动产权属登记，宋其和二审亦认可涉案房屋并未进行登记取得产权证书。涉案房屋并未办理过不动产登记，关宝正办理不动产变更登记客观上不能，要求其办理不动产变更登记，不符合当时农村房屋交易的客观实际。在农村房屋因客观历史原因并无权属登记的情况下，占有成为重要的公示形式，关宝正取得涉案房屋后在其内居住多年，且泰安市泰山区人民政府已向其颁发了印契，印契亦载明契证是政府颁发的具有法律效力的产权凭证。基于以上，关宝正要求确认涉案两间房屋归其所有，既符合双方约定及当时农村房屋交易的客观实际，亦不违反当时的法律规定。综上所述，关宝正的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初3328号民事判决； 二、确认泰安市泰山区人民政府颁发的契字第582号印契所载明位于泰安市泰山区间房屋中尚存的两间房屋归关宝正所有； 三、驳回关宝正的其他诉讼请求。 一审案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，均由宋其和负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年十一月十三日 书记员 张甜甜