浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3607号 上诉人（原审原告）：陈晓阳，男，1967年11月25日出生，汉族，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：徐露科，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑勇，浙江合创律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宁波穗华置业有限公司，住所地宁波市奉化区。 法定代表人：王艳杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶丽莉，女，该公司员工。 上诉人陈晓阳因与上诉人宁波穗华置业有限公司（以下简称穗华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2020）浙0213民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈晓阳上诉请求：撤销原判，依法改判支持陈晓阳的诉讼请求。事实和理由：涉案楼盘属于恒大优惠楼盘，穗华公司违背诚信，应当承担违约责任，违约责任应该包括实际损失、预期收益损失、信赖利益损失。 穗华公司答辩意见同其上诉意见一致。 穗华公司上诉请求撤销原判，依法改判驳回陈晓阳的诉讼请求。事实和理由：双方当事人未达成购房合意，穗华公司不存在违约行为，陈晓阳主张购房损失无依据。 陈晓阳辩称，陈晓阳在和穗华公司业务员的联系过程中一步步推进买房进程的，陈晓阳无过错，实际损失远不止30000元。 陈晓阳向一审法院起诉请求：1.解除陈晓阳穗华公司签订的《商品房网上认购书》；2.穗华公司返还陈晓阳认购金5000元，并赔偿陈晓阳可得利益损失273444.28元【10737元/平方米×（1-75%×93%）×84.19平】。一审庭审时，陈晓阳以开庭前穗华公司已退还5000元认购金为由，当庭撤回要求穗华公司返还认购金5000元这一诉请。 一审法院认定事实：为适应新时期房地产市场的变化，恒大集团有限公司决定对旗下开发的楼盘实施销售优惠活动，并通过媒介对优惠活动进行宣传。从陈晓阳提供的宣传资料看，恒大全国613个楼盘从2020年2月18日起实施75折特大优惠活动，但宣传资料下方同时注明“2、本资料为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准；4、部分楼盘不参与优惠，优惠政策详询各售楼部。” 本案所涉楼盘宁波恒大御海天下系由穗华公司开发，公司工商信息资料显示，该公司投资人为恒大地产集团上海盛建置业有限公司，而恒大地产集团上海盛建置业有限公司的投资人则为恒大地产集团有限公司。从上述公司信息资料可见，穗华公司系恒大集团下属企业。庭审中，穗华公司确认宁波恒大御海天下楼盘并未参与集团发起的75折优惠活动。 陈晓阳在了解到恒大在搞75折促销活动后，通过别人介绍添加了恒大宁波工程部员工缪峰的微信，对陈晓阳在微信中的问询，缪峰没有作出准确、详尽的解读，使陈晓阳误认为恒大御海天下楼盘也参与75折的优惠活动，且折后均价只有8000元左右。后经过缪峰的推荐，陈晓阳又添加了恒大御海天下楼盘销售人员陈争昕的微信。微信对话中，针对陈晓阳的误解，陈争昕亦没有作出纠正。陈晓阳经推荐，下载了恒大恒房通微信小程序，通过该程序缴纳了5000元认购金，认购了宁波恒大御海天下楼盘三区高层三区3幢1803室房产，并通过该程序与穗华公司签署了《商品房网上认购书》。该认购书约定：自本认购书签署之日至2020年5月10日期间，陈晓阳或陈晓阳推荐的客户在购买陈晓阳认购的该商品房时，应缴纳定金20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》；陈晓阳本人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，认购金5000元转为房款，同时陈晓阳享受房屋总价减20000元的额外优惠；陈晓阳推荐他人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》后5个工作日内，穗华公司支付陈晓阳“恒房通”1%佣金及10000元奖励，同时返还陈晓阳所缴的认购金5000元；陈晓阳及陈晓阳推荐的购房人在缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》前，如有第三方要购买该商品房，穗华公司有权将该商品房销售给第三方，穗华公司应通知陈晓阳，并在通知后5个工作日内返还陈晓阳所缴的认购金5000元，同时给予补偿金 5000元；该商品房在2020年5月10日前未被成功销售的，自次日起，穗华公司于5个工作日内返还陈晓阳所缴的认购金5000元。 上述《商品房网上认购书》签署后，陈晓阳知晓所认购的宁波恒大御海天下楼盘三区高层三区3幢1803室房产需以备案价10737元/平方米进行购买而非其理解的8000元左右的价格时，随即与陈争昕及御海天下楼盘销售责任人张涛进行沟通交涉，但最终交涉未果。陈晓阳诉至该院，在开庭前，穗华公司已将陈晓阳缴纳的认购金5000元予以退还。 一审法院认为，陈晓阳通过恒房通小程序与穗华公司签订的《商品房网上认购书》中已明确约定陈晓阳享受认购书中列明的几项权益的期限系自认购书签署之日起至2020年5月10日止。该认购书第三条第（二）款第4项亦明确约定，该商品房在2020年5月10日前未被成功销售的，自次日起，穗华公司于5个工作日内返还陈晓阳所缴的认购金5000元。从上述约定的内容看，该认购书对陈晓阳、穗华公司的效力是有时效性的，即从签署之日到2020年5月10日。现约定的时效已过，穗华公司亦已将认购金5000元退还给了陈晓阳。在此情形下，该认购书对陈晓阳穗华公司已自动失效，不再具有效力。故陈晓阳已无要求解除该认购书之必要。陈晓阳通过缴纳5000元认购金、与穗华公司签署网上认购书，认购了宁波恒大御海天下楼盘三区高层三区3幢1803室房产，但通过该认购书约定的内容来看，陈晓阳可以自己购买该房产，也可以推荐他人来购买该房产。在陈晓阳及陈晓阳推荐的人缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》前，穗华公司不需经过陈晓阳同意，也可以将该房产出售给其他人。从上述约定可见，即使陈晓阳认购了该房产，也并不意味着该房产最终一定要出售给陈晓阳。此外，从该认购书约定的购房流程看，即使陈晓阳要购买该认购房产，首先要先缴纳20000元的定金并签署《商品房认购书》，然后在5日内缴纳首期放款并签署《商品房买卖合同》。以上可看出，陈晓阳与穗华公司签署的该份《商品房网上认购书》并不属于一般意义上的预购合同，陈晓阳缴纳的5000元认购金也不同于一般意义上的定金。综上，即使陈晓阳、穗华公司签署了该网上认购书，陈晓阳所认购的房产也有可能被出售给其他人，也就是说就该认购房产陈晓阳穗华公司之间并不一定会最终形成房屋买卖合同关系。现穗华公司已将认购金退还给了陈晓阳，双方事实上更无可能形成房屋买卖关系。陈晓阳诉请第二项要求穗华公司赔偿其可得利益损失，而可得利益损失是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失，即在合同履行前并不为当事人所拥有的，而为当事人所期望在合同全面履行以后可以实现和取得的财产权利。本案中，因陈晓阳、穗华公司签署的《商品房网上认购书》，就认购房产在陈晓阳、穗华公司之间并不一定会最终形成房屋买卖合同关系的情况下，陈晓阳要求获得可得利益损失的请求，不予支持。但在陈晓阳对恒大的楼盘销售优惠活动存在误解情况下，在与陈晓阳进行沟通交流的穗华公司相关人员没有对恒大的优惠政策进行真实、详尽的解释，对陈晓阳的误读没有进行及时的纠正、说明，反而作出了一些进一步加深误解的误导性陈述，使陈晓阳在确信恒大御海天下楼盘价格只有8000元左右的情况下，才缴纳了 5000元的认购金，并签署了网上认购书。穗华公司相关人员的误导、隐瞒与陈晓阳误解而为的行为之间存在因果关系。陈晓阳在知晓真相后花费时间、精力来与穗华公司进行沟通、交涉，在交涉无果情况下，又委托律师起诉维权。该院认为，穗华公司相关人员在销售过程中已违背诚实信用原则，且行为已给陈晓阳造成了一定的损失。结合陈晓阳缴纳的认购金数额、该认购金穗华公司占有使用的时限、陈晓阳维权花费的时间、精力及委托律师的费用支出成本，从公平、合理原则考虑，该院酌情认定穗华公司应向陈晓阳赔偿经济损失30000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条规定，作出如下判决：一、被告宁波穗华置业有限公司于判决生效之日起五日内向原告陈晓阳赔偿经济损失30000元；二、驳回原告陈晓阳的其余诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5477元，减半收取 2738.50元，由原告陈晓阳负担1738.50元，由被告宁波穗华置业有限公司负担1000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，陈晓阳上诉称，涉案楼盘属于恒大优惠楼盘范畴，并未提供相应证据，且穗华公司明确表示涉案楼盘不在优惠楼盘范畴内，结合穗华公司的宣传资料中载明的“部分楼盘不参与优惠，优惠政策详询各售楼部”信息，可知陈晓阳的该项主张难以成立。但从陈晓阳与穗华公司方的业务员联系沟通的过程来看，确有让陈晓阳误解的嫌疑，一审法院根据双方沟通情况、诚信原则等因素，酌情确定穗华公司赔偿陈晓阳30000元，应属合理。穗华公司上诉称，其不应承担赔偿责任，与事实不符，本院难以采信。 综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6027元，由上诉人陈晓阳负担5477元，由上诉人宁波穗华置业有限公司负担550元。 本判决为终审判决。 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年十一月十八日 书记员  杨丽丽