广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22393号上诉人（原审被告）：徐丽英，女，1937年6月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张建德，男，1965年2月13日出生，汉族，住广州市越秀区，系徐丽英的儿子。被上诉人（原审原告）：广州市百顺鑫物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区前进路上坑直街**基立大厦****，统一社会信用代码914401057256193296。法定代表人：刘建国，职务：董事长。委托诉讼代理人：雷云汉，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑超，广东东方昆仑律师事务所实习律师。上诉人徐丽英因与被上诉人广州市百顺鑫物业管理有限公司（以下简称百顺鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初15379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐丽英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回百顺鑫公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）2020年8月14日广东省住房和城乡建设厅给一审法院出具《复函》，称先烈东横路40号大院18栋不是该厅负责物业管理，但没有否认2001年10月21日广东省住房和城乡建设厅行文制订的《业主公约》及成立大楼管理小组。百顺鑫公司不能以行文没有盖公章而质疑其真实性及有效性，法院可以再发函给广东省住房和城乡建设厅予以证实。（二）先烈东横路40号大院18栋虽然地理位置在40号大院，但它的管理性质是不属于40号大院物业管理的一个独立体。本人还保留2005年、2007年及2009年以前物业公司缴纳的物业费，一审判决认定百顺鑫公司知晓18栋特殊情况而没有按业主拥有物业的建筑面积缴纳物业管理费，徐丽英提供的证据是发生在百顺鑫公司提供物业管理服务之前；百顺鑫公司还提供18栋其他业主缴纳物业费的证据，但这些交费的住户是由于自有私家车要停放在40号大院，而被迫缴纳物业管理费才能放行，百顺鑫公司不能以有住户交费要求徐丽英亦应交费。百顺鑫公司既然知晓18栋的特殊情况应尊重历史事实，继续履行之前的承诺，只收18栋业主的每月垃圾费。（三）小区物业管理费包括：1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费；6.办公费；7物业管理单位固定资产折旧费；8.法定税费。18栋有自有的大楼管理小组，物业管理费里第2项及第4项中囊括的费用，已在18栋业主筹集的大楼维修基金里支出。另外，先烈东横路40号大院有大型露天停车场，所收的停车费足以支付小区物业管理费里的剩余几项开支。一审判决支付2014年7月至2019年3月期间的物业管理费3328元，并没有扣除徐丽英已支付的部分物业管理费。徐丽英只需支付广州城市垃圾处理费，即居民生活垃圾处理费每月每户收取5元，从2014年7月至2019年3月供57个月合计285元。被上诉人百顺鑫公司二审辩称，徐丽英居住的广州市天河区先烈东××号大院18栋601房（以下简称案涉房屋）属于百顺鑫公司物业管理范围，徐丽英应当缴纳物业管理费，百顺鑫公司同意一审判决，不同意徐丽英的上诉请求。百顺鑫公司于2019年4月30日向一审法院起诉请求：1.徐丽英立即向百顺鑫公司支付2009年2月至2019年3月的物业管理费7065元；2.案件的诉讼费用由徐丽英承担。一审法院认定事实：案涉房屋的产权人登记为张文才，所有权来历为2000年6月向广东省建设委员会购买，已征收国有土地使用权出让金，建筑面积为129.748平方米。徐丽英当庭确认徐丽英是张文才的妻子，且是案涉房屋的实际使用人。2009年2月12日，天河区××街先烈东××号42号大院业主委员会（甲方/委托方，以下简称案涉大院业委会）与百顺鑫公司（乙方/受委托方）签订案涉合同，约定：第一条物业项目基本情况名称：先烈东横路40-42号大院；类型：房改房；坐落位置：先烈东横路40-42号大院；…第四条物业服务标准乙方参照广州市普通住宅服务标准中的三级物业服务标准提供服务；第五条物业服务期限物业服务限期为叁年，自2009年2月12日至2012年2月11日。届时，如因特殊情况或不可预计的情况可另行约定顺延3至6个月；第六条物业服务收费方式本物业区域物业服务收费方式采用包干制。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：0.45元/平方米/月；商业物业：1.50元/平方米/月；…第八条物业服务费用交纳业主应当于当月月底前向乙方交纳当月物业服务费。业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按照所欠交费用总额的3‰每日向乙方支付违约金。物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费；…第十四条甲方的权利和义务1、审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。…4、审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。…7、甲方应当于2009年2月12日前向乙方提供位于沙河40号大院内的房屋作为服务用房，建筑面积约60平方米，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变用途。8、负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题。…11、对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的本物业区域内的交纳义务人，应督促其交纳；第十五条乙方的权利和义务1、根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费用、停车管理服务费及特约服务费用等。…4、可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应与所选定的专业服务企业签订书面合同，所签合同不得低于本合同约定的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承担连带责任。专业服务合同签定后两日内提供甲方备案。…6、及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督；…第二十一条期满终止本合同期满前，甲方决定解聘或重新选聘物业服务企业的，应在期满前三个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前二个月书面通知甲方；第二十二条期满续约本合同期满前二个月，甲乙双方是否续约进行沟通，如果意见不一致，且确定不能达成共识，则不再续约。如双方同意续签，应于本合同到期前三十日内签署新的物业服务合同；第二十三条自动续约本合同期满前二个月，没有将续聘或解聘乙方、重新选聘物业服务企业的意见通知乙方的，则视甲方同意此合同自动延续，延续时间与本合同期限一致；第二十四条接管前处理本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方可以应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月；双方的权利义务继续按照本合同执行；等。在一审审理过程中，一审法院依法向广州市天河区人民政府沙河街道办事处发函核实案件情况。广州市天河区政府沙河街道办事处于2019年12月19日出具《关于先烈东横路40号、42号大院物业服务合同纠纷案协助调查的相关情况说明》及附件，函称：根据我街现存材料及我街濂泉西社区居民委员会提供的相关情况说明（附件1），现回复如下：（1）根据濂泉西社区居民委员会提交的相关情况说明，天河区××街先烈东××号、42号大院曾于2009年成立过业委会，期满后一直未进行换届选举，至今未再召开过业主大会及重新选举新一届业委会（附件2）。（2）我街现存天河区××街先烈东××号、42号大院业主委员会与广州市百顺鑫物业管理有限公司于2009年2月12日签订的《物业管理服务合同》的备案资料复印件一份（附件3）及2012年2月11日的物业服务合同备案回执一份（附件4）。（3）天河区××街先烈东××号、42号大院自2009年至今由百顺鑫公司提供物业服务。（4）天河区××街先烈东××号大院18栋属于40号大院的物业管理区域，有实际享受40号大院卫生、安保等物业服务。上述广州市天河区人民政府沙河街道办事处的复函附件包括：（1）广州市天河区沙河街濂泉西社区居民委员会于2019年12月13日出具的《情况说明》：关于本社区先烈东横路40号、42号大院的相关情况，经了解：天河区××街先烈东××号、42号大院曾于2009年成立了业委会，后无换届选举，现也无业委会。天河区××街先烈东××号、42号大院业主委员会与百顺鑫公司于2009年2月12日签订的《物业管理服务合同》的备案情况（见附件）。天河区××街先烈东××号、42号大院自2009年2月12日以来至今是由百顺鑫公司提供物业服务。天河区××街先烈东××号大院18栋属于40号大院的物业管理区域，有实际享受40号大院卫生、安保等物业服务。（2）沙河街城管科于2009年1月23日出具的《关于同意成立物业管理业主委员会的复函》：濂泉西社区居委会：你居委《关于要求成立物业管理业主委员会的函》已收悉。经请示天河区国土房管局物业管理科和依照有关规定，同意你居委成立先烈东横路40号大院物业管理业主委员会。请你们按物业管理业主委员会的有关规定，在法定权限内开展工作。（3）广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2013年6月25日出具的《广州市物业服务合同备案回执》：（物业服务企业名称）：百顺鑫公司，你单位提交物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级：三级；承接项目名称：先烈东横路40号大院；选聘单位：业委会到期，沙河街濂泉西居委会代管；项目负责人及联系方式：刘建国138××××****；物业服务合同期限：2012年02月11日至新一届业委会成立接管。（4）《物业服务合同》（与案涉合同内容一致）。在一审审理过程中，一审法院工作人员到广州市天河区先烈东××号大院现场进行调查，确认18栋楼在40号大院内，与40号大院的公共区域并无封闭隔离，且18栋周围丢弃有垃圾。2020年8月14日，广东省住房和城乡建设厅出具《复函》，函称：天河区××街先烈东××号大院18栋不是我厅负责物业管理。天河区××街先烈东××号大院18栋地下室（用途：车库）产权登记在我厅名下。在一审庭审中，百顺鑫公司及徐丽英均确认18栋大楼在天河区××街先烈东××号大院中，与大院公共区域并无封闭围墙隔开；徐丽英还确认18栋楼没有其他物业公司管理，也没有向百顺鑫公司支付过物业管理费。百顺鑫公司还提交了以下证据：1.物业服务企业资质证书，拟证明其具有提供物业服务的资质。徐丽英对该证据的真实性无异议。2.“40号大院收费凭证单”，拟证明18栋有其他住户都有缴纳物业管理费，18栋房屋属于百顺鑫公司管理范围。3.催收凭证，拟证明百顺鑫公司向徐丽英催收物业管理费的情况，其中最早的一份是2016年7月委托广东东方昆仑律师事务所发出的律师催收函件。徐丽英对上述证据2、3不予认可。徐丽英还提交了以下证据：1.“业主公约”及“通知”，拟证明天河区××街先烈东××号大院18栋由广东省住建厅办公室及大楼管理小组共同负责该栋楼物业管理的依据。2.“加装电梯集资通知”，拟证明18栋大楼管理小组对该栋物业管理的事实情况。百顺鑫公司对上述证据1、2均不予认可，表示上述证据既无广东省住建厅等相关部门的公章，亦无相关业主的签名。3.收据及“广州市环境卫生服务发票”，拟证明百顺鑫公司接收前的收费都知晓18栋的特殊情况而没有按业主拥有物业的建筑面积交纳物业服务费。百顺鑫公司表示上述证据均发生在百顺鑫公司提供物业服务之前，且不是百顺鑫公司出具，不予确认。4.现场照片，拟证明现场18栋大楼物业管理情况。百顺鑫公司对该证据无异议，但认为该照片可以显示18栋大楼就在40号大院内，属于百顺鑫公司的物业管理范围。一审法院认为：关于百顺鑫公司主张徐丽英支付物业管理费的诉请。（1）关于案涉18栋是否属于40号大院的物业管理区域问题。根据沙河街道及濂泉西居委会提供的证明及一审法院现场勘查情况，案涉18栋楼就在天河区先烈东××号大院内，系40号大院不可分割的一部分，40号大院明显是一个整体的物业管理区域，而18栋楼的地上建筑也已经不是属于单位产权的内部集体房屋。依照《物业管理条例》第三十三条中关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，天河区××街先烈东××号18栋属于40号大院的物业管理区域，案涉大院内包括本案争议的18栋楼应当只由一个物业服务企业实施物业管理。（2）百顺鑫公司与天河区××街先烈东××号42号大院业主委员会签订的案涉合同虽已于2012年2月到期，但依据案涉合同第二十三条中关于“本合同期满前二个月，没有将续聘或解聘乙方、重新选聘物业服务企业的意见通知乙方的，则视甲方同意此合同自动延续，延续时间与本合同期限一致”的约定，可以自动续期。并且，根据上述街道、居委会出具的证明及广州市国土资源和房屋管理局天河区分局出具的《广州市物业服务合同备案回执》，案涉合同到期后先烈东横路40号大院未成功换届或成立新的业主委员会，也没有可以证实由业主大会决定解聘百顺鑫公司或者选聘其他新的物业服务企业的相关证据。在未有证据显示百顺鑫公司已退出40号大院小区的情况下，百顺鑫公司实际仍然在为40号大院小区提供了物业管理服务，故案涉合同对40号大院内包括18栋楼的业主仍然具有约束力，百顺鑫公司也提供了18栋楼其他业主缴纳物业管理费的证据。在百顺鑫公司已为40号大院小区提供物业管理服务的情况下，依照《物业管理条例》第四十一条中关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中关于“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，徐丽英应当按合同约定标准向百顺鑫公司交纳物业管理费，现百顺鑫公司主张徐丽英支付管理费合法有据，一审法院予以支持，而徐丽英以其并非合同当事人以及无需接受百顺鑫公司的物业服务为由提出的抗辩，一审法院不予支持。至于徐丽英向一审法院提交其自行管理等证据，一方面百顺鑫公司不予认可，另一方面上述证据也无其他物业服务企业或者管理部门的盖章确认，并且也不能证明百顺鑫公司未向40号大院小区提供物业管理服务，徐丽英以此为由拒绝向百顺鑫公司支付物业管理费，理据不充分，一审法院不予采纳。关于徐丽英提出的诉讼时效问题。经查，百顺鑫公司提供的催收材料可证实其于2016年7月向徐丽英发出过要求缴纳物业管理费的律师函件，故本案的诉讼时效于2016年7月发生过中断，而当时应适用《中华人民共和国民法通则》中关于二年诉讼时效期间的规定，故一审法院对于2014年6月及之前的物业管理费主张不予支持。现百顺鑫公司主张至2019年3月的物业管理费，亦即徐丽英应向百顺鑫公司支付2014年7月至2019年3月共计57个月的物业管理费，依照案涉合同约定即0.45元㎡/月计算，现查明房屋面积为129.748平方米，每月案涉房屋的物业管理费为58.38元，徐丽英向百顺鑫公司支付的物业管理费合计应为3328元。关于徐丽英提出其没有被通知参与业主大会侵害其权益的问题，亦属于其他法律关系，可另循途径解决，在本案中不能成为抗辩百顺鑫公司诉请的理由。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三十三条、第四十一条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，于2020年8月31日作出判决如下：一、徐丽英于判决发生法律效力之日起十日内向百顺鑫公司支付2014年7月至2019年3月期间的物业管理费3328元；二、驳回百顺鑫公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由徐丽英负担。上诉人徐丽英与被上诉人百顺鑫公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭审中，上诉人徐丽英认为百顺鑫公司未对其所在房屋的18栋进行物业管理，也未履行其作为物业公司对其应尽的卫生、保安、公共设备维护义务，由于百顺鑫公司服务不到位，所以其拒付物业管理费。徐丽英还称涉案小区现在除了百顺鑫公司外，没有其他物业管理在提供服务，在百顺鑫公司进入涉案40号大院进行物业服务管理期间其未向该公司支付过物业管理费。二审中，双方当事人均无提出新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合徐丽英的上诉请求和理由以及百顺鑫公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：徐丽英抗辩无需向百顺鑫公司支付物业管理费应否支持问题。现评析如下：根据一审查明的事实可知，徐丽英居住的涉案房屋在百顺鑫公司提供物业服务的40号大院内，百顺鑫公司作为该大院的物业服务单位，其已为包括徐丽英所在的大院提供了物业管理服务，徐丽英接受该服务后，应向百顺鑫公司支付对价。现徐丽英上诉认为百顺鑫公司提供的服务不到位，对此，其并无提供任何证据予以证实，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由徐丽英承担不利后果。徐丽英自认现在涉案40号大院仅有百顺鑫公司在提供物业管理服务，而其所在的18栋楼的相关设施设备维护、更换等费用是否在该楼住户筹集的维修基金中予以支出，并不能否定百顺鑫公司为涉案40号大院提供物业服务的事实，故徐丽英以此为由认为百顺鑫公司未对其尽到卫生、保安、公共设备维护义务以及其所属大楼已自行管理等拒付物业管理费，依据不充分，本院不予支持。另外，因徐丽英明确其从未向百顺鑫公司支付过物业管理费，故其上诉要求扣除其已付部分物业管理费，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于徐丽英提及涉案40号大院露天停车场所涉停车费收费问题，该问题与本案不属同一法律关系，徐丽英可另循合法途径解决，上述问题不能作为徐丽英有权抗辩无需向百顺鑫公司支付物业管理费的合法依据。综上所述，徐丽英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由徐丽英负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十一月十八日书记员 李志康谢金泽