河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15114号上诉人（原审原告）：郑州碧海置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区（郑州国际物流园区）花马东街与禄达一路交叉口东南角。法定代表人：杨海波，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：路俊海，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：张栋梁，男，1977年12月26日出生，汉族，现住郑州市郑东新区。上诉人郑州碧海置业有限公司因与被上诉人张栋梁房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人郑州碧海置业有限公司的委托诉讼代理人路俊海及被上诉人张栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州碧海置业有限公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判为：判决解除上诉人与被上诉人于2017年5月16日签订的编号为J17003325142的《商品房买卖合同》，被上诉人张栋梁协助上诉人办理撤销合同备案手续及合同预告登记注销手续，并判令被上诉人张栋梁向上诉人支付解除《商品房买卖合同》的违约金205926.3元；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、本案购房合同系双务合同，双方均未履行完毕合同义务，合同目的均未实现，而一审法院认定事实错误。1.被上诉人未足额支付购房款，存在欠款。上诉人代被上诉人偿还了银行剩余贷款本金和利息之后，势必导致被上诉人未足额向上诉人支付购房款的情况。虽然是银行宣布提前还款，但究其原因完全是因为被上诉人的逾期断供行为所致，被上诉人存在重大过错。既然被上诉人未足额支付购房款，那么购房合同中买受人的基本义务均未履行完毕。因此，一审法院认定合同已履行完毕存在重大错误。2.本案购房合同尚未履行完毕。虽然被上诉人已经收房，但至今未办理物权初始登记，被上诉人也尚未取得不动产登记证书。本案中双方的权利义务均未履行完毕。但一审法院却以合同已履行完毕、合同目的已经实现为由驳回上诉人诉请，实则违背了客观事实。二、一审法院判决违背了当事人双方签订的购房合同的约定，完全无视购房合同中关于解除权的明确约定。因被上诉人长期断供，建设银行于2020年4月份在郑州市金水区人民法院起诉，金水法院判决上诉人对被上诉人剩余贷款本金和利息承担连带清偿责任。判决生效后，被上诉人仍未履行判决的还款义务，导致上诉人承担了担保责任。在本案购房合同附件四第6条也有明确约定。在上诉人承担担保责任后，上诉人有权解除购房合同。而一审法院却无视该合同约定，竟然武断判决驳回上诉人的解除权。该判决实则会导致被上诉人基于该判决获得了不当利益。而上诉人也无法按照合同约定收回房屋，也无法弥补因被上诉人过错而遭受到的财产损失。综上所述，一审法院认定事实错误，希望二审法院能够依法改判。张栋梁辩称：不同意解除合同，愿意将上诉人代偿的1056117元在两年内分期分批支付给上诉人。郑州碧海置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2017年5月16日签订的编号为J17003325142的《商品房买卖合同》，被告张栋梁协助原告办理撤销合同备案手续及合同预告登记注销手续；2.判令被告张栋梁向原告支付因解除《商品房买卖合同》的违约金205926.3元；3.判令被告张栋梁偿还原告代其垫付的银行按揭款项（银行扣除被告保证金）138100元，银行起诉案件的诉讼费6543元；判令原告可将上述款项从被告已缴纳的房款中予以扣除，不足部分由被告再行支付；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月16日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定，原告将位于郑州经济技术开发区花马东街以东、福达路以南、花马东一街以西25幢1单元7层705号商品房出售给被告张栋梁，房价款为1372842元。付款方式:被告张栋梁应于2017年5月16日，以现金形式向原告支付412842元首付款；于2017年6月16日，以银行贷款方式向原告支付960000元购房款。合同第七条就买受人逾期付款的违约责任进行了约定。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同附件四合同补充协议第三项中第6条约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。(2)买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。(3)如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。2017年6月8日，被告张栋梁与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）签订《个人住房(商业用房)借款合同》，贷款合同约定，被告张栋梁向建设银行贷款96万元，贷款期限为336个月。2016年7月22日，原告与中国建设银行股份有限公司郑州直属支行签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，原告为被告张栋梁购房的借款提供连带保证责任。贷款合同签订后，建设银行于2017年6月30日发放了贷款，金额为96万元。2018年5月份开始，被告张栋梁未按期偿还建设银行的住房按揭贷款，建设银行从原告的保证金账户中共扣除了被告张栋梁的断供贷款金额，共计138100元。因被告张栋梁长期断供，建设银行在2020年4月24日向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求被告张栋梁偿还借款本金、利息、违约金，并请求原告承担连带清偿责任。郑州市金水区人民法院于2020年6月9日作出(2020)豫0105民初4607号民事判决书，判令被告张栋梁偿还建设银行贷款本金909797.39元、利息104.83元、违约金909.80元。郑州碧海置业有限公司对判决第一项确定的全部债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，被告张栋梁未履行还款义务，原告替被告向建设银行清偿完毕所有欠款本息918017.76元，并支付诉讼费6543元。一审法院认为，原、被告于2017年5月16日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。依照合同约定，原告交付了房屋，被告支付了房款，合同已履行完毕。现因被告不能及时清偿银行借款，原告依据其与建设银行签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，对被告的借款进行了代偿。原告可就代偿款项向被告追偿，故原告要求被告偿还其垫付的银行按揭款项138100元、银行起诉案件的诉讼费6543元，该院予以支持。原告要求解除原、被告于2017年5月16日签订的《商品房买卖合同》，因合同已履行完毕，合同目的已经实现，该院不予支持。原告要求被告履行因合同解除应履行的其他附随义务及支付违约金205926.3元的请求，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张栋梁于本判决生效之日起十日内偿还原告郑州碧海置业有限公司代偿款138100元及诉讼费损失6543元；二、驳回原告郑州碧海置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6558元，减半收取3279元，由原告郑州碧海置业有限公司负担1926元，被告张栋梁负担1353元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：郑州碧海置业有限公司与张栋梁于2017年5月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为J17003325142）系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。张栋梁未按其与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向银行偿还贷款，建设银行依据与郑州碧海置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，从郑州碧海置业有限公司的保证金账户中扣划张栋梁断供贷款八笔。郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初4607号民事判决生效后，因张栋梁未履行还款义务，郑州碧海置业有限公司向银行清偿欠款本息918017.76元，并支付诉讼费6543元。郑州碧海置业有限公司向银行承担了剩余贷款的全部担保责任，为张栋梁代偿了银行贷款。郑州碧海置业有限公司代张栋梁偿还银行贷款后，客观上郑州碧海置业有限公司不能实现获得购房款的合同目的，张栋梁已经构成根本违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，已经达到解除权行使的条件，郑州碧海置业有限公司有权解除合同；且因张栋梁构成根本违约，亦符合合同法规定的法定解除的条件。故对郑州碧海置业有限公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。因《商品房买卖合同》解除，张栋梁丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案房屋的预告登记因合同解除而失效，故对郑州碧海置业有限公司要求张栋梁配合其办理撤销合同备案登记和注销房屋预告登记的诉讼请求，应予以支持。关于违约金问题。双方在《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6款第2项约定：买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。因张栋梁构成根本违约，郑州碧海置业有限公司依约有权主张张栋梁承担违约责任。但郑州碧海置业有限公司主张按总房款的15%计算违约金，依据不足。根据《商品房买卖合同》及附件四补充协议的相关规定，本院酌定违约金为10万元。郑州碧海置业有限公司支付的银行起诉案件的诉讼费6543元，应当由张栋梁负担。鉴于郑州碧海置业有限公司主张解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，郑州碧海置业有限公司应当返还张栋梁已经支付的首付款及张栋梁已付的按揭贷款。鉴于张栋梁未就此提出反诉，本案不予处理，当事人可另行解决。综上所述，郑州碧海置业有限公司的上诉请求成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初5136号民事判决；二、解除郑州碧海置业有限公司与张栋梁于2017年5月16日签订的编号为J17003325142的《商品房买卖合同》；三、张栋梁配合郑州碧海置业有限公司办理撤销合同备案登记和注销房屋预告登记；四、张栋梁于本判决生效之日起十日内向郑州碧海置业有限公司支付违约金10万元、诉讼费损失6543元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6558元，减半收取3279元，由郑州碧海置业有限公司负担1926元，张栋梁负担1353元；二审案件受理费4389元，由张栋梁负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十一月二十六日书记员  刘佳辉