山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4434号 上诉人（原审被告）：泰安市住房和城乡建设局，住所地：泰安市长城路**。 负责人：张广银，局长。 委托诉讼代理人：林国雄，山东圣卓恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋凯，山东圣卓恒律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：马兆玉，女，1963年8月9日出生，回族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：任朋，山东泰山法正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽花，山东泰山法正律师事务所律师。 上诉人泰安市住房和城乡建设局（以下简称泰安市住建局）因与被上诉人马兆玉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服泰山区人民法院（2020）鲁0902民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安市住建局上诉请求：撤销一审判决，依法改判；上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审鉴定意见认定的房地产评估对象错误、评估价格过高，鉴定费过高。被上诉人已将补偿方式改为要求货币安置，不再要求实物安置。因此评估机构应对被拆迁房屋的市场价值，以现在为评估时点进行评估。而不应对拟建沿街营业房（拟安置房屋）进行评估。一审法院认为评估对象是拟建成房屋，以拟建成房屋的现在的市场价值取得现金价值，评估对象错误，评估价格过高。该案12000元的鉴定费价格过高，超出了正常范围，且该鉴定费与鉴定事务所人员的付出和当地的经济发展水平不相适应。 马兆玉辩称，一、一审法院查明和认定案件事实清楚准确，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二、上诉人以及龚亮、孙海燕等人为配合市政建设需要与被上诉人2011年11月份签订《房屋征收产权调换协议》，被上诉人履行协议约定义务后上诉人迟迟不能对被上诉人等进行安置。后被上诉人以行政诉讼案件起诉经（2019）鲁09行终250号裁定确定不属于行政受理范围，因此应当按照双方平等主体之间财产关系评价本案。本案中上诉人严重违反协议约定的回迁期限，且一审庭审也明确表明至今不具备安置条件。根据合同法第107条规定被上诉人有权要求因上诉人不履行合同义务而造成被上诉人损失的赔偿；而根据合同法113条规定被上诉人也能够按照合同履行后可以获得的利益为标准确定损失数额。因此上诉人的关于评估对象错误的理由不能成立。三、评估机构的选定和评估鉴定程序都按照法律规定程序进行，一审中上诉人也并未提出鉴定程序和结果明确的相反证据和理由，应当予以采信一审法院委托评估机构作出的鉴定意见，因此上诉人关于评估结果和鉴定费用过高的理由也不能成立。 马兆玉向一审法院提出起诉请求：1.依法解除原被告签订的《房屋征收产权调换协议书》；2.判令被告支付原告房屋补偿款(按照房屋现在的市场价格计算)；3.判令被告支付原告临时安置费的差额(按照房屋现在的市场租赁价格计算)；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回要求解除原被告签订的《房屋征收产权调换协议书》的诉讼请求。 一审法院认定事实：2011年11月26日，原告马兆玉（乙方）与被告泰安市住房和城乡建设委员会（甲方）签订《房屋征收产权调换协议书（非住宅房屋）》，约定：补偿标准：被征收房屋的补偿按照灵山大街中段道路建设工程国有土地上房屋征收补偿方案的规定执行；补偿安置方式：甲方征收乙方的房屋位于，建筑面积112.42平方米。补偿费用：附属设施物补偿15624.8元；临时安置费按被征收房屋建筑面积12元每平方米每月补偿至房屋产权调换交房日，本次支付24个月，计32376.96元，由乙方自行解决临时安置房；搬家费按征收房屋建筑面积10元每平方米一次性支付给乙方，即1124.2元；一次性停产停业补偿费240元每平方米，计款26980.80元。以上补偿款合计76106.76元；待乙方签订征收补偿协议，搬家腾空房屋交钥匙后，甲方在20日内一次性支付给乙方；甲方对乙方实行房屋产权调换安置，乙方自愿选择土地性质为划拨商服用地，位于，建筑面积约112.42平方米（按房管部门实测面积为准）；等面积安置部分乙方交纳每平方米200元，共计差价款22484元，回迁安置期限为24个月，超过回迁安置期限的，自超期之日起加发50%的临时安置费。协议签订后，原告按照协议腾空房屋，被告向原告支付了合同约定的临时安置补助费、附属物设施补偿费、搬家费等各种费用，其中临时安置费已支付至2020年12月31日，但被告至今未建成协议中约定的房屋。庭审中，原告申请对被拆迁房屋（置换位置为泰山区灵山大街南普建工预制场南院地段）参照同地段营业房按照现在市场价值进行评估。经一审法院委托，山东金桥房地产土地评估有限公司于2020年7月30日作出山东金桥房估字××号估价报告，估价结果为上述拟建房地产价值为人民币192.59万元。鉴定费12000元。 被告对山东金桥房估字××号评估报告的鉴定资质无异议，但主张评估价值、评估费过高，且因原告要求货币安置，故应对被拆除房屋的市场价值以现在为评估时点进行评估，而不应对拟建沿街营业房（拟安置房屋）进行评估。 另查明，原被告双方签订的房屋征收产权调换协议书中所涉及的房屋的产权证号为泰房权证泰字第××号，规划用途为非住宅，建筑面积为112.42平方米，房屋所有权人为马兆玉。 一审法院认为，原被告于2011年11月26日签订的房屋征收产权调换协议书，是其真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。协议双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按照协议约定履行了搬迁腾空、将房屋交付被告等义务，但被告至今未按照协议中“回迁安置期限为24个月”的约定对原告予以实物安置，且至今仍不具备实物安置的土地等客观条件，被告存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告不再要求被告进行实物安置，而要求赔偿损失的诉求，于法有据，一审法院予以支持。 对于被告应当赔偿的损失，合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中因该房屋为营业房，被告履行合同后原告可获得的利益包括拟建房屋的价值，故因被告违约给原告造成的损失应包括房屋的折价补偿款，故对于原告要求被告赔偿房屋补偿款的诉求应予以支持。被告辩称不应以拟建成房屋作为评估对象，而应以被拆迁房屋的市场价值以现在为评估时点进行评估的标准计算，该辩称意见不符合合同履行后所实现的合同目的，原告签订合同目的显然是取得拟建成房屋，原告在至今无法取得该标的物的实物情况下，要求按照该标的物的价值取得现金价值，评估的对象显然理应按照该标的物即拟建成房屋作为评估对象进行评估，这才符合合同履行后可获得的利益之所在。 对于房屋补偿款的价格，经原告申请，一审法院委托鉴定机构作出的鉴定意见，被告虽以鉴定价格过高等为由提出异议，但未对鉴定机构或者鉴定人员的鉴定资质、鉴定程序、鉴定结论的依据等提出异议，即被告没有足以反驳的相反证据和理由，因此应当认定该鉴定意见的证明力，对该鉴定意见所认定的房地产价值192.59万元，一审法院予以采信。对于原告以该价值为依据，要求被告支付房屋补偿款192.59万元的诉求，一审法院予以支持。对于鉴定费12000元，因该诉讼系因被告违约所发生的必要费用，故对于原告要求被告承担该项费用的诉求，一审法院予以支持。对于原告主张的临时安置费的差额。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更或解除。由于协议约定的临时安置费，被告已经依据合同约定支付至2020年12月31日，且原告主张的事由亦不符合情势变更原则的要求，故原告现要求被告增加支付临时安置费的差额部分，依据不足，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，判决：一、被告泰安市住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内支付原告马兆玉房屋补偿款1925900元；二、被告泰安市住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内支付原告马兆玉鉴定费12000元；三、驳回原告马兆玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11066元，由被告泰安市住房和城乡建设局负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人泰安市住建局与被上诉人马兆玉之间的合同关系清楚，权利义务关系明确，上诉人泰安市住建局违约事实清楚，一审法院予以认定，是正确的。上诉人泰安市住建局上诉主张不应以拟建成房屋作为评估对象，而应以被拆迁房屋的市场价值以现在为评估时点进行评估的标准计算，以上主张在一审中其已经提出，一审法院已经进行了审理并进行了分析和认定，对其主张未予支持。上诉人泰安市住建局二审又提出同样的主张且并未提供新的证据佐证，对此二审亦不予认定。上诉人主张鉴定费用12000元过高，该费用系在一审过程中，为查清案件事实、明确当事人责任而进行司法鉴定所产生，鉴定费数额与案件标的、鉴定难易程度、当地经济发展水平相适应，并无不当，上诉人主张“超出正常范围，与鉴定事务所人员的付出和当地经济发展水平不相适应”，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。 综上，泰安市住房和城乡建设局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22133元，由上诉人泰安市住房和城乡建设局负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 马 鑫