湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初2877号原告（反诉被告）：陈偲，女，1998年10月3日出生，汉族，户籍地：湖北省浠水县，现住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：苏伟，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕璐，湖北浩泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：石利华，女，1976年8月12日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：刘锐，湖北耀久律师事务所律师。第三人：杨谦，女，1994年5月12日出生，汉族，户籍地：武汉市新洲区，现住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：张党，湖北浩泽律师事务所律师。原告陈偲诉被告石利华，第三人杨谦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，石利华提起反诉，本院合并审理，于2020年11月2日公开开庭进行了审理，陈偲及其委托诉讼代理人苏伟，石利华及其委托诉讼代理人刘锐，杨谦及其委托诉讼代理人张党到庭参加诉讼，现已审理终结。陈偲向本院提出诉讼请求：1、确认陈偲、石利华于2019年9月23日签订的《商用物业租赁合同》已于2020年4月20日解除；2、石利华减免疫情防控期间的租金共计20400元，并退还给陈偲；3、石利华立即返还陈偲全部押金40800元；4、石利华承担本案的诉讼费用。事实与理由：陈偲、石利华于2019年9月23日签订了《商用物业租赁合同》一份，合同约定：“石利华将位于武汉市世界城西班牙风情街F栋2层F203号物业出租给陈偲使用，租赁期限自2019年9月23日至2020年9月23日，月租金金额为人民币13600元，付三押三”。合同签订后，陈偲与杨谦共同负责经营服饰店，陈偲委托杨谦于2019年9月22日分五次向石利华支付共计81600元，其中押金40800元，租金（2019年9月22日至2019年12月22日）40800元，2019年12月22日陈偲又向石利华支付了2019年12月22日至2020年3月22日期间的租金40800元。在合同履行期间，因受新冠病毒疫情的影响，武汉市自2020年1月底进行了封城，直至2020年4月8日正式解封，在此期间，陈偲及杨谦无法经营。时至今日，新冠病毒的影响仍然继续存在，物业所在的步行街电梯依然封闭，街道冷清，无人流量，大多商户均已关门歇业，商户们继续经营将承受更大的损失，均已无力再经营。新冠病毒疫情的发生，使陈偲及杨谦的经营损失惨重，无力继续经营，陈偲与石利华签订合同的目的已无法实现。为此，陈偲及杨谦于2020年4月19日从石利华的物业处搬离，并于2020年4月20日由杨谦将关于解除合同等诉求内容的律师函发送至石利华的微信，石利华当日在陈偲、石利华及杨谦的三人微信群里留言陈述不同意解除合同等。综上，陈偲认为，陈偲租赁本案租赁物的合同目的系为了经营需要，其已充分履行了合同义务，现因不可抗力导致相关合同目的无法实现，其要求解除合同符合相关法律规定，石利华应根据法律规定及公平原则，及时返还陈偲租金及押金。石利华辩称：租赁合同已于2020年9月23日因期满而终止，陈偲要求减免租金、返还押金没有事实和法律依据。石利华向本院提出反诉请求：1、陈偲支付房屋租金40800元；2、陈偲支付物业管理费8940元；3、陈偲支付违约金7344元；4、陈偲支付店铺维修费2500元；5、陈偲负担案件全部受理费。事实与理由：石利华与陈偲于2019年9月23日签订商用物业租赁合同，合同期为1年，租赁费每三个月支付，每次支付40800元，押金40800元。2019年9月22日，陈偲支付三个月的租金40800元，2019年12月22日，陈偲支付三个月租金40800元，支付至2020年3月22日。根据合同约定，陈偲应该于2020年3月22日与2020年6月22支付租金共计81600元（减去押金40800元后还应支付40800元）。根据合同约定，拖欠租金按日千分之五支付违约金，根据法律相关规定，石利华降低诉求，按年息24%向被反诉方要求违约金，至今共计7344元。另，根据交易习惯，被反诉应该承担商铺的物业管理费，至今陈偲尚欠物业管理费8940元，陈偲应一并支付。2020年1月，武汉新冠疫情爆发，对商业造成很大影响。但是，疫情不是陈偲违约的理由。陈偲与石利华均是本次疫情的受害者，陈偲不能为了将自己的利益最大化而将所有损失推脱给石利华。而且，石利华一直抱着善意的态度，愿意与陈偲协商，通过延长租期等合理形式分摊损失，是陈偲要求过份，没有商量的空间。从陈偲租赁石利华店铺开始，该店铺一直在陈偲控制下，现在该店铺大门紧锁，钥匙一直在陈偲手里，陈偲的货架、烫衣设备和收银吧台等仍在店铺内，该店铺实际仍在陈偲的占有使用中。陈偲经营的店铺6月底开始渗水，为了让物业进入维修，石利华于6月29日向陈偲要钥匙开门，但陈偲一直不理，现在商铺渗水严重，因钥匙在陈偲手上，损失无法计算，我们要求陈偲出面，共同察看情况，处理赔偿事宜。陈偲辩称：1、租赁合同应于2020年4月20日予以解除，不存在支付石利华反诉所称的相关租金及物业管理费，同时物业管理费本身系由石利华直接向物业管理公司缴纳，通过其提供的证据可以认定，而且因为疫情的原因，物业管理费本身存在减免，但石利华并未对此予以说明；2、陈偲解除合同的理由为疫情所致，最高人民法院明确认定新冠疫情属于不可抗力，根据合同法的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事一方有权解除合同，因此陈偲解除合同具有法律依据，同时，基于陈偲解除合同的法定情形，因此不存在违约的情况；3、关于店铺维修费的问题，店铺维修的法律责任本身属于出租方而非承租人，同时陈偲已于2020年4月20日向其发出了解除合同的通知，并要求石利华与其办理相关交接手续，但石利华以不同意解除合同为由予以拒绝，其造成店铺的空置以及店铺的渗水等问题均有其自身未能防止损失扩大所造成而非陈偲所致，而且房屋维修房屋的损失是应当由造成损失的一方来承担而不应由承租人来承担；4、关于要求返还押金的诉求，是依据最高人民法院关于担保法的司法解释第118条的规定，押金、履约保证金在合同中不能确定为定金性质的押金应当予以返还，不论是否存在违约行为，因此陈偲认为押金的返还是法律的硬性规定，不因是否违约而以拒绝。经审理查明：2019年9月23日，陈偲与石利华签订一份《商用物业租赁合同》约定：石利华将位于武汉市世界城西班牙风情街F栋2层F203号物业出租给陈偲使用，租赁期限自2019年9月23日至2020年9月23日，月租金13600元，付三押三。陈偲应向石利华支付13600元合同保证金（押金），在陈偲充分履行了本合同的全部义务且无任何违约，也没有给石利华造成损失的情况下，同时结清所有欠款后，石利华在陈偲离场后三个月后无息退还押金。租赁合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，陈偲与杨谦共同负责经营服饰店，陈偲委托杨谦于2019年9月22日分五次向石利华支付共计81600元，其中包括押金40800元和租金40800元（9月23日至12月22日）。2019年12月22日，陈偲又向石利华支付了2019年12月22日至2020年3月22日期间的租金40800元。后，因武汉市爆发新冠疫情，陈偲的商铺一直处于停业状态。疫情期间，双方协商免租事宜未果。2020年4月19日左右，陈偲清空物品搬离了商铺，并告知石利华其要解除合同并交接钥匙，石利华表示不同意解除合同，并要求陈偲承担违约责任。2020年4月20日，陈偲向石利华发送一份律师函，要求自4月20日起解除双方的租赁合同并要求石利华退还疫情期间的租金20400元，返还全部押金40800元。石利华收到后仍然表示不同意解除合同。2020年7月，石利华得知店铺漏水，其找物业公司询问情况，物业公司答复系楼上公共区域漏水渗透到店铺墙壁等处，但当时未解决漏水问题。2020年7月7日，陈偲提起本案诉讼。2020年9月，陈偲自行委托他人将漏水部分修复。另查明：陈偲已经将商铺物业费缴纳至2019年12月22日，标准为每三个月4020元，折合每天45元。以上事实，有商用物业租赁合同、支付凭证、微信聊天记录、律师函、照片和当事人陈述等在卷予以证明。本院认为，陈偲和石利华构成房屋租赁合同关系，双方应当按照法律规定和合同约定依法行使权利并履行义务。陈偲系因疫情影响而无法继续经营，并解除了租赁合同，陈偲亦通知了石利华，鉴于新冠疫情对商业经营的较大影响和涉案商铺所在区域的影响较大，陈偲行使合同解除权本院予以支持，租赁合同于2020年4月20日解除。虽然陈偲提前解除了合同，但其受疫情影响的不可抗力，石利华应当退还押金40800元。疫情防控期间，陈偲不能经营，石利华应当为陈偲减免一部分租金，本院酌定双方各分担50%，即1月23日至4月8日期间的租金34428元，由石利华免除17214元。石利华也是疫情的受害者，合同解除后，石利华受疫情影响不能将房屋及时出租，存在空置损失，且双方对陈偲是否有合同解除权等问题未协商一致，基于公平原则，陈偲应当分担合同解除后房屋空置损失。石利华主张陈偲支付截止2020年6月22日的租金，本院酌定陈偲分担1.5个月租金20400元。陈偲还差欠石利华3月23日至4月20日的租金12684元，加上上述分担的1.5个月租金20400元，陈偲还应支付租金33084元。此租金减去石利华应免除的租金17214元，陈偲还应支付15870元。此外，陈偲还应向石利华支付2019年12月23日至2020年4月20日期间的物业费5355元（45元/天×119天）。关于石利华第3项反诉请求主张的逾期付租违约金，因陈偲此付款义务发生在疫情期间，且此时双方已经开始协商解除合同等问题，陈偲对此有合理抗辩权，石利华主张的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于石利华第4项反诉请求主张的店铺维修费2500元，因漏水系公共区域导致，其应当向实际侵权人主张权利，本院对其此项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）陈偲和被告（反诉原告）石利华签订的《商用物业租赁合同》于2020年4月20日解除；被告（反诉原告）石利华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈偲退还押金40800元；原告（反诉被告）陈偲于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）石利华支付租金15870元；原告（反诉被告）陈偲于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）石利华支付2019年12月23日至2020年4月20日期间的物业费5355元；驳回原告（反诉被告）陈偲的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）石利华的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1330元，适用简易程序减半收取665元，由原告（反诉被告）陈偲负担266元，被告（反诉原告）石利华负担399元。反诉案件受理费645元，由被告（反诉原告）石利华负担451元，原告（反诉被告）陈偲负担194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李志涛二〇二〇年十一月二十日书记员  张 晨