黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初1951号原告：深圳第一亚太物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市道外区长江路**香港皮草城****。负责人：张文鸿，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王身骄，女，1985年4月26日出生汉族，该公司员工，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：袁成志，黑龙江承成律师事务所律师。被告：黑龙江圣锝烨科技有限公司，住所，住所地哈尔滨市道外区长江路**（哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司******）div>法定代表人：辛龙浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈振奎，黑龙江哈西律师事务所律师。委托诉讼代理人：于贵彬，黑龙江哈西律师事务所律师。第三人：哈尔滨华南城有限公司，住所地哈尔滨市道外区，住所地哈尔滨市道外区长江路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：岳楠楠，女，1981年3月3日出生汉族，该公司员工，住哈尔滨市道里区。原告深圳第一亚太物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称第一亚太公司）与被告黑龙江圣锝烨科技有限公司（以下简称圣锝烨公司）、第三人哈尔滨华南城有限公司（以下简称华南城公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告第一亚太公司的委托诉讼代理人王身骄、袁成志，被告圣锝烨公司的法定代表人辛龙浩及委托诉讼代理人陈振奎、于贵彬，第三人华南城公司的委托诉讼代理人岳楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第一亚太公司向本院提出诉讼请求：1.解除第一亚太公司与圣锝烨公司签订的合同期自2018年12月1日起至2025年5月31日止的《物业服务协议》；2.判令圣锝烨公司支付拖欠的物业费218491.100元及迟延支付物业费的违约金（该违约金自2018年11月10日起至圣锝烨公司将物业费实际支付完毕之日止，以218491.10元为基数，按日万分之五标准计算）；3.判令本案诉讼费用由圣锝烨公司承担。事实和理由：第一亚太公司与圣锝烨公司签订两份合同期限分别为2018年10月8日起至2018年11月30日止及2018年12月1日起至2025年5月31日止的《物业服务协议》，约定由第一亚太公司为圣锝烨公司承租的位于哈尔滨华南城1号交易广场B馆2-3层的商铺提供物业服务。自圣锝烨公司与华南城公司签订《哈尔滨华南城商铺租赁合同》进场后，第一亚太公司为圣锝烨公司提供物业服务。物业费收费标准按《物业服务协议》中约定在2018年10月8日至2018年11月30日期间为4元/月/平方米，自2018年12月1日起至2025年5月31日止物业费收费标准为8元/月/平方米。截止至华南城公司向圣锝烨公司寄送《合同解除通知函》通知租赁合同终止之日（即2019年8月31日），圣锝烨公司拖欠物业费共计人民币218491.100元并产生延期支付违约金，故第一亚太公司诉至法院。圣锝烨公司辩称，认可第一亚太公司当庭变更的物业费218491.100元，第一亚太公司主张的违约金的计算方法，高于损失的30%，要求减少违约金至损失的30%。双方的第一份合同期限是2018年10月8日至2018年11月30日，双方已经履行完毕，不涉及解除的问题；第二份物业合同，圣锝烨公司认为双方停止履行的日期是2018年12月29日，也认可第一亚太公司变更后的物业费是计算至2018年12月29日。根据双方合同第三章第四项，圣锝烨公司缴纳了装修保障金2万元，现已装修完毕，具备了返还条件，该2万元应该在第一亚太公司主张的物业费基础上进行冲抵。华南城公司述称，同第一亚太公司意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.第一亚太公司提交的证据A1哈尔滨华南城商铺租赁合同、物业服务协议，能证明华南城公司（甲方）与圣锝烨公司（乙方）于2018年8月31日签订商铺租赁合同，商铺位置位于哈尔滨华南城1号交易广场B馆2-3层，租赁面积共计19025.91平方米，租赁期限自2018年12月1日起至2025年5月31日止。整个租赁期乙方应缴纳租金及采暖费共计10958924.16元，物业费由甲方委托的第一亚太公司与乙方另行签订合同收取。合同第六章第一条约定，如乙方未按时付清租金、经营管理费等费用，每逾期一日，乙方应按欠付金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期达7日以上的，乙方同意甲方有权采取包括但不限于停水、停电、限制营业等措施，并有权解除本协议。合同第九章第四条约定乙方送达地址及联系方式为“地址：哈尔滨市道外区长江路1608号（哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司4层A区85-149号），联系人：马欣悦，联系电话：159××******,收件邮箱：419×××＠ｑｑ.ｃｏｍ”。2018年10月8日第一亚太公司（甲方）与圣锝烨公司（乙方）签订两份物业服务协议，物业服务期限分别为2018年10月8日至2018年11月30日以及自2018年12月1日至乙方与华南城公司签订的租赁合同期满即2025年5月31日。物业服务期限自2018年12月1日至2025年5月31日的物业服务协议约定物业服务费标准为每月每平方米人民币8元，按建筑面积计算，自2018年12月1日起缴纳。乙方租赁物业1号交易广场B馆2-3层建筑面积为19025.91平方米，乙方每月需缴纳物业服务费152207.3元，自2018年12月1日缴纳至乙方与华南城公司的租赁期结束。装修保证金20000元，在装修完毕三个月后经物业验收合格退还。协议第十条约定乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间支付物业服务费及其他有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按拖欠费用万分之五的标准支付违约金。本院予以采信。2.第一亚太公司提交的证据A2催告函、合同解除通知函、邮政交寄单（收据）、邮政特快专递，能证明华南城公司于2019年8月21日通过中国邮政特快专递按照商铺租赁合同中约定的圣锝烨公司送达地址向圣锝烨公司（马欣悦）邮寄催告函，该催告函于2019年8月22日由圣锝烨公司签收。华南城公司于2019年8月24日通过中国邮政特快专递按照商铺租赁合同中约定的圣锝烨公司送达地址向圣锝烨公司（法定代表人辛龙浩）邮寄催告函，该催告函被拒收退回。华南城公司于2019年8月31日向圣锝烨公司通过中国邮政特快专递按照商铺租赁合同中约定的圣锝烨公司送达地址向圣锝烨公司邮寄合同解除通知函，收件人分别为马欣悦、辛龙浩，信件均被拒收退回。本院予以采信。3.第一亚太公司提交的证据A3哈尔滨华南城入驻手续进程表，能证明圣锝烨公司已于2018年10月8日办理完毕入驻哈尔滨华南城手续。本院予以采信。4.第一亚太公司提交的证据A4客户访谈记录，能证明第一亚太公司分别于2018年12月10日、12月24日针对物业服务满意度对圣锝烨公司进行访谈，圣锝烨公司周国涛在客户访谈记录上签字，意见均为满意。本院予以采信。5.圣锝烨公司提交的证据B1收据，能证明圣锝烨公司向第一亚太公司交纳2万元装修保证金，第一亚太公司于2018年9月29日为圣锝烨公司出具收据。本院予以采信。6.圣锝烨公司提交的证据B2华南城公司下发的关于通知贵司租赁场地关停通知函，能证明华南城公司于2018年12月29日向圣锝烨公司发出关于通知贵司租赁场地关停通知函，载明因圣锝烨公司未按约定向华南城公司缴纳租金及取暖费，华南城公司于2018年12月29日对圣锝烨公司承租商铺采取停水停电并限制营业处理。本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华南城公司（甲方）与圣锝烨公司（乙方）于2018年8月31日签订商铺租赁合同，商铺位置位于哈尔滨华南城1号交易广场B馆2-3层，租赁面积共计19025.91平方米，租赁期限自2018年12月1日起至2025年5月31日止。整个租赁期乙方应缴纳租金及采暖费共计10958924.16元，物业费由甲方委托的第一亚太公司与乙方另行签订合同收取。合同第六章第一条约定，如乙方未按时付清租金、经营管理费等费用，每逾期一日，乙方应按欠付金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期达7日以上的，乙方同意甲方有权采取包括但不限于停水、停电、限制营业等措施，并有权解除本协议。合同第九章第四条约定乙方送达地址及联系方式为“地址：哈尔滨市道外区长江路1608号（哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司4层A区85-149号），联系人：马欣悦，联系电话：159××******,收件邮箱：419×××＠ｑｑ.ｃｏｍ”。2018年10月8日第一亚太公司（甲方）与圣锝烨公司（乙方）签订两份物业服务协议，物业服务期限分别为2018年10月8日至2018年11月30日以及自2018年12月1日至乙方与华南城公司签订的租赁合同期满即2025年5月31日。物业服务期限自2018年12月1日至2025年5月31日的物业服务协议约定物业服务费标准为每月每平方米人民币8元，按建筑面积计算，自2018年12月1日起缴纳。乙方租赁物业1号交易广场B馆2-3层建筑面积为19025.91平方米，乙方每月需缴纳物业服务费152207.3元，自2018年12月1日缴纳至乙方与华南城公司的租赁期结束。装修保证金2万元，在装修完毕三个月后经物业验收合格退还。协议第十条约定乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间支付物业服务费及其他有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按拖欠费用万分之五的标准支付违约金。2018年9月29日圣锝烨公司向第一亚太公司交纳2万元装修保证金，圣锝烨公司于2018年10月8日办理入驻哈尔滨华南城手续。第一亚太公司分别于2018年12月10日、12月24日针对物业服务满意度对圣锝烨公司进行访谈，圣锝烨公司周国涛在客户访谈记录上签字，意见均为满意。华南城公司于2018年12月29日向圣锝烨公司发出关于通知贵司租赁场地关停通知函，载明因圣锝烨公司未按约定向华南城公司缴纳租金及取暖费，华南城公司于2018年12月29日对圣锝烨公司承租商铺采取停水停电并限制营业处理。华南城公司于2019年8月21日通过中国邮政特快专递按照商铺租赁合同中约定的圣锝烨公司送达地址向圣锝烨公司（马欣悦）邮寄催告函，催要租金、采暖费，该催告函于2019年8月22日由圣锝烨公司签收。华南城公司于2019年8月24日通过中国邮政特快专递按照商铺租赁合同中约定的圣锝烨公司送达地址向圣锝烨公司（法定代表人辛龙浩）邮寄催告函，催要租金、采暖费，该催告函被拒收退回。华南城公司于2019年8月31日向圣锝烨公司通过中国邮政特快专递按照商铺租赁合同中约定的圣锝烨公司送达地址向圣锝烨公司邮寄合同解除通知函，收件人分别为马欣悦、辛龙浩，信件均被拒收退回。圣锝烨公司尚欠第一亚太公司物业费218491.10元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”具体到本案，华南城公司与圣锝烨公司签订的商铺租赁合同以及第一亚太公司与圣锝烨公司签订的两份物业服务协议，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同、协议成立并生效，当事人应当按照约定全面适当履行自己的义务。物业服务期限自2018年10月8日至2018年11月30日的物业服务协议双方已经履行完毕。物业服务期限自2018年12月1日至2025年5月31日的物业服务协议，因圣锝烨公司未按约定向华南城公司缴纳租金及取暖费，华南城公司对租赁场地予以关停，圣锝烨公司已于2018年12月29日撤离商铺，第一亚太公司与圣锝烨公司的物业服务协议已经在事实上不能履行。圣锝烨公司主张其缴纳的装修保障金2万元在第一亚太公司诉请的物业费中冲抵，符合法律规定，本院予以支持。圣锝烨公司尚欠第一亚太公司物业费198491.100元构成违约，应承担违约责任。第一亚太公司诉请“解除合同期自2018年12月1日至2025年5月31日止的《物业服务协议》、圣锝烨公司支付拖欠的物业费218491.10元”，本院支持解除合同期自2018年12月1日至2025年5月31日止的《物业服务协议》、圣锝烨公司支付拖欠的物业费198491.100元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”具体到本案，第一亚太公司诉请圣锝烨公司支付迟延支付物业费的违约金“自2018年11月10日至圣锝烨公司将物业费实际支付完毕之日止，以218491.10元为基数，按日万分之五标准计算违约金”，违约金过高，圣锝烨公司请求减少违约金，符合法律规定，本院调整为圣锝烨公司“以物业费198491.10元为基数，自2018年11月10日至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍上浮30%计算违约金，金额为14600.68元；自2019年8月20日至全部物业费付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍上浮30%计算违约金，”超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除深圳第一亚太物业管理有限公司哈尔滨分公司与黑龙江圣锝烨科技有限公司签订的合同期自2018年12月1日至2025年5月31日止的《物业服务协议》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，黑龙江圣锝烨科技有限公司向深圳第一亚太物业管理有限公司哈尔滨分公司支付物业费198491.10元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，黑龙江圣锝烨科技有限公司向深圳第一亚太物业管理有限公司哈尔滨分公司支付违约金，以物业费198491.10元为基数，自2018年11月10日至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍上浮30%计算，金额为14600.68元；自2019年8月20日至全部物业费付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍上浮30%计算。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4577元（深圳第一亚太物业管理有限公司哈尔滨分公司已预交9172元，按照深圳第一亚太物业管理有限公司哈尔滨分公司变更后的诉讼请求，应退还4595元），由黑龙江圣锝烨科技有限公司负担4270元，由深圳第一亚太物业管理有限公司哈尔滨分公司负担307元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  董益峰人民陪审员  邱文友人民陪审员  杨国会二〇二〇年十一月五日书 记 员  宁 寰