江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5198号上诉人（原审被告）：邹剑，男，1984年2月15日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：施忠礼，江苏恒毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市住房和城乡建设执法监察支队，住所地徐州市民主南路**。法定代表人：何振飞，该支队队长。委托诉讼代理人：杨梦楠，江苏禾嘉律师事务所律师。上诉人邹剑与被上诉人徐州市住房和城乡建设执法监察支队房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人邹剑及其委托诉讼代理人施忠礼，被上诉人徐州市住房和城乡建设执法监察支队的委托诉讼代理人杨梦楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邹剑上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判或发回重审；事实与理由：原审认定双方是先交房后签订合同与事实不符。上诉人是在2016年4月份通过招投标与被上诉人在5月份签订了租赁合同，签订租赁合同时双方都没有写签订日期，被上诉人一审提供的合同签订日期是被上诉人伪造的。合同约定租赁日期为2016年9月1日至2017年8月30日。被上诉人和上诉人在合同签订后就开始清收交付房屋，但至今仍有部分房屋没有按合同交付。上诉人在此期间多次找被上诉人协商未交付的房屋问题，被上诉人说他们也无法把非法占有人赶走，只是多次张贴了让非法占有人搬迁的通知，并告诉上诉人暂缓缴纳租金，等以后再协商租金数额。房屋租赁合同出租方的主要义务是交付符合合同约定条件的房屋，承租方主要义务是支付租金。而本案一审判决上诉人支付未实际使用的房屋租金，明显违反公平原则，请求二审法院查清事实依法改判或发回重审。徐州市城乡建设监察支队辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判，具体意见同一审起诉状。徐州市城乡建设监察支队向一审法院提出的诉讼请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、邹剑向徐州市城乡建设监察支队支付自2016年9月1日起至实际搬离之日止的租金，现租金暂计算至2019年3月31日，共计31个月，金额为662700元；3、邹剑承担违约金43400元；4、本案的诉讼费用由邹剑承担。一审法院审理查明：2016年8月25日，徐州市城乡建设监察支队作为甲方、邹剑作为乙方签订了《房屋租赁合同》一份，该合同主要内容：第一条房屋基本情况该房屋坐落于徐州市鼓楼区桥南营业房，房屋面积1115㎡（（地上687㎡、地下室428㎡。第二条租赁用途用于餐饮、茶馆、休闲、娱乐、运动、零售经营，乙方不得擅自改变用途。第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2016年9月1日至2017年8月30日，共计1年。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出（书面、口头）续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金（一）租金标准：21700元/月。（二）租金支付时间：每季度提前10天支付租金。（三）若乙方拖欠租金满1个月，甲方有权收回房屋。第五条房屋租赁押金（一）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金，具体金额为：10000（大写：壹万元）。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返回乙方。第六条（略）。第七条房屋租赁期限内，甲方保证承担下列责任1、甲方应于2016年8月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，满足乙方正常使用。2、3、（略）。第八条、第九条（略）。第十条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因城市建设需要房屋拆迁、或不可抗力致使房屋毁损、灭失的可以解除合同。（三）因乙方不能按时交纳租金，甲方可以解除合同。（四）因城市规划拆迁等而解除合同，乙方有权获得因拆迁产生的相应装修补偿。第十一条违约责任如有违反上述约定而给另一方导致损失的，违约方在赔偿损失的同时，还需承担2个月租金的违约责任。其它合同条款略写。另查明，2016年6月7日，徐州市城乡建设监察支队给邹剑出具授权委托书，该委托书载明：“今委托邹剑（身份证号）为我单位的代理人，代表我单位前去办理坝子街房屋出租的具体清房承租等业务”。再查明，本案所涉及的坐落于徐州市鼓楼区桥南营业房，徐州市城乡建设监察支队在诉讼期间未能提供该涉案房屋的产权登记证明或建设规划许可证等。一审法院认为：一、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”。本案徐州市城乡建设监察支队在诉讼中始终未有提供涉案房屋的建设工程规划许可证等相关证明。因此，双方所签订的关于坐落于徐州市鼓楼区桥南营业房《房屋租赁合同》应为无效合同。故徐州市城乡建设监察支队要求解除合同支付违约金的请求无法律依据，法院不予支持。二、在双方签订《房屋租赁合同》之前，邹剑对涉案房屋进行了清理，对涉案房屋整体状况是明晰了解的。按《房屋租赁合同》约定，徐州市城乡建设监察支队于2016年8月1日前已将房屋按约定条件交付邹剑，即先交付涉案房屋，之后于2016年8月25日又签订的《房屋租赁合同》。邹剑在对涉案房屋进行相应装修并实际使用后，理应参照约定及时支付房屋使用的费用，使用费用的标准应按双方在《房屋租赁合同》中约定的租金标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第五十六条、第五十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，遂判决：一、判决生效后十日内，邹剑支付徐州市城乡建设监察支队房屋占有使用费用662700元。二、驳回徐州市城乡建设监察支队的其他诉讼请求。二审期间上诉人邹剑向法庭提交如下证据：证据一：合同扫描件一份，证明双方签订的合同没有落款时间，签订时间大约是在2016年5月份，而不是被上诉人提供合同上载明的2016年8月25日。合同签订后上诉人就将合同扫描，扫描时间是2016年6月份。证据二：从解放北路两侧旧城区改造项目征收指挥部调取的房屋租赁证明和会议纪要，证明在2013年王凤举就承租了部分房屋使用，而且王凤举拿到了拆迁款。证据三：提交一份租赁涉案房屋时徐州市城乡建设监察支队出具的涉案房屋草图。被上诉人徐州城乡建设监察支队发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但与本案没有关联，即使存在该份合同，双方之间的租赁关系仍然是在2016年8月25日，双方签订正式的租赁合同时建立。该份租赁合同能够进一步印证，至少在2016年6月份，上诉人对涉案房屋的现状已经充分了解，进而仍然在2016年8月15日同被上诉人签订租赁合同，而且该份租赁合同并没有落款的日期，不能证明上诉人的证明目的，同时上诉人提交的扫描件属于电子数据，是非常容易篡改的。证据二与本案没有关联，上诉人在承租涉案房屋之前，对房屋交付的现状已经非常了解，仍然在数月之后即2016年8月25日与被上诉人签订租赁合同，涉案房屋以当时的现状交付给上诉人是符合租赁合同约定的。因此，被上诉人在租赁合同签订之前，已经先履行了合同约定交付义务。对证据三的真实性无异议，该草图是徐州市城乡建设监察支队出具给上诉人邹剑的。二审审理查明，被上诉人在二审庭审中亦陈述王凤举一直占有使用部分房屋。根据上诉人提供的草图，王凤举占有使用的面积是278.4平米。其余事实与一审查明事实一致。本院认为：被上诉人在诉讼中始终未有提供涉案房屋的建设工程规划许可证等相关证明。因此，双方所签订的关于坐落于徐州市鼓楼区桥南营业房《房屋租赁合同》应为无效合同，但上诉人应向被上诉人支付占有使用期间的占有使用费。上诉人主张其实际未占用使用的房屋是王凤举占用的278.4平米，张本银占用的92.8平米，以及戚健康占用的一间平房。首先，对于王凤举占用的278.4平米。上诉人客观上并未占有使用，且被上诉人也予以认可，该部分面积的占有使用费，上诉人不应当承担，应当予以扣除。即每月5418.49元（21700元*（278.4平米/1115平米）），5418.49元*31个月为167973.19元。其次，对于张本银占用的92.8平米，因上诉人已经向该部分房屋的原承租人于海支付了营业房物品交接清单中的费用，表明上诉人与于海已经进行了交接，其实际接收了该部分房屋，故上诉人上诉主张其未实际占用该部分房屋，不应支持。最后，对于戚健康占用的一间平房，上诉人并未提供充分证据证明该部分面积在双方签订的租赁合同约定的范围内，故对该主张，不应支持。综上，上诉人邹剑的上诉请求部分有事实和法律依据，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初2640号民事判决。二、邹剑于本判决生效后十日内支付徐州市城乡建设监察支队房屋占有使用费用494726.81元。三、驳回徐州市城乡建设监察支队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11545元，由邹剑负担8721元，徐州市城乡建设监察支队负担2824元。二审案件受理费11545元，由邹剑负担7500元，由徐州市城乡建设监察支队负担4045元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十一月二十三日书记员 杭恒宇