文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2640号上诉人（原审原告）：陆浩，男，1965年1月10日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：戴志红，女，1968年9月20日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区，系陆浩之妻。被上诉人（原审被告）：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地句容市宝华镇恒大雅苑****。法定代表人：林强。上诉人陆浩因与被上诉人江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陆浩上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定涉案房产相关质量问题于2019年3月19日修复完毕是错误的。3月19日之后，上诉人与被上诉人仍然在通过微信沟通未修复好的质量问题，到目前为止，涉案房产的相关质量问题仍然没有完全修复完毕，被上诉人拖延修复的行为，导致上诉人无法及时入住涉案房产，被上诉人应当赔偿这期间的损失，直至修复完毕达到交付标准为止。2、一审法院适用20元每天的标准无法赔偿上诉人的实际损失，赔偿日期也应从被上诉人交房的日期2018年10月20日算起，至上诉人提起上诉的2020年4月3日为止。被上诉人碧桂园公司在在二审中未作答辩。陆浩向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司按总房款的每日万分之三赔偿陆浩自2018年10月30日至2019年1月3日止逾期交房违约金29070.30元；2、判令碧桂园公司赔偿陆浩因违约交房导致的2019年1月3日前缴纳的物业费损失517元；3、判令碧桂园公司以每日200元的标准赔偿陆浩自2018年10月31日起至整改维修合格日止的租房费用；4、本案诉讼费由碧桂园公司承担。诉讼过程中，陆浩变更第3项诉请为：判令碧桂园公司以每日200元的标准赔偿陆浩自2018年12月3日至2019年5月15日止的租房费用共计32800元。一审法院认定事实：2016年12月16日，碧桂园公司作为出卖人，陆浩作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定碧桂园公司将其开发的位于句容市房屋出售给陆浩，合同总价款为1446284元。双方合同第八条交付期限约定的内容为“出卖人应当在2018年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”。合同第十三条约定了出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，出卖人应更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币20元补偿买受人使用损失，出卖人无须承担逾期交楼责任。合同第十四条约定内容为：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4、燃气设施在商品房交付之前建设完毕。……”。合同附件三对涉案房屋的交房标准作了约定，其中燃气交付标准为“均设有燃气管道，燃气开通及日常费用由燃气公司另行收取”。合同附件四中关于商品房的交接进行了约定：“买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接相关联的供电、供水、电信设施、有线电视、燃气设施在商品房交付之前建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，买受人不得因此拒绝收楼”。双方还对其它事项进行了约定。2018年10月19日，碧桂园公司向陆浩发出《收楼通知书》，陆浩验房时发现涉案房屋存在不同程度的质量问题，遂以不具备收房条件为由拒绝收楼并要求碧桂园公司整改，碧桂园公司于2019年3月19日修复完毕。2019年6月16日，陆浩办理了收房手续，并缴纳至2019年12月31日的物业费及公摊费共计4517.34元。2019年2月25日，陆浩诉至一审法院，请求判如所请。审理中，一审法院至江苏宝华天然气有限公司就涉案房屋内的燃气设施是否合格以及是否开通进行调查，江苏宝华天然气有限公司回复一审法院：“大学印象楼盘配套民用户内燃气设施工程于2018年10月3日通过竣工验收，业主可根据需要向我公司提出燃气开通申请；专家论证期间不存在停止供气的情形；碧桂园不存在欠缴我公司尾款的情形；我公司不存在该楼盘业主申请开通燃气而不予开通的情形”。一审法院认为，陆浩、碧桂园公司之间签订的商品房买卖合同真实有效，对双方均有法律约束力，双方应按照商品房买卖合同的约定履行各自的义务。关于陆浩的诉请，一审法院认为，涉案房屋在交付时已经通过竣工备案验收，房屋验收合格。房屋燃气设施也符合双方约定的“在商品房交付之前建设完毕”的交付标准，并通过竣工验收，业主可根据需要向江苏宝华天然气有限公司提出燃气开通申请。关于陆浩提出的房屋其他质量问题，根据双方提交的证据表明，涉案房屋确实存在相应的装修质量瑕疵，但并未达到严重影响陆浩居住使用的程度，故对陆浩以此为由拒绝收楼向碧桂园公司主张逾期交房违约金的诉请不予支持。关于陆浩主张的租房费用，陆浩认为碧桂园公司未及时交付、修复房屋导致其另两套房屋未能出租，产生的租金损失应由碧桂园公司承担，法律设定赔偿损失的目的是购房人因逾期交付房屋造成购房人无法使用房屋，补偿买受人在外租房所支付的租金。本案中，陆浩本身另有两套房产，足以满足自住要求，其自住房是否能够出租，是否能为其带来租金收益以及租金收益的数额均是未来不可预期的，而陆浩并未就该损失的标准、数额进行举证证明，故不应按照陆浩主张的租金损失确定其损失。碧桂园公司虽未逾期交房，但在合理期限内拖延维修，直至2019年3月19日才修复完毕，根据双方合同第十三条规定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，出卖人应更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币20元补偿买受人使用损失，出卖人无须承担逾期交楼责任”，故赔偿标准按20元/日计算，计算期间结合陆浩诉请应为2018年12月3日至2019年3月19日，经核算，一审法院认定陆浩的损失为2120元（20元/天×106天）。关于陆浩主张物业费的诉请，涉案房屋已按约定交付，物业费应当由陆浩自行负担，对陆浩该项诉请不予支持。一审法院判决：一、江苏宝华碧桂园置业有限公司于判决生效后十日内赔偿陆浩损失共计2120元；二、驳回陆浩其他诉讼请求。二审审理中，上诉人陆浩提交其与被上诉人员工微信聊天记录及照片打印件一组，拟证明碧桂园公司至今仍未维修完毕。针对该组证据的证明效力，本院将结合案情进行综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陆浩、碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据双方合同约定，碧桂园公司应于2018年10月30日前将经验收合格的商品房交付陆浩使用，在约定的交付日前涉案房屋已经通过竣工备案验收，房屋验收合格。且依据房屋质量问题的相关规定，只有当装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形时，买受人方能以此拒绝受领房屋并要求出卖人承担逾期交付违约责任。而本案陆浩提出的装修质量问题确不足以影响案涉房屋的正常居住使用。因此，案涉房屋在约定的交付前已符合法定和约定的交付条件，陆浩拒绝受领房屋依据不足，故对陆浩要求碧桂园公司支付逾期交付违约金、赔偿物业费、赔偿其他房屋租金损失的诉讼请求，本院不予支持。碧桂园公司虽未逾期交房，但在合理期限内拖延维修，一审法院结合案情及双方合同约定判决碧桂园公司按20元/日标准赔偿陆浩2018年12月3日至2019年3月19日使用损失2120元，并无不当。陆浩主张使用损失应计算至今，依据碧桂园公司提交的质量问题保修单，碧桂园公司已于2019年3月19日前对陆浩维修申请表中反映的质量问题修复完毕，陆浩的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，陆浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由上诉人陆浩负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十一月二十六日书记员 朱玉岑