浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3692号 上诉人（原审原告、反诉被告）：辛茂亮，男，1982年6月29日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：李江**，浙江丰国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐瀚，浙江丰国律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：毛鲁平，男，1976年8月16日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：沈丹萍，浙江贞信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波中宁百通房产代理有限公司，住所地宁波市海曙区高桥镇新丰路**。 法定代表人：崔静，店长。 上诉人辛茂亮因与被上诉人宁波中宁百通房产代理有限公司（以下简称中宁公司）、毛鲁平房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院于2020年7月17日作出的（2020）浙0203民初2748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 辛茂亮上诉请求：一、依法撤销原判,并改判支持上诉人一审全部诉讼请求,驳回被上诉人一审全部反诉请求。二、本案的一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由:原审判决认定事实存在大量错误,适用法律明显不当,案涉合同应继续履行。一、原审法院认为上诉人违约,主要基于原审认定2020年3月10日是完成办理网签、支付首付款、办理按揭贷款预审批的最后期限，但该认定显然不符合逻辑，也不符合常理。毛鲁平在2020年3月9日16:17才向上诉人发送短信通知，与办理时间仅为一天，且该行为仅为毛鲁平单方面之要求,3月10日中宁公司也未审核完按揭资料,也并未落实到资金监管银行,因此3月10日并不具备办理网签、支付首付款、按揭预审批的先决条件。3月10日毛鲁平也未到场,显然该日只是办理手续的开始日期。而上诉人已在3月10日到了中介公司的营业场所,并向中宁公司交付了根据中宁公司所列材料清单中所需的材料，故上诉人在履行合同过程中没有违约。二、原审法院判决认为上诉人与毛鲁平约定了解除合同的条件,并且案涉合同已解除,是基于错误的事实认定及法律适用得出的错误结论。上诉人未与毛鲁平达成解除合同条款的合意。上诉人收到该短信,从未表示认可对合同解除的条件重新约定。即使将短信后半部分视为毛鲁平要求增加合同条款的新要约,辛茂亮也从未以书面、口头等任何方式同意或接受该要约,该条款对上诉人也无法律约束力。若根据原审判决的逻辑，自合同解除的意思表示到达合同相对人时合同解除,双方解除合同的时间应当是2020年3月10日,或是2020年3月15日。三、辛茂亮无违约行为,该合同也未解除,应继续履行,原审判决定金应归毛鲁平所有明显有误,应抵扣上诉人所应支付的房款。 中宁公司未提出答辩意见。 毛鲁平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人于2020年2月29日书面通知上诉人，在3月6、7日中宁公司也多次催告，被上诉人在3月9日再次告知上诉人及时履行合同的通知，已经给予了上诉人充分的时间。2020年2月24日中宁公司已告知上诉人银行和房产交易部门以复工，被上诉人考虑到疫情的影响，将首付款的期限延长至2020年3月10日，上诉人以首付款付不出，要求被上诉人降价等为由拒绝办理，故2020年2月24日至3月10日期间并不是因疫情影响导致不能履行合同，而是因为上诉人的违约行为而导致不能履行合同。故被上诉人有权依据合同法相关规定解除合同，并要求上诉人承担违约责任。2020年3月10日上诉人并未完全提供完整的办理网签的资料，中宁公司通知上诉人没有必要过去，所以上诉人才没有过去。从一系列的情况来看，违约方是在于上诉人。 辛茂亮向一审法院起诉请求：1.判令毛鲁平继续履行合同，尽快办理网签、过户和办房产证手续；2.判令中宁公司配合执行；3.判令中宁公司、毛鲁平赔偿辛茂亮违约金10000元、误工费10000元；4.判令毛鲁平将房屋出租事宜及租赁合同变更与原租客在过户按揭前办理完成。 毛鲁平反诉请求：1.判令确认辛茂亮及中宁公司、毛鲁平签订的《存量房屋买卖中介合同》已于2020年3月15日解除；2.判令本案定金100000元归毛鲁平所有；3.判令辛茂亮支付毛鲁平律师费6000元。 一审法院审理查明，2019年12月30日，辛茂亮及中宁公司、毛鲁平签订《存量房屋买卖中介合同》，该合同约定毛鲁平将坐落在宁波市海曙区高桥镇兴乐佳苑2幢4号903室房屋出让给辛茂亮，房屋总价为1440000元。合同约定的付款方式为：在合同签订之日，乙方（辛茂亮）即付购房定金100000元给甲方（毛鲁平）；在2020年2月10日前，乙方支付首付房款480000元（在银行办理按揭的时候，冻结在银行）；剩余房款860000元，由乙方办理30年银行商业按揭贷款手续，待正式放贷当天支付给甲方。乙方在2020年1月22日前向丙方（中宁公司）提供有效按揭资料，并委托丙方申办按揭贷款手续。甲、乙双方委托丙方于2020年2月18日前开始办理该房屋的过户手续。合同还对违约责任作了约定。合同签约日，辛茂亮支付给了毛鲁平定金100000元。2020年3月9日，毛鲁平发短信给辛茂亮，告知辛茂亮涉案房屋按合同约定在2020年2月10日支付首付款并开始办理按揭过户手续，在2020年2月29日已书面通知辛茂亮。如辛茂亮来办理手续时间超出3月10日以后，按合同规定需支付毛鲁平500元/天滞纳金，在2020年3月15日前仍未履行合同，将视为辛茂亮自动放弃合约，定金不作退还。 一审法院认为，本案争议的内容：一、在合同履行过程中，辛茂亮及毛鲁平是否存在违约情形；二、涉案合同解除条件是否成立；三、合同解除后的违约责任如何承担。 一、在合同履行过程中，辛茂亮及毛鲁平是否存在违约情形。庭审中，各方当事人均认为进行网签、支付首付款、办理按揭贷款预审批手续是在同一天完成的。涉案的《存量房屋买卖中介合同》中约定，“在2020年2月10日前，乙方支付首付房款480000元（在银行办理按揭的时候，冻结在银行）”，故最迟在2020年2月10日，各方当事人应完成进行网签、支付首付款及办理按揭贷款预审批手续。2020年2月10日前，由于受疫情影响，相关部门尚未复工，故各方当事人均无法在该日前办理相关手续。庭审中，中宁公司向该院提供了中宁公司法定代表人崔静与辛茂亮及辛茂亮妻子的聊天记录，拟证实2020年2月24日银行等相关部门复工后，中宁公司一直在催辛茂亮尽快支付首付款，但辛茂亮一直拒绝。辛茂亮认为该聊天记录存在删减、页码编排顺序错乱情形，如3月5日时崔静在微信中曾提出“现在方便接个电话吗”，但中宁公司提交的微信聊天记录中并无该句话。该院认为，辛茂亮提出的异议构成对第三人提交证据的有力反驳，对第三人提交的该证据该院予以认定。根据该证据显示的内容，2020年2月24日中宁公司告知辛茂亮银行及房产交易部门已复工，后中宁公司多次约辛茂亮办理网签等相关手续，但辛茂亮一直以首付款付不出及要求毛鲁平降价等为由拒绝办理。2020年3月9日，毛鲁平告知辛茂亮办理手续时间超出3月10日以后，按合同规定需支付毛鲁平500元/天滞纳金，在2020年3月15日前仍未履行合同，将视为辛茂亮自动放弃合约，定金不作退还。该院认为，毛鲁平的该通知意思表示是明确的，即明确了办理网签、支付首付款、办理按揭贷款预审批手续的日期为2020年3月10日前；仍可履行合同，但辛茂亮需支付违约金的日期为2020年3月10日后至2020年3月15日前；解除合同的条件为2020年3月15日辛茂亮仍未支付首付款办理相关手续。辛茂亮承认收到该通知，也表示认可该内容，但认为这是指从2020年3月10日起开始办理相关手续。对此该院认为，结合第三人提供的第三人门店店长崔静与辛茂亮的微信聊天记录：（1）2020年3月6日，崔静:“房东已经给我说了好几次了，10号”、……“你要的30%首付，要房东在合同的基础上价格再便宜，这些我都努力沟通过了，但是解决不了”、……“具体需要多久，我才好去沟通是不是”……。辛茂亮：“降个两万，4月5号去办，我也是最大让步了”；（2）2020年3月7日，崔静：“你沟通了吗？”、“已经给房东说过了，不答应”、“时间太长”、“3月10日是他的最晚日期”。辛茂亮：“肯定来不及，就三天咋可能”、“三折又没戏”、“价格他怎么说”、“10号不现实，他不沟通的状态根本解决不了问题”。由此可看出，原告对2020年3月10日是最后一天支付首付款、办理相关手续是知晓的，辛茂亮抗辩的从2020年3月10日开始办理按揭贷款手续的意见不予采纳。导致涉案合同未能履行的根本原因在于辛茂亮拒绝按约定支付首付款，辛茂亮的行为显属违约。辛茂亮认为其与毛鲁平于2020年3月20日、3月24日两次到中介处办理网签手续，但毛鲁平提出要求辛茂亮方支付违约金等无理要求，致使合同未能继续履行，毛鲁平的行为违约。辛茂亮为此向该院提供了2020年3月20日辛茂亮与毛鲁平在网签现场的录音、2020年3月25日辛茂亮与中宁公司的法定代表人崔静的录音、2020年3月28日辛茂亮妻子与崔静的电话录音。对此该院认为，即便如辛茂亮所述毛鲁平同意继续办理网签但却提出要求支付违约金，这也是毛鲁平就继续履行合同向辛茂亮提出新的要约，辛茂亮明确拒绝支付违约金，应视为双方就继续履行合同未达成一致意见。 二、涉案买卖合同解除条件是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”毛鲁平告知辛茂亮合同履行的最后期限为2020年3月15日，逾期将视为辛茂亮放弃合约。2020年3月16日，中宁公司崔静与辛茂亮妻子联系询问首付款是否都到了时，辛茂亮妻子称“崔经理，我老公刚才回复说三成的话差不多，四成还不够”，由此亦看出，直至2020年3月16日辛茂亮方仍不同意按合同约定支付首付款。辛茂亮称在2020年3月20日与毛鲁平协调时其已自行找好按揭银行，随时可以支付首付款，但直至庭审时，辛茂亮仍未提供证据其已将首付款存入银行并已由银行冻结的依据。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。毛鲁平作为守约方，有权主张解除涉案合同。2020年6月19日，毛鲁平向该院提出反诉，明确提出解除合同请求，该反诉内容于2020年6月22日到达辛茂亮方，故涉案合同应于2020年6月22日解除。 三、合同解除后的违约责任如何承担。涉案的《存量房屋中介合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。涉案合同第十五条约定：合同履行期间，除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿乙方过错造成的经济损失：定金归甲方所有，甲乙双方的中介费和代办费等所有费用均由乙方承担，并承担由此造成的其他相关费用。庭审中，毛鲁平向该院提供了律师费发票，辛茂亮认为该律师费与本案无关联性。该院认为，合同虽约定乙方违约时应承担由此造成的其他相关费用，但对该费用是否包括律师费未作明确约定，故对毛鲁平提出的要求辛茂亮支付律师费6000元的主张不予支持。根据合同约定，乙方违约，定金应归甲方所有。毛鲁平主张定金100000元归毛鲁平所有，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决：一、确认辛茂亮与毛鲁平、宁波中宁百通房产代理有限公司于2019年12月30日签订的《存量房屋买卖中介合同》于2020年6月22日解除；二、辛茂亮已支付毛鲁平的定金100000元归毛鲁平所有；三、驳回辛茂亮的诉讼请求；四、驳回毛鲁平的其他反诉请求。案件受理费本诉人民币17940元，减半收取8970元，由辛茂亮负担；反诉人民币1210元，辛茂亮负担1150元，毛鲁平负担60元。 二审中，辛茂亮向本院提交以下证据：证据1.辛茂亮与中宁公司经理崔静短信截图，证明：1.中宁公司于2020年3月19日向上诉人发送短信告知2020年3月20日到中宁公司办理网签。2.中宁公司于2020年3月25日向辛茂亮发送短信告知2020年3月25日下午到中宁公司办理网签，案涉房屋买卖合同仍在继续履行。证据2.辛茂亮妻子与中宁公司经理崔静微信截图，证明：1.2020年3月16日，中宁公司崔经理称利率在变化，还没确定贷款银行。2.2020年3月17日中宁公司崔经理称，毛鲁平告知中宁公司，2020年3月20日办理网签手续。证据3.3月25日辛茂亮及毛鲁平在君尚城门店协商录音，证明1.3月24日中宁总部协调时，毛鲁平要求的违约金由中宁公司承担。毛鲁平提出无理的要求必须辛茂亮承诺按揭款的到款时间及未到款违约责任。2.辛茂亮在协调时一直要求双方积极履行合同，按揭款到不到账需双方配合，只有网签了才能进入银行审批程序，不办理网签无法进入下一步。 毛鲁平对辛茂亮提供的证据经质证，认为聊天记录是上诉人与中宁公司之间的沟通，是否真实，毛鲁平并不知情。即便是在真实的情况下，其表达的并不是毛鲁平的真实意思表示。且上诉人提供的聊天记录并不完整，一审时中宁公司均已经提交了聊天记录，应从完整的聊天记录去看双方的真实意思表示。从聊天记录可以看出，双方并没有达成重新履行合同的一致意向。 中宁公司未到庭参加质证。 毛鲁平、中宁公司未提交新的证据。 本院经审查认为，上诉人提供的证据1、2仅显示其与中宁公司就涉案房屋买卖网签等进行沟通，在沟通中也明确提到合同变更问题；结合当事人一审提供的聊天记录及证据3的通话内容，不能证明双方同意仍按原合同继续履行的证明事项。 本院对原审法院查明的事实予以认定。 本院认为，涉案合同合法有效，双方均应按约履行。根据涉案的《存量房屋买卖中介合同》约定，“在2020年2月10日前，乙方支付首付房款480000元（在银行办理按揭的时候，冻结在银行）”，故最迟在2020年2月10日，各方当事人应完成进行网签、支付首付款及办理按揭贷款预审批手续。因受疫情影响，2020年2月10日前相关部门尚未复工，客观上在该日前无法办理相关手续，但2月24日，中宁公司告知辛茂亮已审批了复工证明，而2020年3月9日毛鲁平发给辛茂亮的短信也显示毛鲁平在2020年2月29日已书面通知辛茂亮办理网签事宜。虽辛茂亮以其地址变更为由否认收到该书面通知，但辛茂亮未就地址变更告知毛鲁平，而毛鲁平一审提供的“查快递”显示该通知已签收，结合中宁公司于一审提供的其门店店长崔静与辛茂亮于2020年3月6日、3月7日的微信聊天记录及一审答辩意见，可以证明辛茂亮收到过该通知，并明知3月10日是毛鲁平要求的最晚办理手续、支付首付款日期。但辛茂亮多次以首付不够、时间不够等理由拒绝履行，辛茂亮在毛鲁平短信催告后，仍未履约，故其以辛茂亮违约主张合同解除并要求定金不返还，理由充分，原判支持毛鲁平的反诉请求，并认定毛鲁平合同解除主张到达辛茂亮之日即2020年6月22日涉案合同解除，于法有据，并无不当。上诉人提出此后上诉人与中宁公司多次协商网签事项，也曾与毛鲁平协商，但上诉人提供的证据均显示存在合同变更的要求，故原判认定此后的协商系新的要约，也符合法律规定。 综上所述，辛茂亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17940元，由上诉人辛茂亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年十一月五日 书记员  潘芬芬